Cour d'appel de Rennes
02, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 14-19.915 du 22/03/2016,  partie 5


A) La cession des actifs propres.- que la société TEAM 41 détient un patrimoine foncier propre constitué d'une part, du lot n° 7 du lotissement artisanal de [Localité 2] et, d'autre part, de la parcelle sise "[Localité 3]" dans l'agglomération vannetaise ; que le premier actif évalué à 29.000 euros HT par M. [Z] (contre 45.000 euros par M. [H]) a fait l'objet au mois d'août 2013 d'un compromis de vente au prix de 35.000 euros net vendeur, soit logiquement TTC, ce qui correspond à l'évaluation retenue par le premier expert dès lors qu' aucune pièce probante ne valide la position de M. [G] selon laquelle le prix serait convenu hors taxes ; qu'en tout état de cause, M. [Z] expose sans être contredit que des travaux de voirie restent à effectuer pour un coût évalué par M. [H] entre 26.755 et 30.518 euros HT, ce qui représente seulement un tiers du coût qui était estimé par le maître d'oeuvre en 2007 ; que ceci ne peut s'analyser en un passif antérieur à l'ouverture de la procédure, remboursable dans le cadre d'un plan, mais en des travaux en cours devant être immédiatement réalisés sauf à encourir des actions en résolution des vente pour défaut de délivrance conforme ; qu'il s'ensuit qu'aucune trésorerie et a fortiori aucune marge ne peut être dégagée de cette opération ; que M. [Z] s'est expliqué de manière précise et complète sur les difficultés inhérentes à l'opération "[Localité 3]" dont les caractéristiques ne peuvent selon lui que conduire à une opération déficitaire, à supposer même que la transaction projetée avec M. [R] indispensable pour finaliser l'opération, ait effectivement été réalisée, ce que l'appelante ne précise pas ; qu'initialement la parcelle en cause a été acquise au prix de 400.000 euros en 2007, financé par un prêt hypothécaire de la BPA déclaré au passif pour un montant de 464.717 euros ; que le coût des VRD et de raccordement, hors acquisition de la parcelle de M. [R], a été estimé à 264.000 euros, portant le prix de revient du terrain à au moins 728.717 euros s'il est tenu pour acquis que les intérêts ne courent plus, soit un prix de revient au m2 constructible selon le dernier projet soumis à M. [G] de 244,61 euros HT ou 293 euros TTC ; que le prix de cession de 350 euros TTC avancé par M. [G] n'apparaît pas réaliste au regard du prix du terrain viabilisé à usage tertiaire immédiatement voisin (58 à 82 euros) et à celui de 207 euros le m2 du lotissement "haut de gamme", mieux situé de la société Er Huimen, au moins pour une opération à réaliser à bref délai dans le contexte économique actuel ; qu'il n'est à cet égard pas anodin de relever, qu'en début de procédure, M. [H] estimait le chiffre d'affaires que l'opération pourrait dégager à 600.000 euros HT, loin des estimations abstraites actuellement avancées par M. [G] en contradiction avec l'évolution défavorable du marché immobilier, le manque de solvabilité de la clientèle potentielle et les caractéristiques du bien ; que l'évaluation aussi péremptoire que non circonstanciée de M. [S], directeur de l'agence LAFORET, apparaît quant à elle de pure complaisance ; qu'enfin, ce terrain est financé par un prêt hypothécaire représentant actuellement une charge de 464.717 euros de sorte que dès la cession des parcelles, contrairement à ce qui est soutenu, le créancier hypothécaire et les créanciers privilégiés seront immédiatement payés par préférence sur le prix de vente en application de l'article L. 626-22 du code de commerce ; que le raisonnement de la société appelante selon lequel ces cessions lui procureront les fonds nécessaires à son fonctionnement tandis que ce passif pourrait n'être remboursé que de manière symbolique pendant les premières années du plan et reporté, pour l'essentiel, en fin de plan, ne peut dès lors être retenu ; qu'il s'en infère que les actifs immobiliers détenus par la société TEAM 41 ne sont pas susceptibles de lui procurer une marge lui permettant de financer son fonctionnement et le remboursement des premières échéances d'un plan, l'opération projetée ayant au contraire toute chance d'aggraver son passif ; B) Les honoraires et dividendes attendus.- que la société TEAM 41 se prévaut pour le financement d'un plan des ressources suivantes : 1° les dividendes provenant de la société Tohannic dont elle détient 49 % des parts et dont le programme est entièrement commercialisé ; que selon le rapport de gestion du 31 mai 2013, cette société avait livré en 2012 plus de la moitié des 80 appartements construits, seul un stock résiduel de neuf appartements étant vendus ou à vendre en 2013 ; qu'en 2012 la société a dégagé un résultat après impôt de 192.325 euros contre une perte de 39.637 euros au titre de l'exercice précédent ; que sur ce montant, une somme de 82.876 euros a été imputée au compte report à nouveau portant les capitaux propres à 1.509 euros, le surplus étant distribué entre les deux associés, ce qui représentait en 2013 une ressource de 53 625,60 euros pour la société TEAM 41 ;