Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.456 du 09/07/2020,  partie 8



 AUX MOTIFS QUE « pour ce qui concerne ses demandes relatives au mur Nord-Ouest, l'appelante ne se fonde plus sur la résolution du 15 juillet 2009 mais uniquement, afin d'obtenir reconnaissance de la même servitude que celle qu'elle prétendait tirer de cette résolution, sur la destination du père de famille et, subsidiairement, sur la prescription trentenaire, lesquelles rendaient inutile l'autorisation qu'elle avait demandée ; qu'elle fait état à cette fin de l'acte de vente par la ville de Trouville du 4 mars 1983, du plan établi par l'architecte de l'acquéreur annexé au dit acte, du réglement de copropriété et de photographies produites par elle-même et par le syndicat des copropriétaires ; que la cour constate à cet égard : - qu'aucune de ces pièces ne permet de conclure à l'existence d'une servitude par destination du père de famille qui suppose l'existence préalable de deux fonds divisés et la constitution de servitudes préalables à cette division, point sur lequel aucune explication ni aucun élément ne sont fournis ; - que ni l'acte de vente par la ville de Trouville du 4 mars 1983, ni le plan établi par l'architecte de T acquéreur annexé au dit acte sur lequel, tel qu'il est produit, ne figure aucune indication particulière sur les ouvertures, ni les photographies produites, qui sont récentes, ne prouvent l'existence de 15 fenêtres à la date du 4 mars 1983 ; - que si le règlement de copropriété fait état de nombreuses servitudes (de passage, d'appui,...) au bénéfice de différents lots, il ne mentionne pas particulièrement les servitude de vues dont se prévaut la société LES CURES MARINES ; qu'il se borne s'agissant des "ouvertures" à indiquer que "les ouvertures et fenêtres des bâtiments des Cures marines et de la salle des congrès (...) devront être respectées conformément au plan annexé", lequel n'est ni annexé ni produit ; que le nombre et le positionnement des ouvertures n'est donc pas déterminé et qu' aucune précision n' est fournie sur les ouvertures qui auraient existé sur le patio et moins encore sur la date de leur création ; - que la prescription trentenaire depuis mars 1983 ne peut être considérée comme acquise puisqu'elle supposerait une possession de manière continue, paisible, publique, non équivoque jusqu'en mars 2013 ; que force est toutefois de constater, d'une part, que la société LES CURES MARINES a sollicité l'autorisation de procéder "à la création d'ouvertures sur le patio" dès avant 2013 puisque la première résolution votée datait du 15 juillet 2009, ce qui implique qu'elle même ne pensait pas pouvoir se prévaloir du droit qu'elle revendique aujourd'hui, d'autre part et surtout, que dans une lettre du 6 février 2013, le syndic de copropriété lui a expressément rappelé qu'elle ne "disposait d'aucun droit pour créer des ouvertures sur le patio de l'hôtel " et qu'au cas où les travaux seraient engagés, il userait de toutes voies de droit pour les faire cesser ; que dans sa lettre en réponse du 20 février 2013, la société LES CURES MARINES a reconnu expressément que les servitudes étaient contestées, fut-ce en critiquant cette position » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, les juges du fond ne pouvaient écarter l'existence d'une servitude par destination du père de famille comme supposant l'existence préalable de deux fonds divisés, sans s'expliquer sur la clause de l'acte de vente du 4 mars 1983 conclu entre la Ville de TROUVILLE-SUR-MER et l'auteur de la copropriété, énonçant (p. 9) : « Toutes les ouvertures et fenêtres des bâtiments des Cures Marines et de la Salle des Congrès, de même que celles des autres bâtiments restant la propriété du vendeur et contigüs à l'immeuble vendu, devront être respectées conformément aux plans ci-annexés, sauf dérogation acceptée par le vendeur » ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 692 à 694 du code civil ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, l'acte du 4 mars 1983 ayant indéniablement institué ou rappelé l'existence de servitudes de vues, il appartenait à la copropriété d'établir que les vues actuelles ne coïncidaient pas avec les vues consacrées lors de la vente du 4 mars 1983 ; qu'en faisant peser la preuve contraire sur la société LES CURES MARINES, les juges du fond ont inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 ancien [1353 nouveau] du code civil ;
 
 ET ALORS QUE, troisièmement, l'acte du 4 mars 1983 ayant indéniablement institué ou rappelé l'existence de servitudes de vues, il appartenait aux juges du fond, s'ils constataient qu'ils ne disposaient pas des éléments pour se prononcer sur l'assiette de la servitude, de prescrire une mesure d'instruction ; qu'à cet égard, l'arrêt doit être censuré pour violation des articles 4 du code civil, 12 du code de procédure civile et 692 à 694 du code civil.