décision 16-18.463 du 15/02/2018,  partie 6


En outre, en cas d'aliénation, le preneur ne peut exercer le droit de préemption si l'aliénation est consentie à un organisme ayant un but d'intérêt public et si les biens vendus sont nécessaires à la réalisation de l'objectif poursuivi par l'organisme acquéreur. Enfin, le bail peut, à tout moment, être résilié sur tout ou partie des biens loués lorsque ces biens sont nécessaires à la réalisation d'un projet déclaré d'utilité publique ; dans ce cas, le preneur a droit à une indemnité à raison du préjudice qu'il subit." ; qu'est jointe au congé une lettre de la Ville du Y..., détaillant le projet d'intérêt général pour lequel la ville se propose d'utiliser la parcelle louée à M. X... : "la création d'un chemin piétonnier en bordure nord-nord ouest de la parcelle afin de relier l'avenue piétonne existante au parc sportif du [...] et ainsi de désenclaver le secteur [...], la construction d'un Ehpad, établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes et de logements conformément aux orientations et actions inscrites dans le programme local de l'habitat, PHL, assignant à la ville du Y... de réaliser sur son territoire 4200 logements pour la période 2010/2015 autour de deux objectifs principaux :- accroître l'effort de construction pour satisfaire les besoins et retrouver une croissance démographique, - développer et adapter le parc en faveur des personnes âgées ; qu'un plan était annexé détaillant l'emprise des différentes réalisations ; que l'utilisation d'un terrain lui appartenant pour construire un établissement de type Ehpad et des logements pour pallier l'absence de parc locatif en milieu urbain doit être considérée comme un projet d'intérêt général, justifiant, par application de l'article L. 415-11 du code rural, le non renouvellement du bail. ; que le courrier envoyé par la ville à M. X... en décembre 2011 ne concernait nullement le même projet s'agissant uniquement d'une modification de l'emprise pour la "création d'un cheminement en fond de parcelle" ; que M. X... y a répondu en invoquant l'article L. 411-32 du code rural pour indiquer qu'il solliciterait une indemnisation ; que par un courrier de février 2013 adressé à la Ville, M. X..., faisait référence à un accord entre la chambre d'agriculture et les services des Domaines, relatif à l'indemnisation des biens ruraux, concernés par les acquisitions des collectivités lequel situe la Ville du Y... dans la liste des communes à très forte pression foncière « ce qui amène à une indemnisation égale à cinq années de marge brute" soit 747.915 € outre indemnisation des immeubles, avec déduction d'un coefficient de vétusté soit la somme de 684.000 €, il était donc réclamé une indemnisation totale de 1.431.915 €, ce à quoi la Ville a répondu le 27 février 2013 en demandant notamment des précisions "sur le cadre ou la procédure juridique par lequel ce montant d'indemnisation avait été défini » ; que le congé postérieur a été délivré pour respecter la procédure prévue par le code rural et M. X... ne démontre pas que la Ville aurait agi par fraude pour éluder son droit à indemnisation. ; que le congé a été délivré le 27 juin 2013, or, le bail expire le 31 décembre 2018 ; qu'il découle de la lecture combinée des articles L. 415-11 et L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime que le seul fait qu'un congé soit délivré prématurément ne suffit pas à entraîner sa nullité dès lors qu'il a été délivré au moins dix-huit mois avant l'expiration du bail ; qu'un congé délivré de telle manière, en l'absence de fraude qui, en l'espèce, n'est pas démontrée, et à condition qu'il ne soit pas exagérément prématuré, ce qui n'est pas le cas d'un délai de trois ans, est valide, mais ses effets sont seulement différés à la date de fin de bail soit le 31 décembre 2018 ; que s'agissant de l'indemnisation sollicitée par M. X..., il doit être rappelé que le bail initial de 1957 prévoit que : "article 8 : la société ne pourra réclamer aucune indemnité à la Ville pour le cas où celle-ci déciderait de ne pas renouveler le contrat" ; que l 'article L. 411-69 du code rural qui prévoit que le preneur qui, par son travail ou par ses investissements, a apporté des améliorations au fond loué, a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, n'est pas applicable à l'indemnité prévue par l'article L.415-11 lorsque la fin du bail est motivée par la réalisation d'un projet d'intérêt général, ce que M. X... ne conteste pas puisqu'il invoque l'article L. 411-32 du code rural ; que cet article dispose que : « le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ; En l'absence d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ou, lorsqu'existe un plan local d'urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l'alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d'un changement de leur destination agricole qu'avec l'autorisation de l'autorité administrative.