Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.719 du 18/02/2016,  partie 8


que les travaux pour la finition des lots et des parties communes étant chiffrés de manière distincte à 68 000 ¿, somme manifestement sous-estimée au regard du devis produit pour en opérer la réalisation et qui démontre que le coût de la réhabilitation est de l'ordre du double de cette somme, en particulier les travaux à prévoir pour les parties communes s'élèvent à 8 358 ¿ HT au lieu de 4 739,35 ¿ (pièces 9 et 15) ; que ces travaux, pour les communs, concernaient : les façades, la couverture, le hall d'entrée, l'électricité des communs, la pose de boîtes aux lettres et d'un interphone visiophone, le réseau d'évacuation des eaux usées, la réfection de la porte d'entrée, la reprise des encadrements, la réfection des corniches endommagées ; qu'un dossier de présentation du projet était remis aux candidats acquéreurs, ce dossier comportant de manière complète une présentation de « l'état futur » avec détail des prestations (pièce 1-1) ces prestations portant sur le gros oeuvre, la couverture et prévoyant des démolitions, une reprise de l'ensemble des menuiseries extérieures et un remplacement des menuiseries extérieures, le doublage des murs extérieurs, la création de cloisons, de plafonds suspendus, la réalisation de planchers au 1er et au second étages, la pose de faïences dans les salles d'eau de bain et cuisine, l'équipement en sanitaire, robinetterie, sanitaires, chaudières, mobilier de salle de bain, installation électrique complète, la pose de radiateurs, la réfection de la cage d'escalier ; qu'il apparaît que le coût des travaux (33 000 ¿), même minoré par rapport à la réalité des travaux à entreprendre, au regard du prix du lot acquis (pour 62 500 ¿) démontre que ces travaux nécessaires à la destination de l'immeuble étaient très importants et qu'ils modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble ; qu'ainsi, le promoteur qui a fait les formalités nécessaires pour l'obtention d'un permis de construire et qui devait en outre financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides, d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau ne peut invoquer le fait que d'autres travaux restaient à la charge de l'acquéreur pour exclure la convention du champ d'application de la loi sur la vente en l'état futur d'achèvement ; qu'au total, la part déterminante que le promoteur devait prendre dans la réhabilitation de l'immeuble, pour des travaux modifiant substantiellement l'immeuble et dont il devait effectivement assurer la charge ou dont il avait assuré la direction et la commande, permet de considérer comme réunies les conditions légales permettant de qualifier le contrat de vente en vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il est ainsi justifié que l'échec de l'opération est précisément dû au fait que le promoteur, malgré ses obligations n'a pas financé la part qui lui revenait, ni mis en mesure les acquéreurs de le faire, de sorte que l'immeuble est resté inhabitable ; que les acquéreurs se sont trouvés hors d'état de régulariser la situation puisqu'ils ne disposaient plus du concours de l'entreprise choisie par le promoteur et auprès de laquelle ils avaient verser un acompte substantiel, ni des moyens d'obtenir un financement supplémentaire disproportionné avec leurs facultés ; que les dispositions d'ordre public de la loi sont précisément destinées à prévenir la paralysie d'une opération de construction ou de rénovation en imposant au promoteur de souscrire une garantie d'achèvement ; que c'est bien en contournant cette obligation et en détournant les revenus de l'opération à des fins autres que celles qui devaient permettre le paiement des factures et la réalisation des travaux à sa charge, que le promoteur, en cela solidaire avec l'entrepreneur qu'il avait choisi pour chiffrer puis réaliser les travaux a manqué à son engagement ; qu'il s'ensuit que le Tribunal qualifiera exactement le contrat de vente comme une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'aux termes de l'article L. 261-10 du Code de la construction tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent Code ; qu'il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous ; que celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa précédent ; qu'il n'est pas contesté que les conventions de vente ne portent aucune des mentions légales imposées et n'ont pas les formes requises pour une vente en l'état de futur achèvement ; qu'il s'ensuit que leurs annulations doivent être prononcées ;