Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-25.117 du 01/03/2023,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER MARS 2023
 
 1°/ la société Vinci immobilier résidentiel, société en nom collectif,
 
 2°/ la société Vinci immobilier promotion, société par actions simplifiée, 
 
 ayant toutes deux leur siège [Adresse 3], 
 
 3°/ la société Vinci immobilier promotion, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], prise en sa qualité d'établissement secondaire de la société Vinci immobilier promotion,
 
 ont formé le pourvoi n° K 21-25.117 contre l'arrêt rendu le 27 septembre 2021 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre civile, section 1), dans le litige les opposant à la société Sud immo conseil, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2] représentée par son gérant, M. [R] [M], défenderesse à la cassation.
 
 Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat des sociétés Vinci immobilier résidentiel et Vinci immobilier promotion, de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société Sud immo conseil, après débats en l'audience publique du 17 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 27 septembre 2021), par acte du 28 février 2011, la société Vinci immobilier résidentiel a confié à la société Sud immo conseil un mandat de « recherche » d'une durée d'un an en vue de l'acquisition d'un terrain à bâtir situé à Toulouse appartenant à MM. [C], au prix minimum de 3 000 000 d'euros, ouvrant droit en cas de réalisation de l'opération à une commission de 5,98 % pour l'agent immobilier.
 
 2. Par acte du 21 juin 2011, MM. [C] ont consenti une promesse unilatérale de vente à la société Vinci immobilier résidentiel au prix de 3 800 000 euros hors taxes pour une surface habitable hors oeuvre nette de 7 215 m², dont le délai d'option a été reporté à plusieurs reprises jusqu'au 30 septembre 2015 en raison de recours devant les juridictions administratives engagés par des tiers contre le permis de construire obtenu par la bénéficiaire de la promesse.
 
 3. Par acte du 15 décembre 2014, un nouveau mandat de recherche a été conclu entre les mêmes parties, portant sur le même terrain et moyennant des conditions financières identiques.
 
 4. La promesse de vente est devenue caduque le 30 septembre 2015.
 
 5. Les vendeurs ont, le 22 février 2017, consenti une nouvelle promesse unilatérale de vente à la société Vinci immobilier résidentiel portant sur le même bien au prix de 3 050 000 euros, qui a été réitérée par acte authentique le 19 décembre 2017.
 
 6. Par acte du 27 février 2018, la société Sud immo conseil a assigné les sociétés Vinci immobilier résidentiel, Vinci immobilier promotion Toulouse, et Vinci immobilier promotion Boulogne-Billancourt en paiement de sa commission et, subsidiairement, de dommages-intérêts.
 
 Examen du moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 7. Les sociétés Vinci immobilier résidentiel, Vinci immobilier promotion Toulouse et Vinci immobilier promotion Boulogne-Billancourt font grief à l'arrêt de condamner la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Sud immo conseil la somme de 152 500 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, alors :
 
 « 1°/ que la rémunération de l'agent immobilier est conditionnée par la conclusion, préalable à tout engagement, d'un mandat écrit répondant à un certain nombre de conditions de forme, la conclusion effective de l'opération constatée dans un seul écrit contenant l'engagement des parties et la participation effective du mandataire dans l'aboutissement de l'opération ; que, dès lors, l'agent immobilier n'a droit à aucune rémunération lorsque la condition suspensive à laquelle est soumis l'engagement des parties ne s'est pas réalisée ou lorsqu'une promesse de vente n'est pas suivie d'effet ; qu'en l'espèce, après avoir relevé l'existence de deux mandats conclus entre la société Vinci Immobilier Résidentiel et la société Sud Immo Conseil, la cour d'appel a jugé que le premier, daté du 28 février 2011, avait été suivi d'une promesse unilatérale de vente du 21 juin 2011 devenue caduque le 30 septembre 2015 de sorte que « l'opération pour laquelle le mandat a été donné n'a donc pas été effectivement conclue », et a déclaré nul le second, daté du 15 décembre 2014, au motif qu'il ne mentionnait pas l'adresse de la garantie financière ;