Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.873 du 06/12/2018,  partie 4


que de même aucune disposition légale ou réglementaire n'exige du promoteur recourant à la garantie intrinsèque, le versement des fonds sur un compte séquestre et qu'ainsi les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger que les fonds propres mentionnés au contrat soient bloqués jusqu'à l'achèvement des travaux; que s'agissant du prix des ventes déjà conclues, l'attestation établie sur ce point par Maître Z... n'est pas discutée ; qu'il résulte des développements qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire quant au conseil délivré aux acquéreurs sur la garantie d'achèvement appliquée ou à la validation qui lui incombe légalement des conditions exigées pour le recours à cette garantie, de sorte que les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils formulent à l'encontre de Maître Z... ;
 
 1°) ALORS QUE le notaire a pour mission de renseigner ses clients sur les conséquences des engagements qu'ils contractent; qu'au titre de son devoir de conseil, il doit également procéder à certaines vérifications périphériques nécessaires à l'efficacité de l'acte, quand bien même elles ne seraient prévues expressément par aucun texte; qu'en matière d'immeuble à construire, un acte authentique est nécessaire à la réalisation de la vente ; que celle-ci peut être assortie d'une garantie intrinsèque d'achèvement et justifier le paiement d'une partie du prix de vente, selon l'état d'avancement de l'immeuble ; que cet avancement doit être constaté par un homme de l'art ; que commet une faute le notaire qui instrumente un acte de vente en l'état futur d'achèvement trois mois avant la date prévue pour la livraison, en se contentant d'une attestation d'avancement des travaux éditée 14 mois avant la vente et ne permettant donc pas de s'assurer de l'avancement des travaux à la date de la vente; que la société GRAHL INVESTISSEMENTS, non informée d'un quelconque risque, a versé une partie du prix correspondant au stade de l'achèvement du plancher du rez-dechaussée, alors que l'état réel d'avancement des travaux n'était pas connu ; qu'en statuant ainsi, pour cela qu'aucun texte n'impose la production d'une telle réactualisation ou de s'assurer que la date prévue pour la livraison d'une construction est cohérente au regard de l'avancement des travaux, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;
 
 2°) ALORS QU'en relevant par des motifs proprement inopérants que la société GRAHL INVESTISSEMENTS ne soutenait pas avoir été trompée quant à l'état d'avancement tel que décrit dans l'acte notarié sur la base de l'attestation délivrée les 24 août 2007 au demeurant non contredite par celle du 27 septembre 2007 certifiant l'absence de travaux sur les fondations, qu'il n'était pas contesté qu'elle avait été destinataire plusieurs jours avant la date de vente d'un dossier complet contenant les indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble, cependant que précisément il était fait valoir (conclusions de la société GRAHL INVESTISSEMENTS, pp. 11, 14) que l'acquéreur n'avait pas été informé de l'état d'avancement des travaux au jour de la vente, le notaire s'étant contenté d'une attestation éditée 14 mois avant la vente et que si ledit notaire avait sollicité une attestation d'avancement des travaux concomitante de la vente, il aurait été à même de constater que les travaux n'avaient pas avancé, que le chantier était à l'abandon et que le permis de construire initial était caduc, ce qui l'aurait obligé à en informer la société GRAHL INVESTISSEMENTS qui ne se serait alors évidemment pas engagée, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;
 
 3°) ALORS, en tous cas, QU'à supposer même que le notaire n'ait pas été tenu de solliciter une attestation d'avancement des travaux réactualisée, il demeurait tenu de renseigner son client sur les conséquences et les risques des engagements qu'il entendait contracter ; qu'en relevant que la société GRAHL INVESTISSEMENTS ne soutenait pas avoir été trompée quant à l'état d'avancement tel que décrit dans l'acte notarié sur la base de l'attestation délivrée les 24 août 2007 au demeurant non contredite par celle du 27 septembre 2007 certifiant l'absence de travaux sur les fondations et qu'il n'était pas contesté qu'elle avait été destinataire plusieurs jours avant la date de vente d'un dossier complet contenant les indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble, sans rechercher si la société GRAHL INVESTISSEMENTS avait été alertée par le notaire des risques qu'elle encourait à raison précisément de l'ancienneté des « indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble », la Cour a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;
 
 4°) ALORS, en toute hypothèse, QU'à supposer même que le notaire n'ait pas été tenu de solliciter une attestation d'avancement des travaux réactualisée, il demeurait tenu de renseigner son client sur les conséquences et les risques des engagements qu'il entendait contracter ;