Cour d'appel de Nouméa,  décision 13-25.309 du 25/03/2015,  partie 6



 « dans le souci d'éviter ¿ que des constructions puissent gêner la vue des propriétaires des lots situés en amont de la route desservant ce lotissement, (l'acquéreur) s'engage à n'élever aucune construction en aval de ladite route qui puisse dépasser la hauteur de celle-ci à l'endroit où elle aura été élevée » ; 
 
 que la reprise de cette stipulation confirme s'il en était besoin non seulement qu'elle n'est pas caduque, mais qu'elle fait la loi des parties ; 
 
 qu'elle ne fait que confirmer la force contraignante de cette stipulation contenue au cahier des charges du Lotissement de la Baie des Citrons, aux termes de laquelle « Sur la parcelle située en aval de la route du lotissement ¿ la hauteur maximale des constructions ne pourra excéder la hauteur de la route d'accès au lotissement aux endroits où elles seront édifiées » (p. 106) ; 
 
 qu'ainsi la servitude consiste dans le non dépassement du niveau de la route par les immeubles construits, les niveaux à comparer individuellement correspondant aux points les plus proches selon la distance horizontale prise entre la route et les bâtiments ; 
 
 Que, sur le constat de la violation de la servitude non altius tollendi, il est établi tant par les constats d'huissier que par le rapport d'expertise que la construction litigieuse viole la servitude non altius tollendi résultant du cahier des charges du lotissement, et des actes notariés, en dépassant, dans sa hauteur maximale, la route d'accès de 4 m 20 ; 

qu'il en résulte que la SCI ACAPULCO, privée d'une partie de la vue dont elle disposait avant la construction, subit un préjudice certain et direct, son appartement de prestige perdant une partie importante de sa valeur du fait de la perte de sa vue ; 
 
 qu'ensuite, les obligations fixées par un cahier des charges s'imposant à titre réel aux parcelles du lotissement et étant opposables aux acquéreurs, au lotisseur et à leurs ayant cause, il n'est pas nécessaire de justifier d'un préjudice pour être admis à solliciter la sanction des infractions aux clauses de cahier des charges (Civ. 3°, 24/ 10/ 1990, Bull. Civ. III, n° 201 ; civ 3, 21 juin 2000, Bull civ III, n° 124) ; 
 
 qu'il convient donc de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a ordonné la démolition de l'ouvrage irrégulièrement édifié dénommé Immeuble Le Mirage situé lots 1 et 2 du lotissement de la Baie des Citrons afin d'en réduire la hauteur au niveau de la rue Loriot de Rouvray conformément à la servitude non altius tollendi établie par le cahier des charges de ce lotissement, en précisant que les travaux de démolition interviendront sous le contrôle de l'expert, M. Z...; 
 
 qu'il y a lieu de confirmer le montant et les modalités de l'astreinte prononcée par le premier juge en vue d'en garantir l'exécution tout en fixant son point de départ passé un délai de cinq mois à compter de la signification du présent arrêt ; 
 
 Et aux motifs, adoptés du jugement, que conformément aux articles 701 et 1143 du code civil, d'une part le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode, d'autre part le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; que les servitudes dites de lotissement, attachées aux lots et non à la personne de leurs propriétaires, ont un caractère réel et sont opposables aux acquéreurs ; qu'en l'espèce le cahier des charges du lotissement Baie des Citrons du 24 juin 1988 transcrit au bureau des hypothèques de Nouméa le 28 juin 1988, volume 1862, n° 20, précise que « sur la parcelle située en aval de la route du lotissement, la hauteur maximale des constructions ne pourra excéder la hauteur de la route d'accès au lotissement aux endroits où elles sont édifiées » ; qu'aux termes de l'acte de vente reçu par maître B..., Notaire à Nouméa le 14 avril 1989, volume 1963, n° 10, la Société DOH SA, acheteur, s'est engagée, conformément à la servitude prévue au cahier des charges du lotissement Baie des Citrons, à n'élever aucune construction en aval de la route desservant le lotissement qui puisse dépasser la hauteur de celle-ci à l'endroit où elle aura été élevée et s'est engagée en outre à ne pas édifier sur le lot n° 1 du morcellement des deux Baies dans sa partie Nord des constructions dont la hauteur totale excéderait la cote 20 m ; que l'acte de vente du lot n° 1 du morcellement de deux Baies par la société DOH SA à la société SUNSET INVESTISSEMENTS en date du 27 mars 1998 a repris ces servitudes non altius tollendi ;