cour d'appel de Paris
Pôle 1 - Chambre 3,  décision 16-17.759 du 15/02/2018,  partie 2


que l'atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait causant un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser ; que le procès-verbal de constat dressé le 11 août 2015 à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] établit que le local commercial loué par la société Maison Paris 10 est en travaux et que l'arrière est "percé d'une porte neuve, en cours d'installation" ; qu"une ouverture a été faite à un mètre du sol de la cour", que "le ravalement du mur a été morcelé et les parpaings sont mis à nu autour de cette ouverture" ; que la "porte a été posée sur ses gonds" ; qu'il résulte de l'attestation de l'entreprise qui a réalisé ces travaux qu'ils ont consisté en la "réouverture d'une ancienne porte sur la cour arrière", qui avait été condamnée par des blocs d'aggloméré et qu'aucuns travaux de reprise ou création de linteau ou élargissement n'ont été effectués sur cette ouverture ; que néanmoins, il est manifeste que cette "réouverture" concernait une partie commune et devait être soumise à l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires du [...] que l'appelante n'a pas sollicitée ; que la société Maison Paris 10 ne dénie pas avoir réalisé, sans autorisation préalable de la copropriété, la pose d'un nouveau conduit d'évacuation, relevant des parties communes telles que définies au règlement de copropriété ; que l'obtention a posteriori d'une telle autorisation des copropriétaires n'est pas produite au jour où la cour statue ; que la violation du règlement de copropriété auquel le preneur est soumis en vertu de la cession du fonds de commerce intervenue entre lui et la société Paris 16 le 24 février 2015, est constitutive d'un trouble manifestement illicite, dont la régularisation n'est qu'hypothétique ; que le fait que la destination du local loué nécessitait la pose de ce nouveau conduit pour permettre l'exercice de l'activité de restauration, autorisée par avenant du 9 septembre 2014, comme il le soutient, n'est pas un élément qui remet en cause l'existence du trouble dès lors qu'il ne pouvait y être procédé sans autorisation préalable ; que les bailleurs ne se contredisent pas en ayant sollicité auprès du syndic la convocation d'une assemblée générale aux fins d'obtenir cette régularisation, dès lors qu'il s'agissait de répondre à la demande de son locataire, et qu'elle dépend de la seule décision de cette assemblée ; que cette démarche ne peut donc être interprétée comme un acquiescement de leur part à la régularisation de cette infraction au règlement de copropriété, et ne les prive pas de leur intérêt à agir à l'encontre de leur preneur pour la faire cesser avant toute régularisation, le syndic de copropriété les ayant mis en demeure de ce faire par lettres recommandées des 10 et 21 août 2015 ; que les fins de non-recevoir seront donc écartées ; qu'enfin, le conflit invoqué par la société Maison Paris 10 qui l'opposerait à ses bailleurs sur le non respect à son égard de l'obligation de délivrance est indifférent à la caractérisation du trouble manifestement illicite, et ne relève pas des pouvoirs du juge des référés ; que la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble est la remise en état des lieux, tout aménagement envisagé par le preneur n'étant pas de nature à assurer le respect du règlement de copropriété ; que s'agissant d'une obligation de faire, elle ne peut être imposée qu'à la partie qui occupe les lieux, ni les bailleurs, ni le cessionnaire garant n'étant en mesure d'y pénétrer pour faire exécuter les travaux de remise en état antérieur ; que l'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné in solidum les consorts Y... avec la société Maison Paris 10 à la remise en état des lieux sous astreinte ;
 
 ET AUX MOTIFS DE L'ORDONNANCE QU'il résulte du procès-verbal de constat de Maître C..., huissier de justice, en date du 2 septembre 2015, qu'a été installée dans une cour commune entre le 18 et le [...] une porte coupe-feu de type porte isoplane et, dans la cour de l'immeuble du [...], une gaine d'extraction d'air métallique partant du sol et cheminant sur toute la façade ; qu'en vertu des dispositions de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : "ne sont adoptés qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci" ; qu'il se déduit de ces dispositions que le locataire ne peut procéder sans autorisation à des travaux affectant les parties communes et qu'il doit demander à son bailleur de soumettre cette autorisation à une assemblée générale des copropriétaires ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que ces travaux n'ont jamais fait l'objet d'une autorisation de la part des copropriétaires et, qu'antérieurement à la date de l'assignation, la société Maison Paris 10 n'a pas demandé aux consorts Y... de soumettre l'autorisation de procéder à des travaux ;