Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-10.567 du 24/06/2020,  partie 5


qu'il ressort du rapport d'expertise amiable établi par Mme B... K... en juin 2013 à la demande du président de l'Association de Défense de la Résidence [...] et régulièrement versé aux débats que les prix d'acquisition sont conformes aux prix pratiqués sur le marché local en 2007 pour une résidence hôtelière 4 étoiles, mais surévalués de 20 % pour la résidence [...] classée 3 étoiles, sans équipements de loisirs significatifs à l'exception d'un parc arboré et d'un restaurant sur site, que le taux de rendement annoncé est très prétentieux, les investisseurs en LMP ne pouvant prétendre à plus de 3,5 à 4 % en résidence hôtelière, et que la valeur locative moyenne s'établit à 4 920 euros pour un studio de 31 m2 et à 6 638 euros pour un double-studio de 46 m² ; que dans l'instance opposant le cessionnaire du fonds aux copropriétaires bailleurs, l'expert judiciaire dont le rapport est également régulièrement versé aux débats a estimé la valeur locative à des sommes encore moindres, de 3 600 euros pour un studio et 5 520 euros pour un double-studio selon la méthode par comparaison pour le cas où les lots seraient assimilés à des appartements ordinaires et de 1 672 euros pour un studio et 2 564 euros pour un double-studio selon la méthode hôtelière ; que contrairement à ce que soutient la SAS OBI, la crise financière de fin 2008 et la politique de prix bradés jusqu'à -50 %, pratiquée pour l'hôtel Majestic et la résidence de tourisme Les Jardins du Ramel à la suite de la mise en redressement judiciaire de leur exploitant le 2 mars 2009, ne suffisent pas à expliquer une telle disparité car, dès l'exercice 2008, le taux d'occupation des chambres de la résidence [...] alors exploitée sous l'enseigne Cityblue n'a été que de 20 %, très en-deçà de l'objectif prévisionnel de 45 %, dans le contexte du déclin de l'activité thermale thérapeutique sur BAGNERES-DE-LUCHON, de sa réorientation progressive vers les activités de bien-être et ludiques et du maintien de l'activité de tourisme en montagne, ce qui a amené l'exploitant à décider une remise à plat du modèle de la résidence afin d'éviter sa fermeture, comme indiqué dans son courrier du 16 juillet 2009 signalant que "depuis près d'un an, l'actionnaire [...] joue son rôle et remet en compte courant. Toutefois, cette situation ayant ses limites, nous ne disposerons plus d'appui de ce type à l'avenir" ; que dès lors, quand bien même aucun comparatif utile ne peut être fait avec le prix, ignoré, que la SARL DRMB a acquitté pour acquérir l'immeuble le 21 novembre 2006 avant d'y entreprendre, en vertu du permis de construire obtenu le 6 novembre 2007, des travaux de réhabilitation incluant la rénovation complète de la toiture avec création de lucarnes et d'une terrasse, la reprise des enduits de façade, le remplacement complet des menuiseries, la mise aux normes et l'accessibilité des handicapés, ni avec le loyer annuel antérieur de 21 952 euros réglé pour l'exploitation dans les lieux de l'ancien hôtel [...], il apparaît que l'EURL LMP F... et son gérant n'ont pas reçu de la SAS OBI, dont la SARL DRMB est une filiale, une information loyale sur la rentabilité de l'opération, pourtant déterminante dans ce type d'investissement reposant sur le recours au crédit pour financer l'intégralité du prix d'achat, frais de commercialisation, de négociation et autres inclus, et sur les revenus tirés de baux commerciaux et d'économies d'impôt pour rembourser ce crédit ;
 
 1°) ALORS QU'en décidant que la Société LMP F... et son gérant n'avaient pas reçu de la Société ORGANISATION BUSINESS INVESTISSMENT, anciennement dénommée COFF, une information loyale sur la rentabilité de l'opération, après avoir constaté que le taux de rendement de 6,55 % annoncé était celui qui ressortait des baux commerciaux effectivement consentis à la Société LMP F... par la Société RESIDENCE [...] en 2006 et 2007, laquelle s'était au demeurant acquittée du paiement des loyers jusqu'au second semestre de l'année 2009, ce dont il résultait que la Société ORGANISATION BUSINESS INVESTISSEMENT n'avait pas fait preuve de déloyauté dans l'information qu'elle avait délivrée sur la rentabilité de l'investissement, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS QUE, subsidiairement, tout investissement en matière immobilière à des fins de défiscalisation comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier ; que l'obligation d'information de l'investisseur sur la rentabilité de son investissement est une obligation de moyens, le manquement à cette obligation ne se déduisant pas du seul fait que l'investissement n'a pas permis d'atteindre tout ou partie de la rentabilité escomptée ;