Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-16.734 du 11/01/2017,  partie 5


appartements situés dans le même immeuble et qui ne se réfère à aucune autre vente définitive réalisée à la période de référence sur des biens comparables, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe » ; que la Cour d&apos;appel s&apos;est alors fondée sur l&apos;estimation de trois lots vendus de septembre 2006 à février 2007, de surfaces différentes, sur l&apos;ensemble des appartements composants l&apos;immeuble sis [Adresse 3] et sur trois ventes d&apos;appartements en janvier et février 2007 dans des immeubles voisins ; qu&apos;ainsi, l&apos;évaluation de tous les appartements de l&apos;immeuble sis [Adresse 3] a été déterminée sur la base du prix auquel pourrait être vendu un seul d&apos;entre eux, dans des conditions optimales de marché, c&apos;est-à-dire dans un contexte de rareté contrôlée par le vendeur ; qu&apos;il doit être constaté que si tous les appartements étaient vendus en même temps, jamais leur prix respectif ne serait équivalent à celui obtenu dans un contexte de rareté contrôlé par le vendeur ; que la méthode d&apos;évaluation retenue par la Cour d&apos;appel aboutit à retenir le prix d&apos;un appartement cédé à la date de la transmission, dans des conditions optimales de vente, et de multiplier ce prix par le nombre d&apos;appartements qui seront vendus postérieurement à la date de transmission, voire plusieurs années après ; que la méthode d&apos;évaluation retenue par la Cour d&apos;appel revient à établir la valeur vénale réelle du bien en invoquant un élément postérieur au fait générateur de l&apos;impôt, à savoir les futures ventes d&apos;appartements ; que non seulement cette méthode est insuffisante à établir la valeur vénale réelle de l&apos;ensemble de l&apos;immeuble au jour du décès mais, de plus, elle aboutit en l&apos;espèce à augmenter la valeur du bien de trois millions d&apos;euros en une année en raison du seul établissement du règlement de copropriété et à soumettre aux droits de succession les futures plus-values qui résulteront des ventes d&apos;appartements opérées de façon très échelonnée ; que, dans ces conditions, l&apos;évaluation effectuée selon la méthode retenue par la Cour d&apos;appel ne peut être considérée comme plus conforme à la réalité du marché en mars 2007 que celle proposée par le contribuable fondée sur une actualisation des évaluations de l&apos;immeuble faite par l&apos;administration fiscale pour les années 2005 et 2006 dans le cadre du redressement d&apos;impôt sur la fortune ; que, dans ces conditions, en jugeant que le prix d&apos;un appartement cédé dans l&apos;immeuble du [Adresse 3] ou dans un immeuble voisin multiplié par le nombre d&apos;appartements restant à céder suffit à donner une juste mesure de la valeur vénale de l&apos;ensemble de l&apos;immeuble litigieux composé de 20 appartements et de deux locaux commerciaux, outre des caves et locaux annexes, la Cour d&apos;appel a violé les articles 761 du Code général des impôts et R. 194-1 alinéa 2 du Livre des procédures fiscales.