Tribunal d'instance de Sens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-25.686 du 14/11/2019,  partie 3



 20,50 €
 246,01 €

2017

224,85€

que l'article 1302 du code civil permet à celui qui a trop payé d'obtenir restitution de ce qu'il a payé ; que concernant les années 2014 et 2015, I... K... a donc payé 141,56 + 53,45 = 19,01 € en trop ; que le juge étant limité par la demande, Domanys sera condamné à payer à I... K... 195 € ; que le loyer sera de plus fixé, pour l'année 2017, à 224,85 € ; que sur le poste gestion et surveillance de l'immeuble, Domanys justifie ce poste de charge par l'article 2c du décret n° 87-713 qui prévoit que 75 % de la rémunération du gardien doit être pris en compte dans les charge lorsqu'il se charge de l'entretien des parties communes et de l'élimination du rejet ; qu'il est constant que l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles est effectué par un salarié Domanys autre que gardien et imputé dans « poubelle et/ou ménage » séparément du poste « gestion et surveillance immeuble » ; que les conditions prévues à l'article 2c n'étant pas remplies, le paiement de ces charges n'est pas dû et elles doivent être remboursées pour l'année 2009 à 2012, soit 45,22 + 77,48 + 92,96 + 105,77 = 321,43 € sur le fondement de l'article 1302 précité ; que sur la provision eau froide, I... K... allègue que le compteur d'eau n'est pas relevé alors que Domanys allègue qu'il est relevé chaque année ; qu'il ressort des décomptes de régularisation du charge qu'il est fait, chaque année, état d'un nouvel index sauf pour l'année 2015 ; qu'il n'est pas contesté l'exactitude de ce relevé (sauf pour 2015) dont le caractère variable exclut qu'il soit forfaitaire ; que l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'il ressort donc de cet article que le bailleur peut fixer les provisions mais que cette fixation doit être justifiée au regard 'des charges antérieur ; qu'ainsi, s'il ne peut pas être reproché au bailleurs fixation des provisions supérieurs au charge réel, cette fixation est fautive si elle est significativement et habituellement supérieure 'aux charges réelles sans être justifiée par ailleurs ; qu'en l'espèce, Domanys justifie que soit établie les provisions pour consommation d'eau sur le base de 85 m3 par an par la production d'an fichier interne excel eauforfait.xls qui n'est aucunement opposable au tiers ; qu'il ne justifie donc pas d'un mode de calcul objectif de cette provision ; qu'il ressort des décomptes que la consommation d'eau de I... K... était de 76, 35, 59, 53, 2, 21 et 55 pour les années allant de 2009 à 2015 ; qu'une provision sur une base supérieure à 60 m3 apparaît donc comme significativement (+ 40 % par rapport à la moyenne) et habituellement (systématiquement depuis 2010) supérieure aux charges réelles ; qu'il convient donc de calculer pour l'année 2018 la provision pour consommation d'eau sur la base de 5 m3 / mois ; qu'il convient de fixer la provision pour un temps au regard d'une consommation et non d'une diminution de la consommation existante car l'évolution du prix de l'eau et de la consommation de I... K... ne peut être prévue ; que s'agissant d'une somme dont le paiement est effectué par I... K..., l'astreinte n'est pas nécessaire ; que sur les charges d'entretien, il résulte de l'article 2 du décret n° 87-713 que le locataire est redevable des charges au coût qu'expose le bailleur pour le faire réaliser par les tiers ou au coût salariaux des personnes qu'il emploi majoré de 10 % pour les frais d'encadrement ; qu'en l'espèce, le taux horaire de 25,6 3 € (super brut comprenant les charges, les congés payés et les frais d'encadrement) n'est pas contesté ; que seul est contesté le temps passé pour effectuer l'entretien ; que concernant le temps passé, Domanys base son estimation sur les fiches horaires remplies au fur et à mesure des travaux et I... K... sur un constat d'huissier ordonné par la juridiction ; qu'il n'est pas possible de nier la portée probatoire de fiches horaires remplis au fur et à mesure des travaux dont la précision favorise l'exactitude ; que cependant, ces fiches horaires sont susceptibles de contenir des inexactitudes pouvant provenir de tous les niveaux de son élaboration ; que la fiche horaire ne peut donc être présumée exacte qu'à défaut de preuve contraire ; qu'en l'espèce, le constat d'huissier permet de vérifier le temps mis pour le ménage avec plus de certitude que la fiche horaire et permet donc de renverser la présomption ; qu'il en ressort que le ménage de la cage, qui est réalisé une fois par mois des escaliers dure 1 heure 06 et que la sortie des poubelles, qui est effectué deux fois par semaine, dure 17 minutes soit un total de 100 minutes ; qu'il n'est pas contesté que le nettoyage du hall, plus réduit que la cage d'escalier et des paliers, doit s'évaluer à 15 minutes ;