décision 16-18.087 du 29/06/2017,  partie 5


que ce devoir d'information et de conseil implique que l'agent immobilier fasse part des données concernant la consistance matérielle des lieux qui lui sont accessibles ; que la SARL ANDRAU IMMOBILIER, qui a admis avoir eu connaissance de la présence des fosses dans la partie enterrée du garage, n'établit pas avoir prévenu l'acheteur potentiel de leur existence et donc des risques de pollution qu'elles pouvaient engendrer, ni avoir transmis cette information aux notaires instrumentaires auxquels il ne saurait être reproché aucune faute concernant les vices ignorés par l'acheteur ; qu'en conséquence les consorts Z... Y... et la SARL ANDRAU IMMOBILIER seront condamnés in solidum à réparation et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre les notaires ; qu'en ce qui concerne les rapports du vendeur et de l'agent immobilier, au regard de l'étendue de ses manquements, la responsabilité de la SARL ANDRAU IMMOBILIER sera reconnue à hauteur de 25 % de l'ensemble des condamnations prononcées ; que les investigations techniques entreprises par sondages ont démontré que la pollution du sous-sol résultait des fuites provenant des cuves à essence et à huile enterrées sur 4 m à 4 m et demi de profondeur et que sur la première tranche de 50 cm à 1 m étaient accumulés les métaux lourds provenant de l'activité ordinaire du garage ; que le rapport existant entre les volumes pollués par cette dernière activité, dont tout un chacun pouvait avoir connaissance, et les volumes pollués par des cuves déficientes dont l'existence était ignorée de l'acheteur permet de laisser à la charge de ce dernier un quart du coût des travaux nécessaires pour remédier à la pollution globale ; qu'en vue de remédier aux conséquences de cette pollution, l'expert a proposé deux solutions, la première par décaissement et traitement des sols résiduels consistant en l'enlèvement des matériaux pollués du garage et du jardin avant la mise en place d'une infrastructure de type plancher longrine sur fondations spéciales, la seconde par traitement du sol in situ consistant dans le confinement des matériaux existants par le coulage d'une dalle de béton devant assurer l'étanchéité après dépollution des sols en place ; que l'expert précise que les deux solutions sont pérennes et garantissent le non-dépassement du seuil de tolérance de dépollution réglementaire ; qu'il indique avoir intégré dans le coût de réparation des deux propositions le traitement de la zone commune très partielle de la copropriété et que l'exécution et la surveillance de cette partie doivent s'imbriquer dans le projet global de décontamination sans avoir estimé la quote-part afférente ; qu'au regard du montant des coûts ainsi dégagés, de l'efficacité des travaux identiques dans les deux solutions, des délais d'exécution inférieurs, d'une moindre difficulté d'exécution s'agissant de la seconde d'entre elles, l'expert a préconisé la solution numéro 2 pour un montant HT de 165 000 €, incluant l'étude préliminaire et la détermination de la solution technique la plus adaptée selon le devis N..., que la cour retiendra également comme base d'évaluation des préjudices sans qu'il y ait lieu de recourir à un complément d'expertise ni de surseoir à statuer dans l'attente d'études complémentaires ; qu'en conséquence les consorts Z... Y... et la SARL ANDRAU IMMOBILIER seront condamnés in solidum à verser à la SCI ALSEL les trois quarts de cette somme, 123 750 € ; que les consorts Z... Y... et la SARL IMMOBILIER seront condamnés in solidum à verser à la SCI ALSEL l'intégralité de la somme de 11 960 € TTC représentant le coût de l'étude de diagnostic, tel que retenu par l'expert, à l'exclusion des frais du constat d'huissier dont l'utilité n'a pas été justifiée ; que s'agissant du préjudice de jouissance, il convient de constater que la SCI ALSEL a attendu plusieurs années avant d'envisager la mise en oeuvre de son projet de transformation des locaux et qu'elle ne précise ni la date à laquelle les travaux ont été interrompus, ni les conditions du logement de la personne à laquelle était destinée l'ouvrage ; qu'il lui sera alloué à ce titre, compte tenu de la part résiduelle qu'elle supporte, une somme de 20 000 € » ;
 
 1°) ALORS QUE le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en l'espèce, le vice affectant la chose réside dans la pollution des sols ayant pour origine les cuves ayant servi à l'activité de garagiste ; que, pour juger la clause de non garantie des vices cachés stipulée dans le contrat de vente inopérante, la cour a jugé qu'« Alain Y..., vendeur, a été le dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, époux de Madame Z... ; qu'il ne pouvait, en cette qualité, avoir ignoré les vices affectant les locaux » ; qu'en statuant de la sorte tandis que l'activité de garagiste de M. Y... impliquait qu'il ait eu connaissance de l'existence des cuves mais nullement de l'existence d'une pollution des sols, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ;