décision 16-20.150 du 14/12/2017,  partie 2



 Attendu que pour fixer la valeur des parcelles préemptées en fonction de la valeur moyenne résultant de trois termes de comparaison directe, constitués par des ventes intervenues le 13 septembre 2010, le 28 septembre 2012 et le 24 décembre 2013, l'arrêt retient que les prix contractuellement arrêtés dans les actes authentiques de vente sont exclusifs d'abattements pour servitudes, notamment d'urbanisme, lesquelles doivent obligatoirement être précisées par l'officier ministériel dans l'acte, que le prix perçu par le vendeur est un prix net qui ne subit aucune diminution dès lors qu'il a été consenti et qu'il n'y a donc pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et UAg qui introduit une différence de hauteur de construction, obligatoirement prise en compte dans l'élaboration du prix de vente des terrains, et que, par conséquent, la méthode de comparaison directe des valeurs de parcelles situées dans le même périmètre a pour corollaire de déterminer des valeurs de prix représentant le montant net de ce qui revient au vendeur ;
 
 Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à justifier en quoi les termes de comparaison retenus, qui concernaient des parcelles situées en zone UAg, constituaient des éléments de comparaison adaptés à l'évaluation des parcelles expropriées, situées en zone UAd, soumise à des règles d'urbanisme plus contraignantes, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si une moins-value devait être pratiquée en raison de l'occupation des lieux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième branches du premier moyen :
 
 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il confirme le jugement en ce qu'il renvoie l'établissement public foncier local Pays Basque à mieux se pourvoir s'agissant des demandes relatives à la commission de l'agence immobilière, l'arrêt rendu le 12 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sauf sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
 
 Condamne la société civile immobilière BAB Romagny aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière BAB Romagny et la condamne à payer à l'établissement public foncier local Pays Basque la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix-sept.
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour l'établissement public foncier local Pays Basque (EPFL)
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'AVOIR fixé à la somme de 3 317 328 euros le montant du prix d'acquisition par l'EPFL Pays Basque des parcelles appartenant à la SCI BAB Romagny cadastrées section [...], [...], [...] et [...] d'une superficie de 4 388 m2 situées [...] et d'AVOIR condamné l'EPFL Pays Basque à payer à la SCI BAB Romagny la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 AUX MOTIFS QUE « La consistance des biens et leur qualification juridique ne sont en l'espèce ni contestables, ni sérieusement contestées : que les parcelles objet du DPU de l'EPFL Pays Basque n° BM 238 à 241, d'une contenance totale de 4388 m², appartiennent à la SCI BAB ROMAGNY; qu'elles supportent actuellement plusieurs immeubles à usage de logements, de bureaux et entrepôts et sont situées sur le boulevard du BAB en plein centre ville de Bayonne, plus précisément encore, les parcelles préemptées ont une façade donnant sur ce boulevard mais aussi sur l'avenue Dubrocq ; qu'il s'agit d'un îlot d'immeubles situés sur une parcelle comprise entre ledit boulevard du BAB, les allées Marines, l'avenue Dubrocq et la rue Sauveur Narbaitz ; que de même, il n'est pas contesté que ces parcelles sont situées en zone UAd du PLU applicable, à la date de référence qui est le 25 février 2011, au sens des dispositions de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation qui précise que les biens sont estimés à la date de décision de première instance en fonction de leur usage effectif à la date de référence ; que par conséquent il s'agit de terrains supportant déjà des constructions, ou encore à bâtir, situés dans le secteur d'urbanisation dense de l'agglomération du Grand BAB et destinés à accueillir outre l'habitat, toutes les occupations et utilisations du sol susceptibles de conforter la mixité et la centralité de ces quartiers ; qu'il existe en zone UAd une servitude d'urbanisme quant à la hauteur des constructions autorisées ;