Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-10.329 du 11/03/2020,  partie 2


qu'en déboutant les vendeurs de leur demande indemnitaire relative à la perte de l'indemnité d'immobilisation, tout en retenant un manquement du notaire à son devoir de conseil, après avoir constaté que les appelants évoquaient à juste titre une perte de chance dans le corps de leurs écritures, en se fondant sur la circonstance que rien ne permettait d'affirmer que la mise en garde du notaire leur aurait permis de faire un choix différent de celui matérialisé par la promesse de vente, sans se prononcer comme elle y était invitée, sur l'absence de dépôt de garantie qu'aurait pu exiger le notaire pour favoriser le recouvrement de l'indemnité d'immobilisation, d'autant plus nécessaire que l'acte prévoyait une prise de possession immédiate des lieux par le bénéficiaire, pas plus que sur l'absence de clause prévoyant le paiement de l'indemnité d'immobilisation dès la signature de la promesse, ainsi que c'est l'usage, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil applicable en la cause. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
 
 6. Il résulte de ce texte qu'il incombe au notaire, tenu d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il reçoit, d'insérer dans une promesse synallagmatique de vente, d'une part, une clause stipulant la remise d'un dépôt de garantie par le bénéficiaire autorisé à entrer dans les lieux, avant la régularisation de la vente par acte authentique, à même de couvrir les risques de dégradations et de favoriser le recouvrement de l'indemnité d'immobilisation, d'autre part, une stipulation prévoyant le paiement de l'indemnité d'immobilisation dès la signature de la promesse.
 
 7. Pour rejeter les demandes des vendeurs, l'arrêt retient que rien ne permet d'affirmer, en considération notamment de l'accord sur les modalités de paiement du prix de vente d'un bien dont les vendeurs exposent, sans être contredits, qu'il était vainement offert à la vente depuis deux ans, la promesse de vente étant consentie dans des conditions particulièrement favorables au bénéficiaire "bien sous tous rapports", ainsi que présenté par les vendeurs, que la mise en garde du notaire dont ils déclarent avoir été privés leur aurait permis de faire un choix différent de celui que matérialise la promesse de vente et qu'ils n'auraient pas subi le préjudice dont ils réclament réparation.
 
 8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n'avait pas omis d'insérer à l'acte une clause prévoyant la remise d'un dépôt de garantie, ainsi qu'une clause prévoyant le paiement de l'indemnité d'immobilisation dès la signature de la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans autrement composée ;
 
 Condamne Mme H... et la SCP H... , Y... et W... aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme H... et la SCP H... , Y... et W... et les condamne in solidum à payer à M. G... et Mme U... la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt.
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. G... et Mme U...

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. G... et Mme U..., promettants, de leurs demandes indemnitaires contre le notaire, Me H... et la SCP H... , Y... et W... ;
 
 Aux motifs que si les notaires soutenaient qu'avant la signature de la promesse de vente, le notaire concerné avait mis en garde Mme U... sur les risques encourus en laissant le bénéficiaire entrer dans les lieux, la recevant par deux fois mais se heurtant à sa détermination à vendre un bien vainement offert à la vente depuis deux ans, ceci à un potentiel acquéreur lui inspirant confiance, ils convenaient avoir omis de prendre la précaution de formuler par écrit leur mise en garde ; que force était de constater que les intimés ne rapportaient pas la preuve, dont la charge leur incombait, de la satisfaction à l'obligation qui pesait sur les officiers ministériels, dans leurs rapports avec des non-professionnels, comme retenu par le tribunal ;