décision 15-26.851 du 08/06/2017,  partie 3



 3°) ALORS QUE les notifications de rectification de l'administration fiscale doivent être motivées de manière à permettre au contribuable de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que l'administration fiscale est tenue de préciser le fondement du redressement en droit comme en fait, et spécialement, de mentionner les textes fondant le redressement et ses conséquences, à peine d'irrégularité de la notification ; qu'en énonçant que la Société MAGENTA DEVELOPPEMENT était parfaitement informée des textes permettant de vérifier le bien-fondé des calculs des services fiscaux dans la notification de redressement et qu'elle n'avait nullement interrogé les services fiscaux sur le montant du taux d'imposition de droit commun, pour en déduire que la notification de redressement du 15 juin 2010 était suffisamment motivée, la Cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, a ainsi privé sa décision de base légale au regard des articles 967 et 968 du Code des impôts de Nouvelle-Calédonie ;
 
 4°) ALORS QUE lorsque l'administration rectifie le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition, dans le cadre d'une réponse aux observations du contribuable, à la suite d'une notification de redressement, il lui appartient de motiver sa décision et de justifier l'évaluation retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, à l'époque du fait générateur de l'impôt, de biens similaires, à défaut de quoi ladite réponse est irrégulière en la forme et la procédure de redressement s'en trouve viciée ; qu'en décidant néanmoins, que l'absence d'éléments de comparaison dans la réponse aux observations du contribuable du 6 septembre 2010 était un moyen de fond, pour en déduire que le moyen tiré de l'irrégularité en la forme de la réponse aux observations du contribuable n'était pas fondé et que celle-ci était donc suffisamment motivée, la Cour d'appel a violé les articles 930, 967, alinéa 2, et 968 du Code des impôts de Nouvelle-Calédonie.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société MAGENTA DEVELOPPEMENT de sa demande tendant à voir constater que l'obligation de construire dans un délai imparti pour bénéficier d'un régime fiscal spécial en matière de droit d'enregistrement avait été empêché par un cas de force majeur, puis de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir prononcer le dégrèvement total des sommes mises en recouvrement à son encontre, à hauteur de 70.425.005 FCFP;
 
 AUX MOTIFS QUE la SAS Magenta Développement a opté en 2005 pour un régime spécial enfermé dans un délai précis et dont elle connaissait les conditions et les sanctions en cas de non-respect ; qu'elle ne peut être suivie dans son argumentation selon laquelle, en l'espèce, l'obligation de construire dans le délai imparti a été empêchée de manière absolue et définitive par un événement imprévisible, irrésistible et insurmontable; que ni la contestation des permis de construire, la conséquence de l'annulation judiciaire ne saurait revêtir le caractère d'imprévisibilité constitutif de la force majeure ; qu'au contraire, compte-tenu de la situation des terrains en bord de mer et de la nécessaire connaissance qu'il avait de la particulière sensibilité des associations de riverains qui allaient voir des bâtiments de plusieurs étages être érigés entre leurs habitations et la mer, le promoteur n'est pas fondé à soutenir que les contestations successives des permis de construire et l'engagement de procédures judiciaires constituaient un événement imprévisible ; qu'au surplus, une fois passés les obstacles juridiques, l'importance du projet immobilier qui supposait un délai de construction allongé soumis de surcroît aux vicissitudes des intempéries en milieu tropical et des grèves récurrentes dans le secteur du BTP, rendait particulièrement incertain le choix d'une option de réalisation dans un délai contraint ;
 
 ALORS QUE pour être constitutif de force majeure, l'événement ayant empêché la construction d'habitations dans un délai imparti doit être imprévisible et irrésistible à la date d'acquisition de l'immeuble ; qu'en se bornant à affirmer que ni la contestation d'un permis de construire, ni ses conséquences n'étaient imprévisibles, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'impossibilité d'achever les opérations dans le délai de trois ans, et de commercialiser les biens dans un délai de quatre ans, conformément à l'article 292 du Code des impôts de la Nouvelle-Calédonie, en raison de l'annulation judiciaire successive de plusieurs permis de construire, était imprévisible, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 292 et 293 alors en vigueur du Code des impôts de Nouvelle-Calédonie, et de l'article 1148 du Code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société MAGENTA DEVELOPPEMENT de sa demande tendant à voir constater que le lot 73 devait être évalué à 769.588.000 FCFP, puis de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir prononcer le dégrèvement total des sommes mises en recouvrement à son encontre, à hauteur de 12.196.093 FCFP ;
 
 AUX MOTIFS QUE le montant du redressement doit s'opérer sur les bases présentées lors de l'option d'imposition ; qu'à cet égard, le protocole transactionnel passé le 7 février 2014 n'est pas opposable à l'administration fiscale ;