décision 16-28.414 du 05/04/2018,  partie 2


que le loyer du bail déplafonné doit être fixé par rapport à la valeur locative du bien, déterminée d'après l'un des six critères de l'article L. 145-33, dont celui des caractères du local considéré, conduisant l'expert à retenir une valeur locative fixée par le premier juge, par entérinement de son avis, inférieure à l'estimation de valeur locative proposée par l'agence Arthéma immobilier mandatée par Philippe X... ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article L. 145-34 du code du commerce stipule dans son alinéa 2 qu'en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, la variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du renouvellement est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle s'étant écoulée entre la date initiale du bail et celle de son renouvellement effectif ; que le dernier alinéa de ce texte précise, néanmoins, que cette disposition ne s'applique plus lorsque par l'effet d'une tacite prolongation la durée du bail excède 12 ans ; que tel est bien le cas en l'espèce puisqu'il est constant que le bail initial était déjà dans sa treizième année, par l'effet du renouvellement par tacite reconduction, lors du congé délivré par le bailleur ; que le déplafonnement du loyer applicable en l'espèce peut donc valablement intervenir et son montant fixé par rapport à la valeur locative, elle-même déterminée, selon les dispositions des articles L. 145-33 et suivants du code du commerce ; que l'expert a évalué à la somme mensuelle de 1 880 euros la valeur locative tant de la maison créole que de la maison annexe ; qu'il a relevé que les travaux et améliorations réalisés par le locataire avaient généré une plus-value d'un montant de 145 000 euros ; que ces travaux s'étaient étalés sur toute la durée de la location et que la maison avait toujours été habitable ; que l'estimation de la valeur locative des lieux telle que réalisée en août 2012 à la demande même du preneur retient une fourchette allant de 2 100 à 2 250 euros après avoir tenu compte des éléments positifs et négatifs présentés par ceux-ci ; qu'on ne peut, donc, exclure qu'il y ait eu une modification non négligeable des éléments de détermination de la valeur locative tels qu'énumérés à l'article L. 145-33 du code de commerce et, notamment, une amélioration qualitative de l'offre d'hébergement fournie et ce, même si l'expert relève, au vu la faible fréquentation de la rue, une commercialité faible ; que la proposition faite par l'expert sera, donc, retenue à compter du 19 juillet 2012 ;
 
 1°/ ALORS QUE les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération pour la fixation du loyer du bail renouvelé que si, directement ou indirectement, le bailleur en a assumé la charge ; qu'en se fondant, pour fixer comme elle l'a fait le montant du loyer du bail renouvelé, sur le fait que l'offre d'hébergement avait fait l'objet d'une amélioration qualitative, cependant qu'elle ne pouvait prendre en compte les améliorations apportées aux lieux loués par M. X... sans constater que le bailleur en aurait assumé la charge, fût-ce indirectement, la cour d'appel a violé l'article R. 145-8 du code de commerce ;
 
 2°/ ALORS QUE, en tout état de cause, le loyer renouvelé ne peut s'appliquer qu'à la date d'effet du congé et non à la date de la délivrance de ce dernier ; qu'en fixant le nouveau loyer du bail renouvelé à la date de délivrance du congé, soit le 19 juillet 2012, et non à la date effective du congé, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9, ensemble les articles L. 145-33 et L. 145-38 du code de commerce.