Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.587 du 30/01/2020,  partie 3


qu'en dépit des règlements effectués par la débirentière entre le commandement de payer et l'assignation, régularisant à nouveau partiellement sa dette, cette situation renouvelée caractérise des manquements graves et répétés au sens de l'article 1184 du code civil, ce d'autant que le bien est un immeuble de rapport, divisés en appartements donnés à bail par le débirentier, lui procurant ainsi des revenus réguliers ; que ces éléments justifient de prononcer la résiliation du contrat ;
 
 ALORS QUE seul un manquement du débirentier d'une particulière gravité peut justifier la résolution de la vente consentie moyennant le versement d'une rente viagère ; qu'en se bornant à retenir, pour prononcer la résolution de la vente consentie par M. N... à la société 2 G immo en contrepartie du versement d'une rente viagère, que les retards de la débirentière dans le paiement de la rente étaient répétés et qu'ils causaient un préjudice au crédirentier, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 7), si les impayés, qui avaient tous été régularisés au fur et à mesure, n'avaient pas été causés par une cause étrangère, à savoir la difficulté rencontrée par la débirentière dans la perception des loyers dus par les locataires de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, devenu l'article 1224 du même code.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les rentes versées ne seraient pas restituées ;
 
 AUX MOTIFS QUE M. N... ne conteste pas que la clause qui prévoit qu'en cas de résiliation judiciaire du contrat, tous les embellissements et améliorations qui auraient été faits à l'immeuble ainsi que tous les termes d'arrérages touchés par le vendeur lui demeureront acquis de plein droit s'analyse en une clause pénale ; qu'il sera relevé que si la société 2G Immo fait valoir qu'elle a payé le jour de l'acte la somme de 122 000 euros et a également versé au titre des rentes, la somme de 754 486,48 euros pour acquérir un immeuble qui avait été évalué à 610 000 euros lors de la vente, elle ne fournit que des éléments fort incomplets pour évaluer le montant des loyers qu'elle a perçus depuis 15 ans ; qu'à la suite de M. N..., la cour retient que la société 2 G immo indique dans ses conclusions que pour l'année 2015, elle a perçu au titre des loyers la somme de 83893,12 euros, celle de 78 008,725 euros en 2016 et celle de 78 977,55 euros en 2017, soit une moyenne annuelle de 80 293 euros alors que pour la même période elle a versé une rente annuelle d'environ 54 000 euros ; que la société 2 G immo affirme que pour ces mêmes années le solde était déficitaire, indiquant que les charges se sont élevées à 94 153,60 euros, 78 008,72 euros et 102073,08 euros ; que toutefois, au soutien de cette allégation elle verse aux débats un tableau récapitulatif (pièce n° 16) dont l'origine n'est pas précisée et qui est bien insuffisant à corroborer ses allégations ; que pour l'année 2018, l'appelante verse aux débats les relevés de la gestion du bien par la société Galilée Gestion, pour les seuls mois d'août, septembre et octobre ; or, que le total des charges fait apparaître pour ces mois une somme de 3 182,77 euros (août) 971,10 euros (septembre) et 3 522,20 euros (octobre, déduction faite des honoraires d'avocat), soit des montants très éloignés des charges annoncées ; que le fait de conserver pour le crédirentier les embellissements et améliorations apportés au bien ainsi que les arrérages de la rente ne constitue donc pas des dommages et intérêts manifestement excessifs eu égard à la nature par essence aléatoire du contrat, ces dommages et intérêts étant une juste indemnisation de la perte de jouissance de l'immeuble - à l'exception de la loge - et de son immobilisation jusqu'à la date de la résolution de la vente ; que force est de constater que la société 2 G immo échoue à démontrer le caractère excessif ou disproportionné de la clause contractuellement convenue ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE conformément à la clause insérée à l'acte et rappelée ci-dessus, la résolution sera prononcée pour l'avenir, de sorte que les rentes versées ne seront pas restituées à titre d'indemnité ;
 
 ALORS QUE la clause pénale doit être réduite lorsqu'elle est manifestement excessive ;