Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.725 du 26/03/2020,  partie 2


que selon ce technicien, cette comparaison a mis en évidence : une surface de vente extérieure de 434 m² au niveau de la jardinerie, une cour intérieure de 367 m², une surface de magasin de 11 m², une surface de vente extérieure de 9 m² et une surface résiduelle non occupée de 14 m² qui n'étaient pas incluses dans la location ; qu'il a retenu qu'à la date de ses investigations, la surface exploitée était de 4 681 m² ; que la cour ne peut que relever qu'il réside une totale imprécision dans les baux s'agissant des surfaces non bâties louées au preneur ; que par ailleurs, la délimitation des bâtiments, telle que matérialisée sur les plans établis par M. S..., ne correspond plus à celle qui est portée sur le plan annexé au bail ; que des travaux d'extension du magasin ont effectivement été réalisés depuis la conclusion du contrat de location ; que cette extension a fait l'objet d'un permis de construire délivré le 23 février 2001 ; qu'auparavant, le bailleur, propriétaire de la parcelle [...] , avait autorisé le preneur à déposer un dossier d'autorisation d'urbanisme ; que de plus, le plan de 2013 fait apparaître un auvent, non mentionné sur le plan initial mais dont il n'est pas contesté que l'emprise se situe, pour la majeure partie, sur le fonds loué à la société Delma ; qu'en fonction de telles constatations, s'il apparaît inévitable que la détermination du loyer commercial soit sujette à litige, l'occupation de trois surface inférieures à 15 m², qui ne sont susceptibles d'aucun autre emploi par la société Actium en raison de la configuration des lieux et de leur proximité immédiate avec l'immeuble bâti, à la supposer irrégulière, n'est en aucun cas susceptible de revêtir une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail commercial ; que l'emprise de 434 m², à proximité de l'auvent de la jardinerie, constitue effectivement une superficie de vente non comprise dans les 3 874 m² donnés à bail et, partant, non prise en considération dans la détermination du loyer commercial ; que toutefois, un second constat d'huissier de justice réalisé le 2 juin 2014 à la demande de la société Actium, a montré que la société Delma s'était retirée de cette surface qui demeure, néanmoins, enclavée après les travaux d'agrandissement du bâtiment de vente ; qu'au regard du volume global des surfaces louées et du montant du loyer, l'occupation, un temps privative, de cette surface, qui n'apparaît pas susceptible d'une autre utilisation, et à laquelle il a été mis un terme lorsque s'est révélé un différend entre les parties quant à la détermination des surfaces louées et au montant du loyer commercial, ne constitue pas davantage un manquement d'une gravité telle qu'il pourrait justifier la résiliation du bail, d'autant qu'il est manifeste qu'il ne s'agissait pas d'une situation nouvelle et inconnue du bailleur ; qu'au contraire, le contentieux relatif aux superficie loués et à leur occupation est né à l'occasion des discussions des parties relatives à la détermination du loyer commercial ; que l'autre emprise extérieure, d'une surface de 367 m², qui, selon le plan dressé par M. S..., constitue une cour intérieure, possède des dimensions qui apparaissent équivalentes à la surface trapézoïdale apparaissant sur le plan annexé au bail ; qu'elle se situe à l'angle du bâtiment occupé par la société Delma ; que la société Actium reproche à la société Delma de s'être appropriée cette surface ; que néanmoins, l'examen des différents plans montre que les limites physiques de ce trapèze sont restées identiques tout au long de l'occupation de la société Delma ; et que si la société Actium se plaint que ce tènement aurait fait l'objet d'une occupation privative par l'installation d'un portail, la société Delma établit, toutefois, par la production d'une photographie contemporaine de l'affichage du permis de construire qui lui a été délivré le 23 février 2001, que cette grille existait déjà ; que dès lors, à supposer établi le manquement aujourd'hui reproché au preneur, force est de constater qu'il a été toléré pendant plus de 14 ans par le bailleur, qui n'en tire aujourd'hui argument qu'à raison du litige opposant les parties quant à la détermination du loyer, et dans des conditions qui ne sauraient justifier la sanction de la résiliation du bail commercial ; que, sur les travaux non autorisés : la société Actium reproche à la société Delma d'avoir fait construire un auvent de 548 m² sur le terrain loué ; et que la présence de cet ouvrage est mentionné sur les plans dressés par M. S... ; que la société Delma n'établit pas qu'elle a obtenu le consentement exprès du bailleur pour édifier cet ouvrage ; que néanmoins, la présence de la jardinerie et de l'ouvrage, qui l'abrite, ne pouvait manifestement pas être ignorée du bailleur et sa réalisation n'est pas contemporaine du constat dressé en novembre 2013 ; que la société Actium qui, au terme du bail, disposera de la faculté de faire déposer cet ouvrage amovible et de faire rétablir les lieux dans leur état ou, au contraire, de le conserver en vertu de la clauses d'accession contenue au bail, ne peut utilement invoquer cette infraction au contrat pour obtenir la résiliation du bail commercial ;