Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.459 du 07/01/2021,  partie 6



 Aux motifs que le présent litige, comme d'ailleurs celui déjà tranché par l'arrêt du 30 mai 1983 (RG n°I 18423) porte sur la nature privative ou commune des « terrassons », balustres et vases Médicis du 4e étage et donc sur la répartition de la charge du paiement des travaux de restauration et de réfection de l'étanchéité de ces éléments, soit entre les seuls copropriétaires disposant de l'usage de ces terrassons s'il s'agit de parties privatives, soit entre tous les copropriétaires s'il s'agit de parties communes ;
 
 Qu'il résulte de l'analyse des divers plans et photographies versées aux débats (notamment pièces n°3, 9, 10, 13 et 15 du syndicat ; pièce n°48 des intimés) que les « terrassons », balustres et vases Médicis ne sont présents qu'au 4e étage, comme en atteste d'ailleurs l'architecte du patrimoine, M. D..., dans une note du 24 juin 2013 (pièce n°8 du syndicat) : « Chaque maison comprend un rez-de-chaussée et un entresol donnant en retrait sur la galerie, un étage noble, un second plus réduit situé au niveau de l'entablement. Le quatrième étage et les combles destinés aux domestiques sont à demi cachés par une balustrade supportant des vases (p.2) ;
 
 Que cette note est accompagnée d'une photographie prise du côté du jardin en 1957 qui démontre que seul le quatrième étage comporte un balcon incluant une balustrade supportant les vases (p.2) étant précisé en outre qu'il existe un 5e étage composé de diverses chambres mansardées (lots n°11 à 19) sur lequel repose la toiture ;
 
 Que les clichés photographiques produits font apparaître que les fenêtres des appartements litigieux (lots n°9 et 10) situés au 4e étage desservent effectivement un balcon filant, fermé en façade par des balustres en pierre surmontés à espaces réguliers de vases ornementaux, qui correspond à une ouverture de ces appartements sur ces « terrassons » ;
 
 Il ressort de l'article 3 du règlement de copropriété (pièce n°34 des intimés)
 que :
 
 « Article 3 – Définition des parties privatives :
 
 Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire : [
 ]
 
 Les fenêtres et porte-fenêtres, les persiennes et volets, les appuis des fenêtres, les balcons particuliers, les portes palières » ;
 
 Il ressort de l'article 4 du règlement de copropriété que :
 
 « Article 4 – Définition des parties communes :
 
 Les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires.
 
 Elles comprennent notamment : [
 ]
 
 La totalité du sol [
 ]
 
 Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non, [
 ]
 
 La couverture de l'immeuble [
 ]
 Les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales ménagères et usées et du tout à l'égout, les conduits, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz, d'électricité (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l'usage exclusif de ceux-ci) » ;
 
 Qu'il ressort de l'article 5 du règlement de copropriété que :
 
 « Article 5 – Désignation des lots
 
 Lot n°9 : un appartement situé au quatrième étage droite composé de : entrée, trois pièces, cuisine, bains, water-closet et balcon [
 ] 92/1000e
 
 Lot n°10 : un appartement situé au quatrième étage gauche composé de : entrée, deux pièces, cuisine, bains, water-closet et balcon [
 ] 116/1000e ;
 
 Qu'il résulte de ces dispositions combinées du règlement de copropriété qu'il n'existe des balcons qu'au 4e étage de l'immeuble, lesquels sont des parties privatives dépendant des lots n°9 et 10 de l'immeuble et non des parties communes à usage privatif attachées à ces lots ;
 
 Qu'il ressort des documents communiqués, comme l'a d'ailleurs retenu à juste titre la cour d'appel dans son arrêt du 30 mai 1983, que les petites terrasses, balustres et les vases Médicis (dits « pots à feu ») constituant les balcons du 4e étage de l'immeuble forment un tout, ces petites terrasses particulières aux lots n°9 et 10 correspondant, en réalité, aux « terrassons » invoqués tant par le syndicat des copropriétaires que par les intimés ;
 
 Qu'en l'absence de référence aux « terrassons » dans le règlement de copropriété, il y a donc lieu de considérer que les petites terrasses ou « terrassons » situés au 4e étage dépendent des lots n°9 et 10 de l'immeuble sont les « balcons particuliers » prévus à l'article 3 du règlement de copropriété ;
 
 Qu'à ce titre, la cour estime, à l'instar de l'arrêt du 30 mai 1983 que le balcon, la balustrade et les vases intégrés à cette balustrade forment un tout à l'usage exclusif des propriétaires des lots n°9 et 10, de sorte qu'ils constituent des parties privatives au sens de l'article 3 du règlement de copropriété ;