Cour d'appel de Lyon
3A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-25.098 du 06/01/2021,  partie 5


En effet, en premier lieu, l'obligation légale de loyauté contractuelle imposait à la société Champignon, comme l'ont fait à son égard M. et Mme E..., de porter à la connaissance de sa cocontractante la décision de l'assemblée générale, qui avait une incidence directe sur les conditions d'exploitation du fonds, sans apprécier la régularité et l'opposabilité de cette décision de manière unilatérale puisqu'elle ne prétend pas avoir informé la copropriété de sa position, avoir recueilli ses observations ou avoir souhaité une nouvelle délibération. En second lieu, l'ordre du jour de l'assemblée générale du 11 mai 1989 ne comportait pas une résolution interdisant l'activité de restauration et nécessitant qu'elle soit prise à l'unanimité et publiée mais "une décision éventuelle à prendre au regard du règlement de copropriété (page 21)" qui concerne la procédure que doit suivre la copropriété pour contraindre le copropriétaire dont le locataire ne respecte pas le règlement de copropriété à le lui faire respecter et, le cas échéant, à résilier le bail. L'assemblée générale n'a pas décidé de mettre en oeuvre cette procédure admettant, après discussion avec le copropriétaire concerné, que l'activité de restauration telle qu'exercée par son locataire était compatible avec les restrictions édictées par le règlement de copropriété sur le bruit et les odeurs. Ce faisant, elle n'a pas modifié le règlement de copropriété. S'agissant des attestations produites par Mme L..., elles ne contredisent pas les éléments ci-dessus exposés. En effet, M. E... déclare que l'exploitation du restaurant "Le Galilier" qu'il a acheté en juin 2001 s'est passée sans problème avec la copropriété. Il ressort effectivement du dossier ci-dessus analysé, que la décision de l'assemblée générale du 26 janvier 2000 d'adresser une mise en demeure pour faire cesser les nuisances qu'il causait concernait le prédécesseur de M. E... lequel, n'a pas causé de nuisances n'ayant ouvert le restaurant qu'entre 12 et 14 heures la semaine, comme il l'a indiqué dans l'acte de cession du fonds de commerce, et il a informé la société champignon de la délibération du 11 mai 1989. Quant aux attestations de la présidente du conseil syndical et de deux autres copropriétaires, elles font ressortir que l'activité de restauration, telle qu'exercée avant la cession du fonds à la société Les Griottines (pas d'ouverture le soir), est considérée par eux comme conforme au règlement de copropriété mais non l'activité telle qu'exercée par la société Les Griottines, qui ouvre le restaurant le soir ce qui génère beaucoup de bruit jusqu'à tard dans la soirée et des odeurs incommodantes, surtout l'été en raison de l'installation d'une terrasse et de l'ouverture des fenêtres des appartements. Certes, comme l'indique Mme L..., une de ces attestations met en exergue l'aggravation des nuisances causées par la société Les Griottines par comportement de cette dernière (fritures de poissons dégageant de fortes odeurs et dépôt des détritus directement dans les poubelles communes sans protection contre les odeurs). Cependant, c'est avant tout, l'exploitation d'un restaurant traditionnel avec cuisine sur place et ouverture le soir que les copropriétaires considèrent comme contrevenant au règlement de copropriété, ce que le syndicat des copropriétaires a confirmé lors de l'instance en référé qui a donné lieu à l'ordonnance du 7 novembre 2011, et ce, sans que la société Les Griottines en soit informée par la société Champignon et les bailleurs. En conséquence, la société le Champignon d'une part, Mme L... et M. O... d'autre part, ont commis une réticence dolosive en s'abstenant de porter à la connaissance, la première, du cessionnaire, les seconds, des locataires, les dispositions du règlement de copropriété excluant les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs, et les conséquences d'une contravention à ces dispositions, ainsi que la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 1989 qui définissait les conditions d'exploitation, qui selon elle, étaient compatibles avec l'absence de nuisances par les bruits et les odeurs. Dès lors que la société Les Griottines avait l'intention d'exploiter un restaurant traditionnel en ouvrant le midi et le soir, ce que lui permettait l'objet du fonds et la destination du bail, il est évident que sans la réticence dolosive commise par ses cocontractants, elle n'aurait pas contracté. En conséquence, il y a lieu, par infirmation du jugement entrepris, de prononcer la nullité de la cession du fonds de commerce et celle du bail commercial. Sur les conséquences de la nullité des actes La nullité d'un contrat emporte remise des parties dans l'état où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat ce qui implique la restitution par chacune de ce qu'elle a reçu de l'autre en nature ou en valeur. En conséquence, la société Les Griottines doit recevoir la restitution du prix d'achat du fonds de commerce et restituer le fonds de commerce dans l'état où il se trouvait le jour de l'entrée en jouissance. Seule la société Champignon, cédante et créancière du prix de vente, en doit restitution ce qui conduit au débouté de la demande présentée à l'encontre de Mme L... et de M. O.... Les intérêts sont dus sur le prix d'achat au taux légal à compter du jour du 27 juin 2011, date de l'assignation, et non à compter du versement du prix comme le demande la société Les Griottines.