cour d'appel de Paris
Pôle 2 - Chambre 5,  décision 17-20.696 du 12/07/2018,  partie 3



 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la S.A.R.L. 72 ROCHECHOUART est propriétaire d'un ensemble immobilier sis à Paris 18ème 1 et 1 BIS rue du Steinkerque et 72 à 76 boulevard de Rochechouart assuré auprès des compagnies AXA et ALLLANZ. Qu'elle a notamment donné à bail commercial un lot principal qui porte sur la salle de spectacle de l'Elysée Montmartre à la société GARANCE PRODUCTION et deux lots à usage de boutique respectivement à la SARL ALASKA GLACIERE et la S.A.R.L. SOCIÉTÉ COMMERCIALE DE MONTMARTRE.
 Attendu que sur le fondement des dispositions combinées des articles 1719 et 1722 du code civil, la S.A.R.L. ALASKA GLACIERE et la S.A.R.L. SOCIÉTÉ COMMERCIALE DE MONTMARTRE exercent contre les assureurs du propriétaire une action en dommages et intérêts afin de réparer les préjudices nés du trouble de jouissance dont elles ont été victimes causés par l'incendie du 22 mars 201l dans la salle de spectacles de l' Elysée Montmartre, en leur qualité de colocataires lésés et qui a engendré la disparition de la chose louée et la résiliation de plein droit des baux.
 Mais attendu que de l'articulation des dispositions des articles 1719, 1722 et 1725 du code civil on peut déduire que le bailleur est responsable pendant la durée du bail du trouble de jouissance à moins qu'il ne provienne de la faute du preneur, du fait d'un tiers ou d'un cas fortuit, mais il n'y a point de cas fortuit lorsque la destruction de la chose louée résulte de la faute du locataire ou de celle du bailleur.
 Attendu qu'en l'espèce s'il est constant que le fait générateur de la ruine de l'immeuble a pris naissance chez un colocataire qui n'est pas un tiers à l'égard du bailleur, les preneurs demanderesses ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que de ce que l'incendie à l'origine de la destruction de la chose louée soit de la faute du bailleur, la S.A.R.L. 72 ROCHECHOUART et la circonstance que le sinistre ait pris naissance chez un colocataire qui n'est pas un tiers ne suffit pas à engager la responsabilité du bailleur.
 Que la disparition de la chose louée par une cause étrangère aux parties génère l'anéantissement de leur relations contractuelles et les demanderesses seront déboutées de l'intégralité de leur action.
 Attendu que l'équité commande de ne pas faire en l'espèce application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
 Attendu que l'exécution du présent jugement est sans objet.
 Attendu que la S.A.R.L. ALASKA GLACIERE et la S.A.R.L. SOCIÉTÉ COMMERCIALE DE MONTMARTRE doivent les dépens »
 
 1/ ALORS QUE la perte totale de la chose louée n'exclut tout dédommagement que si elle survient par cas fortuit ; que l'incendie qui s'est déclaré dans les locaux d'un locataire et dont la cause est demeurée inconnue, ne caractérise pas un cas fortuit ; que le bailleur, qui est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires, est donc tenu de réparer les dommages causés par un incendie dont la cause est inconnue et qui, ayant pris naissance dans l'un des locaux loués par lui, s'est propagé dans les locaux d'autres preneurs et les a détruits ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt que les locaux loués aux sociétés commerciales Montmartre et Alaska Glacière par la société 72 Rochechouartont été détruits par un incendie ayant pris naissance dans les locaux d'un autre locataire de cette société, et dont la cause demeurait inconnue ; qu'en affirmant que la circonstance que la cause du sinistre n'ait pas été établie avec certitude et était étrangère aux parties, exonérait le bailleur de tout dédommagement, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil par fausse application et l'article 1719 du code civil par refus d'application ;
 
 2/ ALORS subsidiairement QUE la perte totale de la chose louée n'exclut tout dédommagement que si elle survient par cas fortuit ; qu'il appartient au bailleur, qui se prétend libéré à l'égard du preneur de son obligation de lui assurer une jouissance paisible, d'établir le cas fortuit à l'origine de la perte de la chose louée ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt qu'en raison d'un incendie survenu dans les locaux de l'un des locataires du bailleur, les locaux loués aux sociétés Alaska Glacière et société commerciale de Montmartre dans lesquels il s'était propagé, ont été détruits ; qu'en jugeant qu'il appartenait aux sociétés preneuses de démontrer que la perte de la chose louée était survenue en raison d'une faute du bailleur pour obtenir l'indemnisation de leurs préjudices, lorsqu'il appartenait au bailleur d'établir que la perte trouvait son origine dans un cas fortuit, la cour d'appel a inversé la charge en violation des articles 1315 devenu 1353, et 1722 du code civil. Moyen produit au pourvoi provoqué par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Axa France IARD
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action de la SCM et de la SARL ALASKA GLACIERE à l'encontre de la SA AXA France IARD et de la SA ALLIANZ IARD ;