Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.230 du 28/05/2020,  partie 3


qu'en ce qui concerne le ravalement, M. F... a constaté la dégradation prononcée de la façade, estimant que le devis de l'entreprise Gibeaux n'était pas à la mesure des dégradations, l'état des façades ayant été jugé satisfaisant en 2000 et 2003, M. F... considérant que si l'entretien avait été conduit régulièrement, les dégradations du clos et du couvert n'auraient pas été constatées ; que ce faisant l'expert émet un avis sur les responsabilités encourues, le constat qu'il établit le 3 décembre 2004 confirmant toutefois l'antériorité des désordres par rapport à la date du renouvellement du bail le 23 décembre 2005, les locataires ayant refusé de signer le procès-verbal amiable proposé par M. F... dans la mesure où ils ne reconnaissaient pas la pertinence des précédents procès-verbaux d'état des lieux ; que cette absence de constat commun ne permet pas de retenir, comme le soutient M. X... W..., que la prise en charge de la vétusté a été traitée préalablement à la cession du fonds de commerce en février 2002, au motif que l'acte de cession prévoyait que des travaux devaient être effectués contre la consignation de fonds garantissant leur bonne exécution sous le contrôle de l'architecte de la bailleresse ; qu'en effet, d'une part, l'acte de cession vanté par M. X... W... n'est pas versé aux débats, le seul rapport de M. R... architecte en date du 27 mars 2000 étant sommaire et le constat relatif à la réalisation des travaux ayant été établi le 23 janvier 2003 par Maître Y..., huissier de justice, qui n'a pas la qualité d'un professionnel du bâtiment ; que dans tous les cas, il est notable que M. R... indiquait que les diverses couvertures (zinc, ardoise naturelle ou fibrociment) étaient en état d'usage et préconisait de simples travaux préventifs en l'absence d'infiltration, notamment révision de la partie ardoise en pavillon à quatre versants surplombant la salle de restaurant, comportant le remplacement d'ardoises cassées et le nettoyage des mousses, ces travaux ayant été réalisés par les locataires ; qu'en effet, la mesure d'expertise ordonnée le 12 mai 2016 a permis d'établir que les travaux de réfection des façades ont été réalisés s'agissant de la façade sur l'avenue Georges V en bon état d'entretien, avec une réserve concernant l'état de la maçonnerie de la façade arrière ; que par ailleurs, l'expert a constaté que la toiture couvrant le bâtiment en retour du bâtiment principal est assez récente, avec une réserve concernant l'état du zinc couvrant la lucarne qui est percé, son état indiquant qu'il a dû être posé il y a une trentaine d'années ; que par contre, côté Georges V, la couverture réalisée en ardoises de type Eternit posées en pointe est, selon l'expert, fort ancienne et recouverte de mousse et de lichens ; que côté jardin, la toiture couvrant le restaurant est réalisée de plusieurs matériaux couvrant plusieurs volumes, notamment une couverture quatre pans en ardoises anciennes et une couverture en zinc, l'état d'entretien étant qualifié de correct par l'expert, avec toutefois des réserves concernant l'ancienneté de la couverture ardoise et la conception du raccord entre la toiture zinc et le petit bâtiment quatre pans propice à une montée en charge anormale et à des infiltrations, la conception des verrières étant également un sujet de fragilité ; qu'enfin, s'agissant des lucarnes situées sur l'arrière du bâtiment au dernier étage, l'expert note le mauvais état d'un pied droit de lucarne et relève que la mise en oeuvre des panneaux d'habillage sert à masquer le mauvais état des bois de charpente constituant lesdites lucarnes qui, par leur conception et leur réalisation, laissent l'eau s'infiltrer en partie arrière, ce qui est de nature à provoquer des désordres sur la charpente ; qu'à noter que la salle de restaurant présente en plafond des traces d'infiltrations d'eau se situant en bas de pente de la toiture zinc au droit du raccord avec la toiture quatre pans et au droit de l'une des verrières en polycarbonate, des infiltrations étant également constatées dans le logement des gérants de l'hôtel au niveau des plafonds au droit d'une rupture de pente de la toiture ; que par ailleurs, l'expert relève que deux versants de la toiture du bâtiment principal de l'hôtel sont en ardoise amiantée sur lesquelles il est impossible d'intervenir en entretien et que malgré l'entretien de la couverture à quatre pans de la salle de restauration, il est manifeste que l'ardoise la couvrant est en fin de vie et doit être changée à court terme, la toiture du logement de fonction présentant les mêmes problèmes d'entretien impossible à réaliser s'agissant de tôle ondulée en amiante ciment ; qu'enfin, M. X... W... s'inscrit en faux à l'encontre du fait que les clauses du bail auraient pour conséquence d'exonérer le bailleur de toute obligation et de créer un déséquilibre dans l'exécution du contrat et fait valoir que le transfert de charges sur le preneur s'est accompagnée d'une diminution de la valeur locative ;