décision 16-24.170 du 14/12/2017,  partie 4


qu'en application des dispositions de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous dommages-intérêts envers l'acheteur ; que les époux Z... ont choisi comme conséquence de la garantie du vendeur des vices cachés, de conserver l'immeuble à charge de se faire indemniser des conséquences ; qu'en application de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous dommages-intérêts envers l'acheteur ; que M. Y... doit donc être condamné d'une part à restituer partie du prix reçu de 98.000 € et d'autre part à indemniser les acquéreurs sur la base des éléments chiffrés retenus par les premiers juges au regard des pièces versées au débat par les époux Z... conduisant à actualiser les prix retenus par l'expert judiciaire, la cour confirmant le jugement quant à ces chiffres de 13.275,60 € concernant le coût de la démolition de la maison et de 131.577,48 € concernant sa reconstruction, soit au total : 144.853,08 € TTC outre indexation du prix et application du taux de TVA applicable au moment de la réalisation des travaux ; que le jugement sera cependant réformé en ce qu'il a déduit de la somme à revenir aux époux Z... le prix d'acquisition de 98.000 € ; qu'en effet les époux Z... sont fondés à demander restitution de partie du prix correspondant au coût d'acquisition de la maison hors terrain, que la cour estime à 60.000 €, les frais d'acquisition restant cependant à leur charge puisqu'ils conservent l'immeuble ; que concernant les préjudices annexes subis par les époux Z... ceux-ci consistent en :
 - frais de déménagement : 2.443 x 2 = 4.886 €,
 - surconsommation chauffage estimée à 1.209 € par an (2009/2016) : 9.672 - relogement durant les travaux : 16 mois à 680 €/mois : 10.880 €,
 - auxquels il convient d'ajouter l'indemnisation d'un trouble de jouissance consistant à vivre depuis l'acquisition dans une maison aux multiples fissures dont les ouvertures ferment mal, préjudice qui sera indemnisé par l'octroi d'une somme de 8.000 €,
 - soit au total 33.438 € ;
 que le jugement sera réformé de ce chef et le préjudice subi par les époux Z... sera estimé à :
 - restitution de partie du prix d'acquisition : 60 000 €
 - coût de démolition et reconstruction : 144 853,08 €
 - préjudices annexes : 33.438 €
 Total : 238 291,08 €, montant auquel M. Y... sera condamné ;
 que sur la responsabilité du notaire, ainsi que retenu par les premiers juges le notaire rédacteur de l'acte d'acquisition des époux Z... voit sa responsabilité engagée pour ne pas avoir d'une part joint le jugement du 25 septembre 1997, dont il devait avoir connaissance puisque son acte y fait référence alors qu'il ne l'a pas joint en annexe, et à partir duquel il se devait d'informer les acquéreurs de la nature exacte des désordres affectant la maison, laquelle devait être démolie et reconstruite, au regard desquels la seule facture des travaux exécutés par M. C... jointe à l'acte, ne pouvait être considérée comme y ayant remédié ; que le notaire a méconnu ses obligations d'efficacité juridique, d'information et conseil, nonobstant la question de l'implantation de la maison et de l'absence de certificat de conformité dont l'administration ne s'est prévalue pendant nombreuses et qui n'a pas empêché les ventes de se réaliser ; que la faute commise par le notaire, distincte de celle du vendeur, doit être considérée comme ayant produit le dommage à concurrence de 10% et non de 25% comme retenu par le jugement entrepris ;
 que sur la responsabilité de l'agent immobilier, la SARL Marc Immobilier voit de même sa responsabilité contractuelle engagée vis à vis des époux Z... pour s'être contentée de mentionner à son compromis de vente la condition particulière "Les acquéreurs ont pris connaissance que cette maison a subi un sinistre relatif à des fissures, que ce sinistre a été réparé et que le dossier est clôturé sans aucun recours ce qu'acceptent les acquéreurs ici présents", sans solliciter du vendeur plus d'information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches ; que la faute de l'agent immobilier doit être considérée comme ayant produit le dommage à concurrence de 10% également ; que compte tenu de son degré d'information supérieur à celui de l'agent immobilier sur la nature des désordres affectant l'immeuble vendu le notaire doit être débouté de sa demande en garantie dirigée contre l'agent immobilier ;
 que sur l'action dirigée contre M. C... et son assureur Axa France, Iard, il résulte du rapport d'expertise de M. K... que si les travaux réalisés par M. C... à la demande de M. Y... n'ont pas eu d'efficacité pour remédier aux désordres, ils n'en sont cependant aucunement à l'origine, ni ne les ont aggravés ;