Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.203 du 22/10/2020,  partie 7


que, par courrier du 25 octobre 2006, le conseil de la SCI bailleresse a indiqué à la société locataire : « la SCI Avron entend faire application du bail commercial signé avec la société Opéra le 19 décembre 2000. Le preneur reste donc libre de céder son fonds de commerce sous réserve d'avoir respecté la clause relative au droit de préférence du bailleur. De plus, la SCI Avron a réajusté son projet initial en considérant que les locataires de locaux commerciaux, dont fait partie la société Opéra, seraient maintenus à l'identique. Vous trouverez ci-joint la copie de la lettre du 26 septembre 2006 destinée à monsieur le maire de Livry-Gargan mentionnant le maintien des deux commerces sur le [...] » ; qu'aux termes d'un protocole transactionnel du 6 décembre 2006 conclu entre les parties, la SCI du [...] a accepté une remise de loyers de 6 097,96 euros pour la période du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2006, en contrepartie de laquelle la société Pâtissier Traiteur Opéra s'est estimée indemnisée du préjudice lié à l'échec de la cession envisagée en avril 2006 au bénéfice de M. Y... ; que l'article 2 dudit protocole stipule en outre : « La SCI du [...] se déclare informée des recherches de sa locataire en vue de céder son fonds de commerce ou son droit au bail. Elle en accepte le principe sous réserve de son droit de préemption   » ; que l'article 6 précise que « sous réserve de critères objectifs d'honorabilité et de solvabilité, la SCI du [...] s'engage à agréer tout candidat acquéreur du fonds de commerce ou du droit au bail et à répondre favorablement à la demande d'extension des locaux qui pourrait être formulée. Sous les mêmes réserves, la SCI bailleresse s'engage à consentir le renouvellement de bail dans le cadre d'une cession de fonds de commerce ou de droit au bail avec un prix de loyer de 100 euros/m². Enfin, la SCI du [...] renonce à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra ou de son cessionnaire » ; que la société Pâtissier Traiteur Opéra, à la suite de la conclusion du protocole transactionnel, justifie avoir poursuivi son projet de vente de son droit au bail ou de son fonds de commerce ainsi qu'il résulte : - d'une facture du 11 décembre 2006 pour une annonce pendant une période de huit semaines dans le mensuel « bureaux et commerce » de la société « particulier à particulier » de vente du droit au bail pour un prix de 330 000 euros ; - d'un courrier de M. E..., ingénieur conseil, daté du 11 janvier 2008 auquel est jointe une attestation respectant les prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, expliquant que dans le cadre du projet de cession du bail commercial, il a présenté cet emplacement commercial aux enseignes Ed, groupe Carrefour et Grand Frais en précisant qu'une extension de surface jouxtant le local était possible ; qu'il précise que le bailleur a semblé sensible et ouvert aux choix qui lui étaient proposés ; que « cependant, au cours des mois qui ont suivi nos entretiens et des relances que nous lui avons adressées, celui-ci nous a opposé une attitude faite d'atermoiements et trouvant tous prétextes au demeurant contradictoires pour ne pas avoir à se prononcer sur son choix tout en nous laissant croire à une possible réalisation » ; que par courrier du 18 juin 2007 en réponse à une demande de la société Pâtissier Traiteur Opéra, la mairie de Livry-Gargan lui a indiqué que la SCI du [...] n'avait pas encore déposé de permis de démolir et de permis de construire, et a ajouté « je pense toutefois que cette situation devrait évoluer rapidement puisqu'un architecte a été choisi par M. et Mme K... pour finaliser le projet de construction sur le site » ; que, par un courrier du 15 novembre 2007, la société Pâtisser Traiteur Opéra, après avoir rappelé à la SCI bailleresse qu'elle mettait tout en oeuvre depuis plusieurs mois pour céder son fonds de commerce, qu'elle l'avait conviée à de nombreuses réunions organisées avec les acquéreurs potentiels du fonds de commerce, et que ces derniers, n'ayant jamais obtenu de sa part de réponse claire sur la renonciation à ses projets immobiliers, n'avaient pas donné suite à leur projet du fait de cette incertitude, a ajouté avoir interrogé le maire de Livry-Gargan qui lui a confirmé que la bailleresse devait leur proposer un projet immobilier par l'intermédiaire de son architecte ; que, le 30 novembre 2007, la SCI du [...] a répondu par son gérant M. K..., dans les termes suivants : « Le protocole exprime très clairement que la SCI du [...] renonce à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra Traiteur ou de son cessionnaire. En tant que de besoin, je réitère qu'il n'existe pas de projet immobilier en cours. Mon engagement est donc respecté. Les prétendues inquiétudes de vos acquéreurs ne peuvent dès lors être liées à des projets inexistants » ;