Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.774 du 08/07/2021,  partie 6


un risque de péremption du permis de construire et, partant, d&apos;inefficacité de la garantie d&apos;achèvement qu&apos;il s&apos;est engagé à fournir, doit en informer les acquéreurs et le notaire chargé d&apos;instrumenter les ventes en l&apos;état futur d&apos;achèvement ; que le notaire soutenait que la Caisse d&apos;épargne, auprès de laquelle avait été souscrite la garantie d&apos;achèvement, devant suspecter que les travaux de construction n&apos;avaient pu être engagés en l&apos;absence de toute demande de débit du compte centralisateur concernant de tels travaux, et le risque de péremption du permis de construire qui en résultait, avait manqué à ses obligations en s&apos;abstenant de l&apos;en informer et d&apos;alerter les acquéreurs ; qu&apos;en retenant pour exclure, de ce chef, tout manquement du garant d&apos;achèvement, qu&apos;à cette époque, seuls treize actes de vente auraient été régularisés sur les soixante-douze lots réservés, de sorte que l&apos;absence de débit correspondant à des travaux de construction n&apos;aurait pas été suspecte, quand cette circonstance n&apos;écartait en rien le risque, qui s&apos;est réalité, de péremption du permis de construire, en l&apos;absence de commencement d&apos;exécution des travaux suffisamment caractérisé, et la connaissance que le garant devait en avoir, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1382 du code civil ;
 
 2°) ALORS QU&apos;une contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu&apos;en relevant l&apos;absence de tout débit du compte centralisateur correspondant à des travaux de construction, avant d&apos;affirmer que le garant d&apos;achèvement n&apos;aurait été « en mesure de découvrir l&apos;absence de commencement effectif des travaux dissimulée par le promoteur qu&apos;en juillet 2008 », après la péremption du permis de construire, la cour d&apos;appel, qui s&apos;est contredite, a violé l&apos;article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QU&apos;en toute hypothèse, le garant d&apos;achèvement, ayant connaissance d&apos;un risque de péremption du permis de construire et, partant, d&apos;inefficacité de la garantie d&apos;achèvement qu&apos;il s&apos;est engagé à fournir, doit en informer les acquéreurs et le notaire chargé d&apos;instrumenter les ventes en l&apos;état futur d&apos;achèvement ; qu&apos;en se bornant à affirmer que le garant d&apos;achèvement n&apos;aurait été « en mesure de découvrir l&apos;absence de commencement effectif des travaux dissimulée par le promoteur qu&apos;en juillet 2008 », soit postérieurement à la péremption du permis de construire, sans rechercher, comme il le lui était demandé s&apos;il n&apos;avait jamais été destinataire de la moindre demande de débit susceptible de concerner la réalisation des travaux de construction, alors même que la péremption du permis de construire pouvait survenir au mois de juin 2008, ce qui devait le conduire à penser que les travaux de construction n&apos;avaient pas été engagés, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 4°) ALORS QU&apos;en tout état de cause, le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu&apos;en se bornant à affirmer que le garant d&apos;achèvement n&apos;aurait pas été « en mesure de découvrir l&apos;absence de commencement effectif des travaux dissimulée par le promoteur qu&apos;en juillet 2008 », sans relever comment l&apos;absence de commencement effectif des travaux aurait, jusqu&apos;alors, été dissimulée par le promoteur, la cour d&apos;appel, qui n&apos;a pas mis la Cour de cassation en mesure d&apos;exercer son contrôle, a violé l&apos;article 455 du code de procédure civile ;
 
 5°) ALORS QU&apos;en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé ; que la cour d&apos;appel a relevé que la responsable du service promotion immobilière de la Caisse d&apos;épargne avait affirmé, lors de son audition par les enquêteurs, qu&apos;elle n&apos;avait jamais été destinataire de l&apos;attestation d&apos;architecte du 7 mars 2008 relatant faussement la réalisation des fondations de la résidence de [Localité 1] ; qu&apos;en retenant, par ailleurs, qu&apos;il résultait de ses déclarations aux enquêteurs et au juge d&apos;instruction que ce n&apos;était qu&apos;au mois de juillet 2008 que la responsable du service promotion immobilière de la Caisse d&apos;épargne s&apos;était avisée, en se déplaçant sur les sites de différents programmes de construction du groupe Simbiosis, à [Localité 1], Guezt, [Localité 4] et [H], que des attestations d&apos;avancement des travaux remises par M. [A] ne rendaient pas compte de l&apos;avancement réel des travaux, sans relever que l&apos;une de ces attestations aurait concerné le programme de [Localité 1], la cour d&apos;appel, qui n&apos;a pas mis la Cour de cassation en mesure d&apos;exercer son contrôle, a violé l&apos;article 455 du code de procédure civile ;
 
 6°) ALORS QU&apos;en toute hypothèse, le juge a l&apos;obligation de ne pas dénaturer l&apos;écrit qui lui est soumis ; qu&apos;il résulte des termes clairs et précis du procès-verbal d&apos;audition du 17 mars 2010 et du procès-verbal de confrontation du 25 janvier 2013, produits devant la cour d&apos;appel, que, lors de ses auditions, la responsable du service promotion immobilière de la Caisse d&apos;épargne n&apos;avait mentionné que des attestations d&apos;achèvement des travaux pour « les immeubles du [Établissement 1] SCI [Localité 2] 2002 et pour le [A] [I] » (PV d&apos;audition du 17 mars 2010, p. 2, al. 16 ; PV de confrontation du 25 janvier 2013, p. 3, al. 10) et une « attestation pour le hors d&apos;eau de l&apos;immeuble [Établissement 5] à [Localité 4] » (PV d&apos;audition, p. 3, al. 1), avant de préciser qu&apos;elle ne pensait pas « avoir été destinataire » d&apos;