Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-25.521 du 08/02/2023,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 FÉVRIER 2023
 
 La société Monréseau-immo.com, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 21-25.521 contre l'arrêt rendu le 3 décembre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à M. [E] [R], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de Me Occhipinti, avocat de la société Monréseau-immo.com, de Me Balat, avocat de M. [R], et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 4 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Boyer, Mme Abgrall, MM. Delbano, Bosse-Platière, conseillers, Mmes Djikpa, Brun, Rat, M. Pons, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 décembre 2021), le 30 octobre 2017, M. et Mme [M] (les promettants) ont conclu, par l'intermédiaire de l'agence immobilière Monréseau-immo.com (l'agence immobilière), une promesse unilatérale de vente d'un immeuble au bénéfice de M. [R] et Mme [V] (les bénéficiaires), assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt et fixant à la somme de 9 000 euros le montant des honoraires de l'agence.
 
 2. La signature de l'acte de vente n'est pas intervenue et, le 23 juillet 2018, une nouvelle promesse de vente aux mêmes conditions a été signée avec Mme [V] seule.
 
 3. L'agence immobilière a assigné les bénéficiaires en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle, faisant valoir qu'ils étaient à l'origine de l'échec de la vente, la condition suspensive d'obtention d'un prêt ayant défailli par leur faute.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le second moyen, pris en sa deuxième branche, ci-après annexé
 
 4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le premier moyen
 
 Enoncé du moyen 
 
 5. L'agence immobilière fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'en estimant que le fait que la vente ne se soit pas réalisée, qui privait la société Monréseau-immo.com de sa commission, suffisait à exclure qu'elle ait subi un préjudice du fait de la faute imputée à M. [R], acquéreur qui avait fait échouer la vente, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 6. La cour d'appel a exactement retenu que l'acte du 30 octobre 2017 n'ouvrait pas droit, à lui seul, à des honoraires au profit de l'agence immobilière, dès lors que, s'agissant d'une promesse unilatérale de vente, il ne comportait pas l'engagement du bénéficiaire d'acquérir.
 
 7. Elle a relevé que les bénéficiaires s'étaient séparés et qu'après leur avoir délivré une sommation d'opter, les promettants avaient conclu une nouvelle promesse unilatérale de vente au profit de Mme [V].
 
 8. Ayant énoncé à juste titre que, la vente n'ayant pas été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l'agence immobilière n'avait pas droit à des honoraires, la cour d'appel qui, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la défaillance de la condition suspensive, n'a pas constaté que la non-réalisation de la vente était imputable à une faute de M. [R], a pu en déduire que l'agence immobilière ne pouvait pas prétendre à l'allocation de dommages-intérêts.
 
 9. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Mais sur le second moyen, pris en sa troisième branche 
 
 Enoncé du moyen
 
 10. L'agence immobilière fait grief à l'arrêt de la condamner à payer des dommages et intérêts à M. [R], alors « que l'action en justice est un droit qui ne peut dégénérer en abus que si une faute est caractérisée ;