Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-17.281 du 24/11/2021,  partie 4



 L'article 1840 G ter du même texte ajoute que « I.- Lorsqu'une exonération ou une réduction de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement on à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d'un engagement ou de la production d'une justification, le non-respect de l'engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l'obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l'engagement ou l'expiration du délai prévu pour produire la justification requise. »
 
 Le Bofip BOI-ENR-DMTOI-10-50 n°80 expose qu'« un bien qualifié d'immeuble lors de son acquisition sous le régime de l'article 1115 du CGI doit, pour continuer de bénéficier [du] régime [prévu à l'article 1115], avoir conservé sa nature immobilière lors de sa revente avant l'expiration du délai légal. Ainsi l'exonération est remise en cause à hauteur de la partie du prix d'acquisition excédant la valeur du sol lorsque l'exploitation de sa superficie est cédée par anticipation sur la cession du sol ».
 
 Contrairement à ce qu'énonce la société anonyme Hellier du Verneuil, tout texte, serait-il le commentaire d'un autre, est susceptible, par sa nature propre, d'être interprété.
 
 Pas plus, à l'inverse de ce qu'elle dit, il ne se déduit des dispositions de L'article L. 80A du livre des procédures fiscales que les instructions ou circulaires de l'administration fiscale doivent faire l'objet d'une interprétation étroite. En revanche, tout régime dérogatoire au droit commun, comme l'est celui posé par l'article 1115 du code général des impôts, qui permet sous certaines conditions, de ne pas régler lors de l'acquisition d'un bien qualifié d'immobilier les droits de mutations autrement dus, s'interprète strictement.
 
 Ce faisant, il s'infère tant de la loi que de son interprétation par l'administration fiscale faite au Bofip précité que le caractère immobilier du bien acquis doit être conservé entre l'acquisition et sa revente dans le délai de 5 ans, et que s'agissant de parts sociales d'une société à prépondérance immobilière, celle-ci doit garder sa qualité dans le temps intercalaire de ces transactions, ainsi que l'exprime le verbe « conserver qui s'inscrit dans le concept d'une durée, ici close par l'adverbe « lors », et que l'exige la nécessité d'une interprétation stricte d'un régime de faveur.
 
 Dès lors, en revendant le seul bien immobilier qu'elle détenait le 29 septembre 2011, la société à responsabilité limitée Omnium de Paris perdait sa nature de société à prépondérance immobilière, la disparition directe de cette nature étant la déchéance de la société anonyme Hellier du Verneuil du régime prévu à l'article 1115, et ce, sans qu'importe qu'une partie du délai reste à courir pour procéder à la revente des parts sociales, cette situation étant au contraire définitivement acquise.
 
 Au reste, seul le moyen tiré d'un défaut de revente dans le délai suppose d'attendre son échéance, si bien qu'est inopérant l'argument tiré d'un redressement anticipé faute d'avoir attendu une telle échéance, dès lors que les conditions de I' exonération n'étaient plus réunies en cours dudit délai.
 
 En conséquence de quoi, les prétentions de la société anonyme Hellier du Verneuil à voir annuler l'avis de mise en recouvrement du 27 février 2015 doivent être rejetées.
 
 ALORS QUE selon l'article 1115 du code général des impôts, sous réserve des dispositions de l'article 1020, les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans ; que, par ailleurs, l'article 1840 G ter, I du même code dispose que : « Lorsqu'une exonération ou une réduction de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d'un engagement ou de la production d'une justification, le non-respect de l'engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l'obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l'engagement ou l'expiration du délai prévu pour produire la justification requise » ; qu'il résulte de ces dispositions qu'un acquéreur qui a pris l'engagement de revendre des titres d'une société à prépondérance immobilière ne peut être soumis avant l'expiration du délai légal aux droits de mutation que si la cause invoquée par l'administration fiscale pour justifier de la déchéance du régime de faveur avant l'expiration du délai de légal de revente produise un effet définitif ;