Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.755 du 30/09/2021,  partie 3



 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Mme [E] reproche au notaire d'avoir fait figurer la clause de garantie intrinsèque dans l'acte du 20 octobre 2008, alors que, contrairement aux dispositions de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble était grevé de trois hypothèques (31 août 1988, 4 février 1991 et 31 août 1988) qui n'ont été radiées que le 10 décembre 2008 ; mais que la radiation des trois hypothèques en cause, constituées – de par leur date – sans aucun lien avec la vente à la société Cap Dolus, est intervenue, selon les renseignements hypothécaires produits par Mme [E], le 27 octobre 2008, l'acte de vente litigieux ayant été publié le 08 décembre 2008 à la conservation des hypothèques de [Localité 1] ; que la situation hypothécaire relatée à l'acte de vente est exacte et mentionne bien que ces inscriptions sont sans cause par suite de leur remboursement et de leur radiation en cours de publication ; qu'il s'en déduit une absence complète de lien de causalité entre la subsistance des hypothèques sans cause et en cours de radiation au jour de la signature de l'acte de vente litigieux, et le préjudice subi par Me [E] du fait du non-achèvement des travaux ; que Mme [E] est donc mal fondée à venir reprocher au notaire d'avoir commis de ce chef une faute dommageable à son égard (cf. jugement pp. 13-14) » ;
 
 ALORS QUE dans une vente en l'état futur d'achèvement, le notaire ne peut faire souscrire à son client une garantie intrinsèque que si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ; que Mme [E] faisait valoir dans ses conclusions d'appel que le bien immobilier qu'elle avait acquis en l'état futur d'achèvement était grevé au moment de la vente de trois hypothèques au profit de la BNP Paribas, de sorte que l'acte de vente n'aurait pas dû prévoir une garantie intrinsèque ; qu'en jugeant cependant que ces inscriptions « ne [constituaient] pas un obstacle à la garantie intrinsèque » et qu'« aucune faute ne [pouvait] être reprochée au notaire en raison de l'existence de ces inscriptions hypothécaires », au motif inopérant qu'« une des hypothèques avait été radiée et que l'autre était en cours de radiation, cette radiation ayant été publiée le 10 décembre 2008 » (arrêt p. 5 § 6), la cour d'appel a violé l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce, ensemble l'article 1382, devenu 1340, du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement du 21 octobre 2014 en ce qu'il a débouté Mme [E] de ses demandes contre M. [O] et la SCP notariale [O] ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU' « au jour de la conclusion de l'acte de vente, la garantie intrinsèque était une option ouverte par la loi au vendeur ; que si elle n'a pas la même efficacité que la garantie extrinsèque, elle était néanmoins licite ; qu'aucun élément ne permettant au notaire de supposer que cette garantie ne pourrait être utilement mise en oeuvre, aucune faute ne peut lui être reprochée pour ne pas avoir attiré l'attention de Mme [E] sur le risque d'inefficacité de cette garantie [] (cf. arrêt p. 5 § 4) » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Mme [E] reproche au notaire dans le cadre de la rédaction de l'acte de vente d'avoir failli à sa mission, premièrement en ne l'informant pas comme il devait des différences entre les garanties extrinsèques et intrinsèques, deuxièmement en insérant dans l'acte une garantie d'achèvement intrinsèque dans un cas où les conditions légales pour le recours à cette garantie n'étaient pas réunies, troisièmement en acceptant de dresser l'acte de vente alors que les circonstances auraient dû l'inciter à refuser de le faire ; que la procuration notariée donnée à Mme [E] démontre que celle-ci a eu spécialement connaissance des dispositions légales régissant les garanties d'achèvement prévues par la loi, et a été informée des deux modalités de garantie, extrinsèques et intrinsèques, ainsi que des dispositions contractuelles à prendre concernant la garantie intrinsèque choisie en l'espèce pour l'opération ; qu'en l'état du droit applicable à l'opération en cause, l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation prévoyait que :
 
 "La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes :
 a) Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ;
 b)"
 que l'option entre garantie extrinsèque et garantie intrinsèque appartient au seul vendeur ; que le tribunal relève que l'acte de vente, contrairement aux affirmations de Mme [E], contient les mentions nécessaires propres à garantir que l'acquéreur a été averti de la teneur des garanties souscrites ;