Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.354 du 28/03/2019,  partie 3


qu'au vu de l'extrait Kbis, la société JADI est une société commerciale qui tire profit de prestations commerciales destinées à une clientèle extérieure au Cercle pouvant librement accéder au restaurant ; qu'il ne s'agit pas d'une activité de restauration réservée à ses membres et qu'elle ne peut donc rentrer dans le cadre des services rendus par un Club privé à ses membres ; qu'elle ajoute que le fait que le règlement de copropriété ait prévu la mise en place d'un bar-club réservé aux membres du Cercle est sans effet sur l'existence d'un restaurant ouvert à un public extérieur ; qu'enfin l'intimée conteste que les agissements de M. K..., simple associé minoritaire de la société civile La Foncière du [...] auraient engagé cette dernière ; que la cour relève que le contrat de bail conclu le 6 juin 1978 puis renouvelé à compter du 1er janvier 1987, a été consenti par la Société civile Particulière Foncière du [...] , aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société La Foncière du [...] , à l'association Le Cercle du [...] , association régie par la loi du 1er juillet1901 dont l'objet est selon ses statuts: "De mettre à la disposition des habitants du 33 avenue Foch, membres du Cercle, de leurs parents ou amis ou de toutes personnes qui deviendraient membres du Cercle, les locaux et annexes situés tant au rez-de-chaussée qu'au deuxième sous-sol de l'immeuble [...], locaux loués présentement par la Société Civile Particulière "Foncière du [...] ", afin de créer, développer et maintenir entre eux les liens d'amitié et un climat susceptible de développer le goût des arts, des lettres, des sports et des jeux, de grouper toutes personnes physiques, françaises et étrangères, qui par leurs professions, leurs qualités intellectuelles et morales, leurs aptitudes sportives, leurs activités, l'intérêt et le soin qu'elles porteront au but poursuivi par le Cercle, sont et seront susceptibles de l'aider et d'en faciliter le développement. Le tout se réalisant dans le cadre de qualité de prestige et d'agrément que doit constituer le Cercle Foch." ; que les locaux loués comprennent un local au rez-de-chaussée, au 2ème sous-sol une piscine, divers locaux, une buanderie, des vestiaires, des toilettes, un dégagement et un quai de déchargement, au 3ème sous-sol une cave-dépôt, au 4ème sous-sol une aire de lavage et au 5ème sous-sol une cave-dépôt ; qu'aux termes du contrat de bail, les lieux loués "sont destinés à l'usage exclusif du Cercle du [...] privé dont l'objet est: - de mettre à la disposition des habitants du 33 avenue Foch, membres du Cercle, de leurs parents ou amis ou de toutes personnes qui deviendraient membres du Cercle, les locaux et annexes situés tant au rez-de-chaussée qu'au deuxième sous-sol de l'immeuble 33 avenue Foch à PARIS 16 ème, afin de créer, développer et maintenir entre eux les liens d'amitié et un climat susceptible de développer le goût des arts, des lettres, des sports et des jeux, - de grouper toutes personnes physiques, françaises et étrangères, qui par leurs professions, leurs qualités intellectuelles et morales, leurs aptitudes sportives, leurs activités l'intérêt et le soin qu'elles porteront au but poursuivi par le Cercle, sont et seront susceptibles de l'aider et d'en faciliter le développement ; que le tout se réalisant dans le cadre de qualité de prestige et d'agrément que doit constituer le Cercle Foch" ; qu'il était indiqué au paragraphe 1° de l'article charges et conditions générales que : "Le preneur s'interdit dans les locaux, toutes autres activités que celles-ci-dessus définies et s'oblige à respecter toutes les clauses et conditions du règlement de copropriété, de telle sorte que le propriétaire ne soit jamais recherché." ; que le règlement de copropriété, qui s'impose aux parties s'agissant de la destination de l'immeuble sans que l'on puisse soutenir qu'il y aurait atteinte à la liberté d'entreprendre, prévoit que l'immeuble est à usage principal "d'habitation et d'annexes à l'habitation", que l'exercice d'une profession libérale est toutefois autorisée sous certaines conditions; "qu'un Club pourra être aménagé dans les locaux privatifs réservés à cet usage", que les tolérances au sujet des prescriptions édictées ne peuvent être considérées comme modification ou suppression de ces prescription ; qu'il est également mentionné dans la partie de ce règlement relative aux modalités de jouissance des parties privatives, que les lots numérotés de 483 à 495 inclus et 382 sont destinés à un Club et que les travaux d'aménagement tels qu'envisagés à l'origine permettront de disposer, entre autres services, d'un bar avec salle de préparation et monte-charge privé reliant directement au bar-club situé au rez-de-chaussée; que chaque copropriétaire d'un de ces lots pourra utiliser ses locaux à tout autre usage entrant dans le cadre des services rendus par un Club sans que ce changement d'utilisation puisse être considéré comme une modification à la destination du lot ; qu'il est ainsi expressément précisé au contrat de bail que les locaux sont destinés à l'usage exclusif de la locataire, "cercle privé" qui ne peut y recevoir que des habitants du [...] , membres du Cercle, leurs parents ou amis ou toutes personnes qui deviendraient membres du Cercle et l'intimée s'est engagée à respecter le règlement de copropriété qui destine les locaux en cause à l'usage d'un club ;