Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.463 du 19/03/2020,  partie 6


L'appartement donne accès à 3 terrasses sur toit, dont la superficie constatée à la fois par le premier juge et le commissaire du gouvernement est de 137,50 m², mais il convient dans le cadre de la méthode dite terrain intégré de retenir la surface habitable de 115m². Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
 
 D accès et localisation
 
 Il n'est pas contesté comme indiqué par la SCI Bligny que le bien est situé à proximité immédiate du périphérique, de l'A 86 et de la station de RER Ardoines (ligne C); l'accès direct est effectué par l'[...] (RD 5), et il est longé par la ligne de bus 183.
 
 E état d'entretien
 
 La SCI Bligny indique que les biens en cause tous occupés jusqu'à une date récente sont en bon état d'entretien, reconnaissant qu'il s'agit d'un bien de rapport destiné à la location, et que la présence d'un locataire implique un rafraîchissement. Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du 23 juin 2013 :
 
 1 les murs d'un fonds de commerce de contrôle technique automobile.
 Les bureaux sont en très médiocre état. Ateliers au fond de la cour à droite, état tout aussi médiocre
 2 les murs d'un local commercial aménagé pour l'exploitation d'une station de pose de vitre voiture rideau de fer porte vitrée d'entrée cassée. Le tout en état médiocre. Humidité suinte au mur. Des traces de moisissures 3 entre ces 2 locaux commerciaux, un appartement désaffecté de type R+1 surmonté d'une toiture terrasse l'appartement initialement de bonne facture, désormais vétuste, les revêtements sols, plafonds et murs sont en mauvais état.
 Il ressort en conséquence de ces constatations que contrairement à ce qu'indique la SCI Bligny, les biens ne sont pas en bon état d'entretien mais au contraire dans un état vétuste, dont il sera tenu compte dans l'évaluation.
 
 2° évaluation
 
 L'article L 13-13 devenu l'article L321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées , ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies. S'agissant de la situation locative, il n'est pas contesté que les biens sont libres d'occupation. Le premier juge a évalué le bien en distinguant dans son évaluation la partie des locaux à destination d'habitation et la partie des locaux à destination d'atelier. La SCI Bligny demande à titre principal de calculer les indemnités d'expropriation par le biais d'une évaluation intégrant les différentes catégories d'usagers de destination (le bien dans son ensemble) en indiquant que le bien exproprié se présente comme un immeuble de rapport destiné à être cédé un investisseur dans son ensemble et qu'il existe des termes de comparaison récents pour le même type d'ensemble immobilier sur le territoire de la commune de Vitry-sur-Seine :
 
 - mutation du 26 juin 2013 portant sur un bien portant sur un bien [...], composée d'une habitation 145 m² et d'un bâtiment à usage industriel de 460 m², 2.114.000 euros, soit un prix unitaire de 3494euros/m² (pièce numéro 7)
 -mutation du 16 mai 2012 portant sur un ensemble immobilier [...], composée d'une habitation d'une surface de 130 m² et d'un atelier d'une surface de 180m², 980.000euros, soit 3161euros/m² (pièce numéro 8) soit un prix unitaire moyen de 3327,50 euros/m².
 
 Le commissaire du gouvernement indique que ces termes ne peuvent être pris en considération car ils portent sur des droits à construire. Il est de principe que les cessions de droits à construire doivent être écartées. En effet, le constructeur, maître de l'ouvrage, a acquis la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors oeuvre importante, tous coûts, frais et travail en amont payés, le prix qu'il accepte représente la charge foncière, elle-même constituée, dans les zones d'aménagement concerté, à titre indicatif, des coûts suivants : achat du terrain, frais de notaire, avocat, géomètre, frais de démolition, sondages, travaux de voirie, espaces verts, équipement de parking, plafond légal de densité, frais d'architecte, de maîtrise d'oeuvre, frais de bureau de contrôle, frais d'assurance, frais financiers, TVA résiduelle. En conséquence, la SCI Bligny sera déboutée de sa demande principale d'évaluation du bien exproprié intégrant les différentes catégories d'usage de destination. La SCI Bligny propose ensuite le calcul des indemnités d'expropriation par le biais d'une évaluation par catégories de destination, qui est également proposée par la SADEV 94 et par le commissaire du gouvernement.