Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.740 du 30/09/2021,  partie 6


qu'il propose de retenir comme termes de référence : * 7 actes de rétrocession intervenus entre l'Etat et les propriétaires de terrains situés dans la ZAD de [Adresse 7] après le démantèlement de l'antenne OMEGA et parmi lesquels figurent d'ailleurs les parcelles [Cadastre 5] à [Cadastre 12] qui font l'objet de la présente procédure d'expropriation ; que ces rétrocessions sont intervenues entre 2002 et 2007, après la création de la ZAD ; que même si la date de référence pour déterminer la consistance des biens se situe en 2001, ceux-ci doivent être évalués au jour de la décision de première instance et prendre en compte les transactions récentes intervenues dans le secteur ; que ces rétrocessions, en raison de leur ancienneté, ne pourront être prises en considération dans l'évaluation des biens expropriés ; que sur les actes de partage d'indivision intervenus entre les consorts [O] du 22 juillet 2011 d'une part et les consorts [Z] le 10 septembre 2008, d'autre part, le partage du terrain [O] d'une superficie de 5 730 m² entre les 7 copartageants a été un partage en nature et les lots formés, variant entre 800 m² et 1 724 m², ont tous été évalués à 1 000 euros, ce qui prouve que cette évaluation procède plus d'un accord entre copartageants que de celle ayant cours sur un marché libre ; qu'elle sera donc écartée ; que la même observation vaut pour le partage de l'indivision [Z] ; que sur un acte de vente du 4 octobre 2007 de 2 terrains agricoles de 74 329 m² et 26 245 m² par la [Q] à [W] [A] pour le prix de 0,46 euros le mètre carré, ces terrains sont situés à la [Adresse 11] et à [Adresse 12] à l'intérieur du périmètre d'irrigation de l'Ouest et en zone de protection forte à vocation exclusivement agricole ; que la situation de ces terrains dans les Hauts de [Localité 1] et leur classement en zone exclusivement agricole leur donnent une consistance qui ne peut être comparée avec celle des terrains expropriés : la transaction du 4 octobre 2007 ne peut en conséquence servir de terme de référence pour évaluer les biens expropriés ; que sur les jugements du juge de l'expropriation intervenus en 2004 et évaluant l'indemnité l'expropriation due aux propriétaires des terrains expropriés lors de la construction de la roue des tamarins sur la base de 0,5 euros le mètre carré, doivent également être écartés en raison de leur trop grande ancienneté ; que sur 8 transactions (dont l'une d'ailleurs consiste en un échange de terrains) portant toutes sur des parcelles classées 1NC ont été négociées entre 2008 et 2011 sur une base moyenne de 0,93 euros le mètre carré ; que même si la superficie de ces terrains est relativement importante (28 280 m2 ou 6 871 m²), ils ne peuvent être comparés aux biens expropriés parce qu'ils se situent dans les hauts de [Localité 1] ([Adresse 13], [Adresse 9], [Adresse 11], [Adresse 5]), qu'ils présentent nécessairement un relief accidenté et sont d'accès difficile ; que sur 18 transactions conclues par le conseil général en 2013 en vue de réaliser l'élargissement de la route départementale 2/4 à un prix variant entre 3,93 euros et 0,76 euros le mètre carré, la configuration et la petite taille des terrains situés en zone 1 NC ( 54 m², 83 rn² etc.) ne permettent pas non plus de les retenir comme éléments de comparaison pour évaluer les terrains expropriés ; que sur la vente d'un terrain HN [Cadastre 3] de 3 640 m² à proximité des parcelles expropriées situés en zone AU1st intervenue le 16 avril 2015 entre la commune de [Localité 1] et le TCO sur la base de 5,77 euros le mètre carré ne pourra pas non plus servir de terme de référence dans le présent litige, l'étroitesse du terrain en interdi(sant) la comparaison avec les parcelles [D] ; que les cessions de terrains de 42 000 m² situés à [Localité 2], seront écartées en raison de leur éloignement et de leur environnement qui diffère notablement de celui des parcelles [D] ; qu'en revanche, seront retenues comme termes de comparaison pertinents pour évaluer l'indemnité de dépossession due à [E] [D], une vente passée le 2 février 2015 entre le TCO et [F] [Y] concernant 2 terrains bâtis d'une superficie totale de 3 878 m² situés en zone AUlst , ces terrains jouxt(a)nt les parcelles expropriées et l'attestation notariale de Maître [I] distingu(a)nt la valeur du terrain nu et du bâti (et) le prix du mètre carré du terrain nu a été fixé sur la base de 5 euros le mètre carré ; la vente du 18 août 2010 faite par les consorts [P] à la commune de [Localité 1] d'un terrain de 160 259 m² situés en zone AU3st pour le prix de 801 295 euros, soit une valeur de 5 euros le mètre carré ; elle représente une référence sérieuse pour évaluer la valeur des terrains expropriés eu égard à sa superficie qui peut être comparée à celle des parcelles [D] ; par ailleurs, sa proximité avec le centre-ville de [Localité 1], sa desserte par la route des tamarins, la vue portant sur l'océan et les falaises constituent autant d'éléments le rapprochant des terrains [D] ;