Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.989 du 04/04/2019,  partie 3



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement déféré et fixé les indemnités principale et de remploi dues aux époux E... à la somme de 155 424 euros ;
 
 Aux motifs que «   du chef de la qualification des parcelles, l'article L. 322-3 du code de l'expropriation dispose que :
 
 « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
 
 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
 
 2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ».
 
 Considérant que les emprises impactées sont classées en ZA2e au Plan d'Aménagement de Zone de la commune et desservies par une voie d'accès, un réseau électrique et un réseau d'eau potable, le Commissaire du gouvernement en a déduit que « les conditions juridiques de la constructibilité sont remplies », lui permettant ainsi de qualifier ces parcelles de « terrain à bâtir », outre la précision qu'à la date de référence du 17 avril 2000, acceptée par l'ensemble des parties, ces parcelles propriété des époux E..., bénéficient d'une SHON de 2400 m² ».
 
 En fonction de ces éléments à caractère factuel et juridique, que l'argumentation développée par le Syndicat Interrégional des Digues du delta du Rhône et de la Mer dit SYMADREM, ne saurait compromettre en l'absence de critiques probantes, la législation applicable issue des articles L. 311-8et L. 322-12 du code de l'expropriation, légitime de retenir qu['à] la date de référence du 17 avril 2000 les parcelles cadastrées [...] , [...], [...] et [...] d'une superficie de 9 652 m² se présentaient tout à la fois classés en zone ZA2e à vocation d'activités et de services au PAZ de la ZAC du Mas de Courtois, ensemble desservies par une voie et des réseaux (électricité, assainissement, eau potable), suite à des travaux d'aménagement de ladite ZAC signifiée au 27 février 1998, outre l'observation que le PPRI, applicable au 13 juillet 2012 et imposant une zone non aedificandi de 400 m n'a pas d'incidence sur les parcelles querellées à la date de référence, en sorte que la zone, inondable, comprend une servitude de 15 m depuis l'axe de la digue.
 
 Il s'avère par ailleurs que les appelants ont produit des pièces justifiant que les travaux de VRD inclus dans la première phase ont été intégralement exécutés en 1999 tel qu'il ressort du dossier de présentation de la 2e modification du PAZ de la ZAC du Mas Courtois définitivement adopté par le conseil municipal de Fourques le 3 décembre 1999, soit un ensemble de données pertinentes à même de conduire à la fixation des indemnités.
 
 A partir d'une étude de marché se rapportant à des ventes de parcelles constructibles situées dans une zone dédiée aux activités d'accueil et de service, permettant de retenir le prix moyen de 35€/m2, l'indemnité principale sera fixée à 140 385 € et l'indemnité de remploi à 15 039 € accompagnées de l'indemnité relative au remplacement de la clôture d'une valeur de 4 750 € »,
 
 1°) Alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation que lorsque les terrains expropriés sont situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone et non de la seule capacité de construction des terrains expropriés ; que les parcelles des époux E... étaient situées en zone ZAe2 de la ZAC Mas de Courtois ; que la Cour d'appel de Nîmes n'a toutefois pris en compte que ces seules parcelles expropriées, omettant d'ailleurs significativement de citer les dispositions précitées de l'article L. 322-3 applicables aux terrains situés dans une ZAC ; qu'elle a, en effet, retenu que les emprises impactées étaient desservies par une voie d'accès et des réseaux, sans toutefois jamais caractériser l'existence de réseaux adaptés à l'ensemble de la ZAC du Mas Courtois ; que la Cour a, par conséquent, en ne se plaçant que par rapport aux seuls terrains expropriés et non à l'ensemble de la ZAC pour retenir la qualification de terrain à bâtir, violé les dispositions de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation ;