Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.334 du 15/04/2021,  partie 8


Il est indiqué qu'en outre et sous réserve que les règlements le permettent, et à charge pour les propriétaires des lots concernés d'obtenir les éventuelles autorisations administratives qui seraient nécessaires, il est autorisé : 1' en ce qui concerne les lots du 7e étage : d'affecter ces lots à un usage de location meublée ou à un usage de résidence hôtelière de tourisme ; que les demandeurs étaient donc avisés de la nécessité d'obtenir les éventuelles autorisations nécessaires en cas d'usage à titre de résidence hôtelière ; que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d'une réticence dolosive du vendeur qui suppose la dissimulation ou le silence délibéré d'une partie sur un fait qui, s'il avait été connu de son co-contractant l'aurait empêché de contracter et qui est de nature, lorsqu'elle est établie de mettre en cause la responsabilité délictuelle du vendeur ; qu'ils seront donc déboutés de leur demande tendant à voir mettre en cause la responsabilité de la société 5 Mirabeau, ainsi que de toute demande subséquente à son encontre ; que sur la faute du notaire, les consorts [E] -[D]- [P] mettent également en cause la responsabilité délictuelle de Maître [S] et de la SCP [N] ; qu'ils reprochent à Maître [S] d'avoir mentionné dans les actes de vente reçus qu'aucune autorisation administrative n'était nécessaire ; qu'ils ajoutent qu'au regard de la nature de l'opération, dont Maître [S] ne pouvait ignorer la finalité d'optimisation fiscale, les actes reçus ne peuvent être considérés comme utiles, valides et efficaces ; que la société AMS et PV reproche également à Maître [S] et à la SCP [N], un manquement à son obligation de conseil et de mise en garde ; qu'elle fait valoir que Maître [S] ne l'a pas infondée des risques de l'opération, en particulier de ce qu'une exploitation sous fonde de location de courte durée nécessitait une autorisation administrative, et d'avoir même indiqué qu'elle n'était pas requise ; qu'elle souligne que Maître [S] ne l'a pas avisé des éléments dont il avait connaissance alors qu'il lui appartenait de l'informer de ce que la destination des lots dans l'acte de vente était incompatible avec le bail commercial signé, sauf à obtenir une autorisation administrative ; que Maître [S] et la SCP [N] répliquent que le devoir de conseil du notaire porte sur l'acte qu'il reçoit ; qu'ils font observer que Maître [S] a reçu les actes de vente à l'exclusion des baux commerciaux et sans aucune révélation de la finalité fiscale qui pouvait animer les acquéreurs, de sorte qu'il ne peut lui être reproché un défaut de conseil portant sur le non-respect de l'affectation des lieux à l'usage d'habitation ; que sur ce le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige ; qu'en l'espèce, Maître [S] a reçu les actes de vente conclus entre la société 5 Mirabeau et les consorts [E], [D], [P] et la société AMS et PV ; qu'aux termes desdits actes, "les parties déclarent que les biens vendus sont destinés à un usage d'habitation comme devant être loués suivant bail meublé". Il est ajouté que "par suite, le vendeur déclare qu'aucune autorisation administrative n'était requise" ; que ces actes de vente sont valides ; qu'ils sont efficaces dès lors que les parties déclarent destiner les biens à un usage d'habitation en procédant à leur location en meublé ; que les demandeurs indiquent que Maître [S] n'ignorait pas l'existence des baux commerciaux puisqu'il les vise dans les actes authentiques ; qu'il est exact que Maître [S] précise dans un paragraphe "propriété jouissance" l'existence de baux commerciaux consentis concomitamment par les acquéreurs au profit de la société RBL ; que cette circonstance ne saurait toutefois justifier la mise en cause de la responsabilité de Maître [S] pour ne pas avoir prodigué des conseils relatifs à des actes qu'il n'a ni négocié ni rédigé ; que les demandeurs font également valoir qu'au regard de la nature de l'opération, à visée d'optimisation fiscale et patrimoniale, les actes reçus par Maître [S] ne peuvent être considérés comme valides et efficaces ; que si le notaire doit rédiger les actes qui réalisent les effets voulus par ses clients, encore faut-il qu'il ait connaissance de leur volonté ; qu'or, il n'est nullement établi que Maître [S] ait été avisé des objectifs fiscaux qui pouvaient être poursuivis par les acquéreurs ; qu'aucune faute n'étant établie à l'encontre de Maître [S] et de la SCP [N], il convient de débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs prétentions à leur encontre » ;
 
 1°) ALORS QUE si le propriétaire d'un appartement condamné à payer une amende civile en application de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ne peut se dégager de sa responsabilité lorsqu'il a, en connaissance de cause, donné le bien en location dans des conditions illicites, en revanche le paiement de cette amende civile constitue un préjudice réparable dont il peut solliciter l'indemnisation lorsqu'il ignorait le caractère illicite de la mise en location, laquelle résultait du fait d'un tiers ;