Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-27.132 du 10/10/2018,  partie 3


que ce taux sera par conséquent retenu ce qui porte le montant TTC à 67.438 € pour assurer la terminaison de l'ouvrage conformément aux plans convenus ; que l'ouvrage a été achevé à le 26 juillet 2012 alors qu'il aurait dû être achevé au 31 décembre 2009 ; que l'expert a évalué la valeur locative de la maison à 1.500 € par mois et a retenu une valeur de 500 € par mois pour les périodes de privation de jouissance partielle ; que les consorts Y... Z... justifient avoir dû s'acquitter d'un loyer de 552,60 € par mois pendant les 6 mois (1er janvier au 30 juin 2010) au cours desquels ils n'ont pu occuper la maison ce qui permet de retenir une somme de 3.315,60 € de ce chef s'agissant de dépenses réellement engagées et non de 9.000 € comme ils le demandent (1500 X 6) ; qu'il sera retenu les sommes de : 12.500 € pour la privation de jouissance partielle de la maison pendant mois (1er juillet 2010 au 26 juillet 2012) sur la base d'une valeur locative de 500 € et de 1.500 € pour une perte de jouissance pendant les 3 mois de travaux de réparation et de parachèvement ; que les frais de déplacements des consorts Y... Z... seront retenus pour un montant de 600 € de même que les frais de garde meuble pendant 27 mois (du 5 janvier 2010 au 31 mars 2012suivant factures acquittées) pour 2.915,27 € ; que l'achèvement de l'ouvrage s'entendant d'un ouvrage pourvu des éléments d'équipements indispensables à son utilisation, la taxe de raccordement au réseau d'assainissement collectif doit faire partie de la terminaison de l'ouvrage et la somme de 3.000 € sera retenue ; que de même, la Sarl Jigo n'a pas mis en oeuvre un fractionnement entre le garage et la partie de la maison destinée à l'habitation alors que l'étude géotechnique Armasol du 4 novembre 2008 recommandait de «veiller à bien désolidariser le garage de l'habitation » ; que cette absence de fractionnement étant de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage et donc à le rendre impropre à sa destination d'habitation, le coût de reprise de ce vice doit être inclus dans le périmètre de la garantie d'achèvement que les consorts Y... Z... n'ont pas eu la chance d'obtenir en raison du manquement du notaire ; que l'expert estime le coût de cet achèvement à la somme de 26.970 € HT incluant les études béton armé et plans d'exécution et la maîtrise d'oeuvre d'exécution TCE ; qu'une somme de 6.000 € HT ayant déjà été prise en compte au titre de cette dissociation dans le coût de terminaison de l'ouvrage de 56.386,35 €, le surcoût représenté par ce fractionnement s'élève à 20.970 € HT soit 25.080 € TTC ; que les intérêts intercalaires n'étant pas inclus dans le champs de couverture de la garantie d'achèvement, cette demande sera rejetée ; qu'au total les pertes financières des consorts Y... Z... se chiffrent à 116.348,87 € ; que la perte consécutive à la perte de chance doit donc être arrêtée à la somme de 104.713,98 € (90 % de 116.348,87 €) et Georges X... sera condamné à leur payer ladite somme en réparation de leur préjudice ;
 
 1°) ALORS QUE la responsabilité du notaire doit s'apprécier au regard du droit applicable au jour de son intervention ; qu'en relevant, pour juger que M. Georges X... avait manqué à son devoir de conseil à l'égard des consorts Y... Z..., acquéreurs d'un bien en l'état futur d'achèvement, qu'il ne résultait d'aucune mention de l'acte authentique que le notaire ait éclairé les acquéreurs sur les limites de la garantie intrinsèque d'achèvement, stipulée à l'acte (arrêt page 8, dernier al. et page 9, al. 1er), quand, s'agissant d'un permis de construire antérieur à 2015, le notaire n'avait pas à attirer l'attention des parties sur les insuffisances de cette garantie, option alors offerte par le législateur, dont elle relevait que les conditions en étaient réunies, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE le notaire n'est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde portant sur le risque d'insolvabilité des parties, à moins que celui-ci ne soit manifeste ; qu'en se bornant à relever qu'eu égard à la structure récente et familiale de la SARL Jigo et au montant de son capital social, M. X... aurait dû avoir des soupçons sur sa capacité financière à mener à bien son projet, quand de tels éléments n'étaient pas de nature à établir l'existence d'un risque manifeste d'insolvabilité du vendeur-promoteur, rendant l'opération périlleuse, alors que le vendeur fournissait la garantie légale jugée suffisamment protectrice par les autorités publiques de sorte que le notaire n'était pas tenu d'un devoir de conseil sur les capacités financières d'une partie, sur laquelle il n'était pas tenu de procéder à des investigations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire rédacteur d'acte est tenu à un devoir d'impartialité ;