Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.432 du 07/01/2021,  partie 6


qu'en énonçant que « les travaux de mise en conformité incombent incontestablement au bailleur aux fins de réaliser les travaux nécessaires pour se mettre en conformité avec les prescriptions de la commission communale de sécurité » quand les infractions visées dans l'avis de la commission de sécurité avaient seulement trait au respect de la réglementation applicable, et non à l'exécution de travaux proprement dit, et qu'il incombait par conséquent exclusivement à Mme L..., épouse K..., exploitante du fonds et non au bailleur d'y remédier, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil, ensemble l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige,
 
 2° Alors en deuxième lieu que les conventions forment la loi entre les parties ; qu'aux termes du bail il était convenu entre les parties que « le bailleur n'est pas responsable des infiltrations ou fuites d'eau de quelques natures ou origines qu'elles soient y compris les eaux pluviales, antérieures ou postérieures au présent bail, et même si elles sont dues à la nature du sol ou à un vice de construction » ; qu'il était également stipulé que « le preneur s'oblige à faire à ses frais exclusifs, pendant la durée du bail, toutes les réparations , locatives et d'entretien qui deviendraient nécessaires aux lieux loués » et que « les réparations prévues par l'article 606 du code civil seront supportées sans indemnité, quelles qu'en soient la durée et la privation de jouissance subies » ; qu'en énonçant par motifs propres que « le bailleur aurait dû engager de grosses réparations sur les murs maîtres et les planchers afin de remédier à la fragilité de l'immeuble, ce qu'il n'a pas fait » et, par motifs nécessairement adoptés des premiers juges, que « s'il est incontestable est incontestable que la présence d'une infiltration d'eau permanente au travers du plancher haut du rez-de-chaussée a nécessairement contribué à l'affaiblissement de la structure de ce plancher, cette infiltration ne peut être responsable à elle seule de l'état de délabrement important constaté par l'expert, qu'en effet, les désordres concernent également les poutres du plancher haut du sous-sol ainsi qu'une poutre de l'escalier, que par ailleurs, des réparations de fortune des bois d'enfustage ainsi que les renforcements des poutres bois par des poutres métalliques témoignent d'une antériorité de ces problèmes structurels, qu'il est donc établi que la carence de la société Kennedy Immo en sa qualité de propriétaire depuis le 22 décembre 2010 est bien à l'origine de l'arrêté de péril du 3 octobre 2013 nonobstant le défaut d'entretien qui peut être reproché à Madame E... L..., épouse K..., en rapport avec la fuite d'eau en provenance d'une salle de bain du 1er étage » tout en constatant, ainsi qu'il résultait des mentions de l'arrêté de péril en date du 3 octobre 2013, qui indiquait « la présence d'une infiltration permanente au travers du plancher haut, de poutres métalliques dont l'âme est rongée d'humidité, ainsi que d'une fuite d'eau en provenance de la salle de bain de l'appartement situé au 1er étage à droite du palier », mais encore des « réparations de fortune des enfustages bois, d'une disparition des cloisons situées en sous-face de l'angle de la volée d'escalier et du palier du 1er étage, d'un assemblage atypique de poutres métalliques sur des poutres bois et d'un effondrement des bois d'enfustage », d'où il résultait que ces désordres tenaient tant à des infiltrations d'eau persistantes qu'aux travaux entrepris en 2009 à la seule initiative de Mme L..., épouse K..., sans recours à une maîtrise d'oeuvre et sans en avoir informé le propriétaire d'alors, Monsieur V..., de sorte que l'arrêté de péril en date du 3 octobre 2013 avait eu pour origine le défaut d'entretien imputable au preneur et la mauvaise exécution des travaux de rénovation entrepris par celui-ci, sans que cette situation puisse être imputée à la société Kennedy Immo qui avait acquis les locaux par acte de cession en date du 22 décembre 2010, pas plus qu'à la SCI L'Etang, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, ensemble les articles 1719 et 1720 du code civil, ensemble l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige,
 
 3° Alors en troisième lieu que le juge est tenu de s'expliquer sur les pièces produites au soutien des prétentions émises par une partie ; qu'en ne répondant pas aux conclusions d'appel de la société Kennedy Immo et de la SCI L'Etang qui s'appuyaient sur le rapport d'expertise établi par Monsieur B..., désigné par le tribunal administratif, pour faire valoir que les désordres ayant justifié l'arrêté de péril en date du 3 octobre 2013, avaient eu pour origine des infiltrations d'eaux permanente ainsi que différents manquements du preneur à son obligation d'entretien, de sorte que le bailleur ne pouvait voir sa responsabilité engagée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
 
 4° Alors en quatrième lieu qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ;