Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.483 du 19/12/2019,  partie 3


Toutes les autres réparations sont d'entretien » ; que l'article 606 du code civil ne vise pas lui-même le « gros entretien » et la clause 6-2 du bail ne peut, en conséquence, que s'interpréter comme signifiant la stipulation d'une obligation plus étendue, à la charge du bailleur, s'agissant des frais induits par les travaux qui pourront être qualifiés de « gros entretien », se distinguant, en cela des travaux ordinaires de simple entretien courant ; que l'article 7-4 « Entretien » dispose que « le preneur devra maintenir les lieux loués en bon état. A cette fin, il effectuera à ses frais, pendant toute la durée du bail les réparations, les travaux d'entretien et le nettoyage qui s'avéreraient nécessaires. Il répondra de toutes les détériorations survenant par suite d'abus de jouissance, soit de son fait, sot du fait d'un tiers, même si les réparations sont normalement à la charge du bailleur. Le preneur devra effectuer toutes les réparations et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou fermetures, et les maintenir en parfait état de propreté, d'entretien et de fonctionnement » ; que le bail met donc à la charge du preneur que les travaux de simple entretien, lesquels s'inscrivent dans le registre traditionnel des réparations locatives ; qu'il ressort du rapport d'expertise que les problèmes d'infiltration d'eau depuis la toiture terrasse recouvrant le garage ont commencé en 2006 même si la première déclaration de dégât des eaux est en date du 15 décembre 2010, avec une imputabilité des désordres à un défaut d'étanchéité (rapport page 7) ; qu'il est constaté également qu'un « verdissement » prospère sur la moitié aval de la pente (rapport page 10), lequel n'est lui-même à l'origine d'aucun désordre ; que l'expert relève des interventions nombreuses, réalisées sur mandat du preneur, qui se sont inscrites dans le registre du « bricolage » et qui ont été réalisées dans l'urgence ; que l'expert n'y voit, pour autant, ni malice ni faute de la part du preneur et indique, au contraire, « comprendre la nature de ces interventions, compte tenu des obligations du preneur », en précisant qu'au bricolage doit désormais succéder « une réparation conforme aux règles de l'art » ; que l'expert a précisé, du reste, qu'il y avait d'autant moins de motifs de diriger des griefs contre le preneur que « les travaux de colmatage anciens ont sûrement dû donner satisfaction là où ils ont été pratiqués » ; que l'expert constate que les minima (15 cm) de remontées, d'étanchéité au pourtour des dômes translucides sont « loin d'être respectés » et il s'agit là, sans discussion possible, d'un défaut de structure de l'étanchéité, laquelle structure ne remonte pas assez haut, sans qu'aucun entretien pesant sur le preneur n'ait été de nature à remédier à une telle non-conformité, puisqu'une hauteur insuffisante restera toujours identique à elle-même, même après un scrupuleux entretien, dont l'objet ne consistera jamais à rehausser une structure insuffisamment haute ; que d'ailleurs, sauf clause expresse du bail, qui n'existe pas en l'espèce, le preneur n'a jamais à répondre de la méconnaissance des normes régissant l'étanchéité d'une toiture, qui sont imputables à faute au bailleur exclusivement ; qu'en l'espèce, du seul fait que les remontées d'étanchéité sont trop basses, il en résulte la preuve d'un défaut de conception dont la SAS Sidep (société d'investissement de l'Est parisien) doit répondre ; que l'expert conclut d'ailleurs, dans sa première note aux parties, que la toiture terrasse nécessite une révision générale, et il s'agit là d'une grosse réparation intéressant la couverture entière, qui doit, a minima, être qualifiée de « gros entretien », ainsi qu'il est stipulé dans le bail ; que l'expert a détaillé les réponses apportées à sa mission dans les pages 15 et suivantes du rapport et il en résulte : - que la toiture terrasse présente des faiblesses d'étanchéité qui génèrent des infiltrations à l'intérieur des locaux ; - que ces défauts d'étanchéité sont caractérisés par des décollements du complexe d'étanchéité, principalement au niveau des acrotères ; des manquements aux normes de relevés de l'étanchéité, notamment au pourtour des dômes (hauteur inférieure à 15 centimètres) ; des « flashs » dus à une mauvaise évacuation des eaux dus à de probables contrepentes qui conduisent à un verdissement sauvage de la toiture ou encore à l'accumulation de sédiment pouvant s'agglomérer et générer des batardeaux ; des incongruités (autre vice structurel) « telles que la couvertine chapotant le joint de dilatation » ; - que le manque d'entretien est évident sachant que les interventions qui s'y sont référées ont été réalisées dans l'urgence et sans suite pérenne ; - qu'il est justifié d'interventions de nettoyage facturées à la SAS Safi en 2006, 2008 et 2011 et les rustines et reprises du complexe d'étanchéité ont été réalisés par la SAS Safi qui n'a pas contesté les allégations du bailleur sur ce point ; - qu'il n'a été donné aucune suite à la demande de l'expert ayant requis la désignation d'un ingénieur structure pour vérifier l'état de la toiture terrasse ;