Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.432 du 23/05/2019,  partie 3


que l'article 4 "Destination des lieux loués" de chacun des baux conclus avec la Maison de Retraite est rédigé comme suit (y compris les caractères gras) : "Le preneur devra exercer dans les biens immobiliers loués meublés une activité d'exploitant de résidence pour personnes âgées valides et dépendantes consistant notamment en la sous-location des locaux meublés à usage d‘habitation situé dans ledit immeuble. - Le Preneur précise qu‘il va se rendre locataire de l'intégralité des lots composant l'immeuble, en vue de prendre en charge l'exploitation de 1'EHPAD, sur la base de baux conclus avec les différents copropriétaires. - Le règlement de copropriété stipule à cet égard que compte tenu de l'affectation de ta résidence à ta destination d'EHPAD, les parties communes seront réservées à l'activité de maison de retraite. - Le Bailleur en prend acte et l'accepte. Il autorise en tant que de besoin, le Preneur à utiliser les parties communes de l'immeuble pour y mener cette exploitation (...)" ; que l'article 5 "Charges et Conditions" de chacun des baux conclus avec la Maison de Retraite stipule en son paragraphe 5) "Le preneur paiera la totalité des charges afférentes aux lieux loués quelle qu‘en soit la nature le loyer étant stipulé net de toutes charges"; qu'il résulte suffisamment de l'ensemble de ces stipulations contractuelles que le périmètre des baux consentis s'étend à la totalité de l'ensemble immobilier composant le Domaine de l'Echeneau et que c'est à bon droit que le tribunal a rejeté les contestations soulevées par la Maison de Retraite de l'Echeneau de ce chef ; qu'il s'ensuit que l'ensemble des charges réclamées par les bailleurs et justifiées par les pièces mentionnées au paragraphe - 1 - du présent arrêt sont dues par l'appelante, la décision entreprise sera donc confirmée sur les condamnations prononcées à son encontre, le montant des charges réclamées par chaque copropriétaire étant établi et non sérieusement contesté ; que concernant les taxes foncières, l'article la clause 5-13 de chacun des baux concernés stipule "Le preneur conservera également à sa charge l'impôt foncier"; que les bailleurs produisent en pièces 17 à 24 les justificatifs des taxes foncières 2014 afférent à chaque lot donné à bail et en pièces 36 à 49 les taxes foncières 2015 et 2016 ; que l'obligation du preneur à les prendre en charge est contractuellement prévue, les sommes réclamées à ce titre sont justifiées, la décision entreprise sera donc confirmée sur ce point ; qu'en outre les bailleurs ayant actualisé leur demande au vu des nouvelles taxes dues ; que pour chacun des copropriétaires les sommes dues se détaillent comme suit (...) ; qu'il sera fait droit à leur demande de ce chef par ajout à la décision déférée ;
 
 ET AUX MOTIFS QU'il résulte des explications des parties et des documents produits à la cause, notamment que les stipulations du bail mettent à la charge du preneur tant les charges de copropriété que la taxe foncière ; que l'article 5 5) "Charges et Conditions" du contrat de bail stipule que : "Le preneur paiera la totalité des charges afférentes aux lieux loués, qu'elle qu'en soit la nature, le loyer étant stipulé net de toutes charges" ; qu'en l'espèce, la société Maison de Retraite de L'Echeneau ne s'est pas acquittée des appels de charges de copropriété depuis le 1er trimestre 2013 jusqu'au 3e trimestre 2015 ; qu'en violation des stipulations du bail, la société Maison de Retraite de L'Echeneau n'a pas payé la taxe foncière dont le paiement lui incombe au titre de l'année 2014 ; que les demandeurs produisent l'ensemble des justificatifs nécessaires à fonder leurs demandes en règlement des charges de copropriété, à savoir, les appels de charges du 1er trimestre 2015 au 3ème trimestre 2015, les comptes de gestion et les procès-verbaux d'assemblées générales des années 2013 à 2015 ; qu'ainsi, la société Maison de Retraite de L'Echeneau est redevable des sommes suivantes (...) ; qu'eu égard aux stipulations du bail, le tribunal constatera que l'urgence existe quant au règlement des appels de charges de copropriété aux demandeurs et condamnera la société Maison de Retraite de L'Echeneau au paiement de la somme de 31.659,49 € TIC, selon la répartition susvisées ; que l'article 5-13) du contrat de bail précise que : "Le preneur conservera également à sa charge l'impôt foncier"; que le tribunal condamnera la société Maison de Retraite de L'Echeneau à payer les sommes suivantes : (...) que la société Maison de Retraite de L'Echeneau sollicite des bailleurs, le remboursement de la somme de 328.269,43 € au titre des frais de chauffage et le remboursement de la somme de 5.757,34 € au titre des frais d'entretien des espaces verts ; que la défenderesse considère que ces frais sont afférents aux bâtiments C à E, parties communes, lesquelles n'auraient pas été données à bail ; que les baux stipulent que l'intégralité des dépenses d'entretien nécessaires à l'exploitation de l'EHPAD incombe au preneur ; que dès lors les frais d'entretien des bâtiments C à E sont à la charge de la défenderesse ;