Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 16-23.500 du 26/09/2018,  partie 5


que compte tenu en premier lieu des très faibles avantages obtenus par M. et Mme X... d'une part, M. Y... d'autre part, qui ne se trouvaient pas dans une situation d'imposition fiscale directe leur permettant d'escompter des baisses significatives de leur taux d'imposition, déjà faible, en second lieu de l'aléa de la perception de loyers qui n'a pu être couvert par une garantie d'assurance de manière durable compte tenu du nombre de sinistres déclarés pour absences de locations, les acquéreurs ont subi un préjudice qui réside dans la non réalisation des avantages escomptés ; qu'il convient en conséquence, de déterminer pour chacun d'entre eux quelle a été la perte de chance subie, puis de fixer le taux de la perte réelle et sérieuse de ne pas contracter qui en résulte ; que, sur le préjudice de M. et Mme X..., sur la différence entre le prix d'acquisition et la valeur réelle du bien estimé par les acquéreurs à 60.900 €, pour rapporter la preuve de cette différence, M. et Mme X... d'une part, ne communiquent aux débats qu'un rapport d'expertise établi par un expert immobilier par eux mandaté et un mail d'une agence immobilière par eux consultés et d'autre part, proposent de retenir la valeur d'acquisition de leur appartement en 2007 soit 115.900 € et la valeur moyenne estimée par l'expert en 2010 soit 65.979, 30 €, tout en diminuant cette valeur de 10.000 €, pour la faire correspondre à la fourchette D... du prix estimé par l'agence immobilière ; que la différence entre le prix d'acquisition et sa valeur réelle ne peut être calculée sur ces bases proposées par les époux X... puisqu'elle tend à établir non pas le surcoût du prix d'acquisition mais la perte de valeur de l'immeuble entre 2007 et 2010 ; que la plus-value d'acquisition doit être établie sur la seule différence entre le prix de vente réel et celui qu'il aurait dû atteindre au moment de l'acquisition, par comparaison avec la vente de biens similaires dans la même commune de [...] ; qu'à cet égard, le rapport de M. C..., fondé sur une étude par comparaison avec la vente en 2007 d'un appartement situé dans une autre résidence de la commune, propose une décote de 22 % pour l'appartement acquis par les époux X... dans la résidence du Carré des fées, plus excentrée et mal desservie ; que cette décote aboutit à une valeur inférieure de 25.740 € du prix qui aurait dû être payé par rapport au prix d'acquisition ; que si ce calcul, établi à partir d'un rapport d'expertise, obtenu de manière non contradictoire est insuffisant pour fixer la différence de prix alléguée il s'agit d'un élément à mettre en comparaison avec les autres pièces communiquées à l'instance ; qu'à cet égard, l'accord conclu entre Omnium Finance et l'assureur Gan, relaté dans un article de presse et dont le contenu n'est pas sérieusement mis en cause par la partie adverse vient corroborer l'étude réalisée par l'expert C... ; qu'en effet, il résulte de cet article de presse que l'assureur Gan auprès desquels les propriétaires investisseurs avaient souscrit une assurance pour les loyers impayés et les vacances locatives appelée Securimo incluse dans un " pack" a, en août 2007, interrompu sa garantie et n'a plus accepté de nouveaux clients Omnium au motif notamment que la solvabilité des locataires n'avait pas été suffisamment vérifiée par la société Omnium Gestion ; que tant le contrat de réservation souscrit par les époux X... que les contrats subséquents de vente et de mandat de gestion par eux souscrits auprès des sociétés intervenantes du Groupe Omnium Finance s'inscrivent dans le contexte juridique et économique décrit par l'article de presse sus mentionné ; qu'aussi, au vu de ces éléments concordants démontrant un surcroît du prix d'acquisition, la plus-value payée par les époux X... au moment de l'acquisition de leur appartement sera fixée à 25.740 € ; que, sur les intérêts d'emprunt calculés à tort compte tenu de la valeur réelle du bien : 43.175 €, M. et Mme X... font valoir qu'ils ont payé à tort des intérêts qu'ils n'auraient pas dû acquitter s'ils avaient acheté le bien à son véritable prix ; qu'il ressort de l'offre de crédit qu'ils ont souscrite que le montant du crédit, égal à celui du coût de l'opération, était à l'origine de 120. 642 €, puis a été porté à 125.900 € ; que le coût total du crédit, après avenant était quant à lui en dehors du remboursement du capital emprunté de 100.408,27 € ; qu'aussi, sachant qu'il est retenu par la cour que la décote du bien acquis par rapport à son prix d'acquisition est de 25.740 € soit 22 %, le surcoût de l'emprunt du capital qu'ils ont dû financer sera fixé à 100.408,27 € : (100 x 22) = 22089,19 € ; que, sur les frais d'acquisition, M. et Mme X... demeurant propriétaires de l'appartement, ne peuvent réclamer le paiement des frais afférents à la vente, seule la différence acquittée à ce titre en raison de la surévaluation de l'immeuble pouvant être réclamée ; que le surcoût de frais sera calculé sur les mêmes bases soit : frais d'acquisition : 6.782 € : ( 100 x 22) = 1.492,04 € ;