Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 12-19.352 du 16/10/2013,  partie 3


qu'il existe aussi durant le bail du 1er novembre 1995 au 31 octobre 2004 une évolution notable des facteurs locaux de commercialité qui justifierait le calcul du loyer selon la valeur locative et l'écart de la règle du plafonnement si celle-ci avait été retenue ; que l'expert judiciaire note une évolution notable de ces facteurs retenant pour la zone commerciale de Plan de Campagne une augmentation de la surface de vente de l'ensemble des commerces de 143.000 mètres carrés en 1996 à 150.345 mètres carrés en 1999 ; que son rapport doit être complété par les données figurant à d'autres rapports d'expertise judiciaires relatifs à d'autres commerces situés dans la même zone et communiqués à la procédure par la SCI LES BOUSCAUDS ; qu'ainsi l'expert X... relève que cette surface de vente se chiffre à 183.195 mètres carrés en juin 2004, l'implantation à partir de 1996 de commerces liés aux loisirs (restauration, complexe cinématographique, bowling, aquarium, etc) et l'augmentation de la population vivant dans les communes environnantes constituant la part la plus importante de la zone de chalandise ; qu'ainsi la société CHIOTS. COM ne peut se prévaloir de la règle du plafonnement du loyer ; que pour déterminer le prix du loyer l'expert remarque l'absence de bien comparable sur la zone commerciale de Plan de Campagne qui seule peut servir de comparaison compte tenu de sa spécificité (zone commerciale la plus importante de France avec autorisation d'exploiter le dimanche) ; qu'il retient les loyers des baux d'autres locaux aboutissant après correction pour leur particularité à un prix de 114,48 euros au mètre carré ; qu'il estime que le foncier intervient selon les cas entre 30 % et 50 % dans la détermination du loyer et retient le coefficient de 30 % en raison de la nature des constructions existantes sur cette zone commerciale. Il aboutit à une valeur locative de 33,50 euros le mètre carré pour le local soit un loyer annuel de 23 450 euros (700 m² x 33,50 ¿) au 1er novembre 2004 ; que la société CHIOTS. COM ne formule aucune critique pertinente contre ce rapport sauf qu'elle souligne la limitation de la destination du bail ; que ce bail prévoit la vente et l' éducation des animaux domestiques à l'exception des animaux de ferme, basse-cour, oisellerie, aquariophilie, petits animaux familiers et des accessoires ainsi que de l'alimentation ; il ne se limite pas aux seuls chats et chiens même si ces deux sortes d'animaux ne peuvent constituer que l'essentiel de son activité et comprend la vente et le dressage ; qu'il n'apparaît pas avoir une destination moindre que celle des éléments de comparaison ; que le premier juge a fixé ce loyer à la somme de 21.725 euros acceptée par le bailleur qu'il convient de retenir sous les réserves faites ci-après ; qu'en effet le premier juge a fixé ce loyer à compter du 1er novembre 2004, date du renouvellement du bail ; que l'article R. 145-21 du Code de commerce édicte que le prix judiciairement fixé ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l'offre et de la demande faite sauf si depuis les parties ont varié dans leurs prétentions et que dans ce cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu'à dater de la notification des nouvelles prétentions ; que contrairement à ce que prétend la SCI LES BOUSCAUDS, ce texte est applicable à l'actuelle procédure ; qu'en effet il n'est pas entré en vigueur le 27 mars 2007 comme elle le soutient, le décret du 25 mars 2007 qui l'édicte n'étant que la codification de l'article 30 du décret du 30 septembre 1953 en vigueur lors du renouvellement ; que lors du congé avec offre de renouvellement, la SCI LES BOUSCAUDS avait demandé un loyer de 19.500 euros ; que ce n'est que lors de la signification de son mémoire du 15 décembre 2009 qu'elle a amplifié sa demande à la somme de 27.100 euros ; qu'il convient donc de fixer le loyer pour la période du 1er novembre 2004 au 15 décembre 2009 à la somme de 19.500 euros et à compter du 16 décembre 2009 à celle de 21.725 euros ; que le premier juge a décidé que la taxe foncière viendrait en déduction de ce loyer ; que le bail stipule qu'elle est à la charge du preneur et en conséquence elle ne peut être déduite du loyer ; qu'il a fait courir l'intérêt sur la différence entre la somme due depuis le 10 mars 2006 qui est celle de la signification du premier mémoire du bailleur. Mais le nouveau loyer était réclamé du moins à hauteur de 19.500 euros depuis le congé et c'est à partir du renouvellement que l'intérêt doit courir ;
 
 1°) ALORS QUE avant de saisir le juge d'une contestation relative au montant du loyer du bail commercial renouvelé, les parties ont l'obligation de s'adresser des mémoires obligatoirement notifiés par chacune des parties à l'autre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que « la SCI LES BOUSCAUDS a signifié le 10 mars 2006 par exploit d'huissier son mémoire à la société CHIOTS.