cour d'appel de Rennes
1ère Chambre,  décision 16-26.000 du 24/01/2018,  partie 2



 AUX MOTIFS QUE sur l'existence d'une donation déguisée au-delà du prix de 20.000 francs, le terrain vendu en 1993 est à vocation mixte : en partie constructible sur 2.500 m² selon la déclaration pour l'administration et le surplus à vocation agricole ; que compte tenu des éléments comparatifs fournis par Mmes X..., il est, sans contestation sérieuse possible, établi que le terrain a été vendu, en raison des liens de filiation et de la volonté des parents de permettre à leur fils de s'installer à proximité de leur propre habitation, à un prix inférieur à celui qu'ils auraient pu obtenir en le vendant à un tiers ; qu'il existe ainsi de la part de Léon X..., vendeur de ce bien qu'il avait en propre, une intention libérale, partagée par son épouse qui l'a conduit à dissimuler sous la forme d'un acte de vente un acte de donation au delà du prix de 20.000 francs ; que l'existence de cette intention libérale, qui se déduit déjà de la seule minoration de la valeur du terrain vendu, résulte également des attestations communiquées aux débats par Mmes X... qui concordent pour admettre que les parents entendaient gratifier chacun de leurs enfants et qu'il s'agissait pour Joël X... de faciliter son installation à proximité de leur domicile ; qu'en conséquence, le jugement sera également confirmé de ce chef sauf à préciser que la valeur du bien au jour du partage devra être fixée selon son état au jour de l'acte de vente équivalent à une donation au-delà de 20 000 francs ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la parcelle vendue le 12 janvier 1993 est d'une superficie selon l'acte de 1ha 53a 88ca pour partie agricole et pour partie constructible ; que les parties s'accordent pour dire que la partie constructible est de 5700 m² ; que M. Joël X... produit des éléments de comparaison qu'il dit « plus fiables que ceux proposés par les demanderesses » et qu'il convient d'examiner ; qu'en janvier 1991, la vente de la parcelle ZM en bordure de route départementale d'une superficie de 6040 m² et d'une longueur de façade s'est vendue à 40 000 francs, soit une valeur de 6,62 francs le m² ; que l'attestation de M. D... du 20 janvier 2012 ne sera pas retenue et ne saurait contredire la réalité d'un acte notarié ; qu'il parait peu vraisemblable que le terrain lui ait été proposé en 1991 à 33 000 francs alors que l'acte notarié de vente a eu lieu le 9 janvier 1991 ce qui suppose des négociations antérieures, l'année 1991 n'étant commencée que depuis 9 jours ; qu'en tout état de cause, le terrain a été vendu sur la base de 6,62 francs le m² ; que M. Joël X... fait état d'une autre vente (parcelle [...] ) en bordure de route communale (comme son terrain) le 20 décembre 1995 pour une surface de 1700 m² au prix de 15 000 francs soit 8,82 francs le m² ; qu'enfin, il se prévaut d'une vente du 23 janvier 1996 (parcelle [...] ) en bordure de route communale d'une superficie de 2430 m² vendue 30 000 francs soit 12,34 francs le m² ; que même si l'on supposait que le terrain agricole n'avait aucune valeur, force est de constater que le terrain lui a été vendu sur la base de moins de 3,50 francs alors que les parcelles qu'il propose comme référence ont été vendues entre 2 et 4 fois plus cher au m² ; que ses soeurs se prévalent en outre d'une autre vente du 27 juillet 1994 (parcelle [...] ) au prix de 45 000 francs les 2210 m² soit un prix au m² de 20,36 francs soit près de 6 fois le prix payé par M. Joël X... ; que de plus, les attestations de Mme Marie Anne E... et de M. Marcel E... selon lesquelles ils ont souvent entendu dire Mme Renée X... que « Joël ayant eu son terrain, Marylène et Brigitte auraient le terrain situé près de sa maison » renforcent l'idée d'une donation ; qu'il résulte de ces éléments concordants la preuve que M. Joël X... a bénéficié d'une donation déguisée en acquérant le terrain 20 000 francs au-dessous de sa valeur ; que la donation porte sur la différence entre la valeur réelle du terrain et la valeur réglée par M. Joël X... ; que les parties ne demandant pas au tribunal de fixer cette valeur et sollicitant le renvoi devant le notaire, il convient de dire qu'il appartiendra au notaire d'évaluer la valeur du bien à rapporter à la date la plus proche du partage, le notaire ayant la faculté de s'adjoindre un expert pour fixer cette valeur ;