décision 14-26.003 du 23/06/2016,  partie 3


qu'il en résulte-que pour être soumis au statut d'ordre public des baux commerciaux le contrat litigieux doit concerner des immeubles ou locaux dans lesquels un fond est exploité par son propriétaire régulièrement immatriculé ; que seuls les bâtiments sont concernés; ces derniers étant définis comme des choses qui se trouvent rattachées matériellement au sol, par un dispositif d'ancrage, de liaison ou de fondation. Ils ne doivent pas seulement reposer sur le sol mais y être incorporés ; qu'ils doivent être également suffisamment stables et solides ; qu'il est admis que le « local» dont fait référence l'article précité est aussi un bien immeuble ; que deux conditions cumulatives doivent être remplies pour qu'un emplacement puisse être qualifié de local au sens du statut des baux commerciaux ; qu'il doit tout d'abord s'agir d'un lieu clos et couvert dans lequel doit s'exercer la vente ; qu'un local est donc un emplacement suffisamment délimité par des éléments structurels et composé d'un volume adéquate pour accueillir la clientèle ; qu'il est également nécessaire que le local soit suffisamment stable dans la mesure ou un bailleur ne peut imposer la mobilité à son cocontractant ; que si un terrain nu ne saurait être considéré comme un local ou un immeuble, les constructions réalisées destinées à l'usage commercial, industriel ou artisanal peuvent en revanche recevoir cette qualification ; qu'un terrain nu ne saurait être soumis au statut des baux commerciaux sans qu'une construction ait été édifiée ou soit sur le point de l'être par le preneur ; qu'en l'absence de définition de la notion de construction tant par le droit civil que par le statut des baux commerciaux, la jurisprudence considère qu'il doit s'agir d'un bâtiment, c'est-à-dire d'un édifice présentant une fixité et une solidité suffisantes ; qu'il s'agit là de deux conditions cumulatives relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond ; que l'existence d'une clientèle propre n'est pas suffisante pour que le preneur puisse bénéficier du statut des baux commerciaux ; qu'il est nécessaire qu'il dispose d'une autonomie de gestion ; qu'en l'espèce, il est acquis et non contesté que la société ROTISSEURS DU SOLEIL bénéficie d'un emplacement sur le parking goudronné du magasin LEADER PRICE délimité par des plots en béton sans accès indépendant ; que par principe, sont exclues du statut des baux commerciaux les aires de stationnement car elles ne sont pas suffisamment délimitées pour pouvoir prétendre être qualifiées de local ; que la présence de ces éléments structurels dont il n'est pas invoqué ni même établi qu'ils ont été édifiés par la société ROTISSEURS DU SOLEIL avec l'accord exprès du bailleur, permet de délimiter l'espace qui lui est alloué pour qu'elle puisse installer sa rôtissoire ambulante par nature non implantée dans le sol ; que cependant, il n'est pas démontré qu'elle en a la maîtrise exclusive de sorte que l'emplacement concerné peut être utilisé par tout véhicule désireux de se garer sur le parking du magasin LEADER PRICE ; que surtout cette délimitation structurelle ne fait pas de cet emplacement un espace clos et couvert apte à recevoir du public puisque réservé exclusivement au stationnement de la rôtisserie ambulante ; que la société ROTISSEURS DU SOLEIL prouve au moyen de diverses attestations dont la validité n'est pas contestée disposer d'une clientèle personnelle et autonome ; que pour autant, l'existence de cette clientèle propre n'est pas suffisante pour qu'elle puisse bénéficier du statut des baux commerciaux ; qu'en effet, elle ne dispose pas d'une autonomie de gestion. Il ressort clairement du contrat litigieux qu'elle dépend strictement des heures d'ouverture du magasin LEADER PRICE pour installer sa rôtisserie ambulante ; que par ailleurs, elle reconnaît elle-même dépendre des infrastructures du magasin LEADER PRICE ; qu'ainsi, les branchements électriques d'alimentation de la rôtisserie se trouvent dans un boitier fermé situé dans le mur du magasin LEADER PRICE dont elle n'a pas le libre accès ; que les bouteilles de gaz nécessaires à son activité commerciale sont entreposées dans le magasin LEADER PRICE ; qu'elle se trouve donc soumise à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité ; qu'aussi au vu des motifs qui précèdent, il n'y a pas lieu de requalifier la convention du 17 juin 2008 en un contrat de bail commercial soumis aux dispositions d'ordre public des articles L. 145-1 et suivants du code du commerce de sorte que la société ROTISSEURS DU SOLEIL sera déboutée de sa demande de ce chef ; que l'autorisation d'occupation précaire du 17 juin 2008 fait la loi des parties conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil ; que force est de constater que cette convention n'impose au bailleur aucun forme particulière pour donner congé. Aussi, le tribunal constate qu'en l'espèce le congé délivré le 4 janvier 2012 à la société ROTISSEURS DU SOLEIL par lettre recommandée avec accusé de réception est régulier et qu'en conséquence, l'autorisation d'occuper les lieux a cessé le 30 juin 2012 ;
 
 1° ALORS QUE l'application du statut des baux commerciaux n'est pas conditionnée à l'existence d'un local clos et couvert ;