cour d'appel de Pau
1ère Chambre,  décision 16-25.767 du 18/01/2018,  partie 9


que c'est ce point que conteste pour l'essentiel l'appelant, puisqu'il estime son préjudice à la somme de 2 760 000 €, outre le préjudice locatif, qu'il réclame désormais pour la somme de 115 200 € de l'année 2007 à l'année 2015 ; que l'association locataire, estime que le préjudice doit s'évaluer en tout et pour tout, à la perte de loyer et au coût de la démolition, à savoir la somme totale de 83 859,84 € ; que la SA Allianz estime que le préjudice ne consiste qu'en l'indemnisation du bâtiment existant, qui devrait être en l'espèce purement symbolique, du fait de son extrême vétusté, s'agissant d'un bâtiment promis à démolition, et dont la reconstruction n'est plus possible ; qu'enfin, la SELAS Z... estime qu'il n'existe pas de préjudice indemnisable, dès lors que la SA dissoute ne peut plus prétendre à une quelconque reconstruction, et qu'à défaut d'une telle reconstruction, il n'existe aucune perte de loyer ; qu'en matière immobilière, dès lors que la reconstruction ou la remise en état est techniquement possible, le responsable doit en assumer le coût, si la victime - ou son représentant - la demande, sans avoir à supporter aucune déduction du vieux au neuf ; qu'au cas particulier, le bâtiment dit « aumônerie » est réputé avoir été mis à la disposition de la locataire en bon état de réparations locatives ; que les éléments du dossier ne démontent nullement que la carence de la SA, bailleur, aurait contribué au mauvais état de l'immeuble lors du sinistre, l'expertise attribuant en outre ce mauvais état, exclusivement à un défaut d'entretien et à l'incendie, dont doit répondre l'association locataire, et nullement à la carence du bailleur qui subit la perte ; qu'au jour de la demande d'indemnisation, la reconstruction n'est plus possible, du fait de la modification du POS ; qu'il s'en déduit que la perte subie par la SA, bailleur, représente la valeur vénale de l'immeuble, estimée par expertise judiciaire à la somme de 2 787 690 €, et réclamée par l'appelant à concurrence de 2 760 000 € ; que la demande est en conséquence fondée ainsi qu'il suit : > contre l'association à concurrence de 2 760 000 €, > contre la SA Allianz, à concurrence des limites contractuelles de sa garantie, définie comme "la valeur de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite", soit la somme de 940 628 € par application d'un coefficient de vétusté que les éléments de la cause permettent de fixer à 20 % (obtenue selon le calcul suivant : valeur de reconstruction x 80 % = 1 175 785 E x 80 % = 940 628 E) ; que cette somme portera intérêts conformément à la demande, ainsi qu'il sera dit au dispositif ; qu'il en résulte que l'association, et sa compagnie d'assurances, supporteront condamnation in solidum, pour la somme de 940 628 €, et que l'association subira condamnation seule, pour la somme résiduelle de 1 819 372 € (obtenue selon le calcul suivant : 2 760 000 € - 940 628 €) ;
 
 1°) ALORS QUE le juge ne peux dénaturer le contenu des documents qui lui sont soumis ; qu'en retenant, pour décider que « l'assurance doit sa garantie à son assurée, dans les limites contractuelles, s'agissant des dommages à l'aumônerie et à la chapelle », que « les garanties souscrites concernent le risque d'incendie et risques annexes, en ce compris le risque « vandalisme » », cependant que d'une part, le contrat d'assurance « activités de service » n° 74787599 souscrit le 25 février 1994 (prod. n° 2) indique expressément en page 2, dans le détail des garanties souscrites, que le risque « Vandalisme », qui ne comporte aucune mention « oui », aucun montant du capital assuré, ou aucune autre indication chiffrée, n'est pas garanti et que, d'autre part, le contrat complémentaire signé le 11 juillet 1994, avec effet au 21 avril 2014 (prod. n° 3) stipule expressément (p. 2), s'agissant de la garantie « Incendie et risques annexes, responsabilité civile incendie et tempête-grêle-neige (chapitre I, II, VIII) », que le risque « Vandalisme » est « Exclu » de la garantie ; qu'il en résulte que la société Allianz n'était tenue de garantir ni les conséquences de l'incendie du bâtiment de l'aumônerie, ni les dégradations de la chapelle résultant des actes de vandalisme commis par des squatters, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des contrats d'assurance des 25 février et 11 juillet 1994 et a méconnu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la société Allianz faisait valoir, dans ses dernières conclusions d'appel, déposées et signifiées le 10 juillet 2015 (p. 10 et 11), que l'objet du contrat d'assurance « activités de service » était limité à la garantie des activités de l'Association Ages.Hélio et que seuls étaient assurés les locaux loués et dédiés à l'exercice des activités de services de l'Association, en l'occurrence à l'exercice de l'activité de « maison de retraite médicalisée » ;