Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.011 du 03/12/2020,  partie 6


qu'en faisant application de la prescription quinquennale aux demandes en répétition de Mme K... contre la sa Hlm France Loire, la cour d'appel a violé les articles 63 et 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 et L. 442-10 du code de la construction et de l'habitation;
 
 2/ ALORS QUE toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans ; que le point de départ de la prescription est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer ; qu'en considérant que Mme K... avait été mise en mesure de déterminer le quantum des sommes qu'elle jugeait réclamées à tort par la sa Hlm France Loire lors de sa visite dans les locaux de la direction départementale des territoires du Cher sans en déterminer la date, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil;
 
 3/ ET ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QU'en matière de charges locatives, le délai de prescription ne court qu'à compter de la régularisation qui seule permet au preneur de connaître l'existence de l'indu et non celui du versement de la provision; qu'en jugeant prescrites les demandes formées par Mme K... au titre des charges pour la période antérieure à l'année 2010, sans avoir préalablement déterminé les dates de régularisation qui seules permettaient à celle-ci de connaître l'existence d'un éventuel indu, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à la cour d'appel de Bourges d'AVOIR condamné Mme K... à payer à la sa Hlm France Loire la somme de 2 170,76 € correspondant à l'arriéré de loyers et de charges à la date du 18 mars 2019 ;
 
 AUX MOTIFS QUE le bail consenti à Mme K... par la SA Hlm France Loire a été signé le 28 mars 1989 avant d'être modifié par avenant le 4 janvier 1994 et se trouve antérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 ; que la prescription quinquennale de droit commun fixée par l'article 2224 du code civil lui est en conséquence applicable ; que le départ du délai de prescription doit être fixé au jour où Mme K... a ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action ; que si Mme K... affirme n'avoir été mise en mesure de déterminer le quantum des sommes qu'elle juge réclamées à tort par la Sa Hlm France Loire que par un courrier émis le 16 mars 2010 par la DDT, force est de constater que ce courrier ne fait que confirmer à Mme K... les éléments qui lui avaient été fournis lors de sa visite dans les locaux de la structure, à savoir les taux moyens d'indexation pratiqués par la Sa Hlm France Loire, sans mettre en évidence d'irrégularités dans les sommes réclamées par la bailleresse ; que le premier juge a ainsi à bon droit déterminé que le bailleur était légalement tenu de fournir chaque année au locataire un décompte fondé sur les charges réelles permettant de justifier la régularisation des charges par rapport aux provisions versées, il convient de dire que les demandes formées par Mme K... au titre des majorations abusives du taux d'indexation du loyer et de la facturation des charges pour la période antérieure à l'année 2010 se trouvent prescrites ; que concernant les demandes formées par la SA Hlm France Loire au titre des sommes réclamées pour la période antérieure au 27 novembre 2010, il doit être relevé, conformément à l'argumentaire développée par l'intéressée, qu'il est constant qu'à l'égard d'une dette payable par terme successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance ; que le compte de Mme K... étant constamment débiteur depuis le 30 décembre 2011 ainsi que la bailleresse en justifie, le point de départ de l'intégralité de la dette sera fixé à cette date ; qu'au vu de la date de délivrance du commandement de payer, il convient en conséquence de dire que les demandes en paiement formées par la Sa Hlm France Loire ne se trouvent pas prescrites ; qu'aux termes de l'article 1315 ancien devenu l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver ; que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que l'article 1302 du même code dispose que tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution ;