Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.903 du 06/06/2019,  partie 2


Entre-temps, par un courrier du 29 août 2006, le conseil des propriétaires indivis de la parcelle [...] (MM. V..., N... et P...), bénéficiaires du permis de construire du 3 mai2004, ont sollicité auprès du syndic de la copropriété le [...] l'octroi d'un droit de passage sur la route privée [...] afin de pouvoir accéder au terrain, moyennant le paiement d'une indemnité forfaitaire de 100 000 €, ce courrier précisant que le droit de passage ne doit porter que sur une distance d'une vingtaine de mètres entre la RN 7 (l'avenue [...]) et / 'accès au garage aujourd'hui détruit sur le terrain ; soumise au vote de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le [...] réunie le 20 octobre 2006, cette demande a été rejetée aux termes de la décision n° 13 ; il est constant et cela résulte clairement du plan topographique établi le 10 novembre 1998 par M. D..., géomètre expert, que les anciennes parcelles [...] et [...] (formant factuelle parcelle [...]), sur lesquelles se trouvaient édifiés une villa et un garage attenant, démolis lors de l'édification de l'immeuble, n'étaient accessibles que par le chemin [...], l'entrée du garage se trouvant sur cette voie, de même que la villa au moyen de deux portails, l'un près du garage, l'autre en contrebas ; que l'immeuble construit sur la parcelle [...], qui comporte quatre niveaux, a permis la réalisation d'un accès par l'avenue [...], puisqu'une rampe a été créée conduisant au toit de l'immeuble à partir duquel on accède au garage et aux appartements ; jusqu'à la mise en place, au cours de l'été 2015, d'un portail et d'un portillon sur le chemin [...], les copropriétaires de l'immeuble les Pergolas bénéficiaient d'une tolérance, leur permettant d'accéder par cette voie à un parking situé sous la rampe d'accès et d'utiliser le portail piétons installée dans la partie basse de la parcelle ; en mettant en place ce portail et ce portillon sur la base d'une déclaration préalable sans opposition du maire de Roquebrune-Cap-Martin, le 26 juin 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le [...] a nécessairement révoqué cette tolérance ; que contrairement à ce qu'indique le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le [...], le mur d'origine constituant la clôture de la copropriété les Pergolas n'a pas été démoli, en haut du chemin [...], pour aménager une aire de stationnement « sauvage », non prévue au permis de construire, puisque le parking sous la rampe à la place de l'ancien garage est clairement mentionné sur les plans joints à la demande de permis de construire de 2004, de même que sur les plans de masse annexés à la demande de permis de construire modificatif sollicité en 2009, y compris sur le plan de masse à l'échelle de 1/200 que produit le syndicat intimé ; il est établi par les pièces produites que ce parking situé sous la rampe d'accès était utilisé, avant qu'il ne fut rendu inaccessible courant 2015, par les entreprises chargées de la maintenance de l'immeuble ou de l'entretien des espaces verts, qui y stationnaient leurs véhicules ; il ne peut donc être soutenu que cet espace de stationnement était dépourvu d'utilité et ne permettait d'accéder qu'à une restanque en friche située à l'arrière de l'immeuble ; que rien ne permet d'affirmer que l'entrée piétonne à l'immeuble, qu'il a été prévu d'aménager en vertu du permis modificatif du 24 novembre 2009 par l'avenue [...], soit insuffisante à sa desserte normale au sens de l'article 682 du code civil ; tel n'est pas le cas, en revanche, pour l'accès véhicules par l'avenue [...], qui ne peut permettre d'accéder qu'au garage en soussol des habitants de l'immeuble, et ne peut être utilisé pour le stationnement des véhicules utilitaires des fournisseurs et prestataires de services ; s'il existe un parking d'attente en bordure de la rampe d'accès, les entreprises doivent pouvoir accéder, dans des conditions normales, à la partie basse de la parcelle pour assurer la maintenance de l'immeuble ou l'entretien des espaces verts ; de ce point de vue, l'immeuble ne dispose pas d'un accès suffisant à la voie publique, alors que le permis de construire obtenu prévoyait la réalisation d'un parking sous la rampe pour en assurer la desserte complète ; qu'il convient, dans ces conditions, non pas d'ordonner la suppression du portail et du portillon télécommandés, mais de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le [...], selon des modalités qui seront précisées ci-après, soit à déplacer le portail et le portillon afin que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Pergolas puisse accéder au parking aménagé sous la rampe d'accès à l'immeuble, soit à remettre au syndic de la copropriété cinq et non pas dix) télécommandes destinées à permettre l'ouverture du portail pour le passage des véhicules des fournisseurs ou prestataires de services et leur stationnement sur le parking aménagé à cet effet » ;