Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-14.256 du 13/01/2021,  partie 4



 Aux motifs propres que « l'instruction BOI-PAT-ISF-30-50-10 admet que l'abattement prévu à l'article 885 S du code général des impôts (abattement de 30 % effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire) concerne également les parts des sociétés civiles d'attribution mentionnée à l'article 1655 ter du même code, dont les associés sont réputés être directement propriétaires de logements correspondants à leurs droits, excluant en revanche de ce dispositif les titres des sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier alors même que l'immeuble détenu par la SCI dont le redevable est titulaire des parts constituerait la résidence principale de ce dernier ; qu'il n'est pas contesté que la SCI Grenouille est une société de gestion ordinaire dont le but est de détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun et non une société d'attribution ; que M. et Mme O... considèrent que lorsqu'un immeuble appartient à une société civile immobilière de gestion relevant de l'article 1655 ter du CGI, et que les associés de cette société en ont la jouissance, il convient de distinguer selon que la SCI s'est réservée ou pas l'usage du bien et que dans les deux cas, après application d'un abattement de 30 % dans le premier cas et de 20 % dans le second cas, la valeur des parts de la SCI Grenouille reste négative ; qu'ils soutiennent que la doctrine administrative, en distinguant les sociétés civiles de l'article 1655 ter des sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier ajoute à l'article 885 S une distinction qui n'a pas lieu d'être alors et cela, alors que la jurisprudence admet que d'autres exonérations d'impôt s'appliquent indifférent aux propriétaires directs ou aux associés d'une société civile immobilière comme l'exonération d'impôt sur le revenu des recettes de logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ou l'exonération de l'impôt sur la plus-value issue de la cession d'un immeuble constituant la résidence principale de son propriétaire ; que ceci étant exposé, ainsi que le soutient l'administration fiscale et comme l'a retenu le tribunal, l'article 885 S du code général des impôts ne distingue nullement la détention directe de la détention indirecte de l'immeuble mais prévoit l'occupation à titre de résidence principale du propriétaire de l'immeuble, ce que ne sont pas les associés d'une société civile immobilière qui a acquis l'immeuble et que les époux O... ne pouvaient bénéficier de l'abattement de 30 % prévu à cet article pour le calcul de la valeur de leurs parts sociales ; que si l'on considère que la société civile immobilière ne s'est pas réservé l'usage du bien et l'a mis à la disposition gratuite de ses associés, les appelants n'indiquent pas plus en cause d'appel qu'en première instance, en quoi la décote appliquée par l'administration fiscale à hauteur de 10 % pour contraintes juridiques et contractuelles sur la valeur des parts de la SCI tenant compte de la circonstance de fait résultant de cette occupation, serait insuffisante, alors même que le couple détient l'intégralité des parts et que l'immeuble est occupé par eux même et non par un tiers ; que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions » (pp. 3 et 4 de l'arrêt attaqué) ;
 
 Et aux motifs réputés adoptés que « en application de l'article 885 E du code général des impôts, l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes physiques qui y sont assujetties ; qu'aux termes de l'article 885 S du même code, la valeur des biens pour le calcul de l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès ; que l'article 761 du même code précise que pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de transmission, la valeur vénale réelle est réputée égale à la valeur libre de toute occupation ; que par dérogation aux dispositions de l'article 761 précitées, l'article 885 S alinéa 2 prévoit qu'un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ; que conformément à l'article 1655 ter de ce même code, les sociétés qui ont, en fait, pour unique objet soit la construction ou l'acquisition d'immeubles ou de groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d'immeubles ainsi divisés, soit la location pour le compte d'un ou plusieurs des membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d'immeubles appartenant à chacun de ces membres, sont réputées, quelle que soit leur forme juridique, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres pour l'application des impôts directs, des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière exigible sur les actes qui donnent lieu à la formalité fusionnée en application de l'article 647, ainsi que des taxes assimilées ;