décision 16-18.777 du 07/09/2017,  partie 3


qu'en décidant le contraire pour considérer comme irrecevables les conclusions de la SCI DE KERIGUEL 1 du 1er octobre 2015 au seul motif qu'elles étaient postérieures à l'ordonnance de clôture du 6 janvier 2015, les juges du fond ont à tout le moins violé le principe de l'égalité des armes, ensemble l'article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et en tout cas, faute d'avoir constaté que les conclusions déclarées irrecevables, étaient étrangères au point sur lequel le juge entendait être éclairé, et à propos duquel l'adversaire avait produit une nouvelle pièce, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 442 et 444 du Code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a, d'une part, constaté deux créances à l'encontre de la SCI DE KERIGUEL 1 et au profit de Monsieur et Madame Y..., et d'autre part, condamné Monsieur G... à payer deux indemnités principales au titre de la perte de loyers, et au titre du préjudice moral ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Monsieur G... conteste avoir eu la qualité de syndic avant sa nomination par l'assemblée générale du 15 mars 1999 ; que le règlement de copropriété du 30 décembre 1988 ne prévoyait pas la désignation d'un syndic provisoire avant la première assemblée générale qui n'a été réunie que 11 ans après, le 15 mars 1999, à l'initiative de Maître A... nommé par ordonnance du 4 septembre 1998 en raison de cette vacance en application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les initiatives de gestion courante de la copropriété prises par Monsieur G... avant le 15 mars 1999 ne peuvent lui être imputées en qualité de syndic ; que par ailleurs, aucun autre copropriétaire n'ayant usé de la faculté offerte par l'article 17, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 alors applicable de faire désigner un syndic en justice, Monsieur G... n'est pas plus responsable, en raison de ses initiatives, que les autres copropriétaires de l'absence de réparations sur l'immeuble jusqu'à la nomination de Maître A... sur requête des époux Y... ; qu'au surplus, les époux Y... ont acquis le 24 novembre 1997 des lots de copropriété en pleine connaissance de l'état de l'immeuble ; que les époux Y... seront donc être déboutés de leurs demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de Monsieur G... avant sa nomination en qualité de syndic lors de l'assemblée générale du 15 mars 1999 ; qu'en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; que l'assemblée générale du 15 mars 1999 a voté le principe des travaux de réfection de la toiture et donné à Monsieur G... , syndic, mission de recueillir des devis et de réunir une assemblée générale dans un délai d'un mois afin de décider l'engagement des travaux ; que pour l'exercice défectueux de cette mission entre le 15 mars 1999 et le 10 juin 2002, date de la seconde désignation de Maître A..., Monsieur G... a été condamné à payer à la copropriété la somme de 10 000 € par ordonnance de référé du 10 juin 2002 confirmée par arrêt de la cour d'appel de Rennes du 01 juillet 2003 ; que faute de réalisation des travaux de réfection de la toiture, Monsieur Bruno X..., le locataire des époux Y... depuis le 1er septembre 2000, a subi un dégât des eaux le 15 mars 2001 ; que ce sinistre a été déclaré à la MAAF qui est intervenue auprès de Monsieur G... afin qu'il fasse procéder aux réparations de la toiture avant de prendre en charge la réparation du plafond de l'appartement des époux Y... ; que ces derniers ne rapportent pas la preuve que Monsieur X... a mis fin prématurément au bail en mai 2001 en raison de ce dégât des eaux ; qu'ainsi, faute de preuve d'un préjudice subi dans la jouissance de leur lot privatif résultant directement de l'exercice défectueux de la mission de syndic de Monsieur G... entre le 15 mars 1999 et le 10 juin 2002, aucune condamnation ne sera prononcée à son encontre ; qu'à compter du 10 juin 2002, date de la nomination de Monsieur A... en qualité d' administrateur provisoire, la responsabilité de Monsieur G... ne peut être recherchée que sur le fondement délictuel en sa qualité de copropriétaire si les époux Y... rapportent la preuve qu'il n'a pas répondu; ou a répondu tardivement, aux appels de fonds de Maître A... et que de cette absence de réponse ou de cette réponse tardive il est résulté pour eux un préjudice direct et personnel ;