Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.085 du 28/05/2020,  partie 6



 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage : cette dernière notion rarement admis n'est plus mentionnée dans les critères de l'article L. 145-4 du Code de commerce et n'entre plus dans les facteurs susceptibles d'apporter une modification notable des éléments déterminant la valeur locative.
 
 Par application de l'article R. 145-6 du Code de commerce (ancien article 23-4 du décret du 30/09/1953), les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, de son lieu d'implantation, de la répartition des différentes activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
 
 En l'espèce, si l'expert n'a pas relevé de modifications notables dans la destination des lieux et les obligations respectives des parties, ni dans l'évolution et la structure générale de la population dans les Pyrénées Orientales ou la fréquentation touristique d'Argeles sur Mer, il a cependant pu constater que l'environnement proche du local a bénéficié en cours de bail expiré de nombreux travaux et aménagements publics qui ont été demandés par les commerçants Argelésiens ou centre plage lesquels ont eu une incidence positive sur tous les commerce du quartier et notamment sur le commerce de Monsieur L... qui est un commerce de restauration classique spécialisé et très bien positionné.
 
 Il précise que même si pour l'exploitant les marges bénéficiaires sont moins élevées que dans les années passées ou que dans d'autres activités comme les équipements à la personne ou la restauration rapide, le "[...]" présente des évolutions positives du chiffre d'affaires avec un taux supérieur à la moyenne de la branche d'activité et conclut qu'entre juillet 2000 et le 3 décembre 2012, plusieurs modifications notables des facteurs de commercialité ont eu une incidence favorable sur le commerce de restauration le "[...]".
 
 De sorte qu'il est établi des modifications notables de commercialité sur le commerce considéré justifiant un déplafonnement de loyers » ;
 
 ALORS, liminairement, que la cassation qui sera prononcée sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence la cassation sur le deuxième moyen ;
 
 1°) Alors que M. L... faisait expressément valoir en appel que les aménagements et activités estivales mentionnés par l'expert concernent, comme cela résulte du rapport d'expertise lui-même, les zones dites « [...] », « [...] » et « [...] », situées aux extrémités et à l'extérieur de la zone commerciale et touristique dans laquelle se trouve le [...], dite « Front de mer », et qu'en réalité celle-ci n'a fait l'objet, entre 2003 et 2012, d'aucun aménagement ni événement particulier ; qu'il ajoutait que de surcroît les travaux d'équipement et d'aménagement précités, spécialement dans les zones dites « [...] » et « [...] », avaient compris la réalisation de deux nouvelles allées piétonnes et d'une nouvelle zone d'activité commerciale avec de nombreux nouveaux restaurants, qui détournent les chalands de leur promenade habituelle sur le bord de mer de sorte que la réalisation des travaux précités, loin d'avoir eu un impact positif sur les commerces de la zone dans laquelle se trouve le [...], leur avait nui ; qu'il observait par ailleurs que l'exposition culturelle photographique annuelle, quoique installée sur la promenade du front de mer, se trouve à plus d'un kilomètre du [...] alors que sur cette promenade le chaland ne se déplace qu'à pied ou à vélo, et qu'ainsi, cette exposition n'a strictement aucun impact sur la fréquentation du restaurant ; et qu'il soulignait encore que, depuis quelques années, la pelouse située devant le restaurant et entre celui-ci et la mer est devenue le réceptacle de détritus en tous genres, de campeurs, de personnes sans domicile fixe et d'excréments canins, que dans le même temps les vols et dégradations, dont le [...] a été lui-même victime à plusieurs reprises notamment en 2010 et 2012, se sont multipliés dans cette zone désertée la nuit, qui n'est pas placée sous vidéo-surveillance et qui se délite année après année, à tel point que la presse elle-même s'en était gravement émue ; que faute d'avoir répondu à ces conclusions dont il résultait qu'à l'évidence, les facteurs locaux de commercialité, appréciés dans leur globalité, n'avaient pas évolué de façon favorable dans la zone « Front de mer » où se situe le commerce en cause ; que la Cour d'appel, qui a laissé ces conclusions sans réponse aucune, a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;