Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 20-15.419 du 30/09/2021,  partie 5


qu'en l'espèce, il est constant que seul le bâtiment A a été finalement construit et il est exact que dans un ensemble comprenant plusieurs immeubles, chacun de ceux-ci peut se voir attribuer à titre de charges propres où encore dites « spéciales » les charges d'entretien et de conservation le concernant seul, auquel cas seules sont générales des charges partagées entre tous les copropriétaires de tous les bâtiments, la terminologie doit nécessairement être adaptée à chaque situation de sorte que, sans être contraire à la loi, le règlement de copropriété a prévu que la participation aux travaux de réfection de toiture du seul bâtiment édifié effectivement constitue des charges spéciales et non pas des charges générales ; que de surcroît, Mme [V], si elle possède actuellement deux lots de copropriétés résultant du regroupement de ses trois anciens lots, le lot n° 34 nouvellement créé est indissociable du lot d'origine n° 12 : il est logique dans ces conditions que sur le modificatif intermédiaire du règlement de copropriété figurent encore ces trois lots, le modificatif du règlement de copropriété ayant en revanche prise en compte le regroupement dont s'agit ; qu'enfin, il est établi que les deux appels de fonds de 1669.77 € (pièces 9t et 9u) ont été annulés à la même date d'exigibilité soient les 1er janvier 2010 et 1er avril 2010, ce dont il résulte qu'ils doivent être considérés comme ayant jamais été appelés ; que c'est à tort que Mme [V] conteste dans ces conditions de voir la somme totale de 6173,53 € correspondant à la quote-part du solde de travaux du bâtiment A, comme justifiée par les pièces adverses 9x, 3 et 4 ;
 
 D - les charges d'eau froide (prise en compte du lot n° 100) ;
 
 que Mme [V] sollicite la déduction d'une somme de 2449,59 € sur la période allant de 2010 à 2012, qui correspondrait à la quote-part des charges générales du lot n° 100 (bâtiment B non construit) dont elle estime qu'elle ne devrait pas être répartie entre les autres copropriétaires ; qu'il est établi par la pièce 3 produite par la copropriété que l'assemblée générale réunie le 14 novembre 2009 a voté la résolution n° 12 répartissant les charges d'eau froide en charges communes générales à l'exception du terrain à bâtir formant le lot n° 100 du règlement de copropriété, sur une base de répartition conforme au tableau des quotes-parts de charges joint à la convocation des copropriétaires ; qu'il était précisé que cette exclusion tenait compte de la jurisprudence constante en la matière à savoir qu'un terrain à bâtir n'a pas à participer aux charges des services collectifs et des éléments d'équipement communs définis au premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, puisque ses charges ne représentent aucune utilité objective pour ledit terrain en l'absence de raccordement ; que cette résolution n'a été ni contestée, ni de plus fort annulée dans le délai légal de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [V] échouant à démontrer que la répartition des charges querellée serait contraire aux règles d'ordre public instaurées par l'article 10 de la loi précitée, lui permettant de porter sa contestation passé ledit délai en application de l'article 43 de la même loi ; que le syndicat des copropriétaires fait valoir pertinemment à cet égard que l'assemblée générale ordinaire du 21 décembre 2013 a voté la résolution n° 6 ayant notamment confirmé que le lot n° 100 ne participait pas aux charges d'eau froide et d'évacuation des eaux usées ; Mme [V], qui n'a pas contesté cette résolution qui est devenue définitive ; qu'elle n'est donc pas fondée à solliciter une déduction du montant des charges qui lui sont réclamées au titre de l'eau froide ;
 
 E - la demande de déduction au titre de travaux de toiture non intégralement exécutés :
 
 que Mme [V] sollicite la déduction d'une somme de 4438,31 €, considérant que les travaux de réfection de la toiture n'ont été réalisés qu'à hauteur de 55 % de ce qui avait été prévu ; que le syndicat des copropriétaires indique quant à lui que ces travaux ont été réalisés à hauteur de 75 %, précisant qu'ils ont dû être arrêtés en octobre 2012 faute de fonds ; que c'est pertinemment toutefois que le tribunal a jugé sur ce point que l'état d'avancement effectif desdits travaux n'est pas de nature à remettre en cause l'exigibilité des appels de fonds y afférents, la réclamation de Mme [V] devant donc être rejetée.
 
 F - les indemnités versées par la société EIFFAGE :
 
 qu'il est constant que ladite société a occupé le terrain de la copropriété pour le stationnement de ses engins de chantier, et s'est trouvée débitrice de la somme de 37 000 euros correspondant à 8 mois d'occupation ; que le syndicat des copropriétaires justifie qu'elle les a effectivement payés, ensuite de quoi la somme a été répartie entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part ;