Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour d'appel de Montpellier, décision 19-14.937 du 10/11/2021,  partie 5


que la construction du bâtiment E était prévue sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] en limite de la parcelle [Cadastre 4]. Le plan joint en annexe 1 à la convention de déviation du réseau eaux pluviales passée avec la commune de [Localité 12] le 12 décembre 2011 révèle l'emplacement de la servitude de passage de réseaux qui sera validée chez le notaire ; que le dévoiement a eu lieu sur la parcelle [Cadastre 10] mais le tracé est inchangé en limite de la parcelle [Cadastre 4] ; que compte tenu de l'existence de la servitude non aedificandi liée à la présence des réseaux, le promoteur a renoncé à la construction du bâtiment E ; que les biens et droits immobiliers ont été vendus à la SCCV Bel Azur 723 487 € ; que le montant total des dépenses prévisionnelles en janvier 2009 pour 56 appartements et 50 garages en sous-sol s'établissait à 7 914 942 € TTC ; que le total des dépenses pour les 50 appartements et les 50 garages se seraient élevées à 7 601 927 € sans possibilité pour la cour de vérifier la réalité des chiffres avancés ; que la vente des six appartements du bâtiment E était provisionnée pour un global de 812 000 € ; qu'aucune pièce ne permet de connaître à quel prix se sont effectivement vendus les autres appartements de la résidence. Le calcul de la perte de la marge nette effectuée par la SCCV Bel Azur n'est donc pas vérifiable ; que pour le promoteur d'un programme immobilier, le bilan prévisionnel est une démarche de compte à rebours ; que la différence entre les recettes attendues de l'opération (vente des surfaces de plancher) et son prix de revient estimé (coût de construction, frais et honoraires, taxes...) détermine pour le promoteur un budget « admissible » pour le foncier, après déduction de la marge ; que chaque paramètre (coût de construction, foncier, honoraires, marge) est une hypothèse de travail arrêtée par les porteurs de projet ; que les travaux imprévus [X] prévisionnel, soit le dévoiement des réseaux EU/AEP/EP existants, ont été facturés pour un montant total arrêté par la cour à 222 374,50 € TTC déduction faite de la prise en charge de la commune de [Localité 12] et de la communauté d'agglomération du Grand Narbonne ; que si la SCCV Bel Azur avait appris l'existence des réseaux souterrains avant la signature de l'acte, la probabilité qu'elle ait renoncé à son projet de promotion immobilière est faible ; qu'elle aurait cependant compte tenu de la localisation des réseaux interdisant l'implantation des constructions sur partie des parcelles supportant les réseaux et la servitude non aeficandi ou nécessitant pour une telle implantation la réalisation de travaux de dévoiement des réseaux, indiscutablement obtenu de ses vendeurs une réduction significative du prix de vente que la cour estime être non inférieure à 20 % au regard de l'ensemble des éléments qui précèdent ; que la cour fixe en conséquence la perte de chance de la SCCV Bel Azur de réaliser l'acquisition à des conditions plus avantageuses ou d'y renoncer à la somme de 150 000 € ; que le manquement fautif de la SCP Jean [N] et [U] [N], notaire, qui n'a pas rapporté dans l'acte de vente la constitution de servitudes de réseaux jointe à l'acte d'acquisition d'origine des parcelles vendues du 25 juillet 1990 est à concurrence de 95 % à l'origine de cette perte de chance. La SCP Jean Gondard et [U] [N] sera donc condamnée à payer à la SCCV Bel Azur la somme de 142 500 €, la dite condamnation étant prononcée in solidum avec celle prononcée à l'encontre des consorts [W]- [X] par l'arrêt précédent ;
 
 ALORS QUE les sommes qu'un vendeur est amené à restituer à l'acquéreur en application de la garantie des servitudes occultes visée à l'article 1638 du code civil, conséquence de l'engagement librement souscrit par les parties, ne constituent pas un préjudice indemnisable et ne sauraient, sous couvert d'indemnisation, être mises à la charge du notaire rédacteur de l'acte de vente ; qu'en condamnant la SCP [N] à indemniser la SCCV Bel Azur de la perte d'une chance d'obtenir « une réduction significative du prix de vente » (arrêt page 7, al. 3), si elle avait connu l'existence des réseaux de canalisations enterrés sur le terrain acquis, condamnation « prononcée in solidum avec celle prononcée à l'encontre des consorts [W]-[X] », vendeurs, sur le fondement de l'article 1638 du code civil (arrêt page 7, dernier al. se poursuivant page 8), la cour d'appel qui, sous couvert d'indemnisation, a condamné la SCP notariale à restituer à l'acquéreur une partie du prix de vente qu'il avait versé, quand ce rééquilibrage contractuel, conséquence de l'engagement qu'ils avaient librement souscrit, ne pouvait peser que sur les vendeurs, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. Moyen produit au pourvoi incident n° D 19-14.937 par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société SCCV Bel Azur