Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-20.294 du 28/09/2022,  partie 4


qu'en l'espèce, il résultait de l'article 4.6 du contrat de bail commercial, intitulé « Contributions impôts-taxes », que « le preneur s'engage à payer ses contributions personnelles, mobilières, taxe professionnelle et autres de toute nature le concernant particulièrement ou relative à son commerce, auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis, la taxe de balayage, l'impôt foncier, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres () et de rembourser au bailleur sur simple requête de sa part les sommes avancées par lui à ce sujet », ce dont il se déduisait clairement et précisément que le preneur était débiteur de la taxe foncière par l'effet du bail ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a dénaturé le contrat de bail, violant ainsi l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et le principe précité.
 
 2°/ ALORS, subsidiairement, QU'en présence d'un doute sur la signification d'une clause contractuelle, il appartient au juge de rechercher la commune intention des parties ; qu'en l'espèce, à supposer même que la clause du contrat visant la taxe foncière ait pu susciter un doute, il appartenait alors au juge de rechercher la commune intention des parties en prenant en compte le comportement du preneur et de ses ayants-cause successifs ayant assumé la charge du remboursement de la taxe foncière au profit du bailleur, comportement qui avait perduré sans contestation pendant douze années jusqu'à la survenance du litige entre les parties, et qui permettait ainsi d'éclairer le sens de l'article 4.6 du contrat ; qu'en s'abstenant de rechercher si ce comportement n'exprimait pas la commune intention des parties, comme l'y invitait pourtant le bailleur (concl. d'appel, p. 12), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 La SCI Geste fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué de l'AVOIR condamnée Geste à rembourser à la société Jaes l'excédent de charges locatives annuelles excédant la somme de 1 300 € par an hors taxes de 2013 à 2016, 
 
 ALORS QUE le juge doit respecter la loi des parties ; que l'article 5.3 du bail stipule que « les charges annuelles de copropriété comprenant l'éclairage extérieur et l'entretien des espaces communs n'excéderont pas 1 300 € HT par an » ; qu'en jugeant que ce plafond s'appliquait à l'ensemble des charges locatives, et non aux seules charges qualifiées par le bail de « charges annuelles de copropriété », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
 Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Jaes entreprise.
 
 La société Jaes Entreprise fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la Sci Geste à lui rembourser l'excédent de charges locatives annuelles excédant la somme de 1.300 euros par an hors taxes de 2013 à 2016 ;
 
 1°/ ALORS QU' il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial prévoyant un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges ; qu'en l'espèce, la société Jaes faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que « la Sci Geste n'a versé aux débats au cours de la présente procédure aucun justificatif détaillé permettant de déterminer précisément quelles charges il entendait faire supporter à la société Jaes. La Cour relèvera que la Sci Geste se contente de verser aux débats des tableaux établis par elle-même sans aucun justificatif des dépenses prétendument supportées », de sorte que « dans ces conditions, la société Jaes est fondée à réclamer le remboursement de l'ensemble des charges qu'elle a versées à la Sci Geste » (cf. p. 36) ; qu'en limitant le remboursement des charges à la somme excédant celle de 1.300 euros Ht par an de 2013 à 2016, quand la Sci Geste n'avait nullement établi le montant de sa créance en démontrant l'existence et le montant des charges dues, la Cour d'appel a violé les articles 1235 et 1376 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°/ ALORS QUE tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ; que cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ;