Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 12-19.352 du 16/10/2013,  partie 2


qu'en l'espèce, la SCI LES BOUSCAUDS a signifié le 10 mars 2006 par exploit d'huissier son mémoire à la société CHIOTS. COM et après expertise ordonnée par jugement avant dire droit, a dénoncé toujours par exploit d'huissier du 15 décembre 2009 à la société CHIOTS.COM de nouvelles écritures intitulées "Conclusions récapitulatives après dépôt du rapport d'expertise" ; que l'appellation "conclusions" pour les écritures du 15 décembre 2009 au lieu de celle de mémoire n'a aucune incidence sur leur validité, aucun texte n'imposant l'emploi du nom "mémoire" à peine de nullité ; qu'il importe seulement que ces écritures soient adressées directement à l'autre partie et pour le mémoire initial avant la saisie du juge des loyers commerciaux et non pas communiquées selon les règles des notifications entre avocats ; que la procédure en matière de fixation du loyer commercial s'avère régie par les dispositions du Code de procédure civile à l'exception de celles imposées par le statut des baux commerciaux ; que l'article 651 de ce code édicte que la notification d'un acte peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme ; qu'aucun texte n'écarte cette règle pour l'application du statut de baux commerciaux et plus particulièrement la fixation du loyer renouvelé ; que dès lors la signification des écritures de la SCI LES BOUSCAUDS à la société CHIOTS. COM par actes d'huissier de justice et non par lettres recommandées avec demande d'avis de réception comme le prévoit l'article R. 145-26 du Code de commerce, n'entache pas d'irrégularité la procédure de fixation du nouveau loyer ; que la société CHIOTS. COM doit être déboutée de sa demande tendant au constat de l'extinction de la procédure de fixation du loyer renouvelé pour irrégularité ; que sur le nouveau loyer, l'article L. 145-1 2° du Code de commerce prévoit le bénéfice du statut des baux commerciaux à la location de terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire ; que le bail initial stipule la location d'un terrain nu mais autorise le preneur à aménager cc terrain pour les besoins de son commerce ; que la société CHIOTS. COM ou son prédécesseur, a édifié 17 box en dur destinés à la vente et au dressage des chiens ainsi qu'un local à usage de bureau pour la réception du public avec l'accord de la SCI LES BOUSCAUDS ; que les parties reconnaissent la qualification de bail commercial à leur contrat de location et d'ailleurs sans cela la procédure diligentée par la SCI LES BOUSCAUDS ne s'expliquerait pas ; que le bail stipule la clause suivante : "Tous les embellissements, améliorations et autres faites par le preneur pendant la durée du bail, resteront la propriété du bailleur sans indemnité pour le preneur, à moins que celuici ne préfère exiger la remise en état des lieux loués" ; que par cette clause le bailleur est devenu propriétaire des constructions édifiées par son locataire à l'expiration du bail ; que par application de l'article R. 145-8 du Code de commerce qui prévoit que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que, si directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge, ces constructions ne peuvent être prises en compte pour la fixation du loyer du bail renouvelé suivant celui au cours duquel elles ont été édifiées ; que d'ailleurs la société CHIOTS. COM rappelle cette règle dans ses écritures ; qu'il s'ensuit que le bien loué doit être considéré pour la fixation de son nouveau loyer comme un terrain ; que l'article R. 145-9 du Code de commerce édicte que le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l'exploitation autorisée ; que c'est très exactement que le premier juge a fixé le nouveau loyer comme s'il s'agissait d'un terrain nu ; que dès lors la règle du plafonnement du loyer édicté seulement pour les locaux dont le loyer se détermine par la valeur locative ne peut recevoir application ; que retenir comme le prétend la société CHIOTS.COM qu'il s'agit d'un terrain bâti ne permettrait pas non plus l'application de la règle du plafonnement ; qu'en effet dans ce cas il y aurait changement des caractéristiques des lieux loués par l'existence des constructions et cela entraînerait en conséquence une modification notable de l'un des facteurs servant à déterminer la valeur locative lors du renouvellement ; que le preneur ne peut sérieusement prétendre que ces constructions nécessaires pour l'hébergement des chiens et la réception de la clientèle n'auraient pas d'incidence favorable sur son activité ; que le seul fait que ces aménagements soient nécessaires à la forme du commerce exploité ne suffit à annihiler la modification des lieux loués ;