Cour d'appel de Montpellier, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-11.902 du 10/06/2021,  partie 2



 En application de l&apos;article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [V] et Mme [I] [L] et les condamne à payer à la SCI Les Orchidées la somme de 4 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour Mmes [L] et [V]
 
 Le moyen de cassation fait grief à l&apos;arrêt infirmatif attaqué d&apos;avoir jugé que l&apos;immeuble vendu par les consorts [L] à la Sci les Orchidées était affecté d&apos;un vice caché diminuant tellement son usage, en cas de réalisation du risque de destruction fortuite, que la Sci n&apos;en aurait donné qu&apos;un moindre prix si elle l&apos;avait connu ;
 
 Aux motifs que « la SCI demande à la cour d&apos;infirmer le jugement entrepris et de dire que l&apos;immeuble vendu est affecté de vices cachés consistant (?) dans le caractère illicite et non régularisable au regard du droit de l&apos;urbanisme des constructions abritant le restaurant et la cuisine.
 (?)
 2) sur le caractère illicite et non régularisable des constructions abritant la cuisine et le restaurant :
 Les constructions abritant la terrasse couverte du restaurant, la cuisine et l&apos;arrière-cuisine, soit une surface d&apos;environ 120 m², ont été réalisées entre 1977 et 1979 par [K] [L] sans permis de construire.
 [K] [L] a été poursuivi pénalement à deux reprises.
 Un arrêt de la chambre correctionnelle de la cour d&apos;appel d&apos;Aix-en-Provence du 22 février 1980, non frappé de pourvoi, a constaté la prescription de l&apos;action publique pour l&apos;appentis à usage de cuisine en façade Est mais l&apos;a déclaré coupable pour la construction de l&apos;annexe de la salle de restaurant en façade principale Sud d&apos;une dimension de 20 m² environ et l&apos;a condamné à une amende de 3 000 francs sans ordonner, toutefois, la démolition de l&apos;ouvrage eu égard à l&apos;absence de nuisance esthétique et aux conséquences économiques préjudiciables d&apos;une démolition qui reviendrait pratiquement à ordonner la fermeture de l&apos;établissement.
 Un jugement du tribunal correctionnel de Grasse du 23 mars 1981, devenu irrévocable, a déclaré [K] [L] coupable du délit de défaut de permis de construire pour la construction de la terrasse couverte du restaurant (85 m²) en façade principale sud avec châssis vitrés et l&apos;a condamné à une peine d&apos;amende de 1 000 francs sans, toutefois, ordonner la démolition de l&apos;ouvrage eu égard aux circonstances atténuantes retenues.
 Le caractère illicite des extensions abritant la quasi-totalité de la salle de restauration et des cuisines de l&apos;établissement et les condamnations pénales qui en ont résulté n&apos;ont pas été portés à la connaissance de la SCI au moment de la vente.
 Pour que la dissimulation de cette information soit constitutive d&apos;un vice caché, il faut que les caractères illicites et non régularisables des ouvrages rendent l&apos;immeuble impropre à sa destination ou qu&apos;ils en diminuent tellement l&apos;usage que la SCI ne l&apos;aurait pas acquis ou n&apos;en aurait donné qu&apos;un moindre prix si elle les avait connus.
 Contrairement à ce que soutiennent à tort les intimés, le fait que le juge pénal n&apos;ait pas ordonné la démolition des ouvrages édifiés sans permis, eu égard aux circonstances atténuantes retenues dans chaque affaire, ne confère pas pour autant à ces constructions un caractère licite dont le défaut a justifié, précisément, la condamnation du contrevenant à des peines d&apos;amende.
 En revanche, la démolition des ouvrages illicites est devenue impossible par l&apos;effet de l&apos;autorité de la chose jugée au pénal.
 (?.)
 Il est un fait qu&apos;en cas de destruction fortuite du restaurant et de ses annexes, la SCI serait dans l&apos;impossibilité de les reconstruire à l&apos;identique, ainsi qu&apos;elle le fait valoir.
 En effet, ni l&apos;article L 111-5 du code de l&apos;urbanisme qui autorise la reconstruction à l&apos;identique des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de 10 ans ni l&apos;ancien article L 421-9 du même code qui prévoit une prescription décennale pour les constructions non conformes aux règles d&apos;urbanisme ne sont applicables en l&apos;espèce puisqu&apos;ils ne concernent que les constructions "régulièrement édifiées", ce qui n&apos;est pas le cas des extensions litigieuses qui ont été bâties de manière illicite ainsi que cela a déjà été rappelé dans les motifs qui précèdent.
 En cas de destruction accidentelle des ouvrages édifiés sans autorisation, la SCI sera dans l&apos;impossibilité d&apos;obtenir un permis pour les reconstruire à l&apos;identique puisque les constructions litigieuses contreviennent aux prescriptions du POS de la commune, ainsi que cela résulte du refus de régularisation délivré par la commune le 18 octobre 2010, en ce que :
 -elles sont situées à 1,02 mètre de la voie publique au lieu des 5 mètres minimum,
 -elles sont situées en limite séparative Nord Nord Est alors qu&apos;il doit exister une distance minimale de 4 mètres,
 -elles correspondent à une emprise au sol (271 m²) dépassant de plus du double l&apos;emprise maximale autorisée (134,25 m²),
 -elles ne proposent pas de place de stationnement alors que la surface du restaurant exigerait la création de 4 places de stationnement,