Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-10.016 du 16/11/2022,  partie 3



 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Riom, 4 novembre 2020), la société MT a obtenu un permis de construire pour transformer un hôtel en résidence de tourisme. Elle a divisé l'immeuble et l'a vendu par lots, avec obligation pour les acquéreurs de consentir un bail commercial à l'exploitant de la résidence.
 
 2. L'exploitant a été mis en redressement judiciaire et un plan de cession a été arrêté au profit de la société DG résidences, avec faculté de substitution. La société DG Holidays s'est substituée au cessionnaire.
 
 3. La société DG Holidays a assigné les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Splendid » (le syndicat des copropriétaires) et la société MT aux fins d'indemnisation du coût des travaux nécessaires à l'achèvement de la transformation de l'immeuble. En cours d'instance, un nouveau litige est survenu quant à la charge des travaux de sécurité et d'accessibilité prescrits par l'autorité administrative.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le premier moyen et sur les deuxième et troisième moyens, pris en leur première branche, ci-après annexés
 
 4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le deuxième moyen, pris en ses deux dernières branches
 
 Enoncé du moyen 
 
 5. La société DG Holidays fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, de la condamner à payer à chaque copropriétaire la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts et de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 012 047,26 euros au titre des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d'accès aux handicapés, alors :
 
 « 2°/ que, subsidiairement, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; qu'en retenant, pour condamner le preneur, la société DG Holidays, à payer les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d'accès aux handicapés, que les baux d'origine, dont les stipulations doivent être maintenues, prévoyaient que « dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagement seraient imposés par un quelconque règlement ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge », sans constater l'existence d'une stipulation expresse mettant les travaux de sécurité prescrits par l'autorité administrative à la charge du preneur, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;
 
 3°/ que, subsidiairement, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; qu'en retenant, pour condamner le preneur, la société DG Holidays à payer les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d'accès aux handicapés, que le dirigeant de la société DG Résidence aurait reconnu lors d'une audience du 3 septembre 2010, que le prix faible qu'il offrait pour acquérir les actifs de la société Compagnie des aéroports était justifié par l'importance des travaux à réaliser dans l'hôtel, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 6. La cour d'appel a constaté que les baux contenaient une clause selon laquelle « dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge ».
 
 7. Recherchant la commune intention des parties, au regard, notamment, des déclarations du représentant légal du repreneur selon lesquelles le prix très faible offert pour acquérir les actifs était justifié par l'importance des travaux à réaliser dans l'hôtel, elle a pu en déduire que la clause obligeait le preneur à supporter le coût des travaux nécessaires à l'exploitation des lieux, au premier rang desquels les aménagements ou améliorations exigés par l'administration conformément aux règles sur les établissements qui reçoivent du public.
 
 8. Elle a ainsi constaté que les baux transféraient expressément au preneur la charge de travaux incombant en principe aux bailleurs.
 
 9. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche