Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-12.079 du 06/10/2021,  partie 5


que ces derniers se sont engagés à ne pas intenter d'action en justice à l'encontre de toutes sociétés appartenant au groupe Icade ; qu'or, tant la SCI Résidence Services du Palais que la SAS Duguesclin Développement sont détenues par la société Icade ; que par ailleurs, le protocole d'accord a été signé par Monsieur [F] [T] dont il n'est pas contesté que, en apposant sa signature sur le protocole d'accord, il agissait en tant que représentant, outre de la SCI Résidence Services du Palais, de l'ensemble du groupe Icade auquel appartient la SAS Duguesclin Développement ; qu'ainsi, les demandeurs ne peuvent pas valablement soutenir que la SAS Duguesclin Développement ne fait pas partie de la transaction ; qu'en conséquence, les parties au litige sont également les parties à la transaction ; que le protocole d'accord du 2 avril 2010 a pour objet de régler les « litiges nés ou à naître (..) relatifs, directement ou indirectement, à l'investissement réalisé au sein de la Résidence Services du Palais et à l'exécution du bail commercial liant les copropriétaires exploitants » ; qu'or, les époux [Y], copropriétaires, fondent leur demande d'annulation de la vente pour dol arguant notamment du fait qu'ils ont été trompés sur l'opération d'investissement présentée comme sécurisée alors que les loyers perçus ne leur ont pas permis de payer les échéances de prêt ; qu'il en résulte que l'objet du présent litige, lequel porte sur l'opération d'investissement et sur les problèmes résultant du défaut de paiement des loyers et ainsi que la défaillance dans l'exécution du contrat de bail, est identique à l'objet de la transaction ; que c'est ainsi à tort que les demandeurs soutiennent que la transaction ne règlerait que les conséquences de la défaillance conjuguée du locataire et du courtier en assurance ; Sur l'exécution du protocole : qu'il ressort clairement de la transaction que la SCI Résidence Services du Palais s'est engagée à payer aux époux [Y] la somme de 5 389 € correspondant aux loyers impayés dus par la société Atrium Tourisme, ancien gestionnaire ; qu'or, il n'est pas contesté que la SCI Résidence Services du Palais a effectivement respecté cet engagement précis et déterminé en payant l'intégralité de cette somme aux époux [Y]; que contrairement à ce que soutiennent les sociétés défenderesses, il apparaît que la SCI Résidence Services du Palais s'était également engagée à soutenir le nouveau gestionnaire ; qu'en effet, il convient, conformément aux dispositions des anciens articles 1156 et 1161 du code civil applicables à la cause, de faire une interprétation générale du contrat, soit de rechercher la commune intention des parties et d'interpréter les clauses des conventions les unes par les autres ; qu'or, l'exposé préalable de la transaction mentionne que : « la SCI Résidence Services du Palais accepte également d'accompagner financièrement le nouveau gestionnaire présenté par les copropriétaire en remplacement de la société Atrium Tourisme défaillante, le candidat présenté ne présentant pas une surface financière suffisante ; qu'en contrepartie, les copropriétaires se sont engagés à renoncer à tout recours contre la SCI Résidence Services du Palais et plus généralement contre toute autre société membre du groupe » ; que si cette déclaration n'est pas réitérée à l'article 2 de la transaction relative à l'engagement des parties, en revanche, l'article 4 de la convention renvoie expressément à cet exposé préalable pour préciser l'obligation d'abandon de toutes les procédures judiciaires s'imposant aux époux [Y]; qu'il apparaît donc que les parties n'avaient pas entendu exclure l'exposé préalable des concessions consenties ; tant la SCI Résidence Services du Palais que les époux [Y] avaient l'intention d'octroyer une valeur contractuelle à l'accompagnement financier du nouveau gestionnaire ; qu'en outre, dans l'exposé préalable, outre l'utilisation de l'adverbe « également » démontrant l'existence d'un second engagement, il apparaît que le mot « contrepartie » fait immédiatement suite à la mention concernant le soutien financier que la SCI Résidence Services du Palais accepte d'apporter au gestionnaire remplaçant la société Atrium Tourisme ; qu'il n'est ainsi pas contestable que le soutien financier était une condition essentielle de l'engagement des copropriétaires de renoncer à exercer une action en justice ; que ce soutien financier du nouveau gestionnaire était seul en effet de nature à redonner confiance aux copropriétaires, victimes de la défaillance de l'ancien gestionnaire ; que cette obligation mentionnée dans le protocole d'accord s'imposait tant à la SCI Résidence Services du Palais qu'aux autres sociétés du groupe Icade ; qu'or, il n'est pas contesté que la SAS Duguesclin Développement, société membre de la SAS Icade, a créé la société « les Résidences d'Epernay » dont l'objet a été de reprendre la gestion des résidences ; que la SAS Duguesclin Développement est demeurée associée majoritaire jusqu'en juillet 2013, date à laquelle elle a cédé 51% des parts qu'elle détenait dans cette société d'exploitation et arrêté ainsi son soutien financier, soit le 12 juillet 2013 après virement des deux premiers trimestres en retard de l'année 2013 ; qu'ainsi, il est établi que la SAS Duguesclin Développement appartenant au groupe Icade a apporté à la société intervenant en remplacement de la société Atrium Tourisme défaillante, un soutien financier d'avril 2010, date de la transaction à juillet 2013, soit durant plus de trois ans ;