Cour d'appel de Bordeaux
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-16.060 du 25/01/2017,  partie 10


expert pour le déterminer, le montant des revenus nets de la société TBA jusqu&apos;à la fin de l&apos;année 2011, sans qu&apos;il n&apos;y ait lieu, comme le demande la société foncière Atland, d&apos;y ajouter le résultat d&apos;une projection sur la période ultérieure, la société TBA ayant été dissoute le 18 janvier 2012 ; que le Groupe [K] a donc continué de bénéficier de revenus nets d&apos;un montant largement supérieur à ceux qu&apos;il aurait retirés du placement du produit de la cession ; que la comparaison entre les gains espérés du placement du prix de cession et les gains effectivement conservés du fait de son échec doit être effectuée abstraction faite de leur traitement fiscal respectif, dès lors qu&apos;il n&apos;a pas été tenu compte de la fiscalité applicable aux placements financiers pour calculer le gain manqué de ce chef et qu&apos;il n&apos;y a donc pas davantage lieu, pour apprécier l&apos;existence du préjudice allégué, de prendre en considération les effets du traitement fiscal des revenus dont le Groupe [K] a conservé le bénéfice ;
 qu&apos;il n&apos;est donc pas établi que le Groupe [K] ait subi la perte de gain dont il demande réparation au titre de la capitalisation des prix de vente qu&apos;auraient dû percevoir les cédants ; qu&apos;il sera donc débouté de sa demande de ce chef (arrêt, p. 5 à 7) ;
 
 1°) ALORS QUE le préjudice doit être réparé en intégralité, sans qu&apos;il en résulte ni perte ni profit pour la victime ; qu&apos;en l&apos;espèce, les consorts [K], la SCI [K] III et la société Holding [K] faisaient valoir que le refus de la société Foncière Atland d&apos;honorer son engagement, en ne payant pas le prix convenu, leur avait causé un préjudice financier lié au revenu qu&apos;ils auraient tiré du placement des fonds obtenus (concl., p. 8 et s.) ; qu&apos;ils reprochaient à l&apos;expert de n&apos;avoir retenu qu&apos;une perte de 532.830,24 €, limité au rendement d&apos;un placement à court terme de l&apos;essentiel des fonds issus de la cession, lesquels aurait ensuite été réinvestis dans des actifs immobiliers, sans tenir compte des revenus qui auraient été tirés de ce réinvestissement dans l&apos;immobilier pour l&apos;ajouter au rendement financier à court terme qu&apos;il avait calculé (concl., p. 9 et 10) ; que la cour d&apos;appel s&apos;est bornée à retenir le chiffre évalué par l&apos;expert (arrêt, p. 6) ; qu&apos;en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l&apos;expert avait limité son chiffrage de la perte subie aux sommes qu&apos;auraient pu obtenir les cédants pour le placement à court terme du prix convenu, et si, dès lors, il convenait d&apos;y ajouter la perte liée au rendement qu&apos;auraient obtenu les cédants après le réinvestissement de l&apos;essentiel des fonds dans de nouveaux actifs immobiliers générateurs de revenus, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1147 du code civil et du principe de la réparation intégrale ;
 
 2°) ALORS QUE le préjudice doit être réparé en intégralité, sans qu&apos;il en résulte ni perte ni profit pour la victime ; qu&apos;en l&apos;espèce, les consorts [K], la SCI [K] III et la société Holding [K] faisaient valoir qu&apos;il n&apos;y avait pas lieu d&apos;imputer les loyers perçus par certaines des SCI du groupe sur le préjudice financier causé par le manquement de la société Foncière Atland, dès lors qu&apos;ils n&apos;étaient pas les créanciers de ces loyers, ce qui excluait leur imputation sur leurs préjudices personnels (concl., p. 21) ; que la cour d&apos;appel s&apos;est bornée à énoncer qu&apos;il convenait de tenir compte de ces loyers, sans aucunement justifier sa décision (arrêt, p. 6 § 7, 9 et 10) ; qu&apos;en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les consorts [K], la SCI [K] III et la société Holding [K] étaient créanciers des loyers perçus par certaines des SCI du groupe, dont les titres étaient l&apos;objet du protocole de cession conclu avec la société Foncière Atland, condition nécessaire à la prise en considération ces loyers pour apprécier leur préjudice financier propre, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1147 du code civil et du principe de la réparation intégrale ;
 
 3°) ALORS QUE, EN TOUTE HYPOTHESE, le préjudice doit être réparé en intégralité, sans qu&apos;il en résulte ni perte ni profit pour la victime ; qu&apos;en l&apos;espèce, les consorts [K], la SCI [K] III et la société Holding [K] faisaient valoir en outre que les loyers perçus par certaines des SCI du groupe [K] constituaient une charge pour d&apos;autres sociétés du groupe, locataires des biens concernés, en sorte que les revenus issus de ces loyers se neutralisaient avec la charge qu&apos;ils représentaient pour le groupe (concl., p. 21) ; que la cour d&apos;appel s&apos;est bornée à énoncer qu&apos;il convenait de tenir compte de ces loyers, sans aucunement justifier sa décision (arrêt, p. 6 § 7, 9 et 10) ; qu&apos;en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les loyers perçus par certaines des sociétés du groupe [K] constituaient une charge pour d&apos;autres sociétés de ce groupe, en sorte qu&apos;ils ne pouvaient être pris en compte pour diminuer le préjudice financier subi par les consorts [K], la SCI [K] III et la société Holding [K] en