Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.218 du 10/09/2020,  partie 5


il est ainsi latent que la SEGH n'avait pas entendu suivre les préconisations de l'expert Y... ; son gérant avait d'ailleurs confié à l'expert C... que le devis de la société LCIE présentait l'avantage d'offrir une solution techniquement plus simple et moins onéreuse ; pour l'expert, les désordres constatés dans les pièces du rez-de-chaussée ont pour origine la vétusté des acrotères supportant le garde-corps de la terrasse au niveau R+1 sur rue et un phénomène de condensation en plénum du faux plafond, avec pour cause supplémentaire dans l'appartement de service, l'absence de ventilation ; concernant les autres dommages, l'expert indique qu'ils proviennent des défauts des autres terrasses marqués par des décollements de l'étanchéité, des relevés non-adhérents, des acrotères non protégés et des joints dégradés ; aucun défaut d'entretien n'a été retenu ; les réparations nécessaires proposées par l'expert sont l'installation d'une ventilation et d'un isolant dans l'appartement, la réfection de l'isolant dans le restaurant, la réfection de l'étanchéité de la terrasse au niveau R+1 côté rue, y compris le traitement de l'étanchéité des acrotères et la réparation du garde-corps, la réfection des étanchéités des autres terrasses et de leurs acrotères et la réfection des revêtements intérieurs dégradés ; il est ainsi établi que les désordres proviennent de défauts affectant la couverture et donc l'étanchéité de l'immeuble ; ils affectent la structure de l'immeuble ; il s'agit de réparations en principe à la charge du bailleur ; il est cependant exact que l'article 1720 du code civil, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives, n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par des clauses particulières ; le bail commercial, régularisé avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, dite Pinel, comporte les stipulations suivantes : « le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront ors de l'entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état  , ou travaux quelconques, même s'ils étaient rendus nécessaires   par la vétusté, ou par des vices cachés », « le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparation quelle qu'en soit la nature, en ce compris les grosses réparations, prévues à l'article 606 du code civil   » ; ces allégements d'obligations légales ne doivent cependant pas conduire le bailleur à se dispenser de son obligation minimale de délivrance de la chose louée, qui perdure pendant toute la durée du bail, et qui comprend la mise à disposition d'un bien en état de servir à l'usage pour lequel il était destiné ; il y a lieu, à ce titre, de rappeler que l'immeuble est destiné à un usage d'hôtel, restaurant, bar et salon de thé ; la Sarl Bloem est à ce titre en droit de jouir d'un bâtiment dont le couvert doit être normalement assuré afin de faire bénéficier à sa clientèle de conditions de confort standards ; les nombreuses traces d'humidité affectant les pièces intérieures de l'immeuble, dont l'ampleur ne peut que progresser en l'absence d'intervention adéquate, empêchent la Sarl Bloem d'exercer son activité dans des conditions normales ; en refusant d'effectuer les travaux assurant le couvert et l'étanchéité de l'immeuble, la SEGH manque à son obligation de délivrance ; les clauses dérogatoires évoquées précédemment ne peuvent l'exonérer d'une telle obligation ; la SEGH sera donc condamnée à procéder aux travaux suivants :l'installation d'une ventilation et d'un isolant dans l'appartement, la réfection de l'isolant dans le restaurant, la réfection de l'étanchéité de la terrasse au niveau R+1 côté rue, y compris le traitement de l'étanchéité des acrotères et la réparation du garde-corps, la réfection des étanchéités des autres terrasses et de leurs acrotères et la réfection des revêtements intérieurs dégradés ; compte tenu de leur importance, ces travaux devront être confiés par la société SEGH à un maître d'oeuvre qualifié dans les travaux de construction immobilière ; la nécessité d'assurer l'exécution de la décision conduit à dire que les travaux devront avoir débuté dans un délai maximal de 3 mois à compter de la signification du présent jugement sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant une durée de 6 mois ;
 
 1°) Alors qu'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; qu'aux termes clairs et précis du contrat de bail du 1er juillet 2008, dans le paragraphe « Etat des lieux », il était stipulé que « le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, mêmes s'ils étaient rendus nécessaires par l'inadaptation des locaux à l'activité envisagée, par la vétusté, ou par les vices cachés » et, dans le paragraphe « Entretien et réparation », que « le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparation quel qu'en soit la nature, en ce compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, pendant la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations.