décision 17-21.981 du 05/07/2018,  partie 2



 En application de l'article L 213-4 du Code de l'Urbanisme c'est donc le PLU de la commune de Saint-Paul en date du 27 septembre 2012, acte public le plus récent modifiant le POS, qui doit être pris pour référence pour classifier la parcelle [...] , et non le POS de 1983.
 
 La décision du premier juge est donc infirmée sur ce point, la date de référence est fixée au 27 septembre 2012.
 
 - Sur le caractère privilégié de la parcelle :
 
 La cour constate que l'expropriée ne remet pas en cause la décision du premier juge sur la nature privilégiée de la parcelle, contrairement à l'autorité expropriante qui en conteste le caractère privilégié en rappelant que la charge de la preuve repose sur l'expropriée.
 
 Il revient à la cour de vérifier, au vu des éléments fournis par Madame Z..., quelle était la situation de la parcelle [...] à la date de référence, le 27 septembre 2012.
 
 Cette parcelle, du point de vue de l'urbanisme, est en zone AU1st et fait donc partie des espaces à urbaniser dans le futur sous certaines conditions.
 
 S'agissant de sa desserte, il y a lieu de relever qu'elle se fait, via un chemin, sur la rue [...] qui aujourd'hui permet d'accéder à l'axe mixte.
 
 La parcelle est rectangulaire, plate, non clôturée et nivelée.
 
 S'agissant de l'environnement de la parcelle, le TCO estime que le juge de l'expropriation ne s'est pas conformé à l'avis du commissaire enquêteur.
 
 La cour se doit d'avoir une appréciation 'in concreto' pour apprécier l'atteinte au droit de propriété. Le législateur a impérativement prévu un transport sur les lieux en première instance pour permettre au juge de l'expropriation d'avoir cette approche concrète. En conséquence il y a lieu de se référer aux constatations du premier juge lors du transport sur les lieux permettant de prendre connaissance de l'environnement particulier de la parcelle et dont le procès-verbal est le reflet.
 
 Il n'est pas contesté que la parcelle de [...] est issue, comme les parcelles limitrophes, d'une donation-partage familiale de M. Roger Y... La parcelle [...] attribuée à Mme Z... jouxte des parcelles attribuées à ses soeurs.
 
 Les éléments versés à l'appréciation de la cour établissent qu'avant de procéder à la donation-partage M. Y... réglait des notes d'électricité et d'eau (pièces 8 et 9 de l'appelante) à une période antérieure à la date de référence. Il en résulte la preuve de la desserte en eau et électricité de l'ensemble, donc de la parcelle [...] .
 
 La localisation à proximité de la carrière, moyen de fait avancé par le TCO, n'est qu'un des éléments de l'environnement à prendre en compte au regard de toutes les données particulières du bien exproprié. Par ailleurs, l'analyse du plan révèle que la parcelle [...] est isolée des activités d'extraction par la parcelle [...] et la porcherie par deux parcelles.
 
 Il y a lieu de rappeler que la parcelle [...] est classée dans une zone qui correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie.
 
 Toutefois, si cette parcelle n'est pas constructible, pour autant, il est constant que la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.
 
 Elle est située en zone périurbaine proche de [...] et du centre de [...]. Elle est desservie pas des voies d'accès.
 
 Elle se situe sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elle est proche de la mer et du sentier littoral ainsi que d'autres parcelles construites. Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur [...].
 
 La proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
 
 Au terme de cette analyse il y a lieu de confirmer la décision du premier juge qui a retenu, à juste titre, la situation privilégiée de la parcelle [...] .
 
 - Sur la demande d'expertise :
 
 Mme Z... sollicite la désignation d'un expert pour évaluer le terrain compte tenu du peu de transaction dans la zone ce à quoi s'oppose le TCO.
 
 Selon les dispositions applicables en matière d'expropriation, si des difficultés particulières d'évaluation se présentent le juge peut notamment désigner un expert.
 
 Le fait qu'il y ait peu de transactions comparables ainsi que le relevait le Commissaire du Gouvernement en première instance ne signifie pas qu'il soit impossible d'obtenir des éléments de comparaison. En l'espèce reprenant l'analyse pertinente du premier juge, la cour estime que la parcelle à évaluer ne comporte pas de difficulté particulière d'évaluation.
 
 La demande d'expertise sera écartée et la décision du juge de l'expropriation est confirmée.
 
 - Sur la fixation de l'indemnisation :