Cour d'appel de Toulouse,  décision 11-26.095 du 23/05/2013,  partie 2


qu'en effet, plusieurs constats d'huissier dressés le 30 décembre 2005, 13 septembre 2006, 20 septembre 2006, 24 novembre 2006 établissent l'existence d'infiltrations d'eau de pluie, en toiture, de nature à troubler la jouissance paisible des lieux et dont la réparation incombe au bailleur en ce qu'elle relève des grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que les bailleurs font valoir qu'ils ont remédié à ces infiltrations à plusieurs reprises notamment par un couvreur, le 3 avril 2006 ; que toutefois, les constats d'huissier postérieurs des 13 et 20 septembre 2006 puis du 24 novembre 2006 démontrent la réitération des fuites en toiture, ce qui signifie que la réparation d'avril 2006 n'a pas été suffisante ; que cependant, les troubles locatifs n'apparaissent pas d'une gravité telle qu'elle justifie le non paiement total des loyers et indemnités d'occupation ; que l'activité a pu se poursuivre dans les lieux et aucune procédure d'insalubrité n'a été engagée ; que le constat du 5 mai 2008 établit certes un important dégât des eaux en provenance de l'appartement du dessus mais le gestionnaire AGIFI établit avoir exécuté ses obligations en faisant rapidement intervenir un plombier qui a constaté que la fuite provenait du cumulus du voisin du dessus, fuite dont le bailleur n'est pas responsable ; que le constat dressé le 29 octobre 2008 après la départ de la Sté INFORMATIQUE ET SECURITE permet également de ramener à de plus justes proportions les troubles locatifs car il établit qu'une seule pièce est affectée par les infiltrations d'eau ; qu'au contraire, la Sté INFORMATIQUE ET SECURITE a quitté les lieux en laissant un important arriéré locatif sans préavis et sans même prévenir son bailleur ; que la résiliation sera prononcée à ses torts ; que compte tenu de l'absence d'insalubrité des locaux, seule la créance indemnitaire pour troubles locatifs de la locataire peut être considérée comme compensée avec l'indemnité qu'elle doit pour la rupture du bail à ses torts ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant que les lieux ont été libérés en cours de procédure et en conséquence, le bail est résilié ; …qu'en vertu des articles 2 et 5 du bail, les bailleurs ne se sont engagés qu'aux grosses réparations de l'article 606 du code civil ; mais l'article 2 par lequel il est indiqué que le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance n'exclut pas l'application des articles 1719 et 1720 du code civil, à la charge des bailleurs ; qu'aux termes de ces textes, le bailleur s'oblige à délivrer la chose louée en bon état de réparation, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'y exécuter toutes les réparations autres que locatives ainsi que d'en faire jouir paisiblement le preneur ; qu'or, il ressort suffisamment des quatre constats d'huissier produits aux débats en date des 30 décembre 2005, 13 et 20 septembre 2006, 24 novembre 2006 et 5 mai 2008, la preuve de l'existence des désordres affectant les lieux, leur gravité, et l'importance des conséquences sur l'usage auquel ils étaient destinés ; qu'en effet, il a été constaté de très nombreuses et importantes infiltrations d'eau, du sol aux plafonds, affectant également les murs et les huisseries ; que les photographies sont édifiantes sur ce point : papiers peints décollés, enduits boursouflés, plafond effondré, traces importantes d'humidité et de moisissures au droit des installations électriques, et informatiques, et ce, malgré des réparations intérieures constatées dans le procès verbal, du 13 septembre 2006, ce qui démontre que la cause des infiltrations n'a jamais été traitée correctement ; que ces constats démontrent donc à l'évidence l'existence d'infiltrations d'eau de pluie en toiture et que ces réparations incombent au bailleur, en ce qu'elles relèvent des grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que la SCI ALLEGRESSE et les époux X... ne le démentent pas puisqu'il est établi qu'ils ont fait intervenir un couvreur qui, au vu de sa facture du 3 avril 2006, a constaté que la fuite en toiture provenait d'une gouttière coupée en deux ; que toutefois, les constats d'huissier postérieurs des 13 et 20 septembre 2006 puis du 24 novembre 2006 démontrent la réitération des fuites en toiture, ce qui signifie que la réparation d'avril 2006 n'a pas été suffisante et que les bailleurs ont, une fois de plus, manqué à leur obligation d'entretien des lieux en l'état d'usage, auquel ils sont destinés conventionnellement ; qu'il résulte des nombreux courriers envoyés aux bailleurs dès le 27 septembre 2004 en LRAR des 18 janvier 2005, 21 décembre 2005, 21 septembre 2006, que la SCI ALLEGRESSE et les époux X... ont été avisés des désordres affectant les lieux dès l'origine ainsi que de leur gravité et leurs conséquences sur l'usage auquel ils étaient destinés ; que dès lors, c'est à bon droit que la Sté INFORMATIQUE ET SECURITE a opposé à ses bailleurs l'exception d'inexécution : le manquement des bailleurs à l'obligation de délivrance des lieux en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés à justifier le manquement de la locataire à son obligation de paiement des loyers, leur consignation ne valant pas paiement ;