Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.919 du 08/01/2020,  partie 9


FW..., des consorts TX..., et de la SCP notariale, à l'encontre de l'intermédiaire, de juger que ce dernier devrait les relever et garantir des condamnations prononcées contre eux dans la limite de 40 % et, en conséquence, de juger qu'il doit sa garantie à l'intermédiaire au titre des opérations de commercialisation de la deuxième phase de l'opération (Bastide II) ;
 
 Attendu que, les pourvois principaux n° G 18-23.424 et X 18-21.919 étant rejetés, le moyen qui invoque une cassation par voie de conséquence est inopérant ;
 
 Sur le deuxième moyen du pourvoi incident n° G 18-23.424 et le deuxième moyen du pourvoi incident n° X 18-21.919, rédigés en termes identiques, réunis :
 
 Attendu que l'assureur fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que le lien de causalité est caractérisé lorsqu'il est établi que le fait générateur de responsabilité a été une cause à la réalisation du préjudice ; que le bien-fondé de l'appel en garantie du responsable d'un dommage contre un tiers est subordonné à la démonstration que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la réalisation du préjudice de la victime ; qu'en se contentant de relever qu'il est incontestable que l'intermédiaire a manqué à ses obligations, et qu'il convient en conséquence de le condamner à relever et garantir M. XZ... FW..., M. CU... TX..., Mme UQ... TX..., Mme DY... TX... et la SCP FW... TX..., des condamnations qui seront prononcées à leur encontre dans la limite de 40 %, sans caractériser l'existence d'un lien de causalité entre un éventuel manquement de l'intermédiaire à son obligation d'information et de conseil et le préjudice subi par les investisseurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable à la cause, et devenu l'article 1240 du même code ;
 
 Mais attendu qu'après avoir relevé que l'intermédiaire avait manqué à ses obligations d'information et de conseil, la cour d'appel a constaté que les acquéreurs des lots des résidences « Bastide I » et « Bastide II » n'avaient pas retiré de leur investissement le bénéfice escompté, du fait qu'ils avaient été privés de loyers pendant plusieurs années et que, par suite de l'absence de location de leurs biens, ils étaient exposés au risque de devoir rembourser la TVA à l'administration fiscale, caractérisant ainsi le lien de causalité entre le manquement et le préjudice allégué ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
 
 Sur le troisième moyen du pourvoi incident n° G 18-23.424 et le troisième moyen du pourvoi incident n° X 18-21.919, rédigés en termes identiques, réunis :
 
 Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de juger qu'il doit sa garantie à l'intermédiaire pour les opérations de commercialisation de la deuxième phase de l'opération (Bastide II), alors, selon le moyen :
 
 1°/ qu'en application de l'article 7 de la police d'assurance, qui stipule que « les garanties du présent contrat sont subordonnées à la condition que l'assuré remplisse les exigences légales et/ou règlementaires pour exercer les activités visées ci-dessus. Notamment, en ce qui concerne les activités d'agent immobilier, les garanties ne joueront qu'à la condition formelle qu'au moment du sinistre, l'assuré soit titulaire de la carte professionnelle et cesseront en cas de retrait de celle-ci » ; qu'en retenant que la garantie de l'assureur de l'intermédiaire était acquise pour l'activité de commercialisation des lots de la seconde phase de l'opération (Bastide II), après avoir constaté que « l'ensemble des lots en résultants a été mis en vente en l'état futur d'achèvement », ce dont il s'inférait que les actes de commercialisation des lots effectués illégalement à partir du mois de juin 2004, avant que l'intermédiaire ait été titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier, concernaient l'ensemble des lots composants le programme « les Bastides d'Albert », peu important que les opérations de rénovation et construction aient été organisées en deux phases, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a méconnu la loi du contrat, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, et devenu l'article 1103 du même code ;
 
 2°/ qu'en application de l'article 7 de la police d'assurance, qui stipule que « les garanties du présent contrat sont subordonnées à la condition que l'assuré remplisse les exigences légales et/ou règlementaires pour exercer les activités visées ci-dessus. Notamment, en ce qui concerne les activités d'agent immobilier, les garanties ne joueront qu'à la condition formelle qu'au moment du sinistre, l'assuré soit titulaire de la carte professionnelle et cesseront en cas de retrait de celle-ci », l'assureur de responsabilité de l'intermédiaire pouvait se prévaloir de l'irrégularité, non seulement des actes de commercialisation des lots, mais aussi du mandat et de ses avenants conclus avec le promoteur, le vendeur, aux mois de mai, juin et août 2004, soit à une date où l'intermédiaire n'était pas titulaire de la carte professionnelle, de sorte que l'ensemble des actes accomplis en exécution de ce mandat, dans le cadre d'une activité irrégulièrement exercée, étaient exclus de la garantie ;