Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-11.685 du 30/06/2021,  partie 5



 Sur la demande en paiement des travaux de remise en état : Le bail prévoit que le preneur devra tenir tes locaux et leurs éléments d&apos;équipement en parfait état d&apos;entretien, et effectuer ou supporter le cout des réparations qui pourraient être nécessaires, à la seule exclusion de celles de l&apos;article 606 du code civil.
 Le premier juge a fait partiellement droit à la demande en paiement de travaux de remise en état à hauteur de la somme de 35.389,28 euros, soit 70% de la somme de 50.556,12 euros (après avoir écarté le coût du constat d&apos;huissier et les honoraires d&apos;architecte).
 La société Orsi reprend sa demande initiale et sollicite paiement à ce titre de la somme de 51.760,72 euros sur le seul fondement de l&apos;état des lieux et du compte de sortie, sans critiquer le jugement qui a réduit sa demande.
 La société Max Transports sollicite pour sa part l&apos;infirmation du jugement dont appel, au motif que le bailleur ne justifie d&apos;aucun préjudice en ce qu&apos;il a vendu les lieux à un tiers qui s&apos;est installé dès que la société Max Transports est partie, interdisant ainsi la réalisation de travaux de reprise, ajoutant qu&apos;il n&apos;est justifié d&apos;aucune remise que le bailleur aurait fait à l&apos;acquéreur sur le prix de vente.
 Ainsi que l&apos;a relevé à bon droit le premier juge, l&apos;état des lieux de sortie établi de manière contradictoire fait ressortir un manque d&apos;entretien des locaux par le locataire, ce qui n&apos;est d&apos;ailleurs pas contesté, ce défaut d&apos;entretien suffisant à caractériser le préjudice du bailleur. En outre, le seul fait que les lieux n&apos;aient pas été entretenus correctement fait présumer que la vente a été conclue à un prix inférieur à celui auquel le bailleur aurait normalement pu prétendre.
 S&apos;agissant du quantum de ce préjudice, c&apos;est à bon droit que le premier juge a fait application d&apos;un coefficient de vétusté de 30%, imputant ainsi au locataire une somme de 35.389,28 euros.
 La société Max Transports sera ainsi condamnée à payer à la société Orsi la somme totale de 70.681,28 euros au titre de la taxe foncière et des frais de remise en état, et il convient d&apos;ordonner la compensation de cette somme avec la somme de 69.181 euros au titre du dépôt de garantie, , sauf à préciser qu&apos;il convient d&apos;ajouter au dépôt de garantie la somme de 8.913,35 euros que le bailleur reconnaît également devoir, correspondant à des avoirs, de sorte que la compensation doit finalement s&apos;opérer avec la somme totale de 78.094,35 euros, le bailleur restant ainsi devoir la somme de 7.413,07 ?.
 Le jugement sera dès lors infirmé sur le quantum de la demande reconventionnelle ».
 
 1°) ALORS QUE l&apos;objet du litige est déterminé par les prétentions des parties ; que dans ses conclusions d&apos;appel, la société Max Transports concluait à la condamnation de la société Orsi à lui verser une somme totale de 273 111 euros correspondant à 261 420 euros au titre d&apos;un trop-perçu de loyers et à 11 691 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; qu&apos;en condamnant la société Orsi à verser à la société Max Transports, en plus d&apos;une somme de 261 420 euros à titre de trop-perçu de loyers, une somme de 78 094,35 euros correspondant à un dépôt de garantie de 69 181 euros et à une restitution d&apos;avoirs de 8 957,37 euros, la cour d&apos;appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
 
 2°) ALORS QUE les juges ne peuvent méconnaître les termes du litige ; que dans ses conclusions d&apos;appel, la société Orsi ne reconnaissait ni le montant du dépôt de garantie réclamé par la société Max Transports ni devoir lui verser une somme de 8 913,35 euros au titre de prétendus avoirs ; qu&apos;en retenant le contraire, pour ordonner la compensation entre les sommes dues à la société Orsi par la société Max Transports et une somme de 78 094,35 euros, la cour d&apos;appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.