Cour d'appel de Bordeaux,  décision 14-14.416 du 18/02/2015,  partie 3


qu'il n'existe aucune confirmation expresse de l'acte, de sorte que seule une confirmation tacite peut être invoquée ; qu'à plusieurs reprises, M. X... a effectivement manifesté son intention de mener à bien son projet de vente : 1° la première fois, par courrier adressé au président de la communauté urbaine de Bordeaux, dans lequel le vendeur déclarait maintenir le prix figurant dans sa déclaration d'aliéner, prix convenu pour la cession de l'immeuble au profit de la société HPBC, 2° la seconde fois, par courrier du 3 janvier 2012, dans lequel il indiquait au gérant de la société HPBC qu'il lui paraissait nécessaire de prévoir la signature d'un avenant à l'acte, compte tenu de la nouvelle situation créée par la renonciation de la communauté urbaine à l'exercice de son droit de préemption ; qu'ainsi que le soutient à juste titre la société HPBC, le souhait de voir négocier un avenant implique nécessairement de la part du vendeur celui de confirmer la validité de l'acte initial ; que, toutefois, la société HPBC ne démontre pas que le vendeur ait poursuivi l'exécution du contrat en ayant connaissance du vice affectant celui-ci ; qu'il n'est pas fait mention dans les courriers échangés de l'irrégularité formelle de l'acte sous seing privé par absence de caractère authentique ; que sans qu'il soit besoin d'examiner le second grief invoqué, il convient donc de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a considéré que l'acte des 9 et 16 mai 2011 était nul, par violation des dispositions d'ordre public de l'article L. 290-1 du CCH et en ce qu'il a ordonné la restitution à la société HPBC de la somme de 41. 500 € correspondant au dépôt de garantie consignée entre les mains de Maître Y..., notaire ; qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen tiré de la caducité de la promesse synallagmatique dès lors que la nullité de l'acte est retenue ; qu'il était stipulé en page 11 de l'acte sous seing privé qu'à titre de clause pénale, une somme égale à 10 % du prix de la vente serait mise à la charge de la partie responsable du défaut de réalisation ; qu'en l'espèce, aucun élément objectif ne permet d'imputer à l'une ou à l'autre des parties la décision de recourir à un acte sous seing privé plutôt qu'à un acte authentique ; que même si l'acte sous seing privé a été signé par le notaire du vendeur, la société HPBC avait en effet toute latitude pour en refuser la signature ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a dit n'y avoir lieu à application de cette clause au profit de M. X... ou de la société HPBC et a rejeté les demandes formées à ce titre ; qu'il y a lieu également à confirmation de la décision, en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par la société HPBC, dans la mesure où l'argumentation principale de M. Charles X... a été déclarée bien fondée » ; 
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « aux termes de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation issu de la loi n° 2009-323 du 29 mars 2009, toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique ; que cette disposition est applicable aux promesses de vente conclues à partir du 1 juillet 2009 ; qu'aux termes de l'article L. 290-2 du même code, la promesse de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposé entre les mains du notaire ; qu'en l'espèce, suivant acte sous seing privé signé par l'acquéreur le 9 mai 2011 et par le vendeur le 16 mai 2011 Monsieur Charles X... s'est engagé à vendre plusieurs parcelles cadastrées section 1Y n° 88, 89, 149, 318 lieu dit Vanteille pour une contenance totale de 3 ha 45 a 51 ca moyennant le prix de 827. 304 euros, la réitération en la forme authentique devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2012 ; qu'un dépôt de garantie de 41. 500 euros a été versé par l'acquéreur et consigné par Maître Jacques Y..., notaire rédacteur de l'acte ; que cet acté qualifié de vente conditionnelle du fait de l'acceptation de plusieurs conditions suspensives s'analyse en une promesse synallagmatique de vente et entre ainsi dans le champ d'application de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en outre, il n'est pas contesté que la promesse de vente litigieuse a une validité supérieure à dix-huit mois et que Charles X... est une personne physique qui a consenti la vente de ses terrains à l'égard de la société HPBC ; que la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion exige l'intervention d'un notaire pour la constatation d'une telle promesse ou prorogation afin de permettre de favoriser la réflexion du promettant grâce au conseil d'un professionnel avisé ;