Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.753 du 06/06/2019,  partie 5


qu'à titre surabondant, la juridiction de céans note que l'expert judiciaire a relevé, page 28 de son rapport, que l'hôtel du Grand Cap était d'accès compliqué, puisque positionné, pour ne pas dire caché derrière des immeubles résidentiels, ces éléments contrebalançant l'argument de la bailleresse selon laquelle le commerce considéré bénéficie d'une amélioration très notable des facteurs locaux de commercialiser liés à l'existence d'un projet urbain « Eco-Quartier » de la commune de Roquebrune Cap Martin
 que sur le chiffre d'affaires de la locataire, la bailleresse reproche à l'expert judiciaire d'avoir déterminé la valeur locative des lieux loués sans tenir compte des chiffres d'affaires réels de la locataire qui sont environ dix fois plus importants ; qu'elle verse aux débats un extrait K bis de la SARL France location (pièce n° 15) mentionnant, au 30 novembre 2012, un chiffre d'affaires de 13.563.692 € ; que ce grief est infondé, les éléments de la procédure établissant que la SARL France location ne gère pas le seul Hôtel du Grand Cap et bénéficie donc de revenus d'autres activités, la locataire versant en outre aux débats une attestation de son comptable établissant un chiffre d'affaires afférent à la seule exploitation de l'hôtel du Grand Cap de 643.993 € pour la période du 1er décembre 2011 au 30 novembre 2012 et de 672.142 € pour la période du 1er décembre 2012 au 30 novembre 2013, le chiffre d'affaires de la locataire, quel que soit son montant, n'étant en tout état de cause pas un élément à retenir pour déterminer la valeur locative selon la méthode hôtelière ; qu'en conséquence, eu égard aux éléments ci-dessus énoncés, la locataire ne sollicitant pas que la recette des petits déjeuners soit exclue de la valeur locative des lieux loués, le juge de céans s'estimant suffisamment informé par la seule expertise judiciaire de Madame R... sans qu'il faille tenir compte de l'expertise privée de Monsieur N... Q... L... proposant quant à lui une valeur locative à 2.110.000 €, son expertise étant en tout état de cause non contradictoire, la valeur locative de l'hôtel du Grand Cap au 1 er juillet 2013 sera calculée comme suit :
 - valeur locative hébergement : 149.254 €
 - recettes des petits déjeuners (non contestées) : 18.636 €
 - recettes parking : 4.904 €
 - prestations diverses (non contestées) : 639 €
 - abattement 10 % pour remise commerciale : 17.343 €
 Total : 156.090€
 qu'en conséquence, la valeur locative sera fixée à la somme de 156.090 € par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2013 ;
 
 1° ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire avait fixé la valeur locative avec recette des petits déjeuners à une valeur totale de 186.721 euros comprenant la valeur locative du restaurant ; qu'en observant que l'hôtel comprenait un restaurant, et en décidant qu'il convenait de retenir les calculs de l'expert, tout en excluant finalement la valeur locative du restaurant du montant du loyer du bail renouvelé, les juges ont entaché leur décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2° ALORS QUE, subsidiairement, la valeur du loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative ; que cette valeur est déterminée au regard notamment des caractéristiques du local objet du bail, de la destination des lieux, et des activités qui y sont exercées ; qu'en s'abstenant de tenir compte en l'espèce de la valeur locative du restaurant compris dans les locaux hôteliers donnés à bail, les juges du fond ont de toute façon privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-3 du code de commerce ;
 
 3° ALORS QUE la valeur du loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative ; que cette valeur est déterminée au regard notamment de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité des locaux, et de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ; qu'en l'espèce, la société LA GRANDE MAISON faisait valoir que les éléments de comparaison retenus par l'expert judiciaire ne tenaient pas compte de ce que les locaux avaient été livrés neufs et entièrement équipés et meublés à la société France location ; qu'en s'abstenant de toute recherche sur ce point, les juges du fond ont également privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-3 du code de commerce.