Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-17.597 du 24/10/2018,  partie 4


que l'administration fait valoir pour sa part, qu'il n'est pas usuel, s'agissant de sociétés civiles immobilières, de prendre en compte une valeur de capitalisation, utilisée principalement pour les sociétés industrielles et commerciales, qui n'ont pas la même logique de gestion ; qu'elle considère qu'elle a accepté la prise en considération d'une telle valeur dans un souci de transaction en acceptant une actualisation des loyers très favorable à l'appelant et qu'elle n'a pas à procéder à d'autre modification ; que l'examen des données prises en compte pour l'établissement des différentes valeurs démontre que la valeur mathématique tient compte des situations nettes positives ou négatives de manière à tenir compte de l'endettement ou des créances de chaque société ; que, de même, les frais et produits financiers sont pris en compte dans le calcul de la valeur de productivité ; qu'il en résulte ainsi que l'endettement éventuel de chaque société est largement pris en compte par l'administration fiscale et qu'il n'y a pas lieu de modifier le mode de calcul de la valeur de capitalisation ;
 
 1 / ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; qu'en l'espèce M. X... soulignait que sa demande ne portait en aucune façon sur la prise en compte des frais et produits financiers dans le calcul des revenus à capitaliser mais qu'elle consistait uniquement à considérer que dès lors qu'il s'agit d'évaluer les sociétés elles-mêmes, et non simplement les actifs immobiliers dont elles sont propriétaires et qui sont productifs de revenus, il n'est pas cohérent de ne pas tenir compte de la situation nette, et en particulier de l'endettement net, de chaque société ; qu'en jugeant que concernant la valeur de capitalisation, M. X... reproche à l'administration fiscale de ne pas réintégrer les frais et produits financiers dans le calcul des revenus à capitaliser, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de M. X... et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 2/ ALORS QUE la méthode de la valeur de capitalisation est uniquement utilisée pour l'évaluation des immeubles locatifs ou de rapport et qui sont donc productifs de revenus ; qu'elle n'a pas pour objet l'évaluation des parts d'une SCI mais l'évaluation des immeubles proprement dits, inscrits ou à l'actif du bilan d'une société, de sorte que la valeur de capitalisation ne peut être utilisée que si le passif net de cette société est admis en déduction comme il l'est pour déterminer la valeur mathématique desdits titres ; qu'en excluant la déduction de l'endettement éventuel de chaque SCI de la valeur de capitalisation pour déterminer la valeur des parts sociales, la cour d'appel a donc violé les dispositions des articles 885 S, 885 D et 666 du Code général des impôts et L.17 du Livre des procédures fiscales.