Cour d'appel de Noumea, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-15.404 du 14/11/2019,  partie 2



 ET AUX MOTIFS propres QUE selon l'article 1er du décret du 29 avril 1942 applicable à la cause, les sanctions prévues (déchéance, amende civile et indemnité) supposent que le propriétaire a donné congé en excipant du droit de reprise pour reprendre son immeuble en fraude des droits du locataire ;
 qu'en l'espèce, M. O... a, par e-mail du 21 mai 2012, informé les époux K... qu'il avait signé un compromis de vente pour l'appartement loué et a ajouté que le nouveau propriétaire souhaitait y habiter à compter du 1er août 2012 ; qu'il a précisé qu'il s'était rapproché de l'agence afin de leur trouver un nouvel appartement et que lui-même faisait des recherches en ce sens, que les époux K... soutiennent que ce document constitue un congé pour reprise, au surplus irrégulier en la forme, et sollicitent condamnation du bailleur à titre principal pour fraude au droit de reprise, à titre subsidiaire pour non-respect des formes du congé ; que M. O... fait valoir pour sa part que les locataires étaient informés depuis longtemps de ce qu'il avait mis l'appartement en vente et qu'il les avait informés de la signature du compromis de vente et des souhaits de l'acquéreur dans le cadre des bonnes relations qu'il entretenait avec eux ; que la question tient à la qualification que l'on droit donner de ce message du 21 mai 2012 ; qu'en préalable, la cour observe que s'agissant d'un texte qui prévoit une sanction qui peut être lourde, les conditions de l'application de l'article 1er du décret du 29 avril 1942 sont d'interprétation stricte ; qu'ensuite, l'on doit relever que le propriétaire, par son message du 21 mai 2012, n'excipe ni expressément ni implicitement d'un congé et encore moins de l'exercice d'un droit de reprise pour lui-même ; que ce message ne contient aucune disposition impérative pouvant être analysée comme une mise en demeure de quitter les lieux mais se limite, pour le bailleur, à « informer » son locataire de ce qu'il a signé un compromis de vente et du souhait de l'acquéreur de pouvoir entrer dans les lieux à compter du 1er août 2012 ; que la cour constate par ailleurs qu'il ne résulte d'aucun autre document émanant soit du propriétaire soit de l'agence immobilière que le départ des locataires se soit inscrit dans le cadre d'un congé ; qu'il y a lieu d'observer qu'à partir de son acquisition, le nouveau propriétaire se trouvait en position de pouvoir exercer son droit de reprise pour lui-même sans se trouver moralement en obligation de trouver un nouvel appartement comme l'a fait M. O... et qu'un départ consensuel, sans attendre un départ imposé, a permis aux locataires de bénéficier de meilleures conditions de déménagement (transfert de la caution, remise des frais d'agence) ; que la cour confirmera, en conséquence, l'analyse du premier juge sur le départ des lieux d'accord des parties ;
 
 1°) ALORS QU'en indiquant à M. K..., dans son courriel du 21 mai 2012, qu'il avait signé un compromis de vente de l'appartement dont celui-ci était locataire, que le nouveau propriétaire souhaitait y habiter à compter du 1er août 2012 et que, compte tenu des désagréments que cela pouvait engendrer pour lui-même et sa famille, il s'était rapproché de l'agence afin qu'elle puisse lui trouver un nouveau bien à lui proposer et que, de son côté, il faisait des recherches afin que son relogement se fasse dans les meilleures conditions possibles, M. O... manifestait clairement sa volonté de mettre fin à la location à raison de la vente de l'appartement donné à bail ; qu'en retenant, pour débouter les locataires de leur demande en paiement d'une indemnité pour fraude au droit de reprise, que ce courriel s'analysait, non pas en un congé, mais en une simple offre de rupture amiable du bail, la cour d'appel a dénaturé ce document et violé ainsi l'article 1134, devenu 1103, du code civil.
 
 2°) ALORS en tout état de cause QUE le décret du 29 avril 1942 ne permet que la reprise pour habiter ; qu'en déboutant les locataires de leur demande en paiement d'une indemnité pour fraude au droit de reprise prétexte pris que le courriel du bailleur du 21 mai 2012 s'analyserait seulement en une offre de résiliation amiable subordonnée à l'acceptation des locataires quand il s'agissait en réalité d'un congé pour vendre qui était, de ce fait, irrégulier, la cour d'appel a violé le décret du 29 avril 1942.
 
 3)° ALORS en toute hypothèse QUE la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en retenant que les locataires avaient tacitement accepté l'offre de résiliation amiable du bail que M. O... avait prétendument formalisée dans son courriel du 21 mai 2012, en quittant les lieux sans attendre un départ imposé et en prenant possession d'un autre appartement situé dans le même immeuble, ce qui leur avait permis de bénéficier de meilleures conditions de déménagement, ce dont il ne résultait pas sans équivoque qu'en tirant les conséquences de la volonté exprimée par leur bailleur, ils aient pour autant entendu renoncer aux droits qu'ils tenaient de leur bail, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil.