Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 16-13.902 du 26/09/2019,  partie 2



 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
 
 Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme H....
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté Mme H... de ses demandes ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Mme H... soutient que les notaires ont commis de nombreuses fautes en : - ne choisissant pas de placer l'acte sous le régime des immeubles à rénover qui prohibe la garantie intrinsèque, - ne l'avertissant pas des risques liés à une garantie intrinsèque, - commettant une grave erreur en choisissant une garantie intrinsèque, - ne prévoyant pas une procédure de libération des fonds sécurisant l'acquéreur, - ne respectant pas les termes de la procuration en brevet ; que Mme H... reproche au notaire d'avoir soumis l'opération immobilière au régime de la vente en l'état futur d'achèvement, alors que selon elle, c'est celui de la vente d'immeuble à rénover, exclusif de la garantie intrinsèque, qui aurait dû s'appliquer, dans la mesure où l'appelante a fait l'acquisition d'un appartement au sein d'un immeuble bâti destiné à être reconverti en une résidence hôtelière, afin de le rénover et de le louer pour en retirer des revenus et des avantages fiscaux ; qu'aux termes de l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation, relatif à la vente d'immeuble à rénover, « toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre.   Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction. » ; qu'il est inséré dans l'acte authentique de vente (page 3 – « opération de rénovation – reconstruction ») la mention suivante : « L'immeuble dans lequel se trouvent notamment les BIENS objet des présentes fait l'objet d'une opération de rénovation lourde équivalent à une véritable reconstruction dont les caractéristiques figurent à la suite de la partie normalisée de la présente vente   Ceci exposé il est passé à la vente en l'état futur d'achèvement objet des présentes. » ; que non seulement l'acte notarié dont Mme H... a eu nécessairement connaissance est parfaitement clair quant au choix du régime de la vente en l'état futur d'achèvement et des motifs qui ont conduit à l'adopter au regard des caractéristiques de l'opération de rénovation entreprise, mais encore ces éléments ont été repris dans la procuration qu'elle a donnée aux clercs de l'étude O...-C... et G... C... le 13 mai 2008 aux fins de régularisation de l'acte authentique ; qu'en possession de toutes les informations sur la nature de l'opération de rénovation et les conséquences juridiques en découlant, Mme H... n'a pas rétracté son consentement ni dénoncé ou remis en cause, avant la présente procédure, les énonciations de l'acte soumettant l'opération au régime de la vente en l'état futur d'achèvement ; que la vente litigieuse a donc été valablement conclue en l'état futur d'achèvement, et s'est dès lors trouvée soumise aux dispositions des articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction en vigueur au 13 juillet 2006 ; qu'aux termes de l'article L. 261-11 dudit code dans sa version d'alors, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement devait préciser la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement ; que le choix de la garantie d'achèvement, intrinsèque ou extrinsèque, relevait du choix du vendeur promoteur et l'obligation de conseil qui s'impose au notaire n'exigeait pas de lui qu'il avertisse son client des avantages et inconvénients inhérents à chacune de ces garanties également licites, et dont le choix ne devait pas être opéré par le notaire, mais par le vendeur ; que le notaire n'était pas davantage tenu d'examiner l'opportunité économique de l'opération, ni de donner un avis sur le prix convenu entre les parties, en l'absence d'éléments dont il aurait pu avoir connaissance, mais qu'il n'avait pas à rechercher d'office, sur des risques particuliers inhérents au montage réalisé ou sur une surestimation du prix de vente ; que les mentions de l'acte de vente permettent par ailleurs de s'assurer que Mme H... a été parfaitement informée de la faculté de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et des conditions de son exercice ;