Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.464 du 03/06/2021,  partie 4


article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l&apos;assemblée générale ayant approuvé les comptes n&apos;est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ; que selon l&apos;article 14-1 de la loi précitée, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d&apos;administration des parties communes et équipements communs de l&apos;immeuble le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel ... les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ... La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l&apos;assemblée générale ; qu&apos;en application de l&apos;article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat et notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d&apos;hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d&apos;une créance justifiée à l&apos;encontre d&apos;un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d&apos;encaissement à la charge du débiteur sont imputables au copropriétaire défaillant ; que le relevé de compte en date du 2 mars 2018 fait apparaître un solde débiteur de 3.924,81 ? (pièce 12) ; que ce relevé et ceux du 11 décembre 2016 et 3 mai 2017 (pièces 10 et 11 SC RM) incluent des frais qui n&apos;étaient pas exigibles à la date où ces relevés ont été établis ; [...] ; qu&apos;ainsi au 02 mars 2018, la SARL Sivane reste devoir au titre des charges de copropriété : 3.924,81 ? - (96,00 ? + 840,00 ? + 180,00 ? + 132,20 ?) =2.676,61 ? avec intérêt au taux légal à compter de jugement ;
 
 1°) ALORS QUE le droit de jouissance exclusif sur des parties communes, qui n&apos;est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d&apos;un lot, ne peut être affecté de charges de copropriété ; que la cour d&apos;appel a constaté que le « lot 12 », dont la société Sivane était titulaire, était défini dans le règlement de copropriété comme la jouissance exclusive et particulière d&apos;une parcelle à usage de jardin de 654 m² avec les 106/1 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, mais a considéré qu&apos;un droit de jouissance exclusif de parties communes, bien que ne constituant pas un droit de propriété, pouvait néanmoins être affecté d&apos;une quote-part des parties communes correspondant aux charges devant être supportées par son titulaire, de sorte que la société Sivane, à l&apos;origine du règlement de copropriété et de l&apos;état descriptif de division dont elle n&apos;avait jamais demandé la modification ou l&apos;annulation, et qui n&apos;avait pas contesté des résolutions ayant rejeté sa demande de retrait du « lot 12 », devait s&apos;acquitter des charges qui lui étaient réclamées par le syndicat des copropriétaires, dont la créance à son encontre, résultant du solde débiteur de son relevé de compte, avait été rendue exigible par l&apos;approbation des comptes du syndic par l&apos;assemblée générale des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; qu&apos;en statuant ainsi, la cour d&apos;appel, qui n&apos;a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1er, 2 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 2°) ALORS QUE l&apos;approbation des comptes du syndicat par l&apos;assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, dont l&apos;action en contestation d&apos;un appel de charges est une action personnelle non soumise au délai de prescription spécial de deux mois prescrit par l&apos;article 42, alinéa 2 ; qu&apos;en retenant, pour faire droit à la demande de paiement de charges du syndicat des copropriétaires, que l&apos;approbation des comptes du syndic par des décisions d&apos;assemblée générale rendant certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, le copropriétaire n&apos;ayant pas contesté ces décisions d&apos;assemblées générales dans les termes prévus à l&apos;article 42 de la loi précitée, ne pouvait s&apos;opposer au paiement des sommes qui lui étaient réclamées, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 LE MOYEN reproche à l&apos;arrêt attaqué, 
 
 D&apos;AVOIR condamné la société Sivane à payer au syndicat des copropriétaires de l&apos;immeuble [Adresse 5], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE rappelant que la copropriété s&apos;était trouvée sous administration provisoire, que la carence de l&apos;appelante l&apos;avait contrainte à des avances de fonds, et que sa trésorerie avait été mise en péril, le tribunal a considéré que ces circonstances caractérisaient un préjudice distinct de celui né du seul retard apporté au paiement ; que la SARL Sivane ne critique pas sérieusement ce chef de jugement ; que la copropriété ne fournit pour sa part aucun élément nouveau autorisant une appréciation autre, ce qui conduit à la confirmation du montant de 300 euros alloué à ce titre ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la carence du défendeur qui n&apos;