Cour d'appel de Rennes
07, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-14.484 du 28/03/2019,  partie 2



 - AUX MOTIFS QUE le tribunal avait considéré que, compte tenu du caractère rétroactif de la nullité, les parties devaient être remises dans l'état où elles se trouvaient avant la conclusion du bail, le bailleur devant restituer au locataire les loyers et taxes foncières à hauteur de 46 842,85 € versés pour la période du 1er mars 2008 au 26 octobre 2010, outre le coût des travaux d'embellissement réalisés, soit la somme de 61 047 € et les frais de négociation et de rédaction du bail mis à sa charge pour la somme de 61 047 € et les frais de négociation et de rédaction du bail mis à sa charge pour la somme de 5 037,55 € et le locataire devant payer une indemnité d'occupation inférieure de moitié aux loyers contractuellement prévus, puisqu'il ne pouvait exercer l'activité commerciale prévue, soit la somme de 23 421,43 € ; que les premiers juges avaient estimé, à juste titre, que la nullité du bail avait pour conséquence de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la signature du bail ; que, dès lors, la totalité du coût des travaux, dont le caractère somptuaire n'était pas démontré, devait être remboursée à la société locataire, peu important les conditions dans lesquelles les locaux avaient été occupés ; que l'expert avait chiffré le coût des travaux de rénovation à la somme de 61 047 €, après avoir écarté les factures produites pour un montant de plus de 72 000 € qui ne concernaient pas exclusivement les travaux (la facture du lit escamotable pour 2 800 €, par exemple) ; qu'il n'y avait pas lieu de déduire un quelconque amortissement pour la durée d'occupation, puisque les parties devaient être remises dans l'état antérieur à l'acte annulé ; que la SARL Le Temps d'une Pause limitait sa demande à la somme de 60 000 € dans le dispositif de ses conclusions et cette somme devait être retenue ; que, pour la même raison, MM. S... devaient restituer les loyers perçus entre le 1er mars 2008 et le 26 octobre 2010 pour la somme de 46 812, 85 €, telle que chiffrée par l'expert ; que, toutefois, la SARL Le Temps d'une Pause était redevable d'une indemnité pour ses 31 mois d'occupation ; qu'elle ne justifiait aucunement avoir été empêchée d'exercer son activité commerciale pendant toute la durée de l'occupation des locaux ; que, compte tenu de la précarité de sa situation, il convenait de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à 1 000 € correspondant au montant du loyer du bail annulé minoré de 30 % ; qu'elle était donc redevable d'une somme de 31 000 € à ce titre, laquelle devait venir en compensation de la créance de loyers, de sorte que MM. S... n'étaient débiteurs que du solde, soit de la somme de 15 812,85 € ; que, de la même façon, les premiers juges avaient à juste titre retenu les frais de négociation et de rédaction du bail annulé pour un montant de 5 037,55 € ; que, s'agissant des débiteurs de ces sommes, il convenait de faire une distinction entre les conséquences de la nullité du bail et les conséquences des fautes retenues, l'agent immobilier n'étant tenu que des conséquences de sa faute et non des conséquences d'une remise en l'état antérieur ; qu'en conséquence, MM. S... seraient seuls mais solidairement condamnés à payer à la SARL Le Temps d'une Pause la somme de 15 812,85 € après compensation entre les loyers et l'indemnité d'occupation dus, ainsi que celle de 60 000 € au titre des travaux d'embellissement et la SARL Cabinet Louis XVI serait condamnée solidairement avec eux à payer la somme de 5 037,55 € au titre des frais de négociation et de rédaction d'acte, ainsi que celle de 25 000 € au titre de la perte de chance de développer le fonds de commerce, ces préjudices résultant directement de la faute commise par l'agent immobilier ; que la SARL Cabinet Louis XVI devait également être condamnée à garantir MM. S... des condamnations prononcées à ces deux derniers titres ;
 
 ALORS QUE le bailleur commercial peut être condamné, à la suite de l'annulation du bail, à indemniser le preneur des frais qu'il a engagés en réalisant des travaux d'amélioration, sans que cette indemnisation puisse être assimilée à une restitution ; qu'en qualifiant la somme de 60 000 € mise à la charge de MM. S..., bailleurs, de restitution consécutive à l'annulation du bail commercial qui les liait à la société Le Temps d'une pause et non d'indemnisation, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240 du même code.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION :
 
 - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir condamné des bailleurs commerciaux (MM. S...) à régler seuls, sans garantie de l'agence immobilière (le cabinet Louis XVI) qui avait pourtant failli à sa mission de rédacteur du bail commercial, la somme de 60 000 €, correspondant à l'indemnisation due à la preneuse (la société Le Temps d'une Pause), ensuite des dépenses engagées au titre de travaux d'amélioration ;