Cour d'appel de Lyon
3A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-25.098 du 06/01/2021,  partie 4


Il ne mentionne que le chiffre d'affaires réalisé du 8 février au 31 décembre 2008 en précisant que la société Champignon a cessé son activité à cette date et il n'indique pas les heures d'ouverture de l'établissement. Le bail des locaux dans lequel est exploité le fonds, conclu le même jour, ne précise pas, non plus, de restriction à l'exercice de l'activité à laquelle sont affectés les locaux. Au titre des obligations du locataire il est indiqué que celui-ci devra jouir du bien loué en bon père de famille et ne rien faire qu'il puisse en troubler la tranquillité ni apporter un trouble de jouissance quelconque ou des nuisances aux voisins ; qu'il devra notamment prendre toutes les précautions pour éviter tous bruits, odeurs et trépidations et l'introduction d'animaux nuisibles, se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements sanitaires, arrêtés de police, et autres et veiller à toutes les règles concernant l'hygiène, la salubrité et autres. Il résulte de ces éléments d'une part, que Mme L... et M. O..., propriétaires des locaux savaient que le règlement de copropriété exclut les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs ; que le 11 mai 1989, les copropriétaires ont envisagé de contraindre la SCI [...] de faire respecter ces dispositions mais qu'après discussion sur l'activité exercée par le locataire de la SCI [...] soit une salle de dégustation de plats cuisinés prêts à emporter, ils ont décidé de la tolérer sous réserve que les conditions d'exercice ne soient pas modifiées et qu'il n'y ait pas de réception de clientèle après 20 heures ; que le 26 janvier 2000, les copropriétaires ont décidé de faire adresser par le syndic à la SCI Desplandel une mise en demeure d'exiger de ses locataires de respecter la précédente décision et, au besoin, d'inscrire la question à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale pour prendre une décision en vue d'obtenir la cessation des nuisances dont se plaignaient les copropriétaires ; que cette décision a été respectée par M. et Mme E... qui ont acquis le fonds de commerce le 4 mars 2008 puisqu'ils n'ont pas ouvert l'établissement le soir ce qu'ils ont porté à la connaissance de Mme L... et de M. O... lors de la cession du fonds ; que les limitations apportées à l'exploitation du fonds de commerce vendu à la société Les Griottines et à la destination du bail qui lui a été consenti ne sont mentionnées sur aucun des deux actes ; que le bail ne contient pas non plus, comme l'impose le règlement de copropriété, une déclaration de la locataire qu'elle se soumet à l'obligation de se conformer à toutes les dispositions du règlement de copropriété et du règlement intérieur sous peine de résiliation du bail. Dans ces conditions, Mme L... ne démontre pas avoir porté à la connaissance de la société Les Griottines, alors qu'elle en était parfaitement informée, que le fonds de restaurant-grill-plats à emporter qu'elle lui cédait ne pouvait être exploité que sous certaines conditions. Contrairement à ce que soutient Mme L... et l'a retenu le tribunal de grande instance, les mentions de l'acte de cession sur l'origine de propriété du fonds ne démontrent pas la transmission à la société Les Griottines de l'acte de cession du fonds par M. et Mme E... à la société Champignon. En effet, les précisions sur le nom et l'adresse des cédants, sur le nom du notaire instrumentaire sur la participation du notaire assistant le vendeur démontrent que Me A... a eu connaissance de ces éléments mais non que l'acte a été transmis à la société Les Griottines, ce qui n'est pas précisé dans l'acte auquel l'acte de cession précédent n'est pas annexé. C'est également à tort que Mme L... soutient et que le tribunal de commerce a retenu, que l'obligation de jouissance paisible rappelée dans le bail et imposant au locataire notamment de prendre toutes les précautions pour éviter tous bruits et odeurs est une reprise des obligations contenues dans le règlement de copropriété. En effet, cette obligation contractuelle ne peut être appréciée que dans le cadre du bail dont la destination est restaurant-grill-plats à emporter et non le cadre du règlement de copropriété qui exclut les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs et avec lequel la destination du bail est susceptible d'entrer en contradiction en fonction des conditions d'exploitation du commerce. Cette mention ne peut remplacer la déclaration imposée par le règlement de copropriété selon laquelle le locataire se soumet à l'obligation de se conformer à toutes les dispositions du règlement de copropriété et du règlement intérieur sous peine de résiliation du bail ce qui implique que ces règlements soient annexés au bail ou à tout le moins qu'il soit indiqué que le locataire en a eu connaissance. Quant au moyen d'inopposabilité et d'absence de validité de la décision de l'assemblée générale du 11 mai 1989 qui lui permettait, selon Mme L..., de ne pas porter celle-ci à la connaissance du cessionnaire, il est inopérant.