Cour d'appel de Metz, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-16.866 du 12/12/2018,  partie 2



 AUX MOTIFS QUE selon mandat exclusif de vente n° [...] en date du 19 avril 2012 Marie Rose Y... a donné à l'agence immobilière appelante un mandat exclusif de vente concernant son appartement situé [...] , le prix demandé étant de 150 000 €, hors rémunération du mandataire ; - il était précisé au paragraphe « durée du mandat » que celui-ci était donné à compter du jour de sa conclusion pour une durée irrévocable de trois mois et que, passé ce délai, il serait tacitement prorogé jusqu'au 18 avril 2013, date à laquelle il prendrait automatiquement fin, sauf révocation à tout moment par lettre recommandée avec demande d'avis de réception sous réserve d'un préavis de 15 jours pendant la période de tacite prorogation ; - au paragraphe « rémunération du mandataire » il était stipulé que en cas de réalisation de l'opération avec l'acheteur présenté par le mandataire celui-ci avait droit à une rémunération fixée à 10 000 € TVA comprise à la charge de l'acquéreur ; - le contrat comportait la clause pénale revendiquée par l'agence immobilière et rédigée comme suit : « Pendant toute la durée du présent mandat et de son renouvellement, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire la vente des biens ci-dessus désignés. Il s'engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. À défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat. En outre dans les 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation du présent mandat, le mandant s'interdit de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l'acheteur que son conjoint ou partenaire avec lequel il se porterait acquéreur ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. À défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale à la charge du mandant d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat » ; que des écritures des parties et des pièces produites essentiellement par l'agence immobilière il ressort que les faits à l'origine du présent litige se sont déroulés selon la chronologie suivante : - la fiche client de Patricia T. au sein de l'agence Z... fait apparaître qu'elle est devenue cliente de cette agence en qualité d'acheteur le 15 mars 2012 et que les 19 avril 2012 à 17:48 et 20 avril 2012 à 18:35 elle a eu pour interlocuteur respectivement Norbert T. et Jérôme C. au sujet du bien correspondant au numéro de mandat [...], savoir le numéro du mandat souscrit à la même date par Marie-Rose Y... pour la vente de son appartement, - le 24 mai 2012 l'agence a établi (l'examen du document correspondant montre qu'elle en est bien le rédacteur et non pas le notaire ayant ultérieurement établi le compromis et l'acte de vente pour la cession Y.../B...) un compromis de vente au profit de Mme Germaine C... pour l'appartement objet du mandat ; que cependant Germaine C... a le 2 juin 2012 fait usage du droit de rétractation qui lui était ouvert par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juin 2012, Marie Rose Y... a dénoncé le contrat la liant à la société Z... pour la vente de son appartement en visant ce compromis du 24 mai 2012 dans l'en-tête de son courrier et en faisant état de la signature du compromis de vente non respectée par le contact de l'agence ; que ce faisant Marie-Rose Y... faisait indûment grief à l'agence immobilière de l'usage par Madame C... de son droit de rétractation ; que surtout il ressort des mentions du contrat de mandat du 19 avril 2012 figurant au paragraphe « durée du mandat » que Marie-Rose Y... a fait usage indûment et de façon prématurée de son droit de dénoncer le contrat, puisque celui-ci était conclu de façon irrévocable pour une durée de trois mois expirant par conséquent le 19 juillet 2012, la faculté de résiliation ne lui étant permise que postérieurement à cette date dans le cadre de la période de prorogation du dit mandat ; - la fiche téléphonique renseignée par l'un des salariés de l'agence Z... le mardi 12 juin 2012 à 18:33 mentionne que Mme B... avait exprimé le souhait de visiter l'appartement du [...] , soit à une date antérieure à la dénonciation du mandat de vente par la mandataire ; - le 31 juillet 2012, soit à peine plus d'un mois après la dénonciation du mandat de vente conféré à l'agence immobilière, Me D..., notaire à [...] (Meurthe-et-Moselle) a rédigé un compromis de vente concernant l'appartement du [...] au profit de Patricia B..., cet acte ayant été réitéré en la forme authentique par acte notarié du même notaire en date du 7 novembre 2012 ;