Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.158 du 11/07/2019,  partie 2


sur la demande subsidiaire du fermier : que cette demande qui tend à voir modifier le montant du fermage contractuellement prévu s'analyse en une action en révision du prix du fermage ; qu'en application des dispositions de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, « (...) Ces maxima et ces minima font l'objet d'un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S'ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l'article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s'il s'agit d'un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d'accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail (...)» ; que par ailleurs, l'article L. 411-13 dudit code précise que «Le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus ; que la faculté de révision prévue à l'alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés» ; que l'action engagée par la société fermière le 7 février 2012 ne se situe ni au cours de la troisième année de jouissance du bail conclu le 28 novembre 2001, ni au début de la nouvelle période de neuf ans du bail à long terme (se situant à la fin de l'année 2010 ou au mieux au début de l'année 2011) ; que l'action en révision du fermage n'est donc pas ouverte, ce que ne conteste pas d'ailleurs la société fermière à l'audience, sans pour autant qualifier juridiquement sa demande en remboursement d'un trop-perçu fondé sur une modification des dispositions contractuelles de détermination du montant du loyer qu'elle estime contraires aux dispositions de l'article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime ; qu'à cet effet, il convient de préciser que la majoration de 2 hl par hectare ne constitue nullement une redevance ou un service complémentaire mais un élément de calcul du prix du fermage que l'expert estime certes injustifié mais ne rend tout au plus ce fermage qu'excessif et non illicite, ce qui relève indiscutablement de l'action en révision du fermage qui en l'espèce est exercée hors délai ; que c'est à bon droit en conséquence que les premiers juges ont rejeté cette demande ; sur la demande infiniment subsidiaire du fermier : cette demande fondée sur l'application irrégulière des dispositions du bail, s'analyse en une action en répétition de l'indu ; qu'il résulte du rapport d'expertise, non contesté par les bailleurs de ce chef, que les parties n'ont pas respecté le prix de référence de l'hectolitre de vin fixé chaque année par arrêté préfectoral pour déterminer le montant annuel du fermage, tel que prévu par les dispositions contractuelles ; que l'action en répétition de l'indu résultant du trop-perçu en raison du non-respect de ces dispositions contractuelles est donc parfaitement justifiée et recevable ; que s'agissant de sa prescription éventuelle, il résulte des dispositions de l'article 2224 du code civil, issues de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, que «les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer» ; que l'article 26 II de la loi du 17 juin 2008 prévoit par ailleurs, au titre des dispositions transitoires, que «les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure» ; qu'il est constant en outre que, sous l'empire des dispositions de l'article 2277 ancien du code civil, si l'action en paiement des loyers se prescrivait par cinq ans, l'action en répétition des sommes indûment versées au titre de ces loyers, relevant du régime spécifique des quasi-contrats, n'était pas soumise à cette prescription abrégée et relevait de la prescription de droit commun de 30 ans ; que dans ces conditions, la SCEA Château de Saint Didier ayant engagé son action par requêtes des 7 et 29 février 2012, il en résulte que le délai de cinq ans prévu par l'article 2224 du code civil n'était pas expiré à cette date, sans que la durée totale de prescription n'excède la durée de 30 ans prévue par la loi antérieure ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que la société fermière était recevable dans son action en répétition des sommes versées indûment à titre de fermage depuis la conclusion du bail ; qu'il résulte clairement des dispositions contractuelles que le fermage de 156 hl de vin AOC Cahors était payable en argent par référence à l'hectolitre de vin fixé chaque année par arrêté préfectoral ;