Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.231 du 13/07/2022,  partie 5


- en page 13 : > "L'acquéreur prendra l'immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s'ils existent, pourraient être affectés. Il est subrogé dans tous les droits et actions du vendeur relativement à l'immeuble, ainsi qu'à l'encontre des auteurs des rapports constitutifs du dossier de diagnostic techniques. Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles". > "Le vendeur subroge l'acquéreur dans le bénéfice des garanties prévues par les articles 1792, 1792-2, 1792-3 du code civil en ce que ces garanties peuvent encore exister compte tenu des délais fixés par l'article 1792-4-1 du code civil". - en page 15 : > "Sur l'existence de travaux depuis dix ans : - que les travaux suivants ont été effectués sur l'immeuble et ce depuis les dix dernières années, savoir : - les travaux de rénovation tels qu'indiqués par le vendeur ont concerné les points suivants : - la réfection de la toiture réalisée en 2005 par le précédent propriétaire, ainsi que le déclare le vendeur, - création d'une ouverture de fenêtre dans un grenier sans aucune création de surface, - transformation d'une partie agricole en logement à usage d'habitation, - création d'un auvent. Le vendeur déclare que les travaux sus visés ont été réalisés uniquement par ses soins et qu'il n'a fait appel à aucune entreprise pour les réaliser. L'acquéreur reconnaît que le notaire soussigné a particulièrement attiré son attention sur les conséquences tant juridiques que financières, pouvant résulter de l'absence d'entreprise. L'acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre quiconque ". - en pages 17 et 18 : > "Garanties et responsabilités : L'acquéreur bénéficie de la garantie accordée dans le cadre de responsabilité décennale prévue par l'article 1792 du code civil. Cette responsabilité, d'une durée de dix ans, s'étend à tous les dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui, l'affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a cependant pas lieu si le dommage a été occasionné par une cause étrangère indépendante de l'état du terrain ou de la réalisation de la construction. Débiteurs : les débiteurs des diverses garanties dont l'acquéreur peut bénéficier à la suite de l'achat sont : a / le vendeur-constructeur pour la totalité de la construction, b / les entrepreneurs ayant réalisé les travaux pour le compte du constructeur. > "Le vendeur déclare qu'aucune police d'assurance dommages ouvrage ni d'assurance de responsabilité décennale "constructeur non réalisateur" n'a été souscrite pour la réalisation de ces rénovations ; que le vendeur déclare que les travaux sus visés ont été réalisés uniquement par ses soins et qu'il n'a fait appel à aucune entreprise pour les réaliser" ; qu'il ne saurait être valablement soutenu que l'acte de vente aurait "purgé" l'ensemble des vices et désordres affectant le bien, comme dès lors connus ou acceptés des acquéreurs ayant visité les lieux avant d'en faire l'acquisition ; qu'il ne saurait pas d'avantage être soutenu que les acquéreurs auraient renoncé à toute action contre quiconque, étant plus amplement démontré infra que la responsabilité des époux [R] est de nature décennale, garantie légale d'ordre public à laquelle il ne peut être dérogée par convention entre particuliers ; qu'il convient de se référer à la nature même des désordres et plus particulièrement à leurs survenances et manifestations, en lien avec des infiltrations de sol nécessairement consécutives à des épisodes climatiques pluvieux, pour en déduire que, sauf la présence éventuelle de calcites dans les joints du carrelage de sol, la problématique dans son ensemble n'était pas apparente lors de l'acquisition ; que s'il est permis d'admettre que dès la visite des lieux certains désordres pouvaient être éventuellement décelables à l' oeil nu pour un public averti ou professionnel, ce qui n'est pas le cas des époux [Y], il est indiscutable que la période de transaction [ août 2012 ] n'était pas propice sur un plan climatique et pluviométrique à la manifestation des dits désordres ; que dans ces conditions, il convient de considérer qu'au jour de la vente les époux [Y] ne pouvaient prendre connaissance des désordres dont s'agit, ni par conséquent renoncer contractuellement à toute action en réparation ou reprise desdits désordres à l'encontre du vendeur / constructeur ; que s'agissant plus particulièrement de la dalle (ou chape) sous carrelage que les vendeurs contestent avoir eux-mêmes édifiée, il importe peu que cet ouvrage soit ou non le fruit de leur oeuvre, dès lors qu'ils étaient tenus préalablement à l'apposition ou superposition d'un ouvrage complémentaire, soit en l'espèce la pose des carrelages et des cloisons qu'ils reconnaissent avoir eux-mêmes réalisée, de vérifier la solidité, la conformité et l'efficacité du support, éventuellement en s'adjoignant le concours d'un professionnel ;