Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-15.565 du 10/04/2019,  partie 8



 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Citya Ouest Investissement Locatif à verser à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Bretagne-Pays de Loire le montant des restitutions que l'établissement bancaire devra opérer entre les mains des acquéreurs, montant égal aux intérêts conventionnels et frais divers entre la souscription du prêt et son annulation ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur l'action en nullité de la vente, la SCI Résidence Le Cordat, représentée par son mandataire liquidateur, n'a pas constitué avocat devant la cour et ne conteste plus par conséquent l'annulation du contrat de vente qui a été prononcée par le tribunal de grande instance sur le fondement du dol ; qu'en tant que de besoin, la cour adopte sur ce point les pertinents motifs du premier juge, avec toutes les conséquence de droit qui en découlent : fixation de la créance des acquéreurs au passif de la société venderesse en liquidation à la somme de 106 285,65 euros au titre de la restitution de la fraction du prix de vente et réintégration du bien vendu dans le patrimoine de la SCI Résidence Le Cordat ; que les manoeuvre dolosives de la SCI Résidence Le Cordat ayant conduit à l'annulation de la vente ont indiscutablement privé les époux Y... d'un avantage fiscal que leur procurait l'achat dans le cadre de la loi Demessine ; qu'elles les ont également privés de la possibilité de percevoir les loyers escomptés ; que la perte de ces avantages étaient néanmoins soumise à des aléas résultant de la situation financière de la SARL Gestion Les Hauts du Cordat et de sa capacité à rentabiliser l'occupation de la résidence durant 12 ans et de l'évolution de leurs propres revenus imposables ; que, dès lors, ce préjudice sera réparé au titre d'une perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier de l'opération de défiscalisation qui supposait une affectation effective à la location, lequel sera fixé au vu des pièces produites aux débats à la somme de 50 000 euros ; que, sur les demandes dirigées contre la société Citya Ouest Investissement Locatif, un intermédiaire spécialisé qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement à des fins de défiscalisation se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer, lui permettant notamment de mesurer les risques de l'opération et la fiabilité annoncée du placement ; qu'il se doit notamment d'informer les acquéreurs-investisseurs, en corollaire des avantages annoncés par la plaquette de présentation et les études financières, sur les aspects moins favorables et notamment les risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit ; que la société Citya Ouest Investissement Locatif a été l'interlocutrice privilégiée des acquéreurs pour le compte de la SCI Résidence le Cordat tant lors de l'élaboration de l'étude personnalisée d'investissement, que lors de la souscription le 7 février 2006 du contrat de réservation ; qu'aux termes de ce document, elle a présenté l'opération envisagée comme allant procurer aux futurs acquéreurs des loyers garantis d'un montant mensuel net de 430 euros versés par la SARL Gestion Les Hauts du Cordat, et une économie fiscale de 18 838 euros sur dix ans et de 16 586 euros au terme ; que, dans la rubrique « bilan patrimonial de l'opération », il leur a été précisé qu'ils obtiendraient à l'issue de l'opération un gain net (ressources-emplois) de 52 214 euros ; que, comme le font remarquer à juste titre les époux Y..., ce document ne comportait aucune mention de nature à attirer leur attention sur le fait qu'à défaut de prise d'effet de la location dans le mois qui suivrait l'achèvement de l'immeuble, ou à défaut d'exploitation de la résidence durant une période d'un mois, consécutif par exemple à la défaillance de la société d'exploitation ou à la résiliation par plusieurs copropriétaires du contrat de bail, les réductions d'impôts seraient remises en cause ; que cette étude ne présentait en outre aucune information sur l'endettement résultant de l'opération dans l'éventualité d'une absence de signature d'un bail commercial ou d'une absence de perception des loyers en cas de difficultés rencontrées par l'exploitant ; que ce document était ainsi de nature à convaincre les époux Y..., lesquels avaient été démarchés par un préposé de la société Citya Ouest Investissement Locatif, que l'investissement proposé était exempt de tout aléa financier en leur assurant une rentabilité certaine ; qu'il convient de relever par ailleurs que, contrairement au notaire, la société Citya Ouest Investissement Locatif a été associée étroitement à la phase de commercialisation et de rédaction des contrats de réservation ; qu'elle leur avait par ailleurs proposé, préalablement à cet investissement, de réserver un lot dans un autre programme immobilier commercialisé par le groupe Simbiosis sur la commune de Carla Bayle en Ariège, réservation qui avait dû être annulée en raison de « problèmes techniques rencontrés au niveau des infrastructures » ;