décision 15-18.143 du 16/06/2016,  partie 6


que dès lors l'expropriante répond valablement que les spéculations de la société Amanda sur les loyers éventuels qu'elle pourrait percevoir si elle ne louait pas dans un cadre familial sont hors de propos ; que de plus le seul préjudice direct que l'appelante subit est la perte de son propre chiffre d'affaires exclusivement composé de loyers, quand bien même ceux-ci sont versés par la société Texel ; que même si elle ne produit toujours pas aux débats ses bilans ni ses comptes de résultat le chiffre d'affaires moyen de 141.310 ¿ retenu par le premier juge n'est pas discuté ; que d'autre part la surface des locaux à retenir n'est pas de 1.000 m² comme le prétend la société Amanda mais d'une superficie totale de 769 m² et d'une superficie utile pondérée de 585 m² ; que l'absence de production des documents comptables de la société empêche l'application de la méthode de rentabilité ; que pour déterminer la valeur actuelle du droit au bail des locaux qui semblent représenter l'élément essentiel de la valeur du fonds, le premier juge s'est donc justement fondé sur l'ensemble des termes de comparaison communiqués par le commissaire du gouvernement ; que contrairement à la thèse de l'appelante, ceux-ci s'approchent en effet beaucoup plus de sa situation puisqu'ils portent sur des surfaces à peu près correspondantes et situés dans des lieux tout aussi attractifs sur le plan commerçant même s'ils ne sont pas dans la même rue ; qu'en outre certains d'entre eux font bien état du loyer versé ; que la méthode des termes de comparaison aboutit ainsi à une moyenne des mutations de fonds de commerce de vente de textile/habillement au détail en 2005, 2006 et 2007 cours [...] qui s'élève à 100.800 ¿ ; que la valeur du fonds a aussi été calculée à partir de l'abattement pour occupation commerciale des locaux qui en constituent sa valeur théorique maximale ; qu'en dépit de la critique de la société Amanda elle peut très bien être proposée dans un but de comparaison ; qu'au regard du prix d'acquisition de 330.000 ¿ à titre d'indemnité principale, la valeur théorique des locaux « libres d'occupation » est de 550.000 ¿ (330.000 /60%) ; que l'abattement pour occupation s'élève donc à la différence des deux termes soit 220.000 ¿ ; que la méthode relative au chiffre d'affaires, en vertu de laquelle il convient de retenir une fourchette de 35 à 65% du chiffre d'affaires TTC des trois dernières années selon la qualité des agencements et de 30 à 65% pour les fonds de vente de textile, donne une évaluation de 65% x 141.310 ¿ = 91.851,50 ¿ ; qu'en faisant abstraction de l'abattement au motif que le chiffre d'affaires est exclusivement composé des loyers de la société Texel la somme à retenir serait de 141.310 ¿ ; que le recoupement des résultats des diverses méthodes d'évaluation précitées met en évidence que l'offre de 200.000 ¿ de Marseille Aménagement n'est nullement sous-évaluée ; que le juge de première instance a par conséquent fait une exacte appréciation des faits de la cause en fixant l'indemnité principale à 200.000 ¿ et en interdisant à la locataire de se réinstaller ; que l'indemnité de remploi a par ailleurs été valablement évaluée à 18.850 ¿ calculée à 17.700 ¿ ;
 
 1°) ALORS QU'en se bornant à affirmer que la surface des locaux à retenir n'est pas de 1.000 m² comme le prétend la société Amanda mais d'une superficie totale de 769 m² et d'une superficie utile pondérée de 585 m², sans analyser même de façon sommaire, les éléments de preuve produits sur lesquels elle se fondait pour retenir ces chiffres, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, la société Amanda se prévalait du rapport d'un évaluateur foncier, M. N... expert auprès de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, évaluant l'indemnité de dépossession à une somme de 1.650.000 ¿ résultant d'une moyenne entre la méthode de l'actualisation par rapport à la valeur de 1992 et celle de l'économie de loyer ; qu'elle invoquait en outre un rapport du cabinet Syrec expert-comptable commissaire aux comptes en date du 17 décembre 2009 faisant application de la méthode de capitalisation et retenant une indemnité de 1.334.000 ¿ ; qu'en se bornant à entériner les chiffres invoqués par l'expropriant et le commissaire du gouvernement, sans examiner ces éléments de preuve versés aux débats par la société Amanda, la Cour d'appel a encore violé l'article 455 du Code de procédure civile.