Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-17.525 du 17/04/2019,  partie 6


Ni la société Adomos, ni la Caisse d'épargne n'opposent aux époux V... que leur préjudice ne peut être constitué que d'une perte de chance de ne pas contracter. Les fautes de la société Adomos et de la Caisse d'épargne sont directement à l'origine du préjudice des époux V..., lequel s'établit à la somme de 308.934,25 euros : soit le montant emprunté (256.566 euros) auquel s'ajoute le coût du crédit comprenant les intérêts (90.554,31 euros), dont il faut déduire, comme ils le demandent, le prix d'achat du bien (25.357 euros), les frais d'achat (2.867,38 euros), mais également le coût du crédit sur ces deux dernières sommes (9.961,68 euros). Le jugement sera donc infirmé, la société Adomos et la Caisse d'épargne seront condamnées in solidum à payer cette somme aux époux V....
 Sur les demandes réciproques de garantie de la Caisse d'épargne et de la société Adomos
 La Caisse d'épargne soutient que la Cour de cassation a définitivement tranché la question du principe de la garantie que lui doit Adomos dont la faute originaire est seule à l'origine du litige. La société Adomos indique qu'elle est totalement étrangère au manquement du notaire s'agissant du paiement du premier acompte et à celui de la banque s'agissant du paiement du second acompte, ces manquements étant seuls à l'origine de l'appauvrissement des époux V.... La Cour de cassation a expressément exclu de la cassation prononcée le rejet de la demande de garantie formée par Adomos contre la Caisse d'épargne. Les demandes sur ce point sont donc sans objet. Le principe de la garantie de la Caisse d'épargne par la société Adomos à hauteur de 50 % des sommes mises à sa charge par l'arrêt objet du pourvoi (soit le montant du 1er acompte) est acquis, la Cour de cassation ayant également exclu de la cassation prononcée cette disposition de l'arrêt de la cour de Versailles du 19 septembre 2013. La Caisse d'épargne est mal fondée en sa demande tendant à être garantie en totalité des sommes mises à sa charge au titre du second acompte dès lors qu'il a été démontré ci-dessus qu'elle a contribué, par sa propre faute, à ce que ce paiement à pure perte intervienne. En conséquence, et ainsi qu'il est définitivement jugé s'agissant du paiement du premier acompte, elle ne sera garantie qu'à hauteur de 50 % par la société Adomos, qui a elle-même commis à son égard une faute dans le cadre du mandat qui les liait, ainsi qu'il a été jugé plus haut.
 Sur la demande de garantie formée contre les notaires :
 Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment quant à ses incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que l'acceptation par l'acquéreur d'être représenté à l'acte par le notaire, l'absence de demande d'information à ce dernier, la circonstance qu'un autre notaire soit intervenu, le fait que le versement des fonds soit nécessaire à la réalisation de l'opération « clé en main » envisagée et que le notaire ait reçu pouvoir sur tous appels de fonds ne le dispensent de son devoir de conseil. Me U... n'a manifestement pas respecté ses obligations professionnelles à l'égard des parties à l'acte qu'il recevait, d'abord parce qu'il n'a effectué aucun contrôle sur l'éligibilité de l'opération aux dispositions de la loi Malraux, ensuite parce que le premier acompte affecté aux travaux n'aurait jamais dû être débloqué par ses soins au profit de la société Financière Barbatre puisque ces travaux n'avaient pas été votés par l'assemblée générale des copropriétaires et qu'il n'a pas attiré l'attention des époux V... sur le danger de payer une somme aussi importante alors qu'ils ne disposaient d'aucun élément concernant l'étendue de l'exécution des travaux et risquaient de payer des travaux non exécutés. Les notaires soutiennent qu'en tout état de cause, le préjudice des époux V... ne peut être constitué que d'une perte de chance de ne pas contracter. Ce point est désormais sans incidence puisque les époux V... ne forment aucune demande à leur encontre. En ce qui concerne la demande de la société Adomos contre les notaires, il a été jugé plus haut que cette société a présenté un projet à la fois incertain quant à son issue au regard de la situation du promoteur et inéligible aux dispositions de la loi Malraux. Elle a ainsi commis la faute originaire à l'origine du préjudice des époux V..., sachant qu'elle a en outre convaincu M. V... de libérer le second acompte alors qu'aucun des travaux prévus n'avait été réalisé. Elle ne saurait dès lors utilement invoquer la faute du notaire pour échapper à tout ou partie de sa responsabilité en faisant supporter par un tiers les condamnations mises à sa charge, lesquelles ne constituent pas un préjudice indemnisable » ;
 
 ALORS QUE l'auteur d'une faute ne peut être tenu d'indemniser un dommage que s'il existe un lien de causalité entre ce dommage et la faute commise ;