Tribunal de grande instance de Bobigny, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.487 du 19/09/2019,  partie 4


QUE dans un second temps, une signification par acte d'huissier en date du 31 mai 2016 a donné lieu à la rédaction d'un procès-verbal de recherches infructueuses en application des dispositions du premier alinéa de l'article 659 du code de procédure civile à l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception en application du deuxième alinéa, que la lettre a été retournée par les services postaux avec la mention Non réclamée ; QUE le juge de l'expropriation a sollicité des pièces complémentaires, en application des dispositions de l'article R. 221-1 du code de l'expropriation, par courrier électronique du 9 avril 2018 ; QUE le Préfet, par courrier daté du 20 avril 2018 et reçu ce même jour par le greffe de la juridiction, fait valoir que ; - les copropriétaires d'un immeuble soumis au statut de la copropriété constituent ensemble l'assemblée générale des copropriétaires, c'est-à-dire l'organe dont procède directement ou indirectement l'intégralité des pouvoirs exercés par le syndicat ou pour son compte (tels la désignation du syndic ou la décision de céder à un tiers ou à un copropriétaire un élément des parties communes) et que, nonobstant l'obligation de représentation par un syndic ou un administrateur, les parties communes sont la propriété indivise des copropriétaires (article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), bas de la première page de l'écrit du 20 avril 2018 ; - il s'agit en l'espèce d'une copropriété de petite taille s'administrant librement et sans difficulté apparente, au sein de laquelle les lots appartiennent, soit à la SNCF, soit à la SCI Chao ; - la SCI Chao, et sa représentante, ont été destinataires de la notification individuelle ; - il vous (le juge de l'expropriation) est loisible de considérer, à titre exceptionnel et en vertu du pouvoir d'appréciation détenu par le juge, que les formalités de notification à l'égard du syndicat des copropriétaires ont été accomplies en pratique, le syndicat ayant été mis en mesure, à travers la SCI Chao (seule autre copropriétaire, en dehors de SNCF Réseau), de présenter ses observations dans le cadre de l'enquête parcellaire, en lien avec les intérêts tenant à la bonne conservation de l'immeuble et de ses parties communes, lesquelles constituent la propriété indivise des copropriétaires, haut de la page 2 de l'écrit du 20 avril 2018 ; QUE, toutefois : - la notification doit être adressée au représentant du syndicat des copropriétaires, la personne civile et son représentant ne pouvant être confondus ou la notification ne pouvant indifféremment être adressée à l'un ou à l'autre ; QUE lorsque l'organisation de la copropriété est défaillante, l'article 47 du décret du 17 mars 1967 permet à tout intéressé de demander au président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, de désigner un administrateur provisoire de la copropriété ; qu'une notification peut ensuite lui être régulièrement délivrée ; QUE par ailleurs, le domicile du syndicat des copropriétaires étant nécessairement à l'adresse de l'immeuble, il ne peut être ignoré de l'entité expropriante et le syndicat des copropriétaires ne peut être considéré comme n'ayant ni domicile, ni résidence, champ d'application de l'article 659 du code de procédure civile et du procès-verbal de recherches infructueuses dressé par officier ministériel ; QU'en l'espèce, la personne civile du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [...] n'est pas valablement représentée, une notification régulière n'a pas pu dans les conditions exposées ci-dessus lui être délivrée ; QUE la notion d'indivision, exclusive de toute personnalité civile distincte de ses membres, est étrangère à la notion de copropriété dont le syndicat possède les parties communes et dépasse les intérêts individuels de ses membres ; QUE la notification qui a été faite à la SCI Chao et à sa représentante, qu'elle l'ai été au titre de l'expropriation de parties privatives, ou même au titre de l'expropriation des parties communes, ne peut se substituer à la notification qui doit être faite au représentant du syndicat des copropriétaires du fait d'une emprise portant sur les parties communes ; qu'en effet, il s'agit de personnes juridiques distinctes et d'intérêts spécifiques au syndicat des copropriétaires que l'un des copropriétaires n'a pas qualité pour défendre ; QU'en l'espèce, le représentant du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [...] , qui n'a pas été destinataire de la notification individuelle, n'est pas en situation de faire valoir ses droits, c'est-à-dire de consulter le registre de l'enquête parcellaire déposé en mairie et de formuler toutes observations sur le registre d'enquête parcellaire ; QUE la notification individuelle adressée à la SCI Chao n'est pas de nature à régulariser l'absence de notification au représentant du syndicat de copropriétaires du dépôt du dossier de l'enquête parcellaire en mairie ; QUE l'entité expropriante, après avoir constaté l'absence de syndic représentant le syndicat de copropriétaires, ne justifie pas avoir sollicité et obtenu la désignation d'un administrateur provisoire, en application des dispositions de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, ni a fortiori, lui avoir notifié le dépôt du dossier de l'enquête parcellaire en mairie ; tout propriétaire qui figure sur l'état parcellaire a un droit inscrit et doit recevoir une notification du dépôt du dossier de l'enquête parcellaire en mairie ; QU'ainsi, le représentant du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [...] n'a pas été destinataire d'une notification régulière ;