Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-25.994 du 11/03/2020,  partie 2



 7. Pour condamner solidairement les notaires à indemniser le vendeur, l'arrêt retient que le défaut d'information des notaires sur les risques de la non-réalisation de la promesse et le défaut de conseil concernant les options favorables, à eux imputables, ont fait perdre au vendeur une chance certaine de ne pas avoir contracté à des conditions plus avantageuses.
 
 8. En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le vendeur n'avait pas provoqué l'échec de l'opération en se prévalant de la nullité de la promesse de vente et en refusant à l'acquéreur toute prorogation du délai de levée de l'option, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen du pourvoi principal, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi incident ;
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne solidairement M. C... et la SCP [...] à payer à la SCI Le Grand Muscat la somme de 451 557 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de vendre les parcelles objet de la promesse unilatérale de vente à des conditions plus avantageuses, l'arrêt rendu le 18 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
 
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier autrement composée ;
 
 Condamne la SCI Le Grand Muscat aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCI Le Grand Muscat et la condamne à payer à M. C... et à la SCP [...] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. C... et la société [...]
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement M. C... et la SCP [...] à payer à la SCI Le Grand Muscat la somme de 451 557 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de vendre les parcelles objet de la promesse unilatérale de vente à des conditions plus avantageuse ;
 
 AUX MOTIFS QUE la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que la SCI Le Grand Muscat soutient que par la faute du notaire, elle a perdu toute chance de céder le terrain au prix de 19,82 euros le m2 ou de pouvoir aménager ce terrain qui est bloqué du fait de son incorporation dans la ZAC, l'aménageur bénéficiant d'un droit de préemption ; qu'elle sollicite donc une indemnisation de 694.879 euros correspondant à la différence entre le prix convenu dans la promesse unilatérale de vente (19,82euros/m2) et celui correspondant au droit de préemption (10,67 euros/m2) ; que sur ce dernier point, la SCI Le Grand Muscat expose que le juge de l'expropriation retiendra comme élément de comparaison la première vente au prix de 10,67 euros le m2 sans toutefois apporter d'élément probant sur ce point ; qu'en l'espèce, si Maître C... avait informé la SCI Le Grand Muscat des risques de non-réalisation de la promesse unilatérale de vente, cette dernière aurait pu négocier des conditions plus avantageuses pour elle dans la promesse, en prévoyant notamment une indemnité d'immobilisation à la charge du bénéficiaire de la promesse ; que l'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse ; que cette indemnité, de l'ordre de 20% du prix de vente, permet au promettant d'obtenir une contrepartie financière en échange de l'exclusivité sur le bien accordée au bénéficiaire de la promesse ; que son versement est indépendant de l'existence d'un préjudice et est acquis du seul fait de la nonréalisation de la vente ; que l'existence d'une indemnité d'immobilisation aurait incité la SNC Languedoc terrains à lever l'option et à réaliser la vente des autres parcelles, cette indemnité s'imputant ensuite du prix de vente global ; qu'en l'absence de cette indemnité d'immobilisation, la SNC Languedoc terrains pouvait se dégager de la promesse unilatérale de vente à la fin du délai d'option, sans aucun dédommagement, et réaliser son droit de préemption par la suite en tant qu'aménageur de la ZAC ; que cette perte de chance est sérieuse en raison de l'intérêt manifeste de la SNC Languedoc terrains et de M. N... pour les parcelles concernées, ces dernières s'inscrivant dans un projet d'aménagement de ZAC ;