Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.719 du 18/02/2016,  partie 7


qu'aux termes des articles 1601-1 du Code civil et L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitat la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ; que par ailleurs les dispositions de l'article 1601-3 du Code civil et l'article L. 261-3 du Code de la construction et de l'urbanisme indiquent que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; que l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; que le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'il résulte de ces dispositions que n'est pas une vente d'immeuble à construire le marché de construction ou le contrat par lequel un vendeur cède à l'acquéreur un immeuble en cours de construction en l'état où il se trouve au moment de la signature de l'acte sous seing privé avec le seul engagement de faire des finitions avant la signature de l'acte authentique ; qu'il apparaît que les actes de vente passés entre les parties ne prévoient pas que la vente est faite en l'état où il se trouve (acte authentique du 4 octobre 2008) alors que les promesses de vente sous seing privé indiquent : la présente vente est réalisée dans l'état, les parties en présence en avant parfaitement connaissance ; qu'il existe une contrariété de rédaction entre les deux actes, le second acte, authentique, ne reproduisant pas la condition particulière de vente « en l'état » ; que néanmoins le compromis de vente comporte dans un encadré « sommes à financer » le montant des travaux pour 33 000 ¿ ; que face à une telle contrariété, le Tribunal considère que l'interprétation doit se faire dans le sens de l'acte authentique, celui-ci est en effet postérieur et pouvait tenir compte de l'évolution de l'engagement des parties ; que la vente n'a donc pas été faite « en l'état », les travaux prévus étant chiffrés par le promoteur dans la promesse de vente ; qu'il sera analysé plus loin des conséquences, pour le notaire, de l'absence de mention claire (« vente en l'état » ou « vente en l'état futur d'achèvement » avec indication du montant des travaux) ; que de même n'est pas assimilable à une vente en l'état de futur achèvement le contrat de vente d'immeuble à construire lorsque les travaux de transformation, même assimilables à des travaux de construction, sont à la charge de l'acquéreur, l'engagement de construire pour le vendeur constitue la « prestation caractéristique » de ce contrat sauf hypothèse de fraude dont la preuve doit être rapportée, il appartient en conséquence à l'acquéreur de l'immeuble de démontrer cette obligation ou la fraude ; que cette prestation caractéristique ne figure pas à l'acte de vente ; que néanmoins, il résulte des documents précontractuels que les époux [O] ont été démarchés en qualité d'investisseurs potentiels (en particulier pièce 2) ; qu'au terme de ce démarchage des lots de l'immeuble leur ont été proposés avec un chiffrage précis des travaux et du prix d'acquisition pour plus de 100 000 ¿ ; que par ailleurs, comme il a été précisé, la promesse de vente qui est un document contractuel mentionnait le coût des travaux, ce qui implique que ces travaux avaient été déterminés et chiffrés par le promoteur en qualité de maître d'oeuvre ; qu'enfin, ainsi qu'il sera analysé plus loin le prix de vente de 62 500 ¿ pour 75,50 m² et celui des travaux pour 33 000 ¿ incluait le foncier mais aussi ses aménagements en particulier des parties communes ; que le vendeur, promoteur a, en effet, fait établir un programme de réhabilitation de l'immeuble situé [Adresse 5] comportant un état actuel et un état projeté et des plans d'aménagement « en état futur », ainsi qu'un descriptif des travaux tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives ; que le montant des travaux par lot a été chiffré ; qu'il est à noter que les travaux pour la réhabilitation des parties communes ont été laissés à la charge exclusive des lots autres que ceux que s'est réservé le promoteur (pièce 1-1) ; qu'il peut être observé qu'après avoir acquis la propriété de l'ensemble immobilier pour une somme que ce dernier n'a pas voulu préciser le promoteur a chiffré la revente de ce foncier, incluant nécessairement les travaux à sa charge, à 348 500 ¿, cette somme excédant très largement la valeur d'un immeuble ancien, non réhabilité et comportant un local commercial (140 m²) et 180 m² de surface pour réaliser des logements, partie en comble, dans la commune de [Localité 1], dont l'estimation ¿ très minorée ¿ des travaux à opérer était de 68 000 ¿ ;