Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-10.215 du 24/03/2016,  partie 4


en conséquence, le jugement sera infirmé et par application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme selon lequel toute aliénation d'un bien soumis au droit de préemption est subordonnée à peine de nullité à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien la vente du 24 octobre 2006, sera annulée ;
 
 ET QU'en sa qualité de professionnel du droit, le notaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes à la rédaction desquels il prête son concours ; qu'il doit vérifier la situation du bien faisant l'objet du contrat, notamment au regard de la législation sur l'urbanisme ; qu'il est tenu de respecter le droit positif et dans le doute, doit s'informer et se documenter et a l'obligation d'avertir les parties à l'acte des risques encourus en cas d'incertitude juridique ; que dans l'acte de vente du 24 octobre 2006, Maître [P] [H] a inséré la clause suivante dans le paragraphe relatif au droit de préemption urbain ; « Les biens vendus ne sont pas soumis au droit de préemption urbain prévu aux articles L. 211-1 et L. 213-1 du code de l'urbanisme. La présente vente est en effet une vente portant sur des biens remplissant les conditions d'exclusion visés à l'article L. 211-4 du Code de l'urbanisme : - les locaux vendus et éventuellement locaux accessoires constituent un local à usage d'habitation ou à usage professionnel ou encore à usage mixte (habitation et professionnel) dans un ensemble immobilier effectivement soumis au régime de la copropriété depuis plus de dix ans, - en outre, ces locaux ne sont pas situés à l'intérieur d'un secteur dans lequel un droit de préemption à l'aliénation des fractions d'immeubles a été institué en application de l'article L. 211-4 du Code de l'urbanisme » ; que cette clause est erronée puisque si l'immeuble est soumis au régime de la copropriété, le notaire n'a pas vérifié que le règlement de copropriété avait bien été publié depuis dix ans au moins comme l'exige l'article L. 211-4 du Code de l'urbanisme ; qu'en outre, suivant délibération du 20 février 2002, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] avait approuvé l'institution d'un DPU sur diverses parcelles et notamment celles cadastrées section B n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] dont dépendant les lots faisant l'objet de la vente du 24 octobre 2006 ; qu'en omettant d'accomplir une formalité qui lui incombait et notamment en omettant de notifier une déclaration d'intention d'aliéner ou d'accomplir toute démarche utile pour s'assurer qu'une telle formalité n'était pas indispensable, le notaire a manqué à son devoir et n'a pas assuré l'efficacité de l'acte qu'il a instrumenté ; qu'il a de ce fait engager sa responsabilité à l'égard des consorts [N] puisqu'il est prononcé la nullité de la vente ; que le manquement du notaire a contraint les consorts [N] à subir les soucis, tracas et frais de la présente procédure ; qu'en outre il supportent un préjudice moral évident puisqu'ils vivent dans la crainte de devoir restituer une partie du prix perçu dans l'hypothèse où la commune offrirait un moindre prix et qu'il y aurait lieu à arbitrage judiciaire ; qu'à cet titre le notaire sera condamné à leur payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
 
 ALORS QUE le droit de préemption urbain n'est pas applicable à l'aliénation d'un lot à usage d'habitation compris dans un bâtiment soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété depuis dix années au moins, la date de publication du règlement de copropriété, ou à défaut d'un tel règlement, de l'état descriptif de division des lots, constituant le point de départ de ce délai ; qu'en affirmant que les lots vendus n'étaient pas exclus du droit de préemption urbain de la commune faute de publication du règlement de copropriété depuis dix ans au moins, bien qu'elle ait relevé que l'immeuble en cause avait fait l'objet d'un état descriptif de division publié au fichier immobilier le 19 mai 1964, ce dont il résultait qu'il était soumis au régime de la copropriété depuis plus de dix ans, la cour d'appel a violé l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme.