cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 15-21.862 du 07/09/2017,  partie 5


qu'en l'espèce, après la signature de la cession de parts qui constituait l'un des préalables de la vente, et la conclusion du nouveau bail du 13 mars 2008, M. Y... est resté totalement taisant et n'a apporté aucune réponse aux deux mises en demeure qui lui ont été adressées les 20 et 28 octobre 2008 ; que cette interruption totale inexpliquée et injustifiée des négociations pour parvenir à la vente constitue une faute de M. Y... au regard de l'obligation de loyauté dont il était tenu, et ce d'autant plus que l'entrée en jouissance anticipée avait bien eu lieu ; que la faute et le préjudice doivent s'analyser au regard de l'obligation transgressée, de sorte que M. Y... qui n'était tenu au titre de l'avant contrat que d'une obligation de bonne foi et non d'une obligation d'acquérir, ne saurait être tenu du préjudice résultant de l'absence de vente mais seulement du préjudice lié à la perte de chance de conclure le contrat ; [
 ] ; que l'offre de vente de M. Y... aurait eu pour conséquence de ne pas laisser le bien immobilier se pérenniser dans le patrimoine de Mme A... et présentait des perspectives de plus-value conséquentes évaluées à un montant net de 976.000 € par Mme A... qui n'ont pas réalisées ; que compte tenu des circonstances de la cause, du fait que l'accord s'était fait sur un simple échange de mail, en dehors de toute vérification préalable approfondie de la faisabilité de l'opération qui devait être finalisée à une échéance de plus d'un an, la perte de chance subie par Mme A... s'évalue à 20% et le dédommagement dû à Mme A... toutes causes confondues sera fixé à la somme de 200.000 euros que M. Y... sera condamné à payer ;
 
 ALORS QUE la Cour d'appel constate que M. Y... n'était pas tenu d'acquérir l'immeuble ; que dès lors, les éventuelles circonstances constitutives d'une faute qu'il aurait commise dans l'exercice de son droit de rupture unilatérale des négociations, ne peuvent être directement la cause, même partielle, du préjudice résultant de la non-conclusion du contrat ; qu'en conséquence, en condamnant M. Y... à indemniser Mme A... à hauteur de 20% de la plus-value qu'elle aurait perçue en cas de réalisation de la vente, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du Code civil.