Cour d'appel de Grenoble, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-19.496 du 07/11/2019,  partie 5



 Les requérants, qui ne forment aucune demande du chef de la validité desdites délibérations, sont fondés à présenter des demandes aux fins de partage des bénéfices qui pourraient être perçus au titre de l'exercice comptable de la SCI Tholos de Costebelle clos au 31 décembre 2006.
 Sur la plus-value, en vertu des dispositions de l'article 1156 du code civil, il appartient au juge de rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties.
 Toutefois, il n'est pas permis au juge de modifier les stipulations qui résultent d'une convention dont les termes sont clairs et précis.
 En l'espèce, l'acte de cession souscrit le 20 décembre 2006 entre les demandeurs et les époux V... stipule une clause intitulée « PROPRIETE JOUISSANCE » rédigée comme suit :
 « Le CESSIONNAIRE est propriétaire des parts dont il s'agit à compter de ce jour.
 Il en aura la jouissance à compter du 1er janvier 2007 par la perception des loyers.
 Il participera et contribuera aux résultats sociaux à proportion des droits attachés aux parts cédées à compter du 1er janvier 2007.
 A cet effet, le CEDANT subroge le CESSIONNAIRE dans tous les droits et obligations attachés aux parts cédées.
 Il résulte de ce qui précède que le résultat bénéficiaire de l'exercice qui sera clos le 31décembre 2006 demeurera acquis aux cédants et leur sera réparti à ladite date par inscription au crédit de leurs comptes d'associés respectifs ».
 La lecture de cette clause est aisée, la rédaction étant dénuée de toute ambiguité. Il s'agit donc d'une clause claire et précise qui n'opère aucune distinction selon la nature des bénéfices réalisés par la SCI Tholos de Costebelle.
 Dans ces conditions, la SCI Tholos de Costebelle est mal fondée à soutenir que les bénéfices visés par la clause excluraient les bénéfices exceptionnels réalisés par la SCI Tholos de Costebelle et se limiteraient aux bénéfices courants, à savoir ceux résultant des loyers en cours.
 En effet, aucun élément ne permet de dire que l'intention commune des parties à l'acte de cession a été d'autoriser les époux V... à réaliser une opération financière de laquelle les associés cédants seraient exclus, ceux-ci acceptant ainsi d'être privés le cas échéant d'une plus-value obtenue par cette opération.
 La SCI Tholos de Costebelle reconnaît dans ses écritures que les ventes ont été consenties le 27 décembre 2006 par la SCI Tholos de Costebelle sans le consentement des requérants alors même que ceux-ci se trouvaient encore propriétaires de leurs parts sociales, le transfert de jouissance ayant été fixé au 1° janvier 2007.
 Il ne saurait résulter des assemblées générales de la SCI Tholos de Costebelle tenues les 4 mars 2006, 25 mars 2006 et 24 juin 2006 que les requérants avaient donné leur accord au montage imaginé par les époux V..., les procès-verbaux de ces réunions versés au dossier faisant ressortir que le projet soumis aux associés par Monsieur D... V... ne concernant que la cession de l'ensemble des immeubles sociaux, aucune mention de création d'une copropriété suivie d'une revente n'étant mentionnée.
 Il n'est pas plus justifié que les demandeurs ont donné leur accord, au seul profit des époux V..., à l'établissement le 27 décembre 2006 tant d'un état descriptif de division de l'immeuble que d'un règlement de copropriété, le tout ayant été reçu à cette date par Maître T... P..., notaire à Paris, ainsi que cela résulte des ventes de lots en cause.
 Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le montage juridique et financier imaginé par les époux V... n'a pas été intégralement porté à la connaissance des associés cédants.
 En conséquence, c'est à juste titre que les demandeurs sollicitent l'intégration dans les bénéfices de l'exercice clos le 31 décembre 2006 de la plus-value dégagée par les ventes du 27 décembre 2006, qu'il convient de fixer à la somme de 1.079.176 euros après validation de l'estimation faite par l'expert judiciaire.
 La SCI Tholos de Costebelle ne justifie pas de l'obligation de déduire la somme de 426.972 euros au titre des frais de commercialisation, de recherches et d'ingénierie financière, cette somme n'étant justifiée ni dans son principe ni dans son montant, et n'ayant pas été soumise à l'appréciation de l'expert judiciaire.
 Sur la provision, l'expert judiciaire a constaté qu'une provision avait été passée dans les comptes de la SCI Tholos de Costebelle pour un montant de 1.310.000 euros, libellée comme suit : « provisions pour grosses réparations ».
 La SCI Tholos de Costebelle fait valoir que cette provision était justifiée par la circonstance qu'elle s'était engagée à faire réaliser d'importants travaux de reprise, à la charge du bailleur s'agissant de dégradations liées à des malfaçons, que l'état du bâtiment rendait nécessaire ; ils se prévalent d'un devis de travaux ainsi que d'un rapport d'expertise établi à leur demande par le Groupe Afc Agora France concept.
 Mais il résulte des énonciations de l'expert judiciaire figurant à son rapport que le Tribunal valide compte tenu de leur pertinence que les travaux ne font l'objet d'une provision que s'ils ont vocation à constituer une charge et non un investissement ;