Cour d'appel de Fort-de-France, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.405 du 21/03/2019,  partie 3


Il sera réformé pour le surplus, et la CRCAM de la Martinique et de la Guyane sera condamnée à garantir l'appelante des conséquences de l'éventuel contentieux issu de l'ordonnance de référé-expertise du 16 septembre 2011 ainsi qu'à payer à la Société MBA, à titre de dommages-intérêts, les intérêts de l'emprunt de 230.000 € souscrit auprès de la BNP-Paribas jusqu'à la signification du présent arrêt ainsi qu'une somme de 40.000 € en réparation de son manque à gagner; le surplus des prétentions de la Société MBA, et corrélativement l'ensemble de celles de la CRCAM de la Martinique et de la Guyane, étant rejeté » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE : « La société MBA justifie avoir fait publier et enregistrer le 13 novembre 2014 au service de la publicité foncière l'assignation qu'elle a fait délivrer le 31 décembre 2013 au Crédit Agricole. Son action est dès lors recevable. Sur le fond, même si la société MBA ne produit pas la pièce justifiant de sa levée d'option dans le délai contractuel fixé au 22 février 2012, les deux parties s'accordent pour demander au tribunal de dire que son jugement vaudra vente entre les parties. Cependant, le Crédit Agricole demande que le tribunal dise que la vente sera parfaite aux conditions visées à la promesse du 22 novembre 2011, alors que la société MBA demande seulement que la vente soit parfaite aux conditions de prix arrêtées dans la promesse et sollicite du tribunal qu'il juge que le Crédit Agricole la garantira des conséquences financières pouvant résulter du contentieux en cours sur un désordre affectant l'immeuble. L'acte du 22 novembre 2011 valant promesse de vente contient aux chapitres charges et conditions générales et charges et conditions relatives à la copropriété, les déclarations du promettant qu'il n'existe aucun litige en cours et aucune procédure sur le bien (page 8) et qu'à sa connaissance il n'existe pas de procédure intentée soit contre le syndicat des copropriétaires soit par lui (page 14). Et au paragraphe sur l'état des biens (page 8) le bénéficiaire s'engageait à prendre les biens dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de, la part du promettant en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages pourraient être affectés. La déclaration du Crédit Agricole qu'il n'existait pas au jour de la promesse de procédures en cours était inexacte puisque lui-même avait intenté une instance contre l'un des copropriétaires et le syndic de la copropriété à la suite d'infiltrations d'eau affectant son lot. L'ordonnance de référé organisant une mesure d'expertise a été rendue le 16 septembre 2011, deux mois avant la signature de la promesse. Mais pour autant, la promesse de vente, aussitôt après la déclaration du promettant qu'il n'existe pas à sa connaissance de procédure intentée soit contre soit par le syndicat des copropriétaires contient le paragraphe suivant « Pour le cas de réalisation des présentes, les procédures actuellement en cours de même que toute autre procédure éventuelle intentée par le syndicat des copropriétaires ou à son encontre feront l'affaire personnelle de l'acquéreur à compter du jour de la réalisation de l'acte authentique de vente, à l'effet de quoi le promettant s'oblige à le subroger dans tous ses droits et obligations à cet égard. Le promettant déclare en outre qu'en cas de réalisation, il se désistera en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes les sommes qui pourraient être ultérieurement allouées ou remboursées au titre de ces procédures, de même que l'acquéreur supportera le coût de tous appels de fonds nécessités par la poursuite de ces mêmes procédures à compter de la date de réalisation des présentes ». Ainsi, aussitôt après avoir affirmé qu'il n'y avait pas de procédures en cours le Crédit Agricole faisait état de procédures actuellement en cours et s'engageait à subroger la société MBA dans tous ses droits et obligations et donc à la garantir des sommes qui pourraient être mises à sa charge au terme de ces procédures. La promesse de vente contient en définitive une clause générale d'exclusion de garantie et une clause spéciale de garantie de l'acquéreur par le promettant pour ce qui concerne les conséquences des procédures en cours. Il n'y a donc pas lieu de condamner le Crédit Agricole à garantir la société MBA des conséquences qui pourraient être mises à sa charge à l'issue de la procédure engagée en référé » ;
 
 ALORS QUE 1°) une clause exclusive de garantie des vices cachés est licite, et est opposable à un acquéreur professionnel de l'immobilier, lequel avait toute compétence pour déceler les désordres par lui invoqués ; qu'il ressortait des propres constatations de la Cour d'appel que la promesse de vente du 22 novembre 2011 comportait une clause exclusive de garantie, dont la Cour a expressément reconnu la licéité, prévoyant que : « le bénéficiaire   prendra les biens dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part (du promettant) en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages pourraient être affectés » (arrêt attaqué p.5, § 1 et 3) ;