Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-21.293 du 13/07/2022,  partie 3



 15. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le quatrième moyen du pourvoi principal et sur le premier moyen du pourvoi incident, réunis
 
 Enoncé des moyens
 
 16. Par leur quatrième moyen, les vendeurs font grief à l'arrêt de rejeter la demande de Mme [A] d'être garantie par le notaire, solidairement avec l'agent immobilier, des condamnations prononcées contre elle, alors :
 
 « 1°/ que le notaire instrumentaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont ou devraient être de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté qu'avaient été transmis au notaire instrumentaire les différents actes de vente de la maison, mentionnant l'existence d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, mais également les plans de 1949 ainsi que le permis de construire datant de cette époque, ces documents ne mentionnant qu'un sous-sol à usage de remise et de cave ; qu'en retenant pourtant que ces documents, anciens, n'étaient pas de nature à créer un doute sur la consistance du bien et à imposer au notaire des investigations supplémentaires, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°/ qu'en tout état de cause, le notaire instrumentaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont ou devraient être de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que Mme [K], salariée de la SCP notariale, avait reçu les acquéreurs postérieurement à leur acquisition « et les a informés que l'aménagement du bien vendu à savoir un rez-de-chaussée entièrement aménagé en pièces à vivre n'a fait l'objet d'aucune autorisation et que le permis d'origine n° 111 accordé le 14 octobre 1949 dispose bien qu'il s'agit d'une remise et d'une cave » ; qu'en retenant pourtant que le notaire n'avait commis aucune faute sans rechercher ce qui avait empêché le notaire, en possession dudit permis avant la vente, d'en informer les acquéreurs préalablement à l'acquisition, à une époque où cette information aurait été utile, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
 
 17. Par leur premier moyen, les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation formée contre le notaire, alors :
 
 « 1°/ que le notaire qui instrumente un acte de vente immobilier est tenu de s'assurer de la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme ; que pour juger que la SCP notariale n'avait pas manqué à son devoir de vérification de la conformité du bien litigieux aux règles d'urbanisme en matière de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a retenu que l'acte de vente comportait en annexe l'ensemble des autorisations administratives communiquées par les services de l'urbanisme de la commune, ainsi que la vérification de l'origine de propriété, et une information sur la situation de l'immeuble en zone inondable ; que la cour d'appel a considéré que, dès lors que les actes antérieurs faisaient état d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, le seul fait que le notaire disposait d'un plan de 1949 faisant état d'un sous-sol à usage de remise et de cave ne pouvait être suffisant à créer un doute sur la consistance du bien justifiant des vérifications approfondies sur cette consistance ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à écarter la responsabilité du notaire, auquel il incombait de s'assurer que les caractéristiques du bien immobilier dont il instrumentait la vente, qui était situé en zone inondable, étaient bien conformes aux règles d'urbanisme applicables et en particulier au plan de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ;
 
 2°/ subsidiairement, qu'en cas de doute sur la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté qu'avaient été transmis au notaire instrumentaire les différents actes de vente de la maison, mentionnant l'existence d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, mais également les plans de 1949 ainsi que le permis de construire datant de cette époque, ces documents ne mentionnant qu'un sous-sol à usage de remise et de cave ;