Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.020 du 17/10/2019,  partie 6



 que la nullité encourue, fondée sur un ordre public de protection, est relative et, conformément aux dispositions de l'article 1338 ancien du Code civil, à défaut d'acte de confirmation ou ratification, l'exécution volontaire du contrat entaché de nullité après l'époque à laquelle l'obligation pouvait être valablement confirmée ou ratifiée emporte renonciation aux exceptions de nullité ;
 
 qu'ainsi que le retient, à bon droit, le jugement entrepris, la renonciation à se prévaloir de la nullité du contrat préliminaire par la signature du contrat de vente suppose que soit caractérisée la connaissance préalable par les acheteurs de la violation des dispositions destinées à les protéger et que la preuve de cette connaissance n'est pas s'administrée, dès lors que les articles R. 121-3 et suivants du code de la consommation n'ont pas été reproduits au dos du contrat préliminaire ;
 
 qu'à cet égard, et contrairement à ce que soutient, non sans mauvaise foi, la société Edelis, le premier juge n'a pas considéré que le défaut de reproduction de ces articles à valeur réglementaire constituait une irrégularité, mais simplement que les réservataires n'ont pas été en mesure de savoir que le contrat de réservation était entaché d'une irrégularité tenant à la rédaction du formulaire de rétractation et n'ont pu valablement renoncer à se prévaloir d'une cause de nullité qu'ils ignoraient. En revanche, ayant pu avoir connaissance, à la lecture des articles à valeur législative effectivement reproduits, notamment de l'article L.121-23, de l'irrégularité tenant à l'insuffisante dénomination du démarcheur, la régularisation ultérieure de l'acte authentique a pu opérer renonciation par les époux A... à se prévaloir de cette cause de nullité, sans que cela ait toutefois la moindre incidence sur les autres causes ; enfin, dès lors que le contrat de réservation signé le 19 février 2009 est entaché d'une cause de nullité, la signature par les époux A... de l'acte authentique qui en est, selon son article 3, la suite et la conséquence, ne peut être considérée comme valant, en l'absence de tout élément permettant de présumer qu'ils ont eu connaissance de cette cause de nullité, renonciation à s'en prévaloir et confirmation du dit contrat de réservation ;
 
 II - 2 sur la nullité du contrat pour non-respect des dispositions relatives à la protection de l'acquéreur immobilier :
 
 que les époux A... soutiennent qu'il a été porté atteinte aux dispositions de l'article L. 2714 du code de la construction et de l'habitation en ce que, d'une part, la venderesse ne justifie pas avoir notifié l'acte de réservation à chacun des coacquéreurs, l'accusé de réception commun aux deux époux ne portant la signature que de l'un d'entre eux, d'autre part, que la lettre de notification du projet d'acte notarié, à défaut de mentionner qu'ils disposaient d'un délai de réflexion, n'a pu purger les causes de nullité relatives à l'exercice du droit de rétractation, enfin, qu'ils n'ont pu valablement renoncer par avance, en signant la procuration, au bénéfice du délai de réflexion d'un mois prévu par l'article R. 261-30 de ce même code, peu important que finalement l'acte notarié n'ait été passé que cinq mois plus tard ;
 
 que la société Edelis réplique que la notification a été faite au nom des deux époux au moyen d'un courrier recommandé réceptionné par le couple et qu'en tout état de cause, la signature par les deux époux de l'acte authentique de vente, sans émettre de réserves quant à l'absence de notification du contrat préliminaire de réservation à chacun d'entre eux, vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation.
 
 que selon l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, "Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation (...), l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes ; lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation ; en aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours".
 
 qu'en l'espèce, il est constant que la notification du contrat préliminaire a été faite au moyen d'un courrier recommandé adressé à "MMMR A... P..." dont l'accusé de réception a été signé le 6 mars 2009 par un seul des époux, de sorte que cette notification n'a pu faire courir le délai de rétractation de sept jours prévu par le texte précité ;