Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-20.342 du 19/06/2019,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. U... B...,
 
 2°/ Mme T... Y..., épouse B...,
 
 tous deux domiciliés [...] ,
 
 contre l'arrêt rendu le 12 juin 2018 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société V... expansion, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société CHAMPS MAILLETS, société à responsabilité limitée,
 
 2°/ à la société Financière du cèdre, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 21 mai 2019, où étaient présents : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, M. Girardet, conseiller, M. Lavigne, avocat général, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme B..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société V... expansion, de Me Le Prado, avocat de la société Financière du cèdre, l'avis de M. Lavigne, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 12 juin 2018), que, suivant acte authentique du 30 décembre 2006, conclu par l'entremise de la société Financière du cèdre (l'intermédiaire), conseil en gestion de patrimoine, M. et Mme B... (les acquéreurs) ont acquis de la société CHAMPS MAILLETS (le vendeur) un lot dans un bien immobilier en copropriété, au titre d'un dispositif de défiscalisation relatif aux monuments historiques ; que l'acte prévoyait que le bien était vendu en l'état et que des travaux de rénovation et d'aménagement à réaliser devaient être votés par l'assemblée générale des copropriétaires après obtention du permis de construire ; que, ultérieurement, des travaux supplémentaires de renforcement des fondations se sont révélés nécessaires, engendrant un coût supplémentaire à la charge des acquéreurs ; que, l'administration fiscale ayant estimé que les travaux réalisés sur l'immeuble s'analysaient en une reconstruction et non en une rénovation, de sorte que le dispositif de réduction d'impôts ne pouvait s'appliquer, elle a soumis les acquéreurs à un redressement fiscal ; que ces derniers ont assigné le vendeur et l'intermédiaire en responsabilité et indemnisation du surcoût des travaux et du redressement fiscal ;
 
 Sur le premier moyen :
 
 Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre l'intermédiaire, alors, selon le moyen :
 
 1°/ que l'intermédiaire professionnel intervenant dans une opération de défiscalisation est tenu d'une obligation particulière d'information à l'égard de ses clients ; qu'à ce titre, il est notamment tenu d'avertir ceux-ci du risque que le vote de travaux trop importants fasse perdre le bénéfice du dispositif de réduction d'impôts s'attachant à la réhabilitation d'un bâtiment inscrit à l'inventaire des bâtiments historiques ; qu'en excluant toute obligation de l'intermédiaire d'informer les acquéreurs de ce risque, au motif inopérant que l'administration fiscale avait expressément validé l'opération, la cour d'appel a violé les articles 1147 ancien et 1991 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
 
 2°/ que l'intermédiaire professionnel intervenant dans une opération de défiscalisation immobilière est tenu d'informer ses clients du risque que le vote de travaux trop importants fasse perdre le bénéfice du dispositif de réduction d'impôts s'attachant à leur investissement ; qu'en l'espèce, les acquéreurs soulignaient que, si l'administration fiscale avait validé a priori l'opération par lettre du 14 juin 2006, elle avait également averti l'intermédiaire, dans ce même courrier, que ce régime dérogatoire était d'application stricte, et qu'elle serait vigilante sur le point de savoir si la totalité des travaux finalement réalisés ont effectivement concouru à la protection du bâtiment ; qu'en se bornant à opposer, pour écarter toute obligation d'information de l'intermédiaire sur les risques encourus, que l'administration fiscale avait expressément validé l'opération, sans rechercher, comme il lui était demandé, si cette dernière n'avait pas elle-même alerté l'intermédiaire immobilier sur les risques de l'opération, la cour d'appel a de toute façon privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 ancien et 1991 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
 
 3°/ que l'intermédiaire professionnel intervenant dans une opération de défiscalisation est tenu d'une obligation particulière d'information à l'égard de ses clients ; qu'à cet égard, il appartient au débiteur professionnel d'une obligation particulière d'information d'établir qu'il a satisfait à cette obligation ;