Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-14.004 du 24/03/2016,  partie 5



 AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE sur la demande de dommagesintérêts de monsieur [H], si la réglementation concernant le droit de préemption était d'ordre public et ne pouvait être tenue en échec par la conclusion d'un pacte de préférence, le bénéficiaire du pacte évincé était en droit d'obtenir des dommages-intérêts, conformément à l'article 1147 du code civil ; que monsieur [H] n'ignorait pas que le bien, objet du pacte de préférence, avait été donné en location, depuis plusieurs décennies, dans la mesure où les époux [Y] étaient, selon ses propres dires, ses voisins les plus proches ; que le pacte de préférence aurait pu avoir effet si le contrat de bail avait pris fin pour toute autre raison que le souhait de madame [Y] d'acheter ledit bien lorsque cela lui avait été proposé, conformément à la loi ; que par ailleurs, outre le fait que nul ne pouvait renoncer à ses droits, le pacte de préférence, de par sa nature, ne pouvait empêcher madame [G] de vendre son bien au prix qu'elle estimait adéquat, précision faite que la loi lui imposait de faire, préalablement, une offre à sa locataire, madame [Y] ; que si cette dernière avait refusé l'offre d'achat, le pacte de préférence aurait pu prendre effet ; que toutefois madame [Y] avait accepté l'offre faite dans la lettre de congé et avait ainsi exercé un droit que nul ne pouvait remettre en cause ; que dès lors l'inexécution du pacte de préférence n'était pas du fait du promettant mais provenait d'une cause étrangère qui ne lui était pas imputable ; qu'en conséquence le jugement déféré serait confirmé en ce qu'il avait débouté monsieur [H] de l'intégralité de ses demandes (arrêt, pp. 6 et 7) ; que monsieur [H] sollicitait l'allocation d'une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts en faisant valoir que le pacte de préférence dont il bénéficiait n'avait pas été respecté et qu'il en découlait pour lui un important préjudice ; que cette demande était sans fondement ; que le bail consenti à madame [Y] était antérieur à la vente intervenue entre madame [G] et monsieur [H] ; que dès lors, le droit de préemption du locataire primait nécessairement le droit de préférence de monsieur [H] et aucune faute génératrice d'un quelconque préjudice ne pouvait être relevée à l'encontre de la venderesse (jugement, p. 4) ;
 
 ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que n'exécute pas de bonne foi le pacte de préférence par lui octroyé à une personne, le propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation – par ailleurs donné à bail à un tiers depuis une date ancienne et antérieure audit pacte – qui, postérieurement à la conclusion de ce pacte de préférence et dans un but de majoration du prix de vente de son bien, délivre au locataire un congé plaçant ce dernier en situation d'exercer son droit de préemption légal et de primer le bénéficiaire du pacte de préférence, dont le droit se trouve vidé de sa substance ; qu'en retenant néanmoins, pour en déduire que madame [G] n'aurait pas engagé sa responsabilité envers monsieur [H] au titre d'une inexécution du pacte de préférence, d'une part, que le droit résultant pour ce dernier dudit pacte était nécessairement primé par le droit de préemption légal de la locataire titulaire d'un bail antérieur au pacte de préférence et à qui madame [G] avait délivré un congé pour vendre, d'autre part, que l'existence du pacte de préférence ne pouvait empêcher madame [G] de vendre son bien au prix qu'elle estimait adéquat et donc de délivrer congé à la locataire afin de bénéficier du prix majoré d'un bien vendu libre, cependant que précisément, la délivrance par la propriétaire du bien, dans un but de maximisation du prix de vente, d'un congé au locataire, de nature à permettre l'exercice par celui-ci du droit de préemption légal primant le droit du bénéficiaire du pacte de préférence, constituait une exécution de mauvaise foi du pacte de préférence par madame [G], la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
 
 ALORS, EN DEUXIÈME LIEU, QUE l'arrêt avait constaté que la délivrance par madame [G] à sa locataire d'un congé pour vendre, plaçant cette dernière en situation d'exercer son droit de préemption légal, procédait d'un choix personnel de la propriétaire, et précisément de son souhait de vendre son bien au prix qu'elle estimait adéquat ; qu'il en résultait que la préemption du bien par la locataire, faisant obstacle à l'exécution du pacte de préférence, n'avait pas été, pour la propriétaire, le résultat d'un événement extérieur, imprévisible ni irrésistible, et n'avait donc pas revêtu, pour elle, les caractères d'une cause étrangère ; qu'en retenant néanmoins que l'inexécution du pacte de préférence ne serait pas résultée du fait de madame [H], promettante, mais serait provenue d'une cause étrangère qui ne lui aurait pas été imputable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147 et 1148 du code civil ;