Cour d'appel de Lyon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.516 du 16/01/2020,  partie 6



 1°) ALORS QUE la promesse synallagmatique de bail à construction stipule que toutes études et travaux de dépollution, de fouilles archéologiques, de désamiantage, de coût de démolition et d'élimination des déchets seront à la charge exclusive du bailleur qui s'engage expressément à en supporter exclusivement les frais et que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire vaut autorisation immédiate pour le preneur de réaliser aux frais exclusifs du bailleur, dans le cadre d'un mandat à conférer au preneur et à régulariser entre les parties, tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses et tous travaux de dépollution, de fouilles archéologiques, de désamiantage, d'élimination des déchets (promesse de bail page 4 § 6 et 11, page 6 in fine, page 7 §1, page 7 in fine) ; qu'en jugeant que l'obligation pour le bailleur de supporter les frais d'études et de recherches était liée à l'obligation principale de construction d'un centre de suite et de réadaptation et ne pouvait s'entendre indépendamment de la suite donnée à l'opération, en sorte que le bailleur n'avait pas à supporter ces frais en cas de non réitération de la promesse de bail à construction, la cour d'appel a dénaturé la convention, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à affirmer que la réalisation des études et recherches par le preneur était manifestement liée à l'obligation principale de construction d'un centre de suite et de réadaptation et qu'elle ne pouvait s'entendre indépendamment de la suite donnée à l'opération, qu'aucune obligation autonome de prise en charge ne pesait sur le bailleur, sans préciser sur quels éléments elle fondait une telle analyse, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la mutuelle Eovi Usmar services et soins, devenue Mutualité française Loire Haute-Loire, à payer au centre hospitalier de Roanne une somme de 1 447 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande indemnitaire présentée par le centre hospitalier de Roanne : que la mutuelle Eovi Usmar service et soins soutient qu'en tout état de cause, la somme de 1 500 000 euros correspondant au coût des études des travaux doit être réglée par le centre hospitalier de Roanne à la mutuelle et doit nécessairement s'imputer sur le montant de l'indemnité allouée à cette dernière, l'engagement de ces dépenses ayant permis la construction d'un parking par l'établissement hospitalier ; que le centre hospitalier de Roanne prétend que son préjudice a été sous-évalué par le premier juge qui a pris en compte à tort l'existence des travaux effectués par la mutuelle ; qu'il soutient que son manque à gagner est constitué de la perte des loyers du bail à construction, des frais occasionnés par l'obligation d'affecter et de réaménager la parcelle en parking et des diverses dépenses liées à la préparation du projet, auxquels doit être ajoutée la perte de chance de récupérer les biens immobiliers qui auraient dû être construits et revenir en fin de bail dans le patrimoine de l'établissement, fixée à 20% du coût de financement de l'opération ; sur ce : que le non respect par la mutuelle de ses engagements et l'abandon du projet de construction d'un centre de soins de suite et de réadaptation a causé un préjudice au centre hospitalier de Roanne qui a dû assumer le coût des travaux de remise en état de la parcelle réservée au projet, laquelle a été réaménagée en parking, les dépenses engagées en pure perte liées à la préparation du projet et n'a pu bénéficier ni des loyers convenus, ni de la propriété des biens en fin de bail ; qu'il ressort de la promesse synallagmatique en page 7 que la parcelle objet de la construction envisagée par les parties était à usage de parking et de centre médico-psychologique ; que les travaux de dépollution, de fouilles archéologiques, de désamiantage, de démolition des bâtiments et d'élimination des déchets, réalisés par la mutuelle comme convenu entre les parties, avant même la signature de l'acte authentique, ont laissé la parcelle concernée dans un état qui ne permettait plus son utilisation, ni par le personnel de l'hôpital ni par les visiteurs compte des excavations réalisées ; que le centre hospitalier s'est donc trouvé dans l'obligation de remettre en état cette parcelle et si les frais de remise en l'état où elle se trouvait antérieurement doivent être mis à la charge de la mutuelle Eovi Usmar services et soins qui a engagé sa responsabilité dans l'abandon du projet, seuls les frais strictement nécessaires à cette remise en état antérieur doivent être retenus à ce titre à l'exclusion de toutes dépenses liées à une amélioration de l'état antérieur ;