Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 16-21.483 du 26/09/2018,  partie 6


que, lors de la souscription, le dossier de réservation qui leur avait été soumis, comprenant notamment le projet de compromis de vente, une demande d'intervention de l'office notarial, une demande d'estimation du prix des travaux de réhabilitation et une lettre de mission adressée à l'avocat fiscaliste pour les conseiller et les assister, comportait toutes les données relatives au montage de l'opération et à ses intervenants, de sorte que les paramètres de ladite opération en étaient parfaitement connus ; que l'étude fiscale réalisée est particulièrement détaillée, et fait apparaître que le dispositif de la loi de Robien est soumis à un plafonnement du loyer fixé chaque année par décret, différent selon la zone dans laquelle se situe l'immeuble en location, et mentionne celui qui était alors applicable au secteur dans lequel est incluse la ville de Blois ; que le dernier bilan financier de la société Continentale TMO comportait un chiffre d'affaires en augmentation et un résultat bénéficiaire, ce qui ne permettait ni à des profanes ni même à des professionnels de déceler les difficultés qui allaient survenir par la suite en raison visiblement d'une défaillance du principal sous-traitant de cette société ; que les appelants ne prouvent pas les manoeuvres qu'ils invoquent, n'apportant aucun élément précis permettant de démontrer que l'économie de l'opération elle-même devait conduire à un résultat financièrement ou fiscalement désavantageux ; que l'imbrication des capitaux des sociétés participant à une opération complexe n'est pas en soi constitutive de telles manoeuvres, pas plus que le concours habituel du même notaire ; qu'il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté Joël X... et Laura Y... de l'ensemble de leurs demandes ;
 
 ET AUX MOTIFS DU TRIBUNAL, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE la vente sous seing privé entre la société Crest et Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... a été conclue le 24 mai 2004, avant que cette société n'ait acquis l'immeuble de la clinique des Lices le 24 octobre 2004 et que donc cette vente encourait sa nullité comme portant sur la chose d'autrui, sauf à être couverte avant que cette nullité soit demandée ; que Monsieur Joël X... et Madame Laura Y..., certes représentés par un clerc de notaire dûment mandaté par eux, ont approuvé l'acte authentique passé le 6 décembre 2004, après l'acquisition de l'immeuble par la société Crest intervenue le 24 octobre 2004, et que la vente pouvait être valablement réitérée de telle sorte que cet acte, conforme aux volontés exprimées par les parties, n'encourait pas sa nullité ; que si le compromis de vente avait été conclu dès avant l'achat de l'immeuble par la société Crest, le 24 octobre 2004, le permis de construire avait été délivré le 10 août 2004 sur une demande initiale de la société Yveco, marchand de biens participant au « Groupe Quarante », du 27 février 2004, ce dont il se déduit que celle-ci était, soit propriétaire de l'immeuble, soit titulaire du droit de construire ; que, si la vente conclue par la société Crest avant le 24 octobre 2004 encourait sa nullité comme portant sur la chose d'autrui, la révélation de cette situation juridique aux acquéreurs n'aurait pas été de nature à les conduire à renoncer à leur opération de défiscalisation car, dans les circonstances ci-dessus, il était manifeste que la société Crest se rendrait propriétaire de l'immeuble, ce qui s'est réalisé à la connaissance de Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... des mentions de l'acte notarié de vente faisant rappel de l'acte du 24 octobre 2004 ; que le montage juridique de l'opération conçue par les sociétés du « Groupe Quarante » était certes complexe en ce qu'il dissociait entre plusieurs sociétés, dirigées ou animées par Monsieur B..., les différentes phases de celle-ci, acquisition, commercialisation, conception et réalisation des travaux, gestion locative, mais qu'il ne s'en déduit aucun comportement ou objet malicieux ; qu'en l'absence de flux financiers anormaux et d'affectio societatis entre ces sociétés et aussi la société Valority, ne saurait être retenue l'existence, entre elles, d'une société en participation ; que, d'ailleurs, Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... connaissaient l'organisation du « Groupe Quarante » et le rôle de chacune des sociétés le composant au vu de leur pièce 2 « La puissance d'un groupe » ; que le recours à la sous-traitance par la société Continentale TMO pour réaliser les travaux ne constitue pas non plus un indice de difficulté d'exécution prévisible ; que l'étude de l'avocat, Maître C..., était précise et complète en ce qu'elle présentait de manière détaillée l'amortissement de Robien et aussi les dépenses déductibles sous certaines conditions analysées, dans les limites du droit commun à concurrence de 10.700 € par an ; que ce document présente l'opération envisagée concernant la clinique des Lices et explicite et mentionne, pour l'année 2003, le plafond du loyer au mètre carré ; que les acquéreurs étaient ainsi pleinement informés des dispositions fiscales pouvant, au cas d'espèce, s'appliquer à leur engagement ;