Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.432 du 07/01/2021,  partie 3


que l'arrêté de fermeture a été adopté pour infraction aux dispositions relatives à la protection contre les risques d'incendie et de panique dans les immeubles recevant du public ; que les travaux de mise en conformité incombent incontestablement au bailleur aux fins de réaliser les travaux nécessaires pour se mettre en conformité avec les prescriptions de la commission communale de sécurité ; que dès 1997 Madame L..., épouse K..., a attiré l'attention du gestionnaire de l'immeuble sur l'état des planchers et des murs côté cour ; que le propriétaire n'effectuant aucun travaux, elle a dû engager elle-même des travaux de consolidation et de renforcement entre décembre 2009 et mars 2010 pour assurer sa sécurité et celle des occupants de l'immeuble : qu'il ne s'agissait que de travaux d'urgence ; que le bailleur aurait dû engager de grosses réparations sur les murs maîtres et les planchers afin de remédier à la fragilité de l'immeuble, ce qu'il n'a pas fait ; que le bailleur, la société Kennedy Immo en sa qualité de propriétaire depuis le 22 décembre 2010 est à l'origine de l'arrêté de péril du 3 octobre ; que l'arrêté de péril impartissait au bailleur un délai de 21 jours expirant le 24 octobre 2013 pour réaliser les travaux nécessaires ; qu'il résulte de l'arrêté de péril que la réalisation des travaux n'est intervenue que le 12 août 2014 et le 19 mars 2015 par le bureau d'études, de sorte que la mainlevée de l'arrêté de péril n'est intervenue que le 24 mars 2015 ; que la SCI L'Etang en sa qualité de nouveau propriétaire à compter du 30 mars 2013, doit voir sa responsabilité retenue tout comme celle de la société Kennedy Immo ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; que c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail conclu le 22 juin 1983 portant sur le local sis [...] aux torts exclusifs de la société Kennedy Immo ; que la désignation d'un expert et la mission seront confirmées ; qu'il convient de condamner solidairement la société Kennedy Immo et la SCI l'Etang à verser à Madame L..., épouse K..., la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; que les dépens de première instance et de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge solidairement de la société Kennedy Immo et de la SCI L'Etang,
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges sur les fautes reprochées à la société Kennedy Immo : que Mme E... L..., épouse K..., soutient que la société Kennedy Immo a manqué à ses obligations contractuelles de délivrance et d'entretien de la chose louée prévue par les articles 1719 et 1720 du code civil en ne procédant pas à la réalisation des travaux requis dans le cadre de la réglementation relative aux ERP et en laissant l'immeuble se détériorer en l'absence de grosses réparations concernant les murs maîtres et les planchers ; 1° Sur les travaux de mise en conformité : que Madame E... L..., épouse K..., soutient que la carence du bailleur est à l'origine de l'arrêté de fermeture administrative du 9 décembre 2011 dans la mesure où il appartenait à ce dernier de procéder aux travaux de mise en conformité avec la réglementation sur la sécurité incendie ; que l'arrêté ne précise pas quelles sont les infractions reprochées à l'exploitant, se bornant à rappeler les termes de l'article R 123-52 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il résulte cependant du procès-verbal de la commission de sécurité établi le 10 novembre 2011 que cette commission a émis un avis défavorable à la conformité de l'établissement vis-à-vis de la réglementation en vigueur relative à la sécurité contre l'incendie et les risques de panique en demandant de remédier aux points suivants : - alarme hors service, - absence de vérification annuelle des installations techniques par un technicien compétent, - absence de registre de sécurité, - blocs autonomes d'éclairage de sécurité défectueux, - non apposition dans les chambres et les circulations des plans et des consignes de sécurité, - absence de transmission d'un dossier concernant les travaux ou aménagements permettant l'accessibilité des personnes handicapées ; qu'il était ainsi constaté des non conformités concernant l'entretien des installations techniques relative à la sécurité contre l'incendie (alarme, extincteurs...), la tenue d'un registre, l'apposition de documents d'information dans les chambres relevant des obligations du preneur ; que s'agissant des non conformités concernant l'accessibilité des locaux aux personnes handicapées, la loi du 11 février 2005 a obligé les établissements recevant du public à faire des travaux permettant de rendre leurs locaux accessibles aux personnes handicapées avant le 1er janvier 2015 ; que sur le fondement de l'article 1719 du code civil, les travaux prescrits par l'autorité administrative doivent être pris en charge par le bailleur sauf stipulation expresse contraire du bail ; qu'en l'espèce, le bail conclu le 28 juin 1983 ne contient aucune disposition expresse transférant cette charge au preneur ; qu'il s'ensuit que l'arrêté de fermeture a pour origine des manquements commis à la fois par le bailleur et par le preneur ;