Cour d'appel de Grenoble
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-14.492 du 09/01/2019,  partie 3


que la circonstance que les conditions proposées par celle-ci eussent été moins favorables que celles initialement proposées par le premier opérateur, était étrangère à la société venderesse, au promoteur et à la société de commercialisation ; que les époux X... ne pouvaient imputer les pertes locatives qu'ils estimaient avoir subies à une faute de ces intervenants (arrêt attaqué, p. 6, § I-1, 1er, 6ème et 7ème alinéas, et p. 7, 1er, 2ème, 4ème, 7ème et 8ème alinéas) ;
 
 ALORS QUE les professionnels de l'immobilier intervenant dans les investissements locatifs à vocation d'optimisation fiscale manquent à leur obligation d'information et de conseil à l'égard des investisseurs profanes en leur remettant des documents, en particulier des plaquettes publicitaires, dépourvus d'informations destinées à les alerter sur les risques de l'opération, concernant notamment une éventuelle non-perception des loyers escomptés ; qu'en l'espèce, pour écarter tout manquement du promoteur et de l'agent immobilier à leur obligation d'information et de conseil à l'égard des exposants sur les risques de l'opération réalisée dans le cadre du dispositif dit Demessine, l'arrêt infirmatif attaqué a retenu qu'il existait une part d'aléa irréductible dans ce type d'investissement, que la seule production de plaquettes publicitaires sans valeur contractuelle n'était pas de nature à illustrer les manquements reprochés et que les conditions moins favorables proposées par le nouvel exploitant étaient étrangères aux professionnels ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à établir que les investisseurs profanes, qui rappelaient que ces plaquettes annonçaient des loyers prétendument « garantis », avaient été efficacement informés sur les risques de l'opération afférents à une éventuelle non-perception des loyers escomptés, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, au surplus, en statuant de la sorte, par des motifs impropres à établir que les investisseurs profanes, qui rappelaient que le vendeur leur avait soumis un acte de vente mentionnant le montant précis des loyers qu'ils étaient censés percevoir dans le cadre du dispositif de défiscalisation, avaient été efficacement informés et conseillés par ce professionnel sur les risques de l'opération afférents à la non-perception des loyers attendus, la cour d'appel n'a conféré à sa décision aucune base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les acquéreurs (M. et Mme X..., les exposants) d'un appartement dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation de leur demande tendant à voir condamner in solidum le vendeur, le promoteur, l'agent immobilier et son sous-mandataire (les sociétés Les Granges d'[...], Pro et Immo, Médicis et Immo-Investir) à les indemniser de leur préjudice fiscal ;
 
 AUX MOTIFS QUE les époux X... reprochaient au vendeur, au promoteur et à l'agent immobilier de leur avoir laissé croire, en violation de leur devoir de conseil, que la perception du crédit d'impôt prévu par le dispositif "Demessine" ne poserait aucune difficulté et que la réduction d'impôt était certaine ; que la plaquette publicitaire établie par la société Médicis se limitait cependant à la description sommaire de ce dispositif et ne comportait aucune erreur ; qu'aucune responsabilité n'était encourue de ce chef ; que les époux X... soutenaient en second lieu que leur préjudice fiscal résultait du retard mis par la société Les Granges d'[...] à solliciter le classement du site en résidence de tourisme ; que celle-ci et la société Pro et Immo justifiaient que la déclaration d'achèvement des travaux avait été établie le 6 juillet 2007, que dès le 2 août 2007 elles avaient déposé à la préfecture des Hautes Alpes une demande de classement de la résidence en résidence de tourisme trois étoiles, que le certificat de conformité avait été délivré le 22 janvier 2008 ; que rien ne permettait de retenir que c'était en raison d'une faute de leur part que ce classement n'était intervenu que le 24 décembre 2008 ; que c'était à tort que le tribunal avait condamné le vendeur et le promoteur à payer aux époux X... la somme de 4 167 € au titre du redressement fiscal notifié sur les revenus 2007 ; que ces derniers avaient fait le choix de ne pas s'engager avec la société Sofisol qui avait repris l'exploitation de la résidence de tourisme après la liquidation judiciaire du précédent exploitant ; que ce faisant, ils s'étaient volontairement situés hors du dispositif fiscal initialement envisagé ; qu'ils ne pouvaient dès lors imputer au vendeur, au promoteur ou à l'agent immobilier la reprise par les services fiscaux de la réduction d'impôt consentie au titre des revenus 2007 et n'étaient pas davantage fondés à solliciter l'indemnisation du préjudice fiscal pour les années ultérieures (arrêt attaqué, p. 7, in fine, et p. 8, 1er à 14ème alinéas) ;
 
 ALORS QUE les professionnels de l'immobilier intervenant dans les investissements locatifs à vocation d'optimisation fiscale manquent à leur obligation d'information et de conseil à l'égard des investisseurs profanes en leur remettant des documents qui omettent de les éclairer sur les risques et les incertitudes affectant la bonne fin de l'opération ;