Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.881 du 14/01/2021,  partie 3


 qu'il s'en déduit que la SAS IFB France n'est pas seulement intervenue, ainsi qu'elle le fait valoir, comme mandataire du vendeur mais également en qualité de professionnel de l'immobilier et du patrimoine ; qu'à ce titre, elle est débitrice à l'égard des époux Y... d'une obligation d'information et de conseil ; que cette information doit d'être loyale, complète et personnalisée afin de permettre l'engagement éclairé du co-contractant sur les avantages et les risques de l'opération immobilière et financière projetée ; que c'est pourtant sur la base d'une étude patrimoniale succincte que la S.A.S. IFB France a proposé aux époux Y... un investissement total de 101.500,00 € sur un appartement type T2 avec parking au sein de la Résidence "Le Jardin Colonial" ; que la projection financière n'envisage rien d'autre qu'une progressivité annuelle de 2% du loyer comme de la valeur des biens ; qu'elle table sur des loyers annuels de 3.852,00 € dès la première année et une réduction d'impôt annuelle de 5.752,00 €, les époux Y... pouvant raisonnablement escompter un bénéfice net de 52.919,00 € à la fin de la période de défiscalisation (pièce 3 Y...) ; que ce résultat étant toutefois totalement dépendant de la location effective des biens vendus, la S.A.S. IFB France a joint divers documents susceptibles d'ôter de l'esprit de ses éventuels acquéreurs tout doute sur les aléas liés aux possibilités de location et à ses revenus potentiels, qu'or, elle ne justifie d'aucune étude sérieuse de marché sur le potentiel locatif de la zone du TAMPON et sur la réalité de son marché immobilier ; que la projection financière n'engageait ni le gestionnaire de biens ni l'assureur mais accréditait l'idée d'une sécurisation du projet de bout en bout et d'une rentabilité certaine puisqu'après la vente, un professionnel déjà identifié prenait la suite de l'opération pour se charger de la gestion et du suivi des locations ; qu'ainsi, la S.A.S. IFB France ne justifie pas, d'une façon ou d'une autre, avoir exercé son devoir de d'information et de conseil auprès des époux Y... ; que d'ailleurs, sa "méthode de vente" encourage clairement son préposé à convaincre le client que le seul risque est de gagner de l'argent ; que la communication d'une étude théorique ne considérant que l'hypothèse la plus optimiste et ne présentant pas la subsistance d'aléas pouvant entacher cet investissement ne permet pas de considérer que la S.A.S. IFB France a rempli son obligation d'information sincère et de conseil ; qu'ainsi, les époux Y... sont fondés à invoquer la faute délictuelle de la S.A.S. IFB France ; qu'en conséquence de la faute commise par la SAS IFB France au titre de ses obligations d'information et de conseil, les époux Y... sont fondés à solliciter l'indemnisation de leur perte de chance d'avoir réalisé un investissement immobilier locatif plus rentable ; qu'en l'espèce, le bien acquis par les époux Y... en 2006 pour la somme de 101.500,00 euros est estimé en 2013 à la somme de 36.258 euros ; que le capital perdu lié à la dévaluation du bien peut ainsi être estimé à 64.250 euros ; que les époux Y... ont toutefois bénéficié d'un avantage fiscal de 17.588 euros sur la période, lequel vient diminuer la perte de l'opération (46.662 euros) ; qu'à l'inverse, il est justifié (pièce 36 Y...) que, sur la même période 2006 à 2013, le prix d'un bien acquis à titre investissement locatif en métropole aurait, en moyenne, conservé une valeur stable, soit, en l'espèce 101.500,00 euros ; qu'en revanche, les époux Y... n'auraient pas bénéficié d'un gain fiscal de 17.558 euros ; qu'il résulte de ce qui précède que le perte de chance d'avoir effectué un investissement plus rentable s'ils avaient bénéficié d'une complète information sur l'opération de défiscalisation commercialisée par la SAS IFB est justement évalué par les époux Y... à la somme de 17.000 euros ; que l'anxiété générée par la perte de capital à la suite de l'opération d'investissement infructueuse et celle liée à la procédure judiciaire consécutive, en cours depuis 2013, n'étant pas sérieusement contestable, les époux Y... établissent l'existence d'un préjudice moral dont l'indemnisation sera justement évaluée à la somme de 3.000 euros à verser à chacun des époux par la SAS IFB ; qu'il conviendra en conséquence d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner la S.A.S. IFB France à payer aux époux Y... les sommes de 17.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance et 3.000 euros à chacun pour préjudice moral ;
 
 1. ALORS QUE le manquement à une obligation d'information et de conseil cause seulement un préjudice consistant en la perte d'une chance d'éviter le dommage tel qu'il s'est réalisé, soit de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses ; qu'il s'ensuit qu'en l'état du rejet de leur action en nullité de la vente immobilière pour dol, M. et Mme Y... ne pouvaient obtenir réparation du préjudice constitué par la perte d'une chance d'effectuer un investissement immobilier locatif plus rentable par l'acquisition d'un bien en métropole qui aurait conservé une valeur stable sans bénéfice d'un avantage fiscal ;