cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 16-13.914 du 30/03/2017,  partie 3


la société Whatever est en conséquence mal fondée à prétendre, par dénaturation de la clause du bail, que la renonciation du preneur à demander à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer 'plancher' de 27. 440,82 euros par an ht ne vaudrait que pour les demandes en révision de l'article L. 145-38 à l'exclusion de celles de l'article L. 145-39 ; c'est vainement qu'elle avance à cet égard que la clause de loyer minimum est stipulée sous le paragraphe "Loyer" et qu'il n'est prévu aucune clause similaire au paragraphe "Révision" où se trouve énoncée la clause d'indexation annuelle du loyer ; c'est en effet sous le paragraphe "Loyer" que les parties ont entendu convenir d'un loyer "plancher" en dessous duquel ne pourra être fixé le loyer du bail révisé, quel que soit le cas de révision, et il n' y avait dès lors aucun lieu à faire référence à l'article L. 145-39 dans le paragraphe consacré à la clause d'échelle mobile qui a vocation à fixer les modalités de cette clause ; la société Whatever est encore mal fondée à exciper des dispositions de l'article L. 145-15 du code de commerce en vertu desquelles "sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses et stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 (...)" ; en effet, la clause stipulant la renonciation du preneur à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel ne fait pas échec aux dispositions de l'article L. 145-39 puisqu'elle permet au preneur, dès lors que sont remplies les conditions de la demande de révision, d'obtenir une fixation à la baisse du loyer du bail révisé mais dans la limite du loyer "plancher" convenu; en l'espèce, la révision ouverte au preneur par application des dispositions de l'article L. 145-39 est de nature à porter le loyer du bail révisé à compter du 1er juillet 2010 au montant minimum stipulé au bail de 27.440,82 euros par an hors taxes et hors charges alors que, par le jeu de clause d'échelle mobile, le loyer avait atteint à la date du 18 octobre 2009 le montant de 36.660,96 euros ; pour demander que le loyer révisé au 1er juillet 2010 soit fixé à la somme de 29.122,88 euros hors taxes et hors charges par an correspondant selon elle à la valeur locative, la société Merygreg produit des échantillons de valeurs de référence issues des documentations respectives de Mme B... et M. Z... ; ce dernier fournit exclusivement des valeurs locatives de marché et aucune fixation judiciaire ni renouvellement amiable ; quant à Mme B..., elle propose des références concernant des brasseries et salons de thé de grande surface et à très large linéaire de façade , le plus souvent en angle, tels "Le Malakoff", "Carette", "Cimarosa", "Le Coq", "Frog" sans aucune mesure avec le local considéré de restauration rapide d'une surface pondérée de 20,19 m2, ou encore des agences bancaires et des agences immobilières dont l'activité de bureaux est très éloignée de celle du commerce en cause ; restent en définitive trois références de commerces de restauration rapide sur [...], portant les trois sur des locations nouvelles et dont le prix du m2 pondéré évolue de 750, 802, 850 euros, et une référence relative à une fixation judiciaire au 1er juillet 2007 à 600 euros le mètre carré pondéré pour une boutique, sur [...], de tableauxantiquités ; ces données, parcellaires, ne sont pas pertinentes à justifier de la valeur locative alléguée par la bailleresse et sont insuffisantes à contredire les conclusions de l'expert judiciaire qui estime quant à lui la valeur locative à 600 euros le mètre carré pondéré avant correction et, après application des majorations tenant à l'effet "bonbonnière", à la large destination du bail qui vise outre la restauration rapide les "commerces de détail sans nuisance à l'environnement" et le "débit de boissons de catégorie 1", au droit de terrasse, et de l'abattement pour mise à la charge du preneur du paiement de l'impôt foncier, à la somme de 13.300 euros en principal par an; le loyer du bail révisé au 1er juillet 2010 sera en conséquence fixé, conformément à la demande subsidiaire de société Merygreg à la somme de 27.440,82 euros par an hors taxes et hors charges correspondant au loyer minimum convenu au bail du 18 octobre 2001 ;
 
 1) ALORS QUE si le bail commercial est assorti d'une clause d'échelle mobile et que par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, chaque partie peut former une demande de révision du loyer pour que celui-ci corresponde à locative ; que sont nuls de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative ;