Cour d'appel de Rennes
07, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.302 du 09/07/2020,  partie 4


qu'elle rappelle que le garage Citroën paye un loyer de 22,43 euros/m2 en étant situé dans la même zone que les locaux en cause et que l'expert élude les baux Espace auto (78,83 euros/m2) et Auto performance (48 euros/m2) dont les locaux se trouvent aussi à proximité ; que la Société 337 revendique un prix de 90 euros/m2, comme l'a fait l'expert judiciaire dans son pré-rapport ; qu'en vertu du texte précité, il y a lieu de prendre comme références les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents ; qu'or, dans son rapport d'expertise judiciaire, Monsieur C... B... fait ressortir, à juste titre, qu'au titre des références l'activité négoce de voitures et garage automobile fait apparaître des prix plus modérés que pour les autres commerces de périphérie de ville et situés entre 52 et [...] ; qu'il sera retenu un prix de 60€/m2 ; que pour tenir compte des 15 % de vétusté, le prix sera alors de 51€/m2 ; que l'indemnité annuelle d'occupation sera alors de 90.474 euros (51 x 1774) ; que la Société HONORE QUIMPER revendique un abattement de 10 % pour précarité ; qu'en réponse, la Société 337 indique qu'il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande ; que la Société 337 a acquis les locaux le 13 juillet 2011 et fait délivrer au preneur le 26 décembre 2011 un congé pour le 30 juin 2012 avec offre de renouvellement ; que cependant, il convient de relever que le 21 septembre 2012 la commission départementale d'aménagement commercial du Finistère avait refusé à la société civile immobilière la création d'un ensemble commercial, au lieu et place du garage loué, d'une surface de vente totale de 2110 m2 comprenant un magasin de 750 m2 spécialisé en culture et loisirs, un magasin de 670 m2 spécialisé en équipement de la maison, un magasin de 390 m2 spécialisé en équipement de la personne et un magasin de 300 m2 dédié à une activité non alimentaire ; que par décision en date du 14 février 2013, la commission nationale d'aménagement commercial avait autorisé le projet de la Société 337 ; que sur recours du syndicat mixte du schéma de cohérence territoriale de l'Odet et de la commune de Quimper, le Conseil d'État a, le 17 décembre 2014, rejeté ce recours ; que par la suite, la Société 337 établira un projet remanié et agrandi pour un nouvel ensemble de 4 000 m2 adopté en commission départementale d'aménagement commercial ; qu'eu égard à l'attitude du bailleur qui recherchait donc une nouvelle destination des lieux alors que le preneur était encore en place, un abattement pour précarité de 10 % s'avère justifié ; qu'en définitive, l'indemnité annuelle d'occupation sera alors de 81 427 euros (90.474 - 9047) à compter du 30 juin 2012 jusqu'à la libération des locaux ;
 
 1°) ALORS QUE l'indemnité d'occupation due par le preneur d'un loyer à usage commercial correspond à la valeur locative ; que cette valeur locative est notamment déterminée selon la destination des lieux loués, qui doit s'apprécier au regard des seules stipulations du bail ou de ses avenants ; qu'en affirmant néanmoins que l'activité dans les lieux ne pouvant être modifiée que par la réalisation de travaux extrêmement importants dans les locaux, aucune majoration sur l'indemnité d'occupation résultant du bénéfice au profit du preneur d'une clause « tous commerces » ne pouvait être accordée, la Cour d'appel a violé les articles L.145-28, L. 145-33 et R. 145-5 du Code de commerce ;
 
 2°) ALORS QUE l'indemnité d'occupation due par le preneur d'un loyer à usage commercial correspond à la valeur locative ; que cette valeur locative est notamment déterminée selon la destination des lieux loués, qui doit s'apprécier au regard des seules stipulations du bail ou de ses avenants ; qu'en affirmant néanmoins qu'il ne pouvait être contesté que l'activité dans les lieux ne pouvait être modifiée que par la réalisation de travaux extrêmement importants dans les locaux, de sorte qu'aucune majoration sur l'indemnité d'occupation résultant du bénéfice au profit du preneur d'une clause « tous commerces » ne pouvait être accordée, sans indiquer en quoi des travaux auraient été nécessaires pour réaliser un changement d'activité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-28, L. 145-33 du Code de commerce ;
 
 3°) ALORS QUE l'indemnité d'occupation due par le preneur d'un loyer à usage commercial correspond à la valeur locative ; que cette valeur locative est notamment déterminée au regard de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité des locaux ; que l'état de vétusté doit s'apprécier au regard des travaux effectués par le bailleur et de l'entretien réalisé par le preneur sur les lieux loués ;