Cour d'appel de Nouméa,  décision 13-25.309 du 25/03/2015,  partie 8



 4/ Alors que les sociétés SUNSET INVESTISSEMENT et MIRAGE ont soutenu que la servitude non altius tollendi limitant la hauteur des constructions à celle de la route d'accès au Lotissement de la Baie des Citrons, prévue par les titres d'acquisitions des sociétés DOH et SUNSET INVESTISSEMENT, avait été constituée conformément aux stipulations de l'article 9 du 1er modificatif au cahier des charges du lotissement du 30 décembre 1988, aux termes desquelles « sur la parcelle située en aval de la route du lotissement, d'une superficie de UN hectare TRENTE CINQ ares, QUATRE VINGT ONZE centiares (1 ha 35 a 91 ca), et formant l'assiette des ex-lots 26 à 40 du lotissement « Baies des Citrons » aujourd'hui supprimés, la hauteur maximale des constructions à édifier sur ce terrain ne pourra excéder la hauteur de la route d'accès du lotissement », et ne concernait donc que cette seule parcelle, désormais rattachée au lot n° 2 du Morcellement des deux Baies (conclusions additionnelles et récapitulatives, pages 4 à 6) ; que pour en déduire que cette servitude concernait également le lot 1 du Morcellement des deux Baies, la cour d'appel s'est bornée à rappeler, en l'isolant de son contexte, l'engagement pris de n'élever aucune construction en aval de ladite route d'accès au lotissement qui puisse dépasser la hauteur de celle-ci, sans rechercher, comme elle y était pourtant été invitée, s'il ne résultait pas du rapprochement de cette stipulation d'avec les deux paragraphes la précédant, rappelant la genèse de la servitude, qu'elle ne concernait que la parcelle exclue du Lotissement de la Baie des Citrons pour être rattachée au lot n° 2 du Morcellement des deux Baies ; qu'en se prononçant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 
 
 5/ Alors que les sociétés SUNSET INVESTISSEMENT et MIRAGE rappelaient que la servitude non altius tollendi limitant la hauteur des constructions à celle de la route d'accès au Lotissement de la Baie des Citrons, prévue par les titres d'acquisitions des sociétés DOH et SUNSET INVESTISSEMENT, avait été constituée conformément aux stipulations de l'article 9 du 1er modificatif au cahier des charges du lotissement du 30 décembre 1988, aux termes desquelles « sur la parcelle située en aval de la route du lotissement, d'une superficie de UN hectare TRENTE CINQ ares, QUATRE VINGT ONZE centiares (1 ha 35 a 91 ca), et formant l'assiette des ex-lots 26 à 40 du lotissement « Baies des Citrons » aujourd'hui supprimés, la hauteur maximale des constructions à édifier sur ce terrain ne pourra excéder la hauteur de la route d'accès du lotissement », et ne concernait donc que cette seule parcelle, désormais rattachée au lot n° 2 du Morcellement des deux Baies (conclusions pages 4 à 6) ; que pour en déduire que cette servitude concernait également le lot 1 du Morcellement des deux Baies, la cour d'appel s'est bornée à rapprocher les stipulations du titre d'acquisition de la SA DOH, fidèlement rapportées dans l'acte de vente par cette dernière à la SARL SUNSET INVESTISSEMENT des stipulations du cahier des charges du lotissement de la Baie des Citrons, telles que 2 1 résultant de l'acte du 25 juillet 1989, acte rectificatif modifiant les articles 9 et 19 du Cahier des charges du 24 juin 1988 à l'initiative du seul nouveau lotisseur, Monsieur Y..., postérieurement à l'acquisition de la SA DOH ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'assiette du fonds servant ne devait pas être déterminée par référence aux stipulations de l'article 9 du 1er modificatif au cahier des charges du lotissement du 30 décembre 1988, conformément auquel avait été constituée la servitude, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ; 
 
 6/ Alors que les sociétés SUNSET INVESTISSEMENT et SCI MIRAGE soutenaient que les deux servitudes prévues par l'acte du 14 avril 1989 portant vente par la SNC René, André de ROUVRAY et Cie à la SA DOH concernaient, l'une le lot n° 1 du Morcellement des deux Baies, l'autre la parcelle formant l'assiette des ex-lots 26 à 40 du lotissement « Baies des Citrons » supprimés, rattachées au lot n° 2 du Morcellement (conclusions page 6, pénult. §) ; que pour en déduire que le lot n° 1 du Morcellement des deux Baies était nécessairement grevé de deux servitudes cumulatives interdisant, d'une part, des constructions au delà de la côte 20 NGNC, d'autre part, des constructions dépassant la hauteur de la voie d'accès au Lotissement de la Baie des Citrons, la cour d'appel retient, par motifs adoptés, que l'acte du 27 mars 1998 portant vente par la SA DOH à la société SUNSET INVESTISSEMENT du lot n° 1 du Morcellement des deux Baies reprend les deux servitudes prévues par l'acte du 14 avril 1989 portant vente par la SNC à la SA DOH ; que cependant, comme la cour le rappelle expressément, l'acte de vente par la sa DOH à la société SUNSET INVESTISSEMENT du lot n° 1 du Morcellement des deux Baies portait également vente à cette dernière du lot n° 11, issu de la division du lot 2 dudit Morcellement ;