Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-21.381 du 08/09/2016,  partie 3



 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille seize. 
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour 
 M. [G], Mme [C], MM. [R], [X] et [E], ès qualités, demandeurs au pourvoi n° A 15-21.381
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR dit que la redevance due par le preneur emphytéote ne peut pas être révisée par le juge des loyers commerciaux ;
 
 AUX MOTIFS QUE le preneur emphytéote, titulaire d'un droit réel pendant la durée du bail ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement ni à indemnité d'éviction quand bien même il exploiterait sur le terrain un fonds de commerce, de sorte que la considération d'une commercialité découlant de l'autorisation du bailleur de construire est inopérante, le bail restant en tout état de cause exclu du statut ; que les consorts [G] et autres qui ne discutent pas ce principe de l'exclusion du bénéfice du statut ne peuvent utilement revendiquer l'application de l'article L 45-3 du code de commerce selon lequel les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques sauf en ce qui concerne la révision du loyer ; que d'une part, la redevance due par l'emphytéote n'est pas un loyer mais un canon emphytéotique ; qu'en outre, les dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce qui énoncent que le loyer est fixé à la valeur locative et précisent les modalités de détermination de cette valeur locative ne peuvent s'appliquer au bail emphytéotique ; qu'en effet la valeur locative est étrangère à l'économie du contrat emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le paiement du loyer fixé à un montant symbolique, mais l'absence de renouvellement et l'accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur, de sorte que les bailleurs ne peuvent prétendre saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du « loyer » pour le faire correspondre à la valeur locative fût-ce en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité ; qu'en conséquence la décision déférée qui dit que le loyer peut être révisé par le juge des loyers commerciaux sera infirmée ;
 
 1/ ALORS QUE la déclaration d'inconstitutionnalité que le Conseil constitutionnel ne manquera pas de prendre quant aux dispositions des articles L. 145-3 et L. 145-33 du Code du commerce, selon la portée que leur a conférée la Cour de cassation par son arrêt du 19 février 2014, sur la question prioritaire de constitutionnalité posée par les représentants du syndicat des propriétaires de [Localité 2] à [Localité 1] emportera une perte de fondement juridique de l'arrêt attaqué, qui sera dès lors censuré ;
 
 2/ ALORS QUE les dispositions légales régissant les baux commerciaux ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer ; qu'il en résulte que le loyer des baux emphytéotiques, du moins ceux à caractère commercial, industriel ou artisanal, peut être révisé selon les règles applicables au bail commercial ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-3 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-33 du même code.
 Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour
 la société [Localité 1] Balnéaire, demanderesse au pourvoi n° E 15-22.374
 
 LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a dit que le bail litigieux est un bail emphytéotique et rejeté les demandes de la société exposante de ce chef;
 
 AUX MOTIFS QUE la qualification qu'ont pu donner les parties à l'acte ne peut suffire à constituer un aveu qui leur soit opposable par application de l'article 1354 du code civil car l'aveu ne peut porter que sur un point de fait et non un point de droit ; que le bail conclu entre les parties porte sur un terrain mais stipule que la SA [Localité 1] Balnéaire aura la "faculté" de faire édifier sur la place tous immeubles à sa convenance et notamment un immeuble à usage de casino ... qu'il précise en page 2 en compensation des avantages que les propriétaires de [Localité 2] retireront de la construction "éventuelle" d'un casino d'été ... et plus loin encore ...il est convenu que les immeubles que la société locataire pourra "éventuellement" construire sur le terrain loué devront être assurés à ses frais contre l'incendie ; que le choix de ces termes exclut de considérer que le bail mettait à la charge de la SA [Localité 1] Balnéaire une obligation de construction ; que la dernière clause du bail stipule "dans le cas où la ville de [Localité 1] de donnerait pas à la SA [Localité 1] Balnéaire les autorisations nécessaires à l'exploitation d'un Casino il est entendu que le présent bail n'aura aucun effet." ;