cour d'appel d'Aix en Provence
1re Chambre A,  décision 16-10.961 du 31/01/2018,  partie 7


qu'en jugeant que le notaire rédacteur n'avait pas à se livrer à un commentaire du jugement du tribunal de grande instance de Nice du 15 janvier 1975 ni de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence du 29 avril 1976, annexés à l'acte notarié de vente, ayant débouté la SCI l'Heure bleue, venderesse des époux X..., de sa demande de constatation d'un état d'enclave dans le cadre d'un litige l'ayant opposée à ses voisins, M. et Mme C..., quand il appartenait au notaire rédacteur de s'assurer de ce que M. et Mme X... en avaient compris la portée et leur incidence sur l'usage normal de leur fonds destiné à l'habitation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
 
 Alors 3°) que le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences d'une décision de justice qui est annexée à l'acte notarié ; qu'en retenant, pour débouter les époux X... de leurs demandes mettant en cause la responsabilité de leur notaire, qu'ils ont déclaré faire leur affaire personnelle des décisions de justice après en avoir obtenu la lecture par une interprète assermentée, la cour d'appel, qui a statué par une motivation inopérante à établir qu'ils avaient eu connaissance de leur incidence sur leur accès à leur maison d'habitation et avaient été mis en garde sur les risques encourus quant à l'usage normal de leur fonds, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
 
 Alors 4°) que le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation sans indiquer les éléments de preuve lui permettant de tenir pour établie l'existence d'un fait ; qu'en affirmant péremptoirement que le notaire a analysé les conséquences juridiques des décisions de justice annexées à son acte de vente sans expliquer sur quelles pièces elle se fondait pour retenir l'existence d'une telle analyse, dûment contestée par les époux X... qui dénonçaient l'absence de conseil et de mise en garde quant à la portée juridique de ces décisions (conclusions récapitulatives, p. 9), les premiers juges, et la cour d'appel par voie d'adoption implicite, qui ont procédé par voie de simple affirmation, ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Alors 5°) que en relevant, pour écarter l'existence d'un lien de causalité entre le manquement du notaire rédacteur et les préjudices en résultant, que rien ne démontre avec certitude qu'à la date de l'acte authentique, une information qu'ils estiment plus complète les aurait amenés à ne pas contracter, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel des époux X..., p. 14), si l'état de santé de Mme X..., dès cette époque, dans l'impossibilité constatée par les juges du fond (jugement, p. 8, 4ème attendu) de gravir les 99 marches existantes, n'établissait pas avec certitude qu'ils n'auraient pas acquis ce bien si le notaire les avaient mis en garde sur les risques que leurs voisins ne les privent de la possibilité d'accéder sur leur fonds en voiture, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
 
 Alors 6°) que l'existence de voies de droit permettant à la victime de recouvrer ce qui lui est dû n'est pas de nature à priver de son caractère actuel et certain le préjudice né de la faute du notaire, lorsque ces voies de droit ne sont que la conséquence de la situation dommageable créée par celui-ci ; qu'en relevant, pour dénier un caractère causal au manquement du notaire rédacteur à son obligation de conseil et de mise en garde, qu'en invoquant une perte de valeur du bien, les époux X... visaient en réalité à un rééquilibrage du contrat de vente et relevait en conséquence de ses rapports avec l'acheteur, c'est-à-dire, à suivre le raisonnement de la cour, qu'ils pouvaient exercer une action contre ces derniers pour obtenir ce rééquilibrage, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
 
 Alors 7°) que le notaire qui manque à son obligation de conseil et d'efficacité, à l'occasion de la vente d'une parcelle, en omettant d'informer les parties des risques d'enclavement, doit indemniser les acheteurs de l'intégralité du préjudice subi ;