Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.516 du 28/11/2019,  partie 3



 que c'est donc par une motivation appropriée, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir relevé que le garage actuel a été reconstruit en prenant comme repères les anciennes maçonneries, qu'il a été incorporé au site dans une configuration similaire à l'ancienne, avec un toit plat, de sorte que le paysage visible à partir de la parcelle des époux D... ne s'en trouve pas affecté, ont débouté ces derniers de l'ensemble de leurs prétentions, en ce compris la demande indemnitaire pour résistance abusive, les condamnant au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;
 que le jugement querellé doit être confirmé en toutes ses dispositions » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « sur la violation alléguée de la servitude non aedificandi ;
 que l'article 689 du code civil énonce la règle selon laquelle les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence au nombre desquelles figure la prohibition de bâtir sur un fonds ;
 
 que l'article 691 du code civil dispose que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres ;
 qu'aux termes de l'article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode ;
 qu'en l'espèce, l'acte de vente en date du 31 mai et 14 juin 2005 comporte une clause rédigée en ces termes : « Monsieur et Madame C... V... déclarent instituer sur une partie de la parcelle cadastrée section [...] , fonds servant, une servitude de prospect consistant en l'interdiction formelle tant pour eux que pour tous leurs futurs ayants droits, de faire aucune construction ouvrage ou plantation dont l'effet serait d'établir un obstacle à l'aspect dont on jouit de la propriété cadastrée section [...] , fonds dominant appartenant à Monsieur et Madame K... D... et ayant la même origine que les immeubles objets des présentes. Cette servitude de prospect s'exercera sur toute la largeur du terrain cadastré section [...] sur une profondeur de 20 mètres en partant de l'enrochement de tout ainsi qu'elle figure sous teinte orange au plan demeuré ci-annexé. En conséquence il est convenu entre les comparants que Monsieur et Madame V... ou tout autre propriétaire ultérieur de cet immeuble, qui se trouve ainsi grevé par une servitude non aedificandi, ne pourront jamais construire quoi que ce soit sur la partie ci-dessus définie de la parcelle cadastrée section [...] . Toutefois les parties conviennent que les constructions existantes pourront être maintenues mais devront être entretenues. Il est également convenu que la même étendue de terrain ne pourra supporter aucune autre plantation que celle existant en arbres, arbustes ou arbrisseaux à basse tige dont la hauteur ne pourra jamais excéder 2 mètres et qui devront être distants les uns des autres, dans toutes les directions de 10 mètres au moins » ;
 que la clause consacre une servitude non aedificandi grevant la parcelle [...] au profit du fonds I n° 653 ;
 que l'objet principal de la servitude est bien celle consistant en une interdiction de bâtir dans un périmètre délimité par une distance de 20 mètres à partir de l'enrochement ;
 qu'il est observé que les deux propriétés sont situées en front de mer et que cette servitude est justement destinée à préserver l'environnement paysager et visuel à partir du fonds appartenant aux époux D... ;
 que la servitude de prospect participe à la même intention des parties qui est d'interdire tout ouvrage ou plantation dont la conséquence serait de gêner la vue des propriétaires du fonds dominant ;
 que cette clause comporte toutefois une précision importante puisqu'elle mentionne expressément que les constructions existantes pourront être maintenues et devront être entretenues ;
 que l'acte authentique n'apporte aucun élément détaillé sur l'emplacement de ces constructions ainsi que sur leurs dimensions ;
 
 que les bâtiments existants ne sont donc pas concernés par la bande de terre de 20 mètres à partir de l'enrochement ;
 qu'il n'est nullement contesté par les parties demanderesses qu'il existait un garage sur la parcelle [...] au jour de la vente ;
 que les photographies produites prouvent l'existence de ce garage ;
 qu'il apparaît de façon évidente que le garage se situe au même emplacement au fond du jardin des époux V... ;
 que la photographie n° 4 versée aux débats par les demandeurs n'est pas datée et représente une structure sommaire abritant du bois ;
 que ce cliché ne constitue pas une vue d'ensemble, une partie du bâtiment n'est pas visible, et ce point est d'ailleurs confirmé par la photographie n° 17 sur laquelle apparaît dans la continuité une partie abritant une voiture ;
 que la composition de cet ensemble prouve à tout le moins que le bâtiment situé le long de la dune s'étendait dans une proportion qui épousait la configuration des lieux ;