Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.800 du 11/07/2019,  partie 3


la présence de réseau, la localisation en zone péri-urbaine ; que Les parcelles expropriées situées en zone AU1st couvrent des espaces à urbaniser dans le futur avec modification préalable du PLU. Elles ne sont donc pas constructibles mais présentent, ainsi qu'il a été vu ci-avant, une situation privilégiée. Elles seront donc évaluées à un prix supérieur à celui des terrains agricoles en tenant compte de leurs plus-values dues à une situation en zone péri-urbaine connaissant une forte pression foncière sur le marché foncier. La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché. Les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation consécutive à la procédure d'expropriation, l'expropriant proposant dans le dernier état de son mémoire la somme de 5, 47 le m² ( rapport de M. E...), l'expropriée réclamant 400 € du M². Le rapport d'expertise de M.E..., expert près la Cour d'appel de Saint Denis de La Réunion, propose diverses évaluations pour conclure à une moyenne de 5, 47 €. Les conclusions du commissaire de Gouvernement versées en cause d'appel ayant été écartées, elles ne seront pas prises pour référence. Toutefois, il résulte du mémoire de première instance qu'il y a peu de termes de comparaison et qu'il fixait un prix de 0, 90 € le m² en zone 1 Ncb et 0, 50 € le m² en zone Ndb. En préliminaire, cette évaluation, écartée par le premier juge, ne peut être prise en compte dans la mesure où le TCO, par son offre de 5,47 € le m², admet que cette évaluation n'est pas pertinente. Plusieurs références découlant de donations partages de parcelles déclarées pour une valeur de 1.000 € sont analysées par l'autorité expropriante qui soutient qu'elles s'imposent au juge de l'expropriation en application des dispositions de l'article L. 322-9 du Code de l'expropriation. Or, il sera observé d'une part, que ces déclarations sont, pour certaines, supérieures à la valeur retenue par le service des domaines, d'autre part, qu'elles ne portent pas sur les parcelles expropriées de l'ASL, qu'enfin, l'offre de l'autorité expropriante basée sur le rapport de son expert est elle-même supérieure à ces évaluations. Concernant les ventes à titre de rétrocession pour une moyenne de 0,36 € le mètre carré invoquées par le TCO, c'est à juste titre que le premier juge écarte ces références en soulignant que la vente à titre de rétrocession d'une parcelle déjà expropriée ne peut être comparable à une vente du marché libre. Se fondant sur le rapport de l'expert E..., le TCO se prévaut de la vente de gré à gré de deux parcelles [...], en zone AU1est, à proximité des parcelles en cause, pour une moyenne de 5 € le mètre carré. Ces terrains, qui constituent des chemins de service, diffèrent néanmoins par la forme et ses possibilités d'utilisation de la parcelle [...] ; ils ne sauraient donc être comparables à cette parcelle. Il en va différemment des parcelles [...] , [...] et [...] qui constituent un chemin privé et sont destinés à un usage de voirie. Les terrains [...] seront donc retenus comme référence utile pour ces parcelles. Le TCO et l'expert E... font état de la vente de la parcelle [...] à Plateau Caillou. Celle-ci est néanmoins très éloignée par rapport aux parcelles concernées puisqu'elle se situe dans les hauts. Il ne pourra donc en être tenu compte. Il en est de même s'agissant de la vente de parcelles à Pierrefonds, soit à plus de 40 km de la parcelle expropriée, soumis à un autre PLU. L'expropriée invoque quant à elle la vente de la parcelle [...], acquise par le TCO en 2004 auprès du syndicat mixte de la plaine de la plaine de Cambaie. Cette parcelle, proche géographiquement des parcelles expropriées, incluse dans la ZAD majoritairement en zone ND, localisée à proximité d'une station d'épuration, a été vendue au prix de 20 € le mètre carré. Les parcelles [...] , [...] et [...] sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'Etang qui ont été vendus en 2013 et 2014 entre 492, 26 € et 533, 66 € le mètre carré. Ces terrains sont intégrés dans des zonages différents. Reprenant l'analyse pertinente du premier juge, ces références sont écartées car les caractéristiques sont trop éloignées. La parcelle [...] a été vendue au prix de 66,96 € le mètre carré. Elle supporte un bâti et est actuellement classée dans un zonage résidentiel. Cette référence n'est pas pertinente. La parcelle [...] , anciennement [...], se situe [...] , de l'autre côté du chemin privé. D'une contenance de 1.227 m2, construite et située en zone Aust, elle a été acquise, bâti compris, sur la base de 150, 90 € le m2. La proximité géographique de cette parcelle justifie, ainsi que l'a fait le premier juge, de la retenir, bien qu'étant construite, comme référence utile. Dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, la Cour estime que les références qui se rapportent le plus à la parcelle expropriée [...] d'une surface de 58.299 m2 sont les transactions des parcelles [...] et [...] .