Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-25.985 du 26/02/2020,  partie 2


que M. et Mme K... sont tenus de restituer au notaire le trop-perçu ensuite de sa condamnation partiellement infirmée, sans qu'il y ait lieu de les condamner à cet effet ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE l'article 1147 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit a raison de l'inexécution d'une obligation, soit a raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputé, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; qu'en l'espèce, les époux K... font valoir que le notaire a une obligation de résultat au titre de son devoir de conseil ; que, préalablement à la vente, Mme P... a fait une demande de renseignements hors formalités auprès de la Conservation des Hypothèques et a obtenu un certificat d'absence d'inscriptions hypothécaires à la date du 14 août 2012 ; que les vendeurs déclarent lors de la conclusion de la vente le 31 août 2012 qu'à leur connaissance la situation hypothécaire du bien objet de la vente n'est pas modifiée ; qu'à la suite de la conclusion de la vente, Mme P... a libéré la totalité du prix de vente, soit la somme de 150 000 euros ; que Mme P... a pris connaissance lors de la réception d'un état hypothécaire sur formalités en date du septembre 2012, de l'existence d'une hypothèque judiciaire provisoire déposée le 21 août 2012 ; qu'ainsi Mme P... ne pouvait pas informer les parties d'une hypothèque dont elle n'avait pas connaissance lors de la conclusion de la vente ; qu'il ne peut donc pas être reproché à Mme P... d'avoir méconnu une obligation de conseil ; qu'il convient de rappeler que l'article 12 du code de procédure civile oblige le juge à donner ou à restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'il est également constant en jurisprudence que le juge peut, sans qu'il lui soit fait obligation, changer la dénomination du fondement juridique des demandes sans demander aux parties de s'expliquer ; que l'article 1382 du code civil prévoit que tout fait dommageable de l'homme oblige celui par lequel il est arrivé à le réparer ; que le notaire est responsable sur le fondement de l'article 1382 du code civil des manquements à son obligation d'assurer l'efficacité des actes qu'il reçoit ; que la libération du prix de vente par le notaire sans s'assurer au préalable de l'absence d'inscription hypothécaire sur la base de renseignements certifiés par le conservateur des hypothèques s'analyse comme une faute ; qu'en l'espèce, Mme P... a commis une faute en libérant l'intégralité du prix de vente sur la base des seules déclarations du vendeur et d'un état hypothécaire hors formalités précédant de plusieurs jours la vente elle-même ; que la faute de Mme P... cause un préjudice aux acheteurs en ce que le bien qu'ils viennent d'acquérir est grevé d'une hypothèque, devenue définitive, et qu'ils sont menacés d'un risque d'éviction résultant de l'exercice du droit de suite du créancier de leurs vendeurs ; qu'ainsi, l'existence d'une sureté diminue la valeur du bien auquel elle se rapporte ; qu'il convient de retenir une diminution de valeur équivalente à un quart du prix d'acquisition, soit la somme de 37 500 euros ; que les époux K... invoquent en outre un trouble de jouissance et produisent a l'appui de leur demande des factures diverses se rapportant notamment à des travaux de menuiserie, d'électricité a l'acquisition d'une fenêtre velux pour des montants n'excédant pas quelques centaines d'euros ; qu'il convient de relever que les travaux engagés par les acheteurs ne permettent pas de caractériser la réalité d'un préjudice en lien avec l'inscription d'une hypothèque ; que les demandeurs ne rapportent pas non plus la preuve de l'existence d'un trouble ou de désordres rendant l'immeuble impropre son usage ; que les époux K..., ne démontrant pas l'existence d'un préjudice distinct de la diminution du prix de vente liée au risque d'éviction, seront déboutés de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts en réparation d'un trouble de jouissance ;
 
 1°) ALORS QUE le notaire n'est tenu qu'à une obligation de moyens ; qu'en jugeant que la notaire avait commis une faute en ne s'assurant pas « au jour de la vente » (arrêt, p. 2, dernier al.) de l'état hypothécaire du bien vendu, quand compte tenu des délais d'enregistrement des inscriptions et de délivrance des états hypothécaires, elle ne pouvait s'assurer de l'absence d'inscription hypothécaire au jour de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du même code ;
 
 2°) ALORS QUE ne commet pas de faute le notaire qui instrumente une vente et remet le prix de cession au vendeur tandis qu'il est en possession d'un état hypothécaire récent ;