Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-13.446 du 23/03/2017,  partie 2


avez adressée en date du 18 juin 2010 au nom de la société Foncière Escudier et qui fait suite aux conversations que vous avez eues avec Mme V. et moi-même, je vous fais connaître mon accord pour la vente du bien ci-dessus désigné au prix (2.550.000 euros) mentionné et conditions explicitées dans cette offre»; que Mme [F] n&apos;a pas répondu à cette lettre; que la société Foncière Escudier critique le jugement entrepris en ce qu&apos;il a rejeté sa demande tendant à voir déclarer parfaite la prétendue vente litigieuse qui aurait été conclue entre elle et Mme [G] et madame [R] [P], veuve [F] ayant pour objet la parcelle litigieuse, soutenant que cette vente serait parfaite; mais que c&apos;est par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que la société Foncière Escudier n&apos;est titulaire d&apos;aucun droit sur la parcelle cadastrée AY située [Adresse 5] ; qu&apos;il sera en outre notamment observé que le courrier du 18 juin 2010 de la société Foncière Escudier reproduit ci-dessus ne saurait être regardé comme une offre d&apos;achat ferme et définitive dès lors que la proposition de se porter acquéreur par la société Foncière Escudier a été rédigée au conditionnel et dès lors que ce courrier mentionnait expressément la proposition de la «&apos;signature d&apos;une promesse de vente&apos;», ce qui nécessairement impliquait que le consentement à la vente était envisagé lors de la signature de cet avant contrat&apos;; qu&apos;il sera relevé en outre que madame [R] [P], veuve [F] propriétaire indivis du bien litigieux n&apos;a pas répondu au courrier de la société Foncière Escudier susvisé, sans qu&apos;il soit rapporté la preuve qu&apos;elle aurait donné un mandat explicite ou apparent à Mme [G] [N] pour vendre à la société Foncière Escudier le bien immobilier litigieux; qu&apos;enfin il sera relevé que les courriers échangés entre la société Foncière Escudier et Mme [G] [N] au cours des pourparlers entrepris relativement à la vente du bien immobilier litigieux, ne permettent pas de caractériser une faute, une mauvaise foi ou une intention de nuire de Mme [G] [N] à l&apos;occasion de ces pourparlers&apos;; qu&apos;il n&apos;est notamment pas démontré que Mme [G] [N] ait délibérément et, sans motif légitime, ou, pour des motifs erronés, voulu empêcher la réalisation de la vente, objet des pourparlers engagés par les parties; que ces éléments ne permettant pas de constater qu&apos;une vente parfaite serait intervenue entre la société Foncière Escudier et Mme [G] [N] et madame [R] [P], veuve [F] ayant pour objet le bien immobilier litigieux, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu&apos;il a dit que la société Foncière Escudier n&apos;est titulaire d&apos;aucun droit sur la parcelle cadastrée AY 14 située au [Adresse 5] et en ce qu&apos;il a débouté la société Foncière Escudier de l&apos;ensemble de ses demandes ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l&apos;article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu&apos;il y a le consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ; que dans la promesse unilatérale de vente définie à l&apos;article 1103 du même code, une partie s&apos;engage à contracter par la suite dans certaines conditions d&apos;ores et déjà précisées ; que c&apos;est une offre d&apos;option ferme et précise qui comprend l&apos;engagement du promettant ; que l&apos;autre partie bénéficiaire, se contente au stade du contrat de promesse, de prendre acte de ce consentement tout en se réservant le droit de consentir à l&apos;achat ou à la vente du bien dans un certain délai en levant l&apos;option qui lui est offerte ; qu&apos;en l&apos;espèce, les lettres en date du 18 juin 2010 adressées par la société Foncière Escudier à Mme [N] et à Mme [F] sont ainsi rédigées : « Suite à nos rendez-vous et aux divers entretiens téléphoniques que nous avons eu, nous vous confirmons que nous nous porterions acquéreurs des biens désignés ci-dessus. Nous envisageons de réaliser sur ce terrain une opération de promotion immobilière d&apos;une capacité de 10 000 m² de SHON. En conséquence, nous vous présentons la présente offre d&apos;achat : Acquisition de ce terrain pour un montant de deux millions cinq cent cinquante mille euros (2 550 000,00 euros), étant précisé que ce montant comprend la somme de 300 000,00 euros négociée entre les parties. Ce montant prend en compte la nécessité des procédures d&apos;éviction des locataires en place que nous devrons entamer, qui seront à notre charge et que nous estimons au minimum à 1 500 000,00 euros. Nous vous proposons la signature d&apos;une promesse de vente avec une validité de seulement 6 mois, sans conditions suspensives d&apos;obtention de permis de construire purgé de tous recours et sans conditions suspensives d&apos;obtention de financement. Ces six mois nous permettront de valider avec la ville l&apos;orientation du projet et notamment sur le pourcentage de logements sociaux exigés, faire notre étude de sol et de recherche de pollution, obtenir un certificat d&apos;urbanisme de type B (avec projet) et valider avec les locataires en place les montants d&apos;éviction » ; qu&apos;aux termes de l&apos;article 815-3 du code civil, les actes d&apos;administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires et un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l&apos;exploitation normale des biens indivis ;