Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-10.245 du 09/01/2019,  partie 2


Selon les motifs du jugement et de l'arrêt confirmatif, le dol a été retenu parce que les acquéreurs n'ont reçu des vendeurs aucune information concernant l'existence et le tracé de la rocade, alors que le projet et le tracé étaient discutés depuis quelques années ; par une pièce non datée (qui est un document d'information départemental), l'agence démontre même que les travaux ont commencé en octobre 2011 mais que les marchés avaient été signés le 08 juillet 2010 avec les entreprises SPIE BATIGNOLLES, NGE, DEMATHIEU et BARD ; cela prouve indirectement qu'a la date de l'entremise et de la vente, le tracé était définitivement arrêté (sauf points de détails ne pouvant pas avoir la moindre incidence sur le niveau de nuisances). Les époux Z..., ignorant cela pour avoir alors habité Outre-Mer, n'ont pas soupçonné ce qui allait se passer ; si on avait évoqué l'imminence de sa réalisation de la rocade et le caractère définitif de son emplacement, ils auraient cherché à se renseigner plus avant et ne se seraient pas trouvés dans la situation qui a été la leur ; c'est d'ailleurs cette analyse qui a conduit le tribunal et la cour d'appel à ne pas tenir compte des attestations produites par les époux X... selon lesquelles on se serait entretenu de la future rocade (attestation de Michel F... du 15 septembre 2012 et attestations de Dominique C...) ; que dans le jugement du 10 novembre 2016 critiqué, le tribunal n'a nullement énoncé que l'agence n'était pas tenue d'un devoir de conseil ; il a dit qu'en raison du dol commis par les époux X..., qui connaissaient depuis au moins 8 ans le projet de rocade et qui faisaient d'ailleurs partie du comité de défense constitué pour s'y opposer, ils ne pouvaient reprocher à l'agence d'avoir manqué à son devoir de conseil parce qu'il a estimé que l'agence n'avait pas commis de faute - contractuelle - dans l'exercice de cette obligation ; Selon les époux X..., "l'agence OPTIMHOME ne peut soutenir l'existence d'un dol commis par les époux X..., puisque, selon cette agence, elle-même et les deux parties à la vente étaient informées." Cette proposition, qui constitue la base de leur argumentation, est directement contraire à l'autorité de la chose jugée ; l'annulation de la vente et la condamnation des époux X... pour dol signifient qu'ils ont trompé leurs cocontractants en dissimulant en connaissance de cause des éléments relatifs aux qualités déterminantes de la chose vendue ; si ces éléments avaient été connus des acquéreurs, ils n'auraient pas contracté ou n'auraient contracté qu'a des conditions différentes de celles de la vente annulée, en pratique à un prix plus bas (dont la demande indemnitaire à raison d'une vente à perte donne la mesure). Cette vérité judiciaire, désormais définitivement acquise, signifie ainsi que les époux X... connaissaient non seulement la teneur mais aussi la portée des faits qu'ils ont sciemment dissimulés, sans quoi il n'y aurait pas eu annulation pour dol ; ils n'ont pas été sanctionnés pour ne pas avoir eu connaissance d'informations importantes complémentaires que l'agence, dans l'exécution de son mandat, aurait dû rechercher dans leur intérêt et sur la base desquels elle aurait pu et dû les mettre en garde à raison d'un risque qu'ils n'auraient pu pleinement mesurer sans ces informations complémentaire ; mais que tel n'est pas le cas ; dans le jugement dont appel, le tribunal a relevé que les époux X... faisaient partie du comité de défense opposé à la construction de la rocade ; cette situation laisse présumer qu'ils avaient eu personnellement accès depuis longtemps à l'ensemble des documents administratifs relatifs à la construction de cet ouvrage ; la vente et l'entremise sont postérieures à la signature des marchés publics passés avec les entreprises retenues pour réaliser les travaux ; la décision rendue à leur encontre signifie que, conscients de la dévalorisation future de leur propriété, ils ont décidé de tenter de la vendre pour échapper à cet inconvénient que la question est alors de savoir si le choix des époux X... de se taire a pu être facilité par une absence de mise en garde de l'agence qui constituerait un manquement à son devoir de conseil destiné à garantir l'efficacité des actes juridiques ; les époux X... n'avaient aucunement besoin du conseil de l'agence pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants ; mais il faut néanmoins s'interroger sur le point de savoir s'ils auraient pu être amenés à changer d'avis si l'agence leur avait remis un écrit les mettant en garde sur le risque de dol qu'ils mesuraient et qu'elle mesurait également ; que la défense de l'agence consiste à soutenir qu'elle a donné toutes informations utiles, y compris aux acquéreurs ; elle admet qu'un minimum d'information relatifs à la rocade a bien circulé, et a admis que toutes les parties ont évoqué vaguement un tel projet comme un élément pouvant devenir un problème ; que les décisions d'annulation tant en première instance qu'en appel, montrent que les informations dissimulées étaient aussi simples qu'essentielles et que l'agence ne pouvait en toute hypothèse rien apprendre aux époux X... qu'ils ne sachent déjà.