Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.223 du 13/12/2018,  partie 5


que le permis de construire délivré en 1975 au syndicat des copropriétaires pour la rénovation de l'immeuble fait mention sur la notice : « COS sous îlot 7 après travaux de 2,69 », ce document mentionne une densité de construction de 4,44 ; que toutefois, ce COS en l'absence de publication n'était pas opposable et au surplus, ce document ne peut que susciter des réserves en ce sens qu'il comporte des annotations manuscrites et le calcul de ce COS de 2,69 a fait l'objet de ratures sur plusieurs lignes ; que s'agissant de l'avis de M. D... (mandaté par le syndicat des copropriétaires), architecte de la copropriété, il indique dans ses lettres des 24 novembre 2011 et 20 février 2012 que la création de ce niveau supplémentaire atteint directement le COS affecté à l'immeuble ; que le cadastre pour la parcelle indique une surface de 532 m², le permis de construire de 1975 indique 523 m² alors que M. D... dans ses calculs fait état en plus d'une parcelle attenante à l'immeuble de 350 m² qu'il intègre dans ses calculs pour parvenir à un COS de 2,7 ; que toutefois, comme l'indiquent Axa et son assuré, le permis de construire fait état de 523 m² et non de 873 m² ; que de plus, cette parcelle a fait l'objet d'une expropriation dans les années 1970 au profit de la ville et non pas d'une cession gratuite qui aurait permis de la comptabiliser dans les surfaces à prendre en compte ; que dans le cadre de l'expropriation, le syndicat des copropriétaires pouvait être indemnisé d'une part, de la perte de sa parcelle et d'autre part, de la dépréciation qui en est résultée ; que selon M. D..., le plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais dit PSM aurait attribué 350 m² à l'immeuble ; qu'il fonde ses calculs de densité sur l'ajout de 532 m² et 350 m² ; que toutefois, comme Axa et son assuré l'indiquent (pièce 27 des appelants), cette parcelle n'apparaît pas sur le permis de construire de 1975, et il s'agit selon le document sus-visé : « d'espaces verts à protéger » et éventuellement d'une attribution en jouissance et de plus, cette parcelle selon l'assemblée générale du 12 juillet 2016 ne figurerait plus sur le plan approuvé récemment ; que cette parcelle de 350 m², initialement, appartenait à l'immeuble et avait été expropriée mais aucun document ne prouve qu'elle ait été attribuée à nouveau en propriété à l'immeuble, que ce soit le document des hypothèques, ou le règlement de copropriété lequel fait mention d'une surface de 532 m² et non pas de plus de 800 m² ; qu'enfin, s'agissant de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France qui à la question de M. D... : « quel principe de densité était appliqué dans le Marais entre 1977 et 1996, date d'approbation du PSMV » a simplement répondu par une réponse manuscrite sur la lettre d'envoi : « le COS était de 3 et 0,5 pour les bureaux. Cordialement », sans aucune explication ; que cet avis ne peut remettre en cause ceux de l'architecte et de l'ingénieur de l'urbanisme de la ville de Paris, particulièrement circonstanciés ; qu'enfin, compte tenu de ces éléments contradictoires et si besoin était, comme Axa et son assuré l'indiquent : l'arrêté visant le permis de construire de 1975 fait état de ce que il existe un : « plan permanent de sauvegarde et de mise en valeur du Marais en cours d'élaboration » et ne se réfère pas à un COS ; le COS de 2,69 marqué sur le permis de construire est incompréhensible car non validé par les surfaces et ses calculs sont raturés ; la densité de construction est de 4,4 et lors des travaux de rénovation de l'immeuble en 1975, la surface de densité était déjà dépassée ; qu'ainsi ce ne sont pas les travaux des appelants qui ont obéré la situation ; qu'en conséquence, dans la mesure où il n'y a pas eu atteinte aux droits des autres copropriétaires sur les parties communes, l'action du syndicat des copropriétaires sur ce seul point est une action personnelle relevant de la prescription de dix années et non pas de celle de trente années (arrêt pp. 19-22) ;
 
 1°) ALORS QUE l'action d'un syndicat de copropriétaires à l'encontre d'un copropriétaire fondée sur la réalisation par celui-ci de modifications dans l'utilisation de ses lots ayant une incidence sur le coefficient d'occupation des sols de l'immeuble est une action réelle née de la réglementation de l'urbanisme soumise, comme telle, à une prescription trentenaire ;