Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.404 du 26/09/2019,  partie 4


que la SCP notariale ne peut dès lors utilement prétendre qu'il était tenu par cet acte d'acquérir ou que la convention était parfaite et qu'il « n'y avait plus de place pour l'exercice du devoir de conseil » ; que Me G..., membre de la SCP notariale intimée, a établi l'acte de vente par la Sarl Saint Victor de l'ensemble immobilier à la Sarl Financière Barbatre le 26 décembre 2002, a établi, le même jour, le règlement de copropriété, et a reçu, le 27 décembre 2002, l'acte de vente du lot de M. S... ; que M. S... a instauré pour mandataire tout clerc de l'étude ; qu'ainsi, la SCP notariale a procédé à tous les actes permettant la réalisation par la société Financière Barbatre de l'opération et à ceux permettant à M. S... d'acquérir le lot ; qu'elle a donc eu à connaître de tous les aspects de l'opération immobilière dite du [...] et de l'acquisition par l'appelant de son lot ; qu'il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir conseillé à M. S... d'acquérir les biens sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ou de la vente d'immeubles à rénover qui ne lui aurait pas permis de bénéficier des avantages fiscaux ; que si le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, il doit, à tout le moins, informer les parties des risques dont il a connaissance ; qu'ayant connaissance de tous les aspects de l'opération immobilière, la SCP savait qu'il s'agissait d'une opération particulière imposant, notamment, aux acquéreurs de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation ; qu'elle savait également que l'opération formait un ensemble ; qu'elle ne peut donc utilement prétendre que M. S... était dans la même situation que celle de n'importe quel propriétaire désireux d'entreprendre des travaux dans le bien qu'il acquérait ;
 qu'elle n'ignorait pas qu'il n'existait aucune garantie de la bonne exécution des travaux de réhabilitation ; qu'elle ne justifie pas avoir informé M. S... que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération dont le succès était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement ; qu'elle a, ainsi, manqué à son devoir de conseil ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil ; qu'à ce titre, il doit "éclairer les parties et s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui " ; que le demandeur soutient qu'il appartenait au notaire, qui était en charge de la totalité de l'opération de vente des lots du [...], de prévoir, compte tenu de la spécificité de cette opération à but de défiscalisation, que les acomptes sur travaux ne pourraient être payés qu' après vérification du bon accomplissement de chaque étape du processus de réhabilitation de l'ensemble immobilier ou, à tout le moins, d'informer les investisseurs du risque qu' ils prenaient en l'absence de garantie de la bonne utilisation des fonds ; qu'en l'espèce, il est établi que la SCP F... I...-D... G...-B... J...-M... W...-X... U...-H... V... &R... K..., notaires associés, a eu à connaitre de tous les aspects de l' opération immobilière dite du [...] puisque Maitre G... a établi les actes de vente de l'ensemble immobilier (de la SARL Saint Victor a la SARL Financière Barbatre) du 26 décembre 2002 et du lot no 51 de la copropriété (de la SARL Barbatre a M. S...) du 27 décembre 2002, après avoir établi le règlement de copropriété, ainsi que l'acte de prêt consenti à M. S... par le Crédit Mutuel, toutes les parties auxdits actes ayant donné procuration à des clercs de l'étude notarial situ& à Nice ; qu'interrogé par la société Cincinnatus au sujet du programme du [...], Me G... avait d'ailleurs répondu le 12 décembre 2002 sur les régimes fiscaux différents applicables à la déduction des déficits fonciers par les propriétaires bailleurs selon le type d'opérations envisagées, démontrant ainsi qu'il avait également une parfaite connaissance de l'aspect fiscal de cette opération dans le cadre de la loi sur les Monuments Historiques ; que le notaire ne saurait utilement soutenir qu'il n'y avait plus place à son devoir de conseil des lors que la convention était déjà parfaite au moment où il est intervenu, la promesse de vente valant vente, alors qu'il ressort clairement de l'acte du 25 novembre 2002 que la promesse en cause était une promesse unilatérale de vente l'engageant de manière ferme et définitive que le promettant, M. S... n'ayant pas d' obligation d' acquérir, et que les parties ont expressément prévu que " le transfert de propriété de 1'immeuble aura lieu le jour de la signature de l'acte authentique qui constatera la réalisation de la vente", l'acte mentionnant ensuite le " prix de la vente éventuelle" et ont donc fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement lequel a été reporté à la date de cet acte ;