Cour d'appel de Paris
G5, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.366 du 17/11/2021,  partie 9


Monsieur [K]-[U], expert mandaté par les consort [RB], dans son rapport d'évaluation du 22 mai 2015, après examen du Règlement National d'Urbanisme (RNU) applicable à la commune dès 1975 et qu'il applique donc aux permis de construire du 30 mai 1988 et 22 avril 1992, estime quant à lui qu'il manque 167 places de parking pour respecter les normes, ajoutant qu'avec la nouvelle réglementation, ce nombre serait de 191 places.
 L'obligation de construction conforme doit cependant être analysée au seul regard des règles applicables au moment de la construction ou, puisque celle-ci est intervenue en plusieurs tranches, à la date de délivrance de chacun des permis de construire. Les consorts [RB] ne peuvent donc adapter leur demande à l'évolution réglementaire postérieure aux constructions (ce quand bien même cette évolution a été mentionnée par l'expert amiable de la société ATAC/AUCHAN). Or à partir non pas du Plan d'Occupation des Sols (POS) de la commune de 1999, non applicable aux autorisations délivrées entre 1979 et 1993, mais des POS seuls en vigueur à l'époque de la construction des entrepôts, la société ATAC/AUCHAN déduit que seuls 69 emplacements de parkings étaient exigés, nombre inférieur aux 85 emplacements existants.
 Les consorts [RB], qui appuient leurs derniers arguments sur un nombre d'emplacements existants, non plus de 85, mais de 62, n'apportent aucun élément tangible de preuve permettant de retenir ce nombre.
 L'obligation de prévoir des emplacements de parkings relève en tout état de cause de l'obligation de construire du bail à construction, et non des obligations d'entretien posés par le bail commercial de 2000 ou le bail de courte durée de 2006. Or quelles que puissent être les règles d'urbanisme ou autres applicables au moment de la délivrance des autorisations de construire, la société ATAC/AUCHAN ne peut plus être tenue de la non-conformité des installations édifiées en vertu du bail à construction initial, dès lors que celle-ci n'a pas été contestée en temps utile par les consorts [RB], qui en avaient la possibilité, voire le devoir.
 Les premiers juges ont en conséquence à juste titre écarté la demande des consorts [RB] relative à la création de places de parkings, estimant qu'elle reviendrait pour le bailleur à une amélioration assimilable à un enrichissement sans cause. La demande d'indemnisation des consorts [RB], à hauteur de 331.361 euros HT au titre du poste "création d'emplacements de stationnement" doit être rejetée.
 Le jugement sera confirmé de ce chef.

(3) butte 
 L'expert judiciaire a constaté que "la partie sud-est du terrain est occupée par une importante butte de terre d'une hauteur moyenne de 9,00 m (NGF 77,74 - 68,83 = 8,91) dont la moitié environ sur la zone non aedificandi " ajoutant que cette butte "est constituée de terre fortement argileuse avec traces d'effondrement des talus laissant présumer son instabilité et présence, selon les Dires de Monsieur [V] [architecte conseil des consorts [RB]], de gravois".
 La société ATAC/AUCHAN affirme que la butte existait bien avant 1970 et serait liée à la réalisation de l'autoroute A6 dans les années 60. Aucun élément tangible ne vient cependant soutenir cette allégation. Monsieur [K]-[U], expert des consorts [RB], affirme de son côté dans son rapport du 22 mai 2015 qu'aucune butte n'existait sur le terrain objet du litige avant 1970. Mais ses photos ne portent aucune indication altimétrique et ne permettent pas en l'état d'apprécier la réalité de l'état du terrain. Elles n'ont en outre pas date certaine certifiée par un huissier assermenté ou par un expert dans le cadre d'opérations contradictoires.
 Un plan d'implantation dressé le 16 mars 1970 par Monsieur [W] [IS], géomètre-expert et/ou Monsieur [I], architecte, examiné par l'expert judiciaire, laisse apparaître dans la zone sud-est du terrain, zone "non aedificandi" (servitude contestée d'aucune part, constituée au moment de la construction de l'autoroute), un projet d'aire de stockage de terre ("projet" tendant à confirmer la position des consorts [RB] sur l'absence de butte avant 1970). L'expert estime que "le volume de remblai symbolisé sur ce plan serait de 15 000 m=". L'expert judiciaire a relevé sur le plan masse du dossier de demande de permis de construire du 7 mai 1975 la présence "d'un dépôt de terre (écran anti-bruit ?) d'un volume pouvant être évalué à 15 000 m=". Un plan masse de Monsieur [IS] daté du 8 août 1985 mentionne l'existence, dans cette même zone "non aedificandi" d'un dépôt de terre, dont l'expert évalue également le volume à 15.000 m=. Un autre plan, de "voirie assainissement réseaux", dressé par Monsieur [IS] et Monsieur [O] [E], géomètres-experts, daté du 1er juin 1988, mentionne encore l'existence d'une butte de terre, dont l'expert estime le volume à 15.000 m> Le maire de [Localité 8] a le 31 août 1992 indiqué à la société SUPER MARCHES DOC avoir constaté l'édification "d'une butte de terre relativement importante entre l'A6 et la gare SNCF" et l'invitant à régulariser la situation, les exhaussements de sols étant soumis à autorisation.