Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.463 du 19/03/2020,  partie 4



 Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. L'article L13-14 devenu l'article L321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L13-15 I devenu L322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel porte sur les superficies, sur l'indemnité principale et sur l'indemnité de remploi. S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer au 22 juin 2011, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la ville de Vitry-sur-Seine, conformément aux articles L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme. S'agissant des données d'urbanisme, le bien se trouve en zone UB du plan local d'urbanisme de cette ville (entrée de ville, secteur de la RN 305 sud, zone intermédiaire assurant la transition entre les axes principaux et ceux dédiés à l'habitat), la constructibilité étant subordonnée à l'accès à la voirie avec un coefficient d'occupation des sols de 2,5. Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier situé dans une contre allée de l'[...], à proximité d'un arrêt de bus, de petits commerces d'alimentation, à faible distance de l'autoroute A 86 et de la RD 5 ; il comporte les murs d'un fonds de commerce de contrôle technique automobile (accueil, bureaux, cour cimentée, remises, ateliers avec mezzanine), les murs d'un autre local commercial de stations de pose de vitre de voiture, désaffecté (bureau avec sanitaires, cour cimentée) et, entre les 2, un appartement désaffecté de type R+1, surmonté d'une toiture terrasse (vestibule, local à balais, pièces sur terrasse, cuisine, buanderie, salle de bains, toilette, séjour avec cheminée, l'ensemble vétuste). Par jugement du 30 avril 2007, le tribunal de grande instance de Créteil a prononcé la résiliation du bail conclu avec la société Alpha Assistance Service qui louait la boutique et les ateliers situés au rez-de-chaussée à droite. Par jugement du 12 décembre 2011, le tribunal de grande instance de Créteil a constaté la résiliation du bail conclu avec la société Auto Vitrage Système concernant le local commercial situé en rez-de-chaussée à gauche. Le bail conclu avec M. T... concernant l'appartement a été résolu en raison de son décès, ses ayants droits n'ayant pas souhaité poursuivre ce contrat. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance, soit le 7 juillet 2014.
 
 - sur l'indemnité principale
 
 1° sur la consistance du bien et les superficies
 
 Aux termes de l'article L 13-14, devenu L322-1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de tout autre circonstance, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'État. Il en résulte que la consistance du bien exproprié s'apprécie à la date du transfert de propriété ; la notion de consistance des biens concerne leur situation matérielle (constructions, plantations, clôtures), leur situation juridique (baux, propriété commerciale, réglementation d'urbanisme...), et aussi la qualité de construction et leur état d'entretien; les modifications de la consistance du bien postérieures à la date du transfert de propriété, qu'elles soient matérielles ou juridiques, n'ont pas être prises en compte pour la détermination du montant de l'indemnité ; l'usage effectif des biens s'apprécie à la date de référence, en application de l'article L 13-15 I devenu L322-2 du code de l'expropriation. En l'espèce l'ordonnance d'expropriation est intervenue le 28 janvier 2013.
 
 Le premier juge a retenu:
 - logement d'habitation : 137,50 m²
 -atelier : 527m²
 - 22 places de parking La SCI Bligny indique que la consistance du bien est la suivante :
 - sur la partie droite au rez-de-chaussée : boutique : 32 m² et atelier 315 m²
 - local au rez-de-chaussée à gauche : magasin 150 m² + 75 m² en galerie