Cour d'appel d'Aix-en-Provence
3A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-15.292 du 09/12/2020,  partie 2



 Ainsi, si le notaire a, dans l'acte dressé le 8 octobre 2004, clairement notifié à la SCI Juan qu'aucun syndic n'est chargé de l'administration et de la gestion de l'immeuble en copropriété sans qu'il puisse lui être imposé de donner une liste exhaustive des prérogatives d'un syndic comportant entre autres, celle de souscrire, pour le compte de la copropriété, diverses assurances, il lui appartenait d'informer la SCI Juan de l'existence des polices d'assurance souscrites par la copropriété ;
 
 Or la mention l'immeuble en copropriété dont dépend le bien immobilier est couvert contre le risque d'incendie informe de façon claire et accessible même à un profane que le seul risque pour lequel est couvert la copropriété est celui concernant l'incendie sans qu'il puisse, là encore, être reproché au notaire de ne pas avoir listé de façon précise tous les risques existants et pouvant faire l'objet d'une garantie, hors celui concernant le risque incendie ;
 
 La SCI Juan était donc informée que la seule garantie dont bénéficiait la copropriété était celle contre l'incendie ;
 
 Enfin, la SCI Juan reproche également au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil en ne l'informant pas sur les risques de l'opération en ce que "la déclaration de conformité des travaux délivrée par l'architecte le 14 mars 1991 avait reçu un ensemble d'avis défavorables de différents services de l'urbanisme", information qui aurait pu la faire renoncer à l'achat du bien ;
 
 Sur ce point la SCI Juan, qui agit à l'encontre du notaire suite aux désordres engendrés par les travaux réalisés par la société Les Jardins d'Azur ne démontre pas l'existence d'un lien de causalité entre le manquement reproché et son préjudice actuel ;
 
 De même sur la base de manquements au devoir de conseil reprochés à Maître I... la SCI Juan sollicite sa condamnation, in solidum avec la SA MMA Iard, son assureur, à "la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre du fait des désordres allégués par Mme U... H... et M. L... H... , la [...] et de la [...] et liés au glissement de matériaux de remblais dans la nuit du 15 au 16 mars 2011" ;
 
 Aucun manquement n'ayant été retenu à l'encontre du notoire, et en tout état de cause, l'action en responsabilité à l'encontre du notaire ne pouvant se résoudre que par l'allocation de dommages et intérêts, et non par une condamnation en relevé et garantie, la décision du premier juge sera donc confirmée » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
 
 « Sur le principe de la responsabilité professionnelle de Maître F... I...
 
 Le notaire a l'obligation d'informer et d'éclairer les parties, mais également d'assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente ; Il est par ailleurs tenu d'un devoir général de loyauté, de prudence et de diligence dans les actes qu'il accomplit ;
 
 Par application des dispositions combinées des articles 1382 et 1383 du code civil, le notaire est responsable de la faute qu'il commet dans l'accomplissement de sa mission lorsqu'elle cause un préjudice à son client de manière certaine et directe ;
 
 En l'espèce, la SCI JUAN invoque à l'encontre de Maître F... I... un manquement à son devoir de conseil lors de l'instrumentation de l'acte de vente en date du 8 octobre 2004 ;
 
 La SCI JUAN fait ainsi valoir qu'en tant que commanditaire des travaux ayant concouru au sinistre, sa responsabilité est recherchée alors que les travaux prévus contractuellement n'ont rien de commun avec les déversements de remblais opérés ; Elle poursuit en indiquant qu'une grande partie des remblais déversés l'a été sur la parcelle [...] appartenant à la copropriété ;
 
 Or, il apparaît que cette parcelle est incontestablement une partie commune au regard du règlement de copropriété ;
 
 La SCI JUAN soutient qu'indépendamment de la souscription d'une assurance multirisque habitation par chaque propriétaire, la copropriété se doit d'être couverte par une police multirisque immeuble, souscrite par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, laquelle devrait normalement garantir les dommages d'effondrement et la responsabilité civile de la copropriété ;
 
 La SCI JUAN constate qu'aux termes de l'acte authentique dressé le 8 octobre 2004, il apparaît qu'aucun syndic ne représente les copropriétaires, et qu'au surplus, l'immeuble en copropriété n'est assuré que contre le risque d'incendie, à l'exclusion de tous les autres sinistres ;
 
 La SCI JUAN reproche ainsi à Maître F... I... de n'avoir à aucun moment attiré son attention d'une part sur les conséquences de l'absence d'un syndic, se bornant simplement à rappeler son rôle et les modalités de sa désignation à défaut de nomination, et d'autre part sur le caractère limité de l'assurance dite collective contre l'incendie ;