Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.099 du 04/03/2021,  partie 8


que les Consorts U... indiquent qu'en réalité, ils sont titulaires d'un bail civil de droit commun soumis aux dispositions des articles 1709 et suivants du code civil ; que dès lors, si la Ville de Paris entendait obtenir leur éviction, elle aurait dû mettre en oeuvre une procédure civile de résiliation de droit commun, ainsi qu'elle 1'a fait pour les autres immeubles occupant de la même parcelle ; qu'en outre, ayant été laissés en possession depuis le 1er janvier 1998, ils sont titulaires d'un bail à durée indéterminée, dans lequel ne figure pas la clause de nivellement, si bien qu'ils peuvent demander à être indemnisés de la perte de construction ; qu'il ressort des pièces versées aux débats, que la situation juridique complexe est la suivante : - la Ville de Paris a acquis par voie de préemption, le 1² septembre 1990, la parcelle [...] , d'une surface de 1 356 m² construite, de 31 locaux, à usage professionnel d'habitation, située du [...] (pièce numéro 11) ; - cette parcelle, initialement un terrain nu, a été donnée à bail par le propriétaire, dans le années 40 et 50, à plusieurs preneurs, contractuellement chargés d'exploiter le terrain, d'y édifier des constructions et de développer les activités génératrices de revenus ; - les baux initiaux sont des baux commerciaux de 9 ans renouvelables, régis par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ; qu'ils comprennent tous une obligation d'arasement des constructions édifiées par le preneur (clause de nivellement), lorsque le bailleur prendrait la décision de ne pas reconduire le bail ; - la Ville de Paris, propriétaire du sol, a entrepris l'éviction des occupants afin de s'assurer la maîtrise complète de ces parcelles ; - La Ville de Paris est propriétaire du sol et l'a donné à bail à quatre preneurs principaux (Messieurs T..., Consorts U..., X..., Monsieur et Madame U...) ; que ces derniers disposent de construction en surface et donnent même ces locaux, auprès d'occupants ayant le statut de sous-locataires ; que ceux-ci exercent une activité commerciale, artisanale, libérale ou bien simplement sont occupants d'un logement d'habitation ; - Au terme d'un acte de cession de droit au bail et vente de construction reçu le 29 octobre 1987, par Me I... RL... notaire, les époux U... ont acquis : d'une part, le droit au bail des terrains sis [...] appartenant alors à Madame Y..., pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1981 moyennant des loyers annuels respectifs de 13 940 Fr. et de 13 780 Fr. (Pièce N°1) ; d'autre part un acte rectificatif et complémentaire a été dressé le ler octobre 2013 précisant, que par suite de la division de la parcelle initialement cadastrée section [...] , [...] à 20 pour une contenance de 16 ares 76 centiares, en 2 parcelles cadastrées, la parcelle correspondant aux biens figurant à l'acte désormais cadastré section [...] (pièce numéro 2) ; que pour la perception de la contribution de sécurité immobilière prévue par l'article 879 du code général des impôts, les biens objet la rectification à savoir l'ensemble des droits acquis (bail construction, par les époux U... ont été évalués par le notaire à la somme de 850 000 euros en 2013 ; que les baux et constructions acquis par les époux U... ont fait l'objet d'une publicité au service de la publicité foncière (pièce numéro 24) ; que les baux conclus entre Madame Y... et Monsieur U... ont été renouvelés le 25 octobre 1989, pour une durée de 3,6 ou 9 années entières, soit jusqu'au 31 décembre 1998 (pièce numéro 24 numéro 23) ; - le 12 mars 1991, la Ville de Paris a informé les époux U... avoir acquis, selon acte notarié de M° Doucet en 1990, le terrain situé 6 à 16, nie OU... (pièce numéro 5) et par courrier du 12 novembre 2002, les a informés de son projet de récupérer la jouissance de l'ensemble du terrain, après une étude sur les coûts qu'entraînerait l'éviction de l'ensemble des occupants du terrain des constructions qui sont édifiées ; qu'elle a sollicité et obtenu la communication de la copie des baux consentis aux différents occupants (pièce numéro 6) ; qu'en 2014, elle les a informé qu'un programme de logements sociaux, de locaux d'activités a été arrêté par les autorités municipales, « ce qui nécessite éviction des locataires de la ville et de leur sous-locataire », en demandant les documents fiscaux correspondants aux exercice 2012-2013 au titre des revenus fonciers déclarés pour les 2 adresses (pièce numéro 7) ; que le commissaire du gouvernement souligne que selon le convertisseur de l'INSEE, en tenant compte de l'érosion monétaire, le montant actuel est de 106 908 euros ; - la ville de Paris a acquis la parcelle [...] le 12 septembre 1990, devenant le bailleur de M. R... Mme U... ; - si les Consorts U... contestent la qualification de bail commercial en demandant de retenir la qualification de bail de droit commun, il ressort d'un acte qualifié de « renouvellement de bail » (pièce numéro 4) que celui-ci est conclu : « pour une durée de 3,6 ou 9 années entières et consécutives, commençant à courir le 1er janvier 1990 pour se terminer le 31 décembre 1998, soit avant la préemption ;