Cour d'appel de Reims, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.308 du 10/10/2019,  partie 2


que des travaux aussi mineurs ne peuvent être qualifiés d'améliorations notables et ne sont pas de nature à justifier un déplafonnement ; qu'au surplus, il a été jugé par arrêt de cette cour du 12 mars 2007, que « les bailleurs, en autorisant l'exploitation d'un commerce de bar-brasserie dans les lieux loués, étaient conscients des impératifs de sécurité qu'impliquait une telle exploitation, notamment en termes d'hygiène et de sécurité, à telle enseigne qu'ils ont autorisé les travaux nécessaires pour répondre à ces impératifs ; que parmi ceux-ci figurait l'obligation de satisfaire aux normes de sécurité en termes de désenfumage en cas d'incendie ; qu'ainsi l'expert relève que l'édification de la verrière constituait un accessoire obligé des travaux de l'exploitation envisagée.   » ; qu'en effet, cet expert judiciaire, M. K..., explique dans son rapport (page 14), que « la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie expose que l'aménagement de la verrière était une nécessité de sécurité ayant trait notamment aux prescriptions de désenfumage » ; que les travaux de rehaussement de cette verrière constituent donc des travaux de mise en conformité nécessaires pour adapter les lieux à leur destination contractuelle, ce qui ne constitue pas une amélioration et ne peut être pris en compte pour déplafonner le loyer ; que les consorts T... invoquent également des « travaux d'aménagement de la courette », en précisant : « on ne s'est pas contenté de couvrir la cour, on a fait disparaître le mur séparatif des deux immeubles et considérablement augmenté la surface commerciale » ; que toutefois, il a déjà été indiqué que « le percement d'une ouverture entre le local commercial, objet du bail, et le local voisin également exploité par le locataire » était un aménagement prévu par le bail initial et ne pouvait, à ce titre, être considéré comme une amélioration susceptible de motiver le déplafonnement du loyer ; que, par conséquent, les consorts T... n'établissent pas que la Sarl JLS L'Apostrophe aurait fait des travaux d'amélioration pouvant être retenus pour justifier un déplafonnement du loyer ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les caractéristiques du local : l'article R. 145-8 du code de commerce dispose que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que le contrat de bail initial du 16 juin 1998 autorisait expressément le preneur à réaliser des travaux de percement d'une ouverture entre le local commercial, objet du bail, et celui voisin actuellement loué par la société L'Apostrophe, des travaux d'isolation phonique, la pose de compteurs d'eau, d'électricité, etc. indépendants pour la partie commerciale et des travaux de séparation concernant l'accès par le couloir à la partie habitation ; que conformément au principe de l'accession rappelé par l'article 551 du code civil, le bail stipule en outre que les travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le locataire, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité ; que les travaux réalisés conformément à l'autorisation stipulé dans le bail initial du 16 juin 1998 sont bien devenus propriété du bailleur à compter du 16 juin 2007 ; que toutefois, si les travaux de mise en conformité des lieux loués à leur destination contractuelle ne constituent pas des améliorations, les travaux d'aménagement entraînant l'accroissement de la surface de vente sont considérés comme des améliorations au sens de l'article R. 145-8 ; que s'agissant des travaux réalisés par le preneur au cours de la première période de location, il convient de se référer à l'expertise judiciaire réalisée par M. K... (rapport d'expertise daté du 30 mars 2004), et dont il ressort que la construction de la verrière s'imposait compte tenu des mentions expresses du bail (« cour avec verrière ») et des règles de sécurité, de sorte que les travaux litigieux s'analysent en travaux de mise en conformité des locaux à leur destination et non en des travaux d'amélioration ; que le bailleur ne peut dans ces conditions s'en prévaloir au titre d'un déplafonnement du loyer ; que les consorts T... produisent au débat des éléments relatifs aux loyers pratiqués par les commerces situés à proximité immédiate ; que toutefois, l'article L. 145-34 susvisé ne vise pas ce critère comme devant être pris en compte pour déplafonner le loyer ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que les consorts T... ne justifient pas de l'existence d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 40 de l'article L. 145-33 du code de commerce, de sorte qu'ils seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes ;
 
 1° ALORS QUE les consorts T..., qui avaient rappelé que le preneur avait procédé à un rehaussement de la verrière de 2,5 m à 6 m, avaient contesté les affirmations de l'expert selon lesquelles ce rehaussement aurait été une nécessité, comme un « accessoire » aux travaux d'adaptation des lieux à l'activité du preneur, par des raisons de sécurité ayant trait aux prescriptions de désenfumage ;