Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.768 du 16/01/2020,  partie 3



 L'article 10 III restreint effectivement l'application de l'article 10, puisqu'il dispose qu'il ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation ou professionnel dudit bâtiment.
 Toutefois pour qu'il y ait vente en bloc, il faut que l'intégralité es lots composant l'immeuble soit vendue en même temps.
 La vente groupée de lots distincts n'est pas une vente en bloc.
 La SCI Les Princes ne peut donc soutenir que la vente de trois lots par Mme M... W..., épouse H... constitue une vente en bloc excluant le droit de préemption.
 Le droit de préemption prévu à l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975 s'applique à la première vente suivant la division ou la subdivision de l'immeuble.
 Reprenant les termes d'une consultation du Cridon sur laquelle elle fonde son argumentation, la SCP [...] fait valoir que :
 - la première division au sens de l'article 10 de la loi du 31 janvier 1975 peut être une division en jouissance, et non pas seulement une division en propriété ;
 - le locataire d'un appartement situé dans un immeuble placé, dès sa construction, sous le régime de la copropriété ne bénéficie pas du droit de préemption de l'article 10 de la loi du 31 janvier 1975.
 Il convient toutefois de constater que ce schéma ne correspond pas à la situation de l'espèce.
 En effet, il ne résulte d'aucune pièce que l'immeuble construit par la SA West Paris a été divisé, dès sa construction, en propriété ou même en jouissance.
 Il a été placé sous le régime de la copropriété aux termes d'un règlement de copropriété du 3 avril 1979.
 Par acte authentique reçu par Maître J..., notaire, le 14 juin 2001, Mme M... W..., épouse H... a formalisé son retrait de la société West Paris et s'est vue attribuer en contrepartie, les lots correspondants aux parts dont elle était titulaire, parmi lesquels le lot [...] loué à M. Q....
 Le droit de préemption s'applique à la première vente suivant division.
 Le retrait d'un associé est une opération de partage et non une vente.
 La première vente suivant la division de l'immeuble situé [...] est donc celle qui a été consentie par Mme M... W..., épouse H... à la SCI Les Princes, suivant acte authentique reçu par Maître J..., notaire associé de la SCP [...] , le 12 juillet 2001.
 Conformément aux dispositions de l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975, le bailleur devait, à peine de nullité de la vente, faire connaître à M. A... , locataire de bonne foi, l'indication du prix et les conditions de la vente projetée, cette notification valant offre de vente.
 Le défaut de notification entraîne la nullité de la vente.
 
 Sur le préjudice
 M. Q... soutient qu'il a perdu une chance d'acquérir l'appartement qu'il occupait en 2001 et qu'il ne peut plus acheter en raison de la hausse des prix.
 Il évoque des capacités financières dont il disposait pour acquérir le bien. Il fait référence à l'apport de 30 000 euros que sa soeur aurait pu mettre à sa disposition et le prêt de 50 000 euros qu'il aurait pu contracter.
 Il demande donc réparation à hauteur de 219 020 euros représentant 80 % de la différence (273 775,49 euros) entre la valeur du bien aujourd'hui (350 000 euros) et le prix de vente en 2001 (76 224,51 euros).
 Les ayants cause de M... W... épouse H... soutiennent que le demandeur ne démontre pas qu'il avait l'intention d'acquérir et qu'il disposait des capacités financières pour le faire.
 La SCP [...] soutient que le préjudice allégué n'est pas certain, faute pour le demandeur de rapporter la preuve de ses capacités financières.
 Il convient d'abord de rappeler que la perte de chance implique la disparition certaine d'une éventualité favorable.
 Le 12 juillet 2001, le lot [...] a bien été vendu à la SCI Les Princes pour un prix de 76 224,51 euros.
 En 2001, M. A... percevrait des revenus mensuels de 1 113 euros.
 Pour justifier l'existence de capacités financières qui lui auraient permis d'acquérir le bien litigieux en 2001, M. A... produit une attestation de sa soeur en date du 7 mars 2014 qui indique qu'elle disposait à l'époque, de la faculté contributive pour consentir un don manuel lui permettant de financer l'apport nécessaire à hauteur de 31 000 euros.
 Cette attestation tardive est insuffisante pour établir que M. A... aurait pu effectivement bénéficier de cette somme.
 Pour le solde, M. A... expose qu'il aurait souscrit un prêt de 50 000 euros et se fonde sur les conditions accordées à l'acquéreur d'un autre lot vendu par Mme W... lors d'une vente du 22 mars 2000.
 Aucune pièce ne permet toutefois de démontrer que M. A... était en mesure de bénéficier des mêmes conditions financières, eu égard à sa situation personnelle.
 Il prend également pour référence les échéances qu'il aurait eu à régler sur la base du taux effectif moyen sur 276 mensualités.