Cour d'appel de Lyon, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-17.925 du 09/09/2020,  partie 3


que ce dispositif spécial instaure un formalisme rigoureux dans le souci de protéger les particuliers des professionnels de l'immobilier et c'est à ce titre que ce dispositif "Hoguet" déroge au consensualisme du contrat de mandat en imposant un certain nombre de prescriptions formelles ; que c'est ainsi qu'au titre de ce formalisme impératif, l'article 6 alinéa 5 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dispose que "lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties" ; que le mandat de vente conclu entre la société Neuvilloise de transaction et Mme P..., intitulé "mandat confiance", "mandat exclusif de vente", indique au paragraphe IV "Engagements et pouvoirs du mandataire", que "le Mandataire s'engage pendant la durée de l'exclusivité à mettre en oeuvre les engagements de la Garantie d'Action attachée au présent mandat CONFIANCE" ; que si la société Neuvilloise de Transaction produit au dossier (pièce n° 9) un exemplaire vierge de l'imprimé intitulé "GARANTIE D'ACTION" qui liste les actions auxquelles elle s'engage en cas de mandat exclusif de vente, elle ne démontre cependant nullement avoir remis un tel exemplaire à Mme P... lors de la conclusion du mandat de vente ; que celle-ci n'a donc pas été informée des actions auxquelles s'est engagé l'agent immobilier aux termes du mandat qui doit en conséquence être considéré comme nul en application des dispositions susvisées ; que la nullité du mandat conclu entre les parties prive la société Neuvilloise de Transaction de toute rémunération au titre des activités qu'elle aurait menées pour le compte de Mme P... et de tous dommages-intérêts destinés à réparer le préjudice qu'elle aurait éventuellement subi au titre de la perte de chance de percevoir la rémunération attendue et dont elle est à l'origine ; qu'il convient en conséquence de débouter la société Neuvilloise de transaction de sa demande en paiement de la somme de 14 000 euros à titre de dommages-intérêts, confirmant en cela la décision du premier juge » ;
 
 Et aux motifs adoptés qu'« en droit, le refus du mandant de réaliser la vente aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ; qu'en l'espèce, il est acquis que l'opération de vente prévue dans la promesse de vente conclue le 4 février 2016 entre Mme P..., vendeur, et M. et Mme N..., acquéreurs, ne s'est jamais réalisée, de sorte que l'intermédiaire ne prouve pas pouvoir prétendre à une quelconque rémunération ou même à des dommages-intérêts compensatoires ; que non fondées, les demandes de la société Neuvilloise de Transaction seront toutes rejetées » ;
 
 Alors 1°) qu'il appartient à celui qui soulève la nullité du mandat de rapporter la preuve de ses allégations ; qu'en retenant en l'espèce, pour accueillir la demande de nullité du contrat de mandat d'agence immobilière, que si la société Neuvilloise de Transaction produisait un exemplaire vierge de l'imprimé intitulé « Garantie d'action » qui listait les actions auxquelles elle s'engageait en cas de mandat exclusif de vente, elle ne démontrait pas avoir remis un tel exemplaire à Mme P... lors de la conclusion du mandat, cependant qu'il appartenait à Mme P... de démontrer que le mandat donné ne remplissait pas les conditions légales, la cour d'appel a méconnu l'article 1315 devenu 1353 du code civil ;
 
 Alors 2°) et subsidiairement que dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes accomplis sans mandat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le mandat était nul pour défaut de précision des actes que le mandataire s'engageait à réaliser pour exécuter la prestation qui lui était confiée et les modalités selon lesquelles il devait rendre compte au mandant des actions effectuées selon une certaine périodicité, mais que, nonobstant cette nullité, la mandante avait conclu avec les époux N... un compromis de vente prévoyant le versement d'une somme de 14 000 euros au titre des honoraires de l'agent immobilier à charge de l'acquéreur ; qu'en ne déduisant pas de ses constatations que la nullité du mandat avait ainsi été couverte, la cour d'appel a méconnu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction applicable à la cause issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;
 
 Alors 3°) et en outre que la personne qui s'est vu donner mandat de vendre les biens d'autrui peut prétendre à commission dès l'instant que l'opération a été effectivement conclue ;