cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 16-26.049 du 13/09/2018,  partie 7


que les factures Apave pour un montant total de 2 690€ concerne deux magasins : Roche et Bobois et Geneviève D..., de sorte qu'il convient de l'écarter, qu'en revanche les factures Archi déco conseil, centre de marquage, Martini, entreprise AI, Lolli électricité et Biguet font expressément référence au magasin Roche et Bobois, la mention erronée du nom du gérant Monsieur C..., voire de l'intitulé "société C..." n'est pas de nature à permettre de les écarter ; que le total des factures produites s'élève à 347 457,66 € HT, qu'il convient de déduire les factures ne concernant pas des installations comparables ou ne concernant pas les locaux soit la somme de 20 735,78 €, que reste due 326 721,88 €, qu'il convient d'appliquer un coefficient de vétuste de 25 % pour tenir compte de l'état "correct" du matériel existant dans les locaux dont la locataire a été évincée, qu'après un calcul au prorata des surfaces, l'indemnité de réinstallation doit être évaluée à 172 774,20 € ; - frais de déménagement : que les frais de déménagement correspondant aux factures de la société Sanchez s'élèvent à la somme de 20 183,14 € HT ; - frais de personnel : que la locataire ne justifie d'aucun frais à ce titre ; - le préjudice commercial : que ce préjudice qui correspond aux troubles subis par le locataire pendant le déménagement et la réinstallation, en tenant compte de la perte de temps pour rechercher de nouveaux locaux, doit être évalué à 3 mois de bénéfice, que la société qui présentait un bilan bénéficiaire de 2005 à 2007, a enregistré en 2008 une perte de 117 851 €, qu'il convient de lui allouer à ce titre la somme de 7 000 € correspondant à 3 mois de bénéfice moyen entre 2005 et 2007, les résultats obtenus en 2008 pour les raisons sus exposées ne pouvant rentrer en ligne de compte ; - frais administratif divers : qu'il s'agit de prendre en charge les frais liés au changement d'adresse dont notamment le transfert de ligne téléphonique, l'impression de nouveaux documents, l'information des clients et fournisseurs, que la locataire justifie d'une somme de 1 432 € à ce titre ; que l'indemnité d'éviction s'évalue comme suit : - indemnité principale 71 000 € ; - indemnité accessoire : *remploi : 17 000 € *installation : 172 774,20 *déménagement : 20 183,14 € *préjudice commercial : 7 000 € *frais administratif : 1 432 € ; total : 289 389,34 € » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, lorsque le bail commercial contient une clause d'accession au profit du bailleur en fin de bail, l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de non-renouvellement doit s'apprécier en l'état des locaux sans les constructions et améliorations réalisées par le preneur en cours de bail ; qu'en l'espèce, il était stipulé au contrat de bail liant la société ASC aux consorts X... que le bailleur resterait propriétaire en fin de bail de tous travaux, embellissements et améliorations réalisés par le preneur, sans indemnité pour ce dernier (contrat de bail du 10 février 1970, p. 5) ; qu'en retenant que la société ASC avait droit à obtenir une indemnité d'éviction fondée sur la valeur des locaux au jour du non-renouvellement, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, lorsque le bail commercial contient une clause d'accession au profit du bailleur en fin de bail, et que celui-ci a fait l'objet d'un ou plusieurs renouvellements, l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de non-renouvellement doit s'apprécier en l'état des locaux sans les constructions et améliorations réalisées par le preneur depuis le dernier renouvellement ; qu'en déduisant en l'espèce de la clause d'accession bénéficiant aux bailleurs au terme du bail que la société ASC avait droit à obtenir une indemnité d'éviction fondée sur la valeur des locaux au jour du non-renouvellement, en ce compris toutes les améliorations apportées par les preneurs depuis le 10 février 1970, au motif que ces améliorations étaient réputées s'être incorporées au local à chaque renouvellement du bail, cependant que les améliorations réalisées lors de la dernière période de location, entre le 1er avril 1988 et le 31 mars 1997, devaient être exclues de cette évaluation comme ayant été acquises par les bailleurs au terme du bail non renouvelé, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;
 
 ET ALORS QUE, troisièmement, en cas d'accession au profit du bailleur, la partie non amortie des améliorations apportées par le preneur peut être portée dans sa comptabilité en tant que charge déductible ; qu'il en résulte que, en l'absence de tout préjudice du preneur, celui-ci ne peut être indemnisé de la valeur de ses investissements par le bailleur accédant à ces améliorations ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a encore violé l'article L. 145-14 du code de commerce.