décision 17-26.133 du 12/07/2018,  partie 2



 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la SCI l'Abeille Noire et Mmes X... et Z... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI l'Abeille Noire, Mmes X... et Z... et les condamne à payer au syndicat principal des copropriétaires les Collines de la Reynerie, au syndicat secondaire des copropriétaires les Collines de la Reynerie et à la société Fit Gestion la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. 
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la société l'Abeille Noire et Mmes X... et Z....
 
 En ce que l'arrêt infirmatif attaqué a débouté la SCI l'Abeille Noire, Catherine X... et Y... Z... de leurs demandes tendant à voir prononcer l'annulation des résolutions n° 4, 5, 6 et 7 de l'assemblée générale secondaire des copropriétaires des bâtiments 1, 2, 5, 6 et 7 de la résidence "les collines de la Reynerie" qui s'est tenue le 21 février 2013, de la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence "les collines de la Reynerie" qui s'est tenue le 19 mars 2013 et des décisions prises par le syndicat secondaire depuis sa création ;
 
 Aux motifs que l'article 27 alinéa 1er de la loi du 10/07/1965 prévoit que "lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat dit secondaire".
 L'assemblée générale des copropriétaires concernés qui s'est tenue le 21/02/2013 a, dans sa 4ème résolution, décidé à la majorité des copropriétaires présents et représentés, la création du syndicat secondaire de copropriété pour l'ensemble des bâtiments 1, 2, 5, 6 et 7.
 Il ressort des pièces produites aux débats que c'est suite à la demande de 42 % des copropriétaires des 5 bâtiments concernés que la convocation à l'assemblée du 21/02/2013 a été faite par la SARL FIT Gestion, agissant en sa qualité de syndic.
 Il est constant que cette copropriété a été construite en deux tranches de travaux :
 la 1re tranche concerne les bâtiments 4, 5, 6 et le garage couvert la 2ème tranche concerne les bâtiments 1, 2, 3 et 7.
 Au vu des plans et photographies fournis les bâtiments 1, 2, 3 et 7 sont indépendants tandis que les bâtiments 4, 5 et 6, qui correspondent aux travaux de la 1ère tranche, sont également indépendants mais ont chacun un accès direct au garage collectif couvert.
 Ce garage collectif est en sous-sol enterré, accessible par deux rampes véhicules et par un sas d'accès aux sous-sols de chacun des trois immeubles et il comprend des locaux techniques (sous station générale de chauffage, un poste de transformation EDF, les caniveaux, gaines et chemins de câbles).
 Les bâtiments 4, 5 et 6 sont donc reliés entre eux par l'accès dont ils disposent pour se rendre au garage collectif situé sous la dalle étant précisé que ce garage est également accessible, de l'extérieur, par les rampes, aux autres copropriétaires des autres bâtiments qui y ont leur box ou leur garage fermé.
 
 Aux termes de l'article 27 sus énoncé, il est nécessaire pour qu'il y ait création d'un syndicat secondaire qu'il y ait plusieurs bâtiments et il faut entendre par bâtiments des constructions indépendantes les unes des autres même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs.
 Il s'agit d'édifices matériellement distincts séparés par un espace.
 Il est nécessaire que les bâtiments soient suffisamment indépendants pour permettre une gestion particulière sans qu'il en résulte de difficultés par rapport à l'ensemble de la copropriété.
 Le fait qu'il y ait des sas qui relient le garage aux bâtiments 4, 5 et 6 ne suffit pas pour considérer que le garage est imbriqué dans ces bâtiments de telle sorte qu'il ne pourrait constituer un bâtiment à lui seul.
 De même le fait que le bâtiment 4 soit accessible par les occupants des bâtiments 5 et 6 par ce garage collectif ne le rend pas pour autant imbriqué dans les bâtiments avec lesquels il est relié (5, 6 et garage).
 En effet, le fait que ces bâtiments soient reliés entre eux n'implique pas qu'ils perdent leur caractère distinct et indépendant et le fait que dans le garage se trouvent des locaux techniques n'implique pas que ce garage doive être considéré comme imbriqué avec les bâtiments 5 et 6 qui sont construits à proximité puisque ce garage est un bâtiment distinct, bien délimité et que ces locaux techniques desservent aussi le reste de la copropriété dont les bâtiments sont situés un peu plus à l'écart.
 En outre, à la demande du syndic représentant le syndicat des copropriétaires, une expertise amiable a été diligentée par M. C..., ingénieur en génie civil, bâtiments et travaux publics.