Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.655 du 15/11/2018,  partie 2



 Qu'elle ajoute qu les modifications alléguées des facteurs locaux de commercialité n'ont pas présenté d'incidence favorable sur le commerce exercé, d'abord par la société Le Mandarin de Boulogne (traiteur asiatique), puis par la société Les Deux Frères (restauration orientale), puis par elle-même (vente de kebabs) ;
 
 Considérant que la Sci du Souvenir réplique que tant au cours du bail expiré qu'à son échéance, date à laquelle il convient de se situer pour la fixation du loyer en renouvellement, l'activité contractuelle et réelle du preneur était une activité de restauration traditionnelle, que ce n'est que postérieurement à l'échéance du bail et à la cession du 18 juillet 2014 que la cessionnaire s'est réorientée vers une activité de restauration rapide spécialisée dans la vente de "kebabs", que la société Sofra ne saurait se servir de cette nouvelle activité dans le cadre du présent débat, le loyer devant être fixé en fonction de l'activité exercée à la date d'effet du congé, qu'ainsi, pour fixer le prix de bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013, la seule activité à retenir est celle de restauration traditionnelle qui a été mise en oeuvre durant toute la durée du bail ;
 
 Qu'elle oppose que la société Sofra ne peut écarter les conclusions de l'expert judiciaire en reprenant, d'une part, l'avis estimatif de son expert amiable Monsieur Y..., d'autre part, chacun des facteurs locaux de commercialité pour les analyser de manière isolée et conclure qu'un seul de ces facteurs ne serait pas significatif et ne permettrait pas d'accueillir une demande de déplafonnement, sans procéder à un examen d'ensemble ;
 
 Qu'elle soutient une modification notable des facteurs locaux de commercialité et la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative ;
 
 Considérant en droit que selon les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mensurant le coût de la construction ;
 
 Considérant qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ; que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ;
 
 Considérant que force est de constater que l'activité contractuelle convenue au bail est celle de café bar, restaurant ou alimentation, que la date à prendre en considération est celle du renouvellement du bail, soit le 1er octobre 2013, que l'avis estimatif de Monsieur Y... a été soumis à l'expert judiciaire Monsieur A... et contradictoirement débattu par les parties, de sorte que cet expert a procédé à un examen circonstancié ;
 
 Considérant que les locaux, sis [...] [...] , se décomposent comme suit :
 - au rez-de-chaussée : une boutique située à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble, une petite cuisine éclairée par un châssis donnant sur l'impasse longeant le mur pignon de gauche de l'immeuble, une pièce en façade sur la cour, au fond de la boutique et à droite un petit local de service, à gauche une réserve éclairée par une fenêtre donnant sur cour, la boutique est d'une superficie de 71,1 m²,
 - au premier étage de l'immeuble : un appartement composé d'une salle à manger, deux chambres, une cuisine, une entrée, un WC, d'une superficie de 46,4 m²,
 - au sous-sol de l'immeuble : une cave,
 - la boutique développe en devanture une terrasse de 26,5 m² pour laquelle le preneur est titulaire d'une autorisation d'occupation délivrée par la mairie de Boulogne pour une durée de 5 ans expirant en décembre 2019 ;
 
 Considérant que la Sci du Souvenir relève justement qu'au cours du bail écoulé le quartier a subi d'importantes modifications liées à des constructions et rénovations immobilière, dès lors que dans un périmètre de 400 m, l'expert a recensé 35 permis de construire accordé entre le 1er juillet 2004 et le 1er octobre 2013, ayant débouché sur la construction de 12 000 m² surface de plancher, soit 150 logements neufs ;
 
 Que dans le cadre de l'expertise, la société Sofra a contesté deux des références citées au motif qu'il s'agissait d'une reconstruction, contestation que l'expert a écarté à juste titre estimant que la construction d'un immeuble de six étages, à la place d'une maison d'un étage, emportant création de 33 logements neufs, ne pouvait être analysée comme une opération blanche ;