Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-27.222 du 09/05/2019,  partie 2


que, d'autre part, elle ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir que le loyer mentionné par elle était justifié ; qu'elle n'indique pas les éléments sur lesquels était fondé ce loyer ; qu'elle a donc surestimé celui-ci sans justifier de son calcul ; que la société a, en conséquence, manqué à son obligation d'information sincère sur les caractéristiques du produit ; que la première simulation prend en compte le remboursement des intérêts ; que la simulation portant sur la revente du bien ne mentionne que le prix de vente – identique au prix d'achat – et le capital dû en fonction de l'année de revente ; qu'elle déduit de cette différence un « bénéfice » et, donc, un taux de rendement ; que ce bénéfice varie de 80.430 € à 123.269 € ; que, dans cette simulation, la société calcule donc un « bénéfice » fondé uniquement sur la différence entre le prix de revente et le capital restant dû ; qu'elle ne fait pas état des intérêts payés par les emprunteurs pendant 9 à 12 ans ou des cotisations d'assurances ; que le calcul d'un « bénéfice » sans prendre en compte les sommes réellement payées est faux ; que, par cette présentation, la société a donc fait croire à ses clients qu'ils percevraient un « bénéfice » dont le montant est erroné ; que le calcul effectué par les époux, justifié par les caractéristiques du prêt et le loyer perçu, démontre que l'opération est déficitaire de 6.144 € après neuf ans et positive de 736 € à la 12ème année ; que si ce calcul ne prend pas en compte les réductions d'impôts, l'impact de celles-ci ne compense pas la différence entre cette simulation et le résultat réel ; que ce document est donc faux et particulièrement sommaire ; qu'il émane d'un professionnel ; qu'il n'appartient pas aux clients potentiels de le compléter en fonction de leurs compétences propres ; qu'il incombe à la société, au titre de son devoir d'information, de fournir des renseignements utiles permettant à ses clients potentiels de se prononcer ; qu'elle a donc, également, manqué à ses obligations ; qu'enfin, il résulte des courriels échangés que, postérieurement à la conclusion de l'opération, la société n'a pas répondu à leurs demandes d'information sur le report des travaux ou sur la possibilité de défiscalisation des sommes versées au titre de l'emprunt ; qu'elle a donc manqué à son obligation de diligence ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE, sur les préjudices, le préjudice subi par M. et Mme O... ne peut être égal à la différence entre les loyers, la société ne pouvant être responsable des aléas locatifs, ou au coût des intérêts et assurances non inclus dans la seconde simulation, les époux ne justifiant ni de la revente du bien ni d'un préjudice causé par sa conservation ; que le manquement de la société à ses obligations a privé M. et Mme O... des conseils et informations auxquels ils avaient droit ; que leur préjudice réside donc dans le fait que, mieux informés et conseillés, ils auraient pu renoncer à l'opération ou réaliser celle-ci à d'autres conditions ; que ce préjudice est donc constitué par cette perte de chance ; que la finalité de l'opération conclue est la défiscalisation ; que l'opération elle-même est à longue échéance ; que les simulations proposées comportent d'importantes déficiences sur les calcul des bénéfices escomptés de l'acquisition litigieuse ; qu'au vu de l'ensemble des développements ci-dessus, la perte de chance des époux sera indemnisée par l'allocation d'une somme de 95.000 € ;
 
 ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE le professionnel de l'immobilier commet une faute en cas de surestimation délibérée des loyers à attendre de l'opération de défiscalisation qu'il élabore ; qu'en retenant que la société Audit et Solutions avait « surestimé » le montant des loyers attendus, manquant ainsi à « son obligation d'information sincère sur les caractéristiques du produit » (arrêt attaqué, p. 10, 12ème et 13ème considérants), tout en relevant que la société Audit et Solutions n'était pas « responsable des aléas locatifs » et qu'elle ne pouvait dès lors être tenue d'indemniser M. et Mme O... à hauteur de la différence entre les évaluations figurant dans les simulations et les loyers effectivement perçus (arrêt attaqué, p. 11, 10ème considérant), ce dont il résultait que, dans la mesure où la différence entre les loyers effectivement perçus par M. et Mme O... et les loyers initialement évalués était imputables aux « aléas locatifs », il ne pouvait être retenu que la société Audit et Solutions aurait fautivement « surestimé » les loyers dans ses études préalables réalisées, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil, applicable en la cause ;
 
 ALORS, EN DEUXIÈME LIEU, QUE tout jugement doit être motivé ; que pour justifier la pertinence de l'évaluation qu'elle avait faite du montant des loyers à attendre de l'opération de construction, la société Audit et Solutions versait aux débats plusieurs annonces de location d'appartements semblables à celui des époux O..., annonçant un loyer plus proche de cette évaluation que de celui du loyer perçu par les intéressés ;