Cour d'appel de Toulouse, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-15.234 du 10/04/2019,  partie 4



 Contrairement à ce que soutiennent les intimés dans leur note en délibéré, cette garantie d'achèvement n'était pas limitée à la somme de 50.000 € mais garantissait le financement de l'intégralité des dépenses nécessaires aux travaux de rénovation des lots vendus spécifiés au descriptif, conformément aux dispositions de l'article L. 262-4 du code de la construction et de l'habitation, à l'exclusion des situations de travaux déjà réalisés et non payés, des non conformités, des conséquences du non respect du permis de construire et du devis descriptif, des vices de construction et désordres relevant des assurances obligatoires, de l'entretien et de la gestion des immeubles, de l'aménagement des espaces verts, jardins et clôtures, des modifications techniques demandées par les acquéreurs eux-mêmes et/ou le syndicat des copropriétaires, des conséquences des cas de force majeure (guerre civile, tremblement de terre, explosion de gaz, explosion atomique, cyclone). Le cautionnement personnel et solidaire consenti par les époux B... au profit de l'établissement financier des engagements de l'EURL ROQUELAINE PAUILHAC à hauteur d'un principal de 50.000 € outre 20% d'intérêts, soit 60.000 € au total, était quant à lui sans incidence sur la garantie financière d'achèvement consentie par la banque susnommée au profit des acquéreurs de lots.
 Le financement de l'achèvement des travaux de rénovation conformément au descriptif de travaux était donc bien garanti par un établissement financier au profit des acquéreurs.
 Aucune faute ne peut donc être reprochée au notaire instrumentaire quant au cadre juridique dans lequel est intervenue la vente de nature à avoir occasionné un préjudice quelconque aux époux K....
 S'agissant du manquement invoqué à l'encontre du notaire pour n'avoir pas informé les acquéreurs d'une solvabilité incertaine du vendeur professionnel compte tenu des risques évidents, selon les époux K..., d'une action en réduction du prix, il convient de retenir, d'une part qu'au jour de la vente, aucun élément concret, objectif et certain ne permettait au notaire de suspecter qu'après réalisation des travaux, la superficie du lot vendu indiquée par le vendeur dans l'acte de vente, conforme à l'état descriptif de division au vu duquel a été établi le modificatif du règlement de copropriété, ne correspondrait pas à la surface réelle après travaux, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, de nature à justifier une action en réduction du prix, d'autre part que, contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs, aucun élément ne permettait au notaire de suspecter, au jour de l'établissement de l'acte authentique de vente, une insolvabilité de l'EURL ROQUELAINE PAUILHAC en cas d'action des acquéreurs à l'encontre du vendeur.
 Il est désormais établi, suite à la production en délibéré, que la BANQUE DE L'ECONOMIE DU COMMERCE & DE LA MONETIQUE a effectivement consenti à l'EURL ROQUELAINE PAUILHAC, par acte du 8 décembre 2010, un crédit promoteur deux détentes pour lui permettre, dans un premier temps, de financer l'acquisition de l'ensemble immobilier s'élevant à 2.500.000 €, à hauteur de 2.200.000 €, le promoteur finançant lui-même 300.000 € de deniers personnels outre 112.000 € de frais liés à l'acquisition, et, dans un second temps, à hauteur de 300.000 € supplémentaires, le financement partiel des travaux sur un coût total de 817.723 € HT (parties communes et privatives comprises).
 Néanmoins, au moment de l'acquisition, l'immeuble financé était pré-commercialisé pour un montant total de 4.008.348 € TTC pour un prix de revient prévisionnel total de l'opération de 4.467.431 € TTC ainsi qu'il résulte des énonciations de l'acte de garantie financière aujourd'hui produit en intégralité au débat.
 Le remboursement du crédit d'un montant total de 2.500.000 € était remboursable sur une durée de 24 mois, soit jusqu'au 30 octobre 2012, et devait être amorti à 100% par les produits des ventes.
 En garantie de ce remboursement, les ventes étaient domiciliées à 100% sur un compte dédié ouvert dans les livres de la banque, les prix de vente étant nantis à son profit, et cette dernière s'est vu consentir sur les biens immobiliers objets du financement une inscription d'hypothèque de premier rang pour un principal de 2.500.000 €, outre 500.000 € d'accessoires, inscription prise le 5 mai 2011 avec une date extrême d'effet au 30 octobre 2013.
 Au regard du taux de pré-commercialisation de l'ensemble immobilier au jour de l'octroi du financement bancaire, aucun élément ne permettait au notaire de suspecter, lors de l'établissement de l'acte authentique de vente au profit des époux K..., une insolvabilité du promoteur vendeur, alors que de surcroît, le même établissement bancaire consentait au profit des acquéreurs une garantie financière d'achèvement.