Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-13.789 du 16/06/2021,  partie 6


au mois d&apos;avril 1994 ; que la société L&apos;Atelier a envisagé de transformer l&apos;immeuble en lots de copropriété et de vendre ceux-ci après avoir effectué des travaux ; que, par télécopie du 16 juillet 2001, la société L&apos;Atelier a saisi la société Cms Bureau Francis Lefebvre d&apos;une consultation portant sur deux points soit le régime fiscal à appliquer aux reventes (droits d&apos;enregistrement à la charge de l&apos;acquéreur, TVA immobilière ou TVA marchand de biens sur la marge) et l&apos;opportunité, au regard de la TVA, de procéder à une vente clefs en mains en décembre 2001 ou immédiatement à une vente en état futur d&apos;achèvement ; que la seconde question précisait que les travaux sur le modificatif étaient d&apos;un coût total de 1 700 000 francs, 400 000 francs pour la création de 80 m2 supplémentaires et 1 300 000 francs « pour les modifications de second oeuvre dans l&apos;existant » ; qu&apos;était annexée à cette demande une note dans laquelle la société a rappelé l&apos;acquisition en 1992 de cet immeuble R+2 sous le régime de marchand de biens, la délivrance en 1992 d&apos;un arrêté de permis de construire avec surélévation (R+5) et redistribution intérieure pour une maison individuelle, l&apos;obtention d&apos;un permis de démolir et la fin des travaux en avril 1994 mais sans que soit envoyée une déclaration d&apos;achèvement des 
 travaux et, donc, sans qu&apos;un certificat de conformité ait été établi ; que cette note faisait état d&apos;un permis de construire modificatif du 16 juillet 2001 comprenant 5 lots de copropriété et un épaississement de la façade de la cour de l&apos;immeuble avec la création de 80 m2 supplémentaires et d&apos;une revente de l&apos;immeuble à la découpe le 20 juillet au prix de 15 000 000 francs ; que la société Bureau Francis Lefebvre a établi une consultation le 20 septembre 2001 faisant référence à cette télécopie et à un entretien téléphonique ; qu&apos;il y relate les indications données par la société ; qu&apos;il expose que si, « comme convenu, on part du principe que la première opération de réhabilitation entreprise en 1992 et achevée en 1994 a concouru à la production d&apos;un immeuble neuf, ce dernier est présumé être sorti de la TVA immobilière, cinq ans après son achèvement, soit en 1999 » ; qu&apos;il poursuit qu&apos;il est alors nécessaire d&apos;étudier si les travaux entrepris en 2001 sur la partie existante sont en eux-mêmes de nature à concourir à la production d&apos;un immeuble neuf au sens de l&apos;article 257-7 du code général des impôts auquel cas les reventes devraient être soumises à la TVA immobilière ; qu&apos;il relate les critères retenus par l&apos;administration fiscale, le Conseil d&apos;Etat et la Cour de cassation ; qu&apos;il indique : «Au cas particulier, d&apos;après vos indications, les travaux entrepris en 2001, dont le coût ne représente d&apos;ailleurs qu&apos;à peine 10 % du prix de revente de l&apos;immeuble, porteront sur l&apos;installation d&apos;un ascenseur et consisteront à avancer la façade interne de l&apos; immeuble de façon à supprimer l&apos;angle existant. Il en résultera la création de 80 m2 de surface habitable supplémentaire (20 m2 par étage) sur une superficie totale de 680 m2. Le gros oeuvre ne sera pas modifié et les travaux de second oeuvre induits par la modification de la façade sont minimes » ; qu&apos;il conclut qu&apos;il « résulte, à notre avis, de ces divers éléments de droit et de fait que les travaux entrepris en 2001 n&apos;ont pas concouru à la production d&apos;un immeuble neuf au sens de l&apos;article 257-7 du code général des impôts et que la revente des différents lots devrait donc être soumise aux droits d &apos;enregistrement » ; que la société a procédé aux travaux puis aux ventes, du 14 novembre 2002 au 14 avril 2003, sous le régime fiscal des droits d&apos;enregistrement ; que quatre des cinq actes de vente ont contenu une clause précisant que le vendeur avait réalisé des travaux d&apos;aménagement justifiant que la vente soit soumise aux droits d&apos;enregistrement, ferait son affaire personnelle des conséquences fiscales de la vente dont il reconnaît être parfaitement informé et que « dans le cas où il s&apos;avérerait qu&apos;en définitive la vente doive être soumise à la TVA immobilière, il est convenu entre les parties que le vendeur supportera toute somme complémentaire à payer au titre de la TVA » ; qu&apos;aux termes de sa proposition de rectification du 13 décembre 2006, l&apos;administration fiscale a retenu que l&apos;opération avait concouru à la production d&apos;un immeuble neuf ; qu&apos;elle a considéré qu&apos;en raison de leur ampleur (modification du gros oeuvre et agencements intérieurs conséquents) et de leur nature (accroissement de la surface), les travaux entrepris ne pouvaient être analysés comme de simples travaux de rénovation ; que le tribunal administratif de Melun a, dans son jugement du 28 juin 2012, relevé que la seconde phase de travaux avait conduit, après 
 travaux de démolition et gros oeuvre, « à l&apos;avancement de la façade arrière et à la création de 83 m2 de surface hors oeuvre nette supplémentaire, avec une redistribution complète des locaux scindés en cinq lots, équipés de deux nouveaux escaliers privatifs, aboutissant à la transformation d&apos;une maison unifamiliale en logement d&apos;habitation collectif» ; qu&apos;il a également relevé que ces travaux avaient nécessité notamment le percement et le montage de murs en parpaings, l&apos;