Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.673 du 30/01/2020,  partie 4



 Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
 Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.
 Le contrat de réservation a été signé le 5 décembre 2007. L'acte notarié a été établi le 27 décembre 2007.
 Le contrat de réservation fait clairement mention de ce que le bien immobilier doit faire l'objet d'une rénovation alors que l'acte notarié indique que l'immeuble est vendu dans son état actuel. La différence de définition du bien immobilier apparaît expressément de ces deux actes.
 V... S... fait valoir que le bien immobilier n'aurait pas respecté les normes en vigueur au moment de la signature de l'acte de vente. Or, il n'est indiqué dans aucun des actes que l'immeuble était conforme aux normes en vigueur alors qu'au surplus il devait faire l'objet d'une rénovation et que le délai de mise en conformité expirait le 1er janvier 2012. Le moyen tiré de la découverte de l'absence de conformité de l'immeuble le 13 septembre 2013 est donc inopérant.
 V... S... invoque également une erreur sur la rentabilité de l'opération de défiscalisation et un dol résultant de la présentation d'une opération sécurisée.
 Or, la notion de découverte tant du dol que de l'erreur, ne saurait s'entendre d'une simple prise de conscience tardive par l'acquéreur du risque que comportait l'achat du bien et les perspectives de l'opération à laquelle concourait cet achat mais bien de la réalisation d'un vice intrinsèque ou dérivant de la convention initiale.
 En tout état de cause, l'erreur sur la rentabilité économique d'une opération de défiscalisation ne constitue pas une erreur sur les qualités substantielles de nature à vicier le consentement. En outre et en tant que de besoin, les difficultés de perception des loyers ont commencé dès le début de l'année 2009.
 Par ailleurs V... S... a souscrit en toute connaissance de cause une opération économique complexe qui, du fait même de ce montage complexe, lui procurait des avantages substantiels en matière fiscale mais comportait nécessairement un aléa, comme toute opération financière ou économique de cette nature, ce qui le prive de la possibilité commode de poursuivre l'opération en cas de réussite et de prétendre à son annulation en cas d'échec. V... S... ne peut dès lors valablement prétendre avoir découvert l'absence de sécurisation de l'opération de défiscalisation en cause le 13 septembre 2013 alors qu'une telle opération est par nature aléatoire.
 
 Le Tribunal rappelle que la différence de définition des biens en cause dans le contrat de réservation et dans l'acte authentique était clairement apparente. Cette apparence fait obstacle à la possibilité de reporter le point de départ de la prescription de l'action en nullité fondée sur un dol résultant de la présentation d'une résidence rénovée.
 Enfin, il résulte clairement de l'acte notarié en date du 27 décembre 2007 que l'immeuble était vendu dans son état actuel et que les dispositions du Code de la construction et de l'habitation relatives à la vente d'immeubles à rénover n'étaient pas mentionnées.
 En l'état de ces éléments, V... S... n'est pas fondé à prétendre que le point de départ de la prescription doit être fixé au 13 décembre 2013. Le point de départ de la prescription peut éventuellement être reporté aux premières difficultés de perception des loyers, soit début 2009.
 En l'état de la délivrance de l'assignation le 14 septembre 2015 l'action en nullité de la vente et des prêts est irrecevable en ce qu'elle est prescrite. » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, les fins de non-recevoir ne dépendent pas du bien-fondé de l'action ; qu'en s'attachant à rechercher si le défaut de conformité invoqué existait ou non au jour vente, quand il importait seulement, pour statuer sur la question de la prescription, de déterminer à quelle date M. S... pouvait avoir pris connaissance du défaut de conformité qu'il invoquait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, manque à son obligation de délivrance conforme le vendeur d'un immeuble à construire ou à rénover qui délivre un immeuble non conforme aux normes de sécurité en vigueur au jour de sa livraison ; qu'en l'espèce, il était constant et constaté par les juges eux-mêmes que, par lettre du novembre 2010, le préfet du Gard avait informé la société LA CLOSERIE DE CARREIRASSE de ce que la résidence rénovée ne respectait pas les normes de sécurité en matière d'incendie et d'évacuation de personnes telles que définies par arrêté ministériel du 24 juillet 2006 ; qu'en affirmant que l'absence de conformité de l'immeuble à l'accueil du public n'était pas établie à la date de la vente, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1604 et 2224 du code civil ;