décision 15-26.182 du 09/03/2017,  partie 4



AUX MOTIFS PROPRES QUE selon Mme Y..., le géomètre aurait été contraint de définir une parcelle de 818 m2, qu'il en résulterait l'impossibilité de réitérer la vente dans les termes de la promesse synallagmatique de vente ; qu'elle en veut pour preuve un courrier de celui-ci ; que dans ce document, le géomètre donne des explications sur la distance de recul de 5 m par rapport au chemin d'accès imposée par la commune et termine en indiquant que le projet de constitution de la future parcelle de 807 m2 est provisoire, de sorte qu'il ne peut être annexé à un acte authentique (pièce n° 2 de Mme Y...) ; que ce courrier ne permet donc pas de tirer la conclusion que les contraintes d'urbanisme auraient imposé la superficie de 818 m2 ; qu'il en résulte que les premiers juges ont ajuste titre condamné Mme Y... à remplir son obligation de délivrance dans les termes figurant au dispositif de leur décision ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QU' en tout état de cause, lors de la signature de la promesse de vente, les partie étaient d'accord sur la chose : soit un terrain constructible à usage d'habitations, viabilisé, d'une largeur de 40 mètres, d'une superficie totale de 800 m2, libre de tout encombrement, issu d'une parcelle plus grande cadastrée section [...]   d'une contenance de 18 a 68 ca, situé [...], [...] et sur le prix : soit 220 euros au m2, avec un prix pour la parcelle fixé à 176.000 euros. Mme Y... ne peut davantage sollicité la résolution du compromis de vente en application de l'article 1184 du code civil dans la mesure où le compromis de vente prévoyait en page 5 une "autorisation immédiate pour l'acquéreur (...) de réaliser également à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses, afin de vérifier que la construction ne nécessitera pas, au regard du projet de l'acquéreur tel qu'il est défini ci-dessus un investissement dépassant le coût normal de tels travaux". Les époux Z... étaient donc autorisés à réaliser des sondages pour étudier le sol du terrain litigieux. Mme Y... soutient que les époux Z... ont sectionné le grillage et écrasé les arbustes qui longeaient la clôture sur près de 5 mètres pour effectuer le dit sondage. Elle ne produit cependant à l'appui de ses dires qu'un devis réalisé par un pépiniériste (pièce n° 6 de Mme Y...) et non une facture ou tout constat d'huissier. En l'absence de pièce établissant tout dommage et toute voie de fait, il y a lieu de débouter Mme Y... de ses demandes formées au titre de la remise en état du terrain et de la clause pénale. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a donc lieu de constater que lors de la signature du compromis de vente le 05 décembre 2012, les époux Z... et Mme Y... étaient d'accord sur la chose et sur le prix. Les conditions suspensives ayant par ailleurs été réalisées par l'obtention d'un permis de construire et d'un prêt par les époux Z... (pièces n° 29 et 40 des époux Z...) sans que les délais de réalisation ne puissent leur être reprochés dans la mesure où aucune lettre recommandée avec accusé de réception ne leur a été envoyée sur ce fondement, il y a lieu de constater la levée des dites conditions suspensives et de prononcer la réalisation forcée de la vente. Il conviendra en conséquence de condamner Mme Y... à déposer une nouvelle déclaration préalable pour la création de la parcelle litigieuse dans les conditions fixées dans le compromis de vente et de faire établir un nouveau document d'arpentage, et ce sous astreinte telle que précisée dans le dispositif. Le présent jugement vaudra acte de cession et transfert de propriété pour le prix de 176.000 euros. Le compromis de vente prévoyait en page 7 qu' "au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 8 800 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts" ;
 
 ALORS QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que l'objet de la vente doit être déterminable ; qu'en considérant qu'il existait un accord entre les parties portant sur la chose et sur la prix sans rechercher, comme elle y était invitée par l'exposante, si le caractère déterminable de la chose faisait défaut dès lors que l'emplacement de la parcelle à détacher n'était pas précisé dans le compromis de vente en date du 5 décembre 2012, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1129, 1583 et 1589 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION