cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 2,  décision 17-16.693 du 28/06/2018,  partie 3


que pour pallier à (sic) la suppression du poste de gardien, le syndicat a adopté deux résolutions prévoyant le recours à une société d'entretien, la société Net Leader, et l'installation d'une batterie de boîtes aux lettres dans l'entrée de l'immeuble pour permettre la distribution du courrier ; que le premier juge a exactement relevé que l'installation de boîtes aux lettres dans le hall de l'immeuble n'offre pas aux copropriétaires un service équivalent à celui que leur procurait le service du courrier porté à chaque appartement par le concierge, prévu par le règlement de copropriété et qui constitue, au même titre que l'ascenseur et le chauffage, un service collectif ou élément d'équipement commun participant de la destination de l'immeuble, et que les tâches de liaison avec le syndic et les entreprises de maintenance amenées à intervenir dans la copropriété, qui sont nécessairement effectuées par tout gardien logé dans la copropriété, ne seront plus assurées ; qu'à cet égard le règlement de copropriété stipule en son article 4 que le concierge "devra exécuter les ordres qui lui sont donnés par le syndic dans l'intérêt général de la maison" ; que le premier juge a justement retenu que la suppression du poste de gardien n'est donc pas entièrement compensée par les solutions de substitution mises en place, qui n'apportent pas à la copropriété des avantages équivalents à ceux dont elle disposait antérieurement et que, par suite, la résolution querellée qui porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, ne pouvait valablement être adoptée qu'à l'unanimité ; qu'il convient d'ajouter que la présence physique d'un gardien logé sur place participe à la sécurité de l'immeuble, même s'il n'existe plus d'astreinte de nuit et même si son rôle n'est pas celui d'un vigile, que l'existence d'un poste de concierge contribue au standing de cet immeuble "bourgeois", étant précisé que la notion d'habitation bourgeoise est rappelée dans le règlement de copropriété qui met l'accent "sur la bonne tenue de la maison" ; que le concierge logé sur place participe à la sécurité de l'immeuble, même si ce dernier est doté d'un digicode et d'un interphone puisqu'un code finit par être connu, à plus ou moins brève échéance, de personnes extérieures à l'immeuble qui voudraient y pénétrer sans motif tirés d'invitation ou de visite aux résidents de l'immeuble, ou de visite d'appartements à vendre ou louer ou de travaux à y effectuer ; que selon le règlement de copropriété, le concierge avoir pour mission de faire visiter les appartements à vendre ou à louer ; que par ailleurs, il ressort des pièces produites par M. X... que depuis qu'il n'y a plus de gardienne, la propreté de l'immeuble laisse à désirer (pièce n° 10) et que des vols se sont produits (pièce n° 11) ; que le critère économique avancé par le syndicat des copropriétaires pour justifier la suppression du poste de gardien n'est prévu par aucun texte et il n'est au surplus pas déterminant puisque la solution retenue du recours à une entreprise de nettoyage représente un gain marginal moyen de 15 € par mois par copropriété alors que le gardien logé sur place présente bien des avantages supplémentaires (pièces X... n° 13 et 14), notamment l'éclairage des parties communes et l'extinction de cet éclairage, ainsi qu'il est prévu dans le règlement de copropriété ; de plus, il résulte du contrat de travail produit par le syndicat que l'ancienne gardienne assurait bien le service du courrier (pièce n° 2) ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 19 novembre 2012, faute d'avoir obtenue l'unanimité requise ;
 
 1°/ ALORS QUE pour être recevable, l'action en contestation des décisions des assemblées générales doit être introduite par un copropriétaire opposant ; que dès lors qu'une assemblée a voté la suppression du poste de gardien et que les autres résolutions ne sont que la conséquence logique de cette décision, l'ensemble des résolutions forme un tout indivisible ; qu'en l'espèce, la résolution n° 13 portait sur le maintien ou la suppression du poste de gardienne ; que M. X... s'est opposé à la suppression du poste, votée par la double majorité des copropriétaires, mais a voté contre l'embauche d'une employée d'immeuble et pour le recours à une société d'entretien, ainsi qu'en faveur de la pose de boîtes aux lettres, d'un modificatif au règlement de copropriété et de la vente de la loge et a fait une offre d'achat de cette dernière ; que faute de s'être opposé aux résolutions connexes à la résolution n° 13, M. X... ne pouvait se prévaloir de la qualité d'opposant pour réclamer la nullité de ladite résolution, formant un ensemble unique et indissociable avec les autres résolutions, au regard desquelles il n'avait pas la qualité d'opposant ; qu'en déclarant recevable la demande d'annulation de M. X..., la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 2°/ ALORS QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ;