Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-16.734 du 11/01/2017,  partie 2


évaluation pour de simples appartements valorisés aux mètres carrés selon la loi dite « Carrez » ; que, dans ces conditions, en affirmant que les évaluations faites par l&apos;administration fiscale pour les années 2005 et 2006, qui ont été actualisées en 2007, n&apos;étaient nécessairement plus conformes à la réalité du marché et que le contribuable ne pouvait pas s&apos;en prévaloir en raison du seul règlement de copropriété adopté en septembre 2006, la cour d&apos;appel a violé les articles 761 du code général des impôts et R. 194-1, alinéa 2, du livre des procédures fiscales ;
 
 3°/ que pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d&apos;après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission ; que pour refuser de faire droit à la demande du contribuable et pour retenir l&apos;évaluation erronée résultant de la déclaration de succession, l&apos;arrêt attaqué retient que « l&apos;appelante, qui a procédé à l&apos;évaluation du bien litigieux en connaissance des prix de vente d&apos;appartements situés dans le même immeuble et qui ne se réfère à aucune autre vente définitive réalisée à la période de référence sur des biens comparables, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe » ; que la cour d&apos;appel s&apos;est alors fondée sur l&apos;estimation de trois lots vendus de septembre 2006 à février 2007, de surfaces différentes, sur l&apos;ensemble des appartements composants l&apos;immeuble sis [Adresse 3] et sur trois ventes d&apos;appartements en janvier et février 2007 dans des immeubles voisins ; qu &apos;ainsi, l&apos;évaluation de tous les appartements de l&apos;immeuble sis [Adresse 3] a été déterminée sur la base du prix auquel pourrait être vendu un seul d&apos;entre eux, dans des conditions optimales de marché, c&apos;est-à-dire dans un contexte de rareté contrôlée par le vendeur ; qu &apos;il doit être constaté que si tous les appartements étaient vendus en même temps, jamais leur prix respectif ne serait équivalent à celui obtenu dans un contexte de rareté contrôlé par le vendeur ; que la méthode d&apos;évaluation retenue par la cour d&apos;appel aboutit à retenir le prix d&apos;un appartement cédé à la date de la transmission, dans des conditions optimales de vente, et de multiplier ce prix par le nombre d&apos;appartements qui seront vendus postérieurement à la date de transmission, voire plusieurs années après ; que la méthode d&apos;évaluation retenue par la cour d&apos;appel revient à établir la valeur vénale réelle du bien en invoquant un élément postérieur au fait générateur de l&apos;impôt, à savoir les futures ventes d&apos;appartements ; que non seulement cette méthode est insuffisante à établir la valeur vénale réelle de l&apos;ensemble de l&apos;immeuble au jour du décès mais, de plus, elle aboutit en l&apos;espèce à augmenter la valeur du bien de trois millions d&apos;euros en une année en raison du seul établissement du règlement de copropriété et à soumettre aux droits de succession les futures plus-values qui résulteront des ventes d&apos;appartements opérées de façon très échelonnée ; que, dans ces conditions, l&apos;évaluation effectuée selon la méthode retenue par la cour d&apos;appel ne peut être considérée comme plus conforme à la réalité du marché en mars 2007 que celle proposée par le contribuable fondée sur une actualisation des évaluations de l&apos;immeuble faite par l&apos;administration fiscale pour les années 2005 et 2006 dans le cadre du redressement d&apos;impôt sur la fortune ; que, dans ces conditions, en jugeant que le prix d&apos;un appartement cédé dans l&apos;immeuble du [Adresse 3] ou dans un immeuble voisin multiplié par le nombre d&apos;appartements restant à céder suffit à donner une juste mesure de la valeur vénale de l&apos;ensemble de l&apos;immeuble litigieux composé de vingt appartements et de deux locaux commerciaux, outre des caves et locaux annexes, la cour d&apos;appel a violé les articles 761 du code général des impôts et R. 194-1, alinéa 2, du livre des procédures fiscales ;
 
 Mais attendu qu&apos;après avoir énoncé que la valeur vénale réelle d&apos;un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l&apos;offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l&apos;immeuble se trouve lors de la survenance du fait générateur de l&apos;impôt, l&apos;arrêt retient qu&apos;il appartenait ainsi à M. [D]
 de rapporter la preuve, en se référant à des ventes définitives portant sur des biens comparables à la même période, de ce que la valeur du bien immobilier litigieux indiquée dans la déclaration de succession était exagérée ; qu&apos;il constate que M. [D] ne justifie son évaluation qu&apos;en se fondant sur une actualisation de celle retenue par l&apos;administration, lorsque celle-ci a procédé à un redressement au titre de l&apos;impôt de solidarité sur la fortune pour les années 2005 et 2006, tandis que la situation juridique de l&apos;immeuble avait été modifiée, ou en se référant à des méthodes contestables reposant sur la surface du bien et l&apos;application d&apos;abattements ; qu&apos;il relève que M. [D] n&apos;a fait état d&apos;aucune vente définitive réalisée durant la période de référence sur des biens comparables, cependant que de telles ventes étaient intervenues dans l&apos;immeuble litigieux ; que par ces constatations et appréciations procédant de son pouvoir souverain, la cour d&apos;appel, qui devait seulement apprécier le caractère probant les éléments produits par M. [D] à l&apos;