décision 15-26.326 du 13/07/2017,  partie 2



 Qu'en statuant ainsi, alors que le syndicat n'avait pas sollicité de dommages-intérêts à son profit, mais seulement la démolition de l'immeuble, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
 
 Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. Y... et Mme Z... à payer la somme de 40 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 impasse de Conseillé, l'arrêt rendu le 24 juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
 
 DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
 
 Condamne M. C..., M. et Mme A... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 impasse de Conseillé aux dépens des pourvois ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix-sept.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z..., demandeurs au pourvoi principal

PREMIER MOYEN DE CASSATION :
 
 - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir après avoir déclaré le syndicat des copropriétaires du 6 impasse de Conseillé irrecevable à agir en démolition, recevable à agir en dommages-intérêts et d'avoir condamné en conséquence solidairement M. Fabien Y... et Melle Sophie Z... à lui payer la somme de 40.000 € (quarante mille euros) à titre de dommages-intérêts.
 
 - AU MOTIF QUE le syndicat des copropriétaires du 6 impasse de Conseillé justifie de la désignation comme syndic bénévole de Mme C... par l'assemblée générale du 9 juin 2007 qui a également autorisé le syndic à agir en justice à l'encontre des consorts Y... Z.... Il justifie ensuite de la désignation en qualité de syndic bénévole de Mme A... le 16 avril 2009 ; par conséquent l'action engagée par le syndicat des copropriétaires suivant assignation du 15 septembre 2011 est recevable, cette action ayant été autorisée par une assemblée générale et le syndic ayant été valablement désigné. Il y a lieu d'infirmer la décision déférée sur ce point.
 
 (.)
 
 Sur la demande de dommages-intérêts : En revanche, il n' y a pas lieu de faire droit aux conclusions d'irrecevabilité de la demande pour non-respect de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme prévoyant un recours préalable en annulation du permis de construire devant la juridiction administrative, dans la mesure où tout permis de construire est délivré sous réserve du respect des droits des tiers, notamment de ceux des voisins immédiats de l'immeuble construit, en particulier en ce qui concerne les obligations contractuelles et le respect des servitudes de droit privé ainsi que cela est expressément indiqué au permis de construire délivré. Il convient donc de poursuivre l'examen au fond de la demande de dommages-intérêts présentée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires et les consorts A... C.... A cet égard, le rapport d'expertise contradictoire de M. G... conclut notamment que la construction Y... ne respecte pas le PLU en vigueur à l'époque du permis de construire délivré le 13 novembre 2006 ; qu'elle ne respecte pas le permis de construire lui-même dans la mesure où la côte altimétrique du rez-de-chaussée a été rehaussée de 21 cm, qu'elle ne respecte pas la hauteur de clôture fixée au PLU et qu'il existe une vue directe sur mur à 1,45 m au lieu de 1,90 m de haut ; par ailleurs, elle empiète au niveau des semelles de fondations sur la propriété voisine de 30 à 35 cm. Ces éléments purement objectifs constatés par l'expert sont incontestables ; toutefois, le constat d'une construction Y... irrégulière en raison de sa hauteur provient, selon l'expert lui-même, d'une difficulté en relation avec la mauvaise rédaction d'un article du PLU sujet à interprétation et devant être modifié selon le responsable de l'urbanisme de la commune de Tarnos. Il convient de relever que l'expert écrit aussi en page 8 de son rapport que le bâtiment est conforme au PLU, ce qu'il ne reprend pas dans sa conclusion définitive. La demande globale de dommages-intérêts pour préjudice patrimonial et préjudice de jouissance, présentée à titre subsidiaire, est donc fondée en son principe, eu égard aux constatations de l'expert, étant précisé que la perte d'ensoleillement et le préjudice esthétique sont caractérisés par le fait que l'immeuble litigieux a été construit à 1,45 m de l'immeuble voisin et de ses fenêtres alors que cette distance devait être égale à 3,20 m, l'expert ayant par ailleurs procédé à des simulations informatiques établissant formellement la perte de luminosité. Il y a lieu à indemnisation sur le fondement des dispositions des articles 544, 678 et 679 du code civil. Sur le quantum, il doit donner lieu à arbitrage de la juridiction ;