Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.648 du 27/02/2020,  partie 2



 En troisième lieu, la consultation, par l'expert judiciaire, du chef de projet de la communauté d'agglomération du grand Cahors a mis en évidence, dans la zone d'implantation des locaux donnés à bail le 5 juin 1990, un "risque d'inondation torrentielle" par une montée subite des eaux de trois cours d'eaux convergents (le Quercy, le Lacoste et le Bartassec) au point qu'en 2004, le PPRI a classé la zone commerciale sud en rouge, ce qui interdit toute construction nouvelle, les démolitions pour reconstruction, la modification des constructions existantes et tout changement de destination des locaux commerciaux.
 Selon le chef de projet, l'Atelier National des Territoires Economiques, chargé de proposer une solution à ce problème majeur qui bloque toute évolution d'une zone commerciale indispensable à l'activité économique de Cahors, a proposé, à l'automne 2012 :
 - la création de chenaux pour canaliser le Bartassec,
 - l'élargissement du lit du ruisseau en démolissant plusieurs bâtiments : la concession Ford, un magasin de peinture, une partie de l'entrepôt appartenant à la SNC Etablissement [...] Poids Lourds, la moitié de l'hypermarché à l'enseigne "Carrefour", le souterrain et le parking de l'hypermarché, un bâtiment où sont exploitées deux entreprises, une boulangerie, un hangar et deux immeubles d'habitation, la suppression de parkings.
 Ainsi, selon le directeur départemental des territoires du Lot, consulté par l'expert, "la situation de la zone commerciale sud de Cahors est totalement figée et sans possibilité d'assouplissement car cette zone est très dangereuse" compte tenu du risque de crue de grande ampleur.
 Le directeur départemental a précisé que la démolition des installations de l'hypermarché Carrefour "sera en tout état de cause indispensable à la conduite du projet' avec réinstallation à proximité.
 Il existe ainsi une modification des facteurs locaux de commercialité compte tenu d'un risque majeur avéré et non de critères futurs et hypothétiques.
 En quatrième lieu, l'expert a examiné les loyers commerciaux couramment pratiqués dans la zone sud à partir des enseignes Intersport, Générale d'Optique, Stock System, Blue Box, Carrefour, Leader Price, la Mie de Pain, Thiriet, But, Biocoop.
 Il a également pris en compte les éléments de comparaison qui lui ont été proposés par les parties et a déterminé un prix moyen mensuel des surfaces commerciales supérieures à 500 m2 de 8 Euros/m2, ce qui représente, pour la surface de 933 m2 correspondant aux lieux donnés à bail pour le stockage d'articles, produits et denrées, qui correspond à la réalité factuelle de l'utilisation des lieux, un loyer annuel HT de 89 568 euros.
 En cinquième lieu, il a ensuite procédé, à partir de ce chiffre, aux corrections suivantes de la valeur locative :
 1) réhaussement de 60 000 Euros : pour tenir compte de l'utilisation du terrain comme station-service et de lavage, soit une somme de 149.568 euros.
 2) réhaussement de 18.900 euros : pour tenir compte de l'utilisation partielle du terrain comme parking pour la clientèle avec abri à caddies, soit une somme de 168.468 euros.
 
 3) diminution de 30 % : pour tenir compte qu'en vertu du classement en zone rouge du PPRI, toute modification de la construction existante est impossible, ainsi que tout changement de destination.
 L'expert privé de l'appelante admet cette situation en évoquant un risque de "crues dévastatrices".
 Cette situation est particulièrement contraignante pour le locataire commercial, qui, par exemple, ne peut pas affecter le bâtiment au commerce avec réception du public, ou y exercer une activité complémentaire, alors pourtant que le bail l'y autorise.
 La valeur est ainsi ramenée à une somme de 117.928 euros.
 4) diminution de 30 % : pour tenir compte de la situation précaire du locataire exposé à un départ des lieux pour démolition.
 En effet, M. H... a constaté que la feuille de route établie par l'Atelier National dans le cadre du projet, très avancé, de prévention des inondations, validé par l'État, implique, notamment, la démolition d'une partie de l'entrepôt exploité par l'intimée, ce qui compromet toute sous location, pourtant autorisée par le bail sans l'accord du bailleur, ou toute cession du droit au bail.
 L'appelante déclare que le bâtiment objet du bail en litige ne serait, finalement, pas concerné par le risque de démolition.
 Cette explication, contraire à celle recueillie par l'expert judiciaire, ne résulte que de l'affirmation de M. C..., dans son rapport établi le 19 octobre 2017, qui a procédé à des recherches unilatérales en dehors de toute discussion contradictoire avec le locataire.
 Elle ne peut donc prévaloir sur les constatations de l'expert judiciaire qui a répondu à tous les dires qui lui ont été adressés, étant précisé qu'aucune investigation complémentaire sur les bâtiments effectivement promis à démolition ne lui a été demandée.
 En tout état de cause, cet élément nouveau n'est apparu qu'en 2017 alors que le loyer de renouvellement ne peut être déterminé qu'en fonction des éléments avérés à la date du renouvellement, soit le 7 janvier 2014.
 L'abattement pour précarité tenant à l'existence d'un risque de démolition partielle du bâtiment objet du bail doit effectivement être appliqué.
 La valeur est ainsi ramenée à 82 550 Euros.