décision 16-17.686 du 30/11/2017,  partie 8


Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre" ; - Sur la valeur du fonds, que Dukan de Nitya soutient que si l'existence de la clientèle fonde la notion de fonds de commerce, la valeur du droit au bail en constitue un élément économique dominant, ajoutant que l'évaluation du droit au bail est un préalable indispensable dès lors que lorsque la valeur du droit au bail dépasse la valeur du fonds de commerce, c'est la valeur du droit au bail qui doit être retenue ; que s'agissant de la valeur du fonds de commerce, la demanderesse considère que selon les trois méthodes d'évaluation : par le chiffre d'affaires, par les beaux emplacements et par l'EBE, la valeur du fonds ressort respectivement à 655.852 €, 1.639.631 € et 1.727.570 €, soit une moyenne générale de 1.341.017 € supérieure à la valeur déterminée par M. G... tandis que s'agissant du droit au bail calculé suivant la méthode du différentiel de loyer préconisé par M. I..., elle propose de retenir la valorisation du droit au bail selon l'appréciation de M. J... à 9.849.396 € et en conséquence de fixer à cette somme l'indemnité principale à la suite de son éviction ; que VR Services fait valoir pour sa part que l'exploitation de Dukan de Nitya était déficitaire et que la valorisation d'un droit au bail à la Vallée Village au regard de la spécificité de cet endroit s'avère impossible tant par la méthode de comparaison directe que par la méthode du différentiel de loyer, s'appuyant à cet égard tant sur l'avis du 9 septembre 2014 de M Michel K..., président de la compagnie nationale des experts immobiliers judiciaires (sa pièce G 16) que sur le rapport de M. G... qu'elle critique cependant en ce que l'expert a de manière contradictoire estimé que le droit au bail pouvait être valorisé sur la base d'un montant de 37.500€ en se fondant sur une valeur théorique d'emplacement, méthode qu'il qualifie lui-même d'arbitraire ; qu'elle soutient, s'agissant de la méthode de la demanderesse pour fixer l'indemnité d'éviction, que seules les méthodes par le chiffre d'affaires intitulée "méthode des usages professionnels" et de l'EBE sont habituellement retenues par les juridictions, que la première ne pourrait servir à déterminer la valeur d'un fonds que pour autant que celui-ci serait bénéficiaire alors qu'à la date de la libération des lieux ou de l'éviction, le fonds était très largement déficitaire et que la seconde méthode de rentabilité qui consiste à appliquer à l'EBE un coefficient multiplicateur ne peut davantage être utilisée dès lors qu'à la date de résiliation de la convention et au titre des 4 derniers exercices, l'EBE était déficitaire ; qu'elle en déduit qu'il n'existe aucune valorisation possible du fonds de commerce et fait grief à la demanderesse d'avoir procédé à une reconstitution fictive de l'EBE en inventant un EBE moyen qu'elle n'a pas réalisé alors qu'en tout état de cause le contrat lui imposait des marchandises de déstockage et qu'au regard du chiffre d'affaires de la seule boutique parisienne en 2012 (250.000 € environ) et de celui la Vallée Village (742.000 €), les marchandises vendues correspondaient à des marchandises fabriquées de toutes pièces, présentées frauduleusement comme des stocks invendus d'autres boutiques ; qu'enfin, sur la valorisation du droit au bail, VR Services critique la note de M. I... comme inutilisable et en totale inadéquation avec les méthodes habituelles retenues ainsi que celle de M. J... qui repose sur une indemnité d'occupation théorique de 960.480 € alors qu'à la suite de la communication de son chiffre d'affaires, seule une indemnité d'occupation de 139.697 € pourrait être retenue ; qu'elle en conclut que tant la valorisation du fonds de commerce que la valorisation du droit au bail sont égales à zéro ; que la Vallée Village, située en banlieue Est de Paris dans la zone Val d'Europe dépendant d'Eurodisney, est un concept "d'Outlet Shopping" de vente de produits de marque dégriffés haut de gamme comprenant environ 120 magasins groupés dans un espace approprié entièrement dédié ayant une zone de chalandise sur les cinq continents, destiné à une clientèle aisée nationale et internationale ; que selon la convention type d'exploitation, les enseignes ne pouvaient vendre que des articles et produits issus des collections des saisons précédentes dont le prix devait être au minimum inférieur à 33 % par rapport au prix originel de vente au public pratiqué dans les magasins traditionnels ; qu'en contrepartie de l'occupation des locaux mis à sa disposition et d'un environnement de très haute qualité et des services rendus, le contrat de prestations de services réciproques du 24 mai 2000 désormais requalifié en bail commercial, liant VR Services et Dukan de Nitya prévoyait le versement d'une redevance mensuelle de 20 % du chiffre d'affaires annuel HT;