Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.668 du 01/10/2020,  partie 4


qu'en l'espèce, il y a lieu de considérer que si la majoration de 34 % du prix de rachat par rapport au prix de vente excède manifestement le taux d'usure en matière de crédit immobilier à la date de la vente (soit 5,51 % pour les prêts fixes et 5,88 % pour les prêts-relais), [et] le prix de vente du bien litigieux (130 000 euros) apparaît manifestement sous-évalué, au regard tant de l'attestation de valeur (382 000 euros) établie par une agence immobilière (pièce 10 de l'appelant) que du montant (1 300 euros) de l'indemnité mensuelle d'occupation stipulée dans l'acte de vente, [il reste que] le bien a été laissé à la disposition du vendeur par une convention d'occupation précaire, l'examen des pièces versées aux débats établit que le recours à la vente avec faculté de rachat constitue pour M. G... un mode habituel de financement ainsi qu'il résulte du mand[a]t exclusif pour vente avec option de rachat conclu le 21 mars 2014 (pièce nº 1 des intimés) avec la même agence que celle ayant négocié la vente litigieuse et portant sur des locaux commerciaux propriété d'une SCI dont M. G... est le gérant, de la promesse de vente subséquente établie (pièce nº 5 des intimés) le 16 mai 2014, du mail adressé par M. G... à la même agence (pièce nº 7 des intimés), ainsi rédigé : « J'ai actuellement un réméré sur ma maison. L'investisseur ne veut plus faire de prorogation. Le temps que nous trouvions un financement ou une possibilité de vendre, avez-vous une solution pour remonter un réméré ou de financement de rachat de ce réméré qui s'élève à 197 000 euros » ; or, la prohibition des contrats
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 pignoratifs a pour but de protéger les débiteurs, non rompus à ces pratiques, contre des investisseurs leur imposant, en raison de leurs difficultés financières, des contrats déséquilibrés et léonins et non les débiteurs utilisant de manière délibérée, réfléchie et habituelle le réméré comme moyen de financement, étant par ailleurs constaté qu'aucun élément du dossier n'établit que les époux W... recourent habituellement à des acquisitions de ce type ; qu'il convient dès lors, pour ces motifs, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. G... de ses demandes subsidiaires en requalification et annulation de l'acte du 21 janvier 2011 (arrêt attaqué, pp. 5 – 6),
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés que la vente avec faculté de rachat peut être requalifiée en contrat de gage lorsqu'elle dissimule un prêt ou un pacte commissoire conclu en fraude des règles d'ordre public du droit des sûretés ; que selon M. G..., l'opération est en réalité un prêt destiné à lui permettre de désintéresser ses créanciers et la différence entre le prix de vente et l[e] prix de rachat caractérise en fait des intérêts à un taux usuraire, le bien vendu constituant un gage prohibé puisque portant sur la résidence principale de l'emprunteur ; qu'au soutien de cette demande, M. G... invoque la vileté du prix de vente ; que ce seul argument ne peut suffire à fonder la requalification en l'absence de tout élément tendant à montrer que les parties n'auraient pas entendu, contre la lettre du contrat versé au débat, conclure une vente avec faculté de rachat ; qu'il ne sera donc pas fait devant cette demande (jugement critiqué, p. 3),
 
 Alors que la vente à réméré à des conditions de rachat usuraires portant sur un bien constituant la résidence principale du vendeur et laissé à la disposition de ce dernier caractérise indirectement une opération de crédit assortie d'un gage sans dépossession, résultant, pour l'acquéreur, de la propriété du bien vendu sous condition résolutoire du rachat, et constitue un pacte commissoire prohibé ; que la cour d'appel a constaté que la vente à réméré du 21 janvier 2011 portait sur la résidence principale de M. G..., bénéficiaire d'une convention d'occupation précaire sur ce bien, que la majoration de 34 % du prix de rachat par rapport au prix de vente excédait manifestement le taux d'usure en matière de crédit immobilier à la date de la vente et que le prix de vente du bien litigieux apparaissait manifestement sous-évalué ; qu'en jugeant néanmoins cette vente valable, au motif inopérant que le recours à la vente avec faculté de rachat constituait pour M. G... un mode habituel de financement, la cour d'appel a violé les articles 6, 1659 et 2459 du code civil, ensemble l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme W...
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande indemnitaire des époux W... contre monsieur G... ;
 
 aux motifs propres que « le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes réciproques en dommages-intérêts complémentaires, étant observé [