Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-25.859 du 26/01/2017,  partie 2


état descriptif appartenant à Monsieur [G] [X] et Madame [V] [S] et débouté, en conséquence le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de ses demandes de dommages-intérêts, d&apos;indemnité d&apos;occupation et de remise en état ;
 
 AUX MOTIFS QUE « sur la nature du comble au droit de la coupole :
 
 Le critère de distinction entre les parties communes et les parties privatives est fondé sur l&apos;usage que le règlement de copropriété a réservé à la partie concernée. A défaut de précision dans le règlement, il y a lieu de se référer aux critères de distinction énoncés aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquels les parties privatives sont réservées à l&apos;usage exclusif d&apos;un copropriétaire déterminé et les parties communes celles qui sont affectées à l&apos;usage ou l&apos;utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d&apos;entre eux.
 
 Concernant les combles, en l&apos;absence de dispositions spéciales dans le règlement de copropriété, ils sont réputés parties communes s&apos;ils ne sont pas affectés à l&apos;usage exclusif d&apos;un copropriétaire et demeurent accessibles au syndicat, notamment pour intervenir le cas échéant sur la toiture de l&apos;immeuble, mais doivent être considérés comme parties privatives s&apos;ils ne sont accessibles qu&apos;à partir d&apos;un lot privatif.
 
 Dans le cas présent le règlement de copropriété contient une clause énonçant que sont parties communes : « la charpente, les terrasses, la toiture, à l&apos;exception des tabatières, lucarnes ou parties vitrées servant à l&apos;usage exclusif des copropriétaires qui en auront la jouissance et devront en conséquence en assurer la parfaite étanchéité en permanence à leurs frais». Ce règlement ne comporte aucune référence aux coupoles qui sont au nombre de quatre sur le bâtiment.
 
 Il résulte d&apos;un procès-verbal de constat dressé le 30 octobre 2014 par Madame [B], à la demande des époux [O] qu&apos;il existe, dans le séjour de l&apos;appartement de ces derniers un escalier permettant d&apos;accéder aux combles. Cet escalier débouche sur un petit palier qui dessert à droite des combles mansardés, à gauche un comble abrité d&apos;une coupole. L&apos;huissier de justice mentionne : &apos; »Je constate que le seul accès possible aux combles mansardés comme à la coupole est l&apos;escalier que nous avons emprunté ».
 
 Un précédent procès-verbal de constat dressé les 4 et 5 octobre 2005 par Monsieur [H], commis par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nice, énonce:
 
 . dans le séjour de l&apos;appartement de Madame M. je constate l&apos;existence d&apos;un escalier en colimaçon récemment réalisé en remplacement d&apos;un ancien escalier selon les déclarations de Madame M. et permettant d&apos;accéder à la coupole litigieuse, 
 
 . il est à préciser que cette coupole est actuellement uniquement accessible par cet escalier en colimaçon intérieur à l&apos;appartement occupé par Madame [P].
 
 Il résulte de ces descriptifs objectifs des lieux que le comble surmonté d&apos;une coupole, n&apos;est pas susceptible, en raison de son aménagement et de sa situation, d&apos;être utilisé par plusieurs copropriétaires. Il ne présente aucune utilité, ni aucun intérêt pour l&apos;ensemble des copropriétaires, il n&apos;abrite aucun élément d&apos;équipement collectif et n&apos;est affecté qu&apos;à l&apos;usage exclusif du propriétaire du lot 203.
 
 Si Madame M. a transformé l&apos;échelle qui menait à ces combles par un escalier en colimaçon, il n&apos;en reste pas moins que, dès l&apos;origine, le comble abrité d&apos;une coupole n&apos;était affecté qu&apos;à l&apos;usage exclusif du propriétaire du lot 203 et uniquement accessible à partir de ce lot.
 
 Ce comble doit donc être considéré comme une partie privative dépendant du lot 203 » ;
 
 1/ ALORS QUE l&apos;article 3 du règlement de copropriété prévoit que sont des parties communes : « la charpente, les terrasse, la toiture, à l&apos;exception des tabatières, lucarnes ou parties vitrées, servant à usage exclusif des copropriétaires, qui en auront la jouissance et devront en conséquence en assurer la parfaite étanchéité en permanence et à leurs frais » ; que cette stipulation claire et précise vise ainsi notamment les coupoles du bâtiment, qui font partie intégrante de la charpente et de la toiture ; qu&apos;en affirmant néanmoins que le règlement de copropriété ne comporte aucune référence aux coupoles, la Cour d&apos;appel a dénaturé la stipulation susvisée, en violation de l&apos;article 1134 du Code civil ;
 
 2/ ALORS QUE l&apos;affectation d&apos;une partie de l&apos;immeuble à l&apos;usage exclusif d&apos;un copropriétaire ne confère pas nécessairement à celle-ci la qualité de partie privative ; qu&apos;en décidant du contraire, sans rechercher si le comble litigieux, comme le faisait valoir le syndicat des copropriétaires, n&apos;était pas le seul accès à la coupole litigieuse de sorte qu&apos;il constituait une partie commune affectée à l&apos;usage privatif d&apos;un copropriétaire, la Cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 3/ ALORS QUE le syndicat des copropriétaires faisait valoir que l&apos;