Chambre civile de la cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-23.985 du 21/10/2020,  partie 3


- lot [...] (1er étage) offre d'achat du 27 mars 2013 de Mme E... pour 520 000 € TTC transmise par la société Isabelle Château Immobilier à Pitch ; que la cliente demande des prestations supplémentaires et aimerait savoir leur coût : continuer parquet dans les deux chambres, mettre un bac à douche à l'italienne en lieu et place de la baignoire, mettre une vasque avec robinets et arrivées d'eau dans les toilettes/WC ; que le 29 mars, Pitch répond qu'il est impossible d'installer la douche à l'italienne, le coût étant très élevé ; que le 2 avril, la société Isabelle Château Immobilier sollicite à nouveau un rendez-vous et indique "elle est ok pour le parquet dans les chambres pour 1 500 € HT" ; que le 9 avril 2013, la société Isabelle Château Immobilier adresse un mail à Pitch n'ayant pas de réponse ; que le même jour, Pitch répond à la société Isabelle Château Immobilier : "nous avions une offre plus intéressante que la vôtre. Cette offre a été finalisée et nous avons signé ce lot" ; qu'il en résulte que Pitch a manqué à ses obligations en omettant de renvoyer le prospect à la société Isabelle Château Immobilier ; - lot [...] : mail de la société Isabelle Château Immobilier à Pitch du 15 février 2013 protestant de ce que l'une de ses clientes a obtenu un rendez-vous en direct ; qu'il est répondu par mail de Pitch du 18 février 2013 : le seul lot vendu depuis notre rencontre est le [...] (lot vendu par un réseau bancaire) ; qu'en réponse la société Isabelle Château Immobilier envoie un mail le même jour : "vous ne m'aviez pas prévenu que le [...] était vendu...or j'ai continué largement à le diffuser..." ; qu'il en résulte que Pitch a manqué à ses obligations en omettant de renvoyer le prospect à la société Isabelle Château Immobilier ; - lot [...] : offre de Mme K... le 10 avril 2013 à 580 000 €, portée à 520 000 € le 12 avril 2013 ; que le 15 avril 2013 Pitch envoie un mail à la société Isabelle Château Immobilier proposant le lot [...] (qui n'est pas dans le mandat) pour ce prix ; que ce lot a été vendu par Pitch, qui a manqué à ses obligations en omettant de renvoyer le prospect à la société Isabelle Château Immobilier ; - lot [...] : offre de Madame C... le 12 juillet 2013 à 525 000 €. Pitch indique le même jour que ce lot a été vendu la veille ; que le même jour, la société Isabelle Château Immobilier demande à Pitch si une promesse a été signée et si l'offre est supérieure ; que Pitch répond le 15 juillet 2013 "le RDV notaire est pris" ; que ce lot a été vendu par Pitch, qui a manqué à ses obligations en omettant de renvoyer le prospect à la société Isabelle Château Immobilier ; - lot [...] : mail de Pitch le 17 décembre 2012 informant la société Isabelle Château Immobilier de la vente de ce lot ; que le même jour, la Société Isabelle Château Immobilier demande à Pitch la provenance de son contact, lequel répond que c'est une connaissance de la direction générale ; que ce lot a été vendu par Pitch, qui a manqué à ses obligations en omettant de renvoyer le prospect à la société Isabelle Château Immobilier ; qu'il résulte de ces éléments que la société Pitch Promotion a manqué à ses obligations contractuelles envers la société Isabelle Château Immobilier par manque de loyauté dans la mise en oeuvre du mandat (jugement, p. 3-5) ;
 
 1°) ALORS QUE la clause pénale étant d'interprétation stricte, sa mise en oeuvre est subordonnée à l'existence d'un manquement aux obligations qu'elle vise expressément ; qu'en retenant, pour faire application de la clause pénale stipulée dans le contrat de mandat du 19 novembre 2012, qu'« il ressort[ait] des pièces du dossier que Pitch n'a[vait] jamais clairement informé ICI de l'existence de mandats concurrents, même si le principe de l'éventuelle existence de mandats concurrents parai[ssait] tacitement admis par ICI dans ses courriels » (arrêt, p. 6, in fine), sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (cf. conclusions d'appelante, p. 7 et p. 9), si en l'absence de toute précision sur ce point dans l'acte, la mandante ne pouvait pas informer par tout moyen sa mandataire, de sorte qu'aucune faute ne pouvait lui être imputée puisque l'attitude de la société ICI démontrait qu'elle avait connaissance de l'existence des mandats conclus avec d'autres opérateurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1226 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS QUE pour contester tout manquement de sa part à cette même obligation, la société Pitch Promotion faisait également valoir qu'un des mandats consentis à la société Immobilière Lutèce l'avait été plus de deux ans avant celui conclu avec la société ICI, de sorte qu'elle n'avait pas à en informer cette dernière et, partant, qu'aucun manquement à son obligation d'information ne pouvait lui être imputé sur ce point (cf. conclusions d'appelante, p. 7, in fine) ;