cour d'appel de Paris
Pôle 2 - Chambre 1,  décision 17-11.529 du 07/03/2018,  partie 3


que les participations ont été acquises à un prix significatif pour des terrains classés non constructibles mais justifié par la mitoyenneté du domaine [...] et laisse entrevoir la possibilité de mettre en valeur le projet hôtelier global dans l'esprit d'un resort avec la fourniture d'activités accessoires telles que randonnées, ballades équestres, chasses, etc ... ( ... ) les sociétés dont les titres de participation ont été acquis disposent d' une telle belle réserve foncière, avec notamment les plus belles plages du littoral" ; que cette déclaration claire et précise démontre que son projet était limité à la seule réalisation d'infrastructures d'ordre touristique à l'exclusion de tout projet de construction d'immeubles d'habitation, du type villas ; qu'elle ne peut s'analyser comme une réponse de circonstance faite à l'administration fiscale pour contester le redressement qui lui était infligé, alors qu'elle est corroborée par son architecte, M. F..., qui écrivait à l'expert judiciaire G... : "Début 2008, la Sasic s'est dotée d'une importante réserve foncière constituée des Domaines de [...] et [...] .. . ) ; la constitution de cette réserve foncière obéissait à un double objectif- accueillir des activités de nature à assurer une ouverture à l'année du ressort hôtelier projeté sur [...] en offrant une large palette d'activités praticables en toutes saisons ; golf, randonnées pédestres, chasse, etc ... tout en confortant le caractère balnéaire du site en lui rattachant l'exceptionnelle plage de [...] ( ... )" ; qu'ainsi ne démontrant pas l'existence d'un projet plus ambitieux comprenant la construction d'immeubles sur les terrains litigieux, la société appelante ne peut par voie de conséquence sérieusement prétendre que Maître Éric Z...  K...    J...          connaissait exactement l'opération qu'elle entendait réaliser et aurait dû en conséquence l'informer des risques qu'elle courrait tenant au caractère non constructible des terrains qu'elle acquerrait, information dont il vient d'être constaté qu'elle la détenait depuis six mois au jour de la passation du premier acte de vente litigieux ; qu'au demeurant l'attention du notaire sur le projet exact que menait sa cliente, alors qu'il n'avait pas à s'immiscer dans l'économie de cette opération, pouvait d'autant moins être alerté que les prix d'acquisition des terrains n'étaient nullement surévalués ainsi que l'a retenu l'expert judicaire aux termes d'un rapport précis et complet, établi en fonction du projet touristique initial poursuivi par la société appelante tel qu'il résulte de ses déclarations à l'administration fiscale et de celles de son architecte ; que l'expert-judiciaire a ainsi apprécié la valeur de ces parcelles par comparaison avec celle mentionnée dans d'autres ventes en retenant comme élément essentiel celui de la valorisation du [...] par l'exploitation d'une réserve foncière exceptionnelle, notamment le rattachement à la plage de [...] ; que c'est vainement que la société Sasic remet en cause cette expertise en lui opposant celle réalisée par M. H... qu'elle a directement mandaté et dont le rapport qui n'a pas été établi au contradictoire des intimés ne peut en conséquence être retenu alors même qu'il n'est corroboré par aucun autre élément qui lui soit extérieur ; qu'au regard de ces constatations qui viennent d'être faites, la responsabilité de Maître L... Z... K... J...  ne peut davantage être retenue en ce qu'il aurait eu la qualité de mandataire de la société Sasic lors de la passation des différentes ventes litigieuses, au motif que celle-ci était représentée auxdits actes par un notaire associé de l'étude notariale, alors même par ailleurs que le notaire rédacteur ne peut avoir concomitamment la qualité de mandataire de l'une des parties à l'acte qu'il établit ;

ET AUX MOTIFS DU TRIBUNAL QUE la société Sasic a procédé, entre décembre 2007 et juin 2008, soit à l'acquisition des parts sociales de SCl, soit à l'acquisition de terrains :
 - Le 27 décembre 2007, 43.500 parts sociales de la Sei de  l'étang de [...],
 - Le 22 janvier 2008, 4.000 parts sociales de la Sci de l'Etang de [...],
 - Le 4 février 2008, 2.500 parts sociales de la Sci de l'Etang de [...],
 - Le 27 décembre [...]7, 9.000 parts sociales de la Sc Foncière et Agricole [...],
 - Le 22 janvier 2008, 1.000 parts sociales de la Sc Foncière et Agricole [...],
 - Le 26 mars 2008, divers terrains auprès des époux B...,
 - Le 10 avril 2008, divers terrains auprès de Mme M...,
 - Le 13 juin 2008, divers terrains auprès de M. et Mme D...,
 Que la société Sasic soutient avoir acquis ces terrains pour y construire et réaliser un complexe hôtelier, à un prix prenant en compte la possibilité d'y construire alors que ces terrains étaient et demeurent inconstructibles; qu'il ne résulte toutefois d'aucun élément qu'il aurait été indiqué, soit par la scp, soit par la société Agence Immobilière du Golfe que tout ou partie des terrains concernés auraient été constructibles et qu'une information erronée aurait été délivrée à la société Sasic ;