Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-12.605 du 13/03/2019,  partie 2


Sauf dénonciation, à l'expiration de cette période initiale, il sera prorogé avec exclusivité pour une durée maximale de douze mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin, chacune des parties pourra, moyennant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation » ; qu'était également stipulée une clause pénale ainsi libellée : « Fixation de la durée du paragraphe c - de la clause pénale stipulée au verso : de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et pendant une durée de trois mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui   Clause pénale - Exclusivité : De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant   b - autorise le mandataire, pendant la durée du mandat, à poser en exclusivité un panneau sur les biens à vendre et s'interdit de négocier directement ou indirectement, s'engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement. c) - S'interdit, pendant la durée du mandat et pendant période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui » ; qu'il résultait des termes clairs et précis de cet acte que pendant toute la durée du mandat, les mandants s'interdisaient de négocier avec un tiers, ainsi que de traiter directement avec une personne qui leur aurait été présentée par l'entremise de l'agent immobilier, pendant une période de trois mois suivant l'expiration du mandat ; qu'en rejetant la demande de l'agent immobilier tendant à l'application de cette clause pénale, au motif inopérant que M. W... avait conclu l'acte de vente de son bien avec la commune postérieurement à la date d'expiration de la clause pénale stipulée dans le mandat de recherche, et alors qu'elle constatait que le conseil municipal de la commune avait autorisé l'acquisition du bien de M. W... dès le 24 janvier 2013, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil (dans sa version applicable en la cause, antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, nouvel article 1103 du code civil), ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
 
 3°/ qu'en se bornant à retenir que la preuve de manoeuvres dolosives de la part de la commune ou de M. et Mme W... n'était pas rapportée, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la circonstance que par délibération du 24 janvier 2013, le conseil municipal de la commune avait autorisé l'acquisition du bien de M. et Mme W... ne démontrait pas que dès cette période, ces derniers étaient en relations d'affaires avec la commune et qu'ils avaient ainsi méconnu les termes de la clause pénale stipulée dans le mandat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil (nouveaux articles 1103 et 1231-1 du code civil), ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) ;
 
 Mais attendu, d'abord, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, lors de l'exercice du droit de préemption, son titulaire n'était tenu de payer les commissions de l'intermédiaire qu'en cas de transfert effectif de la propriété du bien et que M. W... avait renoncé à la vente, de sorte que le droit à commission de l'agent immobilier était éteint au regard de la vente initiale à défaut de substitution à l'acquéreur, la cour d'appel en a exactement déduit que la vente de gré à gré, intervenue après la période pendant laquelle M. W... ne pouvait pas traiter avec la commune, n'ouvrait pas droit à rémunération pour l'agent immobilier ;
 
 Attendu, ensuite, qu'ayant justement énoncé, par motifs adoptés, que, le mandat étant expiré le 2 janvier 2013, le b) de la clause pénale n'avait pas vocation à s'appliquer, et, par motifs propres, que M. W... retrouvait toute liberté de vendre à compter du 2 avril 2013 et pouvait donc conclure la vente avec la commune le 30 avril 2013 sans être tenu à l'égard de l'agent immobilier, la cour d'appel n'a pas dénaturé le document en cause ;
 
 Et attendu, enfin, qu'en retenant que la circonstance de la délibération du conseil d'administration de la commune du 24 janvier 2013 autorisant l'acquisition du bien de M. W... était insuffisante à établir la preuve requise d'une collusion frauduleuse des vendeurs et de l'acquéreur, la cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise ;
 
 D'où il suit que le moyen, qui ne tend, en sa troisième branche, qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l'appréciation souveraine par les juges du fond de l'existence de manoeuvres dolosives, n'est pas fondé pour le surplus ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;