décision 17-15.212 du 17/05/2018,  partie 6


Dès lors, la seule méthode de détermination de la valeur locative suivant la cote 2010, également proposée par l'expert demeure admissible, ce qui conduit à la détermination du loyer qui suit : * Bail n° 1 : Valeur locative de catégorie 2 (102 € HT/an) pour la surface de bar, soit après application des coefficients de pondération : 33,35 m² X 102 €/m² an = 3 401,70 euros HT/an. Valeur locative de catégorie 3 (50 € HT/an) soit pour les locaux annexes, soit après application des coefficients de pondération 18,89 m² X 50 €/m² an = 944,50 euros HT/an. Soit une valeur locative annuelle de 4 346,20 euros HT. * Bail n° 2 : Valeur locative de catégorie 1 s'agissant des locaux les plus récents et comprenant la terrasse couverte vers la place soit après application des coefficients de pondération : 28,57 m² X 146 €/m² an = 4 171,22 euros HT/an. En conséquence, la détermination de la valeur locative arrêtée par le juge des loyers sera confirmée » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU' il convient de s'en tenir à la première méthode retenue par l'expert, non sérieusement contestée par le bailleur et de fixer à 4 246,20 € HT la valeur locative annuelle des locaux objet du premier bail (3 401,70 + 944,50) et à 4 171,22 € HT la valeur locative des locaux objet du second bail, soit mensuellement des sommes de 362,18 € HT et de 347,60 € HT ;
 
 1. ALORS QU' à défaut d'accord entre les parties, la valeur locative des baux à renouveler est déterminée notamment d'après les caractéristiques du local considéré ; qu'en refusant de prendre en compte la cave incluse dans le bail du 6 décembre 1983 pour déterminer la valeur commerciale des lieux loués, aux prétextes inopérants que celle-ci n'avait que 1,56 mètre de hauteur et qu'elle n'était pas éclairée, sans rechercher, comme elle y était invitée, l'usage que cette cave d'une superficie de 47 m² était susceptible de recevoir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-33 et R. 145-4, alinéa 1er, du code de commerce ;
 
 2. ALORS QUE dans ses conclusions récapitulatives visées par l'arrêt attaqué (p. 16), la société Joal soutenait que la première méthode de détermination de la valeur locative des lieux loués mise en oeuvre par l'expert judiciaire, consistant à prendre en compte la valeur locative commerciale moyenne pour chacune des catégories de surface dans la ville de Brioude, conduisait à une sous-évaluation de cette valeur, dès lors que cet expert avait lui-même constaté que « les catégories prises en compte dans la première méthode ne correspondent pas à l'emplacement du commerce qui, lui, est considéré comme bon » ; qu'en adoptant néanmoins cette première méthode, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3. ALORS QUE dans ses conclusions récapitulatives visées par l'arrêt attaqué (p. 11 à 13), la société Joal soutenait que bien que deux baux distincts étaient en cause, le descriptif et le calcul de la surface réelle de chaque local réalisée par l'expert judiciaire ne tenait pas compte de son appartenance à l'un ou l'autre bail ; qu'ainsi, cet expert avait fusionné la superficie de la salle de bar relevant du premier bail et celle de la salle de bar-restaurant attente relevant au second bail, aboutissant ainsi à une minoration des valeurs locatives ; qu'en se bornant à affirmer que l'expert judiciaire avait établi un mesurage au moyen d'un appareil laser des surfaces louées, sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.