Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-15.976 du 15/04/2015,  partie 2



Effectivement, l'objet même de l'activité du locataire est la sous-location, l'article 4 du bail indiquant, concernant la destination des biens loués, que :

"le preneur devra exercer dans les locaux loués une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation.

Le preneur est en conséquence autorisé à consentir toute sous-location dans les conditions qu'il appréciera".

Et, s'agissant de l'activité commerciale du preneur, il est prévu à l'article 15 du bail que : "le preneur pourra librement sous-louer tout ou partie des biens loués, sous réserve que la sous-location soit conforme à la destination définie aux présentes".

Ces clauses établissent que le preneur avait bien évidemment l'autorisation de sous-louer, puisqu'il s'agissait de l'objet même du bail consenti par M. X..., la liberté du locataire dans l'établissement des conditions des sous-locations n'étant que le corollaire de l'absence de tout lien de droit entre le bailleur principal et le sous-locataire, ainsi que le rappelle d'ailleurs le bail par une clause mentionnée à l'article 15, alinéa 2, laquelle ne constitue pas une clause exprimant une dispense d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location.

Il y a lieu en conséquence de valider le congé délivré le 28 février 2007 pour le 29 septembre 2007 par M. X... et de réformer le jugement dont appel.

La SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole étant désormais occupante sans droit ni titre depuis la date d'effet du congé, il y a lieu d'ordonner la libération des lieux dans les conditions du dispositif ci-après, la prévision d'une astreinte n'étant pas nécessaire.

M. X..., qui demande le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 29 septembre 2007, date de la prise d'effet du congé, qui, explique-t-il, doit correspondre au montant du loyer révisé de plein droit tous les trois ans, sollicite en fait l'indemnité de droit commun exigible dans l'hypothèse du maintien dans les lieux d'un locataire sans droit ni titre, ce qui est le cas en l'espèce.

Dès lors que cette indemnité d'occupation est évaluée au regard du préjudice causé au bailleur par le maintien dans les lieux du locataire pendant plusieurs années, cette indemnité sera fixée à la somme de 2000 € H.T. par trimestre, au paiement de laquelle la locataire sera condamnée », ALORS, D'UNE PART, QUE l'obligation pesant sur le preneur à bail commercial de faire concourir le bailleur à l'acte lorsqu'il sous-loue l'immeuble objet du bail est sans application à l'hypothèse où l'activité du fonds exploité dans les lieux par le preneur est la gestion de résidences hôtelières, consistant à mettre à disposition de la clientèle des logements dans le cadre de la fourniture de diverses prestations de services ; qu'en relevant qu'en vertu du bail commercial du 18 décembre 1997, l'objet même de l'activité de la SGH La Coupole était l'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation, accompagnée de prestations énumérées dans le bail tout en jugeant néanmoins que M. X... était fondé à reprocher à la SGH La Coupole un défaut d'appel à concourir aux contrats de location sous le régime de la résidence hôtelière mis en place par la SGH La Coupole dans le cadre de son activité, pour lui délivrer valablement un congé pour motif grave et légitime, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-17 et L. 145-31 du code de commerce par fausse application, 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la règle supplétive de volonté en vertu de laquelle le preneur à bail commercial doit appeler le bailleur à concourir aux actes passés avec le sous-locataire ne concerne que les sous-locations de même nature que le bail principal, consenties au profit d'une personne exploitant un fonds de commerce, à l'exclusion des baux d'habitation ; qu'en constatant que le bail commercial stipulait que le preneur « devra exercer dans les locaux loués une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation », ce dont il résulte qu'en toute hypothèse, l'obligation d'appeler le bailleur à l'acte de sous-location n'avait pas vocation à s'appliquer à la SGH La Coupole, la cour d'appel qui a cependant estimé que qu'une telle obligation s'imposait à elle, a violé les articles L. 145-17 et L. 145-31 du code de commerce par fausse application, 

ALORS, ENCORE, QUE la clause claire et précise insérée dans un bail commercial stipulant expressément que l'activité même du preneur porte sur l'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la «sous-location » de logements pour un usage d'habitation et que le preneur est en conséquence autorisé à consentir toutes « sous-locations » dans les conditions qu'il appréciera librement, dispense nécessairement le preneur d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location ;