décision 16-19.127 du 13/07/2017,  partie 2



 Aux motifs propres, sur le montant de l'indemnité d'expropriation, que les parcelles qui ont fait l'objet d'expropriation au profit de la Ville de Besançon sont localisées sur l'ancien site industriel des Prés de Vaux, devenu depuis 1987 une friche Industrielle ; qu'après avoir été classées dans le PLU de cette commune en zone UB (sous-secteur UB 3) pour les parcelles [...] et [...], en zone Upz pour la parcelle [...], lesdites parcelles sont aujourd'hui situées en zone NL, zone naturelle du PLU, par l'effet d'un arrêté préfectoral en date du 17 juin 2013 ;que les parcelles considérées sont localisées en zone jaune du plan de prévention des risques d'inondation ; qu'elles se trouvent par là même soumises à un certain nombre de contraintes ; que d'autre part les parcelles [...] et [...] sont des immeubles régis par la législation visant à régler le statut de la copropriété ; qu'il résulte des explications des parties et des pièces produites aux débats que les parcelles [...] et [...] sont occupées par des bâtiments inutilisés depuis une trentaine d'années dont une partie a été dépecée par une entreprise de récupération de métaux ; que ces bâtiments sont donc aujourd'hui dans un grand état de délabrement, situation qui a conduit la Ville de Besançon à prendre plusieurs arrêtés de péril imminent et à se substituer au propriétaire des biens pour les sécuriser ; que d'autre part sur la parcelle [...] sont implantées quatre citernes métalliques d'hydrocarbures ; qu'en application de l'article L. 13-15 devenu aujourd'hui l'article L.322-2 du code de 1'expropriation, il y a lieu, pour parvenir à une évaluation des biens expropriés, de prendre en considération l'usage effectif des immeubles et l'ensemble des droits réels immobiliers tels qu'ils existaient un an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique ; qu'en l'espèce, cette enquête ayant débuté le 21 novembre 2012, la date de référence doit donc être fixée au 21 novembre 2011 ; qu'il y a lieu de rappeler qu'à cette date les parcelles étaient classées en zone UB pour les parcelles [...] et [...], en zone Upz pour la parcelle [...] du PLU de la Ville de Besançon ; qu'il convient de préciser pour la clarté de l'exposé que les parcelles litigieuses ont fait l'objet le 7 août 2009 d'une déclaration d'intention d'aliéner au prix de 10.250.000 € au bénéfice de la Sci Resi ; que par décision du 6 novembre 2009, la Ville de Besançon a fait le choix d'exercer son droit de préemption urbain ; que lors de la procédure qui avait été alors initiée devant le juge de l'expropriation, une expertise avait été ordonnée ; que quand bien même cette procédure n'a été menée à son terme suite au retrait du bien de la vente, le rapport déposé en son temps par l'expert procure d'utiles informations et avis et ce d'autant que son analyse a été réalisée à l'aune du classement des parcelles en zones UB et UP du PLU ;
 
 1- Sur la méthode par comparaison, que dans leurs écritures les appelantes ont recours à cette méthode d'évaluation, s'appuyant pour ce faire sur quatre cessions réalisées au profit de la Ville de Besançon ; qu'elles obtiennent ainsi une fourchette de prix oscillant entre 5.488.920 € et 19.439.925 € ; qu'un tel différentiel met en avant le caractère peu fiable d'une telle méthode ;que l'expert judiciaire a pour sa part écarté cette méthode de valorisation des biens, la qualifiant d'hasardeuse et d'aléatoire compte-tenu des spécificités du site, des nombreux paramètres entrant en jeu dans la constructibilité du terrain et de ses diverses contraintes ; que les résultats obtenus par cette méthode tiennent à l'insuffisance du nombre de ventes retenues pour constituer un panel de références ; qu'elle conduit ainsi à des comparaisons inappropriées et ne peut dès lors être utilisée dans la présente affaire ;
 
 2- Sur la méthode de valorisation des existants par la réhabilitation, que dans ses conclusions l'expert judiciaire excluait, eu égard aux caractéristiques intrinsèques des bâtiments, toute réhabilitation conduisant à faire cohabiter appartements, bureaux et locaux d'activité en raison des coûts de démolition très importants qu'une telle opération générerait et de l'absence de certitude de trouver des acquéreurs compte tenu du caractère pléthorique du marché immobilier en matière de locaux neufs ; que pour justifier cette position l'homme de l'art expliquait également dans son rapport qu'en raison des contraintes imposées par le P.P.R.I., seuls les niveaux situés en dessus de la crue de référence pourraient être utilisés et ce, quel que soit leur usage ; que cette contrainte conduisait à exclure tout-projet de réhabilitation neutralisant les rez-de-chaussée aux fins d'utilisation à usage de parking, sauf à prévoir leur surélévation à plus de 1,20 mètre ou à organiser un site de repli vers un lieu non inondable ; que l'homme de l'art concluait qu'une reconversion du site en activité commerciale de type galerie marchande n' était dès lors pas sérieusement envisageable ; que l'expert faisait aussi observer que l'importance de la surface développée - soit une surface de plus de 76.000 m2 de Shon, ne permettait d'envisager qu'une affectation à usage de bureau mais que la durée d'écoulement du disponible serait par trop importante compte-tenu du caractère étroit et limité du marché bisontin en la matière ;