Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.971 du 04/03/2021,  partie 2


qu'en retenant néanmoins qu'il appartenait à cette dernière d'apporter la preuve de leur connaissance de son intention de se prévaloir de ce droit et que cette preuve ne pouvait être inférée de l'obligation pour ces professionnels du financement immobilier de s'informer, la société Système U-Est ne pouvant valablement leur reprocher un manque de précaution à cet égard, pour en déduire que, faute pour la société Système U-Est d'établir cette connaissance, ses demandes devaient être rejetées, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil, devenu l'article 1353 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 4. D'une part, ayant énoncé à bon droit qu'il incombe au bénéficiaire d'un droit de préférence et de préemption qui sollicite l'annulation de la vente et sa substitution dans les droits du tiers acquéreur de rapporter la double preuve de la connaissance, par celui-ci, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, la cour d'appel a exactement retenu qu'il ne pouvait être reproché aux crédits-bailleurs, professionnels du financement immobilier, de s'être abstenus de procéder à des vérifications autres que celles opérées au fichier immobilier.
 
 5. D'autre part, ayant relevé que le projet des consorts M... et de leurs sociétés de transférer l'hypermarché en recourant à un crédit-bail immobilier sur les parcelles concernées était connu de la société Système U, qui avait reconnu y avoir, dans un premier temps, prêté son concours, et que seul le groupe Carrefour avait été mis en garde, par la bénéficiaire du pacte, des conséquences d'une violation de son droit de préemption concernant les offres préalables de vente des droits sociaux et des fonds de commerce, la cour d'appel en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, qu'il n'était pas prouvé que les sociétés CMCIC lease et Finamur étaient informées de la volonté de la société Système U d'exercer son droit de préemption sur les terrains vendus.
 
 6. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Système U aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Système U et la condamne à payer aux sociétés Finamur et CMCIC lease la somme globale de 3 000 euros et aux sociétés Cevede et Jacmar la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la société Système U Centrale régionale Est.
 
 En ce que l'arrêt attaqué, par confirmation du jugement dont appel, a rejeté la demande d'annulation des actes de cession immobilière du 11 août 2006 et de l'ensemble des actes subséquents et a débouté la société Système U Centrale Régionale Est de toute autre demande plus ample ou contraire ;
 
 Aux motifs sur l'existence d'une fraude et d'une collusion frauduleuse avec les crédits-bailleurs que la société Système U-Est reproche aux sociétés Cevede et Jacmar par un concert frauduleux avec les crédits-bailleurs, d'avoir par les actes de cession des parcelles constituant l'assiette de l'hypermarché de Cusset aux sociétés CMCIC Lease et Finamur, puis par la mise en crédit-bail des mêmes parcelles consenties par ces deux sociétés au bénéfice de la SCI Jacmar, constatés par les actes du 11 août 2006, soustraits les actifs immobiliers soumis à son droit de préférence, sans l' en avoir avertie, et ce au mépris du droit de préemption qui lui était reconnu par les statuts de la coopérative et son règlement intérieur.
 Elle en tire pour conséquence qu'elle doit être substituée aux acquéreurs des biens cédés en fraude de ses droits.
 En droit, si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir (en ce sens Cass. Chambre mixte, 26 mai 2006, Bull. 2006, Ch. mixte, no 4, ou encore Cass. Civ. 3ème, 31 janvier 2007, Bull. 2007, III, no 16).
 Il incombe ainsi au bénéficiaire d'un droit de préférence et de préemption, de rapporter cette double preuve.