Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.172 du 28/01/2021,  partie 4


que concernant les charges pour 2011 à 2013, que les locataires ont versé chaque mois la somme de 213 euros qui est déjà une somme importante ; que les époux D... se sont rapprochés à plusieurs reprises de leur propriétaire pour tenter d'obtenir des éclaircissements sur les charges de copropriété réclamées ; qu'ils n'ont jamais pu obtenir le moindre éclaircissement ni le moindre justificatif alors que cela est prévu au bail signé par les parties ; qu'il appartenait en effet à Monsieur P... d'adresser un mois avant l'échéance de la régularisation annuelle, un décompte de charges et de tenir les pièces justificatives à la disposition des locataires pendant ce délai ; qu'en s'abstenant de le faire, Monsieur P... n'a permis aucun contrôle de la part des locataires ; qu'il y a eu inexécution fautive de la part du bailleur ; que les locataires sont fondés à s'opposer en ne réglant pas les charges qui leur ont été réclamées et dont la réalité n'est pas suffisamment justifiées ; que les quelques pièces versées au dossier ne sont nullement suffisantes ; que c'est à bon droit que le premier juge a débouté Monsieur P... de ses demandes et qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions » ;
 
 Et aux motifs du jugement confirmé que :
 « Sur l'autorité de la chose jugée
 
 Il est constant pour les parties que la cour d'appel d'Aix-en-Provence a par arrêt du 18 janvier 2013 fait les comptes entre elles à la date du 30 novembre 2010.
 M. P... est donc irrecevable à prétendre au paiement d'une somme de 3317,36 euros à titre de régularisation de charges 2009 et d'une somme de 198,84 au titre d'une "régul OM 2009". Il en est de même pour la "rectif régul OM 2010" de 176 euros.
 Concernant la régularisation de charges de l'année 2010, elle ne peut concerner que le mois de décembre 2010. M. H... P... n'est donc pas recevable pour sa demande au titre de la régularisation de charges pour un montant de 123,75 euros (1485/12).
 
 Le succès de la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée rend sans objet le moyen tiré de la prescription pour les charges de l'année 2009.
 Sur la régularisation des charges
 Vu l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vertu duquel il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges à l'encontre du preneur et de rapporter la preuve qu'il a communiqué le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre les locataires et qu'il a tenu à la disposition du locataire les justificatifs de charges.
 En l'espèce, il ne résulte pas des pièces produites par le bailleur que celui-ci aurait informé son locataire qu'il tenait à sa disposition les justificatifs de charges, M. D... faisant valoir que les factures n'ont jamais été tenues à sa disposition pour qu'il puisse les consulter.
 M. P... n'ayant par ailleurs pas produit les dits justificatifs en cours d'instance, il est mal fondé à rechercher le paiement des charges pour la période du 1er décembre 2010 au 31 décembre 2013.
 Sur les loyers impayés
 Vu l'article 1134 du code civil, l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, M. P... percevait directement de la Mutualité Sociale Agricole l'aide au logement auxquels avaient droit les locataires, et qui couvrait l'essentiel du loyer (en janvier 2013, aide de 369,16 euros pour un loyer de 397,60 euros).
 Alors que M. D... rapporte la preuve qu'il a par lettres recommandées reçues le 4 avril et le 9 juillet 2013, demandé à son bailleur de régulariser la détermination annuelle des droits à l'allocation logement que lui a fait parvenir la MSA par courrier du 3 novembre 2012, M. P... ne s'explique pas sur la suite qu'il aurait donnée à cette demande alors que les locataires étaient à jour du paiement de leur loyer jusqu'en janvier 2013, l'allocation n'ayant plus été versée à compter du mois de février 2013.
 Il s'en déduit qu'en s'abstenant de remplir la déclaration permettant à ses locataires de bénéficier de l'allocation logement, M. H... P... a fait preuve d'un manque de loyauté contractuelle qui justifie que ne soit exigible que le solde du loyer une fois déduit le montant de 369,16 euros, soit 28,41 euros pour le mois de janvier 2013 puis 35,92 euros pour les mois suivants.
 Dans la mesure où les époux D... ont payé tous les mois jusqu'au mois de novembre 2013 inclus une somme de 180 euros à titre de provision sur des charges dont M. P... n'a pas justifié, il s'ensuit que les époux D... ont largement couvert mensuellement ce solde de 28,41 euros ou de 35,92 euros.
 Dans la mesure où la demande en paiement principal de M. P... ne repose que sur les régularisations de charges et l'arriéré de loyers qui viennent d'être examinés, il y a lieu de le débouter de ladite demande et de la demande au titre de la clause pénale qui en découle.
 
 1°/ Alors que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ;