décision 17-15.212 du 17/05/2018,  partie 2


- condamner la société MG2V à lui payer une somme de 3 X 600 soit 1 800 euros par mois depuis le 6 décembre 2001 en raison de la condamnation de l'accès aux étages supérieurs ; - condamner la même aux entiers dépens et à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de ses frais de procès ; subsidiairement, - ordonner une nouvelle expertise portant sur le seul calcul des loyers commerciaux avec pour obligation de calculer le loyer pour chaque bail séparément et non sur la base d'une seule superficie comme l'a fait à tort le premier expert ; en tout état de cause, - confirmer la décision dont appel en ce qui concerne le principe du déplafonnement des loyers.   l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 20 octobre 2016, la SCI JOAL qui a fait notifier de nouvelles écritures les 24 et 25 octobre 2016 et six nouvelles pièces dont un rapport d'examen technique réalisé par un expert judiciaire en date du 15 février 2016, en a demandé la révocation.   l'article 784 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. En l'espèce, alors que le dossier est pendant devant la cour depuis le mois de décembre 2013, qu'il a déjà fait l'objet d'une première fixation au 21 janvier 2015 avant d'être renvoyé à la mise en état du 29 janvier 2015, la SCI JOAL demande la révocation de la clôture pour produire un rapport d'examen technique réalisé par M. Y... le 15 février 2016, une correspondance rédigée par ce technicien le lendemain, ainsi qu'un plan et une déclaration de travaux en date du 17 novembre 2005 et une facture (pièce n° 31) en date du 10 novembre 2006 et des photographies relatives à un ravalement de façade. Néanmoins, il n'est pas justifié des circonstances qui auraient contrarié la production de ces pièces en temps utile de sorte qu'il ne peut être fait droit à la demande de la SCI JOAL dont les conclusions n° 7 et n° 8, tardives, devront être écartées des débats ainsi que les pièces portant les n° 29 à 34 ;   L'immeuble concerné, situé [...] , dispose d'une terrasse fermée donnant sur une place. Il se trouve dans une zone passante de l'agglomération située dans une communauté de communes qui compte environ 15 000 habitants. L'expert judiciaire précise que sa localisation correspond à la zone 2 du classement d'achalandage pour l'agglomération, qu'il existe un parc de stationnement à proximité et une densité d'habitations assez élevée. Les locaux sont en bon
 état et seule la façade nord-ouest, côté boulevard Aristide Briand, est en état moyen, les autres façades ayant été rénovées. La destination des locaux du bail n° 1 est limitée aux activités de café, snack, restaurant et plats à emporter. Le bail n° 2 est tous commerces. En application de l'article L. 145-33 du code de commerce la valeur locative est fixée en fonction : - des caractéristiques du local considéré ; - de la destination des lieux ; - des obligations respectives des parties ; - des facteurs locaux de commercialité ; - des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Par ailleurs, l'article R. 145-7 du même code prévoit les règles qui doivent s'appliquer pour prendre en considération les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la manière dont doivent être présentés les termes de comparaison. Dès lors, s'il est constant que les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne peuvent, conformément aux prescriptions de l'article L. 145-34 du code de commerce, fonder une décision de déplafonnement du loyer, c'est, en revanche, à tort que le juge des loyers a considéré que ces prix ne pouvaient être pris en considération pour arrêter la valeur locative. Néanmoins, les termes de comparaison cités par l'expert judiciaire (page 15 de son rapport) ne sont pas cités avec une précision suffisante pour satisfaire aux prescriptions de l'article R. 145-7 sus-visé ce qui ne permet pas de les prendre en considération. Par ailleurs, si la SCI JOAL revendique une valeur locative de 72 €/m2 pondéré pour les locaux du bail n° 1 et de 64,80 €/m2 pondéré pour les locaux du bail n° 2, les éléments de détermination qu'elle invoque ont été tardivement versés aux débats et ne peuvent ainsi être valablement pris en considération par la cour. Dès lors, la seule méthode de détermination de la valeur locative suivant la cote 2010, également proposée par l'expert demeure admissible, ce qui conduit à la détermination du loyer qui suit : * Bail n° 1 : Valeur locative de catégorie 2 (102 € HT/an) pour la surface de bar, soit après application des coefficients de pondération : 33,35 m2 X 102 €/m2 an = 3 401,70 euros HT/an. Valeur locative de catégorie 3 (50 € HT/an) soit pour les locaux annexes, soit après application des coefficients de pondération 18,89 m2 X 50 €/m2 an = 944,50 euros HT/an.