Cour d'appel de Paris
C2, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-24.519 du 11/12/2019,  partie 4


que par courriel du 18 octobre 2011, M. J... a formulé une proposition à hauteur de 300 000 euros : « Suite à notre visite de cet après-midi pour l'ancien corps de ferme, évoquant les travaux énormes à réaliser » ; que cette visite suppose la détention des clés et contredit les attestations des consorts G... ; que la société Blaise Breuillet immobilier produit en outre la fiche d'estimation de l'immeuble qu'elle a réalisée, assortie de photographies ; qu'elle justifie ainsi des diligences accomplies dans le cadre de son mandat ; que l'indemnité correspondant à la rémunération du mandataire n'apparaît pas manifestement excessive, eu égard notamment aux diligences effectuées par la société Blaise Breuillet immobilier ; que cependant, cette rémunération ne comprend pas la TVA qu'elle ne fait que collecter ; que, par infirmation du jugement, la condamnation des époux J... à son paiement sera en conséquence ramenée à la somme de 21 000 euros » ;
 
 Et aux motifs adoptés qu' « aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; que l'article 1152 du même code dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme d'argent à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ; que, néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire; toute stipulation contraire sera réputée non écrite ; qu'il résulte du mandat de recherches conclu entre la société Blaise Breuillet immobilier et les consorts J..., le 18 octobre 2011, que ces derniers se sont interdit, pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration, de traiter l'achat des affaires proposées et visitées directement avec le vendeur ; qu'en cas de non-respect de cette obligation et si le bien à acquérir est parfaitement identifié, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au contrat ; que, cette clause, rédigée en des termes clairs et mentionnée en caractères très apparents, fait d'ailleurs expressément référence à la recommandation n° 03-02 de la commission des clauses abusives et les cocontractants ont donc, en toute connaissance de cause, accepté le délai d'interdiction de traiter directement avec le vendeur dans un délai de 24 mois ; qu'ils ne sauraient aujourd'hui se prévaloir de la recommandation de la Commission pour dénoncer le caractère excessif du délai qu'ils ont accepté sans restriction au moment de la signature du contrat ; qu'en tout état de cause, la clause pénale contractuelle n'apparaît pas de nature à porter un quelconque déséquilibre au contrat dès lors que l'interdiction ne porte qu'à l'égard des affaires qui ont été proposées et visitées par le mandataire et qu'elle est justifiée par le risque de fraude qui affecte très souvent ces activités ; que cette clause n'est donc pas abusive ; qu'il est établi par les échanges produits aux débats que la société Breuillet immobilier a présenté aux époux J... le bien litigieux dont il lui a donné toutes les caractéristiques et la situation ; qu'il résulte en effet d'un message électronique du 12 octobre 2011, adressé à M. J..., que la société Blaise Breuillet immobilier propose à son client un nouveau produit situé à Bruyères-le-Châtel et que le client pose en retour plusieurs questions afférentes au bien : son prix, sa situation, les jours de visite ; que force est de relever qu'à la lecture de ce message, les consorts J... n'avaient manifestement pas connaissance de ce bien qui leur a été présenté par l'agence, contrairement à leurs allégations ; qu'il est donc constant que M. J... a eu connaissance du bien litigieux par l'intermédiaire de la demanderesse et que par suite, il était tenu par la clause relative à l'interdiction de traiter directement avec le vendeur » ; qu'il est par ailleurs relevé que les consorts J... ne justifient pas d'une absence de diligences caractérisée de l'agence et qu'au demeurant, ils étaient libres de révoquer à tout moment leur mandat s'ils étaient insatisfaits des services de la société Blaise Breuillet immobilier ; qu'il a été établi précédemment que c'est l'agence qui a recherché le bien litigieux et l'a proposé aux acquéreurs lesquels restaient donc tenus par les termes de leur contrat de mandat ; que la lettre de l'indivision G..., outre le fait qu'elle ne répond pas aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile, n'établit nullement l'absence de visites effectuées par l'agence antérieurement à la signature du compromis de vente litigieux, auquel elle a d'ailleurs participé, et sera par suite écartée ; qu'il est enfin relevé que la somme prévue au titre de la clause pénale est égale au montant de la rémunération que l'agence aurait perçue si la vente s'était réalisée par son intermédiaire ; que son caractère excessif n'est donc pas démontré ni au regard du montant du bien mis en vente, ni au regard des diligences accomplies ; qu'en considération de ces éléments, il n'y a pas lieu de réduire le montant de l'indemnité compensatrice ;