Cour d'appel de Paris
G5, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.366 du 17/11/2021,  partie 5



 La société ATAC/AUCHAN s'appuie de son côté sur une "ESTIMATION DE L'INDEMNITE D'OCCUPATION ", étude du cabinet d'expertise [FA] du 18 janvier 2011, et considère que l'économie de loyers réalisée par le preneur du bail à construction correspond peu ou prou au coût de la construction du bâtiment neuf et à son coût d'entretien sur 30 ans, laissant apparaître que "le prétendu avantage économique conféré par les consorts [RB] () se limiterait au plus à 1.383.844 Ä sur 30 ans, soit 46.000 euros par an " (caractères gras des conclusions).
 Le contrat liant les parties a cependant été conclu avec l'accord de celles-ci, informées et en pleine capacité et qui ne reviennent aujourd'hui pas sur les termes, notamment financiers, du bail à construction initial.
 L'obligation du preneur à bail reste la même, quel que puisse avoir été "l'effort économique" consenti par les consorts [RB] face aux preneurs à bail et aujourd'hui la société ATAC/AUCHAN.
 C'est donc à l'aune de cette obligation de restitution du terrain et de remise des ouvrages construits que seront examinés les droits des consorts [RB] et leurs demandes dirigées contre la société ATAC/AUCHAN.
 (3) sur l'obligation d'entretien 
 Le bail à construction conclu le 9 avril 1970 prévoyait ensuite, au titre des charges et conditions un engagement d'entretien des constructions au terme duquel le preneur devait "pendant tout le cours du bail, conserver en bon état d'entretien les constructions édifiées et tous aménagements qu'il aura apportées et effectuer, à ses frais et sous sa responsabilité, les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations, ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement, au fur et à mesure que le tout se révèlera nécessaire ". Il était ainsi énoncé que le preneur devait "notamment effectuer, à ses frais et sous sa responsabilité, tous travaux de ravalement prescrits ()" et supporter les amendes et pénalités qui seraient éventuellement prononcées en cas de non-respect de cette obligation. Le preneur devait également répondre "de l'incendie des constructions édifiées" et, en cas de sinistre, "procéder à la reconstruction de l'immeuble ou à sa remise en état, ou à la reconstruction des parties détruites". Là encore, si les obligations d'entretien incombent au preneur, propriétaire des constructions pendant la durée du bail, le bailleur, qui a vocation à se voir remettre les constructions en fin de bail, dispose d'un droit de surveillance de cet entretien. Au même chapitre en effet, au titre de l'entretien des constructions, le bail prévoit que "le bailleur aura le droit de faire visiter la propriété et les constructions par son architecte ou son mandataire une fois par an, aux frais du preneur, pour s'assurer de l'exécution de tous travaux d'entretien, de réparations et de ravalement". Il n'est pas justifié de l'organisation par les consorts [RB] de telles visites. En fin de bail à construction, le 30 septembre 2000, le terrain a été restitué en propriété aux consorts [RB], qui se sont également vu remettre, en pleine propriété, les bâtiments construits. 
 Les parties ont signé un bail commercial afin de permettre à la société ATAC/AUCHAN la poursuite de ses activités dans les lieux.
 
 2. sur l'obligation d'entretien au titre du bail commercial
 Au terme du bail commercial alors signé le 4 mai 1999 (avec une "date de départ du bail" au 1er octobre 2000) par les consorts [RB], bailleurs, et la société ATAC/AUCHAN, preneur, les locaux ont été mis à disposition de dernier afin d'être utilisés dans le cadre de son activité de distribution de produits frais pour la grande distribution.
 Au titre des charges et conditions, la société ATAC/AUCHAN, preneur, déclare faire son affaire personnelle des autorisations administratives nécessaires (1°) et s'engage à équiper les locaux de moyens de lutte contre l'incendie et à les équiper des aménagements intérieurs avec "mise aux normes de ses installations () sous la surveillance du bailleur" (3°), puis à entretenir les installations louées (3°), etc. Il est précisé au titre de l'entretien que le preneur "assurera les réparations grosses et petites et l'entretien complet concernant notamment les appareils sanitaires, les installations électriques, l'installation de chauffage ou de refroidissement, l'entretien des sols, des murs intérieurs et des châssis vitrés, le remplacement des vitres, serrures et fermetures des portes et fenêtres et, en outre toutes celles qui résulteraient de dommages provoqués par lui, afin de pouvoir les rendre à la fin du bail en l'état initial". Il est en outre ajouté que "le preneur accepte expressément de prendre à sa charge toutes réparations grosses ou menues pouvant s'avérer nécessaires dans les bâtiments loués, et conservera à sa charge exclusive tous travaux d'embellissement ainsi que tous travaux quelconques d'entretien, de réparation ou de réfection, y compris ceux prévus par les articles 605 et 606 du Code Civil", étant ici encore prévu que "le Bailleur pourra faire visiter une fois par an par son architecte les bâtiments loués afin de veiller à leur bon état d'entretien".