Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-17.343 du 09/07/2019,  partie 2


Qu'il résulte de ces courriers, non que la SCI BOUL'MART se prévaut de la propriété d'une partie des locaux exploités et revendique la libération d'un espace de 90 places assises sur les 160 que compte le restaurant ainsi que l'a retenu le tribunal, ce dernier point ne résultant d'aucune des pièces communiquées devant la cour, mais qu'un des copropriétaires soutient que la société INVESTIPIERRE s'est accaparé des parties communes de l'immeuble sans préciser la nature et l'étendue exacte de cette accaparation ; Que, dans le courrier adressé le 4 mai 2015 par le syndic au conseil de la SCI du BOUL'MART, CITYA ne fait état que d'une demande de remise en état du sous-sol adressée par elle à la société INVESTIPIERRE mais non d'une demande concernant une emprise de la salle de restaurant ou/et d'une petite cour sur les parties communes ; Qu'aucune précision n'est apportée quant à cette remise en état du sous-sol et qu'il est même impossible de savoir si elle concerne la douche et les toilettes qui y sont -installées ou des dégradations causées dans les parties communes par la société INVESTIPIERRE ou le simple passage de tuyauteries ; Que tous les courriers adressés par la SCI du BOUL'MART font référence, pour démontrer l'existence d'une emprise, à un rapport "AXIS" qu'aucune des parties n'a jugé utile de joindre aux débats, et qu'il est donc impossible de vérifier si ce rapport est établi au contradictoire de la société INVESTIPIERRE et quelles sont les parties communes dont cette dernière ferait un usage privatif ; Que les pièces 14 et 15 des intimés, s'agissant d'un plan dressé à mainlevée par un auteur inconnu et d'un constat d'huissier relatif à des infiltrations d'eau, ne démontrent pas plus l'existence de réclamations portant sur la libération de la douche, des toilettes, de la cour ou d'une partie de la salle de restaurant ; Que, si l'existence d'une contestation concernant les parties communes est ainsi démontrée, la nature et l'étendue de cette contestation demeurent inconnues, les pièces émanant du syndic, seul habilité à gérer les parties communes, visant une "remise en état du sous-sol" mais en aucun cas une douche et des toilettes, une cour et/ou une partie des locaux dans lesquels se trouvent les tables de restaurant ; Que par ailleurs il doit être relevé que, si les écritures des consorts I... font état de la déloyauté du liquidateur qui ne les aurait pas informés des réclamations formées par la SCI du BOUL'MART, elles ne concluent pas à l'annulation de la vente pour dol, pour manquement à une obligation d'information loyale ou pour tromperie puisque les demandes des intimés tendent exclusivement à obtenir l'autorisation de ne pas signer l'acte de cession et à voir prononcer la résolution de la vente au seul motif que Maître W... se trouve dans l'impossibilité de délivrer les éléments du fonds vendus et aurait procédé à la vente de la chose d'autrui en cédant un droit au bail portant en réalité sur des parties communes ; Qu'au regard de l'articulation de telles prétentions, il. n'y a donc pas lieu, de rechercher ici si le liquidateur a rempli entièrement les obligations d'information qui lui incombaient mais uniquement de vérifier s'il pouvait remplir son obligation de délivrance ; Que c'est à raison que Maître W... a répondu à la SCI du BOUL'MART qu'il convenait qu'elle s'adresse au bailleur pour toute question relative au respect du règlement de copropriété ; Que c'est encore à raison qu'il a souligné qu'il ne dispose pas plus de droits que la S.A.R.L. CMT, mais pas moins non plus, et que cette société détient un fonds de commerce de restaurant, bar, pizzeria comprenant un droit au bail qu'il entendait céder ; Qu'il ne peut qu'être souligné que tant la douche que les toilettes figurant au sous-sol que la cour a l'intégralité du restaurant figurent sur le bail consenti par la société INVESTIPIERRE à la S.A.R.L. CMT qui disposait de cet actif dans son patrimoine ; Que la société CMT, et donc son liquidateur, peut en conséquence régulièrement céder le droit au bail concernant l'intégralité des locaux donnés en location, sauf au propriétaire des locaux commerciaux de garantir son locataire de toute éviction ; Qu'enfin il est constant que, depuis près de deux ans, les consorts I... sont entrés dans les lieux, tels qu'ils sont décrits à l'acte de cession et qui sont strictement conformes au droit au bail, acquis, et qu'ils les exploitent depuis lors entièrement sans être privés d'une partie de la salle de restaurant, du sous-sol ou de la cour ; Que, s'il semble qu'il existe toujours, deux ans après la cession, une revendication de "remise en état", celle-ci n'a pas fait l'objet de l'engagement d'une instance et que les consorts I... n'en démontrent pas le bien fondé, lequel n'a été reconnu ni par leur propriétaire ni par une décision de justice ; Que les intimés n'apportent donc pas la preuve qui leur incombe que Maître W... a procédé à une cession d'actifs sans les leur délivrer tandis que l'appelant justifie au contraire avoir rempli son obligation de délivrance ;