Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-11.307 du 27/04/2017,  partie 3


il est calculé par la SARL le Bellevue Chausey sur la période de 2009 à 2014 dans le document constituant sa pièce n° 66 est erroné puisqu&apos;il correspond à l&apos;addition de l&apos;EBE comptable , de toutes les rémunérations et charges sociales, de la dotation aux amortissements, du remboursement du compte courant associés, des charges exceptionnelles, des honoraires d&apos;avocats, d&apos;huissier et des frais d&apos;expertise ; qu&apos;un tel mode de calcul qui aboutit à compter deux fois certains postes comme la dotation aux amortissements déjà incluse dans l&apos;EBE comptable , réintègre sans justification d&apos;autres sommes et prend en compte des charges étrangères à l&apos;exploitation normale du fonds, doit être écarté et l&apos;EBE reconstitué conformément à la méthode proposée par Monsieur [C], expert sollicité par la SARL le Bellevue Chausey, qui ajoute la dotation aux amortissements et le salaire du dirigeant au résultat d&apos;exploitation ; que L&apos;EBE reconstitué s&apos;élève ainsi à 55 581 € pour 2009, 45 486 € pour 2010, 29 819 € pour 2011, 25 590 € pour 2012, 16 684 € pour 2013 et 50 069 € pour 2014 soit un EBE moyen de 37 205 € sur la même période ; que pour définir les &apos;normes&apos; de la profession dans sa première note aux parties en date du 11 mars 2011 Monsieur [P] a calculé les rations EBE/ chiffre d&apos;affaires, prix demandé/EBE et prix demandé/ chiffre d&apos;affaires à partir des chiffres correspondant pour sept fonds de commerce de bar restaurant alors en vente dans le département de la Manche ; qu&apos;il ressort de ce calcul que l&apos;EBE moyen d&apos;un restaurant à vendre correspond à 23 % de son chiffre d&apos;affaires, le prix demandé du fonds comparé à son EBE correspond à celui-ci multiplié par trois et le prix demandé comparé à son chiffre d&apos;affaires est de 65 % ; que la SARL le Bellevue Chausey ne produit aucune pièce de nature à contredire ces ratios ; qu&apos;en l&apos;espèce l&apos;EBE moyen réalisé de 2009 à 2014 représente 19 % du chiffre d&apos;affaires moyen soit un chiffre inférieur à la norme ; que tant l&apos;estimation par le chiffre d&apos;affaires que par le résultat implique la mise en oeuvre d&apos;un multiplicateur choisi dans la fourchette propre au secteur d&apos;activité concerné en fonction des facteurs favorables et défavorables spécifiques au fonds de commerce en cause ; qu&apos;en l&apos;espèce si l&apos;excellent emplacement commercial du fonds de commerce exploité par la SARL le Bellevue Chausey et la concurrence très limitée constituent deux facteurs favorables l&apos;insularité et les restrictions qu&apos;elle implique en termes d&apos;accès pour la clientèle, le caractère saisonnier de l&apos;activité exploitée pendant 6 mois, l&apos;aléa climatique qui peut ruiner une saison comme en 2007 et 2008 (moins 30 000 passages), la réalisation d&apos;un EBE inférieur à la norme dans la profession sur toute la période prise en compte y compris durant les exercices avec restaurant ouvert (2009 à 2011) et l&apos;ancienneté des équipements et des aménagements sont autant de facteurs défavorables ; que le coefficient multiplicateur en usage pour un fonds de commerce tel que celui exploité par la SARL le Bellevue Chausey est compris entre 60 et 100 % pour le chiffre d&apos;affaires et entre 3 et 8 pour l&apos;EBE selon Monsieur [P] qui retient respectivement 60 % et 3, et compris entre 50 et 110 % pour le chiffre d&apos;affaires et entre 2 et 10 pour l&apos;EBE selon Monsieur [C] qui retient respectivement 75 % et 4 ; que les éléments précédemment exposés justifient l&apos;application d&apos;un coefficient de 70% pour le chiffre d&apos;affaires et de 4 pour l&apos;EBE soit une valeur du fonds de commerce de 138 189 € par la méthode du chiffre d&apos;affaires ,de 148 820 € par référence à l&apos;EBE et une valeur moyenne de 143 504 € ; qu&apos;établie au seul vu des bilans comptables de 2005 à 2008 sans visite des locaux, sans précision et justification des chiffres pris en compte et des coefficients appliqués, ce qui exclut toute comparaison utile avec les évaluations de Messieurs [P] et [C], l&apos;évaluation comprise dans une fourchette de 460 à 480 000 € faite le 14 mars 2011 par Monsieur [L] pour l&apos;agence Square habitat est formellement contredite par les autres éléments d&apos;appréciation soumis à la cour au regard desquels elle n&apos;apparaît pas crédible et elle doit être en conséquence écartée ; que l&apos;indemnité à laquelle peut prétendre la SARL le Bellevue Chausey est celle correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce situé sur [Localité 1] qu&apos;elle va perdre du fait de son éviction et vise à lui permettre de procéder à l&apos;acquisition d&apos;un fonds de commerce de même valeur que celui qu&apos;elle perd mais pas plus ; que le montant de cette indemnité ne peut être inférieur au droit au bail ; que celui-ci a été évalué par Monsieur [C] à 85 450 € sur la base d&apos;un loyer de marché de 25375€, d&apos;un loyer perçu de 8285 € ,et de la multiplication de la différence entre ces deux sommes soit 17 090 € par le coefficient 5 dans une échelle de à 10, &apos;correspondant à une situation moyenne en raison de la situation sur une île avec une activité commerciale réduite&apos; ; que la SARL le Bellevue Chausey demande d&apos;appliquer le coefficient multiplicateur de 10 compte tenu de la qualité de l&apos;emplacement ;