Cour d'appel de Paris
G5, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.366 du 17/11/2021,  partie 6


Le bail commercial a certes été conclu dans la continuité du bail à construction et il résulte des mentions contractuelles du bail commercial que la société ATAC/AUCHAN, preneur, a gardé une obligation de conserver le bâtiment litigieux en bon état, obligation plus exigeante qu'un maintien en bon état d'entretien, étant précisé que les installations et appareils devront être restitués "en l'état initial " (par référence, ici cependant, à l'état au début du bail commercial).Mais la situation des parties est différente, le preneur à bail ayant en fin de bail à construction remis au bailleur les droits de propriété sur les bâtiments construits. Les consorts [RB], bailleurs commerciaux, sont donc devenus pleinement propriétaires des biens construits. Les obligations d'entretien du preneur posées par le bail commercial ne sont en conséquence pas le report exact des obligations d'entretien figurant au bail à construction initial.
 Un tel report ne résulte en effet pas, en premier lieu, des conditions financières dans lesquelles le bail commercial a été accordé. Le loyer annuel du bail commercial, posé à hauteur de 2.600.000 francs HT (soit 396.367,45 euros HT) apparaît en effet proche, mais supérieur, à la valeur locative du bien telle qu'évaluée dans son étude du 18 janvier 2011 par le cabinet [FA], expert mandaté par la société ATAC/AUCHAN, à hauteur de 370.000 euros HT. Les époux [RB], qui estiment le loyer du nouveau bail commercial "minoré", voire "anormalement bas" en contrepartie du report sur le preneur à bail commercial des obligations du bail à construction, ne prouvent pas ce point.
 Ce report d'obligations ne résulte pas non plus, en second lieu, des dispositions mêmes du bail.
 Si la société ATAC/AUCHAN est tenue, au terme du bail commercial, de l'entretien complet des installations et équipements et de toutes les réparations, "grosses ou menues" nécessaires des bâtiments loués, incluant les grosses réparations prévues par les articles 605 et 606 du code civil, elle n'est en revanche pas tenue du remplacement ou de la reconstruction complète, qui pourraient s'avérer nécessaires, des éléments de la construction et de son aménagement, remplacement qui était prévu dans le bail à construction.
 Alors ensuite que le bail à construction obligeait le preneur, propriétaire des constructions pendant la durée du bail, à une édification conforme aux normes et à une mise aux normes régulière, le bail commercial oblige le preneur, non plus propriétaire, à une mise aux normes des seuls aménagements intérieurs précités dont il "déclare faire son affaire" (point 2° des charges et conditions), incluant notamment les cloisonnements, sanitaires, réseaux d'eau, électricité et chauffage, revêtements de sols et de murs, plafonds, éclairages, isolations thermiques.
 3. sur l'obligation d'entretien au titre du bail de courte durée 
 Le bail de courte durée signé entre les parties le 5 mai 2006 a permis à la société ATAC/AUCHAN, ayant donné congé au titre du bail commercial pour le 30 septembre 2006 au bout de six ans et avant le terme de neuf ans, de prolonger son occupation des lieux dans l'attente de la disponibilité de ses nouveaux locaux. 
 Les mêmes charges et conditions du bail commercial précédent sont reprises, dans les mêmes termes, au titre de ce nouveau bail de courte durée. La Cour relève cependant qu'alors que le bail commercial prévoyait en son point 3° desdites obligations que le preneur assurerait les réparations grosses et petites et l'entretien complet afin de rendre les installations à la fin du bail "en l'état initial", le nouveau bail de courte durée prévoit en son point 3° des obligations que le preneur assurerait ces réparations et l'entretien des installations afin de les rendre à l'issue du bail "en bon état d'entretien".
 
 Sur les préjudices matériels des consorts [RB] 
 Les premiers juges ont examiné chacun des postes de préjudice allégués par les consorts [RB] relatifs aux voiries, réseaux d'assainissement extérieurs et butte (poste A), aux portes sectionnelles, niveleurs de quai, dallage de l'entrepôt et réseaux d'assainissement intérieurs enterrés (poste B), aux couvertures, étanchéité et bardage (poste C), aux menuiseries extérieures et maçonnerie de façades (poste D), aux installations électriques (poste E), aux installations de chauffage, plomberie, ventilation (poste F), aux aménagements intérieurs (poste G), à la structure de la construction (poste H), à la sécurité de la construction (poste I), au froid alimentaire (poste J), à la pollution du site (poste K) et à une partie du réseau EU-EP créée par ATAC sur le terrain voisin (poste L). Ils ont condamné la société ATAC à payer à la société DES TERRES BLEUES la somme totale de 3.572.360,70 euros HT en réparation de ces préjudices.
 Les consorts [RB] agréent ce jugement au titre des sommes qui leurs sont allouées en réparation des désordres affectant les espaces verts, les niveleurs de quais, les menuiseries extérieures, les maçonneries, la plomberie, les aménagements intérieurs (faux plafonds, peinture des murs et plafonds, revêtement de sols, cloisonnement modulaire et doublage de façade), la construction (systèmes alarme incendie, installation de désenfumage), le froid alimentaire/GTC, le poste pollution et la partie du réseau EU-EP créé par la société ATAC sur le terrain voisin.