décision 16-19.127 du 13/07/2017,  partie 5


l'évaluation chiffrée dans le projet urbain des Prés de Vaux figurant au dossier d'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique est une appréciation sommaire des dépenses insuffisante à remettre en cause le montant évalué dans le cadre des opérations expertales contradictoirement réalisées ; l'expert judiciaire a effectué un abattement de 15% prenant en compte l'existence d'une copropriété ; la société PHYSENTI estime que les sujétions liées à l'existence de la copropriété ont déjà été prises en compte dans la mesure où le calcul de ses droits à bâtir s'est fait à proportion des millièmes des parties communes qu'elle détient dans la copropriété et que cet abattement n'a pas lieu d'être ; toutefois, l'existence d'une copropriété engendre un certain nombre de contraintes pour les copropriétaires ; ainsi les dispositions d'ordre public du droit de la copropriété interdisent sauf unanimité des copropriétaires, de porter atteinte à la destination de l'immeuble et rendent impossible toute perspective de réhabilitation et de valorisation des immeubles industriels qui auraient pour conséquence de changer leur vocation ; en outre, la copropriété est en déshérence ;c'est par conséquent par une exacte appréciation que l'expert a appliqué une moins value de 15% ; l'expert a également retenu un abattement de 10% lié au risque PPRI dont il est acquis qu'il est à l'origine de contraintes constructives coûteuses qui justifient l'application d'une décote à la valeur du terrain ; la SARL PHYSENTI fait valoir que les sujétions liées au risques du PPRI ne sont plus justifiées au motif qu'il ressort de l'étude hydraulique préalable que l'aléa ne sera pas aggravé par l'opération et que l'effet de protection sera conservé, qu'il n'y a donc pas de risque et que cet abattement est inutile dans la mesure où il aurait pour effet de réaliser une double pénalisation due au plan de prévention des risques des inondations ; seules doivent être prises en compte les possibilités de construction existantes au 21 novembre 2011 s'agissant de la date de référence et les résultats de l'étude hydraulique postérieure n'ont pas à être pris en considération ;en outre, l'étude hydraulique menée dans le cadre du projet urbain des Prés de Vaux prend en compte l'ensemble des aménagements prévus dans ce quartier, ces aménagements ne pouvant être réalisés par le seul propriétaire des lots de copropriété en litige ; l'absence d'incidence retenue par cette étude est permise notamment par la création d'un parc à remplacement même des biens en litige permettant l'expansion des éventuelles crues ; la société PHYSENTI soutient également que les sujétions liées au PAPA ne devraient pas être prises en comptes puisque celui-ci est venu à expiration en juillet 2012 ; cette sujétion doit néanmoins être prise en compte comme existante à la date de référence ci dessus rappelée ; la circonstance que le PAPA soit arrivé à échéance en juillet 2012 n'est pas de nature à remettre en cause les sujétions existantes à la date de référence ; ainsi, même après avoir pris en considération la SHON applicable de 43 233 m2, la valeur des biens expropriés selon la méthode de la récupération foncière reste négative ;
 
 Sur la valeur des biens selon la méthode de la récupération foncière, la SARL PHYSENTI invoque les accords amiables intervenus avec certains des copropriétaires de l'ancienne usine RHODIACETA pour établir une comparaison relative à la valeur effective des biens en litige et applique à la valeur par comparaison obtenue de 115 € le m2, la surface de plancher de ses bâtiments actuels soit 76 235 m2 ; les cessions citées par la partie expropriée ne correspondent pas à des biens comparables : il s'agit de biens bâtis à usage d'atelier, dépôt et stockage, donc abritant une activité économique et, à ce titre, évalués en poursuite d'usage, et non de friches industrielles. Ils ne sauraient par conséquent fournir des termess de comparaison pertinents pour déterminer la valeur du bien de type friche industrielle à évaluer ; en outre, les bâtiments constituant les lots de la société PHYSENTI sont insusceptibles d'être réhabilités et seule une opération de démolition-construction est envisageable ; il en résulte que les surfaces de plancher qui existaient dans ses bâtiments ne correspondent à aucun élément de valeur ; le calcul de la défenderesse opéré par référence à ces surfaces pour déterminer la valeur des biens expropriés est dès lors dépourvu de toute pertinence ;il en résulte que les valeurs retenues par la société PHYSENTI par comparaison ne peuvent pas servir de base de calcul de la valeur des biens en litige ; la seule référence pertinente est celle qui résulte de l'arrêt de la cour d'appel de BESANÇON en date du 3 octobre 2012, s'agissant d'une décision de justice définitive portant de surcroît sur les mêmes biens ; en application de l'article R. 13-46 du code de l'expropriation, s'agissant de biens notoirement destinés à la vente, il n'y a pas lieu à attribution d'une indemnité de remploi ; il convient en conséquence de fixer à 1 € l'indemnité de dépossession due à la société PHYSENTÏ ;
 
 Alors, d'une part, que la privation d'un bien ne peut pas donner lieu à une indemnisation symbolique ;