Cour d'appel d'Orléans
C1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.588 du 26/03/2020,  partie 3


qu'il s'ensuit que c'est à juste titre que le tribunal a retenu qu'il existait un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de la modification des facteurs de commercialité ayant un intérêt pour l'activité exercée par le preneur (arrêt, p. 5 à 7) ;
 
 ET AUX MOTIFS SUPPOSÉS ADOPTÉS QUE l'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
 Les caractéristiques du local considéré ;
 La destination des lieux ;
 Les obligations respectives des parties ;
 Les facteurs locaux de commercialité ;
 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que l'article L145-34 du même code précise, dans sa rédaction à l'époque du renouvellement du loyer que, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques ; qu'à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié ; qu'en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif ; que les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire indique qu'au cours du bail expiré, des modifications susceptibles d'être qualifiées de notables pour l'activité commerciale considérée et concernant les facteurs locaux de commercialité sont intervenues, tout particulièrement à travers la mise en service commerciale de la ligne de tramway qui permet d'amener dans le centre-ville, rue de la République, un flux soutenu et régulier de chalands, clients potentiels, mais aussi grâce à l'évolution constante du trafic et à l'orientation de la fréquentation des lieux vers une clientèle compatible avec le commerce exercé par la société Kaimen ; que la difficulté dans la présente situation tient au fait que les facteurs les plus visibles permettant d'estimer que la commercialité de la rue de la République a connu une évolution notable sont antérieurs au renouvellement précédent du bail le 1er octobre 2002 : mise en service de la première ligne de tramway d'Orléans en décembre 2000 avec création de deux stations à proximité et transformation de la rue en voie entièrement piétonne ; que toutefois, au-delà cette évolution visible, les chiffres communiqués par l'expert judiciaire, relatifs au nombre de voyages effectués sur la ligne de tramway, révèlent bien que la hausse a été particulièrement significative au cours des années 2001 à 2004, puis régulière au cours des années suivantes ; qu'ainsi, en 2002, le tramway passant devant le commerce de la société Kaimen a connu une augmentation de ses voyageurs de 13, 57%, la progression étant de 11,08 % en 2003 et de 12,43 % en 2004 ; que la progression a par la suite été moins forte mais, sur la durée du bail, elle reste particulièrement significative ; que l'argument consistant à estimer qu'il n'est pas démontré que cette hausse a eu un impact direct sur le commerce ne saurait être retenu alors même que l'expert précise que les deux stations de tramway les plus proches des locaux sont parmi les plus fréquentées ; qu'à titre d'exemple, la station « République », très proche du commerce, a connu 4121 mouvements journaliers (montées et descentes) en moyenne en 2006 ; que ce constat s'ajoute à la situation historiquement favorable de la rue en matière d'emplacement commercial et à une fréquentation des lieux par un public potentiellement en phase avec le positionnement des articles proposés dans le commerce étudié (multiplication des enseignes nationales capables d'attirer une clientèle similaire à celle du commerce étudié) ; que de même, la situation de la rue ne peut valablement être comparée à celle du bas de la rue Royale, dont la configuration, l'emplacement et la fréquentation diffèrent totalement ; qu'enfin, l'évolution du chiffre d'affaires de la société KAIMEN au cours des années du bail n'est pas probante, puisqu'il est précisé qu'un autre commerce situé dans une autre agglomération, l'a ponctuellement impacté et qu'elle découle aussi inévitablement de la manière de gérer, celle-ci ne pouvant être utilement analysée ou constituer un argument recevable pour discuter des facteurs locaux de commercialité ;