Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-16.125 du 25/01/2023,  partie 3



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille vingt-trois.
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour M. [D] [P].
 
 M. [D] [P] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 26 octobre 2016 et d'avoir rejeté l'ensemble des demandes qu'il a formé tendant à la décharge des redressements notifiés en droits et pénalités mis à sa charge au titre des droits d'enregistrement et de l'impôt de solidarité sur la fortune, 
 
 1° ALORS QUE la cour d'appel a constaté que l'expert avait considéré, dans son rapport, qu'aucune comparaison avec des biens existants ne pouvait être faite en retenant que l'état exact de la villa en 2007 n'était pas celui existant lors des opérations d'expertise à la suite des travaux faits par les nouveaux propriétaires et qu'au vu des photos produites, le jardin et la piscine semblaient en état d'abandon, que seules deux pièces auraient été habitables, que la villa ne paraissait pas en état d'usage et que l'ensemble du second oeuvre semblait être, à tout le moins, à rénover ; que pour décider néanmoins, que la villa était habitable, même si les acquéreurs ultérieurs en 2008 y ont fait réaliser de nouveaux travaux, et qu'il convenait dès lors d'appliquer la méthode d'évaluation par comparaison en retenant les termes de comparaison produits par l'administration, la cour d'appel s'est appuyée sur les hypothèses gratuites selon lesquelles la maison avait « très sûrement » été achetée en 2000 en mauvais état, que la SCI Franchepre y avait réalisé de très importants travaux après son acquisition, que les photographies avant travaux annexées au rapport d'expertise n'étaient pas datées, qu'il n'était donc pas établi qu'il ne s'agirait pas de l'état de la maison en 2000 ou dans les mois suivants, que M. [D] [P] y avait déclaré sa résidence principale en France en 2007 et que le mandat de vente donné par la SCI Franchepre en janvier 2006 évaluait la villa à 5 500 000 euros, ce qui n'aurait pu être le cas d'une villa inachevée et inhabitable ; qu'en statuant ainsi, par des motifs hypothétiques, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2° ALORS QUE lorsque l'administration remet en cause, en application de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, la valeur vénale d'un immeuble et qu'elle a recours, pour établir sa propre évaluation, à des termes de comparaison, elle doit établir que ces derniers sont intrinsèquement similaires en fait et en droit au bien à évaluer ; que cette similitude s'apprécie non seulement en fonction des caractéristiques physiques de l'immeuble à évaluer, en particulier, de sa date de construction, de sa superficie, de la surface de son terrain, du nombre d'étages et d'appartements, mais aussi en fonction de sa situation juridique notamment en cas de démembrement de propriété, et en fonction de sa localisation géographique et de son environnement, les termes de comparaison devant être situés dans un quartier et un environnement similaires à celui du bien à évaluer ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que le bien immobilier de M. [D] [P] localisée [Adresse 3] à [Localité 4] est une villa de 392 m2 construite sur un terrain de 2 925 m2, comprenant 15 pièces principales, 6 salles de bains, un garage et une piscine de 90 m2, classée en catégorie cadastrale 2,5, sans vue particulière, dans un quartier de petits collectifs R+1, de villas et de pavillons des années 1960 constituant un environnement de standing moyen ; que dans ses conclusions d'appel, l'exposant faisait valoir que les termes de comparaison retenus par l'administration n'étaient pas pertinents dès lors qu'ils portaient sur des maisons habitables alors que la cession litigieuse portait sur un bien inhabitable et qu'une attestation de l'agence immobilière La Napoule du 5 septembre 2012 indiquait que les prix au m2 TTC des villas non habitables avec travaux en 2007 à [Localité 5] était de 3 500 euros ;