Cour d'appel de Bordeaux
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-16.060 du 25/01/2017,  partie 7


« il convient dès lors de retenir la somme de 532.830 euros calculée par l&apos;expert en fonction de données objectives du marché financier ; qu&apos;il convient en outre, pour apprécier cette perte de chance de revenus de placement pour le Groupe [K] , de déduire le montant des revenus fonciers perçus par le Groupe [K] de la location des biens qu&apos;il a conservés et qu&apos;il n&apos;aurait pas perçus si la vente avait bien eu lieu ; qu&apos;en revanche il n&apos;y a pas lieu, comme le demande la société foncière Atland, de déduire au surplus les profits générés selon elle par le placement de ces mêmes loyers, dès lors que la société appelante n&apos;établit en aucune façon que le Groupe [K] a perçu les sommes qu&apos;elle calcule elle-même ; qu&apos;il sera cependant tenu compte non seulement des loyers mais également des autres produits perçus par le Groupe [K] ainsi que des charges qui ont été acquittées, à l&apos;exclusion des amortissements, comme le préconise l&apos;expert dans son rapport (p.28) ; que néanmoins, la position de l&apos;expert qui n&apos;a pas pris en compte dans son calcul les loyers versés par la société TBA ne peut être approuvée dès lors qu&apos;en perdant, aux termes du contrat litigieux, sa qualité de preneur à bail à construction, cette société, partie intégrante du groupe, aurait cessé de percevoir les loyers dont elle a précisément conservé le bénéfice du fait de l&apos;échec de la transaction ; qu&apos;il convient en conséquence d&apos;ajouter au revenu net global avant impôt de 656.623€ déterminé par l&apos;expert sans tenir compte des loyers perçus par la société TBA (rapport p. 31), la somme totale de 605.098 euros représentant, au vu des déclarations fiscales et les comptes sociaux de la société TBA et après application de la méthode de calcul de l&apos;expert pour le déterminer, le montant des revenus nets de la société TBA jusqu&apos;à la fin de l&apos;année 2011, sans qu&apos;il n&apos;y ait lieu, comme le demande la société foncière Atland, d&apos;y ajouter le résultat d&apos;une projection sur la période ultérieure, la société TBA ayant été dissoute le janvier 2012 ; que le Groupe [K] a donc continué de bénéficier de revenus nets d&apos;un montant largement supérieur à ceux qu&apos;il aurait retirés du placement du produit de la cession () ; que sur la demande au titre de la moins-value résultant de la revente d&apos;actifs pour un prix inférieur à celui qui avait été convenu : l&apos;expert a recherché si le Groupe [K] avait subi des moins-values lors de la revente des actifs qu&apos;il avait été convenu de céder à la société foncière Atland ; que pour ce faire, l&apos;expert a comparé le prix retiré effectivement par le Groupe [K] de la cession des divers éléments d&apos;actifs, à une valeur de référence déterminée à partir de la valeur fixée au protocole de cession du 31 juillet 2008 mais actualisée à la date effective de cession suivant la méthode de valorisation des parts que les parties avaient elles-mêmes convenu d&apos;adopter à l&apos;article 3.1.2 du protocole pour déterminer le "prix définitif" de cession ; que dès lors que cette méthode permet de déterminer le prix que le Groupe [K] aurait effectivement pu retirer de la vente de ses différents actifs en vertu de la convention des parties, la société foncière Atland n&apos;est pas fondée à la critiquer en soutenant à présent qu&apos;il convient de se borner à comparer la valeur conventionnelle des actifs arrêtée par les parties au prix de cession ultérieurement perçu par le Groupe [K], sans effectuer le calcul correctif selon la formule adoptée par les mêmes parties pour déterminer le "prix définitif" ; que la méthode appliquée par l&apos;expert est conforme à la convention des parties et les moins-values qu&apos;elle permet de faire apparaître constituent en conséquence le montant du préjudice actuel et certain subi par le Groupe [K] ; que s&apos;agissant particulièrement de la société [K] 1, il n&apos;y a pas lieu d&apos;écarter le calcul de la moins-value qui résulte de la cession au motif qu&apos;il s&apos;agit d&apos;une cession "intra-groupe", dès lors qu&apos;il n&apos; est nullement démontré que, de ce fait, le montant du prix de vente aurait été minoré au profit de l&apos;acquéreur ; qu&apos;il en résulte que le Groupe [K] a subi des moins-values de cession pour un montant total de 1.752.039 euros (Rapport p,35 à 40) ; que cette somme comprend la moins-value résultant de la vente des immeubles de la société [K] III et que l&apos;expert a fixé à 650.000 € en justifiant son calcul pour répondre aux observations de la société foncière Atland pour ce qui concerne la vente des bureaux pour 1 million d&apos; euros à la société FAC, détenue à 50% par une filiale du groupe [K] ; que l&apos;expert explique à juste titre que cette circonstance ne constitue pas en soi une raison de douter du caractère normal du prix de vente ; qu&apos;il convient d&apos;ajouter que le fait que la société acquéreur soit détenue à 50% par une filiale du groupe [K] ne saurait avoir une quelconque incidence sur le calcul de la moins- value subie par le groupe intimé et ne saurait particulièrement conduire, comme le demande la société foncière Atland, à diviser par deux le montant de la moins-value de cession des bureaux ;