Cour d'appel de Montpellier
5A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.092 du 08/04/2021,  partie 5


S'agissant particulièrement de la somme invoquée de 2314, 65 E, si la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle justifie par les relevés de comptes qu'elle produit (pièce 28), conformes aux documents produits par le Département (pièce 15), qu'elle a bien adressé ce règlement au Département en janvier 2012, il convient de relever que ce versement a eu pour objet de régler
 
 - une taxe foncière 2010 à hauteur de 636, 76 € et de 19 €
 
 - un fermage pour le Domaine de Falgas (imputé par le bailleur pour le paiement de l'année 2009) à hauteur de 937, 74 € et de 28 €
 
 - une taxe foncière 2011 à hauteur de 693,15 €,
 
 mais qu'il n'a eu en aucun cas pour objet de régler les trois fermages impayés de 2010 à 2012 pour le Domaine de LA BOUADELLE.
 
 Enfin, s'agissant du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle produit :
 
 - un courrier en date du 12 août 2012 adressé au Département et aux termes duquel la SCEA se plaint d'importants problèmes d'isolation thermique l'empêchant de poursuivre l'activité des gîtes, activité annexe à son exploitation
 
 - un procès-verbal de constat d'huissier en date du 5 décembre 2017 faisant apparaître un certain nombre de désordres, notamment des infiltrations, affectant principalement les bâtiments à usage de gîte, le logement de Mme S..., salariée de la SCEA s'occupant des gîtes et le logement du gérant de la SCEA
 
 - deux attestations l'une émanant de Mme S..., l'autre de M. D..., ancien salarié de la SCEA confirmant l'existence de désordres affectant les bâtiments destinés aux gîtes.
 
 Cependant, la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle est mal fondée à opposer, pour justifier du non-paiement des fermages pour les années 2010 à 2012, l'inexécution par le Département de ses obligations contractuelles de bailleur tant au titre des désordres que des travaux ou mises aux normes pour l'accueil du public, alors que :
 
 - la première réclamation du preneur à ce titre résulte du courrier du 12 août 2012, les désordres ne pouvant donc justifier le défaut de paiement des loyers payables d'avance et exigibles à une date antérieure soit pour les années 2010 et 2012,
 
 - les désordres affectent principalement les bâtiments à usage de gîte, pour lesquels une redevance distincte du fermage initial et complémentaire à celui-ci a été fixée par les parties suivant avenants postérieurs au contrat de bail initial, ces bâtiments ne représentant qu'une partie annexe et infime de l'exploitation louée (2 ares 66 pour une exploitation de 193 hectares, 70 ares et 65 centiares), la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle ne pouvant donc justifier la retenue des fermages, à tous le moins hors redevances relatives aux gîtes, par le seul motif invoqué de non-réalisation de travaux ou mises aux normes incombant au bailleur en ce qui concerne ces bâtiments, motif qui ne peut être considéré comme une réponse proportionnée à un tel manquement, si celui-ci était avéré
 
 - il n'est pas établi que la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle s'est trouvée au cours des années 2010 à 2012 dans l'impossibilité totale d'exploiter le fonds loué tant au titre de son activité principale d'éleveur d'équidés, les biens loués comprenant essentiellement des parcelles en nature de bois, landes et terres qu'au titre des bâtiments de gîtes, puisque la SCEA produit elle-même plusieurs attestations de clients ayant effectué des séjours au cours de l'année 2013, date à laquelle ils louaient les bonnes conditions matérielles d'hébergement offertes par ces gîtes.
 
 En conséquence, faute pour la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle de s'être acquittée des fermages des années 2010 à 2012 à la date de la première demande aux fins de résiliation de bail formée par le Département des Pyrénées-Orientales devant le tribunal paritaire des baux ruraux, c'est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail renouvelé du 16 novembre 1983. Il convient donc de confirmer la décision entreprise à ce titre, mais par substitution de motifs, peu important, en effet, au stade de la résiliation du bail de statuer sur les contestations soulevés par la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle au titre des autres sommes réclamées par le bailleur (fermages ultérieurs, redevances des gîtes, charges), dès lors qu'il suffit que cette résiliation soit justifiée par le défaut de paiement des seuls fermages 2010 à 2012, hors redevances relatives aux gîtes. Le Département des Pyrénées-Orientales sollicite, en cause d'appel, la condamnation de la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle à lui payer la somme de 42.862, 72 € au titre des fermages, redevances et remboursement de charges dus pour les deux domaines Falgas et La Bouadelle, et arrêtés au 16 novembre 2018 selon bordereau de situation de la paierie départementale du 16 novembre 2018 (pièce 10 de l'appelant), complété par un tableau récapitulatif du 21 novembre 2021 ajoutant les fermages dus pour l'année 2018 (pièce 11 de l'appelant).
 
 La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle pour s'opposer au paiement des sommes dues invoque :