décision 17-15.561 du 08/03/2018,  partie 4


qu'en l'espèce, le contrat de bail du 30 mars 1983 stipulait à son article 1er que le preneur « entretiendra les locaux en bon état de réparations locatives pendant tout le cours du bail et il les rendra de même à sa sortie », et à son article 4 que « Le preneur devra faire effectuer toutes les réparations qui deviendront nécessaires à l'immeuble durant le bail, y compris les grosses réparations, telles que définies à l'article 606 du code civil » ; que ces stipulations ne faisaient aucune autre distinction quant au point de savoir si les travaux avaient été rendus nécessaires du fait de l'état de vétusté ou pour une autre cause ; qu'en décidant qu'il n'y avait pas lieu de faire application de ces stipulations contractuelles pour cette raison que celles-ci ne mettaient pas expressément à la charge du locataire les réparations rendues nécessaires par l'effet de la vétusté (arrêt, p. 3, in limine), les juges du fond ont dénaturé la lettre claire et précise du contrat de bail du 30 mars 1983, en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en l'espèce, le contrat de bail du 30 mars 1983 stipulait expressément que le preneur devrait entretenir les locaux en bon état de réparation en ce compris les grosses réparations ; qu'il était par ailleurs constant que, au terme du bail, la SCI SAPARDELA avait dû faire réaliser des travaux de réparation portant sur la toiture, les chéneaux et la zinguerie ; que la société SAPARDELA soulignait à cet égard que la société EURODIF et ses prédécesseurs n'avaient, en trente ans d'occupation, réalisé que cinq dépenses d'entretien dont deux seulement étaient relatives à la toiture, sachant que ces dernières dataient de près de vingt ans, et qu'il en résultait, conformément à la jurisprudence, que les travaux de réparation consécutifs à ce défaut d'entretien incombaient à la société EURODIF (conclusions du octobre 2016, p. 7, et p. 9, in fine) ; qu'en s'abstenant de toute recherche en ce sens, pour s'en tenir à cette constatation que le preneur avait effectué certains travaux d'entretien (arrêt, p. 2, in fine), les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1147 et 1732 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
 
 ET ALORS QUE, troisièmement, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels ; qu'en l'espèce, les juges ont eux-mêmes constaté que la vétusté des locaux avait rendu nécessaire la réalisation de travaux de réparation de la toiture et de sa verrière (arrêt, p. 2, in fine) ; qu'en retenant néanmoins qu'il n'était pas démontré, en l'absence de tout état des lieux d'entrée, que cette vétusté de la toiture avec charpente métallique et verrière construites au XIXe siècle ne préexistait pas à l'entrée dans les lieux (ibid.), les juges du fond ont violé l'article 1731 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU' il a débouté la société SAPARDELA de ses demandes tendant à voir la société EURODIF condamnée à l'indemniser des préjudices liés aux dégradations et à la moins-value subis par son local commercial en cours de bail ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « rappelant qu'aux termes de l'article 4, 1° du bail commercial, le preneur avait à sa charge les travaux de grosses réparations, la SCI invoque en cause d'appel, au titre de son préjudice, le règlement par ses soins, à hauteur de la somme de 30.309,60 euros, de trois factures se rapportant à des travaux de réfection de la toiture, de chéneaux et de zinguerie (v. ses pièces n° 13) ; qu'il est toutefois établi, notamment par le rapport d'expertise amiable du 10 juillet 2014 que la SCI a elle-même fait effectuer par Mme Valérie Y... (cf. pièce de la SCI n° 7, p. 7 et 8), que ces travaux n'ont été rendus nécessaires que par l'état de vétusté - spécialement signalé par le locataire (cf. sa lettre du 9 avril 2008 et sa lettre recommandée avec avis de réception du 16 novembre 2008, pièces d'EURODIF n° 14/1 et 17) - de la toiture du bâtiment avec charpente métallique de type Eiffel et verrière, construit au XIX siècle, dont il n'est au demeurant pas démontré, en l'absence tout particulièrement d'état des lieux d'entrée, qu'elle ne préexistait pas déjà à ce moment-là, ni même que ses conséquences aient pu être aggravées par la négligence du preneur, qui justifie au contraire avoir effectué certains travaux d'entretien (v. ses pièces n° 10 à 12, 19 et 28 à 30), de sorte qu'en l'espèce, en l'absence de toute clause dérogatoire du bail mettant expressément les réparations occasionnées par la vétusté à la charge du locataire, le bailleur, à qui elles incombent normalement et qui n'en est pas exonéré, ne peut désormais venir lui en réclamer le paiement ;