cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 16-17.559 du 24/05/2017,  partie 2


que l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitat impose que le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation soit soumis à une autorisation préalable de l'autorité administrative ; qu'est un local réputé à usage d'habitation, le local affecté à cet usage au 1er janvier 1970, cette affectation pouvant être établie par tout mode de preuve ; que la nullité encourue pour violation de l'article L. 631-7 du Code de la construction vise les locaux à usage d'habitation qui auraient été affectés à un autre usage ou transformés, sans avoir obtenu l'autorisation administrative de déroger à cette disposition ; que tel n'est pas le cas en l'espèce puisque Monsieur X... produit à l'appui de sa demande de nullité du bail d'habitation conclu le 28 octobre 2008, un relevé de propriété daté du 1er mars 2011 d'où il résulte que les locaux situés [...] étaient qualifiés de locaux commerciaux et industriels (b/C) et non pas de locaux d'habitation ; qu'un tel changement de destination, de nature à accroire le nombre de logements au détriment des locaux commerciaux, n'entre pas dans le champ d'application de l'article L. 631-7 du Code susvisé ; que la violation du caractère commercial des locaux n'est pas de nature à générer un préjudice au locataire ; que les éventuelles infractions aux règles d'urbanisme, outre qu'elles ne sont pas établies en l'attente de l'issue des poursuites pénales, ne sont pas de nature à remettre en cause la validité de la convention intervenue entre la SCI LA POMME et Monsieur X..., qui est un tiers à cette procédure ; que Monsieur X..., qui fait état de désordres affectant les lieux loués, se prévaut de deux procès verbaux de constat dressés le 11 novembre 2012 par Maître A... et, le 5 février 2014, par Maître B..., huissiers de justice établissant la réalité d'infiltrations d'eaux dans les lieux loués, que néanmoins, il s'est opposé à l'intervention de Monsieur C..., expert judiciaire désigné par la juridiction, dans les lieux ; qu'ainsi, l'obstruction menée par le locataire n'a pas permis de déterminer l'existence d'éventuelles défectuosités des locaux, l'origine des infiltrations dénoncées et leur cause, de sorte que le locataire ne peut, faute d'élément probant, imputer au bailleur, les infiltrations d'eau constatées ; que Monsieur X... sollicite une réduction de loyer au motif que les trois pièces situées au rez-de-chaussée, en contrebas de la rue, ne présentent pas les caractéristiques d'un logement décent ; que toutefois, Monsieur C..., expert judiciaire, même s'il relève le caractère « peu favorable » de la disposition des pièces, a exclu tout caractère indécent ou insalubre en retenant une absence de préjudice pour le locataire ; qu'ainsi, la demande de Monsieur X..., qui se heurte aux conclusions de l'expert, doit être rejetée (v. arrêt, p. 5 et 6) ;
 
 1°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... faisait valoir que la nullité du bail était encourue dès lors que les locaux loués, présentés comme des locaux à usage d'habitation, étaient des locaux commerciaux n'ayant jamais été affectés à l'usage d'habitation, de sorte qu'il y avait eu tromperie sur les qualités substantielles du bien donné à bail ; qu'en écartant toute nullité du bail dès lors que la nullité encourue pour violation de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation visait, ce qui n'était pas le cas, les locaux à usage d'habitation qui auraient été affectés à un autre usage ou transformés en l'absence d'autorisation administrative, sans répondre à ce moyen tiré de la tromperie sur les qualités substantielles du bien donné à bail, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QU'il incombe aux juges de se prononcer sur les documents régulièrement versés aux débats et soumis à leur examen ; qu'en refusant également de se prononcer sur les procès-verbaux de constat invoqués par Monsieur X... pour établir la réalité et l'imputabilité d'infiltrations d'eaux dans les lieux loués en tant que l'intéressé s'était opposé aux opérations de l'expert judiciaire de sorte qu'il ne pouvait imputer à la SCI LA POMME ces infiltrations, quand il lui appartenait d'examiner ces procès-verbaux de constat, la Cour d'appel a violé l'article 1353 du Code civil ;
 
 3°) ALORS QUE les juges sont tenus de se livrer à une analyse même sommaire des éléments de preuve invoqués par les parties à l'appui de leurs prétentions ; qu'en omettant, au surplus, de s'expliquer sur le rapport d'expertise officieux établi par Monsieur D..., également invoqué par Monsieur X... pour établir la réalité et l'imputabilité d'infiltrations d'eaux dans les lieux loués, outre d'autres désordres affectant ces derniers, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... sollicitait une réduction des loyers non pas uniquement en ce qu'une partie des locaux ne présentait pas le caractère d'un logement décent, mais aussi en ce qu'il était apparu que la surface habitable n'était pas de 516 m² comme prévu au contrat de bail, mais de 451,60 m² ;