Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-13.732 du 13/03/2019,  partie 3


qu'en l'espèce, en ayant connaissance de travaux de transformation réalisés par le vendeur (dont il est établi qu'ils ont concerné plusieurs lots, dont 4 ont été transformés, mais également la structure du bâtiment par l'adjonction d'un porche d'entrée, outre le changement de toutes les menuiseries, la reprise de certaines pentes de la toiture) et par le rapport de diagnostic technique, des problèmes des résines d'étanchéité, il appartenait à Me T..., rédacteur de l'acte de vente des 12 et 17 novembre 2003, de s'interroger sur la nature des travaux, afin de déterminer si le propriétaire vendeur devait ou non avoir souscrit les assurances construction obligatoires et, dans l'affirmative, porter la mention de l'absence ou de l'existence de ces assurances, sans pouvoir s'en tenir aux dires du vendeur aux termes desquels il s'agissait de menus travaux ; qu'en n'effectuant aucune vérification du chef des travaux, le notaire n'a pas satisfait à son devoir de conseil puisqu'il n'a pas permis à la Sarl CBTG de connaître les risques qu'elle prenait lors de cet achat, ce qui caractérise une faute engageant sa responsabilité ; sur le préjudice et sur le lien de causalité ; que suivant courrier du 19 décembre 2013, la Sarl CBTG s'adressant à Me H... L... Y... ne contestait pas être redevable d'une somme de 7 822,52 € au titre de charges de copropriété + travaux d'étanchéité et PECS et proposait d'apurer cette somme suivant un échéancier de 6 mensualités de 2 303,77 € ; qu'un premier chèque de 1 303,75 € était joint à ce courrier ; que la Sarl CBTG justifie avoir versé à l'ordre du syndic Actiim 4 chèques de 1 303,75 € entre le 30 mai 2014 et le 5 septembre 2014 pour régulariser son compte ; que les travaux d'étanchéité urgents se sont élevés à la somme de 5 994,70 € TTC ; que les travaux définitifs de réfection de la toiture ont été validés par une assemblée générale du 21 janvier 2011, pour un montant de 103 488,19 € TTC outre 10 000 € TTC de maîtrise d'oeuvre ; que la quote-part à la charge de la société CBTG s'est élevée à la somme de 5 793 € ; que la Sarl CBTG fait valoir qu'elle a perdu une chance de faire jouer la garantie dommages ouvrage pour ces travaux réparatoires or il est établi : 1 – s'agissant de la réfection des toitures qu'hormis certaines d'entre elles qui présentaient une pente à 25 %, qui étaient traitées en shingle, et qui ont été reprises en bac acier, aucun travaux n'étaient prévus lors des travaux de réhabilitation concernant les toitures, les reprises en bas acier ne posent pas de difficultés, 2 – que s'agissant des travaux d'étanchéité, la Sarl CBTG avait connaissance par le rapport de M. K... annexé à l'acte de vente, des problèmes de cloquage de la résine d'étanchéité et de la nécessite de surveiller les évacuations des balcons, 3 – qu'aucune assurance n'a été souscrite à l'occasion des travaux de réhabilitation effectués en 2001 et 2002, de sorte qu'aucune garantie ne pouvait être mise en oeuvre ; qu'ainsi, la cause du préjudice résultant du défaut d'assurance qui aurait permis de prendre en compte les travaux d'étanchéité, était réalisée bien avant l'intervention du notaire puisqu'inhérente à cette inexistence ; que cette absence d'assurance dommages ouvrage était impossible à régulariser ultérieurement, de sorte que la faute commise par le notaire qui aurait dû s'informer sur la nature des travaux réalisés de manière à informer l'acquéreur de l'existence ou de l'absence d'assurance, n'a aucun lien de causalité avec la perte de chance alléguée par la Sarl CBTG ; qu'en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sarl CBTG de ses demandes à l'encontre de Me T..., les conditions de l'engagement de sa responsabilité n'étant pas remplies à défaut de lien de causalité » (arrêt pages 7 à 9) ;
 
 ALORS QUE le notaire qui manque à son obligation de conseil prive le créancier de cette obligation d'une chance de contracter à des conditions différentes ou de ne pas contracter ; qu'en déboutant la société CBTG de ses demandes à l'encontre de M. T..., pour cela que l'absence d'assurance dommages ouvrage était impossible à régulariser au jour où le notaire avait reçu l'acte de vente, en sorte que son défaut son défaut de conseil n'avait aucun lien de causalité avec le préjudice allégué, quand il ressortait de ses propres constatations que le manquement du notaire à son devoir de conseil n'avait pas permis à la société CBTG de connaître les risques qu'elle prenait lors de l'achat, en sorte qu'elle avait été privée d'une chance de ne pas contracter ou à des conditions différentes, perte de chance qui devait être indemnisée, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 Le greffier de chambre