Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-10.795 du 20/10/2021,  partie 3



 Le régime de la nullité de droit des contrats commutatifs déséquilibrés nécessite d'établir un déséquilibre s'appréciant au jour de l'acte. Le déséquilibre doit être notable et la balance analysée objectivement entre les prestations réciproques issues de la convention, sans pouvoir porter une appréciation globale sur les relations d'affaires initiées entre les parties.
 
 Dès lors, la volonté affichée des parties de sortir l'actif immobilier de la société Mathec afin de permettre son acquisition par Monsieur [V] n'a pas à être prise en considération.
 
 Le procès-verbal des délibérations de l'assemblée générale ordinaire du 24 avril 2013 décide d'apporter en nature les terrains, constructions et aménagements de la société d'une valeur nette comptable de 640 198 € à une société civile immobilière l'Oliveraie qui prendrait en charge le passif attaché à ces éléments d'actifs, telle qu'estimée au 30 avril 2013 à savoir :
 –le solde d'un prêt Crédit Agricole pour 624 104 €,
 –le solde d'un prêt SMC pour 13 994 €,
 soit un montant global de passif de 638 098 €.
 
 Il est en outre acté qu'en rémunération de la valeur nette de cet apport, évalué à 2100 €, il serait attribué à la société Mathec 210 parts de la société civile immobilière de 10 € chacune.
 
 Il doit être déjà relevé que l'assemblée générale ordinaire ne prend aucune résolution sur une promesse de vente des immeubles.
 
 Les statuts de la s.c.i. L'Oliveraie font état de cet apport immobilier effectué à titre onéreux, l'actif net étant fixé à 2100 € en fonction de la valeur du bien de 640 198 € hors-taxes moins les financements bancaires constituant un passif de 638 098 €.
 
 Il est difficile de suivre l'argumentation des intimés consistant à justifier la diminution du prix de cession des parts par la valeur de rachat du prêt de la caisse d'épargne d'un montant de 162 648,73 euros. En effet ce prêt a été remboursé par anticipation avec la trésorerie de la société Mathec, de sorte qu'il n'avait aucunement vocation à diminuer la valeur de l'actif apporté par ladite société.
 
 L'argumentation de l'appelante consistant à faire dire que le passif a lui aussi été sous évalué en raison de cette opération de rachat anticipé n'a pas davantage d'incidence puisque seules les prestations réciproques issues de la convention doivent être prises en compte. Or, la s.c.i. est complètement étrangère aux relations contractuelles entre la société Mathec et la caisse d'épargne.
 
 En définitive, le passif de la société Mathec constitué par le financement de l'acquisition s'élevait avant apport de l'immeuble à 800 918 euros (638 098 + 162 648,73) et la convention porte sur une reprise du passif à hauteur de 638 098 euros en contrepartie de l'apport d'un immeuble évalué à 640 198 euros.
 
 Contrairement à ce que soutiennent les intimés, il n'y a pas lieu de se limiter à analyser la valeur nette comptable de l'immeuble.
 
 La société Mathec avait d'ailleurs pris soin de faire réaliser un rapport d'expertise à Monsieur [P] qui s'est déroulé en présence de Monsieur [K].
 
 Ce rapport n'est pas critiqué par les intimés, sinon pour indiquer que la valeur vénale de l'actif immobilier à 953 000 € correspond à une valeur de locaux libres de toute occupation. Ils estiment qu'une valeur occupée d'un immeuble doit être diminuée de 10 % du prix de l'immobilier.
 
 La méthode de calcul suivi par l'expert qui a envisagé toutes les hypothèses, y compris la méthode de la rentabilité et la proximité des diverses opérations de cessions qui se sont déroulées en avril et mai 2013, soit environ sept mois après l'expertise, permettent de retenir une valeur de l'immeuble apporté à la société civile immobilière de 953 000 €. L'expert a bien noté dans son rapport la situation juridique des locaux à savoir qu'ils étaient occupés par la société Mathec.
 
 Il s'ensuit que la valeur de l'immeuble a été sous-évaluée à hauteur de 312 802 € comme le soutient l'appelante.
 
 En conclusion, l'apport de l'immeuble de la société Mathec d'une valeur de 953 000 € en contrepartie de la prise en charge d'un passif évalué justement à la somme de 638 098 € conduit à une valeur nette de l'apport d'un montant de 314 902 € alors qu'il a été estimé à 2100 €.
 
 Il existe par voie de conséquence un déséquilibre notable consistant à attribuer à la société Mathec 210 parts de 10 € chacune de la société civile immobilière l'Oliveraie alors que la valeur nette de l'apport réalisé est de 314 902 €.
 
 La situation de la société Mathec au regard de l'opposabilité de la date de cessation des paiements, le fait que le candidat acquéreur était un professionnel averti et expérimenté qui a eu accès à toutes les informations concernant la société Mathec, la solvabilité de la société Mathec au jour de la cession d'actifs n'entrent pas en ligne de compte dans l'appréciation du déséquilibre notable d'un contrat commutatif.