Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-12.605 du 13/03/2019,  partie 6



 2°) ALORS, EN OUTRE, QU'ainsi que le faisait valoir la SARL DE L'UNION & L (ses conclusions d'appel, spéc. p. 5-6), il était stipulé dans le mandat du 22 mars 2012 conclu avec les époux W... : « DUREE DU MANDAT – EXCLUSIVITE : Le présent mandat est consenti et accepté AVEC EXCLUSIVITE pour une période irrévocable de trois mois à compter de ce jour. Sauf dénonciation, à l'expiration de cette période initiale, il sera prorogé avec exclusivité pour une durée maximale de douze mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin, chacune des parties pourra, moyennant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation » ; qu'était également stipulée une clause pénale ainsi libellée : « Fixation de la durée du paragraphe c- de la clause pénale stipulée au verso : de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et pendant une durée de trois mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui   CLAUSE PENALE - EXCLUSIVITE : De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant   b – autorise le mandataire, pendant la durée du mandat, à poser en exclusivité un panneau sur les biens à vendre et s'interdit de négocier directement ou indirectement, s'engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement. c)  S'interdit, pendant la durée du mandat et pendant période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui » ; qu'il résultait des termes clairs et précis de cet acte que pendant toute la durée du mandat, les mandants s'interdisaient de négocier avec un tiers, ainsi que de traiter directement avec une personne qui leur aurait été présentée par l'entremise de l'agent immobilier, pendant une période de trois mois suivant l'expiration du mandat ; qu'en rejetant la demande de la SARL DE L'UNION & L tendant à l'application de cette clause pénale, au motif inopérant que Monsieur W... avait conclu l'acte de vente de son bien avec la commune de DRANCY postérieurement à la date d'expiration de la clause pénale stipulée dans le mandat de recherche, et alors qu'elle constatait que le conseil municipal de la commune de DRANCY avait autorisé l'acquisition du bien de Monsieur W... dès le 24 janvier 2013, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil (dans sa version applicable en la cause, antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, nouvel article 1103 du code civil), ensemble l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ;
 
 3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en se bornant à retenir que la preuve de manoeuvres dolosives de la part de la commune de DRANCY ou des époux W... n'était pas rapportée, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (Cf. les conclusions d'appel de la SARL DE L'UNION & L, p. 4-7) si la circonstance que par délibération du 24 janvier 2013, le conseil municipal de la commune de DRANCY avait autorisé l'acquisition du bien des époux W... ne démontrait pas que dès cette période, ces derniers étaient en relations d'affaires avec la commune et qu'ils avaient ainsi méconnu les termes de la clause pénale stipulée dans le mandat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil (nouveaux articles 1103 et 1231-1 du code civil), ensemble l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970).