Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.802 du 17/11/2021,  partie 5


que la cour observe qu'outre le fait que cette disposition n'a pas été reprise expressément dans l'avenant de renouvellement postérieur au protocole d'accord, ledit protocole vise l'état « actuel » des locaux avant travaux et non leur état « primitif » et cette disposition ne vise pas expressément la date d'accession mais au contraire précise que le bailleur renonce également à invoquer les travaux comme motif de déplafonnement lors du prochain renouvellement et du renouvellement suivant ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, les travaux effectués par la locataire n'ont pas fait accession au bailleur ; sur la valeur locative, que l'appelante se prévalant de ce que la valeur locative est inférieure au loyer plafond de renouvellement, il convient de se prononcer sur la valeur locative ; que la cour rappelle que selon l'article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que la cour renvoie au jugement entrepris concernant la description matérielle et de situation résultant des constatations objectives que l'expert judiciaire a pu faire lors de sa visite sur place et qui n'est pas contestée par les parties ; que l'expert judiciaire a évalué la surface réelle des locaux à 407 m² avant travaux et à 456,32 m² après travaux ; qu'il relève également que l'établissement dispose d'une terrasse de 80 m² et d'une contre-terrasse de 160 m² comprenant 56 places sur le domaine public ; que les parties sont en désaccord sur la surface réelle à prendre en considération ainsi que sur la pondération ; que la société Andyrest expose que le jugement entrepris s'est contredit en retenant les surfaces après travaux tout en considérant que les travaux n'avaient pas fait accession ; qu'il y a lieu de retenir la surface des locaux avant travaux, soit 162 m²B arrondis ; que la société The Travellers soutient que les surfaces à retenir sont celles après travaux et conteste en tout état de cause le coefficient de pondération de 0,40 concernant le demi sous-sol qui dispose d'une clé de voûte sous plafond de 3,65m, coefficient qu'elle estime insuffisant et demande de voir retenir à 0,60 ; que dans la mesure où les travaux n'ont pas fait accession, il convient de retenir la surface des locaux donnés à bail avant travaux ; que selon le rapport d'expertise judiciaire, la surface réelle avant travaux est de 407 m2 soit 92m2 pour le rez-de-chaussée et 315m2 pour le sous-sol, ce qui n'est pas discuté par les parties ; que l'expert a appliqué un coefficient de pondération de 0,40 à la pièce en sous-sol d'une superficie réelle de 95m2 reliée depuis le rez-de-chaussée par un escalier de 6 marches ; qu'eu égard à la clé sous voûte du plafond de 3,65m valorisant ainsi le volume de l'espace, un coefficient de 0,50 est plus adapté ; qu'il s'ensuit que, les autres coefficients de pondération n'étant pas discutés, la surface pondérée du rez-de-chaussée s'établit à 79,43m2B et à 91,85m2B pour le sous-sol, soit une surface totale de 171,28 m2B. ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire une augmentation du nombre d'enseignes nationales et de commerces indépendants sur la durée du bail, y compris côté impair, ce qui illustre l'attractivité de l'[Adresse 8], l'ouverture de l'hôtel Fouquet's Barrière et l'ouverture de nouvelles locomotives, dont Abercrombie & Fitch à proximité immédiate des locaux donnés à bail ; que la société The Travellers critique la valeur unitaire de 3 300 euros/m2pondéré retenue par l'expert judiciaire qui est sous-évaluée aux motifs principalement que les références qu'il cite sont des baux qui mettent à la charge des locataires des charges exorbitantes de droit commun, ce qui n'est pas le cas pour la locataire, et qu'il convient de tenir compte des droits d'entrée ou droits au bail pour les locations nouvelles ; qu'elle estime en outre que le droit de terrasse de 10% est insuffisant ; que la société Andyrest estime que la valeur locative unitaire devrait être fixée à 3000 euros/m2 pondéré au regard notamment des références et de la situation du local ; que l'expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant parmi des références issues du marché, des renouvellements amiables et des décisions judiciaires ; que la cour considère qu'il convient de retenir les loyers de marché sans réintégration des droits au bail ou droits d'entrée s'agissant de loyers en capital, ce qui ne correspond pas la valeur locative du code de commerce ; que la cour écartera la référence le Madrigal (3.112 euros le m2B) s'agissant d'un bail du 1er janvier 2007 trop ancien et celle du même local pour un bail renouvelé au 1er janvier 2016, référence postérieure à la date du renouvellement du présent bail, la référence du restaurant du Fouquet's (3 242 euros/m2B) pour un bail du 1 er janvier 2006 et du Bistro Romain (4 489 euros/m2B) pour un bail également trop ancien du 1 er mai 2009 ;