Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.427 du 19/03/2020,  partie 3


qu'il résulte de l'article 21 de la promesse de vente que « Si un sinistre quelconque frappait le bien durant la validité des présentes, l'acquéreur aurait la faculté : - a) - Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes les sommes avancées par lui le cas échéant, b) - Soit de maintenir l'acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d'être versées par la ou les compagnies d'assurances. Il est précisé que la présente ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation » ; qu'en retenant que le sinistre avait été « de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation » sans même s'expliquer sur le rapport de Monsieur I..., lequel était inscrit sur la liste des experts, et qui avait indiqué qu'une intervention pouvait être effectuée sur la toiture mais que les infiltrations constatées n'étaient que la conséquence de tuiles cassées d'un épisode neigeux en décembre 2017, que la couverture pouvait être bâchée en attendant que les travaux soient effectués, que « le bien est habitable en l'état » et qui avait chiffré le montant des travaux à plus ou moins 2 500 euros, de sorte que le bien n'était pas impropre à son usage, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3° ALORS QU'en déduisant de la lecture du rapport d'un expert judiciaire mandaté par Madame V... que le sinistre avait été « de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation » cependant qu'il ressortait de ses propres constatations que la lecture de ce rapport enseignait que « la toiture du corps principal est ancienne. Traces de réparations sommaires et de remplacement partiel de tuiles. Le faîte est assez détérioré. Toiture de l'auvent du séjour est de facture plus récente. Le solin contre la façade est récent. Il n'a pas été réalisé en conformité avec les règles de l'art (absence de bandes soline décollement par endroits). Les maisons de type Balancy, spécifiques des années 1970, ont été conçues pour satisfaire le besoin de maisons individuelles clés en main à coût modéré de cette époque. Leur pérennité est de l'ordre d'une trentaine d'années sans devoir entreprendre d'importants travaux de rénovation. Les façades sont détériorées et l'étanchéité est très mal assurée. Les fissurations des façades sont en fait les joints des panneaux préfabriquées en béton armé de la construction initiale. Les anciennes menuiseries en bois n'assurent plus l'étanchéité entre elles et la maçonnerie support. La toiture est ancienne et elle est devenue perméable au fil des années. Les taux d'humidité mesurés se révèlent bien supérieurs aux taux habituels. Certains endroits sont saturés. L'ensemble de ces éléments lors d'événements climatiques de forte ampleur est de nature à provoquer des venues d'eau à l'intérieur du bâti en plus de venues d'eau assez récurrentes mais d'ampleur moindre » la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1103 et 1104 du code civil ;
 
 4° ALORS QUE le juge, tenu de faire respecter et de respecter lui-même le principe de la contradiction, ne peut se fonder exclusivement, pour déterminer le montant de l'obligation d'une partie, sur un rapport d'expertise non contradictoire à son égard ; qu'en se fondant exclusivement sur des rapports d'expertises diligentés à la seule demande de Madame V... pour déterminer le montant de l'obligation du préjudice réparable, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 5° ALORS QU'après avoir écarté la demande en résolution de la vente formée par Madame V..., qui reposait nécessairement sur l'existence de défauts cachés de la chose vendue la rendant impropre à sa destination, la cour d'appel a néanmoins déduit de la lecture de deux rapports d'expertise non contradictoires que le sinistre avait été « de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation » ; qu'en se prononçant de la sorte, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil dans la résolution applicable en la cause.