Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.068 du 13/04/2022,  partie 4


que l'expert a indiqué qu'une centaine de commerces et services étaient présents sur la commune avec un marché important, il a constaté que le commerce se situe au coeur d'une bourgade importante, dans une rue commerçante certes plutôt recherchée, dans un environnement mixte commercial-résidentiel plutôt agréable, avec stationnement possible mais il est en entrée de zone commerçante, aucun commerce ne se trouve en amont, il est dans une rue étroite à sens unique, les aménagements sont modestes tant à l'extérieur qu'à l'intérieur de la construction, il est dans un environnement économique difficile ; que l'expert constate la disponibilité de quelques boutiques à proximité immédiate, ce que confirment les clichés photographiques des preneurs ; qu'il résulte de tous ces éléments, comme relevé par le tribunal, une modification par le preneur des caractéristiques des lieux loués et de la destination des lieux ainsi qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité permettant le déplafonnement du loyer ; que sur le calcul des surfaces locatives et les coefficients de pondération, l'expert a procédé à des relevés et mesurages succincts sur place, il a retenu une surface de 262,56 m² pour le commerce, 113,87 m² après pondération, une surface de 130 m² pour l'habitation, 49,76 m² après pondération ; que les surfaces et coefficients de pondération sont critiqués par les parties ; que les bailleurs au terme de leurs calculs aboutissent à une surface utile de 193 m² ; que les preneurs concluent au contraire à une minoration des valeurs retenues par l'expert et à une surface utile pondérée de 96,57 m² pour le commerce et de 18,38 m² pour l'habitation soit un total de 114,95 m² ;

Niveau
 Utilisation
 Surface
 Pondération proposée par l'expert
 Pondération ddée par les bailleurs
 Pondération ddée par les preneurs

Sous-sol
 Réserve plonge
 38,1
 0,1
 0,30

Rez-de-chaussée
 Restaurant zone 1
 69,8
 1

Rez-de-chaussée
 Restaurant zone 2
 9,3
 0,75
 0,80

Rez-de-chaussée
 Locaux secondaire
 35,9
 0,25

Rez-de-chaussée
 Terrasse couverte
 39,46
 0,35
 0,90
 Non valorisée

Rez-de-chaussée
 Locaux techniques
 70
 0,15
 
 0,10

total
 
 262,56
 113,87

Premier étage
 habitation
 91,9
 0,5
 0,50
 0,20

combles
 grenier
 38,1
 0,1
 0,10
 Non valorisé

total
 
 130,00
 49,76

392,56
 163,63
 193,42
 114,95

Que l'expert s'est expliqué sur les coefficients retenus notamment par rapport aux « recommandations pour la pondération des surfaces des locaux à usage de commerce » ; qu'il doit être tenu compte de la terrasse dans la surface utile car elle est utilisée pour recevoir la clientèle de restauration, même si elle est démontable, toutefois, il s'agit d'une terrasse couverte genre barnum située dans la cour et non d'un local en dur, le coefficient de 0,35 a été justement retenu, il doit être tenu compte du local affecté à la plonge anciennement réserve comme une annexe sans augmentation de coefficient, de même l'état de la zone de restaurant zone 2 justifie un coefficient de 0,75 comme retenu par l'expert ; que le niveau des prestations est courant voire moyen dans la partie habitation, justifiant un coefficient de 0,50 ; que les bailleurs soutiennent que l'état de l'habitation est le fait des époux [W] alors que le logement avait été refait à neuf, ils ne justifient toutefois pas avoir fait faire des travaux dans la partie habitation ; que l'expert a noté la présence d'un plancher dans le grenier contrairement à ce que soutiennent les preneurs, il n'est pas utilisable en l'état, étant recouvert de laine de roche, le coefficient de 0,10 a été justement retenu, il en résulte que les coefficients proposés par l'expert seront retenus ; que, sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage, selon l'article R.145-7 du code de commerce « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6 ; qu'à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte ; qu'elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ; que les preneurs critiquent les termes de comparaison retenus par l'expert comme n'étant ni significatifs ni exploitables (adresse et activité des commerces non précisées), ils fournissent des termes de comparaison avec des loyers moins élevés, rappellent que les locaux litigieux ne sont pas situés au coeur de la commune, sont excentrés, en entrée de ville, à proximité immédiate de boutiques vides, dans un environnement économique difficile, dans une rue étroite à sens unique ;