Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.372 du 19/12/2019,  partie 2


Elle soutient encore, s'agissant de la convention entre le bénéficiaire de cette promesse, et elle-même, que, en dénonçant le 27 septembre 2010 l'acte d'assignation du 10 mai 2010 à l'association cultuelle, le bénéficiaire ( la SNC Caen Caponière) a reconnu que cette promesse existait bien et qu'elle liait les deux parties, alors même ajoute-t-elle que la circonstance que la promesse du 4 avril 2007 ait prévu un droit de substitution à une personne morale détenue en majorité par l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X est totalement étrangère à l'exercice de la promesse de porte-fort et à sa mise en oeuvre. C'est toutefois pertinemment que tant l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X que la société Eiffage Immobilier Normandie Centre, et la Ville de Caen, après avoir rappelé les dispositions de l'article 1120 du code civil dans sa rédaction applicable au litige exigeant pour la validité d'une promesse de porte-fort l'échange de consentements des parties, font valoir l'absence de toute valeur attachée à la promesse de porte-fort dont se prévaut la Société de Gestion du Petit Vivier, et à plus forte raison, au bénéfice de substitution, Il est constant en effet que pour qu'il y ait stipulation de porte-fort il faut à la fois un engagement principal pouvant être un acte juridique contracté par un tiers ou un acte juridique réalisé par le porte-fort pour le compte du tiers, une promesse souscrite par le porte-fort promettant le fait d'un tiers, qu'il s'agisse d'une promesse de faire ratifier un acte juridique contracté par un tiers ou une promesse qu'un tiers acceptera de tenir un engagement déterminé, étant rappelé que dans cette hypothèse, le porte-fort accomplit un acte juridique pour le compte du tiers qui sera appelé à le ratifier. Le porte-fort ne peut ainsi passer pour le compte d'un tiers un acte solennel lequel nécessite la manifestation du consentement de l'intéressé. À bon droit le tribunal a rappelé que si l'article 1120 du code civil n'interdit pas à celui qui, par une clause de porte-fort, promet pour autrui de stipuler pour lui-même au cas où le représenté refuserait de ratifier l'opération, encore faut-il que cette substitution ait été prévue par le porte-fort et par le bénéficiaire dans l'acte principal. Or tel n'est pas le cas en l'espèce, l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X ayant refusé d'accepter la promesse de porte-fort faite pour son compte, sans que la dénonciation de l'assignation du 10 mai 2010 par la société Eiffage Immobilier Normandie Centre vaille reconnaissance de l'existence de la promesse de porte-fort par cette dernière, créant un lien entre promettant et bénéficiaire, d'une part, l'acte principal que constitue l'offre d'achat du 4 avril 2007 ayant d'autre part prévu uniquement le bénéfice de substitution par une personne morale détenue en majorité par l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X, pour le même usage religieux, conditions non remplies par la SC1 du Petit Vivier. La société Eiffage Immobilier Normandie Centre rappelle en outre pertinemment que la SC1 du Petit Vivier a d'autant moins le droit de revendiquer l'effet de la substitution obligatoire, que l'objectif premier recherché par elle-même, à savoir l'acquisition de la chapelle par l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X avait été atteint sur le pian civil, même s'il a ensuite été mis en échec par l'effet du droit de préemption urbain exercé par la Ville de Caen, devenue incontestable propriétaire de l'ouvrage. En effet, l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X avait accepté le 25 octobre 2010 l'offre qui lui avait été soumise par la société Caen Caponière, avant même de signifier, deux jours plus tard, à la SCI du Petit Vivier qu'elle refusait le bénéfice de la promesse de porte-fort. L'échange des consentements était ainsi intervenu entre vendeur et acquéreur. Le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SC1 du Petit Vivier, aux droits de laquelle intervient désormais la Société de Gestion du Petit Vivier, de l'ensemble de ses prétentions, les demandes subséquentes à la demande subsidiaire connaissant le même sort puisque supposant préalablement reconnu le bénéfice de la clause de substitution obligatoire. » ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « Aucun formalisme particulier n'est imposé par l'article 1120 du Code Civil pour accomplir la promesse de porte-fort, qui peut être expresse ou tacite. Dans le cas présent, celle-ci a été matérialisée dans l'assignation du 10 mai 2010. De même, la ratification unilatérale de la promesse de porte-fort par le tiers, au profit duquel elle a été conclue, n'est pas soumise à un formalisme. En l'espèce, il est établi et non contesté par la SCI DU PETIT VIVIER dans ses conclusions (page 06 : « la réponse faite par la Fraternité Saint Pie X le 25 octobre 2010 montre que la fraternité n'a pas accepté la promesse de porte fort de la requérante » ) que, comme l'avocat de l'association cultuelle FRATERNITE SACERDOTALE SAINT-PIE X l'a expressément et clairement mentionné dans son courrier du 27 octobre 2010, celle-ci a refusé d'accepter la promesse de porte-fort faite pour son compte par la SCI DU PETIT VIVIER, laquelle devient donc caduque.