Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.927 du 12/11/2020,  partie 9


que le compromis de vente conclut entre Mme N... et la société Financière de la Marne le 24 septembre 2014 porte sur un prix de 470 000 euros ; que par la suite, informé de la vente à la société Financière de la Marne, la société [...] faisait signifier par acte d'huissier à Mme N... et au notaire en charge de la vente selon acte d'huissier en date du 5 décembre 2014 qu'elle s'opposait à la vente faute par la bailleresse d'avoir respecté le droit de préemption de la locataire ; qu'il résulte de ces éléments que les négociations pour la vente étaient avancées puisque le prix était discuté et qu'il était fait une proposition d'achat pour un prix de 475 000 euros le 10 juillet 2014 sans que Mme N..., à qui l'offre avait été transmise, n'y réponde alors que le compromis de vente signé le 24 septembre 2014 porte sur prix de 470 000 euros ; que par conséquent, l'attitude de Mme N... qui, alors que des négociations avaient lieu entre l'agent immobilier en charge de la vente et la société [...] représentée par son gérant M. E..., société qui était locataire depuis de nombreuses années du bien immobilier en vente, laissant ainsi croire qu'un accord était possible quant à la vente, n'a pas répondu à la proposition d'achat pour un montant de 475 000 euros et a signé peu après un compromis de vente pour un prix légèrement inférieur, a été déloyale envers l'appelante pendant les relations régissant la période précontractuelle en mettant fin sans motif aux pourparlers ; que le comportement fautif de Mme N... ouvre par conséquent droit à réparation au profit de la société [...] ; qu'il est admis qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale par un vendeur ne peut être la cause du préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser des gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat projeté ; qu'en l'espèce, le préjudice résultant de la rupture fautive des pourparlers est constitué par la déconvenue de l'appelante de ne pouvoir acquérir le bien convoité alors qu'elle exploite le fonds de commerce dans les locaux depuis 1989 ; qu'elle y a fait d'important travaux et l'a relié, avec l'accord de Mme J..., à un local mitoyen appartenant à son gérant, M. E... ; qu'il convient d'indemniser ce préjudice à hauteur de 10 000 euros » (arrêt attaqué, p. 9 et 10) ;
 
 1) Alors que seul l'abus dans l'exercice du droit de rompre les pourparlers peut donner lieu à indemnisation ; que cet abus est constitué uniquement en cas de rupture sans motif légitime de pourparlers particulièrement avancés, caractérisés par un accord des parties sur les éléments essentiels du contrat et d'une signature imminente de celui-ci ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société [...] avait transmis à l'agent immobilier mandaté par Mme N... une proposition d'achat de 475 000 €, quand le prix souhaité était de 499 000 €, et que les parties n'avaient jamais évoqué la signature d'une promesse de vente ; qu'en jugeant, pour retenir la faute de Mme N... dans la rupture des pourparlers précontractuels, que les négociations étaient à un stade avancé dès lors que le prix était discuté et qu'il était fait une proposition d'achat pour un prix de 475 000 € le 10 juillet 2014 sans que Mme N..., à qui l'offre avait été transmise, n'y réponde, alors que le compromis de vente signé le 24 septembre 2014 avec un tiers portait sur un prix de 470 000 €, quand il résultait de ses propres constatations que les parties n'avaient jamais trouvé d'accord sur les éléments essentiels du contrat et qu'elles n'avaient pas même envisagé la signature d'un avant-contrat, ce dont il résultait que les pourparlers n'étaient pas un stade avancé, de sorte que M. N... pouvait décider librement et sans faute de ne pas y donner suite, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2) Alors, en tout état de cause, que le principe de la liberté contractuelle implique la liberté de choisir son cocontractant ; que le seul fait de vendre un bien à un tiers à un prix légèrement inférieur à celui proposé par un autre pollicitant ne saurait caractériser une faute dans la rupture de pourparlers précontractuels ; qu'en retenant, pour juger que Mme N... avait commis un abus dans la rupture des pourparlers avec la société [...] , que cette société avait fait une proposition d'achat pour un prix de 475 000 € le 10 juillet 2014, sans que Mme N... y donne suite, et que le compromis de vente signé le 24 septembre 2014 au bénéfice de la société Financière de la Marne avait porté sur un prix légèrement inférieur de 470 000 €, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.