Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.036 du 13/06/2019,  partie 6



 Ne sont pas non plus contestées par l'expropriée les possibilités de construction limitées du terrain eu égard aux contraintes urbanistiques et à l'emplacement de la parcelle, la Sci Al Domus se bornant à faire valoir qu'elles ont été prises en compte dans le prix de la vente de 2006. si bien que c'est à juste titre que tant l'exproprié que le commissaire du Gouvernement proposent de retenir une valeur unitaire réduite par rapport au prix moyen du marché concernant des terrains jouissant de pleines possibilités de construction.
 
 A cet égard, ainsi que relevé par le commissaire du Gouvernement, est particulièrement pertinent le terme de comparaison fourni par la Ratp constitué par la vente amiable de la parcelle [...] , mitoyenne de la parcelle en cause et récemment intervenue dans le cadre de l'opération d'utilité publique concernée. Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'indemnité principale sera fixée sur la base de cette valeur unitaire de 400 euros.
 
 Compte tenu de l'occupation du bien, il convient d'appliquer à cette valeur un abattement de 40 % correspondant au taux habituellement appliqué en cas de location à titre commercial. L'indemnité principale revenant à la Sci Al Domus sera par donc fixée sur la base d'une valeur unitaire de 240 euros (40% de 400 euros), à la somme de 233 520 euros (240 euros x 973 m2).
 
 L'indemnité de remploi : Selon la méthode de calcul habituelle, cette indemnité sera fixée à la somme de 24 352 euros obtenue par l'addition des sommes suivantes : 20% de à 5 000 euros = 1 000 euros 15% de 5001 à 15 000 euros = 1 500 euros 10% pour le surplus (218 520 euros) = 21 852 euros
 
 Les indemnités accessoires :
 Il y a lieu de rappeler qu'en vertu de l'article L. 321-1 du Code de l'expropriation, "Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation."
 
 La demande d'indemnité pour préjudice financier : La Sci Al Domus prétend subir un préjudice financier du fait qu'elle continue à rembourser l'intégralité de l'emprunt quelle a contracté pour acquérir l'ensemble immobilier alors qu'elle se trouve privée d'une partie de celui-ci par l'effet de l'expropriation. Il en résulterait pour elle un remboursement non causé. Elle sollicite réparation à hauteur du montant emprunté pour acheter les 973 m2 dont elle se trouve privée.
 Cette demande doit cependant être rejetée comme étant mal fondée, car elle tend à solliciter une deuxième fois le paiement de la valeur de l'emprise (que l'indemnité principale indemnise déjà), le coût de l'emprunt contracté correspondant par ailleurs à un préjudice qui ne résulte pas directement de l'expropriation.
 
 Sur le préjudice de reconstruction de la clôture : Il est constant que l'expropriation partielle qui est opérée oblige l'expropriée à faire construire une nouvelle clôture en limite de sa propriété redéfinie.
 Si la Sci Al Domus est en droit d'obtenir réparation de ce préjudice matériel, certain et directement causé par l'expropriation, cette réparation ne saurait toutefois lui conférer une plus-value par l'édification d'un mur en pierres alors que la clôture actuelle est un grillage à treillis soudé ainsi qu'il a pu être constaté lors du transport sur les lieux. Le motif invoqué par l'expropriée pour justifier cette plus-value, à savoir la nécessité de protéger sa propriété des dégradations qu'elle pourrait subir du fait des usagers de la future station de métro, n'est pas recevable, s'agissant là d'un préjudice hypothétique et sans lien direct avec l'expropriation, les dommages redoutés étant générés par l'ouvrage public qui sera construit.
 La Sci Al Domus refusant la proposition de la Ratp de remettre en place une clôture identique après les travaux, il y a lieu d'indemniser ce préjudice matériel à hauteur d'un montant de 2 000 euros suivant le devis de reconstruction versé aux débats par la Ratp.
 
 Sur le préjudice commercial : En soutenant que son locataire ne manquera pas de solliciter une baisse de son loyer, voire ne paiera plus ce loyer en raison des nuisances qu'il subira du fait de la présence d'une gare de métro devant sa propriété, la Sci Al Domus fait là encore état d'un préjudice hypothétique et indirect qui ne saurait être réparé par le juge de l'expropriation.
 Par ailleurs, le commissaire du Gouvernement souligne à juste titre qu'il n'y a pas en l'occurrence de dépréciation du surplus de la propriété, la présence d'une station de métro à proximité de la propriété étant plutôt un facteur de plus-value par la clientèle potentielle qu'elle est susceptible de procurer au magasin Alinéa.
 
 Sur la perte des places de stationnement : Il est constant, à l'issue du transport sur les lieux, que du fait de l'emprise la Sci Al Domus va perdre 26 emplacements de stationnement sur les 52 existants, ce qui constitue incontestablement pour elle un préjudice matériel, certain et direct qu'il convient d'indemniser, étant précisé qu'elle sollicite réparation de ce préjudice dans le cadre de la demande indemnitaire qu'elle forme pour trouble commercial.