Tribunal d'instance d'Epinal, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.033 du 10/09/2020,  partie 4


que le bailleur ne peut être sanctionné pour ne pas avoir restitué le dépôt de garantie à son ancien locataire dans les deux mois suivant la date de l'état de lieux de sortie lorsqu'il est établi que le locataire restait redevable, à son profit, d'une somme supérieure au dépôt de garantie : qu'en l'espèce, il résulte des constatations du jugement que le dépôt de garantie s'élevait à la somme de 812 euros (jugement p.6, pénultième al.) et que « Mme X... B... [devait être] condamnée au paiement du montant total de 934,63 euros au titre des réparations locatives » (jugement p.5, al. 6), qu'il s'ensuivait que M. R... avait, à bon droit, conservé le montant du dépôt de garantie puisque Mme B... lui devait une somme supérieure à son montant, au titre des dégradations du logement ; qu'en condamnant pourtant le bailleur à payer des pénalités à son ancienne locataire, du fait de son retard à lui restituer le montant du dépôt de garantie, le tribunal a violé l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ; qu'aucune disposition légale ne fait obligation au bailleur de justifier dans un certain délai des sommes qu'il entend déduire du montant du dépôt de garantie, le contrôle du caractère justifié de la créance du bailleur relevant de la compétence du juge ; qu'en se fondant sur « l'absence d'arrêté des comptes provisoire et de toute forme de justification présentés au locataire » (jugement, p.6, dernier al.), le tribunal a violé l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'article 22, al. 5 de la loi du 6 juillet 1989, n'est applicable que « lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif » ; qu'en se fondant sur cette disposition, tandis que le bien loué était une « maison individuelle » (jugement, p. 3, al. 2) et ne se situait pas dans un immeuble collectif, pour condamner M. R... à payer Mme B... la somme de 1.380,40 euros au titre de la pénalité de retard, le tribunal a violé l'article 22, al. 5 de la loi du 6 juillet 1989, par fausse application ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le délai dont dispose le bailleur pour restituer le montant du dépôt de garantie ne court pas avant la date d'expiration du bail ; qu'il résulte des constatations du jugement que « Mme X... B... a délivré un congé notifié le 8 novembre 2016 de sorte que le délai de préavis s'achevait le 8 février 2017 » (jugement, p. 5, dernier al.) ; qu'en jugeant néanmoins que M. R... aurait dû restituer le dépôt de garantie « au plus tard le 28 mars 2017 » (jugement p. 6, dernier al.), le tribunal n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté M. R... de sa demande tendant à la condamnation de Mme B... à supporter la somme de 192,57 euros correspondant à la moitié du coût de l'état des lieux de sortie ;
 
 AUX MOTIFS QUE Sur les frais de constat d'huissier au titre de l'état des lieux de sortie
 
 Aux termes des deux premiers alinéas de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
 Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »
 En l'espèce, M. S... R... justifie le recours à un huissier de justice pour établir l'état des lieux de sortie par « le comportement inadmissible de sa locataire » caractérisé par le non-paiement du loyer du mois de janvier 2017 et l'existence d'un dégât des eaux dû au fait que sa locataire « était partie en coupant le chauffage ».