Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-12.300 du 20/04/2022,  partie 6



 1°) que le notaire rédacteur de l'acte de vente d'un bien s'inscrivant dans une opération de promotion immobilière de défiscalisation est débiteur à l'endroit des acquéreurs d'une obligation d'information et de conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération ; qu'en rejetant la demande des époux [L], profanes en matière d'investissements immobiliers, tendant à voir engager la responsabilité de Me [N] [U] et la SCP [U], [G], [B] et [Z], notaire unique de l'opération de défiscalisation, qui avait rédigé actes de prêt et de vente, pour avoir manqué à leur obligation de conseil et d'information faute de les avoir alertés sur les risques pris par la souscription à une opération de défiscalisation, aux prétextes que les acquéreurs ne lui avaient pas demandé d'examiner la simulation qui était l'outil de la tromperie et que les conditions de l'opération ayant été portées à leur connaissance, le dol n'aurait pu être évité, la cour d'appel, qui a ainsi nié l'obligation d'information et de conseil à la charge du notaire instrumentaire, a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°) le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique en considération des informations à sa disposition ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que Me [U] centralisait la commercialisation d'une partie au moins du programme immobilier et devait s'assurer de l'information des acquéreurs quant aux risques présentés par l'opération ; qu'en excluant pourtant la responsabilité de Me [U] au titre de la teneur trompeuse de la simulation présentée aux acquéreurs, au prétexte erroné qu'il aurait appartenu aux acquéreurs de lui demander de contrôler la teneur de la simulation puisqu'elle ne constituait pas un document contractuel nécessaire à l'efficacité de l'acte, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations quant à l'implication de Me [U] dans l'opération immobilière, a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. Moyen produit au pourvoi incident n° D 21-12.300 par la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [L]
 
 Les époux [L] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déclarés irrecevables dans leur action visant le Crédit Foncier de France, alors :
 
 que le point de départ du délai de prescription de l'action en déchéance de l'établissement de crédit de son droit aux intérêts conventionnels se situe au jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître l'erreur affectant le taux effectif global ; qu'en jugeant au contraire que le point de départ de la prescription de l'action en déchéance du droit de la banque aux intérêts conventionnels serait fixé à la date authentique de prêt quand les époux [L], profanes en matière de crédit, faisaient valoir n'avoir pu connaître que plusieurs années plus tard l'erreur affectant le taux effectif global, la cour d'appel a violé l'article L. 312-33 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2000-916 du 19 septembre 2000, et l'article L. 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008. Moyens produits au pourvoi principal n° W 21-12.339 par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Promotion Pichet
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 La société Promotion Pichet fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les époux [L] avaient été victimes d'un dol commis par la société Promotion Pichet, d'avoir décidé d'une réparation indemnitaire au profit de ces acquéreurs et d'avoir condamné cette société, en principal, outre intérêts, au paiement d'une indemnité de 30 037 € et d'une somme de 15 000 € en réparation du préjudice moral ;
 
 1°) Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que, par leurs dernières écritures d'appel (pp. 32 à 34, p. 50 in medio, p. 57, antépénultième alinéa), les époux [L], acquéreurs d'un bien immobilier aux fins de défiscalisation, s'étaient bornés, au titre d'un prétendu dol commis à leur détriment par les sociétés Mestade et Promotion Pichet et ayant prétendument vicié leur consentement à la vente, à faire valoir, s'agissant du prétendu caractère trompeur du document précontractuel de « simulation » qui leur avait été remis avant la vente, qu'un tel caractère résulterait d'une discordance entre la durée de neuf ans, prise en compte dans ce document pour présenter des projections relatives à cet investissement, et la durée du prêt souscrit pour financer l'acquisition, remboursable sur vingt-sept ans, ainsi que de l'inexactitude de cette simulation en cas de survenance d'événements défavorables aux acquéreurs (carence locative, faiblesse du prix des loyers ou impossibilité de revente du bien au prix et dans le délai indiqué) ;