Chambre civile de la cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-23.985 du 21/10/2020,  partie 2


que, concernant les cinq autres lots, il ressort des pièces du dossier que Pitch n' a jamais clairement informé ICI de l'existence de mandats concurrents, même si le principe de l'éventuelle existence de mandats concurrents paraît tacitement admis par ICI dans ses courriels ; qu'en toutes hypothèses, dans une optique d'exécution loyale et constructive du contrat, le respect de ce devoir d'information – sauf à le priver de sens – impliquait à tout le moins pour Pitch qu'elle prévienne ICI de la conclusion de ventes via des mandataires concurrents, afin d'éviter que celle-ci ne continue inutilement son activité de recherche d'acquéreurs, tel n'ayant pas été le cas, les pièces du dossier mettant en exergue qu'ICI n'apprenait par Pitch qu'après présentation de l'offre de son propre prospect, généralement de façon laconique, que le bien avait déjà été vendu sans autre précision, les réponses à ses questions sur l'acquéreur étant pour le moins évasives, voire in fine erronées, ceci concernant les lots [...], [...], [...] et [...] ; qu'il est précisé concernant l'offre relative au lot [...] que le fait que la cliente l'ait assortie d'une demande sur le coût supplémentaire de quelques modifications (parquet, douche italienne...), ne lui ôte pas son caractère sérieux ; que, concernant le troisième grief, la violation de l'obligation d'envoyer les prospects directs vers ICI est évidente concernant le lot [...], à propos duquel Pitch annonce par courriel du 17 décembre 2012 à ICI qu'il a été vendu et, en réponse à sa question, lui précise que le contact provient d'une connaissance de la "direction générale" ; il s'en déduit ainsi qu'il s'agissait bien d'un contact direct de Pitch qui s'est abstenue fautivement de l'adresser à ICI, l'ayant manifestement adressé à un mandataire concurrent, la société Immobilière Lutèce qui se trouve être sa filiale et qui avait elle-même délégué son mandat à l'agence immobilière LDJ Immo Conseil ; que le manquement ne peut être en revanche retenu par principe pour toutes les ventes effectuées par Immobilière Lutèce ou son délégataire, compte tenu du caractère distinct de la personnalité morale d'une société mère et de sa filiale ; que pour le lot [...], aucune faute de Pitch n'est en revanche démontrée, le prospect d'ICI, compte tenu de son budget revu à la baisse devenu insuffisant, ayant été légitimement re-dirigé vers le lot [...] correspondant à son budget, ce qui ne l'a pas intéressé ; que, quant au quatrième et dernier grief allégué, le manquement à l'obligation de Pitch de régulariser la vente aux clauses et conditions du mandat lorsque ICI lui a présenté un acquéreur acceptant ces clauses et conditions, il n'est pas démontré, les stipulations du mandat n'étant pas suffisamment claires et précises pour caractériser le pouvoir du mandataire d'engager le mandant ; qu'enfin, la cour observe que les considérations de Pitch sur les "errements", les "omissions formelles" ou 1'"inconséquence" de son propre employé, M. L... W..., chargé de la gestion des ventes litigieuses, qui aurait selon elle depuis lors heureusement trouvé à exercer ses "talents de créateur" à la tête d'une agence de publicité, ne sont pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité, étant responsable du fait de son préposé, et en toutes hypothèses les développements ci-dessus révélant non pas un simple manque de rigueur formelle de la part de ce salarié dont Pitch serait la première victime, mais des manquements avérés aux obligations contractuelles précitées, ainsi qu'un manquement au devoir plus général de loyauté et de collaboration utile entre les parties, ce, au préjudice de l'intimée ; que le jugement sera donc confirmé par motifs propres et adoptés dans son analyse sur les manquements retenus (sauf pour le lot [...]), caractérisés en définitive pour cinq des huit lots confiés (arrêt, p. 6, al. 2, à p. 7, al. 6) ;
 
 ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QU'il apparaît que le mandat confié à la société Isabelle Château Immobilier prévoit une véritable collaboration entre les deux sociétés impliquant la transparence, l'information réciproque, et l'affichage de la société Isabelle Château Immobilier comme le commercialisateur de ces lots notamment par l'insertion de son logo sur les espaces publicitaires de Pitch ; or en l'espèce, cette collaboration s'est avérée chaotique ; qu'il importe peu à cet égard que la société Pitch Promotion ait par la suite conclu un mandat non exclusif avec l'Immobilière Lutèce, portant sur les mêmes lots, ce qui ne déchargeait pas Pitch Promotion de ses obligations envers la société Isabelle Château Immobilier ; que par ailleurs, Pitch Promotion ne pouvait, eu égard aux engagements pris par ailleurs, et notamment envers la société Isabelle Château Immobilier, donner un mandat exclusif à Stellium Immobilier sur les mêmes lots ; que d'autre part, le précédent mandat conclu avec Lutèce Immobilier était expiré lors de la conclusion du mandat avec la société Isabelle Château Immobilier ; qu'il s'avère que la société Pitch Promotion a fait preuve de déloyauté vis à vis de la société Isabelle Château Immobilier ; qu'au surplus, la société Pitch Promotion n'a pas inséré le logo de la société Isabelle Château Immobilier sur les plaquettes, panneaux et bureau de vente comme elle s'y était engagée ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que la commercialisation des lots a été émaillée d'incidents ;