Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.085 du 28/05/2020,  partie 3



 2°) Et alors que, l'expert qui, dans son pré-rapport, retenait une superficie utile dans l'oeuvre de l'espace local loué de 97,5 m², ne tenant pas compte de la terrasse rigide située sur le domaine public, a affirmé pour la première fois dans son rapport définitif que « La précarité qui est l'une des caractéristiques d'une AOT » (autorisation d'occupation temporaire) « n'est (...) pas présente pour la terrasse rigide permanente du "Casablanca" », que « La précarité est inexistante, le renouvellement est automatique et le tarif anormalement bas/l'utilité retirée par l'occupant » et que « le bailleur propriétaire (...) apporte à son preneur à la fois l'assurance de l'intégrité physique de la totalité des contenants terrasse comprise, mais aussi la pérennité des droits d'occupation » et qu'ainsi, il convient de retenir « une superficie utile dans l'oeuvre des espaces privatifs occupés par le preneur de 151,27 m² comprenant 55 m² de terrasse permanente rigide » ; que jamais, dans l'intervalle de temps ayant séparé son pré-rapport et son rapport définitif, l'expert n'avait informé M. L... de son intention de considérer l'autorisation d'occupation temporaire du domaine public par la terrasse rigide comme exempte de précarité et de prendre en considération la superficie de cette terrasse pour déterminer la superficie utile du local loué et par suite le montant du loyer du bail renouvelé ; qu'a fortiori, il n'avait jamais mis M. L... en mesure d'en débattre avant la clôture du rapport d'expertise définitif ; que l'expert judiciaire a donc violé le principe de la contradiction ; qu'en refusant néanmoins d'annuler le rapport d'expertise judiciaire et en fondant sa décision sur ce rapport, la Cour d'appel a elle-même violé le principe de la contradiction et de l'article 16 du Code de procédure civile ;
 
 3°) Alors que, en outre, l'expert, dans son pré-rapport, écrivait que la possibilité de cession du bail à des sociétés apparentées au preneur entraînerait un coefficient correcteur de 1,05 ; que, dans son rapport définitif, il a chiffré à 5 % ce coefficient correcteur que, de surcroît, il a appliqué à la superficie non seulement du local commercial, mais encore des 55 m² de la terrasse, pourtant installée sur le domaine public en vertu d'une autorisation précaire, annuelle, accordée au preneur seul et non cessible et moyennant une redevance payée par le preneur seul ; que jamais l'expert n'avait, dans l'intervalle de temps ayant séparé son pré-rapport et son rapport définitif, ni informé M. L... de son intention d'augmenter ce coefficient correcteur ni, a fortiori, mis celui-ci en mesure d'en débattre ; qu'il a donc violé le principe de la contradiction ; qu'en refusant néanmoins d'annuler le rapport d'expertise judiciaire et en fondant sa décision sur ce rapport, la Cour d'appel a elle-même violé le principe de la contradiction et de l'article 16 du Code de procédure civile ;
 
 4°) Alors que, encore, l'expert judiciaire, pour la première fois dans son rapport définitif et sans avoir permis aux parties d'en débattre contradictoirement au préalable, a pris en compte l'autorisation de transformer le toit fixe de la terrasse en toit ouvrant, pour augmenter de 2 251 euros son évaluation de la valeur locative ; qu'il a donc violé le principe de la contradiction ; qu'en refusant néanmoins d'annuler le rapport d'expertise judiciaire, la Cour d'appel a elle-même violé le principe de la contradiction, ensemble l'article 16 du Code de procédure civile ;
 
 5°) Et alors que, enfin et en tout état de cause, en déduisant l'impossibilité d'organiser une contre-expertise de cela seul qu'elle considèrait l'expertise judiciaire initiale comme valide, la Cour d'appel a méconnu ses pouvoirs et, par voie de conséquence, violé par refus d'application les articles 10 et 143 et suivants du Code de procédure civile.

Deuxième moyen de cassation
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir jugé qu'il est établi des modifications notables des facteurs de commercialité favorables au commerce LE [...] justifiant un déplafonnement du loyer et d'avoir fixé le montant du loyer annuel dû à compter du 3 décembre 2012 à la somme de 45 997 euros hors taxes et hors charges,
 
 Aux motifs propres que « Sur le prix du loyer :
 
 Le juge des loyers commerciaux a rappelé à bon escient les dispositions du Code de commerce régissant la fixation du loyer du bail à renouveler et en particulier le principe de plafonnement du loyer posé par l'article L. 145-34 dudit code, plafonnement qui ne peut être écarté que si une modification notable des éléments déterminant la valeur locative (éléments mentionnés à l'article L. 145-33 1° à 4°) est intervenue, cette modification devant en outre répondre à trois conditions :
 - 1) la modification doit être notable,
 - 2) la modification doit affecter l'un des éléments mentionnés à l'article L. 145-33 1° à 4°,
 - 3) la modification doit être intervenue au cours du bail expiré.
 
 Les éléments pris en considération au visa de l'article L. 145-33 du Code de commerce pour déterminer la valeur locative sont :
 1° les caractéristiques du local considéré,
 2° la destination des lieux,
 3° les obligations respectives des parties,