Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.871 du 03/12/2020,  partie 4


qu'en retenant, pour juger responsable le syndicat des copropriétaires à l'égard de la SARL « Au 38 », qu'il n'établissait pas avoir fait procéder à un contrôle de la structure de l'immeuble ou à un sondage lors des travaux de rénovation, mais sans avoir constaté que le dommage subi par la société SARL au 38 trouvait sa cause dans un défaut d'entretien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 2°/ ALORS QUE le syndicat des copropriétaires de la [...] faisait valoir que, selon le rapport de l'expert, le désordre n'était pas imputable à un vice de construction, non plus qu'à un défaut d'entretien, et que la cause en était impossible à déterminer ; qu'en délaissant les conclusions du syndicat sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le SDC de la [...], représenté par la SARL Alsimmo, à payer à la SARL « Au 38 » la somme de 26 100,91 euros, correspondant aux loyers payés du 23 avril 2016 au 24 janvier 2017, ainsi qu'une indemnité mensuelle égale au montant du loyer, de l'avance sur charges et de la taxe foncière que le preneur aura payés au titre du bail du 28 septembre 2015, à compter du 25 janvier 2017 jusqu'à nouvelle décision du tribunal de grande instance ;
 
 AUX MOTIFS QUE « l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndicat des copropriétaires ‘a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires' ; qu'il est admis que le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en apportant la preuve de la faute exclusive du copropriétaire, d'un tiers ou d'un cas de force majeure ; que la cour observe qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne pouvait ignorer que les structures porteuses étaient anciennes et en bois, n'allègue ni n'établit avoir fait procéder à un contrôle ponctuel de la structure de l'immeuble ou à un sondage lors des travaux de rénovation de 1990, 2005, 2006 et 2007 signalés par l'expert ; que par suite, le syndicat a engagé sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1242 du code civil et doit réparation à raison des loyers payés par la locataire dans l'impossibilité de poursuivre les travaux nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce de bar-restaurant » ;
 
 QUE « sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance   la cour constate que la liste des travaux autorisés annexée au bail vise notamment : - les travaux sur structure existante après dépose du faux-plafond, - les gaines verticales d'eaux usées et d'eaux pluviales, - le coupe-feu des gaines, - la mise en conformité à la suite du rapport de la commission de sécurité, - la démolition des éléments de cuisine, - la mise en oeuvre d'une ventilation extraction, - la mise aux normes du tableau électrique et des mises à terre ; que la demande de permis de construire du 3 décembre 2015, au paragraphe IV intitulé "désenfumage", au paragraphe V intitulé "chauffage, ventilation, réfrigération, conditionnement d'air, production de vapeur et d'eau chaude sanitaire" et au paragraphe VI intitulé "installation au gaz combustibles et Cita hydrocarbures liquéfiés", porte sur les travaux suivants engagés par la locataire ; IV - un désenfumage mécanique pour la cuisine et un désenfumage naturel pour la salle, V - une climatisation réversible, une hotte dans la cuisine, une ventilation double flux, VI - un préparateur eau chaude au gaz 10 kW, des appareils de cuisine au gaz, puissance totale 59 kW ; que la cour induit de ces éléments que la vétusté de la pompe de relevage constatée par l'expert a été compensée par la remise du premier loyer d'octobre 2015 d'un montant hors taxes de 2.889,40 euros, que la locataire a sollicité et obtenu l'autorisation de remplacer le système de chauffage existant par une climatisation réversible de sorte que le principe d'exécution de bonne foi des conventions ne lui permet pas de faire grief au bailleur de la vétusté de l'installation de chauffage existante ; que la poutre maîtresse et des solives sont des parties communes dont il n'est pas contesté qu'elles étaient masquées par le faux-plafond jusqu'à sa dépose par la locataire qui a obtenu l'autorisation d'engager des travaux sur la structure existante après dépose des faux-plafonds ; que l'expert judiciaire indique que le plancher haut du rez-de-chaussée ne remplit pas sa fonction, qu'il présente un risque pour la sécurité des personnes et des biens, que des travaux de renforcement sont à prévoir obligatoirement et qu'un dispositif d'étaiement provisoire doit être mis en place ;