Cour d'appel d'Aix-en-Provence
02, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-14.388 du 07/10/2020,  partie 3



 Aux motifs que « le liquidateur ayant notamment pour mission de réaliser les actifs de la SAS [...] dans les meilleurs délais et aux meilleures conditions, c'est à bon droit que le juge commissaire a fait droit à ses demandes de résiliation d'un bail conclu de façon évidente au détriment des intérêts de la société bailleresse eu égard à la sous-évaluation du montant de loyer consenti par des membres de l'entourage proche du locataire, et donc des créanciers alors qu'il est fait depuis interdiction à la SAS [...] de louer les lots dont elle est propriétaire.
 
 Le prononcé par le juge commissaire de la résiliation du bail dans de telles circonstances ne revêt pas pour la locataire, qui ne le démontre pas, de conséquences manifestement excessives.
 
 Par ailleurs, les dispositions de l'article L. 641-11-1 du code de commerce étant dérogatoires au droit commun, celles-ci ne peuvent, à défaut de dispositions d'exceptions expressément mentionnées, recevoir exception au profit de la loi du 6 juillet 1989 relatives au congé pour vendre, hors champ d'application dudit article.
 
 Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance du juge commissaire en date du 13 septembre 2017 en toutes ses dispositions » ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés que « le locataire demeure à ce jour débiteur d'une créance de loyers impayés, en dépit de relances adressées par le Liquidateur les 24 mars et 14 avril 2017, en conséquence de quoi une procédure d'expulsion a été entreprise par ce même Liquidateur,
 
 ATTENDU que la cession de cet actif immobilier, propriété de la société SAS [...], commande la résiliation du bail d'habitation conclu le 17 octobre 2014 entre cette dernière et Madame E... O..., afin que ce bien soit cédé vide de toute occupation,
 
 ATTENDU que la résiliation du bail d'habitation en date du 17 octobre 2014 ne porte pas une atteinte excessive au co-contractant, ce dernier étant déjà l'objet d'une procédure d'expulsion suite à des loyers impayés » ;
 
 Alors, d'une part, que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoient un certain nombre de garanties relatives à la résiliation du bail d'habitation, permettant de garantir les droits du locataire, notamment un délai de préavis de trois mois à compter de la notification du congé, lequel doit être motivé ; qu'en écartant cette loi au motif que les dispositions de l'article L. 641-11-1 du code de commerce, relatives à la procédure de liquidation judiciaire, sont dérogatoires du droit commun, pour confirmer l'ordonnance du juge-commissaire ayant prononcé la résiliation du bail d'habitation conclu entre la société [...] et Mme O..., la cour d'appel a violé l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 25-3 de cette loi, par refus d'application ;
 
 Alors, d'autre part, à titre subsidiaire, qu' à supposer même que la loi du 6 juillet 1989 s'efface devant les dispositions de l'article L. 641-11-1 du code de commerce, celui-ci prévoit que lorsque la prestation du débiteur ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire aux opérations de liquidation et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant ; que la résiliation d'un bail d'habitation porte nécessairement une atteinte excessive aux intérêts du locataire personne physique dès lors que les garanties de la loi du 6 juillet 1989 se trouvent écartées ; qu'en retenant néanmoins que le prononcé de la résiliation du bail conclu entre la société [...] et Mme O..., par le juge-commissaire, n'emportait pas pour celle-ci de circonstances manifestement excessives, la cour d'appel a violé l'article L. 641-11-1 du code de commerce ;
 
 Alors, de troisième part, à titre plus subsidiaire, que s'ils ne sont pas tenus d'entrer dans le détail de l'argumentation des parties, les juges du fond doivent néanmoins répondre à chacun de leur moyen ; qu'en l'espèce, pour faire valoir que la résiliation de son bail ne répondait pas aux besoins de la liquidation judiciaire, Mme O... soutenait que son loyer de 1.100 euros par mois correspondait à la valeur locative du bien loué compte tenu de son état de décrépitude, et des fortes disparités de rendement locatif suivant la période de la location pour une ville telle que [...] (conclusions, p. 12, § 7 et § 9) ; qu'en retenant que le bail avait été conclu au détriment de la société [...], sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.