Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.304 du 11/07/2019,  partie 3


Elle fait valoir que le fait que les actes de vente ait pu contenir une clause prévoyant une adhésion à une association syndicale libre du fait de l'acquisition du lot n° 3 ne suffit pas à établir un consentement unanime des propriétaires concernés, les décisions en ce sens citées par l'appelant n'ayant trait qu'à des associations créées dans le cadre de lotissement dont le régime spécifique n'exige pas d'unanimité. Elle fait valoir également que l'acte de vente en date du 5 décembre 2011 conclu entre la société SADEF et elle-même ne faisait état à aucun moment d'une adhésion à l'association syndicale libre du fait de l'acquisition du lot n° 3 ou d'une obligation d'adhérer ou de ratifier les statuts. Elle soutient qu'elle n'était aux termes de l'acte qu'informée du projet de constitution d'une association syndicale devant intervenir une fois les statuts approuvés et les formalités de constitution accomplies. Elle considère qu'il résulte des termes mêmes de l'acte de vente prévoyant un séquestre en vue de l'accomplissement des formalités relatives à la constitution de l'association et définissant sur quels points devra porter l'accord de l'acquéreur que l'association n'était pas constituée à la date de la signature de l'acte et qu'elle n'a aucunement consenti à la constitution d'une association syndicale libre ni ne s'est engagée à ratifier les statuts prétendument annexés à l'acte. Par ailleurs elle fait valoir que l'association syndicale libre n'ayant jamais été constituée aucune obligation d'adhérer à une telle association ne pouvait être attachée à la vente des lots. Elle soutient par ailleurs que les conditions de forme de la création d'une association syndicale libre ne sont pas réunies, aucun écrit établissant le consentement unanime des propriétaires de la zone commerciale n'ayant été établi et aucune formalité de publicité n'ayant été accomplie. En second lieu elle soutient que l'association syndicale libre n'est créatrice de droits réels pouvant être transmis aux propriétaires successifs qu'une fois constituée. Elle fait valoir qu'aucune pièce ne permet d'établir qu'avant l'acquisition par la société Bricolage Properties les propriétaires de la zone avaient donné leur consentement unanime par écrit à la constitution d'une association syndicale libre. Elle rappelle en outre que les clauses prévoyant l'adhésion automatique des copropriétaires à l'association syndicale libre du fait de leur seule qualité ne suffisent pas à établir le consentement unanime des associés. Il convient de rappeler que les associations syndicales de propriétaires sont des groupements de caractère réel constitués en vue de la construction ou de l'entretien d'ouvrages ou la réalisation de travaux immobilier d'intérêt collectif. Les associations syndicales libres sont des organismes de droit privé constitués par le consentement unanime des propriétaires adhérents dont le principal intérêt est de définir un statut réel de biens associés statut transmissible et opposable aux tiers. Il n'est pas contesté à hauteur d'appel que comme l'a retenu le premier juge l'ensemble immobilier concerné ne constitue pas un lotissement et ne relève pas du régime spécial du permis de construire valant division et qu'en conséquence il est bien soumis aux dispositions de l'article 5 de la loi du 21 juin 1985 repris par l'article 7 de l'ordonnance en date du 1" juillet 2004 selon lequel deux conditions de fond sont exigées pour la constitution d'une association syndicale libre, à savoir la qualité de propriétaires des membres de l'association et le caractère unanime de leur consentement pour la constitution de l'association. Le consentement unanime des propriétaires doit être constaté par écrit et ressort généralement du procès-verbal de la délibération ayant créé l'association. Il peut résulter également d'un acte spécial authentique ou non mais qui doit alors rester annexé à l'acte d'association. Si en matière de lotissement où la règle de l'unanimité ne s'applique pas il a été reconnu possible de faire figurer dans les actes de vente une clause obligeant les acquéreurs à respecter le cahier des charges lequel les obligeait à adhérer à l'association et d'en déduire que le consentement écrit est acquis du seul fait de la signature de l'acte de vente il n'en va de même en l'espèce. Les deux actes de vente des 2 avril et 28 avril 1998 aux termes desquels les sociétés Opale et DSA ont acquis leurs lots respectifs prévoient aux termes de deux articles que l'acquéreur s'engage à adhérer à l'association syndicale qui sera créée et à en respecter les statuts lesquels prévoyaient la tenue d'une assemblée constitutive dont le but était l'adoption des statuts. Néanmoins cet accord sur le principe de la constitution d'une association syndicale n'a été suivi d'aucune assemblée constitutive. Il n'existe aucun acte constitutif de l'association et les statuts n'ont jamais été adoptés. Faute de constitution régulière de l'association syndicale libre, aucune transmission réelle n'a pu intervenir. Il sera observé que l'acte notarié par lequel la SAS Icade Bricolage a acquis l'immeuble de la société SADEF mentionne clairement qu'une somme est séquestrée jusqu'au jour de l'accomplissement de toutes les formalités relatives à la constitution de l'association syndicale libre ayant pour objet la gestion des espaces communs de la zone commerciale de la Sauvagine et que l'acquéreur s'engage à transmettre au vendeur toute convocation à une assemblée générale ayant pour objet la constitution de l'association et les décisions dont le coût devait être assumé par le vendeur, le vendeur s'engageant à assister à l'assemblée générale.