cour d'appel de Versailles
1re chambre 1re section,  décision 15-15.683 du 29/06/2016,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par M. G... J..., domicilié [...] ,
 
 contre l'arrêt rendu le 29 janvier 2015 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige l'opposant à la société [...] et C... L... , société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 31 mai 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. J..., de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la SCP [...] et C... L... , l'avis de M. Sudre, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le moyen, pris en sa première branche :
 
 Vu l'article 1382 du code civil ;
 
 Attendu que le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. J... (l'acquéreur) qui, ayant acquis, suivant acte reçu le 21 janvier 1997 par M. N..., notaire associé (le notaire), une maison d'habitation avec jardin et cour, située « à [...] par un passage commun », projetait de se raccorder au réseau téléphonique depuis ce passage qu'il croyait indivis, s'est heurté au refus d'une voisine qui, propriétaire de l'immeuble situé au [...] , revendiquait la propriété exclusive de la cour constituant le passage vers cette voie ; qu'une expertise amiable ayant révélé que cette cour était privative, l'acquéreur a assigné la SCP [...] et C... L... , successeur de la société au sein de laquelle avait exercé le notaire, en réparation des préjudices financier et moral engendrés par l'imprécision de son titre ;
 
 Attendu que, pour rejeter les demandes de l'acquéreur, après avoir relevé que son titre ne faisait mention d'aucune autre cour que celle, privative, attenante à sa maison, l'arrêt en conclut qu'il ne peut avoir été induit en erreur sur l'étendue de ses droits réels, tant sur la cour litigieuse que sur le porche permettant d'y accéder, la référence au caractère commun du passage exprimant seulement que d'autres parcelles bénéficiaient du même droit ; qu'il ajoute que la consultation des titres de la voisine n'aurait pas imposé au notaire, s'il y avait procédé, de décrire différemment l'étendue des droits cédés sur la cour litigieuse, de sorte que ce dernier ne peut être tenu pour responsable de la croyance erronée et non induite par les énonciations de l'acte, de l'existence sur cette cour de droits réels autre qu'un simple droit de passage ;
 
 Qu'en statuant ainsi, alors que les termes de « passage commun », qui pouvaient, en considération de l'état des lieux, des indications des titres antérieurs ou de leur confrontation avec ceux afférents à d'autres fonds, créanciers comme débiteurs du passage, désigner un chemin indivis, une servitude de passage, voire une simple tolérance, étaient ambigus et engendraient nécessairement une incertitude sur l'étendue des droits réels objet de la vente, de sorte qu'il appartenait au notaire instrumentaire de lever cette incertitude en vérifiant, par tous moyens à sa disposition, y compris par la consultation des titres des fonds contigus, créanciers ou débiteurs du passage, et des documents cadastraux y afférents, le régime juridique du passage et l'exacte propriété de son assiette, et d'en faire mention dans son acte, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 
 PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les trois autres branches du moyen :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
 
 Condamne la SCP [...] et C... L... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. J... la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;