Tribunal de grande instance de Nantes, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-22.963 du 10/03/2021,  partie 3


qu'il ressort des échanges de courriers entre Me PG... et le conseil des copropriétaires dès le début de la période de redressement judiciaire que la société Eole n'était pas en mesure de faire face au règlement de la totalité des loyers pour lesquels elle n'a en définitive d'ailleurs réglé qu'un peu plus de 41 % au moyen d'acomptes ; que Me PG... fait d'ailleurs état dans ses rapports successifs au tribunal des difficultés structurelles de l'entreprise sur ce point puisqu'il considère que les loyers étaient dès l'origine trop élevés par rapport aux loyers demandés aux résidents des appartements et au prix du marché ; que, par ailleurs, les copropriétaires avaient informé Me PG... au mois d'avril 2010 d'une promesse de bail commercial avec la société [...] datant du 26 mars 2010 ; que cependant l'administrateur judiciaire chargé d'assister la société en difficulté doit également tenir compte de l'importance que revêtent les contrats en cours pour la pérennité de l'entreprise et en l'espèce, il apparaît compte-tenu de la nature de l'activité qui est l'exploitation d'une résidence hôtelière que les baux étaient indispensables à la poursuite de son activité, laquelle a été décidée et renouvelée par le tribunal de commerce ; qu'il ne pouvait donc les résilier sans entraîner de fait la cessation de l'activité alors que celle-ci avait été décidée et renouvelée par le tribunal de commerce ; qu'il ne peut dans ces conditions être considéré qu'en continuant les baux, il ait commis un manquement à ses obligations et commis une faute ; qu'en outre l'article L. 622-14 du code de commerce permet au bailleur de demander la résiliation du bail d'un immeuble affecté à l'activité de l'entreprise pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement ; que si les demandeurs ont bien introduit une action en résiliation des baux c'est avant l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, cette action s'étant trouvée suspendue du fait de la procédure collective et les demandeurs n'ont pas ensuite usé de la possibilité d'introduire une nouvelle instance ouverte par l'article précité ;
 
 1°) ALORS QU'engage sa responsabilité l'administrateur qui, au moment où il décide de la poursuite d'un contrat de location en cours, fût-il nécessaire à la continuation de l'activité pendant la période d'observation, ne s'assure pas, au vu des documents prévisionnels disponibles, qu'il disposera des fonds nécessaires au paiement des loyers à échoir et laisse les contrats litigieux se poursuivre en sachant que les factures ne pourraient plus être réglées ; qu'en rejetant toute faute de Me PG... pour avoir décidé le 30 mars 2010 de continuer les baux en cours puis pour ne pas les avoir résiliés avant la cession de l'activité de la société Eole le 30 octobre 2010, tout en constatant qu'il savait que les loyers ne pourraient être acquittés en totalité, au prétexte inopérant que la continuation des baux était nécessaire à la pérennité de l'entreprise, la cour d'appel a violé l'article L. 622-13 du code de commerce, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 12 mars 2014 ;
 
 2°) ALORS QUE si le bailleur peut demander la résiliation du bail ou la faire constater pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement, il n'en a pas l'obligation et cette possibilité ne décharge pas l'administrateur de son obligation de ne pas continuer les contrats en cours lorsqu'il ne dispose pas des fonds nécessaires pour assurer le paiement des cocontractants ; qu'en écartant toute responsabilité de Me PG... au prétexte que les bailleurs n'avaient pas engagé d'action en résiliation des baux, la cour d'appel s'est prononcée par un motif insuffisant et a violé les articles L. 622-13 et L. 622-14 du code de commerce, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 12 mars 2014.