Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.245 du 10/09/2020,  partie 4


Pas davantage selon la juridiction du premier degré il ne serait démontré ni même soutenu (à l'époque) que cette construction serait à l'origine d'une modification à la destination de leurs parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telle que résultant du règlement de copropriété. Les consorts M... rappellent en premier lieu que le terme «droit de jouissance exclusif » se distingue du droit de propriété, une partie commune ne perdant pas sa qualification par la constitution d'un droit de jouissance privatif réservé à un propriétaire. Il est constant néanmoins que l'édification d'une véranda sur une partie commune à usage privatif n'entraîne pas à elle seule appropriation de cette partie commune, imposant le recours à l'unanimité. En l'espèce, est en cause selon les appelants de la création d'une nouvelle terrasse sur les parties communes, modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble, ni ne respectant sa destination. Ils vantent à cet égard l'appréciation portée par l'architecte des bâtiments de France qui aurait considéré qu'il s'agissait d'une « orangerie évoquant les jardins d'hiver de l'époque victorienne, en aluminium mouluré, de teinte gris anthracite, augmentée d'une crête et de piques de faîtage, la toiture translucide recevant des contreventements ». Le style normand dont le règlement de copropriété en son article 10 F prévoit la préservation n'aurait pas été respecté. Cet avis n'est pas produit. Les consorts M... soutiennent ainsi que les travaux qui ont entraîné une modification de la façade et du toit ont rompu l'harmonie de la distribution des volumes dans la copropriété. Ils produisent des photos en pièces 7-14. Ils se prévalent encore de la décision du tribunal administratif en date du 17 février 2012 ayant évoqué un « problème esthétique lié à un tel édifice dans une copropriété dont l'architecture est protégée » pour en conclure que « la construction litigieuse est donc irrégulière » (pièce 11). La cour ne trouve pas cependant dans cette pièce 11 correspondants effectivement au jugement rendu par le tribunal administratif de Caen statuant sur la validité de l'arrêté municipal du 26 décembre 2008 ayant délivré à Mme P... un permis de construire la véranda litigieuse, les termes rapportés plus haut. La juridiction administrative était en tout état de cause amenée à trancher le litige dont été saisie par référence aux règles d'urbanisme, et non aux considérations esthétiques. Les appelants versent par ailleurs aux débats diverses photographies sous la côte 7, insuffisantes à établir le caractère inesthétique reproché à la construction et, partant, la méconnaissance alléguée des exigences du règlement de copropriété à cet égard. Monsieur H... S... et Mme R... K... produisent de leur côté l'attestation d'un voisin, initialement opposé à la construction de la véranda, affirmant que finalement celle-ci n'occasionne plus aucune gêne ni nuisance. Comme ils le rappellent en outre, et en justifient par leur pièce L 19, les consorts M... avaient admis lors de l'assemblée générale du 17 novembre 2007 le principe de cette construction, sous réserve de la production d'un dossier complet. Les consorts M... soutiennent qu'en tout état de cause l'édification de la véranda a induit une modification des conditions de jouissance des parties communes pour les autres propriétaires : il en aurait résulté une véritable aliénation d'une fraction significative de la pelouse centrale commune, au bénéfice exclusif des consorts P... et la disparition concomitante du droit de jouissance des autres copropriétaires, en particulier pour les consorts M... dont l'accès aux parties communes jusqu'à la clôture nord-est est désormais impossible. Là encore, les appelants échouent à faire la démonstration de la réalité de leurs allégations, dès lors que, bien que non propriétaires de la parcelle de terrain concernée, les époux P... en avaient la jouissance exclusive d'une part, que d'autre part il a été tenu compte des modifications apportées par l'édification de la véranda, dont le coût a été supporté entièrement par les bénéficiaires, dans les tantièmes de charges. Il s'ensuit que la majorité requise était bien celle prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, aucune annulation n'étant dès lors encouru de ce chef.» ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES ENCORE QUE : « La résolution n°19. Elle se présente ainsi : « approbation du modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges établi par la société ABAC-GEO (article 26). La présente résolution avait été soumise au vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 15 juin 2013 et avait recueilli la majorité des voix des copropriétaires. (...) Il est rappelé que la propriété des lots est répartie comme suit : lots des consorts K... : 2,21,22,23,24,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,4445,46,47,48,49,50,51,52,53,54,55,56,57,58,59. Lot de Monsieur et Madame P... : [...],3,4,5,17,18,19. Il est également rappelé : que le règlement de copropriété prévoit expressément trois emplacements de voiture dans le jardin commun au profit des lots de la villa principale, que les lots des époux P... ont été modifiés il y a plus de 30 ans par les précédents propriétaires.