décision 17-13.267 du 15/02/2018,  partie 4


que reste la présence d'éléments de cuisine constatés par l'entreprise Sarl Rajzwing du 2 avril 2014, pour lesquels leur découverte récente après de multiples sinistres contrevient à l'existence de deux expertises judiciaires confirmant toutes deux le respect par le locataire de son obligation d'entretien des locaux ; qu'aussi, cette découverte ponctuelle et circonstanciée, si n'est la localisation dans le siphon (et non les canalisations) ne saurait permettre de déduire un défaut d'entretien continuellement écarté ; qu'aussi, les mentions de la clause « entretien des lieux » mise en avant par les bailleurs n'est pas applicable en l'espèce compte tenu de la nature des désordres en cause qui relèvent de l'article 606 du code civil ; qu'en outre, il convient de relever que l'expert n'a jamais mis en cause les travaux réalisés par les précédents locataires dans le local commercial comme pouvant être de près ou de loin à l'origine des désordres constatés mais uniquement aux travaux exécutés au premier étage ou à la vétusté du carneau ; qu'en conséquence, le bailleur étant obligé, par la nature du contrat, d'entretien la chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée, par application de l'article 1719-2° du code civil, il convient, au vu de ce qui précède de dire que les bailleurs ont commis des manquements à leurs obligations contractuelles et qu'ils sont responsables des conséquences de désordres constatés par l'expert ; qu'enfin, pour être complet, s'il est exact que le bailleur peut être dispensé par le contrat de l'obligation de délivrer une chose en bon état de réparations, et que tel est le sens de la clause prévoyant que le preneur prendrait les lieux dans l'état où ils se trouvent sans exiger aucune réclamation au bailleur, néanmoins, et, y compris en matière de bail commercial, le bailleur ne peut par avance s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par un vice affectant gravement l'immeuble, sauf à méconnaître son obligation de délivrance, ce qui est le cas en l'espèce au regard de l'importance des sinistres constatés ; qu'il demeure que pour contrer la demande de réparation sous astreinte, les défendeurs produisent un devis et une facture de travaux faits en janvier 2015 (pièces n°11 et 13) consistant à : - l'ouverture dans le couloir à 4 endroits, pour accès fond de regards et tubage, - reprise des regards existants, avec un agrandissement et une nouvelle plaque de regard, - fourniture de 4 plaques de regards 300, - le nettoyage, l'évacuation de gravats et frais de décharge ; que la Sarl le Tigre tente de démontrer l'insuffisance de ces travaux en disant que dans la note n°3, évoque une dégradation de l'ensemble de la conduite d'évacuation, y compris en amont » ; que pour autant, l'expert explique expressément dans sa note que la réfection « à neuf » de ce réseau est nécessaire ; que l'expert conclut dans son rapport que la réparation principale consiste à reconstituer le carneau ou le remplacer par une conduite adaptée et que ces travaux seront sans incidence pour l'exploitation des locaux le Tigre ; qu'il évalue ces travaux à 2 751 € TTC ; qu'aussi, il n'apparaît pas nécessaire, au vu du devis lequel prévoit « la réfection des regards dans le couloir et tubage sur la longueur » de voir réordonner ces travaux relatifs au carneau, lesquels seront appréciés dans le cadre du contrôle de bonne fin ; qu'en revanche, il convient au regard des constatations faites plus avant dans le cadre des deux expertises judiciaires d'ordonner la remise en état et aux normes de l'ensemble des descentes d'eaux pluviales et leur raccordement aux gouttières, ainsi que du système d'évacuation des eaux de ruissellement de la terrasse du premier étage et de son raccordement (voir en ce sens le rapport F...) ; qu'afin d'assurer la garantie de réalisation de ces travaux, il y a lieu de prévoir une astreinte dont les modalités seront détaillées dans le prescrit du dispositif du jugement » (jugement pages 14 à 16) ;
 
 1°) ALORS QUE lorsque le preneur occupe les locaux non visés par le bail ou transformés par lui, il lui appartient de prouver que la modification de l'objet du bail et la transformation des locaux ont été autorisées par le bailleur ; qu'en jugeant que le bailleur échouait à établir que la partie des locaux correspondant à la cave transformée par le preneur en salle de restaurant et aux parties couvertes placées à l'arrière de l'immeuble, non visées par le bail, mais aménagées et incluses dans le bail par le preneur, auraient été aménagées et occupées lors des sinistres litigieux par la société le Tigre sans droit ni titre, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que les consorts Y... indiquaient dans leurs écritures que l'article 5 du contrat de bail prévoyait que le preneur ne pouvait, sans le consentement exprès du bailleur, changer la destination et la distribution des lieux loués ou y apporter des modifications ;