Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-22.059 du 15/12/2021,  partie 4


– la vente, le 10 octobre 2006, d'un immeuble de rapport d'une surface pondérée développée hors oeuvre de 1124,15 mètres carrés, de cinquième catégorie « assez confortable », sis au [Adresse 4], au prix de 1 690 euros le mètre carré pondéré ; qu'à défaut de ventes d'immeubles de rapport identiques à proximité immédiate du bien à évaluer, la commission départementale de conciliation a retenu les trois termes de comparaison cités par l'administration et apparaissant de composition et de catégorie similaires au [Adresse 11] : – la vente, le 23 octobre 2006, d'un immeuble de rapport d'une surface pondérée développée hors oeuvre de 2 267 mètres carrés, de cinquième catégorie « assez confortable », sis au [Adresse 10], au prix de 1 720 euros le mètre carré pondéré ; – la vente, le 13 novembre 2006, d'un immeuble de rapport d'une surface pondérée développée hors oeuvre de 1 208,94 mètres carrés, de sixième catégorie « ordinaire », sis au [Adresse 8], au prix de 1 323 euros le mètre carré pondéré ; – la vente, le 22 novembre 2006, d'un immeuble de rapport d'une surface pondérée développée hors oeuvre de 1 656,40 mètres carrés, de sixième catégorie « ordinaire », sis au [Adresse 7], au prix de 1 509 euros le mètre carré pondéré ; que [P] [W] née [K] admet qu'à défaut de termes de comparaison identiques, il soit possible de tenir les ventes susdites à condition d'apporter des correctifs de manière à prendre en considération les différences importantes avec l'immeuble à évaluer au regard de l'arrondissement, de l'existence d'un ascenseur, de la présence de locaux commerciaux, de l'état d'entretien, et de la situation juridique du bien à évaluer ; en premier lieu, sur la situation en droit de l'immeuble, que la demanderesse expose que : – le de cujus a légué l'immeuble en cause à la contribuable et à sa soeur par testament du 15 janvier 1997 ; – par jugement en date du 27 juin 2000, [F] [U] veuve a été placée sous tutelle ; – seule la personne sous tutelle peut révoquer le testament fait avant l'ouverture de la tutelle ; mais la vente d'un immeuble est un acte de disposition qui ne peut être accompli au nom de l'incapable par le tuteur sans y être autorisé par le conseil de famille ; – ainsi, la libre disposition des biens appartenant à la personne protégée se trouve affectée par un risque de conflit entre le tuteur qui souhaite vendre un immeuble légué et l'incapable qui ne souhaite pas révoquer son legs ; – [P] [W] née [K] n'invoque pas la situation d'indivision née de la succession, mais une situation juridique qui peut affecter la valeur d'un bien immobilier, comme le ferait celle d'une location ; – l'incidence de cette situation peut être rapprochée de celle d'une clause d'agrément des cessionnaires sur la valeur de titres de société, laquelle justifie une décote de 10 % ; en l'espèce, une décote de 5 % peut être considérée comme une décote minimale ; que la tutelle sous laquelle se trouve le propriétaire du bien reçu par succession n'affecte pas la valeur de ce bien au jour de la transmission de celui-ci à ses héritiers ; en deuxième lieu, que la redevable relève une différence de prix relève une différence de prix moyen au mètre carré des appartements anciens de – 6,20 % pour les immeubles situés dans le dix-neuvième arrondissement, de + 4,59 % pour les immeubles situés dans le dixième arrondissement et de + 1,62 % pour ceux du dix-huitième arrondissement, par rapport au vingtième ; que l'administration lui oppose à raison que les écarts de prix ainsi relevés d'un arrondissement à l'autre ne se rapportent ni à des immeubles entiers, ni au mètre carré de surface pondérée développée hors oeuvre, mais à des appartements individuels et au mètre carré de surface utile, de sorte qu'ils n'apparaissent pas pertinents en l'espèce ; qu'en effet, les tableaux nos 1 et 3 produits en demande exposent les prix au mètre carré des appartements anciens dans plusieurs arrondissements, le tableau n° 2 n'étant que l'application aux immeubles en cause de la méthode d'évaluation prônée par le redevable ; en troisième lieu, que les immeubles à évaluer sont sans ascenseur, tandis que celui du [Adresse 5] en est équipé ; que la redevable, qui entend voir appliquer en conséquence une décote de 5 à 10 % pour les étages élevés non desservis par un ascenseur, prétend que les immeubles du [Adresse 10] en seraient également équipés, contrairement à ce qu'indique la proposition de rectification ; que la pièce n° 11 qu'elle invoque au soutien de son affirmation n'est que la fiche d'évaluation des immeubles bâtis publiée par l'administration, suivie de photographies de cages d'ascenseur non identifiées ; qu'il n'est ainsi pas démontré que les termes de comparaison diffèrent sur ce point de l'immeuble à évaluer ; en tout état de cause, qu'une telle décote est applicable à l'évaluation des appartements d'un immeuble collectif, dans le cas où chaque appartement appartient en pleine propriété à un propriétaire distinct ;