cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-20.650 du 17/05/2018,  partie 4


que la circonstance que l'expert a retenu le prix des chambres telles qu'il ressort du constat d'huissier dressé le 3 novembre 2011 nocturne conduire à prendre en compte le taux de TVA applicable à cette dernière date, de préférence à celui applicable à la date de renouvellement, soit au 1er mars 2011, au motif que celui-ci a évolué ; qu'en effet, il n'existe aucun élément permettant de retenir que le prix des chambres était plus élevé en novembre 2011 qu'en mars 2011, à la date du renouvellement, l'expert ayant relevé une stabilité des prix puisqu'en octobre 2012, les prix affichés correspondaient à ceux de novembre 2011 ; qu'il s'ensuit que c'est bien le taux de 5,5 % qui est celui de la TVA à la date du renouvellement qui doit être déduit, en outre de la taxe de séjour pour établir la recette théorique HT de 8 365 800 € ; *que s'agissant du taux de remise et pour commissions versées aux sites de réservation, la société locataire revendique l'application d'un taux de 35 % qu'elle considère correspondre davantage aux charges de gestion inhérentes à un hôtel de cette catégorie et a pour effet de ramener le prix moyen pratiqué des chambres au niveau de celui des hôtels de sa catégorie, soit un prix de 257 € par chambre, plus conforme aux données statistiques de la société Deloitte et de l'office du tourisme et des congrès de Paris tandis que la société Bassano Développement demande de retenir le taux de 25 % proposés par l'expert et admis par le premier juge ; que l'expert A... dans le rapport de décembre 2008 portant sur l'appréciation de l'indemnité d'occupation, a suggéré un taux de remise de 30 % ; que c'est ce taux qui sera retenu ayant pour effet de ramener le prix moyen de la chambre à un prix plus conforme à celui de sa catégorie ; *que s'agissant du taux d'occupation, il a été retenu un taux de 75 % par l'expert et le premier juge ; que ce taux n'était pas contesté en première instance mais la société Bassano Développement demande l'application d'un taux de 78 % en considération de l'implantation de l'hôtel et du taux d'occupation moyen des hôtels quatre étoiles à Paris (qui était selon elle 76 % en 2010 et 79 % en 2011) ; que les statistiques Deloitte produites par la société Faubourg Champs-Elysées font apparaître que le taux de 75 % correspond au taux d'occupation des hôtels de sa catégorie à la date de renouvellement en mars 2011, même si ce taux a pu progresser ensuite dès la fin de 2011 ; *que s'agissant du pourcentage sur recette à appliquer, la société Bassano Développement fait plaider qu'il s'agit d'un hôtel quatre étoiles dit « standard », proche d'un trois-étoiles supérieur, justifiant l'application d'un taux de 13,5 % au lieu de 13 % tel que retenu dans le jugement ; qu'elle n'argumente toutefois sa demande qu'au regard des critiques émises par les clients lesquelles portent essentiellement sur les conditions d'exploitation de l'hôtel nullement en rapport avec les prestations attendues d'un hôtel de cette catégorie (indisponibilité du personnel, manque de propreté, médiocre qualité des prestations offertes) ; qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu un taux de recettes de 13 % conforme à celui d'un quatre étoiles ; que la valeur locative brute des locaux principaux s'établit ainsi à la somme de 570 965,85 euros au 1er mars 2011 arrondie à 570 965 € ; que sur la valeur des locaux annexes, la société Bassano Développement soutient que les salons de réception doivent être pris en compte en fonction de la surface retenue par Monsieur A... dans son rapport de 2008 et par la société locataire dans son relevé de superficies, soit 95,20 m² ; qu'elle demande, tenant compte des valeurs locatives du quartier, que la valeur des salons de réception, de la salle de restaurant « Vermeer », des locaux annexes et de la salle de bar « Flying Dutchman » soit fixée à 500 € par m² ; que la société Les Nouvelles Résidences sollicite la confirmation du montant unitaire tel que proposé par le rapport d'expertise de Monsieur D... et retenue par le premier juge mais conteste la pondération des locaux ; qu'elle sollicite, conformément à la charte des experts, que la salle de bar située à plus de 10 m de l'entrée de l'hôtel soit pondérée entre 0,4 et 0,6, soit à 0,5 et que les salons, la salle de restaurant et l'office situé à plus de 20 m de l'entrée de l'hôtel soient pondérés entre 0,25 et 0,35, soit à 0,3 ; que la société Hôtel Faubourg Champs-Élysées insiste sur le fait que partie de la superficie des salons, selon le rapport d'expertise, n'est pas incluse dans l'assiette du bail (cf. rapport D... page 60/63) et qu'il convient dès lors, comme l'a fait le premier juge, de déduire une surface de 35 m²,de retenir au titre des locaux annexes une surface totale de 60 m² ; que l'expert l'expert D... indique en note de pied de page que l'examen des plans surlignés produits par la bailleresse révèle qu'une partie des salons de réception du rez-de-chaussée ne fait pas partie de l'assiette locative pour une surface estimée à 35 m² ;