cour d'appel de Pau
1ère Chambre,  décision 16-25.767 du 18/01/2018,  partie 4


D'après les premières constatations des gendarmes, le feu aurait pris au premier étage, il semblerait qu'il ait été allumé par des squatters quelques jours auparavant, et mal éteint, la braise se serait consumée occasionnant l'incendie. Il résulte de ces constatations, que : - faute d'état des lieux préalablement à la prise de possession, le bâtiment dit « aumônerie », est présumé avoir, par le bailleur, été livré en bon état de réparations locatives, en l'absence de toute preuve contraire, - les constatations effectuées par la gendarmerie, démontrent que la preneuse, qui en était la gardienne, n'a pas pris les mesures nécessaires à l'entretien des locaux, et la mise en oeuvre de mesures de sécurité nécessaires, à prévenir ou mettre un terme aux dégradations commises par des tiers sur le bâtiment, alors même qu'elle en était informée, ainsi que le démontrent les doléances qu'elle a pu émettre, auprès des forces de l'ordre à cet égard, - ce manquement, ne permet pas de considérer que le dommage lui est étranger, et était imprévisible, - la force majeure, invoquée comme cause exonératoire, n'est pas établie, - aucune autre cause exonératoire de la responsabilité de la locataire, n'est ni invoquée, ni démontrée. En outre, il ressort du rapport d'expertise judiciaire de MM. D... et E..., en date du 21 mai 2012, que le délabrement du bâtiment dit « aumônerie », est consécutif « à l'incendie, mais aussi aux intempéries, l'immeuble n'ayant pas été entretenu », si bien qu'il est vain de soutenir que le bailleur serait à l'origine de son propre dommage. Il s'en déduit que l'association locataire, doit répondre de l'incendie du bâtiment dit « aumônerie ». S'agissant de la chapelle. La chapelle a été à plusieurs reprises, l'objet de dégradations. En application de l'article 1731 du code civil, le preneur est tenu des réparations, sauf à prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute, preuve qui n'est pas démontrée, puisqu'au contraire, il ressort des pièces du dossier qu'il était informé des dégradations, ainsi que le démontre la correspondance adressée à la municipalité, et qu'il n'est allégué ou justifié d'aucune mesure qu'il aurait prise, pour les prévenir ou y mettre un terme. Il s'en déduit que l'association locataire, doit répondre des dégradations de la chapelle. Sur la garantie de la SA Allianz. Il vient d'être jugé que les bâtiments sinistrés faisaient partie de l'assiette du bail, si bien que tout développement contraire est inopérant. La compagnie Allianz, pour contester sa garantie en la forme ou au fond, ne soulève plus, devant la Cour, la prescription, ni l'absence de déclaration de sinistre, ainsi qu'elle le conclut expressément en page 13 de ses conclusions, la décision du premier juge qui a rejeté ces moyens de défense ne faisant pas l'objet de contestation. La SA Allianz soutient désormais que : - s'agissant de la chapelle, le seul risque déclaré par son assurée, relatif à l'exercice de l'activité de « maison de retraite médicalisée », ne comporte pas le risque relatif à l'exploitation d'un lieu de culte, si bien que faute de déclaration adéquate, ce risque lui serait inopposable, - s'agissant de l'aumônerie, le risque « vol et vandalisme » n'ayant pas été souscrit, l'incendie, consécutif à de tels actes, n'ouvre droit à aucune garantie. Selon la police d'assurance souscrite, le 25 février 1994, à effet au 1er février 1994, par l'association, auprès de la compagnie AGF, aux droits de laquelle se présente désormais, fait constant, la SA Allianz, la locataire a notamment déclaré exercer l'activité de « maison de retraite médicalisée », occuper les locaux utilisés pour ses activités en qualité de locataire, avec une superficie développée de ses locaux de 12 100 m², estimés à une valeur totale de plus de 16 millions de francs (de l'ordre de 2.440.000 €). Il n'est pas contesté, que la chapelle et l'aumônerie sont situées sur la superficie des 12 100 m² de locaux déclarés à l'assurance. Les garanties souscrites concernent le risque d'incendie et risques annexes, en ce compris le risque « vandalisme ». Les éléments du dossier démontrent que la chapelle constituait un bâtiment annexe, où l'association assurée n'exerçait aucune activité particulière, si bien qu'aucun défaut de déclaration de risque à ce titre, ne peut sérieusement être reproché à l'assurée. Il en résulte que l'assurance doit sa garantie à son assurée, dans les limites contractuelles, s'agissant des dommages à l'aumônerie et à la chapelle. Sur les réparations. S'agissant de la chapelle. Le premier juge a alloué à Me X..., ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, la somme de 97.273 €, qu'il a mise à la charge de l'association, tout en retenant que la SA Allianz devait sa garantie à cette dernière. L'appelant sollicite confirmation de la première décision à ce titre. La SA Allianz ne discute pas du quantum du préjudice à ce titre, ses contestations ne concernant que le bâtiment dit « aumônerie » (cf. ses conclusions pages 11 et 12). L'association contestait le principe de son obligation à réparation de ce poste, notamment tel qu'exprimé dans le dispositif de ses conclusions, alors même que son obligation à réparation a été retenue par la présente décision.