Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-14.004 du 24/03/2016,  partie 2



 3°/ que dans ses conclusions d'appel, loin de s'en tenir à une simple reproduction de son argumentation de première instance, M. [H] avait fait valoir, en sus, que le tribunal de grande instance avait fait erreur en retenant que la clause du compromis de vente conclu le 8 juillet 2011 entre Mme [G] et Mme [Y], subordonnant la perfection de la vente à une absence d'exercice de tout droit de préemption ou pacte de préférence accordé à un tiers sur le même bien, ne concernait que le droit de préemption, cependant qu'en réalité et en toute clarté, ladite clause visait bien le pacte de préférence octroyé par Mme [G] à M. [H] ; qu'en retenant néanmoins, pour s'en tenir pour l'essentiel à la motivation du premier juge, que les parties n'auraient fait que reprendre en appel leurs moyens de première instance, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 4°/ qu'en s'abstenant, en conséquence, de motiver d'une manière effective sa décision sur les contestations nouvellement soulevées en cause d'appel par les parties, en particulier sur le moyen susvisé de M. [H], pris de l'erreur commise par le premier juge dans la lecture et l'application de la clause du compromis de vente du 8 juillet 2011 subordonnant la perfection de la vente au non-exercice de tout droit de préemption ou pacte de préférence accordé à un tiers sur le même bien, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la réglementation concernant le droit de préemption est d'ordre public et ne peut être tenue en échec par la conclusion d'un pacte de préférence et retenu, par une interprétation rendue nécessaire par l'imprécision de cette clause, que les stipulations contractuelles du « compromis », prévoyant que les vendeur et acquéreur déclaraient accepter une préemption si son bénéficiaire décidait d'exercer ce droit, ne s'appliquaient pas au pacte de préférence conclu entre M. [H] et Mme [G], la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, sans modifier l'objet du litige, déclarer parfaite la vente entre Mme [G] et Mme [Y] ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur le second moyen :
 
 Attendu que M. [H] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande indemnitaire contre Mme [G], alors, selon le moyen :
 
 1°/ que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que n'exécute pas de bonne foi le pacte de préférence par lui octroyé à une personne, le propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation – par ailleurs donné à bail à un tiers depuis une date ancienne et antérieure audit pacte – qui, postérieurement à la conclusion de ce pacte de préférence et dans un but de majoration du prix de vente de son bien, délivre au locataire un congé plaçant ce dernier en situation d'exercer son droit de préemption légal et de primer le bénéficiaire du pacte de préférence, dont le droit se trouve vidé de sa substance ; qu'en retenant néanmoins, pour en déduire que Mme [G] n'aurait pas engagé sa responsabilité envers M. [H] au titre d'une inexécution du pacte de préférence, d'une part, que le droit résultant pour ce dernier dudit pacte était nécessairement primé par le droit de préemption légal de la locataire titulaire d'un bail antérieur au pacte de préférence et à qui Mme [G] avait délivré un congé pour vendre, d'autre part, que l'existence du pacte de préférence ne pouvait empêcher Mme [G] de vendre son bien au prix qu'elle estimait adéquat et donc de délivrer congé à la locataire afin de bénéficier du prix majoré d'un bien vendu libre, cependant que précisément, la délivrance par la propriétaire du bien, dans un but de maximisation du prix de vente, d'un congé au locataire, de nature à permettre l'exercice par celui-ci du droit de préemption légal primant le droit du bénéficiaire du pacte de préférence, constituait une exécution de mauvaise foi du pacte de préférence par Mme [G], la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ; 
 
 2°/ que l'arrêt avait constaté que la délivrance par Mme [G] à sa locataire d'un congé pour vendre, plaçant cette dernière en situation d'exercer son droit de préemption légal, procédait d'un choix personnel de la propriétaire, et précisément de son souhait de vendre son bien au prix qu'elle estimait adéquat ; qu'il en résultait que la préemption du bien par la locataire, faisant obstacle à l'exécution du pacte de préférence, n'avait pas été, pour la propriétaire, le résultat d'un événement extérieur, imprévisible ni irrésistible, et n'avait donc pas revêtu, pour elle, les caractères d'une cause étrangère ; qu'en retenant néanmoins que l'inexécution du pacte de préférence ne serait pas résultée du fait de Mme [H], promettante, mais serait provenue d'une cause étrangère qui ne lui aurait pas été imputable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147 et 1148 du code civil ;