Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-26.010 du 08/12/2021,  partie 3


qu'en décidant que la note descriptive n'avait pas de valeur contractuelle, pour ensuite considérer que seul le règlement de copropriété fixait les droits des parties, se dispensant dès lors de rechercher si les actes de vente comportaient une ambiguïté qui devait se résoudre en faveur des acquéreurs, ce qui imposait de qualifier les locaux à usage de restaurant et leurs annexes de parties communes et d'en attribuer la propriété initiale au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien, devenu 1103, et 1604 du code civil ;
 
 2°/ que subsidiairement, pour les résidences de tourisme placées sous le statut de la copropriété déjà existantes au 1er juillet 2014, lorsque les locaux à usage collectif faisant l'objet d'un lot distinct propriété d'un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l'impossibilité de la commercialiser en offrant l'intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l'assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal d'une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater abandon afin que ces lots deviennent la propriété indivise du syndicat des copropriétaires ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a rejeté la demande en restitution formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Camino Azul en considérant notamment qu'il ne rapportait pas la preuve que la SCI Camino Azul ou la SCI Cristal avaient abandonné certains lots sur lesquels elles étaient titrées, en l'absence de volonté positive en ce sens ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le grand local situé au rez-de-chaussée appartenant à la SCI Camino Azul n'était ni entretenu ni exploité, alors même qu'il correspondait à un espace commun de la résidence de tourisme, si les lots n° 2 et 3 n'avaient jamais été achevés par la SCI Camino Azul et n'étaient pas non plus utilisés, et si dès lors il en résultait que les lots privatifs correspondants, affectés à l'usage collectif de la résidence de tourisme, n'étaient pas entretenus, ce qui autorisait le syndicat des copropriétaires à demander la restitution des lots pour qu'ils deviennent la propriété indivise des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 58 V de la loi du 24 mars 2014. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 12. Après avoir relevé que, dans la notice descriptive de l'immeuble, qui décrit visuellement et techniquement l'ouvrage construit sans avoir vocation à en déterminer le régime juridique, il était mentionné que les lots du rez-de-chaussée étaient des parties communes, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette qualification ne valait que par rapport aux services auxquels ces locaux devaient servir sans pouvoir avoir une quelconque portée juridique sur la manière d'en qualifier le régime de propriété. 
 
 13. Elle a exactement retenu que la qualification de ces lots comme parties communes ne pouvait résulter des énonciations issues des plaquettes de commercialisation, quand bien même elles pouvaient avoir une certaine portée contractuelle, et que, s'agissant du régime des biens soumis au statut de la copropriété, ces stipulations ne pouvaient se substituer au règlement de copropriété établi et publié avant les premières acquisitions et dont les copropriétaires prenaient connaissance en signant l'acte authentique par lequel ils acquéraient leurs lots.
 
 14. Enfin, ayant retenu que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve de l'abandon par les SCI Camino Azul et Cristal de certains de leurs lots, celui-ci ne pouvant pas se déduire d'une absence d'utilisation, mais supposant au contraire un acte de volonté positive dont la preuve n'était pas rapportée, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche sur l'entretien des lots que ses constatations rendaient inopérante.
 
 15. Elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef.
 
 Sur le troisième moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 16. Le syndicat des copropriétaires et la société La Closerie Lourdes font grief à l'arrêt de rejeter la demande du premier tendant à la condamnation du notaire à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors « que le notaire, rédacteur d'acte, doit, avant de dresser cet acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'efficacité ; qu'il est, à ce titre, notamment tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard des parties sur les risques juridiques dont il a pu prendre connaissance au regard des documents utilisés pour préparer la rédaction de l'acte ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Camino Azul faisait valoir que la SCP [B] [I], qui avait instrumenté les ventes de lots de copropriété de la résidence de tourisme, aurait dû alerter les copropriétaires sur les contradictions entre le règlement de copropriété et la notice descriptive annexée à l'acte de vente, dans la mesure où les espaces communs de la résidence de tourisme étaient des lots privatifs destinés à un usage commercial sans réelle affectation à l'usage de la résidence de tourisme, tandis que la notice descriptive faisait croire le contraire ;