Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-22.467 du 20/12/2018,  partie 2


qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations relatives à l'impossibilité pour la SCI Pardes patrimoine, bailleur, de procéder aux destructions ordonnées sans se heurter aux droits de sa locataire, a violé les anciens articles 1142 et 1143 du code civil, applicables en l'espèce ;
 
 2°/ qu'en tout état de cause, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit, sauf si l'exécution forcée entraîne pour son débiteur des difficultés tellement importantes qu'elles équivalent à une impossibilité d'exécution ; que, pour autoriser la SCI Vaillant Couturier à rétablir la cour commune dans son état antérieur, l'arrêt attaqué retient que le coût de la démolition est modique et qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte les conséquences financières de cette démolition, notamment, compte tenu de l'inopposabilité à la SCI Vaillant Couturier du bail conclu entre la société Mc Donald's et la SCI Pardes, l'indemnité d'éviction due éventuellement par cette dernière à sa locataire ; qu'en statuant ainsi, cependant que l'impossibilité d'exécution s'appréciait en la personne du débiteur de l'obligation de démolition, et non de son créancier, la cour d'appel a violé les anciens articles 1142 et 1143 du code civil, applicables au litige, ensemble l'article 1er du premier Protocole à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 3°/ que le créancier n'a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit que si aucune impossibilité d'exécution de la démolition n'est démontrée ; qu'une telle impossibilité est établie dès lors que la démolition a pour effet d'empêcher un tiers occupant de bonne foi le bien objet de la démolition, de s'y maintenir ; qu'en l'espèce, pour autoriser la SCI Vaillant Couturier à démolir le bâtiment abritant la cuisine de Mac Donald's et l'escalier de secours en surplomb de la cour commune, la cour d'appel a retenu que l'« impossibilité de maintenir l'activité du locataire dans sa configuration actuelle ne peut caractériser l'impossibilité de procéder à la démolition des constructions illégales » ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les conclusions de la société Mac Donald's faisant valoir que la démolition rendait impossible le maintien de toute activité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1143 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
 
 4°/ que le droit du créancier d'obtenir la démolition des ouvrages édifiées en contravention d'un engagement cesse lorsque cette démolition est impossible ou qu'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et l'intérêt qu'elle présente pour le créancier ; que, pour autoriser la SCI Vaillant Couturier à rétablir la cour commune dans son état antérieur, la cour d'appel a refusé de prendre en compte le montant de l'indemnité d'éviction susceptible d'être due par les sociétés Pagiric et Pardes patrimoine au locataire du bien devant faire l'objet de cette démolition, évaluée par l'expert de ce dernier à la somme de 3 474 000 euros hors frais de licenciement, tout en s'abstenant de caractériser l'intérêt concret que pourrait avoir la SCI Vaillant Couturier à cette démolition ; qu'en statuant ainsi, elle a violé les anciens les articles 1142 et 1143 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, au besoin interprétés à la lumière de l'article 1221 du code civil, dans sa rédaction issue de cette ordonnance, ensemble l'article 1er du premier Protocole à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et le principe de proportionnalité ;
 
 Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que, si le démontage de l'escalier et la démolition de la cuisine étaient susceptibles d'entraîner la résiliation du bail, ils ne constituaient pas une impossibilité d'exécution dès lors que l'obligation de délivrance et de jouissance dont était redevable le bailleur vis-à-vis de son locataire ne justifiait pas le non-respect par celui-là de ses engagements contractuels envers un tiers au contrat de bail, d'autre part, que les conséquences de la démolition, notamment l'indemnité due au locataire, ne pouvaient pas, compte tenu de l'inopposabilité du bail à la société Vaillant Couturier, être prises en compte pour apprécier le caractère disproportionné de la mesure, la cour d'appel, devant qui les dispositions de l'article 1er du premier Protocole à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales n'étaient pas invoquées et qui a retenu à bon droit que les dispositions de l'article 1221 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, n'étaient pas applicables, en a exactement déduit que la société Vaillant Couturier devait être autorisée à démolir les installations réalisées en infraction avec la servitude conventionnelle ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :