décision 16-18.895 du 18/01/2018,  partie 3


que l'article du code civil précité devant s'appliquer strictement, les dispositions réglementaires relatives au logement décent ne sont donc pas applicables aux contrats de bail que cette société a signés en tant que preneur pour loger temporairement certains de ses salariés chargés de l'entretien et du nettoyage de collectivités installées dans des stations de haute montagne ; que par ailleurs, l'obligation de délivrance du bailleur s'évalue au moment de la prise de possession des lieux par le preneur. Dans l'espèce présente, la SAS GSIVitronet a pris possession des lieux au plus tard le 1er novembre 2006 ; que les deux baux concernant les mêmes lieux se sont succédés sans interruption ; qu'il ressort des photographies annexées au rapport d'expertise judiciaire que si l'immeuble donné à bail n'a pas été remis à neuf avant d'être loué à la SAS GSI-Vitronet, cet immeuble a été remis à propre, même si des travaux dans les salles d'eau se sont révélés ensuite perfectibles, avant d'accueillir les salariés de l'intimée ; que de plus, la SAS GSI-Vitronet ne peut arguer que des états des lieux d'entrée n'ont pas été établis malgré ses demandes alors que le bail ayant pris effet le 1er novembre 2007 n'a été signé par elle que le 8 janvier 2008, selon courrier du 10 janvier 2008 de M. Olivier Z..., directeur général de cette société ; que la lecture attentive des courriers échangés entre les parties démontre que la société preneuse tergiversait dans l'attente de savoir le nombre de chambres qu'elle voulait louer eu égard aux contrats de nettoyage obtenus ; que la SAS GSI-Vitronet prétend, sans le moindre commencement de preuve, qu'elle ne voulait louer à nouveau les lieux en 2007 que si des travaux étaient effectués par le bailleur à la charge de ce dernier. Un courriel en date du 25 octobre 2007, émanant de M. Michel A... directeur régional de la SAS GSI-Vitronet, démontre même le contraire puisque ce dernier précise que le preneur ne peut accepter de prendre en charge les travaux de remise en état entrepris par le bailleur que s'il y a un chiffrage préalable et un accord écrit de sa part ; que la SAS GSI-Vitronet argue aussi du mécontentement de ses salariés qui se plaignaient de l'état déplorable de l'immeuble ; qu'elle verse aux débats un article paru le 4 avril 2008 dans la presse locale ; que la lecture complète de cet article démontre que certains salariés étaient satisfaits de leur espace personnel de logement, propre presque coquet, que d'autres reconnaissaient ne pas entretenir leur espace personnel ni l'espace collectif mais aussi que les salariés se plaignaient de ne pas être payés de leurs heures supplémentaires, d'être transportés dans des autobus non chauffés avec des chauffeurs peu aimables, d'être mal nourris sur leurs lieux de travail ; que la lecture du rapport d'expertise est édifiante puisqu'il y est fait état de tuyaux d'eau arrachés, de lavabos descellés ; que les fuites dont se plaint le preneur s'expliquent au moins en partie par le comportement des occupants ; que l'état des cuisinières électriques, installées neuves en 2006, démontre un manque d'entretien flagrant ; qu'il y a lieu de rappeler que des courriers démontrent que le bailleur a dû insister pour que le preneur exécute son engagement en installant à demeure un gardien chargé de la surveillance des lieux et du bon fonctionnement de la résidence, ce qui n'a été fait que le 6 décembre 2007 ; que si le travail du sapiteur en matière d'électricité, choisi par l'expert judiciaire, fait ressortir que les travaux électriques réalisés par le bailleur avant la prise de possession des lieux étaient insuffisants, il convient de relever qu'avant même ces travaux, la commission de sécurité de l'arrondissement d'Albertville avait donné, le 14 septembre 2005, un avis favorable pour le fonctionnement du foyer se trouvant dans les lieux, avis valable cinq ans, la commission ayant toutefois noté des prescriptions concernant les installations électriques sans les considérer comme urgentes, l'avis favorable ne faisant état d'aucune réserve ; que par ailleurs, le sapiteur a précisé que les disjonctions intempestives électriques pouvaient avoir plusieurs origines notamment les fuites d'eau et la surcharge des circuits liés à l'utilisation de convecteurs électriques branchés, ces disjonctions n'étant alors pas imputables au bailleur ; que dans ces conditions, il n'est nullement démontré que la SARL Fiesta ait manqué à ses obligations de bailleur, notamment son obligation de délivrance ; que dès lors, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la SARL Fiesta ;
 
 1°) ALORS QUE pour débouter la société Gsi-Vitronet de sa demande de résiliation anticipée du contrat de bail contracté par celle-ci auprès de la société Fiesta, la cour d'appel a retenu que l'article 1719 du code civil devant s'appliquer strictement, les dispositions réglementaires relatives au logement décent n'étaient donc pas applicables aux contrats de bail que la société Gsi-Vitronet avait signés en tant que preneur pour loger temporairement certains de ses salariés chargés de l'entretien et du nettoyage de collectivités installées dans des stations de haute montagne ;