Cour d'appel de Bordeaux
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-19.481 du 12/11/2020,  partie 3



 2°) ALORS QUE pour l'application de la règle, selon laquelle l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui n'a pas encore été exécuté, le commencement d'exécution de l'acte s'apprécie indépendamment de la personne qui l'effectue et à l'égard de toute obligation contractée en vertu de l'acte argué de nullité ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si Mme A... n'avait pas réalisé sa mission en mettant en relation M. N... I..., la SARL Création immobilier et Mmes H... V..., R... Y... et T... K..., et si, par son entremise, l'opération n'avait pas été effectivement conclue, de sorte que les mandats de recherche et de vente argués de nullité avait reçu un commencement d'exécution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si, tant M. I... que Mmes V..., Y... et K..., n'avaient pas invoqué le moyen tiré de la nullité des mandats de recherche et de vente postérieurement à l'expiration de prescription de cinq ans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil ;
 
 4°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE tant M. I... (conclusions, pp. 3-4) que Mmes V..., Y... et K... (p. 9, alinéa 5) admettaient avoir invoqué la nullité des mandats postérieurement à l'expiration du délai de prescription, de sorte qu'à supposer que la cour d'appel ne l'ait pas elle-même admis, elle a modifié les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION subsidiaire
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme A... de sa demande en paiement de la somme en principal de 24.000 euros contre M. I... au titre des commissions stipulées dans les mandats de recherche ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la régularité des mandats,
 
 « Mme A... argue de l'arrêt rendu en chambre mixte de la Cour de cassation le 24 février 2017 pour avancer qu'il met fin à la jurisprudence selon laquelle la nullité tenant au non-respect des formes prescrites par la loi Hoguet pouvait être absolue et soulevée par toute partie qui avait un intérêt et qu'il n'y a lieu désormais de ne retenir qu'une nullité relative.
 
 De ce chef, il doit être relevé d'une part que l'ordonnance n° 2007-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations est entrée en vigueur le 1er octobre 2016, que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne.
 
 D'autre part, dans cette espèce distincte, la nullité du mandant de l'agent immobilier était arguée par le locataire pour faire échec au congé pour vendre délivré par l'agent immobilier mandaté par la SCI propriétaire aux fins de vente du bien.
 
 En l'espèce, la nullité du mandat est arguée tant par M. I... que par les intimées, ayant chacun signé un mandat avec Madame A... de sorte qu'il s'agit d'une hypothèse distincte.
 
 Le droit à commission de l'agent immobilier dépend de l'existence et de la régularité des mandats dont il se prévaut, au regard des mentions impératives prescrites par les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972. Il en résulte que le mandat doit comporter un numéro d'ordre qui doit figurer sur l'exemplaire du mandant. Il doit également mentionner le nom et l'adresse du mandataire, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle.
 
 L'exemplaire du mandat conféré à un agent immobilier reste en la possession du mandant doit, à peine de nullité, mentionner le numéro d'inscription au registre des mandats.
 
 Or, il résulte des pièces versées que les deux mandats de vente souscrits le 26 juin 2009 par les dames V..., Y... et K... (consorts P...) pour des prix de vente de 157.000 € et 147.000 € et prévoyant chacun une rémunération d'un montant de 12.000 € pour l'agence Leader Immobilier et à la charge de l'acquéreur ne comportent aucun numéro de mandat sur les originaux détenus par les consorts P... comme sur les copies produites par M. J... A... . Ils sont irréguliers, cette absence affectant leur validité. Les intimées sont fondées à se prévaloir de cette nullité dès lors qu'elles ont été attraites en la cause et ont conclu à cette fin.
 
 Par ailleurs, les mandats de recherche dont la copie est produite par madame A... , signé l'un le 2 mars 2009 par monsieur N... I..., l'autre le 19 juin 2009 par la société Créations Immobilier Conseils comportent une incohérence dès lors que celui du 2 mars 2009 porte le numéro 920 et celui du 19 juin 2009 porte le numéro 918.