Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.673 du 30/01/2020,  partie 3



 Il ressort de ces éléments que le premier avis administratif défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'hôtel est nettement postérieur à la vente puisqu'il est en date du 30 novembre 2010, qu'à partir de ce moment, la situation était régularisable par des travaux et que l'arrêt de l'exploitation n'a été imposé que deux ans plus tard le 29 octobre 2012.
 En outre et ainsi que le premier juge l'a souligné, il suffisait de comparer les actes de réservation et de vente pour constater que la référence à l'état futur de rénovation n'était pas reprise dans l'acte de vente qui précisait au contraire qu'elle intervenait dans l'état actuel des biens.
 Par conséquent aucune raison ne justifie de reporter le point de départ de la prescription de l'action en résolution de la vente immobilière pour défaut de délivrance au-delà de la vente elle-même.
 Cette action est donc prescrite car engagée seulement le 16 juin 2017 alors que la prescription était acquise depuis le 19 juin 2013.
 Sur la recevabilité de l'action en nullité de la vente immobilière conclue entre V... S... et la SARL La Closerie de Carreirasse
 V... S... invoque en premier lieu la violation des dispositions des articles L 261- 10 et suivants du code de la construction et de l'habitation à l'appui de sa demande en nullité de la vente.
 
 L'article 2224 du code civil tel que modifié par la loi du 17 juin 2008 prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
 Dès lors que l'acte de vente lui-même ne fait plus référence à un état futur de rénovation, mais consacre une vente ferme dans l'état actuel des biens, la violation invoquée est clairement apparente depuis cet acte, en sorte qu'aucun report du point de départ de la prescription ne peut être valablement invoqué.
 La prescription a donc couru de ce chef à compter de la vente et était donc acquise au moment de l'assignation du 14 septembre 2015.
 V... S... invoque en second lieu l'erreur et le dol à l'appui de sa demande en nullité de la vente.
 Son action se prescrit dans les conditions précitées de cinq ans à partir de l'entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, soit du 19 juin 2008, le point de départ de ce délai pouvant être, en application de l'ancien article 1304 du code civil, le «jour où l'erreur ou le dol ont été découverts ».
 En ce qui concerne le dol ou l'erreur, V... S... n'a reçu ses loyers à partir du 8 février 2008 qu'avec retard, puis a cessé de les recevoir, selon ses propres déclarations le 30 septembre 2009, ce qui a donné lieu tout au long de l'année 2009 et en 2010 à des échanges de courriers entre son conseil et son locataire commercial ou son conseil.
 Il prétend à un vice de son consentement en ce que les lots lui ont été vendus « en l'état » sans que son attention ait été attirée sur le changement par rapport à la vente en état futur de rénovation prévue à l'origine.
 Mais sur ce point, il sera répété que dès la conclusion de la vente, V... S... a pu se rendre compte de la différence et n'a pas entendu ériger en condition substantielle de son engagement la rénovation des biens vendus.
 Quant à l'absence de conformité de l'établissement aux normes d'accessibilité et de sécurité pour l'exploiter en résidence-services, et dès lors bénéficier des avantages fiscaux qui y sont liés, V... S... aurait pu se rendre compte de l'exploitation réelle en hôtel, café restaurant, puis selon ses propres déclarations de l'ampleur des travaux engagés postérieurement à la vente pour satisfaire aux normes, par un simple déplacement sur les lieux qu'il reconnaît ne pas avoir fait, ayant choisi d'être un simple investisseur ayant délivré procuration pour la signature de la vente et du bail commercial.
 Dans ces conditions, alors qu'il a subi des impayés quasi-immédiats, il ne peut valablement prétendre ne pas avoir connu les conditions réelles d'exploitation des biens et ainsi bénéficier du report du délai de prescription au 13 septembre 2013, près de six ans après son achat aux motifs qu'il n'a eu connaissance de l'absence de mise aux normes de la résidence et de son état de délabrement que par les conclusions de référé à l'occasion d'une des instances en paiement de loyers.
 Son action en nullité engagée seulement le 14 septembre 2015, plus de sept ans après la vente et la répétition d'impayés n'est pas recevable, pour être prescrite, ainsi que jugé en première instance.
 
 Le jugement ayant déclaré cette action prescrite sera donc confirmé. » ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « sur la prescription de action en nullité
 L'article 1304 du Code civil dans sa version applicable au présent litige prévoit :