cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-15.350 du 12/07/2018,  partie 4


/ ils établissent qu'en raison de la réduction unilatérale opérée par le locataire sur le loyer, puis de la cessation complète depuis le 19 novembre 2013 de ses paiements de loyers, la dette locative s'est aggravée ; / le tribunal a arrêté le compte des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 24 mai 2014 à la somme de 174 247 euros non contestée en son quantum par l'appelant et l'a condamné à payer une indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire de 7 526 euros à compter du 1er juin 2014 et jusqu'à libération définitive des lieux par la remise des clés ; / il n'est pas contesté que l'expulsion de M. X... est intervenue le 16 juin 2016 et les intimés établissent que la dette locative s'élève désormais, arrêtée au 16 juin 2016, compte tenu des procédures de saisies mises en oeuvre à : - 174 247 euros au titre de la reprise du compte au 26 mai 2014 ; - outre des indemnités d'occupation de 7 526 euros par mois du 1er juin 2014 au 31 décembre 2014, soit 7 x 7 526 euros pour l'année 2014, 5, 5 x 7 526 euros pour l'année 2016, aucune somme n'étant réclamée pour l'année 2015, soit 94 075 euros et donc un total de 174 247 + 94 075 euros = 268 322 euros. / M. X... doit donc être condamné au paiement de cette somme de 268 322 euros correspondant à une perte de trois ans de loyers avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2012, date de l'assignation » (cf., arrêt attaqué, p. 5 à 8) ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« il ressort des contrats de bail commercial produits en date des 28 septembre 1998 et 28 avril 1993 qu'avant le bail en cause, les locaux ont pu être loués plusieurs années à l'usage de bureau à une société d'experts en assurance. / M. D. X..., architecte, n'a pas émis de réserves lors de son entrée dans les lieux en 2010, déclarant dans le contrat de bail, les " prendre en l'état ". Ses premières réclamations sont survenues en 2012. / Il fait valoir qu'en procédant aux travaux de " remise en état de fraîcheur " des locaux, il a découvert la non-conformité de la dimension du palier donnant sur rue empêchant l'accès au show-room depuis la vitrine, le non-respect des normes de dimension en matière d'issue de secours et le défaut de stabilité. Il fait d'autres reproches aux locaux, notamment le mauvais état des sols, l'installation électrique hors normes, le non-conformité à la réglementation incendie, l'absence de diagnostics techniques
 / Pour soutenir que les locaux présentaient des défauts de conformité et présentaient des vices cachés, M. D. X... se prévaut des échanges de correspondances entre les parties, des deux constats d'huissier qu'il a fait établir les 7 mai 2012 et 10 juillet 2012 et des justificatifs relatifs aux travaux qu'il a fait effectuer. / Le 3 mai 2012, M. X... adressait une lettre à son bailleur, se plaignant du fait que son mandataire n'avait pas tenu compte de ses courriers émis depuis mars 2012. Il écrivait que " le rez-de-chaussée haut et le rez-de-chaussée bas du local sont immobilisés suite aux travaux de sondage de février 2012 que j'ai dû effectuer suite à la découverte que plusieurs zones de planchers n'étaient pas conformes en charge d'exploitation et du fait de l'absence d'issue de secours de la zone rez-de-chaussée bas ". Ce courrier rappelait qu'avait été adressé au bailleur un projet chiffré afin de rendre exploitable la zone rez-de-chaussée haut et bas, resté sans réponse et indiquait qu'" afin de mettre fin à cette situation absurde sur le plan économique pour les deux parties, j'ai décidé de démarrer les travaux afin de pouvoir rendre les lieux propres à l'exploitation le 1er juillet 2012 ". Ce courrier indiquait que le locataire continuerait à verser la somme mensuelle de 2 511 euros ttc correspondant à 33 % du loyer, soit l'usage du premier étage ; que les 67 % du montant du loyer correspondant à l'usage du rez-de-chaussée bas et rez-de-chaussée haut étaient gelés depuis le 1er février du fait des travaux nécessaires et le resteraient jusqu'au 30 juin 2012, que " concernant le financement des travaux incombant au propriétaire, ils seront valorisés de la façon suivante : 1° purges et démolitions : 21 000 euros ht ; 2° création d'un escalier de secours vers la vitrine sur rue, garde corps et sécurisation de la vitrine et travaux induits : 15 000 euros ht, soit un total de 36 000 euros ht qui viendra en déduction des 23 085 euros ht correspondant au décalage des loyers du début d'année   ". / Par courrier en date du 4 juin 2012, le mandataire du bailleur manifestait son désaccord à la réalisation des travaux par son locataire et lui rappelait les interdictions du bail sur ce point. / M. X... a fait établir deux constats d'huissier les 7 mai 2012, et 10 juillet 2012, dont il se prévaut pour soutenir que son bailleur a manqué à ses obligations.