Cour d'appel de Douai,  décision 14-23.693 du 05/11/2015,  partie 3


qu'en se fondant sur la clause du bail prévoyant une révision annuelle du loyer calculée sur la base de l'indice de la construction publié par l'INSEE et en calculant le montant des loyers indexés sur la base de cet indice puis de l'indice de référence des loyers, sans vérifier que l'application de cette clause n'aboutissait pas à un loyer excédant la valeur locative du logement résultant de l'application de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a violé les articles 27, 28, 30 et 63 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, ensemble le décret n° 48-1881 dans ses rédactions successives applicables pendant la période du 1er février 2004 au 31 mars 2014.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement M. Z... et Mme A... épouse Z... à payer à M. Y... la somme de 56.051 € au titre de la majoration de loyers du 1er février 2004 au 30 novembre 2013 ;

AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions combinées des articles 10-7° et 27 alinéa 5 de la loi du 1er septembre 1948 que dans les communes comprises dans une agglomération de plus de 50.000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15.000 habitants, ainsi que dans les communes de plus de 20.000 habitants, le loyer de la totalité des locaux insuffisamment occupés est égal à la valeur locative majorée de 50% ; que selon le dernier recensement de 2009, la commune de Loos compte plus de 20.000 habitants et est située dans la communauté urbaine de Lille, dont la population est supérieure à un million d'habitants et comprend plusieurs communes de plus de 15.000 habitants ; que les dispositions de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 n'écartent pas leur application aux baux à usage mixte, d'habitation et professionnel ; que les pièces indispensables à l'usage professionnel ne sont toutefois pas considérées comme des pièces habitables et donc pas prises en compte pour déterminer une éventuelle insuffisance d'occupation ; que ledit article 27 écarte l'application de la majoration pour les locataires âgés de plus de 70 ans, mais cette disposition ne s'applique qu'à compter de la date à laquelle le locataire le plus âgé a atteint cet âge, soit en l'espèce le 23 novembre 2013 ; que pour la détermination des conditions d'occupation, qui doit se faire en référence aux dispositions de l'article R. 641-4 du code de la construction et de l'habitation, les petits-enfants accueillis ponctuellement ne peuvent pas être pris en compte dès lors qu'il n'est pas prétendu qu'ils auraient leur résidence principale dans le logement considéré et seraient à la charge des locataires ; que doit être considéré comme insuffisamment occupé le logement comportant un nombre de pièces habitables, non compris la cuisine et les pièces à usage professionnel, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont leur résidence principale ; que tel est le cas en l'espèce dès lors que M. et Mme Z... occupent à deux le logement qui comprend, en dehors de la cuisine et du cabinet médical, un salon séjour, trois chambres, une petite pièce de 8 m2 et une salle de bains, soit effectivement plus de quatre pièces ; que l'expert a conclu à la vétusté de l'immeuble mais en indiquant qu'il demeurait toutefois habitable, de sorte qu'il ne peut pas être retenu que certaines pièces ne devraient pas être comptées au nombre des pièces habitables en raison de cette vétusté, si ce n'est celles situées dans les combles ; que M. Y... ayant limité sa demande aux cinq années précédant son assignation, la somme totale due au titre de la majoration s'élève à 56.051 € ;

ALORS QU'une pièce doit, pour être classée comme habitable pour la détermination de l'occupation d'un logement, avoir une superficie d'au moins 9 m² ; que les salles de bains sont classées comme annexes et non comme pièces habitables ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le logement loué par les époux Z... comprenait, en dehors de la cuisine et du cabinet médical, « un salon séjour, trois chambres, une petite pièce de 8 m² et une salle de bains » ; qu'il résultait de ces constatations que les locaux comportaient quatre pièces habitables pour deux personnes y ayant leur résidence principale ; qu'en considérant cependant que le logement était sous-occupé et en appliquant une majoration de loyer, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble l'article R. 641-4 du code de la construction et de l'habitation et les articles 2 et 4 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948.

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi incident

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Michel Y... de sa demande au titre des réparations locatives ;

AUX MOTIFS QUE « Monsieur et Madame Z... produisent les constats d'huissier qu'ils ont fait établir en décembre 2000 puis mars 2009 pour faire constater les désordres présentés par l'immeuble loué.