Cour d'appel de Lyon
08, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-16.968 du 15/06/2022,  partie 9


que la seule promesse unilatérale d'achat n'engage en effet que les particuliers, maîtres de l'ouvrage, et n'offre pas de garantie suffisante ni sur l'acquisition d'un terrain dont la consistance n'est pas clairement définie ni sur sa date d'acquisition : dès lors le modèle de contrat produit aux débats ne peut être régularisé sans contrevenir aux dispositions susvisées de l'article L. 231-2 et R. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ; que par ailleurs s'agissant de la révision des prix autorisée après signature du contrat, révision visée notamment aux articles L. 231-12 et R. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, la signature anticipée, ou très anticipée ainsi que le démontre l'AAMOI, du contrat de construction a pour effet d'appliquer mécaniquement la révision des prix sur une durée plus longue et ainsi de priver le maître de l'ouvrage du bénéfice de l'engagement de modération des prix ; que qui plus est l'engagement de modération des prix, dont le délai de validité peut être expiré au moment de l'acquisition du terrain, entraîne un surcoût à la charge des maîtres de l'ouvrage, et ce nonobstant un engagement de modération des prix au contrat type d'une durée de 24 mois (pièce 11 de la requérante), car il peut être corrélé à des délais maximum plus courts de 4 à 6 mois (pièce 15, la mention de délai de 4 mois figurant clairement en dépit de son biffage, et pièce 16) ; qu'il convient de déclarer illicite la pratique par les deux sociétés de la signature prématurée du contrat de construction de maison individuelle tel qu'établi par elles ; que sur l'illégalité des contrats signés sur des promesses d'achat présentées par les sociétés du groupe Teber Avenir, l'article 1.261-10 du code de la construction et de l'habitation dispose que "tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel [...] doit, à peine de nullité, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 [...]" du code de la construction et de l'habitation ; que l'AAMOI affirme que pour échapper aux dispositions d'ordre public de l'article L 261-40 du code de la construction et de l'habitation, les deux sociétés ont élaboré un montage qui, seulement en apparence, scinde d'une part les activités de constructions d'avec celles de fourniture et vente de terrains, mais qu'en réalité il s'agit d'un ensemble cohérent et homogène ; que les défenderesses contestent ces arguments et insistent sur le fait qu'elles ne fournissent qu'indirectement les terrains à bâtir, qu'en conséquence elles bénéficient de la dispense prévue à l'article L. 231-5 du code de la construction et de l'habitation ; qu'or, les deux sociétés ne démentent pas que leur contrat porte sur des constructions édifiées systématiquement sur des terrains appartenant au seul groupe Teber Avenir : à proprement parler il ne s'agit plus "qu'indirectement" fournir les terrains à bâtir ; que les différentes pièces produites aux débats démontrent que les défenderesses font signer une promesse d'achat à leur profit sur un terrain du groupe Teber Avenir, dont elles disent valablement en page 21 de leurs conclusions que « ce n'est pas parce que les sociétés font parties d'un même groupe qu'elles ne sont pas juridiquement indépendantes » mais sans toutefois démontrer qu'elles ne sont pas interdépendantes économiquement ; qu'il est bien dans le seul intérêt des sociétés du groupe que les travaux soient exécutés par les deux sociétés : l'intérêt des particuliers est de pouvoir faire jouer la concurrence entre constructeurs et d'avoir recours à des entrepreneurs plus diligents ou meilleur marché ; que toutefois aucune mention ne figure d'ailleurs aux contrats versés à la procédure que les particuliers sont en droit de passer par d'autres constructeurs que les défenderesses, une fois l'achat du terrain opéré ; que dès lors, les procédés commerciaux mis en place par les deux sociétés s'apparentent à une fourniture directe des terrains, quand bien même ces derniers sont la propriété du groupe Teber Avenir ou de l'enseigne "Demeure drômoise" ; qu'ainsi leur contrat proposé est un contrat de construction à proprement parler qui relève des obligations prévues à l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il convient de déclarer illicite la pratique qui consiste à faire signer une promesse d'achat aux sociétés du groupe Teber avertir alors qu'elles n'ont aucun droit sur ledit terrain ; que sur le versement d'un dépôt de garantie, l'article L. 231-4 II et III du code de la construction et de l'habitation dispose qu'aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat défini à l'article L. 231-1 ni avant la date à laquelle la créance est exigible ; que le contrat peut stipuler qu'un dépôt de garantie sera effectué à un compte spécial ouvert au nom du maître de l'ouvrage par un organisme habilité ; que le montant de ce dépôt ne peut excéder 3 % du prix de la construction projetée tel qu'il est énoncé au contrat ; que les fonds ainsi déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la réalisation de toutes les conditions ;