Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.756 du 14/03/2019,  partie 8


Que compte tenu de la valeur locative ci-dessus retenue, la créance de la société Elogie-Siemp an titre de la majoration légale afférente a cette période s'établit comme suit : - du 12 mai au 30 Septembre 2009: 801,63 x (20/31+4) X 0,5 = 1 861,85 euros - du 1" octobre 2009 au 30 avril 2010 : 833,69 x7 X 0,5 = 2 917,91 euros - du 1er mai au 30 juin 2010: 764, 24 x 2 x 0,5 = 764, 24 euros - du 1" juillet 2010 au 30 juin 2011 : 779, 1 x 12 x 0,5 = 4 674,60 euros - du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 : 794,06 x 12 x 0,5 = 4 764,36 euros - du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 : 812,56 x 12 x 0,5 = 4 875,36 euros, - du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 : 825,45 x12 x 0,5 = 4 952,70 euros - du 1" juillet 2014 au 17 février 2015 : 830,96 x (7+17/28) x 0,5 = 6024,45 : 3 160,61 euros , Total : 27 971,63 euros ; Sur la compensation entre les créances respectives : qu'après compensation entre la créance de trop perçu susvisée et la créance relative à la majoration de loyers arrêtée au 17 février 2015, Mme V... N... reste débitrice de la somme de 24 307, 23 euros ; » (arrêt, p. 4 à 19),
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur les demandes de Madame N... relatives aux loyers trop perçus en fonction de la surface corrigée : 1) Sur la recevabilité de ces demandes : L'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, invoqué par la bailleresse et rappelé par l'expert dans son rapport, prévoit une prescription de trois ans s'agissant notamment des demandes de répétition des loyers indûment versés. Madame N... ne peut contourner les règles de la prescription en sollicitant des dommages et intérêts correspondant aux sommes qu'elle estime trop perçues par la bailleresse pour les années 1993 à 2010 jusqu'au 30 avril 2010, au motif que la bailleresse aurait de manière fautive appliquer une base de calcul erronée pendant toutes ces années. L'action de Madame N... sera donc déclarée irrecevable comme étant prescrite pour les loyers versés, compte-tenu de la date de délivrance de l'assignation, avant le 30 avril 2010. 2) sur le montant de la valeur locative : Aux termes de l'article 26 de la loi du 1 er septembre 1948, le prix des loyers des locaux soumis aux dispositions de la présente loi est déterminé en application des règles ci-après. Aux termes de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948, la valeur locative d'un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l'article 30. Aux termes de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, un décret, pris sur le rapport du ministre chargé de la reconstruction et de l'urbanisme, déterminera les conditions dans lesquelles sera obtenue la surface corrigée en affectant la superficie des pièces habitables et celle des autres parties du logement de correctifs dont il donnera le taux pour qu'il soit tenu compte, notamment, de la hauteur du plafond, de l'éclairement, de l'ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables, ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local. II définira les pièces habitables et les conditions dans lesquelles sera calculée la superficie desdites pièces, ainsi que celle des autres parties du local et des annexes. Le même décret précisera également les correctifs applicables à l'ensemble du logement pour tenir compte notamment de son état d'entretien, de sa vétusté, de l'importance du local, de son affectation, de sa situation et des éléments d'équipement propres, soit au local, soit à l'ensemble de l'immeuble. Ne pourront entrer en ligne de compte dans l'évaluation des correctifs que les éléments d'équipement et de confort fournis par le propriétaire. Aux termes de l'article 30 de la loi du 1er septembre 1948, le prix de base du mètre carré applicable chaque année au 1er juillet est déterminé par décret pour les différentes catégories de logements en fonction de la qualité de leur construction et, le cas échéant, suivant la localité dans laquelle ils sont situés. Les prix de base doivent être tels qu'ils assurent, après application des correctifs, la rémunération du service rendu par le logement ainsi que son maintien en état d'habitabilité. Le décret prévu à l'alinéa 1er fixe les modalités selon lesquelles les prix de base s'appliquent lors de leur révision aux locataires ou occupants dont le loyer avait déjà atteint la valeur locative résultant de l'application des anciens prix de base. L'expert relève dans son rapport que le classement du logement en catégorie II B de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas contesté par les parties. Pour déterminer une surface corrigée de 183 mètres carrés plutôt que les 193,88 mètres carrés retenus par le bailleur, il détermine très clairement dans son rapport les différents postes et coefficients permettant d'aboutir à ce résultat, et ce en conformité avec les dispositions légales et règlementaires et après avoir répondu a tous les points contestes par Madame N... dans ses dires.