Cour d'appel de Bordeaux
02, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.206 du 13/10/2021,  partie 3


 que le premier juge a relevé que le constat d'huissier de justice dressé le 16 avril 2014 par Maître [M] a listé des dégradations commises dans le local commercial alors que les lieux étaient alors loués aux consorts [G] ; que ce procès-verbal a été régulièrement établi par cet huissier après que la commune de [Localité 1] a demandé à Mme [G] une visite d'état des lieux, par un courrier du 25 mars 2014, et que ce courrier remis à domicile est resté sans réponse de la part de cette dernière ; que dès lors, c'est à bon droit que le tribunal a considéré que ce constat d'huissier de justice était opposable aux consorts [G] dans le cadre de cette procédure ; qu'il convient d'ailleurs de relever que les consorts [G] ne versent aux débats aucun élément de nature à remettre en cause les constatations effectuées par l'huissier de justice dans son constat du 16 avril 2014 et à établir qu'ils auraient procédé à des travaux sur les biens loués ; qu'en sus, la commune de [Localité 1] justifie avoir supporté le coût des travaux de remise en état pour un montant de 10.669,64 euros ; que dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné les consorts [G] à assumer l'ensemble des travaux de remise en état des lieux loués pour un montant de 10.669,64 euros ; que de manière subséquente, la demande de la partie appelante tendant au remboursement de la somme correspondant au titre émis pour un prix de 5.119,20 euros, alors que ce titre concerne les travaux de peinture des lieux loués pour lesquels la partie appelante est condamnée à payer, sera rejetée et que de même, pour les motifs susvisés et au regard des désordres constatés et non réparés par la partie appelante, la demande de restitution des deux dépôts de garantie de 250 euros chacun sera également rejetée ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les conventions formées entre les parties tiennent de lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi » au sens de l'article 1134 du code civil ; que l'article 1135 du même code dispose que « les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimée mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature » ; qu'en matière de bail commercial il convient de rappeler que les articles 1719, 1720 et 1721 relatifs aux obligations du bailleur ne sont pas d'ordre public et qu'il est donc possible de déroger aux prescriptions légales par des clauses particulières ; que les contrats qui lient les parties ne font pas dérogation expresse à ces dispositions en sorte qu'elles doivent donc recevoir application ; qu'il est à noter que les deux contrats sont datés du même jour et portent sur le même immeuble le rez-de-chaussée pour la partie commerciale et l'étage pour la partie habitation en sorte qu'il doit être considéré que les deux baux sont indissociables ; qu'aux termes du bail commercial était expressément mentionné en page 2 dernier paragraphe relatif aux conditions que « le preneur prendra les locaux où ils se trouveront, lors de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de remise en état ou de réparation » ; que faute d'établissement d'état des lieux d'entrée, les preneurs sont donc réputés avoir reçu les lieux en parfait état ; qu'ainsi, par l'effet du bail et de la présomption légale posée par l'article 1731 du code civil « s'il n'a pas été fait d'état des lieux le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » ; qu'au paragraphe conditions du bail commercial était prévu l'entretien constant des lieux loués en bon état de réparations et d'entretien ; que contrairement à ce que soutiennent les consorts [G] le procès-verbal de constat des lieux établi par Maître [M] le 16 avril 2014 qui liste les dégradations commises doit être considéré comme étant contradictoire dès lors que la commune de [Localité 1] justifie avoir par lettre du 25 mars 2014 demandé à la locataire une visite d'état des lieux et que cette lettre bien que remise à domicile est restée sans réponse ; que c'est donc à bon droit que la commune se prévaut du constat du 16 avril 2014 et peu importe qu'il soit établi avant le départ des lieux du preneur dès lors qu'il est de nature à démontrer les désordres qui affectent les lieux pourtant censés être entretenus en bon état de réparation et d'entretien ; qu'ainsi le coût de l'ensemble des dégradations sera assumé par le preneur qui doit assumer l'intégralité des travaux de remise en état ou ceux destinés à réparer les conséquences de sa défaillance d'entretien ou de dégradations résultant de son fait, ou de sa clientèle ; que par ailleurs, l'état des lieux du 30 juin 2014 conforte ce mauvais état des lieux et ce même établi en l'absence de Madame [G] ;