cour d'appel d'Aix en Provence
4e Chambre A,  décision 16-20.965 du 14/09/2017,  partie 3


que si aucune autorisation administrative ne permet de régulariser la pose de vélux, pour autant, aucune demande de dépose ne s'oppose à leur maintien ; que, dans ces conditions, alors qu'aucune menace de remise en état antérieur ne pesait sur la vendeuse, il ne peut lui être reproché une réticence dolosive de nature à avoir surpris le consentement à l'achat des époux X... ; que contrairement à ce qui a été retenu en première instance, le dol n'apparait pas caractérisé et la nullité de la vente ne peut être prononcée sur ce fondement ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il avait accueilli cette demande » ;
 
 1°) ALORS QUE selon l'article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; et que le dol peut résulter de la simple réticence du vendeur si elle a pour conséquence de tromper l'acquéreur sur l'étendue des droits qui lui sont transférés ; que pour débouter les époux X... de leur action en nullité pour réticence dolosive, la cour d'appel a énoncé que ceux-ci « ne rapportent pas la preuve qu'ils considéraient comme essentiel et déterminant pour leur consentement que la transformation des combles en appartement ait été régulièrement autorisée ; qu'ils ne démontrent pas davantage que les défauts d'autorisations leur ferait actuellement courir un risque d'avoir à remettre les lieux dans leur état antérieur ou que le changement de destination du lot pour le vouer à l'habitation soit discuté » et que « si aucune autorisation administrative ne permet de régulariser la pose de vélux, pour autant, aucune demande de dépose ne s'oppose à leur maintien ; que, dans ces conditions, alors qu'aucune menace de remise en état antérieur ne pesait sur la vendeuse, il ne peut lui être reproché une réticence dolosive de nature à avoir surpris le consentement à l'achat des époux X... » ; qu'en se déterminant ainsi, quand même en l'absence de risque d'une remise en état antérieur ou d'action judiciaire introduite s'opposant au maintien des vélux, le défaut d'autorisation administrative pour la transformation des combles en appartement et la pose de vélux peut présenter un caractère déterminant du consentement des époux X... à l'acquisition de l'appartement, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable en la cause ;
 
 2°) ALORS QUE la réticence dolosive rend toujours excusable l'erreur provoquée ; que pour débouter les époux X... de leur action en nullité, la cour d'appel a énoncé que « le compromis et l'acte de vente précisent que le lot 34, de 47,45 m² consiste en un local situé dans les combles en nature de galetas non aménagé, figurant sous liseré rouge au plan des combles ; - le vendeur déclare que ce local est actuellement aménagé en appartement de type 2 pièces avec mezzanine, etc» ; que ces indications permettent de s'interroger immédiatement sur les circonstances de l'aménagement réalisé ; qu'or, les époux X... indiquent eux-mêmes avoir acquis le bien sans le visiter, parce qu'ils étaient pressés et en faisant confiance à leur vendeuse ils ne se sont pas renseignés directement ou par leur notaire sur les circonstances de l'aménagement des combles en appartement » ; qu'en se déterminant ainsi, quand l'absence d'attention portée aux termes de l'acte de vente ou l'absence de visite de l'appartement vendue ne pouvaient rendre l'erreur provoquée par la réticence dolosive de Mme A... inexcusable, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil dans sa version applicable en la cause.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué :
 
 D'AVOIR rejeté la demande des époux X... tendant à voir prononcer la résolution de la vente pour manquement à l'obligation de délivrance ;
 
 AUX MOTIFS QUE « l'obligation de délivrance prévue par l'article 1604 du code civil oblige à laisser la chose vendue à la disposition de l'acheteur pour qu'il en prenne livraison et le défaut de conformité est caractérisé quand l'immeuble ne correspond pas à ce qui a été stipulé ; que les époux X... invoquent : l'absence d'isolation phonique et thermique, le branchement électrique sur les communs, et l'absence de compteur individuel dénoncé lors de l'assemblée générale du 14 mars 2009, - le branchement d'eau défectueux, la défaillance de la cheminée ayant nécessité en urgence, en raison d'un risque imminent d'effondrement, l'intervention des sapeurs pompiers en novembre 2012 - l'infiltration d'eau pluviale en raison de l'inadéquation ou de la mauvaise pose des vélux, l'effondrement de la vasque de la salle de bains en raison d'une mauvaise installation, - les multiples constatations faites par huissier les 24 août 201 1, 23 janvier et 3 octobre 2012 ;