Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-13.668 du 11/04/2019,  partie 2


que dans ces conditions, c'est juste titre que le premier juge a noté que la destination contractuelle n'était donc pas strictement à usage de bureaux et que le loyer de renouvellement ne pouvait être fixé à la valeur locative sur ce fondement ; que le bailleur soutient également qu'il y a eu modification de la destination contractuelle au cours du bail expiré du fait de l'installation d'un institut de beauté ; que l'expert judiciaire D... a constaté que le centre esthétique du Parc Monceau installé dans les locaux pris à bail proposait des soins visage/corps, Lpg/cellu M6, épilation, épilation définitive, beauté des mains, beauté des pieds, ces activités s'apparentant à un institut de beauté ; que le bailleur produit aux débats des captures d'écran du site du centre esthétique du Parc Monceau, qui indiquent qu'il propose outre des épilations définitives, des soins relatifs à la beauté des mains et des pieds, avec pose de vernis à ongle, modelage relaxant, soins du visage par différents soins hydratants et enveloppements ; que le preneur fait valoir qu'il s'agit d'activités annexes ou complémentaires autorisées par le bail et souligne que l'épilation au laser est un acte médical ; que si l'exploitation d'activités annexes ou complémentaires étaient déjà prévue au bail, dispensant ainsi le preneur de la procédure de l'article L. 145-57 du code de commerce, encore faut-il que l'activité d'institut de beauté soit bien annexe ou complémentaire à l'activité principale ; qu'un lien de connexité suppose une similitude ou une dépendance des produits en cause et des méthodes de travail qu'ils impliquent et le lien de complémentarité s'entend d'activités nouvelles accessoires susceptibles de favoriser le développement de celles qui sont exercées, sans en modifier la nature ; que si l'épilation définitive au laser est un geste médical qui relève bien de l'activité annexe à l'activité médicale exercée dans les lieux, la pose de vernis à ongles, ou les soins hydratants du visage ne relèvent ni d'activité annexe, ni d'activité complémentaire à l'activité de centre de recherche médicale, biologie, radiologie stipulée au bail ; que cependant, la modification de la destination des lieux n'entraîne un déplafonnement que si elle est notable en application des dispositions combinées des articles L. 145-33-2° et L. 145-34 du code de commerce ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que l'activité principale de la société locataire continue à être exercée dans les lieux loués, que dans ces conditions, l'adjonction d'une activité d'esthétique ne constitue pas une modification notable de la destination des lieux ;   que dès lors, le bailleur n'établit pas qu'il existe des motifs de déplafonnement du loyer du bail renouvelé» ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE « pour déroger à la règle du plafonnement, la destination doit être à usage exclusif de bureaux, ce qui n'est pas le cas de la présente espèce où sont autorisées les activités de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que les activités complémentaires à l'instar d'un centre d'esthétique et d'institut de beauté avec actes de commerce, réception de clientèle et vente de marchandise ; que la destination contractuelle n'est donc pas strictement à usage de bureaux et le loyer de renouvellement ne peut être fixé à la valeur locative sur ce fondement » ;
 
 1°/ ALORS QUE le prix du bail à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que l'usage exclusif de bureaux des locaux loués s'apprécie au regard de la destination des lieux qui résulte, non de l'usage qui en est fait, mais de la convention des parties ; qu'il suppose l'exercice d'une activité intellectuelle et administrative ; qu'en l'espèce, la destination des lieux loués, telle que résultant du bail du 12 février 1987 ultérieurement renouvelé était « à usage de bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que toutes les activités annexes et complémentaires, à l'exclusion de toute autre. Cette destination ne pourra être ni changée, ni étendue » ; que la Cour d'appel a expressément relevé que « le caractère purement intellectuel de l'activité exercée dans le centre médical était avéré » (cf. arrêt, p. 5), et que « si l'épilation définitive au laser est un geste médical qui relève bien de l'activité annexe à l'activité médicale exercée dans les lieux, la pose de vernis à ongles, ou les soins hydratants du visage ne relèvent ni d'activité annexe, ni d'activité complémentaire à l'activité de centre de recherche médicale, biologie, radiologie stipulée au bail » (cf. arrêt, p. 6) ;