décision 15-18.763 du 06/07/2016,  partie 3


qu'en l'espèce, par acte du 30 novembre 2010, W... M... Y... a donné mandat à la SAS R DU MONTELLIER IMMOBILIER de vendre un bien immobilier au prix de 1.680.000 euros, moyennant une rémunération de 50.000 euros, le dit mandat étant consenti pour une durée de trois mois renouvelable par lettre de la part du mandant ; que le bien immobilier a fait l'objet d'une promesse de vente au prix de 1.700.000 euros le 23 décembre 2011 par l'intermédiaire de l'agence ASKO au profit de Madame Q..., et il est établi que cette dernière avait visité le bien concerné par la SAS R DU MONTELLIER IMMOBILIER le 4 janvier 2011 et formulé une première offre d'achat au prix de 1.250.000 euros qui a été transmise le 19 janvier 2011 à W... M... Y..., puis une nouvelle offre à 1.300.000 euros le 4 avril 2011, dont la transmission au vendeur n'est toutefois pas démontrée ; que s'il est constant que la rémunération n'est due, en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, que si la vente a effectivement été conclue par l'intermédiaire du mandataire, l'article VIII des conditions générales du mandat dispose toutefois que le mandant s'interdit de vendre sans son concours, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par lui, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, et si l'article X indique que le mandat est consenti sans exclusivité et que le mandant garde toute liberté de vendre par lui-même ou par l'intermédiaire d'une autre agence, l'article XI intitulé "vente sans votre concours" précise en revanche en caractères particulièrement apparents qu'en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance du bien par son intermédiaire le mandant règlera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue, conformément aux articles 1142 et 1152 du code civil ; que toutefois si la demanderesse est fondée à se prévaloir de cette clause pénale du fait de la vente intervenue au profit d'un acquéreur qui avait antérieurement visité le bien par son intermédiaire, sans que W... M... Y... puisse par ailleurs sérieusement invoquer la nullité du mandat, qui comporte toutes les références professionnelles du mandataire et satisfait aux conditions de validité fixées par l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 72 à 79 du décret du 20 juillet 1972, son montant est toutefois susceptible de modulation (¿) » ;
 
 1°) ALORS QUE le mandat de vente immobilier qui ne comporte pas la mention du nom et de l'adresse du garant est irrégulier ; que M. Y... faisait valoir que, conformément à l'article 92 du décret n°72-678 du 20 Juillet 1972 et à la jurisprudence de la Cour de cassation, le mandat de la société R. du Montellier était irrégulier dès lors qu'il ne mentionnait pas le nom et l'adresse du garant ; qu'en affirmant que l'absence de ces mentions n'était pas susceptible d'entraîner la nullité du mandat, la cour d'appel a violé l'article 92 du décret n°72-678 du 20 Juillet 1972 ;
 
 2°) ALORS QU'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, saisi d'une demande de provision fondée sur l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile, de trancher une contestation sérieuse portant sur l'interprétation des actes ou des pièces qui lui sont soumis ; qu'en considérant que la créance de l'agence R du Montellier était incontestable, eu égard au caractère parfaitement clair et sans ambiguïté de la clause pénale, cependant que celle-ci sanctionnait la violation, par le mandant, de l'engagement de ne pas vendre le bien, sans le concours du mandataire, au profit d'un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l'intermédiaire de ce mandataire, tel que défini au paragraphe VIII du mandat du 30 novembre 2010, relatif à la durée du mandat de 24 mois et aux obligations du mandant, dont l'application était écartée par l'effet des stipulations incompatibles figurant au paragraphe IV, intitulé « conditions particulières » aux termes de laquelle les parties ont fixé la durée du mandat à 3 mois renouvelable à la seule initiative de M. Y..., au lieu de 24 mois fixés dans les conditions générales, ce dont il s'inférait que l'application de la clause pénale était sérieusement contestable, la cour d'appel a violé l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS, EN OUTRE, QU' à supposer même que la clause mentionnée aux conditions particulières (paragraphe IV du mandat) ne rende pas inapplicable la clause relative à la durée du mandat et aux obligations du mandant (paragraphe VIII du mandat), elle requérait à tout le moins une interprétation s'agissant de la durée de l'engagement post-contractuel du mandat lui faisant interdiction de vendre le bien, sans le concours du mandataire, à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente par l'intermédiaire de ce mandataire, pendant 24 mois après expiration du mandat ;