décision 15-11.440 du 23/06/2016,  partie 4


Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par la société [...] jusqu'au 31 décembre 2010. En considération de ces éléments, il sera fait droit à la demande formée en appel par les consorts T... au titre de l'indemnité d'occupation, mais dans la limite de la période allant du 5 août 2006 au 10 novembre 2009. Sur la valeur locative et le montant de l'indemnité d'occupation : la société [...] a justement fait valoir qu'étant destinée à réparer le préjudice subi par les bailleurs du fait du maintien du locataire dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail, l'indemnité d'occupation doit correspondre à la valeur locative des lieux et qu'au cas d'espèce, à compter du 1er janvier 2005, les consorts T... ne pouvaient plus donner les lieux à bail pour l'exploitation d'une décharge, une telle destination n'étant plus autorisée à compter du 30 juin 2004, date de fin d'exploitation fixée par l'arrêté préfectoral du 3 juillet 2002. Ainsi, même dans l'hypothèse où la société [...] aurait achevé le réaménagement du site au 31 décembre 2004, les propriétaires ne pouvaient plus affecter leurs terrains à cet usage commercial, ni même à un autre usage commercial ou industriel en considération des contraintes environnementales résultant de l'exploitation de cette ancienne carrière à usage d'enfouissement de déchets, dont ils avaient parfaitement connaissance, dès la signature du contrat de bail du 20 avril 1984 portant en annexe l'arrêté du 9 décembre 1980 et son cahier des prescriptions techniques. Les contraintes environnementales imposées à l'article 2 de l'arrêté préfectoral du 10 novembre 2009 instaurant les servitudes d'utilité publique interdisent toute construction, plantations d'espèces végétales à racines pivots et activité susceptible d'altérer les zones ayant reçu des déchets, ainsi que toutes fouilles ou travaux susceptibles de modifier les conditions de stabilité du massif de déchets et l'équilibre hydrique du sous-sol, et prévoit que l'utilisation des sols imposera, sur l'ensemble du site, la réalisation d'une étude des risques sanitaires destinée à garantir l'absence de risque pour les populations amenées à fréquenter le site avant tout projet d'exploitation « non industriel ». Dans son rapport en date du 6 juin 2013, Monsieur U..., expert foncier mandaté par la société [...], indique qu'à l'issue du suivi post exploitation de trente ans, le seul usage potentiel envisageable de ces terrains serait un usage agricole sous forme de prairie permanente. Cependant, l'interdiction d'un tel usage agricole avant l'expiration d'un délai de trente années n'est pas expressément prévue par l'arrêté du 10 novembre 2009 instituant les servitudes d'utilité publique s'imposant aux propriétaires, lequel soumet seulement un tel usage « non industriel » à la réalisation préalable d'une étude sur les risques sanitaires avant toute fréquentation du site. Il apparaît néanmoins certain que de tels risques vont décroître avec le temps et que pendant la période d'occupation du site par la société [...] pour les besoins du réaménagement de la décharge, leur probabilité était très élevée. La privation de jouissance pour la période concernée n'a donc causé aux propriétaires des terrains qu'un préjudice très limité, qui ne peut en aucun cas être évalué sur la base du loyer convenu entre les parties pendant la période d'exploitation commerciale de la décharge et qui sera justement réparé par l'allocation d'une indemnité correspondant à la fourchette basse de la valeur locative des terres agricoles de moyenne qualité citée par l'expert foncier. En conséquence et sans qu'il soit nécessaire de recourir à une mesure d'expertise complémentaire, la Cour dispose d'éléments suffisants pour fixer comme suit l'indemnité d'occupation due par la société [...] : - du 5 août au 31 décembre 2006, 465,41 ¿ ; - au titre de l'année 2006, 1.117,00 ¿ ; au titre de l'année 2007, 1.148,00 ¿ ; au titre de l'année 2008, 1.231,00 ¿ ; du 1er janvier au 10 novembre 2009, 1.176,08 ¿ ; total : 5.137,49 ¿. Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a accordé aux consorts T... la somme de 341.634,73 euros à titre d'indemnité d'occupation et la société [...] sera condamnée à leur régler à ce titre la somme de 5.137,49 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. Il convient en outre de confirmer le jugement en ce qu'il a fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, laquelle est de droit (arrêt, p. 8 § 5 à p. 11 § 4) ;
 
 1) ALORS QUE l'indemnité d'occupation, destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux, a un caractère mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire ; qu'elle doit donc être calculée en fonction de la valeur locative des lieux eu égard à leur destination durant le maintien dans les lieux ;