Cour d'appel de Caen,  décision 14-22.714 du 14/01/2016,  partie 5


que le titre de propriété de M. et Mme X..., du 18 septembre 1, 993, fait expressément état de la propriété exclusive et particulière du lot ne 8, toujours désigné comme " un petit bâtiment à usage de cave, sis dans la cour commune " ; que le plan cadastral incorpore de fait la cour située à l'arrière de l'immeuble et les bâtiments s'y trouvant, à la propriété X... : immeuble situé 20 rue Condorcet, propriété actuelle de la SCI IEP, l'acte de vente A.../ B...du 18 juillet 1977 désigne comme faisant partie de ce bien une « petite courette derrière la maison, cave et grenier et WC » ; que le placard en vue de la vente de l'immeuble sur surenchère le 7 décembre 1989 décrivait le raz de chaussée de l'immeuble de fa façon suivante. : " ancienne poissonnerie avec rideau métallique sur rue au fonda gauche petite pièce à l'état brut et WC au fond'; que la société IMMOPHIL a été déclarée adjudicataire du bien, mais le jugement n'est pas produit ; que le titre de la société IEP, à savoir l'acte de vente IMMOPHIL/ IEP du 29 janvier 2001, fait état d'un J'immeuble à rénover situé à Lisieux, 20 rue Condorcet, comprenant au rez de chaussée : un local commercial ; qu'il n'est plus fait état de courette ni de WC à l'arrière ; que le plan cadastral montre de fait qu'il existait autrefois à l'arrière de l'immeuble une courette, comme tel était également le cas l'arrière du n° 22. Cependant, la courette située à l'arrière du n° 20 n'existe plus à ce jour : que l'expert judiciaire estime vraisemblable qu'il existait autrefois sur l'emprise de cette courette un autre WC, distinct de celui situé à l'arrière du n° 22, et supprimé depuis, C'est ce WC dont le titre du 18 juillet 1977 ferait état, résulte de l'ensemble de ces éléments et de l'analyse des titres de propriété que le local litigieux faisait manifestement partie, à l'origine, de la copropriété du ..., et non de celle du n° 20 ; qu'il est également certain que des travaux ont été par la suite réalisés, de manière à ce que ce local soit accessible uniquement à partir de l'immeuble n° 20, l'accès à partir de la courette du n° 22 ayant été muré ; qu'on ne sait exactement quand ces travaux ont été effectués. L'expert privé de la société IEP avance la période des années 1960, mais ceci n'est corroboré par aucune pièce ; que la SCI IEP, dont la bonne foi est présumée mais qui ne dispose d'aucun juste titre sur cette partie d'immeuble, ne peut valablement se prévaloir de la prescription abrégée prévue à l'article 2265 ancien du code civil ; qu'elle pourrait se prévaloir de la prescription trentenaire, mais ne justifie pas que ses auteurs et elle ont exercé sur ce local une possession utile pendant plus de 30 ans ; qu'elle produit en effet uniquement l'attestation de Mme Z..., propriétaire du magasin entre 1986 et 1989, qui atteste que " les toilettes faisaient partie de l'immeuble " ; qu'il n'est pas fait état d'un quelconque acte de possession avant 1986 ; qu'à défaut de prescription acquisitive, c'est donc de façon pertinente que le premier juge a considéré que M. X... était propriétaire du local en question, et a ordonné à la société IEP de remettre en état ce local afin qu'il puisse être utilisé par l'immeuble voisin ; que cette remise en état suppose, comme l'a jugé le tribunal, de supprimer les équipements et canalisations, d'ouvrir une porte sur l'immeuble n° 22 et de fermer tout accès à partir du n° 20 » ; 
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la propriété du local telle qu'elle résulte tics titres, conformément aux conclusions de l'expert, non sérieusement contestables sur ce point, le titre de propriété de M. X... inclut clairement le lot n° 8 comprenant le local situé dans la cour ; que ce lot a été créé lors de la modification du règlement de copropriété survenue en décembre 1967 qui a transformé cet ancien WC commun en cave privative ; que ce local était déjà mentionné dans le règlement de copropriété ce lot N° 8 est expressément mentionné et décrit dans l'acte de cession de l'immeuble aux époux X... ; que le calcul des surfaces par l'expert conduit bien à inclure le local litigieux dans l'immeuble N° 22 ; que cette inclusion d'origine du local dans l'immeuble N° 22 est confirmée par l'état des lieux ; que l'ancien accès entre ledit local et l'immeuble N° 22 a manifestement été muré par un enduit de béton très différent du mur en briques séparatif avec le N° 20 ; que cet ancien accès était en outre en retrait vers le N° 22 par rapport à ce mur séparant ; qu'en revanche, le titre de propriété de la SCI IEP sur l'immeuble N° 20 ne comporte aucune mention pouvant correspondre à ce local : les seuls WC évoqués dans son acte notarié sont ceux présents aux étages ; que pour le rez-de-chaussée, il n'est indiqué que le " local commercial " sans mention d'un cabinet d'aisance dont la présence est pourtant précisée à chaque étage ;