Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.513 du 25/01/2023,  partie 2


qu'en effet, les travaux autorisés concernaient uniquement les locaux loués à la société SPGC au [Adresse 4]; qu'aucun passage n'était envisagé entre ces deux immeubles, au niveau du rez de chaussée ; que le courrier émanant de Monsieur [L] daté du 23 octobre 1976 n'aborde nullement la question de la création d'une ouverture entre les immeubles des 5 et [Adresse 4] ; qu'il résulte de ce qui précède, qu'en aucun cas, une autorisation de faire communiquer les deux fonds aurait été donnée par Monsieur [L] ; que le jugement sera confirmé sur ce point; qu'en aucun cas, Mesdames [L] ne se seraient contredites au détriment de la société SPGC ; que la société SPGC ne saurait soutenir que le renouvellement du congé avec offre de renouvellement, purgerait les manquements contractuels du locataire ; qu'en effet, il ne s'agit aucunement en l'espèce de demande de résiliation du bail, mais d'une demande de remise en état et de dommages et intérêts; que cette demande est indépendante de la question du renouvellement du bail; que Mesdames [L] n'ont nullement renoncé à solliciter la remise en état des lieux ; que ce moyen sera rejeté » ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU'il résulte du procès-verbal dressé le 17 février 2010 par maître [D] [Y] que les locaux exploités par la SPGC et par la SA OLYMPIA sont reliés entre eux par divers passages, que les caisses, l'affichage et les toilettes destinées à la clientèle, qui se situent dans les locaux donnés à bail à la SPGC bénéficient aux deux sociétés exploitantes ; que la SPGC tente de tirer argument de diverses autorisations données par Monsieur [V] [L] pour justifier qu'elle aurait expressément obtenu l'accord de ce dernier pour procéder aux travaux de percements et de jonction des deux locaux commerciaux ; que toutefois l'ensemble des éléments versés au dossier militent en faveur d'une absence d'autorisation conforme ; qu'en effet les autorisations expresses données par monsieur [V] [L] sont les suivantes ; que selon bail renouvelé du 1er novembre 1967, le bailleur a autorisé la SPGC à changer la destination du bail pendant la durée du bail ; que la SPGC a été autorisée à faire tous travaux nécessaires pour un développement indivisionnel des recettes accessoires du cinéma par des recettes accessoires du cinéma par des activités connexes et complémentaires à l'activité du bail, tel que stands divers de bimbeloterie, articles de [Localité 6], parfumerie, journaux confiserie et vente de petits objets divers et snack etc... ; qu'il a également été stipulé que cette modification de répartition des locaux « pourra entraîner le preneur de faire à la salle de cinéma de nouvelles issues qui pourraient communiquer éventuellement avec d'autres locaux, dans le cas où la société PROVENCALE DE GERANCES CJNEMATOGRAPHIQUES serait obligée d'en devenir locataire ou propriétaire, ceci afin d'être en règle avec les normes imposées par les Commissions de sécurité locale. » ; qu'il a été précisé que cette autorisation de changement d'activité ne pourrait être exercée qu'une seule fois ; qu'en tout état de cause elle est devenue caduque faute d'avoir été utilisée ; que selon avenant du même jour, soit le 1ernovembre 1967 monsieur [V] [L] a autorisé la SPGC à exploiter dans les locaux loués les commerces de tabac et de produits pharmaceutiques ; que selon document manuscrit établi le 15 avril 1970 à [Localité 5], Monsieur [V] [L] a autorisé la SPGC à ce que soit « pratiquée si besoin est dans le mur mitoyen me séparant de l'immeuble sis [Adresse 4]) une ouverture qui serait une issue afin d'être en règle avec la Commission de Sécurité »; que cette autorisation de créer une issue de secours, ne porte nullement sur le percement du mur mitoyen entre le 7 et le [Adresse 4]. En effet sur un plan produit par les consorts [L] il apparaît que la [Adresse 4] est située bien en arrière des locaux commerciaux ; que le courrier du 23 octobre 1976 dactylographié et signé par Monsieur [V] [L] porte effectivement sur des travaux devant avoir lieu dans les locaux commerciaux donnés à bail à la SPGC ; que cette autorisation de travaux a donné lieu à l'établissement d'un avenant signé le 10 novembre 1976 ; qu'il y est indiqué que Madame [X], pour la SPGC, a demandé le renouvellement de son bail à partir du 1er octobre 1976, ainsi que l'autorisation d'effectuer si elle en obtient le financement, tout un ensemble de travaux conformément aux plans susceptibles de modifications, remis à Monsieur [L] ; qu'à la suite il est stipulé que : « Monsieur et Madame [L] acceptent le renouvellement du bail pour neuf ans à partir du 1er octobre 1976, promettent le renouvellement pour neuf ans à partir du 1er octobre 1985, et autorisent les transformations demandées par le preneur mais aux conditions formelles ci-après....
 
  Madame [X] pourra modifier les accès de l'immeuble à la condition d'installer à ses frais des portes à glace « SECURIT » d'un dégagement d'au moins 0,80m, 
 
  Madame [X] devra laisser au rez-de-chaussée un accès facile plaques ou trappes, à vis ou autres  aux tuyaux d'écoulement des eaux usées de l'immeuble,