Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-20.342 du 19/06/2019,  partie 5


Les consorts B... ne démontrent pas en quoi la position adoptée par l'administration pouvait être anticipée et en quoi c'est par un défaut de diligence de la part de la SARL FINANCIERE DU CEDRE, qu'ils se sont trouvés dans cette situation complexe. Aucune faute n'est démontrée ni sur le plan de l'obligation d'information ni quant aux obligations de la défenderesse en qualité de mandataire.
 Après les démarches effectuées par la SARL FINANCIERE DU CEDRE auprès de l'administration fiscale, les demandeurs se sont vu proposer d'intégrer un autre dispositif de défiscalisation dit « de Robien recentré », compte tenu des « particularités du dossier concernant la restauration de la Ferme du Vieux Clocher » (pièce FINANCIERE DU CEDRE n° 8).
 
 Reconnaissant elle-même une nature particulière à l'opération, l'administration fiscale a donc proposé l'application d'un autre dispositif de défiscalisation, qui permet de déduire des revenus fonciers le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition, le montant des travaux de transformation, pendant 9 ans, sur une base de 6 % du prix d'acquisition sur 7 ans et 4 % sur les deux années restantes.
 Les consorts B... ont préféré ne pas opter pour ce régime de défiscalisation, pour maintenir la présente procédure et obtenir réparation de leur entier préjudice. Toutefois, rien ne démontre qu'ils aient effectivement écarté cette option et au final, si les avantages fiscaux retirés ne seraient pas similaires à ceux escomptés dans le cadre du dispositif concernant les monuments historiques. L'existence d'un préjudice certain n'est pas démontrée.
 Aucune faute n'étant retenue à l'encontre de la SARL FINANCIERE DU CEDRE, sa responsabilité n'est donc pas engagée. » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, l'intermédiaire professionnel intervenant dans une opération de défiscalisation est tenu d'une obligation particulière d'information à l'égard de ses clients ; qu'à ce titre, il est notamment tenu d'avertir ceux-ci du risque que le vote de travaux trop importants fasse perdre le bénéfice du dispositif de réduction d'impôts s'attachant à la réhabilitation d'un bâtiment inscrit à l'inventaire des bâtiments historiques ;
 qu'en excluant toute obligation de la société Financière du cèdre d'informer les époux B... de ce risque, au motif inopérant que l'administration fiscale avait expressément validé l'opération, la cour d'appel a violé les articles 1147 ancien et 1991 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, l'intermédiaire professionnel intervenant dans une opération de défiscalisation immobilière est tenu d'informer ses clients du risque que le vote de travaux trop importants fasse perdre le bénéfice du dispositif de réduction d'impôts s'attachant à leur investissement ; qu'en l'espèce, M. et Mme B... soulignaient que, si l'administration fiscale avait validé a priori l'opération par lettre du 14 juin 2006, elle avait également averti la société Financière du cèdre, dans ce même courrier, que ce régime dérogatoire était d'application stricte, et qu'elle serait vigilante sur le point de savoir si la totalité des travaux finalement réalisés ont effectivement concouru à la protection du bâtiment ; qu'en se bornant à opposer, pour écarter toute obligation d'information de la société Financière du cèdre sur les risques encourus, que l'administration fiscale avait expressément validé l'opération, sans rechercher, comme il lui était demandé, si cette dernière n'avait pas elle-même alerté l'intermédiaire immobilier sur les risques de l'opération, la cour d'appel a de toute façon privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 ancien et 1991 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, l'intermédiaire professionnel intervenant dans une opération de défiscalisation est tenu d'une obligation particulière d'information à l'égard de ses clients ; qu'à cet égard, il appartient au débiteur professionnel d'une obligation particulière d'information d'établir qu'il a satisfait à cette obligation ; qu'en opposant encore que la preuve d'un manquement de la société Financière du cèdre à son obligation d'information n'était pas rapportée, la cour d'appel a inversé la chargé de la preuve, en violation de l'article 1315 ancien, devenu 1353, du code civil ;
 
 ET ALORS QUE, quatrièmement, le contractant victime d'un manquement de son cocontractant n'a pas l'obligation de minimiser son dommage ; qu'en opposant également que les époux B... avaient refusé de bénéficier d'un autre dispositif de réduction d'impôts que leur proposait l'administration fiscale, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, violant une nouvelle fois les articles 1147 ancien et 1991 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU' il a débouté M. et Mme B... de leurs demandes tendant à voir condamner in solidum la société Champs Maillet et la société Financière du cèdre à leur payer les sommes de 19.766,40 euros et 50.103 euros en réparation de leur préjudice, et notamment en ce qu'il a ce faisant rejeté ces demandes en tant qu'elles étaient formées contre la société Champs Maillet ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES D'ABORD QUE « 1 – Sur la responsabilité de la Sarl Des Champs Maillet :