Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-13.757 du 12/12/2019,  partie 3


qu'en jugeant néanmoins, par référence aux motifs de l'arrêt du 13 décembre 2011, que celui-ci aurait autorité de chose jugée concernant les principes d'acquisition du droit de la SCI Versailles-Mouchy au déplafonnement du loyer et de fixation du loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative des locaux, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile, ensemble l'article 1351, devenu 1355 du code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 13 décembre 2011 D'AVOIR infirmé le jugement entrepris, et statuant à nouveau, avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d'expert Monsieur Z... N... , avec pour mission : de convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire, de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; de visiter les locaux litigieux, les décrire ; d'entendre les parties en leurs dires et explications ; de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ; de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 16 mai 2008, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce ; de rendre compte de tout et de donner son avis motivé ; de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
 
 AUX MOTIFS QUE « (...) il résulte des conclusions développés par la SNC M...- L... devant le juge des loyers que cette dernière a reconnu que le loyer initialement fixé avait pris en compte les travaux dont le preneur avait la charge et qui avaient été autorisés par le bailleur concernant la réfection du deuxième étage et l'arrière du premier étage à usage d'hôtel ; qu'il est au surplus justifié par la SCI Versailles-Mouchy que le loyer initialement fixé est inférieur aux loyers habituellement pratiqués à cette époque dans le voisinage et correspondant à la valeur locative ;qu'ainsi il est démontré que le bailleur a consenti un loyer minoré inférieur à la valeur locative réelle pour tenir compte du coût des travaux ; en conséquence que , contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la SCI VERSAILLES- MOUCHY est recevable à se prévaloir d'un déplafonnement du loyer conformément aux dispositions combinées des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce aux termes desquelles le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord cette valeur est déterminée d'après:
 1°) les caractéristiques du local considéré
 2°) la destination des lieux
 3°) les obligations respectives des parties
 4°) les facteurs locaux de commercialité
 5°) les prix couramment pratiqués dans le voisinage;
 qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés ci-dessus aux I ° à 4° , le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ;que s'agissant des facteurs locaux de commercialité ceux-ci dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la ville , du quartier ou de la rue où il est situé , du lieu de son implantation , de la répartition des diverses activités dans le voisinage , des moyens de transport , de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ;qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré ;que pour justifier de sa demande de fixation d'un loyer de 50.400 € HT annuel la SCI VERSAILLES- MOUCHY verse aux débats un rapport d'expertise non contradictoire établi par M. A... à la demande de la société appelante ; qu'il convient en conséquence, avant dire droit, d'ordonner une mesure d'expertise ainsi qu'il sera dit au dispositif du présent arrêt sans qu'il y ait lieu de fixer un loyer provisionnel dans l'attente de l'issue de la présente procédure (...) » (arrêt attaqué du 13 décembre 2011, p. 4 et 5),
 
 ALORS QUE 1°), le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; que, pour juger que la SCI Versailles-Mouchy pouvait se prévaloir d'un déplafonnement du loyer, la cour d'appel affirme qu'il résultait des conclusions développés par la SNC M...-L... devant le juge des loyers que cette dernière avait reconnu que le loyer initialement fixé avait pris en compte les travaux dont le preneur avait la charge et qui avaient été autorisés par le bailleur concernant la réfection du deuxième étage et l'arrière du premier étage à usage d'hôtel ;