décision 16-23.221 du 18/01/2018,  partie 5



 
 2) ALORS, subsidiairement, QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs ; qu'en infirmant le jugement rendu le 18 mars 2009 en tant que celui-ci avait rejeté la demande d'indemnité d'éviction, tout en indiquant, dans ses motifs, qu'elle ne statuait plus que sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a entaché d'une contradiction entre ses motifs et son dispositif, et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3) ALORS, en toute hypothèse, QUE les juges sont tenus d'assortir leurs décisions de motifs propres à les justifier ; qu'en infirmant le jugement rendu le 18 mars 2009 en tant que celui-ci avait rejeté la demande d'indemnité d'éviction, sans indiquer, dans ses motifs, les raisons pour lesquelles cette infirmation devait être prononcée, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif du 10 août 2016 d'AVOIR condamné la société Les Mines, l'entreprise unipersonnelle Primo et la société Kues à payer à M. Camille X... une indemnité d'éviction d'un montant total de 60 992,80 euros se décomposant en une indemnité principale de 20 448 euros, une indemnité de remploi de 2 044,80 euros et une indemnité de déménagement de 38 500 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE vu l'article 145-14 du code de commerce dont il ressort que l'indemnité d'éviction due au preneur évincé est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial et comprend notamment, une indemnité principale correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement de divers postes qui constituent des indemnités accessoires et partant, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur sauf dans les cas, où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'il est, dans les circonstances de cette espèce, acquis que le fonds dont s'agit n'était que malaisément exploité en raison des travaux entrepris par la copropriété lesquels incombaient au bailleur ; que l'expertise judiciaire a également permis de relever qu'à l'analyse de l'activité exercée et de la situation particulière du fonds, il n'existe pas de chaland de clientèle et que celle qui s'y rend occasionnellement est accompagnée du commerçant-locataire, les lieux n'étant dans la réalité des faits pas directement ouverts au public et apparaissant constituer une annexe de l'activité exercée en d'autres lieux ; que selon l'expert encore, le local ne permet qu'une activité restreinte (dépôt) et la valeur estimée du droit au bail peut par la méthode dite différentielle être fixée à 20 448 euros puisqu'aucun document comptable n'est venu étayer la réalité du fonds de commerce hormis le droit au bail et le stock récupérable ; qu'il s'infère d'évidence de ces simples constatations expertales que le fonds de commerce peut être transféré en d'autres lieux sans perte partielle de clientèle et que le preneur bénéfice ainsi a priori, du chef de l'indemnité d'éviction qui lui est due, d'une indemnité de transfert équivalant à la perte du droit au bail et non pas, d'une indemnité de remplacement équivalente à la valeur marchande du fonds de commerce pour l'hypothèse où la valeur de ce fonds est inférieur à celui-ci ; que l'évaluation du droit au bail étant fondée communément sur la méthode de l'économie de loyer autrement appelée méthode du différentiel de loyer, le montant calculé par l'expert sera retenu à défaut pour le bailleur, sur qui pèse la charge de cette preuve, d'établir que le préjudice du preneur est inférieur, à cette valeur du droit au bail ; que les sociétés intimées n'apparaissent en effet pas en mesure de contester de manière précise la justesse de cette évaluation ; que M. Camille X... échoue par ailleurs de son côté à démontrer par les « documents produits aux débats », qu'il ne cite au demeurant pas, que la perte annuelle du chiffre d'affaire est au minimum de 30 000 euros ; que l'expert judiciaire lui-même, désigné par le juge des référés, a au demeurant souligné ne pas avoir été destinataire du « moindre élément comptable » ; que l'indemnité de remploi destinée à compenser les frais d'acte et donc les honoraires de rédaction et les frais de transaction ou commissions d'agence seront forfaitairement évalués, conformément aux habitudes dans ce domaine, à 10 % du montant de l'indemnité principale, le bailleur n'établissant pas que le preneur évincé ne se réinstallera pas ou qu'il s'installera dans des locaux lui appartenant ; que les frais de déménagement sont par ailleurs généralement évalués sur la base de devis, communiqués par le preneur et non contestés par des devis contraires du bailleur, tandis que les frais de réinstallation correspondent naturellement au coût des travaux prévisibles que le preneur devra réaliser ou faire réaliser ; qu'en l'espèce, les devis soumis par le preneur à la discussion des parties apparaissent être largement supérieurs au montant évalué par l'expert judiciaire dans son rapport du 15 janvier 2007 ;