Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.800 du 11/07/2019,  partie 8



 Concernant les ventes à titre de rétrocession pour une moyenne de 0,36 € le m2, invoquées par le TCO, c'est à juste titre que le premier juge écarte ces références en soulignant que la vente à titre de rétrocession d'une parcelle déjà expropriée ne peut être comparable à une vente du marché libre.
 Se fondant sur le rapport de l'expert E..., le TCO se prévaut de la vente de gré à gré de deux parcelles [...], en zone Au1est, à proximité des parcelles en cause, pour une moyenne de 5 € le m2.
 Ces terrains, qui constituent des chemins de service, diffèrent néanmoins par la forme et ses possibilités d'utilisation de la parcelle [...] ; ils ne sauraient donc être comparables à cette parcelle.
 Il en va différemment des parcelles [...] , [...] et [...] qui constituent un chemin privé et sont destinées à un usage de voirie. Les terrains [...] seront donc retenus comme référence utile pour ces parcelles.
 Le TCO et l'expert E... font état de la vente de la parcelle [...] à Plateau caillou. Celle-ci est néanmoins très éloignée par rapport aux parcelles concernées puisqu'elle se situe dans les hauts. Il ne pourra donc en être tenu compte.
 Il en est de même s'agissant de la vente de parcelles à Pierrefonds, soit à plus de 40 kms de la parcelle expropriée, soumis à un autre PLU.
 L'expropriée invoque quant à elle la vente de la parcelle [...] , acquise par le TCO en 2004 auprès du syndicat mixte de la plaine de Cambaie. Cette parcelle, proche géographiquement des parcelles expropriées, incluse dans la ZAD majoritairement en zone ND, localisée à proximité d'une station d'épuration, a été vendue au prix de 20 € le m2.
 Les parcelles [...] , [...] et [...] sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 et 2014 entre 492,26 € et 533,66 € le m2. Ces terrains sont intégrés dans des zonages différents. Reprenant l'analyse pertinente du premier juge ces références sont écartées car les caractéristiques sont trop éloignées.
 La parcelle [...] a été vendue au prix de 66,96 € le m2. Elle supporte un bâti et elle est actuellement classée dans un zonage résidentiel. Cette référence n'est pas pertinente.
 La parcelle [...] , anciennement [...], se situe [...] , de l'autre côté du chemin privé. D'une contenance de 1227 m2, construite et située en Zone Aust a été acquise, bâti compris, sur la base de 150,90 € le m2. La proximité géographique de cette parcelle justifie, ainsi que l'a fait le premier juge, de la retenir bien qu'étant construite comme référence utile.
 Dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, la Cour estime que les références qui se rapportent le plus à la parcelle expropriée [...] d'une surface de 58.299 € sont les transactions des parcelles [...] et [...] .
 En conséquence s'agissant de parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, avec les caractéristiques propres sus décrites, la Cour fixe la compensation à l'atteinte de la propriété privée à la somme de 25 € le m2.
 En revanche, il convient d'apprécier différemment la valeur des parcelles [...] , [...] et [...] qui constituent un chemin privé et sont destinées à un usage de voirie. Les références qui se rapprochent le plus à ces parcelles expropriées sont les transactions des terrains [...]. Il y a lieu de fixer un prix au m2 de 8 €.
 Aussi, l'indemnité due pour l'expropriation de la parcelle [...] est fixée à la somme de 1.457.475 € et l'indemnité du pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] et [...] est fixée à 98.728 €, soit la somme totale de 1.556.203 €.
 
 Sur l'indemnité de remploi
 Aux termes de l'article R 13-46 du Code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. Le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculé compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
 C'est à juste titre par des motifs que la Cour adopte que le premier juge, en raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, a fixé le taux de remploi à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 €, à 15% de 5 001,00 à 15 000, 00 € et à 10% au-delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement.
 L'indemnité de remploi pour les parcelles [...] , [...] , [...] et [...] s'élève à la somme de calculée de la sorte : 20 % sur 5.000 € = 1.000 € ;