Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.655 du 15/11/2018,  partie 4



 Il existe ainsi une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour l'activité exercée par la société Sofra dans les locaux loués et constituant une cause de déplafonnement du loyer.
 
 L'augmentation de la taxe foncière de 36 % sur la période considérée n'est quant à elle pas suffisamment significative pour constituer un motif de déplafonnement comme avancé par le bailleur.
 
 Pour la fixation de la valeur locative, outre les éléments visés ci-avant et les références produites, il convient de retenir au titre du prix couramment pratiqué dans le voisinage pour des commerces de même type, la somme de 570 euros/m²p/an et pour la partie habitation celle de 22 euros/m²/mois.
 
 Pour la partie commerciale, une majoration de 10 % au titre de la terrasse fermée sur le domaine public, exactement évaluée par l'expert, sera appliquée.
 
 S'agissant des obligations respectives des paries, les clauses du bail ne font état d'aucune charge exorbitante du droit commun.
 
 Le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013 sera fixé comme suit :
 
 * pour la partie commerce :
 570 x 56,70 m²p = 32 319 euros, outre une majoration de 10 % au titre de la terrasse soit 35 550 euros
 
 * pour la partie habitation
 22 x 12 x 46,40 m² = 12 250 euros
 
 soit 47 800 euros annuels hors taxes et hors charges par an, les clauses et conditions du bail demeurant pour le surplus inchangées.
 
 Par application de l'article 1155 du Code civil, les intérêts dus entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnelle courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure.
 
 Le bailleur ayant fait assigner la société Les Deux Frères en fixation du loyer du bail renouvelé par exploit du 2 octobre 2013, puis la société Sofra, les compléments de loyers échus et impayés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis cette date, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil » ;
 
 1°) Alors qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle a une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; que la Cour d'appel, qui ainsi laissé sans réponse les conclusions d'appel, pourtant déterminantes, par lesquelles la société SOFRA faisait valoir que l'augmentation de la population entre 1999 et 2012 ne pouvait être retenue comme modification notable des facteurs locaux de commercialité dès lors qu'une partie de cette augmentation, à savoir celle intervenue entre 1999 et 2004, avait été d'ores et déjà prise en considération à l'occasion du renouvellement du bail commercial pour la période du 1er juillet 2004 au 30 juin 2013, a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 2°) Alors que, partant, et faute d'avoir recherché, comme la société SOFRA le lui demandait, si l'augmentation de la population entre 1999 et 2012 pouvait être retenue comme modification notable des facteurs locaux de commercialité alors qu'une partie de cette augmentation, à savoir celle intervenue entre 1999 et 2004, avait été d'ores et déjà prise en considération à l'occasion du renouvellement du bail commercial pour la période du 1er juillet 2004 au 30 juin 2013, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-34, al. 1er, du Code de commerce ;
 
 3°) Alors qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle a une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; que la société SOFRA faisait valoir en appel que l'implantation de nouvelles enseignes, retenue par l'expert pour conclure à une modification notables des facteurs locaux de commercialité, n'était pas, en réalité, de nature à lui apporter une clientèle supplémentaire dès lors, d'une part, qu'il s'agissait en fait d'un simple renouvellement d'enseignes sans création de nouveaux commerces, d'autre part, que parmi ces nouvelles enseignes celles constituant des commerces de restauration ou d'alimentation destinés à la même clientèle que la sienne, étaient de nature à lui faire une concurrence directe et, au demeurant, avaient eu pour conséquence la fermeture ou la liquidation judiciaire de plusieurs commerces de restauration voisins ; que la Cour d'appel, qui a délaissé ces conclusions déterminantes, a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;