décision 15-23.234 du 03/11/2016,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. F... G...,
 
 2°/ Mme L... S... épouse G...,
 
 domiciliés [...] ,
 
 contre l'arrêt rendu le 21 mai 2015 par la cour d'appel de Lyon (6e chambre), dans le litige les opposant à la société Tim conseil immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 27 septembre 2016, où étaient présents : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, M. Girardet, Mmes Wallon, Ladant, Duval-Arnould, M. Truchot, Mme Teiller, M. Avel, conseillers, Mme Canas, M. Vitse, Mmes Barel, Le Gall, Kloda, Azar, conseillers référendaires, M. Cailliau, avocat général, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. et Mme G..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Tim conseil immobilier, l'avis de M. Cailliau, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 21 mai 2015), que la société Tim conseil immobilier (l'agent immobilier), invoquant une violation de la clause d'exclusivité qui assortissait le mandat, d'une durée irrévocable de trois mois, signé avec un négociateur salarié, le 28 juillet 2011, aux fins de vendre leur maison d'habitation, a assigné M. et Mme G... (les mandants), auxquels elle reprochait d'avoir négocié et conclu la vente sans son concours pendant la période d'irrévocabilité de ce mandat, en paiement de la clause pénale qui en garantissait l'exécution ;
 
 Sur le premier moyen :
 
 Attendu que les mandants font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de nullité du mandat, tirée du défaut de capacité ou de qualité de son signataire à le recevoir, alors, selon le moyen :
 
 1°/ que seule une personne représentant l'agent immobilier titulaire de la carte professionnelle est habilitée à régulariser un mandat de vente ; qu'en l'espèce, pour déclarer valable le mandat exclusif de vente conclu le 28 juillet 2011 par les mandants avec l'agent immobilier, la cour d'appel a énoncé que l'attestation délivrée à M. N..., négociateur salarié de l'agence immobilière et signataire du mandat exclusif de vente, mentionnait au titre de l'étendue de ses pouvoirs, qu'il pouvait recevoir des fonds ainsi que l'engagement des parties ; qu'en statuant de la sorte, alors que le négociateur immobilier auquel l'agent immobilier titulaire de la carte professionnelle a délégué ses pouvoirs de « recevoir des fonds, ainsi que l'engagement des parties », n'a pas le pouvoir de régulariser un mandat de vente, la cour d'appel a violé les articles 4 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;
 
 2°/ que le mandat de vente assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale doit être établi en double exemplaire ; qu'en l'espèce, pour déclarer valable le mandat exclusif de vente, conclu le 28 juillet 2011 par les mandants avec l'agent immobilier, la cour d'appel a énoncé que l'apposition par le représentant de cette société de sa signature sur l'exemplaire du mandat signé par son salarié M. N... et conservé par lui, confirmait l'engagement souscrit par ce dernier, de telle sorte que la validité de l'acte ne pouvait être remise en cause ; qu'en statuant ainsi, alors que le mandat de vente ne pouvait être régularisé que par l'apposition de la signature du représentant légal de l'agent immobilier sur l'original remis aux mandants, et non sur le seul exemplaire conservé par l'agent immobilier, la cour d'appel a violé les articles 1325 du code civil et 78 du décret du 20 juillet 1972 ;
 
 3°/ que le mandat signé au domicile des vendeurs n'est valable que s'il prévoit la faculté de rétractation et les conditions d'exercice de cette faculté ; que le juge ne peut rejeter une demande sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ;