Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.883 du 26/11/2020,  partie 6


que dans le cas présent, les circonstances de la cause conduisent le tribunal à juger excessive la clause pénale convenue alors d'une part que Mme S... G... a perçu une indemnité d'immobilisation de 3 000 euros ; que la clause représente 10% du prix de vente ; que le bien a été immobilisé fort peu de temps à savoir 3 semaines, du 31 octobre au 23 novembre, date de retour par le notaire des originaux de Mme S... G... ; que cette dernière a finalement décidé de conserver son bien qui a été retiré de la vente en dépit de la confirmation par Mme L... R... de son intention de conclure la vente aux conditions prévues de sorte que le préjudice subi par Mme S... G... en suite de la résolution de la vente est faible ; que la clause pénale est en conséquence réduite à la somme de 1 500 euros ;
 
 ALORS QUE la stipulation d'une indemnité d'immobilisation dans une promesse de vente, qui sera acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de cette dernière, a pour objet de fixer le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse ; que la clause pénale, en revanche, a pour objet, dans cette promesse, de sanctionner un manquement du bénéficiaire à ses obligations ; qu'ainsi ces deux clauses ont un objet distinct, irréductible l'un à l'autre ; que, pour réduire la clause pénale à la somme de 1.500 euros, la cour a retenu que « Mme S... G... a perçu une indemnité d'immobilisation de 3.000 euros » et « que le bien a été immobilisé fort peu de temps à savoir 3 semaines » ; qu'en intégrant ainsi dans l'appréciation et le calcul du préjudice subi au titre de la clause pénale l'indemnité d'immobilisation, laquelle n'avait pas pour objet de réparer la commission d'une faute, mais d'apporter au promettant la contrepartie convenue à son impossibilité de vendre le bien pendant la durée de la promesse, la cour a violé les articles 1152 et 1226 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige.