Cour d'appel de Bordeaux, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.321 du 30/01/2020,  partie 3


que plusieurs bâtiments affectés à l'habitation, au commerce et à des entrepôts sont implantés sur le bien : - sur les parcelles [...] et [...] : un bâtiment en parpaings et tôles abritant huit garages fermés par des portes métalliques, ainsi qu'un bâtiment style « villa basque » comportant 4 logements (trois T3 et un T4) tous loués (bail ou convention d'occupation précaire) et un espace bureau/show-room, également loué, - sur la parcelle [...] : un vaste magasin/entrepôt « Zolpan » sans raccordement au réseau d'eau, et un bâtiment occupé par Numéricâble style « maison basque » avec une extension en parpaing avec un toit terrasse, - sur la parcelle [...] : un bâtiment en forme de L dans lequel se trouvent un bureau, une salle d'archive, les WC communs (magasin Zolpan et cave du BAB), ainsi que un magasin et un entrepôt, le magasin « La cave du BAB », tous en rez-de-chaussée, et enfin une salle de sport sur deux étages ; qu'en dépit des différends portant sur les méthodes d'évaluation utilisées par les parties, toutes conviennent que l'ensemble des bâtiments est destiné à la destruction ; que par ailleurs la localisation de ce bien immobilier, en bordure du [...], à proximité immédiate du centre-ville de BAYONNE, dans une zone en plein aménagement, disposant de trois façades sur des rues ou avenues, dont l'une extrêmement passant ([...]), en plein centre de la commune de BAYONNE, et sa superficie importante (4.388 m²) sont des éléments favorables pour ce qui est de sa valeur ; mais que surtout, la situation du bien en secteur UAd du PLU (permettant la construction d'un important habitat collectif notamment, ou l'accueil de toutes les occupations et utilisation du sol susceptibles de conforter la mixité et la centralité de ces quartier) doit être prise en compte pour retenir que ce terrain a un important potentiel de constructibilité ; que dès lors, il apparaît tout à fait pertinent de retenir à titre de comparaison non pas des transactions portant sur des immeubles comportant des caractéristiques similaires à ceux dont s'agit, même en opérant une péréquation entre les différents types de bâti et leurs destinations, mais bien des transactions portant sur des terrains encombrés destinés à accueillir des opérations immobilières de même type ; qu'il est en revanche tout à fait hasardeux, compte tenu du manque d'éléments précis quant aux possibilités de construction en terme de surface, du caractère très peu fiable du projet contenu dans la promesse de vente, et de l'absence de tout élément concret sur les surfaces planchers pouvant être envisagées sur l'emprise foncière en cause, ainsi que du fait que les règles de constructibilité sur celle-ci diffèrent quelque peu de celles applicables sur les terrains pris comme termes de comparaison (qui sont pour les trois premiers en zone Uag), de retenir la méthode d'évaluation par la charge foncière, telle que proposée par la SCI BAB ROMAGNY ; que quatre termes de comparaison ont été retenus par le Commissaire du gouvernement et la SCI BAB ROMAGNY : = la vente SEPIA/STE CARRE FOCH en date du 13 septembre 2010 portant sur la parcelle [...] pour une surface de 1.056 m², pour un prix de vente global de € HT, qui sera citée sous la mention TC1, = la vente Cté Agglomération/KAUFMAN, du décembre 2012 portant sur les parcelles [...] et [...], pour une surface de 10.906 m², pour un prix de 4.746.940,46 € HT, dite TC2, = la vente Cté Agglomération/EIFFAGE, du 24 décembre 2013, portant sur la parcelle [...] pour une surface de 3.761 m², pour un prix de vente de 2.681.025,46 € HT, dite TC3, = la vente CG64/EPFL, du 26 mars 2014, portant sur les parcelles [...] et [...], et [...], pour une surface de 1.083 m², pour un prix de vente de 199.700 € HT, dite TC3 ; qu'il convient en premier lieu d'écarter le dernier terme de comparaison, TC3, compte tenu du fait qu'il s'agit d'une très petite unité foncière, dont le prix au m² (184€/m²) est très largement inférieur à celui pratiqué pour les autres termes de comparaison, qu'il s'agit d'une transaction entre personnes publiques, et portant sur une parcelle que sa petite taille et sa configuration (en « triangle ») rendent quasiment inconstructible » ;
 
 alors 1°/ que sous réserve de l'application des dispositions relatives aux terrains à bâtir, l'évaluation judiciaire du prix de biens immobiliers sur lesquels un droit de préemption urbain a été exercé doit être effectuée en fonction de leur usage effectif à la date de référence définie par l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme ; qu'il en résulte que le juge, sauf s'il qualifie le bien préempté de terrain à bâtir en application des critères de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, doit uniquement tenir compte de l'usage du bien à la date de référence, sans prendre en considération la démolition future des existants, la nature de l'opération immobilière projetée ni le potentiel de constructibilité ;