Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.919 du 08/01/2020,  partie 6


en énonçant, dès lors, pour recevoir l'appel en garantie exercé à l'encontre de l'intermédiaire et pour accueillir, partiellement, cet appel en garantie, que l'intermédiaire avait manqué à ses obligations d'information et de conseil à l'égard des investisseurs, quand elle avait soulevé, d'office, un tel moyen, sans inviter au préalable les parties, et, notamment, l'intermédiaire, à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile et les stipulations de l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 Mais attendu que, c'est sans violer le principe de la contradiction que, saisie de l'appel en garantie fondé sur un manquement de l'intermédiaire à son obligation de conseil et d'information, la cour d'appel a recherché si celui-ci avait manqué à ses obligations à l'égard des acquéreurs ; que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur la deuxième branche de ce moyen :
 
 Attendu que l'intermédiaire fait le même grief, alors, selon le moyen, que les juges du fond ne satisfont pas à leur obligation de motiver leur décision, s'ils procèdent par voie de simple affirmation, sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leur décision ; qu'en énonçant, dès lors, pour recevoir l'appel en garantie exercé à l'encontre de l'intermédiaire et pour accueillir, partiellement, cet appel en garantie, après avoir énuméré les obligations d'information et de conseil auxquelles l'intermédiaire aurait été tenu envers les investisseurs, qu'il était incontestable que l'intermédiaire avait manqué à ses obligations, quand, en se déterminant de la sorte, elle procédait par voie de simple affirmation, sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve sur lesquels elle fondait sa décision, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Mais attendu que l'arrêt relève, d'abord, que l'intermédiaire, mandataire du vendeur, était le seul interlocuteur des acquéreurs, dépourvus de compétences spécifiques ; qu'il retient, ensuite, que l'intermédiaire était tenu à leur égard d'une obligation d'information et de conseil, ce qui lui imposait de se renseigner sur leur situation personnelle et financière en fonction des objectifs poursuivis par eux et d'attirer leur attention sur l'adéquation de l'investissement en prenant en compte les aléas inhérents à la conclusion d'un bail commercial dont les loyers perçus devaient leur permettre de rembourser les mensualités de l'emprunt immobilier contracté et de bénéficier d'une réduction d'impôts ; qu'il ajoute que le montant de ce loyer dépendait à la fois des clauses du bail commercial et de la fiabilité du preneur ; que c'est par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis que la cour d'appel a ainsi fait ressortir que l'intermédiaire avait manqué à son obligation de conseil et d'information ; que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur les troisième, quatrième et cinquième branches du même moyen :
 
 Attendu que l'intermédiaire fait le même grief à l'arrêt, alors selon le moyen :
 
 1°/ que, si l'auteur d'un dommage assigné en réparation par la victime peut rechercher la garantie d'un tiers en invoquant la faute de celui-ci dans la réalisation de ce dommage, le bien-fondé de l'appel en garantie du responsable d'un dommage contre un tiers est subordonné à la démonstration que celui-ci ait commis une faute ayant contribué à la réalisation du préjudice de la victime ; qu'en énonçant, par conséquent, pour recevoir l'appel en garantie exercé à l'encontre de l'intermédiaire et pour accueillir, partiellement, cet appel en garantie, que l'intermédiaire avait agi en qualité de mandataire commercialisateur du promoteur vendeur et qu'il n'avait néanmoins obtenu la carte professionnelle d'agent immobilier transaction que le 1er octobre 2004, alors que le mandat de commercialisation conclu avec le vendeur était en date du 5 mai 2004, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par l'intermédiaire, s'il n'avait pas engagé des actes de commercialisation qu'après avoir obtenu la carte professionnelle d'agent immobilier transaction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;
 
 2°/ que, si l'auteur d'un dommage assigné en réparation par la victime peut rechercher la garantie d'un tiers en invoquant la faute de celui-ci dans la réalisation de ce dommage, le bien-fondé de l'appel en garantie du responsable d'un dommage contre un tiers est subordonné à la démonstration que celui-ci ait commis une faute ayant contribué à la réalisation du préjudice de la victime ;