Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.324 du 12/05/2021,  partie 4



 Il cite des mutations récentes de terrain à bâtir situés dans des zonages à dominante d&apos;activité économique et indique qu&apos;à défaut d&apos;un nombre suffisant de termes de comparaison situés à [Localité 1] en zone UF, la recherche a été étendue aux communes voisines du Nord Val-de-Marne pour des ventes de terrains situés dans des zones d&apos;activités économiques :
 
 - 8 décembre 2014 : [Adresse 9], zone Ufa, 2209 m2, 756 000 euros, 342 euros/ m2, terrain à bâtir avec droits construire de 2740 m2 de bureaux, libre 
 
 - 9 octobre 2015 : [Adresse 10], zone UF, 487 m2, 145 540euros, 299euros/ m2, un terrain à bâtir, libre 
 
 - 9 décembre 2016 : [Adresse 11], zone UF, 434 m2, 120 000 euros, 276 euros/ m2, un terrain à bâtir, libre
 
 - 28 décembre 2017 : [Adresse 4], zone UF, 1431 m2, 500 850 euros, 350 euros/m2, un terrain à bâtir, libre
 
 soit une moyenne de 317euros/m2 ;
 
 Au regard de la géolocalisation de l&apos;emprise foncière, le commissaire du gouvernement retient la fourchette haute de cette étude, correspondant au quatrième terme de comparaison, situé à [Localité 1], en zone Ufc, soit 350 euros/m2 ;
 
 Il conclut que compte tenu de l&apos;épuisement du potentiel de constructibilité de l&apos;unité foncière, il convient d&apos;appliquer un abattement de 50 % sur la valeur retenue pour valoriser le terrain à bâtir situé à [Localité 1] en zone Ufc et propose de retenir en conséquence la valeur de 175 euros/m2 ;
 
 S&apos;agissant des 3 termes de comparaison situés à [Localité 5], ils sont comparables, puisqu&apos;ils se trouvent à une distance équivalente de [Localité 6], dans une zone urbaine identique et portent sur des surfaces comparables ; ils seront donc retenus ; le terme le plus pertinent est celui situé dans la même localité à [Localité 1] dans le même zonage, qu&apos;il convient de privilégier.
 
 En conséquence il convient de retenir la proposition du commissaire du gouvernement de retenir un prix de 350 euros/m2 à la différence du bien en cause, ce terme de comparaison concernant des biens constructibles n&apos;ayant pas épuisé leur potentiel de constructibilité ; il convient en conséquence de retenir la proposition du commissaire du gouvernement pour le bien en cause qui a épuisé lui son potentiel de constructibilité en appliquant un abattement de 50 % et de retenir une valeur de 175 euros/m2 soit :
 
 - pour les parcelles revenant à la RATP : 2385 m2 X 175 euros/m2 = 417 375 ?
 (?)
 Le jugement sera donc infirmé en ce sens ;
 
 D) sur la valorisation des parkings
 
 S&apos;agissant des termes de comparaison des places de stationnement, le premier juge les a tous écartés car situés en zone UB ou UC ; sur la demande de revalorisation forfaitaire, il a indiqué qu&apos;un terrain ne peut être indemnisé une première fois par référence à sa surface puis une deuxième fois par référence à son usage ; que l&apos;indemnisation forfaitaire d&apos;une place de parking est effectuée généralement en cas d&apos;utilisation de la méthode dite « terrain intégrée » dans le cadre de l&apos;expropriation d&apos;un bien d&apos;habitation, pour valoriser cet emplacement de parking alors même que seule la surface habitable est prise en compte par la méthode terrain intégré dans la détermination de l&apos;indemnité principale ; en l&apos;espèce, le bien n&apos;est pas un bien d&apos;habitation et la méthode employée n&apos;est pas la méthode terrain intégré ; au surplus, la société RED PARK ne verse aux débats aucun élément sur le taux d&apos;occupation de ces places de stationnement, ni les baux dont elle indique qu&apos;ils mentionneraient la location de certaines de ces places ; qu&apos;enfin elle ne démontre pas que l&apos;expropriation des parcelles en cause empêcherait la création de nouvelles places sur les parcelles dont elle a conservé l&apos;usufruit temporaire. ;
 
 Aux termes de l&apos;article L322-1 du code de l&apos;expropriation le juge fixe le montant des indemnités d&apos;après la consistance des biens à la date de l&apos;ordonnance portant transfert de propriété soit en l&apos;espèce le 23 mai 2016, et aux termes de l&apos;article L321-1 dudit code les indemnités allouées couvrent l&apos;intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l&apos;expropriation ;
 
 Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du 9 janvier 2018, qu&apos;il est fait état de places de parking, que le département de la Seine-Saint-Denis indique que l&apos;emprise du département n&apos;aura aucun impact sur les places de stationnement et que la RATP a précisé quant à elle que celles-ci ne sont touchées que sur une partie seulement de l&apos;emprise effectuée à son profit ; la photographie annexée fait apparaître des places de stationnement ;
 
 La RATP indique que la majorité des parcelles expropriées ne sont pas utiles directement ou indirectement à l&apos;utilisation des places de stationnement ; que lors du transport sur les lieux du 9 janvier 2018, bon nombre d&apos;emplacements sont parfaitement inutilisables et voient leur accès interdit et limité par des rubans de signalisation sécurité ;
 
 Cependant la consistance des biens doit être appréciée à la date de l&apos;