décision 17-11.439 du 08/03/2018,  partie 3


que cependant, la résiliation de plein droit n'étant pas constatée, cette demande devient sans objet, étant relevé que les parties n'ont formulé aucune autre demande dans l'hypothèse de l'absence de constat de la résiliation du bail ;
 QU'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris ; QU'enfin, la SCI TOULOUSE IMMOB, qui n'obtient pas satisfaction, sera condamnée aux dépens d'appel ;
 
 1/ ALORS QUE si pendant la durée du contrat de bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; que si la chose louée n'est détruite que partiellement, cette perte partielle est assimilée à une perte totale quand la destruction rend l'immeuble impropre à sa destination ou si le coût des travaux de remise en état est excessif au regard de la valeur de l'immeuble ; que le constat d'une seule de ces circonstances suffit pour que la destruction matérielle partielle de l'immeuble soit assimilée à une perte totale ; qu'en refusant de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail après avoir pourtant relevé que l'immeuble était devenu impropre à l'exploitation prévue au contrat de bail après l'incendie l'ayant détruit partiellement en se fondant sur le fait que le coût des travaux nécessaires à sa remise en état n'excèderait pas sa valeur vénale, quand cette circonstance était indifférente dès lors qu'était constaté une destruction partielle de l'immeuble rendant impossible un usage conforme à sa destination, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil ;
 
 2/ ALORS QU'une chose est réputée détruite totalement au sens de l'article 1722 du code civil lorsqu'il existe un déséquilibre manifeste entre les revenus et la valeur de l'immeuble et le coût des travaux de remise en état nécessaires ; que tel est le cas non seulement si le coût des travaux excède la valeur vénale de la chose louée mais aussi s'il lui est équivalent ; qu'en énonçant que l'immeuble faisant l'objet du contrat de bail ne pouvait être considéré comme détruit totalement dès lors que le coût des travaux de remise en état n'excédait pas la valeur vénale de la partie de l'immeuble sinistrée mais lui était équivalent, la cour d'appel a méconnu la disposition susvisée.

SECOND MOYEN DE CASSATION, subsidiaire,
 
 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Toulouse Immob à procéder aux travaux de remise en état tels que listés par les experts d'assurance dans l'état des pertes établi à la suite de la réunion contradictoire du 3 juin 2014, dit que ces travaux devront être réalisés dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt, dit qu'à défaut d'achèvement dans le délai imparti, il courra une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours, débouté la société Toulouse Immob de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'avoir condamné aux dépens de première instance et d'appel ;
 
 AUX MOTIFS QUE selon l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ; QUE lorsque les locaux loués sont partiellement détruits, cette perte partielle peut être assimilée à une destruction totale au sens de l'article 1722 en cas d'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou de nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur vénale de cette chose ; QU'en l'espèce, l'immeuble appartenant à la SCI TOULOUSE IMMOB est constitué par un rez de chaussée où étaient installés deux commerces dont celui de la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE, où s'est déclaré l'incendie, pour une cause restée inconnue, ainsi qu'un premier étage, avec deux appartements, dont un également loué à la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE ; Qu'il ressort des photographies de l'intérieur des locaux loués, tel qu'apparaissant dans le constat d'huissier du 5 mai 2014, que tous les aménagements intérieurs du commerce, qui avaient été réalisés par le preneur, ont été détruits et que la dégradation du plancher du premier étage a imposé la pose d'étais pour éviter son effondrement ; qu'il résulte également du diagnostic de solidité visuel produit que les linteaux au-dessus des deux vitrines ont été dégradés et que des fissures d'une largeur de 5mm ont été relevés en milieu de portée desdits linteaux ainsi qu'aux appuis ; QU'ainsi, la destruction partielle de l'immeuble loué serait assimilable à une perte totale, ce dernier étant devenu impropre à l'exploitation prévue au contrat de bail par l'appelante, si le coût des travaux nécessaires à la remise en état excède la valeur vénale de la chose louée ; QU'il résulte des deux attestations d'agents immobiliers produites par la SCI TOULOUSE IMMOB que la valeur vénale des locaux loués par la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE serait comprise entre 100 000 euros et 129 000 euros ;