Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 16-11.543 du 02/03/2017,  partie 2


une opération de défiscalisation immobilière ; que la seule participation du mandataire commercialisateur au processus de conclusion de la vente ne suffit pas à le qualifier d&apos;intermédiaire au sens de la loi Hoguet ; qu&apos;en l&apos;espèce, l&apos;assureur faisait valoir que le contrat d&apos;assurance de responsabilité souscrit par la société MLNC ne couvrait que ses activités visées par la loi Hoguet et celles en rapport avec ces activités principales ; qu&apos;il faisait également valoir que la société MLNC était uniquement intervenue en tant qu&apos;audit et conseil en optimisation fiscale financière et patrimoniale dans le cadre d&apos;une mission de commercialisation, et qu&apos;aucun mandat écrit, tel qu&apos;exigé par la loi Hoguet, ne lui avait été confié ; que la cour d&apos;appel a pourtant considéré par motifs propres et adoptés que la société MLNC avait exercé « l&apos;activité principale garantie, concrétisée par la conclusion de ventes immobilières, fût-ce par l&apos;intermédiaire de mandataires indépendants, dont l&apos;intervention habituelle en la matière n&apos;est pas prohibée par la police ni de nature à modifier la garantie due par l&apos;assureur, quelles qu&apos;aient été les modalités effectives par lesquelles s&apos;est exercée cette activité » et peu important « les moyens tirés de l&apos;irrégularité du mandat donné à l&apos;agent immobilier par le promoteur vendeur » ; qu&apos;en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à caractériser en quoi la société MLNC avait exercé l&apos;activité d&apos;agent immobilier, tandis qu&apos;elle avait retenu qu&apos;elle était intervenue en tant que « mandataire commercialisateur », et sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société MLNC n&apos;avait en réalité exercé qu&apos;une mission de commercialisation du programme immobilier réalisé par la société Les Jardins du moulin, à l&apos;exclusion de toute activité d&apos;intermédiation immobilière au sens de la loi Hoguet, en l&apos;absence de preuve d&apos;un mandat écrit conforme à cette loi d&apos;ordre public, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 124-3 du code des assurances ;
 
 2°/ que l&apos;étendue de la garantie d&apos;assurance résulte de la définition du risque garanti par le contrat d&apos;assurance ; qu&apos;en l&apos;espèce, en énonçant que l&apos;assureur n&apos;établissait pas que la société MLNC aurait exercé l&apos;une des activités exclues par le contrat, pour écarter le moyen tiré de l&apos;absence de garantie de l&apos;activité de cette société à l&apos;origine du fait dommageable, tandis que l&apos;absence d&apos;exclusion expresse de l&apos;activité de mandataire commercialisateur n&apos;impliquait pas la garantie de cette activité, laquelle, comme le faisait valoir l&apos;assureur, était distincte de celle d&apos;agent immobilier au sens de la loi Hoguet et n&apos;était donc pas couverte par le contrat d&apos;assurance, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 124-3 du code des assurances ;
 
 3°/ que l&apos;étendue de la garantie d&apos;assurance ne saurait excéder les termes par lesquels le risque couvert est défini par le contrat d&apos;assurance ; qu&apos;en l&apos;espèce, l&apos;assureur faisait valoir que la garantie souscrite par la société MLNC ne couvrait que son activité d&apos;agent immobilier au sens de la loi Hoguet, et les activités s&apos;y rapportant ; qu&apos;en décidant, par motifs adoptés, que la police souscrite garantissait « l&apos;activité également de « conseil dans toutes les opérations immobilières » et n&apos;excluait pas expressément l&apos;activité d&apos;audit et de conseil en optimisation fiscale financière et patrimoniale », sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette activité de conseil était l&apos;accessoire d&apos;une activité principale d&apos;agent immobilier, seule garantie, ce qui n&apos;était pas le cas, de sorte qu&apos;aucune garantie ne pouvait être due au titre d&apos;un manquement à cette activité principale de conseil en défiscalisation immobilière, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 124-3 du code des assurances ;
 
 Mais attendu qu&apos;après avoir constaté que le contrat d&apos;assurance responsabilité civile professionnelle des administrateurs de biens et agents immobiliers souscrit par la société MLNC prévoit que les activités de l&apos;assuré susceptibles de bénéficier de la garantie sont celles qui sont visées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et notamment les transactions sur immeubles et fonds de commerce, la gestion immobilière et de syndic de copropriété ainsi que les activités en rapport avec ces activités principales, à l&apos;exclusion cependant de celles de promoteur, constructeur, réalisateur, fabricant, marchand de biens, avocat, expert-comptable, notaire, l&apos;arrêt relève, par motifs adoptés, que la société MLNC a été en l&apos;espèce rémunérée par le seul promoteur pour rechercher et présenter des acquéreurs et qu&apos;il y a bien eu transaction immobilière par son entremise, et, par motifs propres, que l&apos;assureur n&apos;établit pas que la société MLNC aurait exercé en l&apos;espèce l&apos;une des activités exclues par le contrat et que cette société, qui n&apos;était pas rémunérée par l&apos;acquéreur dont elle n&apos;était pas le conseil en gestion de patrimoine, a exercé, pour la commercialisation du programme immobilier, l&apos;activité principale garantie, concrétisée par la conclusion de ventes immobilières, fût-ce par l&apos;intermédiaire de mandataires indépendants dont l&apos;intervention habituelle en la matière n&apos;est pas prohibée par la police ni de nature à modifier la garantie due par l&apos;assureur du mandant, de sorte que les moyens tirés de l&apos;irrégularité du mandat donné à l&apos;agent immobilier par le promoteur vendeur sont inopérants ;