Tribunal d'instance de Clamecy, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.925 du 14/03/2019,  partie 2



 Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté M. T... G... et Mme X... V... de leur demande en remboursement d'un trop-perçu de loyers, de les AVOIR condamnés au paiement d'une somme de 5,51 euros au titre d'un rappel de loyers, déduction faite du dépôt de garantie retenu par Mme J... D..., de les AVOIR déboutés de leur demande au titre de la retenue APL, et de les AVOIR déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie avec intérêts de retard ; et de les AVOIR condamnés aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 AUX MOTIFS QUE « sur la validité du contrat de location vente : qu'il résulte des dispositions combinées des articles 1353, 1358 à 1360 code civil (anciennement numérotés 1315,1341 et 1348) qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et qu'il doit être passé acte par écrit de toute chose excédant la somme de 1.500 euros ; qu'il est constant qu'est qualifié de location-accession selon l'article 1er de la loi du 12 juillet 1984, le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option ; que la redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien ; qu'en l'espèce, le contrat de location vente du 18 septembre 2014 comporte en son paragraphe 5 une clause relative au droit de rétractation : "En vertu de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, les acquéreurs disposent de 7 jour à compter de la signature du contrat pour faire valoir ce droit. La rétractation, pour être valable, devra respecter le délai cité ci-dessus et parvenir au vendeur par lettre recommandée avec AR. Si les acquéreurs exercent leur droit de rétractation, le dit contrat se transformera en contrat de location, aux même termes que celui signé en avril 2014" ; que dépourvu d'option d'achat, ce contrat du 18 septembre 2014 ne relève ainsi non de la catégorie des contrats de location accession mais des contrats location vente ; qu'il n'était dès lors nullement soumis au formalisme particulier de la première catégorie de contrat, résidant dans la nécessité d'une conclusion par acte notarié et sa publication au fichier immobilier ; qu'or, il ressort des pièces du dossier que bien que non signé par M. G... et Mme V..., ce contrat de location vente du 18 septembre 2014 correspondait néanmoins à l'expression de leur volonté ; qu'en effet, en contresignant le document du 20 avril 2015, ceux-ci ont expressément consenti à la clause stipulant : "Je soussignée, Madame D... J..., propriétaire du bien situé au [...] mettre fin au contrat de location vente établi en septembre 2014 avec mes locataires Monsieur G... T... et Madame V... X..." ; que de cette clause, doit être inférée qu'avant cette résiliation prenant effet au 1er avril 2015, le contrat du 18 septembre 2014 s'appliquait dans toutes ses dispositions ; que ce n'est que postérieurement à cette date que les parties ont indiqué renoncer à cette convention ; que s'agissant du 2e contrat de location en date du 1er avril 2015, il s'avère tout autant dépourvu des signatures de Monsieur G... T... et Madame V... X... alors même qu'il contient comme clause spécifique à la demande du propriétaire : "Madame D... J..., en qualité de propriétaire, souhaite que Monsieur G... et Madame V... deviennent les propriétaires de son bien dans le cas où Madame D... J... venait à décéder. En effet. Madame D... J... n'ayant aucun enfant, souhaite que cette clause serve de dernière volonté concernant son bien" ; que cependant, s'il ressort des pièces du dossier que l'expression de la volonté de Monsieur G... et Madame V... peut être déduite de l'accord donné à la CAF selon lequel le loyer était fixé à la somme de 550 € déterminant le montant de l'allocation logement à la somme de 515.35 €, ils ont ensuite informé Mme D... de leur opposition ; qu'il importe à cet égard de relever d'une part que dans son envoi courriel du 1er mai 2015, Mme D... soumettait au consentement des occupants le contrat ainsi envoyé, lesquels ne lui ont jamais expressément répondu ; que d'autre part, M. G... et Mme V... ont en revanche ultérieurement manifesté leur désaccord par courrier du 19 juin 2015 ; qu'ils y indiquaient leur souhait de s'en tenir au contrat de bail initial à la suite de la résiliation du contrat de location vente ; qu'il ressort enfin Mme D... a ultérieurement fait part de son accord pour fixer le montant du loyer à partir du 1er juillet à la somme de 450 € ; que les courriers adressé(s) aux locataires ainsi qu'à leur conseil le 17 septembre 2015 et les trois dernières quittances de loyer qu'elle a adressées et versées à la procédure en attestent ;