décision 15-20.783 du 22/09/2016,  partie 2



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize.
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour les consorts Q....
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION :
 
 En ce que l'arrêt attaqué confirme le jugement déclarant irrecevable l'action diligentée par les consorts Q... concernant le droit de préemption,
 
 Aux motifs qu'en application de l'article L.412-12 du code rural, le preneur dispose d'un délai de 6 mois à compter du jour où il a eu connaissance de la date de la vente pour agir en justice et faire annuler la vente conclue avec un tiers au mépris de son droit de préemption. Il appartient au bailleur et à l'acquéreur d'établir que le preneur est forclos et cette preuve peut être établie par tous moyens. Le point de départ de ce délai de forclusion est fixé à la date de la connaissance de la date de la vente par le fermier. Il ressort du dossier que, préalablement à la vente des parcelles en cause, un géomètre-expert est intervenu à l'effet de modifier le parcellaire cadastral pour délimiter la propriété des futurs acquéreurs R.... M. O... Q... a été convoqué le 29 avril 2009 au bornage en qualité de représentant légal du GFA de Larouset, lequel était alors constitué avec son épouse mais également avec ses fils F... Q..., V... Q... et Y... Q.... M. O... Q... a reçu le document de la division parcellaire qui a été adressé le 5 juin 2009 et portant la mention "cession consorts P.../R...". Or les parcelles objet du bail rural de 1981 et notamment les parcelles [...] et C404 ont été cédées à F... Q..., V... Q... et Y... Q... par l'acte de cession de bail du 5 mars 2002 et sont exploitées depuis 2005 par le GFA de Larouset (porté au parcellaire MSA du 30 novembre 2011 par erreurs sous l'appellation de SCEA [...] en l'absence de modification du nom de l'exploitant précédent). Il y a lieu de retenir que les associés du GFA du Larouset ont donc été nécessairement informés du projet de vente par M. D... P... aux époux R... tant en leur qualité de propriétaire voisin appelé au bornage qu'en leur qualité de fermiers des parcelles litigieuses. Les consorts Q..., membres du GFA de Larouset, ne peuvent prétendre sérieusement que les bornes K et L portées sur le plan de bornage n'ont pas été placées sur le terrain, ce, de façon clandestine à leur égard alors que le plan de bornage et de division mentionne expressément que ces points ne sont pas bornés et que l'attestation de l'expert-géomètre établit que cette situation résulte de l'accord commun des parties. Par ailleurs, il résulte des explications concordantes des parties qu'à la suite immédiate des opérations de bornage et de division parcellaire relative à la vente [...], les consorts Q..., fermiers, ont modifié le système d'irrigation des parcelles exploitées qui prélevait l'eau sur la parcelle [...] (non comprise dans le bail et vendue par P... à R...). Ces travaux de modification du système d'irrigation sont manifestement liés à la vente projetée [...], la tolérance antérieure de puisage de l'eau au profit des fermiers sur la parcelle [...] et le passage de ce système sur la parcelle [...] devenant caducs du fait du transfert de propriété. Enfin l'acte de vente a fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques de Muret le 20 novembre 2009. Ainsi, la publication de la vente immobilière rendant opposable l'acte aux tiers, précédée de l'acte préparatoire de division parcellaire préalable à la vente, dont ont eu parfaitement connaissance les fermiers et des travaux de modification d'irrigation sur l'une des parcelles concernées par la vente, engagés concomitamment par les consorts Q..., permettent d'établir que les fermiers ont eu connaissance de la date de la vente immobilière des parcelles litigieuses, au plus tard, à la date de sa publication et non le 30 novembre 2011 comme ils le prétendent ; Et aux motifs du jugement confirmé qu'en droit, le preneur dispose d'un délai de six mois à compter du jour où il a eu connaissance de la date de la vente pour agir en justice et faire annuler la vente avec un tiers au mépris de son droit de préemption (article L 412-23 al 3 du code rural). Il appartient au bailleur et à l'acquéreur d'établir que le preneur est forclos et cette preuve peut être établie par tout moyen. Le point de départ de ce délai de forclusion peut être fixé à la date de connaissance de la vente par le fermier (Cass. 3e Civ., 23 avril 1971, Cass. 3° Civ., 4 mars 1980).