Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.645 du 04/07/2019,  partie 2


que le point de départ du délai d'action en restitution de loyers pour manquement à l'obligation de délivrance est, pour l'ensemble des loyers indus, la date à laquelle ce caractère indu a été révélé au débiteur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a admis que les époux B... avaient eu connaissance le 23 avril 2014 du fait que la surface de leur appartement était moindre que celle qui était indiquée dans le bail ; que cette date constituait donc le point de départ du délai de prescription quinquennale pour l'ensemble des loyers indus ; qu'en décidant que la demande en restitution de loyers formée dans l'assignation du 27 octobre 2014 était prescrite pour la période du 1er avril 2006 au 26 octobre 2009, la cour d'appel a violé l'article 2224 du Code civil.
 
 Le deuxième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux B... de leurs demandes de condamnation de M. K... à leur payer la somme de 56.640 € à titre de dommages-intérêts pour manquement à son obligation de délivrance et de fixation du loyer à la somme mensuelle de 2.478 € ;
 
 Aux motifs que « sur la violation de l'obligation de délivrance et la mention de la surface,
 les locataires prétendent, en premier lieu, que M. R... K... a manqué à son obligation de délivrance prévue à l'article 1719 du code civil et, en second lieu, qu'il n'a pas satisfait à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 25 mars 2009 qui exige la mention de la surface habitable de la chose louée, dans le bail ;
 Que M. R... K... souligne que les locataires sont entrés dans les lieux le 1er avril 2006, date à laquelle aucune disposition légale n'imposait la mention d'une surface habitable dans le bail, de sorte que si les locataires avaient souhaité en faire une condition substantielle de leur engagement, il leur appartenait de faire opérer un métrage de la surface habitable, dans les cinq ans à compter de leur entrée dans les lieux, ce qu'ils pouvaient parfaitement faire, soit jusqu'au 1er avril 2011 ;
 Que, pour solliciter l'octroi de dommages et intérêts, les époux B... font valoir que, conformément à l'article 1719 du code civil, le bailleur a obligation de délivrer un bien correspondant aux caractéristiques du bail conclu, et qu'à défaut les locataires ont droit à des dommages et intérêts ;
 Qu'ils soulignent qu'il n'est pas nécessaire d'avoir fait de la superficie un élément déterminant de leur consentement car seule la preuve de la différence entre la superficie promise et la superficie donnée suffit à établir un préjudice au regard de l'obligation de délivrance conforme ;
 Que les époux B... rappellent que le bail précisait une surface de 93 m²
 alors que l'appartement est d'une surface réelle de 78,42 m² soit une différence de plus de 16 % ;
 
 Que M. R... K... fait valoir que les pièces à l'appui de la demande des appelants sur la surface habitable ne sont pas probantes et ont été obtenues par fraude en usurpant la qualité de propriétaire pour obtenir des attestations sans visite de l'agent immobilier, ce que ce dernier confirme ;
 Que M. R... K... rappelle que le montant du loyer est librement fixé entre les parties et n'est pas déterminé par le nombre de mètres carrés ; que le bien constitue un bien d'exception comme le reconnaissent les locataires eux-mêmes qui n'ont pas donné son consentement que sur la base de la superficie habitable ; qu'il souligne que les locataires ont librement visité l'appartement et ont établi l'état des lieux détaillé qu'ils n'ont pas contesté pendant près de 9 années ;
 Qu'en effet M. A... B... et Mme Y... C... épouse B... ne peuvent valablement soutenir que l'appartement donné en location et occupé par eux depuis le 1er avril 2006 n'est pas celui qu'ils ont visité et qui est l'objet du bail qui leur a été consenti ; que dès lors ils soutiennent vainement que M. R... K... n'a pas satisfait à son obligation de délivrance ; que la mention d'une surface jugée inexacte par eux est sans effet à cet égard, l'appartement étant habitable et occupé ;
 Que M. A... B... et Mme Y... C... épouse B... font valoir, à titre subsidiaire, que leur demande peut également se fonder sur l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 25 mars 2009, qui impose au bailleur l'obligation de mentionner la surface réelle du bien remis en location ;
 Que les locataires rappellent que la loi ALUR est entrée en vigueur le 27 mars 2014 et s'applique dès son entrée en vigueur, peu important que le bail ait été conclu antérieurement ;
 Qu'ils soutiennent que peu importe que la loi ALUR soit applicable ou non à l'espèce, puisqu'ayant été renouvelé par trois fois après l'entrée en vigueur de la loi de 2009, l'obligation pesait sur le bailleur ;
 Que les locataires prétendent qu'ils auraient contracté à des conditions différentes en ayant eu connaissance de la surface réelle de l'appartement ;