Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-17.908 du 23/05/2019,  partie 3


D'ailleurs la passation d'un contrat de mise en location du bien par la société hôtelière Résidence & Châteaux montre que l'intéressé n'avait nulle intention de s'occuper de la location lui-même a fortiori dans un cadre professionnel ; qu'ainsi le régime loueur en meublé professionnel n'était pour lui qu'un régime fiscal ; que la qualité invoquée tant par le notaire que par la société Samalex de loueur en meublé professionnel de M. V... ne démontre donc pas que celui-ci ait acquis le bien de Serquigny à titre professionnel, l'acquisition étant, faute de mention spéciale dans les actes ni de démonstration autre, faite par l'intéressé à titre personnel ; que - sur le régime juridique de l'opération Il est constant d'une part que la vente par acte authentique du 15 septembre 2006 a porté sur un lot immobilier ancien en cours de rénovation nécessitant des travaux importants, lot que la société Foncière Barbatre, venderesse, s'est engagée à livrer à M. V... achevé clans un délai déterminé, à savoir le 31 décembre 2006, d'autre part que le constat huissier réalisé le 10 août 2007 démontre que l'immeuble est loin d'être achevé puisque : « le sol se compose d'une chape en ciment à l'état brut », « les murs sont à l'état brut est partiellement rénovés », « ce bâtiment est dépourvu de cloisons intérieures », « le plafond se compose du plancher en béton de l'étage, le tout à l'état brut », « les ouvertures pour les portes et les fenêtres sont visibles dans les murs mais ne sont pas aménagés », « l'accès au premier étage s'effectue de façon provisoire par une échelle ; aucun escalier n'est installé pour accéder à l'étage », « la charpente est visible au plafond du premier étage », « les installations électriques et sanitaires sont en cours de réalisation », « les murs extérieurs de ce bâtiment se composent en partie basse de silex et de briques puis d'un revêtement en ciment à l'état brut par endroits », « un pourtour façon pierre est visible au niveau de chacune des ouvertures du rez-de-chaussée », « la toiture se compose de petites tuiles plus anciennes côté façade côté arrière », « des tuiles sont manquantes sur une certaine surface tant côté façade côté arrière », « les encadrements des ouvertures situées à l'étage sont assez vétustes », les photographies jointes montrant que le bâtiment ne comporte pas de fenêtres ni de portes extérieures dans ses ouvertures ; qu'il est aussi patent qu'un second constat d'huissier de justice en date du 6 novembre 2007 démontre que le chantier est quasiment dans le même état, même si un responsable de travaux fait état de pose de tomettes dans les 15 prochains jours, et si les ouvertures de l'étage ont été bouchées à certains endroits ; que si l'acquéreur évoque la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 relative notamment à la vente d'immeubles à rénover, cette loi n'apparaît pas applicable à l'espèce puisque le contrat de vente sous-seing-privé a été conclu le 4 juillet 2006, c'est-à-dire antérieurement à la loi précitée dont le décret d'application date du 18 décembre 2008 ; que toutefois l'acquéreur invoque le régime propre à la vente d'immeubles en état futur d'achèvement issu de la loi du 3 janvier 1967, régie par les articles L 262-1 (dont l'énoncé figure aussi à l'article 1601-1 du code civil) et R 262-1 du code de la construction et de l'habitation : Ainsi qu'il est dit aux articles L 261-1 du code de la construction et de l'habitation, et 1601-1 du code civil : "La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement." Ainsi qu'il est dit aux articles 1601-3 du Code civil et L 261-3 du code de la construction d'une habitation "La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux." ; que M. V..., pour soutenir sa thèse de vente en l'état futur d'achèvement fait référence à l'acte authentique « (...) il est précisé que l'immeuble objet de la présente vente a fait l'objet d'aménagements intérieurs, qui par leur importance équivalaient à une véritable reconstruction... » ; que Me G... fait valoir que « la vente en l'état futur d'achèvement est un mécanisme de commercialisation d'opérations immobilières et que dans un tel cadre les travaux ne doivent pas être pris en compte depuis leur origine mais uniquement à partir de la vente du bien, en sorte qu'au jour de la commercialisation, l'état d'avancement des travaux était tel que la vente ne pouvait plus être soumise au régime de la vente en l'état futur d'achèvement » ;