Cour d'appel de Versailles,  décision 12-23.793 du 16/10/2013,  partie 4


 que tant que l'immeuble n'est pas achevé, le vendeur-constructeur peut modifier l'immeuble conformément à la clause « travaux modificatifs et complémentaires » dans la mesure où le syndicat n'a pas encore d'existence légale ; qu'en revanche, Mme X... qui a acheté des lots dans un immeuble achevé, ne peut avoir acquis ce qui a été déjà vendu à un tiers au terme d'un acte antérieur » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « il résulte des pièces versées aux débats par la défenderesse que le climatiseur litigieux a été installé par le constructeur de l'immeuble. C'est ce que révèlent les plans d'exécution du 27 Juin 1995 (pièce n° 13 du défendeur), le plan de l'entreprise SAGA intervenue sur le chantier (pièce n° 14), le procès-verbal de réception du 29 Janvier 1997 où l'une des réserves consiste à peindre en beige le cache du climatiseur (pièce n° 15) et le compte rendu de visite du 3 Octobre 1996, qui liste la nature des travaux à exécuter « climatisation à poser commande fixée » (pièce n° 16). S'agissant donc d'un équipement d'origine, qui dessert tous les lots à usage de bureau, et dans le silence du règlement de copropriété (puisque le règlement initial, qui continue à définir les parties communes et les parties privatives n'est pas produit aux débats), il convient de se référer aux dispositions de l'article 3 de la Loi du 10 Juillet 1965, qui dispose que sont communes, les parties des bâtiments et les terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, la loi répute parties communes les éléments d'équipements communs. Le climatiseur litigieux est donc un élément d'équipement commun aux locaux à usage de bureaux, et les canalisations ou alimentations électriques qui permettent le fonctionnement de cet élément commun sont également des parties communes en application du même article 3 susvisé qui répute parties communes, non seulement les éléments d'équipements communs, mais encore les parties de canalisations, y afférentes qui traversent les locaux privatifs. Le fait que cet élément commun (et les canalisations où câbles qui le desservent) n'apparaissent pas sur le plan annexé au règlement de copropriété ou aux actes de vente, n'est nullement révélateur d'une appropriation indue de parties communes ou de parties privatives. En effet, ni la VMC, ni les canalisations de distribution des fluides (eau, électricité, chauffage¿) ne sont représentés sur ces plans, alors qu'ils traversent effectivement les parties communes, voire les parties privatives. C'est donc pareillement, sans violation aucune du droit de la copropriété que l'alimentation en eau et les câbles d'alimentation électrique du climatiseur traversent la jardinière des époux Y..., partie commune à jouissance privative » ;

1°/ ALORS QUE la détermination des parties communes d'un immeuble en copropriété résulte des dispositions du règlement de copropriété ou, à défaut, de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que le règlement de copropriété de l'espèce, comme l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, déterminaient les parties communes en fonction de l'usage qui en est fait ; qu'en déduisant cependant que le système de climatisation litigieux était « inclus dans les parties communes » du seul fait que « le statut de copropriété est devenu applicable à l'immeuble litigieux au moment de son achèvement, soit à une époque où les appareils de climatisation étaient déjà en place sur une partie de la toiture-terrasse », la Cour d'appel, s'attachant ainsi à un critère chronologique indifférent, a statué par des motifs inopérants et privé ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°/ ALORS QUE les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux termes desquelles « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » et « sont réputées parties communes (¿) les éléments d'équipements communs », n'ayant pas de caractère impératif, les copropriétaires sont libres d'y déroger dans le règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que le règlement de copropriété prévoyait, en son article 4, que ne sont pas des parties communes « les appareils et parties de canalisation affectés particulièrement à un ou plusieurs groupes de copropriétaires », ce dont il résultait que le règlement dérogeait, pour ce qui concerne les appareils et parties de canalisations, à la définition des parties communes posée par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;