Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.872 du 05/11/2020,  partie 5



 Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité due par l'EPA ORS A à Monsieur H... à la somme de 905.533 euros, se décomposant comme suit : -indemnité principale : 787.968 euros ; -indemnité de remploi : 79.797 euros ; -indemnité de perte de loyers : 37.768 euros ;
 
 Aux motifs, sur l'indemnité principale, sur la qualité de propriétaire de Monsieur H..., que comme indiqué par l'EPA ORSA, Monsieur H... demande un changement de la méthode d'estimation retenue par le premier juge, à savoir celle de la récupération foncière, en soulignant que dans son mémoire de saisine, il avait indiqué que les constructions actuelles avaient été édifiées à l'initiative du locataire et qu'elles ne constituaient pas sa propriété.
 Il ressort d'ailleurs du procès-verbal de transport et de visite sur les lieux du 6 octobre 2015, que le premier juge a indiqué : « II est constant que les constructions légères qui figurent sur le terrain ne sont pas la propriété de Monsieur H..., mais du locataire ».
 Monsieur H..., qui se revendique désormais en appel propriétaire, explique que son père Monsieur A... H..., avait hérité de ce terrain en 1972par suite du décès de Madame K... ; en raison de la santé déclinante de son père, il a pris en charge la gestion de ce dossier et a alors fait face à un locataire qui a affirmé être le propriétaire des constructions lors du transport sur les lieux le 4 décembre 2008, réitéré lors du transport du 6 octobre 2015 ; c'est donc en toute bonne foi, qu'il a pu conclure, en première instance, que les constructions constituaient la propriété du locataire.
 Pour démontrer qu'il est bien propriétaire de ces constructions, il indique que par acte enregistré le 1er juin 1989 à la recette de l'Hay les Rosés, la société Chevilly auto sports a procédé à l'acquisition auprès des établissements Pfister qui pourtant ne fait nullement mention d'une quelconque propriété des constructions (pièce numéro 48), que cette société n'a jamais fait état d'une quelconque mention d'une immobilisation au titre des constructions dans le cadre de la déclaration fiscale des bilans d'activité (pièce numéro 20), que dans le cadre d'un litige avec cette société en 1977, les constructions étaient déjà mentionnées (pièce numéro 51), ainsi que dans le cadre du mémoire de l'administrateur judiciaire de la société Pfister (pièce N° 52) et que ces constructions étaient également constatées par jugement du tribunal d'instance de Créteil du 30 janvier 1980 (pièce numéro 53). Ces constructions existaient donc avant la location Ashley Auto sport par Madame H..., celle-ci n'a jamais mis en application le droit de démolition des constructions et le locataire n'a jamais demandé une quelconque indemnité lors de la négociation de son indemnité d'éviction ; en tout état de cause, il y aurait contradiction à lui faire supporter les coûts de démolition. Il est acquis que le locataire de la société Chevilly auto sports a fait l'objet d'une fixation judiciaire de son indemnité par jugement du 22 mai 2017 (pièce numéro 6), sans revendiquer l'indemnisation des constructions.
 Aux termes de l'article L 311-8 du code de l'expropriation, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamant et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant d'indemnité et à l'application des articles L 242-1 à L 242-7, L 322-12, L 423-2 et L 423-3, le juge fixe, indépendamment de ses constatations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.
 Il est de principe que dans le cadre de cette notion de contestation sérieuse, le juge de l'expropriation est incompétent pour se prononcer sur le droit de la propriété des constructions élevées par le locataire sur le terrain qui lui a été donné à bail, et pour trancher un problème de propriété.
 Cependant il doit s'agir d'une contestation sérieuse ; or Monsieur H... a reconnu dans son mémoire de saisine, qu'il n'était pas le propriétaire des constructions ; le premier juge a indiqué dans le procès-verbal de transport, qu'il était constant que les constructions légères qui figuraient sur le terrain n'étaient pas la propriété de Monsieur H..., mais du locataire, ce qui n'a jamais été contesté tout au long de la première instance ; cela correspond en outre au bail en cours dont bénéficiait le preneur, la SARL cheville Autosport renouvelé en 2014 qui indique (pièce numéro 16) : « désignation : un terrain sis à [...] ), cadastré section [...] d'une superficie de 3365 m². Tel que ce terrain existe, le preneur déclarant parfaitement les connaître pour l'occuper déjà ». En outre dans l'article : « restitution des lieux : enfin de bail, le preneur devra démolir à ses frais les constructions qu'il aura pu édifier en vertu de la clause qui précède, à moins qu'il ne préfère les abandonner au bailleur sans indemnité. Dans tous les cas, le bailleur aura toujours le droit de demander le rétablissement du terrain loué dans son état primitif, c'est-à-dire parfaitement nivelé aux frais du preneur, s'il le juge à propos ».