Cour d'appel de Versailles
2B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.051 du 23/01/2020,  partie 4


que le fait d'avoir ainsi toujours voté les budgets de rénovation et d'entretien proposés par le syndic ne peuvent en effet de ce point de vue suffire compte tenu des difficultés concrètes et précises rencontrées par son locataire, les procès-verbaux d'assemblée générale des 5 mars 2012 et 18 mars 2013 ne faisant mention d'aucune demande particulière de la société Corio se rapportant à l'entretien des lieux contrairement à celles exprimées par d'autres copropriétaires - voir cote 7 du dossier de la société intimée ; 17. que ce constat est d'autant plus significatif que les locaux de la société Univers des sacs se situent dans la partie dynamique du centre commercial litigieux et qu'ils sont ainsi d'autant plus susceptibles d'être affectés par cette évolution ; que l'expert désigné pour apprécier la valeur locative a d'ailleurs défini le centre Charras comme un "centre commercial en souffrance dont l'attrait principal réside dans l'existence de sa locomotive commerciale alimentaire" et dont "depuis 2003 mais surtout depuis 2008-2010 le taux de vacance des emplacements a fortement augmenté pour passer d'un taux structurel inférieur 5% à un taux en 2012 de 25% (1/4 des emplacements vides)" - voir cote 67 p, 36 ; que la réalité d'un véritable effet de chaîne ainsi démontrée par la société Univers des sacs est confortée par les différentes attestations des clientes de la société Univers des sacs versées aux débats - "Connaissant le centre Charras depuis son ouverture, celui-ci est méconnaissable boutiques vides ou fermées   Beaucoup de courants d'air, pas de chauffage dans certaines boutiques" - cote 31, "Le centre se détériore, beaucoup de boutiques fermées" - cote 32, "Locaux fermés, plus de fréquentation (...), animation inexistante (...) Un mécontentement généralisé des clients" - cote 34, "propriétaire au-dessus du Centre Charras depuis 1975, je déplore tous les magasins vides dans ce centre qui fût jadis un centre haut de gamme avec une très importante concentration de magasins et de clients"- cote 35, "Je trouve que c'est dommage que le centre des locaux vides et un manque d'attractivité notable" - cote 43 du dossier de la société Univers des sacs ; 19. que ce constat conjugué à la faible énergie déployée par la société Ochito pour tenter de remédier à la dégradation de la commercialité du centre Charras due au moins en partie, au manque d'entretien des parties communes, caractérisent un manquement de la société bailleresse à son obligation de jouissance paisible des locaux loués ; 20. qu'il suit de tout ce qui précède que le jugement entrepris sera sur ces différents points, infirmé dans les termes du dispositif ci-après ; Sur les demandes subséquentes de réparation et d'indemnisation de préjudice allégués ; [
 ] 23. vu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble les articles 1719 et suivants du code civil aux termes desquels le bailleur est débiteur d'une triple obligation de délivrance, d'entretien et de garantie de jouissance paisible des locaux loués et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; que la perte du contrat de distribution noué avec la société Longchamp a nécessairement eu un impact négatif sur le chiffre d'affaires réalisé par la société Univers des sacs et résulte d'évidence des manquements imputés à la société bailleresse dans l'exécution de ses obligations ; que les motifs avancés par la société Longchamp dans sa lettre de rupture sont en eux-mêmes éloquents et suffisamment clairs pour caractériser un lien de causalité entre ces manquements et la décision de ce fournisseur de marque ; que ces motifs sont au demeurant pleinement cohérents avec les autres éléments du dossier retenus dans les motifs développés ci-dessus ; que l'effet de chaîne qui résulte nécessairement de cette situation pour la fréquentation de la clientèle, pour partie constituée d'une clientèle étrangère en provenance des hôtels implantés à proximité, justifie donc l'indemnisation de la société Univers des sacs à un montant que la Cour estime pouvoir raisonnablement fixer à 80 000€ ; qu'au demeurant, cet effet de chaîne est spécialement démontré par le courriel du 27 janvier 2014 adressé par la représentante de la société [...] à la gérante de la société Univers des sacs - voir cote 19 "comme je vous l'expliquais au téléphone aujourd'hui, le positionnement de votre boutique, les marques présentées dans votre point de vente et le centre ne correspondent pas au positionnement que la maison [...] souhaite avoir à ce jour." [surligné par la Cour] ; 25. que la demande de condamnation solidaire des sociétés Corio et Ochito visant à faire procéder aux travaux de mise aux normes et d'entretien du centre commercial, ne peut en revanche prospérer dès lors que la nature et la liste précise de travaux concernant les parties privatives litigieuses n'est pas précisée et dès lors que la société bailleresse n'est tenue d'aucune obligation personnelle concernant les parties communes du centre commercial, autre que celle de justifier faire ses meilleurs efforts auprès du syndicat des copropriétaires et du syndic, pour qu'il soit procédé à leur bon entretien et à leur mise en conformité » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur les fautes ;