Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.009 du 28/11/2019,  partie 4



 C'est ainsi que, dans la perspective du bail qui allait être signé entre la SCI et la commune avec sous location à la Société de Gestion Rive Gauche (le CAESAR'S), la SCI a d'abord donné autorisation à celle-ci le 28 juillet 2000 de déposer un permis de construire, ce qui a été fait par M. K... le 16 août 2000 avec des demandes complétées à six reprises jusqu'au 16 mai 2001, le permis étant délivré le 23 mai 2001.
 
 L'architecte H... va établir le 17 janvier 2001 un bref document présentant succinctement le projet constructif par la description de l'aspect structurel des travaux et le 26 juin 2001, la SCI va demander à M. K... la communication rapide du descriptif des travaux, des plans de démolition, du projet définitif et des devis des travaux.
 
 Seuls seront établis, avant la signature du bail du 20 juillet 2001, un devis descriptif sommaire rédigé en juillet 2001 par la société ATR avec les plans d'état des lieux et de démolition datés du 22 juin 2001, qui seront annexés au bail, comme le descriptif H....
 
 Le descriptif sommaire liste notamment les démolitions intérieures portant sur la dépose des faux plafonds, cloisons de distribution, installations électriques, démolition des murs intérieurs, démolition partielle du plancher R+1, démolition totale du plancher R+2 en prévoyant, conformément au permis de construire, que sont rigoureusement conservés:
 
 - les façades sur rue et arrière compris ses menuiseries bois d'occultation,
 
 - la totalité de la couverture et des charpentes,
 
 - les 3ème, 4ème et 5ème étages et leurs aménagements,
 
 - les escaliers pierres latéraux,
 
 - les caves et leurs accès,
 
 - les bureaux administratifs existants.
 
 C'est dans ces conditions que par l'acte notarié du 20 juillet 2001, la SCI donnait à bail à la ville de [...], pour une durée de 23 mois expirant le 20 juin 2003, la partie centrale de l'immeuble, avec autorisation de sous-louer à la société CAESAR'S pour une même durée.
 
 Il était notamment prévu au paragraphe 'Cession-Sous-location ' que tous aménagements et transformations de l'immeuble nécessiteront l'accord écrit du bailleur qui autorisait d'ores et déjà la société sous locataire à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens, aux travaux énoncés au descriptif établi par M. H... et au descriptif sommaire établi par ATR.
 
 Au paragraphe 'Transformations', il était prévu que toute transformation nécessitait l'accord écrit du bailleur et que :
 
 'A défaut de cet accord, le bailleur pourra exiger la remise en état des locaux ou des équipements, au départ du locataire, ou conserver les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés.
 
 Le bailleur pourra également exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l'état au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
 
 Toutefois, celui-ci autorise d'ores et déjà, le locataire à procéder aux travaux énumérés limitativement sous le paragraphe « cession-sous-location ».  
 Dans l'hypothèse où le bailleur aura autorisé les travaux, il ne pourra exiger la remise en état des lieux en l'état initial.'
 
 Par acte notarié du même jour, la ville de [...] a donné à bail à la société CAESAR'S, en présence de la SCI, le même bien immobilier, pour la même durée de 23 mois, l'acte prévoyant également que tout aménagement et transformation de l'immeuble nécessiteront l'accord écrit du bailleur et du propriétaire de l'immeuble et précisant au paragraphe ' Transformations ' que le propriétaire autorisait d'ores et déjà le preneur à procéder, sous réserve de l'accord des techniciens, aux mêmes travaux que ceux mentionnés au bail conclu avec la commune par la SCI, pour lesquels le locataire avait obtenu un permis de construire délivré le 23 mai 2001 et que le preneur ne pourrait apporter au projet de travaux aucune modification sans avoir obtenu par écrit l'accord du bailleur.
 
 La cour constate que le descriptif de M. H..., simple énoncé sur une seule page des grandes lignes du projet constructif, est manifestement succinct et imprécis et que le descriptif de la société ATR est sommaire comme son intitulé l'indique et comme le précisent les expert qui le qualifient (page 23 du rapport) de 'document d'avant projet définitif, assez détaillé mais incomplet par nature, par comparaison avec les documents de projet qui accompagnent normalement les travaux, surtout ceux de cette importance'.
 
 La cour constate également comme les experts (page 23, 59 et 60) que le descriptif ATR ne porte pas la mention d'avant projet, qu'aucun descriptif n'a été établi par le maître d'oeuvre ATR pour la passation des marchés, ni plan de démolition, ni marché des entreprises ni budget précis mais un simple tableau d'estimation des coûts sans engagements.