cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 16-23.562 du 07/12/2017,  partie 10



 Les douches et WC communs constituent des parties communes spéciales aux lots 'chambres de service', dont seuls les propriétaires ou occupants ont la jouissance. Elles ne peuvent donc pas être assimilées à des parties communes générales dont l'ensemble des copropriétaires ou occupants des bâtiments dans lesquelles elles sont situées aurait l'utilité ou l'utilisation. Dès lors, c'est exactement que le syndic, par application de l'article 17, alinéa 2, a réparti les charges afférentes aux dépenses de nettoyage hebdomadaire des douches et WC litigieux aux seuls copropriétaires ou occupants de ces chambres de service dépendant des bâtiments A, B, C, D, E, G, H2 et J.
 Le moyen n'est pas fondé » ;
 
 ALORS QUE l'article 17 alinéa 2 du règlement de copropriété dispose que « les charges spéciales à certains lots seulement telles que celles afférentes par exemple aux water-closets et cabines de douche dont l'usage est réservé à certains lots seulement, ainsi qu'il est indiqué au tableau de division, seront réparties, à parts égales entre les lots en bénéficiant » ; que les époux X... faisaient valoir dans leurs écritures que le lot 1208, comme toutes les chambres du bâtiment G, bénéficie d'une salle d'eau privative ; qu'en retenant que les époux X... devraient néanmoins payer les charges de nettoyage propres aux douches et aux WC communs, sans s'expliquer sur l'inutilité de ces douches pour le propriétaire du lot 1208, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
 
 CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir annulé que les comptes charges d'eau chaude et eau froide adoptés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions n°4 et 4.1 et d'avoir rejeté les demandes d'annulation de ces résolutions pour le surplus en raison des clés de répartition illégales et des charges indues, ainsi que de rectification du compte individuel des époux X... et de restitution des sommes payées au titre des charges payées et non dues ;
 
 AUX MOTIFS QUE « * Les charges de salaires
 L'article 16, alinéa 1er à 3, du règlement de copropriété stipule que 'Les charges des services communs spéciales à chaque bâtiment comprennent toutes celles particulières à chaque bâtiment, c'est-à-dire toutes les dépenses faites pour l'usage d'un bâtiment considéré.
 Elles comprennent, notamment, sans que cette énumération soit limitative :
 Les salaires des concierges, s'il en existe, avec tous les accessoires et leurs rémunérations, les frais d'entretien des loges et locaux annexes, ainsi que les logements de fonction, étant ici rappelé que les concierges installés dans un bâtiment sont spécialement et exclusivement affectés à ce bâtiment.'
 Ainsi, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., le règlement de copropriété ne prohibe pas l'engagement de salariés pour fournir des prestations au service de certains bâtiments ou à l'ensemble des bâtiments ni leur rémunération par les copropriétaires ou occupants des lots concernés par ces prestations.
 L'article 16 précise seulement que lorsqu'un concierge est installé dans un bâtiment, il y est spécialement et exclusivement affecté. En revanche, lorsque tel n'est pas le cas, le règlement n'interdit pas le recrutement de salarié supplémentaire.
 En outre, tant les articles 16 que 17 du règlement, en conformité avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, prévoient expressément que les charges de services communs spéciales, tel les charges et salaire d'un personnel affecté à certaines tâches et à certains services bénéficiant, en particulier, à certains lots ou à certains bâtiments, doivent être réparties entre les copropriétaires ou occupants des lots ou bâtiments en bénéficiant.
 Du reste, comme le relève très justement le syndicat des copropriétaires, le règlement ne prévoit pas de dispositions particulières relativement à la création des postes salariés ni leurs affectations puisque, conformément aux dispositions de l'article 31 du décret du 17 mars 1967, seule l'assemblée générale a qualité pour le faire, le syndic quant à lui engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe ses conditions de travail.
 En l'espèce, le syndicat des copropriétaires démontre par les pièces qu'il produit que, pour les charges de salaires du concierge, les règles de répartition suivantes sont appliquées :
 * s'agissant du bâtiment A, un concierge, en la personne de Mme A..., avait été affectée à ce bâtiment, disposait d'un logement de fonction et était spécialement et exclusivement affectée à ce bâtiment ; Mme A... ayant dû quitter ses fonctions en raison d'un problème médical, puis étant décédée, elle a été remplacée par une société prestataire, la société CLEAN SYSTEM ; les charges afférentes aux salaires puis aux dépenses facturées par ce prestataires pour l'entretien des parties communes ont été réparties entre les propriétaires des lots composant le bâtiment A à l'exclusion des commerces qui n'ont pas accès à ces parties communes spéciales ;
 * s'agissant du bâtiment B, un concierge était affecté à ce bâtiment, et, à la suite de son départ, les prestations d'entretien des parties communes de ce bâtiment ont été exécutées par la société CLEAN SYSTEM alors que les prestations de surveillance ont été confiées à M. A...,