Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 14-21.738 du 17/03/2016,  partie 3


IMMO CONSULTING a signé avec [D] [R], agent commercial implanté en métropole, une convention de rémunération lui donnant l'exclusivité de la commercialisation de la résidence Premala et prévoyant sa rémunération directe par la SCCV LORY concomitamment à la signature de l'acte authentique pour chaque lot du programme immobilier vendu ; que parallèlement, par lettre du 3 mars 2007, le gérant de la SCCV LORY a mandaté [D] [R], « dans le cadre de sa mission de commercialisation en partenariat avec la SARL L. IMMO CONSULTING », pour la signature de tout contrat de réservation de la résidence Premala en son nom et l'a autorisé à envoyer un exemplaire du contrat de réservation aux investisseurs ayant signé leur contrat ; que les raisons pour lesquelles la SCCV LORY n'est pas partie à la convention de rémunération du 5 février 2007 qui l'engage restent inconnues ; qu'il est cependant établi qu'elle l'a en partie exécutée puisqu'elle a réglé à l'agent commercial en application de cette convention les cinq premières factures de commissions qui lui ont été présentées par ce dernier entre mai et novembre 2008 ; que l'ensemble de ces éléments permet donc d'établir l'existence d'un lien direct entre la SCCV LORY et [D] [R], 
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'incontestablement, la SCCV LORY a directement négocié avec [D] [R] ; que l'examen et la confrontation des pièces versées font clairement apparaître qu'elle s'est en réalité adressée à lui par l'intermédiaire de la société L. IMMO CONSULTING, et sous le couvert de celle-ci qui disposait de la qualité d'agent immobilier pour commercialiser en métropole les lots faisant l'objet de son opération immobilière ; que ce lien direct ressort du mode de paiement choisi ; qu'ainsi, deux grilles de rémunération ont bien été établies, l'une concernant la rémunération de la société L. IMMO CONSULTING et l'autre concernant la rémunération de [D] [R] ; que la première, intitulée « grille de prix et honoraire L. IMMO CONSULTING » a été annexée au mandat de commercialisation signé avec cette dernière ; qu'il n'est pas inutile de relever que le montant des commissions y figurant reste très modeste ; qu'aucun élément n'établit que la seconde grille, intitulé grille Prémala à faire valider par le promoteur 02/2007, ait été annexée à cette dernière convention ; qu'en revanche, cette deuxième grille a été adressée â [D] [R] le 23 février 2007 par la société L. IMMO CONSULTING par fax ayant pour objet grille packagée signée par le promoteur, avec ce commentaire « cher [D], je vous envoie la grille signée par le promoteur » ; que l'existence d'un lien direct est confortée par la convention de rémunération signée entre la société L. IMMO CONSULTING et [D] [R] le 5février 2007, soit le même jour que le contrat principal ; qu'on constate en effet que le seul objet de cet écrit est de prévoir que la rémunération de ce dernier, à qui l'exclusivité des ventes est confiée, sera directement réglée par la SCCV LORY alors que cette dernière n'est pas signataire de l'acte ; que c'est au vu de ce contexte que doit être interprétée la lettre du 3 mars 2007, par laquelle le gérant de la SCCV LORY mandate [D] [R] « en lieu et place en son nom, pour la signature de tout contrat de réservation de la résidence Prémala », et autorise également l'envoi d'un exemplaire du contrat de réservation aux investisseurs ayant signé leurs contrats ; que certes, ce courrier fait référence au partenariat avec la société L. IMMO CONSULTING ; que toutefois, [D] [R] y apparaît indiscutablement en tant qu'interlocuteur privilégié n'ayant aucun compte à rendre à celle dernière ; que les relations entre d'une part la société SCCV LORY et la société L. IMMO CONSULTING et la SCCV LORY et [D] [R] ont donc bien été dissociées et que c'est dans ce cadre que le promoteur lui a d'ailleurs réglé directement plusieurs factures, 
 
 1- ALORS QUE les contrats n'ont d'effet qu'entre les parties ; qu'en l'espèce, le contrat intitulé « mandat de commercialisation », seul contrat accepté par la SCCV LORY, stipulait très clairement que l'agent immobilier, mandataire, pourrait « se faire seconder par des sous-agents de son choix qui seront alors rémunérés par ses soins et agiront sous son entière responsabilité, sans que le mandant ait à en connaître les modalités, et sans que se crée entre lui et les sous-agents un lien quelconque de fait et de droit » tandis que le contrat intitulé « contrat de rémunération », conclu entre l'agent immobilier et Monsieur [R], s'il stipulait que « La SCCV LORY s'oblige à verser par le notaire de l'opération à l'acte à MR [D] [R], pour chaque lot du programme immobilier vendu, une rémunération expressément convenue et acceptée par les parties, selon la formule ci-dessous qu'elles ont définie », n'avait pas été conclu par la SCCV LORY ; qu'en décidant que le contrat conclu entre la société IMMO CONSULTING et Monsieur [D] [R] liant la société SCCV LORY, tiers à ce contrat et pouvait fonder une créance de Monsieur [D] [R] sur la SCCV LORY, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165 du Code Civil.