Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.771 du 24/06/2021,  partie 4


une forme de rachat de crédit garantie par un transfert de propriété de l&apos;immeuble, s&apos;analysant en un pacte commissoire, prohibé puisque portant sur la résidence principale des époux [M]. Il convient en conséquence de prononcer la nullité de l&apos;acte authentique établi par Maître [I] [V] le 19 juillet 2011, qualifié de vente à réméré et portant sur un ensemble immobilier comprenant une maison à usage d&apos;habitation cadastrée sur le territoire de la commune de [Adresse 5], section H numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], avec toutes les conséquences de droit. En conséquence de la nullité prononcée, l&apos;immeuble est censé n&apos;avoir jamais quitté le patrimoine de M. et Mme [M], de Mme [X] [P] et de MM. [Z] et [W] [M], et M. [L] [M] devra rembourser à la société Mipa 2 la somme de 380.000 euros correspondant au prix de vente. La société Mipa 2 sera condamnée à payer à M. [L] [M] la somme de 33.557,69 euros en remboursement de l&apos;indemnité de jouissance et du dépôt de garantie mis à sa charge par l&apos;acte du 19 juillet 2011, outre intérêts au taux légal à compter du jugement" ;
 
 1°) ALORS QUE la vileté du prix de vente, qui fonde la requalification de la vente avec faculté de rachat en pacte commissoire prohibé, doit s&apos;apprécier en tenant compte des services rendus par l&apos;acheteur, aucune disposition n&apos;interdisant les parties à une telle vente de prévoir un prix de reprise majoré ; que pour retenir que la vente du 19 juillet 2011 constituait un pacte commissoire prohibé, la cour d&apos;appel a estimé qu&apos;elle avait pour objet d&apos;éluder les dispositions relatives à l&apos;usure compte tenu de la différence existant entre le prix de vente et le prix de rachat, majorée par le versement d&apos;une indemnité de jouissance dont le montant annuel correspondait à 9% du prix d&apos;achat ; qu&apos;en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la majoration du prix de rachat ne correspondait pas à la rémunération du service rendu par l&apos;acheteur, incluant le remboursement des frais exposés dans le cadre du montage de l&apos;opération, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1134 du code civil, en sa rédaction applicable antérieure à l&apos;ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1673 et 2459 du même code ;
 
 2°) ALORS QUE la requalification d&apos;une vente avec faculté de rachat en pacte commissoire prohibé ne peut se déduire de la seule concomitance entre un acte de vente et un acte de prêt ; que pour retenir que la vente du 19 juillet 2011 constituait un pacte commissoire prohibé, la cour d&apos;appel a estimé, par motifs adoptés des premiers juges, qu&apos;il résultait de la commune intention des parties que la vente était destinée à procurer au vendeur les fonds nécessaires à l&apos;arrêt de la procédure de saisie immobilière dont il faisait l&apos;objet, et que l&apos;opération ne constituait donc qu&apos;une forme de rachat de crédit garantie par un transfert de propriété de l&apos;immeuble, s&apos;analysant en un pacte commissoire prohibé ; qu&apos;en statuant ainsi, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1134 du code civil, en sa rédaction applicable antérieure à l&apos;ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1673 et 2459 du même code ;
 
 3°) ALORS en tout état de cause QUE l&apos;exécution volontaire d&apos;un acte nul vaut confirmation, lorsque le titulaire du droit de critique a eu connaissance de la cause de nullité ; que le vice affectant une vente à réméré, tenant à sa requalification en pacte commissoire prohibé par suite de la vileté du prix de vente, est connu du vendeur dès lors que l&apos;acte critiqué mentionne expressément la véritable valeur du bien ; que pour écarter toute confirmation de la vente à réméré conclue le 19 juillet 2011, la cour d&apos;appel a relevé que le simple fait que l&apos;acte litigieux mentionne une valeur du bien vendu à 820.000 euros et 828.000 euros ne saurait établir la connaissance par le vendeur de la nullité affectant l&apos;acte ; qu&apos;en statuant ainsi, sans tirer les conséquences légales de ses constatations, d&apos;où il résulte que le vendeur avait connaissance du décalage entre le prix de vente et la valeur réelle du bien vendu, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1338 du code civil, en sa rédaction applicable à la cause antérieure à l&apos;ordonnance du 10 février 2016.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l&apos;arrêt confirmatif attaqué D&apos;AVOIR condamné la société Mipa 2 à payer à M. [L] [M] la somme de 33.557,69 euros en remboursement de l&apos;indemnité de jouissance et du dépôt de garantie mis à sa charge par l&apos;acte du 19 juillet 2011, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, 
 
 AUX MOTIFS QUE "La nullité emporte l&apos;effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale de sorte que le contrat annulé est censé n&apos;avoir jamais existé. Il en résulte, ainsi que l&apos;a justement décidé le premier juge, que l&apos;immeuble est censé n&apos;avoir jamais quitté le patrimoine des époux [M], de sorte que ceux-ci ne sauraient être redevables d&apos;une quelconque somme au titre de l&apos;