Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-16.734 du 11/01/2017,  partie 4


immeuble et le coût des travaux de rénovation des appartements ; que, par ailleurs, en considérant que la valorisation des étages est croissante à hauteur de 5% pour chaque étage supplémentaire en raison de l&apos;existence d&apos;un ascenseur, il n&apos;apparaît pas pertinent de retenir que la valeur du m² du sixième et dernier étage correspond à la moyenne du prix au m² dans le quartier ; qu&apos;en effet, s&apos;agissant d&apos;une moyenne ont devrait considérer qu&apos;elle correspond à l&apos;étage « moyen » de l&apos;immeuble, soit le troisième étage avec une augmentation de 5% pour chaque étage supérieur et une réduction de 5% pour chaque étage inférieur ; que de même, l&apos;évaluation du rez-de-chaussée à hauteur de 2000 euros du m² qui correspond à des locaux commerciaux ne repose sur aucun élément objectif () ; qu&apos;enfin, l&apos;abattement de 45% sur les appartements loués en « loi de 48 » n&apos;est pas contestable dans son principe ; qu&apos;en revanche, il dépend aussi de l&apos;âge des occupants et de la durée prévisible du bail de telle sorte que le quantum de cet abattement ne peut être retenu ; qu&apos;en conclusion, le raisonnement d&apos;[W] [D] se limite à de simples affirmations fondées sur des éléments non pertinents ; »
 
 Alors, en premier lieu, qu&apos;il ressort des dispositions des articles 761 du Code général des impôts et R. 194-1 alinéa 2 du Livre des procédures fiscales que les immeubles sont estimés d&apos;après la déclaration détaillée et estimative des parties et que, si un contribuable estime s&apos;être trompé lors de la déclaration de valeur qu&apos;il a effectuée après le décès, il lui appartient de rapporter la preuve du caractère exagéré de son évaluation ; que cette preuve peut être faite par tous moyens ; qu&apos;en l&apos;espèce, le contribuable soutenait avoir commis une erreur lors de l&apos;établissement de la déclaration de succession en 2007 en évaluant l&apos;immeuble litigieux à la somme de 8.013.825 euros, en relevant que les évaluations faites par l&apos;administration fiscale dans le cadre du redressement de l&apos;impôt de solidarité sur la fortune des années 2005 et 2006 avaient été fixées respectivement à 4.884.359 et 5.246.642 euros ; que, pour considérer que le contribuable ne pouvait pas se prévaloir utilement des évaluations faites par l&apos;administration fiscale, la Cour d&apos;appel a affirmé que les évaluations faites par l&apos;administration portaient sur un immeuble de rapport tandis que la déclaration de succession reprenait l&apos;immeuble divisé en 47 lots au moyen d&apos;un règlement de copropriété adopté en septembre 2006 ; qu&apos;en se fondant ainsi sur la seule adoption d&apos;un règlement de copropriété, sans déduire, de ce que la valeur de l&apos;immeuble retenue en 2005 et 2006 par l&apos;administration pour le calcul de l&apos;impôt de solidarité sur la fortune était inférieure de trois millions d&apos;euros, soit plus de 50%, à celle déclarée en 2007 par le contribuable pour l&apos;établissement des droits de succession, que l&apos;évaluation dans la déclaration de succession était manifestement erronée, la Cour d&apos;appel n&apos;a pas donné de base légale à sa décision tant au regard de l&apos;article 761 du Code général des impôts que de l&apos;article R. 194-1 alinéa 2 du Livre des procédures fiscales ;
 
 Alors, en deuxième lieu, que pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d&apos;après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, en fonction notamment de la situation juridique de ces biens au moment du fait générateur de l&apos;impôt ; que ne peut faire échec à la règle de l&apos;évaluation des biens successoraux au jour du décès la prise en considération au moment du fait générateur de l&apos;impôt d&apos;évaluations inférieures à la valeur déclarée résultant d&apos;évaluations faites par l&apos;administration fiscale pour les années N-2 et N-1 dans le cadre d&apos;un redressement d&apos;impôt sur la fortune ; qu&apos;en l&apos;espèce, la valeur retenue par l&apos;administration fiscale dans le cadre du redressement d&apos;impôt de solidarité sur la fortune 2005/2006 avait été effectuée sur la base de comparables et donc de façon parfaitement motivée ; que, comme le démontrait le contribuable dans ces conclusions devant la Cour d&apos;appel, cette valeur, indiscutable puisqu&apos;issue de comparables, était d&apos;autant plus cohérente, qu&apos;elle aboutissait à un résultat proche, à 300.000 euros près, de celui résultant de l&apos;application des méthodes classiques d&apos;évaluation pour de simples appartements valorisés aux mètres carrés selon la loi dite « Carrez » ; que, dans ces conditions, en affirmant que les évaluations faites par l&apos;administration fiscale pour les années 2005 et 2006, qui ont été actualisées en 2007, n&apos;étaient nécessairement plus conformes à la réalité du marché et que le contribuable ne pouvait pas s&apos;en prévaloir en raison du seul règlement de copropriété adopté en septembre 2006, la Cour d&apos;appel a violé les articles 761 du Code général des impôts et R. 194-1 alinéa 2 du Livre des procédures fiscales ;
 
 Alors, enfin, que, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d&apos;après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission ; que pour refuser de faire droit à la demande du contribuable et pour retenir l&apos;évaluation erronée résultant de la déclaration de succession, l&apos;arrêt attaqué retient que « l&apos;appelante, qui a procédé à l&apos;évaluation du bien litigieux en connaissance des prix de vente d&apos;