Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.707 du 06/06/2019,  partie 2


Rien ne permet d'établir en l'état des pièces produites aux débats que la copropriété créée en 1967 sur le fonds n°21, sur la base d'un permis de construire comprenant 84 logements aujourd'hui réalisés que le caractère résidentiel a été atteint eu égard à la superficie du terrain ( 1ha 23a 74ca) , ou que la bande de 10 m comporte une maison à usage collectif , seuls des garages étant édifiés dans cette zone. Il ne peut donc valablement être soutenu que les clauses ont cessé d'être appliquées dès la construction de la copropriété alors que celle-ci semble avoir été envisagée dès 1958 au moment du morcellement des deux fonds, seule une bande de 10 m du terrain conservé étant grevée d'interdictions partielles de construire. Quand bien même les termes de servitude ne sont pas employés dans les actes, ni ceux de fonds servant et dominant, il n'est pas douteux que la convention a pour but de conserver le caractère résidentiel aux deux terrains parfaitement identifiés par la création d'obligations réciproques et la mention figurant dans l'acte suivant laquelle « il n'a pas été créé de servitude » est trop générale pour empêcher à la clause spéciale figurant dans les conditions particulières de prendre son effet. Ces clauses ont, par ailleurs été publiées au service chargé de la publicité foncière en 1958, comme valant « servitude portant interdiction d'édifier tout immeuble collectif et de créer aucun commerce ou industrie mais seulement une construction genre villa », ce qui permettait de les rendre opposables aux acquéreurs successifs. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que l'intention des propriétaires en 1958 était bien de grever les fonds eux-mêmes de droits réels permettant d'en préserver le caractère résidentiel aéré, seule une construction genre villa à l'exclusion de tout immeuble collectif devant être édifiée sur la parcelle [...] de 23a 64ca. C'est dès lors à juste titre et par des motifs pertinents non sérieusement contestés que le premier juge a retenu l'existence d'une servitude grevant ledit fonds et a rejeté les prétentions de la SAS Mediterrania Invest ;
 
 1°- ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que non seulement les conditions particulières litigieuses ne sont pas qualifiées de servitude par les parties, mais il résulte au contraire des termes clairs et précis de l'acte du 5 septembre 1958 qu'il n'a pas été consenti de servitude sur la parcelle vendue et qu'il n'existe pas d'autre servitude que celle résultant des règles d'urbanisme figurant dans le paragraphe « urbanisme » de l'acte ; qu'en qualifiant de servitude la condition particulière litigieuse concernant l'engagement de n'édifier qu'une villa sur le terrain vendu, la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 5 septembre 1958 en violation du principe susvisé ;
 
 2°- ALORS QU'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; qu'un engagement pris personnellement par une partie à l'acte de vente ne constitue pas une servitude quand bien-même le notaire qui a reçu l'acte aurait pris l'initiative de le publier au service chargé de la publicité foncière ; qu'en qualifiant de servitude la stipulation par l'acte du 4 novembre 1958 d'un « engagement » pris personnellement par les époux M... de n'édifier sur le terrain par eux acquis qu'une construction genre villa à l'exclusion de tout immeuble collectif, la Cour d'appel a violé les articles 1134 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, 637 et 686 du code civil ;
 
 3°- ALORS QU'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; que des obligations réciproques ne peuvent être qualifiées de servitude, quand bien-même le notaire qui a reçu l'acte aurait pris l'initiative de les publier au service chargé des publicités foncières ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté que la convention avait pour but de conserver le caractère résidentiel aux deux terrains par la création « d'obligations réciproques », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard des articles 1134 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, 637 et 686 du code civil ;
 
 4°- ALORS QU'en excluant la perte du caractère résidentiel des parcelles et l'atteinte à l'obligation stipulée à l'acte du 5 septembre 1958 de ne pas construire de maison à usage collectif sur une profondeur de 10 mètres sur le terrain vendu dont elle admet qu'elle est la contrepartie de l'engagement pris par les auteurs de la société Mediterrania Invest, après avoir constaté que des garages à l'usage de 84 logements avaient été édifiés dans cette zone de 10 mètres, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1134 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 qu'elle a violé ;