Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-12.144 du 26/01/2017,  partie 2


article 1749 du code civil, ce droit est opposable à l&apos;acquéreur de l&apos;immeuble, même non tenu au paiement de l&apos;indemnité d&apos;éviction ; que les parties ne produisent pas le bail de monsieur [G] ; que les clauses résolutoires comprises dans un bail ne peuvent être mises en oeuvre qu&apos;un mois après commandement infructueux de respecter les clauses et conditions de celui-ci, qu&apos;en supposant même que l&apos;Etablissement Public Foncier [Localité 1] invoque un manquement comme cause de résiliation du bail, il ne pouvait se dispenser de l&apos;envoi d&apos;une mise en demeure, ainsi qu&apos;il résulte de la circonstance que le liquidateur de la société RM promotion connaissait bien la situation, puisque selon un courrier produit par monsieur [G], il avait fait connaître à un moment donné à celui-ci qu&apos;il envisageait d&apos;exercer son droit de repentir, et encore qu&apos;il n&apos;a jamais rien demandé à monsieur [G], et en outre que celui-ci est en droit de faire valoir qu&apos;il n&apos;avait pas été informé de la vente à l&apos;Etablissement Public Foncier [Localité 1] ; que l&apos;Etablissement Public Foncier [Localité 1] ne prétend pas avoir mis en demeure monsieur [G] de reprendre l&apos;exploitation ou de payer l&apos;indemnité d&apos;occupation, de sorte qu&apos;il ne peut prétendre que celui-ci n&apos;aurait pas respecté les clauses et conditions du bail expiré ; qu&apos;il est constant que monsieur [G] s&apos;était maintenu dans les lieux jusqu&apos;à son éviction en avril 2006, ainsi qu&apos;il résulte notamment de la circonstance qu&apos;il avait ouvert le bar au cours de l&apos;été 2005 pour éviter la péremption de la licence IV, et encore de l&apos;aveu contenu en page 7 des conclusions de son adversaire, selon lequel, dans un souci d&apos;apaisement, l&apos;Etablissement Public Foncier [Localité 1] était disposé à ouvrir les lieux afin qu&apos;il récupère le mobilier qu&apos;il souhaitait ; que monsieur [G] peut donc prétendre au paiement de dommages et intérêts d&apos;un montant équivalent à celui de l&apos;indemnité d&apos;éviction, qu&apos;il y a lieu toutefois de déduire les trois répartitions payées par le liquidateur de la société RM promotions, chacune d&apos;un montant de 10 565,15 euros, soit 31 695,45 euros (pièce n°27), pour ramener sa créance à 120 753,57 euros ; que la condamnation qui sera prononcée par le présent arrêt ayant un caractère indemnitaire, le point de départ des intérêts de retard sera fixé selon l&apos;article 1153-1 du code civil » ;
 
 ALORS 1) QUE si le droit au maintien du locataire dans les lieux dans l&apos;attente du paiement de l&apos;indemnité d&apos;éviction est opposable à l&apos;acquéreur de l&apos;immeuble, réciproquement, la perte du droit au maintien dans les lieux, constatée dans un jugement définitif, est opposable par l&apos;acquéreur au preneur ; qu&apos;en l&apos;espèce, l&apos;arrêt confirmatif de la cour d&apos;appel de Chambéry du 18 mars 2003 a constaté que monsieur [G] a cessé d&apos;occuper les lieux le 30 septembre 1996 et l&apos;a condamné à remettre les clefs au liquidateur judiciaire de la société bailleresse ; qu&apos;en retenant pourtant qu&apos;il serait constant que monsieur [G] se serait maintenu dans les lieux jusqu&apos;au mois d&apos;avril 2006, lorsque l&apos;établissement public foncier [Localité 1] pouvait opposer au locataire la perte du droit au maintien dans les lieux à compter du 30 septembre 1996, constaté par l&apos;arrêt définitif du 18 mars 2003, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article L.145-28 du code de commerce ;
 
 ALORS 2) QUE le locataire ne se maintient dans les lieux dans l&apos;attente du paiement de l&apos;indemnité d&apos;éviction que s&apos;il les occupe de manière régulière, continue et effective ; qu&apos;en l&apos;espèce, l&apos;exposant soutenait dans ses conclusions que le simple fait que monsieur [G] ait prétendument exploité un bar dans les lieux au cours de l&apos;année 2005 ne démontrait aucunement l&apos;occupation effective et continue des lieux dans la mesure où « pour l&apos;année 2005, la seule recette inscrite au bilan est d&apos;un montant de 509,00 € correspondant à « recette bar 12-19 juin ». Une telle somme ne saurait pouvoir justifier la poursuite de l&apos;exploitation » (conclusions, p. 7, alinéa 2) ; qu&apos;en retenant pourtant que le maintien dans les lieux de monsieur [G] jusqu&apos;au mois d&apos;avril 2006 résulterait de « la circonstance qu&apos;il avait ouvert le bar au cours de l&apos;été 2005 pour éviter la péremption de la licence IV » (arrêt, p. 4, alinéa 2), sans aucunement rechercher si cette exploitation strictement ponctuelle était de nature à établir une occupation régulière, effective et continue des lieux, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article L. 125-28 du code de commerce ;
 
 ALORS 3) QUE le locataire ne se maintient dans les lieux dans l&apos;attente du paiement de l&apos;indemnité d&apos;éviction que s&apos;il les occupe de manière régulière, continue et effective ; qu&apos;en l&apos;espèce, l&apos;exposant faisait valoir qu&apos;à supposer que monsieur [G] ait laissé dans les lieux du mobilier lui appartenant après le 30 septembre 1996, il l&apos;avait fait en contravention aux dispositions de l&apos;arrêt du 18 mars 2003 lui ayant ordonné de remettre les clefs au liquidateur judiciaire de la société bailleresse de sorte que ce n&apos;est que « dans un souci d&apos;apaisement » que l&apos;établissement public foncier lui avait indiqué « être disposé à ouvrir les lieux afin qu&apos;il récupère le mobilier qu&apos;il souhaitait » (conclusions, p. 6 et 7) ; qu&apos;en retenant qu&apos;il en résulterait l&apos;