Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-21.698 du 09/03/2023,  partie 3



 16. Elle en a déduit, à bon droit, que la bailleresse n'était pas tenue de garantir la locataire sur le fondement de l'article 1726 du code civil. 
 
 17. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Mais sur le moyen, pris en ses quatrième et cinquième branches
 
 Enoncé du moyen
 
 18. La locataire fait le même grief à l'arrêt, alors : 
 
 « 4°/ que la société n'est pas dissoute par le décès d'un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires, sauf à prévoir dans les statuts qu'ils doivent être agréés par les associés ; qu'en retenant, pour dire que les consorts [F], héritiers de M. [O] [F] père, associé de la SCI Apatae, étaient des tiers au contrat de bail conclu entre la SCI Apatae et la société Tahiti Valeurs, qu'il n'était pas établi que les ayants droits de M. [O] [F], associé de la SCI Apatae, étaient automatiquement devenus associés de la SCI Apatae à son décès, dans la mesure où il n'était pas démontré que les statuts le prévoyaient ou que leur application avait conduit à une telle décision, quand il incombait aux consorts [F], ayants droit de feu [O] [F], associé de la SCI Apatae, de rapporter la preuve qu'ils n'étaient pas devenus associés de la SCI, la cour d'appel a violé l'article 1315 (désormais 1353) du code civil, ensemble l'article 1870 du même code ;
 
 5°/ que le bailleur est tenu de garantir le locataire du trouble de jouissance causé par les personnes dont il doit répondre ; qu'une société de personnes doit répondre à l'égard de son locataire du conflit interne entre ses associés ; qu'en se bornant à énoncer que l'analyse du premier juge, qui avait considéré que les consorts [F], ayants droit de M. [O] [F] père, associé de la SCI Apatae n'étaient pas des tiers, se heurtait à l'autonomie de la personnalité juridique de la SCI, à laquelle ne pouvaient être assimilés les associés, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée si le trouble de jouissance dont avait été victime la société Tahiti Valeurs ne résultait pas d'un conflit interne entre les associés de la SCI, des conséquences duquel cette dernière devait répondre à l'égard de sa locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1725 et 1726 du code civil, ensemble l'article 1147 (ancien) de ce code. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 1315, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et les articles 1725 et 1870, alinéas 1 et 2, du code civil applicables en Polynésie française :
 
 19. Aux termes du deuxième de ces textes, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. 
 
 20. Aux termes du troisième, la société n'est pas dissoute par le décès d'un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires, sauf à prévoir dans les statuts qu'ils doivent être agréés par les associés. Il peut, toutefois, être convenu que ce décès entraînera la dissolution de la société ou que celle-ci continuera avec les seuls associés survivants.
 
 21. Aux termes du premier, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
 
 22. D'une part, il résulte du deuxième de ces textes que le bailleur, constitué en société civile, est tenu de garantir le locataire des troubles que ses associés, qui ne sont pas des tiers à son égard au sens de l'article 1725 du code civil, ont apporté à sa jouissance par voie de fait. 
 
 23. D'autre part, il résulte des autres textes qu'une société civile étant présumée continuer avec les héritiers d'un associé décédé, il incombe à celui qui dénie la qualité d'associé à l'héritier d'un associé d'établir l'existence d'une stipulation contraire des statuts.
 
 24. Pour rejeter la demande en condamnation de la société bailleresse, l'arrêt constate que l'accès au parking de l'immeuble loué a été bloqué par les agissements d'ayants droit d'[O] [F], associé décédé de la société bailleresse.
 
 25. Puis, il énonce que l'analyse selon laquelle les ayants droit d'un associé ne sont pas des tiers se heurte, d'une part, à l'absence de justification de ce qu'ils seraient automatiquement devenus associés de la société bailleresse à son décès, sans démontrer que les statuts le prévoyaient ou que leur application avait conduit à une telle décision, d'autre part, à l'autonomie de la personnalité juridique de celle-ci, propriétaire et bailleresse, à laquelle ni le gérant ni les associés ne peuvent être assimilés.
 
 26. Il en déduit que les responsables du trouble de jouissance sont des tiers au contrat de bail entre la société bailleresse et la locataire au sens de l'article 1725 du code civil.