cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 16-15.043 du 24/05/2017,  partie 2


que le même article soumet le loyer révisé à la règle du plafonnement à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, auquel cas, la règle du plafonnement est écartée et le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative laquelle est déterminée, ainsi qu'il est dit à l'article L. 145-33, à défaut d'accord, d'après, les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; qu'il résulte des constatations de l'expert, que les lieux loués se situent au rez-de-chaussée d'un immeuble ancien de standing ordinaire avec façade en maçonnerie sous enduit peint et en pierre de Paris, en état médiocre de propreté, implanté au nº 100 de l'avenue de Flandre ; que cet emplacement est, selon l'expert, de bonne qualité pour l'activité de commerce de prêt-à-porter exercée par la locataire, dans un secteur à forte densité de population, quoique disposant d'un pouvoir d'achat modeste ; que la desserte par les transports en commun est bien assurée ; que le tronçon entre la rue de Crimée et la rue de Joinville, où se situe l'immeuble, est animé au plan commercial et mêle des enseignes nationales telles Marionnaud, Monoprix, Castorama, Yves Rocher, Dia, Nicolas, André, X... à des commerces de proximité ; que les locaux sont constitués d'une boutique et, au fond, d'une réserve et de sanitaires ; que les surfaces réelles ne sont pas discutées ; que la surface pondérée a été établie par l'expert et retenue par le premier juge à 47 m2B ; que la société Flandres Crimée demande que la surface pondérée soit portée à 51 m2B sans pour autant préciser la critique qu'elle oppose au calcul de l'expert, se bornant à faire valoir que telle était la surface que la locataire elle-même indiquait dans son mémoire préalable ; qu'or, les énonciations du mémoire préalable ne lient pas les parties qui doivent être en mesure de modifier leur demande au vu des conclusions de l'expert judiciaire ; celui-ci a divisé la surface réelle de la partie boutique en trois zones à partir de la vitrine, auxquelles il a respectivement appliqué un coefficient de pondération de 1, 0,75 et 0,60 en fonction de la profondeur et a affecté la partie réserve et sanitaires du coefficient de 0,50 ; que ce calcul est conforme aux usages en matière de pondération immobilière et tient exactement compte de la configuration des locaux et de l'utilité, par rapport à l'ensemble, de chaque partie des locaux au regard de la destination contractuelle ; que le jugement sera en conséquence confirmé sur la surface pondérée ; que l'expert a porté à juste titre sa recherche des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité, sur la période écoulée entre le 1er janvier 2004, date de la prise d'effet du bail renouvelé entre les parties et le 19 avril 2010, date de la demande de révision ; qu'il en ressort, dans la zone de chalandise, c'est-à-dire dans un rayon de 400 mètres autour des lieux loués : - la construction de 256 nouveaux logements pour une surface totale de 8.400 m2, outre celle de locaux d'enseignement, sociaux et industriels pour une surface totale de 2.679 m2, - la rénovation de l'avenue de Flandre, achevée en 2007 notamment pour ce qui concerne le tronçon où se situent les locaux, avec la réalisation d'un terre-plein central arboré et piétonnier et l'aménagement de nouvelles places de stationnement réglementé des deux côtés du terre-plein, - la fermeture du BHV en 2008 mais l'ouverture à la même place, en 2009, d'un magasin de bricolage et d'articles de maison Castorama, dans des locaux entièrement restructurés ; que ces transformations, propres au quartier considéré, présentent un intérêt pour le commerce exercé en ce qu'elles génèrent un accroissement de la population résidant à proximité des lieux loués ainsi que du flux des chalands susceptibles d'accéder à la boutique et constituent des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ; que sur la même période, l'expert a relevé, au vu des loyers pratiqués sur l'avenue de Flandre (pour des locaux établis entre le nº 2 et le nº 150 de l'avenue), résultant de fixations judiciaires, de renouvellements amiables et de nouvelles locations, un prix moyen de 310 euros le m2B pour des baux en cours avant 2004 et de 422 euros le m2B pour des baux ayant pris effet après 2004 (soit une hausse de 36 %) ; qu'il est ainsi établi que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; que le loyer du bail révisé au 19 avril 2010 échappe en conséquence à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative, à quelque niveau que se situe cette valeur locative, eut-elle varié en sens inverse de la variation indiciaire ;