Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.992 du 21/11/2019,  partie 2


que si la destination des immeubles est donc l'habitation, il convient de relever, d'une part, qu'il ne s'agit pas d'une clause d'habitation exclusive d'autres destinations, d'autre part, que contrairement à ce qu'indiquent les demandeurs, rien dans cette clause n'impose un seul logement, un foyer unique par immeuble ; qu'en procédant à la division de la demeure, voire en la proposant à la location, il n'apparaît donc pas que M. R... contrevienne aux dispositions susvisées du cahier des charges ; qu'il ne s'ensuit aucun manquement de nature contractuelle ; qu'aucune faute quasi-délictuelle ne résulte par ailleurs de la division et de la location éventuelle de l'immeuble ; que l'action formée par M. et Mme J... à l'encontre de M. R... n'apparaît donc fondée ni au regard des règles régissant le lotissement ni au regard de la responsabilité quasi-délictuelle ; qu'ils seront donc déboutés de leur demande visant à voir condamner M. R... à procéder à l'enlèvement des quatre boites à lettres installées sur la clôture, à remettre en état l'immeuble conformément au cahier des charges et à l'interdire de diviser l'immeuble en appartement distincts ou de procédure à la création d'une copropriété ;
 
 1°) Alors que, les juges du fond ne peuvent dénaturer les éléments de preuve ; que le paragraphe I « autres conditions particulières » du cahier des charges adopté le 23 juillet 1899 et publié le 21 août 1899 stipule que « les acquéreurs devront dans le délai de un an à compter du jour de leur acquisition, construire une maison bourgeoise comprenant sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et combles, couverts en tuiles ou ardoises, d'une valeur minimale de huit mille francs » (p. 9) ; qu'en retenant, pour faire échec aux demandes de M. et Mme J..., que cette clause d'habitation n'était pas exclusive d'autres destinations, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
 
 2°) Alors que, le contrat forme la loi des parties ; que le paragraphe I « autres conditions particulières » du cahier des charges adopté le 23 juillet 1899 et publié le 21 août 1899 stipule que « les acquéreurs devront dans le délai de un an à compter du jour de leur acquisition, construire une maison bourgeoise comprenant sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage et combles, couverts en tuiles ou ardoises, d'une valeur minimale de huit mille francs » (p. 9) ; qu'en jugeant qu'en divisant sa maison aux fins de location, M. R... n'avait pas contrevenu aux dispositions du cahier des charges, quand le caractère collectif de l'habitation généré par cette division, qui impliquait le logement par rotation de locataires différents, était directement contraire à la clause d'occupation bourgeoise qui, pour préserver l'harmonie de ce secteur résidentiel calme et de qualité, avait interdit tout habitat collectif en imposant à chaque coloti de procéder chacun à la construction d'une seule maison d'habitation bourgeoise d'une valeur minimale conséquente, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
 
 3°) Alors que, les colotis doivent jouir de leur lot dans le respect des règles instituées par le cahier des charges et de la destination de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que M. R... étaient en train de construire sur son fonds trois garages indépendants destinés à la location ; qu'en jugeant, pour faire échec aux demandes de M. et Mme J..., que la division de sa maison d'habitation en différents lots destinés à la location n'était pas contraire à la clause d'habitation bourgeoise insérée dans le cahier des charges quand l'implantation de ces garages, et partant le bruit et les désordres qu'occasionneraient les allers et venues de plusieurs véhicules terrestres à moteur, était directement contraire à la clause d'habitation bourgeoise, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les consorts J... à payer à M. R... les sommes de 30 000 € de dommages-intérêts en réparation de sa perte de chance de donner son bien en location, de 6 000 € en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, et de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 Aux motifs que, en ce qui concerne le préjudice financier allégué par M. R... du fait de la perte locative résultant des agissements procéduraux des consorts J..., il ne s'agit que d'une perte de chance reposant sur la légitime appréhension de M. R... quant au sort qui serait réservé par le tribunal puis par la Cour aux présentions des consorts J..., lesquels seront condamnés in solidum à lui régler à ce titre une somme de 30 000 €, outre une somme de 6 000 € en réparation du préjudice moral résultant de l'incertitude éprouvée par M. R... sur ses droits depuis l'engagement de la procédure ;
 
 Alors que, la réparation d'un préjudice doit se faire sans perte ni profit pour la victime ;