décision 17-21.979 du 05/07/2018,  partie 4


S'agissant des références en zone Au1st elles seront écartées car elles n'entrent pas dans le périmètre de l'opération. La cour relève que M. D... n'intègre pas une évaluation de la situation privilégiée mais abonde l'argumentation du TCO. Ces évaluations seront donc écartées comme étant non utiles.
 
 La cour relève que les expropriés, en appel, se fondent sur deux références AB 516p et AB 394 outre à des mandats de vente confiées à deux agences pour l'ensemble immobilier incluant toutes les parcelles issues de M. Roger C.... Les mandats de vente ne peuvent en aucun cas constituer des références d'évaluation, c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'ils ne pouvaient constituer des termes de référence.
 
 La référence à la parcelle [...] sur la base de 25,84 € le m2, est géographiquement proche de la parcelle expropriée. En effet cette parcelle est située en zone Aust au PLU [...] correspondant aujourd'hui à la zone 1NCb du POS de 1983. Elle permet d'avoir un terme de comparaison comparable géographiquement bien qu'elle ait une superficie beaucoup plus réduite et des caractéristiques particulières. Elle a fait l'objet d'une vente libre suite à une adjudication et c'est donc à juste titre que le premier juge l'a retenue.
 
 Aussi la cour estime, reprenant les termes de comparaison du premier juge, dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, que les références qui se rapportent le plus à la parcelle A B 373 sont celles de la parcelle [...] zone équivalente mais avec un bâti entretenu pour le prix de 142,62 € et de la parcelle [...] , dans une zone comparable, sans desserte acquise sur la base de 25,84 €.
 
 Ces références sont à moduler notamment la première au regard des caractéristiques particulières du bâti qui lui confère une plus -value exceptionnelle et qui conduit à minorer la valeur du terrain nu. La seconde devra aussi être pondérée, mais à la hausse, car sa situation privilégiée n'est pas explicite et elle n'a pas de desserte.
 
 En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée avec ses caractéristiques propres sus décrites, de 12 333m2, dans une zone géographique de qualité, à la périphérie de zones urbaines, avec des caractéristiques particulières, après avoir apprécié les caractéristiques des références de comparaison la cour retient une indemnisation raisonnable sur la base de 34 € le m2. La décision du premier juge sera donc infirmée en ce sens.
 
 L'indemnité principale est fixée à la somme de 12333m2 X34 € soit la somme de 419 222 €.
 
 Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, bien que l'arrêt soit infirmatif de ce chef, que
 
 - Sur la qualification de terrain en situation privilégiée :
 
 Selon la jurisprudence, la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.
 
 En l'espèce, la parcelle est située conformément au plan d'occupation des sols approuvé le 17 janvier 1983 en zone 1Ncb. Cette zone correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie.
 
 La parcelle est située en zone périurbaine proche de l'Etang Saint-Paul et du centre de Saint Paul. Elle est parfaitement desservie pas des voies d'accès. Au moment du POS de 1983, des voies d'accès existaient déjà.
 
 Elle se situe sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elle est proche de la mer et du sentier littoral.
 
 Elle est construite depuis les années 70 et bénéfice donc de réseaux installés par l'association libre de Cambaie.
 
 Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hause des transactions immobilières sur Saint Paul.
 
 En conséquence, la proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de réseaux de viabilité et de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
 
 En conséquence, il sera évalué comme terrain en situation privilégiée

- Sur l'indemnité principale :
 
 Selon la jurisprudence, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une situation privilégiée peuvent être appréciées à une valeur qui excède celle des terres purement agricoles.
 
 Les terrains en zone NA qui, bien que non qualifiés de terrain à bâtir, seront évalués d'une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles.
 
 Le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégiée.
 
 Le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 800 m2 et 50 000 m2. Il indique un manque de transactions dans un rayon de 3 km. Néanmoins la zone de ZAD est très large.
 
 Il indique trois transactions.