Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.425 du 21/02/2019,  partie 2


qu'il s'ensuit que la bailleresse ne pourra s'en prévaloir que lors du second renouvellement suivant leur exécution, étant rappelé qu'il n'est pas contesté que le bailleur n'a pas participé au financement des travaux ; que les locaux loués sont « destinés uniquement au commerce de bijouterie, joaillerie, orfèvrerie, horlogerie, à l'exclusion de tout autre ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire en date du 20 décembre 2017 établi par M. V... que les locaux donnés à bail comprennent : au rez-de-chaussée, une boutique ( aire de vente, arrière boutique, bureau et sanitaires) au sous sol une cave non reliée, au 1er étage accessible depuis l'arrière boutique par un escalier étroit en mauvais état d'entretien et par les parties communes de l'immeuble (par escalier et par ascenseur) un appartement (entrée, séjour, salle à manger, chambre, cuisine, salle de douche avec Wc) et au 6ème étage, accessible par les parties communes de l'immeuble (par escalier er ascenseur) un studio comprenant un coin chambre et un coin cuisine et douche ; que M. V... a indiqué que la surface utile pour le commerce est de 60,70 m2, pour l'appartement de 59 m2 et de 18,5 m2 pour le studio au 6ème étage ; qu'il a précisé que le studio est composé d'une pièce principale et d'une pièce secondaire dans laquelle se trouve une douche et un coin kitchenette, et que pour le studio au 6ème étage, les Wc sont situés à l'extérieur du logement ; que le bail renouvelé par acte du 24 mars 1980 mentionne que les locaux donnés à bail comprennent en autres une chambre au 6ème étage ; que le renouvellement par acte sous seing privé du 22 mars 2001 fait un descriptif des locaux du 6ème étage : chambre formant le lot n° 24 du règlement de copropriété ; que le lot 24 est décrit dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division des 5 et 8 juin 1970 ainsi : « lot n° 24, dans le bâtiment A, au 6ème étage, droite : chambre et cuisine sur cour » ; que lors de sa visite, le 4 décembre 2008, M. W..., expert judiciaire qui avait été désigné dans le cadre de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé, au 1er avril 2007, décrit au 6ème étage une pièce principale et à la suite, une seconde pièce comprenant une kitchenette et un coin douche, d'une configuration identique au vu des photographies figurant aux deux rapports d'expertise judiciaire ; que la présence de la douche et de la cuisine est également mentionnée dans le rapport d'expertise amiable de M. N... du 30 mars 2017 ; que M. L... dans une estimation amiable de la valeur locative faite en février 1999 à la demande du bailleur décrit les locaux du 6ème ainsi : « chambre de service avec lavabo et Wc privatif » ; qu'il n'est nullement fait mention du coin cuisine et d'une douche ; que pour autant en l'absence d'élément venant corroborer que la cuisine n'existait pas avant le 1er janvier 1998, date d'effet du bail, cela ne suffit pas pour que le bailleur rapporte la preuve que la cuisine aurait été créée au cours du bail renouvelé par acte du 22 mars 2001, (à effet au 1er janvier 1998) dès lors que cet acte fait expressément référence à « une chambre formant le lot 24 » et que celui)-ci est décrit comme étant composé dans le règlement de copropriété et état descriptif de 1970 d'une « chambre et cuisine sur cour » ce qui correspond également au plan manifestement contemporain du règlement de copropriété figurant au rapport d'expertise de M. V... ; qu'au demeurant, au vu de la teneur du jugement entrepris, le bailleur ne s'était pas prévalu de la création d'une cuisine lors de la première instance ; que pour ce qui concerne la douche, il sera observé qu'elle n'est pas mentionnée au bail du 22 mars 2001, ni dans le lot 24 tel que décrit dans le règlement de copropriété de 1970, ni dans le plan sus visé ni dans le rapport amiable de M. L... de 1999 ; que la seule attestation émanant de Mme D... déclarant qu'elle effectuait le ménage de la chambre du 6ème étage chez les précédents locataires n'est pas suffisante pour établir que cette douche existait avant le bail conclu le 22 mars 2001, à effet du 1er janvier 1998 ; que de surcroît, la société R&C Lamot a admis dans ses conclusions en réplique et récapitulatives n°2 en première instance que « la salle de douche consiste à avoir déplacé la lavabo attenant à la douche pour des raisons de commodité », précision qui ne figurait curieusement pas dans ses écritures de première instance ; que la création de la douche par la société R&C Lamot au cours du bail renouvelé par acte du 22 mars 2001 à effet au 1er janvier 1998, qui a expiré le 30 mars 2007 constitue une amélioration de la partie habitation des locaux donnés à bail, plus précisément du studio du 6ème étage dont peut se prévaloir le preneur dans le cadre du bail renouvelé au 30 septembre 2015, s'agissent du second renouvellement suivant sa création ;