Cour d'appel de Montpellier, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-11.902 du 10/06/2021,  partie 3



 -elles dépassent la surface hors oeuvre nette autorisée (457,50 m² au lieu de 322,20 m²).
 L&apos;impossibilité de reconstruire à l&apos;identique empêchera totalement l&apos;exploitation du restaurant et diminuera tellement l&apos;usage de l&apos;établissement commercial acheté que la SCI n&apos;en aurait donné qu&apos;un moindre prix si elle en avait été informée.
 Le caractère illicite des construction édifiées sans permis et le fait qu&apos;elles ne seront pas reconstructibles à l&apos;identique en cas de destruction fortuite sont constitutifs d&apos;un vice caché puisque ces caractéristiques ont été dissimulées à la SCI lors de la vente et qu&apos;elles diminueront très fortement l&apos;usage du bien vendu si le risque se réalise.
 Le jugement sera par conséquent infirmé » (arrêt p 5, § 2 et suiv.) ;
 
 1°) Alors que le fait que le juge pénal n&apos;ait pas ordonné la démolition d&apos;une construction édifiée sans permis a pour effet de régulariser cette construction ; qu&apos;en l&apos;espèce, bien qu&apos;ayant relevé que le juge pénal n&apos;avait pas ordonné la démolition des ouvrages litigieux édifiés sans permis, la cour d&apos;appel a considéré que ses décisions ne conféraient pas aux constructions un caractère licite ; qu&apos;en statuant ainsi, la cour a violé les articles L. 421-9, L 480-5 du code de l&apos;urbanisme et 1351 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l&apos;ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 2/ Alors qu&apos;en toute hypothèse, l&apos;éventuelle impossibilité de reconstruction, à la suite d&apos;une destruction accidentelle du bien, résultant d&apos;une incompatibilité avec un plan d&apos;occupation des sols n&apos;est pas liée à l&apos;irrégularité initiale de la construction ; qu&apos;elle ne peut donc caractériser un vice caché de la construction ; qu&apos;en l&apos;espèce, pour admettre l&apos;existence d&apos;un vice caché, la cour d&apos;appel a retenu qu&apos;en cas de destruction accidentelle des ouvrages édifiés sans autorisation, la Sci ne pourrait obtenir un permis pour les reconstruire à l&apos;identique du fait de la méconnaissance des prescriptions du plan d&apos;occupation des sols de la commune ; qu&apos;en statuant par ces motifs inopérants dès lors que l&apos;impossibilité évoquée ne résulte pas de l&apos;irrégularité initiale, la cour a privé son arrêt de base légale au regard de l&apos;article 1641 du Code civil.