Cour d'appel de Grenoble
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-26.226 du 24/11/2016,  partie 4


un permis de construire en raison du caractère inconstructible du terrain est fondé sur des circonstances existant antérieurement à la vente, l&apos;erreur commise par l&apos;acquéreur qui croyait le terrain constructible est de nature à vicier son consentement ; que dès lors en retenant, pour rejeter la demande d&apos;annulation de la vente des consorts [D]-[I], que le fait que les décisions de retrait du permis de construire aient visé une circulaire du 30 avril 2002 relative à la gestion des espaces situés derrière les digues de protection contre les inondations, pourtant de nature à établir que la qualité attendue de constructibilité du terrain faisait déjà virtuellement défaut à la date de la vente conclue le 22 août 2006, était sans incidence sur le fait qu&apos;au moment de la vente, le terrain devait être considéré comme constructible par les parties, la cour d&apos;appel a violé les articles 1109 et 1110 du code civil ;
 
 2./ ALORS, subsidiairement, QUE lorsque les acquéreurs d&apos;un terrain se voient refuser un permis de construire en raison des risques d&apos;inondation, le vice d&apos;inconstructibilité affectant le terrain, qui résulte de son caractère inondable et qui est seulement constaté par la décision administrative, est inhérent au bien vendu ; que dès lors, en retenant, pour rejeter la demande de résolution des consorts [D]-[I] en raison du vice d&apos;inconstructibilité du terrain révélé postérieurement à la vente, que l&apos;inconstructibilité relevait de l&apos;appréciation de l&apos;administration et qu&apos;il s&apos;agissait donc d&apos;un vice extrinsèque ne pouvant donner lieu à réparation sur le fondement de l&apos;action en garantie des vices cachés, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1641 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Les consorts [D]/[I] font grief à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir infirmé le jugement attaqué sur le quantum de la condamnation principale des SCP [Q] [R] et [O] [U] et, statuant à nouveau sur ce point, de les avoir condamnés solidairement à M. [D] et Mme [I] la somme de 15 000 € en réparation de leur perte de chance de ne pas contracter ;
 
 AUX MOTIFS QUE, « sur le fondement de l&apos;article 1382 du code civil, le notaire est tenu d&apos;une obligation de conseil à l&apos;égard de ses clients et doit s&apos;assurer de l&apos;efficacité des actes passés avec son concours eu égard aux buts poursuivis par les acquéreurs ; que le notaire a l&apos;obligation de vérifier la situation des biens au regard de la législation sur l&apos;urbanisme et d&apos;informer ses clients des conséquences que peuvent avoir les règles d&apos;urbanisme sur le projet immobilier ; qu&apos;en l&apos;espèce, les notaires, qui se sont contentés de solliciter une simple fiche de renseignements d&apos;urbanisme et d&apos;indiquer que le terrain était inondable, ont manqué à leurs obligations de conseil en omettant d&apos;éclairer les acquéreurs sur le risque qu&apos;ils encouraient en s&apos;engageant sans certitude que le permis de construire pouvant être délivré devienne définitif ; que les consorts [D]/[I], s&apos;ils avaient bien compris qu&apos;une partie du terrain encourait un risque d&apos;inondation, pouvaient légitimement penser au regard des éléments en leur possession qu&apos;un permis de construire pouvait leur être délivré ce qui est advenu mais n&apos;ont pas été réellement informés de ce que cette constructibilité n&apos;était pas définitive dès lors que le permis pouvait être retiré, risque qui s&apos;est réalisé ; que la légalité des actes administratifs n&apos;ayant pas à être examinée par le juge judiciaire, l&apos;argumentation des notaires à ce titre est inopérante ; que l&apos;impossibilité pour les consorts [D]/[I] de finaliser leur projet immobilier résulte tant des fautes de la commune que des manquements des notaires ; que les consorts [D]/[I] ont été indemnisés de divers frais par la commune ; que concernant les manquements des notaires, ils ont occasionné aux consorts [D]/[I] ont été indemnisés de divers frais par la commune ; que concernant les manquements des notaires, ils ont occasionné aux consorts [D]/[I] uniquement une perte de chance de ne pas contracter ; qu&apos;au regard des multiples difficultés rencontrées, des nombreuses procédures engagées, les consorts [D]/[I], s&apos;ils avaient été correctement informés, non seulement du caractère inondable du terrain mais surtout des risques d&apos;annulation, avaient d&apos;importantes chances de ne pas contracter ou, à tout le moins, d&apos;exiger l&apos;insertion d&apos;une clause suspensive tenant à l&apos;obtention d&apos;un permis de construire purgé du droit des tiers ; qu&apos;il convient d&apos;indemniser cette perte de chance en condamnant solidairement les SCP [Q] [R] et [O] [U] à payer aux consorts [D]/[I] la somme de 15 000 € » ;
 
 ALORS QUE,pour évaluer la perte de chance, les juges doivent mesurer la chance perdue et apprécier à quelle fraction du préjudice elle correspond ; que dès lors, en se bornant à affirmer qu&apos;il y a lieu de condamner solidairement les SCP NALLET-BENOIT et MALATRAY-DAUVERGNE à payer aux consorts [D]/[I] la somme forfaitaire de 15 000 € en réparation de la perte de chance de ne pas contracter que leurs fautes auraient causé à ces derniers, sans préciser le préjudice que la conclusion du contrat leur a causé, et la mesure de la chance perdue, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1147 du code civil.