Cour d'appel de Montpellier,  décision 11-28.701 du 15/01/2014,  partie 3



 AUX MOTIFS QUE les intimés et les intervenants volontaires ont été confrontés à l'inachèvement des parties communes de l'immeuble et de certains lots privatifs, qu'ils reprochent aux notaires d'avoir accepté le principe d'une garantie dont le montant insuffisant ne respectait pas les dispositions de l'article R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation ; que si la responsabilité des notaires est mise en cause par les époux X... dans l'autre procédure, le fondement invoqué à titre principal est le manquement à l'obligation de conseil ; que ce fondement est différent de celui tiré de l'inobservation des dispositions de l'article R 261-18 du Code de la construction et de l'habitation, que les intimés et les intervenants sont donc bien fondés à invoquer l'absence de litispendance et de connexité ; qu'il convient dès lors de rejeter la demande de renvoi au circuit de la mise en état ; 
 
 ALORS QUE s'il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction ; qu'en se bornant à relever, pour rejeter la demande des exposants tendant à renvoyer l'affaire à la mise en état devant le Tribunal de grande instance de MONTPELLIER afin que toutes les procédure relatives au même litige soient jointes et jugées ensemble, notamment celles ayant trait à la responsabilité du notaire, l'absence d'identité de fondement juridique entre la présente affaire et l'autre instance en indemnisation dirigée contre le notaire pendante devant le Tribunal de grande instance de MONTPELLIER, sans rechercher s'il n'existait pas, entre ces deux instances, un lien tel qu'il pût être de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de les faire instruire et juger ensemble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 101 du Code de procédure civile. 
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit et jugé que Monsieur Daniel O..., Monsieur Alain N... et la SCP O...- N...- P... avaient commis des fautes dans la constitution d'une garantie intrinsèque d'achèvement en ce que cette garantie était inexistante, d'AVOIR dit et jugé que l'inexistence de cette garantie d'achèvement des travaux était en relation de causalité directe avec le préjudice subi par chacun des intimés et des intervenants volontaires et d'AVOIR condamné Monsieur Daniel O..., Monsieur Alain N... et la SCP O...- N...- P... à verser diverses sommes aux défendeurs à titre de provision ; 
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article R 261-18 du Code de la construction et de l'habitation dispose que si les fondations sont achevées, la garantie d'achèvement est acquise si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à hauteur de 75 % du prix de vente prévu : par les fonds propres du vendeur, par le montant du prix des ventes déjà conclues, par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus ; que l'expression « fonds propres du vendeur » doit s'analyser comme désignant des fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l'opération ou disponibles pour la financer ; que si rien n'interdisait au vendeur de prendre en considération comme fonds propres la valeur du terrain d'assiette appartenant aux vendeurs, la contrepartie de cette valeur devait rester investie dans l'opération ; qu'en l'espèce le contrat de promotion immobilière conclu le 28 juillet 2004 entre les époux X... et la SCI de construction vente des trois stipulait que la somme restant au maître de l'ouvrage soit 686. 020, 57 € serait remise par le notaire sur les premiers acomptes de 35 % versés par les acquéreurs ; que cette somme correspondait à la valeur du terrain, que la clause du contrat de promotion immobilière permettant son versement aux époux X... avant l'achèvement de l'immeuble a eu pour conséquences le fait que la valeur du terrain ne pouvait plus être considérée comme investie dans l'opération ou disponible pour la financer, les vendeurs n'ayant pas l'obligation de la déposer sur un compte bloqué, qu'il s'ensuit que les dispositions de l'article R 261-1 8 du Code de la Construction et de l'Habitation n'ont pas été respectées ; que l'acte constatant l'existence de la garantie intrinsèque a été reçu le 11 août 2005 par Me O..., que le dépôt d'actes nécessaires à la constitution de la garantie et comprenant le contrat de promotion immobilière avait été effectué au rang des minutes de Me N... le 7 juin 2005, Me O... et Me N... étant associés d'une société civile professionnelle ; que Me O... a reçu l'acte du 11 août 2005 en considérant à tort comme fonds propres au vendeur la valeur de terrains pouvant être disponible avant l'achèvement de l'opération, que Me N... a authentifié l'ensemble des actes de vente des intimés et des intervenants en omettant de vérifier l'exactitude des mentions de l'acte du 11 août 2005 ;