Cour d'appel de Rouen,  décision 14-12.845 du 30/09/2015,  partie 6


qu'en jugeant que l'attestation annexée à l'acte de vente, établie par Madame B..., expert-comptable de la société CDH ASSOCIES, aux termes de laquelle la société FINAXIOME avait consenti à sa filiale la société CELIA une avance de trésorerie de 654. 613, 13 ¿ ne permettait pas d'établir que les conditions de la garantie d'achèvement étaient remplies dans la mesure où une avance de trésorerie n'était pas assimilable à un apport de fonds propres, la Cour d'appel a violé l'article R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1857 du code civil. 

Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCP Philippe X... et Sophie C.... 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation du contrat de vente en l'état futur d'achèvement des lots numéros 19, 116 et 117 formant le logement G 001 ainsi que les parkings aériens numéros 77 et 78 représentant 251/ 10. 000èmes des tantièmes généraux de l'ensemble immobilier situé à Neubourg (département de l'Eure) 2 rue de la Porte de Pierre cadastré AW 135 et 138, conclu le 7 février 2008, entre M. Serge Y... et Mme Ingrid Z... d'une part, la société civile de construction vente Célia d'autre part ; d'AVOIR prononcé l'annulation consécutive du contrat de prêt numéro 50419394 6088979 conclu le 7 février 2008 entre M. Serge Y... et Mme Ingrid Z... d'une part et la société anonyme Crédit Foncier de France d'autre part ; d'AVOIR en conséquence condamné la société civile de construction vente Célia à payer aux époux Y... les sommes de 120. 900 € et de 13. 000 €, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2011, avec capitalisation des intérêts ; d'AVOIR condamné M. X... à garantir les époux Y... du paiement des sommes dues par la SCCV Célia du chef de l'annulation de la vente, en cas d'insolvabilité de celle-ci ; d'AVOIR condamné le Crédit Foncier de France à restituer aux époux Y... la somme de 8. 237, 32 € au titre des intérêts intercalaires payés par ces derniers ; d'AVOIR condamné in solidum la SCCV Célia et M. X... à payer au CFF la somme de 8. 237, 32 € à titre de dommages et intérêts ; 
 
 AUX MOTIFS QUE sur la demande d'annulation du contrat de VEFA : il est exact que l'article 261-11 du Code de la construction dispose que la nullité du contrat ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux ; que néanmoins la Cour doit se placer à la date de l'acte introductif d'instance devant le tribunal pour vérifier l'existence de cette condition, qui se trouve ainsi remplie, puisque l'immeuble n'a été achevé qu'en juillet 2013, ce qui a conduit les époux Y... à en refuser la livraison ; qu'en outre, l'offre de livraison aux époux Y..., en juillet 2013, est largement postérieure à la date du jugement déféré, lequel était assorti de l'exécution provisoire ; que contrairement à ce que soutient encore la SCCV Célia, la demande des époux Y..., introduite moins de deux ans après la date de livraison prévue, et après diverses promesses de livraison de la part de la SCCV Célia, acceptées par les époux Y... mais non tenues, ne peut être considérée comme tardive ; qu'enfin, à supposer même, pour les besoins du raisonnement, que l'action en nullité ne puisse être mise en oeuvre, l'action résolutoire fondée sur l'article 1184 du Code civil, formée à titre subsidiaire, ne pourrait qu'être accueillie, la démonstration de l'inexécution de ses obligations contractuelles par la SCCV Célia étant faite plus qu'à suffire ; que sur le fondement de l'article R. 261-18 b) du Code de la construction, le Tribunal a exactement relevé, en des motifs complets et pertinents que la Cour adopte, que la garantie intrinsèque de l'opération n'était pas légalement constituée puisque les conditions prévues par ce texte n'étaient pas remplies en l'absence d'une attestation d'achèvement des fondations du bâtiment comprenant la maison des époux Y... (il s'agissait de maisons individuelles jumelées par trois) établie par un homme de l'art indépendant, puisque l'attestation annexée au contrat émanait du Directeur des Travaux de la société Finaxiome Production, membre du groupe Finaxiome associé unique de la SCCV Célia, et, qui, rédigée en termes généraux, ne concernait même pas spécialement le groupe de maisons en cause, et en l'absence d'un financement établi par les fonds propres du vendeur, une avance de trésorerie de la société mère de la SCCV ne remplissant pas les conditions de permanence exigibles ; que la Cour ajoute que les dispositions du Code de la construction relatives aux conditions de forme et de fond des contrats de VEFA doivent être interprétées strictement puisqu'elles sont destinées à protéger les acquéreurs en l'état futur d'achèvement contre l'insolvabilité du vendeur promoteur et sont à ce titre impératives, de sorte que ne peut être admis aucun équivalent ou approximation ; que le jugement sera donc confirmé sur l'annulation de la vente, faute de garantie intrinsèque conforme aux dispositions d'ordre public ci-dessus rappelées ;