Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.542 du 30/01/2020,  partie 3


béton avec deux trappes de visite et retient que le système d'assainissement, tel que constaté le 7 juin 2013, est totalement impropre à sa destination et n'est pas conforme à la réglementation en vigueur lors de la vente ; que cette installation date de 1931 et ne peut fonctionner qu'avec un entretien régulier, c'est à dire des vidanges régulières de la fosse, à défaut de quoi les matières sont entrainées vers l'aval ce qui conduit au colmatage des ouvrages de traitement el à une dispersion dans le sol, ainsi qu'il a pu le constater qu'il ajoute que les désordres de l'installation existaient ayant la vente ruais qu'ils ne sont apparus que plusieurs mois après ; Que, contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, ces constatations permettent de considérer que la SCI Mal et M. et Mme C... sont bien fondés à invoquer l'existence de vices cachés affectant l'installation existant antérieurement à la vente mais ne s'étant révélés que postérieurement, qui rendent l'immeuble impropre à sa destination ; Attendu que les acquéreurs doivent, comme pour la piscine, rapporter la preuve que leurs vendeurs connaissaient les vices tachés el l'impropriété de l'installation à son usage ; Qu'il doit être rappelé là aussi que M. H... M... et O... P... T... ne sont devenus propriétaires de la maison que quelques mois avant la signature de l'acte de vente et qu'ils ne Pont jamais occupée, de sorte qu'ils ne pouvaient avoir connaissance de dysfonctionnements éventuels de l'assainissement à l'usage ; Qu'ils n'ont pas cherché à occulter l'état de l'installation dont la vétusté était apparente puis ils ont fait réaliser, avant la vente, alors qu'il ne pesait alors aucune obligation réglementaire de le faire, un diagnostic de l'existant par le SPANC de la ville de Vallauris qui a été annexé à l'acte de vente et porté précisément à la connaissance de l'acquéreur par le notaire : qu'il y est clairement indiqué - que l'installation date de 1931, date de construction de la maison ; - que de nombreuses racines sont présentes dans la fosse ; - que les eaux ménagères ne sont pas pré-traitées mais que les tests ont permis de retenir une bonne arrivée des eaux vannes et des eaux ménagères dans la fosse, le service concluant à un impact de la filière sur l'environnement satisfaisant et donnant un avis favorable sous réserve des travaux à effectuer, ainsi définis par la ville ; - rendre étanche la fosse septique ; - vérifier et nettoyer les installations et ouvrages aussi souvent que nécessaire, les vidanges des boues et matières flottantes devant être effectuées au moins tous les quatre ans ; Que ce rapport a été complété par une recherche de fuite sur les canalisations réalisée le 15 février 2011, concluant après contrôle complet de tous les sanitaires de la maison, que toutes les eaux usées et les eaux vannes se jettent dans la fosse septique ; Que dès lors, il ne peut être soutenu que M. H... M... et Mme P... W... auraient eu connaissance d'un dysfonctionnement du système d'assainissement ou auraient été informés mieux qu'ils ne l'ont fait au profit des acquéreurs sur l'efficience de l'installation ; Que les demandes formulées au titre de la garantie des vices cachés concernant l'assainissement seront donc rejetées, le jugement étant confirmé sur ce point ; Attendu qu'il n'est pas établi qu'en exerçant la présente action en garantie, la Y... U... et M. et Mme C... étaient animés de l'intention de nuire et auraient commis un abus du droit d'agir en justice ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. H... M... et Mme P... W... ; ».
 
 ALORS QUE la clause exclusive de garantie n'est pas opposable à l'acquéreur lorsqu'il est établi que le vendeur avait connaissance du vice qui affectait l'immeuble vendu ; qu'à l'effet d'établir que M. et Mme M... avaient connaissance des vices affectant la piscine, les exposants ont rappelé que les vices étaient visibles lorsque le bassin était vidé et démontré que la piscine avait nécessairement été vidée avant la vente ; qu'à cet égard, ils ont souligné que la facture d'eau d'octobre 2010 à janvier 2011 attestait d'une consommation extrêmement importante pour une période où la maison n'était plus habitée ce qui indiquait que la piscine avait été vidée puis re-remplie (conclusions, p. 11) ; qu'en se bornant à relever que les consommations d'eau sont cohérentes entre janvier 2010 et mars 2011 dans la mesure où les consommations respectives sur les périodes de janvier 2010 à juillet 2010 et celle de juillet 2010 à janvier 2011 étaient quasiment identiques, sans prendre en compte le fait que la maison était habitée pendant la première période et vacante pendant la seconde ce qui aurait dû se traduire par une diminution substantielle de la consommation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil.