Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.980 du 06/02/2020,  partie 5


que le loyer du bail révisé sera en conséquence fixé à la somme arrondie de 1.001.400 € en principal par an à compter du 31 mars 2009 et la société bailleresse condamnée à payer conformément à l'article 1155 du code civil, les intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers à compter du premier mémoire en défense de la société locataire » (arrêt attaqué, p. 4-9) ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés que « l'article L. 145-39 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la date de la révision, dispose : « en outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. » ; qu'il sera rappelé que la demande de révision de la locataire a été déclarée recevable par le jugement du 30 mars 2011 ; qu'en application de l'article R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d‘une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ; qu'ainsi que le rappellent à juste titre M. H... et M. I..., depuis l'entrée en vigueur de la réforme de la tarification T2A, la référence à une recette théorique, comme en matière hôtelière, n'est plus applicable ; que la méthode métrique, qui est, depuis l'entrée en vigueur de la réforme de la tarification dite T²A, la plus adaptée à la fixation du loyer d'une clinique, sera appliquée en l'espèce ; par ailleurs, les travaux réalisés par la locataire en cours de bail ne font pas accession à la bailleresse à 1a date du 31 mars 2009 et ne peuvent donc être pris en compte dans la fixation de la valeur locative des locaux au 31 mars 2009 ; Sur les caractéristiques des locaux ; que selon le rapport d'expertise de M. H..., les locaux sont situés à l'angle de la [...] ; que la rue de l'Université est une longue artère qui débute [...] et se termine parc du [...] ; que la rue Malar est, quant à elle, une voie secondaire qui débute quai d'Orsay et se termine environ 300 mètres plus loin, [...] ; que l'expert indique qu'il s'agit d'un secteur calme et résidentiel bourgeois, dans lequel sont implantés de nombreux bâtiments officiels ; qu'en revanche, la commercialité du quartier est faible ; qu'à proximité de la clinique, sont implantés quelques cafés-restaurants, primeurs ; que la desserte en transports en commun est peu aisée mais de nombreuses places de stationnement automobiles sont à dénombrer dans le secteur ; que toujours selon ce rapport d'expertise, les locaux loués dépendent d'un immeuble des années 1930, avec rotonde à l'angle des voies, encadrant une cour à l'arrière ; qu'il est élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de cinq étages droits, d'un sixième étage en léger retrait, d'un septième et huitième étages mansardés dans le brisis ; que l'expert indique que l'immeuble est une bonne construction entretenue, sans défaut majeur signalé ; que les circulations verticales s'effectuent par un escalier de bonne ampleur, deux ascenseurs, un monte-malade dans le couloir et un escalier de secours, côté cour ; que le sous-sol se compose d'une cuisine (sous la cour) et de dépendances attenantes (réserves, chambres froides), d'une salle à manger, d'une pharmacie, d'une réserve de pansements, d'une morgue, d'un atelier, d'une lingerie ct d'une buanderie, d'un vestiaire, d'une chaufferie et cuve attenante (fuel) ainsi que des locaux techniques (groupe électrogène, poste de transformation, machineries ascenseur et monte-malade, hémodialyse) ; que le rez-de-chaussée comprend un hall d'entrée/accueil avec, d'une part, à droite, côté rue de l'Université, une salle d'attente éclairée sur rue, les bureaux d'admission et de surveillance, deux bureaux de direction sur rue, une sortie sur la rue de l'Université, des réserves à l'arrière et, d'autre part, à gauche, côté [...] , d'un vaste laboratoire à double orientation sur rue et cour, avec secrétariat, bureau médical, salle d'attente, vestiaires et sanitaires (le tout en sous-location) ; que le service de radiologie du premier étage comprend une salle d'attente sur palier, des secrétariats et le bureau médical à l'angle des voies, trois salles radio avec box et sanitaires, une salle cardiovasculaire, une salle d'échographie, une salle de réveil et une sortie de secours ; que le deuxième étage comprend 13 chambres, chacune éclairée par une baie et dotée d'un sanitaire (dont 5 chambres particulières et 8 chambres doubles), un service de soins intensifs, une infirmerie à l'angle des voie, une douche commune, un WC visiteur, les vestiaires du personnel et une sortie de secours ; que le troisième étage comprend 15 chambres, chacune éclairée par une baie et dotée d'un sanitaire (dont 6 chambres particulières et 9 chambres doubles), une infirmerie à l'angle des voies, une douche commune, un WC visiteurs, les vestiaires du personnel et une sortie de secours ;