Cour d'appel de Douai
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.547 du 06/06/2019,  partie 9


C'est bien précisément parce qu'il n'existait aucune marque séparant les deux immeubles au premier étage que les parties ont stipulé cette clause et ont du annexer un plan à l'acte authentique. Cette démarche est totalement cohérente avec la perspective de la création future d'un mur en CD pour limiter les deux fonds. Madame R... W... a donc acquis la pleine propriété de la totalité de ces parcelles et c'est à juste titre qu'elle invoque l'article 552 du code civil pour affirmer qu'elle a nécessairement acquis non seulement le rez-de-chaussée mais également le premier étage de la partie ABCD du plan annexé à l'acte. Quoique la clause de désignation de l'immeuble vendu soit complexe, il est certain que la propriété du tout a été transféré. Il est même logique de dire que parce que cette clause est singulière, il en résulte nécessairement qu'elle a fait l'objet d'une négociation. Les parties ont stipulé une servitude de manière expresse et non équivoque. Elles ont pris soin de préciser qu'elles excluaient tant la copropriété que l'indivision et fait référence au fond dominant, notion propre au régime de la servitude. Les parties n'ont aucunement stipulé une superposition de volumes alors que cette notion, utilisée depuis les années 1960 n'était pas inconnue en 1993 et que les parties n'ont dressé aucun état de division en volume. Le fait que les parties aient prévu que l'entretien demeurerait au vendeur pour le tout est totalement logique puisqu'il n'existait pas de matérialisation de la limite séparative et que le vendeur restait propriétaire du surplus de la "plus grande partie de la pièce". Au 17 septembre 1993, Madame R... W... est donc devenue pleinement propriétaire des deux parcelles cadastrées section [...] et [...], en ce compris le premier étage de la surface ABCD du plan et sauf à dénaturer totalement la clause de désignation de l'immeuble, il ne peut être statué autrement. La société Lovinvest invoque la prescription acquisitive abrégée de l'article 2272 du code civil qui énonce que : " Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. " En l'espèce, la société P... n'a pas acquis la propriété de la surface ABCD en 1993 puisqu'à l'inverse elle l'a vendue et n'avait donc aucun juste titre (de propriété) sur cette surface, mais le seul bénéfice de la servitude litigieuse. La société Lovinvest ne peut donc pas soutenir que la société P... a cru être restée propriétaire de la partie ABCD du premier étage. A cet égard, il sera rappelé que la servitude est un droit réel et qu'il n'y a aucun intérêt pour un propriétaire qui bénéficie -en cette qualité- de tous les pouvoirs sur l'immeuble à se constituer, pour lui même et à son profit, une servitude. La servitude ne peut se concevoir qu'au profit de celui qui n'est pas propriétaire car elle lui permet d'acquérir un droit. Il n'est pas justifié que la société P... se serait comportée comme propriétaire de cette partie de l'immeuble pendant 30 ans du 17 septembre 1993 au 16 septembre 2023. Quant à la société Lovinvest, elle a acquis le 20 mai 2011 par juste titre, mais n'a pas joui des lieux comme propriétaire pendant 10 ans à la date de l'assignation délivrée en décembre 2013. Il est inopérant que Madame R... W... ait, ou non, revendiqué de 1993 à 2011, l'usage de la surface ABCD au premier étage puisqu'elle avait consenti une servitude au profit de la société P... à laquelle cette dernière n'a pas renoncé. Elle s'est donc comportée comme le propriétaire qui a consenti une servitude. Il n'est donc pas établi que Madame R... W... aurait perdu la propriété de la surface ABCD au premier étage. Elle est donc demeurée, depuis le 17 septembre 1993 pleinement propriétaire de la totalité des parcelles [...] et [...] au sol comme au premier étage en ce compris la surface ABCD au premier étage et ce conformément à son titre de propriété. Sur la nullité de la servitude : En premier lieu, il doit être observé que Madame R... W... n'invoque pas, à titre principal, l'inopposabilité de la servitude à elle-même mais qu'elle en demande la nullité. L'article 637 du code civil définit la servitude comme suit : "Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. " La servitude est donc un droit réel immobilier créé au profit du fond dominant et pesant sur le fond servant. En l'espèce, il est constant qu'il s'agit d'une servitude créée par convention entre la société P... et Madame R... W.... Pour en apprécier la validité, il convient d'examiner la configuration des lieux. La surface ABCD correspond, au rez-de-chaussée, à une dépendance de l'immeuble de Madame R... W.... Elle y a accès, ainsi que le constat dressé le 10 octobre 2012 par Maître D... J..., huissier de Justice, l'établit. En revanche, elle n'a aucun accès possible au premier étage, l'unique accès se situant dans la copropriété voisine. Il n'existe notamment aucun escalier depuis les parcelles de Madame R... W....