Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.785 du 12/01/2017,  partie 6


acquérir du locataire, en lui dissimulant que ce prix tient compte de la possibilité de détacher un terrain à bâtir et les démarches qu&apos;il a d&apos;ores et déjà effectuées en vue de cette division ; qu&apos;en l&apos;espèce, la cour d&apos;appel a constaté que les époux [X] avaient délivré aux époux [L] le 29 août 2011 un congé avec offre de vente du bien loué au prix de 340 000 €, sans aucune référence à une division du bien par lots, que cependant ils avaient fait établir (arrêt p. 6, al. 1), par l&apos;agence immobilière des Templiers, dès le 5 février 2011, un « avant-projet en vue de la vente d&apos;une maison d&apos;habitation louée » mentionnant qu&apos;il était permis de penser que la propriété puisse faire l&apos;objet d&apos;une division en deux lots », soit la maison, constituant le lot n° 1 au prix de 240 000 €, et un terrain constituant le lot n° 2 au prix de 100 000 €, ainsi qu&apos;une étude ayant pour objet la réalisation de la division en 2 lots de la propriété, dont le contenu avait été défini par un cabinet de géomètre-expert le 14 juin 2011, et qu&apos;un certificat d&apos;urbanisme avait été délivré le 11 mars 2013 en réponse à une demande aux fins de connaître la possibilité de la construction d&apos;une maison d&apos;habitation (arrêt p. 6, al. 2) ; que la cour d&apos;appel a également constaté que les deux mandats de vente des 30 mai 2012 et 26 avril 2014 qu&apos;ils avaient donnés à l&apos;agence immobilière des Templiers moyennant un prix total, commission incluse de 340 000 €, contenaient une clause particulière indiquant la possibilité de détacher un terrain à bâtir et que cette précision permettait « d&apos;en justifier le prix » (arrêt p. 6, al. 4), et relevé que les époux [L], qui avaient produit des estimations du bien loué émanant de 8 agences immobilières, entre 210 000 et 220 000 €, ne tenant pas « compte de la possibilité ultérieure pour l&apos;acheteur éventuel de la division par lots », avaient refusé d&apos;acquérir le bien loué au prix de 340 000 € ; qu&apos;en retenant, pour dire que le congé délivré par les époux [X] n&apos;était pas frauduleux, qu&apos;il n&apos;était pas établi que la décision de principe de la division de l&apos;immeuble loué était déjà acquise par les époux [X] dès le 1er février 2011 et que n&apos;ayant pas procédé à une vente par lots, ces derniers n&apos;avaient pas à notifier à leurs locataires un quelconque projet de subdivision avec mention du prix par lot sans rechercher si les époux [X] n&apos;avaient pas commis une fraude à l&apos;égard des époux [L], faisant obstacle à l&apos;exercice de leur droit de préemption en toute connaissance de cause, en leur délivrant un congé avec offre de vente de l&apos;immeuble loué mentionnant un prix de 340 000 € tout en leur dissimulant que ce prix tenait compte de la possibilité de détacher un terrain à bâtir, bien qu&apos;elle ait constaté que cette possibilité permettait de justifier le prix demandé, ainsi que les démarches qu&apos;ils avaient déjà effectuées à la date de la délivrance de ce congé en vue d&apos;une telle division qui s&apos;est avérée postérieurement réalisable, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
 
 2) ALORS QUE dans leurs conclusions d&apos;appel récapitulatives du 19 mars 2015 (p. 8, al. 8 et 9), les époux [L] avaient fait valoir que le terrain de l&apos;immeuble loué ne bénéficie que d&apos;une « sortie piéton » ce qui constitue nécessairement, dans l&apos;évaluation de ce bien un véritable handicap susceptible de réduire le prix de vente de façon substantielle et qu&apos;en outre l&apos;immeuble loué souffre d&apos;un manque évident de travaux d&apos;amélioration et d&apos;entretien et présente un certain nombre de désordres ainsi que Maître [N], huissier, avait pu le constater dans son procès-verbal le 23 janvier 2012, mentionnant, en particulier, l&apos;existence d&apos;une chambre dépourvue d&apos;une véritable fenêtre comme présentant en ses lieu et place une grande porte en bois « en très mauvais état » comportant uniquement un petit carreau fixe dans sa partie haute (arrêt p. 8, al.3) générant un manque d&apos;isolation (conclusions préc. p. 8, al. 8) ; qu&apos;en se bornant à retenir que, compte tenu de la possibilité de division de la propriété, le prix proposé par les époux [X] n&apos;était manifestement pas excessif sans rechercher si, comme elle y avait été invitée, l&apos;existence d&apos;une simple sortie piéton, l&apos;état d&apos;entretien de l&apos;immeuble et la nécessité de procéder à des travaux d&apos;amélioration et de remédier aux désordres constatés, comme ceux affectant la grande porte en bois en très mauvais état dans une des chambres, de nature à entraîner un manque d&apos;aération, d&apos;isolation et de lumière, n&apos;étaient pas susceptible d&apos;entraîner une diminution substantielle du prix de vente, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
 
 3) ALORS QU&apos;en tout état de cause, aux termes de l&apos;article 15-II, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, le congé délivré au locataire doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu&apos;en l&apos;