Cour d'appel de Bordeaux,  décision 14-20.400 du 15/10/2015,  partie 3



 Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Amiguet et la société Ehpad Ma Résidence.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU' il a rejeté la demande de la SCI AMIGUET et de la société EHPAD MA RESIDENCE visant à voir constater la résolution de la vente de l'ensemble des vingt-cinq lots de copropriété vendus, n'a accueilli cette demande que pour les neuf lots qui n'avaient pas été revendus, et a fixé en conséquence leurs créances respectives à la liquidation judiciaire de la société ALFIM aux sommes totales de 81.000 euros et 18.652,67 euros ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU' « en application de l'article 28-1° du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes portants mutation de droits réels immobiliers ; qu'en application de l'article 28-2° du même décret, les actes entre vifs dressés distinctement pour constater des clauses d'inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer, ainsi que des clauses susceptibles d'entraîner la résolution ou la révocation d'acte soumis à publicité en vertu du 1°, doivent également être publiés ; qu'en application de l'article 30.1 du même décret, la résolution ou la révocation, l'annulation ou la rescision d'un droit visé au 1° de l'article 28, lorsqu'elle produit un effet rétroactif, n'est opposable aux ayants cause à titre particulier du titulaire du droit anéanti que si la clause en vertu de laquelle elle est intervenue a été antérieurement publiée ; qu'il ressort de ces dispositions que la clause résolutoire insérée dans un contrat de vente doit pour être opposable aux tiers ayant acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur être publiée au service chargé de la publicité foncière ; qu'il ressort en l'espèce de l'examen de l'ensemble des éléments du dossier que la clause résolutoire contenue dans l'acte de vente dressé le 30 décembre 2008 au bénéfice de la société ALFIM, acquéreur, n'a pas fait l'objet d'une publicité spéciale au service de la publicité foncière, en violation des dispositions du décret du 4 janvier 1955 ; qu'il ne peut valablement être soutenu que la publicité de l'acte de vente lui-même, sans mention expresse de la clause résolutoire, satisfasse aux dispositions du décret et permette de rendre la clause opposable aux tiers, alors que ceux-ci ne pouvaient avoir connaissance, à la lecture du relevé des formalités publiées, de la clause litigieuse ; qu'il sera de plus relevé qu'en l'espèce les sous-acquéreurs ont acquis leurs lots le jour même de la vente consentie par la société AMIGUET à la société ALFIM, alors que cette vente n'avait nécessairement pas encore fait l'objet de publicité ; que de plus, les sous-acquéreurs étaient représentés lors de la signature de l'acte de vente par une secrétaire de l'office notarial et l'acte de vente ne mentionne pas expressément l'origine de propriété et a fortiori pas la clause résolutoire incluse dans l'acte signé le même jour au profit de la société ALFIM ; qu'il ne peut donc être soutenu que les quatre sous-acquéreurs avaient connaissance de la clause résolutoire litigieuse et l'ont acceptée ; que par ailleurs, les dispositions de l'article 1218 du Code civil, invoquées par la SCI AMIGUET et la société MA RESIDENCE, ne s'opposent pas à ce que soit constatée, s'agissant d'une vente par lots, à l'égard des sous-acquéreurs et concernant les lots acquis par ceux-ci, l'inopposabilité de la clause résolutoire, à défaut de publicité de cette clause ; qu'au vu de ces considérations, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande visant à voir constater la résolution de la vente des lots acquis par M. Z..., la société KIKOUYOU INVEST, la société SINFO 2020, la société FAGNEN INVEST » (arrêt, p. 15 et 16) ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' « en vertu des articles 28 2° et 30 1° alinéa 4 du décret du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles les clauses susceptibles d'entraîner la résolution d'actes soumis à publicité tels que les mutations de droits réels immobiliers ; que la résolution, lorsqu'elle produit un effet rétroactif, n'est opposable aux ayant causes à titre particulier du titulaire du droit anéanti que si la clause en vertu de laquelle elle est intervenue a été antérieurement publiée ; que force est de constater en l'espèce que la clause résolutoire invoquée par la SCI AMIGUET n'a fait l'objet d'aucune publication spéciale de nature à la rendre opposable aux tiers ; qu'en effet, la seule publication de l'acte de vente dans lequel est insérée ladite clause est insuffisante dès lors que les tiers ne pouvaient avoir connaissance du risque de résolution de la vente conclue entre la SCI AMIGUET et la SARL ALFIM en cas de non-paiement du prix ;