Cour d'appel de Montpellier,  décision 11-28.701 du 15/01/2014,  partie 4


que les manquements précités sont constitutifs d'une faute à laquelle ont participé Me O... et Me N... membres de la SCP appelante ; que si la somme de 686 020 ¿ était restée disponible pour le financement de l'opération, elle aurait pu être mise à la disposition des entreprises afin que les travaux soient terminés dans les délais et que les parties communes soient terminées, que le retard dans l'achèvement de la résidence a donc été généré par le défaut de constitution de la garantie intrinsèque, qu'il s'ensuit que le lien de causalité entre le préjudice subi par les appelants et les intervenants et la faute des appelants ne peut être contesté ; 
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE cette valeur d'assiette du terrain ne pouvait pas être comprise dans le montant de cette garantie dès lors qu'elle n'a pas été immobilisée mais prélevée dès le 12 août 2005 dans la comptabilité de la SCP O...- N...- P..., au profit des vendeurs sur les premiers versements effectués par les acquéreurs, ce qui a réduit d'autant le montant de la garantie constituée ; que la conformité de l'acte de constitution de cette garantie aux dispositions du code de la construction et de l'habitation n'a été en toute hypothèse que factice en l'état du contrat de promotion immobilière qui a été signé le 28 juillet 2004 par Monsieur et Madame X..., vendeurs, avec la société civile de construction vente des Trois, contrat modifié par avenant du 7 juin 2005 ; que ce contrat de promotion immobilière et son avenant ont été déposés aux minutes de la SCP O...- N...- P..., le 7 juin 2005 et ont été visés expressément dans chaque acte de vente en l'état futur d'achèvement reçu par Me N... ; que ce contrat de promotion immobilière stipulait que les vendeurs percevraient sur le programme immobilier à réaliser la somme de 686. 020 € (valeur du terrain d'assise de la construction) qui leur serait remise par Me O... sur les premières ventes des appartements, tandis que la société civile immobilière de construction vente Des Trois recevrait directement du notaire le montant restant de fonds versés par les acquéreurs ; que la dissociation du vendeur et du promoteur a privé de tout effet la garantie intrinsèque d'achèvement reçue par acte authentique du 11 août 2005 : le contrat de promotion immobilière a dépossédé de tous fonds propres à l'exception de la somme de 686. 020 ¿ perçue par eux dès le 12 août 2005 ; 
 
 1°) ALORS QUE le vendeur en l'état futur d'achèvement peut être dispensé de fournir une garantie extrinsèque lorsque les fondations de l'immeuble sont terminées et que le financement de l'opération est assuré à hauteur de 75 % au moyen, outre le prix de ventes conclues, des fonds propres du vendeur, dores et déjà investis dans l'opération ou disponible pour la financier ; qu'en affirmant que la somme de 686. 020, 57 € représentant la valeur du terrain ne pouvait plus être considérée comme investie dans l'opération ou disponibles pour la financer et ne pouvait, partant, entrer dans le calcul de la garantie intrinsèque dès lors qu'elle avait été remise aux vendeurs qui n'avaient pas l'obligation de la déposer sur un compte bloqué, quand la seule disposition de cette somme par les vendeurs permettait de la prendre en compte pour caractériser la garantie intrinsèque, la Cour d'appel a violé l'article R. 261-18 b) du Code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause ; 
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les éventuels manquements d'un notaire à ses obligations professionnelles ne peuvent s'apprécier qu'au regard du droit positif existant à l'époque de son intervention ; qu'en reprochant aux exposants d'avoir versé entre les mains des époux X... la somme de 686. 020 € représentant la contre valeur du terrain d'assiette de l'immeuble, sans l'immobiliser de son propre chef pour qu'elle puisse être considérée comme toujours investie dans l'opération quand il n'existait, à l'époque de la rédaction de l'acte du 11 août 2005, aucune obligation de verser les fonds destinés au financement de l'opération sur un compte spécial ouvert à cet effet, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la seule faute imputée au notaire par les demandeurs à l'action consistait à avoir « pris en compte la valorisation du terrain comme fonds propres en l'état du retirement du prix par les époux X... avant l'achèvement de la résidence » (conclusions du 30 mai 2011, page 39, al. 9) ; qu'en retenant, aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que la dissociation entre le vendeur et le promoteur avait privé de tout effet la garantie intrinsèque, le vendeur s'étant dépossédé de tout fonds propres à l'exception de la somme de 686. 020 ¿ perçue par eux dès le 12 août 2005, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;