Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1C, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-10.566 du 21/01/2016,  partie 4


que le trouble manifestement illicite visé par ce même article désigne « toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit » ; que le cahier des charges d'un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues et ses dispositions continuent à s'imposer contractuellement entre lots, même si elles sont devenues caduques pour l'administration, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation ; que Monsieur [Q] [G], dont la qualité de coloti n'est pas contestée, justifie donc d'un intérêt à agir (ordonnance du juge des référés, p. 3, premier à sixième alinéas) ;
 
 ALORS QUE constitue une règle d'urbanisme toute disposition relative aux conditions d'utilisation du sol et notamment à la surface des constructions ; qu'en retenant que la clause du cahier des charges réglementant la surface des constructions autorisées dans le lotissement n'était qu'une convention de droit privé et n'instituait pas une règle d'urbanisme ¿ qualification qui aurait justifié la position d'une question préjudicielle à la juridiction administrative ou emporté caducité de la règle concernée du fait de la couverture du [Localité 2] par le plan d'occupation des sols puis le plan local d'urbanisme de la ville d'Antibes ¿, la cour d'appel a violé l'article L.442-9 du code de l'urbanisme.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, rendu en référé, D'AVOIR confirmé l'ordonnance du 28 octobre 2013 ayant condamné sous astreinte la SARL BEVAL à faire procéder aux travaux de démolition de l'extension du bâtiment « L'Oliveraie », édifiée en vertu de l'arrêté de la commune d'Antibes en date du 7 décembre 2010 et, y ajoutant, D'AVOIR dit que l'astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard s'appliquerait à nouveau, sans limitation de durée, à compter de la signification de l'arrêt ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur [G] fonde sa demande sur l'article 15 du cahier des charges du lotissement du [Localité 2] du 19 août 1926 selon lequel la surface totale occupée par la construction principale ne pourra en aucun cas dépasser une superficie de 250 mètres carrés et aucune construction ne devra couvrir plus du quart du terrain dans lequel elle sera implantée ; que l'appelante soutient qu'il s'agit d'une clause de nature réglementaire et qu'à tout le moins le juge administratif devrait être saisi d'une question préjudicielle ; que, selon son acte d'acquisition du 4 novembre 1998, la vente est soumise aux clauses et conditions résultant du cahier des charges du lotissement ; que ce cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que son article 22 stipule bien que les dispositions du cahier des charges feront loi entre les différents acquéreurs ; qu'il s'agit d'une convention de droit privé pour laquelle il ne saurait y avoir lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative ; que l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, invoqué par l'appelante, dispose expressément que ses dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement ; que la clause précitée est claire et précise, contrairement à ce que prétend l'appelante, en ce qu'elle exclut d'évidence toute construction au sol d'une superficie dépassant 250 mètres carrés, quelle que soit sa nature où la surface du lot ou du terrain sur lequel elle est implantée, de sorte qu'elle ne nécessite aucune interprétation ; que la société BEVAL argue ensuite de l'absence de cause de l'obligation prévue par l'article 15 susvisé ; qu'il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la validité du cahier des charges dont les clauses s'imposent aux parties tant qu'il n'a pas été annulé ; qu'au demeurant, en l'espèce, ce cahier des charges prévoit des obligations réciproques entre les colotis dont chacun peut réclamer l'exécution par application de l'article 1143 du code civil ; qu'est inopérant le moyen tiré de la prescription de l'action de Monsieur [G] puisque l'extension qui est reprochée à la société Beval résulte de travaux exécutés en vertu d'un permis de construire délivré le 7 décembre 2010 ; qu'en outre, il n'est pas établi que tous les colotis sans exception n'aient pas usé pendant trente ans de la servitude en cause, d'autant que des dérogations aux stipulations du cahier des charges sont prévues par son article 22, comme il sera examiné ensuite ; que la société Beval ne discute pas avoir procédé à une extension par emprise au sol supplémentaire de 389 m², soit au-delà des 250 m² autorisés par l'article 15 du cahier des charges ; qu'elle invoque cependant une dérogation conformément à l'article 22 du cahier des charges, qu'aurait accordée le lotisseur, la société TINA, à Madame [R], acquéreur des parts de la société Kleber Longchamp en 1952, étant précisé que celle-ci a vendu le lot à la société Unibail le 29 octobre 1979, laquelle l'a revendu à la société Beval le 4 novembre 1998 ;