Cour d'appel de Bordeaux
02, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.693 du 06/06/2019,  partie 2


l'entrée dans les lieux a fait l'objet d'un constat d'état des lieux entrant daté du 23 octobre 2010 ; selon l'extrait Kbis de la société le Regain, le début d'activité est en date du 02 janvier 2011, de sorte qu'elle ne pouvait avant cette date exercer légalement son activité ; le restaurant n'a pas pu ouvrir avant la levée des réserves listées le 26 octobre 2010 par la fiche de chantier Qualiconsult ; enfin, la preuve n'est pas rapportée d'une mise à disposition à titre onéreux ; les arguments tenant à la nature exacte des prestations réalisées (clientèle apportée par l'hôtel ou par une clientèle extérieure) et au logo utilisé sont cependant inopérants ; dès lors en effet qu'il est établi que le chiffre d'affaires réalisé au cours de la période considérée est le fruit d'une activité de restauration exercée dans les locaux litigieux par la société le Regain, la preuve est rapportée que le preneur a été laissé en possession des locaux, ce qui suffit à caractériser l'existence d'un bail commercial même si l'exploitation a été assurée sous l'ancienne enseigne « Le relais de Montaudran » avant de l'être sous l'enseigne « L'Sugar » ; il convient par ailleurs de relever que la date du 02 janvier 2011 est celle de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de la nouvelle enseigne de l'établissement (devenu « L'Sugar »), et non pas celle de la société le Regain, régulièrement immatriculée quant à elle depuis le 12 octobre 2005, de sorte que sa qualité à bénéficier du statut des baux commerciaux n'est pas douteuse ; la cour relève à toutes fins que sont par ailleurs produites des factures datées d'octobre à décembre 2011, donc très postérieures à la signature du bail, établies par la société le Regain (sous l'enseigne L'Sugar) à l'intention de l'hôtel Argus, qui portent sur des prestations « de traiteur » strictement identiques à celles réalisées au cours de la période litigieuse, ce dont il se déduit que ces prestations s'inscrivaient parfaitement dans le cadre de l'activité de restauration visée au contrat ; l'argument tenant à l'existence d'un bail au profit de la SARL Argus jusqu'au 22 octobre 2010 sera lui aussi rejeté dès lors qu'il est établi et non contesté que cette société a cessé toute activité dans ces locaux au moins à compter du 26 février 2009, date à laquelle la commission de sécurité a émis un avis défavorable à la poursuite d'exploitation ; quant au constat d'état des lieux daté du 23 octobre 2010, dont l'appelante conteste l'authenticité, sa valeur probante est discutable dans la mesure où il n'est produit qu'en (mauvaise) copie, et comporte une mention manifestement postérieure puisque portant sur le relevé, le 14 novembre 2011, d'un défalqueur d'eau qui n'a été installé qu'en janvier 2011 ; les échanges entre les parties, notamment deux courriels adressés les 05 mai et 26 juin 2010 par M. V..., gérant de la SCI Argus Montaudran, au gérant de la société le Regain, dans lesquels M. V... se plaint de la qualité des menus et du service au cours des semaines écoulées (« Vous avez voulu le resto maintenant il faut s'en occuper correctement ») et demande à « faire le point du restaurant depuis leur présence », établissent que la bailleresse connaissait et acceptait l'activité de sa locataire ; la dernière condition tient à l'exigence d'une mise à disposition à titre onéreux ; le tribunal a considéré que l'absence de loyer pendant la période considérée était sans conséquence, les parties ayant pu convenir d'une dispense temporaire compte tenu de l'importance des travaux de rénovation réalisés à hauteur d'une somme de 150.000 € ; il est constant que le premier loyer a été émis le 17 novembre 2010 ; s'agissant des sommes exposées par la locataire entre mars et octobre 2010, la SCI Argus Montaudran oppose qu'une partie importante concerne des aménagements réalisés dans les lieux que la société le Regain aurait récupérés ; il convient donc de déterminer le montant des travaux réalisés au cours de la période litigieuse par la société le Regain et dont le bénéfice est resté acquis à la bailleresse ; sur ce point, l'attestation de M. K..., architecte, en date du 08 octobre 2012, apparaît particulièrement intéressante dans la mesure où elle détaille la liste des travaux réalisés au [...] entre mars et septembre 2010 ; il en ressort qu'au seul titre des travaux, la société le Regain a exposé une somme de l'ordre de 100.000 € (démolition d'une chambre en mars 2010 - facture Bati Koncept de 13.006,50 € ; création de cloisons dans la cuisine - facture K-RO31 de 35.880 € du 31 mars 2011 pour des travaux réalisés en mars 2010 ; travaux d'électricité - facture EEGI de 11.999,99 € du 31 mars 2010 ; facture Illumospot de 2.572 € du 24 mars 2010 ; placoplâtre cloisons - facture Evrostaki EOOD de 15.140 € du 05 mars 2010 ; pose de carrelage - factures Cardor de 2.017,30 + 257 + 1.008 € du 20 avril 2010 ; réalisation de toilettes aux normes handicapés - facture 2B Energie de 4.207,53 € du 17 avril 2010 ; fabrication et pose d'un comptoir cintré - facture Aranda Mas de 17.000 € du 06 avril 2010) ;