Cour d'appel de Douai
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-11.404 du 21/04/2022,  partie 5


que la cassation de l'arrêt, en ce qu'il a jugé que le « droit de préemption » de la société [U] avait été méconnu et prononcé l'annulation de la vente, s'étendra aux chefs par lesquels la cour d'appel a condamné la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] à restituer les frais de l'acte à M. [V], et condamné M. [X] et la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] au paiement de dommages et intérêts au profit de la société [U] en réparation d'une prétendue perte de chance d'exercer son droit de préférence, et de M. [V] en réparation de préjudices subis en conséquence de la nullité de la vente, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
 
 6°) ET ALORS QU'en toute hypothèse, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ; qu'en retenant que MM. [X] et [J] avaient commis des fautes à l'origine du défaut de notification de l'offre d'acquisition à la société [U], bien que cette société n'ait pu opposer à la société BP immo et à M. [V] sa qualité, prétendue, de locataire, la cour d'appel a violé les articles 1382, devenu 1240, du code civil, et L. 145-46-1 du code de commerce.
 Moyens produits par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils pour la société BP Immo, demanderesse au pourvoi incident
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré la société [U] bénéficiaire du bail du 26 avril 1995 soumis au statut des baux commerciaux, et donc recevable en son action et d'AVOIR en conséquence constaté la violation du droit de préemption du preneur et prononcé la nullité de la vente du bien immobilier sis [Adresse 1] (Nord) intervenue le 12 novembre 2015 entre la société BP Immo, venderesse, et M. [V] acquéreur, avec toutes les conséquences de droit ;
 
 1) ALORS QUE lorsque la cession du bail commercial est intervenue en méconnaissance d'une clause du bail commercial, et notamment de la clause imposant l'accord du bailleur préalable à la cession, le cessionnaire ne peut se prévaloir du droit de préemption institué par l'article L. 145-46-1 du code de commerce en cas de vente des locaux par le bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la cession du bail commercial à la société [Z] était intervenue en méconnaissance de la clause n° 15 du contrat de bail commercial, en l'absence d'accord préalable et écrit de Mme [L] [H], alors bailleresse ; qu'en retenant néanmoins, au motif que cette dernière aurait acquiescé postérieurement à cette cession, que la société [U] pouvait se prévaloir à l'égard du cessionnaire des murs des dispositions relatives au régime des baux commerciaux et notamment du droit de préemption prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce, la cour d'appel s'est abstenue de tirer les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article L. 145-46-1 du code de commerce ;
 
 2) ALORS QUE l'acquiescement du bailleur à la cession du bail, postérieur à une cession irrégulière, suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire et ne peut résulter du seul encaissement des paiements opérés par ce dernier au titre des loyers et charges, ni d'une demande isolée formée à ce titre ; qu'en l'espèce, en déduisant de ce que Mme [L] [H] avait perçu des loyers de la société [U], postérieurement à la date de renouvellement du bail initialement fixée au 30 mai 2004 et de ce qu'elle lui avait réclamé, par l'entremise de son conseil, des régularisations de charges, qu'elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d'appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil ;
 
 3) ALORS QUE l'acquiescement du bailleur à la cession du bail, qui suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire, ne peut résulter d'appels de loyers dont le destinataire ne peut être précisément identifié ; qu'en l'espèce, en déduisant de ce que la société BP Immo avait procédé auprès de la "Librairie [Z]" simple enseigne –des fonds- à des appels de loyers et provisions pour charges pour la somme mensuelle de 435,58 euros, d'avril à octobre 2015, qu'elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d'appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil ;