Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.856 du 26/11/2020,  partie 5



 Des pièces produites par les parties, il s'établit que la procédure de lotissement du quartier de La Vigne, devenu "Domaine des Tourterelles", visait d'une part à la mise en place de 170 lots dédiés au logement et d'autre part à l'aménagement de la darse et ses abords.
 Un cahier des charges a été établi à cet effet et approuvé par arrêté préfectoral du 4 juillet 1960, dont la publication ne fait pas question.
 A l'article 8 dédié aux « Constructions », ce cahier des charges fixe les règles de construction des 170 lots dont :
 - l'obligation de ne réaliser qu'un seul logement par lot,
 - l'obligation pour les constructions de ne comporter pas plus d'un étage habitable au-dessus du rez de chaussée.
 Dans un sous paragraphe de cet article 8, figure un chapitre "implantations des constructions" lequel mentionne que "pour les lots situés en façade de la route principe de l'Herbe au Cap Ferret, les constructions devront respecter une marge de reculement de 10 m minimum."
 Un autre chapitre dénommé " zone commerciale" indique :
 - alinéas 1, 2 et 3 : tous les commerces seront groupés dans la zone dite "commerciale", autour de la darse, dont l'aménagement est prévu dans le quartier de la vigne.
 Avant tout dépôt de permis de construire dans cette zone, l'architecte du lotissement, procédera à une étude de plan de masse qui sera soumise à l'agrément de l'administration.
 Ce plan de masse comportera un projet de plan parcellaire ainsi qu'une étude des volumes et des espaces libres.
 - alinéa 4 : en aucun cas la hauteur des constructions ne devra nuire à l'aspect d'ensemble du lotissement et à l'intérêt des lotis en ce qui concerne les vues.
 Il résulte de cette lecture que la partie de la zone dite "commerciale" déroge aux règles générales du lotissement au profit de règles spéciales, dont l'agrément du plan de masse par l'administration avant tout dépôt de permis de construire.
 S'agissant de l'implantation de la station service, celle-ci résulte d'un arrêté préfectoral du 20 novembre 1963 qui dans son article 1 indique "est approuvée conformément au plan déposé, l'implantation prévue pour la construction d'une station service dans la zone commerciale du lotissement des tourterelles " et qui dans son article 2 ajoute "en raison des dangers de circulation, l'entrée et la sortie de cette station se feront obligatoirement à vingt mètre du carrefour de la route principale et de la voie 2".
 Le périmètre de cette implantation apparaît sur le document graphique annexé à l'arrêté du 20 novembre 1963. Il est délimité par une ligne rose.
 L'édification de la station service ressort des énonciations de l'acte du 16 mars 1965 par lequel Me S... et P... Notaires ont reçu la vente du terrain consentie par le lotisseur à la Société Française des Pétroles BP.
 Il y est expressément précisé que le terrain vendu est destiné à la création d'une station service, conformément à l'arrêté préfectoral du 20 Novembre 1963, et qu'à cet arrêté est annexé le plan de l'emprise de la station-service.
 Pour autant, il ne résulte pas du cahier des charges que la destination du commerce implanté dans la zone considérée devait être obligatoirement et de manière pérenne la distribution de carburant.
 Il s'évince seulement de sa lecture que le lotisseur et les colotis, qui y ont adhéré, ont manifestement entendu par ce cahier des charges affecter la zone du bassin du port à des activités commerciales ainsi que l'a justement apprécié le jugement critiqué.
 Ce document indique en effet que "tous les commerces seront groupés dans la zone dite commerciale autour de la darse, dont l'aménagement est prévu dans le quartier de la Vigne". Les parties ont manifestent entendu aménager une zone commerciale dans cette partie du lotissement. Cette vocation spéciale se déduit également du caractère dérogatoire des règles posées pour les constructions réalisées dans cette zone et c'est vainement que la SARL Oyana tire argument de l'édification passée de plusieurs maisons d'habitations dans la zone considérée, dès lors que les éventuelles irrégularités commises par des colotis n'ont pas vocation à régulariser une construction non conforme aux dispositions contenues dans le cahier des charges.
 C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la SARL Oyana ne pouvait entreprendre la construction d'un bâtiment à usage exclusif d'habitation dès lors que la zone d'édification était dédiée au commerce, et ce quand bien même un logement en annexe de l'ancienne station service a pu être toléré pour y loger l'exploitant.
 La cour relève par ailleurs que l'immeuble réalisé n'a pas respecté les règles contenues dans ce document contractuel s'agissant de l'interdiction faites aux constructions édifiées de nuire à l'intérêt des colotis en ce qui concerne les vues et l'aspect d'ensemble du lotissement.