Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.245 du 10/09/2020,  partie 9



 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES TOUT D'ABORD QUE « La résolution n° 20 a été votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. C'est en effet à cette majorité de l'article 26 que l'assemblée générale peut décider des conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition suries parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, sauf si la conservation de celles-ci est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, la décision devant alors être prise à l'unanimité. En l'espèce, les consorts M... n'expliquent pas en quoi les parties communes, dont la cession a été décidée et ayant donné lieu à la création des lots [...] , 61 et 62, est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. Eu égard à la petite surface de la partie du palier du 1er étage des communs et à la faible emprise sur les parties communes occasionnée par l'extension de la surface de la terrasse devant la véranda et la cama traction d'un muret en limite de cette terrasse, la cession de ces parties communes ne peut être considérée comme portant atteinte à la destination de l'immeuble. La demande d'annulation de la décision n° 20 de l'assemblée générale du 17 janvier 2015 n'est donc pas fondée et doit donc être rejetée » ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES ENSUITE QUE « La résolution n° 19 a été votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Selon cette résolution, le modificatif soumis à approbation concernait : - le changement d'affectation du lot 1 initialement à usage de cave et actuellement à usage d'habitation, - le changement partiel d'affectation du lot 4 qui était initialement un. droit de jouissance exclusive d'une partie de jardin se trouvant au regard des lots un et trois et qui est actuellement pour partie à usage d'habitation, pour partie à usage de véranda et pour partie à usage de jardin, - la création d'un lot 60 pris sur les parties communes et à usage d'habitation - la création d'un lot 61 pris sur les parties communes et à usage de terrasse - la création d'un lot 62 pris sur les parties communes et à usage d'habitation - la modification de la désignation du lot 18 initialement à usage de dégagement et actuellement à usage de salle d'eau -WC - la mention de l'existence d'un droit de jouissance privatif sur la partie de terrain commun correspondant aux deux emplacements de stationnement des consorts B... , rattaché aux lots 21 à 58 correspondant à la villa. Il est ensuite précisé que les quotes-parts des parties communes et de charges communes générales seront désormais exprimées en 1 023èmes et les quotes-parts de parties communes et de charges spéciales par bâtiment en 1128 et que la nouvelle répartition des charges sera appliquée à compter de l'ouverture du prochain exercice comptable. Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, aucun des points vises dans cette résolution ne nécessitait un vote à l'unanimité. En effet, des dispositions combinées des articles 25 e), 26 a) et b) et 11 de la loi du I juillet 1 965 il résulte que tous les points qui justifiaient la modification de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges, à l'exception de celui concernant le changement d'affectation du lot 1, nécessitaient que l'approbation de cette modification soit décidée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de l'article 26, un vote à la majorité de l'article 25 étant suffisant pour ce qui concerne le changement d'affectation du lot 1, s'agissant de la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une partie privative. L'annulation de la délibération n° 19 n'est donc pas encourue » ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES ENFIN QUE « La validation à posteriori des travaux effectués sans autorisation par Mme B... et les époux P... ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une rupture de l'égalité de traitement entre les différents membres de la copropriété. Eu égard à la nature des travaux validés à posteriori et aux cessions de parties communes autorisées par l'assemblée générale, les consorts M... ne peuvent soutenir que les décisions prises par celle-ci les ont lésés en les privant du jardin commun, alors qu'à l'exception de la très faible superficie de la partie de jardin sur laquelle a été édifiée la véranda et réalisée une terrasse, partie de jardin sur laquelle les époux P... disposent au demeurant d'un droit rie jouissance exclusive> le jardin commun n'a pas été modifié dans des conditions telles qu'il en serait résulté une modification de ses modalités de jouissance par les consorts M... , ces derniers ne produisant d'ailleurs aucun élément de nature à établir la réalité de la privation de jouissance qu'ils allèguent. La demande d'annulation des décisions ne 16, 17, 18, 19, 20 et 21 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Villa Normande du 17 janvier 2015 en raison d'un abus de majorité n'est donc pas fondée et les consorts M... en seront déboutés » ;