décision 16-18.059 du 05/10/2017,  partie 3


que la recette théorique est la recette maximale que l'exploitant en hôtellerie peut obtenir en louant la totalité de ses chambres sur l'ensemble de l'année, en retenant les seuls prix affichés, et à laquelle on appliquera des correctifs en raison du taux d'occupation ou coefficient de fréquentation, des éventuelles remises à la clientèle, et du taux de recette en fonction de la catégorie d'hôtel ; que quand sont connus et déterminés la recette théorique, le coefficient de fréquentation et le pourcentage applicable, on obtient la valeur locative selon le calcul suivant : Recette théorique annuelle HT x coefficient de fréquentation x pourcentage applicable en fonction de la catégorie ; que s'agissant de la spécificité des campings, cette méthode doit être adaptée ainsi que l'avait proposé la cour de la façon suivante : - partir de la recette annuelle ventilée et rapportée tant au nombre d'emplacements de camping et par type d'emplacements qu'au nombre de jours " saison " et " hors saison ", - y appliquer le taux moyen d'occupation des campings de même catégorie du littoral du département pour l'année 2011 correspondant à la date de renouvellement, selon les données statistiques transmises par l'INSEE, puis le taux moyen de rendement des campings de même catégorie ; qu'il s'agit donc de : - déterminer la recette théorique annuelle - y appliquer un taux moyen d'occupation ou coefficient de fréquentation moyen pour l'année, - sur la valeur ainsi obtenue, y appliquer un taux de rendement moyen ou pourcentage correspondant à la catégorie du camping ; que la recette théorique annuelle et la recette réelle ; que l'adaptation de la méthode hôtelière pour un camping revient à interroger en quoi consiste s'agissant des campings, la notion de recette théorique annuelle ; que lorsqu'il s'agit d'un hôtel proprement dit, la recette théorique annuelle correspond au chiffre d'affaires que le preneur devrait réaliser s'il remplissait au mieux l'hôtel tout au long de l'année, en corrigeant le chiffre obtenu par les données objectives connues et liées aux variations saisonnières de fréquentation dans la région ; qu'en effet, afin de maintenir un équilibre entre les intérêts respectifs du bailleur et du preneur, le principe d'une recette théorique permet de ne pas soumettre le loyer aux contingences telles que le comportement variable du preneur : - si le preneur est passif et qu'il ne tire pas le maximum de son fonds de commerce, la référence à la recette théorique préservera les intérêts du bailleur, tandis que celui-ci serait lésé si l'on se fondait sur la recette réelle, inférieure à la recette théorique - lorsque le preneur est dynamique et qu'il tire le maximum des locaux loués, le bailleur n'est pas lésé, puisqu'il profite lui-même de ce dynamisme ; qu'on observe alors que recette théorique et recette réelle se superposent : le loyer calculé par la méthode hôtelière est alors en réalité fondé sur un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le preneur ; que pour la grande majorité des hôtels, surtout en région touristique, il y a une période de pleine activité qui correspond selon l'emplacement à la saison d'été et/ou la saison d'hiver, tandis que le reste de l'année, l'hôtel reste ouvert sans jamais atteindre sa pleine capacité d'accueil ; qu'or, le renvoi pur et simple à la définition de la recette théorique en matière d'hôtels traditionnels n'est pas satisfaisant s'agissant de l'hôtellerie de plein air ; qu'en effet, le bailleur, lorsqu'il loue un terrain à usage de camping en bord de mer, sait parfaitement que le fonds ne pourra être ouvert que pendant la saison printemps-été ; que lorsqu'il existe en outre, comme en l'espèce s'agissant d'un terrain situé en zone inondable, une interdiction administrative d'occupation pendant une grande partie de l'année, précisément en raison du risque d'inondation, on ne peut imaginer que la recette théorique annuelle soit calculée sur la meilleure recette mensuelle appliquée aux 12 mois de l'année ; que pourtant, quand bien même l'activité ne peut être que saisonnière, le loyer est calculé annuellement en considérant que l'exploitation du fonds se trouve nécessairement encadrée par l'autorisation administrative, de sorte que le fonds ne pourrait jamais rapporter davantage que le chiffre d'affaires maximum possible lors de ses cinq mois d'ouverture ; que les parties ont convenu devant l'expert que : - le camping fonctionne " à plein régime " pendant les cinq mois d'exploitation autorisée ; - que son remplissage est " maximum " pendant ces cinq mois, c'est-à-dire que tous les emplacements et bungalows sont occupés pendant les mois de juillet et août, et que s'ils ne le sont pas tous durant les mois de mai, juin et septembre, ils le sont cependant au maximum de l'occupation que représente la clientèle possible pendant ces trois autre mois ; que dés lors qu'il n'est pas discuté que le preneur exploite le camping au maximum des possibilités de celui-ci de mai à septembre, la recette réelle annuelle n'est pas différente de la recette théorique annuelle ; que le bail étant renouvelé à compter de 2011, c'est sur le chiffre d'affaires de l'année 2010 qu'il faut se fonder pour calculer le montant du loyer du bail renouvelé ;