Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.124 du 05/03/2020,  partie 4


Sur la demande d'annulation du contrat de vente : A... M..., formant appel incident, demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande d'annulation de la vente sur les fondements du dol et du manquement à l'obligation précontractuelle de conseil et d'information. L'ancien article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Par ailleurs, tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service en vertu de l'article L. 111-1 du code de la consommation dans sa version applicable au litige. Les caractéristiques essentielles du bien ne se réduisent pas à ses seules caractéristiques physiques, Le dol doit être distingué du manquement à l'obligation précontractuelle d'information en ce qu'il requiert de la part de son auteur une intention de tromper en vue de déterminer l'acquéreur à contracter. Le code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, ne sanctionne pas le manquement du vendeur professionnel à son obligation précontractuelle d'information et de conseil par la nullité du contrat. Ce manquement ne peut entraîner l'annulation de la vente que dans les conditions du droit commun ce qui signifie, dans le cas d'espèce, que le défaut d'information, s'il est établi, doit avoir été intentionnel et dans le but de déterminer l'acquéreur à contracter pour entraîner l'annulation du contrat. En l'espèce, la Sci, qui ne discute pas être un professionnel de la promotion et de la vente immobilière, a vendu à A... M..., par l'intermédiaire de la Sarl Patrimoines de France, professionnel chargé de la commercialisation, un appartement en VEFA. Aux termes de l'article 4 du contrat de réservation signé par A... M... le 16 septembre 2005, le promoteur vendeur s'est engagé à prendre à sa charge, entre autres frais, le coût de l'assurance garantissant, notamment, la carence de la première location (durant 3 mois) si l'acquéreur consentait à mandater l'agence Elience pour gérer son bien. Le contrat préliminaire précisait à cet égard que le montant du loyer concerné par la garantie d'assurance était de 485 €. Les appartements que la Sci proposait à la vente dans le cadre de ces contrats de réservation étaient donc exclusivement destinés à la location ainsi que l'admet d'ailleurs son mandataire, la Sarl Patrimoines de France, en page 11 de ses écritures. Sur l'avant contrat du 16 septembre 2005, A... M... précisait :  être domicilié à Orléans, à plusieurs centaines de kilomètres du lieu d'implantation de l'appartement,  exercer la profession d'agent Sncf avec un revenu annuel de 23.000 € (1900 € par mois), * financer l'intégralité du prix d'acquisition de 146.330 € au moyen d'un emprunt immobilier. Par conséquent, dès avant l'acte authentique du 31 janvier 2006, la Sci et la Sari Patrimoines de France savaient que la vente portait sur un bien destiné exclusivement à la location et financé intégralement au moyen d'un prêt. Ce prêt a été consenti par la BNP Paribas Personal Finance sur 20 ans avec, des échéances mensuelles de 512,40 € la première année et de 1.011,21 € les 19 années suivantes. La venderesse et son mandataire savaient également que l'indication sur le contrat préliminaire d'un loyer de 485 € était susceptible d'induire en erreur A... M... en lui laissant croire qu'il s'agissait d'un montant en deçà duquel il n'aura pas besoin de descendre pour trouver un locataire et ce, d'autant que l'acquéreur profane n'avait aucune connaissance personnelle du marché local puisqu'il résidait à des centaines de kilomètres du lieu de construction de l'immeuble. La Sci et son mandataire avaient donc parfaitement conscience, dès avant la signature de l'acte authentique, que le potentiel locatif de l'appartement constituait une des caractéristiques essentielles du bien vendu et qu'il était un élément déterminant du consentement d'A... M... puisqu'il était l'unique moyen pour ce dernier de vérifier la viabilité économique de son projet d'acquisition. En vendant à un consommateur éloigné géographiquement un appartement en VEFA destiné exclusivement à la location avec un loyer garanti par l'assurance de 485 € pendant 12 mois et financé intégralement au moyen d'un crédit, la Sci et son mandataire, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière, devaient mettre l'acquéreur en mesure de connaître le potentiel locatif de ce bien au moyen d'informations complètes, explicites et non ambiguës. Pour satisfaire à leur obligation, la Sci et la Sarl Patrimoines de France devaient informer A... M... des risques, qui se sont finalement réalisés, de subir une carence locative au-delà de la période garantie de 12 mois (garantie de 3 mois dans le mandat de gestion et dans le contrat de réservation porté à 12 mois par un courrier non daté de la Sarl Patrimoine de France) et de devoir réviser à la baisse le loyer envisagé de 485 € en cas de conjoncture locale défavorable, ce qu'elles ne démontrent pas avoir fait.