Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-13.821 du 20/04/2017,  partie 2


une pièce unique (englobant séjour, kitchenette et dégagement), il était conforme aux exigences du décret mais uniquement sur le critère du volume, le critère de la surface de 9 m² avec une hauteur de plafond de plus de 2,20 mètres n&apos;étant pas rempli ;
 
 - l&apos;arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire départemental : l&apos;expert a conclu que le logement litigieux ne répondait pas aux critères minimum imposés par cet arrêté, qu&apos;il soit considéré comme étant composé d&apos;une seule ou de deux pièces puisqu&apos;il ne disposait pas d&apos;une pièce principale d&apos;une surface de 9 m² sous 2,20 mètres de hauteur sous plafond ;
 
 qu&apos;au vu de ces conclusions, deux questions doivent être tranchées :
 
 - les textes applicables à la vente ;
 
 - la qualification du logement ;
 
 que l&apos;application des dispositions de l&apos;article R.111-2 du Code de la construction et de l&apos;habitation, auquel fait notamment référence l&apos;article 4 du décret du 30 janvier 2002, n&apos;est pas discutée par les parties, les appelants ne formulant aucune observation ni demande au titre de la restriction d&apos;usage découlant des constatations de l&apos;expert ; que le débat porte donc sur le décret du 30 janvier 2002 et sur l&apos;arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire départemental ; que toutes les parties s&apos;accordent pour admettre que la vente litigieuse est soumise aux dispositions du décret du 30 janvier 2002 ; qu&apos;elles s&apos;opposent en revanche sur la question de savoir si les dispositions du règlement sanitaire départemental du 23 décembre 1983 sont applicables ; que pour le soutenir, les appelants font valoir que le règlement sanitaire départemental, et notamment son article 40, a vocation à réglementer l&apos;occupation de tous les locaux, et d&apos;interdire l&apos;occupation de tout local existant ne respectant pas les règles minimales de surface prévues, et ce en vue d&apos;assurer la protection de la santé publique dans le département et la salubrité de tous les immeubles susceptibles d&apos;accueillir une occupation humaine, de sorte qu&apos;est concerné tout immeuble existant lors de son entrée en vigueur, peu important que celui-ci ait subi postérieurement des aménagements ou modifications ; que l&apos;immeuble litigieux, en tout état de cause, relève des dispositions du règlement sanitaire dès lors qu&apos;il a subi des aménagements postérieurement à son édiction, ses précédents propriétaires ayant réalisé en 1988 des travaux consistant notamment en l&apos;aménagement de quatre studios dont celui objet du litige, ainsi qu&apos;en attestent les pièces qu&apos;ils versent aux débats (procès-verbal d&apos;infraction au Code de l&apos;urbanisme dressé en 1987 par la ville de [Localité 1] avec saisine du Procureur de la République le 18 mars 1988 pour modification des façades de l&apos;immeuble et démolition intérieure, autorisation n° 88 Z 1415 venant régulariser les travaux réalisés sans autorisation et permettre la réalisation d&apos;autres travaux (aménagements de 4 logements locatifs), constatation de la conformité des travaux réalisés par procès-verbal du 2 février 1989) ; que pour qu&apos;un logement soit considéré comme décent, le règlement sanitaire départemental exige, « dans le cas où le logement comporte une seule pièce principale, que la surface de la pièce soit au moins égale à 9 m², et sa hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m. (articles 40.3 et 40.4) ; que cette réglementation est en contradiction partielle car plus exigeante avec celle de l&apos;article 4 du décret du 30 janvier 2002 pris pour l&apos;application de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, selon lequel est décent un « logement qui dispose au moins d&apos;une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 », la surface et le volume habitables étant calculés selon les critères fixés à l&apos;article R.111-2 du Code de la construction et de l&apos;habitation; que compte tenu de la hiérarchie des normes, la réglementation nationale adoptée en 2002, postérieurement à l&apos;édiction du règlement sanitaire départemental du 23 décembre 1983 et sous forme de loi, l&apos;emporte nécessairement sur celle du règlement sanitaire départemental qu&apos;elle abroge implicitement ; qu&apos;il est d&apos;ailleurs intéressant de relever que tous les documents produits aux débats, émanant des organismes officiels (rapport de vérification des critères de décence d&apos;un logement, documents de la CAF) font référence au seul décret du 30 janvier 2002 ; que la position de Semi InCité, qui est la seule à invoquer le règlement sanitaire départemental, ne peut être entérinée, étant rappelé, comme l&apos;a fait le premier juge, qu&apos;elle n&apos;a pas vocation à émettre de recommandation contraignante contraire ; qu&apos;en conséquence, la décence de l&apos;appartement doit s&apos;apprécier uniquement par rapport à l&apos;article 4 du décret du 30 janvier 2002 ; que sur la qualification du logement, il résulte des conclusions de l&apos;expert que le logement ne satisfait aux exigences de l&apos;article 4 du décret du 30 janvier 2002 que s&apos;il est considéré comme étant composé d&apos;une seule pièce englobant séjour, kitchenette et dégagement ; que dans cette hypothèse, il est conforme aux exigences du décret mais uniquement sur le critère du volume, le critère de la surface de 9 m² avec une hauteur de plafond de plus de 2,20 mètres n&apos;