Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.929 du 17/09/2020,  partie 4


 qu'il en déduit que les désordres sur les cloisons séparatives intérieures sont liés à la remontée par capillarité provenant de l'humidité dans le sol (l'eau pénètre dans les murs, s'écoule par gravitation dans le terre-plein et dans le béton des sols) et à la forte hygrométrie régnant dans le logement du fait des infiltrations ; qu'il ajoute que l'utilisation du local nécessite de mettre en oeuvre une étanchéité sur les murs enterrés ; qu'ainsi les 3 rapports se rejoignent sur les causes des infiltrations rendant l'appartement inhabitable, savoir le défaut d'étanchéité des murs extérieurs enterrés ; que l'expert judiciaire a préconisé un cuvelage complet sur la hauteur des murs, y compris le plancher bas, permettant de rendre étanche la maçonnerie avec retour technique sur la partie horizontale du plancher haut puis l'aménagement intérieur dont doublages avec lames d'air, cloisonnement, etc... l'évaluation du coût des travaux à réaliser d'un montant de 69 456,10 euros TTC démontre la gravité du problème puisque ce montant est supérieur au prix de vente même en y ajoutant les frais annexes ; que les reproches faits à l'expert ne permettent pas de combattre les constatations précitées, surtout pas quand l'appelant tente d'expliquer les problèmes par les seules intempéries exceptionnelles, ce qui n'est pas conforme aux données du dossier, étant précisé que les observations d'un climatologue consulté par lui, Monsieur I..., sont inutiles puisque l'absence d'étanchéité des murs extérieurs est permanente, étant de bon sens que les infiltrations en découlant sont plus fortes en période de grosses intempéries ; que quant à l'attestation de Monsieur S... (pièce 79 appelant) selon qui, lors des visites de l'intimée, par son intermédiaire, l'alcôve était bien visible et sans trace d'infiltrations sur les murs, elle ne saurait être retenue pour la simple raison d'une absence de neutralité du témoin qui a été l'intermédiaire dans cette vente à laquelle il est intéressé pour des raisons de commission ; que de la sorte il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la nullité de la vente pour dol, en ce que les désordres étaient suffisamment importants dès le 1er décembre 2007 au moment de la prise de possession, en sorte que l'intimée ne se serait pas engagée si elle les avait connus au moment de la vente par acte SSP, et par suite en ce qu'il a ordonné la publication du jugement d'annulation de la vente et la restitution du prix de vente y compris les frais notariés et d'agences, pour 68 192 €, de même en ce qu'il a ordonné la restitution des clefs au vendeur pour remettre les parties en l'état antérieur ; qu'il doit être ajouté que la tardivité de l'action critiquée par l'appelant ne saurait être retenue par la cour puisque celui-ci fonde son moyen sur le loisir que la nouvelle propriétaire aurait eu pour laisser volontairement le bien se dégrader entre 2007 et 2010, en ajoutant a contrario que si l'appartement était inhabitable en décembre 2007, elle n'aurait pas attendu si longtemps pour entamer une procédure ; qu'en effet l'appelant oublie les démarches intermédiaires faites par l'intimé auprès du syndic, de son assureur, et de lui-même, outre les études techniques mises en oeuvre par l'assureur ; que par ailleurs la prescription quinquennale ne peut être invoquée utilement ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE sur les dommages-intérêts et sur le fond l'appelant soutient qu'aucune faute antérieure au contrat ne peut lui être reprochée qui soit de nature à entraîner un préjudice de jouissance ; que toutefois la solution adoptée qui admet l'existence du dol pour non révélation de l'absence de protection du logement connue du vendeur contre les infiltrations va à l'encontre de son argumentation dans la mesure où l'intimée a été dans l'impossibilité de jouir normalement du bien acheté, ce qui lui cause nécessairement un préjudice de jouissance qu'elle n'aurait pas subi si elle avait connu le problème, puisqu'elle n'aurait pas acheté le logement dans cet état ; qu'il convient donc de considérer qu'il appartient à l'appelant de réparer le dommage, étant précisé qu'aucune partie n'a placé le problème sous l'angle d'une perte de chance   ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande en nullité de la vente, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ; que conformément à l'article 1583 du Code Civil, la vente portant sur l'appartement formant lot [...] au sein de la copropriété était parfaite dès signature de la promesse synallagmatique de vente constatant l'accord des parties sur la chose et le prix, le 20 août 2007 ; que c'est à la date de cet acte qu'il convient de se placer pour apprécier le consentement de l'acheteur ; que la promesse prévoit par ailleurs que l'entrée en jouissance du bien se fera au jour de la réitération de l'acte ;