Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-20.040 du 22/01/2020,  partie 5


Par arrêt du 2 octobre 2007, la cour administrative d'appel de Nantes a considéré, pour rejeter la requête de l'EURL Les Mégalithes contre le jugement du 24 mai 2006 du tribunal administratif de Rennes, que la commune de Monteneuf ne pouvait légalement louer les locaux en cause par bail commercial du 4 janvier 1995.Par délibération du 11 décembre 2007, la commune de Monteneuf, prenant acte de l'arrêt précité, a déclassé les murs du restaurant Les Mégalithes pour les faire passer de son domaine public à son domaine privé. Afin de régulariser la situation de sa locataire, la commune lui a proposé un nouveau bail identique à celui du 4 janvier 1995 à la seule exclusion de la clause concernant l'acquisition des murs, assorti d'un nouveau loyer par application de l'indice du coût de la construction depuis l995. La commune, considérant que le bail précédant était anéanti à la suite de l'arrêt du 2 octobre 2007, a précisé dans sa délibération que l'EURL Les Mégalithes n'avait plus de titre à son occupation et que si elle n'acceptait pas l'offre de la commune, un nouveau bail serait proposé à un candidat à l'exploitation. L'EURL Les Mégalithes n'a pas accepté le bail qui a été proposé et a quitté les lieux. Ainsi, à l'issue de l'arrêt du 2 octobre 20007 dont les motifs sont sans équivoques, la commune a légitimement pu croire que le bail de1995 était illégal et qu'il lui appartenait de régulariser la situation des locataires par un nouveau bail. Cependant, dès lors que les motifs de l'arrêt n'entraînaient pas de droit l'anéantissement du bail en cours, et que la décision n'en a pas prononcé l'annulation, l'EURL Les Mégalithes n'était pas déchue de son titre d'occupation. Il appartenait à la commune bailleresse, qui souhaitait régulariser la situation, de résilier le bail en cours et de proposer un nouveau bail à sa locataire. Et dès lors que cette résiliation n'était pas faite dans le cadre des conditions contractuelles rappelées ci-dessus, il ne pouvait, sans porter atteinte aux droits de sa locataire, lui proposer un bail différent de celui en cours. En proposant un bail expurgé de la clause d'acquisition des murs, elle a commis une faute à l'origine de la rupture des liens contractuels. Elle doit en conséquence indemniser l'EURL Les Mégalithes et les époux Y... du préjudice qui en résulte pour eux. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'une faute de la commune et rejeté la demande de sursis à statuer jusqu'à la décision du tribunal administratif de Rennes sur la légalité de la délibération du 12 septembre 2003 du Conseil Municipal de la commune de Monteneuf. Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce q 'il a débouté la commune de Monteneuf de sa demande indemnitaire au titre e la procédure abusive.
 
 Sur le préjudice de l'EURL Les mégalithes :
 
 L'EURL Les mégalithes a fait évaluer le fonds de commerce et l'ensemble immobilier par un cabinet d'expert-comptable. Le rapport de ce cabinet n'est pas critiqué par la commune de Monteneuf.
 
 * perte du fonds de commerce et ses accessoires :
 
 Contrairement à ce que soutient la commune de Monteneuf, la perte du fonds de commerce n'est pas imputable au refus de L'EURL Les Mégalithes d'accepter le bail qui lui était proposé, dès lors que celui- ci ne reprenait pas l'ensemble de dispositions auxquelles elle avait droit jusqu'à l'expiration de la période de neuf années. Monsieur X..., auteur de l'expertise comptable qui a évalué le fonds de commerce, retient que celui-ci a une valeur de 89.000 €. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a retenu une indemnité de 90.000 €, et celle-ci sera de 89.000 €. En ce qui concerne les indemnités accessoires, dès lors que l'EURL Les Mégalithes, pour voir déclarer son action recevable, conteste qu'elle soit fondée sur le statut des baux commerciaux, elle ne peut utilement invoquer les dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce pour obtenir une indemnisation de son préjudice équivalent à celle de l'indemnité d'éviction prévue par ces dispositions. Par voie de conséquence, elle ne peut prétendre à une indemnité de remploi, et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes au titre des frais de déménagement, de réinstallation, de mailing pour informer la clientèle et les fournisseurs, à défaut de justification.
 
 * perte d'une chance d'acquérir les murs :
 
 Dès lors que le bail prévoyait la possibilité pour le locataire d'acquérir l'immeuble loué, et que celui-ci était cessible à l'issue de la délibération du 11 décembre 2007, la résiliation du bail a fait perdre à l'EURL Les Mégalithes une chance sérieuse de pouvoir acquérir les murs. Le jugement qui a rejeté ce chef de préjudice sera infirmé sur ce point. Monsieur X... a évalué l'ensemble immobilier à la valeur de 133 268 €. Il convient en conséquence de réparer la perte de chance d'acquérir les murs pour une indemnité de 106 614 €.
 
 * préjudice moral :
 
 Les époux Y... se sont vus brutalement privés d'une source de revenus et subissent depuis quatre années des tracasseries de procédure.