Cour d'appel de Paris,  décision 12-13.441 du 11/12/2013,  partie 3


que si l'article 7 de la délégation de mandat de vente prévoit les conditions de rémunération du mandat de vente, soit 3 % HT à la charge du mandataire principal, cette rémunération vient s'imputer sur le prix de vente que ce dernier perçoit ; que le tableau des ventes dont font état les locataires fait apparaître des montants correspondant aux commissions du mandataire principal et du mandataire délégué, soit ceux dus par le mandant au mandataire principal (4 % du prix de vente) et par le mandataire principal au mandataire délégué (3 % des 4 % reçus du mandant), ce qui confirme que les commissions prévues sont prises en charge par le vendeur et non par l'acquéreur ; qu'ainsi les appelants étaient parfaitement informés par l'offre qui leur était faite au prix qu'ils avaient à payer s'ils exerçaient leur droit de préemption sans être induits en erreur par une formulation erronée (..) qu'il s'ensuit que les appelants seront déboutés de leur demande de nullité de l'offre de vente du 14 septembre 2006 ; 
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'accord collectif du 9 juin 1998 prévoit que les modalités de réalisation de diagnostic et bilans techniques sont examinées entre le bailleur et les associations de locataires représentatives au sens de l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986 à savoir toute association qui représente au moins 10 % des locataires ou est affiliée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation ; qu'en l'espèce il n'existe pas dans la copropriété d'association représentative des locataires mais une Amicale des locataires c'est-à-dire un groupement de locataire tel que défini par l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986, que cette Amicale ne justifie pas être affiliée à la CNL ni être représentative au sens de l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986, que ce groupement bénéficie des mêmes prérogatives que celles des associations de locataires hormis la possibilité d'assister aux assemblées de copropriétaires, que l'accord collectif ne vise que les associations et non les groupements de locataires tels que définis dans la loi du 23 décembre 1986, et que la distinction de nature et de droits entre les deux entités conduit à faire une interprétation stricte du texte qui ne prévoit pas la nécessité d'un examen des bilans techniques avec les groupements de locataires, l'Amicale des locataires n'ayant du reste jamais formulé de demande en ce sens, bien que parfaitement informée du déroulement de la procédure ; ¿ l'offre de vente présentée aux locataires indique un prix de vente détaillé par élément mis en vente, que cette offre ne mentionne en aucun cas que le prix proposé inclurait une commission ni que les acquéreurs auraient à en supporter une, l'offre indiquant uniquement que l'acquéreur payera les frais de vente ce qui s'entend des frais de notaire, que si l'article 7 de la délégation de mandat de vente prévoit les conditions de rémunérations du mandat de vente, il est bien précisé que celle-ci est à la charge du mandataire principal et que cette rémunération vient s'imputer sur le prix de vente que celui-ci perçoit et dont il choisit de déduire la rémunération due au mandataire auquel il a eu recours et que rien en l'état ne permet d'établir que le prix de vente proposé serait majoré du montant de la rémunération due au mandataire ; 
 
 1°/ ALORS QUE conformément aux accords collectifs du 9 juin 1998 le bailleur doit, préalablement à la décision de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble, informer de son intention les associations de locataires représentatives au sens de l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986, c'est-à-dire « tout groupement de locataires affilié à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation ou toute association qui représente au moins 10 % des locataires ou est affiliée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation », peu important, pour qu'il soit représentatif, que le groupement soit une association déclarée à la préfecture en application de la loi du 1er juillet 1901 ; qu'en jugeant qu'il ne pouvait être reproché à la société GENERALI VIE de ne pas avoir informé l'amicale des locataires de son intention de mettre les lots composant l'immeuble litigieux, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ne s'agissait pas d'une association déclarée à la préfecture et qu'il ne s'agissait pas non plus d'une association représentative au sens de l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986, peu important qu'elle ait été affiliée à une organisation représentative de locataires siégeant à la commission nationale de concertation, a violé les dispositions des accords collectifs du 9 juin 1998, rendues obligatoires par le décret du 22 juillet 1999, ensemble, l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986 ; 
 
 2°/ ALORS QUE, dans la mesure où l'offre de vente faite par le bailleur au locataire, titulaire du droit de préemption, ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur ouvrant au mandataire le droit au paiement d'une commission, l'imputation sur le prix de vente d'une telle commission, qui, même mise à la charge du vendeur, entraîne nécessairement une majoration indirecte du prix, emporte la nullité de l'offre ;