Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 16-22.478 du 10/10/2018,  partie 3


que ces démarches excèdent le simple rôle d'entremise et ne relèvent donc pas de l'application de la loi Hoguet mais caractérisent l'assistance et la commercialisation d'un programme immobilier ; que la société CTM Promotion ne caractérise pas en outre les éventuelles fautes contractuelles commises par la société Axeva, alors d'une part que les lots ont été vendus et d'autre part qu'elle a renoncé à toute action indemnitaire à son encontre ; qu'enfin, le fait que le contrat fasse référence, au titre du droit applicable, à la loi Hoguet « notamment » n'est pas exclusif de l'application d'autres dispositions du droit français ;
 
 1°/ ALORS QUE, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé qu'aux termes de l'article 8 du contrat de commercialisation exclusif n° 050172 et convention d'honoraires conclu le 8 mars 2011 entre les sociétés CTM Promotion et Axeva, il était expressément stipulé, que « le contrat est soumis au droit français et notamment à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 » ; qu'il résultait nécessairement de ces stipulations claires et précises que le contrat de commercialisation exclusif et convention d'honoraires était soumis aux dispositions d'ordre public de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, notamment en ce qui concernait les conditions de rémunération de l'agent immobilier ; qu'en retenant au contraire que les dispositions de la loi Hoguet n'avaient pas à s'appliquer au cas d'espèce et qu'elles n'étaient pas exclusives de l'application d'autres dispositions du droit français, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;
 
 2°/ ALORS QUE les dispositions d'ordre public de la loi Hoguet s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à une opération prévue par l'article premier de cette loi, et chargée d'un mandat consistant en la recherche de clients et la négociation, ou l'une de ces missions seulement ; qu'en l'espèce, l'article 1er du contrat de commercialisation et convention d'honoraires stipulait expressément que la société CTM Promotion confiait à la société Axeva « la mission de vendre conformément à la grille de prix jointe en annexe 1, les biens immobiliers désignés ci-dessous : Lotissement « le clos de [...] sis [...] ). » ; que l'article 3, relatif au détail de la mission de la société Axeva, ajoutait que le mandataire s'engageait « à apporter son concours au Mandant, pour la mise au point de la conception commerciale et le suivi des dossiers des futurs acquéreurs des lots désignés à l'article 1 », à mettre en place « dans le cadre de sa mission » « une organisation capable d'assurer, sous sa responsabilité, les prestations nécessitées par la nature et l'importance de l'opération et ses contraintes, tant administratives que commerciales », et était autorisé « à l'issue des négociations avec les acquéreurs potentiels des lots, par mesure d'efficacité », à procéder au nom et pour le compte de la société CTM Promotion « à la signature du contrat de compromis de vente d'un ou plusieurs des lots désignés à l'article 1er avec l'acquéreur final du ou desdits lots pour un prix supérieur ou égal à ceux indiqués dans la grille de prix » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que la société Axeva avait reçu une mission consistant à prêter son concours à la commercialisation du programme immobilier de la société CTM Promotion et à la négociation avec les acquéreurs potentiels, à l'exclusion de toute mission d'étude, de conception ou d'assistance relative à l'opération immobilière, de sorte que les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 étaient applicables, à l'exclusion de toute autre règlementation ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3°/ ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, aux termes du compte-rendu de la réunion du 15 février 2011 produit par la société Axeva, précisant les choix et les prix des constructions proposés aux réservataires, il était expressément indiqué que, pour la mise en place du book de vente « l'agence KSI prépare la fiche produit », « l'étude est financée par le promoteur », « les tirages sont pris en charge par Axeva », que pour les panneaux sur site « l'agence KSI prépare les nouvelles pièces de panneaux de commercialisation et mise en place sur les chevalets existants », que pour les plans de vente, « l'agence KSI prépare les fichiers de vente de chaque lot », et que pour la mise en place d'une modélisation, « KSI est chargée de créer le concept des « Villas C... » »,;