Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-10.285 du 01/07/2020,  partie 5


que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 6 janvier 2014 (accusé de réception non produit mais non contesté), la société [...] a informé son mandataire de sa décision de mettre fin à la période d'exclusivité de deux mois et précisé que leurs relations se poursuivaient dans le cadre du mandat de vente sans exclusivité ; que par ailleurs, par acte sous seing privé en date du 4 février 2014, M. S... a conclu avec la société [...] un mandat de recherche d'un bien à acquérir, à savoir un local d'activité d'une superficie de 1.100 m2 à 1.300 m2 situé au Havre, d'une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction de mois en mois, étant précisé que le mandat prendra fin au plus tard un an à compter du 4 février 2014 ; qu'au paragraphe Obligations du mandat, il est stipulé que : « le mandant reconnaît que les affaires proposées et visitées sont strictement confidentielles ; il s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 12 mois suivant son expiration, à en traiter l'achat éventuel directement avec le vendeur.. En cas de non respect de cette obligation, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue ci-avant » ; qu'au paragraphe Rémunération du mandataire, il est stipulé que « en cas de réalisation, la rémunération du mandataire sera à la charge de l'acquéreur selon le barème en vigueur. Elle ne deviendra exigible que le jour de la signature effective de l'acte de vente, levée étant obligatoirement faite de toutes éventuelles conditions suspensives » ; que le jour même, M. S... a signé une "Reconnaissance d'honoraires" au profit de la société [...], pour la somme de 33.400 euros HT, soit 40.080 euros TTC, « à titre de frais, honoraires et débours, conformément aux termes du compromis signé entre la SAS [...] et moi-même, concernant la vente des biens ci-après désignés », à savoir un « local d'activité d'une surface totale développée de 1.240 m2 environ, comprenant bureaux en R + et entrepôt, te tout sur un terrain d'une superficie d'environ 4.000 m2, situé au [...] section [...] » étant précisé que : « cette rémunération, prélevée sur les premiers fonds versés par l'acquéreur, sera définitivement acquise dès la levée de la dernière condition suspensive, conformément à l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 et sera versée à la signature de l'acte définitif constatant l'accord des parties. Elle pourra être requise sur simple justification de la présente auprès du séquestre des fonds (notaire, mandataire ...) à qui nous donnons l'autorisation d'effectuer ce prélèvement avant toute autre affectation ou remboursement quelconque » ; que par acte sous seing privé en date du 5 février 2014, en présence et avec le concours de la société [...] , mandataire, la société [...], venderesse et M. S..., acquéreur, ont signé un Compromis de vente de droits et biens immobiliers sous conditions suspensives, aux prix de 590.000,00 euros, hors honoraires d'agence, frais d'acte notarié et droits en sus, à la charge de l'acquéreur, étant précisé que « de convention expresse, le versement effectif de la totalité du prix et du montant des frais, ainsi que la signature de l'acte réitératif, conditionneront le transfert du droit de propriété au profit du bénéficiaire » ; que s'agissant de la réalisation, le compromis de vente stipule que : « les présentes constituent dès leur signature un accord sur la chose et le prix et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l'article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée. En outre, Le vendeur n'a donné son consentement à la présente vente qu'à la condition que la réalisation de l'acte authentique intervienne au plus tard le 1er août 2014 et que l'acquéreur ait, avant cette date, déposé le prix ainsi que les frais entre les mains du notaire du vendeur. Au cas où l'acquéreur n'effectuerait pas le versement du prix de ta vente et les frais ou refuserait de régulariser l'acte authentique de vente dans le délai ci-dessus prévu, le vendeur pourrait à son choix : - considérer la présente convention comme nulle et non avenue, auquel cas chacune des parties sera déliée de tous engagements, sauf l'effet de la clause pénale et de la clause de négociation ci-après convenue ; - renoncer au bénéfice des présentes conditions suspensives stipulées en sa faveur et poursuivre la réalisation de la vente » ; que concernant la négociation, le compromis de vente prévoit que : « les parties reconnaissant formellement que le mandataire désigné en première page les a mis en présence et a négocié et rédigé les termes, prix et conditions des présentes.