Cour d'appel de Grenoble
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-10.044 du 12/12/2018,  partie 2


s'agissant de ce second grief formulé en cause d'appel, il ressort des dispositions de l'acte de vente relatives au règlement de copropriété (page 14) qu'ont été remis à Hervé X... tous les documents afférents à l'immeuble ; la remise de ces documents lui permettait de s'assurer, par lui-même, de la possibilité ou de l'interdiction d'utiliser les locaux à usage professionnel. Le reproche n'est donc pas fondé ; s'agissant de l'usage d'habitation, Maître Y... ne peut sérieusement soutenir qu'il ignorait la présence de chambres meublées au sous-sol, alors qu'il résulte très clairement du certificat de mesurage annexé au compromis et à l'acte authentique de vente qu'il a lui-même dressé, que le bien comporte "quatre chambres au niveau -1 : les chambres 8, 9,10 et 11" ; par ailleurs, il ressort également du compromis et de l'acte de vente que Hervé X... destinait le bien non seulement à l'habitation, mais à la location puisqu'il est mentionné page 17 de l'acte de vente que le financement bancaire sollicité est destiné à "l'achat de chambres en vue de la location" ; dès lors qu'il disposait de ces informations sur la composition du bien et sur sa destination, le notaire, professionnel du droit, se devait d'informer l'acquéreur des dispositions de l'article L 1336-3 du code de la santé publique en vigueur au jour de la vente, interdisant "de mettre à disposition, à titre gratuit ou onéreux, aux fins d'habitation, des caves, sous-sols, combles et pièces dépourvue d'ouvertures sur l'extérieur" ; le fait que les locaux étaient, comme cela est mentionné au bas de la page 5 de l'acte de vente, "loués selon des conditions bien connues de l'acquéreur qui est en possession d'une copie des baux", ne le dispensait aucunement de son obligation d'information et de conseil ; Hervé X... soutient (page 17 de ses conclusions) que, par sa faute, Maître Y... lui a fait prendre un risque considérable en lui faisant acquérir le bien et souscrire un prêt, et (page 31) qu'informé de l'interdiction de louer les locaux en sous-sol, il n'aurait pas conclu la vente ou aurait demandé un moindre prix ; il ressort des pièces produites en cause d'appel que Hervé X... a acquis, entre le 20 septembre 2001 et le 1er octobre 2003, six biens immobiliers à Grenoble dont il tire l'essentiel de ses revenus ; en effet les loyers perçus en 2006 s'élevaient à 37.802 euros alors que, selon le seul avis d'impôt sur les revenus qu'il produit, il a déclaré en 2005 des revenus salariés ou assimilés de 33.114 euros ; ainsi, bien que le notaire ne l'ait pas informé des dispositions du code de la santé publique, Hervé X..., en sa qualité de professionnel de la location, connaissait nécessairement les limitations inhérentes à la location de pièces en sous-sol ; par conséquent, le déficit d'information reproché au notaire ne lui a pas causé de préjudice et il n'existe pas de perte de chance indemnisable ;
 
 Et aux motifs adoptés des premiers qu'au vu de l'article 1382 du code civil à la seule lecture du compromis et de ses annexes en particulier du certificat de métrage du 21 juin 2004, le Notaire devait se convaincre du fait qu'une partie du bien cédé avait été converti en logements avec des baux en cours situés en sous-sols en méconnaissance des dispositions d'ordre public de l'article L 1336-3 du code de la santé publique ; afin de donner pleine efficacité à l'acte, il se devait d'en informer les parties et ce d'autant, que l'acquéreur déclarait dans l'acte souhaiter continuer la gestion locative du bien ; ce qui, indépendamment du fait que les logements se trouvaient en sous-sols au mépris de la loi, lui aurait de toutes façons été imposé à court terme compte tenu de baux en cours opposables ; le Notaire a dès lors indéniablement commis une faute ; pour autant, il n'y a aucun lien entre le vice affectant partie du bien au jour de la vente et le préjudice allégué par l'acquéreur ; en effet, celui-ci, si son action en garantie des vices cachés avait été recevable, était susceptible de solliciter un moindre prix, arbitré par expert ou la résolution de la vente avec restitution parle seul vendeur (Cass. Civ. 1ère, 16 janvier 2001, Bull. civ. I n°4) respectivement de partie du prix ou du prix et en vertu de l'article 1645 du code civil, compte tenu de la mauvaise foi du vendeur, des autres frais et réparation des préjudices accessoires, notamment financiers, s'agissant par exemple du surcoût d'intérêts du prêt pour la partie du prix restitué ; la seule hypothèse où le Notaire aurait pu être tenu à garantie du prix ou de la restitution du prix aurait été l'hypothèse de l'insolvabilité du vendeur (cass, Civ. 1ère, 25 mars 2010, Bull. Civ. I n° 73) au titre de l'action en garantie des vices cachés alors qu'en l'espèce, celle-ci n'est ni établie ni alléguée, l'acquéreur ayant de son fait laissé prescrire son action à l'encontre de la SCI FELIX VIALLET ;