Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.348 du 08/04/2021,  partie 6


immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; que le jugement doit être confirmé en ce qu&apos;il a alloué des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires mais réformé sur le quantum, eu égard au préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ; qu&apos;en effet, la somme due par M. et Mme F... en première instance comme en appel, s&apos;élève à plus de 50.000 €, le syndicat des copropriétaires ayant été contraint de faire l&apos;avance des fonds pour régler les travaux réalisés dans le bâtiment où se situent leurs lots ; que le jugement sera donc réformé en ce qu&apos;il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € de dommages-intérêts ; que M. et Mme F... doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;
 
 1) ALORS QUE lorsque les comptes de travaux n&apos;ont pas été approuvés par l&apos;assemblée générale dans l&apos;exercice qui suit celui au cours duquel ces travaux ont été réalisés et réceptionnés, les sommes appelées au titre desdits travaux perdent leur caractère de provisions pour revêtir celui de charges dont le montant peut être discuté au regard des travaux effectivement réalisés ; que, dans leurs conclusions, les époux F... faisaient valoir que les comptes de travaux de réhabilitation du bâtiment D, votés lors de l&apos;assemblée générale du 23 novembre 2011 et pour lesquels une somme provisionnelle de 41.831,62 € leur avait été réclamée au titre de l&apos;exercice 2012, n&apos;avaient, huit ans plus tard, toujours pas été approuvés alors que ces travaux étaient pourtant achevés depuis décembre 2012, (concl., p. 3 § 4-6) ; qu&apos;ils soutenaient également, preuve à l&apos;appui, d&apos;une part, que le coût des travaux effectivement réalisés était nettement inférieur au budget global sur la base duquel les appels de fonds avaient été émis et d&apos;autre part, que l&apos;intégralité des travaux de réhabilitation votés lors de l&apos;assemblée générale du 23 novembre 2011 n&apos;avait à ce jour pas été réalisée, de sorte que la somme qui continuait à leur être réclamée à ce titre ne correspondait pas à la réalité des travaux effectués (concl., p. 8 § 2-4, p. 10 in fine et p. 11 § 1-4) ; que, de son côté, la cour d&apos;appel a constaté qu&apos;aucune assemblée générale n&apos;avait à ce jour approuvé le compte travaux de réhabilitation du bâtiment D bien que lesdits travaux aient été réceptionnés sans réserve en décembre 2012 (arrêt, p. 9 § 7 et in fine) et qu&apos;il n&apos;était, par ailleurs, pas contesté que les appels de fonds litigieux avaient été calculés sur la base du budget global voté lors de l&apos;assemblée générale du 23 novembre 2011, et non pas sur la base des travaux effectivement réalisés (arrêt, p. 8 § 10) ; qu&apos;en retenant qu&apos;en l&apos;absence d&apos;approbation du compte travaux de réhabilitation du bâtiment D, « les sommes appelées au titre de ces travaux ne peuvent donc avoir qu&apos;un caractère provisionnel » et que, les provisions étant dues « conformément au budget voté », les sommes réclamées aux époux F... étaient à bon droit calculées sur le budget global de 170.051,34 €, voté lors de l&apos;assemblée générale du 23 novembre 2011, et non sur la base des travaux effectivement réalisés pour un montant de 137.222,15 € TTC (arrêt, p. 9 § 7), quand, en l&apos;absence d&apos;approbation des comptes de travaux de réhabilitation litigieux dans l&apos;exercice suivant celui au cours duquel ces travaux avaient été achevés et réceptionnés, les appels de fonds incriminés ne constituaient plus des provisions mais des charges dont le montant pouvait être réajusté au regard des travaux effectivement réalisés, la cour d&apos;appel qui n&apos;a pas tiré les conséquences légales qui s&apos;évinçaient de ses propres constatations, a violé l&apos;article 45-1 du décret du 17 mars 1967 ;
 
 2) ALORS, en toute hypothèse, QUE les charges spéciales afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées par l&apos;assemblée générale ; qu&apos;en l&apos;espèce, la cour d&apos;appel a constaté, s&apos;agissant des modalités d&apos;appels de fonds afférents aux dépenses pour travaux de réhabilitation du bâtiment D, qu&apos;il était spécifié dans la résolution n°4 de l&apos;assemblée générale du 23 novembre 2011 que lesdits fonds devaient être appelés auprès des copropriétaires de manière à « être en concordance avec le marché de l&apos;entreprise choisie » (arrêt, p. 8 § 4) ; qu&apos;il en résultait que les appels de fonds afférents à ces dépenses devaient être émis sur la base des conditions réelles du marché de l&apos;entreprise retenue pour la réalisation des travaux concernés ; qu&apos;en retenant que les appels de fonds afférents aux dépenses pour travaux de réhabilitation du bâtiment D avaient été, à juste titre, émis en fonction du budget global de 170.051,34 € voté lors de l&apos;assemblée générale du 23 novembre 2011 et non en fonction du marché de l&apos;entreprise choisie s&apos;élevant à 137.222,15 € TTC, la cour d&apos;appel, qui n&apos;a pas tiré les conséquences légales qui s&apos;évinçaient de ses propres constatations, a violé l&apos;article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 3) ALORS QUE les charges spéciales afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées par l&apos;assemblée générale ;