décision 15-14.176 du 20/09/2017,  partie 6


Les époux X... sollicitent la réparation de leurs préjudices matériel et moral par l'allocation des sommes de 174 325 et 10 000 € à titre de dommages et intérêts. Les carences de la SA Crédit Foncier de France et de Maître Bernard Z... qui ont permis à Monsieur Maxime F... de convaincre Monsieur et Madame X... que l'opération serait pour eux sans aucun risque, compte tenu de la garantie du Groupe PIERA, les ont privé de la chance de pouvoir s'abstenir d'acquérir et d'emprunter, alors qu'ils n'avaient pas les moyens de s'engager dans l'opération qui ne représentait aucun intérêt pour eux compte tenu de l'imposition nette de 2 299 € en 2007, calculée dans la tranche marginale d'imposition de 14 % et représentant un taux d'imposition de 5,50 %. A défaut, les époux X... ont subi en premier lieu une perte de loyer au cours des 12 mois qui ont suivi la délivrance de leur bien intervenue le 22 juillet 2008, sans que le groupe PIERA n'honore son engagement de garantir cette année de vacance locative, si bien qu'ils ont été dans l'obligation de supporter seuls le remboursement de leur mensualité de 1 032,18 €. Il est inexact de soutenir qu'ils en sont seuls responsables, faute pour eux de s'être acquittés en temps utiles du solde du prix de l'opération auprès de la SAS PIERA Promotion, soit la somme de 8 494,50 €, alors qu'en réalité l'inadaptation du projet à la ville et la périphérie de [...]        s'est immédiatement illustrée par l'impossibilité de louer les 36 maisons et 48 appartements en dépendant, ce que la société FINANCE + a confirmé dans un courrier qu'elle leur a adressé le 13 juillet 2009. A la même période, le groupe PIERA a rencontré des difficultés financières ne lui permettant pas de garantir, comme il s'y était pourtant engagé auprès des acquéreurs, les vacances locatives dont il était principalement responsable. De ce fait, la Société Immobilière de Transaction, partenaire habituel du groupe PIERA, dont elle connaissait parfaitement la situation malsaine, a multiplié les subterfuges pour tout à la fois tenter de masquer son incapacité à louer les immeubles de la résidence, dont celui des époux X..., et celle du groupe PIERA à assumer le coût des garanties souscrites en raison de ces vacances locatives. Ses stratagèmes sont illustrés par les courriers et messages électroniques qu'elle a échangés avec les propriétaires dès la mise à disposition de l'immeuble. Ainsi, elle leur a précisé le 5 mars 2009 avoir "mis en attente" le mandat de gestion signé le 5 septembre 2008 compte tenu "des doutes sur la pérennité du concept PIERA", puis leur a demandé le 27 avril 2009 "suite à une erreur de ses services" de régulariser un nouveau mandat, signé le 29 avril 2008. Ce n'est du reste que par courrier du 22 avril 2009 que la SAS PIERA Promotion a réclamé le paiement de la somme de 8 494,50 €, précisant, pour répondre aux plaintes de ses clients, que la livraison et la mise en location étaient de ce fait impossibles. ce que contredit les faits ci-dessus rappelés et la baisse de loyer de 40 € par mois dont le loueur a pris l'initiative pour trouver un locataire. Ainsi, leur préjudice lié aux pertes des loyers promis peut être évalué à 6 360 €. pour ceux qu'ils n' ont pas perçus durant l'année suivant la délivrance de leur immeuble (530 € X 12 mois), outre celle de 3 840 € correspondant à la baisse de loyer de 40 € par mois durant les 8 années restant à courir par rapport à la simulation qui leur a été remise dans le cadre de la négociation précontractuelle. Ils ont également perdu toute perspective de défiscalisation pour la période écoulée de juillet 2008 à juillet 2009, soit la somme de 1 079,88 € (9 719 € sur 9 années annoncés dans le projet), l'administration fiscale ayant renoncé à leur retirer le bénéfice de cet avantage pour les années suivantes, l'état ayant fait le choix de perdre des recettes fiscales pour maintenir la paix sociale » ;
 
 1°/ ALORS QUE la responsabilité de la banque à l'égard de son client pour manquement à ses obligations d'information et de renseignement est de nature contractuelle ; qu'en retenant qu'en manquant à ses obligations d'information, de mise en garde et de conseil, le Crédit Foncier de France avait commis, à l'égard des époux X..., une faute engageant sa responsabilité « délictuelle », la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil par fausse application et les articles 1147 et 1149 du même code par refus d'application ;
 
 2°/ ALORS QUE le caractère disproportionné d'un crédit doit s'apprécier au regard non seulement des revenus de l'emprunteur mais également de son patrimoine financier, mobilier et immobilier ;