Cour d'appel de Bordeaux
02, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.693 du 06/06/2019,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Argus Montaudran, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
 
 contre l'arrêt rendu le 23 avril 2018 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société le Regain, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 7 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société civile immobilière Argus Montaudran ;
 
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société civile immobilière Argus Montaudran aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Argus Montaudran ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière Argus Montaudran.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit et jugé que l'exploitation effective du fonds de commerce par la société le Regain a commencé dès le mois d'avril 2010, en conséquence, compte tenu de la durée effective du bail, dit qu'à l'issue du bail dérogatoire, il s'est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, fixé le point de départ du nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux pour une durée de 9 ans au 1er mars 2012, déclaré la société le Regain recevable en sa demande de dommages et intérêts et avant dire droit sur le préjudice, ordonné une expertise judiciaire,
 
 AUX MOTIFS QUE selon l'article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger à la durée du bail prévue en matière de baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ne soit pas supérieure à deux ans ; si à l'expiration de cette durée, le locataire reste et est laissé en possession des locaux, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par le statut des baux commerciaux ; il s'agit en l'espèce de déterminer si la société le Regain a démarré son activité antérieurement à la date du 25 octobre 2010 fixée par le bail ; il appartient au preneur qui revendique une date d'entrée dans les lieux antérieure à celle figurant au bail de rapporter la preuve d'une exploitation effective, autorisée par le bailleur ; l'occupation simplement dédiée à l'aménagement des locaux en vue d'exploitation ne permet pas de caractériser une telle exploitation ; en l'espèce, la société le Regain verse aux débats des documents et diverses attestations émanant de son comptable, de ses salariés (cuisinier, serveuse) et de M. K..., architecte en charge des travaux, dont il ressort qu'elle a réalisé entre mars et octobre 2010 un chiffre d'affaires de 30.264,38 € correspondant à des prestations réalisées dans les locaux litigieux, au sein même du restaurant qui est resté ouvert entre mars et octobre 2010, le calendrier des travaux réalisés au cours de cette période ayant été établi de façon à permettre la poursuite de l'activité de restauration ; si la SCI Argus Montaudran ne conteste pas la réalité des prestations effectuées au cours de la période d'avril à octobre 2010, elle soutient qu'elles ne permettent pas de caractériser une exploitation effective dans la mesure où : ces prestations, réservées à la clientèle de l'hôtel et non à une clientèle extérieure, s'apparentaient à des prestations de traiteur sans rapport avec l'activité de restauration réalisée dans le cadre du bail puisqu'à cette époque le restaurant « L'Sugar » n'existait pas ; elle ne pouvait en aucun cas consentir un bail à la société le Regain avant le 22 octobre 2010 dès lors que jusqu'à cette date, les locaux étaient loués à la SARL Argus Hôtel qui l'exploitait sous l'enseigne « Le relais de Montaudran » selon bail dont la résiliation a été régularisée le 22 octobre 2010 devant le même notaire ;