Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-19.415 du 26/09/2018,  partie 4


Il apparaît donc que le montant du prix de vente n'est pas entièrement constitué avec la remise du chèque de 96 000€, et que la SAS Whed n'a donc pas levé l'option conformément aux exigences de la promesse, le prix n'étant pas intégralement payé dans le délai imparti de 15 jours. La promesse unilatérale de vente est donc devenue caduque comme prévu par le paragraphe IV intitulé "déchéance" du chapitre intitulé conditions de la levée d'option de la promesse unilatérale de vente (page 16 de l'acte), qui précise explicitement que faute d'avoir levé l'option dans les conditions et délais fixés, le bénéficiaire sera déchu du droit d'exiger la réalisation de la promesse de cession , promesse qui sera alors considérée comme nulle et non avenue, sauf en ce qui concerne la clause relative à l'indemnité d'immobilisation stipulée au profit du promettant. Dès lors, la vente du fonds de commerce en cause n'est nullement devenue parfaite, comme allégué par la SAS Whed, et la SARL B... ne saurait être condamnée à une "passation forcée" de l'acte de vente du fonds de commerce comme elle l'a sollicité dans son assignation, et dans ses dernières écritures. Comme prévu à l'article "durée" du contrat de location gérance, celui-ci s'est donc tacitement renouvelé pour une durée d'une année du 15 mai 2015, terme de la période biennale originelle, faute de dénonciation de trois mois avant ce terme par lettre recommandée avec accusé de réception, et faute de vente du fonds de commerce à la SAS Whed. Dans un tel cas de non-réalisation de la promesse de vente, le contrat de location gérance précise aussi en page 10 que le montant versé pendant la période biennale à titre d'indemnité d'immobilisation, soit 1 000 € par mois continuera à être payé après le renouvellement, mais à titre de redevance de location-gérance, c'est-à-dire en réalité de supplément de redevance de location-gérance. Celle-ci sera donc due par la SARL Whed à compter du 16 mai 2015 à titre de supplément de redevance de location-gérance, explicitement prévu comme indexable par le contrat de location-gérance. [
 ] De plus, le contrat impose la constitution d'une indemnité d'immobilisation en page 9 et 19 selon les termes suivants. En page 9 : "indemnité d'occupation : à raison d'une promesse de vente donnée par la société X... en tant que promettant, une indemnité d'immobilisation a été convenue entre les parties (voir plus bas). Le montant en est mensuellement de 1 000€. Compte tenu du caractère indemnitaire de ce montant, celui-ci n'est pas assujetti à la TVA. Si les parties devaient d'un commun accord décider de ne pas réaliser la cession du fonds de commerce, le montant indemnitaire restera acquis en entier à la société X... (voir plus bas). Cependant et pour le contrat de location-gérance qui serait ainsi renouvelé, le montant de 1 000 € continuera à être réglé, cette fois à titre de redevance de location-gérance. Celui-ci sera alors considéré comme un montant TTC. Il sera de plus affecté de l'augmentation par indexation." En page 19 : "indemnité d'immobilisation : Le promettant ne pouvant se refuser de réaliser la cession en se prévalant des dispositions de l'article 1590 du Code civil, son engagement est définitif. En conséquence, à titre d'indemnité d'immobilisation du fonds de commerce, objet de la promesse de vente, le Bénéficiaire s'engage à verser au Promettant la somme de 1 000 € par mois pendant toute la durée du contrat de location-gérance et jusqu'à la date d'entrée en jouissance en cas de cession du fonds de commerce. Cette indemnité est due par le bénéficiaire et se trouve acquise au Promettant. Elle sera réglée mensuellement jusqu'à la levée de l'option. Le montant qui aura été réglé pendant la période viendra en diminution du prix de vente dans la mesure où l'immobilisation ayant été faite au profit du Bénéficiaire, son règlement vaut acompte sur le prix de vente. Dans le cas contraire, et si la promesse de vente ne devait pas être levée, l'indemnité d'immobilisation réglée ainsi mensuellement restera définitivement acquise au Promettant. Elle sera définitivement acquise en tout état de cause, et pour quelque cause que ce soit, si le Bénéficiaire ne devait pas acquérir le fonds de commerce. L'indemnité d'immobilisation ne pourra en aucun cas être considérée comme un moyen de dédit stipulé en faveur de l'une ou l'autre partie. Dans la commune intention des parties, l'indemnité a pour contrepartie le préjudice subi par le Promettant qui ne peut, pendant le délai offert au Bénéficiaire pour lever l'option, vendre les biens, objets de la promesse à un tiers, même à des conditions plus avantageuses." Or la société Whed est redevable de la somme de 23 000 € au titre de cette indemnité puisqu'elle ne s'est acquittée que d'un montant de 1 000€. Cette indemnité trouve sa contrepartie dans l'engagement ferme pris par la société X... dans la promesse unilatérale de vente, et est destinée à compenser le préjudice subi par le promettant qui ne pouvait vendre à des conditions plus avantageuses à un tiers pendant la période de validité de la promesse. La société Whed n'a pas satisfait à son obligation, n'ayant pas payé mensuellement cette indemnité.