Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.426 du 24/01/2019,  partie 3


Depuis lors, le locataire paie sur la base de ce nouveau loyer. Toutefois, ce projet n'a pas été régularisé. Le promettant s'engage à ne pas régulariser ce renouvellement » ; qu'en page 4 de l'acte notarié de vente du 30 décembre 2013, il a été stipulé toujours à propos de l'entrée en jouissance : « un projet de renouvellement de ce bail (celui du 28 novembre 2002), a été envisagé, en 2012, prévoyant le loyer annuel de 90 000 € ; que depuis lors, la locataire paye sur la base de ce nouveau loyer. Toutefois, ce projet n'a pas été régularisé à ce jour. Le vendeur déclare qu'il n'a pas régularisé ce renouvellement conformément à l'engagement pris aux termes de la promesse unilatérale de vente régularisée par Me Rémi D..., notaire à Paris, le 1er aout 2013 » ; que Mme X... a adressé le 11 juillet 2013 à M. C... un courriel rédigé ainsi qu'il suit ; « pour le bail actuel, notre notaire l'a demandé par courrier au cabinet de gérance qui va le lui envoyer, ainsi que d'autres documents demandés ; je n'ai toujours pas la version pdf de ce bail par contre, j'ai les renseignements suivants : il s'agit exactement des mêmes conditions qu'en 2003, donc le même texte que celui que je vous ai donné ce matin , il est signé du 1/ 07/12 ; le loyer a été fixé à 90 000 € par an » ; que compte tenu du courriel ci dessus reproduit la Sci Efo 3 représentée par M. C... signataire de la promesse de vente et la Sci E... A... ayant pour associé M. C... acquéreur du bien dont il n'est pas contesté qu'ils sont des professionnels de l'immobilier hôtelier n'ont pu se méprendre sur l'existence d'un congé, la question de l'existence d'un avenant de renouvellement n'ayant aucun sens à défaut d'un tel acte ; que des mentions contenues dans les actes, les acquéreurs pouvaient déduire que le renouvellement du bail avait été négocié entre les parties, que le prix proposé par les bailleurs figurant dans le projet d'avenant joint à la promesse de vente était fixé à 90 000 €, que ce nouveau loyer avait été accepté par le preneur puisque mention était faite de son règlement par ce dernier ; que la régularisation du bail auquel les actes faisaient allusion étant sans incidence sur la validité du bail renouvelé, il importe peu que celle-ci soit ou non intervenue ; que c'est en vain que l'acquéreur soutient que le loyer de 90 000 € correspondant au loyer plafonné applicable au 1er juillet 2012 n'aurait été qu'un loyer provisoire ; qu'en effet sa mention dans l'avenant, lequel était joint à la promesse de vente ne laisse aucun doute sur le fait qu'il s'agissait bien du nouveau loyer ; qu'ainsi que l'ont retenu les premiers juges le fait d'avoir révélé ni l'envoi par leur notaire du projet d'avenant de renouvellement ni la signature unilatérale de l'avenant par le preneur n'est pas constitutif de faute, car aucun de ces évènements n'a eu d'incidence sur le caractère définitif du bail qui était acquis bien avant leur survenance ; que de même le courrier du 25 septembre 2012 n'a fait que constater un accord préexistant ; qu'en outre, le fait de ne pas avoir révélé la mise en demeure portant sur les travaux de désenfumage est sans lien avec le préjudice financier allégué par la Sci E... A... ; qu'en conséquence, il n'est pas établi que les consorts X... ont commis une faute ouvrant droit à réparation, l'acquéreur compte tenu de sa qualité de professionnel de l'immobilier hôtelier ayant les éléments suffisants pour connaître la situation locative du bien acquis ;
 
 ALORS QUE les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, ce qui impose à toute partie de révéler à son cocontractant la totalité des informations qu'elle détient et qui serait de nature à avoir une influence sur la convention ; qu'à défaut, elle commet une faute contractuelle engageant sa responsabilité ; qu'en l'espèce, les consorts X... n'avaient pas révélé à la Sci E... A... la réalité de la situation locative de l'immeuble vendu et spécialement, ne l'avaient pas informée de ce qu'ils avaient négocié, en son principe et en ses conditions, le renouvellement du bail commercial avec le preneur et que celui-ci l'avait signé tandis qu'ils s'étaient engagés à ne pas le régulariser, avant la vente définitive, et ont évoqué un « projet » de renouvellement « envisagé » ; que la cour d'appel, pour écarter la responsabilité des consorts X..., a considéré qu'ils n'avaient pas commis de faute, les faits non révélés n'ayant pas d'incidence sur le caractère définitif du bail ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1104 du code civil.
 Le greffier de chambre