décision 16-20.468 du 27/06/2018,  partie 4


 qu'en revanche, il faut que le contribuable ait été mis en mesure de discuter les éléments de comparaison produits par l'administration ; que c'est la raison pour laquelle l'article L.107 B du livre des procédures fiscales prévoit un droit de communication en faveur du contribuable ; qu'en l'espèce, les époux X... n'ont pas usé de ce droit ; qu'au surplus, la proposition de rectification contenait, pour chaque terme de comparaison, la date de la cession, le notaire instrumentaire, la date et les références de l'enregistrement de l'acte de cession, la commune du lieu de situation du bien, son adresse, ses références cadastrales, le prix de cession stipulé, la surface, la valeur au m² et un descriptif sommaire du bien cédé, tous éléments permettant au contribuable d'identifier chaque terme de comparaison et d'en discuter la pertinence ; que, sur la valeur des immeubles, s'agissant de l'absence de similitude des éléments de comparaison produits avec les biens du contribuable, il est certes toujours possible de discuter au cas par cas de telle ou telle particularité (surface habitable, ancienneté de la construction, état du bien
 ) ; qu'il est rappelé que l'administration doit produire des termes de comparaison non pas identiques, ce qui serait impossible, mais intrinsèquement similaires ; que tel a été le cas en l'espèce, les biens cités à titre de comparaison étant de même nature (appartement, maison, immeuble de rapport selon le cas), d'une surface habitable proche, et réputés en bon état, comme ceux des époux X..., qui ne justifient pas de l'état de vétusté de leurs propres biens ; qu'en tous cas, les photographies produites par les époux X... ne fournissent qu'une illustration de l'aspect visuel extérieur des immeubles, très insuffisante pour caractériser une absence de similitudes entre ceux leur appartenant et ceux proposés par l'administration à titre de comparaison ; qu'enfin, pour ce qui est de l'examen concret de chaque immeuble, la cour adopte les motifs du jugement déféré qui, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, a bien passé en revue, un par un, chacun des immeubles appartenant aux époux X..., les confrontant aux éléments de comparaison produits par l'administration et ne suivant pas systématiquement l'avis de celle-ci, comme le montre le fait que le redressement de la valeur des deux immeubles de Jebsheim n'a pas été validé par le premier juge ; qu'au total, il apparaît que la valeur au m² déclarée par les époux X..., pour chacun des seize biens qui demeurent en discussion en cause d'appel, est inférieure, dans des proportions importantes, parfois supérieure à la moitié, aux moyennes calculées par l'administration à partir des éléments de comparaison produits ; que la cour estime que l'administration a ainsi apporté la preuve de la sous-estimation des valeurs déclarées par les contribuables et qu'il y a lieu de confirmer sur ce point le jugement déféré ; que, sur la valeur des parts de la SCI, pour fixer la valeur des parts de la SCI Echinopsis, l'administration a retenu deux méthodes, qui ont conduit à des résultats très proches ; que pour ce qui est de la première méthode fondée sur la valeur mathématique de la société, c'est-à-dire sur la valeur des immeubles dont elle est propriétaire, il est renvoyé aux motifs ci-dessus ; que pour ce qui est de la seconde méthode, basée sur la valeur de productivité de la société, obtenue par capitalisation des bénéfices disponibles après déduction de l'impôt sur les sociétés, les critiques des époux X... ne sont pas fondées ; qu'en effet, il n'y avait pas lieu de tenir compte, comme le soutiennent à tort les appelants, d'une fiscalité « latente », c'est-à-dire d'une imposition sur des plus-values purement éventuelles en cas de vente des immeubles appartenant à la société, étant rappelé que la méthode appliquée prend en compte, en revanche, l'impôt sur les sociétés ; que, par ailleurs, les taux de capitalisation appliqués par l'administration n'apparaissent pas inadaptés ; qu'enfin, l'administration indique que la quasi-totalité des biens n'est plus grevée d'un passif relevant de leur acquisition, et il n'est aucunement justifié du contraire par les appelants ; que le jugement sera donc confirmé en ce qui concerne l'évaluation des parts de la SCI, y compris en ce qu'il a écarté le redressement de la valeur des immeubles de Jebsheim, point qui ne fait pas l'objet d'un appel incident de l'administration ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES que pour évaluer les immeubles de M. X... et les parts de la SCI ECHINOSPIS, l'administration a appliqué la méthode de la comparaison directe consistant à déterminer la valeur d'un immeuble à l'aide de prix pratiqués lors de mutations à titre onéreux portant sur des immeubles similaires ; qu'il y a donc lieu, en l'espèce, d'examiner si la comparaison est effectuée avec des cessions contemporaines à la période d'évaluation, en nombre suffisant, et portant sur des biens intrinsèquement similaires avec ceux appartenant au contribuable, mais non identiques ; qu'il y a lieu par conséquent d'examiner, immeuble par immeuble les redressements effectués par l'administration et de conclure au vu des contestations des demandeurs, si la preuve de la sous-évaluation est rapportée ;