Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-12.363 du 30/09/2021,  partie 2



 « 1°/ que pour dire que la SCP [Q] n'avait pas commis de faute en versant directement entre les mains de la société Sobefi Immobilier le montant des commissions réclamées par cette dernière au titre de la vente des lots de l'opération immobilière litigieuse, la cour d'appel a retenu qu'il résultait de l'article IIII du contrat de crédit d'accompagnement consenti le 17 août 2007 par la Banque de La Réunion et à la société Le Bouvet que « Le client s'engage à payer par débit de ce compte les sommes dont il serait redevable au titre des dépenses de toute nature engagées pour la réalisation de la construction », et de l'article IV que « Le client s'engage à n'utiliser les fonds figurant au compte de l'opération qu'aux seules dépenses nécessitées par la réalisation du programme de construction sur lequel porte le présent acte, à justifier de tout prélèvement à la Banque de La Réunion et à remettre à cet effet un état trimestriel ou, selon le cas, mensuel, visé par l'architecte, reprenant les dépenses de construction de l'ensemble immobilier », ce dont elle a déduit que les dépenses de commercialisation, qui étaient distinctes des dépenses de construction visées par ces clauses, n'avaient pas à être réglées par débit du compte centralisateur ; qu'en statuant de la sorte, tout en constatant (arrêt, p. 18, avantdernier §) que l'article II du contrat de crédit stipulait que la société Le Bouvet « s'engage à centraliser au compte [centralisateur] tous les mouvements de fonds relatifs à l'opération de construction et notamment : - A verser les sommes provenant des ventes, tous les versements effectués par les acquéreurs, ou pour leur compte à quelque titre que ce soit, et les divers concours financiers affectés à la réalisation de l'opération », ce dont il résultait que les commissions de commercialisation incluses dans les prix de vente des lots devaient transiter par le compte centralisateur, et que la SCP notariale avait commis une faute en réglant directement ces commissions à la société Sobefi Immobilier sans passer par ce compte, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1382 (respectivement devenus les articles 1103, 1231-1 et 1240) du code civil ;
 
 2°/ que pour dire que la SCP [Q] n'avait pas commis de faute en versant directement entre les mains de la société Sobefi Immobilier le montant des commissions réclamées par cette dernière au titre de la vente des lots de l'opération immobilière litigieuse, sans passer par le compte centralisateur de l'opération ouvert dans les livres de la Banque de La Réunion, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu qu'en vertu de l'article 73, alinéa 4, du décret d'application de la loi Hoguet, le mandataire « perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire », de sorte selon l'arrêt que le notaire était autorisé à verser ces commissions à la société Sobefi Immobilier sans passer par le compte centralisateur ; qu'en statuant de la sorte, quand le droit du commercialisateur à percevoir sans délai sa rémunération de la part de son mandant n'exonérait pas le notaire de l'obligation de se conformer aux modalités de fonctionnement du compte centralisateur, telles que stipulées dans la convention de crédit qu'il avait instrumentée, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, ensemble les articles 1147 et 1382 (devenus 1231-1 et 1240) du même code ;
 
 3°/ que le sous-mandataire ne peut réclamer au mandant initial, sauf accord de ce dernier, le paiement d'une rémunération supérieure à celle stipulée dans le mandat principal ; que pour dire que la SCP notariale avait pu sans commettre de faute verser entre les mains de la société Sobefi Immobilier, sous-mandataire de la société Groupe Sobefi, les commissions facturées par cette dernière pour des montants supérieurs au taux fixe de 6 % stipulé dans le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée conclu entre la société Le Bouvet, donneur d'ordre, et la société Groupe Sobefi, mandataire initial, la cour d'appel a retenu que la société Groupe Sobefi avait confié à sa filiale la société Sobefi Immobilier deux mandats de commercialisation le 2 avril 2007 puis le 14 avril 2008 faisant référence à la grille de prix « net promoteur » et à la commission du mandataire à hauteur de 6 %, et que les prix promoteur indiqués dans la « grille de prix packagée » élaborée par la société Groupe Sobefi étaient conformes au budget prévisionnel de l'opération ; que l'arrêt relève encore que la société Sobefi Immobilier avait elle-même confié des sous-mandats de représentation reprenant la grille de prix de vente, et que la rémunération des sous-mandataires n'avait pas modifié le « prix net promoteur » de chacune des ventes ; qu'en statuant par ces motifs inopérants, la société Sobefi Immobilier, sous-mandataire, ne pouvant réclamer au mandant initial, la société Le Bouvet, des commissions supérieures au montant fixé dans les rapports entre ce dernier et la société Groupe Sobefi, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1382 (devenus 1103, 1231-1 et 1240) du code civil ;