décision 17-16.695 du 12/04/2018,  partie 2



 ), il a l'obligation de les entretenir en bon état de réparations locatives et de menu entretien et de les rendre à sa sortie en bon état de réparations locatives, de supporter toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait, de celui de son personnel ou de sa clientèle, de prendre entièrement à sa charge, sans recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture de l'hôtel, le tout devant être maintenu constamment en parfait état de propreté  , de prendre à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité ; qu'enfin, le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simples améliorations, que le bailleur estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l'immeuble, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer quelque soit l'importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait 40 jours ; que le juge tire des dispositions de l'article 1142 du code civil le pouvoir de substituer l'exécution en nature d'une obligation à l'exécution sous forme de dommages et intérêts sollicitée par le créancier, notamment, comme c'est le cas en l'espèce, lorsque le bail prévoit au premier chef l'exécution en nature, le bailleur prenant la qualité de maître d'oeuvre des travaux, qu'il ne pourrait en aller autrement que dans l'hypothèse d'un refus ou d'un manque de diligence qui en l'espèce n'est nullement avéré, puisqu'en effet, les consorts X... ont jusqu'à présent fait face à leurs obligations dans la mesure où ils estimaient en être débiteurs, et même au-delà des termes du jugement déféré (remise en état de la toiture) ; que sur le ravalement des façades, le demande se détaille comme suit : - devis Amprimo 18.630 € TTC qui porte sur la rénovation des façades ; que la société appelante invoque un constat d'huissier du 23 mars 2012 selon lequel les façades sont ternes, grisâtres et partiellement couvertes de poussière incrustée dans la peinture, qu'il n'apparaît pas possible d'enlever avec un simple lessivage, l'enduit est écaillé en plusieurs endroits, les façades présentent de nombreuses fissurations avec éclatement du béton, et enfin la façade est couverte de tags indélébiles, que tous les encadrements de portes et fenêtres sont endommagés et fissurés, leur peinture est écaillée et à refaire ; que toutefois, le bail met à la charge du preneur l'entretien de la devanture, terme désignant au premier chef un ouvrage fait de boiserie et de vitrage sur la façade d'une boutique pour mettre son étalage en valeur ; que toutefois, cette définition n'est pas adaptée à l'apparence de l'immeuble qui n'a pas de vitrine, de sorte que les façades présentent le même aspect que celles d'une maison d'habitation, dont elles ne se distinguent que par l'enseigne ; que le terme « devanture » désigne donc en l'espèce les façades elles-mêmes ; qu'il en résulte que l'entretien de ces ouvrages doit être mis à la charge du preneur, que toutefois, les consorts X... acceptent de prendre en charge des travaux de reprise ponctuelle conformément aux deux devis de la société Aqua peinture des 19 mai et 20 juin, qu'il convient de leur en donner acte ; que pour le surplus, la société L'Armoise doit être déboutée de sa demande relative à la remise en état des façades ; que sur les menuiseries extérieures, la société L'Armoise produit un devis Taldo d'un montant de 37.293,55 € TTC qui porte sur le remplacement des menuiseries de 21 ouvertures ; que par ailleurs, selon M. A..., les menuiseries en bois sont très anciennes, les bois de sont déformés, les assemblages de sont ouverts et n'assurent plus l'étanchéité initiale (hors d'eau), les portes-fenêtres n'ont pas de seuil (étanchéité) et les renvois d'eau en bois sont proches de la ruine ; que d'autre part, cet expert préconise une révision générale des fenêtres qui coincent, bloquent et ne sont plus étanches à l'eau (coulures sur les peintures et tapisseries) ; que les consorts X... ont remplacé la fenêtre de la chambre 9, ce dont il convient de déduire, à défaut d'explication contraire, que les autres fenêtres peuvent être réparées, comme l'indique M. A... ; qu'il en résulte donc que le remplacement des menuiseries extérieures ne s'imposent nullement, qu'il convient seulement de les remettre en état ; que cette opération incombe au preneur par application de l'article 1754 du code civil, qu'il convient donc de débouter la société L'Armoise de la demande correspondante » ;
 
 1°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ;