Cour d'appel d'Orléans
C1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.588 du 26/03/2020,  partie 2


qu'il ressort du rapport de l'expert Monsieur R... que les locaux sont implantés sur l'axe du Martroi et la Place d'Arc avec son centre commercial où sont installées d'importantes enseignes nationales renforçant la fréquentation de cette voie par une très large clientèle locale et régionale, sur la partie haute de la rue de la République qui est bordée de commerces en ordre continu et qui constitue l'une des voies les plus commerçantes d'Orléans, à proximité, soit à environ 25 mètres axe nord/ sud et à 100 mètres axe sud/nord des arrêts de la première ligne A du tramway mis en service en 2000 ; que l'expert indique que la mise en place de ce nouveau mode de transport permet d'amener en centre-ville et plus particulièrement dans le secteur étudié un flux soutenu et régulier de chalands, qu'au cours de la période de référence de 2002 à 20111a fréquentation du tramway a progressé de 30% et que les stations situées à proximité des locaux ont enregistré en 2006 : 4.121 mouvements journaliers les classant en 6e position sur un panel de 24 stations ; qu'il relève que les ventes d'articles de luxe ont quasiment disparu de la rue de la République que la clientèle est tombée en gamme correspondant plus au coeur de cible de la clientèle de l'enseigne exploitée par le preneur qui propose des produits de maroquinerie à des prix plutôt maîtrisés ; qu'il conclut que l'augmentation du nombre de chalands et la tendance au repositionnement de la clientèle du secteur sur le segment plutôt grand public paraissent significatives au regard de l'activité de vente d'articles de maroquinerie exercée dans les lieux, puisque susceptible de permettre au locataire de capter une clientèle plus importante en phase avec le positionnement de ses articles et en déduit qu'au cours du bail expiré sont intervenues des modifications susceptibles d'être qualifiées de notables pour l'activité considérée concernant les facteurs locaux de commercialité ; que la discussion introduite par les appelants concernant la date de création de la ligne de tramway en 2000 hors période de référence est sans intérêt puisque l'expert se base pour retenir une modification notable des facteurs de commercialité sur l'augmentation du trafic de la ligne au cours de la période écoulée ; que les données statistiques relatives à l'évolution de la fréquentation du tramway retenues par l'expert provenant du bilan de la loi d'orientation du transport intérieur et de l'étude de l'opérateur Kéolis ne sont pas sérieusement critiquées par l'appelant qui ne fournit aucune données chiffrées venant les contredire ; que le constat opéré par l'expert concernant l'évolution de la clientèle de la rue de la République et la disparition des enseignes de luxe rejoint l'analyse de la presse locale, qui dans l'article communiqué par l'appelant, mentionne que la rue de la République est jugée trop populaire par les franchises moyennes et haut de gamme ; que l'augmentation significative de 30% des personnes transportées sur la ligne desservant les arrêts situés à proximité des locaux commerciaux et le flux des passagers montant et descendant à ces arrêts qui les classe au 6e rang des stations du réseau, entraîne une augmentation en proportion de chalands, étant relevé qu'il n'existe pas de correspondance au niveau de la rue de la République avec d'autres transports publics de sorte que les passagers qui descendent à ces arrêts circulent nécessairement dans cette rue ce qui prive de pertinence les observations des appelants sur le fait que ces passagers seraient en transit ; que c'est sans davantage de pertinence que l'appelant évoque la concurrence des centres commerciaux situés à la périphérie qui ne sont pas desservis par le tramway et n'attirent pas le même public que celui du centre-ville ainsi que l'absence de places de stationnement à proximité de la rue de République alors que la société Kaimen commercialise des articles de maroquinerie qui ne nécessitent pas l'utilisation d'un véhicule pour en assurer le transport ; que l'accroissement significatif du nombre de passagers se rendant rue de la République et l'augmentation corrélative de sa fréquentation par une clientèle populaire en phase avec l'activité exploitée dans les locaux pris à bail de vente d'articles de maroquinerie bon marché entraîne une modification notable des facteurs de commercialité qui a un intérêt objectif pour le commerce exploité par la société Kaimen ; qu'en effet cet accroissement du nombre de chalands fréquentant la rue de la République est de nature à favoriser objectivement le développement de son activité, la prétendue stagnation du chiffre d'affaires qui dépend notamment des choix de gestion et de la qualité des produits vendus n'étant pas de nature à remettre en cause la modification notable des facteurs de commercialité et son intérêt objectif pour l'activité exercée, étant relevé que le chiffre d'affaires de la société est passé de 493.669 euros en 2002 à 583.059 en 2013 ce qui relève une progression et non une stagnation ; qu'enfin le rapport d'expertise amiable réalisée à la demande de la société KAIMEN n'est pas susceptible de remettre en cause les conclusions de l'expert judiciaire, dès lors que l'expert mandaté par l'appelante n'a pas analysé l'augmentation de la fréquentation de la rue de la République liée à l'accroissement du nombre de personnes ni n'a appréhendé l'évolution de la clientèle ;