Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.960 du 11/07/2019,  partie 2



 ALORS QUE le bailleur peut valablement exercer son droit de repentir tant que le locataire est encore dans les lieux ou s'il n'a pas engagé un processus irréversible de départ rendant impossible la continuation de son exploitation ; qu'en l'espèce, pour considérer que la locataire avait mis en place un processus irréversible de départ des lieux rendant impossible l'exploitation du fonds, la cour d'appel a constaté que la société IKKS avait « pris des dispositions pratiques pour libérer les lieux », « en mutant certains salariés sur d'autres magasins », en convoquant le comité d'entreprise à une réunion pour « délibérer sur les conséquences de la fermeture de la boutique », « en donnant   congé pour le local contigu », « en acceptant un devis de travaux » et « en annonçant   au personnel le planning mis en place pour libérer les lieux » ; que pour autant, aucune de ces circonstances, prise isolément ou dans leur ensemble, n'était de nature à caractériser un processus irréversible de départ des lieux rendant impossible l'exploitation du fonds ; qu'en décidant le contraire, sans constater l'existence de démarches irréversibles à la date de la notification du droit de repentir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-58 du code de commerce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SNC Liberté à payer à la SAS IKKS Group la somme de 564.721 € à titre d'indemnité principale et diverses sommes au titre des indemnités accessoires ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article L 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement, que cette indemnité comprend notamment la valeur du fonds de commerce déterminée suivant les usages dans la profession, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation et des droits de mutation ; qu'un fonds est transférable lorsque l'abandon du local dont la locataire est évincée est sans conséquence sur la perte de clientèle en raison de la renommée de l'exploitant ; qu'en l'espèce, le bailleur ne rapporte pas la preuve d'une possibilité pour la locataire de se réinstaller à une faible distance lui permettant de conserver sa clientèle et ce d'autant que l'emplacement est situé dans le 'carré d'or' niçois, dans l'hyper centre avec une commercialité qualifiée par l'expert de privilégié, dans un secteur où les locaux offrant une surface similaire sont peu nombreux que de surcroît, deux autres boutiques concurrentes exploitant la même marque sont installées dans l'agglomération niçoise dont une située à quelques centaines de mètres du local, objet de l'éviction et sont de nature à capter une partie de la clientèle de la locataire, que le bailleur ne rapporte pas la preuve que des locaux permettant une réinstallation sans perte de clientèle sont disponibles dans un secteur proche de ceux dont la locataire est évincée, que la société IKKS doit être indemnisée de la valeur de son fonds de commerce ; que la locataire exerçait son activité également dans un local appartenant à une bailleresse distincte qu'en raison de l'impossibilité de poursuivre son activité dans ce seul local, l'indemnité d'éviction doit prendre en compte la totalité du préjudice subi en raison du caractère indivisible de l'exploitation ; que le juge de première instance a, avec raison, retenu un coefficient de 80% en soulignant que les produits IKKS s'ils se situent dans le segment moyen-haut de gamme ne peuvent néanmoins être rattachés au secteur du prêt à porter de luxe, que la marque bénéficie d'une certaine notoriété que l'agencement réalisé dans la boutique est en parfait état et que la commercialité est qualifiée de bonne bien qu'inférieure à celle de l'avenue Médecin située à proximité, que le taux de 80% doit être confirmé ; que l'indemnité principale doit s'apprécier à la date à laquelle la juridiction statue et selon un pourcentage du chiffre d'affaires annuel, qu'il convient, ainsi que l'a fait le juge de première instance, d'intégrer au calcul de l'expert le chiffre d'affaires pour l'année 2014, permettant d'obtenir une indemnité principale de 564.721€ ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'expert judiciaire a fixé la valeur de l'indemnité résultant de la perte du fonds à la somme de 546.525 € ; que la bailleresse soutient que le fonds est transférable, au motif que la locataire exploite d'autres fonds de commerce sous cette enseigne, à proximité ; mais que l'exploitation d'autres boutiques sous la même enseigne ne rapporte pas la preuve qu'il est possible de transférer le fonds ; que la bailleresse conteste encore le pourcentage retenu par l'expert et fait état de de méthodes d'évaluation des fonds de commerce fixant un plafond à 70% du chiffre d'affaires moyen TTC ; que de son côté, la locataire soutient qu'il convient d'intégrer le dernier exercice intervenu depuis le dépôt du rapport d'expertise ; que par ailleurs, elle conteste le pourcentage retenu par l'expert et demande qu'il soit fixé à 90% du chiffre d'affaires moyen ; mais que l'expert a procédé de ce chef à une analyse détaillée pertinente ;