Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.200 du 12/03/2020,  partie 3


Et n'opposant pas explicitement une exception d'inexécution à l'appui de sa demande de réduction des loyers, qui ne pourrait être admise au regard la disproportion existante entre le coût des travaux ( 55 185 euros) et le montant de la dette locative atteignant 96 360,19 euros au mois de juillet 2018, il convient de constater que dans ses explications, la SARL Le Colisée impute également la baisse de son chiffre d'affaires à la gêne occasionnée par les travaux de la ligne Tango 2 par la commune dans le secteur et que le bailleur ne peut en subir les conséquences. Cette demande sera a fortiori rejetée (arrêt, pages 7 à 10) ;
 
 1°) ALORS QUE la mauvaise foi du bailleur fait obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; que lorsque pour faire signifier au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le bailleur se prévaut d'un arriéré de loyers, tandis que cette dette a été, au moins partiellement, causée par sa propre inertie, du fait de l'inexécution de travaux de réfection lui incombant, et dont la réalisation était nécessaire pour permettre une exploitation normale du local à usage commercial, la démarche de l'intéressé est nécessairement empreinte de mauvaise foi, sans être subordonnée à la délivrance préalable d'une mise en demeure infructueuse d'avoir à exécuter ces travaux ; qu'en l'espèce, l'exposante a expressément fait valoir (conclusions d'appel, page 5 ; conclusions en réponse sur appel incident, page 5) qu'en application du bail du 14 avril 1995, la bailleresse était tenue de procéder aux travaux de réfection des façades, y compris les menuiseries, lesquelles étaient totalement vétustes, qu'en raison de la carence de la bailleresse, de nature à mettre en péril la pérennité de l'entreprise, la preneuse avait dû supporter le coût de ces travaux, ce qui a affecté sa trésorerie, ce dont il résulte que par son inertie délibérée, la bailleresse a directement provoqué la situation dont elle s'est emparée pour se prévaloir de la clause résolutoire du bail, de sorte qu'en l'état de la connaissance nécessaire que la bailleresse avait des obligations qu'elle n'a pas exécutées, la mauvaise foi de l'intéressée était parfaitement établie sans être subordonnée à une mise en demeure préalable d'avoir à exécuter les travaux litigieux ; qu'ainsi, en se bornant à énoncer que, faute d'avoir été mise en demeure, avant la délivrance du commandement, d'exécuter les travaux litigieux, la bailleresse ne pouvait se voir reprocher d'avoir agi de mauvaise foi, quand une telle mise en demeure n'était pas requise en l'état des stipulations du bail décrivant précisément les obligations qui étaient les siennes en matière de réfection des façades, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1193 du même code.
 
 2°) ALORS QU' en tout état de cause, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en constatant, pour écarter la mauvaise foi du bailleur, que « dans ses conclusions la Sarl Le Colisée admet que lors de la prise de possession des lieux, elle avait pris en charge la réfection des menuiseries extérieures qui étaient vétustes » quand celle-ci contestait que ces travaux soient à sa charge en rappelant que « lors de la signature du bail le 14 avril 1995, la bailleresse s'étaient engagée à procéder aux travaux de réfection des façades, y compris les menuiseries qui étaient totalement vétustes » selon les prévisions du bail (cf. p. 6 et 7), la cour a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions d'appel de la Sarl Le Colisée et violé le principe susvisé.