Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.204 du 27/05/2021,  partie 4



 
 1°) ALORS QUE la charge de la preuve du caractère disproportionné de la démolition, consécutive à l'annulation du contrat de construction de maison individuelle, pèse sur le constructeur ; qu'en retenant, pour écarter la demande de démolition des époux [B], qu'ils n'« établissent pas que (le défaut d'altimétrie entachant l'ouvrage) rend la maison impropre à sa destination ni qu'il présente autrement la gravité imposant la démolition de celle-ci, ne démontrant nullement l'impossibilité d'y remédier, tant sur le plan administratif (...) que sur le plan technique », cependant qu'il appartenait au constructeur de rapporter la preuve de ce que le défaut d'altimétrie de la maison était techniquement et administrativement régularisable si bien que la demande de démolition était disproportionnée à la gravité de ce désordre, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1153 du code civil, ensemble l'article 1178 du même code ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le maître de l'ouvrage a droit au respect des termes du contrat qu'il a conclu et ne saurait être contraint d'accepter un ouvrage non-conforme aux stipulations de cette convention et d'en supporter le coût ; qu'en imposant aux époux [B] de conserver la maison litigieuse et d'assumer le coût nominal de sa construction bien qu'elle ait relevé que l'ouvrage n'était pas conforme aux stipulations du contrat pour être construit treize centimètres trop bas, la cour d'appel, qui a porté atteinte au contrat, a violé l'article 1103 du code civil, ensemble l'article 4 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, n'est pas disproportionnée la mesure de démolition de l'ouvrage construit en application d'un contrat annulé lorsque l'ouvrage est entaché d'une non-conformité au permis de construire qui ne peut être corrigée sans procéder à sa démolition ; qu'en relevant, pour écarter la demande des époux [B] tendant à la démolition de l'ouvrage, « la fonctionnalité suffisante que conserve l'immeuble et (?) (le) coût nécessairement élevé de sa démolition » cependant qu'il résultait de ses constatations que la cote altimétrique de la maison était non-conforme aux prescriptions du permis de construire et que l'autorité administrative refusait de délivrer un certificat de conformité, un tel désordre ne pouvant dès lors être corrigé autrement que par sa démolition, ce qui suffisait à écarter le caractère disproportionné de la demande de démolition, la cour d'appel a violé l'article 1178 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société AST Groupe à verser aux époux [B], au titre des restitutions, la seule somme de 8 783,32 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur les restitutions dues aux acquéreurs, si l'anéantissement du contrat oblige notamment le constructeur à restitution, celle-ci est limitée à ce qu'il a reçu d'eux, en l'espèce des sommes d'argent, et ne peut inclure les autres sommes payées à des tiers, lesquelles peuvent éventuellement donner lieu à indemnisation, au même titre que d'autres préjudices, mais non à restitution ; que ne sont ainsi restituables aux acquéreurs que les sommes qu'ils ont versées au constructeur au titre des postes achèvement des fondations, achèvement des murs, mise hors d'eau, avenant n° 1, achèvement des cloisons et mise hors d'air, achèvement des équipements et réception, au titre desquels le constructeur reconnaît (dans sa pièce n°19) avoir encaissé un total de 87 833,29 euros, qui sera retenu par la cour dès lors que les acquéreurs ne démontrent pas lui avoir versé d'autres sommes en exécution du contrat anéanti ; (?) ; que si le constructeur est ainsi tenu à restituer les fonds qu'il a reçu des acquéreurs pour un total de 87 833,29 euros, il fait toutefois exactement valoir son propre droit à restitution au titre des matériaux, de la main d'oeuvre et de la maîtrise d'oeuvre qu'il a fournis en exécution du contrat anéanti, en soutenant justement que l'anéantissement du contrat doit aboutir aux restitutions réciproques et non à la restitution des seules sommes dépensées par les acquéreurs, qui leur permettrait indûment de conserver la maison sans finalement en avoir payé le prix ; que ce droit à restitution du constructeur ne peut être remis en cause, comme le demandent les acquéreurs, ni en raison de la saisie de sommes intervenues à son profit, qui se résoudra par un compte entre les parties au vu du présent arrêt, ni en raison de prétendus manquements du constructeur aux règles d'ordre public régissant la formation du contrat, qui lui interdiraient de se prévaloir de sa propre turpitude, dès lors que l'anéantissement du contrat ne résulte pas de tels manquements, mais seulement de la rétractation du consentement des acquéreurs ; que les prestations fournies par le constructeur ne peuvent lui être restituées en nature, dès lors qu'elles constituent désormais l'immeuble dont les acquéreurs conservent le bénéfice, mais seulement par équivalent financier, constitué du prix de ces prestations, s'entendant non pas du prix facturé mais du prix coûtant supporté par le constructeur ;