Cour d'appel de Douai
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.547 du 06/06/2019,  partie 8


que conformément aux dispositions de l'article 16 de la loi du 29 novembre 1966 sur les sociétés civiles professionnelles, Me N... O... et la SCP B... O... C... X... A... O... seront solidairement tenus ; que par ailleurs l'effet du diviseur et du notaire ayant concouru à la réalisation du même dommage, ils seront condamnés in solidum ; que le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la société Lovinvest et Me N... O..., lequel est tenu solidairement avec la SCP B... O... C... X... A... O..., à garantir, d'une part, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] et, d'autre part, M. et Mme U... de toutes les condamnations prononcées contre eux tant en principal qu'en intérêts, dépens et frais irrépétibles ; que sur la garantie réclamée par la société Lovinvest ; que la société Lovinvest sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum la SCP Estadieu et Me N... O..., lequel est tenu solidairement avec la SCP B... O... C... X... A... O..., à la garantir de toutes les condamnations prononcées contre elle, tant en principal qu'en intérêts, dépens et frais irrépétibles ; que comme il a été indiqué précédemment, Me O... a commis une faute en ne publiant pas la servitude, ce qui a entraîné l'intégration dans la copropriété voisine et dans le lot 4 d'une partie dont la société Lovinvest n'avait pas acquis la propriété, engageant par là-même la responsabilité de cette dernière ; que pour contester sa garantie, la SCP Estadieu fait valoir que sa mission était d'établir une mise en copropriété à partir des plans réalisés par l'architecte et non de rechercher l'existence de cette servitude dès lors qu'elle n'était pas mentionnée dans l'acte authentique ; qu'elle en conclut que son état descriptif de division et du règlement de copropriété ne sont pas erronés en tant que tels puisqu'ils se fondent sur des plans existants conformes à la situation des lieux et que la responsabilité doit être recherchée chez d'autres intervenants, à savoir les notaires, la société Lovinvest en sa qualité de professionnelle de l'immobilier ainsi que l'architecte qui a dressé les plans ; qu'il apparaît toutefois que la société Lovinvest a confié à la SCP Estadieu le soin d'élaborer un état descriptif de division et le règlement de la copropriété [...] ; qu'or, la comparaison entre les plans établis par le géomètre au premier étage et ceux établis au rez-de-chaussée montre que le lot [...], dans sa partie jouxtant les parcelles [...] et [...], a une surface plus importante au premier étage qu'au rez-de-chaussée ; que cette différence, par son caractère manifeste, n'a pu échapper au géomètre ; que dès lors, et bien qu'elle se soit basé sur des plans d'architectes, la SCP Estadieu aurait dû rechercher les causes de cette discordance et attirer l'attention de son client sur ce point. Son abstention fautive est dès lors la cause de l'inclusion de la surface ABCD au premier étage dans les lots de la copropriété et donc de la vente de cette surface par la société Lovinvest à M. et Mme U... ; qu'à ce titre, il importe peu que d'autres professionnels aient concourus à la réalisation du dommage, dans la mesure où sa propre faute est établie ; que par ailleurs, les faits du notaire et du géomètre ayant concouru à la réalisation du même dommage, ils seront condamnés in solidum ; que le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la SCP Estadieu et Me N... O..., lequel est tenu solidairement avec la SCP B... O... C... X... A... O..., à garantir la société Lovinvest de toutes les condamnations prononcées contre elle, tant en principal qu'en intérêts, dépens et frais irrépétibles » (arrêt attaqué, p. 8 à 14) ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Sur la propriété de la surface ABCD : Il résulte des termes de l'acte du 17 septembre 1993 que la société P... a vendu à Madame R... W... les deux parcelles cadastrées section [...] et [...]. L'article 552 du code civil énonce que : " La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers". Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. " Les parties dissertent sur le sens de la phrase : "// existe au premier étage de la portion A, B, C, D du plan ci-joint une pièce dont la plus grande partie se prolonge au-dessus du sol restant à appartenir au vendeur. " Il en ressort nécessairement et sans qu'il y ait lieu à interprétation d'une clause obscure que Madame R... W... a acquis les deux parcelles cadastrées section [...] et [...]. Il en ressort aussi que la surface ABCD mais uniquement au premier étage, faisait partie d'une pièce plus grande, et le surplus de cette pièce plus grande a été conservé par le vendeur.