Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-16.896 du 05/06/2019,  partie 2



 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la société civile professionnelle N...-Q...-L...-F...-S...-Y... et la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD, l'arrêt rendu le 16 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;
 
 DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
 
 REJETTE la demande d'indemnisation de la société L'Essentiel ;
 
 Condamne la société L'Essentiel aux dépens, incluant ceux exposés devant les juridictions du fond ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société N...-Q...-L...-F...-S...-Y... et la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP N...-Q...-L...-F...-S...-Y... et la société Les Mutuelles du Mans in solidum à payer à la SCI L'Essentiel la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE la convention signée est une promesse réciproque aux termes de laquelle les deux parties se sont engagées respectivement l'une à vendre, l'autre à acheter un bien déterminé, à un prix déterminé ; qu'à la différence de la promesse unilatérale de vente ou d'achat, dans laquelle l'un des contractants (le bénéficiaire) conserve la liberté de ne pas réaliser la vente, la promesse réciproque oblige les deux parties à conclure le contrat définitif ; que si selon l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, et selon l'article 1583, la vente est parfaite dès lors que l'on est convenu de la chose et du prix, en réalité, il s'agit d'un contrat préparatoire, en ce que la promesse, comme le pacte d'option, est conclue en vue de la réalisation d'un acte définitif de vente ; qu'en effet, en raison de la stipulation de conditions suspensives, les parties, ont entendu différer le transfert de la propriété et l'exécution de la vente en les suspendant à la survenance d'un événement incertain, en l'occurrence l'obtention du permis de construire ; que toutefois, il est stipulé page 19 de la promesse « sous la seule réserve du non exercice par l'acquéreur de son droit de rétractation ci-après rappelé et de la réalisation des conditions suspensives ci-dessus stipulées, les présentes conventions lient les parties définitivement » ; que dès lors, la réitération ainsi prévue constitue une simple modalité de nature à affecter les effets de la vente, c'est-à-dire le transfert de la propriété et le paiement du prix, qui sont ainsi reportés ou suspendus jusqu'à la date de la signature de l'acte authentique ; qu'en conséquence, on est bien en présence d'une promesse de vente valant vente ; qu'il en résulte que la promesse doit répondre aux conditions de formation de toute vente, notamment concernant la chose, et c'est à la date de la promesse que doit s'apprécier leur conformité aux exigences légales ayant trait à leur existence, à leur détermination et à leur licéité ; qu'ainsi, dès la promesse, le notaire devait veiller à une parfaite efficacité de son acte et procéder à la vérification des droits de propriété ; qu'il est de principe qu'un officier public pour assurer la validité des actes translatifs de propriété auxquels il prête son ministère, doit contrôler l'existence du droit de propriété du vendeur ; que cette vérification s'opère au moyen de l'examen des titres de propriété et par l'établissement d'une origine de propriété trentenaire exacte, étant relevé que, même de mauvaise foi, les acquéreurs sont déchargés de l'obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente, cette obligation ne pesant que sur le notaire ; qu'en l'espèce, s'il a bien été fait référence dans l'acte litigieux à l'acte du 30/06/1958, aucune analyse précise n'en a été faite ; qu'or, une lecture attentive de celui-ci aurait permis au notaire instrumentaire de s'apercevoir de l'existence de la servitude non aedificandi, et de la rappeler expressément dans la promesse de vente, sans se contenter de mentionner que l'acquéreur supportera les servitudes pouvant grever les biens vendus à ses risques et périls sans recours contre le vendeur, et que celui-ci a déclaré ne pas en avoir créé et « qu'à sa connaissance, il n'en existe pas d'autres que celles résultant de la situation naturelle des lieux, des titres de propriété, des règlements d'urbanisme et de la loi » ;