Cour d'appel de Versailles
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.847 du 05/11/2020,  partie 3



 En effet, ne sont pas applicables en l'espèce les dispositions de l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation en vertu desquelles le paiement du solde du prix de la venté en l'état futur d'achèvement est exigible dès lors que l'immeuble est mis à la disposition de l'acquéreur et que celui-ci n'a pas consigné le montant de ce solde à raison d'une contestation sur la conformité au contrat;
 Il est constant en l'espèce que la société Natixis Lease Immo a réglé à la société BDM les appels de fonds prévus au contrat jusques et y compris l'appel de fonds n°6 correspondant au stade de la livraison et que la somme de 266,708 euros TTC, dont la société BDM demande le paiement à la société Natixis Lease Immo au titre des 5% du prix de la vente lui restant dûs, correspond aux deux derniers appels de fonds des stades n°7: Levée des réserves et n°8 : Obtention de l'attestation de non contestation de la conformité ;
 Or, force est de constater que le procès-verbal de réception du 24 octobre 2012 est assorti de réserves, ce que la société BDM, qui est signataire de ce procès-verbal en sa qualité de vendeur-maître d'ouvrage, ne saurait contester ; qu'il n'est produit aux débats aucun procès-verbal de levée des réserves ; qu'il est produit en revanche, un courrier recommandé AR en date du 3 janvier 2013, aux termes duquel les services de la ville de Gonesse ont fait connaître à la société PAB (aux droits de laquelle se trouve la société BDM) que suite à leur visite de conformité en date du 18 décembre 2012, des nonconformités avaient été relevées (décrites au courrier), que les travaux réalisés n'étant pas conformes tant au permis de construire initial du 1" janvier 2011 qu'au permis de construire modificatif du 18 octobre 2011, il leur était impossible de lui délivrer l'attestation de non contestation des travaux, qu'il lui appartient de déposer en mairie, conformément à l'article R.462-9 du code de l'urbanisme, un permis de construire modificatif en régularisation pour les travaux non conformes sous réserve que ces travaux soient effectivement régularisables ; il est conclu par les services municipaux que ce courrier vaut mise en demeure et qu'un procès-verbal d'infraction serait établi et remis au procureur de la République si la situation persistait ;
 Il est constant que la société BDM ne justifie ni d'un procès-verbal de levée des réserves ni d'une attestation de non contestation de la conformité ;
 C'est en vain qu'elle prétend qu'il incomberait à la société Natixis Lease Immo et aux sociétés Gonesse Entrée Sud et S2A management de justifier de l'absence de levée des réserves et d'établir l'existence de non conformités ;
 En effet, l'existence de non-conformités au permis de construire est établie au regard des énonciations du courrier, précédemment évoqué, des services de la ville de Gonesse, qui n'est combattu par aucun élément de preuve contraire montrant que ces non conformités auraient été régularisées ;
 Au surplus, les parties sont expressément convenues (pages 43 et 44 du contrat sous le titre "Modalités de paiement du prix"), que "le vendeur devra notifier à l 'acquéreur " (la société Natixis Lease Immo) et à l'intervenant (la société Gonesse Entrée Sud) "la réalisation des événements dont dépend l'exigibilité des fractions du prix", précisant que la notification sera faite au moyen d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception qui "rappellera le montant de la somme stipulée payable lors de l'événement survenu", et ajoutant que "les sommes dues seront payables dans les trente jours calendaires de la dite notification réalisée auprès de l'Intervenant et qui lui en sera faite par le vendeur des documents justifiant de la survenance des événements ci-dessus" ;
 Il s'infère de ces stipulations contractuelles que le paiement de la dernière fraction du prix de la vente, de 5%, n'est exigible qu'à la levée des réserves et à l'obtention de l'attestation de non contestation de conformité et qu'il appartient au vendeur de justifier de la réalisation de ces événements qui rendent exigibles cette fraction du prix ;
 Force est de constater que le contrat oblige le vendeur, en cas de livraison avec réserves, d'effectuer les travaux nécessaires pour la levée des réserves dans un délai maximum de deux mois hors mois d'août à compter du procès-verbal de livraison et qu'il sera établi un procès-verbal de levée des réserves (page 41 du contrat) ; or, si le vendeur ne produit pas de procès-verbal de levée des réserves, il ne justifie pas davantage, ne produisant à cette fin aucune pièce, avoir effectué les travaux nécessaires à la levée des réserves, ni ne justifie encore avoir vainement invité l'acquéreur à se présenter au procès-verbal de levée des réserves ;
 Il s'ensuit que faute d'avoir satisfait à la levée des réserves mentionnées au procès-verbal de réception du 24 octobre 2012, le vendeur ne peut exiger de l'acquéreur le versement de la fraction du prix correspondant à la réalisation de cette condition ;