Cour d'appel de Versailles, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.453 du 04/07/2019,  partie 4


que la cour retiendra dès lors que la société SB Neuilly était bien redevable de la somme de 20.956,68 euros à la date du commandement, soit le 28 juin 2012 ; que celle-ci ne conteste pas l'absence de règlement de cette somme avant le 28 juillet 2012, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la société SB Neuilly ; que le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point, ainsi que sur les modalités de départ du locataire, sauf à préciser que celui-ci devra intervenir dans le mois suivant la signification de l'arrêt (et non pas dans le mois suivant la signification du jugement),
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés qu'il apparaît des opérations d'expertise, des pièces versées aux débats et des explications des parties les circonstances suivantes : - que la consommation de la société SB Neuilly-sur-Seine présente deux anomalies, une sur l'année 2005 avec une consommation excédentaire de plus de 1800 m3 qui s'explique par une défectuosité d'un système de sécurité sur un ballon d'eau chaude fuyard en cave, que la seconde correspond à une consommation importante constante qui trouve sa source dans la climatisation réversible à l'eau, - qu'aucun piquage sauvage n'a été constaté et le compteur divisionnaire est correctement étalonné, - page 9 du rapport, l'expert souligne : « depuis le début des opérations d'expertise, le locataire a une consommation comprise entre 80 et 100m3 par mois donc supérieure à une consommation théorique. Je suis certaine que ce volume est consommé », - que le compte du locataire présentait un solde débiteur de 16 172,98 € au 31 décembre 2009 et l'expert a proposé, en prenant pour base les 9 premiers mois de l'année 2011, de fixer la provision annuelle pour l'eau à 6 000 € et celle de l'année suivante à 5 000 € ; qu'il apparaît de ces éléments non contredits par les pièces adverses, que la surconsommation d'eau est imputable à la société SB Neuilly-sur-Seine ; qu'aux termes du contrat de bail du 19 mars 2004 paragraphe « Remboursement des charges », la société SB Neuilly-sur-Seine doit, en sus du loyer, rembourser au bailleur proportionnellement à sa part dans l'immeuble, les charges, prestations, taxes et impôts, ce remboursement intervenant en même temps que le paiement du loyer principal, un acompte à valoir sur le compte définitif étant calculé une fois par an ; que cet acompte pouvant être majoré chaque année en fonction des dépenses de l'année précédente, a été fixé pour la première année à la somme de 550 € par trimestre non compris la contribution sur les revenus locatifs ou toutes contributions qui viendraient s'y substituer, l'impôt foncier et les frais forfaitaires d'envoi des quittances ; qu'il s'infère de ce document que la commune intention des parties était de pouvoir adapter la provision des charges en fonction de l'exécution du contrat ; qu'il ne peut en conséquence être fait grief à l'expert d'avoir proposé une provision annuelle pour l'eau de 6 000 € en 2011, puis de 5 000 € en 2012, lesquelles ont été reprises dans le décompte annexé au commandement de payer critiqué ; qu'à l'issue des opérations d'expertise, un solde débiteur de la société SB Neuilly-sur-Seine au titre de sa consommation d'eau a été retenu à hauteur de 16 172,98 € au 31 décembre 2009 ; qu'il apparaît du commandement de payer du 28 juin 2012 et du décompte arrêté au 4 février 2014 que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois suivant sa délivrance et que la clause résolutoire est acquise au bailleur à compter du 28 juillet 2012 ; que l'arriéré de loyers et charges s'élève quant à lui au 4 février 2014 à la somme de 28 092,07 € ; que selon les dispositions de l'article 1315 du code civil, il appartient à la société SB Neuilly-sur-Seine débitrice des charges d'eau de démontrer être libérée de cette obligation ; qu'or, la société SB Neuilly-sur-Seine se contente de contester le caractère certain, liquide et exigible de la créance du bailleur au regard des termes de l'expertise, alors que les conclusions du rapport retiennent sans réserve que la consommation enregistrée correspond aux volumes d'eau consommés par celle-ci et situent la surconsommation d'eau dans ses parties privatives ; qu'il y a lieu en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail du 19 mars 2004 et la résiliation de plein droit de celui-ci ; qu'il convient d'autoriser M. W... à faire procéder à l'expulsion de la société SB Neuilly sur Seine, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux qu'elle exploite dans l'immeuble [...] passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, étant rappelé que le sort des meubles en suite de l'expulsion est régi notamment par les dispositions de l'article L. 433-1 du code de procédure civile d'exécution ; que la société SB Neuilly-sur-Seine sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges ;