Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-29.037 du 14/11/2019,  partie 2



 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la SCI Alésia 111 avait manqué à ses obligations contractuelles de délivrance conforme et de jouissance paisible de la chose louée, d'avoir prononcé la résiliation judiciaire du bail consenti le 20 septembre 2007 sur des locaux sis à [...], aux torts de la SCI Alésia 111, d'avoir débouté cette dernière de son action en expulsion de la société Jerhas, d'avoir fixé la réfaction, au titre de l'exception d'inexécution soulevée par la société Jerhas, à 50% du montant des loyers et charges sur la période du 1er avril au 1er juillet 2015, d'avoir condamné la société Jerhas à payer à la SCI Alésia 111 la somme de 72 613,72 € au titre de l'arriéré de loyers restant dû au 20 octobre 2015, d'avoir condamné la SCI Alésia à restituer à la société Jerhas la somme principale de 38 718 € au titre du dépôt de garantie, d'avoir condamné la SCI Alésia 111 à payer à la société Jerhas la somme de 150 000 € à titre des dommages-intérêts et ordonné la compensation des sommes respectivement dues ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort du rapport de M. A... que la séparation verticale présente un défaut manifeste de solidité et de stabilité et présente un danger pour les personnes (clients et personnel de la société Jerhas mais aussi copropriétaires se rendant dans le local à vélo en empruntant la petite courette) en cas de chute d'objet volontaire provenant des étages du bâtiment sur rue mais surtout en cas de turbulences climatiques (vent violent, pluie) ; que l'état de cette paroi a aussi été constaté par une architecte de la sécurité de Paris intervenu sur place le 7 mai 2014, qui a constaté une installation de fortune constituée de panneaux en aggloméré fixés au moyen de bastaings à un muret en brique et surmontés de plaques de polycarbonate alvéolaire fixées sur cornières posées en biais pour récupérer l'aplomb de la verrière, dont l'ensemble semblait stable mais présentait des défauts d'étanchéité manifestes qui fragiliseraient, à moyen terme, la solidité et la stabilité de la paroi qui était, par ailleurs, couronnée par une bâche grossièrement ficelée à des planchettes menaçant de chuter dans la courette et a préconisé la vérification régulière de la solidité et la stabilité de la paroi séparative entre la courette du bâtiment d'habitation et le local d'activité sur cour, la prise de toutes les mesures nécessaires pour assurer la sécurité des usagers de la cour et des locaux, et le dépôt des éléments de bâchage menaçant de chuter ; que M. A... a clairement relevé dans son rapport que cette séparation ne profite qu'à la seule partie commerciale (exploitée par la société Jerhas) qui améliore ainsi le clos de cette cour à usage privatif en créant une surface complémentaire d'exploitation ; que selon l'expert, le rétablissement des lieux à l'état initial consisterait à démonter l'ensemble de la paroi verticale en séparation des fonds et à reconstituer, sur le soubassement d'origine conservé de délimitation, une grille ou un grillage entre les deux cours existantes ; que c'est d'ailleurs la nature des travaux qui ont été ordonnés par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris le 2 octobre 2015 et exécutés en août 2016 par le bailleur ; que les travaux de consolidation que proposait la société Alésia 111 dans son courrier du 10 février 2015 n'étaient pas de nature à remédier au caractère dangereux que présentait cette paroi ; qu'il n'appartenait pas à l'expert de se prononcer sur les questions juridiques relatives à la prescription d'une action et à la répartition de la charge des travaux entre le bailleur et le preneur ; que soulever la prescription décennale de l'action en démolition de cette séparation, prévue par l'article 42 al 1 de la loi du 10 juillet 1965, qui n'a vocation à s'appliquer qu'entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, dans cette instance qui oppose le bailleur à son locataire et porte sur leurs obligations contractuelles, n'est pas pertinent ; qu'à compter du mois de mars 2014, quand elle a eu connaissance de la dangerosité de la paroi verticale, et que la réfection de celle-ci reviendrait à le priver d'un local clos, la société Jerhas était bien fondée à reprocher à son bailleur de ne pas remplir son obligation de délivrance ; que le transfert des charges des travaux de l'article 606 du code civil sur le preneur qui constitue une clause dérogatoire du bail ne saurait priver le bailleur de son obligation d'assurer au locataire le clos et le couvert ; que la mise en demeure du 12 février 2015 pour défaut de paiement des loyers visant la clause résolutoire, ayant été délivrée de mauvaise foi par le bailleur, qui savait que son locataire était dans l'impossibilité d'exploiter une partie de son fonds, ne doit pas être validée ; qu'il est établi que, ne pouvant plus assurer le clos du local sans maintenir un risque pour la sécurité des occupants de l'immeuble, de la clientèle et des salariés du locataire, le bailleur a commis un manquement grave à ses obligations contractuelles justifiant que soit prononcée la résiliation du bail à ses torts exclusifs ;