cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1,  décision 16-14.681 du 18/05/2017,  partie 3


suivant procès-verbal du 14 décembre 2010, l'assemblée générale spéciale de la copropriété litigieuse a approuvé (résolution n° 3) le projet de scission demandé par la société Sofic consistant dans le retrait des lots n° 201, 251, 401 et 451 moyennant le versement par cette société d'une indemnité de 10 000 euros au profit de la copropriété et qu'un acte authentique du 10 mai 2011, enregistré au service des hypothèques le 7 juin 2011, a consacré cette scission dans ces conditions ; ainsi, c'est cette somme de 10 000 euros qui constitue le prix de la scission et non la valeur du terrain d'assiette retenue dans l'acte du 10 mai 2011 pour la publicité foncière et le calcul du « salaire du conservateur » comme le réclament MM. X... et Y... ; les lots détachés, savoir la parcelle cadastrée section [...], ayant une surface totale de 01 a 24 ca (124 m²) selon l'acte du 10 mai 2011, la valeur de la cour litigieuse d'une superficie de 25,2 m², peut être évaluée à 10 000 euros : 124 x 25,2 = 2 032,25 euros ; il convient de condamner in solidum MM X... et Y... à payer cette somme à la société Sofic » ;
 
 1°) ALORS QUE si, dans le cas d'un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu'il soit possible pour déterminer cette valeur de prendre en compte le prix global en lui appliquant une simple règle de trois et donc en retenant un prix au mètre carré indifférencié pour l'ensemble, il en va différemment lorsque le bien ainsi exclu est indissociable des autres lots pour leur être nécessaire ; qu'en l'espèce, si la cour commune avec droit d'usage privatif était exclue de l'obligation de mesurage, la société Sofic faisait valoir, pour justifier son calcul (1 480 000/462,33 x 25,02 = 80 093,27 euros), que la cour couverte ne pouvait être vendue qu'avec les autres lots auxquels elle permettait l'accès, de sorte que sa valeur ne pouvait être distinguée du reste des lots vendus ; qu'en écartant ce mode de détermination de la valeur comme ignorant la nécessité de reconnaître une valeur propre au bien exclu du champ d'application sans se prononcer sur cette impossibilité exceptionnelle de vendre seul ledit bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
 
 2°) ALORS subsidiairement QUE la somme acquittée dans le cadre d'une opération de scission par retrait de lots de copropriété ne constitue pas un prix traduisant la valeur des biens ainsi retirés mais une simple indemnisation du syndicat de copropriété par le copropriétaire retrayant ; qu'il s'ensuit que cette somme ne peut être utilement considérée pour déterminer la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en considérant que la scission par laquelle quatre lots appartenant à la société Sofic, dont la cour commune à usage privatif, ont été retirés de la copropriété, constituait une « mutation de la propriété » de ces lots dont les conditions financières permettaient de déterminer la valeur de cette cour commune à usage privatif, que l'indemnité de 10 000 euros acquittée par la société Sofic à la copropriété dans le cadre de cette scission constituait un « prix » permettant de connaître la valeur de la cour litigieuse et qu'il convenait de calculer le montant de la restitution due à la société Sofic sur la base de cette somme (10 000 euros : 124 x 25,2 m² = 2 032,25 euros), la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
 
 3°) ALORS QUE tenu de respecter l'objet du litige tel qu'il résulte des moyens et demandes respectifs des parties, le juge ne peut retenir une analyse mettant en doute un point unanimement admis ; qu'en l'espèce, MM. X... et Y... admettaient que « la somme de 10 000 euros que la société Sofic a promis de payer à la copropriété en contrepartie de son acceptation de la scission ne peut être assimilable à un « prix de cession » () mais à une indemnité fixée en contrepartie du retrait de la copropriété et donc à une réduction des tantièmes », et ce pour la raison déterminante que « la société Sofic était déjà propriétaire des lots n° 201, 251, 401 et 541 » retrayés ; que cette analyse rejoignait ainsi celle de la société Sofic qui comptabilisait cette somme de 10 000 euros dans les « frais » occasionnés par la scission ;