Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-11.782 du 06/10/2021,  partie 2


qu'en l'espèce, les exposants soutenaient expressément dans leurs conclusions que le fondement de leur action s'était révélé postérieurement à la conclusion de la transaction ; qu'ils soulignaient que le fondement de la transaction d'avril 2010 était la défaillance du gestionnaire de l'époque, à savoir la société Atrium Tourisme, quand le fondement de leur action consistait en la découverte, en 2013, de ce que « le " modèle économique" était dès l'origine totalement déséquilibré et dans une proportion considérable » ; qu'en retenant que " la cause de la transaction est la défaillance de la société d'exploitation de la résidence", et qu'elle "couvre l'intégralité des conséquences de cette défaillance de sorte qu'elle a autorité de la chose jugée à l'égard du préjudice allégué", sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fondement de l'action en justice, à savoir le déséquilibre structurel de l'opération n'avait pas été découvert postérieurement à la transaction, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 2052 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, applicable en la cause ».
 
 Réponse de la Cour 
 
 9. Il résulte des articles 2052 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, et 1351 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l'autorité de la chose jugée s'attache à une transaction dès lors qu'il y a identité de cause, d'objet et de parties entre l'instance en cours et celle qui a abouti à la transaction.
 
 10. Se fondant sur les termes de la transaction ayant pour objet de régler « les litiges nés ou à naître entre les copropriétaires, la SCI Résidence Services du Palais et plus généralement toute autre société membre du groupe Icade, et relatifs, directement ou indirectement, à l'investissement réalisé au sein de la Résidence du Palais à Epernay et à l'exécution du bail commercial liant les copropriétaires à l'exploitant de cette résidence » et prévoyant, à la suite de l'énoncé de leurs engagements respectifs, que « les parties signataires renoncent de façon irrévocable et définitive à former une quelconque demande de paiement, de remboursement, d'indemnisation et/ou de dédommagement au titre du bail commercial signé avec la société Atrium Tourisme ou au titre du nouvel exploitant de la résidence et plus généralement au titre de l'opération d'investissement réalisée dans la dite résidence », l'arrêt constate que la cause de la transaction est la défaillance de la société d'exploitation de la résidence et qu'elle couvre l'intégralité des conséquences de cette défaillance et en déduit qu'elle a autorité de la chose jugée à l'égard du préjudice allégué. 
 
 11. Sans être tenue de procéder à la recherche prétendument omise, que ses constatations rendaient inopérantes, la cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision.
 
 Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
 
 Enoncé du moyen
 
 12. M. et Mme [C] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables leurs demandes, alors : « que la cour d'appel a elle-même constaté que l'article 1er de la transaction stipulait expressément " qu'elle est indivisible du nouveau bail commercial devant être signé avec la nouvelle société d'exploitation" ; qu'il en résultait nécessairement que les engagements pris dans la transaction par les sociétés du groupe Icade devaient être exécutés durant toute la durée du nouveau bail commercial, indivisible de la transaction ; qu'en retenant pourtant qu' "aucun élément ne permet d'affirmer que cet engagement a été souscrit pour la durée du bail", la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ».
 
 Réponse de la Cour 
 
 13. Après avoir constaté que la transaction prévoyait qu'elle était indivisible du nouveau bail commercial devant être signé avec la nouvelle société d'exploitation, l'arrêt retient qu'elle a été conclue, selon son préambule, dans le contexte des défaillances conjuguées du locataire et du courtier d'assurance, la société Résidence services du palais étant consciente du préjudice subi par les acquéreurs de ce fait, et que les copropriétaires ont renoncé à tout recours contre elle et plus généralement contre toute autre société membre du groupe Icade en contrepartie de son accord pour accompagner financièrement le nouveau gestionnaire, le candidat présenté ne présentant pas une surface financière suffisante. Il ajoute qu'aucun élément ne permet d'affirmer que cet engagement, qui ne saurait être qualifié de conditionnel, a été souscrit pour la durée du bail et qu'il ne peut s'analyser qu'en un engagement à durée indéterminée dont la bonne foi imposait qu'il soit maintenu pendant un délai raisonnable et que la société Résidence services du palais l'a exécuté, de bonne foi, pendant trois années.