Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.458 du 06/05/2021,  partie 3


époque est insuffisant à démontrer que la parcelle vendue en 1947 puis en 1961 qui était bordée par la voie publique était enclavée en ce qu&apos;il existait à ces dates des obstacles matériels ou juridiques empêchant la création d&apos;un accès direct à la rue ; que dès lors, il ne peut être retenu que les différents titres n&apos;ont fait que fixer l&apos;assiette d&apos;un droit de passage établi par la loi ; que la servitude existante est bien une servitude conventionnelle ; que l&apos;article 685-1 du code civil n&apos;est ainsi pas applicable ;
 
 1°) ALORS QUE la parcelle bénéficiaire d&apos;un droit de passage institué à l&apos;occasion de la division d&apos;un fonds doit être présumée enclavée dès lors que ce passage est pris sur une ou plusieurs parcelles issues de ladite division pour accéder à la voie publique ; qu&apos;en jugeant que M. [P] échouait à prouver que le droit de passage avait été établi en raison d&apos;un état d&apos;enclave de la parcelle et que la servitude était de nature conventionnelle, après avoir relevé qu&apos;il était constant « que la servitude a été créée en 1947, que la Comtesse [L] [F] était propriétaire de l&apos;ensemble des parcelles concernées par le présent litige et qu&apos;elle a vendues par acte du 28 mai 1947 la parcelle actuellement cadastrée n°[Cadastre 1] (anciennement pour partie n°[Cadastre 4]) à Monsieur le Baron [E] [B] et la parcelle actuellement cadastrée n°[Cadastre 5] (anciennement pour partie n°[Cadastre 2]) aux époux [E] » et que cette servitude était mentionnée dans les titres de propriété respectifs des parties avec référence à la vente consentie par le propriétaire initial du fonds divisé, ce dont il résultait que la servitude avait été établie à l&apos;occasion de la division du fonds par l&apos;effet de ventes et n&apos;affectait que les parcelles issues de cette division, la cour d&apos;appel n&apos;a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l&apos;article 685-1 du code civil ;
 
 2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l&apos;état d&apos;enclave d&apos;un fonds peut résulter de l&apos;impossibilité matérielle, juridique ou économique de la création d&apos;un accès à la voie publique ; qu&apos;une telle impossibilité économique est caractérisée dès lors que l&apos;aménagement de l&apos;accès représente un coût disproportionné par rapport à la valeur du fonds ; que pour juger que « le fonds dominant disposait d&apos;un accès suffisant », la cour d&apos;appel a estimé que le rapport établi par le géomètre-expert [V] n&apos;était « pas pertinent » puisqu&apos;« insuffisant à démontrer que la parcelle vendue en 1947 puis en 1961 qui était bordée par la voie publique était enclavée en ce qu&apos;il existait à ces dates des obstacles matériels ou juridiques empêchant la création d&apos;un accès direct à la rue » ; qu&apos;en statuant par des motifs faisant apparaître que les juges du fond n&apos;ont apprécié l&apos;état d&apos;enclave qu&apos;au regard de l&apos;impossibilité matérielle ou juridique de la création d&apos;un accès, sans rechercher, comme il le lui était demandé (concl. pp. 21-23), si, lors de l&apos;institution de la servitude, la création d&apos;un accès sur la [Adresse 8] présentait un coût disproportionné par rapport à la valeur du fonds dominant, la cour d&apos;appel n&apos;a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 685-1 et 682 du code civil ;
 
 3°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l&apos;état d&apos;enclave d&apos;un fonds peut résulter de l&apos;impossibilité économique de la création d&apos;un accès à la voie publique ; qu&apos;une telle impossibilité économique est caractérisée dès lors que l&apos;aménagement de l&apos;accès représente un coût disproportionné par rapport à la valeur du fonds ; que l&apos;appréciation de la disproportion est donc contingente et tributaire, notamment, du marché de l&apos;immobilier ainsi que du coût des matériaux et de la main d&apos;oeuvre ; qu&apos;en tirant argument de ce que « les propriétés voisines (dont celle de M. [P]), également en surplomb de la voie publique, bénéficiaient d&apos;une ouverture sur la rue », pour juger que le dénivelé existant entre la voie publique et ces parcelles n&apos;était pas un obstacle à la création d&apos;un accès direct à la voie publique, sans constater que les ouvertures des propriétés voisines sur la voie publique ont été réalisées à la même époque que celle où la servitude grevant la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 5] a été instituée, ce que M. [P] contestait (concl. p. 20), la cour d&apos;appel a statué par des motifs impropres à exclure l&apos;état d&apos;enclave initial de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] et a, derechef, privé sa décision de base légale au regard des articles 685-1 et 682 du code civil ;
 
 4°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU&apos;en jugeant que « les premiers juges ont exactement relevé [?] que la preuve d&apos;une disproportion excessive à l&apos;époque entre le coût d&apos;aménagement de cet accès et la valeur de l&apos;immeuble n&apos;est pas démontrée » quand le jugement a écarté le rapport de M. [V] au seul motif qu&apos;il est « insuffisant à démontrer qu&apos;il existait à ces dates des obstacles matériels ou juridiques empêchant la création d&apos;un accès direct à la rue » (p. 6), et ne contenait aucun développement sur la disproportion entre le coût des travaux et la valeur du fonds à la date de l&apos;institution de la servitude, la cour d&apos;