Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-15.378 du 13/06/2019,  partie 5


qu'en considérant, pour débouter les époux X... de leur demande contre la SCI l'Epiade, que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente devait produire son plein effet, après avoir constaté que Mme V..., gérante de la SCI l'Epiade, avait pris conscience du caractère anormal des fissures affectant sa maison et avait voulu se renseigner sur ce point, mais n'avait pas donné suite aux propositions d'études géotechniques qui lui étaient faites par les professionnels, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1643 du code civil ;
 
 Alors 2°) que le vendeur de mauvaise foi ne peut se soustraire à sa responsabilité en invoquant une clause d'exclusion de garantie ; qu'en retenant la bonne foi de la gérante de la SCI l'Epiade, après avoir constaté que Mme V... n'avait pas spontanément débarrassé les lieux afin de permettre aux acheteurs d'examiner les fissures et en considérant qu'il appartenait aux acheteurs d'exiger de la gérante de la SCI qu'elle débarrasse les lieux afin de leur permettre de prendre pleinement conscience des désordres pouvant, à terme, entraîner la ruine de l'édifice, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ;
 
 Alors 3°) et en tout état de cause, que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices affectant la chose vendue, ce qui l'empêche d'invoquer une clause exclusive de garantie ; qu'en permettant à une société civile immobilière, dont l'objet social est la vente de biens immobiliers, d'opposer une clause exclusive de garantie des vices cachés à un acheteur profane, la cour d'appel a violé l'article 1645 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande de condamnation de la société Socotec ;
 
 Aux motifs que la responsabilité civile quasi-délictuelle de la société Socotec ne saurait être mise en cause par les époux X... dans ce dossier ; qu'en effet, elle était intervenue chez Mme V... pour effectuer une simple visite et un examen des lieux avec rédaction d'un « rapport d'avis », ainsi qu'il avait été contractuellement convenu le 11 avril 2013, sans investigations techniques lourdes, mais que néanmoins elle avait mis en évidence la nature technique des difficultés affectant l'immeuble ; que l'on ne pouvait lui reprocher, dans le cadre de sa mission limitée, de ne pas avoir poussé plus avant ses recherches et son analyse ;
 
 Alors que le bureau de contrôle engage sa responsabilité en cas de manquement à son obligation d'information et de conseil ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si la société Socotec, l'un des leaders en matière de diagnostic immobilier, n'avait pas conclu hâtivement à une absence d'atteinte à la solidité de l'ouvrage et n'aurait pas dû préconiser la réalisation immédiate d'investigations complémentaires avant de se prononcer sur la solidité du bâtiment et si l'expert judiciaire n'avait pas indiqué que les conclusions de la société Socotec étaient « assez inquiétantes pour un professionnel digne de ce nom », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, en sa rédaction applicable à la cause.