Cour d'appel de Montpellier
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.398 du 05/03/2020,  partie 8


que le 14 février 2013, Maître K... I..., notaire de la SCI, dressait un procès-verbal de difficulté duquel il ressort que la SCI et les époux P... se sont mutuellement sommés de signer l'acte de vente ce jour M, l'une exigeant que le vendeur produise la réponse du CREDIT LYONNAIS, créancier hypothécaire pour la somme principale de 38 112 euros 25 et accessoire de 5 716 euros 84, à propos de la mainlevée de cette hypothèque et de son accord sur la dispense de purge et exprimant à défaut son refus de signer l'acte, l'autre exigeant la mention dans l'acte de vente de la consignation du montant des droits réels détenus par la banque pour la somme de 50 229 euros majorée des frais de mainlevée, du mandat donné au notaire de proposer cette somme à la banque contre mainlevée de l'hypothèque, de sa proposition de séquestre du reste du prix dans l'attente de dette mainlevée, la consignation par le notaire d'une somme supérieure auprès de la caisse des dépôts et consignation si le CREDIT LYONNAIS venait à exiger une somme supérieure et exprimant à défaut leur refus de signer l'acte et leur volonté d'obtenir un jugement constatant la vente. Ces conditions contradictoires étant difficilement conciliables vendeur et acquéreur ont refusé la signature de l'acte ; que le prix de la vente et des frais était réglé au notaire le 13 février 2013 ; que le 30 octobre 2013, un courrier de Monsieur P... à la société JLM s'opposait à ce que son notaire obtienne directement de la banque la dispense de purge au motif que le risque d'une surenchère était nul et que la banque ainsi mise au courant de la vente pouvait être tentée d'en demander le versement total du prix en paiement d'autres dettes, éventualité dont il tiendrait la société pour responsable ; que le CREDIT LYONNAIS ayant donné son accord sur la main levée de l'hypothèque moyennant le versement de la somme de 64 210 euros 85, la société JLM a fait sommer les époux P... d'avoir à signer l'acte de vente le 11 juillet 2014 ; que ceux-ci ne se sont pas présentés chez le notaire, Monsieur P... contestant le montant des intérêts demandés et même que la banque soit toujours titulaire d'une créance ; que les parties ont échangé leur accord sur la vente et sur le prix de l'immeuble de sorte que la vente conclue entre eux est parfaite depuis la levée d'option de la société JLM le 20 juin 2011 et le transfert de propriété accompli en principe depuis cette date sauf convention contraire entre les parties ; que la promesse de vente ne dit rien sur la date du transfert de propriété si ce n'est que « la cession interviendra aux minutes de Maître I...... » qui peut s'entendre de façon purement factuelle ou comme l'indication que la cession ne. sera effective qu'à la signature de l'acte, et que son prix est payable « le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse » ; que le projet d'acte de vente, qui n'a pas été remis en question sur ce point par les parties, prévoit que « l'acquéreur est propriétaire du bien vendu à compter de ce jour.11 en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle.? » ; que les deux parties, qui n'ont pas contesté cette formule, s'étaient donc accordées pour que le transfert de propriété s'effectue le jour de la signature de l'acte authentique ; qu'ils ont refusé tous les deux de signer en 2013 et les époux P... ont refusé en 2014. Le transfert réel de propriété ne s'est donc pas effectué ; que la société JLM ne demande d'ailleurs pas au tribunal de rendre un jugement tenant lieu d'acte authentique et lui transférant la propriété de l'immeuble à la date de levée d'option ; qu'il est certain que la société JL1V1 a déjà versé le prix convenu le 13 février 2013, date à laquelle aussi bien le vendeur que l'acquéreur ont refusé d'authentifier la vente ; qu'aux termes des dispositions de l'article 1603 du code civil, le vendeur a l'obligation de délivrer et de garantir la chose qu'il vend ; qu'aux termes des dispositions de l'article 2477 du code civil, «le vendeur ne transmet à l'acquéreur que la propriété et les droits qu'il avait lui-même sur la chose vendue il les transmets sous l'affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont la chose vendue était grevée. » ; qu'il ressort des dispositions des articles 2475 et suivants du code civil, qu'en présence d'une hypothèque sur l'immeuble, à défaut de l'accord des créanciers inscrits, l'immeuble n'est pas purgé du droit de suite attaché à l'hypothèque ; que ceci expose le nouveau propriétaire à des démarches auprès du, ou des, créancier inscrit et à un risque de voir celui-ci faire usage de son droit de requérir la mise de l'immeuble aux enchères et adjudications publiques et donc de s'en trouver dépossédé au terme (rune procédure à la durée aléatoire, en tous cas de ne pas pouvoir en faire en toute quiétude l'usage qu'il entend en faire ;