Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.899 du 16/05/2019,  partie 3


que le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré applicable et opposable aux époux I... les dispositions réglementaires d'urbanisme du règlement du lotissement et du cahier des charges ; que par ailleurs, après examen approfondi des pièces versées aux débats (documents du lotissement, procès-verbal de constat d'huissier de justice du 21 février 2013) le premier juge a, par des justes motifs que la cour adopte expressément, constaté le caractère irrégulier des constructions litigieuses au regard : s'agissant de l'abri de piscine, des dispositions des articles 10-04 (interdiction des constructions de caractère provisoire ou en matériaux légers), 11-01 (imposant un permis ou une déclaration préalable) et 7-01 (servitude de recul par rapport à l'alignement des voies du lotissement) du règlement du lotissement, s'agissant du double garage et de l'abri voiture, des dispositions des articles 11-01 précité, 7-02 (servitude de recul par rapport à la limite des propriétés voisines) du règlement du lotissement ; qu'enfin la violation des stipulations des documents du lotissement contractualisés doit être sanctionnée, même en l'absence de préjudice subi par le propriétaire voisin coloti, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné la démolition des ouvrages litigieux, sauf l'émendant de ce chef, à dire que le point de départ du délai de six mois pour y procéder sera fixé à la date de la signification du présent arrêt » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« en l'espèce, il est constant que les immeubles appartenant aux époux J... et aux époux I... font partie du lotissement « [...] » ; que le lotissement « [...] » est régi par deux documents datés du 25 mai 1973, à savoir un règlement et un cahier des charges ; qu'à la différence du cahier des charges qui est un document contractuel, le règlement de lotissement est un document de nature réglementaire qui n'a valeur contractuelle qu'autant qu'il est démontré que les colotis ont expressément entendu lui conférer une telle valeur ; que les époux J... invoquent une contractualisation du règlement de lotissement et le caractère contractuel tant de ce règlement que du cahier des charges, ce que contestent les époux I... au motif que les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement (règlement et cahier des charges) seraient désormais caduques et inopposables depuis l'entrée en vigueur de la loi 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR ; qu'il est établi en l'espèce que le cahier des charges du lotissement, dont la nature contractuelle est affirmée en terme de principe par la Cour de cassation, mentionne la volonté non équivoque de son auteur d'ériger le règlement de lotissement en obligations contractuelles puisque l'article 1.01 dispose, concernant l'objet du cahier des charges que « la création, l'organisation et le fonctionnement du lotissement, les droits et les obligations du lotisseur, ceux des acquéreurs des lots et de toute personne physique ou morale détenant ou exerçant à quelque titre que ce soit, un droit de propriété sur tout ou partie des biens composant le lotissement sont régis par les dispositions du cahier des charges, ainsi que les prescriptions du règlement de lotissement et du programme des travaux d'aménagement qui sont annexés au dossier » ; qu'il est par ailleurs indiqué à l'article 9.01 du cahier des charges que « les lotisseurs, les acquéreurs, éventuellement les locataires des lots seront tenus de se conformer aux règlements en vigueur, notamment les règlements municipaux et aux prescriptions du règlement du lotissement définissant en particulier les règles d'implantation, de volume et d'aspect des constructions et d'obligation du permis de construire ou de la déclaration de construction » ; qu'également, le règlement de lotissement du [...], voit son objet défini en son article 1er, en ces termes : « le présent règlement a pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées par le lotissement. Il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie du lotissement. Il doit être visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis, et un exemplaire doit être annexé à tout contrat de vente ou de location, de revente ou locations successives. Les acquéreurs ou occupants du lotissement seront tenus de respecter intégralement les conditions prévues au présent règlement » ; qu'il résulte de ce qui précède que l'intention des colotis a été de donner un caractère contractuel au règlement de lotissement et d'intégrer les règles qui sont énoncées au cahier des charges en imposant à chaque coloti de les respecter ;