Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-10.214 du 02/02/2017,  partie 7


habitation pour une maison au moins pour les années 2007 à 2009. Par ailleurs, il résulte de la promesse de vente que le bâtiment se trouvant sur la parcelle n&apos;est desservi ni en eau ni en électricité et que la seule condition suspensive en était l&apos;obtention d&apos;un prêt ; l&apos;acte de vente précise que le bien vendu est une parcelle de terrain sur laquelle se trouve édifié un cabanon d&apos;une superficie de 18 m2 et qu&apos;une véranda existe également sur la propriété d&apos;une superficie approximative de 40 m2, que les parties déclarent n&apos;avoir jamais fait de l&apos;obtention d&apos;un certificat d&apos;urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d&apos;exécuter des travaux nécessitant l&apos;obtention préalable d&apos;un permis de construire une condition de l&apos;acte ; il ressort également de ses énonciations que le bien n&apos;est pas desservi par l&apos;assainissement communal et que le vendeur n&apos;utilise pas un assainissement individuel, qu&apos;il ne possède pas d&apos;installation intérieure de gaz et que la vente ne portant pas sur des locaux affectés en tout ou partie à l&apos;habitation, il n&apos;y a pas lieu de produire l&apos;état de l&apos;installation électrique ; de même, il est précisé, de manière non équivoque, que le bien étant affecté dans sa totalité à un usage autre que l&apos;habitation n&apos;entre pas dans le champs d&apos;application de la réglementation sur le saturnisme et que le diagnostic de performance énergétique n&apos;a pas été établi, le bien entrant dans l&apos;une des catégories d&apos;exception prévues par le décret du 15 mai 2008 (bâtiment non chauffé..., ou destiné à être utilisé moins de quatre mois par an ou à. usage agricole, artisanal ou industriel) ; la mention que le bien est libre de toute location ou occupation ne permet pas de déduire qu&apos;il est habitable, L&apos;acquéreur prenant le bien dans l&apos;état ; enfin, l&apos;acte mentionne que le bien se trouve en zone ND et que le notaire en a averti l&apos;acquéreur. ainsi que des conséquences de cette classification. M. [Q] ne peut donc utilement soutenir qu&apos;il avait informé le vendeur et/ou le notaire de son intention d&apos;acquérir le bien immobilier dans le but de rénover l&apos;existant et d&apos;y habiter, alors même que l&apos;acte mentionne clairement qu&apos;au moment de l&apos;achat, ce bien n&apos;est pas destiné à l&apos;habitation ; en conséquence, il ne peut faire grief à la SCI L&apos;Elodie ni à son gérant de ne pas l&apos;avoir informé de ce que le bien ne pouvait pas faire l&apos;objet de travaux ni d&apos;agrandissement en l&apos;état de la réglementation existante ; de même, le notaire ne peut être tenu pour responsable de la croyance erronée mais non induite par les énonciations de l&apos;acte quant à l&apos;existence de droits à rénover ou agrandir l&apos;existant, alors même que les parties n&apos;ont jamais fait de la possibilité de rénovation et/ou d&apos;extension un élément déterminant de la vente, nonobstant les mentions du contrat de prêt qui ne lient ni le vendeur ni le notaire mais ressortent de la relation contractuelle entre la banque et M. [Q]. [] Le jugement sera de nouveau confirmé en ce qu&apos;il a débouté M. [Q] de sa demande de résolution de la vente, fondée sur les dispositions de l&apos;article 1641 du code civil, aux termes duquel le vendeur est tenu à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l&apos;usage auquel ont la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l&apos;acheteur ne l&apos;aurait pas acquise ou n&apos;en aurait donné qu&apos;un prix moindre s&apos;il les avaient connus, le vice caché n&apos;étant pas davantage caractérisé au vu des éléments relevés supra » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « aux termes de l&apos;article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie, à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l&apos;usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l&apos;acheteur ne l&apos;aurait pas acquise ou n&apos;en aurait donné qu&apos;un moindre prix s&apos;il les avait connus. Sur le motif tenant à l&apos;illégalité des constructions, le requérant se fonde en premier lieu sur l&apos;illégalité des constructions existantes vendues avec le fonds et sur la connaissance de ce caractère par la partie venderesse avant la vente pour en obtenir nullité sur la base d&apos;une réticence dolosive. Cela suppose a minima que le caractère illégal desdites constructions soit établi avec certitude. Le requérant produit à cet effet l&apos;arrêté communal portant refus de permis de construire qui lui a été opposé suite à dépôt le 15 mars 2012 pour extension de la construction existante et construction d&apos;un garage-atelier contigu à la maison existante pour une surface de plancher créé de 15 m2. S&apos;&apos;il ressort de cet acte administratif que le projet de construction est contraire aux dispositions du règlement du Plan Local d&apos;Urbanisme article N2 et surtout que rien ne permet de s&apos;assurer de la légalité des constructions existantes, il n&apos;en demeure pas moins qu&apos;une telle assertion ne résulte que de l&apos;analyse du dossier déposé par le pétitionnaire, ce qui la rend contingente des pièces contenues dans le dossier. Il en ressort par conséquent que la légalité des constructions peut ne pas avoir été établi parce que le dossier du pétitionnaire était incomplet. Le caractère illégal des constructions existantes n&apos;est pas clairement établi par le requérant auquel en incombe la charge de la preuve.