Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-15.565 du 10/04/2019,  partie 7


qu'à l'évidence, la valeur à présent du même bien, situé en zone de revitalisation rurale qui ne subit aucune pression foncière, inachevé et à l'état d'abandon depuis plusieurs années, et qui constitue le seul actif de la SCI Résidence Le Cordat créée par la groupe Simbiosis pour la réalisation de ce seul programme, risque de devenir purement symbolique, et sera en tout cas totalement insuffisante pour remplir de leurs droits les quelque 140 acquéreurs qui ont poursuivi et obtenu devant le tribunal de grande instance de Cusset puis devant la présente cour la résolution ou l'annulation de leurs ventes ; que c'est en vain que la société Citya Ouest Investissement Locatif oppose aux acquéreurs l'absence de mise en oeuvre de la garantie d'achèvement ; qu'en effet, une telle mise en oeuvre aurait nécessité l'unanimité de tous les acquéreurs, et à défaut n'aurait permis la réalisation de travaux que sur certains lots privatifs ; que, par ailleurs, les parties communes étant restées la propriété du promoteur, l'achèvement des travaux et l'exploitation de l'ensemble de la résidence auraient nécessité que ce dernier ou son mandataire mette en oeuvre la garantie souscrite, ce qu'il s'est abstenu de faire ; que cette mise en oeuvre à l'initiative de certains ou de l'ensemble des copropriétaires n'aurait pour sa part abouti qu'à la livraison de lots individuels sans classement possible de l'ensemble en résidence de tourisme du fait de l'inachèvement des parties communes ; que, par ailleurs, l'utilisation par le promoteur de fonds versés hors du compte centralisateur aurait certainement conduit le garant d'achèvement à dénier sa garantie sur les parties communes et à l'inachèvement des travaux ; qu'en outre, la liquidation judiciaire de la SARL Gestion les Hauts du Cordat et la résiliation, par son mandataire liquidateur, des baux déjà passés exposaient les acquéreurs à un fort risque, même dans une hypothèse favorable de livraison effective de la résidence de tourisme et de reprise de la gestion par une autre société, que les conditions d'un loyer garanti pendant toute la durée du bail, quel que soit le taux d'occupation de la résidence, ne soient pas reconduites ; qu'en l'état de ces éléments, la société Citya Ouest Investissement Locatif ne saurait opposer aux acquéreurs leur propre faute ; que la faute de la société Citya Ouest Investissement Locatif a ainsi exposé les époux Y... au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation de la vente et de l'impossibilité d'actionner le vendeur du fait de son insolvabilité, caractérisant l'existence d'un lien de causalité entre ce manquement et les préjudices résultant pour eux de l'impossibilité de recouvrer leur investissement et les sommes déboursées au titre des actes en lien avec leur acquisition, de la perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier de l'opération de défiscalisation et des loyers escomptés ainsi que des tracas subis depuis plusieurs années ayant perturbé leur vie quotidienne ; qu'en l'état de ces éléments la société Citya Ouest Investissement locatif sera en conséquence condamnée à leur verser les sommes précitées en réparation de leurs préjudices ;
 
 1°) ALORS QUE la partie qui a obtenu l'annulation d'un contrat pour dol ne peut se prévaloir d'aucun préjudice au titre des avantages et gains dont elle aurait pu bénéficier en application du contrat ; qu'en condamnant la société Citya Ouest Investissement Locatif à verser aux époux Y... une somme au titre de la perte de chance de bénéficier, en application du contrat de vente, des avantages fiscaux afférents au projet et des loyers versés par les locataires, après avoir fait droit à la demande des époux Y... d'annulation pour dol du contrat de vente qui est censé n'avoir jamais existé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1116 du même code, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS QUE la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; que la cour d'appel a relevé que le défaut d'information reproché à la société Citya Ouest Investissement Locatif avait conduit les époux Y... à souscrire au contrat de vente (arrêt, p. 15 § 4) ; qu'il résultait de ces constatations, que, mieux informés, les époux Y... n'auraient pas conclu le contrat de vente, si ce n'est à leurs risques ; qu'en condamnant la société Citya Ouest Investissement Locatif au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages fiscaux et des loyers, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il se déduisait que le préjudice allégué était dépourvu de lien de causalité avec la faute reprochée, violant ainsi l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION