Cour d'appel de Grenoble
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.219 du 23/09/2020,  partie 9


que l'agence située à [...] et donc au fait de l'état du marché immobilier sur la station de ski, estimait que le marché était stagnant sur le site ; qu'il résulte des pièces produites que Monsieur K... lors de sa rencontre avec Madame A... s'est présenté comme conseiller en habitat suivant mails produits ; qu'il ne s'est nullement présenté comme conseiller en gestion de patrimoine ; qu'il avait manifestement connaissance du produit au travers des informations transmises par la société Direct Produit ; qu'il est de fait détenteur de l'attestation délivrée par la Préfecture du Gard en sa qualité de négociateur agent commercial lui permettant de proposer à la vente des produits immobiliers commercialisés par Direct Produit ; qu'il a remis à Madame A... une proposition intitulée "le mot du conseiller" ayant vocation à présenter une stratégie patrimoniale qu'elle avait souhaité mettre en oeuvre et contenant une projection financière organisée autour de trois axes : ce projet permettait-il un enrichissement personnel concret, son impact réel sur ses impôts, et combien cela lui coûterait avec bilan complet du projet ; que le document reprenait sa situation fiscale sur la base de ses revenus avec le projet prévu, son financement et les projections en terme de revenus locatifs et d'impact sur ses impôts ; que suivant un autre document remis intitulé "simulation avec apport de 7.000 euros", était abordé le concept de la résidence, l'intérêt fiscal et financier, l'état du marché locatif, l'étude de marché immobilier, et la situation de la société C2A ; que cette société était présentée comme étant un professionnel spécialisé dans la gestion des résidences de tourisme offrant un gage de réussite du fait d'un développement continu ; que la SCI [...] est une société de construction vente, dont l'activité consiste à construire et mettre sur le marché des biens immobiliers ; qu'elle admet avoir confié dans le courant de l'année 2010 la commercialisation des lots d'un programme immobilier dénommé [...] à différents réseaux de vente dont la société Direct Produit sur mandat de commercialisation ; que c'est dans ce cadre que Monsieur K... est intervenu ; que si la SCI [...] soutient que les conditions de commercialisation de certains lots de la résidence relevaient de l'appréciation exclusive de la société Direct Produit qui en a commercialisé certains par des agents commerciaux dans le cadre d'une loi de défiscalisation Censi Bouvard, sachant que ces lots vendus en VEFA avaient vocation à faire l'objet d'un bail commercial et les contrats de réservation le stipulaient, elle ne peut considérer avoir ignoré les conditions de cette commercialisation dans la mesure où elle a signé l'acte authentique ; que donc la SCI [...] si elle affirme ne pas "vendre" de la défiscalisation, ne peut affirmer avoir ignoré les conditions de la commercialisation ; qu'elle ne peut non plus affirmer n'avoir eu aucun contact avec les acheteurs puisqu'elle est leur cocontractante au contrat de vente qui imposait bien aux acheteurs et donc à Madame A... le gestionnaire du programme immobilier en l'espèce la société C2A tel que le mentionne le point "propriété jouissance" en page 5 de l'acte authentique ; qu'il n'est pas sérieusement contestable que le consentement de Madame A... a été déterminé dans sa décision de procéder à l'investissement par la réduction d'impôt qui lui a été présentée ; que pour bénéficier de cette réduction d'impôt il était nécessaire de remplir un certain nombre de conditions à savoir que la résidence ait le statut de résidence de tourisme classée et que le bien soit donné en location par bail commercial pendant 9 ans minimum à un même gestionnaire tout d'abord ; que Monsieur K... et la SCI [...] ont contracté avec Madame A... en lui promettant d'une part le classement de la résidence en résidence de tourisme, et d'autre part en lui imposant dans l'acte de vente la société C2A ; que cependant si le placement en liquidation judiciaire de la société C2A a rendu impossible l'encaissement des loyers censés couvrir les mensualités du prêt contracté, la défiscalisation promise et la rentabilité annoncée, il ne saurait être reproché à Monsieur K... et la SCI [...] de n'avoir pas anticipé la déconfiture de cette société ; que de la même manière si l'absence de livraison dans les délais prévus a contribué à ce que l'opération envisagée ne soit pas immédiatement effective, elle ne saurait être corrélée à la déconfiture de la société C2A choisie par l'assemblée générale des copropriétaires qui ne pouvait être anticipée, sachant que le retard notamment pour l'année 2011 a été pris en charge avec Madame A... dans les conditions ci-dessus évoquées et que les travaux ne présentait aucun retard lors de l'engagement sachant que l'avancement précis du chantier figurait sur l'acte de vente ; qu'il n'est pas établi que Monsieur K... et la SCI [...] ont employé des manoeuvres dolosives en promettant en conscience une rentabilité qu'ils auraient su ne pouvoir être tenue au regard du "contexte de l'investissement vendu" ;