Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.217 du 14/03/2019,  partie 8


qu'il y a donc lieu d'en déduire que la prévision d'une gestion autonome pour ce bâtiment a conduit à l'existence et à la mise en place d'un syndicat secondaire, doté de la personnalité morale, quand bien même l'expression syndicat secondaire ne figure pas dans le règlement; que la situation de fait confirme cette interprétation, puisqu'il n'est pas contesté par les défendeurs que l'immeuble est géré par un syndicat secondaire depuis plus de 40 ans, d'autant qu'ils proposaient de voter à l'assemblée générale dont l'annulation est poursuivie une décision pour acter la séparation des deux copropriétés, [...] A et B et modifier en conséquence le règlement de copropriété (résolution n° 7) ; qu'ils sont enfin mal fondés à se prévaloir de l'absence de syndicat secondaire alors qu'en leurs anciennes qualités de président ou de membre du conseil syndical, ils n'ont jamais formulé d'observation à ce sujet ; que le tribunal de grande instance ne peut que constater que les demandeurs, en poursuivant l'annulation d'une assemblée générale et de son procès-verbal concernant la résidence  [...] B » ont dirigé leur action contre le syndicat de copropriétaires de la résidence « [...]», au lieu du syndicat de copropriétaires de la résidence « [...] B » ; qu'en conséquence, la demande de Mme et M. L... est irrecevable ;
 
 1. ALORS QU'en vertu de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à certaines conditions de majorité, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire ; qu'un syndicat secondaire peut aussi être institué par le règlement de copropriété ; qu'à supposer que la cour d'appel ait retenu qu'il existait un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « [...] B » par rapport au syndicat principal des copropriétaires de la résidence « [...] » , en raisonnant de la sorte, après avoir pourtant constaté que le règlement de copropriété du 21 février 1964 ne prévoyait qu'un seul syndicat des copropriétaires, qui n'était pas le syndicat secondaire de la résidence « [...] B » (arrêt attaqué, p. 5, § 2 in fine), et sans avoir constaté l'existence d'une résolution adoptée en assemblée spéciale conformément aux dispositions de l'article 27, al. 1er, de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé ce texte, ensemble l'article 122 du code de procédure civile ;
 
 2. ALORS QUE les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement et leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; que, dès lors, la circonstance qu'un règlement de copropriété applicable à un ensemble comportant plusieurs immeubles prévoit l'existence de parties communes et de charges propres à chaque immeuble n'implique pas l'existence de syndicats secondaires ; qu'à supposer que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « [...] B » par rapport au syndicat principal des copropriétaires de la résidence « [...] », en statuant de la sorte, par la considération, notamment, que ce règlement prévoyait des parties communes spécifiques à chaque immeuble et que seraient appelées des charges spéciales pour chaque immeuble (arrêt attaqué, p. 5, § 2 ; jugement entrepris, p. 4, § 9 et 10), cependant que ces circonstances n'impliquaient pas l'existence d'un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « [...] B », la cour d'appel a violé les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 27 de la même loi ;
 
 3· ALORS QU'à supposer que l'arrêt attaqué ait retenu qu'il existait un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « [...] B » par rapport au syndicat principal des copropriétaires de la résidence « [...] », en statuant de la sorte, motifs pris notamment qu'au regard des mentions du livre foncier, les deux immeubles A et L relevant du règlement de copropriété du 21 février 1964 étaient situés sur deux parcelles séparées, que l'une d'el1es bénéficiait d'un droit de passage sur l'autre (arrêt attaqué, p. s. § 2), ou encore que les époux L... avaient «pleine conscience de l'existence des deux copropriétés » , n'avaient dans le passé jamais contesté l'existence de deux syndicats distincts, avaient proposé que soit prise une décision visant à « acter la séparation des deux copropriétés, [...] A et B, et [à] modifier en conséquence le règlement de copropriété », avaient participé au fonctionnement du syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B » (arrêt attaqué, p. s, § 3 ;
 jugement entrepris, p. 4, § 11) et, « en leurs anciennes qualités de président ou de membre du conseil syndical » , n'avaient jamais invoqué l'absence de syndicat secondaire (jugement entrepris, p. 4, § 12), les juges du fond, qui ont statué au regard de motifs, propres et éventuellement adoptés, impuissants à caractériser l'existence d'un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « [...] B »,ont violé l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.