Cour d'appel de Paris
C1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.291 du 05/12/2019,  partie 2


que cette décision même si elle n'a pas été prise par les auteurs des associés intimés créait un cadre juridique qui les engageait à l'égard des locataires de l'immeuble ; que, dans ces conditions, la décision des associés de la SCI prise ensuite de se défaire des derniers appartements en procédant à une cession des parts de la société au profit d'une SCI familiale, assimilable à une personne physique, plutôt qu'à la vente des derniers appartements comme cela avait été le cas de tous les autres, apparaît avoir eu pour effet et pour but, au vu des difficultés déjà rencontrées, d'éluder les droits des locataires récalcitrants encore en place, en évitant d'avoir à appliquer les accords collectifs d'ordre public, destinés à assurer auxdits locataires une protection renforcée à divers titres concertation, diagnostics et bilans techniques de l'immeuble, information sur les travaux, information des locataires protégés car fragiles...) ; que, dans cette mesure, elle constitue un abus assimilable à une fraude aux droits des locataires, de sorte que cette cession doit être, non pas annulée mais seulement déclarée inopposable aux appelants dont les droits ont été ignorés » ;
 
 1°/ALORS, d'une part, QUE suivant l'article 1842, alinéa 1er du code civil, les sociétés jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation ; que, suivant l'article 1858 du même code, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la SCI de la Mutualité française et la SCI du [...] étaient les associées de la SCI du 26 boulevard Sébastopol, bailleresse, ce dont se déduisait que les demandes des locataires à l'encontre des associés de la SCI bailleresse étaient irrecevables ; que les exposantes (concl., p. 5) ont soulevé l'irrecevabilité des demandes des locataires à leur encontre, en ce qu'ils n'étaient que les associés de la SCI bailleresse ; qu'en décidant cependant de déclarer inopposable aux époux L... et aux époux U... la cession des parts de la SCI du 26 boulevard Sébastopol par la SCI de la Mutualité française et la SCI du [...] aux époux Q..., cependant qu'il résultait de ses propres constatations que les demandes des locataires, dirigées contre les associés de la SCI bailleresse étaient irrecevables, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées, ensemble l'article 32 du code de procédure civile ;
 
 2°/ALORS, d'autre part et en toute hypothèse, QUE seule la SCI bailleresse est engagée envers ses locataires et non ses associés ; que, pour décider que la cession des parts sociales de la SCI était inopposable aux locataires, la cour d'appel a énoncé que la décision des associés de la SCI de se défaire des derniers appartements en procédant à une cession des parts de la société au profit d'une SCI familiale, assimilable à une personne physique, apparaît avoir eu pour effet et pour but d'éluder les droits des locataires encore en place et constitue ainsi un abus assimilable à une fraude aux droits des locataires ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1842 du code civil ;
 
 3°/ALORS, encore et en toute hypothèse, QUE l'exercice du droit de préemption du locataire suppose la mise en vente du local d'habitation ; que, pour décider que la cession des parts sociales de la SCI était inopposable aux locataires, la cour d'appel a énoncé que la décision des associés de la SCI de se défaire des derniers appartements en procédant à une cession des parts de la société au profit d'une SCI familiale, assimilable à une personne physique, apparaît avoir eu pour effet et pour but d'éluder les droits des locataires encore en place et constitue ainsi un abus assimilable à une fraude aux droits des locataires ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il résultait de ces constatations que la seule cession de leurs parts par les associés de la SCI bailleresse n'ouvrait pas droit à l'exercice, par les locataires, de leur droit de préemption, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;
 
 4°/ALORS, aussi en toute hypothèse, QUE la cession par les associés de la SCI bailleresse de leurs parts sociales est exclusive de toute fraude au droit de préemption du locataire ; que, pour décider que la cession des parts sociales de la SCI était inopposable aux locataires, la cour d'appel a énoncé que la décision des associés de la SCI de se défaire des derniers appartements en procédant à une cession des parts de la société au profit d'une SCI familiale, assimilable à une personne physique, apparaît avoir eu pour effet et pour but d'éluder les droits des locataires encore en place et constitue ainsi un abus assimilable à une fraude aux droits des locataires ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il résultait de ces constatations que la seule cession de leurs parts par les associés de la SCI bailleresse n'ouvrait pas droit à l'exercice, par les locataires, de leur droit de préemption et ne pouvait donc être intervenue en fraude dudit droit, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;