décision 16-15.443 du 18/05/2017,  partie 3


que selon l'expert judiciaire M. Z... ayant clos son rapport le 3 mars 2012, le complexe sportif est abandonné les façades extérieures sont revêtues de tags et la végétation envahit le terrain et le parking ; que les locaux sont en très mauvais état d'entretien, ils ont été vandalisés et les équipements et aménagements ont disparu ; que l'expert précise que le preneur n'a pas respecté son obligation d'entretien ; que le montant des travaux de remise en état s'élève à la somme de 1.195.991 euros TTC et est lié à l'absence d'entretien et aux dégradations très importantes faites par les squatters après la cessation d'activité entre 2005 et 2011 ; que l'expert mentionne que la valeur de ce complexe sportif s'il avait été entretenu pourrait être de 3.400.000 euros TTC et la valeur actuelle peut être estimée à 2.204.000 euros soit 3.400.000 euros – 1.195.991 euros ; que le bien a été vendu le 17 février 2011 à la mairie de Buc sans que l'expert judiciaire soit informé pour la somme de 1.450.000 euros sur la base d'un avis des domaines du 1er décembre 2010 ne prenant en compte que la valeur du terrain ; qu'il en est résulté que la procédure d'expropriation engagée devant le juge de l'expropriation de Versailles n'a pas été maintenue ; que la demande de réparation formée par la société FSB peut être accueillie favorablement s'il est constaté qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle de la société Foncière des Régions et un lien avec cette faute ; que la société FSB doit établir le principe et le quantum du préjudice allégué ; que le rapport permet d'établir que si le locataire n'a pas entretenu le bien, les dégradations sont également imputables pour une part importante aux squatters entre la cessation d'activité en 2005 jusqu'en 2011 ; que l'expert judiciaire a décrit avec précision le coût des travaux de remise en état dus selon lui au non-entretien du bien ayant subi de nombreux actes de vandalisme depuis 2005, date d'abandon des locaux à la somme de 982.875 euros HT soit 1.175.518 euros TTC ; que le locataire devait selon son contrat remettre les lieux en état au bailleur nonobstant le fait que ce bien ait été vendu et sans qu'une mise en demeure lui soit envoyée ; que la Foncière des Régions demande de déduire le coût d'installation du chantier mais cette demande est sans objet puisque l'expert ne l'a pas comptabilisée du fait justement de la non-réalisation des travaux ; qu'en conséquence, il y a lieu de condamner la société Foncière des Régions à payer la somme de 1.175.518,50 euros TTC car la société FSB ne récupère pas la TVA ;
 
 1°- ALORS QUE les dommages et intérêts dus au créancier sont en général de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; qu'en allouant à la bailleresse une indemnité représentant le coût des travaux de remise en état des lieux après avoir constaté que le bien avait été vendu et que les travaux ne seraient pas réalisés, ce dont il résulte que le préjudice réparé est inexistant, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1149 du code civil qu'elle a violé ;
 
 2°- ALORS QU'en allouant à la société FSB une somme représentant le montant de la TVA qui serait due sur le prix des travaux de remise en état, après avoir constaté que le bien est vendu, que ces travaux ne seront pas réalisés, ce dont il résulte que la société FSB n'aura aucune TVA à régler, la Cour d'appel a violé de plus fort l'article 1149 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Foncière des Régions de sa demande tendant à voir dire et juger que les sociétés aux droits desquelles se trouve aujourd'hui la société Bpifrance Financement ont commis des fautes et tendant à voir condamner cette dernière à lui payer la somme de 735.000 euros à titre de dommages et intérêts et à la garantir au titre des sommes qui pourraient être mises à sa charge ;

AUX MOTIFS QUE la Foncière des Régions soutient que la société Bpifrance a engagé sa responsabilité vis-à-vis d'elle sur le fondement des articles 1991 et 1992, 1147 et subsidiairement 1382 et 1383 du même code ; qu'elle demande la somme de 735.000 euros de dommages et intérêts au titre des loyers payés entre la période 2000-2009 à la suite des condamnations judiciaires et la garantie pour les condamnations mises à sa charge au titre de l'obligation d'entretien, car :
 - depuis le départ la société de tennis a été défaillante dans le paiement des loyers du contrat de crédit-bail pris en charge par le CEPME qui n'a pas demandé la résiliation du bail et qu'ainsi l'immeuble pouvait être repris en bon état,
 - le CEPME a obtenu un jugement d'expulsion de RTC le 6 décembre 1996 mais n'a pas fait exécuter la décision jusqu'en 2005 date de liquidation judiciaire,