Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.311 du 06/02/2020,  partie 2


que sur le taux d'occupation, le rapport Q... propose un taux d'occupation qui ne soit pas inférieur à 54%, en retenant qu'il correspond au taux moyen d'occupation des hôtels sur l'année 2016 ; que cependant, d'une part la date de fixation du nouveau loyer est au 1er juin 2016, d'autre part le taux proposé relève d'un document statistique qui présente un taux d'occupation calculé de manière globale toutes catégories d'hôtels confondues alors que pour la catégorie 4 étoiles, dont relève l'hôtel de la Corderie Royale, il est indiqué que le taux d'occupation n'est pas disponible ; que l'expert I... a retenu un taux d'occupation de 50% tenant compte de la baisse de fréquentation touristique de la ville de [...] et des amplitudes d'occupation très divergentes entre basse et haute saison ; que l'expert L... a fait valoir que le taux d'occupation réel de l'hôtel étant de 36,70% de septembre 2014 à août 2015 et de 45,5% en moyenne pour le pays rochefortais sur la même période, il proposait de retenir le taux médian de 42,6% ; que le premier juge a retenu un taux d'occupation de 48% qui apparaît justifié au regard des éléments exposés et aux données fournies relatives à l'évolution des facteurs de commercialité qui, s'agissant strictement de la ville de [...], démontrent plus une stagnation, voire une évolution défavorable comme le relèvent deux experts sur trois ; que sur le taux de remise clientèle, il a été fixé à 25% par le premier juge ; qu'il est constant qu'il se situe, selon les usages, entre 10 et 30% ; que M. L... l'avait évalué, sans motivation particulière, à 15% ; que M. I... avait relevé que les remises à la clientèle avaient tendance à croître et avait appliqué un taux de 25%, enfin, l'expert Q... avait pour sa part retenu 20% en considérant qu'un hôtel de cette catégorie se remplissait sans nécessairement consentir des remises importantes ; que toutefois, outre la stricte remise à la clientèle, il est justifié de ce que l'établissement a vu s'accroître de manière importante les différentes commissions reversées aux OTA (sites internet, tous opérateurs, agences
 ), dont il est légitime de tenir compte dans cette rubrique, ce qui justifie le taux de 25% retenu ; que sur le taux de recette, compte tenu des termes de comparaison fournis par l'expert I..., qui proposait un taux de 13%, des évaluations de M. L... à 12% et de l'expert Q... à 12,5%, il apparaît que le taux de 12,5% retenu par le premier juge pour les recettes de la part hôtelière était pertinent ; que les taux de 6% ont également été justement appliqués aux recettes accessoires du restaurant et des petits-déjeuners ; que si la société preneuse soutient que la recette des petits-déjeuners devrait être exclue de la masse de calcul de la valeur locative, il apparaît cependant qu'elles sont des recettes directement liées à l'activité d'hébergement et qu'à ce titre, il convient bien de les intégrer dans la détermination du prix du loyer ; qu'enfin, le taux de recette de 20% a été retenu conformément aux usages pour les recettes accessoires de location de salles et sera confirmé ; que sur les abattements, de manière justifiée au regard des rapports d'expertise convergents sur ce point, le premier juge a fait application d'un premier abattement de 10% sur la valeur locative brute pour tenir compte de la vétusté et de l'entretien de l'immeuble pris en charge par le preneur ; qu'il a été retenu également à bon droit un deuxième abattement de 10% à raison des travaux de climatisation effectués par le preneur en 2007 pour un montant de 135.132 € HT selon facture du 23 mars 2007 ; qu'en effet, conformément aux dispositions de l'article L. 311-2 du code du tourisme, certains travaux réalisés par le preneur, sous réserve de leur notification préalable au bailleur, lui permettent de bénéficier d'une décote de la valeur locative pendant douze ans à compter de la notification ; que l'installation d'une climatisation fait bien partie des travaux ouvrant droit à abattement et la société Progexho 17 justifie avoir adressé le 6 novembre 2006 à son bailleur un courrier recommandé aux termes duquel, visant les dispositions des articles L. 311-2 du code du tourisme, elle l'informait de son souhait de faire installer un système de climatisation réversible dans la partie chambres de l'hôtel et lui apportait les informations relatives aux modalités techniques et délais des travaux projetés ; que le principe de l'abattement appliqué était donc justifié ainsi que son taux de 10% au regard de l'ampleur des travaux ; que la méthode de calcul et les éléments utilisés et retenus par le juge des loyers commerciaux sont donc tous validés et c'est à bon droit que le prix du loyer renouvelé a été fixé à la somme de 100.000 € à compter du 1er juin 2016 ;