Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.649 du 04/03/2021,  partie 2



 qu'ainsi, c'est à bon droit que la société Hôtel Luxia peut demander le remboursement des travaux suivants : - travaux de changement de la porte de la chaufferie, de ventilation, de la pompe recyclage (pièces 54, 62, 79 et 80), mais ne produit que des devis associés à une facture difficilement compréhensible qui ne suffisent pas à établir le règlement total des sommes dues à hauteur de 3.904,60 € ; - travaux de mise en place d'une système de sécurité incendie (pièces 71 à 77), mais ne produit là encore que des devis, un ordre de service ou des factures (pièces 73 et 74) ne précisant pas la nature exacte des travaux effectués et que ne suffisent pas à établir le règlement des sommes demandées, à hauteur de 2.392 € à la charge des bailleresses ; - travaux de mise aux normes et vérification de l'ascenseur (pièces 51, 60, 61 et 78), mais la société Hôtel Luxia ne produit que des devis et une facture d'entretien à la charge de l'exploitant (pièce 62) ; - travaux de couverture (pièces 81 et 82), la société Hôtel Luxia produisant toutes pièces utiles à l'appui de sa demande pour la somme de 2.911,22 € à la charge du bailleur, s'agissant de travaux relevant de l'article 606 du code civil ; - travaux de signalétique et de mise aux normes de la bagagerie, pour un montant de 4.560,60 €, ordonnés par l'autorité administrative lors de sa visite du 30 avril 2014 (« supprimer tout stockage de bagages dans la salle de petit-déjeuner et aménager si nécessaire un local prévu à cet effet »), facture détaillée à l'appui, à la charge du bailleur ; - travaux de mise en place d'une porte coupe-feu dans le vestiaire, pour un montant de 1.122 €, ordonnées par l'autorité administrative (groupe de visite du 30 avril 2014), facture détaillée à l'appui, à la charge du bailleur ; - travaux d'encloisonnement de l'escalier, pour un montant total de 6.260,38 € (facture du 17 janvier 2012 et note d'honoraires de l'architecte du 2 janvier 2012), ordonnés par l'autorité administrative, à la charge du bailleur ; - travaux de mise en conformité d'installations électriques, ordonnés par l'autorité administrative, à la charge du bailleur (factures détaillées à l'appui) pour un montant total de 38.391,53 € (travaux d'un montant total de 42.981,53 € dont sont déduits les frais d'installation de sèche-cheveux muraux pour un montant de 4.590 €) ; qu'il convient donc de condamner les consorts P... à rembourser à la société Hôtel Luxia la somme totale de 53.245,73 € » ;
 
 ALORS QUE, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; que pour l'application de ce principe, les travaux prescrits par l'autorité administrative s'entendent uniquement des travaux de mise aux normes ayant pour objet de rendre les biens loués conformes à la règlementation applicable au regard de leur destination contractuelle ; qu'en revanche, sont à la charge du preneur les travaux prescrits par l'autorité administrative qui ont pour objet de remédier à des désordres résultant d'un défaut d'entretien et de réparation de l'immeuble imputable au preneur ; qu'en l'espèce, aux termes du bail du 24 juillet 1996, renouvelé le 12 juin 2007, la société Hôtel Luxia s'engageait à « faire dans l'immeuble loué toutes les réparations locatives et d'entretien de quelque nature qu'elles soient, le propriétaire ne conservant à sa charge que les grosses réparations, conformément à l'article 606 du code civil » ; que dans leurs conclusions d'appel, Mesdames N... et H... faisaient valoir qu'une partie des travaux prescrits par l'autorité administrative après sa visite du 5 août 2013 n'avaient pas pour objet de rendre les locaux loués conformes à la réglementation applicable au regard de leur destination contractuelle, mais avaient pour objet de remédier à des désordres résultant d'un défaut d'entretien et de réparation de l'immeuble, de sorte qu'ils étaient à la charge de la société Hôtel Luxia (cf. conclusions d'appel, p. 30) ; qu'en condamnant solidairement Mesdames N... et H... à payer à la société Hôtel Luxia la somme totale de 53.245,73 euros à titre de remboursement des factures réglées par cette dernière, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les travaux litigieux, bien que prescrits par l'autorité administrative, n'avaient pas pour objet de remédier à des désordres résultant d'un défaut d'entretien et de réparation de l'immeuble par la société Hôtel Luxia, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1134 (devenu 1103) du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mmes N... et H... de leur demande de condamnation de la société Hôtel Luxia, société d'exploitation hôtelière et touristique Luxia, à leur payer la somme de 6.900 euros au titre des demandes non satisfaites de la Préfecture, et la somme de 462.260,40 euros au titre des remises en état pour rétablir le classement en hôtel de tourisme deux étoiles ;