Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.815 du 08/04/2021,  partie 3


que la société CCB ne peut dès lors, après coup, justifier son départ anticipé par la conduite du bailleur ; que dès lors le jugement sera confirmé d'une part en ce qu'il a débouté la société CCB de ses demandes indemnitaires concernant les préjudices financiers subis du fait du déménagement, d'autre part de sa demande de remboursement des loyers de janvier à juin 2015 ; que par ailleurs, le départ anticipé du locataire des lieux loués se traduisant juridiquement comme une rupture unilatérale du contrat de bail, c'est à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande du bailleur tendant à voir condamner le locataire au paiement des loyers dus jusqu'à la fin du bail soit jusqu'au 30 juin 2017, loyers représentant la somme de 44 297,28 euros ; qu'enfin, c'est également à juste titre que le tribunal a retenu l'existence d'un trouble de jouissance causé par le propriétaire qui a stocké des matériaux et du matériel sur le terrain loué sans l'accord du locataire et a changé les serrures du portail d'accès au terrain empêchant ainsi ce dernier de pénétrer dans les lieux loués, trouble qu'il a justement indemnisé par l'allocation à son profit d'une somme de 5 000 euros ;
 
 Et aux motifs adoptés que, sur la résiliation du bail et les demandes de dommages-intérêts, la SCI HSB soutient dans ses écritures que le locataire n'est pas fondé à solliciter la résiliation du contrat dans la mesure où il a quitté les lieux sans délivrer de congé et sans faire préalablement trancher le juge sur une demande quelconque de résiliation ; qu'il convient à cet égard de souligner qu'effectivement la partie victime des manquements de son cocontractant peut solliciter la résiliation du bail ; que cette résiliation judiciaire doit faire l'objet d'une demande présentée au juge, qui apprécie la gravité du manquement qui seule peut justifier la résiliation du contrat ; qu'en l'espèce, force est de constater que la société CCB a quitté les lieux le 9 juillet 2015, sans donner congé et sans informer le bailleur, étant précisé que la convocation du bailleur à un état des lieux de sortie (cf. pièce n°41 de la défenderesse) ne répond pas aux exigences imposées en matière de rupture du bail ; que précisons également que les loyers n'ont plus été payés à partir de cette date ; que de plus, au moment du départ du locataire, le litige sur la consistance des lieux loués existait déjà et le bailleur avait introduit, le 7 mai 2015, une action en justice afin que le tribunal tranche cette question et prononce la résiliation du bail ; que le locataire pouvait donc dans le cadre de cette procédure faire valoir l'ensemble de ses arguments et moyens, parmi lesquels les troubles à la jouissance paisible du bien loué, et demander dans le même temps la résiliation du bail aux torts du bailleur, ce qu'il n'a manifestement pas fait ; qu'ainsi, la société CCB n'a pas respecté le formalisme imposé dans le cadre de la rupture du contrat de bail ; qu'elle ne peut donc justifier son départ anticipé par la conduite du bailleur, laquelle aurait dû être soumise à l'appréciation du juge dans le cadre de la procédure introduite devant le tribunal en mai 2015 ; qu'il en résulte que le locataire n'est pas fondé aujourd'hui à solliciter l'octroi de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu'il a subis en raison de son départ des lieux loués dans la mesure où il est luimême responsable du dommage qu'il a subi ; que sa demande de réparation des préjudices financiers liés aux frais de déménagement, de perte de chiffre d'affaires et de nonamortissement des investissements d'origine liés à son départ des locaux, doit être rejetée ; qu'il en va de même de sa demande de remboursement des loyers de janvier, février, mars, avril, mai et juin 2015 ; que toutefois, si la société CCB ne peut demander la réparation des préjudices sus-évoqués, il n'en reste pas moins que l'occupation par le bailleur du terrain loué se traduisant par le stockage de matériaux et de matériels lui appartenant sans l'accord du locataire (cf. pièces n°9, 46,14, 15 et 16) ainsi que le fait d'avoir empêché ce dernier de pénétrer sur le terrain pris à bail en changeant les serrures du portail d'accès, constituent un manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués ; que ce trouble à la jouissance paisible des lieux loués est contraire aux dispositions de l'article 1719 alinéa 3 du code civil, et a nécessairement causé un préjudice au locataire qui est fondé à en demander la réparation ; qu'en revanche, le montant des dommages intérêts sollicités par la société CCB à ce titre doivent être revus à la baisse ; qu'en effet, et comme il l'a été jugé, les préjudices liés au départ du locataire ne peuvent faire l'objet d'une indemnisation de sorte que seules les répercussions du trouble dans la jouissance paisible des locaux sur le fondement et l'activité de la société CCB ouvrent droit à réparation ;