Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.949 du 23/09/2020,  partie 3


Le premier juge, accueillant le moyen de défense de P... G..., a considéré que les recours avaient entraîné la mise en oeuvre de la clause précitée et que le terme de la promesse avait été décalé de quatre mois à compter de la notification des recours soit jusqu'au 20 juin 2016. Aucune solution ni aucune renonciation au bénéfice de la condition n'ayant été invoquée par la Sarl Provalim à l'expiration de ce délai supplémentaire de quatre mois, le premier juge a considéré que la condition n'avait pas été réalisée et que la promesse était devenue nulle et non avenue à la date du 20 juin 2016. L'appelante conteste cette analyse et reproche au premier juge d'avoir méconnu la lettre du contrat en mettant en oeuvre la clause précitée malgré l'absence de recours contentieux. Cependant, l'article (b) du paragraphe II consacré à la condition suspensive d'obtention du permis de construire prévoit que « si ce permis n'a pas fait l'objet ni d'un recours ni d'un retrait dans les délais sus-indiqués, la condition suspensive sera réputée comme étant réalisée ». Cette clause ne précise pas la nature (gracieuse ou contentieuse) du recours dont l'absence permet la réalisation de la condition car il est évident qu'une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ne peut être considérée comme étant réalisée si ce permis est attaqué par un recours quelconque, même s'il s'agit d'un recours gracieux. D'ailleurs, le tableau récapitulatif des délais de la promesse annexé par le notaire rédacteur en page 27 de l'acte sous seing privé ne précise pas davantage la nature du recours des tiers dont la survenance empêche la condition de se réaliser. L'appelante n'explique pas en quoi les parties avaient intérêt à ne proroger le terme de la promesse qu'en cas de recours contentieux alors que la survenance d'un recours, même gracieux, empêchait la réalisation de la condition. C'est donc en raison d'une simple maladresse rédactionnelle, et non du fait de la volonté des parties, que l'article (a) précité a limité l'application de la clause de prorogation de quatre mois au seul recours contentieux alors que l'existence d'un recours, même gracieux, empêche aussi la condition suspensive d'obtention du permis de construire de se réaliser. C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la clause de prorogation devait trouver à s'appliquer quelle que soit la nature du recours formé contre l'autorisation administrative de construire. L'appelante fait valoir, à titre subsidiaire, que la condition était réalisée à la date d'expiration de la prorogation de quatre mois puisque les auteurs des recours n'ont pas contesté le rejet implicite du maire intervenu deux mois après la réception du recours en mairie le 19 février 2016. Il résulte effectivement d'un courrier du maire de Palavas les Flots daté du 28 juillet 2016 (pièce 12) que les tiers, auteurs du recours gracieux, n'ont pas formé de recours contentieux. La décision implicite de rejet des recours gracieux est intervenue le 19 avril 2016 soit deux mois après la réception des recours en mairie le 19 février 2016. Contrairement à ce que soutient la Sarl Provalim, le permis n'est pas devenu définitif à cette date du 19 avril 2016 puisque les tiers disposaient encore d'un délai de deux mois pour contester la décision de rejet implicite du maire. Le délai du recours contre la décision de rejet implicite n'ayant expiré que le 19 juin 2016, c'est à cette date que le permis est devenu définitif. Les recours gracieux ayant été notifiés à la Sarl Provalim au plus tôt à la date du 19 février 2016 figurant sur les courriers de notification, à défaut de production des avis de réception, le délai de prorogation de quatre mois expirait le 19 juin 2016 à minuit. Or, à cette date, la condition suspensive d'obtention du permis de démolir et de construire était réalisée, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge. La promesse prévoit en page 21 que la date d'expiration du délai de réitération authentique ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitue le point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. La Sarl Provalim justifie avoir mis en demeure P... G... de réitérer la promesse devant le notaire le 26 septembre 2016 à 11 h par courrier recommandé en date du 8 septembre 2016 avec avis de réception revenu signé le 10 septembre 2016. Le notaire a constaté la carence du vendeur dans un procès-verbal dressé le même jour. Il est indifférent que la Sarl Provalim ait saisi le tribunal plus d'un mois (9 février 2017) après l'expiration du délai conventionnel d'un mois (à compter de la constatation du refus) stipulé en page 21 de la promesse puisque le contrat n'a prévu aucune sanction en cas de non-respect de ce délai. Toutes les conditions suspensives étant réalisées au jour de l'expiration de la prorogation conventionnelle du terme de la promesse, la vente est devenue parfaite entre les parties à la date du 19 juin 2016 à minuit et c'est à tort que P... G... a refusé de réitérer l'acte authentique » ;