Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-25.161 du 30/03/2017,  partie 5


accueil des familles adressées par le Samu Social au sein de la résidence constituait un manquement à la destination contractuelle des baux litigieux ; qu&apos;ils soutiennent qu&apos;il s&apos;agissait d&apos;une « nécessaire réorientation de l&apos;exploitation », se prévalant d&apos;un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, empêchant toute exploitation à titre de résidence hôtelière touristique, que les copropriétaires bailleurs se sont engagés à délivrer une « résidence de tourisme classée » lui permettant d&apos;exercer « une activité d&apos;exploitation à caractère hôtelier » consistant dans la sous location meublée des studios ou appartements, avec la fourniture de services annexes (nettoyage, fourniture de linge de maison, distribution de petits déjeuners, accueil de la clientèle) en conformité avec les critères définis par l&apos;annexe 2 de l&apos;arrêté du 14 février 1986 ; qu&apos;au cas présent, les lieux donnés à bail étaient bien susceptibles d&apos;être exploités dans le cadre d&apos;une destination de résidence avec services ayant vocation à recevoir du public mais que les bailleurs ne peuvent reprocher au preneur de ne pas avoir respecté une destination impossible ; qu&apos;ils soutiennent que l&apos;activité d&apos;hébergement d&apos;urgence entreprise par l&apos;exploitante répond aux critères des baux puisque les résidents lui sont adressés pour un temps déterminé, que la partie adverse n&apos;établit pas que l&apos;occupation des résidents serait majoritairement pérenne et que certains seraient domiciliés dans la résidence, que ce fait ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire des baux, au regard de la jurisprudence en la matière (CA Paris 17 décembre 2014 n° 12 21640) et demandent en conséquence le rejet des prétentions adverses ; qu&apos;or, à l&apos;article 4 du bail relatif à la destination des locaux, il est précisé que le preneur exercera dans la résidence de tourisme classée faisant l&apos;objet du contrat une activité d&apos;exploitation à caractère hôtelier consistant en la sous location meublée des lots situés dans ledit immeuble, pour des périodes de temps déterminé, avec la fourniture de services ou prestations à la clientèle, tels que nettoyage des locaux communs et privatifs, distribution des petits déjeuners, fourniture de linge de maison, réception de clientèle ; qu&apos;il est démontré par les documents produits aux débats que la société locataire qui avait passé convention avec le Samu Social de Paris via la société de Gestion Hôtelière accueillait de manière habituelle dans la résidence des populations en état de précarité, et que les séjours de ces personnes suivant l&apos;attestation du Samu Social de Paris étaient pour au moins les 55 personnes recensées se trouvant dans les lieux le 16 janvier 2015, de plusieurs années, certaines étant dans les lieux depuis 2007, 2008, ou 2009 ; qu&apos;il est pas ailleurs établi que les enfants logés avec leurs parents dans la résidence étaient scolarisés en grand nombre dans les écoles du voisinage, ce qui confirme l&apos;obligation de ces personnes dans leur environnement ; qu&apos;or une telle mise à disposition pérenne des logements dans la résidence contrevient à la stipulation des baux suivant laquelle les locaux feront l&apos;objet de sous locations meublées pour des périodes de courte durée s&apos;opposant en effet à la location de logements destinés à l&apos;habitation principale des occupants telle qu&apos;elle était en fait pratiquée par la locataire ; que cette dernière ne conteste pas d&apos;ailleurs un changement d&apos;usage, justifié selon elle par une «nécessaire réorientation de l&apos;exploitation » permettant de garantir sa rentabilité, au regard de la situation géographique du bâtiment, « peu propice à la résidence d&apos;une clientèle d&apos;affaires ou touristique », qu&apos;elle écrivait ainsi au maire de Saint Denis le 1er décembre 2010 : « vous avez attiré mon attention sur l&apos;accueil orienté sur non deux établissements par le Samu social de Paris. Nous avons effectivement développé ce segment de clientèle en raison des difficultés d&apos;exploitation des résidences pour une clientèle touristique, de leur environnement et de la qualité des bâtiments qui présente énormément de défauts d&apos;origine. Ainsi, les manifestations programmées sur cette zone d&apos;achalandage et le Stade de France ne permettent pas d&apos;envisager l&apos;accueil d&apos;une clientèle traditionnelle. Nous vous suggérons de bien vouloir autoriser le changement de destination en résidence sociale afin de régulariser définitivement la situation » ; qu&apos;or, un tel changement de destination ne pouvait avoir lieu sans l&apos;accord des bailleurs de sorte qu&apos;en pratiquant de sa propre initiative et sans en référer aux bailleurs un accueil dans la résidence de personnes destinées à l&apos;occuper de façon pérenne et en tout cas sans durée définie à l&apos;avance, ce qui constituait un mode d&apos;occupation qui n&apos;entrait pas dans les prévisions des parties au contrat de bail, la société [Adresse 92] a violé la clause de destination du bail ; qu&apos;elle invoque avoir été dans l&apos;obligation de réorienter son exploitation en raison d&apos;un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance ; qu&apos;il ressort des documents produits aux débats que le classement de la résidence en catégorie 3 étoiles que le preneur s&apos;était, aux termes du bail engagé à tenter d&apos;obtenir lui a été refusée en 2006 pour des raisons diverses, tenant notamment à la structure de l&apos;établissement et particulièrement son hall d&apos;accueil ne répondant pas aux normes des établissements susceptibles de recevoir un tel classement ; que néanmoins, ce refus ne pouvait justifier un changement de destination des locaux, que l&apos;accueil de personnes en locations meublées pour des périodes longues s&apos;assimilant à l&apos;