Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-11.893 du 30/06/2021,  partie 5


Il a en conséquence jugé caduque la promesse de vente au profit de M. et Mme [Q] et précisé que les loyers seraient dus par la société Espace Houville ULM jusqu&apos;à la date du jugement valant vente.
 
 M. et Mme [Q] exposent que l&apos;article L. 145-46-1 du code de commerce a été appliqué de manière erronée, puisqu&apos;il n&apos;y a pas d&apos;identité entre les biens loués et les biens vendus, en raison du fait que les combles de la salle dite des pilotes étaient exclus du bail, ainsi qu&apos;une portion de terrain. Or le texte précité exclut le droit de préférence en cas de cession globale de la totalité d&apos;un immeuble abritant un ou des locaux commerciaux et des locaux destinés à un autre usage. Dès lors que le droit de préférence n&apos;est pas applicable, sa notification est sans objet et ne saurait constituer une offre de contracter valable. Ils observent que la promesse prévoit expressément qu&apos;en raison de l&apos;acceptation par le bénéficiaire substitué de la promesse faite par le promettant, il s&apos;est formé entre eux un contrat dans les termes de l&apos;article 1124 du code civil, et que la condition suspensive d&apos;obtention d&apos;un prêt est réalisée en ce qui les concerne. Ils ajoutent enfin qu&apos;une promesse de vente n&apos;est pas caduque par le seul fait du dépassement du délai de réitération, puisque la date d&apos;expiration de ce délai n&apos;est pas extinctive mais seulement le point de départ de la période à partir de laquelle une partie peut obliger l&apos;autre à s&apos;exécuter.
 
 La société Espace Houville ULM rappelle qu&apos;elle n&apos;a pas initialement indiqué ne pas être acquéreur qu&apos;en raison du prix alors proposé de 590 000 euros. Elle fait valoir que toutes les parties à l&apos;acte avaient conscience de l&apos;existence du droit de préemption à son profit et ne peuvent dès lors le contester. Elle considère qu&apos;il y a identité entre le bien loué et le bien vendu. Elle observe enfin que la promesse expirait le 21 décembre 2018 et qu&apos;elle est donc caduque à l&apos;égard de M. et Mme [Q]. Elle ajoute que la promesse est nulle, comme n&apos;ayant pas été précédée de la purge de son droit de préemption, et ne saurait donc être opposée à son acceptation régulière de l&apos;offre d&apos;acquisition qui lui a été notifiée.
 
 La SAFER du Centre expose que la cession globale d&apos;un immeuble abritant des locaux commerciaux est exclue du droit de préemption du preneur et que, lorsque le droit de préemption est purgé par erreur, l&apos;acceptation du preneur ne saurait former la vente. Elle considère que l&apos;échec de la vente ne lui est pas imputable et conteste devoir quelques dommages et intérêts que ce soit.
 
 La société Panagri se déclare indifférente à la question du droit d&apos;acquérir le bien mais observe que ses loyers ne sont plus payés depuis janvier 2019, alors qu&apos;ils doivent l&apos;être jusqu&apos;au paiement intégral du prix de vente par l&apos;acquéreur quel qu&apos;il soit.
 
 Sur le droit de préemption de la société Espace Houville ULM :
 
 L&apos;article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit en son alinéa 6 que le droit de préemption n&apos;est pas applicable à la cession globale d&apos;un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Il résulte des travaux préparatoires de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel que l&apos;expression plurielle "des locaux commerciaux" ne peut s&apos;interpréter comme exigeant qu&apos;il y a ait plusieurs commerciaux, ce texte ayant pour objet précisément de permettre la cession globale d&apos;un immeuble partiellement loué et d&apos;exclure, dans un tel cas, le droit de préemption du preneur commercial. Ainsi, pour que ce texte soit applicable, il suffit que l&apos;immeuble vendu ne soit que partiellement donné à bail commercial, peu important qu&apos;il y ait un seul local commercial loué ou plusieurs.
 
 Ainsi que l&apos;a justement constaté le tribunal, la seule différence dans la description du bien réside dans le fait que les combles situés au-dessus de la salle d&apos;accueil ne sont pas mentionnés dans le bail, qui indique au contraire dans la description des lieux loués le seul rez-de-chaussée de la salle d&apos;accueil et qui réserve la faculté pour le bailleur d&apos;y accéder en faisant édifier un escalier, la surface nécessaire à cette opération lui étant également réservée. Ces précisions révèlent dans la commune intention des parties une volonté certaine d&apos;exclure les combles de la location.
 
 Au contraire, dans la promesse de vente, les combles sont mentionnés comme inclus dans la vente. Les références cadastrales et de contenance étant identiques dans les deux actes, rien ne démontre qu&apos;une partie du terrain n&apos;était pas louée.
 
 L&apos;assiette du bail et celle de la vente ne sont donc pas identiques. Il s&apos;agit ainsi bel et bien d&apos;une cession globale d&apos;un bien partiellement loué, la loi ne faisant aucune distinction selon l&apos;importance respective des parties louées et affectées à un autre usage.
 
 Il est à cet égard indifférent que la promesse de vente précise que le bien est vendu loué et que la purge d&apos;éventuels droits de préemption soit érigée en condition suspensive, d&apos;ailleurs en termes très généraux, en sorte qu&apos;il est impossible d&apos;