Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.694 du 24/09/2020,  partie 2


Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.
 
 5. Pour rejeter la demande de M. et Mme J... en remboursement de la valeur des constructions, l'arrêt retient qu'ils n'ont pas la qualité de tiers de bonne foi.
 
 6. En statuant ainsi, alors que la mauvaise foi du tiers constructeur n'est pas de nature à le priver de son droit à indemnisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen unique, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes d'expulsion et en indemnité d'occupation formulées par l'EPFR, l'arrêt rendu le 28 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;
 
 Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
 
 Condamne l'Etablissement public foncier de la Réunion aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'Etablissement public foncier de la Réunion à payer à M. et Mme J... la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour M. et Mme J....
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir infirmé en toutes ses dispositions le jugement du 23 novembre 2016 et, statuant à nouveau, d'AVOIR rejeté les demandes de M. et Mme J... au titre de l'indemnité prévue par l'article 555 alinéa 4 du code civil et condamné M. et Mme J... aux dépens de première instance et d'appel ;
 
 AUX MOTIFS QUE « les consorts H... soutiennent que leurs parents n'ont jamais autorisé la construction et contestent l'authenticité de la mention difficilement lisible apposée ultérieurement à la signature du second bail du 15 mars 1979, cette mention en marge du bail n'étant ni datée, signée ou acceptée par les parties et, sur appel incident, considèrent que les époux J... ne sont pas de bonne foi. Des pièces produites par les parties, il apparaît qu'à plusieurs reprises, les héritiers de feu Mme veuve M... ont mis M. J... en demeure de cesser les travaux de construction entrepris sur la parcelle louée, et ce, dès l'année 1995. Ainsi, par exploit du 23 octobre 1995, les héritiers de Mme M... mettaient en demeure M. Y... J... de « stopper toute construction commencée sur le terrain des requérants situé [...] et d'avoir à remettre ce terrain en l'état ainsi que la case qui lui a été louée en l'état d'origine », sauf à demander sa condamnation à des dommages et intérêts outre la résiliation du bail. Par un deuxième acte d'huissier du 23 janvier 2012, dans lequel il est mentionné que M. J... ne paie plus les loyers depuis 1990, les héritiers de Mme M... mettaient M. J... en demeure de cesser les travaux de construction et de procéder à leur démolition. Enfin, par exploit du 21 février 2012 (pièce J... n° 5), les héritiers de Mme M... ont signifié à M. J... le 21 février 2012 un congé pour défaut de paiement de loyers et pour édification d'une nouvelle construction, avec un préavis de trois mois, refusant de lui régler l'indemnité prévue à l'article 555 du code civil. Dans ces conditions, et même si les époux J... ont réussi à obtenir un compromis de vente du terrain et des constructions en décembre 2012 au prix de 225 000 euros, ce compromis de vente accepté par les héritiers de Mme M... ne saurait instituer les époux J... de bonne foi alors qu'ils ne l'étaient manifestement pas. Il sera ajouté que la mention quasi illisible de l'acte du 15 mars 1979, analysé par les époux J... comme « droit de bâtir » n'est pas signée par la propriétaire Mme M... veuve H... puis que cette mention semble avoir été ajoutée en marge de l'acte.