Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-25.475 du 25/11/2020,  partie 4


- à la mise à disposition des locaux par l'acquéreur Attendu que l'acte authentique a précisé dans sa deuxième partie (pages 9 et suivantes): - que le vendeur a déclaré avoir fait l'acquisition et entreprendre la rénovation lourde d'un ensemble immobilier comprenant neuf bâtiments en changeant sa destination en usage de résidence services , la partie non construite du terrain devant être aménagée en espaces verts, circulation véhicules, allées piétonnières, zone de parkings communs; - que la consistance des lots vendus dans leur état futur de rénovation est portée à la connaissance de l'acquéreur par la remise d'un plan coté de l'appartement qui demeure annexé à l'acte de vente; - que les caractéristiques techniques des lots vendus , du bâtiment et de ses équipements extérieurs sont exprimées dans une notice descriptive, conformément au modèle de l'arrêté du 10 mai 1968, qui demeure annexée à un acte reçu le 16 septembre 2003 (acte de dépôt de la note de renseignements d'urbanisme et d'autres actes ) et dont la lecture a été faite par le notaire lors de la signature de l'acte de vente des lots; - que, concernant l'état d'avancement des travaux, il est précisé que les fondations du bâtiment dont dépendent les fractions présentement vendues sont achevées, le vendeur ayant conservé la structure du bâtiment existant; au jour du présent acte, les travaux de rénovation sont parvenus au stade suivant ; hors d'eau ; ainsi qu'il résulte d'une attestation du Cabinet 2AD Ingénierie à [...] , en date du 16 juin 2003; - que le paragraphe Garantie d'achèvement, en page 19 du contrat de vente stipule que: la société venderesse par son représentant ès-qualités déclare que les conditions propres à l'opération qui vont être ci-après exposées constituent la garantie de son obligation d'achever l'immeuble vendu au sens des articles L 261-11d et R 261-18 a du Code de la Construction et de l'Habitation: article 261-18: la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes; a) si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé qu'aucun privilège ou hypothèque; Le vendeur précise en effet que l'ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus sont hors d'eau ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée le 16 juin 2003 par le Cabinet 2AD Ingérnierie à [...] ,. Attendu qu'il est établi qu'au jour de la signature de l'acte de vente litigieux, le promoteur vendeur sous le régime de la VEFA de lots de copropriété dépendant d'un ensemble immobilier disposait du choix de la garantie d'achèvement, soit une garantie intrinsèque, soit une garantie extrinsèque; Attendu que ce choix appartient au seul promoteur vendeur sans que le notaire rédacteur de l'acte de vente puisse s'immiscer dans un tel choix; Attendu qu'il appartenait seulement au notaire rédacteur de l'acte de vente de vérifier que les conditions de la garantie intrinsèque choisie par la Sarl Financière Barbatre étaient concrètement réunies , ce qui en l'espèce était le cas puisqu'il n'existait pas d'inscription de privilège ou d'hypothèque sur les biens et droits, objet de la vente, d'une part, et que l'architecte chargé de l'opération immobilière, le Cabinet 2AD Ingénierie, avait transmis au notaire une attestation en date du 16 juin 2003 selon laquelle le bâtiment était hors d'eau, d'autre part; Attendu qu'il est ainsi établi que toutes les conditions d'application de l'article R 261-18 a) du Code de la Construction et de l'Habitation étaient réunies au jour de la signature de l'acte de vente en VEFA et rien ne permettait au notaire de supposer que la garantie fournie ne pourrait pas être utilement mise en oeuvre en cas de besoin; que, dès lors, les demandeurs sont mal fondés en leur moyen tiré de ce que le notaire n'a pas exigé des professionnels de la réhabilitation des garanties extrinsèques d'achèvement; Attendu qu'il n'appartenait pas au notaire rédacteur de l'acte de se transporter sur les lieux pour constater personnellement l'état d'avancement des travaux, l'attestation de l'architecte chargé de la surveillance des travaux relevant de la seule responsabilité de cet architecte, et ce , alors qu'il n'était porté à la connaissance du notaire aucune information de nature à créer dans son esprit un doute sur la sincérité de l'attestation de l'architecte, s'agissant de bâtiments anciens, anciennes dépendances d'un château, qui devaient faire l'objet de travaux de rénovation lourde avec changement de destination en usage de résidence services; Attendu que, contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs, il ne peut être reproché au notaire un manquement à son obligation d'information et de conseil, et d'efficacité de son acte, qui aurait consisté à ne pas avoir éclairé les parties sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble si la garantie intrinsèque était choisie par le vendeur; qu'en effet, il est établi que les demandeurs ont été averti de la teneur des garanties souscrites au paragraphe Garantie d'achèvement comme il a été rappelé plus haut, de sorte que l'arrêt de la Cour de cassation en date du 17 mars 2011 , dont se prévalent les demandeurs, ne peut recevoir application en l'espèce, l'obligation du notaire d'indiquer précisément et expressément le contenu de la garantie intrinsèque d'achèvement ayant été correctement remplie en l'espèce par Maître O... Q... lors de la rédaction de l'acte de vente litigieux;