Cour d'appel de Metz, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-14.520 du 10/03/2021,  partie 4


qu'or, Me V... ne démontre pas qu'il aurait attiré l'attention des promettants sur le fait que la clause intitulée "clause pénale" insérée dans la promesse unilatérale de vente du 19 mars 2009 ne serait efficace qu'en cas de levée d'option préalable de la part du bénéficiaire de la promesse et ne pourrait déployer les mêmes effets juridiques qu'une clause d'indemnité d'immobilisation ; qu'il ne justifie pas non plus avoir relevé, lors de la préparation ou l'établissement de l'acte, que la stipulation d'une seule clause pénale priverait les appelants de toute indemnité et contrepartie en cas de simple exercice, par la société Nancy Renov'imm, de son droit de ne pas lever l'option, de sorte que l'opération instrumentée serait, dans ce cas, dépourvue de toute contrepartie pour les promettants et leurs intérêts non protégés ; que si Me V... soutient que l'acte litigieux est un acte clair, non sujet a interprétation et représentant en tant que tel la commune intention des parties qui ont toutes deux signé cet acte authentique lecture faite, ces affirmations ne sont pas de nature à démontrer que, préalablement à la signature dudit acte, le notaire aurait attiré l'attention des appelants sur ses conséquences et, plus particulièrement, sur l'absence de prévision d'une clause d'indemnité d'immobilisation de nature à protéger efficacement les intérêts de ses clients ; que ces affirmations ne démontrent pas davantage que les appelants auraient choisi, en connaissance de cause, de ne pas insérer une telle clause ; qu'il n'est donc pas avéré que l'acte litigieux reflète la commune intention des parties suite à une exécution effective, par le notaire, de son devoir de conseil ; que le fait que la promesse synallagmatique de vente signée ultérieurement, le 26 juin 2009, par les appelants au bénéfice de la société Toutimmo, ait prévu une clause stipulant une indemnité d'immobilisation n'est pas non plus de nature à démontrer que les appelants avaient précédemment eu connaissance de cette possibilité et de son opportunité lors de l'établissement la promesse du 19 mars 2009 ; qu'en tout état de cause, ces deux actes sont de natures différentes – à savoir une promesse synallagmatique de vente dans un cas et une promesse unilatérale dans l'autre – et n'appellent donc pas les mêmes contenus et, partant, les mêmes conseils de la part du notaire, afin de protéger au mieux les intérêts respectifs des parties ; que le contenu de la promesse synallagmatique ne permet donc pas d'établir que Me V... aurait bien rempli son devoir de conseil envers les promettants quant au contenu de la promesse unilatérale de vente ; qu'en outre, la Cour relève que dans la consultation établie par le professeur W... C... le 23 octobre 2011 à la demande de M. K... et des sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H..., régulièrement soumise aux débats et à la contradiction des intimés, celuici relève "le caractère tout à fait inhabituel des montages juridiques qui sous-tendent les promesses" litigieuses, note qu'il existe une "pleine confusion, puisqu'il y est fait état de clause pénale, la où il conviendrait de raisonner en termes d'indemnité d'immobilisation et d'indemnité d'immobilisation, là où il conviendrait de raisonner en termes de clause pénale" et souligne le maniement "très imparfait" des concepts juridiques dans la rédaction de ces actes, malgré une jurisprudence contemporaine établie à cet égard ; que ces éléments confirment que les choix rédactionnels des promesses de vente litigieuse faits par Me V... sont effectivement inhabituels en ce qu'ils ne permettent pas de garantir, au mieux, les intérêts de ses clients et ce, sans que le notaire justifie du caractère éclairé de ce choix peu usuel par M. K... intervenant pour les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H... ; que la Cour relève de plus que les intimés ne produisent aucune pièce relative au fond de l'action autre que celles produites par les appelants (à savoir les deux actes authentiques litigieux, le jugement du tribunal de grande instance de Nancy précité et une consultation juridique du professeur W... C... établie à la demande des appelants dans le cadre de la procédure intervenue devant les juridictions nancéiennes) et ne versent donc aux débats aucun autre élément qui permettrait d'établir la bonne exécution des obligations du notaire envers ces derniers ; qu'il ressort donc de l'ensemble de ces éléments et constatations que Me V... a manqué à son obligation de conseil et commis une faute envers M. K..., ès qualités, et les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, Isare, en n'éclairant pas ces derniers sur la nature et l'absence d'efficacité de la clause pénale insérée dans la promesse unilatérale de vente ni sur l'opportunité d'y insérer une clause d'indemnité d'immobilisation ; que s'agissant de la faute reprochée à Me V..., consistant a n'avoir pas prévu de clause pénale dans l'acte du 26 juin 2009, les appelants indiquent en page 12 de leurs dernières conclusions que ce manquement n'a pas eu de conséquence car la promesse synallagmatique de vente s'est transformée en vente ; qu'ils ne formulent d'ailleurs à cet égard aucune demande d'indemnisation ; qu'il n'y a donc pas lieu d'examiner plus en avant ce moyen dont les appelants ne tirent aucune conséquence ;