Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 21-21.881 du 05/04/2023,  partie 2



 5. Mme [A] fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 5 février 2018 qui a dit qu'elle était la véritable propriétaire, aux lieu et place de la SNC Dolol, du bien immobilier situé au [Adresse 3], cadastré section AP, numéro [Cadastre 4], lieu-dit [Adresse 2], pour une contenance de 00ha 10a 09ca, et a ordonné la réintégration des biens et droits immobiliers dans son patrimoine, alors : 
 
 « 1°/ que, selon les constatations de l'arrêt, le prix d'acquisition du bien immobilier a été entièrement payé par la SNC Dolol, au moyen d'un prêt contracté par elle auprès de la société Axa Banque, son immeuble a été mis en location, la société a perçu les loyers et remboursé partiellement l'emprunt, d'où il résulte qu'elle avait une activité réelle conforme à son objet social ; qu'ainsi, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision de retenir une simulation au regard de l'article 1201 du code civil ;
 
 2°/ que Mme [A] exposait, dans ses écritures, que les sommes qu'elle avait mises à la disposition de la SNC Dolol étaient des avances en compte courant ayant pour contrepartie l'inscription d'une créance à son profit dans les comptes de la société, si bien qu'en retenant que le bien avait été financé dans sa quasi-intégralité par Mme [A], sans s'expliquer sur ce moyen, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1201 du code civil ;
 
 3°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que le relevé de compte de la SNC Dolol faisait ressortir que les échéances de remboursement du prêt étaient payées par la société elle-même et non par Mme [A], si bien qu'en affirmant que "les relevés bancaires de la SNC Dolol établissent que les échéances trimestrielles intermédiaires entre le 16 novembre 2012 et le 23 septembre 2014 ont été acquittées par Mme [A]", la cour d'appel a dénaturé lesdits relevés, violant ainsi l'interdiction précitée ;
 
 4°/ que Mme [A] faisait valoir que le solde du prêt devait être remboursé par la revente du bien immobilier à laquelle la SNC Dolol s'était engagée conformément à l'article 1115 du code général des impôts, mais que la revente avait été rendue impossible par l'inscription d'hypothèque judiciaire par l'administration fiscale, de sorte qu'en affirmant qu'en l'absence de perspective de remboursement du prêt par la société, il était inévitable que Mme [A] assure ce remboursement, sans s'expliquer sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 5°/ que Mme [A] justifiait que le schéma de financement adopté pour l'acquisition en cause, consistant en la souscription d'un prêt in fine garanti par un cautionnement réel portant sur un contrat d'assurance-vie ou des avoirs financiers détenus par le prêteur, était celui proposé par toutes les grandes banques françaises et internationales, si bien qu'en assimilant la mise en jeu du cautionnement au financement direct de l'acquisition par l'associé pour en déduire l'existence d'une simulation, sans s'expliquer sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 6. Aux termes de l'article 1321 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, les contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu'entre les parties contractantes ; elles n'ont point d'effet contre les tiers.
 
 7. Par motifs propres et adoptés, l'arrêt constate que, le 24 juillet 2012, une promesse de vente portant sur un hôtel particulier a été consentie au bénéfice de Mme [A], avec faculté de substitution, moyennant le prix de 15 200 000 euros, et que, le 1er octobre 2012, la vente a été conclue avec la SNC Dolol, substituée dans les droits de Mme [A], cette société, immatriculée le jour même de la vente, ayant été constituée entre Mme [A], gérante et détentrice de 99 % du capital social, lequel ne s'élevait qu'à 10 000 euros, et son fils, M. [L] [A], détenteur du 1 % restant.