Cour d'appel de Fort-de-France, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-23.321 du 06/12/2018,  partie 3


que s'il existe une clause d'indemnité d'immobilisation celle-ci d'un montant modique de 3 500 euros n'est pas de nature à influer sur le consentement du bénéficiaire, de sorte que l'acte du 2 septembre 2009 doit être qualifié de promesse unilatérale de vente ; que la vente en elle-même ne pourrait prendre effet que lors de la levée de l'option du bénéficiaire, manifestant la rencontre des volontés du vendeur et de l'acquéreur ; que M. F... ayant exercé la levée de l'option postérieurement au 28 octobre 2009, et antérieurement au 13 novembre 2009 il n'y a eu aucune violation du pacte de préférence, ni fraude aux droits de Mme X..., laquelle ne peut qu'être déboutée de l'ensemble de ses demandes ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme X... de ses demandes d'annulation de la vente, de substitution et d'expulsion et infirmé en toutes ses autres dispositions » (arrêt, pp. 6-7) ;
 
 ALORS QUE, premièrement, le pacte de préférence oblige le promettant à offrir au bénéficiaire de contracter aux conditions auxquelles il se propose de s'engager ; que le promettant à un pacte de préférence ne peut consentir une promesse unilatérale de vente sans l'offrir au bénéficiaire du pacte de préférence ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1134 devenu 1103 et 1123 du code civil ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, la fraude suppose l'intention d'éluder un engagement ; qu'en écartant toute fraude de M. Z... aux droits de Mme X..., alors qu'elle constatait que M. Z... avait consenti une promesse unilatérale de vente à une date où le pacte de préférence produisait effet, laissant au bénéficiaire de la promesse la possibilité de lever l'option postérieurement à l'expiration du pacte de préférence, privant ainsi Mme X... du bénéfice du pacte, la cour d'appel de Fort-de-France a violé l'article 1134 devenu 1103 et 1123 du même code.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure
 
 EN CE QU'il a ayant infirmé le jugement, débouté Mme X... de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la vente du 16 novembre 2009, subsidiairement à sa substitution aux droits de M. F..., plus subsidiairement encore à réparation de son préjudice ;
 
 AUX MOTIFS QUE « il doit être rappelé que le pacte de préférence avait été conclu pour une durée de dix ans, à échéance du 28 octobre 2009 ; qu'il était donc parfaitement loisible à M. Z... d'attendre l'expiration de ce délai pour céder les lots qu'il détenait dans la copropriété sans encourir aucun reproche de fraude aux droits de Mme X... ; qu'en réalité, il démontre très bien que dès la séparation du couple, il a envisagé de se dessaisir de ces biens, et a tenté de connaître l'intention de cette dernière quant à la reprise des lots ; que cette dernière ne dément pas n'avoir jamais répondu à aucun des courriers reçus en ce sens, ni n'offre de démontrer qu'elle ait exprimé sa volonté dans un sens ou dans l'autre par quelque moyen que ce soit ; que si les approches de M. Z... tentées les premières fois ne revêtaient pas les formes prévues au pacte de préférence, tel n'est pas le cas de l'initiative de la société Orpi archipel immobilier en date du 29 juillet 2008, que Mme X... a laissée sans réponse ; qu'il n'est pas précisé pour quelles raisons le compromis signé à cette époque n'a pas été réitéré, mais s'il l'avait été, Mme X... n'aurait en aucun cas pu se plaindre de cette vente ; que quoi qu'il en soit, il est parfaitement admissible au vu de cette attitude de Mme X..., que pour garantir l'efficacité de son acte, et éviter de placer un autre candidat acquéreur en insécurité juridique, à un an de l'échéance du pacte, M. Z... ait préféré attendre l'expiration du droit de Mme X... ; que la lettre du pacte de préférence ne permet pas de conclure qu'en cas d'intention de vendre, l'obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire grève le précontrat ; que par conséquent, à moins d'une promesse synallagmatique de vente valant vente dont la date serait incluse dans la période de validité du pacte, seule la date de l'échange définitif des consentements est à prendre en considération ; qu'en l'espèce, la promesse de vente signée entre M. Z... et M. F... le 2 septembre 2009 constitue une promesse de vente irrévocable de M. Z..., à des conditions spécifiées, consentie pour une durée limitée au 13 novembre 009, comprenant un certain nombre de conditions suspensives, et précisant que le bénéficiaire est libre d'en user si bon lui semble à son profit ; que s'il existe une clause d'indemnité d'immobilisation celle-ci d'un montant modique de 3 500 euros n'est pas de nature à influer sur le consentement du bénéficiaire, de sorte que l'acte du 2 septembre 2009 doit être qualifié de promesse unilatérale de vente ; que la vente en elle-même ne pourrait prendre effet que lors de la levée de l'option du bénéficiaire, manifestant la rencontre des volontés du vendeur et de l'acquéreur ;