Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.433 du 17/09/2020,  partie 4


Si monsieur P..., expert sollicité par la bailleresse, indique que "les cellules commerciales de Mondevillage , livrées brutes, se négociaient en 2013 sur des bases d'environ 130 €/m2" il s'agit, comme l'indique monsieur I... ,autre expert sollicité par la société DIPROBA, de locaux neufs "en retail park" commercialement mieux situés et ne pouvant constituer des locaux équivalents à ceux donnés à bail à la SARL Expo luminaires qui ont 18 ans d'âge et ne bénéficient pas d'un aussi bon emplacement. Monsieur P... reconnaît en outre que "les loyers commerciaux ont chuté pendant la période du bail". Pour sa part l'appelante fait valoir que la valeur locative réelle des locaux est inférieure au montant du loyer actuel et demande de le fixer à la somme de 36 800 € H.T et H.T à compter du 1' juillet 2014 sur la base d'un prix au m2 de 45 € et après déduction des impôts fonciers et application d'un abattement de 10 °A pour transfert contractuel de la charge des gros travaux. Elle en veut pour preuve le rapport "valeur juillet 2016" établi par monsieur I... dans le cadre d'une instance en fixation du loyer d'un bowling restaurant exploité par la société Caen loisirs [...] , au terme duquel cet expert a fixé à 45 € par m2 et par an la valeur locative des locaux avant travaux (entrepôt). Mais cette valeur ne peut être retenue comme une référence probante et exploitable dès lors qu'il ne s'agit pas d'une référence comparable tant en ce qui concerne la date de l'appréciation de la valeur locative, juillet 2016 pour le bowling et juillet 2014 pour la SARL Expo luminaires, que la localisation des locaux situés pour le bowling dans la ZA Charles de Coulomb, au nord de la commune de Mondeville, entre la [...] , c'est à dire dans une zone d'activité principalement industrielle dont l'accès n'est pas facile et à l'opposé de la zone commerciale où est situé le commerce exploité par la société Expo luminaires, et ne bénéficiant pas de l'attractivité de la zone de Mondevillage. Les autres références citées par monsieur I... dans son rapport "valeur juillet 2016" ne peuvent être retenues pour les mêmes motifs. Dans ces conditions il apparaît pertinent de se reporter aux termes de l'offre de renouvellement du bail faite par la SARL Expo luminaires. Par acte d'huissier du 19 mai 2019 [lire :2014] la locataire a demandé le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2014 et "que le loyer soit porté à la somme annuelle de 100 000 € H.T, cette demande étant motivée par une dégradation du chiffre d'affaires dans une conjoncture économique générale difficile, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées". A défaut d'élément contraire probant produit par la bailleresse, dès lors que six semaines avant la date de prise d'effet du bail renouvelé le 1er juillet 2014 la locataire estimait elle-même la valeur locative des locaux donnés à bail par la société DIPROBA à la somme de 100 000 € H.T fixée en tenant compte de ses difficultés et des sujétions nées du bail dont elle sollicitait la reconduction aux mêmes clauses et conditions, la SARL Expo luminaires doit se voir opposer cette offre comme rendant compte de la valeur locative réelle des locaux, ce qui rend inutile l'organisation de l'expertise sollicitée subsidiairement par l'appelante. Après déduction de l'impôt foncier d'un montant de 7 262 € il faut appliquer sur le solde de 92 738 € un abattement de 10 % (9273,80 €) pour tenir compte du transfert par le bail de la charge des réparations de l'article 606 du code civil au locataire. Par conséquent il y a lieu de fixer le loyer dû par la SARL Expo luminaires à la société DIPROBA à la somme de 83 464,20 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2014 soit 78 € le m2, le jugement déféré étant réformé en conséquence. Ses autres dispositions non contraires à celles du présent arrêt doivent être confirmées. Il sera fait masse des sommes dues par la société DIPROBA à la SARL Expo luminaires au titre des surloyers acquittés depuis le 1er juillet 2014 jusqu'à la date du présent arrêt, des intérêts de droit produits par chacun d'eux à compter de chaque échéance et du solde résultant du réajustement du dépôt de garantie et la capitalisation des intérêts produits pour un an par ces sommes sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil. Partie perdante la société DIPROBA doit être déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée aux dépens de la procédure d'appel que maître N... U..., membre de l'AARPI Pieuchot et associés, sera autorisé à recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser la charge de ses frais irrépétibles en cause d'appel à la SARL Expo luminaires à laquelle la société DIPROBA doit être condamnée à payer la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile »