Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.876 du 09/07/2020,  partie 2


Le bail liant les parties stipulait aux termes d'une clause particulière en page 8, que le preneur s'engage expressément à l'égard du bailleur à faire effectuer dans les lieux, à ses frais, un certain nombre de travaux, dont le descriptif est annexé au présent bail. "Le preneur s'engage expressément à l'égard du bailleur à effectuer les travaux ainsi décrits à ses frais et au plus tard au cours des trois premières années du bail". Au bail était annexé les plans des locaux donnés en bail au rez-de-chaussée et au sous-sol, en phase 1 et en phase 2. Les premiers juges ont retenu que seuls pouvaient être reprochés au preneur la création sans autorisation derrière l'ascenseur côté [...] et non en limite du local voisin comme indiqué sur le plan, et la création, côté [...], d'un escalier de secours en limite du local voisin qui n'était pas indiqué sur plan d'aménagement, l'emprise de cet escalier étant au surplus hors des limites du local loué selon le plan d'aménagement annexé au bail et ont constaté que la société locataire n'avait pas mis fin à ce manquement dans le délai d'un mois qui lui était imparti. La société locataire soutient qu'elle a été autorisée, suivant un courrier du bailleur en date du 7 janvier 2004, à créer un escalier de secours. Ce courrier est rédigé ainsi qu'il suit "pour le nouvel escalier du sous-sol communiquant avec le rez-de-chaussée, envisagez-vous de déposer un dossier en mairie et en préfecture de Police ? Nous insistons sur la communication de ces pièces, nécessaires à notre dossier. En ce qui concerne la délimitation de l'emprise nécessaire à l'issue de votre escalier de secours, nous vous donnons notre accord sur le plan joint. Il est bien convenu que vous ferez procéder à la délimitation de l'emplacement de la cloison de plâtre après le 14 janvier prochain". A ce courrier est joint un plan, sur le lequel figure une mention manuscrite de la main de M. R..., et signé par lui. Sur ce plan figure notamment la mention dactylographiée "boutique 217 marchand de journaux". A juste titre la société DOVIMA fait observer qu'en fait ce plan, correspond à un ancien plan établi en 1993, qu'elle verse aux débats en pièce 177. Les escaliers qui figurent sur ce plan, ne figurent pas sur les plans annexés au bail en phase 1 et en phase 2, si bien que la société SIEL n'établit pas l'accord du bailleur dont elle se prévaut quant à la création d'un escalier de secours, selon "l'emprise nécessaire", par rapport à un plan joint", alors que le document qu'elle produit aux débats comme étant le plan sur lequel le bailleur a donné son accord, ne peut correspondre au plan joint. C'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la création d'une trémie d'escalier ainsi que le déplacement d'un escalier de secours nécessitant selon le bail une autorisation dont la réalité n'était pas attestée en l'espèce, la société bailleresse avait pu délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire pour ces manquements. Il n'est pas contesté que la société SIEL n'a pas mis fin dans les délais impartis aux manquements constatés. Certes le délai accordé pour la remise en état était bref, mais il eût suffi, pour éviter le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, que la société SIEL justifie dans ce délai d'un commencement de réalisation de la sommation de faire par l'établissement de devis, or, elle ne l'a pas fait. Pas plus en cause d'appel qu'en première instance, alors qu'elle sollicite des délais suspendant la clause résolutoire, la société SIEL ne propose de solutions pour mettre fin aux manquements dans un délai raisonnable. La preuve de la mauvaise foi de la société YAB dans la délivrance de ce commandement n'est pas rapportée, la majorité des incidents évoqués par la société SIEL étant postérieurs à la délivrance de ce commandement, et le nouveau gérant de la société YAB étant en droit de vérifier peu après son arrivée en fonction la réalité des aménagements autorisés par l'ancien gérant. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 juin 2009, refusé d'accorder des délais suspendant l'acquisition de ladite clause et ordonné l'expulsion de la société locataire. L'acquisition de la clause résolutoire du fait de ce commandement, rend sans objet l'examen des autres commandements et sommations ;
 
 1° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent constater l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial sans rechercher si celle-ci n'avait pas été mobilisée de mauvaise foi par le bailleur ;