Cour d'appel de Caen,  décision 14-21.237 du 30/09/2015,  partie 3


que faute de constater que tel a été le cas en l'espèce, les juges du fond ont violé les articles 1134 du code civil et L. 141-5 du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de la société FIRST CALE, visant à ce que la copropriété procède à la réfection du plancher séparant le rez-de-chaussée de la cave, parties communes et ensemble rejeté sa demande de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le Syndicat des Copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; que contrairement à ce que soutient la SNC First Cale, l'origine des désordres n'est pas indifférente ; qu'il incombe au tiers qui est recevable à agir directement contre le syndicat des Copropriétaires pour les préjudices qu'il subit du fait d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien de prouver qu'une partie commune est à l'origine des dommages qu'il subit ; que la responsabilité du syndicat des Copropriétaires n'est en effet pas encourue lorsque les désordres prennent leur source dans une partie privative ; qu'en l'espèce, il ressort du rapport d'expertise que le pourrissement du plancher sur un mètre carré est la conséquence d'une fuite ancienne provenant de l'évier du bar qui est un équipement privatif ; que la responsabilité du syndicat des Copropriétaires ne peut donc être recherchée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1985 ; qu'elle ne peut pas non plus être recherchée sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en l'absence d'une démonstration d'une faute du Syndicat dont il n'est nullement démontré qu'il ait été averti avant la présente procédure de l'état du plancher ; que c'est donc par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a débouté la SNC First Cale de ses demandes ; »

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « selon le dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10jui11t 1965, « Le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou à tout tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires, ; qu'au sens de ce texte, le locataire a la qualité de tiers ; qu'il a donc la faculté d'agir directement contre le syndicat des copropriétaires pour les préjudices qu'il subis du fait d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes ; que toutefois, il lui incombe de prouver qu'une partie commune est à l'origine de son dommage ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire a constaté qu'environ un mètre carré du plancher entre la cave et le bar loués par la SCI FIRST CALE était dans un état de dégradation sévère au droit de l'évier, que ce plancher était ancien et qu'il était soutenu en son milieu par une chaise en bois maçonnée en pied ; qu'il a précisé que le latis bois, composant en partie ce plancher, était totalement pourri sur une surface faible (il était sec le jour de l'expertise), ce qui lui permettait d'affirmer que sa dégradation avait pour origine une fuite ancienne ; que selon lui, cette fuite, qui n'était pas ponctuelle car n'ayant pu aboutir à un tel pourrissement, ne pouvait être imputée à la SNC FIRST CALE qui l'a constatée dès la prise de possession, mais à un des locataires précédents, sans pouvoir déterminer à quelle date elle était survenue ; qu'ainsi, ce désordre a été causé par une fuite provenant d'un équipement sanitaire privatif (évier du bar) -ce qui avait été initialement évoqué lors de la visite sur les lieux le 21 août 2007-, ce qui exclut la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement légal ; que de même, la SNC FIRST CALE ne caractérise pas la faute, telle qu'un défaut d'entretien des parties communes, de nature à engager la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires qui n'avait pas connaissance de ces dégradations avant cette instance ; que toutes les demandes de la SNC FIRST CALE seront dès lors rejetées. »

ALORS QUE, si la jurisprudence, en cas d'atteinte à une partie commune révélatrice d'un vice de construction, réserve l'hypothèse où les désordres sont dus à la faute d'un tiers, encore faut-il que ce tiers puisse être déterminé et que les conditions de son comportement puissent être précisées de manière à pouvoir caractériser une faute ; qu'ayant constaté par motifs adoptés que si une fuite pouvait être évoquée, susceptible d'être imputée à un locataire précédent, il n'était pas possible de déterminer à quelle date elle était survenue ; qu'en s'abstenant de rechercher si, en l'état de ces circonstances, la faute d'un tiers pouvait être caractérisée, les juges du fond ont privé leur décision de base légale, au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.