Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.687 du 26/03/2020,  partie 3



 Qu'il résulte des éléments du dossier que le représentant légal de la SARL Lavage Auto Passion, X... F..., après avoir volontairement heurté le véhicule de M. N... D..., représentant légal du bailleur, a volontairement frappé ce dernier avec une lance de Karcher à plusieurs reprises sur le crâne et sur le bras droit, avant de le menacer indiquant que « cela commençait juste » et de l'insulter, lui occasionnant une plaie de 4 cm sur le crâne, ainsi que de nombreuses ecchymoses, faits pour lesquels il a été condamné par le Tribunal Correctionnel de Poitiers par jugement du 26 juillet 2016, à une peine de quatre mois d'emprisonnement délictuel assorti d'un sursis ;
 Que ces faits d'une particulière gravité, constituent une cause de résiliation du bail sans qu'il puisse être utilement prétendu que les personnes physiques et les personnes morales qu'elles représentent sont des personnalités juridiques distinctes, une personne morale n'ayant pas vocation à être victime de coups et blessures, son représentant pouvant en revanche légitimement espérer vivre en dehors de toute menace et sans angoisse, ce que la poursuite du bail en cours ne permettrait pas ;
 Que la résiliation du bail commercial conclu entre les parties sera en conséquence prononcée aux torts du preneur, pour motif grave » ;
 
 1) ALORS QUE le bail ne peut être résilié aux torts du locataire que si celui-ci a commis un manquement grave à ses obligations contractuelles ; que le « motif grave et légitime » visé par l'article L.145-17 I 1° du code de commerce est relatif au non-renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction ; qu'en relevant, pour prononcer la résiliation anticipée du bail aux torts exclusifs de la locataire, que le comportement de M. F..., représentant légal de la société Lavage auto passion, constituait le « motif grave et légitime » de l'article L. 145-17 du code de commerce, la cour d'appel a statué par un motif impropre à établir l'existence d'un manquement grave du preneur à ses obligations contractuelles, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, en sa version applicable à la cause ;
 
 2) ALORS QUE, subsidiairement, à supposer que la Cour d'appel ait pu retenir que « le comportement de M. F... constituait « le motif grave et légitime » de l'article 145-17 du code de commerce », le bailleur ne pouvait l'invoquer qu'après un délai d'un mois suivant une mise en demeure ; qu'en faisant droit à la demande du bailleur sans constater l'existence d'une mise en demeure adressée au preneur, la cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ;
 
 3) ALORS QUE, plus subsidiairement, la résiliation judiciaire ne peut être prononcée aux torts exclusifs d'une partie sans examiner les manquements commis par l'autre ; que les troubles du preneur ne sont susceptibles de fonder la résiliation du bail que s'ils sont constitutifs de manquements suffisamment graves à l'obligation d'user paisiblement de la chose louée, cette gravité s'appréciant au regard des manquements du bailleur à sa propre obligation de garantir une jouissance paisible ; qu'en prononçant la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Lavage Auto Passion, sans examiner, comme elle y était invitée, les manquements de la société Baurédine à ses propres obligations contractuelles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1184 du code civil, en sa version applicable à la cause ;
 
 4) ALORS QUE les juges doivent procéder à une analyse, au moins succincte, des éléments de preuve invoqués par les parties à l'appui de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, la société Lavage Auto Passion faisait valoir, constats d'huissiers à l'appui, que la bailleresse avait elle-même manqué à ses obligations de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des lieux loués en procédant notamment à des coupures d'eaux et d'électricité, et ce dans le seul but de nuire aux intérêts de l'exposante ; qu'en se bornant à retenir, pour résilier néanmoins le bail aux torts exclusifs de la locataire, que « le preneur reproche au bailleur toute une série d'agissements, notamment des coupures d'eau et d'électricité intempestives. Pour autant, il ne rapporte pas la preuve de ses allégations » (arrêt, p. 5 § 9), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.