Cour d'appel de Versailles,  décision 13-12.077 du 08/04/2014,  partie 2



AUX MOTIFS QUE il est nécessaire en premier lieu de définir l'étendue de la mission contractuelle confiée à Adyal qui est discutée entre les parties qu'en l'espèce, les sociétés intimées ont confié à Adyal des mandats de gestion en particulier administrative et comptable aux termes desquels le mandataire était chargé au titre de ses missions courantes notamment : - en matière administrative, de l'établissement et de l'édition des demandes de règlement relatives aux loyers et aux appels de charges, selon la périodicité prévus dans les baux, de la gestion administrative des baux, - en matière comptable, de la gestion du budget annuel des charges d'entretien et de maintenance technique des bâtiments, du paiement des factures d'entretien, de fournitures, de maintenance concernant les bâtiments, de l'encaissement et du recouvrement des loyers et acomptes de charges auprès des locataires, de l'appel des charges auprès du mandant dans le cas de charges non récupérées, non récupérables ou de surfaces vacantes, de la reddition provisoire des comptes au 30/06 et au 31/12, de la reddition définitive des comptes au 1er trimestre n+1 avec quote-part locataire et régularisation annuelle des charges auprès des locataires et le cas échéant du mandant pour les surfaces vacantes ou locataires insolvables ou en contentieux ; qu'il était également prévu au titre des missions particulières, lesquelles devaient faire l'objet de rémunérations complémentaires, en matière de gestion comptable, « la fourniture des éléments déclaratifs et attestations fiscales, relatifs aux impôts et taxes et/ou réalisation de ces déclarations et versement dans les délais impartis (à développer le cas échéant) » qu'Adyal soutient que le libellé de cette mission particulière en matière fiscale "à développer le cas échéant" contredit lui-même l'allégation selon laquelle le mandataire aurait été responsable de l'établissement de la comptabilité et de la déclaration de chiffre d'affaires des sociétés intimées, que cette mission particulière n'a fait pas fait l'objet d'une perception d'honoraires, que les sociétés intimées n'en allèguent pas même l'existence, qu'il n'est pas démontré l'existence d'une obligation née du mandat en la matière, puis une violation de celle-ci ; qu'il résulte des pièces produites que dans le cadre des missions courantes qui lui étaient confiées, Adyal établissait le bail de chaque locataire, émettait pour le compte des bailleresses les factures de loyers et de provisions sur charges et taxes au locataire, établissait les quittances correspondantes, procédait à la reddition de comptes de charges et facturait les régularisations de charges aux locataires, établissait pour la bailleresse en particulier différents états comptables pour chaque immeuble : les états des dépenses et des recettes distinguant les sommes HT et la TVA, les déclarations des taxes sur le CA ; qu'il n'est pas démontré que la mission particulière discutée relative à la réalisation des déclarations de TVA (CA3) incombait à Adyal compte tenu de l'ambiguïté de la rédaction de la clause et de l'absence de preuve de perception d'une rémunération complémentaire pour cette mission, les déclarations CA3 produites ayant manifestement été remplies par les intimées. L'établissement de ces déclarations demeurait donc de la responsabilité des intimées même si celles-ci remplissaient leurs obligations fiscales à partir des éléments communiqués par Adyal ; qu'il faut encore constater que les mandats de gestion versés aux débats ne comportent aucune stipulation obligeant Adyal à stipuler, dans les baux, la soumission de l'ensemble des charges à la TVA et à inclure l'ensemble des charges locatives dans la base d'imposition de la TVA.

Les redressements fiscaux ont porté sur le traitement des charges locatives au regard de la TVA ; qu'il résulte de l'article 267-1-2°) du code général des impôts et de l'instruction fiscale publiée le 21 mars 2006 (BO des impôts B-2-06) précisant les règles de TVA applicables aux remboursement des charges et réparations locatives perçues par les bailleurs de leurs locataires), qu'en principe les remboursements de charges locatives récupérables et de réparations locatives perçus par le propriétaire de son locataire sont inclus dans la base d'imposition du propriétaire pour les opérations de location soumise, de plein droit ou sur option, à la TVA ; que cependant, le propriétaire peut, sous certaines conditions, exclure de sa base d'imposition le remboursement de certaines dépenses ; qu'en effet, il est prévu au point 6 de l'instruction fiscale précitée que les bailleurs qui se comportent en intermédiaires "transparents" n'ont pas à inclure dans leur base d'imposition les sommes que leur remboursent les locataires lorsque les conditions suivantes sont remplies :les sommes correspondent à des dépenses engagées au nom et pour le compte des locataires. En conséquence, dans ses relations avec les tiers auprès desquels il engage les dépenses, le bailleur doit clairement apparaître comme le représentant de ses locataires ; que ces sommes doivent être comptabilisées dans des comptes de passage ; que les bailleurs doivent rendre compte exactement aux locataires de l'engagement et du montant des dépenses ; que les bailleurs doivent justifier, auprès de l'Administration, de la nature et du montant exact des débours ; qu'à l'inverse, la même instruction fiscale précise au point 7 que ne peuvent jamais remplir les conditions mentionnées ci-dessus : les charges faisant l'objet d'un remboursement forfaitaire ;