Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-21.315 du 27/01/2021,  partie 2



 5. Aux termes de l'article 1er du Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
 
 6. Il en résulte que, si l'imposition fiscale est en principe une ingérence dans le droit garanti par le premier alinéa de l'article 1er du Protocole, cette ingérence se justifie conformément au deuxième alinéa de cet article à condition qu'elle ménage un « juste équilibre » entre les exigences de l'intérêt général et les impératifs de la protection des droits fondamentaux de l'individu, les Etats disposant à cet égard d'une large marge d'appréciation.
 
 7. En instituant la taxe prévue à l'article 990 D, alinéa 1, du code général des impôts alors applicable, le législateur, qui a entendu dissuader les contribuables assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune d'échapper à une telle imposition en créant, dans les Etats n'ayant pas conclu avec la France une convention fiscale comportant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale, des sociétés qui deviennent propriétaires d'immeubles situés en France, poursuit un but légitime.
 
 8. Les modalités d'application de cette législation fiscale, en particulier par la mise en uvre d'une procédure de la taxation d'office du contribuable qui, après mise en demeure de l'administration fiscale de régulariser sa situation dans un délai de trente jours, s'abstient de transmettre la déclaration prévue à l'article 990 E,3°, e, dans le délai imparti, relèvent de la marge d'appréciation reconnue aux Etats dans le cadre de la mise en uvre de leur politique fiscale.
 
 9. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le second moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 10. La société fait grief à l'arrêt de retenir la valeur vénale de l'immeuble fixée par l'administration fiscale, alors :
 
 « 1°/ que la valeur vénale d'un bien doit être évaluée à la date du fait générateur de l'impôt, soit, pour la taxe de 3 % pour les immeubles détenus par des sociétés étrangères en France, au 1er janvier de l'année au cours de laquelle est souscrite la déclaration visée par l'article 990 E 3° ; qu'en retenant comme pertinent l'évaluation fournie par l'administration fiscale qui reposait sur des cessions opérées en janvier et mars 2011, soit de deux années antérieures à la date du fait générateur de l'impôt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 du livre des procédures fiscales, 666 et 990 D du code général des impôts ;
 
 2°/ que la valeur vénale d'un bien ne peut être évaluée par comparaison lorsque les termes de la comparaison sont en nombre insuffisant ; qu'en retenant la moyenne arithmétique des deux seuls termes de comparaison pertinents présentés par l'administration, motif pris de l'absence d'éléments fournis par le contribuable, quand la seule constatation de l'existence d'un nombre trop faible d'éléments de comparaison faisait obstacle à retenir la valeur vénale proposée par l'administration, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 du livre des procédures fiscales, 666 et 990 D du code général des impôts ;
 
 3°/ que la société Si Mouan soutenait qu'en toute hypothèse un seul des deux termes de comparaison fourni par l'administration était pertinent ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, non inopérant, pour retenir au contraire la valeur vénale résultant de la moyenne arithmétique des deux termes retenus, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour
 
 11. Après avoir énoncé qu'une insuffisance de prix ou de valeur déclarée est établie par le recours à la méthode d'évaluation par comparaison, les termes de cette comparaison devant être tirés de la cession de biens, sinon strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement, du moins intrinsèquement similaires à l'immeuble en cause, et que cette valeur vénale doit être fixée à la date du fait générateur de l'impôt, soit en l'espèce le 1er janvier 2013, l'arrêt relève que l'administration fiscale a choisi trois termes de comparaison, situés chacun dans la commune où se trouve le bien dont la société est propriétaire. Après avoir écarté l'un de ces termes, qui concernait une propriété située à quatre kilomètres et ayant une superficie de terrain et une surface d'habitation sensiblement inférieures, l'arrêt relève que les deux autres concernent des villas situées à 500 mètres de celle de la société, comportant toutes les deux une piscine et un nombre de pièces comparable, et présentant une surface d'habitation des constructions similaire.