Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-17.271 du 25/03/2021,  partie 6


que l&apos;expert judiciaire propose un abattement de 10% pour charges exorbitantes ; que la Sci Paris Patrimoine Nazareth considère que le taux de cet abattement n&apos;est pas conforme aux usages et demande que le taux de 7% soit retenu ; que selon l&apos;article R. 145-8 du code de commerce, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent un facteur de diminution de la valeur locative ; qu&apos;il en est de même des clauses exorbitantes du droit commune en ce qu&apos;elles transfèrent sur le preneur des obligations normalement à la charge du bailleur ; qu&apos;il convient en conséquence de prendre en compte les clauses exorbitantes au droit commun, pour fixer la valeur locative, dès lors qu&apos;il n&apos;est pas démontré que les références produites pour les locaux du voisinage correspondraient à des baux contenant les mêmes clauses exorbitantes ; qu&apos;aux termes du bail, outre le transfert de la charge du paiement de l&apos;impôt foncier, des honoraires de gestion et des primes d&apos;assurance de l&apos;immeuble, le preneur doit supporter toutes les réparations, grosses ou menues sans distinction, l&apos;entretien, les travaux et les mises en conformité ainsi que tous les travaux demandés par l&apos;administration sous quelque forme que ce soit, y compris les travaux prévus aux articles 605 et 606 du code civil ; que l&apos;ensemble de ces clauses sont exorbitantes du droit commun dans la mesure où leur transfert est imposé au locataire au-delà des usages ; que le coût réel de l&apos;impôt foncier, des honoraires de gestion et des primes d&apos;assurances n&apos;a pas été déterminé par l&apos;expert ; qu&apos;il sera dès lors pratiqué un abattement forfaitaire de 10% sur la valeur locative totale ; qu&apos;en définitive, la valeur locative sera fixée à la somme annuelle de 23.731,20 euros Ht et Hc (29.604 – (2.912,40 + 2.960,40)) » ;
 
 1°/ ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen de cassation, des chefs de dispositif ayant dit que les travaux réalisés par le preneur, portant sur l&apos;accessibilité du sous-sol au rez-de-chaussée, ne constituaient pas une cause du déplafonnement et devaient être qualifiées d&apos;améliorations, qui ne pourraient être prises en compte, pour apprécier la valeur locative, qu&apos;au second renouvellement du bail suivant leur réalisation, entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de dispositif de l&apos;arrêt ayant fixé le prix du loyer de renouvellement à la valeur locative de 23.731,20 euros Ht et Hc par an à compter du 1er octobre 2010, en application de l&apos;article 624 du code de procédure civile ;
 
 2°/ ALORS QUE l&apos;objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l&apos;acte introductif d&apos;instance et par les conclusions en défense ; qu&apos;en l&apos;espèce, la Cour d&apos;appel a expressément relevé que la Sci Paris Patrimoine Nazareth invoquait une surface pondérée de 359 m² déterminée à partir d&apos;un mesurage de superficie établi par M. X..., expert foncier et géomètre-expert, et que la Sarl Arômes se référait pour sa part à l&apos;expertise judiciaire pour retenir une surface pondérée de 296,24 m² dans la configuration actuelle des locaux après adjonction d&apos;un sous-sol directement relié au rez-de-chaussée du local (cf. arrêt, p. 8) ; qu&apos;en retenant une surface pondérée de 291,24 m², la Cour d&apos;appel a méconnu les termes du litige, et violé l&apos;article 4 du code de procédure civile.