Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.980 du 06/02/2020,  partie 4


que la cour relève que l'expert W..., et l'expert H... s'accordent sur le fait que le chiffre d'affaires à prendre en compte doit correspondre aux GHS, dialyses, suppléments divers, etc..., mais ne doit pas prendre en compte le coût des prothèses, etc... qui sont refacturables à hauteur du prix remboursé par l'assurance maladie, cependant, la société locataire ne verse pas aux débats les éléments comptables permettant de vérifier les calculs de son expert amiable ; que dans ces conditions, la cour retient le chiffre d'affaires de 13.000.000 €, tel que proposé par l'expert judiciaire ; qu'en conséquence, le recoupement par le chiffre d'affaires brut, hors clauses exorbitantes, fait ressortir un pourcentage de 9%, qui est conforme aux usages ; sur les abattements et les majorations : qu'en dehors des obligations respectives légales et d'usage, il est stipulé au bail des clauses exorbitantes du droit commun pouvant avoir une incidence sur la valeur locative ; que la clause 8, au point 8-3 est rédigée de la façon suivante : "il est également convenu qu'au cas où l'administration, ou quelque autorité que ce soit, compte tenu de l'activité exercée dans les lieux, viendrait à exiger à un moment quelconque une modification du bien, objet du présent bail, tous les frais et conséquence de cette modification seront intégralement supportées par le preneur qui s'y oblige" ; que les mises en conformité des lieux loués ordonnées par l'administration étant normalement à la charge du bailleur, cette clause constitue un transfert do charge sur le preneur, d'autant plus important que ces dernières années les normes applicables aux établissements recevant du public se sont multipliées en ce qui concerne notamment l'accès aux locaux par les personnes à mobilité réduite, ainsi que la lutte contre les incendies ; que, dès lors, il importe peu, qu'ainsi que le soutient le bailleur, une partie des travaux effectués par le preneur et exigés par l'administration ait eu pour origine la restructuration des locaux, les locaux pris en location, compte tenu de leur ancienneté, auraient en effet dû être mis aux nouvelles normes, même si le bâtiment n'avait pas été restructuré ; que le bailleur ayant conservé la charge des travaux relevant de l'article 606 du code civil, l'abattement de 15% proposé par l'expert et retenu par le premier juge est correct et doit être approuvé ; qu'en conséquence, la valeur locative doit être fixée ainsi qu'il suit : 1.178.100 €x0,85=1.001.385€ arrondie à 1.001.400 € ; que le preneur sollicite un abattement en raison du risque que fait courir aux locaux loués la crue centennale ; ce à quoi s'oppose le bailleur ; que c'est à juste titre que le premier juge a écarté l'abattement sollicité de ce chef, car il n'existe pas d'usage en la matière quant à la prise en compte de ce risque alors même que 20 % du territoire parisien risquent d'être affectés par cette crue, étant observé que la clinique n'a jusqu'à présent souffert d'aucune inondation ; que la société locataire demande un abattement en raison de l'assujettissement des loyers à la TVA, alors qu'elle ne peut elle-même prétendre qu'à une récupération très partielle de la TVA ; que les loyers des baux des cliniques étant généralement soumis à la TVA, il n'y a pas lieu de pratiquer un abattement de ce chef ; que la société locataire sollicite encore la déduction de la prime d'assurance ; que la cour relève qu'aucune clause du bail ne stipule que l'assurance de l'immeuble doit être remboursé au bailleur ; que certes, l'article 13-2 du bail, précise que le "preneur devra acquitter ou rembourser toutes primes ou surprimes d'assurance qui viendraient à être réclamées au bailleur du fait de son activité" ; que cependant, cette clause ne transfère pas au preneur la charge de l'assurance d' immeuble, mais uniquement celui d 'un surcoût lié à l'activité ; que dans ces conditions, il n'existe pas, sur ce point, de clause exorbitante du droit commun devant être prise en considération pour fixer la valeur locative ; que bailleur sollicite par ailleurs, une majoration de 2% compte tenu d'une clause permettant la sous-location ; que la clause 9-1 du bail stipule que : "le preneur devra occuper les lieux personnellement, et ne pourra, même temporairement, prêter les locaux donnés à bail, ni les sous-louer en tout ou partie ; qu'il est toutefois précisé que l'autorisation de sous-location au profit de l'exploitant du laboratoire d'analyses médicales, donnée au preneur par lettre du 4 décembre 1979, est maintenue dans les conditions fixées audit courrier par le CREDIT NATIONAL, aux droits duquel vient la COMPAGNIE FONCIERE SAINT DOMINIQUE" (à l'époque bailleur du local) ; que la cour relève que c'est à juste titre que le preneur fait valoir qu'il s'agissait d'une faculté de sous-location "intuitu personne", laquelle a pris fin, à la suite de la conclusion le 5 avril 2007 d'un acte sous seing privé signé par la locataire principale et la sous-locataire, Mme O... ; que dans ces conditions, aucune clause générale autorisant la sous-location n'existent au bail, et cette faculté ayant cessé à la date de fixation de la valeur locative, il n'y a pas lieu de majorer la valeur locative de ce chef et le jugement entrepris doit être infirmé de ce chef ;