Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.571 du 07/11/2019,  partie 3



 Et aux motifs adoptés des premiers juges qu'il résulte des attestations précises et concordantes versées aux débats par Mme V... que l'accès aux parties communes de l'immeuble était impossible, dans la mesure où une barre métallique verrouillait l'entrée principale, donnant accès à ces parties communes, de sorte qu'il n'était pas possible, lors des visites préalables à la vente, d'accéder à l'appartement vendu que par un escalier en colimaçon, à partir d'une boutique du rez-de-chaussée ; que Mme V... n'a eu accès à l'immeuble et, par conséquent, connaissance en particulier de l'état de ses parties communes qu'à compter de l'acte de vente du 5 octobre 2010 ; que la privation d'accès à l'immeuble par la porte d'entrée – et donc par les parties communes – est clairement établie non seulement par les témoignages susvisés, mais encore par une assignation du 2 avril 2009 devant le tribunal de grande instance par un autre copropriétaire de l'immeuble, Mme G..., à l'encontre du syndicat des copropriétaires ; qu'il résulte en outre d'un rapport d'architecte du 9 septembre 2011 et d'un rapport d'expertise judiciaire du 20 juin 2014 que l'immeuble et ses parties communes étaient dans un état de délabrement avancé ; que l'expert judiciaire a prescrit ta réfection de la terrasse du 4e étage sur cour, avec relevés d'étanchéité pour un montant de 3 500 € HT, et la réfection de toute la couverture de l'immeuble et des descentes EP, avec traitement des lucarnes et des souches de cheminée ; qu'il est par ailleurs préconisé, an titre des mesurés urgentes, que la couverture terrasse du 2e étage soit étayée, que la petite terrasse du 4e étage soit débarrassée de tous les bacs et débris qui l'encombrent et qu'un bêchage soit mis en placé en partie haute pour cueillir les eaux et les évacuer, que la terrasse située au-dessus du plancher haut de l'escalier principal de l'immeuble soit étayée et que les gravats et autres éléments qui menacent de tomber soient enlevés, que les enduits des souches et des corps de cheminée qui risquent de tomber soient purgés et enfin que l'évacuation des eaux usées soit rétablie ; que la Mairie de Paris, par un courrier du 27 novembre 2013, adressé au cabinet Marchand, relevait la situation de péril de l'immeuble, enjoignant au syndic de : - vérifier par tous soudages et examens utiles, l'état du plancher haut (plafond) du 4e étage, et prendre à la suite toutes les mesures nécessaires pour assurer sa parfaite stabilité, solidité et isolement et éviter tous désordres susceptibles de mettre en cause la sécurité des occupants de l'immeuble, notamment : Purger les éléments instables qui menacent de se détacher du plafond, changer les solives qui seraient jugées trop endommagées ; - exécuter tous les travaux annexes qui, à titre de complément direct dos travaux prescrits ci-dessus, s'avèrent nécessaires, et sans lesquels ces derniers resteraient inefficaces, afin d'assurer la stabilité du plancher haut (plafond) et garantir la sécurité des personnes, notamment : Prendre toutes les dispositions utiles pour faire cesser les fuites d'eau et infiltrations, réparer des structures endommagées (façades, planchers et murs porteurs) ; recherche d'insectes xylophages ou d'attaques parasitaires, et traitement des bois de structure en conséquence ; que la situation de l'immeuble n'a cessé de se détériorer, de sorte que, par un courrier du 19 septembre 2014, la Mairie de Paris a informé Mme V... que le parquet du tribunal de grande instance de Paris avait décidé de saisir le juge des référés ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que ces désordres ont été dissimulés sciemment par les époux C... à Mme V..., afin de conclure la vente ; que le prix de 370 000 € que Mme V... a du régler pour l'acquisition de l'appartement de 43,24m2, est à évidence manifestement exagéré au regard de la situation de la copropriété et de l'état de l'immeuble ; que si Mme V... sollicite la condamnation des époux C... à lui verser la somme de 120 000 €, elle justifie avoir déjà acquitté à ce jour, au titre des seuls travaux d'urgence, la somme totale de 19 232,14 € ; qu'au regard de la situation de péril de l'immeuble, relevée par la Mairie de Paris, il est certain que d'autres travaux sont à prévoir, tels que la réfection de la toiture de l'immeuble et le ravalement ; qu'il conviendra de fixer le préjudice subi par Mme V... à la somme de 60 000 € ;
 
 1° Alors que tout jugement, à peine de censure, doit être motivé ; que les juges du fond doivent examiner tous les éléments de preuve versés aux débats et analyser, au moins sommairement, les pièces sur lesquelles ils fondent leur décision ; qu'ils ne peuvent ainsi se borner à affirmer qu'une preuve est apportée au simple visa d'attestations versées aux débats, non analysées ; qu'en l'espèce, pour juger que Mme V..., lors de sa visite de l'immeuble en mars 2010, n'avait pas pu accéder aux parties communes, la cour a retenu que cette impossibilité était établie par « les attestations multiples et concordantes réunies par Mme V... » ;