Cour d'appel de Paris
A2, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 20-15.827 du 09/06/2022,  partie 6


qu'en outre, le règlement de copropriété précise au sein de son Titre 2, et dans un chapitre 3 intitulé " Stipulations relatives aux parties privatives " les éléments suivants : - article premier : " Chaque copropriétaire aura, en ce qui concerne son lot, le droit d'en jouir, faire et disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires de l'immeuble, et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble et sous les réserves qui vont suivre " ; - article 5 : " Les locaux composant l'immeuble ne pourront être utilisés qu'à usage d'habitation bourgeoise ou pour l'exercice d'une profession libérale, sous réserve des restrictions édictées par la loi. Seuls les locaux des sous-sols, du rez-de-chaussée et du premier étage pourront être destinés à un usage commercial, toujours sous la même réserve de l'obtention des autorisations administratives s'il y a lieu, et à condition qu'il n'y ait pas introduction de marchandises lourdes ou sales et que les machines utilisées ne causent aucun trouble de jouissance aux copropriétaires et au voisinage de l'immeuble par leur bruit, leurs trépidations, ou de toute autre manière. L'activité exercée ne devra pas nuire au bon aspect et à la tranquillité de l'immeuble, ni gêner les autres occupants. En ce qui concerne les locaux ayant accès direct à la rue, l'entrée et la sortie des fournisseurs et des marchandises devront avoir lieu exclusivement par la porte constituant cet accès. Sont interdites : l'exploitation d'une pension de famille, d'un hôtel meublé, l'installation de sièges de partis politiques ou de syndicats, ainsi que tous commerces, professions, ou industries considérées comme dangereux ou insalubres, ou de nature par le bruit ou les odeurs à incommoder les personnes habitant l'immeuble. Les occupants devront faire en sorte que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée " ; - article 6 : " Le propriétaire d'un lot ne pourra le louer nu ni l'aliéner qu'en totalité. La transformation en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ; mais la location meublée d'un lot entier, comme aussi la location meublée d'une seule pièce, est autorisée. " ; qu'il est constant que suivant un bail commercial du 17 mars 2017, la SCI [...] a donné en location à la société Groupe WS des locaux dont elle est propriétaire depuis le 4 juin 1998 constituant le lot n°23 de la copropriété, d'une surface d'environ 250 m² et décrits en page 14 du règlement de copropriété comme " un local situé au 1er étage de l'immeuble desservi par le grand escalier comprenant un hall d'entrée, quinze bureaux, débarras, dégagements, 2 water-closets, couloirs " ; que comme cela est parfaitement admis par le règlement de copropriété et rappelé dans le titre de propriété de la SCI et dans le bail conclu avec la société Groupe WS, ces locaux sont des locaux à usage commercial ; que pour autant, cette activité commerciale autorisée est encadrée par le règlement de copropriété au regard notamment de la destination mixte de l'immeuble et de la nécessité d'assurer la tranquillité des habitants de l'immeuble ; qu'en l'espèce, il est acquis que la société Groupe WS a entrepris, dès la prise de possession des lieux, des travaux de transformation du lot loué afin d'exercer son activité de " location meublée avec prestations de service para hôtelier en louer meublé " (cf. extrait K-Bis) ; que ces travaux ont constitué en une transformation des 15 bureaux existants en 11 appartements comportant chacun une salle d'eau et des WC comme cela résulte du plan intitulé " division en lots d'un appartement " communiqué au Syndicat des copropriétaires (la pièce n°13 de ce dernier) ; que nonobstant un courrier du Syndicat des copropriétaires en date du 5 juillet 2017 lui indiquant que l'activité envisagée de location meublée de courte durée était contraire aux dispositions des articles 5 et 6 du règlement de copropriété, il est acquis que les travaux se sont poursuivis ; que la consultation du site du groupe WS ou du site de réservation Booking, démontrent que, dès le mois d'octobre 2017, les " appartements " ou " studios ", tels qu'ils sont ainsi explicitement dénommés par ces sites, étaient proposés à la location de courte durée, le minimum étant une nuit ; que la lecture de ces offres de location sur internet confirme que la clientèle recherchée est une clientèle de touristes puisqu'il est indiqué que le quartier Latin dans lequel se trouve les locations est " un choix idéal pour les voyageurs intéressés par la nourriture, la culture et l'art ", qu'il s'agit du quartier préféré des " voyageurs visitant Paris " ; que les attestations de copropriétaires et du gardien, produites par le Syndicat, confortées par de très nombreuses photographies, confirment que depuis l'ouverture de l'exploitation en décembre 2017, les allées et venues de touristes étrangers, avec leurs valises, à la recherche de la porte d'entrée du bâtiment menant aux appartements ou de la réception de 'l'hôtel' sont incessantes, le jour ou la nuit et génèrent des nuisances par l'afflux de voyageurs qui stationnent et font du bruit dans la cour ;