Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.179 du 11/07/2019,  partie 3



 AUX MOTIFS QUE les locataires font plaider qu'ils ne sont tenus que du paiement du seul loyer postérieurement au 1er juin 2014, date de caducité de la promesse de vente faute de réalisation de la condition suspensive à l'expiration du terme ; que Mme X... se prévaut quant à elle de la clause expresse stipulée à l'acte notarié ; que le premier juge a interprété cette clause comme signifiant que les mensualités devant être versées à titre d'indemnité d'immobilisation durant le temps de la promesse restaient acquises au bailleur si elles avaient été réglées ou lui restaient dues sur cette seule période si elles ne l'avaient pas été, de sorte que seul le paiement du loyer contractuellement convenu à hauteur de la somme de 317 euros, réactualisée à 326,73 euros puis à 328,26 euros, était dû postérieurement au 1er juin 2014 ; qu'il est constant que le paiement d'une indemnité d'un montant égal à l'indemnité d'immobilisation ayant couru durant le temps de la validité de la promesse a été expressément convenu entre les parties dans l'hypothèse où les locataires bénéficiaires de la promesse ne seraient pas en mesure de lever l'option, ce qui est advenu ; que la stipulation en cause, mentionnée en caractères gras en page 19 de l'acte, traduit nécessairement l'engagement des vendeurs en cette hypothèse, de continuer à payer la somme de 314 euros au titre du loyer et la somme de 520 euros au titre de cette indemnité complémentaire ; qu'interpréter cette clause spéciale, comme l'a fait le premier juge, en ce sens qu'elle limiterait le paiement de cette indemnité à la durée de validité de ladite promesse revient à la priver de tout effet, contrairement au principe d'interprétation énoncé à l'article 1157 du code civil, dès lors que le paiement de cette indemnité durant cette période était déjà stipulé dans le paragraphe de l'acte intitulé "Paiement du prix" (en page 12) et le principe selon lequel les mensualités mentionnées à ce titre demeureraient acquise aux promettants déjà consacré dans le paragraphe qui précède ; qu'en outre, l'emploi du futur et la précision selon laquelle "cette indemnité forfaitaire d'immobilisation se convertira alors en indemnité d'occupation" n'a de sens que si l'obligation à paiement d'indemnité persiste ensuite de la non réalisation de la condition suspensive assortissant la promesse, faute de quoi les parties n'auraient pas pris soin de la nommer différemment ; que les intimés soutiennent qu'on ne saurait cumuler loyer et indemnité d'occupation sur la même période et que cette dernière ne repose sur aucun fondement ; que selon l'article 1134 du code civil applicable à l'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; qu'or, le paiement de cette indemnité résulte d'une clause expresse librement convenue entre les parties ; qu'en dépit de la dénomination qu'elles lui ont conféré, cette indemnité dite d'occupation n'est pas la contrepartie d'une occupation sans droit ni titre ensuite d'une résiliation de bail mais correspond manifestement dans l'esprit des parties et au regard de l'économie générale de la convention complexe qu'elles ont arrêtée entre elles à un complément de loyer qui, si la vente s'était réalisée, était appelé à être déduit du prix d'acquisition et, si la vente ne se réalisait pas, de nature à assurer aux bailleurs des revenus locatifs correspondant à la valeur locative réelle du bien immobilier en cause, qui ne pouvait être dans l'esprit des parties limitée à 314 euros au regard du marché s'agissant d'une maison située et avec vue sur les bords du Rhône, de trois étages avec notamment séjour, quatre chambres, une terrasse, un garage, une cave, une chaufferie, deux salles d'eau et deux WC, un dressing et une cuisine ; que ce complément d'indemnité est donc dû jusqu'à complète libération des lieux, soit la fin juillet 2015 ; que le compte entre les parties s'établit donc ainsi qu'il suit sur la foi des pièces produites :
 - dû fin mars 2015 : 9.312,24 euros,
 - loyer et indemnité des mois d'avril au 30 juin 2015 : 2.544,78 euros (3x846,73),
 - loyer et indemnité au prorata mois de juillet : 737,47 euros,
 - sous-total : 12.594,49 euros,
 - versement à déduire : 3.926,76 euros,
 - dû au 27 juillet 2015 : 8.667,73 euros ;
 que M. G... et Mme F... seront par conséquent condamnés, par disposition infirmative, à payer à Mme X... la somme de 8.667,73 euros de ce chef ;
 
 1°) ALORS QUE l'acte notarié unique, reçu le 20 décembre 2011 et comportant à la fois un bail et une promesse de vente, stipulait au titre de la promesse de vente de la maison louée, expirant le 1er juin 2014, que le locataire-bénéficiaire devait verser au bailleur-promettant, outre un loyer de 317 euros, une somme mensuelle de 520 euros laquelle constituerait soit un acompte sur le prix de vente de 170.000 euros en cas de réalisation de la vente, soit une indemnité d'immobilisation restant due au bailleur en cas de non réalisation de la vente et ce, quel qu'en soit le motif ;