Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-19.440 du 12/01/2017,  partie 3


il y a lieu de réduire à 10 000 euros » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l&apos;article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresses des bénéficiaires de la reprise qui ne peuvent être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, son partenaire ou de son concubin notoire. Le courrier adressé par la locataire au bailleur le 18 septembre 2010 ne constitue en aucune manière une renonciation de celle-ci à se prévaloir de la nullité du congé délivré. Il fait état de la réception du congé pour reprise, Mme [T] déplorant d&apos;être contrainte de rechercher un autre logement mais se pliant aux droits du bailleur de reprendre son logement pour l&apos;occuper conformément aux dispositions de l&apos;article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire ne peut présumer la faute par anticipation, le juge ne pouvant contrôler celle-ci qu&apos;a posteriori. Les différentes pièces versées aux débats et notablement les échanges de courriers entre les parties démontrent que la propriétaire n&apos;avait pas l&apos;intention réelle de loger son fils dans les lieux loués ainsi qu&apos;elle le confirme dans un courrier de sa main, daté du 6 juillet 2011, dans lequel elle indique que son fils ne tient pas spécialement à récupérer la maison du [Adresse 3]. Dans ce même courrier, elle fait une proposition à la défenderesse de conclusion d&apos;un nouveau bail pour le même logement avec un loyer supérieur. Elle ne justifie par ailleurs nullement de l&apos;empêchement de son fils de s&apos;installer dans l&apos;ouest pour des raisons professionnelles. Il est également établi que les lieux litigieux ont été reloués dès le départ des précédents locataires, avec un loyer plus élevé, un témoin attestant avoir entendu la bailleresse proposer cette location à des locataires potentiels, sans qu&apos;il ne soit jamais question de l‘occupation des lieux par son fils. Les tentatives d&apos;obtention par la demanderesse d&apos;un nouveau contrat de bail, auprès de la locataire, à un prix plus élevé, sont établies par les différents échanges épistolaires entre les parties. Le caractère frauduleux du congé pour reprise délivré à Mme [T] résulte de l&apos;ensemble de ces éléments, qui établissent que Mme [H] n&apos;a jamais eu l&apos;intention de reprendre le logement pour son fils, mais qu&apos;elle souhaitait en réalité obtenir une augmentation du montant du loyer relatif à cette maison. Elle disposait, si elle estimait que le montant de ce loyer était trop faible par rapport au prix du marché, de moyens légaux en vue d&apos;obtenir l&apos;augmentation du loyer, sans délivrer un congé pour reprise sans fondement. Il convient donc de constater la nullité de ce congé et de prévoir l&apos;indemnisation de la locataire du préjudice qu&apos;elle a subi du fait de cette résiliation frauduleuse » ;
 
 1°) ALORS QUE la validité d&apos;un congé doit être appréciée eu égard aux motifs qui y sont exposés ; que la réalisation de travaux impliquant la libération des lieux constitue un motif de reprise dont il appartient au juge d&apos;apprécier le caractère légitime et sérieux ; qu&apos;en l&apos;espèce, le congé du 2 août 2010 mentionnait très clairement l&apos;intention de Mme [N] d&apos;entreprendre des modifications et travaux, outre sa volonté de mettre la maison à disposition de son fils au terme des travaux projetés ; que Mme [N], afin d&apos;établir la réalité des travaux, versait aux débats l&apos;ensemble des factures des travaux réalisés pour un total de 18 967,72 euros ; qu&apos;en se bornant à vérifier si Mme [N] avait eu l&apos;intention réelle de loger son fils sans à aucun moment apprécier si la réalisation des travaux constituait un motif légitime et sérieux, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 15 de la loi du 6 juillet 1989 du code civil ;
 
 2°) ALORS en tout état de cause QUE le juge du fond doit se prononcer sur l&apos;ensemble des pièces versées aux débats ; qu&apos;il en va tout spécialement ainsi lorsque, en cause d&apos;appel, une partie produit de nouvelles pièces afin de pallier une insuffisance dans l&apos;administration de la preuve déplorée par le premier juge ; qu&apos;en l&apos;espèce, afin de prouver qu&apos;elle n&apos;avait pas été animée d&apos;une intention frauduleuse au moment où le congé avait été délivré, Mme [N] produisait trois attestations établies les 7 et 14 novembre 2012 et 24 octobre 2013 par son fils, M. [J], lequel y précisait qu&apos;après avoir demandé à sa mère de mettre à sa disposition la villa louée à Mme [T], afin de venir s&apos;y installer avec sa compagne et leurs enfants, il avait appris au printemps 2011 qu&apos;il serait affecté au poste de directeur d&apos;école [Établissement 1], ce qui l&apos;avait contraint à renoncer à son projet de venir habiter à [Adresse 2] ; qu&apos;