Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.117 du 26/03/2020,  partie 3


que, d'ailleurs, la demande de permis construire de la rampe litigieuse et de l'accès au garage a été présentée au nom de la société Dragonne ; que cette même société, alors représentée par M. C... G..., avait d'ailleurs signé une convention avec la commune le 27 août 2008, faisant référence au projet de construction sur les parcelles voisines, nécessitant l'installation d'une rampe chauffante, et en conséquence un renforcement du réseau électrique pour lequel elle a accepté de contribuer au budget communal à hauteur de 94 000 euros ; que c'est encore la société Dragonne qui a assumé le coût de la construction de la route d'accès aux garages ; qu'il convient de remarquer que la société Savana Investment a fait l'acquisition de ses biens immobiliers par acte authentique du 16 septembre 2008, immédiatement après la convention précitée, et qu'elle était représentée par M. C... G..., agissant en qualité d'administrateur président ; qu'aussi, à travers son dirigeant, la société Savana Investment a fait l'acquisition de son immeuble en parfaite connaissance de la situation ; que, d'ailleurs, dans le rapport d'expertise de Mme A... E... en date du 3 février 2016, dans le cadre de la mission qui lui a été confiée par ordonnance de référé du tribunal de commerce d'Annecy, celle-ci a pu préciser que dans le permis de construire obtenu en octobre 2008 par la société Savana Investment pour la construction de deux chalets, la demande définissait une rampe d'accès commune au sous-sol des propriétés des deux sociétés ; que l'expert affirme que la rampe d'accès est d'usage commun, et que son usage est identique pour les deux voisins ; que, dans la lettre signée par M. C... G..., à l'en-tête de la société Euromaitrise, en date du 15 juin 2009, ce dernier se réfère aux discussions ; qu'il évoque que le point le plus important n'est pas la répartition du coût de construction de la rampe mais la valeur et l'usage de la propriété du terrain de la société Savana Investment ; qu'il écrivait notamment dans cette correspondance : « Aussi, nous restons toujours dans l'attente de votre décision afin de connaître la façon dont vous désirez jouir de cet accès, par le biais d'une servitude ou par le biais d'une pleine propriété, ainsi que le coût afférent à chacune de ces propositions. Nous vous rappelons une fois de plus que le coût de ces accès n'est pas uniquement la prise en charge de la rampe d'accès réalisée (pas encore terminé à ce jour) mais aussi la prise en charge des murs de soutènement dont les coûts sont évalués à environ 46 000 euros. Les devis ont été transmis à M. R... par M. N.... M. F... ayant fait état qu'il ne désirait pas prendre en charge les murs de soutènement (pourtant indispensables au bon fonctionnement de la rampe d'accès), nous réalisons actuellement ces derniers et prenant le coût de ces ouvrages à notre charge, que nous déduirons en temps voulu du montant total de la rampe d'accès » ; que, dans la suite de ce contentieux, Me P... B..., dans une lettre du 26 octobre 2009 adressé à la société Dragonne, prenait position sur l'absence de servitude, l'existence d'une tolérance, et ouvrait la porte d'une discussion en vue de l'établissement d'un acte notarié portant notamment sur « le règlement financier de l'opération et sa légitime indemnisation » ; et c'est en se référant à ce courrier que la société Savana a saisi le tribunal par exploit du 6 juin 2012 d'une action en dénégation de servitude ; qu'il résulte des constatations qui précèdent qu'aucun accord n'est intervenu sur le plan financier, ni sur le plan juridique ; que, pour autant, l'accès commun a été conçu et réalisé avec l'accord des 2 sociétés en litige, puis utilisé, selon la disposition qui a été illustrée par les constatations de Me I... Q..., huissier de justice, suivant procès-verbal de constat du 20 décembre 2013, et suivant les constatations de l'expert ; que le statut de la copropriété n'est donc pas impératif pour gérer cet accès et ces équipements communs, si les parties ont entendu se doter d'une autre organisation ; que, précisément, il ressort des pièces produites, en premier lieu des correspondances précitées, et des termes mêmes de l‘assignation et des conclusions des parties, qu'aucun accord n'a jamais été conclu et qu'il n'existe en conséquence aucune convention contraire sur l'organisation de ces aménagements communs ; qu'il faut en conclure que sauf convention entre les parties pour se doter d'une autre organisation, le statut de la copropriété est applicable à l'ensemble immobilier dont notamment cette rampe d'accès chauffante et l'entrée commune du garage constituent une partie commune ; qu'il en résultera que l'entretien en incombe au syndicat des copropriétaires, et que la charge d'entretien et de jouissance, comprenant en particulier les consommations d'électricité, doit être répartie entre les copropriétaires, auxquels il appartiendra de prendre à cet égard toute décision collective utile ; que la demande tendant à faire interdiction à la société Dragonne de traverser les parcelles appartenant à la société Savana Investment, pour leur portion supportant la rampe d'accès au garage, n'est donc pas fondée » ;