décision 17-10.156 du 08/02/2018,  partie 5



 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la renonciation au droit d'agir, la société Lubéron Investissement Patrimoine soutient que Mme C... ne peut former aucune demande contre les époux X... qui à leur tour ne sont pas fondés à l'appeler en garantie au motif que Mme C... parfaitement informée de la situation juridique du bien acquis par une clause insérée dans l'acte de vente et la note d'urbanisme a renoncé à engager un recours contre son vendeur ou toute autre personne ; que l'acte de vente conclu le 28 octobre 2010 contient en page 15 la clause suivante : « Le vendeur a par ailleurs attiré l'attention de l'acquéreur sur le fait que les travaux suivants, qu'il a réalisés, savoir les garde-corps installés sur trois fenêtres, l'installation de climatisation en extérieur, le remplacement des anciennes fenêtres par des nouveaux modèles, ainsi que les pavés de verre installées en façade dans une ouverture pré existante, doivent faire l'objet d'une demande d'autorisation de la copropriété aux termes de la résolution 14 de ladite assemblée générale des copropriétaires tenue le 15 juin 2010 (cf annexe 8) ; que l'acquéreur déclare avoir été informé de cette situation préalablement à ce jour et avoir dispensé le vendeur de faire toutes démarches auprès du syndic avant les présentes, se réservant de faire lui-même ultérieurement, les démarches auprès du syndic et travaux nécessaires à la régularisation de la situation, à ses frais et sous sa responsabilité, sans recours contre quiconque, quelle que soit la suite réservée à sa demande y compris si il doit être procédé à une reprise de tout ou partie des travaux en question» ; que cette clause met à la charge de Mme C... les demandes d'autorisation auprès de fa copropriété mais ne concerne pas la demande de déclaration préalable de travaux ou une renonciation à exercer une action contre les vendeurs au regard de la nature de l'immeuble. Mme C... ne sollicite pas réparation pour ne pas avoir pu régulariser les travaux réalisés par le vendeur mais résolution de la vente pour avoir acquis un appartement alors que la destination du bien était exclusivement commerciale ; que la clause mentionnée précédemment ne peut donc empêcher Mme C... d'agir sur le fondement des articles 1641, 1604, 1109 et 1110 du code civil ; que, sur les vices cachés, la société Lubéron Investissement Patrimoine et M. Alain Z... soulèvent la prescription des actions engagées par les consorts X... et Mme C... ; que selon l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; qu'en l'espèce, si les époux X... ne pouvaient ignorer avoir réalisé des travaux sans l'accord de la copropriété et si ils ont voté la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2010 aux termes de laquelle il a été demandé à tous les copropriétaires d'effectuer des demandes d'autorisation pour tous les travaux réalisés, il n'est pas pour autant établi qu'ils savaient à cette date que la destination et la nature de leur bien immobilier était commerciale ; qu'ils ont acheté le 4 novembre 2008, au vu de l'acte notarié, à l'étage un local brut pour appartement de 68,20 m² ainsi qu'un lot 7 et les parties indivises communes afférentes, ils n'ont pas eu connaissance du permis de construire accordé à la SCI Farigoulier qui précisait que le bien était situé en zone UE et qui n'autorisait pas fa construction d'appartements, de plus, l'acte de vente versé aux débats ne permet pas de constater que figure en annexe une note d'urbanisme relative à ce point ; qu'il convient de considérer que le vice a été découvert par M. et Mme X... à l'occasion de la réception de l'assignation diligentée par Mme C... soit le 2 octobre 2012 et l'appel en garantie a eu lieu par actes d'huissier des 25 et 28 janvier 2013 soit avant l'expiration du délai de deux ans ; que l'action des époux X... en garantie des vices cachés n'est donc pas prescrite ; qu'il est en de même pour Mme C... qui savait qu'elle devait demander des autorisations pour les travaux réalisés par son vendeur mais n'a appris qu'à l'occasion de la motivation de l'arrêté d'opposition du maire du 2 février 2011 que son appartement était une construction irrégulière, ce qui a été confirmé par le tribunal administratif le 31 décembre 2012 ; qu'elle a assigné les consorts X... dès le 2 octobre 2012, son action n'est donc pas prescrite ; que les actes de vente du 28 octobre 2010 et du 4 novembre 2008 comportent tous deux des clauses de non garanties des vices cachés en page 9 ; qu'il est indiqué dans l'acte intervenu entre les consorts X... et Mme C... « l'immeuble est vendu dans son état actuel. Sauf application d'une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments » ;