Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-11.224 du 14/01/2021,  partie 6


qu'il est contractuellement prévu : Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de soixante-dix-sept mille euros (77 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ; qu'il résulte des motifs précédents que la régularisation de l'acte authentique n'a pu intervenir faute d'obtention par les acquéreurs du prêt bancaire au 4 janvier 2017 et au déblocage des fonds au 3 février 2017, le refus de réitérer opposé par Q... F... était donc justifié et la clause pénale contractuelle n'a pas lieu de s'appliquer ; qu'Y... I... M... et D... U... J... P... seront donc déboutés de leur demande de condamnation à l'encontre de Q... F... à ce titre » (jugement entrepris, p. 2 à p. 6, §5),
 
 1) ALORS QUE le juge doit respecter la loi des parties ; que la promesse de vente stipulait que le vendeur avait la possibilité de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la défaillance ou de la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt, la demande devant être faite par lettre recommandée avec accusé de réception au domicile élu, c'est-à-dire en l'office du notaire chargé de recevoir l'acte authentique, et que passé ce délai sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs requis, la condition serait réputée défaillie et la promesse caduque ; que dans leurs conclusions, les acquéreurs expliquaient que la mise en demeure conforme à la promesse n'avait été reçue au domicile élu que le 19 janvier 2017 et qu'ils avaient apporté les justificatifs requis dans les délais, le 27 janvier 2017, ce que la cour d'appel a constaté ; qu'en reprochant dès lors, par motifs éventuellement adoptés, aux acquéreurs de ne pas avoir apporté les justificatifs requis le 4 janvier 2017, et d'avoir communiqué des justificatifs insuffisants les 16 décembre 2016 et 19 janvier 2017, la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif impropre à justifier la caducité de la promesse, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE le juge doit respecter la loi des parties ; que la promesse de vente stipulait que les acquéreurs déclaraient avoir l'intention de recourir, pour le paiement du prix, à un prêt d'un montant maximum de 725 000 euros, dont 260 000 euros de crédit relais ; que la cour d'appel a relevé qu'ils avaient justifié, dans le délai de la mise en demeure qui leur avait été adressée par le vendeur, avoir obtenu un prêt, matérialisé par une offre de la banque en date du 24 janvier 2017, de 539 900 € ; qu'il avait ainsi été justifié, dans les délais, d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles, puisqu'il était inférieur au montant maximal prévu, peu important que les acquéreurs aient antérieurement sollicité la banque pour un montant supérieur et que le prêt ne couvre pas le montant total de l'acquisition ; qu'en jugeant pourtant, pour juger la promesse de vente caduque, que les acquéreurs n'avaient pas justifié de la réalisation de la condition dans les termes prévus par la promesse, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil ;
 
 3) ALORS QUE le juge doit respecter la loi des parties ; que la promesse de vente se bornait à prévoir qu'à compter du 3 février 2017, l'une des parties pourrait forcer l'autre à s'exécuter, sans prévoir une obligation pour l'acquéreur de tenir les fonds à disposition du notaire dès cette date ; qu'en jugeant pourtant que le fait que le notaire n'ait été crédité du prix d'acquisition que le 10 mars 2017, un mois après la date du 3 février 2017, justifiait le refus du vendeur de réitérer la vente, lequel vendeur n'avait jamais réclamé une mise à disposition des fonds à une date antérieure, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil ;
 
 4) ALORS QUE le juge doit respecter la loi des parties ; que la promesse de vente stipulait qu'au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution de la promesse étaient remplies, et que l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, elle devrait verser à l'autre partie la somme de 77 000 euros à titre de dommages-intérêts ; qu'il résulte des branches précédentes que les conditions relatives à l'exécution de la promesse étaient remplies et que les juges du fond ont constaté que, le 23 février 2017, les acquéreurs avaient fait sommation au vendeur de réitérer la vente, ce que ce dernier avait refusé ;