Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-12.437 du 16/03/2017,  partie 2


immeuble et notamment son règlement de copropriété avec ses modificatifs, mentionne au titre de la désignation du bien vendu que le lot est ainsi composé : « entrée séjour, cuisine, salle de bains, waters closet, penderie, loggia, et jardin privatif » ;
 que le procès-verbal de l&apos;assemblée générale du 26 juin 2014, qui mentionne que le syndic a rappelé que les loggias restent des parties communes à jouissance privative ne pouvant être intégrées aux surfaces Carrez, ne fait ainsi que relater une position personnelle du syndic et qu&apos;aucune résolution définitive, votée par les copropriétaires à ce sujet, n&apos;étant justifiée, le moyen tiré de ce chef est inopérant ; qu&apos;enfin, l&apos;attestation d&apos;un copropriétaire qui relate qu&apos;en 1982, tous les T1 avaient une superficie de 33 m2 environ, ainsi qu&apos;une loggia ouverte, et qu&apos;ils ont fait l&apos;objet de modifications consistant dans l&apos;adjonction d&apos;une baie vitrée à la loggia, est également sans emport ; que par suite, eu égard aux dispositions du règlement de copropriété, et de descriptif de division mises en perspective avec les mentions de l&apos;acte de vente, telles que précédemment analysées et à l&apos;ensemble des observations ci-dessus, qu&apos;il y a lieu de retenir que la loggia, qui relève des parties privatives du lot vendu, a pu être exactement intégrée au calcul des superficies loi Carrez ; qu&apos;aucune diminution de la superficie mentionnée à l&apos;acte de vente de plus d&apos;un vingtième n&apos;est ainsi démontrée ; que le jugement sera donc infirmé et que les demandes dirigées, tant contre le vendeur, la société SIVANE, que contre le notaire seront rejetées ;
 
 ALORS D&apos;UNE PART QU&apos;un droit de jouissance exclusive sur une loggia, déclarée clairement par le règlement de copropriété comme étant une partie commune n&apos;est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d&apos;un lot ; que la cour d&apos;appel constate que le règlement de copropriété stipule que « les balcons, loggias ou terrasses même s&apos;ils sont en tout ou partie réservés à l&apos;usage exclusif des copropriétaires n&apos;en sont pas moins des parties communes » ; qu&apos;ainsi, l&apos;incorporation de la loggia dans la désignation du lot [Cadastre 1] et la définition des parties privatives par d&apos;autres articles du règlement de copropriété établissaient seulement que la loggia – définie comme une partie commune – était à usage exclusif du propriétaire du lot [Cadastre 1], sans être un droit de propriété et ne pouvait donc constituer la partie privative d&apos;un lot, de sorte qu&apos;en statuant comme elle l&apos;a fait, la cour d&apos;appel n&apos;a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1, 2, 8 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l&apos;article 1134 du code civil ;
 
 ALORS D&apos;AUTRE PART et en toute hypothèse QU&apos;un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, n&apos;est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d&apos;un lot ; qu&apos;en énonçant « qu&apos;eu égard aux dispositions du règlement de copropriété, et de descriptif de division mises en perspective avec les mentions de l&apos;acte », il y avait lieu de retenir que la loggia relevait des parties privatives du lot vendu, sans rechercher si, après avoir constaté que le règlement de copropriété stipulait que les loggias « même s&apos;ils sont en tout ou partie réservés à l&apos;usage exclusif d&apos;un copropriétaire n&apos;en sont pas moins des parties communes », la loggia incluse dans la désignation du lot [Cadastre 1], objet de la vente, ne s&apos;analysait pas précisément comme un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, la cour d&apos;appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1, 2, 8 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l&apos;article 1134 du code civil.