Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-19.178 du 06/01/2021,  partie 3


qu'elle considère que cette imposition aurait pu être éludée et que maître J... n'aurait pas dû accepter de modifier la condition suspensive pour prévoir la régularisation d'un acte authentique titrant M. A... sur les parcelles concernées ; que de leur côté, les intimés se prévalent de la jurisprudence selon laquelle le préjudice ne peut jamais découler du payement d'un impôt auquel le contribuable est légalement tenu et font valoir que M. A... n'établit pas qu'il était possible de l'élude ; qu'ils produisent une note de la CNAF d'avril 2010 indiquant que seule la cession de la parcelle [...] pourrait donner lieu à la perception d'une plus-value taxable évaluée à 17 713 euros ; qu'il entrait dans les obligations professionnelles du notaire d'informer les vendeurs de l'incidence fiscale en cas de plus-value lors de l'échange de terrains ; que l'appelante est fondée à soutenir que le défaut d'information les a privés de la chance de négocier avec l'acquéreur une éventuelle substitution lors de l'échange, laquelle avait été expressément acceptée par la CUN, la volonté de la société Eiffage d'acquérir le bien ne permettant pas d'affirmer que la change était égale à zéro, comme l'ont indiqué les premiers juges ; que cependant, le litige a évolué depuis l'assignation délivrée en 2009 et le jugement rendu en 2012 ; que l'argumentation de l'appelante est toujours la même malgré les changements intervenus qui ont modifié l'assiette de calcul de la plus-value tenant au prix acquitté par l'acquéreur, notamment depuis l'acceptation par la CUN en septembre 2015 d'un protocole transactionnel avec les époux A... ; que Mme A... évoque ces événement en indiquant que la régularisation est sur le point d'intervenir alors qu'il remonte à trois ans et demi ne donnant aucune information sur ce qui est advenu depuis ; qu'elle ne fournit aucun élément de nature à justifier de l'existence du préjudice futur et certain allégué ou à prononcer une provision, voire un sursis à statuer ; que le jugement qui a écarté ce grief est confirmé par substitution de motifs ; que sur l'obligation de dépolluer le terrain, Mme A... reproche au notaire d'avoir aggravé l'obligation de dépollution qui figurait dans la lettre d'intention en insérant deux clauses qui mettaient à leur charge tous les frais de dépollution de quelque nature et origine que ce soit sur tous les terrains, clauses dont ils ignoraient la portée, notamment qu'elles s'appliquaient aux sous-sols ; que selon elle, il aurait dû leur conseiller de procéder à une étude préalable des sols et faire chiffrer le coût de dépollution avant de s'engager, le coût chiffré par l'ADEME s'élevant à 2,5 millions d'euros ; qu'elle précise qu'ils avaient acquis en 1976 un bien à usage de supermarché, qu'ils avaient transformé en négoce de linge de maison et tapis et que l'acte ne mentionnait pas que le terrain avait abrité une station-service de 1947 à 1959 ni qu'il y avait en un apport de remblais pollués en 1959 ; qu'elle ajoute que le notaire avait à sa disposition l'inventaire Biasas qui lui aurait fourni toutes ces informations s'il l'avait consulté ; qu'elle considère qu'il aurait dû prévoir une clause de non-garantie des vices cachés ; que devant la cour, elle réduit sa demande à 333 092,76 euros que lui réclame la société Eiffage devant le tribunal de grande instance de Nantes (la pièce 49 précitée), l'ADEME lui ayant versé une subvention de 675 000 euros ; que les intimés répliquent que la clause relative à l'obligation du vendeur de prendre en charge les coûts de dépollution est classique dans les ventes de terrains industriels à des promoteurs, que la société Eiffage n'aurait jamais accepté de supporter le risque de dépollution ni payé 3,350 millions d'euros pour un terrain pollué, que son obligation d'impartialité ne pouvait le conduire à privilégier les intérêts des vendeurs sur ceux de l'acquéreur ; que la première clause contenue dans la promesse synallagmatique de vente et intitulée protection de l'environnement n'est que la traduction de la demande de la société Eiffage d'acheter un terrain dépollué ; que sont mentionnés, outre les cuves à carburant dont l'acquéreur avait connaissance, la cuve à fuel domestique et le transformateur à pyralène ; que s'ils y figurent, c'est que V... A... avait communiqué ces informations au notaire, communication qu'il devait à l'acquéreur dans le cadre du devoir de loyauté entre les co-cocontractants ; que la seconde clause intitulée obligation générale d'éliminer les déchets énonce que l'acquéreur déclare que la non-pollution du terrain est une condition essentielle de la vente et que le vendeur devra supporter le coût de la dépollution de tos les déchets pouvant se trouver sur le bien vendu ; qu'elle est claire et n'avait pas besoin d'être explicitée, l'appelante n'étant pas de bonne foi à soutenir qu'elle et son mari ignoraient que la dépollution du terrain s'entendait aussi de celle du sous-sol ; qu'elle ne put déduire d'un compte-rendu du conseil municipal du 12 mars 2010 (sa pièce 13) évoquant la présence importante d'arsenic dans la région de Nantes que cette information était connue de tous les professionnels de l'immobilier en 2003 ; qu'il résulte de cette pièce que la société Eiffage avait imposé cette clause à la commune de Rézé ;