Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-23.049 du 15/02/2023,  partie 2



 3°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 29 août 1990, qui reprend sur ce point les mêmes règles que celui du 17 décembre 1931, stipule que comme tous les autres locataires des immeubles restant la propriété des vendeurs et donnant sur la cour commune contiguë à l'Est aux immeubles vendus, les acquéreurs auront avec l'usage commun de cette cour le droit commun d'y accéder et d'en sortir même par véhicule, tant par la grande porte et le tunnel donnant sur la [Adresse 8], que par la petite porte donnant sur la venelle aboutissant à l'Est de ladite cour ; qu'il ajoute qu'il est formellement stipulé que les acquéreurs doivent pour régler ces questions, s'entendre directement avec les locataires susvisés, auxquels des droits et obligations identiques sont impartis et que les vendeurs ne sont pas tenus d'intervenir ; qu'ainsi cette règle de consentement avec les locataires porte exclusivement sur l'usage même de la cour, défini par le tribunal comme un droit absolu de circulation, de stationnement et de dépôt, et sur ses conditions d'accès et de sortie, qui ne sont elles-mêmes l'objet d'aucune limitation ; que la transformation de la fenêtre litigieuse en porte ne modifiant ni l'usage ni le droit d'accès ou de sortie ainsi définis, pas plus qu'elle ne modifie – par réduction ou extension – les titulaires possibles de ces droits, la règle susvisée lui est certainement inapplicable ; qu'en jugeant dès lors, par motifs adoptés, pour débouter la SNC [D] & Cie de sa demande de transformation, que celle-ci doit nécessairement faire l'objet d'une approbation des autres usagers, qui n'est pas acquise, et qu'elle n'a pas été consentie dans le cadre de l'usage commun de la cour, la cour a violé l'article 1134, devenu 1103 du code civil, ensemble l'article 628 du même code ;
 
 4°/ que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ; qu'ainsi le titulaire d'un droit commun d'accès et d'usage sur une cour commune peut librement ouvrir, dans un mur dont il est propriétaire, une ouverture lui permettant d'y accéder directement, sans devoir requérir une autorisation des autres titulaires du même droit ; qu'il s'ensuit que la SNC [D] & Cie, propriétaire de l'immeuble dans lequel elle se proposait de transformer une fenêtre en porte donnant sur la cour commune sur laquelle elle est titulaire d'un droit partagé d'accès et d'usage, est en droit d'opérer cette transformation, que la fenêtre initiale soit un jour ou une vue, sans avoir à requérir l'autorisation des autres titulaires des mêmes droits ; qu'en lui refusant ce droit, la cour a violé l'article 697 du code civil ;
 
 5°/ que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ; que, pour justifier de la nécessité de l'ouverture de la porte litigieuse, les exposants avaient fait valoir qu'elle résultait de la mise en copropriété de l'immeuble de la SNC [D] & Cie, au regard des réglementations d'accessibilité et de sécurité imposées aux ERP de catégorie 5, qui avait imposé une sortie de secours indépendante au magasin et, dès lors, la création d'un accès séparé pour conduire à l'appartement se situant à l'étage par la cage d'escalier y conduisant, appartement qui était désormais lui-même séparé ; qu'en jugeant dès lors, pour rejeter leurs demandes, que la SNC [D] & Cie ne justifiait pas de l'absolue nécessité de cette construction puisqu'elle dispose déjà d'une double porte d'accès. Elle ne démontre pas en quoi l'usage de cette porte ne lui suffit pas pour circuler entre la cour et le magasin, sans avoir procédé, comme il était invité, à aucun examen relatif à la situation des lieux consécutivement à la création de la copropriété, résultant de la séparation du magasin et des appartements, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 697 du code civil ;
 
 6°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, par motifs adoptés, a retenu que si les modifications envisagées par la SNC [D] & Cie ne créeraient pas de nouvelle servitude de passage stricto sensu puisque la demanderesse bénéficie déjà du droit de circuler dans la cour, elles bouleverseraient nécessairement l'équilibre de l'usage commun tel qu'il a été défini et pensé au moment de la rédaction des actes d'acquisition », au motif que les lieux habituels de passage seraient déplacés ; que cependant, aucun des actes d'acquisition, notamment ceux des 17 décembre 1931 et 29 août 1990 visés par la cour n'a défini un usage de la cour ni des lieux habituels de passage susceptibles d'être déplacés le droit de passage étant absolu en tous lieux de ma cour, et dont une modification pourrait affecter la servitude, fût-ce lato sensu ; qu'ils ont seulement dit la cour commune, avec usage commun et droit commun d'accès et de sortie ;