Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.334 du 28/11/2019,  partie 2


que l'axiome défendu par la bailleresse, selon lequel les baux les plus récents seraient conclus pour un prix supérieur n'étant de surcroît pas vérifié en l'espèce, les prix les plus élevés sont affectés à des baux souscrits en 2001 et 1999 ; que la locataire occupe plusieurs locaux situés [...], que ceux loués par Mme I... et qui concernent la présente procédure se situent [...] et en retour sur la [...] jusqu'à la porte d'entrée du numéro 5 ; qu'il résulte du constat d'huissier établi le 16 septembre 2016 par Me C... que la société Café de Turin exploite une terrasse tant sur l'[...] que sur la portion de la [...] comprise entre le numéro 5 et l'angle avec l'[...], que l'huissier dénombre la présence de 8 tables et 16 chaises uniquement sur cet emplacement strictement délimité, que la société Café de Turin, qui bénéficie par ailleurs d'une terrasse de plus grande ampleur mais au droit des autres locaux qu'elle loue [...], tire un avantage particulier pour son activité de cette terrasse non couverte dont elle bénéficie même si elle verse une redevance à la mairie dans la mesure où elle contribue à assurer la visibilité de son commerce, en empiétant sur le trottoir, et en permettant un espace de vente supplémentaire ; qu'une majoration de 5% au titre de l'avantage très particulier pour l'activité exercée doit être appliquée ; qu'il n'est nullement indiqué que les références choisies par l'expert concernent uniquement des commerces bénéficiant d'un tel avantage ; qu'au contraire, les commerce de chaussures, d'articles de sport ou de traiteur n'offrent pas de terrasse ; que la valeur locative est de 24.212,31 € soit, après déduction de l'impôt foncier, de 22.870 € » ;
 
 ALORS QUE le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée au regard notamment des « prix couramment pratiqués dans le voisinage » ; qu'en cas de fixation du loyer d'un bail renouvelé postérieurement à une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la valeur locative doit être déterminée au regard des loyers de baux conclus postérieurement à la modification des facteurs locaux de commercialité, et des loyers de baux conclus antérieurement à la modification mais objets d'un déplafonnement amiable ou judiciaire après ladite modification ; qu'en fixant le montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2013 entre Mme I... et la société Café de Turin à la somme annuelle de 22.870 €, au regard « non seulement (du) loyer des baux récemment souscrits, mais également (du) prix des loyers en cours dans le voisinage » (cf. arrêt, p. 5), comprenant des loyers fixés antérieurement à la modification notable des facteurs locaux de commercialité retenue, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-7 du code de commerce.