décision 17-10.249 du 31/01/2018,  partie 2



 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
 
 Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme X..., veuve Y..., et MM. Jean-Pierre et Philippe Y..., ès qualités.
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame Y... de sa demande tendant à voir condamner solidairement Me F... et Me B... à lui verser la somme de 272.468,34 € (228.843,34 € en remboursement du prix de vente payé et des émoluments des notaires, 23.625 € pour l'indemnité de résolution contractuellement prévue, 10.000 en réparation de son préjudice moral et 10.000 € au titre de l'article 700) ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE la résolution du contrat de VEFA pour inexécution des obligations du vendeur n'est plus discutée en appel, les parties demandant toutes la confirmation du jugement sur ce point ; que seule la question de la responsabilité professionnelle des notaires écartée par le premier juge est donc soumise à la cour ; que l'appelante fonde sa demande à ce titre en premier lieu sur le défaut de prudence et de conseil quant à la garantie d'achèvement intrinsèque offerte par le vendeur dont elle invoque le caractère illusoire et le défaut de vérification de ses conditions de validité ; que l'acte de vente du 30 novembre 2007 mentionne une garantie intrinsèque d'achèvement des travaux conformément aux dispositions des articles R 261-18 et R 261-19 du code de la construction et de l'habitation (CCH) qui imposent que l'immeuble abritant le logement acquis ait atteint le stade de la construction hors d'eau et qu'aucune hypothèque ou inscription de privilège ne grèvent le bien ; que le stade de construction hors d'eau de l'ouvrage est attesté à l'acte par l'architecte et il n'est pas contesté qu'aucune sûreté n'était inscrite sur l'immeuble, ainsi que l'établit l'état néant des renseignements hypothécaires du 10 octobre 2007 ; que le fait que la garantie intrinsèque présente des garanties qui peuvent être jugées insuffisantes qui ont conduit le législateur à la supprimer en 2013, ne peut modifier la validité de la situation au jour de l'acte, en 2007, dès lors que les notaires se sont assurés du respect des conditions réglementaires de la garantie intrinsèque et qu'ils ne disposaient en outre d'aucune information permettant de mettre en cause, à la date de la vente, la solidité financière de la société Charente Résidence qui ne sera placée en redressement judiciaire qu'en décembre 2008 ; qu'à ce sujet, la pièce 19 citée par l'appelante pour établir la connaissance par les notaires des difficultés de cette société, n'est pas probante, s'agissant d'une convention entre la société Charente Résidence et les époux D... relative au règlement amiable d'une erreur de configuration du lot réservé quant à la hauteur sous plafond ; que s'agissant de la clause d'inaliénabilité des parcelles stipulée au profit du Crédit Agricole en garantie de l'ouverture de crédit consentie au promoteur pour financer la construction, l'appelante n'est pas fondée à soutenir qu'elle constitue un détournement de la condition d'absence d'hypothèque ou de privilège requise pour autoriser une garantie intrinsèque dès lors que le prix des ventes des lots ne pouvait pas être consacré à l'achèvement des travaux et que rien ne garantissait que le vendeur aurait les moyens de terminer la construction ; qu'en effet, il doit d'abord être remarqué que seul est mentionné à l'acte le premier emprunt accorder pour financer l'opération à la SARL Charente Résidence sous l'interdiction expresse d'aliéner et d'hypothéquer la parcelle concernée sans l'accord écrit de la banque, le second emprunt accordé le 6 février 2008, postérieur à l'acte de vente, ne pouvant être pris en compte ; qu'ensuite et surtout, la circonstance qu'une partie du prix de vente soit affectée au remboursement du prêteur, n'est pas de nature à remettre en cause la finalité de la garantie intrinsèque dont bénéficie l'acquéreur qui reste propriétaire d'une construction avancée au stade hors d'eau et que les créanciers du vendeur-constructeur ne peuvent saisir, même en cas de défaillance ; qu'enfin, il n'appartient pas au notaire de conseiller son client quant à l'opportunité économique de l'opération qu'il constate et le premier moyen quant à la violation de leur devoir de prudence et de conseil par les notaires doit donc être écarté ; qu'il en est de même du second, relatif à la violation des dispositions des articles R 261-30 et L. 261-11 CCH, pour les exacts motifs retenus par le premier juge et non remis en cause en appel puisqu'il ne peut être fait reproche au notaire d'avoir notifié le projet d'acte de VEFA à Madame Y... moins d'un mois avant la date de signature, les parties pouvant renoncer à ce délai indicatif, ce qu'a fait l'appelante en connaissance de ses droits ;