Cour d'appel de Pau,  décision 13-27.104 du 18/02/2015,  partie 2


que d'autre part, les intimés n'ont pas maintenu leur demande en annulation des délibérations numéro 9 portant sur le système de vidéo surveillance, et 21 relative à la mise en place de serrures à carte dans l'immeuble, prises lors de l'assemblée générale du 2 avril 2010 ; qu'ils ont par contre maintenu leurs demandes en annulation des délibérations numéros 11 et 12 prises lors de cette assemblée générale, relatives respectivement au contrat de réception et à l'adoption du budget prévisionnel, ainsi que l'annulation des délibérations numéros 4 et 7 prises lors de l'assemblée générale du 31 mai 2011, portant respectivement sur l'approbation des comptes de l'année 2011 et le budget prévisionnel de l'année 2012 ; que, sur la demande en nullité de la délibération numéro 11 relative au contrat de réception : il ressort de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale que cette délibération numéro 11 est dénommée : « validation du contrat de la réception : l'assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve les conditions générales du contrat mer et golf » ; que force est de constater en premier lieu que le document dénommé contrat de réception n'a pas été joint au procès-verbal de cette assemblée générale et que ces stipulations ainsi que les conditions générales de cette convention n'ont pas été développées par le syndicat des copropriétaires ; que le seul document communiqué (pièce numéro 34 des intimés) est intitulé « proposition d'application du règlement de copropriété-réception présenté lors de l'assemblée générale du 2 avril 2010 » ; que ce document ne comporte aucun détail des prestations correspondantes et le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que des pièces aient été communiquées au préalable aux copropriétaires et discutées lors de cette assemblée générale ; que l'existence d'un contrat de réception ressort de l'application de l'article 12 du règlement de copropriété du 28 décembre 1998 (en réalité 1988) dont il résulte que le service de l'immeuble sera assuré par la société de gestion para-hôtelière et par le personnel placé sous ses ordres et qu'elle devra notamment entretenir les parties communes de l'immeuble, sortir les poubelles, maintenir les parties communes en état de propreté, veiller à la distribution du courrier, assurer l'éclairage des parties communes, garder les clés, etc... ; qu'il résulte de cet article que les charges liées à l'entretien des parties communes et la sécurité de l'immeuble pèsent sur l'ensemble des copropriétaires, que leur lot soit ou non géré par la société Mer et Golf Loisirs, mais que par contre la fonction de réception étant par nature commerciale ne peut concerner l'ensemble des copropriétaires et notamment ceux qui n'ont plus confié la gestion de leur lot à la société mer et golf ; que d'ailleurs il ressort d'une note adressée aux copropriétaires le 9 octobre 1998, comportant en annexe un exemplaire du contrat d'entretien de la résidence que « les copropriétaires qui auront retiré la gestion de leur lot à la société Mer et Golf devront financer par eux-mêmes la mise en place des compteurs d'eau, d'électricité, ainsi que mettre en place un système téléphonique distinct et une boite à lettres à l'extérieur de la résidence, et qu'ils ne pourront plus bénéficier des services de réception de la résidence » ; que, d'autre part, les intimés ont versé aux débats un contrat de mise à disposition (pièce numéro 10) qui a été passé entre les copropriétaires et la société Mer et Golf Loisirs, dont l'objet est de confier à cette société l'activité d'exploitation para-hôtelière du lot dans les conditions prévues par la réglementation relative aux résidences de tourisme ; qu'il ressort également d'un compte-rendu de réunion du conseil syndical du 10 juin 1998 que « les propriétaires sortant du système ne seront plus liés individuellement à cette société » ; qu'en droit, cette résidence à vocation para-hôtelière est soumise au statut de la copropriété et notamment à l'application des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dont il résulte que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînés par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'il est manifeste que les copropriétaires qui n'ont pas confié l'exploitation de leur lot à la société Mer et Golf Loisirs n'ont aucune utilité objective de bénéficier du contrat de réception qui s'applique exclusivement aux copropriétaires ayant confié l'exploitation commerciale de leur lot à cette société ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que le tribunal de grande instance de Bayonne a prononcé la nullité de cette délibération relative au contrat de réception, en ce qu'elle n'est pas conforme au règlement de copropriété ainsi qu'aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et le jugement sera confirmé de ce chef ;