Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.570 du 20/12/2018,  partie 4



 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « il résulte de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qu'un état des lieux est établi par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ; si l'état des lieux ne peut être établi amiablement, il l'est sur l'initiative de la partie la plus diligente par un huissier de justice à frais partagés ; en l'espèce, qu'il est constant qu'un état des lieux ne pouvait être amiablement établi entre les parties compte tenu des relations très conflictuelles qu'ils ont nouées dans les jours qui ont suivi l'installation des époux X... dans le logement, M. Y... ayant manifesté à leur égard une attitude très procédurière en leur envoyant dès le 28 août 2010 des lettres recommandées avec accusé de réception pour faire procéder à des travaux alors qu'il lui suffisait de convenir amiablement avec ses locataires de la date de passage du couvreur en fonction des disponibilités de chacun ; que dans ce contexte, un état des lieux ne pouvait qu'être établi par huissier et Mme X... a été la plus diligente pour y procéder puisque par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 12 août 2011, elle a prévenu M. Y... qu'il serait procédé à l'état des lieux de sortie le 31 août 2011 à 20h, et a, demandé à Maître B... de le réaliser ;que c'est avec une particulière mauvaise foi que M. Y... prétend que Mme X... s'est adressée à un huissier qui n'était pas son. mandataire puisque d'une part, l'examen du décompte produit en date du 22 juin 2011 ( pièce 26) montre que Maître B... a. perçu dès le 6 septembre 2010 les loyers résiduels pour le compte du demandeur et que d'autre part, dans le procès-verbal de reprise du 31 août 2011, cet huissier indique, en haut et en gras, qu'il agit à la demande de M. Y..., et en bas de page, que celui-ci est son requérant ; que pourtant, M. Y... qui avait le 6 février 2011 assigné ses locataires en vue de leur expulsion et aurait dû être satisfait que ceux-ci lui annoncent leur départ volontaire avant 1e terme de la procédure, a mis en échec la réalisation contradictoire de l'état des lieux de sortie le 31 août 2011 puisqu'il a, sans prévenir les époux X..., fait appel à un autre huissier pour qu'il réalise un état des lieux à une autre date; que Maître C... a ainsi établi le 28 octobre 2011 un état des lieux de sortie en la seule présence de M. Y..., les époux X... n'ayant reçu la convocation que le 29 octobre 2011; qu'il s'ensuit qu'il ne peut leur être opposable ; que l'état des lieux du 31 août 2011 est régulier puisque M. Y... en a été prévenu dans un délai suffisant, ce qu'il ne peut contester dès lors que le 22 août 2011, il a écrit à la SCP D... E... C... un courrier dans lequel il évoque clairement l'état des lieux auquel il vient d'être convoqué ; qu'il lui est donc opposable ; que Maître B... a mentionné sur le procès-verbal du 31 août 2011 qu'il intervient ce jour là « afin d'établir l'état des lieux ce jour à 20h dont copie restera annexée au présent », qu'il indique également avoir pris des photographies des lieux, dont seules des copies, assez peu lisibles, sont produites par les locataires ; qu'il n'a pu se contenter d'un examen succinct du logement mais a. forcément procédé à un examen pièce par pièce puisque le procès-verbal fait apparaître qu'il est resté deux heures sur place ; que M. Y... se garde bien de soumettre ces pièces à l'examen du -tribunal pour venir prétendre qu'il n'y pas eu d'état des lieux de sortie le 31 goie 2011, ce qui mente encore qu'il cherche à tromper la religion du tribunal et ce d'autant que Maître B... écrit sur le procès-verbal de reprise que « les lieux ont fait l'objet d'un grand ménage et nettoyage des moquettes à l'étage en cours de séchage » et que « la plupart des désordres ont été signalés sur l'état des lieux d'entrée et les lieux ont subi une vétusté de cette occupation d'une armée »; Que ces éléments démontrent que les époux X... n'ont commis aucune dégradation locative de aorte que M. Y... sera débouté de la demande qu'il forme à ce titre » ;
 
 1°) ALORS QUE si l'état des lieux ne peut être établi de manière amiable, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente ; que dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué qu'il a été établi un état des lieux de sortie, à la demande des locataires, le 31 août 2011 et que le propriétaire n'était pas présent ;