Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 12-25.824 du 27/11/2013,  partie 2



AUX MOTIFS QU'en droit, l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2374 du code civil ; en vertu de ce texte, les créanciers privilégiés sur les immeubles sont : 1° le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ; 1° bis conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 susvisés, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ; toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues ; qu'à cet effet, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété ; avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire ; que cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ; les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé ; pour l'application de ces dispositions, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation ; l'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise : 1° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ; 2° le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 3° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ; 4° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus ; qu'en l'espèce, l'opposition du Syndicat des copropriétaires du PARC KALLISTE du 25 février 2008 a été faite pour une somme globale de 28 840,57 euros, résultant d'un décompte informatique commençant par un «report» de solde antérieur d'un montant de 13 227,58 euros, et n'opérant aucune distinction entre les divers chefs de créance susvisés ; que la sanction de l'irrégularité d'une opposition ne faisant pas apparaître avec précision le montant et les causes des créances du syndicat étant sa nullité, et partant la perte du privilège susmentionné, le jugement entrepris sera infirmé, et l'opposition du Syndicat des copropriétaires du PARC KALLISTE annulée ;

ALORS D'UNE PART QUE dans son acte d'opposition en date du 25 février 2008, le syndicat des copropriétaires du Parc KALLISTE énonçait en détail la cause et le montant de différents appels de fonds demeurés impayés pour l'année courante et les deux dernières années échues (2006 et 2007), desquels pouvait être déduit le montant des créances bénéficiant du super privilège de l'article 2374, 1° bis du code civil ; qu'en prononçant l'annulation de l'opposition, dès lors que l'acte mentionnait par ailleurs un report des charges antérieures n'opérant pas de distinction entre les divers chefs de créances correspondants aux deux années antérieures aux deux dernières années échues, quand bien même l'opposition restait régulière quant aux créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues, la Cour d'appel a violé les articles 19, 19-1 et 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

ALORS D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE la distinction entre les quatre types de créances prévues à l'article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 constitue une condition de forme déterminant le caractère de celles bénéficiant de l'article 2374 du code civil, et qu'à défaut de respect des conditions de forme les créances concernées ne cessent pas d'exister mais perdent seulement leur caractère de créances occultes privilégiées ou super-privilégiées et peuvent constituer des créances hypothécaires ou chirographaires ; qu'en annulant toutefois, pour non respect de conditions de forme, l'opposition effectuée par le syndicat des copropriétaires du Parc KALLISTE, la cour d'appel a violé les articles 19, 19-1 et 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;