Cour d'appel de Bordeaux
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-10.265 du 02/03/2017,  partie 2


que compte tenu des échanges d&apos;actes entre les parties le bail a été renouvelé au 1er octobre 2007 et le litige porte sur la seule question de la fixation du prix du bail renouvelé ; qu&apos;ainsi que l&apos;a exactement dit le premier juge, le motif de déplafonnement du loyer tenant à l&apos;évolution notable des facteurs de commercialité a été abandonné par le bailleur. Il en est de même dans le cadre du débat devant la cour ; que pour conclure à l&apos;infirmation et soutenir qu&apos;il y a lieu à déplafonnement du loyer, le bailleur fait valoir qu&apos;il y a eu des modifications dans les caractéristiques propres du local tenant à la réduction de la surface du bien donné à bail, à la réduction du prix du loyer et à la suppression d&apos;une activité (distribution de jeux, vidéos et cassettes). ; qu&apos;il considère que ces modifications notables constituent un motif de déplafonnement en application des dispositions de l&apos;article L 145-34 du code de commerce ; qu&apos;en réalité le bailleur s&apos;empare de la généralité des termes de l&apos;article L 145-34 pour considérer qu&apos;il existe bien une modification justifiant un déplafonnement. Mais s&apos;il est exact que même une réduction de surface peut justifier un tel déplafonnement il ne saurait s&apos;en déduire que ce déplafonnement doit être nécessairement ordonné en l&apos;espèce. Il convient en effet de tenir compte des circonstances particulières à l&apos;espèce ; que le bail du 30 juin 2001 n&apos;était pas le premier qui liait les parties. Il y avait eu un premier bail en date du 1er avril 1992 qui portait sur le local situé [...] composé d&apos;un magasin, d&apos;une arrière-boutique, d&apos;une cave et d&apos;un appartement au premier étage ; que ce bail était à usage de &apos;tabac, librairie, journaux, bimbeloterie et jeux officiels&apos; ; que le bail du 30 juin 2001 reprenait ces éléments mais ajoutait un second magasin affecté à la distribution de vidéo cassettes ; que c&apos;est ce second magasin qui a été cédé par le preneur lors de la cession de son droit au bail ce qui a été l&apos;occasion de la réduction du prix du loyer par l&apos;avenant de 2008. ; que la situation des parties était donc redevenue celle du bail initial de 1992 ; que s&apos;il est parfaitement exact compte tenu des termes mêmes de l&apos;article L 145-34 et de leur généralité que même une réduction des surfaces louées peut justifier un déplafonnement, cela n&apos;a rien d&apos;automatique et encore convient-il de caractériser en quoi cette modification était notable et justifiait un tel déplafonnement ; que tel n&apos;est pas le cas en l&apos;espèce puisque la réduction d&apos;assiette n&apos;avait aucun impact favorable pour le preneur qui cédait le droit au bail de ce second magasin lequel portait sur une autre activité ; que les parties avaient parfaitement conscience de revenir à ce qui avait été le bail initial ce qui expliquait l&apos;avenant de 2008 de sorte qu&apos;il ne saurait être considéré que cette modification qui avait justifié une diminution du loyer était notable au sens de l&apos;article précité et emportait un déplafonnement ; que c&apos;est ainsi à bon droit que le premier juge a fixé le prix du loyer renouvelé à la somme de 16 384 € et le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;
 
 1°) ALORS QUE l&apos;augmentation – ou la réduction - de loyer à la suite d&apos;une modification d&apos;un facteur quelconque de la valeur locative comporte par elle-même la preuve du caractère notable de la modification intervenue ; qu&apos;en l&apos;espèce, trois modifications majeures étaient intervenues au cours du bail litigieux (réduction significative de la surface des locaux donnés à bail, réduction du prix du loyer et suppression d&apos;une activité autorisée par le bail) ayant entraîné une réduction du prix du loyer par avenant conclu en cours de bail ; que cette réduction de loyer stipulée antérieurement au renouvellement ne faisait pas obstacle au déplafonnement ; qu&apos;en décidant le contraire, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article L. 145-34 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QUE le bail à prendre en considération pour envisager le déplafonnement en fonction de modifications notables des caractéristiques des lieux loués est celui qui fait l&apos;objet du renouvellement ; qu&apos;en l&apos;espèce, le bail objet du renouvellement était celui conclu le 30 juin 2001 (à effet du 1er juillet 2001) à échéance du 1er octobre 2010 ; qu&apos;en se fondant dès lors sur le bail ayant précédé celui-ci, soit le bail du 1er avril 1992, pour considérer que les parties étaient revenues « à ce qui avait été le bail initial » et en déduire l&apos;absence de toute modification notable, la cour d&apos;appel a derechef violé l&apos;article L. 145-34 du code de commerce.