cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 6,  décision 15-28.981 du 14/09/2017,  partie 5


qu'en retenant la date du 17 septembre 2003 comme point de départ du bref délai –soit une date postérieure à l'assignation en référé- et en jugeant irrecevable l'action en garantie des vices cachés exercée au fond par le syndicat des copropriétaires le 14 novembre 2005, la cour d'appel a violé l'article 1648 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;
 
 2) ALORS QUE subsidiairement, l'action en garantie pour vices cachés doit être exercée dans un bref délai, lequel ne court qu'à compter de la date à laquelle l'acquéreur a eu une connaissance effective, précise et certaine, du vice ; qu'en retenant que dès le 17 septembre 2003, le syndicat des copropriétaires «pouvait appréhender la gravité des désordres » et qu'il avait connaissance de l'erreur de conception initiale affectant les façades, tout en constatant qu'en raison de l'extrême complexité des causes des désordres, les investigations avaient dû être poursuivies et prolongées par deux rapports ultérieurs déposés le 30 juin 2005 et le 24 mai 2008 pour que puisse être mesurées précisément l'origine, la nature et l'ampleur des désordres, de telle sorte qu'en agissant au fond dès le 14 novembre 2005, soit quelques semaines après le dépôt du deuxième rapport de l'expert désigné à sa demande le 28 janvier 2003, le syndicat des copropriétaires avait bien agi dans un bref délai ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1648 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires des [...]             de l'ensemble de ses demandes ;
 
 AUX MOTIFS QUE pour caractériser l'existence de manoeuvres dolosives, le syndicat des copropriétaires invoque des pièces émanant du syndic de l'époque (Société Saggel) qui font état de sinistres, dégâts des eaux, dans les appartements de M. K... (octobre 2000), M. E... (janvier 2001), Mme X... (juin 2001), Mme H... (avril 2000), M. L... (décembre 1999), M. S... et Melle V.... (1999) et M. Y... (mis en cause pour les désordres S.../ V....), étant souligné que la tempête survenue en décembre 1999 a eu un caractère exceptionnel ; que l'examen de ces pièces révèle qu'il y est question de l'étanchéité de la terrasse, d'un siphon de loggia et des menuiseries extérieures (appartement Y...) ; que s'il est exact que les désordres présentent un caractère récurrent en particulier pour l'appartement de Monsieur K..., il n'en demeure pas moins qu'aucun élément ne permettait de supposer l'existence dès 1996 voire avant l'année 2001, d'une dégradation globale et systémique des façades des deux derniers étages ; que les préconisations des techniciens envoyés sur place indiquant qu'il fallait procéder à la réfection du complexe d'étanchéité des terrasses (rapport O..., dans le cadre du ravalement de l'immeuble) ou au remplacement des menuiseries (rapport de Monsieur R..., rapport Ponsot du 8/12/1998) ne pouvaient que conforter l'existence de sinistres classiques et limités, ainsi que le syndicat des copropriétaires l'a fait valoir pour lui-même dans le cadre de l'appréciation du bref délai ; que si la société réalise chaque année de nombreuses ventes immobilières, ce seul fait ne permet pas de présumer qu'elle aurait pu appréhender la portée à la fois globale et structurelle des sinistres successifs qui se sont produits dans divers appartements des 8e et 9e étages, alors que des spécialistes de la construction (architecte et experts) n'ont pu poser un diagnostic efficace qu'à l'issue de sinistres récurrents et d'investigations poussées (rapport N... et M...) ; qu'elle ne pouvait donc informer les acquéreurs des lots de l'existence de désordres qui étaient considérés comme ponctuels malgré leur répétition dans le temps en divers endroits et qui avaient fait l'objet de réparations ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il n'a pas retenu l'existence de manoeuvres dolosives lors de la vente des lots de copropriété intervenus entre 1996 et 2001 ;
 
 ALORS QUE le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ou lui aurait permis de le faire dans des conditions plus avantageuses pour lui, à un moindre prix ou après l'accomplissement de travaux indispensables ; qu'il suffit que le fait tenu caché soit connu de l'une des parties, en l'occurrence le vendeur, et qu'il ait pu avoir une influence déterminante sur le consentement de l'autre partie ou les conditions de son engagement, sans qu'il soit nécessaire que ce fait revête les caractères d'un vice caché ; qu'en énonçant seulement, pour écarter, l'existence de toutes manoeuvres dolosives, que le vice caché qui était la cause des désordres ne pouvait pas être connu du vendeur au moment de la vente des lots, sans rechercher si les désordres survenus avant cette vente, désordres dont la gravité et la « répétition dans le temps en divers endroits » n'étaient pas contestées, ne constituaient pas en eux-mêmes des faits qui, nonobstant le manque de connaissance de leurs causes, auraient dû faire l'objet d'une information des acquéreurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil ;