Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.959 du 21/11/2019,  partie 3


que le document publicitaire, alors remis à M. et Mme I... , vantant l'attractivité du programme « Via Aurélia », insistait tout particulièrement, en page 4, sur les garanties présentées par l'investissement eu égard à la forte demande locative sur la ville de [...] présentée comme une ville en plein essor (Un investissement de qualité : dans un décor de rêve, [...] est une ville de Provence au fort développement démographique et économique. Le domaine « Via Aurélia » réunit toutes les garanties d'un investissement réussi : une situation privilégiée dans un environnement paisible pour des prestations de qualité. Promis à une forte demande locative, le domaine « Via Aurélia » offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr, rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant tout en constituant un patrimoine immobilier pérenne); que ce document fournissait également, en page 9, divers renseignements relatifs au montage de l'investissement (dans le cadre du dispositif fiscal dit «Robien recentré» qui était encore applicable lors de l'ouverture du chantier en septembre 2007), renvoyant à une grille de prix de vente et de loyers et précisant, en fonction du type d'appartement, le montant prévisionnel des charges de copropriété sur la base d'un budget global prévisionnel de 144.000 euros ; que certes, M. et Mme I... ne pouvaient ignorer que le placement immobilier qui leur était proposé présentait des risques et que la réussite d'un tel placement duquel découlaient les réductions d'impôts qu'ils escomptaient dans le cadre du dispositif « Scellier », supposait la recherche, toujours aléatoire, d'un locataire solvable ; que pour autant, M. T..., agissant pour le compte de la société Omnium Conseil chargée de la commercialisation pour le compte du promoteur, leur a clairement précisé, au cours de la période précontractuelle, dans les documents manuscrits laissés à leur disposition avec la fiche de radiographie et le plan d'investissement, que la demande (locative) était supérieure à l'offre, ce qui avait été validé par quatre études du promoteur, de la banque, du gestionnaire et du pôle immobilier (sic) ; que ces études du marché locatif, dont il a été fait état dans la documentation remise aux candidats acquéreurs, mais qui n'ont pas été produites aux débats, ont pu laisser croire à M. et Mme I... qu'avant d'entreprendre une opération de promotion immobilière d'envergure portant sur 128 logements répartis en 10 bâtiments collectifs et en 27 maisons individuelles, dans un bourg de seulement 10.000 habitants situé à une vingtaine de kilomètres de Draguignan, la SCI Via Aurélia s'était livrée à une étude approfondie du marché locatif local, alors qu'était vanté le potentiel du site, dans un département, le Var, affichant une exceptionnelle vitalité et un accroissement démographique source de développement économique ; que le fait que la commune de [...] soit éligible au dispositif de défiscalisation « Robien recentré » ou « Scellier » ne garantissait nullement aux candidats acquéreurs ce potentiel locatif, dont dépendait la réussite du placement immobilier envisagé, alors qu'au contraire, l'affirmation mensongère selon laquelle avaient été effectuées quatre études de marché préalables notamment au sein du groupe Omnium Finance, était de nature à les convaincre de la viabilité du projet, sachant que M. et Mme I... , domiciliés en Guadeloupe, n'avaient aucune connaissance personnelle de l'environnement économique de la ville de [...] et donc, de son potentiel locatif ; que ces derniers n'avaient, non plus, lors de la conclusion de l'acte de vente, aucune compétence particulière en matière d'investissement immobilier locatif et de fiscalité immobilière (l'époux était agent des douanes, l'épouse cadre à Pôle Emploi) et il ne peut être déduit de ce que Mme I... , après avoir suivi diverses formations en juin et en août 2009 d'ailleurs dispensées par M. T... lui-même, se soit inscrite, le 27 juillet 2009, pour une activité d'économiste de la construction, qu'elle était un investisseur averti, ayant une parfaite connaissance des investissements locatifs proposés par le groupe Omnium Finance, particulièrement celui de [...] ; qu'or, il résulte des pièces du dossier, notamment un extrait du site internet Borloo-de-Robien.com, spécialisé dans les dispositifs défiscalisant d'investissement, que la commune de [...] présentait en 2006 un potentiel locatif qualifié de «faible » avec un taux de logements vacants élevé, égal à 9,70 %, une proportion de locataires de 32,60 % et un taux de chômage de 16,60 % de la population active ; que le faible potentiel locatif, que la SCI Via Aurélia et son mandataire commercial ne pouvaient ignorer, est corroboré par les difficultés réelles qu'ont rencontrées M. et Mme I... pour louer leur appartement, puisque après la livraison intervenue en février 2011, un locataire (M. A...) est entré dans les lieux à compter du 1er mars 2012 en contrepartie du paiement d'un loyer de 455 euros par mois conforme à la grille de loyers annexée au dossier de réservation, que ce locataire a rapidement accumulé des incidents de paiement et a quitté les lieux le 13 mai 2014 et que malgré la baisse de loyer consentie à 433 euros par mois, le logement n'a pu être reloué, M. et Mme I... étant désormais imposés au titre de la taxe sur les logements vacants et exposés au risque de remise en cause par l'administration fiscale des réductions d'impôts obtenus ;