Cour d'appel de Montpellier, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-12.240 du 21/04/2022,  partie 5


qu'en considérant que le fait, pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence Port des Sables, de ne pas avoir mis en demeure M. [B] de remettre en état le mur dans lequel celui-ci avait pratiqué une ouverture, constituait une négligence « en relation de cause à effet avec le préjudice » invoqué par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Soleil, à savoir un empiétement sur sa propriété, de sorte que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Port des Sables devait être condamné in solidum avec M. [B] à réparer ledit préjudice (arrêt attaqué, p. 8, alinéas 3 et 5), cependant qu'elle constatait que « les ouvertures en façade côté espace vert de la Résidence Le Soleil ont été réalisés par (M. [B]) en 1976/1977 » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 6), ce dont il résultait qu'il s'était écoulé plus de trente-cinq ans avant que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Soleil ne songe à reprocher à la copropriété Résidence Port des Sables une prétendue négligence lors de l'aménagement de ces ouvertures par l'un de ses copropriétaires, une telle durée étant nécessairement exclusive de toute négligence imputable au syndicat des copropriétaires de la Résidence Port des Sables, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat aux Conseils, pour M. [B] (demandeur au pourvoi n° S 21-12.703)
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Monsieur [B] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir condamné avec le Syndicat des copropriétaires Résidence Port des Sables in solidum à fermer les ouvertures et à restituer aux lieux leur état initial en démolissant la terrasse carrelée de 12 m² et à supprimer tout empiètement sur le fond appartenant à la copropriété Résidence Le Soleil cadastré AH [Cadastre 2] matérialisé notamment par l'entreposage de tables, chaises, l'édification de palissages et terrasses destinées à profiter au local de Monsieur [B], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, l'astreinte étant fixée à 12 mois, d'avoir dit que Monsieur [B] et le Syndicat des copropriétaires Résidence Port des Sables étaient responsables in solidum du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires Résidence Le Soleil du fait de l'empiètement de sa propriété et des troubles anormaux du voisinage en résultant et de les avoir condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires Résidence Le Soleil une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;
 
 1) ALORS, d'une part, QU' une vue directe à moins de 19 décimètres sur l'héritage du voisin constitue une servitude apparente et continue qui peut s'acquérir par la possession de trente ans ; qu'au cas présent, après avoir constaté que des ouvertures dont la vue donnait sur la résidence Le Soleil avaient été réalisées par Monsieur [B] en 1976-1977, soit il y a plus de trente ans, la cour a considéré que ces vues droites et directes sur la résidence Le Soleil avaient été percées en contravention avec les dispositions de l'article 678 du code civil, les hauteurs et distances réglementaires (19 décimètres) n'ayant pas été respectées (arrêt attaqué, p. 7) ; qu'en condamnant Monsieur [B] et le SDC Résidence Port des Sables à fermer ces ouvertures et à restituer aux lieux leur état initial, cependant que les servitudes de vues étaient acquises par possession trentenaire, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 690 du code civil.
 
 2) ALORS, d'autre part, QUE les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ; que la réalisation d'ouverture dans un mur commun sans déclaration préalable, ni autorisation de la copropriété ne constitue pas un acte illicite ou irrégulier de nature à faire obstacle à la prescription acquisitive d'une servitude de vue ; qu'au cas présent, après avoir constaté qu'une porte et deux doubles fenêtres donnant directement sur le fonds de la copropriété Résidence Le Soleil avaient été réalisées par Monsieur [B] en 1976-1977, soit il y a plus de trente ans, la cour a relevé que ces ouvertures n'avaient été précédées d'aucune déclaration conformément aux dispositions de l'article R. 421-17 du code de l'urbanisme, ni autorisation écrite de la copropriété Résidence Port des Sables (percement d'un mur propriété commune) ni celle de la résidence Le Soleil (vues droites et directes en contradiction avec les articles 675 à 678 du code civil), de la Selcy ou de la mairie ; qu'en considérant que cette possession s'établissait sur des actes illicites ou irréguliers pour écarter la prescription et condamner Monsieur [B] et le SDC Résidence Port des Sables à fermer ces ouvertures et à restituer aux lieux leur état initial, cependant qu'une absence de déclaration préalable ou d'autorisation ne constitue pas un acte illicite ou irrégulier pouvant faire échec à la prescription d'une servitude de vue, la cour d'appel a violé l'article 690 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION