Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.785 du 12/01/2017,  partie 5


que les articles 15-1 et 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 définissent les conditions et le déroulement de la procédure par laquelle le bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le bien et précisent notamment que le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que ces articles prévoient qu&apos;à l&apos;expiration du délai de préavis, le locataire qui n&apos;a pas accepté l&apos;offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d&apos;occupation du local ; que l&apos;article 10 de la loi du 31 décembre 1975 prévoit en substance que préalablement à la conclusion de toute vente d&apos;un ou plusieurs locaux à usage d&apos;habitation consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d&apos;un immeuble par lots, le bailleur doit à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d&apos;avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l&apos;indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu&apos;il occupe, cette notification valant offre de vente au profit de son destinataire ; qu&apos;en l&apos;espèce, le congé aux fins de vente du 29 août 2011, délivré par voie d&apos;huissier expirait le 29 février 2012, soit dans les délais requis, et mentionnait le prix de 340.000 € ; que Monsieur et Madame [X], après ne pas avoir accepté l&apos;offre d&apos;achat faite par leurs locataires, le prix proposé ne leur convenant pas, ont mis le bien en vente dans sa totalité pour la somme de 340.000 € et non divisé en lots, selon mandats de vente donnés à Century 21 le 21juin 2012 et "L&apos;immobilière des Templiers" du 30 mai 2012 ; que seule la possibilité de pouvoir détacher une partie du terrain est mentionnée dans le mandat de vente du 30 mai 2012 ; que Monsieur et Madame [X] n&apos;ont donc pas procédé à une vente par lots et n&apos;avaient donc pas à notifier à leurs locataires un quelconque projet de subdivision avec mention du prix par lot ; que le congé donné est donc fondé justement sur l&apos;article 15-2 de la toi du 06 juillet 1989 ; que par ailleurs si le prix de 340 000 € mentionné dans le congé ne précise pas qu&apos;il est demandé 20 000 € au titre des frais d&apos;agence, comme spécifié dans les mandats de vente précédemment évoqués, il ne peut être considéré que le prix qui leur a été indiqué était volontairement plus élevé dans le but de ne pas les voir devenir acquéreurs dudit bien ; qu&apos;en effet, les frais d&apos;agence sont en pratique toujours dus par l&apos;acquéreur, ce qui implique que le prix donné par Monsieur et Madame [X] à Monsieur et Madame [L] était le même que celui affiché en agence, agence qui serait vraisemblablement intervenue pour concrétiser la vente puisque Monsieur et Madame [X] avaient donné leur bien en gestion à l&apos;agence Century 21 qui a par la suite reçu mandat de vendre ledit bien ; que, s&apos;il est précisé dans le congé que le prix de 340 000 € s&apos;entend "non compris les frais et droits de l&apos;acte de vente à la charge de l&apos;acquéreur", il est question ici des "frais de notaire" qui viennent toujours en sus du prix du bien ; qu&apos;enfin, il ne peut être que relevé que Monsieur et Madame [L] ont fait une proposition à 215 000 €, soit 36 % de moins que le prix voulu par leurs bailleurs et qu&apos;une différence de 20 000 € sur le prix proposé aurait laissé leur offre toujours nettement en dessous du prix offert ; qu&apos;aucune nullité relative au prix de l&apos;offre ne peut donc être retenue ; que par conséquent, au regard de l&apos;ensemble de ces éléments, aucune preuve d&apos;intention frauduleuse n&apos;étant rapportée, il doit être constaté que le congé donné le 29 août 2011 par Monsieur et Madame [X] est parfaitement valable ; que Monsieur et Madame [L] n&apos;ayant pas accepté l&apos;offre de vente dans le délai imparti, le congé est acquis et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 29 février 2012 ; que l&apos;expulsion de Monsieur et Madame [L], devenus occupants sans droit ni titre, sera donc ordonnée selon les modalités fixées au dispositif ; qu&apos;il convient par ailleurs de fixer l&apos;indemnité d&apos;occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer révisable majoré des charges, soit actuellement la somme de 1 066,89 €, ce, à compter de la résiliation du bail intervenue le 29 février 2012 jusqu&apos;à libération complète des lieux, somme que Monsieur et Madame [L] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur et Madame [X] ; qu&apos;enfin, le recours à la force publique constituant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur et Madame [L] à quitter les lieux, il n&apos;apparaît pas nécessaire d&apos;ordonner une astreinte
 
 1) ALORS QU&apos;est frauduleux et entaché de nullité, le congé avec offre de vente délivré au locataire qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire ; que tel est le cas lorsque le bailleur délivre au locataire un congé avec offre de vente de l&apos;immeuble loué à un prix notablement supérieur au prix du marché pour un bien vendu en l&apos;état, provoquant ainsi le refus d&apos;