Cour d'appel de Grenoble
02, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.412 du 17/09/2020,  partie 3



 Elle le pourrait d'autant moins qu'il est constant qu'elle a poursuivi, postérieurement à cette dénonciation, le paiement des loyers jusqu'en juillet 2012, que ses règlements ont été acceptés par les propriétaires successifs et qu'elle n'a pas déposé les panneaux publicitaires comme elle y aurait été tenue en application des dispositions, rappelées dans le contrat, de l'article 39 de la loi du 29 décembre 1979, devenu l'article L. 581-25 du code de l'environnement. Au demeurant il doit être déduit des explications fournies par la société Du Curtil Publicité elle même sur l'origine de propriété que Madame Y... V... n'avait pas qualité pour dénoncer le bail alors que l'emplacement d'assiette des panneaux appartenait encore en 2007 à la Sci Les Agarics.
 
 Aucune pièce du dossier ne vient en outre corroborer son affirmation, selon laquelle après la cession de l'immeuble du 29 juillet 2010 elle aurait adressé en vain aux nouveaux propriétaires un projet de bail pour régularisation.
 
 Surtout, la société Du Curtil Publicité fonde exclusivement sa défense sur le manquement du bailleur à ses obligations d'entretien et de garantie de jouissance paisible au visa de l'article 1719 du Code civil, ce qui implique qu'elle reconnaît nécessairement que la relation contractuelle s'est poursuivie avec les propriétaires successifs. Le bail de 1999 prévoit d'ailleurs expressément que l'acquéreur de l'immeuble sera tenu de poursuivre la location.
 
 Il peut en être conclu que les parties au bail ont entendu qu'il ne soit reconnu aucun effet à la lettre de dénonciation du bail par lettre 20 novembre 2007, et qu'à l'expiration de la première période de six années, la location s'est renouvelée par tacite reconduction d'année en année en application de l'article L. 581-25 du code de l'environnement.
 
 Sur la résiliation du bail
 
 Par une première lettre recommandée du 19 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Champignonnière, représenté par son syndic en exercice, a mis la société Du Curtil Publicité en demeure de lui payer la somme de 1 219,60 € au titre des loyers arriérés des deuxième semestre 2012 et premier semestre 2013.
 
 Par une seconde lettre recommandée du 22 janvier 2014 reçue le 3 février 2014, le syndicat des copropriétaires a mis la société Du Curtil Publicité en demeure de lui payer la somme de 1 829,40 € représentant trois semestres impayés de loyer.
 
 Il est soutenu à tort par la société Du Curtil Publicité que ces courriers ne constitueraient pas des mises en demeure au sens des articles 1139 et 1153 anciens du Code civil et L. 581-25 du code de l'environnement, alors, qu'outre leur forme recommandée avec accusé de réception, il en ressort une interpellation suffisante, puisqu'ils sont expressément qualifiés de mise en demeure sous peine de procédure judiciaire.
 
 La régularité de la procédure de résiliation n'est pas plus sérieusement contestée dès lors que la loi n'exige pas la reproduction de l'article L. 581-25 dans la lettre de mise en demeure, étant observé que l'intégralité de ce texte est rappelée dans le contrat de location d'emplacement publicitaire, ce qui était de nature à apporter au preneur une information suffisante sur les conséquences d'un défaut de paiement dans le délai d'un mois de la réception de la mise en demeure.
 
 En présence d'une mise en demeure régulière, qui a produit ses effets à défaut de paiement dans le délai d'un mois, la résiliation de plein droit du bail était par conséquent acquise le 4 mars 2014 (un mois après la réception le 3 février 2014 de la seconde mise en demeure), la preuve n'étant pas rapportée de la réception effective du premier courrier de réclamation du 19 novembre 2013.
 
 Pour faire échec à cette résiliation la société Du Curtil Publicité se prévaut d'un manquement du bailleur à ses obligations d'entretien de la chose louée et de garantie de jouissance paisible, en faisant valoir en substance d'une part qu'en l'absence d'élagage de la végétation ses panneaux n'étaient plus visibles, d'autre part que la fermeture du portail de la résidence lui avait interdit tout accès à ses dispositifs publicitaires qui s'étaient ainsi progressivement dégradés.
 
 Dès lors qu'elle invoque ainsi le bénéfice de l'exception d'inexécution, il lui incombe d'établir qu'elle était fondée à se soustraire à l'exécution de son obligation principale de payer le loyer convenu en raison d'une inexécution grave et répétée par le bailleur de ses propres obligations.
 
 Or, si le constat d'huissier du 11 octobre 2016 mentionne que le portail d'accès à la résidence est fermé, il indique que le portillon attenant est ouvert, ce que confirme implicitement le témoin K... M..., qui aux termes de son attestation fait état de la fermeture du seul portail. D'ailleurs la société Du Curtil Publicité ne justifie d'aucune réclamation écrite adressée au bailleur ni d'un quelconque refus de celui-ci de lui remettre les clés de la nouvelle serrure, ce qu'elle n'aurait pas manqué de faire si, comme elle le soutient sans preuve, elle avait été empêchée d'accéder à ses dispositifs publicitaires depuis l'année 2010 et donc de renouveler ses affichages.