Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.124 du 05/03/2020,  partie 8


qu'en l'espèce, la SCI, qui ne discute pas être un professionnel de la promotion et de la vente immobilière, a vendu à A... M..., par l'intermédiaire de la Sarl Patrimoines de France, professionnel chargé de la commercialisation, un appartement en VEFA ; qu'aux termes de l'article 4 du contrat de réservation signé par A... M... le 16 septembre 2005, le promoteur vendeur s'est engagé à prendre à sa charge, entre autres frais, le coût de l'assurance garantissant, notamment, la carence de la première location (durant 3 mois) si l'acquéreur consentait à mandater l'agence Elience pour gérer son bien ; que le contrat préliminaire précisait à cet égard que le montant du loyer concerné par la garantie d'assurance était de 485 € ; que les appartements que la Sci proposait à la vente dans le cadre de ces contrats de réservation étaient donc exclusivement destinés à la location ainsi que l'admet d'ailleurs son mandataire, la Sarl Patrimoines de France, en page 11 de ses écritures ; que sur l'avant contrat du 16 septembre 2005, A... M... précisait : / - être domicile à Orleans, à plusieurs centaines de kilomètres du lieu d'implantation de l'appartement, / - exercer la profession d'agent Sncf avec un revenu annuel de 23.000 € (1900 € par mois), / - financer l'intégralité du prix d'acquisition de 146.330 € au moyen d'un emprunt immobilier ; / que par conséquent, dès avant l'acte authentique du 31 janvier 2006, la Sci et la Sarl Patrimoines de France savaient que la vente portait sur un bien destiné exclusivement à la location et finance intégralement au moyen d'un prêt ; que ce prêt a été consenti par la BNP Paribas Personal Finance sur 20 ans avec des échéances mensuelles de 512,40 € la première année et de 1.011,21 € les 19 années suivantes ; que la venderesse et son mandataire savaient également que l'indication sur le contrat préliminaire d'un loyer de 485 € était susceptible d'induire en erreur A... M... en lui laissant croire qu'il s'agissait d'un montant en deçà duquel il n'aura pas besoin de descendre pour trouver un locataire et ce, d'autant que l'acquéreur profane n'avait aucune connaissance personnelle du marché local puisqu'il résidait à des centaines de kilomètres du lieu de construction de l'immeuble ; que la Sci et son mandataire avaient donc parfaitement conscience, dès avant la signature de l'acte authentique, que le potentiel locatif de l'appartement constituait une des caractéristiques essentielles du bien vendu et qu'il était un élément déterminant du consentement d'A... M... puisqu'il était l'unique moyen pour ce dernier de vérifier la viabilité économique de son projet d'acquisition ; qu'en vendant à un consommateur éloigné géographiquement un appartement en VEFA destiné exclusivement à la location avec un loyer garanti par l'assurance de 485 € pendant 12 mois et financé intégralement au moyen d'un crédit, la Sci et son mandataire, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière, devaient mettre l'acquéreur en mesure de connaitre le potentiel locatif de ce bien au moyen d'informations complètes, explicites et non ambiguës ; que pour satisfaire à leur obligation, la Sci et la Sarl Patrimoines de France devaient informer A... M... des risques, qui se sont finalement réalisés, de subir une carence locative au-delà de la période garantie de 12 mois (garantie de 3 mois dans le mandat de gestion et dans le contrat de réservation porté à 12 mois par un courrier non daté de la Sarl Patrimoine de France) et de devoir réviser à la baisse le loyer envisagé de 485 € en cas de conjoncture locale défavorable, ce qu'elles ne démontrent pas avoir fait ; que contrairement à ce qu'elles soutiennent, le seul fait d'avoir prévu une assurance garantissant la carence de première location et d'éventuelles vacances locatives ne suffit pas à démontrer qu'elles se sont conformées à leur obligation légale d'information ; que cette information essentielle sur le potentiel locatif du bien vendu à été tue à dessein par la Sarl Patrimoine de France et par la Sci ; qu'en effet, la Sci a construit son parc immobilier de 103 logements au sein de la future ZAC de Montredon en sachant que six programmes immobiliers concurrents étaient prévus sur la même zone dont quatre d'entre eux avaient déjà obtenu un permis de construire depuis février ou mars 2004, ainsi que cela résulte clairement de l'étude locative réalisée par la Sarl Patrimoine de France antérieurement à la convention de commercialisation du 30 mars 2005 ; que si la Sci pouvait espérer une absence de carence locative en raison du projet municipal d'implantation dans cette ZAC d'un pôle santé à compter de 2007 devant drainer à terme plusieurs centaines d'emplois, elle et son mandataire savaient, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière, que le transfert de l'hôpital de Carcassonne pouvait être émaillé d'incidents administratifs, constructifs ou judiciaires et que l'implantation du laboratoire Fabre restait incertaine ; que de fait, le transfert de l'hôpital n'a été effectif qu'en 2014 et le laboratoire Fabre ne s'est jamais implanté dans la zone ;