Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-18.568 du 09/12/2020,  partie 2



 En outre, la société [...] devait gérer les travaux prévus sur les biens achetés, conformément au bon pour pouvoir du 07 janvier 2011, De surcroît, les attestations d'engagement des 30 mars 2011 et 12 avril 2011 démontrent que la société [...] s'était également engagée à prendre en charge, à ses frais et dans un délai fixé, les travaux de rénovation de la toiture et des façades de l'immeuble.
 
 Cependant, il n'est pas démontré que Maître M... avait connaissance de ces obligations à charge du vendeur.
 
 En effet, la société ZF IMIVIO ne prouve pas que le notaire était en possession du bon pour pouvoir et des attestations d'engagement précités, ni de l'avenant au compromis de vente, ni même du dossier d'investissement produit sous pièce 1 par la demanderesse.
 
 Par ailleurs, la lecture du compromis de vente du 7 janvier 2011 et des plans qui y étaient annexés ne permettaient pas au notaire de savoir que des travaux étaient mis à charge de la société [...].
 
 Certes, ce compromis faisait explicitement référence aux Travaux futurs puisque "les lots étaient à rénover entièrement", que l'immeuble, à usage d'habitation, était dépourvu d'installation électrique, et qu'une partie importante des fonds empruntés était destinée au financement de ces travaux.
 
 Cependant, le compromis n'indiquait pas que ces travaux étaient à charge du vendeur. Au contraire, la mention selon laquelle l'acquéreur devait respecter les plans annexés laisse penser que les travaux étaient à charge de la société ZF IMMO.
 
 De même, le fait que l'obtention, par la société ZF IMMO, des attestations d'assurance de garantie décennale des sociétés intervenant pour la rénovation de la toiture et de la façade ait été érigée en condition suspensive dans le compromis n'indique pas que la société [...] devait jouer un rôle concernant ces travaux. Certes, les conditions suspensives étaient stipulées au seul profit de l'acquéreur. Cependant, leur réalisation (comme par exemple l'obtention d'un prêt) ne dépendait pas nécessairement du vendeur.
 
 Par ailleurs, il n'est pas établi que le versement d'acomptes par la société ZF IMMO à la société IMMOBILIER AMENHOTEP ait été connu du notaire. Même si la société [...] et la société IMMOBILIER AMENHOTEP avaient le même dirigeant social, cette dernière société n'avait pas la qualité de vendeur. Ainsi, ce versement était sans incidence sur l'éventuelle application du régule de la vente d'immeuble à rénover.
 Enfin, l'absence de droit de propriété de la société [...] sur les biens vendus au jour du compromis n'est pas à l'origine du préjudice allégué (lié à l'inexécution de travaux de rénovation et à l'absence de garantie liée au régime de la vente d'immeuble à rénover).
 
 Dès lors, il n'est pas démontré que Maître M... a commis une faute en dressant l'acte litigieux. A supposer qu'elle soit établie, les relations personnelles entre le notaire et Monsieur L... ne démontrent pas que Maître M... avait connaissance des travaux mis à charge du vendeur.
 
 Au demeurant, la société ZF IMMO était assistée, pour l'établissement de l'acte authentique, de son propre notaire, qui pouvait le cas échéant s'opposer à la signature de l'acte précité et solliciter la rédaction d'un acte notarié de vente d'immeuble à rénover.
 
 Dès lors, la société ZF IMMO sera déboutée de ses demandes en responsabilité dirigées contre le notaire » ;
 
 Alors que, d'une part, le notaire doit, avant de dresser un acte notarié, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de l'acte ; que lors de la rédaction d'un acte de vente portant sur des lots immobiliers dont la mention à rénover apparait expressément dans l'avant-contrat, le notaire doit vérifier à qui incombe la charge de ces travaux afin de déterminer si l'acte est soumis ou non aux dispositions protectrices de l'acquéreur des articles L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en se bornant à relever que la lecture du compromis de vente du 7 janvier 2011 ne permettait pas au notaire de savoir que des travaux étaient mis à la charge de la société [...], sans rechercher si la mention de lots « à rénover » figurant dans ledit compromis n'aurait pas dû conduire le notaire à procéder à de plus amples investigations dans le but de vérifier l'identité de celui qui avait la charge de ces travaux de rénovation, et donc si le contrat était ou non soumis au régime de la vente d'immeuble à rénover, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240 du code civil ;
 
 Alors que, d'autre part, le notaire est tenu d'un devoir de conseil et de mise en garde, et notamment d'éclairer les parties sur les conséquences et les risques des actes qu'il authentifie ;