Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.768 du 16/01/2020,  partie 2



 Toutefois d'une part, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, dérogatoire au droit commun de la vente, ne prévoit d'autre sanction à la violation du droit de préemption du locataire que la nullité de la vente conclue irrégulièrement, d'autre part, M. A... ne prouve pas, eu égard à la modicité de ses ressources (1 102 euros par mois en 2000) et son âge (56 ans) lors de la vente litigieuse, qu'il aurait eu la possibilité d'acquérir ce bien, même en contractant des prêts bancaires ou familiaux, ses allégations sur l'intention de sa soeur de lui prêter à cet effet une somme de 30 000 euros n'étant fondées que sur une attestation de celle-ci, dépourvue de force probante, ainsi que l'a dit le premier juge » (arrêt pages 4 et 5) ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE« Sur la nullité de la vente :
 M. Q... conclut à la nullité de la vente du 12 juillet 2001, pour violation du droit de préemption dont il pouvait, selon lui, bénéficier en application de l'article 10 I, al. 1er de la loi n° 75-1351 du 31 janvier 1975. Il fait valoir que les conditions d'application de cette disposition sont réunies. Il souligne que la division de l'immeuble n'a pu s'opérer qu'à compter de la publication, le 3 mai 1979, du règlement de copropriété du 3 avril 1979. Il ajoute que l'acte du 10 juillet 2001 constitue la première vente depuis cette division. Il précise que : ni la transformation de la SA West Paris en SCI - sans création d'une nouvelle personne morale - ni le retrait de Mme M... W... épouse H... de cette SCI le 14 juin 2001, avec attribution de la propriété du lot 18 sous la forme d'un partage, ne constituent une vente au sens de l'article 10 I de la loi du 31 janvier 1975.
 Enfin, il considère que la vente du 12 juillet 2001 qui porte sur trois lots appartenant à Mme M... W..., épouse H... (les lots [...], [...], et [...]) n'est pas une vente en bloc de nature à exclure l'application du droit de préemption de l'article 10 I précité.
 Les ayants droits de M... W... épouse H... contestent l'existence d'un droit de préemption, en l'espèce. Ils rappellent que la SA West Paris a fait construire l‘immeuble litigieux et qu'elle en était donc le premier propriétaire, les associés étant titulaires d'un droit de jouissance.
 Ils soutiennent qu'aux termes de l'acte de retrait du 14 juin 2001, la société West Paris a cédé le lot [...] à Mme M... W... épouse H... de sorte que la vente du 12 juillet 2001 constitue la deuxième cession depuis la division.
 La SCI Les Princes conclut dans le même sens.
 Elle considère que le retrait constitue la première cession.
 Elle ajoute que la vente porte sur trois lots et qu'elle constitue une vente en bloc excluant le droit de préemption du locataire.
 La SCP [...] soutient que Monsieur Q... ne peut revendiquer un droit de préemption portant sur un appartement situé dans un immeuble placé, dès sa constitution, sous le régime de la copropriété, même en l'absence de tout règlement en ce sens.
 Elle précise qu'en l'espèce, il a toujours été considéré que l'immeuble avait fait l'objet, dès sa construction, d'une division en jouissance au profit des titulaires de parts de la société anonyme, ce qu'a confirmé implicitement l'assemblée générale extraordinaire du 5 janvier 1961.
 La SCP [...] soutient également que l'acte de retrait du 14 juin 2001 constitue la première cession après division de l'immeuble.
 
 L'article 10 I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 dispose que « préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ».
 Le droit de préemption s'applique, selon le paragraphe III du même article « aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet". Mais il ne s'applique pas « aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment ».
 Par acte authentique reçu le 12 juillet 2001 par Maître J..., notaire de la SCP [...] , Mme M... W... épouse H... a cédé à la SCI Les Princes trois lots lui appartenant dans l'immeuble sis [...] dont le lot [...].
 La SCI Les Princes fait valoir qu'il s'agit d'une vente en bloc excluant le droit de préemption du locataire.