Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-15.389 du 11/05/2022,  partie 3


Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». En l'espèce, le contrat de bail dérogatoire prévoit que «le preneur déclare avoir pris connaissance des dispositions de l'article L145-5 qui s'applique aux présentes et qui n'ouvre pas droit au bénéfice du statut des baux commerciaux à son profit, à la condition que la durée totale du ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. » S'agissant de sa durée, l'acte prévoit que « le présent bail est consenti et accepté pour une durée d'une année qui a commencé à courir rétroactivement du 1er juillet 2015 pour se terminer le 30 juin 2016. Le bail sera renouvelé tacitement à l'issue de la première année et ainsi chaque année sans dépasser une durée maximum de trois ans. Si, à l'expiration d'une durée de trois ans, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux, de même en cas de renouvellement du bail ou de conclusion d'un nouveau bail entre les parties ». Enfin dans le paragraphe « Fin de Bail », il n'est pas prévu de délai de prévenance pour le bailleur afin de signifier sa volonté de ne pas reconduire le bail. Il est précisé que le propriétaire devra manifester dès avant l'expiration du bail auprès du preneur sa volonté de mettre fin aux présentes et ce par exploit d'huissier. En l'espèce, il convient de constater que le bail dérogatoire dont le terme était fixé au 30 juin 2016 a été tacitement reconduit une année conformément aux stipulations de l'acte. Cette reconduction tacite à l'issue de la première année n'a pas pour effet, contrairement à ce qu'affirme la défenderesse, de soumettre les relations des parties au statut des baux commerciaux, la durée étant inférieure à trois ans et la tacite reconduction prévue dans l'acte. Les demandeurs ont, par acte du 28 juin 2017, signifié leur volonté de ne pas reconduire une nouvelle fois le bail dérogatoire. Le congé rappelle l'article L 145-5 du code de commerce et ne vise pas l'article L 145-1 comme l'affirme la SARL L'R du Lac dans ses écritures. Elle ne peut par ailleurs pas prétendre s'être maintenue dans les lieux avec l'accord du propriétaire dès lors que dès le 28 juin 2017, ce dernier a manifesté sa volonté de ne pas reconduire le bail dérogatoire, qu'il a au surplus adressé un courrier recommandé le 11 août 2017 lui demandant de libérer les lieux et a assigné la société devant le juge des référés en février 2018. Par conséquent, la SARL L'R du Lac ne peut se prévaloir des dispositions relatives au statut des baux commerciaux notamment quant aux conditions de congé pour affirmer qu'il est nul. A l'expiration du bail le 30 juin 2017, la défenderesse s'est maintenue dans les lieux en l'absence d'accord des bailleurs lesquels avaient manifesté une volonté contraire et se trouve donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. Par conséquent, il sera ordonné la libération par la SARL L'R du Lac et toute personne introduite de son chef des locaux qu'ils occupent au n°[Adresse 2] à [Localité 5] - [Localité 4], dans un délai de deux mois suivant la signification de la décision et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de 90 jours passé le délai de deux mois suivant la signification de la décision, sans qu'il y ait lieu de se réserver compétence pour la liquidation. L'expulsion sera en outre ordonnée à l'issue du délai de deux mois. L'indemnité d'occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux. Une indemnité d'occupation d'un montant de 2500 euros par mois sera fixée à compter du 1er juillet 2017 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, étant précisé que la défenderesse justifie avoir effectué certains paiements depuis cette date. Il appartiendra aux parties de faire leur compte en fonction de ce qui a déjà été acquitté» (jugement p. 3 et p. 4, § 1 à 7) ;