Cour d'appel de Versailles,  décision 13-12.077 du 08/04/2014,  partie 3


les dépenses qui ne peuvent être engagées au nom et pour le compte d'une autre personne que celle à qui elle incombe normalement. Tel est par exemple le cas des impôts, taxes et droits dont le bailleur est le redevable légal ; les charges qui constituent des dépenses d'exploitation engagées par le bailleur pour les besoins de sa propre activité de location et qui ne présentent pas un lien matériel direct avec les éléments privatifs ou collectifs de la chose louée ; que l'administration fiscale admet à titre de mesure d'assouplissement au point 9 de cette instruction, pour tenir compte des contraintes inhérentes à leur activité, que les propriétaires, bien qu'agissant en leur nom propre auprès des fournisseurs, peuvent exclure de leur base d'imposition les remboursements perçus au titre des charges et réparations locatives sous réserve des conditions suivantes : les remboursements doivent concerner des charges récupérables ou des réparations locatives fixées respectivement par les décrets n° 87-713 du 26 août 1987, n° 82-955 du 9 novembre 1982, n° 86-1313 du 26 décembre 1986, et par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 à l'exclusion toutefois des impositions et redevances y figurant, et ce, même si la location en cause n'est pas régie par ces textes ainsi que par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée ou l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation ; les conditions posées aux trois derniers tirets du point 6 doivent être satisfaites ; qu'il est ajouté au point 10 qu'il est admis que les provisions pour charges soient exclues de la base d'imposition du bailleur à condition qu'il soit procédé à leur régularisation au moins une fois an ; à défaut, les provisions revêtent définitivement un caractère forfaitaire et par suite doivent être incluses dans la base d'imposition du bailleur ; qu'il résulte des pièces produites que l'administration fiscale a expressément visé ces dispositions pour procéder aux rectifications de TVA dont les sociétés intimées sollicitent le remboursement par Adyal, et qu'elle a refusé de prendre en considération, malgré les recours des sociétés intimées, la réponse ministérielle Frédéric-Dupont du 8 février 1982 invoquée par les sociétés intimées dont elle a considéré qu'elle n'était plus applicable depuis le 1" janvier 1993 car non conforme à la nouvelle rédaction intervenue à cette date de l'article l'article 267-1-2°) du code général des impôts ; que c'est donc au regard de ces règles que les sociétés intimées reprennent dans leurs écritures et qu'elles ne contestent plus, puisqu'elles concluent que l'argumentation de l'administration est incontestable et que les rappels de TVA étaient fondés en droit, que doit être examinée la faute reprochée à Adyal de ne pas avoir accompli sa mission de facturation des charges conformément aux dispositions réglementaires ; qu'en l'espèce, l'administration fiscale a considéré que c'était à tort que les sociétés « n'ont pas inclus dans la base d'imposition à la TVA collectée tous les éléments considérés comme des accessoires au loyer, notamment les provisions sur charges locatives refacturées aux locataires. Ces provisions sur charges locatives sont considérées comme un supplément de loyer imposable à la TVA et ne peuvent pas être qualifiées de débours, puisque la société ne les a pas comptabilisés dans des comptes de passage ; en effet ces charges ont été déduites du résultat imposable et le produit de leur refacturation comptabilisé dans un compte de classe 7. De plus, les charges refacturées comprennent la taxe foncière, l'assurance du bailleur, les honoraires de gestion qui sont des suppléments de loyer puisque ce sont des charges incombant normalement au propriétaire mais qui ont été mises à la charge du locataire par contrat. » ; qu'Adyal est une société spécialiste de la gestion immobilière, notamment d'entreprises et de bureaux, qui s'est vu confier la gestion administrative et comptable, puis technique, des immeubles appartenant aux sociétés intimées. Elle est donc réputée avoir une connaissance précise des règles fiscales applicables en matière de TVA aux revenus locatifs telles qu'elles ont été rappelées ; que de leur côté, les intimées appartiennent au groupe Acanthe développement, tout comme la société ADT SIIC, société d'investissements immobiliers cotée, dont elles sont filiales. Il est certain que ces sociétés dont l'objet est précisément d'investir dans l'immobilier locatif, sont donc également réputées avoir une parfaite connaissance de leurs obligations comptables et fiscales en matière de TVA et d'assujettissement des charges locatives ; que les sociétés intimées recherchent la responsabilité de leur mandataire sur le fondements des articles 1991 et 1992 du code civil. Il leur appartient d'établir que leur mandataire a commis des fautes dans l'exercice de ses mandats et il ne résulte ni la mission confiée à Adyal ni de l'existence des redressements fiscaux dont elles ont fait l'objet une présomption de faute du mandataire ; que les intimées soutiennent qu'Adyal a commis une faute engageant sa responsabilité envers son mandant en n'opérant pas une facturation conforme à la législation fiscale des charges locatives ; qu'elles considèrent que ni la nature des charges ni le traitement comptable des charges ne permettaient à Adyal de les exclure de l'assujettissement à la TVA dans les factures adressées aux locataires et de les comptabiliser en comptes de tiers lors de la déclaration de chiffres d'affaires qu'elle adressait aux sociétés intimées ;