Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-25.630 du 04/10/2018,  partie 5


 que la SCI du Plessis Trevise plaide que, conformément aux articles L. 213-4, a) et L. 231-6 [lire : L. 213-6] du code de l'urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'en l'espèce, la dernière révision datant du premier semestre 2014 n'ayant pas affecté les caractéristiques de la zone UX dans laquelle est classé le bien exproprié, il convient de retenir la date de la mise en compatibilité du PLU par l'arrêté du 20 décembre 2013, dont la date de publication est du 31 décembre 2013 ; que, cependant, la déclaration d'utilité publique valant modification du plan local d'urbanisme n'étant intervenue que pour les seuls besoins de l'opération pour laquelle l'expropriation a été mise en oeuvre, l'exproprié ne peut bénéficier de l'avantage résultant de la prise en compte, pour la détermination d'un zonage plus favorable, des aménagements et travaux devant être effectués après l'expropriation, de sorte que la date de référence se situe dans ce cas, conformément à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, devenu L. 322-2, un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; que dès lors la date de référence devant être retenue est celle du 10 juin 2012, date à laquelle la parcelle était classée en zone AUa ; qu'il n'existe en revanche aucune contestation sur la date à laquelle le bien doit être évalué, le 4 avril 2016, date du jugement, ni celle à laquelle les caractéristiques du bien devant être prises en compte sont appréciées, à savoir le 5 mai 2014, date de l'ordonnance d'expropriation ; qu'à la date de référence, la parcelle considérée était située en zone AUa du PLU de la commune de [...], soit une zone à urbaniser destinée à un aménagement futur ; que l'appréciation de la valeur du bien en cause doit se faire par comparaison avec celle d'autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches ; qu'en conséquence sera écartée la méthode d'évaluation par capitalisation mentionnée dans l'expertise Y... communiquée par la SCI, reposant sur une valorisation des revenus selon un taux de capitalisation arbitraire ; qu'il en va de même de la méthode par les flux qui repose sur un certain nombre de paramètres incertains ; qu'il convient de privilégier l'évaluation par comparaison avec des biens comparables dans la même zone géographique ; que les termes de comparaison figurant dans le rapport d'expertise produit par la SCI, tirés de la base BIEN des notaires, qui ne comprennent pas les références de publication et concernent d'autres communes que [...], ne seront pas retenues ; que la SADEV produit un tableau de références de terrains tous situés à [...], dont il convient de privilégier ceux situés [...], étant précisé que l'autre référence correspondant à la vente du 17 décembre 2013 n'a pu être retrouvée par le commissaire du gouvernement, seule une promesse de vente étant produite : - 27 mars 2015, un terrain de 2 631 m², cadastré [...], au prix de 49,40 euros libre ; - 04 mars 2015, un terrain de 3 786 m², cadastré [...], au prix de 40 euros, libre ; que le commissaire du gouvernement produit notamment de son côté plusieurs références avec des ordres de grandeur comparables, en particulier 44 euros du m² pour un terrain en zone AUa cadastré [...], [...] , libre ; que, cependant, il convient de prendre particulièrement en considération une référence portant la date du 16 mai 2013, relative à la vente d'un grand terrain de 44 507 euros, au prix de 50,55 euros le m², qui présente la double caractéristique d'être occupé commercialement comme le terrain en cause l'est en partie et surtout de disposer d'une façade tant sur la [...] que sur la route des Marmouzets, ce qui, manifestement, constitue une plus-value appréciable ; que toutefois la grande taille du terrain est un facteur de diminution de la valeur unitaire du m² ; qu'eu égard à la date de la référence remontant au 16 mai 2013, alors qu'il convient de se placer à la date du jugement et eu égard à la plus petite taille du terrain à évaluer (6 000 m²), il convient de porter la valeur au m² à 55 euros ; qu'il n'y a pas lieu de pratiquer un abattement pour occupation commerciale, dès lors que la cour retient une référence dont la valorisation intègre déjà cette caractéristique ; que sur l'encombrement de la parcelle aucun abattement de ce chef n'est mis en oeuvre dans la seule hypothèse où on évalue, non pas le terrain sur lequel se trouvent des locaux, mais les locaux eux-mêmes pour leur superficie ; qu'en l'espèce, compte tenu du caractère très superficiel et de peu de valeur des constructions figurant sur le terrain, il est plus intéressant pour la SCI, qui forme d'ailleurs sa demande en ce sens, d'obtenir la valorisation des 6 000 m² de terrain que de la superficie réduite des constructions ;