Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.223 du 13/12/2018,  partie 6


qu'en se bornant à retenir que le plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur du Marais n'avait pas été approuvé et n'était pas opposable aux tiers à la date des travaux litigieux pour en déduire qu'aucun COS ne s'appliquait à l'immeuble du [...] , sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions pp. 18-22), si les règles densitaires antérieurement définies par le plan d'occupation des sols de la ville de Paris demeuraient applicables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles2262, devenu 2227, du code civil, et 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble l'article R. 313-19 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au litige ;
 
 2°) ALORS QU'en retenant que l'avis de M. E... excluant tout coefficient d'occupation des sols au moment de la réalisation de la construction litigieuse était confirmé par M. F..., cependant que ce dernier avait indiqué, dans son courrier du 25 mai 2010 (cf. prod.), que les dispositions du COS n'étaient pas applicables avant l'adoption du plan d'occupation des sols à Paris et que le POS de Paris avait été approuvé en 1977, de sorte qu'il ne pouvait nullement être considéré comme ayant exclu l'existence de tout coefficient d'occupation des sols au moment de la construction litigieuse, la cour d'appel a dénaturé le courrier de M. F... du 25 mai 2010 ;
 
 3°) ALORS QU'en retenant que la densité de construction de l'immeuble du [...] était de 4,4 lors des travaux de rénovation de l'immeuble en 1975, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée (conclusions pp. 21-22), si l'immeuble ne s'était pas ultérieurement vu adjoindre un jardin de 350 m2, portant ainsi sa surface au sol à 873,50 m2 et, par voie de conséquence, rabaissant sa densité de construction à une valeur de 2,69, s'est prononcée par des motifs impropres à établir la densité de l'immeuble à la date des travaux litigieux, survenus en 1988, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 2262, devenu 2227, du code civil, et 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble l'article R. 123-22 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au litige.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [...] , d'avoir infirmé le jugement en ce qu'il a condamné M. Y... garanti par Axa France Iard à garantir M. et Mme G... de tous les frais afférents à la remise en état à hauteur de 10% de la somme totale et, statuant à nouveau sur ce point et y ajoutant, d'avoir rejeté les demandes de M. et Mme G... à l'encontre de M. Y... et de son assureur Axa France Iard ;
 
 AUX MOTIFS QUE, selon le syndicat des copropriétaires, cette construction empiète sur les parties communes, constitue une construction « en dur »
 induisant une appropriation définitive de la partie commune sur laquelle elle est édifiée, et a augmenté la surface privative de 52,70 m² ; que s'agissant du point de départ de la prescription, le syndicat des copropriétaires soutient qu'il s'agit des 21 et 22 janvier 1997, date à laquelle il a pris connaissance de l'édification d'un étage supérieur et date à laquelle la cause des désordres a été révélée ; qu'Axa et son assuré soutiennent que la date de prescription se situe à la date de la survenance des faits ou le jour de l'infraction, soit au début des travaux en 1988 achevés le 1er juin 1989, que le syndicat des copropriétaires en a eu connaissance le 14 mars 1989 ; qu'il importe peu que le protocole d'accord qualifie l'action de réelle car il n'y a pas eu appropriation des parties communes ; qu'en l'espèce, il s'agit d'une mezzanine et le jugement a justement indiqué qu' il n'y avait pas eu appropriation des parties communes car selon l'expert judiciaire, pour maintenir les dalles en béton armé, il y eu des empochements ou un ancrage en façade ne pouvant pas constituer une « appropriation des parties communes » ; qu'en effet, ces dernières sont dans le lot des appelants à leur usage et il n'y a aucune restitution à opérer, elles n'empiètent pas sur d'autres parties communes que celles réservées à l'usage exclusif des appelants ; que, comme l'indiquent Axa et son assuré, lors de l'assemblée générale du 14 mars 1989, les copropriétaires ont été informés des travaux car à la suite de l'effondrement d'un plancher d'un voisin du 2ème étage, une expertise avait été ordonnée et l'assemblée avait fait remarquer aux appelants que des modifications pouvant toucher au gros oeuvre avaient été faites, sans avis de l'architecte et du syndic et que la syndic bénévole avait émis : « des réserves sur la nature des travaux entrepris par les appelants notamment en ce qui concerne les mezzanines en béton » ;