cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-20.650 du 17/05/2018,  partie 3



 2) Alors, subsidiairement, que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait contractuellement déchargé sur le locataire sans contrepartie et les obligations contractuellement imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ne constituent un facteur de diminution de la valeur locative que si ce dernier en a effectivement supporté la charge ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté que les travaux de mise en conformité avaient été réalisés par le nouveau locataire postérieurement à la date de renouvellement du bail et n'avaient dès lors pas à être pris en compte pour l'appréciation du prix du bail renouvelé ; que, par ailleurs les premiers juges ont relevé que les travaux d'entretien réalisés par le locataire n'étaient pas justifiés par la vétusté et n'incombaient dès lors pas au bailleur ; qu'en appliquant néanmoins à la valeur locative un abattement forfaitaire de 5 % au titre de la charge au preneur des travaux de mise en conformité cependant qu'il résultait de ses propres constatations qu'à la date de renouvellement du bail, le preneur n'avait assumé la charge d'aucun travaux justifiant une diminution de la valeur locative, la cour d'appel a violé l'article R. 145-8 du code de commerce ;
 
 3) Alors, subsidiairement encore, que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait contractuellement déchargé sur le locataire sans contrepartie et les obligations contractuellement imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ne constituent un facteur de diminution de la valeur locative que si ce dernier en a effectivement supporté la charge ; qu'en retenant en l'espèce que la seule stipulation d'une clause contractuelle imposant au preneur la charge d'honoraires de gestion de l'immeuble justifiait, dans son principe, qu'un abattement forfaitaire soit appliqué, cependant qu'elle constatait, par ailleurs, qu'il n'était nullement établi que le preneur avait effectivement pris en charge de tels honoraires, la cour d'appel a violé l'article R. 145-8 du code de commerce. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Hôtel Faubourg Champs-Elysées
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 700.000 € par an en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1er mars 2011, le loyer du bail renouvelé entre la société Les Nouvelles Résidences de France et la société Bassano Développement pour les locaux situés [...] , toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU' « il convient de se référer au jugement en ce qui concerne la description tant de l'emplacement des lieux loués (dans le quartier central des affaires sur une des rues les plus luxueuses de Paris regroupant des ambassades, magasins hauts de gamme et galeries d'art, quoique situés dans la partie la moins commerçante de la rue du faubourg Saint-Honoré comprise entre le boulevard Haussmann est la place des Ternes, soit un emplacement malgré tout excellent pour l'activité d'hôtel s'adressant à une clientèle d'affaires et de touristes) que des locaux eux-mêmes dont se compose l'hôtel devenu le Royal Garden classé en catégorie quatre étoiles ; qu'en ce qui concerne le nombre de chambres, l'expert D... indique dans son rapport que l'hypothèse de 58 chambres a été retenue dès la seconde réunion d'expertise, comme elle l'a été par l'expert A... et par la cour dans son arrêt précédent du 23 février 2011 statuant sur l'indemnité d'occupation ; que le premier juge a justement souligné à cet égard que l'hôtel est composé dans sa totalité de 72 chambres, que les deux autres baux sous lesquels l'hôtel est exploité, portent sur 14 chambres, que l'erreur admise par la locataire dans sa note du 22 février 2013 ne saurait contredire cette constatation de telle sorte que la valeur locative doit porter au cas d'espèce et sans qu'il y ait lieu à une nouvelle expertise sur ce point, sur 58 chambres et non 59 chambres comme soutenu à tort par la société Basano Développement ; que l'expert et à la suite, le premier juge retenu les prix tels qu'affiché et relevé par Me B..., huissier de justice désigné par ordonnance sur requête dans son constat du 3 novembre 2011 comme correspondant aux prix pratiqués à la date du renouvellement ; que la société Les Nouvelles Résidences demande en conséquence de déduire de la recette théorique le taux de TVA applicable en novembre 2011 soit le taux de 7 % et non celui de 5,5 % applicable à la date du renouvellement, le prix du loyer étant déterminé pour l'avenir ; que la société Bassano s'y oppose, motif pris que le taux de TVA était de 5,5% à la date de prise d'effet du bail renouvelé et que l'évolution de ce taux au cours du bail ne saurait être prise en compte ; que la méthode hôtelière dont l'application n'est pas contestée dans son principe, suppose la prise en compte des prix des chambres affichés ou pratiqués à la date du renouvellement ;