Cour d'appel de Paris
G6, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.617 du 26/11/2020,  partie 6


qu'il est justifié (pièce n°38 de la société LYF : virement de compte CARPA de la société LYF, contestée par les époux I... en raison du biffage de deux numéros mais présentée en original lors de l'audience ainsi que cela a été noté au plumitif d'audience) que le garant s'est acquitté auprès du syndicat des copropriétaires du coût des travaux de reprise notamment du talus (213 188,29 euros). La société LYF est donc bien recevable en sa demande ; que les époux I... soutiennent que la constatation de l'achèvement n'a pas été faite et ils sollicitent une mesure d'expertise pour ce faire tandis que la société LYF soutient qu'il y a achèvement bien que soit retenue à tort comme il a été dit précédemment la date du 17 octobre 2005 date de la note aux parties de l'expert M. K... concluant à l'habitabilité de l'appartement I... ; que la notion d'achèvement au sens de l'article R 261-1 précité seul applicable en l'espèce comme précédemment évoqué exige simplement que l'immeuble puisse être utilisé conformément à sa destination ; qu'il suffit que soient exécutés les ouvrages et soient installés les éléments d'équipement indispensables à son utilisation ; que l'article R 261-24 du même code dans sa version issue du décret n°2011-550 du 19 mai 2011 applicable aux contrats en cours, précise que la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble tel que défini à l'article R 261-1 ; que cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art ; que, dans son rapport (pièce n°13 du syndicat des copropriétaires), M. V... conclut que les lots n°2, 24 et 47 ne présentent que quelques défauts de conformité avec les prévisions du contrat mais qu'une partie du lot n°2 (l'abri de jardin et la jouissance privative du jardin) n'est pas utilisable du fait d'un glissement de terrain dans le talus constituant le jardin pleine terre : "l'appartement étant, à notre avis, techniquement habitable sans la jouissance du jardin (comme le sont tous les autres appartements de l'immeuble qui eux sont habités) et de l'abri de jardin" ; que répondant à la question suivante : "chiffrer l'ensemble des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation et ceux nécessaires au parfait achèvement et à la mise en conformité des parties communes", dans son rapport page 45 ( pièce n°13 de la société LYF), M. K... écrit : "Hormis les travaux sur le talus qui peuvent être considérés comme nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation (dans le sens où le cellier situé au pied est impropre à sa destination car il ne peut être utilisé). Il s'agit uniquement des travaux nécessaires au parfait achèvement et à la mise en conformité des parties communes. Tous les travaux sont chiffrés dans le point F" ; que la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 20 mai 2015, non cassé sur ce point, a cependant souverainement apprécié que les éboulements du talus empêchaient les époux I... d'utiliser une partie importante de leur lot conformément à sa destination soit l'abri de jardin et les jardins de sorte que selon elle, l'immeuble n'était pas achevé au sens de l'article R précité ; que ce même arrêt a "condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ) à faire exécuter les travaux décrits nécessaires à la stabilisation du talus et décrits dans le rapport d'expertise déposé par Monsieur V... le 21 décembre 2006, point 4.1.1" ; qu'il est justifié par le syndicat des copropriétaires qu'une assemblée générale des copropriétaires en date du 30 juin 2015 a voté le principe des travaux demandés par la Cour, qu'une assemblée générale des copropriétaires en date du 22 mars 2016 (pièce n°10 du syndicat des copropriétaires) qui n'a pas fait l'objet d'une contestation (pièce n°11 du syndicat des copropriétaires) a voté les travaux ordonnés par la cour et notamment la consolidation du talus après étude sol pour 125.808,87 euros TTC, que ces travaux ont fait l'objet d'un procès-verbal de réception du 19 septembre 2016 (pièce n°5 du syndicat des copropriétaires) signé par le syndic et l'entreprise EIBTF et autres et portant notamment sur les travaux de confortement de talus, avec quelques réserves de finition, en présence du maître d'oeuvre (ALTER EGO) et du maître d'oeuvre d'exécution (ACCOTEC), le compte rendu de la réunion de réception étant signé par un homme de l'art le maître d'oeuvre ATELIER d'ARCHITECTURE ALTER EGO (même pièce), que ce procès-verbal a été notifié le 21 novembre 2016 à M. et Mme I... en l'étude de l'huissier, l'huissier ayant laissé au domicile la lettre prévue par les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ; qu'il résulte donc de ce qui précède que l'immeuble doit être considéré comme achevé, comme le demande la société LYF, depuis le 19 septembre 2016, achèvement résultant des constatations des experts judiciaires sus rappelées et de celles postérieures d'un homme de l'art ;