Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.854 du 12/03/2020,  partie 2



 AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, le droit de préférence institué par ce texte ne s'applique pas en cas de :
 
 - cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ;
 - cession unique de locaux commerciaux distincts ;
 - cession unique d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ;
 - cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
 - cession globale d'un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint ;
 
 Que cependant, la question de l'application de ce droit de préférence légal à la vente litigieuse est inopérante dès lors que la société Thabor Paris en a fait bénéficier la société Tuileries finances, fusse par erreur, sans qu'ait été réclamée la nullité de la vente à la société Tuileries finances du local commercial et alors que ni la société Thabor Paris ni M. S... n'en contestent l'application ;
 
 Que la promesse conclue avec M. S... a été conclue sous la condition suspensive, stipulée dans l'intérêt des deux parties, qu'aucun droit de préemption ne soit exercé ; que cette clause vise l'ensemble des droits de préemption auxquelles est soumise la vente et tout droit de préemption rapporté ci-après au chapitre ‘‘CONDITIONS SUSPENSIVES ET RESERVES'', lequel fait expressément référence au droit de préférence du locataire prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce ; que le terme ‘‘droit de préemption'' est d'ailleurs un terme générique qui inclut les droits de préférence ; qu'en conséquence, l'exercice par la société Tuileries finances de son droit de préférence a rendu caduque la promesse de vente conclue avec M. S... » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur la vente forcée :
 
 Qu'il résulte du compromis :
 
 ‘‘Les présentes sont soumises aux conditions suspensives et réservés ci-après stipulées dans l'intérêt des deux parties, en conséquence la non réalisation d'une seule de ces conditions ou réserves entraînera la caducité des présentes sauf dans les hypothèses où l'acquéreur pourra renoncer à se prévaloir d'une ou de plusieurs conditions suspensives'' ;
 
 ‘‘les locaux étant loués selon l'usage indiqué ci-dessus, les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce instituant un droit de préférence pour le locataire ont vocation à s'appliquer'' ;
 
 Que cette condition est stipulée dans l'intérêt des deux parties ;
 
 Que l'article L. 145-46-1 du code de commerce stipule :
 
 ‘‘Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente (...). Le présent article n'est pas applicable   à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux'' ;
 
 Qu'il est constant que ces dispositions visent à exclure les ventes portant sur un ensemble plus vaste que les locaux loués, comportant à la fois des locaux commerciaux et des locaux à usage d'habitation ;
 
 Qu'en effet, le bailleur n'est pas tenu de diviser son immeuble afin de purger le droit de préférence de son preneur, qui ne peut préempter le bien loué que s'il est seul compris dans la vente ;
 
 Que les dispositions susvisées relatives au droit de préférence n'ont en conséquence pas vocation à s'appliquer ;
 
 Qu'en l'espèce, la vente porte à la fois sur un local commercial, un local d'habitation et un parking ;
 
 Qu'il en résulte qu'il s'agit d'une vente indivisible, le prix étant stipulé de manière globale pour l'ensemble des lots vendus ;
 
 Que la société Tuileries Finances ayant acquis le local commercial par acte du 27 octobre 2015 pour le prix de 270 000 euros, la promesse de vente portant sur les trois lots est donc caduque ;
 
 Qu'il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur S... de sa demande vote forcée ».
 
 1°/ ALORS QUE les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce qui encadrent les modalités et le domaine du droit de préemption accordé au locataire d'un local à usage commercial sont d'ordre public ; que les parties ne peuvent contractuellement décider d'y déroger et que le juge doit, d'office, en faire respecter les termes ;