décision 14-29.484 du 07/07/2016,  partie 3



 Moyen produit au pourvoi n° N 14-29.484 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Jolie Vue.
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI Jolie Vue, propriétaire de parcelles sur le site « Mata Miti Extension » de sa demande tendant au constat de l'état d'enclave de son fonds et à l'octroi d'un droit de passage sur les fonds des associations syndicales « Te Maru Ata » et « Mata Miti » et D'AVOIR débouté la SCI Jolie Vue de sa demande tendant au rapport de l'arrêt n° 752-270 rendu le 28 mai 1998 par la Cour d'appel de Papeete sur appel d'une ordonnance de référé du 10 juillet 1997 ;
 
 AUX MOTIFS QUE dès lors que plusieurs décisions, dont l'arrêt de la cour d'appel de Papeete en date du 7 mai 1997, à présent définitif, ont jugé que la clause figurant à l'acte de vente des époux U... à la Compagnie Financière de l'Océanie Polynésie, promoteur, et reprise au cahier des charges du lotissement Te Maru Ata, devait être interprétée en ce sens que l'autorisation donnée aux époux U... ou à leurs ayants droit ou ayants cause d'utiliser les voieries et réseaux divers, devait s'exercer dans la limite de 10 branchements pour des parcelles situées hors du lotissement « Te Maru Ata » et dans un délai de trois ans et qu'en conséquence, les époux U... avaient épuisé cette faculté par la réalisation du lotissement « Mata Miti » comprenant 11 lots, la SCI Jolie Vue et M. et Mme A... Q... qui ont acquis des époux U... des parcelles situées en dehors de ces lotissements, sur un site dénommé « Mata Miti Extension », ne peuvent en conséquence prétendre opposer à l'association syndicale libre des propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » une servitude conventionnelle de passage et un droit d'accès aux réseaux divers, droits que leurs auteurs, les époux U..., n'ont pu leur transmettre ; que tirant les conséquences juridiques de cette situation, la SCI Jolie Vue et M. et Mme A... Q... estiment pouvoir se prévaloir d'une servitude légale de passage sur le fondement de l'article 684 du code civil ; qu'ils s'appuient en effet sur le principe selon lequel l'acquéreur de la parcelle devenue enclavée par suite de la division du fonds, ne peut se voir refuser un droit de passage sur le fonds issu de la division au motif que l'auteur commun a renoncé au bénéfice de cette servitude ; qu'il est effectivement possible de considérer en l'espèce, qu'en acceptant une clause limitant leurs droits lors de la vente des terrains destinés à constituer le lotissement « Te Maru Ata », les époux U... ont renoncé au bénéfice d'une servitude de passage pour l'ensemble des terrains qui, au-delà de l'emprise du seul lotissement supplémentaire autorisé de 10 lots, allaient nécessairement se trouver enclavés, dès lors qu'il est constant qu'il n'y a, en l'état, aucun accès à une voie publique pour ces terrains situés en amont des deux lotissements autorisés ; que toutefois, la SCI Jolie Vue et M. et Mme A... Q... ne peuvent bénéficier des dispositions précitées que pour autant que la servitude de passage qu'ils revendiquent, corresponde à une utilisation normale du fond auquel il la destinent ; qu'or, il est constant, à cet égard, que tant l'autorisation de lotir sur le site « Mati Miti Extension », accordée aux époux U..., puis transférée à l'OFCP, que les permis de construire délivrés à la SCI Jolie Vue et à M. et Mme A... Q... ont été annulés par des décisions, à présent définitives, des juridictions administratives (notamment arrêt de la Cour administrative d'appel de Paris en date du 27 février 2001) ; que de même ont été annulés les arrêtés pris en vue de la régularisation desdites opérations immobilières ; que dans ces conditions, l'absence de constructibilité des parcelles aussi bien que l'illégalité des constructions qui y sont implantées, rendent anormal l'usage auquel la SCI Jolie Vue et M. et Mme A... Q... destinent la servitude de passage qu'ils revendiquent, à savoir la desserte de ces constructions par la voirie privée de l'Association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata » ; qu'il convient pour ces motifs de confirmer le jugement du tribunal de première instance de Papeete qui a rejeté la demande de la SCI Jolie Vue et de M. et Mme A... Q... tendant à l'octroi d'un droit de passage sur le fonds des associations syndicales « Te Maru Ata » et « Mata Miti » ; qu'il sera pour le surplus fait observer que ni la Polynésie française, ni M. Y... E... , ni M. S... L... n'ont formé appel principal ou incident à l'encontre du même jugement qui a également rejeté les demandes qu'ils avaient formées en ce sens ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'application de la clause portant limitation du droit de passage et du droit de construire acceptée par les époux U... dans l'acte de vente originel et dans le cahier des charges du premier lotissement est à l'origine de l'enclavement actuel des parcelles situées dans le lotissement « Mata Miti Extension » ;