Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.534 du 22/10/2020,  partie 5


que l'ensemble a été loué pour une durée de 50 ans à compter du 1er avril 1978, moyennant un loyer symbolique de 100 francs par an durant les dix-huit premières années de la location et à compter de la 19eme année, le contrat prévoit que loyer sera porté à la valeur locative des propriétés louées, ultérieurement révisable tous les trois ans, les révisions étant indexées sur le coût de la construction ; que la ville de Paris a porté le loyer à 350 000 € par an à partir de 2008 ; que plusieurs titres de recette ont été délivrés par la Direction régionale des finances publiques d'Ile de France en vue de recouvrer les loyers et charges impayés par l'Association MIJE, à savoir un titre de recette délivré le 8 décembre 2014, pour un montant de 2 125 965,86 € correspondant au rattrapage de loyer sur une période allant du 7 novembre 2008 au 31 décembre 2014, un titre de recette délivré le 9 janvier 2015, pour un montant de 371 184,21 f correspondant au loyer annuel 2015 et un titre de recette délivré le 31 décembre 2015, pour un montant de 371 184,21 € correspondant au loyer annuel réclamé pour l'année 2016 ; qu'en l'espèce, le titre de recette du 31 décembre 2015 est contesté ; qu'iI résulte de l'article III du contrat de bail qu'en contrepartie du loyer symbolique fixé pendant 18 ans, la locataire s'engage à faire des travaux et qu'elle « devra justifier à la fin des travaux un investissement de 7 215 000 francs environ, valeur troisième trimestre 1977 ; qu'il est précisé que l'opération pourra être exécutée en plusieurs tranches, les travaux concernant la seconde tranche devant être achevés dans un délai de cinq ans ; que l'article VII du bail portant sur le loyer et les charges stipule que « Compte-tenu de l'importance de l'investissement qui sera réalisé par l'association "Les Maisons Internationales de la « Jeunesse et des Etudiants » et des clauses exorbitantes mises à la charge de la locataire, le bail n'est assorti que d'un loyer nominal de cent francs par an durant les 18 premières années de la location' », qu'il est enfin précisé qu'« à compter de 19e année, ce loyer sera porté à la valeur locative des propriétés louées et sera ultérieurement révisable tous les trois ans, les révisions étant indexées sur le coût de la construction » ; qu'aucune autre indication n'étant apportée dans le contrat sur le mode de calcul des loyers, c'est à bon droit que la bailleresse pouvait proposer à sa locataire à compter de 1996 un montant de loyer, à la condition que celui-ci se réfère à la valeur locative des lieux loués ; qu'il résulte des pièces produites que le 15 décembre 2012, la ville de Paris a informé l'association MIJE qu'elle allait mettre en recouvrement les arriérés de loyers ; que la ville de Paris a alors sollicité une expertise de la part du Crédit foncier qui a déposé le 24 juillet 2013 un rapport dans lequel il conclut que la valeur locative est estimée à 450 000 € HT ; que parallèlement, l'association MIJE a sollicité une expertise de la part de BNP Paribas qui a conclu le 30 novembre 2013 à une valeur locative estimée à 315 000 € HT, qu'à la suite de ces deux rapports, la ville de Paris a informé l'association MIJE qu'elle acceptait de porter le loyer annuel à 350 000 €, rétroactivement sur la période non prescrite de cinq ans, soit à compter de décembre 2007 ; que, pour s'opposer à ce calcul, l'association MIJE expose que n'étant pas d'accord avec le montant proposé, il restait à la ville de Paris le seul choix de porter le litige devant le tribunal ; que, toutefois, il ne résulte d'aucune clause que seule la bailleresse serait dans l'obligation de solliciter la fixation judiciaire du loyer ; que chaque partie s'est adressée à un expert compétent qui a donné son point de vue sur la valeur locative et la ville de Paris a tranché en retenant un loyer d'ailleurs beaucoup plus proche de celui proposé par I'association MIJE ; que, contrairement à ce que prétend l'association MIJE, le quantum de la créance n'est pas dépourvu de tout fondement légal et contractuel, puisqu'il résulte du contrat que la ville de Paris pouvait solliciter un loyer égal à la valeur locative à partir de l'année 1996 ; que c'est donc à tort que l'association MIJE soutient que la ville de Paris a agi au mépris des principes les plus élémentaires du droit des contrats en s'arrogeant le droit de réévaluer la redevance fixée à 100 francs ; que bien plus, la ville de Paris n'a pas décidé du montant de manière unilatérale puisqu'elle a retenu un montant de loyer proche de l'estimation proposée par la locataire elle-même ; qu'enfin, l'association MIJE conteste la date à laquelle la valeur locative a été recherchée en 2013, alors que les loyers se sont envolés au cours des vingt dernières années et elle produit un rapport d'expert qui estime que la valeur locative au 1er avril 1996 s'élève à 145 000 € HT maximum par an ;