Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.403 du 26/09/2019,  partie 6


qu'ayant l'ambition de proposer à son client un montage « totalement sécurisé », la société Cincinnatus devait s'imposer une rigueur et une vigilance particulière sur les tenants et aboutissants de l'opération ; que, de même, en soulignant que M. A... allait disposer d'une « sécurité totale », la société Cincinnatus n'a émis aucune réserve sur l'existence d'un éventuel aléa ; que, comme l'a relevé le tribunal, le bilan effectué par la société de conseil en gestion de patrimoine comporte un volet complet quant aux avantages fiscaux et à l'engagement financier de l'offre faite à M. A..., présentant avec clarté la ventilation entre le coût du bien acquis en l'état et le coût des travaux, dont il ressort avec évidence qu'ils constituent l'essentiel du prix, et détaillant le budget prévisionnel des travaux ; que toutefois, comme il l'a également relevé, qu'il présente de manière tout à fait générale l'investissement immobilier, sans renseignements particuliers sur les sociétés intervenantes ; que cette présentation ne comporte aucune explication sur l'opération de restauration immobilière elle-même, notamment les conditions nécessaires à l 'exécution des travaux, comme la formation d'une ASL regroupant les copropriétaires, seule habilitée à solliciter l'obtention du permis de construire; que la seule mention, au titre des obligations de l'investisseur selon laquelle "L'opération de restauration doit être à l'initiative des copropriétaires "n'est pas de nature à informer suffisamment I 'investisseur, auquel est présenté un investissement "clé en main" sécurisé ; que la société Cincinnatus n'a procédé, dans ce bilan, à aucune étude de l'opération conseillée ; que cette présentation ne comprend aucune précision sur les conditions auxquelles le succès de l'opération était subordonné ou sur les risques susceptibles de découler du défaut de réalisation de ces conditions alors que celle-ci supposait la réhabilitation complète de l'immeuble ; que, notamment, M. A... n'a reçu aucune information sur ses obligations et les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l'inexécution de ceux-ci, alors que la date de fin de chantier est expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus et qu'il est en particulier précisé que le bail débutera « obligatoirement » le 1er juillet 2004 ; qu'alors que l'économie du projet supposait donc l'achèvement des travaux et la réhabilitation complète de l'immeuble au plus tard le 1er juillet 2004, il appartenait au conseil en gestion de patrimoine, tenu à une obligation de conseil, d'informer M. A... des risques encourus du fait des aléas susceptibles d'être rencontrés dans l'exécution de ces travaux ; que le pourcentage de commercialisation du programme ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l'opération qui était tributaire de la bonne fin des travaux ; qu'il le devait d'autant plus que, compte tenu de la nécessité, pour les investisseurs, de constituer une ASL chargée de solliciter le permis de construire et de l'importance des travaux nécessaires, le délai pour réaliser ceux-ci avant le 1er juillet 2004 était bref ; qu'il devait alors exposer de quelle manière la société « Les Ducs de Chevreuse », future locataire, pourrait payer les loyers en cas de retard, l'indication que le bail était « contre garanti » par la société réalisant les travaux étant, compte tenu notamment des liens entre les diverses sociétés et de la destination des fonds dont disposait la société Sogecif - la réalisation des travaux -, insuffisante ; que ces risques, liés à une opération complexe, n'étaient pas de la « connaissance de tous » ce qui l'aurait dispensé de son obligation de conseil ; qu'en ne procédant, dans cette étude, à aucune analyse de l'investissement proposé, en n'informant M. A... que des avantages de l'opération, en ne l'avisant ni des conditions auxquelles le succès de l'opération était subordonné ni des risques susceptibles de découler du défaut de réalisation de ces conditions et en faisant état d'une « sécurité totale » de l'investissement, la société Cincinnatus a manqué à ses obligations de conseil en gestion de patrimoine ; que la remise de la brochure de présentation du projet élaborée par l'auteur de celui-ci et des statuts de l'ASL ne peut pallier cette carence et l'analyse de celui-ci et valoir fourniture d'un conseil adapté ; que l'analyse du projet aurait permis à la société Cincinnatus de s'interroger sur les conséquences d'un retard des travaux sur le paiement des loyers par un locataire ne pouvant lui-même procéder à leur exploitation et sur la garantie, par la société chargée de la réalisation des travaux, du paiement de ces loyers ; que l'étude réalisée à la demande de l'assureur de la société Cincinnatus par la société Europe Expertise Assurance, courant 2013, conclut que l'analyse des comptes des exercices clos les 31 août 2002 et 31 août 2003 ne permettait pas à un investisseur de déceler des indices annonçant des difficultés financières pouvant conduire au dépôt de bilan ; mais que, d'une part, les conséquences d'un retard dans l'exécution des travaux ne pouvaient apparaître, compte tenu des délais de ceux-ci, dès le 31 août 2003 ; que, d'autre part, que la société Sogecif avait déjà, selon le rapport, dû abandonner une créance dont elle disposait sur la future société locataire qui devait, depuis 2002, payer 10 % du loyer prévu alors qu'elle ne pouvait exploiter les locaux ;