Cour d'appel de Montpellier
5A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.955 du 27/02/2020,  partie 2



 L'acte de cession du 16 juin 2016 crée au profit de la parcelle cadastrée [...] une servitude de passage établie sur la totalité de la surface de la parcelle cadastrée [...] et sur une bande de terrain de largeur identique à celle-ci, sur tout le long de la façade Ouest de la parcelle cadastrée [...] .
 
 Il précise expressément que le droit de passage pourra être exercé en tout temps et à toute heure, sans aucune restriction par le propriétaire du fonds dominant, les membres de sa famille, ses domestiques et employés, ses invités et visiteurs, puis ultérieurement et dans les mêmes conditions, par les propriétaires successifs du fonds dominant, pour se rendre et en revenir à pied, avec ou sans animaux, avec ou sans véhicule, à moteur ou non, sans aucune limitation, et pour tous les besoins actuels et futurs d'habitation et d'exploitation, quels qu'ils soient, dudit fonds.
 
 Il résulte clairement de la lecture de ces dispositions que la servitude accorde ainsi aux occupants des lieux ainsi qu'à leurs visiteurs, fournisseurs et clients, un accès à la parcelle litigieuse, praticable par tout véhicule moteur, et non pas seulement par des engins agricoles.
 
 Contrairement à ce que soutient l'intimée, cette définition du droit de passage n'est en rien limitée ou contrariée par les prescriptions réglementaires applicables en zone agricole. En effet, la revendication de la mise à disposition d'un accès carrossable, même pas goudronné, pour les besoins actuels et futurs de l'exploitation projetée par les appelants, est à l'évidence tout à fait compatible avec les exigences du plan local d'urbanisme qui autorise, sur le secteur concerné, les constructions et installations directement liées et nécessaires à l'activité des exploitations agricoles.
 
 À la demande de la cour, il a été produit contradictoirement en cours de délibéré, copie du permis de construire que la commune a accordé le 21 avril 2016 à ses adversaires. L'examen de cette pièce révèle qu'en conformité avec les règles d'urbanisme en vigueur, l'autorité municipale a autorisé l'édification d'un bâtiment agricole de plain-pied lié à l'élevage-amateur d'oiseaux à bec droit ou crochu, avec un enclos pour basse-cour, un verger-potager, une mare aux canards, un espace d'herbes aromatiques et un espace prairie et arbres d'ornement. Dans le cadre de ce permis, l'installation puis l'utilisation de telles infrastructures suppose indéniablement l'existence ou la création d'un accès carrossable. Sur le plan de masse (PC2) annexé au document, figure d'ailleurs, et de la façon la plus explicite, au débouché de la servitude, la matérialisation d'un futur portail et d'un espace de stationnement pour voitures particulières.
 
 À l'appui de leurs réclamations, les époux F... versent aux débats, un procès-verbal dressé par un huissier de justice le 31 août 2017 aux termes duquel il est constaté qu'entre les deux poteaux en béton qui devaient constituer l'accès au terrain litigieux, aucun chemin n'a été créé, absence de tout venant, de chemin goudronné ou autre élément permettant de rejoindre le terrain des requérants, le tout n'est pas carrossable dans des conditions normales.
 
 Les appelants produisent ensuite une note de synthèse datée du 21 mars 2018 dans laquelle Mme S... W..., géomètre expert foncier qu'ils ont mandatée à cette fin, indique, après avoir procédé sur place à divers relevés et constatations :
 
 - qu'il est possible d'affirmer que la route carrossable de 4 mètres de large s'arrête et ne dessert pas la parcelle cadastrée [...] [fonds dominant],
 
 - que sur la parcelle cadastrée [...] [fonds servant], il n'y a pas de chemin ou voie desservant la parcelle cadastrée [...] ,
 
 - que le chemin piétonnier descendant vers la parcelle cadastrée [...] se situe sur une parcelle cadastrée [...] [extérieure au litige] et non sur l'assiette de la servitude conventionnelle,
 
 - que si accès il doit y avoir à la parcelle cadastrée [...] par la parcelle cadastrée [...] , il y aura lieu de prendre en compte un dénivelé et un talus de plus de 10 mètres, et que pour l'instant cet aménagement est inexistant,
 
 - qu'il est possible d'en conclure sans équivoque que les époux F... ne peuvent accéder à leur parcelle cadastrée [...] suivant les termes de l'acte authentique du 16 juin 2016.
 
 En réplique, l'intimée présente tout d'abord la reproduction d'une vue satellitaire récupérée sur Google earth dont la mauvaise définition et surtout la trop grande altitude à laquelle elle a été prise, ne permettent pas d'en distinguer le détail et partant, de contrarier les constatations précises et concordantes effectuées sur le terrain, photographies à l'appui, par les deux professionnels précités.
 
 Il en est de même du "rapport de constatation' établi par M. P... R..., élu de la commune mise en cause, qui, au-delà de simples affirmations, ne contient aucun élément permettant de déterminer que le chemin évoqué et photographié correspondrait bien à l'assiette de la servitude litigieuse.