Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.662 du 10/10/2019,  partie 6


qu'en énonçant que la sous-location à une société membre du groupe n'était pas soumise à l'accord préalable du bailleur, la cour d'appel a violé, par dénaturation de l'écrit, l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
 
 4) Alors en tout état de cause que le bail commercial conclu le 19 décembre 2003 stipule que « d'une façon générale, les conventions de sous-location autorisées devront : - reproduire les termes du bail que le sous-locataire devra s'engager à respecter dans ses rapports avec le preneur, - comporter une clause de renonciation à tous recours directs du sous-locataire contre le bailleur, soit en responsabilité, soit pour obtenir le renouvellement du bail directement à son profit - être faites pour un montant de loyer au m2 au moins égal à celui résultant du bail, - avoir été approuvées préalablement par le bailleur, - avoir une durée de 23 mois » ; qu'il s'évince clairement et précisément d'une telle stipulation générale que toutes les sous-locations devaient être approuvées préalablement par le bailleur et avoir une durée de 23 mois ; qu'en prenant appui sur l'autorisation donnée le 16 avril 2004 par l'ancien mandataire du bailleur, tout en relevant que la référence à la durée de 23 mois était erronée, pour en déduire qu'aucun motif grave et légitime n'était établi pour exclure le droit du preneur à son indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé, par dénaturation de l'écrit, l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 1.136. 920 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI du [...] à la société Vizona ;
 
 Aux motifs que « 1. Sur l'indemnité principale. Les parties ne contestent pas le jugement entrepris qui a retenu, suivant les préconisations de l'expert judiciaire, que le fonds est transférable et que l'indemnité principale est constituée par la valeur du droit au bail. Cette valeur se calcule en fonction de la différence existant entre le loyer du marché et le loyer dû en cas de renouvellement du bail à laquelle un coefficient est appliqué. Le jugement entrepris a retenu qu'il n'y avait pas de motif de déplafonnement et il s'est référé à un loyer plafonné de 125.410 euros en fonction duquel il a fixé la valeur du droit au bail à 615.000 euros, ce que la société VIZONA demande de confirmer. La SCI DU [...] considère qu'une modification notable des caractéristiques des locaux est intervenue au cours du bail expiré en raison de la création d'un show-room sur la quasi-totalité de la surface du rez-de-chaussée permettant de changer son affectation en créant une surface plus importante pour la réception de la clientèle de la locataire. Selon elle, il convient par conséquent de se référer au loyer déplafonné, soit la somme de 236.259 euros, et elle demande de fixer en conséquence la valeur du droit au bail à 171.644 euros. Selon le contrat de bail du 19 décembre 2003, les locaux sont loués à destination de " l'activité d'achat, de vente, de représentation de mobiliers, d'installations et d'agencements pour les entreprises et les particuliers, ainsi que la réalisation et le stockage de prototypes en découlant ", moyennant un loyer annuel de 91.470 euros HT/HC révisable automatiquement à l'issue de chaque période triennale. Selon le rapport d'expertise judiciaire, les locaux sont situés au [...] et à l'angle de la [...] et de la [...], aux sous-sol, rez-de-chaussée, 1er et 2ème étage d'un ensemble composé d'immeubles anciens en maçonnerie enduite. L'expert judiciaire conclut que l'implantation des locaux, qui sont en bon état, est de qualité moyenne pour l'activité exercée, souffrant d'une visibilité médiocre mais bénéficiant d'une bonne accessibilité par les transports en commun. Ces points ne sont pas contestés par les parties. Les locaux du rez-de-chaussée sont ainsi désignés dans le contrat de bail du 19 décembre 2003 :. Immeuble [...] - un espace d'exposition et de vente + sanitaires d'environ 350 m² - un atelier et une réserve de stockage d'environ 70 m² . Immeuble angle [...] - un espace de bureaux d'environ 66 m².Il ressort du projet d'architecte datant de 2004 que le bâtiment donnant sur la [...] devait être à destination de show-room pour une surface de 325 m². Dans la mesure où le bail mentionne un espace d'exposition et de vente + sanitaires d'environ 350m², le bailleur ne démontre pas que les travaux entrepris par la société locataire aurait eu pour effet d'augmenter la surface affectée à la réception du public. En outre, selon les plans dressés en 2009, repris dans le rapport d'expertise, figurent au rez-de-chaussée des locaux donnés à bail un show-room de 264,44 m² ainsi les suites show-room et sanitaire pour une surface de 40,07m². Il n'est donc pas démontré par l'appelante une augmentation de la surface affectée à la réception du public entraînant une modification notable des caractéristiques des locaux. Il s'ensuit que la SCI DU [...] ne rapporte pas la preuve du déplafonnement qu'elle allègue et qu'il convient de se référer au loyer plafonné comme retenu par le jugement entrepris.