Cour d'appel de Rennes
07, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.264 du 12/09/2019,  partie 2


Il a par ailleurs été constaté sur un baril d'huile la présence d'un extincteur, inconnu du gérant du garage et qui témoigne donc de l'intervention d'un tiers. Si la personne poursuivie pénalement a été relaxée, il n'en demeure pas moins établi que l'incendie résulte d'un fait d'un auteur non identifié, événement imprévisible qui constitue un cas fortuit, et sans faute du preneur. Dès lors, les articles 1732 et 1733 du code civil ne trouvent pas ici à s'appliquer. L'appelant reproche au tribunal de ne pas avoir considéré comme fautif le retard du bailleur dans la réalisation des travaux suite à l'incendie. Il conclut que seul ce retard à empêcher la reprise de son activité et sollicite donc la résiliation du bail aux torts du bailleur. Ce dernier conclut, à titre principal, que les travaux ont été initiés dès février 2005 et qu'ils ont été achevés à l'été 2005, les clés ayant été restituées à M. U... le 27 juillet 2005 et après des doléances, à nouveau, remises en novembre 2005. Il soutient que les travaux effectués permettaient la reprise de l'activité et impute le retard au preneur, qui exigeait la réalisation d'un plancher supportant des poids lourds alors que le plancher à l'origine ne le permettait pas et comme d'ailleurs souligné par l'expert judiciaire. Il affirme que le preneur n'a jamais voulu reprendre son activité. Il est acquis que le 13 décembre 2004, l'expertise amiable menée par les assureurs a conclu à un chiffrage des travaux de remise en état du garage à hauteur de 103.260 euros hors taxe ; il n'est pas contesté que le 10 janvier 2005, M. H... a reçu ces fonds. Le bailleur expose que dès l'été 2005, les locaux pouvaient à nouveau être exploités. Il convient cependant d'observer que par son ordonnance du 8 septembre 2005 retenant notamment l'inondation du sol de l'atelier, les murs de graissage recouverts de suie, l'impossibilité d'utiliser le vestiaire des employés, noir de suie et encombré de matériaux et de détritus constatés par huissier le 26 juillet 2005, le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest a ordonné à M. H... de faire procéder à la mise hors d'eau des lieux, d'achever leur parfait nettoyage, d'assurer la réparation de la lézarde constatée sur la cloison séparant l'atelier du magasin ainsi que d'équiper les installations électriques de manière à permettre le branchement immédiat des luminaires et ce sous astreinte. Le bailleur conclut que les locaux ont été à nouveau exploitables en novembre 2005 et observe que l'expert judiciaire, M. G..., a mentionné que les locaux n'avaient pas été remis en exploitation essentiellement pour le problème de la capacité à supporter ou non des charges d'exploitation type poids lourds. Hormis cet élément sans lien direct avec l'objet du bail – exploitation d'un garage automobile-, il doit être constaté que l'expert judiciaire apprécie différemment les conditions de reprise de l'activité à cette date évoquées par l'intimé. En effet, M. G... indique expressément dans son rapport qu'au 22 novembre 2005 et suite au constat de Me V..., huissier, il restait à terminer la décontamination du local pour la partie située en communication avec l'atmosphère du garage, à clore l'accès au sous-sol, clôture absolument indispensable en préalable à l'exploitation du garage afin d'éviter que les locaux soient squattés et au niveau de la dalle de béton à mettre en oeuvre des dispositifs permettant le lavage à grande eau en évitant que cette eau ne s'infiltre dans la dalle d'origine et la chape désolidarisée rapportée, Dès lors, M. U... n'était pas à même de reprendre en novembre 2005 son activité comme soutenu par son bailleur. De plus, le 27 décembre 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest autorisait M. U... à suspendre le paiement de ses loyers jusqu'à réalisation par M. H... des travaux préconisés par M. G... ; cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d'appel en date du 21 janvier 2009. Le 27 février 2009, Me V..., huissier mandaté par le bailleur, a écrit au preneur pour l'aviser de l'achèvement des travaux préconisés par l'expert. Toutefois, le 13 mars 2009, un constat d'huissier contradictoire établissait notamment que la question d'étanchéité de la chape désolidarisée rapportée sur la dalle existante n'était pas résolue, un seul joint défectueux ayant été réalisé en périphérie de la dalle. Dès lors, et par courrier adressé le 28 mai 2009 à M. H..., le preneur a pris acte de la résiliation de son bail aux torts exclusifs du bailleur. Le 9 juin 2009, M. H... faisait dénoncer à son preneur le procès-verbal dressé le 22 avril 2009 par Me V..., sans convocation préalable de M. U... et donc de manière non contradictoire, et aux termes duquel les travaux attendus étaient exécutés. Le 2 septembre suivant, il a fait constater par huissier l'inoccupation des lieux et le 26 février 2010, il a fait signifier à M. U... un commandement visant la clause résolutoire du bail ;