Cour d'appel de Douai
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.032 du 28/03/2019,  partie 5


qu'elle ne doit pas s'entendre comme un potentiel commerce tel qu'il devrait être, au vu des caractéristiques du secteur ; que l'obligation d'adaptation de l'exploitant rencontre des limites ; qu'en l'espèce, les exigences d'adaptation du bailleur sont totalement excessives au vu des caractéristiques du commerce et du secteur d'implantation ; que le commerce « Le Green » ne bénéficie donc pas des modifications de commercialité du secteur ; que la société bailleresse invoque également le développement du tourisme et des manifestations culturelles ; qu'il est incontestable que depuis les festivités de Lille 2004, le tourisme a connu une évolution très favorable ; que cependant, les flux de chalandise se dirigent vers les lieux touristiques de la ville ; que le tronçon de la rue dans laquelle est situé le commerce ne présente pas d'intérêt touristique, que par conséquent, l'intérêt pour « Le Green » de l'évolution touristique de la ville n'est pas démontré ; qu'enfin, la société bailleresse estime que la création de nouveaux logements dans le vieux Lille et plus particulièrement sur l'ancien quartier des abattoirs constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que l'augmentation du flux de chalandise qui en résulte n'est plus à démontrer ; que cependant, il convient de constater que de nombreux cafés concurrents sont installés à proximité, entre ce nouveau quartier et le commerce étudié, lequel se situe tout de même à plus de 800 mètres du quartier dénommé « Eurodisney » ; que par conséquent, au vu de l'ensemble de ces éléments, en l'absence de démonstration de l'existence de modifications notables des facteurs de commercialité dont le commerce considéré aurait bénéficié, la demande de déplafonnement sera rejetée ; que le prix du loyer renouvelé à compter du 1er août 2010, en application des dispositions du contrat de bail est de 20.819,40 € annuels ;
 
 1) ALORS QU'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé dès lors qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré ; que cette incidence favorable doit être appréciée de façon objective, en considération de la clientèle susceptible d'être apportée par la modification notable des facteurs locaux de commercialité, pris en compte dans leur globalité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé l'existence de modifications notables des facteurs locaux de commercialité résultant de la suppression de la dent creuse du [...] , à la suite de laquelle « tant la rénovation des immeubles que l'installation de nouveaux commerces (avaient) entraîné une augmentation du flux de chalandise », de la suppression de la friche au début de la rue [...] par la reconstruction de l'immeuble du numéro 38, « implanté à l'angle de la rue [...] et de la rue [...], soit quasiment en face de l'immeuble étudié », lequel avait « modifié l'aspect du quartier », « attirant une clientèle de passage jeune et dynamique », de la construction de nouveaux logements, soit « plus de 2000 logements  , constituant un nouveau quartier d'habitation situé à environ 800 mètres des locaux étudiés, ce qui (générait) une augmentation de la population de 4.000 habitants et donc une augmentation du flux de chalandise » (cf. arrêt, p. 6-7) ; que l'ensemble de ces modifications notables des facteurs locaux de commercialité intervenues dans la zone de chalandise où était implanté le fonds de commerce « Le Green » étaient de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité de débit de boissons - licence IV – débit de tabac et dépôt de presse exercée dans les lieux loués ; qu'en décidant au contraire que la société Foncière des arts patrimoine ne démontrait pas l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptibles d'avoir un impact sur le commerce considéré, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
 
 2) ALORS QU'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé dès lors qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré ; que cette incidence favorable doit être appréciée de façon objective, en considération de la clientèle susceptible d'être apportée par la modification notable des facteurs locaux de commercialité, au regard de la destination des lieux telle que définie par le bail, et non au regard des choix d'exploitation du preneur ;