cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1,  décision 17-11.015 du 12/04/2018,  partie 7


qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, et statuant de nouveau de déclarer irrégulière l'offre de vente et de déclarer nulle la vente intervenue le 1 juillet 2005 au profit de la société Edelweiss ; que la nullité de la vente d'un bien immobilier emporte anéantissement rétroactif du contrat et a pour conséquence d'obliger les parties à rendre les prestations qu'elles ont effectivement reçues et d'obliger notamment l'acquéreur à restituer le prix de vente au vendeur ; que par conséquent il y a lieu de condamner la société Foncière Résiouest à restituer à la SCI Edelweiss Marine la somme de 1 525 000 euros correspondant au prix de vente ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes des époux X... tendant à la réalisation de la vente forcée du bien litigieux entre eux-mêmes et la société Foncière Résiouest ou à voir ordonner à la société Foncière Résiouest d'émettre de nouvelles offres de vente à leur intention, la nullité de la vente litigieuse n'ayant pas pour effet de les substituer, dans l'acte de vente annulé, à l'acquéreur ; que la demande de la société Foncière Résiouest tendant à voir condamner la SCI Edelweiss à lui verser l'intégralité des loyers qu'elle a perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier sis au ... depuis le 0l/07/05 constitue une demande nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile pour avoir été formée pour la première fois en cause d'appel ; qu'elle sera donc déclarée irrecevable, différant par son objet de ses demandes initiales ; qu'il n'y a pas lieu de dire que la restitution du solde du prix de la vente du 01/07/05 par la Foncière Résiouest se fera contre justification de la mainlevée de toute inscription de toute nature afférente au prêt ayant permis de financer la vente, de telle manière que le bien soit libre de toute inscription, l'obligation de restituer le prix, conséquence de l'annulation de la vente, ne pouvant être subordonnée à de telles conditions ;
 
 ET QUE Sur les demandes en remboursement et en dommages et intérêts formées par les époux X... ; que les époux X... demandent le remboursement des loyers qu'ils considèrent avoir indument réglés ; que les époux X... ayant effectivement bénéficié de la jouissance des lieux durant la période où ils se sont acquittés du montant de ces loyers, ils ne caractérisent ainsi aucun préjudice lié au paiement desdits loyers et seront par conséquent déboutés du chef de demande susvisé ; que les époux X... seront également déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts correspondant à la prétendue différence entre la valeur du bien immobilier litigieux entre 2003 et 2014 et entre la valeur des frais notariés sur la même période dès lors qu'ils ne rapportent pas la preuve qu'ils auraient été en mesure de s'acquitter du prix de vente tel que fixé dans les offres émises en 2003 par la société Foncière Résiouest, puisqu'au contraire il ressort des pièces versées aux débats qu'ils ont fait, à cette époque, une proposition d'achat à un prix inférieur à celui proposé dans les offres émises par la société Foncière Résiouest ; qu'il s'en déduit que les époux X... ne prouvent pas de lien direct de causalité entre les préjudices invoqués et les fautes reprochées à la société Foncière Résiouest et à la société Cogedim Vente ; qu'ils n'établissent pas davantage la réalité d'un préjudice moral ayant un lien direct de causalité avec ces fautes ; qu'ils seront donc déboutés de l'ensemble de leurs demandes en dommages et intérêts ;
 
 1°) ALORS QUE le manquement du mandataire du propriétaire d'un immeuble loué à son obligation de délivrer au preneur une offre de vente dans les conditions posées par l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 entraine l'annulation de la vente intervenue au profit d'un tiers et caractérise une faute qui cause un préjudice au locataire susceptible d'engager sa responsabilité envers le preneur ; que M. et Mme X... faisaient valoir que ce préjudice, s'il n'était pas réparé en nature, devait être réparé par équivalent et correspond à la différence entre le prix auquel le bien a été vendu dans le cadre de la vente annulée intervenue au profit d'un tiers et la valeur du bien au jour où le juge statue (conclusions d'appel sur renvoi de cassation n° 3, p. 57, al. 6) ; qu'en refusant d'allouer à M. et Mme X... la réparation de leur préjudice, après avoir constaté que « la société Cogedim Vente, qui [est un] professionnel de l'immobilier [a] commis, envers les époux X... [...] une faute en ne veillant pas à la régularité de la purge du droit de préemption des époux X... et [devait in solidum avec la société Foncière Résiouest] être déclaré[e] responsables des dommages consécutifs à l'annulation de cette vente » (arrêt p. 8, al. 6), sans répondre spécifiquement à ces conclusions essentielles de M. et Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE les juges du fond doivent se prononcer sur les éléments versés aux débats et soumis à leur examen ;