Cour d'appel de Bordeaux, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.034 du 10/09/2020,  partie 3


Cependant G... aura la faculté de faire des ouvertures qu'il ouvrira en dedans de sa maison de même que celle qu'il pourra faire au couchant. Les portails auront en hauteur deux mètres quatre-vingt-neuf centimètres. Les mariés G... auront la faculté de bâtir au-dessus, et, entre les deux portails en appuyant chez F... sans payer d'indemnité. Il est encore convenu entre F... et A... qu'un passage de largeur de deux mètres quatre-vingt-neuf centimètres (2.89 m) à partir du coin nord et couchant de la maison F... sera pratiqué
 , le passage servira ci-d'utilité aux sieurs A... et F... et sera limité vers le nord par un mur ainsi que par le couchant. Réservent par exprès lesdites E... et F... de pouvoir utiliser à leur profit le passage par les portails » ; que c'est donc en vertu de cet acte que le portail donnant sur l'avenue du 11 novembre a été créé, qu'une habitation a été construite au-dessus du passage et qu'un second portail donnant sur l'arrière a également vraisemblablement été mis en place ; que surtout, les familles E... et F... se sont vues reconnaître une servitude de passage par les portails ; que, suite à un différend sur l'utilisation du passage, par acte du 25 mars 1882, les propriétaires, dont Q... et P... F..., ont fait intervenir un géomètre et un huissier, qui ont délimité le passage ainsi : « Sa largeur est déterminée à 2,56 m, cette distance étant déterminée par l'angle nord-est de la maison S... suivant une ligne tombant perpendiculairement de cet angle jusqu'au mur du sieur Y... » ; que, par acte du 17 mars 1883, le partage des biens immobiliers de la famille F... est intervenu entre P... F... et sa soeur N... R... et précise : « La partie de cour attribuée à Mme R... sera grevée d'un droit de passage de trois mètres de largeur pour permettre à M. F... de pénétrer dans la partie de basse-cour qui lui est attribuée » ; que, surtout, cet acte précise : « Le passage sous la maison G... continuera à s'exercer pour toutes les parties comme par le passé ; que, le 31 août 1889, PN... G... a vendu l'immeuble G... aux époux T... en mentionnant : « Une maison située à [...] sur la route nationale, composée de divers appartements en rez-de-chaussée et premier étage avec combles, recouverte en tuiles canal, confrontant, du levant à route nationale, du nord à A..., du couchant à A... et du midi aux époux ON..., au moyen d'un passage qui est commun entre M. G... et des tiers et au-dessus duquel se trouvent deux chambres joignant immédiatement la maison du sieur ON... » ; qu'il résulte de ces actes, comme l'a indiqué Monsieur T..., qu'une servitude a effectivement été créée par l'acte des 2 août 1812 puis reprise et précisée dans les actes du 25 mars 1882 et 17 mars 1883 ; que s'il peut exister un doute sur le fait que les actes des 2 août 1812 et 25 mars 1882 concernent, ou non, le passage en litige (ce dernier acte faisant référence, outre à Q... et P... F..., à des noms de voisins qui n'apparaissent pas dans d'autre actes : VQ..., S..., Y..., et pouvant correspondre à un autre passage comme l'explique la défenderesse), les actes des 4 juin 1839 et 17 mars 1883 sont de toute façon suffisants pour attester de la création d'une servitude conventionnelle ; que la création de cette servitude est d'ailleurs conforme à la nécessité, à l'époque, de permettre l'accès au jardin arrière de la propriété actuelle de Madame O... qui n'en avait pas d'autre praticable ; que, toutefois, un acte de vente de la maison actuelle de Madame M..., daté du 20 mai 1925, mentionne qu'ont seuls le droit d'utiliser le passage : « M. LQ... pour accéder à la cave de son immeuble, madame RU... pour aboutir de la route nationale au jardin qu'elle possède au nord du jardin présentement vendu et Mme UU... pour accéder, d'une part, soit à la cour, soit à son jardin et, d'autre part, à la route nationale » ; que, cependant cet acte de vente ne concernant pas le propriétaire de l'immeuble appartenant actuellement à Madame O..., il ne peut valoir extinction de la servitude conventionnelle ; qu'en définitive la servitude revendiquée doit être constatée de sorte que Madame M... doit être condamnée à laisser le passage libre, sans que la demanderesse ne soit fondée à solliciter une amélioration des lieux, ce qu'elle semble faire en réclamant des travaux de consolidation ;
 
 ALORS, D'UNE PART, Qu'il résultait des constatations des premiers juges, que « par acte du 4 juin 1839, les époux Q... F... ont vendu des immeubles aux époux U... A... et aux époux K... G... ; qu'en vertu de cet acte, la famille G... est devenue propriétaire de la parcelle actuellement cadastrée [...] appartenant à Madame M... » ;