cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 2,  décision 17-21.425 du 06/09/2018,  partie 2


en vertu de l'application conjuguée des articles 14-1, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 62-7 du décret du 17 mars 1967, l'administrateur judiciaire prend notamment à la place de l'assemblée générale des copropriétaires, les décisions relatives à la maintenance, au fonctionnement et à l'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, à la détermination du budget prévisionnel, la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, (...) et les travaux de mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipements définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; dans ces conditions, les décisions de l'administrateur judiciaires, prises en vertu des pouvoir qui lui sont conférés par l'ordonnance le désignant en cette qualité puis par celles renouvelant sa mission, ont la même portée que celles prise par l'assemblée générales des copropriétaires, non contestées ; au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires communique :- le procès-verbal des décisions de l'administrateur judiciaire du 27 mai 2013, en présence notamment de Monsieur X... Y..., examinant et approuvant les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2012, ratifiant les appels exceptionnels lancés par l'administrateur judiciaire, approuvant les budgets prévisionnels des années suivantes, - les procès-verbaux de décisions de l'administrateur judiciaire du 23 juillet 2014, 8 avril 2015, en présence de Monsieur X... Y..., examinant et approuvant les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2012, ratifiant les appels exceptionnels lancés par l'administrateur judiciaire, approuvant les budgets prévisionnels des années suivantes, et des appels pour la réalisation de travaux urgents ; - le rapport d'expertise comptable du cabinet DBF, mission par ordonnance du 26 septembre 2012 pour établir les comptes du 1 er octobre 2005 au 31 décembre 2012, - les appels de fonds à l'égard de Monsieur X... Y...,- les décomptes ; le syndicat des copropriétaires demande le paiement d'un arriéré de charges de copropriété sur la période entre le 31 décembre 2011 et le 8 janvier 2015, appel de charges du premier trimestre 2015 inclus, pour un montant de 13.696€, tenant compte des versements réalisés par Monsieur X... Y... sur la même période, ainsi que d'un arriéré des appels de charges travaux pour un montant de 3.061,82€; s'agissant du réajustement des charges 2012 de Monsieur X... Y..., il ressort de l'expertise des comptes menée judiciairement que sur l'exercice 2012, qu'une répartition d'un montant de 24.266€ pourrait être faite entre les différents copropriétaires au regard de leurs tantièmes respectifs ; or, à la lecture de l'appel de fonds faisant apparaître l'apurement des charges 2012, seule la somme de 4.266 € a été répartie par le mandataire, et la somme de 415,08 € a été créditée à Monsieur X... Y... à ce titre ; toutefois, Monsieur X... Y... n'a contesté en justice les décisions prises par le mandataire quant aux différentes répartitions réalisées en 2013 pour le réajustement des charges 2012 ; celles-ci ne peuvent plus être contestées dans le cadre de cette instance ; Monsieur X... Y... conteste l'augmentation des charges de copropriété depuis la désignation de Madame Z... ; il convient de relever que la situation financière très délicate du syndicat des copropriétaires, qui a motivé sa désignation, notamment en raison d'une mauvaise gestion par des syndics et des charges impayées conséquentes, impliquait nécessairement des appels de fonds exceptionnels régulier, par exemple pour rémunérer l'expert-comptable, comme le mandataire judiciaire, l'architecte, au regard de la situation de l'immeuble ; en effet, un bilan par des sachants devait nécessairement être réalisé préalablement à tout engagement de dépense, surtout au regard de la situation financière de la copropriété, déjà décrite ;il apparaît donc que l'ensemble des sommes sollicitées sont justifiées et cohérentes au regard des différentes pièces listées ci-dessus demandées sur la base de décisions non contestées ; le montant des charges impayées par Monsieur X... Y... au syndicat des copropriétaires du [...] s'élève ainsi à la somme de 16.757,82 €, correspondant à la période du 31 décembre 2011 au 8 janvier 2015, appel des charges du 1er trimestre 2015 inclus ; Monsieur X... Y... soutient avoir versé une somme de 2.000 € qui n'a pas été prise en compte ; toutefois, il ne précise pas à quelle date ce paiement aurait été réalisé et ne produit aucune pièce étayant cette simple affirmation; il convient de relever que Monsieur X... Y... a payé une somme de 2.000 € le 8 août 2014, dont il a été tenu compte dans les montants réclamés par le syndicat des copropriétaires et alloués par la cour comme par le tribunal ; en outre, il réclame la déduction des sommes de 1.376 €, correspondant à la réparation d'une canalisation de gaz, de 142,22 € pour la pose d'une porte condamnant l'entrée de la cave et de 40,46 € au titre du remplacement de carreaux, sommes qu'il aurait payées ; Monsieur X... Y... soutient que ces dépenses devaient être prises en charge par le syndicat des copropriétaires et que malgré ses demandes, les mesures nécessaires n'ont pas été prises par l'administrateur ;