Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.045 du 10/09/2020,  partie 8


il résulte en effet clairement des articles du règlement de copropriété ci-dessus cités que les parties communes sont constituées par la porte cochère sur la rue et les équipements communs que sont les réseaux de gaz, d'électricité et d'assainissement ; les parties privatives sont celles qui sont comprises dans la composition d'un lot et qu'en l'espèce, les lots n°1 et 2 contiennent non seulement le bâtiment édifié sur chacun d'eux (en façade pour le lot n°1 et en fond de cour pour le lot [...]), mais également la superficie du sol telle qu'arrêtée dans l'état descriptif de division, qui va bien au-delà de l'assiette du bâtiment, puisqu'elle correspond à la superficie totale de la parcelle [...] , divisée en deux pour constituer les lots [...] et 2, à la seule exception de la partie correspondant à la porte cochère ; en conséquence, le sol du lot [...] constitue en totalité une partie privative, contrairement à ce que prétendent les appelants, puisqu'en outre la porte cochère se situe sur le lot n°1 ; par l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 30 mai 1984, la société GIE a procédé à la division de son lot en substituant les lots n°[...] à [...] au lot [...] ; tout copropriétaire a le droit de diviser son lot sans avoir à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale, ce qui est d'ailleurs en l'espèce expressément reconnu par l'article 22 du règlement de copropriété ; cette division s'est accompagnée de la création de parties communes spéciales aux nouveaux lots, réalisée exclusivement sur la partie privative constituant le lot [...] ; les 425/1000èmes des parties communes générales du lot [...] ont été divisés entre les lots n°[...] à [...] ; c'est donc à tort que l'assemblée générale du 21 juin 2011 a, dans sa résolution n°5, considéré comme non écrites certaines stipulations de l'acte modificatif de 1984 et demandé une « rectification » de cet acte en ce qu'il porte création de parties communes spéciales qui auraient été prélevées sur les parties communes générales et en ce qu'il dispense certains des nouveaux lots de paiement des charges d'entretien des escaliers alors que ces derniers seraient des parties communes générales au terme du règlement de copropriété de 1983 ; outre le fait que, contrairement à ce que prétendent les intimés, il n'appartient pas à une assemblée générale de « réputer non écrites des dispositions qui sont irrégulières » ce pouvoir étant attribué par l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 (et celui-ci ne pouvant se saisir d'office), les motifs invoqués sont contraires au règlement de copropriété de 1983 ainsi qu'il a été précédemment retenu ; pour ce motif déjà, la résolution litigieuse doit sur ces deux points être annulée ; sur les deux autres points de la résolution en cause, c'est-à-dire, la contestation de la répartition des quotes-parts de parties communes et des charges entre les lots n°[...] à [...], qu'il n'est pas contestable, comme le font valoir les appelants, que ces répartitions n'ont pas été soumises à une décision de l'assemblée générale contrairement à ce qu'exige l'article 11 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 (la répartition des charges résultant de celle des quotes-parts de parties communes) ; si cette disposition est d'ordre public, elle ne peut permettre au syndicat des copropriétaires de contester, vingt-sept ans après sa publication, l'acte modificatif du 30 mai 1984 qui contient ces répartitions, alors que, comme le soulignent les intimés, le délai de prescription des actions personnelles dans une copropriété est de dix ans et qu'en outre, depuis 1984, le syndicat des copropriétaires et son syndic, la SCI Auteuil-Boulogne en ont accepté les stipulations en convoquant les copropriétaires des lots n°[...] à [...] aux assemblées générales du syndicat principal et en procédant aux appels de charges conformément à la répartition prévue par l'acte modificatif litigieux ; l'imprescriptibilité invoquée par les appelants ne concerne que les demandes tendant à voir déclarer non écrite une clause d'un règlement de copropriété, qui ainsi qu'il a déjà été exposé, ne peut être prononcée que par le juge ; en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n° 5 ; cette annulation et les motifs qui y ont conduit, entraîne le rejet de la demande de la SCI et du syndicat des copropriétaires tendant à voir dire que l'acte modificatif du 30 mai 1984 leur est inopposable notamment en ce qu'il porte état descriptif de division, répartition des parties communes spéciales et des charges ; il peut être ajouté, en ce qui concerne la demande des intimés relative à la résolution n°4, que c'est à juste titre que le tribunal a retenu qu'il ne lui appartenait pas de dire ou juger qu'elle était sans fondement et sans objet dès lors qu'elle n'avait pas donné lieu à un vote et qu'elle ne constituait pas une décision ; que la demande des intimés sur ce point sera rejetée ;
 
 ALORS QUE l'action tendant à voir déclarer une clause inopposable, comme non écrite, parce qu'elle a pour objet de mettre le règlement de la copropriété en conformité avec le droit existant, est imprescriptible ;