décision 16-14.428 du 01/06/2017,  partie 4



 AUX MOTIFS QUE dans le cadre d'une opération de réhabilitation d'un immeuble sis [...]                                   , cadastré section [...] , la SARL Patrimoine Conseil du Centre, qui menait auprès des acquéreurs potentiels une campagne publicitaire sur le thème « comment augmenter vos revenus futurs sans apport d'argent » a vendu, suivant suivant acte authentique reçu le 5 mai 2004 par Maître A..., notaire à [...], aux époux Y... les deux lots suivants : -section AT151, bâtiment A, rez-de-chaussée, lot numéro deux, un appartement constitué d'une pièce unique d'une superficie de 17 m² 10 ; -section AT151, bâtiment A, premier étage, lot numéro trois, un appartement constitué d'une pièce unique d'une superficie de 19 m² 18 ; moyennant le prix total de 25.001 euros; qu'alors que les demandeurs se prévalaient des articles L.261-1 alinéa 3 et L.261-3 du Code de la construction et de l'habitation, les premiers juges ont considéré qu'il ne pouvait s'agir de la vente d'un immeuble à construire conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement dès lors que les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'étaient pas pris en charge par le vendeur, mais par une entreprise tiers au contrat de vente, la société CO 2 REP, ajoutant qu'il ne pouvait en être autrement que dans le cas d'une collusion dolosive entre la Sarl Patrimoine Conseil du Centre et la seconde afin de permettre à la première de ne pas avoir à respecter les prescriptions légales concernant la vente en l'état futur d'achèvement, ce qui était bien le cas en l'espèce indépendamment du fait que les deux sociétés en cause avaient des dirigeants communs ou ayant des liens de parenté ou d'alliance ; qu'en effet dès la signature de l'acte de vente le 5 mai 2014 les époux Y... se voyaient présenter des devis pour la réalisation de tous les travaux afférents aux lots acquis alors que le 21 janvier 2004 Marie-Josée G... s'était vu soumettre, dans le cadre de la même opération, par la société CO 2 REP des devis concernant les lots qu'elle avait acquis (cloisons doublages, isolation, installation électrique, ventilation mécanique, chauffage électrique, installation du sanitaire, revêtements de sols, peintures et revêtements muraux) ; que comme le relevait l'expert H..., ces devis détaillés étaient remis plus de deux mois avant la signature de l'acte authentique de vente et surtout de l'état descriptif de division établi le 29 mars 2004, suite au mesurage effectué le 30 janvier 2004 par le géomètre expert Dominique I..., ce qui démontre bien que les devis en cause l'ont été sur la base des éléments fournis par la Sarl Patrimoine Conseil du Centre qui menait dans son ensemble une opération de réhabilitation d'envergure ; que le fait qu'il s'agissait de travaux de rénovation de grande ampleur réalisés dans le cadre de vente en l'état futur d'achèvement résulte par ailleurs incontestablement de l'importance des travaux à accomplir équivalents à pratiquement au double du prix d'achat des biens immobiliers en cause alors que l'acte de vente rendait indissociable les deux opérations assurées par un financement global ; qu'il convient dès lors, infirmant la décision entreprise, de dire que les opérations en cause consistaient bien en une vente en l'état futur d'achèvement ; que dans le cadre de celle-ci, le vendeur doit se doter d'une garantie financière d'achèvement répondant à l'obligation des articles L.261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation et donnant à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance de sa part, le financement de l'achèvement de l'immeuble sera garanti, le preneur ayant de plus, l'obligation de définir une date légale de livraison ; qu'il n'est pas contesté que la convention de vente dont s'agit ne porte aucune des mentions légales imposées (défaut de conformité aux dispositions des articles L.261-11 à L.261-14 du Code de la construction et de l'habitation) et n'a pas les qualités et formes requises pour une vente en l'état futur d'achèvement, ce qui fait que son annulation doit donc bien être prononcée ; qu'en sa qualité de professionnel rémunéré du droit, Maître A... se devait d'assurer l'effectivité de l'acte juridique qu'il recevait, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce ; qu'à cet égard ses développements autour de la liberté des parties de choisir le cadre de leurs conventions sont inopérants au regard de ce qui précède ; que la cour retiendra par ailleurs, comme le souligne l'appelante, que son attention aurait dû d'autant plus être mobilisée qu'il a été le seul notaire à intervenir dans le cadre de cette opération passant toutes les ventes des 29 mars, 17 avril et 5 mai 2014 ; qu'ainsi il sera condamné à réparer le préjudice des époux Y... solidairement avec la Sarl Patrimoine Conseil du Centre, étant par ailleurs fait droit à l'appel en garantie qu'il forme à l'encontre de cette dernière (arrêt, p. 7 al. dernier, p. 8 al. 1er, al. 3 à 5, p. 9 al. 1er et 2, p. 10 al. dernier, et p. 11 al. 1er et 2) ;
 
 ALORS QUE l'étendue de l'obligation d'assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente incombant au notaire dépend de ce qu'il sait ou doit savoir ;