Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.725 du 26/03/2020,  partie 3


que la société bailleresse reproche encore au preneur d'avoir déposé la clôture d'origine séparant la parcelle [...], qui lui appartient, de la parcelle [...] que possède la société Delma et d'avoir, de surcroît, édifié une partie de l'agrandissement du magasin et de l'auvent de la jardinerie sur la parcelle [...] ; que la présence d'un triangle de quelques mètres carrés de construction édifié sur la parcelle [...] ressort effectivement du plan dressé en novembre 2013 ; que l'auvent amovible est, quant à lui, plus largement construit sur le fonds appartenant à la société Delma ; que toutefois ces travaux ont été réalisés à l'occasion de l'agrandissement qui a donné lieu au permis de construire délivré le 23 février 2001 ; que si le plan versé aux débats par la société Actium (sa pièce n0 24) tend à montrer qu'il existait avant ces travaux une clôture séparant les deux fonds, la situation des lieux n'a pu qu'être modifiée par le projet qui a été autorisé et se traduisant par une extension substantielle de l'immeuble bâti ; que ce projet était connu du bailleur qui a donné « un accord de principe » par une lettre du 1er décembre 2000 (pièce n° 7) ; que si la société Actium soutient aujourd'hui qu'elle n'a donné cet accord qu'à la condition que l'ensemble du projet soit édifié sur la parcelle [...] dont elle est propriétaire, ce qui ne ressort d'ailleurs pas clairement de sa lettre, il apparaît néanmoins indubitable que la modification manifeste de la situation physique des lieux, qu'elle dénonce aujourd'hui, n'a pu lui échapper dès l'accomplissement des travaux quoiqu'elle puisse indiquer sur la distance d'environ 24 km qui sépare le domicile de son représentant légal des locaux loués ; que, là encore, la société bailleresse qui ne pouvait ignorer ces travaux, a attendu l'année 2014 et le différend opposant les parties quant au montant du loyer commercial pour dénoncer cette situation qu'elle a pourtant très longuement tolérée et qui ne saurait, après un tel délai, justifier la résiliation judiciaire du bail longuement poursuivie ; que la société Actium reproche enfin au preneur la modification complète du sas d'entrée après percement du bardage et installation d'une porte automatique ; qu'il a effectivement été réalisé une modification du sas d'entrée qui a fait l'objet d'une demande d'autorisation d'urbanisme déposée en mairie de Malicorne le 23 mars 2012 ; que néanmoins, ces travaux modifiant le trajet des personnes fréquentant le magasin n'ont pas fait l'objet d'une demande présentée au bailleur ; et que, à juste titre, le tribunal a retenu le caractère indiscutable de ce grief ; qu'en effet, la modification du sas d'entrée a été réalisée en 2012, postérieurement au second renouvellement du bail commercial et dans des conditions qui se sont traduites par un percement du bardage métallique sur la partie latérale droite du sas ; qu'une ouverture dotée d'une porte vitrée y a été créée ; que cependant, cette infraction aux obligations du bail ne s'est traduite par aucune modification de la structure du bâtiment ; qu'ainsi, ses conséquences seront aisément réversibles au terme de la location si le bailleur vient à exiger la remise en état des lieux, ce qui est, d'ailleurs, peu vraisemblable eu égard aux normes d'accessibilité relatives aux établissements recevant du public ; que c'est donc à bon escient, que le tribunal, prenant en considération le caractère limité de ce manquement et l'amélioration qu'il apporte au local commercial, a refusé de prononcer la résiliation du contrat à raison de ce grief » (arrêt attaqué, p. 5 à 7) ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « au fond, selon le bail commercial initial du 2 mai 1992, l'emplacement loué est constitué : - d'un terrain représentant 80 emplacements de stationnement et les voies d'accès pour desservir l'ensemble ; - d'un bâtiment à usage de supermarché comportant une surface de vente et des annexes (serre, cour intérieure, réserve
 ) qui portent la surface développée à 3 874 m² ; le tout pris dans un ensemble formé des parcelles cadastrales rénovées [...] et [...] ; qu'il ressort du dossier que la SCI Actium avait fait préalablement pratiquer par un géomètre expert, le cabinet [...] et associés, un plan de bornage pour le Bricomarché, comportant la reconnaissance des lieux, la délimitation et la pose de bornes, avec relevé sur le terrain des bornes et repères du bâti et des éléments caractéristiques, comme en témoigne la facture d'honoraires produite en date du 20 mai 1992 ; que, de fait, un plan avec cotes précises est annexé au bail et indique, à peu près en son centre, une surface hachurée, formant un bloc unique, de 3 874 m² ; que pour autant, il n'existe pas de délimitations précises du bien loué, non plus que du détail de ses annexes, dont le parking de 80 places, à un emplacement indéterminé ; que le bail renouvelé le 10 juillet 2002 spécifie que : « la désignation des lieux loués est identique. Toutefois, il est indiqué que le bailleur a autorisé le preneur à exécuter des travaux d'agrandissement conformément à l'autorisation accordée par la CDEC le 15 novembre 2000 et au permis de construire le 23 février 2001 » ;