Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.085 du 28/05/2020,  partie 5



 Il sera rappelé qu'il est constant que si l'évolution du chiffre d'affaires de l'exploitation concernée peut être prise en considération en tant qu'indice toutefois la modification des facteurs locaux de commercialité peut être notable et justifier le déplafonnement nonobstant une stagnation du chiffre d'affaires du preneur.
 
 Il convient en fait de rechercher au-delà d'investigations purement comptables si les modifications intervenues doivent normalement bénéficier au commerce concerné.
 
 Il ressort ainsi du rapport d'expertise judiciaire que depuis 2003 plusieurs implantations de bar-restaurants dans le secteur considéré ont eu lieu, qu'aucun commerce n'a fermé définitivement dans ce secteur ce qui n'est pas le cas de la dernière ligne commerciale en bordure de route.
 
 L'expert relève ensuite que dans la période considérée l'évolution du chiffre d'affaires dans la restauration a été positive même si le chiffre d'affaires de la restauration rapide a augmenté plus rapidement que celui de la restauration traditionnelle.
 
 Enfin concernant l'évolution du chiffre d'affaires du restaurant de C... L... l'expert relève qu'entre 2007 et 2012 il existe une augmentation de + 27 % sur un intervalle de 5 ans et que même si le commerce a connu une baisse de 0,8 % en 2010 et une évolution peu significative en 2012 de + 0,4 %, il y a globalement sur 5 ans une augmentation linéaire de 5,4 % alors que le taux linéaire de progression de la restauration sur ARGELES entre 2006 et 2013 est estimé à 4,05 %.
 
 La Cour relève que dans le cadre de l'expertise judiciaire et des dires formés par le preneur il a été débattu devant l'expert judiciaire Monsieur I... du rapport de Monsieur G....
 
 Concernant le rapport de Monsieur A... réalisé en 2018 soit après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire et après le jugement dont appel la cour relève que les constatations réalisées par ce dernier sur le chiffre d'affaires du [...] ne sont pas en contradiction avec celles faites par l'expert judiciaire dans la mesure où :
 - Monsieur A... se limite à indiquer qu'au vu des chiffres d'affaires communiqués de 2001 à 2013 le CA a évolué de façon bien plus importante sur la période avant 2010 soit avant travaux de voirie,
 - cela n'est pas exacte concernant la date du début des travaux de voirie qui ont commencé dès 2004,
 - la lecture du tableau figurant en page 36 du rapport de Monsieur A... permet de relever notamment en 2004 une évolution du chiffre d'affaires de 18 %, en 2005 de 34 %.
 
 Par conséquent il ressort de l'ensemble de ces éléments que la modification des facteurs locaux de commercialité a eu un retentissement favorable pour le restaurant LE [...].
 
 De sorte que c'est à bon droit que le juge des loyers commerciaux a considéré qu'il est établi des modifications notables des facteurs locaux de commercialité sur le commerce considéré justifiant un déplafonnement » ;
 
 Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « Sur le prix du loyer :
 
 Les articles L. 145-33 et L. 145-34 du nouveau Code de commerce disposent qu'à moins d'une modification notable des éléments déterminant la valeur locative, mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'I.N.S.E.E. intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, et qu'en cas d'une modification notable des éléments déterminants la valeur locative, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative qui à défaut d'accord est déterminée d'après les 4 premiers éléments visé à l'article L. 145-33 du Code de commerce.
 
 Le mécanisme du plafonnement n'est applicable qu'aux seuls baux soumis au statut des baux commerciaux. Il est écarté dans plusieurs situations qui permettent au juge de fixer le loyer du bail renouvelé exclusivement en fonction de la valeur locative sans avoir à tenir compte du prix plafond, notamment en raison d'une modification notable de l'un des éléments d'appréciation de la valeur locative ;
 Les conditions sont au nombre de trois :
 - la modification doit être notable ;
 - la modification doit affecter l'un des éléments définis aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du Code de commerce mais elle peut affecter un seul de ces éléments ;
 - la modification doit être intervenue au cours du bail expiré.
 
 Selon l'article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
 1 Les caractéristiques du local considéré ;
 2 La destination des lieux ;
 3 Les obligations respectives des parties ;
 4 Les facteurs locaux de commercialité ;