Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.405 du 19/11/2020,  partie 8



 Il est constant que la SCI Caravelle a procédé à une révision du loyer les 1er octobre 2010 et 1er octobre 2013.
 
 L'article L. 145-15 du code de commerce dispose que sont réputés non écrits, qu'elle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.
 
 Conformément à l'article L. 145-38 alinéa 1er du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande de révision.
 
 L'article XIV du contrat de bail, intitulé "Révision du loyer" stipule que "le loyer sera révisé, légalement en plus ou en moins, à l'initiative du bailleur tous les ans à la date anniversaire de la date de prise d'effet du bail, telle que définie ci-dessus et pour la première fois le 1er avril 1999, par application des dispositions des articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 ou de tout texte qui fixerait d'autres modalités pour les révisions légales".
 
 Cette clause, en ce qu'elle stipule une révision du loyer "à l'initiative du bailleur" et qu'elle se réfère aux dispositions des articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953, c'est-à-dire aux articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, ne peut être qualifiée de clause d'indexation dès lors qu'elle instaure une révision du loyer subordonnée à une demande du bailleur et dépourvue de toute automaticité.
 
 De plus, l'article L. 145-38 du code de commerce encadrant une révision triennale du loyer, une clause organisant la révision du loyer dans un délai inférieur soit, comme en l'espèce, dans le délai d'un an, ne peut qu'être réputée non écrite en application de l'article L. 145-15 du même code.
 
 Par ailleurs, l'article XV du contrat de bail, intitulé "Indice de référence" stipule que "l'indice de référence est l'indice du coût de la construction, publié par l'INSEE du 3ème trimestre 1997 s'élevant à 1067.
 Pour les renouvellements ultérieurs, l'indice de référence sera l'indice du coût de la construction du 3ème trimestre de l'année précédant celle du renouvellement".
 
 Or, il ressort des pièces produites que, par courrier daté du 19 septembre 2013, l'administrateur de biens de la SCI Caravelle a informé M. X..., alors locataire des locaux, objets du litige, de l'augmentation du loyer "de la somme de 16 920,13 € à celle de 17 223,58 €" en référence eux indices publiés les 1er trimestres 2012 et 2013, en contravention aux stipulations du bail qui se réfèrent à l'indice du coût de la construction du 3ème trimestre 1997 et du 3ème trimestre de l'année précédant celle du renouvellement.
 
 Dès lors, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, les révisions de loyers effectuées par la SCI Caravelle les 1er octobre 2010 et 1er octobre 2013 sont mal fondées et, à la date du commandement de payer du 5 août 2014, la SARL Cap Aud était redevable d'un loyer annuel de 57.970 euros, hors taxes et hors charges, en application du jugement du juge des loyers commerciaux en date du 20 décembre 2012.
 
 Les décomptes de sommes dues produits ne permettent pas au tribunal de déterminer les sommes dont la SARL Cap Aud était débitrice à la date du commandement de payer sur la base d'un loyer annuel de 57.970 euros » ;
 
 Alors qu'en l'absence de disposition transitoire expresse contraire de la loi nouvelle et à défaut de considérations d'ordre public particulièrement impératives, les contrats demeurent soumis à la loi ancienne en vigueur à la date de leur conclusion ; qu'en l'espèce, pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de la SARL Cap Aud en contestation des clauses du bail, la cour d'appel a considéré que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a modifié la rédaction de l'article L. 145-15 du code de commerce, s'applique aux baux en cours lors de son entrée en vigueur et a relevé que l'action de la SARL Cap Aud, formalisée par un acte d'huissier de justice du 13 janvier 2016, avait été introduite postérieurement à l'entrée en vigueur de l'article L. 145-15 du code de commerce, pris dans sa nouvelle rédaction, quand la modification apportée à l'article L. 145-15 du code de commerce par cette loi, qui ne comporte pas de disposition transitoire expresse contraire et qui n'a pas été prise pour des considérations d'ordre public particulièrement impératives, ne pouvait s'appliquer au bail commercial litigieux conclu le 20 mars 1998 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article L. 145-15 du code de commerce, pris dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, ensemble le principe de survie de la loi ancienne ;