Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.924 du 10/09/2020,  partie 7


qu'en retenant que la société Centre Vaima invoquait en vain « la non-commercialité du bail », dès lors que la révision du loyer de ce qui aurait constitué un bail emphytéotique destiné à « une exploitation commerciale » obéissait aux règles applicables aux baux commerciaux, sans indiquer à quelle exploitation, prétendument commerciale, le bail aurait été « destiné » ni rechercher, comme il le lui était demandé, si, d'une part, le bail ne portait pas, suivant ses propres termes, sur un terrain et des constructions « destinées à être démolies » et ne stipulait pas que la société locataire pourrait édifier sur le terrain tous bâtiments, et affecter les nouvelles constructions « à la destination de son choix », si, d'autre part, il ne résultait pas de la clause du bail intitulée « droit de préférence » que la bailleresse savait que les immeubles édifiés par la locataire le seraient afin de les proposer à la location à des tiers et si, enfin, la locataire, ayant procédé à la démolition des constructions existantes, n'avaient pas, effectivement, donné à bail les immeubles construits à des tiers, depuis 1977, de sorte que les lieux n'avaient été affectés qu'à la seule activité de location d'immeubles, qui ne constituait pas une activité commerciale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 110-1, L. 145-1 et L. 145-3, du code de commerce, et des articles de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal ;
 
 6°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; que la société Centre Vaima, qui soutenait expressément, devant la cour d'appel, que la seule activité exercée par la locataire sur le terrain donné à bail avait toujours consisté dans la location des immeubles construits, ce qui ne constituait pas une activité commerciale, n'a jamais prétendu que les parties avaient conclu « un bail emphytéotique destiné à une exploitation commerciale » ; qu'en retenant que la société Centre Vaima aurait, elle-même, « analysé » le bail comme « un bail emphytéotique destiné à une exploitation commerciale », la cour d'appel a dénaturé ses conclusions et violé l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
 
 7°) ALORS QU'en toute hypothèse, le taux de révision du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail renouvelé ne peut excéder la variation enregistrée entre le dernier indice mensuel des prix de détail à la consommation publié à la date du bail à renouveler et celui publié à la date de son expiration ; qu'en retenant que la société Centre Vaima n'aurait pas été fondée à soutenir que le montant du loyer du bail renouvelé était ainsi plafonné, la cour d'appel a violé l'article 14 de la délibération du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal et l'article 3 de l'arrêté n° 1462 CM du 31 décembre 1992 relatif aux révisions des loyers des baux des locaux à usage d'habitation, professionnel, commercial, industriel ou artisanal ;
 
 8°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'aux termes du dispositif de son arrêt du 29 septembre 2016, la cour d'appel de Papeete s'est bornée à infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, à déclarer valable en la forme et au fond le congé avec offre de renouvellement délivré par la société BBC le 16 septembre 2006 avec effet au 30 novembre 2007 ; qu'en retenant qu'elle aurait déjà jugé que la fixation judiciaire du loyer devait intervenir selon les critères prévus par les articles 12 et suivants de la délibération du 14 février 1975, la cour d'appel a violé l'article 1351, devenu 1355 du code civil ;
 
 9°) ALORS QU'en l'absence de dispositions d'ordre public contraires, les parties au contrat de bail sont libres de convenir des conditions et modalités de la révision du loyer, ces conditions et modalités, seules applicables, s'imposant alors à elles, comme au juge ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que les parties ont conclu un bail emphytéotique pour une durée de onze ans, renouvelable huit fois pour des périodes identiques, à la seule faculté de la locataire, et convenu d'un loyer révisable tous les trois ans en application de la formule de révision en vigueur au jour de la révision ; qu'en retenant que, « mêmes s'ils ne s'imposaient pas légalement en l'espèce », les « critères » de révision du loyer des baux commerciaux prévus par les articles 12 et suivants de la délibération du 14 février 1975, permettraient « au juge de fixer un loyer correspondant à la valeur locative en l'absence d'accord des parties ou de stipulation contractuelle en cas de renouvellement du bail avec un nouveau prix », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;