Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-12.761 du 25/09/2019,  partie 2


que durant cette première période, le prêt a été débloqué par paliers compte tenu de l'état d'avancement des travaux jusqu'au 10 janvier 2007, date à laquelle le bâtiment était achevé (livraison 23 décembre 2006) ; que la première échéance d'amortissement est celle du 25 décembre 2006 ; que jusqu'à cette date, il n'a été exigé des emprunteurs aucun remboursement au titre du capital emprunté ; qu'il a été effectivement réclamé mensuellement une échéance dite de franchise, assurance groupe incluse d'un montant initial de 227,61 euros par mois, laquelle a évolué au fur et à mesure du déblocage de la somme empruntée et selon le changement de taux de l'emprunt, lequel est passé de 3,76 % à 5,22 % sur la période courant de décembre 2004 à décembre 2006 ; qu'en prévoyant une période de franchise avec paiement de mensualités dites de franchise réduites au coût de l'assurance et des intérêts coïncidant avec la phase de construction de l'immeuble, période improductive de loyers et en ne faisant débuter la période d'amortissement de l'emprunt qu'à compter de la date de la livraison de l'immeuble, la banque, non seulement justifie avoir informé Monsieur et Madame B... de l'existence d'une période durant laquelle l'immeuble, non terminé, ne produirait pas de loyers mais encore et surtout, en a tenu compte ; qu'il sera relevé que l'effort financier supporté par Monsieur et Madame B... durant cette phase de construction, du fait d'un différé d'amortissement de l'emprunt, n'a pas dépassé l'effort financier qu'ils déclarent être celui auquel ils avaient consenti soit 400 euros par mois ; qu'en effet de janvier 2005 à mai 2006 les remboursements ont varié entre 227,61 euros par mois et 248,12 euros ; que l'échéance de juin 2006 a été de 328,59 euros ; que ce n'est qu'en juillet, août et septembre que l'échéance mensuelle a dépassé 400 euros soit 438,94 euros en juillet et août 2006 et 455,01 euros en septembre 2006 ; qu'aucune échéance n'a cependant été exigée en octobre et novembre 2006 ; que la banque n'avait en conséquence aucun motif de mettre en garde Monsieur et Madame B... sur le montant des sommes à rembourser au titre du prêt immobilier durant la phase de construction, puisqu'il a été pratiqué une période de différé d'amortissement de l'emprunt dite de "franchise" ; que Monsieur et Madame B... font désormais grief à la banque de n'avoir pas prévu une seconde période d'amortissement différé courant durant un an à compter de la livraison ; qu'en effet, ils auraient pu se constituer durant cette période une trésorerie afin de faire face avec plus d'aisance au supplément d'effort financier attendu ; qu'il sera observé que l'immeuble livré est situé dans une station de sports d'hiver et qu'il était terminé pour l'ouverture de la saison de ski ; qu'aucun motif ne justifiait en conséquence un second différé d'amortissement ; que sur le défaut d'information sur les risques inhérents au financement d'une opération locative ; que la demande de crédit a été effectuée pour réaliser une "acquisition neuf" d'un bien situé à Orcière Merlette dans les Hautes Alpes destinée à l'usage de location ; que la banque verse aux débats les documents qu'elle a établis récapitulant les ressources et charges de Monsieur et Madame B... certifiés conformes par les emprunteurs ; que pour calculer la capacité d'emprunts des acquéreurs, le plan de financement tient compte d'un loyer prévisionnel pondéré de 297,50 euros par mois (soit un loyer inférieur à celui qui a été fixé deux mois plus tard dans les conditions particulières du bail commercial signé avec MLHR d'un montant de 1195,75 euros par trimestre et, compte tenu des ressources de 5420 euros de Monsieur et Madame B..., d'un revenu mensuel disponible de 4788 euros porte le taux d'effort de 11,66 % à 24,56 % ; que le banquier est tenu envers son client d'une obligation de conseil et d'information en cas de prêt consenti en vue de l'acquisition de biens immobiliers destinés à produire des revenus locatifs compensant la charge des crédits et offrant aux investisseurs une possibilité de défiscalisation ; que s'il doit attirer leur attention sur le caractère aléatoire d'une opération d'investissement locatif reposant sur le remboursement d'un emprunt de longue durée à taux variable, au moyen des revenus tirés de la location du bien acquis, ce devoir de mise en garde doit s'apprécier au regard de la capacité de remboursement de l'acquéreur ; que la banque a accordé en l'espèce un prêt adapté à la capacité de remboursement des acquéreurs, ne dépassant pas 30 % de leurs revenus disponibles, ce même en cas d'absence totale de perception de loyers au cours de la période d'amortissement ; que la responsabilité de la banque ne peut être engagée à ce titre ; que, sur l'inadaptation du prêt consenti à Monsieur et Madame B... ; qu'il est reproché à la banque de n'avoir pas permis à ces derniers, avec le montage financier qu'elle a mis en place, de limiter leurs efforts financiers à 400 euros par mois ;