Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.798 du 17/06/2021,  partie 2



 8. En statuant ainsi, alors que le délai laissé aux syndicats des copropriétaires pour mettre en conformité leur règlement de copropriété excluait l'application de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé le texte susvisé. 
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevable l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la société KNC Hôtels, l'arrêt rendu le 3 décembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;
 
 Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
 
 Condamne M. et Mme [R] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [R] et les condamne à payer à la société KNC Hôtels la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société KNC Hôtels
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'immeuble du [Adresse 2] ne peut être soumis au régime de la copropriété, confirmé la fin de mission de Maître [X] [T] intervenant en qualité d'administrateur provisoire, constaté que le lot n° 2 mentionné dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division est inexistant et dit qu'il ne peut donner à la société KNC Hôtels un droit à construire un sous-sol, dit nul et de nul effet le règlement de copropriété annexé à l'acte de propriété des époux [R], dit qu'il y a lieu de supprimer toute référence à la copropriété de l'immeuble du [Adresse 2], ordonné la suppression de ces mentions dans les actes de propriété ainsi que la référence à la copropriété dans tous les documents annexés et publiés et d'avoir débouté la société KNC de sa demande reconventionnelle ;
 
 AUX MOTIFS QUE Sur une copropriété 
 
 L'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que :
 
 « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.
 
 Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
 
 Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante.
 
 La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».
 
 Il convient en conséquence de rechercher si d'une part existent des parties communes, d'autre part quelle est leur gestion, enfin quels sont les lots privatifs de copropriété.
 
 1 - sur les parties communes 
 
 L'état descriptif de division du 4 mars 1992 mentionne deux lots, les lots 1 et 2, celui modificatif du 30 août 1994 trois lots, les lots 2, 3 et 4. Ces états descriptifs ne font pas mention de parties communes.
 
 2 - sur la gestion de la copropriété
 
 Les stipulations relatives au syndic de la copropriété figurant en page 5 et 6 du règlement de copropriété ont été rayées. Aucun syndic de copropriété n'a été désigné, de telle sorte que les appelants ont dû solliciter en justice la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété. Il n'a été justifié de la tenue antérieurement à celle provoquée par l'administrateur judiciaire d'aucune assemblée générale des copropriétaires, ni de la désignation d'un syndic de la copropriété, ni du vote ni de la tenue d'un budget de la copropriété.
 
 3 - sur les lots privatifs 
 
 L'état descriptif de division du 4 mars 1992 mentionne deux lots. Le lot n° 2 a été décrit ainsi : « Un sous-sol à construire, sous le hangar du lot numéro un, d'une superficie d'environ deux cent soixante-quinze mètres carrés (275 m2)
 
 Et les cent quatre-vingt-dix-huit/millièmes (198/1000°) des parties communes générales et de la propriété du sol ».