Cour d'appel de Toulouse
71, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.919 du 20/12/2018,  partie 3


En revanche, la méthode dite « terrain intégré » retenue par l'autorité expropriante comme par le commissaire du Gouvernement se base sur une recherche de termes de comparaison, en l'espèce des opérations de vente de bâtis professionnels et de garages automobiles hors centre-ville de Toulouse. Sur ce fondement, Toulouse Métropole accepte une valeur de 550.000 € sur la base des termes de référence produits par l'administration, avec un abattement de 30 % pour occupation, soit un montant total de 385.000 €. Enfin, les appelants, l'intimé comme le commissaire du gouvernement font tous référence, à titre secondaire, à la méthode de calcul dite « par rentabilité ». Dans la mesure où les pièces produites aux débats permettent de s'assurer que le loyer annuel perçu par SCI du Ruisseau est de 33.000 € (loyer en cours au 1er janvier 2009: 30.210 €, actualisable) et que les parties raisonnent toutes sur une rentabilité de 8 %, la valorisation des biens loués par la SCI du Ruisseau à la A... peut être chiffrée par cette méthode à 412.500 €. Il convient donc en définitive de retenir la somme de 400.000 € pour l'indemnité de dépossession du local commercial et de son terrain ;
 
 1°- ALORS QU'en retenant une indemnité de dépossession de 400.000 euros seulement au titre de la perte de locaux commerciaux, après avoir constaté que cette indemnité pouvait être évaluée à 412.000 euros en application de la méthode dite de calcul de rentabilité, et sans préciser en quoi cette évaluation ne pouvait être entérinée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 2°- ALORS QUE le jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à énoncer que sur le fondement de la méthode dite du « terrain intégré » qui se base sur une recherche de termes de comparaison, en l'espèce des opérations de vente de bâtis professionnels et de garages automobiles hors centre-ville de Toulouse, l'expropriante accepte une valeur de 550.000 € sur la base des termes de référence produits par l'administration, avec un abattement de 30 % pour occupation, soit un montant total de 385.000 €, quand il lui appartenait de préciser et identifier les termes de comparaison retenus et de se livrer par elle-même à l'évaluation de l'indemnité résultant de l'application de cette méthode, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de l'expropriation ;
 
 3°- ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en statuant comme elle l'a fait par infirmation du jugement, sans qu'il résulte de ses constatations qu'elle se plaçait, pour estimer les locaux commerciaux de la SCI du Ruisseau, à la date de la décision de première instance, la Cour d'appel a violé l'article L 322-2 du code de l'expropriation.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé une indemnité alternative revenant à la A... due par Toulouse Métropole, de 85.000 euros en cas de transfert d'activité de la société, et de 793.000 euros augmentée des frais de licenciement des 4 salariés sur justificatif du coût de leur licenciement en cas de cessation d'activité de la société ;
 
 AUX MOTIFS QUE la cour est saisie d'une demande de fixation d'indemnité correspondant à l'éviction de la A... , locataire des locaux commerciaux donnés à bail par la SCI du Ruisseau. Le préjudice indemnisable variera de façon considérable selon que la A... procède à une cessation d'activité ou pas. Or, il n'est pas possible d'inférer avec certitude son choix de ses écritures, même si elle laisse entendre que l'expropriation compromet irrémédiablement son activité. Elle ne forme notamment aucune demande dans l'hypothèse du simple transfert d'activité.
 Par ailleurs, l'autorité expropriante demande qu'une indemnisation alternative soit fixée. Enfin, il ne semble pas possible d'enjoindre à l'appelante de faire un choix, dans la mesure où le juge de l'expropriation n'a pour seule compétence que de fixer le montant de l'indemnisation. C'est pourquoi il convient de réformer le jugement entrepris en ce qu'il enjoint à la A... de préciser son option. La cour calculera donc l'indemnisation revenant à la A... selon chacune des deux hypothèses ;
 
 1°- ALORS QUE la société Y... faisait clairement valoir dans ses conclusions d'appel (p. 18) qu'elle n'avait pas de réelle option entre cesser son activité ou la transporter dans un autre lieu, que l'alternative tenant au maintien de l'activité n'était pas réaliste dès lors que l'activité voisine de carrosserie n'était pas expropriée et que l'alternative proposée d'un transfert d'activité à hauteur de 85.000 euros ne pouvait en aucun cas être considérée comme valant offre alternative sérieuse ; que comme le constate en outre la Cour d'appel elle-même, la société Y... ne demandait aucune indemnisation au titre d'un transfert d'activité, qu'elle sollicitait une indemnité pour perte de son fonds de commerce en faisant valoir que l'expropriation compromet irrémédiablement son activité;