Cour d'appel de Toulouse
20, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.162 du 19/12/2019,  partie 6


que les preneurs contestent à la fois la surface pondérée des locaux, retenue par l'expert et ils entendent voir intégrer dans les éléments de comparaison les offres de rachat de leur droit au bail ainsi que l'acte de cession de droit au bail de divers fonds de commerce du centre-ville ; que pour ce qui est de la surface pondérée, les contestations élevées par les demandeurs seront écartées dès lors qu'elles reposent sur un métré du 11 avril 2008 effectué par le Cabinet d'Expertise Technique du Bâtiment, non soumis à l'expert qui a déposé son rapport d'expertise un an auparavant, qu'en outre, l'expert saisi d'un dire sur la pondération de la surface du seul "salon de thé" a rappelé qu'avaient été appliqués les coefficients habituels en la matière qui intègrent dans l'appréciation de la valeur les surfaces plus en retrait par rapport aux vitrines... Cette contestation tardive sera rejetée ; que le tribunal rejettera également des éléments de comparaison les prix de cession d'autres fonds de commerce ; qu'en effet, ainsi que le rappelle à juste titre l'expert, le droit au bail n'est qu'un des éléments constitutifs du fonds de commerce ; que le prix de cession invoqués par les preneurs intègrent nécessairement les autres éléments constitutifs des fonds concernés : éléments incorporels incluant la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, l'enseigne, et, le cas échéant, les brevets d'invention, les dessins et modèles industriels, les marques de fabrique licences etc..., mais aussi éléments corporels : agencement, matériel et stock ; que l'expert U... le démontre clairement en prenant pour seul exemple le prix de cession du magasin Le Torchon à Carreaux (135 000 euros), lequel rapporté à la durée de neuf ans du bail, aboutit, sur la base de loyer non modifié par les bailleurs lors de cession, à une valeur locative, droit au bail compris, de 22 920 euros par an sensiblement équivalente à celle du local litigieux (21 849 euros) ; qu'enfin, il sera rappelé à titre surabondant que le projet de cession au profit de PH INTERNATIONAL pour un prix de 160 000 euros n'est signé que des preneurs et qu'aucun document émanant de cette société ne figure au débat ; que ce prix ne résulte donc que des seuls dires des preneurs et de leur notaire ; qu'en conséquence, les valeurs des fonds de commerce prises comme élément de comparaison ne peuvent être considérées comme de pures valeurs de droit au bail et seront écartées ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la valeur de 125 000 euros du droit au bail estimée par l'expert doit être entérinée et qu'il n'y a pas lieu de l'affecter du coefficient d'abattement de 20 % pour absence de libre cession du droit au bail en raison de la vétusté des lieux non entretenus par les propriétaires depuis plus de 45 ans ; que, sur la date d'évaluation, il est de principe que l'indemnité s'apprécie à la date la plus proche du départ du locataire évincé et c'est donc au mois de mars 2010 que l'indemnité doit être évaluée ; qu'eu égard à l'ancienneté du rapport d'expertise et de la cessation d'activité mais aussi à la durée de la procédure, il n'apparaît ni nécessaire ni opportun d'ordonner une nouvelle mesure d'instruction ; qu'en conséquence, la valeur fixée par l'expert sera réévaluée selon l'indice BT du coût de la construction entre le mois de juin 2007 (758,2) et le mois de mars 2010 (814,3) ; que l'indemnité principale sera donc fixée à la somme de 134 248,87 (ou 125 000 x 814,3 /758,2), arrondie à 134 250 euros au paiement de laquelle les bailleurs seront condamnés sous déduction de la provision de 20 000 euros qui a été allouée » (jugement entrepris, p. 7, § 2 et s.) ;
 
 1°) Alors, d'une part, que l'indemnité d'éviction répare le préjudice subi par le preneur qui ne peut plus poursuivre son activité dans les locaux par suite du refus de renouvellement ; qu'en conséquence, cette indemnité n'est pas due lorsqu'à la date à laquelle il quitte les lieux, le preneur n'y a plus aucune activité effective, le refus de renouvellement ne lui causant alors aucun préjudice ; qu'en retenant qu'il n'y avait pas lieu de s'intéresser au chiffre d'affaire dégagé par l'activité des époux T... durant les trois années précédant leur départ des lieux dès lors que l'indemnité pouvait être évaluée en l'absence de communication de chiffres d'affaires récents dès lors qu'elle devait être fixée à la valeur du droit au bail (en tant qu'elle était supérieure à celle du fonds de commerce), cependant que seuls les chiffres d'affaires des derniers exercices étaient de nature à caractériser l'existence d'une activité effective à la date du départ et ainsi justifier l'existence même du préjudice, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;
 
 2°) Alors, d'autre part, que le juge doit procéder à une analyse même sommaire des éléments qu'il retient à l'appui de sa décision ;