décision 16-13.169 du 20/09/2017,  partie 3


qu'il a également été évoqué dans ce document le fait que la société Disa a pris à bail des locaux commerciaux situés [...] moyennant un loyer annuel de 312.000 € qu'elle a été autorisée par le bailleur à sous-louer à la société Etam selon un loyer annuel de 840.000 € et avec cette considération supplémentaire que cette activité de sous-location de locaux commerciaux constitue l'unique activité de la société ; qu'à cet égard, Didier X... ne peut invoquer les conditions de précarité de ce bail et de cette sous-location, alors en outre que les deux contrats de bail commercial n'ont pas été produits par ses soins en cause d'appel, et alors qu'ils n'est pas contesté que le bailleur a renoncé à se prévaloir des dispositions de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953 en ce qui concerne son intervention à l'acte et à la perception d'un surloyer conséquent, les conditions de cette activité ayant en outre pour effet que les charges d'exploitation doivent être particulièrement réduites ; que dès lors les dispositions du jugement entrepris relatif à l'évaluation des parts sociales de la société Disa doivent être confirmées ; sur la valeur des parts données à Didier X... par son père : qu'à l'examen des dispositions des articles 20 et 24 des statuts de la société Disa, la cour approuve le premier juge d'avoir à l'issue d'une motivation complète et précise et non entachée d'insuffisance ou de contradiction, motivation qu'il y a lieu d'adopter, d'avoir considéré que lesdites clauses, qui ont pour effet de limiter le rendement des parts données, ne saurait justifier l'application d'une décote, ou en tout cas d'une décote de l'importance de celle qui figure dans la donation accordée par M. X... père à Didier X..., puisque les 1.050 parts données y sont évaluées à la somme de 25.000 € soit une valeur de 23,81 € la part et alors qu'il convient de souligner que l'évaluation de l'administration fiscale, qui dans un premier temps avait arrêté la valeur des parts (de) la société Disa à la somme de 662 € la part, ramenée à 521 € pour tenir compte de ce que cette société est une société civile familiale et qu'il y avait lieu dès lors de privilégier la valeur mathématique, a ensuite, suivant à cet égard l'avis de la commission de conciliation, réduit son évaluation à la somme de 380 € la part en se fondant sur le fait que cette société civile familiale était composée de deux associés, avait pour objet la location d'un local commercial et dont l'actif n'était composé que de cette valeur du droit au bail ; que certes il convient aussi de prendre en considération, comme le fait observer l'appelant, qu'en exécution des statuts et par sa seule qualité de gérant, il bénéficiait déjà avant la donation querellée d'une minorité de blocage qui interdisait qu'il soit mis fin auxdites fonctions ; mais qu'il n'en reste pas moins que l'apport des parts données par Albert X... lui conférait en application de l'article 20 relatif aux décisions collectives extraordinaires, celles-ci ne pouvant être valablement prises qu'à la condition d'être adoptées à la majorité des deux tiers des parts sociales existantes au moins, le pouvoir de disposer seul de cette majorité, avec cette conséquence que, si cette donation n'augmentait effectivement que très légèrement (5 %) sa part dans les bénéfices distribuables, elle lui accordait tous les pouvoirs de décision relativement au devenir de cette société, ce pourquoi la cour juge devoir également confirmer cette partie de la décision attaquée ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la valeur des parts de la société civile Disa : que s'agissant de la valeur du droit au bail, compte tenu de l'accord manifesté sans réserve par le contribuable le 25 novembre 2011 et de l'absence de contestation de l'administration qui l'a ensuite retenue, il y a lieu de l'évaluer à hauteur de 800.000 € ; que le fait que M. X... discute le fait que la société Disa soit une société civile et non une société civile immobilière, alors que cela ressort de l'acte authentique de donation et de son objet social, n'est pas de nature à influer sur la valeur vénale des titres dans la mesure où celle-ci a été calculée en raison du droit au bail dont cette société dispose, peu important son exacte dénomination sociale ; que la valeur de la part de la société civile Disa ressort par conséquent à 800.000 € / 2.100 parts soit 380 € ; sur l'application de l'article 24 des statuts : que le litige porte en réalité sur le fait de savoir si la valeur des parts données à M. X..., bien que représentant 50 % du capital nominal, ne peut correspondre en fait qu'à 5 % des bénéfices sociaux ; qu'il s'agit d'une question relevant, non pas des éléments de calcul permettant d'établir la base taxable, mais de la méthodologie employée par l'administration en raison des circonstances de l'espèce ; qu'il ressort en effet des dispositions de l'article 24 des statuts que, antérieurement à la donation, M. Didier X... disposait de 95 % des droits aux bénéfices sociaux en raison de sa qualité de gérant alors que les deux autres associés disposaient ensemble de 5 % de ces mêmes bénéfices ;