Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.119 du 08/12/2021,  partie 6


qu'or, il résulte de l'article 1er du titre 7 de l'état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [E], Notaire à [Localité 8], le 7 avril 1967 que les loggias constituent des parties communes de l'immeuble ; qu'en outre, quand bien même les deux actes de ventes successifs de l'appartement mentionneraient le caractère privatif de la loggia litigieuse, ce qui ne ressort pas de la lecture de ces actes authentiques de cession, cette seule mention n'est en tout état de cause pas de nature à modifier la nature juridique de la loggia, laquelle modification ne peut résulter que d'une modification du règlement de copropriété ; que par conséquent, quand bien même les loggias privatives closes et habitables doivent être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues, c'est à tort que la loggia litigieuse, qui constitue une partie commune, a été comprise dans le calcul de la surface habitable ; que Madame [N] [R] est donc bien fondée à soutenir que la superficie de la loggia a été incluse à tort dans le mesurage et à solliciter la condamnation in solidum de Monsieur [B] [A] et de Madame [G] [P] à lui restituer la somme de 15 416 €, correspondant à la réduction proportionnelle du prix de vente ; qu'en revanche, l'article 46, alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 n'ouvre pas droit à paiement au profit de l'acquéreur d'une somme au titre des frais afférents au surplus indu du prix de vente, de sorte qu'il convient de débouter Madame [N] [R] de sa demande en paiement de la somme de 785 € au titre de la diminution des droits attachés à la vente ;
 
 ALORS QUE 1°), dans le cas d'un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en appliquant la réduction proportionnelle sur la somme de 173 000 euros, prix total des biens immobiliers vendus, et non sur le prix diminué de la valeur de la loggia qu'elle avait exclue du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé ce texte ;
 
 ALORS QUE 2°), le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que l'acte de vente énonce, sous le paragraphe « absence de ventilation du prix », que « les parties entendent ne pas indiquer la ventilation du prix entre les lots vendus. Par suite, le notaire avertit le vendeur qu'en l'absence de ventilation de prix entre les différents lots, la réduction du prix en cas d'erreur de mesurage se calculera sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne pourra donc se calculer sur le seul lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage. En pratique, une expertise sera nécessaire pour évaluer la fraction du prix correspondant à la valeur du ou des biens non soumis à la loi Carrez » ; qu'en appliquant la réduction sur la somme de 173 000 euros représentant le prix de vente d'un ensemble composé de deux lots, dont l'un, à usage de cave, n'entrait pas dans le calcul de superficie du bien vendu, excluant ainsi que la valeur représentée par la cave soit soustraite de la valeur totale avant d'appliquer au résultat le coefficient de réduction du prix, motif pris qu'il se déduisait de la stipulation relative à l'absence de ventilation du prix entre les lots vendus « que les parties ont considéré que la présence de la cave était un élément de valorisation de l'appartement », quand ladite clause prévoyait au contraire que l'éventuelle réduction du prix se calculerait sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1946 et qu'une expertise serait nécessaire pour déterminer la fraction du prix correspondant à la valeur du bien ainsi soustrait, la cour d'appel a méconnu les stipulations claires et précises de l'acte de vente en violation du principe susvisé.