Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-15.029 du 27/04/2017,  partie 3


imposant pas que les infractions sanctionnées soient énumérées dans les détails ; qu&apos;il suffit que l&apos;infraction concerne une obligation inscrite au contrat ; que le locataire ne conteste pas avoir réalisé des travaux d&apos;agrandissement dans les lieux loués. Ainsi, un local désaffecté, se trouvant au-dessus des locaux loués, a été occupé et, pour ce faire, un accès a été aménagé ; de plus, un local a été construit dans la cour située à l&apos;arrière du magasin ; qu&apos;or le bail prévoit que des transformations des lieux ne peuvent être faites qu&apos;après l&apos;avis favorable du bailleur et qu&apos;aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution ne peuvent être effectués sans le consentement exprès écrit de ce dernier ; que toutefois [B] [K] était parfaitement informé que son locataire avait effectué des travaux d&apos;agrandissement et même qu&apos;il occupait l&apos;étage, non compris dans le bail, situé au premier étage ; que d&apos;ailleurs, il ne le conteste pas mais, avec une certaine subtilité du langage, affirme "avoir découverts" ces travaux lors de l&apos;expertise ; comment aurait-il pu prétendre le contraire alors que, selon l&apos;expert, ces modifications sont visibles de la rue ; qu&apos;en outre, il ressort d&apos;un document écrit de sa main qu&apos;il connaissait précisément les modifications apportées aux lieux. Cet écrit qu&apos;il reconnaît avoir établi lors de l&apos;apport du fonds de commerce à la Sarl, soit en 2004, reprend la chronologie des travaux, soit 1993 pour l&apos;étage et 1996 pour l&apos;agrandissement ; qu&apos;il s&apos;agit manifestement d&apos;une projection du loyer qu&apos;il aurait pu réclamer si la surface gagnée par le locataire avait été prise en considération ; qu&apos;on ne peut qu&apos;en déduire que le bailleur a notifié son congé le 26 août 2008 en connaissance de cause et qu&apos;il n&apos;évoque la violation par son locataire d&apos;une disposition contractuelle que pour s&apos;exonérer de l&apos;indemnité d&apos;éviction demandée par celui-ci ; que compte tenu de cet élément qui caractérise sa mauvaise foi, le commandement délivré le 5 septembre 2011 n&apos;a pas de cause sérieuse et doit être annulé ; que pour les mêmes raisons, tenant à la mauvaise foi du l1ailleur, la résiliation judiciaire du bail ne peut être prononcée ; que le bailleur est donc débouté de l&apos;intégralité de ses autres demandes accessoires à la résiliation.
 
 1°) ALORS QUE le bailleur peut invoquer à l&apos;appui d&apos;un commandement visant la clause résolutoire des manquements du preneur dont il aurait eu connaissance lors de la délivrance d&apos;un précédent congé avec offre d&apos;indemnité d&apos;éviction ; qu&apos;en affirmant que le bailleur avait connaissance des travaux d&apos;agrandissement depuis l&apos;époque de la cession de bail pour annuler le commandement qui les visait à l&apos;appui de la clause résolutoire, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article L. 145-41 du code de commerce, ensemble l&apos;article L. 145-28 du même code ;
 
 2°) ALORS en outre QUE le preneur à bail commercial destinataire d&apos;un congé avec offre d&apos;indemnité d&apos;éviction reste tenu des conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu&apos;à son départ effectif ; que le bailleur conserve le droit de refuser le renouvellement du bail sans indemnité pour des manquements dont il avait connaissance lors du congé, dès lors qu&apos;ils se sont poursuivis pendant la période de maintien du preneur dans les lieux ; qu&apos;en l&apos;espèce, il résulte des constatations de l&apos;arrêt attaqué que les manquements invoqués (constructions et ouvrages réalisés sans l&apos;autorisation du bailleur et occupation d&apos;un local situé à l&apos;étage ne faisant pas partie du bail) s&apos;étaient poursuivis bien après la délivrance du congé du 26 août 2008 tout au long de la procédure en fixation du montant de l&apos;indemnité d&apos;éviction (arrêt attaqué p. 6) et jusqu&apos;à la délivrance du commandement du 5 septembre 2011 visant la clause résolutoire ; qu&apos;en affirmant que le bailleur avait eu connaissance des travaux litigieux depuis l&apos;époque de la cession du bail en 2004 (arrêt attaqué p. 6) et n&apos;invoquait aucun « fait nouveau » dont il n&apos;aurait pas eu connaissance lors de la délivrance du congé, lorsque le bailleur était fondé en toute hypothèse à invoquer des manquements qui s&apos;étaient poursuivis pendant la période de maintien du contrat, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article L. 145-41 du code de commerce, ensemble l&apos;article L. 145-28 du même code ;
 
 3°) ALORS QUE le bailleur qui a délivré un congé avec offre d&apos;indemnité d&apos;éviction peut le rétracter et invoquer la clause résolutoire tant que le montant de l&apos;offre n&apos;a pas été définitivement fixé entre les parties ou par une décision irrévocable ; qu&apos;en l&apos;espèce, la cour d&apos;appel a constaté que les parties avaient continué de s&apos;opposer sur le montant de l&apos;indemnité d&apos;éviction après la délivrance du congé du 26 août 2008 portant proposition d&apos;indemnité d&apos;éviction (arrêt attaqué p. 5) et que l&apos;offre n&apos;était toujours pas fixée à la date de notification du commandement ; qu&apos;en affirmant que le principe du congé était « acquis » pour annuler le commandement du 5 septembre 2011 visant la clause résolutoire, lorsqu&apos;il résultait de ses propres constatations que le montant de l&apos;indemnité d&apos;éviction n&apos;était toujours pas fixé à cette dernière date, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article L. 145-41 du code de commerce ;
 
 4°) ALORS QUE le bailleur qui conteste le montant de l&apos;indemnité d&apos;éviction dans le cadre de l&apos;