Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.020 du 17/10/2019,  partie 7



 que cependant, les époux A... ont signé sans réserve, le 25 novembre 2009, au moyen d'une procuration authentique établie le 28 mai 2009, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement dressé par Maître J..., notaire à Orange, aux termes duquel ils ont reconnu avoir reçu par lettre recommandée avec avis de réception un exemplaire du contrat de réservation et ne pas avoir usé de la faculté de se rétracter, et ont ainsi renoncé à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du contrat préliminaire de réservation faisant courir leur droit de rétractation, prévue à l'article précité du code de la construction et de l'habitation ;
 
 que les époux A... ne sauraient se plaindre de ce que la lettre de notification du projet d'acte notarié, adressée le 8 juin 2009 par le notaire, ne mentionne pas le droit de réflexion qui se substitue au délai de rétractation en l'absence de contrat préliminaire, ou encore de ce que qu'ils n'ont pu valablement renoncer par avance, en signant une procuration le 28 mai 2009, au bénéfice du délai de réflexion, alors que précisément un contrat préliminaire a bien été conclu entre les parties et qu' ils ne disposaient que d'un droit de rétractation dont l'irrégularité de la notification a été couverte par la passation sans réserve de l'acte notarié ;
 
 que moyen tiré de la nullité du contrat pour non-respect des dispositions relatives à la protection de l'acquéreur immobilier sera donc rejeté, sans que cela ait pour conséquence d'affecter la nullité de l'acte de réservation pour violation distincte des règles relatives au démarchage à domicile, reposant sur un formalisme strict, qui n'a pas été couverte par la régularisation de l'acte authentique ;
 
 II-3 sur la nullité du contrat pour dol :
 
 que les époux A... font valoir, au visa de I'article 1116 ancien du Code civil, que le commercial de la société Akerys s'est délibérément présenté en qualité de conseiller patrimonial indépendant alors qu'en réalité, sa démarche consistait à ne proposer qu'un seul type de placement, à savoir la vente d'un bien immobilier dans le cadre d'une opération de défiscalisation proposée par son mandant ; que le potentiel locatif du bien, estimé à 765 euros par mois, en perpétuelle augmentation pendant une durée minimum de neuf années, a été fixé sans étude de marché véritable et s'est révélé largement exagéré puisque, dès la livraison du bien, soit moins de six mois après la conclusion de l'acte de vente, ils ont été contraints d'abaisser le loyer mensuel à 695 euros, puis à 670 euros en octobre 2014 ; que l'avantage fiscal prévu par le dispositif "Scellier", présenté comme une ressource permanente permettant d'amortir le coût de investissement, nécessitait d'adresser à l'administration fiscale, dans l'année d'achèvement de l'immeuble, un imprimé particulier valant option au régime fiscal concerné et que, faute par le promoteur d'avoir attiré leur attention sur ce point, ils n'ont pas accompli les démarches dans le délai légal et ont dû exercer des recours pour finalement pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal à compter de l'impôt sur le revenu 2013 ; que la simulation patrimoniale et fiscale qui leur a été remise, bien que n'ayant qu'une valeur indicative et étant qualifié de document non contractuel, n'en engage pas moins la responsabilité du démarcheur au regard de son devoir d'information précontractuelle ; que le dol a également porté sur une présentation trompeuse et déloyale de la valeur du bien, censée augmenter dès la cinquième de l'opération, alors que la société Belvia, venant aux droits de la société Akerys Services Immobiliers, l'a estimée à 110 000 euros en 2014, soit une moins-value de 94 000 euros qui ne résulte nullement d'une fluctuation du prix du marché resté stable sur la période comprise entre 2007 et 2014 ;
 
 qu'ils soutiennent que le dol peut être sanctionné alors même qu'il n'a entraîné qu'une erreur sur la valeur ou sur la rentabilité de l'opération et qu'en I'occurence le comportement dolosif dont ils ont été victimes a généré de leur part une appréciation inexacte de la valeur du bien, de son potentiel locatif, du caractère certain de l'obtention de l'avantage fiscal et du montant de l'effort financier à soutenir pendant neuf ans, à tel point qu'ils n'auraient pas contracté s'ils avaient su que le marché local n'était pas aussi prometteur ; qu'ils ajoutent que l'erreur provoquée par le dol ou même à la réticence dolosive est toujours excusable et qu'il ne saurait leur être reproché de ne pas avoir entrepris des recherches personnelles pour s'assurer de la rentabilité de l'opération, d'autant que la venderesse et le démarcheur les ont dissuadés de procéder à toute vérification personnelle en leur proposant un bien éloigné de leur domicile, en les encourageant à signer une procuration notariée et en leur proposant les services d'un gestionnaire sélectionné et agréé, les dissuadant ainsi de prendre l'attache d'agents immobiliers indépendants implantés dans la région de Bourges ;