Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-13.316 du 16/12/2020,  partie 2



 Toutefois la lecture de la proposition de rectification du 2 décembre 2009, qui est la seule produite par la société Pacar démontre que ce document indique en page 4 et 5 la méthode utilisée pour procéder à l'évaluation du bien litigieux, à savoir la méthode par comparaison posée par le tribunal civil de Moulins le 30 janvier 1951. En se fondant sur l'arrêt « SCI du chemin des ânes » rendu par la Cour de cassation le 12 janvier 1993, l'administration a précisé son étude de marché et les raisons pour lesquelles elle n'a pu retenir tous les termes de comparaison sur la seule commune d'Antibes. L'administration a mis en relief le caractère exceptionnel de la propriété de la société Pacar, qui appartient au marché des « propriétés de prestige », marché qui est localisé sur plusieurs communes du département ou sur parties de ces communes, ce qui l'a conduit à élargir ses recherches sur les communes de Saint-Jean-Cap-Ferrat, Théoule, Cap d'Ail et Cannes.
 
 Il est constant qu'aux termes de l'arrêt précité du 12 janvier 1993 qui est le fondement jurisprudentiel de l'obligation fiscale de motivation des éléments de comparaison la Cour de cassation a jugé « que la perception des droits d'enregistrement, la valeur vénale d'un immeuble ne peut être déterminée sans qu'il soit procédé à des comparaisons tirées de cessions de biens intrinsèquement similaires ; que cela n'implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement à ceux qui constituent l'objet du litige ; dès lors le moyen qui se fonde sur la nécessité d'un telle identité est inopérant et ne peut être accueilli. »
 
 Dans sa démonstration, et en pages 5 à 30 de la proposition de rectification du 2 décembre 2009, en se référant sur chaque année d'imposition à plusieurs éléments de comparaison, et à 14 éléments en tout, qui se situent dans le marché des propriétés de prestige, et dans plusieurs communes des Alpes-Maritimes, l'administration fiscale a indiqué les éléments de comparaison indispensables pour établir la valeur vénale, à la date du fait générateur, comme les dates de cession, de publication aux bureaux des hypothèques, les noms et les adresses des biens, leur catégorie cadastrale, leur date de construction, la superficie du bâti et du non-bâti, le nombre d'unités d'habitation, de niveaux, de pièces et leurs superficies, la présence de cave, garage, de terrasse, de piscine, le prix de cession, le tout récapitulé sur des tableaux.
 
 Cette démonstration est conforme à l'arrêt R... de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 20 novembre 2007 selon lequel le juge doit rechercher si la notification de redressement comporte toutes les précisions utiles sur les raisons ayant permis à l'administration de considérer que les cessions citées comme termes de comparaison concernent des biens intrinsèquement similaires à la propriété en litige.
 
 En l'espèce la Cour de cassation a estimé que la notification de redressement énumérait les ventes, indiquait les adresses, les descriptions complètes et les références à la conservation des hypothèques, et elle a considéré que la notification comportait toutes les précisions utiles sur la motivation ayant conduit à l'administration à considérer que les biens cités étaient intrinsèquement similaires.
 
 Dès lors la société Pacar ne justifie pas que l'administration aurait manqué à son obligation de motivation. D'ailleurs l'ensemble des indications contenues dans la proposition de rectification du 2 décembre 2009 a permis à la société Pacar de faire valoir ses observations de soumettre le litige à la commission départementale de conciliation, pour les contestations portant sur les années 2006 à 2009 incluse, et de saisir la présente juridiction.
 
 Il n'y a donc pas d'irrégularité de la procédure tenant au caractère insuffisamment décrit des 14 éléments de comparaison sur lesquels l'administration fiscale s'est appuyée pour forger sa décision de rehaussement, de sorte que la société Pacar doit être déboutée de ce chef de demande »
 
 1°/ Alors que la proposition de rectification adressée au contribuable doit, à peine de nullité de la procédure, être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que lorsque l'administration a recours à des éléments de comparaison pour déterminer la valeur vénale réelle d'un immeuble, elle doit préciser, dans la proposition de rectification, les éléments déterminants qui permettent d'établir que ces termes de comparaison sont intrinsèquement similaires au bien à évaluer ; que cette similitude s'apprécie, pour des biens d'exception, non seulement au regard de leur situation géographique, de leur environnement, de leur surface et de la réparation des pièces, mais encore au regard de leur histoire, de leurs caractéristiques architecturales, de leurs prestations et équipements, ainsi que de leur état d'entretien et de vétusté ; qu'en l'espèce, si la cour a constaté que la proposition de rectification contenait, pour chaque terme de comparaison, le nom et adresse des biens et leurs caractéristiques physiques ainsi que leur prix, elle n'a pas recherché si l'histoire des biens proposés, leurs caractéristiques architecturales et leurs prestations et équipements étaient également mentionnés, cependant qu'il s'agissait de caractéristiques essentielles pour les biens d'exception ;