Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-22.702 du 26/09/2018,  partie 2


qu'une telle option conformément à l'article 260 du code général des impôts couvre obligatoirement une période de dix années, et expire le 31 décembre de la 9ème année suivant celle au cours de laquelle l'option est exercée ; que les premiers juges ont, à juste titre, retenu que Mme E... ne démontrait pas ainsi qu'elle l'affirmait que cette correspondance avait été rédigée par Me A... lui-même, dès lors qu'aucune pièce ne vient étayer cette allégation qui ne ressort pas davantage, ne serait ce qu'implicitement, du courrier d'option lui-même ; qu'il ressort des pièces produites qu'un premier projet de bail commercial non daté mais portant l'en tête « en l'an deux mille cinq » a été soumis le 21 décembre 2005 à l'approbation de M. C..., représentant de l'Eurl Thib 70 ; que selon ce projet, le bailleur déclarait qu'il n'avait pas opté pour l'assujettissement des loyers à la Tva ; que selon ce projet, le bailleur déclarait qu'il n'avait pas opté pour l'assujettissement des loyers à la tva et qu'en conséquence, il souscrirait sur sa déclaration annuelle de revenus ou de bénéfices en vue du paiement de la contribution représentatives des loyers ; que toutefois, et à la demande du preneur formalisée par courrier du 2 janvier 2006, Me A... a établi un second projet d'acte prévoyant expressément l'option du bailleur pour l'assujettissement des loyers à la Tva qui emportait obligation pour le preneur de lui régler concomitamment au loyer et application de la taxe sur le droit d'entrée générant une majoration de ce droit de 32 340 € lequel a été transmis à celui-ci par correspondance du 23 février 2006 ; que s'il n'est produit aucune pièce émanant de la bailleresse à ce stade des pourparlers attestant de son accord sur la dite option, cet accord est relayé par Me A..., dans une correspondance adressé à M. C... datée du 19 janvier 2006, dont rien ne permet de mettre en doute qu'elle soit le reflet de la position de sa cliente, ce d'autant moins que, par courrier circonstancié du 4 janvier 2006, le notaire avait informé sa cliente de la position de l'Eurl Thib 70 ensuite du protocole d'accord et projet d'acte transmis le 21 décembre précédent, et l'avait invitée à lui faire part de son « avis sur ces différentes observations, notamment sur le dépôt de caution, sur l'assujettissement ou non à la Tva, sur la taxe foncière supportée par moitié et sur le diagnostic amiante » ; qu'à cet égard, l'appelante ne peut sérieusement soutenir qu'elle n'a jamais été destinataire d'un projet de bail autre que celui prévoyant un assujettissement et qu'elle a signé l'acte authentique pensant qu'il était identique au projet soumis ; que Me A... a finalement transmis par courrier du 23 février 2006 à M. C... et Mme D... désignée comme gérante de l'Eurl Thib 70 le projet d'acte résultant des dernières négociations et prévoyant le versement d'une indemnité de droit d'entrée, un dépôt de garantie égal à un mois de loyer, une prise d'effet du bail au 1er mars et un assujettissement des loyers et du droit d'entrée à la Tva, conformément à la demande du preneur ; qu'à ce titre, l'appelante qui omet d'évoquer le premier projet ne peut donc valablement déduire de l'option pour l'assujettissement figurant dans ce second projet ne peut donc valablement déduire de l'option pour l'assujettissement figurant dans ce second projet la connaissance qu'avait le notaire de l'existence d'une option en cours ; qu'il est produit la réponse de M. C... effectuée par mentions manuscrites sur le document initial authentifiables par sa signature aux termes de laquelle il indique être d'accord sur le dernier projet soumis à l'exception de la Tva sur le seul droit d'entrée par apposition de la précision suivante : « remarque : Tva à liquider sur CA3 nous ne décaissons pas la Tva, chèque de banque de 165000 € » ; qu'implicitement, il en résulte que le preneur n'entendait pas s'acquitter du montant de la Tva sur le droit d'entrée tout en acceptant un assujettissement des loyers ; que ce positionnement ultime a manifestement conduit les parties à convenir en dernier lieu d'un non assujettissement des loyers dès lors que la distinction suggérée par le preneur n'est pas fiscalement assujetti à la Tva dès sa perception ; qu'à la suite de circonstances non démontrées à hauteur de Cour mais résultant manifestement du dernier positionnement du preneur rappelé ci-dessus, les parties au contrat ont finalement signé un bail commercial excluant expressément le choix d'une option pour l'assujettissement des loyers à la Tva ; que la bailleresse y « déclare qu'elle n'a pas opté pour l'assujettissement des loyers à la Tva » et qu'elle ne pourra donc « opter pour l'assujettissement des loyers à la Tva pendant la durée du bail initial ou de ses renouvellements subséquents que si le preneur est lui-même assujetti à ladite taxe, en application de l'article 269 du code générale des impôts » ; qu'il résulte des développements qui précèdent que les parties co contractantes ont été amenées à la faveur de leurs négociations et invitées en cela par le notaire instrumentaire, à se positionner sur certains points particuliers du bail, et notamment Mme E... sur l'assujettissement ou non des loyers à la Tva ;