cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 16-29.052 du 15/02/2018,  partie 5



 1) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux moyens soulevés par les parties dans leurs conclusions, que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, les consorts X... soulevaient expressément dans leurs conclusions d'appel un moyen aux termes duquel les prétendues « grosses réparations » au paiement desquelles la société Idéal Hôtel entendait les voir condamnés résultaient exclusivement d'un défaut d'entretien locatif pendant de nombreuses années, de sorte que le coût des travaux incombait au seul locataire ; qu'en jugeant toutefois que les travaux de réfection du gros oeuvre du bâtiment cour, d'étanchéité de la courette et de réfection du plancher haut des caves incombait aux bailleurs, sans répondre au moyen soulevé par les consorts X..., la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
 
 2) ALORS QUE les « grosses réparations » incombent au locataire dès lors qu'elles ont été occasionnées par le défaut de « réparations d'entretien » revenant à ce dernier ; qu'en l'espèce, il était établi par les consorts X... que les prétendues « grosses réparations » au paiement desquelles la société Idéal Hôtel entendait les voir condamnés résultaient exclusivement d'un défaut d'entretien locatif pendant de nombreuses années, de sorte que le coût des travaux incombait au seul locataire ; qu'en jugeant toutefois que les travaux de réfection du gros oeuvre du bâtiment cour, d'étanchéité de la courette et de réfection du plancher haut des caves incombait aux bailleurs sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, s'ils ne résultaient pas d'une absence d'entretien locatif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 605 du code civil.
 
 3) ALORS QUE le manquement du bailleur à son obligation de délivrance suppose que le preneur n'a pu faire du bien l'usage pour lequel il a été loué en raison des désordres invoqués ; qu'en l'espèce, la société Idéal Hôtel était entrée le 1er janvier 1960 dans un immeuble en parfait état de toute réparation et dans un état lui permettant d'exploiter son activité de commerce hôtelier, sans qu'aucun désordre ne l'empêche d'exercer son activité, que les désordres litigieux ne l'empêchaient pas plus au jour du litige d'exploiter l'hôtel qui n'a jamais fermé en raison d'un quelconque état dégradé de l'immeuble ; qu'à supposer que la cour d'appel ait voulu mettre à la charge des bailleurs la réfection du gros oeuvre du bâtiment cour, les travaux d'étanchéité de la courette et la réfection du plancher haut des caves au titre de son obligation de délivrance, elle aurait dû rechercher si les désordres litigieux avaient empêché le locataire de faire du bien l'usage pour lequel il avait été loué, qu'en s'en abstenant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil.
 
 4) ALORS QUE ne relèvent des « grosses réparations » que les travaux affectant l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, que relèvent en revanche des « réparations d'entretien » le simple remplacement de canalisations ; que les travaux d'étanchéité de la courette, qui consistaient exclusivement en le remplacement de deux descentes pluviales, n'affectaient pas, par leur nature, la structure même de l'immeuble ni sa solidité ; qu'en considérant toutefois que la réfection de l'étanchéité de la courette incombait aux bailleurs au titre des « grosses réparations » au motif inopérant qu'elle était « inaccessible » et qu'elle ne pouvait donc « être normalement entretenue », sans rechercher s'il s'agissait de travaux affectant la structure ou la solidité de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 605 et 606 du code civil.
 
 5) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les termes clairs et précis des clauses des contrats de bail qui leur sont soumises ; qu'en l'espèce, le contrat de bail conclu le 3 avril 1968 et renouvelé dans les mêmes termes le 15 mai 1995 comportait une clause n°3 stipulant expressément que les travaux de toute nature afférant à la courette incombaient au locataire à l'exclusion des « grosses réparations » ; que les travaux d'étanchéité de la courette, qui consistaient exclusivement en le remplacement de deux descentes pluviales, n'affectaient en rien la structure de l'immeuble, ni sa solidité, de sorte qu'ils relevaient des travaux d'entretien de toute nature, notamment dus à la vétusté, expressément mises à la charge du locataire par la clause n°3 du bail ; qu'en considérant toutefois que la réfection de l'étanchéité de la courette incombait aux bailleurs au titre des « grosses réparations », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
 
 6) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les termes clairs et précis des clauses des contrats de bail qui leur sont soumises ; qu'en l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire exposait de manière non-équivoque, concernant l'étanchéité de la courette, « que seule la vétusté de l'étanchéité de la courette est à l'origine des désordres l'affectant » ;