décision 16-18.895 du 18/01/2018,  partie 5


qu'en affirmant que la société Gsi-Vitronet n'établissait pas le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, sans rechercher si ces dysfonctionnements et désordres ne caractérisaient pas une méconnaissance de l'obligation incombant au bailleur de louer un logement décent répondant à des conditions minimales de confort et d'habitabilité, la cour d'appel, qui a par ailleurs relevé l'insuffisance des travaux d'électricité réalisés par le bailleur, et des fuites pour partie imputables à ce dernier se trouvant notamment à l'origine des disjonctions du système électrique, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 du code civil et 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;
 
 5°) ALORS enfin et en toute hypothèse QUE le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement conforme à son usage d'habitation, en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, l'obligation de délivrance englobant l'obligation de louer des lieux conformes à leur destination contractuelle ; qu'en l'espèce, la société Gsi-Vitronet faisait valoir, au vu des conclusions du rapport d'expertise, que la méconnaissance de l'obligation de délivrance du bailleur résultait de ce que, en raison de la vétusté de l'immeuble et de l'insuffisance des travaux qui y avaient été exécutés par la société Fiesta, non seulement les locaux loués étaient affectés de nombreuses fuites, que la cour d'appel a du reste en partie imputées au bailleur, qui avaient provoqué l'effondrement de plafonds, et étaient munis d'une installation électrique insuffisante, ainsi que la cour d'appel l'a elle-même constaté, mais de plus les radiateurs étaient équipés de robinets très anciens datant de l'origine de l'immeuble, de sorte que les occupants avaient rencontré des difficultés à se chauffer et dû recourir à des convecteurs électriques, ce qui, suivant les constatations mêmes de la cour d'appel, avait entraîné une surcharge des circuits électriques et des disjonctions intempestives, et que plus généralement, l'immeuble ne répondait pas aux normes de sécurité, le rapport d'expertise ayant relevé que le bâtiment n'était pas conforme à la règlementation pour l'incendie et l'installation électrique, et que l'ascenseur n'était pas conforme aux normes de sécurité ; qu'en affirmant que la société Gsi-Vitronet n'établissait pas le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, sans rechercher si l'ensemble des dysfonctionnements et désordres invoqués par la société Gsi-Vitronet, sur lesquels elle ne s'est pas expliquée, ne faisaient pas obstacle à une délivrance de l'immeuble conforme à son usage d'habitation et à sa destination et en bon état d'usage et de réparation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR condamné la société Gsi-Vitronet à payer à la société Fiesta les sommes de 110 032 euros, au titre des loyers et 38 331,64 euros au titre des charges locatives ;
 
 AUX MOTIFS QUE la SARL Fiesta a donné à bail d'habitation en meublé à la SAS Groupe services industrie Vitronet (GSI-Vitronet) un immeuble d'habitation situé sur la commune de [...] (Savoie). Le bail était consenti pour 36 chambres et une capacité de 40 personnes, pour une durée d'un an avec effet au 1er novembre 2006, le loyer étant fixé à la somme de 110 000 € par an hors taxes et hors charges ; qu'un second bail concernant le même immeuble a été conclu pour la période du 1er novembre 2007 au 31 octobre 2008, 45 chambres étant louées pour une capacité de 60 personnes, le prix du bail étant fixé à la somme de 184 000 € par an hors taxes et hors charges ; que par courrier en date du 14 avril 2008, le conseil de la société GSI-Vitronet a informé la société Fiesta de son intention de résilier le bail aux torts exclusifs du bailleur à compter du 30 avril 2008 ; que par courrier du 29 avril 2008, la société Fiesta a contesté cette rupture anticipée ; que la société Fiesta a alors fait assigner la société GSI-Vitronet devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Albertville aux fins d'expertise ; que par ordonnance de référé en date du 8 juillet 2008, M. Y... a été désigné pour procéder à l'expertise ;
 que l'expert judiciaire a déposé son rapport le 24 mars 2010 ; que par acte d'huissier de justice en date du 23 mars 2011, la société Fiesta a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Rennes la société GSI-Vitronet aux fins d'obtenir l'indemnisation de la perte de loyers ainsi que le paiement des travaux de remise en état ; que par le jugement déféré, le tribunal de grande instance a considéré que le preneur était fondé à invoquer un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur et donc à se prévaloir de la résiliation anticipée du bail, dans la mesure où le bailleur ne s'était pas assuré que les exigences minimales en termes de confort et d'habitabilité étaient assurées ; que le premier juge a ensuite procédé à un partage de responsabilité à hauteur de 50% pour le preneur, reconnaissant que certaines des dégradations lui étaient imputables ;