cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 16-29.052 du 15/02/2018,  partie 3


Il y a lieu de constater qu'aucune disposition expresse du bail, ne met à la charge du locataire l'exécution des travaux imposés par l'administration par et en conséquence ces travaux de mise en conformité sont à la charge des bailleurs. Le rapport d'expertise décrit tout d'abord ces travaux qui relèvent des injonctions administratives et énumère les devis ou factures qui correspondent à ces injonctions et qui semblent devoir être retenus, soit :
 - le devis de la société CCS, la prestation correspondant à l'établissement d'une notice de sécurité avec dépôt en Préfecture, pour un montant de 3.000 euros hors taxes,
 - le devis Servibat pour la mise en conformité de l'encloisonnement de l'escalier de l'hôtel pour un montant de 43.320 euros hors taxes,
 - le devis et la facture de l'entreprise Jean-Jean pour la mise aux normes de l'électricité pour un montant de 26.000 euros hors taxes,
 - le devis de la société Delta Sécurité pour la mise aux normes des alarmes pour un montant de 13.190 euros hors taxes, - la facture de la société Clem pour le désenfumage de l'escalier pour un montant de 3.000 euros hors taxes,
 - la facture de la société Apave-Dignostic électrique pour un montant de 680 euros hors taxes,
 - la facture de la société Socotec correspondant à la vérification des travaux du système de sécurité incendie pour un montant de 420 euros hors taxes, soit au total 89.610 euros hors taxes soit toutes taxes comprises 107.173,56 euros.
 En l'absence de stipulation expresse contraire dans le bail, il appartient donc aux bailleurs d'en supporter le coût et en conséquence il est fait droit à la demande de la S.A.R.L. IDEAL HÔTEL de voir condamner M. Claude X... et Mme Odile X... épouse Y... à payer à la S.A.R.L. IDEAL HÔTEL la somme de 107.173,56 euros au titre des travaux rendus nécessaires du fait des injonctions administratives, à charge pour cette dernière de mettre en oeuvre les travaux décrits par l'expert. Il ressort du rapport d'expertise que la réglementation des hôtels et pensions de famille exige que chaque chambre soit isolée par des portes pare flammes "une demi-heure", équipée de ferme porte ouvrant sur un dégagement indépendant de l'escalier, qu'au début des opérations d'expertise, ces exigences n'étaient pas remplies, que la S.A.R.L. IDEAL HÔTEL a sollicité en vain l'autorisation des bailleurs pour réaliser ces travaux, que devant l'urgence, l'expert a autorisé la S.A.R.L. IDEAL HÔTEL à les réaliser, que finalement l'autorisation des bailleurs est intervenue le 14 décembre 2009 et que les travaux ont été réalisés aux frais avancés de la société IDEAL HÔTEL. La société IDEAL HÔTEL est donc bien fondée à demander que les bailleurs soient condamnés à lui verser la somme de 516,82 euros toutes taxes comprises correspondant à l'installation de portes coupe-feu "une demi-heure" munie d'un ferme-porte assurant l'isolement de la chaufferie. »
 
 1) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les termes clairs et précis des clauses des contrats de bail qui leur sont soumises ; qu'en l'espèce, le contrat de bail conclu le 3 avril 1968 et renouvelé dans les mêmes termes le 15 mai 1995 comportait une clause n°3 stipulant expressément que le bailleur n'était tenu qu'aux travaux de « grosses réparations » visés à l'article 606 du code civil, ainsi qu'au ravalement décennal de la façade rue et que le locataire était tenu de toutes les autres réparations, de quelque nature qu'elles soient, y compris de vétusté, sans aucune exception ; que les travaux de mise en conformité de l'installation électrique requis par l'autorité administrative et inhérents à l'exploitation du commerce hôtelier fait par la société Idéal Hôtel n'affectaient en rien la structure ou la solidité de l'immeuble, de sorte qu'ils ne relevaient pas des « grosses réparations » de l'article 606 du code civil et incombaient au seul locataire ; qu'en considérant toutefois que les travaux de mise en conformité de l'installation électrique suite aux injonctions administratives incombaient aux bailleurs, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.
 
 2) ALORS QUE le bailleur est tenu à une obligation de délivrance au titre de laquelle il doit délivrer au preneur un bien conforme à l'usage pour lequel il a été loué ; que cette obligation ne fait pas échec à la répartition légale entre bailleur et preneur de la charge des travaux de « grosses réparations » et de « réparations d'entretien » ; qu'en l'espèce, le bail commercial mettait expressément à la charge du locataire toutes les réparations, de quelque nature qu'elles soient, y compris de vétusté, sans aucune exception ;