Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-20.177 du 08/01/2020,  partie 3


que le notaire a affirmé avoir lui-même exigé du vendeur, bien que cela ne fût pas à son avis légalement obligatoire à l'époque d'une vente ne relevant pas du secteur protégé s'agissant de locaux en partie à usage commercial destinés à la location à une société gestionnaire par l'intermédiaire de différents baux commerciaux en vue d'une exploitation en résidence de tourisme, une commercialisation du programme sous le régime protecteur pour les acquéreurs de la vente en l'état futur d'achèvement compte tenu de l'importance des travaux à réaliser dans une opération de rénovation lourde ; qu'il a en effet rédigé l'acte de vente en insérant à la rubrique relative aux modalités de paiement que le prix est payé et payable, en fonction du «stade d'avancement des travaux» à hauteur de 25 % à la signature de l'acte authentique de vente, de 45 % à la mise hors d'eau de l'immeuble, de 20 % au cloisonnement, de 5 % à l'achèvement des travaux et de 5 % à la livraison ; que cette clause prenait bien en considération, pour définir les étapes du paiement, le stade d'avancement des travaux et non de l'état du bâti existant ; qu'ainsi, en présentant l'immeuble comme hors d'eau au moment de la conclusion des actes authentiques en cause, le notaire a nécessairement fait admettre par les acquéreurs qu'il s'agissait d'une mise hors d'eau du fait de l'avancement des travaux exécutés sur un immeuble qui, ayant pu être hors d'eau lors de son acquisition par le promoteur, ne devait plus l'être en cours de chantier et devait le redevenir par la suite ; que les vérifications auxquelles le notaire est tenu de procéder s'opèrent au moyen d'une investigation sur pièces ; que, toutefois, lorsque les documents produits sont de nature à éveiller les soupçons du notaire quant à leur exactitude, il doit procéder à des investigations complémentaires et en aviser les parties ; que M. M... avait connaissance de la nature et de l'étendue des travaux à réaliser dès lors qu'il détenait les «documents relatifs à la consistance et aux caractéristiques techniques du projet de réhabilitation, savoir notamment les plans, coupes et élévations, avec les côtes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, ainsi que la notice descriptive établie conformément à l'arrêté ministériel en vigueur», que ce notaire a déclaré en ses actes, à la rubrique «ACTE DE DÉPÔT DE PIÈCES», avoir été déposés par le vendeur au rang de ses minutes suivant acte en son rapport du 23 avril 2009 ; que la «note», et non l'attestation, établie le 30 mars 2009 par M. JT... CT..., architecte DPLG, à l'intention de M. KH... XC... DOCOMO COMPAGNIE, supposée être annexée à l'acte en vue de la déclaration pour l'enregistrement mais aussi pour justifier le recours à la garantie intrinsèque d'achèvement prévu à l'article R 261-18 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigée : «le projet de la Résidence du Moulin de Boly consistera en une réhabilitation complète du bâtiment existant, les plateaux seront entièrement mis à nu, enlèvement et remplacement de la totalité des matériaux constituant le second d'oeuvre, ainsi que les menuiseries extérieures» ; que n'est cependant mentionnée aucune date de début des travaux qui concernaient pourtant une réhabilitation complète, et non uniquement des travaux de second oeuvre comme le prétend paradoxalement le notaire qui, comme il a été dit, était aussi en possession des documents relatifs à la consistance et aux caractéristiques techniques du projet de réhabilitation dont l'importance et l'ambition, également annoncées dans les contrats de réservation comme étant de «réhabiliter ledit bâtiment afin de créer une résidence de tourisme de logements en 4 étoiles+ normes internationales comprenant la construction de 73 logements», devaient introduire des doutes, au regard du choix du promoteur sur une garantie intrinsèque, en ce que la réserve de 30 % seulement du prix pour l'affecter aux travaux de réhabilitation apparaissait comme manifestement trop faible pour en permettre le financement ; que les actes authentiques se réfèrent à la rubrique «ÉTAT DE IMMEUBLE», à l'attestation délivrée le 23 avril 2009 par ATTIC MANAGER dans laquelle cette société se définit comme exerçant une activité de maîtrise d'oeuvre et de coordination de travaux confiés à M. QF..., qui est ainsi rédigée : «Je soussigné M. QF..., certifie que l'immeuble situé [...] ), anciennement dénommé L'HÔTEL D'ANVERS, est hors d'eau» ; qu'il ne résulte nullement des termes de ce document que des travaux aient été entrepris sur l'immeuble, cette attestation étant datée du même jour que l'acte de dépôt de pièces évoqué SUPRA ;