Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.547 du 24/09/2020,  partie 4


qu'en affirmant que la société Matavai ne pouvait prétendre à ce titre à la garantie de M. A... au motif qu' « étant titulaire d'un droit de superficie, et par ailleurs propriétaire, elle ne pouvait en effet qu'être incluse dans cette revendication, sans devoir se reposer sur U... A... pour y défendre » (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 4), la cour d'appel qui a totalement éludé la portée de l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur a violé les articles 1726 et 1728 du code civil ;
 
 ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE le bailleur doit garantie pour toute éviction ou tout risque d'éviction du preneur de la chose louée ; qu'en affirmant que la société Matavai ne pouvait prétendre à la garantie de M. A... dans la mesure où « le risque d'éviction ne s'est pas réalisé » (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 6), cependant que le simple risque d'éviction qui a pesé sur la société Matavai suffisait à justifier la garantie du bailleur, la cour d'appel a violé les articles 1726 et 1728 du code civil ;
 
 ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE le bailleur doit garantie pour tout trouble de droit émanant d'un tiers ; que le preneur est en droit d'invoquer l'exception d'inexécution et refuser de régler les loyers lorsque le bailleur manque à ses obligations ; qu'en exonérant le bailleur de toute garantie et de toute responsabilité au titre du risque d'éviction subi par la locataire au motif que la société Matavai n'avait « demandé ni la réduction du loyer, ni la résiliation du bail » (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 6 ; cf. également p. 9, alinéa 4), cependant que la société Matavai était en toute hypothèse en mesure de se prévaloir de l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers litigieux, la cour d'appel a violé les articles 726 et 1728 du code civil ;
 
 ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE le locataire peut se prévaloir de l'exception d'inexécution et ne pas régler les loyers lorsque le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance ; que devant la cour d'appel, la société Matavai faisait valoir que M. U... A..., avait manqué à son obligation de délivrance en faisant peser sur elle un risque d'éviction constitué par une revendication de propriété émanant d'un tiers, ce qui justifiait la suspension du paiement des loyers invoquée par le bailleur pour solliciter la résiliation du contrat de bail ; qu'en considérant à l'inverse que M. A... avait satisfait à son obligation de délivrance, dans la mesure où « aucune clause du bail ne conditionne le paiement des loyers, qui est l'obligation principale du preneur, à la bonne fin des ouvrages entrepris par la société du Matavai pour exploiter les lieux loués, notamment l'obtention de permis de construire ou d'autres autorisations administratives » (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 3), sans rechercher si le fait pour le contrat de bail de prévoir que le locataire était autorisé à réaliser sur le terrain loué toutes les constructions de son choix ne mettait pas à la charge de M. A... l'obligation de rendre ces réalisations possibles, sans qu'il puisse y être apporté aucune entrave, constituée en l'espèce par la revendication de propriété émanant d'un tiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1728 du code civil.