Cour d'appel d'Aix-en-Provence
3A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.977 du 13/02/2020,  partie 2



 Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre 1er du code de l'environnement.
 Les dispositions du présent article ne remettent pas en-cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
 L'article L. 442-9 issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 prévoit que :
 Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
 De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
 
 Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
 Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création & jardins mentionnés à l'article L. 111-5-9.
 Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.
 La comparaison entre ces deux textes établit clairement que le législateur a entendu d'une part préciser la nature des documents susceptibles d'être atteints par la caducité décennale déjà prévue par l'ancien article L. 442-9 du code de l'urbanisme, y incluant notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, d'autre part créer une caducité automatique et immédiate même lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges, si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme, et enfin priver de tout effet toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire passé le délai de cinq ans à compter de la date de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier (soit au 26 mars 2019).
 Il convient de relever que le nouvel article précité laisse subsister les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, comme l'ancien article.
 Or le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
 Le cahier des charges du lotissement [...] du 25 novembre 1929, approuvé par arrêté préfectoral du 23 juillet 1930, prévoit en son article 8 "Il ne pourra être construit, sauf autorisation de la société venderesse, sur chaque lot de terrain vendu, qu'une seule maison à usage d'Habitation, dite villa composée d'un simple rez-de-chaussée et premier étage et un garage particulier."
 Dans l'additif daté du 31 octobre 1961, inclus dans le règlement de copropriété portant la même date, il est prévu que les extensions du lotissement [...] constituées par les lots n° 210, 212 à 252 inclus, 254 à 266 inclus, seront également soumis aux clauses et conditions concernant l'article 8.
 
 L'article 11 du règlement de 1961 interdit toute subdivision, même dans le cas d'une indivision. Les copropriétaires ne pourront se prévaloir de 1'article 816 du Code Civil pour déroger à ce principe.
 M. A... a procédé à la division du lot n° 229 dont il est propriétaire, et entrepris la construction d'une maison d'habitation sur le lot qu'il a conservé, en contravention avec les clauses du cahier des charges du 31 octobre 1961, et dès lors la SCI des Pinsons est bien fondée à faire cesser le trouble manifestement illicite et à solliciter l'arrêt des travaux, sous astreinte, à titre conservatoire » ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE