Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-19.415 du 26/09/2018,  partie 3


Cependant et à titre de condition de validité de cette levée d'option et de transfert de propriété il avait été expressément convenu par les parties que le bénéficiaire de la promesse devra "consigner" entre les mains de l'avocat désigné par le bénéficiaire de la promesse, l'entier prix de vente, déduction faite éventuellement des prêts accordés en vue de l'acquisition ou de la totalité de la partie du prêt stipulé payable comptant et d'une provision suffisante pour couvrir les frais d'acte de vente et d'emprunts éventuels, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la levée d'option (Paragraphe III "conditions de validité" du chapitre intitulé "conditions de la levée d'option" de la promesse unilatérale de vente). Suite à la signification de la levée d'option par acte d'huissier en date du 12 mai 2015 le délai de 15 jours imparti pour consigner l'intégralité du prix de vente entre les mains de maître Alain C..., avocat désigné par la SARL B... expirait donc 27 mai 2015, dans la mesure où la lettre recommandée datée du 7 mai 2015 et qui aurait été présentée une première fois le 9 mai 2015 puis le 11 mai 2015 selon les dires de la défenderesse n'a été réceptionnée par celle-ci que le 12 mai 2015 date à laquelle une signification par voie d'huissier de la lettre en cause a été effectuée, et la date de présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception précitée ne saurait être retenu comme point de départ du délai de 15 jours. La SARL B... reconnaît elle-même avoir reçu un courrier officiel de l'avocat de la SAS Whed daté du 26 mai 2015 et reçu par le biais de son avocat, le 27 mai 2015, un chèque d'un montant de 96 100,00 € tiré sur la Caisse des Dépôts et Consignations établi à l'ordre de la CARPA, ce qui est le mode de paiement obligatoire en ce cas d'espèce. Même si ce chèque n'a pas été encaissé ensuite, il doit être considéré que le délai de paiement expirant le 27 mai 2015 a été respecté dans la mesure il ne saurait dépendre de la volonté de la défenderesse d'encaisser au non ledit chèque. Cependant et comme déjà indiqué la promesse unilatérale de vente prévoyait aussi à titre de condition de validité de la levée d'options et du transfert de propriété la consignation entre les mains de l'avocat du bénéficiaire de la promesse c'est-à-dire la SAS Whed de l'intégralité du prix de vente. Or le contrat de location-gérance avec promesse unilatérale de cession de fonds de commerce précisait en page 10, "dépôt de garantie". À la sûreté et garantie du paiement du loyer ainsi que l'exécution de toutes les obligations résultant pour lui du présent contrat le locataire-gérant versera la somme de 30 000 € qui sera réglée en trois échéances. À savoir : - 9 900,00 € à la signature du présent contrat, - 10 050,00 € le 31 août 2013, - 10 050,00 € le 30 novembre 2013. Ce dépôt sera restitué sans intérêts au locataire-gérant à l'expiration du présent contrat après accomplissement des formalités de publicité légale et justification par le locataire-gérant, du paiement de toutes les sommes lui incombant et de l'exécution de toutes les obligations mises à sa charge, notamment du paiement de tous impôts et taxes dont le bailleur pourrait être responsable." Selon la SAS Whed le montant de ce dépôt de garantie devait s'imputer sur le prix de la vente du fonds de commerce. D'après la SAS Whed, le paiement du prix de vente de 130 000 €, devait donc s'effectuer de la façon suivante : - dépôt de garantie de 30400 €, - indemnité d'immobilisation réglée de 1 000 €, - travaux de mise en route pris en charge par M. X... de 500 €, - chèque à l'ordre de la CARPA de 96 100 €. La SAS Whed affirme que c'est lors de la réunion du 9 décembre qu'il a été convenu d'imputer le montant du dépôt de garantie sur le prix de vente. Dans le courrier officiel du 26 mai 2015, la société X... rappelait par l'intermédiaire de son avocat que "le dépôt de garantie n'a pas vocation d'être un acompte sur le prix de vente mais à garantir l'exécution du contrat de location-gérance". Il apparaît effectivement que la SAS Whed n'apporte pas la preuve de l'existence d'un document signé par le bénéficiaire la promesse de vente, la SARL B..., valant avenant à la promesse unilatérale de vente et précisant que le dépôt de garantie s'imputera sur le prix de vente et valant modification de la promesse de vente. En effet, le compte-rendu de réunion du 9 décembre 2013 n'a été signé par personne, il ne saurait valoir avenant au contrat d'origine. L'attestation de M. Paul D... ne saurait être retenu par cette juridiction, alors qu'elle émane d'un agent immobilier qui percevrait une importante commission en cas de réalisation de la cession du fonds de commerce. M. X..., gérant de la SARL B... a d'ailleurs indiqué par courriel du 12 décembre 2013 qu'il n'acceptait pas de modification du contrat originel.