cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 3,  décision 17-20.180 du 13/09/2018,  partie 3


que Me Michel X..., ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles, indique par ailleurs que la locataire ne justifie pas de la réunion des conditions d'application de l'accord collectif du 9 juin 1998, Mme Z... ne pouvant se prévaloir utilement de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 29 janvier 2009, s'agissant d'une décision rendue en l'état d'un précédent congé donné par la société Belles Feuilles antérieurement à la vente amiable de ses biens à Mme C..., le 1er février 2002, dont Mme Z... avait ensuite poursuivi la nullité, alors qu'en l'espèce la cession envisagée par le mandataire liquidateur intervient dans un contexte totalement différent ; que par acte du 20 avril 2001, la société Belles feuilles a acquis des consorts D... [...], constitué d'une loge de commerce et de commerces au rez-de-chaussée, de dix-sept appartements sur six étages, de chambres de service au septième étage ; qu'il est indiqué dans l'acte, au titre des déclarations fiscales, que l'acquéreur achète le bien pour le revendre ; que le 27 avril 2001, la société Belles Feuilles a écrit à Mme Annick Z... née Y..., locataire d'un appartement au troisième étage de l'immeuble : « Nous avons l'intention, d'une part, de réaliser des travaux importants de rénovation de l'immeuble, et, d'autre part, après mise en copropriété, nous vendrons chaque lot » ; que par acte d'huissier en date du 4 septembre 2001, la société Belles Feuilles a notifié à Mme Z... une offre de vente visant l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, puis, par acte du 28 septembre 2001, lui a fait délivrer un congé pour vendre visant l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ; que par arrêt en date du 29 janvier 2009, la 6ème Chambre B de la cour d'appel de Paris a annulé l'offre de vente et le congé pour vendre du fait du non-respect des dispositions d'ordre public de l'accord du 9 juin 1998, la cour considérant que « la société Belles Feuilles ayant fait part aux locataires de son intention de mettre en vente par lots l'intégralité de l'immeuble, l'accord collectif du 9 juin 1998, prévoyant des obligations à la charge du bailleur qui met en vente plus de dix logements dans un même immeuble et rendu obligatoire par décret du 22 juillet 1999, est applicable en l'espèce » ; que les pourvois formés à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 29 janvier 2009 ayant été rejetés par l'arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2010, il a été jugé définitivement que l'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 était applicable à la mise en vente par lots par la société Belles Feuilles de l'intégralité de l'immeuble situé [...], constitué principalement de dix-sept appartements ; que cet accord dispose que le bailleur prêt à rendre publique son intention de vendre : - donne une information à tous les locataires concernés, cette information consistant au moins en une réunion à laquelle sont invités les locataires et leurs associations, - confirme par écrit à chaque locataire les modalités envisagées pour la vente, - à compter de cette confirmation, respecte un délai de trois mois avant d'envoyer aux locataires l'offre de vente prévue par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, - une fois notifiée, l'offre de vente, peut envoyer le congé pour vendre ; qu'en application de l'article 15-II de la loi du 16 juillet 1989, « le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41ter de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à annulation du congé » ; que les accords collectifs n'imposent pas que l'opération globale de vente par lots de plus de 10 logements dans un même immeuble s'exécute dans une certaine durée, de sorte que l'accord collectif du 9 juin 1998 reste bien applicable en l'espèce, le congé pour vendre délivré le 30 septembre 2013 concernant le même logement loué à Mme Z..., objet du précédent congé pour vendre délivré à la locataire le 28 septembre 2001, et s'inscrivant dans la même opération de vente par lots de l'intégralité de l'immeuble poursuivie par la société Belles Feuilles depuis le 27 avril 2001 ; qu'en l'espèce, Me Michel X..., ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles, n'a pas fait précéder le congé délivré à la locataire le 30 septembre 2013 d'une offre de vente dans un délai minimum de trois mois ; que le fait que la société Belles Feuilles ait fait l'objet d'une liquidation judiciaire postérieurement à l'arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2010 ne dispense pas le mandataire liquidateur, qui n'agit pas en son nom personnel, de respecter les obligations du bailleur que lui impose l'accord collectif du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999, dont l'application n'est pas conditionnée à la situation in bonis du bailleur ;