Cour d'appel de Metz, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.106 du 12/11/2020,  partie 5


que la SCI [...] soutient qu'il appartenait à la S.C. [...] de tenir compte des sujétions techniques particulières que la dimension de l'immeuble qu'elle entendait construire sur son propre terrain à la limite de propriété pouvaient générer quant aux travaux qui seraient éventuellement nécessaires sur le fonds voisin consistant à creuser sur plus de 3 mètres de largeur de propriété de la SCI [...] alors que le chemin d'accès au parking de l'institut J..., institut de beauté exploité dans le local appartenant à la SCI [...], fait moins de 5 mètres de largeur ; qu'elle tire notamment argument du courrier produit par la demanderesse elle-même, émanant de l'entreprise I..., et indiquant que le désordres qui seraient engendrés pour la SCI [...] par les travaux envisagés : « Cela engendrera une emprise de terrassement sur la parcelle voisine d'environ 3,00 m et une démolition du mur en limite (remplacé à terme par la nouvelle construction) » ; que la SCI [...] souligne également que la réalisation des fondations de l'immeuble à construire « aboutirait de surcroît à la destruction du réseau d'assainissement qui passe sous son terrain » ; qu'alors que la S.C. [...] allègue que les travaux de terrassement et de réalisation d'un mur de soutènement en béton pendant une durée limitée sont des « travaux simples à mettre en oeuvre » sur une emprise limitée, la SCI [...] considère qu'elle n'a pas à supporter les contraintes de ces travaux générant la destruction du mur séparatif qui lui appartient et la disparition partielle du chemin d'accès à son parking et l'impossibilité par contre-coup de jouir de l'immeuble dans lequel cet institut de beauté est exploité dans le respect d'une réglementation relative à l'accessibilité aux personnes handicapées ; qu'à cet égard, le tribunal considère qu'il ne peut être invoqué au regard de la réglementation impérative de l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées, qu'il suffirait aux clients de l'établissement de trouver ailleurs sans problème des places de stationnement car ce serait l'exploitation même de l'établissement qui serait mis en péril si la réglementation spécifique d'accès aux personnes en situation de mobilité réduite n'était plus respectée pendant la durée des travaux ; que si l'entreprise chargée des travaux envisagés souligne que la méthodologie qui serait mise en oeuvre par elle devrait permettre de limiter la durée de talutage provisoire à environ 1 mois et demi, la défenderesse considère que l'atteinte à son droit de propriété et les conséquences sur l'activité de l'institut de beauté excèderaient largement les limites admises par la jurisprudence en ce qui concerne la demande tendant à obtenir judiciairement « un droit d'échelle » invoqué par la demanderesse ; que le tribunal observe que la convention proposée par la S.C. [...] en vue de l'établissement d'un droit de passage temporaire a été refusée par la SCI [...] sans que celle-ci commette un abus de son droit de propriété dont elle a fait l'usage qu'elle estime conforme à ses intérêts mais qui n'a pas contrevenu aux prescriptions légales ou réglementaires ; qu'il est vrai qu'un « droit d'échelle », hors cadre contractuel, que le juge judiciaire peut reconnaître, autorise le passage sur une propriété voisine à des conditions strictes, comme le rappelle le conseil de la défenderesse, sur la base de la jurisprudence et des réponses ministérielles qu'elle a soumises à l'examen du tribunal : « Il doit d'agir d'une réparation sur un ouvrage existant et non la réalisation d'une nouvelle construction. Les travaux doivent être indispensables, soit qu'ils soient imposés par une décision administrative ou une réglementation d'urbanisme, soit qu'ils revêtent un caractère de nécessité afin d'éviter une dégradation grave, ou même la destruction de l'immeuble ; impossibilité d'effectuer les travaux sans passer chez autrui (l ne peut s'agir d'une simple commodité, ni de réaliser une économie). Le droit d'échelle confère simplement le droit d'occuper temporairement une partie du fonds voisin (par des échelles, des échafaudages, etc.) afin d'effectuer des travaux de réparation ou d'entretien sur un bâtiment existant, ou de contourner certaines difficultés d'accessibilité » ; qu'or, « les ouvrages nouvellement édifiés en bordure de propriété ne bénéficient pas d'un traitement comparable aux bâtiments existants, notamment au regard des possibilités d'adaptation et d'anticipation du projet de construction, et des responsabilités qui en découlent. Il appartient en effet à celui qui entend réaliser un ouvrage de tenir compte des sujétions techniques et de la disposition des lieux avant d'envisager la construction de cet ouvrage » ; que le tribunal constate que les conditions ne sont pas réunies pour que le juge judiciaire puisse imposer à la SCI [...] un « droit d'échelle » au bénéfice de la S.C. [...] afin que celle-ci puisse réaliser les travaux de terrassement et de construction qu'elle prétend nécessaires pour la construction de l'immeuble pour lequel elle a obtenu un permis de construire sans qu'il soit tenu compte des sujétions particulièrement lourdes qui seraient ainsi imposées à la SCI [...], propriétaire du fonds et de l'immeuble voisins, ni de la nécessaire sauvegarde du droit de propriété de celle-ci ; qu'en conséquence, il convient de débouter la S.C. [...] de l'ensemble de ses prétentions,