Cour d'appel de Cayenne, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.581 du 27/06/2019,  partie 3


que par voie de conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a annulé le compromis pour vice du consentement ; que le compromis de vente est valable et ses dispositions relatives à l'absence de signature de l'acte authentique doit recevoir application ; que le droit de rétractation n'a pas été exercé ; que le contrat prévoit le versement d'une somme de 31.500 € à titre de clause pénale, montant qui n'est ni dérisoire ni excessif ; qu'il convient de faire application du contrat et de condamner les acquéreurs à payer au vendeur la somme en question ; que celle-ci étant détenue par le notaire, désigné en qualité de séquestre, ce dernier sera autorisé à la verser à l'acquéreur (arrêt attaqué, p. 4-5) ;
 
 1°) ALORS QUE le vendeur doit délivrer à l'acquéreur une information lui permettant de s'engager en toute connaissance de cause ; qu'en matière de vente d'immeuble bâti, le vendeur est tenu de fournir à l'acquéreur un dossier technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, comprenant notamment le constat de risque d'exposition au plomb, l'état relatif à la présence de termites, l'état de l'installation intérieure d'électricité ; que ce diagnostic, qui doit être récent, permet à l'acquéreur d'être parfaitement informé de l'état de l'immeuble et de consentir de manière éclairée à l'achat du bien immobilier ; qu'au cas présent, pour estimer que les acquéreurs avaient obtenu une « parfaite information concernant l'amiante, le plomb, l'installation de gaz, l'électricité et les risques naturels et technologiques », la cour a considéré que cette information ressortait du compromis de vente du 3 février 2011 lequel faisait référence à un rapport technique établi le 8 novembre 2009 (arrêt attaqué, p. 4 § 6-7) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'ancienneté de ce rapport ne s'opposait pas à une « parfaite information » dès lors que les acquéreurs étaient laissés dans l'ignorance de l'état réel du bien immobilier à la date du compromis de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 271-4 et L. 271-5, alinéas 1 et 2, du code de la construction et de l'habitation ;
 
 2°) ALORS QUE l'état relatif à la présence de termites dans l'immeuble, à annexer par le vendeur à la promesse de vente, doit avoir été établi moins de six mois par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente ; qu'au cas présent, en considérant qu'il n'était pas nécessaire de produire un diagnostic de moins de six mois dans la mesure où la présence de termites était déjà avérée par le rapport du 8 novembre 2009, cependant qu'un diagnostic technique de moins de 6 mois à la date du 3 février 2011 aurait permis aux acquéreurs de connaître l'aggravation de l'état de l'immeuble depuis le rapport de 2009 et de ne consentir ainsi à l'achat qu'en étant parfaitement éclairés sur l'état réel de ce bien au jour du compromis de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles L. 271-5, alinéas 1 et 2, et R. 271-5 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 3°) ALORS QUE la dénaturation par omission entraîne la censure de la décision qui en est entachée ; qu'au cas présent, les acquéreurs avaient régulièrement versé aux débats devant la cour, sous la pièce n° 24 (prod.), un dossier de diagnostic technique établi le 4 avril 2011 qui leur avait été communiqué le 20 mai 2011 ; qu'il ressortait des termes clairs et précis de ce dossier (p. 12 à 15, prod.), par comparaison avec le dossier de diagnostic technique du 8 novembre 2009 (p. 15 à 19, prod.), que la présence de traces visibles dues à des termites s'était étendue à la salle d'eau et à la charpente du plafond des combles, démontrant, par là, l'aggravation de l'infestation ;
 qu'en considérant néanmoins qu'aucune preuve de l'aggravation de l'état de l'immeuble entre le premier rapport et le jour de la vente n'était rapportée (arrêt attaqué, p. 4 § 10, la cour d'appel, qui a fait abstraction du second rapport d'expertise, a dénaturé par omission ce document, en méconnaissance de l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QUE la dénaturation par omission entraîne la censure de la décision qui en est entachée ; qu'au cas présent, les acquéreurs avaient régulièrement produit devant la cour un avis de valeur locative (sous la pièce n° 24, prod.) et une attestation d'avant-contrat (sous la pièce n° 7, prod.) rédigés par le notaire chargé de la rédaction du compromis de vente au mois de mars 2011 ; qu'il ressortait des termes clairs et précis du premier document que la valeur locative de l'immeuble vendu prenait en compte « la réhabilitation complète des deux bâtiments à usage d'habitation », ce que confirmait le second document précisant la valeur locative de l'ensemble immobilier « après travaux d'aménagement » ;