Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-20.962 du 13/09/2018,  partie 2


Je vous renvoie d'ailleurs à ce sujet au projet de protocole transactionnel que j'avais établi et dont un exemplaire se trouve entre les mains de vos conseils respectifs... » - ne fait que confirmer l'absence de concrétisation des négociations dans la mesure où le notaire n'évoque qu'un simple projet et non un projet signé devenu acte ; que l'attestation rédigée le 29 janvier 2014 par Mme X... - aux termes de laquelle elle déclare « être au courant que Jean-François X..., son fils, ne doit payer aucun loyer pour la Sci puisque Jean-François X... s'est engagé en contre partie à souscrire un emprunt personnel pour les immeubles de la Sci » et « atteste sur l'honneur que Jean-Marc X..., son fils, était au courant de cet accord ; que Jean-Marc X... était consentant » - n'est pas davantage probante dans la mesure où le défaut de respect des prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile associé aux liens de parenté directe unissant les parties avec la rédactrice de ce document n'en démontre pas la fiabilité et l'impartialité ; que le fait que le contrat de bail, qui a été conclu le 1er juillet 2005 - soit postérieurement à la réalisation du prêt litigieux le 16 novembre 2004 - ne porte aucune mention de la compensation confirme l'absence de commencement de preuve par écrit de l'accord ; que la commune intention des parties d'avaliser cet accord n'est pas davantage établie par les allégations de l'appelant qui ne sont étayées par aucune pièce ; qu'en conséquence, il convient de confirmer la décision attaquée en ce qu'elle a jugé que la preuve de l'existence d'une convention entre le bailleur et le preneur n'était pas rapportée ;
 
 QUE si la clause résolutoire s'impose aux juges, son application reste subordonnée aux exigences de la bonne foi conformément à l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 14 mars 2016 ; qu'ainsi, une clause résolutoire visant le non paiement des loyers ne produit pas d'effet dès lors que le bailleur a fait preuve d'une inaction prolongée pour recouvrer les loyers litigieux ; qu'en l'espèce, le contrat de bail conclu entre la Sci Bourriaou et M. Jean-François X... prévoit en page 2 que le preneur s'oblige à payer au bailleur un loyer d'un montant annuel de 9 909 euros HT soit 11 851,64 euros TTC et en page 5 qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son terme ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de ; qu'il vient d'être confirmé que le paiement du loyer contractuel était dû ; que le commandement de payer délivré le 30 décembre 2013 à M. Jean-François X... fixe la dette de loyer à hauteur de 59 255,82 euros ; que ce montant et son absence de règlement dans le mois qui a suivi la délivrance de l'acte ne sont pas contestés ; que cependant, la Sci Bourriaou ne peut pas être considérée comme étant de bonne foi dans cette délivrance dans la mesure où pendant, plus de douze ans, alors que les loyers étaient impayés dès la conclusions du bail, elle n'a jamais agi, jamais mis en demeure le locataire d'apurer sa situation et que brutalement le 30 décembre 2013, elle se décide à lui demander sous le délai d'un mois le paiement d'une somme de 59 255 euros ; qu'en conséquence, la clause résolutoire ne peut pas jouer et la SCI doit être déboutée de sa demande en résiliation de bail ; que le jugement attaqué sera donc infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du commandement de payer ;
 
 ET QUE dans la limite de la prescription quinquennale, la somme due par M. Jean-François X... s'élève à 70 651,17 euros arrêtée au mois de février 2017 inclus se décomposant comme suit : au 31 décembre 2013 : 59 255,82 euros TTC, du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015 : 23781,60 euros TTC, du 1er janvier 2016 au 28 février 2017 : 13 872,60 euros TTC, et provisions sur charges : 49,77 euros soit au total : 96 959,79 euros TTC, à déduire les versements de novembre et décembre 2014, janvier, février, juillet et novembre 2015, février à décembre 2016, janvier 2017 : 26 308,62 euros TTC ;
 
 1°/ ALORS QUE la preuve d'une convention peut être rapportée par tous moyens en cas d'impossibilité morale d'établir un écrit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la Sci Bourriaou avait été constituée entre M. Jean-François X..., sa mère et son frère, Jean-Marc X... (arrêt, p. 3 § 1) ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le caractère familial de la Sci Bourriaou n'emportait pas impossibilité morale de rédiger un acte précisant que M.