décision 16-26.983 du 21/12/2017,  partie 2


qu'il y a donc lieu d'analyser la nature juridique de la promesse de vente contenue dans le seul acte du 4 juillet 1999 et sa portée juridique en découlant ; que ledit acte stipulait que M. X... reconnaissait avoir mis en location-gérance à la date du 4 juillet 1999 sa propriété"  " pour une durée de trois ans avec engagement de promesse de vente à la date d'expiration de celle-ci, à Mlles C. et F. Y..., associées à leurs parents conjoints et solidaires, dans l'attente d'une constitution de SARL en cours de procédure ; que force est de constater à la lecture de cet acte que seul M. X... a manifesté sa volonté de vendre son bien à la future société en cours de constitution, ladite société n'ayant pris nul engagement d'acquérir ledit bien, même si elle a accepté le jour même ladite promesse; que l'association d'une location d'un ensemble immobilier à une promesse de vente dudit ensemble, ne rend pas ces deux contrats indivisibles et n'a pas pour effet, comme le soutient l'appelante, de faire acquérir le caractère synallagmatique à la promesse ; que celle-ci ne comportait pas le prix de vente, ni condition suspensive d'obtention de prêt par l'acquéreur, ni information relative à la levée de l'option ; qu'il n'y a donc pas eu accord des parties sur la chose et sur le prix dudit ensemble immobilier valant vente ; qu'il n'y a pas interdépendance des relations entre le bailleur et la société Alizés Bungalows au niveau de la location et de la future vente, seul le loyer étant fixé mensuellement sans distinction entre la partie du loyer correspondant à la jouissance du bien et une partie qui serait imputable sur le prix de vente, ce qui correspondrait à une opération de location-vente alléguée par la société appelante ; qu'en conséquence, en l'absence de lien de dépendance entre les diverses obligations réciproques susceptibles d'en modifier les caractéristiques, la promesse de vente contenue dans ledit acte n'a jamais perdu son individualité et est donc demeurée unilatérale ; que cette convention ne saurait s'analyser comme le soutient à tort la société appelante, en une opération de crédit-bail immobilier ni en une location-vente d'un ensemble immobilier, actes dispensés de la publicité foncière prévue à l'ancien article 1840 A du code général des impôts ; que l'article 1589-2 du code civil, reprenant le texte de l'article 1840-A du code général des impôts abrogé depuis, énonce : « 'Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date » ; qu'en l'espèce, la promesse de vente unilatérale consentie par X
 , acceptée le jour même de son émission dans l'acte du 4 juillet 1999, n'ayant pas été enregistrée dans le délai susvisé de 10 jours, est frappée de nullité absolue en raison de l'inobservation de la règle d'ordre public édictée ci-dessus ; qu'elle ne peut être couverte par la renonciation des parties à s'en prévaloir et dès lors, il importe peu que M. X... ait confirmé par lettre du 17 mai 2002 son intention de vendre ledit ensemble immobilier ; qu'il convient en conséquence de dire et juger que la promesse unilatérale de vente contenue dans le bail du 4 juillet 1999 et acceptée ce même jour est nulle et de nul effet à défaut d'enregistrement et confirmant le jugement, de débouter la société Alizés Bungalows de l'ensemble de ses demandes ;
 
 Alors 1°) que, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. ; qu'en l'espèce, la promesse de vente que comportait le « certificat de mise en gérance » du 4 juillet 1999 valant bail commercial n'a pas été acceptée le jour même par le preneur ; qu'en relevant, pour la déclarer nulle et de nul effet, que cette promesse a été acceptée par son bénéficiaire le jour même de son émission et n'a pas fait l'objet d'un enregistrement dans les dix jours de cette acceptation, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1589-2 du code civil ;
 
 Alors 2°) que, sous couvert d'interprétation, les juges du fond ne peuvent dénaturer les éléments de la cause ; que le « certificat de mise en gérance » conclu le 4 juillet 1999 entre M. X... et Mmes Y..., dans l'attente d'une constitution de la société Alizés Bungalows, stipule « Je soussigné M. X...