cour d'appel de Montpellier
1ère Chambre C,  décision 17-22.172 du 06/09/2018,  partie 3


 qu'il n'est pas contestable que la société Tsinga a acquis au sein de la copropriété [...] le lot n° 17, dénommé "cave" et correspondant à la cave n°9, qui avait précédemment été affecté à l'usage de bureau comme le prévoit le règlement de copropriété dans son article 22bis-2°) et qu'elle a modifié l'affectation de ce lot en local d'habitation qu'elle a ensuite loué ; que la simple lecture de l'article 22bis-2°) démontre que, même si cela n'est pas expressément prévu, dès l'origine le règlement de copropriété a entendu réserver l'habitation au rez-de-chaussée et 1er étage de l'immeuble, affectant le sous-sol à des activités annexes : garages et caves ; que la seule exception qui est faite à la destination de chaque lot est la possibilité pour les caves d'être transformées en local à usage professionnel en y installant des bureaux, à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui a fortiori exclut toute transformation en local à usage d'habitation ; qu'une telle modification d'une partie du sous-sol en local d'habitation contrevient aussi à l'article 15 du règlement de copropriété qui stipule "Les occupants de l'immeuble devront observer et exécuter les règlements d'hygiène, de ville, de police  " ; qu'en effet l'article L1331-22 du Code de la Santé Publique stipule que "les caves (...) ne peuvent être mises à disposition aux fins d'habitation" et au terme d'une jurisprudence constante, concernant l'hygiène et la décence des locaux d'habitation, le logement dès lors qu'il est situé en dessous du niveau du sol naturel ne remplit pas les critères nécessaires à l'habitabilité nonobstant l'existence d'ouverture en partie haute du local ; que le constat d'huissier confirme que le local est situé au-dessous de la surface du sol naturel et que les fenêtres situées en partie haute donnent sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n'est pas conforme au caractère "bourgeois" de la copropriété "[...]", qui ne comporte que de grands appartement F3 ou F4 dont la surface est comprise entre 75 et 96m2 tel que cela résulte du règlement de copropriété ; que la société Tsinga considère cependant que le changement d'affectation d'un local professionnel en local d'habitation est cependant autorisé au terme d'une jurisprudence constante si le changement est conforme à la destination de l'immeuble et ne nuit pas aux droits des autres copropriétaires ; qu'en ce qui concerne la destination de l'immeuble, il a été démontré plus haut qu'il s'agissait bien d'un immeuble d'habitation mais dans la partie qui est au dessus du niveau du sol ; que par ailleurs l'étude attentive de la jurisprudence transmise par la société Tsinga démontre qu'elle adopte une position de principe très restrictive par rapport à celle appliquée aux greniers, combles etc. puisque les caractéristiques physiques présentées par le lot situé en sous-sol étant incompatible avec les conditions minimales d'hygiène et de confort auxquelles doit répondre un usage d'habitation dans un immeuble à destination essentiellement bourgeoise, il s'ensuit qu'il y a lieu d'interdire au copropriétaire de transformer sa cave en local d'habitation." ; que la seule exception faite à ce principe est que les tribunaux admettent quelquefois l'utilisation des caves comme locaux annexes à des logements (par exemple une cave aménagée en bibliothèque ou en salle de bain), ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; mais que la jurisprudence vérifie toujours que le changement de destination ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu'il résulte de l'étude du règlement de copropriété que le lot n°17 en question, d'une superficie de 36,5m2 possède 26 millièmes des parties communes générales, le lot n°19 (garage de 30m2) possédant 28 millièmes, le lot n°20 (garage de 22m2) 20 millièmes et le lot n° 21 (garage de 25m2) 24 millièmes ; qu'à titre de comparaison, le lot n°13 qui est aussi une cave affectée à l'usage professionnel d'infirmiers et de psychothérapeute a une superficie de 84m2 et possède 68 millièmes alors que les appartements d'une superficie approchante (96m2 dont 14m2 de terrasse ou balcon) possèdent 98 millièmes ; qu'en outre la transformation d'un local à usage de bureau en local d'habitation porte aussi atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires, puisque les locaux professionnels ne sont ouverts que sur une plage horaire restreinte, pour une activité réduite en terme de nuisances et de consommation d'énergie, ce qui n'est pas le cas d'un local d'habitation équipé ; qu'en conséquence la transformation du lot n°17 en local d'habitation est un changement d'affectation contraire au règlement de copropriété portant atteinte a la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires ; que la société Tsinga s'offusque de la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] de remettre les lieux en état de cave, alors qu'il justifie que ce local est affecté à l'usage professionnel et transformé en bureau depuis plus de 40 ans, et qu'au terme de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les actions personnelles en matière de copropriété se prescrivent par 10 ans ; qu'il convient cependant de relever que la société Tsinga ne propose pas, même à titre subsidiaire, de supprimer les transformations faites au local pour le transformer en local d'habitation, et ne justifie pas dans quel état exact il était lors de l'achat ;