cour d'appel de Pau
1ère Chambre,  décision 16-25.767 du 18/01/2018,  partie 5


Quant au quantum des réparations, tel que fixé par le premier juge, l'association ne le conteste ni dans le dispositif de ses conclusions, ni dans leurs motifs (cf. ses conclusions pages 37 et 38), puisqu'au contraire, après avoir développé que les prétentions initiales (300.000 €) ne correspondaient pas au préjudice réel, et rappelé que les prétentions actuelles sont ramenées à la somme de 97.273 €, elle conclut que « il (l'appelant), devra être débouté de toutes demandes plus amples ou contraires ». L'évaluation du préjudice, correspondant à la réparation due par l'association locataire, sous la garantie de sa compagnie d'assurances, telle que fixée par le premier juge à la somme de 97.273 €, au vu des justificatifs produits, n'est pas contestes et doit être confirmée. S'agissant du bâtiment dit « aumônerie ». Il ressort du rapport d'expertise judiciaire de MM. D... et E..., en date du 21 mai 2012, que : - le délabrement du bâtiment dit « aumônerie », est consécutif « à l'incendie, mais aussi aux intempéries, l'immeuble n'ayant pas été entretenu », - la valeur de reconstruction de l'immeuble est évaluée, selon détail contenu à l'expertise, à la somme de 1.175.785 €, - l'expert retient un préjudice financier, de perte de valeur locative, du départ du locataire (31 octobre 2007) au 31 décentre 2011, qu'il évalue, à la somme de 230.000 €, - il expose que, si le bâtiment, en application des règles d'urbanisme, pouvait être reconstruit a fa date du sinistre, cette reconstruction n'a plus été possible à compter du fait de la révision du POS en date du 15 octobre 2009, - l'expertise fixe également la valeur vénale de l'immeuble perdu à la somme de 2.787.690 €, sur la base du prix de vente moyen du mètre carré habitable, de 3.000 €, pour une surface habitable (perdue) de 923,23 m². Ainsi que déjà jugé, l'association locataire doit répondre du défaut d'entretien, et des conséquences de l'incendie, qui ont conduit de façon cumulée, à la ruine du bâtiment. Les parties sont en désaccord sur l'évaluation du préjudice. Le premier juge a alloué à l'appelant, à titre de réparation, une somme de 150.000 €, correspondant à l'estimation de la réparation issue de la perte du bâtiment, et a rejeté le surplus des demandes. C'est ce point que conteste pour l'essentiel l'appelant, puisqu'il estime son préjudice à la somme de 2.760.000 €, outre le préjudice locatif, qu'il réclame désormais pour la somme de 115.200 € de l'année 2007 à l'année 2015. L'association locataire, estime que le préjudice doit s'évaluer en tout et pour tout, à la perte de loyer et au coût de la démolition, à savoir la somme totale de 83.859,84 €. La SA Allianz estime que le préjudice ne consiste qu'en l'indemnisation du bâtiment existant, qui devrait être en l'espèce purement symbolique, du fait de son extrême vétusté, s'agissant d'un bâtiment promis à démolition, et dont la reconstruction n'est plus possible. Enfin, la SELAS Z... estime qu'il n'existe pas do préjudice indemnisable, dès lors que la SA dissoute ne peut plus prétendre à une quelconque reconstruction, et qu'à défaut d'une telle reconstruction, il n'existe aucune perte de loyer. En matière immobilière, dès lors que la reconstruction ou la remise en état est techniquement possible, le responsable doit en assumer le coût, si la victime - ou son représentant - la demande, sans avoir à supporter aucune déduction du vieux au neuf. Au cas particulier, le bâtiment dit « aumônerie » est réputé avoir été mis à la disposition de la locataire en bon état de réparations locatives. Les éléments du dossier ne démontrent nullement que la carence de la SA, bailleur, aurait contribué au mauvais état de l'immeuble lors du sinistre, l'expertise attribuant en outre ce mauvais état, exclusivement à un défaut d'entretien et à l'incendie, dont doit répondre l'association locataire, et nullement à la carence du bailleur qui subit la perte. Au jour de la demande d'indemnisation, la reconstruction n'est plus possible, du fait de la modification du POS. Il s'en déduit que la perte subie par la SA, bailleur, représente la valeur vénale de l'immeuble, estimée par expertise judiciaire à la somme de 2.787.690 €, et réclamée par l'appelant à concurrence de 2.760.000 €. La demande est en conséquence fondée ainsi qu'il suit : - contre l'association à concurrence de 2.760.000 €, - contre la SA Allianz, à concurrence des limites contractuelles de sa garantie, définie comme « la valeur de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite », soit la somme de 940.628 € par application d'un coefficient de vétusté que les éléments de la cause permettent de fixer à 20 % (obtenue selon le calcul suivant : valeur de reconstruction x 80 % = 1.175.785 € x 80 % = 940.628 €). Cette somme portera intérêts conformément à la demande, ainsi qu'il sera dit au dispositif. Il en résulte que l'association, et sa compagnie d'assurance, supporteront condamnation in solidum, pour la somme de 940.628 €, et que l'association subira condamnation seule, pour la somme résiduelle de 1.819.372 € (obtenue selon le calcul suivant : 2.760.000 € - 940.628 €). Le premier juge sera réformé.