Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.582 du 20/06/2019,  partie 5


que par cette argumentation, Mme B... fait grief au syndic et au syndicat de l'avoir empêchée de vendre son bien au prix du marché ; qu'ainsi que le fait observer la société Cabinet Cazalières, ce préjudice s'analyse en une perte de chance, (même si Mme B... ne le formule pas en ces termes), qui ne peut être réparée à la hauteur de l'avantage perdu ; qu'en conséquence, Mme B... ne peut prétendre percevoir la différence pleine et entière entre la valeur totale de son bien en décembre 2008 et la somme qu'elle a effectivement perçue ; qu'en revanche, il n'est pas contestable, que, comme elle l'affirme, son bien, vendu aux enchères publiques, l'a été à une somme inférieure à sa valeur ; qu'en effet, contrairement à ce que soutient le syndic, les références de ventes produites par Mme B..., s'il est exact qu'elles ne contiennent pas d'informations relatives à l'état des biens concernés, sont suffisamment précises pour pouvoir être retenues comme élément de comparaison et déterminer une fourchette de prix, dès lors que sont précisés, la superficie, le nombre de pièces, l'année de construction de l'immeuble, et qu'il résulte du procès-verbal de constat que l'appartement de Mme B... était en bon état ; qu'il s'agit uniquement de ventes intervenues sur des biens dits anciens, c'est à dire dont l'année de construction est classée dans la catégorie '1948/1969" ou '1970/1980"; qu'il n'est pas soutenu par les intimés que l'immeuble en cause serait plus ancien, ou plus récent ; que les ventes citées, qui résultent du site "base-biens.com"' créé par les notaires de paris recensant les mutations immobilières intervenues en Ile de France, est donc fiable ; que les recherches ont porté sur les ventes intervenues dans un rayon de 200 mètres autour de l'adresse de l'immeuble de Mme B... entre décembre 2007 et décembre 2009, sur des appartements entre 53 et 79 m² de trois ou quatre pièces, sachant que celui de Mme B... présente ou superficie de 79,5 m² et dispose de quatre pièces ; qu'il en ressort que sur 18 références, la valeur la plus haute au mètre carré s'élève à 2.333,33 euros, la valeur la plus faible, à 1.361,84 euros et la valeur moyenne à 1.832,36 euros ; qu'ainsi, la valeur du bien de Mme B... (d'une superficie de 79,50 m²) s'établit entre 185.499,73 (arrondi à 185 500) et 108.266 euros, soit une moyenne de 145.672 euros ; qu'en conséquence que c'est ce dernier chiffre qui doit être retenu pour fixer la valeur entière du bien de Mme B... et non celle de 255.000 euros, dont elle n'explique pas le calcul ; que même si la valeur la plus faible était retenue, il pourrait également être soutenu que l'appartement de Mme B... a été vendu à un prix inférieur à sa valeur ; que le fait de ne pas avoir été informée de l'existence de la procédure de saisie immobilière alors qu'elle aurait pu et dû l'être ainsi qu'il a été exposé ci-avant, a fait perdre à Mme B... une chance de désintéresser son créancier ou d'obtenir la vente amiable de son bien, ce qui constitue un préjudice matériel qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 40.000 euros ; que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, Mme B... n'a pas été mise en mesure de recourir aux dispositions de l'article 2206 du code civil qui permet au débiteur, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix de saisir le juge pour en voir fixer une en rapport avec la valeur vénale du bien, dès lors, précisément, qu'elle n'a pas eu connaissance de l'existence de la procédure avant que l'acquéreur ne se manifeste auprès de la société M... gestion ;qu'elle a formé opposition aux jugements d'orientation et d'adjudication, mais elle a été déclarée irrecevable pour un motif de procédure ; que, sur le préjudice moral invoqué par Mme B..., il n'est pas contestable que le fait d'apprendre que son bien avait été vendu aux enchères publiques sans jamais avoir reçu le moindre acte relatif à la saisie immobilière et alors qu'elle procédait à des règlements réguliers depuis le mois de décembre 2006, et qu'elle ne se désintéressait donc pas de son bien contrairement à ce que fait valoir le syndicat, a nécessairement causé un préjudice moral à l'appelante, qu'il convient de réparer en lui accordant la somme de 3.000 euros ;
 
 ET QUE contrairement à ce que soutient la société Cabinet Cazalières, il existe un lien de causalité direct entre la faute commise et ces préjudices ; qu'en effet, les fautes de Mme B... (non paiement des charges, absence de notification de sa nouvelle adresse notamment) ou celle de son cabinet de gestion (qui ne lui aurait pas transmis le procès verbal de l'assemblée générale de 2006 votant le recours à la saisie immobilière de son lot) invoquées par le syndic pour contester le caractère direct du lien de causalité, d'une part ne sont pas toutes établies (faute commise par le cabinet de gestion), d'autre part, n'ont joué en toute hypothèse qu'un rôle causal très indirect lors de la dernière phase de la saisie immobilière ici concernée » (arrêt attaqué, p. 8 à 9);