Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-25.630 du 04/10/2018,  partie 2



 Aux motifs que « les dernières conclusions de la SCI du Plessis Trévise, adressées d'une part le 2 juin 2017 par LRAR et reçues le 6 juin 2017, adressées d'autre part le 9 juin 2017 par télécopie, soit tardivement eu égard à la date de l'audience fixée au 8 juin 2017 depuis le 23 décembre 2016 et en nombre insuffisant (un seul exemplaire) pour qu'elles aient pu être notifiées aux autres parties, sont irrecevables » ;
 
 Alors que les conclusions de l'exproprié contenant seulement des éléments complémentaires en réplique au mémoire de l'autre partie sont nécessairement recevables ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour déclarer irrecevables les dernières conclusions de la SCI du Plessis Trévise, après avoir pourtant relevé que la SADEV 94 avait adressé ses dernières écritures au greffe le 18 mai 2017, sans rechercher si les conclusions de l'exposante présentaient des demandes nouvelles et si elle ne contenaient pas seulement des éléments complémentaires en réplique au mémoire de la SADEV 94, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 4 avril 2016 du juge de l'expropriation du Val-de-Marne, sauf sur le montant de l'indemnisation de la SCI du Plessis Trévise, et, statuant à nouveau, fixé de la façon suivante les indemnités lui revenant : indemnité principale d'expropriation : 297 000 euros ; indemnité de remploi : 30 700 euros ; indemnité pour perte de loyers : 125 279,04 euros ;
 
 Aux motifs que « [
 ] ; le commissaire du gouvernement indique que : - le bien objet de la présente procédure est soumis au droit de préemption urbain ; en conséquence, la date de référence est celle du 31 décembre 2013 ; - la référence de l'expropriante portant sur les parcelles [...] et [...] doit être écartée en l'absence d'acte de vente, tandis que les termes de comparaison fournis par l'expropriée doivent être écartés car invérifiables ; - le transport sur les lieux a permis de constater que le terrain supporte de constructions type algeco et en dur, de sorte qu'un abattement pour encombrement de 10 % est justifié ; - l'occupant de la parcelle dispose d'un bail commercial qui lui permet d'obtenir de l'expropriant une indemnité d'éviction commerciale, ce qui justifie un abattement de 30 % ; - le montant de l'indemnité pour perte de loyer doit être fixé à une année de loyers ; qu'aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; que l'article 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; [
 ] ; que, cependant, la déclaration d'utilité publique valant modification du plan local d'urbanisme n'étant intervenue que pour les seuls besoins de l'opération pour laquelle l'expropriation a été mise en oeuvre, l'exproprié ne peut bénéficier de l'avantage résultant de la prise en compte, pour la détermination d'un zonage plus favorable, des aménagements et travaux devant être effectués après l'expropriation, de sorte que la date de référence se situe dans ce cas, conformément à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, devenu L. 322-2, un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; que dès lors la date de référence devant être retenue est celle du 10 juin 2012, date à laquelle la parcelle était classée en zone AUa ; qu'il n'existe en revanche aucune contestation sur la date à laquelle le bien doit être évalué, le 4 avril 2016, date du jugement, ni celle à laquelle les caractéristiques du bien devant être prises en compte sont appréciées, à savoir le 5 mai 2014, date de l'ordonnance d'expropriation ; qu'à la date de référence, la parcelle considérée était située en zone AUa du PLU de la commune de [...], soit une zone à urbaniser destinée à un aménagement futur ; que l'appréciation de la valeur du bien en cause doit se faire par comparaison avec celle d'autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches ; qu'en conséquence sera écartée la méthode d'évaluation par capitalisation mentionnée dans l'expertise Y... communiquée par la SCI, reposant sur une valorisation des revenus selon un taux de capitalisation arbitraire ; qu'il en va de même de la méthode par les flux qui repose sur un certain nombre de paramètres incertains ; qu'il convient de privilégier l'évaluation par comparaison avec des biens comparables dans la même zone géographique ; que les termes de comparaison figurant dans le rapport d'expertise produit par la SCI, tirés de la base BIEN des notaires, qui ne comprennent pas les références de publication et concernent d'autres communes que [...], ne seront pas retenues ;