Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-25.682 du 11/02/2016,  partie 3


que le neuvième logement était la loge de la gardienne qui devait être exclue du calcul pour les motifs ci-dessus ; que les chambres 7 et 8 sur rue et sur cour (« 10e logement ») ne satisfaisait pas à ces conditions : ces chambres sur cour étaient réunies mais ne comportaient pas d'alimentation en eau ni évacuation (cf. document du géomètre-expert du 15 décembre 2006) ; qu'il en était de même du « 11e logement » : chambre numéro 16, dont aucune des trois pièces n'avait une surface de 9 m², du « 12e logement » : chambre numéro 17 sur rue dont la superficie était inférieure ou égale à 9 m² et dont la hauteur sous plafond était inférieure à 2 m 20, ce qui impliquait que le volume minimal était inférieur à 20 m3, du « 13e logement » : chambres 23 et 24 sur rue dont les superficies respectives étaient inférieures à 9 m² pour l'une et à 7,20 m² pour l'autre , du « 14e logement » : chambre 4 et 5 qui étaient séparées par un couloir et l'une avait une superficie de 5,10 m² et l'autre pas de point d'eau, du « 15e logement » : chambres 23 et 24 sur cour dont aucune n'avait une superficie égale à 9 m² ; des « 16e et 17e logements » : appartement loué aux époux [J] constitué par la réunion de trois chambres de service qui, en tant que tel, ne constituait qu'un seul logement, déjà décompté dans les huit non contestés ; que les neufs « logements » supplémentaires invoqués par les locataires ne pouvaient donc être pris en compte (arrêt attaqué, p. 8, 2ème considérant, à p. 9, 1er alinéa) ; que l'article 10-1, I, A, avait été ajouté aux dispositions de la loi du 31 décembre 1975 par celles du 13 juin 2006 ; que le terme « logement » qu'il citait désignait indéniablement un local susceptible d'être affecté à l'habitation et donc « décent », au sens des dispositions du décret du 30 janvier 2002 pris pour l'application de la loi du 13 décembre 2000, dispositions en vigueur lors de la publication de cette loi ; qu'il ressortait du constat d'huissier que les demandeurs avaient fait établir que, au 6ème étage de l'immeuble, la plupart des locaux, même s'ils avaient été antérieurement loués, alors que la législation ne comportait pas d'exigences qualitatives, n'étaient pas en état décent permettant leur affectation à l'usage d'habitation sous l'empire des dispositions du décret susvisé ; qu'ils ne pouvaient donc être qualifiés de « logements » ; que le document établi par un géomètre-expert en date du 15 décembre 2006, intitulé « état des lieux et analyse des locaux du 6ème étage au regard de la législation sur les locaux d'habitation », annexé à l'acte de vente du 2 juillet 2007, parvenait aux mêmes conclusions en prenant en considération également les exigences portées par l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation ; que seuls les locaux n°6 (réunis aux locaux n°s 4 et 5) et n°16 pouvaient présenter un volume suffisant mais le respect des critères d'équipement et des normes n'avait pu être vérifié ; qu'il devait d'ailleurs être relevé que la plupart des locaux du 6ème étage étaient vacants ; qu'il était ainsi établi que seuls deux locaux au 6ème étage étaient, à la date de la vente, susceptibles de revêtir la qualification de « logements», en dépit des indications portées par la société Paris IXème 46 Provence à son courrier du 6 octobre 2008 ; que, par ailleurs, et également en contradiction avec les courriers de la société Paris IXème 46 Provence des 22 juillet et 6 octobre 2008, le local correspondant à la loge de la gardienne ne pouvait non plus être qualifié de « logement » dans la mesure où il était principalement destiné à l'exercice des fonctions et où les conditions de son occupation relevaient du contrat de travail et ne conféraient pas à l'occupant les droits attachés à un bail d'habitation, d'autant moins qu'en l'espèce les gardiens, M. et Mme [J], s'étaient vu consentir la location des locaux n°s 4, 5 et 6 à usage d'habitation, au 6ème étage ; qu'en conséquence de ces exclusions, il apparaissait que l'immeuble [Adresse 9] ne comportait pas, à la date de sa vente à la société Paris IXème 46 Provence, plus de dix logements, de sorte que les dispositions de l'article 10-1 IA de la loi du 31 décembre 1975 n'étaient pas applicables (jugement confirmé, p. 5, alinéa 5, à p. 6, alinéa 1er) ;
 
 ALORS QUE, d'une part, constitue un logement, au sens de l'article 10-1 IA de la loi du 31 décembre 1975, tout local qui n'est pas impropre à habitation ; que, compte tenu de leur finalité protectrice des locataires contre les opérations spéculatives de vente « à la découpe » en leur accordant un droit préemption, tous les locaux à usage d'habitation de l'immeuble vendu en entier doivent être pris en compte dans le calcul du seuil de dix logements qui conditionne l'exercice de ce droit ;