Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 13-28.459 du 12/11/2015,  partie 3


que ce premier examen permet de retenir la nature de lot privatif des terrasses solarium du 11e étage (lots 318 et 319), mais interdit de retenir que les terrasses réunies du 10e étage soient elles aussi des lots privatifs, puisque le règlement de copropriété, en page 11, intègre aux parties communes " toutes les terrasses, accessibles ou non accessibles même si elles sont affectées à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire ", étant précisé que la terrasse du 10e étage n'est pas affectée d'une quote-part des parties communes, ce qui la différencie, en fait mais aussi en droit, des terrasses constituées par les lots 318 et 319 qui sont affectées d'une quote-part des parties communes, définition légale d'un lot à caractère privatif ; qu'en conséquence, il ne peut être sérieusement contesté par l'appelante que les constructions dont le syndicat réclame la démolition ont été édifiés au 10e étage, sur des terrasses ne constituant pas des lots privatifs, mais des parties communes réservées à son usage exclusif ; qu'à défaut d'autorisation régulière de l'assemblée générale, et même si ces constructions ont été édifiées par le vendeur de l'appelante, la demande du syndicat est parfaitement recevable et le premier juge doit être confirmé en ce qu'il a ordonné la démolition sous astreinte de la véranda constitutive de partie de la salle de bains créée, la remise en état du mur porteur, le retrait du carrelage recouvrant le carrelage initial et le joint de dilatation, ainsi que le retrait des jardinières en dur ; que le syndic a été régulièrement autorisé à assigner par l'assemblée générale en date du 20 avril 2002 dans sa résolution numéro 11 » ; 
 
 ET QUE « s'agissant du notaire, la seule erreur pouvant lui être reprochée est d'avoir mentionné dans l'acte authentique d'achat qu'il a dressé les 29 juillet 1998 que le lot 319 était situé au 10e étage ; que cette erreur de retranscription des mentions du règlement de copropriété-état descriptif de division en date du 10 mars 1972, qui spécifie bien que le lot 319 était situé au 11e étage, est constitutive d'une faute dès lors que l'acheteur, à la simple lecture de l'acte, pouvait légitimement penser qu'il achetait un lot privatif numéro 319 situé au 10e étage, et donc dans le prolongement des deux appartements jumelés, et ce d'autant qu'il est indiqué plus loin dans l'acte en page sept que " les lots 314 et 313 consistant en deux appartements jumelés sont d'une superficie totale de 180 m ². Terrasses : 141 m ². Jardinières : 15 m ² ", suite au mesurage effectué par le géomètre Fourcy, par application de la loi du décembre 96 ; que dans ses conclusions, le notaire soutient d'ailleurs très fermement que les lots 318 et 319 sont des lots privatifs, ce qui est vrai, mais oublie de préciser qu'ils sont situés au 11e étage en vertu de l'état descriptif de division ci-dessus visé que le syndicat peut opposer à l'appelante, alors qu'en sens inverse l'appelante ne peut opposer au syndicat les mentions de son titre, contraires aux mentions de l'état descriptif de division ; que l'acte authentique assimile par conséquent à tort la terrasse du 10e étage à un lot privatif numéro 319, laissant logiquement penser à l'acheteur que les constructions édifiées sur cette terrasse ont un caractère privatif, notamment la salle de bains et les jardinières ; que dès lors que le caractère commun de cette terrasse est avéré, même si sa jouissance est exclusive, les mentions de l'acte se révèlent sur ce point dépourvues d'efficacité puisque elles ne peuvent être opposées au syndicat qui a obtenu à juste titre en premier ressort et devant la cour la condamnation de l'acheteur à démolir les constructions édifiées sans autorisation ; que la faute du notaire, ainsi caractérisée, n'a pas permis à l'appelante au moment de l'achat d'avoir un doute raisonnable sur le caractère privatif de la terrasse située au 10e étage et de s'interroger en conséquence sur la licéité des constructions que cette terrasse supportait et dont le syndicat demande à juste titre la démolition ; que ce doute a été pour le moins conforté durant toute la période contentieuse par les conclusions du notaire protestant du caractère privatif de la terrasse supportant les constructions litigieuses » ; 
 
 ET QUE « s'agissant du notaire, il est certain que les dommages en relation directe avec la faute qu'il a commise ne sont pas de même nature : qu'à l'évidence, la faute du notaire n'a aucune relation directe avec les malfaçons grevant les constructions par ailleurs irrégulières et avec les dommages subis par les voisins des niveaux inférieurs ; qu'en revanche, et tout comme le vendeur, le notaire devra relever et garantir l'appelante du coût des condamnations à démolir qui sont la conséquence du caractère commun de la terrasse du 10e étage, la cour faisant droit sur ce plan à la demande de l'appelante formulée en page 59 de ses conclusions, " si par extraordinaire la cour entrait en voie de condamnation à l'encontre " de l'appelante ;