Cour d'appel de Paris
I8, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-23.350 du 26/02/2020,  partie 6


que contrairement à ce que soutenaient les bailleurs, le fait d'opter pour la saisine du juge-commissaire plutôt que pour le juge des référés, d'une demande en constat de la résiliation du bail ne les dispensait pas de la délivrance préalable d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et le statut des baux commerciaux s'appliquait quel que soit le juge saisi, en raison de son caractère d'ordre public, la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en cours par le juge-commissaire, en application des articles L. 622-14 et R. 622-13 alinéa 2 du code de commerce devant intervenir sans préjudice de l'article L. 145-41 du même code ; qu'en conséquence, c'était à juste titre qu'il n'avait pas été fait droit à la demande de constatation de la résiliation du bail et l'ordonnance serait donc confirmée de ce chef (arrêt, p. 4 et 5) ;
 
 Et aux motifs adoptés qu'aucune demande de résiliation n'avait été formulée par le bailleur avant l'audience de ce jour malgré les termes de son courrier en date du 30 mars 2017 par lequel Maître T..., avocat des bailleurs, indiquait au liquidateur « à défaut de paiement rapide (des loyers), je serai contraint de vous faire parvenir un commandement de payer visant la clause résolutoire» ; qu'aucun commandement de payer n'avait jamais été adressé ; que faute d'avoir satisfait à cette formalité préalable, le juge ne saurait constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail, considérant en outre que le mandataire liquidateur soutenait avoir régularisé la situation des loyers échus impayés postérieurs à la liquidation ; que le bail dont s'agit avait ainsi été poursuivi postérieurement à la liquidation judiciaire et n'était ni résilié ni résolu au jour de l'audience (ordonnance, p. 5) ;
 
 Alors 1°) que le juge-commissaire a compétence pour constater la résiliation de plein droit du bail d'immeuble dans les conditions prévues par l'article L. 641-12 du code de commerce, applicable en cas de liquidation judiciaire du preneur ; que le bailleur qui choisit de saisir le juge-commissaire et non le juge des référés d'une demande tendant à la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurement à l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire, sans invoquer le bénéfice de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail, n'a pas à respecter l'obligation de délivrance préalable d'un commandement de payer ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 641-12 et R. 641-21 du code de commerce ;
 
 Alors 2°) qu'après l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire contre le débiteur, le bailleur peut demander au juge-commissaire la résiliation judiciaire ou le constat de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, pendant plus de trois mois, des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, sans avoir à délivrer préalablement au débiteur un commandement de payer ; qu'en décidant néanmoins le contraire (arrêt, p. 5 § 4), tandis que la procédure de liquidation judiciaire obéit, en cas de défaut de paiement des loyers postérieurement à son ouverture, à un régime de résiliation de plein droit du bail dérogatoire au droit commun, qui oblige le juge-commissaire à prononcer la résiliation sur la seule constatation d'un défaut de paiement d'au moins trois mois de loyers, la cour d'appel a violé l'article L. 641-12 3°) du code de commerce ;
 
 Alors 3°) que le bailleur auquel les loyers ne sont pas payés par le débiteur en liquidation judiciaire pendant plus de trois mois après l'ouverture de la procédure collective, peut demander au juge-commissaire qu'il constate la résiliation de plein droit du contrat de bail ; que le paiement des loyers dus après l'expiration de ce délai de trois mois n'est pas de nature à priver le bailleur de son droit de solliciter la résiliation de plein droit du bail commercial, acquise par le défaut de paiement pendant la période de trois mois susmentionnée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a, par motifs réputés adoptés (ordonnance, p. 5 § 8), écarté la demande en résiliation de plein droit du bail commercial formée par les consorts A... en relevant que « le mandataire soutient avoir régularisé la situation des loyers échus impayés postérieurs à la liquidation » ; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant constaté que ce paiement n'était intervenu qu'après l'audience du 23 mai 2017, soit plus de trois mois après le prononcé de la liquidation judiciaire le 5 décembre 2016, et postérieurement à la demande en résiliation de plein droit formée par les consorts A..., la cour d'appel a violé l'article L. 641-12 3°) du code de commerce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir autorisé la cession du contrat de bail au profit de la société STLG ;
 
 Aux motifs que devant la présente cour, l'indivision bailleresse reprochait au juge-commissaire d'avoir autorisé la cession du bail commercial en violation de l'article 8 du contrat de bail qui prévoyait que le preneur ne pouvait céder son droit au bail, sans l'autorisation du bailleur, si ce n'est à l'acquéreur de son fonds de commerce ;