décision 16-20.150 du 14/12/2017,  partie 4


que de même, il est constant que les prix contractuellement arrêtés dans les actes authentiques de vente sont exclusifs d'abattements pour servitudes, notamment d'urbanisme, lesquelles doivent obligatoirement être précisées par l'officier ministériel dans l'acte. Par conséquent, là encore, le prix perçu par le vendeur est un prix net qui ne subit aucune diminution dès lors qu'il a été consenti ; qu'il n'y a donc pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et UAg qui introduit une différence de hauteur de construction qui est obligatoirement prise en compte dans l'élaboration du prix de vente des terrains ; qu'à cet égard, le prix initial proposé par l'acquéreur dans le cadre de la DIA de la SCI BAB ROMAGNY comportait nécessairement la connaissance par l'acquéreur de l'existence des servitudes d'urbanisme légales résultant du PLU applicable ; que par conséquent, la méthode de comparaison dite directe des valeurs de parcelles situées dans le même périmètre a pour corollaire de déterminer des valeurs de prix représentant le montant net de ce qui revient au vendeur ; qu'en outre, en l'absence de toute preuve à cet égard, il n'est pas établi que l'état des parcelles de la SCI BAB ROMAGNY nécessite des frais de dépollution ; que la valeur du bien dont la SCI BAB ROMAGNY sera dépossédée est donc de 756 €/ m² ; qu'il convient donc de fixer à la somme de 3.317.328 € (756 € x 4388) le montant du prix d'acquisition par l'EPFL Pays basque des parcelles appartenant à la SCI BAB ROMAGNY cadastrées section [...], [...], [...] et [...] d'une superficie de 4388 m² situées [...] » ;
 
 ALORS 1°) QUE pour évaluer la valeur d'un terrain encombré par des constructions vouées à la démolition, faisant l'objet d'un droit de préemption urbain ou d'une expropriation pour cause d'utilité publique, il est tenu compte des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire ; qu'en refusant d'opérer un abattement sur le prix au titre des servitudes, notamment d'urbanisme, au prétexte que les prix de vente des trois termes de comparaison retenus les prenaient nécessairement en compte et qu'il n'y a donc pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et UAg qui introduit une différence de hauteur de construction, quand – ainsi que le faisait valoir l'EPFL Pays Basque – le terrain appartenant à la SCI BAB Romagny, situé en zone Uad du PLU, était soumis à des prescriptions d'urbanisme plus restrictives que les terrains objets des trois termes de comparaison retenus par le tribunal (hauteur de construction limitée à 11,30 mètres au lieu de 14 mètres pour le TC1 situé en zone UA et 40 mètres pour les TC 2 et 3 situés en zone Uag) et que la parcelle [...] était grevée d'une servitude de passage au profit d'une parcelle voisine, la cour d'appel a violé l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, désormais article L. 322-4 de ce code ;
 
 ALORS 2°) QUE l'exposant et le commissaire du gouvernement avaient l'un et l'autre soutenu qu'à supposer que les références de comparaisons soient retenues, il convenait d'opérer un abattement afin de prendre en compte les prescriptions d'urbanisme et les servitudes auxquelles le terrain litigieux était seul soumis (voir pour le premier, le mémoire d'appel p. 14, II.3.2 et le mémoire en réplique p. 9, II.2.3, et pour le second, les conclusions p. 8, II-1-4), qu'en retenant qu'il est constant que des prix contractuellement arrêtés dans les actes authentiques de vente sont exclusifs d'abattement pour servitude de sorte que le prix perçu par le vendeur est net et ne subit aucune diminution dès lors qu'il a été consenti et qu'il n'y a pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et UAg qui introduit une différence de hauteur de construction laquelle est obligatoirement prise en compte dans l'élaboration de prix de vente des terrains, la cour d'appel, méconnaissant ainsi les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 ALORS 3°) QUE le prix d'acquisition d'un bien préempté est fixé par comparaison avec des transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone ; qu'en refusant d'opérer un abattement sur le prix au titre des servitudes, notamment d'urbanisme, au motif que dans le cadre la déclaration d'intention d'aliéner de la SCI BAB Romagny, le prix initial proposé par l'acquéreur pour ce même terrain (4 300 000 euros pour mémoire) avait nécessairement pris en compte l'existence des servitudes d'urbanisme légales résultant du PLU applicable, la cour d'appel s'est fondée sur un terme de comparaison ne correspondant pas à une cession de terrain effective et publiée, violant ainsi l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme ;
 
 ALORS 4°) QUE pour fixer le prix d'un bien immobilier objet d'un droit de préemption urbain, les juges du fond sont tenus de prendre en compte sa situation et ses caractéristiques ;