Cour d'appel de Douai, Cour d'appel de Douai, décision 18-19.541 du 19/09/2019,  partie 2


que seront en revanche retenues les ventes suivantes intervenues moins de cinq ans avant la date du jugement sur des maisons d'habitation anciennes "type avec terrain et jardin arboré dans la commune de [...] et les communes avoisinantes : - le 29 avril 2013, portant sur une maison à usage d'habitation sise [...] , construction 1925, bâtie sur un terrain de 2063 m², surface réelle bâtie de 186 m², surface pondérée de 232,50 m², prix de vente de 180 000 €, soit un prix au m² de surface réelle bâtie de 967,74 € ou un prix au m² de surface pondérée de 774,19 €, - le 29 septembre 2014, portant sur une maison à usage d'habitation sise à [...], commune proche de [...], même si elle est plus attractive, construction 1931, bâtie sur un terrain de 808 m², surface réelle bâtie de 148 m², surface pondérée de 212,20 m² prix de vente de 322 800 €, soit un prix au m² de surface réelle bâtie de 2181,08 € ou un prix au m² de surface pondérée de 1521,21 €, - le 10 septembre 2015, portant sur une maison à usage d'habitation sise [...] , construction 1927, bâtie sur un terrain de 1139 m², surface réelle bâtie de 129 m², surface pondérée de 187 m², prix de vente de 265 000 €, soit un prix au m² de surface réelle bâtie de 1417,11 € ou un prix au m² de surface pondérée de 1417,11 €, - le 4 février 2016 portant sur une maison à usage d'habitation sise à [...], construction 1902, bâtie sur un terrain de 2280 m², surface réelle bâtie de 132 m², surface pondérée de 187 m², prix de vente de 195 000 €, soit un prix au m² de surface réelle bâtie de 1020,94 € ; que la moyenne de ces termes s'établit à 1510,80 € le m² de surface réelle bâtie ; qu'il faut toutefois tenir compte des éléments de plus-value de l'immeuble de M. M... liés à - son excellent entretien, malgré l'âge de construction de 1927, avec toiture entièrement rénovée en 2011 en tuiles traditionnelles, l'autorité expropriante ne pouvant être suivie lorsqu'elle soutient que ces travaux ont été faits dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée, alors même qu'il appartient à tout propriétaire diligent d'assurer le bon entretien de la toiture de son immeuble, - l'existence d'un grand jardin arboré, clos par un portail électrique avec commande à distance et vidéo surveillance, - l'existence d'un garage en façade à l'entrée de la propriété, - l'existence en fond de parcelle d'un bâtiment avec trois garages auquel est accolé un atelier, - l'existence d'un appentis pour deux voitures ; que les seuls éléments à changer étant les huisseries qui sont des huisseries à simple vitrage ; que ne peut être considéré comme un élément de moins-value par rapport aux termes de référence le fait que l'immeuble se trouve dans une zone de possibles d'affaissements miniers, alors même qu'à l'exception de l'immeuble de [...], tous les termes de référence se situent dans des communes qui ont connues l'exploitation minière par les Houillères et connaissent des risques d'affaissements miniers ; que ne peut non plus être considéré comme un élément de moins-value par rapport aux termes de référence, le fait que l'immeuble se trouve proche d'un site industriel, alors même que la juridiction constate que le seul autre terme de référence qui se trouve à [...], également dans un environnement industriel est également celui qui a le prix au m² le plus élevé ; qu'il est également fait état comme élément de moins-value la distribution des pièces à l'intérieur de la maison et leur petite superficie ; mais faute de connaître la distribution des pièces dans les immeubles termes de référence, qui sont tous des immeubles anciens de type ingénieurs, cet élément ne peut non plus être retenu comme élément de moins-value ; qu'au vu des éléments de plus-value, le prix au m² de l'immeuble de M. M... sera fixé à 1810 € le m² de surface réelle bâtie, soit un prix principal de 273 612 €, l'indemnité de remploi étant fixée à 28 561,20 €.
 
 Alors d'une part qu' en vertu de l'article L.230-3 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable en cas d'exercice du droit de délaissement, le prix du bien, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, et qu'il résulte des articles L.321-1 et L. 322-1 du code de l'expropriation que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;