Cour d'appel de Versailles
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.847 du 05/11/2020,  partie 2


elle souligne à cet égard que le contrat présente de nombreuses "similitudes" avec les règles de la VEFA et qu'il est ainsi " manifeste que les parties, bien que concluant une vente en secteur libre, ont entendu expressément se soumettre au régime juridique de la vente en état futur d'achèvement; dès lors, la totalité des dispositions applicables en ce domaine sont incontestablement applicables aux parties et, partant, les prescriptions de l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation que le tribunal de commerce de Pontoise a utilisé à bon droit" (page 23 de ses conclusions) ;
 Or, force est de rappeler qu'il n'est aucunement besoin de procéder à une interprétation du contrat par la recherche de la commune intention des parties quand ses clauses sont clairement et précisément exprimées et dénuées de toute ambiguïté ;
 En l'espèce, la vente en l'état futur achèvement reçue par devant notaire en la forme authentique le 30 juin 2011, porte sur un immeuble à destination d'hôtel de tourisme et ne dépend pas du secteur protégé des immeubles destinés à un usage d'habitation ou mixte, professionnel et d'habitation auquel s'applique la réglementation d'ordre public dont relève l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation ; cet article est en effet inséré dans la section 3 du chapitre 1" titre VI du 2' livre du code de la construction et de l'habitation portant sur les "Dispositions particulières à la conclusion du contrat de vente d'immeubles à construire pour l'usage d'habitation ou pour l'usage professionnel et d'habitation";
 L'article R.261-14 du code précité dispose que : " Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
 35 % du prix à l'achèvement des fondations
 70 % à la mise hors d'eau
 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
 Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat." ;
 Le tribunal , selon les motifs du jugement déféré, a retenu que " la réception des travaux est intervenue le 24 octobre 2012 entre le vendeur (la société BDM venant aux droits de la société PAB) et l'acquéreur (la société Natixis Lease Immo) représentée par le créditpreneur (la société Gonesse Entrée Sud) ; que la société Natixis n'a toujours pas réglé le solde du prix de cession décrit dans la VEFA ; que la société Gonesse Entrée Sud semble s'opposer à ce règlement en invoquant l'existence de non-conformités et de désordres ; que cependant les dispositions de l'article R.261-14 prévoient la consignation de ce prix en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ; que la société Natixis ne saurait se prévaloir d'une telle contestation en l'absence de consignation par elle du solde du prix." (page 31 du jugement déféré) ;
 Or, les parties ont expressément réglé, dans leur convention de vente en l'état futur d'achèvement (page 9 de la convention), les conditions d'exigibilité du prix, aux termes de stipulations spécialement consacrées au "paiement du prix" ; il est énoncé sous ce titre que le prix est stipulé payable comptant à concurrence de 1.209.156 euros TTC dont le vendeur a donné quittance du paiement à l'acquéreur ; que le "paiement du surplus" du prix sera effectué "au fur et à mesure de l'avancement des travaux suivant l'échelonnement ci-dessous-prévu" ; suit un tableau indiquant, échelonnés sur huit lignes, les stades successifs du calendrier des appels de fonds; 8 versements de fonds sont ainsi fixés comprenant, en début d'opération, le versement comptant, précédemment évoqué, à la signature de l'acte authentique (stade n°1) et, en fin d'opération, les trois stades suivants :
 
 -livraison (stade n°6) : 5 % du prix soit un montant cumulé de 95 % du prix -levée des réserves (stade n°7) : 3 % du prix soit un montant cumulé de 98 % du prix
 -obtention de l'attestation de non-contestation de la conformité (stade n°8) 1 % du prix soit un montant cumulé de 100 % du prix ;
 La société BDM n'est pas fondée à soutenir que les parties auraient entendu soumettre la vente à la réglementation applicable au secteur protégé , alors qu'il est constant que la vente relève du secteur libre et que les parties, qui en avaient la faculté, ont stipulé par des clauses claires et précises, ne nécessitant aucune interprétation, des conditions de paiement du prix dérogeant à cette réglementation ;
 En conséquence, s'il est établi, et il n'est pas contesté, que la livraison de l'immeuble est intervenue le 24 octobre 2012, formalisée par le procès-verbal de réception signé entre la réception entre le vendeur/ maître d'ouvrage (la société BDM) et l'acquéreur/crédit-bailleur (la société Natixis Lease Immo) représenté par le crédit-preneur (la société Gonesse Entrée Sud), cette livraison n'a pu avoir pour conséquence, selon le contrat, de rendre exigible le paiement du solde du prix de vente de l'immeuble à construire objet du contrat ;