décision 16-24.518 du 30/11/2017,  partie 3



 AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE les demandeurs fondent leur demande d'annulation de la vente sur l'article 1110 du code civil qui dispose que l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle tombe sur la substance de la chose qui en est l'objet, au motif que la maison est insalubre ; que toutefois, il est de jurisprudence constante que la garantie des vices cachés constituant l'unique fondement de l'action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale d'habitation, la responsabilité du vendeur ne peut être recherchée sur le fondement de l'erreur ;
 
 1) ALORS QUE l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue vicie le consentement de l'acheteur et lui ouvre à ce titre une action en annulation de la vente ; que lorsque cette erreur porte sur une qualité dont l'absence rend la chose impropre à son usage, elle affecte le bien vendu d'un vice caché et donne lieu comme telle à l'action rédhibitoire ou estimatoire pour vice caché ; qu'en ce cas, l'acheteur dispose d'une option qu'il lui appartient d'exercer dans le cadre des conditions et du régime propres à chacune de ces actions ; qu'en décidant en l'espèce que, dès lors que les acquéreurs disposaient d'une action en résolution pour vice caché, il ne leur était pas possible d'agir en annulation pour erreur ayant vicié leur consentement, les juges du fond ont violé les articles 1110 et 1641 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce ;
 
 2) ALORS subsidiairement QUE si l'action en résolution de la vente pour vice caché exclut l'action en annulation pour erreur vice du consentement, ce n'est que pour autant que l'action rédhibitoire peut être effectivement exercée ;
 
 qu'en l'espèce, les juges ont eux-mêmes retenu que la présence de mérules, qui rendait la maison vendue impropre à l'habitation, entrait dans le champ d'une clause exclusive de toute garantie au profit des vendeurs ; qu'en décidant néanmoins que, privés de leurs actions rédhibitoire et estimatoire, les acheteurs ne pouvaient pas non plus agir en annulation de la vente par laquelle ils avaient acquis une maison inhabitable, cependant que la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte ne concernait pas l'exercice de l'action en annulation, la cour d'appel a violé les articles 1110, 1134 et 1641 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... et Y... de leur demande de résolution de la vente immobilière du 21 octobre 2010 et par voie de conséquence de leurs demandes accessoires d'annulation des prêts immobiliers consentis par les sociétés Crédit Agricole Brie Picardie et Pro BTP et l'association Cilgere ;
 
 AUX MOTIFS QUE la cour souligne tout d'abord qu'aucun élément n'accrédite la thèse des intimés d'une reconnaissance explicite par les époux Z... du mérite de leur argumentation quant à l' interprétation des clauses du contrat (que cette instance d'appel vient contredire) ; que la cour observe ensuite que les nombreux développements des consorts X... Y... sur l'humidité de l'immeuble sont inopérants dès lors que leur action rédhibitoire se fonde exclusivement sur la présence de mérule, aucun des experts entendus n'ayant au demeurant conclu que l'humidité des lieux rendait l'immeuble impropre à sa destination ; que la cour rappelle ensuite que la convention des parties comportait une clause de non garantie des vices cachés pouvant affecter "le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois de ce qui est dit ci-dessus et le cas échéant, sous le titre Environnement-Santé publique" ; que cette clause claire et précise excluait donc toute garantie du vendeur à raison des vices cachés pouvant affecter l'immeuble sous réserve des éventuelles exceptions et aménagements (ainsi se comprend la mention "le cas échéant") qui seraient envisagés par les parties au § "environnement – santé publique" ; que sous le titre "Environnement – Santé publique", l'acte énumérait la liste des diagnostics, constats et états qui composent le diagnostic technique visé à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation que doit communiquer le vendeur à l'acquéreur (dont ce même article sanctionne l'absence par une impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés), détaillait pour chacun d'eux le contenu des investigations opérées, les anomalies éventuelles constatées et les dispositions arrêtées d'un commun accord par les parties sur leur prise en charge ; que sous l'intitulé "Mérules et autres champignons" (dont la cour rappelle que la réglementation n'exige aucun diagnostic) il était indiqué : "le vendeur déclare qu'a sa connaissance, l'immeuble objet des présentes n'est pas contaminé par des champignons de type mérules ou autres" ; que force est de constater que cette disposition ne stipule aucune exclusion ou aménagement conventionnel de la clause de non garantie précitée, seule la connaissance de l'existence d'un champignon par le vendeur pouvant, dans ces conditions, entraîner sa garantie, selon les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil ;