décision 17-14.138 du 05/04/2018,  partie 2


qu'en l'espèce, la résolution n° 33 de l'assemblée générale du 27 avril 2013, dont les termes sont rappelés ci-dessus, précise que la convention d'occupation de parties communes consentie à la société Le Rencard l'est à titre précaire, sur une zone clairement délimitée, pour une période d'un an, renouvelable sur nouvelle demande d'autorisation faite à l'assemblée générale ; que la société L'Aigle Blanc et M. X... soutiennent que cette présentation est fausse et qu'en réalité l'occupation consentie est permanente et contraire au règlement de copropriété en ce que les parties communes à usage de stationnement ont été modifiées et qu'en outre il est porté atteinte à la destination des lieux en ce que le local exploité par la société Le Rencard ne pourrait pas accueillir un bar-restaurant ; que le tribunal, dans le jugement déféré, a retenu partie de cette analyse ; que, toutefois, les termes de la résolution sont conformes aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu'il s'agit d'une occupation de parties communes consentie à titre précaire, donc révocable, sur une surface bien déterminée, ce qui relève manifestement de la majorité de l'article 24, et non de la majorité qualifiée de l'article 26 ; que, quant à la modification des places de stationnement, dont l'annulation a été prononcée par jugement du 17 septembre 2010, ce point est indifférent à la solution du présent litige dès lors que les parties communes dont l'occupation est autorisée ne sont pas nécessaires à la destination de l'immeuble ; qu'il s'agit en effet d'espaces extérieurs (places de stationnement) dont il n'est pas démontré que l'occupation privative telle qu'elle est pratiquée porterait atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'il n'appartient pas au juge saisi d'une demande d'annulation d'une résolution de vérifier si celle-ci est bien respectée par le bénéficiaire ; que, si la société Le Rencard et M. Z... ne respectent pas les termes de cette décision, il appartient au premier chef au syndicat des copropriétaires d'agir à leur encontre, et, en cas de carence du syndicat, les copropriétaires lésés peuvent être recevables à agir en ses lieux et place ; qu'en tout état de cause, il résulte de l'examen des pièces produites que la terrasse installée par la société Le Rencard est bien démontable (pièces n° 13, 14 et 16 de la société Le Rencard), et ne comporte aucun ouvrage maçonné ancré au sol ; que la structure en cause ne cause donc aucune dégradation aux parties communes sur lesquelles elle est posée ; qu'en conséquence, il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le premier juge a annulé la résolution n° 33 de l'assemblée générale du 27 avril 2013 et il sera infirmé en toutes ses dispositions, la remise en état des lieux n'ayant plus d'objet ; que l'occupation des parties communes par la société Le Rencard n'étant pas illicite, les demandes de dommages-intérêts de la société L'Aigle Blanc et de M. X... doivent être rejetées ; qu'à cet égard, la société L'Aigle Blanc et M. X... seraient bien en peine d'établir le préjudice qu'ils prétendent subir du fait de l'exploitation par la société Le Rencard d'un commerce de restauration rapide dans la galerie commerciale, alors qu'il est amplement établi, par les nombreuses pièces produites aux débats, que l'établissement appartenant à la société L'Aigle Blanc et prétendument exploité par M. X... est fermé depuis de nombreuses années, les locaux laissés complètement à l'abandon, et ce encore à l'été 2015 et en avril 2016 (pièces n° 5, 6, 7, 11, 12 et 15 du syndicat) ; que, quant à la prétendue violation du règlement de copropriété, nonobstant la désignation des divers lots comme étant des « boutiques », hormis ceux de la société L'Aigle Blanc et de M. X... qui sont désignés comme à usage de « bar grill terrasse » et « restaurant », il n'apparaît pas contraire audit règlement que d'autres locaux soient affectés à l'exploitation d'un restaurant ; que le règlement ne crée aucune exclusivité commerciale, il n'y a pas d'interdiction, ni de restriction, à l'installation de plusieurs commerces de même nature dans la galerie commerciale de la copropriété ;
 
 ALORS, 1°), QUE l'assemblée générale des copropriétaires peut prendre, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes telles que visées dans le règlement de copropriété ; que l'assemblée générale des copropriétaires peut prendre, à l'unanimité, les décisions portant modification de la destination de l'immeuble telle que visée dans le règlement de copropriété ; qu'en se fondant sur la circonstance que l'occupation privative par la société Le Rencard des emplacements communs de stationnement, qui avait été autorisée par la résolution n° 33 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 2013, ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble, pour en déduire qu'il n'était pas nécessaire que celle-ci soit autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des deux tiers, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l'époque des faits ;