Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.606 du 17/09/2020,  partie 2


qu'en refusant d'indemniser le vendeur à concurrence de la condamnation prononcée à son encontre par arrêt confirmatif du 25 novembre 2014, sous déduction des sommes réglées en exécution du jugement du 28 novembre 2013, au prétexte que la clause subrogeant l'acquéreur au vendeur dans toutes les procédures liées à l'immeuble, y compris celle pendante devant la cour d'Aix-en-Provence, n'aurait pas été déterminante du consentement du vendeur, quand elle constatait que l'acquéreur était seul responsable de la non-réitération de la vente dans le délai convenu et, en toute hypothèse, le 29 octobre 2014, date à laquelle l'acte authentique était régularisable, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240. »
 
 Réponse de la Cour
 
 7. La cour d'appel a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision des termes de la clause de subrogation rendait nécessaire, que l'acquéreur ne s'était pas engagé à prendre à sa charge le paiement du complément des sommes auxquelles le vendeur avait été condamné en première instance, de sorte que celui-ci était le seul débiteur de la totalité des condamnations prononcées à son encontre.
 
 8. Elle a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la demande de dommages-intérêts devait être rejetée.
 
 9. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Mais sur le premier et le second moyens du pourvoi n° J 19-16.943, pris en leur troisième branche, réunis
 
 Enoncé du moyen
 
 10. M. E... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de la SCI au paiement de la clause pénale et de le condamner au paiement de cette même clause, alors « qu'en présence de clauses stipulées dans une promesse synallagmatique de vente conclue sous différentes conditions suspensives établies dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, il incombe au vendeur de justifier auprès de ce dernier de la levée de l'ensemble de ces conditions suspensives ; qu'en l'absence d'une telle justification, il ne peut être fait reproche à l'acquéreur de n'avoir pas déféré à la sommation d'avoir à comparaître en l'étude du notaire chargé de la réitération de l'acte authentique ; qu'en énonçant que le 29 octobre 2014, M. G... avait dressé un procès-verbal de carence mentionnant expressément : « Réalisation des conditions suspensives. Le notaire soussigné constate que l'ensemble des conditions suspensives stipulées aux termes de l'avant-contrat en date du 30 avril 2014, sont à ce jour réalisées et que l'acte authentique réitérant les termes dudit contrat est à ce jour régularisable », que « la liste des documents techniques dont l'acquéreur prétend n'avoir eu connaissance qu'en février 2015 au travers d'un bordereau de pièces communiquées par l'agent immobilier, démontre qu'à la date du 29 octobre 2014, ils avaient bien tous été effectués (le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014) de sorte que le notaire les avait nécessairement en sa possession lorsqu'il a établi le second procès-verbal de carence constatant que toutes les conditions suspensives étaient levées » et que « l'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notariale alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter » sans constater que M. E... avait été informé et s'était vu transmettre les différents documents dont l'établissement à l'initiative du vendeur avait été érigé en condition suspensive dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, en particulier le rapport amiante qui devait être établi par une société agréée, de sorte qu'en l'absence de cette transmission M. E... ne pouvait se voir reprocher de ne pas s'être rendu à l'étude notariale chargée de la réitération de l'acte authentique « en dépit de deux sommations à comparaître », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1175 1176 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable en la cause. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu les articles 1134, 1175, 1176 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :
 
 11. Il résulte de ces textes qu'en présence de clauses stipulées dans une promesse synallagmatique de vente conclue sous différentes conditions suspensives à la charge du vendeur, établies dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, il incombe au vendeur de justifier auprès de celui-ci de la levée de l'ensemble de ces conditions suspensives.
 
 12. Pour condamner M. E... au paiement de la clause pénale, l'arrêt retient qu'en faisant le choix de ne pas se présenter devant le notaire, il n'a pu constater que tous les diagnostics avaient été effectués, le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014, de sorte que le notaire les avaient en sa possession, que les conditions suspensives étaient dès lors levées et qu'il avait par son absence empêché la réitération de l'acte dans des délais plus conformes aux termes de la promesse.