Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.142 du 19/09/2019,  partie 6


Or, cette agence avait établi une note technique expliquant le mécanisme de vente/rétrocession de façon à valoriser la partie située en zone rouge. Certes la société Vanipaul déclare maintenant n'avoir pas communiqué à ses mandants cette information, mais cette dénégation ne sera pas retenue par la cour, puisque ce transfert de Shon était essentiel pour valoriser les terrains mis en vente. En donnant ultérieurement mandat à un agent immobilier de céder leur terrain avec le même mécanisme que celui contesté, les époux C... ont vu là l'occasion de valoriser leur patrimoine. Ils ne peuvent ainsi prétendre avoir été victimes d'une manoeuvre frauduleuse, dès lors qu'eux-mêmes la revendiquent et en sollicitent l'application. Concernant l'incidence fiscale, la possibilité de voir la commune préempter le terrain destiné à être rétrocédé, les garanties de l'effectivité de la rétrocession, ce n'est pas à l'acquéreur, de nationalité suisse, résidant en Suisse et ne construisant pas en France, de conseiller ses vendeurs, ne disposant pas de la compétence nécessaire et de l'information suffisante, et ce, alors que les époux C... avaient leur propre notaire en la personne de Me N..., rédacteur de l'acte incriminé. Aucune dissimulation ne peut ainsi être reprochée à l'acquéreur. Quant aux autres griefs, ils sont soit postérieurs à la conclusion du contrat, soit ils n'ont pas d'incidence, comme des négociations avec la commune de [...] concernant un chemin rural, celles-ci étant postérieures à la signature du compromis et les difficultés relatives à sa propriété n'ayant été révélées à l'acquéreur qu'à l'occasion du dépôt du permis de construire. l'erreur sur les qualités substantielles Il résulte de ce qui précède que les époux C... n'ont pu se méprendre sur le mécanisme de cession/rétrocession d'une partie de leur terrain, de façon à faire bénéficier leur acquéreur de droits à construire supplémentaires. Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé de ce chef, sauf à voir fixer la date ultime de rétrocession au 13/06/2019 (soit 14 mois à compter de la présente décision). » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : « Les époux C... invoquent la nullité du compromis pour vices du consentement ». L'article 1109 du code Civil dispose qu'il n'y a point consentement valable si le consentement a été donné par erreur ou surpris par le dol. L'erreur n'est cause de nullité en vertu de l'article 1110 que lorsque elle porte sur la substance même de la chose. L'article 1116 exige des manoeuvres dolosives caractérisées pour justifier la nullité d'un acte.   Contrairement à ce qu'affirment encore les vendeurs, le compromis de vente ne comporte aucune clause ou condition liée aux droits à bâtir au profit de ces derniers sur le terrain rétrocédé. (Le compromis) a été rédigé par Maître N..., notaire des vendeurs et ces derniers ont forcément été conseillés et avertis de la portée des engagements réciproques des parties. Toute l'argumentation fondée sur le dol de l'acquéreur lié à l'absence de droit à bâtir sur le terrain revenant aux vendeurs doit être rejetée dès lors qu'elle repose sur de fausses affirmations des vendeurs sur la cession de la totalité des 8007 m² dans l'acte authentique ou encore sur leur prétendue perte de droits à bâtir dont il n'est pas fait mention dans le compromis. En conséquence, la demande de nullité du compromis des époux C... pour vice du consentement, (notamment) l'erreur   sur le dol, ne peut être accueillie ;  Monsieur B... et la Sci La Ferme de [...] apparaissent donc bien fondés dans leurs demandes visant à déclarer la vente intervenue selon compromis du 18 juillet 2011 parfaite et à voir dire qu'à défaut de réitération par acte authentique de la dite vente dans un délai de 2 mois à compter du jugement, ce jugement vaudra vente des biens suivants : - les parcelles [...]- [...] et [...] pour 14 a 31 ca avec le bâtiment y édifié soumis au régime de la copropriété et composé de 7 lots tels que décrits dans le compromis du 18 Juillet 2011, - la parcelle [...] issue de la parcelle [...] pour 5a 43 ca telle qu'apparaissant sur le document d'arpentage de la SARL Arpentage publié le 3 septembre 2013 sous le n° 6599 V, - avec la condition particulière suivante, la vente comprend temporairement la parcelle [...] pour 7464 m2 issue de la parcelle [...] visée au compromis, laquelle parcelle sera rétrocédée au vendeur moyennant l'euro symbolique aux frais de l'acquéreur dès que la construction sera édifiée et dans tous les cas avant la date que le tribunal fixe au 6 octobre 2016  . »;
 
 ALORS QUE 1°) le dol constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter, peut émaner de l'acquéreur, et s'apprécie lors de la formation du contrat ;