Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.769 du 10/09/2020,  partie 4


que concernant la question des charges récupérables, le premier juge après avoir rappelé la liste des charges récupérables précisée en annexe du décret du 26 août 1987 et après avoir examiné avec précision les justificatifs produits par le bailleur, a retenu que, compte tenu des provisions sur charges, il n'est pas contesté que V... X... a réglé une somme totale de 4 800 € alors qu'il n'est justifié par le bailleur au titre des années 2011, 2012, 2013, 2014 et 2015 des charges récupérables pour un total de 1.528 € soit un trop perçu de 3.272€ ; que cette analyse et ce calcul ne font l'objet d'aucune critique sérieuse en appel et, par conséquent la décision de première instance sera confirmée en ce qu'après compensation entre les créances réciproques des parties, elle a condamné V... X... à payer à Y... U... la somme de 14.928€ ;   que c'est à bon droit que le premier juge, après avoir rappelé les dispositions légales, a considéré qu'en l'état du prononcé de la résiliation du bail il n'y avait pas lieu de faire droit à la mesure d'expertise pour dire si le logement correspond aux critères de décence tels que définis par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; que la confirmation du prononcé de la résiliation du bail par la cour d'appel induit le rejet de la demande d'expertise confirmant ainsi le jugement dont appel (arrêt attaqué p.5 à 9) ; Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés de la décision de première instance, QUE les baux produits sont pour l'essentiel identiques, qu'il y a lieu de retenir qu'ils concernent la location d'un local à usage d'habitation [...] ; que cette location concerne un logement à usage d'habitation non meublée, qu'elle est en conséquence soumise aux dispositions d'ordre public des lois du 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989 ; que le loyer prévu a été fixée à la somme de 700 euros sans que soit stipulée de clause d'indexation ; que, concernant les charges, le contrat prévoit deux possibilités, la première excluant toute majoration du loyer, celui-ci étant stipulé net de charge, la seconde prévoyant que le loyer serait à majorer des charges locatives, qu'il a manifestement été choisi de se référer à la deuxième possibilité puisque les deux baux prévoient une provision mensuelle de 50 euros à valoir sur les charges que le locataire indique d'ailleurs avoir toujours payée   ; que M. Y... U..., dans le dernier état de ses explications, demande paiement des loyers des mois de juin, novembre et décembre 2013 ainsi que des loyers dus à compter du mois d'août 2014 ; que le bail ne comporte pas de clause d'indexation du loyer mensuel de 700 euros ; que M. V... X... qui reconnaît avoir cessé de payer son loyer depuis le mois de janvier 2015 n'apporte la preuve d'aucun paiement correspondant aux loyers réclamés, en conséquence, les loyers dus à la date de la présente décision s'élèvent à 18 200 euros   ; que M. Y... U... produit les justificatifs de la taxe des ordures ménagères pour les années 2011, 2012, 2013, 2014 et 2015 pour un total de 1528 euros, que les factures concernant l'entretien du jardin [...] ne sauraient être pris en compte au titre des charges récupérables ; qu'il n'est pas contesté que M. V... X... a réglé au titre des provisions sur charges la somme de 4 800 euros, qu'il est fondé à réclamer restitution des provisions correspondant à des charges non justifiées soit 3272 euros ; que M V... X... ayant donc manqué à son obligation essentielle du paiement de loyers et charges, la résiliation du bail sera prononcée ainsi que son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec au besoin le concours de la force publique, le preneur ne pouvant se prévaloir d'une inexécution des obligations du bailleur pour refuser le paiement intégral des loyers ; que le concours de la force publique étant accordé, il n'y a pas lieu d'assortir d'une astreinte la mesure d'expulsion prononcée ; que M V... X... sera condamné à payer à M. Y... U... la somme de 14 928 euros au titre des loyers et charges restant dus à la date de la présente décision   ; qu'en l'espèce, la résiliation du bail étant ordonnée par la présente décision il n'y a pas lieu d'ordonner l'expertise sollicitée (jugement p. 3 à 6) ;
 
 1°) ALORS QUE la non-conformité du logement loué aux prescriptions de l'article 16 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre au locataire le droit d'obtenir des dommages et intérêts pour réparer le préjudice de jouissance qu'il a eu à subir du fait de l'indécence du logement ; que cette créance, connexe à la dette de loyer, a vocation à se compenser avec cette dernière ;