Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.956 du 03/12/2020,  partie 2


que le bailleur reproche à son locataire d'avoir effectué les travaux affectant les parties communes de l'immeuble, à savoir la dalle séparant les deux locaux ; que cette allégation n'est nullement établie ; que l'examen du rapport de l'Apave porte mention de ce que la structure du bâtiment (plancher et murs) n'a pas été touchée par lesdits travaux ; que les travaux ont bien fait l'objet de déclarations préalables et demandes d'autorisations adressées à la mairie de Nice par la société [...] ; qu'à la lecture de ces explications et après examen des pièces versées aux débats, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a annulé la notification et sommation délivrées le 26 mai 2012 et dit que la clause résolutoire du contrat de bail commercial en date du 18 août 2010 ne pouvait jouer sur le fondement de cette mise en demeure et débouté le bailleur ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur le jeu de la clause résolutoire, l'article L. 145-41 alinéa 1er du Code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; qu'en l'espèce, le bail commercial conclu entre la SCI Parishah et la Sarl [...] comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle « il est expressément convenu qu'à défaut[ ..] d'exécution d'une seule des charges et conditions des présentes, le présent bail sera résilié de plein droit, sans délai, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter la ou les conditions en souffrance et demeuré infructueux, totalement ou partiellement [ ..] » ; qu'au titre des "Charges et conditions", le bail prévoit notamment que : « 2°) le preneur pourra faire à l'intérieur des lieux loués tous les aménagements et changements de distribution qu'il jugera utile pour son exploitation. Ces transformations ne pourront en aucun cas affecter la structure ou le gros oeuvre de l'immeuble. Ils devront être réalisés dans les règles de l'art, dans le respect des obligations incombant au bailleur et sous l'entière responsabilité du preneur qui garantit le bailleur contre toute conséquence dommageable ou tout recours de tiers » ; qu'il prévoit également que le preneur « [ ..] se conformera au règlement de copropriété de l'immeuble qu'il déclare bien connaitre » ; que la sommation délivrée par huissier le 26 mai 2012 cite la clause contenue au 2°) des "Charges et conditions" du bail précitée ; qu'elle indique ensuite le grief formulé à l'encontre de la Sarl [...], à savoir d'avoir procédé à la réalisation des travaux, sans avoir obtenu préalablement l'autorisation de la copropriété alors même que lesdits travaux affectent les parties communes de l'immeuble, à savoir la dalle séparant les deux locaux ; que l'exploit d'huissier rappelle ensuite le délai d'un mois imparti au preneur pour obtempérer à la sommation d'avoir à procéder à la réalisation des travaux de remise en état initial des locaux loués notamment en fermant toute communication créée entre lesdits locaux et ceux situés endessous sur la [...] ; qu'il reproduit enfin la clause résolutoire insérée au bail telle que ci-avant reproduite, ainsi que les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce ; que les travaux litigieux réalisés par la Sarl [...] ont consisté à agrandir la trémie existante dans le plancher pour l'escalier reliant les deux niveaux et à ouvrir une seconde trémie pour installer un monte-charge entre les deux niveaux ; que la trémie ouverte pour le monte-charge a été réalisée entre deux poutres principales du plancher ; que la structure de l'immeuble et notamment les poutres du plancher, pas plus que le gros oeuvre, n'ont été touchés par les travaux qui n'ont affecté que des parties privatives, à savoir le plancher séparant les deux niveaux, à l'exclusion des parties communes ; que, dès lors, et par application tant du régime général de la copropriété que du règlement de copropriété de l'immeuble en son article 12, qui ne prévoit l'obligation pour chaque propriétaire de magasin d'obtenir le consentement des copropriétaires que pour les travaux d'agrandissement ou d'ouverture dans les gros murs de sa propriété personnelle (paragraphe 5° du dit article), les transformations des magasins et arrières magasins étant soumises à la seule condition de ne pas nuire ni à l'esthétique ni à la solidité de la maison (paragraphe 6° du dit article), la réalisation des travaux litigieux ne nécessitait aucunement l'obtention du consentement des copropriétaires ; que la Sarl [...] n'a ainsi aucunement contrevenu à la clause visée dans la sommation et c'est à tort et avec une mauvaise foi manifeste que le bailleur lui a fait grief d'avoir réalisé, sans autorisation de la copropriété, des travaux portant atteinte à une prétendue dalle séparant les deux locaux dont la nature de partie commune aurait soumis la régularité des dits travaux à l'obtention préalable de l'autorisation des copropriétaires ;