Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.662 du 10/10/2019,  partie 3


Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SCI DU [...] ne démontre pas justifier d'un motif grave et légitime la dispensant du versement d'une indemnité d'éviction. Par conséquent, par l'effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 25 juillet 2012, le bail a pris fin le 31 mars 2013 et en l'absence d'un motif grave et légitime, ce congé ouvre droit au profit de la locataire au paiement de l'indemnité d'éviction prévue, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs. En application de l'article L145-28 du code de commerce, la locataire évincée pouvant prétendre à une indemnité d'éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de celle-ci. Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI DU [...] de sa demande tendant à voir ordonner l'expulsion de la société VIZONA et des demandes subséquentes » ;
 
 Aux motifs éventuellement adoptés que « 1. Sur le motif grave et légitime du congé : Selon l'article L. 145-17 du Code de Commerce : "Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. (...)". En l'espèce, dans l'acte d'huissier du 18 septembre 2013 délivrée à la Sté VIZONA à la requête de la bailleresse intitulé : " sommation valant mise en demeure préalable et congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction comportant rétractation du congé avec refus de renouvellement et proposition d'indemnité d'éviction signifié le 25 juillet 2012 à effet au 31 mars 2013", cette dernière expose notamment que lors du rendez-vous d'expertise du 12 septembre 2013, la Sté VIZONA a expressément reconnu que la Sté ANSORG, dont un représentant était présent au rendezvous, occupait les lieux loués depuis plusieurs années, que l'autorisation préalable écrite du bailleur de sous-louer exigée par l'article 6 du contrat de bail n'a jamais été requise, qu'en outre la sous-location a duré plus de 23 mois durée maximum autorisée par cet article. Elle met en demeure sa locataire de mettre fin à ce manquement à ses obligations contractuelles dans le délai d'un mois sous peine de s'en prévaloir, comme motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction en application de l'article L145-17 précité. Elle fait valoir que le contrat de bail impose l'obtention de l'autorisation de la bailleresse à toute sous-location dont la durée ne peut excéder 23 mois, que la Sté ANSORG a volontairement dissimulé son lieu d'exploitation, que la preuve n'est pas rapportée qu'elle appartienne au même groupe que la Sté VIZONA, que plusieurs sociétés exploitent leur activité dans les locaux, que la sous location non autorisée s'est poursuivie un mois après la mise en demeure. De son côté, la Sté VIZONA fait valoir que la sous location partielle de ses locaux à la Sté ANSORG, appartenant au même groupe qu'elle, est autorisée par le contrat de bail et qu'il n'y a donc pas d'infraction contractuelle de sa part, que la bailleresse qui avait connaissance de la sous-location des locaux avant la délivrance du congé du 25 juillet 2012 offrant le paiement d'une indemnité d'éviction ne pouvait se rétracter. Les dispositions de l'article L145-31 du code de commerce relatives à la sous-location n'étant pas d'ordre public en application de l'article L145-5 du même code, les parties peuvent y déroger dans leur contrat de bail. Aux termes du bail commercial liant les parties, la société VIZONA s'est expressément obligée à : «CESSION-SOUS-LOCATION Sous peine de résiliation immédiate et sans préjudice de toutes autres indemnités et dommages-intérêts, le preneur s'engage : 1°) A ne pas mettre son fonds en gérance libre, en tout ou partie, mais d'exploiter personnellement. 2°) A ne concéder la jouissance des lieux loués et les sous-louer à qui que ce soit, hormis à une société du même groupe, en tout ou en partie, sous quelque forme que ce soit, même temporairement ou à titre précaire, sans l'autorisation préalable et écrite du bailleur. La sous-location partielle, si elle venait à être autorisée, n'entraînerait pas en tout état de cause renonciation à la clause d'indivisibilité conventionnellement stipulée au profit du bailleur.