Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-19.563 du 27/11/2019,  partie 5


SR... et la SCP SR... YK... KR... XB... KP..., in solidum, à réparer à hauteur de 15 % des sommes de 160.000 euros et euros les préjudices subis par Madame XK... AG..., et dit que les condamnations contre Monsieur UU... V..., Maître FE... SR..., la SCP SR... YK... KR... XB... KP... et la SA MMA IARD sont prononcées in solidum entre eux, dans la limite de 15 % pour le notaire et son assureur, soit à hauteur de la perte de chance dont il est tenu responsable ;
 
 Aux motifs 1°) sur la responsabilité de Me FE... SR.... :
 
 Attendu que le tribunal a justement rappelé le fondement et l'étendue des obligations du notaire à l'égard des parties, tant au titre de son devoir d'information et de conseil qu'au titre de l'efficacité de ses actes ;
 
 Attendu que les appelants reprochent en premier lieu à Me FE... SR... d'avoir accepté de passer les actes définitifs de vente alors que la DUP et l'AST nécessaires à la réalisation de l'opération de restauration de l'immeuble en loi Malraux n'étaient pas obtenues, ce qui, disent-ils, rendaient l'opération irréalisable ; mais qu'il convient de rappeler que, pour l'application de la loi Malraux, ce sont les propriétaires investisseurs qui doivent, pour bénéficier du dispositif fiscal, être à l'initiative des travaux, ce qui comprend l'obtention des autorisations administratives et la réalisation des travaux comme maîtres d'ouvrage, même s'il est admis que le vendeur marchand de biens puisse avoir obtenu, préalablement à la vente, le permis de construire ou l'autorisation de travaux qu'il transfère alors aux acquéreurs ; qu'en tout état de cause, la validité de l'opération de vente n'est pas conditionnée par l'obtention préalable des autorisations administratives, même s'il est vrai que leur absence lors de la vente rend le risque ou les retards de réalisation plus importants pour les acquéreurs ;
 
 Que ce grief tenant à l'inefficacité des actes passés par Me FE... SR... au regard du caractère irréalisable de l'opération sera donc rejeté ;
 
 Attendu que les appelants prétendent en second lieu que les actes auraient été passés sur la base de documents tronqués et incohérents et en veulent pour preuve la lettre de l'architecte des bâtiments de France du 17 octobre 2004 ; mais que la cour observe que le courrier de l'architecte des bâtiments de France visé n'est produit que de manière partielle, comme en première instance, et que les incohérences qui y sont relevées portent sur les descriptifs et graphiques techniques de travaux qui ne permettent pas de connaître l'importance et la localisation des interventions de conservation et de restauration proposées, ce qui ne relève pas du champ de vérification du notaire ; que, par contre, Me FE... SR... s'est fondé, pour passer ses actes, sur un état descriptif de division et un règlement de copropriété établi le 27 juillet 2000 par Me RY... NN..., notaire à Carcassonne, faisant un relevé précis des différents lots privatifs et de leur situation dans l'immeuble ainsi que des millièmes y attachés ; que le notaire s'est également référé à un document établi par le cabinet d'architecte Carré d'Archi à Nîmes pour indiquer la superficie loi Carrez vendue ;
 
 Que les reproches formulés par les appelants selon lesquels les lots privatifs acquis ne seraient pas individualisés et ne pourraient être revendus sont donc injustifiés ; que le tribunal a par ailleurs très précisément répondu aux griefs infondés formulés par les demandeurs concernant la vente du même lot de copropriété à plusieurs acquéreurs ;
 
 Attendu que les appelants soutiennent également que Me FE... SR... aurait fait figurer, dans les statuts de l'AFUL, la société YVECO qui, en qualité de venderesse n'avait pas qualité à en être membre, et la SCI DK... qui ne serait pas concernée par les travaux, et ce dans le but de faire voter les appels de fonds ; mais qu'outre le fait, d'une part, qu'il n'est pas établi que les statuts ont été rédigés par Me FE... SR..., d'autre part, que la SCI DK... n'apparaît pas dans les statuts tels qu'ils ont été signés le 29 décembre 2000, il convient, comme l'a fait précisément le tribunal, de rappeler que ces statuts sont conformes aux dispositions de l'article L 322-2 ancien du code de l'urbanisme en ce que l'association foncière a été constituée entre l'ensemble des propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations de restauration dont faisait partie la société YVECO qui n'avait vendu qu'une partie des lots et qui, en qualité de propriétaire de nombreux lots, devait faire partie de l'AFUL ; qu'au surplus, il doit être noté que les votes de la SCI DK... et de la société YVECO (dont les millièmes se sont réduits au fil des ventes) n'ont pas été déterminants puisque toutes les délibérations concernant les appels de fonds ont été prises à l'unanimité, ainsi qu'il sera vu plus loin ;
 
 Que c'est en vain que les appelants prétendent que Me FE... SR... aurait été complice des agissements de M.