Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-14.629 du 16/11/2022,  partie 2



 13. Selon le premier de ces textes, l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat et, pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions contractuelles ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel. 
 
 14. Selon le second, la garantie d'achèvement peut prendre la forme d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. 
 
 15. Pour dire que la faute commise par M. [U], pour avoir laissé prescrire l'action indemnitaire des consorts [X] contre la société Sovac immobilier, était dépourvue de lien de causalité avec les dommages subis par eux, l'arrêt retient que, jusqu'à l'achèvement de l'immeuble, la SCI était in bonis et que, celle-ci ayant rencontré des difficultés financières pour achever les travaux de construction, le garant avait versé les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, qu'il n'était tenu de financer que les travaux permettant l'utilisation de celui-ci à l'exclusion de ceux qui correspondent à la reprise des défauts de conformité ou des malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à leur destination, que les consorts [X] s'abstiennent de faire la démonstration que le garant financier était obligé en sus de les dédommager pour les défauts de conformité contractuels imputables au vendeur et que, dans ces conditions, leurs demandes contre le garant ne pouvaient pas aboutir.
 
 16. En statuant ainsi, alors que l'immeuble n'est pas achevé lorsque subsistent des défauts de conformité présentant un caractère substantiel, la cour d'appel a violé les textes susvisés. 
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la faute commise par M. [U], pour avoir laissé prescrire l'action indemnitaire de [S] [X] et de M. [B] [X], est dépourvue de lien de causalité avec le dommage subi par eux et rejette leurs demandes, l'arrêt rendu le 5 janvier 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
 
 Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
 
 Condamne M. [U] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [U] et le condamne à payer à M. [B] [X] la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille vingt-deux.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. [B] [X]
 
 MM. [S] et [B] [X] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Me [U] a commis une faute en laissant prescrire leur action indemnitaire mais que cette faute est dépourvue de lien de causalité avec le dommage qu'ils ont subi et de les avoir, par confirmation du jugement entrepris, débouté de l'intégralité de leurs demandes ;
 
 ALORS D'UNE PART QUE le garant d'achèvement doit le financement des travaux conformes au permis de construire ; qu'en l'espèce, en retenant, pour exclure toute responsabilité de Me [U], qu'une action dirigée contre le garant d'achèvement avant la déclaration d'achèvement « ne pouvait conduire qu'à la condamnation de la banque Sovac Immobilier à financer l'achèvement des travaux ou le remboursement des sommes versées par les époux [X] et non à financer la démolition et la reconstruction de leur villa », et que le garant « n'était tenu de financer que les travaux nécessaires à l'utilisation de l'immeuble à l'exclusion de ceux correspondant à la reprise de non conformités ou de malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à leur destination », cependant que le financement des travaux nécessaires pour que l'ouvrage soit conforme au permis de construire, quand bien même ils impliquaient une démolition et une reconstruction, incombe au garant d'achèvement et pouvait valablement lui être demandé en justice, la cour d'appel a violé l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
 
 ALORS D'AUTRE PART QUE l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement ne peut pas être réputé achevé quand il est affecté de défauts de conformité avec les prévisions du contrat qui ont un caractère substantiel, tel un défaut de conformité au permis de construire ;