décision 17-13.964 du 29/03/2018,  partie 4


Il s'avère donc que lors de la vente, la SCI STETICE a sciemment dissimulé aux acquéreurs que l'immeuble avait, dans les années précédant la vente, subi des désordres suffisamment importants pour motiver une demande de déclaration d'état de catastrophe naturelle, et a également dissimulé l'existence de travaux réalisés sur l'immeuble dans les dix ans précédant la vente, à savoir d'une part les travaux d'extension de 2007-2008 qui ont fragilisés l'immeuble et d'autre part les travaux de réfection qui ont suivi les désordres apparus en 2003-2005. Le dol est donc caractérisé, et justifie qu'il soit fait droit à la demande en annulation de la vente de l'immeuble. Madame C...        devra donc non seulement rembourser les acquéreurs du prix de vente du bien (190.000 €) mais également les indemniser des préjudices subis par eux consécutivement à la vente. »
 
 1° Alors que seule constitue une réticence dolosive la dissimulation intentionnelle par une partie d'une information déterminante que son co-contractant ignore légitimement ; que pour retenir l'existence d'une réticence dolosive, la Cour d'appel a jugé que « Madame Dominique B... épouse C... ne pouvait ignorer les désordres affectant la structure de l'immeuble vendu » (arrêt attaqué, page 7, § 6) ; que pour désigner les désordres prétendument dissimulés par la venderesse, la Cour d'appel s'est non seulement référée au courrier du 4 octobre 2005 adressé par celle-ci à la Mairie de Sembleçay mais également aux conclusions du rapport d'expertise déposé le 28 octobre 2013 ayant chiffré les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés lors des opérations d'expertise ; qu'il ressortait pourtant expressément de ce rapport d'expertise que seules les prémices aux désordres en question existaient au jour de la vente (page 10, § 2 du rapport d'expertise) ; que dans ces conditions, la Cour d'appel ne pouvait prétendre comme elle l'a fait que Madame C... en avait intentionnellement dissimulé l'existence aux acquéreurs, à défaut pour celle-ci d'en avoir eu connaissance à la date de la conclusion de la vente ; que dès lors, en se prononçant comme elle l'a fait, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2° Alors que tout acquéreur, même profane, est tenu de s'informer en procédant à un minimum d'investigations sur le bien objet de la vente et les risques y afférents ; qu'en l'espèce, pour caractériser la réticence dolosive de la venderesse, la Cour d'appel a jugé que le silence gardé par celle-ci sur la demande de déclaration d'état de catastrophe naturelle formulée auprès de la Mairie de Sembleçay par courrier du 4 octobre 2005 n'avait « pas permis aux acquéreurs de prendre connaissance de la situation exacte de l'immeuble, telle qu'elle ressortait des mentions portées dans l'acte authentique » (arrêt attaqué, page 7, § 8) ; que la Cour d'appel avait pourtant relevé, par motifs propres, que l'acte de vente mentionnait expressément qu'un état des risques avait été communiqué aux acquéreurs et, par motifs adoptés, que les acquéreurs ne contestaient nullement « qu'ils avaient été informés lors de la vente, de l'existence de mouvements de terrains consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, ayant donné lieu à des arrêtés de catastrophe naturelle sur la commune de SEMBLECAY, ces informations figurant page 14 du contrat de vente, et en annexe » (jugement entrepris, page 4, § 10) ; qu'en jugeant néanmoins que les acquéreurs avaient été privés de la possibilité de prendre connaissance de la situation exacte de l'immeuble telle qu'elle ressortait de l'acte de vente, cependant qu'il leur incombait d'obtenir par eux-mêmes tous renseignements de nature à les éclairer sur la nature et l'étendue des risques pesant sur l'immeuble, en particulier en raison de la nature du sol sur lequel il était implanté et des arrêtés de catastrophes publiés à cinq reprises entre 1988 et 2004, aucune de ces informations ne leur ayant été dissimulée, la Cour d'appel a encore violé l'article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3° Alors que la validité du consentement s'apprécie à la date de la conclusion du contrat ; que pour caractériser la réticence dolosive commise par la venderesse et juger que celle-ci avait intentionnellement dissimulé aux acquéreurs des désordres affectant la structure de l'immeuble « qu'elle ne pouvait ignorer » (arrêt attaqué, page7, § 7), la Cour d'appel s'est notamment fondée sur les conclusions du rapport d'expertise déposé le 28 octobre 2013, lequel faisait état de désordres constatés lors de réunions d'expertise ayant eu lieu le 22 septembre 2011 et le 21 mars 2013, c'est-à-dire postérieurement à la conclusion de l'acte de vente, cependant que seule la dissimulation des désordres existants au jour de la vente était de nature à fonder une éventuelle réticence dolosive de la part de la venderesse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a encore violé l'article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 4° Alors que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les éléments de la cause ;