Cour d'appel de Douai
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.927 du 19/09/2019,  partie 5


que M. P... ne nie pas n'avoir donné aucune information à l'acquéreur sur l'existence d'une procédure d'insalubrité alors même que l‘immeuble avait fait l'objet d'une inspection relative à l'état d'insalubrité et d'occupation le 31 mai 2011 par l'agence régionale de la santé qui a conclu, dans son rapport rendu le 20 juillet 2011, soit antérieurement à la signature de l'acte authentique, à l'insalubrité de l'immeuble et à l'obligation de réaliser des travaux de mise en conformité ;
 
 que par ailleurs, s'il résulte des termes du rapport d'expertise judiciaire que la majorité de désordres étaient visibles par un acquéreur « normalement diligent », le seul caractère dégradé de l'immeuble ne permettait pas à la sci Slhs d'avoir connaissance de la procédure d'insalubrité dont l'immeuble faisait l'objet nonobstant sa qualité de professionnelle du bâtiment ;
 
 que selon l'acte authentique régularisé par les parties le 22 juillet 2011, l'immeuble vendu est divisé en cinq logements, dont trois loués, et M. P... ne pouvait ignorer que la sci Slhs l'acquérait comme immeuble de rapport ;
 
 que dès lors, si la preuve de l'existence de litiges opposant M. P... à ses locataires et à sa voisine n'est pas apportée, il appartenait à tout le moins à M. P... d'attirer l'attention de la sci Slhs sur l'existence d'une procédure d'insalubrité affectant l'immeuble vendu et sur la nécessité de réaliser des travaux, urgents et de grande ampleur, de mise en conformité des logements loués afin de se conformer aux prescriptions de la direction des affaires sanitaires et sociales du Nord ; que la dissimulation par le vendeur d'une telle information, déterminante et de nature à remettre en cause le projet de la sci Slhs d'acheter l'immeuble, le coût des travaux correspondant à plus de 25 % du prix de vente, caractérise sa volonté de tromper l'acquéreur et constitue donc une réticence dolosive, les liens d'amitié unissant les parties étant indifférents en l'espèce ;
 
 que par ce dol, M. P... a causé à la sci Slhs un préjudice tenant à l'obligation où elle s'est trouvée de réaliser des travaux pour pouvoir affecter l'immeuble à l'usage, connu du vendeur, auquel elle le destinait, préjudice dont il lui appartient de l'indemniser ;
 
 qu'il y a lieu par conséquent de confirmer la décision entreprise sur ce point ;

qu'il n'est pas contesté que la sci Slhs a réalisé les travaux de mise en conformité de l'immeuble, la déclaration d'insalubrité ayant été levée par arrêté préfectoral en date du 13 avril 2012 ;
 
 que si M. P... fait valoir que les demandes indemnitaires de la sci Slhs sont injustifiées dans la mesure où les travaux ont été réalisés par la société Mezo, appartenant aux administrateurs de la sci, il ne produit aucun élément de nature à remettre en cause le coût des travaux réalisés ainsi que leur nécessité ;
 
 que l'expert a constaté la réalisation des travaux figurant sur la facture produite par la sci Slhs à l'exception des travaux relatifs à la réfection du mur pignon pour un montant de 7 434 € ; qu'en l'absence de tout justificatif produit par la sci Slhs à ce sujet, son indemnisation sera limitée à la somme de 33 280,51 € que M. P... sera condamné à lui payer avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt conformément à l'article 1153-1 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ;
 
 que toutefois, en l'absence de tout nouvel élément de preuve produit en cause d'appel, il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la sci Slhs de sa demande relative aux travaux restant à réaliser, l'arrêté d'insalubrité ayant d'ores et déjà été levé au vu des travaux réalisés ;
 
 que la sci Slhs ne justifiant pas de l'existence d'un préjudice distinct de celui qui a été examiné ci-dessus, le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des dispositions de l'article 1116 du code civil (applicable en l'espèce) que « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé » ;
 
 qu'il apparaît que le 1er décembre 2011 un arrêté préfectoral d'insalubrité concernant l'immeuble acquis par la demanderesse le 22 juillet 2011 a été prononcé ;
 
 qu'il résulte de différentes pièces produites aux débats que M. P... a été avisé en juin 2008 de l'existence d'une enquête sanitaire concernant l'immeuble ;
 
 que l'agence régionale de santé a établi son rapport le 20 juillet 2011 sur une visite datant du 31 mai 2011 ;
 qu'il ressort de l'arrêté que les différentes causes d'insalubrité sont susceptibles d'engendrer les risques sanitaires suivants :
 - survenue ou aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthmes, allergies,
 - survenue ou aggravation de pathologies notamment maladies infectieuses ou parasitaires,