Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.536 du 22/10/2020,  partie 4


qu'en se fondant sur le caractère emphytéotique du bail pour juger que la bailleresse pouvait fixer le loyer en se référant à la valeur locative des lieux loués, quand, passé la période des dix-huit premières années, l'économie du bail était celle d'un contrat de bail à loyer, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1709 du même code ;
 
 5°) ALORS QUE le bail litigieux prévoyait la remise en état des lieux loués et la réalisation d'améliorations en contrepartie d'un loyer modique de cent francs les dix-huit premières années, puis, à l'issue de cette période, la fixation du loyer à la valeur locative des lieux loués ; que, faute d'accord des parties, le loyer devait être fixé judiciairement selon les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-3 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 Subsidiairement
 
 6°) ALORS QU'en l'état d'un bail prévoyant un loyer modique de cent francs les dix-huit premières années, puis, à l'issue de cette période, la fixation du loyer à la valeur locative des lieux loués, en l'absence d'accord entre les parties sur cette valeur, il appartient au bailleur, qui entend que soit fixé le montant du loyer à la valeur locative, de saisir le juge afin que soit fixé le montant de cette valeur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1709 du code civil ;
 
 7°) ALORS QU'en retenant que la bailleresse n'avait pas décidé du montant de manière unilatérale puisqu'elle avait retenu un montant de loyer proche de l'estimation proposée par la locataire elle-même, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'association MIJE de ses demandes tendant, d'une part, à l'annulation des titres de recette relatifs au loyer révisé au titre de la période comprise entre le 7 novembre 2008 et le 31 décembre 2015 ainsi que les avis de sommes à payer correspondant ayant été émis les 30 décembre 2014 et 9 janvier 2015, portant sur les sommes de 2 125 965,86 euros et 371 184,21 euros et, d'autre part, à ce que l'association MIJE soit déchargée du paiement de ces sommes et d'AVOIR dit que le titre de recettes n° 00440246 du 30 décembre 2014 portant sur une somme de 2 195 965,86 euros et l'avis de sommes à payer du 30 décembre 2014 sont valables en tant qu'ils portent sur les loyers postérieurs au 30 décembre 2009 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE, d'abord, cette clause ne prévoit pas une révision du loyer, mais sa fixation après une période durant laquelle le loyer a été fixé à une valeur symbolique compte tenu des obligations mises à la charge du locataire ; que les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-38 du code de commerce revendiquées par l'association Mije ne sont donc pas applicables ; que dès lors que les dispositions de l'article 1129 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, ne sont pas applicables à la détermination du prix lorsqu'aucune disposition particulière n'impose cette détermination à une catégorie particulière de contrat, ce qui est le cas du bail emphytéotique, cette clause autorisait la ville de Paris à fixer le loyer applicable à compter de la 19e année en se référant à la valeur locative des locaux qui constitue une indication suffisamment précise pour fixer le loyer ; qu'il appartenait à l'association Mije, si elle entendait contester ce loyer, de saisir le juge d'une demande de résiliation du contrat ou d'indemnisation de son préjudice ; que le contrat stipule que le loyer « sera ultérieurement révisable tous les 3 ans, les révisions étant indexées sur le coût de la construction » ; que d'une part la référence à une indexation sur « le coût de la construction » ne peut être comprise qu'en référence à l'indice qui mesure l'évolution du coût de la construction ; que d'autre part le choix du terme « révisable », si elle suggère une manifestation de volonté du bailleur au contraire d'une clause prévoyant que « le loyer sera révisé » entraînant au contraire le caractère automatique de cette révision, ne présente aucun caractère illicite ; qu'il n'y a donc pas lieu de réputer non écrite ou de déclarer nulle la clause d'indexation ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE l'association MIJE conteste la validité des titres délivrés pour les années 2008 à 2014 et pour l'année 2015, au motif que la créance demandée par la ville de Paris est dépourvue de tout fondement contractuel et qu'elle n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible, ce que conteste la ville de Paris qui relève que le montant fixé a fait l'objet de nombreuses négociations ;