Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.511 du 10/09/2020,  partie 4


Comme l'a dit le tribunal, contrairement à ce que soutient M. K..., les dispositions de l'article 11-1 11° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n'interdisent pas au syndicat des copropriétaires d'autoriser au syndic de vendre deux lots ensemble dans la même résolution, tels en l'espèce un appartement et une chambre de service, et les mentions relatives à la mise à prix de 40.000 € ne peuvent être fautives en ellemême, dès lors que cette mise à prix figure dans la décision de l'assemblée générale et qu'elle peut concerner les deux lots dont la vente simultanée est autorisée ; Par ailleurs, les premiers juges ont justement écarté le moyen pris de la violation du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ; l'article 4 de ce décret dispose que "ses dépréciations de créances douteuses à l'encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière" ; ce texte impose au syndicat des copropriétaires de mettre en oeuvre des diligences nécessaires au recouvrement avant de donner l'autorisation au syndic d'engager une saisie immobilière ; Les premiers juges ont exactement relevé que l'obtention préalable d'un titre exécutoire non exécuté en totalité au moment de la fixation de l'ordre du jour est avérée et qu'il n'était pas nécessaire au syndicat des copropriétaires de se procurer un nouveau titre exécutoire sur les nouveaux impayés avant de décider d'autoriser le syndic à recourir à la saisie immobilière ; L'intention de nuire du syndicat des copropriétaires n'est pas caractérisée ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de M. K... »
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « Sur le moyen pris du caractère faux des éléments comptables transmis à l'assemblée générale : M. K... fait valoir à l'appui de sa demande : - que la somme dont il était déclaré débiteur, à hauteur de 18.290,22 €, n'était justifiée auprès de l'assemblée générale que par un relevé erroné établi par le syndic ; - que si le syndicat prétend dans le cadre de la présente instance détenir un titre exécutoire contre lui, constitué par un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 27 novembre 2012 valant pour 10.995,62 € de charges impayées, 1.000 € de dommages et intérêts et 2000€ d'indemnité de procédure, cette information n'a pas été donnée à l'assemblée générale, le décompte fourni étant fallacieux, - que la somme allouée par le jugement demeure inférieure à celle indiquée par le syndic à l'assemblée générale, - que cette condamnation était exécutée par transmission entre avocats du 15 mars 2013. Le syndicat des copropriétaires répond que M. K... ne paye ses charges que sur la pression des mesures d'exécution forcée, comme l'atteste les procédures antérieures en paiement de charge, devant le tribunal de Paris, puis devant la Cour sur appel (rejeté) de M. K..., enfin devant la cour de cassation jusqu' à rejet du pourvoi, délai pendant lequel était délivré un commandement de payer aux fins de saisie immobilière le 7 février 2008, à la suite duquel le principal et partie des frais était réglé par le débiteur. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que pour donner au syndic l'autorisation contestée, point n'est besoin de détenir un titre exécutoire, ni par conséquent d'en donner les références à l'assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires dénie tout abus pour avoir tenu compte des charges échues postérieures au dernier jugement. Le syndicat des copropriétaires soutient que lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2013, il disposait d'un titre assorti de l'exécution provisoire constatant une créance certaine, liquide et exigible "et ce malgré le règlement intervenu". Le demandeur n'était, selon le syndicat, pas à jour du paiement des dommages et intérêts et ni de dépens. Lors de la convocation à l'assemblée générale, M. K... n'aurait pas été à jour non plus des charges échues postérieurement au jugement, bien qu'il ait réglé 9.904,26 € la veille de l'assemblée générale, correspondant aux 3ème et 4ème trimestres de 2012 et aux 4 appels de fonds pour 2013. Le syndicat des copropriétaires expose sans être contredit que les dépens et l'indemnité de procédure alloués par le tribunal et la cour d'appel de Paris ne sont toujours pas payées. Le syndicat des copropriétaires expose que ce fut sans abus si le décompte annexé à la convocation a été produit, puisque cela est prévu à l'article 11 II 5° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour une assemblée générale ayant pour objet de statuer sur les comptes de l'exercice au 31 décembre 2012. Le tribunal retiendra sur ces points les éléments suivants. Le règlement de 11.995,62 € en date du 15 mars 2013 effectué par l'intermédiaire des avocats n'a porté que sur les causes du jugement du 27 novembre 2012 assorties de l'exécution provisoire. L'arrêt confirmatif du 15 octobre 2014 a ajouté 2500 €
 d'indemnité de procédure à charge de M. K..., outre les dépens d'appel. Le syndicat des copropriétaires a donc raison de retenir que lors de la convocation à l'assemblée générale querellée, il disposait d'un titre exécutoire inexécuté.