Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.451 du 17/06/2021,  partie 6



 AUX MOTIFS QUE « dès lors que le droit de passage reste utile pour la desserte des fonds [E] et [X], la suppression des WC n&apos;a pas eu pour effet d&apos;y mettre fin » (arrêt p. 6), 
 
 ALORS QUE la cassation à intervenir en ce que l&apos;arrêt a dit que la servitude de passage conventionnelle prévue dans l&apos;acte authentique des 28 et 30 octobre 2006 permet la desserte des caves des bâtiments édifiés sur la parcelle [Cadastre 1] et [Cadastre 1], ainsi que la desserte via un escalier en pierre de la chambre sur cour située dans le bâtiment édifié sur la parcelle [Cadastre 1], s&apos;étendra au chef du dispositif ayant rejeté la demande des époux [I] tendant à voir constater l&apos;extinction de la servitude permettant le seul accès aux WC, ceux-ci ayant été supprimés, par application de l&apos;article 624 du code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 Il est fait grief à l&apos;arrêt attaqué d&apos;AVOIR rejeté la demande subsidiaire de M. et Mme [I] tendant à voir condamner Maître [P] et la SCP Nourissat-Misserey, aux droits de laquelle se trouve aujourd&apos;hui la SELAS Legatis Dijon Quetigny également dénommée SELAS [P] et associés, à leur payer des dommages-intérêts, 
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « la mention dans l&apos;acte des 28 et 30 octobre 2006 par lequel les époux [I] ont acquis leur propriété du droit de passage au profit de leurs voisins ne peut être imputée à faute au notaire, dès lors que cette servitude conventionnelle existait.
 Les appelants ne démontrent par ailleurs d&apos;aucune manière que cette servitude leur aurait été faussement présentée par le notaire comme résultant d&apos;un état d&apos;enclave inexistant. Enfin, contrairement à ce que soutiennent les époux [I], ils n&apos;ont pas contesté l&apos;ajout de la mention relative à cette servitude lors de la signature de l&apos;acte authentique, mais en avaient été préalablement été informés par courrier du notaire en date du 23 octobre 2006 » (arrêt p. 7), 
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les requérants ne justifient toutefois aucunement leurs allégations aux termes desquelles Maître [P] aurait présenté le droit de passage bénéficiant aux parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 1] comme résultant non d&apos;une servitude conventionnelle mais de l&apos;état d&apos;enclave des caves construites sur ces parcelles ;
 Que la mention d&apos;un enclavement des caves ne figure en effet ni dans l&apos;acte authentique des 28 et 30 octobre 2006, ni dans les correspondances adressées par Maître [P] aux époux [I] dans le cadre de la préparation de la vente » (jugement p. 9), 
 
 1°) ALORS QUE le notaire, tenu professionnellement de s&apos;assurer de l&apos;efficacité des actes qu&apos;il rédige, commet une faute en inscrivant dans l&apos;acte de vente d&apos;une propriété un droit de passage sur celle-ci non prévu par les actes antérieurs ; qu&apos;au cas présent, il résulte des propres constatations de la cour d&apos;appel que l&apos;acte d&apos;acquisition de la parcelle [Cadastre 1] par les auteurs des époux [I] du 27 décembre 1975 mentionnait l&apos;existence d&apos;un « couloir donnant accès aux WC » ; qu&apos;en ajoutant de sa propre initiative dans l&apos;acte des 28 et 30 octobre 2006 la mention : « observation étant ici faite que les WC ont été détruits et que le droit de passage dessert aujourd&apos;hui l&apos;accès aux caves des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 1] », créant ainsi un droit d&apos;accès aux caves qui n&apos;était pas prévu par l&apos;acte de propriété antérieur, le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité à l&apos;égard des acquéreurs ; qu&apos;en retenant, pour écarter cette responsabilité, que cette servitude conventionnelle existait, quand il résultait de ses propres constatations qu&apos;aucun acte antérieur ne prévoyait un droit de passage sur la parcelle [Cadastre 1] pour accéder aux caves des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 1], la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1382 du code civil, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE le notaire rédacteur de l&apos;acte est tenu d&apos;éclairer l&apos;acquéreur sur sa portée, ses effets et ses risques, eu égard au but poursuivi par les parties ; qu&apos;en retenant en l&apos;espèce, pour écarter la responsabilité du notaire, que les époux [I] ne démontraient pas que cette servitude leur aurait été faussement présentée par le notaire comme résultant d&apos;un état d&apos;enclavement des caves inexistant et qu&apos;ils n&apos;avaient pas contesté l&apos;ajout de la mention litigieuse lors de la signature de l&apos;acte authentique, sans rechercher, comme ils y étaient invités, si Maître [P] n&apos;avait pas manqué à son devoir d&apos;appeler l&apos;attention des acquéreurs sur les conséquences de l&apos;ajout dans l&apos;acte de vente d&apos;une servitude conventionnelle d&apos;accès aux caves voisines qui n&apos;était pas justifié par l&apos;enclavement de celles-ci, la cour d&apos;appel n&apos;a pas légalement justifié sa décision au regard de l&apos;article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE le juge a l&apos;obligation de ne pas dénaturer l&apos;écrit qui lui est soumis ; que Maître [P] écrivait aux époux [I] le 23 octobre 2006 : « Je vous propose [?] de préciser dans l&apos;acte qu&apos;il s&apos;agit seulement d&apos;un droit de passage et que les WC n&apos;existent plus » ; qu&apos;en retenant que les époux [I] avaient été informés par cette lettre de l&apos;ajout dans l&apos;