Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-23.792 du 11/01/2023,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 JANVIER 2023
 
 La société de Requalification des quartiers anciens (Soreqa), société anonyme, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° V 21-23.792 contre l'arrêt rendu le 2 septembre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Edbe, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié service local du domaine de Paris, [Adresse 1], représenté par le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, 
 
 défendeurs à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société de Requalification des quartiers anciens, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Edbe, après débats en l'audience publique du 22 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Farenq-Nési, MM. Jacques, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, M. Zedda, Mmes Brun, Vernimmen, conseillers référendaires, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. L'arrêt attaqué (Paris, 2 septembre 2021) fixe les indemnités revenant à la société civile immobilière EDBE (la SCI) au titre de l'expropriation, au profit de la Société de requalification des quartiers anciens (la SOREQA), d'un lot de copropriété lui appartenant, divisé en deux chambres de service mises en location.
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen, pris en sa première branche
 
 2. La SOREQA fait grief à l'arrêt de fixer une indemnité pour perte de revenus locatifs au profit de la SCI, alors « que, seule donne lieu à une indemnisation par l'autorité expropriante la perte d'un intérêt ou d'un droit juridiquement protégé ; qu'à cet égard, le bailleur d'un logement non conforme aux règles de décences et de dignité ne peut prétendre au paiement d'un loyer de la part du preneur qui y fixe sa résidence principale ; qu'en l'espèce, il résulte de propres constatations des juges que le lot exproprié, scindé en deux surfaces de moins de 9 m², constituait des logements non conformes aux règles de l'habitat décent ; qu'en décidant néanmoins que la SCI EDBE pouvait prétendre à une indemnité pour perte de revenus locatifs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article 1719 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu les articles L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et 1719, 1°, du code civil :
 
 3. Aux termes du premier de ces textes, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
 
 4. Le second dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
 
 5. Pour allouer une indemnité pour perte de revenus locatifs à la SCI l'arrêt retient que, si seul donne lieu à réparation le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l'expropriation, la SCI justifie du droit de propriété et de la conclusion de baux, même s'ils concernent des logements indécents au regard de la superficie inférieure à 9 m². 
 
 6. En statuant ainsi, après avoir constaté que les deux logements loués ne répondaient pas, au regard de leur superficie, aux critères du logement décent que le bailleur est tenu de délivrer à son preneur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évince que l'expropriée ne pouvait se prévaloir d'un droit juridiquement protégé dont la perte ouvrirait droit à indemnisation, a violé les textes susvisés.
 
 Portée et conséquences de la cassation
 
 7. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
 
 8. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.