Cour d'appel de Montpellier
1B, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 21-12.789 du 01/06/2022,  partie 2



 
 4°/ qu'il incombe à l'intermédiaire qui propose un investissement immobilier de démontrer qu'il s'est acquitté de l'obligation de conseil lui imposant de se renseigner sur les perspectives économiques du projet afin d'être en mesure d'informer l'investisseur des caractéristiques et risques du produit qu'il lui propose ; qu'en retenant, pour débouter M. [W] de ses demandes dirigées à l'encontre de la société O.Com, que l'investisseur ne démontrait pas la fausseté des mentions contenues dans la plaquette de présentation de la résidence qui lui avait été remise, quand il appartenait à la société O.Com d'établir qu'elle s'était renseignée sur l'état du marché locatif et les perspectives économiques de l'investissement qu'elle proposait pour pouvoir informer utilement l'investisseur sur ce point, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil. »
 
 5. Par son troisième moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches, M. [W] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes contre le vendeur, alors :
 
 « 1°/ que le dol est constitué dès lors que l'une des parties dissimule à son cocontractant un fait qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en se bornant à retenir, pour écarter tout dol imputable à la société Les Jasses de Camargue, que les propos laudatifs contenus dans la plaquette de présentation de la résidence quant à « la qualité et l'expérience des participants » devaient être « passées à l'épreuve de l'esprit critique de celui qui en prend connaissance », quand il revenait à la société Les Jasses de Camargue de fournir à l'investisseur une information claire, sincère et complète sur l'expérience du gestionnaire, qui était de nature à le renseigner sur la viabilité de son investissement, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
 
 2°/ que le promoteur-vendeur est tenu d'informer l'acquéreur des caractéristiques essentielles du placement qu'il lui propose en plaçant sur le même plan les avantages et les risques qui l'assortissent ; qu'en affirmant pour écarter tout dol imputable à la société Les Jasses de Camargue, que les mentions de la plaquette de présentation de la résidence « peuvent apparaître laudatives » mais « n'en doivent pas moins être passées à l'épreuve de l'esprit critique de celui qui en prend connaissance » « qui peut normalement comprendre qu'à aucun moment elles ne lui garantissent une rentabilité de 5 % HT dont l'annonce constitue[rait] au mieux un objectif espéré », quand il appartenait au professionnel qui faisait état d'un rendement chiffré de préciser de façon claire et explicite les aléas susceptibles d'entacher l'obtention de ce taux, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
 
 4°/ qu'il incombe au promoteur-vendeur de démontrer qu'il s'est acquitté de l'obligation de conseil lui imposant de se renseigner sur les perspectives économiques du projet afin d'être en mesure d'informer l'investisseur quant aux caractéristiques et risques du produit qu'il lui propose ; qu'en retenant, pour débouter M. [W] de ses demandes dirigées à l'encontre de la société Les Jasses de Camargue, que l'investisseur ne démontrait pas la fausseté des mentions contenues dans la plaquette de présentation de la résidence qui lui avait été remise, quand il appartenait à la société Les Jasses de Camargue d'établir qu'elle s'était renseignée sur les perspectives économiques de l'investissement qu'elle proposait pour pouvoir délivrer à l'investisseur des informations claires, sincères et complètes sur ce point, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 6. Après avoir retenu, par motifs propres et adoptés, que tous les documents présentant les caractéristiques essentielles du bien immobilier avaient été fournis, que l'acquéreur avait été informé que le bénéfice de la défiscalisation était soumis à la condition d'occupation effective de l'appartement, que, si les mentions de la plaquette de présentation de la résidence étaient laudatives, elles ne garantissaient pas un rendement de 5 % HT et constituaient au mieux un objectif espéré en l'état d'une opération commerciale comportant par nature une part de risques et que, lors de la signature du contrat de réservation, aucun élément ne laissait présager la déconfiture à venir de la société Elithea, intervenue trois ans après l'acquisition, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et n'a pas inversé la charge de la preuve, a pu en déduire que le vendeur et l'intermédiaire n'avaient commis aucune manoeuvre dolosive et n'avaient pas manqué à leur obligation d'information et de conseil. 
 
 7. Les moyens ne sont donc pas fondés. 
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. [W] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;