décision 15-19.753 du 14/09/2017,  partie 7


qu'en se déterminant comme elle l'a fait sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Ufifrance patrimoine, en s'abstenant d'informer les acquéreurs de ce qu'ils pouvaient éventuellement obtenir le bénéfice de l'application de la législation sur les ventes d'immeubles à construire, de les alerter sur les risques du montage contractuel proposé les privant des garanties légales protectrices attachées au régime de la vente en l'état futur d'achèvement et, en tout état de cause, d'exiger du groupe SOGIMM qu'il consente à délivrer des garanties conventionnelles équivalentes au régime de la vente en état futur d'achèvement, n'avait pas engagé sa responsabilité à leur égard, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
 
 ALORS 2°/ QUE : l'intermédiaire professionnel qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en tant qu'agent immobilier, il est tenu à l'égard de son mandant à une obligation de renseignement et de conseil tout au long de leurs relations contractuelles ; qu'il doit procéder aux investigations nécessaires à l'exécution de cette obligation ; qu'en l'espèce, en se déterminant comme elle l'a fait sans s'expliquer, comme elle y était expressément invitée, sur les critères selon lesquels la société Ufifrance patrimoine avait sélectionné l'opération immobilière qu'elle proposait aux acquéreurs et, notamment, sur les vérifications auxquelles elle aurait procédé de la situation financière des sociétés du groupe SOGIMM et de sa filiale, la société Lyonnaise de rénovation, d'autant plus que le montage contractuel proposé reposait en réalité sur un acteur unique à la fois vendeur, maître d'oeuvre et entreprise générale, la cour d'appel a encore privé à ce titre sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
 
 ALORS 3°/ QUE : les actes de démarchage effectués par une entreprise d'investissement dans le cadre de son activité de conseil en matière de gestion de patrimoine sont soumis aux dispositions du code monétaire et financier, notamment à celles relatives au délai de rétractation de quatorze jours ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats que la société Ufifrance patrimoine avait, dans le cadre de l'opération immobilière litigieuse, agi en qualité de conseil en gestion du patrimoine (cf. arrêt p. 41, al. 5 ; conclusions d'appel de la société Ufifrance patrimoine p. 28, al. 10 à 13) et démarché les exposants (cf. conclusions d'appel de la société Ufifrance patrimoine p. 32, al. 1, 2 et 7) ; que ces derniers invoquaient le non-respect du délai de rétractation de quatorze jours, le formulaire de rétractation joint aux demandes de réservation impartissant à la personne démarchée un délai de seulement sept jours pour se rétracter ; qu'en retenant que la participation à l'opération de la société Ufifrance patrimoine n'avait pas consisté en une prestation relevant du démarchage bancaire ou financier, la cour d'appel a violé les articles L. 341-1, L. 341-3 et L. 311-2, ensemble l'article L. 341-16 du code monétaire et financier, dans leur rédaction applicable à la cause ;
 
 ALORS 4°/ QUE : en cause d'appel, les exposants faisaient valoir que, dans le cadre de l'opération immobilière litigieuse, ils avaient été démarchés par la société Ufifrance patrimoine ainsi que cela ressortait explicitement des demandes de réservation et du formulaire sur entête dénommé « Profil investisseur » qu'ils versaient aux débats et qui renvoyaient aux dispositions de l'article L. 341-11 du code monétaire et financier inséré par la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 applicables au démarchage financier ; qu'en se bornant à affirmer que la participation à l'opération de la société Ufifrance patrimoine n'avait pas consisté en une prestation relevant du démarchage bancaire ou financier sans motiver sa décision à cet égard, la cour d'appel a, en toute hypothèse, violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Y...   - X...    (les époux X... Y...), monsieur Z..., les époux A... B..., les époux C... D..., la SCI Maido (les époux E... G...), les époux H... I..., les époux J... K..., les époux L... M..., monsieur HH... , les époux P... Q..., les époux N... O..., madame II... veuve R..., madame Isabelle R..., monsieur R..., madame Catherine R... (l'indivision R...), les époux S... T... et monsieur U... de leurs demandes à l'encontre de maître V...  et de la  SCP Michel EE..., Marylène EE... – -AA..., Christophe V..., Marjorie LL... -JJ... ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « la nullité des ventes n'étant pas encourue, la question des fautes imputées par les appelants aux intimés ne doit être abordée qu'à l'occasion de l'examen de demandes formées à titre subsidiaire ; qu'il ne saurait être reproché à Maître V... de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi, dès lors que toutes les conditions d'application étaient réunies et que rien ne pouvait laisser supposer que les sociétés du groupe SOGIMM connaîtraient postérieurement des difficultés devant conduire à l'ouverture de procédures collectives » ;