cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 15-20.435 du 22/09/2016,  partie 3


que s'agissant de l'activité exercée par Mme R..., il résulte des pièces produites et de la procédure, en particulier les constatations de l'expert, les tarifs et conditions proposés aux cavaliers sur le site internet [...] versés aux débats par la SCI Les Ormeteaux, que celle-ci ne se borne pas à une activité d'élevage, mais également de dressage et d'entraînements au saut d'obstacles en vue de compétition, de sorte que cette activité est également une activité équestre qui entre dans le champ d'application de la loi du 23 février 2005 ; que cette loi précise en effet, sous l'article L. 311-1 du code rural, que sont réputées agricoles « les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle » ; qu'en application des textes susmentionnés, la fixation du fermage doit tenir compte de différents éléments : * les installations spécifiques aux activités équestres, comme les box, les carrières, le rond de longe, les locaux d'accueil du public, * les installations non spécifiques, comme les terres herbagères et paddocks, les bâtiments non spécifiques, comme les bâtiments destinés au stockage et fumières, * les habitations ; que la particularité de la situation de l'espèce tient au fait que la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux a placé les installations équestres des Yvelines dans la situation des exploitations spécialisées non visées par les arrêtés préfectoraux ; qu'il est constant que si les parties ne s'opposent pas sérieusement sur la méthode de calcul et le montant du fermage de la partie habitation, en revanche, s'agissant de la partie exploitation des bâtiments, elles ne trouvent pas de terrain d'entente sur la méthode de calcul et le montant de ce fermage ; que dès lors, dans ce cas, lorsque l'activité exercée par un preneur à bail rural n'est pas visée par l'arrêté préfectoral, qui doit fixer des minima et des maxima pour les terres nues et les bâtiments d'exploitation la valeur locative doit être déterminée selon les situation locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin () ; que des pièces produites, en particulier le rapport d'expertise judiciaire de M. Y..., de M. V... et de M. T..., mandatés par la SCI Les Ormeteaux, il résulte qu'à l'époque de la conclusion du bail litigieux n'existaient pas d'arrêtés préfectoraux fixant les minima et maxima applicables à ce type d'activité dans les départements voisins, à l'exception de la Seine-Maritime qui prévoit (arrêté préfectoral du 23 septembre 2002 relatif aux loyers des bâtiments d'exploitation) que « pour les bâtiments de ce type exceptionnel, il ne sera pas fait application des prix au m² ci-après (c'est-à-dire ceux fixés dans l'arrêté général) le loyer fera l'objet d'une négociation de gré à gré entre les parties » ; que le rapport de M. S..., mandaté par Mme R..., est inexploitable dès lors qu'il ne fonde pas ses calculs sur les prescriptions de l'arrêt de la Cour de cassation, mais sur l'arrêté du 7 octobre 2002 inapplicable en l'espèce ; qu'au vu de l'ensemble des pièces produites et de la procédure, en tenant compte de la situation de l'exploitation prise à bail par Mme R..., des usages professionnels en vigueur, en l'absence de minima et de maxima fixés par des arrêtés préfectoraux dans les départements voisins, la méthode qui apparaît la plus appropriée pour déterminer la valeur locative de la partie exploitation des bâtiments litigieux consiste à procéder à l'estimation de la valeur locative en 2009, en se fondant sur l'arrêté préfectoral applicable dans les Yvelines à ce type d'activité en 2009, et la répercuter sur les exercices antérieurs jusqu''en 2003, date de conclusion du bail litigieux ; que l'arrêté préfectoral applicable dans les Yvelines à ce type d'activité en 2009 précise que la valeur locative des boxes de centres équestres et des installations spécifiques à ces centres se situe dans une fourchette qui varie entre un minimum, exprimé en euros/m²/an, HT, de 0,52 à un maximum de 310,32, exprimé en euros/m²/an, HT ; que les critères à prendre en considération pour les boxes sont la surface, la ventilation, la vétusté, la fonctionnalité, l'orientation, l'accessibilité, l'eau et l'électricité ; que ces critères ont été pris en compte par l'expert judiciaire qui a évalué les boxes de la manière suivante et qui est validée par cette cour puisque cette évaluation est appropriée : - pour les boxes en dur représentant une superficie de 381 m², 25 € le m², soit la somme de 9.525 €, - pour les boxes démontables représentant une superficie de 68 m², 10 € le m² soit la somme de 680 €, - pour les locaux annexes à l'activité (sellerie, couloirs, locaux de stockage ou de rangement, poste de douche et de pansage, la somme globale de 197 € ; que ceci donne une valeur locative de la partie exploitation des bâtiments totale égale à 10.402 € pour l'année 2009 (9.525 € + 680 € + 197 €) ;