Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.931 du 09/07/2020,  partie 2


que ce même expert, en 2012, souligne que « le représentant de la Sarl Pad a refusé de [le] laisser procéder à une visite des lieux » ; qu'il ajoute « cependant, cet établissement nous est connu à titre privé pour l'avoir déjà fréquenté » , que s'agissant de la distribution des locaux, il note qu'il s'appuie « sur la base des renseignements fournis par notre mandant et de nos constatations visuelles » ; que son absence de possibilité d'avoir pu visiter les lieux ne l'a pas empêché d'établir son rapport ; que dès lors, en l'absence de mention claire et expresse que M. U... s'est rendu sur les lieux en 2004, il ne peut être tenu pour établi qu'il l'a réellement fait ; qu'en outre, trois personnes attestent de l'existence, avant 2001, de l'agrandissement de la cuisine par la biais de la véranda, éléments qui viennent donc contredire les mentions du rapport U... de l'année 2004 ; qu'or, c'est essentiellement à l'aune de ce seul rapport que les bailleurs, s'appuyant sur les rapports d'expertise ultérieurs, font état d'une modification notable des locaux durant la période de 2001 à 2010 ; qu'en l'absence de démonstration par les bailleurs que M. U... a bien visité les lieux en 2004, alors qu'il est démontré qu'un expert a été en mesure d'établir un rapport sans une visite complète de ceux-ci, il n'est pas justifié que la modification des lieux loués l'aurait été durant la période de 2001 à 2010 ; qu'enfin, les bailleurs s'appuient sur la comptabilité des preneurs pour en déduire que des gros travaux ont été effectués par ces derniers et que les locaux ont donc été notablement modifiés pendant la période considérée ; qu'or, M. N..., expert-comptable de la Sarl Pad, indique, dans une attestation du 19 février 2019, certifier que les immobilisations comptabilisées à l'actif du bilan pour la période de 2006 à 2010 ne concernent pas des travaux de gros oeuvre ; que la SCI Panama ne démontre pas l'existence d'une modification notable des caractéristiques des locaux pendant la période à considérer, qu'il s'agisse de la cuisine, du sous-sol, de la cuisine-bar d'extérieur et de la trappe d'accès en entrant dans le restaurant ;
 
 ALORS, 1°), QUE le loyer du bail renouvelé est susceptible de déplafonnement en cas de modification notable des caractéristiques des lieux loués, lorsque cette modification est intervenue au cours du bail expiré ; que la visite de l'immeuble à expertiser étant inhérente à la mission de l'expert qui accepte une expertise en évaluation immobilière, le rapport d'expertise suffit à établir les caractéristiques des lieux à la date où il a été établi, peu important qu'il ne mentionne pas expressément que l'expert a visité les locaux ; qu'en considérant, pour écarter le rapport établi par M. U... en 2004, que ce rapport n'indiquait pas expressément que l'expert avait procédé à une visite des locaux, et en déduire que la SCI Panama ne rapportait pas la preuve que la modification notable des caractéristiques du local loué était intervenue au cours du bail expiré, la cour d'appel a violé les articles 1315, devenu 1353, et 1358 du code civil, ensemble les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
 
 ALORS, 2°), QUE le loyer du bail renouvelé est susceptible de déplafonnement en cas de modification notable des caractéristiques des lieux loués, lorsque cette modification est intervenue au cours du bail expiré ; que la visite de l'immeuble à expertiser étant inhérente à la mission de l'expert qui accepte de procéder à une évaluation immobilière, son rapport suffit à établir les caractéristiques des lieux à la date où il a été établi, peu important qu'il ne mentionne pas expressément que l'expert a visité les locaux ; qu'en ajoutant, pour écarter le rapport établi par M. U... en 2004 et dire que la SCI Panama ne rapportait pas la preuve que la modification notable des caractéristiques du local loué était intervenue au cours du bail expiré, qu'un expert était en mesure d'établir un rapport sans une visite complète des lieux, cependant que cette circonstance ne permettait pas de renverser la présomption selon laquelle l'expert qui établit un rapport est présumé s'être rendu sur les lieux, la cour d'appel a violé les articles 1315, devenu 1353, et 1358 du code civil, ensemble les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
 
 ALORS, 3°), QUE la visite de l'immeuble à expertiser étant inhérente à la mission de l'expert qui accepte une expertise en évaluation immobilière, l'expert est présumé avoir visité les locaux sans qu'il soit nécessaire que son rapport le mentionne expressément ; qu'il appartient à la partie qui soutient que l'expert a établi son rapport sans avoir visité les locaux d'en rapporter la preuve ;