décision 17-21.981 du 05/07/2018,  partie 4



 Aussi la cour, reprenant les termes de comparaison du premier juge, dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, estime que les références qui se rapportent le plus à la parcelle [...] sont celles de la parcelle [...] même zone mais avec un bâti entretenu pour le prix de 142,62 € le m2 et la parcelle [...] , dans une zone comparable, sans desserte acquise sur la base de 25,84 €.
 
 Ces références sont à moduler notamment la première au regard des caractéristiques particulières du bâti qui lui confère une plus-value exceptionnelle et qui conduit à minorer la valeur du terrain nu. La seconde devra aussi être pondérée, mais à la hausse, car sa situation privilégiée n'est pas explicite et elle n'a pas de desserte.
 
 En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée avec ses caractéristiques propres sus décrites, de 12 431 m2, dans une zone géographique de qualité, à la périphérie de zones urbaines, avec des caractéristiques particulières, après avoir apprécié les caractéristiques des références de comparaison, la cour retient une indemnisation raisonnable sur la base de 34 € le m2. La décision du premier juge sera donc infirmée en ce sens.
 
 L'indemnité principale est fixée à la somme de 422 654 €.
 
 Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, bien que l'arrêt soit infirmatif de ce chef, que
 
 L'indemnité de dépossession.
 
 La parcelle [...] se situe sur la zone de Cambaie. On y accède par un chemin perpendiculaire à la rue [...]. Elle se situe derrière d'autres parcelles. Elle est d'une superficie de 12 431 m2 en zone 1 Ncb. La parcelle est rectangulaire, plate, non clôturée.
 
 Lors du transport, nous avons pu constater la présence d'une pelleteuse qui semblait creuser la parcelle ainsi que différents tas de pierres. Il y avait la présence d'une machine à trier les différentes tailles de cailloux et des différences de nivellement de terrain de 3,50 m. L'exproprié nous a indiqué qu'il s'agissait de niveler son terrain

- Sur la qualification de terrain en situation privilégiée :
 
 Selon la jurisprudence, la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.
 
 En l'espèce, la parcelle est située conformément au plan d'occupation des sols de approuvé le 17 janvier 1983 en zone 1 Ncb. Cette zone correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie.
 
 La parcelle est située en zone périurbaine proche de l'Etang [...] et du centre de Saint Paul. Elle est parfaitement desservie pas des voies d'accès. Au moment du POS de 1983, des voies d'accès existaient déjà.
 
 Elle se situe sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elle est proche de la mer et du sentier littoral. Elle est construite depuis les années 70 et bénéfice donc des réseaux installés par l'association libre Cambaie.
 
 Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hause des transactions immobilières sur Saint Paul.
 
 En conséquence, la proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de réseaux de viabilité ou de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
 
 En conséquence, il sera évalué comme terrain en situation privilégiée

- Sur l'indemnité principale :
 
 Selon la jurisprudence, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une situation privilégiée peuvent être appréciées à une valeur qui excède celle des terres purement agricoles.
 
 Les terrains en zone NA qui, bien que non qualifiés de terrain à bâtir, seront évalués à une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles.
 
 Le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégiée.
 
 Le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 800 m2 et 50 000 m2. Il indique un manque de transactions dans un rayon de 3 km. Néanmoins la zone de ZAD est très large.
 
 Il indique trois transactions. La parcelle [...] en zone NAUe avec des constructions pour un prix de 533,66 euros par m2, un ensemble de parcelles classées en zone constructible pour un prix de 6,47 euros le m2, ainsi que la parcelle [...] classée en zone NA pour un prix de 5 euros le m2.
 
 Il indique que la parcelle a fait l'objet d'une donation entre vifs à titre de partage anticipé le 24 novembre 1998 et que cet acte a fixé le prix du m2 à 0,71 euro. Il rapporte également un acte de donation-partage en date du 9 février 2011 dans lequel la parcelle avait été déclarée au prix de 0,61 euro le m2. Les actes de donation-partage ne pourront être retenus comme termes de comparaison.
 
 Le commissaire du gouvernement retient donc une indemnité de 0,90 euro le m2.