Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.684 du 16/01/2020,  partie 5


Sur la recevabilité de la demande d'emprise totale présentée par la S.C.I PICO : La demande d'emprise totale présentée par la S.C.I PICO enregistrée le 23 mars 2016 au greffe de la juridiction de l'expropriation répond à une proposition d'acquisition du 22 février 2016 présentée par l'E.P.F PACA à la S.C.I PICO pour le montant respectif de 56 000 € ([...], section [...] ) et 213 300 € ([...] et [...], section [...] ). La mise en oeuvre de la procédure d'emprise totale suppose l'engagement de l'expropriation, sans pour autant que sa recevabilité soit conditionnée par le formalisme des offres de l'autorité expropriante. Ainsi, en présentant au juge de l'expropriation, une demande d'emprise totale dans le délai d'un mois de la réception de la proposition d'acquisition formulée par l'E.P.F PACA, la S.C.I PICO a respecté le délai légal imposé par l'article R242-1 du code de l'expropriation. En conséquence, la S.C.I PICO sera déclarée recevable en sa demande d'emprise totale, ayant la qualité d'expropriée. Sur la demande d'emprise totale : La demande d'emprise totale est régie par les dispositions de l'article L 242-1 et suivants du code de l'expropriation et suppose l'existence d'un bien partiellement exproprié. En l'espèce, la S.C.I PICO soutient que l'ensemble des biens immobiliers dont elle est propriétaire, à savoir les lots 2, 4 et 5 de l'immeuble cadastré [...] , des lots 3 et 4 de l'immeuble cadastré [...] les [...] et [...] de l'immeuble cadastré [...] et le [...] de l'immeuble cadastré [...] , sis [...] , constituent un ensemble immobilier unique permettant à son locataire la société CABINET [...] FONCIERE NICOISE ET DE PROVENCE (S.A.S) d'y exploiter dans des conditions normales une activité de syndic de copropriété. Toutefois, la S.C.I PICO, tant en sa qualité de propriétaire de ces divers biens immobiliers qu'en sa qualité de bailleur, ne saurait être fondée en sa demande d'emprise totale, alors même que l'expropriation des [...] et [...] de l'immeuble cadastré [...] et du [...] de l'immeuble cadastré [...] concerne la totalité de la superficie de ces lots, ne constituent pas ainsi une expropriation partielle, seule de nature à autoriser la demande d'emprise totale si la partie restante n'est plus utilisable dans des conditions normales. Ainsi, sauf à considérer que la juxtaposition des lots de copropriété acquis successivement par la S.C.I PICO constitue une unité foncière autonome, qui ne l'autoriserait toutefois pas de se prévaloir de l'absence de conditions normales d'utilisation, au nom et pour le compte de son locataire la société CABINET [...] FONCIERE NICOISE ET DE PROVENCE (S.A.S), la demande d'emprise totale sera déclarée mal fondée en l'absence d'expropriation partielle des lots susvisés.»,
 
 Alors que les dispositions de l'article L. 242-1 du code de l'expropriation prévoient que l'exproprié peut demander au juge l'emprise totale lorsque l'expropriation ne porte que sur une portion d'immeuble bâti et si la partie restante n'est plus utilisable dans les conditions normales ; que la notion de « portion d'immeuble bâti » vise la construction dans sa globalité, notamment en tant qu'elle constitue un lieu de vie ou d'activité cohérent et fonctionnel ; que cette notion, qui a une dimension matérielle, ne saurait se confondre avec celle, purement juridique, de lot de copropriété ; que dès lors la circonstance qu'un lot de copropriété ait été exproprié entièrement n'exclut pas l'application des dispositions précitées si, concrètement, seule une portion de l'immeuble bâti a été expropriée, ce qui était le cas en l'espèce ; qu'en rejetant la demande d'emprise totale au motif que les lots de copropriété avaient été intégralement expropriés, alors que cette circonstance était inopérante, la Cour a donc méconnu les dispositions de l'article L. 242-1 du code de l'expropriation.
 
 CINQUIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'avoir débouté la SCI PICO et Monsieur J... de leur demande d'annulation du jugement entrepris, d'avoir confirmé ledit jugement dans toutes ses dispositions et déclaré irrecevables les demandes de dépréciation liées à l'extinction du bail commercial et d'éviction des locataires commerciaux formulées le 31 mai 2018 ;
 
 Aux motifs que « les nouvelles demandes de dépréciation liées à l'extinction du bail commercial et d'éviction des locataires commerciaux ont été présentées par mémoire du 21 décembre 2017 devant le juge de l'expropriation des Alpes Maritimes dans le cadre d'une nouvelle instance actuellement en cours. Elles sont également formulées devant la Cour mais pour la première fois dans le second mémoire du 31 mai 2018, postérieurement au délai de trois mois après la déclaration d'appel imposée par l'article R. 311-26 du code de l'expropriation ; qu'elles sont donc, à ce double titre, irrecevables »,
 
 Alors que les parties peuvent, en application de l'article 566 du code de procédure civile, expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes soumises au premier juge et ajouter celles qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; qu'en rejetant comme nouvelles les demandes de dépréciation liées à l'extinction du bail commercial et d'éviction des locataires commerciaux sans rechercher si ces demandes n'étaient pas virtuellement comprises dans les demandes de première instance ou n'en constituaient pas l'accessoire ou complément, la Cour a violé les dispositions de l'article 566 précité.