Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-16.143 du 11/01/2023,  partie 2


que pour dire que l'article 8 du Cahier des Charges de Cession des Terrains, prévoyant le versement d'une indemnité par l'acquéreur en cas de non-respect des délais imposés pour le dépôt du permis de construire et l'achèvement des travaux, ne pouvait être opposé aux époux [K], la cour d'appel a retenu que le préambule de ce cahier des charges prévoyait que ses prescriptions seraient « insérées intégralement par les soins du notaire ou de la partie la plus diligente » dans tout acte de vente, et a considéré que « le justificatif de la remise d'un exemplaire du cahier des charges de cession des terrains avec son annexe au représentant des acquéreurs n'est pas suffisant, au regard de l'exigence posée par le cahier des charges de cession des terrains lui-même », de même que la référence au Cahier des Charges de la ZAC figurant aux pages 5, 60 et 69 de l'acte de vente, et la mention en page 98, une clause pénale devant être stipulée de manière claire et apparente dans l'acte lui-même ; qu'en statuant de la sorte, quand l'acte de vente stipulait que la vente avait lieu aux charges et conditions résultant notamment du Cahier des Charges de Cession des Terrains, l'acquéreur, qui avait reconnu avoir reçu copie de ce cahier des charges, s'étant engagé à en exécuter toutes les obligations en résultant, ce qui implique que l'ensemble des clauses du cahier des charges avaient valeur contractuelle, nonobstant l'absence de reprise in extenso dans l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2015 (désormais l'article 1103 du code civil, ensemble l'article L. 311-6 du code de l'urbanisme. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
 
 7. Selon ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
 
 8. Pour déclarer l'article 8 du CCCT inopposable à M. et Mme [K], l'arrêt retient que le préambule de ce document établi par acte notarié prévoit que les prescriptions qu'il contient seront insérées intégralement par les soins du notaire ou de la partie la plus diligente, dans tout acte translatif de propriété, qu'il s'agisse d'une première cession ou de cessions successives, que si l'acte authentique de vente du 24 juin 2005 reproduit en page 6 l'article 7 du CCCT fixant les délais pour obtenir le permis de construire et terminer la construction, l'article 8 déterminant la clause pénale n'y figure pas, que l'acte de vente ne mentionne l'annexion d'aucun document et qu'une clause pénale doit être stipulée de manière claire et apparente dans l'acte lui même. 
 
 9. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté, d'une part, que l'acte de vente du 24 juin 2005 contenait en page 98 la mention selon laquelle l'acquéreur déclarait, avoir parfaite connaissance des clauses et conditions contenues dans le CCCT, des statuts de l'association syndicale libre du domaine de Terre Blanche et du cahier des charges du règlement de l'ensemble immobilier du domaine de Terre Blanche, adhérer aux clauses et conditions desdits documents, et s'obliger à en exécuter toutes les obligations en résultant et, d'autre part, qu'il était justifié qu'un exemplaire de ce document avait été remis au représentant de M. et Mme [K], la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
 
 Sur le moyen du pourvoi incident éventuel 
 
 Enoncé du moyen
 
 10. M et Mme [K] font grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande de la société GRTB, alors « que l'action en paiement d'une clause pénale, clause qui a pour objet de fixer par avance le montant des dommages-intérêts dus par l'une des parties en cas d'inexécution de ses obligations contractuelles, n'est pas une action réelle immobilière, peu important que l'obligation dont elle sanctionne l'inexécution soit de nature réelle, en sorte qu'elle ne saurait être soumise au délai de prescription trentenaire applicable aux actions réelles immobilières ; qu'en retenant néanmoins, pour déclarer recevable l'action de la société Golf Resort « Terre Blanche » en paiement de la clause pénale prévue par l'article 8 du cahier des charges de cession des terrains, que cette action est liée à l'inexécution d'une obligation contractuelle réelle, consistant en l'obligation de construire dans un certain délai, et relève ainsi de la prescription trentenaire, la cour d'appel a violé l'article 1152 alinéa 1er du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l'article 1231-5 du même code, ensemble les articles 2224 et 2227 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 2224 du code civil :
 
 11. Aux termes de ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.