Cour d'appel d'Orléans
C1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.588 du 26/03/2020,  partie 4


que compte-tenu de cette conjonction de facteurs (rue historiquement commerçante, hausse très significative du nombre de voyageurs sur la ligne de tramway passant devant le commerce, flux journalier de voyageurs à l'arrêt situé à moins de 50 mètres du commerce parmi les plus importants de la ligne de tramway, multiplication dans la rue des enseignes nationales dont la clientèle est propice au commerce étudié), il y aura lieu de retenir qu'au cours du bail expiré (période 2002-2011) des modifications notables concernant les facteurs locaux de commercialité sont intervenues pour l'activité commerciale exercée par la société Kaimen ; qu'il y aura donc lieu de déplafonner le montant du loyer afin de le fixer à sa valeur locative (jugement, p. 4 à 6) ;
 
 1°) ALORS QUE le déplafonnement d'un loyer commercial n'est possible qu'en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que seules les modifications intervenues au cours du bail échu peuvent être prises en considération ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que l'augmentation des personnes transportées par le tramway à Orléans sur la période de référence, soit entre 2002 et 2011, caractérisait une modification notable des facteurs locaux de commercialité (arrêt, p. 7) ; qu'elle a par ailleurs jugé que « la discussion introduite par les appelants concernant la date de création de la ligne de tramway en 2000 hors période de référence est sans intérêt puisque l'expert se base pour retenir une modification notable des facteurs de commercialité sur l'augmentation du trafic de la ligne au cours de la période du bail écoulé » (arrêt, p. 6 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (p. 8 et 9), si l'augmentation de la fréquentation de la rue de la République résultait mécaniquement de l'implantation d'un tramway, mis en service au mois de décembre 2000 et de la piétonnisation de cette rue, de sorte qu'elle procédait d'un événement survenu antérieurement au bail échu, qui seul pouvait servir de référence pour l'appréciation d'une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QUE le déplafonnement d'un loyer commercial n'est possible qu'en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que l'évolution de la fréquentation du tramway sur la rue de la République à Orléans avait conduit à une « augmentation corrélative de sa fréquentation par une clientèle populaire » (arrêt, p. 7 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans relever aucun élément permettant de caractériser un renforcement de la commercialité consécutif à la hausse de fréquentation du tramway, et sans rechercher, comme elle y était invitée, si, au contraire, la zone commerciale du centre-ville avait subi une large désaffection, qui s'était traduite par des fermetures de commerce, notamment au profit de deux centres commerciaux ouverts en périphérie (concl., p. 12), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
 
 3°) ALORS QUE le déplafonnement d'un loyer commercial n'est possible qu'en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité et à condition que celle-ci ait un intérêt pour le commerce considéré, pris isolément ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que « l'accroissement significatif du nombre de passagers se rendant rue de la République et l'augmentation corrélative de sa fréquentation par une clientèle populaire en phase avec l'activité de maroquinerie bon marché entraîne une modification notable des facteurs de commercialité qui a un intérêt objectif pour le commerce exploité par la société Kaimen » (arrêt, p. 7 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les articles de maroquinerie proposés par la société Kaimen s'adressaient à une clientèle de moyenne gamme qui ne correspondait pas à la clientèle d'entrée de gamme apportée par l'augmentation du trafic du tramway, de sorte que la société Kaimen n'avait pas profité de la fréquentation plus importante du tramway, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
 
 4°) ALORS QU' il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour retenir une modification notable des facteurs locaux de commercialité de la rue de la République à Orléans où était implantée la société Kaimen, s'est notamment fondée sur le fait que « le chiffre d'affaires de la société est passé de 493.669 € en 2002 à 583.059 € en 2013, ce qui révèle une progression et non une stagnation » (arrêt, p. 7 § 5) ; qu'elle s'est ainsi fondée sur l'attestation comptable produite par la société Kaimen qui retraçait l'évolution de son chiffre d'affaires ; qu'il résultait cependant de cet écrit que le chiffre d'affaires correspondait non seulement à l'activité exercée dans les locaux litigieux à Orléans, mais encore à l'activité exercée dans un second établissement situé à Poitiers, fermé en septembre 2012 ;