Cour d'appel de Metz, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-14.520 du 10/03/2021,  partie 5



 
 ET QUE, sur le préjudice et le lien de causalité, M. K... et les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H... soutiennent que la faute de Me V..., consistant à ne pas avoir inséré une stipulation prévoyant une indemnité d'immobilisation, ou à tout le moins conseillé l'insertion d'une telle clause, dans la rédaction de la promesse unilatérale de vente, a eu pour conséquence de les priver du bénéfice d'une indemnité d'immobilisation qui aurait dû être stipulée dans l'acte ; que les intimés contestent l'existence tant d'un préjudice que d'un lien de causalité ; [...] que, s'agissant du préjudice subi par les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H..., la clause d'indemnité d'immobilisation constitue, dans une promesse unilatérale de vente, le prix de l'option, au regard des contraintes imposées par l'acte envers le promettant pendant toute sa durée ; qu'ainsi que l'ont souligné tant le tribunal de grande instance de Nancy dans son jugement du 26 septembre 2011 que le professeur W... C... dans sa consultation du 23 octobre 2011, il est donc de coutume et usuel de prévoir une telle stipulation lors de la rédaction d'actes de cette nature ; que si la prévision d'une indemnité d'immobilisation est laissée à la libre négociation des parties à l'acte, cela requiert toutefois que celles-ci soient dûment informées tant de la possibilité que de l'opportunité de l'y insérer, compte tenu, notamment, de l'inefficacité des autres clauses y étant stipulées ; qu'or, en l'espèce, les promettants, qui n'ont pas été informés de ce que la "clause pénale" stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 19 mars 2009 ne pouvait être mise en oeuvre en cas d'absence de levée d'option par le bénéficiaire, ni du fait que la prévision d'une clause d'indemnité d'immobilisation permettrait de protéger leurs intérêts dans ce cas, n'ont pas eu la possibilité de solliciter l'insertion d'une telle clause ; qu'il ressort en outre de l'ensemble des éléments que les promettants, informés du refus de la société Nancy Renov'imm de lever l'option dans le délai contractuel, ont immédiatement fait délivrer un commandement de payer afin d'obtenir une indemnisation, ce qui, en présence d'une clause d'indemnité d'immobilisation adaptée au type de promesse en cause, leur aurait permis d'obtenir une indemnisation et ainsi d'éviter le dommage subi ; qu'il est donc établi que, mieux informées, les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H... représentées par M. K..., auraient eu une chance de solliciter l'insertion d'une telle clause, usuelle dans ce type d'acte, afin de préserver l'équilibre de la promesse par la prévision d'une contrepartie au bénéfice de l'option ; qu'il est donc avéré que les promettants ont perdu une chance de voir stipuler, à leur bénéfice, une clause prévoyant efficacement l'allocation d'une indemnité d'immobilisation et, par conséquent, de percevoir une telle indemnité suite a l'absence de levée d'option de la société Nancy Renov'imm dans le délai contractuel ; que les promettants, correctement informés par le notaire, auraient donc disposé de chances certaines, réelles et sérieuses d'éviter le dommage ; que le préjudice subi par les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H... s'analyse par conséquent en une perte de chance ; qu'il est par ailleurs inopérant pour les intimes, en vue de contester tant le lien de causalité que le préjudice, de se prévaloir du fait que les promettants n'avaient pas mis la société Nancy Renov'imm en demeure de procéder à la réalisation de la vente, tel que prévu par la clause pénale ; qu'en effet, ainsi que l'ont souligné les intimés eux-mêmes et tel que l'a retenu le jugement du tribunal de grande instance de Nancy du 26 septembre 2011 devenu définitif, la clause pénale n'aurait en tout état de cause eu vocation à s'appliquer qu'en cas de levée d'option de la société Nancy Renov'imm, qui n'était pas intervenue ; que l'envoi d'une mise en demeure par les appelants n'aurait donc pas eu pour effet d'ouvrir droit à application de la clause pénale stipulée dans la promesse ; que Me V..., la SCP [...] et la société MMA IARD ne peuvent dès lors prétendre qu'une carence des appelants dans l'envoi d'une mise en demeure, que ne requéraient pas les faits de l'espèce, exclurait tout lien de causalité entre la faute de Me V... et le préjudice subi ; que les intimés ne peuvent davantage reprocher aux appelants de n'avoir pas interjeté appel de la décision rendue par le tribunal de grande instance de Nancy le 26 septembre 2011 ; qu'une telle procédure n'aurait pas eu de chance sérieuse de prospérer, compte tenu notamment des éléments rappelés ci-dessus quant aux conditions de mise en oeuvre de la clause pénale et, en particulier, de la position constante de la jurisprudence en refusant la requalification en indemnité d'immobilisation, que Me V... n'aurait au demeurant pas dû ignorer ; que ce dernier est donc mal fondé à se prévaloir de l'absence de mise en oeuvre d'une procédure qui aurait été vouée à l'échec en raison de sa propre faute [...] ;