Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-17.102 du 28/11/2018,  partie 3


que par un courrier du 16 novembre 2009, Mr X... adressait à la Mr X... un courrier aux terme duquel il confirmait la " résiliation" du mandat qui avait déjà été faite le 15 septembre et l'informait également de ce qu'un compromis de vente avait été signé le 14 octobre 2009 ; qu'en raison du non-respect du contrat de mandat, la Sarl SIRGUEY IMMO ESPACE VISION sollicitait par l'intermédiaire de son conseil selon un courrier recommandé du 28 décembre 2009, une indemnité de 18.000,00 € correspondant à 3 % du prix de l'immeuble ;
 que l'article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ; que selon l'article 1152 du même Code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages - intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ; que la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, prévoit, en son article 6 que" les conventions .... doivent être rédigées par écrit" ; qu'en l'espèce, il est établi que le mandat de vente signé entre les parties le 1er septembre 2009 est un mandat non exclusif de vente pour une période irrévocable de trois mois qui prenait donc théoriquement fin le 1er décembre 2009 ; qu'il a été prévu que : de convention expresse entre les parties, il est convenu que le mandant se réserve la faculté de vendre à tout moment, soit par lui-même, soit par tout autre mandataire. cependant, une indemnité forfaitaire et définitive d'une somme égale au montant des honoraires prévus sera due par le mandant dans les cas suivants: - révocation du mandat avant son terme,- vente même après l'expiration du mandat à un acquéreur ayant été présenté, adressé ou indiqué où s'étant servi des annonces publicitaires de l'agence (...),- défaut d'information donnée au mandataire par lettre recommandée avec avis de réception sur l'identité de la personne à qui le bien serait promis ou vendu sans le concours du mandataire dans les 15 jours de la conclusion du contrat ou de l'avant-contrat" ; que la Sarl SIRGUEY IMMO ESPACE VISION représentée par la SELARL HARTMANN invoque le droit à percevoir l'indemnité en raison des trois motifs prévus au contrat de mandat : 1° la révocation du contrat de mandat avant son terme. Il est établi que le contrat de mandat non exclusif de vente a été signé le 1er septembre 2009 pour une durée de trois mois qui expirait ainsi le 1er décembre 2009 et que dès le 16 septembre 2009, Mr X... a mis fin au contrat ; que cette rupture unilatérale d'un contrat à durée déterminée avant son terme, en l'absence de consentement mutuel (art 1134 al2 du Code civil) ainsi qu'en l'absence de force majeure alléguée et justifiée donne lieu, selon les termes du contrat qui fait loi entre les parties, au versement d'une indemnité que les parties ont convenu de fixer à une somme forfaitaire équivalente au montant des honoraires prévus ; que cette clause doit être analysée comme étant une clause pénale au sens de l'article 1152 du Code civil que le juge peut d'office modérer si elle est manifestement excessive ; qu'il a été prévu que si la vente se réalise aux conditions prévue dans le présent mandat, la rémunération du mandataire sera de 3 % TTC du prix de l'immeuble. En l'espèce, la production de l'acte de vente passé le 18 février 2010, laisse apparaître que le bien a été vendu au prix de 440.000,00 € et que le montant des honoraires se serait donc élevé à la somme de 440.000,00 € x 3 % = 13.200,00 € si l'agence était intervenue jusqu'à la vente ; que ce montant s'avère toutefois manifestement excessif au regard des diligences effectuées par l'agence qui ne sont démontrées que par la production d'un mail daté du 18 septembre 2009, soit postérieurement à la fin du mandat, informant Sarl SIRGUEY IMMO ESPACE VISION représentée par la SELARL HARTMANN de nouvelle parution de l'offre HABITAT du 18 septembre 2009" ; qu'au regard de l'intervention très limitée de l'agence SIRGUEY depuis la date de signature et révocation du mandat, soit 16 jours plus tard, la Sarl SIRGUEY IMMO ESPACE VISION représentée par la SELARL HARTMANN a droit à des dommages et intérêts moindres que ceux prévus forfaitairement, la clause pénale étant manifestement excessive ; que le montant de ces dommages et intérêts doit être fixé à la somme de 4000 euros ; qu'en conséquence, il y a lieu de dire que Mr X... a révoqué le contrat de mandat avant son terme ce qui constitue une faute à l'origine du dommage subi par la Sarl Sirguey Immo Espace Vision représentée par la Selarl Hartmann ;