décision 16-24.226 du 06/09/2018,  partie 3


qu'il s'ensuit que l'offre formulée dans le congé du 6 février 2008 à hauteur d'un million d'euros était surévaluée dans des proportions telles au regard de la valeur réelle du bien qu'elle traduit la volonté du bailleur de faire échec au droit de préemption des locataires, sans qu'il puisse être valablement reproché à ces derniers de ne pas avoir fait une proposition d'achat ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du congé en raison de son caractère frauduleux ; qu'en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; qu'il doit également délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives nécessaires au maintien en état et l'entretien normal des locaux ; qu'en l'espèce il résulte des constatations de l'expert judiciaire que des dysfonctionnements concernent le chauffage, l'existence d'une fuite d'eau sur une canalisation extérieure, l'étanchéité de la couverture des garages, la présence d'infiltrations ou remontées d'eau, la vétusté de l'installation électrique, et l'utilisation d'une salle de bain ; que la SCI Bouzonie ne fournit aucun élément technique objectif susceptible de remettre en cause les appréciations de l'expert ; que ces dysfonctionnements, dont il n'est pas démontré qu'ils sont imputables aux locataires, affectent l'usage du bien qui n'est pas en état de servir à sa destination, et il incombe à ce titre au bailleur d'effectuer les travaux de nature à y remédier ; qu'i1 convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement relatives à la condamnation du bailleur à réaliser les travaux nécessaires à la suppression des infiltrations d'eau en toiture, à la suppression des remontées d'humidité, des fuites des canalisations , à la consolidation ou au remplacement des garde-corps du balcon, à la réparation ou au remplacement de la cuve à fioul fuyarde, et à la mise aux normes de l'installation électrique ; que l'expert judiciaire indique qu'il n'a pas été mandaté pour faire procéder à une recherche de la présence d'accessibilité au plomb, et la seule référence à cet élément figure dans l'acte d'acquisition du bien par la SCI datant de 2002 ; qu'il n'est pas mentionné dans le rapport d'expertise la présence de canalisations en plomb et aucun document n'est versé aux débats mettant en évidence un risque actuel et certain pour la santé des occupants du fait d'une teneur en plomb de Peau supérieure aux normes en la matière, étant observé que lors de sa visite des lieux en février 2008 la direction des affaires sanitaires et sociales n'a pas relevé d'élément d'insalubrité à ce titre ; que la nécessité de la réfection intégrale du plancher du premier étage ne résulte pas des données du rapport d'expertise judiciaire, l'expert évoquant uniquement la détérioration du sol en bois du balcon, que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à supprimer les tuyaux en plomb et à refaire le plancher du premier étage ; que la SCI Bouzonie reproche aux consorts Y... d'avoir refusé de laisser entrer les entreprises mandatées par elle pour effectuer des travaux ; qu'elle produit au soutien de ses dires : - l'attestation de l'artisan plombier en date du 21 juillet 2008 déjà examinée, relative au refus des locataires de le laisser changer des pièces de plomberie défectueuses en janvier 2008, dont il résulte que ces derniers estimaient qu'il fallait faire intervenir une entreprise de désinfection avant toute réparation, et que l'artisan sur place n'était pas apte à réaliser ce type de travaux ; - un procès-verbal de constat du 24 février 2010 dressé par Me C..., faisant état d'un transport sur les lieux de l'huissier assisté d'une entreprise générale du bâtiment et d'une entreprise de plomberie, afin de remédier à des problèmes révélés par un autre huissier en date du 14 octobre 2009 relatives à l'existence d'une forte odeur de gaz dans la cuisine des locataires et de désordres notamment au niveau d'un escalier balcon extérieur, qui venaient d'être communiquées au bailleur, et de l'impossibilité pour ces professionnels de pénétrer dans la maison pour remédier aux désordres, les personnes présentes se disant surprises par cette démarche ayant contacté leur avocat et indiqué conformément aux conseils de ce dernier ne .pouvoir donner une date précise pour une intervention qui ne pourrait être programmée que par un accord entre les avocats des deux parties ; que ces éléments relatifs dans le premier cas à une intervention ponctuelle pour une fuite d'eau sous évier, et dans le second cas à une intervention plusieurs mois après la constatation des désordres, et alors qu'une procédure contentieuse était en cours, ne peuvent être considérés comme une obstruction systématique des locataires à la réalisation de travaux par le bailleur ;