Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.935 du 03/12/2020,  partie 2



 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme I... et la condamne à payer à Mme B... la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme B... .
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail emphytéotique du 11 août 1982, ordonné l'expulsion de Mme B... des lieux loués sis à [...] (Var) « [...] », lieux dits [...] et [...] et de tous occupants de son chef, fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la notification de l'arrêt jusqu'à libération effective des lieux à la somme de 5000 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la résiliation du bail emphytéotique, Mme H... I... a abandonné sa demande de résiliation du bail emphytéotique pour non-paiement de deux loyers consécutifs, mais sollicite ladite résiliation pour manquement de l'emphytéote à ses obligations. L'article L. 451-5 alinéa2 du code rural et de la pêche maritime énonce que « La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d'inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves. » Il résulte du bail emphytéotique du 11 août 1982 reprenant les termes du bail du 17 juin 1981, qu'il était conclu en vue de la création et l'exploitation d'un camping-caravaning et d'un village de chalets de vacances, terrains de sport et de jeux, piscine et attractions diverses à charge d'y faire à ses frais les routes, aménagements et constructions nécessaires. Dans cet acte, il était précisé que Monsieur B... avait obligation de : faire les travaux d'alimentation en eau et en électricité de la partie louée, entretenir en bon état les infrastructures existantes et celles qui seraient réalisées, jouir des biens loués en bon père de famille, ne rien faire qui puisse troubler le voisinage, et exercer son activité en conformité avec les prescriptions légales et administratives pouvant s'y apporter. Il n'a été installé qu'un village de chalets, avec piscine et restaurant, qui s'appelle « Le Roche Parc ». Ne sont loués que les emplacements sur lesquels les sous-locataires installent des chalets en principe démontables qui leur appartiennent. La lecture du pré-rapport du 26 septembre 2008 de Madame C... W..., expert, qui avait été commise par ordonnance du 7 mars 2007 pour évaluer le loyer à réviser, révèle que les baux des 17 juin 1981 et 11 août 1982 avaient été précédés d'un premier bail signé en 1964 pour 23 ans, et qu'à cette occasion, le permis de construire sollicité par Monsieur X... avait été obtenu en 1959 pour l'installation de 100 chalets de vacances démontables. Cette autorisation pour 100 chalets démontables est confirmée par le jugement du tribunal administratif de Nice du 22 février 1963, et par l'extrait du rapport de présentation du PLU de la commune de [...] de février 2013 qui fait référence à une autorisation d'implantation de 100 mobil-homes, proposant le classement des parcelles sur lesquelles est installé Le Roche Parc en zone Np3 (Parc résidentiel de loisirs), et la rectification du PLU approuvé le 18 juin 2009 qui les avait classés en Nc (camping caravaning). La motivation de la ratification du PLU est la possibilité de contraindre l'exploitant à se mettre en conformité. Madame W... note dans son pré-rapport du 26 septembre 2008, qu'elle a dénombré 116 chalets dont 107 bungalows en location, dont 13 non démontables ou avec une extension non démontable, que sur deux parcelles sont installés deux bungalows, que certains locataires sont installés à l'année sur le parc, soit 44 d'après les lignes téléphoniques fixes répertoriées, qu'il y a même 5 entreprises qui y sont domiciliées, que les locataires à l'année sous-louent leur chalet, que certains chalets dépassent les 35 m² habitables autorisés, que le débroussaillage n'est pas fait sur tout le domaine, qu'il y a absence de mise aux normes et qu'il y a un manque d'entretien général. Surtout, Mme W... souligne que Le Roche Parc n'est pas répertorié ni auprès des services préfectoraux, ni auprès des services de la DDE, ni comme camping, ni comme village de vacances. A la date de la clôture de ce rapport, il n'existait pas d'autorisation administrative d'exploiter un camping ou un village de vacances. Madame U... veuve B... ne discute pas la demande de résiliation du bail, se contentant d'affirmer en page 15 de ses écritures qu'« Il ressort clairement de la situation juridique et judiciaire depuis l'arrêt de la Cour de cassation que Madame I... ne peut justifier de réel manquement contractuel justifiant la résiliation du bail. Il conviendra de l'en débouter. » A fortiori, elle ne produit aucune pièce permettant de remettre en cause les constatations et investigations de Mme W....