Cour d'appel de Noumea, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.556 du 23/09/2021,  partie 4


En effet, la présence desdits ouvrages, carport, portiques d'étagères et le portail édifiés sur le cheminement de la servitude, tendent de façon significative à restreindre son usage ; que l'obligation prévue par l'article 701 du code civil est une charge réelle pesant sur le fonds lui-même, le suivant en quelque main qu'il passe (Cassation 3e chambre civile, 26 novembre 1970) ; que dans ces conditions, M. [G] est fondé à solliciter des défendeurs, propriétaires du lot n°41, la réalisation de travaux de nature à rétablir l'assiette de la servitude de passage dont bénéficie le lot n° 42, en vertu des titres précédemment énoncés ; qu'il y a lieu en conséquence d'ordonner à [V] [H] et [Z] [M] d'enlever à leurs frais tous ouvrages et tous matériels, de quelque nature qu'ils soient, situés sur la servitude de passage décrite dans l'acte de vente du 28 novembre 2006 et dans le règlement de copropriété du lotissement [T] du 18 avril 1997, page 17, instaurée au profit du lot n° 42, d'une largeur de 4 mètres, sans limitation de hauteur, et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte » ;
 
 1°) ALORS QUE si la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts, il y a en revanche incompatibilité entre la division de l'immeuble en lots de copropriété et la création d'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif ; que pour ordonner à M. [M] et Mme [H] d'enlever à leurs frais tous ouvrages et tous matériels, de quelque nature qu'ils soient, situés sur la servitude de passage instaurée au profit du lot n° 42 appartenant à M. [G], la cour a jugé que l'incompatibilité décrite comme absolue entre copropriété et servitude par les appelants n'était pas démontrée ; qu'en statuant de la sorte, quand elle avait elle-même relevé que les appelants affirmaient dans leurs conclusions qu'une servitude ne peut en aucun cas être établie sur une partie commune, fût-elle concédée à la jouissance d'un ou de plusieurs lots, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les dispositions de l'article 637 du code civil et des articles 1er, 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ;
 
 2°) ALORS QUE si la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts, il y a en revanche incompatibilité entre la division de l'immeuble en lots de copropriété et la création d'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif ; que, pour ordonner à M. [M] et Mme [H] d'enlever à leurs frais tous ouvrages et tous matériels, de quelque nature qu'ils soient, situés sur la servitude de passage instaurée au profit du lot n° 42 appartenant à M. [G], la cour a jugé que l'incompatibilité décrite comme absolue entre copropriété et servitude par les appelants n'était pas démontrée ; qu'en statuant de la sorte, quand elle avait elle-même relevé qu'il résultait tant des conclusions des parties que du règlement de copropriété que l'assiette de la servitude litigieuse établie au profit du lot n° 42 appartenant à M. [G] ‘‘se situe bien dans une partie commune'' dont les propriétaires du lot n° 41 – Mme [H] et M. [M] – avaient ‘‘la jouissance privative et exclusive'', la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les dispositions de l'article 637 du code civil et des articles 1er, 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ;
 
 3°) ALORS QU'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; qu'il ne peut être fait abstraction des droits indivis des autres copropriétaires ; que le droit de construire ou de détruire sur des parties communes, même assorti d'un droit de jouissance exclusif, reste un droit accessoire aux parties communes qui ressortit au syndicat des copropriétaires ; que l'obligation de conservation et d'entretien qui incombe au copropriétaire qui a la jouissance privative d'une partie commune lui impose de conserver et d'entretenir le bien dans l'état dans lequel il l'a reçu ; que pour condamner M. [M] et Mme [H] à enlever à leurs frais tous ouvrages et tous matériels situés sur la ‘‘servitude'' de passage instaurée au profit du lot n° 42 appartenant à M. [G], la cour a jugé que la jouissance privative de la parcelle litigieuse confie aux appelants ‘‘le droit d'usage, l'usus, le droit d'en tirer les fruits, le fructus, et par conséquent l'obligation de le conserver et de l'entretenir au même titre, par exemple, qu'un usufruitier ; qu'en détenant la jouissance privative de la parcelle sur laquelle repose l'assiette de la servitude dont bénéficie la partie adverse, Mme [H] et M. [M] ont l'obligation de procéder aux travaux nécessaires à l'utilisation prévue par la convention de 1997'' ;