Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-22.467 du 20/12/2018,  partie 10


qu'il ne peut être mis en oeuvre si l'exécution s'avère impossible ; qu'il appartient au débiteur de l'obligation de démontrer l'impossibilité de procéder à la démolition ; que l'arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 18 décembre 2008 qui a réduit le montant de l'astreinte et rejeté la demande de fixation d'une astreinte définitive avait pour objet la liquidation et la fixation d'une astreinte ; qu'il est fondé sur l'article 36 de la loi du 9 juillet 1991 alors applicable ; que cet arrêt a un objet limité, l'astreinte, qui peut être réduite si l'inexécution est due à une cause étrangère ; que la cour s'est donc prononcée conformément aux règles applicables en matière d'astreinte ; que la locataire qui s'opposait aux travaux et le nouveau propriétaire de la construction litigieuse n'étaient pas dans la cause ; que, comme l'a jugé le tribunal, il ne peut donc résulter de cet arrêt la reconnaissance d'une impossibilité de procéder à la destruction même des ouvrages litigieux ; que, compte tenu de l'effet dévolutif de l'appel, il est sans incidence que le tribunal ait, comme l'affirment les sociétés Pagiric et Pardes Patrimoine, « laissé une porte ouverte » en retenant, a contrario, l'existence d'une impossibilité de démolition si l'expert conclut que le locataire devra cesser son exploitation ; que, d'une part, la délivrance d'un permis de construire validant des plans incluant les constructions illicites ne peut, compte tenu de l'objet du permis de construire, valoir reconnaissance de droits à l'encontre de tiers ; que, d'autre part, la servitude invoquée est conventionnelle et non d'utilité publique ; que la délivrance du permis de construire ne fait donc pas obstacle à cette démolition ; que le démontage de l'escalier de secours et la démolition de la construction constituent des opérations simples, dépourvues de toute difficulté technique ; qu'ils n'entraînent aucune conséquence sur la structure de l'immeuble ; que la démolition demandée ne se heurte donc, par son objet ou ses conséquences sur le seul immeuble concerné, à aucune difficulté technique susceptible de caractériser une impossibilité d'exécution ; qu'il ressort des constatations de Mme L... qu'il n'existe aucun autre emplacement pour installer un escalier de secours et que la démolition de la construction contraindra le locataire à réduire sa cuisine ; que la capacité d'accueil de l'établissement Mc Donald's sera donc fortement réduite ; que cette réduction est susceptible d'entraîner la résiliation du bail ; que, cependant, cette impossibilité de maintenir l'activité du locataire dans sa configuration actuelle ne peut caractériser l'impossibilité de procéder à la démolition des constructions illégales ; qu'elle ne peut priver le créancier de ses droits étant observé, au surplus, que le bail n'a été conclu que parce que les constructions illégales ont été réalisées ; que le refus du locataire de voir démolir les locaux ne peut constituer une impossibilité d'exécution, la mise en location d'un bien ne pouvant, comme l'a rappelé le tribunal, constituer un motif pour conserver une construction illicite élevée en contravention avec les droits d'un tiers au contrat de bail ; que, de même, l'obligation de délivrance et de jouissance dont est redevable le bailleur vis-à-vis de son locataire ne concerne que ses relations avec celui-ci et ne peut constituer un motif permettant au bailleur de ne pas respecter ses engagements contractuels envers un tiers au contrat de bail ; qu'aucune impossibilité d'exécution n'est donc démontrée ; que l'obligation porte sur la destruction d'ouvrages ; que le coût de cette démolition est modique ; que les conséquences financières de cette démolition, l'indemnité éventuellement due au locataire, ne peuvent, compte tenu de l'inopposabilité à la SCI Vaillant Couturier du bail, être prises en compte pour apprécier la disproportion manifeste entre le coût de l'exécution pour le débiteur et l'intérêt pour le créancier prévue par le nouvel article 1221 du code civil, non applicable au présent litige ; qu'enfin, l'intérêt « sociétal » représenté par l'établissement locataire ne peut interdire au tiers de recouvrer ses droits ; que les limites au droit pour le créancier de procéder à la démolition des ouvrages litigieux ne sont donc pas réunies en l'espèce ; que le jugement sera, dès lors, confirmé en ce qu'il a autorisé la SCI Vaillant Couturier à procéder à la destruction des ouvrages illicites » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « il résulte des actes authentiques de vente du 26 janvier 1966 et du 5 novembre 1976 qu'une cour commune d'une superficie de 33m2 a été créée au centre des immeubles du [...] par les consorts H..., propriétaires de l'ensemble immobilier lors de sa division en deux lots ; que cette cour rattachée à l'immeuble [...] a été frappée d'une servitude de non aedificandi, suivant une clause appelée "contrat de cour commune" insérée aux actes de vente ;
 Qu'il est constant que des constructions constituées par un local aménagé en cuisine et par un escalier de secours dépendant de l'immeuble du [...] , ont été élevées sur cette cour, en contravention avec la servitude de non aedificandi, et ce antérieurement à la location de cet immeuble à la société Mc Donald's France, suivant contrat de bail commercial du 13 avril 1988 ; Que la SCI Vaillant Couturier, propriétaire de l'immeuble [...] , a obtenu la condamnation de la société