Cour d'appel de Metz, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-22.989 du 17/11/2016,  partie 9


à la page 16 du bail, il est prévu que les grosses réparations sont à la charge du bailleur mais que le preneur ne peut exiger du bailleur "la remise en état des murs d&apos;enceinte de la propriété", sans autre précision ; le contrat prévoit en outre que le preneur est tenu d&apos;entretenir tous les édifices en bon état de réparations locatives si elles ne sont pas occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de la construction ou de la matière, ni par la force majeure ; il n&apos;est nullement fait état des murs d&apos;enceinte dans le procès-verbal constatant l&apos;état des lieux d&apos;entrée du 1er février 2000 ; toutefois, il résulte des pièces que la première réclamation concernant le mur d&apos;enceinte de la parcelle [Cadastre 5] sise sur la section 7 de la commune de [Localité 7] date de janvier 2004 ; il ressort du rapport d&apos;expertise de Monsieur [E], en date du 5 mai 2004 et réalisé cadre d&apos;une autre affaire, que le mur en pierre sèche sert de soutènement aux terres d&apos;une parcelle ; la végétation y a été enlevée et partant, le ruissellement des eaux de pluie ravine la maçonnerie du mur ; en outre, la pente du terrain fait accumuler toutes les eaux de ruissellement dans la partie basse et provoque une poussée des terres sur le mur qui cède alors sur les parties les plus faibles ; enfin, le preneur pour travailler la vigne, passe très près de la tête du mur et à cause du poids de l&apos;engin et des trépidations peut provoquer un nouvel éboulement du mur ; dans son expertise réalisée en 2008, M. [H] a mis en exergue que le point de faiblesse du min. se situait dans la partie basse du mur ; or, cette partie basse ne se trouve pas au niveau de la parcelle exploitée par les [G], mais en contrebas, au niveau de la route ; l&apos;expert a également souligné que la vétusté des matériaux et de leur cohésion étaient la cause principale de la dégradation du mur d&apos;enceinte et de soutènement ; il a affirmé que cette dégradation ne pourrait être la conséquence du défaut d&apos;entretien par les preneurs ; l&apos;expert a indiqué que la dégradation du mur cause un trouble indéniable a l&apos;exploitation et un risque pour l&apos;exploitant lorsqu&apos;il intervient avec des machines dans la tournière près du mur ; selon lui, à terme, l&apos;exploitation de la vigne deviendra inexploitable car il ne sera plus possible de faire demi-tour dans le rang ; il convient de souligner que malgré les recommandations de M. [E] faite en 2004, M. [F], en qualité de propriétaire du terrain menaçant glissement, n&apos;a pas jugé utile de faire consolider le mur d&apos;enceinte et soutènement ; lors de l&apos;audience, les parties se sont accordées pour affirmer que les photographies de 1a vigne produites par M. [F] étaient récentes ; il ressort de ces photographies que le bout de la parcelle de vigne s&apos;appuie sur ce mur et qu&apos;un effondrement du mur entraînerait nécessairement un glissement de la parcelle ; en outre, compte tenu de la hauteur, il existe un risque majeur d&apos;accident grave si cet effondrement devait intervenir lors de l&apos;exploitation de la parcelle ; la clause contractuelle relative aux murs d&apos;enceintes ne peut qu&apos;être écartée compte tenu tant des dispositions légales que des dispositions contractuelles contraires ; il convient donc de condamner le propriétaire de cette parcelle, à savoir M. [M] [F], faire réaliser des travaux de soutènement ou de réfection du mur d&apos;enceinte de la parcelle sise à [Localité 7], section 7, n°[Cadastre 5] ;
 
 1) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les écrits clairs et précis produits par les parties à l&apos;appui de leurs prétentions ; que les parties au bail du 5 janvier 2000 avaient inséré, dans l&apos;acte, une clause manuscrite aux termes de laquelle il était indiqué que « le preneur ne pourra exiger du bailleur la remise en état des murs d&apos;enceinte de la propriété » (p. 16) ; qu&apos;en retenant, pour condamner M. [F] à réparer le mur d&apos;enceinte et de soutènement de la parcelle sise à [Localité 7] section 7 numéro [Cadastre 5], qu&apos;à défaut d&apos;indication claire définissant les « murs d&apos;enceinte » que les parties avaient entendu exclure de l&apos;obligation d&apos;entretien, il convenait d&apos;interpréter cette clause en ce sens qu&apos;elle ne pouvait s&apos;appliquer qu&apos;aux murs des bâtiments par opposition aux murs entourant les vignes, la cour d&apos;appel a dénaturé le bail du 5 janvier 2000 et violé l&apos;article 1134 du code civil ;
 
 2) ALORS, en toute hypothèse, QU&apos;en cas de délabrement ou de ruine d&apos;un bâtiment par vétusté, le propriétaire n&apos;est pas tenu d&apos;effectuer les réparations, dès lors qu&apos;aucune carence ne lui est imputable ; qu&apos;en l&apos;espèce, aucune des parties ne contestait que le mur litigieux de [Localité 7] présentait un état de vétusté ; que la cour d&apos;appel a relevé que l&apos;expert, M. [H], soulignait que la vétusté des matériaux et de leur cohésion était la principale cause de la dégradation du mur d&apos;enceinte et de soutènement de la parcelle sise à [Localité 7] section 7 numéro [Cadastre 5] ; qu&apos;aux termes du bail, M. [F] était dispensé de son obligation d&apos;effectuer les réparations de gros entretien de tous les murs d&apos;