Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-19.969 du 04/12/2019,  partie 5


qu'il retient encore que le choix de l'usufruit temporaire d'une durée de dix années, renouvelable, était plus avantageux que celui portant sur une période de vingt ou trente ans ; qu'il ajoute que ces derniers se sont réservés la jouissance de deux appartements dans cet immeuble pour leur résidence principale, ainsi que d'un troisième appartement pour leur fille, et que la SCA, qui percevait l'ensemble des loyers du surplus de l'immeuble, était soumise aux dispositions de l'article 8 du code général des impôts ; que de ces constatations et appréciations, exemptes de contradiction, la cour d'appel a pu déduire qu'en renouvelant en 2001 l'apport de l'usufruit de leur immeuble parisien à la SCA, M. et Mme C... avaient recherché le bénéfice d'une application littérale des textes à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs afin d'atténuer de manière très sensible leurs charges fiscales ;
 
 Et attendu, en dernier lieu, qu'ayant retenu que l'acte d'apport d'usufruit conclu en 1981, antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 81-1160 du 30 décembre 1981 instituant l'impôt sur les grandes fortunes, n'était pas en cause, dès lors que le litige portait sur les conséquences de l'acte d'apport d'usufruit passé en 2001, puis relevé que cet acte d'apport était postérieur à l'entrée en vigueur de la loi instaurant l'ISF, la cour d'appel a pu décider que cet apport d'usufruit, inspiré par la recherche d'un objectif purement fiscal, caractérisait un abus de droit ;
 
 D'où il suit que le moyen, pour partie inopérant, n'est pas fondé pour le surplus ;
 
 Sur le deuxième moyen :
 
 Attendu que Mme C... fait le même grief à l'arrêt alors, selon le moyen, que la prescription abrégée de trois ans, prévue par l'article L.180 du livre des procédures fiscales, s'applique dès lors que l'administration a eu connaissance de l'exigibilité des droits par l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration, sans avoir besoin de recourir à des recherches ultérieures ; que l'enregistrement d'une convention de renouvellement de l'apport, par un particulier à une personne morale, de l'usufruit temporaire d'un immeuble permet à l'administration de constater que l'immeuble en cause sera exclu, à compter de l'apport, de l'assiette de l'impôt sur la fortune dudit particulier par application de l'article 885 G du code général des impôts et donc d'atténuer sa charge fiscale, sans avoir à procéder à une quelconque recherche ultérieure ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que l'apport d'usufruit temporaire de l'immeuble du [...] à la SCA du Domaine de [...] par M. et Mme C..., datait initialement de 1981 et avait été renouvelé en 1991 avant de l'être par la convention du 21 décembre 2001 ; que, pour écarter la prescription abrégée du délai de reprise de l'administration, la cour retient que les recherches de l'administration lui ont montré que le démembrement temporaire de la propriété de l'immeuble réalisé en 2001 pour une durée de 10 ans permettait d'atténuer leur charge fiscale à compter de 2002 ; qu'en statuant ainsi quand l'acte du 21 décembre 2001 révélait à lui seul l'exclusion de l'immeuble litigieux de l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune dû par M. et Mme C..., la cour d'appel a violé les dispositions des articles L.180 du livre des procédures fiscales et 885 G du code général des impôts ;
 
 Mais attendu qu'après avoir relevé que l'acte d'apport d'usufruit enregistré en 2001 ne permettait pas d'établir, par son seul examen, que le démembrement temporaire de propriété qu'il contenait n'avait été fait que dans le but de diminuer la charge fiscale supportée par M. et Mme C..., l'arrêt retient que, pour déterminer quelle avait été la motivation fiscale de ce choix d'organisation de la propriété, l'administration avait dû procéder au contrôle du fonctionnement de la SCA ; que la cour d'appel en a exactement déduit qu'était applicable le délai de reprise de six ans ; que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur le troisième moyen :
 
 Attendu que Mme C... fait le même grief à l'arrêt alors, selon le moyen :
 
 1°/ que lorsque l'administration remet en cause, en application de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, la valeur vénale d'un immeuble et qu'elle a recours, pour établir sa propre évaluation, à des termes de comparaison, ces derniers doivent être intrinsèquement similaires en fait et en droit au bien à évaluer ; que cette similitude s'apprécie en particulier au regard de la localisation des termes de comparaison dans des quartiers comparables à celui du bien à évaluer ; qu'à l'appui de ses conclusions d'appel, Mme C... faisait valoir que les termes de comparaison retenus par l'administration pour évaluer l'immeuble [...] étaient situés respectivement dans les beaux quartiers des 7ème, 15 ème, 16ème et 17ème arrondissements (Ecole Militaire, Javel, Necker, Grenelle, Chaillot, Trocadéro, Ternes, Plaine-Monceau), alors que l'immeuble à évaluer était situé près de la Porte de [...] et du boulevard extérieur, dénommé [...], soit à l'extrémité du sud du 16 ème arrondissement et à proximité de [...] ;