Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-10.329 du 11/03/2020,  partie 4


qu'en déboutant les promettants de leur demande indemnitaire contre le notaire au titre des dégradations commises par le bénéficiaire de la promesse de vente, après avoir constaté que le notaire avait commis un manquement à son devoir de conseil et de mise en garde et que le préjudice subi à ce titre présentait les caractères de certitude et d'actualité requis, en raison du fait que les promettants, même profanes, ne pouvaient ignorer l'éventualité du risque survenu, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'avait pas omis d'insérer à l'acte une stipulation prévoyant la remise d'un dépôt de garantie par le bénéficiaire à même de couvrir les risques de dégradations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, en sa rédaction applicable en la cause ;
 
 Alors 2°) que le notaire engage aussi sa responsabilité lorsqu'il ne met pas en garde les promettants contre les dangers résultant d'une prise de possession immédiate des lieux par le bénéficiaire dont il ne s'est pas assuré de la solvabilité et lorsqu'il n'exige pas de lui la remise immédiate d'une indemnité forfaitaire d'immobilisation lors de la signature de la promesse ou d'un dépôt de garantie, faisant ainsi perdre aux promettants une chance de ne pas contracter à de mauvaises conditions ; qu'en déboutant M. G... et Mme U... de leur demande indemnitaire relative à la perte de l'indemnité d'immobilisation, tout en retenant un manquement du notaire à son devoir de conseil, après avoir constaté que les appelants évoquaient à juste titre une perte de chance dans le corps de leurs écritures, en se fondant sur la circonstance que rien ne permettait d'affirmer que la mise en garde du notaire leur aurait permis de faire un choix différent de celui matérialisé par la promesse de vente, sans se prononcer comme elle y était invitée, sur l'absence de dépôt de garantie qu'aurait pu exiger le notaire pour favoriser le recouvrement de l'indemnité d'immobilisation, d'autant plus nécessaire que l'acte prévoyait une prise de possession immédiate des lieux par le bénéficiaire, pas plus que sur l'absence de clause prévoyant le paiement de l'indemnité d'immobilisation dès la signature de la promesse, ainsi que c'est l'usage, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil applicable en la cause ;
 
 Alors 3°) que la faute du client profane ne peut décharger le notaire de toute responsabilité si elle ne présente pas le caractère de la force majeure ; qu'en s'étant fondée sur la circonstance que les promettants n'avaient pas effectué de démarches postérieurement à la signature de l'acte de nature à favoriser le paiement de l'indemnité d'occupation, faute insusceptible d'exonérer totalement le notaire de sa responsabilité pour n'avoir pas exigé du bénéficiaire de la promesse la remise immédiate de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation ou celle d'un dépôt de garantie, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.