décision 16-11.691 du 28/06/2017,  partie 8


Le Tribunal fait donc ici un double constat : - la société Madeo Exploitation SA s'est autorisée à anticiper une décision de justice qui ne sera prise au plus tôt qu'à l'issue des vacances judiciaires de l'été 2014 alors que le plan du 12 septembre 2012 ne l'autorisait en rien à une telle anticipation et prévoyait même que la société devait pouvoir assurer les loyers sans la réfaction espérée, - la société Madeo Exploitation SA, alors même qu'elle estime ne pas avoir autant à payer que les loyers initiaux, aurait dû déposer les fonds (dont il est dit qu'elle pouvait en disposer, même sans réfaction des loyers) à la Caisse des Dépôts et Consignations ou sur un compte à la CARPA, - or, ainsi que l'a indiqué le commissaire à l'exécution du plan, aucune somme n'a été, à sa connaissance, consignée ou séquestrée dans l'attente de la décision du tribunal de grande instance de Strasbourg, - la société Madeo Exploitation SA applique d'office une compensation qui ne saurait être applicable puisque l'article 1291 du code civil prévoit que la compensation n'a lieu qu'entre deux dettes « également liquides et exigibles » ce qui, manifestement, ne saurait être le cas avant la décision (définitive) des juridictions strasbourgeoises. Le tribunal dira donc que la société Madeo Exploitation SA, se faisant 9/18 justice à elle-même, n'a pas respecté les engagements auxquels elle était tenue par le plan de redressement du 12 septembre 2012.
 
 Sur les flux financiers dont le tribunal a demandé la production Dans les documents fournis par les parties dans le temps du délibéré, le tribunal a pu constater la manière de comptabiliser la « dette » d'un copropriétaire. Ainsi, par exemple, dans le cas de M. et Mme UU... : les factures produites par ce couple pour la période 2013 s'élèvent à 9 384,92 euros et leur expert-comptable atteste de l'absence de tout paiement ; dans le grand livre de l'année 2013 fourni par la société Madeo Exploitation SA et attesté lui aussi par son expert-comptable, on constate que les opérations de paiement sont arrêtées au 31 12 2012 et qu'un sous-compte ouvert au nom de UU... est ainsi rédigé :

2011 (du 4/5/11 au 31/12/11)
 2012
 2013

Indemnité
 d'occupation due
 hors ver. du plan
 3 148,12 euros
 4 815,70 euros
 4 815,70 euros

Versements ou
 garanties
 5 623,10 euros
 9 116,15 euros
 2 186,40 euros

Dû par le bailleur
 (cumulé)
 2 474,98 euros
 6 775,43 euros
 4 146,13 euros

Au 31 décembre 2013, le couple UU... était donc « redevable » à la société Madeo Exploitation SA de 4 146,13 euros alors qu'il espérait toucher 9 384,92 euros.
 
 Un deuxième exemple viendra corroborer ce premier cas :
 
 M. VV... qui atteste n'avoir rien touché des 31 559,92 euros facturés à la société Madeo Exploitation SA est « redevable » à Madeo de 15 281,45 euros ainsi décomptés :

2011 (du 4/5/11 au 31/12/11)
 2012
 2013

Indemnité d'occup.
 due hors ver. du plan
 
 10 784,08 euros
 
 16 496,51 euros
 
 16 496,51 euros

Versements ou garanties
 19 659,57 euros
 31 909,31 euros
 7 489,66 euros

Dû par le bailleur (cumulé)
 8 875,49 euros
 24 288,30 euros

15 281,45 euros

Le tribunal constatera donc que la société Madeo Exploitation SA a bien anticipé dans sa comptabilité les indemnités d'occupation non fixées par le tribunal de grande instance, qu'elle a déduit le trop payé en 2011 et 2012 et s'est donc abstenue de tout paiement en 2013. Il constatera aussi que, si des règlements ont été effectués, il a pu vérifier que seuls trois bailleurs figurent à la fois sur la liste des demandeurs et sur les états de virement fournis par la société Madeo Exploitation SA et validé par l'expert comptable. Le tribunal n'omettra cependant pas de remarquer que les bailleurs se sont partagés les 177 675 euros saisis sur les comptes de la société Madeo Exploitation SA alors que l'ordonnance de Mme la Vice-Présidente du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 25 septembre 2013 arrêtait à 460 600 euros le montant de la saisie autorisée. Le tribunal donnera acte à la société Madeo Exploitation SA de ce qu'elle n'a pas fait opposition à l'ordonnance du 25 septembre 2013 et confirmera ainsi que le compte n'y était pas.
 
 Sur l'exception d'inexécution Sur les travaux et le classement : le décret de 2010 prévoit des modalités en vue du classement. Il prévoit que l'initiative peut en revenir soit au gestionnaire soit aux copropriétaires. La société Madeo Exploitation SA n'apporte aucun élément dans ce sens, pas plus sa demande aux services compétents que la décision de l'assemblée des copropriétaires qui aurait décidé à la majorité qualifiée de les entreprendre. La charge des travaux n'est donc pas actuelle et ne peut justifier les différés de paiement dont se plaignent les bailleurs.