décision 17-21.989 du 27/06/2018,  partie 4



 depuis lors, l'interprétation des articles 33 bis et 33 ter du code général des impôts par les juridictions administratives et le conseil d'État mais aussi, en matière de droits d'enregistrement, par la chambre civile de la Cour de cassation en désaccord avec la chambre commerciale aboutit à considérer qu'en cours d'exécution du contrat de bail, l'opération de cession conjointe du terrain par le propriétaire bailleur et du bail à construction par le preneur à un tiers ou la cession du terrain par le propriétaire bailleur au preneur à bail entraîne une imposition du propriétaire bailleur au titre des revenus fonciers incluant la valeur des immeubles bâtis :
 
 - l'arrêt du conseil d'État du 5 décembre 2005 n° 256.916 J... considère à propos de l'apport des terrains par le bailleur au preneur à bail à construction : « que le contrat d'apport devait avoir, au regard de la loi fiscale les mêmes effets qu'une résiliation amiable tacite du bail impliquant la remise des immeubles au bailleur effectuée préalablement à l'apport.......que l'anticipation convenue du terme du bail devait entraîner l'application des dispositions susmentionnées des articles 33 bis et 33 ter du code général des impôts alors même que les requérants invoquant les dispositions des articles 1234 et 1300 du Code civil faisaient valoir que le bail s'était trouvé éteint par la confusion en la personne du preneur des qualités de bailleur et preneur » ;
 
 - l'arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 mai 2012 Fidal c/ Société Claude Rizzon ;
 
 ces décisions ont été largement publiées, commentées et désormais connues de tous les praticiens du droit opérant en la matière ;
 
 il n'existait pas non plus à la date de signature de l'acte authentique le 19 décembre 2003 et encore moins lors de la signature du compromis de vente le 28 juin 2002 une jurisprudence intéressant la matière de ce qui a pu être qualifié de brèche dans la loi fiscale ;
 
 s'il est exact que le Conseil d'État avait rendu plusieurs décisions intéressant la matière et citées par le jugement critiqué avant 2004, ces décisions concernaient toutes des hypothèses où les constructions d'une manière ou d'une autre revenaient avant la fin du bail directement dans le patrimoine du bailleur toujours propriétaire de son terrain ;
 
 en l'espèce la confusion s'opérait indiscutablement sur sa tête et non sur celle du preneur ou d'un tiers ;
 
 il en est ainsi :
 
 - de l'arrêt du Conseil d'État du 19 avril 1989 numéro 42 579 et 72 265 ayant ainsi statué : « l'attribution gratuite au propriétaire des aménagements et constructions effectués par le preneur constitue un complément de loyers ; que le montant de cet avantage pour le propriétaire est un revenu foncier imposable au titre de l'année où celui-ci en a eu la disposition » ;
 
 - de l'arrêt du Conseil d'État du 6 janvier 1993 numéro 69 943 et 69 945 qui a statué ainsi : « ces travaux prévus par le bail en contrepartie de la mise à disposition de l'immeuble constituent un revenu foncier ; que le supplément de loyer correspondant ne peut être réputé perçu que le jour où le propriétaire, en raison l'expiration du bail, a recouvré la disposition des locaux loués ; qu'il suit de là que la réintégration de cette somme dans les revenus fonciers du requérant pour l'année 1979 était justifiée. » ;
 
 - de l'arrêt du Conseil d'État du 21 mars 2003 numéro 235 874 qui a décidé que « le bail stipule enfin qu'en cas de destruction de la construction par cas fortuit, le preneur ne serait pas obligé de reconstruire et le bail pourrait être résilié, l'indemnité d'assurance devant alors être versée au bailleur. Les bâtiments ayant été détruits par incendie en octobre 1990, le bail fut résilié au 1er septembre 1991 après versement à la société civile immobilière bailleresse de l'indemnité d'assurance représentant le coût la construction » ; il a été jugé que cette indemnité d'assurance perçue par le bailleur avait le caractère d'un revenu foncier ;
 
 - de l'arrêt du conseil d'État du 30 novembre 1973 numéro 86 977 qui certes rendu en matière de bail commercial se rapproche toutefois d'une hypothèse d'un bail à construction en ce que le preneur s'engageait à prendre en charge la moitié des travaux de construction de l'immeuble loué alors qu'il était inachevé ; cet arrêt se borne à rappeler la nature de revenus fonciers constitués par le retour gratuit de l'exécution des travaux dont le résultat revient à la société civile bailleresse sans indemnité en fin de bail en cas de résiliation de celui-ci ou pour tout autre cause ;
 
 ces arrêts qui concernent tous des hypothèses où le bailleur conserve la propriété des terrains et récupère les constructions ou leur valeur représentative constituent toutes des applications directes des articles 33 bis et 33 ter du code général des impôts et ne concernent pas directement la problématique en litige ;