Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-25.510 du 19/11/2015,  partie 2



 épouse Y...à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10. 252, 79 euros au titre d'un arriéré de charges arrêté au 13 mai 2014, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 août 2012 sur la somme de 5. 689, 74 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, avec application de l'article 1154 du code civil à compter de la première demande faite en ce sens par le syndicat des copropriétaires ; 
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « le règlement de copropriété de la résidence Les Hauts de Saint-Georges établi le 2 septembre 1965 définit, en son chapitre troisième, article quatrième, les parties communes comme étant " celles qui sont à l'usage de plusieurs ou de tous les copropriétaires, lesquels sont tenus solidairement et indivisément d'en assurer l'entretien et le fonctionnement, conformément aux dispositions du cahier des charges du règlement de copropriété : elles comprennent : la totalité du sol, y compris l'assiette des constructions... Les fondations, les gros murs, les murs de refends et toute l'ossature des blocs ¿ " ; que le règlement de copropriété définit ensuite, en son chapitre quatrième, article cinquième, les " charges intéressant tous les copropriétaires " comme étant " les charges générales afférentes à l'ensemble de la copropriété ", comprenant, notamment, « les impôts et contributions de toute nature... Les frais d'entretien, de réfection et de réparation grosses ou menues des allées, espaces verts, canalisations... compteurs et appareils collectifs... les frais de consommation d'eau et d'électricité... le paiement du concierge... le salaire du syndic et les frais de fonctionnement du syndicat... le paiement des primes d'assurances... les honoraires de l'architecte... les frais de ravalement et d'entretien des façades... les frais de peinture ou d'entretien des voies d'accès, passages, escaliers... et, en général, tous les frais d'entretien et de réparations, grosses ou menues, concernant les parties communes énumérées sous le chapitre troisième, article quatrième, sauf cependant, les menues réparations à faire aux gros murs, à l'intérieur des appartements et notamment la participation pour moitié des frais afférents à l'entretien du court de tennis situé à I'Est de l'ensemble immobilier » ; que s'agissant de la répartition des charges, cet article précise que « les charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs millièmes dans les parties communes générales, comme il est indiqué au tableau récapitulatif ci annexé » ; qu'il n'est pas contesté que par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Toulon en date du 27 juillet 2010, confirmée par un arrêt de la cour de ce siège du 26 mai 2011, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Hauts de Saint Georges a été condamné « à faire réaliser dans le délai de 5 mois à compter de la présente ordonnance les travaux de réfection des parties communes préconisés par Monsieur Laurent Z...dans son rapport du 12 avril 2010 (pages 30 et 31, points 7. 1, 7. 2 et 7. 3), et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 1er jour du 6ème mois à compter de la même date » ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que l'origine des désordres réside en diverses malfaçons affectant le mur enterré en façade sud-est, partie commune, et que les travaux préconisés par l'expert pour remédier à ces désordres concernent, en dehors des travaux de reprise à l'intérieur de l'appartement de Madame A..., des parties communes de l'immeuble, ce point n'étant pas contesté ; que pour prétendre à une répartition du coût de ces travaux entre les seuls copropriétaires du bâtiment La Gabare, le syndicat des copropriétaires invoque la disposition suivante figurant in fine de l'article cinquième du chapitre quatrième du règlement de copropriété selon laquelle " les charges incombant seulement à un ou à certains immeubles seront supportées par les copropriétaires de ce ou ces immeubles et réparties entre eux au prorata des millièmes des parties communes appartenant aux copropriétaires de ces immeubles ", cette disposition permettant, selon lui, d'imputer en particulier à Madame X..., dont les lots représentent 86/ 1000èmes des parties communes générales, 86/ 652 millièmes du montant des travaux en cause ; qu'il sera rappelé que le règlement de copropriété n'a, non seulement, prévu aucune partie commune spéciale, ce qui ne lui interdit pas pour autant de créer des charges communes spéciales, mais n'a pas davantage défini quelles pouvaient être " les charges incombant seulement à un ou à certains immeubles ", la cour se trouvant ainsi dans l'obligation d'interpréter cette disposition à l'aune du seul litige qui lui est soumis ; qu'il n'est pas contesté que la résidence Les Hauts de Saint-Georges se compose de douze bâtiments indépendants, dont le bâtiment La Gabare, et que les travaux auxquels le syndicat des copropriétaires a été condamné affectent les parties communes de ce bâtiment ; que, cependant, le règlement de copropriété érige, sans ambiguïté possible, la totalité du sol, les fondations, les gros murs et l'ossature des blocs en parties communes générales à propos desquelles il précise que " tous les copropriétaires... sont tenus solidairement et indivisément d'en assurer l'entretien et le fonctionnement " ;