cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-17.313 du 17/05/2018,  partie 3


L'examen de l'article 13 du bail du 30 novembre 1987 révèle, de manière claire et sans ambiguïté, que les parties ont entendu offrir au bailleur une option entre trois modes de calcul du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2005, lors du premier renouvellement. En l'espèce, il est constant que Mme X... avait choisi le premier mode de calcul soit 40 % des sous-loyers nets de toutes charges. L'article 13 stipule ensuite expressément sur l'une des hypothèses susceptibles de se présenter au terme du bail renouvelé une première fois, à savoir sur l'hypothèse du non-renouvellement au 31 décembre 2013. L'absence de stipulation expresse dans cet article sur les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé lors d'un deuxième renouvellement n'est pas nécessairement le signe d'une carence ou d'une ambiguïté dans la manifestation de leur volonté. La seule stipulation relative à la fixation de l'indemnité d'éviction n'est pas de nature à révéler une telle carence ni une telle ambiguïté, en l'absence d'autres éléments révélateurs d'une commune intention des parties d'appliquer une nouvelle fois, lors du deuxième renouvellement, l'une ou l'autre des modalités de calcul offertes au bailleur. La SCI Cromaro Madeleine qui soutient qu'il existe une corrélation entre le calcul de l'indemnité d'éviction sur la base d'une capitalisation de 60 % des sous-loyers et le calcul du loyer du bail renouvelé lors du second renouvellement sur la base de 40 % des sous-loyers, ne raisonne, de surcroît, que sur l'une des options offertes au bailleur. La SCI Cromtaro Madeleine n'établit pas que la convention des parties n'est pas claire et n'est pas dépourvue d'ambiguïté de sorte qu'il n'y a pas lieu d'appliquer les règles d'interprétation des conventions prévues au code civil, sous peine sinon de dénaturer la convention des parties. En l'absence de stipulation expresse du bail sur la fixation du loyer du bail renouvelé, lors du deuxième renouvellement, ce loyer sera fixé par application des dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. »
 
 ALORS QUE, si une clause est ambiguë ou équivoque, le juge a le devoir, à peine de censure, de l'interpréter ; que si même une clause peut être a priori regardée comme claire et précise, elle devient ambigüe si elle compromet l'objet de la convention ou n'est pas en harmonie avec l'opération ; que l'ambiguïté découle également du rapprochement de cette clause avec d'autres clauses de la convention ; que l'indemnité d'éviction a par ailleurs pour objet de réparer le préjudice subi par le preneur, si le bail n'est pas renouvelé, par suite de l'obligation qui lui est faite de remettre les locaux au bailleur en fin de bail ; que dans l'hypothèse, telle que celle de l'espèce, où le bail est consenti à un preneur pour permettre à celui-ci de procéder à des sous-locations, le préjudice subi par le preneur est nécessairement fonction de la différence entre le loyer qu'il acquitte entre les mains du bailleur et les loyers qu'il perçoit auprès des sous-locataires ; qu'en se bornant à relever en l'espèce que le bail ne spécifiait pas le mode de calcul du loyer lors du bail à renouveler à compter du 1er janvier 2014 et que la clause fixant le mode de calcul de l'indemnité d'éviction, en cas de non renouvellement du bail à cette date, était indifférente, quand le mode de calcul de l'indemnité d'éviction était au contraire pertinent puisqu'il visait à rétablir la situation qui aurait été celle du preneur, à défaut de renouvellement, eu égard au montant du loyer payé entre les mains du bailleur et des loyers susceptibles d'être encaissés auprès du sous-locataire, les juges du fond ont estimé à tort qu'il n'y avait pas matière à interprétation [confirmation de l'opinion du juge selon laquelle « il n'y avait pas lieu d'interpréter le bail »] et partant violé les articles 12 du code de procédure civile, 1134 du code civil (1103 nouveau) et ensemble l'obligation faite aux juges d'interpréter une stipulation lorsqu'elle est équivoque ou ambigüe.

SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a, confirmant le jugement, décidé que l'application du loyer du bail, à compter du 1er janvier 2014, n'était pas régie par les stipulations de l'article 13 du bail du 30 novembre 1987, mais par les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code civil, puis a fixé le loyer du bail renouvelé à 758.000 par an hors taxes et hors charges ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Ceci exposé, Parti de R 145-8 du code de commerce dispose qu'il est tenu compte dans la détermination de la valeur locative du bail renouvelé des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.