Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-26.021 du 20/05/2021,  partie 6


habitation, dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l&apos;article 1184, devenu 1224 du code civil ;
 
 4°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE seul un manquement d&apos;une gravité suffisante peut justifier la résiliation judiciaire du bail ; que le juge apprécie la gravité des manquements au jour où il statue et doit caractériser en quoi les manquements, bien qu&apos;ayant disparu, justifiaient néanmoins la résiliation du bail ; qu&apos;en l&apos;espèce, la cour d&apos;appel a expressément constaté que par constat d&apos;huissier de justice du 27 mai 2019, la société Vent et Marée établissait qu&apos;aucun objet ni élément appartenant au restaurant n&apos;encombraient les couloirs de circulation du sous-sol, que le tapis de l&apos;escalier était propre, qu&apos;aucune odeur n&apos;était perceptible et que la cave n°14 était occupée par un tiers (arrêt, p. 12 et 13) ; que la cour d&apos;appel a ainsi constaté qu&apos;au jour où elle statuait, les manquements reprochés par la société bailleresse n&apos;étaient plus caractérisés ; qu&apos;en jugeant que les manquements, pris en leur ensemble, avaient perduré dans le temps jusqu&apos;à une période récente et étaient d&apos;une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail liant les parties, sans expliquer en quoi nonobstant leur disparition au jour où elle statuait, les manquements étaient suffisamment graves pour empêcher la poursuite du contrat de bail, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1184, devenu 1224 du code civil ;
 
 5°) ALORS QUE la société Vent et Marée avait souligné, dans ses conclusions d&apos;appel (p. 16 § 3s.), que des nuisances olfactives ne pouvaient justifier la résiliation du bail que si elles présentaient un caractère anormal ; qu&apos;en s&apos;abstenant de répondre à ces conclusions, d&apos;autant plus opérantes qu&apos;il ressortait par ailleurs des éléments produits aux débats que les odeurs de poissons n&apos;étaient pas observées systématiquement et qu&apos;au contraire, une partie des odeurs était imputable à la société Franprix, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 455 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l&apos;arrêt infirmatif attaqué d&apos;avoir condamné la société Vent et Marée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, (?) le syndicat forme une demande de dommages-intérêts en application de la théorie des troubles anormaux de voisinage, la société locataire ayant à plusieurs reprises violé le règlement de copropriété ; qu&apos;iI lui fait grief d&apos;avoir acheminé de la marchandise du restaurant par les parties communes de l&apos;immeuble, évacué des déchets provenant de la cuisine située au premier étage de l&apos;immeuble par l&apos;escalier principal, encombré des parties communes (en ce inclus les caves et couloirs en sous-sol) par l&apos;entreposage de tout bien mobilier, stock, marchandise quel qu&apos;elle soit, entreposé des poubelles du restaurant dans la cour de l&apos;immeuble, provoqué des incivilités ou formes d&apos;agressivité à l&apos;égard des autres occupants de l&apos;immeuble ; que la cour relève que le fait d&apos;entreposer des poubelles dans la cour commune n&apos;est pas interdit par le règlement de copropriété, cependant les occupants de l&apos;immeuble ne doivent pas troubler la jouissance des locaux, et il résulte de certains des procès-verbaux versés aux débats que les containers poubelles de la société Vent et Marée, se trouvant dans cet espace étaient dépourvus de couvercles, ce qui est à l&apos;origine de nuisances olfactives ; que l&apos;escalier principal ne peut être utilisé que comme sortie de secours par la société locataire et il lui est fait interdiction d&apos;encombrer les parties communes ; que les pièces produites aux débats établissent que par le passé la société Vent et Marée a utilisé l&apos;escalier principal pour acheminer des marchandises jusqu&apos;à ses cuisines situées au premier étage et utilisé cet escalier pour évacuer ses déchets ; qu&apos;elle a par ailleurs, continué à entreposer dans couloirs en soussol divers matériels lui appartenant ; que ces manquements n&apos;ont pas été continus, la société Vent et Marée ayant pour sa part fait constater à plusieurs reprises que ces espaces communs étaient dégagés ; que les incivilités reprochées au personnel de la société Vent et Marée, qui sont niées par cette société ne résultent que des seules allégations de copropriétaires et ne sont étayées par aucunes pièces complémentaires ; qu&apos;elles ne peuvent en conséquence être retenues ; que dans ces conditions, les manquements reprochés à la société Vent et Marée ont été à l&apos;origine d&apos;un trouble anormal du voisinage, et qui engagent de plein droit la responsabilité de la société Vent et Marée en vertu du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, et que la victime d&apos;un trouble anormal du voisinage émanant d&apos;un immeuble donné en location peut en demander réparation tant au locataire qu&apos;au bailleur propriétaire de l&apos;immeuble ; que le préjudice dont le syndicat est recevable à solliciter la réparation est celui qui est subi collectivement par l&apos;ensemble des copropriétaires de la même façon ; qu&apos;il consiste en la multitude des tracas occasionnés par les violations du règlement de copropriété qui atteignent l&apos;ensemble des copropriétaires de la même façon ; que ce préjudice sera justement réparé par l&apos;allocation de la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts ;