cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 16-23.562 du 07/12/2017,  partie 9



 Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., les répartitions des charges d'électricité, d'entretien et petites réparations (intervention de plomberie ou d'électricité) engagées à l'occasion de l'entretien des douches et WC communs dont seuls les propriétaires ou occupants des chambres de services ont la jouissance doivent être réparties conformément aux dispositions de l'article 17, alinéa 2, du règlement et non 17, alinéa 1.
 Il est démontré que le syndic a réparti ces charges par application des clés 551 à 590 (charges sanitaires chambres A1 à A5, B1 à B5 Gauche, B1 à B5 Droite, C3 à C 5 Gauche, C3 à C5 Droite, D2 à D5 Gauche, D2 à D5 droite, E1, E2, G 37, G25, H2 1, H2 2 étage, H2 2 rez-de-chaussée, H2 3 étage, H2 3 rdc, H2 4 étage, H2 4 rdc) conformément aux dispositions de l'article 17, alinéa 2, du règlement .
 Il est également établi qu'un contrat d'électricité est conclu pour chaque douche et WC commun.
 De même, le changement d'un robinet d'arrêt ou le dégorgement d'une douche ne peut être supporté par l'ensemble des propriétaires de chambres de service, mais uniquement par ceux qui ont une jouissance de cette douche et ce WC commun. Nous l'avons vu précédemment, le règlement de copropriété ne s'y oppose pas.
 Le syndicat des copropriétaires précise ainsi et en justifie que, par exemple, pour le lot 1208, dépendant du bâtiment G, le syndic applique la clé 921 (immeuble) 582 (sanitaires chambres G37) sur une base 4, puisque seuls quatre lots, à savoir les lots 1205 à 1208, ont la jouissance des douches et WC communs de sorte que les charges d'électricité et d'entretien propre à chaque douche et WC communs sont réparties en parts viriles, conformément aux dispositions de l'article 17, alinéa 2, du règlement de copropriété.
 Il découle de ce qui précède que le moyen n'est pas fondé. » ;
 
 1°/ ALORS QU'aux termes de l'article 4 du règlement de copropriété, les parties communes générales comprennent notamment « les cabinets d'aisance et salles de douche à usage collectif » ; que l'article 18 prévoit que sont des charges communes « tous les frais directs ou indirects d'entretien, de réparation ou de construction des bâtiments » ; que selon les termes de l'article 20, « les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de chaque corps de bâtiment et du garage, seront réparties séparément et uniquement entre les copropriétaires des lots constituant ces bâtiments et garage, dans la proportion de leurs droits dans les parties communes » ; qu'en retenant que les charges d'entretien et petites réparations (plomberie ou électricité) engagées à l'occasion de l'entretien des douches et WC communs devraient être réparties entre les seuls propriétaires des chambres de service, la Cour d'appel méconnu les termes du règlement de copropriété, en violation des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 2°/ ALORS QUE l'article 17 du règlement de copropriété prévoit la répartition des charges prévues à l'article 16, c'est-à-dire des seuls services communs, autrement dit de « toutes dépenses faites pour l'usage d'un bâtiment considéré » comprenant « les salaires des concierges, s'il en existe, avec tous les accessoires et leurs rémunérations, les frais d'entretien des loges et locaux annexes, ainsi que les logements de fonction, étant ici rappelé que les concierges installés dans un bâtiment sont spécialement et exclusivement affectés à ce bâtiment. Les frais d'éclairage et des locaux communs à chaque bâtiment, et notamment les halls d'entrée, la consommation d'eau constatée par un compteur spécial » ; qu'en répartissant les charges d'entretien et de réparations engagées à l'occasion de l'entretien des douches et des WC communs par application de l'article 17, alinéa 2, du règlement, cependant qu'il ne s'agissait pas de charges d'éclairage et de nettoyage, la Cour d'appel a méconnu les termes du règlement de copropriété, en violation des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir annulé que les comptes charges d'eau chaude et eau froide adoptés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions n°4 et 4.1 et d'avoir rejeté les demandes d'annulation de ces résolutions pour le surplus en raison des clés de répartition illégales et des charges indues, ainsi que de rectification du compte individuel des époux X... et de restitution des sommes payées au titre des charges payées et non dues ;
 
 AUX MOTIFS QUE « *Les charges nettoyage des chambres de service Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., les dépenses consécutives au nettoyage hebdomadaire des douches et WC communs, incluant toutes les chambres (à l'exclusion des lots 1209 à 1214, 216 à 1224 qui correspondent à un établissement hôtelier) selon la clé de répartition 500, n'entrent pas dans le champ de la définition de l'article 18 du règlement (charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de chaque bâtiment) de sorte que la répartition de l'article 20, sollicitée par les appelants, ne saurait s'appliquer.