Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-26.410 du 26/04/2017,  partie 3


administration pour estimer la valeur du bien soumise à l&apos;impôt sont admissibles. Et il n&apos;y a pas lieu à annulation de la procédure de vérification suivie par l&apos;administration dans cette affaire étant observé que l&apos;intimée estime approprié l&apos;abattement de 10 % accordé par le tribunal pour non conformité de la construction et classement en zone N. Pour autant force est de constater que la parfaite évaluation du bien évoqué (la villa des appelants située à [Localité 1] constitue un bien d&apos;exception) nécessite la mise en oeuvre d&apos;une expertise qui est, au demeurant, de droit en matière d&apos;ISF s&apos;agissant des litiges portant sur la valeur vénale. En effet, les termes de comparaison produits par l&apos;administration sont relatifs pour l&apos;essentiel à des biens situés sur la commune de [Localité 2]. Quand à ceux communiqués par les époux [P], s&apos;agissant de mutations sur [Localité 1] pour les périodes de référence, ils ne concernent que peu de biens (dont la description et la situation juridique sont de surcroît imprécises). Il est constant, en outre, que la villa litigieuse est classée en zone N du PLU et ne bénéficie pas d&apos;un certificat de conformité ce qui affecte nécessairement sa valeur vénale dans des proportions qui ne peuvent être précisément appréciées sans l&apos;avis d&apos;un technicien indépendant. Enfin et, même en tenant compte du caractère nécessairement évolutif du marché immobilier, les valeurs proposées manquent de cohérence. Ainsi l&apos;administration a-t-elle évalué à 6.750.000 euros (2006) et 7.500.000 euros (2007) la valeur vénale du bien. Or, il ressort d&apos;autres éléments du dossier que le même bien a été évalué en 2008 à 9.000.000 euros par le service de la fiscalité immobilière de [Localité 3] (8.800.000 euros après abattement pour indivision) et à 13.000.000 euros par la DGFP de Draguignan (12.672.000 euros après abattement). Il convient de désigner pour réaliser la mesure d&apos;instruction Mme [Z], expert demeurant à [Localité 4] non loin de la villa litigieuse » ;
 
 1. ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif d&apos;une décision de justice équivaut à un défaut de motifs ; qu&apos;en l&apos;espèce, la Cour d&apos;appel a successivement énoncé, dans les motifs de son arrêt, que « la parfaite évaluation du bien évoqué () nécessite la mise en oeuvre d&apos;une expertise, qui est au demeurant de droit en matière d&apos;ISF s&apos;agissant des litiges portant sur la valeur vénale », que les évaluations des droits immobiliers en litige proposées par le service étaient pour l&apos;essentiel fondées sur des termes de comparaison relatifs à des biens immobiliers situés, non à [Localité 1] comme la villa en cause, mais à Saint-Tropez, que les valeurs successivement proposées par l&apos;administration au fil des années manquaient de cohérence et que la non-conformité de la villa en cause aux règles d&apos;urbanisme affectait sa valeur vénale dans une proportion qui ne pouvait être appréciée sans l&apos;avis d&apos;un technicien indépendant, ce dont elle a déduit qu&apos;il convenait, avant dire droit, d&apos;ordonner une mesure d&apos;expertise ; qu&apos;en décidant néanmoins, par un chef de dispositif d&apos;ores et déjà revêtu de l&apos;autorité de la chose jugée, de confirmer le jugement déféré en tant qu&apos;il avait validé la décision de rejet partiel de la réclamation du contribuable prise par l&apos;administration le 7 juin 2010 et corrigée le 21 décembre 2010, la Cour d&apos;appel a entaché sa décision d&apos;une contradiction entre les motifs et le dispositif, en violation de l&apos;article 455 du code de procédure civile.
 
 2. ALORS, ensuite, QUE les motifs par lesquels la Cour d&apos;appel a jugé infondée la demande des époux [P] tendant au dégrèvement des parts de la SCI Cypoliane déclarées au titre des années 2006 et 2007 n&apos;étaient pas de nature à justifier le chef de dispositif par lequel la Cour d&apos;appel a décidé de confirmer le jugement entrepris en tant qu&apos;il avait validé la décision de rejet partiel de la réclamation du contribuable prise par l&apos;administration le 7 juin 2010 et corrigée le 21 décembre 2010 ; qu&apos;en déduisant néanmoins de l&apos;absence de fondement de cette demande de dégrèvement des parts de la SCI Cypoliane déclarées au titre des années 2006 et 2007 que « le jugement déféré qui a rejeté la demande des époux [P] en validant « pour le surplus » la décision d&apos;admission partielle du 7 juin 2010 () mérite donc confirmation » (arrêt, p. 4, alinéa 1er), la Cour d&apos;appel a de plus fort violé l&apos;article 455 du code de procédure civile.
 
 3. ALORS, en outre, QUE la valeur vénale d&apos;un bien doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments propres à dégager une évaluation aussi proche que possible de celle qu&apos;aurait entraînée le jeu de l&apos;offre et de la demande dans un marché réel ; que lorsque l&apos;administration entend réintégrer la valeur vénale d&apos;un bien dans l&apos;assiette de l&apos;impôt de solidarité sur la fortune, il lui appartient, dès la proposition de rectification, de motiver l&apos;application de la méthode d&apos;évaluation par comparaison qu&apos;elle retient par l&apos;énonciation de transactions comparables portant sur des biens intrinsèquement similaires à celui qu&apos;il s&apos;agit d&apos;évaluer ; qu&apos;à défaut de pouvoir appliquer la méthode d&apos;évaluation par comparaison, il lui appartient de justifier par une motivation suffisante de la méthode d&apos;évaluation subsidiaire qu&apos;elle entend appliquer ; qu&apos;en jugeant que « la méthode utilisée et les éléments de comparaison fournis par l&apos;