Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-12.605 du 13/03/2019,  partie 3



 
 Condamne la société De l'Union & L aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société De l'Union & L.
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL DE L'UNION & L de l'ensemble de ses demandes,
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur l'applicabilité du mandat à la date de la vente amiable du 30/04/2013. Le mandat a été signé le 22/03/2012. Il était prévu initialement pour une durée de 3 mois avec tacite reconduction pendant 12 mois période à l'issue de laquelle il prenait automatiquement fin. Le mandat prévoit en outre que "chacune des parties pourra, moyennant un préavis de 15 jours par LRAR y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa durée de prorogation". Le §-c- de la clause pénale mentionne que le mandant " s'interdit pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur avant été présenté par le mandataire ou avant visité les locaux avec lui". S'agissant de la durée du §-c- de la clause pénale, il a été prévu que" de convention expresse et à litre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et pendant une période de 3 mois suivant son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui". Il résulte de l'acte de vente du 30/04/2013 que M et Mme W... sont mariés sous le régime légal à défaut de contrat de mariage préalable. N'ayant pas été dénoncé avant le 22/06/2012, il s'est renouvelé pour une période de 12 mois soit jusqu'au 22/06/2013. Ce renouvellement n'empêche pas le mandant de mettre fin audit mandat à tout moment, ce qui a été fait le 17/12/2012 par LRAR. L'expiration du délai de préavis porte la fin de mandat au 02/01/2013. Il est constant que M W... a révoqué seul le mandat le 17/12/2012 par courrier recommandé (pièces 4 et 6 appelant) de sorte que la durée de 3 mois prévue au titre de la clause pénale expirait au 02/04/2013. C'est la position retenue par le premier juge. Pour autant, il ne peut être considéré que la validité du mandat suppose le consentement des deux époux unis sous le régime de communauté légale ainsi que l'a retenu le premier juge. En effet, le mandat même exclusif peut valablement être signé par un seul des époux dès lors qu'il s'agit d'un mandat donné à l'agent immobilier de rechercher des acquéreurs et non un mandat d'aliéner le bien ou un mandat de représentation pour conclure la vente. Le mandat de vente d'un bien commun n'est donc pas un acte de disposition qui nécessite le consentement de chacun des deux conjoints (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 20 novembre 2013, 12-26.128, Publié au bulletin). Il en est de même en conséquence de la révocation du mandat initialement donné. Il sera d'ailleurs observé que l'acte final de vente montre que le bien dont s'agit est un bien propre appartenant à M W... et qu'in fine, si Mme W... a donné son consentement, c'est uniquement en application de l'article 215 du code civil. En conséquence, la révocation du mandat est régulière et doit être prise en considération pour le calcul des différents délais contenus dans cet acte. L'appelante ne peut donc soutenir que la vente du 30/04/2013 a eu lieu avant l'expiration du délai de 3 mois suivant l'expiration du mandat, une telle position faisant fi de la révocation valablement faite du mandat donné ; Sur le droit à commission en l'état d'un mandat expiré. Il s'agit donc de savoir si le fait que le mandat soit expiré permet à M W... de conclure avec la Commune de Drancy alors que celle-ci n'a pas été présentée par l'appelante mais qu'elle a eu connaissance de la vente par la notification de l'intention d'aliéner au titre du compromis initial conclu avec la SCI B&B, pendant la période d'applicabilité du mandat. Lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission intervenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier. (Cour de Cassation 14 Novembre 2000 – 1ère Chambre Civile – pourvoi 98-10.629, publié au Bulletin). Ce principe est en particulier applicable pour les mandats non exclusifs et en tout état de cause pendant les durées que les parties ont contractuellement entendu convenir.