Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.143 du 09/03/2023,  partie 2



 
  Sur la conformité de la clé de répartition appliquée par le syndic aux dispositions du règlement de copropriété et la ventilation des primes d'assurance en charges spéciales par bâtiment 
 
 Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI Solférino est propriétaire du lot n° 18 situé dans le bâtiment sur rue désigné bâtiment A et le lot n° 47 constituant le bâtiment B et qu'elle doit s'acquitter, au titre du lot n° 18, du paiement des charges relatives au bâtiment A conformément aux clés de répartition des charges de ce bâtiment A ;
 
 Il précise que la clé 3 correspond aux charges afférentes au hall et escalier du bâtiment A, auxquelles le lot n° 18, situé au rez-de-chaussée, ne participe pas, que la clé n° 10 correspond aux autres charges du bâtiment A (calculées sur la totalité des tantièmes du bâtiment soit 689 tantièmes) ce qui exclut le lot n° 47 mais non le lot n° 18, que la clé n° 60 correspond aux charges d'ascenseur du bâtiment A et la clé n° 90 (répartition par lots) concerne également le bâtiment A ;
 
 Il fait valoir que la SCI Solférino ne conteste pas les dépenses affectées à la clé 3 mais les tantièmes de répartition alors qu'aucun montant ne lui a été demandé sur cette clé, la SCI Solférino n'ayant jamais été appelée à participer aux charges "hall d'escalier ou New Hall Hall & Escalier" ;
 
 Il soutient également que la SCI Solférino s'appuie exclusivement sur le relevé général des dépenses 2003/2004 pour prétendre que les dépenses de maintenance seraient éclatées arbitrairement entre la clé de répartition n° 1, à savoir les charges communes générales à hauteur de 60 % et la clé de répartition n° 3 à savoir l'accès de répartition propre au bâtiment A, à hauteur prétendument de 40 % mais qu'en réalité les dépenses sont en fonction de leur nature, imputées dans tel ou tel catégorie de charges, ce qui est rendu possible par des contrats différenciés pour le bâtiment A et pour les parties communes générales ;
 
 Il indique que si en 2004, le syndic a apparemment effectué une répartition des coûts de maintenance entre les deux clés selon un pourcentage 60/40, cela n'est pas une question de clé de répartition des charges mais d'imputation des dépenses dans la comptabilité, la SCI Solférino ne pouvant plus, par le biais d'une prétendue action en nullité de charges, contester les comptes approuvés en 2004 ;
 
 S'agissant de la répartition de l'assurance multirisque, il expose que les charges ont été appelées depuis 2004 en fonction des contrats d'assurance renégociés par le nouveau syndic, le groupe Molière, lesquels faisaient la distinction entre le risque afférent au bâtiment A et celui afférent au bâtiment B, que ce contrat comporte une prime différente pour chacun des bâtiments, en raison du très mauvais état du bâtiment B ;
 
 Il indique que c'est en fonction de cette spécialisation des appels de la prime d'assurance qu'un tiers du montant total de cette prime a été appelé sur le bâtiment B et soutient que le syndic ne fait appliquer ici les stipulations du règlement de copropriété comme il en a l'obligation, que ces clauses n'étant pas réputées non écrites, elles doivent recevoir application ;
 
 Aux termes de ses conclusions, la SCI Solférino soutient en premier lieu que selon les dispositions du règlement de copropriété tel que modifié par acte du 10 mai 2002, suite à l'assemblée générale du 26 avril 2002, elle ne participe pas aux charges d'entretien et de réparation du hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A, lesquelles sont réparties sur 18 lots (lots n° 31 à 42, 45 et 46, 48 à 51) en millièmes, la répartition étant calculée proportionnellement à la superficie habitable des lots pondérée en fonction des niveaux ;
 
 Elle explique qu'à compter de l'année 2003, le syndic, le cabinet Molière a substitué d'autres clés de répartition à celles conventionnellement édictées, les dépenses afférentes au hall et à l'escalier étant réparties comme suit :
 
 - 60 % en charges générales 
 
 - 40 % en charges spéciales bâtiment A, avec application non plus de la grille sur 18 lots en millièmes, mais d'une grille sur 29 lots en 662èmes ;
 
 Elle fait valoir qu'il s'agit d'un véritable système de répartition forfaitaire avec recours ensuite à une clé de charges spéciales créée à la seule initiative du syndic, l'intégration de l'essentiel des dépenses "Hall & Escalier" dans les charges générales entraînant une augmentation artificielle du quantum de ces charges auxquelles tous les lots contribuent ;
 
 En second lieu, elle fait valoir qu'il résulte des dispositions du règlement de copropriété que les primes d'assurance sont ventilées :
 
 - en charges générales par bâtiment si l'assureur a individualisé les montants de la prime afférents à chacun des deux bâtiments composant l'immeuble
 
 - en charges générales entre tous les copropriétaires à défaut ;