Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-23.178 du 20/02/2019,  partie 3



* un ensemble immobilier situé [...] à Asnières (92) acquis le 23 décembre 1999 au prix de 12 000 000 francs, hors exonération de l'article 1115 du CGI,

que l'administration fiscale est bien fondée à soutenir que, concernant ces 4 biens immobiliers et pour les années considérées, la société CODARA n'a accompli aucun acte de marchand de biens; qu'en effet l'immobilier situé [...] à Courbevoie (92), certes acquis en qualité de marchand de biens, a été inscrit en comptabilité sous le régime de l'immobilisation et, depuis son acquisition en 1980, a uniquement fait l'objet d'une activité civile locative; que l'intention spéculative qui s'apprécie au jour de l'acquisition ne peut plus être invoqué compte tenu de l'absence de revente dans un aussi long délai ; que les 2 ensembles immobiliers entrés dans le patrimoine de la société Codara le 1er janvier 1988 par l'effet de la fusion absorption de la filiale Joseph Rivière étaient affectées par la société absorbée à une activité locative ; qu'ils ont également été inscrits par la société Codara en immobilisation caractérisant l'intention de poursuivre une destination locative ; qu'enfin l'ensemble immobilier situé [...] à Asnières (92) a été acquis par la société Codara le 23 décembre 1999 hors exonération de l'article 1115 du CGI ;

ainsi que relevé par l'appelante, que la prise en considération d'une simple activité de loueur pour les 4 ensembles immobiliers ci-dessus décrits conduit à retenir pour l'ensemble de l'activité de la société Codara un pourcentage de chiffre d'affaires dédié à l'activité locative de 89,10 % pour l'année 1999 (référence au 31 décembre 2008), 98,57 % pour l'année 2000 et 92,13 % pour l'année 2001 ; que l'activité prépondérante pour les années concernées a donc une nature civile, non exclusive d'une activité effective mais peu conséquente de marchand de biens, telle qu'énumérée dans ses conclusions par l'intimé; que le jugement déféré doit être infirmé ; que les titres détenus par M. H... au sein de la société Codara doivent être inclus dans le calcul de l'ISF auquel il est assujetti ;

enfin que la décote pour illiquidité des titres retenue par l'administration fiscale à été fixée à 15 % ; que M. V.... soutient 'qu'il serait contraire à la réalité économique et aux usages en la matière de retenir une décote inférieure à 25 % sur la valeur des titres', sans plus en préciser les motifs ;
 
 qu'il n'y a dès lors pas lieu d'augmenter la décôte de 15 % ayant pris en compte le fait que la société détenait des biens situés en région parisienne où la demande est forte ; qu'enfin l'abaissement du taux d'intérêts de retard ne peut être opposé à l'administration en l'absence de position formelle de cette dernière ;

ALORS QU'en s'abstenant de répondre au moyen soulevé par M. V... (conclusions p.20) tiré de ce que l'administration, à l'occasion des deux contrôles fiscaux successifs dont il avait fait l'objet, avait adopté deux analyses entièrement contradictoires quant à la qualification de son activité ce qui portait atteinte au principe de sécurité juridique, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir confirmé la décision de rejet du 4 août 2011 et rejeté l'ensemble des demandes de M. V... ;

AUX MOTIFS QU'en application l'article 885 O bis du cgi 'Seule la fraction de la valeur des parts ou actions correspondant aux éléments du patrimoine social nécessaires à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société est considérée comme un bien professionnel' ; que, selon l'article 885 O quater du cgi :

« Ne sont pas considérées comme des biens professionnels les parts ou actions de sociétés ayant pour activité principale la gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier »;

qu'il convient d'apprécier si, pendant la période considérée en l'occurrence les années 1999, 2000 et 2001, la société Codara a exercé une activité commerciale de marchand de biens ou si elle a uniquement géré un patrimoine immobilier ; que, dans la première hypothèse, les actions détenues par M. V.... au sein de cette société rentreront alors dans la catégorie des biens professionnels exonérés de l'ISF ou, dans la seconde hypothèse, dans la catégorie des biens non professionnels soumis à l'assujettissement à cette imposition ;

que, s'il est constant que la société Codara a accompli pendant la période considérée certains actes relevant de son activité de marchand de biens, il convient d'apprécier si son activité prépondérante relève de cette activité ou de la pure gestion de patrimoine ; que les critères d'activité retenus par l'administration pour des périodes antérieures sont sans incidence puisque les activités ne sont pas nécessairement similaires (
 
 )

ainsi que relevé par l'appelante, que la prise en considération d'une simple activité de loueur pour les 4 ensembles immobiliers ci-dessus décrits conduit à retenir pour l'ensemble de l'activité de la société Codara un pourcentage de chiffre d'affaires dédié à l'activité locative de 89,10 % pour l'année 1999 (référence au 31 décembre 2008), 98,57 % pour l'année 2000 et 92,13 % pour l'année 2001 ;