Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.123 du 13/10/2021,  partie 6



 5°) Et alors que, enfin, en retenant que la société GALERIE [Q] [L] à l'expert de n'avoir pas examiné les pièces qu'elle lui avait transmises dès lors qu'elle-même « n'a pas satisfait aux demandes de production de pièces comptables et d'explications complémentaires qui lui étaient faites par l'expert », sans rechercher, conformément à la demande de la société GALERIE [Q] [L], si, l'expert s'étant jusqu'alors abstenu de répondre à l'essentiel de ses dires et d'examiner les pièces qu'elle lui avait transmises, elle n'était pas fondée à juger tardive et abusive et n'était pas justifiée à délaisser une demande de production de pièces et d'explications complémentaires formulée par M. [M], sur suggestion de la bailleresse et pour la première fois plus de deux ans après sa désignation en qualité d'expert judiciaire et plus de six années après que la société preneuse avait été évincée de son bail sans avoir encore reçu la moindre somme au titre de l'indemnité d'éviction qui lui était due, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 237 et 276 du Code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir limité à 1 590 000 euros la somme que la S.C.I. VENDOME BUREAUX a été condamnée à payer à la société [Q] [L] à titre d'indemnité totale d'éviction, 
 
 Aux motifs que « Sur l'indemnité d'éviction 
 
 Aux termes de l'article L. 145-14 du Code de commerce, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.
 
 Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.
 
 L'expert judiciaire ne s'est pas clairement prononcé sur le point de savoir si l'éviction entraînait la perte du fonds, ou si celui-ci pouvait être déplacé. Il a déploré le fait de n'avoir pu mener à bien sa mission dans de bonnes conditions, compte tenu de la non-production par la société locataire d'éléments comptables complémentaires, qui lui aurait permis d'affiner son analyse.
 
 Les deux parties s'opposent sur les conséquences de l'éviction. La société locataire soutient qu'elle a perdu son fonds de commerce et sollicite en conséquence le paiement d'une indemnité d'éviction totale, pour perte de fonds, fixée à la somme de 4 469 500 euros, conformément aux conclusions de son expert comptable M. [W]. La société bailleresse soutient quant à elle que, compte tenu de la notoriété internationale dans le marché de l'art de M. [Q] [L], l'éviction des lieux loués n'a pas entraîné de perte de fonds, l'activité dudit fonds ayant continué et même prospéré, à la suite de l'éviction, la clientèle ayant été transférée. Elle conclut en conséquence que l'indemnité due est une indemnité de transfert, dont le montant correspond à la valeur du droit au bail qu'elle propose de voir fixer à la somme totale de 670 971 euros.
 
 L. 145-14 du code de commerce fait reposer sur le bailleur la charge de la preuve que le préjudice subi par le preneur évincé serait moindre que la valeur du fonds de commerce.
 
 En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise que les lieux dont s'agit dépendent d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1]. Ils sont situés au rez-de-chaussée dans la galerie commerciale appelée "[Adresse 8]", composée d'un mail principal "atrium"commençant [Adresse 7] pour se terminer [Adresse 1]. Les locaux sont situés à mi-chemin entre l'[Adresse 7] et la [Adresse 1]. L'expert judiciaire, après visite des locaux, a constaté que ceux-ci présentent de beaux volume, un très beau linéaire de façade, en partie en angle, sur l'atrium et un mail secondaire menant à un jardin dont la locataire avait la jouissance six mois par an ; que les réserves en sous-sol ne sont pas reliées au rez-de-chaussée et non sont accessibles que par les parties communes. L'expert judiciaire n'ayant pu visiter les lieux que quatre ans après l'éviction, a repris la description des lieux effectuée par M. [W], expert amiable, qui les avait visités en 2005, avant le départ de la société locataire.
 
 La clause destination du bail liant les parties est la suivante : "commerce d'art, y compris meubles anciens".
 
 L'expert judiciaire pour déterminer l'activité exercée dans les lieux par la société locataire s'est référé à une note figurant en annexe au rapport amiable de M. [W], qu'il a lui-même annexée à son rapport. Il en résulte que la société locataire exerçait dans les locaux pris à bail une grande variété d'activités qui la différenciait d'une galerie d'art traditionnelle. Ce document précise que la locataire, qui employait une dizaine de salariés, exerçait trois types d'activités principales :
 - la prospection à l'étranger et notamment en Asie,
 - l'édition de livres d'Art : édition de catalogues des expositions réalisées à la galerie, utilisés lors des prospections à l'étranger,