Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.771 du 24/06/2021,  partie 2


une forme de rachat de crédit garantie par un transfert de propriété de l&apos;immeuble, s&apos;analysant en un pacte commissoire prohibé ; qu&apos;en statuant ainsi, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1134 du code civil, en sa rédaction applicable antérieure à l&apos;ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1673 et 2459 du même code ;
 
 3°/ que l&apos;exécution volontaire d&apos;un acte nul vaut confirmation, lorsque le titulaire du droit de critique a eu connaissance de la cause de nullité ; que le vice affectant une vente à réméré, tenant à sa requalification en pacte commissoire prohibé par suite de la vileté du prix de vente, est connu du vendeur dès lors que l&apos;acte critiqué mentionne expressément la véritable valeur du bien ; que pour écarter toute confirmation de la vente à réméré conclue le 19 juillet 2011, la cour d&apos;appel a relevé que le simple fait que l&apos;acte litigieux mentionne une valeur du bien vendu à 820 000 euros et 828 000 euros ne saurait établir la connaissance par le vendeur de la nullité affectant l&apos;acte ; qu&apos;en statuant ainsi, sans tirer les conséquences légales de ses constatations, d&apos;où il résulte que le vendeur avait connaissance du décalage entre le prix de vente et la valeur réelle du bien vendu, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1338 du code civil, en sa rédaction applicable à la cause antérieure à l&apos;ordonnance du 10 février 2016. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 7. La cour d&apos;appel a énoncé à bon droit que la vente à réméré peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d&apos;éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d&apos;usure.
 
 8. Ayant retenu, sans se fonder sur l&apos;existence de la procédure de saisie immobilière dont M. et Mme [M] faisaient l&apos;objet, que l&apos;existence d&apos;un prêt à caractère usuraire résultait de la différence entre le prix de vente et le prix de rachat rapportée à la durée de la convention et de la majoration de la rémunération de l&apos;acquéreur par le versement d&apos;indemnités de jouissance dont le montant annuel correspondait à près de 9 % du prix d&apos;achat, la cour d&apos;appel en a exactement déduit, sans être tenue de répondre à de simples allégations non assorties d&apos;une offre de preuve sur des frais exposés par la société Mipa 2, que la vente du 17 mai 2011 constituait un pacte commissoire déguisé.
 
 9. La nullité de la vente résultant ainsi, non pas de la vileté du prix, mais de sa nature de pacte commissoire illicite, la cour d&apos;appel, qui a souverainement retenu que la simple valeur du bien mentionnée dans l&apos;acte ne pouvait établir la connaissance, par les vendeurs, de la nullité affectant la vente, en a exactement déduit que les conditions fixées pour la confirmation d&apos;un acte nul n&apos;étaient pas remplies.
 
 10. Le moyen n&apos;est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Mipa 2 aux dépens ;
 
 En application de l&apos;article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Mipa 2 et la condamne à payer aux consorts [M] la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour la société Mipa 2
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l&apos;arrêt confirmatif attaqué D&apos;AVOIR prononcé la nullité de l&apos;acte authentique du 19 juillet 2011 qualifié de vente à réméré et portant sur un ensemble immobilier comprenant une maison à usage d&apos;habitation sur le territoire de la commune de [Adresse 5] cadastrée section H numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] avec toutes conséquences de droit, D&apos;AVOIR dit qu&apos;en conséquence de la nullité prononcée, l&apos;immeuble était censé n&apos;avoir jamais quitté le patrimoine des consorts [M], et que M. [L] [M] devrait rembourser à la société Mipa 2 la somme de 380.000 euros correspondant au prix de vente et D&apos;AVOIR condamné la société Mipa à payer à M. [L] [M] la somme de 33.557,69 euros en remboursement de l&apos;indemnité de jouissance et du dépôt de garantie mis à sa charge par l&apos;acte du 19 juillet 2011, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE "L&apos;article 2459 du code civil dispose qu&apos;il peut être convenu par une convention d&apos;hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l&apos;immeuble hypothéqué. Toutefois cette clause est sans effet sur l&apos;immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur et s&apos;analyse, en ce cas, en un pacte commissoire prohibé. Selon l&apos;article 1659 du code civil, la faculté de rachat (nom donné au réméré par la loi de simplification du droit du 12 mai 2009) est l&apos;