Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-29.077 du 08/02/2017,  partie 5


assurer aux actes leur authenticité et leur efficacité : la faute commise par la SCP notariale consiste ainsi à avoir instrumenté un acte qui ne pouvait produire ses effets ; qu&apos;il peut être retenu à l&apos;encontre du notaire instrumentaire les fautes suivantes: - l&apos;acte fait référence à une construction d&apos;ores et déjà engagée (page 5 au chapitre Superficie, il est fait état d&apos;une vente « en cours de construction », et au chapitre Nature et quotité des droits concernés il est fait mention d&apos;un terrain sur lequel un immeuble est « en cours d&apos;édification »), - plus grave encore le notaire a conseillé « compte tenu de l&apos;avancement des travaux » le paiement à la signature de l&apos;acte de 25% du prix de vente en se référant dans l&apos;acte à une attestation d&apos;avancement des travaux alors que, comme il l&apos;a reconnu lui-même, il ne disposait que d&apos;une déclaration d&apos;ouverture de chantier, l&apos;acte visant même cette attestation comme figurant dans la liste des pièces annexées à l&apos;acte (page 16), - la part de 25% du prix de vente mise à la charge de l&apos;acquéreur, dès la signature de l&apos;acte authentique excède grandement la valeur du bien immobilier, le terrain d&apos;assiette de l&apos;opération ayant été acquis de la commune de [Localité 1] pour un prix de 236.300 euros ; que ces inexactitudes dans la réduction de l&apos;acte de cession ont eu pour effet de présenter l&apos;opération immobilière comme sûre et dépourvue de risque alors qu&apos;elle n&apos;était plus possible ni même garantie ; que le devoir du notaire étant précisément d&apos;authentifier les actes en donnant foi aux énonciations qu&apos;ils comportent il ne peut se retrancher derrière la connaissance des biens qu&apos;ont déclaré avoir eue les acquéreurs lesquels n&apos;étaient pas physiquement présents lors de l&apos;établissement des actes et étaient représentés par un clerc de notaire ; que par ailleurs en acceptant le versement d&apos;une fraction supérieure à la valeur du bien le notaire a contrevenu au principe de l&apos;échelonnement des paiements du contrat de vente en VEFA ; sur les manquements du notaire à son devoir de conseil, - l&apos;absence de recherche de validité du permis de construire, que le notaire, bien qu&apos;il n&apos;ait pas reçu tous les actes concernant les immeubles ni participé directement à la négociation d&apos;une opération à visée de défiscalisation, a failli son obligation de conseil en ne s&apos;assurant pas que les documents en sa possession étaient conformes aux énonciations de son acte et en ne s&apos;assurant pas lui-même que les documents présentés étaient conformes à la réalité du chantier ; que n&apos;ayant interrogé, ainsi qu&apos;il le reconnaît lui-même, ni le vendeur, ni l&apos;architecte sur l&apos;état de la construction, il ne saurait non plus, se retrancher derrière la mention figurant sur la convention de cautionnement selon laquelle les travaux se trouvaient « au stade du démarrage » ni sur celle selon laquelle la partie cautionnée atteste avoir remis à la CEMP l&apos;ensemble des pièces nécessaires à la constitution du dossier ; [] ; Sur le préjudice, que le préjudice subi par les acquéreurs s&apos;apprécie en la personne de ces derniers et non de l&apos;auteur du dommage, peu importe que la procédure collective dans laquelle est engagée la SCI ait été ou non clôturée pour insuffisance d&apos;actif à ce jour ; que c&apos;est en conséquence vainement que le notaire soutient que le préjudice n&apos;est pas certain puisqu&apos;il n&apos;est pas justifié que la réalisation de l&apos;actif de la SCI ne permettra pas à l&apos;acquéreur de recouvrer son éventuelle créance ; sur le lien de causalité, que les manquements retenus à l&apos;encontre de la SCP notariale, ci-dessus développés ont directement contribué au prononcé de la résolution de la vente ; qu&apos;il s&apos;ensuit que le notaire sera tenu, in solidum avec le vendeur, au paiement des sommes résultant de la résolution de la vente et à leur payer une indemnité en réparation du préjudice qu&apos;ils ont subi ;
 
 1°) ALORS QU&apos;est fautive toute méconnaissance des termes d&apos;un contrat ; qu&apos;en retenant, pour écarter la faute des époux [Q] résultant de ce qu&apos;ils avaient méconnu leur obligation contractuelle de verser le prix sur le compte centralisateur, que ceux-ci n&apos;avaient reçu aucune « information spécifique du notaire sur l&apos;existence et la spécificité d&apos;un compte centralisateur », de sorte qu&apos;ils n&apos;étaient pas « sensibilis[és] sur les conséquences d&apos;un règlement effectué hors de ce compte » (arrêt, p. 16, § 6), bien qu&apos;il leur appartenait de respecter cette obligation, stipulées en des termes clairs et parfaitement compréhensibles, quand bien même ils n&apos;en auraient pas compris la portée, et que sa méconnaissance ait constitué une faute, la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1134 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QUE le notaire n&apos;est pas tenu de rappeler aux parties qu&apos;elles doivent respecter leurs obligations contractuelles, précisément énoncées dans l&apos;acte ; qu&apos;en retenant, pour écarter la faute des époux [Q] résultant de ce qu&apos;ils avaient méconnu leur obligation contractuelle de verser le prix sur le compte centralisateur, que ceux-ci n&apos;avaient reçu aucune « information spécifique du notaire sur l&apos;existence et la spécificité d&apos;un compte centralisateur », de sorte qu&apos;ils n&apos;étaient pas « sensibilis[és] sur les conséquences d&apos;un règlement effectué hors de ce compte » (arrêt, p. 16, § 6), quand l&apos;officier ministériel n&apos;avait pas à leur rappeler la nécessité de respecter les engagements qu&apos;