cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 3,  décision 16-22.445 du 09/11/2017,  partie 3


qu'en conséquence, le bailleur ne peut réclamer au preneur le paiement de provisions sur charges dès lors que les charges de l'exercice précédent avaient elles-mêmes fait l'objet d'un versement de provisions sans avoir été régularisées au moment où le bailleur a présenté sa nouvelle demande de provisions ; que les demandes de provisions faites en méconnaissance de ce principe et qui ont été honorées par le preneur ne sont pas justifiées et doivent donner lieu à restitution ; qu'en énonçant au cas d'espèce, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 ;
 
 6°/ que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en conséquence, le bailleur ne peut réclamer au preneur le paiement de provisions sur charges dès lors que les charges de l'exercice précédent avaient elles-mêmes fait l'objet d'un versement de provisions sans avoir été régularisées au moment où le bailleur a présenté sa nouvelle demande de provisions ; que les demandes de provisions faites en méconnaissance de ce principe et qui ont été honorées par le preneur ne sont pas justifiées et doivent donner lieu à restitution ; qu'en énonçant au cas d'espèce, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;
 
 7°/ qu'en énonçant, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant que l'application de ce principe conduisait, au cas d'espèce, à une atteinte disproportionnée au droit de L'Amicale des locataires et des locataires à un procès équitable, dès lors que ceux-ci n'étaient plus en mesure de débattre à armes égales avec le bailleur du bien-fondé d'une régularisation intervenue de nombreuses années après que les charges alléguées qui en sont l'objet ont été exposées, la cour d'appel a violé l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 8°/ qu'en énonçant, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, sans rechercher si, au cas d'espèce, l'application de ce principe ne conduisait pas à une atteinte disproportionnée au droit de L'Amicale des locataires et des locataires à un procès équitable, dès lors que ceux-ci n'étaient plus en mesure de débattre à armes égales avec le bailleur du bien-fondé d'une régularisation intervenue de nombreuses années après que les charges alléguées qui en sont l'objet ont été exposées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d'appel, qui a relevé que la bailleresse avait produit les justificatifs des charges assortis des clés de répartition et que les locataires avaient été en mesure, lors des deux expertises successivement ordonnées, de soumettre contradictoirement l'ensemble de leurs critiques à l'expert qui avait repris toutes les données dans un tableau de synthèse année par année, en a déduit, à bon droit, sans priver les locataires de leur droit à un procès équitable, qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner le remboursement intégral des provisions ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur les deuxième et quatrième à dixième moyens, ci-après annexés :
 
 Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Mais sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches :
 
 Vu l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil ;
 
 Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;