décision 15-19.753 du 14/09/2017,  partie 5


qu'il peut encore être ajouté que le jour même (23 mars 2006 pour M. Z...) a été établi un protocole prévoyant des travaux importants de rénovation, mais ce protocole n'a pas été signé avec la SOGIMM venderesse, mais avec la société LDR, laquelle, pour en être une filiale, n'en a pas moins une personnalité juridique distincte ; qu'il convient au demeurant de noter que ces protocoles signés par les différents acquéreurs ont par la suite été regroupés dans les marchés de travaux signés par les ASL, devenus maîtres de l'ouvrage et interlocuteurs de la société LDR et assistés par la SLM ; qu'en définitive, face à des actes dont la rédaction ne permet pas de retenir la qualification de VEFA, tout l'argumentaire des requérants revient à invoquer derrière ce qui ne serait qu'une apparence le « montage » artificiel voire frauduleux qui, par le jeu d'actes conclus séparément avec des entités juridiques faussement distinctes, donnerait en réalité au « groupe SOGIMM » la maîtrise de l'ensemble de l'opération, laquelle prise dans sa globalité remplit les conditions de la VEFA ; qu'or, s'il est évident que l'articulation des différents actes mis en place avec les différentes sociétés qui gravitent autour de la SOGIMM peut donner prise à cet argumentaire, il n'en reste pas moins qu'en droit les obligations souscrites dans le cadre de l'acte de vente ne répondent pas à la définition de la VEFA, et que les travaux n'ont pas été confiés à la société venderesse, sans que des éléments déterminants et suffisants soient démontrés à l'appui du caractère fallacieux et trompeur de ce montage ; que ce d'autant qu'il y a quelque paradoxe de la part des acquéreurs à critiquer aujourd'hui un « montage » mis en place dans leur intérêt, de façon à ce que leur investissement dans les travaux puisse donner lieu aux abattements fiscaux conséquents prévus pour les monuments classés par la loi « Malraux » ; que ces avantages fiscaux – dont ils ne contestent pas avoir bénéficié – résultent aussi d'une volonté du législateur, et il n'est pas prétendu que le « montage » ainsi mis en place ait été remis en cause par l'administration fiscale » ;
 
 ALORS 1°/ QUE : tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil et être conforme aux dispositions des articles L 261-11 à L 261-14 du code de la construction et de l'habitation ; que la nullité encourue pour violation de l'obligation de conclure de tels contrats sous forme de vente en l'état futur d'achèvement relève d'un ordre public de direction ; que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux actes juridiques sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que si la société SOGIMM avait vendu des lots en l'état de locaux industriels désaffectés, dont la transformation en locaux d'habitation avait été autorisée par un permis de construire, à charge pour les acquéreurs de réaliser à leurs frais les travaux de transformation, l'exécution des travaux et l'assistance à la maîtrise d'ouvrage avaient été confiées à deux de ses filiales, respectivement les société LDR et SLM Maîtrise d'Ouvrage, du groupe SOGIMM ; qu'il résultait de ces constatations que par le jeu de conventions distinctes, dissociant d'un côté une vente d'immeuble, de l'autre des conventions portant sur la réalisation des travaux, le montage contractuel ainsi élaboré donnait en réalité au groupe SOGIMM la maîtrise de l'ensemble de l'opération, laquelle prise dans sa globalité remplissait les conditions d'une vente en état futur d'achèvement ; qu'en refusant de requalifier les contrats de vente des exposants en ventes en état futur d'achèvement et d'en prononcer la nullité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 12 du code de procédure civile ;
 
 ALORS 2°/ QUE : le régime imposé par l'article L 261-10 du code de la construction et de l'habitation est impératif et relève d'un ordre public de direction, de sorte qu'il ne peut y être conventionnellement dérogé ; qu'il appartient au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux actes juridiques sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en l'espèce, pour procéder à la qualification des contrats de vente en cause, la cour d'appel devait s'en tenir à la nature des droits et obligations que les conventions avaient fait naître entre les parties sans avoir à prendre en considération l'incidence fiscale de l'opération telle que recherchée par les parties ;