Cour d'appel de Douai
22, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-16.042 du 25/09/2019,  partie 7


qu'il est constant que des sommes ont été versée par la société Paradox Real Estate et les autres sociétés du groupe en exécution du contrat de coopération entre les mains de la SARL Absydia pour un montant de 1 274 229 euros TTC, ce que concède la SARL Absydia dans ses écritures ; qu'aucune somme n'étant due au titre des commissions d'intermédiation, ainsi qu'il a été dit ci-dessous, et seule une somme de 110 699,57 euros au titre des prestations autres réalisées étant justifiée et exigible au regard de l'article 8-1 et 8-2 de la convention de coopération, aucune condamnation, à quelque titre que ce soit, ne saurait être prononcée à l'encontre des appelantes au profit de la SARL Absydia de ce chef ».
 
 ALORS QUE, premièrement, dès lors que les juges du fond ont rejeté la demande en restitution formée par les entités du groupe FINERGYs'agissant des commissions acquittées, il était exclu, par principe, qu'une éventuelle créance de restitution puisse faire obstacle au paiement de la somme de 110.699,57 euros dû au titre des prestations autres que l'intermédiation ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 480 du Code de Procédure Civile ensemble l'article 1351 ancien [article 1355 nouveau] du Code Civil ;
 
 ET ALORS QUE, deuxièmement, dès lors que la demande de restitution des commissions d'intermédiation était rejetée, il était exclu qu'une créance puisse être invoquée et donne lieu, soit à une demande soit à une exception de compensation ; qu'en statuant comme ils l'ont fait les juges du fond ont violé les articles 1289 et 1290 ancien du Code Civil [article 1347 et 1347-1 nouveau].
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a, infirmant le jugement, refusé de condamner les entités du groupe Finergy à payer à la société Absydia le solde des commissions au titre de l'intermédiation auxquelles celle-ci avait droit ;
 
 AUX MOTIFS QU' « il ressort des dispositions ci-dessus rappelées que : - l'allusion à la loi Hoguet vise non à soumettre cette opération à la législation, mais en faire une simple référence pour permettre d'apprécier la nature de l'acte susceptible d'ouvrir droit à commission, - l'article 8-1-2, indépendamment de toute référence à cette législation, précise "expressément" que la conclusion d'un acte authentique régulier en la forme est indispensable et que la réalité de la vente doit ainsi être constatée, - les dispositions précitées exigent toutes une vente efficiente, le paragraphe en exergue envisageant les commissions "en contrepartie de la conclusion de la vente" et l'article précisant "pour toute vente réalisée", le taux étant de 12 % HT "du prix de vente du bien Immobilier cédé TTC acte en main" ; que sur l'existence d'une vente : Dans leurs écritures, les parties, et en particulier la SARL Absydia, entretiennent le flou dans la nature des conventions signées avec les investisseurs et leur régime, mêlant les notions juridiques distinctes et qualifiant improprement les différents actes de vente ou d'actes authentiques ; qu'ainsi, la convention souscrite par les différents investisseurs, notamment par exemple ceux produits en pièce 4 par les appelantes, est un patchwork des différentes législations applicables, comprenant des références à la vente en l'état futur d'achèvement, au contrat de réservation en matière de construction, à la législation consumériste applicable, au bail à construction ; que toutefois, il est constant que le terrain sur lequel devait être édifiée la construction: immobilière ayant donné lieu aux différents contrats souscrits par les investisseurs n'a été acquis que le 10 décembre 2010 (pièces Appelantes 68, 69 et qu'il a fait l'objet d'une rétrocession postérieurement à la communauté d'agglomération Valenciennes métropole en date du 28 septembre 2012 (Pièce Appelantes 92) ; qu'il s'ensuit que la société Paradox Real Estate n'est plus propriétaire du terrain sur lequel devait être édifiée la construction, rendant de fait impossible toute vente en l'état futur d'achèvement ; qu'en outre, l'examen même des documents souscrits par les différents investisseurs (Pièces appelantes 4) permet de constater que ;