Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-16.112 du 09/05/2019,  partie 3


que l' acte de vente comporte, en annexe, le mail du syndic au notaire du 03 janvier 2013, un état daté du syndic établi le 28 décembre 2012 ainsi que les procès-verbaux des quatre précédentes assemblées générales ; que l'examen de l'état daté établi par le syndic et transmis à Me J... avant la vente, indique en page7 à la rubrique « Etat d'avancement de la situation technique et financière des travaux ( renseignements facultatifs): (....) - 19 avril 2012 (date de la décision): suite à injonction de la ville confortement plancher, suivi du sigle T ( terminé), -
 1er juillet 2010 (date de la décision): réfection balcons sur cour arrière: NC (non commencé), état d'avancement financier : quote afférente aux lots 9 900,03 euros, montant déjà appelé 9 885,44 euros, montant restant à appeler : 14,59 euros ; qu'il est précisé en page 13 que l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril avec injonction de travaux et au paragraphe « autres renseignements susceptibles d'intéresser les parties dans le cadre de l'opération projetée », le syndic n'a apporté aucune observation ; que le courriel du syndic annexé fait uniquement état de l'arrêté de péril et de l'état d'avancement des travaux consécutifs à cette décision, à savoir les travaux de confortement du plancher ; que l'assemblée générale du 1er juillet 2010 a effectivement adopté une résolution n°8 « travaux de réfection des balcons sur cour arrière avec mandat au conseil syndical de procéder au choix d'un devis dans la limite d'un budget de 88 260 euros » ainsi qu'une résolution n°9 prévoyant que le syndic procédera aux appels de fonds nécessaires au paiement des travaux ci-dessus votés à raison de 10 % par mois à compter du 15 juillet 2010 pendant une période de huit mois, soit jusqu'au 15 février 2010 inclus ; qu'à la lecture de ces pièces, dont Mme M... a eu connaissance comme étant annexées à l'acte de vente, l'attention du notaire a effectivement été attirée sur l'arrêté de péril en cours, avec injonction de travaux et les mesures prises par la copropriété pour permettre, à terme, sa mainlevée et il a, au demeurant, rempli son obligation de conseil sur ce point mais en revanche, il n'a nullement été alerté sur la question de la réfection des balcons ; que le syndic, dans son mail, est totalement muet sur le problème et ni l'état daté, ni les procès-verbaux d'assemblée générale ne pouvaient permettre au notaire d'anticiper l'étendue des travaux à réaliser sur les balcons, qui justifieraient l'intervention d'un second arrêté de péril dix mois après la vente ainsi que le départ des occupants de l'immeuble durant trois mois ; que l'état daté ne fait à aucun moment état de l'existence d'un rapport d'expertise d'un architecte en octobre 2010 sur le mauvais état des balcon, document qui n'a d'ailleurs pas été transmis lors de la vente et les décisions d'assemblée générale ont voté en 2010 le principe de la réfection en mandatant le conseil syndical pour faire établir des devis ; que les procès-verbaux suivants sont muets sur cette question et ne font état d'aucun devis qui aurait pu renseigner sur l'ampleur des travaux à venir, étant précisé que ceux-ci n'étaient pas commencés, et pour cause, mais que la quasi-totalité des fonds en vue de leur financement avait été appelée, de sorte que le notaire n'avait pas à attirer l'attention de l'acquéreur sur ce point, aucune dépense susceptible de grever de manière conséquente le budget futur de l'acquéreur, ne ressortant ni de l'état daté , ni des procès-verbaux d'assemblée générale ; que l'échange de courrier entre Me J... et le syndic qui intervient plusieurs mois après la vente n'est pas de nature à démontrer que le notaire a manqué à son obligation de conseil ; qu' en effet, le 12 septembre 2013, soit neuf mois après la vente, le syndic lui écrit dans ces termes : « Une réunion contradictoire s'est tenue sur place avec ( ...) Me P., l'architecte, l'ingénieur béton, l'entreprise et le syndic. Cette réunion avait pour but de donner des explications sur la façon dont les travaux allaient être mis en oeuvre et les possibilités éventuelles de ne pas déloger l'occupant de l'appartement. Malheureusement, l'architecte et l'ingénieur béton nous ont confirmé leurs déclarations à savoir : quitter le logement pendant la période de trois mois pendant les travaux (...). Les documents que vous nous avez réclamés (dans son courrier du 08 avril 2013) ont été remis à Mme M... (...). Nous tenons à vous préciser que nous avions indiqué dans le questionnaire en page 13 l'arrêté de péril de l'immeuble et l'injonction de travaux... » ; que cette réponse du syndic démontre qu'effectivement celui-ci avait informé le notaire de l'existence du premier arrêté de péril avec injonction de travaux, Me J... ayant d'ailleurs expressément alerté l'acquéreur sur ce point mais pas d'autre chose, l'importance des travaux de réfection des balcons de nature à justifier le départ des occupants pendant trois mois, étant manifestement apparue postérieurement à la vente litigieuse, ce que le notaire ne pouvait anticiper, au regard du contenu des pièces dont il a, conformément à ses obligations réglementaires, sollicité la communication en tant qu'annexes à l'acte de vente ;