Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.450 du 24/06/2021,  partie 5


avoir pas recherché "si le permis de construire modificatif pouvait être reçu notamment au regard des règles de sécurité" ne repose sur aucune argumentation pertinente. L&apos;acte du 1 novembre 2014 mentionnait ab initio que la société Elip avait obtenu le 15 février 2013 un permis de construire autorisant la réhabilitation du bien, la démolition des planchers et une construction nouvelle en fond de parcelle ainsi que la création de 10 places de parking sur cour. L&apos;exactitude de cette mention n&apos;est pas discutée. Dans l&apos;acte sous seing privé, le vendeur s&apos;engageait à déposer un permis de construire modificatif à l&apos;effet de supprimer le projet de construction initial à l&apos;exception des percements à réaliser pour le porche et de la construction à édifier sur la dalle (lot de volume 3) en vue d&apos;augmenter la surface de plancher de cette construction à réaliser en partie Est de la parcelle objet du contrat mais également de réaliser une extension de l&apos;immeuble bâti (terrasse) et à produire une copie de la demande au plus tard le 15 décembre 2014. L&apos;avenant du 3 décembre 2014 ne comportait pas de modification concernant cette clause hormis la suppression de la date de justification du dépôt de la demande de permis de construire tandis que l&apos;avenant du 15 janvier 2015 avait uniquement pour but de proroger les effets des deux actes précédents au 16 février 2015.
 
 La société SCI CCHR n&apos;explique pas en quoi la réalisation de la stipulation critiquée était, au jour de la signature du compromis, impossible comme contrevenant à des règles de sécurité et a fortiori ne démontre pas que le notaire aurait eu connaissance d&apos;une quelconque difficulté de ce chef, étant relevé que la règle de sécurité non respectée concernait non pas le bien vendu mais la maison que le vendeur voulait faire construire dans le volume qu&apos;il conservait. Me [V], qui n&apos;avait pas à établir et déposer le permis de construire modificatif, ni à en vérifier la teneur, ne peut être tenu pour responsable des difficultés de délivrance ultérieures qui n&apos;empêchaient pas la réalisation de la vente. Ce grief est donc sans fondement.
 
 La SCI CCHR fait grief en second lieu au notaire d&apos;avoir rédigé le descriptif des travaux annexé au compromis et de ne pas avoir conseillé aux parties de requérir les services d&apos;un maître d&apos;oeuvre. Dans le corps de ses écritures, elle lui reproche en outre d&apos;avoir autorisé "dans son compromis l&apos;exécution de lourds travaux de maçonnerie par les acquéreurs avant la signature des actes", ce qui n&apos;était pourtant que la consignation des exigences formulées par les époux [S] par lettre du 1 décembre 2014 (pièce 84). En toute hypothèse, le notaire n&apos;a fait que er retranscrire l&apos;accord négocié hors de sa présence par les deux parties (celles-ci déclarant page 19 de l&apos;acte avoir négocié la vente directement entre elles sans recours à un intermédiaire), étant rappelé qu&apos;elles avaient toutes deux la qualité de professionnels, agissaient en tant que tels et que le vendeur était assisté d&apos;un architecte pour la conception de son projet et la demande de permis de construire initial. L&apos;absence d&apos;implication du notaire dans la définition des travaux est encore confirmée par la lettre que lui écrivaient les acquéreurs le 1er décembre 2014, afin d&apos;exiger la signature d&apos;un avenant dont ils imposaient précisément le contenu. Or le notaire rédacteur du compromis n&apos;avait pas à se substituer aux parties dans la conduite de leur projet immobilier. Dès lors que la société CCHR ne soutient pas que le notaire a mal consigné leur accord ou que celui-ci présentait, à sa connaissance, au jour de la signature de l&apos;acte sous seing privé, des difficultés d&apos;exécution, sa responsabilité ne peut être engagée.
 Le grief n&apos;est dès lors pas fondé.
 
 La SCI CCHR reproche en troisième lieu au notaire de n&apos;avoir pas alerté les parties sur le fait que le bien était situé en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et que cette circonstance engendrait des obligations spécifiques pour les travaux à prévoir. Mais outre le fait qu&apos;au stade de l&apos;avant-contrat cette précision ne s&apos;imposait pas, il sera relevé que les ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) visant à définir, en accord entre l&apos;État et les collectivités, les modalités de gestion d&apos;un secteur urbain d&apos;intérêt patrimonial ont, aux termes de la loi du 12 juillet 2010 (articles 28 à 31) applicable au plus tard le 14 juillet 2015, été remplacées par les aires de mise en valeur de l&apos;architecture et du patrimoine (AVAP). A défaut, le régime des abords des monuments historiques (loi du 31 décembre 1913) et des sites (loi du 24 mars 1930) s&apos;appliquait à nouveau.

Or le compromis du 1er novembre 2014 contient la stipulation suivante :
 
 Monument historique - Protection des abords Le vendeur déclare que LE BIEN est situé à l&apos;intérieur du périmètre de protection institué autour d&apos;un monument historique. L&apos;acquéreur reconnaît avoir été averti, notamment par le notaire rédacteur des présentes, des obligations résultant de l&apos;article L621-31 du code du patrimoine sur les monuments historiques et particulièrement de l&apos;obligation d&apos;obtenir une autorisation spéciale pour tout projet susceptible de modifier l&apos;aspect extérieur du BIEN.
 
 La SCI CCHR, qui ne soutient pas qu&apos;