cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 17-11.833 du 12/04/2018,  partie 2



 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Celio France et la condamne à payer à la société Biker la somme de 3 000 euros et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...]                                   la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
 
 Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Celio France.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION (relatif aux désordres structurels)
 
 Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Célio France de ses demandes formées au titre des travaux relatifs à l'ossature de l'immeuble et dit qu'elle supportera le coût des dits travaux ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur les baux liant les parties, il ressort des débats et pièces du dossier que les baux aux droits desquels est venue la société Celio sont à destination de l'exploitation de «tous commerces souhaités à l'exception d'activités liées au commerce alimentaire » et qu'ils portent sur divers locaux composant un immeuble de 3 étages du XVIIIe  (selon les bailleurs) et XIXe siècle (selon la description de l'expert), situé en front de port ; que cet immeuble d'une « contenance de 45 m2 a été divisé en 9 lots, dont partie d'abord louée par la société Biker (magasin en rez de chaussée et réserve au 1er étage) les autres parties (9 m2 en rez de chaussée, un appartement au 2ème étage, et une chambre, un séjour et une cuisine au 3ème étage), louées ultérieurement par la SCI Indiana, à fin de réunification des surfaces ; que ces baux prévoient que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées (... ) et notamment la modification éventuelle des accès aux étages ( ...) » ; que le bail consenti par la société Biker ajoute que les travaux « se feront sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires et vacations resteront à la charge du preneur (.) Lesdits travaux seront réalisés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur, comme il a été dit au paragraphe ci-dessus. (..) Le bailleur autorise les réunifications éventuelles des (...) étages (.)» ; que le bail consenti par la SCI Indiana le 15 mars 2000 précise : «Le bailleur exécutera les travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués et la partie dont il conserve la jouissance jusqu'au 30 octobre 2000 : fermeture de l'accès au deuxième niveau et ouverture du mur permettant une communication avec le magasin actuellement occupé par le preneur et les locaux loués aux présentes. Les dits travaux devront être effectués au jour de la prise de possession selon plan ci-joint. » ; qu'il en résulte que les bailleurs ont donné l'autorisation d'effectuer des transformations permettant la réunification de l'immeuble et que la SCI Indiana s'est réservée l'exécution de ceux nécessaires à l'indépendance des locaux dont elle conservait la jouissance, soit selon le plan annexé : un mur à monter et une cloison à ouvrir ; que sur la responsabilité au titre des désordres, en application de l'article 1719 du code civil « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : / 1° De délivrer au preneur la chose louée (...) 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 30 D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (.) » et aux termes de l'article 1720 du même code : «Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. /Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » ; qu'il en résulte que l'obligation de délivrance, qui suppose celle d'une chose en bon état de réparation, impose au bailleur de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination et ce, durant toute la période de location ; qu'elle implique ainsi que le bailleur conserve la charge des vices de structure de l'immeuble, en dépit des clauses par lesquelles le preneur déclare prendre les lieux en l'état et/ou renonce à tout recours contre le bailleur ; qu'en revanche, le bailleur n'est pas tenu au titre de réparations résultant d'une activité qui n'invitait pas à penser qu'elles seraient nécessaires ; qu'en effet, et par application des articles 1728 du code civil, le preneur est tenu : « d'user de la chose en bon père de famille, suivant la destination donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention (..) » ; que l'expert judiciaire a relevé des désordres structurels, secondaires et d'humidité sur le plancher du rez-de-chaussée.
 
 1- S'agissant des désordres structurels :
 
 a) concernant les planchers et fissures de façade (travaux évalués à la somme de 188.000 euros HT) :