décision 16-18.895 du 18/01/2018,  partie 2



 et une capacité de 40 personnes, pour une durée d'un an avec effet au 1er novembre 2006, le loyer étant fixé à la somme de 110 000 € par an hors taxes et hors charges ; qu'un second bail concernant le même immeuble a été conclu pour la période du 1er novembre 2007 au 31 octobre 2008, 45 chambres étant louées pour une capacité de 60 personnes, le prix du bail étant fixé à la somme de 184 000 € par an hors taxes et hors charges ; que par courrier en date du 14 avril 2008, le conseil de la société GSI-Vitronet a informé la société Fiesta de son intention de résilier le bail aux torts exclusifs du bailleur à compter du 30 avril 2008 ; que par courrier du 29 avril 2008, la société Fiesta a contesté cette rupture anticipée ; que la société Fiesta a alors fait assigner la société GSI-Vitronet devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Albertville aux fins d'expertise ; que par ordonnance de référé en date du 8 juillet 2008, M. Y... a été désigné pour procéder à l'expertise ;
 que l'expert judiciaire a déposé son rapport le 24 mars 2010 ; que par acte d'huissier de justice en date du 23 mars 2011, la société Fiesta a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Rennes la société GSI-Vitronet aux fins d'obtenir l'indemnisation de la perte de loyers ainsi que le paiement des travaux de remise en état ; que par le jugement déféré, le tribunal de grande instance a considéré que le preneur était fondé à invoquer un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur et donc à se prévaloir de la résiliation anticipée du bail, dans la mesure où le bailleur ne s'était pas assuré que les exigences minimales en termes de confort et d'habitabilité étaient assurées ; que le premier juge a ensuite procédé à un partage de responsabilité à hauteur de 50% pour le preneur, reconnaissant que certaines des dégradations lui étaient imputables ; qu'il a enfin rejeté la demande de remboursement des travaux de remise en état pris en charge par la société Fiesta, dans la mesure où celle-ci ne justifiait pas que les travaux réalisés étaient nécessaires et imputables au preneur ; que la SARL Fiesta reproche au premier juge d'avoir statué ainsi, alors que l'article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'elle ajoute que le locataire n'apporte pas la preuve du manquement à son obligation de délivrance par le bailleur, dans la mesure où le bâtiment était conforme à l'usage auquel il était destiné et où il y avait un manque d'entretien des lieux par les occupants ; que l'appelante réclame alors la perte des loyers dus jusqu'à l'expiration du bail, suite à cette rupture abusive, ainsi que la perte de loyers après le 31 octobre 2008 en raison de l'impossibilité de louer les locaux, compte tenu de leur état général imputable à la société GSI-Vitronet, ainsi que de l'expertise en cours ; qu'elle demande donc l'indemnisation de son préjudice ; que la SAS GSIVitronet répond qu'elle a accepté de signer le second bail sous réserve que le bailleur réalise de nombreux travaux de réparation, de nombreux dégâts des eaux et des dysfonctionnements ayant pu être observés au cours du premier bail ; qu'elle indique que ces travaux n'ont pas été effectués ; qu'elle souligne en outre que l'article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état, et répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité ; qu'elle explique que les travaux réalisés par le bailleur avant l'entrée dans les lieux du locataire ont exclusivement consisté à masquer le mauvais état général de l'immeuble et qu'ainsi, le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, ce qui justifiait la résiliation anticipée du contrat de bail ; qu'elle considère qu'elle n'a pas manqué à son obligation d'entretien, la société Fiesta prenant en charge la mise en oeuvre matérielle des travaux, la locataire n'ayant jamais procédé directement à ceux-ci mais étant toujours passée par la société Fiesta ; qu'elle répond enfin que la société Fiesta tente de lui faire supporter les conséquences de ses propres négligences pour voir indemniser son préjudice de perte de loyers dans la période du 1er novembre 2008 au 31 mars 2010 ; qu'aux termes de l'article 1719 du code civil, dans sa rédaction alors applicable, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que la SAS GSI-Vitronet est une société d'envergure nationale ayant pour objet le nettoyage industriel et des collectivités ;