Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-15.620 du 09/07/2020,  partie 2


que la cour d'appel en se fondant, pour débouter la commune de [...] de sa demande tendant à voir constater que l'exclusion de La Rotonde de la copropriété [...] était acquise par la prescription trentenaire et que la commune possédait par l'effet de cette prescription l'intégralité des droits sur le restaurant, la cave et le sous-sol constituant La Rotonde, sur la circonstance inopérante qu'un titre établissait que les lots en cause faisaient partie de la copropriété, a violé les articles 2256 et 2261 du code civil
 
 3°/ que la commune de [...] soutenait, dans ses écritures d'appel, que la référence, dans le bail commercial de 2009 la liant à la société S..., à la copropriété et aux lots de copropriété n'était que la reproduction de la fiche de renseignement fournie par la conservation des hypothèques, la possession de la commune, en sa qualité de propriétaire et non de copropriétaire, étant déjà acquise à cette date ; qu'en énonçant, pour débouter la commune de [...] de sa demande tendant à voir constater que l'exclusion de La Rotonde de la copropriété [...] était acquise par la prescription trentenaire et que la commune possédait par l'effet de cette prescription l'intégralité des droits sur le restaurant, la cave et le sous-sol constituant La Rotonde, qu'un titre établissait que les lots en cause faisaient partie de la copropriété, la cour d'appel n'a ainsi pas répondu au moyen précité qui était pourtant de nature à établir que la référence, dans le contrat de bail commercial, aux lots de copropriété n'était pas de nature à exclure la possession de la commune en sa qualité de propriétaire et non de copropriétaire, et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour
 
 4. La cour d'appel a souverainement retenu que les travaux litigieux résultaient d'actes de tolérance de la part de la copropriété.
 
 5. Elle en a exactement déduit que ces actes ne pouvaient fonder ni possession ni prescription.
 
 6. Par ces seuls motifs, l'arrêt est légalement justifié en ce qu'il écarte le bénéfice de la prescription acquisitive.
 
 Mais sur le second moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 7. La commune fait grief à l'arrêt de la condamner à remettre les lieux en état, alors « que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge ; que la cour d'appel, en énonçant, pour condamner la commune de [...] à remettre en l'état, sous astreinte, le bâtiment La Rotonde, que les stipulations du règlement de copropriété prévoyant un régime dérogatoire pour ledit bâtiment ne pouvaient qu'être écartées en raison du caractère d'ordre public des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sans déclarer dans son dispositif que ces stipulations étaient réputées non-écrites, a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble les articles 25 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble les articles 22 à 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 :
 
 8. Il résulte de ces textes que les stipulations d'un règlement de copropriété doivent recevoir application, tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge.
 
 9. Pour condamner la commune à remettre les lieux en état, l'arrêt retient que la réfection des façades et la modification des parties communes ont été réalisées conformément à des stipulations du règlement de copropriété qui, prévoyant un régime dérogatoire d'autorisation de travaux pour le bâtiment La Rotonde, sont contraires aux dispositions d'ordre public de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'elles ne peuvent qu'être écartées.
 
 10. En statuant ainsi, alors qu'elle n'était pas saisie d'une demande tendant à voir déclarer non écrite la clause litigieuse, laquelle ne pouvait donc que recevoir application, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions condamnant la commune à remettre les lieux en état, l'arrêt rendu le 25 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
 
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
 
 Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à [...] et Mme P... aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M.