Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.938 du 12/03/2020,  partie 3



 AUX MOTIFS QUE la donatrice, F... O... veuve R..., avait le 11 mars 1992 autorisé U... T... à effectuer des travaux d'agrandissement de la maison et les intimés soulignent à juste titre que l'autorisation a été donnée non pas à S... R..., future attributaire du rez-de-chaussée, mais à son compagnon, il ne peut donc en être déduit aucune volonté claire de Mme veuve R... d'attribuer à sa fille S... la propriété de l'extension réalisée au premier étage ; que la demande de permis de construire, établie au bénéfice de M. T..., mais avec l'indication que Mme F... O... veuve R... est propriétaire de l'immeuble, a été déposée le 16 mars 1992 ; qu'elle comporte une indication séparée des travaux du rez-de-chaussée et ceux de l'étage, et rien n'indique que ces deux niveaux doivent communiquer entre eux, notamment en vue d'une exploitation commerciale par M. T..., qui occupait déjà le rez-de-chaussée à titre gratuit en vertu d'une autorisation verbale et y exploitait un commerce ; que le permis a été accordé le 20 juillet 1992 ; que la déclaration d'ouverture du chantier est du 21 décembre 1992 et les travaux ont été achevés le 4 janvier 1994 ; qu'à l'évidence, la donation n'a pu porter que sur les biens existant au 25 novembre 1992, et comme le font plaider les appelants F... O... veuve R... n'a pu donner à X... et L... un bien non encore construit ; que mais la donatrice, sachant que des travaux d'extension de la maison allaient être réalisés, n'a prévu aucune servitude de passage pour permettre à l'attributaire du rez-de-chaussée de se rendre au premier étage ; qu'elle a au contraire en connaissance de cause attribué la propriété du rez-de-chaussée et de la petite place « en totalité » à sa fille S..., le premier, le second étage et les combles, « en totalité », y compris les escaliers, indivisément à ses deux autres filles, après avoir procédé le même jour dans le même acte à l'établissement d'un état descriptif de division des lots ; qu'il est bien précisé à l'acte : - que le lot numéro un dispose de deux accès indépendants, l'un par la rue de la porte génoise, l'autre par la petite place, - que le lot numéro deux comporte un accès indépendant par un escalier extérieur situé [...] ; qu'il s'en déduit que ces lots ne sont pas conçus pour communiquer ensemble et que chacun a son accès privatif ; que si l'article 552 du code civil édicte que la propriété du sol emporte la propriété des constructions qui y sont édifiées, les appelants ne peuvent faire juger sur cette base que l'extension du premier étage leur appartient parce qu'elle est édifiée sur l'extension du rez-de-chaussée, située sur leur lot, d'une part parce que les travaux ont été sollicités et autorisés à une époque où Mme F... O... veuve R... était encore propriétaire du tout, d'autre part parce que la configuration des lieux, telle qu'elle apparaît après réalisation des travaux en conformité avec le permis de construire, est telle que l'extension du premier étage apparaît non comme une construction édifiée au-dessus de la placette pour faire corps avec celle-ci et l'extension qui y a été réalisée, mais plutôt comme un ajout au premier étage avec lequel il forme un ensemble homogène ; qu'à cet égard, le premier juge a exactement relevé l'absence d'escalier interne entre l'extension du rez-de-chaussée et celle du premier étage et, au contraire, l'existence d'un accès à l'extension du premier étage par l'escalier extérieur, qui fait partie des deux autres lots (premier étage, deuxième étage, combles). Il a également noté, ce que confirme notamment le constat du 14 avril 2015, ainsi que les plans, que la fenêtre du premier étage a été transformée en une porte vitrée, communiquant avec l'extension litigieuse' ; l'ensemble des photographies versées aux débats démontre sans contestation possible que l'extension revendiquée par les appelants est en réalité indépendante de l'extension du rez-de-chaussée, qu'elle constitue une partie de l'appartement occupé par les intimées et non pas la « réserve » nécessaire à l'exploitation commerciale de M. T..., même si celui-ci a pu l'utiliser comme telle à titre de simple tolérance pendant plusieurs années ; que cette utilisation des lieux au seul profit de l'exploitation commerciale de M. T..., de même que la question du financement des travaux, n'ont pas d'incidence sur la question de la propriété du bien litigieux ; qu'il est par ailleurs révélateur qu'au moment de l'établissement d'un bail commercial régulier entre S... R... et M. T... le 11 avril 2011, les parties aient spécifié : « l'étage de l'extension sur placette sera mis à disposition hors bail commercial » ; qu'enfin, l'immeuble objet de la donation étant placé sous le régime de la copropriété, l'absence de tout organe représentatif de celle-ci aux débats tant en première instance qu'en appel s'oppose à toute modification de l'état descriptif de division ; que c'est en conséquence à juste titre que le tribunal, au vu de l'acte de donation lui-même et de la configuration des lieux, a jugé que S... R... n'est pas propriétaire de l'extension du premier étage, celle-ci étant la propriété indivise de L... et X... R... ;