Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.734 du 18/10/2018,  partie 5


qu'en l'occurrence, après avoir procédé de sa propre initiative, les 11 septembre 2003 et 20 janvier 2004, à une correction de la formalité du 28 septembre 1987 (Vol 87 n°...) visant à gérer l'ensemble immobilier Les Hauts de Monte-Carlo comme une copropriété, dont le terrain d'assise est ainsi défini en 172 parcelles cadastrées à La Turbie, section [...] à [...], avec des lots de copropriétés correspondants, le conservateur des hypothèques de Nice, 4ème bureau, a publié, le 10 juin 2004, un procès-verbal du cadastre [...] (Vol 2004 p. 2942) et un second procès-verbal du cadastre [...], le 23 juin 2004 (Vol. 2004 p. ...), procès-verbaux effectuant un regroupement de parcelles et conduisant à ce que la « copropriété Les Hauts de Monte-Carlo » se trouve désormais cadastrée section [...] et section [...], [...], [...] et [...] ; que ce faisant, le conservateur des hypothèques a modifié la nature des droits de propriété et la désignation des parties, par rapport aux actes précédemment publiés, en considérant, par une dénaturation de ces actes, que le sol de l'ensemble immobilier Les Hauts de Monte-Carlo, correspondant aux trois premières tranches de l'opération de construction, constituait une partie commune à l'ensemble des propriétaires, regroupés au sein d'une copropriété soumise à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, alors que ces derniers avaient acquis, chacun, une parcelle de terre sur laquelle se trouvait édifiée une villa, faisant l'objet d'un droit de propriété privatif, outre une quote-part dans la propriété des parties indivises de l'ensemble immobilier ; que la loi du 10 juillet 1965 est applicable à un groupe d'immeubles bâtis, dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes et, à défaut de convention contraire créant une organisation différente, à un ensemble immobilier qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatif ; or en l'espèce, le cahier des charges de l'ensemble immobilier Les Hauts de Monte-Carlo, établi par un acte reçu le 16 avril 1971, indique très précisément que l'ensemble immobilier projeté comprendra des parcelles qui feront l'objet d'une propriété divise, sur lesquelles seront établies des villas individuelles avec leurs jardins particuliers, des immeubles collectifs notamment à usage de boxes de garage individuels en sous-sol, et que le surplus du terrain sera affecté à l'usage collectif de tous les occupants et placé sous le régime de l'indivision forcée ; qu'il en résulte également que sur les terrains laissés dans l'indivision, affectés à l'usage de parcs et de passage, il sera établi toutes les voies et toutes les canalisations souterraines ou aériennes, des allées, des parterres, pelouses et bassins et que ces terrains, laissés dans l'indivision, sont affectées, à titre d'accessoires, à l'usage commun de tous les immeubles construits sur les fonds compris dans l'ensemble immobilier, une association syndicale libre notamment régie par la loi du 21 juin 1865, dont les acquéreurs de lots sont de plein droit membres, étant parallèlement constituée à l'effet de gérer et d'entretenir l'ensemble des voies, allées, espaces verts, canalisations et bâtiments affectés à l'usage collectif, placés sous le régime de l'indivision forcée ; qu'en outre, il est indiqué, dans l'acte du 16 avril 1971 que l'ensemble immobilier Les Hauts de Monte-Carlo a fait l'objet d'un permis de construire, conformément au décret n°61-1036 du 13 septembre 1961, valant autorisation de division parcellaire, délivré par arrêté du préfet des Alpes-Maritimes en date du 27 octobre 1969 ; que par ailleurs, dans les états descriptifs de division établis les 5 novembre 1973, 8 mars 1978 et 6 février 1982, il a été prévu la création de lots (n°71, 146 et 251) correspondant à des bâtiments collectifs en sous-sol à usage de boxes de garage et/ou emplacements de parking à édifier sur les parcelles [...] et [...] et dans le tréfonds des parcelles [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...], la division desdits bâtiments devant faire l'objet, ultérieurement, de règlements de copropriété ; qu'il n'est pas soutenu que lorsqu'elle a acquis de la société Les Hauts de Monte-Carlo, aux termes de l'acte du 7 août 1987 soumis à publicité foncière, les voiries, espaces verts et parties communes de l'ensemble immobilier, correspondant aux parcelles [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...], l'association syndicale libre n'avait pas alors la capacité de devenir propriétaire desdites parcelles, étant observé que l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue n°77-860 du 26 juillet 1977, avait rendu obligatoire l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ;