Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-12.303 du 20/04/2022,  partie 3



 9. D'autre part, après avoir procédé à une analyse détaillée de l'ensemble des documents produits et débattus entre les parties, la cour d'appel, qui a retenu que le dol était démontré par un gain à neuf ans artificiellement augmenté environ du double en utilisant fallacieusement la valeur d'achat toutes taxes comprises (TTC) et non la valeur hors taxes du bien comme assiette de sa prise de valeur nette rapportée à la diminution du capital restant dû sur l'emprunt, que la revalorisation du prix TTC était destinée à endormir la vigilance des cocontractants et que les acquéreurs avaient été trompés sur le gain attendu, majoré quasiment du simple au double, a caractérisé l'intention dolosive du mandataire.
 
 10. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que le mandataire était responsable du préjudice causé par le dol commis au préjudice des acquéreurs.
 
 11. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le troisième moyen du pourvoi principal n° Q 21-12.356
 
 Enoncé du moyen
 
 12. La société Promotion Pichet fait grief à l'arrêt de la condamner pour dol à payer aux acquéreurs diverses indemnités, alors « que le juge saisi d'une demande en annulation du contrat ne peut, en l'état d'un dol, refuser de prononcer la nullité du contrat si, sans ce dol, la victime n'aurait pas contracté ; qu'il suit de là qu'en l'état d'un dol, le juge ne peut, tout en refusant de prononcer la nullité du contrat, regarder comme un préjudice réparable la perte d'une chance de ne pas contracter ; qu'en décidant, après avoir retenu l'existence d'un dol et pourtant écarté la nullité du contrat de vente conclu entre la SCI Mestade et les époux [T], de condamner la société Promotion Pichet, in solidum avec cette SCI, à les indemniser au titre d'un préjudice de perte de chance de ne pas contracter, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016, et l'article 1382, devenu 1240, du même code. »
 
 Réponse de la Cour
 
 13. Ayant retenu qu'il n'était pas sûr que, sans la fraude, le contrat de vente n'aurait pas été signé, la cour d'appel a calculé la perte de chance des acquéreurs sur la perte de valeur du bien net vendeur établie au vu des reventes intervenues sur d'autres lots, en excluant d'y intégrer d'autres coûts financiers exposés par les acquéreurs en raison des contreparties qu'ils y avaient trouvées dans la réalisation de l'opération maintenue.
 
 14. Il s'ensuit que la cour d'appel a souverainement évalué une perte de chance équivalente à celle de ne pas avoir contracté dans des conditions plus favorables.
 
 15. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le moyen du pourvoi provoqué n° H 21-12.303 et sur le moyen du pourvoi provoqué n° Q 21-12.356, rédigés en termes identiques, réunis
 
 Enoncé des moyens
 
 16. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur action en responsabilité contre M. [L] et la SCP, notaires instrumentaires, alors :
 
 « 1°/ que le notaire rédacteur de l'acte de vente d'un bien s'inscrivant dans une opération de promotion immobilière de défiscalisation est débiteur à l'endroit des acquéreurs d'une obligation d'information et de conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération ; qu'en rejetant la demande des époux [T], profanes en matière d'investissements immobiliers, tendant à voir engager la responsabilité de M. [F] [L] et la SCP [L], [G], [Y] et [U], notaire unique de l'opération de défiscalisation, qui avait rédigé actes de prêt et de vente, pour avoir manqué à leur obligation de conseil et d'information faute de les avoir alertés sur les risques pris par la souscription à une opération de défiscalisation, aux prétextes que les acquéreurs ne lui avaient pas demandé d'examiner la simulation qui était l'outil de la tromperie et que les conditions de l'opération ayant été portées à leur connaissance, le dol n'aurait pu être évité, la cour d'appel, qui a ainsi nié l'obligation d'information et de conseil à la charge du notaire instrumentaire, a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°/ que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique en considération des informations à sa disposition ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. [L] centralisait la commercialisation d'une partie au moins du programme immobilier et devait s'assurer de l'information des acquéreurs quant aux risques présentés par l'opération ;