Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.402 du 26/09/2019,  partie 5


qu'en l'espèce, il est établi que la SCP V... Z...-H... S...-J... K...-O... Q...-F... G...-C... N... & Y... B..., notaires associés, a eu à connaître de tous les aspects de l'opération immobilière dite du Château d'Abondant puisque Maitre S... a établi les actes de vente de l'ensemble immobilier (de la SARL Saint Victor a la SARL Financière Barbatre) du 26 décembre 2002, et du lot n°5 de la copropriété (de la SARL Barbatre a la SCI Aviva MIH) du 27 décembre 2003, après avoir établi le règlement de copropriété, ainsi que le prêt consenti à la SCI Aviva MH par la Caisse de Crédit mutuel de Dijon Darcy, toutes les parties auxdits actes ayant donné procuration à des clercs de l'étude notariale située à Nice ; que les termes de la procuration notariée donnée par M. P... en qualité d'associé, de gérant et de caution de la SCI Aviva MH a " tout clerc de la SCP " pour acquérir et emprunter confirment que le notaire avait une connaissance parfaite de l'opération ; que le notaire ne saurait utilement soutenir qu'il n'y avait plus place à son devoir de conseil des lors que la convention était déjà parfaite au moment où il est intervenu, la promesse de vente valant vente, alors qu'il ressort clairement de l'acte du 5 décembre 2003 que les parties ont expressément prévu que " le transfert de propriété de l'immeuble aura lieu le jour de la signature de l'acte authentique qui constatera la réalisation de la vente " ; que l'acte mentionnant ensuite le " prix de la vente éventuelle" et ont donc fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement ; que si, compte tenu de l'intervention du notaire, ni dans l'acte de vente du lot de copropriété a la SC1 Aviva MH ni dans l'acte de prêt une clause relative à l'exécution des travaux ne pouvait trouver place, il lui appartenait, s' agissant d'une opération particulière imposant des obligations aux acquéreurs quant à la réalisation des travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation, d'alerter ceux-ci, comme la SCI Aviva MH, de l'absence de garantie quant à la bonne exécution des travaux de réhabilitation en temps utile, la fin de chantier étant fixée au 1er janvier 2005, l'initiative des travaux appartenant aux copropriétaires réunis en Association syndicale libre ; qu'en revanche, les demandeurs ne peuvent, comme ils le font pour les autres parties à l'instance, faire grief au notaire, rédacteur des actes, de ne pas avoir vérifié la solidité des entreprises du Groupe Barbatre et de ne pas avoir assuré le suivi du chantier, étant précisé que le règlement des travaux a été réalisé en dehors de la comptabilité du notaire ; qu'en omettant d'informer la SCI Aviva MH que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération dont le succès était économiquement subordonnée à la commercialisation et à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement de défiscalisation, le notaire a manqué à son devoir de conseil ;
 
 1°) ALORS QU'un notaire n'a pas à attirer l'attention de ses clients sur les risques inhérents à l'application d'un dispositif légal, dès lors que les conditions en sont réunies ; qu'en relevant pour imputer une faute à la SCP Z...-S..., que la « somme empruntée était destinée à hauteur d'environ 80% au financement des travaux » et que, devant « informer les parties des risques dont [elle] a[vait] connaissance », la SCP Z...-S... aurait dû « attirer l'attention de M. P... et de la SCI MH sur l'aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation que représentait l'absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux » (arrêt page 18, antépénultième, pénultième et dernier al. se poursuivant page 19) quand le dispositif de la loi Malraux prévoyait précisément une déduction fiscale, souhaitée par la SCI Aviva MH et M. P..., à la mesure des travaux envisagés sans que le législateur ait prévu de garantie de bonne fin de sorte qu'en l'absence de risque avéré d'impécuniosité du constructeur, le notaire n'avait pas à délivrer de conseil particulier sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE l'obligation de conseil et de mise en garde incombant au notaire ne porte pas sur la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments, qu'il n'a pas à rechercher, lui faisant apparaître un déséquilibre ou un danger manifeste ;