Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.320 du 28/11/2019,  partie 2


qu'en l'espèce, Mme D... affirme que du fait de sa qualité de sous locataire, depuis le 7 février 2011, la société Galaxy Bike ne pouvait ignorer la procédure d'expropriation en cours, notamment du fait que deux offres d'indemnité d'expropriation avaient été faites, l'une au locataire principal en août 2012, l'autre à la société Galaxy Bike en juin 2013 ; qu'elle soutient avoir signé le bail en toute bonne foi, pensant que la société Galaxy Bike avait été parfaitement informée de la situation ; que s'il est exact que le locataire initial, la société Cff, était informé de la procédure d'expropriation en cours dès lors qu'il avait reçu une offre d'indemnité, aucun élément ne permet d'affirmer que ce dernier avait transmis cette information à la société Galaxy Bike, qui n'a pour sa part, reçu d'offre d'indemnité que 6 mois après la signature du bail le 18 juin 2013, ce qui constitue manifestement la première information de cette dernière qui s'en est aussitôt étonnée par courrier recommandé adressé au bailleur le 29 juillet 2013 lui reprochant de lui avoir consenti un bail de 9 ans alors qu'il savait parfaitement que ce bail ne pourrait pas durer 9 ans ; que la seule affirmation qui n'est corroborée par aucun élément du dossier selon laquelle la société Galaxy Bike ne pouvait pas ignorer la procédure d'expropriation en cours, est insuffisante à justifier d'une quelconque information du preneur quant à la procédure d'expropriation ; qu'il n'est pas contesté qu'au moment de la signature du bail en janvier 2013, Mme D... avait pour sa part une parfaite connaissance de l'ordonnance d'expropriation prononcée le 7 mars 2012 ; que l'expropriation ordonnée fait peser sur la durée du bail une incertitude majeure, dès lors qu'elle peut aboutir à tout moment à une expulsion, de sorte que l'information correspondante était déterminante du consentement du preneur qui n'aurait pas conclu le bail s'il avait été informé de ces éléments et notamment de l'impossibilité de pouvoir bénéficier du statut protecteur résultant de la signature d'un bail commercial ; qu'en signant un bail alors qu'elle n'avait plus la qualité de propriétaire en omettant d'informer le preneur de ce défaut de qualité ainsi que de l'expropriation ordonnée, Mme D... ainsi fait preuve de réticence qui doit être qualifiée de dolosive ; qu'il convient dès lors de prononcer la nullité du bail souscrit le 7 janvier 2013, le jugement déféré étant infirmé de ce chef ; que sur les conséquences de la nullité du bail, la nullité du bail emporte son effacement rétroactif de sorte que les parties doivent être remises dans la situation initiale ce qui implique notamment la restitution des sommes versées en exécution de ce bail ; que la victime des manoeuvres dolosives peut en outre agir en responsabilité délictuelle pour solliciter réparation du préjudice subi du fait de ces manoeuvres ; qu'en l'espèce, bien qu'elle forme une demande d'indemnisation globale au titre de son préjudice pour un montant global de 247 875 €, la société Galaxy Bike sollicite en fait d'une part, la restitution des loyers, indemnités et travaux réglés en exécution du bail, d'autre part, réparation du préjudice subi du fait des manoeuvres dolosives du bailleur ; *que sur les restitutions et remboursements découlant de la remise des parties dans la situation initiale, la société Galaxy Bike demande à ce titre restitution d'une somme de 20 000 € qu'elle a réglé au titre de l'arriéré locatif du précédent locataire, outre 6308 € au titre du dépôt de garantie, outre 113 135 € au titre des loyers indument versés depuis le 7 janvier 2013, jusqu'au 3ème trimestre 2017 ; qu'elle demande en outre remboursement des sommes investies pour les travaux d'installation des lieux ; que Mme D... s'oppose à cette demande en faisant valoir que la preuve du remboursement de la somme de 20 000 € n'est pas rapportée ; que la demande de remboursement de loyers ne serait fondée qu'en cas de nullité de bail auquel cas une indemnité d'occupation serait due ; qu'elle s'oppose au paiement des travaux d'installation au motif que les factures sont antérieures à la signature du bail ; qu'il ressort des éléments du dossier et notamment d'une attestation d'un expert comptable et d'un reçu manuscrit de Mme D... que la société Galaxy Bike a bien réglé au bailleur une somme de 20 000 € au moment de la signature du bail, cette somme correspondant à l'arriéré locatif du précédent locataire ; que cette somme versée dans le but de parvenir à la signature du bail annulé doit ainsi être restituée ; qu'ainsi que le fait justement observer la société Galaxy Bike, Mme D... qui a perdu la qualité de propriétaire avant même la signature du bail ne dispose d'aucune qualité ni intérêt à agir en paiement d'une indemnité d'occupation de sorte que sa demande à ce titre sera déclarée irrecevable ; que la demande en restitution du dépôt de garantie et des loyers n'est pas discutée ; qu'il convient d'y faire droit comme conséquence de la nullité du bail ; que la société Galaxy Bike sollicite le remboursement des travaux d'installation à hauteur de la somme de 52 579 €, travaux de plomberie, électricité et peinture et installation d'un matériel professionnel ;