cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-14.599 du 14/06/2018,  partie 2


que, concernant les facteurs locaux de commercialité, l'expert conclut que c'est un bon emplacement commercial, dans un quartier très vivant, favorable pour une activité de salon de coiffure, mais de moindre intérêt que le boulevard [...], et la rue [...] ; que l'évolution du chiffre d'affaires du preneur mis en avant par ce dernier est inopérant au regard des critères énumérés par l'article L.145-33 du Code du commerce ; qu'ainsi l'emplacement de la boutique au [...] lui confère une bonne commercialité de quartier ; qu'en outre, il doit être ajouté que si la clientèle d'un salon de coiffure est essentiellement composée de personnes résidant ou travaillant à proximité immédiate, elle n'exclut pas pour autant, comme le prétend l'EURL DS Lussac, une clientèle de chalands et de touristes, accueillis sans rendez-vous préalable ; que néanmoins, les photos versées aux débats établissent que, si le nombre de mètres linéaires de façade en vitrine améliore la visibilité du commerce exploité, celle-ci se trouve pondérée par l'avancée sur le trottoir du fleuriste situé au [...], qui occulte le local lorsqu'on vient du boulevard [...] ; qu'il ressort du rapport de M. Z... plusieurs références de comparaison portant sur des boutiques rue [...], Boulevard [...] et rue [...], allant de 590 € à 1.000 € le m2 B ; que l'expert a, à juste titre, exclu les termes de comparaison de locaux situés Boulevard [...] et rue [...], qui ont une commercialité de secteur supérieure à celle de la rue [...], en privilégiant deux baux de la rue [...] conclus en 2009 et 2011 pour des loyers de 946 € et 947 €/m2 B, tout en excluant le bail de la librairie située au [...] , dont le prix de loyer en renouvellement amiable, particulièrement bas, résulte de la volonté de la Mairie de Paris de maintenir ce type d'activité dans le quartier ; que tant les références de comparaison de salons de coiffure proposées par le preneur, qui sont situées dans d'autres quartiers de Paris, que les références de comparaison du bailleur situées rue [...] ne sont pas pertinentes ; qu'en revanche, le bail commercial signé entre Monsieur Jean X... et la société Odéon Immobilier le 26 mai 2014 pour des locaux situés dans le même immeuble comprenant une boutique de 12,90 m2 et une réserve en sous-sol de 6,50 m2 (0,20), soit une surface pondérée de 14,20 m2 B, à destination d'agence immobilière, pour un loyer annuel de 8.560 €, soit 603 €/m2 B, doit être pris en considération, en tenant compte de l'exiguïté de la boutique louée ; que la valeur de 700 à 750 €/m2 B retenue par l'expert apparaît adaptée au regard des éléments de comparaison, de l'emplacement, des caractéristiques des locaux, de leur destination mais il convient de retenir la valeur unitaire basse de 700 €/m2, compte tenu des travaux d'ampleur réalisés par le preneur, qui constituera le nouveau loyer renouvelé à compter du 4 octobre 2012, après abattement de 3% pour charges exorbitantes, de : 40.006€/an HT HC (700 € x 58,92 m2 B = 41.244E - 3%) ;
 
 1°) ALORS QU'en cas de report de l'accession à la fin de la jouissance, les travaux réalisés par le locataire sont sans incidence sur la fixation de la valeur locative ; que la cour d'appel qui, après avoir justement énoncé qu'en raison du report de l'accession à la fin de la jouissance, la valeur locative devait être appréciée sans tenir compte des importants travaux d'amélioration réalisés par la preneuse, a néanmoins retenu une valeur locative dans la fourchette déterminée par l'expert, qui avait procédé à une estimation en intégrant les travaux réalisés par le locataire, a violé les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QUE la valeur locative est notamment déterminée d'après les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents ; qu'en écartant les références de comparaison relatives à des salons de coiffure que proposait la preneuse en raison de ce que les locaux seraient situés dans d'autres quartiers de Paris, sans examiner, même sommairement, la valeur locative d'un salon de coiffure situé au [...] , à proximité donc des locaux litigieux situés au [...] , la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QUE la société DS Lussac faisait valoir que l'expert s'était contenté, pour déterminer la valeur locative, de faire la moyenne arithmétique des trois termes de comparaison qu'il avait jugés pertinents, ignorant ainsi les autres critères d'appréciation de l'article L. 145-33 du code de commerce auxquels se référait précisément la preneuse; qu'en choisissant une valeur locative dans la fourchette déterminée par l'expert, sans répondre à ce moyen de nature à établir que les critères légaux de fixation de la valeur locative n'avaient pas été pris en compte, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.