Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.267 du 07/11/2019,  partie 3



 AUX MOTIFS QUE, il apparaît des pièces produites, notamment du pré-rapport établi par l'expert X... dans le cadre d'un référé préventif et des photographies annexées à un procès-verbal de constat d'huissier du 24 avril 2013 que le pavillon de facture classique, de M. et Mme K..., est à présent mitoyen d'un immeuble collectif de quatre étages qui le domine de toute sa hauteur et dont huit balcons donnent sur le fonds de manière directe ou latérale, que l'ombre portée par cet immeuble prive leur maison et leur jardin de vue, de lumière et d'ensoleillement de façon anormalement importante, même dans un milieu urbain ou en voie d'urbanisation, comme celui de [...], que cette proximité créée une promiscuité désagréable et provoque une moins-value importante de leur propriété en raison de ce voisinage d'un bâtiment d'une architecture moderne et disparate, situé à trop grande proximité de leur propriété.
 
 ALORS QUE D'UNE PART le juge est tenu de ne pas dénaturer les documents qui lui sont soumis ; que la Cour s'est fondée sur le pré-rapport de M. X... (Prod.3) pour considérer que le pavillon de M. et Mme K... était dominé de toute sa hauteur par l'immeuble collectif de quatre étages situé à trop grande proximité de leur propriété et dont huit balcons donnent sur leur fonds de manière directe ou latérale tandis qu'il résulte du plan de masse annexé à ce pré-rapport que le pavillon K... ne comporte aucune baie éclairante en vis-à-vis du bâtiment érigé par la SCI, que la terrasse ainsi que le jardin et les baies principales de leur propriété sont orientés nord-est et donnent sur l'espace vert commun de l'immeuble réalisé par la SCI et que les balcons de la construction, en vis-à-vis du jardin des époux K..., sont éloignés de la limite séparative d'une distance équivalente environ à la largeur du terrain des époux K... ; qu'en affirmant qu'il résultait de ce pré-rapport que le pavillon de M. et Mme K... était à présent mitoyen d'un immeuble collectif de quatre étages qui le domine de toute sa hauteur et est situé à trop grande proximité de cette propriété, la Cour a dénaturé ce pré-rapport et ainsi violé l'article 1134 du Code civil devenu l'article 1103.
 
 ALORS QUE D'AUTRE PART, une ombre portée est une zone soustraite aux rayons lumineux et a pour seul effet de diminuer l'ensoleillement ; qu'en affirmant que l'ombre portée par la construction de la SCI privait de vue la maison et le jardin des époux K..., la Cour a violé le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
 
 ALORS QUE DE TROISIEME PART, le constat d'huissier du 24 avril 2013 sur lequel la Cour s'est fondée est principalement relatif aux constatations de l'état de la propriété K... ; que si l'huissier a constaté que « d'une manière générale que l'ensoleillement des terrasses et du jardin des requérants est en grande partie masquée par la construction voisine » aucune des 17 photos annexées à ce procès-verbal ni aucune précision apportée par Me P... ne porte sur la vue et l'ensoleillement de la maison et du terrain ; qu'en déduisant de ce procès-verbal que le pavillon était privé de vue de lumière et d'ensoleillement la Cour l'a dénaturé en violation de l'article 1134 devenu 1103 du Code civil.
 
 ALORS QUE DE QUATRIEME PART, dans leurs écritures d'appel, les époux K... n'ont nullement étayé leur demande en invoquant l'architecture moderne et disparate du bâtiment édifié par la SCI [...] ; qu'en considérant que provoque une moins-value importante de la propriété K..., le voisinage du bâtiment d'une architecture moderne et disparate sans s'expliquer sur quels éléments elle se fondait pour étayer une telle affirmation, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
 
 ALORS QU'ENFIN, lorsqu'elle infirme un jugement, la Cour est tenu d'en réfuter les motifs ; qu'en se contentant d'affirmer que la privation de vue, de lumière et d'ensoleillement était anormalement importante dans un milieu urbain ou en voie d'urbanisation comme celui de [...] sans réfuter les motifs des premiers juges qui avaient considéré que la perte de vue et d'ensoleillement est la conséquence immédiate de l'urbanisation de la banlieue nord de Paris qui est marquée par une concentration des constructions sur des terrains de dimension modeste en lien avec la pression immobilière qui s'y exerce compte tenu de la demande de logement et que tout propriétaire doit s'attendre à être privé d'un avantage de vue ou d'ensoleillement en raison de la proximité des constructions entreprises sauf à rendre impossible toute évolution du tissu urbain qui s'accompagne dans la zone litigieuse d'une requalification du quartier, ces avantages ne constituant pas des droits acquis, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
 
 Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Foncinvest