Cour d'appel de Grenoble
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.219 du 23/09/2020,  partie 5


qu'elle produit un courrier de Monsieur X..., président de l'association des copropriétaires de la résidence qui indique que la vie des [...] avait été émaillé d'incidents et ce depuis le début de la construction du programme commercialisé dès l'été 2003 en VEFA ; qu'il expose au sein de ce courrier que la promotion a été réalisée en trois tranches et que le classement en résidence de tourisme n'a été réalisé que le 18.07.2009 sachant que la société de gestion imposée par le promoteur dans les actes de vente a fait l'objet d'un placement en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de Marseille en date du 11.04.2013 ; qu'il exposait qu'une société GES INVES VARS qu'il avait constitué pour prendre la gestion suite à la défaillance de la société C2A avait rapidement constaté que le montant des loyers tels que promis lors des différentes ventes ne pourrait être tenu ; qu'enfin il indiquait que depuis le départ les conditions fixées pour bénéficier de la loi Censi Bouvard ne pourraient être réunies compte tenu du fait que confier le bien durant 9 années à un même gestionnaire ne pourrait être respecté compte tenu des retards de livraison mais également de la situation de la société C2A ; que Madame A... produit une évaluation de son studio par l'agence Vars Immobilier que les époux Y... propriétaires dans la même résidence ont fait réaliser et qui le valorisait à 52.000 euros le 08.03.2015 ; que l'agence située à [...] et donc au fait de l'état du marché immobilier sur la station de ski, estimait que le marché était stagnant sur le site ; qu'il résulte des pièces produites que Monsieur K... lors de sa rencontre avec Madame A... s'est présenté comme conseiller en habitat suivant mails produits ; qu'il ne s'est nullement présenté comme conseiller en gestion de patrimoine ; qu'il avait manifestement connaissance du produit au travers des informations transmises par la société Direct Produit ; qu'il est de fait détenteur de l'attestation délivrée par la Préfecture du Gard en sa qualité de négociateur agent commercial lui permettant de proposer à la vente des produits immobiliers commercialisés par Direct Produit ;qu'il a remis à Madame A... une proposition intitulée "le mot du conseiller" ayant vocation à présenter une stratégie patrimoniale qu'elle avait souhaité mettre en oeuvre et contenant une projection financière organisée autour de trois axes : ce projet permettait-il un enrichissement personnel concret, son impact réel sur ses impôts, et combien cela lui coûterait avec bilan complet du projet ; que le document reprenait sa situation fiscale sur la base de ses revenus avec le projet prévu, son financement et les projections en terme de revenus locatifs et d'impact sur ses impôts ; que suivant un autre document remis intitulé "simulation avec apport de 7.000 euros", était abordé le concept de la résidence, l'intérêt fiscal et financier, l'état du marché locatif, l'étude de marché immobilier, et la situation de la société C2A ; que cette société était présentée comme étant un professionnel spécialisé dans la gestion des résidences de tourisme offrant un gage de réussite du fait d'un développement continu ; que la SCI [...] est une société de construction vente, dont l'activité consiste à construire et mettre sur le marché des biens immobiliers ; qu'elle admet avoir confié dans le courant de l'année 2010 la commercialisation des lots d'un programme immobilier dénommé [...] à différents réseaux de vente dont la société Direct Produit sur mandat de commercialisation ; que c'est dans ce cadre que Monsieur K... est intervenu ; que si la SCI [...] soutient que les conditions de commercialisation de certains lots de la résidence relevaient de l'appréciation exclusive de la société Direct Produit qui en a commercialisé certains par des agents commerciaux dans le cadre d'une loi de défiscalisation Censi Bouvard, sachant que ces lots vendus en VEFA avaient vocation à faire l'objet d'un bail commercial et les contrats de réservation le stipulaient, elle ne peut considérer avoir ignoré les conditions de cette commercialisation dans la mesure où elle a signé l'acte authentique ; que donc la SCI [...] si elle affirme ne pas "vendre" de la défiscalisation, ne peut affirmer avoir ignoré les conditions de la commercialisation ; qu'elle ne peut non plus affirmer n'avoir eu aucun contact avec les acheteurs puisqu'elle est leur cocontractante au contrat de vente qui imposait ben aux acheteurs et donc à Madame A... le gestionnaire du programme immobilier en l'espèce la société C2A tel que le mentionne le point "propriété jouissance" en page 5 de l'acte authentique ; qu'il n'est pas sérieusement contestable que le consentement de Madame A... a été déterminé dans sa décision de procéder à l'investissement par la réduction d'impôt qui lui a été présentée ; que pour bénéficier de cette réduction d'impôt il était nécessaire de remplir un certain nombre de conditions à savoir que la résidence ait le statut de résidence de tourisme classée et que le bien soit donné en location par bail commercial pendant 9 ans minimum à un même gestionnaire tout d'abord ;