Cour d'appel de Bordeaux, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.321 du 30/01/2020,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2020
 
 L'établissement public foncier local Pays-Basque, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Y 19-11.321 contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2018 par la cour d'appel de Bordeaux (chambre de l'expropriation), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Bab Romagny, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
 
 2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié [...],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de l'établissement public foncier local Pays-Basque, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Bab Romagny, après débats en l'audience publique du 17 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 28 novembre 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 14 décembre 2017, pourvoi n° 16-20.150), que, la société civile immobilière Bab Romagny, propriétaire de parcelles situées dans une zone d'aménagement différé, ayant notifié une déclaration d'intention d'aliéner à la communauté d'agglomération Côte basque-Adour, l'établissement public foncier local Pays-Basque (l'EPFL), délégataire du droit de préemption urbain de la communauté d'agglomération, a exercé ce droit et a, faute d'accord, saisi le juge de l'expropriation du département des Pyrénées-Atlantiques en fixation du prix d'acquisition ;
 
 Attendu que l'EPFL fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait le prix des biens préemptés ;
 
 Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que les parcelles étaient encombrées de bâtiments voués à la démolition, la cour d'appel a pu les évaluer en considération de cet usage effectif, selon la méthode d'évaluation par comparaison avec des biens de caractéristiques similaires qu'elle a souverainement choisie comme étant la mieux adaptée ;
 
 Attendu, d'autre part, que les parties s'accordant sur la date de référence à laquelle l'usage effectif des biens devait être apprécié, correspondant à la création de la zone d'aménagement différé par arrêté préfectoral du 29 août 2011, et la cour d'appel ayant statué en considération des caractéristiques du bien existant à cette date, le grief est sans portée ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne l'EPFL Pays-Basque aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'EPFL Pays-Basque et le condamne à payer à la SCI Bab Romagny la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour l'EPFL Pays-Basque
 
 Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir fixé à la somme de 3 217 633 euros le prix des parcelles cadastrées section [...] , [...], [...] et [...], d'une superficie totale de 4 388 m2, situées dans la ZAD dite [...] et appartenant à la SCI BAB Romagny ;
 
 aux motifs propres que « comme l'a expliqué le premier juge dans des termes qu'il convient ici d'adopter, les parcelles préemptées sont encombrées de divers bâtiments voués à la destruction et que pour la valorisation des terrains de la Sci BAB Romagny, il convient de rechercher des transactions portant sur des terrains encombrés destinés à accueillir des opérations immobilières de même type ; qu'en effet, la méthode privilégiée par l'aménageur et le commissaire du gouvernement, une valorisation par la méthode de comparaison directe, conduit à rechercher des éléments de comparaison très disparates, qui ne sont pas nécessairement situés à proximité des biens de référence, puis à appliquer divers abattements successifs bien difficiles à justifier notamment quant à l'appréciation de leur quantum (vétusté, occupation – les baux ou conventions d'occupation précaires ne sont pas produits et les parties ne s'accordent pas sur les locaux qui sont occupés et la nature de l'occupation – et vente en bloc) ;