Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-25.630 du 04/10/2018,  partie 3


que la SADEV produit un tableau de références de terrains tous situés à [...], dont il convient de privilégier ceux situés [...], étant précisé que l'autre référence correspondant à la vente du 17 décembre 2013 n'a pu être retrouvée par le commissaire du gouvernement, seule une promesse de vente étant produite : - 27 mars 2015, un terrain de 2 631 m², cadastré [...], au prix de 49,40 euros libre ; - 04 mars 2015, un terrain de 3 786 m², cadastré [...], au prix de 40 euros, libre ; que le commissaire du gouvernement produit notamment de son côté plusieurs références avec des ordres de grandeur comparables, en particulier 44 euros du m² pour un terrain en zone AUa cadastré [...], [...] , libre ; que, cependant, il convient de prendre particulièrement en considération une référence portant la date du 16 mai 2013, relative à la vente d'un grand terrain de 44 507 euros, au prix de 50,55 euros le m², qui présente la double caractéristique d'être occupé commercialement comme le terrain en cause l'est en partie et surtout de disposer d'une façade tant sur la [...] que sur la route des Marmouzets, ce qui, manifestement, constitue une plus-value appréciable ; que, toutefois, la grande taille du terrain est un facteur de diminution de la valeur unitaire du m² ; qu'eu égard à la date de la référence remontant au 16 mai 2013, alors qu'il convient de se placer à la date du jugement et eu égard à la plus petite taille du terrain à évaluer (6 000 m²), il convient de porter la valeur au m² à 55 euros ; qu'il n'y a pas lieu de pratiquer un abattement pour occupation commerciale, dès lors que la cour retient une référence dont la valorisation intègre déjà cette caractéristique ; que, sur l'encombrement de la parcelle, aucun abattement de ce chef n'est mis en oeuvre dans la seule hypothèse où on évalue, non pas le terrain sur lequel se trouvent des locaux, mais les locaux eux-mêmes pour leur superficie ; qu'en l'espèce, compte tenu du caractère très superficiel et de peu de valeur des constructions figurant sur le terrain, il est plus intéressant pour la SCI, qui forme d'ailleurs sa demande en ce sens, d'obtenir la valorisation des 6 000 m² de terrain que de la superficie réduite des constructions ; qu'en conséquence, il y aura bien lieu de pratiquer un abattement pour encombrement du terrain que le premier juge a raisonnablement et exactement fixé, au vu des éléments de fait qu'il a pu constater lors de son transport sur les lieux auquel il convient de se reporter, à 10 % ; que l'indemnité principale s'élève par conséquent à : 6 000 m² x 55 euros le m² x 0,90 (encombrement) = 297 000 euros ; que l'indemnité de remploi est par conséquent de : - 5 000 euros x 20 % = 1 000 euros ; - 10 000 euros x 15 % = 1 500 euros ; - 10 % du surplus de 297 000 euros par rapport à 15 000 euros, soit 282 000 euros, x 10 % = 28 200 euros ; d'où au total, la somme de 30 700 euros ; qu'il convient par ailleurs d'indemniser le préjudice afférent à la perte de loyers le temps de retrouver des nouveaux locaux du même ordre ainsi que des locataires, de finaliser les situations juridiques ; qu'il convient d'indemniser le préjudice correspondant à l'ensemble de ce processus à hauteur d'un an de loyers à leur montant au moment de l'expropriation, soit, comme le propose le commissaire du gouvernement : 125 279,04 euros (56 279,04 + 69 000) ; qu'en définitive le jugement entrepris doit être confirmé sauf sur le montant de l'indemnisation revenant à la SCI » ;
 
 Alors qu'il résulte de l'article R. 311-26, alinéa 4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant à peine d'irrecevabilité ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que la SCI du Plessis Trévise, après sa déclaration d'appel, a adressé au greffe ses premières écritures le 29 juillet 2016, le commissaire du gouvernement ayant adressé les siennes au greffe le 16 novembre 2016 ; qu'en statuant en considération des indications du commissaire du gouvernement, sans rechercher, au besoin d'office, si ce commissaire n'avait pas reçu la notification des écritures de l'exposante plus de deux mois avant l'envoi de ses conclusions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 4 avril 2016 du juge de l'expropriation du Val-de-Marne, sauf sur le montant de l'indemnisation de la SCI du Plessis Trévise, et, statuant à nouveau, fixé de la façon suivante les indemnités lui revenant : indemnité principale d'expropriation : 297 000 euros ; indemnité de remploi: 30 700 euros ; indemnité pour perte de loyers : 125 279,04 euros ;