Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.590 du 28/11/2019,  partie 8


il résulte des dispositions de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 que n'ont pas droit au maintien dans les lieux, les personnes : « qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré au moins huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant au tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre... » ; en outre, en l'absence de congé, le droit au maintien dans les lieux n'est pas encore né et ne peut donc être contesté ; il incombe, de ce fait, au bailleur, qui entend contester le droit au maintien dans les lieux de son locataire pour un motif visé par l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948, de délivrer préalablement au locataire un congé avant de saisir la juridiction compétente d'une action en déchéance de ce droit ; en l'espèce, il est constant que la RIVP, qui entend obtenir la résiliation du bail, du fait que le locataire n'occupe plus le logement comme résidence principale et que le studio est utilisé comme pied à terre par la famille E..., n'a adressé aucun congé préalable à qui que ce soit sur le fondement des dispositions de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 ; elle doit, de ce fait, être déboutée de sa demande de résiliation judiciaire » (arrêt pp. 8 à 10) ;
 
 ALORS QUE, pour les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte et par dérogation à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions de la convention, prévue par l'article L. 351-2 de ce code, s'appliquent de plein droit, à compter de sa date d'entrée en vigueur ou de la date d'achèvement des travaux lorsqu'elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé ; que la RIVP exposait, dans ses conclusions (p. 2), que l'immeuble situé au [...] , avait fait l'objet d'un rachat par la Ville de PARIS et d'un « conventionnement » ; qu'elle produisait aux débats la convention conclue avec l'Etat le 29 juin 2015, qui avait pris effet le 15 mai 2017 (pièce produite en appel, n° 10) ; qu'en s'abstenant de relever, au besoin d'office, que le conventionnement de l'immeuble avait eu pour effet, conformément à l'article 4 de cette convention, de soumettre de plein droit les logements concernés aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé l'article L. 353-19 du code de la construction et de l'habitation.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION (très subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que Madame M... E... était titulaire d'un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et portant sur les locaux litigieux, et D'AVOIR débouté la RIVP de l'ensemble de ses demandes ;
 
 AUX MOTIFS QUE « III) Sur le titulaire du bail verbal, l'appelante fait grief au jugement déféré d'avoir dit que le titulaire du bail était M. K... ; Mme L... E... expose que : - les locaux sont occupés de manière stable et ancienne par la famille E... entrée dans les lieux en 1969 et qui règle les loyers, assure les lieux, paye la taxe d'habitation, les contrats d'électricité et de gaz, - le bail ne peut être attribué à M. K..., alors qu'il n'est pas justifié d'un commencement d'exécution de son fait, - le seul commencement d'exécution justifié est au profit de la famille E..., - l'état locatif annexé au bail emphytéotique consenti par la ville de PARIS à la RIVP, qui est incomplet et n'est pas daté, n'a pas lui-même le caractère d'un acte authentique et n'a aucune valeur probante ; la RIVP réplique que : - le bail emphytéotique consenti par la ville de PARIS à la RIVP est un acte authentique qui fait foi jusqu`à inscription de faux et les consorts E... n'ont pas diligenté de procédure en inscription de faux ; dès lors, l'information figurant dans l'état locatif annexé au bail selon laquelle M. K... est titulaire d'un bail verbal ne peut être remise en cause, - le nom de M. K... figure sur la boîte aux lettres et Mme S..., voisine de M. K... et locataire dans l'immeuble depuis 1988, a déclaré que M. K... occupe normalement l'appartement litigieux et vient très rarement, pas plus de deux fois dans le mois, - les paiements effectués par Mme M... E..., puis Mme L... E... constituent des paiements pour autrui qui ne permettent pas aux appelants de revendiquer un quelconque droit sur l'appartement litigieux, - les consorts E... ne donnent aucun élément sur la date à laquelle ils sont entrés dans les lieux ; il se déduit des dispositions de l'article 1715 du code civil que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution ;