Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.230 du 24/09/2020,  partie 5


que pour prononcer la résiliation judiciaire du bail, l'arrêt retient que le fait récurrent, imputé à la société B2C-group SAS, de ne payer le loyer qu'après réception d'un commandement de payer constitue, parce qu'il oblige la bailleresse à gérer strictement la location de l'immeuble au risque de subir de multiples impayés en raison de l'absence de rigueur de la preneuse, une faute grave justifiant que le contrat soit résilié ; qu'en relevant d'office, sans le soumettre préalablement à la discussion des parties, le moyen tiré de ce que les retards répétés de la société B2C-group dans le paiement du loyer auraient contraint la société SNC des [...] à une stricte gestion de la location de son immeuble sous peine d'avoir à subir de nombreux impayés, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a débouté la société B2C-group SAS de sa demande en paiement de la somme de 91 828,88 euros ;
 
 Aux motifs que « sur la demande de remboursement des travaux réalisés dans les parties communes, selon l'article 1719,1° et 2°, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que l'obligation de délivrance à la charge du bailleur édictée à l'article précité lui impose de mettre à disposition de son locataire un bien conforme à la destination contractuelle ; que le bailleur est en conséquence tenu d'effectuer l'ensemble des travaux nécessaires à l'exercice de l'activité stipulée au contrat ; qu'il n'est déchargé de ces travaux qu'en cas de clause expresse contraire y compris pour les travaux de mises aux normes administratives, étant rappelé que ces clauses doivent s'interpréter restrictivement et ne peuvent exonérer le bailleur de toute obligation de délivrance notamment en ce qui concerne les vices affectant la structure de l'immeuble ; que cependant, en l'absence de mise en demeure adressée au bailleur d'avoir à effectuer les travaux et de décisions de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, et sauf cas d'urgence, ce dernier ne peut pas demander le remboursement de travaux qu'il a exécutés dans les lieux loués ; qu'en l'espèce, la société locataire sollicite le remboursement du coût des travaux réalisés dans les parties communes et nécessaires à l'exploitation de son fonds de commerce, demande à laquelle s'oppose la SNC DES [...] en faisant valoir que ces travaux n'ont pas été prévus au bail, n'ont pas été autorisés par le bailleur et lui ont été imposés comme l'activité de discothèque ; qu'aux termes du bail, le local loué est un local brut de béton à aménager d'une surface d'environ 300m2, situé au sous-sol de l'immeuble dans la cour ; qu'il est versé aux débats un courrier électronique de la société B2C-GROUP adressé à la SNC DES [...] aux termes duquel elle sollicite une réduction de loyer de deux mois au motif que la structure de l'immeuble loué ne permettrait pas l'exploitation, d'une salle de réception, d'un bar ou d'un club et nécessiterait un renforcement important au niveau du deuxième sous-sol ; qu'aucune réponse n'a été apportée à ce courriel ; que la société B2C-GROUP verse un devis en date du 12 octobre 2011 en vue de l'installation de renforts métalliques pour un montant de 68395€ et une facture en date du 29 mars 2012 d'un montant de 7176€ pour la projection d'enduit pâteux en vue d'une protection au feu ; que seule la facture justifie de la réalisation de travaux ; que le devis n'établit ni l'emplacement exact des travaux sur une partie commune ou privative ni la réalisation de ceux-ci ; qu'en l'absence de preuve du caractère commun ou privatif de la partie de l'immeuble concerné par les travaux, aucun élément n'étant versé sur l'existence ou non d'une copropriété et en l'absence de l'obtention d'une autorisation de la bailleresse de réaliser les travaux dont le remboursement est sollicité, ou de l'obtention d'une autorisation judiciaire à cette fin, ou d'une urgence démontrée, le preneur ne peut solliciter le remboursement des travaux entrepris, quand bien même ceux-ci relèveraient de l'obligation de délivrance du bailleur ; que le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a débouté la société B2C-GROUP de sa demande de ce chef» (arrêt, page15) ;
 
 Alors que les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour débouter la société B2C-group SAS de sa demande en paiement de la somme de 91 828,88 euros, l'arrêt retient qu'en l'absence de l'obtention d'une autorisation de la bailleresse de réaliser les travaux dont le remboursement est sollicité, ou de l'obtention d'une autorisation judiciaire à cette fin, ou d'une urgence démontrée, le preneur ne peut solliciter le remboursement des travaux entrepris, quand bien même ceux-ci relèveraient de l'obligation de délivrance du bailleur ;