Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.919 du 08/01/2020,  partie 10


qu'en retenant, néanmoins, que la garantie de l'assureur de l'intermédiaire était acquise pour l'activité de commercialisation des lots de la seconde phase de l'opération (Bastide II), la cour d'appel a méconnu la loi du contrat, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, et devenu l'article 1103 du même code ;
 
 3°/ qu'en tout état de cause, une assurance garantissant l'exercice illégal d'activités professionnelles est nulle comme contraire à l'ordre public ; qu'en retenant que la garantie de l'assureur de l'intermédiaire était acquise pour l'activité de commercialisation des lots de la seconde phase de l'opération (Bastide II) motifs pris qu'il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats que nombre de contrats de réservation de lots de la première phase du programme (Bastide I) ne sont pas datés, mais que la majorité d'entre eux ont été conclus à partir du mois de juin 2004, alors que l'intermédiaire n'était pas encore titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier, cependant que le contrat d'assurance était nul de nullité absolue dès lors qu'il ne pouvait garantir l'exercice illégal, par l'intermédiaire, de l'activité relative aux transactions sur immeuble et fonds de commerce, celui-ci s'étant livrée à des opérations d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce sans être titulaire de la carte professionnelle, faits susceptibles d'être punies de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende, la cour d'appel a violé l'article 6 du code civil ;
 
 Mais attendu que l'arrêt constate, d'abord, que l'intermédiaire n'a obtenu la carte professionnelle d'agent immobilier que le 1er octobre 2004 ; qu'il retient, ensuite, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que les contrats de réservation de lots de la première phase ont été conclus à partir du mois de juin 2004, lorsque l'intermédiaire n'était pas encore titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a pu déduire que la garantie de l'assureur n'était acquise que pour l'activité de commercialisation des lots de la seconde phase de l'opération ; que le moyen, qui manque en fait en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE les pourvois ;
 
 Condamne M. FW..., M. CU... TX..., Mme UQ... TX..., Mme DY... TX..., la SCP XZ... FW..., JG... TX... et CA... YU..., la société De Frémery finances, et la société AIG Europe SA aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit janvier deux mille vingt.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits au pourvoi principal n° X 18-21.919 par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société De Frémery finances.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt, sur ces points infirmatif, attaqué D'AVOIR reçu l'appel en garantie de M. XZ... FW..., de M. CU... TX..., de Mme UQ... TX..., de Mme DY... TX... et de la société civile professionnelle XZ... FW... - JG... TX..., devenue la société civile professionnelle XZ... FW..., JG... TX... et CA... YU..., à l'encontre de la société de Frémery finances et D'AVOIR dit et jugé que la société de Frémery finances devrait relever et garantir M. XZ... FW..., M. CU... TX..., Mme UQ... TX..., Mme DY... TX... et la société civile professionnelle XZ... FW... - JG... TX..., devenue la société civile professionnelle XZ... FW..., JG... TX... et CA... YU..., des condamnations prononcées à leur encontre dans la limite de 40 % ;
 
 AUX MOTIFS QUE « [la] commercialisation [des lots de copropriété] a été pour partie confiée à la Sas de Frémery finances qui a recherché en Irlande ou en Grande-Bretagne des acquéreurs attirés par un tel investissement en France, présentant un attrait fiscal par le remboursement de la tva à l'acquéreur et la perspective de loyers, procurés par l'affectation de l'appartement à usage de résidence de tourisme et soumis au régime des locations meublées. / [
 ] La Sas de Frémery finances a agi en qualité de mandataire commercialisateur du promoteur vendeur ; elle n'a néanmoins obtenu la carte professionnelle d'agent immobilier Transaction que le 1er octobre 2004, alors que le mandat de commercialisation avec l'Eurl Le Clipper est en date du 5 mai 2004. / Elle a exercé envers les investisseurs une activité de conseil en gestion de patrimoine et de courtier et était à ce titre, tenue à leur égard d'une obligation pré-contractuelle d'information. Elle n'est néanmoins intervenue ni à l'acte de prêt, ni à l'acte de vente, ni au contrat de bail destiné à mettre en location le lot commercialisé. À l'égard des investisseurs, elle engage donc sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle. / En l'occurrence, le mandataire du promoteur était le seul interlocuteur des investisseurs, dépourvus de compétences spécifiques ; il était tenu à leur égard d'une obligation d'information et de conseil, ce qui lui imposait de se renseigner sur la