Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.148 du 04/03/2021,  partie 6


que M. D... indique qu'il y a indemnisation obligatoire de la valeur des constructions en plus de la perte au bail, puisque la Cour de cassation décide que les dispositions de l'article 555 du code civil doivent être appliquées pour déterminer l'indemnisation à revenir à la partie expropriée, ce quand bien même le bail conclu entre l'autorité expropriante et la partie évincée, comporterait une clause d'accession aux constructions, car cette clause, qui ne permet un droit d'accession qu'en fin de bail, ne s'applique pas en cas d'expropriation ; que cependant, il convient de préciser au préalable qu'il ne s'agit pas d'une expropriation, et comme l'indique lui-même M. D... d'une préemption du terrain par la Ville de Paris en 1990 situé [...] , lequel, à cette date, n'avait pas fait l'objet d'une division parcellaire ; que c'est par courrier du 12 novembre 2002, que la Ville de Paris a informé M. D... de son projet de récupérer la jouissance de l'ensemble du terrain, et ce, après une étude sur les coûts qu'entraînerait l'éviction de l'ensemble des occupants du terrain des constructions qui y sont édifiées ; que les baux initiaux comprennent une obligation d'arasement des constructions édifiées par le preneur, dite clause de nivellement, lorsque le bailleur prendrait la décision de ne pas reconduire le bail ; qu'en raison de la volonté des parties, l'acte liant les parties est un bail commercial, lequel est en tacite reconduction, c'est-à-dire qu'il se poursuit aux clauses et conditions du bail même s'il est devenu à durée indéterminée ; que le refus de renouvellement par la Ville de Paris l'a été à une date où M. D... était encore propriétaire des constructions édifiées sur le terrain loué, puisque la préemption est du 12 septembre 1990 par acte notarié, le bail de M. D... ayant été reconduit à compter du 1er janvier 1989 ; que la clause de nivellement étant licite, il ne peut être ajouté comme demandé par M. D... d'indemnisation pour la perte des constructions elle-même ; qu'il se déduit des dispositions combinées des articles L 213-10, L 314-1 et L 314-2 du code de l'urbanisme, que les preneurs de baux commerciaux, au cas d'éviction définitive d'un bien par une personne publique ayant acquis ce bien par voie de préemption, sont indemnisés suivants les règles applicables en matière d'expropriation ; qu'il s'ensuit qu'ils ont droit à une indemnité réparant l'intégralité de leur préjudice direct, matériel et certain résultant de l'éviction ; qu'il convient en conséquence de prendre en compte, dans le calcul de l'indemnité d'éviction lui revenant, l'activité de location des constructions qui était la sienne et qui est rendue impossible pour l'avenir du fait de la perte de ces constructions ; que l'activité de M. D... consiste en effet en la location des surfaces construites par lui à savoir les surfaces des immeubles situés [...] loués à la société A & MB, son revenu étant constitué du produit de location réduit des charges et entretien de gestion d'immeubles ; que l'installation de M. S... D... à des conditions équivalentes n'étant pas envisageable, il y a donc lieu de l'indemniser pour perte d'activité, cette sous-location constituant sa seule source de revenus ; que la réparation du préjudice subi par M. D... doit prendre en compte en conséquence la perte de revenus mais également la clause de nivellement du bail et l'existence d'une sous-location conclue après la date d'acquisition de la parcelle par la Ville de Paris, la sous-location étant de septembre 2000, l'acquisition par la ville étant de septembre 1990 ; néanmoins, cette sous-location est la seule source de revenu générée par le bail principal ; que la situation n'est pas équivalente à celle habituelle de propriétaire de locaux donnés en location sur des terrains dont ils sont également propriétaires, et il n'existe en conséquence aucun marché pour de tels fonds de location en surface ; que la méthode consistant à calculer la valeur vénale du bien par comparaison ne peut être retenue, puisqu'elle reviendrait à reconnaître une pleine propriété à Monsieur D... sur le bien de surface et le sol, et en outre il n'existe pas de marché de ces fonds permettant une recherche d'éléments de comparaison ; que la méthode d'estimation pour le droit au bail ne peut pas plus être retenue, puisque le loyer réglé par la Ville de Paris de 6 285,56 euros, est relatif à la location d'un terrain nu, ce qui ne permet pas des comparaisons sur le périmètre parisien ; que l'indemnité fixée doit permettre à M. D... de reconstituer un revenu égal à celui produit par la location de ses locaux, et comme l'indique à juste titre le premier juge, le bien doit s'analyser comme l'élément corporel du bail commercial, indemnisable en cas d'éviction du preneur ; que le préjudice subi par le preneur n'étant constitué que par la perte des revenus de la location, il est justifié, pour estimer ce préjudice de procéder à une évaluation par capitalisation des revenus, méthode admise en matière d'évaluation immobilière et qui permet en l'espèce d'évaluer le capital nécessaire au maintien des revenus tirés de locations dont le preneur se trouve privé à la suite de l'éviction, la privation de ses revenus constituant l'essentiel de son préjudice ;