Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.036 du 13/06/2019,  partie 7



 L'expropriée refusant J'offre qui lui est faite par la Ratp de réaménager l'entier parking de manière à rétablir les 26 emplacements supprimés, il y a lieu de ¡'indemniser en espèces en lui allouant la somme de 65 000 euros qui est proposée par le commissaire du Gouvernement sur la base d'un prix moyen de 2 500 euros l'emplacement, appuyé par six termes de comparaison dont la pertinence n'est pas remise en cause par les parties. (jugement p. 6 à 9).
 
 1°) alors, d'une part, qu'il résulte des articles L 321-1 et L 322-2 du code de l'expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et que pour les biens, estimés à la date de la décision de première instance, il peut être tenu compte des constatations des actes de vente, sans prendre en compte des changements de valeur subis depuis cette date de référence ; qu'ainsi, un exproprié doit obtenir une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien dont il a été privé, à l'exclusion de tout remboursement inférieur à sa pleine valeur marchande; que selon l'article 1601-3 du code civil, lors d'une vente en l'état futur d'achèvement le vendeur transfère immédiatement ses droits sur le sol à l'acquéreur, lequel ne paie le prix des ouvrages à venir qu'à mesure de l'avancement des travaux; qu'au cas présent, la SCI Al Domus, expropriée d'un terrain constructible et construit, pour une emprise de 973 m2 sur un ensemble immobilier de 8.703 m2 acheté selon contrat du 27 mars 2006 à la société Alinéa, laquelle l'avait elle-même acquis suivant contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 30 mars 2005 pour une somme de 11.029.442 € dont la somme de 3.860.305 €, réclamée avant tous travaux et correspondant ainsi au prix du sol ; que le juge de l'expropriation ne pouvait pour apprécier le préjudice subi par l'expropriée, refuser de tenir compte de la valeur actualisée du bien exproprié au regard de ces actes de vente et du prix du terrain, soit une somme de 569.689 €, au motif inopérant d'une vente en l'état futur d'achèvement, et lui allouer une somme de 233 520 €, soit une diminution de plus de la moitié de la réelle valeur marchande du terrain exproprié sans violer les articles susvisés ensemble l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme ;
 
 2°) alors que, d'autre part, selon les articles L 321-1, 322-1 et 322-2 du code de l'expropriation, le montant des indemnités doit couvrir l'intégralité du préjudice subi du fait de l'expropriation et la méthode de comparaison ne peut remplir sa fonction que si les éléments donnés comme référence présentent des « caractéristiques comparables » à celles du bien exproprié, les juges étant tenus s'expliquer sur le contenu des éléments de comparaison retenus comme valables ; qu'ainsi la cour d'appel ne pouvait retenir à titre de comparaison de la parcelle expropriée d'un terrain à bâtir et bâti de 973 m2, une mutation d'une parcelle [...], vendue libre d'occupation, sans préciser sa superficie ni la nature du terrain et une autre mutation d'une parcelle de 887 m2 sans autre élément de rapprochement avec la parcelle expropriée ; que faute d'avoir mis la cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles susvisés ;
 
 3°) alors qu'en outre, il résulte de l'article L. 322-4 que l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existait à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, ainsi que des servitudes affectant l'utilisation des sols ; cependant lorsque l'expropriation porte sur des terrains à bâtir et construit, le terrain acquis et l'immeuble bâti ayant déjà subi ces contraintes lors de la fixation du coût historique de l'acquisition, le juge de l'expropriation ne peut à nouveau utiliser ces contraintes pour diminuer l'indemnité d'expropriation ; qu'au cas présent, la SCI Al Domus invoquait pertinemment dans ses conclusions (conclusions produites, p. 5) que les contraintes limitant les possibilités légales et effectives de construction, notamment une servitude de 10 m, avaient déjà été prises en compte lors de l'achat par la SCI Al Domus du terrain constructible et déjà construit d'une surface de 8703 m2 dont les 973 m2 expropriés et qu'elles avaient néanmoins permis de donner au terrain acquis successivement par Alinéa puis par la SCI Al Domus la valeur de 3.860.305 € ; qu'ainsi, le juge de l'expropriation ne pouvait à nouveau tenir compte de cette servitude en retenant qu'elle grèverait les possibilités de construction pour diminuer l'indemnité d'expropriation sans répondre à ce moyen péremptoire des conclusions de l'exposante et violer l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 4°) alors que par ailleurs, il résulte de l'article L 321-1 du code de l'expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et qu'ainsi le juge de l'expropriation est compétent pour apprécier le préjudice commercial subi par un exproprié du fait des dommages qu'il subit en tant que bailleur d'un local commercial ;