Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-31.609 du 09/01/2019,  partie 3


que, toutefois, en présence comme en l'espèce d'une société civile immobilière se rendant acquéreur d'un bien objet d'un crédit-bail immobilier, il lui appartenait de s'enquérir du statut fiscal de cette société qui, locataire de la société crédit bailleresse, était assujettie au régime des bénéfices non commerciaux pour les loyers perçus de son sous-locataire, la société Pta, et pouvait déduire intégralement les charges que constituaient les redevances qu'elle-même payait à la société Batimat ; que si l'acte du 4 septembre 2008 contenait une clause relative à la plus-value réalisée par le vendeur et la déclaration de ce dernier selon laquelle étant lui-même assujetti à l'impôt sur les sociétés, la vente n'était pas soumise aux dispositions de la loi n°76-660 du 19 juillet 1976 relative à l'imposition des plus-values réalisées par les personnes physiques ou les personnes morales soumises à l'impôt sur le revenu, il ne contenait aucune clause concernant la plus-value éventuellement réalisée par l'acquéreur qui n'avait donc pas été interpellé dans de semblables conditions ; que le notaire n'avait ainsi pas identifié que la Sci n'était pas elle-même assujettie à l'impôt sur les sociétés en sorte que ses associés devenaient immédiatement imposables au titre de leurs revenus sur la plus-value à court terme consécutive au changement de régime fiscal résultant de l'acquisition de l'immeuble précédemment donné en sous-location ; que pour autant, de telles conséquences étaient prévisibles pour le notaire en présence d'une société civile immobilière familiale en principe fiscalement transparente ; qu'ainsi le devoir de conseil du notaire impliquait de sa part qu'il attirât l'attention du gérant de la Sci et par là-même des associés de celle-ci sur le régime d'imposition des plus-values induit par le changement de régime fiscal consécutif à la levée de l'option du crédit immobilier et qu'il informât les intéressés de la possibilité d'un report d'imposition de la plus-value à la cession ultérieure de l'immeuble ou à celle des titres de la Sci avec l'assurance que le montant de l'imposition de la plus-value serait figé à la date de la levée d'option, sans possibilité d'évolution à venir ; qu'en s'abstenant de rechercher le régime fiscal auquel était soumise la Sci et en ne mettant pas en mesure ses associés de demander le report d'imposition de la plus-value conformément aux dispositions de l'article 93 quater IV-1 et 3 du code général des impôts, le notaire avait ainsi commis un manquement à son obligation de conseil, ce que confirmait le document intitulé « reconnaissance de conseil donné décharge de responsabilité » que le notaire ne contestait pas avoir rédigé préalablement à l'acte complémentaire du 7 juillet 2011 portant mention a posteriori de la demande de report d'imposition, qui avait été rejetée par l'administration fiscale; que ce document était d'ailleurs destiné à être signé par les associés qui avaient refusé de le faire, et non par le seul gérant de la Sci, en sorte que M. A... n'était pas fondé à prétendre que son seul interlocuteur valable aurait été exclusivement ce dernier, ce qui lui aurait permis de se désintéresser de la situation fiscale de chacun des associés ; qu'au demeurant, dans les propositions de rectification des bases de l'imposition du 30 août 2011, l'administration fiscale avait précisé que le report d'imposition devait être demandé dans l'acte authentique du 4 septembre 2008 constatant le transfert de la propriété de l'immeuble par ceux des associés entendant bénéficier du report d'imposition de la plus-value imposable à leur nom et que, dans la réponse aux observations du contribuable du 15 novembre 2011, l'administration fiscale avait rappelé qu'il appartenait à chaque associé de formuler en son nom une demande de report d'imposition dans l'acte authentique valant déclaration de levée de l'option d'achat ; qu'en conséquence, la faute du notaire était caractérisée tant à l'égard de la Sci qu'à l'égard des associés de celle-ci ; que cependant, il incombait encore aux consorts X... d'établir le lien de causalité entre la faute commise par le notaire et les préjudices dont ils lui demandaient réparation ; que si la levée de l'option d'achat d'un contrat de crédit-bail ne pouvait par elle-même faire naître de plus-value, l'administration fiscale demeurait fondée à tirer les éventuelles conséquences fiscales qui s'attachaient au transfert de propriété que cette levée emportait, en l'absence d'acte matérialisant le transfert de l'immeuble au patrimoine de la société, notamment par la conclusion d'un contrat de bail commercial mettant fin à un contrat de sous-location au profit d'une activité de location directe désormais taxable dans la catégorie des revenus fonciers ; que si les consorts X... indiquaient dans leurs écritures avoir conclu avec la Sarl Pta un bail commercial avec prise d'effet rétroactive au 1er août 2008, force était de constater que l'acte sous-seing privé qu'ils avaient eux-mêmes versé aux débats, signé uniquement par M. Marcel X... en ses deux qualités de gérant de la Sarl preneuse et de gérant de la Sci bailleresse, portait bien la date du 1er août 2008 ;