cour d'appel de Montpellier
1ère Chambre A,  décision 17-13.488 du 25/01/2018,  partie 2


que par ailleurs elle n'a exigé la restitution de l'indemnité d'immobilisation que par courrier recommandé du 8 janvier 2009, après la réception du permis le 9 janvier 2008 et sa tentative d'obtenir des propriétaires des parcelles voisines une servitude d'écoulement des eaux pluviales, démontrant ainsi qu'elle n'avait pas l'intention de se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive dès le délai contractuel du 15 juin 2007 ; que de son côté Monsieur X..., demeuré taisant, a tacitement accepté la prorogation, sans terme fixe, du délai de validité de la promesse unilatérale de vente ; qu'en l'absence de délai pour lever l'option l'engagement de M. X... sous condition suspensive devait subsister jusqu'à la réalisation ou la défaillance de cette condition ; que le permis de construire a été accordé le 9 janvier 2008 mais avec l'obligation d'amener les eaux pluviales à la sortie du bassin de rétention jusqu'à un ruisseau distant de 50 m afin de limiter la concentration des eaux vers le village ; que cette prescription entraînait le passage des canalisations sur deux parcelles voisines et obligeait la SCI à obtenir la création de servitudes ainsi que le démontre le plan de situation versé aux débats ; que cependant les- deux propriétaires concernés ont refusé cette autorisation interdisant à la SCI la prairie de se conformer aux conditions prescrites par l'autorité administrative et en conséquence de réaliser son projet immobilier ; que la condition suspensive consistait en l'obtention d'un permis de construire permettant au bénéficiaire de réaliser un groupe d'habitations ; que l'impossibilité pour la SCI de se conformer aux prescriptions de l'autorisation de construire délivrée par la commune ne lui permet pas la réalisation de ce groupe d'habitations ; qu'en l'absence d'un permis de construire permettant la réalisation du projet contractuellement défini, la condition suspensive n'est pas réputée accomplie déliant ainsi le promettant de son engagement ; que M. X..., seule partie engagée par l'acte du 15 juin 2006, est donc mal fondé à poursuivre l'exécution forcée de la vente en premier lieu parce que la condition suspensive est défaillie et en second lieu parce que le bénéficiaire, n'ayant aucune obligation d'acquérir le bien, n'a pas levé l'option permettant la réalisation de la promesse ; qu'aux termes de cette promesse l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 30 000 € devait être restituée au bénéficiaire dans le cas où la non réalisation de la vente résultait de la défaillance d'une condition suspensive ; que tel est le cas en l'espèce et en conséquence la somme de 30 000 consignée en la comptabilité de Me A..., notaire à Millas, doit être restituée à la SCI la prairie ; que la demande de dommages-intérêts des époux X... au titre d'une perte de chance de vendre leur bien au même prix doit être écartée à défaut de démonstration d'une attitude fautive du bénéficiaire de la promesse puisque la condition suspensive est défaillie et qu'il n'avait aucune obligation d'acquérir le bien ;
 
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE pour fonder sa demande en restitution de la somme de 30.000 euros, la SCI LA PRAIRIE soutient tout d'abord que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire ne s'est pas réalisée dans le délai convenu et que la promesse unilatérale de vente est par conséquent caduque ; que l'article 1176 du code civil dispose en effet que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; qu'il est toutefois admis que celui au profit duquel la condition a été stipulée peut renoncer expressément ou implicitement à se prévaloir de l'expiration du délai prévu pour la réalisation de ladite condition » ; qu'au cas particulier, il n'est pas contesté que la société La Prairie n'a pas obtenu le permis de construire sollicité avant le 15 juin 2007, date initialement convenue pour l'expiration du délai de réalisation de cette condition ; qu'il résulte toutefois du contrat que cette condition a été stipulée dans son seul intérêt et il est expressément prévu que « si la demande de permis ne reçoit aucune réponse de l'administration avant le 15 juin 2007, la condition suspensive est considérée comme n'étant pas réalisée et les présentes nulles et non avenues, sauf si le bénéficiaire décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition », aucune précision n'étant apportée sur la forme de cette renonciation ; qu'il apparaît que, postérieurement à cette date, la société La Prairie a manifesté de manière non équivoque sa volonté de ne pas se prévaloir de l'expiration du délai initialement convenu et partant de la caducité de la promesse à la date du 15 juin 2008 ; qu'il apparaît en premier lieu que la société La Prairie a pris soin de tenir son cocontractant informé des difficultés rencontrées pour l'obtention du permis de construire dans le délai initialement convenu et des démarches par lui accomplies auprès du maire afin d'obtenir le permis sollicité ; que cela résulte notamment du courrier adressé le 15 janvier 2007 par Me B..., notaire de la SCI à Me A... Notaire de M. X... ;