Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-11.893 du 30/06/2021,  partie 2


appel a constaté, après comparaison des termes du bail du 28 avril 2015 et de la promesse unilatérale de vente du 11 septembre 2018, que « la seule différence » entre les biens immobiliers objets du bail commercial consenti à la société Espace Houville Ulm pour une contenance totale de 4 ha 7 a 40 ca, et les biens objets de la promesse de vente, portant sur la même surface exactement, réside dans le fait que les combles situés au-dessus de la salle d&apos;accueil des pilotes, d&apos;une surface habitable bien inférieure à 76 m² et inaccessibles en l&apos;état, ne sont pas soumis au bail, alors que la promesse de vente les inclut dans la vente ; qu&apos;en tout état de cause, la promesse précise que « le bien (était) vendu loué » et que « le bien étant loué selon l&apos;usage indiqué ci-dessus, les dispositions de l&apos;article L. 145-46-1 du Code de commerce instituant un droit de préférence pour le locataire ont vocation à s&apos;appliquer », le bénéficiaire de la promesse déclarant de surcroît « qu&apos;il entend(ait) (...) utiliser (le bien) pour le même usage que celui actuel » ; qu&apos;il en résulte que les combles constituent seulement un accessoire indivisible et négligeable des locaux donnés à bail commercial à la société Espace Houville Ulm ; qu&apos;en déduisant néanmoins de la « volonté certaine (des parties au bail) d&apos;exclure les combles de la location » que la promesse de vente constitue « une cession globale d&apos;un bien partiellement loué, la loi ne faisant aucune distinction selon l&apos;importance respective des parties louées et affectées à un autre usage », de sorte que « La société Espace Houville ULM ne bénéficiait (...) pas d&apos;un droit de préemption et c&apos;est à tort que lui que lui a été faite l&apos;offre d&apos;acquérir le bien après signature de la promesse de vente. Son acceptation de cette offre est privée de toute efficacité pour former une vente », la Cour d&apos;appel a violé, par refus d&apos;application, l&apos;article L. 145-46-1, alinéas 1 à 5, du Code du commerce et, par fausse application, l&apos;alinéa 6 de ce même texte. » 
 
 Réponse de la Cour 
 
 6. La SAFER conteste la recevabilité du moyen en soutenant qu&apos;il est nouveau et mélangé de fait et droit. 
 
 7. Il ne résulte ni des conclusions ni de l&apos;arrêt que la société Espace Houville Ulm ait soutenu que les dispositions de l&apos;article L. 145-46-1 du code de commerce s&apos;appliquent en cas de cession globale d&apos;un immeuble lorsque les locaux commerciaux, objet d&apos;un unique bail, sont l&apos;élément essentiel de l&apos;immeuble auquel ils confèrent sa raison d&apos;être économique, les autres éléments de l&apos;immeuble n&apos;en constituant que l&apos;accessoire indivisible. 
 
 8. Le moyen est donc nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable.
 
 Sur le deuxième moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 9. La société Espace Houville ULM fait grief à l&apos;arrêt de dire la vente parfaite entre M. et Mme [Q] et la SCI dans les conditions prévues par la promesse de vente, alors :
 
 « 1°/ que, par l&apos;arrêt attaqué, la cour d&apos;appel a débouté la société Espace Houville ULM, preneuse à bail commercial, de toutes ses demandes et notamment de celle tendant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu&apos;il avait dit que la société Espace Houville ULM dispose d&apos;un droit de préférence en application de l&apos;article 145-46-1 du code de commerce au titre des biens décrits dans la promesse de vente du 11 septembre 2018 et en ce qu&apos;il avait prononcé la vente du bien immobilier litigieux au profit de la société Espace Houville ULM ; que la cour, ensuite, a dit parfaite la vente entre les époux [Q]-[R], d&apos;une part, et la SCI Panagri, d&apos;autre part, ayant pour objet les biens décrits dans la promesse unilatérale de vente du 11 septembre 2018, dans les conditions prévues par cette promesse ; que la cour n&apos;a pu déclarer parfaite la vente au profit des époux [Q]-[R] que parce qu&apos;elle avait préalablement infirmé le jugement entrepris en ce qu&apos;il avait prononcé la vente au profit de la société Espace Houville ULM ; qu&apos;ainsi, il existe un lien de dépendance nécessaire entre le chef de l&apos;arrêt attaqué déboutant la société Espace Houville ULM de sa demande tendant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu&apos;il avait dit que la société Espace Houville ULM dispose d&apos;un droit de préférence sur le bien immobilier litigieux et en ce qu&apos;il avait prononcé la vente au profit de la société Espace Houville ULM et le chef de l&apos;arrêt disant parfaite la vente au profit des époux [Q]-[R] ; d&apos;où il suit que la censure à intervenir sur le premier moyen, visant le chef de l&apos;arrêt déboutant la société Espace Houville ULM de toutes ses demandes, s&apos;étendra nécessairement au chef de cet arrêt disant parfaite la vente entre les époux [Q]-[R], d&apos;une part, et la SCI Panagri, d&apos;autre part, ayant pour objet les biens décrits dans la promesse unilatérale de vente du 11 septembre 2018, dans les conditions prévues par cette promesse ;