Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.920 du 07/11/2019,  partie 3



 La chaudière est elle, posée, sur chape de 10 centimètres.
 Je note que sur cette chape surélevée, qui se situe pourtant le long d'une cloison, le sol est également inondé.
 Ce jour la totalité du sous-sol est inondée, la nappe d'eau ayant une profondeur de 0,5 à 4 centimètres environ.
 Au niveau des murs, je note que deux rangées de parpaings sont ce jour détrempées.
 Au fond de la cave, deux portes en bois sur lesquelles je peux noter un niveau de remontée d'eau par capillarité sur plus de 20-25 cm Etant donné l'état d'occupation de la cave, de nombreux cartons, effets et affaires sont complètement détrempés.
 En angle, de chacune des fosses dans les différentes pièces de ce sous-sol, je note des saignées qui semblent avoir été faites postérieurement au coulage de la chape puisque des coups de scie sont visibles.
 Ce sous-sol mesure 1,98 mètre de haut et la chape béton est construite sur 1 'intégralité de sa surface.
 Au moment de mes constatations, les trois pompes fonctionnent en permanence".
 En page 28/33 de son rapport, l'expert a indiqué que "le désordre principal est lié à la présence d'infiltrations plus ou moins importantes d'eau au niveau du sous-sol à certaines périodes seulement". La cause de ces infiltrations n'est pas déterminée : présence d'une nappe phréatique ou circulation importante d'eaux infiltrées dans le sol provenant du bassin versant amont. En page 26 de son rapport, il avait confirmé que "lorsque les eaux s 'infiltrent dans le sous-sol, les époux T... subissent une pression psychologique très importante" car "ils sont contraints d'être présents en permanence pour surveiller le bon fonctionnement des trois pompes dont l'arrêt entraînerait des dégâts sur les équipements techniques présents dans le sous-sol (chaudières cuves fuel, centrale d'aspiration, etc.) ". En page 28/33, il a indiqué avoir vérifié que "lorsque l'une des pompes (évacuant en aval) est arrêtée, le niveau d 'eau présent dans le sous-sol monte très rapidement" et que "la pompe doit alors être remise en route afin que la chaudière fuel posée sur un socle béton d'une hauteur de 10 cm environ ne soit pas endommagée".
 Par attestation en date du 10 mars 2015, le maire de la commune de SAINT ROMAIN DE BENET a indiqué avoir constaté le 9 mars 2013 que "le sous-sol était inondé sur une moyenne de 4 cm à 8 cm d'eau en fonction du démarrage des trois pompes immergées branchées sans interruption", que "l'eau arrivait en permanence par le sol bien qu'il ne pleuvait plus depuis plusieurs jours". En date du 7 juin 2013, il a indiqué avoir "pu constater cet hiver que vos trois pompes fonctionnaient même les jours sans pluie et que le réseau pluvial était vide voir sec en amont".
 La pose des trois regards dans le sous-sol et l'installation de trois pompes de relevage sont antérieures à la vente. Leur présence établit que les infiltrations d'eau, conséquentes pour justifier ces équipements, étaient antérieures à la vente. Les vendeurs ne justifient pas en avoir informé les acquéreurs. Le sous-sol ayant été utilisé par les intimés, il ne peut être reproché aux acquéreurs de ne pas avoir déduit de la présence des regards, des pompes et d'une tuyauterie d'évacuation que le sous-sol était régulièrement sujet à infiltrations d'eau.
 L'acte de vente ne mentionne pas de sous-sol. Le bien y a été décrit comme étant "une maison d'habitation comprenant :
 - au rez-de-chaussée : entrée, salon, salle à manger, chambre avec salle d'eau, toilettes, bureau, cuisine, cellier, garage.
 - à l'étage : quatre chambres, salle de jeu, deux bureaux, salle de bains, salle d'eau, toilettes.
 Abri de jardin".
 En page 23 de cet acte, il a été précisé que "la construction du bien...n 'a pas fait l'objet de la délivrance ni d'un certificat de conformité ni d 'une attestation de la Mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n 'a pas été contestée, ainsi que le vendeur le déclare, précisant toutefois que son achèvement a eu lieu en 2004". Il a été précisé que "en outre, le vendeur déclare ;
 - avoir fait édifier le bien en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire délivré par Monsieur le Maire de SAINT ROMAIN DE BENET le 25 juillet 2002 sous le numéro [...] dont un exemplaire est remis ce jour à l'acquéreur ;
 - que ce permis n'a fait l'objet ni de retrait ni de recours ;
 - qu'aucune action en démolition n 'a été engagée".
 Les vendeurs ont ainsi attesté de la régularité de la construction aux règles d'urbanisme, alors même que le sous-sol avait été réalisé sans permis de construire. Les acquéreurs ne pouvaient déduire de l'absence de mention de sous-sol à l'acte et de l'absence de certificat de conformité que l'affirmation des vendeurs était erronée. En page 23, les sanctions pénales et administratives encourues en cas de travaux non conformes au permis de construire ont été rappelées.
 Le sous-sol n'est inondé que parce qu'il a été édifié. Le respect des prescriptions du permis de construire aurait conduit à la construction d'une maison sur terre-plein, sans sous-sol ni vide sanitaire.