Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.722 du 17/09/2020,  partie 2


qu'en l'espèce, l'erreur que M. et Mme M... invoquaient portait sur l'état du marché et le potentiel locatif de leur bien et consistait à avoir cru que celui-ci serait loué rapidement au loyer annoncé ; qu'en fixant le point de départ de la prescription de l'action en nullité pour dol de M. et Mme M... au jour où ils avaient reçu le courrier de l'administration fiscale du 24 juillet 2009, quand ceux-ci ne prétendaient nullement ignorer à cette date depuis quand leur bien était loué et à quel prix, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et violé les articles 1116 et 1304 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenus les articles 1137 et 1144) ;
 
 2°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; qu'en l'espèce, l'erreur constitutive de dol que M. et Mme M... invoquaient portait sur l'état du marché et le potentiel locatif de leur bien et consistait à avoir cru que celui-ci serait loué rapidement au loyer annoncé ; qu'en fixant le point de départ de la prescription de l'action en nullité pour dol au jour où M. et Mme M... avaient reçu le courrier de l'administration fiscale du 24 juillet 2009 leur annonçant la perte de l'avantage fiscal au titre de la loi Girardin, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le consentement de M. et Mme M... a été vicié par le dol de la société [...], aux droits de laquelle vient la société Océanis Outre-mer, et les dols subséquents de ses mandataires, la société IFB France et de la société M Finance, d'AVOIR prononcé en conséquence la nullité du contrat de vente immobilière en l'état futur d'achèvement signé le 30 juin 2005 devant Maître U... O..., notaire associé à Nice, entre d'une part la société [...] dont le siège social est à [...] , et, d'autre part, M. H... M..., né le [...] à Bagnères de Bigorre Vedère (65), de nationalité française, et Mme F... B..., son épouse, née le [...] à Lavelanet (09), de nationalité française, domiciliés ensemble [...] (32), portant sur les biens et droits immobiliers dépendant d'un ensemble immobilier divisé en copropriété au [...] (Réunion) dénommée « [...] » [...], assis sur un terrain cadastré section [...] pour une superficie de 3066 m² : Lot n° [...] : Un appartement situé au premier étage du bâtiment, corps de bâtiment B1, portant le n° [...] sur le plan du premier étage, comprenant hall d'entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC, varangue, avec soixante treize/dix millièmes des parties des parties générales ; Lot n° [...] : Un parking situé au troisième sous-sol du bâtiment, corps de bâtiment Plateau, escaliers A-B1-B2 et C, portant le n° [...] sur le plan du troisième sous-sol, avec quatre/dix millièmes des parties communes générales, d'AVOIR ordonné à la société Océanis Outre-mer, venant aux droits de la société [...] de restituer à M. et Mme M... le prix de vente de l'appartement et du parking (207 700 euros), amputé de la somme de 32 556,30 euros représentant le montant des loyers perçus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ordonné à M. et Mme M... de restituer les lots acquis, cette restitution devant intervenir dans les quinze jours de l'encaissement par M. et Mme M... de l'intégralité du prix de vente de l'appartement et du parking, diminué du montant des loyers perçus ;
 
 AUX MOTIFS QUE selon l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction alors applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ses manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats que M. et Mme M... ont souhaité réaliser un investissement locatif afin de se constituer un patrimoine en partie financé par une économie d'impôt ; que l'éligibilité du programme « résidence [...] » au [...] au bénéfice de la défiscalisation de la loi Girardin du 21 juillet 2003 a été dès lors, un élément déterminant le consentement de M. et Mme M... à contracter ; qu'ils ont acquis le bien immobilier objet du litige par l'intermédiaire de la société IFB France, qui se présente comme créateur de patrimoine, dans un secteur décrit comme particulièrement attractif et au vu d'une estimation du montant du loyer escompté, lequel est annexé au contrat de réservation et a donc valeur pré-contractuelle ; que l'opération, vendue par la société [...], constituée des sociétés Océanis Outre-mer et Océanis Promotion faisant partie du groupe Equalliance, et son éligibilité au bénéfice de la loi Girardin du 21 juillet 2003 s'analyse en une opération juridique complexe, les contrats de réservation, de vente en l'état futur d'achèvement et de mise en gestion formant un tout indivisible ;