Cour d'appel d'Orléans
C1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-18.036 du 09/09/2021,  partie 5


AVOIR condamné la société Trans CMG à payer à la société Roger Barbier la somme totale de 144.513,55 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2018 ;
 
 AUX MOTIFS QUE la Sarl Roger Barbier réclame un arriéré de loyers et charges à hauteur de 147.076,71 euros, dépôt de garantie impayé inclus, que conteste la Sarl Trans CMG qui estime que l&apos;indexation et les charges foncières ne sont pas dues et que le montant du loyer et des charges réclamés par la bailleresse est erroné, de sorte qu&apos;au vu des versements qu&apos;elle a effectués, elle serait à jour de ses loyers et charges ; que le nouveau bail liant les parties à compter du 1er août 2007 obéit aux conditions et clauses du bail expiré, à défaut de nouvelle convention et son loyer doit correspondre à la valeur locative, à défaut d&apos;accord entre les parties ; que la convention du 1er septembre 2005 stipule en ses paragraphes IV et VII que le loyer est indexé à partir du 1er septembre 2006 suivant l&apos;indice Insee, l&apos;indice de référence étant le 4e trimestre 2004 (1269) et que le preneur rembourse au bailleur sa quote-part d&apos;impôt foncier au prorata temporis de l&apos;occupation et des surfaces louées sur justificatif du bailleur ; que la Sarl Trans CMG doit donc aussi l&apos;indexation et sa quote-part de taxe foncière à partir du 1er août 2007, dans le cadre du bail statutaire qui s&apos;applique à cette date ; qu&apos;elle doit aussi régler ses charges d&apos;électricité et d&apos;eau ; qu&apos;en revanche, la convention du 1er septembre 2015 ne stipulant aucune participation par le preneur aux frais du transformateur et de la ligne, c&apos;est à bon droit que le tribunal a dit qu&apos;ils n&apos;étaient pas dus ; que sur le montant du loyer, l&apos;intimée produit en pièce 39 un rapport amiable établi en septembre 2015 par le cabinet Roux qui a évalué la valeur locative à 39.000 euros Ht, soit 3.250 euros Ht par mois, soit la somme de 3.900 euros Ttc, hors charges ; qu&apos;outre ce rapport d&apos;expertise non contradictoire, elle s&apos;appuie aussi sur le fait volontaire du preneur car ainsi que l&apos;a relevé le premier juge, ce montant correspond au loyer facturé par les bailleurs et réglé par la société Trans CMG avant mais aussi après le 31 juillet 2007, outre l&apos;indexation et les charges, ainsi que le juge des référés puis le juge de l&apos;exécution l&apos;ont relevé dans leurs décisions respectives des 17 juin 2009 et 12 septembre 2016 (pièces 143 et 313 produites par l&apos;intimée) ; 
 
 Que la Sarl Roger Barbier verse aux débats la totalité des factures adressées à sa locataire, mentionnant le montant du loyer, avec précision des indices d&apos;indexation (cf. pour exemple pièce 101), des charges d&apos;électricité et d&apos;eau en précisant les numéros des compteurs individuels, dont l&apos;existence, s&apos;agissant des compteurs d&apos;électricité, a été confirmée par l&apos;expert judiciaire (pièce 155), ce qui permettait à la locataire de vérifier sa consommation (cf. pour exemple pièces 35, 45, 193, 198, 247, 266, 281), de la quote-part des taxes foncières d&apos;assurance, et la locataire a réglé jusqu&apos;en 2008 puis de manière partielle les sommes appelées, sans adresser de courriers pour contester leurs montants ; que celle-ci a même, dans ses conclusions après expertise du 11 février 2014, fixé elle-même un montant de loyer supérieur à celui appelé par le bailleur (pièce 285 page 11 produite par l&apos;intimée) ; que l&apos;intimée produit en pièce 314 un décompte mentionnant d&apos;une part les sommes dues au 31 juillet 2016 qui sont justifiées par les factures jointes susvisées, d&apos;autre part, les versements effectués par la locataire pour un total à compter d&apos;avril 2009 de 309.457,73 euros qui correspondent à ceux justifiés par la locataire en pièces 25 et 29 (copie des chèques versés aux débats), étant précisé que les justificatifs fournis concernent les sommes réglées de janvier 2010 à mars 2015 pour un total de 273.448,20 euros, saisie conservatoire de 41.614,80 euros non incluse ; que la société Trans GCM n&apos;allègue pas que tel ou tel versement aurait été omis par sa bailleresse, et que pour la période antérieure à janvier 2010, elle mentionne en pièce 30 des récapitulatifs de sommes versées, sans justificatifs, et sans non plus préciser l&apos;omission de tel ou tel versement ; qu&apos;il en ressort que le dernier versement a été effectué en mars 2015 et que même avant cette date, les loyers et charges n&apos;ont pas été réglés en totalité, l&apos;intimée justifiant en outre par une attestation de son expertcomptable (pièce 64) que le dépôt de garantie n&apos;a pas été payé ; qu&apos;en conséquence, en déduisant la participation aux frais du transformateur et de la ligne (2.563,16 euros), et en ajoutant le dépôt de garantie de 5.540 euros qui fait l&apos;objet d&apos;une demande spécifique devant la cour, la Sarl Trans CMG reste devoir à la Sarl Roger Barbier la somme de 144.513,55 euros au 31 juillet 2016 ; que dès lors, la société ;