Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.204 du 27/05/2021,  partie 8


 les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulée (Cass. Civ. 3ème, 5 novembre 2008, n°07-17.357), de sorte que le jugement déféré sera : - confirmé en ce qu'il a dit que dans tous les cas de figure et jusqu'à résolution définitive du litige et complet paiement par les époux [B], le CFF conserve le bénéfice de ses sûretés réelles sur le fonds des époux [B], mais - infirmé en ce qu'il a étendu cette garantie aux sommes éventuellement dues à la banque par la société au titre des prêts, les époux [B] n'ayant pas à répondre sur leur patrimoine de dettes mises à la charge d'un tiers. La banque sera en conséquence déboutée de sa demande de maintien des hypothèques à raison du recouvrement de sommes que lui devrait la société. 3. Sur les rapports entre le constructeur et la banque. 3-1. Sur la garantie de la banque par le constructeur : Est inopérant le moyen de la banque selon lequel, lorsque l'anéantissement du contrat principal intervient du fait du constructeur, celui-ci pourra être condamné, à la demande du prêteur, à garantir l'emprunteur du remboursement du prêt, sans préjudice des dommages-intérêts vis-à-vis du prêteur et de l'emprunteur dès lors qu'en l'espèce l'anéantissement du contrat n'est pas du fait du constructeur mais de celui des acquéreurs qui ont rétracté leur consentement, à la différence de ce qui se serait produit si, au lieu de se rétracter, ils avaient obtenu l'annulation du contrat ou sa résolution pour des motifs imputables au constructeur. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société à garantir le CFF de tout paiement ou condamnation à la charge des époux [B], ainsi qu'en ce qu'il a dit que seront exclus de cette garantie les remboursements réalisés en exécution d'un éventuel accord transactionnel entre les époux [B] et le CFF, sur la seule somme de 59 408,12 euros correspondant au prix d'acquisition du terrain, et la cour déboutera le CFF de sa demande tendant à voir condamner la société à le garantir du remboursement des sommes dues par les consorts [B]. 3-2. Sur l'indemnisation de la banque par le constructeur : De même, est inopérant le moyen de la banque selon lequel le constructeur, par les fautes qu'il a commises envers les maîtres d'ouvrage et qui sont à l'origine de l'anéantissement du contrat, a engagé sa responsabilité délictuelle envers le prêteur et doit l'indemniser du préjudice que lui a causé l'anéantissement subséquent du contrat de prêt, alors que l'anéantissement du contrat résulte de la rétractation du consentement des acquéreurs et non d'une faute du constructeur, même indirectement, aucune certitude n'étant acquise sur le fait que la rétractation trouve elle-même sa véritable cause dans l'erreur d'altimétrie ou dans un autre manquement du constructeur. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la société à payer au CFF les frais et intérêts contractuels des deux prêts de 110 115 euros et de 31 796,52 euros, comptabilisés à compter de la mise à disposition des fonds, savoir 500 euros à titre de frais de dossier, 2 175, 52 euros à titre d'assurance obligatoire et les intérêts au taux de 2,85 %, sur le capital emprunté, à compter du 19 mai 2016 et jusqu'à règlement définitif du litige, et la cour déboutera le CFF de sa demande en condamnation de la société à lui payer la somme de 46 760,03 euros correspondant à son préjudice résultant de l'annulation des contrats de prêt » ;
 
 ALORS QUE commet une faute engageant sa responsabilité le constructeur de maison individuelle qui, en méconnaissance des règles d'ordre public prévues par l'article L. 271-1 du code de la construction et de la construction, ne notifie pas à chacun des époux maîtres de l'ouvrage le contrat de construction, ce défaut de remise de l'acte à chacun des époux ayant pour conséquence d'empêcher le délai légal de rétractation de courir et ainsi, de proroger indéfiniment le délai de rétractation dont disposent les maîtres de l'ouvrage ; qu'en ce cas, le prêteur qui a financé la construction et qui subit l'anéantissement du contrat de prêt en conséquence de l'exercice différé de cette faculté de rétractation est fondé à engager la responsabilité du constructeur aux fins de le voir condamné à garantir la restitution des fonds prêtés et à l'indemniser du préjudice subi ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté (arrêt attaqué, p. 14) que le contrat de construction de maison individuelle conclu par les époux [B] avec la société AST GROUPE avait été notifié par cette dernière aux époux [B] par un courrier unique dont l'accusé de réception du 6 juin 2015 portant la signature de l'épouse mais pas celle de Monsieur [B], ce dont elle a déduit que du fait de cette notification irrégulière, le délai de rétractation n'avait pas couru et que les époux [B] avaient valablement pu exercer leur droit de rétractation par voie de conclusions signifiées dans le cadre de l'instance engagée en 2017 devant le tribunal de grande instance de BESANÇON ;