décision 17-13.267 du 15/02/2018,  partie 2


qu'elle soutient que selon l'acte de cession du 8 février 2005 auquel le bailleur est intervenu, le fonds cédé est déjà exploité en restaurant et ajoute que les travaux se rapportant à l'ensemble des locaux loués en ce compris le caveau, ont été autorisés par le bailleur en 1987 en contrepartie d'une augmentation de loyer de 25%, que la sous-commission technique de la Préfecture de Meurthe-et-Moselle a par ailleurs autorisé le 24 août 1995 la transformation du caveau en salle de restaurant ainsi qu'en témoigne le document transmis le 5 septembre 1995 de sorte qu'elle a bien acquis en 2005, avec au demeurant l'accord du bailleur intervenu à l'acte, le fonds de commerce en l'état où il se trouve aujourd'hui c'est-à-dire sous forme d'un fonds de restaurant avec réception du public au rez-de-chaussée et un caveau dont le sol est intégralement carrelé et disposant d'une issue de secours différente de l'accès principal outre un système de chauffage ; qu'elle observe que le bailleur connaît nécessairement la destination du sous-sol pour avoir visité celui-ci à de très nombreuses reprises, soit directement, soit par l'entremise de la société Homnis, son mandataire, à telle enseigne qu'il a fait réparer une pompe située dans le caveau alors utilisé en salle de restaurant et qu'il n'a fait valoir aucun élément sur ce point au cours des opérations d'expertise ; qu'elle affirme encore que le bailleur ne saurait lui faire reproche d'une occupation sans droit ni titre d'une partie des locaux qu'elle utilise puisqu'il l'a lui-même accepté comme cessionnaire d'une fonds de restauration alors même que le bail ne mentionne ni cuisine, ni bar, ni salle de restauration ; qu'elle souligne que quoi qu'il en soit, le bailleur a arbitré, lui-même ou par le biais de son mandataire, une surface des locaux loués de 220 m2 alors même que l'expert a retenu une surface de l'ensemble des locaux en ce compris la cuisine, la salle de plonge et de stockage ainsi que le caveau à la seule surface de 158,59 m2 ; que le bail commercial n'est pas soumis à une forme particulière ; que le contrat initial, signé par acte sous seing privé du 8 octobre 1985 entre M. Léon Y..., d'une part, et MM. Alain B... et Charles C..., d'autre part, se rapporte de manière précise à des locaux situés « au rez-de-chaussée de l'immeuble [...]                       : magasin, deux pièces sur cour-courette arrière avec WC – deux caves » pour l'exploitation « d'un commerce de restaurant » ; que l'acte de cession du fonds exploité par M. G... E... , venant aux droits de M. Alain B..., signé sous forme notariée avec intervention du bailleur représenté par clerc de notaire le 8 février 2005 par la SCP Pierre Bruart ès qualités de liquidateur à la procédure de liquidation judiciaire du susnommé et la société le Tigre, fait mention d'un « fonds de commerce de restaurant » et de biens loués « consistant en : dans un immeuble sis [...]                               , magasin, deux pièces avec cour-courette arrière avec WC et deux caves » ; qu'aucun de ces actes ne fait mention de quelque superficie que ce soit ; que le procès-verbal de la sous-commission technique de la Préfecture de Meurthe-et-Moselle du 24 août 1995 fait état d'un avis favorable concernant le projet « d'extension d'une salle de restaurant dans une cave » ; que le rapport d'expertise de M. Marie-Ange D... fait état d'une convention du 14 avril 1987 selon laquelle M. Y... a autorisé M. B... & C... à effectuer des travaux qui « affectaient en partie le gros oeuvre de l'immeuble » et ne mentionne aucune contestation du bailleur ou de son représentant quant à l'exploitation des locaux à l'usage de restauration notamment dans le caveau ; que ce technicien conclut même en page 26 de son rapport que « il est apparu des explications données que l'aménagement du sous-sol en salle à manger est antérieur à la prise de bail par M. E... du 2 mai 1996 (transféré à la Tigre le 8 février 2005) » ; que le rapport de M. F... mentionne simplement l'imprécision du descriptif du local dans les actes notariés notamment sur les parties couvertes, placées à l'arrière, entre les deux immeubles ainsi que la partie imbriquée dans le second immeuble ; que les consorts Y... Z... ne démentent pas avoir pris en charge la réparation de la pompe située dans le caveau utilisé en salle de restaurant ni avoir procédé à une augmentation de loyer de 25 % en cours de bail ni avoir opéré une répartition de charges sur la base d'une surface occupée de 220 m2 alors que le second expert a évalué la surface des locaux exploitée à 158,89 m2 dont 150,04 m2 habitable – voir p.26 du rapport d'expertise de M. Marie-Ange D... ;