Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-21.315 du 27/01/2021,  partie 6


En effet, elle ne communique, pour sa part, aucun terme de comparaison justifiant que l'estimation retenue par l'intimée serait exagérée et se contente d'affirmer que le prix de l'immobilier dans le secteur de Mouans-Sartoux a diminué, sans toutefois étayer une telle allégation. Elle produit un constat d'huissier établi le 30 décembre 2014 qui mentionne qu'à cette date la maison n'est pas raccordée au réseau EDF et qu'elle est vide de tout mobilier. Or ce document ne peut avoir de valeur probante au regard du fait générateur de l'impositions au 1er janvier 2013 et du fait qu'il n'est pas contesté que la construction de la maison d'habitation a été achevée en 2005, qu'il s'agit d'une villa de 340 m², de neuf pièces, et qu'une piscine a également été édifiée. Au demeurant, ce procès-verbal ne constate nullement que la maison est inachevée et inhabitable. Au regard de ces éléments, la valeur vénale de l'immeuble litigieux fixée par l'administration fiscale, soit 1.530.000 € (340 m² x 4.500 €/m²), sera retenue (arrêt, p. 8)
 
 ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES que la valeur vénale d'un bien immobilier se définit comme le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit. À cet égard, une insuffisance de prix ou de valeur déclarée est établie par le recours à la méthode d'évaluation par comparaison, les termes de cette comparaison devant alors être tirés de la cession de biens, sinon strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement, intrinsèquement similaires à l'immeuble en cause. Cette valeur vénale est fixée à la date du fait générateur de l'impôt, soit, en l'espèce, le 1er janvier 2013. Aussi, contrairement à ce que suggère la demanderesse, les ventes intervenues après cette date ne peuvent servir de référence. Parmi les trois termes de comparaison choisis par l'administration fiscale, le troisième apparaît effectivement devoir être écarté en ce qu'il est relatif à la vente d'un bien : situé à quatre kilomètres de l'immeuble dont la demanderesse est propriétaire, soit dans un secteur géographique quelque peu éloigné ; dont la surface de terrain et la surface habitable sont sensiblement plus réduites que les siennes. En revanche, les deux premiers termes de comparaison portent sur des biens intrinsèquement similaires (secteur géographique, catégorie cadastrale, nombre de pièces comparable, biens disposant d'une piscine), étant au demeurant rappelé qu'il appartient au contribuable de rapporter la preuve du défaut de pertinence des éléments de comparaison utilisés. La valeur moyenne du m² des deux termes pertinents est de (3615 +5296)/2 = 4.920,50 €. Ce montant étant supérieur à la moyenne retenue par l'administration de 4.500 €/m², la valeur vénale de l'immeuble en cause fixée par cette dernière n'apparaît pas devoir être remise en cause (jugement, p. 4 et 5) ;
 
 1) ALORS QUE la valeur vénale d'un bien doit être évaluée à la date du fait générateur de l'impôt, soit, pour la taxe de 3 % pour les immeubles détenus par des sociétés étrangères en France, au 1er janvier de l'année au cours de laquelle est souscrite la déclaration visée par l'article 990 E 3° ; qu'en retenant comme pertinent l'évaluation fournie par l'administration fiscale qui reposait sur des cessions opérées en janvier et mars 2011, soit de deux années antérieures à la date du fait générateur de l'impôt, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 du livre des procédures fiscales, 666 et 990 D du code général des impôts ;
 
 2) ALORS QUE, subsidiairement, la valeur vénale d'un bien ne peut être évaluée par comparaison lorsque les termes de la comparaison sont en nombre insuffisant ; qu'en retenant la moyenne arithmétique des deux seuls termes de comparaison pertinents présentés par l'administration, motif pris de l'absence d'éléments fournis par le contribuable, quand la seule constatation de l'existence d'un nombre trop faible d'éléments de comparaison faisait obstacle à retenir la valeur vénale proposée par l'administration, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 du livre des procédures fiscales, 666 et 990 D du code général des impôts ;
 
 3) ALORS QUE, plus subsidiairement encore, la société Si Mouan soutenait qu'en toute hypothèse un seul des deux termes de comparaison fourni par l'administration était pertinent ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, non inopérant, pour retenir au contraire la valeur vénale résultant de la moyenne arithmétique des deux termes retenus, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.