Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-25.315 du 01/03/2023,  partie 5


qu'en effet, si ce contre-mur ne souffre d'aucun désordre, il a été réalisé pour maintenir un ouvrage ancien qui attestait effectivement de la fragilité intrinsèque de l'immeuble dans son ensemble puisqu'il s'agit d'un mur de soutènement ce que n'ignore pas la venderesse au regard des démarches initiées en décembre 2007 auprès des propriétaires voisins pour la réalisation des travaux de confortement ; que de même, par un courrier du 5 octobre 2003, l'époux de Mme [K] [T] dénonce à la Mairie de [Localité 5] de « graves fissures » en vue d'une reconnaissance du sinistre au titre des conséquences d'une catastrophe naturelle. Le fait qu'il s'agissait d'une démarche préventive qui n'a en définitive pas abouti ne change rien au constat, d'une part, de la confirmation de la fragilité de l'immeuble dans son ensemble, et, d'autre part, que Mme [K] [T] ne l'ignorait pas ; qu'en revanche, le fait que cette procédure n'ait pas été menée à son terme ne permet pas d'imputer à la venderesse une fausse déclaration quand l'acte de vente mentionne, en page 17, que Mme [K] [T] « déclare qu'à sa connaissance, le bien n'a jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles ou technologiques » ; que dans ces conditions, la fragilité de l'immeuble est constitutive d'un défaut caché précis, déterminé, antérieur et présentant un caractère de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l'usage à laquelle on la destine, l'expert précisant en réponse à un dire (page 23) qu'il ne peut être argumenté que l'immeuble était en bon état en date de sa vente ; que par ailleurs, la venderesse ne pouvant, compte tenu des éléments développés ci-dessus, ignorer cette fragilité, la clause de non garantie ne peut qu'être écartée ; qu'en conséquence, il convient, par la voie d'infirmation, de faire droit à l'action en garantie de Mme [V] [B] à l'encontre de Mme [K] [T] ;
 
 1) ALORS QUE l'action en garantie des vices cachés ne peut être accueillie quand les défectuosités qui affectaient la chose vendue ont été réparées préalablement à la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que « le contremur ne semble pas avoir été réalisé pour que puisse être validée une intention de vice caché mais dans le but du confortement, en l'occurrence efficace, d'un ouvrage ancien vétuste » et que « ce contre-mur ne souffre d'aucun désordre » ; qu'en affirmant, pour dire que l'immeuble vendu souffrait d'un vice caché, que les travaux réalisés sur le contre-mur attestaient de la fragilité de l'immeuble vendu, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il ressortait que les travaux réalisés avant la vente avaient permis de conforter efficacement l'immeuble vendu, en violation de l'article 1641 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE si les juges ne sont pas liés par les constatations ou les conclusions de l'expert judiciaire, ils ne peuvent s'en écarter sans énoncer les motifs qui ont déterminé leur conviction ; qu'en affirmant que la réalisation du contre-mur attestait de la fragilité intrinsèque de l'immeuble vendu, sans donner les raisons l'ayant conduite à s'écarter des conclusions du rapport d'expertise qui indiquaient que « cette réalisation a permis au contraire d'en assurer la stabilité » (rapport de M. [L], p. 20 § 2) et que « concernant la partie habitable : il n'y a pas péril en la demeure » (ibid., § 8), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que « "le masquage" des désordres, notamment des fissures affectant le mur litigieux, n'est pas démontré » (arrêt, p. 11, dernier §) ; qu'en accueillant néanmoins l'action en garantie des vices cachés, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si Mme [B] n'avait pas pu se convaincre par elle-même de l'état de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des article 1641 et 1642 du code civil ;
 
 4) ALORS QUE les juges du fond ne doivent pas dénaturer les termes du litige tels qu'ils sont déterminés par les conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, les désordres invoqués par Mme [B] se limitaient aux désordres extérieurs localisés sur le « contre-mur visible depuis la propriété voisine [] [qui] se compose d'un mur de soutènement été de contreforts, de la reprise en sous-oeuvre des contreforts existants, de celle de tête de mur en schiste, et d'un enduit de finition » (conclusions d'appel de Mme [B], p. 7 § 3-4), et aux désordres intérieurs qui « concernent les cloisons de doublage et les menuiseries de l'extension, à savoir : "– Des fissurations longilignes en cueillies de plafond de la salle de bains, avec retour vertical dans les angles des cloisons ; – Une fracture d'un carreau de faïence murale en angle du châssis de la salle de bains – tracé en diagonal sur la largeur du carreau ;