Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-10.963 du 28/01/2015,  partie 3


qu'elle doit être analysée comme une clause pénale, susceptible d'être réduite, par application de l'article 1152 du code civil ; que dans la mesure en l'état des négociations en cours sur les conditions de rupture du contrat, celle-ci n'apparaît pas manifestement excessive ; qu'il convient d'en fixer le montant sur la base du prix de vente du bien immobilier, sous déduction de la somme de 30.000 €, correspondant au prix du garage non fourni, soit 56.500 € ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. X... prétend que la nullité du commandement résulterait du fait qu'au jour de sa délivrance, la SCI Villa Riondet n'était plus en mesure de livrer le lot 9 à usage de garage et que les cloisons n'étaient pas réalisées dans son lot ; que toutefois ce point litigieux aurait pu être légitimement discuté dans le cadre d'une opposition à commandement ; qu'il est reconnu qu'un nouveau maître d'oeuvre, estimant l'implantation du garage à l'endroit prévu par son prédécesseur comme dangereuse, a suggéré une modification du programme ; que cependant, la demande de modification du permis n'a été présentée que fin novembre 2006, donnant lieu à une négociation sur la livraison d'un parking de substitution ou le rachat du lot 9 par la SCI Villa Riondet ; que de même, il n'est pas contesté que les cloisons ont été modifiées mais il est prétendu qu'à la date du commandement, elles avaient été réalisées conformément aux plans acceptés par M. X... ; que le maître d'oeuvre, Christian Y... en a d'ailleurs attesté le 29 juin 2006 pour justifier l'appel de fonds ; qu'à la date du commandement de payer, les difficultés étaient connues mais aucune solution définitive n'était arrêtée ; que le litige naissant sur les obligations contractuelles du vendeur et leur possible inexécution n'entraîne pas la nullité du commandement de payer portant sur des sommes exigibles ; que l'article L.261-13 du code de la construction et de l'habitation prévoit la possibilité d'insérer dans le contrat une clause de résolution de plein droit en cas de manquement de l'acquéreur à ses obligations de versement ou de dépôt ; qu'en l'espèce, le contrat de vente comporte une clause résolutoire qui a été rappelée dans le commandement de payer du 31 octobre 2005 ; que dans le mois de ce commandement, M. X... n'a pas payé ; qu'il n'a pas davantage saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, comme l'y autorisait l'article précité ; que pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, M. X... invoque en vain une exception d'inexécution ; qu'en effet, revenant sur une jurisprudence antérieure, la Cour de cassation juge désormais, par un arrêt de cassation du 18 janvier 2006, n° 05-14.971 publié au Bulletin, que par application de l'article L.261-13 du code de la construction et de l'habitation, les acquéreurs d'un immeuble à construire qui, pour ne pas régler les causes d'un commandement de payer qui leur a été notifié, opposent une exception d'inexécution, doivent saisir le juge dans le délai d'un mois pour demander la suspension des effets du commandement de payer, à défaut de quoi la clause résolutoire est acquise de plein droit ;

ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE l'article L.261-13 du code de la construction et de l'habitation autorise le vendeur à prévoir dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement une clause de résolution de plein droit en cas de défaut de paiement du prix par l'acquéreur, cette clause recevant application un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer resté infructueux ; qu'en estimant que M. X... ne pouvait plus invoquer utilement l'exception d'inexécution tenant à l'inachèvement des travaux de cloisonnement dans son lot à la date du commandement de payer litigieux, au motif que la clause résolutoire visant le non-paiement d'une partie du prix s'applique même en présence d'une exception d'inexécution, dès lors que cette exception n'a pas donné lieu à une opposition à commandement dans un délai d'un mois (arrêt attaqué, p. 4, 1er et 2ème attendus ; motifs adoptés du jugement entrepris, p. 3 in fine), les juges du fond ont fait du texte précité une application portant une atteinte disproportionnée au droit de l'acheteur à voir examiner par un juge l'exception d'inexécution qu'il invoque, en violation des dispositions de l'article 6 §1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QU' en tout état de cause, en énonçant que les pièces versées aux débats par M. X... ne permettaient pas d'établir que les cloisons n'étaient pas conformes aux documents contractuels (arrêt attaqué, p. 4, 3ème attendu), cependant qu'il appartenait au constructeur de démontrer que les travaux d'achèvement avaient été réalisés dans des conditions rendant légitime et fondé l'appel de fonds litigieux, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve, violant ainsi l'article 1315 du code civil ;