Cour d'appel de Nouméa,  décision 13-25.309 du 25/03/2015,  partie 10


que cependant, il 3 5 ressort, d'une part, de l'acte du 25 juillet 1989 contenant cahier des charges du lotissement de « la Baie des Citrons » que ledit lotissement a été réalisé sur le lot 4 du « Morcellement des deux Baies », d'autre part, des actes des 14 avril 1989 et 27 mars 1998, valant respectivement vente de la SNC René, André de ROUVRAY et Cie à la SA DOH et vente de la SA DOH à la SARL SUNSET INVESTISSEMENT, que les parcelles sur lesquelles a été érigé l'immeuble « Le Mirage » proviennent de la division des lots 1 et 2 du « Morcellement des deux Baies » ; que dès lors, la cour d'appel a dénaturé les stipulations claires et précises de ces actes d'où il ressort que l'immeuble « Le Mirage » a été érigé sur d'autres lots du « Morcellement des Deux Baies » que celui constituant l'assiette du lotissement de « la Baie des Citrons », violant ainsi l'article 1134 du code civil ; 
 
 2/ Alors que le cahier des charges d'un lotissement ne peut grever de restrictions au droit de propriété que les seuls immeubles compris dans le périmètre de ce lotissement ; qu'en retenant que les obligations fixées par le cahiers des charges du lotissement de la Baie des Citrons quant à la hauteur maximale des constructions s'imposaient aux acquéreurs des parcelles sur lesquelles a été érigé l'immeuble Le Mirage, non comprises dans le périmètre de ce lotissement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 
 
 3/ Alors que pour retenir qu'aux termes de l'acte du 14 avril 1989, portant vente par la SNC René, André de ROUVRAY et Cie à la SA DOH, cette dernière s'est engagée, conformément à la servitude prévue au cahier des charges du lotissement de la Baie des Citrons, à n'élever aucune construction en aval de la route desservant le lotissement qui puisse dépasser la hauteur de celle-ci à l'endroit où elle aura été élevée, la cour d'appel retient, par motifs adoptés, que le cahier des charges du lotissement de la Baie des Citrons du 24 juin 1988 précise que « sur la parcelle située en aval de la route du lotissement, la hauteur maximale des constructions ne pourra excéder la hauteur de la route d'accès au lotissement aux endroits où elles sont édifiées » ; que cependant, cette stipulation ne figure pas dans le cahier des charges du lotissement de la Baie des Citrons du 24 juin 1988 ; que la cour d'appel a donc dénaturé les stipulations claires et précises de cet acte, et partant a violé l'article 1134 du code civil ; 
 
 4/ Alors que les sociétés SUNSET INVESTISSEMENT et MIRAGE ont soutenu que la servitude non altius tollendi limitant la hauteur des constructions à celle de la route d'accès au Lotissement de la Baie des Citrons, prévue par les titres d'acquisitions des sociétés DOH et SUNSET INVESTISSEMENT, avait été constituée conformément aux stipulations de l'article 9 du 1er modificatif au cahier des charges du lotissement du 30 décembre 1988, aux termes desquelles « sur la parcelle située en aval de la route du lotissement, d'une superficie de UN hectare TRENTE CINQ ares, QUATRE VINGT ONZE centiares (1 ha 35 a 91 ca), et formant l'assiette des ex-lots 26 à 40 du lotissement « Baies des Citrons » aujourd'hui supprimés, la hauteur maximale des constructions à édifier sur ce terrain ne 3 6 pourra excéder la hauteur de la route d'accès du lotissement », et ne concernait donc que cette seule parcelle, désormais rattachée au lot n° 2 du Morcellement des deux Baies (conclusions additionnelles et récapitulatives, pages 4 à 6) ; que pour en déduire que cette servitude concernait également le lot 1 du Morcellement des deux Baies, la cour d'appel s'est bornée à rappeler, en l'isolant de son contexte, l'engagement pris de n'élever aucune construction en aval de ladite route d'accès au lotissement qui puisse dépasser la hauteur de celle-ci, sans rechercher, comme elle y était pourtant été invitée, s'il ne résultait pas du rapprochement de cette stipulation d'avec les deux paragraphes la précédant, rappelant la genèse de la servitude, qu'elle ne concernait que la parcelle exclue du Lotissement de la Baie des Citrons pour être rattachée au lot n° 2 du Morcellement des deux Baies ; qu'en se prononçant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 
 
 5/ Alors que les sociétés SUNSET INVESTISSEMENT et MIRAGE rappelaient que la servitude non altius tollendi limitant la hauteur des constructions à celle de la route d'accès au Lotissement de la Baie des Citrons, prévue par les titres d'acquisitions des sociétés DOH et SUNSET INVESTISSEMENT, avait été constituée conformément aux stipulations de l'article 9 du 1er modificatif au cahier des charges du lotissement du 30 décembre 1988, aux termes desquelles « sur la parcelle située en aval de la route du lotissement, d'une superficie de UN hectare TRENTE CINQ ares, QUATRE VINGT ONZE centiares (1 ha 35 a 91 ca), et formant l'assiette des ex-lots 26 à 40 du lotissement « Baies des Citrons » aujourd'hui supprimés, la hauteur maximale des constructions à édifier sur ce terrain ne pourra excéder la hauteur de