Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.245 du 10/09/2020,  partie 8


Il s'ensuit que seule la majorité de l'article 26 de la loi était requise pour la modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges rendues nécessaires par le changement d'affectation du lot 1 initialement à usage de cave est actuellement à usage d'habitation et par le changement partiel d'affectation du lot 4. La légère extension de la surface de la terrasse devant la véranda apparaît en outre de peu d'importance et ne présentant pas l'inconvénient allégué pour les autres copropriétaires. Enfin, c'est vainement que les consorts M... se prévalent dans leurs dernières écritures d'une prescription du droit de parking par le non-usage, alors même que la notion d'extinction par le non-usage existe en matière de servitude de passage auquel ne peut être assimilé un droit de stationnement prévu dans un règlement de copropriété. C'est ainsi par une exacte appréciation que le premier juge, après avoir considéré que les majorités requises avaient été respectées, a rejeté également la demande d'annulation de la résolution n°19. La résolution n°20: Cette résolution décide, à la demande des époux P..., la cession des lots 60,61 et 62 à leur bénéfice. Elle a été votée à la majorité de 226/332, comme précédemment, soit la majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. C'est effectivement à cette majorité que l'assemblée générale peut décider des conditions auxquelles sont réalisées les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, sauf si, comme le prétendent les consorts M... , la conservation de celles-ci est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, la décision devant alors être pris à l'unanimité. Ces derniers se prévalent par ailleurs des stipulations du règlement de copropriété exigeant dans certains cas l'unanimité et dans d'autres une majorité plus stricte que ce que la loi prévoit, lorsque les parties communes en question ne concernent qu'un certain nombre de copropriétaires, comme ce serait le cas en l'espèce pour les lots 60 et 62. À bon droit toutefois les consorts K... font valoir que s'agissant d'une session, le critère de l'usage est inopérant, que les lots en cause ont à la fois une quote-part de parties communes générales et une quote-part de parties communes spéciales, et qu'il était dès lors légitime que tous les copropriétaires participent au vote. C'est donc la majorité légale qui doit s'appliquer, en l'absence de démonstration de ce que la cession opérée aurait été faite en contravention avec la destination de l'immeuble. Or cette majorité a été obtenue de sorte qu'aucune annulation n'est encourue de ce chef » ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES ENCORE QUE : « Les consorts M... font valoir à titre subsidiaire qu'a supposer même qu'elles aient été prises dans le respect des formes légales et la limite des pouvoirs du syndicat, les délibérations querellées doivent être annulées pour avoir méconnu l'intérêt collectif des copropriétaires. Constitue ainsi un abus de droit l'attribution à certains copropriétaires des emplacements de stationnement sans contrepartie pour les copropriétaires lésés, causant ainsi une rupture d'égalité dans la jouissance des parties communes, ou encore le fait pour un copropriétaire de profiter de la majorité que lui donnent ses tantièmes et ceux de son entourage pour se faire autorisé à réaliser des travaux. Ils soutiennent en l'espèce que les consorts P... et K... se sont entendus mutuellement pour renoncer à leurs contestations réciproques, à l'insu des consorts M... , ce que traduirait le protocole d'accord conclu entre le 11 novembre 2012. Ce protocole est ainsi rédigé : « (...) Compte tenu de la situation de blocage ainsi créée, du décès de Madame K... , du souhait de rétablir des relations harmonieuses dans cette petite copropriété, et de la modification du projet de véranda des époux P..., les parties ont souhaité se rapprocher afin de mettre un terme au litige (...) Les parties déclarent renoncer réciproquement à toutes réclamations, instances et actions relatives aux travaux qui ont été réalisés au sein de la copropriété « Villa Normande » à Trouville-sur-Mer ». C'est toutefois par une exacte appréciation des faits de la cause que le tribunal a considérée que les consorts M... eu égard à la nature des travaux validés a posteriori et aux cessions des parties communes autorisées par l'assemblée générale, ne pouvaient soutenir que ces décisions les avaient lésés. Il n'est pas démontré, comme jugé précédemment, la réalité de la modification substantielle des modalités de jouissance des consorts M... tant des parties communes que privatives, le fait que les consorts M... était est systématiquement mis en minorité ne caractérisant pas l'abus de droit, pas plus, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les termes du protocole convenu entre les autres parties, qui témoigne surtout d'une volonté d'apaisement, les conflits étant nécessairement particulièrement mal vécus dans une petite copropriété dont les protagonistes sont amenés à se croiser par la force des choses. Le jugement est également confirmé en ce qu'il a rejeté les prétentions de toute nature (annulation des résolutions et indemnisation) présentées par les consorts M... sur ce fondement » ;