Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.583 du 24/09/2020,  partie 7


que sur la proportionnalité, les locaux donnés à bail par la SCI La Majolane représentant 67,58 % de la superficie exploitée, leur valeur locative sera fixée à 49.050 € ; qu'à la valeur locative des locaux données à bail par la SCI La Majolane partie hôtel sera ajoutée la somme de 37.242€ pour la partie restaurant soit un total de 86.292 € HT et HC ; qu'il sera déduit de ce montant les charges exorbitantes ci dessus rappelées d'un montant total de 9693€ (6.997+ 2.696) / soit une valeur locative au 12 juin 2013 pour l'ensemble des locaux donnés à bail par la SCI La Majolane de 76.599€ HT et Hors Charges ; que sur les intérêts, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge ; qu'il sera donc fait droit à la demande de la SCI La Majolane, et les éventuels intérêts moratoires dus courront à compter du 4 novembre 2014, date de l'assignation introductive d'instance ;
 
 1. ALORS QUE le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, même si elle a été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire ; qu'en se déterminant sur la seule considération du métrage effectué à la demande du locataire par un expert-géomètre sans qu'il soit corroboré par d'autres éléments, la cour d'appel a violé l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'Homme, ensemble le principe de l'égalité des armes et l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2. ALORS QUE la détermination de la valeur locative d'un hôtel selon la méthode hôtelière est assise sur les recettes hébergement et sur les recettes annexes perçues hors hébergement (petits déjeuners, parking, salle de séminaire, spa
 ) ; qu'en posant en principe que la méthode hôtelière a pour assiette les recettes tirées de la location des chambres, à l'exclusion des recettes hors hébergements, au contraire de ce que soutenait la société SCI LA MAJOLANE, sans expliquer l'origine d'une telle exclusion au demeurant réfutée par la doctrine, ni expliquer en quoi elle est justifiée par les circonstances de l'espèce, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3. ALORS QUE le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, à le supposer établi, ne constitue pas une restriction à la jouissance des lieux, du point de vue des obligations respectives des parties, justifiant une minoration de la valeur locative ; qu'en affirmant que les non-conformités dont se plaint la société HOTEL EXCELSIOR « caractérise[raie]nt les restrictions à la jouissance des lieux visées à l'article R. 145-8 du code de commerce », la cour d'appel a violé la disposition précitée ;
 
 4. ALORS QU'après avoir rappelé que la configuration des lieux trouvait son origine dans un arrangement décidé par les ascendants des associés de la SCI LA MAJOLANE et de la société HOTEL EXCELSIOR et, en particulier, que l'implantation de la cuisine avait été décidée par la société HOTEL EXCELSIOR, la SCI LA MAJOLANE a souligné que la société HOTEL EXCELSIOR n'avait jamais subi la moindre éviction et que l'accès à l'hôtel ne pouvait être remis que par une décision unanime des indivisaires, et qu'elle en a déduit que la société HOTEL EXCELSIOR n'était pas fondée à se plaindre d'un éventuel défaut de conformité qui n'était pas caractérisé, et qui, en toute hypothèse, ne pouvait plus donner lieu à aucune action qui se heurtait à la prescription (conclusions, p. 22 et 23) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen propre à exclure l'existence d'un défaut de conformité justifiant une minoration de la valeur locative, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 5. ALORS QUE le juge doit respecter le principe du contradictoire ; qu'en relevant de sa propre initiative, le moyen tiré de ce que la bailleresse avait donné son accord à l'aménagement des chambres pour en permettre l'accès aux handicapés, ce qui aurait réduit la capacité d'accueil de l'hôtel à 34 chambres, la cour d'appel qui n'a pas provoqué les explications des parties sur ce moyen relevé d'office, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 6. ALORS QUE la souscription d'un contrat d'assurance par le locataire pour le compte du bailleur ne constitue pas une cause de minoration de la valeur locative dans le silence du bail qui ne lui en transfert pas la charge ; qu'en considérant que la souscription d'un contrat d'assurance par la société HOTEL EXCELSIOR tant pour son compte que pour celui du propriétaire bailleur constituait un facteur de minoration de la valeur locative, bien qu'elle ne soit pas prévue par le bail, ainsi que le soutenait la société SCI LA MAJOLANE, la cour d'appel a violé l'article R. 145-8 du code de commerce.