Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.959 du 21/11/2019,  partie 5


qu'au cas d'espèce, à supposer même, pour les besoins du raisonnement, que la cour d'appel ait pu considérer que M. T..., dont elle relevait qu'il était un agent commercial indépendant lié contractuellement à la seule société Omnium Conseil (devenue Stellium Immobilier), était néanmoins le représentant de la venderesse (la SCCV Via Aurélia), en s'abstenant de rechercher, comme il le lui était demandé (conclusions d'appel des sociétés Stellium Immobilier et Via Aurélia, p. 9), si la note manuscrite siège du dol émanant de M. T... n'était pas le fruit de sa seule initiative et ne s'inscrivait donc pas hors du cadre de sa mission, ce qui interdisait d'imputer le dol à la société venderesse, la cour d'appel n'a en tout cas pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), ensemble l'article 1998 du même code.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, après avoir condamné la SCI Via Aurélia à restituer à M. et Mme I... une somme de 140.000 € correspondant au prix d'acquisition du bien, outre intérêts, d'AVOIR rejeté la demande de la SCI Via Aurélia tendant à obtenir la restitution, par voie de conséquence de l'annulation de la vente, des loyers perçus par les acquéreurs et d'AVOIR condamné in solidum la SCI Via Aurélia et la société Stellium Immobilier à payer à M. et Mme I... une somme de 17.368,80 € à titre de dommages-intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur les conséquences de l'annulation de la vente et l'indemnisation des préjudices non couverts par les restitutions : que l'effet rétroactif de l'annulation de la vente conduit à remettre les parties dans leur situation initiale ; qu'à ce titre, M. et Mme I... sont fondés à obtenir la restitution de la somme de 140.000 euros correspondant au prix d'acquisition de leur bien, assortie des intérêts au taux légal à compter, non pas du jour du paiement, mais du 2 avril 2014, date de la demande en justice ; qu'en revanche, ils ne sauraient obtenir, dans l'hypothèse où la SCI Via Aurélia ferait l'objet d'une procédure collective, que soit ordonnée une réduction du prix à due concurrence de la valeur réelle du bien, qu'ils n'auraient pas alors à restituer, une telle réduction du prix avec pour corollaire une dispense de restitution du bien n'étant pas, en effet, compatible avec une annulation de la vente et les conséquences juridiques à en tirer ; qu'ils ne sauraient davantage demander que l'annulation de la vente n'intervienne qu'à la condition que le prix leur soit préalablement et intégralement remboursé par la venderesse ; qu'il est de principe que seule la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut demander à la partie fautive la réparation des préjudices résultant de l'annulation de la vente non couverts par les restitutions ; qu'il en résulte que la SCI Via Aurélia ne peut prétendre au remboursement des loyers perçus par M. et Mme I... depuis la conclusion de l'acte notarié de vente, puisque l'annulation de la vente est prononcée en raison de ses manoeuvres dolosives ;   qu'il a été indiqué plus haut que la partie de bonne foi au contrat de vente annulée peut demander à la partie fautive la réparation des préjudices résultant de l'annulation de la vente non couverts par les restitutions ; qu'en l'occurrence, la SCI Via Aurélia a obtenu la conclusion du contrat de vente par l'effet d'un dol, qui a consisté à faire croire à M. et Mme I... que l'investissement immobilier qui leur était proposé se trouvait garanti par des études de marché préalables attestant du potentiel locatif, gage de succès de l'investissement ; que les méthodes de commercialisation utilisées ont été mises au point par la société Omnium Gestion, devenue la société Stellium Immobilier, qui ont été appliquées sur le terrain par M. T..., agent commercial indépendant, lequel n'a fait que relayer un discours commercial conçu par celle-ci, accompagné d'une documentation élaborée par son donneur d'ordre ; que la faute de la SCI Via Aurélia et de la société Omnium Gestion, qui a représenté la société venderesse lors de la commercialisation du programme «Via Aurélia », est directement à l'origine de l'annulation de la vente et engage dès lors leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240, aucune faute personnelle ne pouvant, en revanche, être retenue à l'encontre de M. T... ; que M. et Mme I... apparaissent ainsi fondés à obtenir l'indemnisation de leurs préjudices liés aux frais notariés de procuration non pris en charge par le promoteur, aux primes d'assurance dont ils ont dû s'acquitter, aux frais de garantie liés à l'octroi du prêt, aux honoraires versés au gestionnaire de l'appartement, aux charges de copropriété réglées au syndic de l'immeuble et aux taxes foncières payées à l'administration, à l'exclusion de tous autres chefs de préjudice comme celui lié au retard dans la livraison du bien ou à l'absence de défiscalisation la première année ;