Cour d'appel de Nancy, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.907 du 24/06/2021,  partie 2


une superficie chacun de 25,70 m2, 29 400 euros en valeur libre, soit 571,98 ?/m2 ; - acte des 29 et 30 décembre 2014 : lots 236 et 237 à usage commercial d&apos;une superficie chacun de 25,70 m2 (selon annexes a l&apos;acte), 27 300 euros en valeur occupée, soit 663,91 ?/m2 en valeur libre ; - acte des 3 et 6 juillet 2015 : lot 270 local commercial d&apos;une superficie de 23 m2, 17 990 euros en valeur libre, soit 782,17 ?/m2 ; - acte du 6 juillet 2016 : lot 238 local commercial d&apos;une superficie de 25,70 m2, 14 392 euros en valeur occupée, soit une valeur libre de 700 ?/m2 ; qu&apos;il ressort donc de ces accords amiables une valeur moyenne au mètre carre de l&apos;ordre de 691,32 euros, proche de celle retenue par le premier juge ; que s&apos;agissant des termes de comparaison tirés des décisions rendues par le juge de l&apos;expropriation ou par la cour de céans dans le cadre de l&apos;operation de restructuration du centre commercial Les Tamaris, retenus par le premier juge, M. [J] soutient qu&apos;ils ne seraient pas pertinents dès lors que les deux centres commerciaux ne seraient pas comparables, le centre commercial "les Tamaris" étant, selon l&apos;exproprie, "passablement dégradé" ; qu&apos;il n&apos;apporte toutefois aucun élément de preuve au soutien de cette affirmation alors qu&apos;il est constant par ailleurs que la structure des deux centres commerciaux est comparable, qu&apos;ils sont situes a environ un kilomètre l&apos;un de l&apos;autre, dans la même zone urbaine du plateau de Haye, et que l&apos;operation de restructuration du centre les Ombelles se situe dans le prolongement de celle du centre des Tamaris ; qu&apos;il ressort des six décisions produites une valeur libre moyenne de 700 ?/m2 ; que le jugement entrepris sera donc confirme tant en ce qui concerne le montant de l&apos;indemnité principale que de l&apos;indemnité de remploi prévue par l&apos;article R. 322-5 du code de l&apos;expropriation dont le mode de calcul n&apos;est pas discuté» ;
 
 ALORS QUE, l&apos;article L. 322-8 du Code de l&apos;expropriation prévoit que, pour fixer le montant de l&apos;indemnité d&apos;expropriation, le juge tient compte des accords intervenus entre l&apos;expropriant et les divers titulaires de droits à l&apos;intérieur du périmètre des opérations faisant l&apos;objet d&apos;une déclaration d&apos;utilité publique ; qu&apos;à ce titre, le juge ne peut tenir compte que des accords amiables conclus postérieurement à la déclaration d&apos;utilité publique ; qu&apos;en tenant compte d&apos;accords conclus en 2013, soit antérieurement à la déclaration d&apos;utilité publique en date du 13 août 2014, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article L. 322-8 du code de l&apos;expropriation pour cause d&apos;utilité publique.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 L&apos;arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU&apos;en confirmant le jugement, il a fixé l&apos;indemnité d&apos;expropriation accordée à M. [M] [J] pour l&apos;expropriation des lots n° 196, 197, 218, 219 et 220 à la somme de 52.697,80 euros, comprenant une indemnité principale d&apos;un montant total de 46.998 euros et une indemnité de remploi de 5.699,80 euros ; 
 
 AUX MOTIFS QUE « il n&apos;est pas discuté que les biens sont occupés ; que le jugement entrepris sera confirme en ce qu&apos;il a appliqué, sur les valeurs libres, un abattement pour occupation de 20 %, s&apos;agissant d&apos;un local faisant l&apos;objet d&apos;une occupation commerciale, l&apos;exproprié n&apos;explicitant pas les raisons pour lesquelles cet abattement devrait être limité à 10 % ; que de même le coefficient de pondération de 0,5 pour les caves sera retenu ; que la méthode d&apos;évaluation par comparaison, dont l&apos;application n&apos;est pas contestée par les parties qui n&apos;en proposent pas d&apos;autre, consiste à évaluer le bien avec des termes de référence constitues par des mutations de biens de même nature ; que s&apos;agissant de lots de copropriété constitués de parties privatives et d&apos;une quote-part des parties communes, il n&apos;y a pas lieu de valoriser ces dernières de manière distincte, dès lors que les termes de comparaison portent également sur des lots de copropriété ; que conformément a l&apos;article L.322-8 du code de l&apos;expropriation le juge tient compte des accords intervenus entre l&apos;expropriant et les divers titulaires de droits à l&apos;intérieur du périmètre des opérations faisant l&apos;objet d&apos;une déclaration d&apos;utilité publique ; que dès lors que les proportions en termes de superficie ou de droits prévues par ce texte ne sont pas remplies, la cour peut retenir les accords amiables sans toutefois être tenue de les prendre pour base ; que parmi les neuf accords ou cessions amiables versés aux débats par l&apos;EPFL, les cessions des 6 avril 2006 et 3 octobre 2008 seront écartées comme trop anciennes ; que les cessions des 3 et 6 juillet 2015, époux [F] et du 5 septembre 2016, SCI Immob ne peuvent pas davantage être retenues la première comme portant sur des locaux a usage professionnel et la seconde comme portant sur des lots de nature différente sans distinction des valeurs en fonction de la nature de chaque lot ; que seront donc retenues les cessions suivantes : - acte du 15 octobre 2013 : lots 96 et 144 à usage commercial superficie de 40,62 m2, 30 000 euros en valeur libre, soit 738,55 ?/m2 ; - acte des 13 et 16 décembre 2013 : lots 268 et 269 à usage commercial d&apos;une superficie chacun de 25,70 m2, 29 400 euros en valeur libre, soit 571,98 ?/m2 ;