cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1,  décision 16-28.357 du 07/06/2018,  partie 2



 AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « L'article L 213-2 du code de l'urbanisme dispose que Toute aliénation visée à l'article L 213-1 est subordonnée à peine de nullité à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien : Il s'agit d'une condition d'ordre public à laquelle les parties ne peuvent pas renoncer, mais encore faut-il que cette déclaration soit régulière. En l'espèce, la déclaration d'intention d'aliéner du 16 novembre 2010 mentionne que le bien dont la vente est projetée au profit de M. Michel Z..., au prix de 3.400.000 €, est sans occupant, affirmation n'est pas sans conséquences sur la détermination du prix du bien proposé à la vente. En effet, la SA HLM Val d'Oise Habitat envisageait d'acquérir l'immeuble et avait déjà fait, en décembre 2010, une proposition de 3.400.000 € au propriétaire qui l'a acceptée, mais sans avoir requis l'avis de l'autorité compétente de l'Etat, prescrit par l'article L 451-5 du code de la construction et de l'habitation. Or, le Domaine a rendu, le 27 janvier 2011, un avis dans lequel il évalue le prix de l'ensemble immobilier à 2.200.000 €, compte tenu de sa dégradation et en l'état d'occupation supposé s'agissant des baux commerciaux. La mairie d'Enghien les Bains ayant reçu la déclaration d'intention d'aliéner n° 13716S le 18 novembre 2010, le délai d'exercice du droit de préemption expirait le 18 janvier 2011. Elle a adressé le 15 février 2011 (et non 2010) à Maître Y..., notaire, qui l'a reçue le 18 février 2011, une lettre soulevant l'irrégularité de la déclaration d'intention d'aliéner du 16 novembre 2010, au regard de l'occupation de l'immeuble. Cette lettre indique clairement que la déclaration précitée, incorrectement remplie, ne peut être considérée comme un document permettant de porter à la connaissance du titulaire du droit de préemption l'ensemble des éléments nécessaires au déroulement normal de la procédure (...), l'occupation de l'immeuble demeure une mention obligatoire de la déclaration d'intention d'aliéner. Elle rappelle également que la commune pourrait intenter une action en nullité de l'acte passé en fraude de ses droits. Il ne peut donc être valablement opposé que la mairie a renoncé à son droit de préemption pour absence de réponse dans le délai de deux mois, compte tenu de l'irrégularité soulevée. En effet, la décision de préemption ou non-préemption prise par la mairie prise au vu d'une DIA inexacte serait nécessairement illégale comme entachée d'erreur de fait. Au surplus, toute modification apportée aux conditions d'une promesse de vente doit donner lieu à la transmission d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner. En l'espèce, la promesse de vente du 16 février 2011, qui mentionne (page 12) que le droit de préemption a été purgé, comporte nécessairement une modification par rapport à la promesse de vente antérieure consentie au mois de juillet 2010. La société du Départ ne conteste pas sérieusement qu'aucun état locatif n'a été joint à la DIA du 16 novembre 2010, mais fait valoir que la case sans occupant aurait été cochée par erreur et que la mairie d'Enghien les Bains connaissait parfaitement la situation locative du bien. Elle ne rapporte pas la preuve de l'erreur matérielle alléguée, alors même que le formulaire précise expressément, à côté de la case à renseigner sur l'occupation du bien : Le cas échéant, joindre un état locatif, document qui n'a pas été joint à la déclaration. Par ailleurs, le fait que la mairie ait pu éventuellement disposer, par d'autres sources, d'éléments d'information sur la situation locative du bien, ce qui n'est pas établi, est inopérant quant à la régularité de ce document administratif : la DIA se doit d'être exhaustive, ce qui suppose, comme précisé sur le formulaire, l'envoi simultané d'un état locatif détaillé, pour permettre au titulaire de ce droit de prendre sa décision en connaissance de l'ensemble des éléments nécessaires. Or, la SA HLM Val d'Oise Habitat est un organisme départemental et non pas municipal et, lors de la délibération de son conseil d'administration, le 16 décembre 2010, l'avis du Domaine n'était pas encore connu. Par ailleurs, le caractère irrégulier de cette DIA a été soulevé par le notaire lors de la réunion de signature de la promesse de vente, au vu de la contradiction entre ce document et les mentions du projet, énumérant les baux commerciaux en cours, comme le corrobore le courriel adressé le 3 mars 2011 à Jacki par M. A..., gérant de la société du Départ (cf. (...) M. B... en était informé aussi puisque nous avions essayé de le [Maître Y...] joindre au cours de la réunion de signature pour ramener la difficulté à de justes proportions  , courriel dans lequel il précise que la promesse prévoit que Me Y... et moi avons 4 mois pour obtenir une DIA conforme purgée : le tribunal est ainsi fondé à conclure que le gérant de la société du Départ s'est bien engagé à purger à nouveau le droit de préemption en adressant la mairie une déclaration rectificative, avant de revenir sur sa décision.