Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 13-28.459 du 12/11/2015,  partie 1


 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 
 Vu leur connexité, joint les pourvois n° C 13-28. 459 et W 14-17. 325 ; 
 
 Donne acte à M. X... de ce qu'il se désiste de son pourvoi n° C 13-28. 459 en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., la société MACIF Provence Méditerranée, la société Generali et le syndicat des copropriétaires Les Terrasses du soleil ; 
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 septembre 2013), que, suivant acte authentique reçu le 29 juillet 1998, par M. X..., notaire (le notaire), la société Aréthuse a acquis de la société Daro 2000 deux appartements jumelés, avec terrasse et solarium, constituant les lots n° 313, 314, 318 et 319 situés aux dixième et onzième étages d'un immeuble en copropriété ; qu'assignée, par le syndicat des copropriétaires (le syndicat), en démolition d'une salle de bains sous véranda et de jardinières illicitement installées sur une terrasse dépendant des parties communes à jouissance privative et exclusive, elle a appelé en garantie le vendeur, auteur des aménagements litigieux, pris en la personne de son liquidateur amiable, et le notaire, auquel elle reprochait d'avoir manqué à son devoir d'efficacité et à ses obligations d'information et de conseil ; 
 
 Sur le premier moyen : 
 
 Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de le condamner à garantir la société Aréthuse de l'intégralité du coût de sa condamnation à procéder, sous astreinte, aux travaux de démolition des ouvrages et aménagements réalisés sur la terrasse et de remise des lieux en leur état d'origine, alors, selon le moyen : 
 
 1°/ qu'une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en condamnant le notaire, à qui était reproché un manquement à son devoir d'efficacité en raison d'une erreur de retranscription des mentions du règlement de copropriété ayant laissé penser à la société Aréthuse, acquéreur de plusieurs lots dans l'immeuble, que les constructions édifiées avaient un caractère privatif, à garantir cette dernière du coût des travaux de remise en état des parties communes, tout en constatant que l'atteinte auxdites parties communes résultait de travaux exécutés antérieurement à son acquisition, de sorte que l'obligation de remise en état du propriétaire était indépendante de l'erreur commise par le notaire dont l'acte n'avait pas le pouvoir de rendre privative une partie commune, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'en évinçaient nécessairement et a violé l'article 1382 du code civil ; 
 
 2°/ que le manquement d'un notaire à son devoir de conseil n'est en relation de causalité avec le préjudice allégué que s'il est démontré que, mieux informé, son client aurait pu opter pour une solution plus favorable ou avait une chance sérieuse de le faire ; qu'en condamnant le notaire, à qui était reproché une erreur dans la retranscription des mentions du règlement de copropriété afférentes aux lots acquis ayant empêché la société Aréthuse d'avoir un doute raisonnable sur le caractère privatif d'une terrasse et de s'interroger en conséquence sur la licéité des constructions qu'elle supportait, à garantir le coût des travaux de remise en état des parties communes, sans constater qu'il était certain que, mieux informé, l'acquéreur aurait pu obtenir un avantage équivalent à ce coût tout en bénéficiant des lots en cause, la cour d'appel a, derechef, violé l'article 1382 du code civil ; 
 
 3°/ que l'indemnisation d'une perte de chance d'éviter un dommage ne peut être égale au montant de celui-ci ; qu'à supposer que la cour d'appel ait entendu réparer la perte, par la société Aréthuse, d'une chance de ne pas avoir à supporter les travaux rendus nécessaires par la contrariété au règlement de copropriété des aménagements réalisés dans les lots acquis, elle ne pouvait condamner le notaire à garantir l'intégralité de leur coût sans violer l'article 1382 du code civil ; 
 
 Mais attendu qu'après avoir relevé que la désignation erronée, dans l'acte notarié, de l'étage de la terrasse privative constituant le lot n° 319, fruit d'une confusion avec une seconde terrasse située à l'étage inférieur, avait convaincu l'acquéreur du caractère privatif, et, partant, licite des aménagements litigieux, l'arrêt retient, à bon droit, que ces mentions étant contraires à celles du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, qui classent le lot n° 319 dans les parties communes à jouissance privative et exclusive, sont inopposables au syndicat qui est fondé à obtenir la remise de la terrasse en son état d'origine, dès lors que les travaux d'aménagement, affectant les parties communes n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; que de ces seuls motifs, dont il résulte que l'erreur commise par le notaire a permis l'éviction de l'acquéreur, la cour d'appel a pu déduire que le premier devait garantir le second de sa condamnation à procéder à la démolition des aménagements litigieux et à la remise des lieux dans leur état d'origine ; que le moyen n'est pas fondé ;