Cour d'appel de Poitiers,  décision 13-12.314 du 04/06/2014,  partie 1


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique :
 
 Vu l'article 6, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719 du code civil ;

Attendu que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 avril 2012), que par acte du 17 juin 2000, M. X... a donné à bail à M. Y... et à Mme Z... (les consorts Y...-Z...) un local à usage d'habitation ; que la SCI Marie G (la SCI) a acquis ledit logement en avril 2002 ; que le préfet de la Charente-Maritime a, par arrêté du 28 août 2009, décidé du traitement d'urgence de la situation d'insalubrité du logement eu égard à la présence de peintures dégradées au plomb accessibles et à la prolifération importante de rongeurs ; qu'il a déclaré le logement insalubre par arrêté du 30 novembre 2009, relevant la présence de peintures dégradées contenant du plomb, la présence de rats, l'absence d'éclairage naturel suffisant, l'absence d'aération suffisante de certaines pièces et une installation électrique vétuste ; que les consorts Y...-Z... ont assigné la SCI en paiement de dommages-intérêts pour les préjudices de jouissance, matériels et moraux subis depuis avril 2002 ;
 
 Attendu que pour allouer une certaine somme aux consorts Y...-Z... au titre de leur préjudice de jouissance, l'arrêt retient que la SCI établit avoir fait intervenir des entreprises spécialisées en dératisation en 2002 et 2003, en plomberie en 2003, en peinture en 2003 et 2004, et en électricité en 2008, que le bailleur a donc toujours répondu aux demandes des locataires, que les difficultés relevées par les arrêtés préfectoraux ne lui ont été signalées qu'en 2009, que la sur-occupation du logement a contribué à en accentuer la dégradation, que les autres logements du même immeuble n'attirent pas les rats, que la présence de rongeurs n'est ainsi pas seulement imputable au bailleur, qu'il ne peut être reproché à la SCI, qui n'était pas avisée des difficultés d'occupation, de ne pas être intervenue plus tôt et que le préjudice de jouissance ne doit être indemnisé qu'à compter du 1er janvier 2009, jusqu'au 1er septembre 2009, date de la résiliation du bail ;
 
 Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur, la cour d'appel, qui a constaté que la SCI n'avait pas délivré aux consorts Y...-Z... un logement décent, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :
 
 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 1er septembre 2009 aux torts du bailleur, l'arrêt rendu le 18 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne la société Marie G aux dépens ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z...
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y... et Mme Magali Z..., agissant tant à titre personnel qu'en leur qualité de représentant de leurs deux enfants mineurs, de leur demande tendant à la condamnation de la SCI Marie G à leur payer la somme de 43.519,56 € au titre de leur préjudice de jouissance et d'avoir limité la réparation du préjudice de jouissance des locataires à la période comprise entre le 1er janvier 2009 et la date de résiliation du bail, 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE dans leurs conclusions les intimés font état de nombreuses démarches auprès de l'assistante sociale, de la mairie, du CCAS, de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales de Charente-Maritime mais ne font jamais état de signalement envoyé directement au bailleur ; que notamment la présence de rats ne résulte que d'un constat d'huissier établi le 26 février 2009 alors qu'ils prétendent avoir souffert de la présence de rongeurs depuis plusieurs années ;