Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.402 du 26/09/2019,  partie 7


que le bail lui apportera un revenu net de toutes charges de 6 % indexé annuellement ; que ce taux est largement supérieur, situé en région parisienne, à ceux des investissements de même catégorie ; qu'il ne supportera aucun délai puisque le bail débutera obligatoirement au 1er janvier 2005 ; que le montage est totalement sécurisé ; qu'en cas de litige avec l'administration, le cabinet IBL sera chargé de répondre à l'administration fiscale ; qu'en cas de revente le preneur exercera son pacte de préférence"; le tribunal a exactement relevé qu'il n'existait aucune mention au titre des obligations de l'investisseur telle celle tenant à la réalisation des travaux qui conditionnait pourtant la défiscalisation recherchée ; qu'il est tout aussi exact, qu'il n'existe aucune indication concernant les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de leur inexécution, alors qu'une date de fin de chantier est au contraire expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus ; qu'ainsi, la perception des loyers était garantie à compter du 1er janvier 2005, date de la livraison prévue du bien pour un montant annuel de 29 285,88 euros HT et avant de 10 %, soit 2 928,59 euros HT ; qu'il importe peu, dans ces circonstances, qu'il y ait eu ou non des signaux d'alerte concernant la santé financière du groupe Barbatre ; que si la société Cincinnatus prétend qu'elle disposait d'un canal d'information régulier mis en place avec les sociétés du groupe Barbatre afin de suivre le développement des programmes, encore convenait-t-il qu'elle recueille effectivement les informations qui permettaient de s'assurer de la bonne fin des travaux, compte tenu de la présentation totalement sécurisée des programme et montages financiers proposés ; que la circonstance que le programme ait été commercialisé à plus de 70 % ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l'opération qui était tributaire de la bonne fin des travaux ; qu'une proposition de livraison du bien en janvier 2005 alors qu'elle ne conteste pas que le permis de construire n'était pas délivré à la date de signature de l'acte de vente, un an plus tôt, était irréaliste compte tenu de l'ampleur des travaux à effectuer dans ce type de réhabilitation et compte tenu de l'état du Château dont les lots ont été vendus ; que l'équilibre de l'investissement était soumis à la perception des loyers alors qu'il n'est pas contesté que ceux-ci ont été réglés par le locataire sur les fonds qui étaient destinés à la réalisation des travaux ; que si la société Cincinnatus ajoute encore que certains travaux pouvaient être réalisés sans nécessiter l'obtention d'un permis de construire, force est de constater qu'elle n'indique pas lesquels et qu'elle n'en justifie pas alors que l'investissement dans un programme de monuments historiques implique au contraire des sujétions particulières tenant notamment aux différentes autorisations requises des autorités de tutelle et à l'agrément de l'architecte des bâtiments de France ; qu'en outre, si l'opération immobilière était de nature à répondre aux objectifs recherchés par M. P... et en adéquation avec ses moyens financiers, encore convenait-t-il que toutes les garanties soient prises pour qu'ils puissent être atteints ; que la seule remise de la documentation commerciale afférente au programme du Château d'Abondant et des statuts de l'ASL devant être à l'initiative des travaux ne saurait valoir fourniture d'un conseil adapté à l'investisseur profane en la matière, celui-ci devant en effet recevoir les explications nécessaires sur les mécanismes complexes qui lui étaient proposés ; que la société Cincinnatus ne peut s'exonérer de son défaut d'information sur les risques et aléas du projet par l'affirmation péremptoire selon laquelle l'aléa est inhérent à un tel programme d'investissement et "connu de tous" alors que celui-ci était exclu de sa proposition, totalement sécurisée, comme cela a été précédemment dit ; qu'au contraire, la sécurisation des travaux était d'autant plus nécessaire qu'elle conditionnait l'avantage fiscal dont il n'est pas contesté qu'il a été remis en cause sur le constat, par l'administration fiscale, que les travaux n'avaient pas été réalisés ; que c'est donc à tort que la société Cincinnatus prétend qu'il n'était pas illégitime de considérer en 2003 que le schéma bénéficiait d'une sécurité non négligeable au-delà des risques attachés à toutes opérations de réhabilitation immobilière ; que l'investissement proposé comportait des risques qui n'ont pas été mentionnés ni expliqués à l'investisseur, qui pouvait non seulement s'ils se réalisaient, ne pas lui permettre d'atteindre l'objectif de défiscalisation poursuivi, ce qui s'est avéré mais aussi mettre en péril le placement effectué, ce qui s'est également réalisé ; qu'en ce qui concerne les griefs faits à la société Cincinnatus quant à son attitude postérieure à la signature de l'acte de vente, ils sont inopérants pour ce qui est de la vérification de l'avancement des travaux de réhabilitation du château d'Abondant alors que la faisabilité de l'opération n'a pas été mise en péril avant le mois de janvier 2004 et que par courrier du 24 janvier 2004, M. P... a déchargé la société Cincinnatus de toutes ses obligations, souhaitant suivre son interlocuteur M. D..., au sein de la nouvelle structure de celui-ci ; que ce n'est qu'en octobre 2007 que les sociétés du groupe Barbatre ont été placées en redressement judiciaire ;