Cour d'appel de Douai
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.547 du 06/06/2019,  partie 10


Au demeurant, la surface ABCD au premier étage constitue à présent une partie du logement des époux U..., auquel elle ne saurait donc accéder. Il est donc matériellement inexact de soutenir que l'existence de la servitude permet néanmoins à Madame R... W... de jouir de sa propriété dont il y a lieu de rappeler qu'elle inclut tant le rez-de-chaussée que le premier étage de la surface ABCD. Elle se trouve donc dans une situation objectivement différente du propriétaire du fond servant qui supporte un amoindrissement de ses prérogatives du fait d'un droit de passage de ses voisins, d'un passage de tuyaux dans le tréfond au-dessous de son bien ou encore d'une modeste avancée de la toiture de l'immeuble voisin plusieurs mètres au-dessus du sol. En raison de la configuration des lieux, et indépendamment de l'origine de la servitude, l'existence de cette servitude prive Madame R... W... totalement de tout droit sur la surface ABCD du premier étage et vide ainsi sa propriété de toute substance. Or il a été jugé [Cass Civ I..., 20 mai 2000, 97-22.255] qu'une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété. En conséquence, la clause par laquelle est créée cette servitude doit être déclarée nulle pour défaut d'objet certain. Sur les conséquences de la nullité : La nullité emportant l'anéantissement rétroactif de la constitution de la servitude, Madame R... W... est pleinement propriétaire de la totalité des parcelles [...] et [...] au sol comme au premier étage en ce compris la surface ABCD au premier étage sans aucune forme de restriction. La localisation de la surface ABCD résultant d'un plan annexé au titre de propriété de Madame R... W..., c'est en vain que les époux U... contestent que les lieux ne sont pas clairement localisés. Il est constant que cette surface ABCD du premier étage a été vendue à la société Lovinvest qui en a changé la destination avant de l'inclure au lot 4 de l'état descriptif de division de la copropriété qu'elle a créé et qu'elle l'a, à son tour, vendue aux époux U... qui l'ont aménagé. Il est également constant que Madame R... W... n'a aucunement consenti aux aménagements ainsi faits. Il est totalement inopérant que l'expertise d'assurance qui a pu être réalisée par Monsieur M... F... pour le cabinet ELEX ne soit pas versée au débat, à supposer qu'elle ait été rédigée, seul le tribunal pouvant juger -pour des considérations de droit- de la propriété d'une personne sur une parcelle. Quant à l'expertise menée par Monsieur C...-Pierre T..., dont il n'est pas démontré qu'il aurait eu connaissance du titre de propriété de Madame R... W..., il s'est bien gardé de prendre position sur une question de propriété ou de considérer que le raccordement de la chaudière de Madame R... W... aurait été fait de manière "sauvage" cette expression ne se retrouvant que dans le constat de Maître C...-Y... E..., huissier de Justice du 05 juin 2012, lequel n'était manifestement pas davantage au fait de la situation juridique de la parcelle ABCD. Ses conclusions n'ont aucune incidence sur le droit de propriété de Madame R... W.... Il en résulte que le syndicat des copropriétaires pour les parties communes et les époux U... pour leurs parties privatives ont empiété sur l'immeuble de Madame R... W.... Or les articles 544 et 545 du code civil énoncent que : " La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. " Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. " Les constructions correspondant à la surface ABCD au premier étage doivent donc être détruites, sans qu'il soit nécessaire de rechercher une faute, l'obligation de démolir découlant de la seule situation matérielle d'empiètement. En conséquence, la démolition sera ordonnée. S'agissant d'une obligation de faire, elle sera assortie d'une astreinte provisoire dont le point de départ sera fixé au jour où le présent jugement deviendra définitif. Madame R... W... réclame que le syndicat des copropriétaires et / ou les époux U... démolissent également la construction située sur la surface ABCD mais au rez-de-chaussée et qu'ils construisent un mur en CD conformément à la clause de désignation de l'immeuble. Cependant, cette clause ne prévoit pas une obligation à l'égard du bénéficiaire de la servitude mais seulement une faculté de mettre fin à la servitude en détruisant les constructions situées sur la surface ABCD y compris au rez-de-chaussée et créant le mur. En l'espèce, les acquéreurs du fonds dominant n'ont jamais émis le souhait de mettre fin à la servitude. D'autre part, la seule cause de l'obligation de démolir est l'empiètement des tiers, or il n'est allégué aucun empiètement au rez-de-chaussée. Cette demande sera donc rejetée. Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance : Madame R... W... n'a jamais eu la jouissance de la surface ABCD du premier étage, puisqu'elle n'y avait aucunement accès, depuis son acquisition et elle a accepté cette situation. Elle ne justifie donc pas de l'existence d'un préjudice du fait de la privation de la surface ABCD au premier étage. Néanmoins, elle justifie avoir fait installer sa chaudière