Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.324 du 13/10/2016,  partie 4


en conséquence, il n&apos;est pas établi que c&apos;est bien la difficulté relative à l&apos;affectation en bureaux de certaines surfaces qui a contraint la société Unibail à laisser partir ses locataires, l&apos;accord conclu avec l&apos;un d&apos;eux, la société IT Com, visant d&apos;ailleurs dans le protocole d&apos;accord le « vaste projet de rénovation » dont le CNIT sera l&apos;objet à moyen terme ; que, par suite, il n&apos;y a pas lieu d&apos;imputer à la société Anjou Patrimoine la responsabilité des pertes locatives (loyers et charges) (arrêt, p. 11) ; que le caractère éventuellement prescrit de l&apos;action pénale soutenue par la défenderesse ne constitue pas un élément déterminant du litige au regard des motifs invoqués par la société Unibail qui ne justifie pas sa décision de procéder à la régularisation des surfaces Infomart par le seul risque pénal ; qu&apos;en effet, l&apos;implantation de bureaux en Ile-de-France est soumise à une procédure d&apos;agrément préalable prévue à l&apos;article L. 510-1 du code de l&apos;urbanisme, laquelle conditionne la délivrance du permis de construire ; que, dès lors, l&apos;irrégularité de l&apos;affectation des surfaces Infomart, nonobstant le caractère éventuellement prescrit de l&apos;action pénale, faisait notamment courir à la société Unibail les risques : - d&apos;un contentieux civil initié par un tiers lésé, l&apos;action en démolition des tiers étant recevable devant les juges civils pendant un délai de dix ans à compter de l&apos;achèvement des travaux, - de se voir opposer un refus de permis de construire à toute demande de travaux futurs portant sur des locaux non régulièrement transformés, compte tenu de la position de l&apos;administration et de la jurisprudence constante des juridictions administratives, - de ne pouvoir bénéficier des dispositions de l&apos;article L. 111-3 permettant une reconstruction à l&apos;identique en cas de sinistre, applicables aux seules constructions réalisées en conformité avec leur permis de construire ; que l&apos;irrégularité affectant les locaux Infomart vendus à la société Unibail était donc bien de nature à porter atteinte à la jouissance paisible, pleine et entière de son bien ; que, dès lors, la régularisation administrative de ces locaux Infomart par le dépôt d&apos;une demande d&apos;agrément et d&apos;un nouveau permis de construire, comme l&apos;invitait d&apos;ailleurs à le faire le Directeur de la DDE des Hauts de Seine dans sa lettre du 11 juin 2000, ainsi que la réalisation subséquente des travaux de mise en conformité des surfaces, au regard des normes de sécurité et d&apos;accessibilité en vigueur à la date du dépôt de ce permis, apparaissent justifiées dans leur principe ; que la société Anjou Patrimoine ayant failli à son obligation de délivrance de locaux conformes au permis de construire et aux autorisations administratives, en contradiction avec les stipulations expresses de l&apos;acte authentique de vente et du contrat de garantie précités, est tenue de garantir la société Unibail des conséquences dommageables de ces non conformités, en application des clauses desdits contrats ; que cependant, il appartient à la société Unibail, en application des dispositions de l&apos;article 9 du code de procédure civile et 1315 du code civil, de démontrer que les indemnités de 58.361.842 € qu&apos;elle demande au titre des pertes locatives, des charges et du coût des travaux de régularisation sont justifiées dans leur montant, c&apos;est-à-dire directement et exclusivement liées à la régularisation administrative des surfaces Infomart ; qu&apos;il lui revient donc de justifier à la fois de la nature, du détail et du montant des travaux exigés pour la mise en conformité des locaux et que ces travaux impliquaient nécessairement une évacuation des locaux ; que, s&apos;agissant de surfaces déjà affectées à un usage de bureaux ainsi qu&apos;il résulte du procès-verbal du 11 mai 2000 des agents de la DDE, il n&apos;est aucunement établi que les travaux rendus nécessaires par le dépôt d&apos;un permis de construire de régularisation aient pu consister en autre chose qu&apos;une mise en conformité des locaux aux normes de sécurité, d&apos;hygiène et d&apos;accessibilité applicables à la date de ce nouveau permis ; qu&apos;or, la société Unibail, nonobstant le montant important des préjudices qu&apos;elle impute à la responsabilité de la société Anjou Patrimoine, n&apos;a pas estimé utile de solliciter, au contradictoire de cette dernière, la désignation d&apos;un expert judiciaire pour constater l&apos;état des lieux, déterminer la consistance et le coût des travaux nécessaire à la mise aux normes des locaux et donner son avis sur la nécessité de leur évacuation durant la réalisation de ces travaux, et ce alors que ceux-ci ont été exécutés en 2005, soit plusieurs années après le constat d&apos;infraction établi par la DDE ; que la nécessité de réaliser les travaux de régularisation administrative dans des locaux vides de tout occupant n&apos;étant aucunement établie, les indemnisations demandées au titre des pertes de revenus locatifs liées au non-renouvellement des baux et au titre des charges afférentes à ces locaux vacants seront rejetées (jugement, pp. 7-9) ;
 
 ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE la cour d&apos;appel avait constaté que, avant d&apos;être cédés à la société Unibail, les locaux concernés avaient été affectés à usage de bureaux et que cette affectation, irrégulière comme n&apos;ayant pas été précédée de la déclaration de transformation prévue par la loi ni du paiement de la redevance pour création de bureaux, avait donné lieu, quelques mois après la cession, à un procès-verbal d&apos;infraction établi par la Direction départementale de l&apos;