Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.405 du 26/09/2019,  partie 5


que le notaire ne saurait utilement soutenir qu'il n'y avait plus place à son devoir de conseil des lors que la convention était déjà parfaite au moment où il est intervenu, la promesse de vente valant vente, alors qu'il ressort clairement de l'acte du 17 novembre 2003 que la promesse en cause était une promesse unilatérale de vente n'engageant de manière ferme et définitive que le promettant, la SCI BRC investissements n'ayant pas d'obligation d'acquérir, et que les parties ont expressément prévu que " le transfert de propriété de l'immeuble aura lieu le jour de la signature de l'acte authentique qui constatera la réalisation de la vente ", l'acte mentionnant ensuite le -prix de la vente éventuelle" et ont donc fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement lequel a été reporté à la date de cet acte ; que si, compte tenu de l'intervention du notaire, ni dans l'acte de vente du lot de copropriété à la SCI BRC investissements ni dans l'acte de prêt, une clause relative à l'exécution des travaux ne pouvait trouver place, il lui appartenait, s'agissant d'une opération particulière imposant des obligations aux acquéreurs quant à la réalisation des travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation recherchée, d'alerter ceux-ci, comme la SCI BRC investissements, de l'absence de garantie quanta la bonne exécution des travaux de réhabilitation en temps utile, la fin de chantier étant fixée au 1er janvier 2005, l'initiative des travaux appartenant aux copropriétaires réunis en Association syndicale libre ; qu'en revanche, les demandeurs ne peuvent, comme ils le font pour les autres parties à l'instance, faire grief au notaire, rédacteur des actes, de ne pas avoir vérifié la solidité des entreprises du Groupe Barbatre et de ne pas avoir assuré le suivi du chantier, étant précisé que le règlement des travaux a été réalisé en dehors de la comptabilité du notaire ; qu'en omettant d'informer la SCI BRC investissements que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération dont le succès était économiquement subordonnée à la commercialisation et à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement de défiscalisation, le notaire a manqué à son devoir de conseil ;
 
 1°) ALORS QU'un notaire n'a pas à attirer l'attention de ses clients sur les risques inhérents à l'application d'un dispositif légal, dès lors que les conditions en sont réunies ; qu'en relevant pour imputer une faute à la SCP H...-IX..., que la « somme empruntée était destinée à hauteur d'environ 80% au financement des travaux » et que, devant « informer les parties des risques dont [elle] a[vait] connaissance », la SCP H...-IX... aurait dû attirer l'attention des époux Q... et de la SCI BRC Investissement sur « l'aléa essentiel de cet investissement » que représentait l'absence de garantie de bonne fin de l'opération (arrêt page 32, al. 6, al. 9 et 11) quand le dispositif de la loi Malraux prévoyait précisément une déduction fiscale, souhaitée par les époux Q... à la mesure des travaux envisagés sans que le législateur ait prévu de garantie de bonne fin de sorte qu'en l'absence de risque avéré d'impécuniosité du constructeur, le notaire n'avait pas à délivrer de conseil particulier sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE l'obligation de conseil et de mise en garde incombant au notaire ne porte pas sur la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments, qu'il n'a pas à rechercher, lui faisant apparaître un déséquilibre ou un danger manifeste ; qu'en reprochant à la SCP H...-IX... d'avoir omis d'informer les acquéreurs des risques dont il avait connaissance dès lors que le succès de l'opération était « économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble » (arrêt page 32, al. 11) sans relever d'éléments révélateurs d'un risque économique manifeste au jour de la vente quand l'officier ministériel n'avait pas à délivrer un conseil particulier sur l'opportunité économique de l'opération, en l'absence de tels éléments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que dans les limites du mandat qui lui est confié pour la réalisation de l'opération à laquelle il prête son concours ; qu'en imputant à faute à la SCP H...-IX..., qui savait que 80% des sommes empruntées par les acquéreurs devait servir à la réalisation des travaux, de ne pas les avoir alertés sur l'absence de « garantie de la bonne exécution des travaux de réhabilitation » (arrêt page 32, al. 9 et 10), quand, ayant instrumenté la seule vente du terrain, elle n'avait pas à conseiller les parties sur les stipulations du marché de travaux qu'elle n'était pas chargée d'établir, la cour d'appel a derechef violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. Moyen produit au pourvoi n° E 18-23.168 par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Cincinnatus assurance.