Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.011 du 03/12/2020,  partie 5


Les échanges de correspondances entre Mme K... et la bailleresse révèlent que celle-ci a cherché à diverses reprises à apporter à sa locataire des informations précises sur les points de contestation qu'elle soulevait ; que par ailleurs, il ressort des termes du courrier émis le 16 mars par la DDT que Mme K... a par le passé pris l'initiative ainsi qu'elle y est légitimement fondée de se rendre dans les locaux berruyers afin d'y recueillir des éléments d'information quant à son loyer ; qu'il n'est nullement établi que Mme K... se soit subitement vu imposer la nécessité de se rendre à Orléans pour y consulter les justificatifs, les décomptes communiqués mentionnant clairement que l'agence de Bourges lui fournirait des explications et justificatifs dans le cadre de la permanence assurée par ses soins dans ses locaux ; que concernant la facturation des frais liés à l'antenne collective et à la TNT le premier juge a rappelé avec pertinence d'une part que les prétentions portant sur une période antérieure à 2010 étaient prescrites et ne sauraient ainsi être examinées et d'autre part que l'article 2 de la loi du 2 juillet 1966 relative à l'installation d'antennes réceptrices de radiodiffusion dispose que le propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l'immeuble fournissant un service collectif est fondé à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective ou à ce réseau interne, à titre de frais de branchement et d'installation, une quote-part des dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement ; que si la récupération des dépenses relatives à l'installation et à l'entretien d'une antenne collective est impossible concernant un locataire qui a refusé d'y être raccordé, Mme K... n'affirme nullement avoir refusé un tel raccordement ; qu'en revanche le courrier du 17 octobre 2008 adressé par Mme K... au directeur de la bailleresse fait clairement état du refus de la locataire d'être raccordée à la TNT ; qu'il conviendra ainsi de dire que Mme K... ne pourra se voir facturer par la bailleresse la somme mensuelle de 1,31 euros à ce titre ; que concernant la facturation de prestations de gardiennage et de ménage dans les communs, Mme K... n'apporte pas la preuve de son caractère indû ni même de son inexistence, reconnaissant la réalité d'une prestation de balayage tout en déplorant son caractère « très occasionnel » ; que le fait que le gardien n'est pas logé sur le site de la résidence mais y effectue des plages d'intervention conformément à un planning accessible n'équivaut nullement à un défaut de gardiennage ; que concernant les sommes réclamées au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la production par Mme K... des relevés du service des impôts fonciers est insuffisante à combattre le principe, entre dans le champ contractuel entre les parties, selon lequel le calcul des régularisations pratiquées s'effectue sur la base de la surface corrigée du logement donné à bail ; que concernant enfin les pénalités de retard appliquées par la sa Hlm France Loire, il ne peut être considéré que les pénalités prévues au contrat de bail dont le mandat s'excède pas la valeur de deux envois recommandés, soient assises sur une cause abusive, cette clause ne créant pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; que leur nature juridique de pénalité de retard est clairement affirmé au contrat et ne saurait se confondre avec des « frais de relance ou d'expédition de la quittance » ou « des frais de procédure » ainsi que l'allègue Mme K... ; qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter Mme K... de l'intégralité de ses demandes hormis celle tenant à son refus de raccordement à l'antenne TNT, et de la condamner à payer à la sa Hlm France Loire la somme de 2.170, 76 € correspondant à l'arriéré et charges à la date du 18 mars 2019 ;
 
 ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT QUE le bail est antérieur à l'entrée en vigueur de la loi Alur, comme ayant été souscrit le 28 mars 1989 et modifié par avenant du 4 janvier 1994 ; que d'après les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, le bailleur a l'obligation de fournir à son locataire le décompte fondé sur les charges réelles permettant de justifier la régularisation des charges par rapport aux provisions versées au cours de l'exercice ; que les actions dérivant du contrat de bail étaient alors soumises à la prescription quinquennale de droit commun, à compter du jour où Mme K... a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ; qu'en conséquence, les demandes formées par Mme K... au titre des majorations abusives du taux d'indexation du loyer et de la facturation des charges pour la période antérieure à 2010 sont prescrites;
 
 1/ ALORS QUE toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans ;