Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.020 du 17/10/2019,  partie 3


 que si la nullité du contrat de réservation peut entraîner la nullité de la vente consécutive, encore faut-il que l'action en nullité ait été intentée dans le délai de cinq ans à compter de la signature du contrat de réservation; qu'en l'espèce, pour retenir que l'action en nullité de l'acte de vente du 25 novembre 2009 intentée par les époux A... le 25 novembre 2014 pour inobservation de certaines règles relatives au démarchage à domicile dans le contrat de réservation du 19 février 2009 n'était pas prescrite, la cour d'appel a cru pouvoir retenir qu': « il importe peu que la nullité de l'acte de vente du 25 novembre 2009 se fonde essentiellement sur des irrégularités affectant l'acte de réservation du 19 février 2009, telles que l'inobservation des règles d'ordre public relatives au démarchage à domicile [
 ] puisque ces deux actes sont indissociables et que la nullité de ce dernier entraîne celle de l'acte authentique, fût-il lui-même exempt de critiques » (v. arrêt attaqué p. 14, § 2) ; qu'en statuant ainsi, sans vérifier si l'action en nullité fondée sur l'inobservation des règles relatives au démarchage à domicile avait été intentée dans le délai de cinq ans à compter de la signature du contrat de réservation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé l'acte de vente du 25 novembre 2009 portant sur l'immeuble cadastré [...] et [...] de la commune de [...], dit que la SA Akerys promotion et Monsieur Q... T... sont responsables du préjudice subi par les acheteurs du fait des manquements et du dol et condamné la société Akerys Promotion, aux droits de laquelle vient la société Edelis, à rembourser aux époux A... la somme de 204 000 euros correspondant au prix de vente, outre, in solidum avec Monsieur Q... T..., la somme de 11 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE : « Sur les moyens de nullité de la convention:
 
 Il - 1 Sur la nullité du contrat en raison du non-respect des dispositions relatives au démarchage à domicile :
 
 Invoquant les dispositions des articles L. 121-21 et suivants et R. 121-3 et suivants du code de la consommation, en leur rédaction alors en vigueur, dont l'observation est prescrite à peine de nullité, les époux A..., après avoir rappelé que le contrat de réservation avait été signé à la suite d'un démarchage à domicile ainsi qu'il résulte des mentions de l'acte, font valoir que le bordereau de rétractation n'est pas conforme aux exigences des articles R. 121 3, R. 121- 4 et R. 121-5 en ce que, notamment, il ne comporte pas, au verso, l'adresse de la venderesse mais des mentions relatives aux conditions du contrat ainsi que des signatures, tous éléments ne le rendant pas facilement détachable sauf amputation d'une partie de son contenu, ni ne précise le délai d'exercice de la faculté de rétractation ou encore le nom du démarcheur, la référence à "Occitania Montpellier" étant insuffisante en l'absence de société portant ce nom.
 
 que les époux A... soutiennent que les règles violées relevant d'un ordre public de direction et leur sanction étant une nullité absolue, les irrégularités affectant le contrat préliminaire ne sauraient être régularisées par la passation postérieure de l'acte authentique dont la validité, au contraire, se trouve affectée par la nullité du premier, et, en tout état de couse, qu'aucune confirmation n'a pu intervenir dès lors que le vice n'a jamais été porté à leur connaissance, notamment à l'occasion de la réitération de la convention par acte authentique ;
 
 qu'ils prétendent que le contrat préliminaire et l'acte notarié de vente sont indissociables et que la nullité du premier entraîne celle du second, puisque, d'une part, la notification du contrat préliminaire de la vente en l'état futur d'achèvement, frit-il irrégulier, a fait courir, conformément à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, le délai de rétractation de sept jours, d'autre part, que le prêt lié au financement de cette acquisition n'a pu être obtenu que sur la base de ce contrat préliminaire, enfin, qu'il résulte des stipulations de ce dernier que l'acte authentique de vente en sera la suite et la conséquence ;
 
 que la société Edelis réplique que l'identité du démarcheur, tant en la personne de la société Occitania, dénomination commerciale du Groupe Eurêka France, qu'en celle de M. Q... T..., figure bien sur le contrat de réservation ou était connue des époux A... et que ce manquement, s' il était avéré, ne saurait lui être imputé ;