cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1,  décision 17-11.657 du 28/02/2018,  partie 2



 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR dit que la promesse unilatérale de vente du 18 octobre 2012 est caduque et que cette caducité est imputable à la SARL D... C... et d'AVOIR dit que l'indemnité d'immobilisation contractuelle d'un montant de 222.300 € est due par la SARL D... C... aux époux X... ;
 
 AUX MOTIFS D'UNE PART QUE sur l'imputation de la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt, dans la promesse du 18 octobre 2012, les parties ont stipulé que le bénéficiaire s'obligeait à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais, et à « faire tout son possible pour obtenir le prêt dont s'agit aux conditions ci-dessus définies » ; que l'obtention devait intervenir au plus tard le 15 janvier 2013 et que « faute par le bénéficiaire d'avoir informé le promettant dans ce délai, le bénéficiaire sera réputé avoir renoncé à la présente condition suspensive et faire son affaire personnelle du financement » , la clause contractuelle ajoutant que « le bénéficiaire ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu'il a respecté les conditions ci-dessus visées. Toute somme qui aurait pu être versée par lui à titre d'indemnité d'immobilisation devra lui être restituée » ; que le 14 janvier 2013 le conseil en gestion de patrimoine auquel la société D... C... avait confié la recherche du financement pour l'acquisition du terrain, l'a informée du refus des établissements bancaires d'étudier le dossier prévoyant « la réalisation de logements résidentiels pour 2000 m2 de surface planchers », l'intermédiaire précisant que « l'absence de permis de construire absent à votre promesse, l'éloignement, et l'absence de relations antérieures ont sans doute conditionné leur refus. L'opposition de la mairie à votre projet, confirmé par votre dernier rendez-vous avec le maire, a porté le coup de grâce au financement », ajoutant qu'il restait à sa disposition, « mais pour des dossiers conformes aux critères des banques » ; qu'il ressort de la lettre que la société D... C... , promoteur immobilier, a adressée aux époux X... le 19 juillet 2012 que, si cette société avait soumis son offre d'achat à l'obtention d'un financement bancaire à hauteur de 70% du prix et à la nature du sol et du sous-sol, elle n'avait pas exigé que l'acquisition fût soumise à la condition de l'obtention d'un permis de construire ; que c'est en considération de cette négociation que la promesse du 18 octobre 2012 a été conclue laquelle ne comporte pas de condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire ; que le promoteur immobilier, qui ne pouvait ignorer que les établissements financiers n'accompagneraient pas son projet relatif à l'achat en vue de la construction d'un ensemble immobilier en l'absence d'un permis de construire, avait l'obligation contractuelle de présenter aux banques un dossier conforme à leurs critères, aux nombres desquels, l'obtention d'un permis de construire ; qu'en ne le faisant pas et en déposant une demande de prêt vouée à l'échec en l'absence de permis de construire, la société D... C... a fait défaillir la condition ; que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a dit que la défaillance de cette condition n'était pas imputable au bénéficiaire ;
 
 1°) ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, il résultait des propres constatations de l'arrêt que la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente du 18 octobre 2012 et liée à l'octroi d'un crédit ne prévoyait pas l'obtention d'un permis de construire ; qu'en décidant dès lors que la société D... C... avait fait défaillir la condition, motif pris de ce qu'« elle avait déposé une demande de prêt   en l'absence de permis de construire », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et, partant, a violé l'article 1178 (ancien) du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, la société D... C... avait fait valoir qu'il n'avait pas été donné suite à la demande de financement « en l'absence de permis de construire », cette absence de permis n'étant pas imputable à la société D... C... mais à la mairie qui s'était opposée au projet (conclusions d'appel p. 13) ; qu'en conséquence, en s'abstenant de rechercher, comme elle y avait été expressément invitée, si la défaillance de la condition n'était pas imputable à un tiers, en l'occurrence les services communaux, la cour d'appel a, en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 (ancien) du code civil ;