Cour d'appel de Nancy, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.743 du 04/07/2019,  partie 4



 3°) ALORS QUE le fait du tiers n'est exonératoire que s'il revêt les caractères de la force majeure ; qu'en refusant de condamner le syndic à verser au syndicat la somme de 253.066,44 € motifs pris « qu'il était toujours possible pour le nouveau syndic Foncia Solonim désigné le 14 janvier 2008, de prendre acte de l'irrégularité et de prendre une nouvelle décision en vue de la régulariser, ce dont il s'était abstenu » sans constater que ce fait d'un tiers revêtait les caractéristiques de la force majeure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à la l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1231-1 du même code ;
 
 4°) ALORS QUE la régularisation par un nouveau syndic d'une action entamée par l'ancien syndic de copropriété n'est possible que si l'action initialement engagée n'était pas prescrite ; qu'en jugeant « qu'il était toujours possible pour le nouveau syndic Foncia Solonim désigné le 14 janvier 2008, de prendre acte de l'irrégularité et de prendre une nouvelle décision en vue de la régulariser », sans constater que cette action en garantie n'était pas prescrite à la date de la nomination du nouveau syndic, soit à celle à laquelle il était en mesure d'intervenir à l'instance, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier sa décision, la privant ainsi de base légale au regard de l'article 121 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...], représenté par son syndic en exercice, à payer à la SA Sogilor les sommes de cent seize mille cinq cent trente quatre euros et cinquante trois centimes (116.543,53 €) et quatre vingt sept mille cinq cent onze euros et vingt et un cents (87.511,21 €) avec intérêt à taux légal ;
 
 AUX MOTIFS QUE les copropriétaires, parfaitement informés, ayant donné quitus sans réserve au syndic, cette ratification de sa gestion et des actes accomplis par ce dernier, même s'ils excèdent ses pouvoirs, ayant pour effet de les empêcher de remettre en cause sa responsabilité ainsi que l'a justement rappelé le tribunal ; que toutefois, pour retenir que le syndic avait commis une faute de gestion en faisant voter un coût de travaux de 1 420 000 € alors que le montant s'est élevé en réalité à 1 526 534,53 €, ce qui représente un dépassement de 106 534,53 €, le tribunal a estimé que l'importance des travaux de réfection en cause, qui constituaient en réalité des travaux de construction d'étanchéité des terrasses et des façades s'étalant au minimum sur deux ans et affectant les parties communes, et non des travaux urgent de maintenance, ne pouvaient être pris en compte sans qu'une assemblée générale ait été provoquée ; qu'il résulte cependant des pièces produites en cause d'appel par Sogilor que le budget de 1 420 000 € initialement prévu, l'avait été au vu des informations données par la société R... ( devenue Y...) chargée de la maîtrise d'oeuvre, qui avait annoncé une enveloppe financière prévisionnelle de 1 190 900 € FIT et par la société Socotec chargée d'une mission de contrôle technique, qui avait annoncé pour sa part un montant prévisionnel de travaux de l'ordre de 1 200 000 E TTC, sans qu'il puisse être reproché à Sogilor de n'avoir pu anticiper un dépassement du budget ; qu'il n'est pas justifié qu'il en résulterait nécessairement un préjudice pour le syndicat des copropriétaires dans la mesure où en l'état actuel de la procédure, il n'est pas établi que les copropriétaires ont réellement supporté le surplus de 106 534,53 € dans le cadre d'un appel de fonds supplémentaire ; que Par ailleurs, s'agissant de la somme de 10 000 € au titre des honoraires du syndic dont le tribunal a estimé qu'ils étaient d'un montant excessif, la cour relève que les copropriétaires avaient accepté ce montant ainsi qu'il résulte du compte rendu de l'assemblée générale du 25 mars 2004 relatif à l'exercice 2003/2004. De surcroît la société Sogilor justifie par sa pièce n° 4 n'avoir en réalité facturé aux copropriétaires qu'une somme de 20 919,15 € au titre de ses honoraires ;
 
 1°) ALORS QUE l'avance faite par le syndic de copropriété constitue une faute de gestion le privant du droit au remboursement ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires à rembourser au syndic les avances faites pour un montant de 87.511,21 €, motifs pris qu' « il résulte de sa pièce n° 7 un décaissement de 87 511,21 en sa faveur. Par ailleurs, même si le procédé peu paraître peu orthodoxe, il n'est pas légalement interdit à un syndic d'avancer des fonds pour le compte de la copropriété et d'en demander ensuite le remboursement sur le fondement de l'article 1999 du code civil, notamment en cas d'urgence pour éviter un retard de chantier » (arrêt attaqué p.11), la cour d'appel a violé les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 1999 du code civil ;