décision 15-27.525 du 18/01/2018,  partie 2



 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X...
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que l'assiette du bail commercial consenti par les époux X... à la société Sorim se réduisait à un terrain nu, d'avoir fixé à la somme de 18.130 € HT à compter du 26mai 2006 le loyer du bail commercial liant les époux X... à la société Sorim portant sur ce terrain nu, et d'avoir condamné les époux X... à rembourser à la société Sorim le trop perçu de loyer entre le 26 mai 2006 et le 26 mai 2011 ;
 
 AUX MOTIFS QU'il est constant que suivant acte authentique en date du 20 janvier 1987, les époux X... ont consenti à la société Omin dirigée par M. X... un bail commercial portant sur un terrain situé au  [...], [...]   dépendant d'un ensemble              à usage industriel moyennant un loyer HT de 60 000 F, susceptible de variation ; que ce bail stipulait que «toutes les constructions y compris celles effectuées par la société antérieurement à ce jour embellissements, améliorations, et installations, ayant un caractère immobilier qui seront faits dans les lieux loués par la société preneuse même avec l'autorisation des bailleurs et d'une manière générale toutes installations à demeure faites par la société preneuse resteront en fin de la présente location, à quelque époque et de quelque manière qu'elle arrive la propriété des bailleurs sans indemnité quelconque de leur part » ; qu'il résulte de l'extrait K bis de la société Omin qu'elle a transféré son siège social du [...]                               le 19 juillet 1991 et il n'est pas contesté qu'un bail verbal dont la date est indéterminée a été consenti à la société Sorim sur les [...] et [...], moyennant un loyer de 14 793 F par mois ; que le procès-verbal d'assemblée générale de la société Sorim en date du 1er avril 1991 montre que le transfert de son siège social
 
 au [...] a été alors décidé de sorte que le bail verbal qui liait les époux X... à la société
 
 Omin avait nécessairement pris fin à cette période ; qu'il ressort de la facture en date du 7 juin 1990 et de la pièce n° 4 des époux X... que la société Omin a vendu à la société Sorim divers aménagements, commodités et matériels ainsi que le droit au bail du bâtiment situé      [...] moyennant la somme de 455 000 F HT ; que le paiement du prix de vente est confirmé par l'extrait comptable intitulé inventaire par compte de la société Sorim au 31 décembre 2008, qui fait état de cette somme en euros au titre des bâtiments sur sol d'autrui ; que cette vente a été réalisée avant l'expiration du bail consenti à la société Omin avant que la clause d'accession à la propriété des constructions ou aménagements sur le terrain puisse s'appliquer au bénéfice des époux X... ; que la clause d'accession à la propriété ne joue que dans les relations contractuelles entre les époux X... et la société Omin et n'est pas opposable à la société Sorim ; que cette dernière ayant régulièrement acquis les aménagements litigieux de la société Omin le 7 juin 1990, se trouve donc titulaire d'un bail portant sur un terrain nu ; que dans leurs écritures de première instance, les intimés reconnaissent d'ailleurs que la société Omin a pu vendre les aménagements qui ne sont que des immeubles par destination à la société Sorim ; que le bail commercial en date du 30 juillet 2008 liant les époux X... à la société Sorim et portant régularisation de la location verbale antérieure portant sur les n° [...] et [...] prévoit que
 
 le loyer annuel est fixé à 70500 € et que « tous les travaux, embellissements et installations ayant un caractère immobilier qui pourront être faits dans les lieux loués par la société preneuse pendant le cours du bail et d'une manière générale toutes les installations à demeure, faites par la société preneuse resteront en fin de bail à quelque époque et de quelque manière qu'il arrive, la propriété des bailleurs sans indemnité quelconque de leur part » ; que cette clause d'accession en faveur des bailleurs ne vaut que pour les constructions futures lors de la signature du bail, et ne peut donc s'appliquer aux aménagements litigieux déjà acquis par la société Sorim en 1990 ; que selon le rapport d'expertise en date du 25 février 2011, l'ensemble immobilier est constitué de divers locaux de nature et d'affectation diverses à savoir : «rez-de-chaussée : ateliers répartis sur plusieurs travées : 930 m2 environ, -hall salle de réunion : 140 m2 environ, -vestiaires et sanitaires attachés aux ateliers : 70 m2 environ, -bureaux et salle de réunion : 140 m2 –divers locaux : 70 m2, -plates formes 190 m2 soit surface utile au sol 1140 m2, surface utile développée 1540 m2 taux d'occupation au sol 66% environ » ; que l'expert estime la valeur locative du terrain ou de toute construction situé [...] au [...] à la somme annuelle
 
 HT de 18130 € ; que par conséquent, les époux