décision 17-13.267 du 15/02/2018,  partie 3


qu'au regard de l'ensemble des pièces produites des énonciations du bail et de l'acte de cession du fonds de commerce dont s'agit, le bailleur, qui ne justifie pas avoir, antérieurement au présent litige, opposé au preneur la moindre critique sur sa jouissance des lieux loués, ni jamais demandé une remise en état des lieux, échoue à établir que la partie des locaux correspondant à la cave agencée et aux parties couvertes placées à l'arrière de l'immeuble auraient été aménagées et occupées lors des sinistres litigieux par la société le Tigre sans droit ni titre » (arrêt pages 7 et 8) ;
 
 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « M. Léon Y..., Mme Hina X... épouse Y... et M. Gérard Z... estiment qu'au vu du bail, aucune faute ni responsabilité contractuelle ne peut être imputée aux bailleurs ; qu'ils indiquent en substance un changement de destination des lieux à la charge du preneur de l'époque lequel n'aurait pas eu recours à un architecte, que ces aménagements font partie des parties privatives et que le bail contient une clause élusive de responsabilité ; qu'il ressort des pièces de la défenderesse que la convention du 14 avril 1987 signée par M. Léon Y... et MM B... et C... indique que « M. Y... donne l'autorisation d'effectuer lesdits travaux. Ces derniers affectant en partie le gros oeuvre de l'immeuble, ces travaux devront être effectués sous la surveillance d'un architecte. Lesdits travaux seront effectués entièrement aux frais de MM B... & C... et sous leur entière responsabilité » ; que ce moyen sera écarté en ce qu'une part, il n'est pas question de la conformité et des malfaçons des travaux entrepris en leur temps, alors même que la teneur des travaux n'est pas connue, si ce n'est la surélévation de la fenêtre dans le couloir, que le changement de destination des lieux n'est pas contesté alors même qu'il est allégué et justifié (pièce n°15/2) l'autorisation préfectorale de transformation du caveau en salle de restaurant et que le bail initial lui-même indique que les locaux sont loués pour l'exploitation d'un commerce restaurant (pièce n°1) ; selon eux, c'est le preneur qui a l'obligation d'entretien des canalisations communes sans recours possible contre le bailleur, les travaux dont s'agit n'étant pas des travaux au sens de l'article 606 du code civil ; que la Sarl le Tigre soutient de se son côté que les bailleurs sont restés totalement inertes alors qu'ils avaient de longue date parfaitement connaissance de l'état de vétusté et non-conformité affectant les eaux usées de leur immeuble à usage locatif ; qu'ils ont ainsi violé leurs obligations de délivrance et d'entretien ; qu'en l'espèce, au vu des désordres tels qu'ils ont été décrits et expliqués par l'expert et au vu du bail liant les parties, il apparaît : - que d'une part, les réseaux toiture sont parties communes à l'immeuble, et d'autre part, la terrasse et toiture de coursive ne sont accessibles que par un appartement privatif du 1er étage dont seul le propriétaire a l'usage et que la Sarl le Tigre, en tant que locataire du rez-de-chaussée de l'immeuble, n'a pas accès aux endroits des causes des désordres, de sorte que ces canalisations sont hors bail ; - que l'entretien contractuellement à la charge du preneur porte bien sur « les lieux loués ; - que l'expertise judiciaire a mis en évidence le fait que les désordres résultant d'éléments de l'immeuble qui étaient vétustes et non conformes ; - que le bail dispose d'une clause élusive de responsabilité que le bailleur n'est tenu que des grosses réparations au titre de l'article 606 du code de procédure civile ; qu'il est de principe que les travaux de l'article 606 du code civil sont ceux qui concernent la structure et la préservation de l'immeuble et notamment ceux qui sont de nature à empêcher des inondations des locaux commerciaux loués ; qu'en conséquence, les désordres constatés ne relèvent pas de l'entretien tel que prévu au bail ; qu'il s'agit en fait de désordres résultant de la vétusté et non-conformité affectant les canalisations communes et/ou en parties privatives qui ne peuvent être mis à la charge du locataire d'une simple partie des locaux mais doivent rester à la charge du propriétaire bailleur ; qu'en outre, il ne s'agit pas de désordres consécutifs à des détériorations ou obstructions des canalisations qui auraient été imputables aux locataires, en ce qu'il est justifié (pièces n°3 et 4) des lingettes, graisses alimentaires, ainsi que des cuillères et fourchettes constatés lors du débouchage des canalisations, le compte-rendu Malezieux du 17 septembre 2012, antérieur aux opérations d'expertise est mis en brèche par les mêmes constatations par caméra de Malezieux dans le cadre de l'expertise D..., qui constate que le passage caméra indique que le carneau sur la quasi longueur du couloir est en mauvais état, et notamment les joints linéaires horizontaux partiellement dégarnis, alors même que l'expert dans sa note n°3 explique qu'il n'est plus obligatoire d'imposer un séparateur à graisse ;