Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.578 du 04/07/2019,  partie 2



 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux.".
 Contrairement à ce que prétend l'appelante, le fait d'avoir communiqué le rapport amiable de M. C... ne vaut pas reconnaissance implicite par l'intimée du déplafonnement du loyer.
 Selon le rapport d'expertise judiciaire, les locaux se situent dans un ensemble immobilier ancien et de belle facture, avec façade en pierre de taille ouvragée, ravalement correct et gros oeuvre semblant entretenu. Ils ont une très bonne visibilité grâce à un important linéaire de façade d'environ 15 m sur la [...] également visible depuis l'[...] et la [...], avec une devanture en pierre agrafée prise dans le bâti, comprenant deux larges vitrines et une porte d'accès vitrée, le tout sous un bandeau à l'enseigne MARALEX,
 Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux se développent sur trois niveaux reliés entre eux, outre une chambre de service (non visitée) au R+6 (accessible uniquement par les parties communes) :
 - en rez-de-chaussée : un niveau d'environ 137,30 m2, de configuration régulière et d'une très belle hauteur sous plafond avec une vaste aire de vente d'environ 104,40 m2 aménagée de manière traditionnelle pour l'activité exercée, outre divers locaux d'accompagnement (réserves, bureaux, sanitaires) et techniques,
 - en mezzanine : un niveau d'environ 59,30 m2, de configuration régulière et d'une belle hauteur sous plafond, aménagé en aire de vente.
 Le R-1 est décrit comme un niveau d'environ 58,90 m2, de configuration régulière et d'une très belle hauteur sous plafond avec une première pièce, selon l'expert, accessible à la clientèle et aménagée en aire de vente et studio photo, commandant une seconde pièce aménagée en réserve avec point d'eau, outre un petit débarras sous l'escalier.
 L'intimée conteste que le sous-sol soit accessible au public et tout au moins ouvert à la vente. Elle précise que la première pièce en sous-sol constitue en fait la salle de repos et le réfectoire des salariés ; que s'y trouve le matériel photographique servant à la valorisation des modèles et qu'elle sert également de réserve et de stockage.
 La cour relève que le plan d'aménagement du sous-sol établi par l'architecte de la société locataire transmis en mai 2011 à la bailleresse et le plan établi par un géomètre à la demande de la bailleresse en mai 2013 font apparaître un sous-sol relié au 1er étage par un escalier comprenant deux pièces contiguës, la première pièce portant mention, selon le plan de 2011, des termes "mobilier et accessoires" et selon le plan de 2013 la mention de "salle de jeux".
 Comme l'a relevé le jugement entrepris, les photographies figurant dans le rapport d'expertise judiciaire montrent dans cette 1ère pièce que des chaussures sont en exposition sur leurs boîtes et sur les rayonnages équipant la première pièce, ce qui n'est pas le cas de la seconde pièce en nature de réserves et cuisine.
 Le preneur a certes produit une note de la société "ada" architecture du 9 septembre 2016 faisant état de ce que l'escalier d'accès au sous-sol ne permettrait pas l'accès au public en raison de non conformités à la réglementation. Mais la comparaison de cet escalier et celui qui mène à la mezzanine accessible à la clientèle présente des similitudes sur les non-conformités alléguées telle que par exemple la main courante souple, en corde, non rigide et non continue, de sorte que ce moyen est inopérant.
 Le jugement de première instance fait également référence à la page 25 du rapport établi le 19/07/2014 par M.C... qui mentionne que la société CHAUSSURES MARALEX a "mis à jour l'escalier desservant le sous-sol, pour rendre ce niveau aujourd'hui partiellement accessible au public", mention reprise expressément dans le corps du rapport d'expertise judiciaire par Madame Y....
 A l'instar des premiers juges, la cour retiendra, au vu de ces éléments, qu'il est ainsi démontré que la première pièce du niveau R-1 des locaux est accessible aux clients de la société CHAUSSURES MARALEX et est affectée, au moins pour partie, à la vente des chaussures qui y sont exposées étant relevé que la pièce comprend également une table avec des chaises sans qu'il apparaisse que ce mobilier soit destiné à la clientèle.
 Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que M. C..., expert amiable, a précisé que, pendant la durée du bail expiré, outre les mentions relatives au sous-sol précitées, :
 - la réserve côté gauche a été transformée en espace de jeux accessible à la clientèle après qu'une cloison ait été abattue ;
 - l'escalier qui desservait la mezzanine a été déplacé, du centre de la zone de vente entre les deux boutiques originelles, vers le côté gauche, au départ aujourd'hui de l'espace de jeux,
 - la mezzanine a été agrandie.
 
 La bailleresse a produit des plans initiaux des locaux mais ceux-ci ne sont pas datés de sorte qu'il ne peut être établi qu'il s'agit de la configuration des locaux donnés à bail avant les travaux effectués courant 2011 par le preneur.
 Tant M. C... que Madame Y... ont d'ailleurs précisé qu'ils n'avaient pas de plan des locaux avant les travaux effectués par le preneur.