décision 16-18.231 du 29/06/2017,  partie 3


 remise en état. / Il ne résulte pas de l'expertise qu'il ait été interdit de mettre les biens en location dans l'état où ils se trouvaient en 2002 et que les travaux nécessaires, hormis la porte d'entrée du T1 du rez-de-chaussée, affectaient le gros oeuvre, la viabilité et l'isolation, et les intimés ne versent aux débats aucune pièce de nature à étayer sur ce point leur argumentation, étant observé que les photographies figurant en annexe du rapport d'expertise ne font pas apparaître que l'immeuble n'était " pas aux normes, voire presque en état de ruine ", que ce n'est qu'en 2009 qu'il a été remédié à des traces d'humidité dans le T2 du premier étage, et qu'aucune facture de travaux n'est produite. / Par ailleurs, le montant estimé des loyers perçus n'est pas davantage valablement contredit, et aucun élément ne permet de considérer que les taux de rendement théoriques retenus par l'expert pour le calcul de la valeur vénale, dégressifs de manière inversement proportionnelle à la taille des appartements, soient trop faibles. / Le bouquet de 45 734 €, correspondant selon l'expert au taux habituellement pratiqué au regard de la valeur vénale du bien retenu lors de la transaction, a été financé par un emprunt sur 10 ans remboursable par mensualités de 483, 60 €. / L'acquéreur a acquis pour un montant de 167 693, 92 €, financé à concurrence de 45 734 € par un emprunt remboursé par mensualités de 483, 60 € sur 10 ans, et pour le surplus par le versement d'une rente viagère mensuelle de 762, 25 € indexée, un bien d'une valeur de 366 474 € compte tenu de l'abattement pour occupation partielle des lieux, et dont il pouvait espérer tirer un bénéfice locatif de l'ordre de 1 700 € compte tenu des charges, soit un total de débours largement inférieur au montant des sommes perçues, même si on tient compte de travaux de rafraîchissement intérieurs et du temps de vacance entre deux locations. / Le vendeur de son côté a perçu la somme de 45 734 €, pouvant lui rapporter sur la base d'un placement à 3 % l'an une somme annuelle de 1 372 €, et bénéficiait de la jouissance d'un logement dont le loyer était évalué à 483, 60 €, ainsi que d'une rente viagère mensuelle indexée de 762, 25 €, en contrepartie de la cession de son droit de propriété et de l'abandon de revenus locatifs de l'ordre de 1 700 € charges déduites. / Ainsi, la Sci " Mach invest " a acquis sans prix réel et sérieux, et sans aléa, l'immeuble de Monsieur Adrien Y..., il sera en conséquence fait droit à la demande d'annulation de la vente de Monsieur Patrick Y.... / Sur les conséquences de l'annulation. / Sur la publication. / Il convient d'ordonner la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques à l'expiration des délais légaux. / Sur les restitutions. / Au profit de M. Patrick Y.... / Aux termes de l'article 549 du code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. / Le docteur A..., s'appuyant notamment sur un courrier du 12 mars 2011 du docteur B..., médecin traitant d'Adrien Y... pendant plus de 20 ans et jusqu'en octobre 2006, faisant état chez son patient d'une polypathologie médicale et chirurgicale sévère et d'une altération de son état physique et psychique, conclut qu'" Adrien Y... pouvait souffrir de troubles au plan de la rationalité, de la cognition et du consentement et que notamment en 2002, son état de santé était susceptible de lui interdire un consentement et une volonté parfaitement éclairées ". / Dans un courrier au procureur de la République du 10 mai 2006, M. Adrien Y... exposait qu'au fil du temps, " une certaine confiance " s'était instaurée entre M. X..., qui gérait ses locations depuis 2000, et lui-même, que M. X... prenait régulièrement de ses nouvelles, et que quand ce dernier lui a proposé un viager il a accepté. Il se plaignait notamment de l'absence de revalorisation de sa rente au regard de l'augmentation des loyers perçus par l'acquéreur. / La conclusion d'un contrat dans des conditions financières particulièrement défavorables au vendeur, dont l'état de santé physique et psychique, décrit comme dégradé, était connu du gérant de la Sci " Mach invest ", caractérise la mauvaise foi de l'acquéreur, devenu simple possesseur suite à la résolution de la vente. / En outre, la demande de restitution des loyers indûment perçus n'est pas une action en paiement des loyers soumise antérieurement à la loi du 17 juin 2008 à une prescription de 5 ans, et se trouve soumise à la prescription de droit commun, qui n'était pas acquise à la date de l'assignation compte tenu des dispositions transitoires de la loi précitée. / Enfin ces sommes seraient entrées dans le patrimoine de M.