Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-17.875 du 16/03/2022,  partie 3


que par courrier du 17 février 2014, la société Carrefour répond à la société Sajdis en lui rappelant les difficultés économiques qu'elle connaît et qui ne sont pas en relation avec l'évolution des différents réseaux de franchise, qu'elle lui propose d'exploiter sous l'enseigne « Carrefour Contact » dans des conditions qui lui permettent de contourner les difficultés économiques qu'elle rencontre, et l'engage à accepter un nouveau rendez-vous ; que par courrier du 1er juillet 2014, M. [X], gérant de la société Sajdis, adresse un courrier à la société Carrefour aux termes duquel il indique accepter la vente du fonds de commerce sous les conditions suivantes : - prix de vente au moins égal à 197 000 euros (valeur du fonds selon votre estimation), - mise en location-gérance à moi-même pour une durée contractuelle minimum de trois ans, - possibilité de rachat du fonds de commerce par moi-même, dans un délai maximum de trois ans après la dite vente, et ce à un tarif préférentiel calculé sur les bases du pacte d'associés maximum égal à celui qui a servi de base de calcul pour la vente de SARL Sajdis à Carrefour, - remise aux normes et en état à la charge de Carrefour, - horaires d'ouverture similaires, - garantie en termes de chiffres d'affaires, marges et résultats net, conformément au Comfi présenté, - salaire minimum garanti, pour le locataire gérant, de 4 000 euros net mensuel ; qu'aux termes de ce courrier, la société Sajdis admet que le prix de vente a été fixé par le pacte d'associé qu'elle accepte ; qu'il sera précisé que M. [X], gérant de Sajdis, est partie à ce pacte d'associé et que si la valorisation qu'il contient, est relative aux parts de la société Sajdis, les parties peuvent d'un commun accord, l'utiliser pour fixer le prix de cession du fonds de commerce ; que compte tenu des termes du courrier adressé par la société Sajdis à la société Carrefour le 4 juillet 2013, elle ne peut se prévaloir du fait qu'elle n'a pas accepté la méthode de fixation du prix de cession du fonds de commerce sur le fondement de la valorisation du pacte d'associé ; que dès lors, la cour ne peut pas modifier la méthode de fixation du prix choisie par les parties mais vérifier que le prix est sérieux au vu de l'accord intervenu entre elles ; qu'à l'appui de sa demande tendant à démontrer que le prix fixé n'est pas sérieux, la société Sajdis produit deux rapports d'expertise ; qu'aux termes de l'expertise réalisée en juin 2017 par M. [I], la valeur du fonds de commerce a été déterminée par la méthode la plus commune soit l'approche par le chiffre d'affaires ; que l'expert indique que les fonds de commerce de supermarchés alimentaires se vendent entre 10 % et 40 % du chiffre d'affaires moyen hors taxes des trois derniers exercices ; qu'il relève : - l'assez bonne situation, sur une route départementale, à proximité immédiate d'un quartier résidentiel pavillonnaire, dans un secteur très recherché pour l'activité de supermarché et de station de service, - la totalité des agencements appartenant à la société Sajdis (ancien propriétaire du fonds de commerce), - l'existence d'une cinquantaine de places de stationnement autour du supermarché, - la stabilité du chiffre d'affaires entre 2013 et 2014, - l'existence d'une faible valeur de droit au bail, - l'assez bon entretien général des locaux, - l'avantage d'une grande capacité de stockage à l'intérieur des bâtiments, comme à l'extérieur, - l'absence de concurrent dans un rayon de 15 km environ, - le chiffre d'affaires de 3 638 euros/m² de vente, ce qui est moyen, - la forte potentialité de l'exploitation, - la marge brute d'exploitation de 21,45 %, - les frais de personnel qui représentent 11,83 % du chiffre d'affaires hors taxes, - la conjoncture économique qui a touché le secteur de la grande distribution alimentaire plutôt fin 2015 ; que, pour évaluer le fonds d'alimentation, compte tenu de l'emplacement dans une petite commune mais sans concurrent dans un rayon de 17 km environ et d'une zone de chalandise de 6 600 clients potentiels environ, de l'ouverture toute la semaine y compris le dimanche, de l'état d'usage du bâtiment partiellement neuf suite à l'extension des locaux financée par le locataire, il retient 25 % du chiffre d'affaires moyen TTC hors carburant des deux derniers exercices, 3 278 064 euros X 25 % = 819 516 euros soit 820 000 euros : que les fonds de commerce de station-service se vendant actuellement entre 2 fois et 2,5 la marge brute hors taxe, il propose d'évaluer la partie station-service à la somme de 73 000 euros ;