décision 15-16.892 du 09/06/2016,  partie 5



 
 D'autre part, la notification du notaire ne comprenait que les terres louées en vertu du bail notarié des 2 et 21 décembre 1993, à savoir les parcelles en nature de pré et de terre situées à SAINT O... SOUS BEUVRAY cadastrées section D :
 
 * n°33 et 34 et 36 à [...] ,
 * n°[...] ,
 * n°42 "Le Pralo",
 
 alors que la vente a également porté sur les parcelles en nature de pré situées à SAINT O... SOUS BEUVRAY cadastrées section [...] °27 et 32, "En Gièvre", louées selon bail sous seing privé du 10 décembre 1985 ;
 
 Mais le bail sous seing privé du 10 décembre 1985 a été signé par la seule usufruitière ; Or, selon l'article 595 alinéa 4, l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ; S'il est soutenu que la nullité invoquée par voie d'exception n'est pas soumise à prescription, ceci n'est vrai que lorsque le contrat dont la nullité est invoquée n'a pas été exécuté, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence ; Ainsi trouve à s'appliquer l'article 1304 du code civil aux termes duquel "dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans" étant précisé que ce délai ne court qu'à compter de la connaissance par le nu propriétaire de l'existence du bail ; Toutefois la nullité peut être couverte en cas de confirmation par le nu propriétaire du bail frappé de nullité et cette confirmation par une renonciation à se prévaloir de la nullité du bail doit être non équivoque c'est-à-dire certaine car elle ne se présume pas ;
 
 En l'espèce, il est incontestable que la vente des parcelles [...] , 30 et 31 à la SCI LE PASSAGE constitue une confirmation du bail et une renonciation à se prévaloir de sa nullité en ce qu'elle a confirmé Monsieur V... P... comme preneur des terres vendues car il a exercé la renonciation à son droit de préemption ;
 
 Ainsi, les consorts B... sont mal fondés à invoquer la nullité du bail à laquelle ils avaient renoncé et qui est donc un bail valide ; En outre, il court toujours faute d'avoir été résilié ;
 
 Cette validité du bail a pour effet de permettre de constater que la notification du notaire n'a pas été complète car elle n'a pas non plus porté sur l'intégralité des terres louées et mises en vente ; Dès lors, la notification n'a pas été loyale et Monsieur V... P... n'a pas été mis en mesure d'exercer son droit de préemption en connaissant précisément l'étendue de la vente ; Cette notification nulle n'a pas pu faire courir valablement le délai de deux mois prévu pour la réponse du locataire en place ; La vente du 15 novembre 2011 a donc été effectuée au mépris du droit de préemption du preneur ;
 
 Selon l'article L.412-12 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime, "au cas où le droit de préemption n ‘aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages et intérêts devant les tribunaux paritaires" ;
 
 La vente du 15 novembre 2011 constitue donc une inexécution de ses obligations par le bailleur et justifie donc que soit prononcée la nullité de la vente des parcelles louées, en nature de pré et de terre situées à SAINT S... [...] cadastrées section D, à savoir :
 
 * n°27 "En Gièvre",
 * n°32 "En Gièvre",
 * n°33 et 34 et 36 à [...] ,
 * n°[...] ,
 * n°42 "Le Pralo",
 
 vente consentie au Groupement foncier Rural de Bibracte par les consorts B... » ;
 
 1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que les parties s'opposant sur la question de l'exploitation effective, par M. P..., des parcelles cadastrées [...] et 32, objet d'un bail du 10 décembre 1985 et comprises dans la vente dont il demandait l'annulation, la cour d'appel a relevé d'office, sans avoir préalablement provoqué les observations des parties, le moyen selon lequel l'appréciation de l'exploitation effective par le preneur doit se faire en prenant en compte l'ensemble des terres affermées et non la seule parcelle vendue ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les exigences du contradictoire et, partant, l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS, en tout état de cause, QUE la condition d'exploitation du fonds à laquelle est subordonné l'exercice du droit de préemption du preneur s'apprécie au regard de l'ensemble des terres affermées en vertu d'un même bail rural et dont le vendeur est propriétaire ;