Cour d'appel de Douai
21, Cour d'appel de Douai
21, décision 19-12.818 du 07/01/2021,  partie 7


qu'aucun plan, avenant de bail ou acte quelconque ne lui avait été fourni lors de la vente de cette propriété, ce qui démontrait que les lieux étaient dans la même configuration qu'ils le sont aujourd'hui repris dans le bail ; que l'ancien propriétaire, Monsieur W..., avait confirmé cette configuration dans sa déclaration fiscale de surface des lieux loués en déclarant 61 m² pour les bureaux 19 m² pour le local de réserve et 30 m² pour le parking ; qu'alors que cet ancien propriétaire avait fait une déclaration aux services fiscaux bien inférieure à la réalité soit une différence de 30 m² pour le bureau et de 39 m² pour le parking, la Société AVIPUR s'était s'octroyé encore en supplément « la cuisine » ainsi que le « sas d'entrée » qui avaient encore augmenté encore la surface de jouissance pourtant NON STIPULEE au bail (61 m²) ; que cette situation démontrait à suffisance que la société AVIPUR souhaitait en réalité occuper des lieux non prévus au contrat de bail ; qu'en énonçant seulement qu'au vu de ce descriptif et des plans produits aux débats par la société Avipur, conformes aux clichés photographiques fournis par Mme T..., force est de constater que la preneuse n'occupait pas sans droit ni titre de pièces non comprises au bail sans s'expliquer sur ce moyen, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 Alors que, d'autre part, que dans ses conclusions d'appel, Madame T... avait soutenu que la société AVIPUR prétendait qu'elle avait modifié les conditions d'occupation des lieux alors qu'il est établi que seule AVIPUR avait occupé sans droit ni titre des lieux non précisés dans le bail ; que le descriptif des lieux repris dans le bail permettra à la cour de relever immédiatement qu'il est composé de : 1 bureau en rez-de-chaussée (fermé à clef), 1 salle de réunion en rez-de-chaussée (fermée à clef), 2 bureaux dans la mezzanine, 1 sanitaire, 6 places de parking, 1 dépôt de 18 m² (fermé à clefs), avec aisance, parties attenantes, droit de passage vers les bureaux et sanitaires ; qu'en revanche, il n'est pas précisé sur le bail que la cuisine (renommée « salle de repos ») et le sas d'entrée (renommée « salle de réunion »), font partie des lieux loués ; que toutefois, il va de soi que la société AVIPUR avait un droit de passage dans ces deux pièces afin d'accéder à leurs bureaux et sanitaires ; que la société AVIPUR avait transformé un « droit de passage » par un « droit de jouissance », différence sensible s'il en était ; qu'en énonçant seulement qu'au vu du descriptif et des plans produits aux débats par la société Avipur, conformes aux clichés photographiques fournis par Mme T..., force est de constater que la preneuse n'occupait pas sans droit ni titre de pièces non comprises au bail sans rechercher, comme il lui était demandé, les motifs pour lesquels les contractants n'avaient pas inclus dans la liste des lieux repris dans le bail la cuisine et le sas d'entrée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de 1184 du Code civil devenu les articles 1224 et 1227 du même Code.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail aux torts de la bailleresse (Madame T...) à effet au 1er juillet 2015 et, en conséquence, condamné celle-ci au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance, de la perte de la propriété commerciale et des frais de déménagements que la société Avipur a exposés et d'avoir débouté Madame T... de sa demande en paiement de diverses sommes à titre de charges locatives et de taxes poubelles et de dommages et intérêts ;
 
 Aux motifs propres, que sur le départ du locataire, il convient de relever que le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire et ne définit pas non plus les conditions de sa résiliation, qu'elle soit le fait du bailleur ou du preneur ; que la société Avipur a quitté les locaux au mois de juin 2015 ; que les courriers échangés montrent que le 20 janvier 2015, au vu de la dégradation des relations entre-elles et des conflits permanents, la société Avipur a proposé à Mme T... une résiliation amiable, avec un préavis de trois mois ; que la bailleresse n'a pas donné suite à cette proposition, et les conflits ont perduré, se multipliant ; qu'ainsi, par courrier du 11 juin 2015, la société Avipur lui a notifié la résiliation du bail au 30 juin 2015, et l'a informée qu'une demande de résiliation judiciaire à ses torts et de dommages et intérêts serait formulée prochainement. Mme T... a répondu le 24 juin 2015 qu'elle n'acceptait pas la rupture anticipée du bail ; qu'en résiliant son bail de la sorte, la société Avipur n'a enfreint aucune disposition, contractuelle ;