décision 17-18.408 du 21/06/2018,  partie 5


qu'il y a lieu de retenir que la rétention d'information concernant le droit de passage a été faite de mauvaise foi par la Sci Patton investissement qui, non seulement n'a pas informé complètement les époux X... lors de la visite des lieux puisque son représentant ne leur a fourni que des explications sommaires qu'imposaient au minimum la configuration des lieux puisque l'entrée de la propriété voisine ne pouvait se faire que par le passage sur le terrain des futurs acquéreurs, mais a également indiqué dans l'acte de promesse de vente qu'il n'existait pas de servitude grevant le fonds alors que la Sci Patton investissement avait consenti elle-même la servitude de passage seulement trois ans auparavant ; qu'en indiquant aux époux X... qu'ils ne devaient pas stationner leur véhicule devant l'entrée de la maison voisine pour ne pas entraver l'accès à cette habitation, le vendeur leur a laissé croire qu'il s'agissait d'une simple commodité d'accès à consentir aux voisins sans que ceux-ci aient à faire valoir un droit à cet égard, les acquéreurs étant renforcés dans cette interprétation par le fait que le vendeur indiquait lors de la conclusion de la promesse de vente que le fonds n'était grevé d'aucune servitude ; qu'il convient donc de retenir que le consentement des époux X... a été vicié au moment de la conclusion de la promesse de vente par le dol commis par la Sci Patton investissement ; que la promesse de vente vaut vente dès lors qu'il a accord, comme en l'espèce, sur la chose et le prix, peu important sur le but recherché par les parties, à savoir le transfert de la propriété, ne se réalise qu'après levée de la condition suspensive et au jour de la signature de l'acte authentique de vente opérant transfert de propriété, cet acte étant la conséquence nécessaire de la promesse de vente ; que le vice du consentement affecte donc aussi bien la promesse de vente que l'acte authentique de réitération de la vente du 17 mai 2011 rédigé par M. C... B... avec le concours de Mme Fabienne A... ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a prononcé la nullité de l'acte notarié de vente du 17 mai 2011 lequel n'a pas pour effet de valider la vente dès lors qu'en vertu de l'article 1589 alinéa 1 du code civil, il faut se placer au moment de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente qui a figé les volontés pour apprécier la validité de la vente que l'acte notarié n'a fait que réitérer ; qu'il y a lieu de relever que l'acte notarié mentionne que le bien objet de la vente est grevé d'une servitude de passage « en date du 16 janvier 2008 : servitude de passage grevant la parcelle cadastrée sous section 28 n°643/104 au profit de la parcelle cadastrée sous section 28 n°644/104 » et qu'une copie par extrait de l'acte constitutif desdites servitudes demeure annexée à la minute des présentes après mention » ; que l'extrait d'acte annexé à la minute de l'acte de vente dans les termes suivants : « ce droit de passage s'exercera exclusivement sur une bande d'une largeur de 02 mètres telle qu'elle apparaît surlignée en vert sur le plan demeuré joint aux présentes. Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner » ; qu'il n'est pas contesté par les parties à la présente instance que le plan matérialisant l'assiette du droit de passage n'a pas été joint à l'acte authentique de vente du 17 mai 2011, ce dont il résulte que les acquéreurs n'ont pu avoir connaissance de l'assiette de cette servitude de sorte qu'ils ont pu faussement estimer que la partie du fonds se trouvant devant l'entrée de l'immeuble voisin était seule gravée de la servitude comme le leur avaient laissé entendre les explications partielles du vendeur lors de la visite des lieux du 18 janvier 2011 au cours de laquelle il a sciemment omis de leur préciser que la servitude affectait aussi le terrain à l'arrière de leur maison ; que du fait de l'ignorance de l'assiette réelle de la servitude par les époux X... au moment de la signature de l'acte authentique qui ne fournissait pas une description claire et complète de cette assiette et auquel n'avait pas été annexé le plan qui seul figurait l'assiette de la servitude, les acquéreurs étaient restés dans l'ignorance de l'étendue du droit réel affectant leur bien ; que les époux X... n'ayant pas eu connaissance du vice affectant la vente au moment de la signature de l'acte authentique, ils n'ont pu confirmer la vente au sens de l'article 1338 alinéa 2 ancien du code civil applicable à l'espèce en concluant cet acte et en payant le prix d'acquisition ; qu'il résulte des développements qui précèdent que la demande en nullité de l'acte de vente du 17 mai 2011 a été justement accueillie par le tribunal ; qu'il convient par conséquent de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la nullité de l'acte authentique de vente ;