cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 16-23.562 du 07/12/2017,  partie 7


qu'en validant une réparation des charges non conforme au règlement de copropriété en retenant qu'elle aurait été conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, cependant qu'une nouvelle répartition des charges ne pouvait prendre effet qu'à compter de la décision l'ordonnant, la Cour d'appel a violé l'article 43, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir annulé que les comptes charges d'eau chaude et eau froide adoptés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions n°4 et 4.1 et d'avoir rejeté les demandes d'annulation de ces résolutions pour le surplus en raison des clés de répartition illégales et des charges indues, ainsi que de rectification du compte individuel des époux X... et de restitution des sommes payées au titre des charges payées et non dues ;
 
 AUX MOTIFS QUE « * Les charges de chauffage
 L'article 24 du règlement de copropriété stipule que 'Le prix de revient de la production d'eau chaude sera déterminé par les dépenses effectives. Si ce calcul s'avère impossible, l'eau chaude sera forfaitairement réputée coûter le prix indiqué pour la période correspondante par le journal 'La Chambre Des Propriétaires'. Au cas où cette publication ne continuerait pas à paraître, l'assemblée générale désignerait une autre publication de référence. Le prix total de l'eau chaude calculé sur la base forfaitaire ci-dessus établie, sera déduit des dépenses afférentes à la fois à l'eau chaude et au chauffage central et le solde sera considéré comme dépense de chauffage central.'
 L'article 26, paragraphes 1 à 4, de ce règlement précise que 'Les charges de chauffage seront réparties entre les utilisateurs selon la surface habitable en ce qui concerne les appartements, logements et chambres, et selon la surface utile, en ce qui concerne les locaux commerciaux.
 Ces surfaces, qui seront arrondies à l'unité supérieure ou inférieure la plus proche, seront dès mise en marche du chauffage, arrêtées par le syndic et résumées dans un tableau qui sera tenu à la disposition de la copropriété.
 Ce tableau sera révisé, chaque fois qu'il y aura lieu, pour tenir compte des changements éventuellement intervenus en application du paragraphe 'chauffage' de l'article 9-3° ci-dessus.
 Les charges de chauffage central seront acquittées par tous les copropriétaires à la seule exception des propriétaires des locaux commerciaux qui auront usé de la faculté qui leur est réservée par le paragraphe 'chauffage' de l'article 9-3° ci-dessus. '
 L'article 9-3°, rubrique 'chauffage', précise que le chauffage central mis en oeuvre par la copropriété est obligatoire pour tous les lots sauf pour les lots commerciaux. Ceux-ci se voient accorder la faculté d'utiliser ou non ce moyen de chauffage collectif à charge d'en aviser le syndic et d'en supporter tous les frais afférents au branchement ou au débranchement. Cet article précise que le chauffage mis en oeuvre par la copropriété s'effectue par les planchers, hauts et bas, non par radiateur.
 Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., l'irrégularité de la répartition des charges de copropriété EAU CHAUDE et EAU FROIDE détectée précédemment n'entraîne pas nécessairement l'irrégularité des comptes charges de CHAUFFAGE. En effet, il convient de rappeler qu'aucune irrégularité sur le montant des dépenses de la copropriété afférentes aux charges d'eau n'a été décelée de sorte que la base du calcul des dépenses de chauffage central n'apparaît pas erronée.
 Le règlement litigieux ne prévoit pas des règles de répartition identiques s'agissant des comptes 'EAU' et des comptes 'CHAUFFAGE' puisque, s'agissant des règles de répartition des charges de CHAUFFAGE, il précise que ces charges sont calculées en fonction des dépenses effectives, pas en fonction de la consommation, et que ces dépenses seront ensuite réparties entre les 'utilisateurs' du chauffage.
 De plus, les critiques relatives à l'absence de mention des dépenses d'eau chaude à l'annexe 3 de l'exercice 2010 ne sont pas justifiées. En effet, il résulte des productions, et cela a été très justement retenu par les premiers juges, qu'à la suite d'un dysfonctionnement informatique, les charges d'eau chaude sanitaire de l'exercice 2010 n'apparaissaient pas dans les comptes de cet exercice. La régularisation est intervenue au [...]                       . Cette régularisation a été approuvée par l'ensemble des copropriétaires de cet ensemble. M. et Mme X... ne le démentent pas.
 Cette erreur a donc été réparée.
 En outre, contrairement aux allégations de M. et Mme X..., le règlement de copropriété impose de répartir les charges de chauffage entre les utilisateurs de cet équipement selon le critère de la surface habitable pour les logements et les chambres ou de la surface utile pour les commerces. Ce critère autorise le syndicat des copropriétaires à définir différentes clés de répartition permettant de tenir compte de la diversité des situations rencontrées dans ce vaste ensemble immobilier et de les distinguer.
 Or, le syndicat des copropriétaires démontre par les pièces qu'il produit que :
 * la résidence est chauffée par huit sous-stations n° 57 à 63 et 68 raccordées à une centrale thermique qui dessert différentes copropriétés,