Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.245 du 28/05/2020,  partie 3


La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.
 En l'espèce, ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, le paiement du prix de cession des droits de construire (qui sont des accessoires des parties communes) est effectué par dation en paiement, l'acquéreur des droits de construire s'engageant à effectuer les travaux de rénovation de l'immeuble décrits dans le cahier des charges annexé au projet de promesse de vente.
 Contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, l'article 16-1 précité n'interdit pas formellement une telle dation en paiement, mais garantit une répartition du prix de vente proportionnelle aux tantièmes de copropriété des parties communes vendues détenus par chacun des copropriétaires.
 Or ici la résolution n° 17 adoptée le 21 mars 2014 précise (page 11 du procès-verbal de l'assemblée générale): « Il est rappelé que le prix de cette cession est converti et nové en l'obligation pour l'acquéreur de réaliser les travaux de rénovation lourde prévus et arrêtés dans le cahier des charges, lesquels intéressent les parties communes du bâtiment. Par conséquent la répartition juste et équitable du prix de cession entre les différents copropriétaires est assurée par le mécanisme d'incorporation du produit de la cession à l'amélioration de l'ensemble des parties communes. »
 Par ce mécanisme, le prix de cession est nécessairement réparti proportionnellement aux tantièmes des parties communes générales détenues par chaque copropriétaire.
 A cet égard, il convient de souligner qu'est joint à la convocation un tableau présentant la simulation budgétaire de répartition du coût des travaux de rénovation de l'immeuble (toiture et façades), sans vente des droits à construire en surélévation, le coût global des travaux étant alors estimé à 400.000 euros, ce qui a nécessairement complété l'information des copropriétaires sur la répartition du prix et l'économie réalisée pour chacun d'eux grâce à la dation en paiement consentie.
 Aucune nullité n'est donc encourue sur le fondement de l'article 16-1 précité
 
 9/ Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts pour procédure abusive
 En application de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3.000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
 En l'espèce, il est constant que M. B... et M. F... s'opposent au projet de la grande majorité des copropriétaires depuis plus de dix ans maintenant, alors que l'immeuble se dégrade au fil des ans, d'importants travaux de rénovation étant indéniablement nécessaires et inévitablement coûteux.
 Si les précédentes procédures engagées ne peuvent être jugées abusives puisque les appelants ont, au moins partiellement, triomphé dans leurs demandes, il n'en demeure pas moins que, dans la présente instance, et alors que le projet a été amende pour tenir compte des précédentes décisions de justice et dans un sens profitable à l'ensemble des copropriétaires, en dépit des affirmations contraires des appelants, ces derniers ont persisté dans leur opposition systématique infondée.
 Ils ont ainsi multiplié les moyens et arguments non sérieux pour faire échec à un projet qui avait recueilli l'assentiment de la grande majorité des copropriétaires, mettant en péril le bon fonctionnement de la copropriété et la conservation de l'immeuble. Leur comportement est d'autant plus paradoxal que la valeur de leurs propres lots est affectée par la dégradation générale de l'immeuble, établie par les photographies et constats d'huissier produits aux débats.
 Par ce comportement, M. B... et M. F... ont causé au syndicat des copropriétaires un préjudice que le tribunal a justement évalué à 5.000 euros. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point ».
 
 Alors, premièrement, que la cession de droits à construire pour un prix qui n'est pas versé, car le cessionnaire réalise des travaux au bénéfice de la copropriété s'analyse en deux opérations distinctes, les créances et dettes réciproques de la copropriété et du cessionnaire étant évaluées au même montant et faisant l'objet d'une compensation ; qu'ainsi un marché est attribué au cessionnaire, même si l'obligation de lui verser un prix est acquittée selon des modalités particulières ; qu'une mise en concurrence est obligatoire si le montant de ce marché dépasse celui fixé par la copropriété en application de l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en jugeant que « une mise en concurrence pour ces travaux n'aurait dans le cas présent aucun sens puisqu'ils sont, dans le projet adopté par l'assemblée générale, entièrement pris en charge par l'acquéreur des droits à construire », la cour d'appel a violé l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 par refus d'application ;
 
 Alors, deuxièmement, que la cession de droits à construire pour un prix qui n'est pas versé, car le cessionnaire réalise des travaux au bénéfice de la copropriété s'analyse en deux opérations distinctes, les créances et dettes réciproques de la copropriété et du cessionnaire étant évaluées au même montant et faisant l'objet d'une compensation ; qu'ainsi il est bien procédé à une cession de parties communes, même s'il est aussitôt proposé aux copropriétaires d'affecter les sommes perçues pour prix au financement de travaux ;