Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.432 du 07/01/2021,  partie 7


qu'en énonçant que le bailleur aurait dû engager de grosses réparations sur les murs maîtres et les planchers afin de remédier à la fragilité de l'immeuble, ce qu'il n'a pas fait, sans rechercher si, aux termes du bail, les grosses réparations n'étaient pas mises contractuellement à la charge du preneur et sans constater un état de vétusté de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article 1755 du code civil et l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable aux litiges,
 
 5° Alors en cinquième lieu qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure; qu'en énonçant par motifs propres que « le bailleur aurait dû engager de grosses réparations sur les murs maîtres et les planchers afin de remédier à la fragilité de l'immeuble, ce qu'il n'a pas fait » et, par motifs adoptés des premiers juges, que « s'il est incontestable est incontestable que la présence d'une infiltration d'eau permanente au travers du plancher haut du rez-de-chaussée a nécessairement contribué à l'affaiblissement de la structure de ce plancher, cette infiltration ne peut être responsable à elle seule de l'état de délabrement important constaté par l'expert, qu'en effet, les désordres concernent également les poutres du plancher haut du sous-sol ainsi qu'une poutre de l'escalier, que par ailleurs, des réparations de fortune des bois d'enfustage ainsi que les renforcements des poutres bois par des poutres métalliques témoignent d'une antériorité de ces problèmes structurels, qu'il est donc établi que la carence de la société Kennedy Immo en sa qualité de propriétaire depuis le 22 décembre 2010 est bien à l'origine de l'arrêté de péril du 3 octobre 2013 nonobstant le défaut d'entretien qui peut être reproché à Madame E... L..., épouse K..., en rapport avec la fuite d'eau en provenance d'une salle de bain du 1er étage » sans rechercher si, aux termes de son rapport de diagnostic immobilier en date du 18 décembre 2010, la société 123 Diag Immo n'avait pas conclu à cette date à un bon état de la structure de l'immeuble et de son aménagement intérieur de sorte que la situation constatée trois ans plus tard dans l'arrêté de péril du 3 octobre 2013 était imputables aux fuites d'eaux et infiltrations permanentes ainsi qu'aux manquements contractuels imputables au preneur tenu non seulement d'une obligation d'entretien mais aussi des grosses réparations et ne pouvait par conséquent être imputée au bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1720, 1732 et 1755 du code civil, ensemble l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige,
 
 6° Alors en sixième lieu qu'il était soutenu dans les conclusions d'appel de la société Kennedy Immo et de la SCI L'Etang que dans un courrier en date du 5 septembre 2014 la ville de Marseille avait confirmé l'arrêté de péril en date du 8 octobre 2013 mais aussi confirmé l'extension du péril el la nécessité de travaux étendus en raison de l'augmentation de charge due à la pose de carrelages par Mme L..., épouse K..., et avait accordé en conséquence un nouveau délai d'un mois, non pas pour terminer les travaux mais pour présenter un projet de remise en état tenant compte de la modification ainsi apportée par le preneur aux lieux loués ; qu'il en était déduit que le bailleur ne pouvait se voir reconnaître à ce titre une quelconque responsabilité, les travaux imposés par l'administration étant la conséquence de ceux entrepris par le preneur sans aucune autorisation de l'ancien propriétaire et sans l'intervention d'un maître d'oeuvre et d'un bureau d'études ainsi qu'un défaut d'entretien de l'escalier imputable à Mme L..., épouse K...; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION