Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 16-26.192 du 10/10/2018,  partie 3



 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Danielle X... de ses demandes à l'encontre de la société STELLIUM IMMOBILIER, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL ;
 
 Aux motifs que : « la S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER anciennement OMNIUM CONSEIL, professionnel de la distribution de produits immobiliers par « l'intermédiaire » duquel Madame Danielle X... a, ainsi qu'indiqué dans le courrier de confirmation de réservation qu'il lui a adressé le 22 février 2005, réalisé son investissement immobilier et bénéficié d'un financement, répond envers celle-ci des fautes dommageables commises dans l'accomplissement de sa mission, soit personnellement, soit par les sous-mandataires qu'elle s'est substitués pour commercialiser les lots de la résidence « [...] » et qui ont démarché l'investisseur, nonobstant l'indépendance reconnue aux conseillers en investissement dans les conventions de collaboration, ce sur un terrain exclusivement délictuel, et non contractuel, dans la mesure où Madame Danielle X... est un tiers aux mandats de commercialisation comme aux conventions de collaboration.
 
 En particulier, la S.A.S. OMNIUM CONSEIL se devait, même hors champ d'application des articles L 533-11 et suivants du code monétaire et financier, d'informer et de conseiller Madame Danielle X..., investisseur non averti, des caractéristiques de l'investissement « intégré » proposé, dans toutes ses dimensions, non seulement immobilière, bancaire et locative, mais aussi fiscale au vu de l'objectif de défiscalisation dans le cadre de la loi DE ROBIEN, expressément mentionné aux mandats de livraison et de gestion intégrés à la suite du contrat préliminaire au dossier de réservation, et sur les choix à effectuer, indépendamment des informations et conseils que celle-ci était en droit d'attendre des autres professionnels intervenus pour assurer l'efficacité de l'opération.
 
 Or le plan d'investissement remis par Monsieur Antoine Y..., faisant état pour un investissement tous frais compris de 148.500 € sans apport, d'une part, d'une participation réelle de l'acquéreur à hauteur de 189 € par mois sur les mensualités du prêt OMNIUM DELTA d'un montant de 752 €, après déduction du loyer mensuel net à percevoir (honoraires de gestion et primes d'assurance déduits) de 443 € et du gain fiscal mensuel attendu de 120 €, d'autre part, de la récupération d'un capital net d'impôts de 75.735 € en cas de revente à 15 ans au prix d'acquisition, après déduction du solde du financement d'un montant de 72.765 €, ne révèle pas en lui-même d'inadéquation à la situation de Madame Danielle X..., âgée de 47 ans, célibataire sans enfant à charge, cadre technique à LA POSTE, disposant d'un revenu annuel net imposable de 34.997,07 € au vu de son bulletin de paie de décembre 2004 et ayant pour seules charges un crédit à la consommation remboursable par mensualités de 140,18 € jusqu'en mars 2006, ni d'anomalie par rapport à la valeur du bien, estimée le 16 juin 2007 autour de 140.000 € par l'agence CABINET BEDIN IMMOBILIER qui a reçu mandat de le vendre sur cette base le 6 juillet 2007, sans avoir égard à l'estimation moindre mais non détaillée de l'agence IMM'OCEANE.
 
 En outre, Madame Danielle X... ne disconvient pas avoir été informée a minima de la nécessité, pour bénéficier de l'amortissement fiscal DE ROBIEN à hauteur de 65 % du prix d'acquisition, de s'engager à louer le bien pendant 9 années consécutives au minimum à usage de résidence principale du locataire moyennant un loyer plafonné et ne pouvant ignorer l'aléa, connu de tout un chacun, inhérent à la mise en location d'un bien.
 
 Reste que ni le plan d'investissement insistant sur la « sécurité » de l'investissement compte tenu de la situation du bien dans une zone « à fortes demandes locatives pérennes », de la qualité de sa conception, de son prix et de la garantie locative d'un an concédée par la S.A.S. OMNIUM GESTION, s'ajoutant aux assurances « loyers impayés » d'une durée illimitée sans franchise et « vacance locative » d'une durée de 3 ou 9 mois sur option, ni la plaquette de présentation publicitaire de la résidence « [...] », élaborée par la S.A.S. OMNIUM CONSEIL et reprenant ces arguments de vente en les détaillant, ni le dossier de réservation ne comportent de mise en garde de l'investisseur contre les risques spécifiques de l'opération en cas de non-location du bien se prolongeant au-delà de l'année de garantie locative à compter de la réception par le gestionnaire du bien livré par le promoteur.
 
 Toutefois, cette faute imputable à la S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER anciennement OMNIUM CONSEIL n'est pas à l'origine du préjudice allégué.
 
 En effet, avant livraison du bien prévue pour le bâtiment E au 1er trimestre 2007, Madame Danielle X..., qui bénéficiait d'un engagement ferme et définitif de la S.C.I. DIAVICA à prendre en charge les intérêts intercalaires d'emprunt sur les appels de fonds de l'acquisition jusqu'à la date de livraison et s'était vue rappeler par la S.A.S.