Cour d'appel de Paris
G6, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.714 du 20/06/2019,  partie 5


Le compte des charges depuis le Ill /2004 (non contesté) s'établit ainsi : - Année 2004: 234 1 €, - Année 2005 (899, 13 € x 3): 2.697,39 € (les frais d'expertise judiciaire figurant dans le compte 2005 ne sont pas retenus car ils ne sont pas justifiés par le document 2005 produit et parce qu'ils ont vocation à relever des dépens), - Années 2006 à 2013 (jugement 12 décembre 2013) : 30.819, 24 € (les condamnations au paiement de dommages-intérêts et frais irrépétibles au profit du syndicat ne peuvent être pris en compte car l'action du syndicat a été reconnue fondée), - Année 2014 au 1er trimestre 2016 : 9. 788 €, - 2ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2017 : 4. 191, 99 €. Soit un total de 49 843,62 €. Aucune récupération de ce montant ne peut être envisagée pour la par les qui devait être affectée à l'habitation, soit 24.921 ,81 €, les charges étant alors liées à la seule propriété des lieux, indépendamment de leur usage, étant souligné que la gestion et l'assurance des lieux doivent notamment être maintenues. Aucun préjudice de jouissance spécifique ou personnel n'a été invoqué indépendamment du paiement des charges et de la perte de revenus (examinée ci-après). Pour le solde, la SCI So Good ne sollicite que le remboursement de la partie locative des charges (alors que les lieux étaient censés être à usage commercial), qu'elle dit correspondre à 80% des charges payées, soit : 24.921,81 € x 0,90 :19.937, 44 €. Le préjudice invoqué correspond, en réalité, à la perte de chance d'avoir pu récupérer ces charges sur un locataire, ce qui suppose que les locaux aient été loués. Compte tenu des travaux d'aménagement qui devaient être effectués et de la situation des locaux non loin de Paris avec accès facile aux transports en commun et aux axes routiers (pièce 50 So Good), la perte de chance doit être évaluée à 85% soit: 19 937,44 €. x 0,85 : 16 946,82 €. La SCI So Good est donc fondée à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 16.946,82€ en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de récupération des charges induite par l'impossibilité de louer les locaux dans l'état où ils se trouvent pour la période du 1er janvier 2004 au 30 septembre 2017 inclus. Aucune condamnation ne peut intervenir pour la période postérieure, ou pour l'avenir, le préjudice n'étant pas encore caractérisé. La SCI So Good doit donc être déboutée de sa demande de paiement de la somme de 10.000€ à ce titre. ( .. . ) ; 3/ Demande d'indemnisation au titre de la perte de loyers ; La SCI So Good so llicite le paiement d'une somme de 859.554,80 € à ce titre, ce qui correspond à 17 années de loyers TTC, sur la base d'un loyer annuel de 42.000€, HT et HC outre le coût des deux avis (pièces 92 et 124 So Good établis par le cabinet Vigie Experts (pièce 50 So Good) et par la société Sorexi (pièce 119 So Good) pour évaluer la valeur locative. Pour justifier de la valeur locative invoquée, la SCI So Good fait, pour l'essentiel, référence à ces deux rapports. Le premier, établi en novembre 2003, retient une valeur locative de 185 € par m² pour 193 m² , soit 35.705€ HC, par référence à un bail commercial classique et à des éléments de comparaison du secteur. Le second, établi en octobre 2016, présente une analyse très complète mettant en exergue des éléments favorables et défavorables avec un historique de l'évolution des loyers. Il propose d'évaluer le loyer annuel à 42.000€ HT et HC sur une base de 220 € par m2 pour une superficie de 191 m2. Il n'y a pas d'incohérence entre ces deux rapports, qui sont basés sur des éléments objectifs (superficies, environnement, agrément des locaux, biens de comparaison). Aucun de ces deux rapports n'évoque la méthode financière des taux de rendement, qui ne sera donc pas prise en compte. Il existe, toutefois, un élément qui n'a pas été pris en compte par ces deux experts, parce qu'il ne leur a pas été soumis. Cet élément consiste dans la division des locaux qui résulterait de leur affectation partielle à usage d'habitation, telle qu'envisagée dès l'année 2000 pour la famille des associés de la SCI So Good (pièce 6 So Good et page 37 des conclusions). Le préjudice ne peut ainsi pas être calculé sur la valeur globale des lieux s'i ls étaient affectés exclusivement à un usage commercial ou professionnel. La division éventuelle des lieux a nécessairement une incidence sur le prix, dès lors que les locaux correspondront aux besoins d'une clientèle différente (pour une surface plus petite) et qu'il faudra affecter les superficies les moins agréables pour l' habitation ou pour l'usage professionnel (rez de chaussée réduit et pièces arrières aveugles). Il faut, en outre, tenir compte du fait que les loyers ont globalement évolué à la hausse sur la période 2003-2017, ce qui signifie que la valeur locative annuelle proposée subit une érosion « en remontant le temps ».