Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-21.923 du 24/03/2021,  partie 3



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande tendant à voir condamner la société Kermarrec Immobilier à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. C... et Mme R... ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de la société Kermarrec Immobilier [
 ] Les époux X... ont signé le 1er mars 2011 avec la société Kermarrec Immobilier, un mandat "privilège" de vente de leur maison ; que le titre de propriété des époux X..., en date du 15 avril 2002, mentionne l'existence d'une servitude non aedificandi de 35 mètres par rapport à l'axe de la RD 27 ; que si la société Kermarrec Immobilier n'était pas en possession d'une copie complète du titre de propriété des vendeurs mais uniquement des premières pages, ainsi qu'elle le soutient, il lui incombait d'en exiger une de ses mandants, ce qui lui aurait permis de constater l'existence de cette servitude, d'effectuer toute vérification utile la concernant, comme le mandat lui en donnait pouvoir, et de la reprendre dans la promesse de vente ; que l'insertion d'une condition suspensive dans le compromis tenant à la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme, n'exonère pas l'agence immobilière de sa responsabilité puisqu'il lui appartenait de détenir un titre de propriété complet avant la rédaction du compromis ; que la société Kermarrec Immobilier fait également valoir qu'elle n'était pas informée de la réalisation de travaux susceptibles de relever de la responsabilité décennale, qu'ils n'ont donc pas été mentionnés dans le compromis ; que le titre de propriété porte cependant l'indication de ce que les époux X... contractent un prêt "pour des travaux à usage de résidence principale" ; que de plus, la société Kermarrec a procédé à des visites du bien et en sa qualité de professionnelle de l'immobilier et au regard de l'importance des travaux réalisés, elle n'a pas pu les ignorer ; que la société Kermarrec Immobilier a commis des fautes dans l'exécution de son mandat en n'exigeant pas une copie complète de l'acte de propriété avant de rédiger le compromis de vente et en ne mentionnant pas les travaux dans le compromis et elle a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard des époux X... ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE sur la demande de garantie formée par les époux X... à l'encontre de la société Kermarrec Immobilier au titre des condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts C... R..., la société Kermarrec Immobilier conteste cette demande en invoquant les fautes des vendeurs exonératoires de sa responsabilité ; que les époux X... avaient une parfaite connaissance de la servitude d'urbanisme qui grevait leur propriété puisque celle-ci était expressément mentionnée dans l'acte authentique d'acquisition de leur bien ; que cette servitude était de nature à amputer leur propriété d'une surface importante, avec le passage de la RD 27 près du bâti ; qu'ils avaient d'ailleurs tenu compte de cette servitude dans l'aménagement de leur jardin en implantant une haie à l'endroit du tracé de la marge de recul de recul non aedificandi de 35 m par rapport à l'axe de la route ; qu'ils ont manqué à leur obligation de loyauté en omettant d'informer les acquéreurs de l'existence de cette servitude préalablement à la signature du compromis de vente, alors que son existence modifiait les caractéristiques du bien et consécutivement le prix de vente, qu'ils ont spontanément proposé de réduire de 150.000 € dès la première réclamation des consorts C... R... ; que de même, ils ont gardé le silence sur les travaux de rénovation de l'immeuble qu'ils avaient entrepris depuis moins de 10 ans, sur l'étendue de ceux-ci et l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage ; qu'à ces réticences avant la signature du compromis de vente, se sont ajoutées des déclarations mensongères dans le compromis de vente dans lequel il est mentionné en page 3, au titre des "Déclarations du vendeur", que "les biens, objet des présentes, ne sont à sa connaissance [du vendeur] grevés d'aucune servitude [
 ] qu'aucune construction, extension ou rénovation concernant l'ensemble immobilier n'a été effectué depuis moins de dix ans" ; que l'argumentation des époux X... sur leur conviction que le projet avait été abandonné et que la clause relative aux travaux constituait une clause de style est dépourvue de toute pertinence au regard de leurs compétences juridiques, monsieur X... ayant suivi des études de notariat, exercé la profession d'huissier de justice pendant 30 ans et projetant d'exercer celle de négociateur immobilier, et madame X... ayant fait des études juridiques ; qu'ils ont donc agi sans se méprendre sur la portée tant de leurs omissions que de leurs déclarations ; que Monsieur et madame X... ont délibérément violé leurs obligations contractuelles et leur faute doit être qualifiée de faute dolosive ;