Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-23.569 du 02/10/2019,  partie 3


que la rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ; qu'il appartient à l'administration fiscale, en application de ces textes, de rapporter la preuve de l'évaluation qu'elle entend voir retenir pour le calcul de l'imposition ; que la valeur vénale réelle d'un bien immobilier correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve avant la survenance du fait générateur de l'impôt ; que les appelants contestent l'évaluation des parts sociales de la SCI RAM retenue par l'administration fiscale, en ce qu'elle repose sur une moyenne des prix constatés dans les éléments de comparaison produits, alors qu'ils entendent bénéficier du prix le plus bas constaté dans les ventes relevées par l'administration fiscale ; que la méthode d'évaluation des parts sociales retenue, soit par la valeur vénale du seul immeuble détenu par la SCI RAM, n'est pas critiquée en elle-même ; qu'il résulte des pièces produites aux débats que les éléments de comparaison produits par l'administration fiscale, soit quatre pour l'imposition 2010 et quatre pour l'imposition 2011, correspondent tous à des ventes intervenues antérieurement pour des terrains constructibles, situés dans la même commune, la même section cadastrale et soumis aux même règles d'urbanisme (zones UB ou Nab, coefficient d'occupation des sols de 0,20) que le terrain de la SCI RAM ; que ces éléments de comparaison apparaissent dès lors parfaitement pertinents, étant souligné que les appelants ne produisent aucune autre référence qui pourrait contredire les prix constatés ; que les prix les plus bas constatés sont revendiqués par les appelants qui soutiennent qu'en ne les retenant pas, l'administration fiscale commet une discrimination à leur détriment, puisque les cessions intervenues à ces prix n'ont fait l'objet d'aucun redressement ; que toutefois, la discrimination alléguée n'est pas établie dès lors que l'évaluation de la valeur vénale réelle doit reposer sur un nombre d'éléments de comparaison en nombre suffisant et pas sur une seule référence, ce qui serait alors légitimement reproché à l'administration fiscale ; qu'en procédant à une moyenne mathématique, qui prend en compte tous les prix des éléments de comparaison, du plus bas au plus élevé, l'administration recherche une meilleure adéquation de la valeur vénale au marché réel qu'en se fondant sur une seule référence ; qu'en effet, les prix varient en fonction des caractéristiques propres à chaque bien, et en l'espèce, le bien propriété de la SCI RAM n'apparaît pas souffrir de contraintes particulières qui justifieraient une importante minoration de sa valeur ; que l'administration fiscale souligne par ailleurs à juste titre, sans être contredite par les appelants, que le bien litigieux a été évalué par eux-mêmes lors de la cession de leurs parts sociales intervenue le 31 janvier 2012 à 2.200.000 euros, soit 724 euros le m2, valeur proche de celle proposée pour le redressement ; que si cet élément ne peut fonder l'évaluation retenue en ellemême pour le redressement, il est toutefois une indication de la valeur vénale réelle du bien, et confirme l'évaluation proposée par l'administration fiscale, de 693 euros le m2 pour 2010 et de 707 euros le m2 pour 2011, qui a été justement retenue par le Tribunal ; que, concernant la pondération de 15 % consentie par l'administration fiscale, celle-ci résulte à la fois d'une volonté de conciliation ensuite des réclamations des appelants, mais également de l'attention portée par l'administration fiscale aux particularités du bien litigieux avancées par eux, soit principalement la taille importante du terrain, de nature à rendre sa vente plus aléatoire, mais aussi sa situation géographique dans la commune (proximité d'un cours d'eau et vue paysagère moins attractive qu'à d'autres endroits, pièces n° 4 et 7 des appelants) ; qu'elle n'a donc rien d'arbitraire et doit être validée ; que les appelants contestent encore l'abattement pour absence de liquidité, retenu à 10 % par l'administration fiscale et validée par le Tribunal ; qu'ils réclament à ce titre un abattement de 40 % compte tenu du fait que les biens soumis à l'impôt sont des parts sociales de SCI non librement négociables aux termes des statuts ; que toutefois, pour les années d'imposition 2010 et 2011, la SCI RAM ne comptait que deux associés, M. M... et Mme V..., et n'était propriétaire que du seul bien immobilier litigieux, n'avait aucune autre activité de gestion et aucun autre passif que les comptes courants d'associés des appelants ; qu'il s'agit d'une SCI à caractère familial, puisque les appelants vivent en couple et sont liés par pacte civil de solidarité ; qu'ainsi, les contraintes alléguées par les appelants ne sont que très relatives et c'est à bon droit que le Tribunal a validé l'abattement de 10 % pour absence de liquidité ; qu'il résulte de ce qui précède que la contestation émise par les appelants n'est pas fondée et le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;
 
 1°) ALORS QUE la valeur des immeubles constituant l'assiette de l'impôt sur la fortune correspond à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition ;