Cour d'appel de Montpellier
5A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.092 du 08/04/2021,  partie 7


En conséquence, les parties étaient recevables à signer un avenant sous seing privé, lequel vise expressément le bail initial et se dispenser de recourir à un acte notarié s'agissant non pas de conclure un nouveau bail mais de rattacher au bail à long terme notarié toujours en cours cette activité purement accessoire et d'en prévoir les modalités financières entre les parties. L'avenant n° 2 du 19 mars 1998 ne saurait donc encourir une quelconque nullité à ce titre.
 
 1°)- ALORS QUE il résulte des propres constatations de la cour que la location des gîtes ruraux faisait partie intégrante du bail initial, les redevances venant compléter les sommes dues au titre des fermages (cf arrêt p. 11) ; qu'il en résultait que les contestations élevées par la SCEA au titre des gîtes qui n'étaient pas aux normes pouvaient parfaitement caractériser le motif légitime de ne pas payer les fermages ; qu'en décidant cependant qu'il importait peu au stade de la résiliation du bail de statuer sur les contestations soulevées par la SCEA au titre des autres sommes réclamées par le bailleur (fermages ultérieurs, redevances des gîtes, charges) dès lors qu'il suffisait que cette résiliation soit justifiée par le défaut de paiement des seuls fermages 2010/2011 hors redevances relatives aux gîtes, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article L. 411-31 du code rural ;
 
 2°)- ALORS QUE en reprochant au preneur de n'avoir émis des contestations que par courrier du 12 août 2012 pour en déduire que les désordres ne pouvaient justifier le défaut de paiement des loyers payables d'avance et exigibles à une date antérieure soit pour les années 2010 et 2012 quand le Département n'avait réclamé les fermages qu'en 2014, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 411-31 du code rural ;
 
 3°)- ALORS QUE en se bornant à énoncer qu'il n'était pas établi que la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle s'était trouvée au cours des années 2010 à 2012 dans l'impossibilité totale d'exploiter le fonds loué tant au titre de son activité principale d'éleveur d'équidés, les biens loués comprenant essentiellement des parcelles en nature de bois, landes et terres qu'au titre des bâtiments de gîtes au motif inopérant que la SCEA produisait elle-même plusieurs attestations de clients ayant effectué des séjours au cours de l'année 2013, date à laquelle ils louaient les bonnes conditions matérielles d'hébergement offertes par ces gîtes, la cour d'appel, qui a totalement perdu de vue que cela n'empêchait nullement leur défaut de mises aux normes et leurs insuffisances de confort n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 411-31 du code rural ;
 
 4°)- ALORS QUE l'exception d'inexécution peut être opposée en matière de bail rural, sous la seule réserve qu'elle soit proportionnée ; que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement destiné à recevoir du public ne répondant pas aux normes autorise le locataire à suspendre le paiement des loyers ; qu'au cas d'espèce en repoussant le jeu de l'exception d'inexécution, motif pris de ce que les désordres affectant principalement les bâtiments à usage de gîte ne représentaient qu'une partie annexe et infime de l'exploitation louées que la SCEA ne pouvait justifier la retenue des fermages par le seul motif invoqué de la non-réalisation des travaux ou remises aux normes incombant au bailleur, ce qui ne pouvait être considéré comme une réponse proportionnée à un tel manquement, si celui-ci était avéré, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 1184 et 1134 du code civil dans leur rédaction alors applicable.
 
 5°) - ALORS QUE dès lors que la clause de loyer était obscure, le défaut de paiement des fermages de 2010 à 2012 ne pouvait être imputé à faute à la SCEA, le Département n'ayant d'ailleurs réclamé aucune somme avant 2014 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle à payer au Département des Pyrénées-Orientales la somme de 42.068, 68 € au titre des sommes dues arrêtées au 16 novembre 2018 pour les deux domaines Falgas et La Bouadelle
 
 - AU MOTIF QUE le Département des Pyrénées-Orientales sollicite, en cause d'appel, la condamnation de la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle à lui payer la somme de 42.862,72 € au titre des fermages, redevances et remboursement de charges dus pour les deux domaines Falgas et La Bouadelle, et arrêtés au 16 novembre 2018 selon bordereau de situation de la paierie départementale du 16 novembre 2018 (pièce 10 de l'appelant), complété par un tableau récapitulatif du 21 novembre 2021 ajoutant les fermages dus pour l'année 2018 (pièce 11 de l'appelant).
 
 La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle pour s'opposer au paiement des sommes dues invoque :