Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 13-10.698 du 26/03/2014,  partie 2


- l'acte authentique signé le 27 février 2001 par Maître Huertas, ès qualités d'administrateur de la SCI Le Pigeonnier et la commune de Montfort-sur-Argens transmet dans des termes sans équivoque le bail à l'acquéreur comme le montre la clause selon laquelle le représentant de la commune, André X... déclare être informé de l'existence de ladite convention conclue avec l'association Accueil Montfort et dispense le notaire de la reproduire in extenso, attestant en être « parfaitement au courant pour le compte de la commune, qui, en sera de plein droit substituée », sans qu'aucune mention ne règle le sort du dépôt de garantie effectué par la locataire. Dès lors, le bail passé entre la SCI Le Pigeonnier et l'association Accueil Montfort a été transféré tous droits et obligations compris, à la commune de Montfort-sur-Argens, laquelle s'est trouvée substituée au bailleur initial pour l'intégralité des clauses du contrat et de ses accessoires, de sorte que l'acquéreur ne disposant pas de plus de droits que son vendeur, la commune de Montfort-sur-Argens n'était pas fondée à réclamer à sa locataire le règlement d'un nouveau dépôt de garantie. En conséquence, statuant après infirmation de la décision déférée, il convient de faire droit aux conclusions de l'association Accueil Montfort en jugeant que la commune de Montfort-sur-Argens est dépourvue de tout titre ou droit à obtenir en vertu du bail transmis, un nouveau dépôt de garantie ; 

1) ALORS, D'UNE PART, QUE sauf stipulation expresse de l'acte de vente, le dépôt de garantie perçu par le bailleur originaire ne se transmet pas à l'acquéreur de l'immeuble loué à un tiers ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aucune mention de l'acte authentique de vente signé le 27 février 2001 entre la SCI Le Pigeonnier, vendeur, et la commune de Montfort-sur-Argens, acquéreur, ne réglait le sort du dépôt de garantie versé par la locataire à la SCI Le Pigeonnier au titre de la convention de location du 10 juillet 1993 ; qu'en considérant néanmoins que le dépôt de garantie avait été transféré à l'exposante par l'acte de vente de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1134 et 1743 du code civil ; 

2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans ses conclusions d'appel, l'exposante soutenait que dès lors que le bailleur originaire demeure tenu de rembourser le dépôt de garantie au locataire, qui n'est pas transmis de plein droit au nouvel acquéreur, le dépôt de garantie litigieux constituait une créance détenue par l'association Accueil Montfort sur la SCI Le Pigeonnier, en redressement puis liquidation judiciaire, laquelle se trouvait éteinte faute d'avoir été déclarée au passif de la bailleresse, de sorte qu'elle n'avait pu lui être transférée ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent, dès lors que la vente était intervenue après l'ouverture de la procédure collective de la bailleresse, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.