Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-13.249 du 30/03/2017,  partie 2


est à tort que les premiers juges ont jugé que la gouttière, qualifiée de « dégradée, percée et vétuste », « assure aussi le clos et le couvert des lieux loués et relève ainsi de l&apos;article 606 du code civil obligeant les bailleurs à réparation » ; que d&apos;une part, les désordres affectant la seule gouttière comme la descente d&apos;eau pluviale ne sauraient caractériser de grosses réparations mises à la charge du bailleur, au sens de l&apos;article précité, voire même au sens de la clause contractuelle des obligations du bailleur, n&apos;était qu&apos;un accessoire de la couverture d&apos;un immeuble, sauf à ce que les réparations préconisées se soient trouvées intégrées dans la réfection totale de cette couverture prise en charge par le bailleur, ce qui n&apos;est pas le cas en l&apos;espèce ; que d&apos;autre part, à retenir le caractère vétuste de ce chéneau, il est relevé que l&apos;obligation de réparation demeurait à la charge de la locataire, selon les termes de l&apos;article 5 § 2 du contrat de bail qui prévoit expressément cette charge pour « toutes les réparations imposées par la vétusté » ; que dans ces conditions, les bailleurs sont fondés à demander l&apos;infirmation du jugement sur ce chef de demande ; que sur les désordres liés aux dégâts des eaux affectant une chambre et la cage d&apos;escalier, il ne résulte d&apos;aucun élément de la cause, ni des constatations de l&apos;expert judiciaire, que les bailleurs ont manqué à leur obligation de prendre en charge les désordres découlant soit des infiltrations par la toiture antérieures aux travaux de révision effectués par l&apos;entreprise Coubes, soit de celles dues à la dégradation ou à la vétusté de la gouttière, qui comme précisé précédemment, relèvent de la charge de la locataire ; que dès lors, infirmant le jugement déféré sur ce chef de demande, la cour déboutera la Sarl Colette et Jean-Paul de sa demande d&apos;indemnisation au titre de ces dégâts ; que sur les désordres affectant l&apos;installation électrique, l&apos;expert judiciaire qualifie l&apos;installation électrique du logement de « réellement vétuste » et qui « nécessite une mise en conformité avec les normes en vigueur », dont le coût des réparations est estimé à 8.925,30 € TTC ; que pour faire droit à ce chef de demande, les premiers juges ont jugé que la réparation dont s&apos;agir relevait de l&apos;article 606 du code civil dès lors que la nécessaire mise aux normes s&apos;analyse surtout comme « la reprise totale et générale d&apos;une réparation définir à cet article » ; que toutefois, la cour observe que les travaux de mise aux normes de l&apos;installation électrique ne font pas partie des grosses réparations énumérées limitativement par l&apos;article 606 mais surtout, quand bien même le caractère vétuste en serait rapporté, la locataire demeure tenue aux réparation imposées par la vétusté ; que le jugement sera également informé de ce chef ; que sur le préjudice moral, eu égard au rejet des prétentions relatives aux différents désordres provoqués par les infiltrations ou la non-conformité de l&apos;installation électrique, force est de constater que le préjudice moral d&apos;une part, n&apos;est nullement revendiqué au titre du caractère inutilisable de l&apos;appentis et d&apos;autre part, serait nécessairement inclus dans le préjudice déjà réparé par confirmation du montant alloué par les premiers juges ; que la demande in indemnisation du préjudice moral sera en voie de rejet et le jugement informé de ce chef ;
 
 1°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu&apos;il soit besoin d&apos;aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s&apos;il s&apos;agit de son habitation principale, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l&apos;usage d&apos;habitation ; que l&apos;obligation pour le bailleur de délivrer au locataire un logement décent est d&apos;ordre public ; qu&apos;en l&apos;espèce, la cour d&apos;appel a relevé que par acte sous seing privé du 30 novembre 2007, les époux [W] avait renouvelé au profit de la Sarl Colette et Jean-Paul un bail commercial portant sur des locaux comprenant au rez-de-chaussée un local à usage commercial et aux premier et second étages un appartement de fonction, lequel comprenait : au premier étage, une salle de séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains, un WC, une terrasse, et au second étage, trois chambres et une salle de bain ; qu&apos;en retenant, pour débouter la société Colette et Jean-Paul de ses demandes au titre des travaux à réaliser en remplacement du chéneau et de la descente d&apos;eau pluviale, de la réfection des murs de la chambre et de la cage d&apos;escalier et de la remise aux normes de l&apos;installation électrique du logement, que dans le cadre du bail commercial conclu entre les parties, « les locaux d&apos;habitation ainsi loués avec le fonds de commerce dont ils sont l&apos;accessoire, ne sont pas soumis à la législation relative aux baux d&apos;habitation mais à celle des baux commerciaux », quand il appartenait aux époux [W] de lui délivrer, pour les locaux constituant l&apos;appartement de fonction, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l&apos;usage d&apos;habitation, la cour d&apos;