Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.873 du 09/07/2020,  partie 5


qu'en ne recherchant pas, bien qu'y ayant été expressément invitée, si, à l'époque de la vente d'une partie des biens des consorts W..., matérialisé par l'acte notarié en date du 11 septembre 1936, les habitations ne comportaient pas de sanitaires à l'intérieur du logement mais bénéficiaient de cabinets d'aisance situés à l'extérieur de sorte que Madame W..., qui avait conservé la propriété de l'immeuble les jouxtant, en avait nécessairement conservé la propriété ainsi que le jardin et la petite cour intérieure permettant d'y accéder, et si, en prévoyant expressément une servitude de canalisations constituées sur le fonds acquis par les consorts Q... afin de permettre l'évacuation des eaux usées et des cabinets d'aisance, Madame W... n'avait pas, là encore, exclu de l'objet de la vente ces cabinets d'aisance ainsi que le jardin et la cour permettant d'y accéder, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la société RPMG recevable et bien fondée en ses demandes, enjoint à Madame A... H... de procéder à la dépose des ouvertures existantes en façade bordant la propriété de la SCI RPMG et de les remplacer à ses frais par la pose de châssis fixes non ouvrants à verre flouté, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification de la décision,
 
 Aux motifs propres que Madame H... prétend bénéficier d'un droit de vue sur la parcelle appartenant à la SCI RPMG ; qu'elle soutient que sa défunte mère s'est contentée de créer des ouvertures au rez-de-chaussée qui existaient au moment de l'acte de vente de 1936 (mais qui avaient été en partie murée postérieurement sans raison valable), à savoir une ouverture de 40 cm sur 60 cm et une porte fenêtre donnant sur le jardin, la cour et le cabinet d'aisance qui lui permettait d'accéder à la cour intérieure et à son cabinet d'aisance puisqu'à l'époque, la maison n'était pas équipée de sanitaires ; qu'elle admet ensuite avoir fait agrandir le fenestron puis l'avoir fait rétrécir à sa dimension d'origine en installant un verre flouté sur toute sa partie basse ; qu'elle ajoute que Monsieur Q... connaissait l'existence de cette servitude de vue pour avoir été rappelée à l'acte de partage du 23 décembre 1983 ; que la SARL [sic] RPMG rétorque que les vues dont Madame H... se prévaut ne sont pas celles qui existaient en 1936 et qui consistaient en un fenestron d'une dimension de 15 cm de large sur 60 cm de haut présent sur la façade de la maison de Madame H... donnant sur son fonds ; qu'elle précise que la porte-fenêtre en rez-de-chaussée donnant directement dans sa cour intérieure est constituée d'un ouvrant à vitrage normal et d'une fenêtre ne disposant pas de verre cathédrale ; qu'il est constant que l'acte de vente du fonds cédé en 1936 à Monsieur et Madame Q... stipule l'existence d'une servitude grevant le fonds des acquéreurs au profit de celui des vendeurs ; que cet acte précise qu'il s'agit des « vues actuellement existantes » donnant sur les biens vendus ; qu'or, aucune indication sur les vues concernées n'est précisée dans l'acte et que Madame H... ne démontre pas que les vues créées au rez-de-chaussée de son immeuble correspondent à celles existant à l'époque ; qu'il ressort de l'acte de 1936 qu'est vendue « une maison d'habitation en état de travaux, actuellement inhabitable en l'état, située au [...] , dont une partie sera transformée par Madame J... en usage professionnel. Un niveau comprenant trois grandes pièces à l'état brut (...) » ; que l'habitation de Madame H... ne comportant pas de sous-sol, il est loisible de considérer, comme le fait observer la SCI RPMG, et ceci n'est pas contesté, que la cave correspond à la pièce voûtée en rez-de-chaussée dans laquelle les ouvertures dont se prévaut Madame H... ont été réalisées ; qu'or, si la porte-fenêtre litigieuse avait existé en 1936 et postérieurement à cette vente, elle aurait permis un accès des vendeurs sur le jardin et le cabinet d'aisance des acquéreurs ; que l'acte de 1936 ne prévoit cependant aucun droit de passage sur le terrain des époux Q... mais simplement une servitude de vue et de déversement des eaux pluviales et ménagères ; que de plus, les photographies produites par l'intimée, alors que Monsieur Q... n'est âgé que d'une dizaine d'années et joue devant la façade litigieuse, permettent de constater que l'ouverture initiale permettant l'accès au cabinet d'aisance correspondant aujourd'hui à la porte fenêtre créée par Madame H... était déjà murée avec u grillage au-dessus ; qu'il est permis de considérer que cette ouverture a été murée lors de la vente en 1936 alors qu'elle n'avait plus d'utilité ni d'intérêt pour les nouveaux propriétaires du bien vendu ;