Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.173 du 05/03/2020,  partie 4


Que le GFA réclame le paiement de dommages et intérêts à hauteur du complément de prix en considérant que la SAS Domaine de la Chaume n'a pas exécuté ses engagements de bonne foi dès lors qu'elle n'a pas déposé de demande de permis de construire conformément à ses engagements, le projet présenté dans la demande de certificat d'urbanisme excédant très largement celui qui était envisagé dans l'acte de vente ; Que la SAS Domaine de la Chaume soutient au contraire qu'elle n'est pas redevable du complément de prix puisqu'en tout état de cause, elle ne pouvait pas obtenir l'autorisation de construction de son projet en raison de l'absence de transfert de propriété des parcelles situées dans le périmètre du domaine et restées la propriété de M. N..., et que la seule sanction du défaut de dépôt d'une demande de permis de construire dans le délai envisagée dans l'acte de vente est l'autorisation donnée au GFA de déposer luimême le dossier ; Qu'il sera retenu que l'acquéreur avait pris l'engagement de déposer une demande de permis de construire et que le projet qui était envisagé était celui de la construction d'un hôtel de 35 chambres avec restaurant et d'un groupe d'habitations d'une SHON de 2 900 m² minimum ; qu'il avait également pris l'engagement de faire cette demande avant une date qui, compte tenu de sa date d'entrée dans les lieux, expirait le 14 septembre 2007; Qu'il était, certes, prévu que le vendeur pourrait déposer lui-même la demande de permis si l'acquéreur ne respectait pas le délai ; mais qu'en l'espèce, c'est le projet de construction lui-même tel que présenté dans la demande de certificat d'urbanisme qui est en cause et qui est à l'origine de la difficulté ; qu'il est en effet diamétralement différent de celui prévu dans l'acte de vente ; que le nombre et l'importance des bâtiments à édifier sont sans commune mesure avec le permis qui était envisagé, puisque l'hôtel de 35 chambres est devenu un centre de thalassothérapie et que la surface bâtie est passée de 2 900 m² à 9 000 m² ; que certes, le chiffre de 2 900 m² était un chiffre minimum mais que cela n'emportait pas la faculté pour l'acquéreur de tripler la surface prévue ; que le caractère ambitieux de ce projet était incompatible avec les possibilités de la petite commune de Val de Chalvagne, comptant quelques dizaines d'habitants, et au regard de l'insuffisance de desserte du domaine par la voie publique, la RD10, l'autorité administrative rappelant : "ce projet revient à multiplier le trafic des véhicules sur une route de faible largeur, sans dégagement de visibilité suffisant" ; Qu'il n'est pas rapporté, en l'état de ce considérant du certificat d'urbanisme, que le projet aurait échoué en raison de l'absence d'accès du domaine sur la voie publique et de l'absence de transfert des quelques parcelles restées la propriété de M. N... ; que d'ailleurs, la SAS Domaine de la Chaume n'apporte aucun élément précis établissant que ces parcelles constituaient, comme elle le soutient, l'accès au domaine, les plans produits par le GFA faisant ressortir, au contraire, que le domaine est raccordé à la voie publique au travers de parcelles qui ont bien été vendues à la SAS Domaine de la Chaume ; Que le non-respect par cette société de ses engagements contractuels en vue de déposer et d'obtenir un permis de construire est donc avéré et qu'il justifie que soient alloués au vendeur, privé du complément de prix, de justes dommages et intérêts en application des dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable au litige ; Qu'il n'est pas établi que le projet envisagé par l'acte de vente aurait, de manière certaine, permis l'obtention d'un permis de construire, mais que le comportement fautif de l'acquéreur a fait perdre au vendeur une chance sérieuse de pouvoir réclamer le bénéfice du complément de prix prévu à son profit ; Que la SAS Domaine de la Chaume sera en conséquence condamnée à verser au GFA Mauro Val de Chalvagne une somme de 400 000 euros » ;
 
 alors 1°/ que le contrat de vente litigieux stipulait, en page 14, que le projet de la société Domaine de la Chaume consistait en la construction d'un hôtel ainsi que d'un groupe d'habitations dont il précisait que la surface hors oeuvre nette de 2 800 m² était un minimum, sans assujettir cette surface hors oeuvre nette à aucun plafond ; qu'en énonçant, pour juger que l'exposante avait manqué à ses obligations au titre du permis de construire et la condamner à réparation, que le contrat ne l'autorisait pas à faire passer la surface hors oeuvre nette à 9 000 m², la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;