Cour d'appel de Montpellier
02, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-16.662 du 15/12/2021,  partie 4


Il détenait également 3800 parts dans la société [C] [M] (1 euro la part en 2009) valorisée en 2012 dans une fourchette comprise entre 100 000 et 200 000 euros selon attestation de l'expert comptable soit une valeur moyenne non contestée de ses parts de 92 625 euros Il convient à ce stade de constater que la valeur de sa résidence principale en 2012 n'est pas justifiée ni davantage la valorisation en 2012 des biens acquis par la SCI qui ont fait l'objet de travaux de rénovation et qui sont donnés à bail. Au titre de son passif, M. [M] invoque un crédit immobilier induisant une charge de remboursement de 1.862,42 euros pris en charge avec sa compagne à raison de 50 % chacun. Il ne produit cependant que l'offre de prêt relais de 248.067,50 euros en date du 6 avril 2007 et la justification n'est pas faite de ce que cette offre, à la supposer acceptée et signée par M. [M], était toujours en cours de remboursement au jour du nouvel engagement. Ces éléments de passif ne peuvent donc pas être retenus. Il justifie par contre par la production des actes correspondants et d'une lettre d'information qu'il s'est porté caution : - en janvier 2008 à hauteur de 72 720 euros en garantie d'un prêt de 60 600 euros remboursable en 248 mois souscrit par la SCI LN auprès du Crédit Agricole pour financer l'achat de l'appartement situé à [Localité 4], acquis au prix de 54 500 euros, - en avril 2008 à hauteur de 77 280 euros en garantie d'un prêt de 64 400. M. [M] justifie par la production de ses avis d'imposition que ses revenus étaient en 2012 de 40 265 euros soit 3.365 euros par mois. Le revenu foncier y apparaît déficitaire. Il évalue toujours sa résidence principale à la somme de 650.000 euros grevée d'une charge hypothécaire de 350 000 euros, n'étant pas contesté par la banque qu'il s'agit d'une maison acquise en indivision. Il admet détenir 90 % départs sociales dans la SCI LN propiétaire de trois biens immobiliers acquis en 2008 au prix de 54 500 euros, 57 000 euros et 44 000 euros. Il détenait également 3800 parts dans la société [C] [M] (1 euro la part en 2009) valorisée en 2012 dans une fourchette comprise entre 100 000 et 200 000 euros selon attestation de l'expert-comptable soit une valeur moyenne non contestée de ses parts de 92 625 euros. Il convient à ce stade de constater que la valeur de sa résidence principale en 2012 n'est pas justifiée ni davantage la valorisation en 2012 des biens acquis par la SCI qui ont fait l'objet de travaux de rénovation et qui sont donnés à bail. Au titre de son passif, M. [M] invoque un crédit immobilier induisant une charge de remboursement de 1.862,42 euros pris en charge avec sa compagne à raison de 50 % chacun. Il ne produit cependant que l'offre de prêt relais de 248.067,50 euros en date du 6 avril 2007 et la justification n'est pas faite de ce que cette offre, à la supposer acceptée et signée par M. [M], était toujours en cours de remboursement au jour du nouvel engagement. Ces éléments de passif ne peuvent donc pas être retenus. Il justifie par contre par la production des actes correspondants et d'une lettre d'information qu'il s'est porté caution : en janvier 2008 à hauteur de 72 720 euros en garantie d'un prêt de 60 600 euros remboursable en 248 mois souscrit par la SCI LN auprès du Crédit Agricole pour financer l'achat de l'appartement situé à [Localité 4], acquis au prix de 54 500 euros, en avril 2008 à hauteur de 77 280 euros en garantie d'un prêt de 64 400 euros remboursable en 240 mois souscrit par la SCI LN auprès du Crédit Agricole pour financer l'achat de la maison de village à [Adresse 3] au prix de 57 000 euros, - le 29 février 2008 à hauteur de 67 760 euros en garantie de deux prêts de 49 800 euros et 5000 euros remboursable en 240 mois souscrits par la SCI LN pour le financement d'un achat, de travaux locatifs et sur une résidence principale : maison individuelle. Le total des engagements de caution consentis au profit du crédit agricole dont les prêts étaient en cours d'exécution le 19 novembre 2012 s'élevait donc à 217 760 euros. Il doit y être ajouté les précédents cautionnements consentis auprès de la société Générale depuis le P‘r décembre 2009, pour un total de 344 500 euros, Il apparaît donc qu'au mois de novembre 2012, l'endettement global justifié de M. [M] était de 562 260 euros et qu'avec le cautionnement de 260 000 euros, il s'élevait à 822 260 euros. Mais il ne suffit pas de justifier d'un passif sans le mettre en perspective avec la valeur de l'actif détenu dont M. [M] ne justifie que très partiellement et il n'est donc pas établi que cet actif ne lui permettait pas d'assumer ce nouvel engagement de caution au jour de sa souscription.