Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.740 du 08/11/2018,  partie 4



 qu'en l'espèce, il convient de constater que la promesse de vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seraient sollicités par le bénéficiaire dans les conditions stipulées au contrat, celui-ci s'obligeant à justifier au promettant du dépôt du ou des dossiers de demandes de prêts à première demande et par tout moyen de preuve écrite, l'obtention devant être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire qui devait se prévaloir, au plus tard à la date butoir de réalisation de la condition suspensive, par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au promettant à son domicile élu, de la non obtention d'une ou plusieurs offres de prêts devant émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, étant précisé que dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas rapporté la justification requise dans un délai de 8 jours suivant la mise en demeure qui lui en serait faite par le promettant, ce dernier pourrait se prévaloir de la caducité de la promesse, le bénéficiaire pouvant encore jusqu'à l'expiration du délai de 8 jours renoncer au bénéfice de la condition suspensive ;
 qu'il convient donc de retenir que l'inobservation de cette obligation d'information ne pourrait avoir pour effet d'entraîner la caducité de l'avant-contrat, alors que le caractère d'ordre public de l'article L 312-16 du code de la consommation interdisait la stipulation d'obligations contractuelles imposées au bénéficiaire de nature à accroître les exigences du texte ; que c'est pourquoi, conformément à ce texte, il convient de retenir que l'acte notarié du 30 janvier 2013 a prévu en définitive que la promesse ne serait considérée comme nulle et non avenue que du fait de la non-obtention d'offre de prêt dans le délai de réalisation de la condition suspensive s'achevant initialement le 22 mars 2013, date prorogée d'accord entre les parties au 27 mars 2013 ;
 que le jugement ne peut donc être approuvé d'avoir retenu que la clause de condition suspensive d'obtention du prêt n'a été qu'un aménagement contractuel licite des dispositions susvisées du code de la consommation ;
 que dès lors, en l'espèce, que les prêts n'étaient pas obtenus à la date butoir ci-dessus, la condition suspensive n'était pas réalisée ;
 
 sur la faute alléguée des époux X...
 
 que la condition suspensive ne peut être tenue pour réputée réalisée, entraînant l'exigibilité de l'indemnité d'immobilisation stipulée, qu'à la condition que les époux B... prouvent que la non obtention des prêts est imputable à la faute des époux X... ;
 que les époux X... ont, quant à eux, la charge de prouver avoir déposé des demandes de prêts conformes à la promesse dans des délais permettant d'obtenir ces prêts pour la date du 22 février 2013 prorogée au 27 février 2013 ; que contrairement à ce que soutiennent les époux B... , les époux X... peuvent prouver par tout moyen, y compris par des pièces postérieures à cette date butoir, qu'ils ont satisfait à leurs obligations de recherche de financement ;
 qu'il est certes établi, par attestation du 11 avril 2016 de la Société Générale, que dès le 1er février 2013, les époux X... formaient auprès de cet organisme une demande de financement ; que par courriel du 1er février 2013, M. X... adressait 7 fichiers informatiques de pièces justificatives de la demande ; que par courrier du 20 février 2013, il adressait un complément de pièces ;
 qu'il est encore précisé, par attestation du 29 mars 2013, que la Société Générale, après examen du dossier d'acquisition, en fonction des éléments communiqués, a refus d'octroyé le financement demandé ; que les attestations de la Société Générale font référence précise à la destination de résidence de l'achat immobilier, au prix d'acquisition, à l'adresse du bien, au montant des prêts sollicité, à leur durée ; que toutefois, cette banque n'a pas précisé les taux d'intérêt des prêts sollicités, sans que nul autre élément de preuve ne vienne permettre de vérifier que la demande de prêt a été, sur ce point, conforme à l'avant contrat ;
 Qu'il est revanche établi en cause d'appel, par attestation du 30 mars 2016, que la société BPE (du groupe La Banque Postale) a été destinataire le 25 février 2013 d'une demande de prêt relative au projet d'achat du bien immobilier ; que par courriels du 25 février 2013, M. X... a adressé des justificatifs à cet organisme ;
 que par courrier du 21 mars 2013, M. X... demandait à cet organisme les projets d'offre de crédits sur lequel, selon ce document, le préposé avait déjà obtenu l'accord de crédit ; que par retour de courriel, ce préposé confirmait l'accord pour le financement demandé et adressait en pièce jointe une simulation de financement immobilier, sous réserve de la décision des assureurs ; que cette simulation mentionne que le crédit relai envisagé est de 779 633€, soit un montant légèrement supérieur à la condition suspensive, ce qui n'était pas susceptible de provoquer un refus de la banque du fait de cette différence minime de 9 633 € sur un montant global de 779 633€ ;