Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.665 du 14/02/2019,  partie 6


qu'elle n'est pas fondée à réclamer auprès d'Odelia Développement, dont les obligations de caution solidaire des sous-acquéreurs ne sauraient excéder celles de ceux-ci, des pénalités de retard qui n'ont pas donné lieu, concernant chacun d'entre eux, à la notification contractuellement prévue de l'état d'avancement des travaux et de la somme devenue par suite exigible ; que pour les appels de fonds avant revente, les premiers juges ont arrêté des principes de calcul conformes au contrat et qui nécessitent de nouveaux chiffrages par les parties puis leur communication, ainsi qu'ils l'ont décidé, à l'expert chargé d'établir le compte entre elles à leurs frais avancés ;
 
 AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE pour les lots à usage commun ne relevant pas du secteur protégé (lots n°74 à 80), l'acte authentique du 8 octobre 2008 prévoyait un règlement à concurrence de 7,5 % à la date de signature chez le notaire, le solde étant exigible huit jours plus tard ; que, s'agissant des lots relevant du secteur protégé, il était prévu conformément à l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation un règlement selon l'échelonnement suivant : - signature notaire : 7,5 % ; - fondations achevées : 27,5 % ; - plancher haut rez de chaussée : 10 % ; - plancher haut 2e étage : 10 % ; - hors d'eau : 15 % ; - achèvement des cloisons : 15 % ; - achèvement des travaux d'équipement : 10 % ; - mise à disposition : 5 % ; qu'il était précisé que l'avancement des travaux serait justifié au moyen d'attestations de l'architecte, lesquelles seraient tenues à disposition de l'acquéreur ; qu'il était prévu que l'acquéreur verse la somme due dans un délai de 10 jours à compter de la réception de la lettre recommandée envoyée par le vendeur l'informant de la survenance des événements déclenchant l'exigibilité des différentes fractions du prix et rappelant le montant de la somme stipulés payable ainsi que le lieu du paiement, et que passé ce délai, l'acquéreur devrait payer en sus, sans qu'il soit besoin d'une quelconque mise en demeure, une pénalité calculée sur la base de 1 % par mois de la somme appelée, tout mois commencé étant dû dans son intégralité ; que par ailleurs, ainsi qu'explicité plus haut, la société Odélia Développement s'est réservé la possibilité de céder par fractions les droits qu'elle tenait de la VEFA à des investisseurs privés ; que dans ce contexte,la société Odélia Développement s'est portée caution solidaire avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division, de chacun des cessionnaires de contrats de VEFA au titre du paiement du prix, et ce dans la limite de la fraction de prix payable à terme en vertu de l'acte du 8 octobre 2008 et de l'acte complémentaire à venir, outre toutes pénalités, indemnités et accessoires ; qu'il résulte des pièces et explications de la société Icade Promotion Tertiaire, et qu'il n'est pas sérieusement contesté que divers règlements sont intervenus avec du retard ; que la société Odélia Développement soutient que les pénalités de retard ne seraient pas dues, au motif qu'elle se trouverait substituée dans les droits des acquéreurs privés pour solliciter la compensation entre l'indemnisation des préjudices à venir de ces derniers résultant des retards de livraison imputables à la société Icade Promotion Tertiaire et les intérêts moratoires exigibles ; que, pour les motifs explicités plus haut, la société Odélia Développement ne peut toutefois se prévaloir valablement d'une subrogation conventionnelle dans les droits des sous-acquéreurs ; que par ailleurs, une éventuelle compensation entre l'indemnisation de ses préjudices personnels et les intérêts moratoires dont elle est redevable, en raison des retards de paiement qui lui sont imputables directement, voire de ceux imputables aux sous-acquéreurs, compte tenu de son cautionnement solidaire sans bénéfice de discussion et de division, nécessiterait en tout état de cause un calcul préalable de la créance de la société Icade Promotion Tertiaire ; que la société Odélia Développement critique, outre le principe de sa dette, les modalités de calcul retenues par la société Icade Promotion Tertiaire ; qu'elle fait ainsi valoir à juste titre qu'il ne peut être stipulé que tout mois commencé est compté entier, les pénalités devant cesser de courir à la date même du paiement ; qu'il sera précisé que la date de paiement correspond à celle du versement réalisé sur le compte centralisateur n° 30003-03010-00025716758-35 ouvert au nom de la société Icade Promotion Tertiaire dans les livres de la Société Générale, agence de Paris, agence centrale, ou en l'étude de Maître A..., ainsi que prévu en page 23 de l'acte authentique du 8 octobre 2008 ; qu'en revanche, la société Odélia Développement n'est pas fondée à soutenir que le calcul des intérêts ne peut partir qu'à compter de la date d'achèvement de l'ouvrage, de sorte que les intérêts intermédiaires n'auraient pas dû être comptabilisés, dès lors que l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, qui prévoit expressément un échelonnement des paiements selon le degré d'avancement des travaux, vise dans son dernier alinéa le retard dans les paiements ou les versements sans autre précision ou restriction ;