Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.124 du 05/03/2020,  partie 5


Contrairement à ce qu'elles soutiennent, le seul fait d'avoir prévu une assurance garantissant la carence de première location et d'éventuelles vacances locatives ne suffit pas à démontrer qu'elles se sont conformées à leur obligation légale d'information. Cette information essentielle sur le potentiel locatif du bien vendu a été tire à dessein par la Sarl Patrimoine de France et par la Sci. En effet, la Sci a construit son parc immobilier de 103 logements au sein de la friture ZAC de Montredon en sachant que six programmes immobiliers concurrents étaient prévus sur la même zone dont quatre d'entre eux avaient déjà obtenu un permis de construire depuis février ou mars 2004, ainsi que cela résulte clairement de l'étude locative réalisée par la Sarl Patrimoine de France antérieurement à la convention de commercialisation du 30 mars 2005. Si la Sci pouvait espérer une absence de carence locative en raison du projet municipal d'implantation dans cette ZAC d'un pôle santé à compter de 2007 devant drainer à terme plusieurs centaines d'emplois, elle et son mandataire savaient, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière, que le transfert de l'hôpital de Carcassonne pouvait être émaillé d'incidents administratifs, constructifs ou judiciaires et que l'implantation du laboratoire Fabre restait incertaine. De fait, le transfert de l'hôpital n'a été effectif qu'en 2014 et le laboratoire Fabre ne s'est jamais implanté dans la zone. Le nombre de logements offerts à la location sur le seul hameau de Montredon ([...]) a donc été très largement supérieur à la demande entre 2004 et 2007, ce qui a entraîné une importante vacance locative décrite en page 12 du programme local de l'habitat de la communauté d'agglomération de Carcassonne de 2009 (pièce 28 d'A... M...). C'est pourquoi A... M... n'avait toujours pas trouvé de locataire en janvier 2009 et qu'il s'est vu proposer une baisse de loyer de 95 € (soit un loyer de 390 € HC) par le gestionnaire des appartements le 27 janvier 2009 (pièce 5 de la Sci) qu'il a refusée, La Sci et son mandataire savaient qu'en informant l'acquéreur des risques, qui se sont finalement réalisés, d'une carence locative supérieure aux 12 mois garantis par l'assurance et d'une nécessaire révision à la baisse du loyer envisagé de 485 € en cas de conjoncture défavorable, celui-ci n'aurait pas contracté car le poids de l'emprunt par rapport à ses revenus l'aurait dissuadé d'acquérir, Les réticences délibérées de la Sci et de son mandataire ont déterminé A... M... à contracter en provoquant son erreur, toujours excusable en matière de dol, sur la viabilité économique de l'opération. Ces réticences dolosives ayant vicié le consentement d'A... M..., elles doivent entraîner l'annulation du contrat du 31 janvier 2006 » ;
 
 ALORS en premier lieu QUE dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans ; que, pour juger non prescrite l'action en nullité introduite par M. M... les 5 et 6 mars 2012, la cour d'appel a retenu, par motif adopté, que M. M... n'a pu prendre conscience de la difficulté de location du bien acquis qu'au moment où celui-ci a réellement été mis sur le marché locatif soit après la remise des clés ; qu'en statuant ainsi, après avoir elle-même constaté que la remise des clés a été effectuée « courant février 2007 », ce dont il résultait que l'acheteur avait pu se convaincre du dol qu'il dénonçait à cette date et que son action était dès lors prescrite en mars 2012, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 ALORS en deuxième lieu QUE la validité du consentement s'apprécie à la date de la conclusion du contrat ; qu'en retenant, pour annuler le contrat en raison d'une réticence dolosive au sujet des risques de carence locative, que le transfert de l'hôpital, devant apporter de l'attractivité à la zone dans laquelle le bien acheté se situe, n'a été effectif qu'en 2014, que le laboratoire Fabre ne s'y est finalement jamais implanté et que les risques de carence locative se sont finalement réalisés, la cour d'appel, qui a apprécié la validité du consentement à une date postérieure à celle de conclusion du contrat intervenue en 2006, a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 ALORS en troisième lieu QUE le silence gardé par une partie ou un tiers ne peut suffire à caractériser une réticence dolosive que s'il présente un caractère intentionnel ; qu'en prononçant néanmoins la nullité du contrat litigieux au titre d'une réticence dolosive, sans caractériser la volonté de tromper de la société Patrimoines de France, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION