Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-21.923 du 24/03/2021,  partie 5


qu'ils avaient d'ailleurs tenu compte de cette servitude dans l'aménagement de leur jardin en implantant une haie à l'endroit du tracé de la marge de recul de recul non aedificandi de 35 m par rapport à l'axe de la route ; qu'ils ont manqué à leur obligation de loyauté en omettant d'informer les acquéreurs de l'existence de cette servitude préalablement à la signature du compromis de vente, alors que son existence modifiait les caractéristiques du bien et consécutivement le prix de vente, qu'ils ont spontanément proposé de réduire de 150.000 € dès la première réclamation des consorts C... R... ; que de même, ils ont gardé le silence sur les travaux de rénovation de l'immeuble qu'ils avaient entrepris depuis moins de 10 ans, sur l'étendue de ceux-ci et l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage ; qu'à ces réticences avant la signature du compromis de vente, se sont ajoutées des déclarations mensongères dans le compromis de vente dans lequel il est mentionné en page 3, au titre des "Déclarations du vendeur", que "les biens, objet des présentes, ne sont à sa connaissance [du vendeur] grevés d'aucune servitude [
 ] qu'aucune construction, extension ou rénovation concernant l'ensemble immobilier n'a été effectué depuis moins de dix ans" ; que l'argumentation des époux X... sur leur conviction que le projet avait été abandonné et que la clause relative aux travaux constituait une clause de style est dépourvue de toute pertinence au regard de leurs compétences juridiques, monsieur X... ayant suivi des études de notariat, exercé la profession d'huissier de justice pendant 30 ans et projetant d'exercer celle de négociateur immobilier, et madame X... ayant fait des études juridiques ; qu'ils ont donc agi sans se méprendre sur la portée tant de leurs omissions que de leurs déclarations ; que Monsieur et madame X... ont délibérément violé leurs obligations contractuelles et leur faute doit être qualifiée de faute dolosive ; qu'ils seront dès lors déboutés de leur recours en garantie, au titre de la contribution à la dette, à l'encontre la société Kermarrec Immobilier qui a commis de simples manquements contractuels ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les demandes au titre des autres préjudices, les époux X... allèguent divers préjudices consistant en des frais qu'ils ont dû engager en conséquence de l'échec de la vente, à savoir frais de déménagement, de garde meubles, de relogement, taxes d'habitation pour l'appartement locatif et taxe foncière pour la maison de Betton, frais sur le crédit revolving, intérêts bancaires ; que ces préjudices sont cependant dépourvus de tout lien de causalité avec les fautes commises par Maître M... et par la société Kermarrec Immobilier ; que l'échec de la vente est en effet consécutif aux mensonges des époux X... qui sont à l'origine d'une perte de confiance des consorts C... et R... qui ont finalement renoncé à acquérir en dépit de la diminution du prix de vente et de la remise de documents afférents aux travaux réalisés dans la maison ; que les demandes sont rejetées, par voie d'infirmation en ce qui concerne la demande au titre de la taxe foncière 2013 de la maison de Betton, et par voie de confirmation pour le surplus ; que sur la demande au titre du préjudice moral, compte tenu de ce qui a été ci-dessus jugé, la demande à ce titre n'est pas fondée ; qu'elle est rejetée par voie d'infirmation ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les demandes indemnitaires, il résulte de ce qui précède que le notaire a commis deux fautes : - en établissant et communiquant tardivement un projet d'acte mentionnant l'existence d'une servitude dont il avait connaissance depuis près de deux mois ; - en ne relevant pas dans l'acte de propriété que les vendeurs avaient nécessairement fait des travaux relevant de la responsabilité décennale ; que l'agence immobilière a pour sa part commis deux fautes : - en n'exigeant pas la communication d'un titre de propriété complet avant de rédiger le compromis de vente ; - en ne relevant pas à l'occasion de ses visites l'existence de travaux susceptibles de relever de la responsabilité décennale ; qu'il convient de vérifier poste par poste le caractère direct et certain des préjudices dont l'indemnisation est réclamée, sachant que celle-ci peut être limitée en cas de commission par les vendeurs d'une faute concourant à ce préjudice ; qu'en effet, les acquéreurs ne peuvent se retrancher derrière leur conviction que le projet d'aménagement routier était abandonné pour se dédouaner de toute responsabilité ; que compte tenu de l'expérience juridique de M. X..., qui exerçait la profession d'huissier de justice et projetait de s'installer comme négociateur immobilier, les époux X... devaient avoir pleinement conscience de l'enjeu représenté par l'existence d'une servitude due à un projet d'aménagement de la voirie, cette servitude figurant à leur acte d'acquisition ; qu'ils avaient d'ailleurs su se préoccuper de l'état de ce projet d'aménagement à l'occasion des travaux de construction de leur piscine ; qu'il leur appartenait d'adopter la même démarche préalablement à la vente et d'évoquer spontanément avec l'agence immobilière l'existence de cette servitude et la nécessité de vérifier l'état du projet d'aménagement ;