Cour d'appel d'Angers,  décision 12-22.310 du 30/10/2013,  partie 2


qu'il résulte de ces dispositions que le fermage comprend deux loyers qui forment le prix d'un bail unique, chacun devant être fixé séparément à la seule fin purement financière d'une détermination exacte des prix respectifs de chaque loyer et eu égard aux exigences administratives propres à chacune de ses composantes ; que certes, les clauses contraires au statut du fermage sont réputées non écrites par application de l'article L 415-12 du code rural ; que cependant, le contrat litigieux a fixé séparément, dans un paragraphe I intitulé "Fixation du fermage", le prix du fermage "en ce qui concerne les parcelles de terre et les bâtiments d'exploitation" et, dans un paragraphe II intitulé " Fixation du loyer" le prix du loyer "concernant les bâtiments d'habitation", et, ensuite, visé la clause résolutoire en référence, s'agissant du commandement de payer, à la loi du 6 juillet 1989 ; qu'ainsi, et contrairement aux dispositions d'ordre public de l'article L 411-11 précité, les parties n'ont pas divisé le prix du fermage en deux composantes distinguant la partie exploitation de la partie habitation mais ont explicitement séparé ce qui relève de la fixation du fermage de la fixation du loyer d'habitation, distinction confortée par l'introduction tout aussi expresse d'une clause résolutoire visant les dispositions également d'ordre public de la loi sur les baux d'habitation ; que cette même distinction est au demeurant reprise dans le commandement du 10 décembre 2007 ; qu'il doit donc être constaté que les bailleurs poursuivent la résiliation du bail au seul motif du non-paiement du fermage par le preneur, par application de l'article L411-31 du code rural, fermage qu'ils ont contractuellement fixé à un prix calculé par la seule prise en compte des parcelles de terre et des bâtiments d'exploitation, sans qu'aucune requalification a posteriori de ces dispositions contractuelles puisse opérer de manière rétroactive la régularisation de l'action telle qu'engagée ; qu'en conséquence de ce qui précède, il convient comme le premier juge de ne tenir compte, pour apprécier les éventuels manquement du preneur, que des seuls fermages tels que circonscrits par la convention liant les parties à l'exclusion des loyers d'habitation ; que le premier commandement du 10 décembre 2007 vise un arriéré de fermages qui seuls doivent être pris en compte à l'exclusion de toute autre demande (frais, impôts) correspondant aux sommes suivantes : fermage novembre 2005 : 3 815,29 euros, fermage novembre 2006: 5 934,26 euros, fermage mai 2007 : 2967,13 euros, fermage novembre 2007: 3 001,40 euros ; qu'après déduction de versements opéras par le preneur à hauteur de montants respectifs de 7 530,51 euros et de 4477,00 euros il restait dû un total de 3 881,57 euros ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur Y... a réglé les sommes suivantes : - 11 décembre 2007 : 1 424,63 euros, - 14 janvier 2008 : 1 424,63 euros, - 18 février 2008 : 2 264,48 euros, - soit un total de 5 113,74 euros ; qu'étant observé que les appelants admettent qu'il est constant que si l'on ne tient pas compte des loyers les causes du commandement du 10 décembre 2007 ont été acquittées dans le délai de trois mois imparti au preneur, il s'ensuit que le premier juge a justement décidé que ce commandement ne peut valoir mise en demeure infructueuse ; que dès lors, il importe peu que les causes du second commandement du 4 décembre 2008 visant le fermage du 1er novembre 2008 d'un montant de 6 187,67 euros n'aient pas été acquittées, du fait des deux seuls versements de 2 500 euros chacun opérés les 22 janvier et 18 février 2009, dans le délai de trois mois imparti au-delà duquel il restait dû une somme de 1187, 67 euros, puisqu'il suit de ce qui précède que les bailleurs ne justifient que d'un seul défaut de paiement de fermage persistant au-delà du délai susvisé qui ne peut suffire à prononcer la résiliation sollicitée » (arrêt, p. 6, 7 et 8) ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' « aux termes des dispositions des articles L411-31 et L411-53 al. 1er du code rural, le bailleur ne peut faire résilier son bail que s'il justifie notamment : 1°) de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; 2°) d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; que M. Y... ne conteste pas l'absence de régularisation de son fermage dans le délai de trois après la délivrance du commandement de payer du 4 décembre 2008 ; que cependant il soutient qu'il a régularisé les causes du commandement du 10 décembre 2007, avant l'expiration du délai légal ; que ce commandement vise un certain nombre de sommes dues par le preneur dont des fermages (terres et bâtiments d'exploitation), des parts d'impôts fonciers, des loyers, et des frais, le tout pour 8 681,46 ¿ ; qu'or, le commandement ne peut légitiment inclure des fermages et des loyers pour la maison d'habitation ; qu'en effet, s' il existe un seul bail à long terme conclu le 17 décembre 1998, devant Maître A...