décision 14-29.484 du 07/07/2016,  partie 6


qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les parcelles acquises par la SCI Jolie Vue ne bénéficient d'aucun accès à la voie publique et que cet état d'enclave absolu est la conséquence directe de la division du fonds des époux U... ; que dès lors en refusant tout droit de passage à la SCI Jolie Vue sur les fonds issus de cette division motif pris que son fonds ne serait pas constructible, la cour d'appel a violé les articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 2°) ALORS QUE l'acquéreur d'une parcelle issue d'une division conventionnelle est en droit de demander un passage sur les parcelles issues de cette même division sans que puisse lui être opposé ni le caractère volontaire de l'enclave, ni la renonciation de l'auteur de la division au bénéfice de la servitude légale de passage ; qu'en se fondant sur une prétendue renonciation des époux U..., auteurs de la division, au bénéfice de la servitude légale de passage qui s'exerce de plein droit sur les terrains issus de la division, la cour d'appel a violé les articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 3°) ALORS QUE la clause figurant dans l'acte de vente des époux U... à la CFOP qui restreint l'usage des réseaux et des voiries du lotissement « Te Maru Ata », telle qu'interprétée par les juridictions judiciaires, n'a créé aucune inconstructibilité des fonds restés enclavés et n'a fait que limiter l'usage de certains réseaux et voiries, sans exclure la création d'autres passages ; que la cour d'appel a dénaturé la clause litigieuse et violé l'article 1134 du code civil ;
 
 4°) ALORS, au demeurant, QUE la cour d'appel a déduit « l'absence de constructibilité » du fonds enclavé - et partant l'anormalité de l'usage auquel la SCI Jolie Vue destine la servitude de passage qu'elle revendique - de l'annulation par les juridictions administratives de l'autorisation de lotir accordée aux époux U... et du permis de construire de la SCI Jolie Vue ; qu'en se déterminant de la sorte quand le caractère constructible du fonds de la SCI Jolie Vue dépend uniquement de son classement comme tel dans les plans locaux d'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales .
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION :
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt D'AVOIR condamné la SCI Jolie Vue à verser à l'Association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata » la somme de 2 743 200 francs CFP au titre de l'utilisation de la voie privée du lotissement « Te Maru Ata » ;
 
 AUX MOTIFS QUE le caractère irrégulier, en l'absence de servitude, de l'utilisation de la voirie privée de l'Association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata » - seule voie desservant matériellement leurs parcelles – ne dispense pas les usagers que sont la SCI Jolie Vue, M et Mme A... Q... et Mme P... X... de supporter les charges représentées par son entretien ; qu'en effet l'usage de la voirie, par la dépense évitée sur ses frais d'entretien, serait constitutif, pour ceux qui bénéficient de cet avantage, d'un enrichissement sans cause, auquel correspond un appauvrissement pour les membres de l'association syndicale qui doivent les supporter ; qu'il convient de retenir les montants arrêtés par l'association syndicale, dont les décomptes produits aux débats ne sont pas sérieusement contestés ;
 
 ALORS QU'en se déterminant de la sorte sans vérifier, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si la contribution mise à la charge de la SCI Jolie Vue au titre de l'utilisation de la voie privée du lotissement « Te Maru Ata » a été fixée de la même manière et au même montant que la contribution des copropriétaires des lotissements « Te Maru Ata » et « Mata Miti », la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.