Cour d'appel de Paris
I3, Cour d'appel de Paris, décision 17-14.010 du 13/09/2018,  partie 6


que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en retenant, pour faire droit à la demande des sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium Parisien de participations et rejeter en conséquence la demande du Centre National Ophtalmologique des Quinze-Vingts, que le bailleur ne formait aucune contestation précise et sérieuse, tant sur la consistance des travaux que sur leur coût, quand il résultait des conclusions du Centre National Ophtalmologique des Quinze-Vingts (cf. p. 33), qu' « aucune condamnation ne peut être prononcée en l'état, sauf à titre provisionnel, dès lors que seul le coût effectif des travaux, dont l'imputabilité serait en tout ou partie mise à la charge du bailleur, pourrait être effectivement retenu à l'exclusion de tous autres frais et notamment des interventions réalisées en sous-face de la toiture et sur la charpente, alors même que tant l'estimation proposée par Monsieur Henri Y..., architecte, et retenue par le collège d'experts, que la facturation globale de l'entreprise chargée des travaux de réfection par l'appelante implique pour partie une telle dépense », de sorte que les sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium Parisien de participations n'étaient pas fondées à réclamer la somme de 1.524.137 € HT, « alors même que cette prétention englobe des interventions autres que les travaux exécutés en toiture et que de surcroît les travaux ont été exécutés dans des conditions non conformes aux préconisations de l'architecte du bailleur, tels qu'approuvés par les experts judiciaires, et sans le contrôle effectif de l'architecte du propriétaire, comme le bail l'imposait
 », la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les travaux confortatifs relatifs aux réseaux enterrés, décrits dans le rapport de M. Y..., entérinés par le collège d'experts judiciaires, étaient à la seule charge du bailleur ;
 
 AUX MOTIFS QUE « les experts retiennent que l'ensemble immobilier Théâtre des Folies Bergère fait partie d'une zone soumise à l'avis de l'inspection générale des carrières, se situant au surplus en zone inondable, que le terrain est ainsi reconnu de qualité géotechnique médiocre, d'évolution sensible aux venues d'eau favorisant le tassement de terrain ; que M. Y... a lui-même relevé que dès 2004 a eu lieu un enfoncement spectaculaire du plancher bas du local sanitaire hommes qui a entraîné les murs et parois adjacents, enfoncement ancien comme en atteste le témoin placé sur les fissures des ouvrages verticaux adjacents ; qu'un enfoncement plus récent du dallage est visible dans la cave donnant accès au hall d'entrée côté rue [...] ; que selon M. Y..., architecte, ces enfoncement sont au droit de l'égout de la rue [...], ce qui donne à penser qu'ils proviennent d'un défaut d'étanchéité des réseaux enterrés raccordant les sanitaires hommes à l'égout ayant entraîné un lessivage des sols porteurs situés sur les terre-pleins et fondations, ce phénomène pouvant être complémentaire d'un autre phénomène de poches de dissolution de gypse et fontis assez courant dans ce quartier de Paris ; qu'il est donc probable selon lui que les mouvements de terrain sous-jacents ont causé des ruptures de canalisations d'eaux usées qui à leur tour, ont entraîné un lessivage des couches de terrain porteuses des fondations et des dallages ; que l'architecte du bailleur admet que les réseaux de canalisations enterrées ne s'entretiennent pas au sens propre du terme, mais relève néanmoins l'existence d'un sinistre en 1974 puis d'un autre en 1993 dans lequel la responsabilité de l'exploitante aurait été admise comme prépondérante et fait reproche au preneur d'un défaut d'entretien courant ; que M. A..., ingénieur conseil chargé d'établir en 1996 un diagnostic de l'état de l'immeuble expliquait lui-même dans son rapport que la base des fondations des ouvrages est localisée sur des terrains de qualité géotechnique médiocre sensible aux venues des eaux ; que cette constatation résulte d'un sondage profond effectué par Geosol à partir du sol intérieur vers le bas et qui a révélé en sous-sol la présence de remblais, d'alluvions modernes et anciens, de sables et de marnes ; que c'est donc à tort que le bailleur soutient qu'aucune constatation technique n'a permis de caractériser l'état de composition du sol sur lequel s'appuient les fondations ; que M. A... relevait également pour sa part que les tassements se sont produits soit de manière progressive sur plusieurs années, soit de manière rapide comme pour le sinistre sous cuisine en 1993, en lien pour la plupart avec des fuites des réseaux enterrés ; qu'il ne peut donc être reproché une négligence du preneur dans le signalement au bailleur des désordres liés aux canalisations fuyardes et en rapport avec celles-ci, d'autant que le bailleur avait été présent ou représenté aux opérations d'expertise qui ont eu lieu à la suite du sinistre de 1993, qu'il connaissait ainsi la particularité du sol et des fondations et que le bail lui octroie la faculté de visiter l'immeuble à tout moment pour s'assurer du bon entretien des lieux ; que l'existence des canalisations fuyardes est en lien de l'avis de tous les experts, y compris le propre architecte du bailleur, avec des mouvements de tassements du sol ;