Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.432 du 07/01/2021,  partie 4


2° Sur le défaut d'entretien ayant conduit à l'arrêté de péril : que l'arrêté de péril en date du 3 octobre 2013 décrit un ensemble de désordres affectant les éléments suivants : - le plancher haut du rez de chaussée : présence d'une infiltration permanente au travers du plancher haut, rupture de certains bois d'enfustage, des poutres bois affaiblies, doublage d'une poutre de façon peu orthodoxe, des réparations de fortune des enfustages bois, une disparition des cloisons situées en sous-face de l'angle de la volée d'escalier et du palier du 1er étage, - le plancher haut du sous-sol : assemblage atypique de poutres métalliques sur des poutres bois au moyen d'étriers métallique, poutres métalliques dont l'âme est rongée d'humidité, effondrement des bois d'enfustage, - la volée d'escalier et le palier du 1er étage : décollement de plâtre de la poutre bois du plancher bas du palier, effondrement en cours de deux ou trois nez de marches, fissure de la poutre de chevêtre dans le quart tournant de la volée, l'appartement située à droite palier 1er étage : fuite d'eau en provenance de la salle de bain ; que la description de ces désordres permet de constater un état de vétusté patent affectant les éléments de structures du rez de chaussée et du 1er étage de l'immeuble ainsi que l'existence d'une fuite d'eau en provenance d'une salle de bain ; que certains des désordres sont anciens puisque dès son entrée dans les lieux en 1997, Madame E... L..., épouse K..., a signalé au propriétaire de l'époque les risques d'effondrement affectant les planchers et les murs et la nécessité de procéder de grosses réparations ; qu'en 2009, Madame E... L..., épouse K..., a effectué d'importants travaux de rénovation de l'hôtel pour un coût total de 143.520 € ; qu'il résulte de la facturé établie par la société Violesi qu'à cette occasion elle a fait procéder à la « consolidation de la poutre maîtresse, du 1er étage, affaissée par un ensemble de poutres métalliques horizontales et verticales soutenant l'ensemble de l'immeuble » ainsi qu'à « la rénovation et consolidation des planchers, murs principaux, cloisons, faux-plafonds, escaliers » ; que le tribunal ne possède aucun élément précis sur la nature des travaux effectués, cependant il est probable que le doublage peu orthodoxe d'une poutre et les réparations de fortune des enfustages bois constatés par l'expert B... et mentionnés dans l'arrêté de péril, sont en lien avec les travaux effectués par la société Violesi ; qu'il ne peut toutefois être reproché à Madame E... L..., épouse K..., devant la carence des propriétaires, d'avoir tenté de procéder à des travaux de renforcement du plancher du 1er étage ; que si ces travaux n'ont pas prouvé leur efficacité, il n'est pas non plus établi qu'ils aient contribué à la dégradation du bien ; qu'enfin, il est relevé une infiltration permanente au travers du plancher haut du rez de chaussée en provenance de la salle de bains d'un appartement du 1er étage ; que la présence de cette fuite a été constatée lors de travaux réalisés par la locataire du rez de chaussée (pv de constat du 16 juillet 2013) mais également lors de la visite de l'expert B... le 1er octobre 2013 ; que s'il est incontestable que la présence d'une infiltration d'eau permanente au travers du plancher haut du rez de chaussée a nécessairement contribué à l'affaiblissement de la structure de ce plancher, cette infiltration ne peut être responsable à elle seule de l'état de délabrement important constaté par l'expert ; qu'en effet, les désordres concernent également les poutres du plancher haut du sous-sol ainsi qu'une poutre de l'escalier ; que par ailleurs, des réparations de fortune des bois d'enfustage ainsi que les renforcements des poutres bois par des poutres métalliques témoignent d'une antériorité de ces problèmes structurels ; qu'il est donc établi que la carence de la société Kennedy Immo en sa qualité de propriétaire depuis le 22 décembre 2010 est bien à l'origine de l'arrêté de péril du 3 octobre 2013 nonobstant le défaut d'entretien qui peut être reproché à Madame E... L..., épouse K..., en rapport avec la fuite d'eau en provenance d'une salle de bain du 1er étage ; 3° Sur le retard dans la réalisation des travaux prescrits par l'arrêté de péril : que l'arrêté de péril impartissait au bailleur un délai de 21 jours expirant le 24 octobre 2013 pour réaliser les travaux nécessaires ; qu'il résulte de l'arrêté de levée de péril que la réalisation des travaux n'a été attestée que le 12 août 2014 et le 19 mars 2015 par le bureau d'études de sorte que la mainlevée de l'arrêté de péril n'est intervenue que le 24 mars 2015 ; que le retard dans l'exécution des travaux est donc imputable tant à la société Kennedy Immo qu'à la SCI l'Etang puisque la vente est intervenue le 30 décembre 2013 soit postérieurement à la date d'expiration du délai imparti par l'administration pour réaliser les travaux ; Sur les fautes reprochées à la SCI L'Etang ;
 
 1°) Sur le retard dans la réalisation des travaux prescrits par l'arrêté de péril ; que la SCI L'Etang a acquis le 30 décembre 2013 l'ensemble de l'immeuble ;