Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-14.387 du 16/06/2021,  partie 5


état futur d&apos;achèvement n&apos;est pas tenu de se renseigner sur la réalité de l&apos;achèvement des travaux avant d&apos;émettre son offre et de verser les fonds au vendeur ; qu&apos;en retenant, pour juger que la Caisse d&apos;épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées avait manqué à son obligation de mise en garde à l&apos;égard de Mme [K], qu&apos;elle avait accepté de verser les fonds dus au vendeur sans vérifier la réalité de l&apos;achèvement des travaux, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l&apos;ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 3°) ALORS QU&apos;en tout état de cause, seule une anomalie manifeste est de nature à mettre à la charge du banquier dispensateur de crédit un devoir de conseil et de mise en garde sur l&apos;investissement projeté ; qu&apos;en retenant, pour juger que la Caisse d&apos;épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées avait manqué à son obligation de mise en garde à l&apos;égard de Mme [K], que la discordance entre les contrats préliminaires en date du 16 février 2009 qui stipulaient expressément des ventes en l&apos;état futur d&apos;achèvement et le projet d&apos;acte définitif qui portait sur un bien vendu en l&apos;état constituait une grave anomalie et que l&apos;attestation en date du 24 août 2009 adressée par la société Prestige Finance à la Caisse d&apos;épargne avant l&apos;émission des offres de prêt et la régularisation de la vente authentique était insuffisante pour établir des offres de prêts correspondant à des immeubles vendus en l&apos;état et verser les fonds au vendeur, tout en constatant que par cette attestation, la société Prestige Finance avait certifié à la Caisse d&apos;épargne que « les contrats de réservation ayant été signés entre les 2 parties font bien l&apos;objet d&apos;une vente en réhabilitation lourde achevée et non d&apos;une vente en l&apos;état futur d&apos;achèvement », la cour d&apos;appel s&apos;est prononcée par des motifs impropres à caractériser l&apos;existence d&apos;une anomalie manifeste justifiant de soumettre le banquier dispensateur de crédit à un devoir spécial de conseil et à une obligation de s&apos;informer, violant ainsi l&apos;article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l&apos;ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 La Caisse d&apos;épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées fait grief à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir rejeté sa demande tendant à ce que la SCP [J] soit condamnée à lui verser les sommes totales de 26.514,88 euros (pour le prêt n° 7576166) et de 31.220,01 euros (pour le prêt n° 7576272) au titre des intérêts conventionnels, frais de dossier et frais de constitution de garantie perçus depuis l&apos;origine ainsi que les intérêts au taux contractuel de 4,75 % dus depuis le 5 août 2012 au titre des prêts n° 7576166 et 7576272, soit la somme de 33.853,48 euros pour le prêt n° 7576166 et de 39.426,81 euros pour le prêt n° 7576272 et d&apos;avoir rejeté sa demande tendant à ce que sa créance soit fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Prestige Finance pour les mêmes causes et les mêmes montants ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur les recours entre coresponsables, (?) les demandes de la Caisse d&apos;épargne, tendant au paiement, par la SAS Prestige Finance et par la SCP [J], des sommes de 26.514,88, 31.220,01, 33.853,48 et 39.246,81 euros, au titre des intérêts contractuels et des frais afférents aux deux prêts ne peuvent être accueillies dès lors qu&apos;elles se fondent sur des contrats de prêt mis à néant et dont les clauses ne peuvent dès lors recevoir exécution ; que ces demandes seront rejetées ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité de la SCP [J] à l&apos;égard de la Caisse d&apos;épargne, le recours formé par la Caisse d&apos;épargne à l&apos;encontre du notaire ayant instrumenté se heurte à la propre responsabilité du banquier ci-devant établie ; que la banque, en qualité de professionnel des opérations immobilières, ne peut se retrancher derrière son ignorance du vice résultant notamment de la modification de la nature de l&apos;opération et du défaut subséquent de délivrance d&apos;un nouvel avis de possibilité de se rétracter ; que ses demandes à ce titre devront donc être écartées ;
 
 1°) ALORS QUE dans ses conclusions d&apos;appel, la Caisse d&apos;épargne ne sollicitait pas l&apos;exécution du contrat de prêt qui avait été anéanti à la suite de l&apos;anéantissement du contrat de vente dont il était l&apos;accessoire mais la réparation du préjudice tiré de la perte des intérêts conventionnels qu&apos;elle aurait dû percevoir et des frais d&apos;emprunt qu&apos;elle n&apos;aurait pas dû engager si le contrat de vente, et partant, le contrat de prêt, n&apos;avaient pas été annulés et qu&apos;elle a dû restituer ; qu&apos;en retenant, pour rejeter les demandes de la Caisse d&apos;épargne à l&apos;encontre de la SCP [J] et de la société Prestige Finance, que ces demandes étaient fondées sur des contrats de prêt mis à néant qui ne pouvaient, dès lors, recevoir exécution, la cour d&apos;appel a méconnu les termes du litige et violé l&apos;article 4 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE la perte des intérêts conventionnels et des différents frais d&apos;emprunt à raison de l&apos;anéantissement du contrat de prêt consécutif à l&apos;