Cour d'appel de Rouen,  décision 14-12.845 du 30/09/2015,  partie 7


que par suite, étant observé qu'elles ne font l'objet en elles-mêmes d'aucune observation, seront confirmées les dispositions du jugement condamnant la SCCV Célia à restituer aux époux Y... la somme de 120. 900 € correspondant à la portion du prix de vente réglée, assortie de l'intérêt au taux légal à compter de l'assignation, soit du 19 avril 2011, avec capitalisation. Sera également confirmée la condamnation prononcée au titre de la clause pénale, pour la somme de 13. 000 €, avec intérêts au taux légal et capitalisation, l'annulation de la vente étant assimilable à sa résolution, la SCCV Célia ne formant d'ailleurs aucune observation sur ce point ; Sur la responsabilité de Maître X... ; que ce dernier expose que la garantie intrinsèque était parfaitement constituée lorsqu'il a prêté son ministère ; que s'il est vrai qu'aucune disposition n'exige que l'achèvement des fondations soit constaté par un architecte, ni ne prohibe l'existence de relations juridiques entre l'homme de l'art attestant de l'état du chantier et le vendeur, force est de rappeler que l'objet des dispositions précitées est précisément d'apporter une garantie minimale aux acquéreurs ; qu'or nul ne pouvant se constituer une preuve à soi-même, une attestation émanant d'un préposé d'une entreprise appartenant au même groupe que le promoteur ne remplit pas les conditions d'objectivité nécessairement prévues par ces règles, peu important à cet égard que le chantier ait ou non atteint ce stade ultérieurement ou même concomitamment à l'acte de VEFA ; qu'en second lieu, une simple avance de trésorerie ne peut constituer les fonds propres exigés, puisqu'elle constitue un simple prêt, sans aucune garantie de durée, et remboursable à première demande ; qu'il est d'ailleurs constant en l'espèce que les difficultés de la SAS Finaxiome, société mère de la SCCV Célia, qui ont conduit à l'ouverture d'une procédure collective au profit de la première, ont eu une répercussion immédiate sur le chantier, qui a été interrompu de longs mois ; que c'est tout aussi vainement que Maître X... soutient que la création pour un chantier déterminé d'une SCCV exclusivement alimentée par des fonds provenant de l'entité qui est à son origine est usuelle, ce qui n'est pas contesté ; qu'en revanche, rien n'empêche que, dans le cadre d'un tel montage juridique, l'attribution des fonds nécessaires dans le cadre de l'opération de VEFA à la société venderesse se fasse selon des modalités garantissant la pérennité de ce financement ; que n'est en effet pas en cause le recours à une SCCV entièrement dédiée à une opération particulière, qui n'est pas critiquable en soi, mais le mode de financement de cette dernière, qui ne présente pas les garanties suffisantes aux yeux de la loi, faute de certitude que l'« avance » effectuée restera dédiée à l'opération en cause, étant d'ailleurs observé que l'article R. 261-18 du Code de la consommation précise expressément que les fonds doivent appartenir au vendeur et ne peuvent être issus d'emprunts ; qu'enfin, s'il est admis que, contrairement à la lettre de l'article R. 621-20 du Code de la construction, l'existence de fonds propres puisse être certifié par un expert-comptable, contrairement à ce que feint de croire Maître X..., ce n'est pas la qualité du signataire de l'attestation relative aux fonds propres de la SCCV Célia qui est à l'origine de l'absence de garantie intrinsèque, mais bien les modalités de mise à disposition des fonds qui interdisent de considérer qu'il s'agissait de fonds propres ; qu'ainsi, en présence d'une opération immobilière de VEFA avec garantie intrinsèque, dont la fragilité ne pouvait, en sa qualité de professionnel du droit et de l'immobilier, lui échapper, les devoirs inhérents à son ministère imposaient à Maître X... de ne pas se borner à annexer à son acte les attestations fournies par la SCCV Célia sans s'interroger sur la portée et sur la réalité de la garantie qu'elles étaient censées établir, mais lui prescrivait au contraire, dans le cadre d'une obligation de vigilance et de conseil renforcée au regard des risques inhérents à la nature de l'opération, de mettre en garde les époux Y... contre une acquisition en l'état futur d'achèvement assortie d'une garantie intrinsèque sans réelle consistance ; que ne s'en étant pas acquitté, et ayant ainsi manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte auquel il prêtait son ministère, il doit répondre des conséquences dommageables de cette défaillance ; que l'annulation de l'acte étant imputable à sa faute, Maître X... a justement été condamné in solidum avec la SCCV Célia à payer le montant de la clause pénale, point sur lequel il ne formule d'ailleurs aucune observation particulière ; que la restitution du prix de vente n'étant qu'une conséquence de l'annulation de la vente, et ne constituant pas un élément du préjudice indemnisable, Maître X... ne peut être condamné de plano à garantir cette restitution ; que néanmoins, bien que la SCCV Célia soit in bonis, force est de constater que les époux Y... sont exposés au risque d'insolvabilité de cette dernière en ce qui concerne la restitution du prix en conséquence de l'annulation du contrat, elle-même imputable à la faute du notaire ;