décision 17-17.240 du 07/06/2018,  partie 3


Il va de soi que l'assemblée des copropriétaires ne sera habilité à faire valoir ce droit que dans la mesure où MM. C... et D..., ou tout autre personne physique ou morale qu'ils auront décidée de se substituer, ne remplirait pas le cahier des charges exposé ci-dessus » ; que le syndicat des copropriétaires prétend que cette convention a fait naître une charge foncière pour les lots de la piscine et des installations techniques, et corrélativement un droit réel attaché aux autres lots de copropriété, conférant à leurs propriétaires successifs un droit de jouissance sui generis sur les installations de piscine ; que les parties ne produisent pas le règlement de copropriété ; que, cependant, la société L'Aigle Blanc produit une copie de l'acte authentique du 12 mars 2004 par lequel elle a fait l'acquisition de divers lots de copropriété comprenant notamment, selon leur numérotation actuelle, le lot [...] qui est décrit comme une piscine comprenant le bassin, une plage, un solarium et l'escalier d'accès à ce solarium, le sas d'accès au bassin et les 108 / 100 303èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l'ensemble immobilier, et le lot numéro [...] qui est décrit comme dans le bâtiment commercial au niveau bas, un local réservé aux installations techniques et commerciales de la piscine et à des dépendances commerciales de toute nature, ainsi que le volume antérieurement occupé par un escalier, et les 48 / 100 303èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l'ensemble immobilier ; que, de cet acte, il résulte ce que la société civile immobilière AFE, vendeur, était propriétaire des biens vendus par suite de l'acquisition qu'elle en avait faite avec d'autres de M. D... aux termes d'un acte du 21 février 1987 rectifié le 19 août 1987 ; qu'il résulte clairement de la seule lecture de la convention litigieuse, notamment en ce qu'elle définit l'obligation pour le propriétaire des locaux concernés d'exploiter la piscine et de l'ouvrir gratuitement aux copropriétaires, au moins pendant les vacances scolaires qu'elle n'a pas fait naître au profit de ces derniers un droit d'usage et d'habitation, au sens de l'article 625 du code civil, dont l'établissement ou la perte serait régie par les règles de l'usufruit, pour la durée de l'article 619 du code civil ; que la doctrine et la jurisprudence admettent l'existence de droits réels sui generis, catégorie qui a été retenue par le tribunal, dans le jugement entrepris ; que les obligations définies par la convention constituent une charge grevant les lots de copropriété supportant la piscine et les installations techniques ; qu'en effet, elles ont pour effet d'interdire toute autre affectation du lot de la piscine et obligent le propriétaire de ses lots à accueillir les propriétaires des fonds voisins, en l'espèce les propriétaires des autres lots de l'ensemble immobilier en copropriété, leurs locataires et leurs invités ; que les parties admettent que les obligations créées par la convention litigieuse son transmissibles avec le droit de propriété en cas de vente des lots supportant la piscine et les installations techniques ; qu'en l'espèce, la convention ne définit pas les droits consentis, qui sont définis indirectement par les obligations mises à la charge du propriétaire des lots de la piscine des installations techniques : si les propriétaires des lots 476 et 497 se sont engagés à faire fonctionner la piscine et à autoriser l'accès gratuit à cet équipement des autres copropriétaires, des locataires et de leurs invités respectifs, il en résulte corrélativement un droit d'accès à titre gratuit pendant les périodes d'ouverture ; que ce droit est attaché aux personnes exerçant un droit de jouissance sur les autres lots de copropriétés, ainsi que les occupants de leur chef ; que ce ne sont donc pas des personnes déterminées car ce droit est attaché aux titulaires du droit de propriété privative sur les lots de copropriétés, ou aux personnes qui tiennent des droits de jouissance du copropriétaire ; que c'est d'ailleurs pourquoi les parties admettent que le droit litigieux d'usage de la piscine était transmissible avec le droit de propriété en cas de vente d'un lot ; qu'il faut en déduire que les droits litigieux ont été établis en faveur des autres lots de copropriété et ils constituent une charge imposée à certains lots, pour l'usage et l'utilité des autres lots appartenant à d'autres propriétaires ; qu'il convient d'observer que ces équipements ont été d'ailleurs conçus dès l'origine, lors de la construction de l'ensemble immobilier, dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires ; qu'ils sont utiles aux autres lots ; que l'usage des lots litigieux est de ce fait licitement restreint par la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires, à l'exploitation d'une piscine ; que (II) sur le régime juridique applicable et la durée des droits litigieux, la charge foncière d'entretien et d'exploitation d'une piscine et les droits d'usage sui generis des copropriétaires s'apparentent à une servitude mais ce régime juridique ne leur est pas strictement applicable en ce que ne sont pas définis précisément des fonds servants et dominants, et en ce que les droits s'exercent collectivement ;