cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 15-25.975 du 06/07/2017,  partie 5



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le montant du fermage du bail rural portant sur le centre équestre pour la période allant du 1er septembre 2005 au 30 septembre 2013 aux sommes hors taxes suivantes : du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013, loyer annuel de 12.169 euros, du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012, loyer annuel de 11.853 euros, du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011, loyer annuel de 11.516 euros, du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010, loyer annuel de 11.707 euros, du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2009, loyer annuel de 11.317 euros, du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2008, loyer annuel de 10.411 euros, du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2007, loyer annuel de 10.239 euros, du 1er octobre 2005 au 30 septembre 2006, loyer annuel de 10.537 euros, du 1er septembre 2005 au 30 septembre 2005, loyer annuel de 897 euros, d'AVOIR fixé le montant du fermage du bail rural portant sur le centre équestre pour la période allant du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 à la somme de 12.489 euros hors taxes et d'AVOIR condamné M. X... à payer à la Sci Les Foulons la somme de 16.496,47 euros toutes taxes comprises au titre des fermages échus au 31 octobre 2014, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur le périmètre des biens mis à disposition de M. X... par le contrat litigieux ; () Appréciation ; le bail désigne clairement les biens mis à disposition du preneur et ceux qui ne le sont pas. Les biens, objet du bail litigieux, sont, d'une part à titre non exclusif, une cour et, d'autre part à titre exclusif : 1 carrière de dressage en sablon blanc de 60x20m, 1 rond de longe de 14 m de diamètre, 1 mini carrière de 20x10, 1 paddock, Bâtiment du haut : 5 boxes contigus, 1 auvent (sur la gauche), 1 grenier avec 2 accès, 1 "bureau" de 2 pièces sur la droite du bâtiment, 1 WC avec lave-mains sur la gauche du bâtiment, 1 "studio" avec cheminée, toiture neuve, carrelage au sol, mais non isolé, Bâtiment du Bas "est" (le plus petit) : 3 boxes contigus, 1 grenier avec 2 accès, Bâtiment du Bas "ouest" (le plus grand) : 1 grenier avec 1 accès et plusieurs impostes en partie haute 8 boxes dont 3 doubles, 1 boxe de 23 m2 (à usage de sellerie) ; que le contrat précise que "De début avril à fin octobre de chaque année, 12 hectares de pâtures attenantes aux écuries. Le propriétaire reprendra les pâtures du 1er novembre au 31 mars de chaque année. M. X... déclare parfaitement connaître les biens loués et reconnaît qu'ils sont en bon état d'usage." ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE sur la fixation de la valeur locative des biens donnés à bail en 2005 ; () Appréciation ; il est manifeste que les parties sont en désaccord sur les clauses et conditions du nouveau bail rural en sorte que, contrairement à ce que soutient la société Les Foulons, il ne peut être retenu que le loyer, ayant fait l'objet d'un accord en juillet 2005, fait la loi des parties dans leur nouveau rapport résultant de l'application du statut des fermages ; qu'il résulte des productions et de la procédure que la valeur locative annuelle des lieux loués a fait l'objet de nombreuses estimations, toutes différentes : *le loyer initialement fixé au contrat de location du 1 CI juillet 2005 à hauteur de 14.400 €, *le loyer établi par M. F..., expert mandaté par M. X..., à hauteur de 8.972 €, * le loyer établi par M. C..., expert mandaté par la société Les Foulons, dans son rapport du 23 novembre 2010, à hauteur de 14.300 €, *le loyer proposé par M. X... dans ses dernières écritures à hauteur de 8.837 €, repris oralement, * le loyer établi par M. D..., expert judiciaire désigné par cette cour, dans son rapport du 15 mai 2013, à hauteur de 12.169 € ; qu'en raison de cette absence d'accord entre les parties sur le prix du fermage, il revient au juge de le fixer en tenant compte de l'intérêt mutuel des parties et en respectant les articles L. 411-11 et suivants ainsi que les arrêtés préfectoraux ; qu'il est constant que les parties admettent que l'expert judiciaire a retenu les arrêtés préfectoraux pertinents pour servir de base au calcul du fermage ; que l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime précise que le prix du fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ; qu'il prévoit le principe de l'encadrement du loyer des baux à ferme et confie au préfet de chaque département le soin de fixer, par voie d'arrêté, les minima et maxima applicables ; que les préfets doivent établir deux échelles des fermages distinctes, d'une part, pour les terres et les bâtiments d'exploitation et, d'autre part, les bâtiments à usage d'habitation ;