décision 15-26.419 du 29/06/2017,  partie 4


Le permis et l'autorisation d'augmenter le débit de l'eau devront intervenir en tout état de cause au plus tard le 18 mai 2012 » et stipulant également que CLTV supporterait notamment l'intégralité des frais liés à l'augmentation du débit d'eau ; que CLTV supporterait jusqu'à 120 000 € les coûts des travaux qui dépasseraient le devis de l'architecte de la société Châteauform ; que le prix de cession serait ramené à 1 € symbolique ; que le même jour, monsieur D..., gérant de CLTV a apposé en fin du courrier la mention « bon pour accord 20.03.2012 » ; que la société Châteauform a remis à monsieur Jean D..., et sur sa demande, un pouvoir, le 20 mars 2012, afin qu'il puisse faire aboutir le dossier relatif à l'obtention de l'autorisation d'augmentation du débit de l'eau, condition préalable et nécessaire à l'obtention du permis de construire définitif ; que monsieur Jean D... a, dès le 20 mars 2012, déposé le dossier sur l'eau auprès de l'ARS avec copie du rapport d'Aquapôles ; que selon courrier du 14 juin 2012 du conseil des sociétés Châteauform et Immovalor, elles ont sollicité le remboursement de l'indemnité d'immobilisation et de la somme consignée à titre de débit aux motifs que la société CLTV ne justifiait pas de la réalisation des conditions suspensives ; que le 22 juin 2012, un permis de construire définitif a été accordé, le préfet ayant retiré son recours devant le tribunal administratif déposé le 22 mai 2012 ; que le 26 juin 2012, un arrêté préfectoral a autorisé le forage et le traitement de l'eau permettant la réalisation définitive de la vente de l'immeuble et de la cession du fonds de commerce ; que dans ce contexte juridique et factuel, il est constant que les ventes de l'immeuble et du fonds de commerce s'inscrivaient donc dans une opération immobilière globale, l'exploitation du fonds de commerce du Château de La Tour Vaucros par la société Châteauform étant liée à l'acquisition préalable et nécessaire de l'immeuble par la société Immovalor ; qu'il est par ailleurs nécessaire de déterminer les obligations contractuelles des parties ; que bénéficiaire des clauses suspensives stipulées à la promesse de vente, Immovalor se trouvait naturellement débitrice des démarches relatives au permis de construire et à l'autorisation sur l'eau ; qu'il résulte, d'autre part, des explications et pièces produites que monsieur D..., résidant sur place et connaisseur des rouages locaux, a proposé son assistance, ce qui explique la particularité de la charge des démarches faite à Châteauform et/ou CLTV, pour l'autorisation sur l'eau, de même d'ailleurs qu'il avait proposé le nom de l'architecte, monsieur H... ; que c'est pourquoi, l'utilisation alternative des conjonctions et ou, à charge pour CLTV de l'assister ou de s'y substituer en tant que de besoin ; qu'au demeurant, cette obligation se limitait à faire « dans les plus brefs délais auprès de la préfecture une déclaration indiquant que le débit sera porté entre 15 et 20 m3 jour, suivant les besoins de l'exploitation projetée » ; que cette charge, en soi réduite, et l'obligation de concertation entre elles en cas en cas d'opposition administrative prouve que les parties, conscientes de certaines incertitudes sur le sort de leur demande, avaient stipulé une obligation de concertation propre à répondre efficacement aux difficultés rencontrées, dans l'intérêt commun ; qu'il s'infère en conséquence que, même si CLTV a entrepris l'ensemble des démarches relatives à l'autorisation sur l'eau, Châteauform restait tenue à titre principal de la réalisation de cette obligation et devait dès lors apporter activement son concours ; que cette obligation se trouvait d'autant plus prégnante que le permis de construire obtenu du maire de la commune de Sorgues le 21 décembre 2011, contenait deux réserves et spécialement celle relative au dépôt par la société Châteauform d'une déclaration des forages existants et projetés auprès de la mairie de Sorgues ; or, il est admis par les parties que cette déclaration était conditionnée par l'autorisation préfectorale du débit d'eau et que le sort des deux conditions se trouvait désormais indéfectiblement lié, et partant, cette situation imposait à Châteauform des diligences particulières adaptées et pressantes, compte tenu des délais a priori fixés, pour obtenir la réalisation des deux conditions ; que de plus, la purge du permis de construire de toute « opposition » devenait dépendante de cette autorisation sur l'eau, de telle sorte que le délai fixé du décembre 2011 ne pourrait jamais être respecté ; que dans les faits, la cour relève, au travers de l'ensemble des pièces produites, les éléments d'appréciation sur le comportement respectif des parties, suivants : dans les jours qui ont suivi la promesse de vente, CLTV a déposé au nom de Châteauform à la préfecture une demande d'autorisation d'augmentation du débit d'eau, qui a donné lieu à un avis défavorable de l'ARS, saisie pour avis par le préfet, dont elle a informé CLTV par lettre du 2 août suivant, mais en indiquant qu'une étude technique des débits effectuée par un hydrogéologue agréé permettrait d'analyser l'évolution des paramètres chlorures, sulfates, ammonium et conductivité en cas d'augmentation du débit ; que seule l'absence d'étude à ce titre justifiait l'avis négatif et le requérant était clairement invité à faire établir cette analyse pour permettre un nouvel examen de la requête ;