Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-16.125 du 25/01/2023,  partie 4


qu'en se bornant à affirmer de manière générale qu'il ressortait des éléments de comparaison que l'administration avait proposé des biens présentant la même catégorie ou une catégorie moins prestigieuse, que si des biens ont été retenus sur la commune de [Localité 6], c'est au regard de la similitude de superficie et de catégorie cadastrale avec le bien en cause, que le caractère récent des constructions des immeubles cités à titre de comparaison ne constituait pas un élément de plus-value par rapport à une construction plus traditionnelle rénovée et que la moyenne opérée entre les prix ressortant de ces différentes mutations permettait de tempérer les éventuelles différences existant entre les immeubles, sans rechercher, comme elle y était invitée par l'exposant, si ces biens se trouvaient localisés sur des sites, notamment à [Localité 6], dont le potentiel de valorisation n'était pas supérieur à celui du bien en litige, si la surface des terrains respectifs était identique et si la valorisation était bien intervenue au jour du fait générateur de l'imposition, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des exigences de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 3° ALORS QUE lorsque l'administration remet en cause, en application de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, la valeur vénale d'un immeuble et qu'elle a recours, pour établir sa propre évaluation, à des termes de comparaison, elle doit établir que ces derniers sont intrinsèquement similaires en fait et en droit au bien à évaluer ; que cette similitude s'apprécie non seulement en fonction des caractéristiques physiques de l'immeuble à évaluer, en particulier, de sa date de construction, de sa superficie, de la surface de son terrain, du nombre d'étages et d'appartements, mais aussi en fonction de sa situation juridique notamment en cas de démembrement de propriété, et en fonction de sa localisation géographique et de son environnement, les termes de comparaison devant être situés dans un quartier et un environnement similaires à celui du bien à évaluer, lorsqu'il est situé dans une ville ; que la valeur vénale réelle d'un bien immobilier doit être déterminée en tenant compte d'une caractéristique essentielle telle que la surface de son terrain ; qu'en l'espèce, par motifs adoptés du jugement du 26 octobre 2016, la cour d'appel a considéré que les termes de comparaison étaient intrinsèquement similaires parce qu'ils portaient sur des biens immobiliers qui « offrent une surface habitable importante () et sont d'un standing proche de celui de la villa objet du litige, nonobstant l'absence de précision relative à la surface de leurs terrains respectifs » (jugement, p. 6) ; qu'en retenant qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de la surface des terrains respectifs des termes de comparaison, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des exigences de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 4° ALORS QUE dans ses conclusions d'appel et par la pièce n° 13 qui y était jointe, l'exposant justifiait l'absence de pertinence des termes de comparaison en tirant notamment argument d'une attestation de l'agence immobilière La Napoule du 5 septembre 2012 indiquant que les prix au m2 TTC des villas non habitables avec travaux en 2007 à [Localité 5] était de 3 500 euros ; qu'en considérant que M. [R] [D] [P] produisait des attestations de valeur de biens qui se seraient vendus à [Localité 4] en 2007 mais qu'il n'en tirait aucun argument dans les développements de ses conclusions sur le fond, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'exposant et la pièce n° 13 qui y était jointe, violant ainsi le principe selon lequel il est fait interdiction au juge de dénaturer les documents de la cause.