Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.269 du 03/06/2021,  partie 4


que le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence lorsque le marché local des syndics ne le permet pas ; que le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen de projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet ; qu'en l'espèce, la désignation de la SARL Cabinet [Z] en qualité de syndic a été opérée en l'absence de toute concurrence en violation des dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en refusant d'annuler la résolution afférente à cette désignation, au motif inopérant qu'en l'absence d'une initiative du conseil syndical ou d'un copropriétaire, il n'appartenait pas au syndic de provoquer ou d'organiser cette concurrence, la cour d'appel a violé l'article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
 
 2°/ ALORS QU'en refusant d'annuler la résolution afférente à la désignation de la SARL Cabinet [Z] en qualité de syndic opérée en l'absence de toute concurrence en violation des dispositions de l'article 21 de la loi de 1965, sans constater que le syndic avait notifié la décision du conseil syndical de ne pas procéder à la mise en concurrence dans un délai permettant aux copropriétaires de demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen de projets de contrat de syndic, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
 
 3°/ ALORS QU'il est de la responsabilité de tout syndic, de faire respecter au sein des copropriétés, qu'il gère, les textes en vigueur et le règlement de copropriété ; que dès lors, en refusant d'annuler la résolution afférente à la désignation de la SARL Cabinet [Z] en qualité de syndic opérée en l'absence de toute concurrence en violation des dispositions de l'article 21 de la loi de 1965, sans rechercher si le syndic avait respecté son devoir d'information et de conseil envers les copropriétaires afin de respecter cette disposition d'ordre public, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale extraordinaire du 4 mai 2015 ;
 
 AUX MOTIFS QU'il est constant que la convocation a été adressée à M. [P] [E] en méconnaissance du délai impératif de 21 jours prévu à l'article 9 du décret de 1967 ; se référant à la résolution n°10 évoquée ci-dessus, le syndicat plaide une situation d'urgence que conteste l'intimé ; cette résolution fait état du rapport de l'ingénieur [W] [K] dont lecture a été donnée aux copropriétaires, mentionnant l'instabilité d'un talus dont des blocs de pierre se sont détachés pour s'ébouler en direction d'un parking ; son rapport était d'ailleurs annexé à la convocation à l'assemblée ordinaire du 24 mars 2015 et M. [P] [E] n'apporte aucun élément technique venant le contredire, procédant par pétition de principe ; or sa lecture et la photographie annexe enseignent que le parking dont s'agit est surplombé par un talus instable d'une hauteur de 3,50 mètres subissant des poussées de charges importantes, que son glissement peut être généré par les fortes pluies que connaît la région nécessitant des mesures conservatoires immédiates ; l'urgence n'est donc plus à démontrer et le renvoi opéré par l'assemblée générale ordinaire du 24 mars 2015 n'a d'ailleurs été réalisé que pour communiquer les différents devis des travaux confortatifs ; s'emparant hâtivement de la date figurant sur la convocation, soit le 1er avril 2015, M. [P] [E] qui en été destinataire le 14 avril conclut à une « volonté délibérée d'abréger le délai » ; mais le syndicat rappelle utilement que le syndic a dû composer avec l'envoi de 215 convocations, dont plusieurs à l'étranger et vérifier les retours postaux ; quoi qu'il en soit en l'état de l'urgence suffisamment démontrée, il n'y a pas lieu à annulation ; s'agissant de l'irrégularité du vote [I] à l'occasion de cette assemblée extraordinaire, la cour reprend les développements figurant ci-dessus ;
 
 ALORS QU'il ressort de l'acte de notoriété en date du 14 janvier 2013 que M. [R] [I] était décédé depuis le [Date décès 1] 2012, de telle sorte qu'il ne pouvait pas être convoqué à l'assemblée générale extraordinaire du 4 mai 2015 ; qu'en refusant d'annuler cette assemblée, au motif qu'il n'est pas rapporté la preuve que le syndic ait été informé de ce décès et d'un transfert consécutif de droits immobilier, bien qu'étant en possession de l'acte de notoriété, c'était à lui de justifier qu'il n'avait pas eu connaissance de ce décès avant la date de convocation, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les dispositions de l'article 1315 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu 1353 du même code.