Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.633 du 27/05/2021,  partie 4


immeuble [Adresse 21] et du syndicat que constituent leurs collectivités ; qu&apos;il y a donc eu perte de constructibilité, dès lors que ce terrain demeuré la propriété des copropriétaires de l&apos;immeuble 166-168 aurait bénéficié de la constructibilité conférée par le plan d&apos;aménagement de zone applicable à l&apos;espace couvert par la Zac ; que si le terrain pris dans l&apos;opération d&apos;expropriation a été évalué par le juge de l&apos;expropriation comme inconstructible, c&apos;est uniquement par application des règles propres à la matière de l&apos;expropriation qui lui imposait de prendre en compte la situation du bien au regard des règles d&apos;urbanisme découlant du POS en vigueur à la date de référence au sens des articles L 322-1 et suivants du code de l&apos;expropriation, c&apos;est-à-dire avant la création de la Zac. Il est d&apos;ailleurs établi qu&apos;un mois après avoir acquis le terrain situé dans la Zac le qualifiant d&apos;inconstructible, la SBMAVIP et la Ville de Paris l&apos;ont vendu comme terrain à bâtir (pièce numéro 16 : vente du 22 mars 1996), avec mention d&apos;un impôt sur la mutation : "la présente acquisition a pour objet des terrains destinés à la réalisation d&apos;ouvrages assimilés à des immeubles au regard de la doctrine énoncée au BOI sous la référence 8A. En conséquence, elle relève du champ de la TVA immobilière, au sens de l&apos;article 257-7 du code général des impôts, celle- ci étant acquittée au taux de 20,60 % ; que depuis 2006, le terrain, est en outre irrémédiablement affecté dans sa constructibilité par son placement en espaces libres à végétaliser,(ELV) avec l&apos;obligation pour le propriétaire d&apos;entretenir et de revêtir cet espace d&apos;éléments végétaux. En l&apos;absence d&apos;emprise irrégulière, après un transfert de propriété opérée par une ordonnance d&apos;expropriation annulée, les copropriétaires auraient été en mesure de céder le terrain alors constructible, ou d&apos;opérer une opération de construction. Les consorts [E], s&apos;ils avaient librement disposé de la parcelle, auraient pu se prévaloir du règlement de la [Localité 1], affectant la zone où est situé ce terrain, à la réalisation de logements, d&apos;équipements publics, espaces verts, aires de jeux, crèches, groupes scolaires, ainsi qu&apos;à celle de locaux commerciaux et artisanaux (titre deux, introduction) ; le plan d&apos;aménagement de zone comporte, outre une zone d&apos;habitation, de commerce et d&apos;activité et une zone de construction basse à usage principal d&apos;activité « l&apos;indication des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d&apos;intérêt général », en précisant que « les bâtiments publics sont soumis aux mêmes règles d&apos;urbanisme que celles applicables aux immeubles d&apos;habitation » (article trois du règlement). Les parcelles comprises ainsi à l&apos;intérieur du périmètre couvert par un PAZ, alors même qu&apos;aucune affectation n&apos;aurait été définie et aucune règle d&apos;utilisation du sol fixée, doivent en effet être considérées comme constructibles. Afin d&apos;évaluer ce préjudice, les consorts [E] ont versé au débat une expertise de M. [H] [Y] des 25 novembre 2003 (pièce N° 30), 30 avril 2004 (pièce N° 30) et 12 avril 2008 (pièce N° 39), de A 4A du 16 juillet 2014 (pièce N° 39) d&apos;actualisation du rapport [Y] du 12 avril 2008 et de Monsieur [Q] [F] [I] de mai 2015 (pièce N°9) ce dernier a procédé à l&apos;estimation de la valeur des droits à construire transférés, c&apos;est-à-dire le prix auquel les consorts [E] pourraient vendre à un promoteur immobilier ces terrains s&apos;ils bénéficiaient encore de sa constructibilité d&apos;origine, avant utilisation par la SEMAVIP des droits à construire dans le périmètre de la [Localité 1] (pièce numéro 40). Ce dernier expert a évalué ce préjudice à la somme de 11 200 000 % ; Cette expertise réalisée à la demande des consorts [E] est recevable, ayant été soumise au débat contradictoire ; que pour déterminer l&apos;étendue de ce préjudice, les consorts [E] demandent à titre principal la somme de 11 200 000 ?, et à titre subsidiaire de modifier les missions actuellement confiées à l&apos;expert Monsieur [L] suite à l&apos;arrêt du 19 mai 2016 afin d&apos;y intégrer l&apos;évaluation du préjudice subi au titre de la privation des droits à construire ; que la question juridique ayant été tranchée par la cour, l&apos;étendue et l&apos;importance du préjudice étant contestées, ü convient effectivement pour une juste indemnisation, d&apos;étendre la mission de l&apos;expert M. [M] [L] comme mentionné dans le dispositif » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, étant acquis que la parcelle n&apos;était assortie d&apos;aucun droit à construire à la date à laquelle elle a été expropriée, comme à la date à laquelle elle a été sujette à restitution, les juges du fond ont considéré qu&apos;elle devait être regardée comme ayant perdu des droits à construire, dès lors qu&apos;entre ces deux dates, le plan d&apos;aménagement de zone a attaché des droits à construire à la parcelle expropriée, lesquels ont été ultérieurement cédés par la SEMAVIP ; que toutefois, les règles du plan d&apos;aménagement de zone instituant des droits à construire, ont été élaborées en contemplation de l&apos;opération d&apos;utilité publique projetée et des besoins en droits à construire de l&apos;aménageur, à savoir la SEMAVIP, bénéficiaire de l&apos;expropriation ; que cette circonstance rendait éventuel le préjudice invoqué par les consorts [E] puisque l&apos;institution de droits à construire à leur profit était de ce fait même et à tout le moins hypothétique ; qu&apos;en constatant un droit à réparation au profit des consorts [E], quand ceux-ci n&apos;établissaient pas l&apos;existence d&apos;