Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.899 du 16/05/2019,  partie 2



 AUX MOTIFS PROPRES QU'«aux termes de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, en sa rédaction issue de l'ordonnance 2015-1174 du 23 septembre 2015, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme, de même, lorsqu'une majorité des colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme dès l'entrée en vigueur de la loi 2014-366 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges de lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ; que cependant, il est admis qu'on puisse contractualiser les règles d'urbanisme afin d'échapper à la caducité encourue sur le fondement de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, considérant que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues lesquelles revêtent un caractère contractuel dont la violation est sanctionnée, même en l'absence de préjudice subi par le propriétaire voisin coloti ; que cette « contractualisation » suppose la preuve d'une volonté non équivoque des parties en ce sens, étant rappelé qu'aux termes de l'article L. 115-1 du code de l'urbanisme, en sa rédaction issue de l'ordonnance 2015-1174 du 23 septembre 2015, la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel ; qu'en l'espèce, il est établi que le lotissement [...] est inclus dans la zone UB du plan local d'urbanisme de la [...] approuvé le 30 juillet 2004 ; que le titre de propriété des époux I... qui, s'il n'a d'effet qu'à l'égard des parties, constitue cependant un fait juridique duquel peuvent être déduites des conséquences en droit l'égard des tiers, stipule en page 11, paragraphe lotissement : que le bien vendu constitue l'un des lots du lotissement [...], que ce lotissement a été autorisé par arrêté du 9 juillet 1973, que le règlement du lotissement, le cahier des charges fixant les règles de caractère contractuel du lotissement et les conditions générales des ventes ou des locations dans le lotissement, les statuts de l'association syndicale existant entre les propriétaires des terrains dépendant du lotissement ont été déposés au rang des minutes de Me V..., selon un acte du 30 janvier 1974, une copie du cahier des charges et règlement du lotissement a été remise à l'acquéreur dès avant le jour de la signature de l'acte de vente, que l'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance de tous les documents susvisés et sera tenu d'en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu'elles s'appliquent au bien vendu, qu'est demeurée annexée à l'acte copie du règlement de lotissement (annexe 13) et du cahier des charges (annexe 14) ; que par ailleurs, l'article 9 du cahier des charges du lotissement, intitulé « servitudes d'urbanisme » stipule que le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires des lots seront tenus de se conformer aux règlement en vigueur, notamment aux règlements municipaux et aux prescriptions du règlement du lotissement définissant en particulier les règles d'implantation, de volume et d'aspect des constructions et d'obligation du permis de construire ou de la déclaration de construction ; qu'en outre, l'article 1er du règlement du lotissement dispose qu'il a pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées par le lotissement, qu'il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie du lotissement, qu'il doit être visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis et qu'un exemplaire doit être annexé à tout contrat de vente
 , que les acquéreurs ou occupants du lotissement seront tenus de respecter intégralement les conditions prévues au règlement ; que ces éléments établissent la volonté non équivoque, tant initiale des créateurs du lotissement que postérieure des parties lors de l'acquisition par les époux I... de leurs fonds, de « contractualiser » les règles d'urbanisme du lotissement afin d'échapper à la caducité encourue en suite de l'adoption d'un plan local d'urbanisme (article L. 442-9 du code de l'urbanisme) ; qu'en effet, le cahier des charges approuvé possède une double nature juridique, réglementaire et contractuelle, qui l'assujettit à un double régime en sorte que son contenu peut être, pour ce motif, à la fois périmé sur le plan administratif et opposable sur le plan contractuel aux colotis, ce qui signifie que ces dispositions réglementaires suivent le sort, sur le plan administratif, des nouvelles décisions d'urbanisme en vigueur mais reste applicable dans les rapports entre colotis, nonobstant l'entrée en vigueur d'un plan local d'urbanisme ;