Cour d'appel de Rennes
EX, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.794 du 19/12/2019,  partie 4


qu' il n' y a pas lieu de dire, comme le précise le Commissaire du gouvernement pour la parcelle ... et comme le demandent les époux U... pour toutes les parcelles, que celles-ci sont en situation privilégiée, n'ayant pas plus les unes que les autres, notamment la parcelle ..., un avantage particulier à faire valoir dans cette zone à aménager dans son ensemble ; que, sur la valeur : les époux U... exposent que le prix des trois terrains qui présentent les mêmes caractéristiques géographiques et géologiques, doit être évalué de la même manière ; qu'ils font état d'un compromis de vente du 17 mars 2010 selon lequel un terrain a été vendu 50 Euros le m² et estiment ce terme de comparaison (TC) pertinent ; qu'ils soulignent que dans son appel incident, le Commissaire du gouvernement propose que la valeur au m² de la parcelle ... soit fixée à 50 Euros ; que la société LAD fait valoir que les époux U... ne peuvent prendre comme TC la vente d'un terrain à bâtir, que l'évaluation du premier juge est satisfaisante et que l'appel incident du Commissaire du gouvernement sur la valeur de la parcelle ... au motif qu'elle aurait une situation privilégiée n'est pas fondé ; que le Commissaire du gouvernement expose que l'arrêt de la cour d'appel de Rennes du 28 mai 2010 avait fixé le prix au m² à 12 Euros, que l'augmentation de 25 % par le premier juge peut néanmoins être retenue pour les parcelles ... et [...] ; que la parcelle ... doit être considérée comme en situation "hautement privilégiée" dans la mesure où elle a une voie d'accès, divers réseaux à proximité de sorte que le prix de 50 Euros le m² correspond à la valeur du marché ; que doivent être retenus que les seuls termes de comparaison relatifs à des ventes de terres agricoles ; que dès lors, les termes de comparaison que produisent les époux U... concernant des terrains à bâtir manifestement aménagés par la SELA avant leur vente (pièce 11 : vente SELA à CMCIC Lease, Norbail-Immobilier, Finamur, pièce 12 : vente SELA à SCI [...], pièce 13 : vente SELA à la SCI [...] , vente SELA à la SCI Vicalex, vente SELA à SCI [...]) ne sont pas pertinents et ne seront pas retenus ; que selon courrier du 26 février 2014, le Directeur régional des Finances publiques des Pays de Loire et du département de Loire-Atlantique a exposé que la valeur vénale peut être fixée sur la base de 12 Euros le m² et que cette évaluation correspond à la valeur vénale actuelle ; que la dynamique de construction sur le secteur peut justifier la fixation d'un prix de 15 Euros le m² ; que la SELA et le commissaire du gouvernement ne le critiquent pas ; que ce prix sera retenu par la cour ; que, sur l'abattement : la société Lad expose que les parcelles [...] et ... étaient occupées lors du transport sur les lieux, ce qui justifie un abattement a minima de 10 %, qu'il ne lui appartient pas de prouver l'existence de l'occupation ; que celle-ci est effective pour la parcelle ... puisque les époux U... font état d'une ordonnance d'expulsion à leur profit en date du 13 mai 2015 qu'ils ne versent cependant pas aux débats ; que les époux U... font valoir que la preuve que la parcelle [...] est occupée n'est pas faite par la société Lad et que l'occupation sans droit ni titre ne peut leur être imputée alors qu'ils ont obtenu restitution de la parcelle il y a peu de temps, que l'occupant de la parcelle ..., la société Paleoss a été condamnée à quitter les lieux selon l'ordonnance du juge des référés du 13 mai 2015 et qu'aucun coût ne sera supporté par la société LAD compte tenu de leur diligence ; que le Commissaire du gouvernement expose que la preuve n'est pas faite de l'existence du bail commercial sur les parcelles [...] et ... ; que dès lors, l'abattement n'est pas justifié ; que les époux U... précisent dans leurs écritures « Les époux U... sont propriétaires, sur le territoire de la commune de Sainte-Luce-sur-Loire, de parcelles comprenant une maison à usage d'habitation et un bâtiment faisant l'objet d'un bail commercial cadastrées [...] et [...] et [...] » ; qu'il apparaît que, sans inverser la charge de la preuve, il appartient à la société LAD de justifier que les terrains [...] et ... étaient occupés au jour où le premier juge a statué ; que l'occupation n'est pas contestée pour la parcelle [...], peu important l'existence ou non d'un titre que les parties discutent ; qu'il apparaît également que la parcelle ... était occupée et ce, postérieurement à la restitution qui leur a été faite de la propriété de cette parcelle à la suite de l'arrêt de cette cour du 27 septembre 2013 ; que les époux U... précisent d'ailleurs dans leurs écritures, sans toutefois le justifier, avoir obtenu du juge des référés de Nantes le 13 mai 2015 une ordonnance d'expulsion de la société Paleoss ; qu'il y a lieu à abattement de 10 % pour chacune des deux parcelles ;