Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.099 du 04/03/2021,  partie 9


que le bail a pour destination : « le preneur déclare utiliser le terrain, et plus particulièrement la construction lui appartenant à usage de tout commerce ou industrie sauf marchand de vins à consommer sur place » ; que ce bail dans la rubrique construction prévoit que « après accord et autorisation expresse du bailleur, il aura la faculté d'édifier sur le terrain, après avoir satisfait et obtenu les autorisations préfectorales d'urbanisme, toutes les constructions qu'il jugera convenable de se servir à cet effet, des murs de clôture et des mitoyennetés existantes, sans que le bailleur garantisse aucune mitoyenneté et sans qu'il puisse jamais être exercé contre le bailleur aucun recours, même dans le cas où il se produirait des fontis, tassements et autres accidents par suite du remblai du sol, ce dont le preneur est averti, le preneur devant faire son affaire personnelle de toute réclamation des propriétaires voisins à l'égard de toute mitoyenneté aux surcharges, tant à raison des constructions déjà élevées que pour celle qui pourront être élevées dans l'avenir. Le preneur devra payer tous les frais quelconques relatifs au titre de réclamation, sans répétition contre le bailleur. Les constructions resteront la propriété du preneur et, à la fin du bail, seront acquises au bailleur par voie d'accession, ou, à la demande du bailleur, devront être démolies et enlevées par le preneur ainsi qu'il a été dit ci-dessus. Cette clause ne sera applicable qu'au cas où le présent bail ne serait pas renouvelé, soit du fait du preneur, soit du fait du bailleur » ; que cette clause est qualifiée par toutes les parties, comme étant une clause de nivellement ; que ces caractéristiques démontrent donc que les Consorts U... sont titulaires d'un bail commercial en raison de la volonté des parties, portant sur deux terrains de 162 m² au N° [...] et de 160,93 m² au N°16, comprenant sur chacun une construction, lequel étant ainsi prorogé, c'est-à-dire qu'il se poursuit aux clauses et conditions du bail même s'il est devenu à durée indéterminée, ce qui rend applicable 1'article L 213-l0 du code de l'urbanisme ; que cela correspond d'ailleurs à ce que les Consorts U... ont indiqué dans le bail précaire qu'ils ont conclu avec la société A et MB le 6 octobre 1998 qui mentionne : « préalablement à l'engagement de location précaire, objet des présentes, il est exposé que M. U... est propriétaire des biens loués pour 1/4 par suite de la succession de son père, Monsieur J... Consorts U... décédé le 29 avril 1962 et pour les 3/4 par suite d'un acte de donation de Madame V... E... KX..., sa mère, veuve de Monsieur J... U..., intervenu le 11 mai 1979 suivant acte reçu par Maître NL... et XT..., notaire à [...] ). Le terrain sur lequel sont édifiées lesdites constructions appartient à la Ville de Paris selon acte notarié du 12 septembre 1990 et a fait l'objet d'un bail de 9 années entières et consécutives, venant en renouvellement, au profit de Madame veuve de J... U... et Monsieur QX... UB... U..., à compter du 1er janvier 1989 pour se terminer à pareille époque de l'année 1998. » ; qu'après avoir occupée directement les locaux édifiés sur cette parcelle, la mère de Monsieur U..., puis Monsieur QX... UB... U..., a donné à bail différents preneurs, les Consorts U... utilisant le terme de sous location, s'agissant de la société A & MB, architecte d'intérieur, intervenant en tierce opposition. (Bail précaire pièce N°5 du 6 octobre 1998), moyennant un loyer mensuel de 1590,44 euros ( pièces N°6, 7 et 33) ; C sur l'indemnité duc â Monsieur QX... UB... Consorts U... ; qu'aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que les Consorts U... concluent à l'insuffisance d'indemnisation du ce droit au bail comme retenue par le premier juge, et sollicitent l'indemnisation en outre de la valeur des constructions ; qu'ils versent à la Ville de Paris un loyer annuel HT-HC de 6 285,56 euros pour la location du terrain du numéro 10 ; que le loyer perçu du sous-locataire des Consorts U..., la société A & MB s'élève à la somme de 19 512 euros par an ; que le loyer versé à la Ville de Paris étant de 6 285,56 euros, le revenu net des Consorts U... est donc de : 19 512 - 6285,56 euros = 13 226,44 euros arrondis à 13 227 euros par an ; que le renouvellement de bail du 30 septembre 1988 prévoit à la rubrique CONSTRUCTION une clause de nivellement ; que les dispositions de l'article 555 du Code civil étant supplétives de la volonté des parties et n'étant pas d'ordre public, il est possible de prévoir un autre régime que le régime légal ; que le bail s'étant renouvelé aux clauses et conditions du bail précédent, la clause de nivellement qui n'est contraire à aucune disposition d'ordre public, fait partie des clauses renouvelées et n'est pas devenu caduque ; que la Ville de Paris, propriétaire du sol, a entrepris l'éviction des occupants afin de s'assurer la maîtrise complète de la parcelle ;