Cour d'appel de Grenoble
02, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.201 du 08/04/2021,  partie 4


que l'article 12-2 de ce même règlement ne fait, conformément à l'article 10 de la même loi, que répartir les charges entraînées par cette spécialisation de certaines parties communes en distinguant celles qui sont communes aux propriétaires de la partie habitation et celles qui sont communes aux propriétaires de la partie commerciale, à savoir, pour ces derniers, les « frais d'entretien, d'éclairage, de chauffage et de nettoyage des parties à l'usage des locaux commerciaux et de leurs réserves   il en sera ainsi notamment pour les accès et le couloir desservant les réserves au niveau route » ; que lors de l'assemblée générale litigieuse du 13 avril 1990, les copropriétaires n'ont rien ajouté à cette stipulation du règlement en décidant à l'unanimité de « l'appliquer » aux parties de l'immeuble autrefois à la charge de l'association syndicale libre, en précisant ainsi que, conformément au règlement de copropriété, d'une part « toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale au niveau piste (nettoyage, entretien, mise en conformité, etc.) et celles du couloir de niveau route desservant les réserves et le quai de déchargement, doivent être supportées par les propriétaires de la partie commerciale », d'autre part, « toutes les charges inhérentes aux couloirs des caves et de la cage d'escaliers, (nettoyage, entretien, mise en conformité, etc.) doivent être réparties uniquement entre les propriétaires de la partie habitation » ; qu'il s'ensuit que la galerie marchande litigieuse relève de la clause du règlement de copropriété relative aux parties communes spéciales en ce que, constituant l'unique accès aux commerces qui y sont exploités, elle est « plus spécialement affectée » aux copropriétaires possédant les lots correspondants, peu important ainsi que les copropriétaires de la partie B aient aussi accès à leurs lots privatifs par le moyen de cette galerie ; par conséquent, en conformité avec le règlement de copropriété, les charges qui y sont afférentes ne doivent être supportées que par les copropriétaires de lots situés dans la partie A de l'immeuble ; que contrairement à ce qui est développé par les appelants, la galerie commerciale ne se confond pas, même en partie, avec les passages publics, qu'en effet, le règlement de copropriété stipule au B (Passages publics – canalisations – Postes publics), paragraphe 3 (Servitudes), de son article 10 (Usage des parties communes) la création, imposée par l'acte de vente du terrain, d'une « voie intérieure couverte servant par endroits de galerie marchande », qui « relie entre eux tous les bâtiments dépendant de ces terrains », outre la création « également (NB : souligné par la cour) d'une terrasse extérieure permettant la circulation en front de neige, et des passages publics d'accès à la route comme aux pistes », en ajoutant que « les frais d'entretien de ces parties publiques incomberont à l'association syndicale [...] » ; qu'à cet égard, l'article 12 du règlement fait figurer dans les charges communes à tous les copropriétaires de l'immeuble « la quotepart des charges revenant au présent immeuble au titre du cahier des charges visé à l'article 10, § 3, "SERVITUDES", ou du fonctionnement de l'association syndicale y afférent » ; qu'il n'est à cet égard nullement démontré par les appelants que suite à la dissolution de l'association syndicale, les frais d'entretien des parties publiques, qui ne se confondent en rien avec la galerie marchande, aient été mis à la charge des seuls propriétaires de lots dans la partie A de l'immeuble ; que par conséquent, dès lors qu'en application des stipulations du règlement de copropriété, conformes aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, et confirmées lors de l'assemblée générale du 13 avril 1990, les appelants doivent supporter les charges inhérentes à leurs parties communes spéciales et que ces charges ne portent pas sur la voie de circulation en front de neige ni sur les passages publics d'accès à la route et aux pistes, lesquels sont parfaitement distincts de la galerie marchande, le jugement entrepris sera infirmé (sauf en ce qu'il a déclaré les consorts R... et autres recevables en leur intervention volontaire) et les appelants déboutés de toutes leurs demandes ;
 
 1°) ALORS D'UNE PART QUE les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs de plusieurs copropriétaires qui en sont les propriétaires indivis ; qu'en jugeant que l'article 7 du règlement de copropriété de l'immeuble [...] stipulant que « certaines parties communes plus spécialement affectées à certains copropriétaires seront à la charge seulement d'un groupe de propriétaires intéressés (couloir des niveaux piste et route, quai de déchargement ou escalier des étages) », constituait des parties communes spéciales, la cour d'appel a violé les articles 3, 4 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
 
 2°) ALORS D'AUTRE PART QUE n'ayant pas précisé si les charges inhérentes à la galerie commerciale au niveau piste et celles du couloir du niveau route visées par la décision de l'assemblée générale portaient sur la voie de circulation en front de neige et les passages publics d'accès à la route et aux pistes, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;