Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.276 du 04/03/2021,  partie 4


que la cour d'appel a constaté que par un acte sous-seing privé du 27 juillet 2012 intitulé « convention constatant la caducité de la promesse signée le 21 avril 2011 », le promettant et le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente du 21 avril 2011 avaient, avant la date d'expiration de la promesse, convenu de sa caducité; qu'elle a constaté que cette convention de caducité stipulait que « de ce fait chaque partie se retrouve déliée de tout engagement de vendre ou d'acquérir », la convention ajoutant que les parties chargeaient expressément le notaire de restituer à la société Coffim (bénéficiaire) la caution pour un montant de 160.000 € ; que la cour d'appel a relevé que la convention ne comportait aucune stipulation sur le sort de l'indemnité mensuelle de 18.700 €, laquelle n'avait par ailleurs jamais été réclamée par le promettant pendant la durée de la promesse ; qu'il se déduisait de ces constatations qu'à défaut de stipulation contraire, la révocation par consentement mutuel de la promesse unilatérale de vente avait anéanti cette dernière qui ne pouvait plus produire effet dans aucune de ses clauses et que le promettant avait par là-même renoncé à la clause d'indemnité mensuelle ; qu'en énonçant cependant, pour condamner la société Coffim au paiement d'une indemnité de 181.481,96 €, que la convention de caducité ne renfermait aucune renonciation du promettant à l'indemnité compensant partiellement l'impossibilité de louer le bien pendant la durée de la promesse, cette renonciation ne pouvant être déduite de l'absence de réclamation du promettant pendant la durée de la promesse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3/ ALORS subsidiairement QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que la promesse unilatérale de vente stipulait que « a) Si le bénéficiaire ne lève pas l'option dans le délai ci-dessus, alors que toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées, la présente promesse de vente sera nulle et de nul effet, sans aucune pénalité de part et d'autre. Toutefois, en compensation partielle de l'impossibilité pour le promettant d'avoir pu louer son bien pendant la période où s'applique cette promesse, le bénéficiaire s'engage à payer au promettant une indemnité mensuelle de dix-huit mille sept cents euros (18 700 €) à partir du 5 octobre 2011 destinée à couvrir au moins partiellement le montant des échéances que lui-même doit payer à son prêteur. En cas de non réitération des présentes par acte authentique, cette somme restera acquise au promettant » ; qu'il résultait de cette clause, dépourvue de toute ambiguïté, que le bénéficiaire n'était tenu de payer au promettant une indemnité mensuelle que dans l'hypothèse d'une nullité de la promesse de vente résultant de la non levée d'option dans le délai contractuel fixé en cas de non réalisation des conditions suspensives ; que la clause ne pouvait donc s'appliquer en cas de caducité ou de résiliation de la promesse par consentement mutuel ; qu'en jugeant que cette clause était applicable en cas de caducité de la promesse pour non réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse unilatérale de vente, en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 4/ ALORS, subsidiairement, QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que la promesse unilatérale de vente stipulait que « a) Si le bénéficiaire ne lève pas l'option dans le délai ci-dessus, alors que toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées, la présente promesse de vente sera nulle et de nul effet, sans aucune pénalité de part et d'autre. Toutefois, en compensation partielle de l'impossibilité pour le promettant d'avoir pu louer son bien pendant la période où s'applique cette promesse, le bénéficiaire s'engage à payer au promettant une indemnité mensuelle de dix-huit mille sept cent euros (18 700 €) à partir du 5 octobre 2011 destinée à couvrir au moins partiellement le montant des échéances que lui-même doit payer à son prêteur. En cas de non réitération des présentes par acte authentique, cette somme restera acquise au promettant ; et que « quelle que soit la raison d'une non levée de l'option, les sommes versées mensuellement correspondant au loyer payé par le dernier locataire, soit la somme de 18.700 euros HT mensuelle seront perdues pour le bénéficiaire, cette somme correspondant à l'indemnisation relative à l'engagement du bénéficiaire de ne pas relouer son bien ou de consentir sur celui-ci des droits à un tiers. Le versement de cette somme mensuelle au 1er de chaque mois correspond à une condition déterminante pour le promettant, le bénéficiaire pouvant y être contraint par simple ordonnance de référé, nonobstant tout dommages et intérêts qu'un non versement entrainerait, notamment fin du crédit ou déchéance du terme du fait du non-paiement des échéances bancaires » ;