Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.085 du 28/05/2020,  partie 4



 4° les facteurs locaux de commercialité.
 
 La cour observe que les parties ne critiquent pas le jugement dont appel en ce qu'il a retenu une absence de modifications notables dans la destination des lieux et les obligations respectives des parties.
 
 En revanche le débat et la critique du jugement entrepris portent sur le fait que le juge des loyers commerciaux se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire a retenu qu'il était établi des modifications notables des facteurs locaux de commercialité.
 
 Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que le local commercial en litige qui a comme activité celle d'un restaurant aux spécialités du sud ouvert uniquement en saison d'avril à septembre est situé sur la promenade du front de mer à ARGELES SUR MER et qu'il bénéficie depuis toujours d'un très bon emplacement avec une vue mer, un accès facile et une impression d'espace, constatations expertales qui ne sont pas sérieusement critiquées par les parties.
 
 En revanche ce qui pose débat est la question de savoir si au cours du bail expiré soit entre juillet 2003 et juillet 2012 une modification des facteurs locaux de commercialité a eu un impact sur l'activité exercée par le locataire.
 
 La cour rappelle qu'en application de l'article R. 145-6 du Code de commerce les facteurs locaux de commercialité se définissent en fonction :
 . de l'importance de la ville, du quartier, de la rue où est situé le local,
 . du lieu de son implantation,
 . de la répartition des diverses activités dans le voisinage,
 . des moyens de transport,
 . de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée.
 
 Toute modification de l'un quelconque de ces facteurs extrinsèques au commerce est susceptible d'influer sur les facteurs locaux de commercialité et devenir une cause de déplafonnement.
 
 Enfin l'appréciation de ces étalements ne peut que se faire in concreto et relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.
 
 Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'évolution constatée de la population d'ARGELES SUR MER, de 1 % par an en moyenne est trop faible pour être significative d'une augmentation notable des facteurs locaux de commercialité.
 
 Concernant les capacités d'hébergements touristiques sur la commune il apparaît une baisse de la capacité d'accueil sur la période à prendre en considération.
 
 L'expert judiciaire n'a pas non plus constaté de variations significatives de la fréquentation touristique dans le département des Pyrénées Orientales.
 
 Concernant la situation géographique et le lieu d'implantation du local il ne peut être contesté que depuis l'origine celui-ci bénéficie d'une situation exceptionnelle étant positionné en front de mer, dans le quartier le plus fréquenté de la station.
 
 Cependant, au-delà de cette situation privilégiée dès l'origine du bail, l'expert judiciaire a listé année après année entre 2003 et 2012 les nombreux travaux réalisés à proximité par les pouvoirs publics avec en particulier la création de parkings, d'une esplanade [...], l'installation de nouveaux éclairages publics, de mobilier urbain, de couloirs de circulation réservés au train-bus de la station, la création d'une piste cyclable.
 
 Selon le rapport d'expertise, il s'agit là de travaux d'importance au vu de leur ampleur et de leur coût.
 
 Il ressort également du rapport d'expertise judiciaire que de nombreuses manifestations festives ou culturelles ont vu le jour dans le secteur considéré depuis 2003 comme la création de la fête américaine sur l'esplanade [...] au mois d'avril, le lancement en juin 2009 sur la promenade de front de mer d'une exposition de photos sur la biodiversité, la fête de la culture catalane au coeur de la plage au début du mois (de) septembre à partir de l'année 2009.
 
 Ces éléments et constatations très précises et détaillées faites par l'expert judiciaire ne peuvent être sérieusement remises en cause par les rapports d'expertise établis par Q... G... en septembre 2013 et par S... A... en avril 2018 à la demande du preneur, dans la mesure où le PREMIER se contente d'affirmer en une ligne "aucune modification d'infrastructure n'a été effectuée par la commune sur les abords directs du quartier considéré" et où le second sans contester la réalisation de l'ensemble de ces aménagements conclut après une analyse succincte des travaux réalisés et des manifestations que rien ne montre que cela ait eu un impact sur la commercialité des commerces environnants, ce qui ne répond pas à la question d'une modification ou non des facteurs locaux de commercialité mais à la question de savoir si cela a eu un impact sur l'activité du local, question qui ne peut être abordée que dans un second temps.
 
 Par conséquent il existe bien une modification des facteurs locaux de commercialité.
 
 Il convient ensuite de rechercher quel intérêt et quelle incidence favorable a présenté pour le commerce de C... L... cette modification.