Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.767 du 19/12/2019,  partie 2


Cette concession figure au titre des servitudes dans l'acte de vente entre la SARL Masséna Piazza et la SCI Liar d'où il se déduit qu'implicitement et de la volonté commune des deux parties la concession et le kiosque ont été cédés par la première à la seconde avec les lots K47 et K49 sans que l'accord du syndicat des copropriétaires ne soit nécessaire puisque le règlement visé précise que le concessionnaire « pourra en disposer comme bon lui semble » ce qui est confirmé par l'exploitation du kiosque sans contestation ni réserve dudit syndicat ce y compris depuis l'acquisition par la SCI Liar en 2002. En conséquence l'erreur sur la substance n'est pas démontrée. b) sur le dol et la connaissance par le bailleur d'une infraction : Le dol suppose des manoeuvres pratiquées par l'une des parties sans lesquelles l'autre partie n'aurait pas contracté. L'article 20-2 du bail relatif à l'obligation de délivrance stipule : « le preneur reconnaît expressément qu'il a pu prendre connaissance et qu'il dispose en conséquence, de tous les renseignements qui peuvent lui être utiles, en particulier quant à la configuration et aux caractéristiques essentielles de l'immeuble nécessaires à l'exploitation de son fonds. Le preneur dispense en conséquence le bailleur de tous renseignements de ce chef ; le preneur reconnaissant corrélativement que le bailleur a parfaitement respecté son obligation de délivrance ». La locataire fait valoir que cette clause suffit à établir les manoeuvres frauduleuses puisqu'elle stipule que la bailleresse a satisfait à son obligation de délivrance, alors que le kiosque est en infraction. Le dol ne se présume pas, il doit être prouvé. La locataire produit un courriel du responsable du service architecture rénovation qui énonce : « le service des permis pense que ce kiosque est en infraction » et qu'une régularisation « au sens validation et non amélioration architecturale » serait probablement refusée. Ce courriel est insuffisant à établir d'une part l'existence d'une infraction au demeurant non précisée et seulement présupposée et d'autre part la connaissance par la bailleresse d'une irrégularité qu'elle lui aurait volontairement cachée à sa locataire ; au contraire force est de constater que la SCI a consenti aux diverses demandes de sa locataire et a donné son accord pour des travaux ce qu'elle se serait abstenue de faire si elle avait eu connaissance d'une irrégularité qui serait découverte par sa locataire à cette occasion. En conséquence de quoi la locataire échoue à démontrer l'existence d'un dol ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QUE : il résulte de l'acte notarié de vente de la société Masséna Plazza à la SCI Liar en date du 4 juillet 2002 que celle-ci s'est portée acquéreur d'un magasin de 12 m² situé au [...] et d'un local à usage commercial de 17, 90 m² outre deux caves au [...] . Il est invoqué en page 15 de cet acte l'existence du kiosque litigieux, exploité sous les arcades, rappelant qu'une concession a été délivrée pour son exploitation générant une redevance au profit exclusif de la SARL Masséna Plazza à condition que celle-ci garantisse la copropriété de tous désordres qui pourraient en résulter. Il s'évince de cette disposition que l'exploitation du local, géré sous le régime de la concession, a été transférée à la SCI Liar au même titre que la propriété des deux locaux commerciaux du [...] en sorte que cette dernière n'a commis aucune dissimulation ni erreur sur la substance en concluant le contrat de bail litigieux avec la SARL Comptoir Financier Arin. Au demeurant, cette dernière exploite commercialement ce local qu'elle a confié en location gérance si bien qu'elle n'est pas fondée pour cet autre motif, à alléguer la nullité et l'inexistence d'un contrat dont elle tire bénéfice ;
 
 1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut retenir, dans sa décision, des documents qui n'ont pas été produits et soumis à la discussion contradictoire des parties ; qu'en se fondant sur un arrêt de la cour d'Aix du 12 novembre 1891, pour en déduire « que la copropriété est propriétaire des arcades », dont il n'apparaît ni des mentions de l'arrêt, ni des conclusions des parties qu'il avait été régulièrement produits au débat et soumis à la contradiction, ce que contestait expressément l'exposante dans ses dernières conclusions (p. 9), la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le consentement du preneur à bail fait défaut lorsqu'il a été donné par erreur ou extorqué par dol ; que le preneur est dans l'incapacité d'utiliser les lieux selon l'usage contractuellement convenu en raison de leur « abandon » par les copropriétaires de l'immeuble « à la circulation publique » ;