décision 17-21.096 du 06/09/2018,  partie 7


que s'il est admis que ce document n'a aucune valeur contractuelle et n'est pas une garantie de percevoir les loyers de ce montant de manière certaine, ce document qui propose et personnalise un investissement relevant de législations complexes se doit de présenter les informations aux acquéreurs potentiels, avec les avantages et les contraintes ou inconvénients de l'opération ; que dans ce sens, il appartient à B2 conseils, en sa qualité de commercialisateur, en corollaire des avantages annoncés par l'étude d'informer les acquéreurs sur les aspects moins favorables et des risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit immobilier, et ce avant qu'ils s'engagent ; qu'or aucune indication sur l'impératif de location lié à l'avantage fiscal ne figure sur les document dont ont disposé M. et Mme X... pour décider de signer avec la Sci [...] ; qu'aucune indication de nature à permettre aux époux X... de mesure l'importance des risques encourus et des contraintes de défiscalisation n'est jointe à l'étude pour une présentation complète de l'opération ; qu'afin de profiter du dispositif de Robien, le bien doit nécessairement être loué pendant 9 ans sans avoir plus de 12 mois de vacances ; que la jurisprudence s'est prononcée dans de nombreux cas sur les obligations de loyauté, d'information et de conseil à propos des conséquences juridiques et fiscales de l'investissement, les conditions du marché locatif et le risque comparé de tel ou tel investissement ; qu'il a ainsi été jugé que l'acquéreur est en droit d'attendre de son vendeur ou des mandataires de ce dernier une information loyale sur les conditions du marché locatif et notamment sur le montant du loyer proposé, information essentielle sur l'équilibre financier e l'opération projetée et le bénéfice de défiscalisation en vue duquel l'investissement est réalisé ; que l'usage de méthodes commerciales déloyales peut ainsi, sans constituer un dol, ouvrir droit à des dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas contracter, ou perte de chance de contracter un investissement plus rentable, ou moins aléatoire ; que c'est au débiteur de l'obligation particulière d'information d'apporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'or en l'espèce, il résulte de la pièce versée que la présentation matérielle du programme et les perspectives économiques de l'opération sont enjolivées, la commercialisation est axée sur le très fort attrait de l'avantage fiscal et donc un accroissement aisé du capital, les risques n'ont à aucun moment été clairement indiqués aux clients ; que c'est d'autant plus le cas si, comme l'indique Actifinances, l'étude n'a pas été présentée avant la signature du contrat de réservation et que dans ce cas, aucun document écrit sérieux n'a pu étayer des propos commerciaux ; que l'absence de mention expresse relative aux obligations inhérentes au dispositif de défiscalisation sur les documents remis aux acquéreurs potentiels s'analyse en un défaut de mise en garde ; qu'il n'est pas démontré que GB finances ou B2 conseils aient suffisamment mis en garde l'acquéreur au sujet du risque de carence locative au regard des modalités de ce régime, à savoir la mise en location impérative du bien dans le délai de 12 mois et une vacance locative ne dépassant pas 12 mois ainsi que la perte ou la réduction des ressources attendues qui en serait le corollaire ; qu'il est rappelé que le professionnel qui offre à une clientèle déterminée un produit d'épargne ou d'investissement à caractère spéculatif est tenu de mettre en garde son client contre les risques encourus, et de vérifier l'exactitude des renseignements ainsi que le sérieux des conditions de l'opération financière envisagée, la mention document non contractuel n'étant pas exonératoire de responsabilité à l'égard du client au titre de l'obligation d'information et de conseil ; qu'il est objecté que M. et Mme X... ne sont pas des clients profanes étant l'un et l'autre employés de banque ; que néanmoins, cette qualité ne suffit pas en elle-même à faire d'eux des spécialistes de l'immobilier, M. X... ayant été informaticien (retraité) au sein de la banque qui l'employait et Mme X... employée au service des impayés de la banque ; que le tribunal retient donc un manquement à l'obligation d'information et de conseil ; sur les personnes responsables ; qu'il a été indiqué que la Sa Y... (sous sa nouvelle dénomination IG 2P) est mise hors de cause à titre personnel ; que la Sci [...] fait valoir qu'elle n'était tenue à aucune obligation d'information ou de conseil à l'égard des époux X... et que l'objectif de défiscalisation ne figure ni dans le plaquette publicitaire, ni dans le contrat de réservation, ni dans l'acte authentique de vente ; que cependant et contrairement à ce qu'elle indique, l'exposé du dispositif de Robien figure bien dans l'acte de vente notarié passé en l'étude de Me Z... ; qu'également, le formulaire du mandat de gestion signé établi par Gestia, gestionnaire du bien et daté du 24 octobre 2005, fait expressément référence à la loi de Robien dans la description du bien objet du mandat ;