cour d'appel de Versailles
13e chambre,  décision 15-14.758 du 27/09/2016,  partie 2


en effet, les exercices passés montrent que les loyers n'ont été encaissés que pour des pourcentages variant entre 69 et 78 % des montants dus au regard des baux signés, ce qui réduit d'autant la capacité d'autofinancement et rend théorique et en réalité irréaliste le chiffre de 70 000 euros ; d'ailleurs, le prévisionnel pour les années 2014 à 2016 produit par la SCI n'envisage quant à lui, malgré une anticipation optimiste et peu réaliste du chiffre d'affaires qui suppose l'encaissement de tous les loyers, une capacité d'autofinancement limitée à 52 847 euros en 2014 pour parvenir à 55 771 euros en 2015 et 58 347 euros en 2016 ; surtout, il convient de tenir compte de l'état préoccupant de l'immeuble qui persiste malgré la levée le 7 juillet 2012 d'un arrêté de péril pris le 4 septembre 2011 ; il résulte tant du procès-verbal de constat établi le 23 avril 2013 sur la demande de Mme E..., titulaire d'un bail d'habitation pour un logement affecté d'infiltrations, d'humidité et d'absence ou insuffisance de ventilation, que du rapport d'expertise de M. K... , désigné par le juge-commissaire, qui a visité l'ensemble de l'immeuble le 13 juin 2014 ; son rapport daté du 16 juin 2014 montre l'état particulièrement dégradé du local commercial affecté de fuites d'eau et d'infiltrations occasionnant la moisissure complète de la plupart des bastaings, avec effondrement du plafond supportant le plancher du locataire vivant au-dessus du café, l'expert préconisant une refonte urgente du plafond, la cave du local étant quant à elle "gorgée d'eau" avec des canalisations des eaux usées à changer après d'importantes fuites ; s'agissant des studios, certains sont considérés par l'expert comme étant dans un état correct mais au moins 8 d'entre eux sur 11 font l'objet de désordres significatifs essentiellement liés à des infiltrations, la présence d'humidité ou une insuffisance d'isolation ; l'expert relève que la présence de convecteurs électriques dans les salles d'eau représente un danger permanent, aucune norme n'étant respectée ; s'agissant des parties communes, notamment la cage d'escalier, diverses non-conformités sont relevées par l'expert, ainsi que des traces d'humidité flagrantes et M. K... conclut que la remise aux normes s'y impose de manière urgente ; les désordres et non-conformités relevés et décrits par l'expert ne sont pas contestés par la SCI qui se borne à remettre en cause les remèdes qu'il a préconisés et l'évaluation qu'il a opérée des travaux à entreprendre à hauteur de la somme de 255 000 euros ; les quatre devis que la SCI verse au dossier et dont les montants s'échelonnent entre 19 360 à 23 877 euros ne sont pas sérieux et les travaux partiels et parfois "cosmétiques" qu'ils prévoient ne sont pas de nature à remédier à la gravité des désordres et non-conformités affectant l'immeuble ; pour globale qu'elle soit, l'appréciation du coût des travaux de reprise effectuée par l'expert correspond à l'ampleur des interventions à envisager ; leur financement est indispensable pour envisager une poursuite de l'activité locative de la SCI, les défauts d'encaissement des loyers ne pouvant que se poursuivre et s'amplifier si l'état des biens loués ne s'améliore pas sensiblement ; or, contrairement à ses prétentions, la SCI n'est pas en mesure de financer à la fois les travaux à réaliser de manière urgente et sans possibilité d'étalement, sa poursuite d'activité et l'apurement de son passif même sur 10 ans ; tout d'abord, il est établi que la procédure d'adjudication en cours sur un bien propre de M. O... (adjudication pour 245 000 euros avant surenchère en cours) ne permettra pas de désintéresser le CIFRAA en présence de 3 autres créanciers inscrits ; ensuite, la SCI ne peut être suivie lorsqu'elle prétend que les travaux pourront être financés par la seconde augmentation de capital décidée par l'assemblée générale du 4 septembre 2014 grâce à l'arrivée comme associé de M. M... R... devant apporter en numéraire 95 000 euros ; en effet, ce fait allégué n'est pas confortée par les éléments du dossier, le versement immédiat exposé de la somme de 35 000 euros n'apparaissant pas sur les comptes de la SCI et le solde devant de toute façon être versé en deux annuités les 4 septembre 2015 et 2016, c'est-à-dire beaucoup trop tard pour financer les travaux indispensables ; il faut en outre relever que la signature de M. M... R... ne figure pas sur le procès-verbal d'assemblée générale, ni sur aucun autre document, de sorte qu'aucun engagement de sa part n'est justifié au dossier ; le même jugement doit être porté sur les avances en compte courant émanant des associés de la SCI signées par chacun d'eux selon convention du 29 octobre 2014 faisant état de versements de 65 000 euros pour M. O... et de 135 000 euros pour Mme O... qui ne se sont pas concrétisées par le versement des sommes correspondantes sur les comptes de la SCI et ne sont étayées par aucune garantie de versement effectif en cas d'adoption d'un plan ;