Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.218 du 10/09/2020,  partie 3



 Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la Société européenne de gestion hôtelière
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné, sous astreinte provisoire, la société SEGH à procéder au sein de l'immeuble à usage d'hôtel, restaurant, bar et salon de thé situé à [...] aux travaux suivants : l'installation d'une ventilation et d'un isolant dans l'appartement, la réfection de l'isolant dans le restaurant, la réfection de l'étanchéité de la terrasse au niveau R+1 côté rue, y compris le traitement de l'étanchéité des acrotères et la réparation du garde-corps, la réfection des étanchéités des autres terrasses et de leurs acrotères et la réfection des revêtements intérieurs dégradés et d'avoir dit que les travaux devront être confiés par la société SEGH à un maître d'oeuvre qualifié dans les travaux de construction immobilière ;
 
 Aux motifs propres que, sur les obligations respectives du bailleur et du preneur, le bail conclu le 1er juillet 2008 et donc avant l'entrée en vigueur du décret du 3 novembre 2014 et ce, pour une durée de neuf années, a mis à la charge du preneur les dépenses relatives aux travaux de grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil ; cependant si le bailleur pouvait alors mettre à la charge du preneur par une clause expresse du bail, l'obligation d'assumer les travaux d'entretien et de réparation et notamment les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, il ne pouvait en raison de l'obligation de délivrance qui lui incombe s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble ; aux termes du bail conclu par les parties, le preneur qui prend les lieux loués dans leur état à l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger de réfection ou travaux rendus nécessaires par la vétusté ou des vices cachés a effectivement à sa charge les grosses réparations de l'article 606 du code civil et notamment l'exécution de tous travaux tant intérieurs qu'extérieurs portant y compris sur les gros murs, l'entretien et la réparation des terrasses en shingle ; cependant la première expertise judiciaire réalisée et dont la mission ne portait que sur la terrasse du niveau R+1 permet de relever d'une part que sont affectés le couvert de l'immeuble et son étanchéité et d'autre part que l'origine des désordres constatés ne se trouvait nullement dans un manque d'entretien mais dans le choix d'une solution économique pour la réalisation de l'ensemble de la couverture et nécessitait une réfection totale de la couverture ; il s'agissait bien alors de remédier à un vice de structure même du couvert de l'immeuble relevant de l'obligation de délivrance du bailleur et le bailleur a d'ailleurs pris en charge ces travaux en 2011 ; toutefois la seconde expertise révèle que malgré les mises en garde du premier expert déconseillant très vivement le devis présenté par la société LCIE qui ne prenait pas en compte la non-conformité du bac support de couverture et le surchargeait d'un nouveau complexe de membrane PVC, le bailleur a choisi de confier les travaux à la société LCIE ; le second expert a pu constater que les préconisations du premier rapport d'expertise n'avaient nullement été suivies et que la société LCIE avait fait le choix de conserver l'étanchéité en place ; il a noté en outre dans la continuité des constatations du premier expert que les acrotères vétustes et les balustres formant le garde-corps présentaient de nombreuses fissurations favorisant les infiltrations mais qu'il n'y avait pas eu de prise en charge de l'étanchéité des acrotères ; il a relevé différents manquements aux règles de l'art ; il a conclu au fait que l'origine des désordres n'avait aucun lien avec l'entretien mais résultait de plusieurs causes selon les espaces touchés mais ayant un lien avec le défaut d'étanchéité de la couverture et des phénomènes de condensation en faux plafond ainsi que l'absence d'étanchéité des acrotères favorisant les infiltrations et leur vétusté ; ainsi c'est l'inadaptation dès l'origine du traitement de l'étanchéité du couvert qui est à l'origine des infiltrations nombreuses affectant l'immeuble et compromettant l'activité d'hôtellerie restauration exercée en son sein ; les premiers juges ont exactement retenu qu'au regard des désordres constatés consistant en de nombreuses tâches d'humidité affectant les plafonds de différentes chambres et de salles de réception alors que l'immeuble objet du bail a pour destination l'activité d'hôtel restaurant bar et salon de thé, le preneur était empêché d'assurer à ses clients des conditions de confort standard et donc d'exercer son activité dans des conditions normales ; le bailleur dès lors a manqué à son obligation de délivrance en ne faisant pas réaliser les travaux nécessaires permettant d'assurer le couvert de l'immeuble ; il ne pouvait en effet incomber au preneur l'exécution de travaux consistant en une reprise de la structure même de la couverture dès l'origine inadaptée ;