Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.405 du 26/09/2019,  partie 4


qu'il est donc tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; que la promesse de vente stipule que « le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, se réservant la faculté d'en demander la réalisation selon qu'il avisera » ; que la SCI BRC Investissement n'était donc nullement contrainte d'acquérir le bien étant précisé, en outre, qu'aucune indemnité d'immobilisation n'avait été fixée ; que la SCP notariale ne peut dès lors utilement prétendre qu'elle était tenue par cet acte d'acquérir ou que la convention était parfaite et qu'il « n'y avait plus de place pour l'exercice du devoir de conseil » ; que Maître IX..., membre de la SCP notariale intimée, a établi l'acte de vente par la Sarl Saint Victor de l'ensemble immobilier à la SARL Financière Barbatre le 26 décembre 2002, a établi, le même jour, le règlement de copropriété, et a reçu, le 26 décembre 2003, l'acte de vente du lot de la société ; que la société BRC Investissement a instauré pour mandataire tout clerc de l'étude ; que l'acte de prêt a été régularisé par la SCP ; qu'ainsi, la SCP notariale a procédé à tous les actes permettant la réalisation par la société Financière Barbatre de l'opération et à ceux permettant à la société BRC Investissement d'acquérir le lot y compris d'emprunter les fonds nécessaires à l'opération ; qu'elle a donc eu à connaître de tous les aspects de l'opération immobilière dite du [...] et de l'acquisition par la société de son lot ; qu'il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir conseillé à la SCI d'acquérir les biens sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ou de la vente d'immeubles à rénover qui ne lui aurait pas permis de bénéficier des avantages fiscaux ; que si le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, il doit, à tout le moins, informer les parties des risques dont il a connaissance ; qu'ayant connaissance de tous les aspects de l'opération immobilière, la SCP savait qu'il s'agissait d'une opération particulière imposant, notamment, aux acquéreurs de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation ; qu'elle savait également que l'opération formait un ensemble ; qu'elle ne peut donc utilement prétendre que l'acquéreur était dans la même situation que celle de n'importe quel propriétaire désireux d'entreprendre des travaux dans le bien qu'il acquérait ; que, concernant la SCI, elle savait que la somme empruntée était destinée à hauteur d'environ 80 % au financement des travaux ; qu'elle n'ignorait pas qu'il n'existait aucune garantie de la bonne exécution des travaux de réhabilitation ; qu'elle ne justifie pas avoir informé la société que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération dont le succès était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement ; qu'elle a, ainsi, manqué à son devoir de conseil
 
 AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil ; qu'à ce titre, il doit " éclairer les parties et s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui " ; que les demandeurs soutiennent qu'il appartenait au notaire, qui était en charge de la totalité de l'opération de vente des lots du [...], de prévoir, compte tenu de la spécificité de cette opération à but de défiscalisation, que les acomptes sur travaux ne pourraient être payés qu'après vérification du bon accomplissement de chaque étape du processus de réhabilitation de l'ensemble immobilier ou, à tout le moins, d'informer les investisseurs du risque qu'ils prenaient en l'absence de garantie de la bonne utilisation des fonds ; qu'en l'espèce, il est établi que la SCP E... H...-P... IX...-S... A...-C... D...-Y... L...-J... F... & T... O..., notaires associés, a eu à connaitre de tous les aspects de l'opération immobilière dite du [...] puisque Maître IX... a établi les actes de vente de l'ensemble immobilier (de la SARL Saint Victor à la SARL Financière Barbatre) du 26 décembre 2002 et du lot n° 46 de la copropriété (de la SARL Barbatre a la SCI BRC investissements) du 26 décembre 2003, après avoir établi le règlement de copropriété, ainsi que l'acte de prêt consenti à la SCI BRC investissements par le Crédit mutuel de Beaune, toutes les parties auxdits actes ayant donné procuration à des clercs de l'étude notariale située à Nice ; qu'interrogé par la société Cincinnatus au sujet du programme du [...], Me IX... avait d'ailleurs répondu le 12 décembre 2002 sur les régimes fiscaux différents applicables à la déduction des déficits fonciers par les propriétaires bailleurs selon le type d'opérations envisagées, démontrant ainsi qu'il avait également une parfaite connaissance de l'aspect fiscal de cette opération dans le cadre de la loi sur les Monuments Historiques ;