cour d'appel de Douai
CHAMBRE 2 SECTION 1,  décision 17-14.605 du 28/06/2018,  partie 6


qu'aux termes de ses conclusions, la SARL Librairie B confirme son intention d'acquérir l'immeuble sis [...] ; que le 20 mai 2015, la SARL Khel Immobilier, agissant en qualité d'agent immobilier du propriétaire, notifiait une offre de vente au locataire sur le fondement du nouvel article L. 145-46-1 du code de commerce, instauré par la loi dite Pinel du 18 juin 2014, dans les conditions suivantes : prix net vendeur : 1.200.000 €, honoraires d'agence TTC : 144.000 € € à la charge de l'acquéreur, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus ; que le 19 juin 2019, le conseil de la SAS Librairie B répondait : « Je vous indique que ma cliente (la SAS Librairie B) entend exercer le droit de préférence et accepte l'offre aux conditions suivantes : Prix net vendeur : 1.200.000 €, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, recours à un prêt » ; qu'elle adressait en copie ce courrier à l'agent immobilier, la SARL Khel Immobilier ; qu'il sera en conséquence sur le fondement de l'article L. 145-46-1 du code de commerce fait droit à la demande de la société Librairie B d'acquisition de l'ensemble immobilier pour le prix de 1.200.000 €, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et cela sans qu'il y ait lieu d'y ajouter une commission ou des honoraires d'agence ; que la SARL société BA, et en tant que de besoin la société Financière Pierre X... sera condamné à régulariser l'acte de vente de l'immeuble sis [...] pour le prix de 1.200.000 €, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et au profit de la SARL Librairie B, devant tel notaire qu'il lui plaira, et cela dans les 3 mois de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 500 € par jour de retard ;
 
 1) ALORS QUE la purge du droit de préférence ou de préemption du locataire commerçant peut s'opérer indifféremment, soit dès le moment où la vente est envisagée et avant même qu'un acquéreur ait été recherché et trouvé, soit au contraire après qu'un acquéreur eut été trouvé et les conditions de la vente définitivement négociées avec ce dernier ; que dans ce second cas de figure, l'exercice par le locataire de son droit de préemption a pour objet de lui permettre de se substituer, dans toutes ses obligations, à l'acquéreur évincé, et notamment dans son obligation de s'acquitter du montant de la commission due à l'agent immobilier ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt (cf. l'arrêt p.4, al. 1 et 2) que la notification du projet de vente à la société Librairie B est intervenue le 20 mai 2015, soit après que la société Greginvest Belgium se fut portée acquéreur, le 12 mai 2015, du bien litigieux ; qu'en jugeant néanmoins que le paiement de la commission due à l'agent immobilier ne pouvait être imposé au locataire exerçant son droit de préemption, la cour a violé l'article L. 145-46-1 du code de commerce ;
 
 2) ALORS QUE, subsidiairement, la notification qui lui est faite du prix et des conditions de la vente projetée, aux fins de purge de son droit de préférence ou de préemption, vaut offre de vente au profit du locataire ; que ce dernier dispose d'un délai d'un mois pour accepter purement et simplement cette offre, puis d'un délai de deux mois, éventuellement porté à quatre mois en cas de recours à un prêt, pour réaliser la vente, le non-respect de ces délais ayant respectivement pour effet de rendre caduque l'offre et l'acceptation de cette offre ; qu'en l'espèce, il est constant que la société Librairie B n'a pas accepté purement et simplement, dans le délai d'un mois, l'offre qui lui avait été transmise, puisqu'elle a contesté devoir les honoraires d'agence que cette offre mettait à la charge de l'acquéreur et que, du fait de cette contestation, la vente n'a pas été réalisée dans le délai légal ; que dès lors, à supposer même fondée la contestation de la société Librairie B, le défaut d'acceptation pure et simple de l'offre qui lui était faite, dans les délais légaux qui lui étaient impartis, faisait de toutes façon obstacle à la vente ; qu'en prescrivant néanmoins, dans ces conditions, la réalisation de la vente litigieuse au profit de la société Librairie B, la cour d'appel a de nouveau violé l'article L. 145-46-1 du code de commerce.