Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-12.901 du 13/10/2021,  partie 2


qu'en se bornant à énoncer, pour débouter les bailleurs de leur demande en déplafonnement du loyer, que l'extension de la terrasse de plein air qui se trouve devant l'établissement ne pouvait être regardée comme une modification notable des caractéristiques des locaux loués, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, conformément aux constatations effectuées par l'expert judiciaire, elle pouvait être regardée comme une modification notable des facteurs locaux de commercialité qui avait nécessairement une incidence favorable sur le commerce de bar-brasserie exploité par la preneuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145- 6 du code de commerce :
 
 6. Selon ces textes, la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité dont l'évolution notable au cours du bail expiré permet, si elle a une incidence favorable sur l'activité exercée dans les locaux loués, d'écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative.
 
 7. Pour rejeter la demande des bailleurs, l'arrêt retient que, parmi les quatre critères d'évaluation utiles, les bailleurs invoquent seulement la modification des caractéristiques du local loué. 
 
 8. En se déterminant ainsi, alors que l'autorisation municipale accordée, en permettant d'étendre l'exploitation d'une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l'activité commerciale, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme elle y était pourtant invitée, si cette situation modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait par là-même un motif de déplafonnement, n'a pas donné de base légale à sa décision.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 septembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ; 
 
 Condamne la société Lauman aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille vingt et un.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour les consorts [H]
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme [I] [H] et MM. [J] et [S] [H] de leurs demandes en déplafonnement de l'augmentation du loyer et en fixation d'un nouveau loyer, de les AVOIR condamnés aux frais irrépétibles et aux dépens ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur le déplafonnement du loyer : L'article L.145-34 du code de commerce, dans sa rédaction ancienne applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014, prévoit que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si, comme en l'espèce, sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de certains indices trimestriels publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, qui permet alors de déplafonner le loyer en le fixant à une valeur supérieure au maximum résultant de l'indexation, ainsi que le réclament les consorts [H]. Il résulte de ce texte que le juge ne peut fixer le loyer à une valeur supérieure à celle résultant de l'indexation sans avoir préalablement vérifié que les conditions légales du déplafonnement étaient réunies, ce qu'en l'espèce le premier juge a omis de faire en s'attachant directement à évaluer la nouvelle valeur locative du bien sans avoir caractérisé de modifications notables des facteurs de commercialité. Les critères de modification visés aux 1° à 4 ° de l'article L.145-33 sont les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, et les facteurs locaux de commercialité. Le 5 °, qui vise les prix couramment pratiqués dans le voisinage, est utile à l'appréciation de la valeur locative et à la fixation du loyer, mais pas à l'examen de la possibilité de déplafonnement, qui dépend seulement des quatre premiers critères. Il en résulte en l'espèce que les comparaisons faites avec l'établissement voisin Le Madigan's sont sans emport sur la possibilité de déplafonner le loyer et n'auront d'utilité, le cas échéant, que pour fixer le nouveau loyer.