Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.719 du 18/02/2016,  partie 9


qu'en conséquence de cette annulation, les époux [O] sont recevables à invoquer : - une créance de 62 500 ¿ au titre du prix d'acquisition, - la somme de 13 200 ¿ remise à la société ACST en paiement des travaux prévus par le vendeur et qui n'ont pas été réalisés (Pièces 10 et 11), - la somme de 4 958,50 ¿ au titre de la facture de travaux du 3 février 2010 (pièce 16), - outre les frais générés par la vente, soit 1 533,27 ¿ (pièce 27-1), - les frais d'assurance pour 140,42 ¿ par an pour les deux années dont il est justifié (2011 et 2012, pièce 40) = 280,84 ¿, - l'imposition à la taxe foncière : 333,76 ¿ (pièce 20), 164 ¿ et 162 (pièces 41 et 42) = 661,76 ¿, - les frais de courtage de la société Broker France pour mémoire, - les intérêts et frais payés à la banque : 1 045,79 ¿ + 3 962,05 ¿ + 4 353,40 ¿ pour les années 2008 à 2010 (pièces 43 et 46-3), - les frais d'assurance : 84,42 ¿ par an depuis 2009, soit 422,10 ¿ (pièce 21), soit un total de 92 917,71 ¿ ; que les époux [O] justifient en outre d'un préjudice moral imputable à la société Patrimoine Conseil, ainsi que du fait qu'ils ont supporté divers désagréments, perte de temps, avances, frais financiers ; qu'au total, le Tribunal chiffre à 100 000 ¿ leur créance à l'égard de la liquidation de cette société (¿) ; que les époux [O] devront en principe rembourser à la banque le montant du capital débloqué qui n'a pas été amorti, soit la somme de 80 412,34 ¿ au décembre 2010 (pièce 43, verso) sauf à déduire le montant des échéances payées par eux ; que la banque justifie d'un préjudice du fait de la perte de chance de réaliser un bénéfice par la perception d'intérêts, ou du fait que pour financer le prêt elle a dû exposer elle-même des frais de financement ; qu'en l'absence d'éléments précis, et s'agissant d'une perte de chance alors que son domaine d'opération comporte des risques, il y a lieu d'évaluer ce préjudice à 3 000 ¿, cette somme étant à la charge de la SARL Patrimoine Conseil, sous les garanties exposées plus loin (¿) ; que le notaire est soumis à une obligation de conseil à l'égard des parties, il doit, en outre en professionnel du droit s'assurer de l'effectivité juridique de l'acte qu'il rédige ; que manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité in solidum avec le vendeur, le notaire qui omet d'inviter les parties à conclure une vente d'immeuble à construire conforme à l'article L. 261-10 en présence d'une rénovation lourde assimilable à la construction d'un immeuble ; que le notaire ne pouvait méconnaître ces dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient dans le cadre juridique d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé qui devait faire l'objet d'une complète réhabilitation, justifiant de financements sécurisés ; que le notaire ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors que ces travaux étaient chiffrés dans la promesse de vente, il ne peut arguer du fait que l'acte n'en faisait aucune mention, puisqu'il lui appartenait au contraire, au vu des termes de la promesse de vente d'en tirer les conséquences juridiques ; que particulièrement, il n'est pas mentionné à l'acte que les acquéreurs recouraient à un prêt, le paiement étant mentionné comptant, alors que la lecture de la promesse de vente démontrait bien qu'ils devaient avoir recours à un financement ; que le notaire n'ignorait pas que des travaux étaient envisagés, son acte précisant même qu'un escalier devait être supprimé, ce qui permettait de constituer le lot ; qu'il importe peu que le notaire se soit ou non renseigné sur la solvabilité et le sérieux du promoteur, ou qu'il ait été ou non informé par son ordre des risques de ce type d'opération dès lors qu'en sa seule qualité de notaire la prudence et la science du droit lui commandait de refuser d'instrumenter dans ce cadre en éludant les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient à lui ; qu'en omettant d'inviter les parties à rechercher un cadre juridique plus approprié, le notaire a commis une faute dont il résulte que son acte annulé n'a pu produire les effets attendus ; que par ailleurs, en ne donnant pas la forme juridique appropriée, le notaire a empêché les acquéreurs de renoncer ou de bénéficier en connaissance de cause d'une garantie de bonne fin qui les aurait assurés de disposer des fonds utiles pour faire réaliser la part significative des travaux à la charge du promoteur en cas de défaillance de ce dernier, ce qui s'est effectivement produit ; que le notaire soutient vainement que les acquéreurs auraient eu la possibilité de faire achever l'immeuble, alors qu'il résulte des éléments financiers analysés plus haut que ces acquéreurs qui avaient pratiquement épuisé leur épargne ou leur capacité de financement se trouvaient confrontés à une impossibilité d'avoir recours au lieu et place du promoteur défaillant à des financements complémentaires, de sorte qu'ils se trouvaient précisément dans la situation que le législateur a souhaité éviter en prévoyant un cadre juridique que l'officier ministériel ne pouvait méconnaître ;