Cour d'appel de Nîmes,  décision 13-25.955 du 15/01/2015,  partie 3


Nathalie Y... soulève la nullité du mandat conclu avec la société à responsabilité limitée JBV IMMOBILIER, aux motifs : d'abord, qu'il n'a pas été signé par l'ensemble des indivisaires, et que l'agent immobilier ne s'est pas assuré qu' elle était mandatée par le reste de l'indivision, ce qui s'impose s'agissant d'un acte de disposition, puisque le mandat de vente comporte le pouvoir d'établir un compromis, - et ensuite, que le débiteur des honoraires de l'agent immobilier, n'y serait pas indiqué, le formalisme en la matière étant d'ordre public. La société à responsabilité limitée JBV IMMOBILIER s'y oppose, soutenant que le mandat signé par un seul des indivisaires demeure valable entre les contractants, comme l'a jugé la cour de cassation, et que l'indication selon laquelle le bien est présenté à la vente à un prix correspondant à la somme du prix net vendeur ainsi que desdits honoraires est parfaitement claire s'agissant du fait que la charge de ces derniers incombe à l'acquéreur. S'agissant du premier grief de nullité, le mandat de vente conclu avec la société à responsabilité limitée JBV IMMOBILIER le 9 janvier 2009 mentionne comme mandant la "succession Y... représentée par ... Y... NATHALIE". Il est signé avec la mention "lu et approuvé, bon pour mandat non exclusif pour les consorts Y...". Au demeurant, il est constant que le contrat par lequel un indivisaire, agissant seul, donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise, s'il est inopposable, sauf ratification, aux coïndivisaires, n'est pas nul et produit ses effets entre les contractants (arrêt de la Cour de Cassation du 16 juin 1987). Ainsi, et tenant l'exact cas d'espèce, il n'y a pas lieu d'annuler le mandat de vente au profit de la société à responsabilité limitée JBV IMMOBILIER sur ce moyen » ;

1. ALORS QUE le mandat par lequel un agent immobilier se voit confier le droit d'aliéner un bien en indivision ou de représenter les indivisaires pour conclure la vente est un acte de disposition qui requiert le consentement de tous les indivisaires ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats que Madame Nathalie Y... avait confié seule à l'agence JBV IMMOBILIER un mandat de vente non exclusif d'un bien dont elle était propriétaire en indivision avec Madame Marie-Laure Y... ; qu'en affirmant que si un tel mandat ne liait pas les autres indivisaires, il n'était pas nul et produisait ses effets entre les contractants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce mandat n'autorisait pas l'agent immobilier à établir le compromis de vente et à le faire signer par l'acquéreur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 815-3 et 1134 du Code civil ;

2. ALORS QUE le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives posées par les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dont il résulte que le mandat de vente doit être rédigé par écrit et qu'aucune somme n'est due à l'agent immobilier avant que la vente ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; que, par suite, seul est valable le mandat de vente conclu par des personnes qui avaient le pouvoir de vendre le bien qui en formait l'objet ; qu'en l'espèce, pour affirmer que le mandat de vente litigieux était valable, la Cour d'appel a encore énoncé, par motif adopté des premiers Juges, que ce mandat mentionnait comme mandant la « succession Y... représentée par ¿ Y... NATHALIE » et était signé avec la mention « lu et approuvé, bon pour mandat non exclusif pour les consorts Y... » ; qu'en statuant ainsi, quand seul est valable le mandat de vente conclu par des personnes qui ont le pouvoir de vendre le bien qui en forme l'objet, et cependant que le mandat litigieux ne comportait pas l'engagement de Madame Marie-Laure Y..., propriétaire indivise du bien objet du mandat, la Cour d'appel a violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR dit que Madame Nathalie Y... n'avait pas exécuté avec bonne foi le contrat de mandat qui la liait à la société JBV IMMOBILIER et, en conséquence, d'AVOIR condamné Madame Nathalie Y... à payer à cette société la somme de 11 000 euros en application de la clause pénale stipulée par le mandat de vente, d'AVOIR dit que cette somme serait assortie d'intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et d'AVOIR condamné Madame Nathalie Y... à payer à la société JBV IMMOBILIER la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;