Tribunal d'instance de Lyon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.905 du 04/07/2019,  partie 2



 Aux motifs qu'« il ressort de l'article 1315 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Attendu qu'il ressort de l'article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. Que l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, a fait l'objet d'une modification par l'article 6 de la loi n° 2014-366 du 27.012014, dite loi ALUR,
 Que l'article 14 de la loi du 27.03.2014 pose comme principe dans son alinéa 1, que les contrats conclus antérieurement, en cours à la date du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur du texte, restent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, et donc soumis à la rédaction de l'article 22 sous son ancienne version,
 Attendu qu'aux termes de l'article 22 de la loi du 7 juillet 1989, dans ses nouvelles dispositions, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
 Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
 A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard,
 Attendu en l'espèce qu'il est constant que Monsieur N... L... a pris possession du local d'habitation au 01.11.2016, pour un loyer de 310 E mensuel outre charges de 125 E, et qu'une somme de 435 E à titre de garantie a été versée à la bailleresse,
 Que le contrat de bail, même verbal, en date du 18.07.2014, a pris naissance postérieurement à la mise en vigueur de la nouvelle rédaction de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, portant modification du calcul des intérêts en cas de non restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis,
 Que c'est bien sous sa nouvelle version que l'article 22 doit recevoir application et qu'en cas de non restitution, injustifiée, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, En application de ce texte, le bailleur est tenu de justifier des déductions qu'il opère ; la retenue au titre des réparations locatives doit être justifiée, les sommes réclamées à ce titre devant correspondre à une évaluation sérieuse et être étayées par des documents externes,
 Attendu que le tribunal est souverain dans l'appréciation des faits de la cause,
 1- Sur la retenue au titre de l'arriéré de loyers jusqu'au 12 avril 2017 et la date effective de restitution du dépôt de garantie
 Attendu que la dédite a été adressée le 2 mars 2017 et qu'il convient, en raison d'absence de contrat entre les parties, de fixer raisonnablement la date de fin de bail à un mois à compter de la dédite, soit le 2 avril 2017,
 Que dès lors, la facturation des 10 jours de loyers sur le mois d'avril, à hauteur de 103 euros, (310 E :30 x10 jours) n'est pas justifiée,
 Attendu qu'aucun état des lieux d'entrée ou de sortie n'a été signé
 Que les parties n'ont émis aucune réserve sur l'état de l'appartement, au départ du locataire,
 Que le bailleur ne conteste pas que la restitution des clés a eu lieu le 6 mars 2017 et que c'est donc un mois après la fin effective du bail, soit le 2 mai 2017, que le dépôt de garantie aurait dû être restitué sous réserve de charges encore dues,
 2- Sur la retenue au titre de la régularisation de charges
 Attendu que la SCI VILLA SANS SOUCIS ne justifie pas en quoi une somme de 150E par mois devrait être facturée au locataire,