Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.011 du 03/12/2020,  partie 7


qu'en l'espèce, il sera tout d'abord rappelé que seules les demandes portant sur les sommes réclamées à compter du 1er janvier 2011 seront examinées, les actions portant sur les années antérieures étant prescrites ; qu'aux termes de l'article 1315 ancien devenu l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation ; que l'article 1302 du même code dispose que tout paiement suppose une dette qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution ; qu'il sera tout d'abord rappelé que seules les demandes portant sur les sommes réclamées à compter du 1er janvier 2011 seront examinées, les autres portant sur les années antérieures étant prescrites ; que concernant les indexations de loyer auxquelles la Sa Hlm France Loire a procédé depuis le 1er janvier il ressort du tableau de synthèse retraçant l'évolution des loyers plafonds de l'immeuble « Tivoli » où vit Mme K... et l'évolution des loyers quittancés à Mme K... que celle-ci ne s'est jamais vu réclamer un loyer égal, et encore moins supérieur au loyer plafond arrêté pour sa résidence ; que l'indexation des loyers plafonds s'effectue sur la base de l'évolution de l'indice de révision des loyers, accessible au public, et sans hausse supérieure de 10 % d'un semestre à l'autre, conformément aux dispositions légales encadrant les modalités d'augmentation des loyers du secteur HLM (Article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation en sa rédaction applicable au présent litige) auxquelles ne sauraient être opposées « les décisions gouvernementales à portée réglementaire » invoquées par l'appelante ; que l'indexation majorée dont Mme K... fait état à l'encontre de la Sa Hlm France Loire n'est ainsi nullement démontrée ; que l'argument qu'elle avance tenant à la différence de surface habitable réelle du logement et la surface mentionnée au contrat de bail est inopérant, dans la mesure où ainsi qu'en justifie la bailleresse, les loyers et charges sont calculés à partir de la surface corrigée de 104 m2 qui se trouve bien mentionnée au contrat de bail ; que par ailleurs, les avis d'échéance versés aux débats mentionnent clairement qu'ils ne valent quittance qu'à la condition qu'aucun solde antérieur n'y figure, ce qui empêche Mme K... de faire valablement valoir que les quittances qui lui ont été données ne seraient pas régulières en leur forme ; qu'enfin, le sa Hlm France Loire produit les justificatifs correspondant aux sommes réclamées au titre des loyers dus de l'année 2012 à l'année 2017 ; que concernant les charges, la SA Hlm France produit des décomptes nominatifs et détaillés poste par poste des charges réclamées aux locataires. Les échanges de correspondances entre Mme K... et la bailleresse révèlent que celle-ci a cherché à diverses reprises à apporter à sa locataire des informations précises sur les points de contestation qu'elle soulevait ; que par ailleurs, il ressort des termes du courrier émis le 16 mars par la DDT que Mme K... a par le passé pris l'initiative ainsi qu'elle y est légitimement fondée de se rendre dans les locaux berruyers afin d'y recueillir des éléments d'information quant à son loyer ; qu'il n'est nullement établi que Mme K... se soit subitement vu imposer la nécessité de se rendre à Orléans pour y consulter les justificatifs, les décomptes communiqués mentionnant clairement que l'agence de Bourges lui fournirait des explications et justificatifs dans le cadre de la permanence assurée par ses soins dans ses locaux ; que concernant la facturation des frais liés à l'antenne collective et à la TNT le premier juge a rappelé avec pertinence d'une part que les prétentions portant sur une période antérieure à 2010 étaient prescrites et ne sauraient ainsi être examinées et d'autre part que l'article 2 de la loi du 2 juillet 1966 relative à l'installation d'antennes réceptrices de radiodiffusion dispose que le propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l'immeuble fournissant un service collectif est fondé à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective ou à ce réseau interne, à titre de frais de branchement et d'installation, une quote-part des dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement ; que si la récupération des dépenses relatives à l'installation et à l'entretien d'une antenne collective est impossible concernant un locataire qui a refusé d'y être raccordé, Mme K... n'affirme nullement avoir refusé un tel raccordement ; qu'en revanche le courrier du 17 octobre 2008 adressé par Mme K... au directeur de la bailleresse fait clairement état du refus de la locataire d'être raccordée à la TNT ; qu'il conviendra ainsi de dire que Mme K... ne pourra se voir facturer par la bailleresse la somme mensuelle de 1,31 euros à ce titre ; que concernant la facturation de prestations de gardiennage et de ménage dans les communs, Mme K... n'apporte pas la preuve de son caractère indû ni même de son inexistence, reconnaissant la réalité d'une prestation de balayage tout en déplorant son caractère « très occasionnel » ;