Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.032 du 12/12/2019,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Les Hortasses, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
 
 contre l'arrêt rendu le 24 juillet 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige l'opposant à M. M... P... ,domicilié [...] , exerçant sous l'enseigne Le Saint-Mathieu,
 
 défendeur à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Les Hortasses, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. P... ;
 
 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Les Hortasses aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Hortasses ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. P... ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Les Hortasses.
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, homologuant le rapport de M. I... C... , fixé à la somme de 1 950 euros hors taxes le loyer mensuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2013 et dit que les échéances des loyers porteraient intérêts au taux légal ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « d'une façon générale et liminaire, la cour observe qu'il n'est produit dans les débats aucun document postérieur au rapport d'expertise judiciaire pour critiquer son contenu. Sur la surface pondérée L'expert judiciaire décrit les lieux objet du bail « constitués par une maison de village avec le bar restaurant au rez-de-chaussée et l'appartement au-dessus ». La description détaillée ensuite dans son rapport et les photographies jointes confirment l'usage évident du premier et du deuxième étage au logement des exploitants. L'intitulé « désignation » dans le bail commercial confirme également cette situation avec l'indication de deux pièces au premier étage et de quatre pièces plus salle de bain au deuxième étage, alors que le rez-de-chaussée comprend : cuisine, salle de séjour, toilettes, salle de bar, salle de restaurant, cave et entrepôt. Le bailleur ne produit aucun élément de nature à mettre en doute sa connaissance du logement sur place des preneurs d'ailleurs d'usage dans une exploitation commerciale dans une maison de village. La mention dans le bail sous l'intitulé « destination » que les locaux sont exclusivement destinés à usage de bar, restaurant et activités connexes, ne remet pas en cause l'usage d'habitation des étages même sans avoir fait l'objet d'une autorisation formelle de cet usage, mais fixe seulement les limites précises de l'activité commerciale autorisée. La cour confirme en conséquence les motifs pertinents du premier juge que le local d'habitation fait partie intégrante du bail commercial et bénéficie du statut, même s'il est d'usage d'apprécier sa valeur locative comme local d'habitation. L'expert judiciaire a affecté un coefficient de pondération de 0,20 pour le cellier de 30 m² et un coefficient de 0,10 pour la terrasse couverte et la cour extérieure de 52,30 m², et argumente les coefficients retenus particulièrement pour la terrasse dans une réponse détaillée à un dire du bailleur en page 18 de son rapport. Le rapport d'expertise non contradictoire opposé par le bailleur est antérieur aux investigations de l'expert devant lequel il a pu être contradictoirement débattu. Il en résulte que la cour retiendra comme le premier juge l'appréciation sérieuse de l'expert judiciaire d'une surface totale pondérée d'exploitation commerciale arrondie à 180 m². Sur les éléments de comparaison pour l'appréciation de la valeur locative. Le premier juge a retenu l'évaluation de la valeur locative par l'expert judiciaire par des motifs pertinents d'appréciation des éléments de comparaison proposés auxquels la cour renvoie les parties pour une lecture complète. La cour ajoute que l'expert précise après des investigations auprès des professionnels de l'immobilier que le marché locatif commercial dans la zone « n'était pas actuellement à la hausse, loin s'en faut, les bailleurs étant heureux de trouver un locataire pour des locaux libres ».