Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.881 du 14/01/2021,  partie 2


qu'en affirmant que le manquement de la société IFB à son devoir d'information et de conseil leur ouvrait droit à obtenir réparation de leur perte de chance d'avoir réalisé un investissement immobilier locatif plus rentable, en dépit du maintien du contrat de vente du bien immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
 
 2°/ que l'indemnisation de la perte d'une chance est subordonnée à la constatation de la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en évaluant le préjudice de M. et Mme Y... à la somme de 17 000 €, après avoir rappelé que l'existence d'un avantage fiscal venait diminuer l'impact de la dépréciation et qu'un bien acquis en métropole aurait conservé sa valeur sans le bénéfice d'un tel avantage, au lieu de déterminer in concreto, dans l'hypothèse d'une exécution satisfaisante de l'obligation d'information, sous quelle probabilité M. et Mme Y... auraient ou non acquis le bien, ou, dans l'affirmative, s'ils l'auraient acquis à des conditions différentes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
 
 3°/ que la détermination d'un préjudice suppose la prise en compte des avantages que le demandeur à l'action a pu retirer de la situation dommageable ; qu'en évaluant le préjudice de M. et Mme Y... à la somme de 17 000 €, après avoir rappelé que l'existence d'un avantage fiscal venait diminuer l'impact de la dépréciation et qu'un bien acquis en métropole aurait conservé sa valeur sans le bénéfice d'un tel avantage, sans rechercher si M. et Mme Y..., en conservant dans leur patrimoine la propriété d'un immeuble susceptible de s'apprécier, n'en avaient pas retiré un avantage de nature à venir en compensation avec l'allocation d'une indemnité compensant la perte d'une chance de réaliser un investissement plus rentable, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble le principe de la réparation intégrale du dommage sans perte ni profit. »
 
 Réponse de la Cour
 
 7. D'une part, le rejet de la demande principale en nullité de la vente pour dol dirigée contre le vendeur ne fait pas obstacle à une demande subsidiaire en responsabilité quasi-délictuelle contre le professionnel chargé de la commercialisation du programme d'investissement immobilier défiscalisé et à l'indemnisation du préjudice en résultant pour les acquéreurs demeurés propriétaires du bien.
 
 8. D'autre part, la cour d'appel a relevé que le bien acquis en 2006 au prix de 101 500 euros avait été estimé en 2013 entre 55 000 et 65 000 euros.
 
 9. Procédant à une comparaison prenant en compte l'avantage fiscal attaché à un investissement Outre-mer avec un investissement locatif immobilier qui aurait été réalisé en métropole en conservant une valeur stable, la cour d'appel a pu en déduire, sans avoir à rechercher quelle aurait été la décision prise par les acquéreurs s'ils avaient été correctement informés, que M. et Mme Y... avaient subi une perte de chance d'avoir effectué un investissement plus rentable, qu'elle a souverainement évaluée à la somme de 17 000 euros.
 
 10. Enfin, la cour d'appel n'était pas tenue d'effectuer une recherche sur l'évolution du patrimoine des acquéreurs qui n'était pas demandée.
 
 11. La cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société IFB France aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société IFB France et la condamne à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société IFB France.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société IFB FRANCE à payer à M. et Mme Y... des dommages et intérêts d'un montant de 17 000 € au titre de la perte de chance, outre la somme de 3 000 € à chacun au titre du préjudice moral ;
 
 AUX MOTIFS QUE le professionnel qui commercialise des biens immobiliers, notamment dans une opération de défiscalisation, est tenu d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; que la charge de la preuve de l'accomplissement de ce devoir repose sur le professionnel qui en est débiteur ; qu'en l'espèce, la S.A.S. IFB France a remis aux époux Y... une "projection financière" (pièce 2 Y...) aux termes de laquelle elle expose avoir "élaboré [ce document] avec le plus grand soin par [le conseiller IFB des époux Y...] et nos services, en fonction" des chiffres de l'étude patrimoniale des époux, de leurs objectifs et de leurs possibilités budgétaires ;