Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.552 du 04/10/2018,  partie 4


que s'agissant du défaut d'information imputable au notaire, il vient d'être dit que, bien que l'acte de cession soit taisant sur ces points, les cessionnaires avaient connaissance de la décision de préemption du 22 septembre 2005 et de la procédure en cours devant la juridiction administrative, étant observé qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, la société MICHEL 2, dont l'objet social est : « la prise de participation au sein d'autres sociétés civiles ou commerciales, l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers », était en mesure de tirer les conséquences des informations fournies par les pièces précitées annexées à l'acte authentique du 12 février 2007, M. Michel Z... ayant, en outre, indiqué au notaire (courrier électronique du 11 octobre 2006, pièce n°5 des époux C... et de la société AASPC) qu'il disposait de services administratifs et juridiques à Strasbourg, siège social de la société MICHEL 2 ; qu'ainsi, les éléments précités éta(ient) connus des cessionnaires, de sorte que le manquement imputé au notaire n'a pas causé de préjudice aux cessionnaires ; qu'il doit être ajouté que le 8 mars 2007, le tribunal administratif a annulé la décision de préemption du 22 septembre 2005, n'étant pas allégué par les cessionnaires qu'un recours eût été exercé contre ce jugement ; que la commune ne pouvant, selon l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme, exercer à nouveau son droit sur le bien dans le délai d'un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive, il existait un motif décisif de contestation de la décision de préemption que les cessionnaires ne pouvaient ignorer en raison de leur professionnalisme ; que c'est donc délibérément et en connaissance de cause qu'ils ont, néanmoins, vendu le bien à la commune au prix de 522.000 € alors que le prix de la cession du 12 février 2007 d'un montant de 670.000 € comprenait le remboursement du capital social pour 10.000 € et celui du compte courant d'associés pour 410.371,02 €, soit une valeur de l'immeuble de 249.628,98 € ; que ni les cédants ni le notaire n'ont commis de faute en ne sollicitant pas un certificat d'urbanisme à l'occasion de la cession de parts sociales, ce certificat n'étant pas susceptible, en outre, de mentionner un projet de renouvellement urbain non encore adopté ; que l'irrecevabilité de la demande d'autorisation de travaux pour la réhabilitation de l'immeuble opposée par la commune le 18 juin 2007 ne trouve pas sa cause dans le programme de renouvellement urbain de celle-ci que les cédants auraient dissimulé aux cessionnaires et que le notaire leur aurait tu, mais dans le fait que les plans produits par l'architecte des cessionnaires ne correspondaient qu'à une étude de reprise en sous-oeuvre dans le cadre de la procédure de péril d'octobre 2002 dont ces derniers avaient eu connaissance, de sorte que l'irrecevabilité ne trouve pas sa cause dans la carence des cédants ou du notaire ; que les cessionnaires, qui avaient connaissance de la décision de préemption de la commune du 22 septembre 2005 au prix de 397.000 € et qui ont acquis les parts sociales pour un prix de 670.000 € comprenant le remboursement du capital social pour 10.000 € et celui du compte courant d'associés pour 410.371,02 €, soit une valeur de l'immeuble de 249.628,98 €, ne peuvent prétendre que la dissimulation de la préemption aurait permis aux cédants de majorer le prix de cession ; qu'ainsi le préjudice invoqué n'est pas établi » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, aux termes du jugement entrepris, « le notaire prouve que les demandeurs avaient été informés par leurs cédants, selon courrier du 6 mai 2008, des voies légales leur permettant de contester la nouvelle décision de préemption de la commune » ;
 
 ALORS en premier lieu QUE l'acte de cession du 12 février 2007 stipulait clairement et précisément, page 8, que « le CEDANT a reçu du représentant légal de la société l'assurance que celle-ci n'est l'objet d'aucune procédure pour quelque raison que ce soit, ainsi déclaré par Monsieur Denis C..., ès qualités » ; qu'en jugeant que cette affirmation n'excluait pas l'existence d'une procédure de préemption en cours dirigée contre la société cédée, la cour d'appel a méconnu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause et a violé l'article 1134 du code civil ;
 
 ALORS en deuxième lieu QUE l'acte de cession du 12 février 2007 stipulait clairement et précisément, page 8, que « le CEDANT a reçu du représentant légal de la société l'assurance que celle-ci n'est l'objet d'aucune procédure pour quelque raison que ce soit, ainsi déclaré par Monsieur Denis C..., ès qualités » ; qu'en jugeant que cette affirmation n'excluait pas l'existence d'une procédure encore en cours devant le juge administratif pour statuer sur la validité de la décision de préemption dirigée contre la société cédée, la cour d'appel a méconnu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause et a violé l'article 1134 du code civil ;