cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 2,  décision 16-16.765 du 06/07/2017,  partie 4


que ce tableau révèle que la clé de répartition des charges générales est celle d'origine, établie en fonction de l'éventualité de la construction de la tour Apogée sur 50.000m² de superficie, et que les charges spéciales sont appelées en fonction de clefs de répartition qui, variables selon les années, n'apparaissent pas correspondre à la grille de répartition des charges spéciales figurant en annexe du modificatif aux statuts de l'X... du 10 mai 1978 ; que, sur l'application de l'article 10 des statuts de l'X... et la conformité des charges générales aux SHON construites, ainsi qu'il a été rappelé, l'article 10 des statuts de l'X... prévoit que « les membres de l'assemblée générale disposent de dix millions de voix, réparties entre les syndicats proportionnellement à la surface habitable ou utilisable commercialement ou autrement des constructions édifiées par chacun d'eux.
 Compte tenu des autorisations de construire actuellement obtenues, ces voix sont provisoirement réparties de la manière suivante, par rapport aux lots issus de l'état descriptif de division général et de ses indicatifs (). Si, dans les huit ans de ce jour, ces constructions n'ont pas été entièrement édifiées, la répartition initiale sera modifiée en fonction des travaux réellement exécutés et qu'à défaut d'accord, cette révision se fera à dire d'expert » ; qu'il est constant et non contesté que cette répartition provisoire des charges a été effectuée en révision de la construction de la tour Apogée sur 50.000 m² de SHON, alors que la construction finalement édifiée n'occupe que 37.584 m² de SHON selon les documents produits aux débats, soit une différence de 12.416m² représentant en pourcentage 24,8% en moins de la superficie prise en compte dans les répartitions initiales de charges générales, peu important que cette différence soit inférieure au quart de la superficie initialement prévue, en l'absence de seuil déclencheur pour l'exercice d'une action en révision ; qu'en conséquence, il convient, sur la demande justifiée et conforme aux statuts de l'X... formée par I'AFUL Grand Ecran, de désigner un expert, à ses frais avancés dès lors qu'elle est demanderesse à cette mesure d'instruction, à l'effet de calculer les charges effectivement exigibles en fonction de la superficie construite ou commercialement utilisable, en prenant en compte la nature des différents espaces ;
 
 1° ALORS QUE l'article 10 des statuts de l'X... stipule que « Les membres de l'Assemblée Générale disposent de dix millions de voix. Celles-ci sont réparties entre les syndicataires proportionnellement à la surface habitable ou utilisable commercialement ou autrement des constructions édifiées par chacun d'eux. Compte tenu des autorisations de construire actuellement obtenues, ces voix sont provisoirement réparties de la manière suivante, par référence aux lots issus de l'état descriptif de division général et de ses modificatifs (). Si, dans les huit ans de ce jour, les constructions prévues n'ont pas été entièrement édifiées, la répartition ci-dessus sera modifiée en fonction des travaux réellement exécutés. A défaut d'accord, cette révision sera faite à dire d'experts. » ; qu'en affirmant que cet article prévoyait expressément une action en révision de la répartition des charges et qu'il permettait la désignation d'un expert pour calculer les charges effectivement exigibles en fonction de la superficie construite ou commercialement utilisable (page 7, § 4 ; page 8, § 2 ; page 9, § 3 et 5), cependant que seule une révision de la répartition des voix attribuées à chacun des membres de l'X... était prévue par cette clause, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du code civil ;
 
 2° ALORS QUE l'acte d'association, éventuellement modifié par l'assemblée générale, détermine seul les voies et moyens pour subvenir à la dépense d'une association syndicale libre, de sorte qu'il n'appartient pas au juge d'imposer un nouveau mode de répartition des charges ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que, le 10 mai 1978, l'assemblée générale a adopté une modification des statuts eu égard aux modalités de répartition des charges entre les membres de l'X..., qu'elle a, par la suite, approuvé les comptes établis sur la base de cette grille de répartition par des décisions aujourd'hui définitives, et qu'elle a refusé, le 15 mars 2005, à une quasi unanimité d'établir une nouvelle répartition tenant compte des constructions réellement construites (pages 2, dernier § ; 3, §3 ; 7, § 4 ; 8, § 4) ; qu'en ordonnant néanmoins que soit définie une nouvelle répartition des charges en fonction des constructions réellement édifiées et des surfaces commerciales utiles, au mépris des décisions non contestées de l'assemblée générale de l'X..., qui s'imposaient à l'AFUL Grand Ecran, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
 
 3° ALORS, au surplus, QUE le document intitulé « Ensemble immobilier Italie-Vendrezanne réalisé sur l'îlot A1 du secteur de rénovation concertée Italie à Paris XIIIe », adopté lors de l'assemblée générale du 10 mai 1978, dont l'objet est de fournir un « détail des parties communes générales à l'ensemble des syndicataires et des parties communes spéciales à certains d'entre eux », indique en « NB » que « Le présent état descriptif a été établi en fonction des constructions actuellement édifiées.