Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.463 du 19/03/2020,  partie 8



 -Vente du 10 janvier 2013 entre les consorts W... /SADEV 94, [...], 179 m², partiellement occupé, 551.000 euros dont 51.000 euros de frais de remploi, soit 2000euros/m². (Pièce numéro 6). Cette vente porte sur 6 logements, dont certains sont occupés. Il ne s'agit donc pas d'un bien qui peut être considéré comme libre d'occupation, à la différence du bien exproprié. Cette référence sera écartée.
 
 -Vente du 12 décembre 2012 entre la société union investissement immobilier/SADEV 94, [...], immeuble 406 m² utile, entrepôt 170 m², occupée par des occupants sans droit ni titre, 285.000euros, terrain intégré (pièce numéro 7). Il ressort de l'acte authentique qu'aucune superficie n'est mentionnée, qu'il n'est donc pas possible d'en déterminer la valeur et que l'immeuble a été déclaré insalubre par un arrêté du 19 octobre 1999 et a été frappé d'un arrêté de réquisition de réseaux d'eau potable depuis le 11 mai 2001. Cette référence n'est donc pas comparable au bien exproprié et sera écartée.
 
 C Termes du commissaire du gouvernement
 
 Le commissaire du gouvernement cite 13 mutations d'appartements libres d'occupation sur la commune de Vitry-sur-Seine page 5 de ses conclusions avec une moyenne de 2612euros/m² et une valeur médiane de 2822 euros/m². La SCI Bligny demande d'écarter ces termes en indiquant qu'ils portent sur des lots de copropriétés, et que le bien exproprié n'est pas soumis aux contraintes de la copropriété. (Pièces 12 et numéro 26), et que sa valeur est donc supérieure. Cependant en l'absence de termes de comparaison pertinents produits par la SCI Bligny, de termes de comparaison produits en première instance par la SADEV 94 sur une autre commune ou en appel tous écartés, il convient en l'espèce de retenir les termes de comparaison du commissaire du gouvernement, même s'il s'agit de copropriété, en considérant que le bien exproprié n'est pas soumis à la contrainte de la copropriété, et que ces termes de comparaison retenus sont en conséquence en valeur basse. La SCI Bligny indique en outre que les mutations de 2011 sont trop anciennes pour estimer un bien à la date du jugement du 7 juillet 2014 ; cependant ces mutations datant de moins de 5 ans seront retenues. La SCI Bligny indique que certaines des mutations ont été réalisées dans des conditions atypiques, à savoir la vente du 15 novembre 2011, correspondant à une vente réalisée par la société Vitry Invest était signalée dans plan de sauvegarde comme étant débitrice de la majorité des charges de copropriété, de la vente du 12 décembre 2011 relevant du secteur social, de la vente du 5 novembre 2011, le vendeur ayant dû céder son bien alors qu'il était soumis à des contraintes financières ; cependant ces seules spécificités ne justifient pas d'écarter ces références qui sont comparables. La SCI Bligny indique que le commissaire du gouvernement en appel dans ses conclusions 5 février 2018 a ajouté 4 nouveaux termes ; que les ventes du 30 mai 2014, du 21 janvier 2014, 29 juillet 2013 sont assorties de clauses anti spéculatives dans le cadre d'une action d'insertion sociale ayant donné lieu à une minoration des prix (pièce numéro 26) ; cependant ces seules spécificités ne justifient pas d'écarter ces références qui sont comparables. Il convient donc de retenir les termes de comparaison se trouvant dans le voisinage immédiat, à savoir les 6 références dans la même rue [...], les 3 références de l'avenue [...], qui se trouvent dans son prolongement direct, ainsi que les 4 références situées rue [...] et rue [...], très proches, ces transactions étant suffisamment récentes comme étant postérieures à 2010. La moyenne est de 2612 euros/m² ; il convient de retenir des éléments de moins-value tenant à l'état de vétusté des lieux, de l'absence de cave, mais également des éléments de plus-value tenant à la très grande superficie de l'appartement, de l'existence d'une terrasse ; de la valeur basse des termes de comparaison retenus s'agissant de copropriété et de leur ancienneté ; en conséquence il convient de retenir une valeur de 2700 euros/m², en valeur libre. L'indemnité principale au titre de l'appartement d'une superficie de 115 m² en surface habitable sera de : 115m² X 2700 euros = 310.500 euros
 
 Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
 
 2°surfaces d'atelier (terme entrepôt pour la SADEV)
 
 La SCI Bligny propose des termes de comparaison pour les locaux à destination d'atelier, sans proposer de termes particuliers pour la partie qu'elle intitule locaux à destination de magasin/boutique. La SADEV 94 propose des termes de référence également sur la valeur de l'atelier, qu'elle appelle entrepôts. Le commissaire du gouvernement retient pour sa part pour la partie atelier une superficie de 527 m², sans distinction. Il convient d'examiner les termes de références des parties :
 
 A terme de la SCI Bligny
 La SCI Bligny produit 4 termes de comparaison :
 -mutation du 31 décembre 2013 [...], 1866 m², 1.880.000 euros,1008 euros/m² (pièces numéro 18). Cette référence comparable peut être retenue.
 -Mutation du 20 septembre 2013, 1130 m², 3.025.000 euros, 2677 euros/m² (pièce numéro 19).