Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-19.178 du 06/01/2021,  partie 9


- la régularisation authentique des actes titrant M. A... sur les parcelles [...] et [...], selon le plan de l'échange établi par le cabinet Atlantique info géo   qui demeurera annexé aux présentes ; qu'il ne fait ainsi que reprendre en la précisant la condition suspensive de l'offre d'acquisition, acceptée par M. A..., qui impliquait nécessairement que l'échange de terrains soit du ressort du vendeur et non de l'acquéreur, celui-ci n'étant pas encore le propriétaire des parcelles en cause ; que par ailleurs, aucun élément ne permet d'établir que la société Eiffage immobilier ouest aurait accepté d'autres dispositions, l'obligeant à prendre en charge cette procédure d'échange et qui auraient alors modifié l'économie générale du contrat ; qu'en outre, ce dernier ne produit qu'une évaluation du préjudice fiscal qu'il invoque, et qui n'est pas actuellement certain, alors que maître J... verse aux débats une étude détaillée du centre notarial d'assistance fiscale qui considère que le préjudice allégué n'est ni certain, ni actuel dans la mesure où l'opération de revente n'est pas encore intervenue et où des modalités de calcul différentes de celles que les vendeurs appliquent pour obtenir leur chiffre sont raisonnablement défendables ; qu'il n'est ainsi pas justifié du préjudice invoqué ; qu'enfin, l'offre d'acquisition prévoyait la prise en charge par le vendeur du risque de pollution lié à la présence de pompes à carburant sur le terrain ; que le compromis stipule que la non-pollution du bien est une condition essentielle de la vente et que le vendeur devra supporter le coût de la dépollution, traitement ou élimination des substances, déchets ou organismes parasitaires, pouvant le cas échéant se trouver sur le bien vendu ; qu'il s'agit d'une obligation générale de dépollution plus large que celle prévue par l'offre ; qu'il n'est pas contesté qu'il a été découvert à la suite d'études techniques en 2004 que le site était pollué, essentiellement par de l'arsenic, et que le coût de la dépollution était très important, s'élevant à plus d'un million d'euros ; que cependant, aucun élément ne permet de considérer que maître J... connaissait l'état réel du site davantage que M. A... ; que par ailleurs, ce dernier n'a pour l'instant engagé aucune dépense à ce titre, puisque malgré les différentes décisions intervenues entre lui et la société qui en réalité a fait l'avance des travaux de dépollution déjà effectués ; que d'autre part, il apparaît que l'économie du contrat repose notamment sur l'achat par la société Eiffage immobilier ouest d'un terrain non-pollué, de sorte que si M. A... avait refusé cette clause, l'acquéreur aurait alors soit diminué le prix offert pour tenir compte du surcoût, soit renoncé à son acquisition, M. A... devant alors trouver un autre acquéreur et être confronté à la même difficulté ; qu'il y a lieu de considérer en outre que si cette clause n'avait pas été demandée par l'acquéreur et insérée au compromis, le vendeur s'exposait à une action en garantie des vices cachés, et à la restitution de tout ou partie des sommes perçues ; que il ne peut donc invoquer un quelconque préjudice à ce titre, et une faute de maître J... ; que les demandes de M. et Mme A... seront par conséquent rejetées » (jugement, pp. 5-7) ;
 
 ALORS QUE, premièrement, le notaire, rédacteur d'un acte, est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte et ne peut en être déchargé par les compétences de celles-ci ; qu'en écartant toute méconnaissance par le notaire de son devoir de conseil s'agissant de l'équilibre financier du contrat, au motif que feu V... A... n'était pas profane, les juges du fond ont violé l'article 1382 ancien du code civil ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que faute d'avoir recherché, ainsi que cela lui était demandé, si le devoir de conseil du notaire ne lui imposait pas de suggérer, par symétrie, une clause d'intérêt sur le solde du prix, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, le juge ne peut, sans commettre de déni de justice, refuser d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence en son principe en se fondant sur l'insuffisance des preuves ; qu'en rejetant la demande de Mme A..., après avoir constaté qu'elle avait démontré l'existence d'une perte de chance, les juges du fond ont violé l'article 4 du code civil ;
 
 ALORS QUE, quatrièmement, le notaire, rédacteur d'un acte, est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte et ne peut en être déchargé par les compétences de celles-ci ; qu'en écartant toute méconnaissance par le notaire de son devoir de conseil s'agissant de la dépollution du terrain, au motif que feu V... A... n'était pas profane, les juges du fond ont violé l'article 1382 ancien du code civil ;
 
 ALORS QUE, cinquièmement, le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ;