Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 20-15.419 du 30/09/2021,  partie 7


* 21 décembre 2013 : les comptes pour l'exercice clos au 30 juin 2013 n'ont pas été approuves ; - les appels de fonds, les décomptes de répartition de charges afférents à la période ainsi qu'un historique de la situation de [W] [H] épouse [V] pour la période du 25 octobre 2012 au 21 avril 2013 ; que plusieurs points sont contestés par [W] [H] épouse [V] ainsi qu'il suit :
 
 Sur l'annulation du vote de travaux dans la cage d'escalier B et sur la demande subséquente de déduction de la somme de 3.767,52 euros ;
 
 que le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri admet que la 34ème résolution de l'assemblée générale du 14 novembre 2009 a été annulée par l'assemblée générale du 22 décembre 2012 et, par voie de conséquence, que l'appel de fonds y afférent n'avait plus lieu d'être ; que contrairement à ce qui est en dernier lieu retenu par [W] [H] épouse [V], cette annulation a affectivement été prise en compte dans historique versé (pièce 25) portant déduction de la somme de 3.767,49 euros telle que sollicité par [W] [H] épouse [V], historique sur lequel s'appuie la demande globale en dernier lieu présentée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri ;
 
 Sur la demande de déduction de la somme de 8.058,76 euros (travaux non commandés) ;
 
 que [W] [H] épouse [V] avance que l'appel de fonds et le règlement susvisé la concernant étaient relatifs à des travaux non commandés et non réalisés et qu'il n'y a eu aucun report sur les appels de fonds relatifs aux autres travaux votés sur le bâtiment A ; que le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleur justifie toutefois d'un tel report, décidé lors de l'assemblée générale du 12 novembre 2009 (pièce 12, point 31), report matérialisé par le crédit porté au bénéfice de [W] [H] épouse [V], pour un montant global de 8.417,73 euros, lors des appels de fonds dont les dates d'exigibilité ont été fixées aux 1er novembre 2011, 1er décembre 2011 et 1er janvier 2012 (pièce 9 k) ; qu'en conséquence, la somme prélevée ayant été affectée à d'autres travaux dont la commande et la mise en oeuvre ne sont pas contestés, il n'y a pas lieu à déduction de la somme susvisée ;
 
 Sur les charges relatives aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment A ;
 
 que [W] [H] épouse [V] demande en définitive à ce titre déduction de la somme globale de 5.802,54 euros ; qu'elle souligne que l'extrait de compte la concernant fait état de trois bâtiments, alors que la co-propriété n'en comporte que deux, qu'elle-même ne possède que deux lots alors que trois lots sont visés et, surtout que la base de calcul est erronée dès lors qu'elle aurait d'après elle dû être basée sur les charges communes générales, ce en vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que s'agissant à titre liminaire de la référence a trois lots, il s'évince de l'historique tel que précédemment exposé que le lot 12 n'est certes plus existant mais qu'il faisait effectivement partie de la propriété de [W] [H] épouse [V] avant réunion de sorte que la référence portée sur l'extrait de compte propriétaire (pièce 1 de [W] [H] épouse [V]) ne saurait être considérée comme étant erronée ; que par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires de la résidence le Pavillon fleuri ne conteste nullement l'existence d'un seul bâtiment, précisant qu'il n'existe qu'un seul bâtiment construit comprenant deux escaliers, soit les escaliers A et B, et qui est exclu, au regard du règlement de co-propriété, que le propriétaire du bâtiment B, par ailleurs non construit, participe à ces charges ; que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit effectivement, en son alinéa 2, que, outre les charges communes spéciales, soit celles liées à l'utilité que les services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, a l'entretien et a l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, les charges en lien avec la réfection de la toiture étant indéniablement des charges tendant à la conservation de l'immeuble ; qu'il ressort toutefois du règlement de copropriété et de état descriptif qu'a été prévue l'existence de parties communes spéciales à chaque bâtiment, comprenant notamment les éléments assurant le clos et le couvert, de sorte que les travaux de réfection de la toiture étaient certes des charges communes générales mais qui ne pouvaient être que propres au bâtiment A au regard de ce qui avait été adopté, ce règlement n'étant nullement en contradiction avec les dispositions légales susvisées ; que la base de calcul retenue pour l'appel de fonds l'a donc été à juste titre, [W] [H] épouse [V] demeurant donc redevable de la somme de 6.173,53 euros au titre de la réfection de la toiture ;
 
 Sur les charges d'eau froide (demande de déduction de la somme de 2.299,78 euros) ;