Cour d'appel de Toulouse
20, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.162 du 19/12/2019,  partie 2



 Condamne Mme X... veuve V..., M. et Mme T... aux dépens de cassation ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes présentées devant la Cour de cassation ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf. 
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour Mme V..., épouse D...
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté la demande de Mme B... D... tendant à sa mise hors de cause et d'avoir confirmé le jugement entrepris l'ayant condamnée, in solidum avec Mme M... X..., à payer aux époux T... les sommes de 134 250 euros à titre d'indemnité principale d'éviction ;
 
 Aux motifs que « Mme D... explique en cause d'appel qu'elle doit être mise hors de cause car elle n'est que nue-propriétaire de l'immeuble et que seul l'usufruitier est redevable d'une indemnité d'éviction en sa qualité de bailleur ; qu'elle produit une attestation notariée qui indique que Mme M... X..., épouse V..., a fait donation à Mme B... V... de la nue-propriété d'un immeuble situé [...] à Albi tout en se réservant l'usufruit dudit immeuble ; qu'en cas de démembrement de propriété, il résulte de l'article 595 dernier alinéa du Code civil que l'usufruitier qui a la qualité de bailleur ne peut toutefois , sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal et que de même, il ne peut délivrer seul congé en sorte que c'est à bon droit Mesdames M... V... et B... D... , agissant ensemble, ont fait délivrer le 5 mars 2004, un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction en vertu de l'article 145-17 du code de commerce ; qu'il y a lieu d'en conclure qu'elles sont redevables ensemble de l'indemnité due au preneur évincé car il s'agit d'un acte qui excède les pouvoirs du seul usufruitier » (arrêt attaqué, p. 5, § 11 et s.) ;
 
 Alors qu'en cas de démembrement de la propriété, l'indemnité d'éviction est due par le seul usufruitier qui a, seul, la qualité de bailleur ; qu'en jugeant néanmoins que Mme D..., nue-propriétaire du bien donné à bail, était redevable de l'indemnité d'éviction avec Mme V..., usufruitière, la cour d'appel a violé les articles 595, alinéa 4, du code civil et L. 145-14 du code du commerce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'une part, d'avoir rejeté les demandes de Mme D... tendant à faire juger que l'éviction n'occasionnait aucun préjudice aux locataires évincés et, subsidiairement, à voir fixer l'indemnité d'éviction à la valeur du fonds de commerce ou à défaut, à la valeur du droit au bail réduite, d'autre part, d'avoir dit n'y avoir lieu à retenir les coefficients de minoration de la valeur du droit au bail et d'avoir confirmé, en conséquence, le jugement entrepris en tant qu'il a condamné Mme B... D..., in solidum avec Mme M... X..., à payer aux époux T... les sommes de 134 250 euros à titre d'indemnité principale d'éviction ;
 
 Aux motifs propres qu' « aux termes de l'article L 145-14 du code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf les exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivant, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; que la loi présume que le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds de commerce du locataire , sauf la possibilité pour le bailleur d'établir que le préjudice est moindre, notamment lorsque le fonds est transférable ; qu'en l'espèce il n'est pas contesté que le fonds n'est pas transférable et que le bailleur est tenu de verser une indemnité dite de remplacement au locataire évincé ; que l'indemnité d'éviction doit être calculée au moment où le préjudice se réalise c'est-à-dire soit à la date de l'éviction, soit à la date à laquelle le locataire cesse d'occuper régulièrement les locaux en renonçant au maintien dans les lieux ; qu'en l'espèce les époux T... ont fait le choix de quitter les lieux définitivement le 31 mars 2010 en sorte que l'indemnité d'éviction doit être évaluée à la date où les locaux ont été restitués ;