Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-14.596 du 21/04/2022,  partie 3



 8. Ayant, à bon droit, retenu que la suppression des réseaux ne pouvait être ordonnée sans mise en cause des propriétaires des fonds bénéficiant des servitudes contestées et qu'il incombait aux demandeurs à l'action d'en prendre l'initiative, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme [O] et la société civile immobilière Immobess aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un avril deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [O] et la société Immobess
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 La SCI Immobess et les époux [O] reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés de leur demande de dommages et intérêts contre les consorts [R] ;
 
 Alors 1°) que le rapport d'expertise judiciaire du 22 décembre 2014 proposait (p. 18) d'accorder le bénéfice du doute aux époux [O] sur leur méconnaissance du réseau d'eaux usées aussi bien que sur le réseau d'adduction d'eau potable, de sorte que l'expert concluait à ce que la présence de ces réseaux constituait une atteinte à leur droit de propriété ; qu'il avait également mentionné qu'en dehors du « point 15 », les époux [O] ne bénéficiaient d'aucun signe apparent de la présence du réseau d'adduction d'eau potable, si bien que leur présence constituait indéniablement une atteinte à leur droit de propriété ; qu'en énonçant, pour infirmer le jugement, qu'il ressortait du rapport d'expertise qu'à l'exception des réseaux téléphonique et électrique, la présence des autres réseaux était connue ou apparente, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
 
 Alors 2°) que les juges doivent se livrer à une analyse, même sommaire, de tous les documents régulièrement produits et communiqués ; qu'à défaut d'avoir tenu compte de l'attestation de M. [F] du 5 septembre 2014 certifiant avoir trouvé, lors du décaissage nécessaire à la réalisation du parking de la pharmacie de M. et Mme [O], quatre vannes d'eau potable, non visibles et non signalées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Alors 3°) que le droit de propriété du sol, qui emporte le droit de propriété du dessus et du dessous, donne le droit d'obtenir réparation du préjudice causé par les ouvrages, telles des canalisations, qui réalisent une emprise en sous-sol ; qu'en infirmant le jugement au motif qu'à supposer qu'ils aient ignoré avant l'acquisition la présence des réseaux de téléphonie et d'électricité, les appelants ne justifiaient pas qu'il en était résulté pour eux un quelconque préjudice, la cour d'appel a violé les articles 544, 545 et 552 du code civil ;
 
 Alors 4°) que manque à son obligation de délivrance le vendeur qui cède un héritage grevé de servitudes non apparentes sans qu'il en ait été fait de déclarations, ce qui l'oblige à verser une indemnité à l'acheteur ; qu'en déboutant les époux [O] de leur demande indemnitaire pour la gêne occasionnée par les canalisations en raison de la plus-value réalisée depuis l'achat du bien onze ans auparavant, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 1638 du code civil ;
 
 Alors 5°) que le lotisseur a l'obligation d'effectuer les travaux d'aménagement et de viabilisation conformément aux normes en vigueur ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si les divers réseaux d'eau, de téléphonie et d'électricité n'enfreignaient pas les conditions imposées par la loi régissant les lotissements et les dispositions du code de l'urbanisme, ce qui avait causé un préjudice aux appelants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Les époux [O] et la SCI Immobess reprochent à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté leur demande en suppression des réseaux dirigée contre les consorts [R] ;
 
 Alors 1°) que l'acte authentique de vente du 4 mai 2007 prévoit effectivement des servitudes de passage des réseaux, mais uniquement sur les parcelles cadastrées section AC [Cadastre 4] et [Cadastre 2] (p. 5) qui sont sur les voies de passage extérieures au terrain vendu, lequel correspond aux parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 3] ; qu'en énonçant que la servitude de passage était expressément mentionnée dans l'acte authentique de vente du 4 mai 2007, cependant que le fonds des époux [O] n'était pas le fonds servant des servitudes de passage des réseaux mentionnées dans l'acte de vente, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause ;