cour d'appel de Paris
Pôle 2 - Chambre 1,  décision 17-11.529 du 07/03/2018,  partie 6


que néanmoins il s'avère que la société Sasic ne pouvait ignorer le jugement rendu le 28 juin 2007, soit six mois avant sa première acquisition litigieuse, par le tribunal administratif de Bastia qui annulait le plan local d'urbanisme communal de [...] en ce qu'il classait "le quartier de [...] dans les zones UP et [...]", alors même qu'elle était déjà depuis plusieurs années propriétaire sur le [...], de terrains dont elle soutient qu'ils étaient concernés par cette annulation et qu'à ce titre elle était ainsi directement concernée par cette décision judiciaire ; et au demeurant, reconnaissant (page 35 de ses conclusions) que "l'annulation du P.L.U avait été rapportée dans la presse avait fait grand bruit dès l'été 2007 et avait donné lieu à des manifestations à [...]", elle ne pouvait que connaître cette situation ; que, de surcroît et contrairement aux affirmations de la société Sasic, à la suite de l'arrêt rendu le 21 mai 2010 par la cour administrative d'appel de Marseille, statuant sur l'appel interjeté à l'encontre du jugement prononcé par le tribunal administratif de Bastia, il s'avère que dans le secteur de [...] seules les deux zones [...] ont été annulées alors même que les terrains dont cette société est originellement propriétaire sont classés en zone [...] (zone d'espaces naturels non bâtis, destinés à recevoir une urbanisation à vocation touristique, dans le cadre d'un projet d'ensemble non encore défini) pour 14 hectares et UP (zone d'espaces non bâtis et extensions urbaines situées sur le plateau calcaire) pour 7 hectares lesquels n'ont donc pas été concernés par l'annulation partielle du PLU de [...] prononcée par la cour administrative d'appel de sorte que la situation urbanistique de ces parcelles n'a pas changé ; qu'ainsi la société Sasic ne peut sérieusement reprocher au notaire, au moment où elle a réalisé le 27 décembre 2007 sa première acquisition litigieuse, de ne pas lui avoir révélé l'existence de la procédure administrative en cours et de la décision rendue par le tribunal administratif de Bastia et de ne pas avoir attiré son attention sur l'aléa résultant de ce jugement, étant observé sur ce dernier point qu'en l'état de cette décision qui annulait le plan d'urbanisme l'aléa ne pouvait que consister en une infirmation de celle-ci, évènement qui dès lors ne pouvait qu'être favorable à ses intérêts ; que le manquement fautif imputé au notaire est d'autant moins fondé que la société Sasic ne démontre pas que les acquisitions en litige ont été réalisées, ainsi qu'elle le soutient dans le but d'y développer un programme de constructions diverses en complément d'un projet initial d'implantation d'un hôtel sur [...] ; que le tribunal a en effet relevé à juste titre sa réponse faite le 2 juin 2010 à une proposition de redressement que lui avait adressée l'administration fiscale le 12 avril 2010 aux termes de laquelle elle indiquait alors notamment que "les participations dans les sociétés Etang de [...] et [...] ( ... ) ont été réalisées dans le cadre d'une politique d'extension du domaine foncière dans le cadre de la future exploitation commerciale, comme le démontrerait l'étude de Monsieur F... fournie lors du contrôle ; que les participations ont été acquises à un prix significatif pour des terrains classés non constructibles mais justifié par la mitoyenneté du domaine [...] et laisse entrevoir la possibilité de mettre en valeur le projet hôtelier global dans l'esprit d'un resort avec la fourniture d'activités accessoires telles que randonnées, ballades équestres, chasses, etc . . . ( . . . ) les sociétés dont les titres de participation ont été acquis disposent d'une telle belle réserve foncière, avec notamment les plus belles plages du littoral" ; que cette déclaration claire et précise démontre que son projet était limité à la seule réalisation d'infrastructures d'ordre touristique à l'exclusion de tout projet de construction d'immeubles d'habitation, du type villas ; qu'elle ne peut s'analyser comme une réponse de circonstance faite à l'administration fiscale pour contester le redressement qui lui était infligé, alors qu'elle est corroborée par son architecte, M. F..., qui écrivait à l'expert judiciaire G... : "Début 2008, la Sasic s'est dotée d'une importante réserve foncière constituée des Domaines de [...] et [...] ... ) ; la constitution de cette réserve foncière obéissait à un double objectif- accueillir des activités de nature à assurer une ouverture à l'année du ressort hôtelier projeté sur [...] en offrant une large palette d'activités praticables en toutes saisons ; golf, randonnées pédestres, chasse, etc ... tout en confortant le caractère balnéaire du site en lui rattachant l'exceptionnelle plage de [...] ( . . . )" ; qu' ainsi ne démontrant pas l'existence d'un projet plus ambitieux comprenant la construction d'immeubles sur les terrains litigieux, la société appelante ne peut par voie de conséquence sérieusement prétendre que Maître Eric Z... K...J...          connaissait exactement l'opération qu'elle entendait réaliser et aurait dû en conséquence l'informer des risques qu'elle courrait tenant au caractère non constructible des terrains qu'elle acquerrait, information dont il vient d'être constaté qu'elle la détenait depuis six mois au jour de la passation du premier acte de vente litigieux ;