Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-16.725 du 24/10/2018,  partie 4


qu'il ne peut toutefois qu'être relevé (et sans qu'il n'y ait lieu de rentrer dans la discussion de savoir si la résidence de tourisme relevait ou non du secteur dit "protégé" de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ou si elle en était exclue au regard du caractère commercial des locaux) que la Sci Résidence de Cordat a fourni aux acquéreurs une garantie d'achèvement par la CEGC, conformément à l'article R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation, et que cette garantie a été assortie de l'obligation pour les acquéreurs, mentionnée dans l'acte authentique, de verser tous les appels de fonds sur un compte financier centralisateur auprès de la Fortis Banque, permettant un contrôle de leur utilisation par la CEGC et devant donc leur garantir cette bonne utilisation, notamment en cas de défaillance de la Sci Résidence le Cordat ; que le succès de l'opération dépendait de l'achèvement des travaux permettant ensuite le classement en résidence de tourisme et la location des biens rénovés ; que la question à laquelle le tribunal doit répondre est donc de déterminer si cette opération présentait des risques particuliers pouvant sérieusement compromettre le but recherché paries investisseurs, et si le notaire e commis des fautes ayant permis ou favorisé la réalisation du risque ; Sur les manquements reprochés : 1) sur le défaut de conformité du permis de construire ; que la Scp D... fait valoir avec pertinence que le permis de construire délivré le 12 août 2002 n'a pas mentionné le nombre de logements à créer ; qu'il a déjà été dit ci-dessus qu'entre le date de délivrance de ce permis de construire et celle du dépôt en l'étude notariale le 9 janvier 2004 de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, il a été procédé par la Sci Résidence le Cordat et par l'architecte E... à un réaménagement du bâtiment B - Le Bourbon n'ayant pas entraîné d'augmentation de surface pour les logements, puisque le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008 mentionne une augmentation de la SHOB et de la SHON uniquement pour la partie en extension (piscine et salles de conférence) et que cette seule modification n'impliquait pas la délivrance d'un nouveau permis de construire ; qu'il est en revanche inexact pour la Scp D... de soutenir que le réaménagement n'a pas entraîné de modification de l'aspect extérieur des logements puisque ceci est précisé dans le permis modificatif qui devait donc être requis ; qu'en toute hypothèse, la situation a été régularisée par le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008, qu'il n'en subsiste donc aucun grief pour M. X... Y... comme pour les autres acquéreurs ; que c'est donc vainement, en l'absence de tout dommage actuel en relation de causalité avec un tel manquement, qu'ils reprochent au notaire de n'avoir pas vérifié la conformité du permis de construire aux caractéristiques de l'immeuble ; 2) sur le défaut de classement en résidence de tourisme ; qu'il a également déjà été dit ci-dessus qu'en l'absence de disposition législative ou réglementaire prévoyant un classement à titre provisoire le classement ne pouvait donc être délivré que lorsque tous les travaux auraient été terminés et qu'il est acquis aux débats que le classement définitif du bâtiment B – Le Bourbon – a été refusé à la SCI Résidence Le Cordat le 22 juin 2009 au seul motif de travaux inachevés avec des locaux ni meublés, ni équipés et de l'absence d'exploitation effective comme résidence de tourisme ; que c'est là aussi vainement, en l'état du droit positif applicable, que M. X... Y... reproche au notaire de n'avoir pas vérifié que les conditions requises pour la délivrance de cet agrément n'auraient pas été réunies au jour de la vente, ce qu'il ne démontre pas ; que ce grief n'est donc pas fondé ; 3) sur l'existence des garanties de loyers et de rachat et la solvabilité de la société garante : qu'aucun document déposé au rang des minutes du notaire le 9 janvier 2004 n'a fait mention des garanties de loyers et de rachat ; que l'existence de ces garanties n'est en outre apparu : - ni dans le contrat de réservation qui ne fait état que d'une pacte de préférence, par ailleurs repris dans l'acte notarié de vente, - ni dans le bail commercial passé entre la Sci Résidence le Cordait et la Sarl Gestion les Hauts de Cordat, - ni dans le bail commercial conclu entre la Sarl Gestion les Hauts de Cordat et M. X... Y... ; que M. X... Y... ne rapporte pas la preuve que d'autres documents faisant état de ces garanties facultatives n'aient pu être portés à la connaissance du notaire ; qu'ils n'allèguent même pas le fait qu'ils aient eux-mêmes porté à sa connaissance les documents en leur possession, - comme la promesse synallagmatique de vente du 11 février 2004 - ou ceux allégués en leur possession mais non nominatifs - comme l'attestation de garantie de loyers par la société TRM ;