Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.981 du 24/09/2020,  partie 4


que ce premier contrat prévoyait en son article 7 de façon expresse la possibilité pour le preneur de réaliser les travaux de modification de la distribution des locaux sous réserve du consentement exprès du bailleur et établissement, préalablement aux travaux envisagés, d'un avenant au contrat ; que l'article 13 de ce contrat prévoyait une obligation pour le preneur, au jour de l'expiration du bail, de rendre les lieux loués en bon état de réparation, au sens « d'une remise des lieux dans l'état où ils se trouvaient lors de l'entrée en jouissance » ; qu'il est constant que plusieurs avenants sont intervenus à la suite de la signature de ce contrat, ceux-ci ayant porté sur la réalisation de travaux d'aménagement et des transformations des lieux sans revenir sur les conditions générales du contrat initial ; que cependant, le 2l avril 2004, un avenant n° 6 est intervenu entre le Snc du Golfe et la société Alcatel Space ; qu'au terme de celui-ci, les parties sont convenues que le congé délivré par le preneur le 23 octobre 2003 était nul et non avenu de sorte que les effets du bail étaient maintenus ; que l'article 3 de cet avenant indique que « les parties conviennent expressément de résilier amiablement le bail, et ce, à effet au 23 avril 2005 » ; que le 9 septembre 2004, un nouveau contrat de bail commercial a été signé entre la Snc du Golfe et la Sas Alcatel Space au titre de l'ensemble désigné Space Camp ; que ce contrat précisait en son article 5 que « le preneur occupe d'ores et déjà les locaux, et ce, en vertu d'un précédent bail en date du 5 avril 1995 ayant pris effet le 24 avril 1995 et ayant été résilié a effet au 23 avril 2005 » ; que cet article mentionne en outre que si les lieux sont pris en l'état et sans réserve, un état des lieux contradictoire sera cependant établi aux frais du preneur ; que l'article 7 de ce contrat stipule notamment qu'à l'expiration du bail, le preneur rendra les lieux « en bon état de réparations locatives et conforme à la désignation figurant à l'état des lieux établi lors de la signature du bail » ; que toutefois, s'agissant des travaux qui seront effectués avec autorisation écrite préalable du bailleur, le preneur ne sera pas tenu de remettre les parties des locaux conformément à l'état des lieux d'entrée, mais devra simplement les restituer, pour la partie concernée, en bon état de réparations locatives ; qu'enfin, l'article 14 de ce contrat de bail relatif à la restitution des locaux précise que « le preneur devra, au plus tard le jour de l'exécution du bail, rendre les lieux loués en bon état de réparation, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le preneur devra remettre les clés au bailleur [ ; que] cet état des lieux dont la date sera déterminée d'un commun accord entre les parties, comportera, s'il y a lieu, le relevé des réparations à effectuer, celles[-ci] s'entendant, si le bailleur le demande, d'une remise des lieux dans l'état où ils se trouvaient lors de l'entrée en jouissance » ; que c'est en l'état de cette situation contractuelle que par acte d'huissier en date du 14 octobre 2010, la société Tasf a donné congé à la Sci Todel des lieux loués pour le 23 avril 2011 et le 30 juin 2011 au plus tard ; que sur l'étendue de l'obligation de la société Tasf, la Sci Todel soutient que suite à la fin du bail, il pèse sur le preneur une obligation cumulative de prise en charge des coûts de remise en état dans la configuration originaire de 1995, de remise en état de bon entretien de réparations locatives et de libération totale des lieux ; qu'elle considère en outre que le contrat de bail signé en 2004 n'a été que la stricte continuité de celui signé en 1995 et qu'il doit en conséquence s'appréhender comme un renouvellement de ce premier contrat de sorte que l'obligation de remettre les lieux en état doit s'apprécier au regard de l'état des lieux en 1995 ; qu'ainsi, selon la demanderesse, nonobstant les changements de dénomination des sociétés intervenues en tant que preneur dans ces contrats de bail, une identité de partie doit être retenue, la société TASF venant aux droits des sociétés précédentes et exerçant ainsi leurs droits et obligations ; que la société Tasf ne conteste pas venir aux droits de la société Alcatel Space en tant que signataire du contrat de bail de 2004 ni avoir l'obligation de remettre en état les lieux loués ; qu'elle soutient cependant que ce dernier contrat a été conclu à la suite de la résiliation de celui passé en 1995 et fait valoir que les sociétés Aérospatiale SNI, Alcatel Space et Thales Alenia Space ne sont pas les mêmes personnes morales et entités juridiques ; que la défenderesse reproche à la société Todel de créer artificiellement un contentieux en vue d'obtenir une indemnisation avantageuse au terme de la rupture du bail ;