Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.881 du 10/09/2020,  partie 2


Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Notre ami Enzo.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété de l'immeuble [...] en date du 22 décembre 1964 et 4 janvier 1965, page 22, aux termes de laquelle : « La construction à édifier au nord du terrain supportera, à concurrence de 10 millièmes les charges de copropriété communes aux deux bâtiments. Les comparants précisent à ce sujet que le bâtiment B participera pour 10 millièmes à l'entretien du chemin allant de l'avenue [...] à la courette, y compris la courette   » ;
 
 AUX MOTIFS QUE « L'arrêt de la cour du 30 janvier 2014 a déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété issue de son modificatif voté le 3 octobre 1966 (le modificatif établi le 26 octobre 1967) et ce chef du dispositif n'a pas été atteint par la cassation prononcée par l'arrêt rendu le 9 juin 2015 par la Cour de cassation.
 
 L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37,41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites et le syndicat des copropriétaires est recevable, comme les copropriétaires eux-mêmes, à invoquer l'illicéité d'une clause du règlement de copropriété tant par voie d'action que d'exception.
 
 Il ressort, par ailleurs, de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5, et que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; l'article 5 énonce que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties commîmes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
 
 Ainsi, s'agissant des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, le renvoi de l'article 10, alinéa 2, à l'article 5 a pour effet de rendre d'ordre public la répartition des charges aux copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs sont déterminées en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans qu'il soit tenu compte de leur utilisation effective.
 
 En l'occurrence, le règlement de copropriété-état descriptif de division établi les 22 décembre 1964 et 4 janvier 1965, antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, distingue, pages 30 et 31, les charges communes à l'ensemble des parties communes (1° les impôts, charges et contributions de toute nature auxquels sont et seront assujetties les choses communes ... ; 2° les rétributions du syndic - les gages des personnes chargées de l'entretien des choses communes et les assurances les concernant et celles envers les tiers - les cotisations aux assurances sociales ; 3° tous les frais résultant des grosses réparations et d'entretien de l'immeuble en tant que parties communes ...), des charges communes à l'ascenseur et au chauffage central ; en pages 49 et 50 dudit règlement, un tableau récapitule entre les divers lots les millièmes de parties communes, ainsi que les millièmes de charges d'ascenseur et de chauffage qui ne concernent que les lots en nature de studio ou d'appartement compris dans le bâtiment A.
 
 Selon les conditions particulières, qui sont énoncées en page 22, il est indiqué que le bâtiment B, correspondant au lot n° 31, supportera, à concurrence de 10 millièmes, les charges de copropriété communes aux deux bâtiments et qu'il participera notamment pour 10 millièmes à l'entretien du chemin allant de l'avenue [...] à la courette, compris la courette, les réparations et l'entretien de ce bâtiment étant à la charge de son propriétaire ; il en résulte, d'une part, que les charges communes aux deux bâtiments comprenant notamment l'entretien du chemin et de la courette seront supportées par le propriétaire du lot n° 31 dans la limite de 10/1000èmeset que les charges d'entretien et de réparation du bâtiment B, correspondant à ce lot n° 31, seront à la charge exclusive de son propriétaire.