Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.800 du 11/07/2019,  partie 7



 La parcelle [...] est située en zone Ndb qui couvre le périmètre de la station Oméga.
 Les parcelles expropriées sont situées en zone périurbaine proche de l'Etang-Saint-Paul et du centre de Saint-Paul. Contrairement aux affirmations de l'expropriant, elles sont desservies par des voies d'accès et à proximité des zones commerciales.
 Ces parcelles sont en outre localisées dans une zone où, suivant l'Agence pour l'Observation de la Réunion, l'Aménagement et l'Habitat, « il existe une pression foncière caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul ».
 Il est démontré que l'association libre de Cambaie a mis en place des réseaux sur la zone, à proximité des parcelles. A la date de référence, un réseau d'eau potable avait été installé et l'électrification du périmètre de Cambaie a débuté en 1972 avec des subventions du ministère de la culture.
 S'agissant des activités d'extractions, il y lieu de relever que les autorisations d'exploitation sont postérieures à la date de référence.
 Les éléments fournis à la Cour confirment l'appréciation du premier juge sur les caractéristiques du bien exproprié : zone de pression foncière, proximité des zones commerciales, existence de réseaux de viabilité et accessibilités par des voies de circulation sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
 En conséquence, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a retenu les parcelles expropriées comme étant un terrain en situation privilégiée, celle-ci étant constituée par : - la localisation en zone de pression foncière, - un accès aux voies de circulation, - la présence des réseaux ; - la localisation en zone péri-urbaine.
 
 Sur l'expertise sollicitée par l'expropriée L'association libre de Cambaie sollicite la désignation d'un expert pour évaluer le terrain compte tenu du peu de transaction dans la zone ce à quoi s'oppose le TCO.
 Selon les dispositions applicables en matière d'expropriation, si des difficultés particulières d'évaluation se présentent le juge peut notamment désigner un expert.
 Le fait qu'il y ait peu de transactions comparables ainsi que le relevait le Commissaire du Gouvernement en première instance ne signifie pas qu'il soit impossible d'obtenir des éléments de comparaison. En l'espèce reprenant l'analyse pertinente du premier juge, la cour estime que la parcelle à évaluer ne comporte pas de difficulté particulière d'évaluation.
 La demande d'expertise sera écartée et la décision du juge de l'expropriation est confirmée.
 
 Sur l'évaluation de la parcelle
 Conformément au Code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation. Le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif à bâtir à la date de référence.
 Au cas d'espèce le bien sera évaluée au jour de jugement l'ordonnance d'expropriation étant intervenue ultérieurement.
 Les parcelles expropriées situées en zone Au1st couvrent des espaces à urbaniser dans le futur, avec modification préalable du PLU. Elles ne sont donc pas constructibles mais présentent, ainsi qu'il a été vu ci-avant, une situation privilégiée. Elles seront donc évaluées à un prix supérieur à celui des terrains agricoles en tenant compte de leurs plus - values dues à une situation en zone périurbaine connaissant une forte pression foncière sur le marché foncier.
 La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché.
 Les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation consécutive à la procédure d'expropriation, l'expropriant proposant dans le dernier état de son mémoire la somme de 5,47 € le m2 (rapport de M. E...), l'expropriée réclamant 400 € du m2.
 Le rapport d'expertise de M. E..., expert près la Cour d'appel de Saint Denis de La Réunion, propose diverses évaluations pour conclure à une moyenne de 5,47 €.
 Les conclusions du commissaire de Gouvernement versées en cause d'appel ayant été écartées, elles ne seront pas prises pour référence. Toutefois il résulte du mémoire de première instance qu'il y a peu de termes de comparaison et qu'il fixait un prix de 0,90 € le m2 en zone 1 Ncb et 0,50 € le m2 en zone Ndb.
 En préliminaire cette évaluation, écartée par le premier juge, ne peut être prise en compte dans la mesure où le TCO par son offre de 5,47 € le m2 admet que cette évaluation n'est pas pertinente.
 Plusieurs références découlant de donation- partages de parcelles déclarées pour une valeur de 1.000 € sont analysées par l'autorité expropriante qui soutient qu'elles s'imposent au juge de l'expropriation en application des dispositions de l'article L 322-9 du code de l'expropriation.
 Or il sera observé d'une part que ces déclarations sont pour certaines supérieures à la valeur retenue par le service des domaines, d'autre part qu'elles ne portent pas sur les parcelles expropriées de l'ASL, qu'enfin l'offre de l'autorité expropriante basée sur le rapport de son expert est elle-même supérieure à ces évaluations.