Cour d'appel de Versailles
4E, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.252 du 18/04/2019,  partie 2



 Qu'il résulte toutefois de ces diagnostics, réalisés le 1° septembre 2000 par la société ICF Environnement et le 9 juillet 2012 par l'APAVE que le site comporte deux zones de pollution, l'un à l'ouest, l'autre à l'est, dans lesquelles sont présents des métaux lourds, dont du plomb et du mercure, des polluants de type HAP comme le pyrène, de type COHV, ainsi que des hydrocarbures totaux ; que ces polluants sont présents sur l'ensemble des deux zones jusqu'à deux mètres de profondeur, certains le sont ponctuellement jusqu'à trois mètres et d'autres, de manière plus localisée encore jusqu'à six mètres ;
 
 Qu'en outre, les deux zones en cause couvrent la quasi totalité du terrain selon la carte qui figure en page 41 du descriptif de l'APAVE ;
 
 Que le rapport conclut à l'existence de risques sanitaires tels que des inhalations de poussières, inhalations de vapeurs de sols et des eaux souterraines, pour des usages du terrain consistant en l'édification de bâtiments accueillant des classes et des locaux de restauration, ou des parkings en sous-sol, auxquels s'ajoutent des risques d'ingestion en cas d'usage des sols sans béton ni bitume (jardin par exemple) ;
 
 Que la commune de Gennevilliers a fait chiffrer par la société ICF Environnement, auteur du premier diagnostic, le coût d'une dépollution permettant l'usage sur la parcelle d'activités avec un niveau de sous-sol ;
 
 Que la commune expose que si la préemption a été exercée pour la constitution de réserves foncières, le schéma directeur pour l'aménagement urbain du secteur sud des Chanteraines prévoit pour cette parcelle un usage de logements avec la possibilité d'activités au rez de chaussée ; que ce coût s'élève entre 575.000 euros et 770.000 euros ; que la commune demande la déduction du montant minimum retenu par ICF Environnement ;
 
 Que c'est à bon droit que la SCI soutient que le prix du bien préempté ne peut être fixé en fonction de l'usage futur qui lui est réservé ;
 
 Qu'il n'est pas contesté que l'ampleur et la nature de la dépollution à mettre en oeuvre sur une parcelle dépendent largement de l'usage qui y est prévu ;
 
 Que, cependant, en l'espèce, il résulte des diagnostics susvisés que des travaux de dépollution sont préconisés pour les pollutions les plus importantes et où la présence humaine est le plus probable, y compris lorsque seul un usage de parking est envisagé ; que la pollution la plus importante est celle qui a été constatée sur l'ensemble des deux zones polluées jusqu'à deux mètres de profondeur ; qu'ainsi, quel que soit l'usage à venir du terrain, une part très substantielle devra faire l'objet d'une dépollution au moins jusqu'à cette profondeur ;
 
 Que les diagnostics prévoient toutefois que des mesures de confinement sont envisageables, du moins en partie ; que cela signifie que les travaux de dépollution, même en cas de présence humaine, n'impliquent pas nécessairement des travaux d'excavation et d'évacuation des terres polluées sur l'intégralité de la parcelle, contrairement à ce que prétend la commune ;
 
 Qu'en conséquence, le devis qui a été établi par la société ICF Environnement, qui, d'une part, ne constitue qu'une estimation et non une évaluation approfondie, repose sur une hypothèse de dépollution de trop grande ampleur puisqu'elle préconise une excavation totale des terres sur une profondeur de trois mètres, à l'exclusion de toute autre mesure, telle que le confinement ;
 
 Que cette hypothèse ne correspond donc pas à des travaux minimum nécessaires que soit l'usage de la parcelle et qu'il convient, pour se limiter à cette hypothèse, en l'absence de tout autre élément chiffré, de confirmer la méthode retenue par le Premier juge, consistant à faire application d'un abattement de 20 % sur le prix fixé » ;
 
 Alors, d'une part, que le prix de commercialisation d'un terrain situé dans une zone qui a été aménagée par un aménageur, qui est déterminé en tenant compte des coûts d'aménagement qu'il a exposés, ne peut permettre de déterminer la valeur d'un terrain n'ayant pas donné lieu à de tels travaux d'aménagement ; qu'en retenant les termes de comparaison proposés par le Commissaire du gouvernement, bien qu'ils aient porté sur des terrains commercialisés par un aménageur après aménagement de la zone, ce qui n'était pas le cas du terrain exproprié, à partir de motifs impropres à justifier que ces termes de comparaison pouvaient constituer des éléments de comparaison adaptés à l'évaluation du terrain exproprié, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 Alors, d'autre part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;