décision 17-16.409 du 28/02/2018,  partie 2


que s'agissant de la date à laquelle les biens expropriés doivent être estimés c'est celle de la décision de première instance, conformément à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6- leur usage effectif à la date définie par ce texte ; que s'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriante et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation ; qu'à cet égard, il ressort des productions (cf. sa pièce n° 7), et des explications non contredites de la SEMDO, qui les récapitule sous forme de tableau, que 55 immeubles ou groupes de lots de copropriété sur 73 concernés ont fait l'objet d'une vente ou d'une promesse de vente notariée au profit de la SEMDO soit près de 75 % du nombre total des immeubles concernés, pour une surface de 4.250 m2 sur 5.380 que compte le périmètre opérationnel soit plus de 78 % ; que les parties s'accordent à voir fixer l'indemnité principale en recourant à la méthode d'évaluation par comparaison qui est la plus adaptée, et d'ailleurs la plus usuelle ; que la SEMDO a acquis plusieurs autres appartements dans le même ensemble immobilier du [...]                                        , et notamment le 2 avril 2010 un F2 de 55 m2 habitables pour 105.000 euros soit 1.909euros du m2, le 28 septembre 2012 un F2 de 55 m2 habitables à 115.000 euros soit 2.076 euros du m2 ; que les accords amiables se sont conclus sur une base moyenne de 1.900/2.000 euros/m2 ; qu'il est justifié de nombreuses ventes d'appartements T2 ou T3 situés dans des immeubles anciens dans des secteurs comparables du centre-ville d'Orléans dans une fourchette de prix située entre 1 900 et 2 150 euros du m2 ; que l'appelante cite un T3 en duplex d'une surface habitable de 74,19 m² situé à quelques pas, au 42 de la même rue, vendu 159.000 euros le 31 janvier 2013, soit 2.143 euros du m2 ; que la valeur retenue par le premier juge, et proposée par l'expropriante, sur la base de 2 200 euros du m² est donc en cohérence avec les prix du marché, et légèrement supérieure aux prix dégagés par accords amiables, ce qui est justifié par la petite plusvalue liée à la disposition intérieure du bien, les duplex étant un peu plus prisés, à surfaces égales ; que la SCI Orlimmo demande à être indemnisée sur la base de 2.400 euros du m2 en citant la mutation intervenue le 3 mai 2013 au prix de 180.000 euros pour un appartement de 77,35 m2 en duplex, mais son bien n'est pas strictement comparable car il s'agissait d'un T4, sensiblement plus grand ; qu'elle invoque la rénovation récente de son bien, mais la description qui en est faite, et les clichés photographiques produits, persuadent qu'il était dans un état standard n'appelant pas de plus-value à ce titre ; qu'elle n'est pas davantage fondée à arguer d'une possibilité de surélever le bien, alors d'une part que l'immeuble est en copropriété ce qui n'est pas sans incidence sur une telle faculté, et alors que, d'autre part, les articles L 322-1 et L 322-2 du code de l'expropriation exigent de s'attacher à la consistance du bien à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et à l'usage effectif des droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique, ce qui exclut de prendre en compte un potentiel de reconstructibilité après destruction du bâti existant ; qu'il y a, donc, lieu de confirmer le jugement qui a fixé l'indemnité principale à 130.000 euros sur la base de 2.200 euros du m2 ; sur ces bases, l'indemnité de remploi (calculée, selon l'usage par tranches, soit 20 % sur la tranche de à 5.000 euros, 15 % sur celle de 5.001 à 15.000 euros et 10 % au-delà) s'établit à la somme chiffrée par le premier juge et offerte par la SEMDO de (1.000 + 1.500 + 11.500) = 14.000 euros (arrêt attaqué, pp. 9-10) ;
 
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE l'autorité expropriante ainsi que le commissaire du gouvernement proposent de fixer l'indemnité principale à 130.000 euros et l'indemnité de remploi à 13.000 euros ; que le commissaire du gouvernement produit des éléments de comparaison, dont il résulte que des mutations portant sur des biens comparables situés dans des quartiers comparables et à des dates proches de celles du jugement d'expropriation font ressortir une valeur moyenne applicable de 2.030 euros du m² ; que le transport sur les lieux a permis de constater les caractéristiques des locaux ; que la proposition du commissaire du gouvernement de fixer une valeur moyenne de 2.200 euros par mètre carré pour l'appartement en duplex situé au [...]                        , apparait tout à fait justifiée ;