Tribunal supérieur d'appel de Saint-Pierre-et-Miquelon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-29.446 du 05/01/2017,  partie 3


il ne lui appartient pas de se prononcer sur « l&apos;habitabilité » de la surface N-1 (vide sanitaire ou sous-sol), cette définition relevant d&apos;une appréciation juridique qui n&apos;entre pas dans ses compétences ; il relève toutefois qu&apos;il existe deux origines différentes aux infiltrations d&apos;eau constatées, mais qui sont liées : l&apos;une étant l&apos;arrivée d&apos;eau de ruissellement de la montage, en arrière du pavillon façade nord, qui, en saturant la prairie, entraîne des infiltrations d&apos;eau par l&apos;angle nord-ouest, mais également et surtout en sous-face du dallage par les fissures et joints de dallage et parallèlement à cette origine, la montée en charge du marais, donne un niveau artificiel de la nappe phréatique momentanément atteinte par les grandes pluies qui empêche toute possibilité d&apos;utilisation des drains qui sont noyés dans l&apos;eau de la nappe, ce qui empêche l&apos;écoulement de cette eau qui entre dans le pavillon au niveau semi-enterré ; il ajoute (p. 55) que la cause des désordres est la nature de la construction qui n&apos;a pas été faite initialement pour étancher cette partie semi-enterrée, ce en rappelant que le vide sanitaire, qui n&apos;a pas vocation à être étanche, est inondable puisqu&apos;il n&apos;existe pas de configuration technique qui permette d&apos;empêcher l&apos;eau de rentrer à l&apos;intérieur, et relève qu&apos;un puisard avait été installé dans le sol de ce niveau semi-enterré, avec une pompe de relevage qui relevait l&apos;eau directement dans une canalisation qui était reliée à la canalisation centrale sur la route principale qui conduit l&apos;eau vers la mer ; l&apos;expert retient alors deux hypothèses : ou bien on se conforme au permis de construire, même transformé en faisant un vide sanitaire plus important, c&apos;est-à-dire à 1,80 m de hauteur au lieu des 0,90 m et dans ces conditions, la construction a été édifiée correctement par la société HELENE & FILS (la hauteur du vide sanitaire n&apos;étant pas l&apos;objet du litige qui repose sur l&apos;habitabilité ou non de la surface en N-1), ou bien on se situe dans un pavillon qui aurait un sous-sol aménagé, comme cela est le cas, ce qui est contraire au permis de construire et dans ce cas, il est indispensable de procéder à des travaux de confortation de l&apos;étanchéité ; comme le rappelle l&apos;expert dans ses conclusions (p. 64), un vide sanitaire, tel que techniquement défini habituellement, est d&apos;une hauteur comprise entre 20 et 60 cm et sert à isoler, en réservant un volume d&apos;air et en traitant les ponts thermiques, la dalle de plancher bas d&apos;une habitation de toutes remontées d&apos;humidité ; il précise cependant que lorsqu&apos;il est accessible, il (le vide sanitaire) est aéré par un système de ventilation (grille ou autre), et a une hauteur de 60 cm minimum avec une trappe d&apos;accès vers l&apos;intérieur, et il ne s&apos;agit pas d&apos;un espace répondant à des paramètres techniques (humidité, isolation) ; l&apos;expert considère que même « transformé » avec une hauteur de vide sanitaire plus importante (1,80 m réalisée au lieu des 0,90 m prévue au permis de construire), et avec trois réservations pour fenêtres horizontales, la construction a bien été édifiée par la société HELENE & FILS avec un vide sanitaire, et que dans ce cas, s&apos;agissant d&apos;un vide sanitaire, l&apos;habitabilité ne peut pas être demandée dans cette partie de l&apos;ouvrage et les désordres ne compromettent pas sa destination administrative et contractuelle puisque c&apos;est un vide sanitaire ; le présent litige porte donc sur le vice caché dont serait affecté l&apos;immeuble vendu, dans sa partie semi-enterrée, qualifiée lors de la construction de vide sanitaire, puis de « sous-sol » dans la mesure où les consorts [R]-[C], en modifiant la hauteur du vide sanitaire réalisé, ont pu ainsi rendre utilisable, à destination de « sous-sol aménagé » en contradiction avec le permis de construire, une partie de l&apos;immeuble qui n&apos;était pas initialement destinée à cet usage ; il y a lieu de relever que, malgré cet aménagement du vide sanitaire, ce dernier n&apos;avait pas perdu sa fonction première d&apos;isolation du plancher du rez-de-chaussée de la construction de l&apos;humidité par l&apos;installation du puisard qui a fonctionné régulièrement, lors des rares épisodes de fortes pluies (2 fois en 2010 et 2 fois en 2011), pour évacuer les eaux d&apos;infiltrations avant d&apos;être rebouché par l&apos;entreprise HELENE & FILS sur demande des époux [C] ; il convient également de constater qu&apos;aucun des documents remis aux acheteurs, lors de l&apos;acquisition de l&apos;immeuble, ne comporte de descriptif détaillé de la construction ni ne précise que celle-ci s&apos;établit sur trois niveaux « habitables », l&apos;acte de vente notarié n&apos;étant pas plus précis sur ce point ; il apparaît encore des débats qu&apos;avant de se déterminer et de régulariser l&apos;acte d&apos;acquisition de la construction litigieuse, Monsieur [K] [P] a visité à deux reprises les lieux comme il l&apos;a indiqué lui-même lors du transport sur les lieux effectué par le juge du tribunal de première instance ; il est précisé à cet égard (page 3 du PV de transport sur les lieux) que lors de la visite de la maison l&apos;isolant recouvrant le mur Nord dans le « sous-sol » litigieux était déjà déposé et que, selon les propres déclarations de Monsieur [P], la première visite des lieux avait duré environ une heure pour voir l&apos;aménagement des pièces et l&apos;immeuble dans son ensemble, et que la seconde visite avait été plus détaillée ; en outre, si Monsieur [P] conteste, dans ses dernières écritures, la présence de traces d&apos;