Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.764 du 13/09/2018,  partie 2



 Attendu qu'en l'espèce, les travaux réalisés et financés par le preneur – dont le coût a dépassé 600 000 euros, dans lesquels l'expert A..., consulté par les bailleurs, voit une « restructuration » (cf pièce des appelants n° 32 à 35, et n° 30 page 9), et dont l'incidence ne pouvait qu'être favorable à l'activité exercée par le preneur – ont notablement modifié les caractéristiques du local, en impactant sensiblement la distribution des locaux par extension de la part de surface affectée à la restauration et donc en augmentant le nombre de couverts de la brasserie, en facilitant de façon significative la commodité de l'accès de l'étage, et en affectant l'adaptation respective des espaces salle et cuisines à l'activité exercée, grâce au déplacement de la cuisine au rez-de-chaussée soit plus près des la vaste salle du bas et de la terrasse extérieure ;
 Que le fait que la locataire évoque aussi, dans ses conclusions, « l'amélioration » apportée par la nouvelle climatisation mise en place en 2000 n'est pas de nature à caractériser du fait de cette installation une amélioration des lieux loués au sens de l'article R 145-8 ni dans l'existence de travaux relevant cumulativement des articles R 145-3 et R 145-8 dans laquelle la jurisprudence voit, en vertu de la prévalence des seconds, un motif de report du déplafonnement au second renouvellement ;
 Attendu que cette modification notable des caractéristiques des locaux loués intervenue en 2000 justifiait donc un déplafonnement du loyer au moment du premier renouvellement ;
 Que lors de ce premier renouvellement, les bailleurs ont d'ailleurs sollicité en justice en 2006 la désignation d'un expert en vue de déterminer la valeur locative en faisant, notamment, valoir que « l'exploitation du local à la suite de divers travaux a été modifiée » (cf leur assignation : pièce de l'intimée n°3, page 6) ;
 Et attendu que si cette instance judiciaire a tourné court, il ne fait pas de doute que l'accord ensuite trouvé par les cocontractants pour fixer à 48 000 euros le prix du bail renouvelé, alors que le loyer s'établissait en dernier lieu à 25 621 euros, soit un quasi doublement, s'est fondé sur ce qu'ils considéraient être la valeur locative, peu important que ce fût sans expertise préalable ;
 Qu'il a ainsi déjà été procédé au déplafonnement lors du premier renouvellement et ce, en raison de la modification notable des caractéristiques du local induite par les travaux exécutés par le preneur, et aucunement en considération du ravalement financé par le bailleur – lequel supporte la charge du ravalement des façades en vertu des clauses du bail ;
 Qu'ainsi, ces travaux ne sont pas susceptibles de justifier à nouveau un déplafonnement ».
 
 1. ALORS QUE les consorts Y... ont bien précisé, dans leurs conclusions récapitulatives n°3 visées dans l'arrêt, que les travaux ont porté sur : « le déplacement de la cuisine qui est au premier étage vers le rez-de-chaussée », « les toilettes et les vestiaires du premier ont été supprimés pour permettre la création d'un petit salon de 20 places, améliorant l'offre à la clientèle », tandis que la sté TOURS FL a confirmé que les « travaux ayant consisté dans le déplacement de la cuisine du premier étage au rez-de-chaussée
 suppression des toilettes et vestiaires du premier (étage) pour création de tables et d'un salon de dix places » ; qu'il existait déjà au premier étage une grande salle de restauration (100 places) (pièce consorts Y... 25.1), qu'à ce premier étage, il a été installé à la place de la cuisine transférée au rez-de-chaussée qu'un petit salon de 20 places (pièce 10) – le rapport A... indique que les travaux de 2000 ont concerné notamment le remplacement « de l'escalier hélicoïdal qui relie les deux salles du restaurant (rez-de-chaussée et 1er étage) par l'escalier actuel » ; qu'aucune pièce du dossier ne révèle, comme le mentionne l'arrêt, que les travaux en cause « ont consisté à créer à l'étage à la place de cette cuisine, de toilettes, de bureaux, d'une salle privée et de réserves – deux espaces de restaurant, l'un ouvert et l'autre sous forme de salon », car outre ce salon, aucun autre espace de restauration n'a été créé à cet étage ; qu'ainsi, la cour a violé pour dénaturation des pièces du dossier, les articles 1134 du code civil et 4 du code de procédure civile ; que son erreur est d'autant plus grave pour qualifier les travaux « de modification notable des caractéristiques des locaux loués » au sens de l'article L 145-34 du code du commerce et R 145-3 justifiant un déplacement du loyer au moment du premier renouvellement, qu'elle a relevé que les travaux réalisés en 2000 « ont notablement modifié les caractéristiques du local, en impactant sensiblement la distribution des locaux par extension de la part de surface affectée à la restauration et donc en augmentant le nombre de couverts de la brasserie
 » ;
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION