Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-15.378 du 13/06/2019,  partie 4


qu'il lui a été répondu de s'adresser en premier lieu à la société CFEG, géotechnicien, afin de réaliser une étude de sol « pour apprécier la cause du problème important » touchant sa maison ; que sur la préconisation de la société URETEK, Mme V... a bien adressé à la société CFEG un courrier électronique le 3 mars 2011, auquel il lui a été répondu par lettre du 31 mars 2011, lui proposant de procéder à une étude géotechnique afin « de vérifier si la cause des désordres est bien liée à la fondation du mur Nord de la maison sur des remblais mis en place en arrière du mur en pierres extérieur » ; qu'alléguant, par lettre du 20 mai 2011, avoir dû « faire face à des dépenses contingentes et imprévues », Mme V... n'a pas donné suite à cette proposition ; qu'il se déduit de ces échanges entre Mme V... et divers organismes spécialisés dans l'étude des bâtiments, plusieurs années avant la vente de l'immeuble aux époux X..., que Mme V... avait certes pris conscience du caractère anormal des fissures affectant sa maison et avait voulu se renseigner sur ce point, mais n'a pas donné suite aux propositions d'études géotechniques qui lui étaient faites par les professionnels ; que cependant, il n'était pas démontré que la société ALPHA BTP, la société URETEK et la société CFEG, lorsqu'elles ont été consultées tour à tour par Mme V..., ont signalé à celle-ci l'urgence de réaliser des travaux et encore moins évoqué le risque d'effondrement noté par l'expert B... dans son rapport ;
 qu'au contraire les courriers des sociétés ALPHA BTP, URETEK et CFEG, tels qu'ils sont versés au dossier, montrent que ces organismes professionnels ont proposé leurs services pour établir les diagnostics appropriés afin de déterminer avec précision de quoi il retournait, sans toutefois témoigner du moindre empressement à mettre en oeuvre des ouvrages confortatifs dans l'immeuble qu'ils avaient pourtant visité, sans aucun doute de manière très professionnelle et attentive ;que dans un courrier adressé à M. X... le 24 mars 2014 par la société IDÉUM PARTNERS, cette entreprise d'ingénierie lui précise d'ailleurs que les désordres « trouvent très probablement leur origine dans les fondations de la construction avec un affaissement notable du terrain » mais qu'il est possible « que ces tassements soient arrivés à leur terme avec la consolidation du sous-sol » ou bien qu'ils évoluent encore ; qu'il est donc établi que Mme V..., même si elle n'a pas donné suite aux propositions de diagnostics qui lui étaient faites par les spécialistes consultés, ne connaissait pas, avant la vente aux époux X..., l'ampleur des dommages décrits par l'expert judiciaire, puisque manifestement personne ne l'en avait avertie ; que la SCI L'Épiade fait observer à juste titre que M. B... n'a pu aboutir à de telles conclusions qu'à l'issue des investigations approfondies qu'il a menées conjointement avec ses trois sapiteurs ; que Mme V... a néanmoins pris la précaution de solliciter en dernier lieu la Socotec, organisme de contrôle dont la compétence et le sérieux sont reconnus, afin d'obtenir avant la vente un avis pertinent sur la situation de sa maison ;que de manière tout à fait claire et précise, nonobstant les critiques de M. B..., la Socotec, dans un avis certes moins détaillé, met en évidence l'essentiel des dommages et causes qui seront plus tard observés par l'expert judiciaire :
 - la maison est fondée en partie sur du remblais ;
 - les fissures, nombreuses et bien visibles (photographies), sont apparues au Nord, du côté du mur de soutènement ;
 - ces fissures « sont caractéristiques d'un tassement , voire d'un basculement de la partie de la construction se trouvant sur le remblai côté mur de soutènement » ;
 - elles ne sont pas récentes et ont évolué au fil du temps ;
 - il faut les boucher par injection de mortier ;
 - elles ne remettent pas en cause la solidité de l'ouvrage mais il faut poser des jauges de mesure pour contrôler leur possible évolution ;
 - un déplacement trop important « conduirait à reprendre en sous-oeuvre cette partie de la maison (micropieux par exemple) » ; que globalement par conséquent, ce que dit l'expert judiciaire R... B... était déjà contenu dans le rapport Socotec remis aux époux X... lors de la promesse de vente et lors de sa réitération par acte authentique, sauf l'hypothèse d'un effondrement de la maison, dont il est cependant démontré ci-dessus que Mme V... ne pouvait pas elle-même en avoir connaissance avant la vente ; que dans ces conditions la clause de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente doit produire son plein effet ;
 
 Alors 1°) que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne peut s'appliquer lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose ;