décision 16-27.306 du 28/06/2018,  partie 2



 Le locataire verse en pièce 7 une photographie aérienne de l'ensemble immobilier qu'il dit avoir loué et qui est constitué d'une maison d'habitation et de bâtiments qu'il dit à vocation agricole; cependant, il ne résulte nullement du bail rural et du bail d'habitation que M. X... ait souscrit un bail sur les autres bâtiments situés à [...], ferme de [...], seules étant mentionnées sur cette commune des parcelles de terres dont une dénommée ferme de [...] (partie) pour plus de 25ha, le bail ne mentionnant nullement l'existence de bâtiments d'exploitation agricole entrant dans le bail à ferme à cette adresse alors que le bail rural porte également sur une ferme, la ferme du Mont (partie) à [...] pour une surface de plus de 12ha, dont la composition n'est pas plus connue de sorte qu'à défaut pour l'appelant de plus en justifier, la cour ne peut déduire de cette seule photographie que les bâtiments entourant la maison d'habitation relèvent du bail rural et que la ferme de [...] est indissociable de l'exploitation agricole de M. X....
 
 En présence de deux statuts relevant chacun de dispositions d'ordre public ou d'un droit fondamental auquel il ne peut être dérogé tacitement, il convient de constater que les engagements des parties sont parfaitement clairs dans cet acte et que la volonté des parties de soumettre la maison d'habitation louée par M. X... à M. B... au statut de droit commun du bail d'habitation constatée dans l'acte authentique, ne peut être remise en cause, M. X... ayant par ailleurs l'interdiction d'y exercer une quelconque activité professionnelle.
 
 Les conditions d'un bail rural ne sont donc pas réunies comme l'a relevé justement les premiers juges, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de requalification ; le premier juge a justement écarté le délai de forclusion de 4 mois soulevé par Mme Z..., celui-ci ne trouvant pas application pour le bail conclu.
 
 Ainsi, si la demande de M. X... est recevable, il ne conteste pas le motif indiqué par Mme Z... dans le congé pour reprise.
 
 Mme Z... ayant respecté le délai de 6 mois avant l'échéance pour s'opposer au renouvellement, il convient de débouter M. X... de ses demandes concernant son immeuble d'habitation et de débouter les parties du surplus de leurs réclamations » (arrêt, p. 4, al. 3 et s.) ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « 1) sur la requalification du contrat:
 
 Il est constant que les juges doivent restituer aux conventions leur véritable qualification, nonobstant les stipulations expresses contraires qui pourraient y figurer.
 
 En l'espèce, il convient de relever que le bailleur initial, Monsieur B..., et le preneur, Monsieur X..., ont conclu le même jour et devant le même notaire deux baux:
 
 - le premier portant sur des parcelles de terres sises sur plusieurs communes, qualifié expressément de bail à ferme soumis aux dispositions du statut du fermage,
 - le second portant exclusivement sur une maison d'habitation située sur la commune de [...] comprenant au rez de chaussée, une cuisine, une salle et un salon et à l'étage, cinq chambres et une salle de bains, expressément soumis au titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi qu'aux dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du code civil.
 
 Il est de jurisprudence constante que le preneur ne peut renoncer à un droit conféré par le statut du fermage que si celui-ci est né ou peut être exercé.
 
 La renonciation à ce droit doit être sans équivoque.
 
 Alors que le second bail existe depuis 18 ans et qu'il s'est renouvelé six fois, il n'est prétendu, ni justifié d'aucune modification de l'affectation principale et originelle de l'immeuble, ou des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur ou encore de la nature et de la location consentie.
 
 L'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 au bail d'habitation est contenue dans un acte authentique, dont chaque page a été paraphée par Monsieur X..., puis signé par celui-ci après lecture par le notaire.
 
 Dès lors, il ne peut nullement prétendre l'avoir ignoré, d'autant que le même jour il concluait un autre bail avec le même propriétaire soumis, lui, au statut du fermage.
 
 La volonté des parties de soumettre le bail à usage d'habitation aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et non au statut du fermage, quelqu'en soient les motifs, est sans équivoque.
 
 Il en résulte que Monsieur X... a ainsi expressément renoncé à se prévaloir d'un autre statut que celui, également d'ordre public, résultant de l'application de la loi du 6 juillet 1989.
 
 Le tribunal observe de surcroît que le second bail du 26 novembre 1996 ne porte pas sur un bien à vocation agricole, que la location ne porte pas non plus sur des parcelles de terres même de dimension minime, ni sur des bâtiments d'exploitation et qu'aucun cheptel existant ou à venir n'est évoqué.