Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.648 du 27/02/2020,  partie 4



 6/ un deuxième abattement de 30 % compte tenu de la précarité résultant du projet de destruction en vue de l'élargissement du Bartassec (cf. page 20 du rapport) prévu par l'Atelier national,
 7/ un abattement de 5 % compte tenu du paiement par la S. A. Guyenne et Gascogne delà taxe foncière (8 589 € en 2013), cette charge ne résultant pas d'une disposition du bail initial.
 Il convient de fixer le montant du loyer annuel à 78 423 €.
 Sur la date d'application du nouveau loyer
 Vu les articles R. 145-20 du code de commerce ;
 Le nouveau loyer s'applique, en principe, à compter de la demande de révision à défaut d'autre accord entre les parties. Il s'applique aussi longtemps qu'une nouvelle demande de révision n'aura pas été accueillie.
 Aucun accord n'étant intervenu entre la SA Guyenne et Gascogne et X... J..., ès-qualités, sur la date de prise d'effet du bail révisé, le nouveau montant du loyer du bail révisé prendra effet au 07/01/2014, date de notification par exploit d'huissier de justice de la demande de révision. » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, le montant du loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative ; qu'en appliquant deux fois un abattement de 30 % à raison du classement des locaux en zone inondable, au motif que ce classement entraînait une précarité de la situation de la société Guyenne & Gascogne, d'une part, et l'impossibilité de modifier la destination des locaux, d'autre part, les juges ont tenu compte deux fois la même sujétion pour le calcul de la valeur locative ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-39 et R. 145-6 du code de commerce ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, le montant du loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative ; qu'en l'espèce, la société Établissements [...] Poids Lourds, représentée par son liquidateur amiable, faisait valoir que les études techniques préalables à la réalisation des travaux d'aménagement de la zone commerciale concernée s'étaient achevées postérieurement au dépôt du rapport de l'expert judiciaire et qu'il est apparu que le local donné à bail n'était pas appelé à disparaître (conclusions, p. 8) ; qu'en refusant de tenir compte de cet élément d'appréciation, qui était de nature à lever les incertitudes évoquées par l'expert judiciaire, au prétexte que les conclusions d'une expertise non contradictoire ne pouvaient pas, bien que soumise ensuite au débat contradictoire, prévaloir sur celles de l'expert judiciaire qui avait répondu à tous les dires et n'avait été saisi d'aucune demande d'investigation complémentaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-39, R. 145-6 et R. 145-22 du code de commerce ;
 
 ET ALORS QUE, troisièmement, si la valeur locative des locaux objet du bail s'apprécie au jour de la demande de révision, il n'est pas interdit au juge de tenir compte d'éléments d'appréciation postérieurs permettant de déterminer cette valeur à la date de la demande ; qu'en refusant en l'espèce de tenir compte du fait que les incertitudes liées au sort des locaux dans un contexte de risque de crue centennale avaient été levées postérieurement à l'expertise judiciaire, au terme des études techniques réalisées dans le cadre du plan de prévention du risque d'inondation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-39, R. 145-6 et R. 145-22 du code de commerce.