décision 17-15.202 du 12/04/2018,  partie 2



 - le bâtiment principal, en façade de la Croisette, élevé de 2 étages sur rez-de-chaussée surélevé où se trouve exploité l'Hôtel 3 étoiles de 19 chambres ainsi qu'un premier restaurant en façade de la croisette dans le prolongement horizontal de l'hôtel au 1er étage avec une entrée distincte par un escalier extérieur,
 - un 2nd bâtiment servant d'annexe à l'hôtel situé à l'arrière du bâtiment principal et séparé par une cour-jardin exploité en restaurant d'été.
 
 Les deux restaurants sont exploités en gérance libre, sous l'enseigne « Villa Romana » au moment du congé, étant précisé que dans l'avenant de renouvellement du 14 février 2002 et dans le contrat de gérance libre de la Villa Romana du 24 août 2009 figurent les deux adresses, à savoir [...]               pour l'hôtel et[...] pour le
 
 restaurant à l'enseigne Villa Romana.
 
 Après une procédure devant le tribunal de grande instance de Grasse en 1996 concernant le montant du loyer, les parties se sont rapprochées et se sont mises d'accord sur le renouvellement du bail.
 
 À cette occasion, le caractère monovalent ou polyvalent des locaux a été discuté entre les parties, mais le jugement du 19 septembre 1996 qui ordonnait une expertise à l'effet notamment de le déterminer n'a pas eu de suite, le rapport ayant été déposé en l'état sans y porter réponse au regard de la conciliation des parties.
 
 Aucun de ces documents tels que produits en cause d'appel n'établit que le caractère monovalent ait été spécifiquement reconnu par les deux parties et le contrat de renouvellement du 14 février 2002 ne contient aucune précision sur ce point, les parties se bornant à fixer le prix du bail renouvelé à effet rétroactif du 1er octobre 2000 jusqu'au 30 septembre 2009, de telle sorte qu'il ne peut être tiré argument d'un accord antérieur non équivoque sur le caractère monovalent et/ou définitivement admis des locaux.
 
 En tout état de cause à compter de 2006/2007, il s'avère que le preneur a donné en gérance libre à des tiers les 2 restaurants, indépendants des lieux loués, moyennant des redevances importantes.
 
 Si le mode de gestion du preneur ne constitue pas à lui seul un élément déterminant de la polyvalence des locaux, il n'en résulte pas moins qu'en l'espèce et, à partir de cette date, ont été clairement dissociées les activités, hôtel et restaurants.
 
 En effet, la configuration des lieux permettait aux deux activités d'être exploitées séparément, tant matériellement qu'économiquement et ont été exercées par 2 entités juridiquement indépendantes, avec des horaires, des accès aux locaux distincts et des clientèles différentes.
 
 C'est ainsi qu'au jour du congé, les locaux étaient exploités pour la partie hôtel par la S.A.R.L. Bleu Rivage d'une part et par la S.A.R.L. Villa Romana pour les restaurants situés en étage et dans le patio d'autre part et ont généré des chiffres d'affaires distincts, celui de l'exploitation des restaurants étant prépondérant par rapport à celui de l'hôtel.
 
 Les constatations de l'expert établissent que les restaurants bénéficient de deux entrées indépendantes de l'hôtel depuis la [...] par
 
 un escalier extérieur donnant directement sur la salle de restaurant de l'étage et par un petit portail de la cour exploité en restaurant d'été à l'usage de la clientèle du restaurant.
 
 Si l'huissier mandaté par la société locataire a constaté le 30 mars 2011 qu'il existait au fond du restaurant situé au premier étage une sortie de secours équipée d'un système de barre coupe-feu, rien ne permet pas d'établir que cette issue correspondait à la cour matérialisée par deux panneaux annonçant « Villa Romana » et dont l'entrée extérieure située en rez-de-chaussée a été constatée par l'expert.
 
 L'escalier extérieur et visible de la Croisette sur lequel sont affichés les menus du restaurant reste en toute hypothèse une entrée indépendante du restaurant principal qui attire directement les estivants se promenant sur la Croisette pour y déjeuner ou y dîner sans être clients de l'hôtel situé en retrait ; ce restaurant ouvert toute l'année, a été modernisé, et s'adresse depuis 2009 en soirée à une clientèle distincte de l'hôtel, jeune et branchée, en lui offrant des événements festif, apéritifs chics, musicaux et soirées à thème, le patio étant ouvert et disposant lui aussi d'une entrée distincte et des panneaux délimitant son pourtour pour des soirées lounge ou pour y déjeuner en été.
 
 Il résulte des plans produits au rapport judiciaire qu'il existe des sanitaires pour chacune des activités avec lavabos à usage exclusif du restaurant, et que la cuisine sert uniquement au restaurant, en étant intégralement englobée dans sa surface pondérée sans aucune discussion sur ce point par les parties, l'expert n'ayant pas retenu de service de petit déjeuner ou de sa facturation propre à l'hôtel pour l'adjoindre au prix des chambres dans le calcul de la recette théorique.
 
 L'hôtel est resté, en ce qui le concerne, ancien voire vétuste, impliquant en cela la responsabilité de la société locataire selon le jugement du 30 avril 2010 ;