Cour d'appel de Bordeaux
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 16-10.443 du 29/03/2017,  partie 2


hypothéquer les parcelles sans son accord écrit et exigeant, pour renoncer à cette clause, que la totalité du prix de vente disponible lui soit versée lors de la vente des lots, majorait incontestablement les risques inhérents à toute garantie intrinsèque dès lors que ce prix n&apos;était pas consacré à l&apos;achèvement des travaux ; qu&apos;il s&apos;en suit que la garantie donnée par le vendeur, dont il n&apos;est pas disposé qu&apos;il justifiait de quelque fonds propres pour terminer la construction, pouvait perdre toute effectivité ; que cela est d&apos;autant plus le cas que si les conditions de délai rappelées ci-dessus ne sont pas en elles-mêmes de nature à engager la responsabilité des notaires, elles étaient tout de même de nature à l&apos;alerter sur une certaine précipitation et ce d&apos;autant plus qu&apos;on aurait dû normalement être au stade des finitions sur le chantier ; que les notaires étaient bien tenues d&apos;informer et d&apos;éclairer de manière complète les parties sur les conséquences des stipulations insérées à l&apos;acte auquel elles concouraient ; qu&apos;elles ont bien manqué à leur devoir de conseil envers l&apos;acquéreur en ne les alertant pas sur la fragilité, en l&apos;espèce, de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur ; qu&apos;il ne s&apos;agissait pas d&apos;alerter de manière générale l&apos;acquéreur sur une éventuelle fragilité de la garantie intrinsèque mais bien de lui donner des éléments d&apos;information sur les éléments de fait dont le notaire avait connaissance par la clause d&apos;inaliénabilité qui étaient de nature à fragiliser cette garantie ; qu&apos;elles ont ainsi engagé leur responsabilité en faisant perdre une chance à Mme [L] de ne pas contracter dans de telles conditions ; qu&apos;elles ne peuvent cependant être tenues de rembourser à l&apos;acquéreur les sommes réglées au titre du prix et des frais accessoires à la vente, ni de lui verser l&apos;indemnité de résiliation contractuellement prévue, le règlement de ces sommes incombant au vendeur, dont l&apos;insolvabilité n&apos;est pas établie par la seule situation de mise en liquidation judiciaire de celui-ci, en l&apos;absence de production d&apos;un certificat d&apos;irrecouvrabilité de toute créance ; qu&apos;il est en outre exact que le choix fait par l&apos;appelante de solliciter la résolution de la vente emporte le fait pour elle de remettre le bien dans le patrimoine du promoteur sans pouvoir prétendre en l&apos;état à autre chose qu&apos;une fixation de sa créance au passif ; qu&apos;il s&apos;agit certes d&apos;une option procédurale mais elle ne saurait être mise à la charge des notaires ; qu&apos;en outre, Mme [L] ne saurait soutenir que sa perte de chance doit être indemnisée à 100% ce qui est exclusif de la notion de perte de chance ; que l&apos;immeuble demeurait normalement au stade des finitions de sorte que l&apos;appelante, même parfaitement informée, aurait pu considérer que ceci justifiait son engagement ; qu&apos;on peut enfin constater qu&apos;une fois informée des difficultés du promoteur, Mme [L] s&apos;est cependant dessaisie de la portion du prix de vente qu&apos;elle pouvait retenir jusqu&apos;à livraison ; qu&apos;il n&apos;en demeure pas moins que la perte de chance existe et doit être indemnisée au titre d&apos;une opération qui s&apos;est révélée désastreuse en ce qu&apos;un bien qui devait être livré en septembre 2008 ne l&apos;est toujours pas au jour où la cour statue ; que, compte tenu des éléments produits, cette perte de chance sera réparée par une indemnité de 30 000 euros ; que le jugement sera infirmé de ce chef et maîtres [X]-[V] et [F] condamnées solidairement au paiement de cette somme » ;
 
 1°) ALORS QUE l&apos;article R. 261-18 a) ancien du Code de la construction et de l&apos;habitation, dans sa version applicable avant l&apos;entrée en vigueur du décret 2010-1128 du 27 septembre 2010, subordonne l&apos;existence d&apos;une garantie intrinsèque d&apos;achèvement aux deux seules conditions que l&apos;immeuble soit hors d&apos;eau au moment de la vente et qu&apos;il ne soit grevé d&apos;aucun privilège ou hypothèque, sans exiger que l&apos;opération soit financée par des fonds propres du vendeur-constructeur ; qu&apos;en relevant que « la garantie donnée par le vendeur, dont il n&apos;est pas disposé qu&apos;il justifiait de quelque fonds propres pour terminer la construction, pouvait perdre toute effectivité », pour imputer à faute au notaire de n&apos;avoir pas attiré l&apos;attention de Mme [L] sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de la clause d&apos;inaliénabilité consentie à l&apos;organisme prêteur, quand il résultait de ses propres constatations que le prêteur y avait renoncé, de sorte qu&apos;une garantie intrinsèque était bien constituée au profit des acquéreurs, peu important que la renonciation à la clause d&apos;inaliénabilité ait eu pour contrepartie le versement de la totalité du prix de vente au prêteur, la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article R. 261-18 a) du Code de la construction et de l&apos;habitation, ensemble l&apos;article 1382 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QU&apos;en toute hypothèse, le notaire qui instrumente une vente en l&apos;état futur d&apos;achèvement n&apos;est pas tenu de dissuader l&apos;acquéreur de conclure l&apos;acte en l&apos;informant des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou en s&apos;attachant à des circonstances non visées par la loi ; qu&apos;en affirmant néanmoins que le notaire aurait dû attirer l&apos;