Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.310 du 27/06/2019,  partie 2



 AUX MOTIFS QUE aux termes de la promesse de vente susvisée, M. et Mme C... ont promis de vendre à M. R..., pour la somme de 360 000 euros, une propriété s'étendant sur près de quatre hectares et comprenant : une maison à usage d'habitation renfermant : - au rez-de-chaussée : grande pièce, cuisine aménagée et équipée, salon avec cheminée, séjour, chambre, salle de bains, W.C. aménagée et équipée, - a l'étage : petite chambre palière, deux chambres, salle d'eau, W.C, - terrasse - alarme, chauffage gaz, dépendances : 6 boxes, hangar, garage, sellerie, - autre dépendance renfermant : pièce, cave à vin, garage, ateliers, cellier, serre, deux plans d'eau, parcelle de terre en nature de pré ; que trois conditions suspensives étaient prévues : - la première, relative à l'urbanisme, le certificat ou la note de renseignements d'urbanisme et le certificat d'alignement et de voirie ne devaient pas révéler l'existence d'une servitude susceptible de rendre le bien impropre à la destination que l'acquéreur envisageait de lui donner, - la seconde, relative à la purge du droit de préemption, - la troisième relative aux droits réels, et à l'état hypothécaire qui devrait révéler l'absence d'inscriptions ; que M. R... ayant renoncé à recourir à un emprunt pour le financement de cette acquisition, il a renoncé à se prévaloir de la condition suspensive relative à l'obtention d'un crédit ; qu'il est inséré a l'acte un paragraphe intitule « mérules » ainsi rédigé : « les parties ont été informées des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérules dans un bâtiment, la mérule étant un champignon qui se développe dans l'obscurité, en espace non ventilé et en présence de bois humide ; que la visite du bien par l'acquéreur, ainsi qu'il le déclare expressément, n'a pas révélé de zones de condensation interne, ni de traces d'humidité, de moisissures, ou encore de présence d'effritements ou de déformation dans le bois ou de tache de couleur marron ou l'existence de filaments a l'aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon ; que le vendeur déclare ne pas avoir constaté jusqu'à ce jour l'existence de tels indices et l'acquéreur a dispensé le notaire de faire effectuer une recherche de la présence éventuelle de mérules par un diagnostiqueur spécialisé » ; qu'un dépôt de garantie a été versé par M. R..., d'un montant de 18 000 euros, lequel devait s'imputer sur le prix de la vente si celle-ci se réalisait, être restituée à l'acquéreur si l'une ou plusieurs des conditions suspensives ne se réalisaient pas, ou demeurer acquise au vendeur si, toutes les conditions suspensives étant réalisées, la vente n'était pas réitérée par la faute, le fait ou la négligence de l'acquéreur ; que l'acte authentique de vente devait être régularisé au plus tard le 1er octobre 2013, ce délai étant automatiquement prorogé huit jours après l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de l'acte ; que s'agissant du raccordement au réseau d'assainissement, il était précisé que l'immeuble est équipé d'un assainissement de type individuel et qu'un contrôle de l'installation a été effectué le 5 mai 2009, dont le rapport a été annexé à l'acte, rappel étant fait des réserves du diagnostiqueur ; que le rapport ayant été établi plus de trois ans auparavant, il était précisé que le vendeur avait d'ores et déjà diligenté les services de la communauté de communes afin de réaliser un nouveau contrôle de l'assainissement et que le rapport en serait adresse à l'acquéreur dès réception ; que l'acquéreur a déclaré prendre acte de cette situation et le vendeur a été informé des dispositions de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation et de l'obligation qui serait la sienne de procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente, si ce rapport révèle la non-conformité ; qu'en page 16 du compromis, le vendeur a déclaré au paragraphe « assurance dommages-ouvrage » qu'il n'a réalisé sur le bien au cours des dix dernières années aucun ouvrage et notamment construction, surélévation ou addition d'éléments d'équipement faisant corps avec l'immeuble ; que le rendez-vous de signature a été fixé chez Me A..., notaire désigné pour la régularisation de l'acte authentique, le 21 octobre 2013, d'accord entre les parties ; qu'à cette date, utilisant la faculté de substitution que prévoyait le compromis, M. R... s'était substitué la SNC N... qu'il devait représenter ; que nonobstant l'exercice de cette faculté, M. R... restait contractuellement tenu solidairement des engagements pris ; qu'il résulte de ses explications (conclusions page trois) que la société SAS COREG qu'il dirigeait avant que son fils ne lui succède, était associée de cette SNC et que son gérant, M. B..., avait approuvé la réalisation de cette acquisition ; que ce n'est que le 1er octobre 2013, soit le dernier jour fixé pour la réitération de l'acte que la SNC a pris la décision de se substituer à M. R... ; que M. R... conteste avoir mis des obstacles à la signature de la vente le 21 octobre 2013 ;