décision 17-21.979 du 05/07/2018,  partie 3


La parcelle [...] est classée dans une zone qui correspond à la partie restante du périmètre irrigué de [...] et la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.
 
 Elle est située en zone périurbaine proche de l'[...]et du centre de Saint-Paul. Elle est desservie pas des voies d'accès, sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elle est proche de la mer et du sentier littoral ainsi que d'autres parcelles construites. Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul.
 
 Selon le TCO la présence d'une carrière rendrait l'environnement défavorable. Toutefois l'analyse du plan révèle que la parcelle [...] est isolée des activités d'extraction par les parcelles [...] et [...]. Cet élément doit être mis en perspective avec d'autres éléments très favorables de cette parcelle et sus-décrits.
 
 La proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
 
 Au terme de cette analyse il y a lieu de confirmer la décision du premier juge qui a retenu, à juste titre, la situation privilégiée de la parcelle [...] .
 
 - Sur la demande d'expertise :
 
 Messieurs X... et Y... sollicitent la désignation d'un expert pour évaluer le terrain compte tenu du peu de transaction dans la zone ce à quoi s'oppose le TCO.
 
 Selon les dispositions applicables en matière d'expropriation, si des difficultés particulières d'évaluation se présentent le juge peut notamment désigner un expert.
 
 Le fait qu'il y ait peu de transactions comparables ainsi que le relevait le Commissaire du Gouvernement en première instance ne signifie pas qu'il soit impossible d'obtenir des éléments de comparaison. En l'espèce reprenant l'analyse pertinente du premier juge, la cour estime que la parcelle à évaluer ne comporte pas de difficulté particulière d'évaluation.
 
 La demande d'expertise sera écartée et la décision du juge de l'expropriation est confirmée.
 
 - Sur la fixation de l'indemnisation :
 
 L'expropriée conteste l'évaluation retenue par le premier juge soit 25 € lem2 au vu de deux termes de comparaison ceux des parcelles [...] , [...] p. Elle verse aussi aux débats des mandats de vente établis avec deux agences immobilières qui prévoyaient la transaction à un prix global entre 1.100 .000 € et 14.450.000 € pour l'ensemble constitué par les parcelles [...] , [...] , [...] et [...] .
 
 L'expropriée réclame l'application d'une moyenne des termes de comparaison et sollicite une indemnisation sur la base de 84,23 € le m2.
 
 L'autorité expropriante verse aux débats un rapport d'expertise privé établi par M. D..., expert de la Cour d'appel de Saint Denis de la Réunion, qui propose une évaluation sur la base de 4, 79 € le m2 tout en rappelant l'évaluation initiale dans le cadre de l'opération générale.
 
 Le Commissaire du gouvernement n'a pas conclu en appel mais il y a lieu de relever que dans ses dernières conclusions de première instance s'il fixait la date de référence au POS du 17 janvier 1983 avec un classement en zone 1Ncb, il contestait la situation privilégiée du terrain. Il notait que certains des termes de l'expropriant n'étaient pas similaires aux terrains à estimer et retenait des donations-partages . Il soulevait la difficulté d'obtenir des termes de référence s'agissant d'une zone 1Ncb et proposait 0,90 € du m2.
 
 Conformément au code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation. Le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif ou sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence. Au cas d'espèce le bien sera évalué au jour du jugement de première instance.
 
 La parcelle expropriée est en zone Au1st non constructible au jour de la fixation de l'indemnisation mais sa situation privilégiée commande de prendre pour référence une valeur excédant celles des terres purement agricoles.
 
 La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché.
 
 a) Sur l'indemnité principale :
 
 La cour se doit de rechercher l'indemnisation permettant de compenser l'atteinte à la propriété privée causée par l'expropriation en veillant, notamment, que les expropriés ne soient pas privés de la plus-value générée par leur bien du fait de ses caractéristiques propres.
 
 Le terrain est évalué comme un terrain en situation privilégiée.
 
 L'autorité expropriante conteste les références de Messieurs X... et Y... et celles qui ont été retenues par le premier juge. Elle se réfère au rapport de M. D.... Les références aux donations-partages ne peuvent pas être considérées comme des termes de comparaison utiles au cas d'espèce.