Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.715 du 18/02/2016,  partie 2


qu'en retenant, néanmoins, que la vente devait être requalifiée en vente en l'état futur d'achèvement, aux motifs inopérants que des « documents précontractuels », auxquels les actes de vente ne se référaient pas, avaient été établis, décrivant un état futur des immeubles et mentionnant des travaux chiffrés, le coût des travaux « à la charge des acquéreurs » démontrant qu'ils était importants, nécessaires à la destination de l'immeuble, et modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble, et un « prévisionnel » existant pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative aurait été à la charge de la venderesse, qui aurait dû financer les travaux de viabilisation, dits « de réseaux », la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 2°/ que la souscription d'un engagement contractuel suppose une manifestation de volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'après avoir acquis la propriété de l'ensemble immobilier pour 250 000 euros, la venderesse avait chiffré sa revente à 974 883 euros, pour en déduire que la différence incluait nécessairement des « travaux à sa charge », la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à caractériser en engagement de la venderesse à prendre en charge des travaux de construction-réhabilitation de près de 700 000 euros, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ;
 
 3°/ qu'il n'est d'engagement contractuel sans volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'un « prévisionnel » aurait existé « pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative (près de 700 000 euros) » aurait été à la charge de la venderesse, la cour d'appel, qui n'a ainsi caractérisé aucun engagement de la venderesse à réaliser ces travaux, a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ;
 
 4°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; que de simples travaux de viabilisation ne constituent pas des travaux d'édification d'un immeuble ; qu'en se bornant à retenir qu'il serait résulté de « documents précontractuels » que la venderesse devait financer les travaux de viabilisation de l'immeuble, pour requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 Mais attendu qu'ayant constaté que le vendeur avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l'existence d'un prévisionnel dont une part significative était à sa charge, et qu'il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements, et relevé que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement et devant être annulée en l'absence des mentions légales imposées par la loi ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
 
 Sur le deuxième moyen :
 
 Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. et Mme [T] et à la BNP Paribas, alors, selon le moyen :
 
 1°/ que le devoir de conseil du notaire s'exerce en considération de l'intention déclarée des parties et des faits dont il a connaissance ; qu'en retenant que le notaire avait manqué à ses obligations en omettant de conseiller aux parties de conclure une vente en l'état futur d'achèvement, sans constater que, bien qu'il ne soit pas intervenu dans la négociation préalable à la conclusion de la vente et n'ait été requis que pour authentifier la vente, il aurait eu connaissance des « documents précontractuels » qui, selon elle, aurait imposé la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
 
 2°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ;