Cour d'appel de Paris
C2, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-14.054 du 27/05/2021,  partie 5


une plus-value satisfaisante, la société Gestimmo agissant dans une double préoccupation de rentabilité et de plus-values ;
 que les investisseurs ont été uniquement avisés, qu&apos;ils pourraient être amenés à accroître leurs engagements, sans que ne soit explicitement évoqué le risque financier de perte en capital auquel ils étaient exposés ;
 que l&apos;appelante ne peut pas plus mettre en avant la finalité fiscale de l&apos;investissement pour dénier tout intérêt au critère de plus-value dès lors que cette plus-value est mise en avant dans la documentation soumise aux investisseurs et que la possibilité de déduire les pertes générées dans la phase de réhabilitation de l&apos;immeuble et du début de son exploitation n&apos;est nullement exclusive d&apos;une volonté de rechercher une plus-value à la sortie de l&apos;opération ; que cette sortie est, d&apos;ailleurs, incontournable lorsque l&apos;exploitation devient bénéficiaire, la transparence fiscale de la SEP imposant leur déclaration et leur imposition au titre des revenus des associés ;
 que la présentation du produit mettant en avant ses aspects favorables, sans information sur ceux, péjoratifs pouvant affecter son équilibre ou sa rentabilité, est fautive, mais elle n&apos;est nullement en lien de causalité avec l&apos;absence de rentabilité de leurs investissements dont excipent les intimés, le dommage réparable en cas de manquement d&apos;un professionnel à son obligation d&apos;information consistant en la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions ;
 que la documentation remise aux investisseurs ne contient pas, contrairement à leur allégation, le moindre engagement quant aux modalités de sortie de l&apos;opération dès lors que leur présentation était introduite par une phrase au conditionnel (la sortie de l&apos;opération pourrait se réaliser de deux manières) ; qu&apos;au surplus, les seules modalités envisagées pouvaient se heurter à des obstacles sérieux, alors qu&apos;ainsi qu&apos;il est dit ci-dessus, l&apos;investissement n&apos;avait pas vocation à se prolonger au-delà de la période durant laquelle le résultat d&apos;exploitation de la SEP demeurait déficitaire ; qu&apos;en effet, ainsi qu&apos;il est écrit en page 15 de la brochure, la vente des murs et du fonds suivie d&apos;une dissolution de la SEP comme la cession des parts de la SEP devaient être adoptées par les associés possédant plus de 3/4 des droits sociaux, le bulletin de souscription faisant état de l&apos;absence de second marché et qu&apos;en conséquence, les cessions individuelles seraient pratiquement limitées au cercle des associés ; que les investisseurs ne peuvent pas arguer d&apos;une garantie de sortie ou d&apos;un défaut d&apos;information sur ses modalités qui leur aurait été préjudiciable, l&apos;abandon de la cession des parts de SEP n&apos;étant due qu&apos;à l&apos;incidence fiscale de celle-ci, du fait de l&apos;évolution de la doctrine fiscale postérieurement à la conclusion des contrats ;
 que la sortie de l&apos;opération, selon les modalités contestées par les intimées, leur a été présentée, en juin 2006, par le biais d&apos;un comité d&apos;actionnaires qui avait consulté un avocat fiscaliste, Maître [T] ; que dans sa note annexée au compte rendu du comité d&apos;actionnaires en date du 15 juin 2006 (la pièce 8 des intimés), ce conseil évoque les difficultés liées à la jurisprudence fiscale dite Quemener aboutissant à taxer le boni de liquidation de la SEP après la vente de ses actifs ou la plus-value de la vente des parts sociales, après y avoir intégré les déficits de la SEP déduits par les actionnaires de leur revenu imposable ; qu&apos;il préconise en conséquence, comme préalable à toute cession ou fusion-absorption, l&apos;apport par les associés de leurs titres de la SEP à la SA Paris Opéra Drouot en franchise d&apos;impôts, la liquidation de la SEP étant alors neutre sur le plan fiscal car elle est assimilée à une fusion-absorption, dès lors qu&apos;elle porte sur la totalité des titres et que l&apos;opération se fait sur un seul exercice ;
 que Me [T] envisage ensuite, s&apos;agissant de l&apos;hôtel, soit la cession de celui-ci, soit la cession des titres de la SA, soit une fusion-absorption par une autre SA, cette dernière solution étant présentée comme la plus avantageuse parce qu&apos;elle se ferait sous le régime du sursis à imposition ;
 que les intimés n&apos;apportent au débat aucun élément venant contredire cette analyse ;
 que, dès que les associés de la SEP ont manifesté leur intention de sortir d&apos;une opération, la société Les Hôtels de Paris a, ainsi qu&apos;il ressort du compte-rendu du comité d&apos;actionnaires du 15 juin 2006, manifesté son intention de racheter les hôtels sous réserve de l&apos;option de prêts bancaires, M. [Z] intervenant alors comme dirigeant de cette société ayant fait savoir au comité que la seule solution envisageable pour la SA ne peut être qu&apos;une fusion absorption ; que l&apos;intérêt de la société Les Hôtels de Paris pour ces immeubles a été réaffirmé à l&apos;occasion du comité du 28 mai 2008, sous la réserve de disposer du financement nécessaire ;
 que la constitution de ce comité à l&apos;instigation de M. [Z] ne repose sur aucun document probant et ne peut se déduire de la mise à disposition à cet organe des moyens matériels de la société Paris Opéra Drouot ; qu&apos;il n&apos;est d&apos;ailleurs, ni démontré ni même allégué que ce comité aurait failli à sa mission ;
 que lors de l&apos;