Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.311 du 06/02/2020,  partie 3



 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' au vu du rapport d'expertise de MM. L... et I..., des facteurs locaux de commercialité, de la recette théorique retenue par M. L..., du taux d'occupation de 48% calculé par l'expert page 11 de son rapport et qui ne s'applique que sur la recette théorique, en tenant compte d'un abattement de 25% au titre des remises sur les prix à la clientèle, après application d'un taux de recette de 12,5% sur la recette théorique, de 6% sur les recettes réelles du restaurant et du petit-déjeuner et de 20% sur la recette de location de salles, la valeur locative brute devant subir un abattement de 10% au titre de la vétusté telle qu'elle résulte du rapport de M. Y... et des dépenses d'entretien et d'un autre abattement de 10% au regard des travaux de climatisation importants réalisés en 2007, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er juin 2016 à la somme suivante : recette théorique : 1.785.615 €, taux d'occupation 48% soit : 857.095 €, remise clientèle 25% soit : 6452.821 €, taux de recette 12,5% soit 80.353 € (1) ; recette restaurant : 502.079 €, taux de recette 6% soit : 30.125 € (2) ; recette petit-déjeuner et divers : 156./729 €, taux de recette 6% soit : 9.404 € (3) ; recette location salles : 12.369 €, taux de recette 20% soit : 2.474 € (4) ; valeur locative brute (1)+(2)+(3)+(4)= 122.356 €, abattement 10% (vétusté et entretien) : 110.120 €, abattement 10% (climatisation) : 99.108 €, loyer dû : 99.108 € arrondi à 100.000 € ;
 
 ALORS QUE pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite, et pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution, par le preneur, des travaux d'équipement et d'amélioration mentionnés à l'article L. 311-1 du code du tourisme, le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution de ces travaux ; que le délai pendant lequel le bailleur ne peut bénéficier des travaux réalisés par le preneur court à compter de la date à laquelle les travaux sont exécutés ; qu'en conséquence, la date à laquelle le délai maximal de douze années vient à échoir détermine, au cours du bail renouvelé suivant celui pendant lequel les travaux ont été exécutés, la fin de l'abattement sur la valeur locative dont peut bénéficier le preneur du fait des travaux effectués ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que « des travaux de climatisation (ont été) effectués par le preneur en 2007 pour un montant de 135.132 € HT selon facture du 23 mars 2007 » (cf. arrêt, p. 6) ; qu'en conséquence, la société Progexho 17 ne pouvait bénéficier d'un abattement sur la valeur locative de l'immeuble loué que pour une durée de douze années à compter de l'exécution des travaux, soit jusqu'au 23 mars 2019 ; qu'en appliquant un abattement de 10% sur la valeur locative pour la totalité de la durée du bail renouvelé à compter du 1er juin 2016, la cour d'appel a violé les articles L. 311-2 et L. 311-3 du code du tourisme.