Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.293 du 09/05/2019,  partie 2


que toutefois, le bailleur ne sollicite paiement que d'une partie des travaux de second oeuvre, à savoir ceux relatifs à la peinture et à la plomberie ; que s'agissant du montant des travaux de peinture et de plomberie, l'expert a bien eu connaissance des devis produits par le bailleur pour un montant total de 41.029,99 euros, tels qu'annexés au dire du bailleur du 10 août 2013. Force est toutefois de constater que - tout en admettant un état de dégradation important - l'expert n'a pas retenu ces devis, chiffrant les travaux de remise en état de la peinture à la somme de 21.600 euros TTC et ceux concernant la plomberie à la somme de 1.560 euros TTC, soit une somme globale de 23.160 euros TTC ; que l'unique devis produit par le bailleur, d'une part pour les travaux de peinture, d'autre part pour les travaux de plomberie, n'est pas suffisant pour remettre en cause l'estimation pertinente réalisée par l'expert, de sorte que la cour retiendra l'évaluation de l'expert à hauteur de la somme de 23.160 euros ; que la conclusion de l'expert selon laquelle : "l'entretien courant et la remise en état n'ont pas été réalisés, loin s'en faut, l'aspect des lieux laissés par ESP (aux droits de laquelle se trouve EDPI) après son départ correspond plus à du vandalisme" ne correspond pas aux constatations qu'il a faites et n'est pas techniquement argumentée ; qu'en effet, l'expert a principalement fait le constat d'une restitution des lieux "en état d'usage", à savoir : une peinture de sol qui selon ses propres termes "a fait son temps", quelques plaques de faux plafond dégradées ou manquantes, nécessité d'une "peinture de rafraichissement" dans les sanitaires, lave main à changer, quelques appareillages laissés en place... que seule l'installation d'alarme est considérée comme ayant été "vandalisée, ou déposée sans ménagement", poste pour lequel le bailleur ne forme d'ailleurs aucune demande ; que l'état des lieux relevé par l'expert ne fait donc pas apparaître de dégradations excédant un usage normal des lieux loués durant une période de 27 ans, de sorte qu'il convient de faire application d'un coefficient de vétusté sur les travaux de remise en état, la cour estimant pouvoir retenir - au regard de la durée d'occupation des lieux - le coefficient de 50%, tel que proposé par le locataire ; que le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point, les travaux de remise en état incombant au locataire étant fixés à la somme de : 23.160 euros x 50% = 11.580 euros. La société EDPI sera condamnée au paiement de cette somme » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, en procédant à un abattement pour vétusté, sans rechercher si le bail ne mettait à la charge du locataire les défauts d'entretien, fussent-ils imputables à la vétusté, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 ancien (1103 nouveau) du Code civil et 1755 du Code civil ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, dès lors que le locataire avait admis qu'il avait manqué à son obligation d'entretien et de remise en état, puisqu'il acquiesçait à la demande du bailleur en son principe sauf à appliquer un abattement sur la demande, les juges du fond devaient rechercher, comme le bailleur le demandait, si le défaut d'entretien et de remise en état n'était pas à l'origine de l'état des lieux et de la nécessité de procéder à des travaux ; que faute de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 ancien (1103 nouveau) du Code civil et 1755 du Code civil ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, et plus subsidiairement, les juges du fond ne pouvaient appliquer un coefficient de vétusté sans constater au préalable que, pour partie, l'état de l'immeuble était dû à la vétusté ; que faute de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1755 du Code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QUE, s'il a justifié et admis le principe d'une indemnité, il a cantonné à 4.664 euros les dommages et intérêts alloués au titre de la perte de jouissance ;
 
 AUX MOTIFS QUE « le premier juge a retenu une perte de jouissance de 18 mois (entre le départ du locataire en juin 2012 et la vente du local en décembre 2013), compte tenu du fait que le local ne pouvait être reloué "dans l'état dans lequel il a été laissé". Il a donc condamné le locataire au paiement d'une somme de euros à ce titre ; que le bailleur sollicite la confirmation du jugement déféré sur ce point, rappelant l'état de dégradation des locaux, et la difficulté à trouver un nouveau locataire, ce qui l'a finalement conduit à vendre son bien immobilier ; que le locataire sollicite l'infirmation du jugement, faisant valoir qu'il n'est pas démontré que l'état des lieux empêchait une relocation, ajoutant qu'en tout état de cause le bailleur pouvait faire réaliser les travaux de remise en état pour relouer, d'autant que les travaux de gros oeuvre lui incombaient ;