Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-14.741 du 13/09/2018,  partie 2



 Vu les articles 606 et 1719, alinéa 2, du code civil ;
 
 Attendu que, pour condamner solidairement la société Logidis et la société Somadis à payer à la SCI X... A une somme de 140 000 euros au titre des travaux de retrait de l'amiante, l'arrêt retient que les travaux de désamiantage du bâtiment, lesquels relèvent de l'article 606 du code civil, incombent en vertu du bail au preneur ;
 
 Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, en l'absence d'une stipulation expresse du bail mettant ces travaux à la charge du preneur, ceux-ci avaient été rendus nécessaires par les aménagements réalisés par celui-ci pour son activité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
 
 Sur le second moyen, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches, du pourvoi de la société Logidis :
 
 Vu l'article L. 145-9 du code de commerce, ensemble l'article 1754 du code civil ;
 
 Attendu que, pour condamner la société Logidis et la société Somadis à payer à la SCI X... A une certaine somme au titre des autres frais et travaux de remise en état, incombant au preneur, l'arrêt retient que le bailleur, en exécution du bail, est fondé à exiger la remise dans l'état d'origine; que les locataires, dont le défaut d'entretien régulier des lieux est établi, ont procédé à des travaux de modification et que, le congé délivré, le 24 août 2004, par le bailleur n'ayant pas produit d'effet puisqu'aucun nouveau bail n'a été signé entre les parties depuis, la société locataire ne peut opposer à la SCI X... A la clause d'accession des nouvelles constructions ;
 
 Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que, par l'effet du congé avec offre de renouvellement, un nouveau bail avait pris naissance, la cour d'appel, qui n'a pas recherché la nature des travaux d'aménagements effectués par le preneur ni précisé quelles étaient les réparations comprises dans l'obligation mise à la charge de celui-ci par le bail, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
 
 Et sur le moyen unique du pourvoi incident de la SCI :
 
 Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que la cassation sur le second moyen du pourvoi de la société Logidis entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne solidairement la SAS Logidis et la SA Somadis à payer à la SCI X... A la somme de 367 648 euros TTC au titre des travaux de remise en état et déboute la SCI X... A et M. X... de leur demande en réparation d'un trouble de jouissance, l'arrêt rendu le 14 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
 
 Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits au pourvoi principal n° Z 17-14.741 par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Logidis.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné solidairement la société LOGIDIS et la société SOMADIS à payer à la SCI X... A. la somme de 107.499,19 euros au titre du préjudice financier subi en raison de la perte d'une partie du loyer, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2011 ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Selon l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
 
 Celui qui n'exécuterait pas de bonne foi ses engagements contractuels ou qui n'exécuterait pas correctement ses obligations, s'expose à devoir réparer le préjudice en résultant.
 
 Même si le bail ne prévoyait pas expressément l'obligation pour le preneur d'exploiter son activité dans les locaux loués, il n'en demeure pas moins qu'il supportait l'obligation de garnir constamment les lieux de matériel, mobilier et marchandises en quantité et valeur suffisantes pour répondre du paiement des loyers (article 4 - JOUISSANCE).