Cour d'appel de Versailles
4E, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.042 du 30/01/2019,  partie 3



 Aux motifs que Description Il s'agit d'une parcelle de 388 m² située Chandon à Gennevilliers sur laquelle, est édifiée une copropriété composée d'un ensemble immobilier de deux locaux, pour l'un à usage d'atelier et pour l'autre de garage/remise, en état très vétuste avec une toiture en tôle ondulée.
 
 Ces deux lots sont très vétustes en mauvais état, avec un hangar dont le sol est en béton le plafond et les murs en tôles ondulées. Cet hangar dessert deux garages et trois remises qui étaient autrefois à usage de garage.
 
 L'ensemble est libre et situé en zone Uacr qui est en centre urbain. Selon l'expropriant, cette zone est destinée à accueillir de l'habitat, du commerce et des équipements publics.
 
 La date de référence non contestée se situe le 30 mars 2011.
 
 La parcelle est d'une contenance de 388 m² mais le lot de l'appelant de 122 m² représente les 840/1000 èmes de la copropriété, soit une surface de 326 m², non contestée par les parties.
 
 Le prix Les indemnités doivent être fixées à la date du jugement.
 
 Le premier juge a fixé le prix au m² à 425 euros, l'appelant demande la somme de 1000 euros le m², l'expropriant propose de confirmer le jugement et le commissaire du gouvernement retient 520 euros le m². En première instance, l'appelant avait sollicité la somme de 798 euros le m².
 
 Monsieur X... conteste le jugement car il écarté des références devant être prises en compte pour une valeur moyenne de 760 euros le m² et a écarté des références retenues par le commissaire du gouvernement car il s'agirait de droit à construire alors que les références en comportent obligatoirement de même que son terrain. Il critique les références retenues car elles portent sur des ventes non comparables car devant être aménagées et non à bâtir. Il demande la somme de 317 300 euros.
 
 La SEMAG 92 retient la méthode de la récupération foncière sans calculer de frais de démolition et conteste les références de l'appelant car ne portant pas sur la même zone ou sur des droits à construire et la méthode utilisée par l'expert de ce dernier car trop aléatoire et non retenue par la jurisprudence. Elle précise que tenant compte de ses références, de ceux du commissaire du gouvernement portant sur des terrains à bâtir et du fait que l'exproprié n'a qu'un droit de jouissance justifiant un abattement, elle demande de confirmer le jugement critiquant les références de l'appelant.
 
 Le commissaire du gouvernement en appel verse des références portant sur une moyenne de 520 euros le m² et un prix médian de 499 euros. Il conteste la méthode dite du promoteur car elle se projette dans le futur. Il propose d'évaluer le bien libre selon la méthode de la récupération foncière compte tenu de la vétusté des biens en calculant des frais de démolition.
 
 L'expert amiable de l'appelant retient 798 euros du m² lors de son rapport clos le 10 avril 2014 en se fondant sur la méthode dite du 'promoteur' et sur des références dans des zones différentes. Il donne des références portant sur des pavillons, des appartements pour calculer le prix sur la base de la méthode dite du 'promoteur'. La cour observe qu'il ne tient pas compte des références de la zone Ua revendiquées par l'appelant dont il a obligatoirement eu connaissance.
 
 S'agissant de la méthode 'dite du promoteur' retenue par l'expert amiable de l'appelant, elle consiste à partir du prix prévisionnel de vente d'une opération projetée à reconstituer les différents coûts grevant l'opération ( frais de construction, financier, honoraires, marge) pour parvenir au final par soustraction à la valeur du terrain.
 
 Toutefois, cette méthode trop aléatoire n'est pas retenue par les juridictions sauf s'il n'en existe pas d'autres possibles. En l'espèce, il existe des termes de comparaison, en conséquence, la méthode dite du 'promoteur' doit être écartée.
 
 Les références en zone UD doivent être écartées n'étant pas dans une zone semblable, à celle du bien objet du litige. Il ne peut être déduit que du seul fait du classement en zone Ua, le bien est plus cher si cela n'est pas corroboré par les références, étant observé que dans les références le Cos de la zone Ua n'est pas obligatoirement de 2,5 contrairement à ce qui est soutenu.
 
 En effet, il est cohérent de dire qu'un terrain en centre ville ancien composé en partie de constructions vétustes, sans confort et sans hauteur, tel que le bien de l'appelant et celui de son voisin, va devoir être aménagé pour recevoir des immeubles de grande hauteur et des parkings en sous-sol. Il est de même pour les voies de circulation.
 
 L'appelant verse les mêmes références qu'en première instance et ajoute une vente de mars 2014, proche au 26 de la même rue, pour le prix de 1066 euros le m² avec un bâtiment à usage d'activité. Cette référence ne peut être retenue ayant une construction.