Cour d'appel de Paris
G6, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.714 du 20/06/2019,  partie 10


qu'il en résulte que la jouissance escompté des locaux ne pouvait intervenir avant le constat des lieux avant travaux (expertise à titre préventif), et que les travaux eux-mêmes nécessitaient le temps de leur réalisation » et que « lors de la première réunion d'expertise le 29 novembre 2001, les travaux d'aménagement n'étaient pas engagés ; qu'il avait simplement été procédé à la dépose des installations électriques et des plafonds suspendus, ainsi qu'à la démolition des cloisons et doublages des murs et au piochage partiel des enduits plâtres sur les murs en maçonnerie de moellons (rapport page 27) ; que le préjudice de jouissance ne peut donc pas être pris en compte depuis l'année 2001, rien ne permettant de retenir que les travaux auraient dû, déjà, être terminés à cette époque ; qu'au cours des opérations d'expertise, le financement de réfection du réseau commun des eaux usées passant par le lot de la SCI So Good a été voté par l'assemblée générale tenue le 28 février 2003 (pièce 25 SCI So Good) et les travaux afférents ont été effectués en septembre 2003, ce qui signifie que l'aménagement des lieux par la SCI So Good ne pouvait toujours pas intervenir avant cette date ; qu'au-delà de cette date, c'est la fragilité de la structure de l'immeuble, connus du syndicat depuis 1988, qui a constitué le coeur des opérations d'expertise et nécessité la mise en oeuvre des sondages et calculs de charges non effectués auparavant ; qu'en prenant en compte les travaux d'aménagement qui auraient pu avoir lieu en 2003, si le vice de construction n'avait pas empêché leur mise en oeuvre, le point de départ du préjudice subi par la SCI So Good, du fait de l'impossibilité d'user normalement de ses locaux, doit être fixé au 1er janvier 2004 ; qu'il s'en déduit donc que les charges réglées au titre des années 2001 et 2003 inclus ne sauraient caractériser un préjudice en lien de causalité directe avec le vice de structure ; que l'absence de jouissance complète et immédiate des locaux est, en effet, plus liée au risque induit par toute acquisition immobilière, qui implique un examen attentif des existants, avant de mettre en oeuvre tout projet de travaux importants » et enfin aux motifs que « pour justifier de la valeur locative invoquée, la SCI So Good fait, pour l'essentiel, référence à ces deux rapports ; que le premier, établi en novembre 2003, retient une valeur locative de 185 euros par mètres carrés pour 193 mètres carré, soit 35 705 euros HC, par référence à un bail commercial classique et à des éléments de comparaison du secteur ; que le second, établi en octobre 2016, présente une analyse très complète mettant en exergue des éléments favorables et défavorables avec un historique de l'évolution des loyers. Il propose d'évaluer le loyer annuel à 42 000 HT et HC sur une base de 220 euros par mètres carrés pour une superficie de 191 mètres carrés ; qu'il n'y a pas d'incohérence entre ces deux rapports, qui sont basés sur des éléments objectifs (superficies, environnement, agrément des locaux, biens de comparaison) ; qu'aucun de ces deux rapports n'évoque la méthode financière des taux de rendement, qui ne sera donc pas prise en compte ; qu'il existe, toutefois, un élément qui n'a pas été pris en compte par ces deux experts, parce qu'il ne leur a pas été soumis ; que cet élément consiste dans la division des locaux qui résulterait de leur affectation partielle à usage d'habitation, telle qu'envisagée dès l'année 2000 pour la famille des associés de la SCI So Good (pièce 6 So Good et page 37 des conclusions). Le préjudice ne peut ainsi être calculé sur la valeur globale des lieux s'ils étaient affectés exclusivement à un usage commercial ou professionnel. La division éventuelle des lieux a nécessairement une incidence sur le prix, dès lors que les locaux correspondront aux besoins d'une clientèle différente (pour une surface plus petite) et qu'il faudra affecter les superficies les moins agréables pour l'habitation ou pour l'usage professionnel (rez-de-chaussée réduit et pièces arrières aveugles) ; qu'il faut, en outre, tenir compte du fait que les loyers ont globalement évolué à la hausse sur la période 2003-2017, ce qui signifie que la valeur locative annuelle proposée subit une érosion « en remontant le temps ; que cette situation justifie que la valeur locative globale proposée soit affectée d'une décote de 30% pour tenir compte de la division des lieux, qui était envisagée dès l'acquisition (mais donc les modalités exactes n'ont pas été précisées), et de l'évolution des loyers puis 2003 » ;
 
 1°) ALORS QUE les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer l'entier préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle aucune perte ; qu'en retenant que le point de départ du calcul préjudice subi par la perte de loyers par la SCI So Good devait être fixé au 1er janvier 2004, sans rechercher si la SCI n'avait pas été privée de la jouissance des lieux depuis leur acquisition le 11 octobre 2000, de sorte que son préjudice de jouissance avait commencé à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale et de l'article 14 de la