Cour d'appel de Montpellier
1B, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-14.009 du 12/12/2018,  partie 2



 Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Sarro immobilier
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, rendu sur renvoi après cassation, d'avoir jugé que le mandat confié à la société Sarro par Madame X... et sa fille représentant Monsieur X... sous sauvegarde de justice, était nul en ce qu'il portait sur un bien immobilier commun, et d'avoir, en conséquence, débouté l'agent immobilier de toutes ses demandes indemnitaires fondées sur ledit mandat et ordonné la mainlevée de toute inscription d'hypothèque prise en vertu du jugement du tribunal de grande instance de Carpentras du 19 mars 2009 ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Sur la nullité du mandat :
 
 Que le Premier juge de Carpentras a estimé qu'il importait peu que le mandat n'ait pas été signé par Monsieur Roger X..., dès lors que les vendeurs sont ceux visés dans la promesse de vente, à savoir Monsieur et Madame X... et que les signatures portées au mandat sont les mêmes que celles figurant au compromis, soit Madame X... et une de ses filles, en sa qualité d'administratrice légale des biens de son père, alors placé sous le régime de protection des incapables majeurs par le juge des tutelles ;
 
 Que la régularité du mandat s'apprécie à partir des mentions qui y figurent, et il n'est ni contestable ni contesté qu'à l'époque où elle a signé ce mandat avec sa mère, Madame Z... n'avait aucun pouvoir de représentation de son père, pas plus qu'elle ne détenait un quelconque droit sur les biens objet du mandat ;
 
 Que l'agent immobilier n'a pu ignorer la situation, puisque le mandat du 19 juillet 2006 dont il se prévaut indique bien comme mandant Monsieur et Madame X... Agnès et Roger, et que pourtant les signatures sont celles de Madame Agnès X... et de Madame Z... sa fille, ce qui n'est pas contesté ;
 
 Qu'il est bien spécifié que « par les présentes, le mandant charge le mandataire de vendre les biens désignés ci-après dont il est propriétaire... », ce qui bien évidemment ne pouvait concerner Madame Z... qui n'était pas propriétaire des biens de ses parents ;
 
 Que par ce mandat, le mandataire avait le pouvoir notamment (titre un, B cinq) d'établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature de l'acquéreur ;
 
 Qu'il ne s'agit donc pas là d'un simple acte d'administration relevant de l'article 1421 du Code civil et que chacun des époux aurait le pouvoir d'accomplir seul ;
 
 Qu'il importe peu en droit à cet égard qu'un autre mandat signé dans les mêmes conditions n'ait pas été contesté par les consorts X... ;
 
 Que l'attestation de Monsieur E... en date du 16 novembre 2006 ne concerne pas les conditions dans lesquelles le mandat litigieux a été signé ;
 
 Que l'attestation du même Monsieur E... en date du 8 juillet 2010 émane d'un préposé de l'agent immobilier, qui a tout intérêt à soutenir qu'il a bien accompli sa mission, et qu'il aurait été trompé par les déclarations de Madame Z... lui affirmant qu'elle était la représentante légale de son père, le tout étant confirmé selon lui par sa mère ;
 
 Que cette attestation ne suffit pas à démontrer l'existence d'un mandat apparent, rien ne permettant de retenir qu'en l'espèce, ces déclarations, à les supposer avérées, dispensaient l'agent immobilier ou son préposé de vérifier l'existence et les limites de ce pouvoir allégué ;
 
 Que l'agent immobilier ne démontre nullement qu'antérieurement à la date du mandat, Madame Z... se soit comportée à son égard comme la représentante légale de son père, cette croyance ne pouvant par ailleurs résulter des modalités de la vente intervenue postérieurement avec les époux D... ;
 
 Que le dernier argument de l'agent immobilier ne résiste pas à l'examen, à savoir que les consorts X... ne se plaignent pas de la mise à exécution d'un mandat signé dans les mêmes conditions avec un autre agent immobilier ;
 
 Que les modalités de passation de cet autre mandat ne peuvent influer en droit sur celles ayant présidé à la signature du mandat litigieux, rien ne permettant de retenir l'existence d'un mandat donné à Madame Z..., au moment de la signature du mandat litigieux, au prétexte qu'elle a signé dans les mêmes conditions un mandat donné à une agence tiers ;
 
 Qu'il appartenait donc à l'agent immobilier de vérifier le pouvoir régulier de Madame Z... pour engager son père, ce qu'il n'a pas fait ;
 
 Que la Cour de cassation, dans son arrêt du 22 mars 2012, a censuré l'arrêt de la cour de Nîmes, en retenant que l'agence Sarro ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur, condition d'ordre public imposée par la loi Hoguet, et ne pouvait se prévaloir des règles de la gestion d'affaires ;
 
 Que le mandat litigieux qui fonde l'ensemble des prétentions de l'agence Sarro est donc nul, et aucune de ses demandes ne saurait prospérer ;