Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.589 du 17/09/2020,  partie 5


qu'il est en revanche relevé le droit assez inhabituel en la matière de préemption du bailleur sur la cession du fonds de commerce, qui est assurément une contrainte justifiant un abattement de la valeur locative de même que la limitation du droit de cession à des enseignes "de notoriété équivalente", notion dont l'expert relève à juste titre le caractère vague susceptible de laisser cours à une appréciation discrétionnaire de la bailleresse ; que la mise à la charge du preneur de l'intégralité des travaux, à l'exception de ceux assurant le clos et le couvert, y compris ceux nécessités par la vétusté ou l'usure et le remplacement de tous appareils y compris de chauffage ont été qualifiés à raison par l'homme de l'art de charge exorbitante ; qu'à l'évidence elle justifie une pondération de la valeur locative ; que la mise à la charge du preneur de la taxe foncière, pour être habituelle dans les baux commerciaux, n'en justifie pas moins un abattement de la valeur locative, appréciée ici en 2012 soit avant l'entrée en vigueur de la loi dite "Pinel" le 1er septembre 2016, qui autorise son transfert au preneur ; qu'enfin le remboursement de la surprime relative à une activité entraînant une augmentation de la prime d'assurance du bailleur est encore une contrainte à prendre en considération ; qu'au regard des éléments communiqués, les abattements que propose d'appliquer l'expert E... au titre des contraintes susvisées imposées au preneur à hauteur de - 9,50 %, dont 5 % pour le seul droit de préemption du bailleur apparaissent pertinents et seront entérinés ; qu'à l'inverse l'autorisation de sous-location, certes réservée aux seules filiales du locataire, est un facteur de majoration de la valeur locative, que l'expert a pertinemment fixé à 2 % compte tenu de la restriction susvisée ; que s'agissant enfin des éléments comparatifs de prix pratiqués dans le voisinage, l'article R. 145-7 du code de commerce dispose que "les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation" ; que la SAS IKKS Groupe reproche aux deux rapports communiqués par son contradicteur de retenir une valeur de marché reposant seulement sur des références de baux nouveaux, alors qu'il s'agit effectivement ici de fixer une valeur de révision de loyer au regard de références de baux en cours, de renouvellements judiciaires ou amiables et de locations nouvelles ; que M. Y... E... a retenu comme valeur comparative six locaux commerciaux situés dans la zone de chalandise après avoir sélectionné dans un premier temps 20 boutiques, dont 8 seulement ont répondu à son questionnaire, et avoir écarté deux enseignes ("C'est deux euros" et "Giropharm") dont les activités (discount et pharmacie) étaient sans rapport avec le local commercial dont s'agit ; que sur les 6 enseignes restantes, seules 5 ont accepté une visite des lieux et la remise du bail, auxquelles l'expert a ajouté une 6ème enseigne "Princesse Tam Tam" suggérée par la SCI Force 7 et dont l'ensemble des documents avaient été fournis ; que ces 6 enseignes sont toutes situées [...] et ont pour activité "chaussures et accessoires", "prêt à porter" et "lingerie" ; que l'homme de l'art s'est expliqué de façon convaincante sur son choix réfléchi d'écarter la valeur de référence de l'enseigne IKKS Men du fait d'un risque de manque d'impartialité lié à la proximité des deux marques, cette décision étant validée par la SCI Force 7, et de son choix de retenir celle de l'enseigne "Princesse Tam Tam" dont l'incidence d'intérêts capitalistiques entre la SCI Prune, bailleur du local commercial, et la SCI Force 7 n'est pas avérée ; qu'en réponse au dire de la SCI Force 7, l'expert rétorque à juste titre qu'aucune raison objective ne justifie d'écarter les valeurs locatives des deux enseignes Minelli et André, que celle-ci qualifie d'anormalement basses ; qu'il ne saurait par ailleurs être accordé aucun crédit, compte tenu de la nature du litige en cause, au tableau de référence locative de la ville de Besançon émanant d'un courriel de la Centrale du Commerce – M. C... Q..., communiqué par la bailleresse, qui conclurait à un chiffre moyen de marché de 700 euros/m² pondéré par an, lequel ne saurait constituer une expertise immobilière, ni une critique sérieuse des données retenues par l'expert ; Que les éléments de comparaison retenus par Mme F... comportent dans son tableau de références 2012 quatre références sur six dont les stipulations commerciales n'ont pas été communiquées à celle-ci de sorte qu'elle n'a pu appliquer les pondérations d'usage ;