cour d'appel de Versailles
12e chambre,  décision 17-11.962 du 07/12/2017,  partie 3


Je vous prie d'agréer, Monsieur, l'expression de ma considération distinguée ". / Il sera tout d'abord relevé que la lettre du 22 septembre 2010 émane de Monsieur et Madame X... et non de la Sci Paris Pologne, dont le Kbis produit montre cependant qu'ils en sont tous les deux gérants et que c'est à son mandataire que chacune des parties a écrit pour lui indiquer les conditions de formation du contrat entre elles. / Certes Monsieur et Madame X... ont indiqué accepter l'offre de la société Bio c bon sous toutes ses conditions et les termes de ces deux courriers montrent l'accord des parties sur les montants des loyers, sur le dépôt de garantie et sur la franchise de loyer en contrepartie de l'exécution des travaux. / Il n'est pas discuté non plus par les parties que les courriers ci-dessus rappelés contenaient deux réserves, portant l'une sur le changement de destination du bien en local commercial, avec modification du Psmv (plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé) et l'autre sur l'accord de la mairie pour cette implantation et ce projet de façade et par conséquent les parties ne pouvaient se trouver engagées avant la réalisation des conditions suspensives. La société Bio c bon produit à cet effet le permis de construire pour l'aménagement d'un commerce, modification de façades et pose d'enseigne signé par le maire de Saint-Germain-en-Laye le 17 août 2011, suite à sa demande en date du 22 mars 2011. Si la société Bio c bon ne justifie pas du lien entre le permis de construire obtenu et le certificat de non contestation de conformité des locaux du bailleur à défaut de produire les pièces versées lors de la demande de permis de construire et ne caractérise pas dès lors le rôle exact de la Sci Paris Pologne dans l'élaboration et la délivrance du permis de construire, force est cependant de constater que la société Bio c bon a obtenu le permis de construire exigé. Il est vrai néanmoins, comme le soutient la Sci Paris Pologne, qu'il n'est pas justifié par la société Bio c bon de la purge des droits des tiers. / Mais, en ce qui concerne l'objet du bail, force est de relever que Monsieur et Madame X... ont ajouté dans leur courrier du 22 septembre 2010 à " l'activité alimentaire et les produits biologiques " la mention " SANS CUISSON ". Il ne peut être déduit, comme le soutient la société Bio c bon, qu'en portant cette mention tout en acceptant l'offre sous toutes ses conditions Monsieur et Madame X... ont " nécessairement considéré qu'il faisait partie intégrante de l'offre faite par la société Bio c bon ". Au contraire, en ajoutant cette mention à l'offre de la société Bio c bon, Monsieur et Madame X... ont clairement montré qu'ils entendaient que l'activité commerciale de la société Bio c bon ne porte pas sur des activités de cuisson, ce qui induisait nécessairement une réponse de la demanderesse. Pour autant, aucun élément n'a été produit ultérieurement par la société Bio c bon pour déterminer de façon précise les activités de son commerce, et le simple fait de dire dans ses conclusions que " la cuisson n'entrait pas dans les prévisions du commerce d'alimentation qui sera installé dans les lieux donnés à bail ", voire d'ordonner la régularisation du bail commercial avec la mention " SANS CUISSON " dans l'assignation du 27 février 2012 est insuffisante à cet égard pour matérialiser son accord à l'époque sur l'absence de toute cuisson dans le local commercial. / Au surplus, si en raison du principe du consensualisme, la forme du contrat de bail commercial n'est soumise à aucune obligation pour la validité de celui-ci, il n'en demeure pas moins que du fait de la nature particulière du bail commercial et de la stabilité nécessaire du preneur dans le local loué pour assurer la pérennité de l'exploitation du fonds de commerce, l'article L. 145-4 du code de commerce impose une durée minimale de neuf ans du bail commercial, qu'il s'agit d'une disposition d'ordre public destinée à assurer les intérêts du preneur. Or il résulte des termes mêmes des lettres échangées entre les parties via leurs mandataires que n'y ont pas été évoquées la durée du contrat de bail, la transmission du droit au bail, la sous-location ou la gérance et l'application de la clause résolutoire alors même que ces clauses sont inhérentes au statut des baux commerciaux. Au surplus si les deux lettres en cause indiquent l'indexation du loyer, il n'y est même pas mentionné l'indice de référence.