Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 12-19.270 du 19/02/2014,  partie 3


qu'en se bornant à relever un développement des services avec un nouvel hôpital, de nouveaux établissements scolaires, l'extension d'un hypermarché préexistant, sans préciser en quoi ces services présenteraient un intérêt pour l'activité de village de vacances exercée dans les lieux loués, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-38 du Code de commerce ; 
 
 2°- Alors que le loyer révisé ne peut échapper au plafonnement et être fixé à la valeur locative que si la preuve est rapportée d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux loués ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans préciser en quoi l'augmentation de la population de Gassin, qui par définition dispose d'ores et déjà d'un logement à Gassin, présenterait un intérêt pour l'activité de village de vacances exercée dans les lieux loués, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-38 du Code de commerce ; 
 
 3°- Alors que le loyer révisé ne peut échapper au plafonnement et être fixé à la valeur locative que si la preuve est rapportée d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux loués ; qu'en se fondant sur un développement de l'offre des loisirs sur le territoire de la presqu'île de Saint-Tropez, tout en admettant que les loisirs en cause concernent une clientèle à haut niveau financier qui n'est pas celle du fonds exploité, ce dont il résulte que ce développement ne pouvait présenter un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux loués, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constations au regard de l'article L 145-38 du Code de commerce qu'elle a violé ; 
 
 4°- Alors que le loyer révisé ne peut échapper au plafonnement que si la preuve est rapportée d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité lesquels dépendent principalement de la ville, du quartier, ou de la rue où le bien est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait au regard de la modification des facteurs de commercialité sur le territoire de la presqu'île de Saint-Tropez, voire sur le sud de la France s'agissant de la création de la ligne TGV Paris-Marseille, circonstances qui ne constituent pas pour un village de vacance situé sur la commune de Gassin en dehors des sentiers battus, des facteurs locaux de commercialité, la Cour d'appel a violé les articles L 145-38 et R 145-6 du Code de commerce ; 
 
 5°- Alors que le loyer révisé ne peut échapper au plafonnement que si la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative est rapportée ; qu'il appartient dès lors au juge de rechercher la valeur locative du bien au début de la période concernée pour la comparer à sa valeur locative à la date de la demande de révision ; qu'en prenant comme termes de comparaison le loyer qui serait dû par Mme A...après application de l'indice du coût de la construction et le loyer tel qu'il résulterait de la valeur locative actuelle du bien, la Cour d'appel a violé l'article L 145-38 du Code commerce ; 
 
 6°- Alors que le bail emphytéotique a pour particularité la modicité de son loyer compensée par l'avantage qui résulte pour le bailleur du droit de conserver en fin de bail, les constructions réalisées par le preneur sur le terrain loué ; qu'il appartient au juge qui fixe le loyer révisé d'un bail emphytéotique de tenir compte de cette particularité ; qu'en fixant comme elle l'a fait, la valeur locative du bien litigieux par comparaison avec les prix pratiqués pour des commerces de camping, sans tenir compte de cette particularité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles l 451-1 du Code rural, L 145-3 et L 145-33 du Code de commerce.