Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.980 du 06/02/2020,  partie 8


que la SARL DOMI-ALMA estime qu'il n'est pas sérieux de faire valoir un abattement pour risque de crue centennale, dans le cadre de la révision du loyer alors que, par définition, ce risque est exceptionnel et appelé à ne se produire qu'au plus une fois tous les cent ans ; que la SARL DOMI-ALMA soutient également que rien ne justifie que le choix initial des parties de soumettre le loyer a la TVA permette à la clinique de jouir d'un abattement sur la valeur locative ; qu'elle soutient, de même, que rien ne justifie que soit imputé, sur la valeur brute locative, le montant de la prime d'assurance remboursée par le locataire au bailleur alors que la clinique a accepté contractuellement d'en supporter la charge ; que de son côté, la SAS CLINIQUE DE L'ALMA estime encore qu'il doit y avoir une nécessaire cohérence entre l'estimation de la valeur locative au 31 mars 2009 et le prix fixé judiciairement par le jugement du 6 avril 2006. Selon elle, la valeur locative a évolué bien moins vite que l'indice du coût de la construction qui a progressé de 29,30% entre le 1er juillet 2002 et le 1er juillet 2008, ce qui a précisément justifié la demande de révision à la baisse du loyer sur le fondement de l'article L. 145-39 du code du commerce ; que selon elle, la valeur locative unitaire au 31 mars 2009 doit prendre en considération la structure ancienne ct peu fonctionnelle du bâtiment et le fait que certaines chambres ne disposaient pas de salle de douche privative ; que la SAS CLINIQUE DE L'ALMA fait valoir qu'il n'y a pas d'incidence de l'emplacement de la clinique sur la valeur locative puisque les prix des actes médicaux sont fixés de manière nationale. Elle ajoute que la clinique ne dispose pas de parking particulier, d'espaces verts, de possibilité de développement et qu'elle se trouve éloignée du métro ; que la SAS CLINIQUE DE L'ALMA fait valoir que le bail met à la charge du locataire les travaux de mise en conformité qui pèsent normalement sur le bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance ; que selon elle, il en résulte une charge financière particulièrement élevée pour le preneur ; qu'elle ajoute que, compte tenu de l'ampleur des travaux de sécurité et de mise aux normes (dispositions en matière de sécurité des établissements recevant du public de type U et des nouvelles règles en matière d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite) qu'elle s'est trouvée contrainte de réaliser en raison de ce transfert contractuel, un abattement de 25% sur la valeur locative brute est justifiée ; que la SAS CLINIQUE DE L'ALMA fait valoir que la facturation par le bailleur d'une TVA à 19,6% alors que la locataire ne récupère celle-ci que très partiellement à hauteur environ de 5% de 19,6% justifie également, selon elle, un abattement sur la valeur locative ; que la SAS CLINIQUE DE L'ALMA fait valoir que le risque de crue est de plus en plus d'actualité et qu'une crue centennale aurait des conséquences d'une extrême gravité, compte tenu de l'activité de clinique exercée, puisque la poursuite de son fonctionnement ne pourrait être assurée dès lors que l'établissement ne disposerait plus d'électricité, d'eau potable, de chauffage et de télécommunication ; que la SAS CLINIQUE DE L'ALMA demande un abattement pour l'assurance de l'immeuble puisque le bailleur la répercute sur le locataire ; qu'en revanche, la SAS CLINIQUE DE L'ALMA estime qu'il ne doit pas y avoir de majoration au titre de la faculté de sous-location puisque l'autorisation donnée par l'ancien propriétaire des murs ne consistait pas en une autorisation générale de sous-louer mais en une autorisation consentie intuitu personae au profit de la locataire et exclusivement au profit d'un laboratoire extérieur ; sur la valeur locative brute : que l'examen comparatif des termes de référence présentés justifie la fixation de la valeur locative brute à la somme de 300 euros/m²P/an, eu égard à l'emplacement recherché de la clinique au coeur de Paris, dans un quartier résidentiel et calme, à la gamme de chambres proposée, quand bien les travaux de rénovation et de mise en conformité ne sont pas pris en compte à la date de la révision, à l'état et la taille moyenne de la clinique (ses activités et ses équipements), à la monovalence des locaux et au contexte socio-économique des cliniques à Paris ; sur la valeur locative nette : sur la majoration au titre de la faculté de sous-location partielle : qu'il n'est pas discutable que cette faculté est un avantage conféré au preneur qui justifie d'appliquer une majoration de 2% ; qu'il importe peu que SAS CLINIQUE DE L‘ALMA exerce ou pas cette faculté et que le contrat de sous-location passé avec Mme O... ait été résilié en 2007 ; sur l'abattement pour transfert au preneur des travaux de mise en conformité: qu'ainsi qu'il a été rappelé précédemment, la charge des travaux de mise en conformité se rapportant notamment à la sécurité et à l'accès aux personnes à mobilité réduite incombent, en principe, au bailleur du fait de son obligation de délivrance ; qu'en l'espèce, cette charge a été transférée au preneur et justifie de pratiquer un abattement de 15% sur la valeur locative brute ;