Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.117 du 30/01/2020,  partie 3


L'acte authentique du 18 février 2009 dressé par Me W... J..., notaire à [...] mentionne page 3 : "Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 22 octobre 2008, le vendeur s'est obligé vis à vis de l'acquéreur de lui vendre par préférence les biens et droits immobiliers, objet de la présente vente et l'acquéreur déclare et reconnaît qu'un exemplaire du contrat préliminaire sus visé lui a été régulièrement adressé par le vendeur, conformément à l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation, qu'il n'a pas exercé la faculté de rétractation dont il disposait en vertu de cette disposition légale..." Le notaire n'a pas notifié à nouveau à M. Y... et Mme N... la faculté de rétractation conformément à l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Aucun effet juridique ne pouvant résulter de la notification du 21 octobre 2008 s'agissant de la notification d'un acte nul dépourvu de tout effet, M. Y... et Mme N... se trouvaient en conséquence dans la situation visée au cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Il en résulte qu'il doit être admis que l'acte de vente en la forme authentique est intervenu sans mise en oeuvre des dispositions impératives de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Il ne s'agit pas d'une simple irrégularité de la notification du droit de rétractation mais d'une absence de notification de ce droit de rétractation. Il ne saurait en conséquence être valablement soutenu que les acquéreurs suite à la signature de l'acte authentique de vente sans réserve aient pu valablement renoncer à se prévaloir de l'absence de notification du droit de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et puissent être valablement considérés comme ayant renoncé à exercer un droit de rétractation qui ne leur a pas été notifié. Il n'est pas démontré que M. Y... et Mme N... aient eu notion du cadre légal applicable. Il doit être constaté qu'ils n'ont pas bénéficié du délai de réflexion imparti par l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation réputé ne leur ayant été jamais notifié et à ce titre et pour ce seul motif, la vente auquel le notaire, en application de la loi ne pouvait donner force authentique, doit être annulée. Cette demande de nullité de la vente passée sans que ne soient mises en oeuvre les dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction n'exige pas que l'acquéreur fasse valoir son droit de rétractation auprès du vendeur. En réclamant dès l'assignation soit avant l'expiration du délai de cinq ans, la nullité de l'acte authentique de vente, M. Y... et Mme N... ont agi sans que ne puisse leur être opposée une quelconque prescription née de l'absence d'envoi dans ce même délai de cinq ans d'un courrier de rétractation adressé dans les formes de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation » (arrêt du 18 décembre 2018, pp. 10 à 12) ;
 
 Alors, d'une part, qu'en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation prononcée sur le fondement du premier moyen du chef de l'arrêt qui annule le contrat préliminaire de réservation entraînera pas voie de conséquence la censure de son chef qui annule la vente constatée par acte authentique du 18 février 2009 ;
 
 Alors, subsidiairement, et en tout état de cause, que la nullité du contrat préliminaire de réservation, qui est facultatif et autonome par rapport au contrat définitif, n'ayant pas d'incidence sur la validité de ce dernier, la purge du délai de réflexion imparti par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation par notification du projet de vente n'est pas requise, en cas d'anéantissement du contrat préliminaire, dès lors que cette annulation est postérieure à la conclusion du contrat définitif ; qu'en relevant, pour annuler la vente du 18 février 2009, « qu'aucun effet juridique ne pouvait résulter de la notification du 21 octobre 2008, s'agissant de la notification d'un acte nul dépourvu de tout effet », que « M. et Mme Y... se trouvaient en conséquence dans la situation visée au cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation » et qu'il devait dès lors « être admis que l'acte de vente en la forme authentique est intervenu sans mise en oeuvre des dispositions impératives de l'article L. 271-1 du code de la construction et l'habitation » (arrêt p. 11, § 2 et 3), quand cet acte avait été conclu avant l'annulation du contrat de réservation, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.
 
 Moyen produit au pourvoi incident éventuel par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société BNP Paribas Personal Finance