Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-27.132 du 10/10/2018,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par M. Georges X..., domicilié [...] ,
 
 contre l'arrêt rendu le 1er juin 2017 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Banque populaire du Sud, dont le siège est [...] ,
 
 2°/ à M. Nicolas Y...,
 
 3°/ à Mme Sandra Z...,
 
 domiciliés [...] ,
 
 défendeurs à la cassation ;
 M. Y... et Mme Z... ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;
 
 Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 11 septembre 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de M. A..., conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. X..., de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. Y... et de Mme Z..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Banque populaire du Sud ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er juin 2017), que, suivant acte reçu le 24 septembre 2008 par M. X... (le notaire), la société Jigo a acquis deux parcelles de terrain dont elle a financé le prix de 185 000 euros par un prêt de 342 000 euros souscrit auprès de la société Banque populaire du Sud (la banque), garanti par une inscription du privilège du prêteur de deniers, pour la partie du prêt affecté au paiement du prix, et pour le solde, par une hypothèque conventionnelle ; que, selon acte sous seing privé du 15 décembre 2008, M. Y... et Mme Z... (les acquéreurs) ont signé un contrat de réservation avec la société Jigo en vue d'acquérir en l'état futur d'achèvement une maison individuelle implantée sur l'une des deux parcelles, à l'aide d'un prêt consenti par le Crédit foncier ; que, le 21 avril 2009, la vente a été réitérée en vertu d'un acte authentique reçu par le notaire, le vendeur s'étant obligé, au moyen d'une garantie intrinsèque, à achever et livrer l'immeuble au plus tard le 31 décembre 2009 ; que celui-ci n'a pas été achevé à la date prévue et que la société Jigo a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 10 janvier 2011 ; que les acquéreurs ont assigné le notaire et la banque en réparation de leurs préjudices ;
 
 Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
 
 Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de dire qu'il a engagé sa responsabilité envers les acquéreurs et de le condamner à leur verser la somme de 104 713,98 euros en réparation de leur perte de chance ;
 Attendu, d'abord, que le notaire est irrecevable à reprocher à l'arrêt d'énoncer qu'il aurait dû avoir des soupçons sur la capacité financière de la société Jigo, dès lors qu'il n'a pas critiqué, en cause d'appel, les motifs du jugement ayant constaté le caractère familial et récent de cette société, ainsi que le montant réduit de son capital social au regard de l'importance de l'emprunt souscrit pour la réalisation de la construction immobilière, qui établissaient la fragilité particulière de l'opération ;
 
 Attendu, ensuite, que lorsque la garantie intrinsèque offerte par le vendeur se révèle inadaptée aux risques de l'opération, dont le notaire a ou doit avoir connaissance, celui-ci est tenu d'attirer l'attention de l'acquéreur sur la fragilité de la protection assurée par une telle garantie ; qu'ayant relevé que le notaire connaissait la faiblesse financière manifeste de l'opération, la cour d'appel a, à bon droit, énoncé qu'il était tenu d'éclairer les acquéreurs sur les risques liés à l'insuffisance de la garantie intrinsèque au regard du manque d'expérience et de surface financière de la société Jigo ; que, de ces constatations et appréciations, elle a pu déduire qu'en s'étant abstenu de délivrer cette information objective, qui n'était pas de nature à mettre en cause son impartialité, il avait manqué à son devoir de conseil et engagé sa responsabilité ;