Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-17.908 du 23/05/2019,  partie 7


qu'elle fait remarquer, et Maître G... également sous une forme différente (il ne serait pas démontré selon lui en cas d'application de la législation VEFA que les travaux réalisés ne correspondraient pas aux paiements effectivement faits par lui), que la faute reprochée n'a créé aucun dommage indemnisable puisque la situation de M. V..., du fait du séquestre de la somme de 79 955,71 euros auraient été strictement identique si le régime de la vente en état futur d'achèvement avait été adopté ; mais que, précisément si le régime juridique de cette vente en état futur d'achèvement avait été adopté, et si l'immeuble n'avait pas été achevé en temps utile, les garanties d'achèvement ou de remboursement invoquées expressément par M. V... lui auraient permis d'avoir de bonnes chances d'être remboursé de la totalité de son investissement étant précisé qu'une analyse des garanties aurait dû évidemment être faite lors de la signature de l'acte authentique ; que le moyen n'est donc pas fondé ; que Me L... I... ajoute qu'en tous sens la résolution du contrat (prononcée par le tribunal) entraînant la remise des parties en leur état antérieur exclurait tout préjudice ; que M. V... répond à juste titre qu'il a financé sur ses deniers personnels l'acquisition, sans recours à des concours bancaires et que son préjudice réside dans la perte de chance certaine de pouvoir recouvrer ne serait-ce qu'une partie du prix de vente, compte tenu du certificat d'irrecouvrabilité émis par Maître R... es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société foncière Barbatre ; qu'en effet, la législation protectrice de la vente en l'état futur d'achèvement aurait permis de garantir M. V... du cas de procédure collective du vendeur ; qu'or le mandataire liquidateur a bien précisé qu'au regard des actifs identifiés, notamment immobiliers les créanciers chirographaires (sans sûreté) n'ont pratiquement aucun espoir de règlement ; que le moyen ne tient pas, d'autant que l'acquéreur aurait pu exiger une garantie de remboursement qui lui aurait permis d'être remboursé des sommes déjà versées, ou refuser de contracter ; que Maître G... souligne aussi que M. V... était gagnant au plan de la TVA qu'il aurait dû payer au regard de l'importance de l'opération, alors que l'acte prévu était régi par le droit commun avec soumission aux seuls droits d'enregistrement ; que cette remarque qui n'a rien à voir avec le devoir de conseil du notaire au regard de la législation de la vente en état futur d'achèvement est purement hypothétique quant à la décision qui aurait pu être prise par l'acquéreur ; que la cour retient donc que les notaires ont fait perdre à M. V... une chance de ne pas contracter ; que - Sur le préjudice du au manquement au devoir de conseil des notaires ; que M. V... avait pris la précaution de faire intervenir son propre notaire à l'acte, ce qui démontre de sa part qu'il entendait que ses intérêts soient bien pris en compte ; qu'il en résulte qu'il est extrêmement probable que si les deux notaires l'avaient bien informé sur les tenants et aboutissants de l'opération avec et sans prise en compte de la législation sur les ventes en état futur d'achèvement, M. V... aurait renoncé à cette opération ou aurait exigé des garanties intrinsèques sérieuses ou extrinsèques de son cocontractant ; que dans ces conditions sa privation de chance de ne pas perdre les 70 % qu'il avait payés, au regard de la quasi-certitude de l'irrécouvrabilité de sa créance résultant de la procédure de liquidation judiciaire du vendeur suffit pour justifier à 90 % la perte de chance ; que - Sur la responsabilité de la SARL Samalex ; que pour rejeter toute responsabilité de la société Samalex, dont M. V... soutenait qu'il avait été mis en relation avec la foncière Barbatre par son intermédiaire, le tribunal a estimé qu'il n'était pas démontré que cette société connaissait l'état d'avancement des travaux de rénovation, ni les difficultés de réalisation du projet, ni que l'étude établie par elle au profit du futur acquéreur ait été erronée, ni qu'elle ait commis une faute dont M. V... aurait été victime ; [...] qu'à l'appui des prétentions de M. V..., il est produit trois pièces : * un document figurant en pièce 1 intitulé « Etude de M. V... Conseiller : Cabinet Samalex/Antoine Cros Présentation de l'étude » ; que ce document, s'il ne mentionne pas dans ses 20 pages la résidence du château de Serquigny, cite toutefois les chiffres qui sont ceux repris dans l'acte authentique de vente et il correspond donc à un investissement réalisé sous le régime « loueur en meublé professionnel » peu important qu'il ait été réalisé en nom personnel par M. V... ou via une société dont l'investisseur détiendrait la majorité des parts dans la mesure où l'investissement était à visée fiscale personnelle ; que * la pièce 11 produite par l'appelant constitue un document d'information sur les caractéristiques des biens vendus dans le cadre des communs du château avec descriptif détaillé des biens, plans des lots, et plans de situation ;