décision 16-17.356 du 01/06/2017,  partie 3


que cette convention emportait obligation non d'achever l'immeuble mais de financer l'achèvement de celui-ci ; que si l'obligation du garant consiste à pallier les difficultés financières du vendeur et à financer l'achèvement de l'immeuble, le garant, s'il est fautif, peut être condamné à payer à l'acquéreur des dommages intérêts pour réparer le préjudice résultant de cette faute ; que si la garantie de financement de l'achèvement de l'immeuble fait peser sur le garant une obligation de résultat au paiement des sommes nécessaires à cet effet dès lors qu'il est en (mesure de le faire, il n'en va pas de même, de son obligation d'assurer l'efficacité de l'engagement qu'il a pris et qu'en outre le garant, qui n'assume aucun engagement sur le plan de la réalisation technique de l'immeuble, ne garantit pas l'achèvement de celui-ci dans un délai déterminé ; que la convention prévoyait notamment que le cautionnement portant garantie d'achèvement cesserait de plein droit, avant achèvement des travaux, en cas de péremption du permis de construire ;
 
 que, au regard de cette stipulation, s'il n'appartenait pas au garant d'achèvement de se substituer au maître de l'ouvrage, même défaillant, dans les opérations administratives, juridiques et matérielles de construction, il lui incombait de s'assurer de l'efficacité de son obligation indépendante en prenant des mesures propres à prévenir cet événement ; que les acquéreurs invoquent l'inertie de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES comme étant à l'origine de la caducité du permis de construire ; qu'en l'espèce, il est constant que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES a obtenu la désignation, par ordonnance rendue à sa requête, d'un administrateur provisoire le 7 juillet 2009, époque à laquelle le permis de construire était encore en vigueur ; que cette initiative était de nature à éviter la caducité du permis de construire survenue au mois de septembre 2009 dès lors que l'administrateur provisoire avait reçu une mission complète de gestion et d'administration de la SCI en vue de l'achèvement du programme, notamment celle de prendre connaissance de l'ensemble des pièces relatives à la construction de l'immeuble ISARD, de faire constater les travaux déjà réalisés en relevant les désordres et malfaçons existants, leurs causes, nature et étendue, de déterminer les travaux restant à réaliser pour parvenir à l'achèvement de l'immeuble, d'arrêter les modalités de la réalisation des travaux après avis consultatif de la CAISSE D'EPARGNE, de les faire exécuter et de les suivre jusqu'à leur achèvement ; que, contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs, il n'incombait pas à ce stade au garant d'achèvement de verser une provision en vue du financement des travaux à réaliser qui n'étaient pas encore déterminés alors même que l'initiative qu'il avait prise démontrait la persistance de son offre de les payer lorsqu'ils le seraient ; que si les conditions dans lesquelles la nomination de cet administrateur est intervenue n'ont pas réellement fait débat devant la cour, il résulte des pièces versées au dossier que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES s'est heurtée en la circonstance à la résistance de la SCI RÉSIDENCE DU GRAND HÔTEL qui a agi, d'abord en rétractation de l'ordonnance du 7 juillet 2009, puis a relevé appel de l'ordonnance de référé du 24 novembre 2009 par laquelle cette demande a été rejetée, instance ayant donné lieu à un arrêt de confirmation du 8 novembre 2011 ; que les époux Z..., bien que ne faisant pas partie des acquéreurs ayant appelé la garantie d'achèvement par courrier de leur conseil du 2 avril 2009, ont été destinataires d'une lettre du 10 juin 2009 par laquelle la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENEES affirmait qu'elle garantirait le financement de l'achèvement des travaux et que, afin de garantir l'emploi des fonds, elle allait solliciter la désignation d'un administrateur provisoire ;
 
 1°) Alors que la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation est un cautionnement ; qu'aux termes de l'article 2288 du code civil, la caution s'oblige envers le créancier à satisfaire à l'obligation du débiteur cautionné s'il n'y satisfait pas lui-même ; que le garant d'achèvement, caution, est donc tenu envers l'acquéreur en l'état futur d'achèvement, créancier, à satisfaire à l'obligation du promoteur, débiteur cautionné, en cas de défaillance de celui-ci ; que le garant d'achèvement caution est ainsi tenu à une obligation de faire, celle de garantir l'acquéreur de l'immeuble en cas de défaillance financière du vendeur, notamment lorsque cette défaillance a conduit à la péremption du permis de construire ; qu'au cas présent, la Caisse d'Epargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, s'étant portée caution de la SCI Résidence du Grand Hôtel, était donc tenue d'achever l'immeuble ou d'indemniser les acquéreurs en l'état futur d'achèvement en cas d'impossibilité d'achever ; que la cour d'appel a considéré que la Caisse d'Epargne et de prévoyance Midi-Pyrénées serait tenue d'une simple obligation de financer l'achèvement dont elle serait libérée par la péremption du permis de construire consécutive à une défaillance financière du vendeur ; qu'ainsi, la cour d'appel a considéré que la caution serait, non pas tenue à garantie en cas de défaillance du débiteur principal, mais libérée en cas de défaillance du débiteur principal ;