Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-22.075 du 02/02/2022,  partie 2


que, par conséquent, en estimant, pour écarter la garantie de la société MGM au titre des infiltrations d'eau en sous-sol, que les suintements résiduels dans les caves et garages privatifs ne peuvent être constitutifs d'un désordre, dès lors que la présence d'humidité dans une partie en sous-sol, non destinée à l'habitation et particulièrement des garages, n'est pas anormale, en l'absence d'atteinte à la destination de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1642-1 du code civil ;
 
 2°/ que le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu'il résultait des termes clairs et précis de la lettre du 9 mars 2012 adressée par M. et Mme [T] à la Société Nouvelle La Réserve que les réserves qu'elle comportait concernaient les lots n° 12 et n° 13, à usage de caves, n° 20 et n° 33 à usage de garages et n° 46 à usage d'habitation ; que dès lors en prétendant, pour retenir que l'infiltration établie par le constat d'huissier du 30 mars 2018 dans le garage double n° 33 ne pouvait être assimilée à la réserve émise à la prise de possession des lieux, que M. et Mme [T] avaient indiqué dans cette lettre du 9 mars 2012 que les suintements résiduels concernaient, indistinctement les caves et garages privatifs, « sans précision des lots concernés », la cour d'appel a dénaturé cette pièce et ce faisant violé le principe susvisé ;
 
 3°/ que l'aveu judiciaire fait foi contre celui qui l'a fait ; qu'une déclaration d'une partie dans ses écritures peut être constitutive d'un aveu judiciaire ; que, dès lors, en estimant que M. et Mme [T] n'avaient pas rapporté la preuve de la réalité des infiltrations d'eau en sous-sol sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si dans ses conclusions récapitulatives et responsives n° 3 de première instance, la société MGM n'avait pas reconnu l'existence d'infiltrations d'eau affectant les caves et garages privatifs des acquéreurs en prétendant avoir levé toutes les réserves, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1383-2 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 8. La cour d'appel a relevé, sans dénaturation, que, dans la lettre du 9 mars 2012, M. et Mme [T] avaient fait état de suintements résiduels concernant indistinctement les caves et garages privatifs acquis en sous-sol.
 
 9. Elle a constaté que, le 30 mars 2018, soit plus de six ans après la prise de possession des lieux, ils produisaient un constat d'huissier de justice qui faisait état d'une importante infiltration d'eau dans le garage double n° 33.
 
 10. Ayant souverainement retenu qu'en l'absence de tout autre élément de preuve, l'infiltration constatée en 2018 ne pouvait être assimilée à la réserve émise, les acquéreurs n'ayant pas précisé où se situaient les infiltrations en 2012 ni communiqué aucune photographie de l'époque, elle a pu en déduire, abstraction d'un motif erroné mais surabondant relatif à la gravité du désordre ayant fait l'objet de réserves, sans être tenue de procéder à une recherche sur un aveu judiciaire antérieur de la société MGM que ses constatations rendaient inopérante, que M. et Mme [T] ne rapportaient pas la preuve qu'il s'agissait d'un désordre apparent lors de la prise de possession des locaux.
 
 11. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le troisième moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 12. M. et Mme [T] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes au titre de la non-conformité du garage double, alors :
 
 « 1°/ que le contrat de vente d'immeuble à construire doit comporter en annexe un plan coté du local vendu, ce qui inclut non seulement les pièces destinées à l'habitation, mais aussi les pièces annexes telles qu'un garage ou une cave ; que, dès lors, en estimant que la loi impose uniquement un plan coté des pièces et dégagements de la partie habitables des biens vendus, mais pas des locaux annexes tels que les caves ou les garages, la cour d'appel a violé les articles L. 261-11 et R. 261-13 du code de la construction et de l'habitation dans leurs versions applicables au litige ;
 
 2°/ que le défaut de conformité s'apprécie par rapport aux prescriptions contractuelles et notamment par rapport à un permis de construire modificatif visé par le contrat de vente ; qu'en l'espèce, M. et Mme [T] produisaient en pièce n° 25 un plan du permis de construire modificatif, mentionnant les cotes du garage, visé à l'acte de vente et au règlement de copropriété, lui-même visé par l'acte de vente ; que dès lors, en écartant l'action des époux [T] fondée sur la non-conformité du garage aux prescriptions contractuelles sans prendre en compte ce plan coté, la cour d'appel a violé les articles 1603 et 1642-1 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »
 
 3°/ que le vendeur d'immeuble à construire est tenu de délivrer un bien conforme à l'usage contractuellement prévu ;