Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-25.542 du 15/02/2023,  partie 3



 La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur [Z] à lui verser la seule somme de 780 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre de la restitution des fruits civils et de l'avoir déboutée de ses demandes ;
 
 1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré d'une limitation de la restitution des fruits civils sur le fondement de l'article 548 du code civil, sans avoir au préalable invité les parties, et en particulier la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3], à présenter des observations, la cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE sauf lorsque la souslocation a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ;
 qu'en décidant que « c'est donc la somme de 1.010 euros qui doit être déduite de la somme de 1.790 euros perçue par M. [Z] pour ces deux mois de souslocation, et il sera alloué à la RIVP la somme de 780 euros au titre de la restitution des fruits civils perçus par le locataire » (arrêt attaqué, p. 5 § 8), motifs pris que « si la demande de la bailleresse peut être considérée () comme une demande de restitution des fruits civils, il doit être relevé que l'article 548 du code civil prévoit que doivent être déduits de cette demande les frais remboursables, c'est-à-dire, en l'occurrence, la somme que verse M. [Z] au titre du loyer » (arrêt attaqué, p. 5 § 6), cependant que l'intégralité des sous-loyers perçus illégalement par le locataire devait être restituée au propriétaire, la cour d'appel a violé l'article 549 du code civil ;
 
 3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a fractionné les fruits civils et, donc, les sousloyers en en attribuant une partie au propriétaire, représentant la plus-value de la sous-location illégale, et une partie au locataire, représentant le prix du loyer quotidien, cependant que l'article 548 du code civil impose uniquement au propriétaire de rembourser aux tiers les frais qu'ils auraient exposés pour parvenir à la perception des fruits et que les loyers, qui constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire, s'analysent comme des « frais » au sens de l'article 548, la cour d'appel a violé l'article susvisé.