décision 17-21.896 du 28/06/2018,  partie 3


Il convient donc de retenir cette référence tirée de l'expertise judiciaire comme pertinente et devant servir de modèle au calcul. Ensuite, s'agissant du coefficient, l'expert judiciaire prend le chiffre de 6 alors que l'expert privé prend le chiffre de 8. L'expert privé dit que l'emplacement est équivalent au [...] et que dès lors c'est le même coefficient de 6 qui doit être retenu. Or, l'examen du chiffre d'affaire démontre que l'emplacement situé en bas du [...], et donc au 28, est plus recherché et avantageux que celui situé au 8, [...] .Les nouveaux locaux sont ainsi mieux situés que les locaux évincés, ce qui se reflète également dans le chiffre d'affaire, même si le seul emplacement ne saurait bien évidemment justifier cette hausse de manière exclusive. Il importe dès lors, comme l'a fait l'expert de tenir compte de cet élément en retenant le coefficient de 6. Il convient donc de retenir le montant proposé par l'expert judiciaire en fixant l'indemnité de transfert à 46.829 euros. B. Les indemnités accessoires :- les frais de remploi et de négociation d'un nouvel acte locatif; Certains frais de remploi relevés par l'expert judiciaire ne sont pas contestés par la défenderesse, soit les sommes suivantes: -droit fixe : 125 euros,- taxe cession droit au bail : 6.498 euros,- dépôt promesse ; 1 euro,- publicité : 166,05 euros, - modification du RCS : 201,58 euros, - publicité : 70,11 euros, - modification RCS : 184,74 euros, - honoraires de transaction : 6.728 euros, soit au total 13.974,48 euros. La somme de 1.819 euros relative à la rédaction d'un nouveau bail commercial n'apparaît pas justifiée dans la mesure où le bail courait jusqu'en 2010 et ne doit pas être prise en compte. De même, la somme de 1.752,08 euros qui correspond à des émoluments sur des emprunts réalisés par la SARL Ottica n'a pas à être prise en compte. Concernant les honoraires du conseil de la SARL Ottica, la facture concernant la prise en charge des honoraires de la SARL Sigurani ne peuvent être entérinées car ils revêtent un caractère anormal. En effet, la SARL Ottica n'avait pas à prendre en charge ces honoraires, il s'agit d'une libéralité qui ne saurait être indemnisée. Il convient ensuite d'examiner la facture de 20.332 euros adressé par Maître Y... en date du 25 juillet 2007 intitulé « formalités de recherche de négociation et de rédaction du compromis de vente à l'acquisition du droit au bail suivant mandat du 10 décembre 2007 ». Outre le fait qu'une erreur matérielle se serait glissée dans la rédaction de cette facture car la date mentionnée est antérieure au mandat donné, on peut surtout s'interroger sur le fait d'une part que la rédaction du compromis de vente incombe au notaire, pour lequel est également sollicité des honoraires à ce titre, mais également sur le montant exorbitant de ces honoraires qui ne sont par ailleurs, justifié par aucun autre élément. Dès lors, ces frais ne peuvent être considérés comme « normaux » au sens de l'article L.145-14 du Code de commerce et ne peuvent donc être pris en compte au titre de l'indemnité d'éviction  - les frais de déménagement : Les parties s'accordent sur la somme de 255 euros à retenir conformément à la facture produite en procédure » ;
 
 1° Alors, que tout rapport d'expertise amiable peut valoir, à titre de preuve, dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties ; qu'au cas présent, pour allouer à la société Ottica, à titre d'indemnité d'éviction, la somme de 79.726,48 € correspondant au montant retenu par l'expert judiciaire, la cour d'appel s'est fondée sur le seul rapport de ce dernier, sans à aucun moment examiner le rapport d'expertise amiable ; qu'en statuant ainsi cependant qu'il n'était pas contesté que ce rapport amiable avait été soumis à la libre discussion des parties, la cour d'appel a violé les articles 15, 16 et 132 du code de procédure civile ;
 
 2° Alors, que l'indemnité d'éviction allouée par le bailleur doit comprendre une somme représentant les frais d'acquisition du nouveau titre locatif supportés par le locataire après son éviction pour sa réinstallation dans un autre local commercial; que la cour d'appel a retenu l'indemnité telle que fixée par l'expert judiciaire lequel, selon les propres constatations de la cour d'appel, n'avait pas pris en compte le « droit au bail réellement payé » de 260.000 € par la société Ottica pour pouvoir s'installer dans de nouveaux locaux (arrêt attaqué p. 7, § 2) ; qu'en refusant de tenir compte des frais d'acquisition du nouveau titre locatif de la société Ottica, la cour d'appel a violé l'article L.145-14 du code de commerce ;
 
 3° Alors, que lorsque le locataire a déjà quitté les lieux, l'indemnité d'éviction doit être calculée à la date la plus rapprochée du départ du locataire, sans tenir compte des variations économiques postérieures à ce départ ;