Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.655 du 15/11/2018,  partie 3



 Que l'augmentation de la population est corroborée par la fréquentation de la station de métro Marcel Z... situé à 50 mètres des locaux ayant progressé de 21,40 % entre 2003 et 2012 ;
 
 Que l'argument de la société Sofra, selon lequel cette augmentation ne serait que quantitative, est contredit par les autres éléments de l'expertise faisant apparaître une augmentation de la population à haut pouvoir d'achat, telle que la catégorie socio-professionnelle supérieure ;
 
 Qu'en effet, selon le rapport d'expertise, la population a augmenté de 10,11 % entre 1999 et 2012, de 3,11 % entre 2010 et 2012 ; que l'expert a retenu l'évolution de la population à l'échelle de la commune de Boulogne Billancourt de 37 % : relevant une forte augmentation des catégories socio-professionnelles supérieures
 
 Que l'activité à prendre en considération pour apprécier l'impact de cette augmentation est celle de restauration traditionnelle exercée au 1er octobre 2013, date de renouvellement du bail ; que l'importante évolution de la population à pouvoir d'achat élevé a une incidence favorable pour une telle activité ;
 
 Qu'en tout état de cause, l'expert a relevé qu'il n'était nullement démontré que le type de restauration (hamburger, kebab) s'adresserait exclusivement à une clientèle modeste, les français étant de plus en plus nombreux à choisir un hamburger ou un kebab à l'heure du déjeuner ;
 
 Que l'expert a également relevé l'implantation de cinq nouvelles enseignes de restauration à proximité du commerce ;
 
 Considérant que de ce contexte d'ensemble, il résulte une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, que corrobore l'évolution du chiffre d'affaires rapportée à celle du prix de cession du fonds de commerce ;
 
 Que dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu la fixation du loyer du bail renouvelé à sa valeur locative » ;
 
 Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « Le renouvellement du bail au 1er octobre 2013 est acquis.
 
 Selon les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mensurant le coût de la construction.
 
 Au vu des éléments d'appréciation résultant des pièces et documents produits par les parties et des conclusions du rapport d'expertise, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 15 décembre 2003 sera fixé compte tenu des éléments suivants :
 
 Le montant du loyer plafonné au 1er octobre 2013 est de 20 155 euros hors taxes et hors charges par an.
 
 Ce dernier est inférieur à la valeur locative estimée par l'expert à 47 800 euros hors taxes et hors charges par an.
 
 Les locaux, selon les constatations de l'expert, sont situés à la limite des quartiers Centre Ville et République sur un axe majeur de circulation à double sens traversant Boulogne d'ouest en est dans un environnement d'immeubles à usage mixte de commerce en rez-de-chaussée et d'habitation ou bureaux en étage. Ils bénéficient d'un linéaire de façade d'environ 7 mètres composé d'une terrasse vitrée en avancée sur la chaussée, le tout surmonté d'un bandeau d'enseigne. Ils présentent une configuration bien adaptée au commerce exercé, sont en très bon état et accessibles aux personnes à mobilité réduite. Le logement de type F3 est accessible depuis les parties communes, le tout en très bon état. Le ravalement est en revanche en mauvais état d'entretien. La surface pondérée de la partie commerciale a été estimée à 56,70 m² et la surface réelle de la partie habitation à 46,40 m².
 
 Pour l'appréciation du changement des facteurs locaux de commercialité, la période à prendre en considération est comprise entre les mois de juillet 2004 et octobre 2013 et l'activité exercée celle de restauration traditionnelle.
 
 Entre 1999 et 2012, la population de la commune de Boulogne a augmenté de 10,11 % avec une forte augmentation des catégories sociaux professionnelles supérieures, cette hausse ayant bénéficié au quartier où se situe le commerce de restauration traditionnelle en cause puisque dans la période considérée, soit entre juillet 2004 et octobre 2013, dans une zone de chalandise de 400 m autour de ce commerce, 12 200 m² de surface nouvelle se sont construites dont 150 nouveaux logements. Ces nouveaux résidents sont autant de clients de proximité supplémentaires.
 
 L'augmentation de cette population est confirmée par la fréquentation de la station de métro Marcel Z..., station située à 50 mètres des locaux en cause qui, sur la période en question, a augmentée de 21,4 %.
 
 Plusieurs enseignes de restauration se sont implantées sur cette portion de rue sur la période de référence, telles Franprix, Côté Sushi, Subway, etc.