Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.853 du 15/11/2018,  partie 4


qu'en l'espèce, les bénéficiaires de la promesse avaient levé l'option bien antérieurement au délai de 30 jours suivant la déclaration d'achèvement des travaux en donnant, en amont de la signature des actes authentiques de vente, pouvoir à tout clerc de l'étude de Me BB... pour signer le bail commercial, et en signant les actes de ventes en l'état futur d'achèvement reçus par Me BB... avant la déclaration d'achèvement des travaux ; qu'en jugeant que le pouvoir donné au clerc de notaire et la signature des actes authentiques de vente en l'état futur d'achèvement ne pouvaient matérialiser la levée d'option, qui devait se matérialiser par la passation d'un nouvel acte authentique spécifique, la cour d'appel a ajouté à la promesse une condition qu'elle ne stipulait pas et a violé l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code ;
 
 2/ ALORS QUE la promesse de bail stipulait « La levée d'option par chaque acquéreur de lot(s) devra intervenir dans les plus brefs délais et, au plus tard dans les trente jours, à compter de la déclaration d'achèvement des travaux qui devra être produite à Maître DD... par la SCCV. Cette levée d'option sera constatée par un acte authentique à recevoir par Maître Yann DD..., notaire suppléant à SELLES-SUR-CHER (Loir et Cher), [...] , avec la participation du notaire du GCMS, lequel acte reprendra, pour chaque lot concerné, les termes et conditions du bail énoncé ci-après. Afin de s'assurer de la conformité du lot de chaque copropriétaire bailleur avec la désignation du bien telle qu'elle est indiquée ci-après, le Preneur interviendra à l'acte de levée d'option qui réitérera les présentes pour chaque acquéreur de lot(s) » et que « La levée d'option sera constatée par acte à recevoir par Maître DD..., avec la participation du notaire du PRENEUR, au plus tard dans les trente jours, suivant la Déclaration d'Achèvement des Travaux » ; que ces formalités étaient de simples règles de preuve de l'existence et de la date de levée d'option ; que la promesse ne stipulait pas que ces formalités relatives à la levée d'option étaient une condition de validité de la levée d'option ; qu'en affirmant que ces formalités étaient requises ad validitatem et que le non-respect de ce formalisme conduisait à retenir l'absence de levée d'option, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code ;
 
 3/ ALORS subsidiairement QUE toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ; qu'à supposer que la signature, dans un délai de 30 jours suivant la déclaration d'achèvement des travaux, d'un acte authentique de bail faisant intervenir le GCSMS, ait été requise ad validitatem de la levée d'option, cette clause était nulle en ce qu'elle constituait une condition potestative faisant dépendre la levée d'option d'un événement au seul pouvoir du GCSMS (son intervention à l'acte), le délai stipulé de 30 jours étant trop bref pour permettre au bénéficiaire de contraindre utilement le GCSMS à intervenir à l'acte ; qu'en jugeant que la condition n'était pas purement potestative en ce que le bénéficiaire de la promesse pouvait contraindre le GCSMS à intervenir à l'acte, la cour d'appel a violé les articles 1170 et 1174 du code civil, devenus l'article 1304-2 du même code ;
 
 4/ ALORS QUE les actes positifs d'une partie manifestant son accord à l'exécution d'un contrat sans respect de la forme contractuellement prévue emporte renonciation à la condition non respectée ; que pour juger que les courriels émanant du GCSMS des 5 février 2012 (pièce 11), 25 février 2012 (pièce 10), 27 février 2012 (pièce 73) 15 mars 2012 (pièce 12), 17 mars 2012 (pièce 54), du 24 mars 2012 (pièce n° 13 et 14), du 16 mai 2012 (pièce 15) et le PV de réunion du GCSMS du 22 mars 2012 (pièce 75) ne pouvaient manifester la renonciation du GCSMS à la condition de délai stipulée pour la levée d'option, la cour d'appel a retenu que le GCSMS ignorait lors de l'envoi de ces courriels et de l'établissement du PV que les travaux avaient été achevés et que le délai de levée d'option avait commencé à courir, n'ayant été informé de la déclaration d'achèvement des travaux que le 4 mai 2012 (arrêt, p. 19, § in fine et p. 20, § 1) ; que cependant, par courriel du 16 mai 2016, rédigé alors que le GCSMS avait été dûment informé de la date d'achèvement des travaux, le GCSMS avait sollicité de M. ZZ..., géant de la Sccv, dans l'objectif « d'une ouverture de [...] aussi rapide que possible » qu'il demande à l'accueil des sages de lui « communiquer tous les dossiers qu'ils détiennent, autant pour les candidatures de résidents que d'accueillants, afin de décider des affectations et recrutements, et d'établir sans délai les contrats nécessaires » (pièce 15) ; qu'il résultait de ce courriel que le GCSMS avait montré sa volonté de continuer à prendre à bail le site et renoncé au délai de levée d'option ;