Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.684 du 17/10/2019,  partie 2


qu'il résulte également des dispositions de l'article R. 322-64 du code des procédures civiles d'exécution que sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés ; qu'en l'espèce, le jugement d'adjudication en date du 16 juin 2016 confirme, comme le plaident certains intimés, que la société BTSG, Me L..., ont annexé au cahier des conditions de vente, un dire additionnel et des pièces sur les conditions d'occupation des immeubles, dès le 15 octobre 2015 et 14 juin 2016, de sorte que la difficulté était connue et que l'acquéreur a acheté en toute connaissance de cause ; que ces baux ont été résiliés au motif de la liquidation judiciaire de la société, il ne demeure plus en l'état actuel de titre d'occupation à la suite des décisions prononcées par le juge commissaire de Paris, en février 2016, et comme indiqué ci-dessus, le jugement d'adjudication, à charge pour la société Groupe PRI d'acquitter le prix et les frais, lui permettra d'obtenir libération des lieux ; qu'il lui revient de fait le nécessaire dans les plus brefs délais, à défaut de quoi, l'immeuble sera à nouveau mis en vente, comme sollicité ; que la décision du premier juge sera confirmée ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE rappel doit être fait que le juge-commissaire près le tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance en date du 23 février 2016, exécutoire par provision, résilié 12 baux conclus par la SCI ESC en 2009 à savoir : ceux liant la société ESC avec la société Runleight, M. T... B..., Mme U... N..., M. S... CD... C..., M. Y... V..., la société Duke, M. X... Q..., M. M... D..., M. R... A..., M. W... FJ..., M. Z... O..., M. KB... J... ; qu'à la demande la Société BTSG un dire a été annexé au cahier des conditions de vente mentionnant l'existence de cette ordonnance du juge-commissaire, l'ensemble des baux résiliés, le recours existant et les revendications de la République du Congo, de la SCEA La Ferme de la Basse-Cour et de la société Jade ; qu'il en résulte que la SARL Groupe PRI était bien informée de l'existence des baux résiliés et des nouveaux baux prétendus qui ont fait l'objet d'une dénonciation auprès de M. le Procureur de la République près le Tribunal de céans ; qu'au surplus, il résulte des dispositions légales que les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur ; que la preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen ; que les baux qui n'ont pas acquis de date certaine avant le commandement peuvent être annulés, ceux postérieurs au commandement doivent l'être si dans l'un ou l'autre cas les créanciers ou l'adjudicataire le demandent ; que l'article 1653 du code civil dispose que l'acheteur a le droit de retenir le prix quand il est troublé ou a de juste crainte d'être troublé par une action hypothécaire ou en revendication ; qu'il faut d'abord que le danger d'éviction provienne de la certitude du droit, objet de la vente, c'est-à-dire de l'existence d'un droit rival appartenant à une autre personne : véritable propriétaire ou créancier hypothécaire, il faut que la crainte de l'éviction repose sur des motifs sérieux ; que l'article 1653 du code civil, qui a pour fondement l'obligation de garantie incombant au vendeur, est conçu en termes généraux et est applicable à une vente immobilière sur adjudication ; qu'en l'espèce la SARL Groupe PRI ne justifie pas que M. B... dont elle met en avant le seul bail comme étant constitutif d'un danger d'éviction, et même que les autres locataires, aient diligenté une quelconque action, qui, même si elle était intentée, n'appartient pas à celles énoncées par l'article 1653 qui ne concerne que les actions en revendication et les actions hypothécaires ; qu'en effet, l'éventuelle action de locataires ne constitue ni une action en revendication ni un danger d'éviction permettant à l'adjudicataire de retenir le prix, le droit de rétention prévu par l'article 1653 ne pouvant être étendu à une hypothèse que la loi n'a pas prévu ; qu'il convient donc de débouter la SARL Groupe PRI de sa demande de suspension du paiement du prix d'adjudication du 16 juin 2016 et de sa demande de discontinuation des poursuites jusqu'à cessation dudit trouble d'éviction ;
 
 1°) ALORS QUE si l'acheteur est troublé ou a juste sujet de craindre d'être troublé par une action, soit hypothécaire, soit en revendication, il peut suspendre le paiement du prix jusqu'à ce que le vendeur ait fait cesser le trouble ; qu'il en est ainsi chaque fois que l'acquéreur a des motifs sérieux de craindre un trouble certain dans la jouissance du bien, tandis même que ne serait revendiqué qu'un simple droit d'occupation ;