Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.325 du 07/01/2021,  partie 2


Qu'en l'occurrence, par une lettre du 29 juin 2017, la société Sefrigo a écrit à la société Condigel son intention de poursuivre les locations des bâtiments C et H pour la période triennale courant à partir du 1 er janvier 2018, en rappelant toutefois les difficultés rencontrées pour l'entretien et la maintenance des groupes froid, invoquant des défaillances liées au vieillissement des installations et au déficit de réactivité des équipes chargées de la maintenance compte tenu de l'absence d'astreinte 24/24 7/7, et sollicitant un audit contradictoire et la mise en place d'une telle astreinte ; que le rapport d'expertise "Terrum" du 16 avril 2019, expertise amiable faite à la demande de la société Seafrigo et non contradictoire, relève des rapports d'alarme température, le système générant des messages d'alertes lorsque la température dépasse le seuil d'alerte, le niveau de ces alertes était selon l'expert important sur les trois dernières années avec une récurrence particulièrement critique en 2018; que selon lui, ces alertes sont la conséquence d'un système ou d'une installation se dégradant ; que l'expert ne précise toutefois pas concrètement la cause de la dégradation invoquée, se contentant de reprendre les conclusions d'un audit effectué le 6 août 2018 sur les bâtiments C et H, notamment concernant l'utilisation du gaz R22 ; que cet audit mentionne pour l'essentiel un problème d'entretien de l'installation frigorifique et indique relever "un problème alarmant pour l'entrepôt C s'il est confirmé que le gaz utilisé est toujours du R22", les installations au R22 étant selon ce rapport "interdites d'entretien de réparation et de recharge depuis le 1er janvier 2015" ; qu'il est également produit des attestations de salariés qui font état de la survenance d'alertes pour température haute, ainsi que des difficultés pour faire intervenir la maintenance ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société Seafrigo a, en toute connaissance de cause des difficultés qu'elle invoque aujourd'hui pour ne pas régler son loyer, décidé de renouveler le bail portant sur les bâtiments litigieux, ce qui démontre que ces difficultés déjà existantes ne l'empêchaient pas d'exploiter les locaux conformément à son activité ; que par ailleurs, les causes de ces variations de températures ne sont pas de manière certaine déterminées par les éléments produits, l'audit évoquant au conditionnel l'utilisation d'un gaz interdit sur les installations, l'expert se contentant de reprendre sur ce point les conclusions de l'audit ; qu'en outre, les difficultés liées à l'entretien des installations et à la maintenance de celles-ci, en particulier sur les réponses en cas de déclenchement des alertes nécessitent une interprétation des obligations de chacune des parties ; qu'enfin, la société Seafrigo n'établit pas à ce stade les conséquences concrètes consécutives à ces dysfonctionnements ; qu'en effet, les conventions d'occupation précaires signées avec le Grand Port Maritime du Havre pour les deux hangards 46 et 45 loués pour stocker de la marchandise ont été souscrites le 6 mai 2015 à effet au ler janvier 2015, soit largement avant les dysfonctionnements invoqués, que si elles ont été renouvelées le 28 décembre 2017, aucun élément ne permet de dire que ce renouvellement soit en lien avec ces dysfonctionnements; que pas davantage qu'en première instance, la société Sefrigo ne démontre des pertes de marchandises consécutives aux variations de températures ; que dès lors, la contestation soulevée n'est pas sérieuse, faute pour l'exception d'inexécution alléguée de présenter l'évidence requise en référé ; qu'il en résulte que l'obligation à paiement par la société Seafrigo Logistique du loyer pour les bâtiments C et H n'est pas sérieusement contestable ; qu'en ce qui concerne le quantum des loyers, la société Condigel réclame les loyers d'octobre 2018 à février 2019 (5 X 76790.11E) ; que la société Seafrigo estime que la bailleresse a repris l'exploitation de ses bâtiments au mois de février 2019 pour le bâtiment C et au mois de mars 2019 pour le bâtiment H ; que la société Condigel indique qu'elle a repris le bâtiment C le 10 mars 2019 et qu'elle est toujours en recherche de locataire pour le bâtiment H qui n'est pas repris ; que le constat d'huissier du 25 février 2019 mentionne une occupation du parking par un camion Condigel Maex et le stationnement de 4 remorques sur le terre-plein et que des personnes s'activent à l'intérieur ; que les photographies ne sont toutefois pas suffisantes pour démontrer une réelle exploitation du bâtiment C par la société Condigel à la date du constat ; que la société Seafrigo produit aux débats un rapport de constatations par le Cabinet N... qui concerne pour 'essentiel le bâtiment C pour la période du 7 au 19 mars 2019, et le bâtiment H pour la période du 13 au 14 mars 2019 ; que toutefois, les loyers réclamés dans le cadre de la présente instance n'allant pas au-delà du mois de février 2019, les périodes d'observation postérieures à cette date sont sans incidence sur la somme réclamée ; que la société Seafrigo considère ne pas être redevable des consommations d'eau et d'électricité à compter du 1 er octobre 2018 au motif qu'elle a libéré les lieux, et que la bailleresse exploitant les lieux, elle utilisait pour son compte l'eau et l'électricité qu'elle lui facture ensuite ;