Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-15.140 du 12/05/2016,  partie 2


 qu'en toute hypothèse, le principe même de la désignation et l'approbation du contrat ont été votés à la majorité de l'article 25 ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'aux termes des articles 25 c) et 25-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical et que lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24, à savoir celle des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ; qu'en l'occurrence, la convocation à l'assemblée générale du 31 mars 2011 définit l'objet de la délibération comme étant « l'élection du syndic, définition de la durée et approbation du contrat » et propose de désigner la Sarl CL Conseils pour une durée de trois ans et d'approuver les conditions du contrat de syndic joint à la convocation ; que la convocation à l'assemblée générale du 27 juin 2011 (résolution n° 2) est rédigée en des termes identiques ; qu'il ne peut donc être soutenu que n'a pas été soumis à un second vote le projet précédent alors qu'ont été respectées les formalités substantielles de l'article 19 du décret du 17 mars 1967 qui imposent de soumettre à l'assemblée générale un projet de contrat pour déterminer les conditions de la mission du syndic, à savoir essentiellement la définition de ses attributions et fixer le montant de ses honoraires sans que les modifications apportées entre temps au contrat par le syndic et qui vont dans le sens d'une offre plus avantageuse puissent conduire à retenir qu'il s'agirait d'un nouveau projet de résolution au sens des dispositions rappelées ci-dessus ; qu'en tout état de cause, la contestation est totalement vaine pour cette raison que cette seconde délibération a été prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires puisqu'elle a réuni 535 tantièmes sur 1.000 dès lors que, comme l'indique exactement M. [G], la copropriété est divisée en 1.000 tantièmes, alors qu'il ne peut feindre d'ignorer que les 635 tantièmes mentionnés correspondent à ceux détenus par les 27 copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale du 27 juin 2011 ;
 
 ALORS, 1°) QUE si l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsqu'une décision devant, en principe, être prise à la majorité des tous les copropriétaires, n'a pas recueilli cette majorité lors d'une première assemblée générale, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24, son application suppose que la décision ait été soumise à un vote lors de la première assemblée ; qu'en validant la délibération n° 2 de l'assemblée générale du 27 juin 2011, portant désignation du syndic, prise à la majorité de l'article de la loi du 10 juillet 1965, cependant que cette délibération n'avait été soumise à aucun vote lors de la précédente assemblée précédente du 31 mars 2011, la cour d'appel a violé les articles 24, 25 c) et 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
 
 ALORS, 2°) et en tout état de cause, QUE le recours à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 suppose que le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale soit le même que celui qui n'a pas recueilli, lors de la première assemblée, la majorité de tous les copropriétaires ; qu'en considérant que si les deux projets de contrats de syndic successivement proposés au vote des copropriétaires comportaient des différences, celles-ci n'emportaient pas de modification substantielle et étaient plus avantageuses pour les copropriétaires, après avoir pourtant relevé ces différences portaient notamment sur la durée du contrat et sur la rémunération du syndic, ce dont il résultait qu'elles portaient sur des éléments essentiels du contrat et qu'il importait, peu dans ces conditions, que les nouvelles conditions soient plus avantageuses pour les copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 24, 25 c) et 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
 
 ALORS, 3°), QUE la désignation du syndic et l'approbation des termes de son contrat étant indivisibles, seul un syndic dont les termes du contrat ont été approuvés à la majorité de tous les copropriétaires est valablement désigné ; qu'en considérant que lors de l'assemblée générale du 27 juin 2011, la désignation de la société CL Conseils en qualité de syndic avait recueilli la majorité des voix des copropriétaires pour en déduire que cette désignation était régulière au regard des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si la durée du contrat n'avait pas été approuvée seulement à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 25 c) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.