Cour d'appel de Rennes
6B, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-13.708 du 16/09/2020,  partie 2


Cependant, l'estimation faite par les notaires, dont celui de M. M..., professionnels de la vente immobilière, apparaît plus pertinente que ces évaluations. En outre, si M. M... indique que le bien est devenu vétuste, il n'en rapporte nullement la preuve en l'état des seules photographies produites. Dans ces conditions, il convient, comme l'a justement fait le premier juge, de fixer la valeur du bien indivis au montant fixé par les deux notaires dans le projet d'état liquidatif du 15 octobre 2013, soit 137.000 euros. Aux termes de ce même projet de liquidation, les notaires ont fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. M... à l'indivision pour l'occupation de ce bien indivis à un montant mensuel de 580 euros, et ce depuis le 5 novembre 2003. M. M... conteste cette évaluation, estimant que cette indemnité doit être fixée mensuellement à 290 euros. Il ne produit toutefois aucune pièce pour fonder cette prétention. Selon l'usage, l'indemnité d'occupation est déterminée par référence à la valeur locative du logement sur la période de référence, laquelle peut être affectée d'un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l'occupation. Par ailleurs, il est également d'usage que la valeur locative est égale à 5% de la valeur du bien immobilier. Dans le cas d'espèce, par l'effet de cette dernière règle, la valeur locative mensuelle du bien immobilier s'élève à 570 euros. La cour relève que M. M... habite la maison de façon privative depuis de très nombreuses années, maison dont il a obtenu l'attribution préférentielle, ce qui enlève à cette jouissance son caractère précaire. Il n'y a donc pas lieu dans ces conditions d'appliquer un quelconque abattement au titre de la précarité de l'occupation. Le montant de l'indemnité d'occupation sera donc fixé à 570 euros par mois. Elle est due à l'indivision par M. M... depuis le 5 novembre 2003. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
 
 1°)- ALORS QUE D'UNE PART l'estimation des biens à partager doit être faite à la date la plus proche possible du partage à intervenir et/ou de la jouissance divise ; que l'autorité de chose jugée ne peut être attachée à la précédente décision, en ce qui concerne la valeur des biens, que si elle fixe la date de la jouissance divise ; qu'au cas présent si le jugement définitif du 8 février 2012 du tribunal de grande instance de Saint Malo accordait à M. M... l'attribution préférentielle de la maison situé à Plouasne à charge pour lui de régler une soulte éventuellement calculée par les notaires, il ne fixait pas la date de jouissance divise ; qu'en décidant néanmoins de fixer la valeur du bien indivis au montant de 137.000 € fixé par les deux notaires dans le projet d'état liquidatif du 15 octobre 2013 remontant à plus de 5 ans, la cour d'appel a violé les articles 829 et 832 dans leur rédaction alors applicable et 1476 du code civil.
 
 2°)- ALORS QUE D'AUTRE PART les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que M. M... produisait aux débats outre des photographies jugées non probantes par la cour (pièces n°74 et 75) deux estimations faites par des agences immobilières l'une par Armor Cottage Immobilier le 30 septembre 2016 évaluant la maison entre 70 et 80.000 € et l'autre par l'agence MDI Immobilier le 15 décembre 2016 évaluant la maison entre 65 et 75.000 € (pièces 76 et 77) ; qu'au soutien de son estimation, l'agence MDI Immobilier avait pris soin de préciser notamment que les nombreuses fissures sur les murs tant intérieurs qu'extérieurs risquaient à terme de mettre en difficulté les structures même de la maison ; qu'il y avait une importante humidité dans toute la maison, celle-ci remontant et se développant par capillarité, que le chauffage électrique était obsolète, énergivore et dépassé et que l'électricité n'était plus aux normes ; qu'en affirmant que si M. M... indiquait que le bien est devenu vétuste, il n'en rapportait nullement la preuve en l'état des seules photographies produites sans procéder à aucune analyse, même sommaire, de l'estimation faite le 15 décembre 2016 par l'agence MDI Immobilier ayant visité la maison et constaté sa vétusté au soutien de l'évaluation de la maison, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
 
 3°- ALORS QU'ENFIN PART la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur l'une des deux premières branches du moyen du chef de l'arrêt ayant fixé à 137.000 euros la valeur du bien immobilier situé à [...] ), « La Sablonnière » entrainera par voie de conséquence sur le fondement de l'article 624 du code de procédure civile la cassation du chef indivisible de l'arrêt ayant fixé à 570 € par mois à compter du 5 novembre 2003 le montant de l'indemnité d'occupation déterminée par référence à la valeur locative du logement égale à 5% de la valeur du bien immobilier due par M. L... M... à l'indivision.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION :