Cour d'appel de Versailles
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.788 du 19/11/2020,  partie 7


qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen péremptoire des exposants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le juge doit respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'en énonçant que l'intention de démolir du bailleur social, ainsi que les autorisations administratives obtenues à cet effet, permettent également d'écarter l'application des dispositions de l'article L. 443-11 du code de la construction et de l'habitation relatives à l'exercice du droit de préemption des locataires, et qu'en effet, l'économie de l'opération de rénovation urbaine ayant pour vocation la démolition préalable des logements avant toute cession, M. et Mme S... ne peuvent invoquer utilement le bénéfice d'un droit de préemption sur ce fondement, et en soulevant ainsi d'office un moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QU'en tout état de cause, un logement occupé dans le cadre d'un bail PLI ne peut être vendu qu'à son locataire ; que la cession du logement ne peut donc intervenir sans avoir mis en mesure le locataire d'exercer son droit de préemption ; que la circonstance que le bailleur social prévoit de démolir l'immeuble avant de le céder n'est pas de nature à exclure ce droit de préemption du locataire ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué qu'une promesse de vente de l'immeuble avait été consentie le 13 décembre 2007 par la société Logis Transport à la SNC des Locataires et que les époux S... n'ont pas été en mesure d'exercer leur droit de préemption ; qu'en considérant néanmoins que M. et Mme S... ne pouvaient invoquer utilement le bénéfice d'un droit de préemption de l'article L. 443-11 du code de la construction et de l'habitation, dès lors que le bailleur avait l'intention de démolir et que des autorisations avaient été obtenues à cet effet, et que l'économie de l'opération de rénovation urbaine avait pour vocation une démolition préalable des logements avant toute cession, la cour d'appel a violé l'article L. 443-11 du code de la construction et de l'habitation.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué
 
 d'Avoir condamné la société Logis Transports à payer aux époux S... la seule somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE « le mauvais état des lieux reproché à la société Logis-
 Transports procède davantage des intrusions en tous genres et des actes de vandalisme perpétrés par des tiers qui pénètrent dans l'immeuble que d'un défaut d'entretien imputable à faute à la bailleresse, étant précisé que demeurant avec quelques autres occupants seulement dans un immeuble dont la démolition est d'ores et déjà autorisée et programmée, M. et Mme S... ne peuvent légitimement prétendre à la réalisation par la société Logis-Transports d'importants travaux d'entretien et de rénovation des parties communes et privatives. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a très justement apprécié le trouble de jouissance subi par les locataires à la somme de 5 000 euros » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « à l'appui de leur demande de dommages et intérêts, les époux S..., qui sont rentrés dans les lieux le 1er janvier 1996, se prévalent d'un rapport d'enquête du 17 novembre 2006 qui relève dans les parties communes un manque d'éclairage, le dépôt de détritus et de divers objets, des infiltrations d'eau dans la cave, la présence de matière fécale sur les portes des caves et les escaliers. Le même genre de constatations est fait par huissier le 14 décembre 2011 et le 21 novembre 2012. Si le procès- verbal de constat établi à la demande de la bailleresse le 1er octobre 2013, relève le bon fonctionnement du système Vigile et des luminaires dans les parties communes, il reste que le bâtiment n'est entretenu qu'à minima par la bailleresse puisque sa démolition est envisagée, ce qui a causé nécessairement un préjudice de jouissance aux locataires encore présents, qui ont dû vivre dans un environnement de plus en plus dégradé. Monsieur et Madame S... verront leur demande de dommages et intérêts accueillie à hauteur de la somme de 5 000 € » ;
 
 1°) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives; qu'en retenant «que le mauvais état des lieux reproché à la société Logis-Transports procède davantage des intrusions en tous genres et des actes de vandalisme perpétrés par des tiers qui pénètrent dans l'immeuble que d'un défaut d'entretien imputable à faute à la bailleresse », quand l'absence d'obligation de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par des tiers ne dispensait pas la société Logis Transports de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives, la cour d'appel a violé l'article 1720 du code civil, ensemble l'ancien article 1147 devenu l'article 1231-1 du même code ;