Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.756 du 14/03/2019,  partie 6


Que concernant l'installation électrique destinée à assurer l'éclairage normal, l'expert judiciaire retient un coefficient de 1,5 au motif que l'appartement en était nécessairement équipé lors de l'entrée dans les lieux de M N... ; Mais l'expert judiciaire ne met pas en cause la prise en charge par le locataire de la réhabilitation de l'installation électrique ; que Mme N... justifie de la réalisation de cette réhabilitation ; qu'en conséquence et en application des dispositions de l'article 28 alinéa 4 de la loi précitée aucune équivalence superficielle ne peut retenue au titre de l'électricité ; que s'agissant des équipements vétustes listés par l'expert judiciaire, (évier, robinetterie et vidange, remplacements de tuyaux en cuivre, chasse d'eau et réservoir ) qu'en application des dispositions susvisées, ces éléments, financés par le locataire, ne peuvent entrer en ligne de compte dans le calcul de la surface corrigée ; que compte tenu de ce qui précède, et en ne prenant en compte que la part que représentent, au sein de chacun des postes d'équivalences superficielles qu'ils concernent, les éléments d'équipement pris en charge par le locataire, il convient retenir pour ces postes les coefficients suivants : Eau froide sur évier : 2, 5, Eau chaude sur évier : / Eau froide sur bidet : 0,20, Eau chaude sur bidet : 0, 25 . WC : 3, 25 Electricité : / . Que le montant total des équivalences superficielles s'établit ainsi à 43,1 m2 en sorte que la surface corrigée doit être calculée comme suit : 133,99 m2 + 43, 10 m2 = 177, 09 m2 soit 177 m2 ; que compte tenu de l'ensemble de développements qui précèdent la surface corrigée totale s'établit a 177 m2 pour un classement en catégorie II B de la loi du 1er septembre 1948 ; Sur la créance de trop-perçu de loyers : qu'en application de l'article 35 de la loi du 1er septembre 1948 susvisé, le loyer doit être ramené à la valeur locative ; qu'au vu de ce qui précède, et en considération à la fois : - du prix de base ( déterminé selon la valeur locative et règlementairement fixée pour chaque année) - et des loyers perçus par le bailleur, le trop-perçu de loyers échus sur la période du 1er mai 2010 au 30 juin 2014 s'établit comme suit : - du 1er mai 2010 au 30 juin 2010 : 764, 24 x 2 = 1528,48 euros ; - du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 : 779,1 x 12 = 9349, 20 euros - du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 : 794,06 x 12 = 9528,72 euros - du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 : 812,56 x 12 = 9750,72 euros- du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 : 825,45 x 12 = 9905,40 euros Total 40 062,50 euros ; à déduire : loyers réglés : 43 726 90 euros ; solde : 3664,40 euros ; que Mme N... sollicite le paiement d'une somme de 13 000 euros pour les loyers échus de juillet 2013 à mars 2015 et demande à la cour de dire que, jusqu'à son arrêt, un compte devra intervenir entre les parties en fonction des décrets fixant, pour cette période, le prix de base /mètre carré et que cette somme produira intérêts au taux légal a compter de la décision de la cour ; que la société Elogie-Siemp conclut a l'irrecevabilité de cette demande dont elle invoque le caractère indéterminé ; qu'il appartient à Mme V... N..., demanderesse à l'action en répétition de l'indu de justifier du montant et du paiement des sommes qu'elle considère indûment perçues par le bailleur ; Qu'elle ne produit aux débats aucun élément de preuve sur ce point au titre de la période postérieure au 30 juin 2014 ; que la demande portant sur la restitution d'un trop perçu à compter du 1er juillet 2014 n' est donc pas justifiée ; Sur la demande de majoration du loyer de 50% : [
 ] que cela exposé selon les dispositions de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 "le montant des loyers des locaux pour lesquels le droit au bail ou le droit au maintien dans les lieux a été, postérieurement au 1er juillet 1966, transmis aux héritiers ou transféré dans les conditions prévues à l'article 5 de la présente loi, est égal à la valeur locative majorée de 50 %. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables en cas d'attribution de l'un de ces droits au conjoint du locataire ou de l'occupant ni en cas de transfert a un descendant mineur"; qu'en l'espèce, sur le droit de la société Elogie-Siemp de demander le paiement de la majoration de loyer prévue par ce texte, qu'il est constant qu'en application des dispositions de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 Mme V... N... a bénéficié de plein droit, à la suite du décès de son père [...] , du transfert du droit au bail; que la location est ensuite restée soumise aux dispositions d'ordre public de cette loi ;