décision 16-25.932 du 21/12/2017,  partie 3



 1°) ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant les calculs des experts qui pour l'évaluation du bien par la méthode d'évaluation par comparaison avaient consulté une base Perval, sans annexer à leur rapport leurs recherches issues de cette base dont la SCI La Colline faisait valoir qu'elle n'est pas accessible au public, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QU'en ne recherchant pas ainsi qu'elle y était invitée par la SCI La Colline si s'agissant de l'évaluation de l'immeuble par capitalisation du revenu locatif, les experts pouvaient prendre pour référence le loyer du bail conclu entre la SARL JPD Investissement et les époux Y... quand ce loyer n'avait pas été fixé selon les prix du marché mais dans le cadre d'une opération globale aux termes de laquelle la bailleresse devait revendre le bien dans le délai d'un an moyennant une plus-value garantie de 40.000 €, ce qui justifiait un loyer minoré, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1674 du code civil ;
 
 3°) ALORS QU'en énonçant par adoption des motifs du jugement qu'il serait constant que l'immeuble était loué par la SCI La Colline aux époux Y... au moment de la vente, quand la SCI La Colline contestait formellement l'existence d'un bail en faisant valoir que comme l'avaient admis les acquéreurs dans leur assignation devant le Tribunal d'instance de Nîmes, aucun bail n'existait sur l'immeuble à la date de la réalisation de la vente et que ce n'est que le 1er novembre 2008 soit postérieurement à la promesse synallagmatique de vente qu'un bail d'une durée d'un an a été conclu entre les époux Y... et les acquéreurs, la Cour d'appel a dénaturé le cadre du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QUE pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzième il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente et par conséquent à la date de la promesse synallagmatique de vente ; qu'en l'espèce, la SCI La Colline faisait valoir que les experts ne pouvaient appliquer un abattement en raison d'un bail car comme l'avaient admis les acquéreurs dans leur assignation devant le Tribunal d'instance de Nîmes, aucun bail n'existait sur l'immeuble à la date de la réalisation de la vente et que ce n'est que le 1er novembre 2008 soit postérieurement à la promesse synallagmatique de vente qu'un bail d'une durée d'un an a été conclu entre les époux Y... et les acquéreurs ; qu'en entérinant l'application d'un abattement à raison raison d'une occupation de l'immeuble au moment de la vente, sans qu'il résulte de ses constatations que les acquéreurs auraient rapporté la preuve de l'existence d'un bail à la date de la promesse de vente le 29 septembre 2008, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1675 du code civil ;
 
 5°) ALORS QU'en entérinant le rapport d'expertise et en appliquant un abattement à la valeur de l'immeuble en raison de travaux inachevés (enduits de façade et basse de rétention des eaux pluviales) sans répondre aux conclusions de l'a société La Colline qui faisait valoir que les experts avaient déjà défalqué le prix des travaux d'achèvement de l'évaluation de l'immeuble par reconstitution et que cet abattement faisait double emploi avec les décotes déjà appliquées dans le calcul de la valeur de l'immeuble, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.