Cour d'appel de Toulouse, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-16.905 du 01/02/2023,  partie 5


qu'en outre, son attention a été spécifiquement attirée : - au même paragraphe du compromis, sur les justificatifs bancaires à fournir à l'établissement prêteur sollicité pour un nouveau prêt immobilier lors du rachat, sur la nécessité de souscrire un contrat d'assurance décès invalidité pendant la période de la faculté de rachat et sur les précautions "impératives" à prendre "pour réunir toutes les chances de pouvoir contracter un nouvel emprunt immobilier" (apurement total de ses dettes, radiation des inscriptions auprès des fichiers de la Banque de France, paiement intégral de l'indemnité d'occupation, maintien d'un endettement nul), - au paragraphe 604, sur les conditions d'exercice de la faculté de rachat (principe, modalités d'exercice, paiement exigé, obligations de l'acquéreur et du vendeur, extinction des droits des tiers et fin), - au paragraphe 901 2), sur la condition suspensive stipulée au profit de l'acquéreur "que la situation hypothécaire du VENDEUR ne révèle pas d'empêchement ou d'inscription pour un montant supérieur au prix nécessitant une procédure de purge et que le montant total cumulé, à payer sur le prix de la vente, des dettes du VENDEUR, hypothécaires ou non, et des frais inhérents aux présentes ne se révèle pas supérieur au prix de vente" ; qu'elle ne saurait donc reprocher à Me [B] [U] d'avoir prêté son concours à cet acte impropre, à lui seul, à permettre l'apurement de ses dettes et l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer la faculté de rachat, ce dont il ne pouvait personnellement se convaincre même en levant un état hypothécaire, sauf à recueillir des éléments d'appréciation supplémentaires sur l'opportunité économique de l'opération de vente à réméré envisagée, éléments qu'il n'avait pas à rechercher puisqu'ils ne remettaient pas en cause l'efficacité de l'acte ; qu'il n'est pas sans intérêt de rappeler que la stipulation d'un prix de rachat supérieur au prix de vente n'est pas, sauf écart important non caractérisé ni allégué en l'occurrence, contraire à l'essence de la vente à réméré, les parties étant libres de convenir du versement par le vendeur exerçant la faculté de rachat d'une somme forfaitaire destinée à indemniser l'acquéreur pour les inconvénients inhérents au réméré, en sus du prix principal, des frais et loyaux coûts de la vente, des réparations nécessaires et de celles ayant augmenté la valeur du fonds prévus par l'article 1673 alinéa 1er du code civil ; qu'au surplus, les consorts [H] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de l'absence de contrepartie aux frais susvisés qu'ils ont expressément autorisé le notaire rédacteur de l'acte de vente à prélever sur le prix pour être remis aux "divers intervenants" à l'instigation desquels les conditions financières de la vente à réméré ont été mises en place, leur obligation au paiement de ces frais restant valable quoique la cause n'en soit qu'imparfaitement exprimée dans l'acte qui ne précise pas l'identité de ces intervenants ; que d'autre part, il est constant que la condition suspensive de constitution d'un gage-espèces stipulée au profit des vendeurs au paragraphe 902 du compromis, ainsi rédigé : "Il est convenu qu'il sera versé par l'ACQUEREUR ou pour son compte, entre les mains du notaire désigné pour recevoir l'acte authentique, une somme égale au montant du prix et des frais (d'un montant approximatif de DOUZE MILLE CENT EUROS). Ce versement sera fait par l'ACQUEREUR à titre de sûreté, en garantie de son engagement d'acquérir. Il devra être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue ci-dessous pour la signature de l'acte authentique. Le notaire qui recevra ce versement de CENT SOIXANTE SEPT MILLE CENT EUROS (167.100€) en deviendra automatiquement séquestre. La condition sera censée défaillie à défaut de la production par l'ACQUEREUR du justificatif de ce versement, sans préjudice de l'application de l'article 1178 du Code civil. Cette condition suspensive est une condition essentielle et déterminante du consentement du VENDEUR qui n'aurait pas contracté en l'absence de celle-ci. L'ACQUEREUR déclare avoir été parfaitement informé de la rigueur des conséquences en cas de non-réalisation de cette condition. Les parties rappellent que cette condition suspensive doit être appliquée strictement et ne pourra en aucune façon faire l'objet d'une prorogation ou d'une renonciation tacite, toute prorogation ou renonciation ne pouvant être qu'expresse et écrite", n'était, pas réalisée au 15 octobre 2010, date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique, de sorte que les consorts [H] étaient en droit de se prévaloir de la caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil, comme indiqué au paragraphe 904 du compromis ;