décision 16-18.087 du 29/06/2017,  partie 7



 
 AUX MOTIFS QUE « par acte authentique du 14 novembre 2007, reçu par Maître Jean O..., alors notaire associé d'une SCP devenue la R...                                                 T..., avec la participation de Maître Jacques G..., notaire associé de la Q... et la SARL ANDRAU IMMOBILIER, agent immobilier, ont vendu à la SCI ALSEL, moyennant un prix de 460 000 €, le lot constituant toute la surface du rez-de-chaussée d'un immeuble, situé [...]                                       , dans lequel avait été précédemment exercée une activité de garage automobile ; que les acquéreurs ayant manifesté leur intention d'affecter ce bien à l'habitation ont été informés de ce qu'il leur fallait obtenir du syndicat des copropriétaires l'autorisation de changer la destination du lot telle que définie dans le règlement de copropriété ; que l'acte authentique de vente stipulait que l'acquéreur prendrait les biens vendus ‘‘dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur, soit de l'état du sol ou du sous-sol de l'immeuble à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées, soit de l'état des biens vendus, de l'immeuble dont ils dépendent, des vices de toute nature apparents ou cachées dont ils peuvent être affectés
 '' ; que la SCI ALSEL fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 1641 du code civil selon lesquelles le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'une clause de non-garantie des vices cachés n'est susceptible de décharger le vendeur de la garantie légale dont il est tenu à cet égard que s'il ne connaissait pas les vices affectant la chose vendue, le vendeur professionnel étant présumé avoir connaissance de ces vices ; qu'Alain Y..., vendeur, a été le dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, époux de Madame Z... ; qu'il ne pouvait, en cette qualité, avoir ignoré les vices affectant les locaux ; que la clause de non garantie est, dans ces conditions, inopérante ; que la SCI ALSEL, société familiale, qui a acquis le bien en vue du logement d'un membre de la famille, ne saurait être assimilée à un professionnel de l'immobilier, lui-même réputé connaître les vices ; que toutefois, les vices doivent, pour être couverts par la garantie légale, avoir été ignorés de l'acheteur ; que l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé la transformation du rez-de-chaussée en locaux d'habitation le 21 juillet 2010 et que le permis de construire a été accordé le 8 novembre 2010 ; qu'au cours de l'été 2011, la SCI ALSEL a fait procéder à un diagnostic de pollution qui a révélé la présence de produits volatiles dans les anciennes cuves du garage ; qu'il résulte du rapport du diagnostic de pollution du sous-sol effectué lors du commencement des travaux de transformation de la destination des locaux, sur le site désaffecté, que les anciennes installations consistaient en :
 
 - une ancienne cuve enterrée à essence, de capacité de 3 000 l, qui aurait été abandonnée en 1972 ;
 
 - une ancienne cuve enterrée à huiles usagées, de capacité de 3 000 l ;
 
 - un ancien pont de levage des véhicules ;
 
 - 2 fosses de visite / de vidange des véhicules ;
 
 - une ancienne fosse à charbon ;
 
 - une fosse septique de capacité 25 m2 ;
 
 - un puits, situé à l'arrière du bâtiment » ;
 
 que lors de la signature de l'acte authentique de vente, il est constant que l'acquéreur, dont l'attention avait été attirée par le notaire sur les conséquences éventuelles de la non obtention des autorisations nécessaires à la transformation du local à usage de garage en local destiné à l'habitation, connaissait l'activité antérieure exercée dans les lieux et que le vendeur connaissait la destination des lieux envisagée par l'acheteur : que, d'ailleurs, les photographies en noir et blanc de locaux sombres produites devant la cour d'appel par la SCI ALSEL, qui affirme que ces photographies lui ont été transmises par son architecte d'intérieur, comme en atteste le courrier les accompagnant, révèlent que les fosses de visite/vidange des véhicules ainsi que l'ancien pont de levage, nécessaires à l'activité du garage, étaient visibles et que l'architecte d'intérieur ayant lui-même ainsi visité les lieux antérieurement à la vente, son client était alors en mesure d'apprécier le risque de pollution affectant les lieux à raison de l'activité professionnelle qui y avait été exercée ; qu'une expertise judiciaire ordonnée en référé a confirmé la présence dans le sous-sol du rez-de-chaussée d'hydrocarbures et de métaux lourds impliquant des risques sanitaires et rendant nécessaire une dépollution du sol pollué jusqu'à une profondeur de 4,50 m ;