Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-22.129 du 25/10/2018,  partie 4


D'ailleurs l'expert judiciaire, dans son rapport définitif, relève que l'impact du manque de neige sur la valeur locative des commerces est mineur et ne saurait être pris en considération dans le cadre du présent litige. Cet argument de la société Rémy Loisirs sera également rejeté. Concernant la modification du taux de TVA, cet argument est inopérant et ne peut être considéré comme étant une source de déséquilibre économique dès lors qu'en sa qualité de société commerciale, ce que la société Rémy Loisirs collecte d'un côté, elle le décaisse de l'autre ; en outre, la modification du taux de TVA s'applique à l'ensemble des résidences hôtelières et se répercute ensuite sur l'ensemble de leurs clients. La société Rémy Loisirs ne peut sérieusement retenir ce point comme justificatif d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Il résulte de ce qui précède que la société Rémy Loisirs ne rapporte nullement la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et doit en conséquence être déboutée de ses demandes de révision. L'examen de la condition de la variation de plus de 10 % de la valeur locative ne saurait être examinée puisque selon l'article L145-38 du code de commerce, il s'agissait de conditions cumulatives ;
 
 1°- Alors qu'en se bornant au titre de sa motivation, à reproduire sur tous les points en litige les conclusions d'appel des bailleurs, la Cour d'appel a statué par une apparence de motivation pouvant faire peser un doute sur l'impartialité de la juridiction en violation des articles 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 455 et 458 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Remy Loisirs de toutes ses demandes, d'avoir dit que le loyer continuera à être fixé au regard du loyer initial augmenté de l'indexation contractuellement prévue et d'avoir condamné la société Remy Loisirs à régler à chacun des bailleurs toutes sommes dues au titre du loyer ainsi fixé ;
 
 Aux motifs que l'article L 145-38 du code de commerce dispose que la demande de révision d'un bail commercial, ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ; que par dérogation aux dispositions de l'article L 145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraînée par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale, ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction. Il convient de noter que la révision constitue une entorse grave à la force obligatoire des contrats et doit en conséquence répondre à des conditions restrictives et cumulatives. En effet, l'article L 145-38 du code de commerce pose deux conditions cumulatives à une demande en révision des loyers; qu'il faut que la preuve soit rapportée : d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Dans son mémoire préalable, puis dans ses écritures, la société Rémy Loisirs affirmait que les facteurs locaux de commercialité avaient évolué de manière significative en raison de la modification de l'offre concurrentielle de la station, de sa fréquentation, de son enneigement, du taux de TVA payé par les clients. Concernant l'offre concurrentielle en matière de résidences de tourisme, la société Rémy Loisirs indique qu'une modification radicale la place « dans un déséquilibre économique intenable » ; elle précise être le seul locataire commercial sur les résidences édifiées entre 2004 et 2008 qui soit encore en place, les autres ayant été exposés à des difficultés les ayant conduits pour certains d'entre eux à des procédures collectives. Le fait que quatre autres résidences de tourisme de station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs, est une décision de gestion propre aux résidences concernées et n'est pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence. La commercialité d'une résidence de tourisme s'entend de sa capacité à attirer la clientèle locale et à louer à ses clients des nuitées et des locations saisonnières. Entre 2010 et fin 2012, le taux d'occupation, le chiffre d'affaire et les tarifs de la résidence exploitée par la société Rémy Loisirs n'ont pas sensiblement évolué et en toutes circonstances pas de plus de 10 %. La société Rémy Loisirs soutient également que la quasi intégralité des résidences de tourisme sur tout le territoire français serait confrontée à cette renégociation forcée des loyers versés aux investisseurs, à défaut de quoi, l'activité ne serait plus viable. Cet argument est pour le moins inopérant, le résultat net de la société Rémy Loisirs entre 2011 et 2014 ayant progressé de 68 % alors que son chiffre d'affaire est resté constant; la présence de sociétés concurrentes ne peut être considérée comme la démonstration à elle seule d'une modification matérielle des facteurs de commercialité.