Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-21.954 du 24/11/2021,  partie 2



 Au vu du protocole d'accord signé par la bailleresse, Madame [K] s'est engagée à faire procéder à divers travaux au plus tard le 31 mai 2016 pour la reprise de désordres relevés par l'expert amiable lors de sa visite du 11 décembre 2015, soit :
 - le défaut d'étanchéité suite à l'état de vétusté de deux fenêtres et de la porte d'entrée du rez-de-chaussée ;
 - des problèmes électriques concernant le non-fonctionnement du radiateur dans le dégagement du rez-de-chaussée, du plafonnier du salon et le dysfonctionnement de l'antenne de télévision ;
 - la présence d'une attaque généralisée de la charpente en bois par des insectes, qu'il pense être des capricornes, cette présence provoquant des désagréments tels que des chutes de sciure de bois ;
 - la première planche du seuil du l'étage de l'escalier complètement déstructurée, ce qui provoque une situation dangereuse.
 S'il est établi que la bailleresse a fait procéder aux différents travaux prévus au protocole, hormis la reprise de la première planche du seuil du 1 er étage de l'escalier, il sera observé que Madame [D] invoque au soutien de sa demande en dommages-intérêts, un préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux.
 Elle justifie de l'envoi à la bailleresse le 3 juillet 2015, d'une lettre recommandée AR pour se plaindre de l'absence d'établissement d'un état des lieux et de la nécessité de réaliser des travaux rapidement dans le logement ; le rapport d'expertise amiable a confirmé le bien fondé de ses demandes.
 Depuis le 31 mai 2015, date de son entrée dans les lieux jusqu'à la réalisation des travaux, elle a subi un préjudice incontestable qui sera équitablement réparé par I ' allocation d'une indemnité de 1.200 € au paiement de laquelle Madame [K] sera condamnée.
 S'agissant de la fuite en toiture à l'origine de dégradation dans le logement au niveau du plafond d'une chambre du 1er étage, il s'agit d'un événement imprévisible pour le bailleur, qui établit à ses pièces de démarches entreprises auprès de son assureur pour y remédier dans les meilleurs délais ; la preuve d'un manquement de Madame [K] dans l'accomplissement des obligations incombant au bailleur suite à ce dégât des eaux n'est pas démontrée.
 Par ailleurs, il ressort d'un mail de l'agence DUCHENE du 22 février 2018 que Madame [D], occupante des lieux, aurait refusé de prendre rendez-vous avec l'entreprise mandatée par l'assureur pour les travaux réparatoires au motif que c'était à la bailleresse de le faire.
 Sa demande en dommages-intérêts pour trouble de jouissance inhérent au dégât des eaux sera, dans ces conditions, rejetée.
 * Sur la demande de Madame [K] en paiement de la somme de 112,27 euros au titre au titre d'une facture d'eau impayée :
 Cette demande est nouvelle en cause d'appel et sera déclarée irrecevable par application de l'article 564 du Code de procédure civile.
 * Sur les demandes accessoires :
 Succombant en ses prétentions et en son recours, Madame [K] supportera les dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'elle puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
 Il serait, en outre, inéquitable de laisser Madame [D] supporter l'intégralité des frais qu'elle a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet ; qu'en l'espèce, Mme [D] s'appuyait, pour établir l'existence des désordres, sur un accord transactionnel mettant à la charge de Mme [K] la réalisation de divers travaux de reprise, contre la renonciation par les parties, et notamment Mme [D], à tout recours ; qu'en se fondant sur cet accord transactionnel pour obliger Mme [K] à indemniser le préjudice de jouissance de la locataire, la cour d'appel a violé les articles 2044 et 2052 du code civil ;
 
 ET ALORS QUE, deuxièmement, les juges sont tenus d'assortir leur décision de motifs propres à la justifier ; qu'en l'espèce, Mme [K] sollicitait le paiement d'une facture de consommation d'eau de 112,27 euros ; qu'en rejetant cette demande sans en donner la raison, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.