Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-27.986 du 08/12/2016,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l&apos;arrêt suivant :
 
 Statuant sur les pourvois n° J 14-27.986 et P 15-16.494 formés par Mme [F] [L], épouse [W], domiciliée [Adresse 5],
 
 contre un arrêt rendu le 11 septembre 2014 par la cour d&apos;appel d&apos;Aix-en-Provence (1re chambre B), dans le litige l&apos;opposant :
 
 1°/ à M. [E] [E], domicilié [Adresse 6], notaire associé de la SCP, anciennement dénommée [G], actuellement [E],
 
 2°/ à Mme [S] [U], domiciliée [Adresse 2],
 
 3°/ à M. [Q] [H], domicilié [Adresse 1], pris en qualité de mandataire ad hoc de la société à responsabilité limitée Cabinet Grignan investissements,
 
 4°/ à la société Canovas, société civile immobilière,
 
 5°/ à la société Quentin, société civile immobilière,
 
 ayant toutes deux leur siège [Adresse 7],
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 La demanderesse aux pourvois invoque, à l&apos;appui de ses recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, composée conformément à l&apos;article R. 431-5 du code de l&apos;organisation judiciaire, en l&apos;audience publique du 8 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jardel, conseiller doyen rapporteur, MM. Pronier, Nivôse, Maunand, Mme Le Boursicot, M. Bureau, Mme Greff-Bohnert, conseillers, Mmes Abgrall, Guillaudier, Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, M. Charpenel, premier avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de M. Jardel, conseiller doyen, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme [L], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. [E], Mme [U] et de M. [H], ès qualités, l&apos;avis de M. Charpenel, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 
 
 Joint les pourvois n° 14-27.986 et n° 15-16.494 ; 
 
 Attendu, selon l&apos;arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 septembre 2014), que, par acte dressé le 11 septembre 2009 par M. [E], notaire, avec la participation de Mme [U], notaire, Mme [L], architecte, a acheté deux appartements d&apos;un même immeuble, l&apos;un appartenant à la société civile immobilière Canovas et l&apos;autre à la société civile immobilière Quentin ; que la vente a été négociée par l&apos;intermédiaire de la société Cabinet Grignan investissements ; que, se prévalant de l&apos;ouverture d&apos;une procédure de péril imminent par le maire le 14 décembre 2009, ainsi que de l&apos;impossibilité de déterminer l&apos;identité du propriétaire du rez-de-chaussée, de l&apos;absence de syndic et de l&apos;absence de paiement des loyers et d&apos;un gestionnaire chargé de les encaisser, Mme [L] a assigné les venderesses, les notaires et l&apos;agent immobilier sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de diverses sommes ; 
 
 Sur le premier moyen : 
 
 Attendu que Mme [L] fait grief à l&apos;arrêt de rejeter son action estimatoire, alors, selon le moyen : 
 
 1°/ que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l&apos;usage auquel on la destine ou diminuent fortement cet usage ; que le syndic est notamment tenu d&apos;administrer l&apos;immeuble, de pourvoir à sa conservation et de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, c&apos;est-à-dire que son absence rend impossible la gestion dudit immeuble, diminuant ainsi largement son usage ; qu&apos;en retenant toutefois que « l&apos;absence de syndic [n&apos;est pas un vice] affectant le bien immobilier objet de la vente », la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1641 du code civil ;
 
 2°/ que le jugement doit être motivé ; qu&apos;en l&apos;espèce, l&apos;arrêt énonce uniquement que « l&apos;impossibilité de déterminer l&apos;identité du propriétaire du rez-de-chaussée, l&apos;absence de syndic, l&apos;absence de règlement des loyers, l&apos;absence d&apos;un gestionnaire chargé d&apos;encaisser les loyers ne sont pas des vices affectant le bien immobilier objet de la vente et de nature à le rendre impropre à son usage d&apos;habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l&apos;acheteur ne l&apos;aurait acquis qu&apos;à un prix moindre » ; qu&apos;en statuant ainsi, sans aucunement justifier ses motifs, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 455 du code de procédure civile ;
 
 Mais attendu qu&apos;ayant retenu à bon droit que l&apos;absence de syndic ne constituait pas un vice de nature à rendre l&apos;immeuble impropre à son usage d&apos;habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l&apos;acheteur ne l&apos;aurait acquis qu&apos;à un prix moindre, la cour d&apos;appel, par une décision motivée, en a exactement déduit que l&apos;action de Mme [L] ne pouvait être accueillie ; 
 
 D&apos;ou il suit que le moyen n&apos;est pas fondé ;
 
 Sur le second moyen : 
 
 Attendu que Mme [L] fait grief à l&apos;arrêt de rejeter ses demandes formées contre M. [E] et Mme [U], alors, selon le moyen :