décision 17-14.031 du 12/04/2018,  partie 3


que sur le non respect des dispositions des articles L.145-38 et R.145-20 alinéa 1er du code de commerce, selon les dispositions du premier de ces textes « La première demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable » ; qu'une demande formée avant l'expiration du délai de trois ans est irrecevable ; qu'une demande prématurée peut être réitérée, le nouveau prix ne prenant cependant qu'il compter de la nouvelle demande ; que, sur le respect des dispositions de l'article R. 145-20 alinéa 1 du code de commerce « la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle prévoit à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60 » ; qu'en l'espèce, si le courrier du 14 mai 2009 a été envoyé par lettre simple, il résulte des énonciations du courrier du 17 juin 2009, et il n'est pas contesté, que le bailleur a confirmé par lettre recommandée du 17 juin 2009 avec demande d'avis de réception la demande de révision formée par courrier du 14 mai 2009 en précisant le montant du nouveau loyer demandé ; que cette demande répond aux conditions de forme prévues par l'article R. 145-20 alinéa 1er du code de commerce ; qu'il n'est pas contesté cependant que la dernière révision était intervenue le 1" janvier 2007 ; qu'en application de l'article L.145-38 susvisé une nouvelle demande ne pouvait être formée avant l'expiration d'un délai de trois ans à compter du jour où le nouveau prix était devenu applicable soit à compter du 1er janvier 2010 ; que la demande de révision notifiée le 17 juin 2009 a été formée de façon prématurée ; que, toutefois, si une demande de révision du loyer formée de façon prématurée au regard des prescriptions de l'article L.145-38 du code de commerce peut être déclarée irrecevable, il reste cependant que les parties ont la faculté de renoncer aux règles de la révision triennale lorsque le droit est né et acquis (cf. Cass. Civ. 3e 6 novembre 1991) ; que l'accord des parties peut être tacite ; qu'il peut résulter d'une manifestation tacite non équivoque, telle que le paiement du nouveau loyer pendant un temps significatif et sans réserve (cf. Cass. Civ. 3e 6 novembre 1991 ; 15 mai 1991) ; qu'un tel accord résulte en particulier du paiement des loyers effectués par le locataire en pleine connaissance de cause de l'irrégularité qu'il invoque ensuite comme fondement à une demande de restitution de majorations de loyer (cf Cass : civ l 18 octobre 1961, com 21 mars 1966 ; civ 3e 12 juin 1979) ; qu'en l'espèce qu'après la contestation de la régularité de la demande de révision, prématurée au regard de l'article L.145-38 précité, la société bailleresse a reporté au 1er janvier 2010 le point de départ du nouveau loyer ; que M et Mme X... ont réglé du 1er janvier 2010 au 30 avril 2012 les loyers au taux révisé ; qu'il résulte des courriers des 2 juin 2009 et 13 juillet 2009 susvisés portant sur le caractère prématuré de la demande de révision que M. et Mme X... savaient que la demande de révision était irrecevable et qu'ils ont réglé le loyer en connaissance de cause de cette irrégularité, acceptant ainsi que compte tenu de leur contestation sur la date de la demande de révision, le nouveau loyer soit dû au taux révisé à compter du 1er janvier 2010 ; que la demande de restitution de trop-perçu n'est donc pas fondée ; qu'elle ne peut aboutir ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE contestant la révision du loyer qui leur aurait été imposée de façon unilatérale par le bailleur, Monsieur et Madame X... sollicitent le remboursement de la somme totale de 5 326, 30 € au titre des loyers perçus pendant la période non prescrite comprise entre le 1" janvier 2010 et le 30 avril 2012, au motif que la SCI THONACIE ne pouvait pas imposer une révision unilatérale du loyer en l'absence de clause d'échelle mobile et sans s'être conformé aux prescriptions de l'article L. 145-38 du Code de commerce ; qu'il était stipulé au bail au titre « faculté de révision » que : « la demande de révision ne pourra être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance des locataires ; de nouvelles demandes pourront être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. La demande devrait être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle devra, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.