Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.872 du 24/09/2020,  partie 4


qu'il convient de rappeler que s'agissant d'un bail commercial conclu en 2006, ce sont les parties qui fixent les sommes récupérables sur le preneur au titre des charges selon les stipulations du bail les liant ; qu'en l'espèce, l'article 14.3 intitulé "charges" stipule : "le preneur remboursera au bailleur toutes les charges afférentes aux locaux loués et notamment les charges communes, de copropriété s'il y a lieu, de gestion (primes relatives aux contrats d'assurances, honoraires de gérance, etc.), de travaux (en ce compris tous remplacements et mises aux normes) et privatives (que le bailleur aurait payées en lieu et place du preneur) (..)" ; qu'il en résulte que le preneur doit au titre des charges communes supporter les charges de gestion, en ce compris les honoraires de gérance, ainsi que les dépenses de "travaux, en ce compris tous remplacements et mises aux normes" ; qu'aucune clause du bail ne met à la charge du preneur les grosses réparations de l'article 606 du code civil s'agissant des parties communes et la clause 8.2 relative aux travaux dans les lieux loués, stipule que le preneur doit effectuer "tous les travaux et réparations locatives et de remplacement éventuel, la mise en conformité des locaux loués et leurs équipements, à l'exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil qui demeurent à la charge du bailleur" ; qu'aucune clause du bail ne met à la charge du preneur les réparations rendues nécessaires par la vétusté ; que sur les travaux de ravalement, par rapprochement du devis N° CC/ 0013838 du 7 mai 2007 de la société TROUVE et avec le document intitulé "récapitulatif budgétaire" du 10 juin 2008 établi par le cabinet d'architectures CARRE D'OR, il est possible de déterminer les travaux réalisés à ce titre ; que le montant total desdits travaux est de 166.579,50 euros HT soit 199.229,08 euros TTC, selon le détail suivant :
 - les prestations préalables pour un total de 34.734 euros HT (poste 1) ;
 - le traitement technique des façades sur rue pour un total de 82.995,50 euros HT (poste 2) ;
 - les travaux de couverture et de zinguerie pour un total de 48.850euros HT (poste 3) ;
 Que, seul le poste numéro 2 est relatif au ravalement proprement dit ; que les travaux de ravalement relèvent normalement de l'entretien de l'immeuble, sous réserve qu'ils ne comportent pas d'interventions sur des éléments de la structure de l'immeuble, relevant des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil ; qu'il ressort des pièces communiquées que les travaux de ravalement ont consisté en des opérations de décapage et de nettoyage d'une part, en la réalisation d'un enduit de surfaçage et de badigeon d'autre part ; qu'il n'est pas établi que d'autres travaux que de préparation des surfaces, qui auraient affecté la structure de l'immeuble, aient été effectués ; que contrairement à ce que soutient la société locataire les travaux de piochage des éléments de maçonnerie constituaient une variante du devis qui n'a pas été réalisée et la réfection des souches, couronnements et mitrons ne peut être assimilée à des grosses réparations, pas plus que les travaux sur menuiseries et persiennes ; qu'apparaît dans ce poste pour la somme de 12.100 euros HT, un traitement décoratif. L'expert A... note que ce traitement décoratif, correspondant à l'article 8-9 du CCTP non daté de l'architecte et consistant en l'application d'un décor en trompe-l'oeil représentant des croisées et vitrages sur "11 baies obstruées", n'a pas été réalisé. Dans ces conditions, ces travaux non réalisés ne peuvent être facturés et leur coût doit être ôté de ce poste ; qu'en conséquence, ce poste de travaux doit être ramené à la somme totale de 70.895 euros HT (82.995,50 - 12.100) ; que le poste 1 s'inscrit dans l'exécution normale des travaux de ravalement. Il doit en conséquence être retenu dans sa totalité ; qu'en revanche, il apparaît que les travaux de couverture et zinguerie, facturés 48.850 euros HT, correspondant au poste 3, ne peuvent être considérés comme étant des travaux d'entretien mais relèvent des grosses réparations restant à la charge du bailleur ; que, dans ces conditions, le montant total des travaux de ravalement pouvant être mis à la charge du preneur s'élève à la somme de 105.629 euros HT (70.895 + 34.734) ; que les honoraires de l'architecte peuvent également être récupérés sur le locataire selon les stipulations du bail ; qu'aucune facture définitive n'étant produite aux débats, l'expert judiciaire doit être suivi en ce qu'il propose de calculer cette rémunération sur une base de 8 % soit 105.629 x 8 % = 8450,32 euros HT ; que les honoraires de maîtrise d'ouvrage déléguée ont été facturés à la société ROSTAND par la société BLEEKER GROUP pour la somme de 11.550 euros HT ; que si le bail stipule que le preneur doit supporter les honoraires de gestion de la bailleresse, cette clause qui doit s'interpréter strictement ne peut aboutir à lui faire supporter les honoraires de maîtrise d'ouvrage déléguée, ce genre de prestation n'entrant pas dans le cadre du mandat de gestion, lequel au demeurant n'est pas produit aux débats ; que la base de calcul des charges récupérables s'élève en conséquence à la somme de 114.079,32 euros HT (105.629 + 8450,32) ;