Cour d'appel de Versailles, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.528 du 23/03/2017,  partie 5


édification prévue initialement d&apos;un ensemble de 10 unités accolées pour 40 logements ; que le constructeur a laissé se périmer le permis de construire initial puis a obtenu un nouveau permis visant la réalisation de 24 maisons individuelles accolées en 5unités, implantées non seulement le long de la voie prévue initialement mais également le long de deux voies nouvelles ; que le bouleversement du programme d&apos;origine a entraîné une modification des prestations de viabilité y afférentes et que les prestations supplémentaires en résultant étaient dès lors à la charge du constructeur, en application de l&apos;acte de vente ; que sur l&apos;opération de construction et les obligations des parties, l&apos;expertise confiée par le tribunal à M. Jean Claude Lefèvre permet d&apos;apprécier ainsi qu&apos;il suit les modifications apportées au programme de construction ; que l&apos;expert rappelle que le permis de construire initial concernait la réalisation de 10 maisons, sensiblement en bande le long de la rue André Malraux, comportant 40 logements d&apos;habitation pour une SHON totale de 2.460 m² ; que le permis de construire mis en oeuvre concerne la réalisation de 5 bâtiments comportant 24 logements pour une SHON totale de 2.642 m², ces 5 bâtiments comportant des décrochés de façades entre corps de bâtiment disposés comme suit :
 
 * un premier ensemble ([Adresse 7]) composé de deux bâtiments parallèles séparés par une voie côté [Adresse 8], 
 * un bâtiment ([Adresse 7]) le long de la rue André Malraux, comportant à l&apos;arrière un vaste espace planté et gazonné, 
 * un second ensemble ([Adresse 7]) composé (le deux bâtiments parallèles et perpendiculaires à la [Adresse 6], séparés par une voie ;
 
 que le programme immobilier réalisé se compose de 24 maisons de ville accolées, réparties en six blocs, raccordées individuellement aux réseaux publies et comportant chacune un garage particulier, soit 24 emplacements de stationnement ; qu&apos;au vu de ce descriptif, il est incontestable que la construction réalisée a très sensiblement modifié le programme initial ; que les constatations de l&apos;expert sont en ce sens, lorsqu&apos;il souligne en page 15 de son rapport : « On voit bien à la comparaison des deux permis de construire que les prestations initiales imposées au concessionnaire ont été très sensiblement modifiées avec : - la création de deux voies en antennes à l&apos;intérieur du terrain, qui n&apos;existaient pas dans le permis joint à l&apos;acte notarié - les travaux de viabilisation, voirie, éclairage public, réseaux primaires sous ces deux voies incombent donc à la société EHC, - la multiplication des branchements pour raccordement des fluides (eau, électricité, assainissement) des 24 maisons individuelles au lieu de 5 raccords collectifs par immeubles groupés par 2. » ; que le tribunal constate que dans sa lettre adressée le 25 mars 2010 au magistrat chargé du contrôle des expertises, M. Claude Lefèvre souligne à nouveau que le permis de construire modificatif « a totalement bouleversé également la nature, la destination, la localisation et le quantum des prestations à réaliser par la SEMAVO en tant qu&apos;aménageur de la ZAC » ; que l&apos;expert conclut : « En conséquence, il était logique que le concessionnaire, en application de la réserve exprimée à l&apos;acte notarié, réfute la prise en compte intégrale de ces travaux supplémentaires, imposés par un permis de construire modificatif qui déroge totalement au permis initial annexé à l&apos;acte de vente. » ; que sur les conséquences de la modification du programme de construction, dans ce contexte, il appartient à la société EHC, qui présente d&apos;importantes demandes indemnitaires, de démontrer que la Semavo n&apos;a pas respecté ses obligations contractuelles, telles que fixées dans l&apos;acte de vente et le cahier des charges y annexé ; qu&apos;elle soutient en ce sens que la nouvelle programmation n&apos;a pas eu pour effet de modifier de manière substantielle le programme initial, qui portait déjà sur la construction de 10 bâtiments, et par voie de conséquence les obligations de la Semavo ; que malgré ses relances répétées (par courrier en date des 12 septembre 2002, 13 février 2003, 20 janvier 2004 et 6 février 2004), cette dernière n&apos;a pas réalisé la totalité des travaux de viabilisation (voirie, réseaux, branchements), alors qu&apos;elle était redevable des travaux correspondant au programme initial, si bien qu&apos;elle a dû faire appel à la société [L] et à un architecte pour la réalisation de ces travaux de VRD ; qu&apos;elle sollicite par conséquent la réparation de son préjudice du fait de l&apos;inexécution et de la mauvaise exécution par la Semavo de ses engagements contractuels ; que la Semavo pour sa part estime avoir satisfait à ses obligations contractuelles et soutient que le constructeur ne rapporte pas la preuve de ses allégations ; qu&apos;elle souligne que les prestations exigées par sa cocontractante dépassaient de beaucoup les obligations résultant de l&apos;acte notarié, compte tenu de la multiplication des branchements individuels à réaliser et de la création de deux voies nouvelles non prévues au permis de construire, situation qui exposait la société EHC à prendre en charge ces travaux supplémentaires ; qu&apos;en l&apos;espèce, il n&apos;