Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.865 du 27/02/2020,  partie 5


Attendu qu'il convient, dans ces conditions, de constater l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail et d'ordonner l'expulsion de Monsieur W... N... dans le délai d'un mois à compter de la signification de in présente ordonnance, à défaut de libération volontaire des lieux d'ici cette date et ce, sous peine, passé ce délai, d'une astreinte de 150 euros par jour de retard ; Que Monsieur W... N... doit être condamné à régler à la SCI [...] la somme de 21,697,81 euros miros au titre des loyers impayés arrêtés au 12 décembre 2013 ; Que Monsieur W... N... doit en outre être condamné à payer à la SCI [...] une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges locatives et ce à compter du 12 décembre 2013 jusqu'à la libération des lieux » ;
 
 ALORS QUE, PREMIEREMENT, le preneur est en droit d'invoquer l'exception d'inexécution, pour suspendre le paiement des loyers et des charges et, de façon plus générale, l'exécution des obligations qui lui incombent, lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination ; qu'en s'abstenant de rechercher si les travaux entrepris par les propriétaires pour éradiquer la mérule, à compter de juin 2011 et qui ont duré jusqu'en juin 2013, ne rendaient pas impossible l'usage des lieux conformément à leur destination, et si dès lors Monsieur N... n'était pas fondé à suspendre le paiement des loyers et des charges, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1728 du Code civil et des règles gouvernant l'exception d'inexécution en matière de bail ;
 
 ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, dès lors que l'état des lieux rend impossible leur usage conformément à leur destination, conformément à la destination convenue, il importe peu que le bailleur ait entrepris des travaux pour pouvoir satisfaire ultérieurement à son obligation de délivrance ; qu'à cet égard, et toujours s'agissant du paiement des loyers et des charges, l'arrêt a été rendu en violation de l'article 1728 du Code civil et des règles gouvernant l'exception d'inexécution en matière de bail ;
 
 ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et de la même manière, il importe peu qu'une fois les travaux achevés, les locaux puissent être regardés comme de nature à permettre au preneur un usage conforme à leur destination ; que de ce point de vue également, s'agissant du paiement des loyers et des charges, l'arrêt a été rendu en violation de l'article 1728 du Code civil et des règles gouvernant l'exception d'inexécution en matière de bail ;
 
 ET ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, et s'agissant de l'obligation de s'assurer, faute d'avoir recherché si, au vu des pièces produites, Monsieur N... n'établissait pas une erreur d'imputation, de la part de l'assureur, et si en définitive, l'imputation ayant été rectifiée, le local ne devait pas être considéré comme assuré, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1728 du Code civil, ensemble au regard des règles gouvernant l'exception d'inexécution en matière de bail.