Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 16-16.370 du 20/04/2017,  partie 2


intention de construire sur la parcelle [Cadastre 6], ne peut, sans se contredire, demander à ce qu&apos;il en soit tenu compte dans l&apos;évaluation de la parcelle [Cadastre 7]; que la constitution d&apos;une servitude de passage sur cette parcelle étant en tout état de cause purement éventuelle et ouvrant droit, le cas échéant, à indemnisation du propriétaire du fonds servant, en application de l&apos;article 682 du code civil, il n&apos;y a pas lieu d&apos;en tenir compte dans l&apos;évaluation de la parcelle; que la valeur de 262 400 euros retenue par l&apos;expert sera donc admise; parcelle section [Cadastre 2]: que M. [R] [N] est devenu propriétaire de cette parcelle d&apos;une superficie de 7,18 ares, laquelle jouxte la parcelle [Cadastre 4] sur laquelle est édifiée sa maison d&apos;habitation, aux termes d&apos;un acte de donation en date du 28 mars 1979; qu&apos;il conteste le caractère constructible de cette parcelle à l&apos;époque de la donation s&apos;agissant d&apos;un terrain enclavé, non bâti et non viabilisé, et estime qu&apos;il convient de l&apos;évaluer en fonction du prix du terrain agricole; que l&apos;expert l&apos;a évaluée à 66 700 euros, comme parcelle constructible, après avoir procédé à un abattement à hauteur de 83 440 euros pour tenir compte de l&apos;état d&apos;enclave et des frais nécessaires à la constitution d&apos;une servitude sur la parcelle [Cadastre 7], ainsi qu&apos;à la déduction des frais de viabilisation estimés à la somme de 15 000 euros ; qu&apos;il résulte des renseignements recueillis par l&apos;expert auprès de la communauté urbaine de Strasbourg (CUS) que le terrain en question était situé en zone constructible à la date de la donation; que les intimés justifient par ailleurs de l&apos;obtention par l&apos;appelant, le 20 décembre 1979, d&apos;un permis de construire pour un bâtiment à usage de remise et de garage sur cette parcelle; qu&apos;il s&apos;agit donc incontestablement d&apos;un terrain constructible, lequel ne peut toutefois être vendu comme terrain à bâtir que sous réserve de son désenclavement; que M. [R] [N] critique la proposition de l&apos;expert de constitution d&apos;une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 7] en indivision, considérant qu&apos;il ne s&apos;agit pas du trajet le plus court et le moins onéreux; que force est de constater, au vu des plans produits et du rapport établi à la demande de l&apos;appelant par Mme [D], qu&apos;il existe plusieurs autres possibilité de désenclavement par les parcelles [Cadastre 8] ou [Cadastre 9] ou [Cadastre 10] et même par la parcelle [Cadastre 4] appartenant à l&apos;appelant, Mme [D] ayant écarté cette possibilité, non pas en raison de l&apos;impossibilité d&apos;y aménager un accès suffisant, mais du fait qu&apos;il ne s&apos;agirait pas du trajet le plus court et l&apos;expert judiciaire ne s&apos;étant pas expressément prononcé sur ce point; que la parcelle pouvant être désenclavée, il n&apos;est dès lors pas justifié de l&apos;évaluer au prix du terrain agricole; qu&apos;il n&apos;est pas démontré que le coût du désenclavement tel que chiffré par l&apos;expert judiciaire ait été sous-estimé, l&apos;évaluation de M. [F] étant en effet proche de celle de Mme [D] à hauteur de 110 000 euros; que l&apos;estimation proposée par l&apos;expert, qui est approuvée par les intimés, sera donc retenue ; parcelle section [Cadastre 3]: que cette parcelle, d&apos;une superficie de 4,09 ares, a été donnée à M. [R] [N], comme terrain de construction, selon acte de donation du 25 juillet 1958, par suite d&apos;un alignement, elle est désormais d&apos;une superficie de 3,78 ares; que M. [R] [N] soutient que la parcelle doit être considérée comme étant non constructible au moment de la donation, faisant valoir qu&apos;il a financé les travaux de viabilisation et que la rue du Ried était un chemin rural à l&apos;époque ; que l&apos;expert indique que les renseignements obtenus de la eus n&apos;ont pas permis d&apos;établir avec certitude le caractère constructible de la parcelle à la date de la donation. En effet, le représentant de la eus indique que la parcelle était constructible dans le plan d&apos;urbanisme d&apos;octobre 1959, mais qu&apos;il n&apos;existe pas de document antérieur dont l&apos;opposabilité soit certaine, seul un projet de plan d&apos;urbanisme de mars 1957 la classant déjà en zone constructible; que l&apos;expert relève toutefois que certaines maisons étaient déjà édifiées à l&apos;époque dans l&apos;alignement de cette parcelle qui est située au centre du village; que cette affirmation n&apos;est pas sérieusement contredite par le courrier de la société Fidia qui s&apos;appuie sur les plans cadastraux de 1899, aucun plan cadastral contemporain de la donation n&apos;étant versé aux débats; que les intimés justifient par contre de l&apos;obtention d&apos;un permis de construire sur cette parcelle, par M. [R] [N] le 28 mars 1958, soit avant même la donation, par une liste des personnes ayant obtenu un permis de construire établie par le maire de la commune d&apos;[Localité 1], le 27 septembre 1959 à la demande de la direction générale des impôts; que le caractère constructible de la parcelle à l&apos;époque de la donation n&apos;est dès lors pas sérieusement contestable, quand bien même la [Adresse 7] était-elle dépourvue de revêtement goudronné et de réseau d&apos;assainissement, les factures produites par M. [R] [N] concernant la réalisation d&apos;une fosse septique pour son immeuble et des branchements particuliers n&apos;étant pas de nature à influer sur le caractère constructible ou non du terrain à l&apos;époque de la donation; qu&apos;il convient donc de retenir la valeur de 81 940 euros pour cette parcelle».