Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.304 du 11/07/2019,  partie 4


Il en résulte non seulement la confirmation de l'absence de création effective de l'association syndicale libre mais un engagement ne concernant que les rapports entre le vendeur et l'acquéreur et la répartition entre ces deux parties des charges pouvant résulter de la création d'une telle association. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions et sa motivation ».
 
 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « Sur l'existence d'une association syndicale libre : Vu les dispositions de l'article 7 alinéa 1er de l'ordonnance du 1er juillet 2004. Selon l'article 7 alinéa 2 de cette ordonnance, les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations. Les clauses prévoyant l'adhésion automatique des copropriétaires à l'association syndicale libre du fait de leur qualité de copropriétaire, ne suffisent pas à établir le consentement unanime des associés prévus expressément par la loi de 1865 puis par l'ordonnance de 2004. À défaut d'acte d'association ou d'un acte spécial authentique ou sous seing privé annexé à l'acte d'association, l'accord de chaque propriétaire est formalisé dans les conditions de l'article 3 du décret du 3 mai 2006 dont l'alinéa 2 prévoit qu'est annexé aux statuts, outre un plan parcellaire, une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. Au cas d'espèce, il est constant que ces déclarations font défaut. Il ressort de l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 que la constitution d'une association syndicale libre et son opposabilité à ses membres sont acquises dès que le consentement unanime et écrit des propriétaires a pu être constaté. Dès lors, le défaut de déclaration en préfecture et de publication des statuts au Journal Officiel sont sans effets sur l'existence de l'association, ces formalités de publicité étant uniquement destinées à rendre l'association opposable aux tiers en lui reconnaissant la personnalité morale. En l'espèce, les deux actes de vente en date des 2 avril et 28 avril 1999 aux termes desquels les sociétés OPALE et DSA ont acquis leurs lots respectifs, contiennent une clause libellée comme suit : « De par le seul fait de la réalisation des présentes, l'ACQUEREUR adhère à l'Association Syndicale Libre dénommée «ASSOCIATION SYNDICALE DE LA ZONE COMMERCIALE DE LA SAUVAGINE », dont un exemplaire des statuts a été déposé au rang des minutes de Me X..., notaire soussigné, aux termes d'un acte en constatant le dépôt reçu par lui les 6 et 7 mars 1998 ». Une seconde clause prévoit que l'acquéreur exécute et respecte toutes les charges et conditions qui résultent notamment des statuts de l'association syndicale « qui sera créée » entre les différents propriétaires des immeubles inclus dans la zone commerciale. Ainsi qu'en atteste l'emploi du futur, l'association syndicale n'était pas encore été créée à la date de la vente. Par suite, l'engagement des acquéreurs portait uniquement sur le principe de la création d'une association syndicale libre et non sur ses modalités de fonctionnement. Ces modalités de fonctionnement sont, par définition, contenues dans les statuts dont elles constituent l'objet même. Or ces statuts, annexés aux deux actes de vente, prévoient en leur article 8 la tenue d'une assemblée constitutive après convocation de celle-ci par la société anonyme SEPI, dont le but sera notamment d'approuver les statuts. Ainsi, dans la mesure où ils comportent une clause imposant une formalité obligatoire et substantielle pour la constitution de l'association ces statuts ne peuvent être considérés constitutifs de l'association syndicale libre, mais davantage comme un projet de statuts. Le fait qu'ils soient revêtus de la signature des parties ne peut valoir ratification, dès lors que ces statuts préparatoires prévoient eux-mêmes la tenue d'une assemblée constitutive pour leur adoption. En outre, dans la mesure où les actes de vente mentionnent qu'un acte « constatant le dépôt » des statuts a été dressé, il est établi que les signatures apposées sur les statuts ne sont destinées qu'à certifier que les statuts ont effectivement été déposés au rang des minutes du notaire. Bien que la société SEPI ait convoqué à au moins deux reprises les propriétaires de la zone commerciale de la Sauvagine une assemblée constitutive, il n'est pas contesté que celle-ci n'a jamais pu se tenir, en raison de la carence des propriétaires successifs du lot n° 3. Ainsi, l'association syndicale libre de la zone commerciale de la Sauvagine n'a pu être valablement constituée dès lors que fait défaut une formalité obligatoire substantielle prévue par les statuts établis par le constructeur, à savoir la tenue d'une assemblée constitutive » ;
 
 ALORS 1°) QUE lorsque les parties ont donné leur consentement unanime au principe de la création d'une association syndicale libre mais qu'elles n'ont pas accompli les formalités qu'elles avaient prévues en vue de sa constitution, cette association syndicale libre non régulièrement constituée n'est pas inexistante mais uniquement dépourvue de personnalité morale ;