Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.236 du 24/11/2021,  partie 3


que bien plus, dans un courrier du 8 décembre 2011, alors que les premiers impayés avaient valu aux époux [U] une mise en demeure délivrée le 5 octobre 2011, leur avocat avait sollicité uniquement la mise en place d'un "échéancier aux fins d'apurement de leur dette" ; que certes, le procès-verbal de constat d'huissier établi le 3 février 2017 à la demande des époux [U] montre la présence de "traces caractéristiques d'infiltration d'eau" et de "nombreux câbles électriques pendant depuis le plafond", les conditions de vie à l'intérieur de la maison étant décrites comme "très compliquées en raison de travaux inachevés" ; mais que les époux [U], qui avaient anticipé leur statut de propriétaires, reconnaissent eux-mêmes avoir entrepris d'importants travaux dans le bâtiment, de sorte qu'il est impossible de déterminer si la situation actuelle du bâtiment loué est le fait des locataires ; que par ailleurs, sans que l'on sache ce qu'il est advenu de la procédure de référé diligentée fin 2016 par les époux [U] à l'encontre de leur voisin refusant un accès à leur terrain via sa propriété, il apparaît que cette obstruction ne serait devenue effective qu'à partir d'octobre 2016 ; que l'exception d'inexécution, invoquée uniquement devant le premier juge alors que leur défaillance dans le paiement des loyers était constatée depuis 2011, soit un peu plus de quatre ans avant le début de la procédure, qu'ils n'avaient jamais émis de doléance à l'encontre de leur bailleresse et que la commune de [Localité 6] avait de son côté rempli, fût-ce même de façon perfectible, son obligation de délivrance en présence d'un état des lieux d'entrée décrivant un bâtiment en état moyen dont l'installation électrique venait d'être validée, ne peut pas être considérée comme légitime ; qu'il conviendra donc d'infirmer le jugement entrepris, de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à effet au 30 juin 2015 et de faire droit à la demande d'expulsion dans les conditions décrites au dispositif du présent arrêt ; que compte tenu de ce qui précède, les époux [U] et la S.A.R.L. Flash Auto Services ne peuvent être considérées comme fondés en leurs demandes reconventionnelles, dont ils seront en conséquence déboutés ;
 
 1°) ALORS QUE la connaissance par le locataire du mauvais état des lieux au jour de la conclusion du contrat de bail ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en énonçant, pour juger que la commune de [Localité 6] n'avait commis aucun manquement à son obligation de délivrance, que les époux [U] vivaient déjà dans les lieux lorsque leur occupation avait été régularisée par le bail du 24 juin 2011 de sorte qu'ils connaissaient parfaitement l'état du logement, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
 
 2°) ALORS QUE la circonstance que le locataire n'ait pas émis de contestation sur l'état du bien loué pendant la durée du contrat de bail n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en énonçant, pour juger que la commune de [Localité 6] n'avait commis aucun manquement à son obligation de délivrance, que les époux [U] ne justifiaient d'aucune doléance durant les quatre années ayant précédé la délivrance du commandement de payer et qu'ils avaient même sollicité la mise en place d'un échéancier aux fins d'apurement de leur dette, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
 
 3°) ALORS QUE le bailleur est tenu d'une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué ; qu'en se bornant à énoncer que si le procès-verbal de constat d'huissier du 3 février 2017 montrait la présence de « traces caractéristiques d'infiltration d'eau » et de « nombreux câbles électriques pendant depuis le plafond », les conditions de vie à l'intérieur de la maison étant décrites comme « très compliquées en raison de travaux inachevés », les époux [U] reconnaissaient eux-mêmes avoir entrepris d'importants travaux dans le bâtiment de sorte qu'il était impossible de déterminer si la situation actuelle du bâtiment loué était le fait des locataires, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux effectués par les époux [U] ne s'étaient pas limités à approvisionner le bâtiment en électricité et en eau de sorte que l'état déplorable de l'immeuble constaté par l'huissier de justice ne pouvait résulter que de la défaillance du bailleur dans son obligation de réaliser tous les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.