Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.980 du 06/02/2020,  partie 7


que néanmoins, la clause 8.3 du bail stipule notamment que : « Le N... s'engage à respecter toutes les normes de sécurité propres à l'immeuble, objet du présent bail, telles qu'elles résultent des textes législatifs et réglementaires en vigueur. Il est également convenu qu'au cas où l'Administration ou quelque autorité que ce soit, compte tenu de l'activité exercée dans les lieux, viendrait à exiger à un moment quelconque une modification du bien, objet du présent bail, tous les frais et conséquences quelconques de cette modification seront intégralement supportés par le preneur qui s'y oblige. » ; que cette clause prévoit un transfert au preneur de frais qui incombent, en l'absence d'une telle stipulation, au bailleur, les travaux de mise en conformité notamment de sécurité et d'accès aux personnes à mobilité réduite relevant de l'obligation de délivrance du bailleur ; que dès lors, cette clause sera considérée comme exorbitante du droit commun ; que la faculté de sous-location partielle est également une clause exorbitante du droit commun ; Sur les prix pratiqués dans le voisinage : que l'expert a recherché des termes de comparaison se rapportant à des cliniques à Paris et en Ile de France ; qu'il en résulte des fixations judiciaires de : 207 euros/m2U et 220 euros/m2P au 1er janvier 2007 pour la clinique Jeanne d'Arc située [...] , 223 euros/m2U et 280 euros/m2P au 1er mai 2008 pour la clinique Chirurgicale Dautancourt située [...] ; que l'expert propose ensuite des renouvellements amiables : 221 euros/m²U au 1er janvier 2007 pour la clinique du Bien Naitre située [...] , 177 euros/m²U et 223 euros/m²P au 1er juillet 2007 pour la clinique Sainte Isabelle (GIE Santé et Retraite) située [...] , 287 euros au 4 décembre 2006 pour la [...] (GIB Santé et Retraite) située [...] , 241 euros/m²P au 1er janvier 2009 pour la clinique Geoffroy Saint-Hilaire Générale de Santé) située [...] 5e, 298 euros/m²U et 310 euros/m2P au 15 mai 2002 pour la clinique CMC Pais V (ex Clinique du Sport) située [...] 5e, 110 euros/m²U au 1er avril 2007 pour le centre chirurgical Floréal situé [...] , 171 euros/m² au 1er août 2008 pour la clinique Arago située [...] , 446 euros/m² en janvier 2006 pour la [...] située [...] ; que l'expert propose enfin des locations nouvelles : 211 euros/m²P en 2008 pour l'hôpital privé Paul d'Egine situé [...] , 218 euros/m²P en 2008 pour l'hôpital privé Armand V... (La Générale de Santé) situé [...] , 259 euros/m²P en 2008 pour la clinique de [...] , 226 euros/m²P en 2008 pour l'hôpital privé de l'Ouest Parisien (La Générale de Santé) située [...] ; Sur la valeur locative : qu'eu égard à la situation de la clinique dans un secteur résidentiel de la capitale au calme, de la gamme des chambres, de la taille moyenne de la clinique, de l'absence de « douche privative » dans de nombreuses chambres, de l'absence de parking Visiteurs mais de places de stationnements multiples dans les rues à proximité, de l'usage des locaux, des clauses du bail et des difficultés socio-économiques des cliniques privées en France, M. H... retient une valeur locative au 31 mars 2009 de 300 euros/m²P par an, soit 1.178.100 euros par an, hors taxes et hors charges ; que M. H... applique à cette valeur, d'une part, une majoration de 2% compte tenu de la faculté de sous-location partielle et, d'autre part, un abattement de 15% pour travaux de mise en conformité à la charge du preneur ; qu'il retient ainsi une valeur locative nette au 31 mars 2009 de 1.025.000 euros par an, hors taxes et hors charges ; que la SARL DOMI-ALMA soutient que la valeur locative estimée par M. H... et M. I... apparaît très inférieure à la valeur locative réelle. Selon elle, les éléments de comparaison sont trop éloignés de la situation des locaux loués à raison de leur emplacement qui emporte un fort pouvoir d'attraction à l'égard de la patientèle et de la date de détermination de la valeur locative ; que dès lors, elle demande de retenir un prix unitaire d'au moins 400 euros/m²P ; que la SARL DOMI-ALMA ne conteste pas la majoration de 2% retenue par l'expert concernant la faculté dc sous-location accordée au preneur ; qu'en revanche, la SARL DOMI-ALMA conteste l'abattement de 15% pour travaux proposé par M.H... ; qu'elle fait valoir, tout d'abord, que le bail commercial ne transfère pas au preneur des travaux qui auraient dû être supportés par le bailleur et dont le transfert justifierait un abattement pour la fixation de la valeur locative ; qu'elle fait valoir, ensuite, que les travaux ont été effectués pour les seuls besoins de l'exploitation de la clinique et qu'elle doit donc les supporter à ce titre ; qu'elle fait valoir, enfin, que l'abattement réclamé se justifie d'autant moins que, compte tenu de la carte sanitaire, si un terme était mis au bail commercial, elle serait dans l'impossibilité de trouver un exploitant de clinique de substitution, les locaux ne pouvant alors que donner lieu à d'importants travaux pour en changer la destination ; qu'elle estime donc injustifié l'abattement de 15% retenu par l'expert au titre des travaux effectués ;