Cour d'appel de Paris
G6, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.714 du 20/06/2019,  partie 4


La SCI So Good sollicite le remboursement des sommes suivantes, qu'el le a réglées au titre des charges:- 12.7 10, 20 € au titre des charges afférentes aux années 2001 à 2005, - 30 819, 24 € au titre de la condamnation prononcée pour la période ayant couru de l'année 2006 à l'année 20 13 incluse selon jugement du 12 décembre 2013 (pièce 44 So Good), - 3 000 € au titre des dommages intérêts et frais irrépétibles mis à sa charge par le jugement du 12 décembre 2013, - 9. 788, 60 € pour la période du 1er trimestre 2014 au 1er trimestre 2016 inclus, - 4. 197,9 9 € pour la période du 2ème trimestre 2016 au 3ème trimestre 2017, ce qui fait un total de 60 516, 03 €. La SCI So Good ne s'explique pas sur le point de départ du calcul du préjudice invoqué. Or, la mise en oeuvre du projet d'aménagement impliquait un processus d'approbation des travaux, visé à titre liminaire dans le procès-verbal d'assemblée générale tenue le 1er juin 2001 (pièce 7 So Good). Il en résulte que la jouissance escomptée des locaux ne pouvait intervenir avant le constat des lieux avant travaux (expertise à titre préventif), et que les travaux eux-mêmes nécessitaient le temps de leur réalisation. Lors de la première réunion d'expertise le 29 novembre 2001, les travaux d'aménagement n'étaient pas engagés. Il avait simplement été procédé à la dépose des installations électriques et des plafonds suspendus, ainsi qu'à la démolition des cloisons et doublages des murs et au piochage partiel des enduits plâtres sur les murs en maçonnerie de moellons (rapport page27). Le préjudice de jouissance ne peut donc pas être pris en compte depuis l'année 2001 , rien ne permettant de retenir que les travaux auraient dû, déjà, être terminés à cette époque. Au cours des opérations d'expertise, le financement de la réfection du réseau commun des eaux usées passant par le lot de la SCl So Good a été voté par l'assemblée générale tenue le 28 février 2003 (pièce 25 So Good) et les travaux afférents ont été effectués en septembre 2003, ce qui signifie que l'aménagement des lieux par la SCl So Good ne pouvait toujours pas intervenir avant cette date. Au-delà de cette date, c'est la fragilité de la structure de l'immeuble, connue du syndicat depuis 1988, qui a constitué le coeur des opérations d'expertise et nécessité la mise en oeuvre des sondages et calculs de charges non effectués auparavant. En prenant en compte les travaux d'aménagement qui auraient pu avoir lieu en 2003, si le vice de construction n'avait pas empêché leur mise en oeuvre, le point de départ du préjudice subi par la SCI So Good, du fa it de l'impossibilité d'user normalement de ses locaux, doit être fixé au 1er janvier 2004. Il s'en déduit donc que les charges réglées au titre des années 2001 à 2003 inclus ne sauraient caractériser un préjudice en lien de causalité directe avec le vice de structure. L'absence de jouissance complète et immédiate des locaux est, en effet, plus liée au risque induit par toute acquisition immobilière, qui implique un examen attentif des existants, avant de mettre en oeuvre tout projet de travaux importants. D'autre part, les charges de copropriété ne sont pas liées de façon systématique à la jouissance d'un lot, puisque leur obligation au paiement n'est pas conditionnée à l 'usage effectif des lieux, mais d'abord à la propriété d'un lot. La SCI So Good évoque, d'ailleurs, pertinemment, l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de récupérer les charges locatives sur un locataire, mais sollicite à ce titre l'indemnisation d'une somme complémentaire de 45 000€ censée représenter les charges locatives de 2001 à 2016, alors même que ces charges sont déjà comprises dans les remboursements qui sont réclamés. Il ne fait pas de doute que l'impossibilité de louer les locaux n'a pas permis à la SCI So Good de se faire rembourser une partie des charges par un éventuel locataire, étant rappelé que les biens ont été vendus à usage de local commercial (acte authentique de vente page 14). Toutefois, lors de l'assemblée généra le tenue le 22 juin 2000 (pièce 6 So Good), avant même la régularisation de l'acte de vente, les copropriétaires ont, à l'unanimité, autorisé les acquéreurs (M. et Mme K..., futurs associés de la SCI So Good) à affecter partiellement les lieux à usage d'habitation. En l'absence de toutes précisions sur l'importance de cette affectation partielle, il sera considéré qu'elle devait être de 50%. La SCl So Good ne peut donc se prévaloir d'avoir perdu la possibilité de récupérer les charges (locatives selon ses conclusions) qu'à hauteur de la moitié des charges, le reste des charges ne caractérisant pas un préjudice puisqu'il est lié à la propriété et non à l'usage des lieux.