Cour d'appel de Paris
I7, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-25.962 du 29/03/2017,  partie 3


immeuble étant occupé, elle a combiné cette méthode avec la méthode dite de « capitalisation du revenu » ; qu&apos;enfin pour tenir compte de la situation de l&apos;indivision, elle a appliqué un abattement de 10 % ; qu&apos;elle a rectifié la valeur vénale des droits indivis en cause au montant de 3 300 210 euros ; que Mme [H] soutient que l&apos;administration fiscale ne pouvait fonder sa rectification que sur des termes de comparaison intrinsèquement similaires ; que, selon elle, tel n&apos;a pas été le cas, puisque l&apos;administration se référait à des cessions portant non sur des droits immobiliers indivis, mais sur des cessions d&apos;immeubles entiers ; que, comme elle le fait valoir à juste titre, l&apos;administration fiscale pouvait, à défaut de termes de comparaison intrinsèquement similaires consistant dans des cessions de droits indivis, appliquer d&apos;autres méthodes consistant, en particulier, dans application d&apos;un abattement ; qu&apos;ainsi, s&apos;agissant de l&apos;ISF 2005, elle s&apos;est référée à trois cessions d&apos;immeubles de rapport effectuées en 2004 ; que s&apos;agissant de l&apos;ISF 2006, elle s&apos;est référée à quatre cessions d&apos;immeubles de rapport, dont deux d&apos;entre elles portaient sur des droits indivis ; que, dans tous les cas, les immeubles ayant servi de référence étaient occupés ; qu&apos;ils présentaient les mêmes caractéristiques que l&apos;immeuble en cause, en ce qui concerne la nature et qualité des matériaux utilisés, l&apos;ancienneté de leur construction, leur état d&apos;entretien ; que l&apos;administration fiscale a versé aux débats un dossier photographique confirmant ces similitudes (pièce 12) ; que le fait que la surface de certains de ces immeubles ait été inférieure à celle de l&apos;immeuble en cause ne saurait empêcher de les utiliser en termes de comparaison, dès lors que l&apos;administration fiscale s&apos;est référée à plusieurs cessions et en a calculé la moyenne ; que s&apos;agissant de la situation géographique, ces immeubles étaient tous situés dans le [Localité 1], l&apos;administration fiscale soulignant que la plupart d&apos;entre eux étaient situés dans des quartiers où le prix au m² est inférieur à celui du secteur « Grenelle » où se trouve l&apos;immeuble objet de la rectification ; qu&apos;en définitive, l&apos;administration a retenu une valeur au m² de 1 456 euros, alors que le prix au m² des cessions auxquels elle s&apos;est référée pour l&apos;ISF 2005 était de 2 400 euros et celui des cessions de droits indivis auxquels elle s&apos;est référée pour l&apos;ISF 2006 était de 2 550 euros ; qu&apos;il résulte de ces constatations que c&apos;est à juste titre que le tribunal a jugé que Mme [H] ne démontrait pas le caractère excessif de la valeur vénale retenue par l&apos;administration fiscale ; que le jugement déféré sera donc confirmé () » ;
 
 ALORS QUE, 1°) il est de principe que, lorsque l&apos;administration conteste, en application de l&apos;article L. 17 du livre des procédures fiscales, le prix ou l&apos;évaluation énoncé dans un acte ou porté dans une déclaration, il lui appartient d&apos;établir le bien fondé de ses propres évaluations par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit ; que la valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l&apos;offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l&apos;état dans lequel se trouve l&apos;immeuble avant la mutation ou le fait générateur de l&apos;impôt ; qu&apos;ainsi, en particulier, la valeur vénale de biens immobiliers indivis doit être déterminée par référence à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et, spécialement, de droits immobiliers indivis ; qu&apos;en particulier il incombait à l&apos;administration fiscale d&apos;établir le bien-fondé de ses évaluations par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de droits immobiliers indivis dont la valeur propre diffère de la seule fraction de la valeur vénale totale du bien correspondant à la proportion des droits indivis, la valeur vénale d&apos;un bien devant être déterminée de manière concrète et objective, à partir des seuls termes de comparaison résultant de la cession de biens similaires ; qu&apos;en avalisant une méthode d&apos;évaluation qui ne reposait pas sur la comparaison avec la cession de droits indivis comparables aux droits indivis en cause, la cour a violé les dispositions de l&apos;article L. 17 du livre des procédures fiscales, ensemble celles des articles 885 A, 885 D, 885 E, 885 G, 885 S, et 761 du code général des impôts ;
 
 ALORS QUE, 2°) ce n&apos;est que, par exception, dès lors que la comparaison avec des cessions de droits indivis n&apos;est pas possible parce qu&apos;il n&apos;existe pas un marché de biens similaires en fait et en droit, que l&apos;administration peut utiliser d&apos;autres méthodes comme celle de l&apos;abattement et déroger au principe décrit plus haut de l&apos;évaluation autonome des droits indivis, le juge du fond devant alors, compte tenu des éléments de preuve présentés par l&apos;administration, apprécier la prétendue sous-estimation des biens évalués par le contribuable ; qu&apos;en l&apos;espèce, en considérant que l&apos;administration fiscale pouvait, à défaut de termes de comparaison intrinsèquement similaires consistant dans des cessions de droits indivis, appliquer d&apos;autres méthodes consistant, en particulier, en application d&apos;un abattement, sans vérifier si l&apos;