Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.001 du 28/05/2020,  partie 3


Il lui est donc reconnu un droit de rétracter son offre sans payer d'indemnité d'éviction s'il établit que les conditions d'application du statut ne sont pas remplies. Pour apprécier la validité du congé, le juge doit vérifier si, à la date du congé, la locataire était immatriculée au Registre du commerce et des sociétés à l'adresse des locaux donnés à bail. La SA Open sud gestion invoque la soumission conventionnelle du contrat de bail au statut des baux commerciaux pour s'exonérer de son obligation d'immatriculation à a date du congé mais, à cette fin, il faut que le juge caractériser la renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir des conditions d'application du statut. En l'espèce, il n'est pas stipulé au contrat de bail que le bailleur accepte de façon non équivoque de dispenser le preneur du défaut d'immatriculation au RCS. La condition d'immatriculation de la SA Open sud gestion, preneur, à la date du congé, est donc requise pour solliciter le versement d'une indemnité d'éviction.
 De plus, la SA Open sud gestion conteste le défaut de son immatriculation allégué par les bailleurs à la date du congé le 3 novembre 2016. Les consorts O... H... produisent l'extrait Kbis de la SA Sud gestion à jour au 23 octobre 2016 qui mentionne un siège social transféré le 16 mars 2002 depuis [...] au [...] puis [...] le 23 octobre 2003, avec mention d'un établissement principal hors ressort au RCS de Dax, sans autre précision. L'immatriculation de l'établissement secondaire de la [...] n'apparaît au Registre du commerce et des sociétés qu'à partir du 22 mai 2017. S'agissant des immatriculations des établissements secondaires, il ressort de l'article 1er du décret du 30 septembre 1953 et des articles 9 et 20 du décret du 30 mai 1984 relatif au Registre du commerce et des sociétés que toute personne morale immatriculée qui ouvre un établissement secondaire doit, selon le cas, demander une immatriculation secondaire ou une inscription complémentaire dans les conditions prévues à l'article 9 du décret du 30 mai 1984. La Cour de cassation a admis que l'immatriculation de la société locataire devait concerner le fonds de commerce exploité dans les lieux, même si la société était par ailleurs régulièrement immatriculée au lieu de son siège social. Cette exigence ne porte pas sur un local accessoire. Les articles R 123-31 et suivants du code de commerce, et notamment lorsque le commerçant est une personne morale au visa des articles R 123-63 dudit code de commerce, obligent tout commerçant immatriculé qui ouvre un établissement secondaire à demander une inscription complémentaire ou une immatriculation secondaire. La Cour de cassation a rappelé que l'immatriculation secondaire n'est requise que pour un local constituant un établissement permanent, selon la définition donnée par l'article R 123-40 du code de commerce : il s'agit de «   tout établissement permanent, distinct du siège social ou de l'établissement principal et dirigé par la personne tenue de l'immatriculation, un préposé ou une personne ayant le pouvoir de lier des rapports juridiques avec les tiers ». Si l'immatriculation doit comporter l'adresse de l'établissement, il n'est pas exigé de précision complémentaire comme, par exemple, le bâtiment ou l'étage, mais l'immatriculation ne doit pas comporter d'erreur de numérotation. L'immatriculation doit viser l'adresse des locaux donnés à bai et le bénéfice du statut peut être refusé à un local abritant un établissement secondaire en cas de défaut d'immatriculation à la date à laquelle ce statut est revendiqué. Pour justifier du respect de ses obligations d'immatriculation de l'établissement de [...] à la date du congé, la SA Open sud gestion produit en cause d'appel une pièce 27 correspondant à l'évolution du Siret pour chaque établissement de la société. La villa [...] des consorts R... H... est située dans l'ensemble immobilier la [...] à [...] selon le contrat de bail commercial. Concernant l'établissement hôtel du Golf, [...], l'établissement de la Sa Open Sud gestion est immatriculé depuis le 17 mai 1994. Concernant l'établissement de la [...], [...] à [...], l'établissement a été rattaché à la Sa Open sud gestion, entrepris répertoriée depuis le 17 mai 1994 au RCS de Dax, mais l'établissement n'a été créé que le 22 mai 2017. Il ressort de ces mentions que l'établissement « la [...] », qui constitue un fonds de commerce permanent de tourisme hôtelier comportant plusieurs villas à louer, n'était pas immatriculé comme établissement distinct au RCS de Dax avant le 22 mai 2017. Le seul établissement déclaré au RCS de Dax avant le 22 mai 2017 était l'hôtel du Golf [...] qui n'est pas situé dans l'ensemble immobilier de la [...]. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a retenu, par des motifs précis et pertinents, que la villa [...] située dans l'ensemble immobilier de la [...] n'était pas immatriculée au RCS de Dax à la date du congé délivré par les consorts R... H... le 3 novembre 2016. La Sa Open sud gestion ne peut donc pas solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction après le congé délivré par les bailleurs ;
 
 ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut pas dénaturer les termes clairs et précis des contrats ;