Cour d'appel de Toulouse
30, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.393 du 19/03/2020,  partie 2



 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société Sagec tendant à ce que M. E... soit condamné à lui restituer la somme de 35.000 euros, versée en contrepartie de la signature du protocole d'accord du 15 octobre 2013, non enregistré dans le mois de sa signature ;
 
 Aux motifs que, « L'article L.600-8 alinéa 1 et 2 du Code de l'urbanisme et 635 du code général des impôts modifié par l'ordonnance du 17 juillet 2013 disposent respectivement :
 
 - toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts (alinéa 1)
 
 - la contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition ...(alinéa 2)
 
 - doivent être enregistrés dans le délai d'un mois à compter de leur date (...) 9° la transaction prévoyant, en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager.
 
 Le tribunal a identifié le fond du litige en précisant que :
 
 - les parties s'opposent sur la détermination de l'obligation sanctionnée par la répétition de l'indemnité : M. E... soutient que seul le défaut d'enregistrement de la transaction est sanctionné, alors que la Sarl Sagec soutient que le non-respect du délai d'un mois pour procéder à cet enregistrement suffit à justifier la répétition des sommes versées en exécution de la transaction,
 
 - une interprétation littérale de l'article L 600-8 ne suffit pas à les départager puisque son alinéa 2 ne répute sans cause que "la contrepartie d'une transaction non enregistrée", sans référence au délai de cet enregistrement, alors que l'alinéa précédent renvoie à un enregistrement fait "conformément à l'article 635 du code général des impôts".
 
 Il convient d'ajouter que l'article L 600-8 ne précise pas sur qui pèse l'obligation d'enregistrement alors que par nature dans un contrat synallagmatique, l'une et l'autre partie sont également intéressées à la régularité du contrat.
 
 En l'état de cette difficulté d'interprétation, il convient, au-delà de la lettre du texte, de se référer au sens et à la portée de la règle, étant observé que les parties s'accordent pour constater que l'inobservation de l'article 635 9° n'est assortie d'aucune sanction édictée par le code général des impôts.
 
 L'ordonnance du 17 juillet 2013 a été édictée en exécution de l'article 1 er4° de la loi du 1er juillet 2013, visant les mesures propres à accélérer le règlement des litiges dans le domaine de l'urbanisme et prévenir les contestations dilatoires ou abusives.
 
 Elle consacre un principe de validité des transactions dans la législation d'ordre public qu'est le code de l'urbanisme, à l'inverse d'une partie de la jurisprudence et de la doctrine qui avaient pu jusqu'alors considérer que la clause par laquelle une partie à une transaction s'engage à renoncer à l'exercice d'un recours pour excès de pouvoir à l'encontre d'un acte administratif unilatéral donné était nécessairement contraire à l'ordre public.
 
 L'objectif du législateur est donc non de faire obstacle à la conclusion de ces transactions mais uniquement de prévenir les recours abusifs afin de limiter la désorganisation de l'économie du secteur et le renchérissement du coût de la construction. C'est ce que souligne la ministre du logement dans un communiqué du 17 juillet 2013 précisant "Il est également prévu l'obligation de déclarer, auprès de l'administration fiscale, les transactions qui aboutissent à un désistement du requérant en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou d'un avantage en nature. Le non-respect de cette obligation expose le requérant à une action en restitution. Il s'agit, par cette obligation, d'assurer une transparence et de dissuader les requérants d'exercer des pressions, tout en préservant la possibilité d'une transaction lorsque celle-ci est légitime".
 
 L'article L 600-8 ne précise pas que la transaction non enregistrée dans le délai d'un mois est réputée sans cause mais simplement que la transaction non enregistrée est réputée sans cause. M. E... fait valoir à juste titre que dans d'autres domaines comme la fiducie ou la promesse unilatérale de vente, le législateur a expressément fait le lien entre le respect du délai et la sanction de nullité.
 
 Ainsi, la Sarl Sagec ajoute au texte en soutenant que la sanction de la répétition des sommes versées est la conséquence du non-respect de ce délai.
 
 En outre, la cause d'une transaction se trouve dans les concessions réciproques des parties de sorte que l'omission de cette simple formalité de publicité ne peut avoir pour effet de la supprimer, la transaction ayant, de surcroît, été exécutée après l'expiration du délai.