Cour d'appel de Paris
A3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.738 du 11/05/2022,  partie 3


qu'ils ne peuvent arguer du fait qu'ils n'ont pas compris la portée des échanges de courriers avec leur assureur qui leur opposait de manière claire et précise une déchéance totale de garantie pour s'opposer au constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail du fait du non-respect de cette obligation essentielle du contrat ; qu'au demeurant, les appelants n'établissent pas qu'ils sont désormais assurés contre les risques locatifs, l'attestation qu'ils versent aux débats, à effet du 28 mars 2018, mentionnant une assurance de responsabilité civile sans préciser qu'elle englobe l'assurance des locaux contre les risques locatifs ; que les preneurs n'ont donc pas satisfait aux causes du commandement du 22 novembre 2017 s'agissant de la justification d'une assurance contre les risques locatifs ; qu'ils ne peuvent valablement soutenir que les bailleurs ont renoncé à se prévaloir de cet acte d'huissier par l'acceptation du principe du renouvellement dès lors que le bail initialement conclu entre les parties a été résilié de plein droit le 22 décembre 2017, les bailleurs étant libres de consentir un nouveau contrat, les parties ne s'étant d'ailleurs manifestement pas encore entendues sur les termes d'une éventuelle nouvelle convention et notamment sur le montant du loyer ;
 
 1) ALORS QUE la déchéance de garantie représente la perte d'un droit à indemnisation lors d'un sinistre déterminé et n'entraîne pas, par elle-même, la résiliation du contrat d'assurance ; qu'en affirmant qu'au regard des courriers de leur assureur qui leur opposait de manière claire et précise une déchéance totale de garantie, les locataires n'établissaient pas qu'ils étaient, à la date du commandement, effectivement assurés ou convaincus d'être assurés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 113-1 et suivants du code des assurances, ensemble l'article L. 145-1 du code de commerce ;
 
 2) ALORS QUE les courriers adressées par la compagnie Aviva les 15 février et 2 mars 2017 à Mme [E] lui notifiaient un refus de prise en charge du sinistre survenu le 13 décembre 2015 et lui réclamaient le remboursement de l'indemnité versée dans le cadre de ce sinistre ; que ces courriers, s'ils opposaient à l'assurée une déchéance de garantie entraînant la perte du droit à indemnité à raison dudit sinistre, n'évoquaient aucune résiliation, résolution ou nullité du contrat d'assurances ; qu'en affirmant cependant que les locataires ne pouvaient prétendre n'avoir pas compris, à la lecture de ces courriers, qu'ils n'étaient plus assurés, la cour d'appel a dénaturé les lettres des 15 février et 2 mars 2017 en violation de son obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est donné ;
 
 3) ALORS QUE le bail commercial renouvelé après une demande de renouvellement acceptée n'est pas un nouveau contrat ; qu'en retenant que les bailleurs ne pouvaient être regardés comme ayant renoncé à se prévaloir du commandement en acceptant le principe du renouvellement du bail dès lors que le bail initialement conclu étant résilié de plein droit le 22 décembre 2007, les bailleurs étaient libres de consentir un nouveau contrat, une éventuelle nouvelle convention, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-8, L. 145-10, L. 145-11 et L. 145-41 du code de commerce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir condamné in solidum M. [R] et Mme [E] à payer à M. [Y] et Mme [Y] la somme de 6 519,81 euros au titre des régularisation de charges des années 2013 à 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre ;
 
 AUX MOTIFS QUE I'omission pour le bailleur de régulariser les charges annuellement ne constitue pas une contestation sérieuse à la demande en paiement d'une provision à ce titre dès lors que le bailleur justifie avec l'évidence requise en référé du montant des charges effectivement dues, le bailleur pouvant simplement se voir opposer, le cas échéant, la prescription quinquennale de droit commun ; qu'aucune prescription n'est encourue puisque les sommes réclamées au titre des régularisations de charges des années 2013 à 2017, qui ont été fixées par le syndicat des copropriétaires respectivement en juin 2014, mars 2015, mai 2016 et juin 2017, ont fait l'objet du commandement de payer qui a été délivré aux appelants le 22 novembre 2017 et les sommes réclamées au titre de la régularisation de charges de l'année 2017 ont été établies par la copropriété le 30 mai 2018 ; que les époux [Y] produisent les relevés annuels de régularisation de charges ainsi que le tableau récapitulatif des charges pour les années 2013 à 2017, l'avis de régularisation du 14 septembre 2018 et les avis de taxes foncières de 2013 à 2017 ; qu'au vu de ces éléments, les bailleurs justifient de leur demande de provision relative à la régularisation des charges locatives des années 2013 à 2017 à hauteur de 6 519,81 euros ;