décision 17-11.985 du 08/03/2018,  partie 2



 Attendu que, pour accueillir la demande en remboursement des sommes versées par les locataires au titre du salaire des gardiens, le jugement retient que, pour que leurs salaires soient récupérables sur les locataires, les deux tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets doivent être effectuées de manière cumulative et à l'exclusion de tout partage permanent de leurs activités avec un tiers, et qu'en l'espèce, pour l'entretien des parties communes intérieures, le bailleur fait appel à un prestataire extérieur ;
 
 Qu'en statuant ainsi, alors que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 40 % de leur montant lorsqu'il assure seul l'élimination des déchets ou l'entretien des parties communes, le tribunal, qui n'a pas recherché si le gardien ou concierge n'avait pas effectué seul une de ces deux tâches, a violé le texte susvisé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'ils écartent la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action pour les charges de l'année 2011 et en ce qu'ils condamnent à paiement l'OPH Pays d'Aix habitat, les jugements rendus le 13 septembre 2016, entre les parties, par le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits jugements et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence, autrement composé ;
 
 Condamne Mme Z..., M. A..., M. et Mme B... et Mme C... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des jugements partiellement cassés ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille dix-huit.
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits au pourvoi n° D 17-11.985 par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour l'Epic Pays d'Aix habitat, devenu Pays d'Aix habitat métropole
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR écarté la fin de non recevoir tirée de la prescription ;
 
 AUX MOTIFS QUE : « Sur la prescription : Selon l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, applicable au bail litigieux en vertu de l'article L 442-6 du code de la construction et de l'habitation : « Les actions en nullité et les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans ». Par ailleurs, le point de départ du délai de prescription de l'action en répétition de l'indu est la date du paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement est demandé (Cass. civ. 3ème, 23 mars 2011, 11° 10-10013). En l'espèce, pour l'année 2011, le relevé individuel de régularisation de charges a été adressé aux locataires le 25 septembre 2012, avec comme date d'exigibilité le 12 novembre 2012. L'OPH Pays d'Aix Habitat, qui invoque la prescription de l'action, ne précise pas la date à laquelle le paiement de cette régularisation a été fait. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action pour les charges de l'année 2011 sera rejetée » ;
 
 ALORS QUE : les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ; qu'en rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription après avoir constaté que la date d'exigibilité des charges litigieuses avait été fixée au 12 novembre 2012 et que Mme Z... et M. A... avaient introduit leur action en répétition le 20 janvier 2016, le tribunal a violé l'article 68 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné l'EPIC Pays d'Aix Habitat à payer 1.745, 25 euros à Mme Y... Z... et M. Nordine A... au titre des sommes indûment versées pour les salaires des agents d'entretien ;
 
 AUX MOTIFS QUE : « selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1. des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2. des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée  . La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.