Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-11.824 du 23/09/2020,  partie 3


qu'en effet, il convient de considérer que ce montant précis de rémunération n'était convenu qu'avec le vendeur M. S... qui a fait, par ailleurs, son affaire de la défaillance de l'acquéreur M. F... en conservant par devers lui la somme de 7 500 € qui lui avait été remise en garantie ; qu'en outre, la Sas Pyrimmo n'a pas répondu aux conclusions et demandes de M. F... concernant le fait que le bien de M. S... a été vendu par cette même agence qui a reçu sa commission à cette occasion ; que de l'ensemble de ce qui précède, on déduit que la Sas Pyrimmo qui était informée des difficultés financières de M. F... avant la fin du délai expirant le 20 septembre 2013 a pu poursuivre la vente de l'immeuble de M. S..., ce qui implique qu'elle avait reçu de son mandataire les informations nécessaires à la remise en vente de ce bien ; que son préjudice s'analyse donc en une perte provisoire de chance ; que, par conséquent, il convient de fixer à la somme de 5 000 € le montant du préjudice occasionné à la Sas Pyrimmo par M. F... en raison de son comportement fautif à l'égard de cette agence immobilière ; que M. F... qui succombe au principal doit les entiers dépens ;
 
 Et AUX MOTIFS TRÈS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'il ressort très clairement des pièces versées aux débats par la seule demanderesse (mandat exclusif de vente, lettre-proposition d'achat et compromis de vente) ainsi que des écritures concordantes des parties sur ces points que : /- la Sas Pyrimmo a reçu le 27 décembre 2012 de Monsieur T... S... un mandat exclusif sous seing privé la chargeant de vendre l'immeuble dont il était propriétaire au [...] au prix de 575 000 € moyennant une rémunération de 25 000 € ; /- le 18 avril 2013, la Sas Pyrimmo a fait visiter le bien à Monsieur A... F... et obtenu de ce dernier la proposition de l'acheter à hauteur de 520 000 € ; /- à la suite de négociations menées par la Sas Pyrimmo, un compromis de vente a été signé devant notaire le 7 juin 2013 aux termes duquel Monsieur S... vendait son bien au prix de 520 000 € et Monsieur A... F... s'engageait à l'acheter sous la condition suspensive classique de l'obtention, au 25 juillet 2015 au plus tard, d'un prêt d'un montant de 416 000 €, le délai fixé pour la régularisation de la vente étant fixée au 20 septembre 2013 ; /- le compromis de vente renfermait l'engagement de Monsieur A... F... de déposer ses demandes de prêt dans un délai de 30 jours et mettait à la charge du vendeur le paiement de la somme de 22 000 € représentant le montant de la commission due à la Sas Pyrimmo ; /- l'acte précisait que l'acquéreur remettait entre les mains du notaire une somme de 15 000 € à titre de dépôt de garantie revenant au vendeur en cas de non réalisation de la vente par faute de l'acquéreur ; que Monsieur A... F..., qui admet que la vente ne s'est pas réalisée, sans contredire clairement les allégations de la Sas Pyrimmo selon laquelle le compromis était devenu caduc faute d'obtention du prêt par l'acquéreur qui n'avait pas accompli les diligences attendues de lui à cet effet, et sans même proposer une explication sur la cause de cet échec, se borne pour sa défense à se retrancher derrière l'absence de droit du mandataire à commission en cas de non réalisation de la vente ; que cette posture procédurale, ajoutée à la production par la demanderesse des différents mails restés sans réponse par lesquels elle avait relancé à plusieurs reprises l'acquéreur pour qu'il communique au notaire le double des demandes de prêt, suffit à démontrer le bien-fondé des allégations de la Sas Pyrimmo selon laquelle la vente n'a pu se poursuivre en raison de la faute de l'acquéreur qui n'avait pas accompli les diligences que lui prescrivait le compromis de vente ; que s'il n'avait contracté cette obligation de diligences qu'à l'égard du vendeur, Monsieur A... F..., en en méconnaissant les ternes, a néanmoins engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des tiers au contrat lésés par ce comportement blâmable ; qu'il doit donc pour cette raison indemniser l'agent immobilier à hauteur du préjudice découlant de sa carence, peu important que le vendeur ait préféré conserver le dépôt de garantie, plutôt que de poursuivre l'exécution forcée de la vente ; qu'en l'espèce, la carence de l'acquéreur a causé préjudice à la Sas Pyrimmo qui, du fait de la non-réalisation de la vente, s'est trouvée privée du droit qu'elle avait acquis au paiement de la commission promise par le vendeur mais dont celui-ci s'était trouvé libéré par la non-régularisation de l'acte authentique, étant précisé que la preuve de ce droit à commission est rapportée par la-production de la lettre-proposition d'achat du 6 mai 2013 et le mail de félicitations que lui avait adressé le vendeur le 7 mai 2013, démontrant les diligences accomplies par l'agent immobilier pour parvenir à la signature du compromis ;