Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.226 du 12/05/2021,  partie 4


qu'elle ne prétend pas, ni ne justifie avoir levé l'option avant l'exercice du droit de préemption urbain ; que d'autre part, la délibération du conseil municipal en date du 21 septembre 2009 par laquelle la commune d'Escalquens a décidé d'exercer son droit de préemption au prix de 280 000 euros HT ne fait pas état de son accord concernant le versement de la commission d'agence en sus du prix ; que s'il est précisé, à l'article « commission d'agence » en seconde partie de l'acte authentique de vente du 14 mars 2001 que « la promesse de vente initialement régularisée entre les consorts [J] et Asset promotions prévoit une commission d'agence due par l'acquéreur à l'agence Solgest (?) d'un montant de 51 0000,00 euros toutes taxes comprises, laquelle commission figurait sur la déclaration d'intention d'aliéner, Madame [F] [D] ès qualités, représentant la commune d'Escalquens déclare et reconnaît en avoir été informée », cet acte, que la commune d'Escalquens n'a accepté de signer qu'après suppression de la suite de cet article qui, telle que rédigée dans le projet d'acte transmis indiquait « ? et l'avoir accepté. Il s'engage à en effectuer le règlement à ladite agence, aux termes du présent acte en dehors de la comptabilité du notaire soussigné, ce paiement aurait lieu selon les mêmes modalités que le paiement du prix d'acquisition ci-dessus analysées », ne contient aucun engagement de celle-ci à verser cette commission, la clause insérée à l'article « charges et conditions » en première partie de l'acte, selon laquelle « la présente vente a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et notamment sous celles figurant ci-après en seconde partie que l'acquéreur s'oblige à exécuter et à accomplir », étant insuffisante à caractériser un tel engagement ; que dès lors, la commune d'Escalquens ne saurait être jugée débitrice du montant de la commission litigieuse ; qu'en conséquence, le jugement dont appel ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a débouté la société Solgest de sa demande en paiement de la somme de 51 000 euros, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens opposés à cette demande, tirés de la prohibition d'acheter établie par l'article 1596 du code civil, de l'absence de cause et de la cause illicite du fait d'une fraude à la loi » (arrêt pages 6 et 7) ;
 
 1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen de droit tiré de l'absence d'engagement des parties, avant ou après exercice du droit de préemption, quant à la prise en charge de la commission, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce moyen de droit, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, dès lors que l'indication du montant et de la partie qui en a la charge figure dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner ; qu'en jugeant que la promesse unilatérale de vente consentie au profit de la société Asset promotions, précisant qu'une commission d'un montant de 51 000 ? était due par l'acquéreur, ne valait pas engagement d'acquérir et donc de verser la commission d'agence, dès lors que le bénéficiaire, la société Asset promotions, s'était réservée la possibilité de demander ou non la réalisation de la vente et qu'elle n'avait pas levé l'option avant l'exercice du droit de préemption urbain, quand cet acte contenait engagement des parties quant à la commission, pour le cas où la vente se réalisait et que par l'effet de l'exercice par la commune de son droit de préemption, cette vente était devenue parfaite, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, en sa version applicable, ensemble les articles L.211-5 , R.213-5 et R.213-8 du code de l'urbanisme, ainsi que les articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;
 
 3°) ALORS QUE l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, dès lors que l'indication du montant et de la partie qui en a la charge figure dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner ;