Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-11.372 du 21/09/2022,  partie 3



 11. Par son troisième moyen, la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer M. [S] véritable propriétaire des droits et biens immobiliers acquis par elle suivant acte authentique du 22 juin 2010 et d'ordonner leur réintégration dans le patrimoine de M. [S], alors « que le financement d'une acquisition immobilière par une société civile immobilière peut être réalisé en tout ou partie par des apports en comptes courants de ses associés, sans que cela établisse une quelconque opération de simulation et ce d'autant plus lorsqu'une partie des sommes ainsi apportées est rétrocédée à l'associé qui en a fait l'apport ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour accueillir l'action en déclaration de simulation engagée par le comptable public, a constaté que la SCI Saint Germain a bénéficié de deux prêts consentis par le CIC, et qu'elle a reçu en compte courant des apports de trésorerie de la part de M. [S] à hauteur de 2 921 003,14 euros dont 1 072 919 euros rétrocédés au profit de ce dernier ; qu'en se fondant sur ces éléments pour retenir l'existence d'une simulation, cependant qu'ils relevaient du fonctionnement normal d'une société civile immobilière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1321 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
 
 12. Par son moyen, M. [S] fait le même grief à l'arrêt, alors « que la simulation ne se présume pas ; qu'il appartient à celui qui invoque une simulation de la prouver ; que la circonstance que l'associé majoritaire d'une SCI ait, par ses apports en compte courant d'associé durant les premières années de la société, permis à la SCI d'acquérir et de rénover un bien immobilier en vue, conformément à son objet social, de le louer, n'est pas de nature à caractériser une simulation, partant la fictivité de la société ; qu'en se bornant à relever, pour dire que M. [S] s'avérait être le véritable propriétaire du bien acquis par la SCI Financière Saint-Germain le 22 juin 2010, que « la partie du prix d'acquisition versée comptant, les échéances du prêt immobilier et les dépenses occasionnées par les travaux d'intérieur, ont été réglées avec les deniers personnels de M. [S] », la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser la simulation alléguée et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1321 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 1321 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
 
 13. Selon ce texte, les contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu'entre les parties contractantes et n'ont point d'effet contre les tiers.
 
 14. Pour déclarer M. [S] véritable propriétaire des droits et biens immobiliers acquis par la SCI, l'arrêt retient que les sommes versées sur le compte de la SCI par M. [S] ont permis à celle-ci de régler la partie du prix d'acquisition versée comptant, les deux premières annuités des prêts immobiliers qu'elle avait souscrits pour financer cette acquisition ainsi que les travaux d'intérieur et que le volume des opérations constatées sur le compte de la SCI entre 2010 et 2015 est sans commune mesure avec une activité de location.
 
 15. En se déterminant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à établir que la SCI ne serait pas le véritable acquéreur des biens immobiliers, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il :
 
 - confirme le jugement ayant déclaré M. [S] véritable propriétaire des droits et biens immobiliers acquis par la société civile immobilière et financière Saint-Germain suivant acte authentique reçu par Me [G] [H] [X] le 22 juin 2010, ordonné en conséquence la réintégration de ces biens et droits immobiliers dans le patrimoine de M. [S] et condamné M. [S] et la société civile immobilière et financière Saint-Germain au paiement à Mme le comptable du Trésor public de la somme de 8 000 euros, 
 - rejette toutes les prétentions de la société civile immobilière et financière Saint-Germain et de M. [S],
 - condamne in solidum la Société civile immobilière et financière Saint-Germain et M. [S] à payer au comptable, responsable du pôle de recouvrement spécialisé DNVSF la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 
 l'arrêt rendu le 11 janvier 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
 
 Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
 
 Condamne le comptable public du pôle de recouvrement spécialisé de la Direction nationale des vérifications de situations fiscales aux dépens ;