Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-21.923 du 24/03/2021,  partie 2


qu'en l'espèce, M. et Mme X... indiquaient que la promesse de vente avait été entièrement rédigée par l'agent immobilier, et qu'il n'en avait pas été fait lecture aux parties lors de la signature, de sorte qu'ils n'avaient pas été avertis de la présence des clauses insérées par l'agent immobilier, selon lesquelles il était déclaré qu'il n'existait aucune servitude, ou encore qu'il n'avait été effectué aucuns travaux depuis dix ans ; qu'en retenant néanmoins que la présence de ces clauses constituaient des déclarations mensongères des vendeurs, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les conditions dans lesquelles ces stipulations avaient été insérées à l'acte rédigé par l'agent immobilier n'excluait toute intention dolosive de la part des vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil ;
 
 4°/ qu'une clause de style est susceptible de ne pas refléter la volonté des parties si elle est introduite par un tiers rédacteur dans le seul but de se conformer à un usage contractuel ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... soulignaient que la clause selon laquelle il était déclaré que les vendeurs n'avaient connaissance d'aucune servitude ni d'aucune construction réalisée depuis moins de dix ans ne constituait qu'une clause de style introduite dans la promesse par l'agent immobilier et que celle-ci n'avait pas attiré leur attention sur cette stipulation ; qu'en se bornant à avoir égard aux compétences juridiques des vendeurs pour leur opposer cette clause, et en déduire le caractère volontairement mensonger de ces déclarations, quand leur connaissance du droit était précisément de nature à les convaincre, pour autant qu'ils en aient pris connaissance, qu'une telle clause, reproduite dans toutes les promesses et tous les actes de vente, ne revêtait aucune portée véritable, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 6. L'arrêt retient que M. et Mme X... ont gardé le silence sur les travaux de rénovation de l'immeuble qu'ils avaient entrepris depuis moins de dix ans, et se sont abstenus d'informer les acquéreurs de l'existence d'une servitude d'urbanisme dont ils avaient une parfaite connaissance, qui grevait leur bien et était de nature à amputer leur propriété d'une surface importante. Il ajoute que, dans la promesse de vente signée des parties, M. et Mme X... ont déclaré que les biens objets de la vente n'étaient, à leur connaissance, grevés d'aucune servitude et qu'aucune construction, extension ou rénovation concernant l'ensemble immobilier n'avait été effectuée depuis moins de dix ans.
 
 7. En prenant en compte cette déclaration, qui n'était pas privée de son effet du seul fait qu'elle aurait constitué une clause de style, et en déduisant de ces constatations et énonciations que M. et Mme X... avaient violé leurs obligations contractuelles et ainsi commis une faute dolosive, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision de ces chefs.
 
 Sur le troisième moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 8. M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande au titre de la clause pénale, alors « que le notaire qui assiste son client lors de la signature d'un acte rédigé par un autre notaire est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de son client ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... reprochait à M. M..., qui les avait assistés lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente de la maison de Saint-Coulomb le 26 mai 2011, de ne pas leur avoir conseillé de stipuler une condition suspensive visant à subordonner cette acquisition à la vente de leur maison de Betton, et de les avoir ainsi exposés à devoir s'acquitter d'une indemnité de 20 000 euros en exécution de la clause pénale insérée à cette promesse par le notaire instrumentaire ; qu'en écartant toute responsabilité de M. M... de ce chef au motif adopté que ce notaire n'était pas le rédacteur de la promesse de vente de la maison de Saint-Coulomb, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 9. Ayant, par motifs adoptés, estimé qu'il n'était pas prouvé que M. M... soit intervenu comme conseil de M. et Mme X... lors de la signature d'une promesse de vente concernant un autre bien immobilier leur appartenant, pour en déduire que le notaire ne pouvait se voir reprocher l'absence de mention d'une condition suspensive relative à la vente de la maison d'habitation de M. et Mme X..., la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;