Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.249 du 03/12/2020,  partie 2


que la résolution nº 17 a pour effet de modifier les conditions d'usage de parties communes par les copropriétaires en restreignant l'usage de l'ascenseur à certaines périodes de l'année, et particulièrement l'accès au 3ème étage qui dispose d'un accès à l'extérieur du bâtiment ; que les tantièmes retenus pour le vote de cette résolution n'étant pas conformes au règlement de copropriété produit aux débats, et sans plus d'explications du syndicat, la cour ne peut que constater qu'elle ne peut vérifier que la majorité qualifiée de l'article 26-b a bien été respectée, et dès lors la nullité de la résolution est encourue ; qu'aussi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a annulé cette résolution, mais par substitution de motifs ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'au sens de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 , l'assemblée générale votant à la majorité des 2/3 des voix peut modifier les conditions de jouissance, d'usage et d'administration des parties communes sous réserve que cela ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, à la destination des parties privatives ou aux modalités de jouissance des parties privatives telles qu'elles résultent du règlement de copropriété; qu'en l'espèce, la résolution n°17 prévoit que l'assemblée générale, après avoir examiné les documents joints à la convocation, avoir pris l'avis du conseil syndical et en avoir délibéré, décide de rappeler les modalités de fonctionnement de l'ascenseur : en saison d'hiver pendant la durée de l'activité de l'hôtel, les 5 étages fonctionnent normalement, sans verrouillage; qu'en intersaison et saison d'été l'hôtel est fermé et les étages 1 à 4 sont verrouillés. Les propriétaires du 5e étage peuvent avoir accès au niveau - 1, et 5 et peuvent avoir accès à la sortie extérieure de l'étage 3 par l'escalier; que le règlement de copropriété de l'immeuble « [...] » indique, comme cela est rappelé dans l'acte d'acquisition de monsieur Q... F... et Madame W... S... épouse F..., que l'immeuble dit « [...] » est destiné à l'usage d'habitation, d'annexes d'habitation, d'hôtel, d'annexes d'hôtel avec pièces de service, commercial et l'exercice d'une profession libérale avec droit d'apposer une plaque professionnelle à l'entrée de l'immeuble est autorisée; que dès lors, l'utilisation par la Sogeco Holding SA, la Sogeco Participation SARL des appartements acquis dans le [...] pour en faire des annexes de l'hôtel appartement à la Sogeco Holding SA situé dans le bâtiment voisin est conforme à la destination de l'immeuble ; qu'il convient de noter qu' à l'origine selon le règlement de copropriété (page 60), l'ascenseur ne desservait pas les niveaux un et 2 réservés à l'activité hôtelière; que le blocage de l'ascenseur une partie de l'année pour accéder à ces étages ne paraît donc pas porter atteinte à la destination de l'immeuble, à la destination des parties privatives ou aux modalités de jouissance des parties privatives; qu'en revanche, l'étage 3 réservé à l'habitation a toujours été desservi par l'ascenseur et la suppression de son usage une partie de l'année lors de la fermeture de l'hôtel porte atteinte aux droits des copropriétaires en ce que cet étage dispose d'un accès à l'extérieur de l'immeuble et qu'en cas de verrouillage de l'ascenseur, cet accès ne sera plus desservi que par l'escalier, que les conditions de jouissance des parties privatives s'en trouvent altérées obligeant les occupants à emprunter les escaliers ou à emprunter un autre accès à l'immeuble; qu'en conséquence, une telle modification doit être votée à l'unanimité ; qu'il y a lieu d'annuler la résolution numéro 17 ;
 
 1°) ALORS QUE le juge doit observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, les époux F... n'avaient pas invoqué le règlement de copropriété pour faire valoir la nullité de la résolution n° 17 ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de la non-conformité des tantièmes retenus pour le vote de cette résolution au règlement de copropriété, sans avoir préalablement invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE la répartition des tantièmes pour les charges d'ascenseur ne peut servir de base au calcul du vote pour ses modalités de fonctionnement ; qu'en se fondant dès lors sur la répartition des tantièmes prévue par le règlement de copropriété pour les charges d'ascenseur, la cour d'appel a, en toute hypothèse, statué par un motif inopérant, et, partant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26-b de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 3°) ALORS QUE qu'en l'espèce, après avoir rappelé que le vote aurait dû suivre la règle de calcul prévue par l'article 26-b, soit la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix, la cour d'appel a constaté d'une part, que « la copropriété compte 6 copropriétaires pour 111.310 tantièmes » et, d'autre part, que la résolution n° 17 avait « été adoptée par 9.699/12.398 tantièmes, les époux F... ayant seuls voté contre pour 2.699 tantièmes » ;