Cour d'appel de Versailles
14, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-10.790 du 30/03/2017,  partie 2


apparition de "vices cachés" dans le logement pouvant nuire à sa santé et notamment : forte humidité, infiltrations d&apos;eau dans les murs, projection d&apos;eau émanant de la tuyauterie, écaillement des peintures, moisissures, champignons et a joint des photographies ; elle a sollicité la réalisation des travaux de réparation,
 
 - le 4 novembre 2013, le cabinet Copac lui répondait avoir saisi l&apos;avocat du bailleur afin que les actions rapides puissent être effectuées ; il précise que cet appartement a déjà subi en 2009 un dégât des eaux, soldé par la remise en état complet de l&apos;appartement en 2012 ; en outre, elle incite la locataire à effectuer une déclaration préalable de dégât des eaux auprès de son assureur, 
 
 - par courrier du 12 décembre 2013, la MAAF a informé sa sociétaire, Mme [Q], de ce que les dommages résultant de l&apos;humidité ou de la condensation ne sont pas garantis par son contrat, 
 
 - par courrier du 15 novembre 2013, Mme [Q] a demandé au cabinet Copac, en raison de l&apos;insalubrité du logement et conformément aux dispositions de l&apos;article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989, d&apos;une part, un dédommagement financier, et d&apos;autre part, l&apos;exonération de son préavis (fixé à trois mois par le contrat de bail), 
 
 - dans un rapport dressé à la suite de ses constatations effectuées le 26 février 2014, l&apos;inspecteur immobilier de la commune de [Localité 1] dénonce, d&apos;une part, l&apos;humidité affectant le logement atteignant 25 % dans la cuisine, entre 25 et 31 % selon les zones dans la salle de douche, et d&apos;autre par, les conséquences en résultant : plafond et cloison de la cuisine attenante à la salle de douche tachés par les moisissures, totalité du plafond de la salle de douche taché, bistré et cloqué ; qu&apos;il ressort de l&apos;ensemble de ces éléments de fait, d&apos;une part, que M. [E] avait connaissance avant la signature du contrat de location d&apos;une fuite affectant le logement et que les travaux d&apos;électricité, installation sanitaire, plomberie et peinture qu&apos;il a fait réaliser sont sans rapport avec le traitement de la fuite de la colonne d&apos;eau qui traverse l&apos;immeuble et affecte le logement loué à Mme [Q] ; qu&apos;au surplus, ces travaux sont non conformes aux normes en vigueur puisque l&apos;expert immobilier de la commune de [Localité 1] a relevé :
 -l&apos;absence de ventilation dans la cuisine (la grille de ventilation haute n&apos;est reliée à aucun origine en façade),
 -l&apos;absence de ventilation basse dans la cuisine,
 -aucune évacuation de l&apos;air vicié dans les WC s&apos;agissant d&apos;une pièce dépourvue de fenêtre ;
 qu&apos;il en résulte que le logement ne pouvait être loué en l&apos;état puisqu&apos;il était voué à plus ou moins brève échéance mais inéluctablement aux dégradations dues à l&apos;humidité et à l&apos;insalubrité ; que M. [E], ou son mandataire, informé par la locataire de ses difficultés dès le 23 octobre 2013, n&apos;a apporté aucune solution concrète et, au contraire, alors qu&apos;elles relèvent de la copropriété, l&apos;a renvoyée à saisir son assureur ; qu&apos;en outre, il a subordonné la signature du constat de sortie des lieux à cette déclaration de sinistre par la locataire auprès de son assureur ; que la situation a pris fin avec le départ de la locataire le 3 novembre 2014 ; qu&apos;au vu de l&apos;ensemble de ces éléments, il est établi de façon non sérieusement contestable que M. [E] a manqué à ses obligations légales et contractuelles ; que les nuisances occasionnées et l&apos;inconfort de vie caractérisés par le rapport de l&apos;expert immobilier de la commune de [Localité 1] d&apos;une part, et un certificat médical daté du 21 décembre 2012 d&apos;autre part, caractérisent le préjudice invoqué et justifient l&apos;octroi d&apos;une condamnation provisionnelle au paiement de dommages et intérêts justement apprécié par le premier juge à la somme de 4.800 euros ;
 
 1°) ALORS QUE le juge des référés ne peut accorder une provision au créancier que dans le cas où l&apos;existence de l&apos;obligation n&apos;est pas sérieusement contestable ; que si le bailleur est tenu de délivrer au preneur, s&apos;il s&apos;agit de son habitation principale, un logement décent et de lui permettre d&apos;en avoir la jouissance paisible pendant la durée du bail, il n&apos;est pas tenu, pour autant, de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance ; qu&apos;en décidant néanmoins que la demande de provision, à valoir sur la réparation de son préjudice, formée par Madame [Q] ne se heurtait à aucune contestation sérieuse, après avoir pourtant constaté que l&apos;insalubrité du logement trouvait sa cause dans la fuite d&apos;une colonne d&apos;eau traversant l&apos;immeuble, ce qui constituait le fait d&apos;un tiers qui ne pouvait être imputé à Monsieur [E], la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile, ensemble les articles 1719, 1725 du Code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
 
 2°) ALORS QUE, tenu de motiver sa décision, le juge ne peut se borner à viser les pièces versées aux débats, sans les analyser, même sommairement ; qu&apos;