Cour d'appel de Paris
C2, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-17.269 du 20/10/2021,  partie 2



 Le mandat de vente sans exclusivité conclu le 2 novembre 2016 entre Mme [F] [Z], [Adresse 2] représentée par M. [X] [Z] et la société Paris Premier Immobilier, comporte aux conditions générales une clause pénale aux termes de laquelle le mandant s'est, notamment, interdit pendant la durée du mandat (soit une période irrévocable de 45 jours) et pendant une période de six mois suivant son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et s'est également engagé en cas de non-respect de ses obligations ...à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto, soit 5 % TTC du prix de vente.
 Il résulte des termes du mandat de vente dont se prévaut l'appelante qu'il a été conclu entre elle-même et [F] [Z] représentée pour sa signature par son fils, M. [X] [Z], qui n'apparaît pas en qualité de co-mandant. Le mandat ne comporte d'ailleurs qu'une seule signature pour le mandant précédée de la formule "lu et approuvé bon pour mandat. "
 La société Paris Premier Immobilier ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer que M. [Z] a été à l'initiative du mandat de vente qu'il aurait signé seul, sans détenir un mandat exprès à cette fin.
 Ainsi, le seul mandat écrit dont elle dispose est celui conclu avec [F] [Z] dont elle n'a pas remis en cause la capacité à contracter.
 Il convient également de relever qu'elle indique dans ses écritures que lors de la troisième visite en date du 16 décembre 2016, M. [U] a formulé une offre d'acquisition à hauteur de 1 900 000 euros net vendeur, précisant qu'il prenait à sa charge les frais d'agence conformément aux termes du mandat. L'offre a été formulée sans condition suspensive de financement, et a été confirmée par écrit et transmise par courriel à M. [Z] et à la SARL le jour même, soit le 16 décembre 2016 à 13h11. Ladite offre en dessous du prix fixé dans le mandat de vente précité n 'a pas été acceptée formellement par M. [Z]. Ainsi les contacts avec ce dernier ont eu lieu pendant l'exécution du mandat et avant le décès de [F] [Z], le 27 décembre 2016, puis ont cessé par la dénonciation du mandat de vente suivant la correspondance adressée le 4 janvier 2017 par M. [Z]. L'absence d'indication du décès de [F] [Z] est indifférente puisque que le mandat, conclu pour une durée irrévocable de 45 jours, avait pris fin en vertu de l'article 2003.
 L'appelante reconnaît d'ailleurs que, comme l'a relevé le tribunal, en application des dispositions de l'article 2003 du code civil, le mandat qui lui avait été confié par [F] [Z] a pris fin du fait de son décès.
 Au soutien de sa demande en paiement, elle invoque les dispositions de l'article 1154 alinéa 2 du code civil.
 Ce texte, issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, énonce que lorsque le représentant déclare agir pour le compte d'autrui mais contracte en son propre nom, il est seul engagé à l'égard du cocontractant. Ainsi et contrairement à l'interprétation que fait l'appelante de ce texte qui reprend la notion de représentation imparfaite, le mandataire n'est pas engagé au côté du mandant, mais l'engagement de ce dernier est écarté au profit de celui qui se présente comme mandataire.
 De plus, l'appelante doit faire la démonstration que l'intimé au jour de la signature du mandat de vente a entendu s'engager et contracter personnellement, ce qui est contraire aux termes mêmes du mandat que M. [Z] n'a pas signé en son nom mais comme représentant de sa mère, [F] [Z] représentée pour sa signature par son fils, M. [X] [Z], qui n'apparaît pas en qualité de co-mandant.
 M. [Z] n'était pas propriétaire au jour de la signature du mandat de vente, le 2 novembre 2016, de l'appartement objet du mandat.
 Il ressort des pièces du dossier et notamment de l'acte de vente, qu'à la date du mandat, le bien immobilier était la propriété de la SCI du 3 rue du 29 juillet, société civile d'attribution, créée le 5 décembre 1946, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 452 868 292, régie par les articles 1832 et suivants du code civil, dont les statuts déposés le 28 octobre 2002 et l'extrait Kbisàjour au 3 décembre 2018 sont communiqués. Selon l'article 10 des statuts de la SCI, les parts sociales donnaient droit dans la propriété de l'actif social et dans la répartition des bénéfices à une fraction proportionnelle au nombre de parts existantes et à un droit de jouissance attaché à ces parts.
 Il ressort de l'origine de propriété mentionnée à l'acte notarié de vente du 20 juin 2017 que les biens et droits immobiliers vendus à M. [U] appartiennent à Monsieur [Z] pour lui avoir été attribués aux termes d'un acte à recevoir par Maître [L] [R], notaire à [Localité 1] le 20 juin 2017, contenant retrait de la société civile immobilière du 3 rue du 29juillet... de 540parts savoir