Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.971 du 04/03/2021,  partie 3



 En l'espèce, le comportement fautif des sociétés Cevede et Jacmar à l'égard de la société Système U-Est, établi par la sentence arbitrale, ne peut être sujet à plus ample discussion et, eu égard aux usages en cours dans la grande distribution pour assurer la protection des réseaux de vente du fait de leur caractère stratégique pour cette activité, l'argumentation développée par la société coopérative selon laquelle les crédits bailleurs, professionnels des opérations immobilières, savaient que son réseau était protégé par l'existence d'un droit de préférence, mérite d'être approuvée.
 En revanche, le fait que les sociétés CMCIC Lease et Finamur connaissaient sa propre intention de s'en prévaloir, ne saurait, contrairement à ce qui est soutenu par la société Système U-Est, être valablement inféré de l'absence, dans l'acte authentique dressé par Me G... le 11 août 2006, d'une clause type relative à l'absence d'un droit de préemption, et de l'obligation pour ces professionnels du financement immobilier de s'informer.
 
 Il apparaît, en effet, que le projet des consorts M... et de leurs sociétés de transférer l'hypermarché, soumis à la CEP le 23 novembre 2006, était connu de la société Système U-Est qui reconnaît d'ailleurs y avoir, dans un premier temps, prêté son concours avant que les relations entre les parties ne se détériorent.
 En outre, dans un contexte où il est effectif que le droit de préemption ne faisait l'objet d'aucune publicité, il est démontré par les attestations de M. K... L..., ancien chargé d'affaires au Crédit Agricole, dont la société Finamur est une filiale (pièce n° 20) et de M. K... Y..., maître d'oeuvre de l'opération d'agrandissement (pièce n° 21) qu'en 2005 et 2006, le projet de transfert de l'hypermarché a donné lieu à plusieurs réunions en présence d'un chef de projet de la société Système U-Est. Et, s'il ressort de l'attestation de M. L... que d'autres organismes de crédit-bail que les sociétés intimées étaient présents à ces réunions (Ucabail et la filiale de crédit-bail de la société Lyonnaise de Banque), la société Système U-Est ne pouvait ignorer qu'un tel moyen de financement était envisagé par ses cocontractants, et qu'il pouvait s'avérer prudent de prendre toutes précautions utiles à ce sujet.
 Ainsi, alors qu'il existait, comme l'indique la société Système U-Est, courant 2005 et début 2006, d'intenses négociations entre les parties relatives à la prise en charge par la société coopérative de la pénalité infligée aux sociétés Cevede et Mocrixa en suite de leur départ du groupement Intermarché, la société Système U-Est, qui n'ignorait pas la possibilité d'un financement du transfert au moyen d'un crédit-bail immobilier, ne peut valablement reprocher aux créditsbailleurs un manque de précaution dont elle a elle-même fait preuve, et de s'être abstenus de procéder à des vérifications autres que celles opérées au fichier immobilier.
 Dès lors c'est à bon escient, que ne se livrant pas à une inversion de la charge de la preuve incombant à la société Système U-Est, les premiers juges - qui ont relevé que si le groupe Carrefour avaient été mis en garde des conséquences d'une violation de ses droits par la société Système U-Est, il n'en avait pas été de même des crédits-bailleurs - ont considéré qu'il n'était pas prouvé que les sociétés CMCIC Lease et Finamur étaient informées de la volonté de la société coopérative d'exercer son droit de préemption (arrêt attaqué, p. 14 et 15) ;
 
 1°/ Alors qu'il appartient en toutes circonstances à tout acquéreur professionnel, dès lors qu'il a connaissance de l'existence d'un droit de préférence, de s'informer sur les intentions de son bénéficiaire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel relève que les sociétés CMCIC Lease et Finamur, professionnels des opérations immobilières, savaient que le réseau de la société Système U-Est était protégé par l'existence d'un droit de préférence ; qu'en retenant néanmoins, pour rejeter ses demandes, qu'il appartenait à la société Système U-Est d'apporter la preuve de leur connaissance de son intention de se prévaloir de ce droit et qu'elle ne pouvait valablement leur reprocher un manque de précaution à cet égard, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1382 du même code dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°/ Et alors qu'il appartient en toutes circonstances à tout acquéreur professionnel, dès lors qu'il a connaissance de l'existence d'un droit de préférence, de s'informer sur les intentions de son bénéficiaire ; qu'à défaut de pouvoir en justifier, il doit être présumé avoir eu connaissance de l'intention du bénéficiaire de ce droit de l'exercer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel relève que les sociétés CMCIC Lease et Finamur, professionnels des opérations immobilières, savaient que le réseau de la société Système U-Est était protégé par l'existence d'un droit de préférence ;