Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.022 du 09/07/2020,  partie 2



 Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le montant du loyer renouvelé à compter du 1er août 2004 à la somme de 21 488 euros, hors taxes et hors charges ;
 
 Aux motifs que « la cour constate que le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 1991 ; qu'il a été donné congé par acte d'huissier en date du 21 janvier 2004 pour le 31 juillet 2004. Il s'ensuit que le bail s'est poursuivi par tacite prolongation pendant plus de 12 ans de sorte que le loyer doit être fixé à la valeur locative par application de l'alinéa 3 de l'article L145-34 du code de commerce.
 Le loyer étant fixé à la valeur locative en raison de sa durée, les règles du plafonnement ne s'appliquent pas et il n'est pas exigé la démonstration d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° a 4° de l'article L.145-33 du code de commerce pour déplafonner le loyer de sorte que la qualification des travaux (modification des caractéristiques des locaux, amélioration ou adaptation à l'activité) est sans objet sur le fait de savoir s'ils doivent donner lieu ou non au déplafonnement du loyer. En outre les travaux ont été effectués suite à la cession du droit au bail intervenu le 21 février 1991 et avant la conclusion du bail conclu "à titre de renouvellement" entre les parties le 25 novembre 1991, à effet au 1er octobre 1991 au vu des pièces produites par l'appelante.
 Dés lors les caractéristiques du local considéré, et donc ses aménagements, doivent être examinés à la date du renouvellement, soit le 1er août 2004.
 En conséquence, le loyer du bail commercial portant sur le local situe [...] doit être examiné selon sa valeur locative, déterminée en fonction des cinq critères précités posés par l'article L. 145-33 du code de commerce.
 Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux sont situés sur la rue de France, voie à sens unique de circulation de 350 mètres reliant la [...] dans un quartier résidentiel et touristique disposant d'une offre commerciale de qualité. S'il est exact comme l'indique Mme A... N..., que la rue de France n'offre pas la même commercialité que la rue Grande, qui comprend de nombreuses enseignes nationales, le [...] est situé dans l'environnement historique du Château et à moins de [...] qui structurent le centre-ville commerçant. Le commerce dont s'agit se situe ainsi sur un tronçon de la rue de France sur lequel il y a un bon niveau de passage et de fréquentation et qui comprend en continu des commerces en pied d'immeuble. Au demeurant Mme S..., expert amiable de Mme A... N..., qui considère que la commercialité de la rue de France est moyenne, sans apporter de précision sur le tronçon où se situent les locaux, a néanmoins relevé la bonne situation du commerce dont s'agit dans un coeur de ville présentant une offre diversifiée et une commercialité stable. Si Mme A... N... souligne que la rue de France ne draine pas une clientèle touristique comme la rue Grande, cela est sans réelle incidence sur le commerce considéré s'agissant d'un institut de beauté. Le [...] n'est pas piétonnier comme le secteur environnant mais, au vu des photographies du rapport d'expertise judiciaire, le tronçon où se situent les locaux dispose de trottoirs élargis. Enfin l'expert judiciaire a noté que le revenu moyen de la ville de Fontainebleau était supérieur à la moyenne nationale.
 Il s'agit par conséquent d'un emplacement de bonne commercialité adapté à l'activité exercée.
 L'activité exploitée dans les locaux est conforme à la destination contractuelle du bail et le bail ne comprend pas de clause exorbitante de droit commun. Les locaux dépendent d'un immeuble ancien élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée commercial et de trois étages droits, présentant un état correct sur rez-de-chaussée avec un ravalement ancien.
 Les locaux comprennent :
 - au rez-de chaussée, une boutique sur rue de 30 m², une 2ème zone de 35 m² comprenant trois cabines de soins et des sanitaires et une porte donnant accès au local sur cour,
 - au 1er étage, accessible depuis la boutique par un escalier étroit et par les parties communes un appartement de 67 m² de 3 pièces, cuisine, salle de bain et toilette,
 - au sous-sol, reliée à la boutique par un escalier étroit une cave de 40 m² à usage de réserve.
 L'entrée dans la boutique se fait par une portée vitrée centrale et bien que le local soit en profondeur, le linéaire de vitrine est de 4,65 mètres ce qui confère au commerce dont s'agit une bonne visibilité, sa façade sur rue étant entièrement vitrée.
 Ce descriptif est corroboré par les photographies annexées au rapport.
 Le local commercial du rez-de-chaussée recevant la clientèle a été rénové par la locataire, est bien agencé par rapport à l'activité exercée et est en très bon état avec du parquet au sol, murs peints, faux plafond avec éclairages par spots encastrés, climatisation et chauffage. Au demeurant la locataire justifie des travaux d'aménagement qu'elle a effectués pour un montant de 396 076 francs.