Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-20.000 du 26/09/2018,  partie 7


qu'en énonçant qu'il n'y avait pas lieu, de pratiquer un abattement au titre d'une fiscalité latente, motif pris « qu'il ressort des explications données à l'administration et de l'activité de la société E... qui était la location de bien immobilier, que les conditions nécessaires à l'application de la fiscalité latente liée à une cession future ne sont pas remplies » et « que la résidence était destinée à être utilisée à titre personnel », la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs propres et adoptés inopérants, a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 Mais attendu, en premier lieu, que l'évaluation de titres non cotés en bourse doit être effectuée en tenant compte de tous les éléments disponibles, et notamment de la nature de l'actif social, de façon à faire apparaître une valeur aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande sur un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt ; qu'ayant constaté que le principal actif de la société E... France consistait dans le [...] , la cour d'appel a pu en déduire qu'il y avait lieu, pour estimer les parts acquises par M. X..., de déterminer la valeur de cette propriété par référence à des transactions intervenues dans des conditions équivalentes et de déduire de l'actif social ainsi obtenu le passif de la société ;
 
 Attendu, en deuxième lieu, que l'arrêt constate, par motifs propres et adoptés, que le [...] est édifié sur un domaine de plus de sept hectares à l'extrémité de la presqu'île du cap d'Antibes et qu'il s'agit d'une demeure luxueuse, sans doute la plus belle de la Côte d'Azur entre Saint-Raphaël et l'Italie ; qu'il relève que les transactions présentées à titre de comparaison par l'administration portent sur des biens immobiliers exceptionnels, sis à Saint-Jean-Cap-Ferrat, au Cap d'Ail et à Antibes, intervenues entre 2005 et 2006, et que le prix moyen au mètre carré retenu pour évaluer le [...] est très proche de celui de la "Villa [...]" à Saint-Jean-Cap-Ferrat ; qu'il ajoute que les transactions invoquées par M. X..., si elles portent également sur des transactions de biens immobiliers à Saint-Jean-Cap-Ferrat, sont intervenues entre 2000 et 2004 ; qu'il relève encore, quant à la superficie de la Villa [...] présentée comme élément de comparaison, que l'acte du 27 juin 2002 contenant cession de ce domaine mentionne une superficie voisine de 200 m² et que, faute de preuve contraire, seul cet acte peut être pris en compte pour la détermination de sa surface ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel qui a procédé, sans les dénaturer, à l'analyse des termes ambigus de l'acte du 27 juin 2002, a pu en déduire que les termes de comparaison retenus par l'administration étaient intrinsèquement similaires ;
 
 Attendu, en troisième lieu, qu'ayant fait ressortir qu'en sa qualité d'actionnaire majoritaire de la société E... France, M. X... n'était soumis à aucun risque de blocage, peu important que la décision d'autorisation d'aliénation des biens immobiliers propriétés de la société ait appartenu au conseil d'administration, la cour d'appel a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à application d'une décote supplémentaire de liquidité ;
 
 Et attendu enfin, qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que l'acquisition par M. X... des actions de la société E... France avait été réalisée pour lui assurer la jouissance personnelle du [...], la cour d'appel a pu écarter l'application d'une décote supplémentaire au titre de la fiscalité latente des plus values, liée à une cession future ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. X... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer au directeur général des finances publiques, au directeur général des finances publiques chargé de la direction des résidents à l'étranger et des services généraux et au directeur général du contrôle fiscal Sud-Est la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-huit.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP François-Henri Briard, avocat aux Conseils, pour M. X...
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré régulière la procédure de rectification,
 
 Aux motifs propres qu'« il ressort des éléments du dossier que l'administration fiscale a adressé à M. D... X... deux propositions de rectification, pour l'ISF et les droits d'enregistrement, qui toutes deux ont été acheminées par Chronopost, à l'adresse indiquée par M. D... X..., en Russie et à sa résidence secondaire d'Antibes ; que l'administration justifie de l'envoi des documents par Chronopost, d'une réception des plis à Cannes le 8 septembre 2008 et en Russie par Mme « A... » le 16 septembre 2008 ;