Cour d'appel de Rouen,  décision 14-12.845 du 30/09/2015,  partie 3


Sur le fondement de l'article R. 261-18 b) du code de la construction, le tribunal a exactement relevé, en des motifs complets et pertinents que la cour adopte, que la garantie intrinsèque de l'opération n'était pas légalement constituée puisque les conditions prévues par ce texte n'étaient pas remplies en l'absence d'une attestation d'achèvement des fondations du bâtiment comprenant la maison des époux Y... (il s'agissait de maisons individuelles jumelées par trois) établie par un homme de l'art indépendant, puisque l'attestation annexée au contrat émanait du Directeur des Travaux de la société Finaxiome Production, membre du groupe Finaxiome associé unique de la SCCV Célia, et, qui, rédigée en termes généraux, ne concernait même pas spécialement le groupe de maisons en cause, et en l'absence d'un financement établi par les fonds propres du vendeur, une avance de trésorerie de la société mère de la SCCV ne remplissant pas les conditions de permanence exigibles. La cour ajoute que les dispositions du code de la construction relatives aux conditions de forme et de fond des contrats de VEFA doivent être interprétées strictement puisqu'elles sont destinées à protéger les acquéreurs en l'état futur d'achèvement contre l'insolvabilité du vendeur promoteur et sont à ce titre impératives, de sorte que ne peut être admis aucun équivalent ou approximation. Le jugement sera donc confirmé sur l'annulation de la vente, faute de garantie intrinsèque conforme aux dispositions d'ordre public ci-dessus rappelées. Par suite, étant observé qu'elles ne font l'objet en elles-mêmes d'aucune observation, seront confirmées les dispositions du jugement condamnant la SCCV Célia à restituer aux époux Y... la somme de 120 900 € correspondant à la portion du prix de vente réglée, assortie de l'intérêt au taux légal à compter de l'assignation, soit du 19 avril 2011, avec capitalisation. Sera également confirmée la condamnation prononcée au titre de la clause pénale, pour la somme de 13. 000 ¿, avec intérêts au taux légal et capitalisation, l'annulation de la vente étant assimilable à sa résolution, la SCCV Célia ne formant d'ailleurs aucune observation sur ce point » 
 
 ET AUX MOTIFS SUPPOSEMENT ADOPTES QUE « Sur la demande en annulation de la vente : que selon les dispositions de l'article R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation, la garantie d'achèvement imposée par l'article L. 261-11 du même code résulte des conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des conditions suivantes : a) si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque, b) si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à 75 % du prix de vente prévu par les fonds propres du vendeur ou par le montant du prix des ventes déjà conclues ou par des crédits confirmés par des banques ou établissements financiers habilités ; Qu'en l'occurrence, l'acte notarié du 7 février 2008 mentionne la déclaration du vendeur et la reconnaissance par l'acquéreur de l'achèvement des fondations de l'immeuble, ainsi qu'il résulte de l'attestation de M. A... préposé de la société FINAXIOME, ainsi que la justification du montant du prix des ventes réalisées à la date du 7 février 2008 selon l'attestation du notaire, du montant des fonds propres de la SCCV CELIA selon l'attestation de l'expert-comptable ; cependant que, d'une part, l'attestation jointe ne peut avoir de force probante suffisante dès lors qu'elle est établie à l'en-tête de la société FINAXIOME, société mère de la SCCV CELIA, par un préposé de celle-là en sa qualité de directeur des travaux, et mentionne au surplus sous la photographie l'illustrant " cette photo est représentative de l'avancement global du chantier " ; Que d'autre part, si l'attestation d'un expert-comptable relative à une avance de trésorerie par la société FINAXIOME à la SCCV CELIA peut être considérée comme satisfaisante aux dispositions de l'article R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation en considération de la qualité du certificateur, professionnel du chiffre inscrit à l'ordre des experts comptables suivant les dispositions de l'ordonnance du 19 septembre 1945, il reste que cette attestation ne satisfait pas aux dispositions des articles R. 261-18 b et R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation en ce qu'elle ne suffit pas à établir que la dite avance réponde à l'exigence de certitude, d'irrévocabilité et de durée jusqu'à l'achèvement de l'immeuble de la capacité financière de la SCCV CELIA à s'acquitter de ses obligations de livraison et en tout état de cause n'atteste pas de la consistance des fonds propres de cette société ;