Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-16.396 du 26/09/2019,  partie 3


que la société Fijus Patrimoine aurait, selon eux, négligé de se renseigner sur la valeur marchande du bien rénové et proposé un investissement dès le départ peu approprié à leurs besoins ; qu'il est produit à cet égard une brochure de présentation du groupe N... I..., brochure générale du projet de réhabilitation, ainsi que deux grilles de prix fonciers et de loyers datés de l'année 2005, année de l'acquisition, dont il résulte que le bien rénové devait être loué au prix de 1 345 euros par mois, et le prix de vente atteindre la somme de 341 066 euros ; qu'il s'avère, ce qui n'est pas contesté, que le bien rénové a été loué à un prix moindre soit 965 euros puis 980 euros, et que la valeur du bien selon l'expertise de M. E... , se situait en 2005 aux alentours de 300 000 euros, les époux P... ayant par la suite vendu leur bien à la somme de 310 000 euros net vendeurs ; que dans ces conditions, il apparaît bien que l'opération a comporté une surévaluation manifeste du bien, tant de sa valeur foncière que de sa valeur locative, étant rappelé que les époux P... ont emprunté pour ce faire une somme globale de 600 000 euros, travaux compris, pour une revente à 310 000 euros, tout en réalisant une économie d'impôts de 90 000 euros ; que la société Fijus Patrimoine, qui ne produit aucun élément de nature à démontrer qu'elle aurait émis des réserves sur l'opération ou produit des éléments relatifs au marché immobilier local, a ainsi manqué à son obligation d'information et de conseil ; que si le succès d'une opération immobilière ne peut être garanti à l'avance et si le conseiller en investissement n'est pas tenu à une obligation de résultat, il n'en demeure pas moins que, tenu d'une obligation de prudence, il doit vérifier le sérieux de l'opération, ce que n'établit pas la société Fijus patrimoine ; que force est de constater enfin que la société Fijus Patrimoine ne produit aucun élément, ni étude de dossier qui démontrerait qu'elle aurait cherché à adapter ses recherches d'opérations défiscalisantes à la situation et aux besoins des époux P... ; qu'elle a donc également sur ce point commis une faute, qui a eu pour conséquence pour les époux P... de perdre une chance de ne pas contracter ;
 
 1° ALORS QU'il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait ; qu'en retenant, pour juger que la société Fijus Patrimoine avait manqué à son obligation d'information et de conseil, qu'elle n'établissait pas que l'écart entre, d'une part, le prix d'acquisition du bien litigieux par les époux P... et sa valeur locative en 2005 et, d'autre part, l'évaluation faite en 2010 et les loyers perçus était dû à une chute du marché immobilier, quand il revenait aux époux P... de démontrer que la chute des prix dépassait les aléas normaux du marché de l'immobilier, que le bien avait été surévalué en 2005, de sorte que la société Fijus Patrimoine aurait été tenue de les informer sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil ;
 
 2° ALORS QUE l'expertise réalisé par M. V... E... , qui a rendu son rapport en février 2011 alors qu'il avait été saisi le 14 décembre 2010, a eu pour objet de fixer la valeur du bien à cette date ; qu'en retenant que « la valeur du bien selon l'expertise de M. E... , se situait en 2005 aux alentours de 300 000 euros », quand l'expert s'était placé à l'époque de son expertise pour évaluer le bien, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise, violant ainsi le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;
 
 3° ALORS QUE le conseiller en gestion de patrimoine n'est pas tenu d'attirer l'attention de son client sur les risques normaux et connus de tous affectant l'opération, tel que les aléas inhérents au marché de l'immobilier ; qu'en déduisant la faute de la société Fijus Patrimoine de l'écart existant entre le prix d'acquisition en 2005 et la valeur locative indiquée d'une part, et l'évaluation faite en 2010 ainsi que le loyer perçu à compter de 2008 d'autre part, tout en constatant que la brochure de présentation du projet remise en 2005 aux époux P... indiquait que le bien avait une valeur locative de 1 345 euros, et que son prix de vente pouvait « atteindre la somme de 341 066 euros » (jugement, p. 6, al. 5), de sorte que les évaluations réalisées en 2010 et 2011, aux prix de 350 000 et 300 000 euros, et que les loyers perçus à compter de 2008, d'une valeur de 980 euros, ne révélaient qu'une baisse raisonnable résultant de l'aléa inhérent au marché de l'immobilier, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ;