cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 15-20.435 du 22/09/2016,  partie 10



 Dès lors, dans ce cas, lorsque l'activité exercée par un preneur à bail rural n' est pas visée par l'arrêté préfectoral, qui doit fixer des minima et des maxima pour les terres nues et les bâtiments d'exploitation, la valeur locative doit être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin ;
 
 1) La situation des biens litigieux
 
 Il ressort des constatations de l'expert et des pièces versées aux débats, notamment les photographies et les plan des lieux, que les éléments loués sont situés sur la commune de VILLEPREUX, dans le département des YVELINES section ZJ 25, 26 et 38 ;
 
 L'ensemble est dans le périmètre du site classé dit [...] , à 20 km de PARIS, à quelques kilomètres du Parc Naturel de la Haute Vallée de Chevreuse ;
 
 La parcelle 38 représente un ensemble de prairies naturelles entourant sur trois faces les bâtiments d'exploitation et le logement accessibles par un chemin privé bien empierré ; au Nord, la propriété est bordée par un chemin rural exigu et sans issue autre que piétonne ;à l'Est par la plaine, chemin aboutissant sur un autre chemin rural dont l'accès est barré par une barrière métallique ;
 
 A l'Ouest du chemin d'accès, la prairie est en bon état avec des clôtures adaptées à l'activité équestre ;
 
 A l'Est divers aménagements ont été faits par le preneur, une carrière construite selon les règles de l'art et d'une excellente qualité ; en son extrémité Sud, un forage constitué pour répondre aux exigences des services départementaux d'incendie et à la qualification de l'activité ; une pompe immergée alimente une réserve, le financement étant assuré par le preneur ;
 
 En son extrémité Nord, la prairie est en fait un paddock (enclos pour les chevaux) ;
 
 Au Nord du bâti, le preneur entrepose dans la prairie le fumier des chevaux en l'attente de son épandage dans les champs, faute de disposer d'une fumière ;
 
 Il découle en effet des constatations de l'expert, que l'aire bétonnée au Nord Est des box, à une dizaine de mètres de ceux-ci, ne peut être considérée comme une fumière, sa surface ne permettant pas le stockage suffisant du volume de fumier observé dans la prairie ;

L'ensemble n'est pas doté de grange ou de bâtiment permettant le stockage de la paille et du foin de sorte que Mme R... utilise l'aire bétonnée à cette fin car elle permet le stockage à proximité des box et que la dalle cimentée évite le pourrissement des lits inférieurs des pailles et fourrages ;
 
 La "grange", dénommée ainsi dans le bail, ne remplit pas la fonction qu'elle devrait remplir dans un bail rural, à savoir le stockage des récoltes de paille et de foin, mais est divisée en compartiments destinés à loger les chevaux, logements disposés en "U" autour d'une réserve de stockage de matériel ;
 
 Les box
 
 Le nombre total de box à chevaux est de 28 occupés par les chevaux, 3 doubles box occupés par une sellerie, un local de rangement et un logement de palefrenier ;
 
 Le nombre total est de 31 box potentiels ;
 
 La surface totale des 28 box est égale à 315,80 m2 ;
 
 Ces 28 box sont de bonne qualité ; Ils ouvrent sur un trottoir sous auvent par des portes en bois à deux vantaux doublées d'une porte métallique d'un vantail et sont bien aérés ;
 
 Ils sont équipés d'abreuvoirs automatiques et de doubles auges maçonnées, sol sur chape de ciment et installation électrique avec un point lumineux par box ;
 
 En limite intérieure du bâtiment, ils donnent sur des couloirs disposés en chemin de ronde avec une porte métallique pour la surveillance et le passage d'homme ;
 
 Les box transformés, d'une superficie totale de 65,20m2, sont constitués comme suit
 
 * à l'Ouest, la sellerie d'une surface de 19,20m2, dans la même disposition que les box avec ouvertures sur couloir de ronde,
 
 * à l'Est, le logement du palefrenier d'une surface de 26,80m2, box aménagé avec une partie chambre et cuisine et une partie douche, WC et lave mains cloisonnés, jouxtant ce logement, deux chambres sans confort desservies par un petit couloir,
 
 * à l'Est, le local de rangement du matériel, double box d'une surface de 19,20m2 ;
 
 La surface totale des box et des box convertis à un autre usage que le logement des chevaux est donc de 315,8m2 + 65,2 m2= 381 m2 ;
 
 Il résulte de ces constatations que 31 box en dur sont loués, d'une surface de 10 m2 en moyenne, bien ventilés et de bonne fonctionnalité, facilement accessibles pour leur entretien et globalement de bonne qualité ;
 
 Il ressort des constatations de l'expert toutefois qu'il n'y a pas de fumière et l'espace de sorties équestres est restreint ;
 
 La