Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-10.127 du 23/02/2017,  partie 2


appel adopte, à bon droit, retenu multiples fissurations et décollements à l&apos;intérieur de la maison, qu&apos;il a décrits, constituaient des vices cachés rendant l&apos;immeuble impropre à sa destination au regard de l&apos;ampleur et du caractère évolutif des fissures parfois traversantes, dont les vendeurs qui n&apos;avaient pas affecté les indemnités perçues de l&apos;assureur du constructeur, à la suite d&apos;un sinistre déclaré en 1991, aux travaux de reprise rendus nécessaires par l&apos;atteinte à la stabilité des fondations de l&apos;ouvrage, - dont rien ne permet de dire qu&apos;ils auraient été insuffisants pour remédier aux causes du sinistre-, avaient eu connaissance avant la vente et qu&apos;ils avaient dissimulés par des travaux de calfeutrage, peinture, tapisseries et pose de baguettes, caractérisant leur mauvaise foi, faisant ainsi obstacle à la mise en jeu de la clause de non garantie contenue dans l&apos;acte de vente ; qu&apos;aux termes de l&apos;article 1644 du code civil, l&apos;acheteur a le choix de rendre la chose et se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu&apos;elle sera arbitrée par experts et qu&apos;aux termes de l&apos;article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu&apos;il en a reçu, de tous dommages intérêts envers l&apos;acheteur ; que les époux [W] ont fondé leur action sur les dispositions de l&apos;article 1645 du code civil, et une telle action est autonome ; qu&apos;il s&apos;ensuit qu&apos;il convient de fixer le montant des dommages intérêts nécessaires à la réparation du préjudice sans considération du prix d&apos;achat de l&apos;immeuble et que la valorisation des décotes qui auraient été successivement pratiquées sur le prix de vente de l&apos;immeuble faisant l&apos;objet des demandes présentées par les époux [L] est sans influence sur la solution du litige ; qu&apos;en des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a fait une exacte application des dispositions de l&apos;article 1645 du code civil, après avoir à bon droit écarté la prétention des vendeurs selon laquelle le prix de l&apos;immeuble avait été fixé en considération du coût des travaux de reprise des fondations nécessaires pour garantir sa solidité, en relevant notamment qu&apos;aucune mention à cet égard ne figurait dans l&apos;acte de vente, et que l&apos;estimation opérée en 2008 se contentait de relever l&apos;existence de fissures sans se prononcer sur la nature des désordres ni sur les frais qu&apos;ils induisaient, en allouant aux époux [W] les sommes qu&apos;il a fixées, et que ceux-ci ne remettent pas en cause devant la cour, représentant le montant des travaux de remise en état de l&apos;immeuble, en raison de la reprise des fondations, et les travaux d&apos;embellissement, consécutifs à cette reprise, auxquels il a à juste titre ajouté le coût du relogement de la famille des acquéreurs pendant la durée des travaux et l&apos;indemnisation du préjudice moral des époux [W] ;
 
 1) ALORS QUE le vendeur n&apos;est pas tenu des vices apparents et dont l&apos;acquéreur a pu se convaincre lui-même ; qu&apos;en l&apos;espèce, il est constant que le bien proposé à la vente par les époux [L] était affecté de fissures, externes surtout, et internes, que les acquéreurs avaient pu constater lors des visites du bien ; que les acquéreurs s&apos;étaient abstenus de faire procéder à un examen du bien par un professionnel, et avaient demandé une baisse du prix, pourtant déjà à plusieurs reprises réduit pour tenir compte des désordres, apparents, et du coût de la remise en état ; que la cour d&apos;appel, qui a condamné les époux [L] au paiement du coût des travaux de remise en état, outre des frais et des dommages intérêts d&apos;un montant total à peu près égal au prix de la vente, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les acquéreurs n&apos;avaient pas pu se convaincre de la cause des désordres et de leur caractère généralisé, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE, subsidiairement, le vendeur de bonne foi est tenu des vices cachés de la chose vendue, sauf dans le cas où il a été stipulé que la garantie ne s&apos;appliquera pas, et il est de bonne foi lorsqu&apos;il connaissait les désordres affectant la chose vendue mais en ignorait les causes comme le coût des travaux nécessaires à leur disparition ; qu&apos;en l&apos;espèce, il est constant que l&apos;immeuble vendu était affecté de désordres, dont les vendeurs ignoraient qu&apos;ils avaient une cause structurelle ; qu&apos;en se bornant à retenir, pour dire les époux [L] de mauvaise foi, que le seul fait d&apos;avoir procédé à de simples embellissements et rafraichissements dans le salon, sans occulter les plafonds, les fissures externes et celles affectant toutes les autres pièces, restées totalement apparentes, la cour d&apos;appel qui a dit que les époux [L] de mauvaise foi sans constater, comme elle y était invitée, qu&apos;ils connaissaient la cause et la gravité des désordres a privé sa décision de base légale au regard des articles 1643 et 1645 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir limité à 25 % la garantie de l&apos;agence Bourse de l&apos;