Cour d'appel de Paris
I6, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-24.528 du 30/03/2022,  partie 2



 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, l'arrêt rendu le 17 avril 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
 
 DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
 
 Condamne la société Crédit immobilier de France développement aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Crédit immobilier de France développement à payer la somme de 3 000 euros à M. [C] ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour M. [C]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 M. [L] [C] fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de ses demandes reconventionnelles tendant à ce que le Crédit immobilier de France Développement soit condamné à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 111.040 euros au titre du prêt de 260.620 euros et la somme de 142.261 euros au titre du prêt de 195.000 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur le contexte du litige, M. [C] explique faire partie des nombreuses victimes de la société Apollonia, qui proposait des «packages immobiliers » dans le cadre d'un démarchage agressif, et n'avoir pu faire face à ses obligations de remboursement en raison de son surendettement ; que les biens objets du présent litige ne concernent ainsi que 2 de ses 23 acquisitions opérées par l'entremise de la société Apollonia pour un endettement global de 2.936.368 euros ; qu'une plainte pénale a été déposée contre la société Apollonia dès le mois d'avril 2008 par des emprunteurs regroupés au sein d'une association de défense qui aurait, à ce jour, près de 800 adhérents et qu'une information judiciaire, toujours en cours, a été ouverte par le tribunal de grande instance de Marseille le 2 juin 2008 pour escroqueries en bande organisée, faux et usage de faux, exercice illégal de la profession d'intermédiaire en opération de banque (IOB) ; que M. [C] s'y est associé en août 2009, et que les pièces de la procédure qu'il communique permettent de résumer comme suit les agissements de la société Apollonia : que cette dernière faisait miroiter aux investisseurs les avantages du statut « Loueur en Meublé Professionnel » qu'elle leur proposait – supposant des revenus locatifs annuels de 23.000€ et donc un certain niveau d'investissement – censé leur permettre, grâce, notamment au remboursement de la TVA acquittée sur les ventes, de ne pas s'exposer à des charges de remboursement trop lourdes en partie réglées par des revenus locatifs défiscalisés et de se constituer un patrimoine sans bourse délier ; qu'elle souscrivait pour le compte de ses clients autant de prêts que de banques offrantes afin de multiplier les acquisitions, le nombre et le prix des lots étant déterminés a posteriori en fonction des prêts obtenus à partir de dossiers, parfois falsifiés, présentés à plusieurs établissements financiers, chacun d'eux ignorant les concours apportés par les autres ; qu'une fois les effets de la récupération fiscale épuisés, les investisseurs constataient leur incapacité à faire face, avec les revenus locatifs, qui ne correspondaient pas aux prévisions en raison, notamment de la valorisation excessive des biens acquis (pouvant aller jusqu'à deux fois voire trois fois le prix du marché), aux charges de remboursement ; qu'en raison de la relation de confiance instaurée par la société Apollonia, qui mettait en avant son partenariat avec des banques renommées, les investisseurs achetaient généralement, sans visite préalable, des biens pouvant être très éloignés de leur domicile, signaient les documents présentés sous forme de liasses et donnaient procuration à un notaire, qui se déplaçait à cet effet, pour être représentés le jour de la signature des actes authentiques ; que la BPI et la société Apollonia étaient liés par un « mandat » conclu le 5 mai 2004, autorisant cette dernière à présenter, moyennant rémunération, des dossiers de demandes de prêt ; () sur la demande de dommages-intérêts en raison du dol imputé à la banque, M. [C] prétend avoir été victime d'un dol de la part de la société Apollonia dont CIFD doit répondre tant en raison d'un défaut de contrôle de cet intermédiaire en opérations de banque (IOB) alors que la BPI avait externalisé son service de commercialisation et de formation des prêts qu'en sa qualité de commettant ; qu'il rappelle que la banque a donné « mandat » à la société Apollonia (le) 5 mai 2004, accordant sa confiance à cet IOB, acceptant de se plier à ses exigences, notamment de ne pas entrer en contact avec les emprunteurs, d'accepter des demandes de prêt renseignées par les salariés de celle-ci et de lui laisser l'initiative de transmettre l'offre de prêt comme de réexpédier les courriers d'acceptation ;