cour d'appel de Versailles
1re chambre 1re section,  décision 17-21.304 du 27/06/2018,  partie 5


Considérant qu'il ne résulte donc pas des conditions de l'opération que la société Immobilière Satis aurait renoncé à acquérir les titres si elle avait connu la fiscalité applicable ; Mais considérant qu'en tout état de cause, la renonciation par M. X... à céder ses titres ne l'exposait le cas échéant qu'au paiement de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers soit au paiement de sommes modiques au regard du montant du redressement fiscal ; Considérant qu'il pouvait donc refuser de vendre ses titres ; Considérant qu'il a en conséquence perdu une chance de ne pas les céder ; Considérant que cette perte de chance sera, compte tenu de la fiscalité appliquée et de l'intérêt pour lui de la vente, évaluée à 50 % ;
 Sur les impôts : Considérant qu'en l'absence de cession, M. X... n'aurait pas dû supporter le paiement de l'impôt réclamé ; Mais considérant que cet impôt est la conséquence de la perception par lui du prix de vente ; qu'à défaut de cession, il ne l'aurait pas perçu ; qu'il a conservé ce prix ; que celui-ci est supérieur à l'impôt réclamé ; qu'il ne peut donc prétendre utilement que les impôts excédant ceux envisagés par la société Fidal constituent un préjudice indemnisable ;
 Sur le préjudice patrimonial et le montant des loyers : Considérant qu'en l'absence de vente, M. X... serait l'associé unique de la société Immobilière X... ; que les immeubles dont elle est propriétaire ont actuellement une valeur de 76.368.000 euros ; Mais considérant, d'une part, que la valeur des biens immobiliers ne peut être confondue avec celle des sociétés qui détiennent ces biens, que les dividendes versés à leurs associés sont soumis à l'impôt et que cette valeur « terminale » ne prend pas en compte les charges, dépenses et investissements réalisés pour constituer le patrimoine ; Considérant que cette valeur ne peut donc représenter le préjudice subi par M. X... du fait de la cession de ses titres ; Considérant que M. X... doit établir que, gérée par lui, la société serait propriétaire de ce patrimoine ; Considérant que, peu après la cession, une importante « crise immobilière » est survenue ; que les procès-verbaux des assemblées générales de la société Immobilière X... font état de cette crise ; Considérant que le faible endettement de la société avant la cession des titres constitue un avantage appréciable mais ne peut à lui seul établir sa capacité à résister à la « crise immobilière » qui a duré de nombreuses années ; Considérant qu'il résulte du rapport établi le 10 février 2016 par M. F... à la demande de la société Fidal, dont les chiffres ne sont pas contestés, que la société Immobilière Satis a dû mettre en oeuvre d'importantes mesures de recapitalisation en 1993 et 1994 et qu'elle a cédé les titres de la société à effet au 1er janvier 1995 en enregistrant une moins-value de 12.906.989 euros ; Considérant qu'il en ressort également que, de 1993 à 2003, l'actionnaire principal a injecté dans la société une somme nette de 11.800.000 euros et que, lors de son absorption par son actionnaire principal le 1er janvier 2004, la valeur des titres de la société au 31 décembre 2003 s'élevait à la somme de 247.948 euros ; Considérant que M. X... ne verse aux débats aucune pièce démontrant qu'il aurait disposé des fonds nécessaires pour refinancer ainsi la société durant cette période ; qu'il résulte au contraire des termes du protocole conclu le 2 septembre 1993 mettant fin à la collaboration des parties qu'il s'est refusé à apporter des capitaux propres dans les deux SNC créées et qu'il n'a pu rembourser à son échéance la somme de 7.000.000 francs, reliquat d'un prêt de 15.000.000 francs consenti par la banque ; que ces difficultés sont antérieures à la notification de l'avis de redressement et à la prise de mesures de recouvrement par l'administration ; Considérant que, seul, M. X... n'aurait donc pu faire face aux besoins financiers de la société et, donc, assurer sa pérennité ; Considérant qu'il prétend que sa gestion, plus conservatrice que celle de la banque, n'aurait pas nécessité de tels fonds ; qu'il justifie que toutes les sociétés immobilières n'ont pas disparu durant cette période ; Mais considérant que les SNC Foncière de l'Ouest Parisien et Foncière de l'Est Parisien constituées par M. X... et la société Immobilière Satis ont enregistré au 31 décembre 1992 d'importantes pertes soit pour la quote-part de M. X... des pertes de 26.110.000 et de 832.000 francs ; que les résultats de ces opérations menées par M. X... ne démontrent pas la qualité de sa gestion au début de cette crise ; Considérant également que le protocole conclu le 2 septembre 1993 mettant fin à la collaboration de M. X... indique que les parties constatent que les opérations se heurtent à des difficultés sérieuses résultant de problèmes intrinsèques aux opérations, de la détérioration de la conjoncture immobilière et d'une dissension entre les associés, M. X... s'opposant à apporter de nouveaux fonds ; Considérant que M. X... a donc reconnu l'importance des conséquences, dès 1993, de la « crise immobilière » sur les opérations menées par lui ;