Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-11.893 du 30/06/2021,  partie 7


en constituant que l&apos;accessoire indivisible ; que la Cour d&apos;appel a constaté, après comparaison des termes du bail du 28 avril 2015 et de la promesse unilatérale de vente du 11 septembre 2018, que « la seule différence » entre les biens immobiliers objets du bail commercial consenti à la société ESPACE HOUVILLE ULM, pour une contenance totale de 4 ha 7 a 40 ca, et les biens objets de la promesse de vente, portant sur la même surface exactement, réside dans le fait que les combles situés au-dessus de la salle d&apos;accueil des pilotes, d&apos;une surface habitable bien inférieure à 76 m² et inaccessibles en l&apos;état, ne sont pas soumis au bail, alors que la promesse de vente les inclut dans la vente ; qu&apos;en tout état de cause, la promesse précise que « le BIEN (était) vendu loué » et que « le BIEN étant loué selon l&apos;usage indiqué ci-dessus, les dispositions de l&apos;article L. 145-46-1 du Code de commerce instituant un droit de préférence pour le locataire ont vocation à s&apos;appliquer», le bénéficiaire de la promesse déclarant de surcroît « qu&apos;il entend(ait) (...) utiliser (le bien) pour le même usage que celui actuel » ; qu&apos;il en résulte que les combles constituent seulement un accessoire indivisible et négligeable des locaux donnés à bail commercial à la société ESPACE HOUVILLE ULM ; qu&apos;en déduisant néanmoins de la « volonté certaine (des parties au bail) d&apos;exclure les combles de la location » que la promesse de vente constitue « une cession globale d&apos;un bien partiellement loué, la loi ne faisant aucune distinction selon l&apos;importance respective des parties louées et affectées à un autre usage », de sorte que « La société Espace Houville ULM ne bénéficiait (...) pas d&apos;un droit de préemption et c&apos;est à tort que lui que lui a été faite l&apos;offre d&apos;acquérir le bien après signature de la promesse de vente. Son acceptation de cette offre est privée de toute efficacité pour former une vente », la Cour d&apos;appel a violé, par refus d&apos;application, l&apos;article L. 145-46-1, alinéas 1 à 5, du Code du commerce et, par fausse application, l&apos;alinéa 6 de ce même texte.
 
 Deuxième moyen de cassation 
 
 Il est fait grief à l&apos;arrêt infirmatif attaqué d&apos;avoir débouté la société ESPACE HOUVILLE ULM de toutes ses demandes ; d&apos;avoir dit que la vente est parfaite entre M. [Q] [Q], né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1], et son épouse [F] [R], née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 1], d&apos;une part, et la S.C.I. PANAGRI, ayant pour objet le bien sis à [Adresse 1], à usage de "plateforme pour l&apos;activité d&apos;aéronefs" composé de : une salle d&apos;accueil de 76 m² environ située au rez-de-chaussée avec WC et douche, lavabo et, juste au-dessus de la salle d&apos;accueil des pilotes, comble, un hangar de 1 200 m² pour le stockage d&apos;ULM (80 x 15 m), un hangar de 450 m² pour le stockage d&apos;ULM (30 x 15 m), un terrain à usage de taxi-way et de piste, terrain et cour, une réserve incendie (réalisée en 2015 suivant les recommandations du service départemental d&apos;incendie et de secours d&apos;[Localité 2]) figurant au cadastre : ZN [Cadastre 1] [Adresse 1] 00 ha 81 a 10 ca, ZN [Cadastre 2] [Adresse 1] 00 ha 00 a 34 ca, ZN [Cadastre 7]p [Adresse 1] 00 ha 17 a 32 ca, ZN [Cadastre 3]p [Adresse 1] 02 ha 94 a 48 ca, ZN 41p [Adresse 1] 00 ha 14 a 16 ca, Total surface : 04 ha 07 a 40 ca, et devant figurer au cadastre auprès division de la manière suivante selon document d&apos;arpentage : ZN [Cadastre 1] [Adresse 1] 00 ha 81 a 10 ca, ZN [Cadastre 2] [Adresse 1] 00 ha 00 a 34 ca, ZN [Cadastre 4] [Adresse 1] 00 ha 17 a 32 ca, ZN [Cadastre 5] [Adresse 1] 02 ha 94 a 48 ca, ZN [Cadastre 6] [Adresse 1] 00 ha 14 a 16 ca, Total surface : 04 ha 07 a 40 ca, dans les conditions prévues par la promesse unilatérale de vente signée le 11 septembre 2018 avec le concours de la SAFER DU CENTRE ; d&apos;avoir dit qu&apos;à défaut de régularisation de cette vente par les parties devant le notaire de leur choix dans un délai de trois mois, son arrêt tiendrait lieu d&apos;acte de vente ; et d&apos;avoir dit que son arrêt devrait être publié au service de la publicité foncière, 
 
 Aux motifs que « (...).
 
 Sur le droit de préemption de la société Espace Houville ULM :
 
 (...)
 
 Il est (...) indifférent que la promesse de vente précise que le bien est vendu loué et que la purge d&apos;éventuels droits de préemption soit érigée en condition suspensive, (...)
 
 La société Espace Houville ULM ne bénéficiait (...) pas d&apos;un droit de préemption et c&apos;est à tort que lui que lui a été faite l&apos;offre d&apos;acquérir le bien après signature de la promesse de vente. Son acceptation de cette offre est privée de toute efficacité pour former une vente et le jugement sera dès lors infirmé en ce qu&apos;