Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-13.633 du 21/10/2020,  partie 2



 x Un avenant n°1 à la convention signée le 22/03/2012 entre la SCI LES VOIRONS et la SARL FINANCIERE 3R en date du 18/12/2013 (pièce COGEDIM n°2) rappelle qu'un compromis a été signé entre la SCI LES VOIRONS et la société COGEDIM concernant les ilots nord sur proposition de la SARL FINANCIERE 3R, qui après consultation et analyse des offres des promoteurs a conseillé ce rapprochement, Il est précisé que la convention initiale prévoyait une rémunération forfaitaire dont le montant est masqué sur le document, outre une rémunération au résultat basée sur 7,5% du résultat de l'opération ainsi qu'une rémunération par le preneur de 2% de la vente des droits à construire.
 Aux termes de cet avenant il a été convenu entre les deux sociétés, pour les terrains cédés à COGEDIM, le maintien de la rémunération forfaitaire, ainsi qu'un intéressement au résultat sur la tranche COGEDIM forfaitisé à (somme masquée) outre une rémunération par le preneur (COGEDIM) à hauteur de 2% des droits cédés.
 S'agissant de la phase 2, il était prévu que la rémunération de la SARL FINANCIERE 3R serait constituée d'une partie payée par le preneur dans une limite située entre 2% à 4% des droits à construire cédés au travers d'un contrat d'assistance qu'elle aura passé avec l'acquéreur de la signature du compromis de vente outre un forfait complémentaire versé par la SCI LES VOIRONS (pièce 2 COGEDIM)
 Il est à noter que cette convention est totalement inopposable à la société COGEDIM qui n'en a pas été signataire.
 x Par courrier du 17/11/1011 de la société FINANCIERE 3R à un représentant de la société Georges V Alpes NEXITY, autre candidat intéressé à l'opération concernant les terrains de la SCI LES VOIRONS (pièce 14 FINANCIERE 3R) cette dernière indiquait : « Nous faisons suite à nos différents entretiens téléphoniques et à votre proposition du 15/11 qui a retenue toute notre attention. Nous transmettons votre proposition au gérant de la SCI LES VOIRONS pour validation. Nous avons bien noté que les honoraires de commercialisation nous revenant étaient en sus, à hauteur de 2% HT du montant de la transaction. »
 x L'échange de courriers entre la société FINANCIERE 3R et la société COGEDIM des 2/02/2012 et 23/04/2012, concernant sa candidature en vue de l'acquisition de lots de logements appartenant à la SCI LES VOIRONS, mentionnait la rémunération de la société FINANCIERE 3R en tant qu'apporteur d'affaire et d'aide à la négociation à hauteur de 2 % HT du prix d'achat (pièces 8 et 9 FINANCIERE 3R).
 x Par courriel du 7/11/2014, M. A... de la société FINANCIERE 3R écrivait au représentant de COGEDIM en ces termes :(pièce 11 FINANCIERS 3R) : "Toutefois je souhaiterai une position de votre part par .écrit car j'ai vécu en direct les péripéties avec les VOIRONS pour la signature de l'acte authentique. A cette occasion j'ai eu à plusieurs reprises la possibilité de vous sortir du dossier avec l'accord du groupe MIGROS, je ne l'ai pas fait car un contrat et un engagement sont sacrés et j'ai donc toujours plaidé pour que ce dossier reste à COGEDIM. Je souhaiterai qu'il en soit de même de votre côté. Certains de vos concurrents nous ont même proposé des honoraires plus conséquents pour avoir le dossier : Nous avons tenu nos engagements, à vous de faire le nécessaire."
 Il résulte de ces éléments que, sous couvert d'une convention d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, il s'agissait en fait de rémunérer la SARL FINANCIERE 3R en qualité d'apporteur d'affaire et d'agent immobilier et que les réunions, diligences effectuées, l'ont été pour le compte de la SCI LES VOIRONS.
 Les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, (...) se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire aux opérations d'entremise visées par la loi.
 Il convient donc d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré pour débouter la société financière 3R de sa demande » ;
 
 1°) ALORS QUE, si les règles édictées par la loi du 2 janvier 1970 sont applicables aux personnes physiques ou morales qui prêtent leur concours aux diverses opérations portant sur les biens d'autrui qu'elle énumère, c'est à la condition que ce concours soit habituel ; que, pour débouter la société Financière 3R de ses demandes dirigées contre la société Cogedim Savoies Léman, la cour d'appel a retenu que, sous couvert d'une convention d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, il s'agissait en fait de rémunérer la société Financière 3R en qualité d'apporteur d'affaire et d'agent immobilier, que les réunions, diligences effectuées, l'avaient été pour le compte de la SCI Les Voirons, et que « les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, (...) se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire aux opérations d'entremise visées par la loi » ; qu'en statuant ainsi, sans constater que la société Financière 3R se livrait ou prêtait son concours de manière habituelle à une opération visée par l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ces dispositions ;