Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-13.685 du 30/01/2019,  partie 2


Mais considérant que le document en cause, établi en juin 1969, comporte à la fois des règles d'urbanisme et des règles régissant les rapports des colotis entre eux : qu'il définit l'implantation des constructions, les types de constructions (nombre d'étages, toiture, garage, largeur, profondeur, éléments de construction interdits), précise les clôtures (avec obligation de se clore, définition de la clôture séparative), donne des indications sur la tenue des lots..., que ce document, qui précise les droits et obligations des colotis, est un cahier des charges, nonobstant la qualification qui a pu lui être donnée par l'administration et nonobstant sa date de rédaction antérieure à la loi du 31 décembre 1976 et à son décret d'application du 26 juillet 1977 ; Considérant encore que ce document précise, en son chapitre 9, art 9/3, que le présent règlement "devra être obligatoirement inséré dans son intégralité à tout acte de vente tant par les soins de la municipalité que par ceux des acquéreurs lors des aliénations successives"; que ces termes traduisent la volonté de pérenniser les obligations et droits de colotis lors des aliénations successives, la volonté de contractualiser ce document ; que l'insertion dans l'acte de vente traduit cette volonté ; que par conséquent, la caducité précisée par l'article L 315-2-1, remplacé désormais par l'article L 442-9 du Code de l'urbanisme modifié et complété par l'article 159-I de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 n'est pas applicable ;
 
 Sur l'arrachage de la haie et le remplacement de la clôture et de la haie vive :
 
 Considérant que les consorts Y... font valoir que la haie vive était privative pour avoir été plantée dans son intégralité par les époux Y... et à l'intérieur de leur propriété, qu'ils pouvaient l'arracher, ce d'autant plus que les plants étaient malades ; que si la cour estime que le document " dépôt de lotissement " est contractuel, ils soutiennent que le cahier des charges est respecté pour la clôture mise en limite séparative qui a lieu à frais communs et que la plantation des haies vives est réalisée par chaque propriétaire sur son terrain de chaque côté de la limite séparative, Considérant que les époux B... exposent que le grillage installé par Colette Y... n'est pas conforme aux prescriptions du cahier des charges, puisque celui-ci doit être doublé d'une haie ; qu'ils ajoutent que peu importe la nature de la haie que les consorts Y... soutiennent - sans succès- être privative, alors qu'elle est mitoyenne ; que l'infraction au cahier des charges (chapitre 3) reste établie, qu'ils doivent faire planter 43 fusains après avoir déposé le grillage et arraché les souches, Mais considérant que le document " dépôt de lotissement" précise en son art 3/3 : " les clôtures seront constituées d'un grillage galvanisé ou plastifié tendu entre potelets métalliques. La hauteur totale de la clôture ne pourra pas dépasser 1 mètre 80. Ces clôtures devront être obligatoirement doublées d'une haie vive de même hauteur. Toutes les clôtures sur les limites séparatives seront édifiées à cheval sur les limites à frais commun." Considérant que la haie, qui était assez épaisse, comportait des souches de chaque côté du grillage ancien ; que Madame Y... a pu planter, peu après l'achat de sa parcelle, des fusains du côté de sa propriété qu'elle peut arracher mais elle doit alors en replanter une immédiatement, pour respecter le cahier des charges ; qu'elle ne peut en aucune manière couper les fusains ou autres arbustes formant la haie vive plantés sur le terrain des époux B..., ce qu'elle a fait en partie ; Considérant que les règles édictées par le cahier des charges, qui avaient pour objet de préserver l'intimité des colotis, n'a pas été respectée ; que les consorts Y... devront supporter le coût des replantations qui seront réalisées, pour leur bonne exécution, par les époux B..., comme l'a justement décidé le premier juge, que ce coût s'élève à 7.821, 98 Euros TTC ; Considérant que la dépose du grillage installé par Madame Y... s'avère nécessaire pour le dessouchage et la replantation, et ce, pour la somme de 288 Euros ; Considérant que le jugement sera infirmé sur le quantum (8.109, 98 Euros) ;
 
 - ALORS QUE D'UNE PART si la volonté des colotis peut conférer un caractère contractuel à une règle d'intérêt public, relevant comme telle du règlement du lotissement ou d'un autre document d'urbanisme, c'est à la condition que cette volonté soit dépourvue de toute équivoque ; que pour retenir que l'intention des colotis était de donner un caractère contractuel au règlement du lotissement, la cour d'appel s'est bornée à relever que ce document précise, en son chapitre 9, art 9/3, que le présent règlement "devra être obligatoirement inséré dans son intégralité à tout acte de vente tant par les soins de la municipalité que par ceux des acquéreurs lors des aliénations successives" et que ces termes traduisent la volonté de pérenniser les obligations et droits de colotis lors des aliénations successives, la volonté de contractualiser ce document ; que l'insertion dans l'acte de vente traduit cette volonté ;