Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.188 du 01/10/2020,  partie 3



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen identique produit aux n° N 19-18.188 et U 19-18.217 par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. A... B... et Mme O...
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fait droit à l'appel principal de la MAF et à l'appel incident d'T... P..., d'avoir dit qu'T... P... n'a pas engagé sa responsabilité civile contractuelle envers les consorts O... A..., d'avoir dit que la MAF ne doit donc aucune garantie du chef du préjudice invoqué et d'avoir condamné les consorts O... A... aux entiers dépens ;
 
 AUX MOTIFS QUE dans sa réglementation applicable à l'espèce, l'article L 480-13 du code de l'urbanisme [dispose que] lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire : a) le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative ; que l'action en démolition doit être engagée, au plus tard, dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ; b) le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative ; que l'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux ; que puisque la loi prévoit l'exécution forcée de la démolition en cas d'annulation d'un permis de construire, l'annulation d'un permis de construire – qui sanctionne une irrégularité – fait bien naître l'obligation de démolir la construction illégale ; que toutefois, l'action en démolition doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la date à laquelle la décision est devenue définitive ; que [puisque] le préjudice qui résulte de l'annulation ne se limite pas à la démolition, les propriétaires conservent qualité et intérêt pour agir contre l'architecte à qui ils imputent l'irrégularité sanctionnée, quand bien même ils pourraient ne plus être contraints de démolir ; qu'en l'espèce, le tribunal administratif a rendu deux décisions successives : la première en 2013 pour une raison de forme et la seconde en 2016 en relevant le caractère frauduleux de la demande qui ne faisait pas apparaître les constructions illégales ; que ces décisions sont notifiées par le greffe ; qu'elles sont présumées définitives dès lors qu'il n'est pas justifié d'un recours ; que le tribunal administratif s'est prononcé deux fois ; que dans son premier jugement, il a relevé que le permis qualifié de modificatif déposé le 16 mars 2011 constituait en réalité un nouveau permis pour modifier complètement le projet présenté dans le permis initial ; que dans la seconde décision, le tribunal administratif a relevé qu'il y avait fraude en ce que « la demande de permis de construire dissimulait la présence d'une piscine et de la plage, alors que l'existence de ces deux équipements ayant une incidence sur l'application des règles tenant à limiter l'occupation de l'espace dans le quartier de la commune qualifié de cité-parc ;   ; que le maire de Soorts-Hossegor disposait ainsi des éléments lui permettant de déceler l'existence de cette fraude ; qu'il n'a, pour autant, pas mis en oeuvre les pouvoirs d'instruction pour la faire cesser » ; que cette accumulation d'anomalies procède de la volonté délibérée des propriétaires de réaliser un projet immobilier dont les caractéristiques envisagées dépassaient les limites réglementaires posées à la date des actes administratifs, en particulier le plafond du coefficient d'occupation des sols et les règles relatives à la fixation de la Shon ; que le déroulement de la procédure administrative, la répétition des permis modificatifs, l'existence d'un permis mal qualifié et enfin, la motivation des jugements du tribunal administratif, qui caractérise l'intention frauduleuse par omission volontaire d'une partie du projet, montrent que les propriétaires ont manoeuvré en connaissance de cause pour tenter de contourner les règles qui s'imposaient à eux ; qu'ils ne peuvent utilement reprocher à l'architecte de ne pas avoir fait des réserves écrites, car ils étaient parfaitement à même de mesurer la portée des actes qu'ils adressaient à l'autorité communale ; que le taux des honoraires montre qu'il y avait une mission complète et qu'un refus de contracter emportait pour lui des conséquences financières excessives ; que l'architecte a obéi aux instructions de ses mandants, de sorte qu'il ne peut être considéré comme ayant commis une faute ayant généré leur préjudice ; que l'absence d'opposition de la commune ne pouvait que le conduire à suivre les instructions des propriétaires ; que comme les voisins ne le poursuivent pas comme coauteur d'un dommage qui leur serait propre, le préjudice dont réparation lui est demandé par les propriétaires reste celui subi par ses cocontractants qui doivent le supporter en totalité en raison du choix frauduleux qu'ils ont fait ;