Cour d'appel de Chambéry,  décision 14-17.005 du 09/04/2015,  partie 2



Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société AJC Immobilier de sa demande tendant au paiement de la somme principale de 16.000 euros au titre de sa commission d'agent immobilier ;

AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions combinées des articles 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972 que le droit à commission de l'agent immobilier prend naissance par la signature d'un écrit unique constant l'accord des parties et que cet agent immobilier ne peut prétendre au paiement de sa commission qu'une fois la vente constatée par acte authentique ; que la société AJC Immobilier invoque la clause du mandat (en réalité, du compromis de vente) selon laquelle sa commission sera prélevée sur les premiers fonds versés par l'acquéreur, y compris le dépôt de garantie, à due concurrence, dès la réalisation des conditions suspensives, et encore, celle qui prévoit que le dépôt de garantie pourra être versé à la partie non défaillante et/ou au rédacteur ; que cependant, les dispositions légales précitées présentent un caractère d'ordre public, de sorte que les clauses invoquées par la société AJC Immobilier doivent être réputées non écrites ; que la société AJC Immobilier ne reproche aucun comportement fautif à Monsieur X... qui pourrait justifier le paiement de dommages et intérêts ; qu'il convient en conséquence de réformer le jugement déféré pour débouter la société AJC Immobilier de ses demandes ;

ALORS QUE, D'UNE PART, si nonobstant toute clause contraire, l'agent immobilier ne peut recevoir aucune somme avant que l'opération pour laquelle il a été missionné ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, cet écrit ne constitue pas nécessairement un acte authentique et peut notamment procéder d'une promesse synallagmatique de vente conclue par acte sous seing privé ; qu'en considérant au contraire que la rémunération de l'agent immobilier était en tout état de cause subordonnée à la réitération de la vente par acte authentique, la Cour viole, par fausse interprétation, l'article 6-I, alinéa 3, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction applicable à la cause ;

ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue au sens de l'article 6-I, alinéa 3, de la loi précitée du 2 janvier 1970 s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; qu'il s'en déduit a contrario que lorsque la vente procède d'une promesse synallagmatique de vente qui n'est assortie d'aucune faculté de dédit et que la réitération par acte authentique de cette vente n'a pas été érigée en condition nécessaire à la formation même du contrat, la clause du compromis de vente prévoyant le versement à l'agent immobilier de sa commission dès la réalisation de la dernière condition suspensive et, le cas échéant, son paiement par prélèvement sur le dépôt de garantie effectué par l'acquéreur, doit être regardée comme valable et doit recevoir son plein effet, si même l'acquéreur s'est par la suite rétracté en dépit du caractère définitif de la vente et que le vendeur s'est de son côté abstenu d'en poursuivre la réalisation forcée ; qu'en décidant le contraire, pour déclarer non-écrites les clauses du compromis de vente (et non du mandat) sur lesquelles la société AJC Immobilier fondait sa demande en paiement, sans nullement préciser en quoi le compromis de vente du 13 mai 2011 aurait subordonné le caractère définitif de la vente à d¿autres conditions que celle résidant dans la levée des conditions suspensives, la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 6-I, alinéa 3, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, ensemble au regard des articles 1583 et 1589 du Code civil.