Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.604 du 25/03/2021,  partie 10


que ces locations ont été consenties pour un loyer notablement inférieur à la valeur locative des locaux, et ce alors que la location de logement à prix réduit dans la résidence devait profiter aux personnes bénéficiaires des activités de l'association Foyer l'Oasis ; que les appelants font état de l'existence d'une pratique ancienne et établie consistant à accorder en compensation partielle du travail accompli dans l'intérêt de l'association un loyer à prix réduit aux responsables de celle-ci ; que l'association immobilière La Montluelde invoque au contraire le caractère dérisoire du loyer en considération de la valeur locative de chacun des logements ; que les Associations Alliance Phenix et Foyer l'Oasis ne prouvent pas leurs affirmations selon lesquelles le montant de la location avait été fixé par l'association immobilière La Montluelde à une période où les baux ont été signés par celle-ci ; qu'elles ne démontrent pas l'existence, alléguée, de la pratique invoquée ; que la copie des contrats de locations consentis respectivement à Mme K... et à Mme O... ne fait pas, en effet, cette preuve alors que ces contrats ont eux-mêmes été conclus les 16 mars 2013 et 16 avril 2013 soit quelques mois seulement avant la fin de l'usufruit ; que de même ne sont pas probantes les attestations établies par les locataires signataires de ces contrats ; que la pièce n° 6 (bordereau général remis par l'Association Alliance Phenix à l'association immobilière La Montluelde à la fin de l'usufruit) qui mentionne la liste de contrats conclus à des membres des Associations Alliance Phenix et Foyer l'Oasis ne contient aucune indication relative aux conditions auxquelles ces locations ont été conclues ; qu'à l'exception des contrats conclus avec Mme O... et Mme K..., les baux invoqués ne sont pas produits ; qu'il ressort en outre de la liste susvisée que parmi les 11 mentionnés figurent les baux susvisés consenti à Mme O... et K... en mars et avril 2013, ainsi que des baux conclus à une période proche des deux baux litigieux (22 mars 2013 et courant de l'année 2012 (2 février, 15 mars, 27 septembre)) ; que le fait que l'Association Alliance Phenix ait donné à bail à certains de ses dirigeants, en 2012 et 2013, un logement moyennant un loyer nettement inférieur à la valeur locative ne justifie pas en soi la conclusion des baux litigieux ; qu'il n'est donc pas démontré que l'association immobilière La Montluelde ait pu trouver un intérêt particulier à la conclusion de ces baux ; qu'en concluant dans les circonstances et aux conditions susvisées chacun de ces contrats l'Association Alliance Phenix a porté atteinte aux droits de l'association immobilière La Montluelde ; que la fraude ainsi caractérisée justifie l'annulation des contrats ; que le jugement déféré sera confirmé de ce chef et en ce que, constatant que Melle W... L... et l'association Foyer l'Oasis étaient chacune en ce qui la concerne, sans droit ni titre sur les logements concerné, il a ordonné l'expulsion ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, un peu plus tard, le 16 avri12013, Madame L... a consenti à l'Association L'OASIS un bail portant sur un appartement type F3 de 83m2 moyennant un loyer dérisoire de 400 euros, sans dépôt de garantie, à effet du 1er juin 2013 pour une durée de six ans ; que le loyer initialement fixé en 2008 était de 1 800 euros ; que le même jour, l'Association ALLIANCE PHENIX représentée cette fois par son vice-président, a consenti à Madame L... un bail portant sur un appartement de type F3 situé au même étage, moyennant un loyer de 379,92 euros, à effet du 1er mai 2013 pour une durée de six ans ; que le tribunal constate que ces deux contrats, signés le 16 avril alors que les droits d'usufruit expiraient au 30 juin 2013, ne relèvent pas d'une gestion en bon père de famille, révèlent une confusion d'intérêts entre les cocontractants et portent à l'évidence, au regard de leur loyer dérisoire et de leur durée, atteinte aux droits de la nue propriétaire. ; que le loyer dérisoire constitue en l'espèce un défaut de cause et justifie leur annulation ; que le tribunal prononcera en conséquence la nullité de l'avenant du 1er mars 2013 pour défaut de consentement et des deux contrats de bail signés le 16 avril 2013 pour défaut de cause ;
 
 1°) ALORS QUE, aux termes de l'acte d'apport partiel d'actif du 24 mars 1999, l'Association FOYER OASIS, apporteuse, délègue un représentant au sein du conseil d'administration de l'Association Immobilière LA MONTLUELDE, lequel pourra apposer son veto à toute décision de l'association bénéficiaire de l'apport, qui lui apparaîtrait contraire au caractère propre du foyer l'Oasis ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider que l'Association Immobilière LA MONTLUELDE n'était pas tenue d'associer un représentant de l'Association FOYER OASIS à sa décision d'engager une action en annulation des baux du 16 avril 2013, que le caractère propre de l'Association FOYER OASIS s'entendait essentiellement des activités de celle-ci et des objectifs que lui assignent ses statuts et que ces deux contrats, qui ne portent pas directement sur la nature ou l'objet des activités de l'association, ne mettaient pas en cause son caractère propre au sens du contrat d'apport partiel d'actif, sans rechercher, comme elle y était invitée, si