décision 16-10.579 du 24/05/2017,  partie 3


qu'il s'ensuit que la référence à la catégorie 6 du cadastre pour les immeubles à évaluer ne constitue qu'une référence très secondaire alors surtout, comme le fait valoir la directrice des finances publiques, que relèvent de cette catégorie selon l'article 324 H de l'annexe III du Code général des impôts les immeubles sans relief architectural et de qualité de construction courante avec des matériaux utilisés habituellement dans la région et assurant des conditions d'habitation normale, les pièces des logements concernés étant de faible développement et ne disposant pas de chauffage central et d'ascenseur ; que la référence à cette catégorie, corroborée par le procès-verbal de constat produit du 6 octobre 2010 (pièce A02 appelant) ainsi que par les diverses photographies et attestations versées aux débats (pièces B 05, 06) a d'ailleurs nécessairement conduit l'administration à limiter le niveau des rehaussements envisagés ; que par ailleurs, la référence à cette base cadastrale se trouve sans incidence majeure dès lors qu'en dépit des lois votées et de la détermination affichée par le ou les gouvernements successifs, cette classification et les valeurs locatives déterminées servant en réalité pour l'essentiel au calcul des impôts locaux demeurent applicables à tous les contribuables et ne violent donc pas le principe d'égalité des citoyens devant la loi posée par l'article 1er de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen des 20, 26 août 1789 ; que son ancienneté n'entraîne donc aucune discrimination au sens de l'article 14 de la Convention européenne des droits de l'homme du 4 novembre 1950 telle que résultant du protocole numéro 11 du 11 mai 1994 ou encore au regard de l'article 21 de la charte européenne des droits fondamentaux au sein de l'Union européenne instituées par le traité de Nice du décembre 2000 ; que ce moyen sera donc écarté ; que sur le défaut de prise en compte des caractéristiques du marché immobilier local et de l'incidence de la crise ouverte en 2007 qu'il convient de constater que l'incidence de cette crise financière a nécessairement été prise en compte par la référence aux transactions intervenues dans les secteurs en cause, transactions proches dans le temps des évaluations critiquées, les parties aux transactions citées ayant tout autant que l'appelant le souci de leurs intérêts financiers ; que de plus, contrairement aux allégations de l'appelant, cette crise n'a pas empêché une légère progression des prix de vente des immeubles anciens dans la région parisienne selon les données fiables de la chambre des notaires de Paris, reposant sur les transactions effectuées (pièce 12 DGFIP) et non sur des avis d'agent immobilier ; que les évaluations faites enfin ont été réalisées selon la méthode comparative, la plus à même de donner des résultats fiables puisque reposant sur des transactions réelles portant sur des immeubles comparables sis dans la même commune ; que concernant les décotes proposées et à appliquer de manière systématique selon l'appelant, force est de rappeler que les décotes ne servent qu'à rendre le plus juste possible les évaluations et sont donc fonction de la nature et de la qualité des immeubles considérés, de leur situation locative et également de certaines de leur caractéristique juridique, le droit de retour ou l'interdiction d'aliéner mis en avant par l'appelant étant ainsi sans incidence sur la valeur vénale d'un bien ; que c'est donc à bon droit que l'administration fiscale a fait une application différenciée des décotes pour chacun des biens considérés en constatant tout d'abord que l'ensemble des immeubles considérés étaient des immeubles de rapport par nature destinés à être loués de sorte que la dévaluation en résultant est nécessairement moindre que pour des immeubles loués mais pouvant avoir pour leurs propriétaires une vocation d'habitation personnelle ou familiale ; que concernant les immeubles de Prayssac évalués par l'appelant 76.000 euros et 77.000 euros (quatre maisons accolées deux par deux de 67 m² de surface utile chacune) que la commission de conciliation a relevé que cette évaluation aboutissait à une valeur au mètre carré de 287 euros puis analysé les éléments de comparaison présentés par l'administration fiscale (l'appelant n'en ayant présenté et n'en présentant aucun) soit des ventes des 10 octobre 2003, 26 mars et 1er octobre 2004 portant sur des immeubles de qualité comparable (immeubles décrits dans le procès-verbal pièce DGFIP), le premier étant situé dans la commune voisine de Puy-L'évêque ; que les éléments présentés de comparaison sont tout à fait pertinents s'agissant de constructions de même époque avec des matériaux de même qualité, voire corroborée par l'évaluation de l'agence LAFORET consultée par l'appelant (pièces 17 DGFIP) indiquant une fourchette de prix de 50.000 à 60.000 euros soit 200.000 à 240.000 euros pour les quatre maisons ; que par ailleurs, l'appelant ne justifie nullement de leur mauvais état, de la grande luminosité de celles-ci voire de l'inondation (sic) de leurs abords lors de simples averses (voir lettre produite des dames A... et Vermande) mais seulement de ce qu'il serait nécessaire de refaire l'isolation du logement loué à Sylviane A..., les travaux réalisés et justifiés (menuiserie PVC et changement de chaudière à gaz) relevant de l'entretien incombant à tout bailleur soucieux de conserver son bien en état d'être loué ;