Cour d'appel de Versailles
13, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-15.992 du 10/03/2021,  partie 7



 Le contrat de location a ensuite été résilié le 30 juin 2016, soit quelques mois avant l'ouverture de la procédure collective, aux termes d'un protocole amiable intervenu entre la société APD, représentée par la société Mac parts, et la SCI Edison, représentée par M. D... M..., particulièrement favorable à la seconde puisqu'il prévoyait le paiement en douze termes égaux par la sous-locataire non seulement des impayés, soit 94 215,29 euros après déduction du dépôt de garantie conservé par la SCI, mais également d'une indemnité de résiliation de 79 200 euros et ce alors que la société APD était en état de cessation des paiements.
 
 Ces différents actes juridiques témoignent d'une volonté systématique de préserver l'actif immobilier et les intérêts financiers de la SCI sans contrepartie pour la société exploitante qui s'est appauvrie, quand bien même elle ne se serait pas acquittée de la totalité des sommes mises à sa charge.
 
 Il se déduit de ces opérations, un ensemble d'indices concordants caractérisant l'existence de relations financières anormales constitutives d'une confusion des patrimoines entre la société APD et la SCI Edison, en sorte que la liquidation judiciaire de la première doit être étendue à la seconde. » ;
 
 Aux motifs éventuellement adoptés que « attendu qu'il convient de rappeler que le capital de la SCI EDISON était détenu de la façon suivante : [
 ],
 
 Que son capital social était de 120 000 euros,
 
 Que M. D... M... en a été le président depuis l'origine,
 
 Que la SCI EDISON est propriétaire du local loué à APD à Gennevilliers,
 
 Que des travaux d'extension ont été réalisés lors de l'acquisition des locaux nécessitant un financement complémentaire réalisé dans le cadre d'un crédit-bail immobilier sur 15 ans représentant un budget d'investissement de l'ordre de 3,7 M euros,
 
 Attendu que le liquidateur invoque l'augmentation entre le loyer stipulé au contrat de sous location commerciale initial de 57 000 euros HT / an signé le 20 juin 2012 pour 326m2, concernant des entrepôts sis [...] , et le loyer finalement payé par APD à la SCI EDISON, tel qu'il ressort du tableau suivant [
 ],
 
 Attendu que la SCI EDISON et son dirigeant M. D... M..., qui connaissait les difficultés financières de APD en 2013 puisqu'il en était à l'époque le Président, lui a néanmoins facturé un loyer de 25 % supérieur à la redevance de crédit-bail que la SCI EDISON payait aux crédits bailleurs,
 
 Que de surcroit, la sous location a été étendue le 27 avril 2015 aux locaux précédemment occupés par AUTORESERVE, alors que la date de cessation des paiements de APD sera fixée au 27 juin 2015, soit deux mois plus tard,
 
 Attendu qu'entre temps, dès le 25 octobre 2014, APD a pris de nouveaux locaux à bail auprès la société BUSONI (dont le gestionnaire était SINOUHE Immobilier), moyennant un loyer annuel de 195.675,74 euros,
 
 Qu'ainsi la facturation d'un loyer de sous location à APD très sensiblement augmenté par rapport aux redevances de crédit-bail payées par la SCI EDISON, et les extensions successives qui n'avaient pour but que de protéger les intérêts financiers des associés de la SCI EDISON, alors que ses dirigeants connaissaient parfaitement les difficultés financières de sa locataire APD, caractérisent des flux anormaux entre la SCI EDISON et APD, permettant d'étendre la procédure collective de cette dernière à la SCI EDISON ;
 
 1°) Alors que, d'une part, la confusion des patrimoines de nature à justifier l'extension d'une procédure collective de liquidation judiciaire suppose la preuve de relations financières dont l'anormalité est grave et manifeste ; qu'en l'espèce, en retenant que le loyer annuel de 264.000 euros payé par la société d'exploitation à la bailleresse était « manifestement supérieur au prix de marché », lorsqu'elle constatait que selon l'avis estimatif établi par l'agence CBRE, le montant du loyer annuel hors taxe et hors charge pouvait, selon les hypothèses, être fixé à 250.577 ou à 237.410 euros, de sorte que le caractère manifestement excessif du loyer litigieux n'était pas établi, celui-ci n'étant supérieur que de 5 % ou de 11 % au prix de marché, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi les articles L. 621-2, alinéa 2, et L. 641-1, I du code de commerce ;
 
 2°) Alors que, d'autre part, en retenant que le loyer annuel de 264.000 euros était « manifestement supérieur au prix de marché », lorsqu'elle constatait que, par un bail de sous-location signé un an après la conclusion du bail litigieux, la société PRO DISCOUNT avait donné son accord pour payer un loyer équivalent pour une surface identique, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi les articles L. 621-2, alinéa 2, et L. 641-1, I du code de commerce ;
 
 3°) Alors que, de troisième part, en tout état de cause, un flux financier entre deux sociétés ne peut présenter un caractère anormal, révélateur d'une confusion de patrimoines, que s'il est dépourvu de contrepartie ;