Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.477 du 13/02/2020,  partie 2


Que, par ailleurs, ils peuvent se prévaloir de leur propre titre de propriété, à savoir un acte notarié du 23 avril 1997, auquel était joint un certificat d'urbanisme favorable quant à une division du terrain dès cette époque envisagée et du fait qu'aucun cahier des charges concernant les propriétaires de la venelle n'a jamais été publié ; qu'ils entendent enfin démontrer que l'accord des riverains, conscients qu'ils ne peuvent s'opposer à un raccordement, a bien été obtenu et un raccordement réalisé pour d'autres constructions, ce qui tend à prouver que l'action de leurs adversaires est en réalité motivée par le fait qu'ils ne veulent plus du terrain acquis ; Attendu, ceci rappelé, que pour affirmer que ne leur a été délivré qu'un terrain inconstructible qui n'est donc pas à bâtir et solliciter la confirmation du jugement, les consorts D... - W... X... ne répondent qu'en partie aux moyens des appelants en soutenant que le permis de construire ne leur a été délivré que parce que le terrain était situé dans une zone constructible au plan local, qu'il ne leur appartient pas d'agir contre les propriétaires riverains de la [...], voie privée soumise au statut de l'indivision, dont il ne peut être affirmé que l'accord unanime quant au raccordement a été obtenu lors d'une réunion du 22 octobre 2011 dès lors que sept seulement d'entre eux sur treize y étaient favorables, qu'en outre la nécessité d'un branchement est nécessairement entrée dans le champ contractuel dans la mesure où leurs vendeurs eux-mêmes sont raccordés au réseau d'assainissement de la voie privée et qu'il ne peut valablement leur être opposé le fait que d'autres propriétaires ont pu se raccorder dès lors qu'il s'agit de branchements sur celui de leur vendeur, probablement frauduleux et contraire à la réglementation ; Que, ce faisant, ils ne débattent pas des stipulations de la promesse de vente aux termes de laquelle la seule obligation à laquelle étaient tenus les vendeurs était de procéder, comme ils l'ont fait, à un bornage du terrain, les acquéreurs s'engageant, quant à eux, "à prendre le bien en l'état où il se trouvait au jour de l'entrée en jouissance et à souffrir des servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien" ; Qu'ils ne peuvent affirmer que la question du raccordement au réseau de la voie privée est nécessairement entrée dans le champ contractuel pour les motifs qu'ils invoquent de manière inopérante ; que tant le courrier de la Communauté d'agglomération sus-évoqué que le permis de construire sont antérieurs à la réitération de la vente par acte authentique intervenue le 15 juin 2010 si bien qu'il convient de considérer qu'ils ont alors contracté en toute connaissance de cause ; Qu'en outre et contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, si dans ce courrier le président de la communauté d'agglomération observe que le raccordement sera réalisé sur la [...] et qu'"au préalable le propriétaire se sera assuré de l'accord des copropriétaires de cette venelle qui a le statut de voie privée", force est de considérer qu'il est adressé aux acquéreurs du terrain dans le cadre de la demande de permis de construire visée en objet et que le propriétaire évoqué concerne la personne des demandeurs audit permis de construire ; Que les acquéreurs ne font la démonstration ni même ne se prévalent d'une quelconque démarche auprès des propriétaires riverains de la [...] alors qu'il ressort des correspondances de Madame G..., propriétaire concernée, des 05 et 19 mars 2013 (pièces 9 et 10 des appelants) qu'un cahier des charges existe bien mais qu'il comporte des imperfections et n'a pas fait l'objet d'un enregistrement, tous éléments que les acquéreurs se sont abstenus d'opposer aux propriétaires riverains qu'ils présentent comme rétifs à un raccordement alors qu'il leur appartenait d'obtenir leur accord ; Que, par ailleurs, les pièces versées aux débats par la société Maisons Pierre tendent à démontrer que les riverains de la venelle ne pourraient s'opposer à raccordement que pour des raisons techniques et qu'à cet égard une viabilisation est possible (pièces 2 à 5 de la société Maisons Pierre) ; Qu'il s'évince de tout ce qui précède que les époux S... sont fondés à prétendre qu'ils n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance d'un terrain à bâtir et, en conséquence, à poursuivre l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente de ce terrain ;
 
 1°)- ALORS QUE D'UNE PART il résulte des propres constatations de la cour que l'acte authentique désignait l'immeuble vendu comme un terrain à bâtir non viabilisée ; que cet acte stipulait (p 3) que les acquéreurs avaient l'intention de construire sur le terrain vendu un immeuble en tout ou partie à usage d'habitation ; que dès lors que la vente portait sur un terrain à bâtir, l'obligation de délivrance supposait nécessairement que le terrain ait toutes les caractéristiques permettant un projet de construction et puisse en conséquence être raccordé aux réseaux ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1604, 1610 et 1611 du code civil ;