Cour d'appel de Basse-Terre,  décision 13-16.806 du 01/10/2014,  partie 3


qu'en énonçant que la société AZ SERVICES était fondée à invoquer par voie d'exception la nullité de la clause fixant la durée du contrat à 23 mois et celle aux termes de laquelle les parties avaient déclaré expressément déroger au statut des baux commerciaux, cependant que le bail avait déjà reçu exécution de plusieurs années, la Cour d'Appel a violé l'article 1304 du code Civil ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir jugé que la Société AZ SERVICES est titulaire d'un bail commercial et d'avoir débouté M. X... es qualité de liquidateur de la société LA MANADE de ses demandes.

AUX MOTIFS que la Cour approuve que le premier juge a dit que les constructions en cause, érigées avec l'autorisation du propriétaire, satisfont aux conditions de solidité et de fixité exigées par la jurisprudence et que, les autres conditions posées par L. 145-1 du code de commerce telles que propriété du fonds de commerce et affectation des locaux à l'exploitation du fonds, étant réunies en l'espèce, le statut des baux commerciaux avait vocation à s'appliquer au bail en cause. Dès lors, les parties ne pouvaient déroger au statut d'ordre public des baux commerciaux qu'à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. C'est bien ce qui a été stipulé dans le bail notarié du 14 novembre 1994 mais, puisque, à l'expiration du bail dérogatoire, le preneur est resté en possession, il s'est opéré un nouveau bail soumis au statut » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Attendu que le principe est l'exclusion des terrains nus de l'application du statut des baux commerciaux, ces derniers devant au sens de l'article 145-1 du code de commerce porter sur des immeubles ou des locaux, et la jurisprudence rappelle de façon constante l'inapplication du statut aux terrains nus, c'est-à-dire sans aucune construction. Attendu que l'article L. 145-1 alinéa 2, apporte toutefois une dérogation à ce principe, en incluant dans le champ d'application du statut "les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés, soit avant soit après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ". Attendu qu'il en résulte que le statut n'est applicable aux constructions sur un terrain nu qu'à la condition qu'un fonds de commerce, qui doit être la propriété du locataire, soit exploité par celui-ci. Attendu que dans le bail de courte durée du 14 novembre 1994 figure une disposition ainsi rédigée :" par les présentes le bailleur autorisera expressément le preneur à mettre en place sur le terrain loué, deux containers et de les relier par un toit en tôle. Les containers devront être utilisés à usage d'atelier et de bureaux". Attendu que la cour de cassation a rappelé que la réalité de la construction devait s'apprécier selon des critères de solidité et de fixité, à l'appréciation des juges du fond. Attendu que le caractère de solidité de la construction résulte de sa pérennité puisque les containers, ainsi que la couverture qui les relie sont en place depuis plus de quinze ans. Attendu que le caractère de fixité ne résulte pas nécessairement de l'existence de fondations mais peut résulter de ce qu'il est relié aux réseaux (eau, électricité, téléphone ¿etc) Attendu que les containers en cause, en ce qu'ils sont à usage de bureau et d'atelier sont nécessairement reliés au réseau d'électricité, d'eau et de téléphone. Attendu que les constructions en cause satisfont donc aux conditions de solidité et de fixité exigées par la jurisprudence. Attendu que les autres conditions posées par L. 145-1 du code de commerce, telles que propriété du fonds de commerce et affectation des locaux à l'exploitation du fonds, étant réunies en l'espèce, le statut des baux commerciaux avait vocation à s'appliquer au bail en cause. »

ALORS QUE sauf si des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, présentant des qualités de solidité et de fixité suffisantes, y sont édifiées avec l'accord exprès du propriétaire, la location d'un terrain nu n'est jamais soumise au statut des baux commerciaux ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que l'autorisation donnée par le propriétaire d'édifier sur les terrains nus donnés en location, s'était limitée à la pose de deux containers, et que ces installations constituaient des biens meubles dont l'enlèvement par un camion spécialisé ne présenterait aucune difficulté, nonobstant leur raccordement à des réseaux d'alimentation, ce dont il se déduisait que le statut était inapplicable (conclusions p. 8 et 9) ; qu'en se bornant à énoncer, pour juger que la société AZ SERVICES était titulaire d'un bail commercial, que « les constructions en cause, érigées avec l'autorisation du propriétaire, satisfont aux conditions de solidité et de fixité exigées par la jurisprudence » (cf. arrêt p.4§4) sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le caractère éminemment mobile des installations en cause excluait qu'elles puissent être assimilées à des constructions au sens de l'article L. 145-1 du code de commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte.