cour d'appel de Pau
1ère Chambre,  décision 16-25.767 du 18/01/2018,  partie 3


C'est à juste titre, que le premier juge a estimé que les éléments avancés par l'association n'étaient pas de nature à faire cette démonstration, étant rappelé, précisé ou ajouté que : - le changement de ses statuts, effectué par l'association, et enregistre en préfecture le 28 septembre 1995, de même que son changement de dénomination, n'a pas eu pour effet de créer une nouvelle personne morale, si bien que ces éléments sont inopérants, nonobstant l'existence de l'avis contraire d'un conseil consulté par l'association (sa pièce n° 80), sur le fait qu'elle est liée par le bail originel, lequel s'est d'ailleurs poursuivi dans les mêmes conditions postérieurement aux éléments modificatifs invoqués, - la prétendue intention des parties, de ne faire porter le projet de cession, que sur partie des locaux, en ce exclues l'aumônerie et la chapelle, et alors même que ce projet n'a pas abouti, est insuffisante à caractériser l'accord des parties, sur la modification de l'assiette du bail, - il convient d'observer, à titre superfétatoire, que cette prétendue intention n'est pas démontrée aux pièces du dossier, puisqu'en effet : - les différents documents produits au dossier, et relatifs à ce projet, ne permettent pas de déduire une volonté des parties de ne faire porter le projet de cession, que sur partie des locaux, puisqu'au contraire, les actes ou courriers procès-verbaux de réunions du conseil d'administration de l'association, concernent « un ensemble immobilier dénommé institut Hélio-Marin », ou « les murs », - si un géomètre a été sollicité, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir que sa mission était de « définir l'emprise effectivement exploitée et qui pouvaient faire l'objet d'une acquisition par l'association », comme le soutient unilatéralement l'association en page 23 de ses conclusions, - le compte rendu du géomètre (pièce 59 de l'association), faute pour son rapport de permettre de localiser l'aumônerie et la chapelle, ne permet pas de retenir que ces deux bâtiments étaient exclus du projet de cession, étant observé que c'est à tort que l'association soutient (page 23 de ses conclusions), que n'étaient visées par le projet que les parcelles [...] et [...], puisqu'au contraire, le rapport indique que l'association était intéressée également par l'acquisition d'une parcelle [...], nécessaire à l'exercice de son activité, (pièce 64 de l'association), - le fait que M. B..., ou plus tard son fils, ait déposé plainte suite à l'incendie, en sa qualité de représentant du propriétaire des murs, est sans incidence sur la définition de l'assiette du bail, telle qu'elle résulte du contrat, et s'impose à la locataire, - il en est de même de la prétendue inertie de l'assurance, suite à la déclaration de sinistre, - il en est de même du prétendu silence du bailleur lors du sinistre, et après la restitution des locaux, étant observé que le décès de M. Jules B..., et la multiplicité tant des procédures relatives aux procédures collectives des parties, que des intervenants, n'a pas été dans le sens d'une minoration des délais, alors même qu'aucune renonciation de quelque nature que ce soit du bailleur a ses droits n'est ni invoquée, ni démontrée, si bien que c'est à tort que l'association soutient qu'il aurait participé par son silence à la convaincre qu'elle n'était pas locataire des locaux litigieux, et serait seul à l'origine de ses préjudices. Le premier juge sera confirmé en ce qu'il a jugé que c'est à tort que l'association prétend être exonérée de toute responsabilité, aux motifs qu'elle n'aurait pas été locataire des deux bâtiments, s'agissant de l'aumônerie et de la chapelle. Sur la responsabilité du locataire. Les parties n'ont pas établi d'état des lieux préalablement à la prise de possession de ceux-ci par la locataire. En application des dispositions de l'article 1731 du code civil, en pareil cas, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. S'agissant de l'aumônerie. Il résulte des pièces du dossier que ce bâtiment a subi des dégradations du fait d'un incendie survenu le 8 octobre 2001, c'est-à-dire pendant la durée du bail. Selon l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Au cas particulier, pour prétendre être exonérées des conséquences de cet incendie, l'association preneuse, de même que sa compagnie d'assurances, invoquent la force majeure, faisant valoir pour en apporter démonstration, que des squatters auraient vandalisé et incendié le bâtiment, que la locataire n'avait pas à répondre de ces personnes, et que l'incendie était totalement imprévisible. Le procès-verbal de gendarmerie, dressé le lundi 8 octobre 2001 (pièce 30 de l'appelant), expose que le bâtiment, s'agissant à l'origine d'une annexe du centre héliomarin, est inoccupé depuis de nombreuses années et laissé à l'abandon, avec plusieurs fenêtres et portes fenêtres manquantes, et la plupart des murs taggés. Des dégradations y sont régulièrement constatées, occasionnées par des squatters de passage. A l'arrivée de la gendarmerie, la partie centrale du bâtiment est en feu et une partie de la toiture s'est déjà effondrée.