Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-27.769 du 22/05/2019,  partie 7


que sur la base de ce mandat, M. Y... a acquis de Mme I..., par acte sous seing privé du 10 mars 2007 « un immeuble de rapport figurant au cadastre [...], [...] comprenant 6 studettes, un jardin et une dépendance », d'une superficie de 77 ca, au prix de 110 000 euro ; que cette vente a été réitérée par acte authentique le 8 juin 2007 ; qu'or, à la suite d'une expertise judiciaire du 23 août 2010 révélant que « les défauts constatés dans l'immeuble rendent celui-ci impropre à l'usage » et que « l'immeuble est inhabitable et dangereux en l'état selon les normes et textes réglementaires en vigueur », l'arrêt du 30 juin 2016 a résolu la vente pour défaut de conformité ; qu'en effet, les studettes n'avaient pas les surfaces requises en « salle de vie » ; qu' « elles ne possédaient pas de structure autonome par locataire » ; que « l'immeuble ne répondait pas aux normes de sécurité » ; que les studios ne répondaient pas aux normes et réglementation vis à vis de l'hygiène et de la salubrité du fait, notamment, de l'absence de ventilation dans les salles de bains ou salle d'eau, la VMC débouchant dans des faux plafonds ; que la société LMI AM n'établit pas qu'à la date de la vente M. Y... exerçait la profession d'agent immobilier alors que l'acte sous seing privé du 10 mars 2007 qu'elle a rédigé indique qu'il est directeur d'exploitation et qu'elle a informé M. Y... le 25 avril 2007 de son droit de rétractation en tant que non-professionnel de l'immobilier ; que l'agent immobilier ne peut donc faire grief à son client de ne pas avoir relevé les défauts de l'immeuble dont l'arrêt du 30 juin 2016, qui, s'il n'a pas l'autorité de la chose jugée à l'égard de la société LMI AM, constitue néanmoins un fait juridique, a dit que les défauts de surface habitable étaient « impossibles à détecter par un acquéreur, quelles que soient ses compétences, sans examen technique plus poussé », l'agent immobilier ne prouvant pas le contraire ; qu'or, il incombe à l'agent immobilier, détenteur d'un mandat de recherche d'un immeuble destiné à la location à usage d'habitation, de présenter à son mandant des biens de nature à être donnés à bail dans le respect des règles en vigueur et ce, d'autant qu'en l'espèce, l'intermédiaire s'était engagé à lui fournir un audit complet du bien pour un coût de 1 350 euro TTC, comprenant « un reportage photographique, un certificat de décence, un plan, une liste des travaux éventuels à effectuer et un chiffrage complet de ces travaux pour remise à neuf du logement » ; qu'il ne pouvait échapper à l'agent immobilier que l'immeuble de rapport en cause était divisé en trois studios dont aucun ne disposait : - de la surface minimale requise, - de compteurs d'eau et d'électricité indépendants, - de vannes d'arrêt d'eau, - de ventilation dans les salles de bains ou salles d'eau, de sorte que ce professionnel de la vente immobilière ne pouvait conseiller à son client de l'acquérir dans le but de poursuivre, en l'état, les baux en cours ; que dès lors, l'agent immobilier a manqué à son obligation de conseil en conseillant l'achat de ce bien à M. Y... et sa responsabilité est établie, sans qu'il y ait lieu de retenir celle du vendeur et de l'acquéreur qui ne sont pas des professionnels de la vente et qui n'étaient en mesure de relever les défaut précités ; que concernant le préjudice subi par M. Y..., les restitutions ne constituant pas un préjudice indemnisable, seule la commission d'ouverture de prêt d'un montant de 600 euro peut être retenue au titre du préjudice matériel ; que M. Y..., qui a poursuivi la résolution de la vente et l'a obtenue par l'arrêt du 30 juin 2016, ne peut réclamer le manque à gagner né de l'inexécution du contrat, de sorte qu'il doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 87 644 euro ; que M. Y... a subi un préjudice moral qui sera réparé par la somme de 10 000 euro de dommages-intérêts. Ainsi, la société LMI AM doit être condamnée à lui payer la somme de 10 600 euro de dommages-intérêts toutes causes de préjudice confondues ; que les carences de la société LMI AM étant à l'origine de l'échec de la vente, il y a lieu de faire droit à la demande de la banque tendant à la réparation de son préjudice correspondant au différentiel entre l'intérêt conventionnel et l'intérêt légal couru depuis la date de déblocage des fonds jusqu'au remboursement des sommes dues ;
 
 1/ ALORS QUE la régularisation d'un acte nul constitue une confirmation de l'obligation qui suppose à la fois la connaissance du vice affectant l'acte et l'intention de le réparer ;