cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 2,  décision 16-26.177 du 15/03/2018,  partie 6


Le syndicat des copropriétaire invoque le fait que la SCI Bousser -X... a voté en assemblée générale des copropriétaires en 2008 en faveur d'une décision selon laquelle les propriétaires des locaux professionnels ou commerciaux du rez-de-chaussée "devaient procéder à des travaux de réfection des soubassements composant leurs façades commerciales" mais ce point est sans incidence sur le litige qui ne concerne pas "les soubassements des façades commerciales" mais les structures métalliques supportant les châssis des vitrages, se situant en arrière des façades ; en tout état de cause ce vote n'a pas eu pour effet de modifier la répartition contractuelle des éléments constitutifs de l'immeuble en parties communes ou privatives » ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés qu'« en application de l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, constituent les parties communes de l'immeuble, entre autres, le gros oeuvre des bâtiments, ce qui fait sa structure et sa couverture, assurant ainsi le clos et le couvert de l'immeuble. Au titre de l'article 14 de la même loi, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d'entretien des parties communes. En l'espèce, le règlement de copropriété de cet immeuble cite d'ailleurs bien, au titre des parties communes, les façades et éléments porteurs verticaux et horizontaux situés en superstructure, même inclus à l'intérieur d'une partie privative. L'immeuble est constitué au rez de chaussée de locaux commerciaux occupés par les demandeurs mais aussi par la société FRANPRIX et par la BNP. Le rapport d'expertise établi par M. H... décrit la devanture des locaux litigieux comme composée de vitrines encadrées par un châssis, comportant en partie haute un bandeau aluminium autour d'un treillis métallique fixe sur la structure béton et supportant les châssis vitrés. L'expert a relevé que ces vitrines, constituant la façade, étaient d'origine et n'avait été rapportées par aucun acte d'aménagement postérieur à la construction de l'immeuble. L'expert a déterminé la cause des désordres : la forte corrosion de la poutre treillis composée de tubes et cornières en métal, rongés par la rouille, est à l'origine de la chute du bandeau et de l'explosion de la vitre. L'expert a relevé la disparition et le délitement au toucher du métal à certains endroits de cette poutre, s'expliquant par un décalage dans la conception de la façade mettant à nu le bandeau et le soumettant aux intempéries, ayant provoqué l'oxydation du métal, qui a gonflé et produit un contact direct avec le verre de la vitrine, à l'origine de l'explosion. C'est donc la poutre treillis ainsi que les fers extérieurs du treillis et leur défaut de conception d'abord, puis d'entretien ensuite, qui sont à l'origine des désordres. Constituant des éléments porteurs de la structure de l'immeuble et de sa façade, leur remise en état et les conséquences dues au défaut d'entretien postérieur, sont à mettre à la charge du syndicat des copropriétaires. Les tentatives du syndicat des copropriétaires pour démontrer que les vitres constituent des parties privatives et non des parties communes ne modifient pas cette analyse, puisque c'est la dégradation de la poutre due à un défaut de conception puis d'entretien qui est à l'origine des désordres. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est tenu de réparer les désordres subis et ainsi de procéder aux travaux de réfection de la poutre, de remplacement à l'identique des vitres du local dont est propriétaire la SCI BOUSSER-X...       à savoir vitrines toute hauteur comportant des traverses à la hauteur du bandeau, traverses supportant un rang d'impostes ouvrantes une sur deux, et de reprise du bandeau, conformément aux préconisation de l'expert et évalués par lui à la somme total de 205.100 € HT » ;
 
 Alors que, en estimant que les ossatures métalliques fixées sur le gros oeuvre en béton, et faisant corps avec lui, portant les châssis des vitrages sont des parties communes de la copropriété, quand le règlement de copropriété indique pourtant que sont parties privatives « les fenêtres » ainsi que « leurs chambranles » et « leurs châssis » (article 6, §5, du règlement de copropriété), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, en violation de l'article 1134 du Code civil.