Cour d'appel de Versailles
4E, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.272 du 13/02/2020,  partie 3


que, sur le taux de cet abattement, que les développements consacrés par l'indivision expropriée à la violation par le premier juge de l'article 5 du code de procédure civile, sont inopérants en cause d'appel dès lors que l'expropriant demande la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu un abattement de 50% ; que, si la référence faite par le tribunal à l'article 30 de la loi du 1er septembre 1948 peut sembler non pertinente dès lors que ce texte concerne, comme le souligne l'indivision expropriée, les rapports entre bailleurs et locataires, il peut toutefois constituer un élément de réflexion du juge pour apprécier l'état de l'immeuble, ainsi que le fait observer l'expropriante ; que, s'agissant de l'attitude de la mairie, dénoncée par l'indivision expropriée, qui s'est opposée en octobre 2012 à la déclaration préalable de travaux déposée par Mme Y... en septembre 2012 et qui a été annulée par le tribunal administratif de Versailles le 20 novembre 2015, il résulte du jugement querellé que les travaux en cause étaient des travaux de ravalement des deux bâtiments ; qu'il est manifeste que l'état de ces deux bâtiments et tout particulièrement, celui du bâtiment B, ne pouvait être significativement amélioré par un simple ravalement de façade, alors que son état d'abandon date de plusieurs années, voire de plusieurs décennies et a entraîné de graves désordres non seulement en façade mais à l'intérieur de l'immeuble dont l'effondrement de plafonds et planchers a été relevé (lettre du maire du 30/01/13) ; qu'en conséquence, le caractère irrégulier de l'opposition de la mairie ne peut avoir eu d'impact sur l'état intérieur et structurel des immeubles et ne peut à lui seul faire obstacle à l'application d'un coefficient de vétusté sur la valeur du bâtiment B ; qu'il y aura donc lieu de faire application d'un tel abattement ; qu'en ce qui concerne son taux, celui de 50 % retenu par le premier juge est adapté à l'état d'abandon et de délabrement ci-dessus décrit du bâtiment en cause ; que, contrairement à ce que soutient l'indivision expropriée, il n'existe pas de taux déterminé à appliquer selon le type de bien ; que, l'appréciation du taux le plus adapté se fait au cas par cas en fonction de l'état de l'immeuble à exproprier ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; sur les termes de comparaison : que, le premier juge a retenu comme termes de comparaison pertinents deux cessions intervenues à Maisons-Laffitte dans le même secteur que le bien exproprié, portant sur des immeubles situés, pour le premier, [...] au prix unitaire de 2 007 € le m² et pour le second, [...] , au prix de 2 121 € le m² ; que, l'indivision expropriée reproche au jugement d'avoir retenu la première de ces cessions et de ne pas avoir porté à la hausse la valeur résultant de la seconde compte tenu des éléments de plus value dont dispose le bien exproprié ; que, l'expropriante reproche quant à elle au jugement d'avoir retenu une valeur trop proche de celle de la cession située villa [...] alors que son état d'entretien est nettement meilleur que celui du bien exproprié ; qu'aucune des parties ne propose de nouvelles références ; qu'en ce qui concerne le premier terme de comparaison constitué par la cession située [...] que, si le bien n'est pas identique à l'immeuble exproprié dans la mesure où la surface utile est de 1692 m² (contre 1139) et où le terrain est sensiblement plus grand (2765 m² contre 832m²), il présente des similitudes avec lui puisqu'il s'agit de deux blocs de bâtiments (voir vue aérienne figurant en page 17 des conclusions de l'indivision) comportant 35 logements outre des caves et qu'il est situé dans la même zone du plan d'occupation des sols ; que, le premier juge a relevé à juste titre que ces différences, constitutives pour le terme de comparaison de moins values, étaient compensées par le meilleur état d'entretien de ce bien, confirmé en appel par la photographie produite par Me O... ; que ce terme peut donc être retenu ; qu'en ce qui concerne le second, constitué par la cession de l'immeuble en meulière situé villa [...], il s'agit de deux bâtiments placés dans la même configuration que le bien objet de la présente instance, c'est à dire un immeuble sur rue et un autre sur cour, à l'arrière ; que, les superficies du terrain et des logements sont très 11 sur 15 semblables : 623 m² (contre 832) et 803 m² pour les logements (contre 1139) ; que, contrairement à ce que fait valoir l'indivision expropriée, la proximité immédiate de la voie ferrée n'est pas nécessairement un élément de moins value ; qu'elle affirme en outre que ces bâtiments se situeraient dans un secteur moins urbanisé que le bien exproprié, sans toutefois en apporter la preuve ; qu'elle prétend également que le prix du terrain du bien exproprié serait plus élevé que celui du terme de comparaison ; que cependant, l'estimation de valeur qu'elle produit au soutien de cette affirmation résultant du site meilleursagents.com, ne constitue pas une référence fiable ; qu'en outre et en toute hypothèse, le terrain étant bâti et évalué comme tel, terrain intégré, cet argument est inopérant ;