Cour d'appel de Noumea, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.265 du 21/01/2021,  partie 3


que dès lors en retenant, pour considérer que le fait que l'expert, pour procéder aux constatations que la cour d'appel lui avait confiées, ait convoqué la SARL Sunset Investissement et le syndicat des copropriétaires de la résidence [...], mais ait omis de convoquer la SCI Acapulco et le syndicat du propriétaire de la résidence Le Hilaire, n'était pas une circonstance de nature à justifier la nullité de son rapport, que les constatations étaient réglementées par les articles 249 et suivants du code de procédure civile qui ne prévoient pas l'exécution de la mesure au contradictoire des parties, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles 16 et 160 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 La SCI Acapulco et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Hilaire font grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la Sarl Sunset Investissement a réalisé les travaux de démolition en conformité à la servitude non altius tollendi dont bénéficie la SCI Acapulco, d'avoir dit n'y avoir pas lieu au prononcé d'une astreinte et, en conséquence, de les avoir déboutés de leurs demandes ;
 
 AUX MOTIFS QUE la SARL Sunset Investissement soutient que les démolitions effectuées aboutissent à l'exécution intégrale de la condamnation ; que se fondant sur le rapport de M. X..., elle considère que les travaux permettent d'obtenir un angle de vue offrant une vue de 98,4° de sorte que l'impact sur l'appartement de la SCI Acapulco est mineur puisque de l'ordre de 1,67% et que l'esprit de la servitude est aujourd'hui respecté ; qu'elle conclut que ces éléments justifient la suppression de l'astreinte et rendent sans objet la demande de nouvelle astreinte ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] et [...] conclut de même ; que la SCI Acapulco et le syndicat des copropriétaires de la résidence le Hilaire estiment au contraire, sur la base d'une expertise privée du cabinet Théome, que les travaux ne satisfont pas au respect de la servitude non altius tollendi et que la construction excède toujours la hauteur maximum permise ; que ce faisant, les intimés prennent en considération l'ensemble de l'immeuble et non plus le seul appartement de la SCI Acapulco comme le font les appelants ; qu'à cet égard le cabinet du géomètre constate que la note explicative jointe à son schéma que « l'expertise de 2003 ne concernait que l'appartement de la SCI Acapulco et la vue sur la mer à partir du balcon de cet appartement ; si l'on considère l'impact sur l'ensemble de l'immeuble le Hilaire le faisceau (ensemble de droites correspondant à des vues) s'étend à l'ensemble des vues de tous les appartements. Le point de fuite planimétrique est décalé vers l'arrière du bâtiment de façon à englober les vues depuis tous les appartements de la résidence » ; que les parties divergent sur l'étendue de la condamnation prononcée ; qu'il sera rappelé que la cour d'appel de Nouméa dans son arrêt du 29 août 2013 s'est prononcée pour confirmer les travaux de démolition, par référence à la perte de vue subie par l'intimée et à la nécessité de préserver ce dont disposait la SCI Acapulco contractuellement, à savoir une vue entièrement dégagée ; considérant d'une part que la création d'une servitude non altius tollendi n'a d'autre finalité que de sauvegarder les intérêts du propriétaire du fonds dominant et de lui éviter une perte de vue, d'ensoleillement en interdisant au propriétaire du fond servant de bâtir, ou de surélever, un immeuble au-delà d'une certaine hauteur et considérant d'autre part que seul ce dernier peut exiger la démolition de la partie de l'immeuble dépassant la hauteur autorisée qui lui cause un préjudice, la cour estime que la saisine de la SCI Acapulco était limitée à ses seuls intérêts et que n'est en cause dans la condamnation à démolition que la vue depuis l'appartement de la SCI ; que c'est bien ainsi que l'entendait la cour qui a rappelé le préjudice de la SCI Acapulco et a ordonné la démolition de la partie de l'ouvrage conformément au rapport de l'expert lequel a analysé la démolition de la construction sous l'angle de la perte de vue de l'appartement de la SCI Acapulco ; qu'en l'espèce, la SARL Sunset Investissements soutient qu'elle a exécuté les travaux de démolition puisque la vue depuis l'appartement de la SCI Acapulco est dégagée à 98,4% ; que cette affirmation n'est pas utilement contestée par l'intimée qui n'explique pas en quoi les travaux de démolition ne sont pas satisfactoires puisque l'intimée ne se plaint que du seul grief causé aux autres parties de l'immeuble ; qu'au vu du constat dressé par Monsieur E... X..., la cour estime que la Sarl Sunset Investissements a exécuté les travaux qui lui étaient demandés ; que la demande de fixation d'une nouvelle astreinte n'est pas fondée et sera rejetée ;
 
 1°) ALORS QUE la violation d'une servitude non altius tollendi est sanctionnée par la démolition de la construction peu important que la violation soit légère ou qu'elle ne cause qu'un préjudice minime au propriétaire du fonds dominant ;