cour d'appel de Versailles
3e chambre,  décision 14-28.839 du 30/06/2016,  partie 8


La SCI Doun et la société [...] critiquent les premiers juges en ce qu'ils ont limité la responsabilité de M. T... aux seules zones dans lesquelles l'amiante pouvait être détectée sans sondage destructif, considérant qu'il aurait dû émettre des réserves et attirer l'attention de son client sur la nécessité d'investigations complémentaires dans les zones où l'amiante n'était pas visible. M. T... ne conteste pas sa faute en ce qui concerne l'absence de repérage de l'amiante dans les zones 1 et 3. S'agissant des zones 2 et 4, l'expert a clairement indiqué que dans ces zones centrales, le repérage nécessitait des investigations destructrices, puisque l'amiante était en sous-face des faux-plafonds en plâtre, ce qui ne pouvait se détecter que dans le cadre d'un diagnostic avant travaux, lequel s'effectue sur la base de sondages destructifs. Il n'y a donc pas lieu de reprocher une faute à M. T... s'agissant des zones 2 et 4, pas plus qu'un manquement à son obligation de conseil, le texte réglementaire régissant sa mission ne prévoyant l'émission de réserves et la préconisation d'investigations complémentaires que lorsque "certains locaux ne sont pas accessibles", ce qui ne correspond nullement au cas d'espèce, les zones 2 et 4 étant visibles et accessibles. Il était d'ailleurs indiqué dans le diagnostic de LM Conseil, sous le titre "limite de la technique de repérage" : « l'attention est attirée sur le fait que la recherche de matériaux et produits contenant de l'amiante a été limitée aux parties du bâtiment accessibles et visibles sans utilisation d'équipements spécifiques tels que nacelle ou échafaudage. Cette recherche ne comporte aucun démontage hormis le soulèvement de plaques de faux plafonds ou trappes de visite, ni investigations destructives à l'exclusion des prélèvements de matériaux. En conséquence, notre responsabilité ne saurait être engagée en cas de découverte ultérieure de matériaux amiantes dans les endroits non accessibles ou hermétiquement clos lors de la visite ». En conséquence, c'est à raison que le tribunal a considéré que la faute de M. T... était limitée aux zones 1 et 3 et que sa responsabilité n'était pas en cause pour les zones 2 et 4. S'agissant des conséquences de cette faute, le préjudice imputable à M. T... ne peut s'analyser que comme une perte de chance pour la SCI Doun de négocier un meilleur prix compte tenu de la présence d'amiante dans les zones 1 et 3. Il convient d'examiner les éléments qui auraient pu être retenus pour obtenir une diminution du prix, si le diagnostic de M. T... n'avait pas été erroné. S'agissant de la zone 1 (flocage classé 3, les travaux d'enlèvement doivent être réalisés dans un délai de trois ans après la diffusion du repérage), puisque la SCI Doun avait obtenu de la SCI Sevilo, sur la base du premier rapport de LM Conseil, la réalisation de travaux destinés à retirer les matériaux (colle de dalles) qui avaient été repérés comme contenant de l'amiante, elle pouvait envisager de faire la même demande pour cette zone, dont le coût du désamiantage et de la remise en état a été évalué par l'expert (frais annexes inclus) à la somme de 64.103,876 HT. S'agissant de la zone 3, le flocage est classé 1 ou 2, ce qui signifie que l'amiante n'est pas dégradée mais qu'il est nécessaire de réaliser des contrôles périodiques et des mesures d'empoussièrement. La SCI Doun se permet de citer l'expert comme suit (page 29 de ses écritures) "la nécessité défaire effectuer des mesures régulières pour les flocages de classe 1 ou 2 diminue l'usage des lieux" obligation qui "rend la gestion de ce bien plus difficile et plus onéreuse" (page 35 du rapport), alors que la citation exacte est : "la présence d'amiante classe 1 (souligné par la cour) ... rend la gestion de ce bien plus difficile et plus onéreuse". Il apparaît donc que la nécessité de surveiller révolution du flocage dans la zone 3 ne compromet nullement l'usage du bien et constitue seulement une contrainte, assez peu coûteuse comme le montre le devis de la société Socotec produit par la SCI Sevilo (400 ¿ HT/an). Il n'y a donc pas lieu d'évaluer la perte de chance de négocier une baisse du prix de vente à l'aune du coût des travaux de désamiantage et de remise en état de cette zone 3 (124.144,08 ¿ HT). Il sera ainsi considéré que l'acquéreur pouvait solliciter la prise en charge par le vendeur de cinq campagnes de mesures d'empoussièrement, nécessaires pour s'assurer de l'absence de dispersion de l'amiante. L'expert a précisé que les travaux dans la seule zone 1 ne nécessitaient pas le déménagement du mobilier. Il n'y a donc pas lieu de tenir compte des frais "liés à la nécessité d'évacuer les locaux pendant la durée des travaux" évalués à 20.043 ¿ HT par la SCI Doun dans le préjudice imputable à la faute de M. T.... La SCI Doun a dû exposer des frais pour 4.940 ¿ HT afin de faire réaliser une étude pour le dossier technique amiante et des prélèvements ou analyses d'air, dépense validée par l'expert. Il en sera tenu compte dans l'évaluation du préjudice imputable à M. T....