décision 15-23.234 du 03/11/2016,  partie 5


que cet engagement, prévu légalement, n'a pas été respecté par M. et Mme G... qui, dès le 11 août 2011, ont eu des contacts avec des candidats acquéreurs qui ont confirmé leur offre d'achat le 17 août et signé un compromis de vente le 13 septembre ; que la lettre recommandée avec avis de réception adressée par M. et Mme G... le 22 août 2011 à la société Tim conseil immobilier pour mettre fin au mandat, se situant dans la durée d'irrévocabilité de trois mois, est sans effet ; que le compromis de vente signé par M. et Mme G... pendant la période d'exclusivité consentie à la société Tim conseil immobilier atteste qu'ils ont contrevenu à l'interdiction qui leur était faite de négocier directement la vente de leur bien ; qu'ils encourent dès lors la peine contractuellement prévue dont le prononcé n'est pas subordonné à la perte du droit à rémunération de l'intermédiaire ni aux diligences effectuées avant cette date ; qu'au regard des circonstances de la cause et du bref délai écoulé depuis la signature du mandat, les parties ont engagé des négociations sur le montant dû et la société Tim conseil immobilier a spontanément réduit sa demande à la somme de 10 000 ¿ ainsi que cela résulte du courriel adressé au notaire chargé de la transaction le 13 septembre 2011 ; que ne revenant pas sur ce montant correspondant à moins de la moitié des honoraires prévus contractuellement, la société Tim conseil immobilier a demandé ce montant au premier juge qui l'a justement accordé ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, sur l'application de la clause pénale, par courrier du 23 août 2011, M. G... a informé la Sarl Tim conseil immobilier qu'il avait accepté une offre d'achat de sa maison pendant la période de fermeture de l'agence et a entendu ainsi mettre fin au contrat le liant à l'agent immobilier ; que s'il est de principe que le mandat, même stipulé irrévocable, de rechercher un acquéreur en vue de la vente d'un bien, ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l'opération, il se déduit du courrier précité que la vente du bien conclue par le défendeur est intervenue avant la révocation du mandat de telle sorte que la clause pénale litigieuse a pu produire effet avant la cessation des effets de l'acte du 28 juillet 2011 ; que dès lors, la Sarl Tim conseil immobilier est fondée à invoquer un manquement de son mandant à son engagement de diriger vers le mandataire toutes les demandes d'acquisition qui lui seraient adressées personnellement et à se prévaloir de l'application de la clause pénale, étant observé que cette dernière est étrangère au manquement commis lorsque le mandant réalise, après révocation du mandat, l'opération immobilière sans le concours de son mandataire, mais avec un acheteur présenté par celui-ci et qu'elle n'a pas pour objet de sanctionner la seule résiliation du contrat avant le terme ;
 
 ALORS QUE D'AUTRE PART, il n'est fait application de la clause pénale qu'en cas de faute du mandant ; qu'en l'espèce, la cour a estimé que la société Tim conseil Immobilier était fondée à invoquer un manquement des époux G... à leur engagement de diriger vers le mandataire toutes les demandes d'acquisition qui lui seraient adressées personnellement et à se prévaloir de la clause pénale ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (concl. p. 11 et 12), si le manquement de la société Tim conseil immobilier à ses propres obligations - laquelle a choisi de fermer son agence pour ses congés annuels pendant les trois premières semaines d'août 2011, période pendant laquelle les époux G... ont vendu leur bien à un acquéreur qui s'est présenté à eux, sans qu'il leur soit possible de le diriger vers le mandataire dont l'activité était suspendue - n'ôtait pas tout caractère fautif au manquement reproché aux époux G..., de sorte que les conditions d'application de la clause pénale n'étaient pas réunies, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1152 du code civil.