Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-24.397 du 20/05/2020,  partie 3



 Selon ces dispositions, le conseiller immobilier, qui a le statut d'agent commercial, ne peut donc prétendre percevoir une commission d'apport, en cas de cessation du contrat, que si l'opération a été définitivement conclue dans les douze mois suivant, grâce à son activité de prospection au cours du contrat ; il s'agit là de l'application de l'article L. 134-7 du code de commerce selon lequel pour toutes opérations commerciales conclues après la cessation du contrat d'agence, l'agent commercial a droit à la commission lorsque l'opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat.
 
 Le contrat liant les parties ne subordonne pas cependant le droit à commission du conseiller immobilier, muni de l'attestation préfectorale délivrée par l'agence immobilière, titulaire de la carte professionnelle, à la justification de démarches ayant conduit à la conclusion d'un mandat de vente ou d'un mandat de recherche ayant permis la conclusion définitive de l'opération, mais à une activité de prospection de sa part en vue de l'apport d'un produit à vendre, même si la commission au taux de 20 % prévue dans ce cas, qui n'est qu'une rétrocession de la commission de l'agence immobilière, n'est due qu'autant qu'un mandat a été confié à celle-ci sur la base duquel la transaction a été définitivement conclue grâce à l'intervention du conseiller immobilier.
 
 À cet égard, le premier juge a clairement fait ressortir, par des motifs pertinents qu'il y a lieu d'adopter, que Mme G... E... a bien apporté à la société Les 3 Caps l'affaire dite du "Palais T..." situé sur le Cap de Nice grâce à son intervention notamment auprès de M. H..., directeur exécutif d'un fonds d'investissement Matterhorn Capital, détenant les titres des huit sociétés danoises, propriétaires de l'immeuble, quand bien même elle n'aurait pas obtenu un mandat de vente de l'intéressé, dont le nom figure pourtant sur le tableau des mandats de vente daté du 8 février 2011 établi par l'agence Les 3 Caps, sous la référence CF2869 avec l'indication des initiales du négociateur (COG pour X... G... E... ) et la mention d'un bien à Nice mis en vente au prix de 68 900 000 euros, et sur le tableau recensant les clients apportés à l'agence par Mme G... E... et que celle-ci lui a adressé en vue de sa mise à jour le 8 février 2009 ; il résulte ainsi des courriels échangés entre les représentants du fonds d'investissement Matterhorn Capital et Mme G... E... entre mars 2010 et janvier 2011, que cette dernière, après avoir obtenu divers renseignements sur le bien et les études menées en vue de son éventuelle restructuration, a fait visiter à plusieurs investisseurs le "Palais T..." au cours de cette période, l'agence ayant même rédigé une fiche de présentation sous l'intitulé "Paradis sur l'eau, propriété exceptionnelle sur front de mer de plus 3,86 hectares" au prix de 68 900 000 euros, sous la référence n° [...].
 
 Certes, la vente, finalisée en juin 2012 au prix de 47 000 000 euros avec la société CPI France, dans les douze mois suivant la cessation du contrat d'agence, n'a été rendue possible qu'après que la Irish Bank Resolution et la Nama (National Asset Management Agency) eurent consenti une remise de dette aux huit sociétés danoises propriétaires du "[...] ", mais il est indéniable, en l'état des pièces produites, que le travail de prospection de Mme G... E... auprès des représentants du fonds d'investissement Matterhorn Capital, détenteurs des titres de ces sociétés, a permis la conclusion de l'opération, la société Les 3 Caps ayant, préalablement, obtenu de la société de droit tchèque CPI Groupe, à laquelle s'est ensuite substituée la société CPI France, un mandat de recherche, le 23 avril 2012 ; la commission au taux de 20% sur le montant des honoraires hors-taxes perçu par l'agence, soit 836 120 euros, est donc due à Mme G... E... à hauteur de 167 224 euros, comme en a décidé le premier juge.
 
 Quant à "la Villa lointaine", qui a également été vendue dans les douze mois suivant la cessation du contrat de conseiller immobilier, soit le 24 juin 2012, il est établi que ce bien a été apporté à l'agence immobilière par Mme G... E... grâce à son intervention auprès de M. W..., gérant de la SCI propriétaire de l'immeuble, ainsi qu'il ressort notamment d'un courriel de sa part adressé le 24 février 2011 à l'assistante de l'agence en vue de l'ouverture d'un nouveau dossier (sic), décrivant le bien, le prix demandé par le propriétaire et les coordonnées téléphoniques de celui-ci, et de l'échange de courriels entre Mme G... E... et M. W... entre les mois de mars et juin 2011, sachant qu'un mandat de vente exclusif a été obtenu par l'agence, le 14 mars 2011, d'une durée de six mois et que celle-ci a établi une fiche de présentation au prix du mandat de 5 500 000 euros, sous la référence n° ... ;