Cour d'appel de Fort-de-France, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.130 du 14/01/2021,  partie 3


que, dans un tel cas, le point de départ de l'action de l'acheteur se situe au jour de la réception du bien par le maître de l'ouvrage ; que les défauts de conformité cachés sont quant à eux soumis au délai de prescription quinquennal de l'article 2224 du code civil, dont le point de départ se situe à la date de la livraison de la chose vendue ; qu'en l'espèce, il est constant que la réception de l'ensemble immobilier est intervenue sans réserve entre le maître de l'ouvrage et les entrepreneurs les 28 juillet 2006 (bâtiment A et B), 11 juin 2008 avec effet au 30 avril 2008 (bâtiment D et E), 2 mars 2009 (bâtiment C), et 2 mars 2009 avec effet au 30 juillet 2009 (bâtiment F) ; que l'assemblée générale des copropriétaires a, le 3 novembre 2008, autorisé le syndic à prendre livraison des parties communes dans leur globalité avec l'aide d'un expert ; qu'à cet effet, trois réunions ont été organisées les 27 mars 2009, 19 juin 2009 et 21 mai 2010 entre un représentant du vendeur et le syndic ; que M. I... A..., expert choisi par le syndic pour l'assister, a établi deux rapports à l'issue des réunions tenues en sa présence, puis un rapport récapitulatif après la dernière réunion, à la suite de laquelle la prise de possession complète et définitive des parties communes par le syndicat doit être considérée comme acquise ; qu'au regard de ces éléments, les demandes du syndicat des copropriétaires sont pour partie forcloses ou prescrites, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal sans le motiver particulièrement au regard des dispositions légales applicables ; que les demandes irrecevables concernent des non-conformités et des vices qui étaient apparents à la date de la livraison, qui auraient donc dû faire l'objet d'une action en justice au plus tard le 20 mai 2011, et, pour l'électricité, désordres relevant pour l'essentiel de la garantie biennale de l'article 1792-3 du code civil, d'une action engagée au plus tard le 30 juillet 2011, alors que l'assignation est en date du 19 septembre 2013   ; que, s'agissant de l'électricité, l'expert judiciaire a recensé les désordres suivants : - l'automatisation de l'éclairage extérieur est assurée par horloge et non par Lumadar, tel que demandé au descriptif, - le raccordement électrique est à faire valider par contrôleur technique, - la liaison et le réseau interphones et sonneries sont défaillants, - l'installation électrique des services généraux présente plusieurs défaillance, - la gâche de la porte d'entrée est non sécurisée, - les comptages individuels sont non respectés sur les bâtiments A et B ; que le premier point a été noté par M. A... (rapport p. 11 § 3) ; qu'il s'agit d'une non-conformité connue lors de la prise de possession des lieux ; que les autres points sont constitutifs de défauts de l'installation électrique ; qu'il ne ressort pas de l'expertise judiciaire ni d'un autre document technique qu'ils mettent en cause la sécurité de l'immeuble ou mettent en danger ses occupants ; qu'ils affectent donc simplement le bon fonctionnement d'un élément d'équipement de l'immeuble ; qu'ils ont par ailleurs été constatés partiellement par M. A... ;
 
 1°) ALORS QUE, pendant une période de dix ans à compter de la réception des travaux, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à l'égard de l'acquéreur, de garantir les dommages de nature décennale résultant de vices de construction ou défauts de conformité cachés au jour de cette réception, peu important que ces vices et défauts aient été apparents lors de la prise de possession de l'immeuble par l'acquéreur ; qu'en considérant, pour déclarer irrecevables certaines demandes du syndicat des copropriétaires, que, les non-conformités et vices invoqués étant apparents à la date de prise de possession des parties communes, les demandes auraient dû être formées au plus tard dans l'année suivant cette date, la cour d'appel, qui, saisie de demandes fondées, non pas sur la responsabilité du vendeur au titre des vices et défauts de conformité apparents (art. 1642-1 du code civil), mais sur sa responsabilité décennale (art. 1646-1 du même code), devait uniquement rechercher si les non-conformités et les vices invoqués étaient, du point de vue de la SCI Domaine de Beauharnais, apparents ou cachés lors de la réception des travaux, a violé, par refus d'application, les articles 1646-1, 1792 et 1792-4-1 du code civil et, par fausse application, les articles 1642-1 et 1648 du même code ;

2°) ALORS QU'en tout état de cause, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ; que la prise de possession, par un syndicat de copropriétaires, des parties communes de l'immeuble, ne peut intervenir qu'à l'issue de la signature par le syndic d'un procès-verbal de livraison, avec ou sans réserve ;