Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.273 du 23/01/2020,  partie 3



 Dès lors, quand bien même la partie habitation aménagée au 1er étage et dans les combes du 2ème étage de l'immeuble ne serait accessible que par la partie commerciale, ce qui en l'absence de toute communication d'un plan de l'immeuble comme de l'acte d'acquisition de la S.C.I. BISCAREV du 20 septembre 2003 ne ressort pas clairement du seul document versé aux débats, à savoir le procès-verbal descriptif établi le 31 mars 2009 dans le cadre de la procédure de saisie immobilière intentée contre cette société, mentionnant certes « deux constructions dans le prolongement l'une de l'autre et communiquant entre elles comprenant pour la première un rez-de-chaussée avec trois entrées et pour la seconde deux étages aménagés » mais aussi « depuis l'extérieur sur le côté droit, un couloir indépendant desservi par étages aménagés » mais aussi « depuis l'extérieur sur le côté droit, un couloir indépendant desservi par une porte individuelle donnant sur la rue pour livraison de la presse et menant au fond du couloir à une autre porte donnant sur le terrain (attenant à la deuxième construction) », il ne peut être considéré que ce logement ferait partie de l'assiette du bail commercial, sauf à dénaturer la volonté clairement exprimée par les parties signataires de ce bail.
 
 La demande tendant à faire reconnaître le contraire sera donc rejetée.
 
 En conséquence, la sommation de déguerpir signifiée le 7 mars 2011 à la S.C.I. BISCAREV par la S.A.R.L. INVESTIZA IMMOBILIER, déclarée adjudicataire de l'immeuble par jugement en date du 24 juin 2010, visant la totalité des locaux qui ne font pas l'objet du bail commercial du 1er septembre 2003 ni d'aucun autre bail qu'aurait consenti par la S.C.I. BISCAREV n'est affectée d'aucune irrégularité et la demande d'annulation de cette sommation ne peut qu'être rejetée ; »
 
 1°) Alors que le bail qui résulte d'un acte passé en la forme authentique ou dont la date est certaine est opposable par le locataire aux acquéreurs successifs de la chose donnée à bail ; qu'en l'espèce, il était soutenu (conclusions d'appel de M. D..., pp. 2 à 5) qu'il résultait de l'acte sous seing privé du 29 janvier 2003, ayant date certaine, et de l'acte authentique du 30 mai 2003, que l'ensemble des locaux acquis par la société Investiza Immobilier et dont les époux D... avaient été expulsés, avaient fait l'objet d'un contrat de bail au bénéfice de M. D... ; qu'en jugeant que M. D... ne justifiait pas de l'opposabilité de ces actes envers la société Investiza Immobilier, sans rechercher si ces actes n'emportaient pas la conclusion d'un contrat de bail ayant pour objet les biens acquis par cette société, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1743 du code civil ;
 
 2°) Alors que la preuve d'un bail peut être rapportée par tout moyen et notamment par preuve testimoniale ; qu'en l'espèce, il était soutenu que les attestations versées aux débats par M. D..., rédigées par les venderesses parties à l'acte sous seing privé du 29 janvier 2003 et à l'acte authentique du 30 mai 2003, ainsi que par Me G..., notaire ayant rédigé l'acte authentique du 30 mai 2003, démontraient que les locaux dont avaient été expulsés les époux D... avaient fait l'objet d'un bail dont M. D... était le bénéficiaire (conclusions d'appel de M. D..., p. 6) ; qu'en s'en tenant au seul examen littéral des clauses de l'acte du 30 mai 2003 pour retenir qu'il n'était pas justifié en quoi cet acte modifierait l'assiette du bail conclu au bénéfice de M. D... sans rechercher, comme elle y était invitée, si les attestations versées aux débats ne démontraient pas que les locaux dont les époux D... avaient été expulsés n'avaient pas fait l'objet d'un contrat de bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1353 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
 
 3°) Alors que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'à l'appui de sa demande, M. D... produisait des attestations rédigées par les venderesses parties à l'acte sous seing privé du 29 janvier 2003 et à l'acte authentique du 30 mai 2003, ainsi que par Me G..., notaire ayant rédigé l'acte authentique du 30 mai 2003 afin de démontrer que les locaux dont il avait été expulsé avaient fait l'objet d'un contrat de bail dont il pouvait se prévaloir à l'encontre de la société Investiza Immobilier ; qu'en jugeant que M. D... ne justifiait pas en quoi il occupait ces locaux en vertu d'un contrat de bail sans examiner ni viser, même sommairement, ces attestations, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande d'indemnité d'éviction et débouté T... D... de ses autres demandes ;