Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-25.107 du 16/03/2023,  partie 3



 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-trois. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Gouz-Fitoussi, avocat aux Conseils, pour la société LMNJ 2
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 La société LMNJ 2 fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer à la SA Mercialys la somme de 5 215,96 euros avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter du 11 mars 2019, en paiement du solde débiteur du compte locataire arrêté à cette date et la somme de 521,58 euros à titre de pénalité contractuelle ;
 
 Alors 1°) que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties telles qu'elles résultent de leurs conclusions ; que la société LMNJ 2 soutenait devant la cour d'appel que « la clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, doit en conséquence être interprétée restrictivement et ne peut inclure la réfection totale de la toiture » (conclusions, p. 9) ; que la société LMNJ 2 contestait expressément devant la cour d'appel devoir contribuer aux charges relatives à la toiture et la climatisation ; qu'en retentant néanmoins que la société LMNJ 2 ne contestait pas devoir contribuer aux charges en fonction des tantièmes correspondant à son lot, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation des articles 4 du code de procédure civile ;
 
 Alors 2°) que s'agissant de la définition des réparations locatives, les clauses dérogatoires au droit commun doivent être interprétées strictement, de sorte qu'à défaut de clause expresse en ce sens, les réparations afférentes, non au local donné à bail, mais à l'immeuble collectif dans lequel il est situé, telles les réparations portant sur la toiture doivent demeurer à la charge du bailleur ; qu'en l'espèce, l'article 6.1 du contrat de bail énonçait seulement que le preneur doit rembourser au bailleur « 1 - Les charges et prestations, et toutes dépenses d'exploitation, de réparation, d'entretien, de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d'amélioration afférentes aux parties communes et/ou à usage collectif du Centre Commercial et de ses abords, des parkings, des espaces verts et des VRD, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil quand bien même ces dépenses résulteraient la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration par une injonction municipale et/ou par la règlementation actuelle ou future 2 - « - L'entretien, les réparations, la création, la vérification, la rénovation, la modernisation, les remplacements de toutes natures des équipements de toute nature du Centre Commercial et de ses abords, y compris des parkings, ayant un caractère obligatoire ou non, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil quand bien même ces dépenses résulteraient la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration et/ou par la réglementation actuelle ou future (équipements électriques, chauffage, climatisation, réseau des sprinklage, nappe haute et nappe basse, ascenseurs, de PC sécurité, escalators, monte charges ) » ; que ne figurait pas expressément à l'article 6.1 la réfection de la toiture ; qu'en condamnant la société LMNJ 2 à contribuer aux charges relatives à la toiture et à la climatisation, sans rechercher comme elle y était invitée, si les stipulations expresses du contrat de bail commercial mettaient à la charge du locataire les travaux de toiture, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 nouveau du code civil, anciennement 1134 du code civil ;
 
 Alors 3°) à titre subsidiaire, qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges ; qu'en affirmant que la société LMNJ 2 ne produisait pas l'extrait du compte de la société Mercialys dans ses livres comptables pour contredire le solde débiteur réclamé, pour le condamner à payer les charges relatives à la toiture et à la climatisation, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1353 du code civil ;
 
 Alors 4°) qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges ; que le bailleur doit donner une indication précise sur les tantièmes appliquées ; que la simple production d'un extrait comptable ne précisant pas les tantièmes appliquées ne peut suffire à démontrer l'existence et le montant des charges mis à la charge du preneur ;