décision 16-10.797 du 22/11/2017,  partie 2


qu'à défaut, ces conventions sont nulles, les dispositions sus rappelées étant d'ordre public ; qu'il s'ensuit d'une part, que la licéité de l'intervention d'un agent immobilier dans toutes opérations immobilières, et partant, son droit à la rémunération, est subordonnée à la détention d'un mandat écrit délivré à cet effet par l'une des parties à l'opération, préalablement à toute négociation ou engagement, et d'autre part, qu'en l'absence de mandat régulier, aucune rémunération ne peut être réclamée, l'agent immobilier ne pouvant demander recevoir, directement ou indirectement, aucune somme à titre de rémunération, de commission, de réparation que celles dont les conditions sont déterminées par le mandat écrit ; que les parties sont en désaccord sur les faits qui peuvent des pièces produites par les parties que : - Pierre Y..., désireux de s'installer dans le [...], a saisi la société l'Auxiliaire Pharmaceutique, afin d'effectuer des démarches dans son intérêt, sans qu'aucun mandat écrit ne soit formalisé, - dans le même temps Philippe X... a envisagé de céder ses parts dans la C... X... A... qui exploitait une pharmacie à Uzès, et a signé à cet effet, le 10 mars 2006, un mandat de vente, mandat qui portait non pas sur la vente d'un fonds de commerce comme le prétend aujourd'hui la société l'Auxiliaire Pharmaceutique, mais sur la cession de parts, ce mandat étant donné pour une durée de trois mois, - le 15 mai 2006, Philippe X... a révoqué ce mandat à effet du 9 juin 2006, - dès le mois de mai 2006, Pierre Y... et la société l'Auxiliaire Pharmaceutique ont échangé des courriers relatifs au litige les opposant sur la portée de l'intervention de la société l'Auxiliaire Pharmaceutique et la commission réclamée par cette dernière, - c'est dans ces conditions que dans l'acte de vente du fonds de commerce de pharmacie reçu par Maître B..., le 28 août 2006, entre la C... X... A..., représentée par Philippe X... et Delphine A..., et la C... Pharmacie de la Mairie, en cours de formation, représentée par Pierre Y... et Delphine A..., il a été expressément fait état de ce litige, qualifié de « potentiel » quant au paiement d'une commission à la société l'Auxiliaire Pharmaceutique, Pierre Y... prenant l'engagement à titre personnel de faire son affaire de ces difficultés, une copie du mandat de vente signé le 10 mars 2006 étant annexé à l'acte ; que s'il est incontestable que l'exemplaire en la possession de la société l'Auxiliaire Pharmaceutique comporte effectivement le numéro du mandat porté sur le registre exigé par la loi, il est tout aussi incontestable que la société l'Auxiliaire Pharmaceutique est dans l'incapacité de justifier qu'elle a effectivement remis à Philippe X... un mandat comportant ledit numéro et conforme aux dispositions légales et réglementaires ; que la bonne foi étant toujours présumée, la société l'Auxiliaire Pharmaceutique, est mal fondée, en l'absence de tout élément à se prévaloir d'une prétendue abstention volontaire de Philippe X..., ce dernier justifiant au surplus de l'incendie dans lequel l'exemplaire en sa possession a été détruit en février 2007 ; que d'une part, même à supposer établi, le processus décrit par la société l'Auxiliaire Pharmaceutique, cette méthode n'apparaît pas conforme aux exigences de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, la régularité du mandat étant subordonnée à la remise d'un mandat écrit régulier, préalablement à toute négociation ou engagement ; qu'il s'ensuit que faute pour la société l'Auxiliaire Pharmaceutique de justifier d'une telle remise, le mandat est irrégulier ; que la société l'Auxiliaire Pharmaceutique ne peut prétendre à aucune rémunération ; qu'il convient en conséquence de mettre à néant l'arrêt du 6 novembre 2014 en ce qu'il a condamné Philippe X... à payer à la société l'Auxiliaire Pharmaceutique la somme de 134 550 euros, outre 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que la société l'Auxiliaire Pharmaceutique qui succombe en son argumentation, devra assumer les dépens de première instance et d'appel ainsi que les frais irrépétibles exposés par Philippe X... et Pierre Y... que la cour arbitre à 3 000 euros pour chacun ;
 
 1°) Alors que, il appartient à celui qui soulève la nullité d'un mandat de vente pour non-respect des exigences légales en matière de numérotation sur le registre des mandats de rapporter la preuve de ses allégations ; qu'en relevant, pour faire échec au droit à commission de la société L'Auxiliaire pharmaceutique, qu'elle ne justifie pas avoir remis un mandat écrit régulier à M. X... comportant un numéro d'inscription, quand il appartenait à ce dernier, qui invoquait la nullité du mandat de vente conclu le 10 mars 2006 au regard de cette irrégularité, de l'établir, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;
 
 2°) Alors que, en toute hypothèse, le juge ne peut mettre à la charge d'une partie une preuve impossible à rapporter ;