Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-25.667 du 25/11/2020,  partie 5


Attendu qu'il n'appartenait pas au notaire rédacteur de l'acte de se transporter sur les lieux pour constater personnellement l'état d'avancement des travaux, l'attestation de l'architecte chargé de la surveillance des travaux relevant de la seule responsabilité de cet architecte , et ce , alors qu'il n'était porté à la connaissance du notaire aucune information de nature à créer dans son esprit un doute sur la sincérité de l'attestation de l'architecte, s'agissant de bâtiments anciens, anciennes dépendances d'un château, qui devaient faire l'objet de travaux de rénovation lourde avec changement de destination en usage de résidence services; Attendu que, contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs, il ne peut être reproché au notaire un manquement à son obligation d'information et de conseil, et d'efficacité de son acte, qui aurait consisté à ne pas avoir éclairé les parties sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble si la garantie intrinsèque était choisie par le vendeur; qu'en effet, il est établi que les demandeurs ont été averti de la teneur des garanties souscrites au paragraphe Garantie d'achèvement comme il a été rappelé plus haut, de sorte que l'arrêt de la Cour de cassation en date du 17 mars 2011 , dont se prévalent les demandeurs, ne peut recevoir application en l'espèce, l'obligation du notaire d'indiquer précisément et expressément le contenu de la garantie intrinsèque d'achèvement ayant été correctement remplie en l'espèce par Maître J... K... lors de la rédaction de l'acte de vente litigieux; Attendu que le moyen tiré du manquement à l'obligation d'efficacité de l'acte rédigé par le notaire sera rejeté comme étant inopérant en ce qu'aucun argument particulier n'est développé pour permettre de conclure que le contrat de vente en VEFA ne pouvait pas recevoir une exécution conforme au but recherché par les parties , notamment par les acquéreurs; qu'au contraire, il a été correctement précisé dans l'acte de vente les modalités relatives au calendrier des futures échéances de payement des acomptes conformes aux dispositions légales et réglementaires en fonction de l'état d'avancement du chantier; Attendu qu'en conclusion, le notaire rédacteur de l'acte authentique de vente n'a commis, lors de la rédaction de l'acte de vente en VEFA relatif à l'acquisition par les demandeurs des lots de copropriété de la promotion immobilière [...], sis à [...] , aucune faute de nature à engager sa responsabilité et celle de la Scp U...-K...-F...-R...-Z...-D...-I..., titulaire d'un office notarial à Nice, dont il est un associé;   Sur le préjudice et le lien de causalité avec une faute du notaire Attendu que, surabondamment, dans l'hypothèse où il aurait été établi que le notaire a commis une faute lors de la rédaction de l'acte de vente, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le tribunal relève que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d'un préjudice indemnisable qui aurait un lien avec une quelconque faute imputable au notaire rédacteur, lequel ne peut pas se substituer au promoteur vendeur dans ses obligations contractuelles envers les acquéreurs; Attendu que le tribunal ne pourra que débouter (les demandeurs) de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de Maître M... D... et la Scp U...-K...-F...-R...-Z...-D...-I..., titulaire d'un office notarial à Nice ; »
 
 ALORS QUE 1°) le notaire est tenu d'assurer l'efficacité et la validité des actes qu'il dresse ou auxquels il prête son concours et d'une obligation de conseil ; qu'il lui appartient de rechercher si la garantie intrinsèque offerte par le vendeur est adaptée aux risques présentés par l'opération de rénovation lourde d'un immeuble existant ; qu'en l'espèce il est constant que l'opération immobilière concernait la rénovation lourde d'un immeuble ancien existant particulièrement risqué dès lors que la majeure partie du prix, sinon la totalité, était versée à la signature de l'acte, sur la base de l'attestation hors d'eau délivrée ; qu'en considérant qu'il n'appartenait pas au notaire de rechercher si la garantie intrinsèque était adaptée à l'opération lourde de rénovation en cause aux motifs qu' « il incombe seulement au notaire, dans le cadre de cette option, de vérifier que les conditions légales et réglementaires de cette garantie sont remplies pour que celle-ci soit utile et efficace » (arrêt p. 7 al. 3), la cour d'appel a violé les articles R. 261-17 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation tels qu'applicables à la cause, ensemble l'article 1382 (désormais 1240) du code civil,
 
 ALORS QUE 2°) le notaire est tenu d'assurer l'efficacité et la validité des actes qu'il dresse ou auquel il prête son concours et d'une obligation de conseil ; qu'il lui appartient de rechercher avec une diligence particulière si les conditions de la garantie intrinsèque sont réunies, s'agissant d'une garantie très peu protectrice de l'acquéreur particulier et dépendant de la seule volonté du promoteur ; qu'il doit en particulier s'assurer de la qualité et de la compétence du signataire de l'attestation « hors d'eau » permettant la mise en place de la garantie intrinsèque ;