Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.403 du 26/09/2019,  partie 4


,que la SCP notariale ne peut dès lors utilement prétendre qu'il était tenu par cet acte d'acquérir ou que la convention était parfaite et qu'il « n'y avait plus de place pour l'exercice du devoir de conseil » ; que Maître B..., membre de la SCP notariale intimée, a établi l'acte de vente par la Sarl Saint Victor de l'ensemble immobilier à la Sarl Financière Barbatre le 26 d6cembre 2002, a établi, le même jour, le règlement de copropriété, et a reçu, le 27 décembre 2002, l'acte de vente du lot de M. A... ; que Maître C..., autre membre de la SCP, a adressé à M. A..., le 16 décembre 2002, un modèle de procuration pour « acquérir et emprunter » ; que M. A... a instauré pour mandataire tout clerc de l'étude ; que l'acte de prêt a été régularisé par la SCP ; qu'ainsi, la SCP notariale a procédé à tous les actes permettant la réalisation par la société Financière Barbatre de l'opération et à ceux permettant à M. A... d'acquérir le lot y compris d'emprunter les fonds nécessaires à l'opération ; qu'elle a donc eu à connaître de tous les aspects de l'opération immobilière dite du [...] et de l'acquisition par M. A... de son lot ; qu'il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir conseillé à M. A... d'acquérir les biens sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ou de la vente d'immeubles à rénover qui ne lui aurait pas permis de bénéficier des avantages fiscaux ; que si le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, il doit, à tout le moins, informer les parties des risques dont il a connaissance ; qu'ayant connaissance de tous les aspects de l'opération immobilière, la SCP savait qu'il s'agissait d'une opération particulière imposant, notamment, aux acquéreurs de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation ; qu'elle savait également que l'opération formait un ensemble ; qu'elle ne peut donc utilement prétendre que M. A... était dans la même situation que celle de n'importe quel propriétaire désireux d'entreprendre des travaux dans le bien qu'il acquérait ; que, concernant M. A..., elle savait que la somme empruntée était destinée à hauteur d'environ 75 % au financement des travaux ; qu'elle n'ignorait pas qu'il n'existait aucune garantie de la bonne exécution des travaux de réhabilitation ; qu'elle ne justifie pas avoir informé M. A... que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération dont le succès était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement ; qu'elle a, ainsi, manqué à son devoir de conseil ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'au titre du devoir de conseil dont le notaire est débiteur, il doit « éclairer les parties et s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui » ; que M. A... soutient qu'il appartenait au notaire qui était en charge de la totalité de l'opération des vente des lots du [...], de prévoir, compte tenu de la spécificité de cette opération, à but de défiscalisation, que les acomptes sur travaux ne pourraient être payés qu'après vérification du bon accomplissement de chaque étape du processus de réhabilitation de l'ensemble immobilier de l'ensemble immobilier ou, à tout le moins, d'informer du risque qu'ils prenaient en l'absence de garantie de la bonne utilisation des fonds ; qu'en l'espèce, il est établi que le notaire à eu à connaitre de tous les aspects de l'opération immobilière dite du [...] puisque Me B... a établi les actes de vente de l'ensemble immobilier (de la SARL SAINT VICTOR à la SARL FINANCIERE BARBATRE) du 26 décembre 2002 et du lot n°29 de la copropriété (de la SARL BARBATRE à M. A...) du 27 décembre 2002 après avoir établi le règlement de copropriété ainsi que le prêt consenti à M. A... par le CREDIT MUTUEL, toutes les parties auxdits actes ayant donné procuration à des clercs de l'étude notariale située à Nice ; que les termes de la procuration notariée donnée par M. A... à " tout clerc de la SCP pour acquérir et emprunter " confirment que le notaire avait une connaissance parfaite et complète de l'opération ; que si, compte tenu de l' intervention du notaire, ni dans l'acte de vente du lot de copropriété à M. A... ni dans l'acte de prêt une clause relative à l' exécution des travaux ne pouvait trouver place, il lui appartenait, s'agissant d'une opération particulière imposant aux acquéreurs de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation, d' alerter ceux-ci, comme M. A..., de l'absence de garantie quant à la bonne exécution des travaux de réhabilitation en temps utile, la fin de chantier étant fixée au 30 juin 2004, l'initiative des travaux appartenant aux copropriétaires réunis en Association syndicale libre ;