Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.583 du 24/09/2020,  partie 4


qu'elle indique avoir calculé le métrage à partir des plans d'architecte qui lui ont été transmis, sur lesquels les côtes ne sont pas toujours précisées, outre que pour ceux côtés au 1/50ème les surfaces mesurées à la règle ne correspondent pas à l'échelle, ce dont elle a tenu compte pour parvenir à un chiffrage hors murs extérieurs de 1.815,02 m² (67, 58%) pour la SCI La Majolane et 588,37 m² (32,47 %) pour la SAS Excelsior, proche de celui déterminé par M. X... autre expert dont au final elle a retenu les calculs pour établir la surface de la SCI La Majolane à 1.242,80m² soit 70,28 %, les surfaces établies par cet expert n'ayant pas été contestées par la SAS Excelsior ; que le rapport de M. X..., qui avait oeuvré à la demande de la SCI La Majolane, est versé en procédure, qu'il a été rendu le 6 avril 2006, qu'il précise que l'hôtel comprenait alors 36 chambres, que les boutiques et la salle de conférences objets de baux distincts n'étaient pas inclus dans son calcul réalisé à partir de plans d'architecte ; que force est de constater que les métrages réalisés par M. X... et Mme L... l'ont été à partir de plans d'architecte dont l'expert judiciaire a elle même relevé l'imprécision ; que l'absence de contestation en 2006 du métré retenu par M. X... ne peut valoir acquiescement de la locataire ; que la SAS Excelsior verse aux débats le métrage effectué à sa demande sur place par un expert géomètre, qui techniquement n'est pas contesté par la SCI La Majolane qui fait seulement valoir le caractère non contradictoire de cette pièce produite après dépôt du rapport de l' expert et soutient qu'il ne peut en être tiré aucune conséquence en l'absence de métré de la superficie dont elle est exclusivement propriétaire ; que le rapport de l'expert géomètre étant versé en procédure et donc soumis à la discussion des parties, la critique tenant le caractère non contradictoire est inopérante ; que Mme L..., à partir des plans d'architecte mais après correction tenant notamment l'échelle, a déterminé la surface totale (1815,02 m²) puis celle de chacune des parties pour arrêter la proportionnalité, le géomètre expert diligenté par la locataire a réalisé un métré précis sur place et établi celui de la locataire à 653,30 m² ; qu'or comme justement relevé par la bailleresse la proportionnalité impose de connaître la surface totale ou celle de chacune des parties ; qu'en conséquence de quoi sera retenue la surface établie par l'expert Mme L..., qui a justifié les correctifs apportés et qui a été soumise à la discussion des parties soit 32,42 % pour la SAS Excelsior et 67,58 % pour la SCI La Majolane ; que sur la recette maximale praticable, sur le nombre de chambres, les parties s 'opposent sur le nombre de chambres à prendre en compte: que la bailleresse en revendique 36 faisant valoir que la locataire de sa seule décision a retiré 2 chambres à la location ; que la locataire soutient que seules les 22 qui sont la propriété exclusive de la bailleresse sont données à bail ; que l'expert a effectué 2 calculs l'un sur la base des 34 chambres offertes à la location depuis le 4 juillet 2012 et l'autre sur la base des 36 chambres initiales en précisant que l'hôtel comprenait au départ 36 chambres, que des travaux ont été réalisés en 2012 avec l'accord du bailleur pour permettre à l'hôtel d'accéder à la catégorie 3 étoiles, qu'aussi les chambres 104 et 204 ont été déclassées et n'ont plus été commercialisées à compter du 4 juillet 2012 ; qu'à ce stade il sera fait droit au moyen de la bailleresse, non contesté par la locataire qui a été le maître d'ouvrage des travaux réalisés en 2012 tel qu'il résulte des plans produits ; que la locataire soutient que seules les 22 chambres qui sont la propriété exclusive de la SCI La Majolane doivent être prise en compte ; qu'en l'espèce eu égard à l'interdépendance des locaux et à leur intrication, l'exploitation de l'hôtel dépend des deux bâtiments, l'expert a relevé que les aménagements ont été réalisés par le preneur avec l'accord de la bailleresse et que l'évaluation ne peut être faite que pour l'ensemble de l'exploitation hôtelière, les 22 chambres litigieuses ne pouvant être louées sans la partie du bâtiment appartenant à la SAS Excelsior (pas d'accès pour les personnes à mobilité réduite, pas de buanderie, des chambres sans salles de bains et des salles de bains sans chambre), qu'en 2013 la configuration des locaux de la SCI La Majolane ne lui permettait pas de louer les dits chambres au prix d'un 3 étoiles qu'aussi n'est-il pas possible de calculer la recette de ces 22 chambres à partir du tarif affiché ; que l'exploitation de l'hôtel dépend des deux bâtiments tenant l'interdépendance des locaux et leur intrication, que la méthode hôtelière se fonde sur la recette de la totalité de établissement, qu'aussi la spécificité des lieux loués impose que la recette soit calculée sur les 36 chambres et qu'un coefficient de répartition soit par la suite appliqué ;