Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.673 du 30/01/2020,  partie 7



 EN CE QU' il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de M. S... tendant à obtenir la condamnation de Me N... et de la SCP N... &R... au paiement de dommages-intérêts ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la recevabilité de l'action en responsabilité introduite par V... S... à l'encontre de Maître Y... N... et de la SCP N...-R...
 Le raisonnement développé à propos de la prescription de l'action en nullité de la vente est valable à l'égard de l'action dirigée contre les notaires.
 V... S... a pu se rendre compte dès son acquisition de la différence entre le contrat de réservation et la vente en ce qu'il n'était plus question de « vente en état futur de rénovation » mais uniquement de « vente en l'état ».
 S'il reproche aux notaires de ne pas avoir attiré son attention sur ce point, rien ne permet d'admettre le report du délai de prescription au 13 septembre 2013, date à laquelle il dit avoir pris conscience du mauvais état et de l'absence de mise aux normes de ses biens à l'occasion d'une des instances en paiement de loyers alors que ceux-ci étaient impayés depuis 2009 et qu'un simple déplacement sur les lieux avant l'expiration du délai de prescription lui aurait permis de constater l'exploitation réelle en hôtel, café restaurant plutôt qu'en résidence-services, ou ensuite la cessation totale de l'exploitation.
 Ayant engagé son action dirigée contre les notaires le 14 septembre 2015, V... S... est irrecevable en sa demande d'indemnisation fondée sur leur faute, plus de cinq ans après la vente. » ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « sur la prescription de l'action en responsabilité introduite à l'encontre de Maître Y... N...
 L'article 2224 du Code civil prévoit :
 Les actions personnelles et mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
 L'acte notarié a été établi le 27 décembre 2007.
 Le Tribunal rappelle que la différence de définition des biens immobiliers dans le contrat de réservation et dans l'acte authentique était clairement apparente.
 Par ailleurs, le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité pour manquement au devoir de conseil peut être fixé au jour de la manifestation du dommage. Or, les premières difficultés de perception des loyers sont apparues début 2009.
 
 La loi du 18 juin 2008 ayant réduit la durée de la prescription de l'action en responsabilité à l'encontre des notaires de 10 ans à 5 ans, il convient de faire application du nouveau délai de prescription à compter de l'entrée en vigueur de cette loi, soit le 19 juin 2008. Le délai de prescription expirait donc le 19 juin 2013.
 En l'état de la délivrance de l'assignation le 14 septembre 2015, l'action en responsabilité est irrecevable en ce qu'elle est prescrite. » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, les notaires sont tenus de veiller à la validité et à l'efficacité des actes qu'ils instrumentent ; qu'à ce titre, ils doivent s'assurer de l'intégrité du consentement donné par les parties à l'acte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que le raisonnement développé à propos de la prescription de l'action en nullité de la vente vaut également à l'égard de l'action en responsabilité dirigée contre Me N... et la SCP N... & R... ; mais que dès lors que M. S... n'était pas irrecevable à soulever la nullité de l'acte de vente du 5 décembre 2007 à raison de l'erreur née de l'absence de conformité de la résidence aux normes de sécurité, il pouvait rechercher la responsabilité du notaire ayant instrumenté cet acte ; que par suite, la cassation à intervenir sur le premier moyen doit entraîner l'annulation par voie de conséquence du chef par lequel la cour d'appel a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité introduite contre Me N... et la SCP N... & R..., en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, le notaire est tenu de donner aux parties à l'acte qu'il instrumente tous les informations et conseils propres à les éclairer sur la portée de leur engagement ; qu'à ce titre, il a notamment l'obligation d'avertir les parties que l'acte qu'il lui est demandé d'établir ne correspond pas à la teneur de l'avant-contrat qui l'a précédé ; que par ailleurs, le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité fondée sur un manquement à une obligation d'information doit être fixé à la date à laquelle le dommage né de ce manquement a été révélé au contractant qui s'en prévaut ; qu'en l'espèce, M. S... reprochait à Me N... et la SCP N... & R..., qui avait reçu l'acte de vente, de ne pas l'avoir averti du fait que la vente n'était plus faite en l'état futur de rénovation, comme l'avait été le contrat de réservation l'ayant précédé, en sorte qu'il ne pourrait pas bénéficier des réductions d'impôts liées à ce type d'opération ;