Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-10.447 du 11/03/2015,  partie 2


- le 8 décembre 2003, par conséquent au cours de la période triennale juin 2001- juin 2004, l'indivision Y... venant aux droits de la bailleresse initiale Mme Y... a vendu l'ensemble de l'immeuble à la société Florida ;- par acte extrajudiciaire en date du 26 décembre 2003, la société à responsabilité limitée Florida a fait signifier à Mme X... un congé pour vente des locaux qui lui sont donnés en location pour le 30 juin 2004, moyennant le prix de 192 000 ¿ ; que Mme X... considère que ce congé est prématuré, dès lors que depuis le 8 décembre 2003, le bailleur était une personne morale ne pouvant plus bénéficier de l'article 13 de la loi de 1989, et se trouvait lié par une durée de bail de six ans expirant en juin 2007 ; que c'est à la date de la tacite reconduction que cesse pour le nouveau bailleur personne morale le bénéfice de la loi de 1989, soit en l'espèce le 30 juin 2004 ; que le terme du bail tacitement reconduit le 30 juin 2001, avant qu'une personne morale ne devienne bailleur en rachetant l'entier immeuble, était donc au 30 juin 2004, Mme X... ne pouvant bénéficier d'une nouvelle période de six ans qu'en l'absence de congé délivré antérieurement cette date ; que précisément le congé délivré le 26 décembre 2003 fixait de façon contractuellement pertinente l'expiration du bail au 30 juin 2004 ; que ce congé est parfaitement régulier en la forme et qu'il suffit de le lire pour établir que l'ensemble des textes exigés par la loi, à peine de nullité, y sont rappelés ; qu'aucune fraude aux droits du locataire n'est démontrée, pas plus que le caractère vétuste de l'immeuble ou la conviction qu'avait le bailleur de proposer un prix qui ne pourrait qu'être refusé ; que la vente de l'entier immeuble intervenue le 17 mars 2004 ne permet nullement à Mme X... d'établir, par un simple calcul au prorata du prix global sur le métrage global rapporté à la dimension de son appartement, que le prix proposé de 192 000 ¿ constitue ipso facto une fraude à ses droits, ou soit manifestement excessif ; que de même le prix de 160 000 ¿ consenti à un tiers le 8 octobre 2004 ne démontre pas cette fraude, sachant au surplus qu'entre temps la locataire se maintenait dans les lieux, ce qui à l'évidence ne pouvait qu'influer le prix à la baisse, étant précisé que 11 ans plus tard la situation n'a pas évolué ; qu'ainsi, la cour ne peut que constater que la vente de l'entier immeuble en date du 17 mars 2004 a eu lieu à l'issue d'un congé parfaitement régulier en date du 26 décembre 2003, qui a purgé le droit de préemption à l'issue des deux premiers mois du préavis, soit le 26 février 2004, sans que le prix consenti à l'occasion de cette vente ne puisse servir de démonstration à des conditions plus avantageuses, motivation que la cour exprime dans un souci d'exhaustivité alors même que la loi du 31 décembre 1975 n'ouvre droit à aucune préemption du locataire lorsque l'immeuble est vendu dans son entier ; qu'enfin, et à compter de l'expiration du préavis le 30 juin 2004, Mme X... qui n'avait pas accepté l'offre régulièrement formulée s'est trouvée dépourvue de plein droit de tout titre d'occupation sur le local loué, la cour précisant que le second congé délivré le 6 juillet 2004 ne vaut en aucun cas renonciation à la régularité du premier congé ; qu'au terme de ces rappels, et tenant les pièces régulièrement communiquées par l'appelant qui se résument au contrat de bail, aux cessions intervenues, aux deux congés, à la justification de la publication de l'assignation et à des jugements dans des procédures annexes pour mémoire, la cour ne saurait faire droit à l'appel puisque le congé n'était pas prématuré et se trouve parfaitement régulier, qu'aucune vente n'a été consentie à des conditions plus avantageuses la privant d'un deuxième droit de préemption, qu'aucune fraude n'est démontrée et qu'elle est dénuée de tout titre depuis le 30 juin 2004 ; qu'il n'y a donc nullement lieu à annuler le congé, encore moins à annuler la vente du 17 mars 2004 alors que cette demande est irrecevable puisque tous les propriétaires concernés n'ont pas été assignés ; que la demande de voir réalisée la vente à son profit est dépourvue de tout fondement, de même que la demande de nullité de toutes les ventes intervenues depuis le 17 mars 2004 qui serait la conséquence de la nullité de cette vente ; que le bail ne s'est pas tacitement reconduit mais a cessé par l'effet du congé antérieur le 30 juin 2004, Mme X... qui succombe dans son recours ne pouvant solliciter aucune somme à aucun titre et devant supporter les dépens ; qu'une somme de 3500 euros est justifiée au profit de chaque intimé au titre des frais inéquitablement exposés en appel, ce montant étant non seulement justifié mais parfaitement raisonnable puisque Mme X... qui succombe intégralement n'hésite pas à réclamer 7000 € à ce titre ;