Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.981 du 24/09/2020,  partie 6


que Todel avait fait valoir, par ses écritures, que Thales Alenia Space France était tenue d'une « obligation cumulative de prise en charge du coût des travaux tant de remise en état dans la configuration originaire de 1995 que de remise en état de bon entretien de réparations locatives et la libération totale des lieux » (conclusions d'appel de Todel, p. 14), et que « seule la volonté de nover [aurait pu] faire échec au devoir de remise en état des lieux découlant du premier bail » (ibid., p. 20, in limine), volonté de nover qui n'était nullement établie en l'espèce ; que la cour d'appel a constaté que par le second contrat, le preneur avait indiqué occuper déjà les lieux, en vertu d'un précédent bail conclu en 1995, avait accepté de prendre les lieux en l'état et sans réserve, et avait accepté de les rendre en bon état de réparations locatives ; que la cour d'appel, qui s'est bornée à affirmer, pour retenir que la date du 24 avril 2005 – date de commencement d'exécution du second contrat – devait être retenue pour définir les obligations du preneur au titre de cette remise en état, que les parties avaient « manifestement entendu, dans le cadre de la signature de cet acte, s'engager sur un nouveau fondement contractuel et redéfinir leurs obligations respectives par le biais d'un nouveau support » et que « l'intention de mettre fin à l'ancien bail » avait été « expressément formalisée tant dans l'avenant que dans le nouveau contrat sans que soit évoqué un quelconque renouvellement des termes contractuels précédents », de tels motifs ne faisant que constater une succession de contrats, et qui n'a par ailleurs pas relevé d'éléments clairs et non équivoques établissant l'existence d'une novation par laquelle les parties auraient éteint l'obligation de remise en état des lieux dans leur configuration originaire née du premier contrat pour lui substituer une nouvelle obligation ne courant qu'à compter de 2005, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1273 ancien du code civil, en sa rédaction applicable en la cause, antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. Moyens produits AU POURVOI INCIDENT par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Thales Alenia Space France.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Thales Alenia Space France de sa demande visant à voir appliquer au coût de la remise en état un coefficient de vétusté de 50 % et, en conséquence, d'AVOIR condamné la société Thales Alenia Space France à payer à la SCI Todel la somme de 702 851,50 euros au titre des frais nécessaires à la remise des lieux dans leur état d'origine, hors déduction de la provision déjà versée ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 14 du contrat de bail commercial du 9 septembre 2004 s'agissant de la restitution des locaux prévoit notamment que « Le Preneur devra au plus tard le jour de l'expiration du bail, rendre les lieux en bon état de réparation, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le Preneur devra remettre les clés au bailleur. Cet état des lieux dont la date sera déterminée d'un commun accord entre les parties, comportera s'il y a lieu, le relevé des réparations à effectuer, celles-ci s'entendant, si le bailleur le demande, d'une remise des lieux en l'état où ils se trouvaient lors de l'entrée en jouissance » ; que dans le cas présent le rapport de l'expert judiciaire a été établi avec objectivité, esprit de nuances, et sérieux de telle manière qu'il peut utilement éclairer la religion de la cour pour déterminer l'exacte consistance et le coût des travaux de remise en état des locaux loués devant être mis à la charge du preneur ; que de manière parfaitement cohérente, juste, et argumentée l'expert judiciaire a estimé que les travaux nécessaires à la remise en état des lieux dans leur configuration d'origine au 24 avril 2005 implique une dépense pouvant être estimée à un coût de 702.851,50 euros HT ;