Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-11.893 du 30/06/2021,  partie 6


en déduire que les parties aient toutes deux considéré que la société Espace Houville ULM en ait été titulaire.
 
 La société Espace Houville ULM ne bénéficiait dès lors pas d&apos;un droit de préemption et c&apos;est à tort que lui que lui a été faite l&apos;offre d&apos;acquérir le bien après signature de la promesse de vente. Son acceptation de cette offre est privée de toute efficacité pour former une vente et le jugement sera dès lors infirmé en ce qu&apos;il a été jugé que la vente était parfaite à son profit » ;
 
 1°) Alors que, aux termes de l&apos;article L. 145-46-1 du code de commerce, le propriétaire d&apos;un local à usage commercial ou artisanal, lorsqu&apos;il envisage de vendre celui-ci, en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d&apos;avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ; que cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d&apos;un délai d&apos;un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ; que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l&apos;acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n&apos;y a pas préalablement procédé, notifier ces conditions et ce prix au locataire, par lettre recommandée avec demande d&apos;avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, à peine de nullité de la vente ; que cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ; que ces dispositions, qui ne sont pas applicables à la cession globale d&apos;un immeuble comprenant des locaux commerciaux et des locaux destinés à un autre usage, sont en revanche applicables lorsque les locaux commerciaux objet d&apos;un unique bail sont l&apos;élément essentiel de l&apos;immeuble auquel elles confèrent sa raison d&apos;être économique, les autres éléments de l&apos;immeuble n&apos;en constituant que l&apos;accessoire indivisible ; que la Cour d&apos;appel, statuant sur l&apos;application en l&apos;espèce de l&apos;article L. 145-46-1 du Code de commerce, a constaté, après comparaison des termes du bail du 28 avril 2015 et de la promesse unilatérale de vente du 11 septembre 2018, que « la seule différence » entre les biens immobiliers objets du bail commercial consenti à la société ESPACE HOUVILLE ULM, pour une contenance totale de 4 ha 7 a 40 ca, et les biens objets de la promesse de vente, portant sur la même surface exactement, réside dans le fait que les combles situés au-dessus de la salle d&apos;accueil des pilotes, d&apos;une surface habitable bien inférieure à 76 m² et inaccessibles en l&apos;état, ne sont pas soumis au bail, alors que la promesse de vente les inclut dans la vente ; qu&apos;en tout état de cause, la promesse précise que « le BIEN (était) vendu loué » et que « le BIEN étant loué selon l&apos;usage indiqué ci-dessus, les dispositions de l&apos;article L. 145-46-1 du Code de commerce instituant un droit de préférence pour le locataire ont vocation à s&apos;appliquer », le bénéficiaire de la promesse déclarant de surcroît « qu&apos;il entend (...) utiliser (le bien) pour le même usage que celui actuel » ; qu&apos;il en résulte que, dans l&apos;esprit des parties à la promesse de vente, la chose promise à la vente est identique à la chose louée, l&apos;ajout des combles, accessoire indivisible des locaux donnés à bail commercial à la société ESPACE HOUVILLE ULM, étant négligeable ; qu&apos;en déduisant néanmoins de la « volonté certaine (des parties au bail) d&apos;exclure les combles de la location » que « L&apos;assiette du bail et celle de la vente ne sont donc pas identiques », la Cour d&apos;appel a dénaturé la promesse de vente du 11 septembre 2018, violant ainsi l&apos;article 1134 ancien du Code civil devenu l&apos;article 1103 nouveau de ce Code ;
 
 2°) Et alors que, aux termes de l&apos;article L. 145-46-1 du Code de commerce, le propriétaire d&apos;un local à usage commercial ou artisanal, lorsqu&apos;il envisage de vendre celui-ci, en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d&apos;avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ; que cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d&apos;un délai d&apos;un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ; que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l&apos;acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n&apos;y a pas préalablement procédé, notifier ces conditions et ce prix au locataire, par lettre recommandée avec demande d&apos;avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, à peine de nullité de la vente ; que cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ; que ces dispositions, qui ne sont pas applicables à la cession globale d&apos;un immeuble comprenant des locaux commerciaux et des locaux destinés à un autre usage, sont en revanche applicables lorsque les locaux commerciaux objet d&apos;un unique bail sont l&apos;élément essentiel de l&apos;immeuble auquel elles confèrent sa raison d&apos;être économique, les autres éléments de l&apos;immeuble n&apos;