Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.892 du 27/05/2021,  partie 3


échange de mails est insuffisant, qu&apos;il s&apos;agissait de simples pourparlers qui pouvaient aboutir sur la signature d&apos;une promesse de vente, que les accords transmis sont contestables, qu&apos;aucune signature authentique n&apos;a été recueillie ni même l&apos;intégralité des signatures scannées sur le document originel, la société SFMG se contentant d&apos;un pseudo accord de M. [K]. Cependant, l&apos;accord de chacun des consorts [K] est clair et sans ambiguïté et il ne saurait être exigé des parties à ce stade un formalisme quant aux modalités des accords ainsi recueillis. Les consorts [K] ne peuvent donc soutenir qu&apos;il ne s&apos;agissait que de pourparlers qu&apos;ils pouvaient rompre à tout moment ce qu&apos;ils ont estimé pouvoir faire en mars 2017, le vocable « lettre d&apos;intention » et invoqué par les appelants pour prétendre qu&apos;il ne pouvait s&apos;agir que de pourparlers précontractuels soumis à la signature d&apos;une promesse de vente étant inopérant. Au regard de l&apos;offre précise et ferme et de l&apos;acceptation par les vendeurs de ses termes, les parties ont manifesté leur volonté de s&apos;engager sur la chose et sur le prix. La rencontre de l&apos;offre et de l&apos;acceptation vaut donc vente. Les consorts [K] considèrent en ce cas que la promesse de vente est caduque, les conditions suspensives prévues dans celle-ci n&apos;étant pas remplies. Ils opposent le fait que le permis de construire a été délivré pour une superficie qui n&apos;est pas celle indiquée dans la lettre d&apos;intention ni reprise dans le jugement. La lettre d&apos;intention prévoyait l&apos;obtention d&apos;un permis de construire autorisant l&apos;édification de deux bâtiments d&apos;une surface totale de 2.028 m² permettant d&apos;obtenir 430 m² de bureaux neufs et 1.264 m² de logements neufs. Le jugement reprenait les termes précités quant à l&apos;obtention du permis de construire. Le permis de construire est délivré à la société SFMG le 2 février 2019 pour une surface de plancher totale créée de 1.805 m² (surface d&apos;habitation 1.322 m² et surface de planchers de bureaux 483 m² avec 2 bâtiments créés et 25 logements). Les consorts [K] font valoir que la surface d&apos;habitation et de bureaux autorisée dans le cadre du permis de construire est supérieure à celle prévue dans la condition suspensive et que dès lors, elle n&apos;est pas remplie sans pour autant le démontrer. Il convient de relever que la surface autorisée dans le permis de construire, si elle est supérieure concernant la surface d&apos;habitation et de bureaux, est inférieure en sa totalité que celle prévue dans la condition suspensive reprise dans le jugement dont appel.
 La société SFMG soutient que c&apos;est seulement elle-même qui aurait pu faire état du fait qu&apos;elle réglait un prix pour une surface constructible inférieure à celle prévue dans l&apos;offre mais elle déclare se satisfaire du permis obtenu. Dans la mesure où le prix n&apos;est pas remis en cause, les consorts [K] ne peuvent soutenir que la condition suspensive tenant au permis de construire n&apos;est pas remplie car non conforme au jugement dont appel. Les consorts [K] font état de ce que la condition suspensive d&apos;obtention d&apos;un prêt n&apos;est pas davantage remplie et que la société SFMG ne peut y renoncer mais il s&apos;agit d&apos;une condition suspensive en faveur de l&apos;acquéreur et non du vendeur dont seule la société SFMG pourrait se prévaloir pour se soustraire à la vente. La société SFMG déclare avoir les capacités financières suffisantes pour faire face au règlement du prix. Les consorts [K] soutiennent qu&apos;une promesse de vente devrait être signée mais il ne ressort pas de l&apos;accord des parties que la signature d&apos;une promesse de vente était une condition de la vente, qu&apos;il résulte de l&apos;offre de la société SFMG que celle-ci en cas d&apos;accord des consorts [K] lancerait la rédaction de la promesse de vente via les notaires respectifs des parties. La société SFMG prenait enfin le soin de rappeler dans ses conclusions d&apos;appel que dans l&apos;offre du 9 (lire 19) août 2016 elle s&apos;est portée fort pour la société NCG de renoncer à solliciter le versement d&apos;une indemnité d&apos;éviction. Si la société NCG n&apos;a pas signé un acte de renonciation, elle confirme dans ses conclusions d&apos;appel « sa renonciation définitive et irrévocable à prétendre à une indemnité d&apos;éviction à l&apos;encontre des consorts [K] par suite du congé qui lui a été délivré étant bien entendu limitée à la seule hypothèse où la vente de l&apos;immeuble aurait lieu amiablement ou judiciairement au profit de la société mère SFMG ». Par ces termes, la société NCG renonce à demander une indemnité d&apos;éviction. En tout état de cause, si la société NCG ne satisfait pas à l&apos;engagement pour lequel la société SFMG s&apos;est portée fort, cette dernière pourrait être condamnée à verser des dommages et intérêts. Il ne s&apos;agit pas pour autant d&apos;une condition suspensive de la vente mais d&apos;une promesse de porte-fort autonome répondant à ses propres règles et dont les consorts [K] ne peuvent se saisir pour se soustraire à leurs engagements. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur la demande de constatation de la rupture des pourparlers et de l&apos;absence de vente entre la société SFMG et M. [P] [K], Mme [E] [K] épouse [M], Mme [Y] [K] épouse [L] et Mme [G] [K] épouse [I] : L&apos;