Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.590 du 28/11/2019,  partie 3


Mme L... E..., appelante, pour apporter cette preuve contraire et pour justifier de l'existence d'un bail verbal au profit des consorts E..., verse aux débats : - des avis d'imposition à la redevance audiovisuelle pour les années 2008, 2010, 2011, 2012, et 2014 établis au nom de M. P... E..., [...] , - des avis d'imposition à la taxe d'habitation pour les années 2008, 2010, 2011, 2012, et 2014, établis au nom de M. P... E..., [...] , - un avis d'échéance d'assurance habitation pour l'année 2015, adressé par la société AXA FRANCE IARD à Mme L... K... et Mme L... E..., le 5 décembre 2014, - six photocopies de chèques bancaires libellés sur un compte chèques au nom de Mme M... E..., demeurant [...] , au bénéfice de l'indivision U..., et respectivement datés des 26 août 2011, 16 octobre 2011, 24 avril 2012, 14 décembre 2012, 1er juillet 2013, 26 novembre 2014, - un courrier adressé le 27 juin 2013 par l'indivision U..., précédent propriétaire de l'immeuble, à Mme M... E..., ainsi libellé : « occupation des locaux au [...] , Madame, nous avons vendu notre immeuble du [...] en date du 16 avril 2013, la prise de possession de celui-ci a été effective par la mairie de PARIS à la date du 12 juin 2013. Nous devons donc « recouvrir » les loyers et charges jusqu'au 12 juin 2013. Vous trouverez, ci-dessous, le détail des sommes dues... Nous vous invitons à régulariser votre situation dans les plus brefs délais » ; Mme L... E... expose, par ailleurs, que sa cousine Mme L... K..., a résidé un temps dans les lieux, ce qui explique la mention relevée sur la boîte aux lettres du nom d'K... ; si le commencement d'exécution d'un bail verbal ne peut résulter de la seule occupation des locaux ni du paiement du loyer par l'occupant à la place de son prédécesseur, ces éléments sont suffisants s'ils s'accompagnent de faits positifs manifestant la volonté commune des parties ; en l'espèce, le courrier adressé par l'indivision U..., précédemment propriétaire de l'immeuble et du logement litigieux, à Mme M... E... et aux termes duquel la bailleresse réclame à Mme E... le paiement des loyers, constitue un acte positif du propriétaire, qui caractérise sans ambiguïté la volonté expresse et non équivoque de l'indivision U... d'accepter Mme M... E... comme locataire, substituée à M. K... ; l'inscription mentionnant en exergue de la missive « occupation des locaux » ne saurait remettre en cause cette volonté, contrairement à ce que soutient la RIVP, et ne suffit pas à caractériser l'existence d'un paiement pour autrui ; cette volonté, ajoutée au paiement des loyers par Mme M... E..., caractérise aussi bien l'accomplissement des obligations que l'exercice des droits découlant du prétendu bail ; dès lors, Mme M... E... sera déclarée titulaire d'un bail verbal ; en revanche, les pièces produites sont insuffisantes pour permettre de regarder les autres membres de la famille E... et notamment Mme L... E..., qui dispose d'une autre adresse parisienne, comme ayant la qualité de locataires ; Sur la loi applicable au bail verbal consenti et les conséquences qu'emporte l'application de cette loi sur la demande de résiliation judiciaire du bail : l'appelante fait grief au premier juge d'avoir déclaré qu'en « l'absence de date sur l'état locatif il convenait de dire que la location litigieuse était soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 » ; Mme L... E... soutient que : - la loi applicable au contrat de bail est celle du 1er septembre 1948, - l'application de cette loi découle du fait que l'immeuble a été construit avant 1948, comme en atteste l'origine de propriété figurant dans le bail consenti par la ville de PARIS à la RIVP et l'état locatif annexé à ce bail, qui indique que deux autres baux, dans l'immeuble, sont régis par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, - il appartient à la RIVP de démontrer dans quelles conditions le bail verbal consenti à l'appelante ou à M. K... déroge à la loi du 1er septembre 1948, - l'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et notamment de celles de l'article l0-2, qui sanctionne l'insuffisance d'occupation du locataire, impliquait, préalablement à toute action en résiliation judiciaire du bail, la délivrance d'un congé au locataire, - cette formalité n'ayant pas été satisfaite, puisqu'aucun congé n'a été adressé ni à M. K... ni aux consorts E..., la résiliation judiciaire du bail ne pouvait être prononcée par le premier juge dont la décision doit être infirmée de ce chef ; la RIVP réplique que la loi applicable est bien, comme l'a dit le premier juge, celle du 6 juillet 1989 et que l'appelante, qui est un tiers au contrat de location, n'indique ni à quelle date les consorts E... sont entrés dans les lieux, ni à quelle date l'immeuble a été construit ; tous les logements construits avant le 1er septembre 1948 sont, sauf s'ils entrent dans le cadre des exceptions mentionnées à l'article 3 de la loi, soumis aux dispositions de cette même loi ; il appartient au locataire, qui revendique le bénéfice de la loi, de rapporter la preuve que l'immeuble a été construit avant 1948 ;