Cour d'appel de Versailles
4E, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.272 du 13/02/2020,  partie 4


que, c'est à tort que Me O... fait valoir que le premier juge aurait statué par un motif hypothétique en retenant que l'état d'entretien de ce terme de comparaison était nécessairement de meilleure qualité que celui du bien exproprié puisque les logements font l'objet d'une convention avec l'Etat ; que, le fait que les appartements de l'immeuble en cause fassent l'objet d'une convention avec l'Etat constitue en lui même un élément de preuve de l'état du bien, compte tenu des obligations et des contrôles qui pèsent sur le bailleur dans ce type de contrat aux termes des articles L. 351-2 et L. 353-11 du code de la construction et de l'habitation, comme le fait à bon droit observer l'expropriante ; qu'il ne s'agit donc pas d'un motif hypothétique ; qu'en outre, la seule comparaison des photographies du bien exproprié figurant au procès verbal de transport sur les lieux avec celles produites par l'indivision expropriée, du bien de la villa [...] ainsi que les informations recueillies par le premier juge sur l'état intérieur du bâtiment A exproprié (absence de sanitaires ou d'arrivée d'eau dans certains logements inoccupés, envahissement par les pigeons ou absence de chauffage dans d'autres etc..), est amplement suffisante pour constater combien l'état extérieur des deux séries de bâtiments n'est pas comparable et justifie que le juge ait retenu pour le bien exproprié une valeur inférieure à celle de ce terme de comparaison ; en outre, qu'au regard de l'ensemble de ces éléments d'information, la valeur de 2 050 € / m² retenue par le premier juge est trop élevée et qu'il convient, comme le demande l'expropriante, de la ramener à 2 024 € pour le bâtiment A et à 1 012 € pour le bâtiment B ; que l'indemnité principale s'établit donc ainsi qu'il suit : Bâtiment A : 593,35 m² x 2 024 € = 1 200 940,40 €, Bâtiment B : 546,45 m² x 1 012 € = 553 007,40 €, Total : 1 753 947,80 € ; que le jugement sera infirmé de ce chef ; que l'indemnité de remploi s'établit en conséquence ainsi qu'il suit :20% jusqu'à 5 000 € : 1 000 €, 15% sur 10 000 € : 1 500 €, 10% sur 1 738 947,80 € 173 894,78 €, total: 176 394,78 € ; que l'indemnité totale s'élève à la somme de : 1 930 342,58 € ; que le jugement sera infirmé de ce chef » ;
 
 et aux motifs éventuellement adoptés que « sur l'état d'entretien des bâtiments : qu'hormis les constatations lors du transport sur les lieux, il est versé aux débats le rapport de M. W..., expert judiciaire nommé par le tribunal administratif de Versailles le 21 juillet 2011 (pièce 10 Mme M...) sur le seul bâtiment A qui retient les observations suivantes : - façade sur rue : les montants de garde-corps en fer forgé ont rouillé à l'intérieur des scellements et ont fait éclater la pierre, des réparations en ciment exécutées mais mal faites se rouvrent à nouveau, - les enduits se décollent en certains endroits : allège en rez-dechaussée et au-dessus de l'entrée, - l'extrémité d'un bandeau de façade s'est rompue au 2ème étage à l'extrémité gauche de l'immeuble purgé par les pompiers le 13/07/2011, - pignon gauche : un morceau de rive de toiture est désolidarisé du gros-oeuvre et menace de tomber, - les enduits des tableaux de fenêtres ainsi que sur l'arrêt côté jardin sont décollés et menacent de tomber dans le parking voisin, - les enduits plâtre de la façade arrière sont fendillés et cloqués et présentent des débuts de décollements ; que l'expert a estimé que le péril n'était 12 sur 15 pas imminent mais ordinaire et a préconisé des reprises dont les plus urgentes ont été effectuées en août et septembre 2011 et approuvées par la mairie ; que l'indivision Y... a effectivement déposé le 31 août 2012 une déclaration préalable de travaux de ravalement des 4 façades mais non une mise aux normes des logements comme allégué dans le mémoire de Mme M... épouse Y... ; que les immeubles, édifiés en 1912, n'ont à l'évidence pas été entretenus ; que les appartements ne correspondent pas aux normes des logements décents ; que le bâtiment A sur rue est en état moyen d'entretien, seules l'entrée et la cage d'escalier ayant fait l'objet d'un toilettage et des reprises d'urgence en extérieur effectuées en 2011 ; que les deux logements du 1er étage occupés (dont l'un n'est pas équipé de sanitaires) depuis 1936 et 1968 selon les locataires sont en bon état d'entretien ; que le logement du rez-de-chaussée gauche vétuste présente des infiltrations au plafond ; que le bâtiment B qui est à l'abandon justifie d'appliquer un coefficient de vétusté de 50 %, tel qu'il est pratiqué par les décrets d'application de l'article 30 de la loi du 1er septembre 1948 applicable à l'immeuble édifié avant 1949 ; que de plus en cas de travaux de réhabilitation, le passage jusqu'au bâtiment B devra s'effectuer par l'entrée du bâtiment A » ;
 alors que le juge fixe le montant de l'indemnité d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ;