Cour d'appel de Paris
A3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.366 du 28/05/2020,  partie 3


qu'en application de l'ordonnance n°45-2394 du 11 octobre 1945, et notamment des articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du Code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005, un bien était réputé à usage d'habitation dès lors qu'il avait eu un tel usage à un moment où à un autre, sachant que l'usage habitation, une fois acquis, ne pouvait être modifié sans autorisation ; qu'au cas d'espèce, Madame I... n'invoquait à aucun moment qu'une autorisation ait pu être délivrée ; que dès lors qu'elle constatait qu'aux termes du règlement de copropriété, l'appartement était à usage d'habitation en 1955, la Cour d'appel ne pouvait que constater qu'il était réputé avoir cet usage au 1er janvier 1970 ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2005-655 du juin 2005, ensemble les articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du Code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a rejeté la demande de la VILLE DE PARIS visant à faire constater l'existence d'une infraction tendant à l'application d'une peine d'amende, outre une injonction adressée au propriétaire d'avoir à réaffecter les lieux à l'habitation ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article 631-7 du code de la construction et de l'habitation prévoit que, dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable ; Qu'il définit comme suit les locaux destinés à l'habitation : « Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1 er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve » Considérant qu'en l'espèce pour rapporter la preuve de l'affectation du local dont s'agit, la ville de Paris produit aux débats un relevé de propriété mentionnant Mme I... comme propriétaire avec une affectation d'habitation et comme date de l'acte l'année 1989; qu'elle verse encore la Déclaration Récapitulative modèle "R" datée du 20 novembre 1970 qui ne contient cependant aucune information sur l'usage du bien à cette date ; qu'elle soutient que la preuve de l'usage d'habitation du local résulte encore du règlement de copropriété du 24 février 1955 comprenant l'état descriptif de division qui mentionne les lots à usage professionnel et ceux à usage d' "appartement" ainsi que de l'acte d'acquisition du local par Mme I... qui porte mention du fait que les locaux vendus constituent une unité d'habitation et que l'acquéreur déclare que les droits et biens immobiliers sont actuellement à usage d'habitation ; Considérant que force est de constater que l'ensemble de ces éléments ne permettent pas d'établir que le local en cause appartenant actuellement à Mme I... était à usage d'habitation au 1" janvier 1970, l'usage des lieux ayant pu subir des modifications depuis la division de l'immeuble intervenu en 1955 jusqu'au jour de son acquisition par l'intimée, cette dernière n'en devenant propriétaire qu'au cours de l'année 1980, son acte d'acquisition datant du 2 avril 1980; Que faute pour la ville de Paris de prouver l'affectation du bien appartenant à Mme I... à l'usage d'habitation au 1" janvier 1970 elle n'est pas fondée à invoquer un changement d'usage illicite au sens de l'article L 661-7 du code de la construction et de l'habitation ; que l'ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu'elle l'a déboutée de ses réclamations par substitution de motifs » ;
 
 ALORS QUE, PREMIEREMENT, le local doit être considéré comme étant à usage d'habitation, non seulement dans l'hypothèse où il était affecté à l'habitation le 1er janvier 1970, mais également dans l'hypothèse où, postérieurement à cette date, il a été affecté à l'usage d'habitation, sachant que dans cette hypothèse, il est considéré comme étant à usage d'habitation dès qu'il reçoit cette affectation ; qu'en décidant qu'il n'était pas établi que le local ait eu un usage d'habitation quand ils constataient que l'acte de vente du 2 avril 1980 mentionnait expressément que le bien vendu était à usage d'habitation, les juges du fond ont violé l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation.