Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.090 du 11/07/2019,  partie 3


A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Il résulte des pièces versées au dossier et notamment du congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2014, reçue le 27 novembre 2014, que Monsieur M... E... a fait délivrer un congé à sa locataire pour le 31 mai 2015 au motif que cette dernière a sous-loué l'appartement à Madame D... B... et à Monsieur J... W..., à compter du 1er août 2014, avec un loyer excessif de 1.350 €, alors qu'elle ne verse elle-même qu'un montant de 1.075,28 €. Préalablement à toute vérification quant au motif invoqué au soutien du congé, il a lieu de contrôler si le bailler a prévenu sa locataire de son intention de ne pas voir reconduire le bail dans le délai de 6 mois avant l'arrivée du terme. Il est constant que Madame Y... X... est entrée dans les lieux tout d'abord en qualité de sous-locataire, du fait de l'absence des locataires en titre. Il ressort en effet du mail du 4 juin 2006 que Madame Y... X... confirmait au propriétaire sa volonté de reprendre le bail, "dans la continuité de Z... C... et U... A..., à partir du 1er juin 2006" et demandait à recevoir "une quittance sur le montant du nouveau loyer mais qui doit porter la date de janvier 2006". De même, Madame Z... C... et Monsieur U... A... attestent, par mail du 13 mars 2015, que "pendant une période transitoire en 2005 jusqu'au 31 mai 2006, partis nous établir en Italie, en nous réservant la possibilité de revenir [...], nous nous sommes mis d'accord, nous, Y... et M... S... pour que Y... occupe au titre du bail en notre nom l'appartement et paye loyers et charges dont l'électricité jusqu'à notre décision définitive de revenir ou non [...]". Toutefois, Madame Y... X... verse aux débats un contrat de bail, qui est incontestablement rédigé par Monsieur M... E... au vu de la comparaison de l'écriture figurant sur ce contrat avec les courriers signés par ce dernier. Le contrat note un début de bail à compter du 1er janvier 2006. S'il est avéré que ce contrat n'est effectivement pas signé, il est manifeste que l'état des lieux a été établi à partir de l'état des lieux des précédents locataires dont le nom a été biffé pour y mettre celui de Madame Y... X.... Cet état des lieux, "certifié exact" et signé en 1999, l'a été de nouveau en 2006, tant par Madame Y... X... que par le bailleur. Les signatures apposées au nom du bailleur apparaissent identiques. Si elles ne correspondent pas en revanche à celle apposée par Monsieur M... E... au bas de ses courriers de 2014, il apparaît toutefois que, d'une part, ces signatures ne sont pas contemporaines et, d'autre part, que Monsieur E... n'a pas expressément contesté, lors de l'audience, que la signature apposée sur l'état des lieux ait été la sienne. Cet acte n'apparaît pas contradictoire avec le mail de Madame Y... X... évoqué précédemment ou avec l'attestation des anciens locataires, les parties ayant pu envisager une date d'entrée dans les lieux au 1er juin 2006, pour finalement la fixer de manière rétroactive au 1er janvier 2006. Le contrat de bail versé aux débats n'est d'ailleurs contredit par aucun autre contrat de bail ni pièce permettant d'établir que la commune intention des parties aurait été de faire partir un nouveau bail à compter du 1er juin 2006. Il est également établi que, pendant cette période, Madame Y... X... versait les loyers directement entre les mains de Monsieur M... E... . Il y a donc lieu de retenir comme date de début de bail, la date du 1er janvier 2006. En conséquence, le congé délivré par Monsieur M... E... par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 27 novembre 2014 apparaît tardif pour n'avoir pas été délivré 6 mois avant la date d'expiration du bail, intervenue le 1er janvier 2015. Il doit dès lors être constaté que ce congé est irrégulier et que le bail a été tacitement reconduit jusqu'au 1er janvier 2018. Monsieur M... E... sera débouté de sa demande de validation de congé et de sa demande d'expulsion à ce titre. Sur la demande d'expulsion pour cause d'occupation sans droit ni titre – Il est constant que Madame Y... X... a donné, à compter du 1er août 2014, l'appartement appartenant à Monsieur M... E... en sous-location à Madame D... B... et à Monsieur J... W.... Il est également établi que les sous-locataires ont remis les clés de l'appartement au propriétaire le 29 mai 2015. Toutefois, aucun élément ne permet de démontrer que Madame Y... X... aurait donné congé de son bail ou aurait quitté volontairement les lieux, En effet, Monsieur M... E... ne se prévaut d'aucun écrit de la part de Madame Y... X... ni d'aucun état des lieux de sortie. Dans le mail du 2 juin 2015, Madame Y... X... ne fait que prendre acte du fait que "J... W... m'a informé hier qu'il a remis les 2 jeux de clés pour l'appartement [...] à votre agence. Désormais vous devriez disposer de 2 jeux de clés complets + 1 clé simple + 3 pass de l'immeuble pour ledit appartement".