cour d'appel de Pau
1ère Chambre,  décision 17-14.116 du 05/04/2018,  partie 4


d'autre part, s'agissant de la rénovation d'un ancien immeuble déjà clos et couvert, l'attestation de la société Attic Manager est sans intérêt en l'espèce ; que dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, le notaire se doit de vérifier l'existence d'une garantie d'achèvement des travaux, intrinsèque ou extrinsèque, et est tenu d'une obligation de conseil à l'égard des parties ; que l'existence d'une garantie intrinsèque laisse présumer que le promoteur dispose du financement nécessaire pour réaliser le programme immobilier envisagé ; cependant, en l'espèce, rien ne garantissait la solvabilité du promoteur, qui n'a même pas pu débuter les travaux et qui a fait l'objet d'une procédure collective par la suite ; que si le notaire avait vérifié la concordance de l'attestation de Monsieur C... avec une mention substantielle de l'acte de vente, son attention aurait nécessairement été attirée sur la non-réalisation d'une condition suspensive tenant à la garantie d'achèvement ; dès lors, il avait l'obligation de procéder à des vérifications complémentaires auprès du constructeur -vendeur et d'attirer l'attention des acquéreurs sur la moindre efficacité d'une garantie intrinsèque par rapport à une garantie extrinsèque ; qu'en ne procédant pas à ces vérifications et mise en garde, le notaire a fait preuve d'une légèreté blâmable ayant causé un préjudice aux acquéreurs qui, alertés sur les risques de l'investissement envisagé, auraient eu le choix d'y renoncer ou de contracter dans d'autres conditions ; qu'en application de l'article 1382 du code civil, le notaire devra réparer ce préjudice, tel qu'évalué ci-dessous ; que, sur le montant de la créance de M. et Mme Z..., l'annulation d'une vente oblige le vendeur à restituer aux acquéreurs le prix qu'il a perçu, soit la somme de 80 147,90 euros ; qu'en application de l'article 1153 du code civil, cette somme produit intérêts au taux légal à compter de la première demande, formée par assignation du 4 janvier 2012 ; qu'il s'y rajoute les intérêts intercalaires payés par les époux Z... du 1er janvier au 31 décembre 2011, et les intérêts intercalaires payés ensuite, sur justificatifs ; que la demande de dommages et intérêts est motivée, pour l'essentiel, par l'engagement d'une procédure pénale, étrangère à la présente instance ; il ne sera donc rien accordé à ce titre ; que les époux Z... ont déclaré leur créance auprès du mandataire judiciaire de la S.C.I. Le Moulin de Boly par courrier recommandé daté du 17 janvier 2012 ; qu'en application des articles L. 622-22 et L. 64I-3 du code de commerce, le tribunal fixera la créance de M. et Mme Z... à l'égard de la S.C.I. à hauteur des sommes ci-dessus évaluées ; que le préjudice causé par Me X... s'établit au montant des sommes inutilement versées par les acquéreurs, soit l'intégralité du capital du prêt, qu'ils ont remboursé à la Banque, et les intérêts intercalaires comme précisé au dispositif ;
 
 1°) ALORS QUE la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur, de sorte que le notaire n'a pas à faire preuve de suspicion par cela seul qu'elle est choisie par le vendeur ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
 
 2°) ALORS QU'une attestation établie par un homme de l'art suffit à attester l'avancement des travaux constituant la garantie intrinsèque et permettant le versement de portions de prix ; qu'en imputant à faute au notaire de s'être contentée d'une attestation d'un homme de l'art succincte, antérieure à la vente et non annexée à l'acte de vente quand de telles circonstances n'étaient pas légalement de nature à priver cette attestation de sa valeur, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article L. 261-18-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable à la cause ;
 
 3°) ALORS QUE le notaire est tenu à un devoir de neutralité et ne peut conseiller l'adoption de stipulations qui favoriseraient une partie au détriment de l'autre ; qu'en reprochant au notaire de n'avoir pas spécifié à l'acte une date de livraison précise ni prévu des pénalités de retard, quand le notaire ne pouvait pas conseiller l'adoption de telles stipulations, qui outrepassent les dispositions légales applicables en VEFA et auraient favorisé les acquéreurs au détriment du vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
 
 4°) ALORS QUE seule une faute en lien de causalité avec le préjudice invoqué engage la responsabilité de son auteur ; qu'en se bornant à affirmer que les préjudices des acquéreurs « trouv[aient] directement leur cause dans les fautes commise par ce notaire » sans expliquer en quoi l'absence de modification du règlement de copropriété était en lien de causalité avec les préjudices résultant de la résolution de la vente pour inexécution par le vendeur de ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
 
 5°) ALORS QUE seule une faute en lien de causalité avec le préjudice invoqué engage la responsabilité de son auteur ;