Cour d'appel de Versailles
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.788 du 19/11/2020,  partie 2


D'autre part, et en tout état de cause, peu important que les locataires aient accepté de signer ou non le bail qui leur a été consenti par la société Logis-Transport dans la mesure où : - aucune violation de la subrogation conventionnelle ou légale n'est démontrée (la société Logis- Transports a maintenu les baux en cours le 2 juillet 2001 en n'expulsant aucun locataire à la suite de son acquisition) ; - la société Logis-Transports a régularisé les situations locatives des locataires qui en étaient d'accord à l'expiration des baux UAP/AXA, situations locatives qui se sont poursuivies sous le régime du livre IV du Code de la construction et de l'habitation ; - s'agissant en l'espèce d'un bail PLI, il appartenait à la bailleresse d'attendre l'expiration du bail en cours, avant de considérer que la législation HLM était pleinement applicable ; la société Logis-Transport établit, ainsi qu'elle le soutient, avoir attendu que l'intégralité des baux conclus par la société UAP/AXA arrive à expiration, après le terme fixé par les baux initiaux éventuellement renouvelés, pour proposer la conclusion d'un bail PLI et facturer le loyer PLI correspondant ; dès lors que les dispositions de la loi de 1989 n'étaient plus applicables, elle n'était pas tenue de délivrer un congé avant l'arrivée du terme ; - le bail secteur libre ne peut être tacitement reconduit, compte tenu des dispositions de l'article 40 de la loi précitée. Il s'ensuit qu'il n'incombait pas à la société Logis-Transports, par une quelconque action, de s'opposer à la tacite reconduction du bail. Il y a lieu de relever enfin que la société bailleresse, en consentant à M. et Mme S... un nouveau bail relevant de la législation HLM, a répondu strictement aux recommandations de la Mission interministérielle d'inspection du logement social (MILOS) qui a émis une recommandation à destination de la société Logis-Transports concernant les Damiers, lui rappelant qu'en cas d'acquisition du patrimoine privé occupé : - les dispositions relatives aux logements conventionnés (PLS), s'appliquent immédiatement dès l'entrée en vigueur de la convention ; - les dispositions relatives aux logements non conventionnés (PLI), s'appliquent de plein droit à l'expiration du bail initial, secteur libre. Pour toutes ces raisons, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a considéré que le bail en cours étaient pleinement soumis à la législation HLM. Sur les prétendues manoeuvres de la société Logis-Transports en vue de la signature d'un nouveau bail : aux termes du dispositif de leurs conclusions, M. et Mme S... demandent à la cour de dire et juger que leur signature du bail HLM PLI, le 12 décembre 2016, a été obtenue de manière frauduleuse. Il convient de rappeler que les demandes qui tendent simplement à voir "dire et juger " ou " constatee " ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux, de sorte que la cour n'est pas tenue de statuer sur celles-ci dans le dispositif du présent arrêt. Au surplus, les époux S... ne tirent pas les conséquences juridiques de leur demande tendant à voir dire et juger que la signature du bail le 12 décembre 2016 a été obtenue par des manoeuvres dolosives, en sollicitant notamment la nullité de ce bail pour dol, étant rappelé à cet égard qu'en vertu des dispositions de l'article 954, alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif, la cour ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif. En tout état de cause, le bail étant soumis à la législation HLM, pour les motifs ci-dessus exposés, l'action en nullité se prescrit par trois ans en application de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, de sorte qu'à supposer qu'ils aient agi en nullité du bail signé le 14 décembre 2006, ils auraient été déclarés irrecevables comme étant prescrits en leur action » ;
 
 Et AUX MOTIFS éventuellement adoptés QUE « LOGIS-TRANSPORTS, société d'HLM, ayant fait l'acquisition de l'immeuble le 2 juillet 2001, a été subrogée dans les droits et actions du bailleur initial envers les locataires en place et sa qualité de propriétaire bailleur ne peut plus être remise en cause. Le bail initialement conclu avec la société UAP VIE prenait effet le 1er Janvier 1996, pour une durée de 6 ans, renouvelable tacitement. Il est venu à expiration le 31 décembre 2001, la législation HLM PLI devenant pleinement applicable à compter de cette date. Monsieur et Madame S... ont signé le 12 décembre 2006, le bail PLI proposé par la bailleresse, à effet rétroactif au 1er janvier 2002. Il n'est pas contesté qu'à compter du 1er janvier 2007, il a été facturé un loyer PLI à Monsieur et Madame S..., entraînant une diminution de leur loyer. S'agissant d'un logement non conventionné, la législation HLM PLI, d'ordre public est pleinement applicable. Les défendeurs ont eu droit au maintien dans les lieux et à l'application des articles précités tendant à leur relogement. Aucune manoeuvre dolosive lors de la signature du contrat PLI n'est caractérisée en défense et l'application de la loi du 6 juillet 1989, en ce qui concerne les modalités de congé, ne peut être soutenue.