Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-19.969 du 04/12/2019,  partie 6


qu'elle précisait que l'immeuble en cause était à cent mètres du [...], dont le club résident était le [...], ainsi que du Stade [...], que ces deux complexes sportifs pouvaient accueillir respectivement jusqu'à 45 000 et 20 000 spectateurs et que le [...] organisait annuellement environ 30 matchs de football ainsi que des concerts tandis que 16 matchs de rugby se tenaient annuellement au stade [...] ; que ces matchs et concerts se tenaient tant en semaine que le week-end, en journée comme en soirée ; que Mme C... relevait, dans ces conditions, que les occupants de l'immeuble subissaient de multiples nuisances (circulation très difficile, installation de périmètres de sécurité, interdiction de stationnement, passages très fréquents des supporters et autres spectateurs tout au long de l'année, agressions physiques, nuisances sonores et dégradations diverses) ; qu'elle soulignait encore que ce quartier apparaissait, contrairement au 16ème Nord et même au quartier de la Porte d'Auteuil très inanimé, à l'exception de l'animation apportée par les supporters, et dépourvu de commerces de proximité, et que la valorisation de ce quartier était considérablement plus faible que celle des autres quartiers du 16ème arrondissement, y compris ceux de la Porte d'Auteuil et de la rue d'Auteuil ; qu'en se bornant, pour affirmer la similarité de localisation de l'immeuble à évaluer avec les termes de comparaison retenus, à relever, d'une manière générale, que les critiques de Mme C... sont mal fondées dès lors que l'administration a choisi des immeubles entiers, de superficies cohérentes, si possible, situés dans l'ouest parisien, pour certains dans le 16è arrondissement, sans rechercher comme ils y étaient invités par Mme C..., si les termes de comparaison n'étaient pas situés dans des quartiers très différents de celui du bien à évaluer situé Porte de [...], à proximité de deux stades sportifs générant des nuisances et sans commerces proches, ce qui les rendaient impropres à une évaluation par comparaison du bien en cause, comme l'avait relevé la commission départementale de conciliation elle-même lors de sa séance du 17 septembre 2013, les juges d'appel ont privé leur décision de base légale au regard des exigences des articles 885 D, 885 S, 761 du code général des impôts et L.17 du livre des procédures fiscales ;
 
 2°/ qu'à l'appui de ses conclusions devant la cour d'appel, Mme C... contestait la méthode de valorisation de l'immeuble sis [...] , faisant valoir que pour déterminer la valeur vénale par comparaison de l'immeuble sis [...] , il convenait d'examiner la valeur de marché d'immeubles, d'une surface aussi importante, et situés dans le même quartier, avec les mêmes caractéristiques sur les années 2004 à 2010, ce qui ne ressort pas de la proposition de rectification envoyée à M. et Mme C..., qui n'est pas motivée au sens de l'article L.57 du livre des procédures fiscales, du fait de l'absence de termes de comparaison pertinents, ce qui justifie la nullité de la procédure d'imposition ; qu'à défaut d'avoir répondu à ce moyen, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Mais attendu que l'arrêt constate que l'immeuble, décrit par l'administration dans sa proposition de rectification, a été édifié en 1929, qu'il est situé dans le seizième arrondissement de Paris, dans le quartier recherché d'Auteuil, et qu'il est composé d'un corps de bâtiment en façade sur rue comprenant un rez de chaussée élevé de six étages, outre deux étages en combles ; qu'il ajoute que l'immeuble comprend cinquante-deux locaux, dont quarante-trois sont loués, et que sa superficie développée est de 3 868 mètres carrés ; qu'il relève ensuite que son évaluation a été faite selon la méthode de la comparaison et que l'administration a proposé comme éléments de rapprochement des transactions portant sur des immeubles entiers, de superficies cohérentes, si possible situés dans l'ouest parisien, pour certains dans le seizième arrondissement, construits dans des années approchantes du début du vingtième siècle et que le principe d'antériorité des cessions pour chaque année d'évaluation a été respecté ; qu'il relève encore que ces termes de comparaison ont été sélectionnés en se rapprochant, autant que possible, des caractéristiques intrinsèques de l'immeuble de la rue de [...] ; qu'en l'état de ses constatations et appréciations, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées en retenant que la proposition de rectification avait été régulièrement motivée, a souverainement retenu , sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que les termes de comparaison présentés par l'administration étaient intrinsèquement similaires et ainsi légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur le quatrième moyen :