Cour d'appel de Fort-de-France, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.720 du 04/03/2021,  partie 4



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. H... et F... de leur demande en dommages et intérêts dirigée contre M. Q..., outre la résolution du contrat et la restitution des honoraires déjà versés
 
 AUX MOTIFS QUE « En ce qui concerne l'action en responsabilité, force est de constater que le contrat du 11 septembre 2014 porte la mention d'un délai contraint de deux mois mais sans en préciser le point de départ. Or, la promesse de vente notariée n'a été signée devant le notaire Me S..., que le 5 décembre 2014. La demande de permis de construire a quant à elle été enregistrée le 10 décembre 2014. Il n'est pas justifié par les demandeurs qu'ils aient d'une manière quelconque communiqué à leur architecte la promesse de vente ni sa durée expirant initialement au 28 février 2015. Ils ont cependant été informés par un courrier du service de l'urbanisme de la commune de Schoelcher du 7 janvier 2015, que le dossier devait être complété dans un délai de 3 mois, ce qui conduisait à repousser le délai d'instruction de la demande. Dans un mail du 5 février 2015, M. Q... annonce à ses contractants qu'il dépose dans la journée les 4 copies des éléments modifiés, et les conseille sur la marche à suivre pour argumenter et obtenir du vendeur un report de la durée de la promesse, en gardant trace de cette démarche dans l'hypothèse où il faudrait plaider devant un tribunal sur la question de la signature de l'acte « dans un délai raisonnable ».
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 Par ailleurs, l'obtention du permis de construire figure aux conditions suspensives parmi celles auxquelles seul le bénéficiaire peut renoncer. Il en est de même de celle relative à l'obtention des prêts immobiliers pour un montant de 315 000 euros maximum.
 Un mail de la partie promettante en date du 11 mars 2015 fait connaître à MM. H... et F... que la signature de l'acte authentique pourrait être repoussée au plus tard au 15 mai 2015, de cette sorte que Me S... fera un appel de fonds bancaires avant cette date. Il leur est demandé de fournir une pièce écrite prouvant le retard du permis de construire, ainsi que « l'accord bancaire dès son obtention ».
 Dans cette configuration, une fois assurés de ce que les derniers obstacles techniques relatifs à la régularisation du permis de construire étaient en voie d'être franchis, seule l'obtention de la somme de 315 000 euros nécessaire à la levée de l'option conditionnait la réalisation de l'achat du terrain.
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 Dans un mail du 19 mai 2015, réagissant à ce fait nouveau, M. H... déclare que cette situation est totalement inacceptable, et qu'il convient de procéder immédiatement au transfert du permis à leurs noms. En revanche, ce message précise que le Crédit Agricole a donné un avis favorable au financement du projet sur la base de 12 appartements seulement, ce qui tend à confirmer que la question du financement demeurait problématique.
 Or, c'est M. Q... qui produit à ses pièces la demande de M. H..., de restitution du dépôt de garantie adressée au notaire rédacteur de la promesse de vente, le 8 mai 2015.
 Il en ressort que dès cette date, MM. H... et F... avaient officiellement manifesté leur intention de ne pas lever l'option. La décision explicite de rejet du permis de construire leur permettait d'obtenir le remboursement de l'indemnité d'immobilisation du terrain. En revanche, il n'apparaît pas que le prêt bancaire de 350 000 euros nécessaire à la levée de l'option ait quant à lui été obtenu.
 Dans ces conditions, d'une part, il n'est pas démontré de façon convaincante que seul le refus du permis de construire ait empêché les bénéficiaires d'acquérir la parcelle, et d'autre part, il n'est pas prouvé de manquement contractuel de l'architecte à ses obligations telles que contractées envers M. F... et M. H.... En outre, il ne ressort pas du dossier des demandeurs que M. Q... ait, par son attitude, cherché à favoriser un autre acquéreur, au détriment de ses cocontractants. Cependant, en considération de la situation privilégiée du terrain, et de son potentiel, il n'est guère surprenant que d'autres candidats se soient positionnés à l'égard du vendeur pour profiter immédiatement de l'opportunité créée par la défection des bénéficiaires de la promesse »
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES « Attendu que les demandeurs entendent agir en responsabilité contractuelle contre d'une part M. Q... et son assureur la MAF, sans cependant énoncer le fondement juridique de leur action dans leurs écritures ;
 Qu'il est bien nécessaire qu'ils fassent la démonstration d'une inexécution fautive de l'architecte de nature à leur causer un préjudice.
 Attendu que le contrat d'architecte a été paraphé entre les parties le 11 septembre 2014. Qu'il portait sur la construction de résidences dénommées SCI Créola 2 pour coût de travaux de 1 638 000 euros HT ; que le CCP ne comporte cependant pas de calendrier ;
 Que le permis de construire a été déposé le 10 décembre 2014 soit 5 jours après la signature de la promesse de vente consentie par M. W... et MM. H... et F... ;