Cour d'appel de Grenoble
07, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.699 du 28/03/2019,  partie 5



 Que le courrier du 26 septembre 2011 de l'agent général du Gan précise que « les noms donnés par Gan assurances au contrat Gan bailleur et multirisque professions libérales sont des noms de produits d'assurance de la gamme Gan mais ces derniers sont aménagés spécialement pour l'activité et la profession de la Sari Compagnie Générale de Tourisme (gestion et location d'appartements) par Gan assurances » ;
 
 Que ce courrier antérieur au litige démontre que le Gan connaissait parfaitement l'activité des sociétés assurées ;
 
 Attendu que le bail stipule à l'article 4-5 que le preneur s'oblige à garnir les lieux toués du mobilier (ameublement et équipements) nécessaires pour qu'il puisse consentir des sous locations en meublé, mobilier que le bailleur s'engage à acquérir pour un prix forfaitaire en fin de bail ;
 
 Qu'il résulte de l'assurance « Gan habitat bailleur » que le capital mobilier est assuré pour les T 1 et T 2 à 5 fois l'indice FFB et pour les T 3 à T 5 à 10 fois cet indice, une clause particulière disposant toutefois que par dérogation aux dispositions générales le plafond des garanties des biens mobiliers est porté de 5 à 10 fois la valeur en euros de l'indice ;
 
 Que cette assurance des meubles démontre que c'était bien la société Le Pra Palier, propriétaire du mobilier, qui en était bénéficiaire et non la société SEML ;
 
 Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le contrat « Gan habitat bailleur », aménagé par l'assurance pour correspondre aux exigences du bail assurait tant te bailleur que la locataire étant relevé que cette assurance garantissait également les parties communes ;
 
 Que l'assurance multi risque professions libérales, non discutée par les appelants alors qu'également souscrite par la holding pour le compte de ses filiales, précise qu'elle vient en complément du contrat Gan bailleur et garantit les parties communes correspondant à l'exploitation ;
 
 Attendu que les risques locatifs correspondent aux dégâts des eaux et à l'incendie couverts par l'assurance Gan ;
 
 Que les bailleurs ne peuvent sérieusement soutenir que les impayés de loyer devaient être également assurés alors d'une part que la clause est relative à l'assurance de l'immeuble et d'autre part que ce type de garantie est usuellement l'objet d'une clause spécifique ;
 
 Que le mobilier garnissant les appartements, propriété de la preneuse, est également assuré contrairement aux dires des appelants ;
 
 Que le recours voisin est assuré au titre de la responsabilité civile, le contrat précisant que sont garantis la responsabilité à l'égard du locataire, habitant dans le bâtiment assuré, et à l'égard des voisins et des tiers ;
 
 Attendu enfin et même si cela ne peut être considéré comme un aveu au sens de l'article 1383 du code civil, le Gan reconnaît dans ses écritures que l'assurance souscrite couvrait tant la locataire que le bailleur, que les risques locatifs et le recours voisin étaient garantis et il produit des indemnisations de sinistres pour en justifier ;
 
 Que de plus, les bailleurs ne démontrent l'existence d'aucun sinistre non indemnisé durant la période litigieuse et reconnaissent que l'assurance Axa souscrite depuis 2013 correspond aux exigences du bail ;
 
 Sur la cession :
 
 Attendu que l'article 4-12 du bail stipule que « toutes cessions du fonds de commerce par le preneur, soit directement, soit indirectement au travers de la cession de plus de 50 % des parts de la société exploitant ledit fonds, soit à titre gratuit soit à titre onéreux alors même que la cession aurait lieu par voie d'adjudication publique en vertu d'une décision de justice, ouvre un droit de préemption dans les conditions ci-après. Il en est de même en cas d'apport en société, en cas d'apport partiel d'actifs, de fusion ou de scission. Le preneur notifie au bailleur le projet de cession, par lettre recommandée AR, indiquant l'état civil ou la dénomination sociale, la forme, le montant du capital, le siège et le RCS du cessionnaire, le prix offert et les conditions de la cession   » ;
 
 Attendu que la clause résolutoire est d'interprétation stricte et ne peut viser qu'une obligation mise expressément à la charge du locataire par le bail ;
 
 Que l'article 4-12 ne mentionne pas l'autorisation du bailleur avant toute cession des parts de la société exploitante mais l'ouverture d'un droit de préemption après notification du projet de cession ;
 
 Que ce droit et la notification ne sont pas inscrits dans les obligations de la locataire mais dans la partie de l'article 4 relative aux droits et engagements du bailleur et par conséquent, la clause résolutoire ne peut recevoir application ;
 
 Attendu en tout état que l'acte du 15 juin 2011 est relatif à la cession par Monsieur UJ... des parts qu'il détient dans le capital social de la société CGT et ne ressort pas de l'application de l'article 4-12 du bail ;