Cour d'appel de Bordeaux,  décision 14-14.416 du 18/02/2015,  partie 2



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
 
 Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société HPBC 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux, le 4 juillet 2012, notamment en ce qu'il avait prononcé la nullité de la promesse de vente conclue sous seing privé entre Charles X... et la société HPBC les 9 et 16 mai 2011 et ordonné la restitution du dépôt de garantie de 41 500 € consigné entre les mains de Me Y... notaire à Saint-Médard en Jalles à la société HPBC ; 
 
 AUX MOTIFS QUE, sur la nullité de l'acte litigieux : selon les dispositions de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique » ; que la société HPBC entend tirer argument de la rédaction de l'article L. 290-2 pour interpréter l'article L. 290-1, et réduire son domaine d'application aux seules promesses unilatérales ; que l'article L. 290-2 du CCH, dans sa rédaction résultant de l'article 110 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, dispose en effet que « la promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire » ; qu'il convient cependant de relever que la loi nouvelle relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives, n'est pas applicable en la cause puisqu'elle n'a pas été déclarée interprétative, qu'elle ne se borne pas à reconnaître un droit préexistant qu'une définition imparfaite aurait rendu susceptible de controverse, et qu'au contraire, elle innove en limitant désormais l'obligation de prévoir une indemnité d'immobilisation aux seules promesses unilatérales de vente consenties par des personnes physiques, dont la validité est supérieure à 18 mois ; que c'est donc l'article L. 290-2 dans sa version issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 qui était applicable au moment de la signature de l'acte litigieux, selon lequel « la promesse de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire » ; que l'acte des 9 et 16 mai 2011 doit être qualifié de promesse synallagmatique de vente, et non de promesse d'achat comme soutenu à tort par la société HPBC, dès lors que les parties s'obligeaient réciproquement les unes envers les autres, M. X... à vendre et délivrer les parcelles et la société HPBC à en payer le prix au moyen d'un prêt qu'elle s'engageait à solliciter ; que l'acte avait bien une durée de validité supérieure à 18 mois puisque les parties devaient réitérer leur engagement par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2012 soit 19 mois plus tard ; que l'acte précisant même que cette date n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure ; que contrairement à ce que soutient la société HPBC, l'exercice du droit de préemption par la communauté urbaine de Bordeaux n'avait pas pour effet de retarder le début de la validité de l'acte ; que celui-ci a produit au contraire ses effets dès le 16 mai 2011, date de signature par le vendeur, obligeant notamment l'acquéreur à effectuer toutes les démarches utiles en vue de l'obtention de son financement ; que la promesse synallagmatique de vente conclue par M. Charles X... pour une durée supérieure à 18 mois était soumise de plein droit à l'article L. 290- l du CCH et devait donc être constatée par acte authentique ; que le seul fait au demeurant non démontré que Maître Y..., notaire, ait prêté son concours pour la rédaction de l'acte sous seing privé était insuffisant à assurer le formalisme exigé par la loi à des fins de protection des promettants ; qu'il n'est pas établi que le vendeur ait choisi délibérément de recourir à un acte sous seing privé, et l'irrégularité formelle ne peut pas être considérée comme une turpitude imputable à M. X..., dont ce dernier ne pourrait se prévaloir ; que l'acte litigieux était donc atteint de nullité ; que s'il est interdit de renoncer par avance aux règles de protection établies par la loi à des fins de protection de l'ordre public, il est en revanche permis de renoncer aux effets acquis de telles règles ; qu'l incombait en l'espèce à la société HPBC, qui s'en prévaut, de rapporter la preuve de la confirmation de l'acte nul ;