Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.463 du 19/03/2020,  partie 5



 - appartement au premier étage : 130 m² (dont 15 m² au titre du balcon).
 La SADEV 94 retient comme superficies:
 - appartement : 115 m²
 - atelier : 150m²
 - sous-sol de l'atelier : 75m²X0,3 - entrepôts : 315m²
 - bureau : 32 m²
 Le commissaire du gouvernement demande de retenir :
 - appartement : 137,5 m²
 - ateliers : 527m²
 
 A sur les différents usages à prendre en compte
 
 La SCI Bligny indique que contrairement à ce qui apparaît dans le jugement de première instance, qui ne retient que les qualifications d'habitation et d'atelier, les usages à prendre en compte concernent les ateliers (315 m² en tout,) comportant des équipements réparation de véhicules, la boutique (32 m²) comportant un bureau pour le travail administratif, mais aussi un espace d'accueil permettant de recevoir les clients et contrairement à ce qu'indique le premier juge, il est apparu lors du transport sur les lieux que le magasin (150 m²) était bien utilisé pour la vente d'accessoires automobiles ; ces usages sont confirmés par les énonciations des derniers baux commerciaux en vigueur avant la libération des biens pour la boutique (pièce numéro 5 articles 9 et 19), pour le magasin (pièce numéro 6 article 5).
 
 - Pour les ateliers
 
 Le premier juge a retenu une superficie de 527 m² pour les locaux à usage d'atelier ; la SADEV 94 retient dans son calcul sous le terme entrepôt 315 m², la SCI Bligny sous le terme locaux à destination d'ateliers également 315 m² et le commissaire du gouvernement sous le terme ateliers 527 m². La SADEV 94 et la SCI Bligny proposent tous deux de décomposer les surfaces. En conséquence afin d'aboutir à une indemnisation plus précise le jugement sera infirmé en ce sens. Pour la partie atelier il sera retenu la surface de 315 m².
 
 - La boutique
 
 La SADEV 94 ne conteste pas la superficie totale des bureaux de 32 m², tandis que le commissaire du gouvernement fait état d'une superficie de 32 9 m² environ. Il convient en conséquence de retenir cette superficie de 32 m² pour la boutique. Le jugement sera infirmé en ce sens.
 
 -Le magasin
 
 La SCI Bligny indique que le magasin était bien utilisé pour la vente d'accessoires automobiles, les affiches et tableaux étaient encore présents lors du transport sur les lieux ; elle demande de retenir 150 m². La SADEV 94 ne conteste pas cette superficie, tandis que le commissaire du gouvernement fait état également de 150 m² environ. En conséquence il convient de retenir 150 m². Le jugement sera infirmé en ce sens.
 
 B sur la situation de la galerie
 
 Le premier juge a appliqué un coefficient de 0,40. La SCI Bligny demande d'écarter un abattement car il s'agit d'un espace de stockage pour un immeuble à destination commerciale et cimenté. La SADEV 94 rétorque que si la galerie doit effectivement être prise en compte dans l'indemnité, il convient cependant de pondérer la surface compte tenu de sa nature et de son utilité ; eu égard à la nature de l'immeuble et de l'absence d'aménagement de ce sous-sol, un coefficient de 0,3, plutôt que de 0,4 retenu par le premier juge sera appliqué à la surface de 75 m². Le commissaire du gouvernement propose de retenir un coefficient de 0,4. Il est habituellement retenu pour les caves ordinaires non aménagées (sols en terre battue) un coefficient de 0,20 à 0,30 et pour les caves aménagées un coefficient de 0,30 à 0,50. En l'espèce au regard de la nature de la galerie, le premier juge a exactement retenu un coefficient de 0,4. Pour la partie galerie de 75 m², il sera donc retenu 75X0,4=30m². Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu une surface globale pour les locaux à usage d'atelier de 527 m².
 
 Il sera donc retenu une distinction entre la partie droite du rez de chaussée, avec une boutique de 32m² et ateliers de 315m² et en rez de chaussée gauche avec un magasin de 150m² et une galerie de 75 m².( Avec un coefficient de 0,4) soit 30m².
 
 C sur la prise en compte des terrasses
 
 Le premier juge a constaté l'existence d'une toiture terrasse. La SCI Bligny indique que c'est à tort que la surface a été évaluée à 75 m², car elle est égale à 115 m², et il convient de retenir également le balcon pour une surface de 15 m². La SADEV 94 rétorque que la terrasse ne saurait être prise en compte comme superficie ou élément méritant d'être valorisé distinctement puisque ceux-ci sont indemnisés dans le cadre de la méthode d'évaluation mise en oeuvre, offre indemnitaire s'entendant terrasse et parking intégré. Le commissaire du gouvernement retient 137,5 m². À l'appui de son affirmation la SCI verse uniquement une figure page 7 de ses conclusions, qui est insuffisant pour rapporter la preuve d'une superficie alléguée de 115 m² plus 15 m².