Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.790 du 03/12/2020,  partie 7


AO..., M. WE... KH... , Mme FN... QG... épouse WC..., M. BF... WC..., Mme BP... OG..., M. KU... MH..., Mme DO... MH..., Mme OG... OC..., M. LG... EH..., Mme L... VK..., M. UD... E..., Mme O... AY..., Mme EB... VQ... veuve JO..., Mme MU... QF..., Mme OK... HN..., Mme WL... HN..., Mme OG... BC..., Mme OG... RH..., Mme UV... CC..., M. RT... EM..., Mme LH... VY..., Mme LH... H..., M. YG... JX..., Mme CC... YQ... épouse JX..., Mme GJ... B... épouse QN..., Mme EE... LS... épouse UC..., Mme XG... XU..., Mme VD... JI..., Mme MW... JT..., Mme SF... AA... épouse CR..., M. JW... CR..., Mme VU... RK..., Mme KB... VE..., Mme QV... IL... WY..., Mme BG... YS..., Mme XG... XA..., Mme BT... XC... , M. M... QW... , M. SC... ME..., Mme SF... AW..., Mme KC... BW... épouse YI..., M. IC... QT..., Mme UP... IF..., M. KP... PZ..., Mme UV... FR... épouse KL..., M. KP... NT... KL..., Mme TD... WC..., M. RG... TK... NT..., Mme ET... GL..., Mme BR... IP..., M. AP... IP..., Mme AC... NL... PI... , M. BF... VH..., Mme FK... VF..., Mme YU... OM..., M. M... RB..., Mme WA... XV..., Mme WD... BN... LW..., Mme WA... BA..., Mme OG... OT..., M. DM... S... OT..., Mme ES... JW... épouse GQ..., M. IM... GQ..., Mme UY... DQ..., Mme SB... HQ..., M. TM... TO..., Mme AX... BO..., M. UL... YB..., Mme GG... SQ..., Mme DH... J..., M. VV... UC..., M. NG... VE..., Mme YH... SX... épouse ME... et Mme SF... QS..., chacun, la somme de 4500 euros à titre de dommages-intérêts, puis d'avoir ordonné la réduction à hauteur de 50 %, à compter du 15 janvier 2015 et jusqu'au 3 mai 2016 ou, le cas échéant jusqu'à leur déménagement définitif survenu avant cette date, du prix des loyers hors provisions pour charges dus à la société Toit et joie par les locataires susvisés encore présents dans l'immeuble ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE
 
 «Sur le contexte du chantier et des dommages subis ayant conduit au litige
 
 Considérant, comme l'a relaté le premier juge, qu'il est établi et non contesté que la société TOIT ET JOIE est propriétaire de l'immeuble situé [...] , résidence de 251 logements en duplex construite en 1962 qu'elle a mis à bail ;
 
 Qu'à la suite de l'apparition de diverses pathologies : les colonnes montantes altérées, fuites fréquentes et obsolescence générale, un besoin d'amélioration de la sécurité, de restructuration et d'adaptation des logements actuels à la vie des résidents (logements en duplex ne correspondant pas à des familles composées d'enfants en bas âge et aux personnes âgées) – un important programme de réhabilitation a été envisagé par la société TOIT ET JOIE ;
 
 Qu'il consistait à :
 
 - rénover les parties communes,
 
 - réhabiliter tous les logements, notamment en changeant les appareils sanitaires et en procédant à une nouvelle distribution de chauffage,
 
 - améliorer l'isolation de la façade par un remplacement des panneaux,
 
 - réaménager les espaces extérieurs,
 
 - réduire les risques de propagation d'un incendie (par encloisonnement des escaliers et traitement des planchers....) ;
 
 Qu'il était prévu, de surcroît :
 
 - la création de 8 logements en terrasse, à la place des séchoirs,
 
 - la suppression de quelques logements en duplex pour les rendre adaptés aux personnes à mobilité réduite,
 
 - l'accroissement de la surface de près de 220 logements par incorporation des loggias ;
 
 Qu'il a, ainsi, été décidé d'engager des travaux de réhabilitation de grande envergure touchant à la fois : les espaces extérieurs de l'immeuble (espaces paysagers, parkings), les parties communes (halls d'entrée, ascenseurs, escaliers, toiture avec la construction de logements en terrasse) et les appartements (façades et huisseries extérieures, plomberie incluant le système de chauffage, électricité, salle de bain, porte palière) ;
 
 Que le choix a été fait par le bailleur d'effectuer les travaux en site occupé ;
 
 Que seuls ont été relogés, avant le début des travaux, les occupants de certains logements dont la destination devait être entièrement modifiée en raison de la division de logements duplex en deux appartements ;
 
 Que la durée du chantier était initialement estimée à dix-huit mois ;
 
 Considérant que les documents produits par la société TOIT ET JOIE ont permis de retracer approximativement le déroulement des travaux :
 
 - le choix des entreprises était annoncé en juin 2012 par le bailleur, lequel indiquait qu'une campagne de visite des logements se déroulerait pendant l'été,
 
 - l'entrée de la résidence située [...] était neutralisée en août pour être réservée au passage des véhicules de chantier,
 
 - le déménagement des caves était exigé pour le 6 août 2012 afin que les travaux puissent y commencer,
 
 - les arbres du parking étaient abattus du 3 au 7 septembre 2012,
 
 - le 4octobre 2012, lors d'une réunion d'information publique, un calendrier de travaux était présenté aux locataires, il en ressortait, pour l'essentiel :