Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.425 du 21/02/2019,  partie 3


que si les Wc sur le palier du 6ème étage étaient communs jusqu'en 2006, ils n'étaient utilisés que par la société R&C Lamot, qui s'en est vue remettre les clefs par lettre du gestionnaire de l'immeuble le 7 juillet 2003 ; que depuis le 30 novembre 2006, Mme G... en est la propriétaire et la société R&C Lamot bénéficie toujours de la jouissance exclusive de ces Wc, ce qui ressort des deux rapports d'expertise judiciaire de M. W... et de M. V... ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. W... que cette jouissance exclusive des Wc par la société R&C Lamot à compter de 2003 se traduit pas une augmentation de 2,83% de la surface habitable ; que l'utilisation privative des Wc conduisant à une augmentation de la surface habitable au cours du bail ayant expiré le 30 mars 2007 et qui s'est poursuivie pendant le bail renouvelé à compter du 1er avril 2007 constitue une amélioration dont peut se prévaloir le bailleur dans le cadre du bail renouvelé, au 30 septembre 2015, s'agissant du second renouvellement suivant sa jouissance exclusive, au profit du preneur ; qu'il en est de même pour l'installation d'une climatisation par le preneur dans le logement du 6ème étage, au cours du bai ayant expiré le 30 mars 2006, tel que cela a été constaté par M. N..., dans son rapport amiable, du 30 mars 2007, et par M. W... expert judiciaire page 26 de son rapport, et n'est pas contesté par le preneur ; qu'il n'est pas en revanche rapporté la preuve par le bailleur d'une climatisation de l'appartement du 1er étage ; mais, que ces éléments, pris ensemble ou isolément, ne constituent pas une amélioration notable au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce ; qu'en effet, la jouissance exclusive de Wc a un impact limité sur la surface habitable des locaux donnés à bail et ces Wc situés sur le palier ne sont pas rattachés directement au studio du 6ème étage ; que la création de la douche et l'installation de la climatisation dans le studio du 6ème étage ne concerne pas la totalité de la surface habitable ; que surtout, ces améliorations n'ont trait qu'à la surface habitable des locaux donnés à baik de sorte qu'ils ne présentant pas d'intérêt direct ou indirect pour le commerce considéré de bijouterie, et il n'est pas démontré une quelconque incidence de ces améliorations sur l'activité commerciale de la société R&C Lamot ; que dans ces conditions, l'utilisation privative par le preneur des Wc du 6ème étage, la création d'une douche et l'installation de la climatisation ne sont pas de nature à justifier le déplafonnement du loyer ; qu'enfin la création d'un sas d'entrée ainsi que la rénovation de la vitrine dont se prévaut le bailleur au titre des améliorations notables ayant fait accession ont été effectuées par le preneur entre février et mai 2010, selon les devis et factures produits des sociétés Marion Fermeture et Gunnero ; qu'au vu des photographies et devis, il s'agit de travaux d'amélioration financés par le preneur qui ne pourront faire accession le cas échéant que lors du second renouvellement suivant leur exécution, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que par conséquent il n'y a pas lieu à déplafonnement du loyer de sorte que le jugement entrepris sera infirmé ;

ALORS QUE la règle du plafonnement du loyer est écartée en cas de modification notable de l'un des éléments déterminant la valeur locative, et notamment en cas de travaux d'amélioration des locaux loués ; qu'en l'espèce, le preneur a fait installer dans les locaux loués la climatisation, créer une douche au 6ème étage, et a acquis l'utilisation privative de sanitaires au 6ème étage, ces modifications améliorant de manière substantielle les locaux loués ; que la cour d'appel a constaté les modifications portant sur ces différents éléments mais a dénié leur caractère notable sans avoir recherché si, dans leur ensemble, elles ne constituaient pas une amélioration notable des locaux loués, peu important leur effet favorable ou non sur le commerce exploité ; qu'en statuant ainsi, pour rejeter la demande de déplafonnement du loyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R.145-38 du code de commerce ;