Cour d'appel de Bordeaux
02, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.693 du 06/06/2019,  partie 3


même si, comme le relève l'appelante, certaines factures ont été établies à une autre adresse que celle des locaux litigieux, même si les gérants de la société le Regain sont aussi les gérants de certaines entreprises, même si l'une des entreprises a fait par la suite l'objet d'une liquidation, il n'y a pas lieu de mettre en doute, au regard de l'attestation délivrée par M. K..., la réalité, la date et la bénéficiaire de ces travaux ; la réalisation, par la société le Regain, de travaux d'aménagement des locaux, dont le montant excède largement celui dont elle aurait eu à s'acquitter au titre des loyers, constitue un avantage en nature consenti à la bailleresse déterminant un prix du bail ; c'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que la preuve d'une exploitation effective par la société le Regain dès le mois d'avril 2010, donc antérieure à la signature du bail, était rapportée ; en revanche, c'est à tort qu'il a considéré que la SCI Argus Montaudran avait valablement mis fin au bail dérogatoire par sa lettre recommandée du 21 août 2012, et que le point de départ du bail à l'issue de la convention dérogatoire était le 25 septembre 2012 ; en effet, le délai de 23 mois fixé par le bail dérogatoire ayant commencé à courir dès le 1er avril 2010, le courrier du mois d'août 2012 par lequel la bailleresse a manifesté sa volonté de ne pas poursuivre la relation contractuelle n'a eu aucun effet puisqu'intervenu après l'expiration du délai de 23 mois convenu, de sorte qu'il s'est opéré un nouveau bail de droit commun, pour une durée de neuf ans, dont la date de prise d'effet est celle du 1er mars 2012 ;
 
 1°) ALORS QU'en fixant le point de départ du bail dérogatoire conclu entre les parties au 1er avril 2010, après avoir constaté que les locaux litigieux étaient à cette date déjà loués à la société Argus Hôtel en vertu d'un bail qui n'a été résilié que le 22 octobre 2010, ce dont il résulte que la société Argus Montaudran tenue de laisser les locaux à la disposition de son locataire jusqu'à cette date, ne pouvait, quand bien même ils n'auraient pas été effectivement exploités, les donner à bail à la société le Regain, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE le statut des baux commerciaux s'applique aux immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ; que ne constitue pas l'exploitation d'un fonds de restauration relevant du statut des baux commerciaux une prestation de traiteur réalisée dans des locaux loués à un tiers et liée à une activité réalisée sur un autre site; qu'en se bornant à affirmer qu'il serait établi que le chiffre d'affaires réalisé durant la période considérée serait le fruit d'une activité de restauration exercée dans les locaux, sans aucune précision quant à la nature de cette activité, et sans constater que la préparation des repas était réalisée au sein des locaux litigieux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-1 et L 145-5 du code de commerce ;
 
 3°) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner au moins sommairement tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans examiner comme elle y était invitée par la société Argus Montaudran (conclusions, p. 14), la fiche de chantier Qualiconsult du 26 octobre 2010, listant les réserves à lever pour obtenir l'autorisation d'ouverture d'un restaurant régulièrement versée aux débats (en pièce 25) et qui est de nature à démontrer qu'aucune activité de restauration ne pouvait être exercée dans les lieux avant cette date, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la société le Regain recevable en sa demande de dommages et intérêts et avant dire droit sur le préjudice, d'avoir ordonné une expertise judiciaire aux fins de déterminer le préjudice subi par la société le Regain consistant dans la privation de jouissance consécutive à son expulsion le 3 janvier 2013 et en la perte de son fonds de commerce ouvrant droit à une indemnité d'éviction,
 
 AUX MOTIFS QUE la société le Regain ayant été privée du bénéfice d'un bail commercial de droit commun dont le principe vient d'être reconnu, elle est fondée à réclamer l'indemnisation du préjudice en résultant ; les parties s'opposent à la fois sur :
 
 - les sommes dues au titre des loyers ;
 
 - celles éventuellement dues au titre des dommages et intérêts et de la perte du bail ;
 
 Sur les dommages et intérêts et la perte du bail :
 
 Compte tenu de la vente et de la destruction des locaux, la question n'est plus celle de la réintégration des lieux mais de l'indemnisation du preneur, privé de la jouissance de locaux qui lui étaient donnés à bail ;