Cour d'appel de Basse-Terre, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-15.425 du 04/10/2018,  partie 5


qu'en relevant qu'« il appar(aissait) que l'acte sous-seing privé du 19 novembre 2005, non publié, (était) inopposable aux tiers » (arrêt, p. 5, pen. al.) bien qu'elle ait, par ailleurs, relevé que cet acte n'était pas publiable (ibid) et que le second acquéreur connaissait non seulement l'existence de ce compromis de vente du 19 novembre 2005 liant M. A... à M. Y... mais également l'intention ferme de M. Y... de réitérer cette vente par acte authentique (arrêt, p. 6 à 8, in fine), ce dont elle aurait dû déduire que cette vente était opposable à la société Claudalie, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, ensemble les articles 544 et 1165 du code civil dans leur rédaction applicable à l'espèce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Y... et la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier de leurs demandes dirigées l'encontre de Mme A... tendant à la voir condamner au paiement de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur les demandes principales des appelants ; que Monsieur Y... X..., qui s'est substitué, conformément à la faculté stipulée dans l'acte signé le novembre 2005, la SA Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier, considère que la vente de la parcelle [...] est parfaite à son profit au vu de l'acte sous-seing privé du novembre 2005, et rétroactivement à la date de celui-ci, au prix principal de 780 000 €, dans la mesure où la condition suspensive relative à la vente du permis de construire s'est réalisée par l'obtention de celui-ci le 31 mai 2008 ; qu'il demande en conséquence, sur le fondement de l'article 1599 du Code civil, relatif à la vente de la chose d'autrui, que soit constatée la nullité et en toute hypothèse prononcée l'annulation de la vente de la même parcelle, intervenue par acte notarié du 18 novembre 2008 au profit de la SCI Claudalie Corp, publiée le 25 novembre 2008 ; que la SCI Claudalie Corp conclut en revanche au débouté de toutes les demandes de Monsieur X... Y... et de la SA Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier, contestant la qualification de l'acte du 19 novembre 2005 en promesse synallagmatique de vente et soulevant, à défaut, sa caducité au 30 avril 2006, à défaut de réalisation de la condition suspensive dans le délai de signature de l'acte authentique, voire au 16 octobre 2006, date à laquelle une première demande de permis de construire a fait l'objet d'une décision de refus, et en toute hypothèse sa nullité, par application des dispositions de l'article L 290-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'elle fait valoir que la vente intervenue à son profit est parfaitement régulière, se trouvant régulièrement publiée à la conservation des hypothèques, de sorte que Monsieur Y... ne pourrait démontrer aucune faute de sa part pour justifier d'une annulation ; que les appelants contestent les moyens de caducité et de nullité soulevés par la SCI Claudalie Corp, invoquant enfin l'inopposabilité de la publication de l'acte notarié en raison de la connaissance par le second acquéreur de la vente consentie au premier acquéreur, au vu des mentions insérées dans l'acte par le notaire ; que nonobstant la qualification de l'acte du 19 novembre 2005 et les moyens développés par les appelants à l'appui de leurs demandes, la cour ne peut que constater qu'en matière d'actes translatifs de propriété immobilière, la publicité foncière a une incidence déterminante de sorte que le moyen relatif à celle-ci doit être examiné en premier lieu ; qu'en l'espèce, seul l'acte notarié du 18 novembre 2008 a fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques le 25 novembre 2008 ; qu'à cette date, aucun acte n'avait été publié à la diligence de Monsieur Y... ou de la SA Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier, en particulier l'acte sous-seing privé du 19 novembre 2005, lequel n'était pas soumis à publication, et la publication de l'assignation en vente forcée n'est intervenue que postérieurement à la signature de l'acte de vente au profit de la SCI Claudalie Corp et à la publication de celui-ci ; que dans ces conditions, et par application de l'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955, selon lequel les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 10 de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, il apparaît que l'acte sous-seing privé du 19 novembre 2005, non publié, est inopposable aux tiers, sans qu'il y ait lieu de rechercher si la SCI Claudalie Corp était informée des droits concurrents de Monsieur Y... ou seulement d'une difficulté susceptible d'être soulevée par celui-ci ; qu'en effet, si la règle de l'inopposabilité aux tiers des actes non publiés peut être écartée dans le cas où le second acquéreur avait connaissance des droits acquis antérieurement, encore faut-il qu'il y ait lieu à l'application de la règle elle-même et à l'application des règles de la publicité foncière à l'acte qui n'a pas été publié antérieurement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;