Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-15.378 du 13/06/2019,  partie 3



 Un rapport de vérification technique relatif à la solidité des ouvrages a été établi par la société Socotec le 23 mai 2013 et une copie dudit rapport est demeurée jointe et annexée aux présentes après mention (Annexe 11) ; que la conclusion dudit rapport est ci-après littéralement rapportée :
 « Les fissures présentes en sous-sol de votre bâtiment d'habitation sont dues à la présence d'un terrain sous-jacent de type remblais sur lequel les fondations ont semble-t-il été posées. Ces fissures ne sont pas récentes et n'évoluent que légèrement si l'on en croit les bouchements déjà réalisés. Un bouchement de ces fissures par injection de mortier sans retrait est à réaliser. Une surveillance sera ensuite à mettre en place pour constater l'évolution de ces fissures. À l'heure actuelle, la présence de ces fissures ne remet pas en cause la solidité de l'ouvrage. La possible évolution de ces fissures sera contrôlée par des jauges de mesure. Un déplacement trop important conduirait à reprendre en sous-oeuvre cette partie de la maison (micropieux par exemple). On s'assurera également du correct fonctionnement des barbacanes présentes sur le mur de soutènement. Ce rapport clôt nos observations. Le vendeur déclare qu'aucuns travaux n'ont été réalisés au vu de ce rapport. L'acquéreur déclare en être parfaitement informé et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque » ; que la validité d'une clause de non garantie est soumise à la bonne foi du vendeur qui ne peut jamais se départir de sa responsabilité au titre des vices cachés de la chose cédée s'il les connaissait avant la vente ; que les époux X... allèguent que nonobstant le rapport de la Socotec annexé à la promesse de vente, rappelé et joint de nouveau à l'acte authentique, Mme H... V..., gérante de la SCI L'Épiade, avait une connaissance beaucoup plus approfondie des désordres importants affectant l'immeuble dont elle était propriétaire ; que la SCI L'Épiade répond que le vice n'était pas caché et que dans tous les cas elle a délivré aux acquéreurs « une information qu'elle croyait complète et conforme à la réalité » tant il est vrai que l'expert judiciaire lui-même a dû recourir à plusieurs sapiteurs « afin de pouvoir poser un diagnostic » ; que compte tenu de la nature particulièrement apparente des fissures et lézardes qui affectent en divers endroits, notamment le sous-sol, la maison d'habitation acquise par les époux X..., il n'est pas sérieux de soutenir que ceux-ci ne pouvaient pas s'en rendre compte avant la vente ; qu'en effet, d'une part, à supposer établi que l'encombrement du sous-sol masquait certaines fissures, d'autres étaient sans conteste visibles au niveau du plafond et rien n'empêchait les époux X..., comme tout acquéreur normalement diligent, d'exiger de Mme V... qu'elle débarrasse les lieux afin de mieux pouvoir les observer dans le détail, ce qui eût été tout à fait normal étant donné l'engagement financier que représentait l'acquisition de ce bien ; que les photographies jointes au rapport Socotec, prises dans le sous-sol qui manifestement n'était pas tellement encombré, montrent les fissures et lézardes bien visibles dans cette partie de l'habitation, y compris sur le dallage ; que les époux X... avaient également tout loisir d'examiner en détail le mur de soutènement sur l'aspect Nord à l'arrière de la maison, bien que l'expert judiciaire, comme rapporté ci-dessus, n'incrimine pas cet ouvrage ; que l'on peut cependant admettre que les époux X..., totalement profanes en matière de construction, bien que n'ayant pu ignorer les fissures affectant l'immeuble qu'ils se proposaient d'acquérir, n'aient pas fait le lien entre cette apparence anormale et la réalité technique qu'elle traduisait, telle que décrite par l'expert M. B... ; que le rapport Socotec n'évoque pas le risque d'effondrement de la construction mentionné par l'expert judiciaire dans son rapport ; qu'en ce sens la cour retiendra que l'ampleur du vice affectant l'immeuble, c'est-à-dire le danger d'effondrement affirmé par l'expert judiciaire, n'était pas révélée aux époux X... par la lecture de l'avis Socotec et l'observation des fissures et lézardes affectant le bâtiment à divers endroits ; que la situation décrite par M. B... constitue donc pour les acquéreurs un vice caché antérieur à la vente ; qu'il convient maintenant de savoir si Mme V..., gérante de la SCI L'Épiade, avait elle-même connaissance de la gravité de ces désordres avant la vente de sa maison ; qu'il est exact et résulte des pièces du dossier, que Mme V... avait consulté fin 2008 début 2009 la société ALPHA BTP NORD afin d'établir un devis de diagnostic géotechnique, ainsi que cela ressort d'un courrier de cet organisme aux époux X... le 4 février 2014 ; que cependant il ressort de cette lettre que l'ouvrage envisagé n'était pas l'immeuble lui-même mais le mur de soutènement de la villa, alors que l'expert B..., comme on l'a vu, considère que cette construction n'est pas en cause (rapport p. 51) ; que la société URETEK indique de même aux époux X..., par courrier du 27 février 2014, que Mme V... l'avait contactée le 7 janvier 2011 concernant les fissures intérieures de son habitation « qui évoluent malgré des travaux réalisés en 2006 » afin de solliciter un devis de réparation ;