cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 16-23.562 du 07/12/2017,  partie 3



 Une telle distinction opérée par le règlement de copropriété litigieux s'explique par la particularité de cet ensemble immobilier qui comprend 2.155 lots répartis dans 17 bâtiments sur plus de 65.000 m² (6,5 hectares) et, c'est en conformité avec les termes du règlement que le syndicat des copropriétaires a retenu que les halls d'entrée, les paliers d'une cage d'escalier ainsi que les cages d'escaliers d'un des bâtiments constituant cet ensemble ne sont pas des parties communes générales à l'ensemble de cette copropriété, mais des parties communes spéciales à certains copropriétaires des bâtiments concernés, lorsque seuls certains lotis en bénéficient, ou des parties communes spéciales à chaque bâtiment lorsque l'ensemble des lotis constituant un bâtiment en bénéficient.
 En l'espèce, c'est sans être contredit que le syndicat des copropriétaires rappelle que les locaux commerciaux litigieux n'ont pas accès aux halls d'entrée et aux cages d'escaliers des bâtiments A, B et G. C'est donc dans le respect des termes du règlement qu'il a procédé à la répartition des charges de copropriété relatives à l'électricité, le nettoyage, l'entretien, les petites réparations relatives aux bâtiments A, B et G entre les copropriétaires de lots d'habitation, à l'exclusion des lots 'commerces', selon les clés de répartitions 450, 451 et 456. Les lots commerciaux compris dans ces bâtiments ne tirant aucune 'utilité' de ces services et de ces éléments d'équipement, ce que ne contestent pas M. et Mme X..., il est légitime et régulier au regard des dispositions du règlement de copropriété, qu'ils ne soient pas pris en compte dans la base de répartition des charges d'électricité, de nettoyage, des petites réparations y afférents.
 De telles dispositions conventionnelles sont en outre parfaitement conformes avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
 Le moyen n'est donc pas fondé
 
 * Les clés de répartition CHARGES ESCALIER 47 DE GAULLE (lot 156) et CHARGES ESCALIER [...] (lot 450)
 M. et Mme X... prétendent que les clés de répartition 'CHARGES ESCALIER 47 DE GAULLE' (lot 156) et 'CHARGES ESCALIER [...] ' (lot 450) ne respectent pas les dispositions des articles 16 ou 18 du règlement puisque, bien que ces charges ne relèvent pas de l'article 21 du règlement relatif aux charges d'entretien des escaliers, tapis et ascenseurs, par le biais d'une clé 'cage d'escalier dans un même bâtiment', inexistante dans le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires a favorisé de nouveau les commerces qui se trouvent encore une fois excluent de la répartition.
 De même, selon M. et Mme X..., le syndicat des copropriétaires fait payer aux chambres des charges de débouchage de vide-ordure alors que ces chambres ne sont pas équipées de vide-ordures.
 Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., les charges 'escalier 47 DE GAULLE' (Bâtiment A) sont réparties conformément à la clé 22 et ne favorisent ni les 'COMMERCES' ni ne les obligent à régler des charges de débouchage de vide-ordure.
 Il résulte des pièces produites que les charges 'escalier 47 DE GAULLE'
 concernent les services de maintenance de la colonne montante de gaz et d'entretien de l'interphonie, d'une part, et d'entretien et de petites réparations, telles que, en particulier, l'électricité et la plomberie.
 Cette clé de répartition 22 définit des charges spéciales 'bâtiment' et regroupe l'ensemble des lots qui sont desservis par une même cage d'escalier dans le bâtiment A. Ce bâtiment A, dans lequel est situé le lot 156 appartenant à M. et Mme X..., constituant une chambre, est composée de cinq cages d'escaliers. Le lot 156 est accessible par la cage d'escalier située [...]                          , laquelle dessert 24 lots, soit 20 appartements et 4 chambres de service. Aucuns commerces n'étant desservis par cette cage d'escalier, c'est régulièrement qu'ils ne sont pas concernés par cette clé de répartition.
 Le syndicat des copropriétaires justifie par les pièces qu'il produit que M. et Mme X... participent uniquement aux frais générés par l'utilisation et l'entretien d'éléments d'équipements propres à la cage d'escalier dont dépend leur lot 156 et non ceux générés par l'utilisation et l'entretien d'éléments d'équipements dépendant des quatre autres cages d'escalier du bâtiment A dont ils n'ont pas l'utilité.
 De même, il est démontré par les productions que les frais de 'débouchage' ne concernent pas le débouchage d'un vide-ordure, mais d'un 'dégorgement de la colonne montante' de sorte que la facturation de ces frais à M. et Mme X..., en leur qualité de copropriétaires du lot 156, est régulière et fondée.
 Le syndicat des copropriétaires établit que le bâtiment B est situé 11 à 19, place d'Orion, comprend cinq cages d'escaliers. Le lot 450, constitué d'une chambre de service, appartenant à M. et Mme X..., se situe au [...]                          cage d'escalier.
 De la même façon que ce qui a été exposé précédemment, le syndicat des copropriétaires démontre que les charges 'escalier [...]                ) sont réparties conformément à la clé 64 et ne favorisent ni les 'COMMERCES' ni ne les obligent à régler des charges indues.
 Il résulte en effet des pièces produites que les charges 'escalier [...] '