Cour d'appel de Toulouse, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-16.905 du 01/02/2023,  partie 10


qu'il lui appartient également d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques juridiques comme économiques des actes auxquels il confère la forme authentique, excepté les risques connus de tous, et, le cas échéant, de leur déconseiller de les signer ; [...] ; que les consorts [H] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de l'absence de contrepartie aux frais susvisés qu'ils ont expressément autorisé le notaire rédacteur de l'acte de vente à prélever sur le prix pour être remis aux "divers intervenants" à l'instigation desquels les conditions financières de la vente à réméré ont été mises en place, leur obligation au paiement de ces frais restant valable quoique la cause n'en soit qu'imparfaitement exprimée dans l'acte qui ne précise pas l'identité de ces intervenants ; que d'autre part, il est constant que la condition suspensive de constitution d'un gage-espèces stipulée au profit des vendeurs au paragraphe 902 du compromis, ainsi rédigé : "Il est convenu qu'il sera versé par l'ACQUEREUR ou pour son compte, entre les mains du notaire désigné pour recevoir l'acte authentique, une somme égale au montant du prix et des frais (d'un montant approximatif de DOUZE MILLE CENT EUROS). Ce versement sera fait par l'ACQUEREUR à titre de sûreté, en garantie de son engagement d'acquérir. Il devra être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue ci-dessous pour la signature de l'acte authentique. Le notaire qui recevra ce versement de CENT SOIXANTE SEPT MILLE CENT EUROS (167.100€) en deviendra automatiquement séquestre. La condition sera censée défaillie à défaut de la production par l'ACQUEREUR du justificatif de ce versement, sans préjudice de l'application de l'article 1178 du Code civil. Cette condition suspensive est une condition essentielle et déterminante du consentement du VENDEUR qui n'aurait pas contracté en l'absence de celle-ci. L'ACQUEREUR déclare avoir été parfaitement informé de la rigueur des conséquences en cas de non-réalisation de cette condition. Les parties rappellent que cette condition suspensive doit être appliquée strictement et ne pourra en aucune façon faire l'objet d'une prorogation ou d'une renonciation tacite, toute prorogation ou renonciation ne pouvant être qu'expresse et écrite", n'était, pas réalisée au 15 octobre 2010, date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique, de sorte que les consorts [H] étaient en droit de se prévaloir de la caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil, comme indiqué au paragraphe 904 du compromis ; qu'ils ont passé outre et, au vu du projet d'acte que leur a transmis Me [B] [U] le 18 octobre 2010 avec la procuration pour vendre à lui retourner, ont régularisé le 21 du même mois cette procuration précisant expressément que le prix sera "payable à concurrence de la somme de DIX HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS (18.500 €) le jour de la régularisation de Lacté authentique de vente et le solde de CENT TRENTE SIX MILLE CINQ CENTS EUROS (136.500 €) au plus tard dans le délai de 2 mois maximum à compter du jour de la régularisation de l'acte de vente, sans intérêt jusqu'à cette date", que "passé ce délai, cette somme sera productive d'intérêts au taux de SIX POUR CENT L'AN (6 %) l'an" et que le VENDEUR déclare avoir été informé par Me [B] [U] [...] des risques encourus pour le cas où il ne serait pas en mesure d'exercer sa faculté de rachat", de sorte que l'acte authentique a été passé le lendemain sur cette base avec, en garantie du paiement du solde du prix et de tous frais et accessoires, affectation de l'immeuble vendu par privilège spécial expressément réservé aux vendeurs, inscrit par le notaire le 1er décembre 2010 à la conservation des hypothèques de [Localité 5], volume 2010V n°942, conformément aux articles 2374 1° et 2379 du code civil ; que s'ils ont ainsi renoncé sans équivoque dans un écrit à la caducité de la vente résultant de la non-réalisation de la condition suspensive de constitution d'un gage-espèces exclu par les modalités de paiement du prix de vente finalement convenues, le notaire ne justifie pas avoir attiré spécifiquement leur attention sur la possibilité de renoncer à la vente du fait de la défaillance de cette condition, ni sur les risques d'un paiement différé, même assorti d'une stipulation d'intérêts de retard et garanti par l'inscription du privilège du vendeur d'immeuble ; [...] qu'il n'est pas démontré [que ce manquement] a fait obstacle au règlement des créanciers de Mme [O] [H] et à l'exercice de la faculté de rachat dans le délai restant de treize mois et demi, ni même qu'il a privé celle-ci, compte tenu de l'importance de son endettement, d'une chance sérieuse de trouver un autre acquéreur aux conditions initiales avant le 5 mai 2011 ou à des conditions plus favorables, la première offre d'achat à réméré formulée le 7 avril 2010 par M. [B] [F] portant sur un montant net, garantie d'occupation et honoraires déduits, de seulement 102 000 euros, mais tout au plus qu'il l'a empêchée de renégocier les clauses du contrat concernant l'indemnité d'occupation précaire d'un montant de 1 200 euros par mois qu'elle pouvait raisonnablement prétendre calculer au prorata du prix payé sur la période de six mois et demi écoulée du 22 octobre 2010 au 5 mai