Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.036 du 13/06/2019,  partie 4



 La SCI Al Domus indique que pour acquérir le terrain et le bâtiment y édifié, elle a contracté un emprunt de 9 100 000 € actuellement remboursable en 60 trimestrialités de 230 430 € hors taxes, qu'il reste au 21 avril 2016 un capital à rembourser de 5 168 041 €, qu'elle va continuer à rembourser un crédit pour l'acquisition d'un terrain de 8703 m2 alors que ce terrain sera amputé de 973 m2. Elle chiffre en conséquence un remboursement non causé à la somme de 202 226 €.
 
 Il est de principe que les obligations du propriétaire exproprié envers son prêteur demeurent, qu'il n'existe pas de lien de causalité directe entre le coût de l'emprunt contracté par l'exproprié et la mesure d'expropriation et qu'enfin cette demande revient à indemniser une deuxième fois le paiement de la valeur de l'emprise que l'indemnité principale indemnise déjà.
 
 En conséquence le premier juge a exactement rejeté cette demande comme étant mal fondée. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
 
 -sur le préjudice de reconstruction de la clôture
 
 la SCI Al Domus indique que le transport sur les lieux lui a permis d'apprendre que l'expropriation de sa parcelle serait nécessitée par des contraintes techniques liées à un réseau de canalisations souterraines devant être édifiées sur son terrain, qu'apparemment aucune clôture séparant le terrain restant à lui appartenir sur la parcelle expropriée n'est envisagée, qu'elle va donc devoir édifier un mur séparatif tant pour délimiter sa propriété que pour sécuriser sa propriété au regard de l'afflux massif et quotidien d'usagers de la ligne 11 du métro. Elle demande en conséquence une somme de 110 000 € pour un mur édifié sur au minimum 30 m linéaire.
 
 Si la SCI Al Domus est effectivement en droit d'obtenir réparation du préjudice matériel constitué par la nécessité de faire construire une nouvelle clôture en limite de sa propriété redéfinie, certain et directement causé par l'expropriation, cette réparation ne saurait lui conférer une plus-value par l'édification d'un mur en pierre alors que la clôture actuelle est un grillage à treillis soudé comme cela a été constaté lors du procès-verbal de transport sur les lieux et comme cela apparaît sur les photographies.
 
 Le motif évoqué par l'expropriée à savoir la nécessité de protéger sa propriété de dégradation qu'elle pourrait subir du fait de la future station de métro correspond au préjudice hypothétique et sans lien direct avec l'expropriation, les dommages évoqués étant uniquement générés par l'ouvrage public qui sera construit et de la compétence du juge administratif.
 
 En conséquence le premier juge a à juste titre indemnisé ce préjudice matériel à hauteur d'un montant de 2000 € suivant le devis de reconstruction versé aux débats par la RATP et débouté l'expropriée de sa demande de reconstruction d'un mur pour un montant de 110 000€.
 
 Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
 
 -sur le préjudice commercial
 
 La SCI Al Domus indique qu'elle a formulé en première instance une demande indemnitaire quasi potentielle en l'état de l'absence d'information imputable à la seule autorité expropriante. En effet elle a donné à bail sa propriété à la société Alinéa moyennant un loyer annuel devant être payé sur quinze années minimums ou une indemnité en cas de départ du locataire, qu'il restait au 30 avril 2016 quatre annuités 3/4 de loyer soit la somme de 4 666 477 €, que ce bail a été consenti et accepté en fonction d'une configuration des lieux excluant une quelconque construction en limite de propriété et notamment sur la façade d'entrée de la clientèle du magasin Alinéa, il a été demandé à la RATP de préciser l'emplacement de la future gare, qu'il a été indiqué la nécessité d'excaver la parcelle expropriée pour y enfouir des canalisations et ensuite une remise en état du terrain une fois les canalisations enfouies, que si un tel ouvrage devait être réalisé en face de l'entrée des clients du bâtiment d'Alinéa, le locataire ne manquera pas d'en prendre prétexte pour solliciter une réduction voir une renégociation du loyer ou pire de refuser de payer le loyer. Elle ajoute que la RATP lui a dissimulé la nécessité de travaux hors de l'emprise expropriée et qu'elle se trouve donc confrontée à une véritable escroquerie au jugement.
 
 Elle est donc dans l'obligation de modifier le quantum de l'indemnité pour préjudice commercial formulée en première instance. Elle indique en effet que si Alinéa venait à prendre prétexte de l'expropriation pour résilier le bail, l'investissement locatif réalisé par la SCI Al Domus serait gravement compromis. Elle sollicite en conséquence la somme de 4 800 000 € au titre de la perte locative jusqu'à la fin du bail et la somme de 4 452 843 € au titre du montant de la totalité des intérêts d'emprunt soit la somme totale de 9 252 843 €.
 
 S'agissant de la nature et de l'implantation prévisionnelle des ouvrages qui seront réalisés à proximité de la parcelle [...], ces éléments sont renseignés dans le dossier qui a été soumis à enquête publique du 16 décembre 2013 au 30 octobre 2013 inclus et il appartenait en conséquence à l'expropriée de solliciter copie du dossier d'enquête.