Cour d'appel de Douai
22, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.855 du 28/03/2019,  partie 2


que la période du 1er septembre 2001 au 31 août 2010 constitue donc la période de référence pour l'analyse des facteurs locaux de commercialité ; que des pièces produites par l'appelante et de l'expertise de M. M... du 3 septembre 2015, il apparaît que : - le commerce litigieux exploité sous l'enseigne « Pâtisserie-Chocolaterie R... » est situé [...] dans le quartier [...], en partie médiane de la rue Gambetta, soit à environ 400 mètres du marché couvert des « halles [...] » et à environ 700 mètres de la Place de la République, la station de métro « Gambetta » sur la ligne 1 se trouvant à environ 400 mètres ; - dans cette partie de la rue Gambetta, tous les pieds d'immeuble ont vacation commerciale en des activités variées portant sur les services; dans un rayon de moins de 75 mètres autour du local commercial, une dizaine de locaux vacants sont proposés à la relocation, - l'emplacement peut être qualifié de qualité courante à bonne dans la ville en termes de commercialité, au vu de la relative proximité du marché [...], qui se tient 3 fois par semaine, - le développement de la dimension touristique de la ville de Lille est établi au cours de la période de référence, au regard de l'augmentation de la fréquentation des trains et du nombre de visites touristiques, en particulier du marché [...] le dimanche matin, du développement de la fréquentation du métro, notamment de la station la plus proche « Gambetta », de même que la croissance de la population de Lille et la construction de nouveaux logements, en particulier la programmation de 850 logements neufs dans le quartier [...] sur la période 2001-2008, - dans le même temps, peuvent être relevées, la fermeture du « Bazar [...] » en janvier 2007 et l'ouverture d'une nouvelle boulangerie Pâtisserie en juillet 2004 dans une rue proche du marché [...] ; que ces modifications relevées localement ne permettent de caractériser une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, c'est à dire suffisamment importante, permettant le déplafonnement du nouveau loyer qu'autant que cette évolution a une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; qu'or, la bailleresse n'établit pas ainsi qu'il lui incombe, que le commerce de boulangerie pâtisserie, situé à plus de 400 mètres du marché, a été particulièrement affecté par les modifications, la circonstance qu'y soit exercée une activité de chocolaterie, sans concurrence jusqu'en 2016 étant à cet égard insuffisante ; que la SCI Anzime invoque ainsi vainement l'évolution de l'importance de la rue Gambetta dont la rénovation est antérieure à la période de référence ainsi que le relève l'expert (1997 puis 1999/2000) ainsi que l'ouverture d'une salle de spectacle dans cette rue, s'agissant d'une animation nocturne ; qu'également, elle se prévaut de la création en 2004 de la maison Folie [...], centre d'attraction de la clientèle, tout en indiquant sa situation à 800 mètres du commerce en cause, étant rappelé qu'une nouvelle boulangerie-pâtisserie a vu le jour en juillet 2004 au 370 de la rue Gambetta ; que par ailleurs, il fait grief au preneur de ne pas produire ses bilans alors qu'il lui appartenait de les lui réclamer ; qu'à cet égard, il est rappelé que la commercialité est l'aptitude plus ou moins grande d'un secteur à permettre aux commerçants qui y sont installés, en bénéficiant d'une destination adéquate, de réaliser des profits sur le seul fondement des qualités propres de ce secteur, abstraction faite de l'attitude des exploitant ; qu'en conséquence, la circonstance que le preneur bénéficie d'une certaine notoriété en raison de son passage dans une émission télévisée « La meilleure boulangerie de France » (pièce 8) ne peut relever des facteurs locaux de commercialité ; qu'enfin, la bailleresse soutient que le preneur exploite aux étages une activité de location à usage d'habitation qui a nécessairement bénéficié d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au vu de la pénurie de logements dans la ville et de l'augmentation de la population dans le secteur [...] alors que, même à admettre la réalité d'une sous location, l'augmentation de la demande de logements n'affecte pas l'activité commerciale du preneur, la partie habitation n'étant que l'accessoire du local commercial et aucune modification de la destination des lieux n'étant invoquée ; que l'augmentation des loyers d'habitation sur le secteur n'est pas un motif de déplafonnement, même dans le cas d'un bail mixte, faute d'entrer dans les prévisions de l'article L. 145-34 du code de commerce ; que dès lors, le bailleur ne démontre pas, ainsi qu'il lui incombe, que le preneur a bénéficié au cours du bail expiré d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande de déplafonnement du loyer renouvelé et rappelé que le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2013 s'établit à la somme de 7 449,57 euros HT/HC/an. A cet égard, il convient d'observer que la valeur locative résultant du rapport d'expertise (7 483, 03 euros /an/HT- HC) n'est pas inférieure au montant du loyer plafonné ;