Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.053 du 19/12/2019,  partie 2


que grief manque en fait en ce qui concerne la situation des ouvrages ayant fait l'objet d'une déclaration préalable de régularisation, soit la piscine, le local technique et le "pool house", qui a été suivie d'une attestation de non contestation de conformité de la mairie de Gassin du 8 novembre 2013, ce qui est rappelé dans la promesse de vente ; que la preuve d'autres violations de règles d'urbanisme concernant d'autres éléments du bien, et notamment le mur droit de l'abri compteur, et le chemin ne résulte d'aucune pièce ; qu'en ce qui concerne les litiges en cours, la promesse mentionne expressément la déclaration des vendeurs selon laquelle il n'existe au jour de la promesse aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété ; qu'il résulte cependant d'un rapport d'expertise judiciaire ordonné en décembre 2011 et daté de janvier ou juin 2015, qu'existait à tout le moins un conflit entre M. et Mme Y... avec deux de leurs voisins, soit M. et Mme C... et I... au sujet de la modification du chemin situé sur la propriété Y..., et de l'écoulement d'un ruisseau, qui a donné lieu à assignation enrôlée le 11 décembre 2015 ; que par ailleurs une instance initiée par d'autres voisins, M. et Mme F..., était en cours lors de la signature de la promesse, puisque l'assignation devant le tribunal d'instance, tendant à la condamnation de M. et Mme Y... à rabattre une haie, est du 19 décembre 2013, et que l'instance a pris fin à la suite d'un jugement du 11 septembre 2015 rejetant les demandes, sans qu'il soit d'ailleurs indiqué si ce jugement a ou non été frappé d'appel ; que s'il est vrai que ces instances n'ont pas pour objet le droit de propriété en lui-même, et que la première n'était pas véritablement en cours puisque le rapport d'expertise était rendu mais l'assignation au fond non encore délivrée lors de la signature de la promesse, la bonne foi qui doit présider à la conclusion de tout contrat aurait dû conduire M. et Mme Y... à en faire part à M. V... avant toute signature, et leur silence délibéré constitue une faute, les tracas causés par tout procès excluant que le silence de M. et Mme Y... résulte d'un simple oubli ; que néanmoins, il est constant que M. V..., informé après la signature, de ces différents conflits et litiges, au plus tard en septembre 2015, a réitéré en un courriel particulièrement explicite du 3 septembre 2015, sa volonté d'aller au bout de la transaction, sous réserve que leurs conséquences financières soient prises en charge par les vendeurs ; que la preuve est ainsi suffisamment faite que ces informations, fautivement tues par M. et Mme Y..., n'étaient pas déterminantes du consentement de M. V... ; qu'en ce qui concerne l'alimentation en eau de la maison, M. V... ne conteste pas avoir été informé qu'elle résultait d'un forage ; qu'il ne conteste pas davantage que les installations de traitement lui ont été montrées ; que ces dernières figurent d'ailleurs sur la liste des biens meubles cédés avec la maison annexée à la promesse ; que M. V... était dès lors en mesure, s'il l'estimait utile, de faire procéder à toute analyse propre à vérifier que l'eau était potable, et ce dernier grief ne peut davantage être retenu ; qu'ainsi, aucun des griefs formés par M. V... ne peut être retenu au titre d'une réticence dolosive ; que la demande d'annulation de la promesse de vente a donc été justement rejetée » ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés que « la promesse de vente ne conditionnait la validité de la promesse de vente qu'à la connaissance d'action ou litige remettant en cause le droit de propriété du bien ; qu'il ressort des éléments produits aux débats par les parties, que les consorts Y... étaient en procédure judiciaire de conflits de voisinage avec certains de leurs voisins, lors de la signature de la promesse de vente et notamment une procédure pendante, devant le tribunal d'instance de Fréjus, à propos de la taille de cyprès et de bambous en limite de propriété ; qu'une autre procédure relative à la conformité du terrain et des sols pendante devant le tribunal de grande instance de Dradignan a donné lieu à désignation d'un expert judiciaire en 2011 qui a rendu son rapport, soit le 15 janvier 2015, soit le 15 juin 2015, les parties étant en désaccord sur ce point ; que K... V... soutient que A... et P... Y... ont manqué à leurs obligations précontractuelles d'information quant aux litiges entretenus par eux avec leur voisinage puisque ces informations ne lui ont été communiquées qu'après la signature de la promesse de vente ; qu'il verse aux débats un projet de protocole d'accord non daté puisque non régularisé finalement par les parties, mais qu'il communique aux consorts Y... en septembre 2015, dans lequel il reprend l'ensemble de l'historique des conflits de voisinage, qui ont pu avoir lieu entre A... et P... Y... et leurs voisins et l'issue qu'il convient d'y donner entre eux ;