Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.526 du 29/11/2018,  partie 3


Il apparaît que les charges de cercle dont le paiement est demandé par le syndicat sont toutes postérieures au 1er octobre 2006, date à partir de laquelle en application de la décision d'assemblée générale du 22 juin 2007, le syndicat en a repris la gestion directe mettant fin à la délégation donnée à l'association Résidence [..]. En conséquence, la discussion instaurée par les appelants sur la validité de cette délégation est sans influence sur leur obligation à paiement. Dans la mesure où ces charges relatives aux conventions de restauration et aux conventions hôtelières étaient prévues au règlement de copropriété, la reprise de leur recouvrement directement par le syndicat de copropriété ne nécessitait pas de modification du règlement, ni de l'objet du syndicat, puisque la mission de conservation de l'immeuble et de gestion des parties communes, qui lui est donnée par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, n'exclut pas la mise en place de ces services destinés à assurer la jouissance de l'immeuble conformément à sa destination. L'argumentation des appelants sur ce point ne peut donc être accueillie. Par application de l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, les charges relatives aux services spécifiques créées sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Celui-ci dispose que les copropriétaires sont tenus d'y participer en fonction de l'utilité que ces services présentent à l'égard de chaque lot. Cette utilité s'apprécie de façon objective, indépendamment de l'utilisation effective par les copropriétaires de ces services ou de l'occupation des appartements. Les appelants doivent donc en assurer le paiement même si leurs studios ont été partiellement inoccupés pendant la période en cause. M et Mme Z... ne peuvent d'ailleurs prétendre que ces charges sont liées à l'occupation des lots, alors que dans leur acte de vente du 29 décembre 1995 avait été négociée une garantie supportée par le vendeur pendant 36 mois en cas d'inoccupation des lots, qui comportait outre le remboursement du loyer prévisionnel, celui des charges de cercle dues en application du chapitre « droits sur les parties communes aux lots compris dans la résidence service » rappelé plus haut. Les justificatifs produits par le syndicat, dont il n'est pas allégué par les appelants que les montants qu'ils visent ne sont pas conformes à la répartition prévue dans le règlement de copropriété ou qu'ils ont réglé des sommes qui ont été omises, révèlent pour le lot 131, vendu le 27 novembre 2008, un arriéré de charges de 10.657,91 €. En ce qui concerne le lot 123, les décomptes versés par le syndicat (pièces 6 et 10) mis à jour au 21 juin 2012 par rapport à la demande devant le premier juge arrêtée en septembre 2011, font apparaître un solde à la charge des époux Z... de 29.579,74 €. En conséquence, M et Mme Z... seront solidairement condamnés à payer au syndicat de copropriété la somme arrêtée au 21 juin 2012 de 40.237,65 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété et de charges de cercle pour les deux lots, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 26 février 2010 sur la somme de 16.854,32 €, du 20 octobre 2011 sur la somme de 19.876,98 € et des conclusions du 8 août 2012 pour le surplus. Les intérêts légaux seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil. Le jugement sera réformé en conséquence sur le montant des condamnations. Il en résulte que l'opposition formée par le syndicat sur le prix de vente du lot 131 est fondée, que la demande de mainlevée des époux Z... doit être rejetée. De même l'action en recouvrement du syndicat à laquelle il est fait droit ne présente pas de caractère abusif. Sur la demande de M et Mme Z... en répétition de l'indu : les appelants sollicitent le remboursement de toutes les charges de cercle pour la période de juillet 1997 à octobre 2006 pour un montant de 77.545,37 €. Comme l'a justement rappelé le premier juge, cette somme dont il n'est par ailleurs pas justifié, a été perçue pendant cette période par l'association Résidence [...] conformément à la délégation qui lui avait été donnée par l'assemblée générale des copropriétaires le 2 décembre 1994 et a été révoquée par l'assemblée du 22 juin 2007. M et Mme Z... ne produisent d'ailleurs aux débats aucune pièce démontrant qu'ils ont réglé ces charges au syndicat de copropriété. Dès lors, l'action en répétition de l'indu de M et Mme Z... ne peut être engagée que contre la personne morale destinataire des règlements qui a seule intérêt à défendre, soit l'association Résidence [...]. La demande présentée contre le syndicat de copropriété, personne morale distincte est en conséquence irrecevable. Le jugement sera confirmé sur ce point.
 
 1°- ALORS QU'à défaut d'extension de l'objet du syndicat des copropriétaires à la fourniture aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs, par une modification du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires n'est pas habilité à fournir aux occupants de l'immeuble, des services spécifiques, ni de procéder au recouvrement de charges de cercle ayant pour objet ces services ;