Cour d'appel de Douai
22, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-17.371 du 03/06/2021,  partie 4


offraient à elle pour assurer une pérennité qu&apos;elle estimait nécessaire aux investissements engagés.
 
 Les développements relatifs au caractère monovalent des locaux et à la difficulté de procéder à une nouvelle location, nécessitant éventuellement d&apos;importants travaux de reconversion et restructuration, sont donc totalement inopérants.
 
 Ce moyen est donc également écarté.
 
 En conséquence, et au vu de ce qui précède, la décision des premiers juges est confirmée en ce qu&apos;elle a rejeté la demande en responsabilité engagée par la SCI Clinique de Lambersart à l&apos;encontre de la société SA HPM », 
 
 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE 
 
 « Sur le principe de la responsabilité 
 
 L&apos;article 1134 du code civil énonce que :
 
 "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
 
 Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
 
 Elles doivent être exécutées de bonne foi".
 
 En l&apos;espèce, la convention qui a lié les parties et qui devait être exécutée de bonne foi est le bail du 22 mars 2006.
 
 (?)
 
 Les parties n&apos;ont pas, lors de la conclusion du contrat, ni même par voie d&apos;avenant en 2009, lorsqu&apos;elles ont discuté de la 20N0327/DA/FS réalisation de travaux et de la prise en charge de leur coût, stipulé une durée plus longue que la durée habituelle des baux commerciaux, ou une durée déterminée, alors qu&apos;elles pouvaient juridiquement le faire, ainsi que le fait valoir la SCI.
 
 D&apos;ailleurs, lorsque la SCI a accepté de participer aux travaux de mise aux normes et mise en accessibilité souhaités par la Polyclinique du Bois, elle a envisagé une contrepartie à son engagement, sous forme d&apos;augmentation de loyer, mais non pas d&apos;allongement de la durée du bail pour intégrer l&apos;amortissement de cette dépense.
 
 Au-delà du texte des clauses du bail, la SCI fait valoir que l&apos;attitude de son cocontractant était déloyale.
 
 Il n&apos;est pas contesté que lorsque la Polyclinique du Bois a acquis les parts du docteur [Q], les parties ont notamment convenu que la SA Clinique de l&apos;Hippodrome serait maintenue sur son site, et que ce maintien préserverait la rentabilité des parts de SCI.
 
 Il n&apos;apparaît pas que cette clause aurait pu être une stipulation pour autrui au sens de l&apos;article 1121 du code civil, même de manière implicite, alors qu&apos;il s&apos;agissait expressément d&apos;un "projet d&apos;entreprise", c&apos;est-à-dire un but que la Polyclinique du Bois se proposait de rechercher ou une idée qu&apos;elle souhaitait mettre en oeuvre pour la clinique, sans qu&apos;il soit possible d&apos;y voir un engagement ferme et éternel, à défaut de précision sur la durée.
 
 Quant à la lettre du 23 février 2009, il ne résulte pas de la phrase "Votre précieux concours à l&apos;ambitieux programme de travaux futurs de cet établissement est de nature à pérenniser notre exploitation et favorise ainsi la convergence de nos intérêts particuliers", ni prise isolément, ni prise dans une lecture combinée avec la convention de cession d&apos;actions et le renouvellement du bail, que la Polyclinique du Bois s&apos;engageait à rester jusqu&apos;au terme du bail ou jusqu&apos;au remboursement du terme du crédit contracté par la SCI ou jusqu&apos;à une date encore plus lointaine.
 
 Ce d&apos;autant qu&apos;il est mentionné plus bas que la SCI financera les travaux d&apos;accessibilité aux personnes handicapées, dont le coût était chiffré à 267.740 euros HT alors que le bail liant les parties (qui porte sur un établissement recevant du public, dont la destination exclusive est l&apos;activité de maison de santé privée) ne met pas expressément de tels travaux à la charge du preneur.
 
 Dans ces conditions, l&apos;abus dans l&apos;usage du droit de résilier le bail n&apos;est pas caractérisé.
 
 En conséquence, la demande doit être rejetée » ;
 
 1°) ALORS QUE le manquement à la loyauté contractuelle est caractérisé lorsqu&apos;un cocontractant fait un usage abusif d&apos;une prérogative qui lui est reconnue par le contrat, sans qu&apos;il soit exigé pour autant qu&apos;il ait violé une obligation expressément stipulée au contrat ; qu&apos;il résulte des propres constatations de l&apos;arrêt que le bail convenu entre les parties prévoyait une durée de neuf ans avec faculté de résiliation triennale au profit du preneur sous réserve de justifier d&apos;un motif, et que le preneur avait exercé cette faculté de résiliation anticipée après avoir obtenu de la part du bailleur la prise en charge de travaux à hauteur de 200.000 euros ; qu&apos;en écartant néanmoins tout manquement à la loyauté contractuelle du preneur qui, par son comportement, avait trompé la confiance légitime du bailleur en la pérennité du bail jusqu&apos;au terme de neuf ans, après avoir relevé l&apos;absence d&apos;engagement du locataire de maintien de son activité dans les lieux le temps pour la SCI de faire face à cet investissement, et en tenant ainsi pour inopérante l&apos;argumentation du bailleur soulignant le caractère monovalent des locaux après travaux et la difficulté de procéder à une nouvelle location, nécessitant éventuellement d&apos;importants travaux de reconversion et restructuration, la cour d&apos;