Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-25.526 du 09/12/2020,  partie 2


que toutefois, si l'article R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation prévoit expressément que le contrat de vente doit préciser « que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties », ces dispositions ne sont applicables que pour la garantie prévue par l'article R 261-18 b) ; qu'en l'espèce, la garantie intrinsèque répondait au a) de l'article R 261-18 dans sa rédaction applicable au litige, à savoir, la situation d'un immeuble mis hors d'eau et non grevé de privilège ou hypothèque, et non au b) correspondant à la situation d'un immeuble dont les fondations sont achevées et dont le financement répond à des conditions impératives ; que les acquéreurs reprochent pour l'essentiel au notaire d'avoir manqué à son obligation d'efficacité de l'acte en ayant inscrit dans l'acte une garantie privée de tout effet ; qu'ils fondent leurs reproches sur deux points : d'une part, l'absence de vérification de l'attestation du 16 juin 2003 délivrée par le cabinet 2AD INGENIERIE, d'autre part, la prise en compte d'un état « hors d'eau » permettant un déblocage des fonds à 70 % alors que les travaux n'avaient pas encore commencé ; qu'il doit être retenu que le notaire a une obligation d'investigation qui relève de son obligation d'efficacité et s'inscrit dans la logique de sécurité juridique des actes qu'il reçoit et que sa responsabilité est engagée s'il n'a pas usé de la possibilité d'empêcher que l'acte qu'il instrumente ne soit privé d'effet ; qu'il n'a pas à se déplacer sur les lieux pour vérifier la situation matérielle de l'immeuble mais il doit procéder à des vérifications complémentaires lorsqu'il a des raisons de mettre en doute, en raison de circonstances objectives, les déclarations faites par les parties ou des sachants dans l'acte authentique ; qu'il en est ainsi lorsque ses déclarations sont en contradiction avec les documents dont il dispose, le notaire étant en effet tenu de procéder à une vérification documentaire au vu des pièces annexées à l'acte ; qu'il convient donc de rechercher s'il existait des éléments objectifs, parmi les pièces dont Me I... D... disposait lors de la rédaction des actes de vente, qui auraient dû l'amener à mettre en doute l'attestation du 16 juin 2003 sur l'état hors d'eau de l'immeuble ; qu'il importe peu que cette attestation ait été signée par la SAS 2AD INGENIERIE, et non par le cabinet 2AD ARCHITECTURE, dès lors qu'il apparaît que cette société, ayant le même siège social que le cabinet d'architecture 2AD ARCHITECTURE, avait une activité de maître d'oeuvre et architecte et que la constatation de l'état d'avancement des travaux a donc été certifiée par un homme de l'art ; que l'attestation n'avait pas à être plus précise ou plus circonstanciée ; que certes, il pouvait apparaître une contradiction entre cette attestation du 16 juin 2003 et la déclaration d'ouverture du chantier du 28 août 2003 en ce qu'à la date de sa délivrance, les travaux de rénovation n'avaient pas encore commencé ; que toutefois il n'était pas nécessairement exclu qu'un bâtiment existant, objet d'une opération de rénovation, puisse faire l'objet d'une situation « hors d'eau » avant l'ouverture du chantier, dès lors que les travaux de rénovation en question ne portaient pas sur la toiture existante ; que la seule antériorité de l'attestation de mise « hors d'eau » à la déclaration d'ouverture du chantier n'était ni juridiquement exclue ni matériellement suspecte et ne constituait pas en soi un indice suffisant pour éveiller chez le notaire des soupçons sur la véracité de l'attestation délivrée par un homme de l'art ; que le notaire disposait à son dossier du permis de construire en date du 25 octobre 2001, lequel ne faisait état d'aucuns travaux de toiture et que la note de présentation du permis indiquait : « Il n'est prévu aucune extension de bâtiment existant actuellement sur le site. L'ensemble du programme s'intègre dans les volumes des bâtiments existants et conservés. Les façades sont l'objet d'adaptation ou de créations d'ouverture nécessaires à l'éclairement des locaux aménagés dans ces volumes. Les deux seules adaptations des volumes existants concernent la reprise de la toiture d'angle des bâtiments A et G pour créer un raccordement harmonieux des deux volumes de toiture et habiller des pignons existants. La reprise sur le bâtiment H en toiture à 4 pentes de 35° en place de la toiture à 2 pentes et pignons de 20 % existant pour permettre sa couverture en tuile plate à petit moule », de sorte qu'il apparaît que le remplacement des toitures n'était pas prévu, sauf pour le bâtiment H qui n'est pas concerné par la demande, la seule reprise de l'angle de la toiture des bâtiments A et G sur un plan purement esthétique n'altérant pas leur état « hors d'eau » ; que le contrat de réservation faisait état des travaux de rénovation suivants : « niveaux, cloisonnements, façades, aménagements intérieurs », à l'exclusion de travaux de toiture et que la mention selon laquelle le réservant entend se réserver la possibilité d'apporter des compléments et modifications à la consistance de l'immeuble et aux caractéristiques des travaux à effectuer ne permet pas de considérer que des travaux aussi conséquents que la reprise de toiture pouvaient être envisagés ;