Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-20.223 du 26/01/2022,  partie 2



 9. La locataire fait grief à l'arrêt de valider le congé délivré le 20 mai 2016 par le nu-propriétaire sur le fondement de l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de reprise par sa belle-fille, alors « que dès lors que seul l'usufruitier a le pouvoir pour conclure un bail sur les biens immobiliers et qualité pour donner congé au locataire, en cas de bail irrégulièrement conclu par une personne autre que l'usufruitier, c'est au regard de l'usufruitier, qui détient seul le droit de jouissance sur le bien, qu'il convient d'apprécier la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise; qu'en jugeant que M. [F] [Z] nu-propriétaire pouvait, en sa qualité de bailleur, se prévaloir du bénéfice du droit de reprise dans les conditions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, et que le congé ainsi délivré au bénéfice de Mme [K] dont il indiquait qu'il s'agissait de sa belle-fille, respectait les dispositions légales et était valable, la cour d'appel a violé les articles 595, 1984 du code civil et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. » 
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu les articles 595, alinéa 1er, du code civil et 25-8, alinéa 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
 
 10. Il résulte du premier de ces textes que seul l'usufruitier, ayant qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut délivrer un congé et agir en validité du congé pour reprise.
 
 11. Selon le second de ces textes, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de cette reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
 
 12. Par l'effet combiné de ces dispositions, les conditions de la validité du congé pour reprise ne peuvent être appréciées qu'au regard du lien existant entre le bénéficiaire de la reprise et l'usufruitier.
 
 13. Pour valider le congé, pour reprise, notifié par le nu-propriétaire, l'arrêt retient que ce congé respecte les dispositions légales, dès lors qu'il précise que le bénéficiaire de la reprise est sa belle-fille et que ce lien avec celle-ci est établi par la production d'un certificat de vie commune depuis plus d'une année à la date de délivrance du congé avec la mère de la bénéficiaire dont le livret de famille est produit.
 
 14. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 septembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
 
 Condamne M. [F] [Z] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [F] [Z] à payer à la société civile professionnelle Alain Bénabent, la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour Mme [J]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Mme [N] [J] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré que M. [F] [Z] avait qualité pour agir et d'avoir en conséquence validé le congé délivré le 20 mai 2016 sur le fondement de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de reprise par sa belle-fille, déclaré qu'elle était occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2016 et ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef;
 
 1°) ALORS QUE l'usufruitier qui peut seul légalement conclure un bail sur les biens immobiliers a seul qualité pour donner congé au locataire et que le mandat qu'il donne au nu-propriétaire pour conclure un bail en son nom ne donne pas qualité à ce dernier pour donner congé au locataire ;