décision 16-20.163 du 14/09/2017,  partie 2


que, de son côté et par application de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; que ces textes n'étant pas d'ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières ; qu'en l'espèce, le bail commercial conclu le 4 juin 2008 contient notamment les clauses suivantes : « A défaut d'état des lieux il (le locataire) sera réputé avoir reçu les locaux en bon état » (paragraphe 1, page 4), « il (le locataire) ne pourra exiger du bailleur pendant (toute la durée du bail), aucune mise en état ni réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations telles que prévues à l'article 606 du code civil. Il aura à sa charge l'entretien des gouttières, chenaux, canalisations, descentes d'eaux pluviales, solins. Le locataire sera tenu d'effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d'entretien, le nettoyage et, en général, toute réfection ou remplacement s'avérant nécessaire, pour quelque cause que ce soit, notamment en ce qui concerne les ferrures des portes croisées, persiennes, volets roulants, appareils sanitaires, robinetterie, canalisations d'eau, de gaz, portes, vitres, sonnettes, éventuellement tuyaux de vidange etc., sans que cette énumération soit exhaustive. Il prendra également toutes précautions utiles pour éviter le gel de tous appareils, conduits et canalisations d'eau ou de gaz, de chauffage ou autre, il supportera les frais de réparations ou dégâts de toute espèce causés par l'inobservation des conditions ci-dessus et plus généralement tous dommages causés en cas de verglas, neige, gel et devra s'y assurer de manière que le bailleur ne puisse jamais être inquiété » (paragraphe 2, même page) ; qu'il résulte de ces stipulations, d'une part, que l'ensemble des réparations, autres que celles définies à l'article 606 du code civil, est mis à la charge du locataire et, d'autre part, que les parties n'ont pas entendu déroger aux dispositions précitées de l'article 1755 du code civil relatives à la vétusté dont les conséquences doivent être supportées par le bailleur ; que par ailleurs, il n'est pas contesté qu'aucun état des lieux n'a été établi lors de la prise de possession des locaux par la société Osmobio, de sorte que celle-ci est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives conformément à l'article 1731 susvisé, sauf preuve contraire ; que sur ce dernier point, la société Osmobio est mal fondée à soutenir que le bailleur s'était engagé en 2008 à effectuer un certain nombre de travaux dès lors qu'aucune obligation de cette nature n'est mentionnée dans le bail ou dans tout autre document contractuel ; que l'unique pièce qu'elle produit à l'appui de ses allégations, à savoir une lettre du 10 juin 2008 qu'elle a adressé au bailleur pour demander la réalisation de travaux est dépourvue de toute valeur probante, étant précisé en outre que nul ne peut se constituer une preuve à lui-même ; que de plus et contrairement à ce qu'elle affirme, les consorts C... contestent la réalité d'un tel engagement (page 4 de leurs conclusions), lequel est d'ailleurs contredit par les termes du bail selon lesquels « le locataire prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires ou travaux quelconques » (paragraphe état des lieux, page 3) ; qu'au regard de ces éléments, il convient de statuer comme suit sur les prétentions des consorts C... , étant observé que le montant total des travaux décrits par ceux-ci représente une somme de 14 357,57 euros et non de 14 596,44 euros ; que sur le démontage des appentis et le nettoyage, la société Osmobio soutient, sans en justifier, que le bailleur avait exprimé le souhait de conserver les appentis et s'était dit satisfait du nettoyage réalisé ; que l'attestation qu'elle verse au débat et qui émane de l'un de ses salariés, M. Z..., est insuffisante contenu de l'existence de ce lien de subordination, pour corroborer ses allégations ; que s'agissant des frais de nettoyage engagés, la facture produite porte uniquement sur une location de matériel de lavage et ne permet pas de contredire utilement les constatations effectuées le 19 mai 2011 par l'huissier de justice, lequel a relevé, notamment, la présence de taches sur le sol du bâtiment et de déchets ; que la somme de 508,30 euros, correspondant à la facture d'enlèvement des appentis et de nettoyage de l'entrepôt, sera mis à la charge de la société ; que sur la remise en état des murs du petit bureau la société Osmobio ne démontre pas que les traces de moisissures constatées sur les murs du petit bureau (photo n° 38 du procès-verbal de constat) préexistaient à son entrée dans les lieux et sont imputables à la vétusté ainsi qu'elle l'affirme ; que l'attestation de sa salariée, Mme A..., ne constitue pas un élément de preuve suffisant, pour les motifs énoncés précédemment ;