Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-20.342 du 19/06/2019,  partie 4



 Il est encore relevé que dans le cadre des discussions avec l'administration fiscale au regard de la position restrictive adoptée, les époux B... se sont vu proposer par cette dernière, sensible à la nature particulière de l'opération, d'intégrer un autre dispositif de défiscalisation, qu'ils ont refusé.
 En tout état de cause, la preuve d'un manquement par la Sari Financière du cèdre à l'obligation d'information et de conseil dont elle était débitrice envers les époux B... n'est pas rapportée par ces derniers.
 - La réticence dolosive :
 La cour relève la timidité avec laquelle ses moyens lui est soumis : « (...) Il y a même lieu de s'interroger si Monsieur et Madame B... n'ont pas été victimes, en réalité, d'une réticence de los Yves de la part des sociétés Sarl des Champs Maillet et Sarl Financière du cèdre ».
 Le courrier adressé au gérant M. V... par la direction des services fiscaux du Calvados le 14 juin 2006 attirait certes son attention sur le caractère dérogatoire du régime fiscal envisagé et subséquemment les exigences des pouvoirs publics quant à la nature de l'opération.
 Pour autant, à cette date, et compte tenu des seuls travaux de réhabilitation prévus, ladite opération rendait les époux B... éligibles au bénéfice de la défiscalisation ; l'opération a été validée par l'administration et seuls les travaux postérieurs, rendues nécessaires dans des conditions que ne pouvaient anticiper la Sarl Financière du cèdre, ont conduit à la dénaturation de l'opération initiale et, partant, au revirement de l'administration et au redressement fiscal subi par les appelants.
 Ces derniers ne démontrent pas en conséquence que la société en cause aurait délibérément omis de leur indiquer que leur projet était, du point de vue de la défiscalisation souhaitée, voué à l'échec. » ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « 2 – La responsabilité de la SARL FINANCIERE DU CEDRE Les demandeurs reprochent à la SARL FINANCIERE DU CEDRE d'avoir manqué à son devoir d'information et de mise en garde, celle-ci n'ayant pas attiré leur attention sur les risques encourus liés à la qualification erronée du contrat de vente et en raison du fait qu'ils n'ont pu finalement bénéficier du régime de défiscalisation visé. En outre, ils estiment que la défenderesse a manqué aux obligations résultant de son mandat, puisque les objectifs visés (acquisition d'un bien dans le cadre de la loi sur les monuments historiques) n'ont pas été atteints.
 Le tribunal a déjà répondu au moyen tiré de la qualification erronée du contrat de vente et a écarté toute faute sur ce point, dès lors la défenderesse n'a manqué ni à son obligation d'information ou de conseil ni à ses obligations de mandataire.
 S'agissant des informations qui ont été données aux consorts B..., ils ont bénéficié de la plaquette descriptive des lieux, ont pu se rendre sur place et ont bénéficié d'une simulation financière complète. L'opération proposée était manifestement adaptée à leurs capacités financières.
 Le surcoût des travaux d'environ 19.000 euros voté par l'assemblée générale des copropriétaires n'avait effectivement pas été intégré dans la simulation. Cependant, cette simulation demeure estimatoire, ce que savait bien les demandeurs, d'autant qu'il était explicitement prévu (notamment dans l'acte de vente) que le vote des travaux-et-du-budget dépendait exclusivement de la copropriété. Avant la signature de l'acte authentique de vente, M. et Mme B... se sont vu notifier un projet et accompagné du premier procès-verbal d'assemblée générale du 29 décembre 2006, concernant le vote du budget prévisionnel des travaux. En son point 5-2, le procès-verbal indique que le budget est estimatif et non définitif et ne pourra l'être qu'à la réception des devis tous corps d'état et des marchés de travaux (pièces B... n° 9 et 10).
 Par ailleurs, ce surcoût fait suite à une préconisation d'un tiers, ne s'est révélé nécessaire que plus de deux années après le début des travaux et était, de ce fait, difficile à anticiper. Des prévisions exactes ne pouvaient être attendues de la SARL FINANCIERE DU CEDRE, d'autant qu'il est courant que le coût final de travaux dépasse ce qui était initialement prévu, ce que ne pouvaient ignorer les demandeurs.
 S'agissant de la question de la défiscalisation, les consorts B... justifient avoir fait l'objet d'un redressement. La proposition de rectification précise que l'administration considère que les travaux doivent être appréciés dans leur ensemble, la copropriété agissant en qualité de maître de l'ouvrage, et non par rapport aux travaux individuels réalisés au profit de chacun des copropriétaires (pièce B... n° 23).
 L'administration fiscale avait été interrogée par la SARL FINANCIERE DU CEDRE pour savoir si l'opération entrerait bien dans le cadre de ce fameux dispositif de défiscalisation mais il semblerait, d'après le courrier de réponse, que la question de l'ampleur des travaux et des conséquences fiscales n'ait pas été abordée (pièce FINANCIERE DU CEDRE n°2).
 La position de l'administration a été critiquée par les consorts B... et la FINANCIERE DU CEDRE mais manifestement uniquement dans un cadre non contentieux et sans succès.