décision 16-23.551 du 14/09/2017,  partie 2



 AUX MOTIFS QU'il convient de tenir compte non seulement des éléments de comparaison concernant les biens vendus dans le centre commercial objet de la procédure d'expropriation, mais également des éléments de comparaisons produits par Mme Y..., ainsi que par le commissaire du gouvernement, relatifs à des biens situés sur les parcelles situées en face, à moins de 50 mètres, cadastrées [...] et [...] , au [...]   , [...] et [...]   bis de [...]   . En effet, cet immeuble bâti à la même époque est de même style, présente les mêmes caractéristiques principales et comporte au rez-de-chaussée le même type de locaux commerciaux. Il sera constaté que la moyenne des prix de vente pour les années 2012 à 2014, des locaux situés dans le bâtiment concerné par l'expropriation sont très inférieurs aux prix de vente constatés pour le bâtiment situé juste en face : - parcelle [...] (cessions de 2012 et 2014 réalisées au profit de l'autorité expropriante) lot 5 : [...]€ (occupé) ; lot 15 : 606 (occupé) ; lot 7 : 510 € € (occupé) ; lot 6 : 341 € (libre) ; moyenne : 582 €/m² ; - parcelle [...] située en face ( ventes de 2011 et 2012) lot 18 : 1669 € (libre) ; lot 7 : 2392 € (libre) ; lot 107 : 2373 € (occupation partielle) ; lot 9 : 2699 € (occupé) ; moyenne : 2 283 € ; - parcelle [...] , située en face : lot 1123 :1523 € (occupé) ; lot 409 : 1391 € (libre) ; lot 410 : 1265 € (libre) ; lot 1001 : 687 € (libre) ; lot 1062 : 431 € (occupé) local ; moyenne : 1059 €, moyenne des parcelles [...] et [...] : 1604 €. Cette différence des valeurs entre des immeubles situés à moins de 50m l'un de l'autre, ne peut s'expliquer autrement que par le projet d'expropriation en cours, la date de référence à cet égard étant le 5 août 2005 (conclusions du commissaire du gouvernement page 2). La vétusté au demeurant subjective des locaux est indifférente au consommateur qui recherche la qualité des produits aux services rendus. Les chiffres d'affaires des commerces sont d'ailleurs conséquents. D'autre part, l'indemnisation doit mettre l'exproprié en mesure de retrouver un bien équivalent. Il est évident que l'exproprié recherchera un local équivalent plutôt dans un bâtiment tel que celui cadastré [...] et [...] , plutôt que dans un bâtiment grevé d'un projet de démolition en cours. Il convient de relever également que les deux locaux de Mme Y... présentaient une rentabilité forte et que cette rentabilité était le critère essentiel de l'acquisition faite par Mme Y... à titre de placement. Les éléments de comparaison concernant pour une grande part des biens occupés, il n'y a pas lieu à appliquer un coefficient de réduction pour occupation. Enfin, la supposé « vétusté » des locaux Mme Y... n'est pas établie avec objectivité, alors d'une part, que le programme d'entretien de l'immeuble a certainement pâti du projet de démolition connu depuis 2005 et que d'autre part, les locaux eux-mêmes sont malgré tout restés en bon état d'entretien général. En conséquence, il convient d'évaluer les locaux de Mme Y... au montant de la valeur moyenne des locaux situés sur les parcelles [...] et [...] , à savoir 1604 € le m², dans l'immeuble en face, ces valeurs n'étant pas affectées par un projet de démolition. Ainsi, il sera fait droit à la demande principale à hauteur de : 1600 € X 140 m² = 224.000 €. Sur l'indemnité de remploi : Il convient de fixer l'indemnité de remploi de la manière suivante : 20% jusqu'à 5000 € = 1000 € ; 15% de 5000 à 15000 € = 1500 € ; 10% au dessus (224000-15000) X 10% = 20 900 € ; total : 23.400 € ;
 
 1) ALORS QUE la décision de première instance, dont la SERL sollicitait la confirmation, avait retenu que le centre commercial où était situé le lot de Mme Liliane X..., épouse Y..., présentait des caractéristiques différentes de celui situé en face de l'autre côté de l'avenue de l'Europe ; que le premier juge a, en effet, retenu que le centre commercial, situé en face de l'autre côté de l'avenue de l'Europe, est de construction beaucoup plus récente et moderne et a une attractivité particulière et plus importante en raison de sa disposition, de son bien meilleur état général et du regroupement de commerce avec des habitations et autres locaux professionnels ; qu'en se bornant à affirmer, pour écarter les éléments de comparaison produits par la SERL et retenir ceux produits par Mme Liliane X..., épouse Y..., relatifs à des cessions intervenues dans le centre commercial situé en face de l'autre côté de l'avenue de l'Europe, que « cet immeuble bâti à la même époque est de même style, présente les mêmes caractéristiques principales et comporte au rez-de-chaussée le même type de locaux commerciaux », la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile, violant ainsi ledit article ;