Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-15.020 du 15/12/2021,  partie 2



 9. Pour décider que la soulte mise à la charge de Mme [V] [M] produira intérêt à compter du jugement du 20 novembre 2009 ayant, avec exécution provisoire, homologué l'état liquidatif de la succession, l'arrêt retient que, par application de l'article 856 du code civil, les fruits et les intérêts des choses sujettes à rapport ne sont dus qu'à compter du jour de l'ouverture de la succession, de sorte que ses copartageants peuvent demander que le point de départ des intérêts légaux sur la soulte due soit fixé à cette date puisque cette demande n'est pas défavorable à celle-ci. 
 
 10. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés, le premier par fausse application, le second par refus d'application.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du troisième moyen, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la soulte due par Mme [V] [M] produira intérêts au taux légal depuis le 20 novembre 2009, l'arrêt rendu le 11 décembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
 
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
 
 Condamne Mmes [Z], [U], [G] [M], MM. [A] et [L] [M] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mmes [Z], [U], [G] [M], MM. [A] et [L] [M] et les condamne in solidum à payer à Mme [V] [M] la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille vingt et un.
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme [V] [M]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la valeur de la maison du [Adresse 4] à la somme de 1.135.000 euros en 2009, et de 1.500.000 euros en 2018 ;
 
 AUX MOTIFS QUE « A titre liminaire, il sera indiqué qu'il sera d'abord statué sur les contestations de nature juridique affectant l'estimation du bien, sis [Adresse 4], en prenant en compte les prétentions énoncées par Mme [C] [M] épouse [X], tant par rapport à une évaluation de son bien en 2009, que par rapport à une évaluation en 2018. La question de l'époque à retenir pour fixer la date du partage sera ensuite évoquée, en raison des contradictions affectant l'époque des évaluations, sollicitée par chacune des parties.
 Pour ce qui concerne la valorisation (en 2009) du bien immobilier sis [Adresse 4] 
 Pour proposer une estimation, Mme [O] a eu recours à frios méthodes (rapport pages 30 à 34) : la méthode par comparaisons, la méthode de capitalisation ou valeur de rendement (qui utilise la valeur locative) et La méthode du fonds (qui utilise comme référence la valeur du terrain constructible et la valeur de la construction). Pour l'année 2009, la première méthode aboutit à une estimation de 1.135.000 € et les deux autres méthodes à une estimation de 1.220.000 €. En prenant en compte les différentes méthodes, de façon indifférenciée, l'expert a proposé de fixer la valeur vénale à 1.200.000 €.
 Il doit être relevé que la première méthode est en prise directe avec l'état du marché immobilier puisqu'elle prend en compte des transactions immédiatement comparables (rapport page 28) qui rendent compte en temps réel des fluctuations du marché (en particulier pour les années 2008 et 2009 qui sont marquées par la crise financière), ce que ne font pas les méthodes par capitalisation et par valeur du fonds. Elle est, en outre, en concordance avec deux (sur trois) des estimations établies par des agences immobilières, en février et mars 2009, produites par Mme [V] [M] épouse [X] (pièces 7 et 9 appelante), qui font état d'une valeur de 1.000.000 € à 1.100.000 €, soit une valeur moyenne de 1.050.000€, en l'état des travaux à prévoir s'élevant à 350.000 € / 400.000 € selon l'agence Cabinet Vermeille (pièce 7 appelante). Dans son rapport, Mme [O] a également évoqué des travaux nécessaires pour la rénovation et la mise en conformité de la maison (en particulier installation électrique) en précisant que le bien, d'une superficie pondérée de 266 m2, se trouvait dans un état identique à celui qui avait été décrit par M. [T], expert précédent (rapport pages 16 et 28). L'écart entre les estimations produites par Mme [V] [M] épouse [X] et la valorisation proposée par l'expert par sa méthode de comparaison n'est donc que de 8%, ce qui se situe dans la marge usuelle de variation admise pour les prix immobiliers.