Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-22.782 du 25/01/2023,  partie 2


qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 alors 2°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'aux termes de la clause « Mise aux normes » du contrat de bail du 3 mars 2016 consenti par la société civile Espace des Templiers à la société CDH, le preneur accepte de faire son affaire personnelle de l'état des lieux « et de prendre à sa charge et à ses frais dès la remise des clefs et pendant le cours du bail l'ensemble des autorisations administratives, travaux, aménagements et équipements divers nécessaires, pour répondre aux exigences de la réglementation en vigueur concernant l'usage qu'il se propose de réaliser dans les lieux loués, et décharge le bailleur de toutes obligations à cet égard, ce par dérogation expresse à l'article 1719 alinéa 1 du code civil, lequel dispose que « le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée » » ; que cette clause mettait seulement à la charge du preneur, par dérogation expresse à l'article 1719, alinéa 1, du code civil, l'ensemble des autorisations administratives, travaux, aménagements et équipements divers nécessaires pour répondre aux exigences de la réglementation en vigueur concernant l'usage qu'il se proposait de réaliser dans les lieux loués ; qu'elle n'exonérait pas la bailleresse de son obligation de délivrance des places de stationnement prévues par le bail ; qu'en jugeant que, s'agissant de la mise aux normes des emplacements de stationnement, les parties avaient entendu déroger de façon expresse à l'article 1719, alinéa 1, du code civil et qu'il s'agissait là de dispositions exonératoires pour le bailleur, la cour d'appel a dénaturé la clause « Mise aux normes » du contrat de bail du 3 mars 2016, en violation du principe général d'interdiction faite aux juges de dénaturer les termes clairs et précis des documents qui leur sont soumis ;
 
 alors 3°/ que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'il ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution par le preneur de travaux dans les lieux loués rendus nécessaires par l'exercice de son activité, s'affranchir de son obligation de délivrance ; qu'aux termes de la clause « Désignation des biens loués », le bail du 3 mars 2016 consenti par la société civile Espace des Templiers à la société CDH prévoyait expressément l'usage par le preneur, son personnel, sa clientèle et, en cas de besoin, ses fournisseurs, des emplacements de stationnement ; que la clause « Mise aux normes » du contrat de bail mettait seulement à la charge du preneur, par dérogation expresse à l'article 1719, alinéa 1, du code civil, l'ensemble des autorisations administratives, travaux, aménagements et équipements divers nécessaires, pour répondre aux exigences de la réglementation en vigueur concernant l'usage qu'il se proposait de réaliser dans les lieux loués ; que cette clause n'exonérait pas la bailleresse de son obligation de délivrance des places de stationnement prévu par le bail et en conformité avec les dispositions du plan local d'urbanisme (PLU) de [Localité 3] qui y était annexées (annexe 4, page numérotée 109) prévoyant qu'un lot à usage commercial doit prévoir, outre 2 places de stationnement pour le bâtiment, 1 place par 30 m² de surface hors oeuvre nette ; que, pour débouter la société CDH de ses demandes relatives au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance des emplacements de stationnement, la cour d'appel a retenu que s'agissant de la mise aux normes des emplacements de stationnement, les parties avaient entendu déroger de façon expresse à l'article 1719, alinéa 1, du code civil et qu'il s'agissait là de dispositions exonératoires pour le bailleur ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 alors 4°/ que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et il lui appartient de prouver qu'il s'est libéré de cette obligation ; qu'aux termes de la clause « Désignation des biens loués », le bail du 3 mars 2016 consenti par la société civile Espace des Templiers à la société CDH prévoyait expressément l'usage par le preneur, son personnel, sa clientèle et, en cas de besoin, ses fournisseurs, des emplacements de stationnement ;