Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-20.177 du 08/01/2020,  partie 5


que cette affirmation est corroborée par l'existence d'un règlement de copropriété publié et par les caractéristiques d'un projet de construction d'une résidence de tourisme composée de lots d'habitation mais aussi de lots hôteliers qui sent des lieux accueillant du public ; qu'il affirmait que cette destination était le moyen de placer les acquéreurs sous un régime de défiscalisation ; mais qu'aucun document n'a été fourni dont il ressortait sans équivoque que les travaux avaient réellement été engagés et l'attestation de l'architecte n'était pas de nature à le prouver pour les raisons qui vont être exposées ; que le dol de la SCI LE MOULIN DE BOLY n'a été possible que parce qu'elle a affirmé dans les actes que l'immeuble était hors d'eau et qu'il était libre de toute inscription de sûreté, ce qui lui a permis de remplir les conditions formelles de la loi, de faire croire à l'effectivité d'une garantie intrinsèque et de percevoir 70% des prix de vents lors de la signature des actes authentiques sur cette simple affirmation selon laquelle l'immeuble était hors d'eau ; elle a produit à cette fin une attestation d'architecte de la rédaction de laquelle, les acquéreurs, les notaires auxquels ils avaient donné procuration, comme le notaire instrumentaire ont déduit, malheureusement un peu vite que la situation hors d'eau évoquée dans cet écrit était celle d'un immeuble sur lesquels les travaux de construction du gros oeuvre de ma résidence de tourisme avaient bien été réalisés sur fonds propres du promoteur alors qu'en réalité il n'en était rien comme la suite le prouvera et alors que l'investissement s'était limité à l'acquisition de l'immeuble, la rédaction et la publication d'un règlement de copropriété et au mieux au financement de quelques menus travaux cosmétiques, impossibles à dater par rapport à la passation des actes, d'un coût négligeable, uniquement destinés à détenir quelques factures dans le soul but d'endormir la vigilance des cocontractants ; que sans décrire une situation matériellement fausse des lieux, cette attestation d'architecte n'était pas en effet de nature à permettre de déduire de sa lecture que le promoteur avait bien fait l'essentiel des importants travaux de rénovation transformation de l'immeuble préexistant pour la réalisation du projet figurant sur les plans ; que ce n'est donc pas tant de la mise hors d'eau de l'immeuble dont le notaire devait s'assurer mais de la réalité du fait que le promoteur vendeur avait bien investi des fonds propres dans les travaux de rénovation lourde et que ces travaux de rénovation lourde avaient bien été avancés jusqu'au stade de la mise hors d'eau, niveau considéré par la loi comme une sorte de point de non-retour autorisant le promoteur vendeur à être payé de 70% du montant du prix de vente de chaque lot vendu que la lecture de l'attestation d'architecte revue et normalement rapportée dans les actes ne suffisait cependant pas à démontrer par elle-même du fait que les travaux de rénovation avaient été engagés ; qu'elle était rédigée de manière trop vague pouvant, s'agissant d'un chantier de rénovation, s'appliquer aussi bien à un immeuble sur lequel on aurait fait de gros travaux qu'à un immeuble sur lequel on n'en avait fait aucun ; comme par ailleurs le constructeur ne rapportait pas la prouve de la souscription d'une assurance dommages-ouvrages légalement obligatoire pour tout constructeur non réalisateur, et comme, les actes de réservation indiquaient que la société commerciale était en cours de constitution, le notaire avait dû se montrer bien plus vigilant et aurait dû chercher à recouper l'affirmation sommaire contenue dans l'attestation par d'autres éléments pourtant aisément vérifiables par un professionnel ; que l'affirmation de l'existence d'une garantie intrinsèque au sens du a) de l''article visé dans les contrat semble rassurant car la loi pose comme condition l'absence de toute inscriptions de sûreté sur le bien (condition légale posée pour bénéficier du type de garantie intrinsèque visée dans l'acte) en pratique cela est dangereux dès lors qu'aucun contrôle de la réalité du projet n'est effectuée ; que dans les autres cas de garantie intrinsèque, et dans le cas de la garantie extrinsèque, qui supposent un financement au moins partiel du promoteur par un établissement de crédit qui prend garantie, ce contrôle est effectué par cet établissement de crédit ; que tel n'est pas le cas dans l'hypothèse de l'espèce puisque aucune banque n'a prêté au promoteur vendeur qui n'a consenti aucune sûreté sur le bien acquis ; que dans ces conditions, le notaire devait s'assurer que des fonds propres suffisants avaient bien été investis par lui dans la rénovation de l'immeuble et la réalisation du programme commercialisé ; que l'opération se faisait sous forme de VEFA, en non sous la forme d'une Vente d'immeuble à rénover (loi de 2006) ; elle supposait donc des travaux équivalant par hypothèse à une reconstruction ; que le notaire aurait dû procéder à la vérification de l'existence d'un dossier administratif de permis de construire ou déclaration de travaux, ou encore demander davantage de précisions du maître d'oeuvre et il aurait dû rechercher la réalité de marchés d'entreprises et leur volume réel ;