Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.856 du 26/11/2020,  partie 3



 Concrètement, l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme est contradictoire : d'un côté son alinéa 1er cherche à limiter dans le temps la portée des cahiers des charges susceptibles de restreindre les possibilités de construction ; de l'autre l'alinéa 3 indique qu'il n'est pas question de remettre en cause les droits et obligations que les colotis ont définis contractuellement. Quoi qu'il en soit, l'alinéa 1er contrevient gravement à la force obligatoire des contrats instituée par l'article 1134 du ode civil.
 
 La Cour de cassation a déjà eu l'occasion de se prononcer à de nombreuses reprises sur la version antérieure de l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme, étant précisé que les alinéas 1 et 3 étaient déjà rédigés de la même manière. Elle a notamment jugé que le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. (Voir notamment Cass. Civ. 3ème 22 mai 1996 n° 93-19462, 8 avril 2008 n° 07-10054, 12 janvier 2011 n° 09-70229 ou 17 juin 2014 n° 13-17197). Sa position n'a pas évolué après l'entrée en vigueur de la loi ALUR (cf. Cass Civ. 3ème 21 janvier 2016 n° 15-10566 confirmant la démolition d'un ouvrage prononcée en référé pour cause de trouble manifestement illicite).
 
 Les conventions tenant lieu de loi à ceux qui les ont faites, le cahier des charges du Domaine des Tourterelles est toujours valable dans les rapports entre colotis » ;
 
 1°) Alors que les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; que, de même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ; que ces dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ; que, par ailleurs, constituent des contraintes d'urbanisme les règles « relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords » ; qu'ainsi, la disposition du cahier des charges d'un lotissement relative à la destination des immeubles qui doivent être construits dans telle ou telle zone, disposition relevant du domaine des règles d'urbanisme, a nécessairement un caractère réglementaire ; et qu'en refusant néanmoins de considérer que le passage de l'article 8 du cahier des charges du lotissement du Domaine des Tourterelles relatif à la « zone commerciale », imposant, selon elle, une destination commerciale aux immeubles qui y sont situés, a nécessairement un caractère réglementaire et est donc atteinte par la caducité, la cour d'appel a violé l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ;
 
 2°) Alors que, en tout état de cause, les juges du fond ne peuvent qualifier de contractuelle une clause du cahier des charges approuvé d'un lotissement sans caractériser la volonté claire et non équivoque des colotis de lui conférer une telle qualification ; que la Cour d'appel a constaté, par motifs tant propres que réputés adoptés du jugement confirmé, qu'en l'espèce, le cahier des charges a été élaboré en 1960 et approuvé par des arrêtés préfectoraux entre 1961 et 1963 et que, par ailleurs, la commune de [...] est couverte par un plan local d'urbanisme approuvé le 11 août 2011 ; qu'en jugeant que le cahier des charges approuvé du lotissement avait un caractère contractuel, aux motifs propres que « L'autorité administrative n'est certes pas démunie en présence de vieux cahiers des charges contenant notamment des règles relatives à l'utilisation des sols plus contraignantes que les règles d'urbanisme en vigueur dans la commune. L'article L. 442-11 du code de l'urbanisme prévoit en effet que, lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, qu'il soit approuvé ou non approuvé, pour mettre en concordance ces documents avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu, au regard notamment de la densité maximale de construction résultant de l'application de l'ensemble des règles du document d'urbanisme. (...) » ;