Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.605 du 26/03/2020,  partie 3


qu'en cinquième lieu, le long et détaillé procès-verbal contradictoire de sortie des lieux établi le 30 juin 2014 par Me S... mentionne l'existence de traces d'infiltrations d'eau, traces d'humidité sur le sol du hall d'entrée, des gouttes d'eau perlent le long d'un tuyau, auréoles d'humidité sur quatre dalles du faux-plafond et que quelques dalles du faux plafond du bureau, d'un débarras, du vestiaire, plusieurs de la salle principale, présentent des auréoles d'humidité ; qu'en sixième lieu, la Sarl produit plusieurs témoignages ; que B... I..., V... C..., W... N..., se limitent à mettre en cause un manque d'isolation générant humidité et froid ; que X... T... et K... O... se limitent à déplorer une température trop basse et U... J... "l'inconfort des lieux" sans plus de précisions, ainsi que Q... L... et Y... P... ; mais que le local ayant été donné à bail entièrement nu, c'est à la Sarl qu'il appartenait de mettre en oeuvre un dispositif de chauffage ; qu'en outre et surtout, l'expert a indiqué que le preneur s'est également abstenu de mettre en oeuvre une isolation entre le plafond et le faux-plafond et qu'il a déconnecté la ventilation mécanique contrôlée, ce qui est un facteur de création d'humidité ; que l'expert n'a nullement conclu que les quelques fuites identifiées auraient mis la Sarl dans l'impossibilité radicale de mettre en oeuvre une isolation et un chauffage, ce dont elle ne s'est d'ailleurs jamais plainte auprès du bailleur ; que les désordres constatés par ces témoins ne peuvent pas être imputés à une carence du bailleur ; qu'ensuite, si G... M... indique la présence d'eau sur les murs et F... E... l'existence de "fuites d'eau", ainsi que PM... HM..., ces témoignages sont très brefs ; que AG... PA... met également en cause l'absence de chauffage et "d'importantes fuites d'eau venant du plafond juste à côté des machines où je m'exerçais", précise que le sol était glissant à cause de "la condensation" et indique savoir que des clients ont mis fin à leur abonnement à cause des désagréments qu'elle a constatés ; que ME... JL... met également en cause des fuites d'eau, mais également "pas de douche chaude, pas de chauffage", ce qui relevait du preneur ; que finalement, la cour ne peut que constater que si l'existence de fuites et d'humidité dans les locaux pris à bail par la Sarl Claraness est attestée dans son principe, il s'agit de fuites mineures, dont ni l'ampleur exacte ni la durée, ni la réalité de leur impact sur l'activité de la Sarl ne sont objectivement justifiées ; que de plus, l'expert a mis en cause la carence de la Sarl à isoler ses locaux et son erreur ayant consisté à débrancher la ventilation mécanique contrôlée, générant ainsi de l'humidité, notamment dans les faux-plafond, ce qui est de nature à expliquer les auréoles qui y ont été constatées ; que dans ces conditions, la Sarl Claraness n'apporte pas la preuve que la Sci Annick D a manqué à ses obligations contractuelles, ce qui rend sans objet l'argumentation de la Sci selon laquelle le bail contient une clause d'exonération du bailleur en cas de vice de construction ; que le jugement qui a dit que la Sci Annick D a commis une faute dans l'exécution du contrat de bail commercial conclu avec la Sarl Claraness et condamné la Sci Annick D à verser à la Sarl Claraness les frais de déménagement, et des dommages et intérêts sera infirmé et ces demandes rejetées » ;
 
 Alors 1°) que tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, le rapport de l'expert judiciaire concluait à l'existence, depuis 2011, d'anomalies conceptuelles et structurelles de l'immeuble ayant pour conséquences majeures des infiltrations d'eau à l'intérieur des locaux donnés à bail à la société Claraness nécessitant une mise en conformité des tuyaux d'évacuation (p. 47) ; qu'en se bornant à retenir que l'existence de simples fuites mineures étaient attestées mais que leur ampleur, durée, réalité de leur impact sur l'activité de la Sarl n'étaient pas objectivement justifiées, sans s'expliquer sur les conclusions expertales qui établissaient l'existence, depuis 2011, d'anomalies conceptuelles et structurelles de l'immeuble ayant pour conséquences majeures des infiltrations d'eau à l'intérieur des locaux donnés à bail, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Alors 2°) qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la société Claraness faisait valoir qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire (p. 43) que la société Annick D avait elle-même reconnu que l'eau de pluie s'écoulait, malgré les travaux d'étanchéité de son immeuble, dans les locaux donnés à bail (p. 13) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire des conclusions de la société Claraness, tiré de ce que la bailleresse avait reconnu ses manquements à l'origine des infiltrations d'eau dans les locaux donnés à bail, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Claraness à payer à la société Annick D la somme de 11 395,68 euros au titre de loyers impayés ainsi que 1 557,74 euros au titre de la taxe foncière en 2014 ;