Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.676 du 06/02/2020,  partie 2


- dispense de paiement des loyers sur 24 mois suivant la parfaite délivrance des lieux à établir par procès-verbal de constat d'huissier ; - réalisation et installation aux frais de la bailleresse d'une terrasse extérieure de 30 m² et d'un système de climatisation réversible ; - prise en charge par la bailleresse de tous dommages, sinistres ou défaillances afférents au matériel du magasin de la locataire, commandés et livrés pour l'ouverture précédemment convenue et reportée faute de délivrance des lieux ; - paiement d'une indemnité forfaitaire quotidienne de 161,66 euros de la SCI Sassafras par jour de retard suivant la date de livraison des lieux fixée au plus tard par le présent protocole au 30 avril 2012 et ce, jusqu'à parfaite délivrance des lieux manifestés par la réalisation d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice ; que cet accord n'ayant pas été intégralement respecté, et nonobstant la mise en possession du local au 1er septembre 2013, la Sarl Willax Hot a saisi le juge des référés le 30 septembre 2013 et a obtenu par décision du 19 février 2014 l'allocation de la somme provisionnelle de 60.000 euros en réparation du préjudice résultant du retard dans la livraison des lieux loués ; que dans sa décision, le juge a entendu indemniser le préjudice subi entre le mois d'août 2012 et le mois de septembre 2013, sur la base d'une indemnité forfaitaire quotidienne convenue dans le protocole d'accord ; qu'il est donc indiscutable que la SCI Sassafras n'a pas respecté ses obligations contractuelles quant à la date d'effet du contrat de bail fixée au 1er juillet 2011 et quant à celle de la délivrance reportée au 30 avril 2012 dans le protocole d'accord ; qu'il convient en conséquence de retenir son manquement à l'obligation de délivrance à la date convenue ;   ; sur la résiliation, chacune des parties demande judiciairement la résiliation du contrat de bail aux torts de l'autre, laquelle suppose la démonstration d'un manquement suffisamment grave ; que la prise de possession des lieux par le locataire et le commencement d'exploitation de son fonds de commerce entre septembre 2013 et mai 2015 excluent de considérer qu'il y aurait eu absence totale de délivrance, ainsi que soutenu ; que la Sarl Willax Hot précise que la terrasse n'a jamais été délivrée mais qu'il convient de constater qu'elle ne figurait pas au nombre des éléments d'équipement du contrat de bail ; que sa construction aux frais de la Sarl Willax Hot a été autorisée le 7 novembre 2011 par le bailleur qui en a finalement accepté la charge à titre indemnitaire dans le protocole d'accord qui n'a prévu aucune date butoir de construction ; que ce défaut de construction de cet équipement ne participe donc pas d'un manquement à l'obligation de délivrance des locaux mais davantage du non respect du protocole d'accord qui ne prévoyait pas davantage de sanction sur ce point ; qu'il y a par contre eu un retard de 14 mois dans la délivrance des locaux entre le 1er juillet 2011 et le 1er septembre 2013 ; que si les parties ont « tenté de maintenir la relation contractuelle » par la signature du protocole d'accord entérinant le report de la date de délivrance en avril 2012, le fait pour la SCI Sassafras de ne pas l'avoir entièrement respecté ne peut qu'entraîner la résiliation du bail à ses torts exclusifs car un retard aussi important dans la délivrance est en soi un manquement grave ;   ; que sur les demandes en paiement, outre l'indemnisation des préjudices financiers, la Sarl Willax Hot réclame le versement de l'indemnité forfaitaire de 161,66 euros jusqu'au jour de la résiliation du bail car son préjudice a perduré après le 1er septembre 2013 du fait de l'incapacité à exploiter réellement ; qu'elle souligne pour le surplus que le protocole d'accord transactionnel qui avait vocation à l'indemniser jusqu'à la délivrance (jamais intervenue) des locaux et annexes ne se rapportait nullement à l'indemnisation du matériel acheté en 2011 ; que la SCI Sassafras constate que la démonstration des préjudices allégués n'est toujours pas faite en cause d'appel et que la Sarl Willax Hot déjà indemnisée de ceux réellement subis tente encore de récupérer l'intégralité de son investissement financier du seul fait qu'elle ne souhaite plus exploiter ; qu'elle conclut également à sa mauvaise foi dans la mesure où elle a bien débuté son activité dans les locaux à compter de septembre 2013 3 de sorte que le tribunal avait à juste titre exclu toute indemnisation au-delà ; que sur les demandes indemnitaires au titre du manque à gagner, il y a lieu de retenir comme le soutient la Sarl Willax Hot que les indemnisations d'ores et déjà obtenues n'avaient pour objet que d'indemniser « l'impossible exploitation du commerce en stricte relation avec le défaut de délivrance » et non le matériel ou les investissements réalisés dès le mois d'août 2011 ; qu'en effet, l'intention des parties au protocole était de « tenter de maintenir la relation contractuelle » en permettant à terme l'exploitation du fonds de commerce dans les locaux loués ;