Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.583 du 24/09/2020,  partie 3


que sur l'assiette du bail et particularités des locaux, en l'espèce l'expert a énuméré les parcelles constituant l'assiette du fonds exploité par la SAS Hôtel Excelsior et précisé leurs propriétaires ; que le bail dont est saisi notre cour porte sur l'ensemble immobilier sis sur la parcelle [...] et le jardin situé sur la parcelle [...] ; que ce bail, qui porte sur des locaux divis et indivis, il a un caractère indivisible, comme affirmé par l'arrêt de la cour de cassation en date du 19 janvier 2011 ; que sur les locaux donnés à bail : / - s'agissant de la partie hôtel : 22 chambres sont situées dans la partie propriété de la SCI La Majolane, qu'elles ne sont pas adaptées aux personnes à mobilité réduite, que l'accès à l'hôtel se fait par une partie indivise, qu'il n'y a pas d'office, ni de salle pour préparer et servir les petits déjeuners, que deux chambres n'ont pas de salles de bains avec WC condition indispensable pour bénéficier d 'un classement 3 étoiles, que les toilettes hommes sont situées sur la parcelle [...] objet d'un bail distinct ; / - s'agissant du restaurant : que les salles ne sont pas adaptées aux personnes à mobilité réduite, qu'une partie de la salle de restaurant est indivise, que la cuisine est sur la parcelle [...] objet d'un bail distinct ; / que sur la partie restaurant, les parties s'accordent sur le prix de 37.242 € proposé par l'expert ; que l'expert a appliqué la méthode comparative qui est d'usage en la matière (en retenant 5 références comparables), que tenant la spécificité des lieux et leur indivisibilité il a déduit la surface réservée aux petits déjeuners de la partie hôtel, relevé que la cuisine indispensable au fonctionnement du restaurant est située dans une partie qui n'appartient pas à la SCI La Majolane, distingué la partie de la salle de restaurant qui est la propriété exclusive de la SCI La Majolane (50 m²) et celle qui est en indivision entre la SCI Majolane (2/3) et la SAS Excelsior (1/3) et a appliqué les pondérations préconisées par la charte de l'expertise en évaluation immobilière de 2012 ; qu'en conséquence de quoi le rapport expertal sera homologué et le loyer sur renouvellement de la partie restaurant sera fixé à compter du 12 juin 2013 à la somme annuelle de 37.242€ ; que sur la partie hôtel, par application de l'article L. 145-36 du code de commerce le prix du bail renouvelé s'agissant de la partie hôtelière est déterminé selon les usages observés par la branche d'activité la juridiction saisie ayant le choix de la méthode la plus appropriée selon les usages de la professionnel ; qu'en l'espèce l'expert a appliqué la méthode dite hôtelière qui combine la recette théorique annuelle découlant des prix des chambres, un coefficient de remplissage, puis un taux adapté tenant compte des charges d'exploitation de l'immeuble, de sa qualité et de sa situation, et le cas échéant l'incidence des charges exorbitantes de droit commun ; que l'estimation de l'expert est contestée par les deux parties mais pour des motifs différents ; que la bailleresse fait valoir que le nombre de chambres est de 36 et non 34, que la recette des petits-déjeuners ne doit pas être déduite, que le taux de 25 % appliqué aux remises et commissions est approximatif alors qu'un calcul comptable précis le fait ressortir à 2,59 %, que la prime d' assurance à la charge du preneur n 'est pas une charge exorbitante ; qu'enfin elle s'oppose à l'abattement de 20 % demandé par la locataire pour risque de déclassement et réfute la contestation relative aux surfaces élevée seulement devant la cour ; que la locataire conteste le métrage et la proportionnalité des surfaces, fait valoir que seules 22 chambres sont la propriété exclusive de la SCI La Majolane, réfute le taux de 14 % retenu par l'expert alors qu'elle fonctionne comme un 4 étoiles et lui reproche de ne pas avoir tiré de conséquence de l'absence de délivrance conforme tenant la configuration des lieux ; que sur le métrage et proportionnalité, les parties ne se sont pas prévalues de l'indivision devant le premier juge, Mme L... expert désignée par la cour a recherché la surface totale de la partie hôtel, puis tenant l'intrication et l'interdépendance des locaux ( les salles de bains des chambres [...] et [...] et les chambres [...] et [...] sont situées sur le tènement foncier propriété de la SAS Excelsior, et la cuisine où sont préparés les petits déjeuners n'est pas dans l'assiette du bail) a opéré une répartition proportionnelle en fonction de la propriété des surfaces ;