Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.281 du 30/01/2020,  partie 2


Ainsi, et faute de caractériser la connaissance préalable par M. T... des causes de nullité du contrat de réservation, par violation des textes régissant le démarchage, la société Edelis ne caractérise pas suffisamment la prétendue renonciation des réservataires à se prévaloir de la nullité de cet avant-contrat. Le contrat de réservation doit être annulé et les appelants sont recevables à invoquer cette nullité » (arrêt p. 11) ;
 
 Alors que l'article L. 121-23, 7° du code de la consommation n'exige pas que les articles L. 121-21 à L. 121-26 soient reproduits dans le contrat en caractères très apparents, mais seulement de « manière apparente » ; qu'en considérant que la reproduction de ces dispositions n'était pas apparente, au motif qu'elles ne figuraient pas dans le contrat « en caractères très apparents » (arrêt p. 11, § 1), la cour d'appel a violé l'article L. 121-23, 7° du code de la consommation.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la vente constatée par acte authentique du 25 septembre 2007 reçu par Maître Q... C..., notaire à Arpajon sur Cère (Cantal) publié 12 octobre 2007 aux services de la publicité foncière de Cholet sous les références 2007 [...] volume [...] et ayant pour objet l'acquisition par M. A... T... des lots n° 40, n° 148 et n° 149 dans un ensemble immobilier situé sur la [...] "cadastré : section [...], [...], [...],[...] et [...] devenu [...] pour une contenance totale de 1 ha 60 a et 64 ca ;
 
 Aux motifs que « il est acquis que le contrat de réservation et le contrat de vente sont deux conventions autonomes de sorte que la nullité du contrat préliminaire ne suffit pas à entraîner la nullité de plein droit du contrat de vente. Cependant et dès lors que le contrat de réservation a été annulé, il n'en subsiste plus rien et le vendeur ne saurait se prévaloir de l'effectivité des formalités obligatoires accomplies à l'occasion de la conclusion du contrat préliminaire annulé pour les opposer aux acquéreurs dans le cadre du contrat de vente immobilière. Au terme des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, en sa version applicable à l'espèce, il est édicté : Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de paris donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours. L'acte authentique du 25 septembre 2007 dressé par Me Q... C..., notaire à Arpajon sur Cère (Cantal) mentionne page 3 : "Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 6 juin 2007, le vendeur s'est obligé vis à vis de l'acquéreur de lui vendre par préférence les biens et droits immobiliers, objet de la présente vente et l'acquéreur déclare et reconnaît qu'un exemplaire du contrat préliminaire sus visé lui a été régulièrement adressé par le vendeur, conformément à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, qu'il n'a pas exercé la faculté de rétractation dont il disposait en vertu de cette disposition légale..." Le notaire n'a pas notifié à nouveau à M. T... la faculté de rétractation conformément à l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Aucun effet juridique ne pouvant résulter de la notification du 6 juin 2007 s'agissant de la notification d'un acte nul dépourvu de tout effet, M. T... se trouvait en conséquence dans la situation visée au cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.