Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-15.648 du 08/04/2021,  partie 2


que néanmoins, comme l&apos;ont exactement relevé les premiers juges, la société Picardie Habitat-Groupe Procilia ne justifie pas avoir notifié au syndic le démembrement de propriété sur les lots concernés et la constitution d&apos;un usufruit, conformément à l&apos;article 6 du décret du 17 mars 1967 précité ; qu&apos;en cause d&apos;appel, la société Picardie Habitat-Groupe Procilia soutient qu&apos;elle n&apos;avait pas à le faire, dès l&apos;instant où dès l&apos;origine de la constitution du syndicat, le démembrement litigieux a été constaté ; que si en effet, le règlement de copropriété fait référence au démembrement de certains lots et de l&apos;existence de l&apos;usufruitier temporaire, cet élément ne permet pas toutefois à la société Picardie Habitat- Groupe Procilia de s&apos;abstenir de notifier conformément aux dispositions de l&apos;article 6 et dans les formes prescrites, pour chacun des lots concernés : la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé et l&apos;indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu du titulaire de droit et du mandataire commun prévu à l&apos;article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 ; que tant que la notification prescrite par l&apos;article 6 du décret n&apos;a pas été opérée, la constitution de l&apos;usufruit est inopposable au syndicat des copropriétaires ; que s&apos;agissant d&apos;une disposition d&apos;ordre public, la pratique antérieure de l&apos;ancien syndic est indifférente ; qu&apos;en outre, sans cette notification, le syndic n&apos;est pas en mesure d&apos;identifier les nus- propriétaires que la société Picardie Habitat- Groupe Procilia entend représenter, ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires ; que comme l&apos;ont dit les premiers juges, faute de justification de la notification de la constitution d&apos;un usufruit temporaire comme l&apos;impose l&apos;article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et comportant notamment la désignation complète du lot, l&apos;indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu du titulaire de droit et l&apos;indication du mandataire commun prévu par l&apos;article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (notification qui ne se confond pas avec l&apos;avis de mutation de l&apos;article 20 du décret qui permet au syndic de connaître l&apos;identité des acquéreurs des lots sans pouvoir deviner qu&apos;il y avait parallèlement création d&apos;un démembrement du droit de propriété) le syndic était en droit de considérer les acquéreurs des lots de VEFA comme plein propriétaires, ne convoquer qu&apos;eux et de ne prendre en considération que leur vote ; que le tribunal a également justement énoncé que le simple fait que la feuille de présence de l&apos;assemblée générale mentionne à côté du nom du copropriétaire (en réalité simple nu-propriétaire) le nom de la société Picardie Habitat ne suffit pas à lui rendre opposable la constitution de l&apos;usufruit à défaut du respect du formalisme de l&apos;article 6 du décret précité; que le jugement déféré en ce qu&apos;il a rejeté la demande d&apos;annulation de l&apos;assemblée générale du 30 juin 2015 sera confirmé;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE tous les copropriétaires faisant, de plein droit, partie de l&apos;assemblée générale de copropriété doivent y être convoqués, et l&apos;omission de convocation de l&apos;un d&apos;entre eux peut entraîner la nullité de l&apos;assemblée (Cass. 3ème civile, 9 novembre 1994) ; que le droit de vote est indivisible et n&apos;appartient qu&apos;à une seule personne et ce, même s&apos;il existe plusieurs propriétaires ou titulaires d&apos;un droit réel sur le lot de copropriété ; qu&apos;aux termes de l&apos;article 23, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en cas d&apos;indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d&apos;accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l&apos;un d&apos;entre eux ou du syndic ; que puisque le droit de vote n&apos;appartient qu&apos;à ce mandataire commun, ce dernier est valablement seul convoqué aux assemblées générales ; qu&apos;il doit être rappelé, par ailleurs, que l&apos;article 6, alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit une notification au syndic en cas de cession du lot : tout transfert de propriété d&apos;un lot ou d&apos;une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d&apos;un droit d&apos;usufruit, de nue-propriété, d&apos;usage ou d&apos;habitation, tout transfert de l&apos;un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l&apos;acte, soit par l&apos;avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution ; que l&apos;article 64 du décret précise que la notification est faite par lettre recommandée avec demande d&apos;avis de réception ou par voie électronique ; que cette notification a pour but d&apos;informer le syndic des changements de propriétaires ou des démembrements de propriété affectant les lots et de lui permettre de tenir à jour en conséquence la liste des copropriétaires prévue à l&apos;article 32 du décret et de rendre opposable la mutation au syndicat de copropriété ; que dès réception de la notification, le syndic modifie l&apos;immatriculation du compte du lot, en remplaçant le nom du vendeur par celui de l&apos;acquéreur ; que tant que la notification n&apos;a pas été faite au syndic, ce dernier convoque valablement l&apos;ancien copropriétaire à participer à l&apos;assemblée générale et la vente lui est inopposable ; que c&apos;est donc la notification du titre de propriété au syndic qui donne le droit de participer à l&apos;assemblée générale ;