Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.905 du 20/05/2021,  partie 4


aléa judiciaire inhérent à sa fixation par le juge des loyers commerciaux implique que la valeur locative finalement retenue ne se confond pas obligatoirement avec l&apos;évaluation proposée à dire d&apos;expert ; que le préjudice subi par la SCI Jesapaal faute pour l&apos;EURL Lavigne d&apos;avoir saisi le juge des loyers commerciaux d&apos;une demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative dans le délai imparti ne correspond donc pas à la différence arithmétique existant entre le loyer déplafonné fixé à la valeur locative proposée par l&apos;expert et le loyer que la bailleresse a effectivement perçu, mais s&apos;analyse en une perte de chance d&apos;obtenir du juge des loyers commerciaux la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2005 à la valeur locative telle que proposée par l&apos;expert judiciaire, M. [A] ; qu&apos;au soutien de sa demande d&apos;annulation du rapport d&apos;expertise la société Foncia reproche à M. [A] d&apos;avoir vérifié, hors la présence des parties, que les locaux donnés à bail auxquels on accède par des locaux sur rue appartenant à Mme [Z] bénéficiaient également d&apos;un accès indépendant par le hall d&apos;accès commun du n° 11 de la rue de la république ; que l&apos;expert judiciaire s&apos;est borné à constater l&apos;existence matérielle de cet accès indépendant dont il a rendu compte en intégrant à son rapport les photographies prises sur les lieux et en mettant les parties en mesure de faire valoir leurs observations dans le cadre des dires formulés auxquels il a répondu dans leur intégralité la violation alléguée du principe du contradictoire n&apos;est pas caractérisée ; que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu&apos;il a débouté la société Foncia de sa demande d&apos;annulation du rapport d&apos;expertise ; que, sur le fond la société Foncia reproche à l&apos;expert de ne pas avoir tenu compte de l&apos;absence d&apos;accès direct à la rue des locaux donnés à bail à Mme [Z] dans le calcul de la surface pondérée retenue pour fixer leur valeur locative ; qu&apos;il ressort au contraire du rapport d&apos;expertise que M. [A] a pris en compte la configuration des lieux et cet éloignement des locaux par rapport à la rue dans le choix des coefficients de pondération appliqués aux différentes surfaces données à bail à Mme [Z] ; que M. [A] a notamment précisé en réponse à un dire adressé sur ce point par la société Foncia "que la pondération a été établie en fonction des caractéristiques actuelles des lieux et en tenant compte des locaux sur rue" dont Mme [Z] est propriétaire ; que le grief fait à l&apos;expert judiciaire sur ce point n&apos;est donc pas fondé ; qu&apos;au terme de son rapport M. [A] propose "de fixer le loyer à la date du 31 août 2005 à la somme de 230 ?/m2 U.P soit :
 - dans la première hypothèse (prise en compte des surfaces de l&apos;immeuble en l&apos;état actuel) : 230 ? x 54,16 m2U.P = 12 457 ? (ramené le cas échéant à la somme de 12 457 ? - 335 ? = 12 122 ?/an en tenant compte de la taxe foncière 2006 de l&apos;immeuble)
 - dans la deuxième hypothèse (prise en compte des surfaces de l&apos;immeuble avant travaux) : 230 ? x 36,52 m2 U.P = 8 400 ? (ramené le cas échéant à la somme de 8 400 ?- 335 ? = 8 065 ?/an en tenant compte de la taxe foncière 2006 de l&apos;immeuble)" ;
 qu&apos;il ressort du procès-verbal de constat de l&apos;état antérieur des lieux en date du 16 janvier 1996 et du rapport d&apos;expertise que les travaux réalisés par Mme [Z] ont complètement transformé des locaux vétustes à usage de réserve pour les rendre conformes à la nouvelle destination des lieux autorisée par la bailleresse à savoir un salon de coiffure et d&apos;esthétique ; que la société Foncia fait valoir qu&apos;"il est au moins un aléa sur cette question tenant à celle de savoir si ces travaux exclusivement financés par le preneur peuvent ou non profiter dès le premier renouvellement au bailleur, et entraîne en conséquence le déplafonnement" ; que le moyen est inopérant d&apos;une part parce que le déplafonnement du loyer du bail renouvelé est acquis du seul fait de la durée du bail expiré supérieure à douze ans, d&apos;autre part parce que les travaux litigieux ne se sont pas bornés à améliorer l&apos;existant, mais ont modifié les caractéristiques des locaux donnés à bail de sorte qu&apos;il ne s&apos;agit pas de travaux d&apos;amélioration pour laquelle la question se poserait de savoir s&apos;ils peuvent profiter ou non au bailleur dès le premier renouvellement ; qu&apos;il est dès lors fortement probable que c&apos;est au travers de la modification des caractéristiques du local considéré que ces travaux auraient été pris en compte par le juge des loyers commerciaux s&apos;il avait été saisi aux fins d&apos;évaluation de la valeur locative du loyer du bail renouvelé le 1er septembre 2005 ; que la société Foncia reproche aussi au premier juge de ne pas avoir déduit la quote-part de la taxe foncière supportée par la locataire du montant du loyer annuel. Mais dès lors que le bail qui fait la loi des parties, la met à la charge de la locataire la quote-part de la taxe foncière supportée par Mme [Z] n&apos;