décision 16-24.265 du 18/01/2018,  partie 2


que ce bail commercial prévoit une clause résolutoire (page 11) ainsi libellée : « CLAUSE RÉSOLUTOIRE : Il est expressément convenu qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et conditions, ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, ce dernier aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat après avoir mis en demeure le preneur de régulariser sa situation par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail, contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extra-judiciaire. Si, un mois après ce commandement ou cette sommation, le preneur n'a pas totalement régularisé sa situation ou si, s'agissant de travaux à effectuer, il n'a pas entrepris, avec la diligence convenable, tout ce qu'il était possible de faire dans le délai d'un mois, le bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit du bail » ; que le bail commercial contient un paragraphe intitulé ADHÉSION AU RÈGLEMENT INTÉRIEUR (page 9) ainsi libellé : « Le preneur s'oblige expressément à respecter et à exécuter les clauses charges et conditions stipulées dans le règlement intérieur du complexe commercial dont il déclare avoir pris connaissance dès avant ce jour ainsi qu'il le reconnaît, et dont un exemplaire restera annexé aux présentes, après mention (Annexe 2) » ; que le règlement intérieur du centre commercial, visé dans le bail et annexé à celui-ci, fait nécessairement partie des engagements souscrits par la locataire au titre des charges et conditions de son bail commercial ; que dans un courrier daté du 26 septembre 2013 adressé à Mme Y..., la SCI KINOA lui a demandé de respecter les horaires d'ouverture fixés par l'article 11 du règlement intérieur de la galerie commerciale : du lundi au samedi de 06h30 à 19h30 et le dimanche de 07h00 à 12 h00, faute de quoi elle serait obligée de saisir la justice et de demander des dommages-intérêts ; que le 2 décembre 2013, la SCI KINOA a fait délivrer à Mme Y... un commandement de faire visant la clause résolutoire et l'article L. 145-17 I-1° du Code de commerce, lui indiquant qu'il résulte du procès-verbal de constat établi par Maître A..., huissier de justice, en date du 5 novembre 2013, que le snack n'était pas ouvert à la clientèle ce même jour à 15 heures 30, et que malgré le rappel en date du 26 novembre 2013, Mme Y... persiste à ne pas respecter ses obligations contractuelles et notamment les horaires d'ouverture fixés par l'article 11 du règlement intérieur ; que le commandement précise en outre que conformément à l'article L. 145-41 du Code de commerce, dont le texte est rappelé ci-après, le délai, au terme duquel la clause résolutoire sera acquise, est d'un mois à compter de la délivrance du présent acte ; que le commandement précise enfin que la SCI KINOA entend invoquer la persistance de l'infraction locative audelà du délai d'un mois précédemment imparti, comme motif grave et légitime du refus de renouvellement sans indemnité à l'encontre de Mme Y... dans les termes de l'article L. 145-17 I-1° du Code de commerce ; que la clause résolutoire est d'interprétation stricte ; qu'il convient donc de rechercher si, dans le délai d'un mois imparti par le commandement, soit entre le 2 décembre 2013 et le 2 janvier 2014, Mme Y... a régularisé sa situation ou si au contraire, elle a commis une nouvelle infraction locative ; qu'en l'espèce, il apparaît que les deux avertissements susmentionnés sont en contradiction ; qu'en effet la notion de "persistance de l'infraction", selon les termes invoqués par la bailleresse, implique une répétition, une réitération du fait dommageable ; qu'au travers du premier, la SCI KINOA informe Mme Y... que "le délai, au terme duquel la clause résolutoire sera acquise, est d'un mois à compter de la délivrance du présent acte'', lequel lui a été délivré le 2 décembre 2013, ce qui fait courir ledit délai jusqu'au 2 janvier 2014 ; que dans le second, la SCI KINOA invoque la persistance de l'infraction locative au-delà du délai d'un mois "précédemment imparti", comme motif grave et légitime du refus de renouvellement sans indemnité à l'encontre de Mme Mariette X... épouse Y... ; que le simple courrier envoyé le 26 septembre 2013 à Mme Y... par la SCI KINOA lui rappelant les horaires d'ouverture de la galerie commerciale et la menaçant, en cas de non respect du règlement intérieur, d'engager une procédure judiciaire aux fins d'obtenir des dommages-intérêts, ne saurait se substituer au "commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail, contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extra-judiciaire" prévu dans le bail commercial ;