cour d'appel d'Aix en Provence
1ère Chambre A,  décision 17-16.857 du 12/04/2018,  partie 2



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B....
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes formées par M. et Mme Daniel B... tendant à ce que soit déclarée bien fondée l'action en garantie des vices cachés, et tendant à ce que la commune de Y... soit condamnée à leur payer les sommes, en principal, de 47 472,62 € au titre de l'intégralité du prix de vente, et 321 083,84 € en indemnisation des préjudices subis ;
 
 AUX MOTIFS QUE
 
 « Par acte authentique du 17 décembre 1999, la société Y... Aménagement, titulaire d'une concession délivrée par la commune de Y... pour l'aménagement du centre-ville a vendu à Monsieur et Madame Daniel B... les lots numéro 1,2,3,4 et 7 d' un immeuble situé [...]                         , le local du rez-de-chaussée ayant été acquis par la ville de Y... par acte du 13 décembre 1999 ; que la société Y... Aménagement a fait l'objet d'une dissolution le 18 mars 2002, avec nomination d'un administrateur amiable ; qu'après avoir fait réaliser des travaux de réhabilitation, les acquéreurs ont donné le bien en location ; que par courrier du 27 mai 2008, la commune les informait du constat de l'état de péril de l'immeuble et leur demandait de pourvoir au relogement des locataires ; qu'un arrêté de péril imminent a été pris par le maire le 2 juin 2008 ; que l'entreprise mandatée par la copropriété pour réaliser de nouveaux travaux a constaté, selon compte rendu de chantier des 6 avril 2009 et 8 juillet 2009, un état de pourrissement important des poutres porteuses du plancher haut du rez-de-chaussée et de la structure porteuse de l'escalier dans le niveau rez-de-chaussée ; que par arrêté de péril non imminent du 25 juin 2009, la commune a mis en demeure la copropriété de réaliser des travaux de reprise de ces structures ; que se fondant sur la garantie des défauts cachés, Monsieur et Madame Daniel B... réclament la condamnation de la commune de Y... à leur restituer l'intégralité du prix de vente, soit la somme de 47'472,62 €, outre intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 1999, en échange de la restitution de l'immeuble et à leur payer la somme de 321'083,84 €, à titre de dommages et intérêts, correspondant aux travaux de rénovation des parties privatives, aux travaux de confortement des escaliers, aux travaux de rénovation des parties communes qu'ils ont prises en charge, aux travaux exécutés à leurs frais à la suite de l'arrêté de péril de 2008, ainsi qu'aux pertes de loyers ; qu'aux termes de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que la commune de Y... soutient à juste titre que les acquéreurs ont pris un risque dans le cadre d'une opération d'investissement en vue d'obtenir d'importantes déductions fiscales, en achetant un bien vétuste dans la vieille ville de Y... nécessitant d'importants travaux pour un prix particulièrement bas de 311'400 F, soit 47'742,62 € pour quatre appartements ; que s'il précise que l'immeuble ne fait l'objet d'aucune observation, ni prescription particulière, l'acte notarié d'acquisition mentionne qu'il est compris dans un périmètre de restauration immobilière, en l'espèce dans un quartier où les immeubles sont particulièrement dégradés; que l'expert judiciaire, Monsieur Michel Z..., expose dans son rapport que les travaux de rénovation réalisés par les acquéreurs dans les parties privatives et dans les parties communes n'ont pas eu d'incidence sur les désordres type d'effondrement affectant le plancher haut du rez-de-chaussée et l'escalier à ce niveau ; mais attendu que si les factures établies notamment par la société ESC visent des travaux de gros oeuvre, maçonnerie, décroutage des vieux murs et piquetage par enduit plâtre, faux plafonds, doublage et encoffrements, ne concernant en effet essentiellement que les premiers, deuxième, troisième et quatrième étages, leur ampleur justifiait des investigations sur l'état du rez-de-chaussée ; que dans son rapport du 2 juin 2008 , Monsieur A..., expert désigné en urgence par le tribunal administratif, a constaté l'état de dégradation très avancé des structures du premier étage et l'effondrement du palier du premier étage ; qu'il a également observé une déformation du plancher du deuxième étage qui n'a rien de commun avec les désordres du rez-de-chaussée, atteint de pourriture par apport d'eau, précisant que la salle de bains de l'appartement menaçait ruine ; que les propriétaires ne pouvaient ignorer l'état général des planchers de l'immeuble ; que le cabinet d'expertise désigné par la compagnie d'assurances responsabilité décennale a conclu que le dommage résulte d'une vétusté très importante des poutres sur la structure du plancher atteint par des xylophages et des champignons depuis plusieurs décennies ;