Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.325 du 25/03/2021,  partie 2


expiration du délai de mise en demeure ; qu&apos;en l&apos;espèce, le contrat de renouvellement de bail comprend en page 8 une clause résolutoire notamment pour défaut de paiement d&apos;un seul terme de loyer ou accessoire ; que la SCI Jimac a fait délivrer le 10 octobre 2014 à la société Biodoo, le commandement de payer entre les mains de Maître Menasce-Chiche, avocat, la somme en principal de 25.214,56 € outre le coût du commandement ; que cette somme recouvre le paiement de loyers, de taxes foncières et de frais de ravalement ; Sur le paiement des loyers : Que la SCI Jimac se fonde sur un protocole d&apos;accord signé le 22 janvier 2009 pour réclamer le paiement des loyers auquel la société Biodoo oppose le fait qu&apos;en 2009, elle n&apos;a jamais entendu renoncer à l&apos;application des règles d&apos;ordre public de l&apos;article L. 145-38 et entendu seulement accepter que pour le calcul du loyer plafond de la prochaine révision triennale à compter du 1er mai 2012, l&apos;indice de référence choisi serait celui de l&apos;indice du 4ème trimestre 2008, qu&apos;il n&apos;est nullement stipulé ni dans le protocole ni dans l&apos;avenant que la clause « Révision » du bail est supprimée pour être remplacée par une clause d&apos;indexation automatique ; que les termes du protocole d&apos;accord du 22 janvier 2009 énoncent à l&apos;article 2 au paragraphe intitulé « engagements de la société Naturalia France » : « En contrepartie de ce qui précède, la société Naturalia France accepte que le loyer annuel HT et HC soit porté à la somme de 55.000 euros (...). De plus, les parties conviennent que le loyer annuel révisé devant intervenir à l&apos;expiration de la première période triennale, soit à compter du 1er mai 2009, sera d&apos;un montant de 60.000 € HT/HC par dérogation aux dispositions du bail. Lors de la révision triennale suivante intervenant à compter du 1er mai 2012, le montant annuel du loyer sera calculé en fonction de la variation de l&apos;indice du coût de la construction publié par l&apos;INSEE, l&apos;indice de référence choisi étant celui du 4ème trimestre 2008 » ; que l&apos;acte de renouvellement du bail en date du 27 mars 2008 contient la clause « révision » suivante en page 7 : « Le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux, en fonction de la variation de l&apos;indice du coût de la construction publié par l&apos;Insee, notamment au début de chaque période triennale ou tous les trois ans, l&apos;indice de référence choisi étant celui du 4ème trimestre 2005, soit 1332 » ; que l&apos;avenant au bail du 27 mars 2008 signé le 22 janvier 2009 à la suite du protocole d&apos;accord reprend les dispositions du protocole relatives au loyer et indique que toutes autres clauses, charges et conditions du bail restant inchangées, les parties entendent en outre que le présent avenant et son annexe s&apos;incorporent audit bail et ne fassent qu&apos;un avec lui ; qu&apos;en conséquence, les clauses du protocole reprises dans l&apos;avenant au bail doivent être interprétées au vu des clauses restées inchangées de l&apos;acte de renouvellement du bail du 27 mars 2008 ; que les parties ont fixé le montant du loyer de manière contractuelle et ont simplement indiqué au deuxième paragraphe que pour la révision triennale suivante, l&apos;indice de référence choisi serait celui du 4ème trimestre 2008 et non celui du 4ème trimestre 2005, comme précédemment ; qu&apos;il y a lieu de considérer que la clause de révision demeure inchangée par ailleurs conformément aux dispositions de l&apos;avenant ; que les parties ont simplement substitué un indice de référence à un autre ; qu&apos;il ne peut donc en être déduit que les parties ont inséré dans l&apos;avenant au bail une clause d&apos;indexation automatique se substituant aux dispositions contractuelles initiales ; que la mention « par dérogation aux dispositions du bail » ne figure que dans la clause précédente de l&apos;avenant modifiant le montant du bail ; qu&apos;en conséquence, il ne peut être retenu qu&apos;en modifiant simplement l&apos;indice pour calculer le montant annuel du loyer, les parties ont entendu supprimer la mention « le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux » dans l&apos;accord transactionnel repris dans l&apos;avenant au bail ; que le jugement sera donc confirmé en ce que le tribunal a décidé qu&apos;en l&apos;absence d&apos;accord des parties sur le montant du loyer révisé à compter du 1er mai 2012 et de saisine ou de décision du juge des loyers commerciaux fixant ce loyer, la SCI Jimac n&apos;était pas fondée à solliciter le paiement de la somme de 64.350,52 euros au titre du loyer révisé au 1er mai 2012 ; Sur la prise en charge des frais de ravalement de l&apos;immeuble : que la SAS Biodoo fait valoir que la SCI Jimac lui a facturé non seulement des frais de travaux de ravalement mais également des frais de travaux de couverture et que les travaux demandés par la ville de Paris doivent, en l&apos;absence de clause contraire, être pris en charge par le bailleur ;