Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.798 du 27/06/2019,  partie 2



 AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du juge de l'expropriation que la parcelle [...] d'une surface de 5.754 m² (accord des parties), se situe sur la zone de Cambaie ; que la parcelle est de forme triangulaire, qu'elle est entièrement clôturée, que sa pointe parvient au rond-point ; qu'elle supporte une entreprise sous l'enseigne « maison tendance » qui vend du matériel de construction ; qu'il y a un magasin d'exposition sous un hangar recouvert de tôle, que c'est le locataire qui a clôturé la parcelle ; que la parcelle supporte de nombreuses palettes avec du carrelage etc ; que le long de la clôture, il y a de nombreux racks qui permettent d'entreposer de la tôle, des poutrelles métalliques et du bois ; qu'au fond de la parcelle, il y a un hangar en armature métallique avec un toit en tôle qui permet de protéger le matériel de la pluie ; que la parcelle est goudronnée et bétonnée et en état d'usure de chantier ; qu'on entend le bruit de la route ; que l'eau agricole arrive sur la parcelle ; que l'exproprié explique qu'il n'a pas pu obtenir le réseau d'eau et d'électricité puisqu'il n'y a pas de construction sur la parcelle ; que ce sont des panneaux photovoltaïques qui sont sur un container derrière le magasin qui permettent d'éclairer ; que la date de référence sera fixée au 27 septembre 2012 ; que la cour constate que l'expropriée ne remet pas en cause la décision du premier juge sur la nature privilégiée de la parcelle contrairement à l'autorité expropriante qui en conteste le caractère privilégié en rappelant que la charge de la preuve repose sur l'exproprié ; que l'autorité expropriante soutient que la situation de la parcelle, au coeur d'une vaste zone inconstructible est non viabilisée et dédiée à l'extraction minière et ne peut être considérée comme étant privilégiée ; qu'il est constant que le caractère de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine ou s'exerce une forte pression foncière ; qu'en l'espèce, la parcelle est située en zone périurbaine proche de l'Etang-Saint Paul et du centre de Saint-Paul, qu'elle est desservie par des voies d'accès contrairement aux affirmations de l'expropriant ; qu'elle est proche du sentier littoral et bénéficie d'une vue sur les montagnes ; qu'elle est située sur une zone où, suivant l'Agence pour l'Observation de la Réunion, l'Aménagement et l'Habitat, « il existe une forte pression foncière caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul » ; que le terrain bénéficie de la présence de réseaux à proximité, qu'il est ainsi démontré la mise en place des réseaux sur la zone, à proximité des parcelles ; qu'à la date de référence, un réseau d'eau potable avait été installé et l'électrification du périmètre de Cambaie a débuté en 1972 avec des subventions du ministère de la culture ; que s'agissant des activités d'extractions, il y lieu de relever que les autorisations d'exploitation sont postérieures à la date de référence ; que les éléments fournis à la cour confirment l'appréciation du premier juge sur les caractéristiques du bien exproprié : zone de pression foncière, proximité des zones commerciales, présence d'équipements, existence de réseaux de viabilité et de voies de circulation sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain ; qu'en conséquence, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a retenu la parcelle expropriée comme étant un terrain en situation privilégiée ; que la situation privilégiée étant constituée par la localisation en zone de pression foncière - un accès aux voies de circulation, - la présence des réseaux ; que sur l'évaluation de la parcelle, conformément au code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation, le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif à bâtir à la date de référence ; qu'au cas d'espèce le bien sera évalué au jour de jugement l'ordonnance d'expropriation étant intervenue ultérieurement ; que la parcelle expropriée située en zone AU1 st qui couvrent des espaces à urbaniser dans le futur, avec modification préalable du PLU ; qu'elle n'est donc pas constructible, elle est en friche, mais présente une situation privilégiée, elle sera donc évaluée à un prix supérieur à celui des terrains agricoles en tenant compte de leurs plus -values dues à une situation en zone périurbaine connaissant une forte pression sur le marché foncier ; que la méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché ; que les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation consécutive à la procédure d'expropriation, l'expropriant proposant dans le dernier état de son mémoire la somme de 6,44 euros le m² (rapport de M. O...), l'expropriée réclamant 400 euros du m² ; que le rapport d'expertise de M. O..., expert près la cour d'appel de Saint Denis de La Réunion, propose diverses évaluations ( pages 51 et suivantes du mémoire) pour conclure à une moyenne de 6, 44 euros ;