décision 16-14.363 du 11/05/2017,  partie 3


que la SCI DG Pierre X... prétend en outre que l'état de la toiture résulterait d'une absence d'entretien par la société Somewhere pendant le cours du bail, que cependant, cette affirmation est contredite par les conclusions du rapport d'expertise ; que l'expert estime que la toiture est vétuste et que son état résulte de son absence d'entretien « depuis fort longtemps ». « Il est indéniable qu'il n'y a jamais eu d'entretien sérieux sur cet immeuble » ; « Il est indéniable qu'il n'y a jamais eu de gros entretien de la part des locataires de cet immeuble et ce, depuis plusieurs dizaines d'années » ; que l'expert indique d'ailleurs que « En 2005, il était déjà urgent d'intervenir » ; que ces constatations démontrent que le problème de toiture préexistait amplement au début du bail en février 2001 ; que quant au procès-verbal de constat d'huissier en date du 18 janvier 2001 mentionnant « toiture en bon état général », il est insuffisamment probant à cet égard ; que d'une part, un huissier de justice n'est pas un expert en toiture ; que d'autre part, cet huissier de justice (ayant réalisé l'état des lieux de l'ensemble de l'immeuble, sur plusieurs étages) n'a vraisemblablement pas procédé, sur le toit, à une inspection minutieuse de l'état de la couverture ; que la seule absence d'infiltration à ce moment ne pouvait attester du bon état de la toiture, et en particulier de son étanchéité ; que l'expert précise d'ailleurs que « des désordres avaient eu lieu bien avant (les infiltrations constatées en 2005) cas des bois de charpente ont été remplacés, ce qui signifie que l'eau pénétrait déjà dans ce bâtiment, certainement par le chéneau, depuis fort longtemps » ; qu'il résulte du rapport d'expertise que la réalisation de simples travaux dès l'année 2005 (lorsque les infiltrations ont été constatées), n'aurait pas rendu l'étanchéité pérenne, que seule pouvait assurer une réfection complète ; qu'en conséquence, l'état de la toiture et la nécessité de procéder à une réfection totale ne résultent pas d'une absence d'entretien par la société Somewhere pendant le cours du bail, mais d'une absence (ou insuffisance) d'entretien de la toiture qui lui préexistant depuis très longtemps ; que la condamnation de la société Somewhere à prendre en charge la réfection de la toiture ne peut davantage être fondée sur une absence d'entretien (que sur la notion de « grosses réparations ») ; que la SCI DG Pierre X... sera donc déboutée de sa demande tendant à ce que la société Somewhere soit condamnée à prendre en charge le coût de la réfection de la toiture ;
 
 1) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la clause « entretien-réparations » stipulée au bail du 2 février 2001 prévoyait que « les réparations de toutes natures, grosses ou menues, qui deviendraient nécessaires au cours du bail, fût-ce par vétusté ou par usure, seront, de convention expresse des parties, à la charge du preneur, en ce compris les travaux visés à l'article 606 du code civil » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que « les grosses réparations », y compris « des couvertures entières », rendues nécessaires par la vétusté, étaient à la charge du preneur ; qu'en déboutant la SCI DG Pierre X... de sa demande de condamnation de la société Somewhere à prendre en charge le coût de la réfection de la toiture de l'immeuble donné à bail, après avoir expressément relevé que l'expert avait attribué ces désordres, « non pas à un vice de l'ouvrage, mais à la vétusté de la toiture et à son absence d'entretien depuis fort longtemps », la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE l'obligation aux grosses réparations est indépendante de l'obligation du bailleur de délivrer des locaux conformes à leur destination, qui lui impose de supporter le coût des réparations rendues nécessaires pour remédier aux désordres structurels de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la clause « entretien-réparations » contenue dans le bail du 2 février 2001 stipulait que « les réparations de toutes natures, grosses ou menues, qui deviendraient nécessaires au cours du bail, fût-ce par vétusté ou par usure, seront, de convention expresse des parties, à la charge du preneur, en ce compris les travaux visés à l'article 606 du code civil » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que « les grosses réparations », y compris « des couvertures entières », ne résultant pas de vices structurels de l'immeuble, étaient à la charge du preneur ; qu'en déboutant la SCI DG Pierre X... de sa demande de condamnation de la société Somewhere à prendre en charge le coût de la réfection de la toiture de l'immeuble donné à bail, après avoir expressément relevé que l'expert avait attribué ces désordres, « non pas à un vice de l'ouvrage, mais à la vétusté de la toiture et à son absence d'entretien depuis fort longtemps », la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil.