Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-17.875 du 16/03/2022,  partie 4


que la seconde expertise en date du 12 avril 2018 a été réalisée par M. [F], qui conclut que la SARL Sajdis exerçait au 1er octobre 2014, « son activité de vente d'alimentation générale sous l'enseigne Shopi dans un bâtiment de type 'supermarché' offrant une vaste surface de vente (780 m² environ), d'importantes zones de réserves (extérieures et intérieures) et de conservation (chambres froides) le tout sur une parcelle de terrain aménagée à usage de parking (environ 50 emplacements) et de station-service (emprise d'environ 200 m²), située à la périphérie Sud de la commune de [Localité 4] (Indre), dans un secteur pavillonnaire, facilement accessible par la RD 918 qui relie la ville de [Localité 5] à celle d'[Localité 3] » ; qu'il fait observer que dans un rayon d'environ 15 kilomètres autour de cet établissement, aucune autre enseigne de distribution n'est implantée et que le fonds de commerce anciennement exploité par la SARL Sajdis bénéficie d'une absence totale de concurrence sur une vaste zone de chalandise ; qu'il estime que le fonds bénéficie d'une forte potentialité d'expansion ; qu'il indique que la valeur de la branche d'activité de supermarché peut être évaluée à 655 613 euros soit 20 % du chiffre d'affaires d'un montant de 3 278 064 euros (moyenne 2013-2014) et que la branche station-service peut être évaluée à la marge brute d'exploitation 36 532 euros X 2,5 = 91 330 euros ; qu'il évalue le fonds de commerce à la somme de 750 000 euros ; qu'il n'est pas contesté que la valeur du fonds de commerce a été fixée sur la base du mode d'évaluation proposé dans le pacte d'associés pour l'évaluation des parts sociales en cas de cession ; qu'il est joint à ce document une annexe 1 intitulée « valorisation des parts de la SARL Sajdis » ; que si les parties peuvent déroger contractuellement au mode d'évaluation habituel du bien, objet de la cession, celui-ci ne doit pas aboutir à sous- évaluer de manière disproportionnée au détriment d'une partie, la valeur du fonds ; qu'il résulte des courriers échangés entre les parties que la société Sajdis a adhéré, en connaissance de cause, à ce mode d'évaluation ; qu'en effet, elle a d'abord protesté en estimant le prix trop bas et en proposant le prix correspondant à une évaluation classique du chiffre d'affaire, ce qui traduisait sa connaissance de la valeur du fonds de commerce cédé ; que la société Carrefour fait valoir que la société Sajdis a bénéficié d'un avantage complémentaire de prix en ce que la société Carrefour a fait réaliser des travaux dans les lieux dont la société Sajdis a bénéficié et que cette dernière a également pu exploiter le fonds dans le cadre d'une location gérance qu'elle lui a consentie, ce qui était mentionné dans l'acte de cession ; que si le bénéfice de la location-gérance ne peut apparaître seul comme un avantage complémentaire de prix dans le sens où le montant accordé est difficilement évaluable, le fait que des travaux accompagnent ce projet de location gérance en constitue un ; que la société Carrefour produit des factures justifiant qu'au cours du 4ème trimestre 2014, elle a fait réaliser pour 405 846,16 euros de travaux de remise en état ; qu'un contrat de location-gérance a été signé le 29 septembre 2014 entre la société Carrefour et la société Sajdis pour une durée d'un an renouvelable, reconductible tacitement pour une durée indéterminée ; qu'il n'est pas soutenu que le fonds a été fermé pendant la durée d'exécution des travaux dans les lieux ; que par courrier du 29 septembre 2014, la société Carrefour rappelle à la société Sajdis l'existence du contrat de location-gérance et précise que « la société Carrefour Proximité France, souhaitant permettre à des candidats de se constituer un capital aux fins d'investir, à court terme, dans l'acquisition d'un fonds de commerce, donne en location-gérance, à ces derniers, des fonds de commerce dont elle a la jouissance (...) Nous vous informons d'ores et déjà que faute pour vous de procéder à l'acquisition d'un fonds parmi ceux que la société Carrefour Proximité France vous présentera, dans un délai maximun de quatre ans, cette dernière se réserve le droit, si bon lui semble, de dénoncer le contrat de location-gérance, à tout moment conformément aux dispositions du contrat » ; que la société Sajdis a renvoyé ce courrier signé après avoir apposé la mention « lu et approuvé » ; que la cour retient que le montant des travaux constitue un avantage dans la mesure où la société Sajdis bénéficie ensuite d'un contrat de location-gérance dans les lieux rénovés et de la possibilité ultérieure de racheter un fonds de commerce ce qui correspondait aux termes de son courrier du 4 juillet 2013 adressé à la société Carrefour à une partie des conditions qu'elle posait pour vendre le fonds au prix de 197 000 euros ; que de plus, ce projet lui permettait de redémarrer son activité avec un fonds de commerce rénové, sans avoir à supporter le coût de la rénovation des lieux ;