Cour d'appel de Douai
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.032 du 28/03/2019,  partie 4


que le bien étudié se situe sur la première section de la rue ; que sa zone de chalandise est donc constituée par la rue [...] et les sections de rues en contact immédiat ; que le secteur d'implantation du local étudié bénéficie donc de flux de chalands important en provenance du centre-ville et des rues commerciales du vieux Lille ; que ce flux de chalandise de passage se réduit cependant progressivement enter l'intersection rue [...]/ rue [...] et l'intersection rue [...], rues [...]-[...] ; que le deuxième tronçon de la rue est caractérisé par une chalandise de quartier ; que le bien étudié est situé à l'extrémité du premier tronçon de la rue [...] ; que cette section de rue est marquée par la présence de nombreux bars à thèmes et de nuit branchés visant une clientèle de passage plutôt jeune ; que l'activité autorisée par la bail (activité de débit de boissons licence IV – débit de tabac et dépôt presse) est en adéquation avec la commercialité du secteur ; que cependant, l'activité exercée par le preneur consiste en un commerce de proximité et un bistrot de quartier ouvert de 7h à 20 h, soit lorsque les autres commerces du quartier sont fermés ; que l'activité exercée est donc en inadéquation avec l'environnement immédiat et le flux de chalandise présent sur ce tronçon de la rue ; qu'il convient ensuite d'analyser l'évolution des facteurs de commercialité sur la période de référence, soit entre le 1er août 2001 et le 31 juillet 2010 ; que la société bailleresse retient essentiellement, concernant la zone de chalandise rue [...] et secteur immédiats, la réfection de la rue [...], la modification de la rue [...], le développement du tourisme et des manifestations culturelles et la construction de nouveaux logements ; que la réhabilitation de la dent creuse, située du [...] rue [...] et représentant un linéaire de façade de plus de 20 mètres peut, sans difficulté, être considérée comme une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que sa réhabilitation permet au flux de chalandise de la rue [...] de s'étendre jusqu'à la rue [...] ; que cependant, on note également une déperdition importante des flux de chalandise en provenance de la grande place ; que de plus, le flux de chalandise est certainement capté par les nombreux bars situés au début de la rue [...] avant de parvenir jusqu'au commerce « Le Green » ; qu'au final, compte tenu de ces éléments, il n'est pas possible d'affirmer que le commerce étudié a tiré un bénéfice de la modification de la réhabilitation de la « dent creuse » ; que selon la bailleresse, une nouvelle commercialité s'est développée sur le premier tronçon de la rue [...] ; que le secteur s'est transformé en un quartier festif avec de nombreux bars à thème et de nuit ; que la spécialisation du quartier s'est effectivement effectuée au cours des années 2000 ; qu'elle constitue l'évidence une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'il convient cependant de se demander si l'activité, telle qu'elle est exercée par l'exploitant, peut bénéficier de cette modification ; que la majorité des commerces récemment implantés sur le secteur ou se situe « Le Green » sont des bars de nuit branchés fermés dans la journée et ouverts en fin d'après-midi et la nuit ; qu'or, l'activité du preneur pouvant être à juste titre qualifiée de « bistrot de quartier » et de commerce de proximité est ouverte de 7h à 20h, soit lorsque les autres commerces sont fermés et la clientèle absence sur le secteur ; que la société bailleresse soutient que l'évolution du quartier doit contraindre le preneur à modifier son activité ; que certes, la destination contractuelle lui permettrait, dans l'abstraction, de le faire ; que cependant, cette adaptation exigerait en l'espèce, une inversion totale des horaires du commerce et une modification importante des locaux, lesquels ne permettent à ce jour que d'offrir 16 places assises ; que de plus, le commerce se situe dans un environnement très concurrentiel avec lequel il lui est impossible de rivaliser au vu de son activité déjà existante et des caractéristiques des locaux ; que les bars de nuit, situés à proximité immédiate, sont exclusivement centrés sur cette activité commerciale et donc particulièrement adaptés aux exigences imposées par l'activité ; que la société bailleresse soutient qu'il suffit de « proposer des cocktails, d'installer une ambiance particulière, d'adapter la musique et tant soit peu les horaires », pour rivaliser avec des bars à thème ou bars nocturnes spécialisés ; qu'outre que ces adaptations constitueraient en fait un changement radical des activités du commerce, rien ne permet de supposer qu'une salle de 16 places assises, censée accueillir à la fois une clientèle de quartier en journée et une clientèle nocturne la nuit puisse rivaliser avec des bars de nuit ; que ces derniers présentent des particularités de design, d'ambiance, offrent des boissons ciblées pour attirer une clientèle jeune, exigeante et volatile ; que la notion de commerce considéré doit donc s'entendre comme l'activité commerciale telle qu'elle est exercée et compte tenu de l'adaptation raisonnable que l'on peut exiger d'un exploitant commercial ;