Cour d'appel de Paris
I7, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-21.168 du 25/01/2017,  partie 4


une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ; que l&apos;Administration est tenue d&apos;apporter la preuve de l&apos;insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ; que selon l&apos;article 57 du même livre, l&apos;administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; Sur la validité du contrôle : Sur la motivation de la proposition de rectification : que Mme [K] [H] soutient que l&apos;Administration qui a, pour réévaluer les titres de la société Olinda, appliqué un coefficient de 2,5 au chiffre d&apos;affaires réalisé par l&apos;hôtel exploité, n&apos;a pas motivé la proposition de rectification ; qu&apos;elle fait valoir que l&apos;application d&apos;un coefficient sans précision des éléments de comparaison qui justifient ce taux ne permet pas à l&apos;Administration de satisfaire à l&apos;obligation de motivation qui lui incombe ; qu&apos;elle précise que le taux doit refléter la réalité du marché et qu&apos;il ressort de la jurisprudence que ce taux doit procéder de la mise en oeuvre de la méthode comparative qui est consubstantielle au contrôle des valeurs et qui, par nature, implique, pour satisfaire à l&apos;obligation de motivation, la production de termes de comparaison ; qu&apos;elle ajoute que sans connaître les éléments qui ont conduit à déterminer le taux de 2,5 %, elle était dans l&apos;incapacité de le discuter ; que par ailleurs, Mme [K] [H] fait valoir que son analyse correspond à la doctrine exprimée par l&apos;Administration dans son guide d&apos;évaluation des titres non cotés, publié en fin d&apos;année 2006 et qui s&apos;agissant de l&apos;évaluation de parts de société détenant un fonds de commerce, précise que celui-ci doit être évalué en fonction des usages de la profession et des termes de comparaison choisis après étude et observation du marché des fonds de cette nature dans le secteur considéré ; qu&apos;elle ajoute que ce n&apos;est qu&apos;en l&apos;absence de marché significatif que l&apos;administration peut se dispenser de faire cette démonstration, ce qui n&apos;est pas le cas en l&apos;espèce s&apos;agissant d&apos;un fonds de commerce hôtelier ; qu&apos;elle ajoute que l&apos;administration fiscale s&apos;est référée à « des barèmes professionnels publiés entre autres par les Editions Francis Lefebvre et les Editions d&apos;organisation », alors que la référence à un guide privé n&apos;est pas, par principe, de nature à répondre à l&apos;obligation de motivation ; qu&apos;elle rappelle que l&apos;Administration indique dans son guide que le service doit utiliser un taux tiré de l&apos;étude du marché local et qu&apos;il est incompréhensible qu&apos;elle prétende méconnaître cette obligation en l&apos;espèce ; que selon elle, la non-application de ce guide est contraire aux principes de sécurité juridique, de confiance légitime et de loyauté ; que l&apos;Administration réplique que l&apos;article L. 57, alinéa 3, du livre des procédures fiscales ne lui impose aucune méthode et qu&apos;aucun texte légal ne fige les modalités de choix d&apos;un coefficient multiplicateur du chiffre d&apos;affaires dans le cadre de la détermination de la valeur mathématique de titres non cotés ; qu&apos;elle ajoute qu&apos;elle a motivé le taux de 2,5 % appliqué au chiffre d&apos;affaires, par plusieurs précisions concernant la localisation de l&apos;hôtel constituant le fonds de commerce de la société, sa catégorie et la source du taux appliqué ; que la proposition de rectification adressée à Mme [K] [H] rappelle que la valeur d&apos;un titre non coté en bourse peut être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l&apos;ensemble permet d&apos;obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu&apos;aurait entraîné le jeu normal de l&apos;offre et de la demande et elle explique la méthode d&apos;évaluation qu&apos;elle a choisi d&apos;adopter, qui consiste en une combinaison des valeurs mathématique et de productivité, dont elle précise le mode de calcul ; que ce document indique les éléments qui caractérisent la situation particulière de l&apos;hôtel, soit, qu&apos;il bénéficie d&apos;une excellente situation touristique et qu&apos;il connaît une progression régulière depuis sa classification en catégorie trois étoiles ; que le taux que l&apos;appelante critique comme n&apos;étant pas motivé est appliqué, dans le cadre de la détermination de la valeur mathématique, au chiffre d&apos;affaires moyen pondéré des trois années ayant précédé le décès de [P] [H] ; que contrairement à ce que soutient Mme [K] [H], l&apos;administration fiscale a motivé le choix qu&apos;elle a fait du taux de 2,5 % appliqué au chiffre d&apos;affaires pondéré de la société pour déterminer la valeur mathématique ; qu&apos;en effet, et ainsi que l&apos;a retenu à juste titre le tribunal, la proposition de rectification précise, d&apos;une part, l&apos;origine de ce coefficient comme se trouvant dans les barèmes habituellement utilisés par les professionnels, publiés par certains éditeurs, notamment, les éditions Francis Lefebvre, d&apos;autre part, que la détermination du coefficient retenu a été effectuée au regard de la situation particulière de l&apos;hôtel, qu&apos;elle avait décrite précédemment comme caractérisée par la catégorie trois étoiles, la situation géographique « favorable à l&apos;activité du fonds » et la progression régulière de ses résultats ; que l&apos;Administration précise que le barème publié dans l&apos;ouvrage des Editions Francis Lefebvre pour l&apos;année 2001, qui est l&apos;année à laquelle la déclaration de valeur a été faite, consistait dans une fourchette de 0,8 à 3,5, ce qui n&apos;est pas contesté par l&apos;appelante, et qu&apos;