Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-20.000 du 26/09/2018,  partie 5


Cette valeur doit ensuite être diminuée des dettes » ; que la cour d'appel a également jugé, par motifs adoptés, que « si la nature de l'opération objet de l'imposition porte bien sur des titres et non sur un immeuble, cependant c'est à bon droit que l'administration a, pour déterminer la valeur des titres sociaux, pris en compte la nature propre de cet actif, soit en l'espèce un bien de nature immobilière et a déduit de la valeur de cet actif le passif de la société » ; qu'en statuant ainsi, sans même rechercher si l'administration fiscale n'avait pas la possibilité de trouver des cas similaires de cessions de titres de même nature, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 2°/ que la valeur vénale d'un bien soumis aux droits de mutation doit être établie par la comparaison de cessions, à l'époque de la mutation, de biens intrinsèquement similaires ; que cette comparaison des termes de comparaison doit tenir compte de l'importance de la localisation et de la surface des termes de comparaison pour apprécier leur pertinence dans la mesure où le prix au m² résulte directement de ces deux facteurs, la localisation et la surface ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale n'étaient pas similaires à sa propriété située au Cap d'Antibes dans la mesure où certaines références immobilières retenues par l'administration fiscale pour calculer le prix au m² couvraient une zone géographique élargie incluant Saint-Jean-Cap-Ferrat et Saint-Tropez ; qu'ainsi, l'administration a cité 19 éléments de comparaison dont 7 seulement portaient sur des mutations de propriété sur le Cap d'Antibes entre le 14 mars 2000 et le 7 décembre 2006 ; que dans ses écritures, M. X... faisait valoir que sur ces sept éléments de comparaison, trois (notamment la villa [...] devenue Villa [...] et la villa [...]) mentionnaient une surface de bâtiment inférieure à la réalité et, par suite, un prix par mètre carré d'immeuble exagéré ; que, par ailleurs, M. X... démontrait dans ses conclusions en réplique et récapitulatives que les prix dans ces deux villes de Saint-Jean-Cap-Ferrat et Saint-Tropez étaient nettement plus élevés que dans le secteur d'Antibes où se situe le bien à évaluer ; qu'ainsi, le prix moyen par m² des sept mutations constatées à Antibes pouvait s'établir à 23 658 euros et que le prix moyen par m² des onze transactions citées à Saint-Jean-Cap-Ferrat s'établissait à 43 492 euros, soit environ 80 % plus cher ; que les marchés étaient donc manifestement différents, de sorte que les éléments situés à Saint-Jean-Cap-Ferrat n'étaient pas similaires et devaient être écartés ; qu'il en allait tout particulièrement de la villa [...] située à Saint-Jean-Cap-Ferrat pour laquelle l'administration avait introduit une inexactitude supplémentaire ; qu'en effet, il pouvait être constaté, à la lecture de l'acte notarié du 30 novembre 2004, que l'administration avait introduit une inexactitude en retenant à tort (i) le prix de TVA incluse de 73 479 848 euros au lieu de la référence pertinente qui était le prix hors taxe de 61 438 000 euros qui a servi de base imposable à la taxe publicité foncière et (ii) une surface d'immeuble de 1 940 m² au lieu de la surface utile totale de 2 234 m² tel que cité par l'administration dans le rapport devant la commission de conciliation dans une autre affaire ; que le prix moyen au m² utile était donc de 27 501 m² (euros?)au lieu de celui erroné de 38 396 euros mis en avant par l'administration fiscale ; que, néanmoins, la cour d'appel a estimé que les éléments de comparaison proposés par l'administration fiscale étaient pertinents aux motifs propres et adoptés que le prix moyen du m² retenu par les services fiscaux pour réévaluer le [...] était très proche du prix au m² concernant le bien « Villa [...] » à Saint-Jean-Cap-Ferrat, que le choix des références de l'administration s'expliquait par le critère de la proximité des ventes, que l'administration a recherché des ventes plus récentes entre 2005 et 2006, que la valeur vénale a été déterminée en comparant des biens situés à Antibes, Saint-Jean-Cap-Ferrat et Cap d'Ail, que les prix de comparaison en euros au m² se situaient entre 19 635 et 20 326 euros en 2000-2001 puis entre 37 500 - 48 000 et 53 191 euros en 2005-2006 et que l'administration a de plus opéré un abattement de 30 % et a finalement retenu par m² pour évaluer le [...] en 2006 et 41 404 euros en 2007 ; qu'en se fondant sur ces seules constatations et appréciations, pour retenir que les éléments de comparaison produits par l'administration fiscale étaient intrinsèquement similaires à la propriété de M. X..., sans procéder à une véritable analyse comparée des termes de comparaison et sans tenir compte de l'importance de la localisation, de la surface des termes de comparaison et des inexactitudes introduites par l'administration, pour apprécier la pertinence de leur comparaison avec le [...], la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 3°/ que les juges du fond doivent respecter les termes clairs et précis des actes qui leur sont soumis ;