Cour d'appel de Toulouse
20, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.162 du 19/12/2019,  partie 5


quant à l'importance des travaux à réaliser, elle résulte non de la nature du commerce initialement exploité mais bien de l'ancienneté de l'immeuble et de la configuration des lieux : - la partie habitation ne dispose pas d'un accès indépendant du commerce et se trouve éclatée en cinq demi-niveaux et la partie commerciale (magasin de vente, laboratoire et salon de thé) ouvre sur des pièces désaffectées et très vétustes (chambre froide, farinière et caves de faible hauteur sous plafond), - la cour d'appel et la cour de cassation ont relevé que l'immeuble était vétuste et en mauvais état d'entretien puisque le bailleur n'y avait pas fait de travaux depuis 45 ans ; que la monovalence des locaux ne sera pas retenue ; que l'indemnité d'éviction doit en conséquence être calculée en considération d'un bail tous commerces non librement cessible ; que, sur le rejet de la demande à titre principal, en l'état des arrêts rendus, le refus de renouvellement pour manquements contractuels des preneurs a été invalidé et le principe d'une indemnité d'éviction retenu ; que par ailleurs, le droit à l'indemnité persiste en cas de cessation non fautive de l'exploitation en cours d'instance, comme c'est le cas en l'espèce ; en effet, il n'est pas contesté que M. T... pouvait faire valoir ses droits à la retraite en 2006 et que, pour des raisons de santé, il a quitté les lieux en mars 2010 sans avoir perçu l'indemnité d'éviction ; qu'ainsi, les bailleresses ne peuvent utilement conclure au rejet de la demande à titre principal ; que sur les principes d'évaluation de l'indemnité principale, selon l'article L 145-14 alinéa 2 du code de commerce, l'indemnité (d'éviction) comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'en cas d'indivisibilité des locaux, l'indemnité doit se référer à la totalité de ceux-ci et ce point n'est pas contesté ; que le propriétaire peut néanmoins prouver que le préjudice dû à l'éviction est inférieur à la valeur marchande du fonds notamment lorsque la réinstallation dans un autre local est possible ; que dans le présent litige, cette réinstallation n'est pas envisageable en raison de la cessation d'exploitation par le preneur qui s'est heurté à des problèmes de santé faisant obstacle à une continuation de l'activité et a atteint l'âge de la retraite en cours d'instance ; qu'il est de principe que l'indemnité doit correspondre à la valeur marchande du fonds laquelle intègre le droit au bail ; qu'ainsi, l'indemnité principale ne peut être fixée à une somme inférieure au dit droit dans l'hypothèse où la valeur marchande du fonds lui serait inférieure (cf. Paris Pôle 5 Ch 3 12 février 2014) ; que dès lors, les défenderesses ne peuvent, sans ignorer le texte susvisé, affirmer que c'est toujours la plus faible des valeurs du fonds et du droit au bail, qui sera allouée aux locataires évincés mais les preneurs ne peuvent pas plus réclamer les montants cumulés de la valeur marchande du fonds et du dit droit au bail ; qu'en l'espèce, l'expert a chiffré la valeur vénale du fonds de commerce à 36 000 euros en confrontant diverses méthodes d'évaluation et la valeur du droit au bail à 125 000 euros ; que les bailleresses contestent toute valeur vénale à ce droit au bail, en l'état de l'accord nécessaire du bailleur à toute cession ; que cette position ne peut être entérinée car elle fait fi de la bonne commercialité de l'emplacement des locaux dans le centre historique de la cité ; que l'expert a chiffré la valeur du droit au bail par application de la méthode du différentiel de loyer consistant à rechercher la valeur locative actuelle, à la comparer au dernier loyer exigible et, à appliquer à la différence si elle existe, un coefficient déterminé en fonction de la commercialité ; que les défenderesses contestent l'existence de ce différentiel au motif que l'indemnité d'occupation a été fixée à la valeur locative en raison de la monovalence des locaux qui fait échapper au plafonnement le loyer du bail renouvelé ; que ce raisonnement ne peut prospérer ; que, d'une part, la monovalence des locaux vient d'être expressément écartée et d'autre part la cour d'appel a précisé dans sa motivation de l'arrêt du 20 février 2008 que les preneurs sont « débiteurs d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au loyer, l'état des lieux ne justifiant nullement d'augmenter la valeur locative » ; que ce faisant, elle a validé la position des preneurs qui réclamaient de voir fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer plafonné ; qu'en conséquence, il ne peut être considéré que l'indemnité d'occupation était équivalente à la valeur locative et qu'il n'y aurait donc aucun différentiel ; que s'agissant de la valeur locative, l'expert a examiné les loyers de ce commerce situé dans un rayon de 40 mètres autour du commerce litigieux ;