Cour d'appel d'Orléans
C1, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 19-12.350 du 19/03/2020,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2020
 
 La société Maison de Santé Velpeau, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° S 19-12.350 contre l'arrêt rendu le 13 décembre 2018 par la cour d'appel d'Orléans (chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Clinique Velpeau, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Kermina, conseiller, les observations écrites de Me Bertrand, avocat de la société Maison de Santé Velpeau, de la SCP Gaschignard, avocat de la société Clinique Velpeau, et l'avis de M. Aparisi, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 12 février 2020 où étaient présentes Mme Martinel, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Kermina, conseiller rapporteur, Mme Maunand, conseiller, et Mme Thomas, greffier de chambre,
 
 la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Maison de Santé Velpeau aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Maison de santé Velpeau et la condamne à payer à la société Clinique Velpeau la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille vingt.
 
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour la société Maison de Santé Velpeau.
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 434.640 euros HT le loyer annuel dû par la société Clinique Velpeau à la société Maison de Santé Velpeau à compter du 23 août 2013 ;
 
 AUX MOTIFS QUE l'article L.145-39 du code de commerce énonce que, par dérogation à l'article L 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire; Qu'en l'espèce il est justifié que, depuis la dernière fixation judiciaire du loyer ayant pris effet au 12 janvier 2006, le loyer a varié de plus de 25% ; Que la Clinique Velpeau est dès lors fondée à solliciter sa révision ; qu'en application de l'article L 145-33 du même code le montant des baux révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Que les articles R.145-3 à R.145-9 du code de commerce précisent comment doivent s'apprécier les caractéristiques propres au local, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage et les obligations respectives des parties ; Qu'aux termes des articles L 145-36 et R.145-10 du même code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux dispositions qui précèdent, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ; qu'en l'espèce il est démontré que les locaux sont monovalents, non en raison de la conception de l'immeuble, mais au regard du montant considérable des travaux qui seraient nécessaires pour abriter un autre type d'activité que celle de clinique de soins de suite et de réadaptation ; Que l'appelante soutient en conséquence que la valeur locative doit être déterminée au regard des usages observés dans sa branche d'activité ; Mais attendu qu'elle fait valoir sans pertinence que l'usage consiste à évaluer le loyer en fonction de la capacité contributive de l'établissement, ce qui n'est pas exact, cette méthode n'étant pas utilisée, du moins exclusivement, pour déterminer la valeur locative de locaux donnés à bail aux cliniques qu'elles soient CMO ou SSR puisqu'une telle méthode d'appréciation conduirait à faire du locataire l'associé du bailleur, ce qu'interdit la jurisprudence ; Que l'appelante en convient d'ailleurs elle-même en développant ensuite une méthode mettant en oeuvre plusieurs critères croisés ;