Cour d'appel de Versailles
4E, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-18.194 du 20/12/2018,  partie 2



 MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
 
 Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Val de Seine aménagement.
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR fixé les indemnités dues par la société Val de Seine Aménagement à la SCI Nour aux sommes de 86.625 € au titre de l'indemnité d'éviction, 13.275,60 € pour les frais d'enseignes, 5.000 € pour la perte d'exploitation et 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 
 AUX MOTIFS QUE (Description) il s'agit d'une véranda située au droit du bar-tabac-restaurant exploité sous l'enseigne « Brasserie... » et située sur le foncier de la SAEM et du syndicat des copropriétaires '[...]" ; que la terrasse est de 77m², couverte par une véranda construite en début 1980 par l'exploitant de l'époque à titre précaire et gratuit ; qu'elle est séparée en deux espaces : un côté fumeur et un non-fumeur et accessible par une double porte à l'avant de la véranda ; que la structure est métallique, le plafond en plexiglass, le sol en parquet flottant et les murs sont des cloisons vitrées mobiles ouvrant l'été ; que la SNC est occupante depuis 2008 ; que l'expropriant précise qu'après les travaux, la SNC pourra demander l'autorisation temporaire d'utiliser à nouveau les lieux à la ville de Boulogne sur Seine ; (Les droits) les appelants soutiennent qu'il existe des droits réels à leur profit, que cette construction a été financée et entretenue et exploitée par le propriétaire du fonds de commerce. Ils exposent qu'initialement, le propriétaire du fonds de commerce a acquis un doit de construire, qu'elle a un droit de propriété portant sur la construction car depuis plus de 30 ans, il existe une prescription selon les articles 2255 et 2265 du code civil, qu'elle bénéficie d'un droit à indemnisation, que la privation d'un droit de jouissance à titre commercial est indemnisable, qu'une convention précaire ne peut pas durer plus de 2 ans conformément à l'article L 145-5 du code du commerce, qu'elle perd un droit juridiquement protégé ; que la SAEM précise que l'occupation gratuite a été autorisée à titre précaire et révocable ainsi qu'en atteste le procès-verbal d'assemblée générale de l'ASL de la ZAC de la tête du Pont de Sèvres en date du 26 mai 1981 et que la véranda est pour sa majeure partie construite sur le tènement acquis par la SAEM Val de Seine Aménagement le 27 juillet 2012 et pour quelques m² sur une parcelle propriété de la copropriété Aquitaine II dont l'acquisition est prévue pour le 3ème trimestre 2014 à la suite de l'accord intervenu avec cette copropriété ;
 
 (l'assemblée générale) :
 - de l'ASL de la Zac de la Tête du Pont de Sèvres le 18 mars 1981 a autorisé le café « le Champollion » à créer une terrasse fermée sur le forum au droit de l'établissement et cela à titre gratuit et à titre précaire.
 
 - du syndicat des copropriétaires « Aquitaine » le 26 mai 1981 a autorisé la construction sur le forum à titre précaire au droit du café restaurant d'une terrasse fermée ; qu'en l'espèce, comme l'indique l'assemblée générale du 18 mars 1981, l'autorisation a été donnée au propriétaire du fonds de commerce ; que cette autorisation émanait d'un syndicat des copropriétaires et d'une ASL ; que cette autorisation était donnée au preneur et non pas au propriétaire ; qu'en l'espèce, comme l'indique l'expropriant la terrasse n'est pas mentionnée dans le bail et l'appelante n'indique pas qu'elle aurait acheté cette terrasse qui lui aurait été transmise par le précédent preneur ; que le bail mentionne qu'il porte sur un « local commercial situé au rez-de-chaussée constituant le lot 317 et comprenant les 737/23550 », soit le local d'origine lors de l'établissement du règlement de copropriété ; que de plus, dans le bail, le vendeur mentionne que la SNC bénéficie « d'un droit de terrasse couverte et fermée qui lui a été consentie à titre précaire par la mairie........ » ; qu'il en résulte qu'aucune prescription acquisitive ne peut avoir lieu à son profit, ce n'est pas le bailleur qui est à l'origine de l'autorisation mais deux syndicats des copropriétaires qui ne peuvent pas transmettre des droits pour un bail commercial ; que conformément à l'article 13-13 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que la société soutient justement qu'elle bénéficie d'un droit juridiquement protégé en ce sens que l'autorisation était toujours valable quand l'expropriant est devenu propriétaire des lieux et que ce n'est que l'intervention de ce dernier qui va mettre un terme à cette autorisation ; (Les indemnités) les appelants demandent les sommes de 400. 000 € pour le préjudice lié à la perte de la terrasse, qu'elle fonde en demandant la somme de 5.000 € le m² ou -205.000 € d'indemnité d'éviction pour la surface commerciale, 300.000 € pour la perte du chiffre d'affaire lié à la perte de l'activité de PMU ; que la SNC n'est pas propriétaire de la terrasse, elle ne peut pas prétendre à une indemnité pour sa perte ;