Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 19-14.973 du 01/10/2020,  partie 3


qu'il n'est produit aucun élément probant quant à la valeur actuelle du bien immobilier de nature à remettre en cause la mise à prix par lot unique et alors que la séparation en deux appartements n'est pas démontrée ; qu'il n'est pas davantage justifié que l'échec d'une vente amiable au prix de 600.000 euros soit du fait du créancier qui n'y avait du reste aucun intérêt ; que selon l'article 147 de la loi du 1er juin 1924, le notaire convoque le créancier poursuivant, le débiteur et le tiers détenteur pour débattre les points à examiner notamment la mise à prix, les conditions, l'époque le mode et le lieu de l'adjudication ; qu'en l'espèce, les sujets, qui ne sont pas limitatifs, ont été abordés et la date de l'adjudication a été indiquée comme devant intervenir dans un délai de trois mois à compter de l'établissement du cahier des charges et les comparants ont décidé de fixer la date d'adjudication courant mars 2017 ; que le cahier des charges a été rédigé le 16 janvier 2018 et l'adjudication fixée au 29 mars 2018, sans qu'il ne soit justifié d'un grief de la part du débiteur quant au report d'une année de la date d'adjudication ; qu'en conséquence, aucune nullité au sens de l'article 159 de la loi du 1er juin 1924 ne saurait être encourue et l'ordonnance du 22 mars 2018 doit être confirmée ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la question de la mise à prix a bien été évoquée lors de la réunion du 19 octobre 2016 au cours de laquelle le notaire a déclaré disposer d'une estimation établissant la valeur de l'immeuble à 358.500 € ; que la SCI Les Confins présente lors de cette réunion et qui en a signé le procès-verbal n'a émis aucune objection à l'encontre de cette estimation ; que le fait que le bien se compose de deux appartements n'est pas établi, l'immeuble ayant été conçu initialement comme une maison individuelle ainsi qu'il résulte du permis de construire ; que cette situation serait au surplus sans conséquence, la vente portant sur la totalité de l'immeuble ; que le droit d'usage et d'habitation au profit de Madame D... a été constitué le 28 novembre 2003, soit postérieurement à l'obligation hypothécaire du 25 juillet 2003 au profit de la société Crédit Agricole, à qui il est donc inopposable ; que ce droit est bien mentionné dans le cahier des charges, le fait qu'il soit présenté sous l'intitulé situation locative étant sans incidence ; qu'en ce qui concerne la date de l‘adjudication, celle-ci n'avait pas été fixée de façon ferme lors des débats du 19 octobre 2016 ; qu'elle devait simplement être fixée dans un délai maximum de trois mois à compter de l'établissement du cahier des charges, ce qui a bien été le cas, le cahier des charges ayant été établi le 16 janvier 2018 tandis que la date de l'adjudication est fixée au 29 mars 2018 ; que la mise à prix n'a pas été fixée de façon arbitraire mais au vu d'une estimation établie par un professionnel qui n'a pas été contestée ; qu'il est constant que la mise à prix ne doit pas atteindre la valeur vénale de l'immeuble, qu'elle doit être attractive pour les acheteurs éventuels et doit constituer un compromis équitable entre les intérêts du débiteur et ceux du créanciers ; qu'en l'espèce, la mise à prix fixée représente plus de deux tiers de l'estimation réalisée en 2010, qui ne tenait pas compte de l'occupation de l'immeuble, de sorte que cette fixation est particulièrement favorable au débiteur ;
 
 1° ALORS QU'il résulte de l'article 147 de la loi du 1er juin 1924 que le notaire commis par le tribunal doit, avant d'établir le cahier des charges, convoquer les parties pour débattre les points à examiner ; que la SCI Les Confins faisait valoir (pp. 5-6) que Me R..., désigné par ordonnance du 10 juillet 2017, avait établi le cahier des charges « sans avoir nullement pris attache avec les parties et encore moins avec la SCI Les Confins », de sorte que la procédure contradictoire avait été méconnue ; qu'en statuant comme ci-dessus sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2° ALORS, subsidiairement, QU'il résulte des articles 147 et 148 de la loi du 1er juin 1924 que le notaire commis par le tribunal, après avoir convoqué les parties pour débattre de pour débattre les points à examiner, notamment la mise à prix, les conditions, l'époque, le mode et le lieu de l'adjudication, procède « sans délai » à la rédaction du cahier des charges, la vente devant ensuite avoir lieu dans les trois mois suivant la rédaction de ce cahier ;