décision 16-19.108 du 23/11/2017,  partie 4



 L'article relatif au PRIX précise que "cette vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de 680000 €, hors taxe sur la valeur ajoutée pour les biens qui y sont soumis. Ce prix s'entend à concurrence, de, savoir."
 - immeubles bâtis." 110000 € (habitation, bureau, garage) et 170000 € (bâtiments agricoles) soit 280000 € ensemble,
 - parcelles de terre, les Droits à Paiement Unique (DPU) y attachés et les avances sur cultures y afférentes." 101000 €,
 - cheptel: 150000 € hors taxes, - stock de marchandises et aliments." 24000 € hors taxes,
 - matériel." 119000 €, - droits à Paiement Unique (DPU) pour les terres louées: 6000 €,
 - droits à primes, droits aux baux, droits à la CUMA." mémoire".
 
 Il n'est désormais plus contesté par les demandeurs que l'addition de ces différentes sommes correspond bien au prix total de la cession, soit 680000 €. Pour établir la surévaluation des immeubles qui dissimulerait le prix de la cession des baux, les époux X... versent une expertise amiable réalisée par M. H... en date du 7 avril 2013 aux termes de laquelle il évalue l'ensemble des immeubles à la somme de 218400 €. Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties. Or, force est de constater qu'aucun autre élément relatif à l'évaluation des immeubles n'est versé aux débats. En outre, l'expert amiable indique qu'il a procédé aux évaluations immobilières "selon ['état et la situation des biens immobiliers au jour de la visite, à partie des références du marché actuel connues, et la réglementation actuellement en vigueur". Il en résulte que l'évaluation proposée ne saurait suffire à démontrer la surévaluation des immeubles alléguée au jour de la cession intervenue le 26 juillet 2008 et partant la dissimulation du prix qui en résulterait, étant observé qu'il ne serait pas anormal que la valeur des immeubles ait diminué entre 2008 et 2013. Il est justifié que le prix de vente, qui a été accepté par les demandeurs à hauteur de 680000 € lors de la promesse d'achat signée le 27 janvier 2007, reposait sur une évaluation de "la ferme" réalisée le 8 juin 2006 par M. I..., lequel chiffrait la valeur vénale totale des biens vendus à la somme de 697000 € dont 330000 € pour les seuls immeubles cédés au montant de 280000€ dans l'acte du 26 juillet 2008. Les époux X... n'établissent donc pas le caractère anormal du prix des immeubles qui leur ont été cédés. Il découle de l'ensemble de ces éléments que s'il ne peut être sérieusement contesté que l'acte de cession, tel que rédigé par le notaire, comprenait expressément les baux ruraux dont était titulaire M. Z..., et ce en contradiction manifeste avec les dispositions rappelées, il n'est en revanche pas démontré le caractère onéreux de cette cession qui ne peut être qualifiée d'occulte. Dès lors, dans la mesure où les demandeurs ne sollicitent aucunement l'annulation de la cession intervenue le 26 juillet 2008 mais exclusivement la répétition des sommes qui auraient été perçues sans justification, ils ne peuvent qu'être déboutés de cette demande faute de rapporter la: preuve qu'ils ont versé des sommes injustifiées au titre de cette cession » ;
 
 ALORS QUE, D'UNE PART le juge ne peut, sous couvert d'interprétation ou de recherche de la commune intention des parties, dénaturer les stipulations claires et précises d'un acte ; que l'acte de cession du 26 juillet 2008 stipulait expressément que les baux ruraux dont était titulaire Monsieur Z... étaient cédés aux époux X... ; qu'en retenant, pour refuser d'en prononcer la nullité, qu'il résultait des termes des courriers des propriétaires bailleurs que ceux-ci n'avaient pas entendus procéder à une cession de bail, mais avaient manifesté leur intention de conclure un nouveau bail avec le successeur de Monsieur Z..., cependant que les stipulations claires et précises de l'acte, qui ne souffraient aucune interprétation, réalisaient une cession prohibée de baux ruraux, la Cour dénature les termes clairs et précis de ce document, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
 
 ALORS QUE, D'AUTRE PART, et au surplus, est frappée d'une nullité d'ordre public, sauf lorsqu'elle est consentie en faveur du conjoint ou du descendant du preneur, toute cession d'un bail rural en cours, même réalisée avec l'accord du bailleur et même si elle n'est pas consentie à titre onéreux ; que les époux X... faisaient expressément valoir dans leurs écritures que l'acte de cession du 26 juillet 2008 encourrait une telle nullité dès lors qu'il y était expressément stipulé la cession du bail consenti par Madame D... à Monsieur Z..., au profit des époux X... ; qu'en retenant, par motifs adoptés, que l'acte du 26 juillet 2008 qui réalisait une cession de bail rural prohibée ne devait pas être annulé dès lors que le caractère onéreux de cette cession de bail n'était pas établi, la Cour viole l'article L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime ;