décision 17-15.221 du 28/02/2018,  partie 2


Qu'enfin, elle excipe d'un bail commercial conclu avec la SARL Boulangerie de la Marne du 22 mai 2014, avec effet au 1er juin 2014, sur le bien objet de l'adjudication moyennant un loyer de 900,00 euros TTC par mois dont l'existence a été portée à la connaissance de Maître X..., notaire, le 13 juin 2014 ; qu'elle justifie de ce bail et des loyers payés par le locataire lesquels permettent de désintéresser le créancier poursuivant au fur et à mesure de leur encaissement et augmente la valeur du bien ; que le notaire a opté pour la vente forcée sans proposer d'affecter les loyers au paiement de la dette de la banque, ni tenir compte du bail commercial ; que les opérations et le procès-verbal d'adjudication du 13 juin 2014 sont irréguliers et nuls ; Qu'elle se prévaut de l'article 10 du contrat de bail lequel prévoit un droit de priorité conventionnel sur tout tiers acquéreur au profit du preneur sur les murs commerciaux, objet du bail , que la société Boulangerie de la Marne aurait dû être informée du projet de cession afin de lui permettre d'exercer son droit de préemption et que la convention prévoit qu'à défaut, la cession est nulle ; que le notaire n'a jamais informé le preneur de la cession, ne l'a pas convoqué à la réunion d'adjudication du 13 juin 2014 de sorte que le droit de préemption du preneur n'a pas été purgé et que les opérations réalisées par le notaire en contravention avec les dispositions de l'article 10 du contrat de bail commercial sont irrégulières et nulles; que le notaire n'a pas notifié le cahier des charges et le procès-verbal d'adjudication au preneur, ce qui rend les opérations et le procès-verbal d'adjudication irréguliers et nuls ; Qu'elle sollicite, en tout état de cause, qu'il soit sursis à la procédure d'adjudication compte tenu des irrégularités précédemment relevées et de l'existence d'un loyer commercial permettant de désintéresser la banque au fur et à mesure au regard des échéances mensuelles à régler au titre du prêt, de l'absence de purge du droit de préemption conventionne! accordé au preneur par le contrat de bail et de la valeur du bien qui doit être déterminée par expertise pour tenir compte des travaux et embellissements réalisés et de la location en cours ; que la Banque Populaire Lorraine Champagne réplique que la société BZ Immobilier a été représentée lors du procès-verbal d'adjudication du 13 juin 2014 par Monsieur Z... qui est son gérant ; qu'il avait tout pouvoir pour la représenter et l'engager ; qu'il n'y avait pas lieu de convoquer les associés de la société civile immobilière; que Monsieur Z... es qualité a consenti à la mise à prix retenue ; qu'il n'y a pas d'irrégularité ; que le procès-verbal d'adjudication du 13 juin 2014 mentionne que Monsieur Z..., es qualité, a indiqué qu'il venait de conclure un bail commercial en Juin sans pouvoir justifier du bail et s'est engagé à le faire par la suite, ce qu'il n'a jamais fait; que le fait que le loyer soit de nature à rembourser la dette est sans incidence sur la présente procédure; que la clause du bail prévoyant un droit de préférence au profit du preneur n'a pas été portée à la connaissance du notaire qui n'a jamais été mis en possession du contrat; qu'il n'appartient pas au notaire de notifier le cahier des charges au locataire qui n'est pas partie à la procédure d'exécution immobilière, ni de lui notifier le procès-verbal d'adjudication, qu'elle ajoute que la vente forcée de l'immeuble où le locataire exerce son activité ne remet pas en cause la validité du bail régulièrement conclu et que les publicités préalables à la vente constituent une information accessible au locataire ; que Maître Julien X..., notaire, fait observer que la SCI BZ Immobilier était valablement représentée par Monsieur Z... en sa qualité de gérant qui avait le pouvoir d'engager la société et qu'il a consenti à la mise à prix retenue de 40 000 euros ; qu'il n'avait pas à convoquer les associés de la société débitrice; que le contrat de bail ne lui a pas été remis de sorte qu'il n'avait pas connaissance du droit de préférence accordé par le bailleur au preneur et de son identité , qu'il n'avait pas à notifier le cahier des charges au locataire qui n'est pas partie à la procédure d'exécution forcée immobilière; qu'il ressort du procès-verbal de débats en date du 13 Juin 2014 dressé par Maître X..., notaire, que Monsieur Belkacem Z..., gérant de la SCI BZ Immobilier, était présent et qu'il a participé, es qualité, à la discussion sur la mise à prix du bien; qu'il a déclaré, à cette occasion, que le local commercial a été loué à la SARL Boulangerie de la Marne moyennant un loyer de 1.200 euros depuis le mois de juin et s'est engagé à justifier du bail commercial ainsi qu'à permettre l'accès à l'immeuble pour les visites et l'établissement des diagnostics immobiliers ; qu'il n'a formulé aucune observation sur la mise à prix et a consenti expressément à ce qu'elle soit fixée à 40. 000 euros ;