Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.082 du 14/02/2019,  partie 2


qu'en cause d'appel, l'EPA ORSA demande l'infirmation en application de l'article L322-3 du code de l'expropriation et L322-11, en indiquant que dès lors que les terrains expropriés sont situés dans le périmètre d'une ZAC, qui délimite une zone dans laquelle doit être réalisée une opération d'aménagement d'ensemble, la capacité des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC, et non au regard "des seuls terrains expropriés" comme l'a dit avec constance la cour de cassation ; que lA SCI Rungis-Orly demande elle la confirmation en indiquant que la ZAC a été créée postérieurement à la date de référence, le dossier de réalisation de la ZAC n'ayant été approuvé par arrêté préfectoral que le 22 mai 2014, que le dimensionnement actuel des réseaux existant au périmètre de la ZAC est parfaitement adapté "au regard de l'ensemble de la zoné" aux travaux qui devront être réalisés à l'intérieur de la ZAC ; que le commissaire du gouvernement relève que la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC , que le dossier de réalisation de la ZAC indique l'ensemble de réseaux qui seront créés dans le cadre de cette opération, ce qui induit qu'à la date de référence les réseaux existants sont insuffisants au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en conséquence le terrain exproprié ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir et il propose l'infirmation ; que l'article L322-3 du code de l'expropriation réserve la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, aux terrains qui, à la date de référence, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols et qui sont effectivement desservis par les divers réseaux( voies d'accès, électricité, eau potable, assainissement) à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que le même article indique expressément que, lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme comme devant faire partie d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'à la date de référence, les parcelles considérées étaient situées dans la zone Ufb du PLU, soit une zone d'activités à. vocation d'industries, d'entrepôts de commerce et d'activités tertiaires avec interdiction des constructions nouvelles à usage d'habitation et de certaines entreprises, l'emprise au sol étant de 50 % ; que l'expropriant rapporte la preuve que le dossier de réalisation de la ZAC, approuvé par l'arrêté préfectoral du 22 mai 2014 détaille l'ensemble des réseaux et voies qui devront être réalisés dans le cadre de cette opération, notamment aux postes création de voies, création des réseaux d'alimentation et d'évacuation, des fluides et énergies diverses, réalisations de réseaux d'eaux usées et d'eaux pluviales, pour un coût prévisionnel de 11 255 000 euros, ce qui établit que les réseaux actuels sont manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseaux de l'ensemble de la ZAC ; que le bien doit être évalué, selon son usage à la date de référence, de terrain à usage industriel bénéficiant d'une situation très privilégiée, ce qui n'est pas contesté par l'appelant, de sorte que son évaluation se fera par rapport au prix des terrains à bâtir auquel il sera appliqué un abattement ; qu'il s'agit de terrains très privilégiés, avec deux larges façades au droit de deux voies distinctes, la première de 27 m au droit du 43/45 avenue de la République et la seconde de 19 m au droit de l'avenue de Stalingrad, à l'orée nord de la grande zone d'activités de Rungis -Orly, avec une belle façade sur la RN7, avec une bonne desserte routière et autoroutière et par les transports en commun ; qu'il convient de retenir au vu de ces éléments comme proposé par le commissaire du gouvernement un abattement de 2 %, pour tenir compte du fait que le terrain en cause ne présente pas les caractéristiques d'un terrain à bâtir ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' aux termes des articles L.213-4, a et L.213-6 du Code de l'urbanisme, lorsque l'expropriation porte sur un bien soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et "délimitant" la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'en l'espèce, la parcelle en cause se trouve dans le périmètre du droit de préemption urbain. La date de référence est celle du 27 mars 2012, date à laquelle le Plan local d'urbanisme de la commune de Chevilly Larue a été révisé ;

ALORS QUE, premièrement, la qualification de terrain à bâtir doit se faire au regard de son caractère constructible sur les documents d'urbanisme et de sa desserte à la date de référence ;