Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.592 du 28/11/2019,  partie 2


que par application de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 et de l'article 1738 du code civil, au terme fixé par le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel, le contrat est reconduit tacitement pour une durée de six ans et il s'opère un nouveau bail ; que les parties ne discutent pas que le bail conclu suivant acte sous seing privé du 28 mai 1989 à effet du 15/07/1989 pour une durée de six années portant sur les locaux sis au 3e étage du [...] , est un bail professionnel soumis aux dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 ; que le bail du 28 juin 1989 n'ayant pas été dénoncé à son terme a été reconduit tacitement le 15/07/1995 pour une durée de six ans, et pareillement pour les baux suivants à savoir : – le nouveau bail du 15/07/1995 a été reconduit tacitement le 15/07/2001, – le nouveau bail du 15/07/2001 a été reconduit tacitement le 15/07/2007 ; que, en revanche, le nouveau bail du 15 juillet 2007 a pris fin à son terme, par l'effet du congé avec refus de renouvellement de bail professionnel délivré le 10/12/2012, au visa de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 par les consorts K... pour le 14/07/2013 ; que le bail du 28 juin 1989 contient une clause de révision automatique annuelle du loyer ainsi rédigée : « Le montant du loyer, librement fixé entre les parties, sera payable au domicile du bailleur. Il sera révisé chaque année en fonction de l'indice national I.N.S.E.E. du coût de la construction dont les éléments de référence sont indiqués en page 4, laquelle indique que le loyer sera révisé chaque année le 15 juillet avec comme indice de référence celui du 4e trimestre d'une valeur de 919 » ; que la cour observe que si l'action en paiement des loyers arriérés est soumise à la prescription quinquennale, ce qui est admis par les parties, cette prescription s'applique aux loyers et non au processus de l'indexation qui est un mode de calcul ; que les appelants procèdent à l'indexation du loyer à compter du 15 juillet 1992 par application de l'indice de référence du 4e trimestre 1988 figurant dans le bail du 28 juin 1989, de sorte qu'au 15 juillet 2007 le montant du loyer en principal serait de 12 099,95 euros par trimestre, soit 48 399,80 euros ; que cependant, à compter du 15/07/2007, le bail a été reconduit tacitement pour une durée de six ans de sorte qu'il s'est opéré à cette date un nouveau bail pour une durée de six ans au montant du loyer accepté par les parties ; qu'il convient de rechercher par application des articles 1156 et 1162 du code civil dans leur version applicable à l'espèce, qu'elle a été leur intention quant au montant du loyer en principal lors de la reconduction des baux précités ; que le bail du 28 juin 1989 fixe le montant du loyer à la somme mensuelle de 15 000 francs en principal, soit 180 000 francs par an et en principal, et prévoit qu'à compter du 17 juillet 1992, ce loyer de base annuel sera majoré de 30 000 francs, le portant ainsi à la somme totale de 210 000 francs, soit 32 014,28 euros par an et en principal ; que les consorts K... n'ont pas contesté le fait que les intimés se sont acquittés de ce montant au titre et au cours de ce bail et des baux des 15 juillet 1995, 15 juillet 2001 et 15 juillet 2007 ; qu'ils n'ont pas davantage en cours d'exécution des baux des 15 juillet 1995, 15 juillet 2001, soit pendant près de 18 ans, contesté que ce montant de 32 014,28 euros annuellement réglé par les intimés correspondait au montant effectivement dû, ni avoir, pendant cette même période, sollicité un réajustement dudit montant ou réclamé le paiement d'un rappel au titre de la clause d'indexation contractuelle ; que ce n'est que par courrier du 30 mars 2012, quatre mois avant le terme du bail du 15 juillet 2007 qu'ils ont sollicité des locataires le règlement d'un rappel d'indexation ; qu'il résulte de ces éléments la commune intention des parties de voir fixer le montant du loyer des baux des 15 juillet 1995, 15 juillet 2001 et 15 juillet 2007 à la somme de 32 014,28 euros par an en principal ; que par conséquent, c'est partir du loyer du bail du 15 juillet 2007 que doit se calculer l'indexation et l'indice de référence est celui applicable à la prise d'effet de ce nouveau bail et non l'indice de référence du bail du 28 juin 1989 ;
 
 Et aux motifs, le cas échéant, repris des premiers juges qu'en l'espèce, la clause de révision du loyer insérée dans le bail du 28/06/1989 stipule que « le montant du loyer, librement fixé entre les parties, sera payable au domicile du bailleur.