Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.018 du 27/06/2019,  partie 2


QUE les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation consécutive à la procédure d'expropriation, l'expropriant proposant dans le dernier état de son mémoire une indemnisation alternative et l'expropriée réclamant 192,76 € le m² ; QUE les conclusions du commissaire de gouvernement versées en cause d'appel se basent sur une indemnisation de 60 € le m² ; QUE le Commissaire du gouvernement invoque à cet égard la parcelle [...] dont la mutation est intervenue en 2013 au prix de 75,99 € le m² ; QUE cependant, cette parcelle étant en zone constructible, urbaine et à vocation résidentielle, elle ne pourra pas être retenue comme terme de référence ; QUE l'expropriée invoque la vente de la parcelle [...] , acquise par le TCO en 2004 ; QUE cette parcelle, proche géographiquement des parcelles expropriées, incluse dans la ZAD en zone [...] et [...], localisée à proximité d'une station d'épuration, a été vendue au prix de 25,84 € le mètre carré ; QU'elle expose en outre que la commune de Saint-Paul a renoncé à exercer son droit de préemption pour la parcelle [...] , situé dans le périmètre de la ZAD au bord de la RN7 d'un prix de 192 € le m² ; QUE néanmoins, ainsi que le relève justement le premier juge, la renonciation à l'exercice du droit de préemption concernant une déclaration d'intention d'aliéner ne signifie pas que la vente a eu lieu, ce qui n'est pas démontré ; QU'en outre, il ne s'agit pas de la même zone au POS de 1983 ; QUE cet élément de comparaison sera donc écarté ; QUE l'expropriée fait état de l'acquisition par le conseil municipal de la commune de Saint-Paul de la parcelle [...] de 1227 m² pour un prix de 142,62 € le m² ; QU'elle est située en zone Aust depuis le PLU de 2012 ; QU'elle se trouvait auparavant dans le même zonage que les parcelles expropriées mais était construite avant la modification du PLU ; QU'elle supporte une maison avec piscine ainsi qu'un jardin entretenu ; QUE malgré la différence de caractéristiques des biens, la proximité géographique de cette parcelle justifie, ainsi que l'a fait le premier juge, de la retenir comme référence utile ; QU'enfin la société Ouest Concassage Immobilier produit un rapport d'expertise immobilier du 29 septembre 2014 fixant le prix à 380 € le m² sans toutefois développer ses termes de comparaison ; QUE l'expertise sera écartée ; QUE se fondant sur le rapport de l'expert H..., le TCO se prévaut de la vente de gré à gré de deux parcelles [...], en zone AUlest, à proximité des parcelles en cause, pour une moyenne de 5 € le mètre cané ; QUE ces terrains, qui constituent des chemins de service, diffèrent néanmoins par la forme et ses possibilités d'utilisation de la parcelle [...] ; ils ne sauraient donc être comparables aux parcelles expropriées ; QUE le TCO et l'expert H... font état de la vente de la parcelle [...] à Plateau Caillou ; QUE celle-ci est néanmoins très éloignée par rapport aux parcelles concernées ; QU'il ne pourra donc en être tenu compte ; QU'il en est de même s'agissant de la vente de parcelles à Pierrefonds, soit à plus de 40 km de la parcelle expropriée, soumis à un autre PLU ; QUE dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, la cour estime que les références qui se rapportent le plus aux parcelles expropriées d'une surface de 63 244 m² sont les transactions des parcelles [...] et [...] ; QU'en conséquence s'agissant de parcelles en situation privilégiée non constructibles à la date de référence, avec les caractéristiques propres sus décrites, la cour fixe la compensation à l'atteinte à la propriété des parcelles à la somme de 30 € le m² ; QU'ainsi, l'indemnité due pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] , [...] , [...] et [...] est fixée à la somme de 1.897.320 € ; que la décision du premier juge sera confirmée ; - QUE, sur l'indemnité de remploi aux termes de l'article R. 13-46 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculé compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique ; que le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculée compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement ; QUE c'est à juste titre par des motifs que la cour adopte, que le premier juge, en raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, a fixé le taux de remploi à 20 % de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 €, à 15 % de 5 000 € à 15 000 € et à 10 % au-delà ; QUE cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement ;