Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.461 du 27/02/2020,  partie 7


que la cour d'appel a elle-même constaté que «le constat d'huissier du 15 janvier 2014 fait ressortir, s'agissant de la villa n° 23, que la poutrelle de l'entrée est rouillée, que la dernière marche menant au perron est affaissée, que certaines lames du deck sont pourries, que le bois de la rambarde est pourri par endroits et la peinture largement écaillée, que les peintures murales sont défraîchies et le lambris sale, et s'agissant de la villa n°24, que la poutrelle métallique de l'entrée est rouillée, que le deck n'est pas correctement entretenu, que certaines lattes s'affaissent et que la peinture de la rambarde est légèrement écaillée, qu'il y a d'importante traces de rouille sur les clins de la façade, qu'autour de la piscine, le deck est dépourvu d'entretien, que certaines lames ont été changées, que de l'herbe pousse entre les lattes, que certaines lattes sont surélevées et pourries par endroits, d'autres affaissées et que certaines vis sont apparentes» (arrêt attaqué, p.10 §§1 s.) ; que dès lors, en se bornant à affirmer que «ni les photographies, ni la description faite par l'huissier ne permettent d'en déduire que les deux maisons louées seraient totalement impropres à la location» (arrêt attaqué, p.10 § 6), sans rechercher, comme elle y était invitée, si, au regard du positionnement des villas en résidence de tourisme 4 étoiles, la location prévue par le contrat n'était pas impossible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10février 2016, ensemble l'article 1728 du même code ;
 
 2°) ALORS, de deuxième part, QUE la circonstance que les époux D... aient pris le risque de donner eux-mêmes les villas en location, à des conditions non précisées par l'arrêt, et malgré les dangers que l'état des villas tel que constaté par l'arrêt faisait courir aux locataires, n'était pas de nature à exclure l'impossibilité dans laquelle la société Open Sud Gestion s'était trouvée de proposer les biens à la location ; que dès lors, en se fondant sur ces circonstances pour juger que l'exposante ne démontrait pas une telle impossibilité (arrêt attaqué, p.10), la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10février 2016, ensemble l'article 1728 du même code ;
 
 3°) ALORS, de troisième part, QUE le juge a l'obligation d'analyser les éléments de preuve produits aux débats ; qu'en l'espèce, à l'appui de son argumentation visant à démontrer que l'état dégradé des villas l'avait empêchée de les exploiter jusqu'à ce que les bailleurs entreprennent d'indispensables travaux d'entretien, la société Open Sud Gestion se prévalait non seulement du constat d'huissier du 15janvier 2014 de MeQ..., mais également du constat d'huissier de MeA... du 17novembre 2014 et de l'attestation de la société Terr'Habitat, produits par les époux D... (conclusions d'appel, p.15-16 ; productions n°4 et 5) ; qu'elle soulignait que ces deux dernières pièces «traduisent également le très mauvais état des villas, l'état des bâtiments étant qualifié de déplorable» (conclusions d'appel, p.15 §2), que «l'état du bois [de la villa n°23], décrit comme étant «mauvais» [dans le constat d'huissier du 17novembre 2014] ne permettait pas de refixer les lames de bois», «l'état de la terrasse en bois de la villa n°24 [étant] décrit comme «identique» [dans ce même constat d'huissier] (pièce adverse n°24, p.20)» (ibid., p.15 §§39-10), que l'affaissement de la dernière marche menant au perron d'entrée de la villa n°24 «était d'ores et déjà constaté le 17novembre 2014 : «la marche supérieure s'enfonce dans le sol et n'est absolument plus horizontale» (pièce adverse n°24, p.6)» (ibid., p.15 dernier §), et que «ce même rapport pointait l'état du bois à l'entrée de la villa n°23 qui était décrit comme présentant «un aspect vermoulu» (pièce adverse n°24, p.6). Il en était de même pour «la rambarde droite» à l'entrée de la villa (pièce adverse n°24, p.8)» (ibid., p.16 §§1-2) ; que dès lors, en se contentant d'examiner le constat d'huissier susvisé du 15janvier 2014, sans analyser, ne serait-ce que sommairement, les deux autres éléments de preuve précités, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS, de quatrième part, QUE le juge est tenu de répondre aux moyens formulés dans les écritures des parties ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la société Open Sud Gestion faisait valoir, éléments de preuve à l'appui, que «la réception des travaux initialement prévue en juillet 2015 a été reportée sine die. Un mail du responsable du site et du conseil de la concluante en témoignent (pièces n°20 et 21)», et que «ce n'est que par courrier du 7janvier 2016 que le conseil des époux D... a confirmé que la reprise de l'exploitation était possible (pièce adverse n°29)» (conclusions d'appel, p.16 in fine ; productions n°6, 7 et 8) ;