Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.800 du 21/01/2021,  partie 4


cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24 ; le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile ; il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi ; il est représenté au conseil syndical du syndicat principal s'il en existe un » ; Pour constituer un syndicat secondaire, l'immeuble doit comporter en principe plusieurs bâtiments matériellement distincts, c'est-à-dire des constructions indépendantes les unes des autres ; cependant, il est admis à titre exceptionnel que la constitution d'un syndicat secondaire soit possible malgré l'imbrication des bâtiments indiqués dans le règlement de copropriété si cette imbrication a cessé à la suite de l'obturation des communications entre les deux bâtiments ; il ressort des pièces produites que les immeubles des [...], constituent, depuis leur origine un ensemble immobilier commun dont le plan relève d'ailleurs une harmonie triangulaire des deux immeubles constituée sur le pourtour historique de l'ensemble Saint-Gervais ; il résulte du procès-verbal de constat d'huissier de justice établi par la SCP U... et R... sur site le 23 mai 2012 que l'ensemble immobilier du [...] est d'un seul tenant constituant un seul et même bâtiment , présente des façades identiques et unifiées comporte une ligne de toit identique et laisse apparaître une unicité quasi-parfaite ; « cet immeuble en pierres de taille présente pour ses garde-corps des éléments de ferronnerie dont les motifs se retrouvent sur le [...] ; ces motifs notamment uniformes sont existant également au niveau du deuxième étage de tous les garde-corps tant au [...] que côté [...] ; cet ensemble immobilier forme visiblement une continuité et une unité .. il est constitué de la même pierre de taille depuis le [...] jusqu'au [...] ; côté [...] , il existe des arcs regroupant deux fenêtres de part et d'autre de l'entrée au niveau du premier étage cette composition existant également côté [...] ; côté [...] en limite entre le [...] et le [...], je note la présence d'une souche de cheminée en toiture chevauchant ces deux numéros ; côté rue la ligne de gouttière est identique ( ..) ; en partie haute, au niveau du quatrième étage du [...] et du cinquième étage du [...] , les deux toitures s'enchevêtrent l'une sur l'autre ; les évacuations de gouttières sont également communes ; au niveau du premier sous-sol du [...] , juste en limite avec le [...] , il existe une porte d'accès à un local de sous-station CPCU lequel est fermé ; je note la présence d'un tuyau de chauffage calorifugé et de deux autres tuyaux lesquels passent du local chaufferie du [...] , pour pénétrer dans le local chaufferie du [...] ; il est manifeste à la lecture des plans et photographies de cet ensemble immobilier ( notamment v pièces 11, 29, 30, 33 et 34 du syndicat principal) qu'il existe une réelle imbrication matérielle entre l'immeuble du [...] avec celui du [...] , d'ailleurs visible du côté jardin, qui se traduit par des structures communes et un rez-de-chaussée commun côté jardin, de sorte que l'enchevêtrement de ces immeubles est incontestable ; par ailleurs, les photographies des arcades (pièces n° 30 du syndicat principal) attestent d'une homogénéité et d'une unicité évidentes entre les deux immeubles en ce qu'ils sont fondés sur le même pilier indivisible commun de gros oeuvre et ont un plafond et un sol communs ; même si les immeubles du 15 et 17 ont fait l'objet d'une rénovation, il n'en demeure pas moins qu'il existe toujours de façon structurelle une unicité de l'ensemble de ces immeubles au niveau du gros oeuvre et une imbrication des immeubles n° 14 et 17 qui empêchent de constater l'existence de bâtiments indépendants les uns des autres ; en outre il ressort du rapport du géomètre-expert, M B..., du 29 novembre 2016 ( pièce 48 du syndicat principal) que les enchevêtrements et les communications des bâtiments entre l'immeuble du [...] et celui du [...] se font notamment au niveau du sous-sol, dont plusieurs caves rattachées et desservies par l'escalier du [...] sont situées sous le bâtiment du [...] ( p 2) attestant qu'il n'existe en réalité aucune séparation physique entre les deux immeubles, ce qui explique d'ailleurs qu'une cave ( lot 91) puisse traverser par la séparation cadastrale entre ces deux immeubles. ( p 2) ; le géomètre-expert relève encore que des installations techniques de la sous-station de chauffage CPCU de l'immeuble du [...] sont en réalité installées du côté du bâtiment du [...] ce qui démontre l'imbrication existant entre ces deux immeubles ; dans ces conditions , faute pour M et Mme H... et le syndicat secondaire de justifier d'une absence d'imbrication de bâtiments entre eux et donc d'une pluralité de bâtiments la constitution d'un syndicat secondaire doit être déclarée nulle ;
 
 1° Alors que la constitution d'un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière, sans qu'il en résulte des difficultés pour l'ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs ;