décision 17-14.668 du 05/04/2018,  partie 5


La S.A.R.L ALTITUDE COMPAGNIE avance que chaque partie a manifesté sans équivoque sa volonté de poursuivre les relations contractuelles issues du contrat conclu le 11 avril 2007 après le sinistre survenu le 23 décembre 2011. Elle expose ainsi que le bailleur a manifesté dans son courrier du 30 avril 2012 sa volonté de perpétuer le bail et que l'exploitation du restaurant par la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE a repris durant l'hiver 2012-2013. Comme il a été dit précédemment, les courriers échangés entre les parties entre avril et mai 2012 constituent des actes entrant dans la phase de négociation pré-contractuelle et n'emportent aucun engagement juridique des parties en l'absence d'accord sur les éléments essentiels du contrat. Le fait que la S.A.R.L. Altitude Compagnie a repris l'exploitation du fonds de commerce durant l'hiver 2012-2013 sans opposition du bailleur, ne signifie pas que ce dernier avait donné son accord pour la poursuite du bail initial, puisqu'il a proposé en début d'année 2013 la signature d'un nouveau contrat de bail. En conséquence, le bail conclu le 11 avril 2007 ne s'est pas poursuivi du fait de la volonté des parties. Par conséquent, il sera constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial du 11 avril 2007 par l'effet de la destruction totale du bien en date du 24 décembre 2011. La demande de condamnation de la communauté de communes de la vallée du Louron à communiquer un descriptif des nouveaux locaux avalisé, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, doit être rejetée, étant sans objet, puisque le contrat de bail est résilié. - sur la promesse unilatérale de vente : Il convient, à titre surabondant, d'apporter quelques précisions sur la promesse unilatérale de vente, objet du contrat de bail initial, qui est l'enjeu de ce litige. La promesse unilatérale de vente est dépendante d'un autre contrat, l'extinction de ce contrat emporte celle de la promesse. C'est le cas de la promesse liée à un bail. En l'espèce, la résiliation de plein droit du bail commercial entraîne l'extinction de la promesse unilatérale de vent Même en cas de poursuite ou de renouvellement du bail, il existe des cas d'extinction de la promesse unilatérale de vente. Il est de jurisprudence constante que le bail et la promesse de vente sont des conventions essentiellement distinctes par leur nature ; que leur indivisibilité ne saurait résulter que de la volonté des parties dont l'accord à ce sujet doit persister à chaque renouvellement du contrat. Il sera précisé que les courriers échangés entre les parties ne portent que sur la poursuite du contrat de bail et n'évoque jamais la promesse de vente initiale, qui n'a donc jamais été incluse dans les concessions réciproques des parties. Même si le contrat de bail avait été poursuivi, la promesse de vente aurait pris fin, en l'absence de volonté clairement exprimée par les parties sur ce sujet. Enfin, la promesse de vente est caduque lorsque la chose qui en est l'objet disparaît, ce qui est également le cas de l'espèce. En tout état de cause, que le contrat de bail commercial se poursuive ou non, la promesse unilatérale de vente initiale est caduque. Il- Sur l'abus de droit : Aux termes de l'article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il convient de relever que le contrat de bail étant résilié de plein droit au 24 décembre 2011, la communauté de communes de la Vallée du Louron n'a fait qu'une stricte application de la loi en proposant un nouveau bail à la signature de la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE. Un nouveau contrat devant être conclu, l'objet du contrat étant modifié, la communauté de communes de la Vallée du Louron est donc en droit de proposer à son cocontractant de nouvelles conditions contractuelles au regard de la nouvelle situation économique, et est libre de retirer une promesse de vente qui n'avait de sens que dans l'économie du contrat résilié, notamment au regard de la différence de valeur pécuniaire des constructions en cause. S'il est certain que la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE avait réalisé des investissements en agrandissant le bâtiment moyennant un prêt de 250 000 euros, dans la perspective de la levée d'option de la promesse de vente, l'incendie est un cas fortuit étranger à la volonté du bailleur qui n'est pas responsable de la perte de la chose, objet de la promesse de vente. Au surplus, il sera précisé qu'aucun élément sur une absence de prise en charge du prêt restant dû par une assurance n'a été justifié. De plus, la communauté de communes de la vallée du Louron n'a pas manqué à ses obligations précontractuelles de loyauté en présentant à la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNEE, un nouveau projet de bail qui s'il ne reprend certes pas les conditions du contrat conclu le 11 avril 2007, ne fait qu'adapter ce contrat initial au nouvel objet du contrat, étant précisé que le nouveau loyer annuel proposé de 38 460 euros HT n'a pas subi une augmentation significative.