cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 17-11.833 du 12/04/2018,  partie 6


que le bail consenti par la SCI Indiana le 15 mars 2000 précise : «Le bailleur exécutera les travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués et la partie dont il conserve la jouissance jusqu'au 30 octobre 2000 : fermeture de l'accès au deuxième niveau et ouverture du mur permettant une communication avec le magasin actuellement occupé par le preneur et les locaux loués aux présentes. Les dits travaux devront être effectués au jour de la prise de possession selon plan ci-joint. » ; qu'il en résulte que les bailleurs ont donné l'autorisation d'effectuer des transformations permettant la réunification de l'immeuble et que la SCI Indiana s'est réservée l'exécution de ceux nécessaires à l'indépendance des locaux dont elle conservait la jouissance, soit selon le plan annexé : un mur à monter et une cloison à ouvrir ; que sur la responsabilité au titre des désordres, en application de l'article 1719 du code civil « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : / 1° De délivrer au preneur la chose louée (...) 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 30 D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (.) » et aux termes de l'article 1720 du même code : «Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. /Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » ; qu'il en résulte que l'obligation de délivrance, qui suppose celle d'une chose en bon état de réparation, impose au bailleur de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination et ce, durant toute la période de location ; qu'elle implique ainsi que le bailleur conserve la charge des vices de structure de l'immeuble, en dépit des clauses par lesquelles le preneur déclare prendre les lieux en l'état et/ou renonce à tout recours contre le bailleur ; qu'en revanche, le bailleur n'est pas tenu au titre de réparations résultant d'une activité qui n'invitait pas à penser qu'elles seraient nécessaires ; qu'en effet, et par application des articles 1728 du code civil, le preneur est tenu : « d'user de la chose en bon père de famille, suivant la destination donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention (..) » ; que l'expert judiciaire a relevé des désordres structurels, secondaires et d'humidité sur le plancher du rez-de-chaussée ; que s'agissant des désordres structurels et notamment les fissures de la cage d'escalier (travaux évalués à la somme de 85.000 euros HT : l'expert a conclu que « Les désordres observés sur l'escalier et la cage d'escalier, proviennent d'une erreur de conception et/ou d'exécution. Les fissures observées dans et sur l'escalier de l'immeuble, résultent de la résistance insuffisante des ouvrages de soutien » ; il explique en ce sens : « en 2000, la SCI INDIANA démolit la première volet d'escalier pour interrompre l'accès depuis le rez-de-chaussée à l'étage. La démolition de l'escalier ne donne pas suite à la réalisation d'un plancher intermédiaire pour fermer la trémie. /La descente de charge de l'escalier ancien est modifiée. L'escalier repose uniquement sur la poutre (dite poutre en sous-oeuvre) et sur le pilier de brique » ; il conclut « La démolition de la première volée d'escalier (et l'absence de construction d'un plancher intermédiaire pour fermer la trémie) concentre toute la descente de charge traditionnelle de l'escalier sur le pilier de brique. Le pilier est insuffisamment tenu en tête. Les liaisons avec la poutre en sous-oeuvre sont sommaires. Le pilier vacille /Les maçonneries s'affaissent et ces affaissements organisent les fissures. Au poids de l'escalier s'ajoute la surcharge des planchers périphériques. » ; qu'il en résulte que les fissures de la cage d'escaliers sont la conséquence de la suppression du premier volet d'escalier, à laquelle s'est ajoutée la surcharge des planchers et qu'ainsi le désordre est augmenté par la négligence d'exploitation des ouvrages ; que toutefois, si l'expert attribue à la SCI Indiana, la responsabilité des travaux concernant l'escalier, en se référant au bail commercial ainsi qu'à ses plans annexés prévoyant la fermeture de l'accès au 2ème niveau, aucune des pièces du dossier, ne permet de confirmer cette observation, contestée par la SCI Indiana ; qu'en ce sens, il sera relevé que le bail consenti le 15 mars 2000 précise : «Le bailleur exécutera les travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués et la partie dont il conserve la jouissance jusqu'au 30 octobre 2000 fermeture de l'accès au deuxième niveau et ouverture du mur permettant une communication avec le magasin actuellement occupé par le preneur et les locaux loués aux présentes. Les dits travaux devront être effectués au jour de la prise de possession selon plan ci-joint. », ce dont il ne résulte pas que le bailleur avait la charge de supprimer le dit escalier ; qu'en outre, s'il ressort des plans annexés au bail, que la SCI Indiana avait la charge de monter un mur et d'ouvrir une cloison permettant de réunir les rez-de-chaussée, ce document, pas plus que la clause ci-avant énoncée ne met à sa charge la suppression de l'escalier ;