Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-14.741 du 13/09/2018,  partie 8


que, dès lors, en déboutant le bailleur de sa demande, au prétexte que, depuis qu'il avait repris possession des lieux, il n'avait pris aucune mesure préventive et conservatoire pour éviter des actes de vandalisme et des dégradations supplémentaires et qu'il n'a pas engagé des actions concrètes pour tenter de remettre en location le local laissé à l'abandon, la cour d'appel, qui a ainsi subordonné l'indemnisation du trouble de jouissance du bailleur à la limitation de son préjudice, a violé l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3. ALORS en toute hypothèse QUE le bailleur ne peut se voir reprocher de n'avoir pas tenté de remettre en location des lieux loués lorsque cette relocation est impossible du fait de l'état dans lequel le preneur les a laissés ; que l'arrêt attaqué a relevé qu'à la date de restitution des lieux, le défaut d'entretien régulier et de réparations de nature à maintenir les lieux en bon état était criant et de la seule responsabilité des locataires, de sorte que le bailleur ne pouvait jouir d'une chose en bon état de réparations locatives ; qu'en reprochant au bailleur de n'avoir pas engagé des actions concrètes pour tenter de remettre les lieux en location, sans rechercher, comme elle y était invitée, si compte tenu de l'état des locaux, cette relocation n'était pas impossible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
 Moyens produits au pourvoi n° C 17-16.630 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Somadis.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Somadis, solidairement avec la société Logidis, à payer à la SCI X... A la somme de 107.499,19 € TTC au titre du préjudice financier subi en raison de la perte d'une partie du loyer, et a dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2011 ;
 
 Aux motifs que sur les loyers impayés :
 
 Le bail liant les parties en date du 21 juillet 1998 et le contrat de souslocation du 10 août 1998 prévoyaient le paiement d'un loyer annuel hors taxes calculé sur la base de 2,50 % du chiffre d'affaires hors taxes, hors essence, réalisé par le preneur et/ou tout sous-locataire qui exploiterait dans les biens loués l'activité autorisée. Le preneur devra toutefois verser au bailleur un loyer minimum garanti annuel égal à 600.000 F HT, (106.000 €) qui sera payé a titre définitif si le loyer variable, tel que prévu ci-dessus, est égal ou inférieur à ce montant.
 
 Ce loyer minimum annuel garanti devait être versé trimestriellement et d'avance au bailleur à raison de 26.500 € tous les 1er décembre, 1er mars, 1er juin et 1er septembre, étant précisé que :
 
 a) ce loyer était assujetti à la TVA qui devait être réglée en sus au bailleur,
 
 b) la provision trimestrielle fixée ci-dessus à 26.500 € était elle-même indexée annuellement en fonction de la variation de l'indice des prix à la consommation série « Ensemble des ménages - Tabacs inclus » ;
 
 alors que le bail était toujours en cours, le 17 octobre 2009, la SAS Logidis a transféré l'activité du supermarché, exercée sous l'enseigne Champion, dans un nouveau local situé à proximité immédiate, mais n'a délivré officiellement son congé que selon acte d'huissier du 26 août 2010 avec effet au 29 février 2011 ;
 
 à partir donc du 17 octobre 2009, la SAS Logidis a estimé qu'elle n'était plus tenue que de verser le loyer minimum garanti annuel, alors que le bailleur pour sa part considère que le loyer doit être calculé en fonction du chiffre d'affaires réalisé dans le nouveau magasin ;
 
 au regard des termes clairs du bail, le loyer annuel ne peut être calculé que sur le chiffre d'affaires hors taxes, hors essence, réalisé dans les biens loués ; ainsi que l'a très justement démontré le premier juge, aucune autre interprétation du contrat n'est envisageable. En particulier, le transfert de l'activité n'entrait pas dans les prévisions des parties ;
 
 par conséquent, la SCI X... A et Monsieur André X... ne sont pas fondés à réclamer le paiement d'un complément de loyer calculé sur le chiffre d'affaires réalisé dans le nouveau magasin, le jugement sera confirmé et le bailleur sera donc débouté de sa demande de paiement d'un arriéré de loyer pour la période postérieure au 17 octobre 2009 ;
 
 Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de loyers :
 
 selon l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; elles doivent être exécutées de bonne foi ;