Cour d'appel de Montpellier, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.851 du 14/05/2020,  partie 4


2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. Le premier juge a considéré que les parcelles situées en zone AU remplissent les conditions juridiques de constructibilité posées par le texte même si l'inclusion des parcelles dans une ZAC est de nature à imposer des contraintes pour la réalisation d'une construction. La SERM ayant conclu dans le dispositif de ses conclusions (page 159/160) au principal au débouté de la demande d'annulation du jugement et à la confirmation du jugement déféré dans toutes ses dispositions, il n'y a pas lieu de répondre aux arguments soulevés à titre subsidiaire sur l'absence de constructibilité des parcelles. En ce qui concerne l'existence et le caractère suffisant de la desserte, à la date de référence, le premier juge a considéré qu'au 2 mars 2006, les réseaux existants étaient d'une dimension très insuffisante pour pouvoir desservir efficacement l'ensemble de la zone, qu'en effet les extraits de l'étude d'impact réalisée en 2010 montre que tous les réseaux à cette date devaient être adaptés pour un coût de 2 200 000 €, que si l'immeuble exproprié était, en ce qui le concerne, en 2006 desservi par les réseaux et la voirie, cette desserte ne répondait pas aux conditions posées par l'article L. 322-3-2° précité. Les consorts K... ne font valoir aucun argument justifiant qu'à la date de référence, les réseaux existants étaient d'une dimension suffisante pour desservir l'ensemble de la zone, le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la qualification de terrain à bâtir. Le premier juge a retenu une situation privilégiée évidente des parcelles au regard de la proximité de l'immeuble par rapport aux zones déjà urbanisées de la ville de Montpellier, le nouveau quartier devant permettre selon le PLU de 2006 de prolonger la ville vers l'est en promouvant l'aménagement d'un quartier vivant et animé avec une mixité des fonctions urbaines notamment de logement, de bureaux et de commerce »,
 
 Et aux motifs adoptés que « l'article L. 322-3 du code de l'expropriation subordonne la qualification de terrain à bâtir à la réunion de deux conditions cumulatives, à savoir la situation dans la zone désignée comme constructible (ce qui est le cas de la zone AU, constructible sous réserve notamment de la réalisation préalable des équipements et du respect de certaines contraintes), et la desserte effective par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, s'il est exigé, un réseau d'assainissement, précise que « lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone
 devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ». En l'espèce, les parties ne discutent pas que les parcelles, situées en zone AU, remplissent la condition juridique de constructibilité posée par ce texte, même si l'inclusion de ces parcelles dans une ZAC est de nature à imposer des contraintes pour la réalisation d'une construction. Selon le PLU approuvé le 2 mars 2006, la zone 6AU dont s'agit « correspond à une partie du périmètre de la ZAC Port-Marianne Consuls de Mer et à son prolongement au sud et à l'ouest jusqu'à la rue des Acconiers et jusqu'à la voie ferrée d'intérêt local, dans le souci d'un traitement homogène de cette maille urbaine ». La condition posée par l'article L. 322-3-1° peut donc être considérée comme remplie. Mais tout le débat porte sur l'existence et le caractère suffisant de la desserte et des réseaux et ce débat est d'autant plus vif que la date de référence choisie par les parties est tardive, « l'opération d'ensemble » tendant à l'édification d'un nouveau quartier étant, à cette date, engagée depuis plusieurs années. Dès lors qu'il est retenu une date de référence antérieure à ces travaux, il se déduit très simplement de leur ampleur et de la date à laquelle ils ont été engagés qu'à la date de référence, les réseaux étaient d'une dimension très insuffisante pour pouvoir desservir efficacement l'ensemble de la zone. Les extraits de l'étude d'impact réalisée en 2010 tels qu'ils sont reproduits dans le dernier mémoire de la SERM, aux pages 46 à 50 montrent que tous les réseaux doivent être adaptés, pour un coût estimé à 2 200 000 € HT.