cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-16.917 du 05/04/2018,  partie 3


 a été déterminée par l'expert par la différence existant entre la valeur locative réelle et le loyer en vigueur. / La surface pondérée a été estimée par l'expert à 74,78 m² et il n'est pas contesté par les deux parties qu'il a fait une appréciation exacte des coefficients de pondération à appliquer aux surfaces réelles en fonction des usages, de la configuration des lieux et de l'utilité par rapport à l'ensemble de chaque partie des locaux au regard de leur destination contractuelle. / L'expert produit plusieurs références relatives au prix du marché locatif soit 489 euros le m² pour une agence bancaire située boulevard de [...]dont le loyer a été
 
 renouvelé en 2005, 570 euros le m² pour un café brasserie situé [...] dont le loyer a été    renouvelé en 2008, 598 euros le m² pour un traiteur italien situé rue [...] dont le loyer a été       fixé le 15 janvier 2006, 625 euros le m² pour une agence Agf située  avenue [...] dont le loyer a été fixé au 1er trimestre 2009, 785 euros le m² pour une agence immobilière situé [...]               dont le loyer a été fixé au 1er trimestre 2008 ; au regard de ces références, l'expert retient pour ce secteur de commercialité moyenne, pour un loyer consenti pour un nouveau bail sans versement de droit d'entrée un loyer de 600 euros le m² soit 600 euros x 74,78 m² soit 44 868 euros. / Selon Madame Y... X... la valeur de 600 le m² est erronée et le chiffre de 900 euros le m² doit être retenu. / Cependant la demande de Madame Y... X... sera écartée car pour étayer son argumentation, elle ne cite que trois annonces qui sont des offres immobilières sans adresse précise, sans relevé de surfaces et sans indications des conditions locatives qui ne peuvent être retenues comme des références pertinentes pour un calcul de valeur locative du marché. / S'agissant du loyer actuel, il y a lieu de souligner que le bail ayant duré plus de 12 ans, le loyer aurait été déplafonné et au regard des références citées et notamment des références judiciaires produites par l'expert, soit un bureau de pompes funèbres situé [...]                dont le loyer a été fixé par jugement en 2004 à 320 euros le m² et une confiserie pâtisserie située [...]                          dont le loyer a été fixé à 305 euros le m² par jugement du 18 novembre 2003, le loyer en renouvellement déplafonné au 1er janvier 2007 doit être fixé à la somme de 350 euros le m² ainsi que le dit justement l'expert soit 74,78 m² x 350 euros = 26 173 euros. / Selon la "méthode du différentiel ", la valeur du droit au bail est la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et le loyer qu'il devrait payer s'il fallait retrouver au prix du marché un local équivalent soit en l'espèce 44 868 euros - 26 173 euros soit 18 695 euros. / Il convient de capitaliser cette différence, sur la durée d'un bail soit 9 ans en appliquant un coefficient de situation fixé entre 2, 5 et 8 ; l'expert a en l'espèce appliqué un coefficient de 6, 5 correspondant à un local bien situé qu'il convient de retenir. / La valeur du droit au bail s'élève donc à 18 695 euros x 6,5 soit 121 517,50 euros. / Il y a lieu de retenir entre la valeur du fonds de commerce et la valeur du droit au bail, la valeur la plus élevée soit la somme arrondie de 121 000 euros. / L'indemnité de remploi doit permettre de recouvrer les frais concernant l'acquisition d'un autre fonds ou d'un droit au bail ; cette indemnité doit être évaluée à 10 % de l'indemnité principale ainsi que le propose l'expert soit 12 000 euros. / L'expert a évalué de manière forfaitaire à 5 000 euros les frais de déménagement des effets personnels de Madame Y... X... et de son stock, des frais de changement d'adresse, de comptabilité et de publicité en l'absence de devis produits par Madame Y... X.... / L'expert a évalué l'indemnité pour trouble commercial qui permet de compenser le préjudice subi du fait de la procédure notamment en ce qui concerne le temps passé à la recherche d'un nouveau fonds, la perte du chiffre d'affaires pendant le déménagement ;