Cour d'appel d'Aix-en-Provence
5A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-15.035 du 06/10/2021,  partie 4



 Attendu qu'en son article 6, le contrat de location gérance et promesse de vente de fonds signé le 29 mai 2015 par les parties stipule que si le locataire gérant n'acquiert pas le fonds de commerce au terme du contrat de location gérance, et ce, à sa seule initiative, ou du fait que les conditions suspensives ne sont pas remplies, cette somme reste acquise au propriétaire du fonds à titre d'indemnité d'immobilisation fixée d'une manière ferme et définitive ;Attendu que l'article 9 de la promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce stipule à nouveau que dans le cas où la condition suspensive relative au prêt n'est pas remplie, l'indemnité d'immobilisation reste acquise au vendeur ;
 
 Attendu que l'article 1134 du Code Civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
 
 Attendu que les parties ont librement convenu que l'indemnité d'immobilisation restait au vendeur même en cas de non-réalisation des conditions suspensives ;
 
 Attendu que cette indemnité est constituée en vue de dédommager le vendeur de l'immobilisation de son fonds de commerce qu'il ne peut mettre ainsi en location ou en vente ;
 
 Attendu que la location gérance ayant régulièrement été exécutée par les parties, le vendeur n'a pas eu à souffrir de préjudice pendant cette période ;
 
 Attendu que la fin de la location gérance n'ayant pas abouti à la vente comme initialement prévu, le vendeur a perdu un temps certain dans la réalisation de sa vente puisqu'il doit remettre en oeuvre toutes les démarches nécessaires à sa réalisation ;
 
 Attendu que rien ne l'empêchait de reprendre l'exploitation lui-même comme auparavant, il ne peut arguer d'une perte d'exploitation substantielle ;
 
 Attendu que l'indemnité d'immobilisation versée est de 85 000,00 € soit environ 53% du prix de vente ;
 
 Attendu que cette somme apparaît manifestement excessive eu égard au chiffre d'affaires, au prix de vente, aux pratiques constatées en la matière et aux préjudices subis par la SARL LA CASA PASTA ;
 
 Attendu qu'il convient de réduire l'indemnité d'immobilisation à un montant de 45 000,00 € en tenant compte du temps d'ores et déjà écoulé ;
 
 Attendu qu'en conséquence, il y a lieu de condamner la SARL LA CASA PASTA à rembourser la somme de 45 000,00 € à Ia SARL F2C INVEST assortie des intérêts légaux à compter de l'assignation » (jugement, pp. 4-5) ;
 
 Alors que, d'une part, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution ; qu'en cas de vente sous la condition suspensive pour l'acquéreur de l'obtention d'un prêt, la stipulation d'une indemnité d'immobilisation, qui n'a pas pour objet de faire assurer par une des parties l'exécution de son obligation, ne constitue pas une clause pénale ; qu'en l'espèce, les parties avaient stipulé dans la promesse synallagmatique de cession du fonds de commerce une indemnité d'immobilisation d'un montant de 85.000 euros qui devait être acquise au vendeur en cas de non-réalisation de la vente, quelle que soit la réalisation de la condition suspensive relative au prêt ; qu'en jugeant qu'il ne s'agissait pas d'une indemnité d'immobilisation mais d'une clause pénale sujette à réduction par le juge, la cour d'appel a violé l'article 1226 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;
 
 Alors que, d'autre part, le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, les parties avaient stipulé dans la promesse synallagmatique de cession du fonds de commerce une indemnité d'immobilisation d'un montant de 85.000 euros qui devait être acquise au vendeur en cas de non-réalisation de la vente, quelle que soit la réalisation de la condition suspensive relative au prêt ; qu'en jugeant qu'il ne s'agissait pas d'une indemnité d'immobilisation mais d'une clause pénale sujette à réduction par le juge, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente, a violé le principe selon lequel le juge ne peut pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.