Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-16.139 du 28/09/2022,  partie 5


qu'il n'est pas démontré que ces quelques travaux n'auraient pas été exécutés par la société [Adresse 6] ; que la production des factures réglées par le syndicat des copropriétaires en 2010 pour entretenir et réparer la piscine et la terrasse et la communication de l'état des travaux dressé par le syndic mentionnant des travaux exceptionnels sur la piscine et la plomberie sont insuffisantes pour établir que la venderesse devait exécuter des travaux plus amples qu'elle n'aurait pas réalisés ; que les travaux de ravalement auxquels la copropriété a dû faire face en 2011 n'étaient ni prévus ni envisagés lors de la vente de l'immeuble en 2008 et que le gérant fait d'ailleurs état, au sujet de ces travaux, dans un mail du 17 mars 2011, de la "dégradation de la façade depuis l'arrêt d'exploitation de MGI" ; que dès lors, le notaire n'avait pas à mettre en garde les acquéreurs sur la réalisation par le vendeur des travaux de rénovation minimes prévus au descriptif et qu'il n'a pas à garantir les acheteurs du coût des travaux et charges qu'ils doivent, en leur qualité de propriétaires, assumer pour entretenir l'immeuble après leur acquisition ; que M. et Mme [Z] seront en conséquence déboutés de la totalité de leurs demandes au titre de l'acquisition des 4 studios de la [Adresse 5] ».
 
 1°/ ALORS QUE parmi les mentions d'un acte notarié, les énonciations des parties ne portant pas sur des faits personnellement constatés par l'officier public peuvent faire l'objet d'une preuve contraire, sans qu'il soit nécessaire de recourir à la procédure d'inscription de faux ; qu'en l'espèce, les acquéreurs offraient de prouver que le règlement de copropriété n'était pas annexé à l'acte et qu'il ne leur avait jamais été remis, de sorte qu'ils n'avaient pas pu prendre connaissance de ce que la propriété des lots de service demeuraient la propriété du vendeur, prévision qui s'était finalement révélée désastreuse ; qu'en jugeant cependant que, faute d'avoir engagé une procédure d'inscription de faux, la mention selon laquelle « les acquéreurs reconnaissent avoir eu connaissance et avoir reçu copie du règlement de copropriété dès avant la signature de l'acte authentique » ne pouvait être contestée, quand il s'agissait d'une simple énonciation des parties relatant un fait antérieur à la conclusion de l'acte, la cour d'appel a violé l'article 1319, devenu l'article 1371, du code civil.
 
 2°/ ALORS QUE tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours, il appartient au notaire de les éclairer sur la portée et les risques des engagements qu'ils souscrivent ; qu'en l'espèce, il était constant que les actes de vente des studios comportaient le transfert de propriété de lots d'un immeuble, que la construction d'une piscine, pour la [Adresse 4], ainsi que des travaux de rénovation intérieure et d'adaptation des locaux aux exigences de sécurité devaient être réalisés dans les deux résidences, que ces travaux n'étaient pas achevés au jour de la vente, tandis que les acquéreurs avaient réglé intégralement le prix d'achat, que les lots vendus étaient des appartements meublés à usage d'habitation principale destinés à être habités à l'année par des personnes âgées, que les actes de vente mentionnaient, pour la [Adresse 4], l'obtention de deux permis de construire et impliquait dans les deux cas la modification du règlement de copropriété ; qu'en jugeant néanmoins que le notaire n'était pas tenu de conseiller aux acquéreurs de conclure une vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240.
 
 3°/ ALORS QUE, à tout le moins, tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours, il appartient au notaire de les éclairer sur la portée et les risques des engagements qu'ils souscrivent ; qu'en l'espèce, les exposants soulignaient que la transformation des immeubles en résidence senior de luxe impliquait, comme l'avait relevé l'expert, des « travaux lourds portant sur la structure des ouvrages et sur la sécurité des personnes » (pièce en appel n°30, p. 52), ce que ne pouvaient ignorer Maître [N], qui avait assisté le vendeur à chaque étape de la réalisation des projets immobiliers (acquisition des immeubles, changement de leur destination, etc.) et avait participé à de nombreuses opérations similaires ; qu'en se fondant sur le seul descriptif sommaire des travaux évoquant des opérations mineures pour exclure une faute du notaire, sans rechercher si son implication à chacune des étapes de la réalisation du projet immobilier et son expérience en la matière ne lui conférait pas connaissance de l'ampleur réelle des travaux à intervenir, la cour d'appel a privé de plus fort sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu 1240.
 
 4°/ ALORS QUE, tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours, il appartient au notaire de les éclairer sur la portée et les risques des engagements qu'ils souscrivent ;