Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.713 du 17/09/2020,  partie 3



 Il s'ensuit que les travaux effectués par la locataire portant modification des locaux, comprenant la suppression de piliers porteurs, de parties de murs porteurs, et /ou améliorations ne sont en tout état de cause pas susceptibles d'entraîner le déplafonnement du bail puisqu'ils ne peuvent devenir la propriété de la bailleresse qu'à la fin des relations contractuelles entre les parties et non en cas de renouvellement du bail.
 Par conséquent la SCI GESBAC sera déboutée de sa demande de voir déplafonner le loyer en raison des travaux effectués dans les locaux donnés à bail à la société B HOME. » ;
 
 1°) ALORS QU' en l'absence de clause d'accession, les travaux d'amélioration financés par le preneur deviennent, par l'effet de l'accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation et se valorisent à l'occasion du second renouvellement suivant leur exécution, étant alors susceptibles, d'entraîner un déplafonnement du loyer ; qu'il résulte des termes clairs et précis du contrat de bail que la clause d'accession prévue au numéro 5°) ne concerne que les travaux effectués par le locataire sur les gros murs ; qu'en décidant toutefois que la clause d'accession s'appliquait à l'ensemble des travaux effectués par le preneur, la Cour d'appel a méconnu la loi des parties et les dispositions de l'article 1103 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QU' en tout état de cause, le bail renouvelé est un nouveau bail ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté qu'une clause du bail permettait au bailleur, à la « fin du bail », l'accession des travaux effectués par le preneur, sauf pour le bailleur à préférer y renoncer pour être en mesure d'exiger, à l'issue des relations contractuelles, la remise des lieux dans leur état primitif ; qu'en refusant au bailleur d'exercer cette faculté et de pouvoir bénéficier lors d'un second renouvellement de la prise en considération des modifications intervenues dans les lieux loués pour la fixation du prix du loyer en renonçant en conséquence à demander en fin de jouissance la remise en état des lieux, au motif inexact qu'un tel choix ne pourrait se faire qu'à la fin de la relation contractuelle, la Cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis du contrat et a violé les dispositions de l'article 1103 du Code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Gesbac de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2011 et d'AVOIR fixé à la somme de 36.500 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2011 ;
 
 AUX MOTIFS QUE «Contrairement à ce que prétend la société B HOME, il ne s'agit pas de travaux d'adaptation à l'activité exercée dans les locaux conformément à la destination contractuelle alors que le fonds de commerce était précédemment déjà exploité à usage de restaurant. En revanche certains travaux relèvent de la mise en conformité avec la législation en matière d'hygiène, de sécurité et d'incendie (chambres froides, issues de secours, remise aux nonnes de l'électricité, désamiantage) de sorte qu'ils ne peuvent donner lieu à déplafonnement. Il s'ensuit que le fait que le bailleur ait participé financièrement à une partie des travaux portant sur les issues de secours, le désamiantage et le déflocage (pour la somme de 10 830 euros) ne peut être considéré comme une participation indirecte au financement des travaux susceptible d'entraîner, si les travaux étaient qualifiés d'amélioration, un déplafonnement lors du 1er renouvellement même si la création de deux issues de secours était le cas échéant liée à l'agrandissement des locaux. » ;
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 « La bailleresse a assumé pour un montant de 36.612 euros la charge des travaux de réfection du plancher entre le rez-dechaussée et le 1er étage, travaux réalisés par la copropriété.
 
 Le bail du 31 juillet 2003 met à la charge de la locataire les travaux dépendant de l'article 606 du code civil (sauf la réfection des couvertures du bâtiment central) mais il ne transfère pas, sur la locataire les travaux issus de la vétusté.
 Il résulte du rapport technique du bureau d'études mandaté par la copropriété portant sur le plancher haut du restaurant que certaines solives sont vermoulues ; qu'une poutre présente des fers plats en plateaux rouillés ou inexistants ; que les poutres de reprise de la façade doivent être changées et sont en partie attaquées par les xylophages. Si le rapport indique que les solives situées sur la zone de la cuisine ne sont pas suffisantes pour reprendre les surcharges d'exploitation, il est précisé que leur mauvais état ne permet pas de les renforcer. Il s'ensuit qu'il ne peut être imputé à la société B HOME la nécessité de la réfection du plancher haut dont le mauvais état résulte de sa vétusté.
 Dans ces conditions la prise en charge des travaux du plancher haut relève de l'obligation de délivrance de la bailleresse en raison de sa vétusté et ne saurait constituer un financement des travaux de la locataire ouvrant droit au déplafonnement lors du 1er renouvellement. » ;