Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.276 du 04/03/2021,  partie 2



 7. Pour condamner la société COFFIM au paiement d'une somme au titre de la clause relative aux indemnités mensuelles, l'arrêt retient que, si la convention prévoit expressément la libération du promettant de son engagement de vendre, ce, avant la date d'échéance de la promesse, et la restitution de la garantie bancaire faute de créance d'indemnité d'immobilisation en l'absence de réalisation de toutes les conditions suspensives, elle ne renferme aucune renonciation du promettant à l'indemnité compensant partiellement l'impossibilité de louer le bien pendant la durée de la promesse, cette renonciation ne pouvant être déduite de l'absence de réclamation du promettant pendant la durée de celle-ci. Il ajoute que l'indemnité est due du fait de la non-réalisation de toutes les conditions suspensives et de la non-levée de l'option.
 
 8. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 
 Portée et conséquences de la cassation
 
 9. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 1er, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
 
 10. La cassation prononcée n'implique pas, en effet, qu'il soit à nouveau statué sur le fond.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société COFFIM à payer à la société civile immobilière HCP la somme de 181 481,96 euros avec les intérêts légaux à compter du 2 mars 2016, l'arrêt rendu le 15 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
 
 DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
 
 Rejette la demande formée par la société civile immobilière HCP au titre des indemnités mensuelles ;
 
 Condamne la société civile immobilière HCP aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière HCP à payer la somme de 3 000 euros à la société COFFIM et rejette les autres demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la compagnie Foncière et financière et d'investissement immobilier.
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné la société Coffim à payer à la société HCP la somme de 181.481,96€ avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2016 et d'AVOIR dit que les intérêts échus seraient capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016 ;
 
 AUX MOTIFS QU'aux termes de la promesse unilatérale de vente consentie par la société HCP à la société Coffim le 21 avril 2011 : « a) Si le bénéficiaire ne lève pas l'option dans le délai ci-dessus, alors que toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées, la présente promesse de vente sera nulle et de nul effet, sans aucune pénalité de part et d'autre. Toutefois, en compensation partielle de l'impossibilité pour le promettant d'avoir pu louer son bien pendant la période où s'applique cette promesse, le bénéficiaire s'engage à payer au promettant une indemnité mensuelle de dix-huit mille sept cent euros (18 700 €) à partir du 5 octobre 2011 destinée à couvrir au moins partiellement le montant des échéances que lui-même doit payer à son prêteur. En cas de non réitération des présentes par acte authentique, cette somme restera acquise au promettant. b) Si au contraire, le bénéficiaire ne lève pas l'option, dans le délai ci-dessus et aux conditions ci-après, alors que toutes les conditions sont réalisées, la promesse de vente sera nulle et de nul effet et le bénéficiaire devra au promettant le montant de la totalité de l'indemnité d'immobilisation ciaprès définie. c ) En cas de réalisation des présentes par acte authentique, le montant des loyers payés à compter du 5 octobre 2011 viendront (sic) en déduction du prix de vente » ; que par cette clause, les parties à la promesse ont convenu qu'à défaut de levée d'option dans l'hypothèse d'une non-réalisation de toutes les conditions suspensives, le bénéficiaire serait tenu de payer une indemnité mensuelle de 18.700 € à compter du 5 octobre 2011 en compensation partielle de l'impossibilité pour le promettant d'avoir pu louer son bien pendant la durée de la promesse, de sorte que, contrairement à ce que soutient la société Coffim et même si cette indemnité est, aussi, destinée à venir en compensation du prix en cas de réalisation de la vente, cette indemnité n'est pas seulement une modalité de paiement du prix soumise à la réalisation des conditions suspensives ;