Cour d'appel de Montpellier, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.518 du 12/11/2020,  partie 2


Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. Il n'est pas contesté qu'à la date de référence la parcelle était située en zone Uba du POS, soit dans une zone destinée à l'habitat et aux services et activités publiques ou privées, qu'il s'agit donc d'un terrain constructible. Il devra toutefois être tenu compte de la forte déclivité du terrain sur un tiers de sa surface qui entrainera de facto des travaux de terrassement importants. Mme D... soutient que le terrain doit recevoir la qualité de terrain à bâtir car cette qualification n'était pas contestée par la commune en première instance et que la parcelle était desservie par le réseau d'électricité, le réseau d'eau et les réseaux d'eaux usées à la date de référence. Elle produit pour en justifier une facture EDF adressée à la société de pompes funèbres SDS, avec comme lieu de consommation, [...] , le 29 septembre 2009, et une première facturation de la mairie adressée à cette même société pour la période du 1e octobre 2002 au 31 mars 2003, avec comme adresse [...] . Mais ces deux ne démontrent pas que la parcelle était raccordée à la date de référence, au réseau d'évacuation des eaux usées, et en ce qui concerne le raccordement au réseau d'eau potable, la seule production d'une facture de l'année 2003 à une adresse différente ne suffit pas à justifier d'un raccordement en 2009, d'autant plus qu'au jour du transport sur les lieux la réalité physique du compteur d'eau n'a pas été constatée. Il en résulte que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir, toutefois elle bénéficie d'une situation exceptionnelle eu égard à la présence de l'ensemble des réseaux à proximité immédiate, à la proximité des remontées mécaniques de la station de ski et au fait qu'elle soit située en centre-ville. Sur l'évaluation de la parcelle : s'agissant de la fixation de l'indemnité principale d'expropriation, seules peuvent être prises en compte les référence et pièces régulièrement versées aux débats qui ont pu être contradictoirement débattues. A cet égard, ne peuvent être retenus comme termes de référence que des actes de vente ou extrait d'actes de vente qui constituent seuls la preuve de l'existence d'une vente effective, ce que ne sont pas des offres de vente ou des évaluations ou études statistiques. Il ne sera donc pas tenu compte en l'espèce des estimations des agences immobilières produites par Mme D... ayant retenu des valeurs entre 335 et 365 € le m². En l'espèce, France Domaine avait évalué la parcelle à une valeur de 100 €/m² soit un total de 92 500 €. Mme D... produit aux débats un acte de vente intervenu le 7 juillet 2015, d'une parcelle de terre de 200 m², sise [...] , sur laquelle se trouvait une vieille grange en ruine, ayant fait l'objet d'un permis de démolir pour un prix de 325 €/m². Il sera fait observer concernant cette parcelle qu'il s'agit d'une parcelle de petite dimension, ce qui entraine nécessairement un prix au mètre carré supérieur par rapport à une parcelle de 925 m². Elle fait état de deux ventes intervenues le 27 février 2014 (parcelles cadastrées section [...] , [...] et [...] m2, au prix de 330,74 €/m² et [...] et de la vente intervenue le 14 août 2014 (parcelle cadastrée section [...] de [...] au prix de [...] ) ces ventes concernant des terrains à bâtir. Comme l'a fait observer le commissaire du gouvernement, le prix retenu pour ces trois ventes a tenu compte des travaux de terrassement effectués. Le commissaire du gouvernement a produit deux éléments de comparaison concernant les parcelles cadastrées sur la commune des Angles section [...] et [...] de superficies de [...] et 789 m² qui ont été cédées au prix de 140 €/m² et 202,79 €/m² les 17 avril 2013 et 26 janvier 2012. Comme l'a justement retenu le premier juge, ces deux parcelles sont plus éloignées du centre-ville et des remontées mécaniques. Le commissaire du gouvernement a produit aux débats cinq actes de vente qui ont été passés entre le 15 juin 2016 et le 23 octobre 2017 de terrains à bâtir sur la commune de [...] et Pyrénées 2000, de superficies variant de 573 à 978 m², pour des prix variant de 101,56 €/m² a 185,76 €/m², soit un prix moyen de 136 €/m². Il ressort de ces derniers éléments de comparaison que les prix retenus en 2012, 2013 et 2014 ne se sont pas maintenus en 2016 et 2017. Eu égard à l'absence de viabilisation de la parcelle objet du litige et de sa forte déclivité sur un tiers de sa surface, il apparaît que l'évaluation faite par le premier juge qui a retenu un prix au mètre carré de 205€ est excessive, le prix au m² de la parcelle sera fixé à la somme de 175 €/m², il sera attribué à l'indivision la somme de 161 875 €.