décision 15-16.892 du 09/06/2016,  partie 3



 Attendu qu'en application de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, "Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir.
 
 Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l'article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l'offre ainsi faite (...)";
 
 qu'en l'espèce, par courrier du 9 juin 2011, Maître K..., notaire, a informé Monsieur P... que les consorts B... avaient l'intention de vendre l'étang de poisson, le bâtiment agricole sis au bord de l'étang et diverses parcelles à usage de pré sur les communes de [...] et de la Comelle ;
 
 Attendu que Monsieur P... fait valoir que cette notification est incomplète au motif que ne sont pas visées les parcelles D27 et D32, objets du bail sous seing-privé du 10 décembre 1985 dont la vente était pourtant envisagée ;
 
 que le GFR de Bibracte et les consorts B... répliquent que le bail sous seing-privé du 10 décembre 1985 est nul pour n'avoir été régularisé que par Madame C... B..., usufruitière, sans le concours des nu-propriétaires, en application de l'article 595 du code civil ;
 
 Mais attendu que la nullité du bail peut être couverte en cas de confirmation du bail par le nu propriétaire; que la renonciation à se prévaloir de la nullité du bail ne se présume pas et doit être non équivoque ;
 
 qu'en l'espèce, la vente d'une partie des parcelles du bail du 10 décembre 1985 a été effectuée en 2009 ; que dans le cadre de cette vente, les consorts B... ont fait procéder, par leur notaire, à la notification des charges et conditions de la vente à Monsieur P... qui a renoncé à son droit de préemption ; que l'acte de vente de 2009 stipule que "le bien objet des présentes est actuellement loué à Monsieur V... P..., exploitant agricole, () Aux termes d'un bail sous signature privée établi conformément à la loi pour une durée de neuf années (). Ce bail avec d‘autres parcelles a été consenti et accepté moyennant un fermage de 446 kilogrammes de viande de boeuf poids vif ";
 
 qu'ainsi, il apparaît qu'en 2009, les consorts B... avaient non seulement connaissance de ce bail mais ont, également, renoncé à se prévaloir de toute nullité puisqu'ayant respecté les dispositions de l'article L. 412-8 susvisé avant la vente d'une partie des parcelles louées dans ce bail, l'existence d'autres parcelles que celles vendues étant expressément mentionnée;
 
 que les développements des consorts B... sur l'établissement de ce projet de vente par Madame C... B... seule et une signature de l'acte authentique, dans l'urgence, après son décès, sont sans aucune incidence puisque les B... devaient nécessairement participer à l'acte authentique en leur qualité de nu-propriétaires quand bien même Madame C... B... ne serait pas décédée avant la signature définitive et qu'à aucun moment, ils n'ont contesté les mentions figurant dans cet acte authentique qui visait le bail du 10 décembre 1985;
 
 que ce bail est donc opposable aux consorts B... et toujours en cours faute d'avoir été résilié ;
 
 que l'éventuel non-paiement des fermages par Monsieur P..., que ce dernier conteste pour partie, alors qu'aucune action en résiliation de bail n'a été engagée, ne peut faire obstacle à son droit de préemption ;
 
 qu'en outre, s'agissant du défaut d'exploitation des parcelles [...] et D32, l'appréciation de l'exploitation effective par le preneur doit se faire en prenant en compte l'ensemble des terres affermées et non la seule parcelle vendue ; que les documents produits par les consorts B..., pour établir le défaut d'exploitation, sont insuffisants à démontrer un défaut d‘exploitation de l'ensemble des terres affermées ;
 
 Attendu que Monsieur P... fait également valoir que la notification du projet de vente ne comportait pas les adresses des bailleurs, ne le mettant ainsi pas en mesure de leur notifier régulièrement son droit de préemption ;
 
 Attendu qu'une information loyale du preneur exige que le notaire mentionne dans le courrier de notification les éléments d'information le mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption ;
 
 que cette obligation est d'autant plus impérieuse lorsque le bien est en indivision, le preneur devant notifier à chaque indivisaire l'exercice de son droit de préemption; que quand bien même, certains indivisaires sont domiciliés dans le même village que Monsieur P..., l'un des indivisaires est domicilié dans la Nièvre et rien ne permettait à Monsieur P... de connaître son adresse, les derniers actes de 2009 ne permettant pas de suppléer à cette carence, étant souligné que Monsieur P... n'a pas participé à la signature de l'acte authentique de 2009;