décision 16-19.127 du 13/07/2017,  partie 3


qu'il échet de constater que les parties ne concluent pas dans leurs écritures au recours à cette méthode pour la valorisation des immeubles expropriés ; qu'elle ne sera donc pas retenue ;
 
 3- Sur la méthode de valorisation des biens par récupération foncière, que les parties préconisent principalement de se référer à cette méthode qui consiste à valoriser les terrains à partir des droits à construire existants tout en prenant en compte les différents contraintes et aléas ; qu'il y a lieu d'observer à la lecture des conclusions des parties que celles-ci s'accordent en définitive pour fixer les droits à construire des parcelles [...] et [...] à 43.233 m2 ; que s'agissant de la valeur du mètre carré de Shon les appelantes se réfèrent à une expertise non contradictoire, effectuée à leur demande ; que pour déterminer un prix moyen du mètre carré de la Shon, l'expert a analysé un certain nombre de ventes réalisées sur la commune de Besançon, orientant plus particulièrement son étude sur les permis de construire déposés et obtenus ; que selon ses conclusions, il y aurait lieu de retenir un prix moyen au mètre carré de Shon de 390 € ramené à 120 € pour une opération à caractère social ;que la Ville de Besançon critique cette méthode en mettant en avant son caractère incertain ; qu'elle explique en effet qu'il n'est pas établi que l'ensemble des possibilités constructibles de ces terrains aient été entièrement utilisées dans les demandes de permis de construire et qu'elles soient donc comparables à celles des terrains expropriés ; qu'elle fait également observer que les ventes retenues, réalisées par des aménageurs et professionnels de l'immobilier, portent sur des terrains à bâtir déjà viabilisés et vierges de toutes contraintes administratives ou physiques ; qu' elle souligne enfin qu'aucune des ventes prises en référence ne concerne des friches industrielles ;que le commissaire du gouvernement conteste aussi cette approche, considérant que les actes notariés produits ne permettent tout au plus de calculer qu'un tarif au mètre carré de surface cadastrale et que celle-ci est en principe égale à la Shon sauf si le COS est supérieur à 1 ; qu'il estime en conséquence que les prix au mètre carré retenus par les appelantes pour les ventes référencées ne constituent en réalité que des extrapolations ;
 
 que l'expert judiciaire suggérait pour sa part une méthode de valorisation très différente qu'il convient d'étudier ; que l'homme de l'art a dans un premier temps étudié les programmes immobiliers proposés à la commercialisation sur la Ville de Besançon, parvenant à un prix moyen au mètre carré oscillant entre 2500 € et 3200 € ttc ; qu'il a ensuite affiné ce résultat en y intégrant diverses informations relatives au marché locatif local, au logement social et à l'évolution démographique, lesdites données ayant été fournies par la Chambre départementale des Notaires du Doubs, par le Crédit Foncier de France, par PINSEE et le plan d'aménagement de développement durable de la commune ; qu'il a enfin corrigé le tout en prenant en compte le caractère dissuasif de la localisation du bien en zone inondable ; qu'il en a conclu à un prix de commercialisation de 2.600 € le mètre carré ;que pour déterminer la valeur du mètre carré de Shon l'expert a appliqué une charge foncière moyenne de 6 % prenant en compte la localisation du bien par rapport au centre de la commune, le surcoût généré par les risques d'inondation, l'importance de la viabilité à réaliser ainsi que les coûts des aménagements extérieurs ; qu'il est ainsi parvenu au prix de 160 € le mètre carré de Shon ; que pour la part de logements sociaux, imposé à hauteur de 20 %, par le plan d'aménagement de développement durable, il a retenu une valeur de 80 € le m2; que ce mode d'évaluation tient compte non seulement de la réalité du marché local en matière de commercialisation d'immeubles mais surtout des nombreuses contraintes et spécificités des biens expropriés ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a repris la valorisation obtenue par cette méthode ;qu'il convient d'ajouter que la présente cour avait également retenu les préconisations de l'expert judiciaire dans son arrêt rendu le 3 octobre 2012 dans le cadre de la procédure de préemption initiée par la Ville de Besançon ; que ladite valorisation requiert un certain nombre d'abattements résultant des éléments suivants : coût de la démolition des existants, inclusion des terrains dans une copropriété, coûts générés par localisation des terrains en zone jaune du P.P.R.I., contraintes due à la soumission des biens à un P.A.P.A.;que les appelantes contestent certains de ces abattements, dans leur principe ou dans leurs montants ; qu'il a été répondu à tous leurs arguments par le premier juge dans des motifs pertinents que la cour adopte ; que sa décision sera donc également confirmée sur ces points ; qu'enfin s'agissant de la parcelle [...] classée en zone UP du PLU, d'une surface totale de 1.323 m2 et sur laquelle ont été installées quatre cuves d'hydrocarbures, l'expert judiciaire avait retenu une valeur de 24 € le m2, laquelle n'est pas contestée par les appelantes dans leurs conclusions ; qu'il s'ensuit une valorisation du terrain à la somme de 31.752 € ;