cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-25.756 du 12/07/2018,  partie 3


il ressort des nombreuses pièces produites, notamment des publicités, des constats d'huissier, des autorisations administratives d'ouverture de nuit et de la décision du juge des référés du tribunal administratif ayant enjoint au Préfet de réexaminer la demande d'ouverture de nuit du TITTY TWISTER en lui délivrant une autorisation d'ouverture provisoire jusqu'à 5 heures, qu'exceptée une courte période de fermeture à deux heures du matin durant laquelle le constat de Maître A... a été effectué, cet établissement est habituellement ouvert toute la nuit, la locataire ne peut se prévaloir des autorisations administratives obtenues pour cette activité de nuit car elles ne sont pas de nature à faire échec à la clause du bail liant les parties concernant les horaires d'ouverture des locaux ; il est tout aussi inopérant de la part de la Sté CHICAGO PIZZA PIE de faire valoir l'incidence très préjudiciable qu'aurait sur son chiffres d'affaires une fermeture à deux heures du matin ; en effet, le locataire est tenu de respecter l'horaire expressément fixé au contrat de bail faute d'avoir obtenu de son bailleur l'autorisation d'y déroger ;
 
 1°) ALORS QUE les conventions doivent être exécutées loyalement ; que la violation d'une clause d'un bail ne saurait, sans mauvaise foi, être invoquée à l'appui d'une demande de résiliation judiciaire pour manquements graves du preneur à ses obligations contractuelles si le bailleur a toléré pendant plusieurs années la violation reprochée ; qu'en l'espèce, la société Chicago pizza pie soulignait que la bailleresse était parfaitement informée que la Préfecture de police avait autorisé, dès le mois de décembre 2007, l'ouverture de nuit de l'établissement exploité dans les locaux sans qu'elle n'émette la moindre contestation pendant plusieurs années et que ce n'est qu'en juin 2014, postérieurement au litige qui les a opposés sur le prix du loyer que la bailleresse avait introduit une demande en résiliation du bail en invoquant la violation de la clause relative à l'horaire de fermeture ; qu'en relevant que le bailleur pouvait exiger, sans mauvaise foi, que l'établissement exploité dans les locaux qu'il donne en location ne soit pas ouvert la nuit sans s'expliquer sur le fait que la bailleresse avait toléré, pendant plusieurs années, l'ouverture de l'établissement au-delà de l'heure de fermeture figurant au bail, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1184 devenus 1104,1124,1127 et 1129 du code civil ;
 
 2°) ALORS, à tout le moins, QU'en ne caractérisant pas en quoi la violation de la clause relative à l'horaire de fermeture serait d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail compte tenu de la connaissance, qu'avait la bailleresse, dès 2007, de l'autorisation préfectorale obtenue par la preneuse de maintenir son établissement ouvert la nuit sans qu'elle ne forme la moindre contestation pendant plusieurs années sur l'horaire de fermeture pratiquée, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1184 du code civil devenu1124,1127 et 1129 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; qu'en retenant, par motifs éventuellement adoptés, que par lettre AR daté du 8 octobre 2012, la bailleresse aurait reproché à sa locataire l'ouverture de nuit en violation des clauses du bail quand il ne résulte ni des conclusions des parties, ni des bordereaux de communication de pièces que cette lettre, non visée dans les écritures, ait été régulièrement versée aux débats, la cour d'appel a violé l'article 16, alinéa 2 du code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société Chicago pizza pie indiquait que pour mesurer l'émergence sonore imputée à l'établissement qu'elle exploite, il fallait mesurer le bruit ambiant (BA) et le bruit résiduel ou bruit habituel de l'environnement (BR), le même jour, à la même heure et dans les mêmes conditions afin de ne pas fausser le résultat, ce que n'avait pas fait l'inspecteur de salubrité lors du contrôle réalisé en décembre 2016 puisque pour établir la mesure de l'émergence sonore, il avait pris en compte une mesure du bruit résiduel réalisée en juin 2016 par un tiers, la société 3dB, dans des conditions radicalement différentes de celles dans lesquelles il a mesuré le bruit ambiant le jour de son contrôle ; qu'en ne s'expliquant pas, ainsi qu'elle était invitée à le faire, sur le manque de fiabilité de la mesure de l'émergence sonore réalisée le 17 décembre 2016 sur laquelle elle s'est pourtant exclusivement fondée pour retenir que les nuisances sonores auraient persisté postérieurement aux importants travaux d'insonorisation réalisés par la société Chicago pizza pie, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1184 du code civil devenu1124,1127 et 1129 du code civil ;
 
 5°) ALORS QUE pour apprécier si les manquements du preneur sont suffisamment graves pour justifier la résolution du bail, les juges doivent prendre en compte toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu'au jour de la décision ;