Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-23.453 du 16/12/2020,  partie 4



 - abattement pour inconstructibilité : Les époux M... font valoir d'une part que les bâtiments de la villa litigieuse sont situés sur un site classé et ne peuvent en conséquence être ni détruits ni modifiés sauf autorisation, qu'ils sont situés en zone N du plan local d'urbanisme du 18 mai 2006, zone inconstructible qui interdit toute construction nouvelle ou extension, d'autre part qu'aucun certificat de conformité n'a été délivré, alors que seul un bâtiment régulièrement édifié peut être reconstruit à l'issue d'un sinistre, ce à la condition que le PLU ne l'interdise pas.
 
 Ils sollicitent de ce chef un abattement de 50 % et font grief aux premiers juges de ne l'avoir pratiqué qu'à hauteur de 10 % en estimant que l'impossibilité de reconstruire n'était pas certaine.
 
 Toutefois, l'expertise judiciaire a permis d'établir que, ainsi qu'exposé ci-dessus, la reconstruction serait possible en cas de sinistre, à condition qu'elle soit conforme au permis de construire initial.
 
 Dès lors, l'abattement de 10 % tel qu'évalué par les premiers juges, qui n'est pas contesté par l'administration fiscale, sera retenu.
 
 - abattement pour indivision : Les premiers juges ont refusé d'appliquer la décote de 30 % sollicitée par les époux M... et ont jugé que l'abattement de 200 000 euros, soit environ 3 %, opéré par l'administration fiscale pour tenir compte du caractère indivis de la propriété litigieuse était adapté, dès lors qu'il ne s'agit pas d'une indivision successorale portant sur des biens particuliers comme des châteaux, mais d'une indivision familiale entre deux époux détenteurs de 99 % des droits et leur fils détenteur de 1 % de ces droits portant sur une villa.
 
 Les appelants font valoir qu'une décote de 3 %est notoirement insuffisante, la situation juridique affectant notablement la valeur vénale du bien.

La cour, tout en adoptant les motifs des premiers juges pour écarter la demande de décote faite à hauteur de 30 %, considère que la décote de 3 % est effectivement insuffisante et qu'il y a lieu d'appliquer de ce chef une décote de 10 %.
 
 Un abattement au total de 20 % (10 % au titre de l'absence de certificat de conformité et 10 % au titre de l'indivisibilité) sera en conséquence pratiqué sur les valeurs retenues par l'expert de 4 780 738 € au 1er janvier 2006 et de 6 041 419 € au 1er janvier 2007 » ;
 
 1. ALORS QUE la proposition de rectification adressée au contribuable doit, à peine de nullité de la procédure, être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que lorsque l'administration entend déterminer la valeur vénale réelle d'un immeuble par application de la méthode des transactions comparables, il lui appartient, dès la proposition de rectification, de faire état de transactions portant sur des biens intrinsèquement similaires tant du point de vue de leur situation juridique que du point de vue de leur situation géographique et matérielle ; qu'à défaut, la proposition de rectification doit être regardée comme non motivée ; qu'à l'appui de leur demande tendant à voir ordonner le dégrèvement de l'intégralité des impositions et pénalités mises en recouvrement par les différents avis de mise en recouvrement du 26 octobre 2009, les époux M... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (pp. 3 et s.) que la proposition de rectification qui leur avait été notifiée était insuffisamment motivée et ainsi irrégulière au regard des exigences de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales, dès lors qu'elle n'était pas fondée sur des termes de comparaison afférents à des biens intrinsèquement similaires au bien litigieux du fait de leurs caractéristiques juridiques, matérielles et géographiques ; qu'en laissant ce moyen sans réponse, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2. ALORS QU'IL en va d'autant plus ainsi que l'exigence de motivation de la proposition de rectification est la garantie d'un débat contradictoire loyal ; qu'ainsi, la proposition de rectification ne saurait être regardée comme régulièrement motivée au sens de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales, lorsque l'administration a fondé son évaluation du bien immobilier en cause sur des transactions portant sur des biens situés dans une autre commune, plus prestigieuse et plus recherchée, sans exposer les motifs qui la conduisaient à ne pas tenir compte de transactions comparables ayant porté sur des biens situés dans la commune de situation du bien immobilier en litige ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les termes de comparaison produits par l'administration fiscale étaient essentiellement situés à Saint-Tropez, tandis que le bien à évaluer était situé dans la commune de Ramatuelle, et que les investigations de l'expert judiciaire avaient permis de constater qu'il existait des termes de comparaison plus proches et plus pertinents que ceux proposés par l'administration fiscale ;