Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.756 du 14/03/2019,  partie 10



 Qu'en décidant cependant de faire droit à la demande de la société Elogie Siemp tendant à réviser unilatéralement le prix du loyer et la surface corrigée du logement, sans s'expliquer sur la force obligatoire du loyer conventionnel convenu entre les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 34 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ensemble l'article 1134 devenu 1103 du code civil ;
 
 2°) ALORS QU'en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou de l'autre des parties, le demandeur doit faire connaître à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire les nouveaux éléments proposés, joindre à l'envoi de cette notification un décompte détaillé, établi d'après un modèle type annexé au décret prévu à l'article 28, des bases de calcul de ce loyer et la notification par le demandeur devra à peine de nullité indiquer que faute par l'autre partie d'avoir contesté le loyer dans le délai de deux mois, il sera forclos à expiration de ce délai et que ce loyer s'imposera comme nouveau prix ;
 
 Que Mme V... N... contestait la régularité de la demande de révision du loyer ; que la cour d'appel a elle-même constaté que « ce décompte de surface corrigée lui [a] été envoyé par lettre simple sans aucune mention » (arrêt, p.6), ce dont il s'évinçait que la notification était entachée de nullité ;
 
 Qu'en décidant cependant d'entériner la révision du loyer par le bailleur malgré sa notification entachée de nullité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;
 
 3°) ALORS QU'en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou de l'autre des parties ;
 
 Que Mme V... N... faisait valoir que le bailleur n'avait pas établi d'état des lieux d'entrée de sorte qu'il n'était pas possible de déterminer les éléments ayant servi de base à la détermination du loyer initial, et que par voie de conséquence l'existence d'une modification totale ou partielle desdits éléments ayant servi de base à la détermination du loyer (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p.18) ;
 
 Qu'en décidant cependant de faire droit à la demande de révision du loyer, sans s'expliquer sur l'absence d'état des lieux d'entrée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 32 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 ;
 
 4°) ALORS QU'en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou de l'autre des parties ;
 
 Que Mme V... N... faisait également valoir que les travaux invoqués par le bailleur pour tenter d'obtenir une modification du loyer, ne constituaient que de simples travaux de conservation de l'immeuble dans son état d'origine (et donc pas dans l'appartement donné à bail), qui n'apportaient aucune modification des éléments ayant permis la détermination du loyer initial, et qu'il convenait au surplus de retenir un coefficient de vétusté en l'état de l'ancienneté de ces travaux (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 12) ;
 
 Qu'en décidant cependant de faire droit à la demande de révision du loyer, sans s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;
 
 5°) ALORS QUE ne pourront entrer en ligne de compte dans l'évaluation des correctifs de la surface du logement que les éléments d'équipement et de confort fournis par le propriétaire ;
 
 Que Mme V... N... rappelait que lors de la conclusions du bail, le bailleur avait expressément prévu que les travaux de remise en état de l'appartement, trop couteux par rapport au montant du loyer, seraient à la charge du preneur ; que ce sont en conséquence les consorts N..., preneurs, qui ont financé l'intégralité des travaux de remise en état, d'équipement et de confort de l'appartement litigieux (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 11 à 13) ; que la cour d'appel a partiellement pris en compte ces travaux pour limiter certains postes d'équivalence superficielle (cf. arrêt, p. 15) ;
 
 Qu'en décidant cependant de fixer la surface corrigée du logement à 177 m², sans s'expliquer sur l'ensemble des travaux financés exclusivement par les preneurs (ni d'ailleurs sur les coefficients ou correctifs de surface majorés), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ensemble l'article 12 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 ;
 
 6°) ALORS QUE sont classées comme "pièces habitables" du local les pièces ayant un conduit de fumée ou une installation