Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.241 du 06/06/2019,  partie 2



 AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la réclamation de la taxe foncière, le procès-verbal de l'assemblée annuelle des copropriétaires du 17 décembre 2009 énonce sous l'intitulé de la question n° 13 et la mention « afin de trouver un compromis », une proposition du preneur la SAS Grand Sud Accueil d'offrir au bénéfice des bailleurs des éléments d'augmentation de périodicité et de montant des loyers et en contrepartie à partie de 2009, le paiement simplement de la taxe d'ordures ménagères mais pas de la taxe foncière ; que le premier juge a pu en déduire que si cet abandon par le bailleur du bénéfice d'un obligation contractuelle du preneur ne résulte pas d'une modification formelle du bail ou de l'avenant par les parties contractantes, il devait s'imposer aux deux parties, l'ensemble des copropriétaires comprenant les époux K... d'une part, la SAS Grand Sud Accueil, d'autre part ; que la cour observe que les décisions d'assemblée générale de la copropriété prises régulièrement à la majorité requise s'imposent nécessairement à chaque copropriétaire et, par conséquence aux époux K... même s'ils ont voté contre ; qu'elle observe également que cet abandon s'inscrit dans un compromis d'ensemble en contrepartie d'avantages pour les bailleurs, y compris les époux K... ; que la cour confirme en conséquence la décision des premiers juges de rejeter les prétentions des époux K... aux paiement des taxes foncières » (arrêt p. 8, in fine et p. 9, §§ 1er et s.) ;
 
 ET AUX ADOPTES QUE « Monsieur et Madame K... sollicitent la somme de 8.915 euros au titre des taxes foncières impayées de 2009 à 2014 ; que le bail susvisé stipule, certes, que le montant des impôts fonciers sera à la charge du preneur ; que l'avenant stipule, certes, que le preneur devra rembourser aux bailleurs les impositions foncières afférentes aux locaux loués ; que la société Grand Sud Accueil produit, toutefois, le procès-verbal de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires du 17 décembre 2009, dont il ressort les éléments suivants : la société Grand Sud Acceuil propose notamment le paiement de la taxe à ordures ménagères à partir de 2009, mais pas de la taxe foncière, ainsi que la réévaluation de 3 % des loyers en janvier 2010 afin de s'assurer une compensation financière ; que cette résolution est adoptée en deuxième lecture à la majorité des voix exprimées ; que Monsieur et Madame K... indiquent, certes, les éléments suivants : l'article 27 de l'avenant susvisé stipule que toute modification des présentes ne pourra résulter que d'un écrit, soit sous forme d'acte signé par les deux parties, soit d'un échange de lettres entre elles ; qu'or, le syndicat des copropriétaires n'est pas partie au bail ; que la résolution adoptée ne concerne, en outre, par la conservation de l'immeuble ni les parties communes ; que cette décision ne saurait, dès lors, s'imposer à eux ; qu'il a tout d'abord été considéré que le bail du 15 décembre 1998 est indivisible ; que l'avenant n'est, en outre, pas le bail ; que les deux parties sont donc l'ensemble des copropriétaires d'une part, et la société Grand Sud Accueil, d'autre part ; que la résolution susvisée s'impose donc, dès lors, à Monsieur et Madame K... ; qu'il convient par conséquent de les débouter de ce chef » (jugement entrepris p. 6, §§ 4 et s.) ;
 
 ALORS QUE, premièrement, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les cause que la loi autorise ; qu'en relevant, pour rejeter la demande des époux K... en remboursement de la taxe foncière, que le bail commercial avait été conclu entre l'ensemble des copropriétaires, d'une part, et la société Grand Sud Accueil, d'autre part, de sorte que l'assemblée générale du 17 décembre 2009 était suffisante à modifier les obligations nées du bail, cependant que le bail avait été signé par la société Richter II qui agissait pour son compte personnel et non en qualité de représentante ou de mandataire des copropriétaires futurs, pris dans leur ensemble, et que les avenants avaient été signés par chacun des copropriétaires agissant pour leur propre compte, de sorte qu'étaient parties au contrat de bail et à ses avenants, non pas les copropriétaires pris dans leur ensemble, mais chacun des copropriétaires, pris individuellement, la cour d'appel a dénaturé le bail du 1er octobre 1998 et de l'avenant du 15 décembre 1998 signé par les époux K... en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, en tout état de cause, l'objet d'un syndicat des copropriétaires est limité à la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, et ses pouvoirs ne s'étendent pas à la gestion ou l'administration des parties privatives ;