Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-11.452 du 06/01/2021,  partie 2


 qu'en effet, en l'espèce la résiliation du bail n'est pas demandée pour des causes en totalité ou partiellement antérieures au jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire mais exclusivement pour des causes postérieures à cette ouverture ; que s'appliquent au litige les dispositions de l'article L.641-12, alinéas 1, 4 et 5, du code de commerce qui énoncent que « La liquidation judiciaire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise (...). Le bailleur peut demander la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d'ouverture de la procédure qui l'a précédée. Il doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire. Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l'article L. 622-14 » (souligné par la cour) ; que seule cette dernière disposition est donc applicable au litige et non les autres paragraphes de l'article L 641-12 susvisé ; que l'article L.622-14 énonce que « Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes : (3ème alinéa) Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation   » ; qu'il résulte de ces textes que, lorsque le preneur est soumis à une procédure collective quelle qu'elle soit, le bail des locaux professionnels est soumis à un régime partiellement dérogatoire au droit commun et protecteur des droits du preneur ; que le bail se poursuit en effet de plein droit au lendemain de l'ouverture de la procédure collective de ce dernier et que sa résiliation obéit à des dispositions particulières beaucoup plus restrictives que celles applicables aux autres contrats en cours ; que c'est exclusivement en cas de liquidation judiciaire du preneur que le dernier alinéa de l'article L.641-12 du code de commerce permet au bailleur d'introduire une action en résiliation du bail continué pour défaut de paiement des loyers et des charges postérieurs au jugement de liquidation judiciaire ; que ce droit, qui, comme l'indique l'expression « il peut également », a un fondement entièrement distinct du fondement conventionnel résultant de l'insertion au contrat d'une clause de résiliation pour non-paiement des loyers, peut s'exercer même en l'absence d'une telle clause contractuelle puisqu'il est soumis à la seule restriction de ce que cette action en résiliation soit engagée passé un délai de trois mois à compter du jugement de liquidation judiciaire ; qu'il en résulte que le bailleur n'est privé de son droit d'obtenir la résiliation du bail continué que si le preneur en liquidation judiciaire débiteur de loyers postérieurs à la liquidation paie son arriéré de loyers et charges avant l'expiration du délai de trois mois ; qu'en l'absence de paiement, l'article L.622-14 l'autorise expressément à faire constater la résiliation du bail en lui offrant une possibilité qui déroge au droit commun relatif à la constatation de résiliation du bail en application d'une clause résolutoire et à la procédure qui lui est ouverte pendant des procédures de sauvegarde ou de redressement judiciaire ; qu'en conséquence, à l'issue du délai de trois mois, le bailleur est fondé à demander au juge-commissaire de constater la résiliation du bail sans procéder préalablement à la délivrance d'un commandement de payer, lequel n'est pas, en ce cas particulier, exigé par la loi ; qu'il résulte de ce qui vient d'être exposé que monsieur et madame I... étaient, faute de paiement des loyers dans le délai de trois mois prévu par l'article L 622-14 du code de commerce, fondés à solliciter du juge commissaire qu'il constate la résiliation du bail (arrêt attaqué, p. 4, pénult. § à p. 6, § 5) ;
 
 1) Alors qu'il résulte des dispositions des articles L. 622-14, alinéas 3 et 4, et L. 641-12, 3°, du code de commerce que, passé le délai de trois mois suivant le jugement de liquidation judiciaire du preneur, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure audit jugement ; que ces dispositions n'ont pas pour objet, et ne sauraient avoir pour effet, de permettre la résiliation de plein droit du bail en l'absence de clause résolutoire stipulée à cet effet ;