Cour d'appel de Rennes,  décision 13-19.945 du 28/01/2015,  partie 3


Il s'ensuit, que le bien délivré qui ne possédait pas ce raccordement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles et que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance. Il en est résulté pour Monsieur A... et Madame B... un premier préjudice résultant des odeurs nauséabondes tenant au fait que le dispositif installé nécessitait un entretien qu'ils n'ont pu anticiper. Il en est résulté un deuxième préjudice en ce qu'ils doivent supporter le coût imprévu de la mise aux normes du dispositif. Monsieur Z... et Madame X... devront indemniser les acquéreurs des préjudices qu'ils ont subis. L'expert a estimé le coût des travaux à réaliser à la somme de 3.465,22 €. Ce montant sera retenu et supporté par les vendeurs avec indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction depuis le 3 avril 2008, date du dépôt de l'expertise judiciaire jusqu'au présent arrêt. Au surplus, Monsieur A... et Madame B... ont subi un préjudice de jouissance dû aux odeurs nauséabondes. Ils en seront indemnisés à hauteur de 2.500 €.

- ALORS QUE D'UNE PART la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachées ; qu'en décidant que la responsabilité de Monsieur Z... et de Madame X... était engagée sur le fondement de l'article 1604 du code civil après avoir retenu qu'ils avaient méconnu leur obligation de livrer une installation permettant l'utilisation normale de la maison vendue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1641 du code civil ;

- ALORS QUE D'AUTRE PART en retenant la responsabilité de Monsieur Z... et de Madame X... pour manquement à leur obligation de délivrance sans rechercher comme elle y était expressément invitée par les dernières conclusions de Monsieur Z... (p 4 et 5 notamment) si la non-conformité dénoncée ne constituait pas un défaut rendant la chose impropre à sa destination ouvrant droit exclusivement à la garantie fixée par les articles 1641 et s du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :

- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Jean Michel Z... de ses demandes à l'encontre de la liquidation de la société DOL IMMOBILIER et de la COMPAGNIE D'ASSURANCE ALLIANZ ASSURANCE venant aux droits de la Compagnie AGF 

- AU MOTIF QUE un raccordement au réseau public d'assainissement est de nature à éviter tout risque de non-conformité de l'installation. L'acte de vente du 17 mai 1997 ne donnait aucun renseignement sur le mode d'évacuation des eaux usées, en conséquence, il appartenait à Monsieur Z... et Madame X... qui ont alors acquis ce bien, de s'informer sur ce point. En conséquence, dès lors que les mandants n'ont pas signalé à l'agent immobilier de dispositif individuel d'assainissement, y compris à l'occasion du compromis du 18 septembre 2003, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir procédé à des vérifications. Il s'ensuit que les demandes à l'encontre de la liquidation de l'agence DOL IMMOBILIER et de sa compagnie d'assurance seront rejetées.

- ALORS QUE D'UNE PART l'agent immobilier, mandataire professionnel du vendeur, négociateur et rédacteur d'une promesse de vente, est tenu en sa qualité de professionnel de vérifier personnellement l'état du bien mis en vente et de vérifier au-delà de l'apparence le descriptif des annonces qu'il publie pour rechercher des acheteurs ; qu'en décidant cependant que dès lors que les mandants n'avaient pas signalé à l'agent immobilier de dispositif individuel d'assainissement, y compris à l'occasion du compromis du 18 septembre 2003, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir procédé à des vérifications, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1992 du code civil.

- ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause, en statuant comme elle l'a fait sans rechercher comme elle y était pourtant expressément invitée par Monsieur Z... dans ses dernières conclusions récapitulatives (notamment p 8 § 1 et s) si l'agent immobilier, mandataire professionnel du vendeur, négociateur et rédacteur d'une promesse de vente, n'avait pas, après visite des lieux, porté sur la fiche destiné à la recherche d'acquéreur la mention « tout à l'égout » et n'avait pas indiqué dans le compromis de vente qu'il avait lui-même rédigé « raccordement : tout à l'égout » de telle sorte qu'il était tenu de vérifier au-delà de l'apparence le descriptif des annonces qu'il avait publiées pour rechercher des acquéreurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147 et 1992 du code civil.