Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.583 du 24/09/2020,  partie 6


que le pourcentage sur recettes doit s'apprécier à la date du 12 juin 2013, que l'expert a précisé qu'à l'époque il était d'usage de pratiquer pour les 3 étoiles un taux de 13 à 14 % et pour les 4 étoiles de 11 à 12 %, qu'elle a retenu le taux de 14 %, s'agissant d'un hôtel 3 étoiles très bien placé abrité dans un bâtiment de belle qualité architecturale ; qu'or il s'évince des usages que le pourcentage à retenir pour les hôtels 3 étoiles est de 13 à 14,5 % (le pourcentage le plus élevé correspondant à un hôtel standard), aussi tenant l'excellence de l'emplacement et la qualité architecturale de l'immeuble qui venait de faire l'objet de travaux en 2012 le taux de 13 % sera retenu par la cour ; qu'à ce stade la valeur locative brute s'établit à la somme de 656.841€ x 13 % =
 85.389€ ; que les pondérations, l'article R145-8 du code de commerce dispose que : "Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge" ; qu'ainsi si le bail comporte des dispositions exorbitantes de droit commun, un abattement peut être retenu sur la valeur locative brute, prenant en compte l'incidence de cette charge ;
 que sur le défaut de délivrance conforme, la locataire soutient que la valeur locative brute doit au surplus être pondérée à 20 % eu égard, d'une part que l'absence de délivrance conforme tenant la configuration des lieux (l'accès de l'hôtel est lié à une servitude de passage qui n'est pas la propriété exclusive de la SCI La Majolane, l'absence d'office et de cuisine rendant impossible en l'état l'exploitation d'un bail restrictif hôtel-restaurant, l'absence de chambre pour des personnes à mobilité réduite, d'autre part la non-conformité du bail liée aux normes ERP ; que les caractéristiques ci dessus énumérées par la locataire caractérisent les restrictions à la jouissance des lieux visées par l'article R 145-8 du code de commerce, qu'au surplus les locaux donnés à bail par la SCI La Majolane ne peuvent être exploités en catégorie 3 étoiles qu'en raison de leur interdépendance avec ceux qui sont soit la propriété de la SAS Excelsior, soit indivis entre les deux parties, que le classement de l'hôtel en catégorie 3 étoiles (qui valorise le bien et le bail) est intervenue par suite de l'accord donné par la bailleresse pour le réaménagement des locaux qui a réduit la capacité d' accueil de l'hôtel à 34 chambres, qu'enfin les nouveaux aménagements ont de fait été pris en compte par l'expert ; qu'en conséquence de quoi tenant la particularité de l'espèce, l'intrication des locaux et des obligations des parties il sera appliqué une pondération de 15 %, qui ramène la valeur locative brute à la somme arrondie de 72.581€ (85.389€ - 15%) ; que sur les charges exorbitantes, en l'espèce l'expert a retenu la taxe foncière 2013 d'un montant de 6.997 € après déduction de la taxe ordures ménagères et la cotisation d'assurance responsabilité du propriétaire de 2.696€ en 2013 ; que l'incidence d'une charge exorbitantes de droit commun ouvre droit pour la locataire à un abattement sur la valeur locative brute ; que la bailleresse fait valoir que la prime d'assurance à la charge du preneur n' est pas une charge exorbitante ; que le bailleur rappelle que le bail stipule que le preneur devra "faire assurer à une compagnie française solvable contre l'incendie et toutes explosions, le mobilier, le matériel, les marchandises, ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins. Si le commerce ou l'industrie exerçait par le preneur entraînait soit pour le propriétaire soit pour les locataires, soit pour les voisins, des surprimes d'assurance, le preneur serait tenu tout à la fois d'indemniser le bailleur du montant de la surprime par lui payée, et, en outre, de le garantir contre toutes réclamations d'autres locataires ou de voisins." ; qu'or l'expert pour caractériser la charge exorbitante ne s'est pas fondée sur la stipulation ci dessus rappelée mais sur le contrat d'assurance liant la locataire à la compagnie AXA ; qu'il résulte en effet du contrat qui est produit en procédure que la cotisation payée par la SAS Excelsior englobe la responsabilité civile du propriétaire, le contrat précisant assurance pour compte commun le souscripteur agissant tant pour son compte que pour celui du propriétaire tenant la communauté d'intérêt existant entre le propriétaire et le locataire ; qu'en conséquence la prime d'assurance est une charge exorbitante, qu'elle viendra en déduction de la valeur locative brute ; que le loyer étant arrêté à la date du 12 juin 2013 il n'y a pas lieu d'actualiser les dites charges comme demandé par la locataire, qui seront déduites de la valeur locative ;