Cour d'appel d'Orléans
C1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.577 du 03/12/2020,  partie 3



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour la société Foncière BB et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI Foncière BB à verser aux sociétés Jamade et Triangle, ensemble, la somme de 24.541,41 euros, assortie des intérêts au taux légal et celle de 4.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 AUX MOTIFS QUE « le protocole d'accord signé par les autres parties énonce que, "pour chacun des trois mois nécessaires à l'exécution des travaux de gros oeuvre, la bailleresse accepte de verser à l'exploitant du restaurant une indemnité mensuelle de 18.333 euros HT en réparation de la perte d 'exploitation mensuelle subie par celui-ci, sachant que si la mise à disposition devait prendre du retard, tout mois commencé donnerait lieu au paiement de pareille indemnité mensuelle au prorata temporis par le bailleur à bail commercial, solidairement avec le syndicat des copropriétaires, à l'exploitant de l'établissement de restauration" ; Qu'il résulte de ces dispositions, d'une part l'engagement de la seule bailleresse à verser 18.333 euros mensuels pendant trois mois, d'autre part l'engagement solidaire de la bailleresse et du syndicat des copropriétaires, en cas de retard dans l'achèvement des travaux, à verser la même somme mensuelle ou au prorata temporis du mois commencé ; que l'article 10 de la convention précise que la S.C.C.V. POLE GARE «s'engage à la demande de l'ensemble des soussignés à reprendre à l'égard des sociétés JAMADE et TRIANGLE les engagements souscrits par le propriétaire et le Syndicat des copropriétaires  ; que FONCIÈRE BB fait valoir qu'elle est une société familiale dont certains des associés sont mineurs, ce qui l'a conduite à ne pas s'engager elle-même et à ne donner son consentement à l'accord qu'à la condition que POLE GARE, professionnelle de l'immobilier, paie l'intégralité des indemnités ; qu'une telle argumentation est cependant inopérante puisqu'elle concerne les motifs de l'intervention de POLE GARE et expose en quoi celle-ci était "essentielle" pour la bailleresse ainsi que le mentionne l'acte mais ne démontre pas que POLE GARE s'est entièrement substituée à FONCIÈRE BB; que les intimées prétendent à tort que l'article 10 du protocole n'aurait pas eu de sens si l'accord n'avait pas au préalable prévu des engagements mis à la charge du syndicat et du bailleur ;qu'il était en effet loisible aux parties, qui ne l'ont pas fait, de prévoir que POLE GARE paierait à la bailleresse et au syndicat des copropriétaires des indemnités de retard à charge pour elles d'en reverser tout ou partie aux locataires lorsqu'elles les auraient reçues ; que ce n'est pas le sens que les parties ont donné à leur convention dont il ressort que la bailleresse et le syndicat se sont directement et solidairement engagés envers les appelantes à verser de telles indemnités en cas de retard dans les travaux ; qu'il ne saurait être tiré aucune conséquence de ce que JAMADE et TRIANGLE se sont directement adressées à POLE GARE pour réclamer paiement puisque celle-ci s'était engagée à y procéder au lieu et place des débitrices ;que la seule question devant être tranchée par la cour est celle de déterminer si l'engagement de POLE GARE prévu dans l'article 10 du protocole déchargeait FONCIÈRE BB et le syndicat des copropriétaires de leur engagement prévu dans l'article 4 de ce même protocole ; que POLE GARE s'est uniquement engagée à " reprendre ces engagements" mais qu'il n'a pas été stipulé que cette reprise déchargeait FONCIÈRE BB et le syndicat des copropriétaires en cas de défaillance de POLE GARE, étant observé que, si l'on peut comprendre que celle-ci était tenue de décharger la bailleresse et le syndicat des paiements dus à des retards de travaux, il est difficile de trouver une cause légitime à son engagement de décharger FONCIÈRE BB de l'indemnisation due aux locataires pendant la durée normale des travaux ; que la loi met à la charge de la bailleresse l'obligation d'indemniser sa locataire en cas de travaux et qu'il n'est pas soutenu que le contrat de bail liant JAMADE à FONCIÈRE BB ait prévu une clause permettant à cette dernière de ne pas procéder à une telle indemnisation ; qu'en l'absence de clause expresse le précisant, l'engagement de POLE GARE de reprendre les engagements du protocole mis à la charge de FONCIÈRE BB ne faisait donc pas disparaître l'obligation légale de la bailleresse mais permettait simplement à la locataire de s'adresser à son choix à l'une ou l'autre des parties ainsi tenues de l'indemniser ainsi qu'à FONCIÈRE BB et au syndicat des copropriétaires de se faire garantir par POLE GARE de toutes les sommes qu'il pourraient être amenés à verser à l'occupante du local commercial ;