Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-21.442 du 26/10/2022,  partie 4


De plus, le PRENEUR devra supporter la totalité de l'exécution du coût des travaux de reconstruction dans le cas où l'indemnité d'assurance nette de tous impôts et taxes présent ou à venir serait insuffisante, et ceci, en contrepartie de l'entière responsabilité qu'il assume dans les déclarations des valeurs assurées, comme il est dit précédemment. Dans ce cas, l'indemnité de perte de loyers viendra compléter à due concurrence le montant de l'indemnité versé au BAILLEUR Deuxième cas - la reconstruction du bien loué n'est pas réalisée par suite d'interdiction administrative ou autres ou quelque cause que ce soit. Dans ce cas, le BAILLEUR s'oblige à réaliser au profit du PRENEUR la promesse de vente des biens, objet du présent contrat, au prix conventionnel diminué du montant des indemnités perçues après imputation sur ces dernières de toutes taxes, indemnités et débours supportés par le BAILLEUR du fait du sinistre comme de toutes sommes qui seraient dues par le PRENEUR du fait du présent contrat. De son côté le preneur pourra opter : Soit pour la réalisation anticipée de la promesse de vente dont il est parlé ci-après à son profit, en manifestant son intention par lettre recommandée avec avis de réception adressée au BAILLEUR dans le délai de deux mois suivant le jour de la perte du bien donné. Soit pour le maintien des présentes conventions, lesquelles continueraient à produire tous leurs effets, le PRENEUR pouvant néanmoins demander à tout moment la réalisation anticipée de la promesse de vente avec un préavis de six mois " Il résulte ainsi des dispositions susvisées du contrat de crédit-bail immobilier conclu entre les parties le 14 novembre 2007 que : - l'intervention de la société Norbail se borne au financement de l'immeuble, - la société l'Envol doit supporter les risques de la force majeure qui incomberaient normalement au propriétaire, - la Sci l'Envol doit assumer seule la charge de tous les travaux , y compris la reconstruction ou la transformation qui s'avéreraient nécessaires ; ainsi le contrat prévoit les cas suivants : - soit la reconstruction par la société Norbail Immobilier au montant de l'indemnité d'assurance, - soit la reconstruction par Norbail Immobilier mais avec obligation pour la sci l'Envol de supporter l'exécution de la totalité du coût des travaux de reconstruction en cas d'insuffisance de l'indemnité d'assurance, - soit la levée d'option par la sci l'Envol dans les deux mois de la perte du bien, déduction faite de l'indemnité d'assurance, - soit la poursuite du contrat et maintien de tous ses effets, avec la levée d'option ultérieure à tout moment sous préavis de 6 mois. ; il convient de rappeler que selon l'expertise de M. [N] le bâtiment, choisi par la société l'Envol, présentait un entretien succinct, assez limité, sans plans de l'installation électrique, ni dossier de contrôle de cette installation, alors que cette installation, toujours sous tension, était "très vétuste", complexe et d'origine (1973), avec plusieurs tableaux divisionnaires, alimentant les différents secteurs d'activités, qu'il n'y avait pas d'alarme incendie. Cet expert a relevé également que la porte d'entrée des bureaux n'était pas verrouillée. Le transfert des risques dans ces conditions est un élément absolument essentiel du contrat de crédit-bail. La clause par laquelle il est indiqué que le bailleur, en cas de perte "s'oblige" à reconstruire à l'identique le bien loué, ne peut se comprendre au vu des clauses ci-dessus comme nécessitant un accord préalable des parties sur le coût de la reconstruction et le montant de l'indemnité d'assurance ; pour le cas où l'indemnité d'assurance serait insuffisante, les parties se trouvent nécessairement dans la situation prévue au 2e alinéa du cas n° 1 à savoir qu'en cas d'insuffisance de l'indemnité d'assurance au regard du coût de la reconstruction, le preneur devra : supporter la totalité de l'exécution du coût des travaux de reconstruction. En réalité, les termes du contrat sont clairs en ce sens que le crédit bailleur au final ne supporte pas de coûts supérieurs au montant de l'indemnité d'assurance, ni dans le cas n° 1, ni dans le cas n° 2, l'insuffisance d'assurance étant de la responsabilité du preneur (page 25 du contrat) ; or la sci l'Envol n'a jamais manifesté son accord pour la prise en charge de la totalité du coût de la reconstruction en cas d'insuffisance de l'indemnité d'assurance, ni n'a jamais manifesté son accord sur le montant de l'indemnisation de la société Allianz ensuite des premières investigations des experts. Au contraire, elle a toujours exigé la reconstruction sans contrepartie, en faisant une lecture incomplète du contrat, préférant agir judiciairement et aux fins d'être indemnisée de "tous ses préjudices", alors qu'il convenait plutôt de s'en remettre au contrat pour déterminer les modalités de financement de la reconstruction ; en conclusion, il convient de juger que la reconstruction à l'identique demandée par la Sci l'Envol était contractuellement conditionnée, aux termes de l'alinéa 2 du cas 1, par un accord préalable triparti entre le preneur, le bailleur et l'assureur, de sorte que la société Norbail Immobilier n'était pas tenue de procéder à la reconstruction, faute d'un tel accord ; ainsi la Sci l'Envol sera déboutée de sa demande de reconstruction et de financement de la reconstruction par la société Norbail ;