Cour d'appel de Douai
22, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.802 du 24/01/2019,  partie 9


En outre, il convient de souligner que ces travaux portant sur la création de chambres, la mise aux normes s'agissant de l'accueil des personnes à mobilité réduite ou la rénovation complète de l'établissement constituent en tout état de cause une plus value réelle pour l'immeuble et donc pour le bailleur. En conséquence, il convient de dire que les manquements du preneur ne présentent pas une gravité suffisante qui justifie une sanction aussi sévère que la résiliation du bail, de sorte que la SCI du BIBROU doit être déboutée des demandes formulées sur ce point » ;
 
 1) ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur est fondé à obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial si le preneur réalise des travaux de grande ampleur dans les locaux loués sans obtenir son accord dans les formes et aux conditions prévues par le bail, nonobstant une éventuelle tolérance non prolongée de sa part ; qu'après avoir elle-même constaté que la SCI DU BIBROU avait, certes, donné un accord de principe sur les travaux envisagés mais n'avait pas, par la suite, réitéré son accord, avant que ces travaux de grande ampleur ne soient entrepris dans des conditions ne respectant pas celles qu'elle avait posées dans son accord de principe et dans le bail (arrêt p. 5 § 9 et p. 7 §§ 8 et 13 ; jugement p. 6 §§ 11 et 12), la Cour d'appel a énoncé que ce manquement de la société HOTEL DES TOURS ne pouvait servir de fondement au prononcé de la résiliation judiciaire du bail (arrêt p. 7 § 12), aux motifs inopérants que le bailleur était informé de ces travaux depuis juillet 2014 mais n'avait pas manifesté son désaccord sur leur réalisation avant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 27 octobre 2014 (arrêt p. 7 §§ 9 à 11) ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'une manifestation claire et non équivoque de la volonté de son auteur d'y renoncer ; qu'en l'espèce, à supposer que la Cour d'appel ait retenu que le bailleur avait renoncé à son droit d'obtenir la résiliation judiciaire du bail sur le fondement du manquement par le preneur aux stipulations du bail relatives aux formes et aux conditions dans lesquelles il devait obtenir son autorisation pour réaliser les travaux litigieux, elle ne pouvait statuer ainsi sans relever l'existence d'actes positifs manifestant sans équivoque la volonté du bailleur de renoncer à son droit, qui était contestée par celui-ci (conclusions p. 45 et 63) ; que, partant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ;
 
 3) ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bailleur est fondé à obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial si le preneur réalise des travaux, dans l'établissement recevant du public donné à bail, sans respecter la législation applicable, pénalement sanctionnée, qui prévoit un dispositif d'autorisation préalable visant à ce que les travaux soient préalablement analysés et approuvés par une commission de sécurité, quand bien même les infractions à cette législation ont cessé au jour où le juge statue et même si le risque que ces infractions ont fait courir pour la sécurité des personnes et des biens, ne s'est pas réalisé ; qu'en jugeant le contraire (arrêt p. 7 dernier § et p. 8 §§ 1 et 2), la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ;
 
 4) ALORS, EN OUTRE, QU' il est interdit au juge de dénaturer les conclusions des parties ; que dans ses conclusions (p. 24-25), l'exposante faisait valoir qu'outre les infractions à la législation applicable aux établissements recevant du public, le preneur n'avait pas déposé de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux alors que les travaux litigieux étaient soumis à tout le moins à une déclaration préalable selon l'article R. 421-17 b) du code de l'urbanisme ; qu'en affirmant que l'exposante ne précisait pas quelles autorisations le preneur aurait dû demander en plus de celles prévues par la législation applicable aux établissements recevant du public (aux articles L. 111-8 et R. 123-14 du code de la construction et de l'habitation) et obtenues par celui-ci (arrêt p. 8 § 3), la Cour d'appel a dénaturé les conclusions précitées de l'exposante et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 5) ALORS, AUSSI, QUE selon l'article R. 421-17 b) du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige, doivent être précédés d'une déclaration préalable les changements de destination d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment existants entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 du même code ;