Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.856 du 26/11/2020,  partie 6



 Des photographies réalisées par Me M... , huissier de justice, à l'occasion du procès verbal de constat établi le 18 janvier 2016, et des photos antérieures à la construction critiquée qu'il y a annexées, il ressort en effet que la vue de Mme R... sur le port a été réduite du fait de la constriction réalisée, l'immeuble édifié comportant deux étages alors que le précédent n'en comptait qu'un.
 Par ailleurs l'aspect d'ensemble du lotissement a été modifié car cette construction à deux étages tranche avec l'aspect général du lotissement qui impose à l'ensemble des lots de ne comporter qu'un seul étage.
 La SARL Oyana a donc de ces chefs violé les dispositions de l'article 8 du cahier des charges relatives à la zone commerciale où l'immeuble en litige a été implanté.
 
 Sur la réparation :
 
 C'est avec pertinence que le jugement critiqué, au visa du cahier des charges et de l'article 1143 du code civil, dans sa version applicable au litige, avait fait interdiction à la SARL Oyana de continuer l'édification du projet et lui avait fait obligation de transformer son projet de telle sorte qu'il devienne un immeuble à usage commercial, sous peine de démolition.
 L'immeuble est désormais entièrement construit et comporte deux étages.
 Il convient donc de confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf à y ajouter que le deuxième étage construit devra être démoli, cette démolition, réclamée, étant la seule solution permettant de rétablir dans ses droits de colotie Mme R....
 
 Il ne sera pas fait droit en revanche à la demande de l'appelante de voir également démolir le dépassement au sol des volumes antérieurement présentés par la station service préexistante, dans la mesure où le cahier des charges ne comporte aucune restriction s'agissant de l'emprise au sol dans la zone considérée, et que Mme R... ne démontre pas à travers les pièces produites que la masse au sol de l'édifice critiqué serait de nature à lui nuire.
 
 (...)
 
 Sur les demandes indemnitaires de la Sarl Oyana :
 
 La cour ayant confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré fondée pour l'essentiel l'action engagée par Mme R..., les demandes reconventionnelles de la SARL Oyana en indemnisation des pertes financières subies en raison de l'immobilisation des sommes engagées et du retard du gain espéré doivent être rejetées en l'absence d'une quelconque faute démontrée de la part de l'intimée principale.
 Bien au contraire, il s'évince des pièces communiquées par l'intimée, que dès un courrier du 2 janvier 2014, elle avait attiré l'attention de l'appelante sur le risque de contrariété du projet immobilier avec le cahier des charges figurant dans l'acte d'achat auprès de M. F..., son auteur. C'est donc en toute connaissance de cause que la SARL Oyana a pris un risque en poursuivant son projet.
 Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Oyana de ses demandes indemnitaires à l'encontre de Mme R... » ;
 
 Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « Sur la violation du cahier des charges
 
 Même si sa parcelle ne fait l'objet d'aucune numérotation, la propriété de la SARL OYANA est située en plein coeur du lotissement. Le terrain de la défenderesse est donc soumis au cahier des charges de ce lotissement. Il est d'ailleurs visé dans son titre de propriété et annexé à l'acte authentique.
 
 Mme R... estime que la construction édifiée par la SARL OYANA ne respecte pas de nombreuses règles fixées à l'article 8 du cahier des charges. Elle se plaint notamment de la méconnaissance de la limitation des constructions à un étage habitable au-dessus du rez-de-chaussée, de la limitation des immeubles à un seul logement, de la limitation à 160 m² de la surface bâtie imposée aux lots d'une surface comprise entre 1 100 et 1 600 m² et de la marge de recul de 10 m par rapport à la voie publique.
 
 Force est toutefois de constater que l'article 8 a défini des règles particulières pour la zone commerciale dans laquelle est situé le bien de la SARL OYANA. Il y a donc lieu d'exclure les règles générales invoquées ci-dessus pour faire prévaloir les règles spécialement applicables à cette zone. Admettre le contraire n'aurait pas de sens puisque l'article 8 commence par évoquer uniquement le sort de la partie principale du lotissement à usage d'habitation ("le lotissement comportera des immeubles d'un seul logement, à usage exclusif d'habitation..."). Les règles ci-dessus invoquées par Mme R... ne sont donc pas applicables à l'immeuble de la SARL Oyana.
 
 Le passage relatif à la zone commerciale est rédigé comme suit :
 "ZONE COMMERCIALE
 Tous les commerces seront groupés dans la zone dite 'commerciale', autour de la darse, dont l'aménagement est prévu dans le quartier de la vigne.
 Avant tout dépôt de permis de construire dans cette zone, l'architecte du lotissement, procédera à une étude de plan de masse qui sera soumise à l'agrément de l'administration.