Cour d'appel de Toulouse, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-26.247 du 23/09/2021,  partie 5


qu'il n'ignorait notamment pas que la promesse contenant l'indication que chaque acquéreur d'un lot de copropriété dépendant de l'ensemble immobilier serait subrogé dans les droits et actions résultant de la promesse et du bail, qui en résulterait dès l'acquisition d'un lot, ce dont il résultait qu'en principe, une fois les lots vendus, par l'effet de cette subrogation, qui devait s'analyser en une cession de créance, seul l'acquéreur était le cocontractant du promettant duquel il pouvait exiger la régularisation du bail ; que le groupement n'avait donc pu ignorer qu'il serait en principe obligé à la signature du bail sans pouvoir en rediscuter librement toutes les conditions ; qu'il ne pouvait donc être sérieusement soutenu qu'un organisme public formé de plus d'une trentaine de communes et dirigé par des élus, n'eût pas su ou pas pu s'entourer des conseils et avis qui lui permettaient de vérifier la viabilité de projets dans lesquels il allait engager l'argent des citoyens à travers le paiement de loyers ; que notamment, selon les articles L. 1311-9 et L. 1311-10 du code général des collectivités territoriales, les projets d'opérations immobilières tels que les baux, accords amiables et conventions quelconques ayant pour 
 objet la prise en location d'immeubles de toute nature d'un loyer annuel, charges comprises, égal ou supérieur à un montant fixé par l'autorité administrative compétente, doivent être précédés, avant toute entente amiable, d'une demande d'avis de l'autorité compétente de l'Etat lorsqu'ils sont poursuivis par les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs 
 établissements publics ; qu'il résultait d'un arrêté du 17 décembre 2001 que le montant minimum avait été fixé à 12.000 € et le montant maximum à 75.000 € ; que, le groupement étant un groupement de communes et la promesse de bail étant d'une valeur comprise dans les termes de l'arrêté du 17 décembre 2001, il avait en principe l'obligation de se conformer aux précautions imposées par l'article L. 1311-9 du code général des collectivités territoriales, le fait que le bail s'inscrive dans une activité médico-sociale pouvant ressortir aux dispositions du code de l'action sociale et de la famille paraissant indifférent à l'application de ces règles ; que nécessairement, les élus en charge du groupement avaient dû faire procéder à ces vérifications, sans s'en tenir au seul avis de l'un d'entre eux, en la personne de M. [Q], dont ils ne pouvaient ignorer les liens économiques personnels que lui et sa famille entretenaient avec les promoteurs de ces projets ; que seul le groupement avait d'ailleurs été à même d'évaluer les frais de gestion et de personnel salarié de la résidence, ou le taux prévisible de remplissage des appartements, au regard desquels il pouvait faire procéder à une étude de faisabilité ; que le dol qui était allégué ne visait en réalité que la promesse de bail puisqu'il n'était pas invoqué que les acquéreurs bailleurs auraient eux mêmes usé de manuvres pour obtenir la signature de leur bail ; que la question se posait donc de savoir si, en signant les baux avec chaque acquéreur, le preneur avait pu ratifier la promesse antérieure ; que même si le bail était la suite et l'exécution de la promesse, rien n'interdisait au preneur de dénoncer à cette occasion tout vice antérieur de son consentement, de façon à ne pas se soumettre à l'obligation de signer le bail ; qu'il n'en avait rien fait, alors qu'il s'était écoulé près de trois années entre la promesse de bail du 11 juin 2009 et les baux des 13 et 14 février 2012 et que, durant ce laps de temps, le groupement qui était déjà impliqué dans d'autres projets de même nature dont il pouvait commencer à apprécier la viabilité, avait eu tout loisir de vérifier l'opportunité économique de ses engagements ; qu'il pouvait donc être considéré que la signature des baux valait bien en principe ratification volontaire de la promesse de bail ; que le dol invoqué serait le fait d'une collusion frauduleuse entre les promoteurs du projet et la société Accueil des Sages et M. [Q] ; que toutefois, même à admettre que ceux-ci avaient un intérêt partagé à l'opération, le seul fait d'avoir présenté la viabilité économique sous un jour trop favorable, n'était pas suffisant à caractériser le dol, dès lors que le groupement avait la possibilité, si ce n'est l'obligation, de soumettre la promesse de bail à des avis éclairés ; qu'ainsi, le fait notamment que le prix du loyer ne fût pas en rapport avec la valeur locative réelle des lots, ne pouvait être tenu comme déterminant un vice du consentement, puisque le groupement avait lui-même négligé de faire vérifier ce prix et que par ailleurs, il savait qu'un loyer attractif 16 pour les futurs acquéreurs était un gage de la vente des lots sans laquelle la résidence ne pouvait voir le jour ; qu'il était de principe en droit que le seul fait que le contrat soit préjudiciable à une partie ne peut suffire à caractériser le vice de son consentement, sauf à l'exonérer de toute obligation de prudence ;