Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-14.972 du 05/06/2019,  partie 9


en l'espèce, Maître G... F... a notifié la promesse de vente en ces termes: « prix de vente: un million deux cent dix-sept mille quatre cent quarante-quatre euros (1.217.444 euros) comprenant outre les frais de vente, un honoraire de négociation s'élevant à la somme de trente-quatre mille six cent trente-huit euros et soixante-neuf centimes (34.638,69 euros) », sans préciser que dans la promesse de vente signée le 11 décembre 2003, les parties avaient expressément prévu que quelle que soit l'issue, soit au profit du Bénéficiaire, soit au profit du preneur titulaire du droit de préemption, le Promettant paierait l'émolument de négociation dès la réalisation de l'acte authentique, par prélèvement sur le prix de vente ; la différence de libellé ne peut résulter d'une simple négligence alors qu'en l'espèce, la notification effectuée au preneur qui se substitue a i acquéreur lorsqu'il exerce son droit de préemption est incomplète, ne permettant pas à ce dernier de connaître les conditions exactes de l'opération projetée ; en omettant volontairement de préciser !r' de la notification du 11 mai 2004 prévue par l'article L412-8 du Code rural et de la pêche Maritime, que les honoraires de négociation étaient à la charge du promettant et donc du vendeur, Me F... a manqué à une obligation professionnelle imposée par la loi ; la faute commise par Me F... n'a cependant causé aucun préjudice financier établi à M. O..., dès lors que l'honoraire de négociation était inclus dans le prix de vente et que le preneur, en cas d'exercice de son droit de préemption, était tenu de payer au vendeur le prix fixé dans la promesse entre les parties et annoncé dans la notification du 11 mai 2004, soit la somme de 1.217.444 euros ; les conditions de l'engagement de la responsabilité délictuelle' sur le fondement de l'article 1382 du code civil, ne sont pas réunies, en l'absence de préjudice subi et M. O... sera en conséquence débouté de sa demande de paiement de dommages-et-intérêts au titre de la responsabilité du notaire ;
 
 1) ALORS QUE le notaire qui méconnait le droit de préemption du preneur, ne peut s'exonérer totalement de sa responsabilité dans le préjudice subi en raison des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions qu'en démontrant un évènement présentant les caractères de la force majeure ; qu'en retenant, pour écarter toute responsabilité du notaire en raison des fautes commises d'une part, en modifiant de son propre chef, dans la notification de la vente projetée au fermier en place, M. O..., les conditions de cette vente et d'autre part, en exigeant du fermier en place exerçant son droit de préemption le règlement d'un honoraire de négociation qu'il n'était pas légalement en droit d'exiger, que M. O... avait accepté, au cours des négociations, de prendre en charge cet honoraire, élément impropre à caractériser une cause exonératoire de responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2) ALORS QUE la méconnaissance du droit de préemption du preneur est constitutive d'une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la faute commise par le notaire n'avait causé aucun préjudice financier à M. O..., fermier en place exerçant son droit de préemption, dès lors que l'honoraire de négociation était inclus dans le prix de vente fixé dans la promesse ; qu'en statuant ainsi, quand il ressortait de ses propres constatations, que l'honoraire de négociation avait été réglé par M. O..., en sus du prix de vente et que le notaire ne pouvait ni en application des termes de la vente projetée par le bailleur – dès lors que cette vente mettait à la charge du bailleur vendeur l'honoraire de négociation - ni légalement – dès lors que le paiement d'un honoraire de négociation ne peut être imposé au fermier en place exerçant son droit de préemption – mettre à la charge de M. O... un honoraire de négociation en sus du prix de vente, ce dont il résultait que ce dernier avait été contraint, du fait du manquement du notaire à ses obligations, de payer en sus du prix de vente des parcelles un honoraire dont il ne pouvait être débiteur, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.