Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.139 du 10/09/2020,  partie 4


que le loyer ayant été appelé et payé après application de la clause d'indexation litigieuse, le preneur est bien fondé à solliciter la condamnation du bailleur à lui reverser les sommes trop versées ; qu'en première instance, la demande de remboursement du trop versé avait été présentée par la société locataire, mais cette demande avait été déclarée irrecevable par les premiers juges car non chiffrée ; que dans le corps de ses conclusions la société bailleresse soulève le caractère irrecevable de la demande en paiement de la somme de 174.219,26 euros formée en cause d'appel compte tenu de sa nouveauté ; que la cour relève que cette demande n'est pas reprise au dispositif des conclusions ; qu'elle rappelle que n'étant tenue de statuer que sur les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle n'est pas tenue de statuer sur cette demande ; qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la demande de remboursement du trop-perçu irrecevable faute de chiffrage, ce motif ne rendant pas irrecevable sa demande ; qu'en cause d'appel, la société locataire demande la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 174.219,26 euros pour la période écoulée entre le mois de février 2013 et le premier trimestre 2017, inclus ; qu'à titre subsidiaire, la société bailleresse conteste le décompte de la société locataire qui serait selon elle erroné pour l'année 2013 ; que la cour constate qu'il résulte des pièces produites par la société locataire qu'elle s'est acquittée pour la période écoulée entre le 1er février 2013 et le 31 décembre suivant de la somme de 151.171,42 euros [27.485,71 + 3 x 41.228,57] alors qu'elle n'était redevable pendant cette période que de la somme de 119.166,66 euros [130.000/12 x 11] ; que c'est donc à juste titre que la société locataire chiffre les sommes trop versées à la somme de 32.004,76 euros HT ; que pour les années suivantes, le trop versé s'élève aux sommes suivantes : 2014 : 41.600 euros, 2015 : 44.677,56 euros, 2016 : 44.677,56 euros, 1er trimestre 2017 : 11.169,39 euros ; que le total du trop versé est en conséquence de 174.219,26 euros HT ; qu'en conséquence, il convient de condamner la société bailleresse à verser à la société locataire ladite somme augmentée des intérêts au taux légal, à compter de la demande chiffrée qui en a été faite par la société locataire par les conclusions régulièrement notifiées par le RPVA ; que la société bailleresse succombant dans ses demandes doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ; que le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a condamné la société bailleresse à payer à la société locataire une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 
 1° Alors en premier lieu qu'hors les cas où la clause déclarée non écrite présente un caractère essentiel à l'équilibre du contrat ou ne peut être détaché des autres stipulations contractuelles, cette sanction n'affecte pas les autres clauses de la convention légalement formée ; qu'en considérant que la clause d'indexation devait être, en son entier, réputée non écrite au seul motif que « l'exclusion d'un ajustement à la baisse du loyer présente un caractère essentielle, la clause litigieuse précisant avec netteté que l'application de ladite clause ne devant en aucune manière se traduire par une diminution de loyer » sans dire en quoi, en l'absence de toute manifestation de volonté expresse en ce sens, la clause litigieuse déclarée non écrite était essentielle à l'équilibre du contrat et sans constater par ailleurs que cette clause, qui, dans son dernier alinéa, écartait tout ajustement du loyer à la baisse, ne pouvait être détachée des autres stipulations convenues par les parties au titre de l'indexation du loyer (article 6 IV du bail), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article L. 112-1 du code monétaire et financier,
 
 2° Alors en second lieu que par dérogation à l'article L. 145-38 du code de commerce, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ; que dans l'hypothèse où la clause d'indexation est déclarée non écrite en ce qu'elle exclut, en cas de baisse de l'indice, toute diminution du loyer, les parties demeurent en droit, en cas variation de plus quart du loyer par le jeu de l'indexation, de solliciter du juge la fixation du loyer révisé à la valeur locative ;