Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.995 du 20/06/2019,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. D... K...,
 
 2°/ M. E... K...,
 
 domiciliés tous deux [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 30 janvier 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
 
 2°/ au syndicat des copropriétaires [...], dont le siège est [...], représenté par son syndic la société Artemio, [...] ,
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 21 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de MM. D... et E... K..., de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société [...], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le moyen unique :
 
 Vu l'article 682 du code civil ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 30 janvier 2018), que MM. E... et D... K... (les consorts K...), propriétaires dans la copropriété Résidence [...] de cinq garages situés dans une cour intérieure, ont assigné la SCI [...], ainsi que leur syndicat des copropriétaires, en rétablissement d'une servitude conventionnelle de passage grevant le fonds voisin de la SCI ;
 
 Attendu que, pour déclarer cette servitude éteinte par prescription, l'arrêt, après avoir relevé qu'aucun usage du passage n'était établi depuis la création de la servitude en 1968, retient que l'immeuble de la SCI n'était alors pas construit, de sorte que la servitude conventionnelle ne résultait pas d'une situation d'enclave préexistante, et qu'aucune protestation n'avait été élevée avant 1998 pour dénoncer la création d'un état d'enclave ;
 
 Qu'en statuant ainsi, par des motifs insuffisants à établir que le fonds dominant avait une issue suffisante sur la voie publique et n'était pas enclavé lors de la constitution de la servitude, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
 
 Condamne la SCI [...] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI [...] et la condamne à payer à MM. E... et D... K... la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille dix-neuf.
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour MM. E... et D... K....
 
 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré éteinte par le non-usage pendant trente ans la servitude conventionnelle de passage revendiquée par MM. E... et D... K... et instaurée par l'acte de vente authentique du 24 janvier et du 8 septembre 1968 ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur l'objet de la servitude, les consorts K... ont acquis les lots en litige par un acte authentique du 15 septembre 2010 qui désigne spécifiquement les lots 18, 19, 20, 21, 22, sous une appellation « garage », affectés d'un nombre de millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales de la copropriété de l'immeuble, avec la référence à un état descriptif de division et un règlement de copropriété du 9 novembre 1970, ainsi que la retranscription d'une servitude résultant d'un acte authentique du 8 septembre 1968 ; que la retranscription stipule notamment : « les vendeurs auront également le droit à l'usage des parkings prévus au plan de permis de construire dont un exemplaire restera annexé aux présentes ; l'acquéreur aura un droit de passage sur la partie d'immeuble restant au vendeur ; ce droit de passage s'exercera sur une largeur de 2,80 m et partira de la [...] pour aboutir à la cour de l'immeuble vendu ;