Cour d'appel de Reims, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-17.479 du 04/11/2021,  partie 3


que cette fiche était elle-même assortie d'un état patrimonial daté du 15/10/2008 fourni par M. et Mme [B] à la S.G. à l'occasion du dossier de financement de leur nouvelle résidence principale au [Localité 9] (cf. pièce 27 Dem. Et pièce n° Def.) ; qu'il résulte globalement de cet état, que le couple affichait un patrimoine total brut de 1.226.835€, ramené à 666.838€ net d'emprunts, et se ventilant en 136.835€ d'avoirs et dépôts et 1.090.000€ (550.003€ net) d'immobilier ; que par ailleurs les revenus du couple – hors revenus locatifs – ressortaient à 5.145€/mois dont 3.000€ pour M. [B] ; que plus précisément pour M. [B], seul engagé comme caution – nonobstant le consentement exprès de son épouse [E] à l'acte – son patrimoine immobilier était composé des biens suivants : 1°) A titre d'investissements locatifs >en propre, -- un appartement sis [Adresse 2] d'une valeur de 130.000€ moins encours de prêt Crédit Mutuel de 44.000€, soit une valeur nette de 86.000€ >en indivis à 50% (avec Mme) -- via la SCI PASSERAT, partie d'immeuble à usage mixte (2 locaux commerciaux dont un loué à la Sté AUB DIAGNOSTIC + un appartement T2) sise [Adresse 1], d'une valeur de 250.000€ moins encours de prêt Banque Populaire de 175.000€, soit une valeur nette et pour sa part, de 37.500€ -- deux appartements T2 sis à [Adresse 13], d'une valeur de 100.000€ moins encours de prêts Caisse d'Epargne de 89.000€, soit une valeur nette pour sa part, de 5.500€ -- studio acheté en VEFA pour défiscalisation, sis à [Adresse 15], d'une valeur de 110.000€ moins encours de prêt de 110.000€, soit une valeur nette de : pour mémoire (nb : ce studio qui figure sur l'état patrimonial du 15/10/2008, n'a pas été repris sur la fiche de renseignements certifiée du 23/02/2009) ; 2°) A titre de résidence principale et en indivis à 50% avec Mme -- Jusqu'en février 2009 : maison T5 sise à [Adresse 14], d'une valeur de 230.000€ moins encours de prêt de 140.000€, soit une valeur nette estimative et pour sa part, de 45.000€ -- puis : Maison, sise [Adresse 3], achetée 255.000€ (hors frais notaire et commission agence) avec un prêt de la S.G. (présentement requérante) de 230.000€, soit une valeur nette pour sa part de 12.500€ ; qu'à ce stade, il apparaît une situation patrimoniale nette cumulée de M. [B] allant de 174.000€ à 141.500€, selon que l'on retient la résidence principale de [Localité 12] ou la nouvelle du [Localité 9] ; que cependant la lecture de ce calcul est contrariée par l'examen détaillé des pièces fournies par les parties, ainsi qu'il est développé ci-après ; que la valeur d'un immeuble varie en fonction des inscriptions hypothécaires ou privilèges pouvant le grever ; qu'en l'espèce et s'agissant cette fois de la résidence principale, il s'avère qu'au moment de l'établissement de l'acte de caution, la maison sise au [Localité 9] avait déjà été achetée et financée depuis janvier 2009, de sorte qu'il était logique qu'elle figure comme résidence principale sur la fiche de renseignements certifiée le 23/02/2009 par M. [B] ; qu'aussi à l'époque, la maison sise [Adresse 1], ex-résidence principale de M. et Mme [B], était sur le point d'être vendue ; que M. [B] ne pouvait l'ignorer, un courrier de l'office notarial [H] du 26/02/2009 l'informant de la signature de la vente en date du 25/02/2009 ; que par même courrier, M. et Mme [B] étaient informés d'un virement de 218.767€ correspondant au solde disponible sur le prix de vente (Ndr : après commission agence au Cabinet [Z] de 14.000€ et frais notariés) ; que – ainsi que M. [B] l'a précisé lors de la plaidoirie – cette somme a pu être encaissée en l'absence d'inscription hypothécaire sur la maison, cette dernière ayant fait l'objet d'un prêt garanti par un placement, qu'il sera remarqué que ce placement n'apparaît pas sur l'état et renseignements patrimoniaux fournis par M. [B] ; que le capital ainsi récupéré du produit de la vente, n'a pas servi à refinancer la nouvelle résidence du [Localité 9], puisque celle-ci était achetée depuis plusieurs semaines à l'aide d'un prêt de la S.G., lequel ne fait aucune mention d'un quelconque crédit-relais (un moment pourtant envisagé – cf. pièce n°1 Def.) ; qu'au demeurant, ce prêt est assorti de pénalités en cas de remboursement anticipé partiel, ce qui n'est jamais le cas, dans le cadre d'un crédit relais (cf. pièce 34 Def.) ; qu'il est peu vraisemblable que la S.G. ait pu ignorer l'absence d'inscription hypothécaire sur la maison de [Localité 12], ayant eu à étudier l'hypothèse d'un crédit-relais sur celle-ci et ayant nécessairement levé les états hypothécaires comme il est d'usage en pareil cas, qu'en outre elle n'ignorait pas non plus la vente en cours, pour la même raison ; que cela signifie qu'à la date où la fiche de renseignements a été certifiée par M. [B], celui-ci disposait d'un capital potentiel certain de 50% de 218.767€, soit 109.383€ (arrondi à 109.000€) qui, en tout état de cause, était devenu réel et disponible à la date de la signature de l'acte de cautionnement (pour mémoire le 13/03/2009) ; que ce capital doit donc entrer dans l'appréciation du patrimoine de M. [B] lors de la constitution de son engagement de caution ;