Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-27.132 du 10/10/2018,  partie 2



 Attendu, enfin, qu'ayant constaté la fragilité financière de la société Jigo et retenu que le notaire aurait dû en informer les acquéreurs qui auraient pu obtenir une garantie extrinsèque, la cour d'appel a fait ressortir qu'à défaut d'une telle garantie, ceux-ci auraient pu renoncer à l'opération, de sorte que l'abstention du notaire leur avait fait subir une perte de chance, justifiant légalement sa décision de ce chef ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
 
 Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de limiter la condamnation prononcée à l'encontre du notaire à leur profit à la somme de 104 713,98 euros en réparation d'une perte de chance ;
 
 Attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments produits aux débats que la cour d'appel a relevé que les acquéreurs ne démontraient pas en quoi la faute du notaire était à l'origine des difficultés auxquelles ils s'étaient heurtés pour parachever la construction de la maison et qu'elle a évalué le préjudice résultant du manquement au devoir de conseil ; que le moyen n'est pas fondé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE les pourvois principal et incident ;
 
 Condamne M. X... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. Y... et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X....
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que M. X... avait engagé sa responsabilité envers les consorts Y... Z... et de l'AVOIR condamné à leur verser la somme de 104 713,98 € en réparation de leur perte de chance ;
 
 AUX MOTIFS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en l'espèce, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement rédigé par Georges X... et signé par les consorts Y... Z... le 21 avril 2009 contient une garantie intrinsèque d'achèvement conforme aux dispositions de l'article R.261-19 du Code de la construction et de l'habitation puisque les fondations étaient achevées et que le prix devait être réglé au fur et mesure de l'avancement des travaux et dans la limite des taux prévus par la loi, même s'il s'agit d'une garantie licite dont toutes les conditions étaient réunies au jour de la signature de l'acte, cela ne dispensait nullement l'officier ministériel de son devoir d'éclairer les acquéreurs sur les limites d'une telle garantie et sur la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque et ce, d'autant que le promoteur vendeur était en l'espèce une petite société familiale récente, pour avoir été créée en 2006 soit deux ans seulement avant la signature du contrat de réservation, avec un capital social réduit de 5 000 €, et que le manque d'expérience et de surface financière de cette société étaient connus de Georges X..., rédacteur de l'acte d'acquisition du terrain par la Sarl Jigo du 24 septembre 2008, et qu'ils étaient de nature à éveiller ses soupçons sur la capacité de cette société à conduire et faire aboutir son projet ; qu'il ne résulte d'aucune des mentions de l'acte authentique que le notaire ait éclairé les acquéreurs sur les limites d'une telle garantie en cas de défaillance financière du vendeur ni qu'il les ait informés de la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque ; que l'officier ministériel a donc manqué à son devoir de conseil à l'égard des consorts Y... Z... ainsi que ces derniers le soutiennent justement ; que si le notaire les avaient éclairés sur les limites de la garantie intrinsèque en cas de défaillance ou de liquidation judiciaire de la Sarl Jigo et les avaient informés de la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque leur permettant de garantir plus efficacement l'achèvement de la construction, les acquéreurs auraient pu choisir cette solution et n'auraient pas eu de difficultés pour assurer la terminaison des travaux ; que la faute du notaire leur a donc fait perdre une chance très importante, de l'ordre de 90 %, d'obtenir une garantie extrinsèque ce qui leur aurait permis d'achever l'ouvrage et de remédier aux non-conformités substantielles ; Sur les préjudices :que l'expert évalue, en page 21 et 22 du rapport, le coût de terminaison de l'ouvrage à la somme de 56.386,35 € HT (45.086,35 € HT +11.300 € HT) ; que les consorts Y... Z... sollicitent le bénéfice d'un taux de TVA à 19,6 % en faisant valoir qu'il s'agit de travaux d'achèvement et de reprise d'un ouvrage inachevé et non livré ce qui est exact ;