Cour d'appel de Lyon
3A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.684 du 11/04/2019,  partie 2


que M. R... conclut donc à juste titre que la SCI Anviro ne peut alléguer la réalisation de ces travaux, le bailleur devant assurer une jouissance paisible à son locataire pour fonder une augmentation de loyer ; que le secteur de la rue Nationale bénéfice certes d'une bonne commercialité mais que l'expert note à juste titre que l'emplacement du local situé dans une rue adjacente n'est pas visible de la rue puisqu'on y accède par le hall d'un immeuble sans accès direct sur la rue et d'accès difficile pour les personnes à mobilité réduite du fait de la présence de marches ; qu'en tout état de cause, il n'est pas noté de modification notable des facteurs locaux de commercialité propre à cette seule rue Nationale ; que s'agissant des prix pratiqués dans le voisinage, l'expert note que les locaux litigieux sont situés dans un emplacement à l'écart de la commercialité de la rue Nationale, au rez-de-chaussée d'un immeuble ancien en état d'usage, sans accès par la rue et sans vitrine avec un accès aux toilettes en contre-haut d'une marche ; que selon lui, leur valeur locative doit être estimée dans le bas de la fourchette des loyers observés dans le secteur et justifiant un abattement important sur le loyer des boutiques de la rue Nationale ; que pour ces motifs, il a fixé la valeur locative des locaux pris à bail sur celle des locaux professionnels, soit 60€/m² ; qu'en faisant de la sorte, l'expert n'a pas, comme le conclut à tort la SCI Anviro, pratiqué une double décote ; qu'enfin, la SCI Anviro ne produit aucun élément aux débats de nature à combattre utilement cette évaluation, le seul fait qu'elle ait loué en 2013, soit postérieurement à la période de référence, les locaux litigieux pour un montant de 108€/m² étant insuffisant, l'expert soulignant à juste titre dans la réponse au dire adressé à ce sujet que n'ont été communiqués ni les surfaces utiles et pondérées ni l'état des locaux d'autant que la destination des lieux loués a été élargie ; qu'en conséquence, la seule augmentation de la population et la création de parkings dont l'expert relève l'incidence minime sur l'activité du restaurant, cette création s'étant accompagnée de la suppression du stationnement dans une rue proche du commerce, qui est par ailleurs fréquenté principalement par une clientèle d'habitués travaillant à proximité, sont insuffisants à caractériser une modification notable des éléments de commercialité justifiant la fixation de loyer à un montant excédant celui résultant de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ; que la décision sera infirmée de ce chef ;
 
 1°) ALORS QUE les travaux qui modifient de façon notable les caractéristiques des locaux loués, fût-ce d'un point de vue esthétique, justifient d'écarter la règle du plafonnement et de fixer le prix du bail renouvelé à hauteur de la valeur locative, qu'ils portent directement sur les locaux loués ou sur les parties communes de l'immeuble dans lequel ils se situent ; qu'en se fondant, pour juger que les travaux de réfection effectués par la SCI Anviro ne justifiaient pas d'écarter la règle du plafonnement, sur la circonstance inopérante qu'il s'agissait de gros travaux affectant les parties communes de l'immeuble, sans rechercher si ces travaux qui comprenaient, outre la reprise de la toiture, le sablage des boiseries des parties communes, la pose d'une nouvelle colonne EDF, de nouveaux compteurs et d'une nouvelle colonne d'eau en cuivre, des travaux de peinture, le remplacement des fenêtres et des volets de l'immeuble, et la rénovation de l'entrée du restaurant, n'avaient pas modifié de façon notable les caractéristiques des locaux loués, en les rendant notamment plus attractifs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QU'en se fondant encore, pour juger que les travaux de réfection effectués par la SCI Anviro ne justifiaient pas d'écarter la règle du plafonnement, sur la circonstance inopérante qu'ils avaient privé le preneur de la jouissance paisible des locaux loués et qu'ils avaient donné lieu à la condamnation de la SCI Anviro à leur verser des dommages et intérêts au titre du trouble commercial et du trouble de jouissance subi, sans rechercher si l'accomplissement de ces travaux n'avait pas, à terme, modifié de façon notable les caractéristiques des locaux loués, indépendamment du préjudice subi par le preneur pendant leur réalisation, la cour d'appel a privé derechef sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce ;
 
 3°) ALORS QUE les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne peuvent être pris en compte pour apprécier l'existence d'une modification des éléments de la valeur locative justifiant de déroger à la règle du déplafonnement ; qu'en se fondant, pour juger que la modification des éléments de commercialité n'était pas suffisante pour déroger à la règle du déplafonnement et pour débouter la SCI Anviro de sa demande à ce titre, sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage des locaux litigieux, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a ainsi violé les articles L. 145-33 et L. 145-44 du code de commerce ;