décision 16-21.597 du 19/10/2017,  partie 2


qu'il résulte en effet des pièces produites et analysées par l'ordonnance déférée que l'ensemble immobilier présente de nombreuses défectuosités empêchant une jouissance paisible ; qu'ainsi, le rapport daté du 12 novembre 2014 du bureau d'études Maquarie mandaté par l'association a relevé des problèmes d'assainissement du bâtiment C liés à la section insuffisante de la canalisation, des difficultés pour la distribution de l'eau chaude à raison de l'insuffisance de la section des canalisations, le non-fonctionnement du réseau photovoltaïque alors qu'il devait assurer la production d'eau chaude, ce qui a généré des surcoûts importants, des dysfonctionnements de certains radiateurs, des défauts du système de ventilation, notamment dans la zone des bureaux, une insuffisance de la puissance électrique et l'absence de liaison par un téléphone urbain entre la centrale incendie de l'établissement et les sapeurs-pompiers, une performance énergétique largement dépassée par rapport aux prévisions ; que de même, des correspondances des sociétés Chronobat et Mille datées des 25 septembre 2014 et 13 novembre 2014 font état de problèmes de fuites dans les douches et de phénomènes de contre-pente dans les canalisations sous bâtiment et le collecteur central pouvant être à l'origine de bouchons et d'odeurs à répétition ; que devant la Cour, l'association intimée produit un nouveau rapport établi par le bureau d'études Maquarie faisant état de risques de légionellose à raison des non-conformités du réseau de distribution d'eau chaude ; que par ailleurs, il est établi que des déclarations de sinistre ont été effectuées par la société Habitat du Nord et que des experts ont été mandatés sur les lieux par l'assureur dommages ouvrage ; que les pièces produites par l'association démontrent suffisamment qu'elle est elle-même titulaire d'une créance de dommages et intérêts certaine dans son principe, tant au titre des troubles de jouissance que des surcoûts générés par les désordres et non-conformités affectant les locaux donnés à bail, ce qui caractérise une contestation sérieuse s'opposant à ce que soit majoré le montant de la provision accordée à la société Habitat du Nord par le premier juge, celui-ci l'ayant exactement apprécié à 100.000 euros ; qu'il convient par conséquent de confirmer l'ordonnance sans qu'il soit nécessaire ni juridiquement justifié de donner acte à l'association de son offre de recourir à une médiation ou de demander à l'expert judiciaire désigné d'établir une note permettant de fixer l'ordre de grandeur de son préjudice ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la société Habitat du Nord a fait édifier un ensemble immobilier, [...]                       comprenant 266 chambres, destiné à la location à l'association MAJT pour l'accueil de jeunes actifs en mobilité et de jeunes travailleurs ; qu'il a été jugé par ordonnance de référé du 29 octobre 2013 que la convention du 1er janvier 2012 définissant les conditions du bail portant sur cet ensemble immobilier consenti à l'association MAJT faisait la loi entre les parties, celle-ci étant alors condamnée sous astreinte à la signer ; que cette disposition à laquelle est attachée l'autorité de chose jugée au provisoire ne peut être ici remise en cause par l'association MAJT, étant d'ailleurs précisé que celle-ci a exécuté la décision en régularisant par sa signature la convention le 3 décembre 2013 ; que pour s'opposer à la demande en paiement des loyers prévus par cette convention, l'association MAJT invoque un défaut de jouissance paisible et entière des lieux loués dû à des non-conformités contractuelles et à des dysfonctionnements entraînant pour elle l'impossibilité d'exploiter la totalité des appartements destinés à la location, avec des pertes financières correspondantes auxquelles s'ajoutent des surcoûts d'exploitation ; que l'association MAJT produit notamment aux débats un audit technique réalisé le 12 novembre 2014 par la société Maquarie qui relève que : la section de la canalisation du réseau d'assainissement du bâtiment C correspond à une évacuation de 3 logements alors qu'il existe 44 logements raccordés : des engorgements répétitifs sont à prévoir ; la section des canalisations du réseau d'eau chaude et le circuit de bouclage ne sont pas conformes : les logements les plus éloignés doivent laisser couler l'eau plus de 30 min avant d'avoir de l'eau chaude ; le réseau photovoltaïque ne fonctionne pas depuis plus de deux ans alors qu'il devait assurer 40 % de la production d'eau chaude ; une surconsommation de gaz pour compenser est constatée ; estimation à 1.291 € par mois avec 60 % d'occupation des lieux ; certains radiateurs des chambres sont raccordés en série au lieu d'être raccordés aux colonnes montantes ; si un logement ferme son robinet thermostatique ou est inoccupé, le voisin n'a pas de chauffage ; la zone de bureaux est raccordée en simple flux sur le système de ventilation double flux ; les moteurs se mettent en surchauffage et les bureaux ne sont plus ventilés ; les locaux poubelles sont raccordés sur le réseau VMC des logements ce qui représente un risque en cas d'incendie ; les sections des conduits verticaux sont mal dimensionnés ; ce sont des non-conformités importantes qui entraînent des traces de moisissures, des sensations d'étouffement, des surconsommations, etc. ; la puissance électrique installée ne permet pas de couvrir tous les besoins ;