Cour d'appel de Versailles
4E, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.268 du 05/11/2020,  partie 4


que la SCI expropriée avait, le 14 février 2014, régulièrement déclaré à l'autorité expropriante l'identité de ses locataires, dont les baux dataient selon les cas de 2006 renouvelé depuis et 2012, ce qui n'est pas contesté par l'expropriant ; que celui-ci, qui ne conteste pas non plus l'affirmation de l'expropriée selon laquelle les locataires étaient présents au jour du jugement, ne peut davantage contester la présence de ces locataires à une date antérieure ; qu'en effet, la SNCF RESEAU se borne, en réponse à la demande d'indemnité pour perte de revenus locatifs, d'écrire que, « rien ne permet d'établir la constance et la permanence d'un revenu locatif et ainsi de valoriser un préjudice sur cette base » ; que cependant, ce qui importe pour retenir une valeur occupée et un éventuel préjudice pour perte de revenus locatifs, ce n'est ni la consistance ni la permanence d'un revenu locatif, mais l'existence d'une occupation du bien exproprié au jour de l'ordonnance d'expropriation ; que ce point n'étant ni expressément ni implicitement contesté par l'expropriant, il convient de retenir que le bien était effectivement occupé à cette date, ce qui conduira la cour à l'évaluer en valeur occupée ; que les parties ne contestant pas le taux de 5% d'abattement pour occupation retenu par le tribunal, il sera confirmé ; que l'indemnité principale s'établit donc ainsi qu'il suit : 609 € x 900 m² x 5% = 520.695 € ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a statué par voie alternative ; que sur l'indemnité de remploi, le jugement, qui n'est pas contesté sur le mode de calcul de cette indemnité, sera confirmé en ce qu'il l'a fixée à la somme de 53.069,50 € » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, l'indemnité d'expropriation doit correspondre à la valeur du bien exproprié ; que si, pour apprécier la valeur vénale du bien, les juges estiment devoir mettre en oeuvre la méthode par comparaison, il leur revient de prendre pour termes de comparaison des ventes réalisées sur le marché, sans pouvoir se fonder exclusivement sur le montant des indemnités fixées par l'autorité expropriante dans le cadre des accord amiables conclus par elle avec d'autres expropriés ; qu'en retenant uniquement en l'espèce, pour termes de comparaison, le montant des indemnités fixées par la société SNCF RÉSEAU à l'occasion des expropriations réalisées dans le cadre du même projet d'aménagement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 ancien, devenu l'article L. 322-1 nouveau, du code de l'expropriation ;
 
 ET ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, le juge de l'expropriation ne peut prendre pour base d'évaluation les accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique que lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées, ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; qu'en retenant uniquement en l'espèce, pour termes de comparaison, les le montant des indemnités fixées par la société SNCF RÉSEAU à l'occasion de cinq cessions amiables conclues dans le cadre du même projet d'aménagement, sans vérifier si ces accords portaient sur au moins la moitié ou les deux tiers des superficies concernées par ce projet, et avaient été en outre conclus avec au moins la moitié ou les deux tiers des personnes expropriées dans le cadre de sa réalisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-16 ancien, devenu l'article L. 322-8 nouveau, du code de l'expropriation.