Cour d'appel de Toulouse
12, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-26.149 du 07/11/2018,  partie 5


qu'en effet, dans son rapport précédent du 20 janvier 2009, l'expert a procédé à la détermination du profit subsistant apporté par la construction, retenant une valeur intrinsèque de l'habitation avec son sol d'assiette de 320.000 €, dont il a déduit, après abattement pour nuisances, la valeur du terrain constituant un lot constructible pour 54.600 € compte tenu de l'encombrement du terrain par la construction, pour aboutir à une plus-value de 218.000 € apportée par la construction ; que dans son rapport du 10 août 2015, suivant la mission confiée par la cour laquelle était notamment de réévaluer l'ensemble des éléments pris en compte au titre de l'actif et du passif au vu du précédent rapport, l'expert indique en page 15 de son rapport que la valeur de 218.000 € retenue dans le précédent rapport, au vu des fourchettes de prix de surfaces habitables résultant des ventes réalisées dans le secteur entre 2011 et 2013, de l'évolution de l'indice des prix sur le Tarn et Garonne depuis sa dernière estimation, doit être réactualisée à 192.600 € valeur au 1er trimestre 1994 ; que par ailleurs l'expert a procédé à une évaluation de la seule construction au prix métrique du marché, et, après abattement de 15 % pour tenir compte de la proximité des locaux d'exploitation, il a obtenu une estimation arrondie de 210.000 € de la seule construction ; qu'opérant une moyenne des deux méthodes il a retenu une valeur moyenne de la villa, et ce hors valeur du terrain, de 200.000 € ; qu'il ressort d'ailleurs de l'acte notarié du 25 octobre 2016 produit en pièce 8 par l'intimée que Serge X... a vendu l'ensemble immobilier sis [...] comprenant la maison d'habitation et les hangars professionnels avec terrain autour et une superficie totale de 1 ha 72 a 42 ca pour un prix global de 320.000 euros, ce qui confirme que la valorisation de l'expert a été réalisée uniquement pour la valeur des constructions hors terrain ; que la réactualisation du calcul de la valeur des constructions telle que proposée par Aimée Y... dans ses dernières écritures pour un montant de 236.000 € au vu de cet acte de vente ne peut néanmoins être retenue dans la mesure où la vente d'octobre 2016 concerne 1 ha 72 a 42 ca de terres de diverses natures et non les 3.000 m2 évalués par Serge X... à 84.000 € dans ses écritures ; que dans ces conditions, suivant l'avis de l'expert judiciaire, le profit subsistant pour Serge X... au jour de la liquidation de l'édification sur son terrain propre de la villa et des bâtiments d'exploitation financés par la communauté, doit être retenu pour 200.000 + 17.000 = 217.000 € ; que le jugement entrepris doit dès lors être infirmé en ce qu'il a retenu à ce titre au profit de la communauté une récompense de 248.000 €, celle-ci devant être fixée à 217.000 € ;
 
 ALORS QUE pour déterminer l'avantage réellement procuré au patrimoine de l'exposant, il convenait de rechercher la plus-value apportée par la construction financée par la communauté en déduisant de la valeur actuelle du bien, la valeur actuelle du terrain d'après la consistance qu'il avait avant le commencement des travaux ; qu'en constatant que l'expert judiciaire n'a chiffré que la valeur de la construction, qu'il a procédé à une évaluation de la seule construction au prix métrique du marché, qu'il ressort d'ailleurs de l'acte notarié du 25 octobre 2016 produit en pièce 8 par l'intimée que Serge X... a vendu l'ensemble immobilier sis [...] comprenant la maison d'habitation et les hangars professionnels avec terrain autour et une superficie totale de 1 ha 72 a 42 ca, pour un prix global de 320.000 euros, ce qui confirme que la valorisation de l'expert a été réalisée uniquement pour la valeur des constructions hors terrain, pour décider que le profit subsistant pour Serge X... au jour de la liquidation de l'édification sur son terrain propre de la villa et des bâtiments d'exploitation financés par la communauté, doit être retenu pour 200.000 + 17.000 = 217.000 €, la cour d'appel a violé l'article 1469, alinéa 3, du code civil.