Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.483 du 19/12/2019,  partie 2


que l'expert cite dans son rapport le courrier du 7 décembre 2006 de la société Armetal missionnée par la société locataire pour réparer les infiltrations d'eau dans le garage, aux termes duquel « la couverture existante est trop vétuste, les relevés d'étanchéité sont en partie décollés des parois de l'acrotère, des lanterneaux et sorties toiture, la membrane supérieure du complexe d'étanchéité est décollée et déchirée à plusieurs endroits, les cuvettes EP et les crapaudines sont en très mauvais état » de sorte qu'il est préconisé de remplacer la couverture existante en précisant qu'« une réparation ou colmatage des infiltrations d'eau dans un complexe d'étanchéité dans cet état-là ne serait que du provisoire et en aucun cas durable » ; que l'expert judiciaire a constaté que la toiture terrasse présente des faiblesses d'étanchéité qui génèrent des infiltrations à l'intérieur des locaux, que ces défauts d'étanchéité sont caractérisés par des décollements du complexe d'étanchéité, principalement au niveau des acrotères, par des manquements aux normes de relevés de l'étanchéité, notamment au pourtour des dômes et par des « flashs » dus à une mauvaise évacuation des eaux elle-même due à de probables contrepentes ; qu'il en conclut que la toiture terrasse nécessite une révision générale, de même que les becquets et les murettes supportant les dômes translucides, et préconise une solution globale de réfection totale de l'étanchéité de la terrasse ; qu'il suit de ces éléments que les problèmes d'infiltration de la toiture terrasse construite dans les années 1970 caractérisés par des décollements du complexe d'étanchéité, des manquements aux normes de relevés d'étanchéité et des problèmes de contrepentes entraînant une mauvaise évacuation des eaux, et dont depuis plus de quarante ans il n'est justifié que des réparations ponctuelles de type colmatage, relèvent de la vétusté, qui est l'état de détérioration produit par le temps, et qui est à la charge de la bailleresse, faute de stipulation contractuelle expresse contraire ; que la bailleresse n'est pas fondée à se prévaloir de l'article 1732 du code civil aux termes duquel le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, alors que les infiltrations litigieuses de la toiture terrasse sont dues à la vétusté de l'étanchéité de ladite toiture et ne relèvent pas d'un défaut d'entretien de la société locataire, l'expert ayant bien précisé que le verdissement de la toiture et l'accumulation de sédiment pouvant s'agglomérer et générer des batardeaux est due à la mauvaise évacuation des eaux du fait de contrepentes liées à une probable inflexion des poutrelles de la toiture terrasse, dont le caractère vétuste a été constaté depuis plus de dix ans ; qu'il s'ensuit que la société Sidep sera déboutée de ses demandes tendant à condamner la société Safi à réparer les dommages et à payer des travaux de remise en état de l'étanchéité du toit terrasse alors que ces travaux et ces coûts de remise en état lui incombent » ;
 
 et aux motifs éventuellement adoptés qu'« à défaut de clauses contraires du bail, le preneur est seulement tenu aux réparations locatives ou de menu entretien énumérées notamment par l'article 1754 du code civil dont la liste n'est pas limitative ; que les réparations d'entretien cessent d'être à la charge du locataire quand elles sont occasionnées par la vétusté ou si elles sont dues à une défectuosité exclusivement imputable à un vice de construction ou de conception ; que le défaut d'entretien imputable au locataire, pour les travaux dont il est tenu, peut le rendre responsable des réparations qui incomberaient normalement au bailleur, si elles sont rendues nécessaires par l'effet du défaut d'entretien ; qu'à l'inverse, les dépenses locatives cessent d'être supportées par le locataire lorsqu'elles sont rendues nécessaires par la vétusté des lieux ; qu'en l'absence d'une clause spéciale du bail, l'application des dispositions du code civil imposent au bailleur d'entretenir le bien loué en l'état de servir à l'usage pour lequel il est loué et d'y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; que le bailleur doit donc supporter, dans ce cas, les réparations d'entretien visées à l'article 605 du code civil excédant le « menu entretien » pesant sur le locataire, en plus des grosses réparations ; qu'en l'espèce, l'article 6-1 « Mise à disposition » du bail prévoit que « le bailleur doit mettre les locaux loués à la disposition du preneur en les tenant clos et couverts, sans déroger aux obligations du preneur concernant les travaux qui seraient nécessaires à la devanture » ; que le bailleur est donc tenu du clos et du couvert, ce qui lui impose de veiller à l'isolation des lieux, la seule décharge à ce titre concernant les travaux concernant « la devanture » ; qu'il n'y a, ainsi, aucune décharge de responsabilité pour l'obligation pesant sur le bailleur d'avoir à assurer le clos et le couvert pour la toiture ; que l'article 606 du code civil dispose, pourtant, que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.