Chambre civile de la cour d'appel de Reims, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-15.319 du 12/05/2021,  partie 3


une véritable décharge de déchets en tous genres (notamment des matériaux de chantier), la présence de nombreuses carcasses de véhicules et un dépôt de matériaux de chantier ; que l&apos;agent assermenté relève que les terrains sur lesquels ont été réalisées ses constatations sont classés en zone A (agricole) au plan local d&apos;urbanisme, exceptée la parcelle AW n° [Cadastre 2], dans laquelle sont seules autorisées les extensions de constructions à usage de bureaux ; qu&apos;il ajoute qu&apos;en zone A, sont notamment interdits les dépôts et les décharges de matériaux ; qu&apos;il en résulte que les dépôts de matériaux, les décharges et les dalles ne respectent pas le plan local d&apos;urbanisme et constituent une infraction aux règles de l&apos;urbanisme et plus particulièrement à l&apos;alinéa 1er de l&apos;article L. 160-1 du code de l&apos;urbanisme ; qu&apos;il ne s&apos;agit par conséquent pas de simples troubles de voisinage comme le soutiennent les consorts [G] - ceux-ci n&apos;ont été que le facteur déclenchant du contrôle - mais d&apos;une interdiction solennelle d&apos;entreposer des matériaux sur les parcelles louées en raison de manquements à une réglementation impérative ; que ce procès-verbal a été rédigé hors la présence d&apos;un représentant de l&apos;entreprise [Personne physico-morale 1] - en tout cas, le procès-verbal ne la mentionne pas - ;
 
 qu&apos;il est antérieur à l&apos;acte de cession du 12 décembre 2007 et il est justifié par la pièce n° 21 produite par l&apos;intimée que ce procès-verbal d&apos;infraction a été porté à la connaissance de la société [Personne physico-morale 1] et plus particulièrement de [U] [G] dont il a été dit précédemment qu&apos;il avait une double qualité, par un envoi postal le 19 décembre 2007, soit après l&apos;acte de cession mais avant la souscription des baux notée comme étant déterminante ; que l&apos;accusé de réception de cette lettre d&apos;information ne comporte aucune date mais il n&apos;est pas contesté par les appelants dans leurs écritures - et ce alors que la société Roger Martin soutient que M. [G] avait connaissance de ce courrier lorsque les baux ont été souscrits - que celui-ci l&apos;ait signé avant le 4 janvier 2008 (15 jours se sont écoulés entre la lettre et la signature des baux) ; qu&apos;en effet, les appelants mettent seulement en évidence dans leurs conclusions en page 19 le fait que la notification du procès-verbal d&apos;infraction est postérieure au protocole de cession ; qu&apos;il en ressort que [U] [G], qui représentait également les bailleurs, savait, au moment de la souscription du bail (la SCI Gasper) que l&apos;utilisation faite des parcelles n&apos;était pas conforme aux règles de l&apos;urbanisme et ce, alors que ce bail précisait expressément dans l&apos;article intitulé "Destination des lieux loués" que les locaux, objet du bail, étaient exclusivement destinés à usage de bureaux, de stationnement et de stockage de matériaux et matériels ;
 
 que, si la société Roger Martin, qui est une professionnelle des travaux publics et non une professionnelle de l&apos;urbanisme, a pu avoir connaissance des documents d&apos;urbanisme annexés aux baux, il n&apos;en ressort pas expressément une classification qui interdirait l&apos;activité envisagée, étant rappelé que l&apos;entreprise [G][Personne physico-morale 1] y exerçait une activité de travaux publics depuis le 24 février 1982, l&apos;ancienneté d&apos;implantation sur le site pouvant lui laisser légitimement croire que cette activité était réalisée en toute légalité, et ce d&apos;autant que les baux prévoyaient dans la destination des lieux loués la possibilité d&apos;y entreposer des matériaux et des engins de chantier ; que c&apos;est par ailleurs à juste titre que la société Roger Martin invoque le fait que dans le contrat de garantie du 4 janvier 2008 souscrit le même jour que les baux, les cédants concernés s&apos;étaient engagés sur le fait que la société était en règle en matière d&apos;environnement (paragraphe 5.12) et que les matériels et les Installations utilisés par la société étaient conformes aux prescriptions légales et réglementaires (paragraphe 5.13) alors que [U] [G], qui représentait les cédants, savait pertinemment à ce moment précis que tel n&apos;était pas le cas, l&apos;illégalité des conditions d&apos;exploitation de la société cédée lui ayant été dénoncée ;
 
 que, ce silence destiné à occulter la réalité - soit concrètement une impossibilité pour la société Roger Martin d&apos;entreposer tout matériel, tout engin de chantier et tout matériau sur les parcelles concernées par le bail - ne peut qu&apos;avoir été volontaire et n&apos;avoir poursuivi d&apos;autre but que celui de tromper l&apos;acquéreur afin de le convaincre d&apos;acquérir les parts sociales de l&apos;entreprise [G][Personne physico-morale 1] ;
 
 qu&apos;il est au surplus relevé, même si ce fait est postérieur à la souscription des baux, que ce n&apos;est qu&apos;après le départ de la famille [G] début 2009, que la nouvelle direction de l&apos;entreprise a découvert, par un courrier adressé par la police municipale de [Localité 1] le 26 mars 2009, que celle-ci avait été précédemment destinataire d&apos;un arrêté préfectoral de mise en demeure le 8 février 2008, soit quelques jours seulement après la souscription des baux et qu&apos;elle devait cesser toute activité de dépôt de matériaux de chantier, l&apos;activité des parcelles étant exclusivement agricole ; qu&apos;