Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.483 du 19/12/2019,  partie 4


- que l'étude des devis présentés par la SAS Sidep laisse l'expert « perplexe », compte tenu des grandes variations sur les quantités imputées pour la réfection des relevés de pieds d'acrotère et le déplacement des gravillons protégeant l'étanchéité ; - que l'expert estime utile de rappeler le courrier adressé par la société Armetal à la SAS Safi commentant, déjà en 2006, l'état de la toiture terrasse ainsi qu'il suit : «   Nous avons constaté que la couverture existante est trop vétuste. Les relevés d'étanchéité sont en partie décollés des parois de l'acrotère, des lanterneaux et sorties toiture. La membrane supérieure du complexe d'étanchéité est décollée et déchirée à plusieurs endroits. Les cuvettes EP et les crapaudines sont en très mauvais état. Suite au constat, il serait préférable de remplacer la couverture existante. Une réparation ou colmatage des infiltrations d'eau dans un complexe d'étanchéité dans cet état-là ne serait que du provisoire et en aucun cas durable » ; -que l'expert fait siennes ces constatations et précise d'ailleurs, immédiatement après ce rappel exhaustif : « C'est pourquoi nous privilégierons une solution globale dont le choix entre l'entreprise Batei et l'entreprise Bat étanche relève, compte tenu du très faible écart de prix, de la décision du maître d'oeuvre qui sera missionné pour ces travaux, la valeur retenue est de : 13.638,00 euros HT » ; qu'en conclusion du rapport, l'expert indique que « l'entretien » de la toiture terrasse, « que nous avons constaté mauvais, incombe à son propriétaire » ; que la SAS Sidep prétend que l'expert commis a commis une erreur de droit en ce que la constatation d'un « défaut d'entretien » induisait nécessairement un manquement du locataire à son obligation d'entretien ; que tel n'est pourtant pas le cas puisque, si l'expert évoque le « mauvais entretien », il utilise ce qualificatif pour livrer une constatation objective de l'état du toit terrasse et non pas pour qualifier un manquement du preneur à ses obligations ; que le mauvais entretien de la toiture constitue en effet un élément objectif imputable au propriétaire bailleur pour les motifs suivants : - la vétusté de la toiture terrasse est déjà acquise en 2006, ce sur quoi l'expert est d'accord, et la SAS Sidep ne justifie d'aucune remise en état de cet élément essentiel conditionnel le clos et le couvert dû au preneur, depuis la prise du bien en location en 1996, -l'écoulement du temps, et donc la vétusté, ont entraîné des décollements du complexe d'étanchéité, principalement au niveau des acrotères, -le toit terrasse souffre en outre de défauts de structure avec : des normes non respectées pour la hauteur des « relevés » d'étanchéité inférieure aux 15 centimètres obligatoires ; des contrepentes qui ont favorisé les stagnations d'eau et l'apparition d'un « verdissement sauvage de la toiture » ; des incongruités avec la « couvertine chapotant le joint de dilatation » ; -la problématique structurelle du toit aurait nécessité la désignation d'un ingénieur structure pour vérifier l'état de la toiture terrasse, ce que l'expert a réclamé mais ce sur quoi la SAS Sidep, pourtant à l'origine de la désignation de l'expert, n'a pas déféré, très certainement par crainte des conclusions que l'ingénieur structure n'auraient pas manquer de tirer, -le coût de la remise en état du toit terrasse et la nature des travaux devant être réalisés excèdent de beaucoup le seul « entretien » mis à la charge du preneur dans le bail et correspondent à des travaux de « gros entretien », pour le moins, s'agissant de rendre efficiente une partie du bâtiment, la toiture, conditionnant le clos et le couvert que le bailleur doit garantir ; que la SAS Sidep indique dans ses écritures que « l'entretien » d'une terrasse oblige, chaque année, à « déplacer la couche de gravillons pour réemploi, déposer l'étanchéité existante, enlever les gravats, poser une couche de primaire EIF SIPLAST PRIMER, Preflex, Graviflex, remettre en place les éléments décollés ou déplacés, reprendre tous les éléments dégradés, « régaler » et régulariser la couche de gravillons, repérer et traiter les cloques, nettoyer les platines et conduits d'évacuation » ; qu'à l'appui de cette définition de l'entretien, la SAS Sidep communique une fiche « univers immo.com » trouvée sur internet (sa pièce n° 9) qui indique notamment qu'un « bon contrat d'entretien   dégage la responsabilité du propriétaire ou de la copropriété   » et indique : « L'entretien consistera à remettre en place les éléments décollés ou déplacés, reprendre tous les éléments dégradés, « régaler » et régulariser la couche de gravillons (pour les terrasses qui en sont équipées), repérer et traiter les cloques (qui trahissent la présence de vapeur d'eau sous le revêtement) éliminer les détritus, mousses et autres végétations et nettoyer les crapaudines et les conduits d'évacuation » ; qu'on doit souligner que cette notice, qui a servi de modèle aux écritures, ne prévoit aucunement que l'entretien porterait également sur la « pose d'une couche de primaire EIF SIPLAST PRIMER, Preflex, Graviflex » ; qu'ainsi la sas Sidep a étendu « l'entretien » bien au-delà de ce que même sa propre pièce n° 9 mentionne ;