Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.592 du 28/11/2019,  partie 3


Il sera révisé chaque année en fonction de l'indice national I.N.S.E.E. du coût de la construction dont les éléments de référence sont indiqués en page 4, laquelle indique que « Le loyer sera révisé chaque année le 15 juillet avec comme indice de référence celui du 4e trimestre d'une valeur de 919 » ; que si, ainsi que chacune des parties le fait valoir, les baux successivement renouvelés entre elles, par tacite reconduction, l'ont été aux clauses et conditions de ce bail du 28/06/1989, et si la révision contractuellement prévue s'opère automatiquement ainsi que le font valoir les consorts K..., il importe, cependant et en premier lieu, de définir le montant du loyer indexable, soit le loyer dont les parties ont convenu, lors des renouvellements successifs de bail, et qui, seul, sera soumis à indexation ; que les parties appréciant différemment le montant de ces loyers, il convient, dès lors, pour le tribunal, d'interpréter leurs conventions successives et de rechercher, à cette fin et en application de l'article 1156 du code civil, quelle a été leur commune intention, à ce sujet, lors des renouvellements de bail précédemment retenus ; qu'en l'espèce, le bail du 28/06/1989 fixe le montant du loyer à la somme mensuelle de 15 000 francs en principal, soit 180 000 francs par an et en principal, et prévoit qu'à compter du 17 juillet 1992, ce loyer de base annuel sera majoré de 30 000 francs, le portant ainsi à la somme totale de 210 000 francs, soit 32 014,28 euros par an et en principal ; que les consorts K... n'ont pas contesté le fait, que les défendeurs se sont acquittés de ce montant, par versements trimestriels de 8 003,57 euros, tant au titre et au cours de ce bail du 28/06/1989 qu'au titre et au cours des baux successivement renouvelés le 15/07/1995, le 15/07/2001 et le 15/07/2007 ; qu'à cet égard, ils ne justifient pas avoir, en cours d'exécution des trois premiers baux des 28/06/1989, 15/07/1995 et 15/07/2001 soit pendant 18 années consécutives, contesté que ce montant de 32 014,28 euros annuellement réglé par les défendeurs correspondait au montant effectivement dû, ni avoir, pendant cette même période, sollicité un réajustement dudit montant ou réclamé à leurs locataires le paiement d'un quelconque rappel au titre, notamment, de la clause d'indexation contractuelle ; qu'ils ne justifient pas plus s'être manifesté auprès des défendeurs, à ce sujet, à l'occasion du renouvellement du 15/07/2007 ni en cours d'exécution de ce dernier bail, à tout le moins, jusqu'à leur courrier du 30/03/2012 sollicitant des locataires le règlement d'un rappel d'indexation depuis 2007 et dont il convient de relever qu'il leur a été adressé moins de quatre mois avant le terme du bail soit trop tardivement pour remettre en cause le montant du loyer et sa fixité que les défendeurs pouvaient légitimement, compte tenu de ce qui précède, tenir pour acquis ;
 que les développements qui précèdent caractérisent ainsi la commune intention des parties, en ce qui concerne le montant du loyer des baux des 15/07/1995, 15/07/2001 et 15/07/2007, de le voir fixer à la somme de 32 014,28 euros par an en principal ; qu'en tout état de cause, et par application de l'article 1162 du code civil qui dispose que « Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation », c'est ce montant de 32 014,28 euros que le tribunal retiendra comme constituant le montant annuel et en principal du loyer des trois baux précités ; que dans ces conditions, les conventions légalement formées tenant lieu de loi à ceux qui les ont faites, aux termes de l'article 1134 du code civil, et dans la mesure où leur demande en paiement de rappels d'indexation antérieurs au 16/07/2007 a été déclarée prescrite, les consorts K... ne peuvent opposer aux défendeurs le jeu de la clause d'indexation figurant au bail du 28/06/1989 et l'automaticité de l'indexation qui en résulte pour modifier, en le majorant de cette indexation le montant au loyer de 32 014,28 euros convenu pour chacun desdits baux ; que le tribunal accueillera, en conséquence et dans les termes du dispositif, la demande des défendeurs tendant à voir dire qu'un nouveau bail a pris effet le 15/07/2007 entre les parties moyennant un loyer annuel de 32 014,28 euros en principal, lequel constituera ainsi le loyer soumis à indexation à compter du 15/07/2007 ;
 
 Alors que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'elle ne peut se déduire de la seule inaction ou du silence de son titulaire ;