décision 17-17.484 du 17/05/2018,  partie 2



 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE ce local est situé dans la zone de [...], important bassin d'emploi et d'activités tertiaires avec une demande dans le domaine de la restauration ; que s'il est excentré, il est accessible directement par l'un des trois axes pénétrant dans la zone ; que l'expert relève que cette portion de la rue de la chapelle se sont développés des immeubles commerciaux avec des boutiques en rez de chaussée, des aménagements du littoral comme des pontons, l'implantation d'enseignes, l'amélioration du pouvoir d'achat et des réseaux de transport et de voiries ; que le chiffre d'affaires du restaurant vient le confirmer puisqu'il était de 216 043 euros la première année d'exploitation, de 466 502 euros en 2012 et de 401 746 euros en 2013, année du renouvellement ;
 
 ALORS QUE la modification notable de l'un des facteurs locaux de commercialité ne justifie le déplafonnement du loyer qu'à la condition d'avoir eu une incidence favorable caractérisée sur l'activité commerciale du preneur ; que dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... avait fait valoir que la modification du facteur notable de commercialité retenue par l'expert judiciaire, constituée par l'accroissement de la superficie louée de 100 m² à 454 m² n'avait eu aucune incidence favorable, bien au contraire, sur son activité commerciale de restauration au vu de la baisse avérée de son bénéfice sur son dernier exercice 2013/2014 lors de sa demande de renouvellement ; qu'en se bornant à constater l'augmentation de la superficie occupée par Monsieur X..., par son fait, au regard de celle indiquée dans le bail commercial, la cour d'appel qui s'est abstenue de rechercher, ainsi qu'il le lui était expressément demandé, et de constater que cette augmentation de superficie occupée avait eu une incidence favorable caractérisée sur son activité commerciale de restauration, a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement de première instance en ce qu'il avait fixé à la somme de quarante-quatre mille euros (44 100 €) HT le loyer annuel pour le bail renouvelé liant la SCI du lotissement n° 19 de la zone industrielle de la [...] à Monsieur X... à compter du 26 octobre 2013.
 
 AUX MOTIFS QUE contestant la valeur locative déterminée par l'expert, M. X... reproche au premier juge d'avoir retenu qu'il n'est pas établi que le bailleur a construit les structures hautes destinées à recevoir des bateaux de plaisance prétendument de nature à obstruer la vue mer dont bénéficie le restaurant alors que ce bailleur a l'obligation de lui garantir la jouissance paisible de la chose louée ; qu'il est certain qu'en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible des lieux, mais il appartient à ce preneur de prouver que le bailleur est à l'origine du trouble de jouissance reproché, donc à l'origine de l'édification des structures obstruant la vue sur mer, étant relevé que la visite sur place n'a pas permis de constater la présence desdites structures, l'expert répondant au dire de Monsieur X..., page 20 de son rapport, étant d'avis que les bateaux visibles sont stationnés sur le domaine public et indiquant que « nous ne pensons pas que la présence de bateaux soit de nature à dégrader la qualité de la vue mer mais qu'au contraire elle l'enrichit, l'anime et attire une clientèle déterminée qui fréquente le Bord de Mer ‘enseigne du restaurant' et recherche ce type de cadre privilégié dans une zone industrielle comme [...] » ;
 
 ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... avait fait valoir que dans son rapport, l'expert judiciaire avait constaté, par des planches photographiques, la présence, constitutive d'une violation des obligations conventionnelles nées du bail, de structures hautes destinées à recevoir des bateaux de plaisance de nature à obstruer considérablement la vue mer dont bénéficiait le restaurant qu'il exploitait ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent de nature à justifier l'absence de déplafonnement du loyer commercial, la cour d'appel qui s'est fondée sur l'avis inopérant de l'expert judiciaire selon lequel la présence des hautes structures constituerait un apport pour l'exploitation du restaurant, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement de première instance en ce qu'il avait fixé à la somme de quarante-quatre mille euros (44 100 €) HT, le loyer annuel pour le bail renouvelé liant la SCI du lotissement n° 19 de la zone industrielle de la [...] à Monsieur X... à compter du 26 octobre 2013.
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE pour le surplus, Monsieur X... ne fait que reprendre les moyens débattus par le premier juge, lequel y a parfaitement répondu ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est pas contesté que les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des immeubles appartenant à d'autres propriétaires que la SCI LOT 19 et ayant la même activité, s'élèvent à 16,85 € le m²/mois ;