Cour d'appel de Bordeaux, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.976 du 13/12/2018,  partie 3



 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE, si l'expert judiciaire a relevé que la semi-piétonisation d'une rue désormais desservie par un tramway a fréquemment été considérée au regard de commerces de restaurant comme un élément constitutif d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, il reste que la preuve d'une incidence favorable sur le commerce exercé, qui incombe au bailleur, n'est pas rapportée en l'espèce alors que, à juste titre le preneur fait valoir qu'il ne dispose pas de terrasse contrairement aux autre concurrents donnant sur la place Pey Berland ou sur la place Saint Christoly, de nature à être un élément favorable pour la clientèle potentielle dont l'attention ne peut être attirée que par la seule présence de l'enseigne rue Vital Carles, en partie basse de la rue, de sorte qu'il ne peut être fait droit à la demande de déplafonnement ;
 
 ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du nouveau loyer lorsqu'elle est de nature à avoir un incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; que les conditions du déplafonnement s'apprécient à la date du renouvellement du bail ; que, pour fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013 à la somme annuelle de 9.853 €, hors taxes et hors charges, la cour d'appel a retenu que la société SIDEM procédait par affirmations en considérant que l'attractivité générale de la ville de Bordeaux et le réaménagement urbain auraient nécessairement eu un impact positif sur le commerce de restauration de M. Y..., sans cependant donner d'éléments permettant de caractériser en quoi cette modification était de nature à avoir un impact favorable pour ce commerce situé, non pas sur la place Pey Berland elle-même, mais en partie basse de la rue Vital Carles ; qu'en statuant ainsi, sans s'en expliquer au regard des conclusions d'appel de la société SIDEM (conclusions d'appelant n° 3, pp. 10 à 13) et des pièces qu'elle versait aux débats, dont il ressortait que l'activité commerciale de la ville de Bordeaux ayant connu une évolution notable, principalement dans le centre-ville, à proximité des lieux loués, en raison d'une augmentation très importante du nombre d'habitants et de visiteurs au cours des dernières années, ces éléments induisaient une augmentation conséquente des clients potentiels du commerce de restauration asiatique du preneur situé dans un secteur ne comptant aucun autre restaurant de ce type, recherché aussi bien par des touristes que par des résidents pour ses spécialités culinaires, elle n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, dans leur rédaction applicable à la cause ;
 
 ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du nouveau loyer lorsqu'elle est de nature à avoir un incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; que les conditions du déplafonnement s'apprécient à la date du renouvellement du bail ; qu'en retenant, pour fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013 à la somme annuelle de 9.853 €, hors taxes et hors charges, que la société SIDEM n'apportait pas d'élément permettant de caractériser en quoi l'attractivité générale de la ville de Bordeaux et le réaménagement urbain étaient de nature à avoir un impact favorable pour le commerce de restauration asiatique du preneur, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appelant n° 3, p. 11), si l'expansion commerciale qu'avait connue l'agglomération de Bordeaux durant les dernières années, principalement dans le centre-ville, à proximité des lieux loués, dans un secteur ne comptant aucun autre restaurant asiatique, ne s'était pas traduite par une augmentation substantielle du chiffre d'affaires du commerce de M. Y... au 1er janvier 2013, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, dans leur rédaction applicable à la cause ;
 
 ALORS, EN TROISIEME LIEU, QU' en tout état de cause, des locaux affectés à usage de restaurant sont monovalents lorsqu'un changement d'affectation ne peut intervenir sans d'importants travaux ; que, pour fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013 à la somme annuelle de 9.853 €, hors taxes et hors charges, la cour d'appel a retenu que la société SIDEM ne justifiait pas de l'importance des travaux de transformation requis pour l'exercice d'une activité autre que de restauration asiatique dans ses locaux, évoquant essentiellement des travaux de dépose, d'aménagements et de décoration ;