Cour d'appel de Versailles
2B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.051 du 23/01/2020,  partie 2



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la société Corio, aux droits de laquelle est venue la société Ochito, a manqué à son obligation de délivrance des locaux conformes aux règles de sécurité et condamné solidairement la société Ochito, avec la société Corio, aux droits de laquelle est aujourd'hui la société Klépierre, à verser à la société Univers des sacs quatre vingt mille euros (80.000€.) de dommages-intérêts au titre de la perte de clientèle occasionnée par le défaut de mise à disposition et d'entretien des locaux de la société Corio, de la perte de marge réalisée sur le chiffre d'affaires liée au contrat rompu avec la société Longchamp et de la perte de chance de la société à responsabilité limitée Univers des sacs de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fournisseurs ;
 
 AUX MOTIFS QUE « 1. il y a lieu de statuer sur le bien-fondé d'une action en responsabilité engagée par le preneur de locaux commerciaux (société Univers des sacs) contre son bailleur (la société Ochito), à qui ce preneur reproche des manquements à l'obligation de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible des lieux donnés à bail ainsi que sur le mérite d'une demande d'évocation pour ce qui concerne la demande de fixation du loyer du bail renouvelé portant sur le lot n° 1211 du Centre commercial Charras situé à [...] ; [
 ] Sur les manquement allégués par le preneur de locaux litigieux ; [
 ] 8. vu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du n°2016-131 du 10 février 2016, ensemble les articles 1719 et suivants du code civil aux termes desquels le bailleur est débiteur d'une triple obligation de délivrance, d'entretien et de garantie de jouissance paisible des locaux loués et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 9. que contrairement à ses allégations, il ressort des documents portés aux débats et de la discussion des parties que la société Ochito venant aux droits de la société Corio, est copropriétaire majoritaire au sein du Centre Charras dans lequel se trouve implanté le fonds de commerce litigieux dès lors en effet, qu' elle apparaît posséder 20 913 tantièmes des 38 703 tantièmes composant ce centre commercial dont les parties communes font l'objet d'un régime et d'une réglementation spécifiques en ce sens que les charges d'entretien les concernant incombent aux seuls propriétaires des lots de cette galerie marchande et non pas, à tous les copropriétaires de l'ensemble dénommé le Zodiaque représentant 130 535 tantièmes - voir cotes 23 et 11 du dossier de la société Ochito ainsi que les cotes 65 et 66 de celui de la société Univers des sacs ; 10. que c'est donc à raison que la société Univers des sacs observe que la société Ochito venant aux droits de la société Corio, bailleresse d'un local commercial situé dans un centre commercial, était tenue d'entretenir les parties communes du centre en tant qu'accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée (Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, pourvoi n° 11-23541) ; que si à défaut de clause particulière dans le bail litigieux, la société bailleresse ne supporte pas d'obligation particulière concernant le maintien d'un environnement commercial favorable et n' avait donc pas d'obligations plus importantes que celles d'un bailleur normal et partant, pas d'autres obligations que celles relatives à la délivrance, à l'entretien et à la jouissance paisible de la chose louée, elle restait néanmoins en effet, tenue d'une obligation de moyens relative au maintien d'un environnement commercial favorable (Cass, civ, 3e, 26 mai 2016 n° de pourvoi : 15-11307.) ; 11. que la société Ochito de ce point de vue, n'apparaît pas justifier du déploiement d'une énergie suffisante pour tenter de remédier à la dégradation de la commercialité des locaux loués qui, en janvier 2013, a finalement provoqué la dénonciation d'un contrat de distribution liant la société locataire à la société Longchamp - voir cote 6 du dossier de la société Univers des sacs "Nous faisons suite à la visite de M.   le 11 décembre dernier au sein de votre point de vente  ./ Lors de cette visite, nous nous sommes aperçus que l'environnement extérieur de votre point de vente ne correspondait clairement plus à l'image et à la notoriété de notre marque./ ll s'avère en effet que le potentiel du centre commercial Charras ne permet pas de répondre à nos critères quantitatifs./ De plus la qualité du centre commercial ne répond clairement plus aux exigences qualitatives attachées au contrat qui nous lie (absence totale d'enseigne haut de gamme, centre commercial mal entretenu, nombreuses cellules vides  ./Dans ces conditions, nous en sommes venus à la conclusion que nous ne pouvions désormais espérer aucune perspective d'amélioration, l'accomplissement de travaux au sein de votre point de vente étant insusceptible de modifier son environnement et son potentiel. " [surligné et souligné par la Cour] ;