Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-14.741 du 13/09/2018,  partie 7


Même s'il est bien évident que ce bâtiment, laissé à l'abandon depuis 2011, a fait l'objet de dégradations importantes constatées selon procès-verbal du 9 avril 2015, qui ne peuvent être imputables à l'ancien locataire, il n'en demeure pas moins qu'à la date de restitution des lieux, le défaut d'entretien régulier et de réparations de nature à maintenir les lieux en bon état était criant et de la seule responsabilité de la SAS LOGIDIS et de la SA SOMADIS. Il convient également de rappeler que le désamiantage du bâtiment, qui tombe sous le coup de l'article 606 du code civil, incombe en vertu du bail liant les parties, au preneur. Par ailleurs, il est également établi que les locataires ont procédé à des travaux de modification des lieux et que le bailleur est parfaitement en droit d'exiger la remise dans l'état d'origine en exécution des clauses du bail. En effet, contrairement aux allégations de la SAS LOGIDIS, le congé délivré par le bailleur le 24 août 2004 n'a pas produit d'effet, puisqu'aucun nouveau bail n'a été signé entre les parties depuis. C'est donc bien le bail du 21 juillet 1998 qui doit recevoir application et la SAS LOGIDIS ne saurait opposer à la SCI X... A la clause d'accession des nouvelles constructions. La cour trouve dans l'étude qui est versée aux débats, intitulée "programme technique de remise en état" réalisée par le cabinet Assistance et Coordination, à la demande de Monsieur André X..., les éléments suffisants pour chiffrer le montant des travaux de remise en état qui seront mis à la charge de la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS. En particulier, les frais de remise en état du parking (100.850 €), le retrait de l'amiante (140.000 €), la réfection du carrelage (10.600 €) et les travaux de peinture et nettoyage du bardage métallique (36.300 €) doivent être imputés aux anciens locataires. En revanche, pour le surplus, les demandes de la SCI X... A et de Monsieur André X... seront rejetées car insuffisamment détaillées, étant rappelé qu'il appartient à celui qui émet une prétention d'en rapporter la preuve. Au total, il sera mis à la charge de la SAS LOGIDIS et de la SA SOMADIS une somme de 287.750 € HT, soit 345.300 € TTC au titre des travaux de remise en état. Il conviendra d'y ajouter le coût de l'étude aux fins d'évaluation facturée 5.083 € TTC ainsi qu'il en est justifié, ainsi que les frais de maîtrise d'oeuvre évalués à 5 % du montant des travaux, soit 17.265 € TTC. Par conséquent, le jugement sera infirmé sur ce point et la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS seront condamnées solidairement à payer à la SCI X... A la somme de 367.648 € TTC. Sur le préjudice de jouissance : Un préjudice n'est indemnisable que s'il est certain et actuel. La SCI X... A et Monsieur André X... font état d'un préjudice de jouissance futur qui revêt un caractère purement éventuel et qui leur ait en partie imputable. En effet, ils ne démontrent nullement que le local aurait pu être reloué même s'il avait été en bon état de réparation. Depuis qu'ils ont repris possession des lieux, ils n'ont pris aucune mesure préventive et conservatoire pour éviter des actes de vandalisme et des dégradations supplémentaires. A aucun moment, ils n'ont engagé des actions concrètes pour tenter de remettre en location le local qui est depuis le départ de la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS laissé totalement à l'abandon. Par conséquence, ils seront déboutés de leur demande au titre du préjudice de jouissance » ;
 
 1. ALORS QUE le seul fait pour le bailleur de ne pas pouvoir disposer de la chose louée après la restitution des lieux en raison du défaut d'entretien et de réparations imputables au preneur est susceptible de caractériser son préjudice de jouissance, sans qu'il ait à établir que la chose aurait pu être relouée même si elle avait été en bon état de réparation ; qu'en se fondant néanmoins sur l'absence de preuve de cette dernière circonstance pour débouter le bailleur de sa demande d'indemnisation du trouble de jouissance au titre de la période postérieure à la date de restitution des lieux, après avoir pourtant relevé qu'à cette date, le défaut d'entretien régulier et de réparations de nature à maintenir les lieux en bon état était criant et de la seule responsabilité des locataires et que le bailleur était en droit d'exiger la remise dans l'état d'origine des lieux que les locataires avaient modifiés, de sorte que le bailleur ne pouvait jouir d'une chose en bon état de réparations locatives et remise dans son état d'origine après la restitution des lieux, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne pose pas, a violé l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1731 du même code ;
 
 2. ALORS QUE la personne responsable civilement doit réparer toutes les conséquences dommageables, sans que la victime soit tenue de limiter son préjudice ;