Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-25.526 du 09/12/2020,  partie 5



 1°) ALORS QUE lorsque la garantie intrinsèque offerte par le vendeur se révèle inadaptée aux risques de l'opération, dont le notaire a ou doit avoir connaissance, celui-ci est tenu d'attirer l'attention de l'acquéreur sur la fragilité de la protection assurée par une telle garantie ; qu'en l'espèce, indépendamment même de la question des vérifications documentaires, il appartenait à Me D..., en qualité de rédacteur de l'acte, et à Me F..., en qualité de notaire participant à l'acte à la demande de Madame E..., d'attirer son attention sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard des risques de non achèvement présentés par une opération de rénovation lourde d'un immeuble existant, en l'état des risques inhérents au pourcentage très élevé du prix de vente perçu par le vendeur lors de la signature de l'acte authentique ; que faute de l'avoir fait, les notaires ont manqué à leur devoir de conseil ; qu'en décidant que les notaires n'avaient commis aucune faute, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause, devenu l'article 1240 du même Code ;
 
 2°) ALORS QU'en statuant ainsi, motif pris qu'il appartenait uniquement au notaire rédacteur de l'acte de vérifier que les conditions légales et réglementaires de la garantie intrinsèque étaient réunies pour qu'elle soit utile et efficace sans, précisément, rechercher si à cet égard et indépendamment de la question des vérifications documentaires, la garantie intrinsèque offerte par le vendeur était adaptée aux risques présentés par l'opération de rénovation lourde d'un immeuble existant, en l'état des risques inhérents au pourcentage très élevé du prix de vente perçu par le vendeur lors de la signature de l'acte authentique, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause, devenu l'article 1240 du même Code ;
 
 3°) ALORS de plus QUE Madame E... faisait valoir que les notaires avaient manqué à leur devoir de conseil et d'information en n'attirant pas son attention sur le risque de non-achèvement de l'immeuble qui pouvait résulter du choix par le vendeur d'une garantie intrinsèque ; qu'en se contentant de relever que la mention imposée par l'article R 621-10 du Code de la construction et de l'habitation n'était imposée que pour la garantie prévue par l'article R 261-18 b) alors qu'était en question la garantie prévue par l'article R 261-18 a), la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause, devenu l'article 1240 du même Code ;
 
 4°) ALORS en tout cas QU'en ne recherchant pas si les pièces invoquées par Madame E... (notice technique du 12 mars 2001 - pièce n ° 17, procès-verbal de constat d'huissier du 8 septembre 2011 - pièce n° 4, arrêté de permis de construire n°PC772170000037 - pièce adverse n° 9 à laquelle faisait référence la déclaration d'ouverture de chantier - pièce adverse n° 1) n'étaient pas de nature à éveiller les soupçons des notaires, s'agissant de la réalité de mise « hors d'eau » de l'ouvrage, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause, devenu l'article 1240 du même Code ;
 
 5°) ALORS QUE la garantie d'achèvement a pour objet de pallier la défaillance du vendeur ; qu'en relevant surabondamment, par des motifs du jugement réputés adoptés, que n'était pas établi un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte, à la supposer avérée, et le préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause, devenu l'article 1240 du même Code.