Cour d'appel de Montpellier, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-20.981 du 08/12/2021,  partie 3



 M. et Mme [X] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il constaté que la condition suspensive du compromis de vente avait été acquise en raison de la défaillance des acquéreurs, en ce qu'il les a en conséquence condamnés à payer aux consorts [F] la somme de 22 000 € au titre de la clause pénale et en ce qu'il a rejeté leur demande en restitution du dépôt de garantie et d'avoir débouté M. et Mme [X] de leur demande d'annulation pour dol du compromis de vente signé par les parties les 1 février et 1er mars 2013 ;
 
 1°) ALORS QUE les époux [X] soutenaient que le compromis de vente était caduc du fait de la défaillance de la condition suspensive d'absence de révélation de servitude qui n'aurait pas été mentionnée à l'acte (conclusions page 7) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque ; qu'en reprochant aux époux [X] de n'avoir pas réitéré la vente par acte authentique, au motif qu'après qu'ils eurent été informés de l'existence de la servitude dite T5, le 3 mai 2013, ils ne s'étaient pas prévalus de la condition suspensive mentionnée dans le compromis de vente, quand le compromis prévoyait que les conditions suspensives devaient être réalisées dans le délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique, soit le 30 juin 2013, ce dont il se déduisait que la promesse de vente était devenue caduque par suite de la défaillance de la condition suspensive de non-révélation de servitude, la cour d'appel a violé les articles 1176 et 1134 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 3°) ALORS QUE les époux [X] soutenaient que le certificat d'urbanisme délivré le 3 juillet 2013 avait révélé le caractère inconstructible d'une partie du terrain, ce qui avait entraîné la caducité du compromis conclu sous la condition suspensive que les pièces d'urbanisme ne révèlent pas de charges autres que celles indiquées à l'acte (conclusions page 7) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 M. et Mme [X] font grief à l'arrêt confirmatif attaqué de les avoir condamnés à payer à Mme [W] [F], M. [C] [F] et M. [J] [F] la somme de 22 000 € au titre de la clause pénale et de les avoir déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie ;
 
 1°) ALORS QUE constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; que la même faute ne saurait être sanctionnée deux fois par deux clauses distinctes ayant le même objet ; qu'au cas présent, la « clause pénale » et la clause relative au « dépôt de garantie » insérées dans le compromis de vente tendaient toutes deux à sanctionner l'acquéreur en cas de non-réitération de la vente par acte authentique, malgré la réalisation des conditions suspensives ; qu'en condamnant les époux [X] au paiement de 22 000 € au titre de la « clause pénale » et en les déboutant de leur demande de restitution de la somme de 2 500 € versée au titre de « dépôt de garantie », pour cela qu'ils n'avaient pas sollicité de prêt conforme aux caractéristiques prévues au contrat, la cour d'appel les a sanctionnés deux fois pour la même faute et a violé l'article 1152 du code civil, ensemble l'article 1147 du code civil, en leur version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS QUE constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; que le même préjudice ne saurait être indemnisé deux fois par des clauses pénales distinctes ayant le même objet ; qu'au cas présent, la « clause pénale » et la clause relative au « dépôt de garantie » insérées dans le compromis de vente tendaient toutes deux à réparer le préjudice subi par les vendeurs, du fait de l'absence de réitération de la vente par acte authentique ; qu'en condamnant les époux [X] au paiement de 22 000 € au titre de la « clause pénale » et en les déboutant de leur demande de restitution de la somme de 2 500 € versée au titre de « dépôt de garantie », sans faire ressortir que ces clauses réparaient des préjudices distincts, la cour d'appel a violé l'article 1152 du code civil, en sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, ensemble le principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime ;