Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.020 du 17/10/2019,  partie 9


qu'il soutient que le plan d'épargne fiscal, comportant une simulation de la situation des époux A..., constitue un document non contractuel reposant sur les informations données par le client et les options offertes par le promoteur de sorte que sa responsabilité pour dol ne saurait être engagée ; qu'il prétend que les informations figurant sur la plaquette commerciale n'avaient rien d'erroné ou de mensonger au jour de leur communication, qu'une partie des informations relevait par ailleurs de l'autorité publique et que, plus généralement, ne se trouve démontrés ni le caractère intentionnel d'un prétendu manquement à une obligation précontractuelle d'information, ni le caractère déterminant du dol invoqué, alors que les époux A... n'ont été privés de l'avantage fiscal qu'en raison de leur propre carence dans les diligences à accomplir et que la moins-value de l'immeuble ne résulte que de la baisse du marché de l'immobilier ;
 
 que selon l'article 1116 du Code civil, en sa rédaction alors applicable, "le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé" ;
 
 qu'en l'espèce, il résulte du contrat préliminaire conclu entre la société Akerys Promotion et les époux A... les 19 février et 2 mars 2009 que le promoteur, qualifié de réservant, s'est engagé au profit des seconds, qualifiés de réservataires, à leur offrir la faculté d'acquérir dans le cadre juridique d'une vente en l'état futur d'achèvement un bien immobilier dépendant du programme [...] situé à [...], d'une surface habitable de 82,37 m2, constitué de quatre pièces principales, moyennant le prix de 204 000 euros TVA comprise, considéré comme un prix "acte en mains" englobant tous les frais, droits et honoraires accessoires aux actes authentiques de vente et de prêt, y compris les frais d'inscription hypothécaire ou de privilège de prêteurs de deniers ;
 
 que ce contrat préliminaire comprend une "attestation" par laquelle la société Akerys Services Immobiliers, appartenant au groupe Akerys, s'est engagé envers les réservataires, sous réserve de la conclusion d'un mandat de gérance locative du bien livré, condition remplie le 22 décembre 2009, à trouver un premier locataire à compter du lendemain de la date de signature du procès-verbal de livraison et, à défaut, à leur verser une pénalité mensuelle qualifiée de revenu mensuel foncier de substitution et correspondant au montant du loyer mensuel brut fixé à 765 euros duquel seront déduits tous les frais liés à la gestion du bien, tels que les honoraires de gestion et les charges de copropriété, conformément aux usages ; que la même société s'est engagée à proposer aux acquéreurs une garantie locative dite de "vacance et loyers impayés" souscrite auprès d'une compagnie d'assurance et qui prendra effet à la date d'entrée du premier locataire dans le logement et courra pour une durée de neuf années fermes. Cette attestation figure à la suite du contrat de réservation, dans un document unique constitué de quatre feuillets non détachés, et a été signée les mêmes jours que ci-dessus respectivement par les réservataires et le gestionnaire ; qu'au dos de cette attestation figure le logo du Groupe Akerys mentionnant ses quatre composantes, dont la promotion et les services immobiliers, représentées par les signataires respectifs du contrat de réservation et de "l'attestation", montrant ainsi que, sous couvert d'entités juridiques différentes, l'opération procède d'une conception et poursuit un but uniques, à savoir la mise en oeuvre et la commercialisation de programmes immobiliers à usage locatif ;
 
 que dans le cadre des pourparlers préalables à la signature de ce contrat préliminaire, M. Q... T... a remis aux époux A... un document intitulé "Plan Épargne Fiscal", daté du jour même de la signature du contrat et constituant une simulation financière et fiscale aux termes de laquelle, après une récapitulation des revenus des époux A... et de leur tranche marginale d'imposition (30 %), le dispositif Scellier était qualifié de solution optimale associée à l'acquisition d'un bien immobilier évalué à 204 000 euros, prix du bien ci-dessus désigné, productif d'un revenu mensuel brut de 765 euros, comme mentionné également dans l'attestation décrite ci-dessus, avec des charges comprenant notamment une assurance dite "vacance locative et loyers impayés" et un remboursement d'emprunt couvrant, comme celui consenti par le Crédit Foncier, l'intégralité du prix sur une durée sensiblement équivalente (264 mois pour 258) et un taux d'intérêt pratiquement similaire (5 % pour 5,1). Basée sur une perception de revenus locatifs revalorisés de 2 % par an et sur la cession du bien, à l'expiration d'une période de neuf ans, terme de la période obligatoire d'amortissement Scellier, moyennant un prix revalorisé de 2 % par an à partir de la cinquième année, cette estimation conclut à un taux de rentabilité de 31,52 % ;