Cour d'appel de Douai
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-13.214 du 23/03/2017,  partie 2


article 1315 du code civil d&apos;en faire la démonstration, et il lui sera d&apos;emblée objecté que, si le bien a été bloqué dans le délai ci-dessus précisé, c&apos;est en raison de la signature des deux avenants auxquels elle a consenti. En ce qui concerne les reproches qu&apos;elle fait à la société Akerys, ils tiennent au fait qu&apos;elle aurait transmis ses demandes aux banques de manière tardive, et aurait en réalité sollicité un refus de financement. En ce qui concerne le refus de financement provoqué, il ne s&apos;agit que d&apos;une supposition. En ce qui concerne les délais, le deuxième avenant prorogeait le délai de dépôt de dossier financier au 31 décembre 2011, avec son accord. Ce délai a été respecté en ce qui concerne la Banque Populaire Occitane, qui a justifié son refus par les incertitudes du marché de l&apos;investissement locatif et la faiblesse de la pré-commercialisation. La Société Générale a répondu négativement le 8 décembre 2011, donc dans le délai fixé ; le fait que sa réponse concerne également une ouverture de crédit ne change rien à la teneur de la réponse spécifiquement dédiée, donnée pour des motifs généraux non développés, ce qui n&apos;équivaut pas à un refus de financement conforme à une demande qu&apos;aurait formulée le client. Le laconisme de ces réponses, qui sont bien en rapport avec le programme précité, n&apos;impliquent pas pour autant une absence d&apos;examen sérieux de la demande qui ne peut que s&apos;entendre de la remise d&apos;un dossier complet et de négociations, dont la société Akerys n&apos;est pas obligé de rapporter la preuve, contrairement à ce que plaide la SCI, qui ne lui a rien demandé alors que si véritablement, elle avait eu des doutes, elle aurait sommé sa partenaire de lui communiquer les demandes faites aux banques dont la promesse prévoyait la communication sur sa demande. Elle n&apos;apporte pas davantage la preuve d&apos;une absence de pré-commercialisation, la société Akerys produisant des documents à l&apos;inverse et il n&apos;est en rien établi que la société Akerys n&apos;avait pas d&apos;intérêt à voir aboutir son projet, inscrit, il est vrai, dans un contexte de crise de l&apos;investissement dans le locatif, dont personne ne peut disconvenir. Conseillée par des professionnels, elle ne peut affirmer qu&apos;elle aurait été contrainte à signer les avenants ; d&apos;autre part, il est clair à travers les modifications apportées au contrat d&apos;origine qu&apos;elle était parfaitement informée des difficultés rencontrées par la société Akerys sur le projet, modifié d&apos;emblée par l&apos;obtention d&apos;un permis de construire différent de celui qui avait été envisagé. Son dernier argument a trait à l&apos;absence de renouvellement de la caution, qui était limitée dans le temps et a expiré, qu&apos;elle a réclamé le 24 novembre 2011. Contractuellement dans le dernier avenant, il n&apos;a pas été prévu de renouvellement de ce cautionnement, expiré ; par ailleurs, le défaut de remise de cette caution était sanctionné par la caducité du contrat. Il ne peut être considéré à cet égard que la société Akerys n&apos;aurait pas respecté ses obligations » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la promesse unilatérale de vente entre les parties comporte une condition suspensive d&apos;obtention par la société Akerys d&apos;une garantie financière d&apos;achèvement. Malgré deux prorogations de délais, la société Akerys n&apos;a pas obtenu auprès des banques cette garantie financière d&apos;achèvement et donc n&apos;a pas levé cette condition suspensive. L&apos;article 1178 du code civil dispose que « La condition est réputée accomplie lorsque c&apos;est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l&apos;accomplissement ». Pour dire que la société Akerys a empêché l&apos;accomplissement de cette condition, la SCI Victor Hugo doit rapporter la preuve positive de négligences graves ou de difficultés artificiellement créées, ce qui n&apos;est pas le cas. Si l&apos;acte sous seing privé comportait bien mention d&apos;un terme dans lequel la régularisation devait être accomplie, ce terme a été prorogé à deux reprises par des avenants, il ne dispensait pas les parties de l&apos;obligation de mise en demeure stipulée par l&apos;article 1230 du code civil ; la mise en demeure est un préalable nécessaire à la constatation de l&apos;impossibilité ou du refus de régulariser, que la SCI Victor Hugo ne justifie pas avoir mis en demeure la société Akerys de régulariser. La promesse de vente sous condition suspensive est donc caduque, ce faisant la SCI Victor Hugo n&apos;est donc pas fondée à réclamer l&apos;application de la clause pénale » ;
 
 1°) ALORS QU&apos; il incombe au bénéficiaire d&apos;une promesse de vente conclue sous la condition suspensive de l&apos;obtention d&apos;une garantie financière d&apos;achèvement de prouver avoir déposé une demande à cette fin auprès d&apos;un ou plusieurs établissements financiers ; qu&apos;en affirmant que la société Akerys n&apos;était pas obligée de rapporter la preuve de ce qu&apos;elle avait formé auprès de la Société Générale et de la Banque Populaire Occitane une demande aux fins d&apos;obtention d&apos;une garantie financière d&apos;achèvement, aux motifs que la SCI Victor Hugo n&apos;avait pas, avant la phase contentieuse du litige, sommé la société Akerys de lui communiquer les demandes faites aux banques dont la promesse prévoyait la communication sur sa demande, la cour d&apos;appel a violé les articles 1134, 1178 et 1315 alinéa 2 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE le seul fait que les réponses négatives des établissements bancaires consultés par le bénéficiaire d&apos;