Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.427 du 19/03/2020,  partie 2


que compte tenu de la survenance d'un sinistre le 11 décembre 2017 rendant le bien impropre à son usage, Madame V... disposait donc de la faculté de renoncer à la vente et qu'elle est fondée à avoir refusé le 13 décembre 2017 de réitérer la vente prévue pour le 22 décembre 2017 ; que le constat du 28 décembre 2017 aux termes duquel la venderesse aurait immédiatement fait réaliser des travaux de peinture ayant fait disparaître les traces des infiltrations d'eau est inopérant à l'égard de cette option ouverte à l'acquéreur par l'avant contrat ; que l'expert judiciaire mandaté par Madame V..., Monsieur G..., a examiné la villa litigieuse en présence de la venderesse, et qu'il a conclu le 10 décembre 2018 : « La toiture du corps principal est ancienne. Traces de réparations sommaires et de remplacement partiel de tuiles. Le faîte est assez détérioré. Toiture de l'auvent du séjour est de facture plus récente. Le solin contre la façade est récent. Il n'a pas été réalisé en conformité avec les règles de l'art (absence de bandes soline décollement par endroits). Les maisons de type Balancy, spécifiques des années 1970, ont été conçues pour satisfaire le besoin de maisons individuelles clés en main à coût modéré de cette époque. Leur pérennité est de l'ordre d'une trentaine d'années sans devoir entreprendre d'importants travaux de rénovation. Les façades sont détériorées et l'étanchéité est très mal assurée. Les fissurations des façades sont en fait les joints des panneaux préfabriquées en béton armé de la construction initiale. Les anciennes menuiseries en bois n'assurent plus l'étanchéité entre elles et la maçonnerie support. La toiture est ancienne et elle est devenue perméable au fil des années. Les taux d'humidité mesurée se révèlent bien supérieurs aux taux habituels. Certains endroits sont saturés. L'ensemble de ces éléments lors d'événements climatiques de forte ampleur est de nature à provoquer des venues d'eau à l'intérieur du bâti en plus de venues d'eau assez récurrentes mais d'ampleur moindre » ; que les travaux rapidement entrepris par la venderesse pour remédier le 28 décembre 2017 aux désordres apparents n'ont pu faire disparaître la faculté d'option ouverte par le contrat qui s'offrait à Madame V... à raison de l'existence d'un grave sinistre qui a révélé l'ampleur des vices affectant la construction qu'elle était en train d'acquérir ; qu'il y a lieu de réformer entièrement le jugement entrepris, de débouter Madame C... de sa demande en vente forcée du bien immobilier litigieux, et de dire que le notaire devra restituer les fonds séquestrés entre les mains de Madame V... ;
 
 1° ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les documents de la cause qui lui sont soumis ; qu'il résulte de l'article 21 de la promesse de vente que « Si un sinistre quelconque frappait le bien durant la validité des présentes, l'acquéreur aurait la faculté : - a) - Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes les sommes avancées par lui le cas échéant, b) - Soit de maintenir l'acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d'être versées par la ou les compagnies d'assurances. Il est précisé que la présente ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation » ; qu'en décidant qu'il était établi au regard des constatations de l'expert de l'assureur de Madame V... qu'il ne s'agissait pas d'un dégât des eaux isolé, mais d'un dommage ayant affecté l'ensemble des pièces de la maison, de sorte que le sinistre avait été « de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation » quand l'expert de l'assureur s'était borné à énoncer dans son rapport définitif du 19 décembre 2017 que: "Le sinistre d'infiltrations en toiture terrasse a eu lieu lors des intempéries du 11 décembre 2017. Cause non supprimée. Point de départ du sinistre en toiture : tuiles de plus de 10 ans. Causes et circonstances : votre assurée est Mme C..., propriétaire d'une maison individuelle. Selon les événement constatés sur le site, le sinistre a été consécutif à des infiltrations d'eaux pluviales au travers de la toiture (tuiles de plus de 10 ans) lors de fortes précipitations du 11 décembre 2017. L'assurée nous a confirmé procéder à des réparations partielles sur sa toiture afin de supprimer l'origine des infiltrations.   Nous avons constaté des dommages aux embellissements au niveau du séjour, de 3 chambres, d'un dégagement et de la cuisine", la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise de l'expert de l'assureur du 19 décembre 2017 en violation du principe selon lequel il est interdit au juge de dénaturer les documents qui lui sont soumis ensemble l'article 1192 du code civil;
 
 2° ALORS QU'il appartient aux juges du fond de procéder à l'analyse des documents régulièrement soumis à leur examen, fût-ce sommairement ;