Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.068 du 24/10/2019,  partie 5



 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes en revendication de la propriété du réseau de chauffage du grand ensemble de Sarcelles et les demandes subséquentes tendant à voir annuler ou déclarer inopposables aux syndicats des copropriétaires les conventions des 1er décembre 1988, 3 mars 1987, 12 avril 1989, 25 août 2005, 30 décembre 2005, 2 juin 2006 et 26 juin 2006 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE le cahier des charges du 21 mars 1963 mentionne que les trois propriétaires des terrains souhaitent que leurs propriétés constituent un ensemble unique dont les espaces non construits serviront indistinctement à l'usage de tous les habitants et que divers services permettent l'utilisation en commun des trois fonds et l'entretien des ouvrages communs entre eux ; que des servitudes réciproques ont été créées pour la conception de l'ensemble unique des programmes de construction réalisés sur les terrains ; que ces dernières portaient sur les parcs, les canalisations, le chauffage, l'éclairage, les voies de circulation et parcs pour voitures ; que s'agissant du chauffage, l'acte prévoit que pour l'ensemble des bâtiments édifiés sur les trois fonds, il sera assuré par une chaufferie commune, située sur un terrain dépendant de la propriété appartenant à l'époque à la CIRP, la répartition des dépenses étant effectuée au prorata des calories distribuées à chacun ; qu'il était précisé que les grosses ou menues réparations sur les radiateurs et canalisations propres à chaque bâtiment seront à la charge de chaque propriétaire de bâtiment ; qu'était prévue la désignation d'un mandataire commun pour l'entretien et la police des espaces verts et des voies privées de circulation dans le cadre d'un règlement à établir par la suite ainsi que pour l'entretien des canalisations et cela jusqu'à l'établissement d'un règlement ; que la CIRP a assuré ce service jusqu'en 1981, puis elle a créé la CIRS devenue Icade, propriétaire des logements et parcelles détenus par la CIRP et assure de plus la fonction de mandataire commun ; que par divers actes de 1986, 1987 et 1989, il a été transféré dans le cadre d'une convention entre la ville et le mandataire commun, les voiries, l'éclairage public, les espaces verts et les réseaux ; que pour le chauffage, il devait être transféré ultérieurement étant précisé que si les propriétaires doivent faire des travaux sur les espaces gérés par la ville, ils seront considérés comme concessionnaires utilisant le sol et le sous-sol public ; qu'une convention de prêt à usage a été signée le 1er décembre 1988, avec la société d'économie mixte Sarcelles Chaleur entre cette dernière et les sociétés venant aux droits des propriétaires d'origine ; qu'il était indiqué que cette société a été créée entre la ville de Sarcelles et les divers propriétaires des logements du Grand Ensemble Sarcelles Lochères pour rationaliser la production et la distribution de chaleur, ce qui était fait au préalable par la CIRP, puis la CIRS dans le cadre d'un mandat exécuté pour le compte de tous les copropriétaires ; qu'il était précisé page 2 que les propriétaires du Grand Ensemble Lochères et la CIRS (Cie immobilière de la Région de Sarcelles) ont la propriété soit individuellement, soit dans le cadre d'une indivision de tous les éléments du système de production et de distribution du chauffage urbain ; que cette convention visait à mettre à la disposition de la SEM Sarcelles Chaleur les chaufferies centrales, le réseau et les sous-stations afin d'assurer le chauffage et l'eau chaude pour 30 ans à compter du 1er juillet 1987 ; qu'en avril 1989, la CIRS ayant succédé à la CIRP indique qu'elle a essayé de promouvoir la création d'une entité regroupant tous les propriétaires qui se serait substituée à elle pour la gestion et les services communs et transmettre la propriété des équipements collectifs lui appartenant mais qu'il y a eu un échec ; que le 13 octobre 2004, l'union des conseils syndicaux de copropriété de Sarcelles a envoyé une lettre au CIRP rappelant que le syndicat des copropriétaires du Grand Ensemble de Sarcelles étaient copropriétaires des installations avec les propriétaires bailleurs et mentionnant que le prêt à usage n'avait pas été autorisé en assemblée générale ; qu'il était reconnu lors d'une réunion en décembre 2004 par l'Union qu'elle n'avait jamais financé le chauffage ; qu'en 2005 et 2006, des actes sont intervenus afin que la société Icade devienne propriétaire des installations de chauffage ; que le 26 juin 2006, elle a vendu à la société Sarcelles Investissements l'ensemble immobilier à usage de chaufferie, et toutes les sous-stations primaires ; qu'il est précisé dans l'un des actes que les installations de chauffage desservent également des services publics, mairie, piscine, église, police
 ; que les appelants soutiennent que chacun des copropriétaires des 44 syndicats possède la qualité de propriétaire indivis des parties communs du Grand Ensemble et notamment des chaufferies et du réseau de chauffage ; qu'ils soutiennent que les actions en revendication entrent dans le champ d'application de l'article 815-2 du code civil et non celui de l'article 815-3 du code civil que tout indivisaire peut accomplir seul ; que le cahier des charges établit les droits sur les parties communes ;