Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-17.043 du 22/09/2021,  partie 2


qu'aux termes des dispositions de cet article, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que l'examen du protocole révèle que la promesse consentie par la Sci MJC du Bon Raisin à l'Eurl DLD est synallagmatique, aucune possibilité de non réalisation de la vente n'étant envisagée, les conditions et conséquences de la cession étant précisément détaillées, prévoyant notamment le montant de l'indemnité d'éviction de la somme de 350.000 euros qui a été effectivement versée à la Sarl [U], de même qu'une convention d'occupation précaire à titre gratuit dans la limite de trois ans consentie à cette dernière par l'Eurl DLD, devenue propriétaire des terrains qui a également versé le prix de vente prévu de 100.000 euros à la Sci MJC du Bon Raisin ; que la promesse consentie par l'Eurl DLD à la Sarl [U] laisse en revanche à cette dernière la possibilité d'acquérir ou de ne pas acquérir, prévoyant que l'édification de l'ensemble immobilier devra intervenir dans un délai maximum de trois ans à compter de la cession au profit de l'Eurl DLD et précisant les conditions dans lesquelles, pour le cas où l'édification de la jardinerie n'interviendrait pas dans le délai de trois ans et six mois alors que le terrain appartenant à l'Eurl DLD aurait fait l'objet d'une cession à la Sarl [U], cette seconde vente serait annulée ; qu'elle s'analyse en conséquence en promesse unilatérale de vente, conférant à son bénéficiaire une option qui peut, ou non, être levée, sans que cela puisse lui être reproché, comme cela est corroboré par la réitération par acte authentique de la promesse unilatérale de vente établie devant Me [C], notaire à [Localité 1], en date du 24 août 2006, aux termes de laquelle l'Eurl DLD promet de vendre les parcelles de terre à M. [M] [U] et à M. [Q] [U] en qualité de représentants d'une société en formation, les parcelles pour un prix total de 66.952 euros sous certaines conditions suspensives, celle d'obtention d'une prêt n'étant pas prévue ; que la commune intention des parties n'a en conséquence manifestement pas été de lier obligatoirement les deux ventes, ni d'envisager une résiliation possible de la première promesse qui a été réitérée sous forme d'une cession effective du terrain par la Sci MJC du Bon Raisin à l'Eurl DLD, avec paiement intégral du prix et versement d'une indemnité d'éviction à la Sarl [U], trois ans avant que cette dernière ou les consorts [U] subrogés, décident de ne pas acquérir ; qu'en conséquence, aucune indivisibilité des deux promesses n'avait lieu d'être envisagée, à raison de leur différence de nature et de régime, sous peine de dénaturer l'économie générale du contrat, la clause d'indivisibilité prévue ne pouvant être étendue aux promesses sous peine de dénaturer la portée des conventions, voire de les priver de sens ; que le défaut de mention d'indivisibilité des deux promesses dans l'acte, dont il n'est pas démontré qu'elle ait été conforme à l'intention des parties, ne peut en conséquence être reproché à son rédacteur ; que les demandes présentées seront donc rejetées sans qu'il soit besoin de s'interroger sur le lien entre la faute invoquée et la réalité du préjudice que la Sci MJC du Bon Raisin prétend avoir subi, alors que la promesse unilatérale de vente était consentie à la Sarl [U] ou à ses subrogés, de même que sur le caractère direct du préjudice allégué par les anciens associés ou salariés de cette société » ;
 
 1°/ ALORS QUE l'avocat unique rédacteur d'un acte sous seing privé est tenu de veiller à assurer l'équilibre de l'ensemble des intérêts en présence et de prendre l'initiative de conseiller les deux parties à la convention sur la portée des engagements souscrits de part et d'autre ; qu'en l'espèce, la société MJC du Bon Raisin et les consorts [U] faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, qu'ils désiraient « vendre leur terrain (sur lequel étaient édifiés ses bâtiments d'exploitation) à un prix préférentiel pour qu'en retour il leur soit permis d'acquérir un terrain au même prix préférentiel pour y transférer leur commerce dans de nouveaux bâtiments » ; qu'il appartenait donc à Me [G] « de conseiller utilement et, après explication, de présenter aux clients les possibilités qui s'offraient dans le cas où n'était pas obtenu le financement : - ou bien prendre le risque de céder le terrain à des conditions extrêmement avantageuses, sans pouvoir acquérir celui qui était promis en retour ; - ou bien ne rien signer du tout. C'est en cela que Me [G] aurait complètement rempli sa mission, ou en assurant l'efficacité de la clause, ou en cas d'impossibilité en remplissant son devoir de conseil. Avec une telle présentation des choses, ce qui aurait dû être, il était évident que dans la situation 1, les concluants se retrouvaient sans aucune possibilité d'exploiter leurs fonds ;