Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.161 du 24/09/2020,  partie 4


que cinq voisins immédiats de la maison occupée par la famille E... et habitant la même rue relatent : - des nuisances sonores diurnes et nocturnes (hurlements, impacts dans les murs du logement, musique à haut volume, aboiements intempestifs du chien), - des jets de détritus et de projectile dans les jardins de ces riverains, - des agressions verbales, insultes et intimidations régulières, - des ordures ménagères répandues dans la rue, - des souillures avec des excréments de chien déposés sur la poignée de la porte d'entrée du logement d'une voisine ; - le stationnement des véhicules des époux E... sur le trottoir et devant la porte d'entrée d'une voisine ; que ces témoignages particulièrement circonstanciés et concordants des voisins ne peuvent être contredits par le témoignage unique de Mme N... qui se domicilie dans une rue distincte et qui essaie de discréditer le témoignage d'une seule voisine en évoquant sa personnalité fragile alors que l'attestation de cette dernière est corroborée par 4 autres voisins ; que pas davantage, ces témoignages ne peuvent être mis en échec par l'attestation de l'ancien bailleur des époux E... qui indique n'avoir jamais eu de problème avec eux ; que c'est par une analyse pertinente de la situation que le premier juge, après avoir retenu que les incivilités et violences commises par les époux E... et les membres de leur famille à l'égard de leurs voisins immédiats caractérisent le manquement des preneurs à leur obligation de jouissance paisible, a prononcé la résiliation du bail, ordonné leur expulsion et fixé au montant du loyer mensuel (soit 795,93 €) le montant de l'indemnité d'occupation exigible jusqu'à la libération effective des lieux ;
 
 Alors que lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion de l'occupant ; qu'en prononçant la résiliation du bail aux torts des locataires et leur expulsion, après avoir constaté que les dysfonctionnements électriques étaient avérés en janvier 2018, ainsi que la panne ayant affecté la chaudière à gaz jusqu'au 8 février 2018 et l'absence d'aération des pièces d'eau, la cour d'appel a violé l'article 1719 1° du code civil. Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme D... (demandeurs au pourvoi provoqué).
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné les époux D... à payer aux époux E... la somme de 1.659 € ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur le préjudice de jouissance  , 2. l'installation électrique, ni les services techniques de la mairie d'Avignon, ni ceux de la [...] (Caf) n'ont relevé à cet égard l'existence de non-conformités ; que les attestations des proches des époux E... évoquant des dysfonctionnements (compteur qui disjoncte) n'étaient étayées par aucun constat d'un professionnel permettant de connaître leur origine et de les imputer à une anomalie de l'installation électrique, ces coupures pouvant s'expliquer par une insuffisance de la puissance électrique souscrite par les époux E... auprès de leur fournisseur d'électricité ; que toutefois, après avoir interdit à l'entreprise d'électricité Blanelec, mandatée par le bailleur pour évaluer l'état de l'installation électrique en mars 2018 de pénétrer dans leur domicile, les époux E... produisent dans le cadre de l'instance d'appel un devis en date du 5 mars 2018 d'une entreprise d'électricité diagnostiquant des fuites de courant dans diverses pièces de l'appartement (en autre électricité vétuste, des terres partielle ou inexistant) ; que selon un courrier de Foncia en date du 4 janvier 2018, l'entreprise [...] avait préconisé de reprendre le tableau électrique afin d'éviter qu'il disjoncte de façon intempestive ; qu'ainsi, si les allégations concernant les dysfonctionnements de l'installation électrique semblent fondées, il convient de tenir compte de l'attitude des locataires qui n'ont pas facilité l'exécution par le bailleur de son obligation ;   qu'en définitive, eu égard à ce qui précède, l'absence de chauffage dans le logement du mois de mars 2017 au mois d'octobre 2017, ainsi que les dysfonctionnements électriques se manifestant par des coupures intempestives, ont créé un trouble de jouissance pour les époux E... qu'il convient d'évaluer à 30% du montant du loyer, soit à la somme de 1.659 € (7X790X30%) ; que le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a fixé le préjudice de jouissance des époux E... à la somme de 800 € ;
 
 ALORS QUE le juge ne peut se prononcer par des motifs dubitatifs ou hypothétiques ; qu'en l'espèce, pour infirmer le jugement déféré et porter le préjudice de jouissance des époux E... de 800 € à 1.659 €, la cour d'appel a retenu que les allégations des locataires, s'agissant des dysfonctionnements de l'installation électrique du logement se manifestant par des coupures intempestives, « semblent » fondées (arrêt, p. 6 § 2) ; qu'en se prononçant ainsi, par un motif hypothétique relatif à l'existence de non-conformités affectant l'installation électrique du logement donné à bail par les époux D..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION