Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.301 du 30/01/2020,  partie 7



 -Jugement TGI de Créteil du 4 janvier 2016 : [...] et [...], ZAC [...], 3412 m² et 10 m², en zone UFb, 450 € le mètre carré libre. Ce jugement étant définitif, et s'agissant d'un terme comparable au sein de la ZAC, il sera retenu.
 
 2° références des consorts T... :
 
 -Jugement du 9 juillet 2009 concernant des accords amiables avec la RATP (pièce 2, 7, 14) : 632,50 euros/m² et 610, 60 euros/m².
 
 L'EPA ORSA ne critique pas ces références, tandis que le commissaire du gouvernement indique que les pièces produites ne permettent pas de déterminer l'indemnité principale hors remploi.
 
 Les pièces produites indiquent en effet que l'accord est toutes causes de préjudices confondues, frais de remploi inclus, ce qui ne permet pas de déterminer l'indemnité principale. Ces références seront donc écartées.
 
 -vente du 9 mai 2012, [...] , 19.645 m², 18.728.403 €, pour un prix de 796 € le mètre carré libre d'occupation.
 
 Le commissaire indique qu'il s'agit d'une cession de droits à construire qui ne peut être comparée avec une mutation, ce que contestent les consorts T.... Ceux-ci versent uniquement la base BIEN (Pièce N°12) et en l'absence de l'acte permettant de connaître sa nature, ce terme sera écarté.
 
 -vente du 11 septembre 2013, [...] , 125 m², 134.214 €,1.074 € le mètre carré.
 
 La superficie de ce terme de 125m² n'étant pas comparable avec le bien exproprié, ce terme doit être écarté
 
 -parcelles [...] – [...] - [...] , 3.814 m², 2.393.725 €, 628 € le mètre carré en zone UFa : la zone étant différente, ce terme doit être écarté.
 
 -parcelles [...] et [...] [...], cette référence doit être écartée n'étant pas située dans le même zonage.
 
 -parcelles [...] et [...], [...] : ces terrains dépendent de la zone annexe de min Rungis dans une zone UF, beaucoup plus attractive, cette référence doit donc être écartée.
 
 -vente du 29 novembre 2010, rue du Pont des halles: ce terme dépend également de la zone [...] et doit être écarté pour les mêmes raisons.
 
 -parcelle [...] [...], pour un prix 917 € le mètre carré, s'agissant d'une autre localité, cette référence doit être écartée.
 
 -parcelle [...], [...], cette référence doit être écartée pour le même motif.
 
 S'agissant des références pour les parcelles [...], [...] , [...], elles doivent être écartées comme étant postérieures au jugement du 17 octobre 2016.
 
 Enfin les références [...], [...] et [...] sont situées à Thiais, soit dans une ville différente et doivent donc être écartées.
 
 3° références du commissaire du gouvernement :
 
 Les trois références du commissaire du gouvernement concernant des mutations de terrain libre d'occupation située au sein de la ZAC [...], sur la commune de Chevilly-Larue, dans la même zone Ufb, des 1er décembre 2011(424 euros/m²), 19 octobre 2011(530 euros/m²) et du 2 mai 2011(447 euros/m²) avec une moyenne de 467 € sont parfaitement comparables, étant dans la même zone au sein de la ZAC [...] avec les parcelles expropriées et doivent donc être retenues.
 
 En conséquence la cour ayant trois références, il n'y a pas lieu de retenir également la jurisprudence produite.
 
 Les deux références de l'EPA ORSA et les trois références du commissaire du gouvernement aboutissent à : 450+450+424+530+447=2301/5=460 euros
 
 En tenant compte de l'ancienneté des termes de comparaison du commissaire du gouvernement à savoir de 2011, de la configuration du bien, de son accès pour tous véhicules, de sa bonne localisation, il convient de retenir une valeur unitaire de 500 euros le mètre carré.
 
 En ce qui concerne les abattements il convient de fixer les abattements suivants : -abattement de 20 % pour tenir compte du fait que le terrain en cause ne présente pas les caractéristiques d'un terrain à bâtir ; - abattement de 10% pour grande superficie.
 
 soit 10.838 m² X 500 euros/m² X 0,80 X 0,90 = 3. 901.680 euros.
 
 Le jugement sera infirmé en ce sens ;
 
 Alors, d'une part, que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en retenant, comme terme de comparaison, sauf à en augmenter la valeur à 450 euros le m2 eu égard aux erreurs que comporterait cette décision, un « arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 janvier 2017 : [...], 6.947 m², zone Ufb (ZAC [...]), terrain en situation privilégiée, 375 €/m², libre », arrêt rendu postérieurement au jugement entrepris, lequel a été rendu le 29 juillet 2016, la Cour d'appel a violé l'article L 322-2 du code de l'expropriation ;