cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 16-23.562 du 07/12/2017,  partie 8



 * le bâtiment H1 est chauffé au moyen de radiateurs indépendant du réseau équipant les autres bâtiments ce qui justifie la clé de répartition '301" chauffage bâtiment H1,
 * la clé de répartition '300' concerne le chauffage des appartements hors bâtiment H1, ces appartements sont équipés de panneaux de sol,
 * la clé de répartition '302' concerne le magasin de grande surface commerciale sous l'enseigne 'Carrefour' qui gère son chauffage en direct et qui est desservi exclusivement par la sous-station référencée sous le n° 63CC située avenue du Général de Gaulle,
 * la clé de répartition '305" concerne les locaux commerciaux rattachés au chauffage collectif et qui n'ont pas usé de la faculté de retrait accordée par l'article 9-3° du règlement de copropriété,
 * cette clé '305" a été remplacé par les clés '303" et '304" pour prendre en compte les locaux commerciaux qui ont usé au fur et à mesure de la faculté de retrait qui est accordée à leur propriétaire par l'article 9-3° du règlement de copropriété,
 * la clé '306 CHAUFFAGE COMMERCE 2012" a été créée en 2012 pour les commerces uniquement pour cet exercice.
 Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats la liste des locaux commerciaux avec indication des surfaces chauffées qui a été présentée en première instance et la liste actualisée en cause d'appel. Contrairement à ce qu'affirment M. et Mme X..., le terme 'surface utile' peut s'entendre comme désignant 'la surface chauffée' de sorte qu'il ne peut être fait grief au syndicat des copropriétaires de répartir les charges de chauffage entre les lots commerciaux en fonction de leur surface utile entendue comme correspondant à la surface chauffée.
 Le syndicat justifie ainsi que les clés de répartition, appliquées en 2009 et 2010, en fonction des bâtiments concernés se justifient par les différences présentées qui tiennent au type de chauffage utilisé (radiateur ou panneau de sol) et à la nature des lots chauffés (local commercial ou autre).
 Il est démontré que, par l'application de ces clés de répartition, M. et Mme X... ne participent pas aux charges de chauffage générées par les emplacements commerciaux, ni par les lots équipés de radiateurs, ni par les locaux commerciaux, mais uniquement aux charges de chauffage issues de panneaux au sol, en fonction de la surface habitable des trois lots dont ils sont propriétaires, conformément à l'article 26, alinéa 1er, du règlement de copropriété et en conformité avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
 Il découle de ce qui précède que leur moyen relatif aux charges de chauffage n'est pas fondé. » ;
 
 1°/ ALORS QUE l'article 26, alinéa 1, du règlement de copropriété prévoit que « les charges de chauffage seront réparties entre les utilisateurs selon la surface habitable en ce qui concerne les appartements, logement et chambres et selon la surface utile, en ce qui concerne les locaux commerciaux » ; que la surface utile d'un local commercial ne peut s'entendre d'une surface inférieure à celle effectivement réservée au travail ; qu'en jugeant que le terme « surface utile » n'aurait pu s'entendre que comme « surface chauffée », pour valider la répartition des charges effectuées par le syndicat des copropriétaires, cependant que la diminution de la surface des locaux commerciaux en fonction de laquelle est calculée la charge de chauffage des commerce a pour conséquence l'augmentation corrélative de la charge de chauffage des lots d'habitation, la Cour d'appel a méconnu l'article 26 du règlement de copropriété et a violé l'article 1134 du Code civil ;
 
 2°/ ALORS QUE toute résolution d'approbation des comptes exige pour sa validité une présentation des comptes conforme aux clés de répartition du règlement de copropriété dans l'annexe 3 jointe à la convocation d'assemblée générale ; que le règlement de copropriété ne prévoit en son article 26 que deux clés de répartition des charges de chauffage, selon la surface habitable en ce qui concerne les appartements, logement et chambres et selon la surface utile en ce qui concerne les locaux commerciaux ; qu'en validant la répartition des charges de chauffage, cependant qu'elle a constaté que les clés de répartition appliquées en 2009 et 2010 n'étaient pas les deux seules prévues par le règlement de copropriété, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses constatations en violation des articles 11 du décret du 17 mars 1967 et 10 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir annulé que les comptes charges d'eau chaude et eau froide adoptés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions n°4 et 4.1 et d'avoir rejeté les demandes d'annulation de ces résolutions pour le surplus en raison des clés de répartition illégales et des charges indues, ainsi que de rectification du compte individuel des époux X... et de restitution des sommes payées au titre des charges payées et non dues ;
 
 AUX MOTIFS QUE « * Les charges des chambre de service - électricité, entretien et petites réparations