Cour d'appel de Douai
22, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.802 du 24/01/2019,  partie 8


Il est constant par ailleurs qu'aucune réponse n'a été donnée dans un délai de cinq mois à la demande d'autorisation de construire qui a été réputée acceptée à la date du 22 mars 2015, soit cinq mois après la réception du dossier complet et des pièces complémentaires (envoi du 22 octobre 2014, pièce 13 en demande). Il convient donc de constater que la société HOTEL DES TOURS a effectivement obtenu les autorisations administratives comme elle s'y était engagée mais que celles-ci sont intervenues pour partie postérieurement à certains des travaux engagés et constatés dans le procès-verbal du 06 octobre 2014. En conséquence, il convient de dire que la société HOTEL DES TOURS n'a que partiellement rempli son obligation et a effectué les travaux prématurément avant d'obtenir les autorisations requises ce qui constitue, formellement, une infraction à la réglementation applicable et en conséquence au bail qui lui impose ce respect. Cela traduit une précipitation visible également en terme de respect des règles de sécurité puisque l'huissier de justice a pu constater que les plans affichés lors des travaux ne mentionnaient pas la création des nouvelles chambres. Cependant, il convient de constater que cette infraction ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail puisque le preneur a, en tout état de cause, obtenu les autorisations administratives pour exploiter son établissement avec ces nouvelles chambres, de sorte que le jour où le tribunal statue l'infraction a disparu. Par ailleurs, nonobstant le fait que la législation concernant l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite ait fait l'objet d'aménagement dans le temps, il ne peut être fait grief à la société HOTEL DES TOURS d'avoir voulu se conformer en 2014 à cette législation sur ce point, surtout s'agissant d'une chaîne d'hôtel. Enfin, la SCI du BIBROU ne démontre nullement que la société HOTEL DES TOURS n'aurait pas obtenu l'ensemble des autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux en cause au jour où le tribunal statue. S'agissant de la réalisation des travaux en eux mêmes, la SCI du BIBROU reproche à la société HOTEL DES TOURS de les avoir réalisés sans lui avoir communiqué les plans, ni avoir respecté les clauses du bail. Sur ce, il convient de constater que le bailleur avait donné son accord de principe sur la réalisation des travaux et notamment quant à la création de nouvelles chambres, avec certaines conditions à remplir. Si, à ce jour, et immédiatement après le constat d'huissier de justice, les plans des travaux ont effectivement été communiqués à la SCI du BIBROU, il convient de constater que la société HOTEL DES TOURS ne démontre pas avoir communiqué officiellement ces plans à son bailleur et avoir obtenu son autorisation formelle pour que ces travaux se déroulent sans le contrôle de son architecte. Elle n'a donc pas respecté les conditions émises par son bailleur et manqué formellement à ses obligations contractuelles. Néanmoins, il convient de retenir qu'en tout état de cause dès le mois d'octobre 2014, la SCI du BIBROU a communiqué ces plans au bailleur qui, sur la matérialité des travaux, n'a effectué aucune remarque. Puis, la société HOTEL DES TOURS verse aux débats une série concordante d'attestations tendant à démontrer la présence régulière de M. X... dans l'établissement pendant les travaux en cause et de son information les concernant, travaux qu'il aurait approuvés. S'il ne peut être contesté que certaines de ces attestations émanent de personnes ayant des liens d'intérêts évidents avec la société HOTEL DES TOURS, puisque concernés par les travaux en cours, il n'en demeure pas moins qu'elles peuvent valoir commencement de preuve, et qu'en tout état de cause, un des maîtres d'oeuvre a confirmé avoir rencontré le propriétaire de l'hôtel lors d'une des nombreuses réunions de préparation avant travaux (pièce 56). Il en est de même pour un chef de chantier qui confirme la présence de ce dernier dans l'hôtel plusieurs fois pendant les travaux. Cette connaissance et cette information donnée au bailleur concernant les travaux est en outre confirmée par le fait que la société ALL TIME NETWORK dont M. X... est le gérant et qui constitue une petite structure a été chargée par la société HOTEL DES TOURS de la réalisation et de la création de produits promotionnels vantant les travaux en cours. Par ailleurs, comme le souligne la société HOTEL DES TOURS, les bureaux de M. X... se situent à proximité de ses locaux. En conséquence, si la société HÔTEL DES TOURS ne démontre nullement avoir officiellement informé son bailleur de l'ampleur et de la réalisation concrète des travaux après avoir obtenu seulement son autorisation de principe, elle démontre à tout le moins que ce dernier en a été officieusement informé et même associé. Aussi, s'il est manifeste que la SCI du BIBROU n'a jamais entendu renoncer à se prévaloir du fait que la société HOTEL DES TOURS ne lui avait pas officiellement communiqué les plans des travaux pour acceptation ni sollicité la surveillance des travaux par son architecte, les circonstances de l'espèce comme rappelées commandent de dire que cette infraction ne peut constituer un manquement d'une gravité telle qu'elle justifie la résiliation du bail commercial.