Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-16.396 du 26/09/2019,  partie 2


qu'il appartient donc à la société de démontrer, dans le cadre de l'exécution de son devoir d'information et de conseil, qu'elle a vérifié en 2005 que les montants avancés ne caractérisaient pas une surévaluation manifeste du bien ; qu'elle ne verse aux débats aucun élément démontrant qu'elle a procédé à une étude de l'opération qu'elle a conseillée aux époux P... ; qu'elle produit un extrait du site Pap en date du 20 octobre 2010 indiquant que, dans le secteur concerné, des appartements exceptionnels en parfait état peuvent être vendus au prix de 4 000 euros par m2 étant précisé que le bien litigieux a été acquis au prix de 4 900 euros par m2 ; mais que, d'une part, cet article ne peut témoigner, compte tenu de sa date, d'une analyse de l'opération par la société lorsqu'elle a conseillé celle-ci aux époux ; que, d'autre part, le bien réellement acquis par M. et Mme P... a fait l'objet d'une étude spécifique reprenant ses caractéristiques l'estimant à 300 000 euros ; que cette pièce ne démontre donc pas que la société a rempli son devoir d'information et de conseil ; qu'en ce qui concerne le loyer, la cote des valeurs vénales en 2007 ne peut établir que la société Fijus Patrimoine a procédé en 2005 à l'analyse requise ; qu'également, si cette cote fait apparaître un loyer moyen qui correspondrait, pour le bien concerné, à un montant de 1 604,47 euros, le loyer réellement obtenu pour celui-ci s'est élevé à 980 euros ; que la société n'allègue ni ne justifie d'une faute du mandataire des époux ayant entrainé un loyer sous-évalué ; que cette pièce ne démontre donc pas que la société a rempli son devoir d'information et de conseil ; que la société Fijus Patrimoine ne rapporte pas davantage la preuve que les prix de vente d'un tel bien ont, à Dijon, chuté de 2005 à 2010 et, que les prix des locations ont chuté de 2005 à 2008 ou 2009 ce qui expliquerait l'écart entre le montant de l'investissement réalisé et l'évaluation du bien et entre le loyer invoqué et le loyer obtenu ; qu'il résulte de ces éléments que l'opération a comporté une surévaluation manifeste du bien ; que l'avantage fiscal obtenu ne compense pas cette surévaluation ; que la société Fijus Patrimoine a donc manqué à ses obligations d'information et de conseil ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le professionnel du conseil en patrimoine est tenu d'une obligation d'information et de conseil au bénéfice de ses clients à qui il doit fournir tous renseignements utiles sur le produit proposé, outre des conseils adaptés sur l'opportunité du placement et le sérieux de l'opération qu'il commercialise ; qu'il incombe au débiteur de l'obligation d'information de prouver l'exécution de celle-ci et au créancier de l'obligation de démontrer qu'il a reçu une information inexacte ; que l'obligation de conseil et d'information qui incombe au conseiller en patrimoine est une obligation de moyen et non de résultat ; qu'en l'espèce, il est constant que les époux P... ont acquis suivant acte authentique du 5 décembre 2005 le lot M1, correspondant à une maison de ville à aménager d'une surface de 118,85 m2 pour un prix total de 579 922 euros soit 341 066 euros au titre du foncier, et 238 856 euros au titre des travaux de restauration des parties privatives et communes ; que ces travaux ont été votés par les époux P... à travers l'Aful à laquelle ils ont adhéré au jour de l'acquisition du bien ; que par mandat du 13 juillet 2007, ils ont chargé la société Ati Gestion de la gestion immobilière dudit bien et ont souscrit une assurance loyers impayés et gestion locative ; que le bien a été loué à compter du 19 avril 2008 pour un loyer hors charges de 965 euros puis à nouveau le 24 février 2009 pour un loyer mensuel hors charges de 980 euros ; que par courrier du 15 septembre 2010, la société Ati Gestion a écrit aux époux P... : « nous faisons suite à votre demande et vous informons que votre bien compte tenu de sa typologie, son charme et sa situation pourrait être vendu environ 350 000 euros net vendeur », tandis que M. E... , expert, aux termes d'un rapport du 15 février 2011, a estimé ce bien à hauteur de 300 000 euros ; que par acte du 19 septembre 2014, M. et Mme P... ont cédé leur bien pour un montant de 310 000 euros ; que M. et Mme P... estiment aujourd'hui que la société Fijus Patrimoine aurait commis une faute en manquant à son obligation de conseil et d'information, alors qu'elle ne pouvait ignorer que les prix du foncier, des travaux et des loyers étaient manifestement surévalués ; qu'ainsi, le caractère défiscalisant de l'opération n'étant pas in fine remis en cause, puisque les époux P... reconnaissent avoir réalisé grâce à cette opération une économie d'impôts, c'est la viabilité économique de l'opération elle-même qui est critiquée et à l'origine de son échec pour les époux P... ;