Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-23.528 du 15/02/2023,  partie 2


que pour rejeter les demandes de Mme [R], l'arrêt attaqué s'est borné à relever que le règlement de copropriété consacrait un long paragraphe aux jardins privatifs, indiquant notamment que les propriétaires des lots comprenant un jardin privatif devraient l'entretenir, que le jardin privatif litigieux ne figurait pas à l'énumération des parties communes spéciales, que ce jardin était affecté à l'usage exclusif de son copropriétaire, et attaché au lot n° 52 ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à caractériser l'existence d'un droit de propriété exclusif et à écarter celle d'un droit jouissance exclusif sur ce jardin, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er, 2 et 4 de la loi du 10 juillet 1965.
 
 3) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que, dans ses conclusions, Mme [R] avait fait valoir qu'il résultait des termes de l'attestation du promoteur, versée aux débats, que son auteur avait « expressément demandé [] la jouissance privative de son terrain, conservé en pleine terre ainsi que la conservation ou la création d'un abri de jardin », ce qui avait été accepté ; qu'en s'abstenant d'examiner cette pièce dont il résultait que n'avait toujours été consacré qu'un droit de jouissance exclusif sur le jardin litigieux, et non un droit de propriété, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 4) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'il ressortait du contrat conclu entre le promoteur et les auteurs de Mme [R] que ces derniers avaient « demandé à la société SEPI de leur remettre en paiement dudit solde, des locaux devant dépendre de l'immeuble qui doit être édifié par ladite société, avec les quotes parts de propriété dans le sol et d'autres parties communes qui seront rattachés auxdits locaux » ; qu'en s'abstenant d'examiner cette pièce dont il résultait que le jardin litigieux devait être analysé comme une partie commune, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 5) ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que le règlement de copropriété de l'immeuble dispose qu'est accessoire aux parties communes « le droit d'affouiller le jardin » sans autre précision ; que cette clause s'applique donc à tous les jardins, y compris les jardins dénommés « privatifs », que comporte l'immeuble, sans restreindre le droit d'affouiller au seul jardin commun, et confirme donc que ces jardins constituent des parties communes et non des parties privatives susceptibles de constituer un lot ; qu'en affirmant néanmoins que le fait que le règlement de copropriété vise expressément, au titre des « accessoires aux parties communes », le droit d'affouiller le jardin était inopérant, dès lors qu'il existait bien un jardin commun, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété de l'immeuble, en méconnaissance du principe précité.
 
 6) ALORS QUE, subsidiairement, dans le silence ou la contradiction des titres, les jardins sont réputées parties communes ; qu'à supposer que le règlement de copropriété comporte une contradiction, en ce qu'il énonce que la totalité du sol est partie commune, mais que certains jardins sont privatifs, les jardins devaient alors être réputés partie commune ; qu'en jugeant dès lors, pour rejeter les demandes de Mme [R], que le jardin litigieux n'était pas une partie commune, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
 
 7) ALORS QUE le juge ne peut pas méconnaitre les termes du litige ; qu'en l'espèce, Mme [R] ne fondait pas sa demande d'annulation de la résolution n°21 de l'assemblée générale du 3 juin 2015 sur un abus de majorité, mais sur la méconnaissance par l'assemblée générale du règlement de copropriété et de la nature du jardin litigieux ; qu'en jugeant, pour la débouter, qu'elle maintenait que la décision de l'assemblée générale était constitutive d'un abus de majorité et qu'un tel abus n'était pas caractérisé, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile.
 
 8) ALORS QUE lorsque le règlement de copropriété et l'état descriptif de division érigent par erreur une partie commune objet d'un droit de jouissance exclusif en lot affecté d'une quote-part de copropriété, le titulaire de ce lot est fondé à solliciter son retrait sans que puisse lui être opposé la règle de l'intangibilité de la répartition des quotes-parts de parties communes ;