Cour d'appel de Versailles
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.090 du 28/05/2020,  partie 4



 AUX MOTIFS PROPRES QU' « Au soutien de son appel, Mme S..., qui a refusé de signer le nouveau bail PLI proposé par la société Logis-Transports, fait grief au premier juge d'avoir considéré que le bail applicable n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mais à celles d'ordre public applicables en matière de bail d'HLM PLI, d'avoir jugé que la locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption mais d'un droit au maintien dans les lieux, et d'avoir dit que les offres de relogement signifiées les 12 février, 12 mars et 11 avril 2014 étaient régulières, ne contestant pas toutefois leur conformité aux caractéristiques énumérées à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 applicable au bail HLM PLI 1) Sur la détermination de la loi applicable et sur le devenir des baux en cours lors de l'acquisition par la société Logis-Transports des immeubles de la résidence les Damiers. () La société Logis-Transports qui a fait l'acquisition de l'immeuble le 2 juillet 2001, se trouve aux lieu et place du bailleur initial envers les locataires en place, et sa qualité de bailleur ne peut plus être remise en cause : en effet, par arrêt rendu le 30 juin 2016, la cour de céans a déclaré prescrite l'action en contestation de la régularité de l'acquisition de la résidence Les Damiers par la société Logis-Transports initiée par l'association Vivre à la Défense et plusieurs occupants des immeubles les Damiers, la cour de cassation ayant par arrêt rendu le 28 février 2018, rejeté le pourvoi formé par l'association Vivre à la Défense et plusieurs locataires, confirmant ainsi la prescription de leur action. L'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que les dispositions du présent article sont d'ordre public et sont applicables aux logements appartenant ou ayant appartenu aux organismes d'habitation à loyer modéré dès lors que ces logements ont été construits, acquis ou améliorés par lesdits organismes en vue de leur location avec le concours financier de l'état, (logements non conventionnés dont PLI : bâtiments Anjou et Bretagne) ou qu'ils ont ouvert droit à l'aide personnalisée au logement en application d'une convention prévue à l'article L 353-14 conclue entre lesdits organismes et l'état (logements conventionnés PLS : bâtiment Infra). L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son premier alinéa que : "les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1er alinéa de l'article 20, les cinq premiers alinéas de l'article 23, et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation (....). En l'espèce il est constant que Mme S... a refusé de signer le contrat de bail PLI que la société Logis-Transports lui a proposé. Cependant, peu important que la locataire ait accepté de signer ou non le bail qui lui a été consenti par la société Logis-Transport dans la mesure où : * aucune violation de la subrogation conventionnelle ou légale n'est démontrée : la société Logis-Transports a maintenu les baux en cours le 2 juillet 2001 en n'expulsant aucun locataire à la suite de son acquisition, sans pour autant déroger aux dispositions d'ordre public s'imposant à elle, compte tenu des conditions de financement de l'acquisition des bâtiments Anjou et Bretagne, ainsi a-t-elle régularisé les situations locatives des locataires qui en étaient d'accord à l'expiration des baux UAP/AXA, situations locatives qui se sont poursuivies sous le régime du livre IV du Code de la construction et de l'habitation, * s'agissant en l'espèce d'un bail PLI, il appartenait au bailleur d'attendre l'expiration du bail en cours, avant de considérer que la législation HLM était pleinement applicable ; la société Logis-Transport établit, ainsi qu'elle le soutient, avoir attendu que l'intégralité des baux conclus par la société UAP/AXA arrive à expiration, après le terme fixé par les baux initiaux éventuellement renouvelé, pour proposer la conclusion d'un bail PLI et facturer le loyer PLI correspondant ; dès lors que les dispositions de la loi de 1989 n'étaient plus applicables, elle n'était pas tenue de délivrer un congé avant l'arrivée du terme, le bail secteur libre ne peut être tacitement reconduit, compte tenu des dispositions de l'article 40 de la loi précitée, il s'ensuit qu'il n'incombait pas à la société Logis-Transports par une quelconque action, de s'opposer à la tacite reconduction du bail. Il y a lieu de relever enfin que la société bailleresse, en consentant à Mme S... un nouveau bail relevant de la législation HLM, a répondu strictement aux recommandations de la Mission interministérielle d'inspection du logement social (MILOS) qui a émis une recommandation à destination de la société Logis-Transports concernant les Damiers, lui rappelant qu'en cas d'acquisition du patrimoine privé occupé : * les dispositions relatives aux logements conventionnés (PLS), s'appliquent immédiatement dès l'entrée en vigueur de la convention, * les dispositions relatives aux logements non conventionnés (PLI), s'appliquent de plein droit à l'expiration du bail initial, secteur libre.