cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-10.970 du 08/03/2018,  partie 6



 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur l'expulsion de la société Essalam, celle-ci occupe les lieux sans aucun droit ni titre depuis le 30 novembre 2012 et sera expulsée du local dont s'agit, suivant des modalités qui seront précisées dans le dispositif du jugement ; que, sur l'indemnité d'occupation, le loyer fixé en 1999 en contrepartie de la mise à disposition d'un point de vente de 60 m² environ s'élève à 762,25 euros ht et hc (5.000 francs) ; que l'augmentation de loyer convenue en 2001 en contrepartie de la mise à disposition de la chambre froide, en sus, s'élève à 304,90 euros ht hc (2.000 francs) ; que le loyer ht hc s'élève donc à 7.000 francs en 2001, en contrepartie de la mise à disposition de l'espace de vente et de la chambre froide (cf. l'arrêt du 26 mars 2008), soit 1.067,14 euros en tout ; que le forfait de charges s'élève à 8 % du loyer ht hc, soit 85,37 euros (8 % de 1.067,14 euros) ; que le loyer charges incluses ht s'établit donc à 1.067,17 euros + 85,37 euros = 1.152,54 euros, auquel la tva devait s'ajouter, en sus ; que ce loyer correspondait à une occupation de 107,60 m² seulement (soit le point de vente + la chambre froide) ; qu'or, la société Essalam s'est octroyée à elle-même une emprise bien plus considérable, qui s'établit à 307,60 m², en dernier lieu ; que le loyer convenu s'est donc trouvé, par la faute de la société Essalam, déconnecté du fait d'occupation qui a dépassé les prévisions du bail et celles du bailleur ; que les locaux actuellement occupés par la société Essalam excèdent, de beaucoup, ce pourquoi elle avait été titrée et ce pourquoi elle acquittait un loyer charges incluses de 1.152,54 euros seulement en dernier lieu ; que la société Marylia sollicite que l'indemnité d'occupation soit portée au « double du loyer, charges et TVA applicables en sus », jusqu'au départ effectif des lieux ; que cette demande est justifiée, compte tenu de la particularité de l'espèce ; qu'on doit souligner, en effet, que si l'on se réfère au prix du m² convenu en 2001, après la modification d'assiette du bail (avec l'ajout de la chambre froide), ledit prix au m² s'établit 7.000 francs par mois/107,40 m² = 65.17 francs/m²/mois (soit 9,93 euros/m²/mois) ; que pour une surface occupée de 304,60 m², ce qui est le cas actuellement, le prix du loyer pouvait s'établir à 9,93 euros/m²/mois x 304,60 m² = 3.024,67 euros/m²/mois ; que l'indemnité d'occupation requise par la société Marylia à l'encontre de la société Essalam (2.305,08 euros charges incluses par mois) se révèle être intérieure au loyer calculé à partir du métrage réellement occupé au-delà du titre consenti ; que la société Essalam ne peut dès lors pas soutenir que la fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 2.305.08 euros (deux fois le loyer courant) soit excessive alors qu'elle-même occupe un espace trois fois supérieur à ce que son bail permettait ; que la société Essalam sera par voie de conséquence, condamnée à payer à la société Marylia la somme de 1.152,54 euros x 2 = 2.305,08 euros ht mais charges incluses, par mois à compter du 1er décembre 2012 jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée soit par la restitution des clés soit par l'établissement du procès-verbal de reprise des lieux, après expulsion ; que la tva devra s'ajouter à cette somme, en sus ;
 
 1°) ALORS QU'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci ; que la société Essalam soutenait que la bailleresse était irrecevable à lui reprocher d'occuper un espace locatif non compris dans le bail, car la société Marylia s'était abstenue de faire valoir ce moyen lors d'une instance antérieure tendant à la résiliation du bail et ayant donné lieu au prononcé par la cour d'appel de Paris d'un arrêt en date du 26 mars 2008 (conclusions, p. 16 à 20) ; qu'en énonçant qu'il importait peu que la société Marylia n'ait pas invoqué, dans des instances antérieures, la circonstance que la locataire aurait occupé des locaux au-delà de ce qui lui concédait le bail ou que, l'ayant invoquée, elle n'en ait « pas tiré toute conséquence juridique, dès lors que la connaissance par la bailleresse de l'occupation illicite par la locataire d'une partie des locaux lui appartenant ne constitu[ait] nullement une acceptation de cet état de fait et que l'occupation a[vait] persisté » (arrêt attaqué, p. 8, § 2), la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, a violé l'article 1351 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
 
 2°) ALORS, subsidiairement, QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ;