Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.186 du 17/12/2020,  partie 4


que s'agissant d'un paiement conditionnant le consentement des parties au bail, effectué par le preneur au bailleur, ce versement doit s'imputer sur le prix au sens de la clause précitée ; que la vente devait être réalisée entre le 1er janvier 2002 et le 15 janvier 2017 ; que le prix indexé était payable par échéances mensuelles égales jusqu'au 15 janvier 2017 ; que la première échéance était fixée au jour de la signature de la vente, mais le preneur pouvait « se libérer par anticipation en totalité ou même par fraction ne pouvant être inférieure à 100 000 francs sans préavis » ; que l'association qui a levé l'option à la fin de la période de réalisation, soit le 11 janvier 2017, ne pouvait plus bénéficier du paiement du prix par échéances mensuelles ou par anticipation, le prix indexé, soit la somme de 986 103,64 euros, étant exigible à cette date ; que dès lors et par application du principe précité, l'imputation du paiement de la somme de 2 000 000 francs (304 898,06 euros) s'opère sur la dette échue de 986 103,64 euros ; qu'il en est de même de la somme de 407 123,28 euros que l'association indique, elle-même, avoir acquittée au titre des redevances du bail ; qu'ainsi, l'association reste à devoir à la congrégation la somme de 986 103,64 euros - (304 898,06 euros + 407 123,28 euros) = 274 082,30 euros au paiement de laquelle il y a lieu de la condamner, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a débouté la congrégation de sa demande en paiement ; qu'il convient d'ordonner aux parties de régulariser l'acte authentique de vente par le notaire de leur choix dans les deux mois de la signification du présent arrêt ; qu'à défaut de se faire dans ce délai, le présent arrêt vaudra vente et sera publié au service de la publicité foncière compétent à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de l'acquéreur ; (arrêt, pp. 3-4)
 
 1°/ Alors que le paiement par imputation opère extinction de la dette au fur et à mesure des échéances emportant remboursement partiel de celle-ci ; qu'en retenant que, sauf dispositions contraires, le paiement par imputation opérait extinction de la dette à l'échéance de celle-ci et que, l'association Hôtel social 93 ayant levé l'option le 11 janvier 2017, elle ne pouvait plus bénéficier du paiement du prix par échéances mensuelles ou par anticipation, le prix indexé, d'un montant de 986 103,64 euros, étant exigible à cette date, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 1er, devenu 1103, du code civil ;
 
 2°/ Alors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que les parties au bail emphytéotique et à la promesse de vente du 15 janvier 1997 avaient stipulé que les paiements effectués par le preneur au titre du bail emphytéotique s'imputeraient sur le prix de vente et que les redevances payées au titre de ce bail seraient soumises à une révision annuelle « dans la même proportion que l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de référence étant celui du 2ème trimestre 1996, soit 1029, et l'indice de revalorisation le dernier publié à la date de révision » ; qu'en faisant porter l'indexation sur la totalité du prix de vente, et non sur le montant résiduel de celui-ci restant éventuellement à payer au jour de la levée de l'option de vente, cependant que les redevances réglées par l'association Hôtel social 93 au titre du bail emphytéotique, qui s'imputaient sur le prix de vente, étaient elles-mêmes déjà revalorisées annuellement sur la base de l'indice INSEE et que l'indexation de la totalité du prix de vente aboutissait ainsi à une double indexation cumulée de celui-ci sur la base de l'indice INSEE, la cour d'appel a violé la convention des parties et l'article 1134, alinéa 1er, devenu 1103, du code civil ;
 
 3°/ Alors que, à tout le moins, les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation ; qu'en retenant que le prix de vente indexé s'élevait à la somme de 986 103,64 euros, ce que contestait l'association Hôtel social 93 dans ses écritures, sans aucunement s'expliquer sur le calcul de la somme qu'elle retenait au titre du « prix de vente indexé » ni préciser sur quelle pièce elle se fondait, la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION :
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir débouté l'association Hôtel social 93 de sa demande de dommages-intérêts ;
 
 Aux motifs que le refus opposé par la congrégation de réaliser la vente aux conditions de prix fixées par l'association n'est pas fautif ; que, par suite, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté cette dernière de sa demande de dommages-intérêts ; (arrêt, p. 4)