Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.780 du 04/07/2019,  partie 3


que la clause du bail suivant laquelle « Il est en outre expressément prévu que le Preneur fait son affaire personnelle des éventuelles autorisations d'exploitation qu'il devrait devoir obtenir de la Commission Départementale d'Equipement Commercial compte tenu de la surface commerciale exploitée, sans que le refus de celles-ci puisse constituer une cause de résiliation du bail » ne saurait non plus s'entendre comme un engagement du preneur à augmenter la surface de vente de sa boutique, mais comme une possibilité qui lui est offerte de le faire ; que le courriel adressé au bailleur par un cabinet d'architecture le 19 septembre 2011, accompagné d'un plan du magasin, a pour objet une demande d'accord pour l'aménagement d'un accès destinés aux livraisons à l'arrière, afin de déposer une déclaration de travaux en ce sens, supposant une demande d'agrandissement de la surface de vente, démontrant ainsi que la surface louée pouvait parfaitement être affectée à la vente, moyennant comme l'a fait remarquer l'expert, quelques travaux d'aménagement ; que dès lors, seule la destination du bail, et les dispositions de l'article R. 145-3 du code de commerce, qui apprécient les surfaces selon leur affectation à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux doivent être prises en considération ; qu'il peut être ajouté que le loyer annuel consenti à Jennyfer en 2003 de 121.960 € HT et HC pour 800m² de surface correspond au loyer d'une boutique et non à celui d'un entrepôt ; et que même si l'expert relève que la visite et la configuration des lieux l'ont incitée à considérer les locaux accessoires à usage d'entrepôt et de locaux sociaux, du fait des installations de stockage sur une partie avec des étiquetages J. B..., de la présence de deux portes sectionnelles pour la livraison des marchandises sur le côté droit du bâtiment, et de la nécessité de travaux d'adaptation en cas d'agrandissement de la partie à usage de réception de la clientèle, les locaux ont été loués pour leur totalité à usage de commerce, de sorte que les surfaces pondérées retenues seront les suivantes, les bailleresses admettant l'existence de de locaux sociaux et entrepôts pour une surface de 150m²: 660m² x 1 = 660m²p, 150m² x 0,30 45m²p, soit 705m²p ; qu'après avoir retenu un prix unitaire de 220 €/m²p, et appliqué une majoration de 2,5% pour autorisation de sous-location et une majoration de 2,5% du fait de la prise en charge par le bailleur de l'article 606 du code civil, les bailleresses concluent à une valeur locative annuelle de 155 400 € ; qu'en tenant compte de la surface pondérée estimée par l'expert et le juge en première instance, de l'accord entre les parties portant sur le prix de la valeur locative unitaire de 220 €/m²p, de la majoration pour autorisation de sous-location partielle ou totale et de la déduction de la taxe foncière, Jennyfer conclut à une valeur locative de 86 000 € ; que bien que le prix unitaire proposé par l'expert se situe dans une fourchette haute de prix en comparaison avec des magasins d'une superficie commerciale équivalente, puisqu'elle a pris en considération la disproportion des locaux sociaux et entrepôt par rapport à l'espace de vente, la cour ne peut qu'entériner l'accord des parties portant sur un prix unitaire de 220 €/m²p ; qu'il convient d'ajouter une majoration de 2,5% pour la clause de sous-location partielle ou totale autorisée, mais considérant que la clause mettant à la charge du bailleur les travaux prévus par l'article 606 du code de procédure civile n'est pas constitutive d'un avantage exorbitant pour le preneur, il ne sera appliqué aucune majoration à ce titre ; que l'usage commande de déduire la taxe foncière, qui incombe habituellement au bailleur, si celle-ci est mise à la charge du preneur ; que le loyer annuel sera donc calculé comme suit : 220 € x 705 m² = 155 100 € + 2,5% = 158 977 € - 15 962 € (taxe foncière 2012) = 143 015 € arrondis à 143.000 € ;
 
 1/ ALORS QUE la pondération de la surface à retenir pour le calcul de la valeur locative doit s'effectuer selon l'exploitation effective des surfaces à la date de révision du loyer et non sur la seule affirmation du bailleur ; qu'il ressortait des conclusions des bailleresses que la surface de vente, lors de la signature du bail du 17 mars 2003, était de 300 m², les 510 m² restants étant réservés aux locaux sociaux et entrepôts ; que la cour d'appel a retenu que l'expert judiciaire désigné dans cette affaire avait lui-même retenu une surface de vente de 300 m², des locaux sociaux et un entrepôt pour 510 m² et conclu à une surface utile pondérée de 453 m² ; qu'il ressortait ainsi tant du rapport d'expertise judiciaire que des conclusions des bailleresses que les surfaces respectives de vente, de locaux sociaux et d'entrepôts étaient restées identiques par rapport à la destination et l'exploitation originaire des surfaces ;