Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.324 du 13/10/2016,  partie 7


une expertise sur pièces est parfaitement réalisable, les travaux de M. [G], qui apparaissent sérieux et techniquement argumentés, seront jugés probants ; qu&apos;en effet, cet expert, inscrit sur la liste des experts de la cour d&apos;appel de Versailles, a travaillé à partir du procès-verbal d&apos;infraction établi par la DDE, des notes techniques préalables des BET électricité courants forts et faibles, climatisation, désenfumage, protection incendie, plomberie, des contrats et décomptes de la maîtrise d&apos;oeuvre et des autres prestataires, du dossier de la demande de permis de construire, de l&apos;arrêté de permis de construire du 30 mars 2005, du dossier marché (notamment le CCTP et les plans), des devis initiaux, avenants et décomptes définitifs des entreprises, de la demande relative à la redevance pour la création de bureaux, de celle relative à la taxe de raccordement à l&apos;égout et du jugement entrepris, avec la mission de chiffrer le coût des travaux et dépenses strictement liés à la régularisation des surfaces irrégulièrement transformées en bureaux et de préciser s&apos;il était possible de procéder auxdits travaux en présence des locataires ; qu&apos;il a indiqué que la régularisation des surfaces en cause afin de les rendre conformes à l&apos;usage de bureaux imposait le respect des réglementations relatives aux bureaux en général, mais aussi de celles qui concernent les bureaux recevant du public » dans la mesure où le CNIT constitue un ERP (établissement recevant du public), lesquelles portent sur les domaines suivants : le schéma général d&apos;organisation et l&apos;éclairage, l&apos;accessibilité aux personnes à mobilité réduite, les dispositions de sécurité incendie et les sanitaires pour le personnel ; qu&apos;il a observé que l&apos;analyse de l&apos;arrêté de permis de construire et de son annexe principale mettait en évidence que les prestations étaient exclusivement liées à ces différents domaines, que l&apos;analyse détaillée de chaque lot technique et de chaque prestation permettait de constater que les seules prestations non directement liées à ces domaines étaient cependant nécessairement connexes, s&apos;agissant de la suppression de tuyaux, câblages et divers devenus obsolètes du fait des travaux de régularisation et du nettoyage global des espaces, supposant un minimum de propreté (faux-plafond général « bas de gamme », peinture de sol dans les sanitaires, moquettes « bas de gamme » dans les couloirs) ; qu&apos;il a déduit les quelques travaux non directement liés à la régularisation et, d&apos;ailleurs, force est de constater que la demande désormais formée par la société Unibail est inférieure à celle qu&apos;elle avait initialement formée devant les premiers juges (6 100 000 euros) ; qu&apos;il a ainsi conclu que :
 - les prestations des locaux à l&apos;issue des travaux de régularisation administrative sont plutôt inférieures à celles qu&apos;ils offraient préalablement,
 - il n&apos;a été réalisé aucune action de décoration ou même de finition de qualité autre courante ou « bas de gamme »,
 - le montant global des travaux de régularisation administrative pris en compte dans son rapport correspond à 162,93 euros/m2, ce qui est environ 10 fois moins cher qu&apos;une véritable rénovation des mêmes locaux,
 - il n&apos;y a donc pas eu d&apos;amélioration des locaux en raison des travaux effectués ;
 Qu&apos;aux termes de ses investigations, l&apos;expert a indiqué que le coût des travaux strictement liés à la nécessité de régulariser la situation des surfaces à usages de bureaux, hors toute notion d&apos;embellissement des lieux, était de 3 136 105,30 euros HT, le coût de la maîtrise d&apos;oeuvre y afférente de 844 967,20 euros HT et celui des taxes (assainissement et création de bureaux) de 990 862,50 euros, soit au total un coût de 4 971 935 euros.
 Que ces sommes sont sans commune mesure avec le coût total de la rénovation du CNIT qui implique un budget de 120 000 000 euros (chantier non achevé selon les écritures de la société Unibail), étant précisé qu&apos;en outre, les travaux liés à la régularisation des locaux ne portaient que sur les surfaces des 2ème et 4ème étages, et que les travaux de rénovation n&apos;ont été réalisés que postérieurement, dans le cadre d&apos;un autre permis de construire obtenu le 8 septembre 2006 ; que les travaux de régularisation de l&apos;affectation des surfaces, qui ont fait l&apos;objet d&apos;un certificat de conformité le 2 mai 2006, ne se confondent pas avec ceux entrepris quelques mois plus tard ; qu&apos;en application des garanties consenties par la société Anjou Patrimoine, par acte du 21 novembre 1999, elle sera donc condamnée à payer à la société Unibail la somme de 4 971 935 euros qui produira intérêts à compter du présent arrêt conformément aux dispositions de l&apos;article 1153-1 du code civil ;
 
 1 – ALORS QUE si le juge ne peut refuser d&apos;examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut fonder sa décision sur la seule expertise, non contradictoire, réalisée à la demande de l&apos;une des parties ; que, dans ses conclusions, la société Anjou Patrimoine faisait valoir que le rapport d&apos;expertise amiable, sur lequel la société Unibail Romdeco fondait exclusivement ses prétentions, lui était inopposable, faute d&apos;avoir été contradictoirement établi ; qu&apos;en se fondant, pour retenir que le montant des travaux nécessités par la régularisation des surfaces Infomart s&apos;