Cour d'appel de Nancy, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.833 du 11/12/2019,  partie 2



 Vu l'article R. 261-18, b), du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 ;
 
 Attendu que, pour statuer comme il le fait, l'arrêt retient que, bien que mentionnant des fonds propres s'élevant à la somme de 202 611 euros, le notaire n'a pas fait état de l'attestation délivrée par une banque ou un établissement financier confirmant ce montant ;
 
 Qu'en statuant ainsi, alors que les acquéreurs ne contestaient pas la réalité de cette attestation et qu'elle avait relevé que l'acte de vente constatait que, selon une attestation établie le 20 septembre 2006 par M. L..., notaire à [...], le montant total des ventes réalisées à titre définitif représentait une somme de 1 646 327 euros, soit plus de 75 % du coût global du programme immobilier, ce dont il résultait que la garantie intrinsèque était valablement constituée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 
 Sur la quatrième branche du même moyen :
 
 Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
 
 Attendu que, pour statuer comme il a été dit, l'arrêt retient que le notaire a manqué à son devoir de conseil en s'abstenant d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques importants que présente une garantie intrinsèque en cas de défaillance du vendeur ;
 
 Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire n'avait pas, par principe, à déconseiller le recours à la garantie intrinsèque ni à souligner les inconvénients de cette garantie légale, dès lors qu'il constatait que les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies et que n'était pas invoquée l'existence d'éléments ayant pu faire craindre que la garantie fournie par le vendeur ne pourrait être utilement mise en oeuvre, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 
 Et sur le premier moyen du pourvoi incident, pris en sa troisième branche :
 
 Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
 
 Attendu que, pour rejeter les demandes des acquéreurs dirigées à l'encontre de l'intermédiaire et de son assureur, l'arrêt retient que le premier était le mandataire du vendeur et non celui des acquéreurs, et n'était donc pas chargé de les conseiller ;
 
 Qu'en statuant ainsi, alors que l'intermédiaire en opérations immobilières de placement, fût-il le mandataire du vendeur, doit informer et conseiller l'acquéreur sur les caractéristiques et les risques de l'investissement qu'il lui propose, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 
 PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
 
 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il confirme partiellement le jugement entrepris, l'arrêt rendu le 4 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;
 
 Condamne la société Aurore développement, représentée par la société P... et associés, ès qualités, et la société Groupama d'Oc aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Groupama d'Oc et la société Aurore développement à payer à M. et Mme R... la somme globale de 3 000 euros, à M. N... et la société Mutuelles du Mans assurances une somme globale de même montant et rejette les autres demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. N... et la société Mutuelles du Mans assurances, demandeurs au pourvoi principal.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné in solidum M. J... N... et la société MMA IARD à payer aux époux R... la somme de 149 764,55 € à titre de dommages et intérêts aux taux légal à compter du 27 juin 2008 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient de relever que pour établir son projet d'acte, le notaire n'avait besoin que du contrat préliminaire de réservation et non de la plaquette commerciale remise aux investisseurs potentiels par la société Aurore Développement ; que par ailleurs, il n'appartenait qu'au seul vendeur, en l'espèce la société Groupe C..., et non au notaire, ni à la société Aurore Développement, de déterminer la garantie extrinsèque ou intrinsèque qu'il entendait voir appliquer à son programme immobilier ; que la société Groupe C... ayant choisi la garantie intrinsèque, il appartenait au notaire d'apporter tous les éléments d'information utiles aux acquéreurs sur les conséquences d'une telle garantie ;