Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-17.908 du 23/05/2019,  partie 2


qu'en retenant que l'application du régime de la vente en l'état futur d'achèvement à la vente authentifiée par MM. G... et L... aurait été « impérative », parce que le bien cédé était situé dans une copropriété et que l'acte authentique aurait visé un usage d'habitation, bien qu'elle ait constaté, par ailleurs, que les biens, figurant au sein d'un ensemble immobilier à usage de résidence hôtelière, avaient été acquis par M. V... afin de profiter du dispositif dit du loueur en meublé professionnel et qu'il avait, à cette fin, consenti un bail commercial à la société Résidence et Château, devant exploiter commercialement les locaux achetés comme résidence hôtelière, la cour d'appel a violé l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, par fausse application ;
 
 2°/ que le notaire ne saurait répondre d'un dommage qui s'est d'ores et déjà produit avant son intervention ; qu'en relevant, pour écarter le moyen tiré de ce que M. V... était d'ores et déjà engagé par le contrat préliminaire, conclu sous seing-privé avant l'intervention du notaire et hors sa présence, que cela reviendrait à « faire fi du caractère impératif invoqué par l'appelant de la législation protectrice (de la VEFA) qui « s'imposait de plein droit », de sorte que M. V... aurait pu refuser de réitérer la vente par acte authentique ou exiger sa soumission au régime de la VEFA, quand la vente instrumentée n'était pas comprise dans le « secteur protégé » imposant l'application de ce régime juridique, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 Mais attendu qu'ayant constaté que le contrat préliminaire de réservation mentionnait la vente d'un deux pièces en duplex avec mise en place d'une copropriété tandis que l'acte authentique stipulait que les locaux achetés étaient à usage d'habitation et retenu exactement que peu importaient les modalités de gestion en résidence hôtelière de ce bien ou de l'immeuble dont il dépendait, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le régime protecteur de la vente en état futur d'achèvement prévu par l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation était applicable ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
 
 Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE les pourvois ;
 
 Condamne chaque demandeur aux dépens afférents à son propre pourvoi ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Paris Réunion Montpellier immobilier à payer la somme de 3 000 euros à M. V... et rejette les autres demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf. 
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
 
 Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Paris Réunion Montpellier immobilier.
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. V... a subi une perte de chance de 90 % de ne pas investir dans l'opération et de ne pas perdre les sommes investies ainsi que d'avoir déclaré Me L... I..., Me G..., et la SARL Samalex responsables de la perte de chance et d'avoir condamné in solidum Me L... I..., Me G..., et la SARL Samalex à payer à M. V... la somme de 215 100,73 euros au titre de son préjudice lié à son engagement désastreux dans l'opération immobilière d'achat du lot numéro quatre de la résidence « Communs du château de Serquigny » située à Serquigny dans l'Eure et à l'irrécouvrabilité quasi certaine des sommes investie et la somme de 8 000 euros à titre de préjudice moral ;
 
 AUX MOTIFS QUE - Sur la qualité de professionnel de l'immobilier de M. V... Même si M. V... ne répond pas dans ses dernières conclusions sur les moyens des notaires et de la SARL Samalex comme quoi il réalisait l'achat à titre professionnel, ceux-ci ne sauraient invoquer les compétences de l'appelant pour s'exonérer de leurs responsabilités, quelles que soient ses activités professionnelles antérieures (décrites par la SARL dont la direction d'une société spécialisée dans les fonds de placements et entités financières) ; qu'à cet égard si la « présentation de l'étude » effectuée par la SARL Samalex portait en sous-titre « programme : nouvelle opération sous le régime loueur en meublé professionnel., on doit remarquer que l'étude est axée sur les avantages fiscaux résultant d'une exploitation sous le régime précité, l'investissement étant projeté sous une forme sociétale, ce qui n'a pas été le cas.