Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-21.604 du 12/01/2017,  partie 2



 La société Solidarité Ouvrière concède aux époux [R] et [D] et au profit de leur immeuble, constituant en fait une servitude active à perpétuité au profit de l&apos;immeuble [D] [R], et une servitude passive à perpétuité à l&apos;égard de l&apos;immeuble de la société la Solidarité Ouvrière, un droit de passage à leur usage sur le terrain appartenant à la société
 
 M. et Mme [R] et M. et Mme [D] autorisent la société la Solidarité Ouvrière à édifier un mur qui viendra s&apos;adosser au mur du pignon de l&apos;immeuble [R] [D]. En conséquence, M. et Mme [R] et M. et Mme [D] cèdent à la Société la Solidarité Ouvrière le sol sur lequel sera édifié ce mur, qui restera la propriété exclusive de ladite société.
 
 La Société s&apos;engage à obturer à ses frais la fenêtre existant dans le pignon de l&apos;immeuble [R] [D] et à en ouvrir une sur la façade postérieure dudit immeuble, 
 
 La Société établira à ses frais la porte du porche pour lequel un droit de passage vient d&apos;être concédé et dont une clé sera remise sans frais à chacun de M. et Mme [R] et M. et Mme [D],
 
 M. et Mme [R] et M. et Mme [D] autorisent en outre la société la Solidarité Ouvrière à habiller l&apos;angle de jonction du mur des deux immeubles donnant sur l&apos;avenue Gallieni, à l&apos;aide d&apos;un parement en moellons aux frais de la société.
 
 La Société s&apos;engage à considérer le sol du passage comme zone non aedificandi.
 
 Il en résulte que la commune intention des parties à cet acte, passé devant notaire et publié, a, à l&apos;évidence, été de concéder définitivement à la société les droits qui y sont fixés, et de déroger à la règle de l&apos;accession. S&apos;il est en effet regrettable que, contrairement à ce qui a été fait pour le mur, il n&apos;ait pas été précisé que la partie du bâtiment édifiée en surplomb serait la propriété de la société, l&apos;économie générale de l&apos;accord, tel qu&apos;il vient d&apos;être exposé ne laisse pas de doute sur ce point. Il ne se conçoit pas, par ailleurs, que les parties aient entendu limiter à la société initialement partie acte, les droits ainsi concédés, lesquels contiennent nécessairement la propriété du volume situé au-dessus du porche. Ces droits sont donc bel et bien attachés à l&apos;immeuble, et, comme tels, justement qualifiés de droits réels.
 
 Le tribunal a, par des motifs pertinents et complets, que la cour adopte sans aucune réserve, exactement considéré que M. [D] ne démontrait pas que la convention ci-dessus analysée a été exécutée de mauvaise foi.
 
 M. [D] est donc mal fondé à solliciter la résolution de cette convention et le jugement sera confirmé sur le rejet de cette demande.
 
 Les demandes qui dépendent de la demande de résolution de la convention qui vient d&apos;être rejetée, soit les demandes tendant à la remise en état des lieux, à ce que M. [D] soit déclaré propriétaire de la portion de la construction édifiée en surplomb de la propriété de M. [D] et la société Logirys déclarée détentrice à titre précaire de cette même portion, le seront également » ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur la demande subsidiaire de Monsieur [D].
 
 Monsieur [D] prétend que la convention de 1955 n&apos;a conféré aucun droit de propriété à la société Logirys sur la surélévation autorisée de son immeuble, et que, par application de l&apos;article 652 du Code civil, il doit être jugé propriétaire de cette surélévation, ce texte énonçant que la propriété du sol emporte la propriété du dessus el du dessous.
 
 Mais la société Logirys soutient, à raison, que ce texte pose une simple présomption de propriété qui peut être combattue par la preuve contraire résultant d&apos;un titre ou de la prescription.
 
 Il convient en effet de rappeler que les parties ont le droit de déroger au principe selon lequel le propriétaire du sol est propriétaire du sous-sol et du dessus, ce qu&apos;elles ont fait en l&apos;espèce par la convention qu&apos;elles ont signée en 1955.
 
 Si en effet cette convention ne précise pas que la surélévation sera la propriété de la société Logirys (de son auteur), c&apos;est que précisément la question ne se posait pas pour les parties tant il était évident pour elles que Logirys serait propriétaire de l&apos;immeuble construit et financé par elle au-dessus du terrain de son voisin. Les parties ont d&apos;ailleurs pris soin de prévoir que le mur de soutènement de l&apos;élévation adossé au mur pignon de l&apos;immeuble [D] serait la propriété de la société Logirys, mur qui est indissociable de la surélévation toute entière puisqu&apos;elle en constitue le soutien.
 
 La perte ainsi subie par les consorts [R]/[D] de leur droit de propriété au-dessus de leur terrain a été compensée par la servitude perpétuelle de passage qui a été conférée à leur fonds. Chaque partie acquérait donc un avantage en contrepartie du droit de propriété qu&apos;elle perdait.
 
 C&apos;est de mauvaise foi que Monsieur [D] remet en cause l&apos;économie de cette convention qui, d&apos;