Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.604 du 25/03/2021,  partie 9


qu'en annulant l'avenant du 1er mars 2013, motif pris qu'il avait été conclu par l'Association ALLIANCE PHENIX, usufruitière, à l'insu de l'Association Immobilière LA MONTLUELDE, quatre mois avant l'expiration de l'usufruit et aboutissait à donner le bien en location pendant une durée supérieure à neuf ans, et en déduire l'existence d'une fraude aux droits du nupropriétaire, bien que l'Association ALLIANCE PHENIX n'ait fait qu'user, dans les strictes limites de la loi, de son droit de renouveler le bail consenti à l'Association FOYER OASIS, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la volonté de l'Association ALLIANCE PHENIX de se soustraire à une règle obligatoire ou d'obtenir un avantage indu, peu important que cette décision de renouvellement ait été prise sans le consentement de nu-propriétaire, qui n'était pas requis, a violé le principe selon lequel la fraude corrompt tout, ensemble l'article 595 du Code civil ;
 
 3°) ALORS QUE l'usufruitier passe et renouvelle seul les baux de locaux d'habitation ou à usage professionnel ; qu'en annulant l'avenant au bail du 21 juin 1999, motif pris que l'Association Immobilière LA MONTLUELDE, nue-propriétaire, n'avait pas donné son consentement au renouvellement du bail, bien que l'Association ALLIANCE PHENIX, usufruitière, ait été en droit de renouveler ledit bail sans le consentement du nu-propriétaire, la Cour d'appel a violé l'article 595 du Code civil.
 
 QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité des contrats de bail en date du 16 avril 2013, consentis par l'Association ALLIANCE PHENIX au profit de l'Association FOYER OASIS et de Madame W... L..., sur deux appartements situés au 2e étage droite et gauche du [...] , d'avoir ordonné l'expulsion des occupants de ces locaux et d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par l'Association FOYER OASIS et Madame W... L... à l'Association Immobilière LA MONTLUELDE, sous déduction des sommes que cette dernière aurait perçues au titre de ces occupations ;
 
 AUX MOTIFS PROPRE QU'il y a lieu de rechercher si la présente action en annulation des deux contrats de location devait être introduite après que l'association Foyer l'Oasis ait été mise à même d'exercer son droit de veto ; que sur ce point le caractère propre de l'association Foyer l'Oasis s'entend essentiellement des activités de celle-ci et des objectifs que lui assignent ses statuts (aide morale et matérielle aux jeunes filles et aux femmes, étudiantes ou travailleuses ; aide aux personnes âgées) ; que les deux contrats concernés ne portent pas directement sur la nature ou l'objet des activités de l'association Foyer l'Oasis ; qu'au regard des objectifs mentionnés dans les statuts de l'association Foyer l'Oasis, aucun élément du dossier ne permet d'affirmer que les deux baux du 16 avril 2013, qui portent chacun sur un logement compris dans le bien immobilier objet de l'usufruit, mettent en cause "le caractère propre" de l'association Foyer l'Oasis au sens de la stipulation du contrat d'apport partiel susvisée ; qu'il en résulte, que la décision d'agir en justice en vue d'obtenir l'annulation de ces contrats ne met pas en cause le caractère propre de l'association Foyer l'Oasis ; que l'association immobilière La Montluelde n'était donc pas tenue de mettre en application la stipulation de la convention d'apport partiel d'actif susvisée ; que l'article 17 des statuts de l'association immobilière La Montluelde confère à sa présidente le pouvoir de la représenter en justice ; que cette disposition emporte pour la présidente le pouvoir d'agir en justice aux fins d'annulation des deux contrats de bail susvisés ; que sur la validité des deux baux concernés, selon les dispositions de l'article 595 du Code civil : "L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit" ; qu'il appartient au nu-propriétaire qui invoque l'existence d'une fraude à ses droits d'en rapporter la preuve ; qu'en l'espèce l'un des logements est destiné à l'habitation personnelle de Mme L..., présidente de l'Association Alliance Phénix, et l'autre à l'habitation notamment de personnes travaillant pour le Foyer Oasis ; qu'au regard de la taille des logements (F3) de leur superficie et de l'emplacement de l'immeuble dans lequel ils se trouvent, le loyer apparaît manifestement en deçà de la valeur locative ; que l'association Foyer l'Oasis et l'Association Alliance Phenix ne prouvent pas leurs affirmations selon lesquelles le contrat de bail conclu avec Mme L... le 16 avril 2013 constitue un avenant d'un précédent bail ; que les contrats de bail du 16 avril 2013 ont été signés à l'insu de l'association immobilière La Montluelde alors qu'à compter du 30 juin 2013 elle allait retrouver sa qualité de bailleur ; qu'aucune disposition des statuts de l'association Foyer l'Oasis ne prévoit la mise en location de biens à loyer réduit au profit de responsables de l'association Foyer l'Oasis ou de l'Association Alliance Phenix ; que de ce qui précède, il ressort que l'Association Alliance Phénix a imposé, en connaissance de cause, au nu-propriétaire quatre mois avant la cessation des droits d'usufruit, l'occupation d'un logement par sa président et d'un autre pour loger notamment des personnes travaillant pour l'association Foyer l'Oasis ;