Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.707 du 21/03/2019,  partie 4


que si le loyer effectivement obtenu est inférieur au loyer d'un montant de 460 €, lequel n'avait été garanti que pendant 12 mois par le réservant, cependant, Mme Y..., qui devait en tant qu'investisseur prendre en compte les fluctuations du marché et les aléas de la location immobilière, ne peut soutenir que ce montant de loyer lui a été présenté comme certain alors surtout qu'elle s'est prémunie contre ces aléas en souscrivant une assurance lui garantissant un loyer mensuel de 426 €, ce dont il se déduit qu'elle avait bien connaissance du risque ; que, par suite, le dol et les fautes invoquées à l'encontre du vendeur et la société Jade conseil n'étant pas prouvées, Mme Y... doit être déboutée de ses demandes de nullité de la vente et de dommages-intérêts ;
 
 1°) ALORS QUE commet un dol le vendeur, ou son mandataire, qui fait croire à l'acheteur d'un immeuble qu'il pourra obtenir, dans le cadre du dispositif « de Robien », un loyer bien supérieur à ce que permet, en réalité, le marché locatif ; qu'en se bornant, pour rejeter la demande d'annulation de la vente pour dol, à analyser le contenu du contrat de réservation et à énoncer que Mme Y... « devait en tant qu'investisseur prendre en compte les fluctuations du marché et les aléas de la location immobilière », sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 12-15 et 18), si, en annonçant dans l'étude personnalisée et le contrat de garantie locative que les « revenus locatifs mensuels » ou le « loyer mensuel garanti » étaient de 426 euros, somme qui servait de base au calcul de la rentabilité de l'investissement locatif, les sociétés Amandine et Jade Conseil n'avaient pas laissé croire à Mme Y... qu'elle pourrait obtenir un loyer d'un montant au moins égal à cette somme, la cour d'appel, qui a constaté que l'appartement de Mme Y... n'avait pu être loué qu'à un loyer inférieur de près de 30 % au loyer annoncé, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ratifiée par la loi du 20 avril 2018 ;
 
 2°) ALORS QU'il résultait des stipulations claires et précises du contrat de garantie locative, versé au débat (pièce n° 8.7 des conclusions de Mme Y...), que ce contrat, qui garantissait les seuls aléas résultant d'impayés ou d'absence de locataire, ne garantissait pas le risque de devoir louer l'appartement à un loyer inférieur à 426 euros ; qu'en considérant, pour en déduire que Mme Y... ne pouvait soutenir que le montant de 426 euros lui avait été présenté comme certain, qu'en souscrivant au contrat de garantie locative, elle s'était prémunie contre ce risque, la cour d'appel a dénaturé ce contrat et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ratifiée par la loi du 20 avril 2018.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir débouté Mme Y... de sa demande d'annulation des contrats de réservation, de vente et de prêt ;
 
 AUX MOTIFS QUE, concernant les manquements imputés à la banque, s'agissant de la demande d'annulation du contrat de prêt pour non-respect du délai de réflexion de 10 jours prévu par l'article L. 312-10 du code de la consommation et défaut d'envoi par voie postale, la banque verse aux débats l'accusé de réception et l'acceptation de l'offre de prêt portant la mention manuscrite de Mme Y... selon laquelle elle déclare l'avoir reçue le 20 décembre 2007 et l'accepter le 5 janvier 2008 ; que, devant notaire, dans la procuration précitée, Mme Y... a confirmé que l'offre de prêt lui avait été délivrée et qu'elle l'avait acceptée ; que, dans l'acte authentique de prêt reçu par le notaire le 20 mai 2008 en exécution de la même procuration, Mme Y..., en tant qu'emprunteur, a déclaré que « les conditions du présent crédit correspond à l'offre qu'il (l'emprunteur) a reçue du prêteur par voie postale et acceptée également par voie postale après avoir respecté le délai de réflexion de dix jours » ; qu'il s'en déduit que la formalité d'envoi prévue par l'article précité a été respectée de sorte que la nullité invoquée n'est pas encourue ; que, s'agissant du dol qui aurait été commis par la banque, l'offre de prêt, dont il vient d'être dit que Mme Y... avait connaissance préalablement à la signature de la procuration, prévoit un crédit amortissable sur une durée de 27 ans, comprenant une période de différé maximum d'amortissement totale de 12 mois et 288 mois d'amortissement au taux du TIBEUR à 3 mois, majoré de 1,60 point, la révision intervenant au bout d'une année tous les trois mois, le taux d'intérêt initial étant de 4,35 % l'an, étant indiqué que, si l'application du taux aboutissait à une diminution théorique de l'échéance, le montant des règlements restait inchangé, mais la durée du crédit était raccourcie, et que si l'application du taux aboutissait à une augmentation théorique de l'échéance, le montant des règlements restait inchangé, la durée du crédit étant allongée ;