cour d'appel d'Aix en Provence
4e Chambre A,  décision 16-18.804 du 07/09/2017,  partie 3



 tous domiciliés [...]                                                        ,
 
 9°/ à l'association syndicale libre [...],

dont le siège est [...]                               , représentée par le cabinet D. Nardi, dont le siège est [...]                       ,
 défendeurs à la cassation ;
 
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 20 juin 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. F..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de M. F..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat du syndicat des copropriétaires [...], de la SCP Odent et Poulet, avocat de M. et Mme J... , de M. et Mme Z..., de M. et Mme B... et de M. et Mme D..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le moyen unique, ci-après annexé :
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mars 2016), que huit colotis d'un lotissement, dont la gestion des parties communes a été confiée à l'association syndicale libre [...]         , ont assigné le syndicat des copropriétaires [...]           (le syndicat) en démolition des ouvrages réalisés sur les parties communes du lotissement ;
 
 Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir leur demande ;
 
 Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine rendue nécessaire par l'ambiguïté du cahier des charges et du règlement de copropriété de la [...]                de 1948 et de son avenant de 1949, que les terrains, bordant le parc teinté en jaune sur le plan de situation annexé à ce document, faisaient l'objet de droits de propriété privatifs, que la propriété du sol de la villa de deux étages divisée en appartements était répartie entre les seuls copropriétaires de cet immeuble et que celle du parc était répartie entre ces copropriétaires et les propriétaires des terrains, que le règlement de copropriété ne s'appliquait qu'à la villa de deux étages divisée en appartements et que le cahier des charges du lotissement de 1951, qui n'avait pas modifié cette répartition des droits de propriété sur le sol, avait prévu que les parties communes seraient gérées par une association syndicale libre constituée entre tous les propriétaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a justement retenu que le parc était placé sous un régime d'indivision forcée et en a exactement déduit que le syndicat devait être condamné à supprimer les constructions qu'il avait édifiées afin de réserver son accès à ses seuls membres ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne le syndicat des copropriétaires [...]                aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires [...]               et le condamne à payer à M. et Mme J... , M. et Mme Z..., M. et Mme B..., M. et Mme D... la somme globale de 3 000 euros ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix-sept.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires [...]  

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé la [...]          à supprimer les clôtures, barrières et autres constructions ayant pour effet d'interdire aux propriétaires des parcelles faisant l'objet de droits de propriété privatifs, d'accéder au parc et aux voies implantés sur le sol teinté en jaune sur le plan de situation annexé au cahier des charges déposé le 27 septembre 1948 au rang des minutes de maître G..., sol sur lequel les propriétaires susvisés ont des droits de propriété indivis ;
 
 AUX MOTIFS QUE le 27 septembre 1948, M. Edmond H..., agissant en qualité de gérant de la société Hôtelière des Basses Alpes, a déposé au rang des minutes de maître Félix G..., notaire à Roquebrune-sur-Argens, un document en date du 24 septembre 1948, intitulé « cahier des charges et règlement de copropriété concernant la [...]                        » ; qu'il est mentionné dans ce document :
 - qu'il s'applique à une propriété qui figure à la matrice cadastrale des propriétés bâties de la commune Nice-[...] à la section [...], numéros [...] et [...], et à la matrice cadastrale des propriétés foncières à la même section [...], numéros [...]      pour une contenance de quinze mille mètres carrés,
 - que la villa de deux étages sur rez-de-chaussée a été divisée en appartements bénéficiant de la jouissance en copropriété d'un parc formant avec la totalité du sol de l'immeuble, une superficie de cinq mille mètres carrés (ledit parc teinté en jaune sur le plan de situation, ci-annexé).