Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-12.303 du 20/04/2022,  partie 2



 
 Sur le moyen du pourvoi principal n° H 21-12.303 et sur le premier moyen du pourvoi principal n° Q 21-12.356, ci-après annexés
 
 6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le deuxième moyen du pourvoi principal n° Q 21-12.356
 
 Enoncé du moyen
 
 7. La société Promotion Pichet fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a commis un dol et de la condamner à indemniser le préjudice causé aux acquéreurs, alors :
 
 « 1°/ que l'erreur est une fausse représentation de la réalité ; que si l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable, encore faut-il alors qu'une telle erreur ait été provoquée ; qu'un investissement immobilier, même effectué sous le bénéfice d'un mécanisme légal de défiscalisation, suppose de celui qui l'effectue l'emploi d'une épargne ou d'une trésorerie, c'est-à-dire des décaissements – périodiques le cas échéant – lorsque l'acquisition du bien est financée au moyen d'un emprunt, décaissements éventuellement amoindris du fait de la perception de loyers procurés par le bien et de l'économie fiscale permise par le régime légal applicable ; qu'il suit de là que les documents précontractuels relatifs à une telle opération ne peuvent induire en erreur l'investisseur immobilier s'ils présentent sous la qualification d'épargne ou de trésorerie les sommes que l'intéressé devra employer pour financer son acquisition et sous la qualification de gain fiscal l'économie d'impôt permise par la loi ; qu'en postulant au contraire de manière générale et abstraite, pour en déduire l'existence d'un prétendu dol, que les qualifications d'épargne ou de trésorerie, ainsi que de gain fiscal, utilisées par des documents précontractuels remis à des candidats à un investissement immobilier aux fins de défiscalisation, ne viseraient qu'à induire en erreur de tels candidats, comme désignant d'hypothétiques rentrées d'argent et non les décaissements naturellement entraînés par un tel investissement, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016, et l'article 1382, devenu 1240, du même code ;
 
 2°/ qu'en se déterminant par une considération d'ordre général, prise d'un prétendu caractère trompeur de certains libellés de la « simulation », savoir les termes d'« épargne », de « trésorerie » ou de « gain fiscal, » sans vérifier si, concrètement, les époux [T] avaient légitimement cru, du fait de l'utilisation des termes précités dans le document précontractuel qui leur avait été remis, que ces derniers désignaient d'hypothétiques rentrées d'argent et non les décaissements naturellement entraînés par un investissement immobilier aux fins de défiscalisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;
 
 3°/ que le dol, vice du consentement à un contrat, suppose une intention de tromper ; qu'en se bornant, pour regarder la société Promotion Pichet comme coauteur d'un dol ayant vicié le consentement des époux [T] et retenir sa responsabilité à ce titre, à relever une prétendue augmentation fallacieuse du « gain à 9 ans » mentionné dans cette simulation, par l'effet du recours à la valeur d'achat toutes taxes comprises, et non hors taxes, comme assiette de la prise de valeur nette du bien acquis, sans vérifier si c'était sciemment et aux fins de tromper les acquéreurs du bien, et non par l'effet d'une erreur involontaire, que la société Promotion Pichet avait fait référence à la valeur d'achat toutes taxes comprises, et non hors taxes, la cour d'appel a ainsi privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;
 
 4°/ que ni l'intermédiaire en charge de la commercialisation de biens à acquérir au titre d'un investissement locatif aux fins de défiscalisation, ni leur vendeur, ne sont tenus de procéder avant la vente à des calculs d'impôts personnalisés, avec application de toutes les déductibilités prévues par le code général des impôts, d'où il suit que l'absence de fourniture préalable de tels calculs à l'acquéreur ne peut constituer un dol ; qu'en se fondant néanmoins sur un tel élément pour retenir l'existence du prétendu dol, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
 
 5°/ qu'en se bornant, pour caractériser le dol, à relever une prétendue absence de calculs d'impôts personnalisés, « crayon en main », avec application de toutes les déductibilités prévues par le code général des impôts, sans vérifier si la société Promotion Pichet avait eu une quelconque intention de tromper les époux [T] en ne procédant pas à de tels calculs d'impôts personnalisés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 8. D'une part, la cour d'appel ne s'est pas déterminée par des considérations d'ordre général, mais a souverainement apprécié la portée des notions d'épargne, de trésorerie et de gain fiscal employées dans la simulation précontractuelle à l'égard de candidats à un investissement immobilier locatif défiscalisé.