Cour d'appel d'Amiens,  décision 13-20.085 du 15/10/2014,  partie 2


si à l'expiration de cette durée, le preneur est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail, dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre » ; qu'il existe également des conventions d'occupation précaire, qui ne sont autorisées qu'en raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la volonté des parties ; qu'il convient d'observer que la convention d'occupation précaire se différencie du bail de courte durée prévu à l'article L.145-5 du code de commerce, car la convention d'occupation précaire n'est pas limitée dans le temps, et peut durer tant que le motif de précarité qui a justifié sa conclusion ne se réalise pas ; qu'il appartient au juge de donner à la convention des parties sa qualification exacte, et de vérifier si le contrat signé entre les parties est un bail précaire au sens de l'article L.145-5 du code de commerce ou bien une convention d'occupation précaire ; que pour qu'il y ait convention d'occupation précaire, il faut qu'il y ait une fragilité du droit de l'occupant, résultant de l'incertitude sur la durée de l'occupation, et qu'il existe des circonstances légitimant la précarité ; qu'il faut aussi que les deux parties aient entendu conclure une telle convention ; qu'en l'espèce, il faut se placer au moment de la conclusion du contrat, le 18 mai 2006, pour apprécier la volonté des parties ; qu'il résulte des pièces produites que le projet de bail commercial proposé par le bailleur en juillet 2005 dont le loyer était augmenté par rapport au bail antérieur n'a pas été accepté par le locataire ; que l'appelante ne justifie pas avoir fait connaître à la propriétaire du site qu'elle souhaitait le quitter ni qu'elle avait commencé la dépollution du site, avant la conclusion de la convention signée en mai 2006 ; qu'au contraire, les termes du bail ont entendu, page 2, se soumettre aux dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce, et prévu une durée du bail de deux ans ; qu'il n'est pas prévu dans la convention de mai 2006 un motif de précarité justifiant la conclusion de la convention de ce bail et il n'est pas démontré l'existence d'un tel motif à ce moment là ; qu'il existe des mentions contradictoires dans le bail page 2 et 3 car les parties ont, page 2, dit que si le bail se prolongeait, il serait soumis au statut des baux commerciaux, et page 3, que le bail n'était pas soumis à ce statut ; qu'en tout état de cause, les parties peuvent d'un commun accord, convenir d'autres dispositions, et par courrier RAR du 16 mai 2007, la Sté CPE a proposé à son bailleur de prolonger le bail pour une durée d'un an, et indiqué clairement que, du fait de la prolongation du bail précaire, il se transformerait en un bail commercial, dont la première période triennale s'achèverait le 31 décembre 2008, ce que le bailleur a accepté officiellement ; que l'appelante justifie avoir indiqué dans ce courrier au bailleur qu'elle souhaitait disposer du site jusqu'à fin 2008, pour lui permettre d'achever le transfert de ses activités, et de dépolluer le site ; qu'il ressort clairement de ce courrier que l'appelante n'entendait conserver le site que jusqu'en décembre 2008 ; que cependant, c'est au moment de la signature de la convention du 18 mai 2006 qu'il faut se placer pour déterminer la nature du contrat conclu pour deux ans, or, il n'est pas justifié par l'appelante qu'elle a averti la bailleresse du motif précis de sa demande d'occupation de courte durée, à savoir le transfert de son activité et la dépollution du site, avant le 18 mai 2007, si bien qu'elle ne justifie pas que l'intention des deux parties était, en mai 2006, de convenir d'une occupation précaire des lieux, pour le transfert de l'activité du preneur, et la dépollution du site ; que le bailleur n'a pas exprimé de façon non équivoque son accord pour que le bail échappe au statut des baux commerciaux à l'expiration du bail, si la locataire se maintenait dans les lieux, et a, au contraire, écrit qu'elle acceptait de proroger le bail conclu mais qu'un bail commercial soumis au statut dont le premier terme triennal expirerait le 31 décembre 2008 prendrait effet ; que le bail conclu le 18 mai 2006 était donc bien un bail précaire, un nouveau bail ayant été conclu après la fin du bail conclu en 1991, les dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce devant trouver application, la formule « lors de l'entrée du locataire » s'interprétant en l'espèce comme « lors de la prise d'effet du nouveau bail », qui implique une nouvelle entrée dans les lieux à l'occasion du nouveau bail ; qu'il importe peu qu'une maison se trouvant sur le site ait été louée, l'appelante ne contestant pas avoir occupé le site après le 16 mai 2008, et ne démontrant pas s'être opposée à cette location, ou avoir protesté avant l'introduction de la présente instance ; que la vente du matériel est également inopérante, puisqu'intervenue après la signature du bail précaire ;