Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.405 du 26/09/2019,  partie 7


 que l'analyse du projet aurait permis à la société Cincinnatus de s'interroger sur les conséquences d'un retard des travaux sur le paiement des loyers par un locataire ne pouvant lui-même procéder à leur exploitation et sur la garantie, par la société chargée de la réalisation des travaux, du paiement de ces loyers ; que l'étude réalisée à la demande de l'assureur de la société Cincinnatus par la société Europe Expertise Assurance, courant 2013, conclut que l'analyse des comptes des exercices clos les 31 août 2002 et 31 août 2003 ne permettait pas à un investisseur de déceler des indices annonçant des difficultés financières pouvant conduire au dépôt de bilan ; mais que, d'une part, que les conséquences d'un retard dans l'exécution des travaux ne pouvaient apparaître, compte tenu des délais de ceux-ci, dès le 31 août 2003 ; que, d'autre part, que la société Sogecif avait déjà, selon le rapport, dû abandonner une créance dont elle disposait sur la future société locataire qui devait, depuis 2002, payer 10 % du loyer prévu alors qu'elle ne pouvait exploiter les locaux ; qu'enfin la société Financière Barbatre n'a dégagé, en 2003, un bénéfice d'exploitation que grâce à la vente d'un navire, acquis dans le cadre de son activité antérieure ; que cette étude, postérieure, n'atteste donc nullement du caractère « totalement sécurisé » du montage conseillé ; que l'article de la revue Investissements Conseils publié en novembre 2002 qui conclut à l'existence d'un projet « ultra séduisant » ne peut dispenser la société Cincinnatus, professionnelle en gestion de patrimoine et dotée, selon le bilan patrimonial des appelants, « d'une équipe d'une quinzaine de conseillers en gestion de patrimoine assistée de spécialistes juridiques et fiscaux » de procéder à sa propre analyse ; que ces pièces et la brochure présentant l'opération ne permettent donc pas à la société Cincinnatus de justifier que, malgré les carences précitées du bilan patrimonial, elle a rempli son obligation de conseil ; qu'elle a donc commis une faute de ce chef ; qu'en ce qui concerne son attitude postérieure à la signature des actes, que la société Cincinnatus verse aux débats des comptes-rendus de chantier ainsi qu'un courrier établissant qu'elle ne s'est nullement désintéressée de l'avancement des travaux de réhabilitation du [...] dans le courant de l'année 2003 ; qu'il résulte également du procès-verbal de l'assemblée générale de l'ASL du [...] du 30 juillet 2004 - à laquelle la Sci était représentée - que les difficultés de l'avancement des travaux ont été évoquées ; que les appelants ne peuvent donc prétendre utilement que c'est en méconnaissance de la situation qui leur aurait été cachée qu'ils se sont acquittés des appels de fonds postérieurs ; que leurs griefs postérieurs à la signature des actes ne sont donc pas justifiés (arrêt, p. 28 à 31) ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions ; que si l'étude réalisée le 12 novembre 2003 comporte un volet complet quant aux avantages fiscaux et à l'engagement financier de l'offre faite aux époux Q... relative au programme [...], présentant avec clarté la ventilation entre le coût du bien acquis en l'état et le coût des travaux, dont il ressort avec évidence qu'ils constituent l'essentiel du prix, et comportant une simulation des déblocages de fonds notamment quant aux travaux, elle ne comporte aucune information sur les sociétés qui y sont citées, à savoir la « SA Résidence Les Ducs de Chevreuse » avec lesquels il est prévu de signer le bail commercial « contre garanti par la SNC SOGECIF », sans plus de renseignements sur les sociétés intervenantes, sans même faire mention du nom de la société Financière Barbatre, pourtant propriétaire des biens à acquérir et promoteur, et se conclut en page 9 par les mentions : "Vous allez disposer d'une sécurité totale sur votre investissement...Enfin vous ne supporterez aucun délai puisque le bail débutera obligatoirement au 15 janvier 2005. Votre montage sera totalement sécurisé...". En annexe, au titre des avantages, est encore pointée la sécurité du produit ; qu'il convient en outre de relever que la présentation de l'investissement proposé aux époux Q... dans l'étude du 12 novembre 2003 établie par la société Cincinnatus, ne comporte aucune explication sur l'opération de restauration immobilière elle-même, notamment les conditions nécessaires à l'exécution des travaux, comme la formation d'une ASL regroupant les copropriétaires, habilitée à solliciter l'obtention du permis de construire. Les mentions, au titre des obligations de l'investisseur, ne font état ni d'informations relatives à la réalisation des travaux, condition pourtant indispensable à la défiscalisation recherchée par l'investisseur auquel est ainsi présenté un investissement "clé en main" sécurisé, ni sur les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l'inexécution de ceux-ci, alors qu'une date de fin de chantier est expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus et que la perception des loyers apparaît comme garantie tant pendant les travaux à hauteur de 10 % qu'à compter de la livraison début 2005 ;