Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.324 du 13/10/2016,  partie 2


Actif Immobilier, tant au regard des lois et règlements applicables que des autorisations administratives délivrées, de façon à assurer au Bénéficiaire et au Propriétaire de l&apos;Actif Immobilier, une jouissance paisible dans le cadre de la continuité d&apos;utilisation et de l&apos;exploitation des surfaces telles qu&apos;elles sont actuellement utilisées. Plus généralement, et pour expliciter en tant que de besoin la garantie ainsi délivrée, il est précisé que celle-ci correspondra et aura pour limite la couverture du préjudice direct ou indirect effectivement subi par la Société ou le Propriétaire de l&apos;Actif Immobilier, tel qu&apos;il résultera de sa constatation définitive pouvant résulter d&apos;une transaction, décision administrative ou judiciaire exécutoire () » ; que, le 11 mai 2000, les agents de la Direction Départementale de l&apos;Equipement, après avoir visité les locaux de l&apos;Infomart, ont dressé un procès-verbal d&apos;infraction aux motifs que des surfaces qualifiées Infomart (14.485,81 m²) lors de la délivrance du permis de construire auraient été transformées en bureaux, sans autorisation (violation des articles L 480-1, L 480-4, L 421- 1 et suivants et L 510-1 du code de l&apos;urbanisme), sans qu&apos;ait été effectuée la déclaration de transformation prévue à l&apos;article L 520-9 du code de l&apos;urbanisme et sans qu&apos;ait été payée la redevance pour création de bureaux ; que la recette des impôts de [Localité 1] Sud, se fondant sur ce procès-verbal, a émis, le 27 juillet 2004, un avis de mise en recouvrement de la somme de 7.173.600 euros, au titre de la redevance pour création de bureaux, avec les pénalités correspondant à la non déclaration (arrêt, pp. 2-3) ; que la société Anjou Patrimoine a bien transformé en bureaux des surfaces initialement utilisées en show-rooms, sans avoir obtenu la moindre autorisation pour ce faire ; qu&apos;or, outre l&apos;imposition fiscale liée au défaut de déclaration desdites surfaces, et le délit pénal de construction sans autorisation, qui a été classé sans suite par le procureur de la République le 24 janvier 2001 au motif « autres poursuites ou sanctions de nature non pénales » et se trouve désormais prescrit, cette modification irrégulière faisait courir à la société Unibail les risques d&apos;un contentieux civil initié par un tiers lésé (action recevable pendant 10 ans devant les juridictions civiles), risque désormais écarté, de se voir opposer un refus de permis de construire en cas de demande concernant des travaux futurs portant sur des locaux irrégulièrement transformés et de ne pouvoir bénéficier des dispositions de l&apos;article L 111-3 et l&apos;a contraint à solliciter l&apos;agrément préalable prévu par l&apos;article L 510-1 du code de l&apos;urbanisme et un nouveau permis de construire « de régularisation », ainsi que le lui suggérait le directeur de la DDE des Hauts-de-Seine dans une lettre du 11 juillet 2000, ainsi que la réalisation subséquente des travaux de mise en conformité des surfaces au regard des normes de sécurité et d&apos;accessibilité en vigueur à la date du dépôt de ce permis ; que le permis de construire lui a été accordé le 30 mars 2005 ; que la clause de garantie prévue dans l&apos;acte du 21 novembre 1999 prévoyait notamment que le garant garantissait le bénéficiaire des irrégularités portant sur l&apos;affectation des surfaces existantes de façon à assurer au bénéficiaire une jouissance paisible dans le cadre de la continuité d&apos;utilisation et de l&apos;exploitation des surfaces telles qu&apos;elles sont actuellement utilisées ; que le fait qu&apos;il y ait été précisé que la garantie « aura pour limite la couverture du préjudice direct ou indirect effectivement subi, tel qu&apos;il résultera de sa constatation définitive pouvant résulter d&apos;une transaction, décision administrative ou judiciaire exécutoire », n&apos;est pas de nature à permettre à la société Anjou Patrimoine d&apos;échapper à la garantie due, s&apos;agissant seulement de préciser selon quelles modalités le préjudice serait fixé, modalités parfaitement respectées dès lors que la fixation du préjudice pour lequel la société Unibail sollicite la garantie de son vendeur a précisément été confiée à la juridiction judiciaire ; qu&apos;il en résulte que la garantie consentie par la société Anjou Patrimoine le 21 novembre 1999 a vocation à recevoir application et qu&apos;il appartient à la société Unibail de rapporter la preuve des préjudices qu&apos;elle invoque (arrêt, p. 8) ; qu&apos;ainsi que l&apos;a exactement jugé le tribunal, l&apos;irrégularité affectant les locaux Infomart obligeait la société Unibail à procéder à une régularisation de la situation ; qu&apos;insatisfaite de l&apos;indemnisation allouée par le tribunal de ce chef, la société Unibail a mandaté un expert judiciaire, M [G], qui a établi un rapport le 25 janvier 2008 ; que la société Anjou Patrimoine dénie toute valeur probante à cette étude s&apos;agissant de travaux « sur commande » de la société Unibail et donc partiaux ; que, cependant, et s&apos;il est exact qu&apos;on peut déplorer que la société Unibail n&apos;ait pas cru devoir solliciter une expertise judiciaire au regard des sommes en jeu, force est de constater que la société Anjou Patrimoine n&apos;a pas produit le moindre avis contraire susceptible de jeter un doute sur les conclusions de M. [G] et dénie même par anticipation toute valeur possible à une mesure judiciaire qui serait ordonnée par la cour, au seul motif que les travaux sont réalisés depuis plusieurs années ; que dans ces conditions, et alors qu&apos;