décision 15-26.419 du 29/06/2017,  partie 8


qu'en l'espèce, pour décider que la défaillance des conditions suspensives relatives à l'obtention d'un permis de construire définitif et à l'obtention d'une autorisation d'augmentation du débit d'eau était imputable à la société Immovalor et à la société Châteauform'France, la cour a énoncé que face à une situation qui exigeait célérité compte tenu du caractère indissociable du permis de construire et de l'autorisation sur l'eau, et des complexités administratives réelles posées par cette dernière autorisation, les acquéreurs n'ont pas effectué les diligences auxquelles ils étaient tenus contractuellement et loyalement ; qu'en statuant de la sorte, après avoir constaté que les autorisations administratives dont dépendait l'obtention de l'autorisation d'augmentation du débit d'eau seraient délivrées entre les mois de juin et de septembre 2012, étant « pure question de délai que nous ne maîtrisons pas », ce dont il résultait que la défaillance des conditions suspensives n'était imputable ni à une faute, ni à une négligence délibérée des sociétés Immovalor et Châteauform, mais à une circonstance extérieure, la cour a violé l'article 1178 du code civil ;
 
 ALORS QUE, DE QUATRIÈME PART, la condition suspensive n'est réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil, que lorsque la personne qui en a empêché la réalisation est le débiteur obligé sous cette condition ; qu'en l'espèce, après avoir énoncé que la société CLTV avait cédé à la société Châteauform le fonds commerce attaché à l'immeuble, sous la condition suspensive de la réalisation de la vente de l'immeuble par la société CLTV à la société Immovalor, la cour a dit que la déchéance des conditions suspensives était imputable à la société Immovalor et à la société Châteauform ; qu'en statuant ainsi, sans préciser la faute commise la société Châteauform, cessionnaire du fonds de commerce, qui aurait pu faire obstacle à la réalisation de la vente de l'immeuble à la société Immovalor, la cour a violé l'article 1178 du code civil ;
 
 ALORS QUE, DE CINQUIÈME PART, en jugeant que la proposition formulée par Me E... le 20 mars 2012 constituait une modification du contrat initial, imposée unilatéralement et sans possibilité de négociations et dans des conditions parfaitement déloyales (arrêt p.15 in fine) au regard du rapport de force favorable aux sociétés Immovalor et Châteauform pouvant seul justifier une telle pratique aussi peu orthodoxe et en déduisant de ces circonstances la mauvaise foi et les carences établies des acquéreurs qui ont changé volontairement les termes de la convention justifiant de leur imputer la non réalisation des clauses suspensives dans les délais contractuellement prévus sans répondre aux conclusions des intimées qui indiquaient que « la société CLTV, par l'intermédiaire de son conseil, a apposé la mention « bon pour accord » sans aucune réserve sur l'avenant de prorogation de la promesse (Prod.9 p.6) ; qu'il était ainsi établi que l'avenant prorogeant le délai avait été proposé par Châteauform et Immovalor mais signé par le conseil de M. D... et non par ce dernier qui avait ainsi bénéficié, d'un conseil avisé ; la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 (sur les condamnations in solidum portant sur l'indemnité d'immobilisation et sur la clause de dédit)
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum la société Immovalor et la société Châteauform'France à payer à la société Château La Tour Vaucros les sommes de : - 250 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, - 12 500 euros au titre de la clause de dédit et d'avoir dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, soit du 30 juillet 2012, et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil.
 
 AUX MOTIFS QUE, dans la continuation de leur comportement avant le 20 mars 2012, date à laquelle Châteauform a obtenu de façon déloyale une renégociation des deux compromis et fixé une date butoir pour la réalisation des conditions qu'elle savait ne pas être réaliste compte tenu des délais non maîtrisables imposés par l'administration et dont elle était déjà informée, il convient de juger que par application de l'article 1177 du Code civil elle emporte, par sa mauvaise foi dans la concrétisation de ses obligations la responsabilité de la non réalisation de conditions suspensives et doit en supporter les conséquences ; que dès lors le refus injustifié et abusif des acquéreurs de procéder à la formalisation des actes de vente et cession emporte l'application des pénalités contractuelles et attribution au promettant de l'indemnité d'immobilisation de 250.000 € et de la clause de dédit de 12.000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, soit du 30 juillet 2012, avec anatocisme, sommes que Châteauform devra payer pour la seconde et Immovalor pour la première.