Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-11.146 du 14/10/2020,  partie 4


que la prise en compte de ce prix de vente dans l'appréciation de la valeur des parts de cette société telle que déclarée à la succession de Q... C... et telle que réévaluée dans la décision du 20 septembre 2013 est donc justifiée de même que la prise en compte des actifs mobiliers de la société SIGEP et de son passif ; que dans ces conditions, le recours à la méthode de comparaison des prix de vente de biens juridiquement similaires comme sa combinaison avec des méthodes d'évaluation dites financières proposé par Mme H... C... X... ne saurait présenter plus de pertinence que les éléments retenus par l'administration fiscale et la méthode de valorisation appliquée ; qu'à ce titre, il convient de relever que les huit ventes de locaux à usage de bureaux situés à [...] présentées dans le rapport de M. A... recueillis dans la base de données des notaires ont eu lieu majoritairement en 2008 et 2009 alors que le décès est survenu en août 2010 et qu'elles portent toutes sur des biens d'une superficie largement inférieure (de 64 à 697 m²) à celle de l'ensemble immobilier de la société SIGEP (2343 m²) ; que de plus, elle font ressortir un prix au mètre carré de l'ordre de 3000 à 5000 €, alors que M. A... retient, sans en donner l'explication, une valeur moyenne de 1.100 € le mètre carré, la promesse de vente du bien de la société SIGEP faisant pour sa part ressortir un prix au mètre carré de 3243 € ; qu'il est également à souligner que la vente de la parcelle voisine d'une superficie de 1455 m² dite Terrain CAT, située [...] par la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest à la société Cogedim Résidence, constituant l'une des conditions suspensives de la promesse, a été approuvée le 10 mai 2012 au prix de 7.810.000 € ; que dans ces conditions, Mme H... C... X... ne rapporte pas la preuve de l'erreur affectant la valeur des 5367 parts sociales de la SCI SIGEP telle qu'initialement déclarée puis retenue par l'administration fiscale dans sa décision d'admission partielle du 20 septembre 2013 en ce qu'elle se base sur la valeur du bien immobilier situé [...] correspondant à un tiers du prix de 7.600.000 € stipulé dans la promesse de vente dudit bien en date du 7 mai 2010 ;
 
 1° ALORS QUE la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait déterminé le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt ; que la valeur des biens compris dans une succession doit être établie en l'état de ces biens au jour du décès et les circonstances postérieures ne peuvent affecter cette valeur; qu'en affirmant néanmoins, pour débouter Mme H... C... X... de ses demandes, que la promesse de vente sous conditions suspensives, consentie par la société SIGEP à la société Cogedim Résidence le 7 mai 2010 pour un prix de 7.600.000 €, était devenue caduque faute de réalisation dans les délais des conditions suspensives notamment celle portant sur l'acquisition par la bénéficiaire du terrain voisin, la vente ayant ensuite été conclue le 7 juillet 2016 pour un montant de 8.100.000 €, la cour d'appel, qui s'est fondée sur un élément postérieur à la date du décès, a violé les articles 666, 761 du code général des impôts et R194 alinéa 2 du livre des procédures fiscales;
 
 2° ALORS QUE la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait déterminé le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt ; que la valeur des biens compris dans une succession doit être établie en l'état de ces biens au jour du décès et les circonstances postérieures ne peuvent affecter cette valeur; qu'en affirmant encore que la vente de la parcelle voisine d'une superficie de 1455 m², dite terrain CAT, située [...] par la Communauté d'agglomération Grand Paris Seine Ouest à la société Cogedim a été approuvée le 10 mai 2012 au prix de 7.810.000 €, la cour d'appel, qui s'est fondée sur un élément postérieur à la date du décès, a violé les articles 666, 761 du code général des impôts et R194 alinéa 2 du livre des procédures fiscales;
 
 3° ALORS QUE la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait déterminé le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt; que la moins value résultant de l'existence d'un bail doit être prise en considération pour fixer la valeur vénale du bien qui en est l'objet, dont ce bail affecte la valeur intrinsèque au jour du fait générateur de l'impôt ;