Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-17.102 du 28/11/2018,  partie 4


qu'il convient de donc de condamner Mr X... à payer cette somme   3° le défaut d'information donnée au mandataire par lettre recommandée avec AR sur l'identité de la personne à communiquer dans les 15 jours de la conclusion de la vente ; qu'il s'agit du troisième manquement reproché par la Sarl SIRGUEY IMMO ESPACE VISION représentée par la SELARL HARTMANN à Mr X... qui donnerait lieu à application de la clause pénale ; qu'or, le contrat de mandat a été révoqué dès le 16 septembre 2009 et il n'a pas été possible de dire, en l'état de la procédure, que les acquéreurs avaient préalablement à la vente, pris attache avec l'agence pour obtenir des renseignements relatifs au bien immobilier en question ; que Mr X... n'était donc plus tenu de respecter l'obligation d'information à compter du 16 septembre 2009 si bien qu'aucun manquement ne peut être reproché à Mr X... en raison du non-respect de cette obligation ; que la demande de communication de pièces formée avant- dire droit par Mr X... est sans objet au regard de la solution du litige ; qu'en conséquence, toute demande plus ample ou contraire de la Sarl SIRGUEY IMMO ESPACE VISION représentée par la SELARL HARTMANN est rejetée ;
 
 1) ALORS QUE le vendeur d'un bien immeuble qui a donné un mandat non exclusif de vente à un agent immobilier n'est tenu de lui payer une quelconque rémunération que si l'opération a été effectivement conclue par son entremise ; que tel n'est pas le cas lorsque l'acquéreur est tout au plus entré en contact avec ce mandataire qui n'a pas mis en relation vendeur et acheteur ; qu'en l'espèce, M. X..., qui avait donné un mandat de vente non exclusif (production n° 4) à l'agent immobilier (la société Sirguey), soutenait qu'il avait conclu la vente avec un acquéreur (M. Z...) sans l'entremise de l'agent qui ne lui avait jamais communiqué le nom de cet acquéreur, ni n'avait d'ailleurs accompli la moindre démarche ; qu'en se bornant à relever que l'agence « avait été contactée par cet acquéreur », lorsqu'elle ne pouvait faire application d'une clause pénale prévoyant le paiement des honoraires en l'absence de conclusion de la vente par l'entremise de l'agent immobilier, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 1134 et 1147 du code civil ;
 
 2) ALORS en outre QU'à défaut de vente du bien par son entremise, l'agent immobilier ne peut prétendre à l'attribution de dommages et intérêts qu'en cas de faute du vendeur l'ayant privé de la réalisation de la vente compte tenu des diligences accomplies ; qu'une clause pénale du mandat ne saurait mettre à la charge du vendeur le paiement des honoraires, fût-ce en cas de révocation anticipée du mandat ou de manquement du mandant à des obligations stipulées par ce contrat, si ces fautes n'ont pas privé l'agent immobilier de la réalisation de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est bornée à relever que l'agence avait été « contactée » par l'acquéreur, le mandataire reconnaissant pour sa part n'avoir « jamais prétendu que Monsieur Z... aurait visité le bien » (conclusions de la société Sirguey, p. 9) ; qu'en affirmant que l'acquéreur avait conclu la vente sans communiquer le nom de l'acquéreur et, par motifs propres et adoptés, que la révocation anticipée du contrat de mandat avant son terme constituait une faute « à l'origine du dommage subi par la Sarl Sirguey Immo Espace Vision » (jugement entrepris p. 5), pour faire application de la clause pénale prévoyant le paiement des honoraires, sans expliquer en quoi ces deux manquements imputés au vendeur auraient privé l'agent immobilier de la réalisation de la vente compte tenu des diligences par lui accomplies, la cour d'appel a privé sa décision de de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 1134 et 1147 du code civil ;
 
 3) ALORS QUE (subsidiairement) en l'espèce, le montant des honoraires prévus étant dû, selon le mandat, en cas de « vente, même après l'expiration du mandat, à un acquéreur ayant été présenté, adressé ou indiqué ou s'étant servi des annonces publicitaires de l'agence sur les revues spécialisées ou le site internet de l'agence ou avec lequel il aura eu des pourparlers ou ayant visité les locaux avec lui pendant la durée du mandat », il appartenait à l'agent immobilier d'établir que l'acquéreur l'avait contacté à la suite d'une publicité avant la date de conclusion du compromis de vente daté du 14 octobre 2009, tel qu'il le prétendait ; qu'en fondant l'application de la clause pénale sur « une liste transmise au vendeur le 27 novembre 2009 » par l'agence, sans expliquer en quoi un document postérieur à la date de conclusion du compromis du 14 octobre 2009, et établi unilatéralement, pouvait prouver que l'agence avait été contactée par l'acquéreur avant cette date et à la suite d'une publicité qu'elle aurait fait paraitre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1315 du code civil ;