Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-12.363 du 30/09/2021,  partie 5



 AUX MOTIFS QUE, sur le manquement à l'obligation de verser les fonds sur le compte centralisateur de l'opération, sur le principe du paiement des commissions hors compte centralisateur : La convention notariée d'accompagnement de crédit du 17 août 2007 prévoit, en son article II intitulé « obligations en cas de vente », paragraphe b, que, « pour permettre de faire face aux frais de mainlevée, lesquels seront exclusivement à la charge du Client, ce dernier et la Banque autorisent dès à présent le notaire rédacteur de l'acte de vente à prélever sur la partie du prix dont le paiement sera effectué par sa comptabilité la somme nécessaire au paiement des dits frais. Cette somme sera nantie en faveur de l'acquéreur pour sûreté de la mainlevée et de la radiation de l'inscription prise, en tant qu'elle porte sur les biens acquis ». Dans son paragraphe d, l'article II prévoit encore que la SCCV Le Bouvet s'engage, lors de chaque vente, à « informer la Banque de la réalisation des ventes, dès la conclusion de celles-ci, et devra produire un extrait de l'acte de vente si la Banque le demande (). Les sommes provenant des ventes seront versées au compte de l'opération dont il est question au début du présent acte. A cet effet, des instructions irrévocables seront données par le Client au Notaire chargé de la rédaction des actes de vente et de leur réalisation ; justification en sera fournie à la Banque dans le mois des présentes par une lettre du Notaire ». Aux termes de l'article III intitulé "fonctionnement du compte de l'opération", il ressort que "le Client s'engage à centraliser au compte dont il est question au début du présent acte tous les mouvements de fonds relatifs à l'opération de construction et notamment à verser les sommes provenant des ventes, tous les versements effectués par les acquéreurs, ou pour leur compte, à quelque titre que ce soit, et les divers concours financiers affectés à la réalisation de l'opération. Le Client s'engage à payer par débit de ce compte les sommes dont il serait redevable au titre des dépenses de toute nature engagées pour la réalisation de la construction. Toutefois, le Client ne pourra effectuer les paiements qui rendront le compte courant débiteur d'un montant supérieur à l'autorisation sans en référer à la Banque". Enfin, l'article IV de la convention intitulé "paiement et contrôle des dépenses de construction" impose â la SCCV Le Bouvet de "n'utiliser les fonds figurant au compte de l'opération qu'aux seules dépenses nécessitées par la réalisation du programme de construction sur lequel porte le présent acte, (de) justifier de tout prélèvement à la Banque et (de) remettre à cet effet un état trimestriel ou, selon le cas, mensuel, visé par l'architecte, reprenant les dépenses de construction de l'ensemble immobilier" ; Que la SA Banque de la Réunion et la SCCV Le Bouvet reprochent à la SCP [Q] de s'être affranchie de ces règles en considérant que les commissions des commercialisateurs de la promotion ont échappé au principe de centralisation ainsi posé ; Que la SA Banque de la Réunion soutient plus précisément que les actes authentiques de vente faisaient obligation à Maître [Q] [Q] de reverser l'intégralité du fruit de la vente, qu'il soit payé comptant ou sur appels de fonds du notaire, sur le compte centralisateur dans un chapitre intitulé "domiciliation de paiement compte financier centralisateur" ; Qu'en premier lieu, les dépenses de commercialisation ne doivent pas être confondues avec les dépenses de construction, le maître d'oeuvre n'ayant aucunement vocation à viser les factures émises par les agents commercialisateurs ; Qu'ainsi que le soulignent les premiers juges, il n'est donc pas établi que la convention litigieuse ait prévu que le compte centralisateur soit destiné à pourvoir au paiement des frais d'agent immobilier ; Qu'en second lieu, le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 dite Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce prévoit en son article 73 alinéa 4 que "le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire" ; Que ces dispositions autorisent le notaire à établir le chèque du montant de la commission de négociation revenant à l'agent immobilier ; Qu'au cas particulier, le contrat d'ouverture de crédit ne prévoyant pas expressément que le paiement des frais de commercialisation se fasse par débit sur le compte centralisateur, c'est sans faute de sa part que Maître [Q] [Q] a pu estimer que, par application des dispositions d'ordre public du décret de 1972, elle se devait de procéder directement au versement de la commission de l'agent immobilier, dûment mandaté, à réception des fonds ; Que, sur le montant des commissions : Le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée passé le 27 juillet 2006 entre la SCCV Le Bouvet et la SAS Groupe Sobefi prévoit notamment que cette dernière pourra « choisir les agences immobilières pour la commercialisation et la location de l'ensemble immobilier » ;