Cour d'appel de Grenoble
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.219 du 23/09/2020,  partie 8


qu'il est établi que c'est la déconfiture de la société C2A Cap Aventure, mise en liquidation judiciaire, qui n'a pu donner à la location le logement acquis et a mis en échec le régime de la défiscalisation ; que ni Monsieur K..., ni la SCI [...], ni la SAS Mirabeau n'étaient en mesure d'anticiper les difficultés de C2A ; que de surcroît, Madame A... ne démontre à l'encontre d'aucun de ses adversaires une intention dolosive ; que par voie de conséquence, c'est à bon droit que le tribunal l'a déboutée de ses prétentions ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il est constant que Madame S... A... a entretenu des contacts avec Monsieur K... relativement à un investissement financier portant sur l'achat d'un bien immobilier en VEFA situé à [...] dans une résidence [...] dans le but de pouvoir bénéficier des dispositions de la loi Censi Bouvard ; que Monsieur K... intervenait en qualité d'agent commercial de la société Direct Produit qui commercialisait le programme immobilier résidence [...] ; que suivant acte sous seing privé en date du 02.03.2011 Madame A... a signé un contrat préliminaire de réservation portant sur le lot 39 de l'ensemble immobilier dénomme [...] à usage de résidence de tourisme situé [...] au prix de 86 682 euros HT soit 103 911 euros TTC, l'établissement prêteur étant la Caisse d'Épargne et le projet d'acte devant être établi par Maitre E... notaire à GAP ; que le contrat prévoyait que le bien serait achevé au cours du trimestre prévu aux conditions particulières sauf suspension pour intempéries ; que tel qu'il n'est pas contesté la livraison était prévue au 3e trimestre 2011 suivant document remis par-Monsieur K... ; que Madame A... retournait 12.07.2011 l'offre de prêt émise le 26.06.2011 par la Caisse d'Épargne et donnait le 29.07.2011 une procuration par acte notarié à Maitre E... à l'effet d'acquérir le bien ; que la vente était régularisée le 10.08.2011 par acte authentique en l'étude de Maître E... ; qu'au terme de l'acte de vente l'acquéreur s'engageait à donner à bail commercial de 9 ans à la société gestionnaire de la résidence de tourisme C2A Cap Aventures les locaux faisant l'objet de la vente sachant que la résidence de tourisme [...] devait être affectée à un usage de résidence de tourisme ; que la livraison du bien prenait du retard tel qu'il n'est pas contesté ; que par courrier en date du 04.08.2012 la SCI [...] écrivait à Mme A... qu'elle lui proposait de lui verser une indemnité compensatrice à partir du premier trimestre 2012 de 870 euros par trimestre payable en fin de trimestre jusqu'à la date d'achèvement de son appartement et de prise effective à bail du gestionnaire ; que Madame A... refusait cette proposition par courrier en date du 28.06.2012 et sollicitait l'édition d'un nouveau contrat tenant compte de l'indemnité de retard de 15 euros par jour prévu à l'acte notarié de vente ; que par courrier du 18.10.2012, la SCI [...] et la SAS Mirabeau propoaient une convention conforme à la clause pénale avec paiement d'une indemnité de 15 euros par jour de retard du 01.12.2011 jusqu'à la date de livraison, avec paiement à la fin de chaque trimestre échu et dernier paiement à la remise des clés ; que cette convention était signée des parties le 05.11.2012 ; qu'il n'est pas contesté que le 18.12.2012 Madame A... recevait un chèque de 5 475 euros correspondant aux indemnités de retard dues par la période du 01.12.2011 au 01.12.2012 ; que le 21.12.2012 Madame A... refusait de signer le procès-verbal ; que Madame A... apprenait que la société C2A Cap Aventure faisait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire du Tribunal de commerce de Marseille en date du 11.04.2013 ; qu'elle produit un courrier de Monsieur X..., président de l'association des copropriétaires de la résidence qui indique que la vie des [...] avait été émaillé d'incidents et ce depuis le début de la construction du programme commercialisé dès l'été 2003 en VEFA ; qu'il expose au sein de ce courrier que la promotion a été réalisée en trois tranches et que le classement en résidence de tourisme n'a été réalisé que le 18.07.2009 sachant que la société de gestion imposée par le promoteur dans les actes de vente a fait l'objet d'un placement en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de Marseille en date du 11.04.2013 ; qu'il exposait qu'une société GES INVES VARS qu'il avait constitué pour prendre la gestion suite à la défaillance de la société C2A avait rapidement constaté que le montant des loyers tels que promis lors des différentes ventes ne pourrait être tenu ; qu'enfin il indiquait que depuis le départ les conditions fixées pour bénéficier de la loi Censi Bouvard ne pourraient être réunies compte tenu du fait que confier le bien durant 9 années à un même gestionnaire ne pourrait être respecté compte tenu des retards de livraison mais également de la situation de la société C2A ; que Madame A... produit une évaluation de son studio par l'agence Vars Immobilier que les époux Y... propriétaires dans la même résidence ont fait réaliser et qui le valorisait à 52.000 euros le 08.03.2015 ;