Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.830 du 28/03/2019,  partie 2



 ) qu'en déposant sur le parking d'un commerce de jouets, des rochers de nature à gêner les manoeuvres de stationnement et de livraison et présentant une image dégradée des alentours du commerce portant atteinte à sa commercialité, le bailleur a causé un trouble de jouissance au locataire en portant atteinte à son usage paisible de la chose louée ; que sur le terre-plein central, conformément au plan de masse 2/7 annexé au bail, le terre-plein central séparant le parking de la voie publique n'a pas été donné à bail au preneur ; que le plan mentionne la présence de plantations sur cet emplacement mais de manière très figurative et sans précision quant à leur nature exacte ; que le bailleur reconnaît que le terre-plein central était à l'origine agrémenté de végétations, arbres et haies, qu'il lui appartenait d'assurer la permanence et la qualité de ces plantations ;   que le 14 mai 2014, il informait son preneur de plantations nouvelles pour la création de haies vives, deux lignes parallèles de pyracanthas ; qu'en implantant à proximité du commerce de son preneur, une haie d'arbustes présentant de grosses épines, le bailleur a causé un préjudice certain au preneur en donnant à son commerce un aspect peu engageant ; que sur le grillage,   le bailleur a l'obligation de délivrer la chose louée et tous ses accessoires et dépendances indispensables à son utilisation normale ; qu'en l'espèce, le preneur a en vertu du bail l'obligation d'entretenir les climatiseurs posés en façade nord du bâtiment ; qu'il justifie avoir toujours pu procéder depuis son entrée dans les lieux à leur entretien ; que le changement des appareils vétuste s'avérait indispensable au bon fonctionnement de son commerce et était conseillé par la société procédant à l'entretien ; qu'en entravant cet exercice, par la création ou la modification d'un grillage rendant l'accès auxdits climatiseurs impossible, le bailleur trouble la jouissance paisible de son locataire ; que le préjudice subi par la locataire pour ces troubles de jouissance a été justement évalué par le juge de première instance ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes des articles 1719 et 1723 du code civil, le bailleur est obligé d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, de faire jouir paisiblement de la chose le preneur pendant la durée du bail ; qu'il peut être condamné à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; que le bailleur ne peut, pendant le bail, changer la forme de la chose louée ; que la jurisprudence considère que ce changement peut porter sur le bien ou sur ses accessoires ; que la sanction de cette obligation consiste en la remise de la chose en état de la signature du bail ; que par ailleurs, l'article 1134 du code civil dispose de ce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'ainsi, la convention doit être exécutée loyalement, le bailleur devant s'abstenir de toute manoeuvre portant préjudice au preneur dans l'exécution du contrat ; que par acte sous seing privé déposé au rang des minutes de Me O... A..., notaire à Antibes, le 27 février 2002, la SCI BG a donné à bail commercial à la société Pageli le rez-de-chaussée d'un bâtiment d'une surface de 907 m², sis [...] ; que le bail précise que le preneur aura la jouissance privative de l'entière surface du parking située face au RDC du bâtiment à l'exception des emplacements de stationnement figurant sous les numéros 1, 2, 16 et 17 sur le plan de masse annexé au bail ; que les locaux loués sont destinés au commerce de vente au détail de jouets, articles de puériculture, vêtements et chaussures de plage, articles de Paris ; que le plan de masse 2/7 annexé au bail matérialise le terre-plein qui sépare le parking de la voie publique ; que ce terre-plein présentait à la signature du bail de la végétation, arbres et haies à l'entrée du parking ; que cet espace ne fait pas partie de la location aux termes du bail ; qu'il ne peut être considéré comme accessoire de la chose louée ; que cependant, l'aménagement de ce terre-plein par le bailleur ne doit pas gêner le preneur dans son activité ; qu'il apparaît dans le constat d'huissier du 15 mai 2014 (pièce 8 demanderesse) que le bailleur a installé des rochers et des haies de pyracanthas en bordure du parking, procédant par ailleurs à un arrosage ; que cet aménagement, dont il y a lieu de constater qu'il constitue une gêne pour les usagers du parking, clients du magasin Jouéclub, a été réalisé sans concertation avec le locataire ; que la SCI BG ne souhaitait pas que la magasin Jouéclub expose des produits qu'elle vend, étant précisé que l'on voit sur le terre-plein une cabane d'enfant ; qu'il est constaté que les haies implantées par le bailleur ont été dégradées ; qu'elles ont été posées sans prévenir le preneur et sans tenir compte du trouble de jouissance qu'elles pouvaient engendrer ;