Cour d'appel de Limoges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.596 du 07/11/2019,  partie 5



 En l'espèce, les deux parcelles expropriées, que ce soit sous l'empire du POS, c'est-à-dire avant le 14 décembre 2004, ou à compter de l'adoption du PLU, le 14 décembre 2004, ont toujours été situées dans une zone constructible, bien qu'une évolution soit intervenue dans l'étendue des droits à construire.
 En outre, il est constant que ces parcelles d'un seul tenant, possèdent, grâce à la parcelle [...] , une voie d'accès à la route départementale n° l et se trouvent à moins de 100 mètres de réseaux d'eau, d'électricité, et d'assainissement suffisamment dimensionnés eu égard à leur situation à proximité d'un complexe sportif composé notamment d'un centre aquatique.
 Dans ces conditions, les parcelles [...] et [...] peuvent être qualifiées de terrain à bâtir au sens de l'article L 13-15 II 1° du Code de l'expropriation et être évaluées comme telles.
 Sur l'évaluation de l'indemnité principale :
 En vertu de l'article L. 13-15 II 2° ancien du Code de l'expropriation, l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence, de la capacité des équipements, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, si leur Institution révèle de la part de l'expropriant une intention dolosive.
 Sur l'appréciation de l'intention dolosive alléguée :
 Il ressort des pièces produites aux débats que, sous l'empire du POS, les parcelles [...] et [...] se situaient en zone EUa, définie comme une zone urbaine, peu dense, réservée, à la construction de pavillons individuels, au sein de laquelle étaient notamment admises les constructions de quelque destination que ce soit, les lotissements à usage d'habitation et les établissements publics et installations d'intérêt général. En revanche, sous l'empire du PLU, les parcelles [...] et [...] se situent désormais en zone AUt, définie comme une zone à urbaniser, à vocation touristique, sportive et de loisirs, sur laquelle sont seules autorisées les constructions et utilisations du sol à destination de sport, de tourisme et de loisirs, d'hôtellerie et de restauration :
 Ainsi il apparait que, depuis l'adoption du PLU le 14 décembre 2004, les parcelles des consorts L..., tout en restant constructibles, sont affectées de restrictions administratives limitant les droits à construire sur ces parcelles, empêchant notamment la construction de maisons individuelles alors que celles-ci étaient auparavant autorisées, permettant par exemple d'envisager l'aménagement d'un lotissement sur les parcelles [...] et [...]. Il est donc constant qu'elles ont perdu de la valeur en raison de cette évolution en matière d'urbanisme décidée par la commune de La Souterraine, autorité expropriante.
 Or, il est vrai que cette évolution est intervenue moins de deux mois avant la décision prise par la commune, le 2 février 2005, d'engager une procédure d'expropriation des parcelles [...] et [...]. Cette concordance des temps est un indice de nature à faire suspecter une intention dolosive de la part de la commune qui apparait ainsi comme pouvant avoir chercher à anticiper sa prochaine acquisition de parcelles à un prix plus avantageux pour elle.
 Cependant, cette donnée doit être mise en perspective avec d'autres éléments de l'espèce.
 Il sera d'abord souligné que lorsqu'a été engagée l'enquête préalable à l'adoption du PLU, en septembre 2004, puis au moment de l'adoption du PLU, le 14 décembre 2004, la commune de La Souterraine, qui était locataire depuis 1987 des parcelles [...] et [...] de S... L..., n'avait pas encore été informée par ce dernier qu'à l'expiration de ce bail le 1° mars 2005 il ne consentirait pas à son renouvellement. C'est seulement par courrier daté du 26 décembre 2004 donc postérieur à l'adoption du PLU et à la modification des règles d'urbanisme applicables aux parcelles [...] et [...], que S... L... a donné cette information à la commune, en lui indiquant qu'il avait décidé de vendre ses parcelles et en lui demandant de bien vouloir lui présenter une offre de prix.
 Il convient ensuite de rappeler que les parcelles expropriées s'inscrivent dans un ensemble d'équipements sportifs qui constitue le complexe sportif dit [...], lequel se compose d'une piscine, du stade dit de la piscine, d'un gymnase, derrière lequel se situent les parcelles expropriées et d'un terrain de sport (football et rugby) aménagé sur la parcelle [...] .
 Il ressort ensuite des pièces produites aux débats, en particulier de deux extraits de bulletins municipaux de 1978 et 2000, que la vocation sportive du complexe [...] existe depuis au moins la fin des années 1970 et ne s'est pas démentie jusqu'alors, se renforçant au contraire, notamment au travers de la construction du gymnase en 2000-2001, puis celle, toujours en cours, d'un centre aquatique dans le prolongement du gymnase.
 La réglementation en matière d'urbanisme applicable aux parcelles [...] et [...] sous l'empire du POS traduisait cette vocation sportive.
 Le POS, d'une part, autorisait sur ces parcelles, notamment, la construction d'équipements publics et d'installations d'intérêt général, catégorie dans laquelle peuvent être rangées les installations sportives.