cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1,  décision 16-15.753 du 11/05/2017,  partie 2


que si l'agent immobilier n'a pas mis en demeure l'acquéreur, dans la lettre recommandée avec avis de réception du 5 mars 2012, de payer le montant de la clause pénale, cependant, cette carence est sans lien avec le préjudice invoqué par les vendeurs, le jugement entrepris ayant dit que la clause pénale ne pouvait recevoir application à l'encontre de l'acquéreur ; qu'en conséquence, en l'absence de lien de causalité entre les fautes invoquées et les préjudices allégués, par les consorts Z..., ces derniers doivent être déboutés de toutes leurs demandes contre l'agent immobilier ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de la société Nexity-Lamy » ;
 
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSES ADOPTES DU JUGEMENT, QUE « la clause pénale figurant au contrat au point IX est ci-après reproduite : « dans le cas où une des parties viendrait à refuser de régulariser la présente vente, sauf application de la condition suspensive, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite, justice ou tous les droits et amendes, et devra, en outre, payer à l'autre partie la somme de 50.000 euros TTC à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale » ; que la mise en oeuvre de cette clause pénale au titre de l'exécution forcée du contrat requiert de la part de la partie qui s'en prévaut, la démonstration - à la date fixée pour la réitération de la vente - de l'absence de non réalisation de toute condition suspensive stipulée en sa faveur ou nécessitant des démarches qui lui incombent ; qu'en réalité le compromis litigieux a prévu six conditions suspensives (cf supra l'exposé du litige), qui sont toutes usuelles, mais qui - nonobstant des questions relatives à l'exactitude juridique de leur qualification - ont pour certaines été stipulées au bénéfice du vendeur, alors que l'une ou l'autre entrainaient également des obligations positives du vendeur ; que la vérification du droit de propriété du vendeur était de l'intérêt du vendeur et relevait de ses diligences ; qu'à cet égard, l'agent immobilier rédacteur du compromis de vente n'a pas vérifié le droit de propriété du vendeur, l'acte mentionnant au contraire que le vendeur déclarait être régulièrement propriétaire des biens vendus et s'obligeait à justifier de l'origine de propriété au notaire rédacteur de l'acte authentique ; que le notaire, ainsi qu'il résulte des pièces des demandeurs déjà analysées, n'a constitué aucun dossier, a même refusé des pièces proposées par M. Y... Z... (sans précision de la nature de ces pièces ; cf. Pièce n° 3 2ème page (17/01/12) et n'a donc procédé à aucune vérification de l'existence ou de la force probante du titre de propriété, lequel n'est pas davantage produit par les demandeurs dans le cadre de la présente instance, alors que les appels de taxes foncières, comme le compte de charges de copropriété établi par le syndic ne peuvent être admis pour preuve de la propriété d'un bien immobilier sans examen du titre ; que ni le mode d'acquisition de cette propriété par les époux Z..., ni la date, ni la durée de la possession ne sont précisées ; que d'agissant de la capacité juridique des vendeurs de vendre l'immeuble de gré à gré, le Tribunal n'a été destinataire d'aucune pièce justificative, tels des extraits du répertoire civil afférents à chacun des vendeurs ; que nulle vérification afférente aux documents d'urbanisme, à la situation hypothécaire, ou au droit de préemption n'a été effectuée, ni rendue possible dans le cadre de la présente instance ; que le Tribunal ne peut donc pas s'assureur de la validité du contrat au-delà de la date du 10 février 2012, date à laquelle la réitération par acte authentique devait être conclue ; qu'il s'ensuit que la demande au titre de la clause pénale, formée contre M. C... à hauteur de 50.000 euros ne peut aboutir » ;
 
 1°) ALORS QU'en l'absence d'indivisibilité, une partie n'est pas fondée à invoquer l'autorité de la chose jugée attachée à une décision qui a statué sur les demandes dirigées contre un tiers ; qu'en opposant aux demandes formées par les consorts Z... à l'encontre de la société Nexity-Lamy l'autorité de la chose jugée attachée au jugement devenu définitif par lequel le Tribunal avait « débouté les consorts Z... de toutes leurs demandes dirigées contre M. C... », la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil, par fausse application ;
 
 2°) ALORS QUE l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit et défère à la Cour la connaissance des chefs du jugement qu'il critique expressément ou implicitement et ceux qui en dépendent ; que l'appel formé par la société Nexity-Lamy à l'encontre du chef de dispositif par lequel le Tribunal l'avait condamnée, au titre de sa responsabilité envers les consorts Z..., déférait à la Cour d'appel toutes les questions dont dépendait cette responsabilité et notamment celle de l'imputabilité de l'échec de la vente ;