décision 16-29.054 du 01/02/2018,  partie 2



 AUX MOTIFS QUE « si le bailleur n'a pas répondu à sa demande de renouvellement formée par acte extrajudiciaire du 4 avril 2013 dans les trois mois, et à supposer que ce défaut de réponse vaille acceptation de principe du renouvellement du bail, cette circonstance ne vaut pas acceptation des évènements antérieurs comme elle le prétend, et n'a en toute hypothèse aucune conséquence sur la demande de résiliation du bail, qu'il soit renouvelé ou non, dès lors que la bail peut être résilié, à tout moment, sur violation des obligations du contrat » ;
 
 ET AUX MOTIFS ENCORE QU' « il s'agit de travaux visant au réaménagement des locaux, en ce compris leur mise aux normes, qui d'après le preneur ont été réalisés entre la cession du 29 mars 2013 et le début de la mise en exploitation le 24 mai 2013, et donc en l'espace de deux mois ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que ces travaux ont consisté en l'embellissement du point de vente mais aussi et surtout dans la transformation d'un espace attenant occupé par deux bureaux, un couloir et un WC, en salle de restauration de 22 m²; il s'agit d'après ce rapport d'une intervention sur l'existant par l'agrandissement d'une baie de porte inscrite dans un mur de maçonnerie et de refend, et la démolition des cloisonnements délimitant les anciens locaux ; que la SARL PANETIERE PYRENEENNE produit deux factures de travaux, qui n'ont été communiqués à l'expert que dans le cadre de ses observations complémentaires l'une du 3 mai 2013, pour un montant de 12.500 E HT (une situation précédente de 3.500 à déduire), portant sur la fourniture et la pose d'un plafond BA13 et d'un flocage coupe-feu 1 heure sur plancher bois non conforme, et divers travaux de plâtrerie, l'autre du 22 mai 2013, pour un montant de 11.942 E TTC, portant sur la démolition de cloisons intérieures non porteuses, la mise en conformité de l'état existant par la réalisation de tranchées pour évacuation des eaux usées, la pose de canalisations, le solage du sol pour des tranchées EDF PTT, la fourniture et la pose d'une poutre fer au plafond, remplacement d'une cloison non porteuse par une poutre fer type HEA 200 ancrée dans les murs porteurs pour soutenir le plancher existant où une flèche est apparente ; que l'expert judiciaire, au terme de ses constatations et investigations, maintient son appréciation selon laquelle on ne peut pas dire que la mise en sécurité découlant des travaux représente la principale raison qui a motivé le projet d'aménagement -ou que l'établissement compte tenu de sa configuration ne nécessitait pas d'exigences particulières s'agissant de la protection de la structure ; Les travaux ont fait l'objet d'un arrêté du maire de la commune de Capvern du 23 mai 2013 sur la déclaration préalable présentée le 24 avril 2013 par la SARL PANETIERE PYRENEENNE, consistant en l'aménagement intérieur d 'une salle de dégustation, d'un sanitaire PMR et d'une zone de préparation ; qu'ils ont également fait l'objet d'un avis favorable de la commission de sécurité incendie du 13 mai 2013, suite à la réunion du 3 mai 2013, le projet présenté consistant à réaménager la boulangerie existante située au centre du village, avec en plus création d'une nouvelle salle de dégustation; cette visite et l'avis favorable qui a suivi, contenant les prescriptions applicables en la matière, ont été sollicités au regard du classement de l'établissement en 5éme catégorie, compte-tenu de l'effectif du public (28 dont 4 dans l'espace de vente et 24 dans la salle de dégustation/restauration) ; que si le bailleur prétend que ces travaux nécessitaient son consentement exprès et écrit et donc son autorisation préalable, avec le contrôle de son architecte, conformément au paragraphe B-5° du bail, le preneur soutient qu'il n'en avait pas besoin, s'agissant de transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, conformément au paragraphe B-4° du contrat, et/ou de travaux de mise en sécurité ou de conformité , qu'elle se prévaut d'une attestation du précédent locataire ayant cessé son activité en novembre 2012, Monsieur X..., qui estime que la boulangerie était insalubre et n'était pas aux normes de sécurité, en précisant pas de coupe-feu entre le plafond et le premier étage, pas de passage handicapés pour les toilettes, circuit électrique dangereux ; il ajoute qu'il n'a pu réaliser les travaux faute de moyens financiers ; le preneur se prévaut également d'un constat d'huissier qu'il a fait réaliser dès le 8 avril 2013, qui considère que l'ensemble de l'ouvrage présente un état général vétuste ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que, si effectivement une partie des travaux ont été réalisés par le preneur pour satisfaire aux normes de sécurité des locaux, en particulier le flocage coupe-feu et la pose d'une poutre en fer au plafond pour soutenir le plancher du premier étage, et encore pour satisfaire à la réglementation d'accessibilité aux handicapés par la création d'un accès aux toilettes, que ces travaux ne nécessitaient donc pas l'accord préalable du bailleur, la majeure partie des travaux réalisés en l'espace de deux mois après la cession ont consisté dans l'aménagement des locaux pour créer l'activité de restauration rapide, connexe ou complémentaire aux activités de commerce prévues au bail ;