cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre A,  décision 16-19.818 du 15/02/2018,  partie 3


qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces éléments propres à établir un manquement de l'expert au principe de la contradiction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 16 et 276, alinéa 1, du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 LE MOYEN reproche à la cour d'appel, D'AVOIR fixé le loyer révisé, à compter du 24 avril 2009, à la somme de 90 000 euros hors charges et hors taxes, à la somme de 66 650 euros hors charges et hors taxes à compter du 26 avril 2010 et à celle de 62 846,78 euros hors charges et hors taxes à compter du 16 avril 2014,
 
 AUX MOTIFS QU'« il est constant que par application de la clause d'indexation contractuelle, le loyer a augmenté de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement de sorte que, en application de l'article L. 145-39 du code de commerce, sa révision peut être demandée par la locataire pour être fixée à la valeur locative ; que la D... A... exploite un commerce d'alimentation générale dans un magasin de type supermarché à l'enseigne "Dia", situé dans l'unique zone d'activité de [...], d'une superficie de 984,38 m², après mesurage effectué par l'expert, qui a retenu une surface pondérée de 806,41 m² ; que l'invitation faite par l'article R. 145-7 du code de commerce à se référer aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unités de surfaces, conduit à pondérer les surfaces des locaux loués, en distinguant l'importance de celles affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; qu'ainsi, il est d'usage pour les grandes surfaces à partir de 300 m² à 1 000 m² et notamment pour les supermarchés, de retenir un coefficient de 1 pour la surface de vente, de 0,30 pour les locaux à usage de réserves, laboratoires, préparations, débarras, chaufferie et pour les locaux techniques, ces pondérations n'étant pas réservées aux seuls locaux dont la superficie est supérieure à 1 000 m² ; qu'en l'espèce, compte tenu d'une surface de vente de 618,73 m², de celle concernant les locaux annexes de 361,85 m² et les locaux techniques de 3,80 m², il convient de retenir une surface pondérée de 727 m² ; que, tenant les obligations respectives des parties et la destination des lieux, l'expert judiciaire, M. Y... ajustement considéré que l'avantage conféré au locataire de pouvoir sous louer justifiait une majoration de la valeur locative appréciée à 5 % mais que s'agissant d'un bail "tous commerces" permettant l'implantation d'une autre activité à moindre frais, une minoration du même montant était justifiée ; que l'expert a mentionné l'attractivité de la zone commerciale dans laquelle est implanté le commerce et relevé que celui-ci est idéalement placé pour l'activité exercée par la D... A... laquelle objecte que les facteurs locaux de commercialité ont connu au cours du bail une modification défavorable pour l'ensemble des activités implantées dans la zone, conjoncture aggravée par la fermeture en 2009, d'un établissement de la société Arkema entraînant la perte de 500 emplois ; que la SCI Les Lavandes reproche à l'expert d'avoir appliqué une minoration de 2 % de la valeur locative en considérant que le pouvoir des ménages avait nécessairement été impacté, rappelant que la D... A... exerce une activité de supermarché alimentaire "hard discount", s'adressant en général à une population à revenus modestes et que la baisse de revenus des ménages ou l'augmentation du nombre de chômeurs ne constitue pas un élément défavorable à la locataire dès lors que corrélativement la population de la commune n'a pas baissé, ajoutant que la consommation de denrées alimentaires est moins sensible à la variation du revenu que d'autres produits de consommation ; que si l'étude réalisée en 2005 avec le concours de la Direction départementale du travail, de l'emploi et de la formation professionnelle des Alpes-de-Haute-Provence enseigne que 502 des 1111 salariés travaillant pour la société Arkema habitent la commune et que l'usine représente le quart des emplois de la commune, aucun élément ne permet de conclure à la répercussion des licenciements sur l'activité de la D... A... , au regard de la nature du commerce destinée aux revenus modestes, marque de l'enseigne, même si l'on peut admettre, comme l'indique la D... A... que sa clientèle ne se limite pas à un public à faible pouvoir d'achat et est depuis plusieurs années plus diversifie, l'expert relevant la faible incidence de l'impact économique ce de cette situation en ce que les dépenses alimentaires demeurent la priorité des ménages même en temps de crise ; qu'il n'y aura pas lieu dans ces conditions de procéder à la minoration de la valeur locative ; que, concernant les termes de comparaison, il convient de relever que l'expert a fixé dans son rapport définitif, une valeur locative à compter du 5 mai 2010 et pris en compte les baux existant à cette date ;