cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 16-15.043 du 24/05/2017,  partie 3


qu'à cet égard, l'expert a souligné que le loyer contractuel, qui fait ressortir un prix de base de 904 euros le m2B au 1er janvier 2004 (42.500 euros annuel) et de 1.062 euros le m2B au 1er janvier 2010 par le jeu de l'indexation (49.894,23 euros), est très supérieur aux prix constatés au plan local ; qu'il s'en infère que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, dans l'hypothèse même où la valeur locative aurait augmenté de plus de 10 % par suite d'une modification matérielle favorable des facteurs locaux de commercialité, le prix du bail révisé pourra être fixé à la baisse par rapport au loyer contractuel dès lors que, indépendamment de tout autre critère, il doit être égal à la valeur locative ; que pour fixer la valeur locative au 19 avril 2010 à 550 euros le m2B, le premier juge a retenu que les termes de comparaison recueillis par l'expert évoluaient entre 247 euros le m2B et 691 euros le m2B, soit un prix moyen de 422 euros le m2B, mais a justement relevé que la qualité de l'emplacement pour le commerce exercé et les caractéristiques des locaux justifiaient une valeur locative de 550 euros le m2B qui n'est pas contestée par la locataire ; que le premier juge a appliqué un abattement de 5 % pour la charge exorbitante que le bail fait peser sur la locataire en mettant à sa charge la vétusté et les mises aux normes, incombant normalement au bailleur ; que ces obligations ne justifient pas de l'abattement de 10 % demandé par la locataire qui n'oppose pas de critique sérieuse au chiffre de 5 % proposé par l'expert et retenu par le premier juge ; qu'il s'infère des motifs qui précèdent que le jugement entrepris est en définitive confirmé en ce qu'il fixe la valeur locative au 19 avril 2010, et le prix du bail révisé à cette date, à 550 euros x 47 m2B =
 25.800 euros, soit avec un abattement de 5%, la somme de 24.507,50 euros arrondie à 24.500 euros ; qu'il sera toutefois précisé qu'il s'agit du prix du bail révisé au 19 avril 2010 et non pas ainsi qu'il a été énoncé par erreur au jugement du prix du bail 'renouvelé' au 19 avril 2010 (arrêt pp. 3 à 5) ;
 
 Et aux motifs adoptés que, sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, l'article L. 145-38 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux à réviser doit correspondre à la valeur locative ; que cette valeur locative ne s'applique que lors des fixations judicaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d'accord entre les parties ; qu'il résulte de l'article L.145-38, alinéa 3, du code de commerce, qu'en cas de révision du loyer celui-ci doit être fixé à la valeur locative à condition que soient rapportés la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; que l'expert relève qu'entre le 1er janvier 2004 et le 19 avril 2010, de nouvelles constructions ont été édifiées dans la zone de chalandise et qu'ainsi 256 nouveaux logements ont été construits ; que par ailleurs, l'avenue de Flandre a été rénovée, les travaux de rénovation s'étant achevés en 2007 ; que de surcroît, si le BHV a fermé ses portes en juin 2008 la société Castorama a ouvert son magasin dans des locaux entièrement restructurés ; que l'expert en conclut qu'il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et que ceux-ci ont entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; que compte tenu de cette variation de plus de 10 %, en application de l'article L.145-38 du code de commerce, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative, peu importe qu'il en résulte une hausse ou une baisse de loyer ; que sur la valeur locative, selon l'article L. 145-33, à défaut d'accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d'après les caractéristiques du locale considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués couramment dans le voisinage ; que le loyer en cours qui était de 42.500 € annuels au 1er janvier 2004, du fait de l'indexation annuelle est passé à une somme de 49.880,23 euros au 1er janvier 2010 ; qu'ainsi, au 1er janvier 2010, le loyer était d'un montant de 1.062 € le mètre carré ; que l'expert a cherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires ; qu'il en résulte des loyers évoluant de 247 € le m2 à 691 € le m2 et l'expert indique que le prix moyen des 5 locations conclues après 2004 est de 422 € le mètre carré ; que néanmoins, elle retient une valeur locative de 650 € le mètre carré ;