Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-12.509 du 09/03/2017,  partie 3


une propriété bâtie (villa) destinée à être démolie, située en zone UBa, avec COS de 0.80, soit une SHON théorique de 445 m² hauteur de construction limitée à 15 m (Les parcelles OL [Cadastre 2] et [Cadastre 2], sont vendues à la même société dans le cadre d&apos;un projet de construction d&apos;habitat collectif) ;
 
 - Vente du 28 décembre 2012 NV 280 et NV 278 il s&apos;agit de la vente de parcelles constructibles, situées dans le lotissement" Costabella" zone UBb, COS 0,45, correspondant à une rétrocession par la ville de [Localité 1] d&apos;une partie de parcelles expropriées antérieurement en 1999 ;
 
 - Vente du 29 janvier 2014 d&apos;une parcelle CD [Cadastre 4] [Adresse 6] appartenant aux consorts [K] de 4 353 m² au prix de 1 000 000 euros soit 230 euros/m², terrain nu dans une zone agricole et affecté à un usage rural ;
 
 cependant, ces mutations, hormis la dernière, portent sur des biens qui sont tous constructibles à l&apos;exception de la parcelle OV [Cadastre 2] qui correspond à un secteur à vocation routière ou autoroutière et vendue à Escota à usage exclusif ; elles ne constituent donc pas des éléments de comparaison pertinents et doivent ainsi être écartées ; le dernier élément de référence, la vente du 29 janvier 2014, est critiqué par le commissaire du gouvernement dès lors que le prix correspond à un terrain à bâtir et n&apos;est donc pas significatif ; il est également contesté par l&apos;expropriante qui considère à juste titre que sa proximité temporelle avec la fin de la phase judiciaire de l&apos;expropriation abonde dans le sens de la fixation d&apos;un prix de vente calculé au regard de la nouvelle configuration des lieux, après la réalisation de la voie de 40 m ; il sera par conséquent écarté ; pour les mêmes motifs, les indications liées à la construction du grand stade ou de la future réalisation d&apos;un centre commercial ne peuvent être légalement prises en considération ; de son côté, le commissaire du gouvernement fournit les termes de comparaison suivants qu&apos;il a réactualisés en fonction du dernier indice Insee connu (1612) en l&apos;absence d&apos;éléments de comparaison récents dans ce secteur :
 
 - Vente du 25/07/2011 publiée Vol 201 1P04706 ; parcelles cadastrées BD [Cadastre 7]et [Cadastre 6], pour 5226 m², [Adresse 5], en nature de verger, pour le prix de 520 000 euros soit 99.50€/m² x 1612/1593 = 100,68 euros ;
 
 - Vente du 18/02/2009 publiée Vo 2009P01290 ; parcelle cadastrée BD 8 pour 3 531 m², 716 [Adresse 5] en nature de verger pour le prix de 350 000 euros soit 99 euros/m² x1612/1503 = 106, 17euros ;
 
 - Vente du 11/03/2008 publiée Vol 2008P01456 ; parcelle cadastrée CI 82, pour [Adresse 1], pour le prix de 94 000 euros soit 70 euros/m² x 1612/1497= 75, 37€ (vente à la Ville de [Localité 1]) ;
 
 - Vente du 29/07/2008 publiée Vol 2008P08042 : parcelle cadastrée CD [Cadastre 1] et OP [Cadastre 11], pour 125 m², 301 et 291 [Adresse 5], pour le prix de 9 500 euros soit 76 €/m² x 1612/1594 = 79, 89 euros, (vente au département) ;
 
 - Vente du 15/02/2007 publiée Vol 2007P01476 I parcelle cadastrée AK [Cadastre 10], pour 900m², 1ieudit "La Combe ", pour le prix de 80 000 euros soit 89 euros/m² x 1612/1385 =103,58 euros ;
 
 - Vente du 27/07/2006 publiée Vol 2006P04927 parcelle cadastrée CD [Cadastre 8] et 0N[Cadastre 9], pour 5 830 m², chemin du Cal de Spagnol, en nature de cultures maraîchères, avec hangar, pour le prix de 553 923 euros soit [Cadastre 11] euros/m² x 1612/1381 = 110,89 euros ;
 
 - Vente du 15/11/2007 publiée Vol 2007P06765 : parcelle cadastrée BZ [Cadastre 5], pour 1 260 m², 474 [Adresse 5], pour le prix de 180 000 euros soit [Cadastre 2] euros/m² x 1612/1474 = 156, 38 euros ;
 
 toutefois, ce dernier terrain, bien que compris dans une zone agricole, est goudronné et sert de parking à des véhicules ; sa vente ne peut donc être retenue comme terme de comparaison ; au contraire, les autres éléments de comparaison sur lesquels se fondent également l&apos;expropriant, sont publiés à la Conservation des Hypothèques de [Localité 1] et sont relatifs à des parcelles situées sur la commune de [Localité 1], en zone NCb et Aa selon les dates de ventes soumises soit au P0S soit au PLU, zones non constructibles ou à constructibilité limitée aux bâtiments agricoles ; ils apparaissent dès lors les plus adéquats à l&apos;évaluation de la parcelle expropriée qui font ressortir une valeur métrique moyenne de 96 euros ; le premier juge a donc valablement pris en compte ces références ; il s&apos;est en revanche fondé à tort, comme le critique justement la Métropole Nice Côte d&apos;Azur, sur le prix moyen retenu pour des propriétés voisines en secteur Auf ou agricole de 105 euros du m² alors que pour motiver ses décisions, le juge doit se déterminer d&apos;après les circonstances particulières du procès et non par voie de référence à des causes déjà jugées ;