décision 17-26.801 du 28/06/2018,  partie 2


qu'il sera également rappelé que l'article R. 145-6 du code de commerce indique que « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et les modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire », et qu'aux termes des dispositions de l'article L. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 (caractéristiques propres au local, éventuellement affectées par des éléments extrinsèques, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité) ; qu'à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que la société Immochan ayant pris acte du refus de la Sarl Fayat Presse de modifier la durée du bail renouvelé pour la voir porter à 10 ans, l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité constitue le seul motif invoqué par la bailleresse appelante pour demander l'infirmation du jugement entrepris, prétendre au déplafonnement du loyer et à la fixation de celui-ci à un montant de 400 € hors taxes et hors charges/ m² par an, soit 32.408 €, outre indexation ; que l'évolution favorable alléguée doit être établie, s'être produite au cours du bail expiré et être favorable au commerce exercé, la charge de la preuve reposant sur le bailleur ; qu'il peut être utilement extrait du rapport déposé par l'experte judiciaire commise et de ses conclusions les éléments suivants : - la commune de Fayet, comptant 547 habitants en 2009, est située dans la région Picardie, désormais Hauts de France, en périphérie nord-ouest de l'agglomération de Saint-Quentin dans laquelle, avec sa couronne, résident les ? des habitants de l'arrondissement comptant au total 131.300 habitants ; que la zone commerciale Saint-Quentin Fayet se trouve en périphérie ouest de l'agglomération ; qu'elle dispose d'un parking gratuit et est desservie par une route à double sens et double voie ainsi que par des transports en commun ; - que le local commercial dont s'agit est une cellule, dans un important ensemble immobilier à usage commercial, dans l'un des bâtiments occupé en très large part par un hypermarché « Auchan », dans le mail central de la galerie marchande de ce magasin face à la surface de vente de l'hypermarché ; qu'il présente une façade linéaire de 5,90 m environ et est composé d'une surface de vente, d'une réserve et d'un WC, fermé par des rideaux métalliques ; qu'il se trouve en très bon état d'entretien ; qu'on y accède par les deux accès principaux du centre commercial ; que la sortie directe sur l'extérieur dans la réserve du local a été supprimée suite aux travaux d'accomplissement de la galerie marchande, que la surface GLA (Gross Leasing Area – correspondant à la surface hors oeuvre nette d'un local commercial d'un centre commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques sans toutefois les voies de desserte ou les circulations communes à différents lots) des lieux loués est de 98,52 m² selon le bail commercial du 24 juin 1992 ; - que les lieux sont destinés, selon le bail, au « dépôt de presse, journaux, bibeloterie, librairie, papeterie, tabacs et accessoires, loto national et jeux publics de même type » ; que le 15 novembre 1994, le bailleur a ajouté l'activité de paris mutuels urbains ; que sur ce point, et sans qu'il y soit répliqué, la Sarl Fayet Presse verse aux débats une lettre de la direction régionale des douanes et droits indirects de Picardie, sollicitée pour pouvoir implanter un débit de tabacs comme autorisé par la destination du bail, datée du 22 juillet 2014, indiquant qu'au vu de l'article 11 du décret du 28 juin 2010 relatif à l'exercice du monopole de la vente au détail des tabacs manufacturés, les implantations de débits de tabac sont interdites 1° dans les galeries marchandes attenantes à un établissement de vente au détail en libre-service qui réalise plus du tiers de son chiffre d'affaires dans la vente de produits alimentaires et dont la surface est supérieure ou égale à 1000 m², 2° dans les centres commerciaux, hormis ceux constitués exclusivement de commerce de proximité desservant principalement ou en totalité les résidents d'une commune ou de l'un de ces quartiers  , et qu'il n'est pas possible de réserver une suite favorable à sa demande d'implantation d'un débit de tabac annexé à son fonds de commerce de « Presse Papeterie » dans le centre commercial Auchan à Fayet ; qu'il n'y a pas eu de travaux au cours du bail expiré réalisés permettant de développer la valeur commerciale du fonds en en modifiant les caractéristiques ou la destination ;