Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.719 du 18/02/2016,  partie 6


 qu'il convient d'emblée d'observer que, pas plus que les multiples coacquéreurs, les demandeurs initiaux n'ont eu le choix du notaire, visiblement imposé par le vendeur puisqu'il est acquis que toutes les ventes se sont déroulées devant la SCP [Z], notaire instrumentaire installé à [Localité 1], donc connaissant parfaitement les faiblesses du marché immobilier de cette ville et la réputation des constructeurs locaux, sans qu'intervienne jamais un autre notaire qui aurait été le conseil particulier du cocontractant de la société Patrimoine Conseil du Centre ; que manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité in solidum avec le vendeur, le notaire tenu, en outre, en tant que professionnel rémunéré du droit, d'assurer l'effectivité juridique de l'acte qu'il rédige, qui omet d'inviter les parties à conclure une vente d'immeuble à construire conforme à l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation, en présence d'une rénovation lourde assimilable à la construction d'un immeuble ; qu'il ne pouvait méconnaître ces dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient dans le cadre juridique d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé qui devait faire l'objet d'une complète réhabilitation, justifiant de financements sécurisés ; qu'il ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors que ces travaux étaient chiffrés dans la promesse de vente, ni arguer du fait que l'acte n'en faisait aucune mention, puisqu'il lui appartenait au contraire, au vu des termes de la promesse de vente, d'en tirer toutes les conséquences juridiques ; qu'il importe peu qu'il se soit ou non, renseigné sur la solvabilité et le sérieux du promoteur ou qu'il ait été ou non informé par son ordre des risques de ce type d'opération, dès lors qu'en sa seule qualité de notaire, la prudence et la science du droit lui commandaient de refuser d'instrumenter dans ce cadre en éludant les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient à lui ; qu'en omettant d'inviter les parties à rechercher un cadre juridique plus approprié, le notaire a commis une faute dont il résulte que son acte annulé n'a pu produire les effets attendus ; que par ailleurs, en ne donnant pas la forme juridique appropriée, le notaire a empêché les acquéreurs de renoncer en connaissance de cause ou de bénéficier d'une garantie de bonne fin qui les aurait assuré de disposer des fonds utiles pour faire réaliser la part significative des travaux à la charge du promoteur en cas de défaillance de ce dernier, ce qui s'est effectivement produit ; qu'il est vainement soutenu que les acquéreurs auraient eu la possibilité de faire achever immeuble, alors qu'il résulte des éléments financiers que les acquéreurs, qui avaient pratiquement épuisé leur épargne ou leur capacité de financement, se trouvaient confrontés à une impossibilité d'avoir recours, au lieu et place du promoteur défaillant, à des financements complémentaires, de sorte qu'ils se trouvaient précisément dans la situation que le législateur a souhaité éviter en prévoyant un cadre juridique que l'officier ministériel ne pouvait méconnaître ; que le tribunal a jugé à bon droit le notaire, à titre de garant et son assureur tenus in solidum au remboursement de la somme mise à la charge du promoteur ;
 
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE M. et Mme [H] [O], ci-après dénommés « les demandeurs » ont été démarchés par la Société Patrimoine Conseil du Centre en vue de l'acquisition en copropriété d'un ou plusieurs lots d'un ensemble immobilier, situé à [Localité 1], cadastré section CW n° [Cadastre 2] lieudit 24 avenue de la République d'une contenance de 1 a 38 ca, cet ensemble étant destiné à être réhabilité et transformé en résidence haut de gamme ; que les demandeurs se sont portés acquéreurs du lot suivant : lot numéro 4, composé "grenier dont l'accès se fera par les parties communes, composé de deux pièces et d'un grenier (l'escalier situé au fond du local à droite qui permettait d'accéder au premier étage sera supprimé) d'une superficie de 75,50 m² avec les 112/1000e des parties communes générales ; que la vente s'est effectuée à un prix principal de 62 500 ¿ outre travaux à financer d'un montant de 33 000 ¿, selon devis établi par une société choisie par le promoteur, somme à laquelle s'est ajoutée les frais d'acte (6 500 ¿ dans la promesse de vente) ; que pour financer cette acquisition les demandeurs ont souscrit un prêt d'un montant de 102 700 ¿ au taux annuel de 5,555 % pour une durée de 20 ans, auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1], le 12 septembre 2008 ; que les travaux de réhabilitation de l'immeuble devaient être réalisés par la société ACTS qui a perçu une somme de 13 200 ¿ à titre d'acompte ; que cette société n'a pu commencer les travaux au motif qu'il lui était nécessaire de les entreprendre simultanément pour l'ensemble des lots ; que cette société devait ensuite être placée en liquidation judiciaire et son gérant condamné ; que les demandeurs ont fait appel à un autre entrepreneur et celui-ci leur a établi un devis de 64 198 ¿ HT pour les parties privatives et de 8 358 ¿ HT pour les parties communes ; que les acquéreurs ne pouvant financer un tel projet n'ont pas fait réaliser les travaux ;