Cour d'appel de Nîmes,  décision 14-10.187 du 16/06/2015,  partie 2


que ce local était composé d'un bureau en rez-de-chaussée comportant 4 pièces, pour une superficie de 43 m ², avec une cour en façade sur l'avenue d'environ 80 m ², affecté à l'agence immobilière, et d'un local à aménager de 30 m ² avec un garage de 100 m ², affecté à l'activité de « location-vacances » et devant faire l'objet de travaux, financés par le seul preneur et autorisés dans le bail par le bailleur, lequel était destiné à en devenir propriétaire à l'issue de ce bail commercial, portant la superficie habitable de 173 m ² à 200 m ² ; que le bail commercial mettait également à la charge du preneur les taxes foncières dues fiscalement par le propriétaire de l'immeuble, outre les charges locatives ; qu'il était consenti à usage exclusif d'agence immobilière et n'autorisait pas la sous-location sans autorisation écrite du bailleur, ce qui diminue la valeur locative du bien loué dans ces conditions ; qu'il est produit un contrôle fiscal ayant donné lieu à trois propositions de rectification adressées à la SARL X... le 20 décembre 2005 (portant sur l'exercice 2001-2002 pour la TVA et l'impôt sur les sociétés) et le 24 avril 2006 (portant sur l'exercice 2003-2004-2005 en matière de droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière et droit de timbre) ; que selon les deux premières propositions de rectification susvisées, l'inspectrice des impôts a relevé que le loyer du bail commercial ayant immédiatement précédé celui du 30 juin 2001, signé entre l'ancien propriétaire de l'immeuble et un autre locataire commercial, ne s'élevait qu'à la somme de 30 144, 00 francs par an, soit 4 595, 42 euros ; qu'il y a donc eu, en l'absence de tous travaux sur les mêmes locaux, une augmentation du loyer de 260 %, alors même que l'autorisation donnée par le bailleur d'aménager en surface habitable une partie de la cour, pour 27 m ², et une remise de 30 m ², ainsi qu'un garage existant, aux frais du locataire, lesquels sont évalués par la SCI CHRISTIANE elle-même dans ses conclusions (page 6) à la somme de 65 557, 32 euros, et sous condition que le bénéfice de ces travaux futurs reviendrait au bailleur, sans indemnité, à l'issue du bail commercial, ne justifiait nullement une telle augmentation ; qu'en outre le loyer réévalué était exigible dès le 1er juillet 2001, alors même que les travaux d'extension n'étaient pas encore réalisés et que la date de leur terminaison, plusieurs mois après, n'est pas indiquée exactement par l'appelante ; que l'inspectrice des impôts dans ses deux propositions de rectification a considéré que le montant du nouveau loyer correspondait, en réalité, à l'échéance de remboursement de l'emprunt souscrit par la SCI CHRISTIANE pour acquérir l'immeuble donné à bail à la SARL X... et que seules les relations personnelles existant entre les deux sociétés, contrôlées par Madame Christiane X... expliquaient l'accord par la SARL X... de telles conditions défavorables à son égard et contraires au marché locatif local ; qu'il résulte à cet égard des pièces n° 4 et n° 5 produites par l'appelante, que la SCI MARIE CHRISTIANE avait souscrit auprès du CREDIT MUTUEL AGRICOLE ET RURAL DE CARPENTRAS, en juin 2001 :- un prêt de 144 826, 57 euros remboursable en 180 mensualités avec un intérêt au taux de 6, 60 % l'an,- un prêt de 30 489, 80 euros remboursable en 108 mensualités avec un intérêt au taux de 6, 60 % l'an ; qu'ainsi le montant cumulé du remboursement des deux prêts pendant la durée du bail commercial (9 ans) s'élevait, pour le seul capital à la somme de (9 655, 10 euros + 3 387, 75 euros) soit 13 042, 00 euros ; qu'avec les intérêts au taux contractuel de 6, 60 % dont le détail n'est pas connu en l'absence de production des tableaux d'amortissement, il s'avère que le montant du nouveau loyer du bail commercial (16 464, 49 euros) était donc équivalent, en réalité, aux charges de remboursement du bailleur, indépendamment de la valeur locative de l'immeuble ; que s'il est justifié par la SCI MARIE CHRISTIANE de l'abandon par les services fiscaux des propositions de rectification mentionnées dans la lettre du 20 décembre 2005, selon une lettre de l'inspectrice des impôts du 12 juillet 2006, les propositions de rectification du 14 avril 2006 n'ont pas été abandonnées et mentionnaient également le caractère anormalement élevé du loyer, que l'administration fiscale avait ramené, quant à la prise en compte de son caractère déductible, à la somme de 40 865, 00 francs, soit 5 403, 00 euros par an en 2001 ; que par ailleurs le montant de l'ancien loyer n'est pas contesté par l'appelante, celle-ci prétendant désormais que le nouveau montant du loyer correspondait à la valeur locative réelle du local loué ; que le rapport de Monsieur Bernard Y..., expert immobilier à MARMANDE (47200), que produit la SCI MARIE CHRISTIANE pour prétendre que le loyer initial correspondait à la valeur locative réelle, a été établi en 2013 et de façon non contradictoire avec les autres parties à ce litige ;