Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.068 du 13/04/2022,  partie 6



 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur le plafonnement, aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; qu'en l'absence de modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l'article L 145-33, l'article L 145-34 édicte un principe de plafonnement du loyer du bail renouvelé ; que toutefois la valeur locative des lieux loués peut être inférieure au plafond ; qu'en l'espèce le bailleur sollicite le déplafonnement du loyer et le preneur soutient que le jugement du 9 juin 2015 a déjà statué sur cette question de sorte que la demande serait irrecevable ; qu'il convient de relever cependant que le jugement du 9 juin 2015 a ordonné une expertise avantdire droit sur la valeur locative de l'immeuble sans statuer sur la question du déplafonnement qui a simplement été évoquée dans cette décision au titre du rappel des moyens et prétentions des parties ; que la demande de déplafonnement est donc recevable ; qu'en l'espèce, il y a lieu de relever que les preneurs ont réalisé une terrasse couverte de 39,46 m² dans la cour avec une emprise dans la structure même du bâtiment ainsi que cela est établi par les photographies produites alors qu'il s'agissait initialement d'un parking, que la réserve située au rez-de-chaussée a été transformée en local destiné à la plonge, qu'un terrain de pétanque a été installé, qu'en cours de bail, l'activité de presse a été ajoutée, qu'il était initialement prévu une activité de snack-bar vente à emporter alors que l'activité désormais exercée est la restauration brasserie avec des formules de restauration proposées à la clientèle ; que l'expert a également constaté la localisation des lieux au coeur d'une bourgade importante dans une rue commerçante plutôt recherchée, la présence d'une terrasse couverte de tentes « Barnum » à l'arrière, la présence d'une terrasse sur le domaine public, un environnement mixte commercial résidentiel plutôt agréable, du stationnement possible et un confort satisfaisant ; qu'au titre des éléments défavorables, l'expert a retenu la localisation d'entrée des commerçants dans une rue étroite des aménagements modestes, des travaux d'actualisation nécessaires, une distribution discutable, un environnement économique difficile et la disponibilité de quelques boutiques à proximité immédiate ; que l'expert qui a étudié l'environnement local du commerce a relevé que le nombre de ménages était en 2006 de 2371 qu'il était passé à 2592 en 2013 soit une augmentation de 16,1 % et que le parc de logements se renouvelle, les logements anciens démolis étant compensés par des nouvelles constructions ; que l'ensemble de ces éléments permet de retenir une modification par le preneur des caractéristiques du local et de la destination des lieux ainsi qu'une modification notablement positive des facteurs locaux de commercialité permettant le déplafonnement du loyer ; que, sur la valeur locative, sur la calcul des surfaces locatives, il convient de relever que l'expert a déposé un rapport précis et bien documenté, qu'il a répondu aux dires des parties en précisant et motivant ses conclusions ; que l'expert rappelle qu'il a effectué le mesurage des surfaces utiles en l'absence des parties et avec leur accord car les plans ne permettaient pas un calcul précis des surfaces utiles à pondérer ; que l'expert a retenu une superficie de 100,57 m² pour la partie commerciale et les annexes à usage de restaurant et 49,76 m² pour la partie à usage d'habitation, soit une surface totale de 166,63 m² ; que, sur les coefficients de pondération, les preneurs estiment devoir critiquer les coefficients de pondération retenus par l'expert, toutefois ils ont pu faire valoir contradictoirement leurs objections à l'expert qui a répondu en s'expliquant sur la méthode utilisée, à savoir une nouvelle méthode générale de pondération à compter du 1er juillet 2015 ; que l'expert a maintenu sa position en précisant que les coefficients retenus étaient parfaitement adaptés tant en ce qui concerne les annexes diverses du rez-de-chaussée et la terrasse couverte qui doit être effectivement considérée comme une surface de vente non négligeable car elle a permis incontestablement un développement de l'activité de brasserie et de bar ainsi que cela est d'ailleurs mentionné sur l'enseigne extérieure ; qu'en outre, l'expert a expliqué que la terrasse extérieure faisant l'objet d'une autorisation temporaire, il était préférable, plutôt que d'appliquer une pondération à la surface, de majorer de 2 % à la valeur locative ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir les coefficients de pondération proposés par l'expert ; que sur les valeurs locatives de référence, les preneurs formulent également des critiques sur les valeurs locatives de référence retenues par l'expert qu'ils reprennent dans leur mémoire devant le tribunal ; qu'il y a lieu de relever que cette discussion a eu également lieu au cours des opérations d'expertise ; que l'expert a répondu aux dires des preneurs en indiquant que les termes de comparaison communiqués avaient été contrôlés sur place et qu'ils avaient dû être corrigés et pondérés ;