Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.625 du 01/10/2020,  partie 6


qu'en jugeant qu'il résultait de ces stipulations du cahier des charges une volonté non équivoque des colotis de donner une valeur contractuelle aux dispositions des documents d'urbanisme y étant reproduites, quand elles avaient seulement vocation à protéger la société Kaufman and Broad d'une action des colotis à son encontre pour violation des règles d'urbanisme alors en vigueur, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable au litige ;
 
 2) Alors que le juge est tenu de ne pas dénaturer les écrits clairs et précis soumis à son examen ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a également dénaturé les termes clairs et précis du cahier des charges, en violation de l'article 1192 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe susvisé ;
 
 3) Alors, en tout état de cause, que le juge est tenu de ne pas dénaturer les écrits clairs et précis soumis à son examen ; que l'article 10 du cahier des charges de l'ASLM, intitulé Servitudes résultant du plan d'aménagement de zone, stipule que « le plan d'aménagement de zone contient les dispositions ci-après littéralement extraites en ce qui concerne les servitudes d'utilité publique et les conditions d'occupation du sol », lesquelles sont ensuite reproduites en italique et incluent notamment la possibilité d'édifier des bâtiments annexes non destinés à l'habitation sous certaines conditions ; que l'article 12 de ce même cahier des charges, intitulé Servitudes de construction, prévoit ensuite que « toute construction est soumise aux servitudes réciproques et perpétuelles ci-après établies à la charge et au profit de chaque lot », qu'« il ne pourra être édifié sur chacun des lots de maison qu'une maison individuelle dans l'un des types définis à l'article 8 ci-dessus ou de tout autre qui viendrait à être conçu par « Kaufman and Broad » représentant une unité de structure et de composition rigoureusement fidèle aux différents plans ci-annexés ou qui seront établis par « Kaufman and Broad » lors de la réalisation des autres phases de construction », et que « il ne pourra non plus être élevé de constructions annexes ou supplémentaires quelconques, tels que poulaillers, pigeonnier, clapier, hangar, remise ou tout édifice même non fondé, etc
 (ladite énumération n'étant pas limitative) », sous réserve de certaines constructions limitativement énumérées et expressément autorisées par l'ASLM ; qu'il résulte des termes clairs et précis de ce cahier des charges que l'article 12 déroge nécessairement aux dispositions d'urbanisme reproduites à l'article 10 qui autorisent la construction de bâtiments annexes, dès lors qu'il instaure une servitude non aedificandi pour toute construction autre que les maisons individuelles du type expressément autorisé ; qu'en jugeant toutefois que la portée de l'article 12 devait être interprétée de manière à laisser son plein effet à l'autorisation de construire de l'article 10, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du cahier des charges de l'ASLM, en violation de l'article 1192 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et du principe susvisé ;
 
 4) Alors, subsidiairement, que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'article 10 du cahier des charges de l'ASLM prévoit que les constructions annexes sont prohibées, sauf si elles ne sont pas à usage d'habitation, qu'elles s'inscrivent en limites latérales du terrain (soit sur toute la largeur restante, soit en laissant 2,5 mètres minimum pour le passage), qu'elles ne gênent pas l'ensoleillement, ne compromettent pas la tenue d'ensemble du lotissement, et n'ont pas une hauteur supérieure à 3 mètres et une profondeur supérieure au bâtiment auquel elles sont adossées ; que pour dire que les conditions imposées par l'article 10 du cahier des charges de l'ASLM pour la construction de bâtiments annexes avaient été respectées, la cour d'appel a retenu que la destination autre que l'habitation était établie à la date de la construction, dès lors qu'elle résultait de l'autorisation administrative de construire un cabinet d'orthodontie ; qu'en se fondant sur ce seul document, sans constater qu'une activité d'orthodontie avait effectivement été exercée dans l'annexe dès sa construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 5) Alors que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'il résulte de l'article 9 des statuts de l'ASLM qu'elle est administrée par un comité syndical ; que l'article 14 de ces mêmes statuts, relatif aux pouvoirs et attributions de ce comité syndical, prévoit qu'il est « investi des pouvoirs les plus étendus pour agir, dans la limite de son objet, au nom de l'Association syndicale libre et sous réserve des pouvoirs réservés à l'assemblée générale » ;