Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.740 du 30/09/2021,  partie 5


qu'elles se se trouvent en zone périurbaine proche de l'[Adresse 8], de [Adresse 12] et du centre de [Localité 1] et sur laquelle s'exerce une pression foncière forte ; qu'elles sont desservies par des voies d'accès contrairement aux affirmations de l'expropriant ; qu'en effet, y compris à la date de référence, un chemin privé, certes en mauvais état, les reliait à une voie de circulation très passante permettant de rejoindre des équipements publics ou privés attractifs ; que le commerce Hyper Jardin était accessible et fonctionnait déjà ; que les activités d'extraction pouvant constituer un environnement défavorable évoquées par le TCO ne sont corroborées par aucune autorisation d'exploitation permettant de confirmer leur existence à la date de référence ; que toutefois les parcelles expropriées ne comportaient pas d'aménagements suffisants (réseaux d'eau, d'électricité, de téléphone et d'assainissement) compte tenu de leurs dimensions ; qu'enfin, elles se trouvent dans la continuité de la zone d'activité de [Adresse 7] où existe une concentration d'entrepôts divers ; que ces éléments permettent de confirmer l'appréciation du premier juge sur la situation privilégiée du bien exproprié situé dans une zone de pression foncière, à proximité des zones commerciales et d'équipements accessibles par des voies de circulation, le tout étant de nature à conférer une plus-value - à ce terrain ;
 
 QUE sur l'évaluation de l'indemnité de dépossession, aux termes de l'article L 321 et suivants du code de l'expropriation "les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation" ; que les articles L 322-1 et L322-2 du code de l'expropriation précisent que le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique de la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement et, d'autre part de son usage effectif à la date de référence ; qu'en l'espèce, les biens en cause seront évalués au jour du jugement de première instance, compte tenu de leur usage effectif au 15 mai 2001 et de leur consistance matérielle et juridique au jour de la décision de première instance, l'ordonnance d'expropriation n'étant intervenue que postérieurement ; que sur l'indemnité de dépossession principale, elle est constituée par la valeur vénale du bien exproprié et celle du sous-sol ; que sur la valeur vénale du terrain, à la date de référence, les parcelles expropriées sont situées en zone 1Ndb, à l'exception de la parcelle AB 4 qui se trouve en zone 1NCb ; que les constructions de .toute nature soient interdites en zone ND1 excepté les constructions et installations liées au fonctionnement de la station OMEGA dans le secteur Ndb ; que la zone 1Ncb correspond à des espaces naturels consacrés aux activités agricoles ; les constructions ne pouvaient y être élevées qu'à condition d'être liées à une exploitation agricole d'au moins 4 ha ; aucune construction n'était donc possible sur la parcelle AB [Cadastre 4] qui possède une superficie de 647 m² ; qu'elles soient situées en zone 1NDb et 1NCb, les parcelles expropriées étaient inconstructibles : elles peuvent donc être estimées de la même manière ; que leur valeur sera déterminée suivant la méthode de comparaison avec les transactions les plus représentatives. du marché ; que les parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une situation privilégiée, ont une valeur qui excède celle des terres purement agricoles ; qu'elles seront en conséquence évaluées à un prix supérieur à celui des terrains agricoles, en tenant compte de leur plusvalue due à une situation en zone périurbaine sur laquelle le marché foncier exerce une forte pression : que seront également prises en considération, l'existence, au jour du jugement de première instance, sur la parcelle AB [Cadastre 6], des profondes excavations qui sont la conséquence des carrières qui y sont exploitées et des importantes pollutions qu'elles génèrent et qui touchent l'ensemble des biens expropriés : que le Commissaire du gouvernement dans ses conclusions du 25 janvier 2016, fait état de la rareté de transactions dans un rayon de 3 km. ; que celles qu'il a retenues concernent des zones constructibles qu'il évalue à 84 euros le mètre carré des terrains expropriés en se référant à une vente intervenue le 30 décembre 2014 portant sur un terrain à bâtir de 11 413 m² située sur la route de [Adresse 7] au prix de 209 euros le mètre carré et en y appliquant un abattement de 60 %. ; que cette vente qui concerne un terrain à bâtir ne saurait servir de termes de comparaison pour l'évaluation de terrains non constructibles ; que les autres références fournies par le commissaire du gouvernement seront également écartées, soit parce qu'elles se rapportent à des ventes-rétrocession conclues en 2002 et donc trop anciennes, soit parce qu'elles concernent des terrains à bâtir ; que le TCO offre dans son dernier mémoire recevable, une indemnité calculée sur la base de 2,62 euros le m² (valeur brute, décote de 10 % et abattement de 15 % pour grande superficie) en se fondant sur le rapport d'expertise de M. [T] ; que ce rapport qui n'a pas été élaboré contradictoirement, a été néanmoins régulièrement communiqué aux autres parties qui ont pu faire valoir leurs observations ;