Cour d'appel de Fort-de-France, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-19.372 du 14/11/2019,  partie 3



 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR limité l'indemnisation de Monsieur et Madame G... au titre des préjudices subis du fait des manquements de la Société Immobilière des îles à la somme de 3587,95 € correspondant au montant de la consommation excessive d'eau durant la période de vacance de location et D'AVOIR rejeté l'ensemble des autres demandes articulées par Monsieur et Madame G... ;
 
 AUX MOTIFS QUE « les premiers juges ont, à bon droit, rappelé que la réception de l'immeuble est antérieure à la nomination de la SARL Immobilière des îles en qualité de syndic de copropriété mais surtout ont souligné que l'intimée n'est pas le syndic en charge de la gestion de l'ASL Les résidences du [...], lequel a seul pouvoir pour engager toutes actions judiciaires à l'encontre du maître de l'ouvrage, du maître d'oeuvre, du bureau d'étude, architectes et leurs assureurs, des entreprises réalisatrices des ouvrages comportant des malfaçons et non fonctionnement de certains éléments d'équipement, en vertu d'une délibération de l'assemblée générale votée le 26 septembre 2011 par les membres du syndicat des copropriétaires de la résidence [...], dont la Immobilière des îles est le syndic de copropriété ; que les documents produits aux débats échouent à démontrer une faute de cette dernière dans l'exécution de son mandat de syndic de copropriété ; que les demandes indemnitaires formées à ce titre par les appelants doivent être rejetées et le jugement querellé confirmé de ce chef » (arrêt attaqué p. 4 et 5) ET AUX MOTIFS, éventuellement adoptés du jugement, QUE « les époux G... soutiennent que l'inertie du syndic, lequel n'a pas émis les réserves nécessaires au stade de la réception des parties communes, n'a pas procédé aux poursuites du promoteur immobilier et n'a pas été diligent dans la réalisation des travaux, leur a causé un préjudice ; que la société Immobilière des îles fait valoir qu'elle a été élue postérieurement à la réception des travaux et ne pouvait par conséquent pas procéder aux réserves éventuelles ; qu'elle estime que les travaux relatifs à la station d'épurement ont relevé de la compétence de l'association syndicale du [...] ; qu'elle assure encore avoir rempli ses obligations de conseil et d'administration notamment en prenant les mesures conservatoires idoines ; que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; qu'en l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'Assemblée Générale du 3 février 2009 que mandat de syndic, à compter du 9 janvier 2009, a été confié à la société Immobilière des îles, laquelle a aussi été élue pour la réception des parties communes ; qu'il est toutefois constant que les ouvrages ont été réceptionnés le 11 mars 2008 et livrés le 30 avril 2008 ; qu'ainsi nonobstant le mandat postérieur confié à la défenderesse par l'assemblée générale des copropriétaires, dans la mesure où les demandeurs ne démontrent pas l'existence d'une réception d'ouvrage postérieure à celle actée au procès-verbal de réception, il y a lieu de relever l'absence d'imputabilité au syndic d'une réception fautive ; qu'il faut aussi relever que si les problèmes récurrents sur le réseau de refoulement ne sont pas contestés, il ressort toutefois des délibérations de l'assemblée générale du 26 septembre 2011 que l'autorisation d'exercer toutes actions judiciaires à l'encontre du maître d'ouvrage, maître d'oeuvre, bureau d'étude et de leur assureur pour les dysfonctionnements des éléments d'équipements ainsi que la non communication des documents nécessaires à la gestion a été donnée au syndic en charge de la gestion de l'ASL les Résidences du [...] et non pas à société immobilières des îles és qualités de syndic de la résidence [...] ; qu'il faut encore observer que la responsabilité de la société Immobilière des îles ne saurait être engagée au motif de l'absence de diligences dans la réalisation des travaux nécessaires en ce qu'elle justifie avoir procédé à la déclaration de sinistre et évoqué en réunion du 1er février 2012 les difficultés avec le promoteur, ce alors que les demandeurs ne réglaient plus leurs charges nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété ; que les époux G... échouent par conséquent à démontrer l'existence d'une faute de la société Immobilière des îles dans l'exercice de ses fonctions de syndic ; » (jugement attaqué p 6 et 7) ;
 
 1°) ALORS QUE lorsque l'intimé ne présente ni pièces ni écritures devant la cour d'appel, les juges d'appel statuent en examinant, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé ; que la cour d'appel ne peut néanmoins fonder son arrêt sur des pièces communiquées en première instance mais non à nouveau devant elle, ni s'approprier les motifs des premiers juges lorsque ceux-ci sont fondés sur des pièces qui n'ont pas été communiquées à nouveau en appel ;