Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-13.007 du 20/01/2015,  partie 4


qu'au demeurant, le demandeur lui-même indique en page huit de ses conclusions récapitulatives que l'article L.20 dispose que « l'administration des impôts peut exiger des justifications au sujet de toutes les dettes déduites de l'actif d'une succession » ; que ce n'est pas l'objet du dossier, de sorte que l'article L.20 n'avait pas lieu d'être visé ; que de même, l'article L.21 n'avait pas lieu d'être visé n'étant pas applicable ; qu'il concerne en effet les justifications au sujet d'une dette mise à la charge du donataire dans un acte de donation ; que sur la méconnaissance du dernier alinéa de l'article L.57 du LPF, aux termes de l'article L.57 du livre des procédures fiscales, l'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que lorsque l'administration rejette les observations du contribuable, sa réponse doit être également motivée ; qu'en l'espèce, il est reproché à l'administration fiscale d'avoir méconnu cette exigence en ne répondant pas de manière motivée à ses observations du 10 février 2010 qui étaient de nature à remettre en cause la réalité de l'évaluation notifiée de l'immeuble et plus particulièrement en ne répondant pas aux remarques sur la démonstration d'une invraisemblance de l'estimation ; qu'il apparaît sur ce point que Madame Y... dans sa réponse du 10 février 2010 a rappelé l'évaluation qui lui avait été notifiée le 7 novembre 2007, savoir 6,5 millions d'euros et a indiqué que la valeur de 21 millions d'euros correspondait à une augmentation de 323 % qui rend invraisemblable l'estimation faite par le service ; que c'est à tort toutefois que le requérant reproche à l'administration fiscale de ne pas avoir motivé sa décision en ignorant cet élément ; qu'en effet, l'administration fiscale n'avait pas à répondre spécifiquement sur la valeur notifiée en 2007 ; qu'il ne s'agissait pas de sa base de travail, l'administration fiscale devant fournir des termes de comparaison correspondant à des cessions contemporaines de biens intrinsèquement similaires mais n'ayant pas à actualiser une valeur précédente ; que l''administration a donc répondu sur la pertinence de cette évaluation en rappelant sa méthode de travail et a donc de ce fait apporté une motivation suffisante ; que pour l'ensemble de ces motifs, les irrégularités alléguées ne sont pas fondées ; que sur la démonstration de la valeur vénale de l'immeuble, en vertu de l'article L.17 du livre des procédures fiscales, l'administration fiscale a la possibilité de rectifier l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque cette évaluation paraît inférieure à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ; que lorsque l'administration fiscale entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d'enregistrement la valeur vénale réelle du bien en cause, il appartient au service de justifier l'évaluation au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession avant la mutation litigieuse de biens intrinsèquement similaires ; qu'en l'espèce, le litige porte sur la valeur réelle des parts d'une SCI à la date de leur mutation, soit le 13 décembre 2007 ; que la SCI SVB a un actif qui se compose d'un immeuble situé à Saint-Tropez ; que l'administration fiscale devait donc évaluer un immeuble et donc se référer à des cessions antérieures au fait générateur de l'impôt et en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires d'un point de vue physique, juridique et géographique ; qu'en l'occurrence, le bien litigieux a une surface habitable de 352 m2 sur un terrain de 21.156 m2 ; qu'il comporte un salon, une salle à manger, quatre chambres, une cuisine, cinq salles de bains, une piscine de 152m2, un garage de 54m2, une cave de 26m2 et des terrasses pour 208 m2 ; que l'administration fiscale a comparé la valeur déclarée à cinq cessions de biens sur une période comprise entre le 7 avril 2006 et le 3 janvier 2008, proche de la date de cession des parts sociales ; que le nombre de références apparaît suffisant, l'administration fiscale n'étant pas tenue de se référer à l'ensemble des mutations réalisées dans un secteur donné à une époque donnée et n'étant pas tenue de communiquer l'ensemble des mutations opérées ; que chacun des biens cités a fait l'objet d'un descriptif très précis et détaillé relatif à sa localisation, ses dimensions, la date de la construction, ses annexes ; que la localisation des termes choisis apparaît pertinente, les biens situés sur la commune de Ramatuelle étant comme le bien litigieux situés dans la presqu'île de Saint-Tropez ; qu'il ne saurait être reproché à l'administration fiscale de ne pas avoir procédé à l'actualisation d'une valeur plus ancienne, en l'occurrence celle notifiée le 7 novembre 2007, dès lors que la valeur du bien correspondant aux règles de l'offre et de la demande au regard du marché immobilier du moment ; qu'il ne saurait être tiré argument des différences entre le bien litigieux et les termes de comparaison (maison de gardien, tennis, héliport).