Cour d'appel de Paris
A3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.727 du 15/11/2018,  partie 2



 AUX MOTIFS QUE pour se prévaloir de la précédente dérogation tenant à "la cession unique de locaux commerciaux distincts", la société bailleresse indique que le lot n° 232 qui est inclus dans la promesse de vente qu'elle a conclue avec la SCI Saxe constitue un local commercial, ainsi qu'il résulte tant du règlement de copropriété de l'immeuble que du bail commercial qu'elle a consenti à son sujet à la société Rent a car ; que cependant, si le règlement de copropriété de l'immeuble situé [...] et [...] -qui est à usage d'habitation prévoit- que l'ensemble des lots du rez-de-chaussée dont le lot 232 sont à usage commercial, il n'en définit pas moins celui-ci dans l'état descriptif de division comme un logement, dénomination qui est d'ailleurs logiquement reprise dans la promesse de vente qui a été prorogée le 27 avril 2017 ; que par ailleurs, si ce logement a fait l'objet d'une "location commerciale" consentie par la SCI Bocage à la société Rent a car suivant bail non commercial du 1er juillet 2001 puis suivant « renouvellement de bail » daté du 30 mars 2011 pour une durée de 3, 6 ou 9 années produits par la bailleresse, il reste que la société Rent a car n'y a jamais exercé la moindre activité commerciale puisqu'elle n'y est pas inscrite au registre du commerce et que le logement est, dans le « rapport d'expertise en valeur vénale » de l'ensemble de ses lots que la SCI Bocage a fait établir en octobre 2012, décrit comme un "studio loué suivant baux soumis aux articles 89-462 de la loi du 6 juillet 1989" ; que cette affectation non commerciale est encore confirmée par les procès-verbaux de constats établis par huissier de justice les 20 février et 20 mars 2017, ce dernier sur requête, et du rapport d'enquête privée du 13 mars 2017, qui établissent que le logement est occupé depuis 2014 à usage d'habitation par des particuliers qui se prétendent locataires en titre, le nom de la société Rent a car n'apparaissant nulle part dans l'immeuble ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le logement qui constitue le lot n° 232 ne constitue manifestement pas un local commercial distinct au sens de l'article susvisé qui pourrait faire obstacle au droit de préférence de la société Sixt et à sa notification dans les conditions légales -indépendamment de toute information officieuse- ; que par application de l'article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ; que la promesse de vente conclue entre la SCI Bocage et la SCI Saxe constitue bel et bien la "vente envisagée" par le propriétaire visée par l'article L. 145-46-1 et qui doit être notifiée au locataire dans les conditions légalement prévues ; que la carence de la SCI Bocage à son obligation de notification de son projet de vente à la société Sixt constitue donc une violation des droits de celle-ci ; qu'afin de prévenir la réalisation de la vente au mépris des droits du locataire commercial en place, il convient donc de faire injonction à la SCI Bocage de procéder à cette notification, et ce, au plus tard sous quinzaine à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 1000 € par jour de retard, et de faire interdiction aux deux intimées de procéder à cette réitération dans cette attente, sans qu'il y ait lieu à astreinte, la sanction encourue étant la nullité de la vente ;
 
 1. ALORS QUE l'article L. 145-46-1 du code de commerce, qui ouvre au locataire commercial un droit de préférence en cas de vente du local qui lui est donné à bail, est inapplicable lorsque la vente projetée par le bailleur porte sur plusieurs locaux commerciaux distincts vendus par un acte unique à un même acquéreur ; que la destination des locaux vendus, dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, résulte du règlement de copropriété ; que l'état descriptif de division dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière n'a pas de caractère contractuel ; que la cour d'appel a constaté que le lot n° 232 était à usage commercial en vertu du règlement de copropriété de l'immeuble dont il dépendait ; que pour juger néanmoins que la vente projetée, qui portait sur ce lot et ceux donnés à bail à la société Sixt, devait être notifiée à cette dernière, l'arrêt attaqué a estimé que la destination commerciale du lot n° 232 était contredite par les termes de l'état descriptif de division de l'immeuble qui visait le lot n° 232 comme un « logement » ;