Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.334 du 15/04/2021,  partie 6


que ce contrat précise que l'immeuble concerné est destiné à être exploité par l'acquéreur dans le cadre de la location meublée au septième niveau en fonction "de critères d'optimisation patrimoniale précis" et en le signant, la société AMS et PV a donné mission à la société 5 Mirabeau pour, notamment : le choix de l'investissement, l'établissement d'un compte prévisionnel, la constitution des dossiers de demande d'emprunt, la sélection du ou des organismes prêteurs, la négociation des conditions d'emprunt, la présentation des dossiers et la mise en place des financements, l'analyse juridique et fiscale, l'étude et la mise au point des principes dont relèvent le règlement de copropriété, l'adéquation du bail commercial avec cette opération, la désignation d'un cabinet d'expertise comptable pour la durée de cette opération, le suivi des choix en matière d'aménagement et de décoration, l'étude et la proposition des modalités d'exploitation ; que le choix de l'investissement consiste en une étude de marché préalable des conditions d'exploitation de biens immeubles meublés sur la ville de [Localité 1] (hôtellerie, résidence de tourisme, appartements meublés) ; que l'analyse juridique et fiscale comprend la définition et l'établissement des modalités d'acquisition, celle des modalités juridiques et fiscales de la location meublée, les modalités d'assujettissement au régime de la TVA du loueur en meublé et le régime des plus-value et la location meublée ; qu'il est prévu l'établissement d'un cahier des charges permettant la rédaction du bail commercial entre le bailleur et la société d'exploitation et l'étude du règlement de copropriété eu égard à la location meublée ; que le contrat prévoit également que la société 5 Mirabeau procède à la recherche de la société d'exploitation et effectue les négociations sur les modalités d'application du bail commercial ; que toutefois, le nom du bénéficiaire ayant été laissé en blanc, sans identification de la personne qui a signé le contrat pour le bénéficiaire, il ne peut être retenu que ce contrat a lié la société 5 Mirabeau envers la société AMS et PV ; que la société AMS et PV produit également une offre d'achat sous conditions suspensives, datée du même jour ; que toutefois, ce document n'est pas signé pour la société 5 Mirabeau et n'a pas non plus valeur de contrat ; qu'il n'est en outre pas prouvé que les préjudices invoqués aient été causés par le manquement de la société 5 Mirabeau aux obligations contractuelles prétendues par la société AMS et PV ; que s'agissant des coûts liés à l'acquisition de la commercialité, rien ne prouve qu'ils aient été déjà payés au titre de la vente ; que le fait de les exposer ou non pour la somme de 230 384 € ne découle pas directement du manquement contractuel commis par le société 5 Mirabeau pour avoir donné un mauvais conseil, mais procède essentiellement d'une décision d'opportunité de l'acquéreur, dans la mesure où celui-ci ne se satisfera pas d'une exploitation sans changement d'usage ; qu'il ne peut donc pas s'agir d'un préjudice indemnisable ; que la perte des loyers escomptés et tirés de l'exploitation para-hôtelière, alléguée à hauteur de 159 971,06 € n'est pas la conséquence directe du manquement contractuel allégué de la société 5 Mirabeau, mais seulement celle de l'annulation du bail ; qu'il n'est pas prouvé que l'exploitation du bien ne peut pas être poursuivie sous forme de location meublée compatible avec la destination d'habitation ; qu'il n'est pas établi que la société 5 Mirabeau devait fournir clé en main une opération neutre pour l'acquéreur, c'est à dire dans laquelle les loyers devaient couvrir les mensualités des emprunts ; que nulle demande à ce titre ne peut donc prospérer ; que le préjudice économique lié à la perte de valeur des biens du fait de l'incompatibilité de la destination actuelle avec l'exploitation para-hôtelière escomptée n'est nullement établi au vu des estimations produites ; que la demande à ce titre ne peut donc pas prospérer ; que la société AMS et PV demande une indemnisation pour des frais d'avocat (61 096,20 €), des frais de procédure (1956, 97 €) et divers frais de travaux et d'ingénierie ( 194 397,59 €) pour un montant total de 257 450,76 € ; qu'elle fait valoir qu'elle ne les aurait pas engagés si les différents intervenants, en particulier la société 5 Mirabeau, n'avaient pas mis en place une telle opération ; que cependant la société AMS et PV n'établit pas en quoi elle a exposé ces frais par suite de la violation d'une obligation contractuelle de la société 5 Mirabeau ; qu'en outre, la société AMS et PV ne démontre pas que la société 5 Mirabeau savait que les baux étaient irréguliers, de sorte que la réticence dolosive alléguée comme ayant été commise à l'occasion de la vente n'est pas établie, non plus que la collusion frauduleuse avec la société RBL ; que nulle autre faute de la société 5 Mirabeau n'est caractérisée par la société AMS et PV ; qu'en conséquence, les demandes indemnitaires des propriétaires bailleurs contre la société 5 Mirabeau ne peuvent prospérer ; que le jugement sera donc confirmé sur ces chefs » ;