Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.790 du 28/05/2020,  partie 3


qu'au regard de l'utilisation antérieurement régulière de la dite pièce par cette dernière, le tribunal a aussi justement évalué à 15.000 € le préjudice subi par elle, qui ne peut plus accéder à la dite pièce au moins depuis le 3 janvier 2012 ainsi qu'il ressort du constat d'huissier produit en pièce 16, soit depuis 7 ans au jour où la cour statue ; que le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions (arrêt, p. 6 à 9) ;
 
 ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE le litige concerne le statut juridique et donc la destination de la pièce se trouvant au fond de l'immeuble au rez-de-chaussée dont la société [...] considère qu'il s'agit d'une pièce commune à laquelle elle peut avoir accès ce qui est contesté par la société [...] ; qu'il est dit au bail signé le 30 décembre 1993 entre la SCI Eka représentée par M. R... et l'Eurl [...] à l'article concernant la désignation des lieux : « le bailleur met à disposition du preneur qui l'accepte, un local sis [...] à Bordeaux comprenant un rez-de-chaussée et un premier étage d'une superficie d'environ 200 m2. Ces locaux comprennent trois bureaux, une salle d'archives attenante, une pièce secrétariat, une salle d'attente et les dépendances sanitaires nécessaires » ; que le bail conclu le même jour entre la SCI Eka représenté par M. I... et M. Z... R... mentionne à l'article 2 relatif à la désignation des lieux : « le bailleur met à disposition du preneur qui l'accepte, un local sis [...] à Bordeaux comprenant un rez-de-chaussée et un premier étage donnant tous les deux sur la rue d'une superficie d'environ 200 m2 .Ces locaux comprennent trois bureaux, une salle d'archives attenante, une pièce secrétariat, une salle d'attente et les dépendances sanitaires nécessaires » ; qu'enfin un bail a été conclu entre la SCI EKA représenté par V... I... et la société [...] le 31 octobre 2005 qui mentionne à l'article2 concernant la désignation des locaux: « le bailleur met à disposition du preneur qui l'accepte un local sis [...] comprenant un rez-de-chaussée et un premier étage d'une superficie d'environ 200 m2. Ces locaux comprennent six bureaux, deux salles d'archives attenantes, une pièce de secrétariat, une salle d'attente une terrasse et les dépendances sanitaires nécessaires » ; qu'il s'agit ainsi, à l'évidence, de descriptions sommaires puisque notamment la société Cabinet [...] fait observer sans être contredite sur ce point par la société [...] que la surface totale utile de l'immeuble s'établit seulement à 320 m2 de sorte que la mention de deux fois 200 m2 ne correspond pas à la réalité des locaux ; qu'en tout état de cause aucune des trois descriptions des locaux ne permet d'identifier la salle litigieuse qui est en revanche portée sur tous les plans versés aux débats comme étant une salle de réunion ; que, dans ces conditions, il convient de rechercher, comme au demeurant le suggère la SARL cabinet [...], quelle était la commune intention des parties ; qu'or l'absence de mention expresse de cette pièce en ce qui concerne son utilisation démontre à l'évidence que les parties ont considéré que cette partie de l'immeuble resterait commune ; qu'au demeurant, cette hypothèse découle également de la comparaison effectuée par la société [...] des surfaces occupées par chacun des locataires qui s'établissent à 156 m2 pour cette dernière est à 148 m2 pour la société Cabinet [...] ; qu'en effet, si la salle de réunion de 29 m2 était adjointe aux locaux loués à cette dernière, c'est un total de 177 m2 dont elle disposerait qui n'est pas compatible avec l'équilibre voulu entre les surfaces accordées à chacun des locataires et corroboré par le fait que les loyers étaient identiques ; que, dans ces conditions il y a lieu de dire que cette salle de réunion constitue un bien à usage commun accessoire à la chose louée par les deux locataires lesquels peuvent en disposer également ; qu'en conséquence la société Cabinet [...] n'était pas fondée à en refuser l'accès à la société [...] ; qu'or, si cette dernière invoque une absence de demande d'utilisation de cette salle de réunion, les attestations produites par la société [...] rapportent la preuve qu'elle utilisait régulièrement cette pièce et qu' ainsi la réalité de son affirmation d'une interdiction d'usage par la société cabinet [...] est démontrée ; qu'il est ainsi résulté de cette impossibilité d'accès un préjudice pour la société [...] qui sera indemnisé par l'octroi d'une somme de 15.000 € (jugement, p. 4 à 6) ;
 
 1°) ALORS QUE le contrat fait la loi des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que « les parties ont entendu mentionner dans les baux une superficie équivalente de part et d'autre (bien qu'erronée) sans préciser que les locaux occupés avaient des hauteurs de plafond différentes devant être compensées par l'attribution au [...] d'une pièce supplémentaire » (arrêt, p. 8 § 4) ;