Cour d'appel de Versailles,  décision 12-14.569 du 10/07/2013,  partie 2



EN CE QU' il a refusé d'annuler l'article 14 de la délibération du 29 mai 2008 et décidé que les deux SCI devaient supporter le coût des travaux effectués en façade ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « les travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2008 dans sa résolution 14 concernant le gros oeuvre dès lors qu'il s'agit d'intervenir non pas en surface des façades, les travaux de ravalement devant constituer une deuxième étape non encore envisagée à la date du 29 mai 2008, mais sur la structure même des façades, sur les fers et maçonneries » (arrêt p.6, avant dernier alinéa) ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur l'annulation de la résolution n°14, le 29 mai 2008, l'Assemblée Générale des copropriétaires a voté la résolution suivante : "14. RÉALISATION DE TRAVAUX DE MISE EN SÉCURITÉ DES FAÇADES Majorité nécessaire : article 24 ; que l'Assemblée Générale décide de l'exécution de travaux de mise en sécurité des façades, selon le descriptif joint à la convocation ; que l'Assemblée Générale vote, pour ce faire un budget s'élevant à 35 .520,006 TTC, elle confie la réalisation de ces travaux à l'entreprise PEINTECO ou à défaut, à l'entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du Syndicat des Copropriétaires dans la limite du budget voté ; que l'Assemblée Générale confie la mission de maîtrise d'oeuvre à l'architecte ATELIER 11 dont le coût de la mission est fixé à 10% TTC du montant des travaux TTC ; que l'Assemblée Générale autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition «charges générales» aux appels de provisions exigibles comme suit : le 15 septembre 2008 pour 50 % le 15 novembre 2008 pour 50 % ; que l'assemblée prend acte que le plan de financement tel qu'il vient d'être adopté, ne permet pas de placement de fonds au profit du Syndicat des Copropriétaires, mais seulement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance ; que l'Assemblée Générale prend acte que les honoraires du syndic seront calculés conformément aux bases contractuelles" ; que les S.C.I demanderesses font valoir qu'elles sont propriétaires de lots situés dans le bâtiment K, lequel est situé en sous-sol sous le bâtiment A et le bâtiment B pour partie, qu'il n'a de ce fait pas de façade, et n'est donc pas concerné par les façades, mais aussi, que le règlement de copropriété prévoit des parties communes générales à tous les copropriétaires ainsi que des parties communes qui comprennent notamment le «gros oeuvre du bâtiment», les frais incombant alors aux parties spéciales de chaque bâtiment, étant répartis en fonction des tantièmes attachés à chaque bâtiment ; que selon le règlement de copropriété, constituent notamment des parties communes générales à tous les copropriétaires sans exception "l'ensemble du gros oeuvre de façade et de refend, les murs pignons, la clôture mitoyenne ou non, sauf ce qui sera dit ci-après pour les parties communes spéciales" ; que les parties communes spéciales comprennent "le gros oeuvre du bâtiment, les coffres, gaines et têtes de cheminée, les éléments assurant le clos (portes et fenêtres des parties communes, le couvert (toiture verrières) et l'étanchéité" ; que les travaux votés sont des travaux de "mise en sécurité des façades" ; que l'étude effectuée par l'architecte du Syndicat des Copropriétaires, L'ATELIER 11, précise : " Les façades de la copropriété subissent dans dégradations qui ont nécessité des purges et interventions ponctuelles comme au bâtiment D ; que plusieurs visites ont montré le caractère généralisé de l'apparition de fers à béton et de dégradations largement visibles sur l'auvent du bâtiment B ; que ce travail ne peut être qu'une première étape vers un ravalement qu'il faudra bien étudier à moyen terme ; que l''objectif est de supprimer les risques actuels réels de chute par des travaux qui, bien que partiels, resteront nécessaires quelque soit le ravalement qui pourra être fait dans les années futures" ; que l'ATELIER 11 décrit les désordres ainsi : "Bâtiment B : les dégradations sont liées à l'état des bétons et l'abaissement de son PH ne permettant plus de protéger efficacement les fers qui en rouillant font éclater les angles et les dessous des poutres. Les risques de chute sont réels..." ; que s'agissant du bâtiment A, il est indiqué que l'on retrouve peut-être de manière moins soutenue la poussée de rouille et les éclats du béton ; que les prestations retenues, à savoir le travail de remise en sécurité des façades, consistent à "éviter la chute de morceaux de béton et à protéger la structures", avec notamment un piochage des maçonneries et bétons, passivation des fers, reconstitution des maçonneries et bétons par mortiers epoxy ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments, que les travaux de mise en sécurité votés par l'Assemblée Générale concernent le gros oeuvre de façade, dès lors qu'il s'agissait d'intervenir non pas en surface, les travaux de ravalement devant constituer une deuxième étape, non encore envisagée à la date du 29 mai 2008, mais des travaux sur la structure même des façades, fers et maçonnerie, lesquels constituent des charges communes générales ; qu'il n'y avait donc pas lieu de ventiler les travaux entre les différents bâtiments de la copropriété » (jugement p.5 et p.6) ;