Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.648 du 27/02/2020,  partie 3



 5) diminution de 5 % : pour tenir compte de la pratique des parties, incontestée, en vertu de laquelle le paiement de la taxe foncière, en principe à la charge du propriétaire, a été mis à la charge du locataire (8 589 Euros en 2013), soit une valeur locative finale de 78 423 Euros.
 C'est ainsi à juste titre que le tribunal a fixé à cette somme le montant du loyer révisé. » ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Vu les dispositions de l'article L. 145-33 et R 145-22 du code de commerce ;
 Sur le déplafonnement du montant du loyer résultant de la variation des facteurs locaux de commercialité
 S'il est établi une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la SA Guyenne et Gascogne pourra se prévaloir d'un déplafonnement du montant du loyer.
 Le loyer à réviser n'étant plus limité au taux de variation de l'indice du coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice des loyers commerciaux (C. com., art. L. 145-38) son montant est déterminé, par référence au principe général résultant des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce. Il doit correspondre à la valeur locative que celle-ci soit supérieure ou inférieure au loyer en cours. Les caractéristiques du local et la destination des lieux sont celles qui existent au jour de la révision ou du renouvellement.
 Sur le montant du loyer
 Il ressort des constatations de l'expert qui ne sont pas utilement combattues par les parties que les locaux servent de dépôt et stockage d'articles, produits et denrées, que la commercialité de la zone ne paraît ni en déclin ni en développement, compte tenu du développement de la zone Ouest compensée par le développement des communes du Montât, de Lalbenque, de Sieurac et du Sycala qui emploie 600 personnes (cf page 16 du rapport). En revanche, l'expert estime que si le PPRI n'est pas modifié à bref délai dans le prolongement des travaux envisagés pour élargir le lit du Bartassec, un déclin significatif de la zone commerciale Sud est envisageable.
 L'expert précise en effet que suite aux inondations de 1996, la zone commerciale du Sud de Cahors où se trouvent les locaux loués par la S.A. Guyenne et Gascogne est soumise depuis 2004 à un PPRI qui interdit dans le secteur classé zone rouge, toute construction nouvelle, des démolitions pour reconstruction, toute modification des constructions existantes, tout changement de destination des commerces en place.
 Il précise que cette zone commerciale du Sud de Cahors qui emploie 900 personnes est certes la première zone commerciale de Cahors, Carrefour étant considéré comme "la locomotive commerciale" mais qu'elle reste sous la menace de la crue centennale (une chance sur cent qu'une crue se produise chaque année) du Bartassec de très grande ampleur et que le PPRI de 2004 bloque toute évolution de cette zone.
 Un projet doit initier une mutation commerciale et paysagère en lien avec la résolution de la problématique hydraulique au niveau du vallon du Bartassec ; la démolition des installations de Carrefour sera indispensable à la conduite du projet hydraulique ; "l'Atelier national des territoires économiques" chargé du projet tiendra compte de la destination effective des locaux commerciaux, en l'espèce de l'usage de réserve et non à usage de magasin recevant du public ; les aménagements du Bartassec devraient être achevés en 20120 avec ensuite un assouplissement du PPRI.
 L'expert ayant constaté que les locaux servent de dépôt et stockage d'articles, produits et denrées, et ne comportent pas de surface de vente, il convient de retenir les calculs suivants qui ne sont pas utilement combattus, étant observé que l'implantation en zone rouge selon le PPRI en raison du risque d'inondation, diminue la valeur des locaux :
 1/ concernant le prix couramment pratiqué dans le voisinage, au vu d'une comparaison de plusieurs données pour des surfaces commerciales supérieures à 500 m2 (cf p 18 et 19 du rapport), une valeur de 8 €/m2/ mois.
 2/ concernant la surface pondérée, une évaluation à 933 m2 en tenant compte de :
 - une surface de vente m2
 - réserve pour stockage (1350 m2 x 50 %) 675 m2
 - réserve stocks bureaux sanitaires (486 m2 x 50%) 243 m2
 - X... J..., ès-qualités, anine (76 m2 x 20 %) 15 m2
 3/ un relèvement de la valeur locative annuelle compte tenu de l'installation d'une station de lavage sur le terrain loué à X... J..., ès-qualités, soit (5.000 € x 12 mois) = 60 000 €,
 4/ un relèvement de la valeur locative annuelle compte tenu de l'utilisation par la S.A. Guyenne et Gascogne d'un espace entre l'entrepôt et la RD 820 pour 45 places de parking, soit (45 x 35 € x 12 mois) - 18 900 €,
 5/ un abattement de 30 % compte tenu de l'implantation en zone rouge selon le PPRI et de la précarité qui en découle pour les installations,