Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.954 du 12/11/2020,  partie 4


que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile, qui a pour dénomination syndicat des copropriétaires du [...] ; que le syndicat prendra naissance dès qu'il existera au moins deux copropriétaires différents ; qu'il prendra fin de plein droit si l'immeuble vient à appartenir à une seule personne ; que la SCI Saint Ouen Michel a par la suite revendu l'ensemble des lots séparément, et notamment par acte du 6 décembre 2007 ; qu'elle n'est plus à ce jour propriétaire d'aucun lot ; qu'il convient de souligner par ailleurs que sont annexés à l'acte du 6 décembre 2006 les arrêtés préfectoraux d'insalubrité en date du 25 mai 2004 concernant les immeubles des 1 et [...] , auxquels le syndicat des copropriétaires du [...] , est chargé de répondre ; qu'il était à ce titre responsable de l'exécution des travaux et de la persistance ou non des désordres ; que d'ailleurs, le 26 septembre 2007, après l'acquisition de l'immeuble par la SCI Saint Ouen Michel, l'expert, dans le cadre de la seconde partie de ses opérations d'expertise, relève que l'immeuble du [...] est en cours de réfection ; qu'aux termes de l'article 1271 du code civil, la novation s'opère lorsqu' un nouveau débiteur est substitué à l'ancien, qui est déchargé par le créancier; que dès lors, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [...] ne peut se prévaloir d'une novation dans la mesure où le précédent syndicat a été dissout et n'existe plus, empêchant dès lors toute substitution de débiteurs ; qu'il convient en conséquence de déclarer recevables les demandes formées par les demandeurs
 
 1° - ALORS QUE la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété ; que lorsque celui qui a acquis l'ensemble des lots, faisant ainsi disparaître la copropriété existante, les revend ensuite à plusieurs propriétaires distincts, il se forme une nouvelle copropriété, dont le syndicat n'est nullement tenu des obligations du précédent syndicat de copropriétaires, dissous et survivant pour les besoins de sa liquidation ; qu'en retenant que le syndicat des copropriétaires du [...] attrait à la cause, dont elle a constaté qu'il s'était constitué au plus tôt le 6 décembre 2007 était responsable des défauts d'entretien imputables au syndicat du même nom, mais distinct, dissous le 6 décembre 2006 par l'effet de l'acquisition de l'ensemble des lots par la SCI Saint-Ouen Michel, la cour d'appel a violé les articles 1er et 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 32 du code de procédure civile ;
 
 2° - ALORS au surplus QUE la cour d'appel, qui a expressément constaté (pp. 3-4) que « le 6 décembre 2006, la copropriété de l'immeuble du [...] a été dissoute et remplacée par une nouvelle » ne pouvait, sans se contredire énoncer ensuite que le syndicat attrait en justice « ne justifie pas en appel de la novation qu'il allègue d'un "nouveau" syndicat des copropriétaires du [...] qui ne serait pas tenu par les dettes de "l'ancien" syndicat des copropriétaires du [...] ; qu'en statuant par ces motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION :
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] de sa demande en garantie à l'encontre de la société Axa France Iard,
 
 AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] a souscrit un contrat d'assurance "incendie-multirisques" auprès de la société UAP, devenue la société Axa France lard, aux termes duquel il est stipulé au titre de la garantie "dégât des eaux" que sont exclus de ladite garantie les dommages causés par un défaut permanent d'entretien de la part de l'assuré et/ou un manque de réparations indispensables lui incombant notamment après sinistre ; qu'un arrêté préfectoral de péril du 4 septembre 2002 a été pris à l'encontre de l'immeuble du [...], aux termes duquel il était enjoint aux copropriétaires de l'immeuble mitoyen du [...] d'exécuter un certain nombre de travaux de confortation du gros oeuvre pour garantir la sécurité des occupants de l'immeuble et pour supprimer les infiltrations d'eau de toute nature, outre la remise en état des canalisations d'arrivée et d'évacuation d'eau détériorées ; qu'il est établi que, le 26 avril 2004, la délégation permanente de l'habitat du conseil départemental d'hygiène a conclu à l'insalubrité des immeubles des 1 et [...] , ces insalubrités constituant un danger pour la santé des personnes qui les occupaient, danger lié à l'humidité de condensation et à l'humidité d'infiltrations constatées dans l'ensemble des logements des deux immeubles ; que cet arrêté de péril étant resté sans effet, la préfecture de police de Paris a pris un arrêté d'insalubrité le 25 mai 2004 ; qu'il en résulte que le syndicat des copropriétaires du [...] n'a pas mis en oeuvre les travaux prescrits, d'une part, par l'arrêté de péril du 4 septembre 2002 permettant ainsi l'apparition du sinistre en 2003 dans l'appartement de M. D..., et, d'autre part, par l'arrêté d'insalubrité le 25 mai 2004 permettant la poursuite des désordres survenus ;