Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.917 du 19/12/2019,  partie 2



 La clause à l'acte d'acquisition S... F... en date du [...], selon laquelle " l'acquéreur...profitera des servitudes actives et supportera celles passives conventionnelles ou légales, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever l'immeuble vendu, le tout à ses risques et périls, sans recours contre le vendeur, et sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait eu en vertu des titres réguliers non prescrits ou de la loi..." alors que le vendeur déclare "qu'il n'a créé, ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu et qu'à sa connaissance, il n'en existe pas d'autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi, de l'urbanisme..." n'est qu'une clause de style que l'on retrouve régulièrement dans les actes notariés sans que la cour d'appel ne puisse en tirer l'existence de la servitude revendiquée par les consorts U... au profit de la parcelle [...].
 La propriété a ainsi manifestement, de l'intention des vendeurs, fait l'objet d'une réorganisation, pour garantir un usage exclusif à leur profit des parcelles [...], [...] et [...], en demandant aux acquéreurs, monsieur S... et madame F..., dans l'acte du [...], de renoncer désormais à la servitude qui avait été instituée par l'acte du 16 février 1980 au profit de la parcelle [...]. Cette renonciation se retrouve par la suite en particulier dans l'acte de donation partage du 18 mars 2005, qui fait l'état des servitudes existantes à savoir :
 * servitude de passage sur la parcelle [...] au profit de la parcelle [...] et aucunement l'inverse,
 * servitude de passage sur la parcelle [...] au seul profit de la parcelle [...] et [...], celle au profit de la parcelle [...] ayant été abandonnée, les acheteurs y ayant renoncé comme rappelé ci-dessus, dans l'acte du 16 octobre. Le dossier témoigne de ce que l'accès à la voie publique de chaque parcelle, et en particulier s'agissant de la parcelle [...] était assuré et titré par un passage sur les numéros [...], [...] et [...]. Ceci continue d'être le cas, de sorte qu'une servitude de passage pour cause d'enclave ne peut être envisagée.
 Les appelants contestent fermement l'aménagement d'un escalier sommaire, constitué de trois moellons, comme étant l'oeuvre de monsieur P... U... pour rejoindre la serre depuis la parcelle [...] vers la parcelle [...]. La parcelle [...] jouxte immédiatement la parcelle [...], et il ne peut donc y avoir enclave, la question relevant uniquement de l'aménagement interne de la propriété. La photographie du passage (pièce n°1 U...) et le plan qui l'accompagne, illustrent la situation des lieux, la parcelle [...] est directement accessible depuis la parcelle [...].
 Cet aménagement est confirmé par l'attestation de messieurs T... W..., G... M..., E... Q..., H... F..., N... X..., I... S... qui indiquent avoir constaté durant une quinzaine d'années, ou depuis l'an 2000 selon les témoins, la présence de trois parpaings servant d'escalier à monsieur P... U... pour rejoindre son poulailler.
 Il n'y a donc ni enclave, ni destination du père de famille, ni titre de servitude » (arrêt p. 4, § 5 et s. à p. 6, § 4) ;
 
 1/ Alors que si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne de convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ; qu'en l'espèce, Mme U... a invoqué une servitude par destination du père de famille dès lors qu'il résultait un signe apparent constitué par l'existence d'un portail entre les deux fonds [...] et [...], appartenant à l'origine au même propriétaire, permettant à l'un des fonds d'accéder à l'autre ; qu'en reconnaissant qu'avant la division de la propriété, il était démontré qu'on pouvait la traverser d'un bout à l'autre grâce à l'ancien portail en fer, pour rejoindre l'atelier devenu ensuite la serre, mais en considérant que ces éléments antérieurs à la division du fonds en 1999 ne pouvaient être pris en considération, cette servitude n'ayant pas été mentionnée dans l'acte, sans rechercher si celui-ci contenait des mentions venant contredire expressément cette servitude, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 694 du code civil ;
 
 2/ Alors que le signe apparent de servitude doit être recherché dans la situation même des lieux et il appartient à cet égard aux juges du fond d'examiner l'ensemble des pièces versées aux débats ; que comme l'a fait valoir Mme U... dans ses conclusions d'appel et ainsi qu'il résultait du constat d'huissier du 17 juillet 2012 et d'attestations de témoins, étant donné la configuration des lieux, l'accès à la serre-appentis dont la porte se trouvait au fond de la parcelle [...] mais sans accès par cette parcelle ne pouvait se faire que par la parcelle [...], anciennement propriété des consorts U... et qui contenait dans son mur de clôture avec la parcelle [...], restée propriété des consorts U..., un portail ancien qui permettait l'accès à la serre-appentis ;