cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-18.160 du 12/04/2018,  partie 2


que par ailleurs, s'agissant du second commandement visant la clause résolutoire mettant en demeure le locataire de respecter la destination du bail, la société Admonis, chargée du diagnostic technique de l'immeuble, a relevé le 25 septembre 2008 l'existence au 1er étage d'une partie privée comprenant une chambre, un bureau et un séjour ; que Me Y..., huissier de justice, désigné par ordonnance du Président du tribunal de grande instance de Paris à la demande du bailleur, a constaté le 31 juillet 2009 qu'au premier étage de l'hôtel se trouvaient une pièce à usage de salon pour la clientèle, une pièce à usage de bureau meublée avec le bureau du gérant, un ordinateur, un meuble bibliothèque contenant des dossiers et des classeurs ainsi que trois fauteuils, et une troisième pièce meublée avec un lit pour une personne, un coin douche-lavabo, une machine à laver le linge (à usage de l'hôtel pour laver les serviettes et les torchons) ainsi qu'un meuble de rangement contenant des produits d'entretien de l'hôtel et stockage de petit matériel divers (ampoules, fils électriques, interrupteurs et prises de courant, petit outillage divers) ; que la destination contractuelle du bail est celle de « traiteur hôtel meublé café bar restaurant à l'exception de tout autre » ; que la salon ouvert à la clientèle participe de l'activité d'hôtellerie ; que l'affectation d'une pièce à usage de bureau pour permettre au gérant d'effectuer la gestion administrative de l'hôtel, ainsi que l'affectation d'une autre pièce, sommaire d'après sa description, à usage de repos pour le gérant ou le veilleur de nuit, dans la mesure où la présence permanente d'un responsable au sein de l'établissement est requise, ne sont que la continuité de l'exploitation d'hôtellerie et n'apportent aucune modification à la destination des locaux telle qu'elle est prévue dans le bail ; qu'en outre, le plan des locaux établi par l'architecte en 1970 ne constitue pas un engagement contractuel, alors même que les différents baux successifs n'ont jamais prévu l'existence de 17 chambres, et que le constat fait par l'huissier de justice selon lequel l'hôtel était homologué pour 12 chambres en 2009, vient conforter la preuve rapportée par les récépissés de déclaration d'exploitation effectuée par la Préfecture de police les 9 décembre 1986, 17 février 1987, 5 janvier 1995 et 24 mars 2004 que le nombre de chambres était déjà de douze à cette époque-là ; qu'il s'ensuit qu'il y a lieu de constater que ce deuxième commandement délivré sans qu'aucune violation d'une clause du bail n'ait été constatée, est nul et de nul effet, de sorte que la clause résolutoire ne se trouve pas acquise ni le bail résilié par les effets dudit commandement   ; que les demandes du bailleur visant à voir constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire étant rejetées, et le locataire ayant droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du contrat de bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, les demandes d'expulsion, d'acquisition du dépôt de garantie et en paiement d'une indemnité d'occupation de droit commun sont sans objet ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort des pièces versées aux débats que la SCI Marine a informé la société Le Vélodrome qu'elle était devenue propriétaire de l'immeuble situé [...]                                par courrier du 13 janvier 2009 puis lui a adressé l'appel de loyer pour le premier trimestre 2009 ; que par acte d'huissier en date du 25 septembre 2009, la SCI Marine a délivré à la société Le Vélodrome une mise en demeure lui rappelant qu'elle reste devoir la somme de 1.192,66 € au titre des sommes dues pour le 2ème trimestre 2009 ; que la société Le Vélodrome fait valoir que l'application de la TVA n'était pas prévue par les dispositions contractuelles, que la précédente société bailleresse n'a jamais manifesté son option à la TVA, qu'elle a souhaité vérifier la teneur de ses obligations à ce sujet et a consulté l'administration fiscale ainsi qu'un avocat spécialisé en droit fiscal, que le conseil ainsi que l'administration fiscale lui ayant confirmé son obligation légale d'être assujettie à la TVA par lettre du 30 septembre 2009, la société Le Vélodrome a immédiatement réglé les sommes demandées ; que la société Le Vélodrome a effectivement payé la somme réclamée le 1er octobre 2009 mais plus d'un mois après la délivrance du commandement de payer ; que conformément à l'article 1134 alinéa 3 du code civil, le commandement ne peut produire effet qu'en état délivré de bonne foi ; qu'en l'espèce, il ressort du bail liant les parties que le loyer était fixé hors TVA et que celle-ci n'a donc jamais été payée par la société locataire au précédent bailleur et cela même si depuis 1990, les loyers perçus de la location de locaux nus, pour y exercer une activité hôtelière sont toujours assujettis à la TVA ;