cour d'appel d'Aix en Provence
3e Chambre B,  décision 16-14.339 du 11/05/2017,  partie 3


Nous avons fait procéder à la réalisation de 4 sondages afin de vérifier l'état de l'étanchéité qui recouvre la dalle des parkings et avons constaté que l'étanchéité est défaillante à la liaison des évacuations d'eau pluviale avec l'étanchéité de la partie courante, que par endroits, la protection d'étanchéité a été découpée pour permettre la mise en place de plots sur lesquels ont été fixés les équipements, filets et autres, destinés à la pratique des sports et jeux pratiqués sur la dalle et que, au-dessus de la rampe permettant l'accès au niveau S, la couche de basaltine présente de nombreux manques, et a été découpée en 4 afin de permettre la mise en place des équipements décrits supra. Les infiltrations constatées ont pour cause les désordres ci-dessus. Les désordres affectant le complexe d'étanchéité à l'origine des infiltrations qui se produisent en plancher haut de niveau S du " Vermeil " résultent : - des défaillances de l'étanchéité au droit des liaisons des évacuations d'eau pluviale avec l'étanchéité de la partie courante, défaillances causées par la vétusté de l'étanchéité, - des découpes dans la protection d'étanchéité, destinées à la mise en place de plots sur lesquels ont été fixés les équipements, filets et autres, pour permettre la pratique des sports et jeux exercés sur la dalle, découpes effectuées par l'exploitant de la dalle, en l'espèce son propriétaire, - des 4 découpes dans la basaltine au-dessus de la rampe permettant l'accès au niveau S à partir du niveau R, afin de permettre la mise en place des équipements décrits supra. Découpes effectuées par l'exploitant de la dalle, en l'espèce son propriétaire " (pages 18 et 19) ; / que pour le technicien commis : " les travaux effectués pour mettre un terme aux désordres, comprendront la dépose des jardinière en place sur une partie de la dalle, la démolition des protections d'étanchéité, la dépose des grilles d'évacuation de pluviales, l'application d'un complexe d'étanchéité, la repose et des grilles d'évacuation de pluviales, l'application d'une protection et la réfection des jardinières, pour une dépense de 537 341, 04 € ttc, somme à laquelle il conviendrait d'ajouter les honoraires de maîtrise d'oeuvre, soit la somme de 32 240 € ttc " (page 19 du rapport). / Si le syndicat des copropriétaires reproche à la Sa société de gestion d'Isola 2000, dite Sgi 2000, d'avoir eu un comportement fautif qui serait, selon lui, directement à l'origine des infiltrations précédemment décrites puisque portant atteinte au complexe d'étanchéité qui est une partie commune, il lui appartient d'en rapporter la preuve. / Contrairement à ce qui est prétendu, le syndicat n'établit pas que c'est l'actuel propriétaire du lot 486 qui a procédé à des découpes de l'étanchéité pour mettre en place des plots destinés à l'installation d'aménagements pour des terrains de tennis. Il ressort au contraire de la lecture du protocole de transaction précitée et du jugement rendu le 14.4.1993 par le tribunal de grande instance de Nice à la suite de ce protocole, que c'est la société Sapsi, propriétaire précédent du lot 486, qui a procédé aux travaux d'aménagement de la terrasse, disposé des plots et endommagé en conséquence le complexe d'étanchéité, attitude fautive dont elle a mesuré les conséquences en acceptant de prendre en charge le coût des travaux de réfection partielle de l'étanchéité. / À aucun moment, le syndicat n'est en mesure de démontrer que la Sa société de gestion d'Isola 2000, dite Sgi 2000, actuel propriétaire du lot 486, aurait repris à son compte les engagements précédemment souscrits par son vendeur et relatés dans ce protocole transactionnel. / Et il ne résulte pas des recherches de l'expert judiciaire commis, non contredites par le rapport d'un professionnel de la construction, que ce serait le défaut d'entretien de sa terrasse par l'actuel propriétaire ou l'absence de clôtures de cette terrasse, qui seraient à l'origine des infiltrations subies par le syndicat. / Par contre, l'expert judiciaire, après avoir procédé à des sondages appropriés dont l'analyse n'est nullement constatée par le syndicat, précise clairement que la vétusté du complexe d'étanchéité est à l'origine de défaillance de l'étanchéité aux droits des liaisons des évacuations d'eaux pluviales avec l'étanchéité de la partie courante. / Au surplus, alors que la construction de l'ensemble immobilier Le Vermeil remonte à plusieurs décennies, que les travaux de reprise de l'étanchéité firent l'objet d'un procès-verbal de réception sans réserves le 24 août 1993, qu'à l'examen des différentes photographies annexées aux constats d'huissier il est permis de s'interroger sur l'état des joints de dilatation mis en place sur cette terrasse, qu'il appartient au syndicat des copropriétaires d'entretenir les parties communes, ici tous les éléments du gros oeuvre participant à l'étanchéité et notamment le complexe d'étanchéité, c'est à tort que le syndicat recherche la responsabilité d'un copropriétaire pour ces travaux concernant des parties communes. / En conséquence, la décision déférée doit être réformée, le syndicat étant débouté de toutes ses réclamations formées à l'encontre du copropriétaire appelant » (cf., arrêt attaqué, p. 6 à 10) ;