Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-18.409 du 28/11/2018,  partie 4



 2°) ALORS QUE si l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception des droits d'enregistrement lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, il lui appartient d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ; qu'en reprochant à la société Scalimmo de ne pas avoir précisé les modalités de calcul des valeurs de rendement ou de productivité qu'elle entendait voir appliquer ni leur incidence chiffrée sur la valorisation retenue par l'administration, et de ne pas avoir démontré que les caractéristiques ou le contexte économique dans lequel la société les Marronniers évoluait devaient être pris en compte pour aboutir à une pondération de la valeur patrimoniale, quand la preuve de la pertinence de la rectification contestée pesait sur l'administration, en sorte qu'il ne pouvait être imposé à la société Scalimmo une insuffisance dans l'administration de la preuve, la cour d'appel a violé l'article L 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE la rectification du prix ou de l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception des droits d'enregistrement doit s'opérer sur la base de la valeur vénale réelle appréciée objectivement des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ; qu'en validant en l'espèce la rectification par l'administration fiscale de la valorisation des titres litigieux opérée selon une évaluation exclusivement patrimoniale de l'état du stock au motif inopérant que les titres de la société Les Marronniers avaient été évalués, lors de la cession, sur la base du bilan de la société au 31 décembre 2005, la cour d'appel a violé l'article L 17 du livre des procédures fiscales.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes formées par la société Scalimmo en annulation de la décision de rejet de sa réclamation préalable par l'administration fiscale du 27 juillet 2012 et en remboursement des sommes indument versées en suite de la procédure de rectification contestée ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l'évaluation de certains biens du stock d'immeubles :
 
 la société critique également les termes de comparaison et les valeurs retenues par l'administration fiscale concernant plusieurs biens du stock d'immeubles de la société les Marronniers.
 
 Concernant le bien situé à [...] :
 
 la société Scalimmo indique que la vente d'un bien situé à [...] le 13 janvier 2006 serait intervenue antérieurement à la date de cession des parts de la société les Marronniers, entraînant ainsi une diminution du stock de cette dernière, ce dont l'administration fiscale n'a pas tenu compte ;
 
 l'administration fiscale expose que la vente dudit bien n'a pas nécessairement modifié l'actif net de la société, la diminution du stock étant compensée par les disponibilités en résultant ; elle précise également qu'à défaut de bilan déposé par la société les Marronniers dans l'intervalle de la cession des titres, elle pouvait légitimement se fier aux éléments du bilan de l'exercice clos en 2005 et que le rapport d'expertise en date du 25 novembre 2010 produit par l'appelante utilisait des comparatifs inopérants en l'espèce ;
 
 ainsi que l'a justement estimé le premier juge, la vente du bien le 13 janvier 2006 survenue antérieurement à la cession des parts intervenue le 15 novembre 2006 n'apparaît pas, en l'absence de bilan intermédiaire, de nature à remettre en cause l'évaluation du stock établie au 31 décembre 2005 ; en outre, la diminution du stock a été compensée par les disponibilités en résultant ;
 
 Concernant le bien situé à [...] :
 
 L'appelante soutient que l'état de ce bien est insalubre en raison de traces d'amiante, de termites et de plomb attestées par un diagnostic de la société Sedim et conteste ainsi la comparaison opérée par l'administration fiscale avec des biens ordinaires ;
 
 l'administration fiscale répond que les documents produits par la société ne permettent pas d'établir l'état insalubre du bien ; elle soutient avoir procédé à une comparaison avec d'autres biens datant des années 60 pour tenir compte de traces éventuelles d'amiante et de plomb au regard des techniques de construction de l'époque ;
 
 selon procès-verbal établi le 12 octobre 2007, à une date postérieure à la cession des parts de la société Les Marronniers, Maître Henri-Pierre A..., huissier de justice à [...], a constaté que le logement de l'immeuble se trouvant sur rue était inhabitable en l'état au motif que le sol, les papiers peints et la peinture étaient vétustes, les fenêtres très anciennes, la plancher et le plafond défoncés dans la pièce située côté est, les peintures fortement écaillées dans la cuisine et la salle de bains et qu'il existait des fissures importantes en divers endroits ; ce procès-verbal ne constate pas de traces d'amiante, de termites et de plomb ; ces constatations n'établissent pas que le bien est insalubre.
 
 Concernant le bien situé à Pontoise :