Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.036 du 13/06/2019,  partie 3


S'agissant de contraintes qui précisément ne grèvent que la superficie de l'emprise expropriée et non la superficie de l'ensemble de la parcelle numéro [...], il ne peut être retenu une valeur unitaire homogène pour l'ensemble de la parcelle.
 
 La méthode de l'appelant omet enfin de prendre en compte l'existence d'un bail commercial sur l'emprise expropriée, qui justifie qu'un abattement soit appliqué sur la valeur du bien libre d'un montant de 40 % comme l'a à juste titre retenu le premier juge.
 
 En conséquence le premier juge a exactement écarté cette demande d'évaluation dite historique de l'appelant.
 
 L'appréciation du bien exproprié doit en conséquence se faire par comparaison avec celles d'autres biens présentant des caractéristiques semblables ou approchantes dans la même aire géographique ayant fait l'objet de transactions à des époques aussi proches que possible.
 
 La société Alinéa a sollicité le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er octobre 2016, pour une durée de neuf ans, le 31 août 2016, soit postérieurement à l'ordonnance d'expropriation prononcée le 8 août 2016.
 
 En conséquence le bien doit être évalué en valeur de biens occupés.
 
 Le bien exproprié reçoit la qualification juridique de terrain à bâtir. Il doit donc en application de l'article L. 322-4 du code de l'expropriation être évalué au regard « des possibilités légales effectives de construction qui existaient à la date de référence ». Celles-ci doivent être analysées à l'échelle de l'emprise expropriée , et non à l'échelle de la parcelle et il convient donc de tenir compte dans le cadre de l'évaluation de l'emprise expropriée, des possibilités légales effectives de construction qui existaient à la date de référence, et notamment des restrictions au droit de construire résultant du plan local d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique et en conséquence en l'espèce de la servitude d'alignement de 10 m au droit de la ruelle [...] et des orientations d'aménagement et de programmation du secteur coteaux beau clair qui conduisent à restreindre les possibilités légales effectives de construction de l'emprise expropriée.
 
 C'est en conséquence à juste titre que tant l'expropriant que le commissaire du gouvernement proposent de retenir une valeur unité réduite par rapport au prix moyen du marché concernant des terrains jouissant de pleines possibilités de construction.
 
 Il convient d'écarter les termes de comparaison numéro 2 (247 m2), numéro 3 (125 m2), numéro 4 (132 m2), numéro 5 (4 m2) de la RATP, du commissaire du gouvernement [...] ( 294 m2), [...] (174 m2), [...] (350 m2), [...] (4276 m2)
 l'emprise expropriée disposant d'une superficie nettement supérieure pour les premiers termes, et nettement inférieure pour le dernier terme de comparaison.
 
 Il convient également d'écarter l'étude de cession de terrain selon une étude « stimer un bien » proposée par le commissaire du gouvernement à partir de ventes de terrains à bâtir dans un rayon de 20 km du bien estimé depuis le 1"juin 2013 les superficies étant également nettement différentes.
 
 Il convient de retenir :
 
 -la mutation particulièrement pertinente de la vente amiable de la parcelle [...], mitoyenne de la parcelle expropriée et récemment intervenue dans le cadre de l'opération d'utilité publique concernée à savoir le 21 décembre 2015, bien vendu libre d'occupation pour un prix de 400 € le mètre carré
 -[...] pour une superficie de 887 m2 pour un prix de 507 € au mètre carré soit une moyenne de 453,50 euros du mètre carré.
 
 Au regard de l'ensemble de ces éléments, de la nécessité de tenir compte des possibilités de construction limitées du terrain, il convient de retenir une valeur unitaire réduite par rapport au prix moyen du marché, et du caractère particulièrement pertinent de la valeur du terrain mitoyen par rapport à l'emprise expropriée, et le premier juge a donc exactement fixé l'indemnité principale sur la base de la valeur unitaire de 400 € du mètre carré.
 
 Il a en outre, compte tenu de l'occupation du bien, appliqué à cette valeur un abattement de 40 % correspondant à celui habituellement appliqué en cas de location à titre commercial, abattement qui n'est pas contesté par l'appelant.
 
 L'indemnité principale revenant à la SCI Al Domus est donc 240 €
 (40 % de 400 €) soit 240 € X 973 m2 = 233 520 €.
 
 Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
 
 2° sur l'indemnité de remploi
 
 Le premier juge a en conséquence exactement fixé selon la méthode de calcul habituel l'indemnité de remploi à la somme de 24.352 €.
 
 Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
 
 3° sur les indemnités accessoires
 
 -sur la demande d'indemnité pour préjudice financier