Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.197 du 19/11/2020,  partie 3



 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la condition résolutoire aux torts exclusifs de la société Menuiserie Alu Prod, ordonné l'expulsion de la société Menuiserie Alu Prod ainsi que celle de tout occupant dans les lieux de son chef du local situé [...] au besoin avec le concours de la force publique, condamné la société Menuiserie Alu Prod à verser à Mme W... D.... venant aux droits de M. O... D... décédé, une indemnité d'occupation de 2 000,00 € par mois à compter de la signification de cette décision et jusqu'à libération des lieux, enjoint à la société Menuiserie Alu Prod de nettoyer le terrain loué dans les deux mois de la signification du présent arrêt et passé ce délai à peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un mois, passé lequel délai sera à nouveau fait droit, condamné la société Menuiserie Alu Prod à payer à Mme W... D..., venant aux droits de M. O... D... la somme de 3 088.00 € correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2014 et 2015 et rejeté la demande en dommages et intérêts,
 
 AUX MOTIFS QUE
 
 chaque partie se rejette la responsabilité sur l'origine de la non signature du bail.
 
 Le document rédigé et signé par M. O... D... (bailleur) également signé le 3 septembre 2014 par M. E... gérant de la Sarl Menuiserie Alu Prod (MAP) établit que le bailleur s'engageait à établir un bail écrit.
 
 Les "mails" échangés du 16 octobre au 22 décembre 2014 entre M. E..., gérant de la MAP et le notaire Me T..., rédacteur des premiers projets de bail montrent que la société MAP désirait également un bail écrit à la demande notamment de Groupama qui sollicitait un contrat écrit pour assurer le bien. Dans l'impossibilité de connaître l'imputabilité du défaut de signature du bail, les premiers juges ont constaté que le bailleur avait entériné le bail verbal en acceptant les loyers puis en confiant au cabinet Habilis la gestion de ce bail.
 
 Si les parties sont liées par un bail verbal, elles sont en désaccord sur certaines de leurs obligations, ce qui explique sans doute l'absence de signature d'un bail écrit puisque le dernier projet de bail préparé par la société Habilis (pièce n°4 de l'appelante) signé le 2 avril 2015 par M. O... D... n'a jamais été signé par la société MAP, sans doute parce que ce projet prévoyait le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) comme le prévoyaient également les projets antérieurs du notaire Me T....
 
 La Sarl Menuiserie Alu Prod considère qu'elle n'est pas tenue à cette taxe non prévue contractuellement. Cependant, si en principe le propriétaire du logement au 1er janvier de l'année d'imposition doit payer cet impôt, le propriétaire bailleur a le droit de récupérer le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sur le locataire ainsi qu'en dispose l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
 
 Dès lors que le preneur occupe les lieux, paie le loyer et dispose des commodités pour l'enlèvement de ses déchets, la récupération de cette taxe est nécessairement incluse dans le contrat de sorte que le commandement de payer délivré le 2 septembre 2015 à la Sarl Menuiserie Alu Prod est parfaitement valable et entraîne la résolution du bail.
 
 Cette résolution du bail est d'autant plus justifiée en raison des manquements par la Sarl Menuiserie Alu Prod à ses obligations contractuelles. En effet pendant les deux premières années, la Sarl MAP n'a pas assuré le local contrairement aux règles en la matière. Le cabinet Habilis lui a d'ailleurs réclamé le justificatif par courrier du 20 mars, courriels des 19 mai et 18 juin 2015.
 
 Par ailleurs, le constat d'huissier du 12 octobre 2016 établi à la demande de Mme D... fait état de la présence de gravats à l'extrémité nord est du parking, situation confirmée par la brigade de l'environnement dans un courriel adressé le 2 août 2017 au terme duquel la brigade atteste être intervenue autour de l'entreprise MAP et avoir constaté les nombreux dépôts effectués par la Sarl Menuiserie Alu Prod.
 
 Il doit être également relevé que le fait pour la Sarl MAP de passer sur le chemin privé de Mme O... et non par l'impasse des [...] qui dessert utilement les locaux ne saurait, comme le soutient la Sarl MAP, avoir pour origine la présence d'un fil électrique trop bas empêchant le passage des camionnettes, dans la mesure où ce fil électrique était présent dès l'origine du bail et que le preneur pouvait en faire son affaire personnelle.
 
 Ainsi, eu égard à ces éléments, il convient d'infirmer le jugement critiqué, de constater la résolution du bail sur la base du commandement de payer, d'ordonner l'expulsion de la Sarl Menuiserie Alu Prod et de fixer l'indemnité d'occupation à hauteur de 2 000,00 € par mois.