Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.865 du 28/05/2020,  partie 3


que si la régularisation des charges d'eau froide et d'eau chaude intervenait chaque année fin décembre ou début janvier de l'année suivante en fonction des consommations individuelles relevées sur les compteurs défalqueurs, les décomptes de régularisation des charges générales, parmi lesquelles figurent les dépenses liées au système collectif de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, étaient toujours établis avec un décalage de plusieurs mois, le 22 avril 2006 pour l'année 2005, le 12 février 2008 pour l'année 2006, le 23 juillet 2008 pour l'année 2007, le 26 juin 2009 pour l'année 2008 et le 20 mai 2010 pour l'année 2009, ainsi que le font observer les locataires ; que la prescription n'a donc commencé à courir qu'à compter de ces dates pour les charges locatives concernées ; qu'en outre, la saisine de la commission départementale de conciliation par "l'amicale des locataires de l'Hers", comme indiqué dans l'avis rendu le 7 juillet 2011 par cette commission, et non par les locataires eux-mêmes, n'a pu avoir pour effet de suspendre le cours de la prescription au profit des demandeurs à l'instance ; que, par conséquent, l'action engagée le 21 juin 2012 n'apparaît irrecevable comme prescrite que concernant les charges locatives antérieures à l'année 2008, excepté à l'égard des 23 locataires ou ex-locataires non constitués en appel pour lesquels les dispositions non critiquées du jugement entrepris ne pourront qu'être confirmées ; que M. LW... FE... sera ainsi jugé recevable en son action concernant les charges locatives de l'année 2008 qui, après sa sortie des lieux loués le 30 avril 2008 et l'édition du compte du locataire sortant le 11 juin 2008, n'ont fait l'objet d'un décompte de régularisation que fin juin 2009.
 
 ALORS QUE l'action en remboursement des charges indues se prescrit par trois ans à compter du jour où les locataires ont pu connaître le trop-payé de charges dont ils avaient été victimes ; qu'il s'ensuit qu'en ce qui concerne le surcoût de production d'eau chaude sanitaire et de chauffage, l'action en remboursement se prescrit à compter du diagnostic de performance énergétique du 22 janvier 2010, qui seul avait pu alerter les locataires et les inciter à réclamer les factures GDF, seules propres à permettre de vérifier ce qui avait été effectivement dépensé ; qu'en décidant que l'action engagée le 21 juin 2012 était prescrite pour les charges antérieures à l'année 2008, pour laquelle les décomptes de régularisation n'avaient été envoyées que le 26 juin 2009 (arrêt, p. 12 § 5, 6 et p. 13 § 2), et que la saisine de la commission départementale de conciliation n'avait pu suspendre la prescription, dès lors qu'elle n'avait pas été effectuée par les locataires, mais par leur « Amicale » (arrêt, p. 13 § 1), la cour d'appel a violé les articles 68 de la loi du 1er septembre 1948 et 2224 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré les locataires redevables pour la période concernée des factures de la société SAS G-TEC produites à la procédure au titre des prestations P2 et P1 ECS, des montants correspondants aux factures DGF pour le poste P1 ENERGIE et D'AVOIR dit que constituent des charges récupérables pour les années 2008, 2009 et 2010, d'une part, le montant facturé par la société par la société G-TEC à la société HLM ICF ATLANTIQUE au titre du poste P2, d'autre part, les montants TTC facturés par GDF à la société G-TEC au titre de la fourniture de gaz incluse dans les prestations de fournitures d'énergie facturées par cette dernière au titre des postes P1 et P 1 ECS, et enfin, le montant facturé par EDF au titre de l'alimentation électrique de la chaufferie et du bureau d'accueil ;
 
 AUX MOTIFS QUE le litige porte sur les charges que le bailleur récupère sur les locataires au titre de la production d'eau chaude pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire ; que la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE ayant conclu avec la SAS G-TEC un contrat de fourniture d'énergie donnant lieu à facturation séparée, d'une part, de l'énergie nécessaire au chauffage des locaux (poste P1 ENERGIE ou P1), d'autre part, de l'énergie nécessaire à la production d'eau chaude sanitaire (poste P1 ECS) et, enfin, des prestations de conduite, surveillance, contrôle, réglage et entretien de l'installation de chauffage, des équipements de protection anti pollution des réseaux, de l'installation de production et distribution d'eau chaude sanitaire et des traitements d'eau (poste P2 conduite entretien ou P2), les dépenses afférentes au système collectif de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire inscrites aux décomptes annuels de régularisation des charges générales se présentaient comme suit en 2009, telles qu'elles ont pu être explicitées en cours d'expertise : / - sous l'intitulé "CHAUFF. COLL.