décision 17-18.582 du 27/06/2018,  partie 2


que la loi n'impose donc au notaire que la mention de l'existence ou non d'une assurance, cependant, cela ne le dispense pas, dans le cadre de son devoir de conseil, d'assurer l'efficacité de l'acte, ni de son obligation de vigilance l'obligeant à vérifier la réalité et la portée de l'attestation d'assurance produite, obligatoire en l'espèce ; qu'en l'espèce il ressort des écritures des parties et des pièces produites que le notaire s'est contenté de l'attestation d'assurance produite par le vendeur qui avait toutes les apparences d'une attestation valable sans en vérifier l'efficacité ni la réalité, par exemple en téléphonant ou en écrivant à l'agent d'assurance afin de s'assurer que les primes avaient été payées et que l'assurance était bien valable ; qu'il n'a donc pas satisfait à son devoir de conseil ni à son obligation de vigilance et, en ce, a commis une faute contractuelle vis à vis des acheteurs qui ont perdu la chance d'être indemnisé par l'assureur ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le notaire a pour obligation de prendre toutes les précautions lui permettant de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse dont il est le garant ; qu'il sera rappelé que dans ce cadre, le notaire chargé de dresser un acte de vente d'un immeuble de moins de dix ans est tenu par l'article L. 243-2 du code des assurances de faire mention dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'existence ou de l'absence d'assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même code, celles-ci étant rendues obligatoires par l'article L. 242-1 du même code ; qu'il est constant que le coût important de cette assurance conduit souvent les personnes construisant pour leur propre compte ou pour autrui à ne pas la souscrire ; que c'est pourquoi il incombe au notaire rédacteur de vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur ou des attestations qu'il produit, quand bien même celles-ci présenteraient toutes les apparences de sincérité ; que sauf à vider de tout son contenu une stipulation essentielle du contrat et de toute portée son obligation professionnelle, l'officier ministériel doit ainsi s'assurer de la souscription réelle de la garantie, mais également de sa portée et de ce qu'elle est en cours de validité, ce qui implique notamment que les primes aient bien été payées ; que le notaire amené à vérifier tous ces points pourra utilement s'adresser à l'assureur pour se faire délivrer une attestation de l'effectivité de la couverture et une quittance des primes ; que s'il est constant en l'espèce que la SCP Rostowski a reçu l'acte sans disposer d'éléments de nature à faire douter de l'exactitude de l'attestation d'assurance produite, le notaire rédacteur n'en a pas moins manqué à son obligation de vigilance en s'abstenant de vérifier la réalité et la portée de l'assurance souscrite, laquelle, par sa nature et sa portée juridique, et spécialement dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, conditionnait l'efficacité de la vente ; que sa négligence est d'autant plus avérée qu'il n'a pas plus vérifié le paiement effectif des primes ni même sollicité la copie du contrat (conditions générales et particulières), laquelle seule aurait pu le renseigner tant sur l'étendue de la garantie que sur sa durée : que la faute du notaire est ainsi suffisamment établie.
 
 ALORS QUE satisfait à ses obligations le notaire qui vérifie et mentionne l'existence d'un contrat d'assurance couvrant les dommages de nature décennale, en se fondant sur une attestation ferme et précise de garantie établie par l'assureur ; qu'en imputant à faute au notaire de ne pas avoir « vérifi(é) l'efficacité (et) la réalité » de l'assurance dommage ouvrage, bien qu'elle ait constaté que l'attestation d'assurance produite par le vendeur « avait toutes les apparences d'une attestation valable » (arrêt, p. 4, al. 5) et qu' « aucun élément n'était de nature à faire douter de (son) exactitude » (jugement p. 4, al. 2) de sorte que l'officier ministériel était en droit de se fier à sa régularité apparente et n'avait pas l'obligation de vérifier que l'assurance avait effectivement été souscrite et les primes payées, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 243-2, alinéa 2, du code des assurances, ensemble l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce.