Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-29.037 du 14/11/2019,  partie 4


que la délivrance d'un local commercial pour l'exploitation en l'espèce d'un fonds de chaussures et textiles présuppose qu'il soit clos et les travaux de réfection de la clôture incombent au propriétaire qui ne peut se soustraire à son obligation de délivrance au moyen d'une clause qui le décharge des gros travaux ;
 
 1°) ALORS QUE le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que si les stipulations du bail ne peuvent avoir pour effet de décharger totalement le bailleur de son obligation de délivrance, les parties peuvent néanmoins convenir que les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil seront à la charge du preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a affirmé que la société Jerhas était fondée à reprocher au bailleur de ne pas remplir son obligation de délivrance, en raison de la dangerosité de la paroi verticale et du fait que sa réfection reviendrait à la priver d'un local clos, de sorte que le transfert de la charge des travaux de l'article 606 du code civil sur le preneur ne pouvait pas libérer le bailleur de son obligation d'assurer au locataire le clos et le couvert ; qu'en statuant de la sorte, tandis que les parties au bail avaient expressément transféré au preneur la charge des grosses réparations, lequel avait accepté de prendre en l'état le local loué, sans qu'une telle stipulation soit de nature à vider l'obligation de délivrance incombant à la SCI Alésia de tout son contenu, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
 
 2°) ALORS QU'en jugeant que « la société Jerhas était bien fondée à solliciter une réfaction du loyer et des charges à compter du 1er avril 2014... en évaluant l'espace de vente de la boutique contigüe à la cloison inexploitable ... à 50% de la surface totale de la chose louée » jusqu'à son départ des lieux le 20 octobre 2015, tout en constatant que la SCI Alésia 111 n'avait exécuté les travaux de dépose de la paroi verticale tels qu'ordonnés par le juge des référés qu'en août 2016, de sorte que la société locataire avait bénéficié d'un local clos et intégralement exploitable durant toute la période d'occupation des lieux loués excluant toute réfaction du loyer et des charges, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
 
 3°) ALORS QU'une clause résolutoire n'est pas acquise si elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le créancier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que la société locataire restait débitrice d'une partie du loyer et des charges malgré le contentieux né de l'état de la paroi verticale ; qu'il en résulte que la société bailleresse pouvait légitimement en réclamer le paiement et invoquer le cas échéant la clause résolutoire faute de règlement ; qu'en affirmant cependant que la mise en demeure du bailleur visant la clause résolutoire avait été délivrée de mauvaise foi, tout en admettant l'existence d'une créance de loyer au profit de la SCI Alésia 111, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 145-41 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
 
 4°) ALORS QUE l'article 14 du bail commercial stipule – sans distinguer suivant les causes de résiliation – que « dans tous les cas de résiliation, la somme versée au bailleur à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier à titre d'indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir... » ; qu'en affirmant néanmoins, pour ordonner la restitution du dépôt de garantie au locataire, que « cette disposition qui a pour titre « clause résolutoire » ne vise que la résiliation du bail prononcée aux torts du preneur et ne saurait trouver application en l'espèce » (arrêt, p. 7 § 9), la cour d'appel, qui a ainsi introduit une distinction entre les diverses causes de résiliation du bail non envisagée par les parties, a dénaturé l'article 14 du bail commercial, violant ce faisant l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
 
 5°) ALORS QUE le bail commercial prévoyait qu'en cas de non-paiement à l'échéance du loyer, le preneur deviendrait débiteur sans mise en demeure préalable et sans distinguer entre les causes de résiliation de « pénalités (...) calculés à un taux mensuel de 1,5% » (article 9 du bail), ainsi que d' « un intérêt calculé au taux de 15% prorata temporis », et que « le montant de la quittance sera en outre majoré de 10% à titre d'indemnité forfaitaire » (article 12 du bail) ;