Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.058 du 04/07/2019,  partie 6



 Cette résiliation par le preneur en titre en cours de bail, étrangère au statut du fermage a recueilli l'assentiment du bailleur alors animé par les intérêts de ses membres détenteurs de parts d'intérêt du GFA en vue de parvenir à la vente, tout en ayant tiré avantage de l'exploitation des terres par la SCEA de La Ferme de Plantoignon qui leur avait permis d'obtenir de sa part le paiement des fermages et d'éviter la dépréciation des terres qui aurait résulté d'une absence de mise en valeur et aurait été préjudiciable à la réussite de la vente, tout en étant libéré des contraintes du statut du fermage.
 
 Il résulte des éléments ci-dessus rappelés qui ont été nécessaires à la menée par les consorts Y... de l'opération immobilière que le GFA du Domaine de Saint Just bailleur avait connaissance et avait accepté que les terres qui avaient été données à bail à M. G... Y... fussent exploitées par la SCEA de La Ferme de Plantoignon sans la participation de celui-ci jusqu'à la réalisation de la vente.
 
 L'entente des consorts Y... réunis au sein du GFA du Domaine de Saint Just pour obtenir du preneur en titre également membre de ce GFA la résiliation du bail rural dans des conditions étrangères au statut du fermage tout en l'ayant dispensé de son obligation de participer personnellement à l'exploitation des biens loués, leur permettant ainsi de se libérer des contraintes de ce statut et de bénéficier des effets d'un bail à ferme liés à la mise en valeur des terres et au paiement des fermages, caractérise l'existence d'une fraude.
 
 La mise à disposition d'un bien rural en vue de l'exploiter pour un usage agricole et le caractère onéreux de cette mise à disposition étant les éléments suffisants à l'existence d'un bail rural en application des dispositions d'ordre public de l'article L.411-11 du code rural, la SCEA de La Ferme de Plantoignon est devenue en conséquence preneur à bail rural des parcelles de terres faisant l'objet du bail rural initialement consenti à M. G... Y... .
 
 Le fait que les deux co-associés de M. G... Y... au sein de la SCEA de La Ferme de Plantoignon, feu XJ... ZZ..., puis sa fille Mme OZ... M... n'aient pas contesté la convention de mise à disposition pendant toute sa durée d'exécution, soit pendant près de 23 ans, dès lors qu'a été reconnu l'intérêt à agir de la SCEA de La Ferme de Plantoignon, ne fait pas obstacle à l'existence d'une fraude, l'effet corrupteur de la fraude n'étant pas affecté par cette durée d'exécution qui trouve son explication par les revenus de l'exploitation des terres que tirait la SCEA de La Ferme de Plantoignon jusqu'à la dénonciation de cette convention.
 
 De même, pour qu'il y ait fraude, il n'est pas nécessaire que l'ensemble des éléments caractérisant l'existence de la fraude ait existé depuis l'origine du bail conclu avec l'aïeul de M. G... Y... , mais il suffit qu'au cours de l'exécution du bail ou de l'un de ses renouvellements, les éléments soient réunis. L'intérêt des consorts Y... pour la menée et à la réussite de l'opération immobilière du cumul sur la tête de M. G... Y... de la position de preneur en titre et de celle de membre du GFA tout à la fois bailleur des terres données à bail et vendeur de celles-ci leur permettant de se libérer des contraintes du statut du fermage, tout en ayant dispensé ce dernier d'exploiter les terres et en ayant tiré profit de leur exploitation par la SCEA de La Ferme de Plantoignon caractérise l'existence de la fraude.
 
 De même, la publicité au fichier immobilier des actes du 1er octobre 2004 qui ont abouti au transfert de propriété des terres à la société Cogefim n'empêche pas les conséquences de l'effet corrupteur de la fraude.
 
 Le jugement qui a rejeté la demande de la SCEA de La Ferme de Plantoignon en reconnaissance d'un bail rural de ce chef sera en conséquence infirmé.
 
 L'article 1743 du code civil prévoit que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier; l'opposabilité à l'acquéreur que prévoit également cet article du bail passé par acte authentique ou dont la date est certaine, notion étendue par la jurisprudence au bail dont l'acquéreur a eu connaissance ne vise pas le bail à ferme et ne concerne donc pas la vente intervenue entre d'une part les consorts Y... et le GFA et d'autre part la société Cogefim en ce qu'elle porte sur des biens ruraux sur lesquels est reconnue par le présent arrêt l'existence d'un bail rural.
 
 Dès lors le bail rural dont la SCEA de La Ferme de Plantoignon est reconnue preneur est opposable à la société Cogefim même s'il n'a pas été passé par acte authentique, s'il n'a pas date certaine et si cette société n'en a pas eu connaissance lors de la passation des actes du 1er octobre 2014.
 
 L'article 1743 précité constitue ainsi une exception au principe de l'effet relatif des contrats tiré de l'article 1165 du code civil invoqué en vain par la société Château Saint Just.