Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.562 du 28/11/2019,  partie 5


que le courrier de la SAS Natpro du 6 octobre 2016 ayant suivi la délivrance du congé ne fait d'ailleurs nullement état de ces difficultés mais seulement de la nécessité de déménager afin d'accompagner la croissance de l'entreprise ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a alloué à la SCI Imagri une somme de 10 000 euros à titre de provision au titre de la clause pénale, au vu du montant dû lors de la délivrance du commandement de payer » ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés que « l'article 10 du bail stipule qu'"à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur   ou dès délivrance d'un commandement de payer, ou encore après tout début d'engagement d'instance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire (...)" ; que si le juge du fond à le pouvoir de modérer une clause pénale, le juge des référés peut toujours accorder une provision sur le montant non contestable de l'indemnité ; que dans le cas présent, l'indemnité due à ce titre ne pourra être calculée que sur les sommes visées par le commandement de payer du 4 avril 2017 ; qu'il sera donc alloué une provision de 10 000 euros ».
 
 Alors 1°) que le juge des référés ne peut allouer une provision au créancier que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; que l'exception d'inexécution fondée sur des manquements du bailleur plaçant le locataire dans l'impossibilité d'user les lieux conformément à leur destination contractuelle constitue une difficulté sérieuse, que ne peut trancher le juge des référés ; que pour s'opposer à l'application de la clause pénale, la société Natpro soutenait qu'elle avait suspendu le règlement des loyers en raison de dysfonctionnements imputables à la société Imagri qui l'avaient empêché d'exploiter les lieux conformément à la destination du bail ; qu'en jugeant que cette contestation devait être écartée en ce qu'elle n'était étayée par aucune pièce versée aux débats qui caractériserait une impossibilité d'user des lieux loués, la cour d'appel a tranché une contestation sérieuse, en violation des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile ;
 
 Alors 2°), en tout état de cause, que, le juge ne peut modifier l'objet du litige, tel que déterminé par les conclusions des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Imagri ne contestait nullement l'impossibilité dans laquelle se trouvait la société Natpro d'user des lieux conformément à leur destination contractuelle ; qu'elle soutenait simplement que les difficultés invoquées résulteraient de manquements du locataire à ses propres obligations et que la question était trop complexe pour être tranchée par le juge des référés ; qu'en retenant, pour déclarer non sérieuse la contestation tirée d'un manquement du bailleur à ses obligations, que l'impossibilité d'utiliser les lieux n'était caractérisée par aucune pièce, cependant que ce point n'était nullement discuté, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
 
 Alors, au surplus 3°) que pour démontrer que les lieux loués ne pouvaient être utilisés conformément à la destination du bail, la société Natpro s'appuyait sur diverses photographies de lieux qu'elle avait directement insérées dans ses conclusions (cf. 16, 17 et 18 de ses conclusions d'appel) ; qu'en se bornant à constater qu'aucune « pièce versée aux débats » n'était de nature à permettre à caractériser cette impossibilité, sans s'expliquer sur les photographies insérées dans les conclusions de l'exposante, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Alors 4°) que la lettre du 6 octobre 2016, par laquelle la société Natpro informait la société Imagri de sa volonté de résilier le bail, indiquait que l'« accroissement des transports routiers n'est plus gérable en raison de l'absence de quai normalisé et de voirie. Cela engendre des problèmes importants de sécurité » ; que ce courrier faisait ainsi clairement état de difficultés liées à la conformité des lieux au regard de l'usage auquel ils étaient destinés ; qu'en affirmant pourtant que « le courrier de la SAS Natpro du 6 octobre 2016 ayant suivi la délivrance du congé ne fait d'ailleurs nullement état de ces difficultés mais seulement de la nécessité de déménager afin d'accompagner la croissance de l'entreprise », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce courrier, en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.