Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.135 du 22/11/2018,  partie 7


Elle est issue de la parcelle [...] , elle-même issue de la parcelle [...] . La parcelle [...] comporte un étang. Elle est désignée dans sa fiche hypothécaire comme un «espace vert » («EV»). Elle est issue de la division de la parcelle Q 278 elle-même issue de la parcelle [...] . La nature de cette parcelle [...] était décrite dans le tableau intitulé « Division parcellaire de la première phase » figurant en annexe 3 du cahier des charges, comme de la « voirie hors lotissement ». Les parcelles [...] et Q S07, constituent donc respectivement un espace vert commun et une voie, au sens du cahier des charges. Or l'article 36.000 du cahier des charges interdit toute construction dans les espaces verts, à l'exception des équipements nécessaires à leur protection et leur entretien. Par ailleurs, l'article 25.000 du cahier des charges pose comme principe que « dès que les équipements généraux et les biens communs sont réalisés en tout ou partie, et dès leur mise en service, leur jouissance est transférée de ce seul fait à J'association syndicale qui en assure l'entretien, les petites et grosses réparations, et contracte les assurances nécessaires ».
 
 Ainsi, les dispositions du cahier des charges interdisent en l'état toute construction sur la parcelle [...] , et attribuent la jouissance de la parcelle [...] à l'Association Syndicale des propriétaires. Par une délibération du 13 juillet 2006, la commune de [...] a adopté son plan local d'urbanisme qui a fait disparaître le plan de zone d'aménagement concerté qui existait auparavant. Or le PLU n'a pas donné aux parcelles [...] et [...] une affectation privée. Par jugement du 20 juin 2007, le tribunal administratif de Bastia a rejeté la requête de la SARL Compagnie Commerciale de Cavallo tendant à l'annulation du PLU. Ces règles contractuelles puis réglementaires liant la SARL Compagnie Commerciale de Cavallo qui s'est substituée à la CODIL, ne permettaient de céder les deux parcelles litigieuses à la SCI Guglielmo 2000. La SARL Compagnie Commerciale de Cavallo aurait dû modifier la nature et l'affectation des deux parcelles litigieuses conformément aux stipulations du cahier des charges, avant d'envisager leur vente. Elle a signé le compromis de vente du 30 janvier 2007 en fraude des droits des propriétaires de l'Ile de Cavallo, protégés par le cahier des charges, et que l'Association Syndicale a pour objet de faire respecter. Il convient en conséquence de réformer le jugement du 1er décembre 2014, de déclarer la tierce opposition recevable, de rétracter le jugement du tribunal de grande instance d'Ajaccio du 7 décembre 2009 en ce qu'il ordonne la réalisation judiciaire de la vente pour le prix de 180.000 euros, et de prononcer l'annulation du compromis de vente du 30 janvier 2007. Cette décision implique la remise des choses en l'état dans lequel elles se trouvaient avant la vente. La demande de l'association syndicale tendant à la suppression par la SCI Gugliemo 2000 des aménagements, constructions et plantations réalisés sur les deux parcelles [...] et [...] et la remise de celles-ci dans leur état antérieur, constitue la conséquence inévitable de l'annulation du compromis de vente. Il convient en conséquence de faire droit à cette demande, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt. Il en va de même de la demande subsidiaire de la SCI Gugliemo tendant à la restitution du prix de vente, qui ne constitue également que la conséquence de l'absence de réalisation de la vente. Il convient de condamner la SARL Compagnie Commerciale de Cavallo, à restituer à la SCI Gugliemo la somme de 180 000 euros montant du prix convenu entre les parties.
 
 1°- ALORS QUE les juges ont l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui leurs sont soumis ; qu'il résulte du tableau intitulé « division parcellaire de la première phase » figurant à l'annexe 3 au cahier des charges, lequel comme le précise la Cour d'appel, donne leur destination aux parcelles, que la parcelle [...] de laquelle sont issues les parcelles litigieuses est une parcelle « hors lotissement » ; qu'en énonçant que la nature de la parcelle [...] de laquelle sont issues les parcelles litigieuses Q 496 et 507 serait décrite dans ce tableau figurant en annexe 3 du cahier des charges, comme de la « voirie hors lotissement », et que les parcelles [...] et [...] constitueraient respectivement un espace vert commun et une voie « au sens du cahier des charges », la Cour d'appel a dénaturé ce document en violation du principe susvisé ;
 
 2°- ALORS QU'aucune stipulation du cahier des charges ne subordonne la vente d'une parcelle par la CODIL à la modification préalable du tableau parcellaire et à sa notification à l'Association Syndicale ; qu'ainsi, la Cour d'appel a encore violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;