Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-27.986 du 08/12/2016,  partie 4



 Cette déclaration du vendeur est inexacte alors que le cabinet Hauteville Immobilier, qui avait été effectivement syndic de cette copropriété, ne l&apos;était plus depuis une assemblée générale du 18 septembre 2008 au cours de laquelle ce cabinet Hauteville Immobilier a déclaré démissionner de sa mission de syndic. L&apos;assemblée générale des copropriétaires avait désigné un autre syndic, le cabinet Immogest, qui avait refusé cette mission, de sorte qu&apos;à la date de la vente, l&apos;immeuble était dépourvu de syndic.
 Même si ce sont les vendeurs qui ont fait cette déclaration erronée, et non les notaires, il leur appartenait de vérifier l&apos;existence d&apos;un syndic, ce qui n&apos;a pas été fait.
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 Sur le droit de préemption, l&apos;acte de vente précise en page 10 que le titulaire du droit de préemption a, par lettres recommandées avec avis de réception dont les originaux sont annexés a notifié sa décision de renoncer à son droit.
 Le seul manquement des notaires à leur obligation d&apos;information et de conseil consiste à ne pas avoir vérifié l&apos;existence d&apos;un syndic en fonction et de ne pas avoir attiré l&apos;attention de l&apos;acquéreur sur ce point.
 Mme [L] demande la condamnation des notaires à lui payer in solidum avec les venderesses les somme de :
 – 76.365,87 € au titre d&apos;une réduction à titre provisoire du prix de vente,
 – 18.700,78 € correspondant aux frais accessoires à la vente (frais de négociation de l&apos;agence immobilière, frais de publication, droit d&apos;enregistrement de l&apos;acte de vente, taxe foncière 2009 au prorata et taxe foncière 2010, demande de renseignements au bureau des hypothèques), – 1.291,71 € correspondant à des frais engendrés (travaux, assurance habitation, factures de consommation d&apos;eau),
 – 20.000 € pour l&apos;immobilisation des fonds.
 La somme correspondant à la réduction du prix ne peut être demandée qu&apos;aux venderesses.
 Les autres sommes invoquées comme préjudices n&apos;ont aucun lien de causalité avec l&apos;absence d&apos;avertissement du notaire sur la difficulté tenant à l&apos;absence de syndic.
 Mme [L] sera déboutée de sa demande contre les notaires » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, aux termes du jugement entrepris, « maître [E] [E] et maître [S] [U] concluent au débouté, faisant valoir :
 – que l&apos;ensemble des pièces préalables avaient été annexées à l&apos;acte de vente,
 – que [F] [L] avait été informée de la procédure de péril,
 – que l&apos;arrêté de péril imminent avait été pris postérieurement à la signature de l&apos;acte authentique.
 Ils indiquent également que la réduction du prix de vente n&apos;était pas un préjudice indemnisable et qu&apos;ils ne pouvaient y être tenus.
 S&apos;ils auraient dû vérifier la qualité de syndic du cabinet Hauteville Immobilier, [F] [L] ne précise pas quel est le préjudice que cela lui a occasionnée alors qu&apos;au surplus il n&apos;est aucunement allégué ou établi que le cabinet Hauteville Immobilier était le gestionnaire des appartements en cause.
 En l&apos;état de ces éléments, la responsabilité de maître [E] [E] et de maître [S] [U] ne peut être retenue » ;
 
 ALORS en premier lieu QUE l&apos;efficacité d&apos;un acte dépend du respect de la volonté des parties ; que le notaire doit informer ses clients lorsque des circonstances de fait sont susceptibles de nuire à ladite efficacité de l&apos;acte, étant le cas échéant responsable de l&apos;éventuelle réduction du prix lorsque le trop payé découle de sa faute ; qu&apos;en se contentant d&apos;affirmer que « la somme correspondant à la réduction du prix ne peut être demandée qu&apos;aux venderesses » (arrêt, p. 7, § 3), sans rechercher comme cela lui était demandée si la faute commise par le notaire – soit le défaut d&apos;information de l&apos;acquéreur quant à l&apos;absence de syndic – n&apos;avait pas eu pour conséquence de participer à la mesure de péril immédiat et la procédure d&apos;expropriation du fait de l&apos;impossibilité subséquente d&apos;engager des travaux sur les parties communes, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1382 du Code civil ;
 
 ALORS en deuxième lieu QUE les arrêts qui ne contiennent pas de motifs sont déclarés nuls et que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu&apos;en l&apos;espèce, Madame [L] faisait valoir dans ses conclusions d&apos;appel que l&apos;inexistence d&apos;un syndic emportait pour elle un important préjudice, notamment lié aux faits qu&apos;elle habitait [Localité 2] – l&apos;immeuble litigieux étant situé à [Localité 1] – et que l&apos;absence de ce dernier et les difficultés en découlant l&apos;ont obligée à se déplacer et à effectuer elle-même un certain nombre de travaux (cf. p. 12, dernier §, p. 13, § 1 à 3, p. 17, 5 derniers §, p. 19, dernier §, et p. 20, § 1, 2, 5 et 6) ; qu&apos;en affirmant uniquement que « les autres sommes invoquées comme préjudices n&apos;ont aucun lien de causalité avec l&apos;absence d&apos;avertissement du notaire sur la difficulté tenant à l&apos;absence de syndic » (arrêt, p. 7, § 3), sans répondre au moyen péremptoire dont elle était saisie, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 455 du Code de procédure civile ;