Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.785 du 12/01/2017,  partie 7


espèce, le congé délivré par les époux [X] aux époux [L] le 29 août 2011 se bornait à comporter une offre de vente pour la totalité de l&apos;immeuble occupé par les locataires au prix de 340 000 € sans aucunement préciser la possibilité de détacher de cet immeuble un terrain à bâtir ; qu&apos;en décidant néanmoins que le congé donné par les époux [X] sur le fondement de l&apos;article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 était régulier et valable quand la cour d&apos;appel avait elle-même expressément relevé (arrêt p. 6, dernier al.) que la précision de la possibilité de détacher de cet immeuble un terrain à bâtir permettait d&apos;en justifier le prix, la cour d&apos;appel a violé ledit article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
 
 4) ALORS QUE le locataire, titulaire d&apos;un droit de préemption, ne peut se voir imposer le paiement d&apos;une commission renchérissant le prix du bien ; qu&apos;en l&apos;espèce, le prix de 340 000 € mentionné dans le congé donné aux époux [L] ne précisait pas la somme de 20 000 € demandée au titre des frais d&apos;agence telle que mentionnée sur les mandats de vente ; que ce congé délivré par les époux [X] aux époux [L] comportant dans le prix proposé le coût de la commission d&apos;agence était donc entaché de nullité ; qu&apos;en décidant le contraire au motif erroné que les frais d&apos;agence sont toujours à la charge de l&apos;acquéreur, la cour d&apos;appel a violé derechef l&apos;article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
 
 5) ALORS QU&apos;en affirmant que les locataires ne justifiaient d&apos;aucun grief du fait de l&apos;inclusion des frais d&apos;agence dans le prix proposé dans la mesure où celui-ci, hors frais d&apos;agence, s&apos;élevait à 320 000 € et que leur offre à hauteur de 215 000 € se situait toujours nettement en-dessous du prix offert sans rechercher si la diminution des frais d&apos;agence du prix de vente ajoutée aux conséquences sur l&apos;offre des époux [L] de leur ignorance quant à la possibilité de détacher un terrain à bâtir de l&apos;immeuble loué susceptible de justifier un prix supérieur à celui proposé, au fait que l&apos;immeuble loué ne bénéficie que d&apos;une sortie piéton de nature à entraîner une baisse du prix de vente de l&apos;immeuble loué et à la nécessité de procéder à des travaux compte tenu de l&apos;état des lieux loués et des désordres mis en évidence par le constat d&apos;huissier du 23 janvier 2012 n&apos;étaient pas de nature à leur causer un grief dès lors que l&apos;écart entre leur offre et le prix, hors commission d&apos;agence, aurait, en conséquence, été inévitablement réduit, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et de l&apos;article 114 du code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l&apos;arrêt attaqué D&apos;AVOIR débouté M. et Mme [L] du surplus de leurs demandes reconventionnelles relatives à leur indemnisation au titre de la réparation de la chaudière et au titre de l&apos;impossibilité d&apos;utilisation d&apos;une des chambres de l&apos;immeuble loué.
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les demandes reconventionnelles des époux [L] ; que, par courrier de leur mandataire, l&apos;agence Century, du 14 juin 2011, les époux [X] étaient informés des réparations demandées sur l&apos;auvent dont des carreaux étaient cassés ; que, si ces réparations incombaient aux propriétaires, en l&apos;absence de tout élément permettant d&apos;en imputer la dégradation aux locataires, et en l&apos;absence de toute mention relative à la marquise dans l&apos;état des lieux, force est de constater que les travaux ont été exécutés par les époux [X], le 30 septembre 2014 ; que, cependant, les travaux ayant été ordonnés par le jugement entrepris alors que ce même jugement constatait l&apos;occupation sans droit ni titre par les époux [L] depuis le 29 février 2012, le jugement sera infirmé en ce qu&apos;il a assortit la condamnation des bailleurs d&apos;une astreinte de 15 euros par jour ; que, pour les mêmes motifs, les époux [L], qui ne caractérisent pas le préjudice résultant des dégradations de l&apos;auvent, ne sont pas fondés en leur demande de dommages et intérêts en réparation d&apos;un préjudice de jouissance, du fait des désordres ayant affecté la marquise ; qu&apos;ils seront déboutés de ce chef de demande ; que, s&apos;agissant de la demande en paiement de la somme de 807,79 euros au titre des réparations de la chaudière, selon facture du 5 septembre 2013 de la société [H] [S], sur la base de deux devis du 22 décembre 2011 respectivement de 417,62 euros correspondant à un circulateur, et un nettoyage forfaitaire, et de 390,17 euros correspondant à la pose d&apos;un réducteur de pression et à l&apos;échange du groupe de sécurité ; que cependant les travaux incombant aux locataires, tels que préconisés par le devis, établi le 5 novembre 2010 par l&apos;entreprise Frisquet, prévoyant déjà une intervention sur le circulateur, ainsi que sur d&apos;autres équipements : joint de trappe, joint de capteur, pochette joint 2000, joint de fumée, cartouche RTA, ainsi que le détartrage du ballon et l&apos;entretien, n&apos;ayant pas été réalisés, cette absence de réparations n&apos;a pas permis l&apos;entretien de la chaudière, ainsi qu&apos;il résulte de la mention "pas d&apos;