Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 22-11.429 du 16/03/2023,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2023
 
 La société Autoroute Esterel Côte-d'Azur Provence Alpes (ESCOTA), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° C 22-11.429 contre l'arrêt rendu le 2 décembre 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ au syndicat des copropriétaires de la copropriété AX [Cadastre 3] [Adresse 4], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société Proletazur, dont le siège est [Adresse 5],
 
 2°/ au commissaire du gouvernement de Toulon, domicilié [Adresse 6],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société Autoroute Esterel Côte-d'Azur Provence Alpes, et l'avis de Mme Vassallo, premier avocat général, après débats en l'audience publique du 31 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Delbano, Mme Farrenq-Nési, M. Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mme Djikpa, M. Zedda, Mmes Vernimmen, Rat, conseillers référendaires, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 décembre 2021), une portion des parties communes de la copropriété [Adresse 4] a fait l'objet d'une procédure d'expropriation en urgence au profit de la société Autoroute Esterel Côte-d'Azur Provence Alpes (la société expropriante). 
 
 2. Le juge de l'expropriation a fixé l'indemnité de dépossession revenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4].
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexé
 
 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Mais sur le moyen, pris en sa première branche 
 
 Enoncé du moyen
 
 4. La société expropriante fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité pour dépréciation du surplus à une certaine somme, alors « que les indemnités
 d'expropriation allouées doivent couvrir le seul préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que la détermination du montant de l'indemnité pour dépréciation du surplus ne doit pas excéder le préjudice réellement subi, constitué par la moins-value consécutive à l'expropriation partielle, subie par le surplus non exproprié ; qu'en indemnisant globalement la dépréciation de l'immeuble, comprenant les parties communes et les parties privatives là où elle devait la limiter aux seules parties communes dès 

lors que l'expropriation portait uniquement sur des parties communes à l'ensemble des copropriétaires et n'était poursuivie qu'à l'encontre du syndicat des copropriétaires, seule partie à l'instance, la cour d'appel, qui a retenu une indemnisation supérieure à la valeur dépréciée du surplus non exproprié des parties communes, seules ici en litige, a violé les dispositions des articles L. 321-1 et L 321-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »
 Réponse de la Cour 
 
 Vu les articles L. 321-1 et L. 321-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
 
 5. Aux termes du premier de ces textes, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
 6. Selon le second, le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.
 
 7. Pour allouer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] une indemnité de dépréciation du surplus, l'arrêt retient que la dévalorisation du surplus de la copropriété résulte de la disparition de près d'un tiers des emplacements de parking matérialisés, ce qui, en zone urbaine, est de nature à dissuader fortement les candidats acquéreurs et à diminuer la valeur marchande au mètre carré de la copropriété de sorte que cette dépréciation, évaluée à 20 %, doit s'appliquer au prix moyen de vente au mètre carré d'après des exemples de ventes de lots privatifs au sein de la copropriété.
 
 8. En statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires ne peut représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot et ne peut donc se voir allouer une indemnité de dépréciation du surplus de l'ensemble de la copropriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :