Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.518 du 12/03/2020,  partie 7



 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné les bailleurs à réaliser sur le bâtiment dit « petits bâtiments en appentis » correspondant aux lots de copropriété n° 39, 40, 44, et 45 de la copropriété [...] les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 22 août 2014 de Madame M... relatifs à la réfection des murs et des plafonds repeints, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'aux travaux de réfection de la toiture, ces derniers devant être opérés avant tous les autres ;
 
 Aux motifs :
 
 Sur l'obligation d'entretien du preneur, la société Semop :
 
 Attendu qu'en vertu de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
 
 Attendu en outre que le bail commercial liant les parties, prévoit que le preneur doit veiller au bon fonctionnement des stores, persiennes, portes et fenêtres, robinets, tuyaux, WC etc... entretenir les parquets et planchers et effectuer toutes les réparations locatives qui deviendraient nécessaires au cours du bail.
 
 Attendu que l'expertise judiciaire qui a été menée régulièrement, contradictoirement et avec minutie, relève qu'il appartient à la société Semop d'assurer la réfection des sols, de l'escalier et du placard ainsi que de la vitre cassée, correspondant aux lots de copropriété 39, 40, 44 et 45 de la copropriété.
 
 Attendu que le jugement sera confirmé sur ce point.
 
 Sur l'obligation du bailleur :
 
 Attendu que selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce qu'il doit y faire pendant la durée du bail.
 
 Attendu que l'expert a relevé la vétusté de l'installation électrique, des murs où se trouvaient des fissures apparentes, de la toiture entraînant des désordres sur les plafonds, du ballon d'eau chaude.
 
 Attendu que concernant la toiture, une assemblée générale du 28 avril 2008, en point 15, stipulait déjà que la toiture était vétuste et qu'il appartenait aux copropriétaires concernés de prendre position sur le problème ; que ce dernier était donc parfaitement connu dès cette date ; que la réfection de la toiture constituant une grosse réparation, doit être supportée par les bailleurs.
 
 Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les bailleurs à réaliser sur le bâtiment dit 'petits bâtiments en appentis' correspondant aux lots de copropriété 39, 40, 44 et 45, les travaux décrits dans le rapport d'expertise judiciaire, relatifs à la réfection des murs, des plafonds, du plafond de la cuisine à l'étage, au changement du ballon d'eau chaude, à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'à la réfection de la toiture, cette dernière devant être opérée en priorité.
 
 Que les travaux devront être réalisés sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours à compter de la signification du présent arrêt ;
 
 Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés :
 
 L'article 1720 du code civil dispose « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
 
 Le preneur, en application des dispositions de l'article 1732 du code civil, répond de dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
 
 L'article 1754 du code civil édite les réparations dites locatives, les grosses réparations relevant du bailleur. Aux termes de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
 
 Ainsi, pendant la durée du bail, le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il doit en conséquence faire exécuter à ses frais toutes les réparations nécessaires, à la seule exception des réparations locatives, d'une part, et de celles qui auraient été mises à la charge du preneur par une clause particulière du bail, d'autre part.
 
 Par réparations nécessaires à l'utilisation de l'immeuble loué incombant comme telles au bailleur, on doit entendre toutes celles qui sont indispensables pour que l'immeuble et ses dépendances soient exploitables conformément à la destination en vue de laquelle ils ont été loués.
 
 Pour autant qu'elles ne soient pas locatives ou mises à la charge du preneur par une clause du bail, il n'y a pas à rechercher comment ces réparations sont devenues nécessaires, le bailleur doit les effectuer même si elles sont nécessitées par un cas fortuit.