Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.871 du 12/03/2020,  partie 2


que ces loggias qui sont en limite de propriété, ont une vue directe sur le fonds de la copropriété Le Gallieni ; que dans son rapport en date du 13 août 2015, M. S... a indiqué d'une part que ces loggias n'étaient pas prévues sur le permis de construire initial de 2011, et d'autre part, qu'il avait été installé des cadres fixes en aluminium remplis par un verre opaque, d'une hauteur de 1,90 m ; cependant, qu'il existe un vide de 10 cm entre le sol et ledit panneau, et un espace libre entre le haut du panneau et le plafond de la loggia ; que dès lors, cette installation n'est pas conforme à la législation applicable rappelée ci-dessus ; qu'un permis de construire étant toujours accordé sous réserve du droit des tiers, le permis de construire modificatif obtenu le 29 mars 2016 est sans effet ; que les pièces régulièrement produites par la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers ne justifient pas que cette atteinte ait été régularisée conformément aux prescriptions de M. S..., en page 64 et 65 de son rapport ; que l'expert a proposé deux solutions, soit un mur en maçonnerie à partir du plancher et d'une hauteur de 1,90 m avec un châssis fixe au-dessus pour apporter de la lumière, soit la construction sur toute la hauteur et largeur d'un mur en pavés translucides ; que cette deuxième solution n'étant pas conforme aux textes ci-dessus rappelés, à défaut d'accord du syndicat des copropriétaires Le Gallieni, c'est avec raison que le premier juge a retenu la première solution ; que le jugement sera donc confirmé sauf en ce qui concerne l'astreinte ; que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt, et ce pour une période de 6 mois ; ET AUX MOTIFS À LES SUPPOSER ADOPTÉS QUE, le rapport d'expertise judiciaire de M. S..., dont l'expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions, et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties ; que l'expert a eu notamment pour mission de déterminer si les travaux effectués par la SARL Les Palmiers empiètent sur le fonds de la copropriété en méconnaissance des dispositions du code civil relatives aux vues sur l'héritage d'autrui, de fournir tous éléments de nature à permettre au tribunal de dire si les ouvrages réalisés et leur exploitation causent des troubles anormaux de voisinage à la copropriété, de préconiser tous travaux de remise en état ou de mise en conformité, d'évaluer les préjudices subis par la copropriété, de déterminer l'origine des dégâts affectant le mur de la SCI Les Palmiers et de préconiser toute mesure destinée à empêcher la poursuite de ces dégradations ainsi que le coût des travaux nécessaires pour y remédier ; qu'au cours de l'expertise judiciaire la SCI Les Palmiers n'a pas été en mesure de communiquer les plans du permis de construire, ni les autres documents d'exécution réclamés par l'expert ; que les plans du permis ont finalement été remis par l'architecte qui n'a pas eu de mission d'exécution ni de vérification de conformité ; que l'expert a lui-même comparé les plans du permis aux travaux effectivement réalisés pour conclure que ceux-ci reflètent pas les plans du dossier de permis de construire ; que les réponses au chef de mission de l'expert ont dès lors porté sur la réalité des travaux exécutés tels que l'expert les a constatés ; qu'ainsi la cour prévue entre le bâtiment existant et l'agrandissement et sur laquelle donnaient des croisées s'est vue rajouter à chaque niveau un plancher faisant office de loggia avec comme ouverture le côté sur la mitoyenneté sur la parcelle de la copropriété Le Gallieni ; que s'agissant des vues sur la propriété Le Gallieni du pignon ouest de l'hôtel, l'expert a constaté que des loggias ont été créées par la SCI Les Palmiers en façade est se trouvant en limite de la propriété Le Gallieni ; que ces loggias se trouvent à 1,60 m de la façade nord et au ras de la limite sur sa façade est, soit une distance de mètre entre les deux propriétés ; qu'il a également constaté que la SCI Les Palmiers a posé en façade nord des cadres fixes en aluminium remplis par un verre opaque avec un vide de 10 cm au sol et un panneau d'1,90 m au-dessus interdisant toutes vues droites ou obliques depuis les loggias, mais que ces installations ne sont pas conformes à la loi qui indique pour ce type d'ouvrage que les jours de souffrance sont tolérés à partir de 1,90 m de haut et peuvent à tout moment être bouchés par des ouvrages venant sur la propriété mitoyenne ; qu'il a constaté en façade est six ouvertures illégales non opacifiées ; que ces désordres sont contestés par la SCI Les Palmiers qui se réfère au plan du permis de construire, lesquels ne prévoient pas l'existence desdites loggias ;