Cour d'appel d'Orléans,  décision 14-19.245 du 08/10/2015,  partie 2


que du fait d'une telle délégation, l'argumentation relative aux dispositions de l'Art. 55 du décret du 17 mars 1967 est inopérante ; que les consorts X... sont de toute façon forclos pour contester la délibération du 12 décembre 2008 qui, en application de l'article 1134 du Code civil s'impose comme étant la loi des parties ; que leur qualité d'adhérents ou non de l'association est indifférente en la cause, puisque ladite association fonde sa demande sur leur qualité de copropriétaires tenus au paiement des charges de fonctionnement ; que, de même, l'argumentation qu'ils fondent sur l'article 1275 du Code civil pour affirmer que, pour être valable, chaque copropriétaire aurait dû personnellement approuver la délégation de créance, est inopérante ; que, pour la même raison, l'inopposabilité tirée de l'article 1165 du Code civil instaurant l'effet relatif des contrats ne peut être retenue, étant précisé que tout nouvel acquéreur consent, lors de son accession à la qualité de copropriétaire, à adhérer aux documents contractuels relatifs à la copropriété ; que cette obligation passe ensuite à ses ayants-droit ; que par ailleurs l'association présente chaque année un budget prévisionnel pour l'exécution des services ; que ces budgets ont été adoptés par les assemblées générales des copropriétaires en dates des 23 avril 2009, 5 mai 2010 et 5 mai 2011 ; que les procès-verbaux de ces assemblées générales sont aujourd'hui définitifs puisqu'aucun recours n'a été visiblement été engagé à leur encontre en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la violation alléguée de l'article 442-7 du Code de Commerce, qui a été édicté principalement pour protéger la liberté de la concurrence contre des pratiques de nature à en compromettre le jeu normal, ne saurait être retenue en la cause pour voir déclarer irrecevable la demande de l'association, puisque d'une part l'association RÉSIDENCE BOCAGE PARC n'a pas été créée dans un but lucratif de manière à contourner les règles, et en particulier les règles fiscales, régissant l'activité des société civiles ou commerciales, mais qu'elle l'a été dans le cadre légal de la loi de 1965 modifiée ; que l'argumentation invoquée par les consorts X... n'est pas pertinente, la règle qu'ils invoquent ayant principalement pour objet de permettre aux autorités compétentes, en cas de fraude à la législation sur les sociétés, de demander ou de prononcer la requalification du contrat d'association en contrat de société, mais étant sans influence sur la validité des actes faits par cet organisme ; qu'il appartient également aux autorités compétentes, si elles en sont saisies et si elles l'estiment utile, de prendre toutes mesures nécessaires pour faire défense à l'association de rendre certains services à la personne, en particulier le service d'infirmerie (dont rien n'indique d'ailleurs que les prestations sont dispensées par des personnes qui ne remplissent pas les conditions légales), les copropriétaires ne pouvant de toute manière se faire justice eux-mêmes en considérant que de telles prestations sont illégales et qu'ils n'auraient pas à les prendre en charge ; que l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, issu des dispositions de la loi du 13 juillet 2006 relative aux résidences de services prévoit que « les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10 ; les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1 ; toutefois les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété » ; que le litige ne porte pas sur cette dernière catégorie de dépenses, qui ne concerne, effectivement que les usagers des services, qui seuls doivent payer, e.g. le prix des repas qu'ils prennent, du blanchissage qu'ils font faire ou des excursions qu'ils utilisent ; qu'il résulte du texte précité que les charges afférentes au fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes relevant de l'article 10 al.1r de la loi du 10 juillet 1965, et qu'elles obéissent aux critères de l'utilité objective que ces services collectifs ou équipements communs présentent pour chaque lot indépendamment de l'utilisation effective que le copropriétaire peut en faire ; que dès lors qu'il n'est pas contesté qu'en leur qualité de copropriétaires, les consorts X... peuvent profiter de ces services personnellement ou par le biais de tout locataire ou occupant qu'ils installent dans leur lot, et se trouvent débiteurs de ces charges ; que l'article 113 du règlement de copropriété, qui ne prévoit pas autre chose, doit donc recevoir application, puisqu'il stipule que « la participation des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun doit demeurer fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; quant à la participation des copropriétaires aux charges relatives à la conservation, l'entretien et à l'administration des parties communes, elle doit rester proportionnelle aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation » ;