Cour d'appel de Versailles
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.586 du 27/02/2020,  partie 3


qu'il apparaît que Mme U... était bien tenue, pour les périodes considérées, au paiement des sommes fixées par le tribunal après réduction des clauses pénales, soit la somme de 50.938,38 € pour le local 16 et à la somme de 49.575,37 € pour le local 8 ; que le jugement sera confirmé sur ce point ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la SCI [...] qui expose que Madame U... a quitté les locaux début janvier 2015, demande la condamnation de cette dernière à lui payer : - pour le local B8, la somme de 53.004,81 € au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation, pénalités et intérêts de retard relatifs à la période du 28 avril 2013 à la fin janvier 2015, - pour le local B 16, la somme de 62.353,81 € au titre des indemnités d'occupation, charges pénalités et intérêts de retard relatifs à la période du le 1er mai 2013 à la fin janvier ; que Mme U... qui a pu bénéficier d'un local (B16) adapté à son activité pour remplacer le bureau B8 qu'elle louait à la SCI [...] et qui était affecté de désordres d'infiltrations, n'était donc aucunement en droit de suspendre le versement de ses loyers ; qu'il est constant qu'elle a continué à exercer son activité dans le local B 16 et a refusé ensuite de réintégrer le bureau B8 alors que le constat d'huissier du 25 juillet 2013 montre qu'à cette date, à tout le moins, ce bureau avait été entièrement remis à neuf et pouvait être utilisé ; que son refus de réintégrer le local [...] loué malgré les lettre et mise en demeure qui lui ont été adressées, apparaît totalement injustifié et gravement préjudiciable à la SCI [...] qui s'est retrouvé avec deux locaux indisponibles (celui qu'elle louait à Madame U... et celui que cette dernière continuait à occuper), et ce sans percevoir de loyers ; que cette situation de blocage est imputable à Madame U... qui ne pouvait continuer à occuper le local B 16 alors que celui qu'elle louait, était redevenu utilisable ; que la SCI [...] est donc fondée à lui réclamer à la fois : - à compter du mois d'août 2013, le paiement d'indemnités d'occupation et de charges pour le local B16, occupé indûment à compter date puisque le local [...] n'était alors plus affecté de désordres de nature à empêcher son utilisation; - les loyers et charges du local [...] loué en vertu du contrat de bail ; qu'il résulte toutefois des décomptes produits par la SCI [...] (pièces 13 et 14) que la somme de 62.353,81 € réclamée pour le local B16 comprend les indemnités d'occupation, charges et pénalités de retard des mois de mai, juin et juillet 2013 ; qu'or, il n'est pas établi qu'au mois de mai, le local [...] n'était plus affecté de désordres, le constat d'huissier du 28 juin 2013 tendant à montrer que des infiltrations persistaient et que des travaux restaient à exécuter ; que Madame U... était donc légitime à refuser de réintégrer le local à cette date ; que dès lors, la SCI [...] n'apparaît pas fondée à réclamer à Madame U... le paiement de sommes pour l'occupation du local au cours des mois de mai, juin et juillet 2013 ; que les décomptes versés aux débats font également ressortir que la somme de 62.3.53,81 € réclamée pour le local [...] et celle de 53.004,81 réclamée pour le local [...] comprennent une pénalité de retard de 10 % ainsi que des intérêts de 2 % par mois ; qu'or, si le contrat de bail prévoit qu'en cas de retard de paiement, le loyer sera majoré de plein droit de 10 % outre une clause pénale de 5 %, ces dispositions s'analysent en clauses pénales susceptibles d'être minorées par le juge lorsqu'elles apparaissent excessives ; qu'en l'espèce, l'intérêt de 2 % pax mois apparaît de nature à réparer suffisamment le préjudice subi par la bailleresse du fait des :retards de paiement ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de déduire de la somme de 62.353,81 € réclamée pour le local [...] et celle de 53.004,81 réclamée pour le local B8, les montants suivants : Pour le local B16: - pénalité de 10 % (5.082,43) euros - loyers de mai, juin, juillet 2023 (2.096 x 3) (6.288 euro) ; Pour le local B8: - pénalité de 10 % (3.429,44 euros) ; que Madame U... sera condamnée à payer à la SCI [...] les sommes suivantes, arrêtées au mois de janvier 2015 : - 50.983,38 € pour le local 16 ; - 49.575,37 € pour le local 8, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2015, date de la signification des conclusions de la SCI [...] réclamant les sommes susvisées ;
 
 1°) ALORS QUE pour l'opposer à son destinataire, l'auteur d'une mise en demeure établie sous forme de lettre missive doit prouver qu'elle a été portée à sa connaissance ;