cour d'appel d'Aix en Provence
6e Chambre D,  décision 17-21.985 du 04/07/2018,  partie 2


qu'en affirmant « que la cour ne saurait retenir l'évaluation à la somme de 750.000 euros fixée par le tribunal, fondée sur "la potentialité de trois lots à construire", cette dernière étant avérée » (arrêt, p. 9, § 2), pour retenir une valeur vénale des terrains donnés par préciput et hors part à Madame Gisèle X... devant être arrêtée à la somme de 900.000 euros (ibid., § 4), sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (conclusions d'appel des exposants, p. 12, § 8, p. 13, § 7 à 10, p. 13, dernier §, et p. 14, § 1 à 4), si la constructibilité des terrains litigieux n'était pas uniquement due à l'industrie de Madame X..., laquelle a transformé des terrains inconstructibles, en droit comme en fait, à l'époque de la donation, en terrains constructibles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 922 du Code civil ;
 
 ALORS en deuxième lieu QUE le jugement doit être motivé ; que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir que les parcelles données à Madame X... étaient grevées d'une servitude de passage, laquelle diminue naturellement leur valeur (conclusions d'appel des exposants, p. 12, antépénultième §) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 ALORS en troisième lieu QUE le jugement doit être motivé ; que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir que la valeur des parcelles données à Madame X... ne pouvait être simplement comparée avec les prix de ventes observés dans la même commune, car il convient de prendre en compte la nature des terrains, soit que les parcelles litigieuses étaient situées en zone NB avec un COS de 0,05 (conclusions d'appel des exposants, p. 14, pénultième §, et p. 15, § 1 à 9) ; qu'en se fondant, pour retenir une valeur de 900.000 euros, sur « les éléments de comparaison produits par les intimés, et figurant dans le rapport d'expertise amiable dressé par l'expert Monsieur Gérard Z... » (arrêt, p. 9, § 3), sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 ALORS en quatrième lieu QUE, en tout état de cause, si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise officieuse ; qu'en retenant que « les éléments de comparaison produits par les intimés, et figurant dans le rapport d'expertise amiable dressé par l'expert Monsieur Gérard Z..., démontrent que le prix du mètre carré sur la zone considérée est plus élevé que celui retenu par Monsieur Sébastien A..., soit 74,32 euros le mètre, au vu d'annonces figurant en agences immobilières, et que les transactions effectuées oscillent entre 220.000 et 300.000 euros pour des biens similaires » (arrêt, p. 9, § 3), ce dont il ressort que c'est en se fondant exclusivement sur le rapport officieux de Monsieur Z..., pourtant dénoncé par l'expert judiciaire, Monsieur A..., comme étant de complaisance (rapport de M. A..., p. 33, trois derniers §, et p. 34, § 1er), que la valeur des parcelles données à Madame X... a été chiffrée à la somme de 900.000 euros, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
 
 ALORS en cinquième lieu QUE le jugement doit être motivé ; que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motif ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont retenu que « les transactions effectuées oscillent entre 220.000 et 300.000 euros pour des biens similaires » (arrêt, p. 9, § 3), ce dont il ressort que le prix moyen d'une parcelle est de 260.000 euros ; qu'en décidant toutefois que l'évaluation des trois parcelles doit être fixée à la somme de 900.000 euros, la cour d'appel s'est contredite, violant l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé la valeur du bien immobilier de [...] reçu par Monsieur Henri X... à la somme de 120.800 euros ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « les appelants contestent l'appréciation du terrain situé à [...], donné à Monsieur Henri X..., arrêtée à la somme de 120.800 euros, selon eux sous-évaluée ;
 Mais attendu que cette estimation apparaît fondée, compte tenu des caractéristiques propres de l'immeuble, qui se situe dans un hameau de cent trente habitants, à proximité de la ville de [...], l'accès étant incommode, la commune ne disposant d'aucun commerce, structure médicale, administrative, mais seulement d'une école maternelle et primaire ;
 Qu'il s'agit d'une maison ancienne, restaurée, de cent quinze mètres carrés habitables, uniquement utilisable en maison de vacances, bâtie sur un terrain de 405 mètres carrés, de forme irrégulière et en pente moyenne ;