Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-25.630 du 04/10/2018,  partie 4



 Aux motifs que « la SCI du Plessis Trevise soutient sur le fond que : - la valeur vénale de la parcelle doit prendre en compte son classement en zone UX, tel que retenu par la [...] lors de la révision de son plan local d'urbanisme, le 31 décembre 2013 ; - les caractéristiques des termes de comparaison retenus par la SADEV diffèrent de celles de la parcelle considérée en termes de dimensions, situation et équipement ; - ses propres termes résultant du rapport établi par M. Y..., expert immobilier près la cour d'appel de Chambéry, sont au contraire pertinents ; - des copropriétaires voisins ont obtenu du juge de l'expropriation, une indemnisation proche de celle qu'elle sollicite (135 euros du m² sans qu'il y ait lieu d'appliquer un abattement pour occupation) ; - la méthode utilisée par le juge de l'expropriation n'a pas été la même pour tous les lots de la même copropriété, ce qui a abouti à une situation inéquitable ; - une indemnité pour perte de revenus locatifs, destinée à compenser sa perte de loyers pendant la durée nécessaire pour acquérir un bien équivalent et le donner à bail, soit une année, doit lui être octroyée ; que la SADEV 94 fait valoir pour ce qui la concerne que : - la date de référence à prendre en compte est celle du 12 mars 2004, qui correspond à la dernière modification du document d'urbanisme antérieur à la déclaration d'utilité publique du 20 décembre 2013 ; - un abattement pour occupation commerciale de 30 % doit être pratiqué sur le prix de la parcelle libre de toute occupation ; - le terrain sur lequel un locataire a édifié une construction doit être considéré comme encombré, ce qui doit également entraîner un abattement ; - l'évaluation par le revenu ne peut être retenue en raison de son manque de précision et des difficultés à la mettre en oeuvre ; la SCI Du Plessis Trévise ne fournit aucune référence pertinente, fiable et précise ; - la parcelle considérée est située dans une zone désaffectée, loin du centre-ville ; -l'indemnité sollicitée pour perte de revenu locatif est excessive car le territoire de [...] est proche de Paris et stratégique, de sorte qu'une durée de six mois est suffisante pour retrouver des locaux et les louer ; - par jugement avant dire droit du 13 juin 2016, le juge de l'expropriation du Val de Marne a ordonné l'expertise qu'elle sollicitait pour chiffrer le coût de la dépollution de la parcelle ; il convient en tout état de cause d'appliquer un abattement de 30 % ; - ses propres termes de référence sont pertinents puisque situés dans la même zone, à proximité immédiate des parcelles en cause et présentant une situation juridique identique, de sorte qu'une valeur de 60 euros/m² doit être retenue ; que le commissaire du gouvernement indique que : - le bien objet de la présente procédure est soumis au droit de préemption urbain ; en conséquence, la date de référence est celle du 31 décembre 2013 ; - la référence de l'expropriante portant sur les parcelles [...] et [...] doit être écartée en l'absence d'acte de vente, tandis que les termes de comparaison fournis par l'expropriée doivent être écartés car invérifiables ; - le transport sur les lieux a permis de constater que le terrain supporte de constructions type algeco et en dur, de sorte qu'un abattement pour encombrement de 10 % est justifié ; - l'occupant de la parcelle dispose d'un bail commercial qui lui permet d'obtenir de l'expropriant une indemnité d'éviction commerciale, ce qui justifie un abattement de 30 % ; - le montant de l'indemnité pour perte de loyer doit être fixé à une année de loyers ; qu'aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; que l'article 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que, sur la date de référence que la SADEV 94 considère que, conformément aux articles L. 213-4, a) et L. 231-6 [lire : L. 213-6] du code de l'urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; dans le cadre des opérations d'utilité publique, le juge de l'expropriation ne retiendra pas la dernière modification du document d'urbanisme si cette dernière n'est intervenue que pour les besoins de l'opération publique aux fins de laquelle l'expropriation a été mise en oeuvre ; en l'espèce, la mise en compatibilité du PLU par l'arrêté du 20 décembre 2013, qui a emporté modification de l'ancienne zone AUa en nouvelle zone UX ne doit pas être prise en compte car elle n'est intervenue que pour les besoins de l'opération publique ; la dernière évolution, du document d'urbanisme, avant l'arrêté du 20 décembre 2013, est celle du 12 mars 2004 qui constitue donc la date de référence ;