décision 17-11.898 du 28/02/2018,  partie 4


que le devoir de conseil et d'information du notaire instrumentaire s'exerçant préalablement à la conclusion de l'acte, Me Y... était tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnaient la validité ou l'efficacité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, mais il ne lui était pas fait obligation de se livrer d'office à des vérifications sur la solvabilité de la société Cap Dolus ou l'opportunité économique de l'opération, ni d'imposer le choix de la garantie d'achèvement en considération de la moindre efficacité d'une garantie intrinsèque par rapport à une garantie extrinsèque, ces deux options étant ouvertes par la loi au vendeur ; que la validité de la vente en l'état futur d'achèvement n'étant pas remise en cause, Me Y... n'engage sa responsabilité envers Mme X... pour manquement à ses obligations de nature à assurer l'efficacité de l'acte reçu par lui que s'il disposait au 20 octobre 2008 d'éléments permettant de douter de l'exactitude des renseignements donnés par le vendeur sur l'avancement des travaux et n'a pas informé l'acquéreur des risques encourus ; que la procuration signée le 2 octobre 2008 par Mme X... devant Me A..., à partir d'un « modèle » établi par Me Y..., désigne avec précision les biens objets de la vente constituant le lot n°16 de la copropriété, et contient l'acceptation par elle de l'échelonnement du prix de vente contractuellement prévu lors de la réservation, selon les modalités suivantes : 70% à la signature de l'acte authentique, 90% à la réalisation du cloisonnement de l'appartement, 94 % à l'achèvement de l'immeuble et 100% à la livraison ; que, dans ce même acte, Mme X... donne tous pouvoirs au mandataire de régler les sommes dues sur simple justification de l'avancement des travaux par attestation du maître d'oeuvre d'exécution ou de l'architecte, sans autres démarches ou recherches quelconques ; qu'elle déclare avoir pris connaissance des dispositions des articles R. 261-17, 18, 20, 21 et 24 du code de la construction et de l'habitation retranscrites dans l'acte, de la déclaration du vendeur sur le stade « hors d'eau » du bâtiment et de ce que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article R. 261-18 a) dudit code ; que l'acte de vente reçu le 20 octobre 2008 par Me Y... contient ces mêmes dispositions légales et déclarations du vendeur, l'acquéreur déclarant aussi avoir pris connaissance et être averti de la garantie d'achèvement offerte ; qu'il précise les modalités de paiement du prix, payable comptant à concurrence de 90 %, soit 179.100,00 €, « étant observé que cette somme n'est pas supérieure au montant maximal fixé par l'article 19 du décret numéro 67-1166 du 22 décembre 1967, en fonction de l'état actuel d'avancement des travaux » ; que les attestations établies les 31 juillet et 19 septembre 2008 par M. B..., représentant la société Mona Lisa Études et promotion chargée de la maîtrise d'oeuvre de l'opération, ont été visées et annexées à l'acte de vente reçu le 20 octobre 2008 par Me Y... ; que la première atteste que le bâtiment est « hors d'eau », étant précisé dans l'acte de vente que s'agissant d'une opération de rénovation lourde d'un immeuble existant, les travaux envisagés sur celui dit « AB » comprenant le lot n° 16 vendu à Mme X... ne portent que sur des éléments de second oeuvre ; que la seconde atteste que cinq logements sont cloisonnés, dont le lot n°16 ; qu'aux termes de l'article R. 261-18 a) du code de la construction et de l'habitation, portés à la connaissance de Mme X..., la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque, ce qui n'est pas contesté en l'espèce ; que les conditions d'application de la garantie intrinsèque prévue par la loi étant réunies, il est en outre établi que Mme X... a été informée avant la vente de la garantie d'achèvement offerte par le vendeur ; que s'il est démontré par les courriers en date des 2 juin 2010 et 17 octobre 2011 adressés par la société Cap Dolus ou son liquidateur à Mme X..., que le planning d'exécution des travaux n'a pas été respecté et que l'appartement vendu n'a pas été livré, aucune pièce du dossier ne permet d'établir que le cloisonnement du lot n°16 n'a pas été réalisé, ni que Me Y... disposait au jour de la vente d'éléments de nature à éveiller ses soupçons sur la déclaration du vendeur relative à l'état d'achèvement du bâtiment AB et autorisant le versement d'une somme équivalente à 90 % du prix convenu ; qu'il ne peut donc être reproché à Me Y... de manquement à son devoir de conseil et d'information avant la vente en l'état futur d'achèvement, étant au surplus observé que la liquidation judiciaire de la société Cap Dolus, intervenue deux ans après, ne suffit pas à démontrer l'insolvabilité du vendeur lors de la conclusion du contrat et à engager la responsabilité du notaire pour défaut de vérification des capacités financières de celui-ci ;