Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-13.832 du 10/12/2015,  partie 2



 MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
 
 Moyens produits par la SCP Caston, avocat aux Conseils, pour la société Paca Invest, demanderesse au pourvoi principal. 
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Société PACA INVEST de l'intégralité de ses demandes ; 
 
 AUX MOTIFS QUE Madame X...a vendu, selon acte authentique reçu par Maître FIGASSO, notaire de l'acquéreur, avec la participation de Maître Y..., notaire du vendeur, en date du 19 janvier 2007, un appartement avec cave et garage dans l'immeuble L'ORANGERAIE, situé à VILLEFRANCHE-SUR-MER, pour une surface de 159, 40 m ², vérifiée par Madame Z..., à la Société PACA INVEST, qui l'a revendu à la SCI DHARMA ; que la Société PACA INVEST expose avoir découvert, par un certificat de superficie habitable établi à l'occasion de travaux le 18 avril 2007, que celle-ci n'était en réalité que de 101, 25 m ², une partie du séjour ayant été réalisée sur une terrasse intégrée dans les parties communes de la copropriété, avec usage privatif, ne pouvant être inclue dans la surface habitable ; qu'elle sollicite, par application de l'article 46 de la loi du 10 janvier 2005, la réduction du prix, ainsi que des dommages-intérêts, en indemnisation de son préjudice financier ; que ce texte prévoit que tout acte de vente d'un lot de copropriété doit mentionner la surface de la partie privative de celui-ci ; que l'acte notarié de vente par Madame X...à la Société PACA INVEST rappelle l'état descriptif de division et le règlement de copropriété du 25 juillet 1963 et notamment la clause permettant la fermeture de la véranda ; que l'état descriptif attribue la jouissance exclusive au lot n° 37 de la terrasse d'environ 200 m ² située au quatrième étage et que le règlement de copropriété précise que le propriétaire de ce lot aura la possibilité de fermer la véranda existante sur la terrasse, à charge pour lui d'obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires ; qu'il précise en sa page 26 que la fermeture de la véranda a été réalisée pour agrandir la salle de séjour, les travaux ayant été entièrement réalisés fin 1963 ; que les représentants de la Société PACA INVEST, professionnels de l'immobilier, exerçant l'activité de marchands de biens, ne pouvaient donc ignorer qu'une partie de la pièce de séjour dans l'appartement avait été construite sur des parties communes à usage privatif ; que l'acte de vente par la Société PACA INVEST à la SCI DHARMA, en date du 17 décembre 2007, mentionne expressément une surface encore supérieure de 163, 91 m ² et précise que la superficie inclut la surface de la pièce construite sur la terrasse à usage privatif ; que, dans ces conditions, l'acquéreur ne peut soutenir ne pas avoir eu connaissance de la superficie réelle des parties privatives du lot vendu ; qu'il ne peut donc être fait droit à sa demande (arrêt, p. 4 et 5) ; 
 
 1°) ALORS QUE tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, peu important que l'acquéreur ait eu ou non connaissance de la superficie réelle de la partie privative ou de l'erreur affectant le mesurage de celle-ci ; qu'en déboutant la Société PACA INVEST de sa demande de diminution du prix en retenant qu'elle ne pouvait ignorer qu'une partie de la pièce de séjour de l'appartement, désignée comme une partie privative de 58, 15 m ² selon la loi CARREZ, était construite sur des parties communes à usage privatif, quand la partie de la pièce empiétant sur une partie commune à usage privatif ne pouvait être considérée comme privative et qu'il importait peu que la Société PACA INVEST ait pu avoir connaissance de la superficie réelle des parties privatives, la Cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
 
 2°) ALORS QUE tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, peu important qu'il ait ensuite revendu le lot en mentionnant comme privative la partie présentée comme telle dans son acte d'acquisition mais qui constitue en réalité une partie commune à usage privatif ; qu'en ajoutant, pour débouter la Société PACA INVEST de sa demande de diminution du prix, qu'elle avait revendu le bien en mentionnant cette superficie comme une partie privative, quand cette circonstance était indifférente, la Cour d'appel a encore violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. 
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION