Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-19.329 du 19/01/2022,  partie 3



 2°/ que la cession d'un lot issu d'une division en vue de construire une maison individuelle entre nécessairement dans le champ d'application des lotissements et ne peut, en aucun cas, être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division ; qu'engage donc sa responsabilité à l'égard de l'acquéreur, le notaire qui instrumente une vente soustrayant le vendeur aux obligations que la loi lui impose en matière de lotissement, lorsqu'il cède à l'acquéreur un lot composé de droits à construire une maison individuelle, ainsi qu'une quote-part de la propriété du sol et des parties communes, dans le cadre d'un permis de construire valant division, et qui s'abstient de délivrer toute information et tout conseil utiles à l'acquéreur relativement à l'irrégularité du cadre juridique dans lequel s'est inscrite cette vente ; qu'en jugeant que la société Zohra avait pu légalement proposer à M. [H] l'acquisition d'un lot d'un ensemble immobilier en copropriété, décrit comme un terrain avec le droit de construire une maison individuelle et une quote-part de la propriété du sol et des parties communes, et que rien n'établissait que cette opération avait eu pour but et/ou pour résultat d'exonérer le vendeur des obligations imposées à un lotisseur en termes de viabilisation et d'équipements collectifs, dès lors que la société Zohra affirmait sans être contredite avoir assumé les coûts correspondants, pour en déduire que M. [H] ne démontrait pas une faute du notaire instrumentaire, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble les articles R. 431-24 et R. 442-1 du code de l'urbanisme, dans leur version applicable au litige ;
 
 3°/ que le délai dont bénéficie le tiers pour agir en annulation d'un permis de construire débute à compter de l'achèvement de la construction, dont la date est, sauf preuve contraire, celle de la réception de la déclaration d'achèvement mentionnée à l'article R. 462-1, laquelle doit être signée par le bénéficiaire du permis de construire ; que la cour d'appel constate que la construction de l'immeuble a été réalisée, sur la base du permis de construire accordé le 26 août 2009 « à la SARL Zohra », par M. [H], ce dont il résulte que seule la société Zohra a seule qualité pour signer la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, dont la date de réception par la mairie conditionne le délai de recours des tiers en annulation du permis de construire ; qu'en affirmant néanmoins que le permis de construire délivré à la société Zohra et mis en oeuvre par M. [H] serait définitif et que la pérennité réglementaire et urbanistique de l'immeuble litigieux serait certaine, sans constater que la société Zohra aurait effectué la déclaration susvisée auprès de la mairie, qui en aurait accusé réception, ce que M. [H] contestait expressément en produisant deux courriers de la mairie constatant l'absence de déclaration, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 462-1 et R. 600-3 du code de l'urbanisme, dans leur version applicable au litige ;
 
 4°/ que tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; qu'à supposer les motifs des premiers juges adoptés, pour rejeter la demande indemnitaire de M. [H] à l'encontre de Maître [W], l'arrêt se borne à énoncer qu'en dehors d'une attestation établie par M. [U] le 3 mars 2015 faisant état de « choses illégales » sans autre précision pour justifier de sa renonciation à l'acquisition du bien litigieux, M. [H] ne justifiait ni de l'impossibilité d'obtenir un certificat de conformité par les autorités publiques compétentes, ni a fortiori du motif de ce refus ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. [H] qui produisait de nouvelles pièces en vue d'établir que la maire d'[Localité 1] refusait de lui délivrer un certificat de conformité pour sa villa, faute pour lui d'être le bénéficiaire du permis de construire, accordé à la société Zohra, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 5. Aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. 
 
 6. Selon l'article R. 442-1, d), du même code, ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24.