Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-23.296 du 17/10/2018,  partie 2


en l'espèce, le protocole litigieux constitue - en toute hypothèse, qu'il soit transactionnel ou non - un accord ou un contrat de résiliation anticipé et amiable du bail, parfaitement valide en tant que tel comme le tribunal l'a jugé à juste titre ; par application du principe de liberté contractuelle, une transaction ne saurait être déclarée nulle qu'à raison de la violation d'une règle d'ordre public, qui ferait porter cette transaction sur des droits ou obligations dont les parties ne peuvent librement disposer ; cette violation n'est pas soutenue en l'espèce, car si le statut des baux commerciaux comporte certaines dispositions d'ordre public, la résiliation amiable d'un bail n'en est pas une ; usant du pouvoir que lui confèrent les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le premier juge a donc exactement qualifié le protocole de résiliation anticipée et amiable du bail d'acte de simple résiliation du contrat de bail, ce que la cour confirme ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QU'en vertu de l'article 2044 du code civil, « la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit » ; une transaction implique l'existence de concessions réciproques, quelle que soit leur importance relative ; il n'y a pas transaction lorsqu'une partie abandonne ses droits pour une contrepartie si faible qu'elle est pratiquement inexistante ; en l'espèce, la SAS Coomera, venant aux droits de société Holgura France qui avait elle-même acquis le fonds de commerce du précédent locataire - La Grille Moisselloise - était titulaire d'un bail commercial en date du 28 novembre 2008, portant sur le local n° 42 d'un centre commercial situé à Moisselles, d'une superficie de 367 m² outre une terrasse intérieure de 59,50 m2 ; le 15 novembre 2011, la SAS Coomera a signé avec son bailleur, la SAS Eurocommercial Properties, un protocole de résiliation anticipée et amiable de bail au motif que les parties se sont rapprochées dans le cadre d'un transfert de la boutique actuelle vers le local n° B08, d'une surface d'environ 202,09 m2 : il est expressément indiqué : « article 1 - Résiliation du bail - Prise d'effet de la résiliation : Le bailleur et le preneur sont convenus, d'un commun accord, de résilier amiablement, sans indemnité de part ni d'autre, le bail en date du 28 novembre 2008 visé ci-dessus. La prise d'effet de cette résiliation est fixée à la date de libération du local B08 par la société VBMAG, qui doit intervenir au plus tard le 30 novembre 2011, date de résiliation du bail en faveur de la société VBMAG   article 2 - Libération des locaux - Reprise des lieux : En conséquence de la résiliation du bail telle que constatée à l'article 1, le preneur s'engage à libérer le local 42 à la date du 30 avril 2012. Le bailleur reprendra les locaux dans l'état où ils se trouvent et devront être restitués en bon état de réparations de toute sorte conformément aux dispositions de l'article 24 du bail.   En tout état de cause, le preneur devra respecter l'ensemble des clauses et conditions du bail résilié comme il est dit à l'article 1 ci-dessus, en ce compris l'obligation de maintenir les locaux en exploitation jusqu'à la date de libération des lieux, et l'obligation de payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours (en ce compris l'indexation prévue à la date du 1er janvier 2012) ainsi que les charges et accessoires liés à l'exploitation du local tels que visés dans le bail en date du 28 novembre 2008   article 4 - Loyers - Charges - Indemnité d'occupation : Les comptes seront arrêtés entre le bailleur et le preneur à la date de libération du local 42, telle que mentionnée à l'article 2. Le preneur s'engage à régler jusqu'au 30 avril 2012 l'ensemble des sommes dues en exécution du bail en date du 28 novembre 2008, ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus. Il devra en outre régler les cotisations dues à l'association des commerçants. Le dépôt de garantie ne sera restitué au preneur que sous réserve du paiement des sommes restant dues au bailleur, selon décompte qui sera effectué à la date de libération du local  . article 6 - Renonciation à recours - Déclarations des parties : Le preneur renonce à tous recours à l'encontre du bailleur et le bailleur renonce à tous recours à l'encontre du preneur, à toute action future dont le bail en date du 28 novembre 2008 et l'occupation qui s'en est suivie seraient l'objet, la cause ou l'occasion, sous réserve de la complète et parfaite exécution des présentes. Le preneur s'engage à garantir le bailleur contre toutes les conséquences financières ou autres qui résulteraient des travaux d'aménagement effectués par lui dans le local dans l'hypothèse où ceux-ci nécessiteraient l'élimination d'amiante ou de tout matériau dont la réglementation proscrit ou limite l'usage. Le présent protocole, valant transaction, est régi par les dispositions des articles 2044 et suivants du Code civil et est revêtu, conformément aux ternies de l'article 2052 du même code, de l'autorité de la chose jugée » ;