Cour d'appel de Montpellier, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.851 du 14/05/2020,  partie 2


La SERM considère que la date pertinente est celle du 16 mars 2015, à laquelle est devenue opposable la dernière modification du PLU, qui place les parcelles en zone 6AU-2w, tandis que les consorts K... retiennent soit la date de droit commun un an avant l'ouverture des enquêtes publiques (6 février 2011), soit le 28 mai 2015, date à laquelle le droit de préemption urbain renforcé a été substitué à la ZAD avant de se ranger à la position de la SERM. La position de Mme le commissaire du gouvernement est encore différente, puisqu'elle retient le 2 mars 2006, date à laquelle la parcelle a été classée en zone AU. Il convient donc de rappeler la règle applicable en la matière. L'article L. 322-2 du code de l'expropriation prévoit dans son 2ème alinéa que «
 sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1
 ». L'article L. 1 étant celui qui prévoir la réalisation, avant toute expropriation, d'une enquête publique, la date de référence de droit commun est bien en l'espèce le 6 février 2011. Toutefois, il n'est pas contesté que le droit de préemption urbain s'applique dans les zones U et AU de la commune de Montpellier et donc dans la zone en cause depuis que la ZAD a pris fin. Il convient donc de retenir la date de référence déterminée conformément à l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme, c'est-à-dire « -pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ». Or, ainsi que le rappelle Mme le commissaire du gouvernement, la zone 6AU du PLU de la commune de Montpellier dans laquelle se trouve les parcelles en cause a été délimitée par le PLU approuvé le 2 mars 2006, qui a décidé que la zone ainsi délimitée constituerait l'extension future du quartier Consuls de Mer sur la rive droit du Lez, dans le prolongement de la ville existante. C'est en effet la date de délimitation de la zone elle-même qu'il faut prendre en compte, et non, le cas échéant, celle de ses sous-secteurs. C'est donc bien cette date qui doit être retenue, celle du 16 mars 2015 proposée par l'expropriante et à laquelle se rallie les expropriés correspondant à diverses modifications du PLU dont aucune, à la lecture de la pièces 15 de la SERM, ne concerne la zone 6AU du quartier Consuls de Mer sur la rive droite du Lez. Les expropriés affirment que les conclusions du commissaire du gouvernement sur cette question sont erronées et procèdent d'une erreur de fait et de droit, mais ne vont pas au-delà de cette affirmation. Or il convient de relever que le principe de la fixation d'une date de référence à laquelle doivent être appréciés l'usage effectif du bien exproprié (article L. 322-2 du Code de l'expropriation) ainsi que sa qualification éventuelle de terrain à bâtir (article L. 322-3 de ce code) tend à permettre la détermination d'une indemnité à la fois conforme à l'usage du bien tel que l'a librement déterminé son propriétaire, et conforme à sa valeur à la date du jugement dans l'état où il se trouvait avant que l'opération d'utilité publique ne lui apporte, par la réalisation d'aménagements divers ou la simple annonce d'un projet immobilier source de spéculation de la part des opérateurs présents sur le marché, une plus-value qui ne lui serait pas imputable : il s'agit d'éviter qu'un particulier puisse tirer un profit personnel d'un investissement réalisé aux frais de la collectivité, en contraignant celle-ci à payer son bien d'autant plus cher qu'elle en aura fortement amélioré la desserte et fait évoluer l'environnement avant que le quantum de l'indemnisation ne soit fixé. Retenir ici une date postérieure même à la date de l'ordonnance d'expropriation depuis laquelle les expropriés ont perdu tout droit sur leur bien serait d'autant plus contraire à la volonté qui était celle du législateur lorsqu'il a instauré la date de référence que les travaux d'aménagement dont se prévalent les consorts K..., en cours à la date de l'ordonnance, se sont poursuivis depuis ».
 
 Alors, d'une part, que, en application des dispositions combinées des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l'urbanisme, pour les biens soumis au droit de préemption urbain qui ne sont pas situés dans une zone d'aménagement différé, la date de référence à laquelle sont appréciées les possibilités légales et effectives de construction est celle à laquelle est devenu opposables aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que le dernier acte délimitant la zone dans laquelle est situé le bien s'entend de celui ayant défini ou modifié en dernier les caractéristiques de ladite zone ;