Cour d'appel de Douai
21, Cour d'appel de Douai
21, décision 19-12.818 du 07/01/2021,  partie 4


que cet épisode est révélateur de l'agressivité de principe dont Mme T... a fait preuve envers le preneur, nourrie de l'ignorance des limites précises de ses droits ; que, multiples et cohérents, et d'origines variées, ces témoignages établissent avec certitude que, de manière régulière, par des entrées intempestives et agressives dans ses locaux, par le blocage de l'accès à son parking, et en laissant divaguer ses chiens aux abords de son bâtiment, Mme T... a perturbé l'activité de la société AVIPUR ; qu'il s'agit d'un manquement grave aux obligations du bailleur, qui justifient la résiliation du bail à ses torts, à la date du 1er juillet 2015 ; que Mme T... sera par conséquent déboutée de sa demande en règlement des loyers ultérieurs ;
 
 Et encore aux motifs adoptés des premiers juges, que sur les dommages et intérêts, il résulte des précédents développements que la société AVIPUR a subi un préjudice constitué des troubles de jouissance des lieux, de la perte de leur propriété commerciale, et des frais de déménagement qu'elle a exposés ; que Mme T... sera condamnée à lui payer, en réparation, la somme de 7000 euros ;
 
 Alors que, de première part, que en prononçant la résiliation du bail commercial liant la Société Avipur à Madame T... à effet du 1er juillet après avoir constaté que par lettre du 11 juin 2015, cette société avait notifié à la bailleresse la résiliation du bail au 30 juin 2015 et l'avait informée qu'une demande de résiliation judiciaire à ses torts et de dommages et intérêts serait formée prochainement, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1184 du Code civil devenu l'article 1226 du même Code ;
 
 Alors, de deuxième part, que dans ses conclusions d'appel, Madame T... avait soutenu que concernant le portail, qui ne faisait pas partie des lieux loués, la société Avipur disposait d'un droit de passage pour l'exercice duquel il avait à sa disposition plusieurs télécommandes d'ouverture de ce portail, d'un digicode afin de pouvoir entrer et sortir à sa convenance et enfin d'une sonnette pour permettre l'entrée des facteurs, livreurs ou toute autre personne ; qu'en outre, la société Avipur ne disposait pas d'une vitrine quelconque et n'exerçait pas une activité commerciale avec vente sur place ; qu'en s'abstenant de rechercher si, compte tenu de la nature spécifique de l'activité de la société Avipur, l'ouverture par télécommande du portail n'était pas suffisante pour assurer un exercice normal de celle-ci, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil devenu les articles 1224 et 1227 du même Code ;
 
 Alors que, de troisième part, dans ses conclusions d'appel, Madame T... avait soutenu qu'en qualité de bailleur, Monsieur W... n'avait pas effectué le diagnostic de performance énergétique ; que la première lettre de mise en demeure qui lui avait été adressée par la société Avipur était datée du 5 février 2014, soit le lendemain de la réalisation de ce bilan parce qu'à cette date, le locataire s'était aperçue qu'elle ne pourrait pas quitter les lieux comme elle avait prévu de le faire plutôt que d'attendre le terme du bail (Conclusions d'appel, p. 13, 17- 18) ; qu'elle a alors imaginé différents stratagèmes pour organiser son départ avant la fin du bail à l'effet d'échapper au règlement des loyers, charges, travaux et taxes poubelles jusqu'à leur terme (Conclusions d'appel, p. 4) ; qu'en s'abstenant de rechercher si les griefs invoqués par la société Avipur n'entraient pas dans le cadre d'un stratagème pour obtenir la résiliation du bail commercial, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil devenu les articles 1224 et 1227 du même Code ;
 
 Alors que, de quatrième part, les contrats légalement formés doivent être exécutés de bonne foi ; qu'en décidant que quelle que soit la pratique antérieure de Monsieur W... (ancien bailleur, auteur de Madame T...), Madame T... se devait de se conformer au bail qui obligeait le preneur à acquitter seulement les taxes et impôts personnels sans pouvoir de sa propre initiative facturer les charges locatives au titre de la consommation d'eau, d'électricité, de gaz et de la taxe foncière et que le défaut de paiement de ces sommes ne peut constituer une faute imputable au preneur, la Cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3 du Code civil devenu l'article 1104 du même Code ;
 
 Alors que, de cinquième part, le juge ne saurait méconnaitre l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel la société Avipur avait soutenu qu'elle ne s'était jamais opposée au paiement des charges qui lui incombaient mais avait toujours demandé à Madame T... de lui adresser les justificatifs ; qu'à plusieurs reprises et notamment par courrier en réponse du 8 avril 2014 (pièce 10), elle avait confirmé à Madame T... qu'elle réglerait les charges « au fur et à mesure sur justificatifs » (Conclusions d'intimé de la société Avipur, p. 12, V° B) sur les charges) ;