Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.245 du 10/09/2020,  partie 7


La présente résolution avait été soumise au vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 15 juin 2013 et avait recueilli la majorité des voix des copropriétaires. (...) Il est rappelé que la propriété des lots est répartie comme suit : lots des consorts K... : 2,21,22,23,24,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,4445,46,47,48,49,50,51,52,53,54,55,56,57,58,59. Lot de Monsieur et Madame P... : 1,3,4,5,17,18,19. Il est également rappelé : que le règlement de copropriété prévoit expressément trois emplacements de voiture dans le jardin commun au profit des lots de la villa principale, que les lots des époux P... ont été modifiés il y a plus de 30 ans par les précédents propriétaires. Projet de résolution : l'assemblée approuve le modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges établi par la société ABAC-GEO, géomètre expert, qui a pour objet : - le changement d'affectation du lot 1 initialement à usage de cave et actuellement à usage d'habitation - le changement partiel d'affectation du lot 4 qui était initialement un droit de jouissance exclusive d'une partie jardin se trouvant au regard des lots 1 et 3 et qui est actuellement pour partie à usage d'habitation, pour partie à usage de véranda et pour partie à usage de jardin - la création d'un lot 60 pris sur les parties communes et à usage d'habitation - la création d'un lot 61 pris sur les parties communes et à usage de terrasse - la création d'un lot 62 pris sur les parties communes à usage d'habitation - la modification de la désignation du lot 18 initialement à usage de dégagement et actuellement à usage de salle d'eau-wc - la mention de l'existence d'un droit de jouissance privatif sur la partie de terrain commun correspondant aux deux emplacements de stationnement des consorts K... , rattaché aux lots 21 à 58 correspondant à la villa. Les quotes-parts de parties communes et de charges communes générales seront désormais exprimées en 1023èmes et les quotes-parts de parties communes et de charges spéciales par bâtiment en 1128. (...) Les frais relatifs à ces modificatif et à leurs suites seront intégralement supportés par les époux P.... 3 copropriétaires sur 3 convoqués sont présents lors du vote. Ont voté pour: 226/332 tantièmes. Se sont abstenus : néant. Ont voté contre : de M... Y... (106) représentant 106/332 tantièmes. En conséquence de quoi cette résolution est acceptée à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) » Les consorts M... soutiennent que ce modificatif comporte de nombreuses infractions au règlement de copropriété, impact en très fortement les droits des copropriétaires et en particulier les leurs, de sorte qu'il ne pouvait être ratifiée que par l'unanimité des copropriétaires. Cette résolution est en grande partie le corollaire des autres, dont il est jugé qu'elles ne doivent pas donner lieu à annulation pour défaut de majorité. Il est constant que la modification du règlement de copropriété peut être votée à la majorité de l'article 26. S'agissant du changement d'affectation du lot n°4 pour tenir compte à la fois de la création de la véranda et des travaux entrepris par le passé par les époux P..., dont les consorts M... considèrent qu'il constitue une véritable annexion de parties communes, la cour rappelle ce qui est jugé concernant la véranda. Pour le surplus, une autorisation a été donnée par l'assemblée générale du 6 juillet 1967, qui n'a pas été contesté dans le délai de deux mois, les termes de cette assemblée ayant été repris dans le procès-verbal d'assemblée générale du 23 octobre 1999 faisant état de la création de ce lot (pièces et 16 15 dossiers P...). Il s'agissait de réunir une partie du dessous de l'escalier menant au premier étage des communs sur une longueur de 3,40 m et une largeur de 1,25 ni côté rue et de 2,15 m côté jardin au lot [...], et une partie du palier du premier étage de ce même escalier. Il a été rappelé à l'occasion de l'assemblée générale de 1999 qu'aux termes du règlement de copropriété, le propriétaire du lot n°4 pourrait se clore aux limites prévues sur le plan, construire un mur en maçonnerie en façade de l'alignement du lot n°3 et en retour à l'alignement de refend existant avec percement de baies pour créer une pièce fermée à l'emplacement de l'appentis actuel. S'agissant des lots 60 à 62, il convient de rappeler que la modification de l'état descriptif de division ne fait que prendre acte des évolutions entérinées sans contestation et sans exercice de voies de recours par les précédentes assemblées générales des copropriétaires. Concernant la nouvelle répartition des charges, l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de dispositions sont décidées par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendues nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. Or il résulte de l'article 25 de la même loi que ne sont adoptées qu'a la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant notamment la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa premier de l'article 10 rendue nécessaires par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.