Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-12.509 du 09/03/2017,  partie 2



 ()la parcelle est située en zone Aa, laquelle permet seulement la réalisation de bâtiments à usage agricole, elle est donc une parcelle à usage agricole et dès lors inconstructible de sorte qu&apos;elle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir ; les expropriés soutiennent qu&apos;à tout le moins leur bien est situé en façade de la route Saint Marguerite, dans un périmètre très rapproché d&apos;une viabilité intégrale, en situation privilégiée, dégageant une valeur propre entre terrain agricole et terrain constructible puisqu&apos;il est à proximité immédiate de l&apos;agglomération, dans une zone à potentiel de développement, desservi par l&apos;autoroute A8 et la [Adresse 5], proche de l&apos;aéroport et de la gare [Adresse 7] et de divers équipements de loisirs et sportifs ; la société Métropole Nice Côte d&apos;Azur répond valablement que la parcelle, agricole, qui ne bénéficie pas du réseau de distribution d&apos;eau potable, n&apos;est pas soumise à une forte pression urbaine puisqu&apos;elle n&apos;est pas située à la périphérie immédiate du centre ville mais dans la partie de la plaine du Var la moins attractive économiquement ; surtout en application de l&apos;article L. 13-15 du code de l&apos;expropriation, il ne peut être tenu compte des changements de valeur subis depuis la date de référence qui ont été provoqués par l&apos;annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d&apos;utilité publique est demandée, par la perspective de modifications aux règles d&apos;utilisation des sols, et par la réalisation dans les trois années précédant l&apos;enquête publique, de travaux publics dans l&apos;agglomération où est située l&apos;immeuble ; un avantage de situation a néanmoins été pris en compte tant par l&apos;expropriant et le commissaire du gouvernement que par le premier juge dès lors qu&apos;ils ont surévalué le prix du m² de la parcelle en cause (les premiers à 96 euros et le juge à 105 euros) par rapport à celui des mutations de terrains agricoles survenues en 2013 pour des prix allant de 76,25 euros/m² à 37,07 euros/m² comme en témoignent les ventes suivants évoquées par le commissaire du Gouvernement :* vente du 27/07/2013 d&apos;une parcelle de 341 m² en nature de jardin potager en zone Uba mais inconstructible car sans accès aux réseaux, pour le prix de 26 000 € soit 76,25 €/m², * vente du 10/09/2013 d&apos;une parcelle de 1313 m² à Saint Blaise, en nature de jardin potager, pour 86 000 € soit 65,50 €/m², *vente du 21/10/2013 d&apos;une parcelle de 4990 m², en nature de terrain cultivé, à Saint Jeannet, pour 185 000 € soit 37,07 €/m² ;
 
 sur l&apos;évaluation du bien exproprié :
 
 selon l&apos;article L. 13-13 du code de l&apos;expropriation, l&apos;indemnité de dépossession doit couvrir l&apos;intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l&apos;expropriation ; en l&apos;espèce le premier juge a appliqué, sans être critiqué sur ce point, la méthode de comparaison qui implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d&apos;urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance, soit le 26/06/2014 ; les expropriés sollicitent l&apos;application d&apos;une valeur métrique de 250 euros en se fondant sur les ventes suivantes :
 
 - Vente du 4 juin 2013 CI 0144 : il s&apos;agit de la division de la parcelle CI 66 en CI [Cadastre 2] et [Cadastre 3], située dans un lotissement. Cette parcelle est acquise par 1e voisin propriétaire de la parcelle limitrophe CI 80. Elle est située en zone UCa, avec COS de 0.25, soit une SHON théorique de 56 m² ;
 
 - Vente du 26 novembre 2012 OL 4 : elle porte sur une propriété bâtie (villa) destinée à être démolie située en zone UBa, avec COS de 0, 80, soit une SHON théorique de 769 m², hauteur de construction limitée à 15m ;
 
 - Vente du 13 novembre 2012 OH 0415 d&apos;un terrain par la Métropole, dans le cadre d&apos;un programme de logements sociaux et de logements en accession, située en zone UDmb, avec COS de 2, et une surface plancher accordée de 11 600 m², hauteur de construction limitée a 19, 50 m inclus dans la ZAE Méridia, avec dépassement de la densité et du gabarit ;
 
 - Vente du 2 octobre 2012 0V [Cadastre 2] à ESCOTA dans le cadre de l&apos;agrandissement de l&apos;autoroute, en zone Ufe, emplacement réservé, secteur à vocation routière ou autoroutière ;
 
 - Vente du 18 septembre 2012 OL 146 il s&apos;agit encore d&apos;une vente à ESCOTA d&apos;une parcelle située en zone Uba avec COS de 0,80, soit une SHON théorique de 785 m² ;
 
 - Vente du 18 septembre 2012 OL [Cadastre 2] d&apos;une propriété bâtie (villa) destinée à être démolie, située en zone UBa, avec COS de 0,80, soit une SHON théorique de 433 m², hauteur de construction limitée à 15 m, 
 
 - Vente du 18 septembre 2012 OL [Cadastre 2] d&apos;