Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-10.016 du 16/11/2022,  partie 4



 Enoncé du moyen
 
 10. La société DG Holidays fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et de la condamner à effectuer les démarches nécessaires au classement en résidence de tourisme en exécutant préalablement l'ensemble des travaux nécessaires et en installant les équipements adaptés à un tel classement, alors « que, subsidiairement, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives ; qu'en l'espèce, pour condamner la société DG Holidays, preneuse, à effectuer les démarches nécessaires au classement résidence de tourisme et à réaliser au préalable les travaux nécessaires à l'exploitation sous cette forme, la cour d'appel a considéré que si les baux d'origine prévoyaient que la destination convenue était celle d'une « résidence de tourisme », la lettre du 2 septembre 2010 indiquait que la preneuse supporterait « l'ensemble des coûts et dépenses générés par l'entretien, la réparation et l'exploitation de l'hôtel restaurant », que les baux d'origine, dont les clauses ont été maintenues, prévoient que « dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagement seraient imposés par un quelconque règlement ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge » et que le preneur « reconnaissait expressément » avoir eu connaissance de la consistance des lieux loués, tant matérielle que juridique, et « en faire son affaire sans recours contre le bailleur », de sorte qu'étant censé connaître la consistance des lieux loués, il s'est engagé par ces clauses à prendre en charge les travaux nécessaires à l'exploitation des lieux conforme à leur destination contractuelle ; qu'en statuant ainsi quand ces clauses ne pouvaient décharger les bailleurs de leur obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 11. La cour d'appel a relevé que les baux contenaient une clause selon laquelle le preneur supporterait « l'ensemble des coûts et dépenses générées par l'entretien, la réparation et l'exploitation de l'hôtel-restaurant ».
 
 12. Elle a également relevé qu'ils contenaient une clause selon laquelle « dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge ».
 
 13. Recherchant la commune intention des parties, elle a pu en déduire que celles-ci avaient voulu transférer au preneur les travaux de mise en conformité aux règles de sécurité et ceux nécessaires à l'exploitation des lieux selon leur destination de résidence de tourisme.
 
 14. Elle a ainsi constaté que les baux transféraient expressément au preneur la charge de travaux incombant en principe aux bailleurs.
 
 15. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Mais sur le quatrième moyen, pris en sa première branche
 
 Enoncé du moyen
 
 16. La société DG Holidays fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées contre la société MT, de la condamner seule à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 012 047,26 euros au titre des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d'accès aux handicapés et de la condamner à payer à la société MT une somme de 209 391,28 euros au titre des loyers, charges de copropriété et taxes foncières, alors « que le vendeur est tenu d'une obligation de résultat de délivrer une chose dont les caractéristiques correspondent à la destination convenue ; qu'en l'espèce, la société DG Holidays faisait valoir que la société MT avait manqué à son obligation de délivrance d'une résidence hôtelière telle que prévue par le permis de construire et respectant les normes de sécurité en vigueur, ce qui constituait une faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité délictuelle à son égard dans la mesure où elle avait été victime d'une fermeture administrative en raison d'une non-conformité aux normes de sécurité ; que pour décider que la société DG Holidays, preneuse était seule tenue de régler les travaux de mises aux normes de sécurité et la débouter de ses demandes dirigées contre la société MT en sa qualité de promoteur-vendeur des biens aux copropriétaires bailleurs, la cour d'appel a relevé que les acquéreurs copropriétaires bailleurs avaient pris les biens dans l'état où ils se trouvaient lors de leur entrée en jouissance sauf la charge particulière incombant à la société MT de réaliser certains travaux, que la société MT s'était seulement engagée à faire toutes diligences pour obtenir le certificat de conformité au permis de construire portant sur les travaux de restructuration de l'hôtel « Le Splendid » aux fins de le convertir en une résidence hôtelière et non pas sur des travaux de mise aux normes de sécurité ;