Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-25.526 du 09/12/2020,  partie 4


qu'il appartenait seulement au notaire rédacteur de l'acte de vente de vérifier que les conditions de la garantie intrinsèque choisie par la SARL FINANCIERE BARBATRE étaient concrètement réunies, ce qui en l'espèce était le cas puisqu'il n'existait pas d'inscription de privilège ou d'hypothèque sur les biens et droits, objet de la vente, d'une part, et que l'architecte chargé de l'opération immobilière, le cabinet 2AD INGENIERIE, avait transmis au notaire une attestation en date du 16 juin 2003 selon laquelle le bâtiment était hors d'eau, d'autre part ; qu'il est ainsi établi que toutes les conditions d'application de l'article R 261- 18 a) du Code de la construction et de l'habitation étaient réunies au jour de la signature de l'acte de vente en « vefa » et rien ne permettait au notaire de supposer que la garantie fournie ne pourrait pas être utilement mise en oeuvre en cas de besoin ; que, dès lors, la demanderesse est mal fondée en son moyen tiré de ce que le notaire n'a pas exigé des professionnels de la réhabilitation des garanties extrinsèques d'achèvement; qu'il n'appartenait pas au notaire rédacteur de l'acte de se transporter sur les lieux pour constater personnellement l'état d'avancement des travaux, l'attestation de l'architecte chargé de la surveillance des travaux relevant de la seule responsabilité de cet architecte, et ce, alors qu'il n'était porté à la connaissance du notaire aucune information de nature à créer dans son esprit un doute sur la sincérité de l'attestation de l'architecte, s'agissant de bâtiments anciens, anciennes dépendances d'un château, qui devaient faire l'objet de travaux de rénovation lourde avec changement de destination en usage de résidence services; que, contrairement à ce que soutient l'acquéreur, il ne peut être reproché au notaire un manquement à son obligation d'information et de conseil, et d'efficacité de son acte, qui aurait consisté à ne pas avoir éclairé les parties sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble si la garantie intrinsèque était choisie par le vendeur ; qu'en effet, il est établi que la demanderesse a été avertie de la teneur des garanties souscrites au paragraphe « Garantie d'achèvement » comme il a été rappelé plus haut, de sorte que l'arrêt de la Cour de cassation en date du 17 mars 2011, dont se prévaut le demandeur, ne peut recevoir application en l'espèce, l'obligation du notaire d'indiquer précisément et expressément le contenu de la garantie intrinsèque d'achèvement ayant été correctement remplie en l'espèce par Maître N... lors de la rédaction de l'acte de vente litigieux ; que le moyen tiré du manquement à l'obligation d'efficacité de l'acte rédigé par le notaire sera rejeté comme étant inopérant en ce qu'aucun argument particulier n'est développé pour permettre de conclure que le contrat de vente en « vefa » ne pouvait pas recevoir une exécution conforme au but recherché par les parties, notamment par l' acquéreur ; qu'au contraire, il a été correctement précisé dans l'acte de vente les modalités relatives au calendrier des futures échéances de payement des acomptes conformes aux dispositions légales et réglementaires en fonction de l'état d'avancement du chantier; qu'en conclusion, le notaire rédacteur de l'acte authentique de vente n'a commis, lors de la rédaction de l'acte de vente en « vefa » relatif à l'acquisition par la demanderesse du lot de copropriété de la promotion immobilière LA GRANGE LE ROY, sis à [...] , aucune faute de nature à engager sa responsabilité et celle de la SCP [...], titulaire d'un office notarial à Nice, dont il est un associé ; qu'en ce qui concerne la responsabilité de Maître O... F... et la SCP [...], le Tribunal relève que la demanderesse n'articule aucun grief particulier à leur encontre, alors que Maître O... F... n' est pas intervenu en tant que rédacteur de l'acte authentique litigieux, Me N... ayant reçu l'acte, selon la formule indiquée en tête de l'acte, avec la participation de Maître O... F..., notaire à Nîmes, conseil de l'acquéreur ; que, pour les mêmes motifs que ceux développés en ce qui concerne le notaire rédacteur de l'acte de vente, la demanderesse ne pourra qu'être déboutée de toutes ses demandes formées à l'encontre de Maître O... F... et la SCP [...], aucune faute de leur part n'ayant été établie ni au titre de sa participation, ni au titre de la rédaction de la procuration ; que sur le préjudice et le lien de causalité avec une faute du notaire, surabondamment, dans l'hypothèse où il aurait été établi que le notaire a commis une faute lors de la rédaction de l'acte de vente, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le Tribunal relève que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d'un préjudice indemnisable qui aurait un lien avec une quelconque faute imputable au notaire rédacteur, lequel ne peut pas se substituer au promoteur vendeur dans ses obligations contractuelles envers les acquéreurs ; qu'il en est de même pour le notaire qui n'a pas rédigé l'acte mais seulement la procuration ; que le Tribunal ne pourra que débouter Mademoiselle R... E... de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Maître O... F... et la SCP K..., titulaire d'un office notarial à Nîmes, de Maître I... D... et la SCP [...], titulaire d'un office notarial à Nice ;