cour d'appel d'Aix en Provence
3e Chambre  A,  décision 15-28.564 du 11/05/2017,  partie 2



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires communauté immobilière [...]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière "[...]", in solidum avec la SARL CONCORDIA IMMOBILIER et M. Joseph A..., à payer aux époux Z... la somme de 10 019,55 € T.T.C. au titre des travaux de reprise de leur appartement, la somme de 12 000 € au titre de leur préjudice de jouissance et la somme de 3 000 € au titre de leur préjudice moral,
 
 AUX MOTIFS QUE les conclusions des parties en appel permettent de limiter le cadre de la saisine de la cour aux points suivants : -application de l'article L 113-9 du code des assurances, / -responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé «[...]» vis-à-vis des époux Z..., / -aggravation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé «[...]» du fait de l'atteinte aux parties communes et réparation de son préjudice moral ; que, sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé «[...]», à l'égard des époux Z..., selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le définit d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; qu'il apparaît en l'espèce à la lecture du rapport d'expertise que les désordres survenus dans le studio des époux Z... proviennent de la défectuosité du réseau horizontal d'évacuation des eaux usées, nettement sous dimensionné pour assurer le bon écoulement des eaux et de la présence de coudes à 90°, marquant le changement de direction des canalisations d'évacuation des bacs à douche, là où il aurait fallu 2 coudes à 45° ; qu'il est ainsi établi que les désordres affectant l'appartement des époux Z... ont leur siège dans les parties communes de l'immeuble ; que, dès lors c'est à tort que le tribunal a considéré que l'article 14 précité était sans application à l'égard du syndicat des copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires doit en conséquence, par infirmation du jugement entrepris, voir sa responsabilité retenue sur le fondement du texte précité ;
 
 1. ALORS QUE le juge doit respecter et faire respecter le principe du contradictoire ; qu'en retenant de sa propre initiative la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur le seul fondement d'un vice propre de l'ouvrage, en raison d'un défaut de conception du réseau horizontal d'évacuation des eaux usées sous-dimensionné et de la présence d'un coude à 90° au lieu de deux coudes à 45°, sans avoir invité les parties à s'expliquer sur ce moyen qu'elle avait relevé d'office, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
 
 2. ALORS QUE sont privatives les parties des bâtiments réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé tandis que sont communes les parties des bâtiments affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le sol et le gros oeuvre des bâtiments ; qu'en affirmant que les désordres puisent leur cause dans les parties communes de l'immeuble, pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, après avoir constaté, à la lecture du rapport d'expertise, qu'ils proviennent de la défectuosité du réseau horizontal d'évacuation et de la présence de coudes à 90°, là où il aurait fallu, pour l'évacuation des bacs à douche, deux coudes à 45°, sans expliquer en quoi le règlement de copropriété reconnaissait la nature d'une partie commune à l'installation par un copropriétaire et ses propres entrepreneurs d'un réseau horizontal d'évacuation et des canalisations d'évacuation des bacs à douche, dans son lot pour les besoins la transformation et d'un espace de bureaux en 18 logements dont l'un a été vendu à M. et Mme Z..., indépendamment des canalisations communes de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2, 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
 
 3. ALORS à défaut QUE dans le silence ou la contradiction des titres, sont privatives les parties des bâtiments réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et que sont communes les parties des bâtiments affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'il s'ensuit qu'une canalisation est commune lorsque, même traversant un ou plusieurs locaux privatifs, elle dessert plusieurs lots ou est afférente à un élément d'équipement commun tandis qu'elle ne peut être que privative lorsque, même traversant des parties communes ou d'autres locaux privatifs, elle dessert exclusivement un lot ;