Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.377 du 12/11/2020,  partie 4



 M. E... Q... et la S.A.S. [...] ajoutent que la parcelle [...] est restée la propriété des consorts H... M..., ce que ces derniers confirment, en soulignant que cette parcelle est louée à M. E... Q... qui l'exploite normalement.
 M. E... Q... et la S.A.S. [...] expliquent que le bail rural du 1er septembre 1994 n'a pas été enregistré mais qu'il a pourtant acquis date certaine, au sens de l'article 1377 du Code civil et du fait du décès du bail, M. H..., survenu le [...], ainsi qu'il en résulte de l'acte de cession du 23 mai 12006 page 6 paragraphe "effet relatif". Ils en déduisent qu'ils ne peuvent être expulsés par les acquéreurs, en application de l'article 1743 du Code civil puisque bénéficiant d'un bail rural ayant date certaine.
 
 Les consorts H... M... rappellent les évolutions cadastrales, et ne contestent pas expressément la qualité de preneur à bail rural de M. E... Q... et/ou de la S.A.S. [...] sur les parcelles [...] et [...] . Ils considèrent qu'en tout état de cause M. Q... et la S.A.S. [...] ont entreposé du matériel ostréicole sur une fraction très limitée de la parcelle appartenant désormais aux époux L... et que les opérations de bornage décidées par jugement du 26 juin 2014 n'ont pas pris en compte l'usage et la vocation ostréicole des parcelles vendues.

La Cour s'estime suffisamment informée, après examen de l'ensemble des pièces produites aux débats et compte tenu des motifs déjà développés pour statuer sur la forclusion de la demande en nullité de vente, pour dire que M. E... Q... bénéficie de la mise à disposition des parcelles [...] et [...] dans le cadre d'un bail rural consenti par M. H... aux droits duquel viennent les consorts H... M....
 Il s'évince des mêmes motifs que les consorts H... M... ont méconnu le droit de préemption du preneur en vendant les parcelles louées, ce qui caractérise une faute contractuelle.
 M. E... Q... sollicite l'indemnisation du préjudice subi en exposant à juste titre que ce manquement du bailleur l'a confronté à une situation difficile avec les époux L... et la Cour s'estime suffisamment informée pour fixer à 3 000 euros l'indemnisation intégrale du préjudice ainsi subi.
 
 Pour le surplus des demandes des parties, la Cour dit ne pas avoir à statuer, en l'état de la saisine du Tribunal de grande instance de La Rochelle de demandes ne relevant pas exclusivement de la compétence du Tribunal paritaire des baux ruraux » ;
 
 1°) Alors que M. Q... et la S.A.S. [...], qui demandaient à la Cour d'appel de reconnaître l'existence d'un bail sur les plans d'eau et terrains situés au sud d'une ligne partant de l'est du bâtiment Q... vers l'est/sud-est, ne revendiquaient l'existence d'un bail sur les parcelles [...] et [...] qu'en ce que celles-ci contiennent la partie nord de la claire litigieuse et le puits d'eau salée, la parcelle [...] n'étant ainsi concernée par leur demande qu'en son extrême sud-ouest ; qu'en retenant, s'agissant des prétentions de M. Q... et de la S.A.S. [...], que « M. E... Q... demande à la Cour de constater qu'il est titulaire d'un bail rural sur les parcelles [...] et [...] » et que « M. Q... et la S.A.S. [...] précisent que la demande d'annulation de la vente déjà discutée concerne essentiellement un plan d'eau, une "claire", représentant une partie de la parcelle [...] , devenue [...] , puis [...], les époux L... ayant ensuite divisé cette parcelle [...] en 3 parcelles [...] , [...] et [...] sur lesquelles est revendiqué un droit de fermier seulement pour les parties [...] et [...] », sans relever le caractère limité de la revendication de M. Q... sur les parcelles [...] et [...], portant sur les parcelles [...] et [...] seulement ce qu'elles contiennent la partie nord de la claire litigieuse et le puits d'eau salé, la parcelle [...] n'étant ainsi concernée par sa demande qu'en sa partie située en son extrême sud-ouest, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de M. Q... et de la S.A.S. [...] et, par suite, violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
 
 2°) Et alors que pour dire M. Q... titulaire d'un bail rural sur les parcelles [...] et [...] cadastrées sur la commune de [...] (17), sans aucune précision et donc de façon générale, la Cour d'appel a déclaré se déterminer en fonction de « l'ensemble des pièces produites aux débats » et « compte tenu des motifs déjà développés pour statuer sur la forclusion de la demande en nullité de vente » ; qu'elle n'a visé ni a fortiori analysé aucune des pièces produites à l'exception du bail litigieux, dont au demeurant elle s'est contentée d'observer qu'il « vise notamment la location d'une partie de la parcelle [...], désignée "[...]" et mentionne un plan effectivement annexé à l'acte, mais difficilement exploitable » ; et qu'aucun « des motifs déjà développés pour statuer sur la forclusion de la demande en nullité de vente » n'avait pour objet ou pour effet de déterminer si et dans quelle mesure le bail concernait les parcelles [...] et [...] ;