Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.602 du 22/10/2020,  partie 2


Attendu que selon les dispositions de l'article 2 du décret du 27 août 2009, le montant du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et le loyer à la date du renouvellement ; Attendu en l'espèce que les conclusions de l'expert judiciaire sur la sous-évaluation du loyer alléguée sont les suivantes : - sur les principales caractéristiques du logement et de l'immeuble où il se trouve : - l'appartement est situé au 4ème étage dans l'immeuble du [...] , dans un quartier prestigieux : le quartier [...], entre la Place [...], et l'avenue [...], à proximité de la porte [...], des transports (métro, bus, rer) des commerces et de toutes les commodités, - sa situation peut ainsi être qualifiée de très bonne, - l'immeuble est de bon standing, son ravalement est récent et en bon état; la couverture est étanche. son gros oeuvre est bon ; l'immeuble est en pierres de taille en façade rue et en briques de parement pour le reste, - les parties communes sont en bon état d'entretien mais ne sont pas spacieuses, - l'immeuble possède plusieurs équipements collectifs (digicode, interphone, ascenseur dans l'escalier principal, chauffage collectif, escalier de service (large et agréable) ); - l'appartement est situé dans le bâtiment « cour » , il est composé notamment de cinq pièces principales (3 chambres, salon et séjour), - il possède un confort satisfaisant, sauf toutefois à relever notamment que : - la distribution des pièces n'est pas fonctionnelle, - les deux-pièces de réception et l'une des chambres sont exposées au Nord et ne sont pas ensoleillées, - la grande chambre exposée à l'est est sombre, - les fenêtres sont à simple vitrage, d'où une isolation thermique médiocre, - l'installation électrique est ancienne et non conforme aux normes de sécurité, - il n'y a pas de ventilation haute dans la cuisine, - la fenêtre de l'entrée ne possède pas de trous d'évacuation des eaux de ruissellement, - les peintures sont anciennes, vétustes et non entretenues - la seconde salle de bain ne possède ni fenêtre ni ventilation et ses équipements sont anciens et de qualité médiocre, - le parquet de la salle de bains et celui du fond du couloir sont affaissés ; - Les locataires disposent également de deux chambres de service au sixième et dernier étage ( de respectivement 3,80 m² et de 8,60 m²) ; - la superficie du logement est de 157 m² avec une hauteur sous plafond de 3 mètres ; - ces éléments font classer l'appartement dans la catégorie des ' grands appartements anciens, avec confort, et de qualité moyenne, situé dans le quartier [...]' ; - deux listes de références locatives concernant cette catégorie de logements permettent de calculer la valeur locative du logement concerné : - une liste de 25 références établie par l'Olap, - et l'état locatif de l'immeuble pour les grands appartements de 150 m² environ et notamment les appartements du bâtiment « cour » situés au deuxième troisième et cinquième étages ; - parmi les 25 références de l'Olap, sont retenues les 7 références qui correspondent à des locaux dont la surface varie entre 133 et 175 m² ( au regard de la surface de 157 m² l'appartement concerné), situés entre le rez-de-chaussée et le 4ème étage, les locataires en place étant arrivés entre mai 1995 et septembre 2007, - la moyenne des loyers au m² correspondant à ces 7 références s'établit à 18,60 euros le mètre carré, - s'agissant des références de l'état locatif de l'immeuble sont retenues les 5 qui correspondent à de grands appartements (type F4 et F5) et loués à usage d'habitation ( les grands appartements de type F6 de plus de 185 m² ( tels les locations de M F... et de M. R...) étant à exclure ) ; il s'agit de locaux situés entre le 1er et le 6ème étage, et dont les locataires en place sont arrivés entre avril 2004 et mars 2007 ; - pour 2 des références de l'immeuble ainsi retenues, un abattement de 10 % est pratiqué sur le loyer au m² pour tenir compte de la réalisation de travaux de rénovation, - la moyenne des loyers afférents aux cinq références de l'immeuble s'établit à 17,36 euros le m², - il s'ensuit une moyenne générale de 18,6 euros le m² + 17,36 euros le m²: 2 = 17, 98 m²;