Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.905 du 20/05/2021,  partie 3


elle acceptait le principe du renouvellement, mais entendait limiter le montant du loyer à la somme annuelle de 4 000 ? ; que par acte authentique du 31 janvier 2007 la SCI "[Personne géo-morale 1]" vendait l&apos;immeuble abritant les locaux loués à Mme [Z] à la SCI Jesapaal ; que le 13 février 2007 la SCI Jesapaal donnait mandat de gérer cet immeuble à l&apos;EURL Jean Lavigne dont les parts sociales étaient cédées le 13 avril 2007 à la société Foncia Bastard aux droits de laquelle vient la société Foncia rives de Manche (ci-après la société Foncia), l&apos;EURL étant dissoute et son patrimoine transmis à l&apos;associée unique, la société Foncia, le 5 décembre 2017 ; que par une lettre du 17 septembre 2007 maître [D], conseil de Mme [Z], écrivait à la SCI Jesapaal que plus de deux années s&apos;étaient écoulées depuis le 1er septembre 2005 sans qu&apos;aucune demande de fixation du prix du bail renouvelé n&apos;ait été faite, que la prescription biennale étant acquise le renouvellement du bail s&apos;était donc opéré à compter du 1er septembre 2005 "aux mêmes clauses et conditions que celles du bail antérieur et à l&apos;ancien prix" ; qu&apos;en vue de chiffrer le préjudice qu&apos;elle estimait subir du fait de l&apos;impossibilité d&apos;obtenir la fixation d&apos;un loyer "déplafonné" à l&apos;encontre de sa locataire la SCI Jesapaal a obtenu la désignation, par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Caen du 2 décembre 2010, de M. [A] en qualité d&apos;expert judiciaire avec mission d&apos;évaluer la valeur locative des locaux donnés à bail ; que celui-ci a déposé son rapport le 5 septembre 2011 ;
 
 ET AUX MOTIFS QU&apos;il est constant que le 8 février 2005 la SCI "[Personne géo-morale 1]" aux droits de laquelle vient la SCI Jesapaal, a délivré à Mme [Z] un congé avec offre de renouvellement pour le 31 août 2005, renouvellement dont le principe a été accepté par Mme [Z], les parties au bail étant en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2005 ; qu&apos;il n&apos;est pas discuté que plus de deux années s&apos;étant écoulées depuis le 1er septembre 2005 sans qu&apos;aucune demande de fixation du prix du bail renouvelé n&apos;ait été faite, la prescription biennale était acquise et le renouvellement du bail s&apos;est opéré à compter du 1er septembre 2005 aux mêmes clauses et conditions que celles du bail antérieur et notamment moyennant le paiement du même loyer ; qu&apos;il n&apos;est également pas discuté qu&apos;au terme du mandat donné le 13 février 2007 par la SCI Jesapaal à l&apos;EURL Jean Lavigne celle-ci avait le pouvoir d&apos;engager "toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations et citations devant les tribunaux" ; que le rachat des parts de l&apos;EURL Lavigne par la SAS Foncia Bastard le 13 avril 2007 n&apos;a eu aucune incidence sur l&apos;identité du titulaire du mandat de gestion qui est resté l&apos;EURL Lavigne et ce jusqu&apos;à sa dissolution et la transmission de son patrimoine à son associée unique, la société Foncia, le 5 décembre 2017 ; qu&apos;il est acquis qu&apos;entre le 13 février 2007, date de prise d&apos;effet de son mandat, et le 31 août 2007, date d&apos;acquisition de la prescription biennale, l&apos;EURL Jean Lavigne, pourtant confrontée au désaccord des parties au bail sur ce point, n&apos;a engagé aucune action en vue de faire fixer le montant du loyer du bail renouvelé depuis le 1er septembre 2005 ; qu&apos;en ne saisissant pas le juge des loyers commerciaux d&apos;une demande à cette fin avant l&apos;acquisition de la prescription l&apos;EURL Lavigne a commis une faute dans l&apos;exécution de son mandat de gérance ; que cette faute constitue le fait générateur du préjudice allégué par la SCI Jesapaal qui se plaint d&apos;avoir été privée de la possibilité de percevoir un loyer déplafonné et fixé à la valeur locative à compter du 1er septembre 2005 et réclame à titre indemnitaire la différence entre ce loyer évalué à dire d&apos;expert et le loyer acquitté actuellement par Mme [Z] ; que lors de la transmission universelle du patrimoine d&apos;une société dissoute à l&apos;associé unique celui-ci recueille les créances et les dettes nées antérieurement à la dissolution dans le patrimoine social au titre des contrats conclus par la société dissoute ; qu&apos;en l&apos;espèce son fait générateur étant l&apos;acquisition de la prescription le 31 août 2007 la créance indemnitaire alléguée par la SCI Jesapaal et la dette correspondante dans le patrimoine de l&apos;EURL Lavigne sont nées antérieurement à la transmission universelle du patrimoine de l&apos;EURL Lavigne à la société Foncia le 5 décembre 2007 ; qu&apos;en ce qu&apos;elles font partie du patrimoine transmis la société Foncia doit donc répondre des conséquences dommageables de la faute commise par l&apos;EURL Lavigne sans qu&apos;il y ait lieu de rechercher si le mandat de gestion de l&apos;EURL Lavigne a été transmis ou pas à la société Foncia ; que la durée du bail expiré étant supérieure à 12 ans le déplafonnement du loyer était acquis à la SCI Jesapaal qui pouvait prétendre le voir fixer à la valeur locative telle que définie par les dispositions de l&apos;article L. 145-33 du code de commerce ; que si le déplafonnement du loyer implique qu&apos;il doit être fixé à la valeur locative l&apos;