cour d'appel de Paris
Pôle 3 - Chambre 1,  décision 17-21.433 du 04/07/2018,  partie 3



 Aux motifs propres que, sur le rapport d'expertise de M. B..., l'appelante expose que M. B..., commis par le tribunal dans son jugement avant dire droit du 16 juillet 2012, a déposé son rapport le 1er août 2014, et que celui-ci a été entièrement homologué par la décision déférée, alors qu'il ne respectait ni le principe de la contradiction, ni le principe d'une évaluation à la date la plus proche du partage, ni enfin la méthodologie applicable à l'évaluation de biens atypiques, s'agissant en particulier du domaine de [...], cristallisant particulièrement le litige ; qu'elle indique que l'expert n'a pas répondu aux dires, a retenu une évaluation très excessive de 620 000 €, laquelle est pratiquement du double de celle qui pouvait être faite en fonction du marché immobilier d'un bien, certes original et atypique, mais éloigné et très lourd de charges et d'entretien, en contradiction enfin avec quatre évaluations données par des professionnels avertis depuis 1992, (M. C..., 396 367 € - 1993, M. Y..., 266 785 € - 1996, M. D... 274 408 € - 2013, SCP Latour Valageas Pelisson, notaires à Périgueux 370 000 €), alors qu'elle justifie y avoir investi en travaux divers, notamment pour lutter contre les termites, 200 549,23 €, que si le rapport a été déposé le 1er août 2014, les opérations se sont déroulées en 2012 et 2013 et depuis cette date, l'évolution du marché immobilier a été sérieusement à la baisse, de telle sorte que les valeurs portées pour les appartements parisiens ont également baissé, même si cela a été sans doute moins sensible que pour les résidences secondaires, a fortiori dans des contrées agricoles éloignées des côtes ou de sites touristiques particuliers, qu'elle produit un rapport d'expertise amiable du domaine de [...], déposé au mois de mars 2016 par M. E..., expert de justice près la cour d'appel de Bordeaux, qui conclut à une évaluation du château à 400.000 € avant travaux ; qu'elle soutient que le rapport B... ne peut être homologué puisqu'il a été contesté par toutes les parties pour n'avoir pas suivi une méthode d'évaluation objective et rigoureuse et pour n'avoir pas respecté le principe du contradictoire de l'expertise en ne répondant pas aux dires qui lui ont été adressés, et en déposant avec beaucoup de retard un rapport définitif déjà obsolète ; que contrairement à ce que prétend l'appelante, l'ensemble des intimés demandent la confirmation du jugement qui a fixé la valeur des biens dépendant de la succession de leur mère en retenant les évaluations de l'expert judiciaire, le tribunal ayant opéré une seule modification portant sur la valeur d'un bien nécessaire au calcul de l'indemnité de rapport due par Mme Z... A... en ce que le tribunal a retenu une valeur vénale de 1 100 000 € pour le bien immobilier situé [...] alors que l'expert avait proposé une évaluation à 1 200 000 € ; qu'il résulte de la partie IV du rapport d'expertise relatif aux notes échangées entre les parties et les réponses aux dires, que l'expert a répondu au dire du conseil de l'appelante du 27 janvier 2014 (page 157 du rapport) et à son dire du 24 février 2014 (page 160) ; que l'appelante conteste principalement la valorisation du château de [...] ; qu'il résulte du rapport d'expertise que cette propriété dispose d'un parc arboré de près de deux hectares avec en surplomb le château accessible par une allée avec une pièce d'eau, allée qui aboutit à une cour bordée à droite de dépendances et à gauche d'une chapelle et, entre les deux, une longue terrasse qui domine le terrain, que la surface habitable du château est de 454 m², celle des communs de 600 m² dont un logement de gardien de 80 m²; qu'il doit être rappelé que l'ensemble des intimés sollicitaient en première instance la valorisation de ce bien à 1 000 000 € au vu, notamment, d'une évaluation réalisée par M. F..., expert auprès de la cour d'appel d'Agen ; que M. B... après une analyse de 80 références de transactions de type manoir, château, grande propriété en a sélectionné 13 pour évaluer le bien selon la méthode dite de comparaison, la méthode selon le revenu n'étant pas adaptée pour cette sorte de bien ; qu'au vu de la méthode employée par l'expert judiciaire qui a tenu compte des particularités du bien et qui, contrairement aux affirmations de l'appelante, a proposé une valorisation à la date du dépôt de son rapport et non en 2012 ou 2013, il convient de dire que l'évaluation effectuée à 620 000 € doit être retenue, celle amiable établie par M. E... à 525 000 € (la valeur de 400 000 € correspondant à une valeur avant travaux) n'étant pas de nature à remettre en cause le travail méthodique et argumenté de l'expert judiciaire ;
 
 Et aux motifs adoptés que, Mme Isabelle G... fait référence à des évaluations pour l'essentiel très anciennes, à l'exception d'une évaluation faite en 2013 par un notaire à Périgueux, qu'elle indique que l'expert n'a pas répondu à ses dires, ce qui n'est pas le cas puisque M. B... vise l'avis de valeur du 18 juin 2013 dans la réponse aux dires ;