Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.823 du 17/10/2019,  partie 2



 "a) elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise ;
 b) elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ;
 c) elle sera versée au promettant, et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées" ;
 qu'il se déduit de cette clause que l'indemnité d'immobilisation n'était due par la bénéficiaire qu'au cas où le défaut de réalisation de la vente lui serait imputable ;
 qu'au 13 mai 2011, la vente n'a pas été réalisée, non en raison d'une faute de la bénéficiaire, le notaire de celle-ci ayant confirmé à Me K... que sa cliente avait son financement et qu'elle souhaitait réaliser l'opération (courriel du 11 mai 2011 de Mme J... de l'étude W... à Me K...), mais parce que le 29 avril 2011 M. Z... T..., gérant de la société Cabinet T..., avait été placé sous tutelle pour une durée de douze mois ; que le notaire de la bénéficiaire a sollicité que l'acte de prorogation de la promesse, qu'il avait lui-même rédigé, fût signé par le tuteur (courriel du 12 mai 2011 de Mme J... de l'étude W... à Me K...) ; que c'est dans ces conditions que la promesse du 21 janvier 2011 a vu ses effets prorogés au 15 juillet 2011 suivant acte sous seing privé signé le 16 mai 2011 par "le vendeur" puis par "l'acquéreur" le 31 mai 2011 ;
 que si cet acte de prorogation est irrégulier, en ce que le tuteur de M. T..., alors incapable, n'avait pas le pouvoir d'engager la société Cabinet T..., cependant, M. T... dont la tutelle avait été levée le 11 juillet 2011, l'a ratifié par sa lettre du 24 juillet 2011 adressée à Me K... aux termes de laquelle il fait grief à Mme N... de ne pas avoir "respecté la date limite du 15 juillet 2011 prévue par prorogation de la promesse", et impose que la signature, ainsi que le paiement, interviennent avant le 31 juillet 2011, réclamant qu'une clause pénale de 30.000 euros soit fixée par acte séparé ; que le notaire de Mme N... a, alors proposé, de la part de sa cliente (courriel du 29 juillet 2011 de Mme O... de l'étude W... à Me K...) :
 "- le relèvement du prix de vente de 30.000 € ce qui le porterait à la somme de 1.190.000 euros,
 - en contrepartie de cette augmentation significative, l'accord de votre client sur une signature au plus tard le 30 septembre 2011" ;
 que par courriel du 12 août 2011, le notaire de Mme N... a prié son confrère "d'intervenir une nouvelle fois auprès de M. T... pour obtenir une prorogation jusqu'au 30 septembre 2011" ; que par courriel du 24 août 2011, M. T... a indiqué à son notaire : "Pour mémoire : prix de vente : 1.160.000 € + 30.000 € (total 1.190.000 €). Nous vous confirmons notre accord pour une prorogation jusqu'au 30 septembre 2011 à 16 h dernier et ultime délai" ;
 qu'il se déduit de ces éléments que :
 - la société Cabinet T... a accepté les dernières conditions fixées par Mme N..., soit la signature de l'acte de vente au plus tard le 30 septembre 2011 et la fixation du prix à la somme de 1.190.000 euros,
 - la société Cabinet T... et Mme N... ont convenu par deux fois, et la dernière fois jusqu'au 30 septembre 2011, de proroger la durée de la promesse unilatérale de vente du 20 janvier 2011,
 de sorte que cet acte n'était pas caduc lorsque la promettante a sommé la bénéficiaire le 27 septembre 2011 de réaliser la vente le 4 octobre 2011 ;
 que s'agissant de la validité de la sommation du 27 septembre 2011 délivrée par la société Cabinet T..., représentée par M. Z... T..., son gérant, et de celle du procès-verbal de difficultés dressé par Me K... le 4 octobre 2011 à la requête de cette même société, représentée de la même manière, l'assemblée générale extraordinaire de cette société du 29 octobre 2011, qui a décidé la dissolution anticipée de la société au 30 septembre 2011 et sa mise en liquidation amiable, n'a pu entacher d'irrégularité les actes précités délivrés ou requis par le représentant légal de la société à la date de leur accomplissement ;
 qu'il ressort du procès-verbal de difficultés que Mme N... a refusé de déférer à la sommation de réaliser la vente en excipant des motifs suivants :
 - son notaire lui a indiqué ne pas avoir reçu l'ensemble des pièces nécessaires à la rédaction de l'acte de vente,
 - en raison de la mise sous tutelle de M. T... et de son issue non prévisible, elle a été dans l'obligation de revoir intégralement son plan de financement initial,