Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-25.987 du 14/01/2016,  partie 1


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 
 Sur le moyen unique : 
 
 Vu l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 avril 2014), que le groupe d'immeubles Le Massabo est composé de six bâtiments dont quatre à usage d'habitation et le bâtiment F à usage de garages et d'entrepôts ; que le syndicat secondaire du bâtiment F ainsi que les sociétés Adeam Inter, Marimmo, AG et GE ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo aux fins de voir reconnaître la validité de l'existence d'un syndicat secondaire du bâtiment F et, subsidiairement, d'obtenir la désignation d'un expert pour déterminer le montant des charges dues ; 
 
 Attendu que, pour prononcer la suppression du syndicat secondaire du bâtiment F, l'arrêt retient que, selon le règlement de copropriété, le bâtiment F est une construction imbriquée dans le bâtiment C, que le rapport d'audit de M. 
 X...
 de février 2004 indique que le garage automobile privé constituant le bâtiment F, même indépendant, fait partie structurellement du bâtiment C, que, selon le rapport de M. Y..., expert, ce garage est formé de la jonction de deux locaux communiquant entre eux, que les photographies versées aux débats font apparaître que les deux immeubles forment un bâtiment d'un seul tenant et que le rapport d'expertise amiable de M. Z...n'indique pas que l'expert a eu connaissance de l'ensemble des plans de l'immeuble et notamment du plan des fondations et que la seule présence d'un joint de dilatation ne suffit pas à démontrer une indépendance dans les structures ; 
 
 Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'obturation des communications entre les deux bâtiments ne rendait pas obsolète la mention d'une " imbrication " dans le règlement de copropriété ainsi que dans le rapport d'expertise Y..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
 
 PAR CES MOTIFS : 
 
 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; 
 
 Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo aux dépens ; 
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo à payer la somme globale de 3 000 euros au syndicat secondaire le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Massabo bâtiment F et aux sociétés Adeam Inter, Marimmo, AG et GE ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo ; 
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize. 
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
 
 Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les sociétés Adeam Inter, Marimmo, AG et GE et le syndicat des copropriétaires syndicat secondaire de l'ensemble immobilier Le Massabo bâtiment F. 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la suppression du syndicat secondaire du bâtiment F de l'immeuble Le Massabo et ordonné le transfert de son patrimoine au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo ; 
 
 AUX MOTIFS QUE l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que lorsqu'un immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire ; que ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve de droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété ; que la cour relève, à titre liminaire, que l'action a été introduite en première instance par le syndicat secondaire du bâtiment F ainsi que par les sociétés Adeam Inter, AG, GE et Marimmo, auxquels incombent la charge de la preuve de la régularité de la création du syndicat secondaire du bâtiment F, les demandeurs ayant précisément sollicité du premier juge la reconnaissance de la constitution régulière dudit syndicat, outre une expertise pour le calcul des charges ; que les dispositions de l'article 27 sont impératives, qui exigent, à la condition d'une pluralité de bâtiments, la réunion des copropriétaires du ou des bâtiments concernés en assemblée spéciale ; que les bâtiments doivent être indépendants les uns des autres, même si les constructions en cause sont desservies par des aménagements ou équipements qui leur sont communs ;