Cour d'appel de Rennes,  décision 12-20.504 du 02/10/2013,  partie 3



Aux motifs que « les époux X... ne fondent pas leurs demandes sur la responsabilité contractuelle mais sur la responsabilité extra contractuelle ; qu'il importe donc peu que la société Izimmo soit le mandataire du vendeur dès lors qu'elle a été le seul interlocuteur des parties ;

Considérant que le premier juge a exactement énoncé que le Comptoir Immobilier, agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placement, est tenu à l'égard de ses clients d'un devoir d'information et de conseil portant sur les caractéristiques des placements proposés et le choix à effectuer ;

Qu'au chapitre « Garanties » de la plaquette publicitaire remise aux époux X... il est notamment indiqué que, « dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence » et que « vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction » ;

Que c'est à raison que le premier juge a dit que le terme « garanti » dans son sens usuel est dit de quelque chose dont la certitude de la réalisation est incontestable ;

Qu'il s'agissait pour les époux X..., investisseurs non avertis, d'une caractéristique essentielle de l'opération de placement financier, étant ajouté que l'achat était entièrement financé par un emprunt que la perception des loyers servait à rembourser ;

Que ce terme n'a pas été explicité par le Comptoir Immobilier, notamment en ce sens que le preneur à bail ne pouvait résilier le bail à la fin d'une période triennale ;

Que la mention dans le bail d'une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers n'a pu alerter les acquéreurs sur les risques encourus en cas de déconfiture du preneur ;

Que le premier juge a exactement observé que les plaquettes publicitaires éditées en 2008 ne portent plus la mention loyers garantis ;

Que le premier juge a exactement dit que le Comptoir Immobilier a manqué à son devoir d'information et a utilisé des documents publicitaires de nature à induire en erreur ses cocontractants ;

Considérant que le préjudice des époux X... ne saurait se résoudre en une perte de chance dès lors que la sécurité de l'opération est essentielle dans un placement de ce genre et qu'ils n'achetaient pas pour profiter d'un appartement en montagne ce qui ne pouvait se réaliser qu'après neuf années ; qu'il ne saurait non plus être limité aux pertes de loyers et charges jusqu'à ce que les divers propriétaires négocient le bail avec le repreneur de Transmontagne qui n'avaient pas repris les baux ; que c'est à juste titre que le premier juge a alloué la somme de 24.505 ¿ ;

Considérant que les tracas et démarches de toute nature ont été justement indemnisés par la somme de 2.500 ¿ ;

Considérant que c'est à raison que la société Allianz IARD revendique une franchise de 15.250 ¿ qui peut être opposée aux époux X... dès lors que l'assurance de responsabilité civile professionnelle ne constitue pas une assurance obligatoire » ;

Et aux motifs supposés adoptés du jugement que « la société Le Comptoir Immobilier exerce l'activité d'agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placement. Elle est tenue à l'égard de ses clients d'un devoir d'information et de conseil portant sur les caractéristiques des placements proposés et le choix à effectuer.

Il n'est pas contesté que le placement effectué par les époux X... l'a été par le seul intermédiaire de la société Le Comptoir Immobilier, le contrat préliminaire de vente de l'immeuble stipulant de manière claire cette intervention de la société le comptoir immobilier.

La société Le Comptoir Immobilier a toujours été le seul interlocuteur des époux X..., non seulement avant la souscription du contrat mais également au moment de sa souscription et c'est encore lui seul qui a tenu informés les époux Porte des difficultés rencontrées par la société Transmontagne Résidences, de l'évolution de la situation et des actions à mener.

Les époux X... versent aux débats les plaquettes publicitaires élaborés par la société Le Comptoir Immobilier et dont elle doit assumer le contenu, plaquettes remises au moment de la souscription du contrat ; elles mentionnent notamment au titre des « garanties » offertes par le placement proposé :

- que dès réception du bien, le loyer est garanti par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence ;

- que les revenus locatifs sont perçus nets de charges et revalorisées suivant le coût de la construction.

Les époux X... sont des investisseurs qui doivent être qualifiés de non avertis, Monsieur étant agent de sécurité et Mme secrétaire, ce qui renforçait d'autant le devoir d'information comprenant un devoir de mise en garde et un devoir de conseil de la société Le Comptoir Immobilier à leur égard.

Le terme « garanti », dans son sens usuel, est dit de quelque chose dont la certitude de la réalisation est incontestable ; il s'agissait d'évidence pour les époux X... d'une caractéristique essentielle de l'opération envisagée, s'agissant d'une opération de placement financier.