Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-16.143 du 11/01/2023,  partie 4


que pour dire que l'article 8 du Cahier des Charges de Cession des Terrains, prévoyant le versement d'une indemnité par l'acquéreur en cas de non-respect des délais imposés pour le dépôt du permis de construire et l'achèvement des travaux, ne pouvait être opposé aux époux [K], la cour d'appel a retenu que le préambule de ce cahier des charges prévoyait que ses prescriptions seraient " insérées intégralement par les soins du notaire ou de la partie la plus diligente " dans tout acte de vente, et a considéré que " le justificatif de la remise d'un exemplaire du cahier des charges de cession des terrains avec son annexe au représentant des acquéreurs n'est pas suffisant, au regard de l'exigence posée par le cahier des charges de cession des terrains lui-même ", de même que la référence au Cahier des Charges de la ZAC figurant aux pages 5, 60 et 69 de l'acte de vente, et la mention en page 98, une clause pénale devant être stipulée de manière claire et apparente dans l'acte lui-même ; qu'en statuant de la sorte, quand l'acte de vente stipulait que la vente avait lieu aux charges et conditions résultant notamment du Cahier des Charges de Cession des Terrains, l'acquéreur, qui avait reconnu avoir reçu copie de ce cahier des charges, s'étant engagé à en exécuter toutes les obligations en résultant, ce qui implique que l'ensemble des clauses du cahier des charges avaient valeur contractuelle, nonobstant l'absence de reprise in extenso dans l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2015 (désormais l'article 1103 du code civil, ensemble l'article L. 311-6 du code de l'urbanisme ; 
 
 2°) ALORS, DE SURCROÎT, QUE le Cahier des Charges de Cession des Terrains se bornait à indiquer dans son préambule que " les prescriptions du présent Cahier des Charges de Cession des Terrains seront insérées intégralement par les soins du notaire ou de la partie la plus diligente, dans tout acte translatif de propriété ou locatif des terrains ou des constructions, qu'il s'agisse soit d'une première cession ou location, soit de cessions ou de locations successives " sans prévoir de sanction en cas d'inexécution de cette clause ni exclure que l'incorporation des clauses du cahier des charges au contrat translatif de propriété puisse prendre la forme d'une mention dans cet acte, accompagnée de la remise du cahier des charges à l'acquéreur ; qu'en jugeant néanmoins que faute de retranscription de l'article 8 du Cahier des Charges dans l'acte de vente lui-même, cet article n'était pas opposable aux époux [K], la cour d'appel a derechef violé l'article 1134 (désormais 1103) du code civil, ensemble l'article L. 311-6 du code de l'urbanisme ; 
 
 3°) ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QU' en déduisant l'inopposabilité de l'article 8 du Cahier des Charges de Cession des Terrains aux époux [K] du non-respect de la clause de ce cahier des charges prévoyant que les prescriptions de ce dernier seraient insérées intégralement par les soins du notaire ou de la partie la plus diligente, dans tout acte translatif de propriété ou locatif des terrains ou des constructions, la cour d'appel a violé l'article 1134 (désormais 1103) du code civil.

Moyen produit au pourvoi incident éventuel par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [K]
 
 Les époux [K] font grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées par la SAS Golf Resort " Terre Blanche " et, statuant à nouveau de ce chef, d'AVOIR déclaré recevables les demandes formées par la société Golf Resort " Terre Blanche " ;
 
 ALORS QUE l'action en paiement d'une clause pénale, clause qui a pour objet de fixer par avance le montant des dommages-intérêts dus par l'une des parties en cas d'inexécution de ses obligations contractuelles, n'est pas une action réelle immobilière, peu important que l'obligation dont elle sanctionne l'inexécution soit de nature réelle, en sorte qu'elle ne saurait être soumise au délai de prescription trentenaire applicable aux actions réelles immobilières ; qu'en retenant néanmoins, pour déclarer recevable l'action de la société Golf Resort " Terre Blanche " en paiement de la clause pénale prévue par l'article 8 du cahier des charges de cession des terrains, que cette action est liée à l'inexécution d'une obligation contractuelle réelle, consistant en l'obligation de construire dans un certain délai, et relève ainsi de la prescription trentenaire, la cour d'appel a violé l'article 1152 alinéa 1er du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l'article 1231-5 du même code, ensemble les articles 2224 et 2227 du code civil.

Moyen produit au pourvoi provoqué éventuel par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [K]