Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.409 du 12/05/2021,  partie 2


hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP dont benzo(a) pyrène) avec des taux variant dans les cinq échantillons entre 4 et 10 fois la valeur repère, et d&apos;hydrocarbures composés aromatiques (BTEX) dans l&apos;échantillon n° 5 (avec un taux excédant jusqu&apos;à 52 fois la valeur repère pour le composé o-xylène), les valeurs repères retenues par l&apos;expert correspondant à l&apos;état initial supposé de l&apos;environnement ; que l&apos;expert ajoute que les métaux lourds, les hydrocarbures totaux (HCT), les HAP et BTEX constituent des sources de contamination, les risques les plus importants étant liés aux HAP et plus particulièrement aux benzo(a) pyrène présents en excès dans tous les échantillons en raison de leur effet mutagène et cancérigène ; qu&apos;il est précisé que les produits, dont la présence est ainsi établie, sont susceptibles ? à l&apos;occasion d&apos;une exposition sur site ou lors de travaux, d&apos;excavations, d&apos;aménagements,... ? de contaminer leur environnement et les individus y exerçant une activité, notamment par voie d&apos;inhalation de poussières de sols, de vapeurs de substances volatiles issues des sols et des eaux souterraines, ou encore par voie d&apos;ingestion d&apos;eau superficielle et souterraine ; que, dans ses conclusions, l&apos;expert précise que le site est inventorié au Basias comme ancien dépôt de carburant exploité entre 1976 et 1990 et que des sources de contamination sont présentes au droit du site ; qu&apos;il préconise compte tenu de l&apos;usage actuel (activité de soudure et entrepôt) une mission codifiée EAVL phase 3 associée à une Évaluation Quantitative des Risques Sanitaires ; qu&apos;il ajoute enfin, s&apos;agissant de la cuve enterrée, n&apos;avoir aucune information quant à sa neutralisation, ce qui, selon lui, suppose l&apos;intervention d&apos;une entreprise spécialisée agréée et qualifiée dans les meilleurs délais afin d&apos;éviter tout risque d&apos;explosion (en cas de cuve non dégazée et non neutralisée) et de pollution importante (en cas de fissure ou percement) ; que la fiche Basias du site concerné (BRE3504124), [Adresse 3], annexée au rapport, fait, comme l&apos;a relevé le technicien, état d&apos;un dépôt de carburant (commerce de gros, de détail, de desserte de carburants en magasin spécialisé, station-service de toute capacité de stockage), soumis à déclaration au titre des installations classées, exploité par la société Le Visage Ets, du 4 juin 1976 au 1er janvier 1990 ; que la SCI du Port a, après ce rapport, consulté la société Serea, spécialisée en matière d&apos;environnement et de pollution des sols, pour la réalisation d&apos;investigations complémentaires pour délimiter l&apos;extension horizontale et verticale de la zone impactée afin de dimensionner les travaux de réhabilitation nécessaires ; que celle-ci a considéré que vingt sondages avec deux prélèvements par sondage devaient être réalisés et estimé le coût de cette prestation à la somme de 8 340 euros TTC (pièce n° 16), le coût des travaux de réhabilitation des sols étant, quant à lui, évalué entre 250 000 et 600 000 euros HT suivant l&apos;importance de la pollution (pièce n° 15) ; que, pour s&apos;opposer à la demande de la SCI du Port, la société Habitat, se fondant sur la clause d&apos;exonération de la garantie des vices cachés insérée à l&apos;acte, fait valoir qu&apos;elle ignorait le vice affectant le bien cédé et que celui-ci ne le rend pas impropre à sa destination ; que, sur l&apos;impropriété à l&apos;usage auquel le bien était destiné, il convient de rappeler que l&apos;acquéreur est une société civile immobilière dont l&apos;objet est, aux termes de ses statuts, « l&apos;acquisition, la location, la vente exceptionnelle, la propriété, la gestion, l&apos;administration, la mise en valeur de droits et biens immobiliers » et de relever qu&apos;un risque sanitaire découlant de la présence dans le sol des produits ci-dessus énumérés, dans les concentrations observées est caractérisé y compris pour un usage artisanal ; que ce risque ne peut être prévenu que par la dépollution du site dont le coût excède, à l&apos;évidence, largement la valeur du bien après dépollution (entre 80 000 et 100 000 euros), lequel bien est donc invendable en l&apos;état ; que, compte tenu de son objet social, il est certain que la SCI du Port n&apos;aurait pas acquis ce bien si elle avait connu la pollution du sol et le coût de la dépollution ; qu&apos;en effet, compte tenu de la pollution dorénavant connue, le bien est non seulement invendable, mais, en outre, difficile à louer pour quelque usage que ce soit ; qu&apos;en page 7 de l&apos;acte de vente du 16 novembre 2012, il a été stipulé, au paragraphe « charges et conditions », sous l&apos;article « Etat ? Mitoyenneté ? Désignation ? Contenance » que « sauf application d&apos;une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments » ; qu&apos;il convient de rappeler qu&apos;une telle clause est valable au regard de l&apos;article 1643 précité mais ne peut être invoquée et opposée à l&apos;acheteur, ni par le vendeur qui avait connaissance des vices de la chose ni par le vendeur professionnel supposé les connaître ; que l&apos;exploitant de la station-service, la société Le Visage Ets (en droit société « Entreprise Le Visage » dont le siège est située [Adresse 3]), a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Rennes du 5 avril 1994 qui a désigné en qualité de liquidateur Me [Z] ;