Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 12-19.270 du 19/02/2014,  partie 2


que son attrait commercial correspond à la presqu'île de Saint-Tropez au centre duquel elle se trouve ; que l'expert a noté durant cette période, l'amélioration des transports avec notamment depuis 2001, date de la mise en vigueur du TGV en grande vitesse entre Paris et Marseille une diminution notable du temps de trajet ; qu'il relève le développement de l'aérodrome de Saint-Tropez La Môle situé à 13 km et l'agrandissement en deux fois deux voies de la route D 25 reliant l'échangeur autoroutier du Muy à Sainte-Maxime ; qu'il a aussi constaté l'augmentation de la population sur la zone de commercialité de 1 % à 2, 6 % par an selon les communes et de 38 % pour Gassin entre 1982 et 2005, le développement des services avec un nouvel hôpital, de nouveaux établissements scolaires, une extension d'un hypermarché ; qu'il a relevé également le développement de l'offre des loisirs sur le territoire de la presqu'île de Saint-Tropez, avec les tournois de polos, un terrain de golf, la course de côte de Gassin, des courses mondiales de VTT, un grand rassemblement Porche, la Giraglia Rolex Cup qui accueille plus de 200 monocoques, un rassemblement de motos Harley Davidson, des salons d'antiquaires, de décoration extérieure, de jardinage de rendez-vous gastronomiques, etc.. ; qu'il a indiqué l'accroissement de la réputation de Saint-Tropez et de sa presqu'île au niveau international et le dépôt du nom « Saint-Tropez » comme marque auprès de l'Institut National de la Propriété Industrielle ; que cela établit une modification favorable des facteurs locaux de commercialité pour une activité liée à l'exploitation d'un parc de loisirs ; que pour contester cet accroissement, Mme A...indique d'une part qu'elle ne concerne pas sa clientèle et que depuis le début de la location le nombre de bungalows (un peu plus d'une centaine) n'a pas changé et ne peut croître, étant limité par la surface aménageable du terrain loué ; mais que si certains loisirs apparaissent concerner une clientèle à haut niveau financier qui n'est pas celle du fonds exploité, ils créent une animation et un attrait qui déborde des seuls participants à ces loisirs et retentit sur la commercialité de zone concernée ; que d'autre part comme l'a exactement indiqué le premier juge, la modification des facteurs locaux de commercialité dans le golfe de Saint-Tropez est de nature à générer pour le preneur une augmentation de la clientèle et des ressources provenant même pour un nombre d'emplacement donné, dans la mesure où cette modification agit à la fois sur le taux d'occupation des emplacements et sur le montant des redevances perçues par le locataire ; qu'ainsi il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur l'activité exercée ; que pour déterminer la valeur locative, l'expert s'est fondé sur les loyers des terrains de camping qui apparait constituer la référence la plus adéquate car elle concerne une activité d'hébergement de loisirs proche de celle exploitée par Mme A...et ne prend pas en compte les modifications des caractéristiques du bien loué depuis le début de la location ; qu'il a examiné le loyer de 14 terrains de camping, a éliminé ceux dont le prix était soit le plus haut soit le plus bas ou ressortait d'accord de convenance pour ne retenir que les 7 qui apparaissaient les plus pertinents et aboutissaient, après leur actualisation au 1er trimestre 2004, à la somme de 1, 48 euros le mètre carré ; qu'il a ensuite pondéré ce chiffre en raison de la spécificité du terrain donné en location pour aboutir à un loyer de 1, 42 euros le mètre carré soit pour les 68. 011 mètres carrés loués et exploitables un loyer annuel de 96. 576 euros pour l'année 2004 ; que ce prix a été retenu sans prendre en compte l'évolution des caractéristiques du local et celles éventuelles des lieux ainsi que des obligations respectives des parties qui n'ont pas changé ; qu'il montre une évolution de plus de 10 % de la valeur locative puisque par application du seul jeu de l'indice du coût de la construction le loyer dû par Mme A...était de 4. 999, 54 euros ; que cette évolution est due à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, aucune observation sur celle des prix couramment pratiqués dans le voisinage n'étant formée ; que Mme A...se plaint également que l'expert a écarté la méthode du chiffre d'affaires pour déterminer le loyer, mais comme l'a indiqué justement le premier juge, le chiffre d'affaires réalisé ne constitue pas un critère retenu par l'article L 145-33 du Code de commerce pour fixer la valeur locative, étant rappelé que le bailleur n'est pas l'associé du preneur ; 
 
 1°- Alors que le loyer révisé ne peut échapper au plafonnement et être fixé à la valeur locative que si la preuve est rapportée d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux loués ;