décision 17-15.202 du 12/04/2018,  partie 5



 Le preneur les conteste en indiquant que l'accès à la salle de restaurant est en retrait de la Croisette, au contraire du restaurant dénommé « Le Voilier» situé au pied du restaurant de l'hôtel Bleu Rivage et lui directement situé en bordure de trottoir avec des terrasses de plain-pied sur la croisette.
 
 Mais ce coefficient correspond à une vue sur mer directe dans une salle qui bénéficie d'une vue panoramique très supérieure à celle du Voilier, la seconde partie en arrière-plan moins cotée bénéficiant néanmoins de la même capacité à générer du chiffre d'affaires.
 
 Par ailleurs, la valeur locative retenue par l'expert reste globalement inférieure à ce qui est pratiqué directement sur la croisette, notamment pour le restaurant « Le Voilier » et il a été ainsi tenu compte de la situation en retrait et de l'accession des lieux par la [...].

La cour bâchée et exploitée en restaurant d'été durant la belle saison reste moins visible de la Croisette et a été justement affectée par l'expert d'un coefficient de 0,4 qui correspond à l'exploitation d'une terrasse couverte dans sa fourchette basse puisqu'elle oscille, selon la charte de l'expertise, entre 0,35 et 0,65%.
 
 L'expert a retenu dix références concernant des loyers de restaurants, bars et brasseries situés sur la Croisette ou à proximité pour retenir une valeur locative moyenne de 750 euros par m² valeur 2009.
 
 Le bailleur conteste les références non situées sur la Croisette et sollicite que la référence du restaurant du « Voilier » situé au pied de l'hôtel et dont ils sont également propriétaires, soit prépondérante pour fixer le prix du m² à 1 000 euros.
 
 Mais il convient de retenir les références dans leur globalité, dès lors que les lieux loués n'ont pas une entrée directe sur la croisette mais dans une rue adjacente et sont situés légèrement en retrait contrairement au Voilier appartenant également aux consorts X... et dont le prix de renouvellement de 1 103 euros/m² est d'ailleurs postérieur à la période de référence.
 
 Le preneur conteste par ailleurs la surface pondérée retenue pour le restaurant « le Vesuvio » et « le Havana Bar » qui présentent ainsi par erreur de calcul des loyers faussement plus importants au m². Si pour « le Vesuvio» il est exact que la surface pondérée déclarée par l'expert en p 72 de son rapport est de 187 m² et non de 147m² sans qu'il soit possible de déterminer où se situe l'erreur, il a été répondu par l'expert à la contestation émise par réponse à dire annexée au rapport (page 73 du rapport) que la surface retenue par le « Havana Bar » est bien de 266 m².
 
 Ces réserves ne modifient pas la valeur moyenne retenue par l'expert et chiffrée à 750€/m² qui reste inférieure aux restaurants ou commerces situés avec vitrines, terrasse ou façades de plain-pied sur la croisette.
 
 En conclusion, la valeur locative de la partie restauration a été justement fixée par l'expert à 178 m² x 750 euros = 133 500 euros.
 
 Au final, le prix du bail renouvelé sera donc fixé au 1er octobre 2009 à 66 877,58 euros + 133 500 euros = 200 377,58 arrondis à 200 400 euros hors charges et hors taxes »

1°) ALORS QUE le caractère monovalent de locaux commerciaux à usage d'hôtel-restaurant jusqu'alors reconnu ne peut être affecté par les choix de gestion du preneur qui a mis en location-gérance l'activité de café-restaurant ; qu'en écartant l'existence du caractère monovalent des locaux, en énonçant qu'il s'avérait qu'à compter de 2006/2007, le preneur avait donné en gérance libre à des tiers les deux restaurants, indépendants des lieux loués, moyennant des redevances importantes, la cour d'appel a violé l'article R. 145-10 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QUE le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation échappe au plafonnement prévu par l'article L. 145-34 du code commerce ; que la société Bleu Rivage faisait valoir que le restaurant était imbriqué dans l'hôtel, que la clientèle de celui-ci y prenait ses petits déjeuners, que la cuisine, la cave et les toilettes étaient d'usage commun, de même que les fournitures d'eau, de gaz et d'électricité (cf. conclusions de l'exposante p. 8) ; qu'en considérant, pour écarter le caractère monovalent des locaux, qu'il ressortait des plans produits au rapport judiciaire qu'il existait des sanitaires à usage exclusif du restaurant et que la cuisine servait uniquement au restaurant, quand il ne ressortait pas des plans qu'il aurait existé des sanitaires et une cuisine à usage exclusif du restaurant, la cour d'appel a violé l'article R. 145-10 du code de commerce ;
 
 3°) ALORS QUE le juge ne doit pas se prononcer par des motifs hypothétiques ;