cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1,  décision 17-18.670 du 07/06/2018,  partie 2


que l'article 1 de ce contrat énonce que le promettant promet de vendre au bénéficiaire qui s'engage à acquérir, sous les conditions générales et suspensives définies à la suite ; que les conditions de la vente figurent à l'article 4 qui commence par "En cas de réalisation de la vente" et qui se poursuit par l'énoncé des conditions habituelles distribuées en désignant les parties par les qualités de bénéficiaire et de promettant ; que les conditions suspensives sont énoncées à l'article 10 qui désigne également les parties par leurs qualités de promettant et de bénéficiaire, mais surtout commence par : "les parties soumettent formellement la réalisation de la vente éventuelle aux conditions suspensives ciaprès exprimées sans lesquelles elles n'auraient pas contracté" ; qu'à l'article 10, il est indiqué que la condition suspensive d'autorisation d'aménagement commercial sera réalisée lorsque la décision d'autorisation de la CDAC ou de la CNAC aura acquis un caractère définitif ; que la clause précise les événements, à l'issue des délais de publication, de nature à caractériser ce caractère définitif : il s'agit dans chaque cas d'une attestation de non recours ; que la clause prévoit ensuite qu'en cas de recours la "date fixée ci-dessus pour la levée de l'option" sera de plein droit prorogée d'une période de 7 mois afin de permettre à la CNAC de statuer, et, en cas de recours contentieux, afin de permettre au promettant et au bénéficiaire d'étudier les motifs des recours et de négocier le cas échéant le désistement des requérants ; que la clause précise que passé ce délai éventuellement ainsi prorogé, la promesse sera "réputée caduque de plein droit", que "le promettant retrouvera sa liberté et le bénéficiaire récupérera son indemnité d'immobilisation sans délai" ; qu'il doit être relevé que, contrairement à ce que le tribunal a retenu, la "date fixée ci-dessus pour la levée de l'option" ne peut pas être le 15 janvier 2010, qui n'est que la date limite du dépôt du dossier de demande d'autorisation ; que sauf à dénaturer la convention, cette date fixée pour la levée de l'option ne peut être que la date à compter de laquelle l'autorisation de la CDAC ou de la CNAC devait être considérée comme définitivement accordée ; qu'il s'en déduit donc que l'article 10 ne contient pas de disposition ambiguë de nature à laisser penser que la référence à une date limite pour lever l'option ne correspondrait pas à l'intention commune des parties ; que celles-ci ont clairement prévu une date limite pour la levée de l'option qui est bien postérieure à la date de réalisation des conditions suspensives ; que l'article 11 de la convention énonce que si l'acte de vente authentique n'est pas réalisé dans le délai d'un mois à compter de la justification de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le 15 octobre 2010, la promesse litigieuse sera caduque et le sort de l'indemnité d'immobilisation sera réglé comme à l'article 8 ; qu'il s'agit en réalité de l'article 9 qui prévoit que le prix de vente défini à l'article 6 (mais il s'agit en réalité de l'article 8) sera payable dans les conditions suivantes : - un "acompte" représentant 5 % du prix hors taxe "à titre d'indemnité d'immobilisation versée le jour de la signature" de la promesse, précision expresse étant faite que dans le cas où le bénéficiaire renoncerait à s'engager à acquérir dans les conditions prévues à l'article 1, cette somme deviendra acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation du terrain ; - un "acompte" représentant 5 % du prix hors taxe le jour du dépôt du permis de construire, sans mention cette fois des termes "indemnité d'immobilisation", précision expresse étant faite qu'au cas où le bénéficiaire ne manifesterait pas son intention d'acquérir dans les délais et condition stipulés, l'ensemble des conditions suspensives étant réalisé, cette somme restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation au profit du bénéficiaire du terrain objet de la promesse ; qu'il résulte des termes mêmes de l'avant-contrat que nulle obligation d'acquérir n'existait à la date de la signature, puisque expressément celui-ci permet au bénéficiaire de ne pas s'engager à acquérir, sous la seule contrepartie de l'abandon de 5 % du prix de vente hors taxe à titre d'indemnité d'immobilisation, laquelle n'est que la contrepartie de l'exclusivité consentie par le promettant ; qu'après le dépôt de la demande de permis de construire, l'obligation d'acquérir apparemment contractée n'est pas effective, puisque le promettant a consenti à renoncer à l'exécution forcée en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation ; qu'il doit être encore souligné que si le bénéficiaire pouvait renoncer à acquérir sous la seule sanction de perdre les sommes versées représentant 10 % du prix de vente hors taxe, le promettant, lui, ne pouvait pas renoncer à vendre, et pouvait donc y être contraint d'après les voies du droit commun ; qu'il s'agit là d'un déséquilibre significatif dans les prestations réciproques des parties ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société G2AM n'a jamais souscrit d'obligation d'acquérir mais a seulement acquis l'exclusivité pour lever une l'option, et ce en dépit de l'intitulé de l'avant contrat ; que dans ces conditions, il convient de considérer que l'avant-contrat sous seing privé est une promesse unilatérale de vente ;