Cour d'appel de Noumea, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-17.773 du 09/06/2021,  partie 2


qu'en retenant que la vente des lots litigieux avait emporté transfert du foncier, après avoir relevé qu'étaient en cause des lots de volume et que le volume immobilier était un droit de superficie détaché du sol, ce dont il résultait que les lots ne pouvaient inclure le terrain d'assiette, la cour d'appel qui s'est fondée sur des considérations inopérantes relatives à l'existence de volumes en sous-sol dans les lots, à la situation des lots dans un ensemble immobilier comprenant le terrain et les constructions à y édifier, à la compatibilité d'une cession du terrain d'assiette en dépit de l'absence de parties communes et à l'individualisation en tréfonds et dans l'espace de volumes constituant des propriétés distinctes, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 552 et 553 du code civil, ensemble les articles Lp 276, Lp 278 et Lp 279 du code des impôts de Nouvelle-Calédonie. » 
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article Lp 279 du code des impôts de Nouvelle-Calédonie, dans sa rédaction issue de la loi du pays n° 2007-1 du 9 janvier 2007, et les articles 552 et 553 du code civil applicable à la Nouvelle-Calédonie : 
 
 6. Il résulte du premier de ces textes qu'à défaut de revente dans le délai de quatre ans, l'acquéreur d'un bien immobilier qui s'est placé sous le régime de faveur des marchands de biens, promoteurs et lotisseurs afin de bénéficier d'un taux d'imposition aux droits d'enregistrement proportionnels réduit à 1 %, est tenu d'acquitter le complément de droits exigible, calculé au taux de droit commun, augmenté d'un droit supplémentaire de 1 %. 
 
 7. Pour retenir que les rectifications ont été opérées à tort par l'administration fiscale, l'arrêt énonce qu'il résulte des dispositions de l'article 553 du code civil applicable à la Nouvelle-Calédonie que le volume immobilier est une des formes du droit de superficie, détachée du sol, et retient que la vente de chacun des lots litigieux a eu pour objet, à partir de l'assiette parcellaire du terrain, d'individualiser, en tréfonds et dans l'espace, des volumes constituant autant de propriétés distinctes emportant transfert du foncier, de sorte que la société René Coty a respecté son engagement de revendre les biens acquis sous le régime de faveur des marchands de biens, promoteurs et lotisseurs dans le délai de quatre ans. 
 
 8. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les volumes mentionnés dans l'état descriptif de division établi le 2 mars 2010 portaient sur des espaces correspondant à des immeubles à construire, déterminés en altimétrie par référence à des plans cotés, ne comportant pas de parties communes indivises, et que les deux actes de vente litigieux portaient chacun sur un lot-volume de construction à usage d'habitation et d'emplacement de stationnement avec le droit d'y réaliser toute construction composée de deux corps de bâtiments élevés de deux étages sur rez-de-chaussée et de deux sous-sols, ce dont il résultait que les cessions des volumes à construire ne comprenaient pas le terrain d'assiette, qui demeurait la propriété de la société René Coty, de même que, le cas échéant, les espaces non compris dans les lots de volume constitués en tréfonds et en hauteur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les textes susvisés. 
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nouméa autrement composée ;
 
 Condamne la société René Coty aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie.
 
 Le Gouvernement de la Nouvelle-Calédonie fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir annulé les redressements notifiés à la SARL René Coty le 8 octobre 2013 et de l'avoir condamné à régler à cette société la somme de 11.829.999 F CFP ;
 
 AUX MOTIFS QUE il résulte des dispositions de l'article 553 du code civil, applicable en Nouvelle-Calédonie, que le volume immobilier est une des formes du droit de superficie, détachée du sol ;