Cour d'appel de Douai
22, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-16.042 du 25/09/2019,  partie 8


- la dénomination, mise en exergue dudit acte souscrit par les investisseurs fait bien état d'un avant-contrat, puisque la convention est qualifiée de "contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement", - cette qualification est confirmée par le contenu même de l'acte, lequel précise bien que "le réservant s'engage à réserver au réservataire les locaux ci-dessous désignés", et non à vendre un bien, lequel est qualifié de "Lot réservé", un dépôt de garantie pouvant être versé (article 3) en vue de "bénéficier d'une option de réservation prioritaire et exclusive et les alinéas suivants de cet article envisageant la restitution dudit dépôt de garantie sans retenue et pénalité en cas d'absence de conclusion du contrat de vente postérieurement du fait d'un retard du vendeur dans la réalisation, d'un prix excédentaire, d'une différence de consistance entre le bien réalisé et le bien réservé, - le caractère d'acte préparatoire à une vente éventuelle du projet immobilier, dans la commune intention des parties, est également confirmé par l'article relatif à la "Réalisation de la vente" qui stipule que "la signature de l'acte authentique de vente devra intervenir avant l'expiration d'un délai à compter des présentes de 5 semaines en cas de non versement d'un quelconque dépôt de garantie, 7 semaines en cas de versements du dépôt de garantie. Le cas échéant ce délai sera repoussé d'autant au regard de la précommercialisation du programme. Le réservant devra notifier le projet d'acte de vente ; qu'il fixera dans la lettre recommandée avec demande d'avis de réception accompagnant le projet d'acte la date à laquelle devra être signée l'acte de vente reçu par le notaire du programme mentionné dans l'encadré ci-avant. Le bénéficiaire disposera d'un mois au moins pour examiner ce projet d'acte, mais pourra toutefois demander au réservant que l'acte de vente soit conclu avant l'expiration du délai. Faute pour le réservataire d'avoir signé l'acte de vente à la date fixée par le réservant, celui-ci reprend sa pleine et entière liberté et le dépôt de garantie lui reste acquis...", - cette disposition confirme le caractère accessoire par rapport à un contrat principal, bien distinct et ne comprend aucune promesse de conclure le contrat principal, ni aucune autre disposition de la convention d'ailleurs ; qu'ainsi, ce contrat ne constitue nullement une vente, voire une promesse de vente valant vente, qui d'ailleurs serait contraire à l'article L 261-15 du code de la construction et de l'habitation et serait de plus nulle pour non respect des dispositions de l'article 1840 A du code général des impôts, mais bien un simple avant contrat ; que sur l'existence d'un acte authentique : La seconde condition exigée pour ouvrir droit à commission, à savoir la constatation d'une vente effective par acte authentique n'est pas plus remplie, puisque conformément à l'article 1317 ancien du code civil, l'acte authentique est celui qui a été reçu par un officier public ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé et avec les solennités requises ; qu'or, aucun acte authentique constatant une quelconque vente n'a été réalisé par devant notaire, comme le notent justement l'expert et les premiers juges ; que par ailleurs, si la SARL Absydia argue du dépôt au rang des minutes du notaire des conventions souscrites par les investisseurs privés, ce qui est matériellement exact (pièces Intimée 142, Appelantes 229), elle ne saurait en déduire, par cette seule formalité, l'existence d'un acte authentique ; qu'en effet, pour qu'une pièce ou un acte sous seing privé, placé et conservé au rang des minutes, puisse acquérir le caractère authentique avec toutes les conséquences que cette authenticité comporte, il faut que ce dépôt chez le notaire soit effectué par toutes les parties qui ont concouru à l'acte, étant en outre observé qu'il est d'usage, en pratique, que ce dépôt ait lieu avec reconnaissance d'écriture et de signature afin de prévenir toute difficulté ultérieure ; que la SARL Absydia argue d'une pièce 244 des appelantes contenant selon elle "les contrats avec le montant du prix d'achat de chacun des lots. Ils font tous mention du tampon de notaire en charge de leur réception (tampon : "annexé à un acte reçu par le notaire soussigné le 30 décembre 2010)" pourtant le bordereau de communication de pièces des appelantes se termine par une pièce n° 237 ; qu'elle ne produit pas elle-même cette pièce, qui permettrait d'identifier précisément la teneur de l'acte principal auquel ces contrats auraient été annexés ; qu'ainsi, il ne résulte pas des pièces versées aux débats, et notamment des attestations de Me Q..., consistant en un simple listing des différentes conventions souscrites et déposées toutes le 30 décembre 2010 en son étude, que ce dépôt ait été réalisé par tous les signataires de l'acte en présence du notaire, la cour notamment l'absence de mention précise sur la personne à l'origine du dépôt et le nombre très conséquent d'investisseurs privés, d'ailleurs localisés dans toute la France rendant matériellement impossible une réception par le notaire de l'ensemble de ces personnes en présence du promoteur, un même jour en son étude ;