décision 16-19.108 du 23/11/2017,  partie 2


Jean (indivision) pour une contenance de 3 ha 50 a 80ca selon relevé MSA,
 
 - commune de ARQUIAN ; D... Marcelle pour une contenance de 5 ha 59 a 90 ca selon relevé MSA, F... Claude pour une contenance de 23 ha 46 a 90 ca selon relevé MSA et F... Claude pour une contenance de ha 27 a 28 ca selon relevé MSA » ; les parties précisant notamment ; « l'acquéreur déclare avoir pris connaissance des baux concernés par la remise d'une copie qui lui en a été faite par Monsieur Z.... Monsieur Z... déclare avoir obtenu les autorisations des bailleurs concernés en vue de la cession objet des présentes, et a produit, pour être annexée aux présentes, la copie de ces autorisations» ; Que le paragraphe de l'acte notarié relatif au prix de vente est ainsi rédigé : « PRIX ; Cette vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de : SIX CENT QUATRE-VINGTS MILLE EUROS (680.000,00 euros) hors taxe à la valeur ajoutée pour les biens qui y sont soumis. Ce prix s'entend à concurrence de, savoir ;
 
 - immeubles bâtis : 110.000,00 euros (habitation, bureau, garage) et 170.000,00 euros (bâtiments agricoles) soit 280.000,00 euros ensemble.
 
 - parcelles de terre, les Droits à Paiement Unique (DPU) y attachés et les avances sur cultures y afférentes; 101.000,00 euros.
 
 - cheptel; 150.000,00 euros Hors Taxes.
 - stock de marchandises et aliments ; 24.000,00 euros Hors Taxes.
 - Matériel: 119.000,00 euros.
 - Droits à Paiement Unique (DPU) pour les terres louées : 6.000,00 euros.
 - droits à primes, droits aux baux, droits à la CUMA: mémoire.
 
 Paiement du prix. – modalités Sur lequel L'ACQUEREUR a payé comptant la somme de CINQ CENT QUARANTE MILLE EUROS (540.000,00 euros) par la comptabilité du notaire soussigné, au VENDEUR qui le reconnait et lui en consent quittance. DONT QUITTANCE D'AUTANT
 
 Quant au solde soit la somme de CENT QUARANTE MILLE EUROS (140.000,00 euros) L'ACQUÉREUR s'oblige à le payer au VENDEUR de la manière suivante: - UNE ÉCHÉANCE d'un montant de TRENTE MILLE EUROS (30.000,00 euros) le 26 décembre 2008.
 
 - Une échéance d'un montant de CENT DIX MILLE EUROS (110.000,00 euros), le 26 mars 2009.
 
 Cette somme sera productive d'intérêts au taux de 8 % annuel payable en même temps que l'échéance unique. Par suite, la somme de TRENTE ET UN MILLE EUROS (31.000,00 euros) représentant le principal et les intérêts de la première échéance pour cette période, sera exigible le 26 décembre 2008. Et la somme de CENT SEIZE MILLE SIX CENTS EUROS (116.600,00 euros) représentant le principal et les intérêts de la seconde échéance pour cette période sera exigible le 26 mars 2009. Précisions supplémentaires concernant la répartition du prix: Le prix de vente des parcelles cadastrées à ARQUIAN Section [...] , [...][...][...][...] et [...], appartenant en propre à Monsieur Z... Didier, est évalué à la somme de 121.000,00 euros » ; Qu'il convient ainsi de constater que l'addition des prix correspondant aux postes énumérés dans ce chapitre correspond bien à la somme de 680.000 € - indiquée comme étant la valeur totale de la cession entre les parties ; Que pour solliciter l'application des articles L411 - 35 et L411 - 74 du Code rural et de la pêche maritime, Monsieur et Madame X... ont invoqué devant le Premier Juge que la valeur des droits aux baux avait été dissimulée sous la majoration du prix de vente des immeubles et que l'acte devait être ainsi requalifié en cession prohibée de bail rural, produisant à cet égard un rapport d'expertise non contradictoire établi le 7 avril 2013 par Monsieur H...; mais attendu que le Tribunal de grande instance de Nevers a pertinemment fait remarquer qu'un tel rapport ne pouvait être retenu pour établir que la valeur des immeubles cédés aurait été frauduleusement majorée dans l'acte pour dissimuler le prix de cession des baux dans la mesure où le rapport allégué, d'une part, faisait état d'une évaluation des biens immobiliers « au jour de la visite » de l'expert amiable c'est-à-dire le 7 avril 2013 soit presque 5 ans après l'acte litigieux et ne tenait ainsi aucunement compte des variations de valeur ayant pu intervenir entre ces deux dates et, d'autre part, se trouve en contradiction avec les termes contenus dans une évaluation réalisée le 8 juin 2006 par Monsieur I... (pièce numéro 3 du dossier de l'intimé) faisant quant à lui état d'une valeur vénale totale des biens vendus de 697.000 € dont 330.000 € pour les seuls immeubles cédés, c'est-à-dire une somme supérieure de 50.000 € à celle qui sera retenue dans l'acte authentique du 26 juillet 2008 (280.000 €) ; Que le Premier Juge a ainsi déduit à bon droit de ces éléments que la preuve du caractère anormal du prix des immeubles cédés n'était pas rapportée; que la décision devra donc être confirmée en ce qu'elle a rejeté les prétentions formées par Monsieur et Madame X... au titre de la méconnaissance alléguée des dispositions des articles L411 - 35 et L411 - 74 du Code rural et de la pêche maritime ;