Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-11.690 du 20/11/2019,  partie 3



 6°/ qu'en ne répondant pas aux conclusions de M. W... et Mme K... selon lesquelles seuls les actifs matériellement réalisables, c'est-à-dire encore existants, étaient de nature à couvrir le passif en cas de cession, de sorte que les actifs de la SNC Hôtelière Bocraz, desquels devaient ainsi être déduits les 3 000 580 euros d'immobilisations dépourvues de toute matérialité car correspondant aux frais d'acquisition et de démolition des anciens bâtiments détruits en 2005, étaient manifestement insusceptibles de couvrir le passif, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Mais attendu, en premier lieu, que les avances en compte courant d'associés consenties à une société n'ont pas, pour leur titulaire, le caractère de biens professionnels ; que l'arrêt retient qu'en l'absence de déclaration du solde créditeur du compte courant détenu par M. W... dans la SNC Hôtelière Bocraz (la SNC), au titre des actifs soumis à l'ISF, l'administration fiscale pouvait fixer la valeur de ce compte en retenant sa valeur nominale, dès lors que le contribuable ne prouve pas qu'il est irrécouvrable au 1er janvier de l'année d'imposition ; qu'il retient ensuite, par motifs propres et adoptés, que la SNC a été constituée pour créer et exploiter un hôtel de luxe à Val d'Isère, qu'après une période d'acquisitions et de construction, l'exploitation de l'hôtel n'a débuté que fin 2008 et a réalisé un résultat positif dès 2010, que son actif a, chaque année, permis de faire face à son passif et que les pertes cumulées de la société entre 2005 et 2006, liées aux importants investissements réalisés pour créer le complexe hôtelier, ne sont pas le signe d'une société dont la situation financière serait obérée ; qu'il retient enfin que la seule évaluation des biens de la SNC produite par les contribuables a été réalisée en 2013 et est inopérante à démontrer leur valeur entre 2005 et 2010 ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui a analysé la situation financière de la SNC pour chacune des années concernées sans être, pour autant, tenue de suivre M. W... et Mme K... dans le détail de leur argumentation, a souverainement déduit que ces derniers ne rapportaient la preuve ni des difficultés financières de la SNC justifiant une évaluation du compte courant à 10% de sa valeur nominale ni de ce que la valeur réelle des apports de M. W... était distincte de leur valeur nominale ;
 
 Et attendu, en second lieu, que l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la seule production du jugement du tribunal administratif de Grenoble du 26 avril 2010 annulant le permis de construire de l'hôtel ne suffit à apprécier ni l'étendue des travaux concernés par cette annulation ni ses conséquences financières pour la SNC qui en tout état de cause ne l'affecteront que pour l'avenir ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, sans dénaturer les conclusions de M. W... et de Mme K... qui ne versaient aux débats qu'une estimation des travaux de mise en conformité de l'hôtel avec les règles d'urbanisme postérieure de plus de quatre ans au jugement précité, a souverainement retenu que cette annulation ne permettait pas d'établir que les apports en compte courant de M. W... dans la SNC n'étaient que très faiblement recouvrables pour les années 2005 à 2010 ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur le troisième moyen :
 
 Attendu que M. W... et Mme K... font le même grief à l'arrêt alors, selon le moyen :
 
 1°/ que la valeur vénale réelle, d'après laquelle les immeubles sont estimés pour la liquidation de l'ISF, est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel au jour du fait générateur de l'impôt, compte tenu du quartier et de l'état dans lequel se trouvait le bien ; qu'en refusant de tenir compte, pour apprécier le caractère similaire des biens référencés par l'administration, de la différence de quartier et d'état général des biens concernés, la cour d'appel a violé les articles 666 et 885 D du code général des impôts ;
 
 2°/ que la valeur vénale d'un bien immobilier doit être déterminée par référence à des biens intrinsèquement similaires ; qu'en se bornant à juger que les trois termes de comparaison retenus pour chacun des deux biens par l'administration, présentant une surface similaire et situés en étage supérieur d'un immeuble construit à la fin des années 1880 ou au début des années 1900, constituaient des biens intrinsèquement similaires, sans se prononcer sur les biens de comparaison cités par M. W... et Mme K..., la cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard des articles 666 et 885 D du code général des impôts ;