décision 16-20.966 du 12/10/2017,  partie 7


que le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif à bâtir à la date de référence ; qu'au cas d'espèce le bien sera évaluée au jour de jugement l'ordonnance d'expropriation étant intervenue ultérieurement ; que la parcelle expropriée est en zone NA n'est pas constructible au jour de la fixation de l'indemnisation mais se présente comme une parcelle déjà bâtie avec un permis de construire régulièrement délivré ; qu'en conséquence elle sera évaluée en prenant pour référence valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles ; que la méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché et les parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir, mais bénéficiant d'une situation privilégiée comme en l'espèce peuvent et doivent être appréciées à une valeur qui excède celle des terres purement agricoles ; que les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation consécutive à la procédure d'expropriation , l'expropriant proposant dans le dernier état de son mémoire la somme de 7 € 47 pour le foncier et l'expropriée réclamant 112 € du m2 ; que les conclusions du commissaire de Gouvernement versées en cause d'appel ont été écartées et ne seront pas prises pour référence, toutefois il résulte du mémoire de première instance qu'une recherche sur des terrains nus entre 1 500 m2 et 60 000 m2 avait été faite ; qu'il avait été relevé un manque de transaction dans un rayon de 3 km ; qu'il relevait plusieurs références et aboutissait à. une moyenne des transactions qui se situait à 69, 25 € le m2 pour des zones constructibles, après affectation d un coefficient d'abattement, il aboutissait à une indemnisation sur la base de 28 € le m2 ; que le premier juge tout en se référant à ces évaluations avait retenu 30 € le m2 ; qu'en cause d'appel l'expropriant verse aux débats un rapport d'expertise de M. Z..., expert près la Cour d'appel de Saint Denis de La Réunion, qui proposent des évaluations en NA (pages 52 ,53, 54 et 56 du mémoire), deux ventes amiables en zone AU1-est et conclut à une évaluation de 7,47 € ; que la cour constate que les caractéristiques des terrains bordant la route des tamarins ne sont pas comparables à la situation privilégiée de la parcelle expropriée, s'agissant des parcelles classées en NA y compris celles qui sont classées en zone AU I elles ne peuvent donc être retenues comme pertinentes compte tenu des caractéristiques propres de la parcelle ; qu'il en est de même pour la référence concernant la Saline les Bains ; qu'en cause d'appel l'expropriée verse aux débat un rapport d'expertise de M. A..., expert près la Cour d'appel de Saint Denis de La Réunion, qui verse aux débats des éléments de comparaison de ventes intervenues dans la commune du Port, à 500 m de la parcelle [...], dans un zonage identique à celui de Saint-Paul ; que ces références sur une commune différente et concernant des parcelles aux caractéristiques inconnues et d'une surface plus importante ne peuvent pas être retenues même avec un coefficient d'abattement ; que les références découlant des terrains à bâtir ne peuvent pas plus être prises pour références ; que la Cour se doit de rechercher, comme il lui a été demandé, si la SARL Tropic Import Export n'a pas été privée d'une plus value générée par son bien du fait de ses caractéristiques propres qui ont conduit à en retenir la situation privilégiée pour les motifs précités ; que dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, la Cour estime que les références qui se rapporte le plus à la parcelle [...] est la suivante : - acte notarié du 24 juillet 2009 établissant la transaction de la parcelle AC [...]                                                  € le rn2 avec un bâti ,de mauvaise qualité, desservi en électricité et eau potable, sans assainissement, ce qui rend la référence comparable ; que toutefois il convient aussi de se reporter à la transaction en date du 30 décembre 2004 entre le TCO et le syndicat mixte de C... d'une parcelle de 150 908 m2 pour un prix de 3 900 000 € dont il ressort un prix de vente de 25,84 € le m2 ; que contrairement à la prétention du TCO la référence à cette vente à laquelle l'autorité expropriante est partie a été discutée contradictoirement et sera retenue comme pondération à la première référence ; qu'en conséquence, au vu de ces références le prix du m2 sera fixé à la somme de 45 € du m2 pour cette parcelle en situation privilégiée ; que la décision du premier juge sera donc réformée en ce sens ; qu'ainsi, l'indemnité principale due pour l'expropriation de la parcelle [...] est fixée à la somme de 157 590 € ;