Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-15.748 du 30/09/2020,  partie 3


qu'en se déterminant ainsi par ces seuls motifs, insuffisants à établir les surfaces pondérées et, par suite, la valeur vénale réelle de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision à l'égard des articles 666 et 761 du code général des impôts et de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. K... de sa demande de décharge des droits d'enregistrement auxquels il a été assujetti selon avis de mise en recouvrement d'un montant de 60 961 euros en droits et de 9 998 euros en pénalités,
 
 Aux motifs qu'« il y a lieu de rappeler que la similitude des termes de comparaison n'impose pas une obligation d'identité absolue ; que les termes retenus par l'administration sont : - une vente intervenue le 30 octobre 2007, concernant un immeuble de rapport à usage mixte situé à 800 m du centre-ville, construit en 1902 ; la surface SDPHO est de 395 m², le prix est de 2 150 euros/m² ; - Une vente du 31 janvier 2007 d'un immeuble de rapport situé à 1,5 km du centre-ville, construit en 1924, dont la surface SDPHO est de 724 m² et le prix de 2 630 euros/m² vendu à 2 354 euros ; - Une vente du 30 mars 2008, d'un immeuble de rapport, proche du centre-ville construit en 1880 dont la surface SDPHO est de 711 m², le prix de 3 044 euros ; que la moyenne pondérée a été fixée à 2 519 euros/m² ; que les immeubles retenus sont de même type de construction, ont une date de construction proche, et ont été vendus à des dates proches de la donation, en date du 4 juillet 2008 ; que le troisième terme de comparaison critiqué, situé [...] , est une construction en briques, en bon état et dotée d'une situation géographique privilégiée ; que la différence de standing a cependant été compensée par l'administration puisqu'elle a appliqué un coefficient de pondération, ce qui permet de confirmer qu'il s'agit d'un bien intrinsèquement similaire, ainsi que la commission de conciliation l'a admis ; que M. K... demande l'application d'un abattement supplémentaire de 10% pour tenir compte des différences ; que l'administration a tenu compte des différences en appliquant un coefficient de pondération sur les biens et en pondérant le prix du marché, de sorte que la demande de ce chef n'est pas fondée   ; que M. Q... K... était propriétaire de la moitié du bien en toute propriété suite au décès de son père puis il est devenu nu propriétaire de l'autre moitié ; qu'ainsi que l'a jugé le tribunal, l'abattement supplémentaire de 20% pour indivision ne se justifie pas en présence d'une indivision simple, entre une mère et son fils unique, laquelle ne présente aucune difficulté de gestion ; que l'abattement de 5% admis par la commission sera en conséquence confirmé. »,
 
 Alors, d'une part, que la détermination de la valeur vénale réelle d'un bien, qui correspond au prix qui pourrait en être obtenu sur un marché réel compte tenu de son état de fait et de droit, doit être faite de manière concrète et objective, à partir des seuls termes de comparaison tirés de la cession de biens similaires ; que lors de l'évaluation d'un immeuble indivis, l'administration doit établir le bien-fondé de son évaluation par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et spécialement de droits immobiliers indivis, dont la valeur propre diffère de la seule fraction de la valeur vénale totale du bien correspondant à la proportion des droits indivis ; qu' en validant les trois termes de comparaison proposés par l'administration, qui ne présentaient pas une situation d'indivision, et en retenant un abattement de 5% pour tenir compte de l'état d'indivision du bien, la cour d'appel a méconnu les exigences des articles 666 et 761 du code général des impôts et de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 Alors, d'autre part, que la valeur vénale d'un immeuble doit être déterminée, pour le calcul des droits d'enregistrement, en considération de l'état d'indivision existant préalablement à la transmission de cet immeuble ; que pour fixer le taux d'un abattement pour indivision, le juge se doit de procéder à une recherche sur des éventuelles difficultés de gestion et d'aliénation liées à l'indivision ; qu' en se bornant à affirmer qu'un abattement supplémentaire de 20% pour indivision ne se justifiait pas en présence d'une indivision simple, entre une mère et son fils unique, laquelle ne présente aucune difficulté de gestion, sans rechercher les éventuelles difficultés de gestion et d'aliénation permettant d'apprécier le taux de décote à appliquer, la cour d'appel a méconnu les articles 666 et 761 du code général des impôts et de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales.