Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-17.786 du 23/09/2021,  partie 3



 Considérant que M. et Mme [B] ne démontrent pas que les appartements situés au-dessus du local du rez-de-chaussée ne peuvent bénéficier, fût-ce avec des aménagements non disproportionnés, de cette issue ;
 
 Considérant que M. et Mme [B] ne justifient donc pas, concernant ces appartements, d'un état d'enclave défini par l'article 682 du code civil ;
 
 Considérant qu'ils ne peuvent, en conséquence, solliciter l'établissement d'une servitude de passage pour y accéder » ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Sur l'existence de l'enclave telle qu'invoquée par les époux [B] 
 
 L'article 662 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
 
 Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier, d'après l'état des lieux et les circonstances de la cause, si un fonds est ou non enclavé ; de même ils apprécient si l'issue dont dispose le fonds sur la voie publique pour son exploitation est suffisante, et si l'enclave est ou non le résultat d'opérations Volontaires.
 
 Le propriétaire qui a lui-même obstrué l'issue donnant accès à la voie publique ne peut se prévaloir d'un droit de passage pour cause d'enclave.
 
 Il ressort d'un procès-verbal de constat d'huissier établi le 3 mars 2016, à la demande des époux [B], que le rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1] dont M. [B] est propriétaire, est « loué et occupé par la Banque Populaire Val de France et que l'accès aux étages n'est possible que par un passage appartenant au, propriétaire du numéro 14 et pour lequel il détient un droit de passage ». ;
 
 Il résulte d'un courrier adresse par M. [V] [S] à M. [B] le 12 octobre 2013 les éléments suivants : « () puisque vous disposez actuellement des clefs de ce passage et que vous entendez vous en servir pour accéder à l'appartement nouvellement créé dans votre bien du [Adresse 1], je vous remettrai un double des clefs de la nouvelle serrure dès son installation.
 
 Cependant, je vous avise que la remise de ces clefs ne vaut en aucun cas reconnaissance de l'existence d'une servitude de passage, thèse que vous soutenez sans pour autant l'étayer et contre laquelle nous nous élevons depuis l'acquisition de mes parents en 1990. »
 
 En tout état de cause, il convient de relever que l'enclave d'un fonds résulte de l'absence d'issue ou de l'insuffisance d'issue sur la voie publique dudit fonds.
 
 L'état l'enclave ne peut donc pas concerner des appartements, situés aux étages d'un bien immobilier, ceux-ci étant nécessairement dépourvus d'issue sur la voie publique.
 
 En conséquence de quoi, les époux [B] ne peuvent donc pas se prévaloir d'un quelconque état d'enclave de leur appartement situé au 2ème étage du bien immobilier sis [Adresse 1] pour justifier de reconnaissance d'un droit de passage. » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, le propriétaire dont le fonds n'a sur la voie publique aucune issue suffisante est fondé à réclamer le bénéfice d'une servitude légale de passage sur le fonds voisin à l'effet de faire cesser l'état d'enclave ; que si le caractère volontaire de l'enclavement fait obstacle à la revendication de cette servitude, il appartient au propriétaire du fonds servant de rapporter la preuve de ce que cet état résulte de la volonté du propriétaire du fonds dominant ou de son auteur ; qu'en affirmant en l'espèce qu'il appartenait à M. et Mme [B] de démontrer que l'état d'enclave ne résultait pas d'un fait volontaire de leur part, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation des articles 1353 et 682 du code civil ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, n'est pas enclavé le fonds qui dispose d'un passage sur le fonds voisin, fût-ce au titre d'une simple tolérance ; qu'en affirmant que l'état d'enclave résultait en l'espèce de l'aménagement des étages par M. et Mme [B], quand l'utilisation du passage existant jusqu'alors sur le fonds des consorts [S] empêchait tout enclavement jusqu'à ce que ces derniers décident d'en faire cesser l'usage, la cour d'appel a violé l'article 682 du code civil ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, l'état d'enclave peut concerner aussi bien le fonds dans son ensemble qu'une partie de celui-ci ; qu'en l'espèce, les juges ont eux-mêmes constaté qu'il ne pouvait être accédé au deuxième étage du bâtiment de M. et Mme [B] que par un escalier extérieur et le passage existant sur le fonds voisin, le rez-de-chaussée et le premier étage étant occupés par un établissement bancaire ;