Cour d'appel de Nîmes,  décision 13-25.955 du 15/01/2015,  partie 1


 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Donne acte à Mme X... agissant en qualité d'héritière de Nathalie Y..., de sa reprise d'instance ;

Donne acte à Mme X... de son désistement à l'égard de M. Z... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Nathalie Y..., propriétaire en indivision d'une maison d'habitation, a donné, seule, mandat non exclusif de vente à une première agence immobilière, puis à une seconde agence la société JBV immobilier ; que cette dernière a fait visiter le bien à deux reprises aux époux Z... ; que ceux-ci ont, par l'entremise de la première agence, signé une promesse de vente avec les propriétaires indivis, après négociation du prix et de la commission d'agence ; que la société JBV immobilier a assigné Nathalie Y... en paiement de la clause pénale prévue au mandat et que celle-ci a opposé la nullité du mandat ; que Nathalie Y... est décédée en cours de procédure, laissant sa fille Mme X... comme seule héritière ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de déclarer valable le mandat de vente confié à la société JBV immobilier, alors, selon le moyen :

1°/ que le mandat par lequel un agent immobilier se voit confier le droit d'aliéner un bien en indivision ou de représenter les indivisaires pour conclure la vente est un acte de disposition qui requiert le consentement de tous les indivisaires ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats que Nathalie Y... avait confié seule à l'agence JBV immobilier un mandat de vente non exclusif d'un bien dont elle était propriétaire en indivision avec Mme Marie-Laure Y... ; qu'en affirmant que si un tel mandat ne liait pas les autres indivisaires, il n'était pas nul et produisait ses effets entre les contractants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce mandat n'autorisait pas l'agent immobilier à établir le compromis de vente et à le faire signer par l'acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 815-3 et 1134 du code civil ;

2°/ que le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives posées par les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dont il résulte que le mandat de vente doit être rédigé par écrit et qu'aucune somme n'est due à l'agent immobilier avant que la vente ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; que, par suite, seul est valable le mandat de vente conclu par des personnes qui avaient le pouvoir de vendre le bien qui en formait l'objet ; qu'en l'espèce, pour affirmer que le mandat de vente litigieux était valable, la cour d'appel a encore énoncé, par motif adopté des premiers juges, que ce mandat mentionnait comme mandant la « succession Y... représentée par ¿ Y... Nathalie » et était signé avec la mention « lu et approuvé, bon pour mandat non exclusif pour les consorts Y... » ; qu'en statuant ainsi, quand seul est valable le mandat de vente conclu par des personnes qui ont le pouvoir de vendre le bien qui en forme l'objet, et cependant que le mandat litigieux ne comportait pas l'engagement de Mme Marie-Laure Y..., propriétaire indivise du bien objet du mandat, la cour d'appel a violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu que par motifs propres et adoptés, l'arrêt retient exactement que le contrat par lequel un indivisaire, agissant seul, donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise, s'il est inopposable, sauf ratification, aux coïndivisaires, n'est pas nul et produit ses effets entre les contractants ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Mais sur le second moyen pris en sa première branche :

Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Attendu que, lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a effectivement été conclue au sens du texte susvisé, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;