Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.706 du 18/02/2016,  partie 4



 Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les sociétés [X] et Mutuelles du Mans assurances IARD.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré M. [T] et Mme [D] partiellement bien fondés en leurs demandes, annulé la vente conclue entre M. [T] et Mme [D], d'une part, et la société Patrimoine Conseil du Centre, d'autre part, selon acte du 31 août 2007, et portant sur les lots 44, 57, 59 et 63 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], dit que la société Patrimoine Conseil du Centre serait reconnue débitrice de la somme totale de 105 000 € au titre du prix payé et de ses accessoires, ladite somme correspondant pour 72 542 € à la créance de la Banque Populaire Val-de-France et pour le solde soit 32 458 € à la créance de M. [T] et Mme [D], condamné in solidum Me [X] et la MMA au paiement de la somme de 105 000 € mise à la charge de la société Patrimoine Conseil du Centre, ladite somme correspondant pour 72 542 € à la créance de la BPVF qui sera versée entre ses mains pour le compte et en garantie de M. [T] et Mme [D] et pour le solde soit 32 458 € à la créance de M. [T] et de Mme [D] qui leur sera directement versée, et à payer à la BPVF la somme de 5 000 € au titre de son préjudice, ainsi qu'à garantir le paiement, par la société Patrimoine Conseil de Centre, des frais de publication de la présente décision ;
 
 AUX MOTIFS QU'il est acquis que le vendeur-promoteur avait fait établir un programme de réhabilitation : « [Adresse 10] « comportant des clichés d'un état actuel et d'un état projeté et des plans d'aménagement « en état futur », ainsi qu'un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives ; qu'il convient de relever l'existence d'un prévisionnel de près de 1 580 000 € pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative (près de 700 000 €) était à la charge du promoteur ; que ces travaux concernaient, selon l'architecte : les façades, la charpente hors solivage et planchers privatifs, la couverture et la zinguerie, l'aménagement de la cour et des parkings, l'éclairage extérieur, le réseau d'assainissement en cour commune et la réalisation des caves et de la cage d'escalier du bâtiment A ; qu'il est indiqué dons un courrier de l'architecte du 2 novembre 2008 que les travaux dits « de réseaux » incombaient également au vendeur (distribution intérieure et extérieure en eau, tout à l'égout, EDF et Télécom, compteurs), ce qui résulte effectivement du programme de réhabilitation remis aux candidats acquéreurs ; que le coût des travaux à la charge des acquéreurs, au regard du prix des lots acquis, démontre que ces travaux, nécessaires à la destination de l'immeuble, étaient très importants et qu'ils en modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur ; que le promoteur avait fait les formalités nécessaires pour l'obtention d'un permis de construire et devait en outre financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité l'immeuble, de distribuer les fluides, d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau ; que, sous couvert de rénovation ou de réhabilitation, il s'agissait bien d'immeuble à construire ; que certes, le compromis de vente sous seing privé intervenu entre les parties dispose que la présente vente est réalisée dans l'état, les parties en présence en ayant parfaitement connaissance ; qu'il comporte cependant, dans un encadré spécial, intitulé : « somme à financer », le montant des travaux à réaliser, soit la somme non négligeable de 103 516 € à rapporter au prix de vente ; que l'acte authentique intervenu le 30 avril 2008 ne porte pas, quant à lui, la mention selon laquelle la vente est faite en l'état où l'immeuble se trouve ; que le premier juge en a justement déduit que la vente n'avait pas été faite « en l'état », les travaux prévus étant chiffrés par le promoteur dans la promesse de vente ; que la vente d'immeuble à construire peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ; que, selon l'article 1601-3 du Code civil, repris par l'article L 261-3 du Code de la construction et de l'urbanisme, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et ce dernier étant tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux, le vendeur conservant les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ;