Cour d'appel de Grenoble
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-10.044 du 12/12/2018,  partie 4


qu'en se déterminant ainsi sans rechercher, comme il lui était demandé, si Monsieur X... n'avait pas subi un préjudice consistant dans son exposition au risque, qui s'était réalisé, relatif à l'impossibilité de rembourser le prêt qui lui avait été consenti par la Banque par la mise en location de l'ensemble du bien immobilier acquis, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil devenu l'article 1240 du même Code.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de toute ses demandes à l'encontre de la SCI Félix Viallet ;
 
 Aux motifs propres que Monsieur Hervé X... reproche à la SCI Félix VIALLET de lui avoir délivré un bien non conforme au sens de l'article 1604 du code civil. Il invoque subsidiairement la garantie des vices cachés et, plus subsidiairement, le dol. Il soutient (page 61 de ses conclusions) que la SCI Félix VIALLET s'était contractuellement engagée à lui délivrer des chambres pour un usage locatif, alors que quatre des onze chambres vendues ne pouvaient pas être destinées à la location. La SCI Félix VIALLET, dont il n'est pas démontré qu'il s'agit d'un professionnel de l'immobilier, a vendu un local à usage de bureau de cinq pièces, dépendances et caves, dont il est précisé qu'il a été transformé en onze chambres meublées avec sanitaires et salle à manger. Comme cela a déjà été exposé ci-dessus, Hervé X... a pu se rendre compte par lui-même que quatre de ces chambres étaient situées au sous-sol, de sorte qu'il ne peut sérieusement soutenir que le bien livré n'est pas conforme aux stipulations contractuelles, ni qu'il est affecté d'un vice caché, ni encore que le vendeur a, par réticence dolosive, vicié son consentement. Le jugement doit donc être intégralement confirmé ;
 
 Et aux motifs adoptés des premiers juges, que s'agissant de la réglementation applicable au jour de la vente, l'article L 1336-3 du Code de la santé publique, transformé postérieurement en l'article L 1337-3 du Code de la santé publique, faisait d'ores et déjà interdiction, à peine de sanction pénale de mettre à disposition un sous-sol à titre gratuit ou onéreux aux fins d'habitation ; ce qui impliquait que le représentant de l'Etat pouvait demander au contrevenant d'y mettre fin mais encore que ce type de mise à disposition était nécessairement contraire à l'ordre public en vertu de l'article 6 du Code civil. Dans l'espèce litigieuse, si une partie du lot était d'ores et déjà louée sous forme de logements en sous-sols en méconnaissance de ces dispositions au jour de la vente et que l'acquéreur avait pour finalité de poursuivre la destination d'usage locatif ; ce qui était connu de la venderesse, pour autant, cette dernière ne s'est aucunement engagée expressément et contractuellement à livrer à Monsieur X... au jour de la vente un bien permettant juridiquement de telles locations. Il est d'ailleurs intéressant de noter qu'il y a tant dans la promesse de vente que dans l'acte authentique une distinction entre la désignation du lot à usage de bureaux et de caves et l'utilisation qui en est faite sous forme de logements d'habitation, au jour de la vente, par la venderesse. Il ne peut dès lors s'agir d'un défaut de conformité au visa des articles 1604 et suivants du code civil mais d'un vice au sens des articles 1641 et suivants du code civil, à savoir que le bien est impropre à l'usage auquel le nouvel acquéreur le destine à raison d'une interdiction légale. La demande au titre du défaut de conformité ne peut dès lors être accueillie ;
 
 Alors que, de première part, la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence, la cassation de ce chef de l'arrêt attaqué ;
 
 Alors que, de deuxième part, Monsieur X... avait l'extrait K-bis de la SCI Felix Vallet qui précise que celle-ci exerce notamment une activité d'achat, de construction, d'entretien de tous immeubles et leur exploitation par location ; qu'en déclarant qu'il n'est pas démontré que cette société civile immobilière est un professionnel de l'immobilier, la Cour d'appel a dénaturé par omission cet élément de preuve et a ainsi violé l'article 1192 du Code civil ainsi que le principe de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 Alors que, de troisième part, la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée constitue un manquement à l'obligation de délivrance ;