Cour d'appel d'Aix-en-Provence
8B, Cour d'appel d'Aix-en-Provence
8B, décision 19-26.043 du 20/04/2022,  partie 4


qu'ils comportaient pour chacun (pièces 2 et 7 de Me [I]) l'autorisation donnée au gérant d'acquérir les lots de copropriété des hôtels Royal Hôtel, Assinie et [U] moyennant les prix respectifs de 234 000 euros (Royal Hôtel et Assinie) et de 261 000 euros ([U]) ainsi que le montant des prêts à souscrire pour chacune des opérations soit 884 000 euros (Royal Hôtel et Assinie) et [455 525 euros] ([U]) ; que pour chacun des investissements, [NL] [A], en sa qualité de gérante des sociétés Sylmar et Marsyl en cours de formation, a confié une convention d'assistance et d'expertise comptable à la société Moncey Audit, un contrat de domiciliation à la société Mona Lisa gestion immobilière, des mandats de recherche de locataire ; que les époux [A]-[N] ont également confié à la société Mona Lisa Investissements une mission d'assistance de conseil et de prestations de services pour les assister dans ces opérations ; que les baux commerciaux ont été conclus avec les sociétés Mona Lisa Hôtels et Résidences et la société Assinie ; que postérieurement à l'acquisition, les appelants ont obtenu une attestation de garantie financière de rachat émanant de la société de droit italien Boston SPA au profit du vendeur la société SMBG pour un montant de 221 000 euros (opération hôtel Assinie) et une attestation de cette même société au profit de la société Mona Lisa Holding pour un montant de 23 010 euros correspondant à une année de loyers (hôtel Assinie) ; que sur la responsabilité du notaire les appelants soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale des acquéreurs, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, élément essentiel à la réalisation du but poursuivi, était surévalué par rapport à la valeur réelle du bien ; qu'ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa ; que le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ses actes et, s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'information qu'il n'a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d'une telle obligation s'il a connaissance de la finalité de l'engagement des parties ; que Me [I], notaire habituel de la société Mona Lisa Investissement, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était donc nécessairement informé de la finalité de l'opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours ; qu'il a d'ailleurs, à ce titre, par lettre du 31 octobre 2002 (pièce 12 des appelants), rappelé les dispositions fiscales applicables à l'opération et ces derniers ne contestent pas le caractère pertinent de l'information qui leur a été donnée ; qu'en l'absence de toute démonstration de ce qu'il bénéficiait d'informations qu'il n'aurait pas délivrées aux acquéreurs et cautions, il n'avait pas à rechercher la rentabilité du projet d'acquisition au regard du marché local, les appelants ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués ; qu'en effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu'en 2006, les loyers étant réglés jusqu'à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l'absence de viabilité du projet tel que présenté par la SA Mona Lisa Investissement, étant rappelé qu'aucune poursuite n'a jamais été engagée à son encontre ou à l'encontre des sociétés du groupe au titre d'une quelconque fraude ; qu'ils ne produisent aucune pièce montrant une quelconque inadéquation du loyer fixé et prévu au regard du marché au jour des acquisitions ; que la supériorité du prix de vente par lots au prix d'acquisition de l'immeuble entier par le vendeur, tel qu'il figure clairement dans l'acte authentique et le projet d'acte communiqué aux appelants, ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n'a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n'avait pas à en rechercher l'opportunité économique dans le cadre de l'acte de vente qu'il était chargé d'authentifier ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le notaire qui authentifie un acte de vente est tenu de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il établit en les éclairant toutes les parties sur ses conséquences sans être dispensé de son devoir de conseil par la présence d'un autre conseiller, fût-il lui-même notaire, au côté du client ; qu'en l'espèce, la société Marsyl, la société Sylmar et les époux [N] reprochent à Me [KF] [I] d'avoir manqué à son devoir de conseil en ne les avertissant pas des risques des opérations d'investissement proposées par la société Mona Lisa, notamment en n'attirant pas leur attention sur le risque de ne pas se voir régler les loyers convenus qui ne correspondaient pas à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci avaient été artificiellement surévalués de même que leurs prix de vente ;