Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-15.575 du 12/05/2021,  partie 2


immeuble par lots et un règlement de copropriété ; qu&apos;il ne peut se déduire de cette seule opération la qualité de professionnelle de la SCI, dont il n&apos;est ni allégué ni justifié qu&apos;elle ait conçu et réalisé des travaux avant de vendre les lots divisés ; que le fait que les gérants de la SCI Baïkal exercent plusieurs autres mandats sociaux dans d&apos;autres sociétés exerçant dans le secteur immobilier n&apos;est pas de nature à influer sur la qualité de la SCI Baïkal dans la vente litigieuse ; que Mme [M] [A] qui allègue de la qualité de professionnelle de la SCI, ne verse pas aux débats l&apos;extrait K-bis de ladite société qui permettrait à la cour de connaître les activités exercées par celles-ci, d&apos;autant plus que l&apos;appelante conteste exercer l&apos;activité de vente de biens immobiliers ; qu&apos;il ne peut donc être considéré que la SCI Baïkal avait la qualité de professionnelle de l&apos;immobilier, de sorte que la clause d&apos;exonération de la garantie des vices cachés incluse à l&apos;acte ne peut être écartée ; qu&apos;en outre, Mme [M] [A] n&apos;allègue ni ne justifie que la SCI avait connaissance des vices cachés allégués ; que la garantie des vices cachés par la SCI Baïkal n&apos;est donc pas due, contrairement à ce qui a été jugé par le tribunal (arrêt, p. 8 et 9) ;
 
 1°) ALORS QUE la clause d&apos;exclusion de garantie des vices cachés ne peut s&apos;appliquer au profit du vendeur professionnel ; que doit être assimilée à un vendeur professionnel une SCI qui, propriétaire d&apos;un immeuble, procède à sa division pour constituer une copropriété avant de revendre séparément chacun des lots, usuellement qualifiée de « vente à la découpe », dès lors qu&apos;elle poursuit alors dans cette vente un but spéculatif ; qu&apos;en l&apos;espèce, la cour d&apos;appel a considéré que la SCI Baikal n&apos;était pas une professionnelle de l&apos;immobilier, car elle avait acquis l&apos;immeuble 11 ans avant de vendre un lot à Mme [M] [A], et que la qualité de professionnelle de l&apos;immobilier de la SCI ne pouvait se déduire de la seule modification de la destination de trois locaux à usage de bureaux en locaux à usage d&apos;habitation, avec l&apos;établissement d&apos;un acte de division de l&apos;immeuble par lots et d&apos;un règlement de copropriété (arrêt, p. 9 § 2) ; qu&apos;en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (concl., p. 13 § 4 et s), si la SCI Baikal avait entrepris une opération immobilière empreinte d&apos;une certaine complexité, avec le changement de destination des lieux, la création de places de parking et l&apos;établissement d&apos;un état descriptif de division et d&apos;un règlement de copropriété, assumant le rôle de syndic de la nouvelle copropriété, afin de poursuivre un objectif financier, ce qui montrait qu&apos;elle avait la qualité de professionnelle de l&apos;immobilier, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1643 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE la clause d&apos;exclusion de garantie des vices cachés ne peut s&apos;appliquer au profit du vendeur professionnel ; que la qualité de professionnel ou non doit s&apos;apprécier, s&apos;agissant d&apos;une société de personnes, dans la personne de son dirigeant ; qu&apos;en l&apos;espèce, la cour d&apos;appel a considéré que la SCI Baikal n&apos;était pas une professionnelle de l&apos;immobilier en énonçant que « le fait que les gérants de la SCI Baikal exercent plusieurs autres mandats sociaux dans d&apos;autres sociétés exerçant dans le secteur immobilier n&apos;est pas de nature à influer sur la qualité de la SCI Baikal dans la vente litigieuse » (arrêt, p. 9 § 3) ; qu&apos;en se prononçant ainsi, tandis que la qualité de professionnelle d&apos;une société de personnes s&apos;apprécie en la personne de ses dirigeants, et sans rechercher dès lors, comme elle y était invitée (concl., p. 14), si les gérants successifs de la SCI Baikal, Mme [K] [B] puis son fils M. [Y] [B], assumaient des fonctions de gérance similaire dans cinq autres SCI, ce qui démontrait qu&apos;ils étaient des professionnels habitués des opérations immobilières et de la gestion de plusieurs SCI, et si, partant, la SCI Baikal avait elle-même la qualité de professionnelle de l&apos;immobilier, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1643 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE la preuve d&apos;un fait peut être rapportée par tout moyen ; qu&apos;en l&apos;espèce, la cour d&apos;appel a considéré que « Mme [M] [A], qui allègue de la qualité de professionnelle de la SCI, ne verse pas aux débats l&apos;extrait K-bis de ladite société qui permettrait à la cour de connaître les activités exercées par celles-ci » (arrêt, p ; 9 § 4) ; qu&apos;en se prononçant ainsi, tandis que la preuve de la qualité de professionnelle de la SCI pouvait être établie par tout moyen, sans qu&apos;il soit nécessaire de produire son extrait Kbis, écrit dont, au demeurant, les indications sur l&apos;activité sont formulées en termes généraux, et ne suffisent pas à apprécier la nature exacte de cette activité, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1353 anciennement 1315 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION :
 
 IL EST FAIT GRIEF à l&apos;arrêt attaqué d&apos;