Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.570 du 25/03/2021,  partie 2



 
 Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Bel Alp aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Bel Alp et le condamne à payer à la société Bel Alp la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Bel Alp.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'avoir dit que le bâtiment 2 de l'ensemble immobilier Bel Alp est soumis au statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965 et d'avoir annulé la disposition du règlement de copropriété aux termes de laquelle « III – aucune charge de copropriété ne pourra être réclamée pour les bâtiments constituants les seconde et troisième tranches de travaux avant leur achèvement complet, constaté par l'architecte de l'opération » ;
 
 Aux motifs que « l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version initiale applicable à l'espèce dispose que "la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs » ; qu'il résulte de l'alinéa 2 de l'article 1 er de la loi du 10 juillet 1965 que deux conditions doivent être réunies pour écarter l'application du statut de la copropriété à un ensemble immobilier ; que la première est qu'une convention expresse le prévoit, ce qui est le cas en l'occurrence, puisque, le règlement de copropriété dispose dans son chapitre II "mise en application du présent règlement", que : « l'organisation collective de la copropriété sera progressivement mise en place selon les modalités et délais suivants : dans l'attente de l'achèvement des bâtiments 2 et 1, constituant les seconde et troisième tranches de travaux, il sera temporairement fait application de « l'organisation différente » prévue par le second alinéa de l'article premier de la loi du 10/07/1965 laquelle consistera, savoir : A- relativement à la première tranche de travaux : 1° - pour la gestion du premier bâtiment dit bâtiment 3 et des caves et emplacements de stationnement couverts des trois niveaux inférieurs du bâtiment 2, il sera fait application entre les lots concernés, des dispositions alors applicables de la loi du 10/07/1965, des décrets afférents et des textes subséquents ainsi que de la partie réglementaire des présentes ; 2°- sous la double réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires du bâtiment 3 et du respect de la destination de l'immeuble, la société civile immobilière BEL ALP ou toute autre personne légalement substituée, pourra librement procéder à la division ou au regroupement des locaux du bâtiment 3 ainsi que des droits et charges y attachés et apporter les modifications corrélatives à l'état descriptif de division et aux états de répartition des charges, B. - relativement aux autres tranches de travaux : 1°- concernant les lots compris dans les bâtiments 2 et 1, il est expressément convenu que la société titulaire des droits   pourra librement procéder à l'établissement des états descriptifs de division complémentaires ou modificatifs  . En cas de non-construction des parkings initialement prévus ou d'une partie d'entre eux, dans le bâtiment 1, les tantièmes y afférents seront intégrés aux parties communes générales et spéciales  , III. - aucune charge de copropriété ne pourra être réclamée pour les bâtiments constituant les seconde et troisième tranches de travaux avant leur achèvement complet, constaté par l'architecte de l'opération. La partie réglementaire n'entrera en vigueur qu'a dater de l'achèvement de l'ensemble immobilier " ; qu'il faut ensuite que cette convention crée une "organisation différente" ce qui suppose une organisation présentant un caractère permanent supposant la prise d'une décision majoritaire, se démarquant suffisamment du statut de la copropriété comme c'est le cas pour une association syndicale libre de propriétaires ou une association foncière urbaine ; qu'en conséquence, le fait que l'on soit dans un ensemble immobilier n'ouvre pas la liberté d'aménager le régime de la copropriété, sans le démarquer vraiment ; qu'en l'espèce, on ne peut parler d'une véritable "organisation différente" ; qu'en effet : - l'immeuble lui-même ne peut être considéré comme un ensemble immobilier, les bâtiments 2 et 3 étant intégrés, notamment par les sous-sols, une partie des garages du bâtiment 2 étant les annexes des appartements du bâtiment 3 et étant accessibles à partir de celui-ci ;