Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.226 du 12/05/2021,  partie 2



 « 2°/ que l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, dès lors que l'indication du montant et de la partie qui en a la charge figure dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner ; qu'en jugeant que la promesse unilatérale de vente consentie au profit de la société Asset promotions, précisant qu'une commission d'un montant de 51 000 ? était due par l'acquéreur, ne valait pas engagement d'acquérir et donc de verser la commission d'agence, dès lors que le bénéficiaire, la société Asset promotions, s'était réservée la possibilité de demander ou non la réalisation de la vente et qu'elle n'avait pas levé l'option avant l'exercice du droit de préemption urbain, quand cet acte contenait engagement des parties quant à la commission, pour le cas où la vente se réalisait et que par l'effet de l'exercice par la commune de son droit de préemption, cette vente était devenue parfaite, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, en sa version applicable, ensemble les articles L. 211-5 , R. 213-5 et R. 213-8 du code de l'urbanisme, ainsi que les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
 
 3°/ que l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, dès lors que l'indication du montant et de la partie qui en a la charge figure dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner ; qu'en jugeant que la commune d'Escalquens n'était pas tenue au paiement de la commission, pour cela que l'acte authentique de vente à son profit ne contenait pas engagement de sa part à payer cette commission, quand elle constatait que la promesse de vente initialement régularisée entre les consorts [J] et la société Asset promotions prévoyait une commission d'agence due par l'acquéreur à l'agence Solgest pour un montant de 51 000 euros et que cette commission figurait sur la déclaration d'intention d'aliéner, ce dont il résultait que la commune se trouvait tenue, par l'effet de la substitution dans les droits de l'acquéreur, de reprendre les engagements pris par ce dernier, et notamment celui de payer la commission due à la société Solgest d'un montant de 51 000 euros, sans qu'il soit nécessaire qu'elle s'engage expressément à cet effet dans l'acte authentique, la cour d'appel a violé les articles L. 211-5, R. 213-5, R. 213-8 et R. 213-12 du code de l'urbanisme, ainsi que les articles 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu les articles 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, L. 213-2, alinéa 1er, du code de l'urbanisme et 6, I, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 :
 
 11. Aux termes du premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
 
 12. Selon le deuxième, la déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée.
 
 13. Selon le troisième, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
 
 14. Il résulte de ces dispositions que, lorsqu'il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire incombant à l'acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner.
 
 15. Pour dire que la commission n'est pas due par la commune, l'arrêt retient que, la promesse étant unilatérale et non synallagmatique, la société Asset promotions, qui n'a pas levé l'option avant l'exercice du droit de préemption, n'a pris aucun engagement d'acquérir, donc de verser la commission d'agence de 51 000 euros, et que, s'il est précisé dans l'acte authentique de vente que la promesse de vente initialement régularisée entre les consorts [J] et la société Asset promotions prévoit une commission d'agence due par l'acquéreur à l'agence Solgest d'un montant de 51 000 euros et si le représentant de la commune a déclaré et reconnu en avoir été informé, la commune n'a accepté de signer qu'après suppression de la mention « et l'avoir accepté » qui suivait.