Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.553 du 21/02/2019,  partie 3


que la société Pink Invest n'est pas non plus fondée à soutenir que le remplacement de l'escalier menant aux étages par un escalier escamotable aurait constitué une modification tacite de la destination des lieux entre les parties, avec renonciation à la partie habitation, alors d'une part qu'il est constant que la transformation de l'escalier n'est pas imputable à la SARL Le Mojito et que, d'autre part, elle a bien obtenu le transfert d'un bail dont les clauses non ambiguës concernaient la location d'un local commercial et d'un local à usage d'habitation constitué des étages de l'immeuble dont il était précisé qu'il était réservé à son usage personnel ; qu'il est également vain de soutenir que la suppression de l'escalier rendrait impossible l'exécution de travaux dans les étages ce qui n'est nullement démontré, pas plus qu'il n'est opérant de prétendre que la reconstruction de l'escalier serait un préalable nécessaire à l'exécution des travaux pour des raisons de sécurité imposées par les règlements concernant les établissements recevant du public, alors que les prétendues normes dont la société Pink Invest fait état concernent des éléments extérieurs au bâtiment ou encore ne s'appliquent pas dans la présente hypothèse où les étages situés au-dessus du commerce n'ont pas vocation à recevoir le public ou le personnel de ce commerce mais sont réservés à l'usage privé du preneur ; qu'enfin la société Pink Invest prétend qu'elle ne pourrait pas être condamnée à exécuter des travaux alors qu'elle n'aurait jamais été mise en demeure d'avoir à le faire, cependant une telle mise en demeure n'est pas nécessaire lorsque comme en l'espèce, les travaux sont nécessaires à la délivrance au locataire du bien loué et, en tout état de cause, la mise en demeure résulte suffisamment des diverses interpellations de la société Pink Invest par la SARL Le Mojito dans le cadre de la présente instance puisque par courrier des 6 mars et 11 mai 2017, le conseil de la SARL Le Mojito a demandé à celui de la société Pink Invest que cette dernière intervienne le plus rapidement possible pour réaliser les travaux et que préalablement, le 20 octobre 2016, la société Pink Invest avait été interrogée sur ses intentions de réaliser les travaux objets du jugement entrepris ; que le premier juge a considéré que les travaux incombant au bailleur concernaient la remise en état des deux étages à usage d'habitation en distinguant pièce par pièce les réparations nécessaires, cette liste devra être approuvée en ce qu'elle n'est pas contestée et qu'il est constant qu'aucune réparation n'a depuis lors été effectuée ; que des travaux portant sur la couverture de l'immeuble sont également visés à bon droit dès lors que si la SCI Côté Mer prétend avoir fait réparer cette couverture, il est cependant démontré que les infiltrations d'eau sont réapparues très rapidement et qu'elles perdurent encore aujourd'hui ; qu'ainsi, la décision querellée sera confirmée en ce qu'elle a défini la liste des travaux à entreprendre et a condamné la SCI Côté Mer à les effectuer et il y sera ajouté en ce sens que la société Pink Invest sera également condamnée in solidum dans les mêmes termes ; que le premier juge avait assorti sa condamnation d'une astreinte provisoire et limitée de 200 euros par jour de retard passé le délai de 4 mois suivant la signification du jugement ; que cette astreinte est opportune, compte tenu de la réticence avérée des deux bailleurs successifs à s'acquitter de leurs obligations et ses modalités sont proportionnées et adaptées ; qu'il conviendra de confirmer le principe et les conditions de l'astreinte prononcée ;
 
 Alors 1°) que la contradiction entre deux chefs de dispositif équivaut à une absence de motifs et entache la décision de nullité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a d'une part, condamné la SCI Côté Mer à faire réaliser les travaux litigieux et, d'autre part, condamné la SCI Côté Mer in solidum avec la société Pink Invest à faire réaliser des travaux ; qu'en statuant par des chefs de dispositif contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Alors 2°) que le bailleur qui vend son immeuble n'est pas dispensé de son obligation de prendre en charge les travaux qui étaient nécessaires alors qu'il était propriétaire et dont la charge lui incombait ; que la vente de l'immeuble loué ou son adjudication n'opère pas, à compter de sa date, transmission à l'acquéreur du contrat de bail la prise en charge financière des travaux qui incombait à l'ancien propriétaire ; qu'en considérant néanmoins que la société Pink Invest était tenue des conséquences financières de la condamnation de la société Côté Mer à exécuter les travaux car l'acquéreur acquiert les droits du saisi dès le jour de l'adjudication, la cour d'appel a violé l'article 1743 du code civil ;
 
 Alors 3°) que le bailleur qui vend son immeuble n'est pas dispensé de son obligation de prendre en charge les travaux qui étaient nécessaires alors qu'il était propriétaire et dont la charge lui incombait ; que la vente de l'immeuble loué ou son adjudication n'opère pas, à compter de sa date, transmission à l'acquéreur du contrat de bail la prise en charge financière des travaux qui incombait à l'ancien propriétaire ;