Cour d'appel de Nouméa,  décision 13-25.309 du 25/03/2015,  partie 2



 Mais attendu qu'ayant constaté que plusieurs actes notariés faisaient état de la servitude de hauteur invoquée par la SCI Acapulco et le syndicat des copropriétaires et relevé notamment que l'acte du 27 mars 1998 par lequel la société Doh avait vendu à la société Sunset investissements les lots 1 et 11 du morcellement des deux baies, (le second provenant du lot n° 2 dudit morcellement), comprenait au chapitre rappel des servitudes la stipulation suivante : « dans le souci d'éviter... que des constructions puissent gêner la vue des propriétaires des lots situés en amont de la route desservant ce lotissement, (l'acquéreur) s'engage à n'élever aucune construction en aval de ladite route qui puisse dépasser la hauteur de celle-ci à l'endroit où elle aura été élevée », la cour d'appel a pu retenir, sans dénaturation, que la servitude résultant des stipulations contractuelles consistait dans le non-dépassement du niveau de la route par les immeubles construits en aval de ladite route ; 
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
 
 Sur les premier et second moyen du pourvoi principal, pris en leurs quatrième, cinquième, sixième et septième branches, réunis : 
 
 Attendu que la société Sunset investissements et la SCI Mirage font grief à l'arrêt d'ordonner la démolition de la partie de l'immeuble Le Mirage, située au-dessus du niveau de la route située en amont, alors, selon le moyen : 
 
 1°/ que les sociétés Sunset investissement et Mirage ont soutenu que la servitude non altius tollendi limitant la hauteur des constructions à celle de la route d'accès au lotissement de la Baie des citrons, prévue par les titres d'acquisitions des sociétés Doh et Sunset investissement, avait été constituée conformément aux stipulations de l'article 9 du 1er modificatif au cahier des charges du lotissement du 30 décembre 1988, aux termes desquelles « sur la parcelle située en aval de la route du lotissement, d'une superficie de un hectare trente cinq ares, quatre vingt onze centiares (1 ha 35 a 91 ca), et formant l'assiette des ex-lots 26 à 40 du lotissement « Baies des citrons » aujourd'hui supprimés, la hauteur maximale des constructions à édifier sur ce terrain ne pourra excéder la hauteur de la route d'accès du lotissement », et ne concernait donc que cette seule parcelle, désormais rattachée au lot n° 2 du morcellement des deux Baies ; que pour en déduire que cette servitude concernait également le lot 1 du morcellement des deux Baies, la cour d'appel s'est bornée à rappeler, en l'isolant de son contexte, l'engagement pris de n'élever aucune construction en aval de ladite route d'accès au lotissement qui puisse dépasser la hauteur de celle-ci, sans rechercher, comme elle y était pourtant été invitée, s'il ne résultait pas du rapprochement de cette stipulation d'avec les deux paragraphes la précédant, rappelant la genèse de la servitude, qu'elle ne concernait que la parcelle exclue du lotissement de la Baie des citrons pour être rattachée au lot n° 2 du morcellement des deux Baies ; qu'en se prononçant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 
 
 2°/ que les sociétés Sunset investissement et Mirage rappelaient que la servitude non altius tollendi limitant la hauteur des constructions à celle de la route d'accès au lotissement de la Baie des citrons, prévue par les titres d'acquisitions des sociétés Doh et Sunset investissement, avait été constituée conformément aux stipulations de l'article 9 du 1er modificatif au cahier des charges du lotissement du 30 décembre 1988, aux termes desquelles « sur la parcelle située en aval de la route du lotissement, d'une superficie de un hectare trente cinq ares, quatre vingt onze centiares (1 ha 35 a 91 ca), et formant l'assiette des ex-lots 26 à 40 du lotissement « Baies des citrons » aujourd'hui supprimés, la hauteur maximale des constructions à édifier sur ce terrain ne pourra excéder la hauteur de la route d'accès du lotissement », et ne concernait donc que cette seule parcelle, désormais rattachée au lot n° 2 du morcellement des deux Baies ; que pour en déduire que cette servitude concernait également le lot 1 du morcellement des deux Baies, la cour d'appel s'est bornée à rapprocher les stipulations du titre d'acquisition de la société Doh, fidèlement rapportées dans l'acte de vente par cette dernière à la société Sunset investissement des stipulations du cahier des charges du lotissement de la Baie des citrons, telles que résultant de l'acte du 25 juillet 1989, acte rectificatif modifiant les articles 9 et 19 du cahier des charges du 24 juin 1988 à l'initiative du seul nouveau lotisseur, M. Y..., postérieurement à l'acquisition de la société Doh ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'assiette du fonds servant ne devait pas être déterminée par référence aux stipulations de l'article 9 du 1er modificatif au cahier des charges du lotissement du 30 décembre 1988, conformément auquel avait été constituée la servitude, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;