Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.715 du 18/02/2016,  partie 10



 Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré M. et Mme [T] partiellement bien fondés de leurs demandes, condamné in solidum Me [W] et la MMA à payer la somme de 30 000 € mise à la charge de la société Patrimoine Conseil du Centre au titre de la restitution du prix et de ses accessoires, ladite somme correspondant pour 17 773 € à la créance de la banque BNP Paribas et pour le solde soit 12 227 € à la créance des époux [T] qui leur sera directement versée, et à payer à la société Banque BNP Paribas la somme de 1 000 € au titre de son préjudice, ainsi qu'à garantir le paiement, par la société Patrimoine Conseil de Centre, des frais de publication de la présente décision ;
 
 AUX MOTIFS QU'il est acquis que le vendeur-promoteur avait fait établir un programme de réhabilitation : « [Adresse 11] « comportant des clichés d'un état actuel et d'un état projeté et des plans d'aménagement « en état futur », ainsi qu'un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives ; qu'il convient de relever l'existence d'un prévisionnel de près de 1 580 000 € pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative (près de 700 000 €) était à la charge du promoteur ; que ces travaux concernaient, selon l'architecte : les façades, la charpente hors solivage et planchers privatifs, la couverture et la zinguerie, l'aménagement de la cour et des parkings, l'éclairage extérieur, le réseau d'assainissement en cour commune et la réalisation des caves et de la cage d'escalier du bâtiment A ; qu'il est indiqué dons un courrier de l'architecte du 2 novembre 2008 que les travaux dits « de réseaux » incombaient également au vendeur (distribution intérieure et extérieure en eau, tout à l'égout, EDF et Télécom, compteurs), ce qui résulte effectivement du programme de réhabilitation remis aux candidats acquéreurs ; que le coût des travaux à la charge des acquéreurs, au regard du prix des lots acquis, démontre que ces travaux, nécessaires à la destination de l'immeuble, étaient très importants et qu'ils en modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur ; que le promoteur avait fait les formalités nécessaires pour l'obtention d'un permis de construire et devait en outre financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l' immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité l'immeuble, de distribuer les fluides, d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau ; que, sous couvert de rénovation ou de réhabilitation, il s'agissait bien d'immeuble à construire ; que certes, le compromis de vente sous seing privé intervenu entre les parties dispose que la présente vente est réalisée dans l'état, les parties en présence en ayant parfaitement connaissance ; qu'il comporte cependant, dans un encadré spécial, intitulé : « somme à financer », le montant des travaux à réaliser, soit la somme non négligeable de 31 527 € à rapporter au prix de vente ; que l'acte authentique intervenu le 30 avril 2008 ne porte pas, quant à lui, la mention selon laquelle la vente est faite en l'état où l'immeuble se trouve ; que le premier juge en a justement déduit que la vente n'avait pas été faite « en l'état », les travaux prévus étant chiffrés par le promoteur dans la promesse de vente ; que la vente d'immeuble à construire peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ; que, selon l'article 1601-3 du Code civil, repris par l'article L 261-3 du Code de la construction et de l'urbanisme, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et ce dernier étant tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux, le vendeur conservant les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; que n'est pas assimilable à une vente en l'état de futur achèvement le contrat de vente d'immeuble à construire lorsque les travaux de transformation, même assimilables à des travaux de construction, sont à la charge de l'acquéreur, l'engagement de construire par le vendeur constituant la « prestation caractéristique » ; que si cette prestation caractéristique ne figure pas expressément à l'acte de vente, il n'en demeure pas moins que, selon les documents précontractuels, les demandeurs ont fait l'objet, dans le temps de la réalisation de la vente, d'une « étude personnalisée d'investissement immobilier » au terme de laquelle les lots de l'immeuble leur ont été proposés avec un chiffrage très précis des travaux, ce qui implique que ces travaux avaient été déterminés et chiffrés par le promoteur en qualité de maître d'oeuvre ; qu'enfin, le prix de vente incluait le foncier mais aussi ses aménagements (réseaux) ; que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le promoteur selon des plans réalisés par lui avant la vente, qu'il avait obtenu le permis de construire correspondant et qu'il avait également choisi les entreprises intervenantes