cour d'appel d'Aix en Provence
1re Chambre A,  décision 17-10.633 du 15/03/2018,  partie 2


Les biens concernés étant soumis au statut de la copropriété, le contrat prévoit que : "l'acquéreur s'oblige à payer tous impôts et taxes fonciers, primes d'assurances souscrites par le syndicat des copropriétaires, et autres charges afférentes aux biens, objet des présentes, sauf les charges mises par la loi ou par la présente convention à la charge des locataires qui seront payées par le vendeur. Le vendeur devra rembourser à l'acquéreur toutes les charges locatives dont le syndicat des copropriétaires serait en droit d'exiger de l'occupant". Par ailleurs l'acte précise que : "comme conséquence du droit d'usage et d 'habitation qu'il se réserve, le réservataire souffrira les charges de jouissance et continuera d'acquitter les dépenses d'abonnements, de consommations, de fournitures, de réparation, d'entretien et toutes charges de copropriété dites "locatives" afférentes au bien vendu, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères" et que : "l'acquéreur de son côté acquittera la taxe foncière sur les propriétés bâties ainsi que les charges de copropriété dites "propriétaires" afférentes au bien vendu". M. X... se prévaut d'une disposition de la promesse synallagmatique de vente selon laquelle il était prévu que le réservataire du droit d'usage et d'habitation continuerait de faire l'avance de toutes les charges, l'acquéreur lui remboursant celles qui lui incombant. Il rappelle cependant qu'il a bien conscience que cette clause n'a pas été reprise dans l'acte authentique. Rien n'empêchait les parties de convenir dans l'acte authentique une disposition différente, plus simple, plus conforme au droit, selon laquelle le propriétaire paie les charges de copropriété et récupère sur l'occupant la part de charges correspondant aux charges locatives. C'est cette disposition de l'acte authentique de vente qui fait loi entre les parties. Les dispositions de cet acte sont claires. L'acquéreur doit payer la rente mensuellement le 1er du mois à Mme Y... veuve Z.... En tant que propriétaire, M. X... doit payer les charges de copropriété et, s'il les a réellement payées, récupérer les charges locatives sur Mme Y... veuve Z.... Le paiement des rentes n'a aucun rapport avec celui des charges. En tout état de cause, M. X... doit s'acquitter mensuellement du paiement des rentes en viager. Il doit payer toutes les charges de copropriété et Mme Y... veuve Z... lui verser la part des charges lui incombant, correspondant aux charges locatives. Le comptes de charges entre les parties est indépendant du compte de paiement des rentes et M. X... ne peut, de sa propre autorité, décider de procéder à une compensation unilatérale entre le compte des charges et celui relatifs aux rentes de la vente en viager. Il) La situation des parties suite au commandement du 10 juin 2014 : Il n'est pas contesté qu'aux dates de novembre 2013 à février 2014 inclus, le montant mensuel de la rente était de 801,57 euros. Le 10 juin 2014, Mme Y... veuve Z... a fait signifier en personne à M. Robert X... un commandement d'avoir à payer dans les trente jours les sommes correspondant aux rentes des mois de novembre 2013, décembre 2013 et février 2014, soit 2.404,62 euros, outre les frais de l'acte. Ce commandement rappelait expressément les termes de la clause résolutoire sus-énoncée, dont Mme Y... veuve Z... précisait se prévaloir. L'acte authentique de vente du 24 août 2010 contient en effet en page sept , au chapitre "convention relative à la rente" , la clause suivante : "en outre, et par dérogation des dispositions de l'article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance, d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d'user du bénéfice de la présente clause." Cette clause est bien une clause résolutoire de plein droit. Il est bien précisé qu'elle déroge conventionnellement aux dispositions de l'article 1978 du code civil. Il résulte du commandement du 10 juin 2014 que, faute de paiement par M. X... avant le 11 juillet 2014 de la somme de 2.404,71 euros correspondant aux rentes des mois de novembre 2013, décembre 2013 et février 2014, la vente du 24 août 2010 est résolue de plein droit. M. X... met en avant le compte des charges de copropriété entre Mme Y... veuve Z... et lui pour prétendre que, du fait d'un trop payé prétendu de charges de sa part, il pouvait se rembourser de ce trop payé en ne s'acquittant des rentes pour un montant équivalent. Il a déjà été vu plus haut que la question du règlement des charges de copropriété est sans lien avec celle du paiement des rentes viagères et que M. X... ne pouvait se permettre de considérer qu'en ne payant pas les rentes de viager il se remboursait des charges. Il doit être en outre observé que M. X... ne justifie pas avoir payé régulièrement les charges. En effet le compte de charges tenu par le cabinet Brustel, syndic de la copropriété, permet de voir qu'il ne s'acquittait pas régulièrement des charges ou très incomplètement.