Cour d'appel de Nancy, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.834 du 11/12/2019,  partie 7


que pour retenir la responsabilité contractuelle de la société Aurore Développement sur le fondement de l'article 1147 du code civil, le tribunal s'est en effet fondé sur le dossier de commercialisation qu'elle a établi, dans lequel elle souligne d'une part sa qualité de regroupement de conseillers indépendants en investissement patrimonial, d'autre part que ses partenaires immobiliers se caractérisent notamment par "une qualité intrinsèque et des prestations supérieures à la moyenne, une gestion assurée, maîtrisée et sécurisée..." et enfin mentionne expressément parmi les garanties du constructeur, la garantie bancaire de parfait achèvement, ce document indiquant de surcroît que "votre conseiller vous informe des possibilités légales, fiscales et financières", "il vous apporte toutes les garanties contractuelles évoquées", "il assure le suivi complet de votre opération jusqu'à l'acte notarié" ; que la cour relève toutefois que M. Q... entretient dans ses conclusions une confusion entre dossier de commercialisation, contrat de réservation et contrat de vente ; que le dossier de commercialisation qu'il produit en pièce n° 5 s'analyse, comme le soutient à juste titre la société Aurore Développement, en un document strictement publicitaire sur le concept d'investissement immobilier locatif en application des dispositifs Robien Recentré et Borloo Populaire, ayant pour but de sensibiliser de potentiels investisseurs ; que la circonstance qu'il y soit mentionné au titre des garanties du constructeur, "garantie bancaire d'achèvement" et "garantie de parfait achèvement" est sans emport, ces mentions étant deux des 9 garanties susceptibles d'être offertes par le promoteur, ce qui démontre à l'évidence que ce document est bien un document publicitaire générique et non un contrat ; que par ailleurs, en aucun cas il n'est stipulé dans ce document que la société Aurore Développement s'engage à ce qu'une garantie extrinsèque soit accordée aux potentiels investisseurs, et pour cause, la société Groupe I... n'ayant pas encore déterminé quelle garantie d'achèvement elle offrirait ; qu'en outre la pièce n° 13 produite aux débats par M. Q... à en-tête de la société Aurore Développement intitulée "Etude personnalisée pour M. Q..." ne peut davantage valoir contrat entre les parties ; qu'outre, ainsi que le soutient la société Aurore Développement, qu'il est effectivement spécifié à chaque page que ce document est non contractuel, et que "les chiffres présentés sont la projection de données qui ne sont que des hypothèses appelées à changer dans le temps", ce document ne mentionne à aucun moment la garantie extrinsèque ; qu'en tout état de cause, un tel document ne peut valoir engagement contractuel, étant rappelé qu'en sa qualité de mandataire de la société Groupe I..., la société Aurore Développement n'est pas chargée par les acquéreurs de les conseiller au mieux de leurs intérêts ; que de même, le contrat préliminaire de réservation signé entre les parties, la société Aurore Développement agissant en qualité de mandataire du promoteur, stipule au paragraphe "Garantie-Assurances" que "le RESERVANT, devenu vendeur, fournira au RESERVATAIRE, devenu acquéreur en état futur d'achèvement, l'une des garanties prévues aux articles R 261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation" ; qu'il n'est donc pas davantage mentionné dans ce document que la garantie extrinsèque s'appliquera obligatoirement au contrat de vente régularisé ultérieurement par le notaire. En tout état de cause M. Q... est dans l'incapacité de rapporter la preuve que la société Aurore Développement leur aurait promis, de quelque manière que ce soit, de leur conférer une garantie extrinsèque ; qu'il n'y a donc pas lieu de retenir la responsabilité contractuelle de la société Aurore Développement à l'égard de M. Q... qui sera débouté de toutes ses demandes formées à l'encontre de cette dernière de même qu'à l'égard de son assureur la société Groupama d'Oc ; que le jugement sera en conséquence infirmé sur ses points ;
 
 1° ALORS QUE le représentant qui contracte en son propre nom est seul engagé à l'égard du cocontractant ; qu'en se bornant à relever que la société Aurore avait été mandatée par le Groupe I... pour commercialiser son programme immobilier, pour juger qu'aucun contrat n'avait été conclu directement entre celle-ci et l'investisseur, sans rechercher, comme elle y était invitée, si elle ne s'était pas présentée à lui, non pas comme mandataire, mais comme conseil en investissement et s'il n'en résultait pas qu'un contrat de conseil en investissement, distinct du contrat de mandat, avait été conclu entre le conseiller en investissement et l'investisseur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable à l'espèce ;
 
 2° ALORS QU'aux termes du dossier de commercialisation et de l'« étude personnalisée d'investissement immobilier réalisée pour M. R... Q... », la société Aurora, se présentant comme conseil en investissement offrant aux investisseurs potentiels ses « prestations de services », a établi un bilan fiscal sur 20 ans et a conseillé à M. Q... d'investir dans un programme immobilier dans un but de défiscalisation ; qu'en refusant d'en déduire l'existence d'un contrat de conseil en investissement unissant les deux parties au motif inopérant que les données exploitées et les profits présagés pour l'investisseur par la société Aurore développement ne l'engageait pas contractuellement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa version applicable à l'espèce ;