Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-23.019 du 18/10/2018,  partie 3



 AUX MOTIFS QU' « aux termes de l'article L 11-7, alinéas 2 et 3, devenu L 241-2, à défaut d'accord amiable, le juge prononce le transfert de propriété et fixe le prix du terrain comme en matière d'expropriation ; que l'article 13-13, devenu L 321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que la date de référence se situe au 16 mai 2014, le bien devant être indemnisé à la date du jugement du 10 mars 2016 ; que les parties se sont accordées sur le montant de 56 000 euros pour l'indemnisation des lots appartenant à l'appelante, à l'exception du lot 141 qui correspond à l'espace toit-terrasse ; qu'un tel espace à Paris, constitutif d'une partie privative aux termes de l'article 8 du règlement de copropriété, laquelle a toujours donné lieu au paiement d'une taxe foncière, apparaît être susceptible de valorisation, même si l'appelante n'apporte pas la preuve de projets qu'elle aurait envisagés entre la construction de l'immeuble au début des années 1970 et l'Inscription de la parcelle en réserve en juin 2006 par la ville de Paris, laquelle a ensuite entraîné le refus de tout permis de construire ; en effet d'une part que pour l'évaluation d'un bien faisant l'objet d'une réserve, il doit être fait abstraction de l'existence de cette réserve, en vertu de l'article L 230-3 du code de l'urbanisme ; que d'autre part le droit do surélever le bâtiment n'est, aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, présumé être un droit accessoire aux parties communes que dans le silence ou la contradiction des titres ; qu'en l'espèce le règlement de copropriété a clairement qualifié le toit en cause comme un lot privatif, précisant même qu'il pourra être équipé d'installations sportives ; qu'en vertu de la théorie de l'accessoire, le droit de construire y afférent, qui trouve à s'appliquer à la suite de la suppression du coefficient d'occupation des sols par la loi ALUR, doit être considéré lui aussi comme un droit priva« quand bien-même il sera toujours nécessaire à l'appelante d'obtenir l'approbation de la copropriété pour la réalisation de travaux qui entraînerait une modification de l'immeuble ; que le bien devant être considéré selon ses caractéristiques au jour du jugement, il convient de rejeter la méthode par capitalisation pour apprécier la valeur du lot 141, retenue par l'expert amiable de l'appelante, en ce qu'elle repose sur des éléments hypothétiques, notamment des travaux très importants et un taux de capitalisation ; que dès lors il convient de retenir la méthode par comparaison, tout en tenant compte du caractère atypique du bien ; que doivent être pris comme éléments de comparaison les deux termes de comparaison versés par l'appelante, sauf à leur appliquer les abattements justifiés par les différences qu'ils présentent avec le bien en cause ; que les deux termes de comparaison cités par l'appelante présentent des superficies largement inférieures au lot 141, de sorte que leur prix au m2 s'en trouve majoré par rapport à celui de la surface en cause, beaucoup plus grande ; qu'ils se situent boulevard Courcelles (17e arrondissement) et Montmartre (18e arrondissement), soit dans des quartiers de Paris plus prisés que celui dans lequel se situe le bien à évaluer, entre Porte de Saint-Ouen et Porte de Clignancourt, dans une zone proche du périphérique ; qu'il doit être également tenu compte de l'absence d'accès au toit-terrasse, de son médiocre état d'entretien, ainsi que de son absence d'aménagement ; que l'ensemble de ces éléments justifie qu'un abattement global de 85 % soit pratiqué sur la valeur moyenne du m2 résultant de ces références de terrasses ; que le prix du lot 141, hors indemnité de remploi, s'établit par conséquent à : [1 818 euros + 1 477 euros]/2 x 0,15 x 1 100 m2 = 271 837,50 euros ; qu'il s'ensuit que le prix d'acquisition, hors indemnité de remploi, des lots 132 à 141 s'établit à la somme de : 50 000 euros (valeur des lots hors lot 141) + 271 837,50 euros (lot 141) = 321 837,50 euros ; que l'indemnité de remploi de cette somme est par conséquent de : - 5 000 euros x 20 % = 1 000 euros ; - 10 000 euros x 15 = 1 500 euros ; - 10 % du surplus de 321 837,50 par rapport à 15 000 euros, soit : 306 837,50 euros, x 10 % = 30 683,75 euros, d'où au total la somme de 33 183,75 euros ; qu'en définitive le prix d'acquisition des lots 132 à 141 doit être fixé à la somme de : 321 837,50 + 33 183,75 euros = 355 021,25 euros arrondis à 355 021 euros » ;
 
 ALORS QUE, le droit de surélever, et donc les droits à construire, sont rattachés par principe aux parties communes ; qu'ils ne peuvent être attribués à un lot privatif qu'en vertu d'une disposition expresse et formelle du règlement de copropriété ;