Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.366 du 24/06/2021,  partie 6


- cette mérule est, par suite, nécessairement apparue entre le 3 et le 28 décembre.2015, et à tout le moins après la signature du compromis; - elle ne relève donc pas de la garantie des vices cachés; qu&apos;il sera enfin signalé que l&apos;EURL KING HOLDING n&apos;a pas fait, état de la présence de mérule dans la lettre du 14 décembre 2015 alors qu&apos;il ressort d&apos;un rapport de la sociérté CBS du 16 mars 2016 que celle-ci a dressé un premier rapport constantant la présence de mérule sur le meuble du bar dès le 23 juillet 2015, ce qui ne peut que conduire à disqualifier ce rapport;
 
 1°) Alors que, sous couvert d&apos;interprétation, les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; que la clause pénale figurant dans le compromis de vente conclu entre les parties le 29 avril 2015 stipule que « Au cas où, toutes les conditions relatives à l&apos;exécution des présentes étant remplies, l&apos;une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l&apos;acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra à l&apos;autre partie, la somme de SOXANTE-DIX MILLE EUROS (70 000,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts » ; qu&apos;en retenant que la somme de 70 000 euros était due par la société King holding, peu important que les venderesses n&apos;aient pas fait libérer les locaux, quand il résultait des termes clairs et précis de cette clause qu&apos;elle n&apos;était due qu&apos;autant que toutes les conditions relatives à l&apos;exécution du compromis soient remplies, soit notamment la libération des locaux par les sociétés Hôtel du Faisan et A.C., la cour d&apos;appel a méconnu le principe faisant interdiction faite au juge de dénaturer les documents qui leur sont soumis, ensemble, l&apos;article 1134, devenu 1103, du code civil ;
 
 2°) Alors que, le contrat forme la loi des parties et s&apos;impose aux juges du fond ; que la clause pénale figurant dans le compromis de vente conclu entre les parties le 29 avril 2015 stipule que « Au cas où, toutes les conditions relatives à l&apos;exécution des présentes étant remplies, l&apos;une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l&apos;acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra à l&apos;autre partie, la somme de SOXANTE-DIX MILLE EUROS (70 000,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts » ; qu&apos;en condamnant la société King Holding à paiement de la somme de 70 000 ? au titre de la clause pénale sans relever qu&apos;elle avait été mise en demeure par les venderesses de régulariser la vente par acte authentique, ce qu&apos;elle contestait expressément, la cour d&apos;appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l&apos;article 1134, devenu 1103, du code civil ;
 
 3°) Alors que, le contrat forme la loi des parties et s&apos;impose aux juges du fond ; qu&apos;en relevant par motifs éventuellement adoptés du jugement que dans la mesure où la société King Holding avait d&apos;abord demandé aux venderesses de retarder la date de la réitération puis leur avait fait part de sa décision de renoncer à la vente, ces dernières n&apos;avaient pas à la mettre en demeure de comparaître devant notaire et étaient libérées de leurs obligations de communication des rapports d&apos;expertises qu&apos;elles avaient fait établir et de leur obligation d&apos;évacuation des lieux, quand le contra t ne comportait aucune dérogation à l&apos;exigence de délivrance d&apos;une mise en demeure préalable par toute partie souhaitant se prévaloir de la clause pénale, la cour d&apos;appel a derechef violé l&apos;article 1134, devenu 1103, du code civil ;
 
 4°) Alors que, en toute hypothèse, en jugeant que dans la mesure où la société King Holding avait d&apos;abord demandé aux venderesses de retarder la date de la réitération puis leur avait fait part de sa décision de renoncer à la vente, ces dernières n&apos;avaient pas à la mettre en demeure de comparaître devant notaire et étaient libérées de leurs obligations vis-à-vis d&apos;elle, sans rechercher, comme elle y était invitée (p.8), si les décisions successives de la société King holding n&apos;avaient pas été imposées par l&apos;inertie des venderesses qui, huit mois après la conclusion du compromis de vente et le jour même de la date de signature de l&apos;acte authentique de vente arrêté par le contrat, n&apos;avaient toujours pas fait libérer les lieux des encombrants ni transmis aucun diagnostic de recherche de mérule, la cour d&apos;appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l&apos;article 1134, devenu 1103, du code civil ;
 
 5°) Alors que, en jugeant, pour la condamner à paiement, qu&apos;en vertu des expertises diligentées par les venderesses ayant donné lieu à un rapport de la société Allard expertises et de la société Station d&apos;études mycologiques des Hautes Vosges, il n&apos;apparaissait pas que l&apos;immeuble cédé contenait de la mérule, en sorte que la société King holding ne pouvait se désengager sans frais du compromis de vente, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de l&apos;