Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.156 du 03/12/2020,  partie 2



 
 Ces différentes analyses techniques sont corroborées par les clichés photographiques versés aux débats démontrant que, nonobstant la gravité des dégâts subis, l'intervention des pompiers a permis d'éviter la destruction matérielle totale de l'immeuble.
 
 Par ailleurs, sur le second point, dès lors que, selon l'analyse conjointe des experts, la reconstruction de l'immeuble à l'identique s'avère techniquement possible, il n'existe pas, ainsi que l'a retenu le premier juge, d'impossibilité absolue et définitive d'user et de jouir de la chose louée conformément à sa destination.
 
 S'agissant enfin de l'aspect économique, il importe tout d'abord de souligner que, selon les écritures communes des parties sur ce point, le coût de démolition et de reconstruction de l'immeuble a été chiffré par Monsieur M... E..., expert mandaté par la compagnie AXA, assureur de l'association KOO MEN TONG, à la somme de 51 641 564 FCP.
 
 Ce chiffrage tient compte des travaux de désamiantage, dont la nécessité au cas présent n'est aucunement contestée, de sorte qu'à défaut de plus amples éléments techniques permettant de contredire l'expert sur ce point, il n y a pas lieu de préférer à son évaluation l'un ou l'autre des devis présentés par la S.A.R.L. 3DP (15 283 216 FCP) ou la SA JL Polynésie (15 745 413 FCP). C'est d'ailleurs la raison pour laquelle le tribunal mixte de commerce de Papeete a retenu, dans son Jugement du 13 juillet 2018, cette somme de 51.641.564 FCP comme base de condamnation de l'entrepreneur de travaux jugé responsable du sinistre, à savoir M. B... Q....
 
 De surcroît, quand bien même ces devis de désamiantage seraient retenus en lieu et place du chiffrage de l'expert, le montant total des travaux serait porté, selon les constatations du premier juge qu'aucune pièce produite à la cour ne permet d'infirmer, à la somme de 58 466 861 FCP.
 
 Ainsi, pour apprécier la viabilité économique d'une éventuelle reconstruction de l'immeuble en vue de sa location, il importe de constater que le coût de celle-ci, fût-il majoré au vu des éléments ci-dessus, serait financièrement couvert par les indemnités allouées à l'association Koo MEN TONG par le jugement précité du 13 juillet 2018, qui a condamné Monsieur B... Q... à lui verser:
 
 - d'une part, la somme de 13 665 080 FCP, en remboursement des travaux facturés et non livrés,
 - et d'autre part, solidairement avec son assureur, la somme de 46 829 277 FCP, au titre du coût des travaux de démolition et de reconstruction mis à sa charge en tant qu'auteur responsable du dommage,
 
 - soit une somme totale de 60 494 357 FCP supérieure au montant du budget majoré retenu ci-dessus,
 
 - étant de surcroît rappelé que l'association Koo MEN TONG a également perçu de son propre assureur, en décembre 2013, une indemnité de 19 595 425 FCP en réparation de son préjudice matériel et financier.
 
 En cause d'appel, l'association Koo Men TONG fait valoir un nouveau rapport d'expertise établi à sa demande par Monsieur A... L..., exerçant à renseigne "Tahiti Expertise", qui retient un coût de remise en état du bâtiment par remplacement du second oeuvre de ...146 millions FCP, réévalué selon une attestation du 8 mars 2019, à la somme de 151 millions FCP.
 
 Cependant, une telle expertise amiable réalisée à la demande de l'appelante et aboutissant à un coût totalement discordant puisque près de trois fois supérieur à celui retenu par l'expert d'assurance, ne saurait valablement prévaloir en l'absence de débat contradictoire sur les éléments de chiffrages pris en compte, d'autant moins que Monsieur L..., quoique expert en évaluation Immobilière depuis 1996, ne Justifie d'aucune formation technique en matière de construction (Ingénieur en bâtiment, architecte, etc.).
 
 Il convient également d'observer que les éventuels surcoûts restant à la charge de la l'association KOO MEN TONG, après utilisation des sommes reçues de M. Q... et de son assureur, seraient également couverts par les loyers des locaux commerciaux pris à bail par les magasins « Terii Photo », « [...] » et « [...] », fixés avant le sinistre aux sommes mensuelles respectives de 84 414 FCP, 112 549 FCP et 108 737 FCP. A cet égard, la conclusion de Monsieur L... pour qui le bâtiment devra être démoli au plus tard en 2060 au seul motif qu'il date de 1962, n'apparait pas pertinente car on comprend mal pourquoi un bâtiment reconstruit à neuf en 2019 ne pourrait pas être exploité au-delà de l'année 2060. De plus, même dans cette hypothèse, le surcoût éventuel de travaux demeuré à la charge de l'association Koo MEN TONG pourrait être amorti sur 30 ans, au moyen des revenus locatifs potentiellement révisés à la hausse.
 
 Enfin, il importe de rappeler que la viabilité économique du projet de reconstruction doit aussi s'apprécier par rapport à leur valeur vénale du bâtiment détruit. Or, sur ce point, le premier juge avait relevé pertinemment qu'aucun élément de valeur n'avait été communiqué pour un bâtiment situé en plein centre de Papeete, en face de la mairie.