décision 16-20.773 du 12/10/2017,  partie 5


qu'il y est également stipulé que chacune des parties pourra, moyennant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, u mettre fin, au terme de la période initiale ou à tout moment au cours de sa prorogation ; que le prix demandé est de 210 000 € hors rémunération du mandataire qui est fixées à 13 900 € ; qu'il est acquis aux débats que M. et Mme Michel X... après une négociation infructueuse à la baisse du prix de vente, ont présenté une nouvelle offre d'achat conforme au prix de vente demandé, outre la commission ; que cette offre d'achat a été formalisée par courriers adressés le 6 novembre 2009 aux venderesses et à leur mandataire ; que cette acceptation a été enregistrée le 9 novembre 2009, ayant dès lors date certaine ; que toutefois, il apparaît qu'à la suite d'un compromis en date du 5 novembre 2009, le bien a été vendu par acte authentique reçu par Me J..., notaire, le 12 février 2010, à la société I... immobilier au prix de 210 000 € ; que les honoraires d'agence d'un montant de 12 000 € ont été réglés par chèque en date du 5 novembre 2009 débité le 12 novembre 2009 ; qu'aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoi que la chose n'ait pas encore été livré ni le prix payé ; que l'article 1589 de ce même code prévoit que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux partes sur la chose et sur le prix ; que M. et Mme X... revendiquent la perfection de la vente intervenue à raison de l'accord de volonté résultant de la rencontre de l'offre et de l'acceptation ; qu'à cet égard, il y a lieu de rappeler que les défenderesses ont confié à une agence immobilière un mandat de vente, au demeurant improprement qualifié, lequel n'est qu'un simple mandat d'entremise consistant en la recherche d'acquéreurs et la négociation ; que ce mandat exclusif signifie, en substance, que le mandant s'interdit : pendant la durée du mandat, de négocier soit par lui-même, soit par un autre intermédiaire la vente des biens et s'engage à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement ; que même après l'expiration du mandat, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, sauf à devoir verser une indemnité forfaitaire au mandataire ; que le mandat du 22 octobre 2009 ne permet pas à l'agent immobilier d'engager ses clientes, à défaut d'une clause du mandat l'y autorisant expressément de façon claire et préciser ; qu'en effet, l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 édicte que « lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention ; qu'ainsi la clause autorisant le mandataire à établir au nom du mandant tous actes sous seing privé aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement des présentes et à recueillir la signature de l'acquéreur, telle que mentionnée au présent mandat, ne confère pas de pouvoir de représenter le mandat pour conclure la vente ; que les mandants conservent leur liberté de contracter avec l'acquéreur que lui présenterait l'agence ; qu'en effet, il est de jurisprudence établie que le contrat d'entremise ne constitue pas une offre de vente susceptible d'engager la propriétaire par l'acceptation de l'acquéreur ; qu'il s'ensuit que la discussion entretenue par les demandeurs, sur la date de signature du compromis de vente par Mmes A... est indifférente à la solution de ce litige, étant surabondamment observé l'antériorité du compromis sur l'offre ; que M. et Mme Michel X..., au bénéfice de ces énonciations, ne peuvent se prévaloir utilement de la perfection de la vente revendiquée ; que M. et Mme Michel X... ne peuvent pas davantage se prévaloir de la théorie du mandat apparent, parfaitement informés qu'ils étaient de l'existence d'un mandat exclusif s'inscrivant dans des règles d'ordre public, comme M. et Mme Michel X... le précisent dans des courriers du 6 novembre 2009 adressés à Mme A..., d'autant plus que le mandataire – au demeurant non partie à l'instance – n'a pas passé d'acte de vente au lieu et place de son mandant ; que par ailleurs, l'argumentation développée relative à l'interdiction faute au mandataire d'acquérir par lui-même ou par personne interposée le bien qu'il est chargé de vendre ne saurait valablement prospérer, le mandataire et l'acquéreur n'était pas partie à l'instance, mais encore, à raison même du régime juridique de la nullité posée par l'article 1596 du code civil ; qu'en effet, même à supposer acquises les conditions de ce texte, la nullité encoure est, de jurisprudence constante, une nullité relative de sorte que M. et Mme Michel X... n'ont pas qualité à s'en prévaloir ; que la nullité ne peut être invoquée que par celui dont la loi qui a été méconnue tendait à assurer la protection et de surcroît, elle est susceptible de confirmation ; qu'aucune nullité n'est encourue du chef du texte précité ;