Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-28.055 du 13/12/2018,  partie 8



 Les copropriétaires bailleurs soutiennent que depuis la délivrance des congés, la SGH La Coupole continue à exploiter les locaux et à les sous-louer, tout en ne leur réglant qu'une indemnité très inférieure à celle dont elle serait redevable, pour ne pas s'acquitter du montant des loyers contractuellement prévus ni de la TVA, en payant avec retard les charges locatives et en refusant de régler les taxes d'ordures ménagères ;
 
 Les requérants font ainsi valoir que les baux en cause prévoient une révision de plein droit des loyers tous les trois ans mais que la SGH La Coupole n'a pas depuis 2004 appliqué cette révision ;
 
 La SGH La Coupole s'oppose à cette prétention, soutenant que les baux étant expirés par l'effet des congés, soit le 29 septembre 2007, soit le 23 mars 2008, depuis cette date elle ne se trouve redevable que d'une indemnité d'occupation fixée à la valeur locative du bien et non par référence au prix stipulé dans le bail ;
 
 Alors que le droit au maintien dans les lieux s'exécute aux charges et conditions du bail expiré, la contrepartie financière de ce droit n'est pas le loyer tel qu'il était pratiqué jusqu'à la date d'échéance du bail mais une indemnité d'occupation qui se distingue du loyer par sa nature et son mode de calcul ; Si le bailleur omet de solliciter judiciairement la fixation d'une telle indemnité, celle-ci doit être égale au dernier loyer ;
 
 En l'espèce, il ne résulte pas des éléments donnés à la procédure que les copropriétaires bailleurs aient sollicité judiciairement la fixation de la valeur de l'indemnité d'occupation telle que déterminée par les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, lesquels déterminent les critères devant être retenus pour la fixation de la valeur locative ;
 
 Ainsi, il est acquis que la SGH La Coupole était tenue depuis le 29 septembre 2007, ou le 23 mars 2908 à l'égard d'un certain nombre de copropriétaires bailleurs, au paiement du dernier loyer contractuel applicable ;
 
 Les baux commerciaux en cause prévoient en leur article 16 relatif au loyer :
 
 « A. MONTANT DU LOYER
 
 Le loyer annuel du bail hors taxes est fixé à

Aux termes de l'article 261 D 4° du code général des impôts, le loyer du bail sera assujetti à la TVA.
 
 Le loyer sera donc majoré de la TVA.
 
 B. PAIEMENT DU LOYER
 
 Ce loyer et la taxe y afférents seront payables au domicile du bailleur, en quatre termes égaux, à l'expiration de chaque trimestre civil.
 
 C. REVISION DU LOYER

Le loyer sera révisé de plein droit, sans que les parties soient tenues à aucune notification préalable, à l'expiration de chaque période triennale en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction, publié trimestriellement par l'INSEE.   » ;
 
 Il est acquis aux débats que la SGH La Coupole n'a pas depuis la délivrance des congés portant refus de renouvellement appliqué la révision triennale, en s'acquittant depuis leur prise d'effet du dernier loyer applicable, c'est-à-dire tel que fixé en 2004 ;
 
 Les requérants soutiennent que la délivrance des congés ne dispensait pas la SGH La Coupole de la révision triennale de plein droit prévue expressément aux contrats de baux, puisqu'elle demeurait tenue durant son maintien dans les lieux aux clauses et conditions des baux expirés les 29 septembre 2007 et 23 mars 2008; Ils insistent sur le point selon lequel il s'agirait d'une révision contractuelle de plein droit et non d'une révision légale triennale ;
 
 Si le statut des baux commerciaux prévoit en effet, au terme de l'article L. 145-38 du code de commerce, un principe de révision légale du loyer, tous les trois ans, subordonné à des conditions de forme et de temps, qui sont d'ordre public, celui-ci n'exclut pas la possibilité pour les cocontractants d'inclure dans le bail commercial une clause d'indexation contractuelle ; Dans le cas de la révision triennale légale, le bailleur doit formuler une demande préalable, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception, s'il entend obtenir une modification du loyer ; Au contraire, la clause d'indexation contractuelle permet au loyer d'évoluer de plein droit en fonction de l'indice déterminé dans le contrat ;
 
 Ainsi, par application de la clause insérée à l'article 6 du bail, les copropriétaires bailleurs soutiennent que les parties ont entendu prévoir une « révision conventionnelle », de sorte que « le loyer résultant de l'échelle mobile est immédiatement exigible tous les trois ans, dès la publication de l'indice retenu » ;
 
 Ces derniers font donc valoir que la SGH La Coupole n'a pas procédé à la révision de plein droit depuis le 4ème trimestre 2007, ne réglant par conséquent le loyer contractuellement prévu que partiellement ;