Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-15.560 du 27/04/2017,  partie 9


il se fonde sur les termes de la Directive Européenne CE du 11.05.2005 prohibant les actions trompeuses dont il aurait été victime ; que cependant, les pratiques commerciales déloyales ne sont caractérisées par aucun fait précis ; que la nature même de ces manquements au démarchage et à la commercialisation n&apos;est pas établie par le demandeur, les indications présentées par la plaquette sur laquelle s&apos;appuie Monsieur [Z] ne permettant pas d&apos;établir le caractère erroné de celles ci par référence à celles fournies par un rapport de L&apos;INSEE ; que le caractère général des indications données ne suffit pas pour caractériser une action volontairement trompeuse du vendeur ou de la personne chargé de la commercialisation ; que Monsieur [Z] reproche encore aux sociétés AKERYS une pratique volontairement trompeuse de la simulation fiscale ; que le document sur lequel Monsieur [Z] s&apos;appuie est une pièce ayant fait l&apos;objet d&apos;une étude au 01.12.2004, soit postérieurement à la vente ; que la mention manuscrite de Monsieur [Z] précisant que ce document lui aurait été remis en 2002 n&apos;est pas suffisante pour établir que ce document ait été produit lors de la phase pré-contractuelle au cours de laquelle Monsieur [Z] aurait été volontairement trompé ; que la manoeuvre dolosive n&apos;est donc pas établie ; qu&apos;un nouveau grief soulevé par Monsieur [Z] repose sur le caractère lésionnaire du prix de vente remettant en cause le schéma économique de l&apos;investissement ; qu&apos;il convient d&apos;observer que Monsieur [Z] ne prétend pas exercer l&apos;action en lésion du prix de vente ; qu&apos;il se fonde sur le document émanant des éditions [P] pour tenter d&apos;établir que la valeur vénale réelle de l&apos;appartement vendu était de 85.090 euros et non de la somme de 132.000 euros ; que toutefois, la référence à ce document d&apos;ordre général, précisant les valeurs vénales et non les prix de vente pratiqués sur le marché local de l&apos;immobilier, ne peut servir à caractériser en l&apos;espèce, la manoeuvre dolosive du vendeur lors de la conclusion des contrats ; que l&apos;ensemble des motifs qui précèdent, tend à démontrer que le demandeur échoue dans sa tentative d&apos;établir l&apos;existence de manoeuvres dolosives émanant du cocontractant étant de surcroit observé que la preuve qu&apos;il n&apos;aurait pas contracté en dehors de ces manoeuvres n&apos;est pas d&apos;avantage rapportée ; que les demandes de Monsieur [Z] ne sauraient donc prospérer sur le fondement de l&apos;article 1116 du Code civil ; que l&apos;erreur n&apos;est une cause de nullité que lorsqu&apos;elle tombe sur la substance de la chose qui en est l&apos;objet ; que l&apos;erreur doit ainsi porter sur la substance de la chose ou sur une qualité substantielle de celle-ci ; que l&apos;appréciation de l&apos;erreur doit être réalisée au moment de la formation du contrat ; que Monsieur [Z] considère de manière indirecte dans ses conclusions , que les griefs précités démontrent l&apos;erreur affectant l&apos;une des qualités substantielles de la chose vendue ; que l&apos;argumentation parfois implicite de Monsieur [Z] revient à considérer que l&apos;une des qualités substantielles du bien était de percevoir des loyers défiscalisés ; que cependant , le fait que le bien n&apos;ait pas été loué dans les délais escomptés par l&apos;acquéreur ne caractérise pas l&apos;erreur sur une qualité substantielle alors que l&apos;immeuble était bien soumis à un dispositif légal permettant la défiscalisation des loyers encaissés ; qu&apos;en définitive, Monsieur [Z] ne remet pas en cause l&apos;une des qualités de l&apos;immeuble mais sa faculté de percevoir des loyers bénéficiant d&apos;un régime de défiscalisation ; que même sur ce point, son analyse ne saurait être retenue dans la mesure où l&apos;appartement a bien été loué à partir de février 2008, les loyers étant bien défiscalisés ; qu&apos;il n&apos;y a pas d&apos;avantage d&apos;erreur concernant la rentabilité de l&apos;investissement réalisé au moment de la formation du contrat de vente ; que Monsieur [Z] n&apos;a pas réservé son engagement d&apos;acquérir le bien à l&apos;obtention de loyers d&apos;un certain montant à une date fixée par avance entre les parties ; qu&apos;aucune des pièces contractuelles ne fait référence à une notion de rentabilité de l&apos;investissement réalisé par l&apos;acquéreur ; que l&apos;existence d&apos;une erreur sur l&apos;une des qualités substantielles de la chose n&apos;est donc pas rapportée ; que sur le fondement de l&apos;article 1382 du code civil, le demandeur doit établir la faute du cocontractant, le préjudice qu&apos;il subit ainsi que le lien de causalité entre les deux notions ; que s&apos;agissant de la faute , il a été démontré précédemment qu&apos;il n&apos;y avait eu aucune tromperie de la part du cocontractant lors de la phase pré-contractuelle ; que Monsieur [Z] développe une argumentation tendant à soutenir que les cocontractants ont manqué à leur obligation d&apos;information et de conseil , remettant ainsi en cause leur devoir de loyauté vis à vis de l&apos;acquéreur ; qu&apos;il est exact que la dissimulation volontaire par le vendeur de faits susceptibles d&apos;influer de manière déterminante sur le consentement de l&apos;acquéreur peut engager la responsabilité de celui-ci ; qu&apos;en outre, le vendeur a l&apos;obligation d&apos;informer l&apos;acquéreur préalablement à la conclusion de l&apos;acte authentique sur les modalités d&apos;utilisation du bien en fonction de la défiscalisation attendue ; que cependant , le manquement à une obligation d&apos;information ou de renseignement ne peut être retenu sans rapporter la preuve du contenu de cette information pesant sur le débiteur de celle-ci ;