décision 17-10.610 du 05/04/2018,  partie 2


Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire".
 
 Attendu que dans une telle hypothèse, l'application du statut des baux commerciaux suppose également que les constructions implantées sur le fonds nu présentent des critères de solidité et de fixité ;
 
 Attendu qu'il est constant en l'espèce que Monsieur X... exploitait depuis plus de trente ans, en nom propre sous l'enseigne "Crêperie des Varins", une activité de restauration et de commerce de détail sur la parcelle cadastrée section [...] au lieudit "..." située sur le territoire de la Commune de [...] ; que ce fonds a été acquis par la commune en 1997 d'un propriétaire privé ;
 
 Attendu qu'il se déduit des pièces versées aux débats par l'intimée que suite à un rapport établi par la direction des services vétérinaires de la Haute-Savoie le 3 mars 2008, mettant en exergue de graves manquements à la réglementation applicable en raison notamment de son absence de raccordement au réseau d'eau potable, un arrêté de fermeture provisoire a été pris le 4 mars 2008 par le Préfet ; que ce n'est qu'après que Monsieur X... ait entrepris, dans le courant de l'année 2008, des travaux conséquents, consistant notamment à viabiliser son chalet, à le raccorder aux réseaux publics et à créer des WC et un vestiaire, pour un coût d'environ 30 000 euros, que son exploitation a de nouveau été autorisée en décembre 2008 ;
 
 Attendu qu'il se déduit notamment des éléments précités ainsi que des photographies produites que ce n'est qu'à compter de cette réouverture, faisant suite aux travaux entrepris par l'exploitant, que les constructions implantées sur le fonds B 1973 ont pu répondre aux critères de solidité et de fixité requis ;
 
 Attendu que l'appelant soutient que ses constructions auraient été expressément acceptées par le bailleur ; qu'il ne saurait cependant déduire, comme il le fait dans ses écritures, du silence apporté par la commune suite aux arrêtés préfectoraux de fermeture et de réouverture, un quelconque consentement exprès de celle-ci, ce d'autant que ces décisions administratives ne comportent aucune liste de travaux ; qu'au contraire, les conventions conclues entre les parties se rapportent à des "locaux provisoires" (convention du 12 décembre 2011) et ne mentionnent nullement l'existence de constructions en dur, de sorte qu'aucun accord du bailleur pour l'implantation des constructions ne se trouve caractérisé ;
 
 Attendu que Monsieur X... se contente d'alléguer par ailleurs de la continuité de son exploitation ; qu'au contraire, il résulte clairement des pièces versées aux débats, et en particulier des courriers échangés entre les parties, que l'activité exercée par l'intéressé présente un caractère saisonnier ; qu'en effet, l'appelant est domicilié dans le sud de la France et indique lui-même , dans un courrier qu'il a adressé au maire de la Commune le 29 septembre 2011, qu'il doit louer des appartements pour ses salariés en période hivernale, et décrit dans des termes dénués de la moindre ambiguïté ses difficultés liées au caractère saisonnier de son activité ; que l'exploitant n'apporte en fait aucun élément qui serait susceptible de démontrer qu'il aurait exercé son activité de restauration toute l'année, comme il le prétend ; que la circonstance que son chalet reste implanté sur la parcelle en dehors de la saison d'hiver ne saurait remettre en cause cette constatation ;
 
 Attendu que les conditions d'un bail commercial ne se trouvent ainsi pas réunies en l'espèce ;
 
 Attendu que la convention conclue entre les parties le 18 novembre 2009, qualifiée de "convention d'occupation précaire", a été consentie pour une durée de cinq mois, commençant à courir du 1er décembre 2009 pour s'achever au 30 avril 2010 ; que l'article 3 stipule expressément qu'à l'expiration de ce terme, le preneur s'engage à libérer les lieux de façon inconditionnelle ; que de telles dispositions, ainsi que l'appellation du contrat, évoquent une convention d'occupation précaire ;
 
 Attendu que les parties ont expressément convenu que ce bail ne se trouvait pas soumis aux dispositions du statut général des baux commerciaux, mais qu'il relevait cependant des dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce et était soumis de ce fait aux articles 1714 et suivants du Code civil ; que l'article 4 prévoit en outre une requalification automatique en bail commercial en cas de prolongation du contrat au-delà d'une période de 24 mois ;
 
 Attendu que surtout, cette convention du 18 novembre 2009 ne fait état d'aucune condition objective de précarité ; que la convention d'occupation précaire suppose en effet que le bailleur ne puisse assurer la pérennité de la jouissance des lieux au preneur en raison d'un événement particulier, dont la réalisation ainsi que la date présentent un caractère incertain et qui ne dépend pas de la seule volonté des parties ;