Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.067 du 26/11/2020,  partie 2


qu'il appartient dans ce cas à l'acquéreur qui souhaite voir écarter l'application de cette clause de démontrer la mauvaise foi du vendeur, caractérisée par sa connaissance du vice à la date de la vente et la volonté de dissimuler à l'acquéreur ; qu'en l'espèce, il ressort du rapport de l'expert judiciaire réalisé contradictoirement et non contesté par les parties que de nombreux désordres sont apparus à l'hiver 2012-2013 à savoir : la fissuration de la structure du dallage de la véranda Sud, l'absence de cohésion de la dalle et par conséquent des carrelages de la terrasse Sud, l'affaissement du sol à l'intérieur de la véranda Sud, de nombreuses fissures du carrelage de la terrasse Nord et de la terrasse Sud ainsi que l'endommagement des joints des carrelages ; que selon M. D..., ces désordres trouvent leur cause principale dans une malfaçon de construction des dallages des terrasses des côtés des façades nord et sud (défaut de qualité des remblais support de dallage, fondations insuffisamment profondes, défaut de conception de l'assise des dallages) ; qu'en outre, l'expert judiciaire expose, s'agissant des désordres sur les carrelages, qu'ils sont dus aux mouvements des supports sur lesquels ils sont posés ; qu'or, il résulte des déclarations des défendeurs ainsi que de l'attestation circonstanciée de M. U... W..., que les travaux de réalisation de la dalle de la terrasse Sud avait été effectués au cours de l'été 1976 ; que s'il n'est produit aucun justificatif concernant la date de la réalisation de la dalle de la terrasse Nord, il n'est pas contesté que celle-ci remonte également à de nombreuses années, étant précisé qu'une véranda y a été implantée en 2009 ; que dès lors, les vices affectant l'immeuble, soit les défauts de construction des dallages, étaient antérieurs à la vente du bien réalisée en octobre 2010 ; que par ailleurs, la rapport de l'expert judiciaire souligne que les désordres constatés rendent impossible l'accès aux terrasses et aux vérandas compte tenu de la dangerosité qu'engendrent lesdits désordres ; qu'au vu de ces éléments, il apparaît certain que s'ils avaient connu le vice au moment de la vente, M. et Mme T... n'auraient pas conclu la vente ou à tout le moins auraient acquis le bien à un moindre prix ; que par conséquent, l'existence de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil est caractérisée ; que toutefois, les demandeurs échouent à apporter la preuve de la mauvaise foi des vendeurs qui aurait permis d'évincer l'application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés ; qu'en effet, il est établi et non contesté que les désordres constatés sont apparus à l'hiver 2012/2013, soit postérieurement à la vente ; que de plus, il n'est aucunement justifié par les demandeurs que les travaux initiaux (réalisation des remblais et dalles des terrasses) auraient été réalisés par M. F... lui-même, d'autant plus que l'attestation de M. W... produite par les défendeur vient appuyer leurs dires, à savoir que M. H..., maçon professionnel, avait coulé la dalle de la terrasse sud durant l'été 76 ; qu'en outre, l'argument selon lequel une seconde pose de carrelage effectuée par M. F... en 1984 avait pour but de dissimuler d'anciens désordres est inopérant notamment au vu de l'ancienneté de cette pose, 26 ans avant la vente de l'immeuble, mais également au vu des constatations de l'expert judiciaire, qui précise que la terrasse Sud a été utilisée sans aucun désordre pendant plus de 20 ans et que le phénomène de déformation a, selon lui, non pas été progressif mais est lié à des perturbations climatiques plus récentes qu'il fixe à une dizaine d'années, soit postérieurement à la seconde pose de carrelage, perturbations climatiques ayant été un facteur aggravant de la malfaçon initiale et ayant fait apparaître les désordres ; qu'enfin, M. et Mme T... ne peuvent valablement soutenir que la constatation de traces de silicone dans les joints des carreaux de la véranda Sud par l'expert judiciaire serait un élément de nature à démontrer la connaissance du vice et une volonté de dissimulation de celui-ci par les vendeurs ; qu'en effet, aucun constat antérieur par rapport au rapport d'expertise du cabinet Prévost réalisé le 7 avril 2013 ne fait état de désordres visibles antérieurement à la vente de l'immeuble ; qu'en tout état de cause, si la présence de certaines fissures comblées au silicone était ancienne et à tout le moins existante au jour de la vente, le désordre aurait été apparent et les acquéreurs auraient pu le constater eux-mêmes ; que les demandeurs échouant à rapporter la preuve de la mauvaise foi des vendeurs, il convient par conséquent de faire application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés telle que prévue dans l'acte authentique de vente conclu entre les parties ; que dès lors M. et Mme T... seront déboutés de leurs demandes ;
 
 Alors 1°) que, les juges du fond doivent se prononcer sur l'ensemble des éléments de preuve soumis à leur examen ; qu'il en va tout spécialement ainsi lorsque, en cause d'appel, une partie produit de nouvelles pièces ;