Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.994 du 18/03/2021,  partie 3


que toutefois, à supposer exacte les mesures effectuées par ce technicien amiable, il n'est pas établi au vu du contrat de vente et de ses annexes que le vendeur était tenu de livrer un appartement d'une surface habitable de 53,8 mètres carrés ; que les pièces contractuelles ne démontrent pas, malgré l'indication de la ligne des 1 mètre 80 figurant sur un plan annexé, que les parties ont voulu que la surface stipulée de 53,8 mètres carrés soit celle restant après exclusion des locaux d'une hauteur inférieure à 1 mètre 80 ; qu'il ne peut non plus être soutenu que la différence de la mesure réelle à celle exprimée dans le contrat, au sens de l'article 1619 du code civil, doive en l'espèce s'apprécier selon les dispositions de l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation, qui excluent les parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1 mètre 80, peu important à cet égard que l'article R 261-25 du code de la construction et de l'habitation relatif au contrat de réservation impose d'y faire figurer la surface habitable approximative ; que les dispositions de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, inapplicables à la vente en état de futur achèvement, sont également inopérantes ; que par conséquent, nulle moindre mesure d'au moins un vingtième n'est caractérisée au préjudice des époux I... qui, en conséquence, ne peuvent réclamer au vendeur ni réduction de prix ni indemnisation de ce chef.
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article R.111-2 du même code, dans le titre relatif aux dispositions générales applicables aux immeubles d'habitation, « La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième. La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » ; qu'aux termes de l'article 1617 du code civil, « Si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ; Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix » ; qu'aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en l'espèce, « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté, Il ne se présume pas et doit être prouvé » ; que les dispositions protectrices du consommateur prévues par la loi Carrez en matière de respect des surfaces des locaux acquis sont plus favorables que celles prévues à l'article R261-13 du code de la construction et de l'habitation et ne s'appliquent pas aux immeubles à construire sauf s'il a été expressément prévu dans le contrat de faire spécialement référence aux critères de la loi Carrez pour déterminer la surface du bien cédé ; que l'article R261-13 du code de la constructions dans le chapitre relatif à la vente d'immeuble à construire, applicable en l'espèce, impose « l'indication des surfaces » sans que cette notion corresponde à la « surface habitable » telle qu'elle est définie dans l'article R. 111-2 du même code ; qu'en l'espèce, dans les annexes de l'acte authentique du 17 mai 2013 (pièce 2) qui ont une valeur contractuelle, figure un plan côté de l'appartement [...] (lot [...]) et une fiche précisant « Surface 53,8m2 » et précisant le détail de la surface de chaque pièce de l'appartement, ainsi qu'un plan côté de l'appartement I (lot [...]) et une fiche précisant « Surface 61,4m2 » précisant le détail de la surface de chaque pièce de l'appartement ; que l'acte notarié vise expressément, en page 11, l'obligation du vendeur, aux termes des contrats de réservation établis le 17 décembre 2012 pour le lot [...] et le 6 février 2013 pour le lot [...], et ces surfaces de 53,8m2 et 61,4m2 correspondent à celles mentionnées dans les contrats de réservation ;