Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.405 du 26/09/2019,  partie 6



 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Cincinnatus, in solidum avec la SCP de notaires H... – IX... – A... – D... – F... – L... – O... à payer à la SCI BRC Investissements la somme de 143.110 € ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE le conseil en gestion de patrimoine n'est pas tenu de garantir à son client la rentabilité à long terme du placement choisi ou de le prémunir de tout aléa financier ; que, toutefois, tenu de son obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ses conditions ; que, dans le bilan remis à M. et Mme Q..., la société Cincinnatus leur a conseillé d'investir dans l'opération du [...] ; que la présentation de l'opération conseillée se conclut ainsi : « Vous allez disposer d'une sécurité totale sur votre investissement ... votre montage sera totalement sécurisé ... » ; qu'ayant l'ambition de proposer à son client un montage « totalement sécurisé », la société Cincinnatus devait s'imposer une rigueur et une vigilance particulière sur les tenants et aboutissants de l'opération ; que, de même, en soulignant que M. et Mme Q... allaient disposer d'une « sécurité totale », la société Cincinnatus n'a émis aucune réserve sur l'existence d'un éventuel aléa ; que, comme l'a relevé le tribunal, le bilan effectué par la société de conseil en gestion de patrimoine comporte un volet complet quant aux avantages fiscaux et à l'engagement financier de l'offre faite aux appelants, présentant avec clarté la ventilation entre le coût du bien acquis en l'état et le coût des travaux, dont il ressort avec évidence qu'ils constituent l'essentiel du prix, et détaillant le budget prévisionnel des travaux ; que toutefois, comme il l'a également relevé, qu'il présente de manière tout à fait générale l'investissement immobilier lui-même, sans renseignements particuliers sur les sociétés intervenantes ; que cette présentation ne comporte aucune explication sur l'opération de restauration immobilière elle-même, notamment les conditions nécessaires à l'exécution des travaux, comme la formation d'une ASL regroupant les copropriétaires, seule habilitée à solliciter l'obtention du permis de construire ; que la seule mention, au titre des obligations de l'investisseur selon laquelle "L'opération de restauration doit être à l'initiative des copropriétaires" n'est pas de nature à informer suffisamment l'investisseur, auquel est présenté un investissement "clé en main" sécurisé ; que la société Cincinnatus n'a procédé, dans ce bilan, à aucune étude de l'opération conseillée ; que cette présentation ne comprend aucune précision sur les conditions auxquelles le succès de l'opération était subordonné ou sur les risques susceptibles de découler du défaut de réalisation de ces conditions alors que celle-ci supposait la réhabilitation complète de l'immeuble ; que, notamment, M. et Mme Q... et la Sci BRC Investissement n'ont reçu aucune information sur leurs obligations et les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l'inexécution de ceux-ci, alors que la date de fin de chantier est expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus et qu'il est en particulier précisé que le bail débutera « obligatoirement » le 15 janvier 2005 ; qu'alors que l'économie du projet supposait donc l'achèvement des travaux et la réhabilitation complète de l'immeuble au plus tard le 15 janvier 2005, il appartenait au conseil en gestion de patrimoine, tenu à une obligation de conseil, d'informer les appelants sur les risques encourus du fait des aléas susceptibles d'être rencontrés dans l'exécution de ces travaux ; que le pourcentage de commercialisation du programme ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l'opération qui était tributaire de la bonne fin des travaux ; qu'il le devait d'autant plus que, compte tenu de la nécessité, pour les investisseurs, de constituer une ASL chargée de solliciter le permis de construire et de l'importance des travaux nécessaires, le délai pour réaliser ceux-ci avant le 15 janvier 2005 était bref ; qu'il devait alors exposer de quelle manière la société « Les Ducs de Chevreuse », future locataire, pourrait payer les loyers en cas de retard, l'indication que le bail était « contre garanti » par la société réalisant les travaux étant, compte tenu notamment des liens entre les diverses sociétés et de la destination des fonds dont disposait la société Sogecif - la réalisation des travaux -, insuffisante ; que ces risques, liés à une opération complexe, n'étaient pas de la « connaissance de tous » ce qui l'aurait dispensé de son obligation de conseil ; qu'en ne procédant, dans cette étude, à aucune analyse de l'investissement proposé, en n'informant M. et Mme Q... que des avantages de l'opération, en ne les avisant ni des conditions auxquelles le succès de l'opération était subordonné ni des risques susceptibles de découler du défaut de réalisation de ces conditions et en faisant état d'une « sécurité totale » de l'investissement, la société Cincinnatus a manqué à ses obligations de conseil en gestion de patrimoine ; que la remise de la brochure de présentation du projet élaborée par l'auteur de celui-ci et des statuts de l'ASL ne peuvent pallier cette carence et l'analyse de celui-ci ;