Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.020 du 23/05/2019,  partie 2


s'agissant de la date de référence, en application des articles L. 322-2, et L. 213-6 du code de l'urbanisme, le bien objet de la procédure étant soumis au droit de préemption urbain, les parties s'accordent toutes à la situer au 7 octobre 2010, date à laquelle le plan d'urbanisme applicable à la zone a été approuvé par la commune de Maisons-Alfort ; s'agissant des données d'urbanisme, les parties s'accordent en indiquant que ces parcelles sont situées en zone Ufe à la date de référence ; il s'agit d'une zone destinée à accueillir principalement des activités tertiaires où sont interdites les constructions à destination industrielle ; s'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle du jugement de la première instance, soit le 23 janvier 2017 ; s'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L. 322-8 du code de l'expropriation étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées, ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies ; le premier juge a indiqué que la méthode du "compte à rebours simplifié" vise par l'analyse du programme de construction envisagée sur un terrain donné, à déterminer la charge foncière admissible pour l'opération, une fois évaluées les recettes attendues de l'opération et les dépenses autres que foncière ; que cette méthode, projective par nature, est donc en contradiction avec le principe fixé par l'article L. 312-1 qui dispose que "les indemnités allouées couvrent1'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation" ; qu'appliqu[ée] à l'espèce, cette méthode vise à évaluer un préjudice hautement hypothétique, déterminé par référence d'une part à des coûts de construction non réalisée et d'autre part à une valorisation immobilière souhaitée mais non effective, et ce dans un domaine où les aléas peuvent avoir des conséquences substantielles sur le résultat de l'opération ; qu'il n'appartient pas au titulaire et délégataire du droit d'expropriation pour cause d'utilité publique de prendre en charge l'indemnisation de ce risque, ni la perte d'une chance de réaliser un bénéfice par définition espéré mais non encore réel, ni certain ; le premier juge a en conséquence appliqué la méthode par comparaison ; il a écarté les termes de comparaison proposés par la SGP ceux-ci concernant des terrains bâtis et ne pouvant être donc retenus pour évaluer des parcelles de terrains nus ; il a également écarté les termes de comparaison produits par la société SCCV en indiquant qu'ils offraient des valeurs unitaires très disparates, que si les superficies de parcelles étaient indiquées, il n'était rien précisé en revanche quant à leur zonage, ni s'il s'agissait de terrains nus ou bâtis ; le commissaire du gouvernement a proposé des termes de comparaison issus de mutations, de terrains à bâtir libre d'occupation, à savoir trois termes de comparaison à Chevilly-Larue avec des valeurs unitaires de 424 euros/m², 530 euros/m², et 446 euros/m², un terme de comparaison à Alfortville d'une valeur unitaire de 341 euros/m², un à Fontenay-sous-Bois avec une valeur unitaire de 474 euros/m², deux termes de comparaison en zone UM1 à Maisons-Alfort avec une valeur unitaire de de 912 euros/m² et 708,86 euros/m², ainsi que des termes de comparaison issus de décisions du juge de l'expropriation pour des terrains nus et libres à Maisons-Alfort, à Chevilly-Larue, à Vitry-sur-Seine ; le premier juge a indiqué que les mutations de Chevilly-Larue, Alfortville et Fontenay-sous-Bois ont été réalisées en 2010 et 2011 et devaient être écartées parce que trop anciennes ; que la moyenne des valeurs unitaires des termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement s'élevant à 564,17 euros le m² et en appliquant à cette valeur unitaire un coefficient de 1,40 comme proposé par le commissaire du gouvernement, et ce malgré la prise en compte des deux termes de comparaison situés en zone pavillonnaire à Maisons-Alfort, on obtenait une valeur unitaire moyenne de 789,84 euros ; il a en conséquence compte tenu de l'ensemble de ces éléments, retenu une valeur unitaire pour le bien en cause d'un montant de 1000 € le m², conformément à l'offre de la SGP soit une indemnité principale de 2 997 000 € ; la société SCCV demande à titre principal l'application de la méthode du compte à rebours simplifié ou promoteur ; elle indique que la jurisprudence ne refuse pas d'appliquer la méthode promoteur lorsqu'il n'existe pas de termes de référents pertinents ; cette méthode dite du promoteur consiste à déterminer la valeur d'un terrain en partant du prix de vente final attendu d'une opération immobilière, en tenant compte du bilan financier et prévisionnel de ladite opération, du coût des travaux et de divers frais liés à l'opération ; elle fait abstraction de la dépréciation des travaux et de la situation du marché immobilier ;