Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.377 du 12/11/2020,  partie 7


Or, le tout révèle que non seulement M. E... Q... et la Sas [...] ne pouvaient se méprendre, en septembre 2011, sur la qualité de propriétaires des époux L... mais qu'en outre ils avaient à partir de cette réunion, connaissance de la date de la vente. L'attestation de M. R..., adjoint au maire à l'époque et produite par M. E... Q..., est trop imprécise pour écarter cette connaissance de la date de la vente, le témoin indiquant 'ne pas se souvenir avoir vu un acte notarié'. C'est vainement que M. E... Q... explique avoir su que les consorts H... M... avaient vendu une partie de leur ensemble immobilier, mais sans avoir pu se convaincre que la partie de la parcelle contenant la claire exploitée par la Sas [...] était intégrée à cette vente, puisque la situation était compliquée par les modifications cadastrales et que M. E... Q... et la Sas [...] restaient occupants non contestés d'une parcelle jouxtant la parcelle [...] . En effet, nonobstant les difficultés cadastrales, la parcelle utilisée par M. E... Q... et la Sas [...] pour entreposer du matériel et exercer leur activité était sans ambiguïté en septembre 2011 identifiée tant par ceux-ci que les époux L... comme ayant été vendue, les acquéreurs contestant en revanche l'occupation régulière par l'effet d'un bail rural en se prévalant des mentions déclaratives contraires figurant sur l'acte de vente. Enfin le jugement du 26 juin 2014 qui a acquis l'autorité de la chose jugé, a statué sur les limites de propriétés des époux L... et des consorts H... M... sans remettre en cause la vente de l'entière parcelle [...] , regroupant désormais les parcelles [...] , [...] et [...], le bornage ayant seulement abouti à situer la claire exploitée par la famille Q... 'à cheval' sur les parcelles d'une part, [...], propriété des époux L... et, d'autre part, [...] et [...] propriété des consorts H... M.... En conséquence l'action de M. E... Q... et de la Sas [...] ayant été introduite postérieurement au délai de forclusion de 6 mois ayant débuté en septembre 2011, elle est irrecevable. En conséquence la cour ajoute à la décision déférée en ce sens, les premiers juges ayant dit l'action irrecevable pour non-respect des règles de publicité foncière, sans avoir eu à statuer sur les autres prétentions. Sur les effets du bail rural : L'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime définit le bail rural par la mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 du même code, la preuve de l'existence d'un tel contrat pouvant être apportée par tous moyens. Il est constant que le tribunal de grande instance de La Rochelle est déjà saisi de demandes des époux L... dirigées contre les consorts H... M... ainsi que M. E... Q... et la Sas [...] aux fins notamment de juger le 'bail à ferme semble-t-il consenti à M. E... Q... et/ou à Sas [...] ' inopposable aux époux E., d'ordonner l'expulsion de M. E... Q... et de la Sas [...], de les condamner in solidum à des dommages intérêts pour troubles de jouissance subis et de condamner les consorts H... M... à des dommages intérêts pour préjudice moral consécutif à leur défaut d'information sur l'existence d'un bail rural, manquement à la bonne foi et à la loyauté contractuelle. Les époux L... demandent à la cour d'apprécier si elle doit retenir sa compétence sur l'opposabilité du bail rural et ses conséquences, en dépit de la saisine du tribunal de grande instance de La Rochelle, mais discutent également de la réalité de l'existence du bail rural. En effet, les époux L... soulignent que le bail produit aux débats désigne, de façon très imprécise, la mise à disposition à titre onéreux de 'deux parcelles de terrain composées de plans d'eau et remblais environnants', que l'acte de vente du 23 mai 2006 a mentionné le bien 'libre de toute location ou occupation ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en le visitant', et qu'aucun matériel ostréicole n'était alors présent sur les futures parcelles [...] et [...]. Ils en concluent qu'au moment de la vente, le bail était inexistant ou qu'il leur a été dissimulé par les consorts H... M... et ne peut leur être opposable. M. E... Q... demande à la cour de constater qu'il est titulaire d'un bail rural sur les parcelles [...] et [...] . Il appartient donc à la cour de se prononcer sur l'existence du bail rural, le tribunal paritaire des baux ruraux étant seul compétent pour se prononcer sur ce point. Le bail sous seing privé conclu le 1er septembre 1994 entre M. P... H... et Mme D..., mère de M. E... Q... est la seule pièce produite aux débats. Ses énonciations ont déjà été rappelées et la mise à disposition à titre onéreux de parcelles d'utilisation ostréicoles est certaine.