Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-27.132 du 10/10/2018,  partie 4


qu'en reprochant au notaire de ne pas avoir mis en garde les acquéreurs sur le peu de fiabilité de leur cocontractant, « petite société familiale récente, pour avoir été créée en 2006, soit deux ans avant la signature du contrat de réservation, avec un capital social réduit de 5 000 € », quand une telle mise en garde, reposant sur des éléments qui n'étaient pas de nature à établir l'existence d'un risque caractérisé, aurait méconnu le devoir d'impartialité incombant au notaire (arrêt page 8, al. 5), la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge doit, pour établir l'importance d'une chance perdue, reconstituer le processus qui n'a pas pu se produire ; qu'en condamnant l'exposant à indemniser les consorts Y... Z... à hauteur de 80% de toutes les sommes nécessaires pour parachever l'ouvrage au titre de la perte d'une chance de souscrire une garantie extrinsèque d'achèvement, sans analyser les éléments permettant d'établir si, à supposer que le notaire ait averti les acquéreurs des limites de la garantie intrinsèque, il existait une probabilité, que le promoteur, structure récente et familiale, puisse fournir la garantie extrinsèque d'un organisme bancaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
 
 Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z....
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité la condamnation prononcée à l'encontre de Me X... au profit de M. Y... et Mme Z... pris ensemble à la somme de 104.713,98 euros en réparation d'une perte de chance,
 
 AUX MOTIFS QUE
 
 « Sur la responsabilité du notaire :
 
 1) Sur l'exécution de l'avis à tiers détenteur :
 
 Le privilège du Trésor ne grevant que le patrimoine mobilier des redevables d'impositions et ne constituant pas une sûreté sur un bien immobilier appartenant à ces derniers, l'administration fiscale créancière d'impositions dues par le vendeur d'immeuble est un créancier chirographaire dans la distribution du prix de vente de cet immeuble sauf si celle-ci a inscrit une hypothèque légale sur l'immeuble vendu ;
 
 En sa qualité de créancier chirographaire, l'administration ne peut pas saisir le prix de vente d'un immeuble au mépris du droit de préférence dont se prévalent les créanciers du redevable titulaire d'un privilège ou d'une hypothèque sur l'immeuble vendu. ;
 
 Il s'ensuit que, ainsi que le soutiennent justement les consorts Y... Z..., Georges X... aurait dû refuser d'exécuter l'avis à tiers détenteur du Trésor public en faisant valoir l'absence d'hypothèque légale de l'administration et en invoquant l'impossibilité pour celle-ci de primer le créancier inscrit du redevable dans la distribution du prix de vente de l'immeuble sans qu'il soit besoin de s'interroger sur la nature du compte sur lequel était versé le prix de vente (compte séquestre ou compte de l'étude) ;
 
 En revanche, le notaire n'a pas manqué à ses obligations en prévoyant d'affecter le prix de vente à l'édification de l'immeuble et au règlement de la créance de la Banque Populaire garantie par l'hypothèque conventionnelle puisqu'une part importante de l'emprunt souscrit par la Sarl Jigo auprès de cette banque (soit 157 000 euros) devait financer les travaux de construction ;
 
 Et, dès lors que la Banque Populaire du Sud s'était engagée à donner main levée de l'inscription hypothécaire dès le règlement du montant intégral de sa créance sur le prix de vente versé par les consorts Y... Z..., il ne peut être reproché au notaire d'avoir prévu que, en cas de désintéressement total de la Banque Populaire du Sud, les acquéreurs devaient renoncer à invoquer la résolution du contrat du fait de l'inscription hypothécaire ;
 
 En ayant accepté de libérer une partie du prix de vente en exécution d'un avis à tiers détenteur alors que la Banque Populaire du Sud bénéficiait du privilège du prêteur de deniers et d'une hypothèque conventionnelle sur l'immeuble vendu en garantie des sommes prêtées au redevable, le notaire a commis une faute à l'endroit des consorts Y... Z... puisque ces derniers avaient intérêt à ce que le créancier inscrit soit désintéressé de sa créance afin d'obtenir la main levée de l'hypothèque grevant leur bien ;
 
 Cependant, ils ne démontrent pas en quoi cette faute serait à l'origine des difficultés auxquelles ils se sont heurtés pour parachever la construction de la maison ;