Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.226 du 12/05/2021,  partie 5


qu'en jugeant que la commune d'Escalquens n'était pas tenue au paiement de la commission, pour cela que l'acte authentique de vente à son profit ne contenait pas engagement de sa part à payer cette commission, quand elle constatait que la promesse de vente initialement régularisée entre les consorts [J] et la société Asset promotions prévoyait une commission d'agence due par l'acquéreur à l'agence Solgest pour un montant de 51 000 ? et que cette commission figurait sur la déclaration d'intention d'aliéner, ce dont il résultait que la commune se trouvait tenue, par l'effet de la substitution dans les droits de l'acquéreur, de reprendre les engagements pris par ce dernier, et notamment celui de payer la commission due à la société Solgest d'un montant de 51 000 ?, sans qu'il soit nécessaire qu'elle s'engage expressément à cet effet dans l'acte authentique, la cour d'appel a violé les articles L.211-5, R.213-5, R.213-8 et R.213-12 du code de l'urbanisme, ainsi que les articles 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;
 Moyen produit au pourvoi incident éventuel par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la commune d'Escalquens.
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la commission était sans cause ;
 
 aux motifs que « en droit, l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l'indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner ; qu'en l'espèce, il est constant que la déclaration d'intention d'aliéner que les consorts [J], promettant, se sont engagés à déposer dans les 30 jours de la signature de la promesse en vue de la purge des droits de préemption conformément à l'article 11 e) de l'acte sous seing privé du 16 juillet 2009 et qui a été notifiée le 3 août 2009 à la commune d'Escalquens par Me [K] [Z], notaire, mentionne la commission d'agence d'un montant de 51 000 euros à la charge de l'acquéreur en sus du prix de vente de 425 000 euros HT ; qu'en revanche, ces mentions ne figurent dans aucun engagement des parties, que ce soit avant exercice du droit de préemption ou après ; qu'en effet, d'une part, la Sarl Asset promotions, bénéficiaire de la promesse, n'a pris aucun engagement d'acquérir, donc de verser à la société Solgest la commission d'agence d'un montant de 51 000 euros TTC, dans l'acte sous seing privé du 16 juillet 2009 qui constitue une simple promesse unilatérale, et non synallagmatique, de vente par laquelle les promettant lui ont conféré « la faculté d'acquérir, et au contraire en se réservant la possibilité de demander ou non la réalisation de la présente promesse de vente, ce en deux temps : - une première période expirant le 31 décembre 2009, qu'elle devait mettre à profit pour effectuer les démarches administratives permettant le dépôt du dossier de demande de permis de construire à l'issue de laquelle elle avait le choix, soit de donner suite à la promesse en le notifiant expressément par lettre recommandée avec demande d'avis de réception aux promettant dans un délai de quinze jours, « sans que cette décision puisse être considérée comme conférant un caractère synallagmatique » à la promesse, soit de s'abstenir d'une telle notification, la promesse étant alors considérée comme nulle et non avenue ; - au cas où elle aurait donné suite, une deuxième période expirant le 31 octobre 2010, date limite de validité de la promesse unilatérale de vente, avant laquelle elle devait, si elle décidait d'acquérir après réalisation de l'ensemble des conditions suspensives, en manifester la volonté par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la promesse étant caduque à défaut de levée d'option dans ces conditions de forme et de délai ; qu'elle ne prétend pas, ni ne justifie avoir levé l'option avant l'exercice du droit de préemption urbain ; que d'autre part, la délibération du conseil municipal en date du 21 septembre 2009 par laquelle la commune d'Escalquens a décidé d'exercer son droit de préemption au prix de 280 000 euros HT ne fait pas état de son accord concernant le versement de la commission d'agence en sus du prix ; que s'il est précisé, à l'article « commission d'agence » en seconde partie de l'acte authentique de vente du 14 mars 2001 que « la promesse de vente initialement régularisée entre les consorts [J] et Asset promotions prévoit une commission d'agence due par l'acquéreur à l'agence Solgest (?) d'un montant de 51 0000,00 euros toutes taxes comprises, laquelle commission figurait sur la déclaration d'intention d'aliéner, Madame [F] [D] ès qualités, représentant la commune d'Escalquens déclare et reconnaît en avoir été informée », cet acte, que la commune d'Escalquens n'a accepté de signer qu'après suppression de la suite de cet article qui, telle que rédigée dans le projet d'acte transmis indiquait « ? et l'avoir 12 sur 15 accepté.