Cour d'appel de Reims, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.998 du 14/11/2019,  partie 3


que les dégâts de gibier sur les cultures ne peuvent être pris en compte, en ce qu'il appartient d'une part au preneur de se protéger du gibier établi sur les parcelles qu'il exploite, et d'autre part qu'il peut obtenir indemnisation pour le cas où le gibier provient de parcelles voisines ; que compte tenu de la nature des différentes parcelles et des arrêtés préfectoraux susvisés, le prix du fermage du bail en cause sera justement fixé pour la parcelle de terre au montant annuel de 116 € par hectare, soit un total de 1709,23 € ;
 
 1) ALORS QUE les règles d'ordre public fixant la détermination du prix du fermage qui prévoient que ce dernier est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement, n'excluent pas qu'il soit tenu compte d'autres facteurs ; qu'en affirmant, pour fixer à 1.709,23 euros le fermage de la parcelle cadastrée [...] sur le territoire de [...], que la détermination du prix du fermage ne dépend que de la nature et de la qualité des biens loués, excluant ainsi toute prise en compte de la situation financière de l'exploitant et de la localisation des parcelles affermées par rapport au siège de l'exploitation du preneur, la cour d'appel a violé les articles L. 411-11, L. 411-14 et L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 6 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE l'arrêté préfectoral du département de la Marne du 1er septembre 2014 déterminant la valeur locative des biens loués fixe les éléments d'appréciation devant obligatoirement entrer en ligne de compte pour chaque parcelle concernée ; que l'article 1er de cet arrêté dispose qu'à compter du 1er octobre 2014 et jusqu'au 30 septembre 2015, les minima et maxima pour les terres nues et les prés nus non enclos sont fixés pour les baux de 18 ans, en catégorie B, entre 114,11 et 134,25 euros et, en catégorie C, entre 95,86 et 112,77 euros ; que l'article 2 prévoit que les minima et maxima pour les pâtures closes louées nues sont fixés pour les baux de 18 ans, en catégorie B, entre 109,77 et 129,13 euros et, en catégorie C entre 87,81 et 103,30 euros ; que selon son annexe constatant l'actualisation pour l'année 2014 des minima et maxima selon la variation de l'indice national des fermages, la commune de [...] est située en région Vallage, zone II, catégories B et C ; que M. O... faisait valoir que la parcelle cadastrée [...] sise sur la commune de [...] était une pâture close sans qualité particulière, de sorte que le prix du fermage devait être fixé en fonction des minima et maxima prévues pour les pâtures closes louées nues, en catégorie C soit entre 87,81 et 103,30 euros ; qu'en se bornant à affirmer que compte tenu de la nature des différentes parcelles et des arrêtés préfectoraux susvisés, le prix du fermage sera justement fixé pour la parcelle de terre au montant annuel de 116 € par hectare, sans préciser ni la catégorie B ou C dont relevaient cette parcelle ni si elle constituait une terre ou un pré nu non enclos ou bien une pâture close louée nue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 2 de l'arrêté du département de la Marne du 1er septembre 2014, ensemble les articles L. 416-1, L. 411-11 et L.411-14 du code rural et de la pêche maritime.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le prix du bail au montant annuel de 9.293,40 €, relativement aux bâtiments objets du bail et édifiés sur la commune de [...], à compter du 1er octobre 2014 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal sera approuvé d'avoir fixé à 116 euros annuels par hectare, soit 1709,23 euros, le prix du bail du 5 octobre 1996 liant les parties s'agissant de la parcelle cadastrée [...] sur le territoire de [...], et de 9.223,40 euros annuels relativement aux bâtiments objets du bail édifiés sur la commune de [...] ; qu'il a précisément rappelé les principes présidant à la détermination du prix du fermage, qui ne dépend que de la nature et de la qualité des biens loués, et non de la situation économique du preneur ;