Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.020 du 23/05/2019,  partie 3


elle prend en compte l'usage futur du bien, alors que conformément à l'article L. 321-1 du code de l'expropriation les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; si cette méthode peut être envisagée dans certaines situations en l'absence de termes de référence, en l'espèce il en existe, à savoir deux termes de comparaison du commissaire du gouvernement en appel, une mutation de terrain libre d'occupation situé au sein de la même zone Uf2 [...] sur la commune Maisons-Alfort et un jugement définitif rendu par le juge expropriation le 24 novembre 2014 également en zone Ufe [...] ; la société SCCV indique ensuite que la doctrine, y compris la doctrine administrative de l'Etat, considère qu'un terrain constructible est nécessairement évalué, en partie au moins, via la méthode promoteur ; cependant outre le fait que la doctrine est partagée, il est de principe qu'en matière d'expropriation, si le juge de l'expropriation choisit souverainement la méthode d'évaluation de l'indemnité de dépossession qui lui apparaît la plus appropriée au regard de la situation du terrain, il ne doit pas en apprécier la valeur en considération de sa vocation future ; la société SCCV indique que l'analyse de la pratique montre que la méthode promoteur est effectivement utilisée pour évaluer la valeur vénale des emprises constructibles ; elle se fonde notamment sur un arrêt de la cour d'appel de Douai du 19 mai 2016 ; cependant si la méthode du bilan promoteur encore appelée compte à rebours, avait été validée en l'espèce par l'ensemble des parties comme étant la seule méthode d'évaluation pertinente, la cour d'appel de Douai a précisé qu'il n'était pas opportun de remettre en cause cette méthode d'évaluation, dès lors qu'il n'existait pas de termes de comparaison précis et pertinents ; la SCCV indique ensuite qu'il ne peut être nié que les parties s'étaient initialement mises d'accord sur le fait que la méthode appliquée était la méthode promoteur ; cependant il ne peut être tenu compte de discussions amiables, étant précisé que celles-ci devaient aboutir au plus tard le 31 décembre 2013 et que la pièce produite N° 6 ne fait état que d'une partie de la parcelle [...] ; la SCCV indique également que l'utilisation de cette méthode est possible en raison de l'existence d'un projet de promotion immobilière sur la parcelle en cause, et que le terrain exproprié est parfaitement constructible ; cependant la valeur du terrain exproprié ne peut être appréciée en considération de sa valeur future ; la SCCV indique enfin que l'utilisation de cette méthode s'impose également en l'absence de termes de référence pertinents ; cependant le commissaire du gouvernement en cause d' appel propose une mutation de terrain libre d'occupation située au sein de la même zone sur la commune Maisons- Alfort [...], [...] , le 8 juillet 2016, publiée pour une superficie de 1520 m², pour un prix de 1 839 000 €, pour un prix au m² de 1210 € en zone Ufe ; la SCCV indique sans en rapporter la preuve que cette parcelle appartenait au domaine public de la commune et qu'elle est inconstructible, et il s'agit donc d'un bien du domaine privé ; ce terme pertinent sera donc retenu ; s'agissant du jugement rendu le 24 novembre 2014 par le juge de l'expropriation pour un bien située [...] pour une parcelle [...] , pour une valeur du terrain nu et libre de 500 € en zone Ufe, s'agissant d'une parcelle de 710m² sur laquelle est édifiée un pavillon de 82m² d'une valeur de 3300 euros/m², la SCCV indique que la parcelle concernée est certes voisine de l'emprise expropriée, mais seule une partie du terrain est valorisée ; elle ajoute que cela laisse supposer que celui-ci ne bénéficiait pas d'un accès autonome et que la valeur a été fixée en l'état d'encombrement, mais elle ne rapporte pas la preuve de ses allégations ; le terme pertinent sera donc retenu ; en conséquence le premier juge a exactement retenu la méthode par comparaison et il convient en conséquence de débouter la SCCV de sa demande principale d'utilisation de la méthode du promoteur ; la SCCV dans sa demande subsidiaire en fonction de la méthode de comparaison sollicite a minima un prix de 2400 € le mètre carré, la SGP propose 1000 € le mètre carré comme en première instance et le commissaire du gouvernement en appel 1200 euros le mètre carré ; la SCCV critique le bien-fondé de la valeur unitaire par le juge, ainsi que la valeur proposée par la société expropriante, demande de retenir les termes de référence du commissaire du gouvernement en première instance [...], [...], [...], [...] ainsi que d'autres actes de vente (pièce N° 37) tandis que la SGP demande de retenir les cinq termes de référence du premier juge et les deux éléments de comparaison situés [...] ; cependant les termes de comparaison proposés par la SCCV correspondent à des terrains bâtis ou à des ventes de droits à construire, ils ne se situent pas dans le même zonage (zones destinées à accueillir principalement des constructions à destination d'habitation), alors que les parcelles expropriées se situent en zone Ufe (zone destinée à accueillir principalement des activités tertiaires) ; il convient donc de les écarter ;