cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 3,  décision 16-17.946 du 22/06/2017,  partie 3


que si dans les courriers datés des 30 mai 1968, 28 et 29 octobre 1968 et le 12 novembre 1968, échangés entre Monsieur J..., administrateur des biens de la famille Y..., et Madame O..., ou son conseil au sujet de l'évaluation du loyer, il est réaffirmé l'utilisation professionnelle des locaux, pour autant cette utilisation professionnelle, incontestable, n'est pas exclusive d'une utilisation d'habitation, alors que la configuration des locaux, telle qu'elle ressort des descriptions figurant dans les baux de 1958 et de 1978, est compatible également avec un usage d'habitation : deux entrées, une salle de bains, plusieurs WC, une cuisine, de nombreuses pièces ; que les relevés des annuaires téléphoniques par rues pour les années 1968, 1970,1972,1974, 1976 et 1978 ne permettent pas davantage de caractériser un usage exclusivement professionnel puisqu'ils font apparaître au [...] deux lignes téléphoniques sous la rubrique "O... conseil juridique" et une autre ligne téléphonique au nom de "O... Y" ; que d'ailleurs, aucun autre domicile personnel de cette locataire n'est invoqué par les appelants ; que la déclaration H2 pour la révision foncière de 1970, destinée à réviser les évaluations servant de base aux impôts directs des "locaux d'habitation et à usage professionnel" mentionne que 80 m² du logement sont affectés exclusivement à l'habitation et 380 m² sont à usage professionnel ; qu'il résulte de ces éléments que l'usage des locaux n'était pas exclusivement professionnel au 1er janvier 1970, mais qu'ils permettent d'établir uniquement que l'utilisation était majoritairement destinée à l'exercice de la profession de conseil juridique ; que les consorts Y... faisant valoir que les locaux étant affectés au 1er janvier 1970 à un usage mixte, et non à un usage d'habitation uniquement, soutiennent que le bail professionnel, conclu le 26 juillet 2012, n'encourt pas la nullité d'ordre public prévue par l'alinéa 5 de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; qu'ils considèrent que l'affectation professionnelle à 83 % l'emporte sur l'affectation à usage d'habitation tout à fait minoritaire ; que l'article L. 631-7 définit le local d'habitation ainsi : "Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location de l'article L. 632-1" ; que si le texte n'évoque pas expressément les baux à usage mixte professionnel et d'habitation, le critère n'en reste pas moins, pour l'application de ce texte, les deux usages possibles du bien, l'habitation ou la non habitation, et que la définition dans cet article de certains types de logements particuliers pour les englober dans les locaux destinés à l'habitation n'est pas exclusive, l'article L. 631-7 donnant une définition très large de locaux destinés à l'habitation : "toutes catégories de logements et leurs annexes" ; que les consorts Y... ne sont pas fondés à prétendre que l'affectation professionnelle à hauteur de 83 % l'emporte sur l'affectation à usage d'habitation tout à fait minoritaire, et que l'accessoire suivant le principal, le local loué doit être réputé professionnel sur le tout ; qu'en effet, l'usage majoritairement professionnel ne fait pas pour autant disparaître l'usage d'habitation, qui existait au 1er janvier 1970, par Madame O... qui était domiciliée [...], et que l'importance respective des surfaces consacrées à l'usage d'habitation et de celles consacrées à l'usage professionnel et celle consacrée à l'usage d'habitation est indifférente ; que l'article L. 637-1 du code de la construction et de l'habitation ne restreint pas la définition des locaux destinés à l'habitation, et ne pose aucune condition relative à la surface destinée à l'usage d'habitation dont la qualification du bail, portant sur l'intégralité des locaux et indivisible, ne peut donc dépendre ; que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que la réglementation d'ordre public en matière de changement de destination d'un local d'habitation devait s'appliquer ; que d'ailleurs, la consultation du Professeur W... relative à l'application de l'article L. 631-7 des locaux situés [...], sur laquelle les appelants se fondent, après avoir relevé que l'appartement ne peut donc être considéré aujourd'hui comme étant totalement à usage d'habitation au regard tant de la circulaire d'application du texte que de la jurisprudence, que, dès lors, seule l'affectation de la partie restant à l'usage d'habitation à un autre usage, en l'occurrence des bureaux, nécessitait une autorisation conformément à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, et conclut que "... dans la mesure où le bail consenti est un bail exclusivement professionnel alors qu'il porte sur des locaux mixtes, il ne respecte pas les dispositions de l'article de l'article L. 631-7 et encoure une nullité globale pour la totalité de ses dispositions", préconisant que "les locaux puissent être donnés à bail mixte, dès lors que serait respectée, dans le bail, la proportion de locaux professionnels et de locaux d'habitation existant au 1er janvier 1970" ; qu'à défaut pour les bailleurs de justifier de l'existence d'une autorisation de transfert d'usage des locaux, préalable à la signature du bail professionnel qu'ils ont conclu le 26 juillet 2012 avec Maître G... et la Selarl Kams, le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé ce bail ;