Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-23.553 du 14/11/2019,  partie 2


qu'en revanche, lorsqu'un agent immobilier bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne le bien mis en vente et qu'il s'ensuit que le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue au sens de l'article susvisé par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit à la commission convenue ; qu'il est constant que par acte notarié en date du 16 avril 2012, Madame L... a cédé son appartement situé [...] , pour un prix de 310.000 euros à Monsieur E... F..., de nationalité russe, vente conclue directement et sans l'intervention d'un mandataire ; qu'il ressort de la lettre de proposition d'achat en date du 7 novembre 2011 établie par la Société CENTRE IMMOBILIER et rédigée de manière manuscrite que Monsieur E... F..., demeurant à [...], a offert d'acquérir l'appartement objet du litige pour une somme de 300.000 euros, précisant vouloir effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt ; que cette pièce est corroborée par l'attestation de Monsieur B... S..., gérant de l'Agence Centre Immobilier en date du 15 septembre 2014, qui confirme que deux négociateurs de son agence, Monsieur R... et Madame W..., se sont rendus chez Madame L... afin de lui remettre l'offre écrite de Monsieur F..., offre qui a été refusée par la venderesse ; que Madame L... conteste la valeur probante de cette attestation au motif que le gérant de la Société CENTRE IMMOBILIER est directement intéressé par l'issue du présent litige ; qu'il n'en demeure pas moins qu'il ne s'agit pas de la seule pièce dont se prévaut l'intimée pour démontrer sa participation aux négociations dans le cadre de la vente, puisqu'elle vient uniquement appuyer une proposition d'achat qui est au demeurant très précise ; qu'en outre, contrairement aux affirmations de l'appelante qui prétend que la Société THEMIS IMMOBILIER n' a invoqué cette offre d'achat qu'en 2013, postérieurement à l'introduction de la présente procédure, il ressort de la lecture de la mise en demeure adressée par le conseil de l'intimée en date du 14 juin 2012 qu'il lui est précisément rappelé que « la société THEMIS IMMOBILIER vous a transmis une offre d'acquisition du bien immobilier pour le prix de 300.000 €, offre en date du 07 novembre 2011, à laquelle vous n'entendiez pas donner suite. » ; que la réalisation effective de la vente au prix de 310.000 euros au lieu de 300.000 euros, est indifférente quant à la prestation réalisée par la Société THEMIS IMMOBILIER afin de permettre la conclusion de la vente, d'autant qu'en réalisant directement la transaction, les parties faisaient l'économie de la rémunération du mandataire ; qu'enfin c'est également à juste titre que le premier juge a considéré que Madame L... ne pouvait tirer la moindre conséquence juridique de l'absence de traducteur lors de la rédaction de l'offre litigieuse, dès lors qu'aucun des éléments du dossier ne permettaient de constater que Monsieur F... était dans l'incapacité de comprendre et de lire le français, malgré la présence d'un traducteur lors de la signature de l'acte authentique par devant notaire ; qu'en revanche, l'acte en cause n'est qu'une simple proposition d'achat qui ne peut être assimilée à une promesse ou un acte de vente, dont la complexité ainsi que l'importance de l'engagement qui en découlent pour l'acquéreur peuvent justifier, pour une parfaite compréhension, la présence d'un traducteur ; qu'en l'espèce, la proposition litigieuse a été rédigée sur un formulaire pré-rempli type d'une page où il suffit pour le futur d'acquéreur de faire une proposition de prix, ce qui est sans commune mesure avec un acte authentique de vente de 26 pages ; qu'au demeurant, Monsieur F..., qui certes est de nationalité russe et réside principalement en Russie, a néanmoins été en mesure de s'adresser à une agence immobilière française, en effectuant le déplacement à Nice en vue d'y procéder à la recherche d'un bien à acquérir ; que c'est également en vain que Madame L... invoque la fausseté de la signature apposée sur l'offre d'achat, la comparaison avec la signature apposée en bas de l'acte de vente ne permettant nullement de parvenir à une telle conclusion, l'appelante ne produisant aucune autre élément à l'appui de cette affirmation ; qu'enfin, en cause d'appel, Madame L... argue que l'offre d'achat est un faux, se prévalant de l'attestation du gérant de la Société CENTRE IMMOBILIER, dont parallèlement elle sollicite le rejet, qui relate que suite au refus de l'offre par la venderesse, Monsieur F... est repassé à l'agence pour récupérer l'offre et l'a déchirée ; que cependant, le fait pour l'agence immobilière de faire réaliser une photocopie de cette offre afin que Monsieur F... n'en détruise l'original dans le but de détruire toute preuve de l'intervention du mandataire pour pouvoir conclure par la suite l'opération directement, est sans incidence sur la participation de la Société THEMIS IMMOBILIER aux négociations, laquelle est suffisamment rapportée par les autres élément du dossier ;