Cour d'appel de Lyon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.516 du 16/01/2020,  partie 7


que les documents produits par le centre hospitalier au titre des marchés de travaux facturés en la matière permettent de constater que deux parkings de surface ont été aménagés en 2012, l'un réservé aux consultants du centre et l'autre aux visiteurs, pour un total de 262 places avec un dépose minute de 8 places, occupant une surface totale de 7 450 m2 ; qu'ils ont fait l'objet de l'installation d'un système automatique de paiement, rentabilisant ainsi l'opération réalisée ; que le centre hospitalier de Roanne réclame à tort le remboursement du coût total des travaux s'étant élevés à la somme de 877 138,49 euros TTC à laquelle il ajoute celle de 81 797,96 euros correspondant aux frais engagés dans le cadre de la préparation du projet (levé topographique, document d'arpentage, frais d'avocat, travaux de démolition
 ) alors même qu'aucun élément du dossier ne permet à la cour de constater que le parking qui existait antérieurement bénéficiait d'un système de paiement ou d'un éclairage comportant 9 mâts d'éclairage tel que prévu au marché de travaux signé en février 2012 entre le centre hospitalier et la société Eurovia Dala ; que retenant donc seulement la remise en état d'un parking de surface par application après terrassement, d'un enrobé de superficie de 7 450 m2, il convient de fixer à la somme de 450 000 euros le montant des dommages-intérêts revenant au centre hospitalier et devant être mis à la charge de la mutuelle, somme à laquelle il convient d'ajouter la somme de 55 000 euros représentant le coût des dépenses engagées en pure perte dans le cadre du projet abandonné (démolitions, désamiantage, frais de relevés topographiques et de programmes, frais des bureaux de contrôle et frais de publicité, incluant les seuls frais d'avocats dont il est justifié qu'ils se rapportent à l'opération envisagée ; qu'une somme de 505 000 euros revient dès lors au centre hospitalier de ces chefs ; que par ailleurs et contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, il n'y a pas lieu de prendre en compte à ce titre, la prise en charge par la mutuelle des frais de fouilles préventives en archéologie dans le cadre du projet abandonné pour réduire la somme globale de 505 000 euros revenant ainsi au centre hospitalier ; que le caractère obligatoire ou non des fouilles au titre de la construction d'un simple parking, non établi d'ailleurs par les documents du dossier, est effectivement inopérant et sans effet que le montant du préjudice susvisé, alors même que la réalisation des études et recherches dans lesquelles s'inscrivent les fouilles est considérée comme une obligation secondaire liée à l'opération principale n'ayant pas abouti ; que la perte de chance de pouvoir concrétiser le projet de bail à construction en cas de réitération de la promesse synallagmatique constitue un préjudice actuel et certain subi par le centre hospitalier qui en demande justement réparation à son ex cocontractante ; que la durée du bail à construction prévu pour 70 années et l'incertitude sur l'évolution du prix des immeubles à construire au terme d'une telle période permettent de retenir une perte de chance de 20% de pouvoir encaisser les loyers prévus jusqu'à la fin de bail et jouir de la propriété des immeubles en fin de bail ainsi qu'il était prévu à la promesse de bail en page 13 ; que le loyer a été fixé à 3 000 euros par an ; que l'évaluation d'un immeuble dépend de facteurs physiques, juridiques et économiques et il est parfaitement impossible à ce titre de prévoir où en sera le cycle de l'immeuble en 2080 au terme de l'expiration du bail à construction envisagé par les parties, si le lieu d'installation des immeubles aura ou non pris de la valeur et si les immeubles auront bénéficié d'une expansion économique ou subi une crise ; qu'il convient donc de partir de l'hypothèse d'une situation économique similaire à la situation actuelle ; qu'aucun élément du dossier n'est produit en la matière par le centre hospitalier qui permette de rechercher la valeur actuelle d'un immeuble similaire à l'immeuble prévu au titre du bail à construction, vieux de 70 ans ; que de plus, sa spécificité tenant dans sa vocation à usage de service hospitalier de réadaptation et de soins de suite rend la comparaison très peu probable ; qu'il convient en conséquence de retenir, à défaut d'autres éléments, la valeur de la construction comme s'élevant à la somme de 7 500 000 euros représentant la somme qui devait être empruntée par le centre hospitalier et d'y appliquer, eu égard aux éléments rappelés ci-dessus, un coefficient de vétusté de 40% pour estimer en fin de bail la valeur des immeubles à construire ; que le montant de l'indemnité revenant de ce chef au centre hospitalier de Roanne doit donc alors être fixée à la somme de [(3 000 euros X 70 ans) X 20%] + [4 500 000 euros X 20%] = 942 000 euros ; que la mutuelle Eovi Usmar services et soins doit en conséquence être condamnée à payer au centre hospitalier de Roanne la somme globale de : 505 000 + 942 000 = 1 447 00 euros à titre de dommages et intérêts (arrêt pages 7 à 9) ;