Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-14.387 du 16/06/2021,  partie 6


anéantissement du contrat de vente dont il est l&apos;accessoire constitue un préjudice réparable pour le prêteur ; qu&apos;en retenant, pour rejeter les demandes de la Caisse d&apos;épargne à l&apos;encontre de la SCP [J] et de la société Prestige Finance au titre des intérêts conventionnels afférents aux prêts consentis à Mme [K], que ces demandes étaient fondées sur des contrats de prêt mis à néant qui ne pouvaient, dès lors, recevoir exécution, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit qui n&apos;est pas soumis à un devoir de conseil sur l&apos;investissement projeté n&apos;est pas tenu d&apos;alerter l&apos;emprunteur qui projette d&apos;acquérir un bien en l&apos;état après avoir conclu un contrat de réservation sur un bien en l&apos;état futur d&apos;achèvement sur les risques liés à l&apos;absence dans le projet d&apos;acte définitif de garanties attachées aux ventes en l&apos;état futur d&apos;achèvement et à l&apos;absence de certitude de l&apos;achèvement des travaux ; qu&apos;en retenant, pour juger que les demandes de la Caisse d&apos;épargne à l&apos;encontre de la SCP [J] se heurtaient à sa propre responsabilité et devaient, par voie de conséquence, être écartées, que la banque n&apos;avait pas alerté l&apos;emprunteuse sur les risques tenant à l&apos;absence de garanties afférentes au déblocage échelonné des fonds et à l&apos;absence de certitude de l&apos;achèvement des travaux avant le transfert de propriété, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l&apos;ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 4°) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit finançant l&apos;acquisition d&apos;un bien vendu en l&apos;état ayant préalablement fait l&apos;objet d&apos;un contrat préliminaire de réservation en vue d&apos;une vente en l&apos;état futur d&apos;achèvement n&apos;est pas tenu de se renseigner sur la réalité de l&apos;achèvement des travaux avant d&apos;émettre son offre et de verser les fonds au vendeur ; qu&apos;en retenant, pour juger que les demandes de la Caisse d&apos;épargne à l&apos;encontre de la SCP [J] se heurtaient à sa propre responsabilité et devaient, par voie de conséquence, être écartées, que la banque avait accepté de verser les fonds dus au vendeur sans vérifier la réalité de l&apos;achèvement des travaux, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l&apos;ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 5°) ALORS QU&apos;en tout état de cause, seule une anomalie manifeste est de nature à mettre à la charge du banquier dispensateur de crédit un devoir de conseil et de mise en garde sur l&apos;investissement projeté ; qu&apos;en retenant, pour juger que les demandes de la Caisse d&apos;épargne à l&apos;encontre de la SCP [J] se heurtaient à sa propre responsabilité et devaient, par voie de conséquence, être écartées, que la discordance entre les contrats préliminaires en date du 16 février 2009 qui stipulaient expressément des ventes en l&apos;état futur d&apos;achèvement et le projet d&apos;acte définitif qui portait sur un bien vendu en l&apos;état constituait une grave anomalie et que l&apos;attestation en date du 24 août 2009 adressée par la société Prestige Finance à la Caisse d&apos;épargne avant l&apos;émission des offres de prêt et la régularisation de la vente authentique était insuffisante pour établir des offres de prêts correspondant à des immeubles vendus en l&apos;état et verser les fonds au vendeur, tout en constatant que par cette attestation, la société Prestige Finance avait certifié à la Caisse d&apos;épargne que « les contrats de réservation ayant été signés entre les 2 parties font bien l&apos;objet d&apos;une vente en réhabilitation lourde achevée et non d&apos;une vente en l&apos;état futur d&apos;achèvement », la cour d&apos;appel s&apos;est prononcée par des motifs impropres à caractériser l&apos;existence d&apos;une anomalie manifeste justifiant de soumettre le banquier dispensateur de crédit à un devoir de conseil spécial, violant ainsi l&apos;article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l&apos;ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 6°) ALORS QU&apos;en toute hypothèse, la faute de la victime n&apos;est totalement exonératoire que lorsqu&apos;elle présente les caractères de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage ; qu&apos;en énonçant, pour exclure tout droit à indemnisation de la Caisse d&apos;épargne Midi Pyrénées à l&apos;encontre de la SCP [J], que sa demande se heurtait à sa propre responsabilité et qu&apos;elle ne pouvait se retrancher derrière son ignorance du vice résultant notamment de la modification de la nature de l&apos;opération et du défaut subséquent de délivrance d&apos;un nouvel avis de possibilité de se rétracter, sans avoir constaté que la faute de la Caisse d&apos;épargne était la cause exclusive du dommage qu&apos;elle invoquait ou que cette faute présentait les caractères de la force majeure, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1382, devenu 1240, du code civil.