Cour d'appel de Montpellier, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.493 du 19/12/2019,  partie 3



 AUX MOTIFS QUE, sur la qualification de la parcelle, il ressort de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas visé à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois : 1°) situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu, ou par une carte communale ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2°) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions, sont évalués en fonction de leur usage effectif, conformément à l'article L. 322-2 ; qu'au 12 mars 2009 les parcelles étaient classées en zone UB du [...] , zone d'habitat à caractère essentiellement résidentiel, à vocation d'accueil d'habitat, de services et d'activités commerciales conformément aux articles UB 1 et UB 2 ; que cette zone comporte un périmètre interdisant pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure au seuil défini à l'article UB 2.4, savoir que dans le périmètre délimité en application de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à 18 m² sont interdites ; que les parcelles objet du présent litige sont incluses dans le périmètre d'attente du projet d'aménagement global, il en résulte qu'à la date de référence, elles ont une constructibilité limitée à 18 m² ; qu'il est toutefois exact que cette restriction n'a pas affecté les parcelles de façon permanente dans la mesure où elle n'avait vocation à s'appliquer que pour une durée de cinq années ; qu'en ce qui concerne la desserte par les réseaux, il ressort du rapport établi par la société d'expertise Roussillon Topo Ingénieries le 18 janvier 2017 que le réseau d'eau potable existant à proximité des parcelles expropriées ne permet pas l'alimentation du projet d'aménagement d'ensemble instauré par le périmètre délimité en application de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, dans la mesure où pour réaliser une opération d'une vingtaine de logements sur le terrain il conviendra de reprendre la conduite existante et de créer une conduite sous les voies du futur projet ; qu'en ce qui concerne le réseau d'électricité, la société d'expertise explique que le câble dont l'émergence se situe sur le terrain n'est pas dimensionné pour alimenter un projet d'une vingtaine de logements sur les parcelles [...] , pouvant au plus alimenter deux lots, que pour réaliser l'opération de 20 logements il sera nécessaire de créer un transformateur HTA/BTA ; qu'il en résulte que les réseaux existants sont de dimensions insuffisantes pour la réalisation de l'opération d'aménagement ; que les époux B... soutiennent que l'opération projetée est disproportionnée par rapport à la capacité de construction des terrains mais il n'appartient pas au juge de l'expropriation qui statue sur le montant de l'indemnité due aux expropriés de formuler un avis sur la problématique de l'utilité publique du projet ; que la deuxième condition exigée par l'article L. 322-3 du code de l'expropriation n'étant pas réunie, les deux parcelles ne peuvent être donc considérées comme des terrains à bâtir et doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif, savoir comme des terrains à urbaniser ; que, sur l'évaluation des parcelles, les époux B... produisent à l'appui de leur demande des offres de terrain à bâtir (pièce n° 14) et une proposition commerciale de la société Hectare (pièce n°10), il ne s'agit toutefois pas de ventes effectives, ces éléments ne peuvent être retenus comme élément de comparaison ; qu'ils fournissent une attestation notariale concernant un immeuble cadastré lieu-dit « poux Albe » sur la commune de Corbère, qui fait état de la cession de cette parcelle de 1970 m² le 8 août 2008 ; que l'attestation ne fait toutefois pas référence au prix de la vente, qu'ils déclarent avoir été conclue à hauteur de 90 000 euros, soit 45,68 euros/m² ;