Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.056 du 28/11/2019,  partie 2


que par ailleurs, en application de l'article 56 du Code de procédure civile, « l'assignation contient à peine de nullité outre les mentions prescrites par les actes du huissier de justice : – 2° l'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit » ; qu'en l'espèce, dans son assignation Madame N... fait état à la fois, du contrat de bail, du congé délivré aux locataires, et des textes de loi sur lesquels est fondée sa demande en validation de congé, ce qui suffit à définir l'objet de la demande et le fondement juridique de l'action ; que l'appréciation à porter sur la pertinence du fondement juridique mentionné dans l'assignation constitue exclusivement une question de fond, sans influence sur la validité elle-même de cet acte ; qu'aucune irrégularité ne peut donc être tirée du fait que l'assignation ne vise pas spécifiquement les dispositions légales relatives à l'usufruit ; qu'en outre il a été retenu ci-dessus que Madame N... avait qualité à agir pour voir valider le congé délivré sur le fondement de l'article 15–1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que dans ce contexte le fait de fonder sur ce texte sa demande en validation de congé ne saurait constituer une irrégularité susceptible d'affecter la validité de l'acte introductif d'instance ;   que l'article 15-l de la loi du 6 juillet 1989, dispose que « le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois avant l'échéance du bail, en désignant le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire de Pacs, le concubin notoire, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint. A l'expiration de ce délai, le locataire est déchu de tout titre d'occupation » ; qu'aux termes de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe ci-dessus à l'égard de tous locataires âgés de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire mensuel de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues par l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 précité. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 60 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance. L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat » ; qu'en application de ces dispositions légales, la reprise peut s'opérer au profit des descendants ou ascendants ; qu'en l'espèce Madame N... en tant que bailleresse, avait, tant à la date de délivrance du congé, qu'à celle de l'acte introductif d'instance, qualité aussi bien pour donner congé que pour agir en validation de celui-ci ; qu'à la date d'effet du congé soit le 31 octobre 2015, Madame N... était âgée de plus de soixante ans ; que les dispositions de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 invoquées par Monsieur et Madame E... ne sont donc pas applicables ; que le congé doit être validé ; que Monsieur et Madame E... qui se sont maintenus dans les lieux après la date d'expiration du préavis sont déchus de tout titre d'occupation des lieux loués depuis la date d'expiration du congé ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a validé le congé et constaté l'absence de titre d'occupation de Monsieur et Madame E... ;
 
 1°) ALORS QU'en se bornant à énoncer que Madame N... n'était pas tenue de mentionner, dans l'assignation, qu'elle n'avait plus la qualité de propriétaire de l'appartement ayant fait l'objet du congé, mais uniquement d'usufruitière, sans répondre aux conclusions de Monsieur et Madame E..., faisant valoir qu'elle avait exercé l'action en validation du congé en qualité de propriétaire de l'appartement, bien qu'elle ait perdu cette qualité, de sorte que son action était irrecevable, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources déterminé, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert ; que si cette disposition n'est, en principe, pas applicable lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources déterminé, elle demeure toutefois applicable lorsque le congé est délivré en vue de la reprise du bien immobilier au profit d'une personne âgée de moins de 65 ans ou dont les ressources sont supérieures au plafond de ressources considéré ; que cette règle d'ordre public doit être relevée d'office par le juge, qui doit vérifier la validité du congé au regard de cette disposition ;