décision 16-23.590 du 14/09/2017,  partie 2



 Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour les consorts B... X...
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et D'AVOIR déclaré le congé délivré par les consorts B... X... le 25 septembre 2012 nul et de nul effet ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur la prescription, les consorts B... X... invoquent en cause d'appel la prescription de l'action de la société Hôtel Pension Floride en faisant valoir que celle-ci tend à la requalification en bail commercial du contrat de bail souscrit le 1er janvier 1989 et qu'elle est à ce titre soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce ; qu'il ressort toutefois de l'acte de bail lui-même que ce dernier n'a jamais été qualifié autrement que par l'appellation « bail de terrain nu », les seules exclusions visées à l'acte de manière non équivoque étant celles relatives aux dispositions concernant les baux d'habitation, étant pour le reste « soumis aux seules clauses du présent contrat et aux dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du code civil » ; que, dans ces conditions, ce bail de terrain nu consenti au bénéfice de la société Hôtel Pension Floride immatriculée au registre du commerce et exploitant un hôtel sur la parcelle contigüe étant susceptible de relever du statut des baux commerciaux sous réserve de répondre aux conditions visées à l'article L. 145-1 du code de commerce et s'étant poursuivi pendant plus de 23 ans pour un usage notamment de parking réservé aux clients de l'hôtel au vu et au su du bailleur, l'action en nullité du congé qui a été délivré à la société locataire pour mettre fin au bail dans les trois mois, ne pouvait être invoquée par la société qu'à partir de cette date où lui était dénié le caractère accessoire au bail commercial principal et le statut protecteur des baux commerciaux ;
 
 ALORS, 1°), QUE le délai de prescription biennale, applicable à la demande qui tend à la reconnaissance du statut des baux commerciaux, court à compter de la conclusion du contrat ; qu'en faisant valoir, à l'appui de sa demande en nullité du congé, que les stipulations du bail relatives aux formes et délais du congé devaient être écartées au profit du statut des baux commerciaux, la locataire présentait une demande tendant à la reconnaissance du statut des baux commerciaux ; qu'en considérant que le délai de prescription de son action avait couru, non dès la conclusion du contrat, mais seulement à partir de la date à laquelle les bailleurs avaient dénié l'application du statut des baux commerciaux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du code de commerce ;
 
 ALORS, 2°), QUE le « bail de terrain nu » conclu entre les parties stipulait « être soumis aux seules clauses et conditions du présent contrat et aux dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du code civil » ; qu'il était conclu pour une durée d'un an susceptible de tacite reconduction et prévoyait que le congé soit donné trois mois à l'avance par lettre recommandée ou par acte d'huissier de justice ; que ces stipulations étaient exclusives de toute volonté des parties de soumettre leur convention au statut des baux commerciaux ; qu'en considérant, pour ne faire courir le délai de prescription qu'à compter de la date à laquelle le bailleur avait dénié l'application du statut des baux commerciaux, que le bail était, au vu de ses stipulations, susceptible de relever du statut des baux commerciaux, la cour d'appel l'a dénaturé, en méconnaissance du principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les éléments de la cause.