Cour d'appel d'Aix-en-Provence
5A, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 19-12.140 du 10/12/2020,  partie 3



 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré régulière et valide la procédure de saisie immobilière, diligentée par la société Luxorinvest à l'encontre des époux H... , d'AVOIR ordonné la vente forcée de l'immeuble situé [...] , cadastré section [...] pour une contenance de 15 a 02 ca, sur lequel est édifiée une maison d'habitation d'un étage sur rez-de-chaussée avec garage et piscine, d'une surface habitable totale de 151.64 m2, ce conformément au cahier des conditions de vente déposé au tribunal de grande instance de Draguignan le 28 novembre 2016, d'AVOIR fixé la créance de la société Luxorinvest à la somme de 302 896.74 € sauf mémoire, outre intérêts au taux légal sur la somme de 300 000 € à compter du 9 août 2016 et d'AVOIR renvoyé pour le surplus les parties devant le premier juge, pour poursuite de la procédure de saisie immobilière.
 
 AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « Les époux D... I... H... , dont le mari était à l'époque gérant d'entreprise, ont réalisé en 2006, d'importantes opérations immobilières. Selon contrat passé en la forme notariée, le 25 juillet 2006, ils ont acquis de madame K... épouse P... deux parcelles de terrain à bâtir situées à Tavernes au prix de 230 000 € et par un autre acte, du 3 août 2006, qui concerne plus précisément le présent débat, ils se sont rendus acquéreurs, auprès de monsieur Q..., au prix de 90 000 € d'un terrain situé la Sauvergine cadastré [...] objet de la procédure de saisie immobilière soumise à la cour d'appel. Dans cet acte dressé en l'étude de Me X..., notaire à Marseille, il est indiqué que la société Luxorinvest, est prêteur pour un montant de 300 000 €, remboursable en une seule échéance au plus tard, le 3 juillet 2008, sans intérêt, les caractéristiques du prêt étant que le remboursement se fera sur le bénéfice réalisé par la vente de la maison d'habitation à faire réaliser par l'acquéreur, qui sera partagé à raison de 50 % entre le prêteur et les débiteurs. L'acte stipule également une déchéance du terme, avec exigibilité immédiate si bon semble au prêteur, à défaut de paiement de l'échéance à son terme. Selon l'article L218-2 du code de la consommation, l'action des professionnels pour les biens et services qu'ils fournissent aux consommateurs se prescrit par deux ans. Les époux H... étaient lors des financements, directement intéressés à la construction de plusieurs immeubles à fin de revente ou de location, au travers de la société JFA Luck Constructions, dont monsieur H... était gérant. Dans le dossier, figurent des documents signés de lui à l'entête ou portant le cachet de l'entreprise se chargeant de la construction, sphère professionnelle, ce qui ne permet pas de considérer les époux H... comme consommateurs. Le bénéfice de cet article doit donc leur être refusé. Concernant l'exigibilité de la dette, elle a été écartée par le jugement prononcé le 25 février 2014 qui a retenu que les biens financés n'avaient pas trouvé acquéreurs, alors qu'ils étaient en vente ou mis en location. Cette décision résulte de la lecture du contrat passé entre les parties lors de l'acquisition du terrain à [...] . En effet il est indiqué que le financement n'est pas soumis aux articles L312-2 et suivants du code de la consommation, pour ses caractéristiques qui sont que son remboursement se fera sur le bénéfice tiré de la vente de la villa d'habitation à faire réaliser par l'acquéreur avec un partage égal, de ce bénéfice entre ces deux parties, étant rappelé que le prêt est stipulé sans intérêt. Sur la même page, 4 du contrat, il était cependant indiqué une durée de prêt de 2 ans, avec faculté de remboursement anticipé et au plus tard le 3 juillet 2018. Une déchéance du terme était prévue en page 16 du prêt, à défaut de l'échéance à son terme. Quoiqu'il en soit le jugement précité a estimé que l'exigibilité de la dette au moment du prononcé de la décision n'était pas acquise, il a autorité de chose jugée dans ces limites. Mais, à ce jour, plus de dix ans plus tard, les époux H... , affirment que la maison n'est pas vendue, ce qui n'est pas contesté par la société Luxorinvest qui précise que la maison est habitée par les débiteurs qui en ont fait leur domicile et le siège social de leur société. Il n'a pas été indiqué à la cour pour quelle raison, la vente ne peut se réaliser et les difficultés rencontrées à ce titre. Aucune diligence des débiteurs pour sortir de cette situation n'est justifiée, bien au contraire, ils indiquent dans leurs conclusions qu'aucune clause ne les oblige à vendre leur propriété privée. Ceci conduit la société Luxorinvest à affirmer la mauvaise volonté des époux H... à faire face à leurs engagements en empêchant la condition de se réaliser, laquelle effectivement est établie par leur propre refus de vendre. L'établissement financier invoque donc les dispositions des anciens articles 1176 et suivants du code civil, devenus depuis la nouvelle codification, 1304-2 et 1304-3 du code civil.