Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.954 du 12/11/2020,  partie 6



 AUX MOTIFS QUE (p. 3) le 6 décembre 2006, la copropriété de l'immeuble du [...] a été dissoute et remplacée par une nouvelle en raison de l'acquisition de tous les biens dépendant de l'immeuble par la SCI Saint Ouen Michel, qui a établi un nouveau règlement de copropriété ; que la SCI Saint Ouen Michel, qui n'est plus propriétaire d'aucun lot, a revendu ses lots séparément à partir du 6 décembre 2007   ; que (p. 7) les moyens invoqués par le syndicat des copropriétaires du [...] au soutien de l'irrecevabilité des demandes de M. D... et la MAIF ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, étant précisé en outre que ce syndicat ne justifie pas en appel de la novation qu'il allègue d'un "nouveau" syndicat des copropriétaires du [...] qui ne serait pas tenu par les dettes de "l'ancien" syndicat des copropriétaires du [...] ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat, lequel est une personne morale de droit privé chargé de la gestion et de la conservation des parties communes de la copropriété de l'immeuble ; qu'il convient de rappeler que le syndicat naît automatiquement en vertu de la loi sans qu'il soit nécessaire d'établir un acte ou d'effectuer des déclarations ou formalités quelconques pour le constater ; que la constitution du syndicat ne dépend pas de la volonté des copropriétaires ; que le statut de la copropriété s'applique, et le syndicat, organe obligatoire de la copropriété, naît de plein droit lorsque les conditions énoncées par l'article 1er de la loi du 10 juillet1965 sont remplies (article 1er : la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes) ; que peu importe qu'aucun règlement de copropriété n'ait été établi ou qu'aucun syndic n'ait été désigné ; que la dissolution du syndicat peut résulter de la réunion de tous les lots entre les mains d'une même personne, à la suite notamment d'un rachat ; que le syndicat survit alors pour les besoins de sa liquidation ; que la dissolution de l'association des copropriétaires entraîne sa liquidation, la personnalité juridique de l'association subsistant cependant pour les besoins de celle-ci ; qu'en l'espèce, l'ensemble des lots de la copropriété de l'immeuble du [...] a été acquis par la SCI Saint Ouen Michel par acte notarié du 6 décembre 2006 aux termes duquel a été annulé le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du 24 janvier 1976 et établi un nouveau règlement de copropriété et un nouvel état descriptif dc division ; que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile, qui a pour dénomination syndicat des copropriétaires du [...] ; que le syndicat prendra naissance dès qu'il existera au moins deux copropriétaires différents ; qu'il prendra fin de plein droit si l'immeuble vient à appartenir à une seule personne ; que la SCI Saint Ouen Michel a par la suite revendu l'ensemble des lots séparément, et notamment par acte du 6 décembre 2007 ; qu'elle n'est plus à ce jour propriétaire d'aucun lot ; qu'il convient de souligner par ailleurs que sont annexés à l'acte du 6 décembre 2006 les arrêtés préfectoraux d'insalubrité en date du 25 mai 2004 concernant les immeubles des 1 et [...] , auxquels le syndicat des copropriétaires du [...] , est chargé de répondre ; qu'il était à ce titre responsable de l'exécution des travaux et de la persistance ou non des désordres ; que d'ailleurs, le 26 septembre 2007, après l'acquisition de l'immeuble par la SCI Saint Ouen Michel, l'expert, dans le cadre de la seconde partie de ses opérations d'expertise, relève que l'immeuble du [...] est en cours de réfection ; qu'aux termes de l'article 1271 du code civil, la novation s'opère lorsqu' un nouveau débiteur est substitué à l'ancien, qui est déchargé par le créancier; que dès lors, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [...] ne peut se prévaloir d'une novation dans la mesure où le précédent syndicat a été dissout et n'existe plus, empêchant dès lors toute substitution de débiteurs ; qu'il convient en conséquence de déclarer recevables les demandes formées par les demandeurs ;
 
 1°- ALORS QUE la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété ; que lorsque celui qui a acquis l'ensemble des lots, faisant ainsi disparaître la copropriété existante, les revend ensuite à plusieurs propriétaires distincts, il se forme une nouvelle copropriété, dont le syndicat n'est nullement tenu des obligations du précédent syndicat de copropriétaires, dissous et survivant pour les besoins de sa liquidation ;