Tribunal supérieur d'appel de Saint-Pierre-et-Miquelon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-29.446 du 05/01/2017,  partie 5


il sera ici rappelé que le sous-sol se définit habituellement comme un local normalement accessible grâce à une hauteur sous plafond = 1,80 m, mais dont la destination première n&apos;est pas l&apos;habitation tandis que, contrairement au sous-sol, le vide sanitaire ne fait pas partie du volume habitable et est beaucoup plus bas (entre 60 cm et 90 cm) ; que, présentant une hauteur de 1,76 m, le local litigieux a été utilisé tant par les vendeurs que par les acquéreurs à des fins de rangement et de blanchisserie, voire, pour les acquéreurs, de salle de projection équipée d&apos;un home cinéma ; qu&apos;il s&apos;en déduit que clairement « non habitable » au sens strict du terme, ce local peut être qualifié de « sous-sol » dès lors qu&apos;il est accessible et utilisable à des fins principalement techniques ; que, sans empêcher totalement l&apos;usage dudit « sous-sol », les infiltrations d&apos;eau, ayant pour certaines d&apos;entre elles, confiné à l&apos;inondation, matériellement établies et non contestées par les défendeurs, constituent néanmoins une gêne non négligeable et, en diminuant l&apos;usage de l&apos;immeuble, forment un vice de celui-ci ; que la question est en réalité celle de savoir si ce vice était, pour les acquéreurs, apparent ou non au moment de la vente ; qu&apos;il résulte des pièces et écritures versées en procédure, du transport réalisé le 16 juin 2011 et du rapport d&apos;expertise déposé le 17 décembre 2012 que le sous-sol de ladite maison litigieuse est implanté de manière semi-enterrée, en zone marécageuse, à toute proximité d&apos;un marais au sud-est et en contrebas d&apos;un étang au nord ; qu&apos;il est établi par l&apos;expertise que les infiltrations d&apos;eau ont deux origines distinctes mais qui sont liées : - l&apos;une étant l&apos;arrivée d&apos;eaux de ruissellement de la montagne, en arrière du pavillon façade nord qui, en saturant la prairie, entraîne des infiltrations par l&apos;angle nord-ouest, - l&apos;autre étant la résurgence d&apos;eau en sous face du dallage par les fissures et les joints, en raison de l&apos;augmentation du niveau de la nappe phréatique et du sous-dimensionnement de la buse d&apos;évacuation du marais ; qu&apos;il est encore établi par le même rapport d&apos;expertise que la cause des infiltrations est la nature même de la construction dudit sous-sol, qui n&apos;a pas été réalisé initialement de manière étanche, le permis de construire faisant en effet état de la construction d&apos;un « vide sanitaire », et non d&apos;un sous-sol habitable ; que le caractère semi-enterré du sous-sol, la présence de l&apos;étang au nord en haut de la colline et la présence du marais au sud étaient des éléments extérieurs parfaitement visibles par les acquéreurs au moment de l&apos;acquisition ; que, surtout, ces caractéristiques étaient parfaitement connues d&apos;eux puisqu&apos;ils étaient eux-mêmes propriétaires d&apos;une maison construire sur la parcelle immédiatement contigüe à l&apos;ouest et qu&apos;ils n&apos;ignoraient rien du risque d&apos;inondation de la zone pour avoir eux-mêmes été victimes de remontées d&apos;eaux à la suite de fortes intempéries ; qu&apos;au jour du transport, Monsieur [P], par ailleurs professionnel de la construction immobilière dans l&apos;archipel de SAINT PIERRE ET MIQUELON, a du reste déclaré que « si ça avait été sa maison », il aurait construit avec une « cave étanche » dès le départ, car « ici, nous sommes en terrain litigieux » ; que le caractère non étanche du sous-sol s&apos;évinçait quant à lui de la présence visible d&apos;un puisard situé à proximité de la descente d&apos;escalier intérieur, de trois fenêtres et d&apos;une porte extérieure ; qu&apos;il convient de rappeler qu&apos;en architecture et en construction, le puisard est un système placé au point le plus bas des caves, servant à recueillir l&apos;eau afin de la pomper en cas d&apos;inondation ; que la présence d&apos;un puisard signe, par conséquent, à elle seule l&apos;existence d&apos;un risque d&apos;inondation et, corrélativement, l&apos;absence de tout caractère étanche de l&apos;endroit où il est placé, peu important que cet équipement ait été par la suite immobilisé ; qu&apos;hormis la porte et les fenêtres, Monsieur [P] s&apos;est de fait penché sur le puisard lors de sa visite des lieux préalablement à l&apos;acquisition mais n&apos;a pas souhaité examiner plus avant l&apos;état de celui-ci à ce moment-là, précisant qu&apos;il y avait de moins en moins de maisons avec des puisard en raison du développement de systèmes efficaces de drainage ; enfin, que la survenue antérieure d&apos;infiltrations s&apos;évinçait quant à elle de la présence de traces visibles de celles-ci dans l&apos;angle nord-ouest du mur du sous-sol, contre lequel les panneaux de recouvrement bois et panneaux d&apos;isolation avaient, pour la raison des infiltrations, été démontés par les vendeurs, et non remontés par la suite, rendant ainsi la dégradation de l&apos;angle aisément visible lors des deux visites préalables des lieux ; que là encore, cette dépose des panneaux n&apos;appelait pas d&apos;observation particulière de la part des acquéreurs, pas plus que l&apos;état dégradé du mur ; qu&apos;il se déduit de l&apos;ensemble de ces éléments que Monsieur et Madame [P], en faisant l&apos;acquisition d&apos;une maison dont le sous-sol était d&apos;une part construit de manière semi-enterrée dans une zone marécageuse connue d&apos;eux comme telle, d&apos;autre se trouvait être équipé d&apos;un puisard, de fenêtres et d&apos;une porte, et, enfin, présentait des traces visibles d&apos;infiltrations dans l&apos;angle nord-ouest, ont nécessairement connu, au moment de cette acquisition, non seulement le vice dont était affecté ce sous-sol, à savoir son défaut d&apos;étanchéité en zone inondable, mais aussi son ampleur et ses conséquences, à savoir la survenue d&apos;infiltrations d&apos;eau, a fortiori lors de fortes intempéries, ce dont précisément ils se sont plaints ; que c&apos;