Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.765 du 11/07/2019,  partie 2



 - le 14 octobre 2014, la Sci Anparo envoie à la Snc Le Viaduc, par l'intermédiaire de son avocat, une lettre recommandée lui rappelant qu'elle doit remplir jusqu'à la date d'effet du congé, le 30 juin 2015, ses obligations de maintenir le local ouvert, achalandé et garni de meubles, et précisant qu'un manquement à ces obligations pourrait donner lieu à dédommagement ; la Sci Anparo ajoute qu'elle n'était pas opposée à une discussion sur ces différents points ;
 
 - le 27 octobre 2014, Me D..., sollicité par la Sci Anparo, constate que le local loué est toujours ouvert au public, mais qu'une affiche informe la clientèle qu'il sera fermé les 31 octobre, 1er et 2 novembre suivants, avec la précision « ouverture le 3 Comté de Foix » (dénomination d'une ZAC située sur la même commune, selon une information donnée sur le procès-verbal de constat dressé le même jour par l'huissier) ;
 
 - le 30 octobre 2014, Me D... constate que toutes les enseignes commerciales qui apparaissaient sur la façade ont été déposées, et que deux personnes sont occupées à sortir du local une banque (une fourgonnette étant parquée devant le local) ; le 31 octobre, le même huissier constate que tous les volets roulants sont fermés, et que deux nouvelles affiches annoncent : « Le bar-tabac restaurant Le Viaduc est transféré [...] (200 mètres plus bas à gauche ») ;
 
 - Me D... constate ensuite, le 4 novembre 2014, que le local en cause est toujours fermé ; il constate le 7 novembre la présence d'un nouveau local dans la ZAC susdite, à l'enseigne « bar-tabac restaurant presse Le Viaduc » ;
 
 - le même jour 7 novembre 2014, la Sci Anparo fait délivrer la sommation interpellative susdite, sans réponse de la Snc Le Viaduc ;
 
 - Me D... constate de nouveau, à plusieurs reprises au cours du mois de novembre 2014, puis les 3 et 9 décembre 2014, que local donné à bail par la Sci Anparo est toujours fermé ;
 
 - le 28 janvier 2015, la Sci Anparo fait envoyer une seconde lettre recommandée à la Snc Le Viaduc, pour lui rappeler ses obligations, la mettre à nouveau en demeure de les respecter, et l'informer qu'une procédure sera engagée faute de réponse dans les huit jours ; la Sci Anparo déclare à nouveau qu'elle n'était pas opposée à une solution transactionnelle ;
 
 - le 30 juin 2015, Me D..., requis par la Sci Anparo, effectue un constat d'état de lieux de fin de bail, en présence de son confrère Me S... H..., désigné à cette fin par la Snc Le Viaduc ; Me H... restitue ce jour les clés du local ;
 
 il ressort de ces éléments, non contestés par la Snc Le Viaduc, que celle-ci a manqué à ses obligations, en enlevant dès le 30 octobre 2014, donc huit mois avant la fin du bail, les meubles et marchandises nécessaires à l'activité, et en interrompant définitivement cette activité, malgré les mise en demeure répétées que lui avait faites la Sci Anparo, et auxquelles la société preneuse ne prétend pas avoir donné une quelconque réponse ;
 
 les fautes de cette société apparaissent donc établies ;
 
 elles ont provoqué un préjudice certain pour la société propriétaire : ainsi qu'elle le fait valoir, le défaut d'occupation des lieux pendant huit mois a porté atteinte à la valeur commerciale des locaux, et la réinstallation de la société preneuse dans un lieu proche, avant la date du congé, a inévitablement affecté cette valeur commerciale, d'autant que les locaux en cause étaient spécialement aménagés pour les activités de restauration et de café - tabac - presse, que la Snc Le Viaduc a continué d'exercer dans son nouvel emplacement ;
 
 s'il est vrai que la Snc Le Viaduc n'était tenue d'aucune obligation de non concurrence, elle se devait, après les mises en demeure et la sommation que lui a justement faites la Sci Anparo, soit de se conformer à ses obligations (en poursuivant ou en reprenant son activité dans les lieux loués), soit à défaut de prendre attache avec la société propriétaire, comme celle-ci le lui a demandé, afin de trouver une solution transactionnelle : en s'abstenant de toute réponse, et en poursuivant son projet de déménagement malgré ces rappels à l'ordre réitérés, Snc Le Viaduc a aggravé le préjudice subi par la bailleresse, alors que les conventions doivent s'exécuter de bonne foi, et que des discussions entre les parties auraient pu permettre une solution propre à satisfaire la Sci Anparo, telle que la restitution anticipée des lieux ;
 
 au vu de l'ensemble de ces éléments, et des autres faits résultant des débats (tels que le montant du loyer, fixé à 13 500 euros hors taxe par an selon l'acte de renouvellement du 22 février 2010), il apparaît que le tribunal a justement fixé le préjudice commercial subi par la Sci Anparo, en suite des fautes de la Snc Le Viaduc, à la somme de 10 000 euros ; le jugement déféré sera confirmé de ce chef, et en sa disposition relative aux frais d'instance ;