décision 17-11.132 du 03/05/2018,  partie 10


en outre, aux termes de l'acte authentique de vente régularisé le 14 avril 2010 entre la SCI Immo Eclair 59, qui s'est substituée à M. L... et M. et Mme C..., un article intitulé ‘'Situation locative''dispose que ‘'le vendeur déclare que les biens vendus sont actuellement loués à Mlle K...''et rappelle les termes principaux du bail signé entre cette dernière et Mme C.... Il ne saurait être valablement contesté qu'en se portant acquéreur du logement, la SCI Immo Eclair 59 entendait disposer de la pleine propriété du bien comprenant la possibilité de le mettre en location, cette libre disposition du bien n'ayant pas à faire l'objet d'une mention spécifique dans l'acte de vente ; en outre, le fait que l'appartement soit loué au moment de la vente et son emplacement au sein d'une résidence constituée de logements équivalents majoritairement loués pouvait légitimement conduire la SCI Immo Eclair 59 à envisager la mise en location de l'appartement sans que cette possibilité n'ait à faire l'objet d'une mention contractuelle ; En outre, il résulte du mesurage de la superficie de l'appartement effectué par le cabinet Diag'Immo et annexé à l'acte de vente que la superficie privative totale du logement est de 13,49 m² et se décompose comme suit : ‘'- hall : 2,94 - salle d'eau : 2,40 - séjour/cuisine : 7,88 - placard : 0,27''. Dès lors, s'il pourrait valablement être reproché à la SCI Immo Eclair 59 de ne pas avoir pris en compte les critères posés par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui pose un critère alternatif dans son article 4 à savoir que le logement, pour être considéré comme décent, doit disposer d'‘'une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes'', le logement acquis correspondant à ces critères ; tel n'est pas des dispositions de l'article 40.3 du Règlement sanitaire départemental pris en application d'un arrêté préfectoral du 12 avril 1979 qui dispose que : ‘'l'une au moins des pièces principales du logement doit avoir, au sens du décret n°69-596, [une superficie] supérieure à 9 m²‘‘et se montre plus restrictif en posant un critère exclusif quant à l'habitabilité du logement » ;
 
 1°) ALORS QUE l'erreur n'est une cause de nullité du contrat que dans la mesure où elle est excusable ; qu'est inexcusable l'erreur prétendument commise par une SCI – dont l'objet social est « l'acquisition, la location, l'édification, l'exploitation et la gestion ainsi que la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers » – qui acquiert un immeuble aux fins de le louer en parfaite connaissance de ses dimensions et caractéristiques, lesquelles excluent toute possibilité de location en vue de l'habitation en vertu de règlements antérieurs à l'acquisition ; qu'ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 1110 du Code civil dans sa version applicable au litige ;
 
 2°) ALORS QUE ne peut constituer une erreur sur la substance du bien vendu les possibilités juridiques d'exploitation de ce bien préexistantes et nécessairement connues du vendeur ; que la Cour d'appel a encore violé l'article 1110 du Code civil dans sa version applicable au litige ;
 
 3°) ALORS QUE, compte tenu de la hiérarchie des normes, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques des logements décents pris par l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (SRU) prévaut sur les règlements sanitaires départementaux antérieurs qu'il abroge implicitement (cf. civ. 3e, 20 avril 2017, n° 16-13.821) ; qu'en l'occurrence, l'habitabilité du logement vendu a été appréciée par la Cour d'appel uniquement au regard du critère exclusif de surface posé par le règlement sanitaire départemental antérieur, et non au regard des critères alternatifs permettant une comparaison superficie / volume retenus par le décret précité du 30 janvier 2002 ; qu'ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 4 du décret précité du 30 janvier 2002 et l'article 1110 du Code civil dans sa version applicable au litige.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné les époux C... à payer la somme de 337 € au titre de la taxe foncière pour 2011, ainsi que toute taxe foncière versée par la SCI Immo Eclair jusqu'à sa décision, la somme de 220,54 € au titre des cotisations d'assurances versées au jour du jugement ainsi que le montant de toute autre cotisation réglée par la SCI Immo Eclair 59 jusqu'à sa décision, ainsi que l'ensemble des charges de copropriété et provisions versées depuis l'acquisition et jusqu'à l'annulation de la vente ;
 
 ALORS QUE l'indemnisation doit être à l'exacte mesure du préjudice subi et tenir compte des avantages que la victime a tirés de la situation dommageable ; qu'en condamnant les époux C... à indemniser la SCI Immo Eclair 59 des charges inhérentes à la jouissance du bien vendu qu'elle avait dû supporter, sans tenir compte des avantages que la SCI Immo Eclair 59 avait tirés de la situation prétendument dommageable, en particulier des loyers qu'elle avait encaissés entre avril 2010 et novembre 2016, la Cour d'appel