Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-25.315 du 01/03/2023,  partie 4


que sur les origines, l'expert indique : - l'évolution continuelle de la partie du mur de schiste non renforcé d'un contre-mur démontre sa fragilité intrinsèque, comme l'était le mur qui a été ultérieurement conforté d'un contre-mur, - le mouvement est la conséquence de la réalisation de dispositifs constructifs non adaptés à la situation, ledit-mur étant, rappelons-le, un mur de soutènement (absence de chaînage, de raidisseur, de fondation suffisamment ancrée dans un bon sol), - les mouvements alternatifs affectant les ouvrages intérieurs démontrent sans aucun doute l'influence des sous-sols (probablement constitués d'argiles dites gonflantes) dont la résistance mécanique varie selon les conditions climatiques (hydratation/dessiccation), avec la conséquence de déstabiliser la partie récente agrandie du pavillon, et probablement, mais en moindre importance, la partie ancienne : la partie agrandie bascule dans son ensemble, et se déforme entraînant avec elle les ouvrages secondaires restés solidaires de la partie ancienne, savoir : - la cloison de doublage de la chambre, - les ouvrages de doublage et de faux-plafond dans le cabinet de toilettes, - le carrelage au seuil de la porte qui se fracture, rendant le désordre spectaculaire (pouvant donner l'image d'une aggravation), surtout en période de sécheresse. - le phénomène constaté est ancien et tout à fait classique, et son origine est bien à rechercher dans la qualité médiocre de la construction des ouvrages réalisés courant 1970 (mais également ceux réalisés lors de la première construction), particulièrement les assises et la portance des fondations qui se modifient (ce qui permet de conclure à un dispositif de structure équipant les bâtiments non adapté et à un dallage porté sur un remblai non fiable) : ainsi s'expliquent notamment les désordres de fissuration affectant les maçonneries, en façade - les désordres constatés ne sont absolument pas à rattacher à la construction de l'ouvrage de contre-mur réalisé par l'entreprise, mais à une mise en oeuvre d'ouvrages anciens n'ayant pas tenu compte des particularités de la nature du sous-sol, à la présence (évolutive) de végétation, à l'absence de réalisation de dispositif constructif (joint de fractionnement entre des constructions d'âges différents dont l'évolution reste aussi consécutive à une prise d'assise différente), aux discontinuités, voire absence de chaînages horizontaux et verticaux - à considérer également, la qualité douteuse de la réalisation des ouvrages de doublage et de faux-plafond (fixation des plaques de plâtre, des rails d'ossature, faiblesse ou absence des bandes de pontage, etc ... ) équipant la partie de l'immeuble édifiée courant 1970, - ces mouvements sont totalement indépendants du mur litigieux, et il est assuré que les ouvrages sinistrés ne reprendront jamais leur position initiale ; que pour l'homme de l'art, « le masquage » des désordres, notamment des fissures affectant le mur litigieux, n'est pas démontré ; comme il n'est démontré à ce jour aucun basculement de la partie du mur qui a été surélevée ni d'insuffisance des travaux de confortement (réalisation du contre-mur) ; que le contre-mur ne semble pas avoir été réalisé pour que puisse être validée une intention de vice caché mais dans le but du confortement, en l'occurrence efficace, d'un ouvrage ancien vétuste dont la fragilité était dénoncée depuis longue date par les anciens propriétaires ; que cependant, force est de constater que si les contreforts du dit contre-mur sont visibles selon l'expert, ils sont néanmoins édifiés, avec l'autorisation des propriétaires, sur la parcelle voisine et, ni le compromis de vente du 19 septembre 2009, ni l'acte de vente de l'immeuble du 29 décembre 2009, ne font état des travaux de confortement du mur pourtant récemment engagés ; que bien plus, l'acte de vente de l'immeuble du 29 décembre 2009 précise en page 12 : « Le vendeur déclare que le bien n'est pas concerné par les dispositions des articles 1792 et suivants du code Civil, aucune construction, surélévation ou addition d'éléments d'équipement faisant corps avec 1'immeuble n'ayant été effectué depuis moins de dix ans » ; que dans ce contexte, Mme [V] [B], qui n'a aucune raison d'aller voir sur la propriété des voisins, ni même de soupçonner qu'il soit nécessaire de le faire, ne peut pas avoir connaissance de l'existence de celui-ci ; que le statut de ce mur est d'ailleurs tellement indéterminé que l'expert recommande d'effectuer une régulation cadastrale, après bornage d'un géomètre, pour se prémunir de toutes difficultés ultérieures en cas de revente de l'une ou l'autre des propriétés ; que contrairement à ce que soutient l'appelante, la consolidation du mur mitoyen fait corps avec l'immeuble vendu en ce que l'extension repose sur une surélévation de ce mur, de sorte qu'elle aurait dû être déclarée au titre des travaux relevant des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil effectués depuis moins de dix ans ; que Mme [K] [T] ne peut pas se réfugier derrière une absence de connaissance juridique pour expliquer son omission de mentionner l'existence des travaux de confortement lors de la lecture de l'acte par le notaire ;