Cour d'appel de Paris
A2, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 20-15.827 du 09/06/2022,  partie 8


qu'il résulte des pièces produites qu'en application du bail commercial conclu avec la SCI du [Adresse 3] le 17 mars 2017, la société Groupe WS exerce une " activité para-hôtelière de location meublée à destination d'une clientèle d'affaires et de tourisme avec prestations de services " dans les locaux commerciaux lot n°23 situés au 1er étage de l'immeuble du [Adresse 3] ; que, sur la non-conformité au règlement de copropriété, le lot n°23 est décrit à la foi par le règlement de copropriété de l'immeuble (page 14), et par le bail commercial du 17 mars 2017, comme : " un local desservi par le grand escalier comprenant hall d'entrée, 15 bureaux, débarras, dégagements, 2 WC couloirs " ; que le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 3] indique par ailleurs en page 34 (article 5) que " seuls les locaux des sous-sols, du rez-de-chaussée et du premier étage pourront être destinés à un usage commercial (...). Sont interdites: l'exploitation d'une pension de famille, d'un hôtel meublé... " ; que seule une clause du règlement de copropriété conforme à la destination de l'immeuble et interdisant très précisément l'activité commerciale exercée peut être de nature à justifier l'interdiction de cette activité ; que l'article 6 du règlement de copropriété indique que " le propriétaire d'un lot ne pourra le louer ni l'aliéner qu'en totalité ; que la transformation en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ; mais la location meublée d'un lot entier, comme aussi la location meublée d'une seule pièce, est autorisée " ; qu'il résulte donc des dispositions du règlement de copropriété que l'immeuble du [Adresse 3] est à destination mixte, mais que des restrictions sont prévues dans les activités des lots, notamment quant aux activités de location meublée ; que l'article 6 du règlement de copropriété s'applique indifféremment à tous les lots de l'immeuble, aucune restriction n'étant apportée par l'article n°6 intitulé " location ", et interdit la transformation en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes ; qu'or, la société Groupe WS dans le lot n°23 a justement transformé les 15 bureaux de ce lot en 11 chambres meublées, destinées à des locations touristiques, ainsi qu'il résulte du plan (pièce n°7) versé aux débats par la société locataire elle-même ; que, par ailleurs, ces 11 chambres meublées sont louées à des personnes différentes, pour quelques nuits, ainsi qu'il résulte des propres déclarations de la société Groupe WS, et de la description des locations sur le site Booking.com ; qu'ainsi, il résulte de ces éléments que la transformation du lot n°23 à usage de bureaux, en 11 chambres meublées destinées à la location touristique, est contraire à l'article 6 du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 3], nonobstant même l'interprétation des termes " hôtel meublé " dans l'article 5 du même règlement de copropriété, interprétation qui relève du juge du fond ; que le trouble illicite constitué par la violation de l'article 6 du règlement de copropriété est donc démontré par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], et justifie d'ordonner à la société Groupe WS de cesser son activité de location en chambres meublées, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par huissier de justice, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ; 
 
 1°) ALORS QUE le règlement de copropriété a force obligatoire à l'égard des copropriétaires et de leurs locataires ; qu'en l'espèce, l'article 6 du règlement de copropriété prévoyait qu'était interdite la transformation d'un lot en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes ; qu'en retenant que la transformation du lot n° 23 en logements par la société Groupe WS, suivi de leur mise en location, était prohibée par le règlement de copropriété, ce quelle que soit la qualification donnée à ces logements, la cour d'appel, qui n'a ce faisant nullement constaté qu'il s'agissait de chambres meublées, a violé l'article 8, I, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 809 du code de procédure civile ; 
 
 2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires ou de leurs locataires qui ne seraient pas justifiée par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; qu'en retenant que l'article 6 du règlement de copropriété n'était pas illicite en ce qu'il prévoyait que la transformation d'un lot en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes était interdite, quand il résultait de ses propres constatations que le sous-sol, le rez-de-chaussée et le premier étage de l'immeuble étaient dévolus à un usage commercial, ce dont il s'inférait que la destination d'habitation bourgeoise de l'immeuble avait été conçue pour coexister avec une activité commerciale, et que la destination commerciale des lieux ne faisait nullement figure d'exception, la cour d'appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 809 du code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué (Paris, 25 octobre 2019, n° RG 18/04221),