Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-14.741 du 13/09/2018,  partie 3


Par ailleurs, l'obligation d'occuper les lieux loués et d'en jouir en bon père de famille est inhérente au contrat de bail et constitue la contrepartie du paiement du loyer.
 
 En acceptant le transfert de l'activité de la SA SOMADIS dans un autre lieu dès le 17 octobre 2009, à proximité immédiate de son ancien emplacement, avant même la délivrance d'un congé valable et sans en aviser son bailleur, la SAS LOGIDIS s'est montrée déloyale et n'as pas respecté l'esprit du contrat qui faisait varier la rémunération du bailleur en fonction des résultats financiers escomptés d'une activité réelle et effective du supermarché. Cette décision brutale de la SAS LOGIDIS de cesser toute activité économique dans les lieux loués avant l'expiration de la période triennale a nécessairement causé un préjudice au bailleur qui s'est trouvé privé d'une partie du louer qu'il aurait dû percevoir jusqu'au terme du bail.
 
 Le préjudice est donc constitué du manque à gagner subi par la SCI X... A au cours de cette période, calculé non pas sur le chiffre d'affaires réalisé après le départ de la SAS LOGIDIS, dans les nouveaux locaux exploités par la SA SOMADIS, mais en prenant pour référence le loyer perçu au cours des années précédentes, qui constitue une base fiable de calcul de la perte réellement subie par la SCI X... A.
 
 Il ressort du compte de résultat de la SA SOMADIS et de l'attestation de son expert-comptable qu'entre le 1er décembre 2007 et le 30 novembre 2008, elle a réalisé un chiffre d'affaires de 6.809.470,37 € HT hors carburant et du 1er décembre 2008 au 20 octobre 2009, avant son déménagement, un chiffre d'affaires de 6.491.636 € HT.
 
 Au regard de ces éléments, la cour dispose de données comptables suffisantes pour déterminer un chiffre d'affaires journalier moyen, hors carburant hors taxes, réalisés par la SA SOMADIS avant son déménagement, de 19.345 € HT. Par conséquent, sur la période postérieure au départ de la société exploitante jusqu'à l'expiration du bail, soit du 21 octobre 2009 au 29 février 2011, il convient de considérer que si l'activité avait été maintenue dans les locaux loués, elle aurait généré un chiffre d'affaires qui peut être évalué à 9.614.465 € HT, ce qui aurait permis à la SCI X... A d'exiger un loyer de 240.361,62 € HT sur toute cette période.
 
 Plus précisément, sur la période du 1er décembre 2008 au 30 novembre 2009, la SCI X... A a subi un manque à gagner de 14.232,22 € HT, (7.060.925 x 2,5 % = 176.523,12 € HT dont il convient de déduire les sommes versées 162.290,90 € HT), soit 17.021, 73 € TTC.
 
 Sur la période du 1er décembre 2009 au 30 novembre 2010 :
 
 Le chiffre d'affaires moyen aurait été de 19.345 € HT x 365 = 7.060.925 HT € et la SCI X... A pouvait espérer percevoir un loyer de 7.060.925 x 2,5 % = 176.523,12 € HT, soit 211.121,65 € TTC. Or, elle n'a reçu que 137.824,58 € TTC, ce qui représente un manque à gagner de 73.297,07 €.
 
 Sur la période du 1er décembre 2010 au 28 février 2011 :
 
 Le chiffre d'affaires moyen aurait été de 19.345 € HT x 90 = 1.741.050 HT € et la SCI X... A pouvait espérer recevoir un loyer de 1.741.050 x 2,5 % =43.526,25 € HT, soit 52.057,39 € TTC. Or, la SA SOMADIS n'a versé que la somme de 34.877 € TTC ce qui représente un manque à gagner de 17.180,39 € TTC.
 
 Par conséquent, le manque à gagner de Monsieur André X... sera fixé à la somme totale de 107.499,19 € TTC.
 
 Le jugement de première instance sera réformé en ce sens et la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS seront condamnées solidairement à payer à la SCI X... A la somme de 107.499,19 € TTC au titre du préjudice financier subi en raison de la perte d'une partie du loyer.
 
 Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2011, date de la mise en demeure, en application de l'article 1153 du code civil » ;
 
 1°/ ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en énonçant que le contrat de bail ne prévoyait pas expressément l'obligation pour le preneur d'exploiter son activité dans les locaux loués, tout en décidant que la société LOGIDIS avait causé un préjudice au bailleur qui s'était trouvé privé d'une partie du loyer qu'il aurait dû percevoir du fait de la cessation de toute activité économique dans les lieux loués, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et, partant, a violé l'article 1134 (aujourd'hui 1103) du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
 
 2°/ ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;