Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.683 du 14/02/2019,  partie 3


qu'en retenant, pour refuser néanmoins de faire application de cette clause pénale, qu'à compter de la signature de l'acte authentique de vente, le vendeur n'était plus propriétaire du bien et n'avait donc plus le pouvoir de contraindre le locataire à libérer les lieux et que le retard ne pouvait donc pas lui être imputable, la cour d'appel a relevé d'office un moyen nouveau sans provoquer les observations préalables des parties ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2/ ALORS QUE le juge doit respecter la loi des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'acte authentique de vente comportait une clause pénale stipulant qu'« A défaut de libération des lieux à ladite date du 30 septembre 2014, le vendeur s'engage à verser à l'acquéreur à compter du 14 octobre 2014 une somme de 715 € par jour de retard à titre de clause pénale, jusqu'à libération effective et complète du bien, somme qui s'imputera, de la même manière que la réversion du loyer, sur le prix de vente restant à verser par l'acquéreur. Précision étant ici faite que la libération totale et définitive du bien objet des présentes reste à la charge du vendeur » ; que la cour d'appel a constaté que la Sci Casa Vosgia avait une obligation contractuelle de délivrance d'un bien libre de toute occupation et que le bien vendu était toujours occupé ; qu'en jugeant cependant que la clause pénale ne pouvait s'appliquer à compter de la signature de l'acte authentique de vente, le vendeur n'étant plus propriétaire du bien et n'ayant plus le pouvoir de contraindre le locataire à libérer les lieux de sorte que le retard ne pouvait pas lui être imputable, quand il résultait de ses constatations que le vendeur s'était contractuellement engagé envers l'acquéreur à faire en sorte de libérer les lieux et à payer une astreinte en cas d'inexécution de cette obligation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1152 du code civil, devenus les articles 1103 et 1231-5 du même code ;

3/ ALORS QUE le vendeur peut s'engager dans l'acte de vente à faire son affaire personnelle de la libération des lieux par le locataire, un tel engagement n'étant pas subordonné à ce que le débiteur de cette obligation demeure propriétaire du bien en cause ; qu'en se fondant sur la perte de la qualité de propriétaire du vendeur pour faire échec à l'application de la clause pénale prévue en cas de retard dans la libération des lieux par le locataire à laquelle s'était engagé le vendeur, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant et a violé l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code ;

4/ ALORS QUE la cour d'appel a constaté que le manquement de la Sci Casa Vosgia à son obligation contractuelle de délivrance d'un bien libre d'occupation trouvait « son origine dans l'imprudence et l'imprévoyance de cette société, qui a donné à bail commercial le 1er décembre 2013 pour une durée de neuf années les locaux qu'elle allait promettre à la vente, libres d'occupation, dès le 26 juin 2014 » (arrêt, p.4, § 4), que « La société Casa Vosgia ne peut reprocher à la société GET de lui avoir fait confiance et d'avoir cru ses affirmations de vendeur selon lesquelles le preneur s'était engagé à libérer les lieux au plus tard le 25 août 2014 (promesse unilatérale de vente du 16 juin 2014), puis, au 30 septembre 2014 (vente du 29 août 2014) » (arrêt, p. 4, § 4) et qu'« il ressort de la lettre que le locataire a adressée à la société Casa-Vosgia le 9 octobre 2014 que celui-ci a subordonné son départ volontaire au paiement d'une indemnité de 56 000 € qui ne lui a pas été versée, ce que la société Casa Vosgia aurait eu le plus grand intérêt à faire eu égard à son obligation contractuelle à l'égard de l'acquéreur » (arrêt, p. 4, § 5) ; qu'en jugeant cependant que le retard dans la libération des lieux n'était pas imputable à la Sci Casa Vosgia, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant les articles 1147 et 1152 du code civil, devenus les articles 1217, 1231-1 et 1231-5 du même code.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société GET de sa demande tendant à la condamnation de la Sci Casa Vosgia à lui payer la somme de 150.000 € de dommages et intérêts en réparation de son impossibilité de revendre les biens immobiliers acquis en qualité de marchand de biens et d'AVOIR limité la condamnation à la somme de 56.000 €, déboutant la société GET du surplus de ses demandes ;