Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.783 du 11/07/2019,  partie 2



 Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir autorisé M. C... V... à céder à son fils, M. R... V..., le bail consenti par M. Z... U..., par acte notarié du 1er juin 1996, portant sur diverses parcelles de terres et de vignes ainsi que des bâtiments d'habitation et d'exploitation situées sur les communes de La Tour Saint Gelin, Chezelles, Chabeignes et Courcoue (37), le tout d'une superficie de 43 hectares. 80 ares et 91 centiares ;
 
 AUX MOTIFS QUE
 
 « - sur la cession du bail :
 
 Attendu que l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable au litige, permet la cession du bail rural aux descendants du preneur majeurs ou émancipés, avec l'agrément du bailleur ou à défaut, l'autorisation du tribunal paritaire ;
 
 Que cependant, s'agissant d'une dérogation au principe général d'incessibilité du bail rural, elle ne peut bénéficier qu'au preneur qui a satisfait à toutes les obligations nées du bail et ne doit pas nuire aux intérêts du bailleur appréciés, au regard, d'une part, de la bonne foi du preneur cédant et, d'autre part, de la capacité du cessionnaire éventuel de remplir les obligations nées du contrat ;
 
 Attendu que c'est avec raison que le premier juge a écarté le grief de mauvaise foi à l'endroit du preneur ;
 
 Qu'en effet, les bailleurs soutiennent que M. V... a négligé de façon très importante les terres louées en ne les entretenant pas pendant de nombreuses années et entendent opposer à ce dernier les constatations de l'arrêt de la présente cour d'appel rendu le 7 juillet 2010 qui avait statué sur une précédente demande de résiliation de bail en la rejetant ;
 
 Que dans cette décision, la cour a effectivement retenu que M. V... avait commis des manquements à ses obligations de locataires , en n'entretenant pas suffisamment les vignes louées puis en procédant à leur arrachage et à leur replantation, sans avoir obtenu l'autorisation des bailleurs mais elle a aussi relevé que ces agissements fautifs du preneur ne concernaient qu'une très faible partie du fonds loué (4 ha sur les 43 ha loués, soit 10%), les autres terres constituant 90% du fonds loué étant en revanche parfaitement exploitées et que les fautes commises ne laissaient subsister aucun préjudice réel pour le bailleur puisqu'au terme du bail il retrouverait un vignoble jeune commençant à produire ;
 
 Que certes, un manquement qui n'a pas justifié la résiliation du bail en l'absence de préjudice démontré par le bailleur peut suffire à priver le preneur de la faculté de céder le bail à son fils et il n'est pas interdit au bailleur de se prévaloir d'un tel manquement même s'il s'est produit avant le renouvellement du bail, ici intervenu en 2014 ;
 
 Que cependant, c'est à la condition que ce manquement présente un caractère de gravité suffisant et qu'il se soit poursuivi après le renouvellement ;
 
 Qu'or, le constat d'huissier de justice du 26 mars 2014 produit par les intimés pour faire constater qu'ils avaient été contraints de faire eux-mêmes la taille des vignes à la place du preneur n'est pas significatif dans la mesure où, comme l'a justement relevé le premier juge, l'intervention du bailleur s'est faite fin février 2014 dans un contexte particulier, après que celui-ci ait repris possession des terres au début de l'année 2014 à une époque où le preneur était toujours en temps de faire lui-même la taille des vignes, cette taille devant intervenir entre les mois de février et mars de chaque année ;
 
 Qu'il est au contraire établi par deux constats d'huissier de justice datés du 19 juillet 2013 et du 19 mars 2015 produits aux débats par les appelants que les parcelles de vignes louées ont été entièrement replantées et étaient convenablement entretenues à ces deux dates, de sorte que le preneur est fondé à soutenir que l'arrachage comme le défaut d'entretien reprochés ne se sont non seulement pas prolongés après le renouvellement du bail mais au surplus ne font plus sentir aucun de leurs effets à ce jour;
 
 Qu'il n'est pas discuté par ailleurs que M. V... a toujours régulièrement réglé son fermage:
 
 Qu'ainsi, la mauvaise foi du preneur n'est pas démontrée ;
 
 Attendu, s'agissant de la capacité du cessionnaire pressenti qu'il est justifié par les appelants qu'R... V... dispose des diplômes requis pour exploiter (brevet de technicien supérieur agricole) et qu'il n'est pas soumis, en tant que jeune agriculteur, à l'autorisation administrative préalable dans le cadre de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles ;