Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-18.918 du 05/01/2022,  partie 4


qu'en retenant que le liquidateur de la Sci Jaufine a régulièrement exercé son droit d'option quand, en s'abstenant de se prononcer sur le supplément de prix pendant quatre ans et en laissant, au cours de la même période, les vendeurs continuer d'occuper l'immeuble sans leur demander de loyer, l'acquéreur avait nécessairement renoncé à son droit d'option, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 ancien du code civil ensemble l'article 1681 du même code ;
 
 2) ALORS, en toute hypothèse, QUE l'acquéreur, seul titulaire du droit d'option qu'il tient de l'article 1681 du code civil, doit l'exercer dans un délai raisonnable sous peine d'être déchu de son droit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la Sci Jaufine n'a pas exercé son droit d'option pendant plus de quatre ans après que la vente a été rescindée ; qu'en retenant néanmoins, pour juger que le liquidateur de la Sci Jaufine a régulièrement exercé son droit d'option, que dans la mesure où le jugement du 8 novembre 2012 n'avait pas assorti d'un délai l'exercice de ce droit, il ne pourrait pas être soutenu que l'acheteur a exercé tardivement cette option, la cour d'appel a violé l'article 1681 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, avant dire droit, sur le surplus des demandes, ordonné une expertise, commis pour y procéder Mme [E] [V], avec pour mission, les parties et leurs conseils étant convoqués par ses soins, en s'entourant de tous renseignements à charge d'en indiquer la source, et en entendant au besoins tous sachant utiles, dont les identités seront précisées, de visiter l'immeuble sis [Adresse 3] (Ardèche), cadastré section AC n°[Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], donner à la cour tous éléments permettant de déterminer, au regard du marché immobilier local, en citant les termes de comparaison retenus, la valeur vénale de cet immeuble à la date du présent arrêt, donner à la cour tous éléments permettant de déterminer la valeur locative du même immeuble et entendre les parties en leurs dires et explications ;
 
 AUX MOTIFS QUE – Il est de principe que le : - le supplément du juste prix que doit payer l'acquéreur pour échapper à la restitution de l'immeuble en cas de rescision pour lésion se calcule d'après la valeur de l'immeuble à l'époque où doit intervenir le règlement complémentaire mais ne doit porter que sur la partie impayée du juste prix, par suite, le supplément du juste prix est égal à la quotité impayée de l'immeuble exprimée en fonction de la valeur actuelle, moins un dixième de cette valeur, - le dixième dont l'article 1681 du code civil autorise la déduction du supplément du juste prix par l'acquéreur qui a choisi de garder l'immeuble est celui du prix total résultant du versement initial et complémentaire effectués par l'acquéreur. Soutenant que les biens immobiliers se sont éminemment dépréciés dans la région de St Peray, la SCI Jaufine affirme, sur la base d'un avis de valeur sur dossier du 17 décembre 2015, que l'immeuble litigieux a une valeur actuelle de 190 000 € à 200 000 €, fixe un prix médian de 195 000 € et après déduction du prix initial de 120 000 €, offre 75 000 € au titre du supplément de prix, moins 1/10 ème des deux versements, soit au total 55 000 €. Il appartient à la cour de contrôler le caractère satisfactoire de l'offre de supplément de prix par rapport à la valeur actuelle de l'immeuble. Or, les éléments en la possession de la cour, limités à l'avis susvisé et celui d'un notaire daté du 14 octobre 2016, fixant une valeur aux alentours de 300 000 €, ne permettent pas de connaître cette valeur. Il convient d'ordonner une expertise afin de déterminer la valeur actuelle de l'immeuble. Il sera également demandé à l'expert de donner à la cour de donner tous éléments quant à la valeur locative de l'immeuble. Il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes.
 
 ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en l'espèce, M. et Mme [X] contestaient être débiteurs d'indemnités d'occupation à l'égard de la Sci Jaufine et développaient divers moyens à cette fin tirés notamment de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement de rescision et de la prescription (conclusions d'appel, p. 9, et s.) ; qu'en ordonnant à l'expert de lui donner tous éléments permettant de déterminer la valeur locative de l'immeuble, la cour d'appel qui s'est prononcée sur l'existence d'une indemnité d'occupation à la charge de M. et Mme [X] sans en justifier aucunement, l'arrêt étant dépourvu de tout motif sur ce point, a violé l'article 455 du code de procédure civile.