Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.518 du 12/03/2020,  partie 8



 Selon l'article 1184 du code civil, « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances ».
 
 Les manquements doivent être graves et imputables au débiteur pour justifier la résolution.
 
 En l'espèce, selon le bail commercial originel du 26 avril 1949, conclu entre Madame O..., veuve P..., et Monsieur X..., le preneur doit veiller au bon fonctionnement des stores, persiennes, portes et fenêtres, robinets, tuyaux, WC etc
 , entretenir les parquets et planchers et effectuer toutes les réparations locatives qui deviendraient nécessaires au cours du bail.
 
 Il ressort du rapport d'expertise judiciaire, suite à l'examen du petit bâtiment en appentis, constitué des lots 39, 40, 44 et 45 selon l'état descriptif de division de la copropriété, que : -l'absence de réparation notamment au niveau de la toiture va entrainer une aggravation des dégradations ; -l'installation électrique n'est pas conforme ; -du point de vue de la vétusté constatée sur les murs, le ballon d'eau chaude et la toiture, le bâtiment justifie l'exécution de travaux en ce que des fissures sont apparentes, le ballon d'eau chaude ne remplit pas son office, l'étanchéité de la toiture n'est plus assurée entrainant des désordres au niveau du plafond ; - du point de vue de la sécurité et de la santé des locataires, il est nécessaire de réaliser un diagnostic sur la présence d'amiante ; -le bail commercial prévoit qu'il incombe au preneur les réparations consécutives à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif, soit les dépenses relatives à la remise en état : des stores, persiennes, portes, fenêtres, robinets, sauf à les changer, tuyaux, sauf à les remplacer, wc etc
 des sols.
 
 Selon l'expert judiciaire, les travaux suivants sont justifiés : -réfection des sols, à la charge du preneur ; -réfection des murs peints eu égard aux traces d'humidité et/ou fissures, à la charge du bailleur si les infiltrations et fissures provenant du gros oeuvre ont été signalées ; -réfection des plafonds repeints mais gondolés, à la charge du preneur en l'absence d'état des lieux initial ; -réparation de l'important dégât des eaux au plafond de la cuisine de l'étage, à la charge du bailleur si la fuite a été signalée ; -reprise de l'escalier et du placard sous escalier menant au lot 44 et aux combles, à la charge du preneur ; -changement du ballon d'eau chaude d'origine, à la charge du bailleur ; réparation de la fenêtre, avec la vitre cassée, à la charge du preneur ;
 
 Sur les demandes reconventionnelles de la société Semop
 
 Comme le prétend justement la société Semop, le bailleur a manqué à son obligation de réparation, en application des dispositions des articles 1720 du code civil, en ce que la toiture du bâtiment du fond dit « petits bâtiments en appentis » n'a pas été réparée alors que sa réfection, depuis 2007, apparaît nécessaire, cette absence de réparation ayant généré des infiltrations et des désordres sur ce bâtiment, tels que relevés par l'expert judiciaire.
 
 Il a également manqué à son obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose pendant la durée du bail et il est tenu de répondre des infiltrations faisant obstacle à cette jouissance paisible. En effet, il appartient au bailleur de veiller de façon constante à l'entretien de son immeuble et de réaliser les réparations, en ne le faisant pas il doit réparer le préjudice subi par le preneur.
 
 Par ailleurs, en matière de bail commercial, les travaux de mise aux normes d'une installation électrique ne peuvent être mis à la charge du preneur, sans constater une clause du bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
 
 En l'espèce, la société Semop sollicite dans ses écritures que les bailleurs soient condamnés à réaliser les travaux nécessités par la vétusté, les travaux nécessaires pour mettre les travaux en conformité avec les normes administratives, ainsi que les travaux d'embellissement en ce que les peintures récemment réalisées se trouvent endommagées.
 
 L'expert ayant constaté la vétusté -de l'installation électrique ; -des murs, aux fissures apparentes ; -de la toiture, entrainant des fissures au plafond ; du ballon d'eau chaude, il conviendra en conséquence de condamner les bailleurs à réaliser ces travaux, ainsi que ceux relatifs à la réfection des murs et des plafonds peints par le preneur, l'expert ayant constaté des traces d'humidité sur les murs, un aspect gondolé des plafonds et un important dégât des eaux au plafond de la cuisine de l'étage, nécessairement en lien avec la vétusté de la toiture et des infiltrations, étant ici observé que le preneur ne sollicite pas la réalisation du diagnostic relatif au repérage de l'amiante.