Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.803 du 22/10/2020,  partie 3


qu'au surplus, les parties ne se sont pas expliqué sur l'origine de la copie unique du bail qui figure dans leurs deux dossiers alors que l'acte a été établi en deux exemplaires originaux et qu'il eut été utile de pouvoir comparer ces deux exemplaires ; que les premiers juges en ont déduit à juste titre qu'il convenait de retenir que le montant du loyer conventionnel était celui qui était porté en caractères dactylographiés ; que M. B... ne peut réclamer un arriéré de loyers que jusqu'au 27 novembre 2009, puisque à partir de cette date, il n'est créancier que d'une indemnité d'occupation ; qu'il produit une pièce n° 101 contenant décompte des indexations dont il aurait été privé ; que ce décompte est erroné car, d'une part, il ne respecte pas les termes du bail : en effet, il a pris pour indice de référence celui du quatrième trimestre 1998 soit 1074 alors que selon le bail, le loyer serait indexé sur "l'index INSEE à partir de la quatrième aimée, avec pour base de référence la fin de la troisième année de bail", et d'autre part, il fait courir les loyers au-delà de la fin du bail ; que l'indexation doit selon le bail prendre effet à compter de la fin de l'année 2003 avec pour indice de référence celui de la fin de l'année 2002 ; que par ailleurs, les parties ont entendu appliquer une indexation triennale, comme le demande M. B... dans son décompte ; que l'indice de référence est donc celui de la fin de l'année 2002 soit 1172 (Indice BT01) ; que l'indice de la fin de l'année 2003 est de 1 214, soit un loyer annuel de (13 067,62 x 1214) /1172 = 13 535,91 euros ; que l'indice de la fin de l'année 2006 est 1 406, soit un loyer annuel de (13 067,62 x 1406) / 1172 = 15 676,68 euros ; que la société Eurogroup est donc débitrice : du 26 avril 1999 au 31 décembre 2003, (13 067,62 x 4) + (13 067,62 x 8/12) = 60 982,23 euros ; que du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2006 13 535,91 x 3 = 40 607,73 euros ; que du 1er janvier 2007 au 27 novembre 2009 (15 676,68 x 2) + (15 676,68 x 11/12) = 45 723,65 euros ; total = 147 313,61 euros ; que selon les explications de M. B..., la société Eurogroup a payé pendant cette période un loyer annuel de 12 440,49 euros, soit en tout (12 440,49 x 10) + (12 440,49x7/12) = 131 661,85 euros ; que M. B... est donc créancier d'un solde de loyer de 15 651,76 euros ; »
 
 ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le bail a cessé le 27 novembre 2009 ; qu'en calculant le montant des loyers dus sans déduire les trois jours restants du mois de novembre 2009, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;

TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Eurogroup à payer une somme de 51 288,30 euros représentant l'indemnité d'occupation depuis le 27 novembre 2009 jusqu'au départ des lieux, sous déduction des indemnités d'occupation payées pour cette période ;
 
 AUX MOTIFS QUE « le tribunal a distingué deux périodes : loyers et indemnités d'occupation dus jusqu'au 30 avril 2013, indemnité d'occupation du 30 avril 2013 au 30 octobre 2015 ; que selon la société Eurogroup, cette distinction reposerait sur une erreur de raisonnement puisque le montant de l'indemnité d'occupation tel qu'évalué par l'expert devrait être retenu depuis le 27 novembre 2009, alors que les premiers juges ont considéré qu'il convenait de retenir le montant du loyer dû en vertu du bail jusqu'à la clôture des opérations d'expertise par application du jugement du 24 avril 2012 ; que selon cette décision : "Dit que durant les opérations d'expertise, l'indemnité d'occupation versée par la société Eurogroup sera égale au montant du loyer en cours" ; que le montant de l'indemnité d'occupation fixée par ce jugement avait seulement un caractère provisionnel, et il faut donc évaluer le montant de l'indemnité d'occupation depuis le 27 novembre 2009 jusqu'à la libération des lieux selon la valeur locative affectée des abattements d'usage ; que l'expert a évalué celle-ci à 7 326,90 euros hors-taxes moyennant un abattement de 10 % pour précarité ; que M. B... est en désaccord avec cette estimation et cite différents termes de comparaison dans la même résidence qui d'après lui permettraient de revendiquer une valeur locative sensiblement plus élevée ; que, cependant, l'expert s'en est expliquée en relevant d'une part que les valeurs locatives des résidences de tourisme sont en baisse sensible, qu'elle a fait application de la méthode hôtelière en appliquant un taux de 27 % au chiffre d'affaires hors taxes qui est conforme aux usages de la profession ;