cour d'appel de Rennes
Chambre del'Expropriation,  décision 17-14.066 du 15/03/2018,  partie 2


nul ne conteste que les parcelles sont dans la zone constructible, zone UCc(z), secteur urbain dense à forte valeur patrimoniale, à proximité de réseaux et sont qualifiées de terrain à considérant que le responsable de la division France Domaine donnait son avis le 21 août 2014 et précisait : « compte tenu des termes du marché, de la situation du bien, de l'état du bien, la valeur vénale suivante peut être retenue le bâti étant en ruine, une évaluation selon la méthode de récupération foncière est privilégiée, la valeur vénale du terrain nu et libre peut être fixée à 33000 Euros avec une marge d'appréciation de 10 Au cas particulier, compte tenu de l' 'encombrement du terrain, un abattement de 40 % minimum pourrait être appliqué à cette valeur. Par ailleurs, si les études diligentées par la collectivité laissaient apparaître in fine des coûts de démolition, désamiantage et de désencombrement d' un montant supérieur à la valeur vénale du terrain, une offre à un montant symbolique pourrait éventuellement être proposé ; les termes de comparaison proposés par Maître X... ès-qualités ne peuvent être retenus, dans la mesure où il ne s'agit nullement de ventes réalisées mais d'offres à la vente, de compromis, qui ne permettent pas des comparaisons utiles (pièces 9, 11, 12, 13 et 14), le commissaire du gouvernement verse aux débats plusieurs termes de comparaison, que trois ( TC 1, 2, 3) concernent des biens très proches, deux étant des terrains nus, le troisième non construit mais encombré, vendus en 2012 et 2013 parcelle [...]  de 171 m2 terrain nu ; prix au m2 : 97, 57 Euros, parcelle [...] de 188 m2 , terrain en jardin ; prix aum2 : 37, 27 Euros, parcelle [...] de 141920 m2 encombré sur 10 % de sa superficie et en partie en zone inondable ; prix au m2 : de 53, 78 Euros au m2, le commissaire du gouvernement reprend aux termes de ces comparaisons l'estimation de France Domaine qui propose 98, 80 Euros le m2 ; la cour retiendra ce chiffre, que l'indemnité due pour une surface de 303 m2 sera fixée à 29936,40 Euros ; la méthode dite du "terrain intégré" est privilégiée lorsque le bâti a une valeur intrinsèque ; que la méthode dite de 'c récupération foncière" est retenue lorsque la valeur du bien tient plus à sa situation dans une zone constructible qu' à la qualité du bâti, en l'espèce que les photographies produites aux débats révèlent que les constructions se trouvant sur les parcelles présentent un état général de délabrement très avancé : qu'il n' y a ni huisseries, ni fermetures, qu'il n' y a plus de toiture, que la plupart des planchers ont disparu, ce qui accentue la fragilisation ; que les murs sont fissurés et sont étayés en plusieurs endroits, que la végétation pousse ; que des chutes de matériaux sur la chaussée de la rue de la Fourchette se sont produites à plusieurs reprises ; que l'architecte de la SCI, Monsieur A... indique dans un courrier qu'il adresse à la SCI la Fourchette le 28 février 2014 ; « aucun maçon n 'accepte de répondre : la demande de I 'architecte des bâtiments de France qui consiste à refaire la maçonnerie à I 'identique ne trouve pas preneur, Pour les entrepreneurs, le coût d'une telle opération n 'est pas envisageable, Le temps à consacrer pour faire un devis sur ce projet serait par ailleurs important, estimé pour certains à 15 jours, Les bâtiments ne sont pas en bon état. De fait, le relevé n 'est pas suffisamment précis pour les parties à conserver, à consolider, à démonter et à remonter. Le chiffrage n'est pas possible. Rapidement après le démarrage du chantier, un certain nombre de plus-values apparaîtraient, remettant en question la viabilité du projet " " Le dénivelé est important entre la rue de la Fourchette et les jardins à l'est (environ 4,50 m). Le questionnement se porte sur la présence de remblais, la difficulté de faire les sondages, la difficulté du chantier par la contrainte de déconstruction/reconstruction, la fragilité des structures"; qu'il apparaît qu'il n'est pas possible d'utiliser ces bâtiments pour quoi que ce soit, la démolition est nécessaire ; que certes, quelques murs et quelques pierres seront conservés ; que toutefois, comme le souligne la ville de [...], il s'agit, par cette conservation, de répondre aux contraintes juridiques, techniques et architecturales pesant sur les parcelles expropriées ; que la conservation de ces éléments ne crée aucune valeur économique pour les bâtiments expropriés, la ville de [...] a produit le devis de déconstruction du site par la société D Inge ; que ce devis décrit très précisément les travaux rendus complexes par la présence de remparts en partie basse des immeubles, par la déclivité du terrain, par la nécessité de stabiliser et désolidariser les constructions proches, par la présence d'amiante dans les ardoises en " amiante ciment" sur le pignon d'un bâtiment ; qu'une "déconstruction" manuelle est nécessaire ; que les travaux sont évalués à la somme de 200000 Euros HT ou 239000 Euros ITC ; que ce devis est sérieux ; que le coût de "déconstruction" doit être repris ; qu'il s'avère supérieur, qu'il soit établi HT ou TTC, à la valeur du terrain nu ;