Cour d'appel de Bordeaux, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.976 du 13/12/2018,  partie 2


que le rapport de l'expert fait état de constatations pour le moins dubitatives en ce qu'il indique que « la semi piétonisation d'une voie désormais desservie par un tramway a fréquemment été considérée, au regard d'un commerce de restaurant, comme un élément constitutif d'une modification notable des facteurs de commercialité » mais que « le restaurant situé entre les deux arrêts du tram bénéficie peut-être moins de cette modification que les restaurants de la place Pey Berland » ; que le surplus de l'analyse de l'expert est lié à la modification des facteurs locaux en elle-même, laquelle est admise par la cour, mais non pas à la nature favorable ou non de cette modification ; que la seconde entrée du local ne saurait en soi être un motif de déplafonnement ; qu'outre qu'il n'est pas soutenu que cette entrée aurait été constituée pendant le cours du bail désormais renouvelé, aucun élément ne permet de constater qu'elle bénéficierait d'une modification spécifique des facteurs de commercialité alors que le bailleur invoque à ce titre l'ouverture de commerces postérieurement à la date à laquelle doit se placer la cour pour apprécier le prix du bail, soit le 1er janvier 2013 ; que, pour le surplus, l'appelante [société SIDEM] procède par affirmations en considérant que l'attractivité générale de la ville de Bordeaux et le réaménagement urbain aurait nécessairement eu un impact positif, mais sans donner d'éléments permettant de caractériser en quoi cette modification était de nature à avoir un impact favorable pour un commerce de restauration situé, non pas sur la place Pey Berland elle-même, mais en partie basse de la rue Vital Carles ; qu'il n'y avait donc pas lieu à déplafonnement sur le fondement de la modification des facteurs locaux de commercialité ; qu'on ne saurait de même considérer que la proposition de M. Y... de voir fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 12.000 € emportait pour lui acceptation du déplafonnement dans la mesure où cette proposition, laquelle était nécessairement de nature transactionnelle, n'a pas été acceptée, étant encore rappelé la particulière évolution des demandes du bailleur ; qu'en cause d'appel, la société SIDEM invoque subsidiairement un nouveau moyen en considérant le caractère monovalent du local, valant le déplafonnement du loyer réclamé et justifiant sa demande de le voir fixé à la valeur locative ; que, pour les activités désignées par les dispositions de l'article L. 146-39 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut en effet, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du code de commerce, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée et échapper au plafonnement résultant de l'application de l'indice national de la construction ; que la monovalence ne s'apprécie pas en fonction des stipulations du bail, mais en fonction des caractéristiques des locaux qui doivent être conçus et réalisés pour une activité particulière et sans laquelle le local devrait être entièrement réaménagé voire reconstruit pour l'exercice d'une autre activité entraînant des travaux importants et coûteux ; qu'à ce titre, le bailleur fait valoir que les lieux sont, aux termes du bail, à usage exclusif de restaurant, qu'ils ont bénéficié depuis longtemps et avant l'arrivée des actuels locataires, de travaux d'aménagement comprenant des éléments de décoration de type chinoise incorporés au plafond ou sur les murs et au sous-sol pour plus de la moitié de sa surface d'une cuisine professionnelle et d'une plonge ; qu'il en déduit que l'exercice d'un autre commerce nécessiterait la dépose intégrale de la cuisine professionnelle, la dépose de tout le système d'aération, la dépose du monte-plat intégré dans la maçonnerie, la dépose de la plonge professionnelle, une dépollution complète compte tenu de la présence de graisses, outre que la salle de restaurant devrait être complètement reprise pour récupérer les murs et plafonds d'origine puis cloisonnée avec reprise de l'électricité ; que, alors que la monovalence est généralement exclue pour des locaux à usage de cafés-restaurants ou cafés-bars, en procédant ainsi, sans apporter d'éléments chiffrés, en ne justifiant pas davantage cette nécessité d'importantes transformations pour l'exercice d'une autre activité dans ses locaux, en évoquant essentiellement des travaux de dépose, d'aménagements et de décoration sans démontrer la nécessité de la dépose du monte-plat, seul élément incorporé à l'immeuble, le bailleur n'établit pas cette monovalence de ses locaux, lesquels ont eu un autre usage par le passé sans qu'il soit fait état de l'ampleur des aménagements, permettant le déplafonnement des loyers qu'il entend réclamer ; qu'au surplus, il ne tire pas même les conséquences de sa demande de loyer déplafonné au titre des locaux monovalents en ne présentant pas comme l'imposent les dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce, une demande de loyer fixé en considération des usages observés dans la branche d'activité considérée qu'il n'invoque pas en ne se référant qu'à la valeur locative telle qu'établie par l'expert qui n'avait pas été missionné sur la monovalence des locaux querellés seulement évoquée en cause d'appel et avait inclus dans la comparaison des locaux affectés à d'autres types de commerce ; que la cour ne peut donc que rejeter également sa demande de déplafonnement au titre de la monovalence des locaux loués ;