Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.593 du 10/10/2019,  partie 2



 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que M. L... avait manqué à son devoir de conseil vis-à-vis de la société BFF, d'AVOIR dit que ce manquement était à l'origine d'une perte de chance pour la société BFF de ne pas contracter de 50 % et d'AVOIR en conséquence condamné M. L... et la société K... T... I... à payer à la société BFF la somme de 214 484,23 euros en réparation de son préjudice matériel ;
 
 AUX MOTIFS QUE « si Me L... et la SCP K... T... I... font valoir qu'il n'entre pas dans la mission du notaire de surveiller l'exécution de travaux postérieurement à la signature de l'acte authentique qu'il a instrumenté, qu'il n'est pas un conseiller économique et fiscal ni un intermédiaire spécialisé, la question n'est pas là ; qu'en effet au titre du devoir de conseil dont il est débiteur, le notaire doit éclairer les parties et s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige ; qu'il n'est donc que tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller, devoir que la perfection alléguée de la vente avant son intervention ne le dispensait pas de remplir ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; que Me L... a établi le 30 décembre 2002 l'acte de partage intervenu entre la SARL Financière Barbatre aux tenues duquel celle-ci s'est vu attribuer les biens revendus à la SCI BFF ainsi qu'il résulte des termes mêmes de l'acte de vente du 16 décembre 2003 (pièce n°2 de l'appelante) ; que le même jour, Me L... avait également dressé le règlement de copropriété (pièce n°10 de l'appelante) ; que la SCI BFF a instauré pour mandataire Madame J... P..., clerc du notaire ; qu'ainsi, le notaire a procédé à tous les actes permettant la réalisation par la société Financière Barbatre de l'opération et à ceux permettant à la SCI BFF d'acquérir son lot ; qu'il a donc eu à connaître de tous les aspects de l'opération immobilière dite du Château de la Grange le Roy et de l'acquisition par la SCI BFF de son lot ; que si le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, il doit à tout le moins, informer les parties des risques dont il a connaissance ; qu'ayant connaissance de tous les aspects de l'opération immobilière, le notaire savait qu'il s'agissait d'une opération particulière imposant, notamment aux acquéreurs, de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation ; que l'acte précise d'ailleurs que les travaux d'aménagement sont à la charge de l'acquéreur ; qu'il savait que l'opération formait un ensemble et n'ignorait pas qu'il n'existait aucune garantie de la bonne exécution des travaux de réhabilitation, ce dont il n'a pas informé la SCI BFF alors que le succès de l'opération était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble ; qu'ainsi, en ne portant pas à la connaissance de l'acquéreur cet aléa essentiel de son investissement, il a manqué à son devoir de conseil ; que le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions » ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE « sur le préjudice et le lien de causalité, il y a lieu d'observer qu'une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération auraient pu inciter la SCI BFF à y renoncer ; que le manquement retenu est donc à l'origine pour la SCI BFF d'une perte de chance de ne pas contracter ; qu'ainsi, le lien de, causalité entre le préjudice subi et les fautes retenues est parfaitement établi » ;
 
 1°) ALORS QUE le notaire authentificateur n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant la faisabilité et l'opportunité économique d'une opération globale dans laquelle s'insère l'acte qu'il instrumente ; qu'en retenant, pour en déduire que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, qu'il avait eu à connaître de tous les aspects de l'opération immobilière pour avoir procédé à tous les actes permettant la réalisation par la société Financière Barbatre de l'opération et à ceux permettant à la société BFF d'acquérir son lot, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée par les conclusions d'appel (p. 7, § 6 et s.) si la participation de M. L... aux seuls actes, partage et de vente, emportant transfert des droits immobiliers, à l'exclusion du prêt obtenu pour financer les travaux de réhabilitation, du contrat d'entreprise confiant l'exécution desdits travaux à la société Sogecif et du bail commercial conclu avec la société exploitante, n'établissait pas que la mission du notaire ne portait pas sur l'opération globale de réhabilitation assortie d'une défiscalisation, de sorte qu'il n'était tenu d'aucun devoir de conseil sur sa faisabilité ou son opportunité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;