cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 17-11.833 du 12/04/2018,  partie 9


qu'ainsi, l'huissier de justice requis le 5 janvier 2011, à l'effet de constater l'état des planchers avant travaux, a noté au niveau 3 que « la totalité de l'étage est occupée par le stockage de cartons et marchandises » et que « la totalité de la surface est occupée par des rayonnages », constatant « que le niveau 4 est entièrement occupé par un stockage de cartons contenant des marchandises de prêt à porter » ; qu'en ce sens, la SCI Indiana observe que les photographies jointes attestent de cartons empilés et d'étagères et portants jusqu'au plafond ; elle en conclut que ces désordres proviennent directement, comme relevé par l'expert, de la surcharge des planchers et d'une négligence dans l'exploitation des ouvrages ; elle rappelle les articles 1, 4 et 9 du bail aux termes desquels : «Le preneur prendra les lieux loués dans l'état ou ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, ni réparation, ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet. Le preneur restera responsable des travaux tels que prévus à l'article 606 du Code Civil si les désordres résultent d'ouvrages réalisés par le preneur », «Le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées durant l'exercice de son activité tout en restant garant vis à vis du bailleur de toute action en dommages et intérêts de la part d'autres locataires ou voisins que pourrait provoquer l'exercice de son activité (..) / Il aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité en ce et y compris les travaux de gros oeuvre et notamment la modification éventuelle des accès aux étages sous réserve de les effectuer dans les règles de l'art et sous la surveillance d'un Bureau de Contrôle. », « Le preneur ne pourra faire entrer, ni entreposer des marchandises présentant des risques et inconvénients quels qu'ils soient » ; que pour écarter sa propre responsabilité dans la survenance de ces désordres et entendre condamner la SCI Indiana, la société Célio fait valoir que l'expert a constaté que « l'ossature de la partie d'immeuble de la SCI INDIANA n'est pas adaptée aux usages de la SAS CELIO FRANCE » ; affirmant d'une part que le bailleur ne pouvait ignorer qu'elle y entreposerait la marchandise destinée à la vente, d'autre part que ce stockage était nécessaire et complémentaire à son commerce et conforme à la destination contractuelle des locaux, elle en déduit qu'il a manqué à son obligation de délivrance de locaux à usage de commerce, comme cela a été retenu par le premier juge ; que toutefois, et comme le relève la SCI Indiana :
 
 - il ne ressort pas du bail que les étages devaient servir d'entrepôts de stockage ; en effet, la société Célio n'a pas conclu avec la SCI Indiana un bail à destination d'entrepôt mais tout commerce dans un immeuble ancien, dont les plans annexés mentionnaient que les étages étaient aménagés en pièce à vivre (studio, salon, cuisine et chambre), observation devant être faite que cet aménagement n'empêchait pas la destination commerciale des dits étages puisque l'expert indique que l'immeuble a été divisé « en 1989 pour constituer 2 copropriétés mitoyennes à destination commerciale et à tout étage » (page 21 du rapport d'expertise),
 
 - il n'est par ailleurs pas établi que la société Célio a avisé le bailleur de son intention d'utiliser les étages à destination exclusive de stockage et de réserve,
 
 - qu'il n'est également pas démontré que le stockage, dans le même immeuble et en étage, dans les proportions mises en oeuvre par la société Célio, était nécessaire à son activité ni que la location des étages d'un immeuble dont le rez de chaussée est occupé par un commerce est nécessairement destinée stockage des réserves, plutôt qu'à l'aménagement par exemple, d'espaces de ventes privées, de bureaux ou salle réservées au personnel ;
 
 qu'enfin, il sera observé, que l'expert précise que « les travaux préconisés ne visent pas à l'adaptation des activités de stockage de la SAS CELIO FRANCE au deuxième et au troisième étage » ; que par ailleurs, et comme le soutient la société Biker, les baux « tous commerces » présentent la particularité de laisser au locataire la liberté du choix de l'activité, sous réserve du respect des dispositions de la nature de l'immeuble ainsi que dans le cas d'espèce de l'état descriptif de division ; qu'il en résulte que le preneur qui avait «à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité » n'est pas fondé à soutenir ni qu'il a fait un usage normal et conforme à la destination contractuelle des locaux des 2ème et 3ème étage d'un immeuble ancien en les transformant en entrepôts de stockage, ni que ces désordres caractérisent un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur ;