Cour d'appel de Grenoble
01, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-10.059 du 15/01/2020,  partie 3


qu'en affirmant néanmoins que l'« avis qu'aurait émis un agent immobilier en janvier 2013 » n'avait pas été versé aux débats, visant ainsi le rapport d'expertise, pour en déduire qu'aucun élément ne justifiait la sous-évaluation des biens immobilier acquis par Monsieur C... à 70.000 euros au lieu des 97.500 euros qu'elle avait retenus, la Cour d'appel a violé les dispositions des articles 132 et 954 du Code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QUE, subsidiairement, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur l'absence au dossier d'une pièce invoquée par une partie, qui figurait sur le bordereau de communication de pièces et dont la communication n'avait pas été contestée par l'adversaire, sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence de cette pièce au dossier ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que le bien objet de la vente litigieuse avait été sous-évalué, que Monsieur C... ne justifiait cette évaluation par aucune pièce et ne produisait pas « l'avis qu'aurait émis un agent immobilier en janvier 2013 » sur lequel il s'appuyait, bien qu'aucune des parties n'ait contesté la communication de ce rapport d'expertise, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur l'absence de cette pièce au dossier, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QU'une libéralité suppose un appauvrissement du disposant dans l'intention de gratifier le bénéficiaire ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que l'acte des 23 et 26 octobre 2009 constituait une donation déguisée inopposable à l'administration, que les biens vendus, qui auraient eu une valeur de 97.500 euros, avaient été sous-évalués à la somme de 77.000 euros, dès lors qu'aucune pièce du dossier ne justifiait la diminution de 20 % de la valeur de ce bien, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il résultait du rapport d'expertise que l'immeuble litigieux présentait plusieurs désordres (fissurations, humidité, existence de matériaux amiantés, notamment au niveau du toit, présence de plomb dans la peinture
 ) qui justifiaient que le bien ait été estimé à la somme de 70.000 euros au moment de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 64 du Livre des procédures fiscales, ensemble l'article 894 du Code civil ;
 
 5°) ALORS QUE, en toute hypothèse, une libéralité suppose un appauvrissement du disposant dans l'intention de gratifier le bénéficiaire ; que l'existence d'une intention libérale ne se déduit pas de la seule absence d'équivalence des prestations ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que l'acte de vente des 23 et 26 octobre 2009 constituait une donation déguisée inopposable à l'administration, que le prix des biens vendus n'avait été stipulé payable comptant que pour une partie « dérisoire » du prix total de vente et que le bien immobilier avait été sous-évalué, que le solde du prix avait été échelonné sur une durée particulièrement longue au regard de l'âge avancé des venderesses et que ces dernières n'avaient pas besoin de liquidités, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser l'intention libérale, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 64 du Livre des procédures fiscales, ensemble l'article 894 du Code civil ;
 
 6°) ALORS QU'une libéralité suppose un appauvrissement du disposant dans l'intention de gratifier le bénéficiaire ; que le simple retard de paiement du prix de vente ne suffit pas à caractériser l'intention libérale ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que l'acte de vente des 23 et 26 octobre 2009 constituait une donation déguisée inopposable à l'administration, que l'intention libérale de Mesdames M... était caractérisée par le fait que Monsieur C... n'avait pas honoré trois des cinq annuités dont il était contractuellement tenu, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce dernier avait effectivement payé l'intégralité du prix de vente préalablement à la dernière échéance convenue par les parties, de sorte que Monsieur C... avait seulement payé ses échéances avec retard, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 64 du Livre des procédures fiscales, ensemble l'article 894 du Code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir évalué le bien immobilier vendu par Mesdames M... à la somme de 97.500 euros et d'avoir en conséquence condamné Monsieur O... C... à payer à la Direction générale des finances publiques la somme de 106.106 euros au titre de reliquats de droits de mutation et de pénalités ;
 
 AUX MOTIFS QU'à ces éléments s'ajoute la sous-évaluation du bien au regard de l'estimation faite un peu plus de deux auparavant à 97.500 euros, comme cela ressort de l'attestation immobilière dressée le 12 juillet 2007 par le notaire chargé de la succession de l'une des trois propriétaires ; que la diminution de 20 % de la valeur de ce bien ne résulte d'aucune pièce du dossier ; qu'en effet, l'avis qu'aurait émis un agent immobilier en janvier 2013 n'est pas versé aux débats ;