Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.129 du 12/11/2020,  partie 3


En second lieu, quand bien même il serait supposé, pour le besoin du raisonnement, que Mme T... et M. M... se sont appauvris au profil du syndicat des copropriétaires, encore faudrait-il établir que le syndicat des copropriétaires était créancier. Or, les appelants ne produisent pas non plus l'appel de fonds émanant du syndicat, leur réclamant les sommes de 2.566,42 € et 1.021,95 € : la pièce principalement produite par les appelants, déjà analysée par le premier juge, intitulée « note info bailleur » n'est pas un appel de fonds et n'a pour objet que de récapituler le total des charges de copropriété afférentes au lot objet du litige au titre des exercices 2009 et 2010 et de faire apparaître le montant des charges récupérables. Les appelants n'invoquent pas, en cause d'appel, de moyen nouveau permettant de remettre en cause le jugement déféré, lequel sera, dès lors, confirmé en toutes ses dispositions.
 
 Sur la demande subsidiaire de Mme T... et M M..., dès lors que les appelants sont déboutés de leur appel au motif qu'ils ne justifient pas des appels de fonds dont ils se prévalent, leur demande visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser des sommes dont ils n'établissent pas qu'elles ont été appelées indûment est également rejetée. Aucune disposition légale ne fonde la demande des consorts T... et M... visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. A....
 
 ET AUX MOTIFS éventuellement adoptés du jugement que M. A... est recevable à contester des charges avalisées en assemblée générale et dont le fondement serait contestable alors même qu'elles auraient été payées par l'acquéreur en ses lieu et place. Le fait que le syndic aurait demandé paiement de certaines sommes censées se rapporter à une période antérieure à la vente et que les acquéreurs s'en seraient acquittés sans contestation n'implique pas automatiquement que le vendeur soit obligé au remboursement de ces sommes. Qu'aux termes de l'acte de vente il est incontestable que lorsqu'une assemblée générale postérieure à la vente a prévu une régularisation pour des exercices antérieurs à celle-ci, et que cette régularisation, du fait d'un résultant de compte de gestion supérieur au total des provisions a entrainé le paiement d'un reliquat par l'acquéreur, le vendeur en devra remboursement. Cependant l'acquéreur à qui il revient d'établir l'existence et le bien-fondé de sa créance doit non seulement justifier avoir payé les sommes réclamées par le syndic mais également produire toutes les pièces utiles permettant d'en justifier la base juridique et le calcul, soit le procès-verbal d'assemblée générale ayant approuvé les comptes de l'exercice concerné mais aussi celui ayant fixé le budget provisionnel permettant ainsi de calculer la différence entre le budget définitif et le budget initialement prévu, un décompte détaillé de chaque créance faisant apparaitre les montants susvisés, ainsi que d'une part, la quote-part du budget définitif pour le bien concerné, en fonction des tantièmes qu'il représente, d'autre part le montant des appels successifs de provision payés par le propriétaire, le décompte général établi, par le syndic pour les exercices concernés, faisant apparaitre pour chaque poste de charge les sommes imputées tel qu'il a été remis aux copropriétaires avant l'assemblée générale pour approbation. En l'espèce, les pièces justificatives de la créance sont insuffisantes et contestables. S'agissant du procès-verbal d'assemblée du 7/12/2011 il fait état de l'approbation du budget définitif pour la période du 01/01/2009 au 31/12/2009. Il évoque certes une augmentation des dépenses, toutefois sans se référer au budget prévisionnel 2009, mais il ne donne aucun détail chiffré, imputant seulement la hausse à un accroissement de la dette d'eau, à l'exigibilité de factures antérieures présentées avec retard et à un montant d'honoraires de l'administrateur judiciaire. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 07/12/2011 fait état de l'approbation du budget définitif également pour la période du 01/01/2010 au 31/12/2010. Il rappelle certes le montant des dépenses de l'exercice 2009 ainsi que celui de l'exercice 2010, toutefois sans se référer au budget prévisionnel 2010. Il y est évoqué par ailleurs une baisse de plus de 60 % entre le budget 2009 et le budget 2010 ce qui a priori ne fait pas ressortir la nécessité d'appels complémentaires. En tout état de cause, les demandeurs ne permettent pas au tribunal de déterminer si, pour les exercices 2009 et le budget 2010, des appels complémentaires ont été nécessaires pour parfaire le budget et encore moins la part de ces appels complémentaires imputables au propriétaire du lot vendu. Hors le procès-verbal d'assemblée générale du 07/12/2011, Mme T... et M. M... ont produit deux « notes info bailleur » qui semblent émaner du syndic.