Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.725 du 26/03/2020,  partie 4


que le renouvellement du bail du 26 novembre 2009 ne fait état d'aucune modification de l'étendue ou de la nature du bien loué ; que le 7 novembre 2013, le géomètre expert O... S..., opérant en présence d'un huissier, a procédé à un relevé, en comparant l'état de lieux à la surface inscrite au bail de 3 874 m² et a noté l'existence, par rapport à la masse principale de l'Intermarché et de son auvent jardinerie, d'excroissances hors bail, à savoir une cour intérieure de 367 m², une surface de vente extérieure de jardinerie de 434 m² outre, de façon plus accessoire, quelques surfaces résiduelles de 11 m², 9 m², et 14 m² ; que le 13 février 2014, la SCI Actium, reconnaissant que le calcul du preneur quant au montant du loyer du bail renouvelé était « malheureusement peu contestable » (sic), lui faisait cependant savoir qu'au regard des opérations du géomètre-expert, il s'était arrogé une superficie commerciale hors bail, lui laissant le choix entre une libération des lieux occupés indûment ou une augmentation de loyer tenant compte de la surface réelle occupée ; que le 2 juin 2014, un constat d'huissier opéré à la demande du bailleur a établi que le preneur s'était retiré de la surface hors bail de 434 m², cette superficie restant cependant enclavée et inaccessible au bailleur ; que l'huissier mandaté par le preneur à la même occasion relate également le délaissement de cette zone mais ajoute en sus que la zone de 367 m² est également libre, l'occupation des lieux n'étant déduite que de leur fermeture par un portail, apparemment ancien ; que pour les zones résiduelles minimes, le même huissier relève l'absence de limites précises ; qu'il ressort des écritures mêmes de la SCI Actium que : « l'exploitation du site
 était chargée, confuse et imbriquée dans la surface de terrain attenante », voulant expliquer par-là son inertie face à une emprise illicite mais reconnaissant, par la même occasion, le flou sur la délimitation exacte du bien loué ; que selon l'huissier du preneur, le représentant de la SCI Actium aurait même déclaré, ce qui est formellement contesté par la partie adverse : « que le bail comportait des erreurs lors de sa rédaction » ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que l'emprise illicite sur les surfaces minimes de 9, 11 et 14 m² est peu objectivable et que celle de 367 m² est largement discutable, seule paraissant incontestable une emprise hors bail de 434 m², observation faite qu'instituée à une époque indéterminée, elle a largement perduré dans le temps sans objection de quiconque et que le preneur, à la première sommation, a délaissé les lieux, arguant de sa bonne foi, sans être véritablement et utilement contredit sur ce dernier point ; que par ailleurs, dans sa première protestation, le bailleur s'est borné à solliciter du preneur soit qu'il verse un loyer qui tienne compte de la surface réelle occupée, soit « que la société Delma libère les lieux qu'elle occupe indûment » ; l'hypothèse de la résiliation judiciaire du bail commercial n'étant même pas évoquée ; qu'on ne peut par ailleurs s'empêcher de faire un lien direct entre la présente procédure et la demande de majoration du loyer commercial, d'autant que l'augmentation de superficie commerciale, opportunément révélée, permettait, par une augmentation corrélative du loyer à verser, de compenser l'échec de la première réclamation financière ; que le moyen invoqué ne permet donc pas de prononcer la très grave sanction que constitue la résolution judiciaire d'un bail commercial ; que concernant les travaux effectués sans autorisation, à savoir la création d'un auvent de 548 m², la dépose de la clôture d'origine délimitant les parcelles [...] et [...] et la modification du sas d'entrée pour installation d'une porte automatique, après percement de la paroi bardage double peau, on relèvera que les 2 premiers griefs sont peu avérés, d'autant que la société avait reçu, lors du premier renouvellement du bail commercial, l'autorisation d'effectuer certains travaux et que la dépose alléguée de la clôture n'est étayée par aucun document particulier au dossier ; que seul le 3e grief est indiscutable, d'autant que la modification du sas a été réalisée en 2012, soit très récemment, postérieurement au second renouvellement du bail et que l'entreprise chargée de l'opération précise, dans un courrier établi le 30 septembre 2016 : « avoir créé une ouverture sur menuiserie existante afin d'installer notre porte automatique », ce qui valide l'accusation du bailleur d'avoir touché au bardage alors que le preneur minimise l'intervention, reconnaissant seulement avoir rendu mobile une partie fixe de la vitrine d'entrée ; que c'est vainement encore que la société Delma prétend que ces aménagements ont été réalisés dans le cadre de la modernisation imposée par son enseigne ou encore pour des motifs de sécurité ; qu'il n'en demeure pas moins qu'aux termes du bail, le preneur ne pouvait faire aucune installation ni démolition, aucun percement de mur, cloison ou plancher sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et sans la surveillance de l'architecte de ce dernier ;