Cour d'appel de Rennes
EX, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-27.224 du 05/01/2017,  partie 2


est pas bâtie, la parcelle ZM [Cadastre 3] qui constitue un tènement avec les parcelles ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 2], très proche du centre bourg et de l&apos;église, est bordée par des habitations tout le long de la [Adresse 9], au nord, et de la [Adresse 8], à l&apos;ouest ; qu&apos;il n&apos;y a pas de rupture de continuité avec ces parties urbanisées ; que l&apos;ensemble se trouve dans le même compartiment ; qu&apos;à la date de référence, la desserte en eau et l&apos;assainissement étaient assurés par les réseaux de la [Adresse 8] ; que la carte communale qui classait le traitement en zone inconstructible, était caduque à la date de référence du 11 avril 2005 et la suivante, du 28 septembre 2007, est postérieure ; que le plan cadastral n&apos;a pas d&apos;incidence sur l&apos;appréciation des zones urbanisées ; que le réseau électrique basse tension était suffisant pour servir 4 lots à bâtir en bordure de la [Adresse 8], dans l&apos;ensemble du tènement ; que la note technique conclut : « les travaux de raccordement seront alors limités à des branchements sans renforcements ni extensions complémentaires des réseaux électriques existants » ; que la mention « sous réserve d&apos;une étude détaillée des services d&apos;ERDF » n&apos;est qu&apos;une précaution évitant au scripteur une éventuelle responsabilité ; qu&apos;ainsi, il est rapporté la preuve que les parcelles expropriées peuvent être qualifiées de terrains à bâtir ; que le jugement serait confirmé sur ce point ; que la vente du 10 juillet 2008 (terme de comparaison n° 4) présente le plus d&apos;analogie avec la parcelle exproprie, s&apos;agissant d&apos;un terrain à bâtir dans la commune de Teillay, situé [Adresse 10], d&apos;une superficie de 1.200 m² ; que la valeur ressort à 35 euros (somme arrondie) le mètre carré ; qu&apos;elle sera retenue pour base de l&apos;indemnisation des expropriés ; que la partie de parcelle qui n&apos;est pas située en zone humide sera indemnisée à raison de 35 euros le mètre carré, soit 273 m² X 35 = 9 555 euros ; que pour le reste de la parcelle, il sera tenu compte de la distinction opérée par les expropriés, selon laquelle la valeur de la parcelle décroît au fur et à mesure de l&apos;augmentation de la distance avec la voie de circulation et d l&apos;enfoncement dans la zone humide, créant des contraintes techniques, coûteuses ; qu&apos;il sera retenu une valeur de 17,50 euros pour la zone 1 de 1 092 m², soit une somme de 19 110 euros, et une valeur de 8,75 euros pour le fond de la parcelle (1 365 m²), soit 11 943,75 euros ; que le total général s&apos;élève à 40 608,75 euros, valeur « libre », au jour du jugement ;
 
 1. ALORS QU&apos;en l&apos;absence de plan local d&apos;urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers ou de tout document d&apos;urbanisme en tenant lieu, aucune construction nouvelle n&apos;est autorisée en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune ; qu&apos;en se bornant à constater que la parcelle litigieuse forme avec les parcelles voisines un tènement très proche du centre bourg, bordé par des habitations au nord et à l&apos;ouest, sans rechercher si, précisément, ces constructions situées au nord et à l&apos;ouest ne constituaient pas la limite de la partie urbanisée de la commune, de sorte que le tènement en cause, affecté à usage agricole et jouxtant de vastes zones naturelles, au sud et à l&apos;est était situé en-dehors des parties actuellement urbanisées, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article L. 13-15 II ancien du code de l&apos;expropriation, applicable au litige, ensemble l&apos;article L. 111-1-2 du code de l&apos;urbanisme ;
 
 2. ALORS QUE seuls peuvent être qualifiés de terrain à bâtir les terrains effectivement desservis par des réseaux de dimensions adaptées à leur capacité de construction ; que la commune faisait valoir que le Scot applicable recommandait de prévoir 13 logements à l&apos;hectare et en déduisait que la capacité du réseau d&apos;électricité, tout juste en mesure de desservir 4 logements pour une superficie de 1,12 ha, n&apos;était pas adaptée à la capacité de construction des terrains ; qu&apos;en se bornant à constater que le réseau électrique est « suffisant pour servir 4 lots à bâtir », sans rechercher si la dimension du réseau était adaptée à la capacité de construction des terrains, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article L. 13-15 II ancien du code de l&apos;expropriation, applicable au litige ;
 
 3. ALORS, en toute hypothèse, QUE la cour d&apos;appel, qui a admis qu&apos;une partie des terrains ne pouvait pas être évaluée au prix d&apos;un terrain à bâtir, devait déterminer des termes de comparaison lui permettant d&apos;évaluer cette partie de terrains ; qu&apos;après avoir fixé à 35 euros du m² le prix des terrains situés plus près de la route, sur la base d&apos;une vente conclue le 10 juillet 2008 qui lui a paru constituer un terme de comparaison significatif, la cour d&apos;appel a fixé à 17,50 euros du m² la valeur des terrains situés plus en retrait et à 8,75 euros la valeur des terrains situés en zone humide ; qu&apos;