Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-10.245 du 09/01/2019,  partie 3


Mandataire des vendeurs et non des acquéreurs, l'agence ne pouvait agir contre les intérêts des époux X... et contre leur volonté de dissimuler ces éléments en diffusant précisément ce qu'ils ont voulu cacher ; même si elle a pu la connaître, elle ne pouvait dénoncer aux acquéreurs la situation dolosive, sauf à avoir été autorisée par les époux X... à diffuser toutes informations ; que le choix des époux X... de se taire n'a donc nullement pu être influencé par l'absence de mise en garde de l'agence ; les époux X... n'avaient aucunement besoin du conseil de l'agence pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants ; que l'agence les ait mis ou non en garde contre les conséquences de cette situation, elle n'a donc commis envers les époux X... aucune faute causale.
 
 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « La responsabilité d'un agent immobilier à qui les propriétaires d'un immeuble ont confié la vente de leur bien peut être engagée en cas de fautes commises dans l'exécution de sa mission en fonction de l'étendue du mandat ou plus généralement des termes du contrat conclu avec le client et les obligations que cette convention comporte ; qu'il est de principe que l'agent immobilier répond dans l'exécution de sa mission de son défaut de conseil ou d'information mais également de son manque d'attention, du défaut de surveillance ou de précautions apporté à la gestion des intérêts qui lui sont confiés. Mais, un manquement imputable au mandataire doit être établi ; qu'en l'espèce, les époux X... savaient qu'il existait un projet de rocade à proximité de leur maison, ce qui a été retenu à leur encontre pour caractériser le dol et annuler la vente. Dans ces conditions, ils ont sciemment trompé les acheteurs et ils ne peuvent pas reprocher au cabinet immobilier, leur mandataire, d'avoir manqué, à leur égard, à l'obligation de conseil à laquelle il est tenu en ne vérifiant pas lui-même l'existence et l'étendue de ce projet ; que par ailleurs, la responsabilité professionnelle de l'agence immobilière ne peut pas non plus être engagée pour la rédaction d'un acte qui ne lui est pas imputable et pour l'omission d'une formalité qui ne lui était pas confiée ; qu'en effet, la SAS OPTIMHOME n'a rédigé ni le compromis de vente, ni l'acte notarié, sa mission dans le mandat de vente était limitée à la rencontre des vendeurs et des acheteurs et à la visite des lieux. Le mandataire n'était donc pas tenu de vérifier le respect par les vendeurs et le notaire de la notification aux acheteurs de l'existence du projet de rocade, et ce d'autant que les vendeurs avaient eux-mêmes connaissance de ce projet et qu'ils pouvaient donc en aviser le notaire. La seule présence de l'agence immobilière lors de la signature de l'acte notarié ne lui impose pas une obligation de vérification de l'efficacité de l'acte, obligation qui revient complètement au notaire ; que dans ces conditions, aucune faute n'est caractérisée à l'encontre de l'agence immobilière, José D... et Marie-Thérèse X... seront donc déboutés de l'intégralité de leurs demandes. ».
 
 ALORS QUE, premièrement, l'agent immobilier est tenu, à l'égard de son mandat, d'un devoir d'information et de conseil ; qu'à ce titre, l'agent immobilier doit éclairer son mandant non seulement sur les éléments de fait dont il n'aurait pas connaissance, mais également sur les conséquences et les risques qui s'attachent à l'opération envisagée ; qu'en se bornant à relever que les époux X... avaient connaissance du projet de rocade à proximité de leur maison, pour écarter toute faute causale de la société OPTIMHOME, sans vérifier que la société OPTIMHOME avait attiré l'attention des époux X... et sur l'importance d'informer les futurs acquéreurs de l'existence d'un tel projet, et sur les risques encourus s'ils s'y refusaient, les juges du fond ont violé l'article 1147 ancien du code civil (1231-1 nouveau) ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, l'agent immobilier doit communiquer au notaire instrumentaire, si celui-ci n'en dispose pas, toutes les informations de nature à affecter l'efficacité juridique de l'opération ; qu'en écartant toute faute causale de la société OPTIMHOME, sans s'expliquer sur le point de savoir si, dès lors qu'elle avait connaissance du projet de rocade et de l'importance que pouvait revêtir cet élément sur la régularité de la vente, celle-ci n'était pas tenu d'alerter le notaire de l'existence de ce projet, afin notamment qu'il dispose de l'ensemble des éléments de nature à assurer l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, les juges du fond ont entaché leur décision de base légale au regarder l'article 1147 ancien du code civil (1231-1 nouveau) ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, l'agent immobilier ne saurait s'exonérer de ses obligations en raison de l'intervention du notaire instrumentaire ; qu'en opposant, par motifs éventuellement adoptés, que l'agent immobilier n'a pas participé à la rédaction de l'acte de vente, et qu'il appartenait donc au seul notaire d'assurer l'efficacité de l'acte qui l'instrumentait, pour exclure toute faute de la société OPTIMHOME, les juges du fond qui se sont fondés sur un motif inopérant, ont violé l'article 1147 du code civil (1231-1 nouveau).