Cour d'appel de Douai
22, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.855 du 28/03/2019,  partie 3


qu'il y a lieu, y ajoutant, de fixer le prix du loyer à ce montant et condamner M. R... et Mme C... à payer à la SCI Anzime le rappel des loyers à compter du 1er juillet 2013 ainsi que les intérêts à compter de la date de l'assignation par application de l'article 1155 ancien du code civil avec capitalisation de ceux-ci conformément à l'article 1154 ancien du code civil » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « sur la fixation du loyer : que l'article L. 145-34 du code de commerce dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du même code et sauf exceptions tenant à la durée du bail, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initial du loyer du bail expiré ; que les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 sont les suivants : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité ; qu'au cas d'espèce, le bailleur invoque la modification des facteurs locaux de commercialité pour obtenir le déplafonnement du loyer ; qu'aussi convient-il de s'interroger sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité entre l'origine du bail expiré et la date de son renouvellement soit entre le 1er septembre 2001 et le 1er juillet 2013 ; que sur la modification des facteurs locaux de commercialité : que l'article R. 145-6 du code de commerce précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; que la SCI Anzime soutient que les évolutions de la ville, du quartier, et de la rue constituent des modifications notables des facteurs de commercialité ; qu'il convient cependant de constater que si l'afflux de touristes dans la ville de Lille est incontestable et qu'une partie de ces touristes se rendent sans doute à Wazemmes, il n'est pas démontré que cette proportion de touristes présente un caractère notable pour le commerce étudié ; que la création de nouveaux logements dans le quartier [...] peut effectivement être remarquée ; qu'il en est cependant de même pour un grand nombre de quartiers lillois sur la période de référence ; que l'augmentation du nombre d'habitants ne peut donc constituer une évolution notable à elle seule au vu de l'impact sur le commerce considéré ; qu'il n'est pas davantage contesté que les locaux sont bien desservis par les transports en commun ; qu'il convient cependant de rappeler que le commerce étudié a pour activité la chocolaterie, pâtisserie, boulangerie et ne bénéfice donc pas de manière évidente d'une augmentation de clientèle consécutive à la présence de transports en commun ; qu'enfin, comme le mentionne justement l'expert judiciaire, le secteur de la rue Gambetta dans lequel est implanté le commerce s'avère particulièrement sinistré avec une dizaine de locaux demeurant vacants dans un rayon de moins de 75 mètres autour du local commercial ; qu'au regard de tout ce qui précède, il y a lieu de constater l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que par conséquent, le montant du loyer restera soumis au plafonnement ; qu'il sera rappelé que le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2013 s'établit à la somme de 7449,57 euros HT/HC/an » ;
 
 1°/ ALORS QUE la modification notable des facteurs locaux de commercialité justifie le déplafonnement du loyer lors de son renouvellement ; que le déplafonnement du loyer de renouvellement peut intervenir à raison de la modification notable des facteurs locaux affectant la sous-location des locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux ; qu'en retenant à l'inverse que « l'augmentation de la demande de logement n'affecte pas l'activité commerciale du preneur, la partie habitation n'étant que l'accessoire du local commercial et aucune modification de la destination des locaux n'étant invoquée » (arrêt, p 5, alinéa 5), la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, à savoir que la modification des facteurs locaux de commercialité affecte les locaux commerciaux et non les locaux d'habitation adjacents, en violation des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
 
 2°/ ALORS QUE la société Anzime faisait encore valoir que si ses anciens dirigeants n'avaient pas sollicité en temps utile le déplafonnement du loyer, lors du précédent renouvellement opéré au mois de juillet 2001, « l'effet d'une telle situation était atténué par la rédaction de l'article L. 143-34 du code de commerce qui ouvrait droit au déplafonnement lors d'une modification notable des prix couramment pratiqués dans le voisinage » (conclusions, p. 6, alinéa 4) ;