Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.794 du 16/01/2020,  partie 6


que M. M... a relevé sur ce point que les justifications manquaient, les loyers ayant subi des hausses et des baisses inexpliquées (page 61 de son rapport) de sorte que ce chef de préjudice ne pouvait être validé, pas plus que celui tenant à la réalisation à compter de la conclusion des baux en octobre 2000 de travaux dans les trois cabinets médicaux pour 85 494 euros, dont aucune pièce n'établit qu'ils l'auraient été en conséquence des désordres affectant alors le bâtiment ; qu'en cet état, le lien entre la baisse de loyer qui a été consentie par la SCI par une clause spéciale du contrat de bail du 12 octobre 2000 durant 36 mois du fait de travaux "d'aménagement" à réaliser et les désordres objets de la présente instance n'est pas établi ; que la modération délibérée des loyers consentis aux occupants n'a pas été soumise à M. M... comme un poste de préjudice distinct, de sorte que ce chef de préjudice, aujourd'hui invoqué, sera rejeté ; qu'en revanche, il est constant qu'un local de 70 m² est demeuré inoccupé à compter de l'an 2000, cette vacance étant regardée comme constitutive d'une perte d'exploitation en lien direct avec les désordres relevés, laquelle sera estimée, sur les bases de calcul du sapiteur, et à raison de la période s' étant écoulée du 1er janvier 2000 au 1er juin 2009, soit 113 mois à : 13 x 70 x 113 = 102 830 euros ; que la SCI Erix est propriétaire au 1er étage ; qu'elle n'invoque qu'une perte de valeur vénale de l'immeuble, chef de préjudice dont elle sera déboutée pour les motifs auparavant exposés ; que la Selarl [...], gérée par des médecins radiologues qui ont constitué entre eux une société civile de moyens Uniradio, est locataire au 1er étage de la SCI Erix, bailleresse, et exploite un centre d'imagerie médicale ; qu'elle invoque à la fois la perte d'exploitation liée à la période de fermeture pour travaux et une perte de clientèle soulignant que le nombre de ses patients est passé de 14 000 en 2008 à 9 700 à 2014, le nombre d'actes sur la même période ayant diminué du tiers (18 000 actes en 2008 , 12 000 actes en 2014) ; qu'il a déjà été dit que faute pour le maître de l'ouvrage d'avoir accepté en octobre 2008 l'indemnité satisfactoire proposée par les assureurs Allianz et Aviva au titre des travaux de remise en état, ce dernier est seul comptable des préjudices immatériels subis postérieurement à la date butoir qui a été fixée au 1er juin 2009, de sorte que la perte de clientèle invoquée, dont le caractère manifeste est largement postérieur à cette date, ne constitue pas un préjudice indemnisable à la charge des locateurs d'ouvrage ; que s''agissant de la perte antérieure au 1er juin 2009, M. M... constate qu'aucune justification du chiffre d'affaires pour les années antérieures à 2004 n'est produite, que le chiffre d'affaires pour les années 2006, 2007 et 2008 est en progression et que l'estimation d'une perte de chiffre d'affaires de 5 % alors invoquée n'est pas vérifiable du point de vue comptable ; qu'il note cependant en conclusion de son rapport qu'une baisse de l'activité a été constatée à compter de 2006 pour le Laboratoire d'analyse médicale et qu'à cette date, le Dr A... a également quitté les locaux, ces éléments suffisant à établir le lien de causalité entre l'état de l'immeuble à cette date et une moindre fréquentation de la patientèle ; que la perte d'exploitation sera par conséquent regardée comme certaine et en lien direct avec les désordres pour les années 2006, 2007 et 2008 à hauteur de 2 % de la marge brute réalisée sur ces trois exercices soit selon les indications du rapport (p.128) la somme de : 2/100 x 2 779 000 (CA de la période considérée) x 92 % (perte de marge brute) = 51 113,60 euros ; que la perte d'exploitation durant le temps des travaux s'élève par ailleurs, sur la base de l'estimation du sapiteur (page 125 de son rapport), à la somme quotidienne de 3 622 euros sur une durée prévisible de travaux retenue de 39 jours, soit la somme de (3 622 x 39) 141 258 euros, justement retenue par le premier juge ; que le poste relatif au préjudice allégué subi par le Dr J... au motif de l'impossibilité lors de son départ à la retraite de valoriser sa clientèle, sera rejeté, se rapportant au préjudice d'un tiers et étant sans lien démontré avec la période retenue au titre des préjudices immatériels, lesquels n'auraient plus été subis si le maître de l'ouvrage avait accepté dès le mois d'octobre 2008 l'indemnité proposée par les assureurs aux fins de réaliser les travaux nécessaires, étant en outre souligné que la date de départ à la retraite du Dr J... "quelques années plus tard" n'est pas indiquée ; qu'en définitive, le préjudice subi par ce locataire est de (51 113,60 + 141 258) 192 371,60 euros ; que pour les motifs qui précédent, ce locataire n'est fondé à recourir contre les locateurs d'ouvrage que dans la mesure de leur part de responsabilité conjointe dans les dommages, soit à hauteur de (10 % x 192 371,60) 19 238 euros ;