Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.931 du 10/09/2020,  partie 4


que sur ce, en application de la clause 2.9 du bail le bailleur peut mettre en oeuvre la clause résolutoire du bail par la délivrance d'un commandement de payer "à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer (y compris les charges)..." ; qu'il en résulte que la clause ne peut valablement être mise en oeuvre pour le règlement d'un titre exécutoire antérieur, des frais administratifs de gestion ou de procédure ou encore des primes d'assurance, comme le rappellent à bon droit les intimées ; qu'or, le compte locatif annexé au commandement de payer débute avec un solde débiteur de 851,38 € au l juillet 2013 que les époux U... entendent justifier devant la Cour en produisant un historique détaillé pour la période du 1 mars 2012 au 1' septembre 2016 (P25) ; qu'en appel, les époux U... soutiennent que la totalité des causes du jugement, soit 1.562,08 € au principal, 400 € de frais de procédure, 100 € de clause pénale et 377,76 € de dépens ont été soldés par le chèque de 870,24 € du 6 février 2012, un chèque de 858,66 € du 2 avril 2012 et un chèque de 987,24 € débité le 5 avril 2012, dégageant un solde de 353,15 € imputé sur les loyers postérieurs en cours ; que cette position est incompatible avec la gestion réelle du compte locatif dont les époux U... n'entendent néanmoins pas s'expliquer aux termes de leurs dernières conclusions en ce qui concerne la période antérieure à février 2012 ; qu'or, l'historique détaillé du compte locatif allant du ler mars 2012 au 29 avril 2016 (P25) démontre que la société Foncia a en réalité imputé aux locataires à l'avance toutes les sommes sollicitées dans l'assignation, puisqu'elle a dû contrepasser les écritures après le jugement dont elle a exigé l'exécution par un avis de quittancement d'août 2013 en réclamant seulement la somme de 400 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, preuve que la déchéance du terme n'était pas encourue, tout en déduisant 1.967,51 € de sommes indues correspondant à la majoration de clause pénale et à des provisions sur frais de procédure ; au surplus, le gérant a encore imputé aux locataires 82,53 € de frais de signification en septembre 2012 et il a déduit 258,81 € de dépens en juillet 2013 ; qu'el en résulte que la Cour n'est pas mise en mesure de vérifier les dépens du précédent jugement et qu'il doit être considéré, comme le soutiennent les intimées que le titre antérieur a été réglé par imputation du chèque de février 2012 pour 870,24 € et de celui de 987,24 € encaissé le 5 avril 2012, le surplus ayant été encaissé par avance ; que le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déduit des causes du commandement de payer le chèque de 858,66 € versé pour le terme d'avril 2012. De la comparaison de la pièce 5, censée être purgée de tout frais, et de la pièce 25 susvisée, il résulte encore que le gérant a indûment mis en compte 2,30 € par mois de frais de quittancement de mars 2012 à mars 2013 (27,60€) ; que le commandement de payer étant donc justifié seulement à hauteur de 1.392,16 € de loyers, charges et cotisation d'assurance (1.419,76-27,60) et c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de nullité de ce chef ; que néanmoins, au 5 août 2015, soit dans le délai de deux mois, les locataires ont acquitté la somme de 2.170,38 € ; que la clause résolutoire n'a donc pas joué valablement en ce qu'elle concerne les loyers et charges, et le jugement est infirmé en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont été réunies deux mois et un jour après la date du commandement de payer ;
 
 1) ALORS QUE l'autorité de chose jugée, qui s'attache à ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif, s'impose au juge lorsque la décision est devenue irrévocable ; que devant la cour d'appel, les époux U... faisaient valoir que les comptes antérieurs au mois de février 2012 avaient été irrévocablement établis entre les parties, aux termes du jugement définitif rendu par le tribunal d'instance de Lagny le 2 avril 2012, de sorte que ces comptes ne pouvaient plus être remis en cause (concl., p. 2-4 ) ; qu'en reprochant aux époux U... de ne pas s'expliquer sur « la gestion réelle du compte locatif » des consorts L...-O... « en ce qui concerne la période antérieure à février 2012 » (arrêt, p. 5 § 3), pour en déduire que leur décompte était inexact et leurs demandes mal fondées, la cour d'appel qui a méconnu l'autorité de chose jugée attachée au jugement du tribunal d'instance de Lagny du 2 avril 2012, a violé l'article 480 du code de procédure civile ;
 
 2) ALORS QUE le paiement effectué par le débiteur, sur qui pèse plusieurs dettes, s'impute en priorité sur la dette la plus ancienne ;