cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 16-25.126 du 18/01/2018,  partie 2


qu'il ressort de la lecture de la clause litigieuse que celle-ci vise les travaux « ordonnés » par « l'inspection du travail, la préfecture de police, la préfecture de la Seine, la commission d'hygiène et toute autre administration » soit nécessairement eu égard à la qualité des prescripteurs des travaux destinés à la mise en conformité des lieux loués, qu'ils soient d'aménagement, d'amélioration ou de modification comme en l'espèce ; que la clause prévoit qu'ils seront exécutés aux frais de la société locataire, sans que la bailleresse puisse être recherchée de ce chef ; qu'en conséquence, la clause de transfert de charges de l'article 5 des conditions générales du bail, dénuée de toute équivoque, est applicable à la présente espèce ; qu'il s'ensuit que la société Parisienne de Parking sera déboutée de l'ensemble de ses demandes ;
 
 ET AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient de rappeler que le parc de stationnement dont s'agit incluant une station service est un établissement recevant du public (ERP) comportant 265 places de stationnement pour véhicules légers et 13 places pour deux roues ; que les locaux ont fait l'objet d'une visite technique de la préfecture de police de la ville de Paris qui a demandé la mise en place de travaux de mise en sécurité des locaux tels que l'encloisonnement des deux escaliers, avec mise en place d'une colonne sèche, traitement de stabilité du feu des structures métalliques, étude de désenfumage, mise en place de portes coupe feu au rez-de-chaussée et au 5ème étage, travaux d'isolation de la chaufferie notamment, de suppression des intercommunications entre le parc de stationnement et les locaux tiers, dont le montant total s'est élevé à la somme de 885.436,26 € que la société locataire a été autorisée à faire exécuter en deux temps compte tenu de leur importance ; que le bail signé le 25 juin 1963 prévoit que le preneur s'est engagé à faire son affaire personnelle avec l'inspection du travail, la préfecture de police, la préfecture de la Seine, la commission d'hygiène et toute autre administration de tous aménagements, améliorations ou modifications qui seraient ordonnées en faisant exécuter ces travaux à ses frais de telle manière que la bailleresse ne soit jamais inquiétée ni recherchée à ce sujet ; que le premier juge a exactement apprécié que la clause litigieuse en ce qu'elle mentionne le cas de « travaux ordonnés » par différentes autorités administratives vise bien des travaux de mise aux normes imposés par l'autorité administrative ; que cette interprétation de la clause du bail est renforcée par le fait que le preneur a au terme du bail, la charge de réparations de quelque nature que ce soit, même de clôture et de couverture, à l'exception de la réfection de la toiture entière et de celle des gros murs, y compris celle du ravalement intérieur et extérieur, du remplacement des chaudières, canalisations et radiateurs de chauffage central, du monte charges, de l'ascenseur ; que l'économie générale des clauses du bail tend ainsi à mettre à la charge du preneur en outre des réparations dites locatives ou d'entretien courant, un certain nombre de travaux dits de grosses réparations, à la seule exception de ceux portant atteinte à la structure et à la solidité de l'immeuble qui restent du ressort du bailleur ; qu'il s'ensuit que les travaux requis par l'administration quoique onéreux mais qui ne sont destinés qu'à permettre une meilleure sécurité du fonctionnement des locaux et de leur usage sont bien à la charge du preneur ;
 
 1°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués et de les maintenir conformes à l'usage prévu au bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que les travaux prescrits par la Préfecture de police constituaient des travaux de mise en sécurité des locaux à destination de parc de stationnement incluant une station-service, soumis à la réglementation des établissements recevant du public (ERP) ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que les travaux litigieux de mise en conformité étaient indispensables à l'utilisation normale et sans danger des lieux loués, conformément à leur destination, de sorte qu'ils étaient à la charge de la SCI Saint-Antoine de Béarn ; qu'en décidant au contraire que les travaux requis par l'administration étaient à la charge de la société Parisienne de Parking, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1719 du code civil ;
 
 2°/ ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur, qui doit supposer la mise en conformité des lieux loués à leur destination contractuelle ;