Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.230 du 28/05/2020,  partie 4


que faisant référence à une pratique courante de calcul de la valeur locative consistant à procéder à un abattement de 15 à 20 % tenant compte du transfert des charges, il indique qu'en l'espèce, le loyer du bail commercial est faible par rapport à la valeur locative d'un tel établissement, prenant ainsi en considération les obligations souscrites par le preneur ; qu'ainsi, il se fonde sur un rapport de M. C... L... qui a retenu une valeur locative de 22 000 euros à l'année, alors que le bail a été renouvelé pour un loyer annuel de 19 000 euros, la différence au profit du preneur tenant compte du transfert des charges opéré ; qu'or, le rapport du 8 juillet 2005 n'a pas été établi au contradictoire avec le preneur et qu'il n'y est pas fait référence dans l'acte du 23 décembre 2005, lequel ne mentionne ni le principe, ni le montant de la réduction de loyer qui aurait été consentie au locataire et la contrepartie lui incombant, de telle sorte que le moyen n'est pas fondé ; qu'ainsi, le preneur ou son successeur dans les lieux ne peut être tenu à la réalisation des travaux rendus nécessaires par l'état des lieux qui ne lui garantit plus une jouissance normale, alors au surplus que l'expert judiciaire relève que la société Detective Hôtel a réalisé de nombreux travaux d'entretien et d'amélioration depuis la reprise du bail à la société L'Angleterre qui exploitait les lieux antérieurement ; que dès lors, il y a lieu, compte tenu de ce qui précède, de réformer le jugement et, faisant application des dispositions de l'article 1719 du code civil, de condamner M. X... W... venant aux droits de Mme B... W... à payer à la société Detective Hôtel la somme de 46 246,24 euros, telle que détaillée ci-dessus, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 18 août 2011 ; qu'il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société Detective Hôtel les sommes qu'elle a dû exposer non comprises dans les dépens, il y a donc lieu de condamner M. X... W... à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'enfin, M. X... W... qui succombe sera tenu aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise » ;
 
 Alors 1°) que les parties à un contrat de bail commercial peuvent toujours déroger aux règles seulement supplétives prévues aux articles 1719 et 1720 du code civil ; qu'est ainsi valable la clause précisant que le locataire accepte de prendre les locaux dans l'état où ils se trouvent et qui met à la charge du preneur tous travaux d'entretien et réparation, y compris pour cause de vétusté, ainsi que les frais de ravalement des façades et la réfection de la couverture ; qu'en l'espèce, il résultait du bail renouvelé le 23 décembre 2005 que le locataire s'était engagé à prendre les lieux dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, rendus nécessaires par l'état de vétusté ou l'existence de vices cachés ; que les parties étaient également convenues que les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil resteraient à la charge du preneur, y compris les travaux de gros oeuvre ; que le locataire s'était engagé à ne pas exiger, pendant la durée de l'occupation, aucune espèce de réparations ni changement et qu'il avait la charge de faire, à ses frais exclusifs, tous ceux qui lui seraient utiles pour son installation et sa jouissance, pendant la durée de la location ; que le preneur s'était engagé à exécuter à ses frais le ravalement des façades dans le courant de l'année 2006 et la réfection de la couverture dans un délai maximum de cinq ans ; qu'en retenant néanmoins qu'il résultait des stipulations contractuelles que le bailleur avait entendu être déchargé de toute obligation relativement à l'entretien et le remise en état des lieux, y compris s'agissant des travaux rendus nécessaires par la vétusté, que ce soit à la prise d'effet du bail ou pendant toute sa durée, et qu'aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée et de son obligation de conserver le bien pour en garantir une jouissance normale par le preneur, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1719 et 1720 dudit code, dans leur rédaction applicable à la cause ;

Alors 2°), subsidiairement, qu'à supposer que la clause du bail commercial transférant au preneur la charge des grosses réparations, les frais de ravalement des façades et la réfection de la couverture doive être interprétée restrictivement en ce qu'elle ne pourrait inclure la réfection totale des façades ou de la toiture de l'immeuble donné à bail, les juges du fond ne pouvaient faire droit à la demande du preneur qui ne concernaient qu'une partie des façades et de la toiture ;