Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.118 du 13/09/2018,  partie 2


qu'en toute hypothèse, l'analyse du bail initial démontre, au regard du loyer annuel fixé de 38 839 Fr., que le loyer des trois premières années a été fixé à un montant anormalement bas soit - 6500 Fr. l'hectare pour l'année 1979, / - 8500 Fr l'hectare pour l'année 1980, / - et 13 000 Fr. l'hectare pour l'année 1981 ; que ces abattements ou réduction de loyers, accordés initialement par le bailleur, constituent une contrepartie qui s'analyse en une prise en charge indirecte du financement des travaux structurels comme ceux d'amélioration au sens des dispositions de l'article R 145-8 du code de commerce ; que par la suite alors que le bail signé en février 1979 stipulait une révision des loyers en fonction des variations subies par les tarifs préfectoraux fixant le montant des redevances perçues au titre du camping pour les terrains classés 2 étoiles, le preneur a bénéficié de révisions des loyers très avantageuses, puisque le camping est classé 4 étoiles mais que la révision du loyer est demeurée - au cours des 30 années - référée aux redevances des campings 2 étoiles ; qu'enfin, la durée de 30 ans du premier bail constitue une autre forme de participation indirecte du bailleur aux travaux structurels et d'améliorations ; qu'en effet, en consentant d'emblée un bail pour une durée aussi longue, le bailleur renonçait par là-même à obtenir plus précocement le déplafonnement du loyer alors qu'il aurait pu s'en prévaloir dans le cadre d'un bail classique : - soit à l'issue d'un bail de 9 ans, à charge pour lui de démontrer une modification notable d'un des éléments de l'article L. 145-33 du code de commerce, / - soit à l'issue d'une période de 12 ans, en application du dernier alinéa de l'article L. 145-34 du même code ; que dès lors, le fait de consentir un bail commercial de longue durée suffit à établir que le loyer a été maintenu anormalement bas au profit du preneur, ce qui constitue une participation indirecte du bailleur aux travaux d'amélioration pendant toute la durée du bail initial ; qu'il est encore observé que les parties avaient clairement fait le choix d'établir un bail à construction puisque le preneur comptait y édifier des bâtiments sur les parcelles ; qu'après cette durée de 30 ans, le preneur ne peut donc plus se prévaloir du fait que les terrains étaient nus à l'origine, d'autant qu'ils avaient dès l'origine vocation à être construits pour la création d'un camping ; et qu'ils ont été précisément construits pour cette seule utilisation ; que dès lors l'édification des bâtiments en début de bail et la participation indirecte du bailleur à plusieurs égards au financement des travaux de construction puis d'amélioration justifient que ce dernier puisse se prévaloir de locaux construits pour cette seule utilisation, et demander en conséquence l'application des dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce ; que sur le caractère monovalent du bail et la méthode d'évaluation du prix du bail : aux termes des dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche considérée ; que lorsque le caractère monovalent du bail est reconnu, le loyer échappe au plafonnement dès le premier renouvellement du bail après une période de 9 ans, sans nécessité de se référer aux critères des dispositions des articles L. 145-33 et suivants et R 145-3 et suivants du code de commerce ; qu'en l'espèce, s'agissant d'un bail de plus de 12 ans puisque, de façon dérogatoire au statut des baux commerciaux, il avait été initialement consenti pour une période de 30 ans, le principe du déplafonnement est en toute hypothèse acquis ; que l'intérêt de caractériser le bail en fonction d'une activité unique est ici de déterminer la méthode à utiliser par l'expert pour donner un avis sur la fixation du prix du loyer du bail renouvelé ; qu'il est constant que le montant du loyer des locaux commerciaux tient compte de l'utilisation commerciale qui en est faite et du rapport économique que peut en tirer le locataire ; que l'activité de camping est reconnue comme spécifique ; que par ailleurs, si un terrain nu peut trouver plusieurs utilisations, dès lors que des aménagements ont été réalisés pour équiper en eau et en électricité les emplacements des tentes, caravanes camping-cars et mobile homes, et pour fournir un ensemble de services d'hygiène, de restauration, de commerces et de loisirs sur place, la transformation du camping existant en une autre activité rendrait ces coûteux investissements au moins en partie inutiles ; que le caractère monovalent du bail s'évince encore du fait que cette activité de camping obéit à des normes touristiques ; que l'attribution d'un nombre d'étoiles aux campings, de la même façon qu'aux hôtels, démontre l'existence d'une classification selon un ensemble de critères, qui font référence pour la clientèle comme pour l'établissement à des tarifs de location d'emplacements, de mobile homes et bengalows ; que l'agrément apporté par des équipements de loisirs et d'alimentation fait partie des critères de prestations permettant de déterminer la catégorie du camping selon les étoiles allouées ;