Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-25.315 du 01/03/2023,  partie 2


qu'en l'espèce, les désordres invoqués par Mme [B] se limitaient aux désordres extérieurs localisés sur le « contre-mur visible depuis la propriété voisine [] [qui] se compose d'un mur de soutènement été de contreforts, de la reprise en sous-oeuvre des contreforts existants, de celle de tête de mur en schiste, et d'un enduit de finition », et aux désordres intérieurs qui « concernent les cloisons de doublage et les menuiseries de l'extension, à savoir : « – Des fissurations longilignes en cueillies de plafond de la salle de bains, avec retour vertical dans les angles des cloisons ; – Une fracture d'un carreau de faïence murale en angle du châssis de la salle de bains – tracé en diagonal sur la largeur du carreau ; – Un décollement de l'huisserie de la porte d'accès à la cuisine – ouverture + ou - 1 cm, avec faux-aplomb de + ou - 2 cm sur toute la longueur – à noter que le désaffleure est manifestement d'origine, – Un faux-aplomb de + ou - 2 cm sur toute la longueur de la porte d'accès à la salle de bains ; – Fracture de deux carreaux de sol au seuil de ladite porte » ; qu'en retenant toutefois que les désordres résidaient dans « la fragilité de l'immeuble dans son ensemble », la cour d'appel, qui a statué sur l'existence de désordres dont Mme [B] ne se plaignait pas, a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 5°/ que l'action en garantie des vices cachés ne peut être accueillie sans que soit recherchée l'origine du dysfonctionnement en cause ; que faisant référence à la lettre du 5 octobre 2003 versée aux débats par Mme [B], Mme [T] indiquait dans ses conclusions que « s'agissant de ces fissures dénoncées dans cette lettre, il s'agit de fissures horizontales sur le mur pignon de la partie ancienne de la maison totalement à l'opposé de l'extension ! Pendant les opérations d'expertise, aucune fissure horizontale n'a été alléguée par Mme [B] qui n'a pas demandé à l'Expert de Justice de les constater pendant les diverses réunions d'expertise » ; qu'en se fondant néanmoins sur cette lettre pour caractériser la fragilité de l'immeuble, sans rechercher si les fissures évoquées dans la lettre concernaient les désordres dont l'origine avait été examinée par l'expert, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1641 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 5. La cour d'appel a relevé qu'un contre-mur avait été réalisé en 2008 afin de conforter un mur ancien fissuré, élevé en schiste, qui annonçait des signes de basculement et sur lequel s'était appuyée l'extension de la maison et que ce contre-mur avait pour but de conforter un ouvrage ancien vétuste dont la fragilité était dénoncée depuis longtemps par les anciens propriétaires. 
 
 6. Elle a constaté que le contre-mur avait été édifié, avec l'autorisation des propriétaires, sur la parcelle voisine et que l'acte de vente ne faisait pas état de ces travaux récemment engagés, de sorte que Mme [B], qui n'avait pas de raison de se rendre sur le fonds voisin, ne pouvait pas en avoir connaissance.
 
 7. Elle a retenu que, si ce contre-mur ne souffrait d'aucun désordre, il avait été réalisé pour maintenir un ouvrage ancien qui attestait de la fragilité intrinsèque de l'immeuble dans son ensemble et a pu déduire de ces seuls motifs, sans modifier l'objet du litige, que la fragilité de l'immeuble était constitutive d'un défaut caché, antérieur à la vente, et présentant un caractère de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l'usage à laquelle on la destinait, et que, Mme [T] ne pouvant pas ignorer cette fragilité, la clause de non-garantie devait être écartée.
 
 8. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [S], épouse [T] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille vingt-trois. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour Mme [S], épouse [T]
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fait droit à l'action en garantie de Mme [V] [B] à l'encontre de Mme [K] [T] sur le fondement de l'article 1641 du code civil ;
 
 AUX MOTIFS QUE l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage à laquelle on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ;