Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-23.449 du 20/12/2018,  partie 5


qu'ainsi, seules les réparations affectant le clos et le couvert pouvaient être à la charge du bailleur, les locataires devant assumer toutes les autres réparations ou remises en état qui deviendraient nécessaires et, par conséquent, les mises aux normes imposées par l'administration dès lors qu'elles n'affectaient pas le clos et le couvert ; qu'en décidant que ces clauses du bail ne s'étendaient pas aux travaux exigés par l'administration, la cour d'appel a dénaturé les clauses en question et violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°) Alors que dans leurs conclusions d'appel, Mmes X... ont soutenu que s'agissant des travaux exigés par l'administration, eu égard aux prescriptions de la commission de sécurité et du rapport concernant l'accessibilité du 26 mars 2015, seul restait à réaliser l'encloisonnement de l'escalier, si bien que les préconisations du rapport d'expertise judiciaire établies au vu d'un devis d'un coût de 310 755,27 € ne pouvaient être retenues dès lors qu'elles portaient sur des éléments qui n'étaient nullement nécessaires à la mise aux normes de l'immeuble ; qu'en retenant cependant l'évaluation réalisée par l'expert pour un montant de 149.320,18 € HT sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°) Alors que le bailleur ne peut être condamné à payer le coût de travaux qui ne sont pas à sa charge ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, se fondant sur le rapport d'expertise de M. A..., a retenu qu'à la suite des demandes de l'administration, le preneur avait exécuté des travaux de rénovation électrique pour un montant de 32 401 €, qui devaient rester à sa charge, et a énuméré les différents travaux restant à exécuter selon l'expert pour mettre l'hôtel aux normes de sa catégorie sans que figurent dans cette énumération des travaux électriques ; qu'en condamnant cependant Mmes X... à payer à la société Alcade les sommes de 79 096,33 € au titre des travaux d'électricité, 1 131 € pour le tableau électrique et 3 810,67 € pour l'avenant électricité, représentant une partie du coût des travaux restant à réaliser pour répondre aux exigences de l'administration, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations et violé l'article 1719-2 du code civil ;
 
 4°) Alors que le bailleur ne peut être condamné à payer le coût de travaux qui ne sont pas à sa charge ; que la cour d'appel, se fondant toujours sur les conclusions du rapport d'expertise, a constaté que le preneur avait réalisé des travaux d'aménagement des portes coupe-feu pour un montant de 6 115 € qui devaient rester à sa charge ; qu'en condamnant cependant Mmes X... à payer à la société Alcade la somme de 20 748,37 € au titre des menuiseries intérieures (portes coupe-feu), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations et violé l'article 1719-2 du code civil.
 
 LE TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mmes X... de leur demande tendant à la résiliation du bail pour perte de la chose louée et de les avoir condamnées à payer à la société Alcade la somme de 149 320,18 euros au titre des travaux nécessaires pour la remise en conformité des lieux, outre intérêts,
 
 Aux motifs que « si la demande des bailleresses tendant à la résiliation du bail pour perte de la chose louée n'a pas été formulée en première instance et si elle est présentée pour la première fois devant la cour d'appel, il n'en demeure pas moins qu'elle ne constitue pas une demande nouvelle dans la mesure où elle ne tend qu'à faire écarter les prétentions adverses visant à leur condamnation au versement d'une somme supérieure à 550 000 €.
 Elle est donc recevable.
 Cela étant au fond, il y a perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du Code civil lorsque celle-ci, devenue impropre à la destination convenue, nécessite des travaux de réfection qui, eu égard à la disproportion entre leur coût et la valeur du bien, équivalent à une reconstruction de la chose louée.
 En l'espèce, les bailleresses ne démontrent pas que le coût des travaux prescrits par l'autorité administrative tel que déterminé par la [...] ,18 € Htsoit supérieur à la valeur de l'immeuble loué, situé dans le centre ville de Biarritz, à quelques centaines de mètres du Rocher de la Vierge et de la grand plage dans une station balnéaire réputée de la Côte Basque dont les prix du secteur immobilier sont en progression constante.
 En conséquence, elles seront déboutées de leur demande de résiliation du bail formée de ce chef et seront condamnées à verser à la SARL Alcade la somme de 320,18 € HT au titre des travaux de mise aux normes à réaliser » (arrêt p. 13) ;
 
 Alors que le bail est résilié de plein droit si, au cours du bail, la chose louée est détruite en totalité ;