cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 17-21.630 du 06/09/2018,  partie 2


qu'au regard du constat réalisé en octobre 2005 par l'expert désigné par le juge des loyers commerciaux, l'impossibilité d'exploiter ladite salle résulte d'un défaut d'étanchéité de la toiture ; que Mme X... fait valoir que s'agissant de tôles ondulées, elle ne saurait être tenue de réparer ce type de couverture n'étant pas de celles prévues par l'article 606 du code civil ; qu'en l'espèce la privation de jouissance de la salle de restaurant a été prise en compte par le jugement de 2007, aujourd'hui définitif, qui a totalement exclu la salle de restaurant dans la fixation de la valeur locative et le prix du loyer ; que la Sarl Beaurivage ne démontre pas la perte de clientèle dont elle argue, étant relevé qu'en 2005 l'expert avait déjà constaté que le restaurant n'était pas exploité ; que le preneur n'ayant pas actionné le bailleur sur le fondement de l'article 1719 du code civil, c'est à bon droit que le premier juge l'a débouté de sa demande ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE suivant jugement en date du 22 octobre 2007, le tribunal de grande instance de Grasse, section des loyers commerciaux, a retenu la monovalence des locaux loués par la Sarl Beau Rivage après avoir observé que la locataire avait effectué d'importants travaux d'aménagement de l'hôtel de tourisme et que la salle de bar/restaurant, affectée de désordres d'étanchéité, n'était utilisée que pour les petits déjeuners dans la partie bar ; que le jugement poursuit : « Le loyer du bail renouvelé doit être calculé selon la méthode hôtelière. La valeur locative issue de la recette théorique s'élevant à 26 770 euros sera retenue, sans y ajouter une valeur locative spécifique pour la salle de restaurant inexploitable, la partie bar n'étant utilisée que pour les petits-déjeuners liés directement à l'hébergement et sans y appliquer un abattement pour les travaux hôteliers réalisés par la locataire qui n'a pas procédé à la notification prescrite par l'article L. 311-3 du code du tourisme, s'agissant d'une formalité substantielle à laquelle ne peut suppléer l'accord préalable du bailleur » ; que la méthode hôtelière à laquelle il est ainsi fait référence consiste à reconstituer la recette théorique de l'établissement à partir de ses tarifs en tenant compte du coefficient de fréquentation ou taux d'occupation, et à appliquer à cette recette théorique le taux de rendement déterminé par les usages de la profession ; qu'aussi, au regard de la méthode employée et du fait qu'aucune valeur locative spécifique n'a été ajoutée pour la salle de restaurant, le tribunal, qui a fixé le loyer annuel dû à compter du 1er octobre 2002 en prenant pour référence la somme de 26 770 euros correspondant à la valeur locative de la seule « partie hébergement » à l'exclusion de celle de la « partie restaurant » déterminées par M. l'expert A... dans son rapport du 21 juillet 2006, a tenu compte pour ce faire de la privation de jouissance de cette salle ; que la Sarl Beau Rivage ne peut donc utilement alléguer l'existence d'un préjudice non indemnisé à ce titre ;
 
 1°/ ALORS QUE, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, en cas de manquement d'un bailleur à son obligation de permettre au preneur de jouir de la chose louée, les juges du fond doivent indemniser ce dernier de l'intégralité du préjudice en résultant correspondant, d'une part, à la perte de jouissance du bien, d'autre part, au gain manqué du fait de l'impossibilité d'utiliser le bien ; qu'en se fondant, pour débouter la société Beaurivage de sa demande d'indemnisation du préjudice correspondant au gain manqué du fait de l'impossibilité d'exploiter le restaurant, sur le fait que le jugement de 2007 aurait pris en compte la privation de jouissance au travers de la fixation de la valeur locative et du prix du loyer, tandis que la société Beaurivage pouvait tout ou plus être considérée comme ayant été indemnisée, au travers de la fixation du loyer, du préjudice correspondant à la surévaluation du loyer, qui était distinct de celui correspondant au gain manqué du fait de l'impossibilité d'exploiter le restaurant, la cour d'appel a méconnu l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 dudit code ;
 
 2°/ ALORS QU'en estimant, pour débouter la société Beaurivage de sa demande d'indemnisation du préjudice correspondant au gain manqué du fait de l'impossibilité d'exploiter le restaurant, qu'elle ne démontrait pas la perte de clientèle dont elle arguait, sans rechercher si la société aurait réalisé, si elle avait disposé du restaurant, le bénéfice à raison duquel elle demandait une indemnisation, la cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3°/ ALORS QUE le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions ;