Cour d'appel de Toulouse,  décision 13-13.553 du 18/06/2014,  partie 2


qu'en l'espèce, les pièces produites par la S.A.R.L CENTRAL IMMOBILIER établissent : que c'est par son intermédiaire que son mandant, la SAS PATRIMOINE COMPAGNIE devenue société KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRÉNÉES, a trouvé le terrain des consorts Y..., que celle-ci a envisagé d'acquérir au prix de 1.000.000 €, selon projet de compromis de vente du 9 novembre 2006 (cf. courrier du 11 mars 2005 de M. X..., responsable développement de la S.A.S PATRIMOINE COMPAGNIE, projet de compromis daté du 9 novembre 2006), une demande de permis de construire étant même déposée par la société KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRÉNÉES pour ce terrain le 9 mars 2007 auprès des services d'urbanisme (cf. bordereau des dépôts de demande de permis de construire émanant des services de l'urbanisme), - que la S.A.S FONTA a bénéficié de la prestation de service de la S.A.R.L CENTRAL IMMOBILIER : d'une part le compromis de vente la concernant ne mentionne aucun négociateur, d'autre part on relève que les conditions essentielles de la vente, et notamment le prix, sont identiques, de plus M. X... atteste de ce que la S.A.S FONTA a obtenu cette affaire de la société KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRÉNÉES qui la lui a présentée, enfin, la S.A.S FONTA qui ne prétend pas le contraire admet implicitement dans son courrier du 24 juillet 2008 avoir tiré profit de la recherche de ce terrain réalisée par la S.A.R.L CENTRAL IMMOBILIER pour le compte de la société KAUFMAN BROAD MIDI-PYRÉNÉES ; elle conditionne simplement le paiement des honoraires de la S.A.R.L CENTRAL IMMOBILIER pour ce terrain à la fourniture d'une nouvelle prestation ; qu'il apparaît ainsi que la SAR.L CENTRAL IMMOBILIER s'est appauvrie en effectuant sans la moindre contrepartie une prestation de service, d'une valeur de 5% du bien trouvé, et que corrélativement la S.A.S FONTA a tiré pleinement profit de ce travail sans le rémunérer ; que cet enrichissement est dépourvu de toute cause, puisque la S.A.R.L CENTRAL IMMOBILIER n'était débitrice d'aucune obligation de ce type à son égard ; que de plus, la S.A.R.L CENTRAL IMMOBILIER ne peut se voir reprocher aucune faute de nature à justifier son appauvrissement, c'est-à-dire la perte d'un droit à commission envers la S.A.S FONTA sur cette opération ; qu'elle ne disposait en effet d'aucun moyen juridique autre que l'action de in rem versa pour contraindre cette société à rémunérer son travail ; que son action n'a pas vocation en l'espèce à contourner les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 puisque les parties ne pouvaient être liées car un mandat, le bénéfice tiré gratuitement par la SAS FONTA du travail de la S.A.R.L CENTRAL IMMOBILIER lui ayant été transmis par un tiers, la société KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRÉNÉES ; qu'en conséquence, la S.A.R.L CENTRAL IMMOBILIER est fondée, en vertu de la théorie de l'enrichissement sans cause, à obtenir de la S.A.S FONTA le paiement de la valeur de son appauvrissement, qui correspond à la valeur de son travail, soit la somme de 50.000 ¿, sans qu'il y ait lieu de le majorer de la T.V.A, s'agissant d'une indemnisation, celle-ci étant appréciée au jour de l'arrêt, c'est à compter de cette date que courront les intérêts légaux ; 
 1. ALORS QU'il résulte de la combinaison de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge ; qu'il s'ensuit que la théorie de l'enrichissement sans cause ne permet pas à l'agent immobilier d'obtenir de l'acquéreur le paiement d'une indemnité fondée sur l'enrichissement sans dès lors que l'absence de mandat écrit préalable le prive de son droit à commission ; qu'il résulte des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé qu'aucun mandat écrit n'avait été conclu entre la société CENTRAL IMMOBILIER et la société FONTA qui avait seulement reçu un mandat de recherche de la société PATRIMOINE COMPAGNIE devenue la société KAUFMAN & BROAD COMPAGNIE sans que la société FONTA soit tenue contractuellement au respect des engagements que la société KAUFMAN & BROAD COMPAGNIE avait contractés à l'égard de la société CENTRAL IMMOBILIER dans un mandat conclu pour une durée déterminée comme dans un compromis de vente qui n'était pas signé et qui, du reste, était devenu caduc ;