décision 16-21.999 du 14/09/2017,  partie 2


que cette décision ne peut préjudicier au bailleur, dans la mesure où le tribunal ne pouvait autoriser la cession judiciaire d'un contrat en dehors des prévisions contractuelles au profit d'un tiers et en procédant à sa requalification, pour le cas où ce bail ne pourrait être qualifié de bail commercial soumis au statut ; que, en droit, les parties peuvent lors de l'entrée dans les lieux du preneur déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans en vertu de l'article L.145-5 du code de commerce ; que les modifications apportées à cette disposition par la loi du 4 août 2008 ne sont cependant pas applicables aux deux baux de courte durée conclus par les parties antérieurement ; qu'il résulte en revanche de cette disposition, dans sa rédaction applicable, que si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les dispositions du présent chapitre, c'est-à-dire par le statut des baux commerciaux ; qu'il en va de même s'il est procédé à un renouvellement exprès du bail ou à la conclusion entre les mêmes parties d'un nouveau bail pour le même local ; que l'exception au statut résultant de l'article L.145-5 du code de commerce est d'interprétation stricte, en ce qu'elle déroge au droit commun du statut des baux commerciaux quant à leur durée ; qu'en l'espèce, le bail conclu par les parties le 12 octobre 1991 porte sur des locaux situés à Illkirch alors au n° 50 de la route de Strasbourg (aujourd'hui avenue de Strasbourg) et renuméroté ou rectifié n° 56 ; que les locaux constituent selon ce bail des locaux accessoires à l'auto-école exploitée au n° 65 de la même voie ; que le bail a été conclu pour une durée de deux ans, rétroactivement fixée à partir du 1er février 1991 et fait suite à un précédent bail qui avait été conclu le 22 décembre 1988 pour une durée identique de deux ans et venu à expiration le 31 janvier 1991 ; que dans le bail du 12 octobre 1991, il est précisé, sous les déclarations du locataire, que les locaux sont accessoires et non nécessaires à l'exploitation, et que le locataire renonce aux droits acquis à un bail de 9 ans dont il pourrait bénéficier du fait du statut des baux précédemment conclus ou du fait qu'il se soit maintenu dans les lieux loués à l'expiration du bail du 22 décembre 1988 ; qu'il est également fait mention dans ses déclarations que s'il se maintenait en possession, il devrait être considéré comme occupant sans droit ni titre après l'expiration du bail le 31 décembre 1992 ; que M. Y... (aux droits de qui viendra la société Espace Pat Fuchs cessionnaire du fonds de commerce) a bénéficié du premier bail signé le 22 décembre 1988 pour 2 ans à compter du 1er janvier 1989, soit jusqu'au 31 janvier 1991, puis du second bail, conclu le 12 octobre 1991, également pour 2 ans avec un point de départ fixé rétroactivement au 1er février 1991, faisant ainsi suite au premier bail venu à son terme le 31 janvier 1993 ; que le litige porte pour l'essentiel sur la revendication par la société locataire du bénéfice du statut des baux commerciaux ; que selon les dispositions de l'article L.145-5 dans la rédaction applicable à la date de la conclusion du deuxième bail, la société locataire ne peut renoncer utilement au bénéfice du droit au statut des baux commerciaux que lorsque ce droit est né, soit postérieurement à l'arrivée du terme d'un contrat dérogeant au statut si elle est restée dans les lieux ; qu'en l'espèce, elle a bien acquis le droit à la propriété commerciale à l'expiration du premier contrat (le 31 janvier 1991) et a pu valablement y renoncer lors de la conclusion du second contrat (le 12 octobre 1991) ; qu'en revanche, il est considéré que le locataire ne peut renoncer par avance à un droit qui n'est pas né, pendant l'exécution d'un bail dérogatoire ; que la renonciation pour l'avenir à la propriété commerciale, souscrite pendant l'exécution du second bail, ne lui est donc pas opposable, dès lors que ce droit n'a pris naissance qu'après le terme du second contrat, le 31 janvier 1993 ; que le bailleur a de son côté inséré au second bail que le locataire reconnaissait par avance que s'il se maintenait dans les lieux à l'issue de ce bail, il devenait un occupant sans droit ni titre, renonçant ainsi par avance au bénéfice de la propriété commerciale et même au droit à un bail de droit commun susceptible de prorogation ; qu'une telle clause n'est donc pas opposable à la société Espace Pat Fuchs ; qu'à compter de l'expiration du second bail, M. Y... s'est maintenu et est resté sur place en y poursuivant son activité, ce qui ouvre droit à l'application de la propriété commerciale. M. Y... puis la société qui a repris le fonds, ont par ailleurs payé le loyer depuis lors, ce que reconnaît le bailleur, en indiquant simplement qu'il a refusé les loyers à partir du mois d'octobre 2010 ;