Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.756 du 14/03/2019,  partie 4


 que le classement par l'expert judiciaire de la salle de bain parmi les pièces chauffées, est sans incidence sur le calcul de la surface utile des lors que l'article 4 du décret du 22 novembre 1948 classe les salles de bain parmi les annexes et que l'article 6 du même décret prévoit pour la salle de bain, en tant qu'annexe, le coefficient 1, retenu dans le calcul de l'expert judiciaire ; Qu'au surplus l'article 14 du décret du 22 novembre 1948 prévoit un coefficient de 0,25 par pièce ou annexe comportant un élément de chauffage, en sorte que, même au titre des équivalences superficielles, ci-après examinées, le fait de qualifier de pièce chauffée, la salle de bain, n'a pas d'influence sur le calcul de la surface corrigée ; que concernant les conclusions relatives aux coefficients de situation et d'entretien Mme V... N... fait valoir principalement que : - sur le coefficient de situation, l'expert judiciaire n'a pas tenu compte de l'emplacement du secteur, situé loin des centres commerciaux, des services publics et des métros, ainsi que des sujétions de voisinage tenant au bruit et aux nuisances liées a la circulation routière ; sur le coefficient d'entretien, le taux de 2,25 retenu par l'expert judiciaire ne prend en considération, ni l'état d'entretien de l'appartement lui-même, ni : - pour le gros oeuvre (retenu par le rapport d'expertise : pour 0,6) : les mauvaises insonorisation et isolation de l'immeuble, ainsi que les performances thermiques médiocres du local et l'existence de fissures apparentes dans celui-ci, - pour le ravalement (0,5) : l'ancienneté des travaux et l'existence de tâches noirâtres sur la façade extérieure, - pour la couverture (0,35) : l'ancienneté des travaux de réfection et l'existence de coulées de ruissellement sur la façade, - pour les menuiseries (0,3) : la présence de traces de rouille sur les persiennes, - sur ces points, elle produit un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 7 janvier 2015 et deux notes par lesquelles des locataires se plaignent notamment de pannes diverses, de problèmes de sécurité et d'un entretien médiocre ; Que cela exposé, sur le coefficient de situation, que selon les dispositions de l'article 1er de l'arrêté du préfet de la Seine du 18 décembre 1948 vise par l'expert : "dans le département de la Seine le coefficient destiné à tenir compte de l'emplacement du local et des sujétions du voisinage vise à l'article 13 du décret du 22 novembre 1948 variera par paliers de 0,1 conformément aux définitions données par ledit article : - ( c ) : entre 1,3 et 0,9 a regard des locaux situés dans Paris 16e arrondissement en totalité" ; Qu'en l'espèce pour retenir un coefficient de situation de 1,2, l'expert judiciaire indique avec précision l'emplacement du bien immobilier au sein du 16e arrondissement, en bordure de Seine ; qu'il note le caractère résidentiel du secteur, et la proximité de moyens de transport en commun : métro, RER et nombreuses lignes d'autobus ; qu'au vu de ces conclusions précises et motivées il convient de retenir le coefficient de situation de 1,2 pris en compte par 1' expert judiciaire ; que concernant le coefficient d'entretien et le défaut de prise en compte de l'état d'entretien du logement lui-même, que des dispositions de l'article 11 du décret du 22 novembre 1948 il résulte que la surface corrigée des pièces et annexes, totalisée pour l'ensemble du logement, est affectée d'un correctif d'ensemble obtenu " en appliquant à cette surface un coefficient égal a la moyenne des deux coefficients définis respectivement aux articles 12 et 13 ci-après" ; que l'article 12 définit le " coefficient destiné à tenir compte de l'état d'entretien du corps de bâtiment où se trouve situe le local" et 1' article 13 est consacré au coefficient relatif à l'emplacement du local ainsi qu'aux sujétions de voisinage ; qu'il en résulte que l'expert judiciaire n'avait pas à examiner l'état d'entretien du logement lui-même pour le calcul du correctif d'ensemble du local ; que l'expert judiciaire retient un coefficient de 2,25 et détaille chacun des éléments constitutifs de ce coefficient ; Qu'il précise que : - la façade témoigne d'un ravalement en bon état, - le sol et les parois du hall d'entrée et du second hall sont en bon état ; Qu'il illustre cette description par des photographies qui en confirment la pertinence ; qu'ainsi qu'il a été retenu ci-dessus, le bailleur justifie avoir fait réaliser d'importants travaux d'entretien du bien immobilier. Qu'en outre, s'agissant du coefficient de gros oeuvre, les locaux sont situés dans un immeuble classé en catégorie 2 B ; que ce classement prend en compte, aux termes de l'annexe visée par l'article 10 du décret du 10 décembre 1948, la présence « de matériaux assurant une isolation phonique ou thermique moins satisfaisante que la sous-catégorie précédente ( 2 A) ; que le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 7 janvier 2015, invoqué par Mme N... pour contester les constatations et l'avis de l'expert a été établi non contradictoirement, après dépôt du rapport d'expertise sans être soumis en conséquence à la discussion des parties devant l'expert judiciaire ;