Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 12-24.626 du 01/10/2014,  partie 3



 Attendu que pour rejeter la demande de condamnation in solidum du notaire, des consorts [P] et de Mme [J] à des dommages-intérêts, la cour d'appel retient que l'omission par celui-ci de la notification à la SAFER du projet de vente constituait une faute, mais que cette faute était sans lien avec un préjudice indemnisable supporté par elle ;
 
 Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la SAFER n'avait pas subi un préjudice résultant de la seule omission par le notaire de la formalité de notification exigée par l'article R. 143-9 du code rural et de la pêche maritime, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SAFER de sa demande tendant à la condamnation in solidum du notaire, des époux [P] et de Mme [J] au paiement de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 21 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
 
 Condamne les époux [P], Mme [J] et M. [R] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les époux [P], Mme [J] et M. [R] à payer à la SAFER une somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille quatorze. 
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la SAFER Maine Océan.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la Safer Maine Océan de sa demande d'annulation de la vente du 8 août 2003 entre les époux [P] et Mme [J] ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la demande d'annulation de la vente : les dispositions de l'article R 143-4 du code rural imposent au notaire en cas de vente portant sur un terrain agricole situé dans une zone où s'exerce le droit de préemption de la Safer de lui faire connaître deux mois avant la date prévue pour cette aliénation l'objet, les conditions et modalités de la vente, ainsi que les coordonnées du candidat acquéreur ; que cette déclaration est également attendue de sa part comme le précise l'article R 143-9 du même code en cas de vente au preneur en place qui bénéficie d'un droit qui prime le droit de la Safer par application de l'article L 143-6 du code rural ; que cependant contrairement à ce que prétend la Safer et comme l'a justement considéré le premier juge, l'absence de notification de l'aliénation par le notaire ne lui permet pas, sur le fondement de l'article R 143-15 dans sa rédaction applicable à l'époque et par référence aux articles L 412-10 et au troisième alinéa de l'article L 412-12, d'agir en nullité de la vente et en indemnisation ; qu'en effet, aux termes de cet article, la nullité de la vente ne peut être poursuivie qu'autant que la Safer peut prétendre exercer de manière effective son droit de préemption ; que par application de l'article L 143-6 du code rural, elle ne peut exercer son droit préemption contre un preneur en place qui en remplissant les conditions prévues par l'article L 412-5 exploite le bien concerné depuis trois ans ; qu'en l'espèce, il apparaît que Mme [J] a pris les terres à bail à compter du 1er novembre 1999, de sorte qu'à la date de la vente le 8 août 2003, elle les exploitait comme en attestent les relevés parcellaires produits aux débats, depuis un peu moins de quatre ans soit conformément aux exigences de l'article précité ; que pour dénier à Mme [J] la qualité de preneur en place, la Safer estime que le bail conclu en 1999 s'inscrit dans un montage fictif et frauduleux, de sorte qu'il ne lui est pas opposable et qu'en tout état de cause le bail doit être annulé le preneur ne disposant pas d'une autorisation d'exploiter ; que le contrat de bail souscrit en 1999 comprenait en page 7 une promesse unilatérale consentie par le bailleur de vendre au preneur les parcelles louées et organisait les modalités de levée d'option par le locataire ; que cependant contrairement à ce que soutient la Safer, l'insertion de cette promesse dans le contrat de bail ne suffit pas à démontrer que celui-ci était fictif et que l'opération masquait en réalité une vente différée frauduleuse ;