Cour d'appel de Bordeaux
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-19.212 du 09/11/2022,  partie 3



 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour M. [E] et Mme [Y]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable comme tardive la demande formée par M. [E] et Mme [Y] tendant à voir diminuer le montant du loyer ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la demande de diminution du montant du loyer ; l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. » ; il est constant les consorts [E] [Y] ont formé une demande de diminution de loyer par envoi à la Sci L'oeillet une lettre recommandée en date du 18 août 2017, invoquant une différence de plus d'un vingtième ente la superficie du bien loué mentionnée dans le bail et la superficie réelle habitable ; qu'ils ont délivré assignation à la Sci et à Mme [M] le 5 février 2017 à cette même fin ; que par courrier du 6 septembre 2017, la Sci L'oeillet, prise en la personne de Mme [M] répondait à différentes autres demandes formulées dans le courrier des consorts [E] [Y] du 18 août 2017, portant sur des désordres affectant leur logement, mais ne formulait aucune observation sur le demande de diminution de loyer, se contentant de conseiller aux locataires de donner congé de leur bail pour trouver un autre bien pouvant leur convenir ; au soutien de leur appel, les consorts [E] [Y] font valoir que la lettre du 6 septembre 2017 de la Sci L'oeillet équivaut à une absence de réponse des bailleurs, et d'autre part, est interruptive de prescription, un nouveau délai de deux mois commençant à courir à compter de cette date, expirant le 6 novembre 2017, le délai de quatre mois prescrit par la loi du 6 juillet 1989 expirant le 6 mars 2018 ; or, il convient de relever, comme l'a observé justement le premier juge que la loi du 6 juillet 1989 constitue un texte spécial, dérogeant à la loi générale, et instaurant un délai préfix de forclusion de quatre mois à compter de la première demande de diminution de loyer ; c'est par conséquent par une juste application de la loi que le premier juge a déclaré irrecevable la demande de diminution de loyer 
 
 formée par les consorts [E] [Y] ; sur la demande de remboursement du trop-perçu locatif : les consorts [E] [Y] ayant été jugés irrecevables en leur demande de diminution de loyer, seront déboutés de cette demande, aucun trop perçu locatif ne pouvant être retenu à leur bénéfice ;
 
 ALORS QUE lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté ; qu'à défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer ; qu'en retenant, pour en déduire que M. [E] et Mme [Y] se prévalaient vainement d'une cause d'interruption du délai de leur action en diminution du loyer, que le délai prévu par ce texte était un délai préfix de forclusion quand ce délai est un délai de prescription, la cour d'appel a violé l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 2219 nouveau du code civil.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION