Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.602 du 22/10/2020,  partie 3


Attendu que pour s'opposer aux demandes du bailleur et aux conclusions de l'expert judiciaire, M Q... P... expose que : - rapproché du loyer actuel le loyer de 3588 euros demandé par le bailleur (22,85 euros le m² ) est disproportionné au regard de l'emplacement géographique de l'immeuble et des caractéristiques de l'appartement, - les six références fournies par l'Institut de France dans le cadre de son offre de renouvellement du bail ne sont pas pertinentes car : - soit (pour quatre d'entre elles, situées dans des parties privilégiées du 17e arrondissement, à proximité de l'avenue [...]) elles sont, comme le relève le rapport de M M..., géographiquement éloignées du quartier de la [...] qui constitue une zone immobilière homogène, - soit parce que (pour les deux autres) les appartements concernés, entièrement rénovés et mis aux normes, ont des caractéristiques très différentes du logement concerné ; - l'expert judiciaire et M M..., expert mandaté par M Q... P... ont relevé à cet égard les nombreux défauts que présente ce logement, tenant en particulier à l'absence d'ensoleillement des pièces de réception et de l'une des chambres, à l'ensoleillement réduit de la grande chambre, à une insuffisance du système de chauffage, au fait que la distribution des pièces n'est pas fonctionnelle, à la mauvaise isolation/ ventilation de certaines pièces, à l'ancienneté de l'installation électrique, ainsi qu'à la vétusté des locaux ; - s'agissant des références retenues par l'expert judiciaire : 6 des 7 références de l'Olap ne sont pas pertinentes car : - elles sont trop éloignées du voisinage de l'immeuble et situées dans des parties privilégiées du 17e arrondissement, alors que l'appartement concerné se trouve dans un secteur de standing moyen qui subit une forte fréquentation liée à la présence de nombreux restaurants, et dans lequel les conditions de stationnement sont difficiles; - les cinq références locatives situées dans l'immeuble ne sont pas pertinentes car : - elles ne correspondent pas, par leurs caractéristiques, leur standing, par la qualité et le niveau de leurs équipements, au logement loué à M Q... P... , - pour trois d'entre elles il s'agit de locations de moins de trois ans d'ancienneté, - ces cinq références correspondent à des logements situés dans le bâtiment de standing du [...], avec balcon donnant sur la rue, ce qui n'est pas le cas du logement de M Q... P... ; Qu'il fait valoir essentiellement que : - ainsi qu'il ressort du rapport d'expertise de M. M... les références locatives de l'Olap utilisées par l'expert judiciaire ne se situent pas dans le voisinage de l'immeuble où se trouve l'appartement concerné, - alors qu'en application de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, l'existence d'une sous-évaluation manifeste doit s'apprécier au regard des références fournies par le bailleur, le premier juge a retenu les références que propose l'expert judiciaire sans dire pourquoi celles fournies par le bailleur ne sont pas pertinentes et pourquoi celle de l'expert le sont davantage, - la règle des deux tiers posée par l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas été respectée par l'expert judiciaire dès lors que sur les 12 références qu'il retient plus de quatre sont des locations de moins de trois ans d'ancienneté ; Attendu sur le premier point, que l'expert judiciaire ( p 12 du rapport ) a situé à juste titre l'immeuble concerné dans le quartier [...], lequel constitue l'un des quatre quartiers administratifs du 17e arrondissement de Paris, et le 69e des 80 quartiers administratifs de Paris ; Qu'en considération de cet emplacement et après avoir déterminé des principales caractéristiques du logement concerné, il a sollicité de l'Olap des références de logements constituant de « Grands appartements anciens, avec confort, et de qualité moyenne situés dans le quartier [...] » ; Que le moyen n'est donc pas fondé ; Attendu sur le second point qu'aux termes de l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989 : « A défaut d'accord constaté par la Commission, le juge est saisi avant le terme du contrat » ; Attendu que de ces dispositions il résulte qu'à défaut d'accord constaté par la Commission le juge apprécie souverainement les loyers de références produits pour les loyers comparables et qu'il n'est pas tenu de se fonder sur les seules références annexées à la proposition du bailleur ( Civ 3ème 8 juin 1995 ; 13 juillet 1994 ) ; Que le moyen ne peut donc être retenu ; Attendu sur le troisième point que les obligations résultant de l'article 19 alinéa 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989 s'imposent au bailleur et non au juge ( Civ 3ème 8 juin 1995, 30 octobre 1991, 18 décembre 1991) ; Que le moyen n'est pas fondé ;