Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-17.908 du 23/05/2019,  partie 5


que la cour constate avec M. V... qu'une attestation établie par le maître d'oeuvre Sogecif en date du 31 juillet 2006 mentionnait que le gros oeuvre était en bon état, que le bâti était clos et couvert, et qu'il restait à effectuer des travaux d'aménagement intérieur « représentant 30 % du montant global de la vente », ce qui sous-tend a contrario l'importance des travaux censés avoir été réalisés en un temps très court puisque moins de trois semaines auparavant l'acte sous-seing-privé du 4 juillet 2006 faisait état de ce que « le bien vendu est actuellement en état de vétusté ce que l'acquéreur reconnait » ; qu'or en page 9 de l'acte authentique litigieux, il figure que les notaires avaient pris la précaution de préciser « l'immeuble objet de la présente vente a fait l'objet d'aménagements intérieurs qui par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction » ; que ceci signifie que les notaires ne pouvaient pas ne pas avoir conscience de ce que l'importance de la « reconstruction » imposait d'examiner l'opération sous l'angle d'une vente en état futur d'achèvement, dont ils n'ignoraient pas le caractère impératif, et au minimum d'en avertir l'acquéreur en lui exposant les dispositions protectrices des textes à la fois quant à la garantie d'achèvement prévu à l'article R 261-21 du code de la construction et de l'habitation et comme le fait remarquer M. V... en page 8 de ses conclusions « surtout d'une garantie de remboursement par application des dispositions de l'article R 261-22 du code de la construction et de l'habitation » ; que quant au diagnostic d'un architecte en date du 5 août 2005, il est difficile d'en tirer de grands enseignements au regard de son caractère laconique dont on tire tout de même que la couverture doit être refaite, que les façades doivent être révisées et traitées, que les escaliers sont à changer, que les planchers sont à conforter, et que des remplacements de fenêtres et portes-fenêtres ponctuels sont à prévoir, tandis que la plomberie est à créer dans le cadre de la division de même que le chauffage, ce qui n'est pas rien ; que les deux notaires soutiennent que s'ils avaient soulevé l'applicabilité de la législation sur les ventes d'immeubles à construire, le vendeur aurait pu se contenter de mettre en place une garantie intrinsèque au lieu et place d'une garantie extrinsèque, et le résultat eût été identique à la situation qui s'est réellement déroulée ; qu'en réalité, l'art. R 261-18 ancien énonce certaines conditions liées à l'avancement du chantier ou à la personne du vendeur ; qu'ainsi, la garantie intrinsèque d'achèvement est constituée si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque (R 261-18 ancien a), ou bien que les fondations sont achevées et que le financement de l'immeuble soit assuré à hauteur de 75 %, la réalisation cumulative des deux conditions devant être appréciée au moment de la signature de la première vente, et la garantie impliquant notamment la justification que le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans le même programme est assuré à concurrence de 75 % par les fonds propres du vendeur, par le montant du prix des ventes déjà conclues, ou par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités, réduit à 60 % si le financement est assuré à hauteur de 30 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur (article R 261-18 ancien b) ; que M. V... répond que la garantie extrinsèque n'est pas exclusive de la garantie intrinsèque qui suppose l'existence de conditions permettant de supposer que l'opération sera menée à bonne fin, c'est-à-dire qu'il soit démontré que l'immeuble est hors d'eau et grevé d'aucun privilège ou hypothèque, et que d'autre part les fondations sont achevées et le financement assuré à 75 % (article R 261-18 ancien a et b) ; que la cour considère que le vendeur pouvait justifier d'une réelle garantie intrinsèque qui lui aurait permis d'éviter le financement d'une garantie extrinsèque ; Mais que sur le § a, les constats d'huissier produits en dates du 10 août 2007 et du 6 novembre 2007 suffisent à démontrer qu'au 10 août 2007 l'immeuble n'était pas hors d'eau (couverture non achevée), en sorte qu'il ne l'était pas non plus lors de l'acte sous-seing-privé du 4 juillet 2006 à l'époque duquel l'immeuble était mentionné comme vétuste ; que d'autre part sur le § b les notaires ne rapportent pas la preuve, à supposer les fondations achevées, qu'au jour de l'acte sous-seing-privé, ni même au jour de la passation de l'acte authentique une garantie de financement sur fonds propres prévue par ce texte ait pu être mise en place, ce qui est très peu probable au regard de la suite des événements visée par M. V..., savoir la situation de liquidation judiciaire avec irrécouvrabilité de sa créance ; qu'ainsi, M. V..., dûment averti, aurait pu décider en connaissance de cause soit de renoncer à l'opération soit de ne contracter que sous ce régime juridique de vente en l'état futur d'achèvement, ce qui aurait imposé le contrôle des garanties sur fonds propres du vendeur, ou encore de continuer l'opération telle quelle ;