Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.324 du 12/05/2021,  partie 3


espèce, au regard des dispositions du règlement du PLU, notamment article UF 6 (implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou voies privées), UF 7 (implantation des constructions par rapport aux limites séparatives), UF 12 (stationnement) et UF 13 (espaces libres et plantations), ainsi qu&apos;à la configuration longitudinale des parcelles, en forme de bande et avec une surface d&apos;assiette insuffisante (largeur maximum de 8 m), les parcelles expropriées ne sont pas constructibles ; ces parcelles sont situées en zone Ufc qui est une zone d&apos;activité économique, qui ne peut être comparée avec les termes de terrains proposés par la société RED PARK qui sont situés en zone UC correspondant à des tissus urbains mixtes à dominante résidentielle pavillonnaire et en zone UB correspondant à des tissus urbains mixtes à dominante résidentielle ;
 
 Il convient en conséquence, au vu de cette situation, d&apos;examiner les références des parties :
 
 1° références de la société RED PARK
 
 Elle invoque l&apos;estimation des domaines du 22 janvier 2018 avec des valeurs se situant entre 75 euros le m2 pour la surface la moins importante de 4 m2 d&apos;emprise, de 88 euros pour la surface légèrement plus importante de 8 et 10 m2 et à 300 euros environ pour les parcelles de 1448 m2, 785 m2 et 92 m2, l&apos;estimation du 7 juin 2017 ayant porté ces valeurs à un prix supérieur à savoir pour les surfaces les moins importantes autour de euros/m2 (pièce n° 15) ;
 
 Cependant 1&apos;estimation des domaines qui ne correspond pas à une transaction effective doit être écartée ;

Elle invoque les références suivantes :
 - vente du 10 mars 2017, 89 m2, [Adresse 5][Localité 1], 30 000 euros, soit 337 euros/m2
 
 - vente du 3 janvier 2017, 279 m2, avenue Victor Hugo à [Localité 1], 270 000 euros, soit 279 euros/m2 (pièce n° 17)
 
 - vente du 9 septembre 2016 : 231 m2, [Adresse 6], 110 000 euros, 476 euros/m2 (pièce n° 18)
 
 - vente du 12 mai 2016 : 280 m2, 300 000 euros, 1071,42 euros/m2
 
 Les 3 premières transactions se situent en zone Ucc, zone correspondant à des tissus urbains mixtes à dominante résidentielle pavillonnaire, caractérisé par l&apos;existence d&apos;un patrimoine urbain et architectural à maintenir et la dernière transaction en zone Ubb, correspondant à des tissus urbains mixtes, à dominante résidentielle, marquée par une certaine densité, à renforcer, qui ne sont pas comparables avec la zone des terrains expropriés Ufc, et qui doivent en conséquence être écartées ;
 
 La société RED PARK reconnaît d&apos;ailleurs qu&apos;il s&apos;agit d&apos;un zonage différent et elle demande une pondération, sans préciser l&apos;importance de cette pondération ;
 
 Ces références ne doivent pas être retenues même avec une pondération, s&apos;agissant d&apos;un zonage différent ;
 
 La société RED PARK invoque 6 références émanant de la direction générale des finances publiques du Val-de-Marne portant sur 6 mutations de terrains à bâtir pour des surfaces suivantes 168 m2 pour la moins importante et 1336 m2 (pièce n° 20) avec des valeurs se situant entre 550 et 600 84 euros/m2 ;
 
 Les parcelles expropriées se situent en zone Ufc qui correspond aux secteurs d&apos;activités les plus importants de [Localité 2], en développement, et qui ne peuvent être comparées à des terrains situés dans des zones résidentielles d&apos;habitations collectives ou individuelles qui ont une valeur supérieure ; ces références sont situées dans les secteurs à dominante résidentielle et sont destinées à la construction d&apos;immeubles d&apos;habitation, ne sont pas comparables et doivent être écartées ;

2° références de la RATP
 
 Elle propose deux références :
 
 - vente d&apos;un terrain de 557 m2 à [Adresse 7], 12 000, soit 22 euros/m2 ;
 
 Il s&apos;agit d&apos;un terrain en nature de vergers, plantes, d&apos;arbres fruitiers, situé en zone UR dans un emplacement référencé au PLU, comme coeur d&apos;îlot inconstructible au titre de l&apos;article L 151-23 du code de l&apos;urbanisme ;
 
 Cette référence située dans un autre zonage n&apos;est pas comparable et sera donc écartée ;
 
 - vente d&apos;un terrain de 122 m2 [Adresse 8], 7000 euros soit 57 euros/m2
 
 Il s&apos;agit d&apos;une parcelle de terrain non bâti grevé de servitudes de passage et d&apos;écoulement du réseau d&apos;assainissement au profit de la parcelle contiguë, située en zone UR ; en outre, il s&apos;agit d&apos;un terrain inconstructible, sur lequel il est interdit par la loi et les règles d&apos;urbanisme, de construire, quelles que soient sa taille et sa configuration, alors que la parcelle expropriée correspond à un terrain inconstructible qui a épuisé son potentiel de constructibilité, et a donc une valeur supérieure ;
 
 Cette référence sera écartée pour le même motif ;
 
 La RATP s&apos;appuie également sur l&apos;avis de FRANCE DOMAINE du 7 juin 2017, qui ne correspondant pas à une mutation effective, ne constitue pas une référence et sera donc écarté ;
 
 3° référence du commissaire du gouvernement