Cour d'appel de Versailles
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.095 du 28/05/2020,  partie 5


Il y a lieu de relever enfin que la société bailleresse, en consentant à M. P... un nouveau bail relevant de la législation HLM, a répondu strictement aux recommandations de la Mission interministérielle d'inspection du logement social (MILOS) qui a émis une recommandation à destination de la société Logis-Transports concernant [...], lui rappelant qu'en cas d'acquisition du patrimoine privé occupé : * les dispositions relatives aux logements conventionnés (PLS), s'appliquent immédiatement dès l'entrée en vigueur de la convention, * les dispositions relatives aux logements non conventionnés (PLI), s'appliquent de plein droit à l'expiration du bail initial, secteur libre. Pour toutes ces raisons, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a considéré que les baux en cours étaient pleinement soumis à la législation HLM. 2) Sur le droit de préemption : M. P... dont le bail est soumis à la législation HLM n'est pas fondée à se prévaloir d'un droit de préemption sur le fondement des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.En outre, l'intention de démolir du bailleur social, ainsi que les autorisations administratives obtenues à cet effet, permettent également d'écarter l'application des dispositions de l'article L 443-11 du code de la construction et de l'habitation relatives à l'exercice du droit de préemption du locataire, l'économie de l'opération de rénovation urbaine ayant pour vocation la démolition préalable des logements avant toute cession, M. P... ne peut invoquer utilement le bénéfice d'un droit de préemption sur ce fondement »
 
 ET AUX MOTIFS SUPPOSEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « Sur la validité du congé délivré : Par arrêté préfectoral DRIHL92-SHRU n°2014-04 du 27 janvier 2014, le Préfet des Hauts de Seine a autorisé la démolition du Bâtiment [...], [...], sur le fondement de l'article L 443-15-1 du CCH qui prévoit que : « sans préjudice des dispositions du titre Ill du livre [V du Code de l'Urbanisme, un bâtiment à usage d'habitation appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré et construit avec l'aide de l'Etat, ne peut être démoli sans l'accord préalable du représentant de l'Etat dans le département ». L'article L 442-6 1I du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit « En cas d'autorisation de démolir visée par l'article L 443-15-1, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi N° 481360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du maintien dans les lieux. A l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la notification de la 3ème offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ». L'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 prévoit « le local mis à disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit être en bon état d'habitation, remplir les conditions d'hygiène normales et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et le cas échéant, professionnels et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé – dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements - dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ; - dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 Km ». En l'espèce, les communes limitrophes sont : Puteaux, Nanterre, la Garenne-Colombes et Neuilly sur Seine ; LOGIS-TRANSPORTS, société d'HLM, ayant fait l'acquisition de l'immeuble le 2 juillet 2001, a été subrogée dans les droits et actions du bailleur initial envers les locataires en place et sa qualité de propriétaire bailleur ne peut plus être mise en cause. Le bail conclu entre AXA COLLECTIVES et Monsieur O... P... le 7 mai 1999, à effet au r juin 1999, pour une durée de 6 ans, est venu à expiration le 31 mai 2005. En décembre 2006, il a été proposé à Monsieur P... la signature d'un bail PLI, qui a été refusée, bail PLI qui prévoyait de faire de Madame G... C..., sa compagne, la co-titulaire du bail. A compter du r juillet 2007, il a été facturé un loyer PLI à Monsieur P..., donnant lieu à une augmentation de loyer. A compter de cette date, s'agissant d'un logement non conventionné, la législation HLM PLI, d'ordre public est devenue pleinement applicable, l'article L 411-3 du CCH disposant : « les dispositions du présent article sont d'ordre public et sont applicables aux logements appartenant ou ayant appartenu aux organismes d'habitation à loyer modéré. Dès lors que ces logements ont été construits, acquis ou acquis et améliorés par lesdits organismes en vue de leur location, avec le concours financier de l'Etat (Logements non conventionnés =PLI) ou qu'ils ont ouvert droit à l'aide personnalisée au logement, en application d'une convention prévue à l'article L 353-14 conclue entre lesdits organismes et l'Etat (Logements conventionnés - PLS).