cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 16-24.187 du 19/10/2017,  partie 2


qu'en fonction de ce qui précède, et alors que le premier juge a justement retenu que dès lors que les locaux font l'objet de deux baux, le loyer renouvelé de chacun des deux baux devait être fixé séparément en appliquant un pourcentage tenant compte du nombre de chambres exploitées au titre de chacun des deux baux, il convient de fixer les loyers ainsi qu'il suit : valeur locative globale suivant la méthode hôtelière : 148 000 € ;
 Loyer du premier bail (partie hôtel) :
 148 000 € x 83,59 € = 123 713,20 € arrondie à 124 000 € ;
 124 000 € x 30% = 37 200 € ;
 124 000 € - 37 200 € = 86 800 € ;
 Loyer du second bail (partie boutique) :
 148 000 € x 16,41 % = 24 286,80 € arrondie à 24 500 € ;
 que le jugement déféré sera réformé en ce qui concerne le montant des loyers des deux baux et confirmé pour le surplus, sauf en ce qui concerne la capitalisation des intérêts qui aura lieu en application de l'article 1154 du code civil » ;
 
 ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;qu'en l'espèce, la société Victoires Opéra faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel (cf. pp. 16 à 18), que « la valeur locative brute telle qu'elle résulte des calculs ci-dessus détaillés prend en considération l'ensemble de ces travaux et améliorations, alors que les effets de l'accession au profit de la bailleresse ne peuvent avoir de conséquences financières sur le loyer qu'à l'expiration du délai de douze (12) années suivant la date de réalisation des travaux, et ce, en vertu de l'application des dispositions des articles L. 311-2 et suivants du code du tourisme (anciennement loi du 1er juillet 1964). Aussi, plutôt que de procéder par la méthode de projection et de reconstituer fictivement la recette, une jurisprudence constante préconise la méthode de correction consistant à pratiquer un abattement forfaitaire modulable selon l'importance des améliorations apportées aux lieux loués » ; qu'elle sollicitait en conséquence la fixation du loyer du bail de l'hôtel renouvelé à compter du 1er octobre 2008 à la somme annuelle de 55 040 € pour l'hôtel, après application d'un abattement forfaitaire de 40% sur le seul fondement de l'article L. 311-2 du code du tourisme ; que pour fixer ce loyer renouvelé à la somme de 86.800 €, la Cour d'appel, après avoir retenu que « la société locataire ne justifie d'ailleurs pas avoir, conformément aux dispositions de l'article L. 311-2 précité, communiqué à la bailleresse le coût estimatif des travaux qu'elle a effectués et ne produit pas davantage devant la cour le coût final des travaux qui relèvent de la notification obligatoire prévue par l'article L. 311-2 du code du tourisme, laquelle constitue une formalité substantielle dont le défaut prive le locataire d'invoquer les dispositions de l'article L. 311-2 et suivants », a néanmoins appliqué « à la valeur locative obtenue un coefficient d'abattement de 30 % », aux motifs que la locataire avait procédé avec l'accord exprès de la bailleresse « à des travaux de distribution, d'agencement et de décoration qui ont permis au même titre que les travaux soumis aux dispositions précitées d'accéder à une catégorie hôtelière supérieure et d'accroître le chiffre d'affaires, ce dont le bailleur tire immédiatement profit par l'accession des travaux en fin de bail » ; qu'en soulevant d'office ce moyen pour justifier l'application d'un abattement de 30% sur la valeur locative brute au titre des travaux, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du code de procédure civile.