décision 17-26.801 du 28/06/2018,  partie 3


- qu'au titre des obligations résultant du bail, il est observé qu'outre les obligations classiques, le preneur doit supporter toutes les réparations d'entretien y compris celles définies à l'article 606 du code civil, qu'il doit rembourser au bailleur conformément à la répartition prévue, sa quote-part de tous les impôts et taxes afférents à l'immeuble (montant des charges locatives dues par la Sarl Fayet Presse : 5.702,78 € pour l'année 2012 selon sa pièce 10), qu'il ne peut souslouer même temporairement et partiellement, qu'il est tenu d'ouvrir son magasin et de le rendre accessible au public au minimum pendant les jours et selon l'horaire d'ouverture de l'hypermarché, qu'il a l'obligation d'adhérer au groupement d'intérêt économique dont l'objet est la promotion de la politique commerciale du centre et le développement de son attraction commerciale ; - qu'en 2012, le montant du loyer est de 21.544,35 € ; que sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré : l'experte a observé que la notion « d'attrait » visée par l'article L. 145-6 du code de commerce était particulièrement large et permettait d'englober de très nombreuses circonstances ; qu'elle a indiqué qu'en pratique, on retenait les circonstances suivantes : l'arrivée de nouvelles enseignes de notoriété nationale et internationale, attirant une clientèle plus nombreuse, les constructions nouvelles si elles influaient sur le commerce considéré, l'augmentation de la population d'une ville ou son expansion touristique, l'ouverture d'une galerie marchande d'un centre commercial et souligné que l'amélioration de la commercialité doit présenter un intérêt pour le commerce considéré ; qu'elle a précisé que pour les centres commerciaux, la qualité d'un centre dépend de la zone de chalandise, de l'accès routier, de la taille du centre, de la puissance des locomotives, du nombre d'enseignes nationales et internationales dans la galerie et du nombre d'emplacements de stationnement ; que l'experte a relevé que la population de la zone d'emploi de Saint-Quentin, selon les statistiques de l'Insee, évoluait à la baisse entre 1999 et 2009, avec une perte de 400 personnes par an dans l'arrondissement ; qu'en revanche, le nombre de ménages dans la zone d'emploi de Saint-Quentin avait augmenté et que de cette augmentation et de l'évolution de la structure familiale des ménages, marquée par une diminution du nombre de ménages composés d'une personne et une augmentation des ménages avec famille, le potentiel de consommation avait augmenté de 7,5% entre 2004 et 2008 ; que le nombre de foyers fiscaux non imposables avait augmenté de 53,8% en 2006 à 54,2% en 2009 ; que la zone de chalandise, ou zone d'attraction commerciale entourant un point de vente, de la zone d'emploi de Saint-Quentin était en 2009 de 150.000 personnes en non alimentaire, le Forum de Picardie étant le pôle majeur de l'agglomération de Saint-Quentin, que le Forum de Picardie a vu en 2006 l'ouverture de deux nouvelles enseignes (Décathlon – surface de vente 4010 m², Joué Club – surface de vente 900 m²) en 2007, l'installation de trois nouvelles enseignes (Boulanger, Cultura, la Halle aux Vêtements) en 2008, de la nouvelle enseigne Babou, en 2009, de l'enseigne Bébé 9 ; que sur la zone commerciale Saint-Quentin Fayet plus précisément, la société Immochan a acquis en février 2001 les murs d'un bâtiment voisin, exploité par les enseignes Atlas et Fly, étendu entre 2004 et 2006 la galerie marchande, portant à 50 le nombre total de cellules commerciales ; que l'hypermarché a été étendu de 2000 m², la galerie marchande réaménagée par la création de 20 nouvelles cellules sans augmentation de surface ; que les voies de circulation ont été aménagées et le parc de stationnement agrandi pendant la même période ; que la galerie marchande a ouvert le 13 octobre 2005 ; que l'experte a considéré que durant la période de 2001 à 2010, il y avait une extension importante de la galerie marchande permettant l'arrivée de nouvelles enseignes de notoriété nationale et internationale attirant une clientèle plus nombreuse, que le nombre de places de parking avait augmenté et les voies d'accès avaient été aménagées ; qu'elle a observé que selon les informations communiquées, la Sarl Fayet Presse avait subi une baisse de son chiffre d'affaires de 2009 à 2010, puis une augmentation en 2011, puis une nouvelle baisse en 2012 ; que sur la base de ces éléments, elle a conclu à une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;   que si la Sarl Fayet Presse indique que la privation de l'accès direct au parking a « entravé naturellement l'exercice de son activité », la pertinence de cette allégation n'est pas établie à défaut d'autre explication, alors qu'aucune difficulté de livraison n'est évoquée et démontrée, s'agissant par ailleurs de la suppression d'une sortie – et non d'une entrée ouverte au public « par la réserve du local, non accessible aux clients » et qu'il n'est justifié de l'expression d'aucune doléance ; que l'experte a retenu une évolution du potentiel de consommation qui aurait augmenté de 7,5 % entre 2004 et 2008 ; que la méthode d'évaluation de ce potentiel n'est pas exposée et ne se retrouve que dans l'étude de potentialité produite en pièce 21 par la société appelante ;