décision 16-16.677 du 08/06/2017,  partie 3



 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société Méditerranée Broche d'Or à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 4 rue École Centrale la somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts, d'AVOIR dit qu'il appartiendra à l'assemblée générale des copropriétaires de désigner un expert géomètre aux fins de calculer les augmentations de surface habitable des lots dont la SCI Méditerranée est propriétaire et la nouvelle répartition des charges de copropriété, et d'AVOIR condamné cette société à rembourser au syndicat des copropriétaires le coût de la modification du règlement de copropriété qui pourrait en résulter, ainsi que les frais de publication au bureau des hypothèques et le coût de l'intervention d'un géomètre pour déterminer les millièmes ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur l'expertise, il ressort des conclusions de l'expert que : - La SCI Méditerranée a entrepris des travaux, entre autres de décaissement, au niveau des caves et une modification au niveau des planchers de manière à créer une recoupe horizontale du volume du rez-de-chaussée ; - La SCI Méditerranée a justifié d'une assurance responsabilité civile au nom de Monsieur A..., mais non d'un contrat de garantie décennale des travaux ; - Les travaux réalisés n'ont fait l'objet d'aucune demande auprès de l'assemblée générale des copropriétaires et aucune demande auprès des services Urbanisme ou Architecturaux ; - Ces travaux ont été réalisés sur des parties communes car ils touchent à la fois les murs d'enveloppement, les planchers, les ouvertures et les menuiseries (les bâtiments de France risquent d'émettre des avis défavorables puisqu'il a été mis des grands carreaux au lieu de petits carreaux) ; - Toutefois, nous sommes en mesure de préciser qu'actuellement les travaux ne fragilisent pas la structure de .l'immeuble (cependant, il convient de souligner qu'entre le passage de notre confrère Y... et notre réunion, la- SC1 Méditerranée a rectifié bon nombre de points.) ; que sur le défaut d'autorisation des travaux, en application des articles 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; qu'il peut être autorisé par une décision à la majorité des voix de tous les copropriétaires d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ; qu'en l'espèce, il s'évince de l'acte notarié produit en pièce 131 des annexes du rapport d'expertise, qu'une partie des travaux réalisés par la SCI Méditerranée a été expressément autorisée en son temps par la copropriété puisqu'à l'occasion de la division des lots, un modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division est intervenu par deux actes notariés du 18 mars 2005, portant autorisation expresse de fermer ou détruire l'escalier et de créer des ouvertures à partir du lot créé entre les lots 13 et 14, sous réserve que cela ne porte pas atteinte à la solidité de l'immeuble et aux parties communes ; que par ailleurs, une demande d'autorisation de travaux a été effectuée par la SCI Méditerranée et soumise au vote de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 janvier 2006 ; que celle-ci a décidé à la majorité (6641/7524 tantièmes) en sa résolution 11 : « l'assemblée générale n'autorise pas les travaux de surbaissement du sol/plancher du lot 14. Elle demande à la 867 Méditerranée de préparer un projet précis et détaillé en vue d'une éventuelle assemblée générale extraordinaire. » ; que cette résolution n'a pas été attaquée et la SCI Méditerranée s'est manifestement passée de toute autorisation pour commencer ses travaux ; qu'elle n'a jamais présenté de projet précis à inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale extraordinaire ; que les travaux étaient déjà en cours lorsque le syndic est passé sur le chantier, ce qui a donné lieu à deux courriers du syndic les 9 et 11 décembre 2008, dont l'appelante se prévaut ; que cependant, l'absence d'opposition du syndic à la réalisation des travaux en cours sous certaines conditions, n'engage que lui-même et la SCI Méditerranée ne pouvait se passer d'un vote majoritaire de l'assemblée générale des copropriétaires pour être autorisée à effectuer des travaux de nature à porter atteinte à la solidité de l'immeuble ou à son aspect général ; qu'elle ne pouvait davantage se passer d'autorisation dès lors que les travaux, du fait de décaissements et de modification des planchers, auraient pour effet de générer une emprise sur les parties communes, d'augmenter le volume des espaces sous plafonds créant un supplément de la surface habitable dans les lots de nature à modifier la répartition des millièmes de copropriété, et donc de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ; que sur l'évolution du litige, et sur l'aspect extérieur de l'immeuble, il s'évince de faits relatés dans les motifs du jugement du tribunal correctionnel du 15 septembre 2014, dont il a été relevé appel, notamment que : - le service de l'urbanisme de la mairie de Montpellier a constaté le 29 avril 2009 que des travaux étaient en cours de réalisation sans autorisation ;