Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 16-23.500 du 26/09/2018,  partie 3


qu'une jurisprudence constante (Civ.1ère 15 mai 2002) reprise par la loi du 12 mai 2009 ayant complété le texte de l'article précité, fait peser sur le vendeur professionnel, tenu d'une obligation de renseignement à l'égard de son client, la preuve qu'il a exécuté son obligation ; que M. et Mme X... d'une part, M. Y... d'autre part, se sont vus remettre avant de contracter, une brochure éditée par Omnium Conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des Fées ; que dans les caractéristiques de l'opération figure celle du gain fiscal apporté par le dispositif Robien (art 91 de la loi 2003-590 du 2 juillet 2003) ; que sont nommés comme promoteur : S.C.I. Le Carré des Fées dont le siège est à Toulouse et notaire : Me Z... à Orvault  gestionnaire : Omnium Gestion : que si les contrats de réservation souscrits et les actes authentiques ne se réfèrent pas à la loi Robien en revanche, M. et Mme X..., d'une part, M. Y... d'autre part ont donné à la société Omnium Gestion un mandat de gestion et d'administration du bien à livrer dans le cadre du dispositif de la loi de finances de Robien en cochant d'une croix la case prévue à cet effet dans le mandat dactylographié, avec souscription des assurances de groupe Volirmo Omnium et Sécurimo ; que, de même, le 29 avril 2009, la société Omnium Gestion a informé M. Ludovic Y..., dont l'appartement n'avait pu faire l'objet d'un contrat de location avant le terme de douze mois suivant la livraison de son appartement, qu'il ne pourrait opter dans sa déclaration de revenus 2008 pour l'application du dispositif Robien ou Robien Recentré ; que les documents publicitaires pouvant avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont une influence sur le consentement du contractant, il en ressort que les époux X... et M. Y..., après avoir eu connaissance de ces documents remis par M. A... avant qu'ils ne signent les contrats de réservation, ont donné un mandat de gestion se référant au dispositif de Robien qui, par ses exigences quant aux locations des immeubles acquis, impliquait une gestion orientée vers la recherche de locataires en cas de vacance du bien et ont ainsi fait de l'application du dispositif de la loi Robien une condition de leur engagement contractuel, les avantages qu'ils pouvaient escompter de ce système étant seuls de nature, s'ils se réalisaient, à minorer le coût de l'opération de crédit nécessaire à leur investissement ; qu'aussi, il appartenait aux professionnels avec lesquels ils ont contracté, de les informer sur le point de savoir si le dispositif légal de défiscalisation était adapté à leur situation patrimoniale, leurs ressources et leurs charges fiscales ; qu'or, ni M. A... ni la S.C.I. Le Carré des Fées, tous tenus en tant que professionnels au demeurant liés au groupe Omnium Finance à une obligation de renseignements de leurs clients sur les avantages et risques de l'opération d'investissement spécifique qu'ils leur proposaient, puisque s'insérant dans le dispositif prévu par la loi Robien, ne justifient avoir apporté une information claire et complète, permettant aux souscripteurs de discerner les avantages qu'ils pouvaient espérer de leur investissement ; que si M. et Mme X... d'une part, M. Y... d'autre part, ont en même temps que la signature de la fiche de pré-réservation signé une reconnaissance d'information sur la réalisation d'une opération de crédit, après « que le conseiller (...) [leur ait] proposé la réalisation d'une opération de crédit après s'être enquis de [leur] situation financière, de [leur] expérience et de [leurs] objectifs en matière de placement ou de financement » cette seule reconnaissance formelle d'une information délivrée n'est pas suffisante pour que le professionnel vendeur du bien, le promoteur et l'intermédiaire commercial démarchant les clients rapportent la preuve qu'ils ont de manière effective et personnalisée procuré aux consommateurs l'information suffisante leur permettant de vérifier si l'objet de l'investissement était compatible avec leur situation patrimoniale, leurs ressources et le degré de leur imposition fiscale actuelle et prévisible pendant les années où cet avantage pouvait leur être accordé, soit 9 années dans la cas de loi Robien initiale ; qu'ainsi, la preuve n'est pas rapportée qu'une étude, ne serait-ce que sommaire, aurait été effectuée pour permettre tant à M. et Mme X... qu'à M. Y... d'évaluer avec précision leurs ressources et leur capital et l'avantage fiscal qu'ils pouvaient en retirer, avantage directement lié à l'importance du taux d'imposition à l'IRPP au moment de la souscription du contrat et raisonnablement prévisible les années suivantes ; qu'or, il peut être observé que le taux d'imposition des époux X... en 2007 était de 4,23 % et qu'il a été même inférieur les années suivantes, ce dont il peut être déduit que l'opération de défiscalisation qui nécessitait de leur part un endettement et une prise de risques n'était pas d'emblée utile à leur situation fiscale ; qu'en outre, s'il a été demandé aux époux X... de fournir leur dernier avis d'imposition et leurs trois bulletins de salaires, cette demande ne leur a été faite que dans l'optique d'une offre de crédit qui devait financer intégralement l'opération, faute d'apport personnel, pour permettre au prêteur de deniers de connaître les ressources des emprunteurs ;