Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-19.451 du 15/02/2023,  partie 8


qu'enfin, s'appuyant sur une jurisprudence qui concerne les droits indivis, les époux [V] soutiennent encore que, dès lors que la propriété des parts a été démembrée, leur valeur est moindre ; que, or, à défaut de texte législatif ou réglementaire l'autorisant, il n'y a pas lieu d'appliquer une décote spécifique pour démembrement de propriété ; que concernant la valorisation des parts, il y a lieu de retenir qu'il s'agit d'une maison construite en 2005 sur un terrain d'une superficie de 10204 m². Sa surface habitable pondérée est de 673 m². Elle est située à [Localité 7] dans le Vaucluse ; que l'administration fiscale a retenu 3 termes de comparaison pour des cessions réalisées en 2007 et 2009 pour un redressement d'imposition portant sur les années 2008 à 2011 de sorte que la cour considère qu'il s'agit bien de termes contemporains aux rectifications ; qu'il s'agit également de maison construites sur des terrains de 7985 m², 9611 m² et 3974 m² et de superficies habitables de 346 m² 650 m² et 296 m² toutes situées à [Localité 7] les fontaines ; que le prix au m² enregistré est de 2290, 2277 et 2331 m² ce qui l'a conduite à retenir un prix moyen de 2299 € le m² ; que, or les époux G. ont déclaré dès 2008 une valeur nettement inférieure de 1024 € du m² ; que si ces biens ne sont pas identiques, ils offrent des similitudes suffisantes pour être retenus comme termes de comparaison et sont donc significatifs en terme de prix au m² ; que les époux [V] ne se prévalent pour leur part d'aucun terme de comparaison ; qu'il n'y a pas dés lors de raison valable pour remettre en cause l'évaluation du bien résultant des termes de comparaison communiqués par l'administration ; que ceux-ci seront retenus ; qu'enfin, le fait qu'il existe une clause d'agrément de tous les associés (clause 13 des statuts) pour la cession des parts sociales limite la liquidité du bien (les trois enfants du couple sont nus-propriétaires des parts sociales détenues en usufruit par leurs parents) ; que cependant, l'administration soutient, à juste titre que les biens dont la propriété est démembrée et qui entrent dans le champ d'application de la première phrase de l'article 885 G du code général des impôts doivent être déclarés dans l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune pour leur valeur vénale en pleine propriété sans aucun abattement ou décote au titre du démembrement ; qu'elle souligne également à juste titre qu'il s'agit d'une Sci familiale constituée après apport des appelants du bien en 2005 ; que le démembrement de propriété a été réalisé par les appelants par donation-partage en 2003 donc antérieurement à la constitution de la Sci ; qu'ils ne démontrent pas de ce fait que la valeur du bien serait impactée par ce démembrement antérieur ; que par voie de conséquence, il y a lieu de confirmer la position de l'administration et la décision déférée qui a rejeté l'ensemble des contestations concernant ce bien immobilier ; que sur la maison du cours [E] : que les appelants demandent la confirmation du jugement qui a retenu une valorisation identique pour 2011 à celle retenue antérieurement et avant les travaux dont il n'est pas contesté qu'ils ont été menés postérieurement au premier janvier 2011 ; que la décision sera également confirmée à ce titre ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS qu'aux termes des dispositions ici applicables de l'article 885 S du Code général des impôts « un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire » ; que le propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 1] étant une personne morale, par décision les époux [V] ne peuvent prétendre à cet abattement ; que c'est à tort qu'ils invoquent une doctrine de l'administration fiscale référencée 7S35 14° qui ne porte aucunement sur une telle hypothèse ; que les époux [V] ne se sont jusqu'alors jamais prévalus du défaut de disponibilité de leurs droits et n'ont jamais réclamé à l'administration une décote de ce chef ; qu'ici, ils agissent par voie de simple affirmation ; que les statuts de la société civile en cause et l'acte de démembrement des parts sociales ne sont pas produits ; que dès lors, il convient d'entrer en voie de rejet ; qu'il en ressort que la position de l'administration fiscale n'encourt pas la critique pour les années 2008, 2009 et 2010 ; que pour l'année 2011, le défendeur reprendre à son compte l'avis de la Commission de conciliation du département du Vaucluse ; qu'il n'est pas contesté que celle-ci s'est fondée sur des factures de travaux identiques à celles communiquées dans le cadre de cette procédure ; que ces factures sont postérieures au 1er janvier 2011 ; que dès lors, c'est à bon droit que les époux [V] affirment que l'évaluation de 457.000 euros ayant trait à l'immeuble situé [Adresse 4] ne peut être retenu pour le calcul de l'imposition afférente à l'année 2011, le fait générateur de celle-ci se situant au 1er janvier ; que les décisions de l'administration seront réformées de ce seul chef ;