Cour d'appel d'Aix-en-Provence
8C, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-16.285 du 12/11/2020,  partie 6


qu'il apparaît ainsi que des problèmes d'infiltration constatés dans les zones A, B, C, D du rez-de-chaussée de même que ceux de la zone C du 1er étage sont des suites de ceux constatés dès le16 décembre 2008 et ont pour origine des défauts de mise en oeuvre de l'étanchéité des terrasses au niveau R+1 notamment au niveau des relevés et des fissures, sur la structure maçonnée du bâtiment, générées par des défauts de continuité des joints de dilatation entre plancher et parois verticales ; que de même sont en lien avec ces infiltrations la dégradation de 2 dalles en fibres minérales du faux plafond suspendu constatée en zone E du rez-de-chaussée ; qu'en revanche les désordres affectant les zones F, G, H avaient pour cause un dégât des eaux accidentel imputable à un autre logement, et que les infiltrations de la zone K ne sont apparues qu'en février 2013 sans que l'expert n'établisse de lien avec les infiltrations initialement constatées en 2008 ; que la Société du parc, qui n'a pas remédié de façon pérenne à ces désordres, doit être condamnée, en exécution de son engagement de remise en état pris lors de la vente à effectuer les travaux prescrits par l'expert au paragraphe 15.1 en page 31 à 33 ; que le syndic de copropriété n'étant pas en la cause, le délai de trois mois qui lui sera imparti pour les effectuer courra à compter de l'autorisation donnée par le syndic d'accomplir les travaux sur les parties communes, ce à peine d'astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pour une période de trois mois ; que la réparation des dommages devra faire l'objet d'une mission de maîtrise d'oeuvre comme préconisé par l'expert en page 34 de son rapport ; qu'il n'y a pas lieu en revanche d'imposer à la société du parc de fournir à la SCI Daniel une attestation établie par un contrôleur technique dans la construction certifiant que les préconisations de l'expert ont été totalement exécutées dans les règles de l'art ; que la Société du parc devra également indemniser la SCI Daniel du préjudice résultant de l'inexécution de son obligation ; que l'existence d'infiltrations d'eau dans le hall commercial lors de fortes pluies (goutte à goutte en certains points du faux plafond du hall commercial) a indéniablement causé un préjudice au sous-locataire des biens vendus, la société PBA exploitant une concession Volkswagen, et par voie de conséquence à la SCI Daniel qui a dû le réparer ; que cependant l'évaluation du préjudice subi par la société PBA, qu'elle a accepté d'indemniser en lui consentant en 2010 une réduction de loyer de 150 000 euros, ne peut être mis intégralement à la charge du vendeur ; qu'en effet cette indemnisation correspondait également pour partie à des désordres dont la société PBA s'était plainte mais qui étaient sans lien avec l'obligation souscrite par la société du parc dans le cadre de l'acte de vente, et notamment des problèmes affectant le monte-charge, le parking et l'absence de jouissance de places de stationnement privatives ; qu'était de même évoquée une dévaluation des primes versées par le constructeur dans la mesure où ses standards notamment immobiliers n'étaient pas respectés, que cependant il n'en a été justifié ni dans le cadre de l'expertise ni dans celui de la présente instance ; qu'il n'est pas allégué que les infiltrations d'eau lors de fortes pluies aient conduit à une fermeture de la concession même pour de courtes périodes ; que les désagréments causés ont consisté en des conditions d'exploitation plus difficiles ces jours-là, la société PBA devant mettre en place des bacs au sol à proximité des véhicules exposés, ce qui a ponctuellement nuit à l'image de standing de la concession de même que la dégradation de dalles du faux plafond ; que compte tenu de la durée des nuisances malgré leur discontinuité, la société PBA exploitant les locaux depuis l'année 2010, le préjudice en lien avec l'inexécution par le vendeur de ses obligations, justifie la condamnation de la Société du parc à payer à la SCI Daniel des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 100 000 euros ;
 
 1) ALORS QUE les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 17 décembre 2008 énonçait :
 « le vendeur déclare qu'un défaut d'étanchéité a été constaté dans les locaux objets des présentes, qu'un état des lieux a été effectué par la société Ariane Expertises le décembre 2008, dont l'original est ci-annexé.   Le vendeur prend personnellement l'engagement d'effectuer les travaux de remise en état au plus tard le 31 janvier 2009 » (p. 20 in fine et p. 21 in limine) ; que la cour d'appel a relevé qu'immédiatement après la vente, la société du Parc d'activité de la Valentine, venderesse, a fait réaliser des travaux de remise en état par l'entreprise Travaux du midi et qu'il résulte de l'expertise judiciaire que « les travaux de reprise, s'ils ont été efficaces n'ont pas permis de réparer certains désordres évolutifs plus récemment apparus » (arrêt, p. 7, § 4) ;