Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.703 du 03/06/2021,  partie 3


y ait lieu de répondre au moyen relatif au critère d&apos;utilité soulevé par les consorts [G] à l&apos;appui de leur demande de confirmation du jugement ; que les mêmes incohérences apparaissant sur les appels de fonds suivants, il y a lieu de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires d&apos;actualisation de ces charges d&apos;ascenseur pour la période du 1er janvier 2016 au 24 octobre 2019 ; qu&apos;il n&apos;y a pas lieu de statuer sur les demandes des consorts [G] de remboursement des charges d&apos;ascenseur payées depuis 2011 et de dispense de leur paiement pur l&apos;avenir, ces demandes ne faisant pas partie du litige de première instance ; que, compte-tenu du sens de l&apos;arrêt rendu, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu&apos;il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais, au motif de la comptabilisation inexacte des charges d&apos;ascenseur et du soucis légitime des consorts [G] de payer uniquement les sommes exigibles et de faire toute vérification utile au vu du règlement de copropriété communiqué pendant le délibéré en première instance ; que pour les mêmes motifs, il convient de rejeter la demande d&apos;actualisation du syndicat relative à ces frais ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QUE le syndicat des copropriétaires a produit à l&apos;instance : / - le relevé cadastral émanant de l&apos;administration fiscale concernant les lots, propriété de Monsieur [J] et de Monsieur [C] [G] ; / - un décompte de charges arrêtés au 01/10/2015 et des appels de fonds ; / - les procès-verbaux des assemblées générales du 18/06/2014 et du 09/06/2015 ; / - diverses mises en demeure, adressées par lettre recommandée avec accusé de réception et un commandement de payer du 05/03/2015 ; / qu&apos;il a été produit en délibéré conformément à la demande du tribunal au jour de l&apos;audience : / - une reproduction du règlement originaire de copropriété de l&apos;immeuble daté du 11/06/1974 ; / - la copie de l&apos;acte notarié correspondant au règlement de copropriété modifié, en date du 14/10/1974 ; / - un mail succinct du syndic concernant l&apos;accès aux ascenseurs ; / qu&apos;il n&apos;appartient pas au tribunal d&apos;instance, saisi d&apos;une demande en paiement de charges de copropriété, d&apos;apprécier la validité d&apos;un règlement de copropriété ni la justesse de la clé de répartition adoptée par celui-ci ; qu&apos;il lui appartient seulement de vérifier l&apos;application aux lots litigieux des tantièmes qui leur sont applicables, en application dudit règlement ; qu&apos;il sera relevé que les tantièmes figurant pour chaque lot, propriété de l&apos;indivision [G], sont, au vu de la matrice cadastrale, de 13/100000 ; que cette mention est conforme au règlement de copropriété, dans sa dernière version ; qu&apos;en effet, ce dernier a adopté, pour chacun des emplacements de parking, réunis sous la dénomination "bâtiment P", la clé de répartition de 13/100000, au titre de la quote-part dans la propriété du sol ; que s&apos;agissant de la quote-part au titre de la répartition des charges spéciales au "bâtiment P" le règlement de copropriété fait ressortir une clé de réparations de 13/10000 ; que les appels de charges et la répartition annuelle de charges pour 2014 font apparaître d&apos;une part, que le calcul des provisions trimestrielles globales (hors charges ascenseurs) ont été justement calculées, d&apos;autre part, que les charges communes générales imputées en fin d&apos;exercice, de même que les charges de parking, ont été déterminées de façon exactes ; que néanmoins, s&apos;agissant des charges d&apos;ascenseur pour lesquelles les défendeurs ont fait valoir que des imputations abusives avaient été faites par le syndic, les décomptes et appels de charges font ressortir des incohérences sur lesquelles le syndicat des copropriétaires n&apos;a apporté aucun éclaircissement ; que le critère de l&apos;utilité, même objective, qui lie certains types de charges de copropriété à l&apos;usage que le copropriétaire est susceptible de faire du service que ces charges financent, ne permet pas de comptabiliser, s&apos;agissant des charges d&apos;ascenseur, les dépenses engendrées par le fonctionnement de ceux-ci, sur l&apos;ensemble des bâtiments concernés par la copropriété ; qu&apos;il appartient au syndic de déterminer précisément où se trouve le lot, quel ascenseur le propriétaire, plus spécialement s&apos;agissant d&apos;un parking, est en mesure d&apos;utiliser pour accéder à son bien, et quels sont les dépenses afférentes spécialement au bon fonctionnement et à l&apos;entretien de cet ascenseur ; que seules, ces dépenses en effet sont imputables au copropriétaire ; or, qu&apos;il figure tant dans le récapitulatif de régularisations de charges de 2014 que sur les appels de charges 2015 une comptabilisation de charges se rapportant, par lot, à 9 ascenseurs ; que cette comptabilisation correspond manifestement à des ascenseurs non différenciés selon les lots puisque les références desdits ascenseurs et les sommes correspondant à ces références sont identiques, quels que soient les lots ; que la copropriété est particulièrement importante puisqu&apos;elle recouvre 3 adresses et que ses tantièmes s&apos;élèvent en totalité à 100000, un parking représentant seulement 13/100000 ; qu&apos;aucune explication circonstanciée n&apos;est apportée par le syndic sur ses imputations, dont la forme du mail adressé en délibéré témoigne de son indifférence aux questions posées ; qu&apos;il appartient au demandeur d&apos;apporter des preuves suffisantes de sa créance et de répondre à toute objection soulevée par le défendeur sur l&apos;exigibilité de celle-ci ; qu&apos;