Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-18.742 du 12/09/2019,  partie 2


Il en est ainsi lorsque l'exploitant ne fait que détenir des parts d'une SCI et que c'est cette dernière qui est directement propriétaire de l'immeuble affecté à l'activité de LMP. Il doit être souligné que cette doctrine spécifique va à l'encontre d'une doctrine plus générale qui qualifie de biens professionnels les immeubles détenus via une SCI, dont les parts figurent dans le patrimoine privé de leur propriétaire et qui sont loués par la SCI à une société ou à une exploitation individuelle exerçant une activité industrielle, artisanale, agricole ou libérale » ; qu'il en résulte que le cabinet Lamy Lexel a proposé qu'un contrat de bail lie la SCI la Parva à M. X..., en lui louant le chalet à l'année, afin que celui-là le sous loue à la semaine aux touristes intéressés, dans le cadre de son activité de loueur meublé professionnel ; qu'au vu des motifs du redressement opéré par l'administration fiscale, ce dispositif permettait plus facilement de démontrer que la SCI la Parva avait un patrimoine tout à fait distinct de celui de M. X... et qu'ainsi, elle conservait son caractère civil, lui permettant de continuer à bénéficier du régime des plus-values appliquées aux particuliers, avec un abattement annuel ; qu'or, M. X... n'a pas suivi cette suggestion, d'autant qu'il louait déjà, au moment de la consultation, le chalet en son nom, sans respecter les périodes qui lui étaient affectées en sa qualité d'associé à hauteur du quart du capital, ce qui a permis à l'administration de soutenir que la société civile immobilière n'était en réalité qu'un simple écran de façade pour les activités de loueur meuble professionnel ; que par ailleurs, si le conseil donné ne lui semblait pas suffisamment précis ou clair, il lui appartenait de reprendre attache avec son avocat, (qui le conseillait depuis déjà depuis de nombreuses années), afin que celui-ci lui donne toutes précisions utiles quant aux démarches à effectuer ; qu'enfin, il ne peut être sérieusement soutenu que l'avocat aurait dû mettre en balance le faible montant de l'ISF au regard de l'importance des plus-values de cession, dès lors que, pour parer à tout risque de redressement, il fallait renoncer à toute location du chalet par la SCI la Parva ; qu'or, les frais relatifs à l'entretien d'un chalet de ce standing et de cette dimension sont très importants, alors que les loyers pratiqués à Courchevel à la semaine sont d'un montant très élevés et sont très rémunérateurs ; que ce choix de gestion ne pouvait être opéré par l'avocat, d'autant qu'aucun élément financier ne lui avait été communiqué par M. X... à ce sujet et qu'aucune date prévisible et rapprochée de vente n'était envisagée, puisque celle-ci n'est intervenue que cinq années après la mise en location du bien ; qu'en conséquence, c'est par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a considéré que les éléments constitutifs de la responsabilité civile de l'avocat n'étaient pas réunis et a débouté la société civile immobilière la Parva de son action ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en application des articles 1382 et 1383 du code civil, toute faute intentionnelle, de négligence et d'imprudence, source de dommage à autrui, oblige son auteur à le réparer ; que lorsque la victime du préjudice estime devoir mettre en oeuvre ces dispositions légales, il lui appartient de prouver que les éléments constitue de la responsabilité civile qu'elle invoque sont bien réunis, à savoir, la faute de l'auteur selon elle mis en cause, l'existence d'un lien de causalité entre ladite faute et le dommage subi, enfin, la preuve du préjudice en résultant à son détriment ; qu'il ressort de la consultation de maître E... S... avocat associé de la SELAFA Lamy Lexel que double interrogation lui avait été posée par M. G... X... : la première visant à obtenir une réponse à la sauvegarde de ses propres intérêts fiscaux à l'égard de l'ISF et la seconde visant à être informée des conditions à respecter pour que toute cession des immeubles appartenant à la SCI la Parva mais qu'il exploitait dans le cadre de son activité de loueur de meublé professionnel reste soumise à l'application du régime des plus-values des particuliers, éminemment favorable ; que l'avocat a répondu de manière circonstanciée au regard des règles de droit applicables qu'il a liminairement rappelées pour chaque question, puis au regard de la doctrine administrative en la matière ; qu'il a conclu sur chaque thème par son avis sur les risques encourus et sur les parades envisageables, à savoir : - concernant I'ISF   « la rédaction actuelle de la doctrine administrative ne nous permet pas aujourd'hui de vous garantir avec certitude que la qualification des biens professionnels des immeubles que vous détenez indirectement via des SCI ne sera pas remise en cause par l'administration » - « toutefois, il nous semble possible, eu égard à l'absence de position jurisprudentielle sur la question, de tenter de se prévaloir de cette doctrine administrative générale en faisant en sorte que durant votre quote-part de temps d'usage, on ait un usage exclusif au meublé professionnel » (...) ;