Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.402 du 28/11/2019,  partie 2


Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente (...)"et de celles de l'article L 412-11 du même code aux termes duquel : "Le preneur peut intervenir dans l'instance en validité de la surenchère ; que dans le cas de vente par adjudication volontaire ou forcée, le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, ci peine de nullité de la vente, y être convoqué (...) " revendique la qualité de preneur en place qui n'a pas été convoqué à l'audience en validité des surenchères et est fondé à se prévaloir de la méconnaissance de ces dispositions ; qu'elle soutient qu'est inopérant le moyen tiré d'une absence de déclaration car, outre l'extrait Kbis qu'elle verse aux débats, elle rapporte la preuve de la régularité de sa situation administrative (situation au répertoire Sirene, déclarations fiscales, affiliation à la MSA); que l'est tout autant le moyen tiré de l'inopposabilité des baux régularisés sous seings privés et n'ayant pas fait l'objet d'un enregistrement alors qu'elle démontre sa qualité d'exploitante depuis 2010 et que, par ailleurs, un bail est considéré comme opposable au tiers acquéreur lorsqu'il est établi que ce dernier avait connaissance de la convention; qu'il en va de même du moyen tiré du fait que les gérants de la SCEA des Simoneaux sont également des personnes physiques présentes au procès et qu'il ne saurait être opéré une confusion entre personne morale et personnes physiques ou tiré argument, comme le fait monsieur B... qui évoque un "brouillage de la procédure", de la circonstance que la SCI MJM surenchérisseuse est gérée par les deux filles du gérant de la SCEA puisque celles-ci n'ont jamais fait partie de la SCEA et peuvent poursuivre des intérêts distincts ; que ceci étant rappelé, qu'il est constant que le statut du fermage ne peut trouver application lorsque ne sont pas satisfaites les conditions posées par l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime, d'ordre public, pour définir le bail à ferme, à savoir : "Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 " ; que si la preuve de l'existence d'un bail rural peut être rapportée par tous moyens, la SCEA des Simoneaux qui ne peut tirer de l'extrait Kbis qu'elle verse aux débats que la preuve de l'existence juridique d'une société créée le 06 mai 2010 ayant pour activité déclarée l'"exploitation et la gestion de biens agricoles" ne peut davantage tirer des documents administratifs dont elle se prévaut, en particulier d'une simple affiliation à la MSA, la preuve de l'existence d'un bail rural au sens du texte précité ; que le droit de préemption prévu à l'article L 412-1 précité ne pouvant bénéficier qu'à "l'exploitant preneur en place", est dénué de portée le grief que la SCEA formule dans ses conclusions à l'encontre de la MSA, détentrice d'une créance à son égard, en écrivant (§ 146) : "comment croire que la SCEA ne s'était pas fait connaître et était dissimulée à la MSA, alors même qu'elle est affiliée, qu'elle lui communique toutes ses déclarations fiscales depuis 8 ans et que cette dernière en permettait l'augmentation de capital par mainlevée d'hypothèques contre paiement de 250.000 euros ?" dès lors qu'il lui appartient de rapporter la preuve de ladite qualité; que la MSA qui poursuit la vente sur licitation des parcelles en cause en vertu d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montargis le 24 janvier 2007 et d'un arrêt rendu par la cour d'appel d'Orléans le 22 mai 2008 observe que la SCEA des Simoneaux a été constituée en 2010, soit postérieurement à ces dates, entre monsieur et madame A... (dont elle relève qu'ils sont dans l'incapacité de payer leurs dettes personnelles tout en prétendant, à travers la SCEA des Simoneaux, revendiquer un droit de préemption) qui cumulent par conséquent les fonctions de propriétaires et de fermiers ; que, dans ce contexte et ainsi que le font valoir la MSA, les époux X... qui s'associent à son moyen et monsieur B..., elle ne peut, non plus, faire la démonstration de sa qualité de preneur bénéficiant du statut des baux ruraux par la justification de son activité auprès de la MSA à qui elle reconnaît n'avoir jamais payé les moindres cotisations (§ 121), exploitant cependant plus de la moitié de la surface minimale d'installation (fixée à 15 hectares pour le département du Loiret) et ses gérants associés s'étant soustraits aux opérations de contrôle dont les avait informés la MSA en mars 2011 (pièces MSA n° 1 à 5), cette dernière précisant, de plus, qu'elle n'a pu faire appel à l'autorité du maire de la commune qui est monsieur Alain A... (pièce SCEA n° 43);