Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-26.121 du 11/01/2017,  partie 2


arrêt consacré aux faits et procédure, et des pièces produites aux débats, le préjudice subi par la société David Patrimoine résultant de la perte de chance sera évalué à la somme de 5.000 euros que la SCP [S] et l&apos;assureur seront condamnés, in solidum, à lui verser avec intérêts au taux légal à compter de l&apos;assignation ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QU&apos;il est acquis qu&apos;à la date de leur vente le lot cédé à la Sarl David Patrimoine était déjà loué par la SNC Cognac d&apos;Orléans à la Sas [Adresse 4] dans le cadre d&apos;un bail commercial renouvelé pour un période de 9 ans à compter du 1er février 2000 ; Maître [S] qui le reconnaît, avait connaissance de ce bail dont l&apos;existence était rappelée dans l&apos;acte de vente de l&apos;ensemble immobilier par la SCI Charles d&apos;Orléans à la SNC Cognac d&apos;Orléans, reçu le 29 décembre 2005 par maître [P] avec sa participation ; que maître [S] n&apos;a pas mentionné l&apos;existence du bail commercial consenti à la Sas [Adresse 4] dans l&apos;acte de cession par la SNC Cognac d&apos;Orléans des lots n° 38, 39, 40 et 41 à la Sarl David Patrimoine le 30 décembre 2005 ; qu&apos;en recevant un acte de vente explicitement conclu par l&apos;acquéreur en vue de donner concomitamment à bail à la Snc Cognac d&apos;Orléans le bien acheté alors qu&apos;il savait qu&apos;un bail conclu antérieurement au profit d&apos;une autre société y faisait obstacle et en cachant cette situation à l&apos;acheteur, maître [S], notaire instrumentaire, a commis une faute ; que l&apos;allégation que n&apos;étaye aucune pièce, selon laquelle la Snc Cognac d&apos;Orléans devant acquérir la Sas [Adresse 4] il ne devait plus y avoir qu&apos;un seul bail et locataire, ne pouvait dispenser maître [S] de son obligation d&apos;informer la Sarl David Patrimoine de l&apos;existence du bail antérieur et de l&apos;impossibilité qui en résultait de donner à bail le même bien à la SNC alors que cette location était la finalité déclarée de son acquisition ; que de même, l&apos;affirmation que la dualité de locataire n&apos;aurait eu aucune conséquence préjudiciable pour l&apos;acquéreur qu&apos;elle aurait au contraire protégé contre la défaillance de l&apos;un d&apos;entre eux, ne fait pas disparaître pour autant la faute commise par le notaire qui n&apos;a pas informé l&apos;acquéreur de l&apos;obstacle juridique dont il avait connaissance ; qu&apos;en ne le faisant pas, maître [S] a engagé sa responsabilité délictuelle envers la Sarl David Patrimoine à laquelle il doit réparation des conséquences dommageables pour elle de son manquement ; que la différence existant entre le montant du loyer servi par la Snc Cognac d&apos;Orléans et celui du loyer versé par la Sas [Adresse 4] à la Snc qui n&apos;avait aucune autre activité, générait un déficit structurel que seuls pouvaient combler des fonds ne provenant pas de l&apos;exploitation des lots ; que la SCP [S] le confirme lorsqu&apos;elle soutient que la SNC Cognac d&apos;Orléans a payé pendant plusieurs mois le différentiel de loyers grâce aux fonds provenant de la vente de l&apos;ensemble immobilier acheté 2.800.000 € et revendu par lors pour un prix global de 5.400.000 € ; qu&apos;un tel montage exposait dès l&apos;origine la SNC Cognac d&apos;Orléans à un risque de défaillance si elle venait à ne plus disposer de fonds lui permettant de compléter le loyer perçu de la Sas [Adresse 4] à due concurrence de celui qu&apos;elle devait verser à la Sarl David Patrimoine et ce risque s&apos;est trouvé réalisé lorsque la SNC n&apos;a effectivement plus disposé de ces fonds ; qu&apos;il importe peu de savoir pour quelle raison et si c&apos;est du fait des difficultés qu&apos;auraient rencontrées les société mères de la Snc Cognac d&apos;Orléans comme l&apos;affirme sans preuve la SCP défenderesse ; qu&apos;en gardant le silence sur l&apos;existence du bail commercial consenti antérieurement à une autre société exploitant déjà les mêmes lots, maître [S], notaire rédacteur de l&apos;acte de vente, a contribué à la mise en place de l&apos;opération structurellement déficitaire, précédemment décrite et exposé la Sarl David Patrimoine au risque de défaillance de sa cocontractante qui s&apos;est réalisé dès qu&apos;elle n&apos;a plus disposé des moyens de compléter le loyer perçu de la Sas [Adresse 4] ; que si le notaire avait avisé la Sarl David Patrimoine de l&apos;existence du bail conclu au profit de cette dernière pour un loyer moindre, la requérante en aurait tiré les conséquences à l&apos;égard de la Snc Cognac d&apos;Orléans et cette situation n&apos;aurait à l&apos;existence pas existé car soit elle renonçait purement et simplement à investir dans ces conditions soit elle contractait en connaissance de cause et en adaptant son investissement en fonction du loyer moindre versé par la Sas [Adresse 4] ; qu&apos;il y a donc un lien entre le silence gardé par maître [S] sur cette information essentielle et les conséquences dommageables subies par la Sarl David Patrimoine du fait de la défaillance de la SNC Cognac d&apos;Orléans ;
 
 1°) ALORS QUE l&apos;efficacité juridique de l&apos;acte reçu par le notaire s&apos;apprécie au regard de l&apos;objectif poursuivi par les parties ; qu&apos;en imputant à faute à la SCP [S] d&apos;avoir omis d&apos;informer la Sarl David Patrimoine de l&apos;existence d&apos;un bail précédemment consenti à la société [Adresse 4] qui exploitait la résidence, quand l&apos;