cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-15.350 du 12/07/2018,  partie 2



 AUX MOTIFS PROPRES QUE « suivant acte sous seing privé en date du 14 janvier 2010 à effet du 15 janvier 2010 intitulé bail commercial, M. Y... a consenti à M. X..., architecte Dplg, un bail portant sur des locaux à usage d'atelier, show-room commercial d'architecture, de design et d'architecture d'intérieur, situés [...] dans le 10 ème arrondissement de Paris, pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 65 952 euros en principal. / [
 ] Sur l'exception d'inexécution : sur le fond, l'appelant ne conteste pas qu'il ne paye plus ses loyers mais excipe de l'inexécution par le bailleur de ses obligations de délivrance et d'entretien pour justifier les impayés de loyers reprochés par la partie adverse et solliciter l'annulation du commandement de payer du 29 mars 2012 et le remboursement des travaux qu'il a engagés ; / M. X... soutient à cet effet qu'en dépit des travaux d'aménagement entrepris dans les lieux loués, le local s'est avéré impropre à sa destination contractuelle en raison des non-conformités et vices cachés qui auraient été révélés en cours de bail, faute pour le bailleur d'avoir effectué les diagnostics légaux, que M. Y... s'est refusé à exécuter ses obligations en rejetant de mauvaise foi les propositions de remise aux normes des installations électriques et de plomberie qui lui incombaient et en délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et qu'il était donc fondé à réduire le montant de son loyer de 33 %, la remise aux normes de l'installation électrique qu'il a réalisée à ses frais attestant de la vétusté de l'installation antérieure ; il estime donc que le bailleur ne saurait se prévaloir de l'inexécution de ses obligations et de la réalisation de la mise en conformité des locaux par leur locataire pour solliciter l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail dans la mesure où les travaux entrepris étaient indispensables à l'usage des lieux ; / Les intimés réfutent à l'inverse tout défaut de délivrance et d'entretien des locaux, et sollicitent en conséquence la confirmation du jugement entrepris de ce chef ; / Ceci étant exposé, l'exception d'inexécution invoquée par l'appelant en application de l'article 1184 du code civil nécessite de la part de celui qui l'invoque qu'il rapporte la preuve d'une inexécution telle de la part du bailleur qu'elle rende impossible l'utilisation des lieux ; / il est en effet constant que l'inexécution par l'une des parties de certains de ses engagements n'affranchit pas nécessairement l'autre partie de toutes ses obligations, car il doit être apprécié d'après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat ; / en d'autres termes, il doit être apprécié si les vices et manquements du bailleur à son obligation de délivrance tels qu'invoqués par M. X... constituaient un manquement suffisamment grave pour affranchir ce dernier de son obligation de payer les loyers imposée par l'article 1728 du code civil parce qu'ils l'auraient empêché de jouir des lieux loués ; / les éléments précédemment rappelés démontrent que jusqu'à ce que des loyers et charges impayés lui soient réclamés par le commandement du 29 mars 2012, M. X... n'avait jamais invoqué le non-respect par M. Y... de ses obligations de délivrance, d'entretien des locaux loués pour permettre un usage conforme à la destination du bail, de garantie des vices cachés et de travaux dus à la vétusté ; / il est constant qu'aux termes du bail le locataire, dont il doit être rappelé qu'il exerce en qualité d'architecte depuis 30 ans, est réputé avoir pris " les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, et tel qu'il résulte, le cas échéant, de l'état des lieux contradictoire entre les parties et joint en annexe au présent bail " ; / l'appelant invoque tout d'abord le refus de mise aux normes de l'installation électrique vétuste par le bailleur qui serait constitutive d'un premier manquement à son obligation de délivrance ; / or si le locataire établit sur la base du document remis par la société Btp consultant du 30 juillet 2012 qu'il a fait remettre l'électricité aux normes en vigueur, et si les constats d'huissier des 7 mai et 10 juillet 2012 qu'il produit comportent bien des photographies montrant des tableaux électriques neufs, outre qu'il n'est pas établi que l'installation préexistante ne respectait pas les normes obligatoires de l'époque ou aurait été vétuste mais le preneur ne peut prétendre avoir effectué les travaux aux lieu et place du bailleur sans l'avoir mis en demeure ; / M. X... invoque en deuxième lieu une non-conformité des bureaux en matière d'issue donnant sur la rue et de non-stabilité des planchers ;