Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-14.256 du 13/01/2021,  partie 5


que notamment, les associés ou actionnaires sont personnellement soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, suivant le cas, pour la part des revenus sociaux correspondant à leurs droits dans la société ; que l'instruction BOI-PAT-ISF-30-50-10, publiée au bulletin officiel des finances publiques le 21 janvier 2014, admet que l'abattement prévu à l'article 885 S concerne également les parts de ces sociétés civile d'attribution mentionnées à l'article 1655 ter précité, dont les associés sont réputés être directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits, excluant en revanche de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier, alors même que l'immeuble détenu par la SCI dont le redevable est titulaire des parts constituerait la résidence principale de ce dernier ; qu'en l'espèce, il est constant que la SCI Grenouillle est une société de gestion ordinaire dont le but est de détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun, et non une société d'attribution dont le but est la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier pour le diviser ensuite entre les associés, l'achat en commun étant facilité par l'intermédiaire de la SCI ; qu'elle n'appartient donc pas à la catégorie de sociétés citées à l'article 1655 ter précité ; que les demandeurs considèrent que la doctrine administrative, en distinguant les sociétés civiles de l'article 1655 ter des sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier, ajoute à l'article 885 S une distinction qui n'a pas lieu d'être, alors que la jurisprudence admet que d'autres exonérations d'impôts s'appliquent indifféremment aux propriétaires directs ou aux associés d'une société civile immobilière, comme c'est le cas de l'exonération d'impôt sur le revenu des recettes de logements dont le propriétaire se réserve la jouissance, prévue à l'article 15-II du code général des impôts, ou encore l'exonération d'impôt sur la plus-value issue de la cession d'un immeuble constituant la résidence principale de son propriétaire prévue à l'article 150 U II 1° du même code ; que néanmoins, c'est à tort que les demandeurs soutiennent que la lettre de l'article 885 S du code général des impôts ne distingue nullement la détention directe de la détention indirecte de l'immeuble ; qu'en effet, ce texte prévoit l'occupation à titre de résidence principale du propriétaire de l'immeuble, ce que ne sont pas les associés d'une société civile immobilière qui a acquis un immeuble ; que c'est donc à bon droit que l'administration a considéré que M. et Mme O... ne pouvaient bénéficier de l'abattement de 30 % prévu à l'article 885 S pour le calcul de la valeur de leurs parts sociales ; que les demandeurs soutiennent encore que si l'on considère que la société civile immobilière ne s'est pas réservée l'usage du bien et met l'immeuble à la disposition gratuite de ses associés, les dispositions de l'article 761 du code général des impôts, qui disposent que pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de transmission, la valeur vénale réelle est réputée égale à la valeur libre de toute occupation, ne trouvent pas à s'appliquer et qu'une décote pour occupation effective à titre d'habitation principale par le contribuable et sa famille doit être appliquée à hauteur de 20 %, le bien devant être évalué en fonction de cette circonstance ; qu'or, l'administration a déjà appliqué une décote de 10 % pour contraintes juridiques et contractuelles sur la valeur des parts de la SCI, de sorte qu'elle a tenu compte de la circonstance de fait résultant de cette occupation, et les demandeurs n'indiquent pas en quoi cette décote serait insuffisante, compte tenu des contraintes rendant difficiles la vente de l'immeuble ou des parts sociales, alors même que le couple détient l'intégralité de ces parts et que l'immeuble est occupé par eux-mêmes et non par un tiers ; que dès lors, la décision de rejet de l'administration fiscale sera confirmée » (pp. 3 à 5 du jugement du TGI de Paris du 6 mars 2017) ;
 
 1°) Alors que, d'une part, il résulte du second alinéa de l'article 885 S du CGI qu'un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ; que la cour d'appel a retenu que cet article « ne distingue nullement la détention directe de la détention indirecte de l'immeuble » (p. 4, § 5, de l'arrêt attaqué) ; qu'il s'en déduit que le droit à l'abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble occupé à titre de résidence principale est ouvert aussi bien au propriétaire direct qu'au propriétaire indirect de cet immeuble ; que, par suite, l'associé porteur des parts d'une SCI qui possède un immeuble doit, en tant que propriétaire indirect de l'immeuble, se voir reconnaître le droit à l'abattement de 30 % ; qu'en l'occurrence, la cour d'appel a constaté que « le couple détient l'intégralité des parts » de la SCI (p. 4, § 6, de l'arrêt attaqué), laquelle est propriétaire la villa, de sorte que M. et Mme O... détiennent indirectement cette villa ;