Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.148 du 04/03/2021,  partie 4



 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la Ville de Paris et par la société A & MB et M. et Mme T... et condamne la Ville de Paris à payer à M. D... la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour M. D....
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé l'indemnité due par la Ville de Paris à M. S... D... au titre de son éviction des locaux exploités par lui dans l'immeuble sis [...] , à la somme de 146 500 €, cette indemnité recouvrant tous les postes de préjudices, et débouté M. S... D... de toutes ses autres demandes.
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le fond, A localisation et descriptif ; que la Ville de Paris a acquis par voie de préemption, le 12 novembre 1990, la parcelle cadastrée [...], d'une surface de 1356 ru2, construite de 31 locaux, à usage mixte, professionnel et d'habitation, située au [...] ; que le [...] est situé sur cette parcelle cadastrée [...] qui comprend un ensemble d'immeubles ; que la [...] est un axe secondaire situé au nord-est du 12e arrondissement, dans le quartier dit « [...] » ; la circulation routière est en sens unique, de la [...] vers l'[...] et la voie comporte majoritairement des immeubles d'habitation possédant peu de commerce ; que la desserte de cette voie s'effectue par la ligne 6 du métro station « Bel Air » à 322 m, station « Picpus » à 365 m, la ligne 64 du bus RATP et l'accès routier par les portes de Vincennes et Doré, le boulevard périphérique/autoroute ; que l'ensemble du [...] est situé en zone UG, dans un secteur de déficit en logement social d'incitation à la mixité habitat/emploi ; que le bâtiment est édifié d'un étage sur rez-de-chaussée, comprenant des locaux d'activité en rez-de-chaussée et un logement premier ; que les surfaces sont occupées par la société A & MB ; que l'ensemble présente un aspect défraîchi, vétuste mais salubre ; B sur la qualification du bail ; que le premier juge a retenu que M. D... est titulaire d'un bail commercial, portant sur un terrain de 130 m, comprenant une construction ; que M. D... indique qu'en réalité il est titulaire d'un bail civil de droit commun soumis aux dispositions des articles 1709 et suivants du Code civil ; que dès lors, si la Ville de Paris entendait obtenir son éviction, elle aurait dû mettre en oeuvre une procédure civile de résiliation de droit commun, ainsi qu'elle l'a fait pour les autres immeubles occupant la même parcelle ; qu'en outre, ayant été laissé en possession depuis le 1er janvier 1998, il est titulaire d'un bail à durée indéterminée, dans lequel ne figure pas la clause de nivellement, si bien qu'il peut demander à être indemnisé de la perte de construction ; qu'il ressort des pièces versées aux débats, que la situation juridique complexe est la suivante : - la Ville de Paris a acquis par voie de préemption, le 12 septembre 1990, la parcelle cadastrée [...], d'une surface de 1356 m2 construite, de 31 locaux, à usage professionnel d'habitation, située [...] (pièce numéro 11), - cette parcelle, initialement un terrain nu, a été donnée à bail par le propriétaire, dans les années 40 et 50, à plusieurs preneurs, contractuellement chargés d'exploiter le terrain, d'y édifier des constructions et de développer les activités génératrices de revenus, - les baux initiaux sont des baux commerciaux de 9 ans renouvelables, régis par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ; qu'ils comprennent tous une obligation d'arasement des constructions édifiées par le preneur (clause de nivellement), lorsque le bailleur prendrait la décision de ne pas reconduire le bail, - la Ville de Paris, propriétaire du sol, a entrepris l'éviction des occupants afin de s'assurer la maîtrise complète de ces parcelles, - la Ville de Paris est propriétaire du sol et l'a donné à bail à quatre preneurs principaux (MM. Q..., D..., H..., M. et Mme I...) ; que ces derniers disposent de construction en surface et donnent même ces locaux, auprès d'occupants ayant le statut de sous-locataire ; ceux-ci exercent une activité commerciale, artisanale, libérale ou bien simplement sont occupants d'un logement d'habitation, - le contrat initial a été conclu en 1946, entre les parents de M. D... et la propriétaire de la parcelle, Mme C... (pièces N° 2 et N° 3) ; que le bail a été renouvelé depuis, le bailleur étant depuis 1990 la Ville de Paris ;