Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 16-14.100 du 29/03/2017,  partie 2


le notaire est mal fondé à prétendre que ce retard de publication était lié au fait que tous les actes d&apos;acquisition n&apos;avaient pas été passés et qu&apos;en conséquence les identités des copropriétaires n&apos;étaient pas toutes connues alors que ces renseignements n&apos;étaient pas nécessaires, les statuts de l&apos;ASL ne les mentionnant pas et les copropriétaires adhérant à cette association au fur et à mesure de leurs acquisitions ; il appartenait en conséquence à Me [R] d&apos;attirer l&apos;attention des époux [X] sur le risque encouru en versant sans aucune garantie à la société Sogecif, entreprise générale à laquelle étaient confiés les travaux de restauration, les sommes importantes (506.139 euros le jour même de la signature de l&apos;acte) mentionnées dans la promesse de vente et dont il avait en conséquence connaissance du montant ; le notaire ne soutient pas avoir informé les époux [X] de ce risque ; de même Me [R], compte tenu des incidences fiscales attendues, devait attirer l&apos;attention des acquéreurs sur la nécessité d&apos;avoir obtenu l&apos;autorisation, s&apos;agissant d&apos;un monument historique, de l&apos;architecte des bâtiments de France avant d&apos;effectuer tout versement au titre des travaux, faute de quoi le déficit foncier ne pourrait être déduit ainsi que l&apos;ont jugé successivement le tribunal administratif de Marseille puis la cour administrative de cette ville pour rejeter la requête des époux [X] en contestation des redressements fiscaux effectués ; l&apos;argumentation développée à cet égard par les notaires et reprise par le tribunal, qui retient que les autorisations ne pouvaient et ne devaient pas être obtenues avant l&apos;acte d&apos;acquisition, au regard des dispositions prévues par les articles 156-13° du code général des impôts et L. 313-1 à L. 313-15 du code de l&apos;urbanisme puisque les travaux doivent être réalisés « par les propriétaires et à leur initiative », doit être écartée dès lors que, d&apos;une part les textes invoqués sont relatifs aux travaux effectués dans les secteurs sauvegardés, dans le cadre de la loi dite « Malraux » et non à ceux effectués sur les monuments historiques , et que d&apos;autre part, au surplus, il ne s&apos;agissait pas pour le notaire de prendre l&apos;initiative des travaux mais seulement d&apos;attirer l&apos;attention des acquéreurs sur la nécessité d&apos;obtenir les autorisations administratives d&apos;urbanisme avant tout versement ; Me [R] ne soutient pas avoir attiré l&apos;attention des époux [X] sur ce risque concernant la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière ; en conséquence, et ainsi que le soutiennent les appelants le notaire, auquel il ne peut être reproché d&apos;avoir omis d&apos;appeler les fonds conformément au mandat reçu par les époux [X] dès lors que ceux-ci ont ordonné le jour même de l&apos;acquisition à la société BPA de verser directement le montant des travaux à la société Sogecif a commis plusieurs fautes en omettant d&apos;informer les acquéreurs de l&apos;impossibilité de défiscaliser leur investissement au titre de revenus de l&apos;année 2004, en omettant de les avertir du risque de versement direct à l&apos;entreprise, au surplus sans avoir obtenu les autorisations administratives d&apos;urbanisme, et en omettant de s&apos;assurer que l&apos;ASL [Adresse 5] avait obtenu la capacité juridique de recevoir les fonds ; les notaires sont mal fondés à soutenir que les époux [X] n&apos;auraient pu renoncer à passer l&apos;acte authentique de vente dès lors que la volonté des parties avait été matérialisée dans un acte sous seing privé qualifié de promesse de vente qui valait vente en application de l&apos;article 1590 du code civil alors que d&apos;une part il s&apos;agissait d&apos;une promesse unilatérale de vente dont les époux [X], bénéficiaires, avaient la possibilité de lever ou non l&apos;option et que d&apos;autre part, cet acte sous seing-privé du 5 novembre 2004, en application de l&apos;article 1589-2 du code civil était nul et de nul effet pour ne pas avoir était enregistré dans un délai de 10 jours prévu par ce texte ; ils sont en revanche fondés à faire valoir que les époux [X], qui ont versé à la société Sogecif les fonds destinés aux travaux de restauration le 28 décembre 2004 puis le 24 novembre 2005 auraient dû s&apos;inquiéter de l&apos;absence de réalisation de ces travaux avant que n&apos;intervienne, deux et trois ans plus tard, la procédure de redressement qui a finalement fait échec à toute possibilité de remboursement de ces fonds, le liquidateur désigné par le tribunal de commerce de Versailles ayant précisé que les créanciers autres que l&apos;AGS et le Trésor public ne pourront recouvrer leurs créances sans qu&apos;il importe en conséquence que les époux [X], qui avaient omis de déclarer leur créance, aient vu rejeter leur demande de relevé de forclusion, par le tribunal de commerce de Versailles ; les appelants font valoir qu&apos;ils n&apos;auraient pas acquis les lots immobiliers en cause si Me [R] avait satisfait à son obligation de conseil, de telle sorte qu&apos;ils auraient payé une somme de 181.336 euros au titre de l&apos;impôt sur le revenu de 2004 mais n&apos;auraient pas supporté en plus les sommes de 6.451 euros de pénalités et de 18.779 euros au titre des 10 % pour retard de paiement ; qu&apos;ils sollicitent néanmoins au titre de leur préjudice fiscal la somme totale de 206.566 € en faisant valoir que l&apos;impôt économisé a été appréhendé par le prêteur, la société BPA ;