Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.798 du 17/06/2021,  partie 4


que dès lors en l'espèce, constitue un lot transitoire, le lot n° 2 qui est défini par le règlement de copropriété avec état descriptif de division comme constituant « un sous-sol à construire, sous le hangar du lot numéro un, d'une superficie d'environ deux cent soixante-quinze mètres carrés (275 m2) et les cent quatre-vingt-dix-huit/millièmes (198/1000°) des parties communes générales et de la propriété du sol » ; qu'il en va ainsi même si le lot en cause n'a pas d'entrée, n'est desservi par aucune partie commune et n'a pas d'accès à la voie publique s'agissant d'un ouvrage à construire par définition inexistant en l'état ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1er de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°- ALORS QUE les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi du 23 novembre 2018 pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'en se fondant pour exclure l'existence d'un lot transitoire, sur la circonstance que le droit de construire ne serait pas précisément défini par le règlement de copropriété quant aux constructions qu'il permet de réaliser, quand cette exigence résulte de la nouvelle rédaction de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 issue de la loi du 23 novembre 2018 de sorte que le syndicat des copropriétaires disposait d'un délai qui expire en 2021 pour mettre le règlement de copropriété en conformité, la Cour d'appel a violé l'article 206 de la loi du 23 novembre 2018 ;
 
 3°- ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait en raison d'une imprécision concernant la construction autorisée après avoir constaté que le lot n° 2 a été décrit comme un sous-sol à construire, sous le hangar du lot numéro un, d'une superficie d'environ deux cent soixante-quinze mètres carrés (275 m2) et qu'un plan matérialisant ce sous-sol a été annexé au règlement de copropriété comportant état descriptif de division et à l'acte modificatif de cet état descriptif de division, ce dont il résulte que le droit de construire a été précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard des articles 1er de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 qu'elle a violés ;
 
 4°- ALORS QUE le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ; qu'en énonçant que les stipulations relatives au syndic de la copropriété figurant en page 5 et 6 du règlement de copropriété ont été rayées, qu'aucun syndic de copropriété n'a été désigné, et qu'il n'a été justifié de la tenue antérieurement à celle provoquée par l'administrateur judiciaire d'aucune assemblée générale des copropriétaires, ni de la désignation d'un syndic de la copropriété, ni du vote ni de la tenue d'un budget de la copropriété, la Cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure le statut de la copropriété, en violation de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 5°- ALORS QUE les parties de l'immeuble qui font l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement sont des parties communes ; qu'en énonçant que l'état descriptif de division du 4 mars 1992 et celui modificatif du 30 août 1994 ne feraient pas mention de parties communes, quand il résulte de ces documents que les copropriétaires des lots sont titulaires de millièmes de propriété sur le sol lequel est ainsi nécessairement considéré comme une partie commune, la Cour d'appel a violé les articles 4 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 6°- ALORS QUE le règlement de copropriété du 4 mars 1992 (p. 3) qualifie de parties communes de l'immeuble, les ouvrages de gros oeuvres, les gros murs et refends ; qu'en excluant l'existence en l'espèce, de parties communes, la Cour d'appel a violé le règlement de copropriété et l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 7°- ALORS QUE la présomption selon laquelle la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ne peut recevoir application au profit d'un copropriétaire sur le sol qui est une partie commune à tous les copropriétaires ; qu'en l'espèce, il résulte de l'état descriptif de division que les époux [R] ne sont titulaires que de millièmes de propriété sur le sol lequel constitue par conséquent une partie commune de l'immeuble ;