Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.902 du 13/12/2018,  partie 3


que ces frais de réinstallation doivent s'entendre des travaux d'aménagement des locaux dans lesquels le preneur évincé déplace son fonds et qui sont nécessaires à l'exercice de l'activité ; qu'ils comprennent, également, de manière constante, les frais d'acquisition du nouveau titre locatif ; qu'il rappelle également qu'en l'absence de précisions législatives complémentaires, l'appréciation desdits frais de réinstallation relèvent de son pouvoir souverain et qu'en tout état de cause, l'indemnisation n'a pas lieu d'être s'il est établi que le locataire ne se réinstallera pas, la charge d'une telle preuve incombant au bailleur ; qu'il n'en demeure pas moins que le preneur ne peut profiter d'un tel régime pour se voir attribuer une indemnisation exorbitante au titre d'un pas-de-porte sans justifier a minima d'un projet de réinstallation concret et avancé ; qu'en l'espèce,   aucune demande au titre des frais de reconstruction ne peut être formulée au titre des frais de réinstallation ;   qu'en conséquence, le tribunal retient que les frais de réinstallation pouvant être légitimement sollicités par la Sarl Valinco Village correspondent au pas-de-porte qu'elle aura à débourser afin de retrouver un terrain équivalent à celui qu'elle délaisse hors constructions ; que sur ce point, il est à noter que le tribunal ne dispose pas d'autres éléments que le projet de réinstallation de la société défenderesse au sein du camping de l'esplanade et d'un courrier de l'agence immobilière du Golfe en date du 3 mai 2013 qui estimait le pas-de-porte pouvant être réclamé par les propriétaires de terrains équivalents sur le territoire de la commune de Porto-Pollo à 1.900.000€ ; que dès lors, il appartiendra au nouvel expert commis d'évaluer le pas-de-porte que devra payer le preneur pour se réinstaller sur un terrain équivalent hors constructions et acquérir ses droits locatifs, et notamment de comparer le pas-de-porte présentement sollicité au marché locatif afin d'évincer toute tentative de collusion frauduleuse entre le preneur évincé et le nouveau bailleur ;
 
 ALORS QUE nul ne peut obtenir deux fois réparation d'un même préjudice, de sorte que le preneur à qui une indemnité d'éviction est due à raison du non-renouvellement de son bail et dont le fonds de commerce est transférable ne peut être indemnisé du coût du déplacement de son fonds, à la fois par l'allocation d'une indemnité principale d'éviction, correspondant à la valeur du droit au bail des locaux dont il est évincé, et d'une indemnité accessoire d'éviction, correspondant aux frais d'acquisition de son nouveau bail ; que dès lors, en disant, après avoir constaté le caractère transférable du fonds de commerce de la société Valinco Village, que l'indemnité d'éviction principale qui lui était due serait égale à la valeur du droit au bail dont elle bénéficiait, éventuellement augmentée des indemnités accessoires, et que l'indemnité accessoire d'éviction liée aux frais de réinstallation devait correspondre aux frais d'acquisition de nouveaux droits locatifs équivalents à ceux abandonnés, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce et le principe de réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 La SCI Campo Rosso fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la clause du bail signé le 5 septembre 1983 aux termes de laquelle le bailleur doit au preneur une indemnité égale à la valeur des constructions qu'il a édifiées était applicable au présent litige puis d'avoir dit, après avoir constaté ne disposer d'aucun élément permettant de remettre en cause l'évaluation des constructions réalisées par le sapiteur en cours d'expertise judiciaire, que de nouveaux travaux réalisés pendant la présente procédure pourraient être intégrés à l'évaluation précitée ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur les constructions réalisées, le bail conclu le 5 septembre 1983 contient la clause suivante : « pour le cas où, à l'expiration des présentes, les consorts A..., bailleurs, refusaient le renouvellement du bail, ils s'obligent dès à présent à verser à M. B..., ses ayants droits ou ayants cause, une indemnité égale à la valeur des constructions édifiées sur la parcelle et du fonds de commerce y exploité, le tout estimé à l'amiable ou à défaut par un expert nommé par le TGI d'Ajaccio » ; que la SCI Campo Rosso soutient que cette clause a perdu son effet, le 15 août 1999, date à laquelle par l'effet d'un congé délivré le 21 février 1999 un nouveau bail a commencé ; que cependant, le premier juge a pu se fonder sur les dispositions de l'article 1156 et 1162 du code civil pour considérer que, faute de précision en ce sens, le droit à indemnisation des constructions n'est pas limitée dans le temps et que, faute de conclusion d'un nouveau contrat en ce sens, le droit à indemnisation du preneur s'était maintenu au cours des renouvellements successifs ;