Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-11.146 du 14/10/2020,  partie 3


qu'enfin les conditions suspensives à la réalisation desquelles est subordonnée la promesse et dont seule la société Cogedim Résidence peut se prévaloir tiennent, outre la justification d'une origine de propriété, l'obtention d'un état hypothécaire et d'une note d'urbanisme et à l'exclusion du bien du périmètre de fouilles archéologiques, à : -la modification simplifiée du plan d'urbanisme de la ville de [...] ayant our objet de supprimer totalement l'emplacement réservé situé sur les parcelles cadastrée section [...] et [...] permettant ainsi la réalisation du projet du bénéficiaire, modification devant être initiée par la commune avant le 30 juin 2010, -l'obtention par le bénéficiaire de la promesse sur partie du terrain objet de celle-ci et sur partie du terrain voisin cadastré [...] d'un permis de construire des immeubles et des maisons de villes d'une superficie hors d'oeuvre totale de 8.850 m² en logement libre et 400 m² d'équipements sportifs, -la production d'une étude de sol et de sous-sol, -la signature par la société Cogedim Résidence d'une promesse de vente sur la partie à détacher provenant du terrain voisin cadastré [...] appartenant à la communauté d'agglomération du Val de Seine au plus tard le 30 octobre 2010 ; que la promesse a été consentie pour un délai expirant le 31 mars 2011, ouvant être prorogé ; qu'à ce titre, Mme H... C... X... verse aux débats un courrier du 1er décembre 2014 de la société Cogedim, adressé à la société SIGEP démontrant que la promesse n'est devenue caduque que le 30 novembre 2014 au motif que « malheureusement, nos propositions financières pour la prorogation de nos accords n'ayant pas retenu votre attention, nous vous informons que nous ne sommes pas en mesure de procéder à la réalisation de la promesse précitée dans la mesure où nous ne disposons pas d'autorisations administratives devenues définitives » ; qu'il ressort de ces éléments que la promesse de vente du 7 mai 2010, si elle n'a finalement pas été réalisée, ne s'analyse pas pour autant comme le soutient Mme H... C... X..., en une offre d'achat non suivie d'effet ; qu'en effet, la promesse de vente a été acceptée par le bénéficiaire et la société SIGEP s'est engagée de manière ferme et irrévicable à vendre le bien à la société Cogedim Résidence sans pouvoir s'y refuser ni pouvoir conférer pendant toute la durée de la promesse aucun droit réel ou charge à un tiers si ce n'est avec le consentement du bénéficiaire ; que pour sa part, la société Cogedim Résidence s'est engagée à réaliser la vente dès lors que les conditions suspensives seraient levées sauf à verser au promettant une indemnité d'immobilisation d'un montant de 7.600.000 € ; qu'en outre, les parties ont convenu d'un prix de vente ferme et définitif de 7.600.000 € dont il ne ressort pas de la promesse de vente qu'il a été fixé en fonction de la seule réalisation des conditions suspensives tenant à la modification du plan local d'urbanisme et à l'obtention de permis de démolir et de construire sur la parcelle acquise comme sur la parcelle voisine à acquérir par la société Cogedim Résidence ; qu'à ce titre, l'obtention de ces autorisations et modificatif conditionne l'engagement même de signer l'acte de vente de la société Cogedim Résidence car elle dépend de la volonté de tiers au contrat de vente et présente un aléa ; que pour autant, Mme H... C... X... ne justifie pas que les parties ont convenu d'une majoration du prix du bien à céder stipulé dans la promesse de vente dépendant de la réalisation effective de ces conditions suspensives majorant excessivement sa valeur vénale réelle ; que de plus, il n'est pas contesté que le prix de vente stipulé dans la promesse de vente résulte d'une négociation entre la société SIGEP et la société Cogedim Résidence et partant, il reflète le jeu normal de l'offre et de la demande dans un marché réel ; que de même, si les parties ont pu prendre en compte les possibilités de réalisation de l'opération de promotion immobilière envisagée par la société Cogedim Résidence sur le terrain onjet de la promesse pour fixer son prix de vente, ces possibilités dépendent également des caractéristiques intrinsèques du bien, en particulier son emplacement et sa superficie ; qu'il n'est pas non plus sérieusement contesté qu'il se fonde sur l'état du bien immobilier et prend en compte le fait qu'il est grevé d'un bail au profit de la société CAT qui est intervenue à la promesse de vente ; qu'en tout état de cause, le prix stipulé dans la promesse acceptée par la société Cogedim Résidence correspond à la somme qu'un acquéreur est prêt à payer en mai 2010 pour acquérir l'ensemble immobilier appartenant à la société SIGEP et ce moins de trois mois avant le décès de Q... X... survenu le 22 août 2010 ; que dès lors, la promesse de vente du 7 mai 2010 concrétise un projet de transaction qui n'a finalement pas abouti en raison de faits extérieurs à la volonté des parties et Mme H... C... X... échoue à démontrer que le prix qu'elle contient ne eflète pas la valeur vénale réelle, au moment du décès, du bilan immobilier constituant le principal actif de la société SIGEP ;