Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-25.542 du 15/02/2023,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2023
 
 La société Régie immobilière de la ville de [Localité 3] (RIVP), société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° X 21-25.542 contre l'arrêt rendu le 12 octobre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à M. [P] [Z], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Régie immobilière de la ville de [Localité 3], après débats en l'audience publique du 10 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 octobre 2021), le 15 mai 2007, la régie immobilière de la ville de [Localité 3] (la bailleresse) a signé avec M. [Z] (le preneur) un bail portant sur un local à usage d'habitation, qui interdisait la sous-location. 
 
 2. Alléguant que le preneur offrait une partie de son logement en location par l'intermédiaire d'une plate-forme dédiée, le bailleur l'a assigné en résiliation du bail et en indemnisation de son préjudice. 
 
 Examen des moyens 
 
 Sur le premier moyen, ci-après annexé
 
 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le second moyen, pris en ses deuxième et troisième branches
 
 Enoncé du moyen
 
 4. La bailleresse fait grief à l'arrêt de condamner le preneur à lui payer seulement une certaine somme en restitution des fruits civils perçus par les sous-locations non autorisées, alors :
 
 « 2°/ que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu'en décidant que "c'est donc la somme de 1 010 euros qui doit être déduite de la somme de 1 790 euros perçue par M. [Z] pour ces deux mois de sous-location, et il sera alloué à la RIVP la somme de 780 euros au titre de la restitution des fruits civils perçus par le locataire", motifs pris que "si la demande de la bailleresse peut être considérée (...) comme une demande de restitution des fruits civils, il doit être relevé que l'article 548 du code civil prévoit que doivent être déduits de cette demande les frais remboursables, c'est-à-dire, en l'occurence, la somme que verse M. [Z] au titre du loyer", cependant que l'intégralité des sous-loyers perçus illégalement par le locataire devait être restituée au propriétaire, la cour d'appel a violé l'article 549 du code civil ;
 
 3°/ qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a fractionné les fruits civils et, donc, les sous-loyers en en attribuant une partie au propriétaire, représentant la plus-value de la sous-location illégale, et une partie au locataire, représentant le prix du loyer quotidien, cependant que l'article 548 du code civil impose uniquement au propriétaire de rembourser aux tiers les frais qu'ils auraient exposés pour parvenir à la perception des fruits et que les loyers, qui constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire, s'analysent comme des frais au sens de l'article 548, la cour d'appel a violé l'article susvisé. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu les articles 548 et 549 du code civil :
 
 5. Aux termes du premier de ces textes, les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement. 
 
 6. Selon le second, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. 
 
 7. Après avoir évalué à une certaine somme les fruits issus de la sous-location non autorisée, l'arrêt condamne le preneur à rembourser au bailleur une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.