Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.304 du 11/07/2019,  partie 5


qu'en retenant, pour débouter la SCI Opale de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à la société Bricolage Properties de procéder à l'adoption des statuts de l'association syndicale libre de la zone commerciale de la Sauvagine, que cette association n'a pas été valablement constituée faute d'accomplissement de la formalité tenant à la réunion d'une assemblée constitutive chargée d'adopter les statuts, quand cette circonstance privait uniquement cette association syndicale la personnalité morale, la cour d'appel a violé l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 ;
 
 ALORS 2°) QUE l'unanimité des propriétaires est uniquement requise pour la constitution de l'association syndicale libre et non pour l'établissement de ses statuts ; qu'en estimant, pour débouter la SCI Opale de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à la société Bricolage Properties de procéder à l'adoption des statuts de l'association syndicale de la zone commerciale de la Sauvagine, que c'est exclusivement dans l'hypothèse d'un lotissement que l'unanimité n'est pas exigée pour l'adoption des statuts et qu'en l'espèce l'engagement des acquéreurs portait uniquement sur le principe de la création d'une association syndicale libre et non sur ses modalités de fonctionnement, la cour d'appel a violé l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 ;
 
 ALORS 3°), A TITRE SUBSIDIAIRE, QUE le consentement de tous les propriétaires au projet de statuts de l'association syndicale libre envisageant d'ores et déjà ses modalités de fonctionnement est suffisant pour considérer que celle-ci a été valablement constituée, peu important que ledit projet prévoit la tenue d'une assemblée ultérieure chargée d'adopter des statuts définitifs ; qu'en retenant, pour débouter la SCI Opale de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à la société Bricolage Properties de procéder à l'adoption des statuts de l'association syndicale de la zone commerciale de la Sauvagine, que la signature du projet de statuts ne pouvait valoir ratification dès lors qu'ils prévoyaient eux-mêmes la tenue d'une assemblée constitutive pour leur adoption et que cette signature n'était destinée qu'à certifier le dépôt de ces statuts au rang des minutes du notaire, la cour d'appel a violé l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 ;
 
 ALORS 4°) QUE le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit ; qu'en retenant, pour débouter la SCI Opale de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à la société Bricolage Properties de procéder à l'adoption des statuts de l'association syndicale de la zone commerciale de la Sauvagine, que le consentement des propriétaires à la création d'une association syndicale libre ressort généralement du procès-verbal de la délibération ayant créé l'association ou résulte d'un acte spécial qui doit alors rester annexé à l'acte d'association et qu'à défaut, il faut à tout le moins que soit annexée aux statuts une déclaration de chaque adhérent relative aux caractéristiques de son bien, outre qu'en dehors de l'hypothèse de lotissements, ce consentement ne peut résulter de la seule signature d'un acte de vente, la cour d'appel a ajouté à la loi des conditions de forme qu'elle ne comporte pas, en violation de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 et de l'article 3 du décret du 18 décembre 1927.

SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit irrecevable et non fondée la demande nouvelle de la SCI Opale relative à l'occupation des parties communes ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Sur la demande relative à l'occupation des parties communes : la SCI Opale fait valoir qu'à compter du mois de décembre 2015 la SAS Icade bricolage devenue SA Bricolage Properties occupe les parkings communs voies d'accès et espaces verts à des fins personnelles de publicité alors que selon le cahier des charges de la zone commerciale ils ne peuvent faire l'objet d'une occupation privative et que cet élément nouveau l'autorise à former en appel une demande nouvelle tendant à ce qu'il soit enjoint à la SAS Icade Bricolage de retirer tous ses panneaux publicitaires dans le délai d'une semaine après le prononcé de la décision sous peine d'une astreinte de 1000 par jour de retard. Elle fait valoir que la loi du 10 juillet 1965 en son article 9 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres propriétaires ni à la destination de l'immeuble et qu'elle subit un préjudice du fait des nuisances et du non-respect du cahier des charges. La SAS Icade Bricolage soutient que cette demande est irrecevable car nouvelle en appel et que la SCI Opale ne démontre pas le caractère nouveau de son occupation. Elle fait valoir sur le fond que l'association syndicale n'ayant pas été constituée le cahier des charges n'est pas applicable et qu'en réalité les cinq lots privatifs et les parties communes sont soumis au régime de la copropriété qui prévoit la possibilité pour chaque copropriétaire d'user des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires et à destination de l'immeuble alors qu'en l'espèce la SCI Opale ne démontre pas que l'occupation du parking lui cause un préjudice.