Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-11.224 du 14/01/2021,  partie 7


qu'en jugeant pourtant que les acquéreurs ne pouvaient prétendre au bénéfice de la clause pénale stipulée au contrat, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement en ce qu'il a débouté M. Q... F... de la demande tendant à la conservation de la somme de 38 500 € et dit que la somme séquestrée par le notaire sera versée aux époux P..., d'avoir, statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, condamné solidairement M. D... de Saint-Pol et Mme Y... M... à payer à M. Q... F... la somme de 38 500 € en exécution de la clause pénale figurant à la promesse de vente du 4 novembre 2016, d'avoir dit que la somme séquestrée par le notaire sera versée à M. Q... F..., et d'avoir condamné M. D... de Saint-Pol et Mme Y... M... à payer à M. F... la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 
 Aux motifs propres qu'« en ce qui concerne le montant du dépôt de garantie réclamé par M. F..., il est stipulé, à titre de clause pénale, en page 7 de l'avant-contrat : « L'acquéreur ne pourra recouvrer l'acompte versé, sous déduction des frais, débours et honoraires du notaire, que s'il justifie de la non réalisation hors sa responsabilité de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l'exercice d'un droit de préemption. Dans le cas contraire cette somme restera acquise de droit au vendeur par application et à due concurrence de la clause pénale ci-dessus stipulée » ; qu'il s'avère que les demandes de prêts, classique (539 900 €) et prêt relais (319 000 €), présentées par les époux P... s'élevaient en réalité à un montant total de 855 900 €, au lieu du montant de 725 000 € stipulé ; qu'ils ont manqué à leurs engagements contractuels en sollicitant un montant plus important, ce qui a pu retarder les opérations de financement ; que la faute contractuelle des époux P... acquéreurs entraîne l'application de la sanction contractuelle prévue, soit le versement au profit du vendeur du montant de la clause pénale fixée à 77 000 € ; que si les acquéreurs font valoir que ce dernier a pu vendre le 23 août 2018 à un prix de 800 000 €, supérieur à celui de la promesse signée avec les époux P..., M. F... sollicite seulement la somme de 38 500 € correspondant au dépôt de garantie séquestré, soit déjà une diminution substantielle du montant de la pénalité ; qu'il est fondé à en obtenir le versement à son profit ; qu'il s'ensuit la réformation partielle du jugement déféré, sans mesure d'instruction » (arrêt attaqué, p. 5, § 6 et s.) ;
 
 1) ALORS QUE la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la promesse de vente stipulait que le dépôt de garantie ne resterait acquis au vendeur, par application de la clause pénale stipulée à l'acte, que si le défaut de réalisation d'une des conditions suspensives était dû à la responsabilité de l'acquéreur ; que le premier moyen a montré que les conditions suspensives avaient bien été réalisées, notamment celle tenant à l'information du vendeur, dans les délais contractuellement prévu, du prêt obtenu ; que par conséquent, la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen justifie la cassation du chef de dispositif attaqué par le présent moyen, par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
 
 2) ALORS, à tout le moins, QUE le juge doit respecter la loi des parties ; que la promesse de vente stipulait que, sous certaines conditions, le dépôt de garantie resterait acquis au vendeur « par application de la clause pénale ci-dessus stipulée », clause qui n'avait vocation à s'appliquer qu'à « la partie qui ne régulariserait pas l'acte authentique » ; qu'en l'espèce, le refus de régulariser l'acte authentique étant le fait du vendeur, et non des acquéreurs, qui avaient au contraire sommé le vendeur de procéder à une telle régularisation, ceux-ci ne pouvaient être condamnés en application de la clause pénale ; qu'en jugeant pourtant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil.
 
 3) ALORS, en tout état de cause, QUE le juge ne peut pas statuer par un motif dubitatif ; qu'en l'espèce, la promesse de vente stipulait que le dépôt de garantie ne resterait acquis au vendeur, par application de la clause pénale stipulée à l'acte, que si le défaut de réalisation d'une des conditions suspensives était dû à la responsabilité de l'acquéreur ; que pour retenir l'existence d'un lien entre la faute reprochée à l'acquéreur (la demande initiale d'un prêt supérieur au montant prévu par la promesse de vente) et le prétendu défaut de réalisation de la condition suspensive (défaut d'information du vendeur, dans les délais prévus à l'acte, de l'obtention du prêt), la cour d'appel a estimé que la faute reprochée « a pu » retarder les opérations de financement ;