cour d'appel de Paris
Pôle 2 - Chambre 2,  décision 16-16.102 du 15/06/2017,  partie 7


Par ailleurs, cette nouvelle règle de non division des lots, pour laquelle la préfecture demandait que la société Generali-Vie propose à la compensation l'ensemble du local de la rue Jean Goujon alors qu'elle ne relevait pas l'insuffisance de la surface offerte, modifiait, de fait, l'équilibre financier du contrat en obligeant cette dernière à acquérir un solde de 50,5 m z qu'elle ne pouvait utiliser, comme le suggérait la société Tresca & Conseils, en compensation de locaux situés dans le 2 0me arrondissement, la réglementation applicable exigeant que les locaux proposés en compensation soient situés dans le même arrondissement ou dans un arrondissement limitrophe. La société Samaf Sedi a ensuite écrit à la société Generali-Vie, le 12 février 2004 pour lui demander de renoncer au dossier de dérogation usage commercial enregistré à la préfecture sous le no 138674, pour pouvoir proposer la commercialité de la rue Jean Goujon à l'un de ses clients, Michel X... ayant marqué verbalement son accord sur le prix. C'est dans ces conditions que la défenderesse a adressé à Michel X... la lettre recommandée précitée du 13 février 2004, pour lui indiquer qu'après un examen approfondi de ce dossier, il n'apparaît pas possible de poursuivre plus avant ce projet... Michel X... a signé, dès le 16 février 2004, une convention de mission de recherche d'acquéreur de compensation avec la société Samaf Sedi, puis, le 18 mars 2004, une convention de cession de commercialité sous condition suspensive au profit de la société Rueil Danton. Cet acte rappelle :
 
 - qu'il avait proposé les surfaces de commercialité suivantes attachées à ses locaux, soit .
 
 - 148,05 m2 pour compenser un immeuble appartenant à la société Generali Immobilier, situé [...],
 
 - 50,50 m2 pour compenser un immeuble appartenant à la société Cofima, situé [...], 
 - que les dossiers de demandes de dérogation ont été déposés le 15 avril 2003 mais que la préfecture de Paris a refusé, par courrier du 25 novembre 2003 que les locaux offerts en compensation soient scindés en deux surfaces et qu'en conséquence, ces deux sociétés ont renoncé à acquérir ta commercialité provenant des locaux de l'immeuble situé [...] (1 er étage). Cet acte prévoit également une indemnisation de 2.667,86 € HT par mètre carré, soit 633.525,50 € TTC pour 198,55 m2 que Michel X... a perçue au mois de décembre 2004, la préfecture ayant accordé sa dérogation le 3 décembre 2004. Compte tenu des circonstances nouvelles imposées par la préfecture de Paris pendant l'instruction du dossier, Michel X... ne rapporte pas la preuve du caractère fautif et délibéré du non accomplissement de la condition suspensive par le fait du débiteur. A cet égard, le tribunal relève que l'attestation de M. C..., entièrement dactylographiée à l'exception de la signature, ne répond pas aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile. Au surplus, ce témoin a été mandaté par le demandeur pour effectuer, le 24 décembre 2002, un métrage loi Carrez dans l'appartement de la rue Jean Goujon. La société Generali-Vie, dont il n'est pas contesté qu'elle avait offert une surface suffisante pour obtenir les droits de compensation qu'elle souhaitait acquérir (148, 05 m 2) , bénéficiait effectivement d'une option pour acquérir le solde disponible des locaux situés rue Jean Goujon (50,5 m 2) mais ne saurait être considérée comme tenue de le faire, sauf à enlever tout son sens à cette option. Il ressort de l'échange de courriers précité que Michel X..., qui n'a pas exigé alors de Generali qu'elle lui achète ce solde disponible et qui n'a émis aucune protestation à la réception de la lettre recommandée du 13 février 2004, jusqu'à celle adressée le 1 5 novembre 2007 par son conseil à Generali, soit pendant plus de trois ans et demi, a donc librement renoncé à la convention le liant à cette société pour conclure un nouvel accord avec un tiers. La société Generali-Vie apparaît ainsi fondée à soutenir que la convention du 1 1 avril 2003 est devenue caduque, les parties ayant manifestement renoncé, d'un commun accord, à la poursuite de leur projet de transfert de commercialité des lots acquis par Michel X..., conformément aux dispositions de l'article 1 134 du code civil. Dès lors, Michet X..., qui a déjà perçu une somme de 633.525,50 € TTC au titre de l'abandon de la commercialité de ses locaux à un tiers, ne justifie d'aucun préjudice et ne peut prétendre à aucune indemnisation, en exécution de la convention du 1 1 avril 2003, qui est devenue caduque ou sur le fondement de l'article 1382 du code civil, inapplicable à la réparation d'un prétendu dommage se rattachant à l'exécution d'un engagement contractuel ;
 
 1°) - ALORS QUE le contrat doit être exécuté de bonne foi ; que la cour d'appel a constaté que la société Generali s'était engagée à mettre tout en oeuvre pour obtenir la dérogation demandée à la préfecture de Paris ; qu'il s'en déduit que, devant le refus de la préfecture d'accepter une partie de la surface du local de M. X..., elle devait rechercher comment mettre au point un projet lui permettant d'utiliser la totalité de cette surface ;