Cour d'appel de Paris
I3, Cour d'appel de Paris, décision 17-14.010 du 13/09/2018,  partie 7


qu'il s'ensuit que, ainsi que le préconise le collège des experts judiciaires, les réparations des désordres liés aux canalisations fuyardes ne relèvent pas de l'obligation d'entretien et sont à mettre à la seule charge du bailleur » ;
 
 ALORS QU' en l'espèce, le Centre National d'Ophtalmologie des Quinze-Vingts faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel (cf. pp. 45-46), qu' « un procès-verbal de transaction est intervenu le 5 avril 1997 (lire 15 avril) selon lequel, après rappel des expertises judiciaires susmentionnées, il a été explicitement prévu que, tant dans le cadre des procédures relatives à l'effondrement lié aux dégâts des eaux chez le preneur (effondrement survenu le 15 décembre 1993) que dans toute instance à venir, dès lors que le rapport d'expertise mettait hors de cause le bailleur, le preneur s'engageait à le garantir de toutes les condamnations en principal, intérêts et frais qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de cette instance ou de toute autre procédure subséquente : il découle de l'article 7 dudit protocole que les parties reconnaissent que la présente transaction a l'autorité de la chose jugée en dernier ressort, conformément aux dispositions de l'article 2052 du code civil » ; qu'à l'appui de ce moyen, il produisait la transaction en date du 15 avril 1997 (cf. pièce n° 24 produite en appel), aux termes de laquelle la société Théâtre des Folies Bergère s'était expressément engagée « à relever et garantir le bailleur de toutes condamnations prononcées contre lui, en principal, intérêts et frais, dans le cadre des instances qui admettront pour cause ou objet l'effondrement du 15 décembre 1993 et ses suites » ; qu'en mettant à la charge du bailleur les réparations des désordres liés aux canalisations fuyardes sans répondre à ce moyen opposant l'exception de transaction à la demande des sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium Parisien de participations, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident n° E 17-14.010 par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société d'exploitation des Folies Bergère.
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'incombent au preneur les travaux de ravalement des façades du bâtiment secondaire rue [...] ;
 
 Aux motifs propres que « quant à la façade de la rue [...], quoique son état de dégradation soit en lien avec les problèmes de couverture, de chutes d'eaux pluviales, d'étanchéité comme le souligne M. Y... dans sa note de 2012 en accord avec l'architecte en charge des travaux, l'absence d'entretien manifeste de cette façade de la rue [...] dont les enduits sont dégradés, les lucarnes, les volets et fenêtres détériorés ne permet pas de rendre imputable au bailleur la nécessité de procéder au ravalement, en dépit de l'injonction administrative » (arrêt, p. 15, § 1) ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « S'agissant du ravalement de la façade de la rue [...]
 Il est constant que compte tenu de l'obligation légale de délivrance du bailleur, celui-ci doit, sauf clause expresse contraire, conserver à sa charge les travaux imposés par l'administration.
 En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que l'injonction de la ville de Paris du 15 décembre 2010, ne porte que sur le ravalement de la façade du [...] . L'expert Y..., dont les conclusions sont entérinées par le collège d'experts judiciaires, a évalué le coût de ce ravalement à 57 184 euros.
 Le tribunal observe que le tribunal a été saisi par une assignation délivrée par le bailleur au preneur le 3 août 2005 d'avoir à procéder "à la remise en état de la façade du bâtiment sis [...] , en ce compris les lucarnes, volets et fenêtres dont la vétusté ne procède que de la carence du preneur". L'injonction de la Ville de Paris délivrée en 2010 et réitérée en 2011, n'est intervenue que du fait des lenteurs de la présente procédure, qui n'a pas permis au tribunal de statuer sur ce point avant 2010.
 Dans ces conditions, s'il est constant que la charge du ravalement du fait de l'intervention de l'administration incombe au bailleur, il en va différemment, lorsque le défaut de ravalement, motivant cette injonction administrative, est dû aux lenteurs d'une procédure judiciaire introduite cinq ans plus tôt, la durée des opérations d'expertise ayant elle-même duré cinq ans.
 En décider autrement ne pourrait qu'inciter les preneurs assignés par les bailleurs afin de procéder au ravalement des façades mis à leur charge par le bail à faire durer les procédures judiciaires, jusqu'à recevoir une injonction administrative de procéder audit ravalement, afin d'en transférer la charge au bailleur.
 En conséquence, la charge des travaux de ravalement des façades de l'ensemble des lieux loués, en ce compris le coût du remplacement des boiseries, tel que décrit dans la note de M. Y..., annexée au rapport judiciaire, doit être supportée par le preneur » (jugement, p. 17) ;
 
 1°) Alors que, d'une part, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire ;