cour d'appel de Rennes
1ère Chambre,  décision 17-21.791 du 07/06/2018,  partie 2


que dans son arrêt avant dire droit, la cour avait considéré, comme le tribunal, que les consorts X... avaient omis de faire état de l'engagement potentiel que la SCI Le Tertre-Langueux avait pris, par le protocole d'accord du 14 février 2007, de supporter le coût de la décontamination des sols du site si les époux C... en étaient exonérés et si un repreneur ne renonçait pas à l'exiger ; qu'elle avait relevé en outre que les consorts X... avaient également omis de préciser que la responsabilité de la gestion des déchets qui, selon l'article L. 541-2 du Code de l'environnement, pèse en principe sur leur producteur ou détenteur, avait en l'espèce été transférée, par le protocole, de l'exploitant au bailleur, la SCI Le Tertre-Langueux ; qu'elle avait donc estimé que ces omissions, de nature à activer la garantie de passif prévue à la convention du 3 mars 2008, étaient antérieures au 31 janvier 2012, date d'expiration du délai de garantie ; qu'encore faut-il, pour actionner cette garantie, que les appelants justifient d'une perte de valeur des parts cédées, du fait d'une dépréciation de l'actif ou de l'accroissement du passif résultant de l'une des causes prévues à l'acte ; que l'expertise confiée à Monsieur B..., expert-comptable, avait pour objectif d'éclairer la cour sur une éventuelle perte de valeur, en référence à la charge potentielle que pourrait représenter le coût de la dépollution restant à réaliser, selon le risque lié aux conditions de l'obligation pesant sur la SCI Le Tertre-Langueux du point de vue environnemental et compte tenu des gains résultant de la révision du loyer commercial consenti par la SCI à l'exploitant du site lors du renouvellement du bail conclu le 6 septembre 2010 ; qu'il a été dit plus haut que cette dernière circonstance ne devait pas, en définitive, être prise en considération pour la mise en oeuvre de la garantie de passif ; que s'agissant de la charge de l'éradication de la pollution résiduelle, Monsieur B... a fait appel à un sapiteur en matière de dépollution, l'entreprise Soler Environnement qui, se fondant sur l'audit réalisé par la société Atos Environnement en 2002 et 2004, a estimé le coût des travaux restant à effectuer sur la zone de l'ancienne cuve enterrée pour huiles usagées, en fonction de la législation actuellement en vigueur, à 34.240 € HT ; que Monsieur B... y a ajouté, après réponse au dire des appelants, le coût de la réfection des revêtements de surface pour 5.000 € HT, soit un coût total de travaux de 39.240 € HT ; que l'expert a donc proposé, pour apprécier les conséquences de ce coût potentiel sur la valeur de l'actif et du passif de la SCI Le Tertre-Langueux, de le comptabiliser pour ce montant ; que les appelants ne contestent pas l'évaluation des travaux ainsi déterminés, mais prétendent que ceux-ci, s'agissant de la zone de la cuve enterrée, exigent en outre un démontage partiel du bâtiment dans lequel se situait cette cuve, dont le coût n'a pas été évalué par le sapiteur et que Monsieur B... a très largement sous-estimé en se limitant à la seule réfection des revêtements, et d'autre part qu'ils ne suffisent pas à assainir le site dont une autre zone, celle dite du séparateur, reste polluée ; qu'ils font valoir enfin que ces travaux, et en particulier le démontage partiel de bâtiment pendant leur durée, auront nécessairement une incidence négative sur l' exploitation du site dont l'indemnisation leur est également due ; qu'en ce qui concerne la zone dite du séparateur, le sapiteur, auquel les appelants ont soumis leur contestation, a répondu que, compte tenu de la faible volatilité de la pollution résiduelle observée par carottages, localisée en profondeur, et de la tranche de terrain non impactée qui avait été substituée, par les travaux de dépollution réalisés en 2007, aux terres polluées, l'état actuel du sous-sol répond aux critères définis par la méthodologie nationale prévue par circulaire du 8 février 2007 ; qu'en regard, les appelants produisent une note de Monsieur Edmond-Henri D..., ingénieur de l'Ecole nationale des Ponts et Chaussées, évoquant un principe de précaution compte tenu de ce que les résidus d'hydrocarbures lourds présents dans la zone en profondeur sont susceptibles de migrer par gravité vers une nappe phréatique sous-jacente ; que ces observations, hypothétiques et non soumises, pour leur élaboration, à débat contradictoire ne sont pas de nature à contredire les conclusions du sapiteur que s'est adjoint l'expert judiciaire ; qu'il n'y a donc pas lieu de prendre en considération la dépollution de la zone dite du séparateur ; qu'en ce qui concerne les travaux à réaliser sur la zone de la cuve enterrée, la même note de Monsieur D... indique que ceux-ci supposeront, pour l'extraction des matériaux pollués, non seulement la dépose et la repose des revêtements de surface mais aussi la démolition du dallage et du terrassement du bâtiment industriel dans lequel était situé la cuve, nécessitant au préalable, pour éviter tout risque d'effondrement de son angle nord-est, le démontage de structures et un blindage périphérique de la fouille, puis le remontage et la remise en état, ainsi que le transfert et la réinstallation des équipements et matériaux s'y trouvant ;