cour d'appel d'Aix en Provence
1ère Chambre A,  décision 17-16.113 du 17/05/2018,  partie 3


que l'article 21 III de la loi prévoit que ce nouveau dispositif s'applique à toute cession intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi, intervenue le 18 juin 2014, de sorte que la présente vente, proposée par le liquidateur aux associés le 22 janvier 2015 et non encore intervenue à ce jour, doit donner lieu à l'application de ce nouveau texte, ce qui n'est pas discuté au demeurant par les parties ; que l'article L 145-46-1 prévoit que : « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire » ; qu'en l'espèce, ces dispositions n'ont pas vocation à s'appliquer dès lors que la vente de l'immeuble intervient dans le cadre de la liquidation amiable de la SCI CASANTON et qu'il ne s'agit pas d'une vente de gré à gré, mais d'une vente judiciaire, le président du tribunal de grande instance de Draguignan ayant donné mission à Me Anne Z... de réaliser l'actif de la SCI et Me Anne Z... estimant à juste titre que la vente aux enchères publiques est la plus adaptée, compte tenu de la mésentente entre les associés et de la nécessité de rechercher le meilleur prix ; qu'à la différence du droit de préemption prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 applicable aux locaux à usage d'habitation, l'article L. 145-46-1 ne traite pas du cas des ventes judiciaires, ce dont il peut être déduit que le droit de préemption ne s'applique pas en la matière ; qu'au demeurant, ainsi que le soulignent les intimés, le prix de la vente, n'étant pas fixé puisque ressortant de la dernière enchère, ne peut être proposé au locataire commercial avant la mise en vente de l'immeuble aux enchères publiques ; qu'enfin, l'article L. 145-46-1 dispose qu'il « n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ; qu'il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint » ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces que la Sarl JORDANE n'est pas locataire commerciale de la totalité de l'immeuble mis en vente puisque le terrain a été donné à bail commercial à la Sarl EUROFACADES et à la Sarl HIDI LOC CD pour une surface de 1500 m², de sorte que la cession globale de l'immeuble ne peut donner lieu à exercice d'un droit de préemption par la locataire d'une partie seulement de l'immeuble vendu globalement ; qu'il convient en conséquence de dire que l'opposition de M. et Mme X... à la mise en vente du bien immobilier constituant l'actif de la SCI CASANTON en liquidation n'est pas fondée et de confirmer le jugement en ce qu'il a autorisé Me Anne Z... à procéder à la mise en vente aux enchères publiques de ce bien dans les conditions fixées dans son dispositif ; que l'appel de M. et Mme X... sera donc rejeté et qu'ils seront condamnés aux dépens et au paiement des frais irrépétibles engagés par les intimés pour défendre devant la cour ;
 
 1°) ALORS QUE lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il doit en informer le locataire, cette notification, qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, valant offre de vente au profit du locataire ; que l'adjudication amiable est, contrairement à celle résultant d'une saisie immobilière, une modalité de la vente résultant d'un choix du propriétaire de sorte qu'elle entre dans le champ d'application de l'article L. 145-46-1 qui vise la vente ; qu'en décidant au contraire que ce texte ne s'appliquait pas à la « vente judiciaire », après avoir pourtant constaté que cette vente intervenait dans le cadre d'une « liquidation amiable », la cour d'appel a violé l'article L. 145-46-1 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QUE le droit de préemption doit être proposé lorsque le propriétaire « envisage de vendre » son bien » c'est-à-dire avant toute vente, fût-elle par licitation et non après celle-ci ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a derechef violé l'article L. 145-46-1 du code de commerce ;
 
 3°) ALORS QUE la licitation n'est pas le seul moyen pour fixer le prix des murs, celui-ci pouvant être évalué par expert ; qu'en énonçant dès lors que le prix de la vente ne peut être proposé au locataire commercial avant la mise en vente de l'immeuble aux enchères publiques puisqu'il ressort de la dernière enchère, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-46-1 du code de commerce ;