Cour d'appel de Douai
21, Cour d'appel de Douai
21, décision 19-12.818 du 07/01/2021,  partie 2


Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou ce qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, chacune des parties alléguant de graves manquements de la part de sa cocontractante pour justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs, il convient de déterminer si l'une ou l'autre a manqué à ses obligations contractuelles, et si oui, si ces manquements justifient la résiliation du contrat. Il est constant, qu'avant le 24 juillet 2013, date de l'acquisition par Mme T... de l'ensemble immobilier comprenant les lieux loués, Monsieur W... en propriétaire, et était également le gérant de la société Avipur. Il gérait donc ce bail en sa double qualité de bailleur et de preneur. Les conflits entre la bailleresse et la preneuse sont nés peu de temps après le changement de propriétaire du local. Sur ce point, les différentes attestations produites de part et d'autre par les parties démontrent seulement le degré de détérioration et de conflit dans leurs relations, sans pour autant qu'un comportement fautif puisse être imputé plutôt à l'une qu'à l'autre. Il ressort néanmoins des pièces produites par les deux parties ainsi que de leurs écritures que pendant toute l'année 2014 et jusqu'au départ de la société Avipur, Mme T... par ses demandes très insistantes et répétées de la bailleresse, de visu et par courrier, de même que ses très fréquentes visites dans les locaux de la société Avipur sans pour autant s'être annoncée, ont causé à cette dernière un trouble de jouissance.
 
 Et aux motifs propres que sur ce point il sera relevé que le portail d'accès aux locaux de la société Avipur donne en réalité accès à la totalité de la propriété, notamment en sa partie arrière à la maison d'habitation de Mme T... ; cette parcelle est néanmoins clôturée et accessible par une grille dont la preneuse n'avait pas les clés. Le portail donnant sur la rue constituait donc l'accès de la société Avipur à ses locaux, tant pour ses employés et ses véhicules que pour ses clients et visiteurs divers. Le bail prévoyait d'ailleurs que les véhicules puissent stationner à l'intérieur de la propriété, sur les emplacements prévus à cet effet. Dans ces conditions, la société Avipur, pour l'exercice de son activité commerciale, devait pouvoir avoir accès librement à ce portail et laisser libre accès aux places de stationnement pour ses employés et ses clients. Ainsi, en demandant comme elle l'a fait que le portail soit fermé en permanence, y compris pendant les horaires ouvrés, et en le refermant elle-même sans prévenir la société Avipur, Mme T... a posé une exigence incompatible avec l'activité exercée par sa preneuse, et prévue au bail, exigence d'autant plus injustifiée que l'ouverture du portail extérieur ne donnait pas accès à sa propriété, elle-même protégée par une grille fermée. Par ces agissements également, Mme T... a causé à la société Avipur un trouble de jouissance.
 
 Et encore aux motifs propres que l'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que c'est par des motifs pertinents, et que la cour adopte, que les premiers juges ont constaté que la société Avipur justifie avoir subi du fait des agissements de Mme T... un préjudice au titre des troubles de jouissance, de la perte de la propriété commerciale et des frais de déménagement qu'elle a exposés. Le préjudice moral causé par ces mêmes actes à la société en la personne de ses représentants est incontestable. En réparation, Mme T... sera donc condamnée à verser à la société Avipur la somme de 10 000 euros ;
 
 Et aux motifs adoptés des premiers juges, que, selon l'article 1741 du code civil, « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements » ;
 qu'aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur s'oblige, sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, à délivrer la chose louée, et à garantir au preneur un usage paisible ; que, pour solliciter la résiliation du bail, la société AVIPUR fait valoir que Mme T... a troublé sa jouissance des lieux ; Sur la modification des conditions d'occupation des locaux, que la société AVIPUR soutient que Mme T..., qui a contesté sa jouissance du sas d'entrée au rez-de-chaussée de F immeuble, ainsi que d'une cuisine et d'un bureau situés au premier étage, a modifié sans droit les conditions d'occupation des lieux loués ; qu'il ressort des pièces produites qu'il s'est effectivement élevé une discussion entre les parties sur l'étendue des locaux inclus dans le bail ; qu'ainsi, par une correspondance datée du 17 mars 2014, Mme T... a reproché à la société AVIPUR de s'être arrogée plusieurs pièces, sur lesquelles elle estimait que le preneur ne disposait que d'un droit de passage ;