Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.740 du 04/07/2019,  partie 3


que le fait qu'il ait été fait mention que d'autres devis pourraient être présentés en cas de demande de l'assemblée générale, ne suffit pas à pallier l'irrégularité d'une résolution concernant des travaux de 40 000 € TTC votés sur la base d'un seul devis et sans mise en concurrence d'entreprises ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé la 20ème résolution et les résolutions suivantes qui en sont directement la conséquence, à savoir les résolutions n°21, 22 et 23 » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « Sur l'assemblée générale du 6 mai 2014 : En sa qualité de syndic de l'immeuble, le Cabinet Gérard Safar a convoqué, par courrier du 4 avril 2014 adressé en recommandé avec avis de réception, l'ensemble des copropriétaires en Assemblée générale pour la date du 6 mai 2014. L'ordre du jour portait notamment sur des travaux de ravalement de la façade arrière du bâtiment rue de l'immeuble (ravalement de la contre-façade, hors courette, du bâtiment rue et ravalement des deux souches de cheminées du bâtiment rue). Lors de l'Assemblée générale, la société Bretagne Partners, représentée par son mandataire, Monsieur E... O..., votait contre les résolutions n° 20, 21, 22 et 23. Le procès-verbal de FAG du 6 mai 2014, notifié par le Cabinet Gérard Safar à la société Bretagne Partners le 12 mai 2014, mentionne que les résolutions n° 20,21, 22 et 23 ont été adoptées à la majorité de l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 soit la majorités des voix des 16 copropriétaires présents ou représentés (soit 5076/9634 tantièmes). Le 24 juin 2011, la Préfecture de Police avait enjoint aux copropriétaires de réaliser des travaux de réfection de la couverture et du mur pignon surplombant la courette de l'immeuble du [...] . Les travaux étaient alors votés lors de l'assemblée du 27 avril 2012. L'arrêté de péril était levé le 13 octobre 2014 ; qu'aux termes de l'article 21 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. La mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises, en application de l'article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ; qu'en l'espèce, l'assemblée précédente, du 27 juin 2013, avait décidé de fixer à 2 000 euros le montant des marchés de travaux et contrats de fournitures à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire avec 2 devis minimum, par sa résolution n°14, d'ailleurs reconduite par l'assemblée du 6 mai 2014, en sa résolution n°13 ; qu'or, la résolution n°20 concernant la réalisation de travaux de ravalement de la façade arrière du bâtiment rue, pour un montant de 40 000 euros, a été votée sur la présentation d'un seul devis d'entreprise : le procès-verbal de l'assemblée du 6 mai 2014 mentionne en effet : « documents joints : Devis Beneix Leclere (d'autres seront proposés en cas de demande de l'AG) ». L'absence de mise en concurrence est caractérisée et contraire à la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2013 ; que le syndicat des copropriétaires indique toutefois que les travaux faisant l'objet de la résolution n°20 constitueraient un « complément des travaux » votés par l'assemblée du 27 avril 2012 à la suite de l'injonction de la Préfecture en date du 24 juin 2011, et pour lesquels une mise en concurrence aurait été effectuée ; que cependant, force est de relever que les travaux votés par l'assemblée du 27 avril 2012, suite à l'injonction de la Préfecture, concernaient une autre façade : il s'agissait, en effet, de la réfection de la couverture et du mur pignon surplombant l'appartement de M. W..., ainsi que du ravalement du mur pignon surplombant la courette de l'immeuble du [...] . Par ailleurs, si la Préfecture enjoignait aux copropriétaires d' « exécuter tous les travaux annexes qui, à titre de complément direct des mesures prescrites ci-dessus sont nécessaires et sans lesquels ces dernières resteraient inefficaces, afin d'assurer la solidité des planchers », la façade arrière du bâtiment rue n'était pas mentionnée par l'arrêté de péril. En outre, le procès-verbal de l'assemblée du 27 avril 2012 ne porte aucune mention de la nécessité d'éventuels travaux complémentaires à réaliser ultérieurement. En conséquence, aucune valeur ne peut être attribuée à la notice de l'architecte datant du 24 octobre 2014, qui évoque un « avenant de travaux supplémentaires » à ceux votés en 2012 ; qu'en conséquence, en application de l'article 21 alinéa 2 de la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965, la résolution n°20 doit donc être annulée ; que les résolutions n° 21, 22, 23 consistent en des résolutions subséquentes à la résolution n°20 puisqu'elles concernent : la surveillance par un maître d'oeuvre (n°21), le planning des appels de fond (n°22), les honoraires du Syndic (n°23) ; que les résolutions n°20 ayant été annulées, ces résolutions liées et conséquences directes de la résolution annulée, doivent l'être également » ;