Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.216 du 03/12/2020,  partie 5


que la peinture des murs et des plafonds du logement, dégradée par l'humidité, doit être réhabilitée ; que compte tenu de l'état de vétusté du logement, ces dégradations ne peuvent évidemment pas résulter d'un défaut d'entretien du locataire ; que si le logement loué à M. O... ne répond pas aux critères de la décence, il apparaît que la nature et l'origine des désordres sont connus ; qu'il est aisé de déterminer les travaux nécessaires pour que le logement réponde à ces critères ;   ; qu'aux termes de l'article 1728 du code civil, le locataire ne peut s'exonérer du paiement du loyer que lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail ; qu'il lui incombe de rapporter la preuve de cette situation ; qu'ainsi le locataire n'est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui, ainsi qu'il résulte des procès-verbaux de constat et expertise analysés dans les précédents paragraphes, n'est pas établi au cas d'espèce ; que par ailleurs ; le locataire ne demandant pas l'exécution de travaux par le bailleur ; il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 20 -1 de la loi du 6 juillet 1989, qui font obstacle à ce qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours en cas de demande de mise en conformité ; que de la même façon, le locataire ne peut invoquer les dispositions de l'article 1719 alinéa 1er du code civil pour faire obstacle à la demande de résiliation , les locaux n'étant pas impropres à l'usage d'habitation ; que l'article 1741 du code civil dispose que le contrat de bail se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ; que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire , comme cela résulte de l'article 1728 du code civil et du contrat de bail conclu entre les parties ; que l'action du bailleur en résiliation du bail est recevable puisque la demande reconventionnelle résiliation a été notifiée au préfet du Doubs par lettre recommandée avec accusé de réception deux mois au moins avant la date de l'audience , conformément aux prescriptions de l'article 24 III de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 ; qu'il est constant que le locataire a pris l'initiative de ne plus payer l'intégralité du montant des loyers et des charges à compter du mois de février 2015, décidant de se faire justice lui-même alors que son logement était encore habitable; que surtout, il convient de remarquer que M. O... a mis en oeuvre les dispositions de l'article 20-1de la loi du 6 juillet 1989 qu'après avoir fait l'objet d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 février 2015 et après avoir été assigné par le bailleur en référé pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail; que si le logement, comme il le prétend, n'était plus habitable, il est contradictoire d'avoir attendu près d'un an entre le rapport d'expertise de M. G... et l'assignation au fond ; que dans ces conditions, l'importance de la dette locative justifie la résiliation du contrat de bail et l'expulsion du locataire, conformément au dispositif du présent jugement, sans qu'il ne soit nécessaire de statuer sur les autres moyens invoqués par les défendeurs au soutien de leur demande en résiliation ;
 
 1°) ALORS QUE la cassation à intervenir du chef du premier moyen afférent à la recevabilité de la demande en exécution de travaux entraînera la cassation du chef de dispositif par lequel la cour d'appel a, par voie de confirmation, prononcé la résiliation du bail, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE le locataire peut suspendre le paiement des loyers au propriétaire qui ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent ; qu'en l'espèce, l'arrêt a expressément constaté que « le logement loué à M. O... ne répond pas aux critères de la décence » ; qu'il en résultait que le locataire était fondé à suspendre le paiement des loyers ; qu'en décidant le contraire, motif pris de ce qu'il ne s'était « pas trouvé dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués », la cour d'appel a violé l'article 1741 code civil, ensemble les articles 1719, alinéa 1er et 1219 du même code ;
 
 3°) ALORS QUE la cour d'appel, qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail à usage d'habitation, doit apprécier la situation au jour où elle statue ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que M. O... avait régularisé sa situation en payant les loyers depuis le jugement, la cour d'appel a néanmoins confirmé le jugement en prononçant la résiliation du bail ; qu'en statuant de la sorte quand, au jour où elle statuait, le manquement du preneur avait été régularisé, la cour d'appel a violé l'article 1741 du code civil, ensemble l'article 1184 devenu 1217 du même code.