Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-18.958 du 01/06/2022,  partie 3



 1°) ALORS QUE dans le cadre de son devoir de conseil, l'avocat doit prendre l'initiative de solliciter et de recueillir auprès du client les renseignements, précisions et pièces utiles propres à lui permettre d'assurer, au mieux, la défense des intérêts de ses clients ; qu'en retenant que l'absence de conseil de Maître [OF] n'avait pas fait perdre aux consorts [K] « une chance de développer une autre stratégie judiciaire susceptible de leur procurer une indemnisation des désordres subis par la résidence » (page 13 § 4 de l'arrêt), compte tenu de « l'absence de toute perspective raisonnable d'obtenir satisfaction () sur le terrain de la garantie de parfait achèvement » (p. 12 in fine de l'arrêt), aux motifs inopérants que « la question de la mise en oeuvre de la clause de parfait achèvement n'était pas étrangère aux [acquereurs] », qu'ils « n'ont pas remis à Me [OF] les courriers afférents aux échanges avec le Crédit agricole sur ce problème » et qu'aucun d'eux « ne s'est étonné que la question n'était pas abordée dans l'assignation de 1997, réitérée en 1999 » (page 12 § 2 de l'arrêt), cependant que ces circonstances ne dispensaient pas Maître [OF] d'interroger les consorts [K] afin d'envisager de soutenir ce moyen relatif à la mise en oeuvre de la garantie extrinsèque d'achèvement et, en toute hypothèse, ne préjugeaient en rien des perspectives de réussite de ce moyen procédural, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, et devenu les articles 1231 et 1231-1 du même code ;
 
 2°) ALORS QUE le juge doit rechercher, pour déterminer la perte de chance d'obtenir une décision plus favorable, quelle était la probabilité de succès de l'action ou de la prétention qui n'a pas, par la faute de l'avocat, été exercée ou invoquée, ce qui implique de procéder à une reconstitution fictive de la discussion qui aurait pu s'instaurer dans le cadre du procès ; qu'en retenant que l'absence de conseil de Maître [OF] n'avait pas fait perdre aux consorts [K] « une chance de développer une autre stratégie judiciaire susceptible de leur procurer une indemnisation des désordres subis par la résidence » (p. 13 § 4 de l'arrêt), compte tenu de « l'absence de toute perspective raisonnable d'obtenir satisfaction () sur le terrain de la garantie de parfait achèvement » (page 12 in fine de l'arrêt), motif pris que le délai de mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement apparaissait expiré à la date de saisine de Maître [OF] en 1997 (p. 12 § 5), dès lors qu' « il est établi que les acquéreurs ont pris possession des appartements en décembre 1993 et en janvier 1994, après en avoir payé entièrement le prix ; qu'ils ont réceptionné les appartements et que leur utilisation de la résidence par la mise en location d'une trentaine d'appartements sur cinquante-cinq était susceptible d'être regardée comme valant réception tacite des parties communes » (p. 12 § 4), cependant que la garantie d'achèvement ne pouvait cesser de produire effet à l'égard du garant qu'après déclaration, certifiée par un homme de l'art, de l'achèvement des travaux et de leur conformité au permis de construire ou constatation dudit achèvement par une personne qualifiée désignée par l'accord des parties ou par ordonnance du tribunal, conformément à l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause , la cour d'appel, qui n'a pas procédé à une exacte reconstitution fictive de la discussion que maître [OF] aurait pu instaurer devant les juridictions, a violé les articles 1147 du code civil, devenu les articles 1231 et 1231-1 du même code et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation.