Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-28.484 du 15/11/2018,  partie 3


qu'elle soutient que l'absence de facturation d'honoraires de gestion entre 2006 et 2009, et le fait que les provisions sur charges appelées de 2007 à 2011, qui n'incluent pas les honoraires de gestion, n'ont été provisionnés qu'à compter de la facture du 27 mai 2011 démontrent la commune intention des parties de ne pas faire supporter par la locataire lesdits honoraires ; qu'en outre, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la bailleresse à lui rembourser les provisions sur honoraires de gestion appelées du 3ème trimestre 2011 au 4ime trimestre 2012, soit la somme de 84 609,01 euros HT ; que l'article 18 du bail relatif aux charges est ainsi libellé : « Le Loyer étant pour le Bailleur considéré net de toutes charges, de toutes taxes et de tous travaux (sous réserve toutefois des travaux prévus par l'article 606 du code civil, du remplacement de la machinerie de l'ascenseur du Bâtiment sur Cour, et des travaux de ravalement des Locaux Loués qui demeureront à la charge du Bailleur). Le Preneur lui remboursera, selon les modalités de répartition et de règlement ci-après convenues, sa quote-part des charges des Locaux Loués et des charges communes afférentes aux Parkings. Ces charges comprennent, la présente liste n 'étant pas limitative : Les prestations communes de l'Immeuble ; éclairage, eau, chauffage, services divers, assurances, etc, les frais de nettoyage et d'entretien des parties communes, y compris le renouvellement du matériel et de l'outillage nécessaire à cet entretien, le coût des travaux concernant les parties communes de l'Immeuble, qu'il s'agisse des réparations ou réfections grosses ou menues (sous réserve toutefois des travaux prévus par l'article 606 du code civil, du remplacement de la machinerie de l'ascenseur du Bâtiment sur cour, et des travaux de ravalement des Locaux Loués], ainsi que des travaux de remplacement d'amélioration ou de rénovation, y compris les travaux prescrits par l'Administration, notamment les travaux de remplacement des équipements communs. Il est ici convenu que le Bailleur ne conserve à sa charge que les seuls travaux limitativement énumérés à l'article 606 du code civil, le coût du remplacement de la machinerie de l'ascenseur du Bâtiment sur cour, et le coût du ravalement, les dépenses relatives à la maintenance des installations et des équipements, le salaire des personnes affectées au service de 1 Immeuble (entreprise de nettoyage, etc.), la rémunération du mandataire chargé de la gestion de l'Immeuble et du syndic de la copropriété afférente aux Parkings, les honoraires de gérance, les honoraires d'architecte. Les charges du Bâtiment sur Rue seront réparties entre le Preneur et le Tiers en fonction de la superficie occupée. Les charges relatives aux Parkings seront réparties entre le Preneur et le Tiers en fonction du nombre de parkings occupés par chacun. Le remboursement au Bailleur, s'effectuera sous forme d'appel d'une provision trimestrielle majorée de la TVA au taux en vigueur, en même temps que le Loyer, sur la base des prévisions de dépenses pour l'année. Cette provision sera réajustée chaque année en jonction des budgets prévisionnels. Le paiement et le remboursement de toutes les charges versées au présent Bail sont exigibles à compter du jour de la prise de possession par le Preneur des Locaux Loués. La provision trimestrielle hors taxes au titre des charges sera déterminée par le Bailleur conformément aux règles d'usage en la matière. Le Preneur devra souscrire tous abonnements à l'eau, au gaz, à l'électricité, au téléphone, etc. Il sera tenu d'en payer régulièrement les primes et d'acquitter directement toutes consommations individuelles selon les indications de ses compteurs et relevés, ainsi que tous impôts lui incombant sans que le Bailleur puisse en être rendu responsable » ; que contrairement à ce qu'il est soutenu par le preneur, la répartition des charges est indiquée comme se faisant en fonction de la superficie occupée pour les charges du bâtiment sur rue, et en fonction du nombre de parkings occupés par chaque occupant pour les charges de parkings ; qu'ainsi le décompte de charges adressé par la SCI HSBC assurances immo à la SA Legal and General (France) pour l'exercice 2008 reprend ces clés de répartition pour les charges afférentes aux bâtiments côté rue, la quote-part de chacun étant calculée en fonction de la surface louée, et pour les charges afférentes aux parkings, la quote-part étant calculée en fonction du nombre de parkings détenu par chacun, étant relevé que la totalité des charges du bâtiment côté cour, occupé dans son intégralité par la SA Legal and General (France), incombe à cette dernière ;
 que cette clause prévoit très clairement, sans aucune ambiguïté, que le preneur est tenu de rembourser sa quote-part de la rémunération du mandataire chargé de la gestion de l'immeuble au bailleur au titre des charges. Le montant de 3% des loyers et accessoires annuels prévu par la convention de gestion conclue entre le bailleur et le gestionnaire du bien, la société HSBC REIM, qui n'est pas une filiale mais une société distincte de la SCI HSBC assurances immo, ne représente pas un supplément de loyer, et même si le bail ne stipule pas le montant de cette rémunération, celle-ci n'étant pas excessive, le preneur est tenu contractuellement de rembourser ces honoraires de gestion ;