Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-20.177 du 08/01/2020,  partie 4


que l'examen comparé de toutes ces pièces aurait, à tout le moins, dû attirer l'attention du notaire sur leur insuffisance à attester de travaux effectifs correspondant à de réels investissements du promoteur vendeur justifiant le recours à la garantie intrinsèque, en considération du faible délai ayant couru entre l'attestation et la note, sans explication plausible sauf annonce de mise en oeuvre de moyens exceptionnels, non alléguée en l'espèce, ainsi que de l'absence dans son dossier de toute demande d'autorisation administrative et de déclaration d'ouverture de chantier - malgré le contenu rappelé à l'acte du certificat communal délivré par la mairie de LOURDES le 18 septembre 2008 indiquant que l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de bâtiment classé et du certificat d'urbanisme délivré le même jour indiquant au titre des servitudes qu'il s'agit d'un terrain situé dans le périmètre de protection des monuments historiques ; qu'au demeurant le notaire, qui était intervenu dans l'acte de cession antérieure du bien litigieux, n'ignorait pas, comme le traduisent des énonciations contenues dans ses propres actes à la rubrique «EFFET RELATIF», que ledit bien avait été acquis par la SCI LE MOULIN DE BOLY suivant acte authentique reçu le 17 décembre 2008, soit moins de 4 mois avant la note établie le 30 mars 2009 par M. JT... CT..., et que, selon l'origine de propriété antérieure, le précédent propriétaire de l'immeuble l'avait acquis suivant jugement d'adjudication du 11 octobre 2007 sur des poursuites de la CAISSE D'ÉPARGNE DE PYRÉNÉES engagées par un commandement signifié à la SA HÔTEL D'ANVERS le 21 juillet 2005 publié le 2 septembre 2005 et valant saisie immobilière, circonstances pouvant raisonnablement faire douter M. M... de la réalité de la continuité de l'exploitation à usage commercial d'hôtellerie qu'il met en avant pour justifier l'efficacité la garantie intrinsèque au regard de l'état hors d'eau de l'immeuble, alors qu'un simple appel téléphonique à un correspondant compétent de la commune de LOURDES, ou même aux auteurs des documents annexés, lui aurait permis de se convaincre de ce qu'aucun chantier n'avait démarré sur les lieux comme cela apparaîtra plus tard lorsque les acquéreurs l'auront fait constater par huissier ; que sont ainsi établis les manquements fautifs à ses obligations d'information et de conseil reprochés au notaire qui, au seul vu des deux documents susvisés, a fait procéder à des déblocages des fonds injustifiés et qui n'a pas non plus assuré l'efficacité et l'utilité des ses actes qui n'ont pas abouti à la livraison effective des droits immobiliers dolosivement cédés ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que M. M... a engagé sa responsabilité civile, in solidum avec la SCI LE MOULIN DE BOLY, sur le fondement de l'article 1382 du code civil en manquant à son obligation de conseil ainsi qu'à son obligation de recevoir des actes efficaces ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la responsabilité de Me M... s'apprécie à la date des actes de vents et non à l'aune des mensonges et manoeuvres postérieures de la SCI LE MOULIN DE BOLY qui étaient destinés, tout en le signant a posteriori, à retarder la découverte du forfait commis, mais non à vicier le consentement des acquéreurs qui l'avait été depuis le moment où ils avaient donné leurs consentements aux vente (consentement recueillis par procuration dès avant la signature de l'acte authentique) ; Me M... a reçu des actes d'acquisition en VEFA relatifs à un programme immobilier de rénovation lourde du bâtiment de l'Hôtel d'Anvers à [...], destiné, selon le projet de la société venderesse et selon le règlement de copropriété établi et publié, à devenir une résidence touristique gérée par une société commerciale unique titulaire de baux commerciaux conclus par l'ensemble des acquéreurs de lots, les contrats de vente sont des contrats de vente d'immeubles à construire passés en l'espèce sous le forme de contrats de vents en retrait futur d'achèvement et placent juridiquement l'acquéreur sous le régime d'ordre public de protection prescrit pour ce type de vente ; que le recours au régime de la VEFA n'est aucunement fautif car le cadre protecteur de l'acheteur voulu par la loi l'impose ; qu'en effet la loi organise un système de garanties, que le notaire° a pris soin de mentionner ; que dans la forme toutes les exigences de la loi sont respectées puisque le promoteur a indiqué fournir une garantie intrinsèque résultant de ce que l'immeuble vendu en lots était hors d'eau et libre d'hypothèque ; que sur le fond, il faut rechercher les circonstances qui ont permis l'affirmation d'une garantie qui en réalité d'existait pas ; que les formes ayant été respectées, la seule faute qui pour être reprochée à Me M... consiste donc nécessairement à ne pas avoir procédé à des vérifications qui lui auraient permis de se douter qu'en réalité aucun chantier significatif n'avait transformé que l'immeuble et que la garantie intrinsèque affirmée n'avait aucune consistance et ne pouvait pas produire effet ; qu'il se trouvait en effet devant un vendeur affirmant la réalité d'une opération de rénovation lourde d'un immeuble existent, financée sur ses fonds propres, sans concours bancaires et donc sans prise de garantie préalable grevant le fonds acquis par lui ;