Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.935 du 03/12/2020,  partie 3


En dépassant les autorisations de construire du permis qui avait été obtenu quant aux nombre de chalets, à défaut d'autorisation d'exploiter pour un terrain de camping caravaning ou village de vacances et d'accueillir du public, en laissant les sous-locataires, soit les locataires des emplacements, réaliser des aménagements non-conformes aux prescriptions d'urbanisme, l'emphytéote n'a pas respecté son obligation contractuelle de respecter les prescriptions légales et administratives se rapportant à son activité. En ne procédant pas au débroussaillage sur tout le domaine, alors que les risques d'incendie sont très importants dans cette région, et en l'absence de mise aux normes des équipements et installations techniques, Mme U... veuve B... a aussi failli à son obligation d'entretien. En conséquence, le bail emphytéotique du 11 août 1982 sera résilié, et le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Madame U... veuve B... sera expulsée des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef selon les dispositions développées dans le dispositif du présent arrêt. Eu égard aux éléments produits par les parties, l'indemnité d'occupation due à compter de la signification de la présente décision, sera fixée à la somme de 5000 € mensuels jusqu'au départ définitif de Mme U... veuve B... ;
 
 1°- ALORS QUE la Cour d'appel saisie d'une demande de résiliation du bail emphytéotique pour une prétendue inexécution par le preneur des conditions du contrat ou en raison de détériorations graves, doit apprécier les manquements allégués au jour de sa décision ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait sur le fondement des faits constatés dans le pré-rapport de Mme W... du 26 septembre 2008 et à la date de la clôture de ce rapport fin 2008, soit 10 ans auparavant, la Cour d'appel a violé les articles 561 du code de procédure civile et L 451-5 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime ;
 
 2°- ALORS QUE c'est au bailleur qu'il incombe de démontrer l'existence à la date de l'arrêt, de manquements de nature à justifier la résiliation du bail ; qu'en se fondant pour prononcer la résiliation du bail, sur la circonstance que Mme U... veuve B... ne produit aucune pièce permettant de remettre en cause les constatations et investigations de Mme W... réalisées en 2008, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3°- ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait par des motifs impropres à caractériser un manquement de l'emphytéote à une condition du contrat ou une détérioration grave commise sur le fonds à la date à laquelle la résiliation est prononcée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 451-5 du code rural.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail emphytéotique du 11 août 1982, ordonné l'expulsion de Mme B... des lieux loués sis à [...] (Var) « [...] », lieux dits [...] et [...] et de tous occupants de son chef, fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la notification de l'arrêt jusqu'à libération effective des lieux à la somme de 5000 euros ;
 
 AUX MOTIFS déjà cités au premier moyen
 
 1°- ALORS QUE la résiliation du bail emphytéotique qui confère au preneur un droit réel ne peut être demandée par le bailleur qu'en cas d'inexécution d'une condition précisément stipulée par le contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves ; qu'en l'espèce, le contrat se borne à mettre à la charge de l'emphytéote l'obligation « d'exercer son activité » en conformité avec les prescriptions légales et administratives pouvant s'y rapporter et ce sans aucune précision quant aux prescriptions à respecter ; que dès lors ni le dépassement des autorisations de construire du permis qui avait été obtenu quant aux nombre de chalets, ni l'absence d'autorisation d'exploiter pour un terrain de camping caravaning ou village de vacances et d'accueillir du public, ni le fait de laisser des sous-locataires, soit les locataires des emplacements, réaliser des aménagements non-conformes aux prescriptions d'urbanisme, ne constituent des manquements du preneur à une condition du contrat de nature à en justifier la résiliation ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et L 451-5 du code rural ;
 
 2°- ALORS QUE la résiliation du bail emphytéotique qui confère au preneur un droit réel ne peut être demandée par le bailleur qu'en cas d'inexécution d'une condition précisément stipulée par le contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves ; qu'en l'espèce, le contrat se borne à mettre à la charge de l'emphytéote l'obligation d'entretenir en bon état les infrastructures existantes et celles qui seraient réalisées, de jouir des biens loués en bon père de famille, ne rien faire qui puisse troubler le voisinage et exercer son activité en conformité avec les prescriptions légales et administratives pouvant s'y rapporter sans aucune exigence précise relative à un débroussaillage ;