Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.182 du 10/10/2019,  partie 5


Les désordres constatés sont évolutifs et généralisés sur l'ensemble du corps de bâtisse car l'imbrication des constructions, les appuis des unes sur les autres soit au niveau des fondations soit au niveau de la structure, sans joint de dilatation entraîne des contraintes multiples. L'analyse du sol met également en évidence nombre d'anomalies et surtout des terrains d'assise de piètre qualité. Le manque de cohérence dans les structures rend difficile la détermination des contraintes et le report des charges. Compte tenu des éléments ci-avant, de l'évolution des fissures observée entre les divers accedits, des résultats des sondages effectués, du non-respect des règles de constructions, il sera très difficile voire impossible d'envisager le confortement des ouvrages existant dans des conditions technico- économiques viables et pérennes. Des solutions de réparations sont possibles mais leur coût serait à mon sens beaucoup plus qu'une reconstruction totale prenant en compte les éléments de l'étude du sol." ; que, de plus l'expert judiciaire s'agissant de l'origine des désordres affectant les locaux commerciaux en cause et des travaux propres à y remédier, précise en substance : "L'origine des désordres des bâtisses est multiple. Dans un premier lieu, le type de construction avec des rajouts et des modifications successives sans respect des règles élémentaires de construction telle que l'absence de semelle de fondation ou le non-respect du niveau hors gel [
 ]. D'autre part la nature des sols sur lesquels les bâtisses sont construites dont l'étude du sol a démontré la piètre qualité et surtout la sensibilité hydrique, mais également la présence de dallages plus ou moins profonds, d'épaisseur et de qualité diverses dans la surface de vente ou le laboratoire. [...] [...] la solution qui paraît la plus économiquement réaliste consiste en une démolition et une reconstruction totale sur des fondations adaptées. " ; que, s'agissant des causes de tels désordres l'expert judiciaire indique de manière symptomatique : "Les désordres constatés ont plusieurs causes cumulatives. Dans un premier temps la nature des sols constitués de remblais derrière le mur de soutènement de la voie, dont l'étude des sols démontre la piètre qualité. Ensuite la nature des ouvrages qui ont subi de multiples modifications avec des fondations hétérogènes non adaptées, des extensions avec des matériaux divers, [...] Pour terminer il me paraît étonnant que ces désordres soient apparus si subitement après la prise de bail de la SAS D...." ; que, l'objectivité commande d'admettre au regard des constatations objectives et empreintes d'esprit de nuances de l'expert judiciaire que les désordres en cause affectent la structure même du bien immobilier où se trouvent les locaux commerciaux en question et préexistaient à la conclusion du bail ; que leur réfection relève des grosses réparations imputables au bailleur et impliquent une démolition et une reconstruction totale ; que, par suite, au regard de ces éléments objectifs il n'est pas sérieux de prétendre que le preneur aurait fait obstacle à des travaux de réfection alors que les travaux proposés par le bailleur auraient été dérisoires au regard des désordres en cause et n'auraient pas mis fin aux dits désordres ; que, par ailleurs l'expert judiciaire indique de manière particulièrement évocatrice qu'"il est clair que les désordres ont influé sur l'exploitation du fonds de commerce, notamment au niveau du laboratoire de fabrication qui subissait des variations de températures incompatibles avec la fabrication du pain'' ; qu'il convient donc de constater que la bailleresse, la SCI Vieille église, a manqué tout à la fois à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination et à son obligation d'entretien s'agissant des grosses réparations ;
 que, sur les préjudices résultant des fautes contractuelles du bailleur, sur la prise en charge de l'intégralité du passif, comme il a été indiqué ci-dessus en rendant compte des constatations de l'expertise judiciaire, les désordres en cause ont eu une incidence manifeste sur l'exploitation du fonds de commerce ; qu'il y a donc une évidente corrélation entre ces désordres et le dépérissement subséquent du fonds de commerce qui n'a pu continuer normalement son exploitation et a dû finalement être placé en liquidation judiciaire ; qu'il convient donc après infirmation sur ce point du jugement querellé de condamner la SCI Vieille église au regard du justificatif fourni (pièce n° 17 de l'appelant) à payer à Me J... S... ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS D... au titre de l'intégralité du passif de cette société la somme de 63 071,96 euros ; que, sur le préjudice moral subi par M. D..., l'objectivité commande de constater au regard des justificatifs médicaux produits par l'appelant que M. D... à la suite du dépérissement de son fonds de commerce imputable aux manquements contractuels de son bailleur, a dû subir des soins médicaux liés à un état dépressif (pièce n°16 de l'appelant) ; qu'il convient donc après infirmation sur ce point du jugement querellé, de condamner la SCI Vieille église à payer à M. D... la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral » ;