Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-20.177 du 08/01/2020,  partie 7


qu'en affirmant que M. M... aurait dû aviser l'absence de travaux correspondant à des réels investissements, effectués par la venderesse, quand le régime légal, impératif, applicable, conçu pour les ventes en l'état futur d'achèvement, destiné à protéger l'acquéreur, se borne à subordonner l'existence d'une garantie intrinsèque et le paiement des travaux à l'état de l'immeuble de sorte que le notaire, qui devait transposer ce régime légal à une opération de rénovation qu'il ne vise pas et ne pouvait étendre ses exigences en imposant que le vendeur ait lui-même réalisé les ouvrages pour justifier le paiement des fractions du prix appelé, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'inefficacité de l'acte instrumenté par un officier public n'est susceptible d'engager sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d'une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d'efficacité impose nécessairement ; qu'en affirmant que l'immeuble « ne devait plus être hors d'eau en cours de chantier et devait le redevenir par la suite » (arrêt page 21, al. 2) car les travaux auraient compris « une réhabilitation complète et non uniquement des travaux de second oeuvre » sans relever aucun élément dont le notaire aurait dû avoir connaissance qui aurait impliqué que les travaux envisagés par le vendeur comprenaient la destruction et la reconstruction d'ouvrages concourant à la mise hors d'eau, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240, du code civil ;
 
 5°) ALORS QUE le régime des ventes en l'état futur d'achèvement demeure applicable, même après l'entrée en vigueur du régime des ventes d'immeubles à rénover, à une rénovation impliquant la remise à neuf d'au moins deux tiers des éléments de second oeuvre mentionnés à l'article L. 262-1 alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation, planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et système de chauffage ; qu'en retenant encore, que le choix fait par M. A... M... d'une vente d'immeuble à construire par préférence à la vente d'immeuble à rénover (loi de 2006) impliquait par hypothèse une reconstruction, pour en déduire qu'il aurait dû s'assurer que le vendeur avait bien investi des fonds propres dans cette reconstruction, quand le régime de la VEFA s'appliquait à la réfection totale des éléments de second oeuvre, quand bien-même les travaux ne portaient pas sur les ouvrages concourant à la mise hors d'eau, la cour d'appel a méconnu l'article L. 262-1 alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 6°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire ne peut être tenu à une obligation de conseil et d'efficacité, que dans la limite de ses compétences et des vérifications auxquelles il avait les moyens de procéder ; qu'en estimant, pour retenir la responsabilité civile de M. A... M..., que « la réserve de 30% seulement du prix pour l'affecter aux travaux de réhabilitation apparaissait comme manifestement trop faible pour en permettre le financement », ce qui aurait dû introduire des doutes sur la bonne fin de l'opération (arrêt page 22, al. 1er et 2), sans relever d'éléments accessibles à un notaire, qui n'est pas un professionnel de la construction, qui lui aurait permis d'évaluer le prix des travaux nécessaires à l'achèvement de la construction, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu l'article 1240, du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné M. A... M... à payer aux banques, pour chaque emprunt, une indemnité égale aux intérêts contractuels recalculés jusqu'à la date du jugement déféré qui avait prononcé l'annulation du contrat sur le capital effectivement débloqué ainsi qu'aux frais de dossier et frais de sûreté qu'aurait payés l'emprunteur en exécutant correctement ses obligation et à l'indemnité contractuelle de résiliation également recalculée sur la part de chaque prêt effectivement débloqué, outre, en ce qui concerne Le Crédit Lyonnais s'agissant de M. MO... et la société Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits du Crédit Immobilier de France Centre-Ouest, s'agissant de Mme X... et de M. et Mme GX... HH..., les primes d'assurance groupe qu'elles ont été condamnées à restituer aux emprunteurs ;
 
 AUX MOTIFS QUE les banques sont fondées à réclamer à M. M... dont la faute s'est trouvée à l'origine de l'annulation des contrats de crédit immobilier, la réparation de leur préjudice ; que toutefois, elles ne peuvent prétendre obtenir d'être garanties par le notaire, des obligations mises à leur charge de restituer aux acquéreurs les capitaux empruntés ;