Cour d'appel de Toulouse
30, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.393 du 19/03/2020,  partie 3



 En effet, il convient de rappeler que la transaction est du 15 octobre 2013, qu'elle a été libellée par la Sarl Sagec sans mention de la nécessité de son enregistrement ni a fortiori de la partie devant y procéder, que le désistement est intervenu le 26 novembre 2013 et qu'en dépit de l'expiration du délai d'un mois, le promoteur a versé en février 2014 la somme prévue.
 
 En conséquence, le but du législateur de favoriser la fluidité des opérations de construction, la transparence fiscale et l'identification des opposants d'habitude faisant profession de recours contre les permis de construire, apparaît comme la seule finalité de l'enregistrement, quel que soit le délai dans lequel celui-ci intervient. Et la Sarl Sagec n'est pas fondée à soutenir que l'interprétation de M. E... prive d'effet le dispositif, dès lors que l'enregistrement, même tardif, permet l'identification du requérant, contribuable potentiel, sans le priver de la somme perçue, contrepartie pour le promoteur de la poursuite de son projet de construction dans des délais normaux. Admettre le contraire priverait la transaction de son essence, l'existence de concessions réciproques. Par ailleurs, la sanction de l'absence de cause apparaît créer un déséquilibre entre les parties en ce qu'elle n'atteint que l'avantage obtenu par le seul opposant au permis sans faire disparaître celui accordé au promoteur, en mesure de poursuivre son opération dans des délais normaux ou sans risque d'annulation de l'autorisation de construire.
 
 Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions et la Sarl Sagec sera déboutée de l'ensemble de ses demandes » ;
 
 Et par motifs des premiers juges, éventuellement adoptés :
 
 « L'article L 600-8 du code de l'urbanisme, issu de l'ordonnance du 18 juillet 2013, dispose que :
 
 "Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts.
 
 La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature.
 
 Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l'objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l'action en répétition prévue à l'alinéa précédent à raison du préjudice qu'ils ont subi".
 
 L'article 635 du code général des impôts, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 18 juillet 2013, dispose que :
 
 "Doivent être enregistrés dans le délai d'un mois à compter de leur date : (...)
 
 9° La transaction prévoyant, en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager.
 
 (...)"
 
 Les parties s'opposent sur la détermination de l'obligation sanctionnée par la répétition de l'indemnité : M. E... soutient que seul le défaut d'enregistrement de la transaction est ainsi sanctionné, alors que la SARL SAGEC soutient que le non-respect du délai d'un mois pour procéder à cet enregistrement suffit à justifier la répétition des sommes versées en exécution de la transaction.
 
 Une interprétation littérale de l'article L 600-8 ne suffit pas à départager les parties, puisque son alinéa 2 ne répute sans cause que "la contrepartie d'une transaction non enregistrée", sans référence au délai de cet enregistrement, mais que l'alinéa immédiatement précédent renvoie à un enregistrement fait "conformément à l'article 635 du code général des impôts".
 
 Dans la perspective d'une interprétation téléologique, il doit être rappelé que les articles L 600-8 du code de l'urbanisme et 635 -9°du code général des impôts sont issus de l'ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme, prise en application de la loi du 1er juillet 2013, laquelle autorise le gouvernement à adopter par voie d'ordonnances des "mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction". L'article ter 4° de cette loi vise en particulier les mesures propres à "accélérer le règlement des litiges dans le domaine de l'urbanisme et prévenir les contestations dilatoires ou abusives, notamment en encadrant les conditions dans lesquelles le juge peut être saisi d'un recours en annulation ou d'une demande de suspension en particulier en exigeant des requérants un intérêt suffisamment direct à agir, en aménageant les compétences et les pouvoirs des juridictions, en vue notamment de leur permettre de condamner à dommages et intérêts l'auteur d'un recours abusif, et en réduisant les délais de traitement des procédures".
 
 Le ministre du logement, dans un communiqué du 17 juillet 2013, présentait ainsi les dispositions introduites : "Il est également prévu l'obligation de déclarer, auprès de l'administration fiscale, les transactions qui aboutissent à un désistement du requérant en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou d'un avantage en nature. Le non-respect de cette obligation expose le requérant à une action en restitution.