Cour d'appel de Nancy, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.166 du 19/09/2019,  partie 4



 AUX MOTIFS PROPRES Qu'il était stipulé dans la promesse de vente du 2 août 2011 que cet avant-contrat était consenti sous la condition que l'acquéreur, d'une part, obtienne un permis de construire purgé de tout recours et de tout retrait pour un ensemble commercial d'une surface hors oeuvre nette maximale de 13.000 m², d'autre part, obtienne de la CDAC ou de la CNAC une autorisation définitive pour la création d'une surface commerciale d'environ 10.000 m² ; que la communauté de commune fait valoir que la société GRIMONAUX a manqué à son obligation de déposer un permis de construire préalable à l'obtention d'une autorisation de la commission départementale de l'aménagement commercial ; que la société GRIMONAUX rappelle que, selon le termes de la promesse de vente, la demande de permis de construire ne devait être déposée dans le délai d'un mois qu'une fois réalisées les conditions suspensives prévues aux paragraphes Environnement, Cahier des charges du lotissement et Voiries du lotissement, conditions dont la réalisation incombait au vendeur ; qu'il était, en effet, stipulé dans l'avant-contrat qu'il était consenti sous les conditions suspensives suivantes : que la vendeur fasse réaliser à ses frais un plan de gestion et une analyse des risques résiduels liés à la nature du terrain ; que le vendeur obtienne des colotis l'annulation des dispositions du cahier des charges, l'autorisation des colotis devant être obtenue préalablement au dépôt du dossier CDAC ; que le vendeur diligente la procédure adéquate afin de sortir de la voirie la partie de la parcelle objet de la vente, et de sortir de l'emprise du lotissement les parcelles cadastrées section [...] , [...] et [...] ; que le vendeur obtienne le classement des voiries existantes desservant le lotissement dans le domaine public ; qu'il n'est pas contesté que le vendeur n'a effectué aucune des diligences qui auraient permis de lever les conditions suspensives ainsi mises à sa charge ; qu'il est, au contraire, établi que la société GRIMONAUX, devant l'inertie de son cocontractant, a pris l'initiative de faire réaliser un plan de gestion du site et une analyse de sol par la société LECES qui a déposé son rapport le 29 mai 2013 et établi une facture s'élevant à la somme de 38.840,10 € ; que, si la société GRIMONAUX était en mesure de se substituer à la communauté de communes pour obtenir la levée de cette première condition en faisant l'avance des frais correspondant à l'étude du sol, en revanche la levée des autres conditions supposait une initiative qui appartenait au seul vendeur ; que l'appelante fait valoir qu'en formant une demande de permis d'aménager, qui lui a été accordée par arrêté du maire de la commune d'HOMECOURT, le 15 octobre 2013, la société GRIMONAUX a manifesté sans équivoque sa volonté de renoncer aux conditions suspensives qui, précédemment rappelées, avaient été stipulées dans son intérêt ; que, cependant, alors que l'acquéreur ne pouvait déposer sa demande de permis de construire ou sa demande d'exploitation commerciale auprès de la CDAC avant la levée de toutes les conditions suspensives mises à la charge du vendeur, le fait d'avoir effectué les démarches qui ne relevaient pas de la seule compétence du vendeur afin de permettre la réitération de la promesse de vente par la signature de l'acte authentique, ne peut s'analyser comme une renonciation aux conditions suspensives dont la réalisation déterminait l'issue de l'opération ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a considéré que la non-réalisation de la vente était due à la faute du vendeur, prononcé à ses torts la résolution du contrat et rejeté sa demande en paiement de la clause pénale stipulée dans l'avant-contrat ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES Qu'il était convenu que la signature de l'acte authentique interviendrait au plus tard le décembre 2012, le compromis prévoyant que « cette date sera prorogée, dans l'hypothèse où le certificat d'urbanisme environnemental n'aurait pas été obtenu pour le 31 octobre 2011, du temps du dépassement de l'obtention de ce certificat » ; qu'en l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 août 2014, la Communauté de Communes du Pays de l'Orne a mis en demeure la SARL GRIMONAUX de justifier de l'obtention de l'autorisation de la CDAC pour la création de la surface commerciale projetée ; que, cependant, le compromis prévoit une hiérarchie entre les conditions suspensives, puisqu'il dispose « que le permis de construire ne sera déposé dans le mois qu'une fois réalisées les conditions suspensives prévues aux paragraphes Environnement- Cahier de charges du lotissement et Voiries du lotissement » et que l'autorisation des colotis devra être obtenue préalablement au dépôt du dossier CDAC, toutes conditions suspensives relevant du vendeur ; que, sur la condition suspensive relative à l'environnement, aux termes du compromis de vente, le vendeur s'était engagé à réaliser à ses frais un plan de gestion et une analyse des risques résiduels sur les parcelles concernées et, ce, avant le 31 octobre 2011 ;