Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.740 du 30/09/2021,  partie 4


qu'à cette date, la classification des parcelles AB [Cadastre 4], AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 6], AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8], AB [Cadastre 9], AB [Cadastre 10], AB [Cadastre 11], AB [Cadastre 12] est celle résultant du POS approuvé le 17 janvier 1983 par la commune de [Localité 1] ; que les parcelles sont situées en zone Ndb et NCd et donc non constructibles () ;
 
 1°) ALORS QUE lorsque l'expropriation porte sur des biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différée, la date de référence est fixée à la date de publication de l'acte créant cette zone seulement si cette dérogation ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété de l'exproprié ; qu'ainsi l'application de cette règle dérogatoire plutôt que celle fixant la date de référence un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, ne doit pas priver l'exproprié de la possibilité de se prévaloir de règles d'urbanisme plus favorables ; qu'en se bornant à affirmer que la date de référence pour déterminer la situation d'urbanisme des terrains de M, [D] devait être fixée à la date de publication de l'arrêté délimitant le périmètre de la ZAD de [Adresse 7] et qu'à cette date les parcelles de M. [D] n'étaient pas constructibles en application du plan d'occupation des sols du 17 janvier 1983, sans vérifier comme elle y avait été invitée, si la situation d'urbanisme de ses parcelles n'avait pas été modifiée entre le 15 mai 2001 et le 2 décembre 2012 à la suite de l'entrée en vigueur du plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, privant ainsi M, [D] de la possibilité de bénéficier d'une nouvelle classification plus favorable de ses terrains, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme et L 322-3 du code de l'expropriation ;
 
 2°) ALORS QUE M. [D] et la [L] avaient fait valoir que si l'intention dolosive des autorités expropriantes la plus répandue consiste à modifier les règles d'urbanisme applicables à la parcelle expropriée pour en diminuer voire supprimer la constructibilité , la manoeuvre dolosive mise en oeuvre par le TCO était plus originale puisqu'elle consistait à engager la procédure d'expropriation de manière totalement injustifiée et abusive dans le cadre d'une ZAD, afin de bénéficier de la date de référence très favorable qu'entraîne cette procédure de réserve foncière : qu'en se bornant à affirmer, pour exclure toute intention dolosive du TCO, qu'il n'était établi à l'encontre du TCO aucun acte commis en dehors de la procédure d'expropriation, dans le but de diminuer la valeur des biens expropriés et par suite le montant de l'indemnité d'expropriation, sans répondre à ses conclusions déterminantes, la cour d'appel a méconnu les exigence de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QU'en se bornant à affirmer que la seule proximité de l'engagement de la procédure d'expropriation avec la date d'expiration de la ZAD ne suffisait pas à caractériser l'intention dolosive prêtée au TCO, sans vérifier, comme elle y avait été invitée, si la constitution d'une réserve foncière par le TCO ne constituait pas un détournement de procédure qui n'aurait pas été mené à bien sans l'aubaine que représentent l'intervention de la loi du 3 juin 2010 et le nouveau régime de la date de référence favorable au TCO qu'elle instaure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-2 du code de l'expropriation.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé les indemnités dues à [E] [D] pour l'expropriation des parcelles AB [Cadastre 4] de 647 m², AB [Cadastre 5] de 7.530 m², AB [Cadastre 6] de 776.764 m², AB [Cadastre 7] de 774 m², AB [Cadastre 8] de 942 m², AB [Cadastre 9] de 15 m², AB [Cadastre 10] de 54.645 m², AB [Cadastre 11] de 279 m² et AB [Cadastre 12] de 16.151 m² d'une superficie totale de 857.747 m² à un montant total de 28.460.509,02 euros, décomposée comme suit : 25.866.131,58 euros au titre de l'indemnité principale soit au titre de la valeur vénale du terrain : 17.154.940 euros et au titre de la valeur du tréfonds 8.711.191,58 euros ; 2.594.377,44 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
 
 AUX MOTIFS QUE () sur la situation privilégiée des parcelles ; la situation privilégiée d'un terrain s'apprécie concrètement, à la date de référence, soit le 15 mai 2001 ; qu'il est constant que les parcelles expropriées ne peuvent être considérées comme des terrains à bâtir, faute de répondre à la double condition de constructibilité et de viabilisation exigée par l'article L322-3 du code de l'expropriation ; que cependant, elles peuvent recevoir une valeur intermédiaire entre les parcelles agricoles et les parcelles de terrains à bâtir si leurs caractéristiques propres à la date de référence permettent de les placer en situation privilégiée ou hautement privilégiée ; qu'en l'espèce, les parcelles litigieuses forment un ensemble d'un seul tenant sur un profil de plaine au tracé régulier, à proximité immédiate du littoral constitué par la forêt domaniale sous le vent et le rivage, avec vue sur les montagnes ;