Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-22.184 du 19/05/2021,  partie 2


 que ce texte vise désormais expressément « la promesse unilatérale de vente mentionnée à l&apos;article L.290-1 » ; qu&apos;il est constant que la convention du 8 septembre 2011 a eu pour effet de proroger la validité du compromis pour une durée supérieure à 18 mois ; que, contrairement à ce que prétendent les intimés, si les commentateurs des deux textes issus de la loi du 25 mars 2009, les justifiaient par la nécessité de protéger les vendeurs qui immobilisent, au profit d&apos;un promoteur, leur bien pour une longue durée, force est de constater qu&apos;il existait une ambiguïté sur leur champ d&apos;application, puisqu&apos;ils ne contenaient aucune distinction ; qu&apos;il n&apos;est d&apos;ailleurs pas produit de décisions qui les limitaient aux promesses unilatérales, ce qui peut s&apos;expliquer par le fait que ces dispositions étaient relativement récentes ; qu&apos;en conséquence, il doit être retenu que Me [Q] a été pour le moins imprudent, de ne pas établir d&apos;acte authentique ou d&apos;attirer l&apos;attention des parties sur l&apos;incertitude pouvant exister sur ce point ; que, néanmoins, la nullité de la promesse de vente pour ce motif n&apos;ayant pas été sollicitée, les époux [I] ne subissent aucun préjudice; que la responsabilité du notaire ne peut donc, à ce titre, être retenue ; que, sur le manquement du notaire à son obligation d&apos;information et de conseil lors de l&apos;établissement de la convention du 8 septembre 2011, en tant que rédacteur d&apos;un acte, le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l&apos;efficacité, quelles que soient les compétences et les connaissances des parties ; qu&apos;il doit les éclairer et appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu&apos;il est reproché à Me [Q] d&apos;avoir conseillé la prorogation des effets du compromis du 15 juillet 2010, sans prévoir : une contrepartie sure et certaine concomitante à la convention de mise à disposition immédiate, que ne pouvait compenser une indemnité d&apos;immobilisation dont la garantie financière n&apos;était promise au plus tôt que dans un délai de deux mois, alors même qu&apos;au printemps 2011 aucun dépôt de permis de construire n&apos;avait été régularisé par l&apos;acquéreur ; que, sur ce dernier point, il convient de relever que le compromis, dans la rédaction duquel le notaire n&apos;était nullement intervenu, prévoyait que l&apos;acquéreur devrait déposer un permis de construire avant le 31 octobre 2010, mais n&apos;édictait aucune sanction en cas de non-respect de ce délai ; qu&apos;ainsi que cela résulte d&apos;un courrier adressé le 11 août 2011 par Me [Q] au Crédit Foncier à la demande de M. et Mme [I], mais aussi d&apos;une lettre du sous-préfet de [Localité 1] au Perche du 9 janvier 2013, le projet de M. [E], qui consistait à créer des résidences d&apos;éco-tourisme, s&apos;est heurté à des difficultés dans la mesure où, d&apos;une part, la commune [Localité 2] ne disposait pas de plan local d&apos;urbanisme, de sorte que s&apos;appliquait le règlement national d&apos;urbanisme et, d&apos;autre part, une large partie de la propriété se trouvait en zone humide, protégée par les dispositions du code de l&apos;environnement ; que les époux [I] étaient informés de la situation, puisque l&apos;acte du 8 septembre 2011 rappelle « étant donné l&apos;ampleur du projet de nombreuses autorisations administratives doivent être obtenues pour les aménagements et constructions, auxquelles viennent s&apos;ajouter la réglementation concernant les zones inondables et les zones humides, nécessitant une étude de sol approfondie, ainsi que l&apos;impact sur la faune et la flore qui doivent être sauvegardées dans le cadre du biotope. » ; qu&apos;ils ont d&apos;ailleurs accepté la prise de possession des lieux par M. [E] en raison des causes énoncées par celui-ci, lesquelles étaient rappelées dans la convention, pour lui permettre « de recevoir ses partenaires et pouvoir à tout moment faire effectuer tous relevés, devis et études nécessaires à la réalisation du projet, et également d&apos;y domicilier le siège de ses futures sociétés. » ; qu&apos;il est encore précisé : « En contrepartie de cette mise à disposition, des délais et des études administratives nécessaires (direction départementale des territoires, plan local d&apos;urbanisme, préfecture, sous-préfecture, mairie, études), l&apos;acquéreur prend en charge de manière définitive et forfaitaire les intérêts des échéances de l&apos;emprunt relais des vendeurs depuis le 1er janvier 2011 dans la limite de 72 000 euros. » ; qu&apos;au regard de ce qui précède, il apparaît que le dépôt d&apos;une demande de permis de construire était indifférent aux époux [I] qui avaient conscience de la difficulté du projet, et qui se trouvaient dans une situation financière compliquée au regard du prêt relais qu&apos;ils avaient souscrits depuis deux ans auprès du Crédit Foncier, lequel réclamait le paiement de sa créance ; que, dans ces conditions et compte tenu de la complexité du projet, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir fixé, dans l&apos;acte de prorogation, de date pour le dépôt et l&apos;obtention du permis de construire ; que, s&apos;agissant des garanties, la convention prévoyait que la somme de 72.000 ? susvisée « sera due et exigible quelle que soit l&apos;issue de l&apos;opération. » ; qu&apos;à titre de garantie, M. [E] s&apos;