Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-17.271 du 25/03/2021,  partie 4


origine du bail justifie le déplafonnement du loyer, elle a revendiqué, en dernier lieu et à juste titre, que les travaux réalisés à ses frais pour améliorer l&apos;accessibilité des réserves suive le régime des améliorations ; que le rapport d&apos;expertise rappelle la distinction entre les travaux d&apos;améliorations qui « feront accession lors du prochain renouvellement » (rapport p. 41) et la modification notable des caractéristiques des locaux qui entraîne la fixation du loyer à la valeur locative dès « le présent renouvellement » ; qu&apos;en réalité, la distinction des deux régimes ne porte pas sur l&apos;accession, qui s&apos;effectue toujours à la même date en fonction de la clause idoine du bail, en fin de bail ou en fin de jouissance, en l&apos;espèce en fin de bail ; que la distinction porte, en effet, une fois l&apos;accession acquise, qui est toujours un préalable en cette matière, sur la possibilité de tenir compte, ou non, dès le premier renouvellement, des travaux qui ont fait accession au bailleur à la fin du bail expiré, au titre de la valeur locative ; que les travaux qui constituent le motif de déplafonnement et qui ont fait accession au bailleur pourront, en effet, être pris en compte pour déterminer la valeur locative dès le premier renouvellement ; qu&apos;en revanche, les travaux d&apos;amélioration qui ne constituent pas le motif de déplafonnement, seront pris en compte pour déterminer la valeur locative seulement au second renouvellement, alors même qu&apos;ils ont fait accession au bailleur à la « fin du bail » précédent ; qu&apos;en l&apos;espèce, la modification notable des caractéristiques des locaux est issue non pas des travaux sur l&apos;accessibilité mais de la modification notable du périmètre et de l&apos;assiette du bail, avec une extension de surface considérable portant sur des réserves, essentielles au mode d&apos;exploitation du preneur et à son domaine d&apos;activité ; que c&apos;est ainsi qu&apos;il a été jugé supra, cette extension de l&apos;assiette des lieux loués qui a suffi à justifier, à elle-seule, le déplafonnement » ;
 
 1°/ ALORS QU&apos;en présence d&apos;une clause prévoyant l&apos;accession des constructions au bailleur en fin de bail, la modification notable, au cours du bail à renouveler, des caractéristiques du local par la réalisation de travaux par le preneur à ses frais exclusifs entraîne le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement ; que les caractéristiques propres au local s&apos;apprécient notamment en considération de sa situation dans l&apos;immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de l&apos;importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l&apos;exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d&apos;activité qui y est exercée ; qu&apos;en l&apos;espèce, la Cour d&apos;appel a expressément retenu que « l&apos;adjonction du sous-sol constitue en soi une modification notable des caractéristiques des locaux donnés à bail », et que si les travaux effectués par la Sarl Arômes avaient eu pour effet « de rendre plus commode l&apos;accès au sous-sol initialement constitué d&apos;un escalier en colimaçon à partir des parties communes de l&apos;immeuble et en sont devenus l&apos;unique accès à la suite de l&apos;avenant du 27 décembre 2005 », il n&apos;était cependant pas établi qu&apos;ils aient « permis la réorganisation du rez-de-chaussée et que la création des trois bureaux soit consécutive à cette modification de l&apos;accès au soussol, pas plus qu&apos;il n&apos;est établi que ce sous-sol serait désormais accessible à la clientèle » (cf. arrêt, p. 7) ; qu&apos;il résultait nécessairement de ces constatations que les travaux litigieux étaient constitutifs d&apos;une modification notable des caractéristiques des locaux loués, justifiant le déplafonnement du loyer au premier renouvellement ; qu&apos;en décidant au contraire que les travaux effectués par la Sarl Arômes, ayant rendu le sous-sol directement accessible depuis les locaux loués au rez-de-chaussée, ne constituaient qu&apos;une amélioration des conditions d&apos;exploitation de son commerce, sans pour autant modifier les caractéristiques du local loué, la Cour d&apos;appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce ;
 
 2°/ ALORS QUE, subsidiairement, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler sont prises en considération si, directement ou indirectement, le bailleur en a assumé la charge ; qu&apos;en l&apos;espèce, qu&apos;en l&apos;espèce, la Sci Paris Patrimoine faisait valoir, dans ses conclusions d&apos;appel, qu&apos;outre les travaux qu&apos;elle avait été condamnée à exécuter par arrêts de la Cour d&apos;appel de Paris des 13 janvier 2017 et 28 novembre 2018, d&apos;un montant de 175.365 euros, elle avait également dû procéder à de lourds et onéreux travaux de consolidation du plancher de l&apos;immeuble, à hauteur de 239.446 euros, en raison de la réalisation des deux trémies qui avaient fragilisé la structure de l&apos;immeuble (cf. p. 12 à 15) ; qu&apos;à l&apos;appui de ses écritures, elle produisait les factures correspondant aux travaux effectués (cf. pièce n° 25) ; qu&apos;elle en déduisait avoir participé indirectement au financement des travaux d&apos;amélioration effectués par la Sarl Arômes, permettant d&apos;invoquer le déplafonnement du loyer au titre de ces travaux dès le premier renouvellement du bail ; qu&apos;en omettant de répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article 455 du code de procédure civile.