Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.179 du 11/07/2019,  partie 2


qu'en outre, l'emploi du futur et la précision selon laquelle "cette indemnité forfaitaire d'immobilisation se convertira alors en indemnité d'occupation" n'a de sens que si l'obligation à paiement d'indemnité persiste ensuite de la non réalisation de la condition suspensive assortissant la promesse, faute de quoi les parties n'auraient pas pris soin de la nommer différemment ; que les intimés soutiennent qu'on ne saurait cumuler loyer et indemnité d'occupation sur la même période et que cette dernière ne repose sur aucun fondement ; que selon l'article 1134 du code civil applicable à l'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; qu'or, le paiement de cette indemnité résulte d'une clause expresse librement convenue entre les parties ; qu'en dépit de la dénomination qu'elles lui ont conféré, cette indemnité dite d'occupation n'est pas la contrepartie d'une occupation sans droit ni titre ensuite d'une résiliation de bail mais correspond manifestement dans l'esprit des parties et au regard de l'économie générale de la convention complexe qu'elles ont arrêtée entre elles à un complément de loyer qui, si la vente s'était réalisée, était appelé à être déduit du prix d'acquisition et, si la vente ne se réalisait pas, de nature à assurer aux bailleurs des revenus locatifs correspondant à la valeur locative réelle du bien immobilier en cause, qui ne pouvait être dans l'esprit des parties limitée à 314 euros au regard du marché s'agissant d'une maison située et avec vue sur les bords du Rhône, de trois étages avec notamment séjour, quatre chambres, une terrasse, un garage, une cave, une chaufferie, deux salles d'eau et deux WC, un dressing et une cuisine ; que ce complément d'indemnité est donc dû jusqu'à complète libération des lieux, soit la fin juillet 2015 ; que le compte entre les parties s'établit donc ainsi qu'il suit sur la foi des pièces produites :
 - dû fin mars 2015 : 9.312,24 euros,
 - loyer et indemnité des mois d'avril au 30 juin 2015 : 2.544,78 euros (3x846,73),
 - loyer et indemnité au prorata mois de juillet : 737,47 euros,
 - sous-total : 12.594,49 euros,
 - versement à déduire : 3.926,76 euros,
 - dû au 27 juillet 2015 : 8.667,73 euros ;
 que M. G... et Mme F... seront par conséquent condamnés, par disposition infirmative, à payer à Mme X... la somme de 8.667,73 euros de ce chef ;
 
 1°) ALORS QUE l'acte notarié unique, reçu le 20 décembre 2011 et comportant à la fois un bail et une promesse de vente, stipulait au titre de la promesse de vente de la maison louée, expirant le 1er juin 2014, que le locataire-bénéficiaire devait verser au bailleur-promettant, outre un loyer de 317 euros, une somme mensuelle de 520 euros laquelle constituerait soit un acompte sur le prix de vente de 170.000 euros en cas de réalisation de la vente, soit une indemnité d'immobilisation restant due au bailleur en cas de non réalisation de la vente et ce, quel qu'en soit le motif ; que, pour condamner Mme F..., solidairement avec M. G..., à continuer à verser cette somme mensuelle de 520 euros après l'expiration de la promesse, la cour d'appel a considéré qu'en prévoyant, en caractères gras dans l'acte, que l'indemnité d'immobilisation devrait être requalifiée d'indemnité d'occupation, les parties auraient convenu que le locataire-bénéficiaire devrait continuer à la verser jusqu'à son départ effectif des lieux, le versement d'un loyer n'étant pas incompatible avec celui d'une indemnité d'occupation ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte notarié du 20 décembre 2011, violant ainsi l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre à l'ensemble des moyens formulés par les parties dans leurs écritures ; que, dans ses conclusions d'appel, Mme F... avait fait valoir que dans un courrier du 3 juin 2014, le notaire rédacteur de l'acte du 20 décembre 2011, Me I..., lui avait rappelé qu'elle ne devait plus régler, à compter du 1er juin 2014, que le montant du loyer au motif que le compromis de vente était arrivé à échéance le 31 mai 2014 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire fondé sur les affirmations de ce notaire et de nature à établir que Mme F... était ainsi dispensée de régler au bailleur la somme mensuelle de 520 euros après l'expiration de la promesse unilatérale de vente ainsi intervenue le 31 mai 2014, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 Moyen identique produit par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour M. G..., demandeur aux pourvois incidents n° U 18-19.179, V 18-19.341 et C 18-19.371
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. G... solidairement avec Mme F... à payer à Mme X... la somme de 8.667,73 euros au titre de l'arriéré dû par application de l'acte notarié du 20 décembre 2011 ;