Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.366 du 24/06/2021,  partie 2


autre partie, la somme de soixante-dix mille euros (70 000,00 euros) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts » ; qu&apos;en condamnant la société King Holding à paiement de la somme de 70 000 euros au titre de la clause pénale sans relever qu&apos;elle avait été mise en demeure par les venderesses de régulariser la vente par acte authentique, ce qu&apos;elle contestait expressément, la cour d&apos;appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l&apos;article 1134, devenu 1103, du code civil ;
 
 3°/ que le contrat forme la loi des parties et s&apos;impose aux juges du fond ; qu&apos;en relevant par motifs éventuellement adoptés du jugement que dans la mesure où la société King Holding avait d&apos;abord demandé aux venderesses de retarder la date de la réitération puis leur avait fait part de sa décision de renoncer à la vente, ces dernières n&apos;avaient pas à la mettre en demeure de comparaître devant notaire et étaient libérées de leurs obligations de communication des rapports d&apos;expertises qu&apos;elles avaient fait établir et de leur obligation d&apos;évacuation des lieux, quand le contrat ne comportait aucune dérogation à l&apos;exigence de délivrance d&apos;une mise en demeure préalable par toute partie souhaitant se prévaloir de la clause pénale, la cour d&apos;appel a derechef violé l&apos;article 1134, devenu 1103, du code civil ; 
 
 4°/ que, en toute hypothèse, en jugeant que dans la mesure où la société King Holding avait d&apos;abord demandé aux venderesses de retarder la date de la réitération puis leur avait fait part de sa décision de renoncer à la vente, ces dernières n&apos;avaient pas à la mettre en demeure de comparaître devant notaire et étaient libérées de leurs obligations vis-à-vis d&apos;elle, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les décisions successives de la société King Holding n&apos;avaient pas été imposées par l&apos;inertie des venderesses qui, huit mois après la conclusion du compromis de vente et le jour même de la date de signature de l&apos;acte authentique de vente arrêté par le contrat, n&apos;avaient toujours pas fait libérer les lieux des encombrants ni transmis aucun diagnostic de recherche de mérule, la cour d&apos;appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l&apos;article 1134, devenu 1103, du code civil ;
 
 5°/ que, en jugeant, pour la condamner à paiement, qu&apos;en vertu des expertises diligentées par les venderesses ayant donné lieu à un rapport de la société Allard expertises et de la société Station d&apos;études mycologiques des Hautes Vosges, il n&apos;apparaissait pas que l&apos;immeuble cédé contenait de la mérule, en sorte que la société King Holding ne pouvait se désengager sans frais du compromis de vente, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les venderesses avaient adressé ces rapports à l&apos;acquéreuse avant qu&apos;elle ne se désengage de la vente, la cour d&apos;appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l&apos;article 1134, devenu 1103, du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 9. La cour d&apos;appel a relevé que la date du 15 décembre 2015, prévue pour la signature de l&apos;acte authentique de vente, avait été reportée à l&apos;initiative de la société King Holding qui avait fait part, le 29 janvier 2016, de son intention de ne pas donner suite à la promesse de vente, notamment pour avoir découvert la présence de mérule dans les lieux.
 
 10. Elle a constaté que la société King Holding avait été mise en demeure à plusieurs reprises de signer l&apos;acte de vente.
 
 11. Elle a souverainement retenu, d&apos;une part, qu&apos;aux termes de la promesse, il avait été mis à la charge des venderesses l&apos;obligation de fournir à l&apos;acquéreur un local sans encombrants le jour de la signature de l&apos;acte authentique de vente, et non préalablement à celle-ci, d&apos;autre part, qu&apos;il n&apos;était pas établi que l&apos;immeuble vendu aurait contenu de la mérule en plus de ce qui avait été diagnostiqué en 2011 et mentionné dans la promesse de vente.
 
 12. La cour d&apos;appel, par motifs propres, a pu en déduire, sans dénaturer la clause pénale et sans être tenue de procéder à des recherches sur l&apos;inertie des vendeurs ou sur la date de communication des diagnostics sur la mérule aux acquéreurs que ses constatations rendaient inopérantes, qu&apos;en l&apos;absence de manquement des vendeurs à leurs obligations résultant de la promesse, la société King Holding était seule responsable de l&apos;absence de conduite de la vente à son terme et a retenu à bon droit qu&apos;elle était redevable de la clause pénale.
 
 13. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société King Holding aux dépens ;
 
 En application de l&apos;article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société King Holding et la condamne à payer à la société Hôtel du Faisan et à la société A.C. la somme globale de 3 000 euros ;