Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.490 du 17/01/2019,  partie 3


qu'il résulte par ailleurs des constatations des juges du fond que M. Y... avait commis une faute en omettant d'attirer l'attention des acquéreurs profanes sur les contraintes liées à l'objectif de défiscalisation et sur les risques induits et de les éclairer sur les règles de fonctionnement des AFUL ; qu'il s'ensuit qu'en taisant aux acquéreurs l'existence de ce risque, le notaire devait réparation intégrale du dommage subi dès lors que le risque s'est réalisé ; qu'en écartant cependant la responsabilité du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;
 
 5°/ que M. Gérard Y... était tenu d'une obligation de prudence et de vigilance, s'agissant des fonds provenant des emprunts des acquéreurs dont il était le détenteur, qui devait le conduire, avant de les débloquer, à s'assurer que les travaux avaient bien commencé et à ne le faire qu'en fonction de l'état d'avancement de ceux-ci et que la faute commise par le notaire ne pouvait être exclue par le fait que les règlements effectués entre le 31 décembre 2004 et le 23 janvier 2006 aient été entérinés par le président des AFUL à l'occasion de la signature des conventions de séquestre passées avec le notaire en février 2006 ; qu'en relevant que le notaire « ne pouvait pas s'opposer aux ordres de paiement du directeur de l'AFUL, dûment habilité à cet effet, même si le permis de construire et l'autorisation de travaux n'avaient pas encore été obtenus », que « certains de ces paiements ont été effectués avec l'accord de Jean-Christophe G... et des époux J... » et que « tous ces règlements effectués par Gérard Y... entre le 31 décembre 2004 et le 23 janvier 2006 inclus, au bénéfice des AFUL ou de la société CTMO ont été expressément entérinés par le président de chacune des associations à l'occasion de la signature des conventions de séquestre passées avec le notaire en février 2006 », pour en conclure que « le notaire ayant versé les fonds travaux en exécution des résolutions des assemblées générales du 31 décembre 2004 et des ordres du directeur des AFUL, régulièrement habilité, et tous ces règlements ayant été avalisés expressément jusqu'au 23 janvier 2006 inclus dans les conventions de séquestre précitées, aucun manquement ne peut lui être reproché de ce chef étant précisé que le notaire n'a pas l'obligation de se rendre sur place pour vérifier l'état d'avancement des travaux et qu'il n'est produit aucun élément permettant d'affirmer que Gérard Y... savait, à l'époque où il a procédé aux règlements litigieux, que les fonds seraient détournés et les travaux jamais exécutés », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, alors applicable ;
 
 6°/ que les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l'ordonnance du 1er juillet 2004, constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2 du code de l'urbanisme ; que, dans leurs conclusions d'appel, les acquéreurs faisaient valoir que le notaire n'ignorait pas que les AFUL n'avaient pu être constituées régulièrement au 31 décembre 2004 et ne pouvait en conséquence ni recevoir les fonds des banques ni les remettre à M. R..., dès lors que d'une part, M. H... ou M. Z... n'ont acquis leur lot qu'en décembre 2005, et d'autre part, la société Gecko, acquéreur d'un local à usage commercial, participait aux assemblées générales de l'AFUL, alors même qu'elle était dispensée de l'obligation de contribuer aux travaux ; qu'en considérant que M. Y... n'avait pas commis de faute, alors même que les AFUL n'étaient pas régulièrement constituées lors des assemblées générales, la cour d'appel a violé l'article L. 322-1 du code de l'urbanisme, ensemble l'ordonnance du 1er juillet 2004 ;
 
 Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les permis de construire et autorisations spéciales de travaux avaient été obtenus courant 2005 et retenu qu'aucune des pièces produites aux débats ne démontrait que, si les acquéreurs avaient été plus amplement informés sur les contraintes de l'opération et les règles de fonctionnement de l'AFUL, ils auraient renoncé à contracter, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu déduire de ces seuls motifs que la preuve d'un lien de causalité entre le défaut de conseil et le préjudice invoqué n'était pas rapportée ;