Cour d'appel de Fort-de-France, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.720 du 04/03/2021,  partie 3


Or, la promesse de vente notariée n'a été signée devant le notaire Me S..., que le 5 décembre 2014. La demande de permis de construire a quant à elle été enregistrée le 10 décembre 2014. Il n'est pas justifié par les demandeurs qu'ils aient d'une manière quelconque communiqué à leur architecte la promesse de vente ni sa durée expirant initialement au 28 février 2015. Ils ont cependant été informés par un courrier du service de l'urbanisme de la commune de Schoelcher du 7 janvier 2015, que le dossier devait être complété dans un délai de 3 mois, ce qui conduisait à repousser le délai d'instruction de la demande. Dans un mail du 5 février 2015, M. Q... annonce à ses contractants qu'il dépose dans la journée les 4 copies des éléments modifiés, et les conseille sur la marche à suivre pour argumenter et obtenir du vendeur un report de la durée de la promesse, en gardant trace de cette démarche dans l'hypothèse où il faudrait plaider devant un tribunal sur la question de la signature de l'acte « dans un délai raisonnable ».
 A défaut d'autre élément, il doit en être retenu que M. F... et M. H... ne justifient pas avoir inclus dans la discussion contractuelle avec leur architecte en temps voulu, le fait que le permis de construire devait impérativement être obtenu avant une certaine date marquant la caducité de la promesse, ni l'avoir pressé depuis septembre 2014 pour que son dossier soit complet dès avant la signature de la promesse.
 [
 ]
 La notification de la décision de refus du permis de construire du 27 avril 2015 est uniquement motivée par le défaut de raccordement au réseau public de distribution d'eau potable. Or, un mail du 2 avril 2015 de M. Q... démontre qu'il était en relation avec la personne de la mairie suivant le dossier, et la SMDS, et que la date limite pourrait être respectée. Les documents joints au dossier démontrent quant à eux que les éléments susceptibles de régulariser la demande de permis de construire ont pu être réunis le 11 mai 2015. Le premier dossier étant clos, ils ont été joints par l'architecte à une nouvelle demande de permis de construire enregistrée le 13 mai 2015.
 Dans un mail du 19 mai 2015, réagissant à ce fait nouveau, M. H... déclare que cette situation est totalement inacceptable, et qu'il convient de procéder immédiatement au transfert du permis à leurs noms. En revanche, ce message précise que le Crédit Agricole a donné un avis favorable au financement du projet sur la base de 12 appartements seulement, ce qui tend à confirmer que la question du financement demeurait problématique.
 Or, c'est M. Q... qui produit à ses pièces la demande de M. H..., de restitution du dépôt de garantie adressée au notaire rédacteur de la promesse de vente, le 8 mai 2015.
 [
 ]
 Dans ces conditions, d'une part, il n'est pas démontré de façon convaincante que seul le refus du permis de construire ait empêché les bénéficiaires d'acquérir la parcelle, et d'autre part, il n'est pas prouvé de manquement contractuel de l'architecte à ses obligations telles que contractées envers M. F... et M. H.... En outre, il ne ressort pas du dossier des demandeurs que M. Q... ait, par son attitude, cherché à favoriser un autre acquéreur, au détriment de ses cocontractants. Cependant, en considération de la situation privilégiée du terrain, et de son potentiel, il n'est guère surprenant que d'autres candidats se soient positionnés à l'égard du vendeur pour profiter immédiatement de l'opportunité créée par la défection des bénéficiaires de la promesse »
 
 1°/ ALORS QUE constitue une faute civile toute violation d'une obligation ; qu'il résulte de l'article 4 du code de déontologie des architectes une obligation de compétence imposée à ceux-ci ; qu'après avoir constaté que la demande de permis de construire, déposée par l'architecte, a été rejetée par le service d'urbanisme de la mairie en raison d'un défaut de raccordement au réseau d'eau potable, alors même que cette demande avait déjà été déclarée incomplète par le même service et qu'elle comportait, en outre, deux nonconformités majeures, la cour d'appel ne pouvait juger que l'architecte n'a pas commis de manquement contractuel, sans violer l'article 1184 du code civil, tel qu'applicable à la cause ;
 
 2°/ ALORS QUE le manquement contractuel susceptible de justifier la demande en résolution du contrat ne procède pas nécessairement d'une intention de nuire du cocontractant fautif ; qu'ayant constaté que l'architecte, après le rejet de la demande de permis de construire aux noms de ses clients, les exposants, a déposé une autre demande, à son nom, identique à la première avec raccordement au réseau d'eau potable, avant de céder ce permis à un autre entrepreneur, la cour d'appel, qui a retenu que les exposants ne rapportaient pas la preuve de ce que l'architecte avait cherché à favoriser l'autre acquéreur, a ajouté une condition au texte qu'il ne prévoit pas, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, tel qu'applicable à la cause.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION :