décision 17-15.212 du 17/05/2018,  partie 5


A cet égard, il convient de rappeler que le second bail des 6 et 16 décembre 1983 ne portait que sur un grand local situé au rez-de-chaussée avec terrasse attenante donnant sur le parking, tandis que le premier bail comportait la salle de café, la salle à manger et la cuisine. Il en résulte qu'en fonction du mesurage qui a été établi par l'expert judiciaire au moyen d'un appareil laser ce qui lui confère la précision requise les surfaces louées s'établissent ainsi qu'il suit : * Bail n° 1 : Salle de bar -restaurant : 106,75 m² ; Sanitaires : 7,80 m² ; Cuisine : 21,60 m² ; Chaufferie : 1,70 m² ; Réserve : 17,30 m² ; Ancienne remise : 29,45 m² ; Local technique : 3,70 m² ; Bureau : 12,90 m² ; Soit : 201,20 m² ; * Bail n° 2 : Salle de restauration : 82,85 m² ; C'est également à juste titre que l'expert judiciaire et le juge des loyers commerciaux n'ont pas pris en considération la cave de faible hauteur (1,56 m) et non éclairée. S'agissant du calcul des surfaces pondérées, l'expert a retenu la méthode dite de "centre-ville" consistant à retenir un coefficient 1 pour les dix premiers mètres à partir de la façade, puis les 10 mètres suivant au coefficient 0,50 et ensuite à 0,30, le reste des surfaces étant affecté d'un coefficient de 0,20. Cette méthode est critiquée par le bailleur qui estime qu'il y aurait lieu d'y substituer les critères de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Néanmoins, en fonction de la date de renouvellement des baux la valeur locative a vocation à être fixée au 6 décembre 2010 de sorte qu'il n'apparaît pas adapté de faire usage de la nouvelle méthode de pondération qui, proposée par les bailleurs, n'a été publiée qu'au cours de l'année 2015. Par ailleurs, le coefficient de pondération à affecter aux locaux annexes (réserves, locaux techniques et bureau) étant susceptible de fluctuer entre 0,10 et 0,40, c'est à bon escient que l'expert a proposé d'affecter l'ensemble de ces locaux, totalisant une surface globale de 94,45 m², un coefficient de 0,2. Les surfaces pondérées retenues seront donc les suivantes : * Bail n° 1 : Salle de bar -restaurant de 106,75 m² à pondérer ainsi qu'il suit : 10 m² coefficient 1 + 10 m² coefficient 0,5 + 10 m² coefficient 0,30 + 76,75 m² coefficient 0,20, soit après application des différents coefficients de pondération une surface servant de base de calcul à la valeur locative de 33,35 m². Autres locaux : 94,45 m² X 0,20 = 18,89 m² pondérés. * Bail n° 2 : Salle de restauration de 82,85 m² à pondérer ainsi qu'il suit : 10 m² coefficient 1 + 10 m² coefficient 0,5 + 10 m² coefficient 0,30 + 52,85 m² coefficient 0,20, soit après application des différents coefficients de pondération une surface servant de base de calcul à la valeur locative de 28,57 m². Sur la détermination de la valeur locative : L'immeuble concerné, situé [...] , dispose d'une terrasse fermée donnant sur une place. Il se trouve dans une zone passante de l'agglomération située dans une communauté de communes qui compte environ 15 000 habitants. L'expert judiciaire précise que sa localisation correspond à la zone 2 du classement d'achalandage pour l'agglomération, qu'il existe un parc de stationnement à proximité et une densité d'habitations assez élevée. Les locaux sont en bon état et seule la façade nord-ouest, côté boulevard Aristide Briand, est en état moyen, les autres façades ayant été rénovées. La destination des locaux du bail n° 1 est limitée aux activités de café, snack, restaurant et plats à emporter. Le bail n° 2 est tous commerces. En application de l'article L. 145-33 du code de commerce la valeur locative est fixée en fonction : - des caractéristiques du local considéré ; - de la destination des lieux ; - des obligations respectives des parties ; - des facteurs locaux de commercialité ; - des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Par ailleurs, l'article R. 145-7 du même code prévoit les règles qui doivent s'appliquer pour prendre en considération les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la manière dont doivent être présentés les termes de comparaison. Dès lors, s'il est constant que les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne peuvent, conformément aux prescriptions de l'article L. 145-34 du code de commerce, fonder une décision de déplafonnement du loyer, c'est, en revanche, à tort que le juge des loyers a considéré que ces prix ne pouvaient être pris en considération pour arrêter la valeur locative. Néanmoins, les termes de comparaison cités par l'expert judiciaire (page 15 de son rapport) ne sont pas cités avec une précision suffisante pour satisfaire aux prescriptions de l'article R. 145-7 sus-visé ce qui ne permet pas de les prendre en considération. Par ailleurs, si la SCI JOAL revendique une valeur locative de 72 €/m2 pondéré pour les locaux du bail n° 1 et de 64,80 €/m2 pondéré pour les locaux du bail n° 2, les éléments de détermination qu'elle invoque ont été tardivement versés aux débats et ne peuvent ainsi être valablement pris en considération par la cour.