cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 17-11.833 du 12/04/2018,  partie 4



 - il n'est par ailleurs pas établi que la société Célio a avisé le bailleur de son intention d'utiliser les étages à destination exclusive de stockage et de réserve,
 
 - qu'il n'est également pas démontré que le stockage, dans le même immeuble et en étage, dans les proportions mises en oeuvre par la société Célio, était nécessaire à son activité ni que la location des étages d'un immeuble dont le rez de chaussée est occupé par un commerce est nécessairement destinée stockage des réserves, plutôt qu'à l'aménagement par exemple, d'espaces de ventes privées, de bureaux ou salle réservées au personnel ;
 
 qu'enfin, il sera observé, que l'expert précise que « les travaux préconisés ne visent pas à l'adaptation des activités de stockage de la SAS CELIO FRANCE au deuxième et au troisième étage » ; que par ailleurs, et comme le soutient la société Biker, les baux « tous commerces » présentent la particularité de laisser au locataire la liberté du choix de l'activité, sous réserve du respect des dispositions de la nature de l'immeuble ainsi que dans le cas d'espèce de l'état descriptif de division ; qu'il en résulte que le preneur qui avait «à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité » n'est pas fondé à soutenir ni qu'il a fait un usage normal et conforme à la destination contractuelle des locaux des 2ème et 3ème étage d'un immeuble ancien en les transformant en entrepôts de stockage, ni que ces désordres caractérisent un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur ; que le jugement déféré aux termes duquel le premier juge a retenu la responsabilité de la SCI Indiana au motif qu'il ne résultait pas des pièces produites qu'elle avait attiré l'attention de son locataire sur la surexploitation des planchers des étages sera réformé, et ce, d'autant que la société Célio, professionnel averti ne peut prétendre avoir ignoré les contraintes résultant d'un immeuble ancien, alors même qu'elle s'est entourée de son bureau d'architectes, notamment comme cela ressort des débats, pour réaménager les locaux en 2002 ; qu'elle sera en conséquence déclarée responsable des fissures et de la déformation des planchers, provenant de la surexploitation de ceux-ci et caractérisant un manquement aux obligations du preneur telles que résultant de l'article 1728 sus visé du code civil, s'agissant non de locaux loués pour servir d'entrepôt de stockage mais de locaux situés dans un immeuble ancien ; qu'enfin, et faute de lien de causalité avec le désordre, elle sera également déboutée de sa prétention à entendre condamner les bailleurs au titre de leur faute résultant de l'absence de désignation d'un syndicat des copropriétaires ;
 
 ; qu'il suit de ce qui précède que la société Célio responsable des désordres, à l'exception de ceux concernant l'humidité durez de chaussée, n'est pas fondée en sa demande de condamnation des bailleurs à l'exécution des autres travaux ; qu'elle n'est également pas fondée en ses demandes formées au titre du préjudice de jouissance partiel quant à la réduction des surfaces qu'elle entendait destiner au stockage ; qu'il sera relevé que l'expert précise n'avoir pas relevé « de préjudice matériel du demandeur », ni observé « de préjudice de jouissance ou financier des locaux commerciaux » ; qu'en effet, et comme soutenu par la SCI Indiana, la société Célio n'a pas démontré que le bailleur était tenu de lui délivrer des locaux dont les planchers auraient dû supporter une charge de 500 kgs par m2 ; qu'elle n'établit pas au demeurant avoir subi un préjudice du fait de la réduction du stockage des marchandises, à laquelle elle a procédé à compter de l'année 2009 ; qu'il en résulte que le jugement déféré aux termes duquel le premier juge l'a déboutée de cette demande au titre du préjudice de jouissance antérieur à la réalisation des travaux, sera confirmé de ce chef ; que responsable des désordres nécessitant l'exécution de travaux de reprise, à l'exception de ceux concernant l'humidité des planchers, elle sera en conséquence, également déboutée des prétentions formées au titre de son préjudice de jouissance durant les dits travaux de reprise, observation devant être faite que les travaux nécessaires à la réparation de l'humidité en rez de chaussée ont été exécutés en même temps que les autres travaux résultant de sa faute ; que le jugement déféré ayant accueilli la demande en expertise pour évaluer ce préjudice dont la société Célio ne justifiait pas, sera réformé de ce chef, sans qu'il n'y ait lieu par voie de conséquence à ampliation de la dite mission expertale ;
 
 1°) ALORS QUE la mise à disposition du bien objet du bail est l'essence même du contrat de louage ; que le bailleur doit délivrer des locaux permettant l'exercice de l'activité prévue par le bail ; que le stockage de vêtements est inhérent et indispensable à l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de vêtements ; que la cour d'appel a constaté que le bail était destiné à tous commerces, excepté le commerce alimentaire, que l'immeuble était très ancien et que les 2ème et 3ème étages loués par la société Indiana étaient destinés exclusivement à l'habitation (arrêt, p. 7) ;