Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-11.925 du 08/09/2021,  partie 3


arrêt rendu par cette cour le 13 juin 2017 que le loyer provisionnel fixé par le jugement du 8 septembre 2015 à 50 000 € HT a été confirmé, ce loyer provisionnel étant réputé être dû à compter de la date de prise d&apos;effet du bail renouvelé, c&apos;est-à-dire le 1er janvier 2013. Le jugement n&apos;a été infirmé qu&apos;en ce qu&apos;il avait prononcé la condamnation de la société Hôtel Thermal à payer à la SCI Thermal le différentiel de loyer, le juge des loyers commerciaux n&apos;ayant pas le pouvoir de prononcer une telle condamnation. Pour autant, et conformément aux dispositions de l&apos;article L. 145-57 du code de commerce, le loyer provisionnel de 50 000 € HT était bien dû rétroactivement par la société Hôtel Thermal à compter du 1er janvier 2013 et pendant toute la durée de la procédure, jusqu&apos;à la fixation du loyer par le jugement du 24 juillet 2018, lequel a encore un effet rétroactif et suppose un nouveau compte entre les parties. L&apos;absence de condamnation du preneur au paiement n&apos;a pas pour effet de faire perdre au différentiel de loyer son caractère exigible depuis la date de renouvellement du bail. Aussi, au 31 décembre 2015, l&apos;arriéré de loyers dû par la société Hôtel Thermal était bien de 74 752, 60 € correspondant, pour l&apos;essentiel, au différentiel entre le loyer ancien et le loyer provisionnel (courriers du bailleur annexés au rapport complémentaire du mandataire). Au cours de l&apos;année 2016, le preneur a apuré une partie de sa dette, mais le solde débiteur s&apos;élève encore à 54 808, 35 € à la date du 7 décembre 2016. Le 25 avril 2017, la SCI du Thermal a délivré à la société Hôtel Thermal un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un arriéré dû de 4 731, 65 € TTC, portant exclusivement sur l&apos;année 2017 (pièce n°3 de l&apos;appelante), la somme de 54 808, 35 € restant due à cette date (non prise en compte dans le commandement, à raison de l&apos;appel alors en cours contre le jugement du 8 septembre 2015). La société Hôtel Thermal a assigné la SCI du Thermal en opposition à ce commandement par acte du 22 mai 2017 (pièce n°4), mais ne précise pas la suite qui a été donnée à cette opposition, alors que depuis l&apos;arrêt du 13 juin 2017 est intervenu, ainsi que le jugement fixant le loyer du bail renouvelé le 24 juillet 2018. Cette opposition n&apos;a pas pour effet de faire perdre au différentiel de loyer son caractère exigible. La société Hôtel Thermal ne produit aujourd&apos;hui aucune pièce de nature à contredire les éléments comptables figurant dans les rapports du mandataire liquidateur qui permettent de retenir que : - à compter du mois de novembre 2017, plus aucun loyer n&apos;a été payé, ce que l&apos;appelante ne conteste pas, - le solde du compte bancaire de la société Hôtel Thermal a enregistré des rejets de paiements et des frais bancaires qui se sont multipliés à partir du mois de septembre 2017, le solde restant constamment débiteur à compter du mois de décembre 2017 pour des sommes allant de 30 000 à 45 000 €, - l&apos;hôtel a perdu en 2016 la clientèle du peloton de gendarmerie de renfort en saison touristique (35 chambres pendant 45 jours environ), - les capitaux propres de la société sont négatifs depuis l&apos;exercice 2015, et pour plus de 200 0000 € en 2017, - l&apos;actif disponible de la société n&apos;a jamais dépassé les 40 000 € sur les derniers exercices, - dès le mois de septembre 2017, la société a cessé de payer la caisse de retraite complémentaire KLESIA, l&apos;arriéré s&apos;élevant à 10 636, 77 € au 31 décembre 2017. La demande d&apos;ouverture d&apos;une liquidation judiciaire déposée par la société Hôtel Thermal le 6 décembre 2018 indique que, après un exercice à peine bénéficiaire en 2015 (303 €), la société a enregistré un résultat net déficitaire de 159 548 € au 31 octobre 2016 et de 25 498 € au 31 octobre 2017, pour des chiffres d&apos;affaires réalisés de 742 401 € en 2016 et 655 221 € en 2017. Si le compte bancaire de la société est redevenu positif en juillet 2018 pour 26 570, 42 €, il convient de souligner que cela ne peut pas avoir pour effet de faire disparaître l&apos;état de cessation des paiements antérieur puisque c&apos;est justement en juillet 2018 qu&apos;est intervenu le jugement fixant le loyer du bail renouvelé à 78 000 € HT, montant que la société n&apos;était alors évidemment pas en mesure de payer comme elle l&apos;a elle-même reconnu. Il résulte de ce qui précède que l&apos;état de cessation des paiements était caractérisé dès le 11 juin 2017 comme retenu par le tribunal puisqu&apos;à cette date, l&apos;arriéré de loyers dû, sans même avoir égard au jugement du 24 juillet 2018, était de près de 60 000 € (en réalité dès le mois d&apos;avril 2017), la dette de loyer n&apos;ayant cessé d&apos;augmenter depuis, les échéances n&apos;étant plus payées à compter du mois de novembre 2017, d&apos;autres dettes s&apos;étant alors ajoutées en augmentant le passif ainsi que rappelé ci-dessus. A cette même date du 11 juin 2017, l&apos;actif disponible de la société, dont il est acquis qu&apos;il n&apos;a jamais excédé la somme de 40 000 € (étant souligné que l&apos;