Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.249 du 03/12/2020,  partie 4


qu'aussi, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que cette cession ne pouvait être autorisée qu'à l'unanimité de l'ensemble des copropriétaires et, faute pour la résolution nº 14 précitée d'avoir recueilli cette unanimité, l'a annulée ;
 
 1°) ALORS QUE le juge ne peut statuer par simple affirmation ; qu'en l'espèce, en se bornant à retenir que la vente de la piscine pour en faire un lot privatif « a nécessairement pour effet de porter atteinte à la destination de l'immeuble », la cour d'appel a statué par un motif péremptoire, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la cession de la partie commune sur laquelle est édifiée une piscine porte atteinte à la destination de l'immeuble et en particulier à son standing et à la nature de ses équipements ; qu'en outre cela porte atteinte aux modalités de jouissance de leurs lots par les copropriétaires puisqu'ils ne pourront plus accéder à la piscine qu'à certaines périodes de l'année en vertu du droit d'usage qui serait concédé ; que dès lors cette résolution ne pouvait être votée qu'à l'unanimité ; qu'en conséquence, la résolution doit être annulée ;
 
 2°) ALORS QU'il résultait des propres constatations de l'arrêt que la cession du terrain visait à la démolition de la piscine extérieure en vue de la reconstruction d'une piscine couverte ; qu'ainsi le standing et la nature des équipements de l'immeuble ne s'en trouvaient pas modifiés, la destination de l'immeuble restant donc inchangée ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 3°) ALORS QU'ENFIN, l'aliénation des parties communes d'un immeuble ne nécessite l'unanimité des voix de tous les copropriétaires que si la conservation de ces parties est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; qu'en annulant dès lors la résolution n° 14 motif pris de ce que la cession litigieuse portait atteinte aux modalités de jouissance des copropriétaires, la cour d'appel a ajouté une condition à la loi et a derechef violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
 
 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. F... et Mme S... (demandeurs au pourvoi incident).
 
 Le moyen fait grief à la cour d'appel d'avoir débouté M et Mme F... de leur demande aux fins d'annulation de deux assemblées générales du 26 décembre 2014 sur le fondement de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, AUX MOTIFS QU'en application de l'article 22-I alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ;
 
 Que toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ;
 
 Qu'en l'espèce, M et Mme F... soutiennent à titre principal que la répartition des lots dont elles sont propriétaires entre les sociétés Sogeco Holding et Sogeco Participations est purement fictive, les deux sociétés détenues par les mêmes personnes devant être considérée comme un seul et même copropriétaire et se voir appliquer la réduction de voix ;
 
 Que le principe selon lequel chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes énoncé par la première phase du deuxième alinéa de l'article 22-I de la loi du 10 juillet 1965 est une règle d'ordre public ;
 
 Que l'exception à ce principe est donc d'interprétation stricte ;
 
 Que pour appliquer la réduction des voix, les lots doivent être entre les mêmes mains, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, puisque les lots appartiennent à deux sociétés constituant deux personnes morales distinctes ;
 
 Qu'il appartient en conséquence aux époux F... de rapporter la preuve de ce que l'existence de ces deux sociétés est fictive et qu'elles n'en font en réalité qu'une dans le but de faire échec à la réduction des voix prévue par le texte précité ;
 
 Qu'il est exact qu'elles ont été constituées le même jour, soit le 14 décembre 2004, qu'elles ont le même siège social et le même large objet social et qu'elles sont animées par les mêmes administrateurs ;
 
 Qu'en revanche, les extraits K bis de ces deux sociétés produits par les époux F... (pièces 9 et 10) ne permettent pas de savoir si les époux K..., associés à hauteur de 50% chacun de la société Sogeco Participations sont aussi les seuls associés de la société Sogeco Holding ;
 
 Qu'il est également certain que ces deux sociétés ont des liens capitalistiques conséquents, la société Sogeco Participations détenant 99,68 % du capital de la société Sogeco Holding (pièces n° 11 et 12 des époux F...) et des intérêts communs et qu'elles constituent ainsi une entité économique ;