Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.458 du 21/02/2019,  partie 3


qu'il ressort des éléments mis en débat que la construction de cet immeuble a été financée par des particuliers, souhaitant bénéficier du cadre de la défiscalisation que cet investissement leur offrait, cadre pour lequel le législateur a prévu, au code général des impôts, un mécanisme incitatif de réduction d'impôt et de récupération de la TVA, tout en laissant les instruments juridiques du statut de la copropriété des immeubles bâtis et de celui des baux commerciaux régir les rapports de ces particuliers entre eux et ceux qu'ils ont noués, sans alternative possible, à la signature du contrat de vente en l'état de futur achèvement, avec la société commerciale d'exploitation de la résidence ; que si le souhait affirmé de la SNC CERS, qui vient aujourd'hui aux droits de la société La Gestion Active Services, est de conserver sa position d'exploitant unique de la résidence, en faisant valoir que son engagement est lié à un équilibre qui ne peut s'envisager en dehors d'une unité économique d'exploitation de l'ensemble des lots de la résidence, force est de constater que rien, dans le règlement de copropriété ou les baux commerciaux mis en débats, ni aucune disposition légale, ne lui assure un statut d'interlocuteur unique des différents bailleurs de la résidence, le statut de résidence services, au demeurant mal défini, créant, de fait, une situation particulière de l'exploitant que les textes de nature fiscale qui en sont à l'origine n'ont pas su ou pas souhaité prendre en compte ; qu'au demeurant, le fait que, pour les locaux à usage commun, pour lesquels la SNC Pythagore Grande Arche a conclu avec la société La Gestion Active Services, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SNC CERS, la convention précitée du 15 mars 2001, place chaque bailleur dans un double rapport de droit avec elle, en son nom propre pour son lot privatif et en sa qualité de membre du syndicat des copropriétaires pour les parties communes, laisse la possibilité d'envisager que plusieurs exploitants pourraient cohabiter ou bien que le syndic pourrait reprendre pour le compte du syndicat des copropriétaires une partie des services gérés par l'exploitant ; qu'ainsi, la prétention de la SNC CERS de voir consacrer le statut d'exploitant unique qu'elle occupe, de fait, jusqu'à ce jour est dépourvue de base contractuelle ou légale permettant à la cour de l'accueillir ; que dès lors, confirmant le jugement sur ce point, la cour estimera que la perte du fonds de commerce de cette société est partielle et non totale et doit donc s'apprécier au regard de la perte de chaque lot du fait des congés délivrés et du refus de renouvellement du bail ; que la SNC CERS entend néanmoins privilégier la méthode du chiffre d'affaires pour valoriser le fonds de commerce, faisant valoir que les lieux loués sont destinés à une activité hôtelière ; mais que les bailleurs objectent que l'activité de la SNC CERS se rapproche davantage d'une gestion financière, voire de celle d'un administrateur de biens, que de celle d'un hôtelier ; qu'il résulte en effet des dispositions fiscales, notamment celles de l'article 261 D 4º du code général des impôts et de la définition que les services des impôts donnent de l'activité para-hôtelière, que l'éligibilité à l'exonération de TVA prévue par cet article, suppose que les établissements s'en réclamant offrent, en sus de l'hébergement, au moins trois des quatre services que sont : le petit déjeuner, le nettoyage de locaux de manière régulière, la fourniture de linge de maison et un service de réception non personnalisé de la clientèle, ce qui constituent des prestations très minimes par comparaison à celle d'un hôtel de tourisme et induit des charges de personnel bien moindres ; qu'encore y a-t-il lieu de considérer que, selon ces dispositions, l'accueil peut être assuré en un lieu unique différent du local loué ; que les prestations de petit déjeuner, de ménage en cours d'occupation, de location du linge de maison sont, en l'espèce, facturées en sus de l'hébergement, les rendant, de fait, facultatives pour les résidents ; qu'il convient encore de relever que le choix d'une résidence service par un étudiant est d'abord dicté par la proximité de celle-ci d'un établissement d'enseignement supérieur ou de sa desserte aisée par les transports en commun, par la possibilité de pouvoir cuisiner à l'intérieur du studio qu'il loue et par non par l'existence d'un service d'accueil auquel il n'a essentiellement affaire que lors de son emménagement en début de scolarité ou lors de son départ, des prestations de petit déjeuner (payantes au-delà de quatre par mois inclus dans le prix de location), de fourniture de linge de maison et de ménage qui ne sont qu'optionnelles et viennent renchérir de manière non négligeable le coût de la location ;