Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.366 du 24/06/2021,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 JUIN 2021
 
 La société King Holding, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° S 20-13.366 contre l&apos;arrêt rendu le 19 décembre 2019 par la cour d&apos;appel de Bourges (chambre civile), dans le litige l&apos;opposant :
 
 1°/ à la société Hôtel du Faisan, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ à la société A.C., société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défenderesses à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l&apos;appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société King Holding, de Me Le Prado, avocat des sociétés Hôtel du Faisan et A.C., après débats en l&apos;audience publique du 26 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l&apos;arrêt attaqué (Bourges, 19 décembre 2019), la société Hôtel du Faisan et la société civile immobilière A.C. ont conclu avec à la société King Holding une promesse de vente d&apos;un immeuble, pour partie à usage d&apos;hôtel, ainsi que des meubles le garnissant.
 
 2. La date de signature de l&apos;acte authentique était fixée au 15 décembre 2015, le contrat étant assorti d&apos;une clause pénale de 70 000 euros.
 
 3. Les vendeurs avaient l&apos;obligation de faire réaliser un diagnostic de présence éventuelle de mérule et de remettre le local, anciennement à usage d&apos;hôtel restaurant, libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques.
 
 4. L&apos;acquéreur avait l&apos;autorisation de pénétrer dans l&apos;immeuble afin de réaliser toutes études nécessaires et effectuer toutes visites et présentations des locaux commerciaux à tout locataire.
 
 5. Le 29 janvier 2016, après avoir demandé le report de la date de signature de l&apos;acte authentique, la société King Holding a fait part de sa décision de renoncer à la vente pour avoir découvert la présence de mérule dans les lieux.
 
 6. Les sociétés Hôtel du Faisan et A.C. l&apos;ont assignée en paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts.
 
 Examen des moyens 
 
 Sur le second moyen, ci-après annexé
 
 7. En application de l&apos;article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n&apos;y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n&apos;est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le premier moyen 
 
 Enoncé du moyen
 
 8. La société King Holding fait grief à l&apos;arrêt de la condamner au paiement de la clause pénale, alors : 
 
 « 1°/ que sous couvert d&apos;interprétation, les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; que la clause pénale figurant dans le compromis de vente conclu entre les parties le 29 avril 2015 stipule que « Au cas où, toutes les conditions relatives à l&apos;exécution des présentes étant remplies, l&apos;une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l&apos;acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra à l&apos;autre partie, la somme de soixante-dix mille euros (70 000,00 euros) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts » ; qu&apos;en retenant que la somme de 70 000 euros était due par la société King Holding, peu important que les venderesses n&apos;aient pas fait libérer les locaux, quand il résultait des termes clairs et précis de cette clause qu&apos;elle n&apos;était due qu&apos;autant que toutes les conditions relatives à l&apos;exécution du compromis soient remplies, soit notamment la libération des locaux par les sociétés Hôtel du Faisan et A.C., la cour d&apos;appel a méconnu le principe faisant interdiction faite au juge de dénaturer les documents qui leur sont soumis, ensemble, l&apos;article 1134, devenu 1103, du code civil ;
 
 2°/ que le contrat forme la loi des parties et s&apos;impose aux juges du fond ; que la clause pénale figurant dans le compromis de vente conclu entre les parties le 29 avril 2015 stipule que « Au cas où, toutes les conditions relatives à l&apos;exécution des présentes étant remplies, l&apos;une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l&apos;acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra à l&apos;