Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.192 du 03/12/2020,  partie 3



 2°/ ALORS QUE celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l'extinction de son obligation et qu'il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de cette obligation, de sorte qu'en énonçant, pour prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur, que celui-ci ne justifiait pas de la confirmation du risque relatif à la stabilité de la structure des locaux loués, cependant qu'il incombait au bailleur de démontrer que, postérieurement à l'incendie, il avait pris les mesures nécessaires pour assurer la levée de ce risque en faisant vérifier l'état de son bien dont la sécurité avait été mise en doute par l'incendie litigieux, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble l'ancien article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-121 du 12 février 2016 ;
 
 3°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en prononçant la résiliation du bail aux torts exclusifs du département au motif que les bureaux avaient été vandalisés de son seul fait, en raison de l'inoccupation des lieux, sans constater que les locaux, dont elle avait constaté le défaut de sécurisation au lendemain de l'incendie, s'étaient, depuis lors, à nouveau trouvés en état d'être exploités, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719, 1728 et 1730 du code civil ;
 
 4°/ ET ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en retenant que le département avait manqué à son obligation d'user de la chose « raisonnablement » ou « en bon père de famille » et ne pouvait faire supporter au bailleur la responsabilité de la surveillance des locaux inoccupés de son seul fait, et qui ont été vandalisés en raison de cette inoccupation, sans rechercher, comme l'y invitait le département par une argumentation assortie d'offres de preuve, si le preneur n'avait pas satisfait aux obligations qui lui incombaient en faisant assurer le gardiennage du local dès le mois de mars 2012 et en faisant poser à plusieurs reprises des parpaings pour empêcher tout accès du local au public, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728 et 1730 du code civil ;
 
 ET AUX MOTIFS, SUR LES CONGES DONNES PAR LE PRENEUR, QUE
 
 « Considérant que le département a fait délivrer deux congés à la bailleresse, le premier, par lettre recommandée le 22 mai 2013 pour le 22 août suivant, le second, selon lui pour confirmation, par exploit d'huissier en date du 4 novembre 2013 pour le 28 février 2014 ; qu'il demande, à titre subsidiaire à la cour de dire que le bail a été correctement résilié avec effet au 28 février 2014, et non avec effet au 1er mars 2015 comme le soutient la bailleresse, laquelle se fonde sur la stipulation du bail initial conclu le 7 juillet 2003, aux termes de laquelle le preneur avait la faculté de résilier le bail : « A la fin de la première période triennale, sous la condition d'en avertir le bailleur par acte extra judiciaire, au moins six mois à l'avance. Ensuite, chaque année, à la date anniversaire, sous la condition d4en avertir le bailleur 3 mois à l'avance par acte extra judiciaire » ;
 
 Que le département estime, en effet, qu'à la suite du congé avec offre de renouvellement donné par la bailleresse par acte du 5 août 2011 pour le 1er mars 2012, la simple lettre d'acceptation de ce renouvellement envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception le 8 septembre 2011, ne suffirait pas à engager le département et qu'il était nécessaire que le bail soit signé par le conseil général ce qui n'a pas été fait de sorte que, à défaut de nouveau bail, le bail initial s'est tacitement reconduit et la période triennale visée dans la clause du bail initial était largement dépassée ;
 
 Considérant, cependant, que la bailleresse en délivrant le 5 août 2011, un congé avec offre de renouvellement pour le 1er mars 2012 a mis fin, à cette dernière date, au bail commercial initial conformément aux dispositions de l'article 145-9 du Code de commerce, de sorte qu'il ne peut être utilement soutenu par le département que le bail initial s'est poursuivi faute de régularisation formelle d'un nouveau bail ;
 
 Que par son courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 8 septembre 2011, le chef du bureau de la gestion immobilière du département indiquait, en employant la première personne du pluriel,« nous acceptons cette offre de renouvellement de bail au 1er mars 2012 » dans toutes ses conditions, notamment quant au prix du loyer et au maintien des « clauses, charges et conditions » du bail initial ;