Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-23.771 du 04/10/2018,  partie 3


que par ailleurs, aux termes de l'article 7 de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice, des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce établies par les personnes qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours à ces opérations, lorsqu'elles ne comportent pas de limitation de leurs effets dans le temps ; qu'au cas présent, il est acquis aux débats que le demandeur a confié la vente de sa propriété à la société COGIMMO dès le 9 juin 2007 ;
 que par ailleurs, le mandat sans exclusivité n°1246 du 22 juin 2010 que celui-ci était conclu pour une période de trois mois renouvelable « par tacite reconduction par période de trois mois, la tacite reconduction ne pouvant aller au-delà du 22 juin 2010 »sauf dénonciation ; que la date du terme portée sur le mandat est donc identique à la date de signature de celui-ci, circonstance qui constitue une erreur matérielle ; qu'en l'absence de terme valide, le mandat ne comportait pas de limitation de son effet dans le temps ; qu'il n'était donc valable que pour la première période de trois mois, soit jusqu'au 21 septembre 2010 ; qu'après cette date, aucun lien juridique ne liait les parties, même si elles ont pu ne pas se rendre compte de l'erreur et cru à une tacite reconduction du bail ; qu'en toute hypothèse, par l'effet de la clause contenue dans l'acte et malgré l'erreur, l'une comme l'autre des parties, mais surtout la partie .professionnelle, ne pouvaient ignorer que la mandat ne pouvait aller au-delà du 22 juin 2011 et qu'à compter de cette date un nouveau mandat portant un nouveau numéro sur le registre devait être conclu ; que par suite, lors de l'adjudication judiciaire de l'immeuble concerné, le 07 novembre 2013, aucun lien juridique n'existait plus entre les parties et la SAS COGIMMO pouvait valablement se porter acquéreur sans encourir les sanctions prévues à l'article 1596 du Code civil » ; et que sur la faute de la société Cogimmo, : la SAS COGIMMO ne justifiant plus depuis le 22 juin 2011, d'un mandat écrit valable au regard de la toi du 02 janvier 1970, la publication par elle d'annonces publiées sur deux sites Internet le 04 août 2012 n'est pas régulière et constitue une faute ; que par ailleurs, les pièces versées aux débats montrent qu'au moment où elle s'est porté adjudicataire, la défenderesse avait connaissance de la valeur réelle de l'immeuble dont elle savait depuis 2007 que son propriétaire voulait le vendre. Si le prix avait été fixé, dans le mandat du 09 juin 2007, à 1 260 000 euros, il avait été ramené à 980 000 euros dans le cadre du second mandat de vente du 22 juin 2010. Par ailleurs, suite à l'adjudication de l'immeuble pour 455.000 euros intervenue le 04 juillet 2013, elle a surenchéri et est devenue propriétaire par jugement du 07 novembre 2013 pour un prix de 570.000 euros. Devenue propriétaire, la SAS COGIMMO a mis le bien en vente au prix de 720.000 euros; ces faits montrent bien que, sur la période comprise entre les années 2007 et 2014, la défenderesse n'ignorait pas que le bien qu'elle avait été chargée de vendre avait une valeur inférieure à celle que demandait Alain X..., mais savait aussi qu'il avait une valeur très supérieure à celle pour lequel il a été adjugé au point qu'elle n'a pas hésité à faire surenchère pour l'acquérir avant de le revendre pour son compte ; que cela pose la question de savoir si elle a informé Alain X... de cette véritable valeur ou si Alain X... n'a pas voulu entendre des conseils qu'elle lui aurait donnés pour baisser le montant de son offre de vente. Cette question ne peut recevoir de réponse ; que le dernier mandat a pris fin en juin 2011; comme le premier, ce second mandant avait été conclu sans exclusivité, rien n'empêchait donc Alain X... de s'adresser à d'autres agents immobiliers pour procéder à la cession de son bien, A compter de la fin du mois de juin 2011 et jusqu'à l'adjudication, Alain X... a disposé du délai nécessaire pour procéder à cette cession mais il a préféré attendre que l'immeuble soit saisie, puis fasse l'objet d'une licitation plutôt que d'en baisser le prix pour le rendre attractif. Par ailleurs, Alain X... n'apporte aucun élément de nature à justifier son recours à un seul agent immobilier alors même que, compte tenu de sa situation financière, la vente de l'immeuble était urgente ; que par suite, si ce n'est l'indélicatesse ressentie par le vendeur, aucun lien de causalité ne peut être établi entre des fautes qu'a pu commettre la SAS COGIMMO et le préjudice financier qu'invoque Alain X... ; qu'Alain X... sera donc débouté de sa demande tenant à la condamnation de la société COGIMMO à lui verser 410 000 euros à titre de dommages et intérêts » ;