Cour d'appel de Paris
G5, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.991 du 17/11/2021,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 NOVEMBRE 2021
 
 1°/ la société Primonial Real Estate Investment Management, société anonyme,
 
 2°/ la société Ufifrance Immobilier, société civile de placement immobilier, 
 
 toutes deux ayant leur siège [Adresse 3],
 
 ont formé le pourvoi n° H 20-16.991 contre l'arrêt rendu le 5 février 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 5), dans le litige les opposant à la société CitizenM Paris Opéra Properties, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat des sociétés Primonial Real Estate Investment Management et Ufifrance Immobilier, de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société CitizenM Paris Opéra Properties, après débats en l'audience publique du 12 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 février 2020), la société civile de placement immobilier Ufifrance immobilier (société Ufifrance), dont le gérant est la société Primonial Real Estate Investment Management (la société Primonial), est propriétaire d'un immeuble donné à bail le 15 juillet 1999 à l'Etat pour son occupation par un commissariat de police. 
 
 2. Par acte authentique du 22 juin 2015, la société Ufifrance et la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV ont signé une promesse de bail à construction portant sur cette parcelle dans la perspective de démolir l'immeuble existant et de construire un hôtel. 
 
 3. La promesse était soumise à plusieurs conditions suspensives, dont la libération du bâtiment existant par le locataire au plus tard le 30 avril 2017. 
 
 4. Le bail à construction devait être conclu dans les quinze jours de la réalisation de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le 30 avril 2018.
 
 5. Le 25 avril 2017, la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV a signifié à la société Ufifrance sa renonciation au bénéfice de la condition suspensive relative à la libération des lieux par le locataire. 
 
 6. Le 14 février 2018, la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV a mis en demeure la société Ufifrance de signer l'acte de bail à construction. 
 
 7. La société civile immobilière CitizenM Paris Opéra Properties (la SCI) s'est substituée à la société civile immobilière CitizenM Financial Holding 2 BV. 
 
 8. La société Ufifrance a opposé un refus à cette demande.
 
 9. La SCI a assigné les sociétés Ufifrance et Primonial aux fins de voir la première condamnée à signer l'acte authentique de bail à construction, et à défaut, dire que le jugement vaudrait bail à construction selon les termes de la promesse.
 
 Examen du moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 10. Les sociétés Ufifrance et Primonial font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir déclarer non écrite la condition suspensive de libération des lieux et dire que cette clause a été stipulée dans l'intérêt des deux parties, de condamner, sous astreinte, la société Ufifrance à se présenter devant un notaire et à signer l'acte authentique de vente et de juger, qu'à défaut de signature de l'acte de bail à construction, l'arrêt vaudrait bail à construction, alors :
 
 « 1°/ que doit être réputée non écrite la clause autorisant l'une des parties à renoncer à une condition suspensive portant sur un élément essentiel du contrat ; que le bail à construction ayant pour objet l'édification par le preneur d'un ouvrage, doit être réputée non écrite la clause autorisant le preneur à renoncer à la condition tenant à la libération des lieux par son occupant puisqu'elle l'autorise à se soustraire à son obligation essentielle de construire ; qu'en retenant pourtant en l'espèce que la société Paris Opéra Properties avait pu valablement renoncer à la condition de libération des lieux par son occupant, cette condition ne portant pas sur une condition de validité mais de mise en oeuvre du bail à construction, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1168 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;