Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-10.548 du 04/06/2015,  partie 3


Il conviendra ainsi de retenir la valeur fixée par le rapport d'expertise judiciaire qui évalue la valeur de la moitié indivise de la maison d'AIX-EN-PROVENCE après application d'un coefficient de vétusté en se fondant sur la seule valeur vénale de l'immeuble, sur laquelle il applique la proportion des droits indivis. Il y a ainsi lieu de retenir la valeur pour la moitié indivise de la maison de 350.718,5 euros » ; 

Alors que, d'une part , l'évaluation d'un bien immobilier dans une succession doit se faire par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et spécialement au regard des cessions de droits immobiliers indivis similaires, dont la valeur propre diffère de la seule fraction de la valeur vénale du bien correspondant à la proportion des droits indivis ; qu'en évaluant, en l'espèce, la maison d'Aix-En-Provence en retenant la moitié de sa valeur vénale, alors que seuls 50% des droits indivis portant sur la maison sont compris dans la succession de Madame Y..., quand la valeur de droits indivis portant sur un bien immobilier diffère nécessairement de la valeur vénale dudit bien, la cour d'appel a violé les articles 825 et 829 du Code civil. 

Alors que, d'autre part, l'indemnité due par un indivisaire pour occupation privative doit tenir compte de la valeur locative du bien ; qu'en fixant la valeur de l'indemnité d'occupation due par Madame Z... relativement à la maison d'Aix-en-Provence à la somme mensuelle de 1461,33 euros correspondant à 50% de la valeur vénale de la maison (350.500 euros), à laquelle elle a appliqué un taux de capitalisation de 5 % (17.525 euros /12 mois), quand la valeur locative de la moitié d'un immeuble indivis ne saurait être égale à la moitié de la valeur locative dudit immeuble, la cour d'appel a violé l'article 815-9 du Code civil.