Cour d'appel d'Aix-en-Provence
EX, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.713 du 18/03/2021,  partie 5


que ni L'EPA Euroméditerranée, qui n'évoquait nullement ce parking dans ses conclusions d'appel, ni le Commissaire du Gouvernement, qui concluait que « l'organisation et les conditions d'exploitation de l'activité de boucherie telles que décrites par l'exproprié (parcours clients) ne sont pas contestables » (conclusions, p. 5, § 1er), ne remettaient en cause l'existence de ce parking privatif commun à tous les locaux loués dans l'ensemble immobilier exproprié, et dont la société CMVI avait donc la jouissance, comme les autres sociétés du groupe Slimani ; qu'en énonçant cependant, pour décider que le bail proposé par L'EPA Euroméditerranée permettait à la société CMVI de poursuivre l'exploitation de son fonds dans des conditions équivalentes, que le bail commercial conclu le 1er juin 1996 entre cette dernière et la société Les Marchés Méditerranéens ne faisait pas état d'un grand parking privatif réservé à la clientèle, et qu'en conséquence la société CMVI ne pouvait se prévaloir de la jouissance de ce parking, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
 
 4°/ ALORS QUE, en tout état de cause, ni les conclusions d'appel de l'EPA Euroméditerranée, ni celles du Commissaire du Gouvernement ne soutenaient que la société CMVI n'aurait pas eu la jouissance du grand parking privatif réservé à la clientèle de l'ensemble des sociétés du groupe Slimani ; qu'en relevant d'office ce moyen, sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
 
 5°/ ALORS QUE, en tout état de cause, les conditions d'exploitation d'un local donné à bail commercial ne résultent pas des seules stipulations expressément contenues dans le contrat de bail lui-même, mais également de celles qui ont été tacitement convenues par les parties, notamment au cours de l'exécution du contrat, et ainsi incluses dans le champ contractuel ; qu'en l'espèce, la société CMVI démontrait, pièces à l'appui, que les locaux loués dans l'ensemble exproprié lui permettaient de bénéficier d'un grand parking privatif réservé à la clientèle de l'ensemble des sociétés du groupe Slimani ; qu'en retenant cependant, pour décider que le bail proposé par l'EPA Euroméditerranée permettait à la société CMVI de poursuivre l'exploitation de son fonds dans des conditions équivalentes, que le bail commercial conclu le 1er juin 1996 entre cette dernière et la société Les Marchés Méditerranéens ne faisait pas état d'un grand parking privatif réservé à la clientèle, sans rechercher si les conditions d'exécution du contrat de bail et la volonté commune des parties n'avaient pas attaché aux locaux loués la jouissance de ce parking, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du Code civil ;
 
 6°/ ALORS QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que si l'expropriant offre au commerçant évincé, en lieu et place du paiement d'une indemnité, un local, celui-ci doit présenter des caractéristiques équivalentes à celles du local dont il a été privé ; que la société CMVI faisait valoir que son fonds de commerce ne pouvait être réduit à une simple boucherie traditionnelle, comme cela ressortait de l'expertise réalisée par M . U..., expert judiciaire près de la Cour d'appel de Paris, qui mettait en exergue qu'au regard de ses spécificités, « le fonds de commerce de boucherie-charcuterie-rôtisserie-traiteur de la société CMVI ne peut être comparé à celui d'une simple « boucherie-charcuterie » classique de centre-ville, c'est-à-dire prise de manière isolée, sans abattoir dédié à proximité immédiate, sans le circuit très court induit, sans une offre commerciale globale complémentaire cohérente, sans l'optimisation des prix par la maîtrise des coûts de transport et de logistique, sans un parking privatif réservé à la clientèle » ; que la Cour d'appel a elle-même constaté en l'espèce que « les 36 m² qui sont concernés par l'éviction représentent un couloir dans lequel sont installées des rôtissoires, qui rejoint le centre d'abattoir » et que « cette configuration a effectivement constitué un avantage logistique pour » la société CMVI ; qu'en se bornant néanmoins à énoncer, pour décider que le bail proposé par l'EPA Euroméditerranée permettait à la société CMVI de poursuivre l'exploitation de son fonds dans des conditions équivalentes, que « la disparition de l'abattoir n'empêchera pas la poursuite de l'activité, l'approvisionnement pouvant être fait par livraisons, mode de fonctionnement habituel en la matière », sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée par les conclusions d'appel de la société exposante, si, en l'absence d'abattoir dédié, l'activité de la société CMVI pouvait se poursuivre dans des conditions économiques équivalentes, ce qui n'était évidemment pas le cas, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 321-1 et L. 322-12 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
 
 7°/ ALORS QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que si l'expropriant offre au commerçant évincé, en lieu et place du paiement d'une indemnité, un local, celui-ci doit présenter des caractéristiques équivalentes à celles du local dont il a été privé ;