Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.068 du 13/04/2022,  partie 3


que les preneurs soutiennent que les travaux réalisés constituent tout au plus de simples travaux d'amélioration au sens de l'article R.145-8, que la terrasse est démontable, qu'elle se situe en outre sur l'emprise des lieux loués, qu'ils ne proposent pas de la restauration traditionnelle mais de la restauration rapide centrée sur quelques plats usuels et un plat du jour, que le terrain de pétanque est un espace mis à la disposition de la clientèle sur la partie arrière de l'édifice, à usage récréatif et gratuit, comme un baby-foot que l'on trouve dans les bars habituellement ; que les preneurs ne produisent aucune pièce comptable qui serait susceptible de démontrer l'absence d'impact sur le chiffre d'affaires des aménagements et travaux réalisés ; qu'il convient de considérer que le rajout de la terrasse, même amovible, a nécessairement eu pour effet l'augmentation de la surface d'accueil de la clientèle ; qu'il s'agissait auparavant d'un emplacement de parking ; que la restauration proposée, qui n'est pas de la restauration traditionnelle avec plats élaborés et possibilité de choix de plats à la carte, excède néanmoins ce qui est proposé dans le cadre de la vente à emporter de snack bar prévu au bail, puisque les clients sont servis à table à l'exception du buffet de hors d'oeuvre ; que le terrain de pétanque a également eu pour conséquence d'attirer une nouvelle clientèle même si les bailleurs ne démontrent nullement que des tournois seraient organisés ; que si la réserve a été affectée à la plonge, il ne s'agit, comme soutenu par les preneurs, que de modalités d'utilisation d'une pièce déjà existante, sans modification de la surface dédiée à la clientèle ; que sur les obligations respectives des parties, le bail a été conclu aux charges et conditions d'usage, l'entretien et les réparations locatives étant à la charge du preneur, les autres réparations à celle du bailleur ; que le bail prévoit que tous travaux, embellissements, et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l'autorisation du bailleur deviendront à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité ; que les taxes foncières, les taxes municipales afférentes au bien loué, notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives sont à la charge du preneur ; que la sous-location et la cession du bail requièrent l'autorisation du bailleur ; que, sur les facteurs locaux de commercialité, selon l'article R.145-6 du code de commerce « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la vie, du quartier, de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. » ; que la modification de ces facteurs peut constituer un motif de déplafonnement du loyer si elle présente un intérêt notable pour l'activité considérée ; que les bailleurs relèvent que la commune a vu sa population croître de 6,7 % au cours de la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2011, des lotissements ont été construits, la zone artisanale et commerciale comprend un supermarché qui s'est créé à proximité et une clinique vétérinaire s'est installée ; que les preneurs répliquent que le renouvellement de l'habitat est un phénomène national sans incidence aucune sur la commercialité, le nombre de logements a augmenté mais le nombre de logements vacants a bondi au cours de la même période de 24 %, l'expert note une vacance commerciale à proximité immédiate des lieux loués, les époux [W] produisent des clichés de boutiques vides à louer ou à vendre (boutiques de vêtements, chaussures, boucherie, confiserie, pizzeria et d'autres dont l'activité n'est pas identifiée) ; que la population a augmenté en moyenne de 1,7 % l'an entre 2006 et 2013, de même que la population de la communauté de communes de la Porte Normande à laquelle appartient [Localité 6] (3 %) ; qu'autour du centre-ville très compact, s'est développée une extension urbaine récente sous forme de lotissements, le nombre de logements a cru passant de 1 521 en 2006 à 1 774 en 2013, avec une augmentation des logements sociaux (passant de 206 à 247). Toutefois, l'expert précise que le nombre de logements vacants s'est fortement accru, + 24 % entre 2006 et 2013, et, si le nombre de ménages a augmenté de plus de 16 %, il doit être tenu compte du fait que cela correspond notamment à une diminution du nombre de personnes par ménage dû au vieillissement de la population et à la décohabitation avec hausse du nombre de divorces et de familles monoparentales ; que le nombre d'élèves scolarisés a été majoré de 26 % entre 2007 et 2013 pour les primaires et maternelles, de 16 % pour le collège ; que la commune se positionne comme la plus importante commune dans un cercle de 14 km de rayon au milieu d'un vaste territoire rural ;