Cour d'appel de Basse-Terre, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-15.425 du 04/10/2018,  partie 4


qu'enfin, l'acte notarié comporte la mention suivante : " compte tenu de ce qui a été convenu et des engagements du vendeur, l'acquéreur déclare persister dans son intention d'acquérir à telles conditions le bien dont il s'agit." ; qu'en page 13, l'acte notarié comporte effectivement un engagement du vendeur notamment à indemniser l'acquéreur contre toute condamnation intervenue par une décision de justice devenue définitive qui viendrait à conclure à la dépossession de l'acquéreur des biens objet de l'acte et en conséquence à rembourser à l'acquéreur l'ensemble des sommes versées dans le cadre de la vente et tous les frais engagés à ce titre ; qu'il résulte de ces stipulations que la SCI Claudalie était effectivement clairement informée et consciente des difficultés susceptibles de survenir en raison de la vente consentie à son profit alors qu'il existait un précédent engagement du vendeur concernant la même parcelle, au profit de Monsieur Y... qui n'entendait pas y renoncer ; que c'est dans ce contexte que, lors de la délivrance de l'assignation le 17 septembre 2010, environ deux ans après la signature de l'acte authentique, elle n'avait engagé l'exécution d'aucuns travaux sur la parcelle litigieuse sans que cela puisse être imputé à la faute de Monsieur Y... ou de la société qu'il s'est substitué puisque la SCI Claudalie a persisté dans son intention d'acheter en toute connaissance de cause et qu'elle aurait pu commencer à mettre en oeuvre son projet de construction si elle n'avait pas jugé plus prudent d'attendre compte tenu des informations expressément portées à sa connaissance ; qu'en ce qui concerne l'action introduite par Monsieur Y... puis par la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier, laquelle est intervenue volontairement, elle ne saurait être qualifiée d'abusive et d'injustifiée alors qu'il résulte des stipulations mêmes de l'acte authentique qu'il existait un risque réel de dépossession ; que les moyens développés par les demandeurs puis les appelants sont juridiquement très argumentés, étant observé que pendant le délai écoulé entre la signature de l'acte de sous-seing privé intitulé " offre d'achat de biens immobiliers soumis à la loi du 10/07/1965 ", soumis par une agence immobilière, portant la mention manuscrite apposée par Monsieur Y... " bon pour offre d'achat " mais aussi la mention manuscrite apposée par Monsieur A... " bon pour vendre aux conditions de l'offre", et l'annonce de l'obtention du permis de construire, objet d'une condition suspensive, par un courrier de l'agence immobilière du juin 2008, Monsieur Y... s'est enquis à de nombreuses reprises et de façon très précise auprès du vendeur, du suivi de la demande de permis de construire déposée par celui-ci, qui ne l'a d'ailleurs pas informé du premier refus intervenu et a déposé une nouvelle demande, laquelle a été acceptée ; que l'application des règles de la publicité foncière entraîne le rejet nécessaire des prétentions des appelants mais aucune faute n'est caractérisée à leur encontre dans leur tentative de faire reconnaître ce qu'ils estimaient être leur droit dans une situation juridique dont l'ambiguïté résulte des stipulations mêmes de l'acte authentique signé par la SCI Claudalie Corp ; qu'en conséquence, le jugement du 5 février 2015 sera infirmé en ce qu'il avait accordé à la SCI Claudalie Corp une somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts, à la suite de l'introduction d'une instance déclarée irrecevable, et la SCI Claudalie Corp sera déboutée de sa demande de ce chef à l'encontre de Monsieur X... Y... et de la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier ;
 
 1°) ALORS QUE l'acquéreur de droits réels peut se voir opposer les actes soumis ou non à publicité obligatoire conclus par son auteur dont il a connaissance et dont il sait que son bénéficiaire entend se prévaloir ; qu'en jugeant que « l'acte sous-seing privé du 19 novembre 2005, non publié, (était) inopposable aux tiers » (arrêt, p. 5, pen. al.) au motif inopérant que « si la règle de l'inopposabilité aux tiers des actes non publiés peut être écartée dans le cas où le second acquéreur avait connaissance des droits acquis antérieurement, encore faut-il qu'il y ait lieu à l'application de la règle elle-même et à l'application des règles de la publicité foncière à l'acte qui n'a pas été publié antérieurement » (ibid.) ce qui n'était pas le cas en l'espèce bien qu'elle ait, par ailleurs, relevé que le second acquéreur connaissait non seulement l'existence de ce compromis de vente du 19 novembre 2005 liant M. A... à M. Y... mais également l'intention ferme de M. Y... d'obtenir la réitération de cette vente par acte authentique (arrêt, p. 6 à 8, in fine), ce dont elle aurait du déduire que cette vente était opposable à la société Claudalie, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 ;
 
 2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, un acte qui n'est pas publiable est opposable aux tiers qui en ont connaissance et qui savent que son bénéficiaire entend s'en prévaloir ;