décision 17-15.561 du 08/03/2018,  partie 3


qu'ainsi, dans un attendu de principe, il est affirmé que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle précisant que ce préjudice pouvait être constitué par la réalisation des travaux de réparations mais pas seulement puisqu'il évoquait aussi un possible préjudice résultant de la contribution à l'aménagement du nouveau preneur ou au fait d'avoir dû consentir un nouveau bail dans des conditions plus défavorables compte tenu de l'état des lieux ; que si la SCI SAPARDELA prétend que la position de la haute cour n'est pas aussi tranchée et que le principe de l'absence de justification d'un préjudice se retrouve dans certaines décisions, force est de constater qu'aucune décision postérieure au 3 décembre 2003 ne l'affirme et que la décision du 11 mars 2014 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont la demanderesse se prévaut, ne dit nullement le contraire en censurant une Cour d'appel qui avait débouté un bailleur de sa demande d'indemnisation en constatant que l'immeuble avait été démoli sans que les travaux de réparation n'aient été effectués alors que, selon la Cour de cassation, elle aurait dû recherché si le préjudice à raison de l'inexécution du locataire n'avait pas existé jusqu'à la démolition du bien ; que cet arrêt ne fait que rappeler la jurisprudence antérieure à savoir que la démonstration d'un préjudice reste nécessaire mais que ce préjudice d'une part n'est pas uniquement constitué du coût des réparations, ce qui n'oblige pas à les effectuer, et d'autre part peut être revendiqué même après vente ou démolition de l'immeuble s'il a existé antérieurement ; qu'en l'espèce, la société SCI SAPARDELA doit donc justifier d'un préjudice pour prétendre à une indemnisation ; que sur le préjudice, si le locataire répond, en application de l'article 1732 du Code civil, des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance et en est donc réputé responsable, il ne saurait, ainsi que l'édicte l'article 1147 du même code, et même s'il ne s'exonère pas de cette présomption, être condamné au paiement de dommages-intérêts dés lors qu'il n'en est résulté aucun préjudice pour le bailleur ; que le seul et unique préjudice allégué par la SCI SAPARDELA est celui résultant de l'inexécution des réparations locatives incombant à son preneur et qu'elle évalue au coût des travaux de remise en état de son immeuble et du trouble de jouissance relatif à la durée de ces travaux, tels que fixés par l'expert qu'elle a désigné unilatéralement ; que pourtant, le coût de ces travaux et le trouble de jouissance résultant de leur durée d'exécution ne sauraient constituer un préjudice indemnisable pour la SCI SAPARDELA à la date où le tribunal statue ; qu'en effet, la SCI SAPARDELA pourrait prétendre à l'indemnisation d'un préjudice équivalent au coût des réparations, sous réserve d'une discussion préalable sur l'imputabilité au preneur des désordres relevés et quand bien même les travaux n'auraient pas encore été exécutés, si elle avait envisagé de relouer son immeuble, ou si elle prétendait et démontrait que l'état imputable au preneur défaillant avait conduit à vendre l'immeuble à un prix inférieur à raison dudit état de dégradation, ou encore si elle justifiait d'un quelconque préjudice, en lien avec les dégradations, qu'elle aurait subi entre le départ de la société EURODIF effectif en décembre 2013 et la vente de l'immeuble le 17 décembre 2014 ; qu'or, la SCI SAPARDELA n'allègue d'aucun préjudice de ce type et il est constant qu'elle n'a pas effectué de travaux de réparation, quels qu'ils soient, avant la vente des lieux loués qui est intervenue dans un délai très rapide, elle ne prétend pas qu'elle aurait obtenu un prix de vente moindre à raison de l'état des locaux et il est légitime de penser qu'il n'en est rien puisque d'une part le local a été acheté par la Région Limousin en vue d'une réhabilitation totale avec un état antérieur indifférent pour l'acheteur qui compte y créer le Fonds Régional d'Art Contemporain et en faire usage de galerie d'exposition de diverses oeuvres d'art ; que, d'autre part, la lecture de la fiche hypothécaire de l'immeuble révèle qu'il avait été évalué et acquis par la SCI SAPARDELA au prix de 510 000 € le 21 août 2008, selon l'attestation établie par Me Z..., et que la SCI le revendra 7 ans plus tard, sans avoir déboursé le moindre centime pour l'entretenir ou le réparer, au prix de 690 000 € réalisant ainsi une plus-value de 180 000 €... ; qu'il apparaît ainsi suffisamment démontré que la SCI SAPARDELA ne rapporte la preuve d'aucun préjudice actuel qu'elle aurait eu à subir du fait des manquements de la société EURODIF dans les obligations qui lui incombaient en vertu du bail commercial qui les liait qu'elle sera donc déboutée de l'intégralité de ses demandes » (jugement, p. 5) ;
 
 ALORS QUE, premièrement, les juges sont tenus de ne pas dénaturer la convention des parties ;