Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.639 du 28/01/2021,  partie 2


qu'ainsi que l'a justement analysé le premier juge, la passation d'un protocole d'accord transactionnel et non la signature d'un nouveau bail, comme fondement de l'occupation par les époux Q... de leur nouveau logement, permettait de donner corps à la renonciation tacite des preneurs au statut protecteur de la loi du 1er septembre 1948, renonciation admise comme possible selon une jurisprudence constante, au profit de l'application de la loi du 6 juillet 1989, ce que ne conteste pas M. F... Q... ; que c'est dans ce cadre seul, qu'il convient d'examiner les concessions réciproques des parties telles qu'elles sont expressément définies à l'acte ; que les concessions faites par les époux Q... ont été de libérer le logement précédent et d'accepter le relogement proposé et un nouvel indice d'indexation du loyer en cours en « se déclarant remplis de tous leurs droits »
 « en contre partie du droit au maintien dans les lieux et des obligations contractées par la CPAM de Paris » ; que les concessions faites par la CPAM de Paris dans le cadre du nouveau bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 pour le nouveau logement ont été de le mettre à disposition « rénové », dans les conditions de l'article 2 du protocole, de prendre en charge « les frais de chauffage et de déménagement », dans les conditions des articles 3 et 4, et de concéder aux époux Q... un droit viager « de maintien dans les lieux » sur ce bien, avec renonciation de sa part à en faire réviser le prix selon la procédure prévue à l'article 17c de cette loi ; qu'or, la clause litigieuse, qui prévoit un maintien dans les lieux des locataires jusqu'à leur décès, parce qu'elle utilise une notion juridique de la loi de 1948, que ne connaît pas la loi du 6 juillet 1989 contrairement à ce qu'a dit le premier juge, rendait nécessaire pour la parfaite information des locataires, la précision selon laquelle ce droit de bail ne tomberait pas dans leur patrimoine successoral ; qu'il sera observé que l'article 5 de la loi de 1948, dans sa rédaction antérieure à la loi du 16 juillet 2006, aurait en effet permis la continuation du bail au profit de leur fils F..., au décès de son père, décédé en 2005, soit avant la modification légale ; que dans ce contexte, la clause que le premier juge a dite équivoque, ne l'est nullement et elle rappelle le principe de la résiliation du bail par le décès des preneurs, ainsi que le consacre également l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ; que d'ailleurs, comme le fait valoir à juste titre M. F... Q..., la CPAM de Paris n'a pas visé au protocole l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 comme exclu pour le bail du logement sur l'appartement de la rue d'[...], alors qu'elle était informée qu'il revendiquait un statut locatif depuis le courrier du 23 novembre 1997 ; que la clause 1 in fine du protocole indique en effet : « En ce qui concerne les autres droits et obligations respectives des parties, ces dernières se réfèrent expressément à la loi du 6 juillet 1989 à l'exception de la clause selon laquelle la CPAM de Paris accorde un droit au maintien dans les lieux des époux G... Q... jusqu'au terme de leurs existences et de l'application de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 modifiée » ; qu'au demeurant, une telle renonciation n'aurait eu aucune portée sur le droit de M. F... Q... au transfert du bail, qui est un droit légal au bénéfice personnel de ceux que la loi entend protéger en raison de leurs liens affectifs ou de dépendance économique envers le preneur disparu, manifestés dans la durée de cohabitation qu'elle précise, et non un droit propre au preneur, qu'il transmettrait à ses ayants-droit ; qu'il en résulte que M. F... Q... peut se prévaloir de l'application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, indépendamment de sa qualité d'héritier ou d'ayant-droit des locataires en titre, le jugement étant infirmé,
 
 1- ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que le protocole d'accord du 16 février 1998 stipulait que « La Caisse Primaire d'Assurance Maladie accepte que M. et Mme G... Q... emménagent dans les lieux précités et s'y maintiennent jusqu'au terme de leur existence, étant stipulé que M. et Mme Q... ne pourront céder leurs droits au bail, ni sous-louer les lieux à une quelconque personne et qu'aucun héritier ni ayant-droit ne pourra se prévaloir de l'existence dudit bail, du droit à maintien dans les lieux consenti par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie à M. et Mme K... Q... » ; qu'en jugeant pourtant que, par cette clause, les parties n'avaient pas entendu exclure que, suite au décès de M. et Mme Q..., le bail soit transféré au fils des preneurs, la cour d'appel a dénaturé le protocole d'accord précité, en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.
 
 2- ALORS QUE seul un contrat en cours peut être transféré par l'effet de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;