Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-29.002 du 20/03/2019,  partie 3


que néanmoins, la restitution du capital restant dû à la banque, résultant de l'anéantissement d'un contrat de prêt, ne constitue pas, en elle-même, à l'inverse de la perte du gain espéré de l'opération un préjudice réparable. En outre, il n'est pas mis à la charge M. X... d'autre obligation que de restituer le capital dont il a reçu la disposition et des intérêts légaux dont il est débiteur ; que par ailleurs, si M. X... indique que M. Q..., simple agent commercial, se prétendant faussement titulaire de la carte de transaction exigée par la loi Hoguet n'avait pas qualité pour présenter l'opération aux prospects, il n'en demeure pas moins que c'est à juste titre que les premiers juges ont constaté qu'il ressortait des pièces qui leur ont été soumises et qui sont de nouveau produites devant la cour, que la préfecture du Cantal avait délivré le 31 décembre 2008 à l'intéressé une carte professionnelle d'agent commercial lui permettant de faire visiter des biens, négocier et signer des compromis en sa qualité de mandataire de la société Vulcania Immobilier Saint-Flour, laquelle était chargée de la commercialisation du programme immobilier édifié par la société ATC et a réalisé l'étude préalable à l'opération de défiscalisation, de sorte que la faute qui lui est reprochée n'est pas démontrée. Au surplus, il n'encourt pas de responsabilité au titre du retard pris à l'achèvement de l'immeuble ; qu'en outre, s'il est effectif que la BPMC, après avoir accordé une ouverture de crédit destinée au financement du programme à la société ATC a également consenti un prêt à M. X... et s'il est constant que cette ouverture de crédit ne répondait pas pleinement aux exigences du code de la construction, et de l'habitation, il n'est pas pour autant démontré que c'est par suite d'une collusion frauduleuse, que cette banque, qui n'a pas participé au montage de défiscalisation et à la présentation de l'opération au public, aurait commis au préjudice des réservataires une faute de nature à engager sa responsabilité ; qu'enfin, si le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il est requis de donner la Forme authentique et, qu'en l'espèce Me E... U... et la SCP au sein de laquelle elle exerce son ministère, qui non seulement ayant établi l'acte constatant l'opération de crédit contractée entre la BPMC et la société ATC et celui constatant la VEFA entre cette dernière société et M. X... ont commis une faute en mentionnant dans l'acte une garantie irrégulière qui s'est traduite par l'annulation de la vente, il n'en demeure pas moins que la condamnation du notaire reste subordonnée à la démonstration d'un préjudice qui lui serait imputable Or en l'espèce, c'est à juste titre que les premiers juges, qui ont relevé que dans le cadre du dispositif de défiscalisation dit «de Robien» il faut, pour en bénéficier, que la location du bien immeuble intervienne dans l'année d'achèvement de la construction, ont noté que les travaux ayant été achevés le 15 novembre 2010, M. X... a été convié à signer le procès-verbal de réception définitive le 6 décembre 2010, avant, en raison de son absence, d'être de nouveau convoqués le 15 décembre suivant où il ne s'est pas davantage présenté et qu'il aurait, en tout état de cause été susceptible de mettre le bien en location et de bénéficier de l'avantage fiscal dès 2011. Et il ne peut qu'être constaté qu'alors que l'immeuble a effectivement été terminé, il a fait le choix de poursuivre une procédure en annulation de la vente pour se dégager d'une opération qu'il aurait eu la faculté de poursuivre s'il en avait la volonté et, qu'ainsi, il s'est privé du bénéfice de l'avantage fiscal motivant sa demande indemnitaire. Au surplus, la faute du notaire étant limitée à l'étendue de la garantie d'achèvement, le lien de causalité entre cette faute et le dommage invoqué est dépourvu de certitude dès lors que l'immeuble a été achevé ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ses demandes en paiement de dommages-intérêts» ;
 
 AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE «M. X... soutient que M. Q... l'a démarché en violation des dispositions de la loi Hoguet et qu'ainsi, il engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du code civil. Il estime, notamment, que M. Q... est toujours intervenu en qualité d'intermédiaire indépendant sans aucune mention d'assujettissement et non en qualité de mandataire de la société Vulcania Immobilier Saint-Flour. Il en déduit que M. Q... est intervenu sans avoir les compétences légales exigées pour réaliser ce type d'opération immobilière ni l'assurance professionnelle qu'un agent immobilier doit obligatoirement souscrire. Or, ces compétences auraient permis de dénoncer les irrégularités qui affectaient l'opération et notamment l'absence de garantie d'achèvement et la non-conformité du lot au permis de construire ; que toutefois, il ressort des pièces versées au débat que la Préfecture d'Aurillac a délivré, le 31 décembre 2008, une carte professionnelle à M. Q.... Cette carte atteste que celui-ci est agent commercial auprès de la société Vulcania Immobilier Saint-Flour. A ce titre, il peut faire visiter des biens, négocier et signer des compromis.