Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.009 du 28/11/2019,  partie 3



 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir condamné la commune de Bordeaux à payer à la SCI du Château Descas que la somme de 216.630,24 euros TTC au titre des finitions et désordres affectant les travaux initiaux, augmentée de la variation de l'indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire de Messieurs A... et Q... le 14 novembre 2016, outre celle de 12.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 Aux motifs que la SCI demande à la cour l'indemnisation des différents préjudices subis du fait du non respect par la commune de BORDEAUX, des obligations contractuelles résultant du bail qu'elle a signé avec elle le 20 juillet 2001, au titre de la réalisation dans les locaux loués, de travaux non autorisés et de travaux, autorisés ou non, affectés de désordres portant atteinte au bon fonctionnement des équipements ou à la sécurité du local.
 
 Sur la base des évaluations de l'expertise judiciaire ordonnée par la cour et complétées par ses propres chiffrages, elle réclame à titre principal d'une part le coût de finitions des travaux initiaux (désordres, non-respect des règles de l'art, défauts de finitions), la reconstitution des bureaux des 3°, 4° et 5° étages et la remise de l'immeuble en son état initial, le tout pour un montant total de 7.945.238,80 € TTC .
 
 Elle sollicite d'autre part l'indemnisation des préjudices locatifs, frais de gardiennage, travaux réalisés à ses frais et coût d'intervention de SOCOTEC, pour un total de 5.200.285,97€.
 
 La commune considère que la SCI n'est pas fondée à demander sa condamnation au paiement des travaux correspondant à une remise de l'immeuble en son état initial alors que les travaux d'aménagement et de transformation des lieux en une salle de spectacles et ses annexes ont été expressément autorisés aux termes du bail et que les modifications des dispositions prévues aux descriptifs des travaux annexés au contrat de bail, correspondent à des adaptations normales qui se sont avérées nécessaires et conformes à l'aménagement et à l'exploitation des lieux et qui ont toutes été validées par les experts, ceux constatant en outre que ni la remise de l'immeuble en son état initial, ni la reconstitution des bureaux des 3°, 4° et 5° étages ne peuvent être justifiées par la mise en péril du bon fonctionnement des équipements ou de la sécurité du local en l'absence de toute atteinte à la solidité de l'ouvrage et de dommage structurel après un délai d'épreuve de 14 ans.
 
 La commune estime ainsi que seuls les travaux de finition des travaux initiaux, chiffrés à 224.310,24 € TTC par les experts, apparaissent justifiés, à l'exclusion de tous travaux supplémentaires qu'ils ont expressément refusés.
 
 Elle fait valoir sur ce point que seuls les travaux de finition réalisés pendant la durée du bail précaire signé le 20 juillet 2001 peuvent être pris en compte, à l'exclusion des travaux postérieurs qui concernent ceux de remise en état du [...] , à l'abandon depuis la liquidation de la société BRASS au mois d'août 2004, ceux relatifs aux escaliers de secours en bois réalisés pour les établissements qui ont succédé au CAESAR'S et dont il convient de déduire le montant soit 44.500 € HT et 16.500€ HT outre le coût de dépose des câbles électriques et des appareils de production de froid fixé à 6.400 €, une grande partie de ces installations étant postérieure au 20 juin 2003.
 
 La commune estime par ailleurs que la SCI ne peut lui réclamer paiement d'un quelconque préjudice locatif et de ses annexes dès lors qu'à l'issue du bail et à compter du 20 juin 2003, la SCI est devenue bailleresse de la SAS FINANCIERE CAESAR'S et de la société BRASS, sans pouvoir prétendre que la mise en doute de la solidité de l'immeuble l'a empêchée de le relouer après l'expulsion de la société BRASS en juin 2004.
 
 Il y a lieu d'examiner d'abord le cadre contractuel des relations de la SCI et de la commune pour déterminer, au vu des conclusions de l'expertise ordonnée par la cour, si les conditions de la responsabilité de la commune sont réunies, avant de statuer sur les éventuels préjudices.
 
 Il résulte des pièces produites, notamment des échanges de courriers entre la SCI, la commune et la société le CAESAR'S que la SCI a accepté, sous la garantie initiale de la ville, l'aménagement et l'exploitation dans une partie de l'immeuble litigieux, d'un complexe de loisir comprenant sur quatre niveaux, la création d'un club privé, d'un restaurant-discothèque, d'un cabaret de spectacles, de cuisines et sanitaires avec les annexes nécessaires.
 
 Cette importante opération imposait de lourds travaux de démolition, de suppression de murs porteurs et de la totalité du plancher du 2ème étage en particulier, pour créer une hauteur nécessaire dans le volume intérieur aux fins de création de la salle de spectacle, ce qui rendaient nécessaire la mise en place de structures rigides dans le périmètre du bâtiment pour préserver la stabilité et l'intégrité des maçonneries et de fondations adaptées aux nouvelles charges créées.