Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.325 du 12/12/2019,  partie 4


de la même manière, l'absence de compteur électrique et la présence d'une basse-cour située à environ un mètre de la façade latérale gauche de l'habitation ne sont pas des éléments suffisants pour caractériser l'indécence du logement dès lors qu'il n'est nullement établi l'existence d'un danger pour la sécurité physique ou la santé de la locataire ; il importe en outre de relever le fait que nonobstant l'ancienneté du bail datant du 14 juin 2005, la locataire n'a cru devoir arguer de l'indécence du logement qu'après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 septembre 2015 et qu'elle ne justifie nullement avoir signalé à la défenderesse l'existence des désordres constatés ; de surcroît, il ressort de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties le 20 juin 2005 que le logement a été délivré en bon état, l'ensemble des pièces et des équipements étant décrits comme étant en très bon état ; dès lors, madame X... ne saurait valablement arguer d'une quelconque exception d'inexécution en matière d'obligation de paiement du loyer, étant précisé qu'il est de jurisprudence constante que seule une impossibilité totale d'occuper les lieux loués est susceptible de justifier un refus de paiement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; en conséquence, au vu de ces éléments, il y a lieu de débouter madame X... de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de constater qu'à défaut de paiement intégral des causes du commandement, le bail s'est trouvé résilié à compter du 9 novembre 2015, conformément à l'article VIII du contrat de bail ; il convient de souligner à cet égard que le courrier adressé par madame N... le 10 novembre 2015 à monsieur le préfet aux termes duquel elle indique entendre se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans son contrat de bail pour l'expulsion du locataire répond à l'exigence de notification au représentant de l'Etat édicté par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1986 en ce qu'il permet à ce dernier de rechercher les possibilités de relogement et d'actionner les aides sociales ; compte tenu de la résiliation du bail intervenue le 9 novembre 2015, la demande de madame X... tendant à l'exécution des travaux est devenue sans objet ; de la même manière, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de diminution du loyer à compter de l'entrée dans les lieux et jusqu'à réparation effective des désordres compte tenu de la résiliation intervenue et ce d'autant plus qu'il n'est nullement établi que les désagréments existaient lors de la conclusion du bail, ni même que le bailleur a été mis en demeure d'y remédier ; néanmoins, les infiltrations constatées aux termes du constat d'huissier du 14 octobre 2015 justifient une indemnisation au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 1.500 euros ;
 
 1°) Alors que le locataire n'est pas tenu de payer le loyer lorsque le local n'est pas conforme aux critères d'un logement décent ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt, d'une part, que le constat d'huissier établi le 14 octobre 2015 mentionne notamment des traces d'infiltrations sur l'un des murs de la cuisine, à la jonction avec le faux plafond, entraînant le décollement de carreaux du carrelage mural, des traces d'infiltrations sur l'un des murs du séjour, des WC et d'une chambre et l'existence d'une fissure sous la fenêtre de celle-ci, que le fond de la baignoire est fissuré et a fait l'objet d'un colmatage, qu'il n'y a pas de compteur électrique, d'autre part, que ces infiltrations justifient une indemnisation pour trouble de jouissance ; qu'en déboutant néanmoins madame X... de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et en la condamnant en conséquence à payer à madame N... les loyers et charges impayés et une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 1719, 1720, 1728 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
 
 2°) Alors que le locataire peut se prévaloir d'une exception d'inexécution en raison des vices affectant les lieux loués et les rendant impropres à la location ; que madame X... faisait valoir qu'outre le constat d'huissier du 14 octobre 2015, les services de la mairie de Saint-Denis de la Réunion avaient également relevé, le 21 janvier 2016, l'état sanitaire déplorable de la maison donnée en location par madame N..., notamment un gros oeuvre et une étanchéité dégradés (toiture et parois), des traces d'humidité au niveau du salon, de la chambre et du sanitaire, des menuiseries abîmées, une installation électrique défaillante, un éclairement naturel des pièces principales insuffisante et une mauvaise installation sanitaire ;