Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-22.129 du 25/10/2018,  partie 5


La société Rémy Loisirs fonde également son argumentation sur le rapport établi de manière non contradictoire de Monsieur QQ..., lequel ne comporte d'ailleurs aucune pièce ou indication de ses sources d'information, indiquant qu'il y aurait une baisse de fréquentation de la station de ski et de son enneigement. D'ailleurs l'expert judiciaire, dans son rapport définitif, relève que l'impact du manque de neige sur la valeur locative des commerces est mineur et ne saurait être pris en considération dans le cadre du présent litige. Cet argument de la société Rémy Loisirs sera également rejeté. Attendu que concernant la modification du taux de TVA, cet argument est inopérant et ne peut être considéré comme étant une source de déséquilibre économique dès lors qu'en sa qualité de société commerciale, ce que la société Rémy Loisirs collecte d'un côté, elle le décaisse de l'autre ; en outre, la modification du taux de TVA s'applique à l'ensemble des résidences hôtelières et se répercute ensuite sur l'ensemble de leurs clients. La société Rémy Loisirs ne peut sérieusement retenir ce point comme justificatif d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Il résulte de ce qui précède que la société Rémy Loisirs ne rapporte nullement la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et doit en conséquence être déboutée de ses demandes de révision. L'examen de la condition de la variation de plus de 10 % de la valeur locative ne saurait être examinée puisque selon l'article L145-38 du code de commerce, il s'agissait de conditions cumulatives ;
 
 1°- Alors que si la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire, en l'absence de toute révision amiable ou judiciaire depuis la conclusion du bail, la période à prendre en considération pour l'application de l'article L 145-38 du code de commerce est celle qui court entre la prise d'effet du bail et la demande de révision soit en l'espèce entre 2006 et 2014 ; qu'en limitant son appréciation à la période qui a couru entre la demande de révision et 2010, la Cour d'appel a violé l'article L 145-38 du code de commerce ;
 
 2°- Alors qu'en se bornant à énoncer que « la présence » de sociétés concurrentes ne peut être considérée comme la démonstration à elle seule d'une modification matérielle des facteurs de commercialité et que le fait que les quatre autres résidences de tourisme de station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs est une décision de gestion propre aux résidences concernées et n'est pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence, sans rechercher si la faillite des quatre établissements concurrents de la station, la reprise de leurs fonds de commerce par de nouveaux exploitants pour une valeur nulle à la suite de leur déconfiture et la nouvelle politique tarifaire de ces repreneurs qui n'étant plus tenus par les mêmes charges, sont en mesure de proposer des prix très inférieurs et de multiplier les tarifs promotionnels, obligeant la société Remy Loisirs à s'aligner sur les tarifs pratiqués sur la station et la contraignant à subir un effet de ciseaux entre les loyers indexés qu'elle doit servir à ses bailleurs et ces tarifs, ne constituait pas pour la société Remy Loisirs une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-38 du code de commerce ;
 
 3°- Alors que la société Remy Loisirs faisait valoir que la station voisine du Pra-Loup avait procédé à une modification de ses infrastructures sur le même domaine skiable, qu'elle avait réalisé des travaux d'envergure, restructuré et étendu ses équipements et remontées mécaniques modifiant la zone de chalandise à son profit entrainant une paupérisation de la station de la Foux d'Allos et un transfert de la clientèle vers la station du Pra-Loup ; qu'en ne s'expliquant pas sur cette modification des facteurs locaux de commercialité qui était comme le précisait la société Remy Loisirs confirmée par l'expert judiciaire M. RR..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-38 du code de commerce ;
 
 4°- Alors que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en n'examinant pas ainsi qu'elle y était invitée, les analyses publiées par Ski Info produites en pièce n° 11, le bilan de la saison hivernale 2012 établi par l'agence de développement touristique des Alpes de Haute Provence produit en pièce 10, l'analyse des comptes publiés par la société VALD sur la baisse de la fréquentation des remontées mécaniques pour 2013-2014 produite en pièce 12, démontrant la baisse d'enneigement et de fréquentation de la station de nature à caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;