cour d'appel de Versailles
1re chambre 1re section,  décision 17-21.304 du 27/06/2018,  partie 6


Considérant, enfin, qu'il ressort d'un courrier de la société Fidal du 26 janvier 1990 que les sociétés civiles immobilières figurant à l'actif de la société Immobilière X... - dont la valorisation est un élément essentiel de l'actif de celle-ci - sont titulaires de contrats de crédit-bail et non d'actifs immobiliers ; Considérant que ces contrats sont particulièrement sensibles à la conjoncture qui rendait difficile la pré commercialisation permettant le paiement des redevances ; que la structure d'une part importante des actifs de la société Immobilière X... rendait donc celle-ci très exposée à la crise immobilière ; que M. X... n'établit pas qu'il aurait, par sa gestion, réduit ce risque ; Considérant, par conséquent, que M. X... ne démontre pas que la gestion par lui de la société Immobilière X... aurait permis à celle-ci d'échapper aux conséquences de la « crise immobilière » ; qu'il ne rapporte pas la preuve qu'il aurait pu augmenter son patrimoine ; Considérant, en ce qui concerne les loyers, que M. X... ne justifie pas, pour les mêmes motifs, de son préjudice ; qu'il convient d'ajouter qu'il a calculé la perte subie à ce titre sur la base de loyers théoriques, très inférieurs aux loyers réellement perçus ainsi qu'il résulte des bilans de la société ; Considérant qu'il ne justifie donc pas d'un préjudice subi de ce chef étant rappelé qu'il a cédé ses titres avant le début de la « crise immobilière » soit à une période favorable ;
 Sur le préjudice professionnel résultant de la rupture du partenariat : Considérant que ce partenariat a été instauré par le protocole contenant la cession des titres ; que M. X... ne démontre pas qu'il aurait été mis en oeuvre à défaut de cession ; Considérant, en tout état de cause, qu'il lui appartient de justifier que cette rupture est due au redressement fiscal ; Considérant que le protocole expose les difficultés des opérations menées par les SNC et leurs conséquences soit des retards dans le dénouement des opérations, un besoin de capitaux propres et des difficultés pratiques de gestion ; Considérant que les deux parties ont donc elles-mêmes convenu des motifs de la rupture de leur partenariat ; que le redressement fiscal opéré ne fait pas partie de ceux-ci ; Considérant que M. X... ne verse aux débats aucune pièce, tel un échange entre les parties antérieur à la convention du 2 septembre 1993, d'où il résulterait que la notification du redressement fiscal est, contrairement au texte même de l'accord, à l'origine de cette rupture ; Considérant que si le protocole indique son refus de procéder à un apport en capital, il ne mentionne nullement que celui-ci est dû au redressement ; Considérant que M. X... ne démontre pas davantage que ce redressement l'a privé des liquidités nécessaires dès lors qu'il l'a contesté, que l'avis à tiers détenteur qu'il produit démontre que les sommes réclamées n'ont pas été payées et qu'aucune mesure conservatoire ou d'exécution n'a été prise avant cette date ; Considérant, enfin, qu'il résulte des procès-verbaux d'assemblées générales de la société Immobilière Satis en date des 30 juin 1992 et 4 juin 1993 que celle-ci a fait l'objet d'un redressement fiscal ; que l'avis de redressement fiscal du 23 juin 1993 ne peut donc avoir porté une atteinte telle à la crédibilité fiscale de M. X... que les deux parties ont convenu de mettre fin à leur partenariat ; Considérant que M. X... ne rapporte ainsi pas la preuve d'un lien de causalité entre la faute de la société Fidal et la rupture du partenariat ; Considérant que ses demandes formées à ce titre seront donc rejetées ;
 Sur le préjudice professionnel résultant de l'impossibilité pour M. X... d'exercer son activité d'investisseur immobilier : Considérant que l'accord de partenariat conclu avec le Groupe Indosuez était limité à certaines opérations et n'interdisait pas à M. X... d'exercer son activité pour d'autres ; Considérant que l'administration fiscale a procédé à un ATD le 9 août 1996 puis, à compter de 1997, à des saisies et ATD afin de recouvrer l'impôt exigé ; Considérant qu'il appartient à M. X... de démontrer que, compte tenu de l'affectation du prix de cession des titres, il ne pouvait fût-ce à titre conservatoire s'acquitter des sommes réclamées ; Considérant que M. X... a reçu la somme nette de 10.197.671 euros, ainsi qu'il l'a indiqué dans le cadre des opérations d'expertise et que l'expert l'a retenu, au titre de la première cession intervenue ; Considérant qu'aux termes de la lettre d'intention du 31 juillet 1989 et du protocole, il s'est engagé à verser à la société Immobilière Satis la somme de 45.000.000 francs si à l'expiration d'un délai de 10 ans, un terrain n'était pas constructible ; qu'il n'a donc pas versé cette somme avant la notification du redressement fiscal ; Considérant que l'expert a, à juste titre, calculé à la somme de 8.527.852 euros le montant des investissements réalisés par M. X... dont une somme de 4.029.989,77 euros pour l'achat d'un immeuble situé [...] ; Considérant qu'il résulte par ailleurs du protocole que la banque lui avait prêté la somme de 15.000.000 francs et qu'une somme de 7.500.000 francs demeurait due à celle-ci au titre de ce prêt ;