Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-26.097 du 08/02/2017,  partie 3


est la modification des règles en matière d&apos;urbanisme qui a affecté cette constructibilité, modification intervenue dans le courant de l&apos;année 2006 ; il n&apos;est nullement démontré par Mme [L] que cette absence d&apos;immatriculation affectait précédemment le caractère constructible du terrain. En tout état de cause, il faut rappeler que Mme [L] avait levé la condition suspensive relative au permis de construire, pendant le délai de la promesse de vente du 4 avril 2003, dont les termes ont été maintenus par les avenants successifs. De manière plus générale, elle souligne les négligences fautives des notaires, malgré ses relances, la contraignant en définitive à s&apos;adresser à Mme [S], agent immobilier ; elle leur reproche également de n&apos;avoir pas veillé à ce que les avenants établis par l&apos;agence immobilière soient également signés par elle, est de n&apos;avoir émis aucune réserve quant à la validité de ses avenants. Il est constant que ces avenants ont été signés alors que la promesse était caduque, ce qui n&apos;a cependant été soulevé par aucune des parties, et elle ne peut en l&apos;état se prévaloir d&apos;une faute quelconque, les parties ayant par acte sous seing privé renouvelé leur intention de faire cette promesse de vente, puis signer un nouveau compromis de vente. Les notaires ne peuvent pas non plus se prévaloir de cette caducité alors qu&apos;aucun notaire n&apos;a fait état de cette difficulté à cette période ni invitée à régulariser la situation. En tout état de cause, il ressort des courriers postérieurs que Mme [L] avec conscience de la nécessité de signer un nouveau compromis de vente, ainsi qu&apos;elle en fait état le 1er août 2005, dans un courrier à son notaire. Il est établi par les différentes pièces du dossier que plusieurs séries de péripéties ont affecté le déroulement normal de l&apos;opération immobilière envisagée :–le décès du vendeur [J] [F] survenue à quelques jours du terme de la promesse, l&apos;opération étend reportée au règlement de la succession, elle-même suspendue à l&apos;acceptation du juge des tutelles, l&apos;un des héritiers de Monsieur [F] étant sous tutelle. Les échanges de courriers intervenus démontrent que pendant cette période, Maitre [O] répond régulièrement aux sollicitations de sa cliente, l&apos;invite à accomplir les démarches nécessaires pour la demande de permis de construire, et la vise d&apos;une modification avenir des règles en la matière. Maître [O] avait d&apos;ailleurs offert la possibilité à Mme [L] de renoncer au bénéfice de cette promesse dès le mois d&apos;avril 2004, signalant qu&apos;un majeur sous protection était concerné par cette succession et que la diminution du prix envisagé risquer d&apos;être refusé par le juge des tutelles saisi. Le délai écoulé depuis le décès de Monsieur [F] n&apos;est aucunement du ressort de Maître [O], elle-même dans l&apos;attente du règlement de cette succession, pour pouvoir faire avancer cette vente ;–survient la modification de la réglementation administrative applicable en matière de constructibilité, au mois de décembre 2005 ; il est démontré que Maître [O] a immédiatement pris attache avec le Cridon pour obtenir les renseignements adéquates, tenant compte du PLU en cours d&apos;approbation, réponses obtenues en janvier 2006. Le 6 mars 2006, la vente du bien est autorisée par le juge des tutelles de Coutances, au prix minimum de 226 300 €, malgré la demande explicite d&apos;un prix inférieur conforme à l&apos;avenant. Dès le 24 mars 2006, Maître [O] a avisé Mme [L] des conséquences de cette décision, quant à la nécessité de renégocier le prix et la superficie de l&apos;acquisition projetée. Puis le 28 mars 2006, une ordonnance modificative est rendue pour autoriser la vente dans les conditions de l&apos;avenant intervenu après le décès de Monsieur [F]. La nécessité d&apos;augmenter la superficie du terrain pour le rendre constructible est alors la nouvelle difficulté survenue, est la cause d&apos;une nouvelle série de courriers échangés entre les parties, sans que leur lecture ne permette de considérer que Maître [O] a manqué à ses obligations à l&apos;égard de sa cliente, dans le traitement de cette difficulté. Il ne peut lui être fait grief de l&apos;inconstructibilité du terrain, alors que la rédaction de la promesse initiale était faite en conformité avec les règles contemporaines de la date de rédaction de l&apos;acte. Mme [L] fait connaître l&apos;accord des héritiers à cette modification en mai 2006 à son notaire ; un avenant n°2 est adressé le 30 juin 2006 par Maître [O] à Mme [L], portant acceptation de la modification de superficie sollicitée, et signalant que cet avenant rendait nécessaire à nouveau l&apos;intervention du juge des tutelles pour autoriser les nouvelles conditions de la vente. Survient alors la question de la division des parcelles nouvellement formées, rendant nécessaire l&apos;intervention d&apos;un géomètre. Mme [L] incrimine le notaire quant au traitement apporté à cette question, alors qu&apos;il résulte clairement des courriers adressés par Maître [O] que le coût du bornage est à la charge de l&apos;acquéreur et que le nécessaire a été fait pour y procéder en temps utile. En mars 2007, 1 projet de compromis de vente modifiée est ainsi adressé à Mme [L] par Maître [O] ; lors de l&apos;envoi pour signature de ce même documents revêtus de la signature des vendeurs, Mme [L] se plaint des délais qu&apos;elle juge courts et sollicite alors le report des dates de dépôt de la demande de permis de construire et de la signature ;