cour d'appel d'Aix en Provence
3e Chambre B,  décision 16-19.073 du 30/11/2017,  partie 4


qu'en condamnant l'architecte et son assureur à garantir le vendeur d'une condamnation au paiement de pénalités au titre d'un retard de livraison, sans justifier d'un lien de causalité entre la faute imputée à l'architecte et ce préjudice, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
 
 Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société le Parc Valmont, demanderesse au pourvoi incident
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR écarté la demande que la SCI LE PARC DE VALMONT avait formée contre M. Paul Z... et Mme Yveline A..., épouse Z..., M. Gilbert B... et Mme Sylviane C... épouse B..., M. Jean-Pierre D... et Mme Stéphanie E... épouse D..., M. Christian F... et Madame Sylvie G... épouse F..., afin d'obtenir le paiement du solde du prix de vente ;
 
 AUX MOTIFS QU'en application de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement doit effectuer les paiements selon un échelonnement, le paiement ne pouvant excéder 95 % à l'achèvement de l'immeuble et le solde étant payable lors de la mise du local à disposition de l'acquéreur ; que, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement et excepté le cadre de la garantie d'achèvement, les parties sont libres de convenir des conditions dans lesquelles sera constaté l'achèvement, mais qu'elles doivent ensuite se conformer aux modalités définies contractuellement à peine d'irrecevabilité ; que l'appréciation de l'achèvement doit toutefois être faite au regard des critères définis par l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, à savoir l'exécution des ouvrages et l'installation des éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat n'étant pris en considération que s'ils ont un caractère substantiel et les malfaçons ne l'étant que si elles rendent les ouvrages ou cléments ci-dessus précisés, impropres à leur utilisation ; qu'en l'espèce, les actes de ventes comportent une clause aux termes de laquelle : - le vendeur devait notifier à l'acquéreur le certificat attestant l'achèvement et inviter l'acquéreur à constater la réalité de l'achèvement à jour et heure fixe, ainsi qu'à prendre livraison des biens ; - qu'en l'absence de réponse de l'acquéreur à la première convocation, une nouvelle convocation devait lui être adressée et que dans le cas où il ne serait à nouveau pas valablement représenté, un procès-verbal d'état des lieux devait être établi par un huissier désigné par le vendeur, constat devant ensuite être signifié à l'acquéreur auquel il serait opposable, la signification valant mise à disposition des biens et permettant au vendeur d'exiger le solde du prix de vente, les charges de toutes natures afférentes aux biens devenant exigibles à compter de la même date ; - qu'en cas d'accord des parties pour constater l'achèvement, et après règlement du prix de vente restant à payer, il serait procédé à la remise des clés à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession, avec établissement d'un procès-verbal ; - qu'en cas de désaccord des parties sur l'achèvement, ou en l'absence de tentative de constatation amiable de celui-ci telle que prévue ci-dessus, la partie la plus diligente pouvait faire constater par une personne qualifiée à cet effet par autorité de justice, l'état de l'immeuble vendu, et plus précisément s'il remplissait les conditions posées par l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, la mise en place de cette procédure ne faisant pas obstacle à ce qui était prévu au cas où l'acquéreur ne se présentait pas à la première convocation de livraison notamment quant à l'exigibilité du solde du prix et du paiement des charges ; qu'à cette fin, la partie la plus diligente demanderait par requête au président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble, de désigner la personne qualifiée ainsi qu'il est prévu par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, aux fins de procéder aux opérations de constatation et le cas échéant d'en faire déclaration par devant notaire, lequel la recevrait par acte authentique ; que la constatation de l'achèvement serait parfaite par la déclaration ainsi faite ; que la copie de l'acte de constatation serait notifiée par la partie la plus diligente à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et vaudrait en outre livraison des droits immobiliers vendus en application de l'article R. 261-2 susvisé ; que la SCI Parc de Valmont a adressé au mois de juillet 2008. des courriers aux différents acquéreurs pour les inviter à procéder aux formalités de remise de clés respectivement les 11, 12, 13 et 14 août 2008 en indiquant que le solde du prix serait à régler à la date de cette remise ; que toutefois, il a été relevé par le constatant désigné par le juge des référés que les acquéreurs occupaient leurs villas respectives depuis le mois de janvier 2008 excepté les époux F... qui l'ont fait à partir du 9 février 2008, de sorte que la remise des clés était déjà effective lors de l'envoi des courriers susvisés ;