décision 16-17.686 du 30/11/2017,  partie 9


qu'en l'absence de loyer exigible, de valeur locative de marché pratiquée dans des locaux similaires situés dans le même centre, de toute cession (droit au bail ou fonds de commerce), l'expert considère à juste titre qu'il n'existe aucun élément de calcul permettant de procéder à la valorisation du droit au bail, ce que M. Michel K..., expert judiciaire, confirme dans sa lettre du 9 septembre 2014 (pièce G16 de VR Services) en indiquant qu'il est impossible de procéder à la valeur du droit au bail d'un tel contrat ; qu'à partir de 2003, la chaîne de prêt-à-porter féminin, Dukan de Nitya qui s'était beaucoup développée en France depuis la création en 1997 d'une première boutique [...]                 et qui a eu jusqu'à une soixantaine de points de vente dans ce pays, s'est réduite, fermant des implantations, notamment en 2010 la boutique de Bordeaux, en 2011 quatre boutiques dont une à Lyon et une à Paris, puis en 2012 la boutique de Roubaix ; qu'il ne restait plus en 2012 que trois sites concourant au chiffre d'affaires : la Vallée Village (742.350 €), Roubaix (396.323 €) et rue Bonaparte (253.136 €), les deux premiers étant des lieux de vente à prix cassé ; que VR Services ne peut être suivie lorsqu'elle invoque l'impossibilité de calculer une valorisation du fonds de commerce en raison de la nature des produits vendus, faisant valoir que seul pouvant être pris en considération le chiffre d'affaires réalisé à partir de la destination autorisée du bail et soutenant à cet égard sans le démontrer que les marchandises ne proviendraient pas des stocks invendus d'autres boutiques mais seraient des marchandises fabriquées de toutes pièces, dès lors que, si après la fermeture du site de Roubaix en 2012, il ne restait plus que la boutique parisienne de la rue Bonaparte, plusieurs boutiques avaient fermées dans les années précédentes, notamment une à Bordeaux en 2010 et au moins quatre en 2011, de sorte que Dukan de Nitya disposait de stocks invendus d'autres boutiques ; que selon l'attestation du commissaire aux comptes de Dukan de Nitya reprise par l'expert, le chiffre d'affaires de cette société qui s'élevait en 2008 à 1.202.451,066 est passé à 946.899,896 en 2011, la résiliation du contrat étant à effet du 4 janvier 2012 ; qu'un tableau du même commissaire aux comptes également repris par M. G..., fait apparaître un excédent brut d'exploitation passant de 107.461 € en 2008 à -131.731 € en 2011; qu'il est ainsi établi une décroissance de l'activité et la détérioration des comptes ; qu'au regard de ces éléments et ainsi d'un fonds juridiquement cessible mais déclinant, dans un bon emplacement mais dont le loyer, assis sur un pourcentage du chiffre d'affaires, est variable sans prévoir aucune référence à la valeur locative, la proposition de l'expert qui, relevant que Dukan de Nitya n'a jamais fourni une valorisation de son fonds ni de son droit au bail, retient une moyenne des redevances annuelles des années 2010, 2011 et 2012 s'élevant à 177.587 € dont 70% au titre des charges notamment d'entretien, de maintenance d'animation, de communication du centre, doit être prise en compte en l'absence de connaissance du montant des charges de gestion et d'entretien imputable dans la redevance dont M. G... indique que celles-ci ne peuvent être qu'énormes et que "leur détermination par un expert-comptable eut été longue, dispendieuse et aussi difficile, les coûts à examiner étant mondiaux"; que l'expert fait ainsi ressortir une valeur de droit au bail de 53.276 € permettant selon lui de retenir une valeur théorique plus étendue entre 50.000 € et 100.000 € au regard du caractère imprécis des conditions du bail à céder sans terme contractuel, sans durée, sans référence explicite aux charges récupérables et sans clause résolutoire ; qu'au regard des conditions juridiques très peu déterminées (travaux, charges, clause résolutoire, clauses d'enseigne) l'expert propose de réduire forfaitairement de 25% la valeur du droit au bail théorique de 50.000 € et de retenir ainsi la somme de 37.500 € au titre de la valeur du fonds ; qu'il convient au vu de l'ensemble de ces éléments de dire que la valeur du fonds est égale à celle du droit au bail théorique réduit forfaitairement de 25% mais de retenir une valeur du droit au bail théorique de 75.000 € (moyenne entre 50.000 et 100.0006 proposé par M. G...), soit 56.250 € après réduction forfaitaire de 25 % ; -Sur les indemnités accessoires, que la demanderesse sollicite des frais de remploi de 10 % de l'indemnité principale tandis que VR Services soutient que ces frais ne sont pas dus lorsqu'à la suite du renouvellement, le locataire évincé ne se réinstalle pas et cesse son activité, comme c'est le cas en l'espèce ; qu'alors que Dukan de Nitya demande à titre principal sa réintégration dans les lieux ou dans un autre local au sein la Vallée Village, il ne peut s'en déduire qu'elle entend cesser son activité ; qu'il convient dès lors de lui allouer la somme de 5.625 6 au titre des frais de remploi qui servent à acquitter les frais relatifs à l'acquisition d'un fonds équivalent ;