Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.218 du 06/12/2018,  partie 5


qu'en conséquence s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence , avec les caractéristiques propres sus décrites, la cour fixe la compensation à l'atteinte à la propriété de Mme Agnes X... sur la base de 25 euros le m2 la décision du juge de l'expropriation étant confirmée ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les parcelles [...] et [...] se situent sur la [...] ; qu'elles sont d'une superficie de 31 et 632 m2 ; que les parcelles sont classées en zone 1Ncb ; que les parcelles sont de forme rectangulaire, le long du chemin en mauvais état, clôturé par un grillage ; que sur la parcelle du fond, il y a un espace bétonné qui supporte un hangar en tôle sous tôle. Au fond à droite, il y a un bâtiment avec la moitié du mur en parpaing, l'autre en grillage sous un toit en tôle qui sert à entreposer des affaires ; qu'a côté, un cabanon sert de toilettes ; qu'à droite en entrant sur la parcelle se trouvent une maison en tôle sous tôle et une autre petite case qui sert de bureau ; qu'il y a la présence de compteurs d'eau et d'électricité ; que les parcelles sont entourées d'autres parcelles supportant des containers ; que les parcelles se situent à 1 minute de l'axe mixte, à 5 minutes de la RN1 ; qu'il y a une belle vue sur la montagne et la mer n'est pas loin ; que les parcelles [...] et [...] sont classées selon le POS de 1[9]83, applicable, en zone 1Ncb qui correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie ; que dans cette zone, les seules constructions admises sont les constructions à usage d'habitation à condition qu'elles soient liées et nécessaires aux besoins d'une exploitation agricole répondant aux normes de la SMI ; que toutefois ne sont autorisées que deux constructions par exploitation agricole de 4ha en 1Ncb. Certaines constructions sont autorisées comme celles liées au lycée agricole, ou des commerces ou bureau si ils sont liés à la station de quarantaine ou de centre d'allotement, les lotissements d'habitat rural à caractère agricole ; que selon la jurisprudence, la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière ; qu'en l'espèce, les parcelles sont situées en zone périurbaine proche de l' Etang-Saint Paul et du centre de Saint-Paul ; qu'elles sont parfaitement desservies pas des voies d'accès ; qu'au moment du POS de 1983 des voies d'accès existaient déjà ; qu'elles se situent sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes ; qu'elles sont proches de la mer et du sentier littoral ; qu'elles sont proches d'autres parcelles construites ; qu'il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul ; qu'en conséquence, la proximité d'une zone habitée, l'existence de réseaux de viabilité ou de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain ; qu'en conséquence, il sera évalué comme terrain en situation privilégiée ; qu'il résulte des articles L13-13, L13-14, L13-15 du code de l'expropriation que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation ; que le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif ou sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence ; que la méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché ; que selon la jurisprudence, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir, mais bénéficiant d'une situation privilégiée peuvent être appréciées à une valeur qui excède celle des terres purement agricoles ; que les terrains en zone NA qui bien, que non qualifiés de terrain à bâtir, seront évalués d'une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles ; que le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégiée ; que le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 1 500 m2 et 60 000 m2. Il indique un manque de transaction dans un rayon de 3 km ; que néanmoins, la zone de la ZAD est très large ; qu'il indique que la moyenne est à 69,25 euros le m2, mais pour des zones constructibles ; qu'il note la vente de la parcelle [...] en zone Nca à 67 euros le m2 ; que cette parcelle se situe de l'autre côté de la RN1 et a donc une situation géographique proche ; que néanmoins, la parcelle supporte une maison ; que les autres termes de comparaison ne peuvent être retenus, car ils font référence à des ventes à titre de rétrocession ; que le TCO produit les termes de comparaisons donnés par le service des domaines avec une moyenne de 0,93 euros le m2 ; qu'ils se situent en zone 1Nc, mais sont très éloignés par rapport aux parcelles concernées ; qu'ils se situent dans les hauts ;