Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-25.015 du 09/09/2020,  partie 3


que par ailleurs les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu'à la date de signature de l'acte authentique de vente le 26 novembre 2004 le groupe SIMBIOSIS ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en oeuvre de ce programme ou d'autres programmes immobiliers sur le territoire national ; qu'il n'est pas mieux démontré l'existence de faits portés à la connaissance de l'étude notariale avant la régularisation de l'acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à la conduire à alerter l'acquéreur sur les risques pesant sur l'opération et les objectifs fiscaux poursuivis autres que ceux inhérents aux aléas de toute opération immobilière ; que concernant les risques inhérents à de tels investissements situés en zone de revitalisation rurale dont le succès dépend de la pérennité de l'exploitant et de la rentabilité locative, qui d'après Mme A... n'aurait pas été suffisamment mis en évidence par le notaire, la cour observe que pour ces questions qui ressortissent du pur bon sens et de la plus élémentaire prudence, les acquéreurs, même sans compétence particulière en la matière, pouvaient parfaitement se renseigner eux-mêmes, au besoin en se déplaçant pour vérifier in situ l'objet du projet ; que la cour ajoute que même sans procéder à un coûteux voyage, les acquéreurs éloignés pouvaient sans difficulté prendre auprès de professionnels locaux, grâce aux moyens modernes de télécommunication, tous renseignements utiles sur l'attractivité touristique du lieu, le climat, le potentiel locatif et de loisirs ; qu'il convient par ailleurs de constater qu'il n'est nullement démontré que la SCP T... et E... ait été associée de quelque manière à la phase de commercialisation ou à la rédaction des contrats de réservation ; qu'elle n'a en effet été requise que pour recevoir les actes authentiques de vente en l'état d'autorisations administratives en cours de validité, et notamment du permis de construire délivré le 12 août 2002 lequel avait autorisé la restructuration et l'extension des bâtiments existants à destination d'une résidence de tourisme au vu d'un projet architectural conforme aux dispositions alors applicables en la matière ; qu'il apparaît par ailleurs qu'elle n'est nullement intervenue dans la signature du bail commercial établi entre l'acquéreur et la SARL de Gestion Les Hauts du Cordat (non daté) ; que l'acte authentique comporte en outre un avertissement explicite sur le fait que l'ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme et confié en gestion à un exploitant unique en comportant des références aux dispositions fiscales applicables ; qu'à ce titre, il ne saurait être reprochées à la SCP T... et E... d'avoir failli à son devoir de conseil alors que l'acte de vente précisait le nécessaire classement de l'ensemble immobilier, la nécessité de rédaction d'un bail commercial et le rappel des dispositions fiscales en la matière ; qu'il en va de même pour le risque d'inachèvement des travaux, dont rien ne démontre que le notaire pouvait le soupçonner dès l'année 2004 ; que de ce chef également la cour observe qu'il s'agit d'un aléa possible, comme tant d'autres évènements indésirables, que par principe n'importe quel acheteur moyennement diligent ne peut dans pareilles circonstances totalement ignorer ; que rien ne démontre que le notaire avait connaissance ou pouvait avoir connaissance, avant la signature de l'acte authentique de vente au mois de mars 2004, des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Company of Garantee » garantissait aux acquéreurs d'une part le règlement des loyers, d'autre part le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, ces documents s'étant révélés totalement illusoires, puisque la compagnie en question n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français ; que la cour observe enfin qu'il n'est pas du tout certain ni encore moins démontré, que le consentement de Mme A... lors de la présente vente aurait été particulièrement déterminé à titre d'exemple par le nombre exact des logements en construction (137 ou 166) par la subtile différence entre « rénovation » et « construction » ou encore par un changement peu significatif de la répartition des parties privatives ou communes, plutôt à l'avantage des copropriétaires d'ailleurs, outre le fait qu'aucune « privatisation frauduleuse » n'est ici démontrée ; qu'il paraît au contraire que ces éléments, parmi d'autres, n'auraient eu en réalité aucune importance pour elle, ou très peu, si in fine le projet avait été mené avec succès et si elle avait pu en retirer sur le long terme tous les bénéfices escomptés ; que le concernant la surévaluation du prix de vente, il a été exposé ci-dessus que cet argument n'est pas recevable, les prix étant librement négociés et Mme A... ayant accepté de payer celui qui lui était demandé pour cet investissement qui, compte tenu des loyers espérés et de la promesse de rachat, ne peut être résumé à la seule valeur du bien immobilier acquis ;