décision 15-11.419 du 02/03/2017,  partie 5


que, pour retenir que le bailleur avait manqué à son obligation d'assurer la paisible jouissance, la cour d'appel a relevé qu'une partie des dépendances immobilières affectées à l'activité commerciale a été implantée sur le domaine concédé à la société EDF, sans autorisation, et que le bailleur et la société EDF avaient conclu une convention d'occupation du domaine public hydroélectrique, par laquelle le bailleur était autorisé à occuper lesdits terrains, cette autorisation étant strictement personnelle et non transmissible et la société EDF s'étant réservée le droit d'y mettre fin, à tout moment, sans préavis ni indemnité, pour des motifs de sécurité ou des motifs tirés de son exploitation et des nécessités de service public ou encore si une telle mesure lui était imposée par l'Etat ; qu'elle relevait encore qu'à la fin du mois de mai 2012, la société EDF a déposé une requête devant le tribunal administratif de Toulouse aux fins d'exécution de la convention et qu'un message électronique échangé entre avocats indique clairement que la société EDF attend le paiement régulier de la redevance annuelle et qu'à défaut, elle dénoncera la convention en cas de nouvelle inexécution ; qu'elle en a déduit qu'il résulte de ces éléments que l'exploitation d'une partie des locaux loués est soumise au bon vouloir d'un tiers qui dispose de droits incontestables venant contredire ceux conférés par le bailleur au preneur, lui permettant à tout moment de solliciter la restitution du bien concédé ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'éviction du preneur, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;
 
 2°/ALORS, d'autre part, QU'aux termes de l'article 1719, 3° du code civil, le bailleur est obligé, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; que le bailleur n'est tenu à garantie qu'en cas d'éviction du preneur ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 4), la SCI du Bord de la Rivière a fait valoir qu'il ne saurait être sérieusement contesté que, depuis l'origine, les lieux qui ont constitué l'assiette du bail précédent et qui constituent celle du bail actuel ont été délivrés au locataire, lequel en a joui paisiblement, puisqu'il est constant que les lieux ont été exploités dans l'activité de restauration prévue par le contrat de bail, depuis l'origine et sont toujours actuellement exploités par la société Magreg et que force est de constater que cette dernière poursuit depuis le 31 janvier 2007 son exploitation dans les lieux donnés à bail, qu'aucun congé ni aucun commandement de quitter les lieux ne lui ont été signifiés et qu'elle ne fait l'objet d'aucune procédure d'expulsion et que la convention d'occupation intervenue entre l'EDF et la société bailleresse se poursuit également depuis le 31 janvier 2007 ; qu'elle en concluait qu'il en résulte, comme l'ont à bon droit considéré les premiers juges, que « les manquements invoqués par l'actuel locataire ne sont pas fondés » ; qu'en s'abstenant de répondre à ces chefs de conclusions, propres à établir que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation d'assurer la paisible jouissance des locaux donnés à bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
 
 3°/ALORS, encore, QUE seule la faute d'une gravité suffisante peut justifier le prononcé, par le juge, de la résiliation du contrat ; que, pour prononcer la résiliation du bail, la cour d'appel a relevé qu'une partie des dépendances immobilières affectées à l'activité commerciale a été implantée sur le domaine concédé à la société EDF, sans autorisation, et que le bailleur et la société EDF avaient conclu une convention d'occupation du domaine public hydroélectrique, par laquelle le bailleur était autorisé à occuper lesdits terrains, cette autorisation, étant strictement personnelle et non transmissible et la société s'étant réservé le droit d'y mettre fin, à tout moment, sans préavis ni indemnité, pour des motifs de sécurité ou des motifs tirés de son exploitation et des nécessités de service public ou encore si une telle mesure lui était imposée par l'Etat ; qu'elle relevait encore qu'à la fin du mois de mai 2012, la société EDF a déposé une requête devant le tribunal administratif de Toulouse aux fins d'exécution de la convention et qu'un message électronique échangé entre avocats indique clairement que la société EDF attend le paiement régulier de la redevance annuelle et qu'à défaut, elle dénoncera la convention en cas de nouvelle inexécution ; qu'elle en a déduit qu'il résulte de ces éléments que l'exploitation d'une partie des locaux loués est soumise au bon vouloir d'un tiers qui dispose de droits incontestables venant contredire ceux conférés par le bailleur au preneur, lui permettant à tout moment de solliciter la restitution du bien concédé ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'éviction du preneur, ni la faute du bailleur, ni même qu'elle était suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ;
 
 4°/ALORS, enfin, QU' un préjudice seulement éventuel ne donne pas lieu à indemnisation ;