Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 17-27.602 du 05/09/2019,  partie 3


que partant, ainsi que l'ont admis les différentes juridictions ayant eu à se prononcer sur le litige opposant les parties à la présente instance, la société «Real hope » a bien la qualité de propriétaire des lieux cédés par voie d'adjudication amiable ;
 
 Que sous la même rubrique, le cahier des charges stipule que : " il (l'acquéreur) n'aura la jouissance du bien mis en vente qu'à compter du jour du paiement de la totalité du prix et des frais par la prise de possession réelle, lesdits biens étant totalement libres " ; qu'il est constant que l'acquéreur ne s'est pas libéré du prix de vente puisque le même document précise que celui-ci ne sera exigible qu'après la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives, étant rappelé que la levée d'option du droit de préemption détenue par le Conseil Régional n'est pas encore intervenue ; que le SIVV de Lamoura se recommande de cette disposition contractuelle pour justifier le maintien à son profit de la jouissance du bien ;
 
 que si les décisions précédemment rendues, et notamment celle émanant du tribunal d'instance de Saint-Claude en date du 13 mai 2016, ont paru abonder dans le sens soutenu par l'organisme demandeur, un examen plus attentif de la clause sus reproduite impose de relativiser la portée de celle-ci en ce qui concerne la conservation d'un droit d'usage, au profit du vendeur d'immeuble, sur le bien objet de l'adjudication ; qu'il convient d'ajouter, de ce point de vue, que les instances précédemment engagées, de par les objets spécifiques qui leur étaient assignées et caractérisés par leur hétérogénéité nonobstant leur lien de connexité, n'ont aucunement et de manière définitive, statué sur ce point ; qu'il s'en déduit que la position adoptée relativement à cette question par les différentes juridictions ne leur confère pas une autorité de chose jugée s'imposant à celles subséquemment saisies ;
 
 que la clause prévoyant le différé de la prise de possession des lieux acquis à la date du paiement intégral du prix est susceptible d'une double interprétation ; qu'en effet, ou bien elle avalise une véritable réserve d'usufruit, ou à tout le moins de jouissance, accordant à son titulaire un droit réel de propriété démembrée ou encore un droit corporel sur l'immeuble en question et dont l'opposabilité aux tiers, et notamment à l'acquéreur putatif, résulte de l'acte lui-même, et dans ces conditions il convient de s'assurer de l'intérêt à agir du vendeur d'immeuble au regard des droits détenus à ce titre, ou bien elle n'attribue au cédant qu'un droit de nature personnelle, et donc incorporelle, et dont l'objet réside dans une obligation de ne pas faire de la part de l'acquéreur, et dans cette perspective, il y a lieu de déterminer les voies et moyens dont dispose le créancier pour sauvegarder son droit ;
 
 que la notion de réserve de propriété, d'usufruit, d'usage ou de jouissance s'apprécie au regard de la personne qui en est attributaire ; qu'elle ne peut donc être appréhendée par défaut, c'est à dire indirectement, par simple déduction de l'incomplétude des attributs du droit de propriété imposée à la partie au bénéfice de qui ils ont été cédés ; qu'autrement dit, la réduction des droits d'une partie n'équivaut pas nécessairement et symétriquement à la conservation de ces mêmes droits par l'autre, sauf convention contraire ; qu'en l'occurrence, c'est au terme d'un raisonnement présomptif, non dénué d'une tonalité spéculative, que le SIVV s'arroge un droit de jouissance retenu qui ne résulte cependant pas de la lettre de l'engagement souscrit ; que ce serait donc solliciter quelque peu les termes du cahier des charges en identifiant dans la clause litigieuse la consécration, au profit du vendeur d'immeuble, d'un droit de jouissance réservé ; qu'il est simplement dit que l'acquéreur n'aura la possession réelle du bien qu'à compter du paiement libératoire du prix ; que cette disposition ne peut être univoquement interprétée, sans quelque hardiesse, comme laissant à la disposition du vendeur le droit d'usage dont son partenaire a été provisoirement évincé ;
 
 qu'en quittant le terrain de l'exégèse pour celui de la logique juridique, force est de se rendre à l'évidence que la contestation sérieuse se renforce en ce qui concerne la nature et l'étendue du droit résiduel prétendument conféré au cédant ; qu'en effet, la garantie du maintien d'un droit de jouissance du bien au profit du vendeur l'habilite par là-même à faire usage sur la chose de prérogatives de gestion dont les effets resteraient opposables aux tiers et au cocontractant lorsque la vente sera déclarée parfaite à la date du paiement du prix ; qu'à titre d'exemple, la souscription d'un contrat de bail commercial, ou à tout le moins d'un bail dérogatoire ou d'une convention d'occupation précaire serait licite puisqu'elle participe des pouvoirs conservés par le vendeur au titre de la pérennité de son droit de jouissance ; que cette faculté s'accommode donc mal des stipulations du cahier des charges imposant au vendeur de garantir que l'immeuble soit libre de toute occupation à la date de constat de la perfection de la vente ;