cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-17.313 du 17/05/2018,  partie 4


Le prix originairement fixé" auquel il est fait référence s'entend du prix du bail expiré précédant immédiatement le renouvellement et non du bail qui est à l'origine des relations des parties, le loyer du bail renouvelé le 1" janvier 2005 a été fixé par le juge des loyers en tenant compte des modalités particulières telles que prévues suivant le contrat de bail de 1987 et de l'option choisie par la bailleresse, à un montant représentant 40% de la valeur des sous-loyers, la valeur locative des locaux n'ayant été recherchée qu'au motif que la bailleresse prétendait que les sous-loyers étaient sous évalués. Le loyer du bail renouvelé a donc été fixé selon des dispositions particulières convenues entre les parties et tenant compte des circonstances de l'espèce résultant de l'engagement par le preneur de réaliser d'importants travaux de rénovation des lieux, étant observé que toutes les améliorations, tous les aménagements et embellissements ne seront acquis au bailleur qu'au départ du preneur. L'expert C... qui est intervenu lors de ce premier renouvellement, a estimé à cet égard que les accords contractuels contenus dans le bail et ayant présidé au renouvellement, en outre de ceux relatifs notamment à la liberté de cession et la faculté de sous louer librement, sont la contrepartie de la réalisation de travaux, lesquels pouvaient être selon lui amortis "sereinement" sur la durée de 18 ans du bail d'origine. Or ces dispositions particulières ayant présidé à la fixation du loyer du bail renouvelé le 1" janvier 2005, dérogatoires aux dispositions statutaires concernant la fixation du loyer, font défaut lors du second renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2014, le loyer devant être fixé selon les dispositions statutaires des articles L. 145-33 et suivants, sans référence aux dispositions de l'article 13 du bail d'origine. En application de ces dispositions particulières, le loyer du bail antérieur au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce, faisant suite au bail initial consenti pour un longue durée destinée à permettre l'amortissement des sommes investies, a été fixé à un prix particulièrement modeste de 287.500 euros alors que la valeur locative de l'immeuble a été estimée dans son ensemble boutique du rez-de-chaussée et bureaux du 2' au étage  à celle de 746.400 euros HT et TIC; Il n' est pas contesté au surplus que, quelque soit l'option choisie par la bailleresse, loyer plafonné à la valeur indiciaire ou fixé suivant une part des sous-loyers comme cela a été le cas, le loyer était notablement inférieur à la valeur locative mentionnée ci-dessus de telle sorte qu'il ne peut être reproché à la bailleresse d'avoir fait un choix qui la désavantageait. En conséquence, il convient de retenir que le loyer du bail renouvelé à compter du 1" janvier 2014 doit être fixé à sa valeur locative telle que prévue à l'article L. 145-33 du code de commerce sans qu'il y ait lieu de rechercher au surplus si les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés de façon notable et favorable au cours du bail expiré. » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, si la règle du plafonnement est écartée en cas de loyer anormalement bas, l'existence d'un loyer anormalement bas est exclue, lorsqu'il a été fixé par le juge ; qu'ayant constaté que le loyer afférent au premier bail renouvelé (2005-2013) procédait d'une décision du juge (jugement du 11 février 2010), les juges du fond qui ne pouvaient retenir l'existence d'un loyer anormalement bas ont violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, l'existence d'un loyer anormalement bas est exclue lorsque le loyer du bail précédent a été déterminé en application de stipulations contractuelles préexistantes, et non dans le cadre d'une libre négociation entre les parties ; qu'ayant constaté que tel était le cas en l'espèce, les juges du fond ont violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, en se référant à la valeur locative des locaux quand ils constatent que le loyer du premier bail renouvelé (2005-2013) était justifié par la réalisation de travaux pris en compte par les accords contractuels, les juges du fond qui n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations ont violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
 
 ALORS QUE, quatrièmement, et de toute façon, le loyer anormalement bas est écarté en tant que cause du déplafonnement dès lors que les circonstances le justifiant persistent ; qu'en s'abstenant de rechercher si la fixation du loyer à compter du 1er janvier 2005 n'était pas justifiée par le fait que le locataire avait réhabilité l'immeuble et édifié un étage supplémentaire et si cette circonstance ne persistait pas, à la date du 1er janvier 2014, dès lors qu'eu égard aux stipulations figurant dans le bail, le locataire restait propriétaire des aménagements et qu'il lui incombait toujours de prendre en charge les gros travaux dès lors qu'une seconde vague de rénovations pourrait s'avérer nécessaire, les juges du fond ont, de tout état de cause, privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;