Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.334 du 03/11/2021,  partie 3



 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir annulé pour erreur sur les qualités substantielles le contrat de bail commercial conclu le 9 octobre 2012 entre la SCI [Adresse 2] et la société Atelier de Marrakech portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2], d'avoir condamné la SCI [Adresse 2] à rembourser à la société Atelier de Marrakech la somme de 6.500 € versée dans les lieux à titre de dépôt de garantie, d'avoir condamné la SCI [Adresse 2] à payer à la société Atelier de Marrakech une somme de 130.000 € à titre de dommages-intérêts et d'avoir limité à la somme de 37.000 € la condamnation de la société Atelier de Marrakech au profit de la SCI [Adresse 2] en contrepartie de la privation du local jusqu'au 21 mars 2016, date de restitution des locaux ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE la cour relève que le bail stipule que le bailleur s'était engagé à "mettre à disposition un conduit d'extraction des fumées de cuisson, nécessaires aux termes de la réglementation de sécurité contre l'incendie [] à l'exploitation des locaux conformément à leur destination [...]". Les travaux d'installation de cette extraction ont été réalisés par une entreprise mandatée par le bailleur, ainsi que cela résulte du courriel en date du 3 septembre 2012, adressé par la société Optireal agent immobilier mandaté par le bailleur à la gérante de la société Atelier de Marrakech ; que M. [I], expert judiciaire a constaté dans son rapport en page 12 que la hotte installée en cuisine devait être raccordée à la gaine d'extraction placée dans la courette ; qu'il n'a jamais été soutenu que ce raccordement ne pouvait être opéré ; qu'il s'en déduit, que la gaine mise en place par le bailleur, desservait les locaux pris à bail situés en sous-sol, dont l'affectation ne pouvait être que celle de cuisine ; que dans ces conditions, quand bien même le bail liant les parties, ne stipulerait-il pas expressément que la cuisine du restaurant devait être installée en sous-sol, cette particularité était entrée dans le champ contractuel ; qu'il entrait dans la commune intention des parties de permettre l'installation de la cuisine dans le sous-sol, lequel comportait selon le procès-verbal de constat en date du 17 octobre 2012 des branchements sanitaires et électriques, ainsi qu'un lavabo et une douchette, l'état des lieux d'entrée, précisant pour sa part qu'il existait au sous-sol un WC avec une "lunette sale (traces d'humidité et de calcaire)" ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que compte tenu de la taille réduite du local commercial du rez-de-chaussée de moins de 35 m², devant être réservé à la clientèle, l'installation de la cuisine au sous-sol était déterminante du consentement de la société locataire ; que le compte rendu de visite de M. [F], architecte de l'immeuble, après le rendez-vous du 11 janvier 2013, en présence tant de la locataire, de la bailleresse que des représentants du syndicat des copropriétaires mentionne que :
 - au sous-sol, l'ancienne évacuation des eaux usées ayant été coupée depuis de nombreuses années, il était prévu de la rétablir, ce qui supposait préalablement des travaux dans le sous-sol du local mitoyen ;
 - les réseaux d'évacuation en sous-sol devaient comporter un siphon de sol qui devait être repris par une pompe de relevage, mais ce réseau ne comportait pas de séparateurs de graisse ;
 - à défaut du raccordement au réseau d'égout de la cuisine, qui supposait notamment la reprise des embellissements du lot voisin, l'architecte notait qu'il conviendrait de "reprendre sur le réseau existant avec une pompe de relevage plus conséquente" ; qu'ainsi que l'ont relevé les premiers juges, il en résulte que lors de la conclusion du bail, le réseau d'évacuation des eaux vannes en sous-sol était insuffisant pour assurer l'évacuation des eaux usées d'un restaurant ; que l'expert judiciaire [I] a retenu dans son rapport déposé le 15 avril 2015 que le raccordement à la canalisation située au soussol est impossible car la pente qu'elle présente est insuffisante pour permettre une évacuation gravitaire ; que ces conclusions sont contestées par l'expert amiable de la SCI, cependant celui-ci se contente de critiquer le calcul effectué par l'expert [I], qui indique que la différence de hauteur est de 3 9cms, entre le local dont s'agit et le local voisin, en ayant visiblement oublié de reprendre dans le détail de son calcul "la hauteur hl sous dalle béton de 21cm" ; que pour autant, cet expert amiable, qui prétend que la différence ne serait que de 18cms et n'a procédé lui-même à aucune mesure, ne critique ainsi pas utilement les conclusions de l'expert judiciaire sur l'absence d'évacuation par gravitation et notamment en ce qu'il indique que les eaux dont s'agit ne peuvent s'évacuer gravitairement, car situés à une cote altimétrique plus basse que le niveau du sous-sol du local voisin ; que l'expert judiciaire, indique que seule une évacuation par pompe de relevage est possible avec un raccordement dans le plénum du plafond à une canalisation commune, ce qui constituerait une contrainte technique supplémentaire, en cas de dysfonctionnement, cette pompe de relevage devant être immergée dans un bac dégraisseur, aux dimensions adaptées selon le volume des rejets, pour être curée par aspiration ;