Cour d'appel de Toulouse
20, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.255 du 17/11/2021,  partie 5



 - que la SCI Miami a après l'acquisition des lots effectué des travaux sur le lot 15, afin de le réunir avec un autre T2 (lot 14) et un local en dessous du lot 14 (lot 5), de restructurer sa distribution afin d'obtenir un appartement triplex haut de gamme,
 - ces travaux n'ont pas apporté de plus-value au lot 15 et le coût de la remise de l'appartement dans son état d'origine est de l'ordre de 35 000 €,
 - la valeur vénale proposée des lots cédés à la date de la vente et en leur état au jour de la vente est:

* T2 (lot 15): 113 900 €,
 * parkings (lots 40 et 41): 1000 € chacun, 
 * garages (lots 57,58,59,60,61): 10 000 € chacun,
 - la valeur locative actuelle des lots proposés est de:
 
 * parkings: 30 € par mois, 
 * garages: 60 € par mois.
 
 Contrairement à ce qu'écrit M. [U], ce rapport d'expertise n'est affecté d'aucune « irrecevabilité » pour être effectué au nom de Madame [F], et encore en violation de la procédure et de son objectif, soit la préservation de l' « intérêt social », s'agissant d'une mesure d'instruction ordonnée par le juge de la mise en état à la demande d'une partie au litige, agissant en qualité d'associé minoritaire l'action sociale, mais également à titre personnel l'action en annulation d'une résolution de l'assemblée générale pour abus de majorité, sans qu'une telle demande d'expertise ne soit à priori, contraire à l'intérêt social. Quant au procès-verbal de constat du 31 juillet 2012 dont M. [U] conteste la « recevabilité » pour avoir été fait dans l'appartement litigieux sans son accord ni autorisation judiciaire, il n'est pas utile à la solution du litige, dès lors que la comparaison entre l'état des lieux de sortie du locataire en août 2011, tel que rapporté à l'expert par l'agence gestionnaire, et les constatations de l'expert suffisent à établir les travaux effectués. Par ailleurs les travaux de façade nécessités par la réunion des lots 14 et 15 ont fait l'objet d'une assemblée générale extraordinaire de la copropriété à la demande du gérant des SCI Foret Royale et Miami, et le permis de construire accordé à M. [U] le 20 mars 2012 pour « création de terrasses » a fait l'objet d'un affichage public. Pour déterminer la valeur réelle du bien, sont particulièrement pertinentes les comparaisons avec le prix de vente d'appartements situés dans le même immeuble. A cet égard, l'expert a relevé la vente le 31 janvier 2012, d'un T2 avec mezzanine (lot 19) situé, comme l'appartement litigieux, au 2ème étage, pour un prix de 112 000€ pour une surface de 50,93 €, soit un prix au mètre carré de 2 199€. Il sera observé que selon attestation de l'acquéreur, M. [A], cet appartement était vendu sans parking. Le lot 20, également situé au 2ème étage, d'une surface de 51,97 mètres carrés, s'est vendu courant 2014 pour 111 600 €. Mme [F] avait proposé début 2013 de l'acquérir avec 3 parkings, pour la somme de 80 000 €, évoquant une évaluation antérieure de la SCI Forêt Royale à 80 000 € soit 1 540 €/m2, que M. [U], en sa qualité de gérant, n'a pas contestée comme figurant dans le tableau des plus-values à titre d' « évaluation minimale sans parking», mais soutenant que cette estimation « minimale à 80 000 € était antérieure et minorée, de sorte qu'elle ne saurait avoir valeur référentielle ». Il faisait état d'une évaluation par 3 professionnels d'une moyenne de 110 600 €, outre 1000 € par parking. Il sera observé que selon un mail du 18 novembre 2014 de l'agence MN Gestion, gestionnaire des biens de la SCI Forêt Royale jusqu'au 31 décembre 2013, le lot n°15 avait besoin d'être rafraîchi (parquets flottants dans l'entrée, faïences dans la cuisine et la salle de bains, robinetterie et peintures) comme l'indiquent les évaluations d'agence immobilière produites par M. [U] et dont l'expert a eu connaissance, mais que le lot numéro 20 était très dégradé et insalubre. Par ailleurs une consultation écrite de M. [U] du 17 octobre 2011 proposait aux associés une résolution aux termes de laquelle étaient proposées:
 - la vente du lot 15 à la SCI Miami pour 115 000 €,
 - la vente du lot 19 à M. [A] pour 112 000 € (la vente s'étant concrétisée),
 - la vente du lot 22 (studio au premier étage) pour 85 000 €.
 
 Enfin, M. [U] considère comme une preuve « irréfutable » les résultats d'un examen de sa situation fiscale personnelle, mené par les services fiscaux, qui selon lui auraient validé et entériné les prix de vente concernant l'appartement numéro 15, ainsi que les garages et parkings.