Cour d'appel de Paris,  décision 12-21.918 du 02/10/2013,  partie 3


La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47: Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance » ; que l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 modifié pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 énonce "La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers, des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures des portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m2" ; Que selon l'article 4-2 du décret précité : « Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée ,à I 'article 4-1 » ; que la demande de la S.C.I. SACRE, fondée sur les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est recevable, peu important qu'elle ait surabondamment visé l'article 1617 du Code civil dont les dispositions sont nécessairement écartées par celles d'ordre public de la loi dite Carrez ; que la loi Carrez tendant à réparer une inexactitude objective sans considération de la bonne ou mauvaise foi des acquéreurs, la connaissance des lieux que les dirigeants de la S.C.I. SACRE avaient, pour les avoir occupés depuis de nombreuses années avant la vente, ne prive pas la S.C.I. du droit à diminution du prix qui n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice, de même qu'est indifférent le mode de détermination du prix par les parties et notamment que le prix ait été fixé en fonction de la rentabilité des lieux ; que le lot n° 1, objet de la vente, est désigné dans l'acte authentique de vente comme étant un local constitué d'une boutique, arrière-boutique séparée par une cloison légère et une cave, la superficie de 41,30 m² mentionnée à l'acte de vente étant la superficie totale du lot n° 1 ainsi qu'il ressort du tableau de surface dressé par M. A..., géomètre-expert, qui a précisé que la surface de la boutique est de 28,30 m² et celle de la réserve de 13 m², étant observé que ce que M. A... désigne comme une réserve est désigné dans l'acte de vente, qui reprend la description du règlement de copropriété, comme étant une cave ; que la surface à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi Carrez est celle du local tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et peu important notamment que le règlement de copropriété n'ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues ; qu'il est établi par la désignation du local dans le bail consenti le 26 octobre 1994 par l'auteur des consorts X... à Madame Jacqueline Z..., bénéficiaire avec son époux de la promesse de vente et caution solidaire de la S.C.I. SACRE pour le remboursement du prêt consenti pour l'acquisition du local, que la cave est reliée par un escalier intérieur à la boutique à laquelle elle est donc intégrée ; que Monsieur A..., professionnel du mesurage dont l'impartialité ne peut être suspectée et dont la responsabilité est susceptible d'être mise en oeuvre, a constaté le 2 décembre 2004, date à laquelle il a effectué le mesurage contesté, annexé à l'acte de vente, que la cave était utilisée à usage de réserve, raison pour laquelle il a procédé à son mesurage ; que ces constatations ne sont pas contredites par l'expert judiciaire qui n'a exclu la surface de cette partie du mesurage loi Carez du lot n° 1 que parce qu'elle est désignée dans l'acte de vente comme étant une cave et que son aménagement et son changement de destination, dont il ne conteste pas la réalité, n'a pas fait l'objet d'une modification du règlement de copropriété ;