décision 17-13.964 du 29/03/2018,  partie 3


Contrairement à ce qu'affirme Madame Dominique B... , épouse C... , des travaux ont été réalisés sur l'immeuble en 1998 dans la mesure où son époux a déclaré à l'expert (cf page 5 du rapport d'expertise) que c'est durant cette année qu'a été réalisée une extension à l'immeuble originel pour la création d'une cuisine indépendante, soit moins de dix ans avant la vente, ces derniers travaux faisant suite à des modifications apportées à l'immeuble dans le courant de l'année 1990. Selon l'expert, les travaux ainsi réalisés, y compris l'extension réalisée en 1998, ont profondément modifié la structure du bâtiment originel et ont eu pour effet de le déstabiliser du fait qu'il n'a pas été pris en compte la nature des sols qui auraient nécessité un chaînage adapté. L'affirmation de Madame Dominique B... , épouse C... selon laquelle il n'a pas été réalisé de travaux dans les dix années précédant la vente ne correspondent nullement à la réalité. Enfin, Madame Dominique B... épouse C... soutient qu'il n'a pas été réalisé de travaux suite aux désordres qu'elle dénonçait dans son courrier du 4 octobre 2005. Cependant, cette affirmation n'apparaît pas crédible dans la mesure où les acquéreurs n'ont pas été en mesure de constater la présence des fissures et des lézardes affectant l'immeuble et il ressort des photos qu'ils produisent qu'après l'achat seule une fissure apparaissait sur la façade. Le silence gardé par Madame Dominique B... épouse C... sur ces éléments d'information, lesquels étaient déterminants pour les acquéreurs, qui n'auraient pas contracté ou aurait pour le moins acquis l'immeuble à un prix inférieur en considération du montant des travaux de reprise, démontre que le vendeur s'est rendu coupable de réticence dolosive. En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente. »
 
 Et aux motifs adoptés des premiers juges que « selon l'article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il est de jurisprudence constante que la dissimulation d'un fait qui, s'il avait été connu du co-contractant, l'aurait empêché de contracter, est constitutive de dol. En l'espèce, les acquéreurs ne contestent nullement qu'ils avaient été informés lors de la vente, de l'existence de mouvements de terrains consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, ayant donné lieu à des arrêtés de catastrophe naturelle sur la commune de SEMBLECAY, ces informations figurant page 14 du contrat de vente, et en annexe. Ce qu'ils font valoir, c'est que l'immeuble dont ils ont fait l'acquisition avait lui-même été affecté par ces mouvements de terrains durant les années précédant la vente, et qu'ils n'ont eu connaissance de ce fait qu'après le vente. Ce n'est en effet que le 8 octobre 2008 qu'ils ont été informés que ce courrier avait été adressé le 4 octobre 2005 par la SCI STETICE à la Mairie de SEMBLECAY, dont les termes méritent d'être rappelés : "Par la présente lettre, je tenais à vous faire savoir que ces trois derniers étés de sécheresse ont causé de sérieux dommages sur ma maison située sur votre commune à l'adresse pré-citée. De nombreuses fentes et fissures sont apparues sur les murs extérieurs et se sont élargies au fil de ces derniers mois, principalement sur les côtés droite, arrière de la maison, là où l'argile affleure le plus sur le terrain ; la maison devient de plus en plus instable même à l'intérieur, des débris de ciment tombent, des portes de communication ne ferment plus n'isolant donc plus les pièces, certaines fenêtres ne sont plus étanches, une des porte-fenêtre, très récente, est devenue inutilisable tellement le sol s'est affaissé à cet endroit etc
 Des travaux s'imposent donc et je vous demanderai de bien vouloir faire le nécessaire pour que la commune soit reconnue zone sinistrée au titre de catastrophe naturelles afin que nous puissions être indemnisés." Madame C...       soutient qu'à la suite de ce courrier, il n'y a pas eu de travaux réalisés et que l'immeuble a été vendu en l'état, de sorte que les acquéreurs étaient parfaitement informés des désordres. Cette version n'est pas crédible, la maison n'ayant pu être vendue dans l'état décrit par le courrier du 4 octobre 2005. La défenderesse ne verse au demeurant aucune pièce probante à l'appui de son affirmation. Au contraire, les clichés photographiques qu'elle avait transmis aux acquéreurs, lors de la vente (pièce 23a à 23 e), ne font apparaître aucun des désordres décrits dans le courrier. Il en résulte que des travaux ont nécessairement été réalisés avant la vente, pour rendre l'immeuble en état d'être vendu. Or, la société venderesse a faussement déclaré, dans l'acte de vente (page 11), qu'aucune construction ou rénovation concernant le bien n'avait été effectuée dans les dix dernières années. Cette déclaration est d'autant plus critiquable que, selon l'expert judiciaire, des travaux d'extension avaient été réalisés en 1997 et 1998 (soit dans les dix ans précédent la vente), travaux qui avaient déstabilisé la structure du bâtiment original et avaient été réalisés sans prendre en considération la nature du sol (page 5 et 6 du rapport d'expertise).