Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.160 du 03/06/2021,  partie 3


elle est à jour de ses loyers, démontrant ainsi qu&apos;elle n&apos;ignorait nullement la répartition entre les loyers et les charges, qu&apos;elle a été en mesure de vérifier la réalité et le montant de la dette locataire ; qu&apos;il convient de rejeter la demande de nullité du commandement de payer ; que sur les clauses du bail, en matière de bail commercial souscrit antérieurement à la loi du 18 juin 2014, les charges sont récupérables à condition d&apos;avoir été stipulées au contrat, le bailleur ne pouvant obtenir le remboursement des charges qui n&apos;y sont pas mentionnées ; qu&apos;en l&apos;espèce, la clause 13 du bail prévoit que le locataire remboursera en outre au bailleur l&apos;intégralité de la taxe foncière et toutes autres taxes? le preneur remboursera au bailleur toutes les charges quelle qu&apos;en soit la nature y compris les frais d&apos;entretien ou de réparation des parties communes afférentes tant aux biens loués qu&apos;à l&apos;immeuble dans lequel ils se trouvent à l&apos;exception de l&apos;assurance de l&apos;immeuble, des charges d&apos;ascenseur, des honoraires de gestion et des grosses réparations visées à l&apos;article 606 du code civil et des frais de ravalement ; qu&apos;en vertu de cette clause, claire et précise, qui ne souffre d&apos;aucune ambiguïté et ne nécessite aucune interprétation de la juridiction, la locataire doit supporter l&apos;ensemble des charges et la taxe foncière résultant des dépenses engagées ; que le bail, s&apos;il énonce les caractéristiques des charges récupérables, ne définit pas la clef de répartition, que le bailleur applique une ventilation au prorata des surfaces louées par rapport à la surface totale selon les tantièmes, que cette clef de répartition, qui ne fait pas l&apos;objet d&apos;une contestation par la locataire, est juste et équitable et correspond aux usages pratiqués ; qu&apos;il convient de la retenir ; que sur les charges, la locataire se prévaut de la création d&apos;un accès propre à son local pour justifier son refus de participer aux charges communes d&apos;électricité et de nettoyage des parties communes, que s&apos;il est constant que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d&apos;équipement commun en fonction de l&apos;utilité que ces services et éléments présentent à l&apos;égard de chaque lot, ce critère d&apos;utilité doit s&apos;entendre comme une possibilité d&apos;usage, quel que soit l&apos;usage personnel qu&apos;en fait le copropriétaire, qu&apos;est utile un service ou un équipement qui dessert le lot, que ce n&apos;est pas l&apos;usage qu&apos;en fait la locataire qui définit les charges, mais uniquement le point de savoir si le lot est desservi par l&apos;équipement collectif ; qu&apos;en l&apos;espèce, il n&apos;est pas contesté que les charges d&apos;ascenseur sont exclues du décompte et que les lots pris à bail sont desservis par l&apos;entrée commune, de sorte que la locataire est redevable des charges afférentes à l&apos;entretien et la réparation du hall d&apos;entrée, quand bien même elle n&apos;en userait pas, que le même raisonnement doit s&apos;appliquer pour l&apos;eau chaude consommée pour l&apos;entretien des parties communes, les frais de nettoyage et l&apos;électricité ; que la locataire conteste certaines factures qui sont établies au nom d&apos;un copropriétaire, soit le bailleur soit d&apos;autres copropriétaires, voire même au nom du syndic, que ce seul élément n&apos;est pas de nature à remettre en cause la réalité de la dépense engagée pour et au nom de la copropriété ; que les factures litigieuses concernent notamment les frais d&apos;entretien de la copropriété établies au nom de M. [B] ou les frais de réparation du portail de la copropriété établis au nom de la SCI Alban 1, copropriétaire, que néanmoins ces factures concernent bien des dépenses générées par la copropriété et réglées par elle, que l&apos;erreur sur l&apos;intitulé des factures est sans conséquence ; que pour chaque année, le bailleur produit les factures relatives aux dépenses engagées et la répartition opéré, que ces décomptes n&apos;appellent pas de critiques précises et circonstanciées de la part de la locataire ; que le bailleur a établi année par année un décompte des charges en énumérant les factures visées, qui sont par ailleurs produites aux débats, et un tableau de répartition des charges entre les copropriétaires en fonction des tantièmes ; qu&apos;il convient de constater que le bailleur produit les justificatifs des factures prises en compte et opère une ventilation entre les différents occupants en fonction des tantièmes occupés, que les calculs ainsi réalisés ne sont pas utilement contestés par la locataire et qu&apos;il convient de les entériner ; que concernant la taxe foncière, la locataire s&apos;oppose à son payement en faisant valoir que les avis ne permettent pas de distinguer les lots sur lesquels portent les sommes, que toutefois, il convient de constater, ainsi que l&apos;a fait le juge de première instance à raison, que les lots donnés à bail sont répertoriés sous la référence MCN9FG portée sur le relevé de propriété, référence rappelée sur l&apos;avis de taxe foncière de l&apos;année 2011 et 2012, que les lots 118/119/120/124 donnés également à bail portent la référence MCPPPX, également portée sur l&apos;avis d&apos;imposition 2011 et 2012, démontrant que le bailleur applique la taxe foncière afférente aux lots donnés à bail, que la locataire ne conteste pas utilement la motivation du jugement de première instance, qu&apos;il convient de le confirmer » (arrêt, pp. 4-6) ;