Cour d'appel de Caen,  décision 14-22.714 du 14/01/2016,  partie 7



 EN CE QU'il a rejeté la demande de la Société IEP tentant à voir déclarer sa propriété sur le cas litigieux puis condamné la Société IEP à effectuer sous astreinte des travaux (suppression d'équipements, ouverture d'une porte entre le local et l'immeuble du ..., construction d'un mur formant le passage entre le local n° ... notamment) ; 
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'« il résulte de l'article 544 du code civil que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres Il appartient au juge d'apprécier les titres et, en l'absence de titres, les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ; que selon l'article 2265 ancien du code civil-seul applicable en l'espèce puisque l'action des époux X... a été engagée le 27 février 2007, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008- celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé, et par 20 ans s'II est domicilié hors dudit ressort ; qu'à défaut, notamment, de juste titre, l'article 2262 ancien du code civil fixait à 30 ans le délai requis pour prescrire ; qu'en l'espèce, le litige porte sur la propriété d'un local à usage de WC situé sur l'emprise d'une cour à l'arrière de la propriété ..., mais uniquement accessible à partir de la propriété située au n° 20 de la même rue ; qu'au vu des titres de propriété et du rapport d'expertise judiciaire, on doit retenir les éléments suivants : immeuble situé ..., propriété actuelle de M. X..., cet immeuble, initialement divisé en 7 lots, est soumis au statut de la copropriété et le règlement de copropriété du 24 mars 1959 mentionnait expressément l'existence sur l'arrière d'une " cour dans laquelle deux caves avec grenier au-dessus, water-closet. " ; que le plan annexé à pacte montre clairement que le WC en question est celui objet du présent litige ; que selon un état modificatif du 19 décembre 1967, il est mentionné que " le bâtiment situé dans la cour commune de l'immeuble, autrefois à usage de water-closet commun, et devenu sans utilité par suite de l'établissement de water-closet particuliers à chaque appartement, raccordés au tout à l'égout, est abandonné purement et simplement à Mme Y...à charge pour elle d'y foire les travaux nécessaires pour le transformer en une cave dont elle aura la disposition exclusive » ; qu'il n'est pas contesté que Mme Y...était l'une des copropriétaires de l'immeuble ; que de ce fait, ce petit bâtiment est devenu le lot n° 8 de la copropriété, désigné comme " un petit bâtiment à usage de cave dans la cour commune " ; que le titre de propriété de M. et Mme X..., du 18 septembre 1993, fait expressément état de la propriété exclusive et particulière du lot n° 8, toujours désigné comme " un petit bâtiment à usage de cave, sis dans la cour commune " ; que le plan cadastral incorpore de fait la cour située à l'arrière de l'immeuble et les bâtiments s'y trouvant, à la propriété X... : immeuble situé 20 rue Condorcet, propriété actuelle de la SCI IEP, l'acte de vente A.../ B...du 18 juillet 1977 désigne comme faisant partie de ce bien une « petite courette derrière la maison, cave et grenier et WC » ; que le placard en vue de la vente de l'immeuble sur surenchère le 7 décembre 1989 décrivait le raz de chaussée de l'immeuble de fa façon suivante. : " ancienne poissonnerie avec rideau métallique sur rue au fonda gauche petite pièce à l'état brut et WC au fond'; que la société IMMOPHIL a été déclarée adjudicataire du bien, mais le jugement n'est pas produit ; que le titre de la société IEP, à savoir l'acte de vente IMMOPHIL/ IEP du 29 janvier 2001, fait état d'un immeuble à rénover situé à Lisieux, 20 rue Condorcet, comprenant au rez de chaussée : un local commercial ; qu'il n'est plus fait état de courette ni de WC à l'arrière ; que le plan cadastral montre de fait qu'il existait autrefois à l'arrière de l'immeuble une courette, comme tel était également le cas l'arrière du n° 22. Cependant, la courette située à l'arrière du n° 20 n'existe plus à ce jour : que l'expert judiciaire estime vraisemblable qu'il existait autrefois sur l'emprise de cette courette un autre WC, distinct de celui situé à l'arrière du n° 22, et supprimé depuis, C'est ce WC dont le titre du 18 juillet 1977 ferait état, résulte de l'ensemble de ces éléments et de l'analyse des titres de propriété que le local litigieux faisait manifestement partie, à l'origine, de la copropriété du ..., et non de celle du n° 20 ; qu'il est également certain que des travaux ont été par la suite réalisés, de manière à ce que ce local soit accessible uniquement à partir de l'immeuble n° 20, l'accès à partir de la courette du n° 22 ayant été muré ; qu'on ne sait exactement quand ces travaux ont été effectués.