Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-27.543 du 26/04/2017,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu l&apos;arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par Mme [W] [P], domiciliée [Adresse 1],
 
 contre l&apos;arrêt rendu le 15 septembre 2015 par la cour d&apos;appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige l&apos;opposant au directeur régional des finances publiques de Basse-Normandie et du département du Calvados, représenté par le directeur général des publiques, domicilié centre des finances publiques, pôle fiscal, [Adresse 2],
 
 défendeur à la cassation ;
 
 La demanderesse invoque, à l&apos;appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l&apos;audience publique du 28 février 2017, où étaient présents : Mme Mouillard, président, M. Gauthier, conseiller référendaire rapporteur, Mme Riffault-Silk, conseiller doyen, Mme Arnoux, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de M. Gauthier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Richard, avocat de Mme [P], de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat du directeur général des finances publiques, l&apos;avis de Mme Pénichon, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le moyen unique :
 
 Attendu, selon l&apos;arrêt attaqué (Caen, 15 septembre 2015), que [L] [P] est décédé le [Date décès 1] 2005, en laissant pour lui succéder sa soeur, Mme [W] [P] ; que la déclaration de succession mentionnait des parts sociales d&apos;une société civile immobilière ; que, le 12 septembre 2009, l&apos;administration fiscale a notifié à Mme [P] une proposition de rectification rehaussant l&apos;évaluation de ces parts ; qu&apos;après mise en recouvrement d&apos;un complément de droit de succession et de pénalités de retard et rejet de sa réclamation, Mme [P] a saisi le tribunal de grande instance afin d&apos;être déchargée de ce supplément d&apos;imposition ;
 
 Attendu que Mme [P] fait grief à l&apos;arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen :
 
 1°/ que la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l&apos;ensemble permet d&apos;obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu&apos;aurait entraîné le jeu de l&apos;offre et de la demande, dans un marché réel ; que cette évaluation peut être déduite du prix de cession convenu à l&apos;occasion d&apos;une cession intervenue dans un temps voisin ; qu&apos;en se bornant, pour approuver l&apos;évaluation des parts sociales faite par l&apos;administration fiscale, à énoncer que le prix de cession de 80 000 euros de ces parts en mars 2007 n&apos;impliquait pas que leur valeur réelle ait été nécessairement inférieure en 2005, sans indiquer en quoi le prix de 80 000 euros auquel ces titres non cotés avaient été vendus n&apos;aurait pas reflété le prix du marché et en quoi leur valeur aurait autant diminué en moins de deux ans, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 2°/ que lorsque l&apos;immeuble, objet d&apos;un bail à construction d&apos;une durée inférieure à trente ans, revient sans indemnité au bailleur à l&apos;expiration du bail, la remise donne lieu à une imposition à la charge du bailleur ; que cet impôt constitue une dette future et certaine qui doit être prise en compte dans l&apos;évaluation des parts sociales de la société bailleresse ; qu&apos;en refusant de prendre en compte cet impôt dans l&apos;évaluation des parts sociales de la SCI Balma, au motif inopérant que son taux ne pouvait être déterminé et que son montant dépendait de facteurs hypothétiques, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 17 du livre des procédures fiscales et l&apos;article 33 ter du code général des impôts ;
 
 3°/ que lorsque l&apos;immeuble revient sans indemnité au bailleur à l&apos;expiration d&apos;un bail à construction d&apos;une durée inférieure à trente ans, la remise donne lieu à une imposition à la charge du bailleur ; que cet impôt constitue une dette future et certaine qui doit être prise en compte dans l&apos;évaluation des parts sociales de la société bailleresse ; que cet impôt est exigible à partir de la date d&apos;accession du bien, même en l&apos;absence de toute cession de l&apos;immeuble ; qu&apos;en énonçant qu&apos;il n&apos;y avait pas lieu de pratiquer un abattement au titre d&apos;une fiscalité latente, motif pris que le bien n&apos;avait pas vocation à être vendu, la cour d&apos;appel, qui s&apos;est prononcée par un motif inopérant, a violé l&apos;article 17 du livre des procédures fiscales et l&apos;article 33 ter du code général des impôts ;
 
 4°/ que la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l&apos;ensemble permet d&apos;obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu&apos;aurait entraîné le jeu de l&apos;offre et de la demande, dans un marché réel ; qu&apos;en énonçant qu&apos;il n&apos;