décision 16-17.270 du 01/06/2017,  partie 6


que, en outre, l'erreur qu'a pu commettre la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES sur la date à laquelle le permis de construire est devenu effectivement caduc et la réitération ultérieure de son engagement, qui était désormais dépourvu de cause, ne caractérise pas non plus une faute en lien de causalité avec les préjudices dont il est demandé réparation dès lors qu'elle aurait pu décliner sa garantie dès ce moment ; que, enfin, il ne résulte d'aucune pièce versée al} débat que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES ait proposé une indemnisation des copropriétaires en contrepartie de la renonciation à la garantie d'achèvement ; que, dans ces conditions, les fautes reprochées à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES ne sont pas établies ; que les acquéreurs en conséquence seront déboutés de leurs demandes » ;
 
 1°) Alors que la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation est un cautionnement ; qu'aux termes de l'article 2288 du code civil, la caution s'oblige envers le créancier à satisfaire à l'obligation du débiteur cautionné s'il n'y satisfait pas lui-même ; que le garant d'achèvement, caution, est donc tenu envers l'acquéreur en l'état futur d'achèvement, créancier, à satisfaire à l'obligation du promoteur, débiteur cautionné, en cas de défaillance de celui-ci ; que le garant d'achèvement caution est ainsi tenu à une obligation de faire, celle de garantir l'acquéreur de l'immeuble en cas de défaillance financière du vendeur, notamment lorsque cette défaillance a conduit à la péremption du permis de construire ; qu'au cas présent, la Caisse d'Epargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, s'étant portée caution de la SCI Résidence du Grand Hôtel, était donc tenue d'achever l'immeuble ou d'indemniser les acquéreurs en l'état futur d'achèvement en cas d'impossibilité d'achever ; que la cour d'appel a considéré que la Caisse d'Epargne et de prévoyance Midi-Pyrénées serait tenue d'une simple obligation de financer l'achèvement dont elle serait libérée par la péremption du permis de construire consécutive à une défaillance financière du vendeur ; qu'ainsi, la cour d'appel a considéré que la caution serait, non pas tenue à garantie en cas de défaillance du débiteur principal, mais libérée en cas de défaillance du débiteur principal ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation et 2288 du code civil ;
 
 2°) Alors que en vertu de l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation, le garant d'achèvement caution est tenu de garantir l'acquéreur en cas de défaillance du vendeur, notamment en cas de péremption du permis de construire causée par la défaillance du vendeur ; que l'organisme bancaire qui donne sa garantie financière dans le cadre d'une opération immobilière ne peut limiter la portée des dispositions légales et d'ordre public applicables à cette garantie ; qu'il s'ensuit que toute clause déchargeant la caution en cas de défaillance du vendeur, notamment pour cause de péremption du permis de construire, est réputée non écrite ; qu'au cas présent, pour décharger le garant d'achèvement de toute garantie, la cour d'appel a retenu qu'il résultait des termes de la convention de garantie d'achèvement que celle-ci cesserait de plein droit en cas de péremption des travaux ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'une telle clause était non écrite, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation ;
 
 3°) Alors que la garantie d'achèvement fait peser sur la banque, comme toute garantie, une obligation de résultat ; qu'en affirmant que l'obligation de payer du garant ne serait une obligation de résultat que « dès lors qu'il est en mesure de le faire » et qu'il n'en irait de toute façons pas ainsi de son « obligation d'assurer l'efficacité de l'engagement qu'il a pris », ce qui revenait à transformer l'obligation de résultat de la banque en obligation de moyens, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 4°) Alors que, en tout état de cause, il appartient à la banque engagée dans une garantie d'achèvement de s'assurer de l'efficacité de son engagement ; qu'elle doit, notamment, veiller à ce que le permis de construire ne se périme pas ; qu'à cette fin, devant l'arrêt des travaux liés à une insuffisance financière du promoteur, elle peut être tenue de verser une provision en vue du financement des travaux à venir, seule de nature à relancer les travaux ; qu'au cas présent, en affirmant qu'il n'appartiendrait pas au garant d'achèvement de verser des provisions afin de relancer les travaux, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 5°) Alors que, de la même manière, la garantie d'achèvement est indépendante des aléas affectant le promoteur, débiteur cautionné ; qu'au cas présent, pour expliquer l'inertie de la banque, la cour d'appel a relevé que la CEP MIDI PYRENNEES s'était heurtée à la résistance de la SCI RESIDENCE DU GRAND HOTEL ;