Cour d'appel de Grenoble
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.219 du 23/09/2020,  partie 10


que si Madame A... affirme l'existence d'un contexte de "multiplication de l'offre locative confrontée à une demande non extensible", elle ne démontre pas cette situation ni "l'existence d'une offre locative hors de proportion avec la demande, une surévaluation de la rentabilité promise et déconnectée de la réalité du marché locatif" au jour de son engagement ou lors des négociations ; que les éléments de référence pris par Monsieur K... pour proposer le produit datait certes de 2008 et 2009 mais Madame A... ne rapporte pas la preuve de ce que les années postérieures démentaient les chiffres, avancés du fait de la crise immobilière intervenue compte tenu de la nature particulière de l'investissement et au vu des éléments de réservation produits pour les années postérieures ; que l'impossibilité de réaliser la défiscalisation annoncée et un "investissement serein ou le loyer payé par le preneur couvrirait les mensualités du prêt fait pour l'acquisition" s'est produite à raison de le liquidation judiciaire du gestionnaire prévu ; que n'est donc pas rapportée la preuve de ce que Monsieur K... et la SCI [...] auraient sciemment dissimulé des informations sur la situation de la société C2A ou sur l'existence d'un risque connu du non-paiement des loyers et d'échec total de son investissement sachant que seule la déconfiture du gestionnaire a rendu impossible l'encaissement des loyers censés couvrir les mensualités du prêt contracté, la défiscalisation promise et la rentabilité annoncée par les différents professionnels ayant concouru à la signature du bail et qu'il n'est pas établi le lien de cette survenance avec l'absence de livraison dans les délais ; que Madame A... connaissait parfaitement l'économie du contrat qu'elle signait devant notaire, dans la mesure où l'acte reprend les conditions auxquelles étaient soumises la vente et notamment cella de donner à bail commercial le bien acquis sachant qu'elle ne conteste pas avoir, du temps de ses pourparlers avec Monsieur K... et après les échanges de mails à compter du 28.01.2011, pris plus d'un mois de réflexion avant de signer le contrat préliminaire de vente le 02.03,2011 sans se rétracter ; qu'elle a eu la possibilité de se rendre sur place pour prendre connaissance de la nature exacte du bien mais n'a pas donné suite ; qu'aussi malheureuse soit la situation dans laquelle s'est retrouvée Madame A..., il n'est pas établi de faute de la part des défendeurs dans le non succès de son placement financier, sachant qu'elle ne prouve pas qu'au jour de son engagement la rentabilité légitimement espérée n'était pas conforme à la réalité ; qu'à titre surabondant Madame A... n'établit pas qu'elle ne bénéficie pas actuellement du cadre défiscalisant de la loi Censi Bouvard sachant qu'un nouveau gestionnaire est intervenu et qu'il lui était loisible de signer un bail commercial avec le nouveau gestionnaire la société Ges Inves Vars dont le Kbis est produit et dont le gérant est Monsieur X... ; qu'elle ne pourra en conséquence qu'être déboutées de ses prétentions à l'encontre de Monsieur K... et la SCI [...] ;
 
 ALORS QUE l'intermédiaire qui propose un investissement immobilier impliquant l'application d'un régime de défiscalisation et imposant la location d'un bien par un exploitant défini, est tenu d'informer l'acquéreur des caractéristiques essentielles du placement qu'il lui propose et doit porter à sa connaissance toutes les données lui permettant de mesurer le risque auquel son choix l'expose ; qu'en l'espèce, Mme A... faisait valoir que M. K... aurait dû l'avertir de la déconfiture du premier exploitant de la résidence dans laquelle était située le lot qu'elle avait acquis, qui était de nature à faire naître un doute sur la rentabilité de l'opération ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si en s'abstenant de transmettre cette information, M. K... n'avait pas manqué à ses obligations d'information, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté Mme A... de sa demande tendant à voir condamner in solidum la SCI [...] et la SAS Mirabeau, son gérant, à lui verser la somme de 6 825 euros au titre de la clause pénale prévue dans l'acte authentique de vente :
 
 AUX MOTIFS QUE sur les demandes de Madame A..., Madame A... reproche à Monsieur K..., qui a commercialisé le programme immobilier [...], au promoteur, la SCI [...], et à son gérant, la SAS Mirabeau, de l'avoir trompée par un comportement dolosif tendant à lui cacher la véritable situation de la résidence, l'ampleur du retard de livraison et ses conséquences sur la défiscalisation ; qu'elle soutient, tout à la fois, une erreur et un dol, à raison d'un défaut d'information sur les risques du régime de la défiscalisation et sur l'impossibilité d'atteindre l'objectif de rembourser les mensualités du prêt par la perception des loyers ; que sur ce dernier point, il sera rappelé que l'obligation d'information ne porte pas sur ce qui est de la connaissance commune ; qu'en l'espèce, il est de connaissance commune, qu'en matière locative, il existe un risque de ne pas louer ou de ne pas recouvrer ses loyers ; que concernant le régime de la défiscalisation, il est spécifié, en