Cour d'appel de Nancy, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-17.899 du 21/09/2022,  partie 3


qu'il ajoute que ces valeurs sont confortées par le rendement locatif observé au titre des années 2011 et 2012 ; qu'il retient alors pour insuffisance acceptée pour la SCI la Perle du Golf 1, au titre de l'année 2011 la somme de 346 763 euros et celle de 435 296 euros pour 2012 ; que s''agissant de la SCI La Perle du Golf 2, il avance la somme de 263256 euros pour 2011 et 315 069 euros pour 2012 ; De même pour les années 2008 à 2010, les chiffres avancés sont alors : SCI La perle du Golf 1 : 2010 : 338 544 euros ; 2009 : 306 675 euros ; 2008 : 279 000 euros ; SCI La Perle du Golf 2 : 2010 : 217 179 euros ; 2009 : 200 745 euros ; 2008 : 217 179 euros ; Pour les parts de la SCI La Perle du Golf 1 et la Perle du Golf 2, pour les années 2011 et 2012, l'intimée considère que la valeur vénale des biens (déclarée pour 30 000 euros), doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires et par une combinaison de valeurs ; qu'il est constant que cette seule méthode d'évaluation n'est pas conseillée, compte tenu de la nature des biens non précédemment cédés ; qu'en l'espèce, l'administration a combiné la valeur mathématique et la valeur de productivité selon la pondération (2VM+ VP)/3 afin d'obtenir la valeur unitaire des parts de chaque SCI. Ainsi il sera rappelé que la méthode mathématique correspond à la valeur comptable actualisée en substituant aux valeurs figurant au bilan (qui sont, sauf cas de réévaluation, les valeurs d'entrée dans l'actif social), les valeurs réelles de chacun des postes à la date du fait générateur de l'impôt ; la valeur de productivité procède par capitalisation du résultat net d'impôt de l'entreprise qu'il soit distribué ou mis en réserve suivant l'hypothèse d'une rente infinie du bénéfice dégagé ; ensuite on retient un coefficient de 0.6 par la SCI ce qui correspond à un risque faible ; enfin on y applique un abattement de 10 % pour manque de liquidités des titres des sociétés non cotées ; que l'intimée maintient le bien fondé des termes de comparaison par elle retenus, et rejette ceux présentés par l'appelant, car elle considère que les appartements présentés sont de niveau de confort et d'entretien inférieurs et ne possèdent pas de place de parking ; qu'en outre elle conteste l'utilisation des méthodes d'évaluation retenues par l'appelant car la notion de valeur patrimoniale 'goodwill' qui représente la différence entre l'actif du bilan d'une entreprise et la somme de son capital immatériel et matériel valorisée à la valeur du marché ne s'applique pas aux SCI qui n'ont pas de fonds de commerce ; que pour mémoire, le 'goodwill' est un écart d'acquisition correspondant à l'excédent du coût d'acquisition, lors d'une prise de participation ou d'une fusion, sur la quote-part de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs identifiables ; qu'elle rejette aussi le rapport d'évaluation fourni en ce que la valeur de rentabilité doit être de 6 % et non de 8 %, la capitalisation du bénéfice net moyen doit avoir un taux de 6 % et la capitalisation de la capacité d'autofinancement moyenne n'est pas utilisée comme méthode d'évaluation des parts de SCI de gestion, et relève enfin que le rapport manque également de précision sur l'origine des études et sur les méthodes appliquées ; que pour l'ISF des années 2008, 2009, 2010, les titres des SCI La Perle du Golf 1 et la Perle du Golf 2 n'ont pas été déclarées à l'actif de l'ISF ; que selon l'application des deux méthodes d'évaluation mathématiques et la valeur de productivité, l'intimée maintient les montants réclamés ; qu'elle rappelle enfin que l'appelant ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, c'est à dire que la valeur vénale réelle des parts omises est inférieure à la valeur retenue par l'administration ; que s'agissant des années 2008, 2009 et 2010, il échet de rappeler que aucune déclaration n'a été formulée (dans laquelle son associé M. [N] [I] a également fait l'objet d'un redressement) ; qu'il en résulte et tel qu'analysé avec pertinence par les premiers juges, que les études de valorisation des parts des SCI en litige, qui ont été établies à la demande de M. [X] [O] au titre de « l'accompagnement à la transmission de l'entreprise » (pièce 7 bis, 8 et 9) sans que l'identité et les capacités de l'analyste ne soient déterminées, n'ont aucun caractère probant ; qu'en effet le détail des méthodes d'évaluation retenu n'est pas énoncé ; que dès lors le jugement déféré sera confirmé en l'absence de démonstration par l'appelante de la pertinence des chiffres qu'elle avance - au demeurant bien supérieurs à ceux déclarés initialement par ses soins - et son recours sera rejeté ;