Cour d'appel de Douai
22, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-19.115 du 04/07/2019,  partie 4


d'autre part, à la réalisation de travaux, dans le mois de la présente, concernant un mur, une serre, un mur de clôture, le garage, un abri, le local à usage de fruitier, l'élagage des arbres, la reconstitution de la barrière entre le jardin et le potager, de même que la constitution d'un dépôt de garantie ; - qu'une requête en commission d'huissier en date du 24 mai 2004 a été introduite par le propriétaire des locaux pour dresser un état des lieux aux fins de constater ou non si la remise en état des lieux a été effectivement réalisée ; - qu'une ordonnance en date du 27 mai 2004, a donné droit à cette requête ; - qu'un état des lieux a été réalisé le 12 juillet 2004 aux fins de vérifier si la réalisation des travaux conditionnant le renouvellement du bail a été effectivement réalisée ; - qu'une assignation en référé, en date du 27 août 2004, a été délivrée par le propriétaire des locaux à M. et Mme U... Y... afin, en raison du non-respect de la réalisation des travaux dans le délai signifié par le propriétaire, de procéder à l'application de la clause résolutoire et ce faisant, de procéder à l'expulsion du locataire. En conséquence, « l'acquéreur » a donc été dûment averti par le rédacteur des présentes, qu'en l'absence de renouvellement du bail commercial en cause et en raison du litige l'opposant au propriétaire, il ne dispose pas du droit au bail constitutif d'un des éléments composant le fonds de commerce, objet de la présente vente. De plus, « l'acquéreur » reconnaît également que, conformément au bail expiré, il n'a pas sollicité l'agrément préalable du propriétaire des locaux, ne respectant pas une clause dudit bail. Dans ces conditions, « l'acquéreur » exonère le rédacteur des présentes de toute responsabilité quant aux conséquences qui résulteraient du non renouvellement du bail en cause et de son absence d'agrément par le bailleur ». Ceci exposé, l'exposé faisant partie intégrante des présentes. Les comparants ont procédé ainsi qu'il suit à la constatation de la réalisation de la condition suspensive qui suspendait l'effet de la constitution de la société « Pharmacie de la Plaine », la constatation du paiement du prix, du financement du règlement et des modalités du prêt consenti par le Crédit Agricole et l'application de leurs conventions » ; les éléments de la cause font clairement ressortir que B... Y... épouse U... exploitait une pharmacie dans les locaux loués à W... T... et qu'elle a souhaité s'associer avec M... L... dans le cadre de l'exploitation de cette pharmacie par le truchement d'une société d'exercice libéral à responsabilité limitée ; pour régulariser cette exploitation dans le cadre d'une société, le fonds de commerce, incluant le droit au bail, devait être cédé ; les parties se sont donc rapprochés de la SELAS Jurinord, notamment de Maître G... I..., pour rédiger les actes nécessaires ; ce dernier, en sa qualité de rédacteur d'acte, justifie avoir expressément informé les associés et représentant de la SELARL Pharmacie L... que le bail n'était pas renouvelé, l'agrément du bailleur sur la cession du droit au bail n'avait pas été obtenue, ce dernier avait assigné le cédant en justice pour obtenir son expulsion des lieux et qu'en conséquence, la cession du fonds de commerce n'incluait pas le droit au bail ; il s'évince des stipulations des actes de cession que les associés et représentant de la SELARL Pharmacie L... avaient parfaitement connaissance que le bailleur mettait en oeuvre les voies de droit idoines pour obtenir la libération des lieux loués de sorte que le maintien dans les lieux de la cessionnaire n'était absolument pas garanti ; la SELARL Pharmacie L... a donc accepté en toute connaissance de cause d'acquérir un fonds de commerce sans droit au bail avec un fort aléa sur sa possibilité de se maintenir dans les lieux ; elle a d'ailleurs expressément déchargé la SELAS Jurinord de toute responsabilité sur ce point ; la forme authentique de l'acte n'a son importance que pour régulariser la cession avec l'agrément du bailleur ; compte tenu du positionnement et des velléités du bailleur à l'égard des cédants, il est certain que ce dernier n'aurait pas donné son agrément à la cession, il importe donc peu que l'acte de cession n'ait pas été régularisé par acte authentique ; ainsi, la SELAS Jurinord, en sa qualité de rédacteur d'acte, a mis en mesure les associés et représentant de la SELARL Pharmacie L... de prendre une pleine connaissance des conséquences de l'absence de droit au bail dans le cadre de leur projet de poursuivre l'exploitation de la pharmacie dans le cadre d'une société ; la cession du fonds de commerce sans droit au bail ne constituant pas une opération illicite ou frauduleuse, la SELAS Jurinord n'était donc pas tenue de conseiller les associés et le représentant de la SELARL Pharmacie L... de renoncer à cette opération ; aucun manquement à son devoir d'information, de conseil et de mise en garde n'est donc caractérisé à son encontre par la SELARL Pharmacie L... ; elle n'engage donc pas sa responsabilité à son égard ; en conséquence, la SELARL Pharmacie L... sera déboutée de ses prétentions ;