Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.590 du 28/11/2019,  partie 9


il est constant, en l'espèce, qu'un document annexé au bail emphytéotique des 12 et 13 juin 2013 consenti par la ville de PARIS, actuel propriétaire de l'immeuble à la RIVP, indique qu'un studio situé au deuxième étage à droite, comprenant entrée/cuisine, salle de bains, séjour, est loué à M. K..., en vertu d'un bail verbal et que le loyer annuel est de 2.462,52 €, plus une provision sur charges pour le premier semestre de 1.102,72 €, soit un loyer trimestriel hors charges de 615,63 € ; la date de début du bail demeure inconnue ; cet élément de preuve est corroboré par le fait, constaté par l'huissier de justice désigné par ordonnance du président du tribunal d'instance du 14ème arrondissement de PARIS pour vérifier les conditions d'occupation des lieux, que le nom d' K... figure sur la boîte aux lettres, et par le témoignage de Mme S..., habitant sur le même palier et qui a déclaré à l'huissier instrumentaire : « je suis locataire de cet appartement depuis 1988 et je connais tout le monde dans l'immeuble. M K..., qui occupe normalement l'appartement du deuxième étage droite, vient très rarement, pas plus de deux fois dans le mois. Je pense que cet appartement est presque inoccupé » ; toutefois, les indications relatives au titulaire du bail et contenues dans un simple tableau synoptique annexé au bail emphytéotique consenti par la ville de Paris, nouveau propriétaire du bien, à la RIVP, contrairement à ce que soutient cette dernière, peuvent être combattues par la preuve contraire, les documents annexés à un acte authentique ne faisant pas foi jusqu'à inscription de faux ; Mme L... E..., appelante, pour apporter cette preuve contraire et pour justifier de l'existence d'un bail verbal au profit des consorts E..., verse aux débats : - des avis d'imposition à la redevance audiovisuelle pour les années 2008, 2010, 2011, 2012, et 2014 établis au nom de M. P... E..., [...] , - des avis d'imposition à la taxe d'habitation pour les années 2008, 2010, 2011, 2012, et 2014, établis au nom de M. P... E..., [...] , - un avis d'échéance d'assurance habitation pour l'année 2015, adressé par la société AXA FRANCE IARD à Mme L... K... et Mme L... E..., le 5 décembre 2014, - six photocopies de chèques bancaires libellés sur un compte chèques au nom de Mme M... E..., demeurant [...] , au bénéfice de l'indivision U..., et respectivement datés des 26 août 2011, 16 octobre 2011, 24 avril 2012, 14 décembre 2012, 1er juillet 2013, 26 novembre 2014, - un courrier adressé le 27 juin 2013 par l'indivision U..., précédent propriétaire de l'immeuble, à Mme M... E..., ainsi libellé : « occupation des locaux au [...] , Madame, nous avons vendu notre immeuble du [...] en date du 16 avril 2013, la prise de possession de celui-ci a été effective par la mairie de Paris à la date du 12 juin 2013. Nous devons donc « recouvrir » les loyers et charges jusqu'au 12 juin 2013. Vous trouverez, ci-dessous, le détail des sommes dues... Nous vous invitons à régulariser votre situation dans les plus brefs délais » ; Mme L... E... expose, par ailleurs, que sa cousine Mme L... K..., a résidé un temps dans les lieux, ce qui explique la mention relevée sur la boîte aux lettres du nom d'K... ; si le commencement d'exécution d'un bail verbal ne peut résulter de la seule occupation des locaux ni du paiement du loyer par l'occupant à la place de son prédécesseur, ces éléments sont suffisants s'ils s'accompagnent de faits positifs manifestant la volonté commune des parties ; en l'espèce, le courrier adressé par l'indivision U..., précédemment propriétaire de l'immeuble et du logement litigieux, à Mme M... E... et aux termes duquel la bailleresse réclame à Mme E... le paiement des loyers, constitue un acte positif du propriétaire, qui caractérise sans ambiguïté la volonté expresse et non équivoque de l'indivision U... d'accepter Mme M... E... comme locataire, substituée à M. K... ; l'inscription mentionnant en exergue de la missive « occupation des locaux » ne saurait remettre en cause cette volonté, contrairement à ce que soutient la RIVP, et ne suffit pas à caractériser l'existence d'un paiement pour autrui ; cette volonté, ajoutée au paiement des loyers par Mme M... E..., caractérise aussi bien l'accomplissement des obligations que l'exercice des droits découlant du prétendu bail ; dès lors, Mme M... E... sera déclarée titulaire d'un bail verbal ; en revanche, les pièces produites sont insuffisantes pour permettre de regarder les autres membres de la famille E... et notamment Mme L... E..., qui dispose d'une autre adresse parisienne, comme ayant la qualité de locataires ; Sur la loi applicable au bail verbal consenti et les conséquences qu'emporte l'application de cette loi sur la demande de résiliation judiciaire du bail : l'appelante fait grief au premier juge d'avoir déclaré qu'en « l'absence de date sur l'état locatif il convenait de dire que la location litigieuse était soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 » ;