Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.599 du 06/02/2020,  partie 4



 Aux motifs qu' « il résulte de l'article L.112-1 du code monétaire et financier qu'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ; qu'en l'espèce, la clause d'indexation du bail est ainsi rédigée : « le loyer sera indexé automatiquement chaque année à la date anniversaire de prise d'effet du bail, en fonction des variations de l'indice du coût de la construction tel qu'il est publié trimestriellement par l'INSEE (base 4ème trimestre 2006) ; qu'il sera indexé pour la première fois le 15 janvier 2009 par variation de l'indice INSEE du 4ème trimestre 2006 par rapport à l'indice INSEE du 4ème trimestre 2008   ; qu'il est précisé que pour la première indexation du loyer, l'indice L1 est celui du 4ème trimestre 2006 (soit 1406) et que la période d'indexation entre L2 (indice retenu pour l'indexation à effectuer) et L1 (indice retenu pour le calcul du loyer en cours) ne pourra être supérieure à un an, sauf pour la première indexation. De convention expresse entre les parties, il est stipulé que ladite clause d'indexation constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail sans laquelle celui-ci n'aurait pas été conclu » ; que le premier juge a estimé que cette clause était licite dans la mesure où seule la première indexation impliquait une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre la date d'effet du bail et la première révision ; que le locataire critique cette décision et soutient que l'article L.112-1 précité doit s'appliquer à toutes les indexations sans exception, faute de quoi ces dispositions d'ordre public seraient privées d'effet ; que le bailleur soutient au contraire, à titre principal, que l'article L.112-1 précité ne s'applique pas à la première révision, dès lors qu'il ne vise que la durée s'écoulant « entre chaque révision » ; qu'il fait ainsi valoir que la durée s'écoulant entre la prise d'effet du bail et la première révision n'est pas concernée, en ce qu'elle ne se situe pas entre deux révisions ; qu'il soutient à titre subsidiaire qu'il n'existe pas de distorsion effective dès lors qu'il n'a pas fait application de l'indice du 4ème trimestre 2008 (comme prévu au contrat), mais de celui du 4ème trimestre 2007, concluant dès lors que la clause d'indexation est licite ; que l'article L.112-1 du code monétaire et financier s'applique dès la première révision ; qu'en effet, dans l'hypothèse inverse – si une distorsion (entre l'intervalle de variation indiciaire et celui séparant la prise d'effet du bail et la première révision) était possible – cela aboutirait à augmenter artificiellement le loyer au moment de la première indexation , ce qui se propagerait ensuite sur les indexations ultérieures et priverait ainsi les dispositions précitées, au demeurant d'ordre public de toute effectivité ; que la clause litigieuse qui prévoit une indexation « pour la première fois le 15 janvier 2009 par variation de l'indice INSEE du 4ème trimestre 2006 par rapport à l'indice INSEE du 4ème trimestre 2008 » crée une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire (2 ans) et celui séparant la prise d'effet du bail de la première révision (1 an), de sorte qu'elle n'est pas conforme à l'article L.112-1 précité ; que le fait que le bailleur n'ait pas fait application de la clause litigieuse (pour les deux premières années) est sans incidence en l'espèce ; que l'illicéité intrinsèque de la clause, contraire à l'ordre public, ne peut être couverte par l'application que les parties en font ; que le jugement dont appel sera donc infirmé, la cour déclarant non écrite la clause d'indexation en ce qu'elle est contraire aux dispositions d'ordre public précitées ; que par voie de conséquence, il convient de dire que le loyer en vigueur s'élève à la somme de 220 000 euros et le dépôt de garantie à la somme de 55 000 euros » ;
 
 Alors qu'en application de l'article L.112-1 du code monétaire et financier, seule la stipulation qui crée la distorsion doit réputée non écrite ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, si la clause d'indexation litigieuse applicable à la première révision avait certes conduit à la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée écoulée depuis la prise d'effet du bail, les dispositions de cette clause applicables aux révisions postérieures ne prévoyaient pas une période de variation de l'indice supérieure à la durée écoulée entre lesdites révisions ; qu'en retenant néanmoins que la clause d'indexation devait être réputée non écrite en son entier et non pas seulement en sa stipulation régissant ponctuellement et spécialement la première révision du loyer, la cour d'appel a violé l'article L.112-1 du code monétaire et financier.