Cour d'appel de Paris,  décision 14-15.086 du 15/09/2015,  partie 2



 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que les motifs invoqués par la SCI KACI pour refuser le renouvellement du bail commercial consenti à M. Mimoun Y... n'étaient ni graves ni légitimes et de l'avoir condamnée en conséquence au paiement d'une indemnité d'éviction ; 
 
 AUX MOTIFS QUE « s'agissant du motif invoqué de la suppression des cloisons et de la modification de la désignation des lieux sans le consentement exprès du bailleur, la société Kaci ne verse aux débats aucune autre pièce que le constat d'huissier du 16 octobre 2008 faisant état de l'existence au rez-de-chaussée d'une pièce avec une cuisine à gauche et d'une autre pièce contenant les compresseurs ; que postérieurement à ce constat accompagné de photographies, l'huissier a précisé qu'il s'agissait en réalité d'une seule et unique pièce constituée à la fois d'une partie cuisine et d'une partie servant à accueillir les compresseurs ; que l'huissier n'a procédé à aucune autre constatation concernant les traces de l'existence d'anciennes cloisons : que la seule indication dans le bail de l'existence d'une cuisine, salle à manger sans précision qu'il s'agit de deux pièces parfaitement distinctes, et d'une chambre, ne permet pas de considérer qu'il s'agit véritablement de trois pièces et, à le supposer, M. Y...verse aux débats une attestation suffisamment précise de la précédente locataire affirmant que les lieux étaient dans l'état où ils se trouvent actuellement lors de son occupation ; qu'il s'ensuit que la réalité de ce grief n'est pas démontré » (arrêt, p. 5, al. 5 à 7) ; 
 
 ALORS QUE, premièrement, outre le constat d'huissier du 16 octobre 2008, la SCI KACI produisait également un constat d'huissier en date du 15 janvier 2013 mettant en évidence qu'il n'existait plus à l'arrière de la boutique qu'une seule pièce constituée d'un espace principal et d'un dégagement avec salle d'eau (constat du 15 janvier 2013, p. 3, al. 3) ; qu'en affirmant que la SCI KACI ne versait aux débats aucune autre pièce que le constat d'huissier du 16 octobre 2008, les juges du second degré ont dénaturé les dernières conclusions de la SCI KACI, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; 
 
 ALORS QUE, deuxièmement, le contrat de bail faisait mention de l'existence de deux pièces au moins, l'une à usage de cuisine et de salle à manger, l'autre à usage de chambre ; qu'en estimant qu'il n'était pas possible de vérifier que la cuisine et la salle à manger étaient séparées de telle sorte qu'il y ait eu avec la chambre trois pièces distinctes, tout en relevant que le constat du 16 octobre 2008, tel qu'ultérieurement complété par l'huissier de justice, indiquait qu'il n'existait plus qu'une seule et unique pièce, ce dont il résultait que les deux pièces visées au contrat de bail avaient de toute façon disparu, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1134 et 1147 du Code civil, ensemble l'article L. 145-17 du Code de commerce ; 
 
 ALORS QUE, troisièmement, la preuve outre ou contre un écrit ne peut être rapportée que par un mode de preuve de même force probante ; qu'en décidant en l'espèce de faire prévaloir le témoignage de la précédente locataire sur les termes du contrat de bail dont il résultait, selon leurs propres constatations, qu'il existait à l'origine au moins deux pièces à la suite de la boutique, la cour d'appel a violé l'article 1341 du Code civil ; 
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION, à titre subsidiaire 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI KACI au paiement d'une somme de 181. 233, 16 euros au titre de l'indemnité globale d'éviction due à M. Mimoun Y... ; 
 
 AUX MOTIFS QUE « la bailleresse n'invoque ni ne démontre que le préjudice résultant de l'éviction à laquelle il a été procédé serait moindre que celui résultant de la perte de ce fonds ; que la cour dispose des éléments suffisants pour fixer la valeur de l'indemnité principale, sans recourir à un expert, en tenant compte du chiffre d'affaires réalisé pendant les trois années 2007, 2008 et 2009, qui a été en moyenne de 352. 728 ¿ hors taxes ; que les cessions de fonds étant appréciées en principe à partir du chiffre d'affaires TTC, le coefficient de 4 % correspondant au coefficient moyen admis en matière de fonds de commerce de boucherie peut être appliqué au chiffre d'affaires moyen hors taxes pour calculer la valeur du fonds, malgré sa faible rentabilité, ce qui représente une indemnité principale de 158. 727, 60 ¿ » (arrêt, p. 6, al. 4 et 5) ; 
 
 ALORS QUE la valeur d'un fonds de commerce s'apprécie non seulement au regard du chiffre d'affaires généré par l'activité mais également au regard de sa rentabilité ;