Cour d'appel de Montpellier
5A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.092 du 08/04/2021,  partie 2


que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement destiné à recevoir du public ne répondant pas aux normes autorise le locataire à suspendre le paiement des loyers ; qu'au cas d'espèce en repoussant le jeu de l'exception d'inexécution, motif pris de ce que les désordres affectant principalement les bâtiments à usage de gîte ne représentaient qu'une partie annexe et infime de l'exploitation louées que la SCEA ne pouvait justifier la retenue des fermages par le seul motif invoqué de la non-réalisation des travaux ou remises aux normes incombant au bailleur, ce qui ne pouvait être considéré comme une réponse proportionnée à un tel manquement, si celui-ci était avéré, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 1184 et 1134 du code civil dans leur rédaction alors applicable ;
 
 5°/ que, dès lors que la clause de loyer était obscure, le défaut de paiement des fermages de 2010 à 2012 ne pouvait être imputé à faute à la SCEA, le département n'ayant d'ailleurs réclamé aucune somme avant 2014 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural. »
 
 Réponse de la Cour
 
 5. Ayant relevé, sans dénaturation de la clause de fermage stipulée au bail, que, pour le domaine de La Bouadelle, la SCEA, qui n'avait pas régularisé sa situation, était redevable des fermages de la période s'étendant de 2010 à 2012 et retenu souverainement que les désordres allégués par celle-ci, affectant des bâtiments à usage de gîte, ne constituaient pas une raison sérieuse et légitime de non-paiement des fermages dus au titre de l'exploitation de la totalité du domaine, dès lors que cette rétention n'était pas proportionnée à la carence imputée au bailleur, la cour d'appel, qui a fait une exacte application de l'article L. 411-31, I, du code rural et de la pêche maritime, texte d'ordre public, a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision.
 
 Sur le second moyen du pourvoi principal
 
 Enoncé du moyen
 
 6. La SCEA fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au département une somme arrêtée au 16 novembre 2018 pour les deux domaines, alors :
 
 « 1°/ que le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle s'oppose à ce que l'instauration par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 d'un délai de prescription plus court vienne à expiration avant son entrée en vigueur ; que si l'action en nullité se prescrit désormais par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer, elle se prescrivait avant l'instauration de la loi du 17 juin 2008 par trente ans ; qu'en décidant que le délai quinquennale de l'article 2224 du code civil avait commencé à courir à compter du jour de la signature de l'avenant n° 2 du 19 mars 1998 pour en déduire qu'il était expiré le 19 mars 2003 soit avant même l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil, ensemble l'article 2224 du code civil et l'article 26 de la loi précitée ;
 
 2°/ qu'en se bornant à énoncer que le point de départ de la prescription a couru, en l'espèce, à compter de la date à laquelle le titulaire de l'action a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant de l'exercer, c'est-à-dire à la date de la signature de l'avenant n° 2 du 19 mars 1998 lequel ne comporte pas la mention de la date de la délibération préalable du conseil général, ce qui aurait dû éveiller immédiatement son attention sur une éventuelle irrégularité à ce titre sans rechercher si la SCEA exposante n'avait pas eu connaissance seulement en cours d'instance de cet avenant n° 2 qui avait été signé entre le président du conseil général des Pyrénées-Orientales et le précédent exploitant, à savoir le président du groupement Pastoral du Haut Moyen Vallespir, la cour d'appel n'a pas donné de base légale au regard de l'article 2224 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 7. La nullité d'un acte pour défaut de pouvoir, laquelle ne tend qu'à la protection des intérêts privés des parties, relève du régime des nullités relatives.
 
 8. Sous l'empire de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, l'action en nullité à ce titre était soumise au délai quinquennal de la prescription extinctive.
 
 9. Ayant relevé que l'acte argué de nullité avait été conclu le 19 mars 1998, date à laquelle la SCEA avait eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance de l' irrégularité qu'elle dénonçait, l'avenant ne comportant pas la mention de la date de la délibération en cause, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que, dès lors que cet acte avait reçu un commencement d'exécution, l'action était prescrite à compter du 19 mars 2003.