Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-15.565 du 10/04/2019,  partie 9


que la société Citya Ouest Investissement Locatif se devait par ailleurs de vérifier à tout le moins l'existence et la validité des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Compagny of Guarantee » garantissait aux acquéreurs d'une part le règlement des loyers, d'autre part le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, alors que ces documents se sont révélés totalement illusoires puisque la compagnie en question n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français ; qu'elle se devait également de les informer sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture de la SARL Gestion alors même que le bail régularisé le 7 février 2006 ne comportait aucune stipulation sur la fiabilité annoncée du placement ; qu'en agissant de la sorte, la société Citya Ouest Investissement Locatif a indiscutablement manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux Y... en s'abstenant de les alerter sur les risques de l'opération et la fiabilité annoncée du placement et ainsi commis une faute délictuelle ; que ce défaut d'information a conduit les époux Y... à souscrire un engagement dont l'échec est aujourd'hui patent ; qu'il apparaît en effet que la SCI Résidence Le Cordat ainsi que les autres sociétés parties prenantes dans le projet immobilier sont désormais totalement insolvables et incapables de verser le moindre denier aux acquéreurs au surplus créanciers chirographaires, et qu'en conséquence l'espoir pour eux de recouvrer la moindre somme, en conséquence de l'annulation de la vente, est tout à fait illusoire ; qu'il convient pas ailleurs de relever que l'ensemble immobilier, objet du projet d'aménagement, avait été acquis par la SCI Résidence Le Cordat auprès de la société SEDIM le 18 avril 2003 moyennant le prix hors taxes de 333 862,84 euros, et que la société SEDIM l'avait elle-même acquis le 28 avril 2000 pour la somme de 200 001 francs, soit 30 489,95 euros (cf. conditions générales annexées à l'acte de vente, p. 22) ; qu'à l'évidence, la valeur à présent du même bien, situé en zone de revitalisation rurale qui ne subit aucune pression foncière, inachevé et à l'état d'abandon depuis plusieurs années, et qui constitue le seul actif de la SCI Résidence Le Cordat créée par la groupe Simbiosis pour la réalisation de ce seul programme, risque de devenir purement symbolique, et sera en tout cas totalement insuffisante pour remplir de leurs droits les quelque 140 acquéreurs qui ont poursuivi et obtenu devant le tribunal de grande instance de Cusset puis devant la présente cour la résolution ou l'annulation de leurs ventes ; que c'est en vain que la société Citya Ouest Investissement Locatif oppose aux acquéreurs l'absence de mise en oeuvre de la garantie d'achèvement ; qu'en effet, une telle mise en oeuvre aurait nécessité l'unanimité de tous les acquéreurs, et à défaut n'aurait permis la réalisation de travaux que sur certains lots privatifs ; que, par ailleurs, les parties communes étant restées la propriété du promoteur, l'achèvement des travaux et l'exploitation de l'ensemble de la résidence auraient nécessité que ce dernier ou son mandataire mette en oeuvre la garantie souscrite, ce qu'il s'est abstenu de faire ; que cette mise en oeuvre à l'initiative de certains ou de l'ensemble des copropriétaires n'aurait pour sa part abouti qu'à la livraison de lots individuels sans classement possible de l'ensemble en résidence de tourisme du fait de l'inachèvement des parties communes ; que, par ailleurs, l'utilisation par le promoteur de fonds versés hors du compte centralisateur aurait certainement conduit le garant d'achèvement à dénier sa garantie sur les parties communes et à l'inachèvement des travaux ; qu'en outre, la liquidation judiciaire de la SARL Gestion les Hauts du Cordat et la résiliation, par son mandataire liquidateur, des baux déjà passés exposaient les acquéreurs à un fort risque, même dans une hypothèse favorable de livraison effective de la résidence de tourisme et de reprise de la gestion par une autre société, que les conditions d'un loyer garanti pendant toute la durée du bail, quel que soit le taux d'occupation de la résidence, ne soient pas reconduites ; qu'en l'état de ces éléments, la société Citya Ouest Investissement Locatif ne saurait opposer aux acquéreurs leur propre faute ; que la faute de la société Citya Ouest Investissement Locatif a ainsi exposé les époux Y... au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation de la vente et de l'impossibilité d'actionner le vendeur du fait de son insolvabilité, caractérisant l'existence d'un lien de causalité entre ce manquement et les préjudices résultant pour eux de l'impossibilité de recouvrer leur investissement et les sommes déboursées au titre des actes en lien avec leur acquisition, de la perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier de l'opération de défiscalisation et des loyers escomptés ainsi que des tracas subis depuis plusieurs années ayant perturbé leur vie quotidienne ; qu'en l'état de ces éléments la société Citya Ouest Investissement locatif sera en conséquence condamnée à leur verser les sommes précitées en réparation de leurs préjudices ; que sur les demandes de la banque à l'encontre de la liquidation judiciaire de la SCI Résidence Le Cordat, de la société Citya Ouest Investissement et de la SCP notariale ;