décision 17-10.520 du 03/05/2018,  partie 2



 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 octobre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
 
 Condamne la société Groupe France épargne et M. Z... aux dépens du pourvoi principal et condamne M. Z... aux dépens du pourvoi incident ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes et les condamne à payer à M. X... la somme globale de 3 500 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi principal

PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. X..., acquéreur d'un produit immobilier d'investissement locatif dans le cadre d'un programme de défiscalisation, de ses demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de la société GFE, professionnel spécialisé dans l'immobilier de placement, au titre des loyers non perçus au 31 décembre 2011, de la perte de déductions fiscales et du coût des travaux d'achèvement supportés par lui ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Sur la responsabilité de la société GROUPE FRANCE EPARGNE C'est à raison que le tribunal, faisant une exacte appréciation des faits de la cause, a considéré que la société GFE n'est ni un locateur d'ouvrage constructeur au sens des articles 1792 et suivants du Code civil, ni un promoteur au sens de l'article 1831-1 du Code civil puisqu'elle n'est intervenue dans le contrat préliminaire de vente en l'état de futur achèvement qu'en qualité de mandataire de la SCCV BERCAM dont elle n'est pas une filiale et qu'elle n'est pas intervenue dans l'acte authentique du 31 décembre 2003.
 
 Par l'effet du contrat de commercialisation du 11 septembre 2003, la société GROUPE MENGUY INVESTISSEMENTS aux droits de laquelle vient la société GROUPE FRANCE ÉPARGNE s'est vu confier par la SCCV BERCAM, promoteur maître d'ouvrage, non seulement la recherche de clients susceptibles d'investir dans le projet immobilier « [...] » mais aussi la mission de présenter aux investisseurs les avantages fiscaux d'un tel investissement ainsi que les modalités juridiques, financières et fiscales les meilleures.
 
 La société mandataire devait aussi faire signer aux acquéreurs un contrat de réservation accompagné d'un dépôt de garantie de 1000 € et prendre en charge les frais d'impression et de fabrication de la plaquette de présentation qui devait être conforme à sa charte graphique, les plans commerciaux élaborés par l'architecte devant être adaptés à ses besoins marketing.
 
 La rémunération versée par la SCCV BERCAM à la société GROUPE MENGUY INVESTISSEMENTS était due lors de la signature de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement.
 
 En exécution de ce mandat, la société GFE a établi une documentation portant son logo sur le descriptif et les plans de l'immeuble.
 
 Elle a approché Monsieur Erwan X... demeurant à [...] et lui a transmis un « Planning prévisionnel d'investissement » en cas de signature de l'acte authentique en décembre 2003. Après avoir établi la rentabilité de l'investissement immobilier eu égard au coût du crédit, aux réductions d'impôts et aux loyers escomptés de l'immeuble vendu, la société GFE a conclu avec ce client le 5 décembre 2003 à [...], en sa qualité de mandataire de la SCCV BERCAM, un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un immeuble du « [...] » situé en [...] et prévoyant l'achèvement des travaux dans les douze mois de l'acte notarié.
 
 Cet acte a été passé le 31 décembre 2003 à [...] en l'étude de Maître Z..., notaire, Monsieur Erwan X... resté en France métropolitaine étant représenté par un clerc de cette étude. L'acquéreur a payé ce jour-là 90 % du prix de vente. L'acte authentique contient l'engagement de la SCCV BERCAM d'achever et de livrer l'immeuble vendu au plus tard au 2e trimestre 2004 avec une « Garantie intrinsèque d'achèvement » s'élevant à 60 % du prix catalogue de la première tranche du programme.
 
 Dans le cadre du mandat que lui a confié la SCCV BERCAM, la société GFE a donc agi, dans ses relations avec Monsieur X... comme un agent immobilier au sens de la loi n°79-9 du 2 janvier 1970, chargé de commercialiser un produit immobilier d'investissement locatif sur la base de documents publicitaires élaborés avec le promoteur après s'être assurée que ses caractéristiques permettraient à son client de bénéficier dès 2004, compte tenu de sa situation de ressources et de patrimoine, de avantages fiscaux des lois PAUL et GIRARDIN ainsi que de la perception de loyers.