Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-10.214 du 02/02/2017,  partie 9


il avait connu ce fait, il n&apos;aurait pas contracté ; il soutient que la société venderesse connaissait parfaitement l&apos;illégalité de la construction se trouvant sur le bien ainsi que le fait que cette illégalité interdirait la réalisation de quelques travaux que ce soit, bien qu&apos;autorisés par le zonage, mais qu&apos;elle s&apos;est abstenue de l&apos;en informer, cette réticence dolosive justifiant sa demande en nullité de la vente et qu&apos;il n&apos;avait jamais eu le désir d&apos;acquérir une construction illégale alors même que sa volonté de faire des travaux était connue de tous ; il considère que le notaire est également responsable dans la mesure où il connaissait le projet personnel de M. [Q], qu&apos;il n&apos;a pas vérifié la légalité de la construction et ne l&apos;a pas informé de ce que le projet envisagé n&apos;était pas réalisable. Subsidiairement, M. [Q] considère que l&apos;illégalité qu&apos;il invoque constitue un vice permettant la résolution de la vente, le vendeur en ayant connaissance préalable, et c&apos;est le fait que cette illégalité génère une impossibilité de rénover ou d&apos;agrandir qui constitue le vice caché et qu&apos;un permis ayant été refusé au vendeur l&apos;année précédente, celui-ci ne pouvait ignorer la réalité de l&apos;illégalité et ses conséquences ; en ce qui concerne le notaire, il considère que la responsabilité de celui-ci est engagée dans la mesure où il devait l&apos;informer de cette illégalité et de ses conséquences et qu&apos;il devait s&apos;en assurer préalablement à la vente. Il produit à l&apos;appui de sa demande : - les deux refus de travaux qui lui ont été opposés par la mairie, démontrant selon lui l&apos;illégalité de la construction, - le refus de construire opposé au vendeur le 4 novembre 2010, - un mail en date du 2 août 2011, adressé à l&apos;étude notariale relatif à l&apos;offre de prêt mentionnant que celui-ci finance un "achat de la résidence principale + travaux", - la condamnation de M. [Y] le 14 mars 2003 par le tribunal de grande instance de Draguignan à remettre les lieux en l&apos;état à la suite d&apos;un procès-verbal d&apos;infraction au POS alors applicable en date du 1er octobre 1999. En application des dispositions des articles 1109 et 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l&apos;une des parties sont telles qu&apos;il est évident que, sans ces manoeuvres, l&apos;autre partie n&apos;aurait pas contracté. M. [Q] affirme que la possibilité de rénover et d&apos;agrandir l&apos;existant était pour lui un élément déterminant de son consentement et que la SC1 L&apos;Elodie et M. [Y] qui le savaient se sont volontairement gardé de lui dire que cela était impossible en raison de l&apos;illégalité de la construction dont ils avaient connaissance. Il n&apos;est pas contestable qu&apos;en 1950, la parcelle objet de la vente ne comportait aucune construction mais que le 17 avril 1996, date de son acquisition par la SCI L&apos;Elodie, un cabanon de 18 m2 ainsi qu&apos;une véranda de 40 m2 y avaient été érigés depuis plus de cinq ans ainsi que cela résulte des titres de propriété versés aux débats ; il est donc établi que la SCI L&apos;Elodie n&apos;est pas à l&apos;origine des constructions et aucun élément du dossier ne permet de retenir qu&apos;elle ou son gérant avait connaissance de l&apos;éventuel caractère illégal de ces constructions, à supposer que celui-ci soit démontré. En effet, si le premier refus de permis de construire opposé à M. [Q] en mars 2012 indique que "au vu de l&apos;analyse de l&apos;ensemble des pièces du dossier tel que déposé, aucune pièce ne prouve l&apos;existence légale de la construction" et le second refus en date du 4 avril 2012 que" la construction sur laquelle le projet de travaux est envisagé n&apos;a pas d&apos;existence légale", il convient de constater que les dossiers présentés par M. [Q] faisaient état d&apos;une habitation de deux pièces, l&apos;une de 18,5 m2 et l&apos;autre de 32 m2, ce qui n&apos;a jamais été le cas, la véranda non fermée ne pouvant être assimilée à une pièce d&apos;habitation au sens de la législation alors en vigueur, sa surface, non contestée, étant au surplus de 40 m2 et que les plans de l&apos;état initial du bâti qui y sont joints n&apos;ont rien de comparable à la réalité des lieux au vu des photographies produites par l&apos;appelant lui-même ; en conséquence, il n&apos;est pas établi que l&apos;illégalité des constructions telle que retenue par l&apos;administration ne résulte pas de leur présentation par M. [Q] aux services concernés. Quant au refus de permis de construire opposé à M. [Y], (et non à la SCI L&apos;Elodie) il n&apos;est pas fondé, contrairement aux dires de l&apos;appelant, sur l&apos;illégalité de la construction mais sur le fait que le projet se situe dans "une zone boisée et qu&apos;elle est soumise au risque de feu de forêt" et que "sur cet emplacement, ce risque est majeur et qu &apos;un sinistre peut occasionner des dommages conséquents à cette construction" et il n&apos;est pas démontré que M. [Y] ait été informé des mentions relevant de l&apos;instruction de sa demande, mentions dont on ignore qui est le scripteur et faisant état d&apos;une absence de permis de construire sur le cabanon et la véranda, d&apos;autant qu&apos;il est justifié que la SCI L&apos;Elodie a payé des taxes d&apos;