Cour d'appel de Reims
11, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-15.009 du 01/07/2020,  partie 3


L'apporteur d'affaires est une personne qui, par son entremise, met en relation le vendeur d'un bien immobilier et un potentiel acquéreur. Au vu des éléments versés aux débats - échanges de mails entre les parties et avec les clients de la société CIMA notamment -, l'activité de la société FC Associés s'inscrivait indiscutablement dans ce cadre. La loi n'établit aucune distinction selon la profession du mandant, de sorte que la qualité de promoteur immobilier que détient incontestablement la société CIMA est indifférente, la loi n'excluant pas de son champ d'application les relations que peuvent avoir deux professionnels de l'immobilier entre eux. La loi du 2 janvier 1970 est par conséquent applicable à l'apporteur d'affaires. Pour que la loi Hoguet puisse s'appliquer au cas d'espèce et que les dispositions des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 relatives à la nécessité de détenir un mandat écrit précisant les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission puissent être opposées à la société FC Associés, il doit être démontré que cette activité est exercée de manière habituelle. Cette société reconnaît dans ses écritures qu'il existait un courant d'affaires avec la société CIMA qui est d'ailleurs attesté par les nombreuses factures correspondant aux commissions déjà payées par la société CIMA à la société FC Associés. Il est par conséquent permis de considérer que l'activité d'apporteur d'affaires s'est exercée à titre habituel en tout cas pendant plusieurs mois entre octobre 2013 et août 2014. La loi Hoguet est une loi d'ordre public de protection qui a normalement pour finalité de protéger le particulier contre le professionnel de l'immobilier et c'est la raison pour laquelle des dispositions spécifiques ont été prévues pour interdire tout versement de commission en l'absence de mandat écrit. Cette notion de protection apparaît moins prégnante en présence de deux professionnels de l'immobilier comme le sont la société FC Associés et la société CIMA, qui étaient autant en relation d'affaires que de confiance dans le contexte très particulier dans lequel s'inscrit ce litige. Il convient en effet de rappeler qu'au printemps 2013, un projet de création par la société CIMA et la société FC Associés, d'une nouvelle société, dénommée ORIGAMI, a été élaboré pour externaliser la branche commercialisation de la société CIMA et l'intégration dans ce cadre de M. A..., également gérant de la société FC Associés, au sein de la société CIMA en qualité de directeur commercial en octobre 2013, fonctions auxquelles il a été mis fin en août 2014, le projet de création de la société ORIGAMI ayant en définitive avorté. Cette confiance entre les parties était telle que R... H... a considéré qu'il n'y avait pas lieu de rédiger a posteriori des mandats spécifiques sur les transactions pour lesquelles la société FC Associés avait été rémunérée après facturation (pièce n° 30 de l'intimée). Il est permis d'en déduire qu'il en était de même pour les commissions concernant les dossiers G... et X... objet de la demande de la société FC Associés et qu'ainsi, c'est la société CIMA, représentée par M. H..., qui a refusé d'établir les mandats. Dans ces conditions, celle-ci ne peut maintenant raisonnablement venir soutenir de bonne foi et en contradiction avec la règle « nemo auditur » qu'aucune commission ne serait due au motif que la société FC Associés ne serait pas en mesure de produire un mandat conformément aux dispositions de la loi Hoguet puisque c'est elle-même qui est, par son refus, à l'origine de l'absence d'établissement de ce document. Il ne peut donc être reproché à la société FC Associés d'avoir violé les dispositions de la loi Hoguet en n'étant pas en mesure de produire un mandat écrit. Les commissions dues à la société FC Associés : L'article 1787 du code civil dispose que lorsqu'on charge quelqu'un de faire un ouvrage, on peut convenir qu'il fournira seulement son travail ou son industrie, ou bien qu'il fournira aussi la matière. Aux termes de l'article 1353 du code civil, issu de l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, reprenant à l'identique l'ancien article 1315, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En matière commerciale, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu'il n'en soit autrement disposé par la loi. Le litige concerne exclusivement les relations commerciales entretenues entre la société FC Associés et la société CIMA et les commissions qui sont réclamées par la société FC Associés pour le travail qu'elle estime avoir accompli. * le solde dû pour le dossier G... : Il ressort du mail adressé le 13 février 2015 par M. J..., secrétaire général de la société CIMA, à M. A... (pièce n° 30 produite par la société FC Associés) dont la teneur est totalement occultée par l'appelante, que « le dossier G... est en cours de finalisation vraisemblablement sur le mois de mars et donnera lieu à une rémunération de vos honoraires dans les conditions définies précédemment ».