décision 15-11.419 du 02/03/2017,  partie 4


MAGREG par acte sous seing privé du 31 juillet 2006. D'autre part, par un acte du 12 septembre 2005, la S.C.I. du BORD de la RIVIERE a cédé la propriété des lieux loués à la S.C.I. des BERGES de la GARONNE ; qu'or, l'assiette du bail, n'a jamais fait l'objet d'une modification entre les parties depuis le bail du 8 octobre 2001. Elle est ainsi précisée dans l'acte notarié : « + un bâtiment comprenant : - Une pièce à usage de réserve de fruits et légumes, - une pièce à usage de réserve « sèche», - une cuisine avec évier - une pièce équipée pour la plonge, - une entrée avec WC et couloir, donnant sur la salle de restaurant équipée d'une cheminée, - une salle de restaurant vitrée donnant sur la Garonne, - combles au-dessus de la cuisine, + le parking de ce bâtiment tel que délimité ... » ; qu'il n'est pas contestable que depuis l'origine, ces locaux constituant l'assiette du bail ont été délivrés au locataire qu'il s'agisse de M. et Mme Z... ou de la S.A.R.L. MAGREG ; qu'en revanche, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal de grande instance, la SCI des BERGES de la GARONNE, le bailleur n'assure pas une jouissance paisible des locaux à la S.A.R.L. MAGREG, la locataire ; que la garantie du preneur du fait du trouble que des tiers causent à sa jouissance est l'équivalent, dans le louage de choses, de la garantie d'éviction en droit de la vente ; que cette garantie ne s'applique qu'aux troubles de droit qui résultent d'une prétention juridique émise par un tiers sur le bien qui viendrait contredire le droit conféré au preneur ; que le 20 novembre 2007, la S.C.I. des BERGES de la GARONNE a signé avec EDF une convention d'occupation du domaine public hydroélectrique précisant que : - la S.C.I. des BERGES de la GARONNE exerce une activité commerciale (restaurant) sur des terrains dont elle est propriétaire, jouxtant le domaine public hydroélectrique, - une partie des dépendances immobilières affectées à l'activité commerciale a été implantée sur le domaine concédé à EDF, sans autorisation ; que, par cette convention, EDF autorise la S.C.I. des BERGES de la GARONNE à occuper des terrains faisant partie des dépendances immobilières du domaine concédé dans le but de maintenir et de faire fonctionner les locaux destinés à l'accueil des clients, cette autorisation, strictement personnelle et non transmissible, n'étant pas constitutive de droits réels sur les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier réalisés ; que la convention a été conclue moyennant le versement d'une redevance annuelle forfaitaire de 500 euros, pour une durée d'un an tacitement reconductible, les parties se réservant le droit de la dénoncer unilatéralement à tout moment, par lettre recommandée, en respectant un préavis de six mois ; qu'EDF s'est également réservé le droit d'y mettre fin, à tout moment, avec l'accord de la DRIRE, sans préavis ni indemnité, par lettre recommandée motivée pour des motifs de sécurité ou des motifs tirés de son exploitation et des nécessités de service public dont elle a la charge ou encore si une telle mesure lui était imposée par l'Etat ; que, de plus, à la fin du mois de mai 2012, EDF a déposé une requête devant le tribunal administratif de Toulouse aux fins d'exécution de la convention par la SCI des BERGES de la GARONNE ; qu'un message électronique échangé entre avocats en date du 13 novembre 2012 indique clairement qu'EDF attend le paiement régulier de la redevance annuelle et qu'à défaut, elle dénoncera la convention en cas de nouvelle inexécution ; qu'il résulte de ces éléments que l'exploitation d'une partie des locaux loués est soumise au bon vouloir d'un tiers qui dispose de droits incontestables venant contredire ceux conférés par le bailleur au preneur, lui permettant à tout moment de solliciter la restitution du bien concédé, sous la seule réserve du préavis précité ; que le défaut par le bailleur du respect de son obligation d'assurer une jouissance paisible au preneur ainsi établi conduit à prononcer la résiliation du bail commercial par application des dispositions de l'article 1741 du code civil et à dire que la S.A.R.L. MAGREG réglera à la S.C.I. des BERGES de la GARONNE, à compter de la présente décision, à titre d'indemnité d'occupation, l'équivalent du loyer et de ses accessoires jusqu'au départ des lieux ou au paiement effectif de l'indemnisation ; que, s'il n'est pas possible d'allouer des dommages-intérêts en réparation d'un préjudice purement éventuel, il en est autrement lorsque le préjudice, bien que futur, apparaît aux juges du fait comme la prolongation certaine et directe d'un état de choses actuel et comme étant susceptible d'estimation immédiate ; qu'or, la situation juridique d'une partie des biens loués édifiés sur le terrain d'autrui caractérise un préjudice, certes futur, mais certain découlant directement de cette situation ; que, dès lors, une mesure d'instruction sera ordonnée pour fournir à la cour d'appel les éléments nécessaires à l'évaluation de ce préjudice » ;
 
 1°/ALORS, d'une part, QU'aux termes de l'article 1719, 3° du code civil, le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; que le bailleur n'est tenu à garantie qu'en cas d'éviction du preneur ;