Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-23.502 du 04/01/2023,  partie 2



 M. [J] reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement qui l'avait débouté de l'ensemble de ses demandes et qui avait confirmé la décision implicite de rejet opposée par l'administration fiscale
 
 1) ALORS QUE l'article 761 du code général des impôts prévoit que, pour la liquidation des droits de mutation, la valeur des immeubles doit être appréciée à la date de la transmission ; qu'il s'ensuit que pour évaluer le prix d'un immeuble, l'administration ne peut légalement prendre en compte des considérations postérieures à cette date ; qu'en jugeant que l'administration avait pu légalement s'appuyer sur les éléments issus de la révision des valeurs foncières de 2013, intervenue postérieurement à la date de transmission de l'immeuble en litige, la cour a violé le texte susvisé ;
 
 2) ALORS QUE, en application de l'article 761 du code général des impôts, les immeubles soumis aux droits de mutation sont évalués à leur valeur vénale à la date de la transmission ce qui implique que les immeubles retenus comme éléments de comparaison par l'administration fiscale soient « intrinsèquement similaires » à celui du contribuable et que le taux de rentabilité, retenu au titre de la méthode par capitalisation, soit conforme à la destination de l'immeuble ; qu'en jugeant que les mutations retenues par l'administration à titre de comparaison, qui étaient pourtant relatives à des immeubles ne présentant pas de caractéristiques significatives communes avec l'immeuble de M. [J], portaient sur des immeubles intrinsèquement similaires et en confirmant le bien-fondé du taux de capitalisation de 5 %, retenu par l'administration, taux qui ne correspondait cependant pas à la double destination de l'immeuble de M. [J], la cour a violé l'article 761 du code général des impôts ;
 
 3) ALORS QUE l'administration doit motiver les propositions de rectification afin de permettre aux contribuables de les contester utilement ; que, pour évaluer la valeur vénale d'un immeuble, l'administration a l'obligation de s'appuyer sur des termes de comparaison correspondant à la cession d'immeubles intrinsèquement similaires afin de permettre au contribuable de contester utilement cette évaluation ; qu'il s'en déduit que le juge de l'impôt, lorsqu'il contrôle la réalité de la motivation d'une proposition de rectification, est dans l'obligation de vérifier que les termes de comparaison invoqués par l'administration portent effectivement sur des immeubles intrinsèquement similaires à celui qui fait l'objet du redressement ; qu'en se limitant à contrôler l'existence purement formelle des critères retenus par l'administration pour choisir ces termes de comparaison, sans s'assurer si la mise en oeuvre de ces critères avait conduit l'administration à retenir des immeubles intrinsèquement similaires, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales.