Cour d'appel de Toulouse
30, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.001 du 12/03/2020,  partie 2


qu'elle indiquait pouvoir entendre les conversations de son voisin au téléphone, lequel souffre de problèmes d'audition ; qu'en janvier 2013, l'office constatait que M. H... "semble faire des efforts" ; que l'office est de nouveau intervenu en avril 2013 jusqu'en janvier 2014 et a préconisé le colmatage du conduit de cheminée ; qu'elle justifie avoir saisi la MJD et en août 2014 : / que M. H... a écrit "je m'engage à respecter la solution du voisinage, le calme" (sic) ; qu'elle justifie également avoir déposé une main courante en décembre 2014 et une plainte en mars 2015 ; que son avocat a écrit au procureur de la République en juin 2016, qu'elle a saisi l'adjointe à la Mairie de quartier en novembre et décembre 2016 ; que M. H... a été mis en demeure en février 2017 de cesser de faire du feu dans son jardin ; qu'enfin Mme E... indique (sans en justifier) avoir saisi le défenseur des droits en mars 2018 ; que l'office public Toulouse Métropole Habitat a mis en demeure M. H... de respecter la tranquillité du voisinage, de même que son obligation de jouissance paisible des lieux conformément aux clauses du bail suivant lettres recommandées avec accusé de réception des : /- 15 novembre 2012 : demande de déplacer son téléphone à l'opposé du mur mitoyen ; /- 28 avril 2015 ; /- 22 janvier 2016 rappel des obligations du locataire ; Et qu'il a fait condamner le conduit de cheminée "par une plaque de bois isolant" en juillet 2014 ; qu'il est également produit des courriers datant de 2015, de l'office public Toulouse Métropole Habitat constatant que ni M. H... ni Mme E... n'ont souhaité quitter leur logement ; qu'il résulte de l'ensemble de ces pièces et de ces témoignages dont celui de son compagnon qui est à même de pouvoir témoigner des nuisances sonores commises la nuit, que Mme E... justifie suffisamment souffrir depuis plusieurs années de façon récurrente des troubles anormaux de voisinage constitués par des nuisances sonores excessives en provenance du logement de son voisin ; qu'au titre des causes de ces nuisances, il apparaît que le comportement de M. H... n'est pas celui d'une personne attentive aux règles de vie en société, respectueuse de la tranquillité de son voisinage et soucieuse de la gêne occasionnée par des comportements ou un mode de vie singuliers dans un logement dont la mitoyenneté rend plus exigeant encore le respect du vivre ensemble ; qu'en effet, dans le cas particulier des immeubles mitoyens, le respect strict d'un ensemble de règles s'impose à tous les occupants pour réduire au maximum les nuisances inévitables résultant de la nature des lieux ; que toutefois, il apparaît que le type de construction des logements en question est de nature à amplifier et aggraver les nuisances sonores réciproques endurées par leurs habitants ; qu'en effet, le bailleur a reconnu lui-même en faisant boucher une cheminée commune, le caractère particulièrement sonore des logements mitoyens ; Et que la seule condamnation de ce conduit de cheminée n'a pas permis de faire cesser l'anormalité de la sonorité des deux logements ; que ces éléments permettent d'établir la défectuosité de leur isolation phonique qui ne permet même pas d'atténuer les bruits ordinaires de la vie quotidienne (selon M. K... "même lorsqu'il est calme, sa voix porte énormément") ; qu'il résulte de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 3 b), que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, d'assurer une jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail ; qu'ainsi le bailleur doit prendre toutes les dispositions pour s'assurer de la jouissance paisible d'un de ses locataires en faisant cesser les troubles de jouissance qui lui sont causés par un colocataire ; que l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure qui n'est pas démontrée en l'espèce ; que par ailleurs, ni les quelques travaux réalisés ni même les mises en demeure successives de M. H... n'ont permis de mettre un terme aux troubles anormaux de voisinage subis par Mme E... dont le bailleur est responsable ; qu'en conséquence, dès lors qu'elle justifie être victime d'un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans l'immeuble donné en location, elle est recevable et fondée en son action en exécution forcée de travaux et en réparation du préjudice contre l'office public Toulouse Métropole Habitat, propriétaire bailleur ; mais qu'elle ne peut tout à la fois solliciter l'exécution forcée de travaux d'isolation phonique et exiger l'exécution d'autres mesures telle que la résiliation du bail consenti à M. H... qui, au demeurant, ne serait pas de nature à supprimer le trouble mais à le reporter avec l'usage des lieux par une autre famille ; que dans ces conditions, la décision sera infirmée et l'office public Toulouse Métropole Habitat condamné à faire exécuter des travaux sérieux d'isolation phonique des deux logements mitoyens dans les deux mois de la présente décision ;