Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 17-27.602 du 05/09/2019,  partie 4



 qu'il y a lieu de souligner, à cet égard, que l'acquéreur provisoirement évincé de son droit d'usage, et donc privé de la possibilité de retirer du bien des revenus frugifères, verrait, en toute hypothèse, tout acte de gestion sanctionnée par la nullité et pas simplement son inopposabilité en cas d'annulation rétroactive de la vente si le titulaire du droit de préemption venait exercer son droit de substitution ; que cette analyse ne milite donc pas en faveur dc l'option défendue par le syndicat requérant d'un droit de jouissance, droit de nature réelle, réservé à son profit ;
 
 que la deuxième branche de l'alternative sus-évoquée consisterait à déceler dans la clause litigieuse un simple droit de créance d'une obligation de ne pas faire au bénéfice du vendeur ; qu'en cette occurrence, ce dernier ne serait pas investi d'un droit d'usage maintenu de la chose aliénée mais simplement d'un droit d'exiger que ce qui a été fait en contravention avec l'obligation d'abstention du débiteur donne lieu à réparation ; qu'il pourrait donc s'agir là d'un mécanisme de garantie destiné à assurer une parfaite symétrie quant à la sauvegarde des intérêts respectifs des parties ; qu'elle donne ainsi au créancier du prix l'assurance que son partenaire contractuel ne commence pas à exploiter le bien acquis, et d'en accroître le rendement productif, alors que concomitamment il ne se serait pas acquitté de son obligation de paiement du prix ; que dans cette optique, la clause différant la prise de possession des lieux n'aurait d'autre objet que de figer la situation de chacune des parties sans conférer à l'une un avantage dénué de contrepartie pour l'autre ;
 
 mais que l'accessoire à une telle obligation de ne pas faire ne réside pas dans l'action attribuée aux créanciers d'imposer l'interruption de tout agissement y contrevenant ; qu'en effet, il convient avant même d'examiner ce point de résoudre un conflit de loi « rationae temporis » ; que si l'article 1221 du Code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2015-131 du 10 février 2016, énonce que : « Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. », celui-ci est inapplicable en l'espèce ; qu'il résulte en effet de l'article 9 de l'ordonnance précitée que les dispositions nouvelles, dont toutes ne sont pas codifiées à droit constant, n'ont vocation qu'à régir les rapports contractuels souscrits postérieurement à son entrée en vigueur ; que seul est donc applicable aux faits de l'espèce l'ancien article 1142 du Code civil aux termes duquel « Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur. » ; que ne disposant pas d'action en réparation en nature, dès l'instant ou la créance demeure de nature incorporelle et n'affecte pas de manière intrinsèque un droit réel patrimonial, le créancier d'une telle obligation ne dispose donc que d'un droit à faire valoir une créance indemnitaire, ce dont il s'est abstenu au cas présent ; qu'en tout état de cause l'examen des conditions d'engagement de la responsabilité de l'auteur d'un manquement à une obligation quelconque fait nécessairement apparaître une difficulté sérieuse qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher ;
 
 qu'au regard des motifs qui précèdent, le choix entre les deux options exposées révèle déjà une difficulté sérieuse, au sens de l'article 809 CPC, qu'il incombe aux seuls juges du fond d'apprécier dès l'instant où il est tributaire de l'interprétation à donner à une disposition conventionnelle, ce qui ne relève pas de la compétence du juge des référés (cf en ce sens Cass Com 23 septembre 2014 n° 13-1 1.836) ;
 
 Que la détermination de la portée exacte de la clause du cahier des charges litigieux constitue une question préjudicielle à l'examen du bien-fondé des demandes formulées par l'organisme requérant ; qu'en effet si le diminutif de droit de propriété reconnue à l'acquéreur se résume à ceux détenus par un nu-propriétaire, il conviendrait alors d'en tirer les conséquences et de considérer que, même amputé de son droit d'usufruit, ces prérogatives comprendraient celle d'effectuer des réparations de gros oeuvre conformément à l'article 606 du Code civil ; que dès lors, l'absence de prise complète de possession des lieux ne ferait pas obstacle à l'accomplissement des obligations visant à effectuer les grosses réparations sur le bien immobilier ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu d'examiner, au cas présent, le moyen selon lequel l'organisme vendeur aurait tacitement accordé à l'acquéreur le bénéfice d'une entrée anticipée en jouissance ; qu'il sera simplement rappelé que si la renonciation à un droit ne se présume pas, une autorisation tacite, par nature révocable, peut être déduite des circonstances dans lesquelles elle est intervenue (cf. en ce sens Cass 1° Civ. 23 septembre 2015 n° 14-20.168) ;