Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.354 du 18/03/2021,  partie 3


que l'article L. 312-17 du même code, dans sa rédaction applicable à la promesse du 14 février 2014, dispose que « lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt il ne pourra se prévaloir du bénéfice des dispositions du présent chapitre. En l'absence de l'indication prescrite à l'article L. 312-15 ou si la mention exigée au premier alinéa du présent article manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur (souligné par la cour) et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts » ; qu'il convient de constater au cas présent que la mention prévue à l'article L. 312-17 du code de la consommation dans le cas où l'acquéreur d'un immeuble indique financer son acquisition sans avoir recours à un prêt, n'a pas été apposée de la main des acquéreurs sur la promesse de vente signée par les parties le 14 février 2014 ; qu'il y a lieu de rappeler que les dispositions précitées relèvent de l'ordre public de protection et qu'il ne peut y être dérogé ; qu'il importe peu que la promesse de vente ait été conclue par un acte notarié, les textes précités ne faisant aucune distinction suivant la nature de l'acte ; qu'il appartenait au notaire de laisser aux acquéreurs rédiger de leur propre main la mention exigée ; qu'il en découle que l'acte doit être considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt et, faute de toute indication sur la durée de cette condition suspensive, celle-ci est réputée avoir la même durée que la promesse elle-même, soit jusqu'au 29 août 2014, du fait de la prorogation accordée par l'avenant du 23 juillet 2014 ; qu'en l'absence de toute précision portée à la promesse quant au montant emprunté, à la durée du prêt et à son taux, il appartient à M. et Mme T... , pour pouvoir invoquer la défaillance de la condition suspensive, de justifier qu'ils ont sollicité un prêt pour le financement de leur acquisition avant le 29 août 2014 et ne l'ont pas obtenu ; que dès la conclusion de la promesse de vente, et alors qu'ils avaient déjà consulté des établissements bancaires avant celle-ci, M. et Mme T... ont entrepris des démarches en vue d'obtenir un prêt relais, comptant vendre le bien qu'ils possèdent situé à [...] ; que ce bien avait été estimé entre 3 800 000 et 4 000 000 euros en février 2013 ; qu'ils ont relancé à cette fin les banques HSBC et [...] en février 2014 ; qu'ils ont obtenu un rendez-vous le 12 février 2014 avec la banque HSBC, qui envisageait, au vu de l'estimation, de constituer un dossier pour l'obtention d'un prêt relais de 2 700 000 euros sur une période de 12 mois ; que la banque HSBC a indiqué pour sa part, dans un courrier du 19 mai 2015, avoir reçu un dossier complet mais que du fait de la nouvelle évaluation de leur bien qui devait servir de garantie, la demande de M.et Mme T... n'avait pu aboutir ; que le représentant de la [...] a relaté un parcours identique dans un courrier du 16 juin 2015 (pièces 24 et 9) ; que M. et Mme T... justifient en effet qu'en 2013 et 2014, la valeur des biens immobiliers de luxe a connu une chute importante ; que le 24 juin 2014, l'agence Vanneau, qui avait estimé en 2013 le bien [...] entre 3 800 000 et 4 000 000 euros, les informait qu'en l'état du marché immobilier haut de gamme parisien, la valeur de leur bien se situait désormais en dessous de 2 500 000 euros ; que M. et Mme T... ont alors demandé à la [...] d'étudier un montage mixte, avec un crédit relais de 1 500 000 euros avec la garantie de leur bien et un prêt immobilier complémentaire de 1 200 000 euros garanti par le bien d'Issy Les Moulineaux (pièce n°30) qui n'a pas eu de suite positive ; que saisie d'une demande semblable, la société HSBC l'a rejetée le 11 juillet 2014 (pièce n°35) ; que le 10 juillet 2014, M. et Mme T... ont également saisi la Banque Palatine d'une demande identique (pièce n°34) qui a été rejetée le 29 juillet 2014 ; qu'il est donc amplement justifié par les appelants que ceux-ci ont sollicité plusieurs prêts - alors qu'ils n'étaient tenus que d'en solliciter un seul - et ne les ont pas obtenus ; que les nombreux échanges entre les parties montrent qu'à l'évidence M. et Mme T... - qui aux termes mêmes des conclusions des intimés avaient fait « visiter à plusieurs reprises la maison à des membres de leur famille, des amis et à différentes entreprises en prévision de leurs travaux d'aménagement » - étaient très désireux d'acquérir le bien ; que M. et Mme J... ne peuvent dont être suivis lorsqu'ils les accusent d'avoir sciemment sous-évalué leur patrimoine immobilier et d'avoir fait preuve de déloyauté ;