Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-19.652 du 10/03/2016,  partie 2



 EN CE QU' il a condamné l'établissement SARTHE HABITAT au titre de la garantie des vices cachés due par le vendeur en l'état d'achèvement à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence LE DONJON pour une somme totale de 177.295,10 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE « l'action en garantie des vices apparents doit être exercée à peine de forclusion, à l'énoncé de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, dans l'année qui suit le plus tardif des deux événements visés à l'article 1642-1, à savoir, la date de réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; que ce délai de forclusion est susceptible d'être interrompu par l'assignation en référé, un nouveau délai d'un an courant à compter du prononcé de l'ordonnance ; que c'est donc à raison que le premier juge a retenu que la responsabilité de Sarthe Habitat ne pouvait être recherchée sur le fondement des vices apparents, puisque, si l'ordonnance de référé avait été rendue le 9 mai 2007, l'assignation au fond du 30 avril 2008 ne contenait aucune demande, au contraire des conclusions déposées le 17 octobre 2008 soit postérieurement au délai d'un an ayant expiré le 9 mai 2008 ; que par contre, ainsi que le soutient Sarthe Habitat, l'article 1648 alinéa 1er du code précité est inapplicable à la garantie des vices cachés due à l'acquéreur par le vendeur d'immeuble en état futur d'achèvement, ce vendeur étant tenu, à l'énoncé de l'article 1646-1, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du code civil ; que ce vendeur est donc responsable, de plein droit, pendant une durée de 10 ans, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ou affectent la solidité des éléments d'équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert ; que l'action en garantie, mise en oeuvre par le syndicat des copropriétaires dans le délai de 10 ans à compter de la réception du 8 juin 2006, est recevable ; que les dommages dont le syndicat des copropriétaires demande la réparation doivent présenter un caractère de gravité suffisant et relever de l'une des trois catégories de dommages précitées ; que l'expert [U] a constaté, pages 9 à 11 de son rapport, que : - les murs n'ayant pas fait l'objet d'opérations d'entretien depuis plusieurs années, des arbres ont poussé et grandi en plusieurs endroits, le long des murs bordant les propriétés [O], [S] et [F] ; le lierre s'est développé et incrusté entre les pierres, dans les fissures et dans certaines barbacanes ; les joints sont altérés en plusieurs endroits et sont fortement creusés lorsque l'eau a pu pénétrer au travers de la maçonnerie, à proximité des principales fissures ; près des fissures, certaines pierres sont tombées ou partiellement descellées ; les couronnements en briques sont fortement fragilisés et des briques sont décollées, le sommet du mur bordant la propriété [O] est fortement dégradé, - sur deux zones, les murs ont subi des évolutions susceptibles de diminuer ou de compromettre leur stabilité, d'abord, le mur bordant la propriété [S] est fortement incliné sur toute sa hauteur dans sa partie Sud, sur environ 8 m de longueur, il présente une forte déformation en courbe et un risque d'instabilité, une zone de sécurité ayant été délimitée en pied, diminuant la surface de pelouse sur la parcelle voisine ; ensuite, le mur bordant les propriétés [F] et [R] [T], présente d'importantes fissures verticales, un basculement significatif, surtout en partie Est ; que l'expert a préconisé, outre la suppression complète de la végétation, le grattage et le dégagement des joints altérés, des reprises ponctuelles de maçonnerie, notamment, la réfection sur environ 10 m du mur bordant la propriété [S], la réfection des joints au mortier de chaux, le démontage et la réfection des couronnements en briques ou en moellons, l'injection de coulis de chaux pour confortation interne des maçonneries, la pose de soutènements par tirants ancrés dans le sol pour le mur bordant les propriétés [F] et [R] [T] ; qu'il est certain que les dommages atteignant le mur d'enceinte sont suffisamment graves puisqu'ils le rendent dangereux, compromettent sa solidité et le rendent impropre à sa destination ; qu'il est tout aussi certain que si les vices de ce mur étaient visibles à la réception, puisqu'ils avaient fait l'objet de réserves, ils doivent être considérés comme cachés, leur ampleur et leurs conséquences ne s'étant révélées que postérieurement, lorsque l'importante végétation le masquant et le recouvrant a été enlevée, le rapport d'expertise ayant seul permis de les appréhender dans toutes leurs dimensions ; qu'en conséquence, Sarthe Habitat doit être déclaré responsable de plein droit des dommages et condamné à les réparer » (arrêt, p. 6 et 7) ;