Cour d'appel de Poitiers,  décision 13-12.314 du 04/06/2014,  partie 2


que la SCI Marie G verse aux débats deux lettres des locataires, l'une datée du 7 novembre 2004 faisant état de difficultés financières mais nullement de l'insalubrité du logement et l'autre, non datée, mais dont l'enveloppe porte le cachet de la poste du 11 juin 2005, proposant un échéancier pour une dette de 147,24 € et faisant apparaître des impayés de 30 € par mois ; que le bailleur produit encore les factures de travaux réalisés en juillet 2003 (peinture, tapisserie), mars 2004 (peinture), juin 2008 (dépannage électrique) et que par attestation du 9 mars 2004 la SARL Elsecom explique qu'elle est intervenue le 19 juin 2008 pour effectuer des travaux de réparation électrique et qu'au départ des intervenants l'installation fonctionnait normalement sans danger pour les occupants ; qu'il est également justifié de l'intervention du 30 juillet 2003 pour déboucher une conduite de w-c ; que la SCI Marie G justifie encore d'un contrat d'hygiène antiparasitaire conclu le 28 avril 2003 avec la SA ISS Hygiène Services pour l'appartement des consorts Y...-Z... en précisant que l'intervention concernait les rongeurs (rats plus souris) et que si le rapport de contrôle établi le 30 mars 2009 par la Caisse d'allocations familiales mentionne bien que le logement est infesté de rats, le propriétaire avait pourtant fait réaliser une opération de dératisation par un professionnel ; qu'en conséquence, il est établi par l'appelante qu'elle a fait intervenir des entreprises spécialisées chaque fois qu'une difficulté lui a été signalée par les locataires ; que les difficultés relevées par arrêté préfectoral n'ont été signalées au bailleur par les occupants du logement que par lettre datée du 10 février 2009 et qu'un constat d'huissier a été effectué le 26 février 2009 ; qu'un premier arrêté préfectoral constatant l'insalubrité du logement a été signé le 28 août 2009 et un second le 30 novembre 2009, lequel au demeurant constate la sur-occupation manifeste du logement ainsi que la réalisation de l'opération de dératisation, ce qui confirme encore la réactivité du bailleur qui a toujours répondu aux demandes des locataires ; qu'il est également évident que la sur-occupation du logement a contribué à en accentuer la dégradation ; qu'il n'est également pas indifférent de relever dans le rapport de la Caisse d'allocations familiales précité que plusieurs autres locataires occupants des appartements dans le même immeuble ne souhaitaient rien entamer à l'encontre du propriétaire, ce qui confirme que les désordres se limitent à l'appartement n° 3 des consorts Y...-Z... ; qu'enfin, selon attestation datée du 3 mars 2002, la SARL Patrick Renan, chargée d'effectuer le contrôle parasitaire du logement, avait relevé qu'une chambre de l'appartement n'avait pas été contrôlée car l'accès n'avait pas été autorisé par les occupants et que les pièces de l'appartement étaient très encombrées et que certaines parties des murs et des sols n'avaient pas pu être contrôlées faute d'accès ; qu'il est paradoxal de constater que dans un immeuble comprenant plusieurs logements, seul celui qui est occupé par les intimés attire les rats puisque le rapport de contrôle établi le 30 mars 2009 par Mme C... souligne que les autres locataires ne souhaitent rien faire à l'encontre du propriétaire ce qui confirme que les autres logements sont décents et qu'il résulte de ces observations que la présence de rongeurs n'est pas seulement imputable au bailleur ; que le bailleur n'ayant pas été informé des difficultés d'occupation avant le mois de février 2009, il ne peut pas lui être reproché de ne pas être intervenu plus tôt et que dans ces conditions le préjudice de jouissance ne doit être indemnisé qu'entre le premier janvier 2009 et le 1er septembre 2009 date de la résiliation du bail, qui n'est pas contestée ; que le préjudice de jouissance doit être évalué à 50 % du montant du loyer soit 484,80 € : 2 = 242,40 € x 8 = 1.939,20 € ; que la SCI Marie G justifie des démarches effectuées avec le concours de l'agence Malaterre pour assurer le relogement des locataires mais que la représentante de l'agence a expliqué par attestation écrite du 25 mai 2010 qu'en raison des exigences des locataires et de leur profil, elle n'avait obtenu aucune réponse positive de la part des propriétaires contactés ; qu'il n'est nullement justifié d'un préjudice moral différent du préjudice de jouissance, en raison notamment de la sur-occupation du logement et d'un défaut d'entretien courant par les locataires ainsi que l'avait relevé la SARL Patrick Renan au cours de l'année 2002 ; 
 1) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, cette obligation n'étant pas subordonnée à une mise en demeure ou une information préalable du bailleur par le locataire ; qu'en décidant que le préjudice de jouissance des locataires ne devait être indemnisé qu'à compter de la date à laquelle ils avaient alerté le propriétaire des « difficultés d'occupation » rencontrées, cependant que ce dernier était tenu, en tout état de cause, de délivrer un logement décent, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1er et suivants du décret du 30 janvier 2002, ensemble l'article 1719 du code civil ;
 2) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le bailleur est tenu de délivrer un logement décent ;