Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-16.914 du 08/02/2023,  partie 3



 16. La cour d'appel a souverainement retenu qu'il résultait du rapport d'expertise et du constat d'huissier de justice du 14 mars 2019 que la maison n'était pas habitable et que l'emménagement du maître de l'ouvrage de novembre 2013 à février 2014 avait été seulement temporaire en raison de conditions de logement trop inconfortables de sorte qu'il ne pouvait constituer une prise de possession par le maître de l'ouvrage et le terme des pénalités de retard.
 
 17. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Mais sur le troisième moyen, pris en sa troisième branche
 
 Enoncé du moyen
 
 18. La société CGI Bat fait le même grief à l'arrêt, alors « que la livraison s'entend de la remise par le constructeur d'un immeuble habitable ; qu'en décidant que la CGI Bat était redevable de pénalités de retard jusqu'à la levée de l'ensemble des réserves, sans constater que la levée de l'ensemble des réserves était nécessaire pour rendre la maison habitable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu les articles L. 231-2, i, et L. 231-6, I, c, du code de la construction et de l'habitation :
 
 19. Il résulte de ces textes que les pénalités prévues dans un contrat de construction de maison individuelle en cas de retard ont pour terme la livraison et non la levée des réserves consignées à la réception.
 
 20. Pour condamner le garant de livraison à payer au maître de l'ouvrage une somme au titre des pénalités de retard à compter du 17 octobre 2020 et jusqu'à la levée des réserves, la cour d'appel retient que la maison n'est pas habitable et que si des travaux limités ont été réalisés par le constructeur désigné par le garant depuis le jugement de première instance, l'achèvement de l'immeuble exige la reprise préalable intégrale des fondations ainsi que de nombreux travaux.
 
 21. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 
 Portée et conséquences de la cassation
 
 22. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
 
 23. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.
 
 24. Les pénalités de retard ayant pour terme la livraison de l'ouvrage au maître de l'ouvrage, le garant de livraison sera condamné à payer à celui-ci la pénalité contractuelle de 57,22 euros par jour depuis le 17 octobre 2020, non jusqu'à la levée des réserves mais jusqu'à la date de livraison de l'ouvrage.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment à payer à M. [H] la pénalité contractuelle de 57,22 euros par jour depuis le 17 octobre 2020 jusqu'à la levée des réserves émises les 6 et 12 septembre 2012, l'arrêt rendu le 2 mars 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;
 
 DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
 
 Condamne la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment à payer à M. [H] la pénalité contractuelle de 57,22 euros par jour depuis le 17 octobre 2020 jusqu'à la date de livraison de l'ouvrage ;
 
 Dit n'y avoir lieu de modifier les dispositions de l'arrêt relatives aux dépens de première instance et d'appel ;
 
 Condamne la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment et la condamne à payer à M. [H] et à la SMABTP, chacun, la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille vingt-trois. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la Caisse de garantie immobilière du bâtiment
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt attaqué, critiqué par la CGI BAT, encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a condamné la CGI BAT à désigner une entreprise pour procéder à la levée des réserves émises lors de la réception le 6 septembre 2012, et dans le courrier recommandé du 12 septembre 2012 ;
 
 ALORS QUE, le garant qui fournit la garantie de livraison ne peut être tenu que dans la limite de cette garantie ;