Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.590 du 28/11/2019,  partie 4


en l'espèce, il n'est pas allégué ni a fortiori démontré que l'immeuble entrerait dans le cadre des exceptions listées par l'article 3 de la loi, à savoir : - les logements sinistrés par faits de guerre ou faits assimilés à des faits de guerre, reconstruits après le 1er septembre 1948, - les locaux utilisés avant le 1er septembre 1948 à d'autres fins que l'habitation et postérieurement affectés à cet usage, ce qui traduit le souci de favoriser l'affectation d'un local commercial à usage d'habitation (objectif de réduction de la crise du logement), mais pour échapper à la loi, il faut que ces locaux répondent à certaines conditions de confort et d'habitabilité (objectif d'amélioration des logements anciens), - les locaux obtenus par reconstruction, surélévation ou addition de construction (c`est la construction de nouvelles surfaces destinées à l'habitation qui est favorisée, avec le souci de réduire la crise du logement), - les locaux situés dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière ; en revanche, l'origine de propriété figurant dans la convention passée entre la ville de PARIS et la RIVP, indique que les consorts U..., précédents propriétaires de l'immeuble, venaient aux droits de M. et Mme X... U... C... , qui ont acquis l'immeuble pour le compte des époux T.../F..., suivant acte reçu par M. D..., notaire, le 27 mars 1931 et publié le 27 avril 1931 ; il se déduit de ce document que l'immeuble a été construit avant 1948 et que, partant, il est, dès lors qu'il n'entre pas dans le cadre des exceptions mentionnées à l'article 3 de la loi, les logements qu'il abrite demeurent, en principe, soumis aux dispositions de cette même loi ; l'état locatif annexé au bail emphytéotique consenti par la ville de PARIS à la RIVP, accrédite le fait que l'immeuble se trouve dans le champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 en mentionnant expressément que deux autres baux, consentis dans le même immeuble, à Mme S..., pour l'un, et à Mme R... J..., pour l'autre, relèvent des dispositions de cette loi ; dès lors, il appartient à la bailleresse et non au locataire, qui doit seulement rapporter la preuve que l'immeuble a été construit avant 1948, de justifier des évènements ayant, le cas échéant, entraîné la sortie du logement du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, en démontrant, par exemple, que les locaux, vacants, ont été reloués postérieurement au 23 décembre 1986, l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 disposant que : « Les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 » et que, de ce fait, leur location relève désormais de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 actuellement en vigueur ; par suite, il ne peut s'inférer de la seule absence sur l'état locatif d'information sur la date de début de la location, que le bail verbal doit être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; en conséquence, il y a lieu de considérer à défaut de justificatifs démontrant que le bail serait sorti du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, que les dispositions de cette loi demeurent applicables ; il résulte des dispositions de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 que n'ont pas droit au maintien dans les lieux, les personnes : « qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré au moins huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant au tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre... » ; en outre, en l'absence de congé, le droit au maintien dans les lieux n'est pas encore né et ne peut donc être contesté ; il incombe, de ce fait, au bailleur, qui entend contester le droit au maintien dans les lieux de son locataire pour un motif visé par l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948, de délivrer préalablement au locataire un congé avant de saisir la juridiction compétente d'une action en déchéance de ce droit ; en l'espèce, il est constant que la RIVP, qui entend obtenir la résiliation du bail, du fait que le locataire n'occupe plus le logement comme résidence principale et que le studio est utilisé comme pied à terre par la famille E..., n'a adressé aucun congé préalable à qui que ce soit sur le fondement des dispositions de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 ; elle doit, de ce fait, être déboutée de sa demande de résiliation judiciaire » (arrêt pp. 4 à 10) ;
 
 ALORS QUE 1°) lorsque l'appel n'est pas soutenu, faute de conclusions recevables, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement qui lui est déféré ;