Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-12.284 du 22/09/2021,  partie 3


qu'en l'espèce, pour établir que Me [W] n'avait pas régulièrement publié le privilège du vendeur stipulé en sa faveur dans l'acte de vente, M. [L] versait aux débats les relevés complet et abrégé, établis par le service de la publicité foncière, des formalités publiées dans le cadre des ventes auxquelles la société FMBI avait été partie du 23 janvier 2009 au 14 janvier 2014, sur lesquels figurait la vente du 23 janvier 2009 sans qu'il soit fait mention du privilège spécial du vendeur (pièces n°28 et n°29) ; qu'en jugeant qu'il était justifié de la publication du privilège du vendeur par le notaire sans s'expliquer sur les pièces versées aux débats par M. [L] pour établir le contraire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3) ALORS QU'il appartient au notaire de prouver qu'il a satisfait à son obligation d'efficacité de l'acte qu'il a authentifié ; que lorsque l'acte de vente prévoit à la fois un privilège spécial du vendeur et une cession de rang par le vendeur au profit des prêteurs de deniers, c'est donc au notaire qu'il revient de préciser l'identité et le nombre de prêteurs de deniers pour que puisse être mesurée l'efficacité du privilège spécial du vendeur ; qu'en l'espèce, pour juger que le préjudice dont se plaignait M. [L] résultait non pas de l'inefficacité des garanties prévues à l'acte mais de leur absence de mise en oeuvre dans un délai utile, la cour d'appel a considéré que, le 30 juin 2009, M. [L] était en mesure d'agir en résolution de la vente immobilière et d'exercer son privilège spécial, aucune des pièces produites ne démontrant que ce privilège n'aurait pas produit effet en raison de l'existence de créanciers privilégiés ; qu'en statuant ainsi, quand c'était au notaire qu'il appartenait de prouver que le privilège du vendeur était efficace pour permettre le désintéressement du vendeur, et non à ce dernier de rapporter la preuve de l'inefficacité des sûretés, la cour d'appel a violé l'article 1315, devenu l'article 1353, du code civil ;
 
 4) ALORS QUE lorsqu'il est certain que si le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil et d'information, le créancier de l'obligation, mieux informé, se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse, ce dernier a droit à la réparation de son entier préjudice et non pas d'une simple perte de chance ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que le préjudice dont se plaignait M. [L] résultait non pas de l'inefficacité des garanties prévues à l'acte mais de leur absence de mise en oeuvre dans un délai utile, la cour d'appel a constaté que le notaire n'avait pas informé M. [L] des conditions d'efficacité et des modalités de mise en oeuvre des garanties prévues à l'acte ; qu'en ne réparant qu'une simple perte de chance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évinçait que, dûment informé des conditions d'efficacité et des modalités de mise en oeuvre des garanties prévues à l'acte, M. [L] n'aurait pas manqué de les faire jouer, a violé l'article 1382, devenu l'article 1240 du code civil ;
 
 5) ALORS en toute hypothèse QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, pour juger que la perte de chance était minime et devait être évaluée à 20% de la somme perdue, la cour d'appel a retenu que le compromis de vente signé entre les parties prévoyait que le prix de vente était payable comptant à la signature de l'acte authentique, mais que l'acquéreur avait ensuite négocié, hors la présence des notaires, un paiement différé des deux tiers du prix de vente cinq mois après la signature de l'acte, en raison d'un différend intervenu entre les parties ; qu'en relevant ce moyen d'office sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 6) ALORS en toute hypothèse QUE la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue ; qu'en l'espèce, pour juger que la perte de chance était minime et devait être évaluée à 20% de la somme perdue, la cour d'appel a retenu que le compromis de vente signé entre les parties prévoyait que le prix de vente était payable comptant à la signature de l'acte authentique, mais que l'acquéreur avait ensuite négocié, hors la présence des notaires, un paiement différé des deux tiers du prix de vente cinq mois après la signature de l'acte, en raison d'un différend intervenu entre les parties ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé en quoi M. [L], s'il avait été dûment informé par le notaire des risques encourus, aurait néanmoins accordé à l'acquéreur le paiement différé des deux tiers du prix de vente cinq mois après la signature de l'acte, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240, du code civil.