Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.553 du 21/02/2019,  partie 2



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille dix-neuf. 
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Gouz-Fitoussi, avocat aux Conseils, pour la société Pink invest
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué du 14 novembre 2017 (n° 16/02069) d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la SCI Côté Mer à faire réaliser les travaux sur l'immeuble situé [...], à La Rochelle donné à bail commercial à l'EURL Le Mojito : Au 1er étage, sur le pallier : - Réfection des menuiseries, plancher, murs et cloisons, installation électrique ; Dans la Salle de bains : - Réfections fenêtre, revêtements des murs équipement sanitaire, installation éclectique ; Dans la pièce sur façade arrière : - Réfections plancher, enduit, plafond chauffage, installation électrique ; dans la pièce sur façade avant : - Réfections murs, plafond, isolation ; dans Accès 2ème étage : - Réfection de la tapisserie ; Au 2ème étage sur le pallier : - Réfections fenêtre, sol, murs, plafond, couverture, vantaux ; Dans la salle de bains : Réfections fenêtre, sol, murs, plafond équipement sanitaire, chauffage ; Dans pièce sur façade arrière : - Réfections sol, murs, plafond, chauffage, installation éclectique ; Dans pièce sur façade avant : - Réfections plancher, murs, plafond, chauffage ; - Procéder à tous travaux utiles de reprise de la couverture de l'immeuble pour mettre fin aux infiltrations, et d'avoir dit que ces travaux devront être réalisés dans le délai de 4 mois suivant la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte non définitive de 200 euros par jour de retard pendant 4 mois à l'issue duquel, il pourra être à nouveau fait droit et d'avoir condamné la SARL Pink Invest in solidum avec la SCI Côté Mer, à faire réaliser les travaux mis à la charge de celle-ci par décision déférée et sous les mêmes conditions s'agissant de l'astreinte prononcée ;
 
 Aux motifs que quant au moyen soulevé par la société Pink Invest acquéreur de l'immeuble et nouveau bailleur de la société Le Mojito, qui tend à considérer que les travaux incomberaient exclusivement au précédent bailleur du fait de l'antériorité du jugement de condamnation au regard de la date de son acquisition, il méconnaît le fait que d'une part le cahier des conditions de la vente aux enchères faisait état de l'instance en cours et annexait même le jugement rendu sans prévoir que le saisi en supporterait exclusivement les conséquences financières, ce dont l'acquéreur était alors parfaitement informé, et que, d'autre part, du fait de l'adjudication l'acquéreur est tenu par les clauses et conditions du cahier des conditions de la vente, acquiert les droits du saisi dès le jour de l'adjudication, supporte les risques liés à son acquisition et par là même est tenu comme le saisi de son obligation envers le locataire de l'immeuble ; qu'en outre depuis son acquisition la société Pink Invest est tenue de délivrer à sa locataire un local conforme ce dont elle ne s'est toujours pas acquittée manquant ainsi à ses obligations tant légales que contractuelles ; que les deux bailleurs successifs ne peuvent s'exonérer, en prétendant qu'il résulte des clauses du bail que la locataire a accepté de prendre l'immeuble en l'état, malgré l'inhabitabilité de la partie habitation et serait irrecevable à exiger des travaux, alors qu'une telle clause ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance qui en l'espèce, n'a toujours pas été exécutée ; qu'en outre, la SARL Le Mojito soutient que la SCI Côté Mer s'était engagée lors de la cession du bail à effectuer les travaux nécessaires ce que corroborent le constat d'huissier réalisé à l'initiative de la société Le Mojito en mars 2011, avant même la cession du bail intervenue postérieurement pour faire constater l'état des lieux que l'action en référé à été intentée contre le bailleur dès juillet 2011 pour le contraindre à effectuer les travaux promis ; qu'il ne peut davantage être soutenu que la responsabilité de l'état des locaux d'habitation pouvait incomber à un défaut d'entretien de la locataire et justifierait une expertise préalable pour déterminer la part des travaux qui devraient être laissés à sa charge, alors qu'il est démontré par les constats d'huissier, photographies à l'appui, et par le rapport de l'expert désigné par le tribunal administratif que, dès la prise de bail les étages de l'immeuble réservés à l'habitation étaient dans un état déplorable de vétusté, dégradés, dangereux, que le couvert n'était pas assuré et que tout y était à refaire avant d'envisager une possible habitation ce dont il s'évince que la société Le Mojito ne peut se voir reprocher aucun défaut d'entretien qui suppose au préalable que les locaux lui soient livrés dans un état correct ;