Cour d'appel de Versailles
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-25.949 du 27/06/2019,  partie 10



 1°) ALORS QUE le garant de livraison doit prendre à sa charge tous les travaux indispensables à l'utilisation de l'immeuble même s'ils ne figurent pas au contrat et dès lors que le maître de l'ouvrage ne s'en est pas réservé l'exécution ; qu'en écartant la demande des époux D... tendant à ce que le garant de livraison soit condamné à prendre en charge les travaux de réalisation de la rampe d'accès au garage, de la clôture, du portail coulissant et du portillon, cependant qu'elle constatait que ces travaux avaient été « illicitement omis par le constructeur » (arrêt, p. 11, 1er § ; jugement, p. 5, 1er §), la cour d'appel a violé l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article L. 231-2 du même code ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le garant de livraison doit prendre à sa charge tous les travaux indispensables à l'utilisation de l'immeuble même s'ils ne figurent pas au contrat et dès lors que le maître de l'ouvrage ne s'en est pas réservé l'exécution ; qu'en écartant la demande des époux D... tendant à ce que le garant de livraison soit condamné à prendre en charge les travaux de réalisation de la rampe d'accès au garage cependant qu'elle constatait que cette rampe était « indispensable à son accessibilité » (arrêt, p. 10, dernier §), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article L. 231-2 du même code.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la CEGI à verser à M. et Mme D... la seule somme de 23 603,83 euros au titre des pénalités de retard et de les AVOIR déboutés du surplus de leurs demandes ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur la demande au titre des pénalités de retard, la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à verser à M. et Mme D... la somme de 100 576,34 euros au titre des pénalités de retard avec intérêts au taux légal à compter du 24/04/2012 ; qu'elle retrace la chronologie des faits de l'espèce pour conclure que, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, elle ne doit au maximum que cinq mois de pénalités de retard, soit la somme de 12 000 euros (150 jours x 80,013 euros), soutenant que le maître de l'ouvrage ne peut y prétendre pour la période comprise entre le 11 décembre 2007, date à laquelle le constructeur a notifié sa dernière situation de travaux jusqu'au paiement de sa dette par saisie du constructeur en mai 2008, ni pour la période de l'expertise du 3 avril 2008 jusqu'au 1er mars 2010 alors même que le maître de l'ouvrage a fait interdire l'accès au chantier au constructeur et que l'expertise qu'il a sollicitée n'était pas légitime : après deux années d'expertise M. G... a déposé le 1er mars 2010 un rapport dont il ressort qu'il restait à exécuter, en décembre 2007, des travaux à hauteur de le somme de 22 700 euros correspondant à six semaines de travail ; que la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions ajoute que le délai entre le 1er mars 2010 et le 2 août 2010, date de l'assignation, s'explique par la recherche d'un accord financier mettant fin à la garantie, le maître de l'ouvrage souhaitant se faire indemniser alors que le garant n'est tenu qu'à une obligation de faire ; que M. et Mme D... répliquent qu'ils sont bien fondés à réclamer le paiement des pénalités de retard par application des dispositions contractuelles convenues avec le constructeur, que ces pénalités sont dues dès le premier jour lorsque le délai de livraison est dépassé, toute clause contraire étant réputée non écrite, et ce, jusqu'à la livraison de l'ouvrage ; qu'ils soutiennent que la livraison n'est pas intervenue quoiqu'en dise la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions qui n'est pas en mesure de démontrer que la maison était habitable le 20 décembre 2007 en raison d'inachèvements manifestes dûment constatés par l'Expert, sachant que les clés ne leur ont pas été remises à cette date, qu'à la date de l'assignation à l'origine de la présente procédure, les réserves n'ont pas toutes été intégralement levées ; que M. et Mme D... s'estiment donc fondés à requérir que cette obligation de faire soit convertie en obligation indemnitaire ; qu'en application des dispositions du code de la construction et de l'habitation, le garant est effectivement tenu de pénalités de retard à partir de la date contractuellement prévue pour la livraison jusqu'à la date de livraison effective de l'immeuble réputé habitable ; que cependant, si en l'espèce, le délai contractuel de livraison était fixé au 15 décembre 2007, le garant ne saurait être tenu à compter de cette date mais à compter de celle à laquelle il a été mis en demeure par les maîtres de l'ouvrage de parachever les travaux ; qu'or en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que : - par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 20 décembre 2007, VDF a convoqué M. et Mme D... en vue de