décision 16-13.830 du 22/11/2017,  partie 2


que, par ailleurs, les époux X... se sont adjoint, avant la vente, les services d'un ingénieur en bâtiment du cabinet PINGAT dont la présence avait été certainement sollicitée des acquéreurs en raison du fait que les vendeurs avaient eux-mêmes construit la maison, les privant de tout recours en garantie décennale ; que ce professionnel n'a détecté aucune anomalie, ni à l'intérieur, ni à l'extérieur de l'immeuble ; que, compte-tenu de ces éléments, il convient de considérer que les désordres affectant la toiture de l'immeuble qui ont entraîné des infiltrations intérieures n'étaient pas apparents ; que, sur l'absence de connaissance des désordres non apparents par l'agent immobilier, l'expert judiciaire désigné dans le cadre de l'instance en référé n'a pas décelé de désordres apparents ; que deux hommes de l'art sont également intervenus sur l'immeuble : - M. C..., expert du cabinet EUREA, le 16 février 2009, pour vérifier l'état de la couverture de l'immeuble, opération qui a nécessité qu'il monte sur le toit pour remarquer que si la tenue des tuiles était loin d'être assurée et qu'il y avait des désordres sur la toiture, les malfaçons étaient essentiellement d'ordre esthétique et les infiltrations superficielles ; cet élément est d'ailleurs conforté par le montant peu important – 14.332,70 euros –, comparé au prix d'acquisition de l'immeuble, de la provision que les époux X... ont accepté de M. et Mme B... pour procéder aux travaux de réparation de la toiture à l'origine des désordres, - M. D..., architecte d.p.1.g,sollicité à son tour dans le cadre d'une expertise et qui a dû recourir aux services d'un couvreur pour l'aider dans ses opérations, a constaté le 8 octobre 2008 des malfaçons sur la toiture mais il n'apparaît pas des énonciations de son rapport qu'il ait lui-même vu des infiltrations dans la cage d'escalier – aucune photographie n'est d'ailleurs annexée à son rapport alors qu'il a pris de nombreux clichés du toit – ; que la COMPAGNIE IMMOBILIERE DE CHAMPAGNE n'est pas un professionnel du bâtiment et n'en a pas la compétence technique ; que, dans cette mesure, il ne pouvait lui être imposé de réaliser des investigations complémentaires ou de suggérer aux acquéreurs de les faire réaliser dès lors que seuls des hommes de l'art ont pu, pour certains avec l'aide de spécialistes de la couverture d'immeuble, détecter les désordres dont les manifestations n'étaient de surcroît visibles que dans des circonstances particulières ; que l'agence immobilière ne pouvait être débitrice envers les époux X... d'une information dont rien ne démontre qu'elle en connaissait l'existence ;
 
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE, sur la demande principale, l'article 1992 du Code civil dispose que ‘‘le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion'' ; qu'à ce titre, le rôle de l'agent immobilier ne se limite pas à rapprocher deux parties autour d'une transaction immobilière, celui-ci étant débiteur en tant que professionnel de l'immobilier d'un devoir de conseil s'analysant en une obligation de moyen, et qui s'entend d'une information loyale sur les risques de l'opération qu'il pourrait connaître et sur la valeur et les caractéristiques du bien en cause ; qu'ainsi, si l'agent immobilier qui omet d'informer l'acheteur sur l'existence de désordres apparents manque à ses devoirs, il n'en est pas de même pour celui qui n'informe pas ledit acheteur de vices non-apparents, si la preuve n'est pas rapportée de sa connaissance de ceux-ci ; qu'en l'espèce, les vices détaillés dans les différents rapports d'expertise ne sont pas apparent ; qu'en effet, le rapport d'expertise conclut que ‘‘c'est très certainement de bonne foi que [les vendeurs] ont indiqué qu'ils étaient dans l'ignorance des infiltrations car elles ne sont visibles que dans la montée d'escalier au droit d'une poutre en bois noircie. Les infiltrations se produisent les jours de pluie avec fort vent. On peut donc imaginer des conditions particulières (mais non exceptionnelles) dans la survenance des vices. Côté garage, la fuite signalée est dans un recoin difficilement accessible'' ; qu'en outre, il n'a pas été dissimulé aux acquéreurs que la maison avait été construite par les vendeurs eux-mêmes, cette mention figurant tant dans l'acte de vente notarié que dans le compromis de vente sous condition suspensive signé le 16 avril 2007 ; qu'il s'ensuit que si les désordres ne pouvaient être visibles que dans des circonstances particulières, il n'est pas démontré que l'agence immobilière ait eu connaissance des traces d'infiltration, voire même qu'elle ait pu être en capacité d'en prendre connaissance ; que l'agence immobilière ne pouvait dès lors être débitrice envers les acquéreurs d'une information dont il n'est pas démontré qu'elle connaissait l'existence ;
 
 1. ALORS QU'il appartient à l'agent immobilier de vérifier au-delà de l'apparence, le descriptif des annonces qu'il publie pour chercher des acheteurs ; qu'il est constant que l'immeuble vendu aux époux X... n'était pas conforme au descriptif qu'en avait donné la Compagnie immobilière de Champagne dans l'annonce immobilière en considération de laquelle ils ont pris la décision d'acheter ;