Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-18.949 du 25/10/2018,  partie 2



 
 à compter du 1er novembre 2011, alors qu'elle louait des locaux permettant l'exploitation d'un institut de beauté au sein d'un hôtel avec accès au SPA et à la piscine, les locaux se trouvaient dans un hôtel vide et désaffecté, et leur accès en était condamné par des grilles de chantier conformément au constat précité, ce qui n'est conforme ni au contrat de bail, ni aux dispositions légales ;
 
 par ailleurs en ne déférant pas aux travaux de mise en sécurité qui ont été notifiés à de nombreuses reprises, et ayant conduit à un avis défavorable de la commission de sécurité, elle a failli à son obligation d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
 
 par conséquent c'est à juste titre que le jugement entrepris a retenu la responsabilité contractuelle de la SCI HOSTELLERIE 2000.
 
 Sur le montant du préjudice :
 
 à titre subsidiaire l'appelante conteste le montant du préjudice et rappelle notamment que le fonds de commerce a été acquis pour un prix de 65.000 € ;
 
 il convient d'une part de relever que ce montant de 65.000 € ne correspond qu'aux éléments incorporels du fonds, dont la valeur totale d'achat est de 80.000 € ;
 
 par ailleurs que la procédure collective de la SARL A l'AURE DU SPA ouverte le 2 octobre 2012 est la conséquence directe de la non exploitation du fonds de commerce, non exploitation dont la responsabilité incombe totalement à la bailleresse qui a failli à son obligation de délivrance ;
 
 vainement celle-ci soutient que la société locataire aurait poursuivi l'exploitation du fonds jusqu'au dépôt de bilan, alors d'une part qu'elle n'apporte strictement aucune preuve à l'appui de cette allégation, et surtout d'autre part, elle n'a encaissé aucun loyer durant la période litigieuse puisque le dit loyer représentait 10 % du chiffre d'affaires, en l'espèce nul, et qu'elle n'a émis aucune réclamation à cet égard ;
 
 enfin le 3 janvier 2013 l'huissier de justice mandé par le liquidateur judiciaire de la société preneuse s'est déplacé sur le site pour procéder à un inventaire avec prisé ;
 
 cependant il résulte du procès-verbal qu'il n'a pu avoir accès aux locaux et que la SCI hôtellerie 2000, propriétaire des locaux, lui a déclaré ne pas avoir accès aux locaux de la société, et surtout qu'elle n'a répondu à aucune relance s'agissant des clés ; par conséquent l'huissier instrumentaire n'a pu effectuer l'inventaire dont il était chargé, transformant l'acte en tentative avec prisé sur déclaration ;
 
 ainsi l'attitude de la bailleresse n'a pas permis au liquidateur de disposer d'un inventaire exact des biens matériels, et de les vendre efficacement afin de réduire la dette de la SARL A l'AURE DU SPA ;
 
 en effet suite à cette difficulté, le juge commissaire a autorisé le liquidateur à ne pas réaliser les biens mobiliers corporels, indiquant que le propriétaire des murs en ferait son affaire personnelle ;
 
 il convient en dernier lieu de relever que la valeur totale de ces biens, stock compris, est fixée à 5.600 €, alors que selon le dernier bilan simplifié, l'immobilisation corporelle est chiffrée à 53.127 €, et les stocks à 7.332 € ;
 
 par conséquent c'est à juste titre que le premier juge a condamné la SCI HOSTELLERIE 2000 à payer la somme de 118.127 € correspondant à la valeur totale des immobilisations résultant du bilan, outre 8.000 € au titre de la perte de chance de faire fructifier le fonds ; le jugement déféré est par conséquent confirmé,
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'
 
 il est constant au vu des pièces que l'hôtel qui abritait le fonds de commerce de la SARL A L'AURE DU SPA a été rendu inaccessible à compter du mois de novembre 2011 du fait que les locaux de la SCI HOSTELLERIE 2000 n'étaient pas conformes aux règles administratives de sécurité.
 
 Au vu du constat produit, des grilles en fer émaillé empêchaient d'entrer dans l'immeuble.
 
 La mauvaise foi de la SCI HOSTELLERIE 2000 au moment de son intervention à l'acte de vente du 29 octobre 2010 n'est cependant pas suffisamment démontrée.
 
 S'il résulte des pièces que celle-ci avait déjà été rendue destinataire d'avis défavorables d'exploitation, de la part de la commission de sécurité, les 28 août 2010, du fait de l'absence de respect des normes, il n'est pas établi que le bailleur savait que l'établissement allait être fermée.
 
 En effet, il résulte des documents produits que le propriétaire avait fait procéder à certains des aménagements requis et qu'il a été donné à l'établissement, en décembre 2010, un échéancier en vue de mener à bien le surplus des opérations nécessaires.
 
 Or, il ne peut être exclu que la non exécution des travaux s'explique par des difficultés techniques ou de financement que la SCI HOSTELLERIE 2000 n'avait pas prévu de ne pouvoir surmonter.