Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.994 du 18/03/2021,  partie 4


qu'en effet, les actes sous seing privé intitulés « contrat de réservation » (pièce 1) signés entre la SCCV LES JARDINS DU MOULIN et les époux I... le 17 décembre 2012 et le 6 février 2013, stipulent en page 2 « La surface habitable approximative...sont précisés sur le(s) plan(s) ciannexé (s) » et les annexes qui ont une valeur contractuelle comportent une fiche précisant pour l'appartement n°[...] « Surface 53,8m² » et une fiche pour l'appartement n°1 « Surface 61,4m² », chacune comportant un plan non côté de l'appartement ; que pour justifier du non respect de la surface contractuelle, les époux I... produisent deux certificats établis par la société CAVERS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ET CONSEIL le 31 mai 2015 précisant que l'objet de la mission était un « Métrage (loi Carrez) » ; que celui relatif à l'appartement n°[...] mentionne une surface privative en m² du lot: « Surface loi Carrez totale 50,83m², Surface au sol totale: 63,90m² », tandis que celui relatif à l'appartement n°1 mentionne une surface privative en m² du lot: « Surface loi Carrez totale: 60,02m², Surface au sol totale: 60,02m² », Chaque certificat comporte un tableau des surfaces de chaque pièce « au sens Loi Carrez » et un plan de l'appartement non côté et réalisé « sans échelle » ; qu'en l' absence d'élément au contrat, que ce soit dans les contrats de réservation ou dans l'acte notarié du 17 mai 2013, précisant l'intention des parties de faire spécialement référence aux critères de la loi Carrez pour déterminer la surface des biens cédés, il y a lieu de considérer que les dispositions protectrices du consommateur prévues par la loi Carrez ne sont pas applicables à ce contrat ; qu'ainsi le seul calcul de la surface des appartements selon la Loi Carrez est insuffisant à justifier que les obligations contractuelles du vendeur relatives à la surface des biens vendus n'ont pas été respectées ; que les époux I... ne produisent notamment pas de plans côtés qui permettrait de vérifier, en les comparant avec les plans figurant dans les annexes de l'acte authentique du 17 mai 2013, si les obligations contractuelles ont été respectées ;   qu'en conséquence, les époux I... ne justifiant pas que la SCCV LES JARDINS DU MOULIN n'ait pas respecté ses obligations contractuelles relatives à la surface des deux appartements vendus, ni qu'elle ait commis un dol, il y a lieu de les débouter de leur demande au titre de la réduction du prix de vente pour chacun des deux appartements et au titre du surcoût des frais de notaire et des frais de diagnostics qu'ils ont supportés.
 
 1°) ALORS QUE l'acquéreur peut demander la réduction du prix d'un bien immobilier, lorsque la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire ; qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, le contrat doit notamment comporter en annexes ou par références à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance du bien ; que la surface du bien, qui doit ainsi figurer au contrat doit s'entendre de sa surface habitable, celle-ci étant entendue comme ne tenant pas compte des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ; que c'est ainsi la comparaison entre la surface habitable, ainsi entendue, prévue au contrat et la surface habituelle réelle qui permet de déterminer s'il y a lieu de réduire le prix du bien ; qu'en jugeant au contraire qu'en matière d'immeubles à construire, il n'y avait pas lieu de se fonder sur la surface habitable, telle que visée par l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation, pour se déterminer sur la réduction du prix, pour en déduire qu'il n'était pas démontré de moindre mesure d'au moins un vingtième, la cour d'appel a violé les articles 1619 du code civil, L.261-11, R.261-13, R.261-25, R.111-2 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 2°) ALORS QUE, en tout état de cause, le contrat de réservation, annexé à l'acte authentique de vente, énonce que la surface habitable approximative sont précisés sur les plans ci-annexés ; que par ailleurs, l'acte de vente déclare annexer notamment, un plan indiquant l'affectation des pièces, avec sur la même page la liste des pièces et pour chacune la surface correspondant ; que ce document récapitule le total de la surface qui est indiqué comme faisant 51,7 mètres carrés ; qu'il résulte ainsi clairement du contrat que les parties avaient convenu que la surface stipulée était une surface habitable de 51,7 mètres carrés ;