Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.249 du 03/12/2020,  partie 3


qu'en relevant que le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 décembre 2014 ne précisait pas « quels sont les tantièmes retenus pour les votes concernant les parties communes spéciales » pour en déduire qu'elle ne peut vérifier que la majorité de l'article 26 b a été respectée quand, dans les deux cas, la double majorité était atteinte, la cour d'appel a encore statué par un motif inopérant et, partant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965.
 
 4°) ALORS QUE la résolution n° 17, dont les termes sont expressément rappelés dans l'arrêt attaqué (page 8), ne prévoyait le verrouillage de l'ascenseur que pour les étages (1, 3 et 4) desservant les lots, propriétés des seules sociétés Sogeco Holding et Sogeco Participations durant la fermeture de l'hôtel ; qu'en énonçant dès lors que la résolution n° 17 restreignait l'usage de l'ascenseur à certaines périodes de l'année quand les époux F... pouvaient utiliser l'ascenseur tout au long de l'année, notamment pour accéder à leur lot, la cour d'appel a dénaturé la résolution n° 17 et, partant, a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
 
 5°) ALORS QU'ENFIN il était constant qu'en vertu de la résolution litigieuse, si les copropriétaires ne pouvaient utiliser l'ascenseur pour accéder à la sortie du 3ème étage, ils avaient néanmoins la possibilité de sortir à l'extérieur du bâtiment par l'accès du 3ème étage en empruntant l'escalier ; qu'en conséquence, en retenant que la résolution n° 17 a pour effet de modifier les conditions d'usage des parties communes et particulièrement l'accès au 3ème étage qui dispose d'un accès à l'extérieur du bâtiment, la cour d'appel a encore statué par un motif inopérant, et a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 26-b de la loi du 10 juillet 1965.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété horizontale [...] en date du 26 décembre 2014 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE la résolution nº 14 adoptée lors de cette assemblée générale intitulée «demande de la Sogeco Holding: achat du terrain» décide d'autoriser la société Sogeco Holding à acquérir une parcelle de terre d'environ 872 m² située devant l'hôtel [...], comprenant la piscine extérieure, pour un prix de 800.000 euros, le prix de cession étant réparti entre les copropriétaires, à l'exclusion des sociétés Sogeco Participations et Sogeco Holding ; qu'il est précisé que: «La société Sogeco Holding va démolir ladite piscine pour construire une piscine couverte, selon plans qui avaient été communiqués lors de la précédente assemblée générale ; que la société Sogeco Holding entend préciser qu'elle a abandonné son projet de créer sur le toit de la future piscine une patinoire, et ce afin d'éviter les nuisances que pourraient occasionner à la copropriété cette patinoire ; que les copropriétaires auront un droit perpétuel, inscrit dans le règlement de copropriété d'usage, de la piscine en période estivale ; que l'entretien et le nettoyage pendant l'utilisation estivale de la piscine sera à la charge de la copropriété ; que bien entendu, les copropriétaires n'auront pas accès à la piscine pendant les mois d'ouverture de l'hôtel [...], celle-ci étant réservée exclusivement à la clientèle de l'hôtel [...] ; que compte tenu des termes de ce projet, il conviendra de modifier le règlement de copropriété en conséquence et de donner tous les pouvoirs aux syndic pour signer tout acte de vente et pour modifier le règlement de copropriété pour faire acte le droit de jouissance de la piscine par les copropriétaires pendant la période estivale » ; que cette résolution a été adoptée par 89.261/103.035 tantièmes, seuls M. et Mme F... ayant voté contre (3.047 tantièmes) ; que les appelantes font grief au jugement déféré d'avoir annulé cette résolution en considérant que l'unanimité était requise ; qu'en application du dernier alinéa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; qu'il est constant que la parcelle dont la cession est autorisée, qui comporte la piscine extérieure, constitue une partie commune de la copropriété horizontale, dont l'usage est commun à l'ensemble des copropriétaires (règlement de la copropriété horizontale article 8 bis, pièce nº 2 des époux F...); que l'immeuble constitué de l'ensemble de la copropriété horizontale est destiné à tous usages, notamment habitation, professionnel, commerce, hôtel, etc... (article 5 du règlement de copropriété). Toutefois, la cession autorisée porte sur une partie commune affectée à un usage particulier (piscine) et commun à l'ensemble de la copropriété, dont le standing élevé est notamment assuré par l'existence de cet équipement ; que sa vente pour en faire un lot privatif a nécessairement pour effet de porter atteinte à la destination de l'immeuble, et ce quand bien même l'acquéreur, soit la société Sogeco Holding, s'engagerait à maintenir un accès aux copropriétaires, cet accès étant de surcroît limité à la période estivale, ce qui n'est pas le cas actuellement ;