Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.602 du 22/10/2020,  partie 7


Les références OLAP retenues par l'expert concernent des appartements se situant dans le même quartier que l'appartement litigieux, avec des surfaces entre 133 et 175 m2, situés entre le rez-de-chaussée et le 4eme étage, les locataires étant arrivés entre 1995 et 2007. Le loyer au m2 le plus faible est de 17 euros le m2 correspondant à un appartement situé [...] , au 4eme étage, de 143 m2 avec un locataire entré dans les lieux en juin 2005. le loyer au 5e plus élevé étant de 22,50 euros correspondant à un appartement situé [...] , au 3eme étage, de 141 m2, les locataires étant arrivés en octobre 2005. Il est à noter que Monsieur et Madame P... occupent l'appartement depuis 2002. Les références de l'immeuble retenues concernent des appartements avec une surface entre 129 et 210 m2; situé entre le 1er et le 6eme étage loués entre 2004 et 2007, Les prix du loyer au m2 s'élèvent entre 15,36 euros et 19,43 euros. Deux des appartements ont été rénovés. L'appartement se situe en étage élevé au 4ème étage dans un immeuble de bon standing et au calme compte tenu du recul de la cour. Les défauts constatés par l'expert concernant la piètre qualité des matériaux et la pièce transformée par le locataire sans autorisation en salle de bains ne peuvent être pris en considération dans l'évaluation du loyer en ce qu'ils sont imputables au locataire. La situation de l'appartement est également très satisfaisante, dans un quartier prestigieux. L'appartement et l'immeuble présentent des prestations de qualité (parquet, cheminées, chambres de service, gardienne, interphone, digicode, ...). Cependant, les pièces principales donnent sur cour et bénéficient d'un ensoleillement réduit du fait notamment de leur exposition. L'état de l'appartement est satisfaisant mais vétuste, Monsieur Q... P... ayant pris la suite de son père qui louait depuis 1966. Le bailleur n'a donc pas procédé depuis au rafraîchissement de l'appartement, l'électricité est ancienne et non conforme aux normes de sécurité, les fenêtres sont de simples vitrages, il n'y a pas d'aération haute dans la cuisine, le parquet est par endroits affaissé. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, des références produites, de leurs spécificités au regard du local en cause, de l'ancienneté du bail, de la surface et de l'emplacement de l'appartement, il convient de retenir un prix de 17,70 euros du mètre carré avant application du décret n° 2009-1042 du 27 août 2009 qui prévoit que la hausse du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et le loyer à la date du renouvellement. Le nouveau loyer est donc à compter du 1 er octobre 2008 de 2.778,90 euros et, après application de la limitation réglementaire, le loyer effectif de 2.280,01 euros, l'augmentation étant étalée sur 6 ans hors indexation. L'exécution provisoire de la décision étant de droit en vertu de l'article 17 -c alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989, il n'y a pas lieu de la prononcer » (jugement, pages 7 à 10) ;
 
 1°) ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, déterminés par les prétentions respectives des parties ; Qu'en l'espèce, il résulte tant des conclusions des parties que des mentions de l'arrêt attaqué que ni le preneur ni le bailleur n'ont entendu se fonder sur les résultats de l'expertise judiciaire pour déterminer l'existence d'une sous-évaluation manifeste du loyer, au sens de l'article 17 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Que pour estimer que le loyer du logement concerné était manifestement sous-évalué, la cour d'appel, écartant les références invoquées par le bailleur et celles invoquées par le preneur, s'est exclusivement fondée sur celles mentionnées par l'expert judiciaire, ayant retenu un prix moyen de 17,41 € le m² ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS D'AUTRE PART QUE les parties ayant la charge d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions, il n'appartient pas au juge de pallier la défaillance d'une partie dans l'administration de la preuve ; Qu'en application de l'article 17 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer en cours, laquelle est une condition préalable à toute proposition de réévaluation du loyer, incombe exclusivement au bailleur ; Qu'en l'espèce, pour estimer que le loyer du logement concerné était manifestement sous-évalué, la cour d'appel s'est exclusivement fondée sur les références retenues par l'expert judiciaire ; Qu'en statuant ainsi, tout en écartant les références invoquées par le bailleur, lequel n'entendait pas se prévaloir des références retenues par l'expert judiciaire, la cour d'appel qui a pallié la carence du bailleur dans l'administration de la preuve lui incombant, a violé l'article 6 du code de procédure civile, ensemble l'article 146 du même code et l'article 1353 du code civil ;