Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-17.799 du 23/09/2021,  partie 3



 3. ALORS QUE la recevabilité d'une action en justice est subordonnée à l'existence d'un intérêt à agir actuel et certain, qui est apprécié au jour de l'introduction de la demande ; qu'il s'ensuit que la seule contestation par la société HOTEL DE LATOUR MAUBOURG de l'offre de préemption, par un courrier du 29 octobre 2018, ne conférait pas non plus au bailleur un intérêt à agir, tant que la vente de l'immeuble louée n'avait pas été conclue, à défaut de levée de l'option par la société CHATEL TRANSACTION, tiers bénéficiaire de la promesse de vente ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile ;
 
 4. ALORS subsidiairement QU'il résulte des nouveaux articles 1123, alinéa 4, 1158 et 1183 du code civil issues de la réforme du droit des obligations que la recevabilité des actions préventives est désormais enfermée dans les conditions posées par ces dispositions dérogatoires qui sont d'application immédiate aux contrats en cours, de sorte le bailleur ne tient plus des seules dispositions générales de l'article 31 du code de procédure civile, le droit d'exercer une action préventive afin de voir valider l'offre de vente délivrée au preneur et de poursuivre le processus de vente de l'immeuble qu'il a déjà entamée par la conclusion d'une promesse unilatérale de vente ; qu'en décidant que la seule contestation élevée par la société HOTEL DE LATOUR MAUBOURG, par un courrier du 29 octobre 2018, conférait au bailleur un intérêt à agir, en application de l'article 31 du code de procédure civile, pour déclarer recevable l'action formée par le preneur afin de purger le droit de préférence du preneur, et d'écarter les contestations déjà émises par la voie d'un simple courrier ainsi que de poursuivre la vente de l'immeuble louée, la cour d'appel a violé les dispositions précitées par refus d'application.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 La société HOTEL DE LATOUR MAUBOURG fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action formée par le bailleur, l'ASSOCIATION CULTUELLE FRATERNITE SACERDOTALE SAINT PIE X, afin de voir juger qu'elle avait purgé le droit de préemption de la société HOTEL DE LATOUR MAUBOURG et qu'elle était en droit de poursuivre la vente de l'immeuble, et D'AVOIR confirmé le jugement entrepris ayant jugé qu'elle avait régulièrement signifié à la société HOTEL DE LATOUR MAUBOURG, le 24 octobre 2018, une offre de vente de l'immeuble à elle loué selon bail renouvelé du 16 mai 2006 et que cette offre n'avait pas été acceptée par le preneur ;
 
 1. ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en affirmant que le litige ne porterait pas sur la régularité de la promesse unilatérale de vente qu'elle lui avait consentie, quand la régularité de la purge du droit de préemption conditionnait la validité de la promesse de vente qui constituait l'objet du litige, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 2. ALORS QUE la recevabilité d'une action est subordonnée à la mise en cause des parties obligées par l'acte faisant l'objet de la contestation ; qu'il s'ensuit que l'action de l'ASSOCIATION était irrecevable, à défaut d'avoir appelé à la cause la société CHATEL TRANSACTION qui tenait ses droits et obligations de la promesse de vente dont la validité dépendait de l'appréciation de la régularité de l'offre de préemption contestée par la société HOTEL DE LATOUR MAUBOURG ; qu'en affirmant, pour décider le contraire, que le bailleur n'était pas tenu de mettre en cause la société CHATEL TRANSACTION, au prétexte que le litige ne porterait pas sur la régularité de la promesse unilatérale de vente qu'elle lui avait consentie, quand la validité de la promesse de vente était indissociable de l'appréciation de la régularité de l'offre de préemption, la cour d'appel a violé les articles 31 et 32 du code de procédure civile.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 La société HOTEL DE LATOUR MAUBOURG fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR jugé que l'ASSOCIATION CULTUELLE FRATERNITE SACERDOTALE SAINT PIE X avait régulièrement signifié à la société HOTEL DE LATOUR MAUBOURG, le 24 octobre 2018, une offre de vente de l'immeuble à elle loué selon bail renouvelé du 16 mai 2006 et que cette offre n'avait pas été acceptée par le preneur ;
 
 1. ALORS QU'en application de l'alinéa 1er de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d'ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente ; qu'il s'ensuit que l'offre de vente est nulle pour avoir été délivrée au preneur après que le bailleur a trouvé un acquéreur, à la suite du mandat donné à l'agent immobilier lui ayant donné deux avis de valeur, concomitamment à la conclusion d'une promesse unilatérale de vente réservant l'exercice du droit de préférence par le preneur ;