cour d'appel d'Aix en Provence
1re Chambre A,  décision 16-10.961 du 31/01/2018,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. Dimitry X...,
 
 2°/ Mme G... Y..., épouse X...,
 
 tous deux domiciliés [...]                                                     (Fédération de Russie),
 
 contre l'arrêt rendu le 13 octobre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige les opposant à la société  E... Z... E...       et Caspar, société civile professionnelle, dont le siège est [...]                                 , prise en la personne de M. Jean-Yves Z...,
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société E... Z...      E...   et Caspar, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 1er février 2005, par M. Z..., notaire associé au sein de la SCP E... Z...      E...   et Caspar (le notaire), M. et Mme X... (les acquéreurs) ont acquis, au prix de 550 000 euros, une propriété située à [...]                                     , composée d'une maison d'habitation, d'un jardin et d'un escalier d'accès ; que les acquéreurs, de nationalité russe et assistés d'une traductrice assermentée, ont déclaré, au chapitre des servitudes, avoir été « parfaitement informés » qu'un conflit avait opposé le vendeur au propriétaire du fonds mitoyen sur l'usage d'un chemin carrossable appartenant à ce dernier et qu'un arrêt du 29 avril 1976, annexé à l'acte avec le jugement qu'il réformait, l'avait débouté de ses prétentions ; qu'ils ont indiqué en « faire leur affaire personnelle à l'entière décharge du vendeur et du notaire », le vendeur déclarant, pour sa part, avoir eu l'usage public, paisible et continu du chemin depuis l'issue du procès ; que, les consorts C..., propriétaires du chemin, ayant fermé son accès en 2011, les acquéreurs ont assigné ces derniers en désenclavement et le notaire en responsabilité et indemnisation, pour manquement à son obligation de conseil et de mise en garde sur les risques inhérents aux conditions de desserte du fonds ;
 
 Sur le moyen unique, pris en ses première et quatrième branches :
 
 Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Mais sur le moyen, pris en sa deuxième branche :
 
 Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
 
 Attendu que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ;
 
 Attendu que, pour juger que le notaire avait satisfait à son obligation de conseil et de mise en garde, après avoir relevé que les décisions de justice annexées à l'acte étaient des décisions de « débouté », terme, aisément compréhensible pour des acheteurs russes, même profanes en matière juridique, qui signifiait que leur auteur n'avait pas prospéré dans son action en reconnaissance de l'état d'enclave de sa propriété et d'un droit de passage sur le chemin carrossable de ses voisins, l'arrêt retient que, sauf à minimiser la portée authentique des mentions relatant la lecture de ces décisions et l'intervention d'une traductrice assermentée, il ne peut être discerné quelle information supplémentaire aurait dû être prodiguée aux acquéreurs, pas plus que l'ambiguïté résultant de la déclaration du vendeur, la seule certitude étant que les acheteurs ont accepté, lors de la signature tant du compromis que de l'acte authentique, d'acheter un bien qui n'était accessible, depuis la voie publique, que par un escalier ; qu'il ajoute que l'argumentation des acquéreurs reviendrait, par le biais de l'obligation de conseil, à exiger du notaire qu'il se livre à un commentaire de ces décisions, en augurant de la qualification d'une tolérance et de sa révocation, toujours possible, alors qu'il est vrai que le vendeur, comme il l'a déclaré, avait, depuis 1976, la possibilité d'accéder de façon paisible et continue par cette voie carrossable, de sorte que la situation de droit et de fait au moment de l'acte authentique était parfaitement connue des acheteurs ;