Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-20.261 du 13/12/2018,  partie 2



 Concernant les charges intégrées dans les redditions annuelles de compte, l'expert judiciaire a mentionné un trop perçu d'un montant de 2 111,16 euros dont la société Delfimmo reconnaît devoir le remboursement à la locataire ; qu'à partir de ces mêmes documents, il est noté qu'il a été imputé à la société Séphora une somme de 19.257,91 euros dont celle-ci conteste la nature de charges locatives ; que si, comme le rappelle la société Séphora, la détermination des charges locatives récupérables est régie par le principe de liberté contractuelle, c'est à la locataire qu'il incombe, étant demanderesse à l'action en répétition de l'indu, de rapporter la preuve du bien-fondé de celle-ci ;   ; que l'expert a indiqué dans son rapport que les gros travaux doivent s'entendre des travaux importants touchant la structure du centre commercial ou au matériel (compresseur de climatisation, escalator) ; qu'aucun élément ne permet d'établir que ce poste concerne des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ou de travaux ayant pour objet de remédier la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation ainsi que le soutient que la locataire en référence à l'article R. 145-35 du code de commerce issu du décret d'application nº 2014-1317 du 3 novembre 2014, texte non applicable au présent bail, alors que le contrat prévoit le remboursement au bailleur des dépenses relatives au matériel et aux installations individuelles, aux installations et aux éléments communs, aux espaces extérieurs et aux équipements divers du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments qui peuvent s'apparenter à des gros travaux   ; que la somme de 79.547 euros dont la locataire sollicite le remboursement, correspond à des travaux de rénovation du mail et des façades du centre commercial, dont la bailleresse soutient que n'ayant pas été payée par la locataire, elle ne saurait donner lieu à remboursement ; que cependant, l'expert indique s'être référé aux factures dont la bailleresse mentionnait le paiement pour établir le compte des parties, la contestation du paiement pour la première fois au cours des opérations d'expertise ne paraissant pas sérieuse ; que la SCI Delf Immo bailleresse estime que cette somme doit être mise à la charge de la locataire en application des clauses du bail relatives à la prise en charge par le preneur de l'ensemble des frais et dépens supportés par le bailleur de son fait ; que le bail prévoit en effet que le preneur remboursera sans délai au bailleur toutes sommes quelconques que ce dernier aurait à payer du fait du preneur, mais cette clause , par sa généralité et sans référence aux dispositions contractuelles qui la précèdent, ne permet pas au bailleur de récupérer auprès du locataire le coût de travaux de rénovation du centre commercial relevant habituellement de son obligation d'entretien et dont seule une clause expresse en permet le transfert sur le locataire ; qu'il y a lieu dans ces conditions de faire droit à la demande de remboursement de la société Séphora ;   ; que c'est par conséquent à bon droit que le remboursement de ces factures est sollicité ; qu'en définitive, la société Séphora peut donc prétendre au remboursement de la somme de 108.540,56 euros hors taxes au titre de charges indûment perçues par le bailleur, au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la SCI Delfimmo, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2005, date de l'assignation et capitalisation annuelle conformément à l'article 1343-2 du Code civil, le jugement étant réformé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande en répétition de sommes à titre de charges indues ;   ;
 
 1°) ALORS QUE l'expert avait indiqué, dans son rapport (p. 4), que « le compte des parties est considéré ( ) comme soldé en ce qui concerne les factures et avoirs avec numéros attribués n° 55 à 98, après recoupement avec le tableau n°3 de DELFIMMO « factures de rénovation comptabilisées chez Sephora » ceci sans qu'aucun règlement de Sephora n'ait été signalé par l'une ou l'autre des parties » ; que l'expert avait ainsi constaté que les factures émises par Delfimmo n'avaient jamais été réglées par Sephora, ce que le tribunal avait expressément relevé en indiquant l'existence des avoirs correspondants ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise et a violé l'article 1134 du code civil dans sa version applicable à la cause ;
 
 2°) ALORS QUE la Cour d'appel a constaté que le bail prévoit que le preneur devra restituer au bailleur « toute somme quelconque que le bailleur aurait à payer du fait du preneur » et « les dépenses relatives aux installations et aux éléments communs, les équipements intérieurs des bâtiments ou à l'extérieur des bâtiments » ; qu'en retenant cependant que le bailleur ne pouvait pas récupérer auprès du locataire le coût de travaux de rénovation du centre commercial, la cour d'appel a violé, par refus d'application de la loi des parties, l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause ;