décision 17-11.985 du 08/03/2018,  partie 7


En l'espèce, pour l'année 2011, le relevé individuel de régularisation de charges a été adressé aux locataires le 25 septembre 2012, avec comme date d'exigibilité le 12 novembre 2012. L'OPH Pays d'Aix Habitat, qui invoque la prescription de l'action, ne précise pas la date à laquelle le paiement de cette régularisation a été fait. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action pour les charges de l'année 2011 sera rejetée » ;
 
 ALORS QUE : les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ; qu'en rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription après avoir constaté que la date d'exigibilité des charges litigieuses avait été fixée au 12 novembre 2012 et que Mme C... avait introduit son action en répétition le 4 janvier 2016, le tribunal a violé l'article 68 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné l'EPIC Pays d'Aix Habitat à payer 1.696,53 euros à Mme Marie-Claire C..., au titre des sommes indûment versées pour les salaires des agents d'entretien ;
 
 AUX MOTIFS QUE : « selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1. des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2. des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée  . La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précité. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provision sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsqu'un bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collective. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires »  . Sur la demande relative aux salaires des agents d'entretien : selon l'article 2 du décret du 26 août 1987 : « c) lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à ces rémunérations et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches. Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul cette tâche. Un couple de gardiens ou de concierges qui assurent, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l'application du présent article  . d) lorsqu'un employé d'immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles en totalité au titre des charges récupérables   ». En l'occurrence, l'OPH Pays d'Aix Habitat indique ne pas employer de gardien d'immeuble ou de concierge, mais uniquement des employés d'immeubles. Il ajoute que le décret du 19 décembre 2008, applicable à partir du 1er janvier 2009, a assoupli les conditions de récupération des salaires des gardiens et employés d'immeubles.