Cour d'appel de Toulouse
20, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.162 du 19/12/2019,  partie 4


qu'en conséquence il y a lieu de rejeter les prétentions formulées à cet égard par les bailleresses, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les conséquences qu'elles souhaitaient en tirer en ce qui concerne l'appréciation de la valeur locative ; qu'en ce qui concerne la destination du bail, il y a lieu d'observer qu'il n'en est fait nulle mention ni dans le bail notarié d'origine ni dans les actes ultérieurs ; que dans un tel cas, l'article 1728 du Code civil prescrit de se référer à la commune intention des parties ; qu'il résulte des documents produits aux débats que tant le bailleur d'origine que les successeurs dans le fonds de commerce ont tous exercé l'activité de boulanger-pâtissier, leur profession étant expressément mentionnée dans le bail de 1959 ; que par ailleurs le local est identifié par une enseigne faïencée comme étant une boulangerie-pâtisserie à laquelle a été adjointe une activité de salon de thé par accord ultérieur du bailleur ; que l'agencement des locaux tels que décrits dans les différents rapports produits aux débats confirment cette destination ; qu'il doit donc être considéré que les parties ont destiné les locaux à un usage exclusif de boulangerie- pâtisserie-salon de thé dont la destination ne peut être changée sans l'accord du bailleur, à moins de mettre en oeuvre les règles de déspécialisation prévues par l'article 145–51 du code de commerce pour le locataire qui demande à bénéficier de ses droits à la retraite ; qu'en ce qui concerne la clause exigeant l'accord exprès et par écrit du bailleur pour la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce, il s'agit d'une clause restrictive de la faculté du cession mais elle ne peut avoir pour effet d'interdire toute cession dès lors que le locataire a toujours la possibilité de saisir le juge en cas de refus injustifié de la part du bailleur ; qu'au vu de ces éléments, les appelantes ne peuvent être suivies dans leurs explications tendant à voir minorer la valeur du droit au bail puisque le fonds n'est pas incessible et que son potentiel de développement demeure intact en raison de son emplacement favorable ; qu'il est d'ailleurs justifié dans le cours de la procédure du fait que les appelantes ont , après le départ des époux T..., conclu un nouveau bail avec un repreneur qui exerce une activité de boulangerie, viennoiserie, pâtisserie, sandwicherie et à titre accessoire, vente de boissons à emporter, moyennant un loyer annuel de 24 000 euros pour le seul local commercial du rez-de-chaussée, somme qui confirme l'appréciation portée par l'expert en 2007 puisqu'à cette date, il évaluait la valeur locative de la partie commerciale à 18 117 euros par an ; qu'il y a lieu en définitive d'écarter tout coefficient de minoration et de dire que l'indemnité d'éviction sera fixée à la valeur du droit au bail pris isolément pour le montant fixé par le premier juge » (arrêt attaqué, p. 6, § 2 et s.) ;
 
 Et, pour ceux qui ne sont pas contraires, aux motifs adoptés que « le tribunal est saisi sur la base d'un rapport d'expertise de 2007 contesté, ce qui suppose au regard des moyens soulevés, la détermination préalable du cadre contractuel liant les parties ; que le bail de 1959 porte sur une maison à usage d'habitation et de commerce, sans possibilité de changer la destination de l'immeuble (article 1er), avec entretien des fours boulangers à la charge exclusive des preneurs (article 7) ; que le 14 juin 1980, ont été autorisées la création d'un salon de thé et la démolition du four ; que s'il est constant qu'il s'agit d'un bail à usage mixte commercial et d'habitation, aucune clause contractuelle ne prévoit la destination commerciale des lieux ; qu'en effet, ne figurent au bail initial que les professions respectives des bailleurs et preneurs (boulanger-pâtissier et pâtissier) et l'existence d'un four à pain dont la démolition a, par la suite été autorisée ; que le seul élément contractuel précis concerne l'adjonction d'un salon de thé en 1980, les actes de renouvellement de 1986 et 1995 demeurant taisants sur la destination contractuelle ; qu'ainsi, en l'absence de stipulation contractuelle contraire, il ne peut s'agir que d'un bail tous commerces, la clause prévoyant l'accord du bailleur pour toute cession étant une clause d'ordre public ; que s'agissant de la monovalence, sont considérés comme monovalents non seulement les locaux construits en vue d'une seule utilisation mais aussi ceux qui après leur construction, ont été aménagés en vue d'une seule utilisation ; que la monovalence peut également être déduite de l'existence de travaux importants et de transformations profondes et coûteuses, susceptibles de permettre l'affectation des locaux à une autre activité ; que la description des lieux loués exclut en l'espèce la monovalence des locaux, la présence d'une pièce à usage de laboratoire et d'une pièce dénommée "farinière" au demeurant désaffectée, ne pouvant pas être associée spécifiquement au commerce de boulangerie pâtisserie, le four à pain ayant été, de surcroît, démoli avec l'accord du bailleur ;