Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-22.059 du 15/12/2021,  partie 5


qu'en revanche, les immeubles collectifs considérés en bloc, divisés en appartements mais appartenant à un même et seul propriétaire, doivent nécessairement faire l'objet d'une évaluation globale, soit par comparaison directe et en bloc, soit par comparaison au mètre carré de surface pondérée développée hors oeuvre de la construction, méthode appliquée en l'espèce par l'administration ; en quatrième lieu, qu'au regard de l'état d'entretien des immeubles, [P] [W] née [K] acquiesce à l'abattement de 30 % pour vétusté appliqué par la commission départementale de conciliation ; en dernier lieu, que la demanderesse précise, d'une part, que l'immeuble du [Adresse 2] offre une surface commerciale de l'ordre de 130 mètres carrés ; que, si l'immeuble du [Adresse 4] lui est similaire à cet égard, celui du [Adresse 5] ne dispose d'aucune surface commerciale, de sorte que son prix au mètre carré devrait être majoré de 5 % ; que [P] [W] née [K] précise, d'autre part, que l'immeuble du [Adresse 11] ne contient aucune surface commerciale, tandis que les termes de comparaison disposent de surfaces commerciales comprises entre 300et 421 mètres carrés, de sorte que leur prix au mètre carré devrait être minoré de 5 % ; que l'exigence de comparaison torées de la cession de biens intrinsèquement similaires n'implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement, à ceux qui constituent l'objet du litige ; qu'aussi bien, il n'y a pas lieu en l'espèce, nonobstant les différences soulignées par la redevable, d'appliquer d'abattement supplémentaire à l'abattement pour vétusté, dès lors que les biens retenus comme termes de comparaison présentent une similitude avec les biens évalués ; que, du fait de leur destination et de leur composition, d'autres méthodes peuvent être utilisées pour l'estimation des immeubles de rapport, telle l'évaluation par le revenu, à titre de recoupement ; que cette méthode consiste à appliquer au revenu constaté un taux de capitalisation, qui ne peut qu'être tiré de l'observation du marché local ; que les revenus fonciers nets déclarés pour 2006 par [F] [U] veuve [K] s'élèvent à 93 423 euros au titre du [Adresse 2], et à 84 937 euros au titre du [Adresse 11] ; que l'administration y applique un coefficient de capitalisation de 4,5 %, correspondant au taux moyen de capitalisation des immeubles loués en habitation en région parisienne pour cette période ; qu'elle obtient pour le premier immeuble une valeur vénale de 2 076 067 euros, à rapprocher de la valeur par comparaison retenue après avis de la commission départementale de conciliation, à savoir 1 726 074 euros ; que, pour le second immeuble, elle obtient une valeur vénale de 1 887 489 euros, à rapprocher de la valeur par comparaison retenue après avis de la commission, à savoir 1 669 307 euros ; que la redevable entend pour sa part faire application d'un coefficient de capitalisation de 6,5 %, estimé à partir d'une fourchette de l'ordre de 4 à 6 % pour les immeubles récents à loyer libre en région parisienne, et d'une échelle variant de 2 à 12 % en région parisienne pour les loyers réglementés par la loi de 1948, au motif que certains de ses locataires bénéficient de ce régime ; que les baux soumis à la loi de 1948 et versés aux débats ne concernent pas le [Adresse 2], mais seulement deux des vingt-trois lots du [Adresse 11] ; qu'au surplus, le taux de capitalisation dépend de la catégorie dans laquelle sont classés les locaux d'habitation en application du décret du 10 décembre 1948 ; qu'il ne peut par ailleurs être fait application à ces immeubles bâtis en 1912 et en 1921 de taux de capitalisation constatés pour des immeubles récents ; que le taux de 6,5 % ne paraît pas justifié ; que l'évaluation faite par l'administration fiscale est régulière et bien fondée ; qu'il convient de confirmer sa décision de rejet du 27 mai 2015 ;
 
 ALORS QUE les droits sur une indivision ont une valeur inférieure à la fraction qu'ils représentent sur la valeur totale du bien ; qu'en se bornant à diviser par deux la valeur des deux immeubles pour déterminer le montant des droits revenant à Mme [W] sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'intervention du testament-partage en 1997 n'avait pas eu pour effet de conférer à l'indivision une origine testamentaire et non successorale, de sorte que l'indivision étant antérieure au décès de Mme [U] et qu'un abattement devait être appliqué sur le montant des droits indivis de Mme [W] sur les deux immeubles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, de l'article 666 du code général des impôts, ensemble l'article 1079 du code civil.