Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-21.381 du 08/09/2016,  partie 4


que cette clause qui n'est pas une clause résolutoire mais une clause qui réglemente les conditions de prise d'effet du contrat concerne les conditions d'exploitation du Casino, elle n'édicte pas davantage une obligation de construction, de sorte que la qualification de bail à construction ne peut être retenue ; que le bail est un bail de longue durée, qui confère un droit réel au locataire, il prévoit le bénéfice de l'accession au propriétaire sans indemnité de toutes les constructions qui pourraient être faites par le locataire et compte tenu de cette particularité le loyer est fixé à une somme symbolique ; que dans ces conditions, la convention conclue entre les parties doit être qualifiée de bail emphytéotique telle que prévu à l'article L 451-3 du code rural et de la pêche maritime et la décision déférée sera confirmée sur ce point ; Sur les possibilités de révision par le juge des loyers commerciaux ; que le preneur emphytéote, titulaire d'un droit réel pendant la durée du bail ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement ni à indemnité d'éviction quand bien même il exploiterait sur le terrain un fonds de commerce, de sorte que la considération d'une commercialité découlant de l'autorisation du bailleur de construire est inopérante, le bail restant en tout état de cause exclu du statut ; que les consorts [G] et autres qui ne discutent pas ce principe de l'exclusion du bénéfice du statut ne peuvent utilement revendiquer l'application de 1 'article L 145-3 du code de commerce selon lequel les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques sauf en ce qui concerne la révision du loyer ; que d'une part la redevance due par l'emphytéote n'est pas un loyer mais un canon emphytéotique ; qu'en outre les dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce qui énoncent que le loyer est fixé à la valeur locative et précisent les modalités de détermination de cette valeur locative ne peuvent s'appliquer au bail emphytéotique ; qu'en effet la valeur locative est étrangère à l'économie du contrat emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le paiement du loyer fixé à un montant symbolique, mais l'absence de renouvellement et l'accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur, de sorte que les bailleurs ne peuvent prétendre saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du "loyer" pour le faire correspondre à la valeur locative fut-ce en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité ;
 
 ALORS D'UNE PART QUE la société exposante faisait valoir que le bail litigieux était un bail à construction de terrain nu et non un bail emphytéotique, la convention des parties stipulant qu'à défaut de réalisation de l'immeuble à usage de casino le bail serait résilié, qu'il n'existait pas de fonds de commerce lors de la conclusion du bail ; qu'en retenant que le bail conclu entre les parties porte sur un terrain mais stipule que la SA [Localité 1] Balnéaire aura la "faculté" de faire édifier sur la place tous immeubles à sa convenance et notamment un immeuble à usage de casino ...qu'il précise en page 2 en compensation des avantages que les propriétaires de [Localité 2] retireront de la construction "éventuelle" d'un casino d'été ... et plus loin encore ...il est convenu que les immeubles que la société locataire pourra "éventuellement" construire sur le terrain loué devront être assurés à ses frais contre l'incendie, pour en déduire que le choix de ces termes exclut de considérer que le bail mettait à la charge de la SA [Localité 1] Balnéaire une obligation de construction, que la dernière clause du bail stipule "dans le cas où la ville de [Localité 1] de donnerait pas à la SA [Localité 1] Balnéaire les autorisations nécessaires à l'exploitation d'un Casino il est entendu que le présent bail n'aura aucun effet.", que cette clause qui n'est pas une clause résolutoire mais une clause qui réglemente les conditions de prise d'effet du contrat concerne les conditions d'exploitation du Casino, n'édicte pas davantage une obligation de construction, de sorte que la qualification de bail à construction ne peut être retenue, la cour d'appel a dénaturé ladite clause dés lors qu'il s'agit d'une clause résolutoire et elle a violé l'article 1134 du code civil ;
 
 ALORS D'AUTRE PART QUE la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de l'obligation et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé ; que la société exposante faisait valoir que le bail litigieux était un bail à construction de terrain nu et non un bail emphytéotique, la convention des parties stipulant qu'à défaut de réalisation de l'immeuble à usage de casino le bail serait résilié ;