Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.223 du 13/12/2018,  partie 4


qu'en effet, conformément à l'article 1165 ancien du code civil, les tiers ne sont pas liés par la transaction et elle ne peut pas les rendre créanciers ou débiteurs ; que s'agissant du fait que les avis de deux architectes produits par ces derniers n'auraient pas été remis, ces pièces ont été communiquées comme les intimés en justifient, que M. Y... et Axa soutiennent qu'il n'existait aucun COS, en 1988, lors des travaux, ce dernier n'ayant été rendu opposable qu'en 1992, que M. et Mme G... n'ont pas pu y porter atteinte, que si M. D... soutient qu'il existait un COS de 2,69 avant les constructions, ce point est contesté par M. E... précisant qu'en 1992 l'immeuble était déjà surdensitaire depuis sa rénovation en 1975 car d'un COS de 4,4, que cet avis était soutenu par l'ingénieur en chef des services techniques de la ville de Paris, qu'ainsi le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas leur reprocher d'avoir porté atteinte au COS quand bien même ce dernier, avant construction des mezzanines, était inférieur au COS réglementaire fixé par l'arrêté de 1992 et qu'en l'absence de limite à ce droit de construire il n'a pas pu être porté atteinte au droit du syndicat des copropriétaires, ce droit étant inexistant car épuisé lors de la création de mezzanine ; que le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux annexant les parties communes, devaient être autorisés par l'assemblée générale, que la présence du COS est acquise dans le quartier du Marais entre 1975 et 1996, date d'approbation du plan de sauvegarde comme l'indiquent deux avis d'architectes dont celui des Bâtiments de France, le permis de construire délivré le 28 octobre 1975 et les documents d'urbanisme de M. F... ; que la réalisation par un copropriétaire de modifications dans l'utilisation de ses locaux existants ayant une incidence sur le COS constitue l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes et l'action fondée sur un tel droit est une action réelle née de la réglementation d'urbanisme se prescrivant par trente années ; qu'il y a donc lieu de rechercher s'il existait un COS et si les transformations opérées dans le lot avaient une incidence sur ce dernier pour tout l'immeuble par l'utilisation de droits à construire attachés à celui ci et ne concernait pas l'exercice par un copropriétaire à titre individuel d'un droit accessoire aux parties communes, de nature à conférer à l'action du syndicat des copropriétaires un caractère réel né de la réglementation de l'urbanisme ; que le COS supprimé par la loi ALUR était un mécanisme de limitation de densité ; que le code de l'urbanisme le définissait comme : « le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètres carrés de sol » ; que si le terrain était déjà construit comme en l'espèce, la surface des bâtiments existants était prise en compte dans le calcul de densité ; que la consultation demandée par les appelants à M. E..., architecte, mentionne dans un rapport de huit pages du 1er octobre 2009, complété par sa lettre du 23 janvier 2012, que les plans locaux d'urbanisme peuvent fixer un ou des coefficients d'occupation des sols qui déterminent la densité de construction admise ; qu'il précise en l'espèce : - que l'immeuble est dans le secteur sauvegardé du Marais, a fait l'objet d'un PLA dont l'élaboration a demandé plus de 25 ans et a été rendu public le 24 novembre 1992, le COS ayant été fixé à 3 pour l'habitation et 0,5 pour les bureaux, - qu'entre la date de création du secteur jusqu'en novembre 1992, la seule réglementation applicable était le règlement national d'urbanisme qui ne prévoit aucune règle densitaire et jusqu'à cette date, il n'existait aucun COS ; - qu'à ce jour, s'agissant de la densité de construction de l'immeuble, la densité de construction est proche de 4 sans prendre en compte aucune surface de plancher intermédiaire ; que depuis novembre 1992, le COS de 3 est applicable et l'immeuble est devenu surdensitaire ; - que le fait pour les époux G... d'avoir augmenté une surface de plancher intermédiaire sous forme de mezzanines a été sans effet sur la situation de l'immeuble dont la densité de fait de 4,4 était déjà supérieur au COS envisagé ; que cet avis est confirmé par M. F..., ingénieur en chef des services techniques, également chef du bureau des règlements d'urbanisme ; que la question posée portait sur : « les dispositions appliquées en 1988-1989 en matière de densité » ; qu'il ajoute que : - les autorisations d'urbanisme de 1988-1989 étaient instruites sur la base des orientations d'un projet de plan qui avait été établi en 1985 ; que ce règlement n'était pas approuvé en 1988 et n'était pas opposable aux autorisations d'urbanisme ; - que le plan n'a été rendu public que le 24 novembre 1992 date à laquelle, les autorisations d'urbanisme pouvaient s'y référer ; que le syndicat des copropriétaires évoque le plan de sauvegarde de 1985 qui évoque le COS de 2,7 pour l'habitation ; que toutefois, comme le rappelle M. F..., il s'agissait d'orientation d'un plan non approuvé en 1988 et donc en réalité, non opposable ;