Cour d'appel de Paris
I9, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-17.118 du 20/10/2021,  partie 9


Ces opérations consistaient, comme pour l'opération [Adresse 5], à ce que la société 3 I Capital après une prospection réussie, signe une promesse de vente pour arrêter l'opération, puis substitue dans ses droits une société ad hoc porteuse du programme constituée avec la société ZV Holding, associée majoritaire. C'est cette société ad hoc qui acquiert l'immeuble et souscrit aux emprunts qui permettent l'acquisition.
 L'opération [Adresse 4] s'est soldée par la signature d'un protocole transactionnel non daté entre les sociétés ZV holding et 3 I capital conduisant la société ZV holding à indemniser 3 I Capital pour un montant de 1.722.240 euros hors-taxes en raison de la rupture anticipée des relations contractuelles, en réparation du préjudice subi par la société 3 I Capital.
 
 S'agissant de l'opération portant sur l'immeuble de la [Adresse 4] dans le huitième arrondissement de [Localité 1], celle-ci ne s'est pas terminée comme initialement prévue, mais en définitive la société ZV holding a réglé une facture d'honoraires de conseil à la société 3 I Capital pour un montant de 1.800 000 euros hors-taxes, cette somme étant la contrepartie de la mise en place du financement auprès du crédit Suisse, de la négociation auprès des locataires pour évictions et de conseils divers.
 
 La société ZV holding soutient que ces accords doivent être déclarés nuls car il s'agit de cessions à titre onéreux de promesse de vente d'immeubles alors que l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993 interdit aux professionnels de l'immobilier de s'adonner à un tel commerce, sous peine d'annulation des actes passés en violation de cette disposition.
 
 Cependant, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, les dispositions de cette loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent, ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à des opérations sur les biens d'autrui. Or, « 3I Capital n'a pas agi en tant qu'agent immobilier, mais en tant que co-investisseur aux côtés de la société ZV holding, à telle enseigne qu'elle avait elle-même mandaté des agents immobiliers sur l'opération [Adresse 3], de sorte que ce texte n'est pas applicable à la présente espèce.
 Par ailleurs, il convient de relever que la transaction portant sur l'opération [Adresse 4] avait pour objet le versement de dommages et intérêts, tandis que la facturation relative à l'immeuble de la [Adresse 4] correspond à des prestations effectuées.
 Enfin s'agissant des cessions de titres, celles-ci se sont effectuées à leur valeur nominale.
 
 Il s'ensuit qu'aucune nullité n'est encourue pour ces opérations, compte tenu de leur nature, et en conséquence le jugement sera confirmé de ce chef ».
 
 1°) ALORS QUE selon l'article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 selon l'article de la loi n° 93-122 du 29 janvier « Est frappé d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier » ; qu'en écartant le moyen tiré de la nullité des conventions litigieuses comme entrant sous le coup de la prohibition prévue par ce texte, aux motifs « qu'ainsi que l'ont relevé les premiers juges les dispositions de cette loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent, ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à des opérations sur les biens d'autrui. Or, 3I Capital n'a pas agi en tant qu'agent immobilier, mais en tant que co-investisseur aux côtés de la société ZV holding », cependant que la loi à laquelle les premiers juges faisaient ainsi référence était la loi Hoguet du 2 janvier 1970 sur le fondement de laquelle ils étaient exclusivement saisis, laquelle loi est relative à une activité sans rapport avec celle que prohibe l'article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993, la cour d'appel, qui a écarté le moyen de nullité fondé sur ce texte par des motifs sans lien avec la question en litige, a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ;
 
 2°) ALORS QUE selon l'article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 « Est frappé d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier » ;
 que ce texte s'applique à celui qui se livre de façon habituelle, même à titre accessoire, à des cessions de promesse de vente faites à titre onéreux, peu important qu'il ait ou qu'il ait conservé des intérêts dans l'opération que la cession a pour finalité de réaliser ; qu'en l'espèce, les exposantes faisaient valoir que, selon un schéma reconduit pour toutes les opérations immobilières en cause, la société 3I Capital constituait une société ad hoc dans laquelle elle prenait une participation de 20 % sans bourse délier, en contrepartie de la substitution de cette société dans le bénéfice de la promesse dont 3I Capital était bénéficiaire, ainsi que cela résultait du courriel du 5 avril 2013 et comme l'a constaté l'arrêt ;