Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-27.543 du 26/04/2017,  partie 4


aurait pas reflété le prix du marché et en quoi leur valeur aurait autant diminué en moins de deux ans, la Cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 17 du Livre des procédures fiscales ;
 
 2°) ALORS QUE lorsque l&apos;immeuble, objet d&apos;un bail à construction d&apos;une durée inférieure à trente ans, revient sans indemnité au bailleur à l&apos;expiration du bail, la remise donne lieu à une imposition à la charge du bailleur ; que cet impôt constitue une dette future et certaine qui doit être prise en compte dans l&apos;évaluation des parts sociales de la société bailleresse ; qu&apos;en refusant de prendre en compte cet impôt dans l&apos;évaluation des parts sociales de la SCI BALMA, au motif inopérant que son taux ne pouvait être déterminé et que son montant dépendait de facteurs hypothétiques, la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article 17 du Livre des procédures fiscales et l&apos;article 33 ter du Code général des impôts ;
 
 3°) ALORS QUE lorsque l&apos;immeuble revient sans indemnité au bailleur à l&apos;expiration d&apos;un bail à construction d&apos;une durée inférieure à trente ans, la remise donne lieu à une imposition à la charge du bailleur ; que cet impôt constitue une dette future et certaine qui doit être prise en compte dans l&apos;évaluation des parts sociales de la société bailleresse ; que cet impôt est exigible à partir de la date d&apos;accession du bien, même en l&apos;absence de toute cession de l&apos;immeuble ; qu&apos;en énonçant qu&apos;il n&apos;y avait pas lieu de pratiquer un abattement au titre d&apos;une fiscalité latente, motif pris que le bien n&apos;avait pas vocation à être vendu, la Cour d&apos;appel, qui s&apos;est prononcée par un motif inopérant, a violé l&apos;article 17 du Livre des procédures fiscales et l&apos;article 33 ter du Code général des impôts ;
 
 4°) ALORS QUE la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l&apos;ensemble permet d&apos;obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu&apos;aurait entraîné le jeu de l&apos;offre et de la demande, dans un marché réel ; qu&apos;en énonçant qu&apos;il n&apos;y avait pas lieu, pour déterminer la valeur des parts sociales de la SCI BALMA, bailleresse à construction, de diminuer la valeur de l&apos;immeuble de celle des loyers commerciaux que l&apos;immeuble aurait pu procurer au regard de la nature du contrat de bail à construction et du fait que l&apos;immeuble ne lui appartenait pas encore à la date du fait générateur de l&apos;impôt, bien que la circonstance que le bailleur ne puisse donner la construction à bail avant l&apos;échéance du bail consenti sur le terrain affecte la valeur de la construction et doive être prise en considération pour en évaluer le prix avant l&apos;expiration du bail, la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article 17 du Livre des procédures fiscales.