décision 17-26.551 du 06/09/2018,  partie 4


qu'en énonçant que « le bail ne fait pas obligation au preneur de rembourser au bailleur le montant des primes d'assurance dont ce dernier s'acquitte pour garantir l'immeuble dont il est propriétaire, mais uniquement les surprimes qui peuvent lui être réclamées par son propre assureur à raison de l'activité du preneur, et en l'espèce de l'activité discothèque, s'agissant de la seule parmi celles autorisées du bail qui soit litigieuse », que « la clause du bail ci-dessus rappelée ne précise pas si le montant de la surprime réclamé au bailleur à raison du fait du preneur concerne les seuls biens loués ou l'ensemble de l'immeuble» et que « du fait de cette imprécision, il y a lieu d'interpréter la clause « assurance » du bail en application du principe énoncé à l'article 1162 du code civil en faveur de la société Le Nemo qui a contracté l'obligation de remboursement, comme ne faisant porter cette obligation que sur les locaux qui lui ont été donnés à bail et non pas sur l'ensemble de l'immeuble », ajoutant ensuite « qu'en vertu de la destination contractuelle prévue au bail d'origine, les locaux à destination de restaurant et piano-bar recevaient déjà du public, la cour n'a pas été mise en mesure d'apprécier l'étendue de l'augmentation du montant de la prime d'assurance résultant de la seule adjonction de l'activité discothèque à celles déjà autorisées au bail », la cour d'appel a dénaturé la clause « assurance » du bail en date du 11 février 1994 et a violé le principe susvisé,
 
 2° Alors en deuxième lieu que dans ses conclusions d'appel, la société Dulac faisait valoir que dans sa correspondance en date du 4 février 2003, Maître Olivier B..., Notaire, qui avait établi tant l'acte authentique de bail commercial en date du 11 février 1994 que l'avenant au bail en date du 20 mars 1997, avait confirmé à la SCI des Francs Muriers que « ce bail prévoit bien le remboursement par le preneur du surcoût d'assurance par la SARL Le Nemo qui correspond aux surprimes ainsi qu'il est indiqué au paragraphe « Assurances » page 15 dudit bail » ; qu'il en était déduit que cette stipulation ne comportait aucune restriction ni limitation, l'expression « toutes surprimes qui seraient réclamées de son fait [du fait du preneur] au bailleur » était dénuée de toute équivoque de sorte que toutes les surprimes d'assurance réclamés au bailleur en raison de l'activité exercée par le locataire dans les lieux loués devaient être remboursées par ce dernier ; qu'en ne faisant aucune référence dans ses motifs au courrier émanant du notaire rédacteur de l'acte de bail et en ne répondant pas aux conclusions de la société Dulac qui en faisait expressément état, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
 
 3° Alors en troisième lieu que dans ses conclusions d'appel, la société Duval faisait valoir que la société Le Nemo l'avait informée de ce qu'elle paierait directement à son propre assureur le montant de la surprime lié à son activité dans les lieux loués et qu'elle en justifiait pour la période allant du 1er janvier 2013 au 31 août 2013 ; que la société Dulac communiquait à cet effet l'attestation d'assurance (pièce n° 65) établie par Avenir et Loisirs assurances dans laquelle il était mentionné que « l'établissement Lipstick et Bonaparte est garanti au titre d'un contrat d'assurance multirisques sous le numéro désigné, souscrit auprès de la compagnie Hübener Versicherungs AG. En outre cette police couvre les bâtiments en valeur à neuf pour le compte du bailleur : SCI DULAC. Le montant de la prime s'élève à 740 € » ; qu'en déboutant néanmoins la société Dulac de sa demande en remboursement des surprimes correspondant à l'activité de discothèque exercée dans les lieux par la société Le Nemo sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
 
 4° Alors en quatrième lieu que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que les avis d'échéance établis à compter du 4 mars 2010 par le Groupe France-Assur et adressés à la société Dulac, faisaient apparaître dans la cartouche « Risque » : « Le Nemo/Lipstick Bonaparte – 80000 Amiens dont : Prime immeuble :   €, Prime Risque Aggravé « Discothèque » :   € » ; que la « Prime Risque Aggravé « Discothèque » visait nécessairement les seuls locaux loués à la société Le Nemo dans lesquels cette société exerçait l'activité de discothèque ; qu'en énonçant que « les avis d'échéance qui ont été adressés à la SCI des Francs Muriers ou à la société Dulac et les courriers du courtier d'assurances opérant une ventilation du montant des primes appelées entre la part dite « immeuble » et celle relative à l'activité « discothèque » ne permettent pas de savoir si les montants ainsi appelés concernent les seuls lieux loués ou l'ensemble de l'immeuble », la cour d'appel a dénaturé les avis d'échéance semestriels adressés à la société Dulac et a violé le principe susvisé.