Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-16.232 du 01/06/2022,  partie 2



 6. Il ajoute que la distinction entre la cession relevant des seuls copropriétaires du bâtiment concerné et la modification de l'état descriptif de division relevant de la copropriété toute entière consisterait à confier à une assemblée restreinte le principe de la cession et ses conséquences à l'assemblée générale, alors que cette distinction, qui ne résulte d'aucune disposition légale ou réglementaire, fait dépendre le vote de l'assemblée générale de la décision de l'assemblée restreinte. 
 
 7. Il en déduit que la cession des parties communes spéciales devait être soumise à l'approbation de l'ensemble des copropriétaires.
 
 8. En statuant ainsi, alors que seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l'aliénation de celles-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés. 
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'annulation des résolutions n° 28 et 29 de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2016, l'arrêt rendu le 18 mars 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
 
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
 
 Condamne le [8] et la société Foncia Iles d'Or aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] et la société Foncia Iles d'Or et les condamne à payer M. et Mme [W] ainsi qu'à M. [J] [W] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour les consorts [W]
 
 Les époux [W] font grief à l'arrêt attaqué de les AVOIR déboutés de leur demande d'annulation des résolutions n° 28 et 29 de l'assemblée générale du 5 juillet 2016 ;
 
 1°) ALORS QUE seuls les copropriétaires des parties communes spéciales qui en ont la propriété indivise, peuvent décider de leur aliénation ; qu'en jugeant que la résolution n° 28, et la résolution n° 29 subséquente, ayant pour objet la cession d'une partie du couloir du bâtiment H, avait été valablement votée par l'ensemble des copropriétaires de la résidence bien qu'elle ait, elle-même, relevé que le bâtiment H constituait une partie commune spéciale ce dont il résultait qu'une telle décision ne pouvait être votée que par les copropriétaires de ce bâtiment, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 2°) ALORS QUE constitue une véritable décision, comme telle soumise à annulation, toute résolution prise par l'assemblée générale des copropriétaires et qui emporte des effets juridiques propres ; qu'en refusant d'annuler la résolution n° 28, et la résolution n° 29 subséquente, ayant pour objet la cession d'une partie commune spéciale, votée par l'ensemble des copropriétaires de la résidence, motif pris de ce qu'elle impliquait une modification du règlement de copropriété et une nouvelle répartition des tantièmes qui serait décidée par l'ensemble des copropriétaires quand la résolution litigieuse, constituait en soi une véritable décision en ce qu'elle produisait ses propres effets de droit et devait, comme telle, être soumise aux seuls copropriétaires concernés, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot ; qu'en refusant d'annuler la résolution n° 28, et la résolution n° 29 subséquente, de cession d'une partie du couloir du bâtiment H, partie commune spéciale, qui impliquait une répartition du prix entre l'ensemble des copropriétaires de la résidence, quand les sommes représentant le prix de cession d'une partie commune spéciale ne pouvait se diviser qu'entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes, la cour d'appel a méconnu l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'assemblée générale ne saurait, à quelque majorité que ce soit, priver un copropriétaire d'une partie de ses droits sur les parties communes contenues dans son lot ;