décision 16-22.660 du 19/10/2017,  partie 6


L'appelant fait valoir que l'évaluation de l'expert recèle une contradiction, car après avoir fixé comme règle que le prix du loyer s'entend valeur du terrain incorporé, indiqué en page 25 de son rapport que le loyer Peugeot terrain incorporé était égal à 151 euros au mètre carré, puis en page 37 réduit ce loyer à 149 euros le mètre carré , et ainsi constaté que la valeur locative du marché terrain incorporé de cette zone commerciale de Lormont la Gardette était au minimum de 149 euros au mètre carré construit, il a fixé le loyer Renault / AUTOMOBILES DU PONT D'AQUITAINE terrain incorporé à 444.190 euros, soit une minoration supérieure à 50 %. Cette analyse ne peut être suivie, en effet l'expert n'a nullement affirmé que le loyer du bail Peugeot serait représentatif de la valeur locative du marché de la zone commerciale considérée, ni de celle de l'ensemble immobilier en cause. C'est par ailleurs à juste titre que n'ont pas été pris en compte les pourparlers Ford Palau, Sipa et Citroën, en l'absence de bail effectivement conclu. La société appelante ne peut valablement prétendre, en se référant aux éléments contenus dans le rapport de l'expert judiciaire, à la fixation d'un loyer annuel à compter de mai 2009 à une somme retenant soit un montant hors plus-value terrain de 903.536,00 euros, soit un montant plus-value terrain incluse à hauteur de 15 % de 1.039.066 euros, soit un montant plus-value terrain incluse à hauteur de 25 % de 1.129.420 euros. Les critiques émises par le bailleur à l'encontre du rapport d'expertise judiciaire ne sont pas fondées, et le recours à une nouvelle mesure d'instruction n'est pas justifié. La société appelante sera donc déboutée de sa demande de nouvelle expertise et de fixation d'un loyer provisionnel. L'expert judiciaire a clairement explicité sa méthode de calcul, sans omettre d'examiner les éléments de comparaison, et a pratiqué une analyse conforme aux critères imposés par les dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce, de sorte que le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a entériné son estimation de la valeur locative des trois bâtiments. M. Z... a justifié précisément le principe de l'application d'une plus-value pour tenir compte de l'avantage procuré par le terrain excédentaire, toutefois compte tenu de l'importance cet avantage au regard de l'activité exercée par le preneur, le premier juge a par une juste appréciation appliqué un coefficient de majoration de 25 %, fixant ainsi la valeur locative annuelle du loyer renouvelé à compter du 2 mai 2009 à la somme de 555 000 euros hors taxes et hors charges. En application de l'article 1155 du code civil et de la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière (cass. 3'. 18 juin 2014), les intérêts au taux légal dûs sur la différence entre le loyer du bail renouvelé judiciairement fixé et le loyer provisionnel réglé doivent courir à compter du 10 mars 2010, date de la notification du premier mémoire en défense de la société Automobile du Pont d'Aquitaine à la suite de l'assignation délivrée par le preneur le 15 janvier 2010. Le premier juge a ordonné à bon droit la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ».
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « il résulte des pièces de procédure que le bailleur est devenu propriétaire des locaux donnés à bail, composés d'un ensemble immobilier situé [...]                      , comprenant un immeuble à usage de bureaux, des magasins, des ateliers et des parkings, pour une surface totale de 27 109 m², aux termes d'un contrat de crédit-bail du 30 septembre 2008 et qui a consenti un « sous bail commercial » par acte du 29 mai 2000 lequel contient un article 6 par lequel le loyer du bail renouvelé, à l'expiration du crédit-bail le 30 septembre 2008, sera fixé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert, désigné d'un commun accord ou, à défaut par le président du tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente. L'expert désigné d'un commun accord, le cabinet Atisreal, a réalisé l'expertise le 15 juin 2009 évaluant la valeur locative annuelle à la somme de 720 000 € hors-taxes et hors charges. Pour s'opposer à cette valeur locative du loyer renouvelé, le preneur invoque une estimation d'un autre cabinet, le cabinet CBRE, missionné par ses soins et ayant évalué la valeur locative à la somme de 536 454 €. En raison de l'écart entre ces deux valeurs, le preneur avait saisi le juge des loyers commerciaux de ce tribunal qui s'est déclaré incompétent par décision du 03 novembre 2010 après avoir constaté que la demande de fixation du loyer dépendant de l'interprétation de l'article 6 précité, relevant de l'exécution d'une obligation contractuelle échappant au pouvoir du juge des loyers commerciaux [
 ] En droit rien ne s'oppose à ce que les parties choisissent d'un commun accord, en application de l'article 1134 du code civil, de déterminer à l'avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé ; en fait, les parties sont convenues à l'article 6 du bail de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert.