Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.206 du 20/05/2021,  partie 4


une telle importance pour assurer d&apos;une façon satisfaisante l&apos;exploitation de la ferme de [Adresse 4]. Quoi qu&apos;il en soit, nous ne voyons aucun inconvénient à ce que, comme convenu, vous réalisiez à vos frais les travaux projetés ». Les époux [Y] ne produisent pas les devis communiqués aux bailleurs en 1978. L&apos;expert judiciaire a relevé que les travaux ont été effectués au rez-de-chaussée entre mai 1978 à juin 1981, que les travaux à l&apos;étage ont été réalisés en 1994 et que par courrier du 24 septembre 1985, les consorts [U] ont également autorisé les époux [Y] à réaliser les travaux de drainage et création d&apos;une retenue de récupération et stockage des eaux de drainage, qui ont été réalisés au cours du dernier trimestre de l&apos;année 1985. L&apos;avis de l&apos;expert sur le fait que les bailleurs n&apos;avaient pas autorisé la construction d&apos;une deuxième chambre à l&apos;étage n&apos;est pas contredite pas les pièces versées aux débats. Les consorts [U] soutiennent que les époux [Y] ont renoncé à se prévaloir d&apos;une quelconque indemnité au titre des travaux accomplis dans la maison d&apos;habitation, au titre d&apos;un courrier du 27 août 1977. Cependant, les dispositions relatives à l&apos;indemnité due au preneur sortant sont d&apos;ordre public et les preneurs ne pouvaient renoncer par avance à cette indemnité avant d&apos;être titulaires du bail et avant la réalisation des améliorations alléguées. En outre, par courrier du 31 juillet 1978, les époux [Y] ont précisé leur position exprimée le 27 août 1977 comme suit : « En référence, notre lettre du 27 août 1977 pour vous assurer, que nous vous demanderions aucun amortissement durent notre temps à [Localité 1], même en cas de départ de notre gré. Mais nous précisons bien, que s&apos;il y avait reprise des lieux et des terres de la ferme de [Adresse 4], décidé de votre part ou de votre famille, nous vous demanderions le règlement dans la légalité du montant des améliorations ce qui nous semble normal et loyal ». Il résulte de ces éléments qu&apos;aucune renonciation des preneurs au paiement d&apos;une indemnité de sortie ne peut être retenue de sorte qu&apos;il convient de fixer celle-ci selon les modalités légales et réglementaires. En application des articles R.411-18 et R.411-19 du code rural et de la pêche maritime, il convient de faire application de l&apos;arrêté du Préfet du Loiret du 16 avril 1991 portant établissement de tables d&apos;amortissement en vue du calcul de certaines indemnités auxquelles les preneurs de baux ruraux ont droit, en vigueur au jour de la résiliation du bail. Les appelants versent aux débats un avis de valeur comprenant un calcul de l&apos;indemnité de sortie du preneur sortant, établi sur leur requête par Mme [F] [W] le 11 mars 2008. Cette évaluation non contradictoire n&apos;a pas été soumise à l&apos;expert judiciaire désigné aux fins d&apos;évaluation de l&apos;indemnité due au preneur sortant. Par ailleurs, l&apos;avis de Mme [W] ne précise ni la date à laquelle elle s&apos;est placée pour évaluer cette indemnité alors qu&apos;il convient de placer à la date de fin du bail, ni les durées d&apos;amortissement retenues au titre de chacun des travaux en application de l&apos;arrêté préfectoral en vigueur. Il y a ainsi lieu de constater que des valeurs résiduelles ont été retenues au titre de certains travaux alors que la durée d&apos;amortissement excède la durée réglementaire. Mme [W] a également retenu dans son évaluation des travaux pour lesquels il n&apos;est pas établi que les preneurs disposaient de l&apos;accord des bailleurs, et une somme versée indûment dont il n&apos;est pas justifié aux débats. En conséquence, la cour ne peut se fonder sur cet avis pour fixer l&apos;indemnité due au preneur sortant conformément aux textes applicables. Il y a donc lieu de se référer à cette fin à la note de synthèse établie par l&apos;expert judiciaire, M. [H]. Il s&apos;avère que les travaux de réaménagement, réfection et agrandissement de la maison d&apos;habitation réalisés entre 1978 et 1981 dépassent les durées d&apos;amortissement prévues par l&apos;arrêté préfectoral précité, et ne peuvent donner lieu à indemnisation. Les époux [Y] ont produit à l&apos;expert une facture du mois de septembre 1994 portant sur les travaux à l&apos;étage. L&apos;expert, M. [H], après avoir limité le montant aux seuls travaux autorisés par le bailleur et retenu une durée d&apos;amortissement de 15 ans, a évalué la valeur résiduelle de 724 euros au mois de septembre 2007 qui se trouve erronée dès lors que la résiliation date du 14 mars 2006. Au jour de la résiliation, il s&apos;est écoulé 11,5 ans d&apos;amortissement de sorte que la valeur résiduelle s&apos;élève à 1.267,08 euros (5 430,34 ? / 15 x 3,5). S&apos;agissant des travaux de drainage, l&apos;expert a retenu sans être critiqué, une durée d&apos;amortissement de 30 ans. Ces travaux figurent sur une facture du 17 décembre 1985 mentionnant un prix de 245 815,84 Francs HT soit 37 474,38?. Le montant annuel d&apos;amortissement est ainsi de 1.249,15 euros. La durée d&apos;amortissement entre décembre 1985 et mars 2006 est de 20,25 années. La valeur résiduelle de ces travaux sur 9,75 années est donc de 12.179,21 euros HT (9,75 x 1249,15) soit 14.615,06 euros TTC. Les droits à paiement unique de l&apos;exploitant agricole ne constituent pas une amélioration du fonds au sens de l&apos;article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime. Il a d&apos;ailleurs été jugé que le droit communautaire n&apos;