décision 17-23.899 du 12/07/2018,  partie 5



 - n° 701 constitué d'un box en sous-sol représentant 407 tantièmes des parties communes;
 
 qu'au vu des termes de comparaison exploitables produits concernant les biens en cause en état correct sans travaux récents, le prix au m2 doit être fixé à 500 euros pour les T1 et les T2, avec un abattement de 700 euros pour absence de cave et de parking pour l'ensemble des appartements sauf les lots n° 475 et 483 pourvus d'un parking générant un abattement de 500 euros pour absence de cave, plus 2 000 euros par box, soit un total de 196 000 euros à la date du jugement déféré et au regard de la consistance d'une copropriété en mauvais état dans un ensemble immobilier aussi déprécié par son environnement au jour du transfert de propriété, telle qu'elle a été précédemment décrite, dont l'appelante ne tient pas compte ; qu'il s'y ajoute une indemnité de remploi calculée à partir de l'indemnité principale de 20 % de à 5 000 euros, 15 % de 5001 à 15 000 euros et de 10 % au-delà, soit 1 000 euros + 1 500 euros + 19 350 euros, soit un total de 21 850 euros; qu'il convient de déduire des indemnités fixées le coût des réparations, telles qu'estimées par l'expropriant, des parties communes et privatives réparties au prorata des tantièmes de chaque lot d'un montant total de 17 470,09 euros qui auraient été nécessaires pour vendre les biens concernés à défaut desquelles ils auraient subi une moins-value; qu'il revient, en conséquence, à la sci Til 475 la somme totale de (196 000 + 21 850 -17 470,09) 200 379,91 euros; que la sci Til 475 ne peut prétendre à aucune indemnité de perte de revenus auprès de l'expropriant qui n'est pas responsable de l'évacuation de l'immeuble et de leurs occupants, puis du caractère inhabitable des lieux depuis le mois d'août 2011 à la suite des arrêtés pris par les autorités administratives compétentes après l'incendie et, notamment, de l'arrêté du 7 octobre 2011 interdisant l'accès de l'immeuble et toute utilisation pour quelque activité que ce soit en son sein ;qu'elle ne peut pas davantage exciper de la charge d'un emprunt qui n'est pas liée à l'expropriation; Attendu que le jugement déféré sera infirmé sauf sur les dépens;
 
 1°) ALORS QUE les indemnités d'expropriation allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et qu'il incombe au juge de préciser les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées ; qu'en l'espèce le commissaire du gouvernement et l'établissement public expropriant avaient conclu à la confirmation du jugement entrepris qui avait fixé l'indemnité d'expropriation à l'euro symbolique et sans exposer par conséquent de termes de comparaison puisées dans des ventes antérieures ; qu'en se bornant dès lors à viser de manière abstraite les « termes de comparaison exploitables produits » sans indiquer quels étaient ces termes de comparaison et sans davantage procéder une quelconque analyse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 321-1 et 321-3 du code de l'expropriation ;
 
 2°) ALORS QUE la sci Til 475 avait visé dans ses conclusions récapitulatives et responsives, les conclusions devant le juge de l'expropriation du 7 janvier 2015 qui y étaient annexées, chiffrant le montant de sa demande d'indemnité principale d'expropriation à la somme totale de 588 464 euros par référence à une expertise versée aux débats (pièce 7) et des extraits de la Cote annuelle des valeurs vénales et foncière Calon (pièce 6) ; qu'en s'abstenant de viser ces pièces et de les analyser pour exposer les raisons pour lesquelles elles n'étaient pas retenues, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 321-1 et 321-3 du Code de l'expropriation ;
 
 3°) ALORS QUE les indemnités d'expropriation sont fixées selon la valeur des biens au jour de la décision de première instance ; que la cour d'appel s'est bornée à conclure à une indemnisation totale de 200 379,91 euros « au regard de la consistance d'une copropriété en mauvais état dans un ensemble immobilier ainsi déprécié par son environnement au jour du transfert de propriété » ; qu'en statuant de la sorte sans préciser sur la base de quels éléments elle avait fixé le montant de l'indemnité principale et par conséquent sans possibilité de contrôler que l'estimation correspondait à la valeur des biens au jour du jugement entrepris, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard des articles L 321-2 du code de l'expropriation ;
 
 4°) ALORS QUE de surcroît en indiquant que cette indemnité était ainsi fixée « au regard de la consistance d'une copropriété en mauvais état dans un ensemble immobilier ainsi déprécié par son environnement au jour du transfert de propriété », la cour d'appel a tenu compte de la valeur dépréciée au jour du transfert de propriété, c'est-à-dire au jour de l'ordonnance d'expropriation du 11 février 2013 qui est antérieure de trois ans au jugement de première instance rendu le 1er avril 2016, en violation de l'article L 321-2 du code de l'expropriation ;