Cour d'appel de Bordeaux
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-22.792 du 24/10/2018,  partie 3


Thierry X... un préjudice avéré et conséquent puisqu'il a acquis un terrain inconstructible à un prix excessif, et que son projet de vie est ainsi irréalisable, que la récupération des fonds versés, quoique le remboursement en ait été ordonnée comme corollaire à l'annulation de la vente, n'est pas acquise, à plus forte raison dans le contexte du décès de I... G... D..., qu'il a engagé des frais de notaire, et a fait l'objet de poursuites pénales pour défaut de permis de construire pour avoir commencé la réfection de la chape avant que le maire de la commune n'intervienne, poursuites ayant abouti à une condamnation à une peine d'amende avec sursis ; qu'il ne peut être fait droit à la demande de remboursement du prix d'achat par maître Florence Z..., cette charge incombant à la succession de la venderesse, laquelle a encaissé le prix, M. Thierry X... étant taisant sur les diligences accomplies à cette fin en exécution du jugement assorti de l'exécution provisoire ; qu'en revanche, les héritiers non renonçants à la succession de I... G... D... seront condamnés in solidum avec le notaire à indemniser le préjudice de M. X...., le jugement étant réformé » ;
 
 ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, QUE « Sur la nullité de la vente :
 
 Monsieur X... indique qu'il a affirmé clairement avant la signature du compromis intervenue le 22 mai 2008 devant Maître Z... son intention de faire de la propriété litigieuse sa résidence principale après des travaux de réhabilitation ne touchant pas à la structure et d'y séjourner de façon autonome sans aucun recours aux réseaux d'eaux, d'assainissement ou d'électricité ; qu'il a découvert la destination agricole du bien acquis et l'impossibilité absolue de donner au bâtiment un usage d'habitation une fois seulement devenu propriétaire. Il fonde sa demande au principal sur la garantie des vices cachés et subsidiairement sur le dol ; que le vendeur est tenu de la garantie raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement son usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur aurait pu se convaincre lui-même. L'inconstructibilité d'un terrain est un vice caché de la chose ; que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté ; il ne se présume pas et doit être prouvé ; que pour sa défense Madame D... fait valoir que lorsqu'il s'est entretenu avec elle de ses projets, Monsieur X... lui a simplement fait part de son projet de mettre des bêtes en pâture et d'exploiter des noyers sans s'étendre davantage sur ses projets de réhabilitation sauf à lui préciser qu'il ne toucherait pas à la structure du bâtiment et se contenterait d'aménager l'intérieur des murs existants ; qu'il était surtout parfaitement informé de l'inconstructibilité du bien grâce à l'obtention par Maître Z... d'un certificat d'urbanisme Cua faisant apparaître que l'immeuble était situé en zone non constructible, qu'il n'était desservi par aucun des réseaux d'eau, d'assainissement ou d'électricité et qu'il n'était pas envisagé d'extension des réseaux existants ; qu'il ne peut valablement reprocher au notaire de n'avoir pas demandé un certificat Cub lequel aurait effectivement indiqué en outre si le terrain pouvait être utilisé pour la réalisation de l'opération projetée l'obtention d'un tel document n'étant exigée qu'en cas de division de parcelles alors même qu'il a annulé le rendez-vous avec les services de l'équipement organisée à son intention par Maître Z... ; qu'il a visité le bien accompagné de son amie agent immobilier ; qu'elle-même enfin ignorait que l'immeuble, qu'elle avait acquis pour y loger sa petite fille, ne pouvait pas être rénové ; que Maître Z... indique principalement que Monsieur X..., dont elle souligne qu'il a annulé la réunion qu'elle avait organisée à son intention avec les services de l'équipement, a persisté dans son projet en dépit du certificat d'urbanisme Cua et fait valoir que la restitution du prix incombe exclusivement au vendeur ; qu'il est acquis aux débats que le terrain est inconstructible ; que Madame D... veut pour preuve de la connaissance par Monsieur X... de l'impossibilité de transformer le bien en immeuble à usage d'habitation les dispositions de l'acte authentique selon lesquelles : « les parties déclarent qu'il n'existe pas de raccordement aux réseaux d'électricité, de même qu'il n'existe pas d'assainissement individuel autonome sur le bien vendu, situation parfaitement connue et acceptée par l'acquéreur, lequel reconnaît en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur. » ; qu'en affichant son intention de vivre en toute autonomie - avec une énergie d'origine photovoltaïque, une alimentation en eau issue de la récupération des eaux fluviales et un assainissement autonome, Monsieur X... a pris acte des caractéristiques physiques de la propriété litigieuse, sans jamais entamer un quelconque recours contre Madame D... sur ce point ; que Madame D... soutient également que l'intention affichée par Monsieur X... de procéder à de simples aménagements intérieurs traduit sa parfaite connaissance des contraintes auxquelles il s'exposait ;