Cour d'appel de Douai, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.140 du 23/05/2019,  partie 2



 Moyens produits au pourvoi n° U 18-10.140 par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. S...
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
 
 D'AVOIR fixé l'indemnité devant revenir à M. S... du fait de la non-restitution des parcelles [...] et [...] à la somme de 2 292 549 euros,
 
 AUX MOTIFS QU' « aux termes du jugement du 18 juin 2014, le juge de l'expropriation, faisant application de l'article L 12-5 al 2 du code de l'expropriation, a constaté l'absence de base légale de l'ordonnance d'expropriation.
 L'article R. 233-6 du code de l'expropriation, qui a repris les dispositions de l'ancien article R 12-5-4a de ce code, précise les conséquences de droit de l'annulation de l'ordonnance d'expropriation :
 "- si le bien exproprié n'est pas en état d'être restitué, l'action de l'exproprié se résout en dommages et intérêts
 - s'il peut l'être, le juge désigne chaque immeuble ou fraction d'immeuble il détermine également les indemnités à restituer à l'expropriant"
 
 C'est à juste titre que le juge de l'expropriation a considéré que les biens expropriés n'étaient pas restituables ; cette restitution n'est d'ailleurs plus sollicitée par M. S... à hauteur d'appel, ceux-ci demandant l'indemnisation de leur préjudice.
 Il est de principe que le montant des dommages-intérêts auxquels l'exproprié a droit correspond à la valeur actuelle du bien, sous la seule déduction de l'indemnité principale perçu au moment de l'expropriation majorée des intérêts depuis son versement.
 Le bien exproprié doit s'entendre comme le bien existant au moment de l'expropriation, dans la consistance qui était la sienne à ce moment ; il ne saurait être tenu compte de la valeur des constructions réalisées depuis, la règle de l'accession retenue à cet égard par le juge de l'expropriation étant inapplicable dès lors que l'exproprié ne reprend pas l'immeuble mais sollicite l'indemnisation de son préjudice ; outre le fait que l'intégration de la valeur des ouvrages ne repose sur aucun fondement légal elle procurait au propriétaire, qui ne les a pas financés, un enrichissement sans cause et introduirait une inégalité de traitement entre les propriétaires en fonction de la valeur de constructions réalisées.
 Dès lors, l'indemnité à laquelle M. S... peut prétendre doit correspondre à la seule valeur des terrains au jour de la décision constatant l'impossibilité de les restituer.
 a) sur l'indemnité due pour parcelles cadastrées [...] et [...]
 Ces parcelles, d'une superficie respectives de 4.158 m² et 16.655 m², sont situées pour partie en zone UC et pour partie en zone 1AU.
 L'exproprié produit aux débats un prix moyen au m² des terrains constructibles dans les communes situées dans un rayon de 30 kms autour de la commune de [...] ; ce document non officiel, dont on ignore les sources, qui porte sur des terrains à vendre et non vendus dans des communes autres que celle en cause, ne saurait être retenu comme terme de comparaison.
 La SAEM Territoire soixante-deux fait état, documents à l'appui, de vente de terrains à bâtir réalisées sur la commune de Lievin et Mericourt entre 2012 et 2015 ; cependant, ces ventes ne concernent pas la commune de [...] alors que le commissaire du gouvernement produit des actes de vente de terrains réalisées sur cette commune, au surplus à des dates proches de la décision ayant constaté l'impossibilité de restituer les immeubles ; il s'agit plus précisément des ventes suivantes :
 - mutation du 26 février 2013 : parcelle [...] de 457 m² : 57.584 € soit 126 € HT/m²
 - mutation du 22 juillet 2013 : parcelle [...] de 422 m² : 51.493 € soit 122 € HT/m²
 - mutation du 11 septembre 2013 : parcelle [...] de 438 m² : 52.185 € soit 121 € HT/m²
 - mutation du 26 mars 2015 : parcelle [...] de 506 m² : 53.300 € soit 105.34 € HT/m².
 Au regard de ces éléments, il convient de retenir, comme le propose le commissaire du gouvernement, une valeur de 113 € au m².
 La SAEM Territoire soixante-deux et le commissaire du gouvernement demandent à tort d'appliquer une réduction de cette valeur en fonction des zones de la parcelle ; en effet, si la méthode du zonage a été retenue lors de l'évaluation de la parcelle par le juge de l'expropriation en 2010 dans la mesure où les parcelles n'avaient à l'époque la qualification de terrain à bâtir qu'en raison de la proximité de la voirie et des réseaux, ce qui nécessitait des travaux importants pour desservir les zones les plus éloignées, il apparaît que les parcelles sont désormais desservies, viabilisées et directement reliées à la voie publique à la suite de la construction de l'EPHAD et d'un lotissement, ainsi qu'a pu le constater le juge de l'expropriation lors de son transport sur les lieux ; par ailleurs, la cour n'a trouvé nulle trace dans le dossier de présence de "nappes d'eaux", de nature à réduire la valeur des parcelles, évoquées sans plus de précision par le commissaire du gouvernement dans ses écritures.