Cour d'appel de Bordeaux, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.321 du 30/01/2020,  partie 4


que pour fixer à la somme de 3 217 633 euros le prix des biens que l'EPFL doit acquérir, la cour de renvoi a retenu que les parcelles préemptées étaient encombrées de divers bâtiments voués à la destruction et que pour leur valorisation, il convenait de rechercher des transactions portant sur des terrains encombrés destinés à accueillir des opérations immobilières de même type, étant donné le potentiel de constructibilité des parcelles en cause ; qu'en statuant ainsi, sans qualifier les biens préemptés de terrains à bâtir, la cour de renvoi a violé l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble les articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
 
 alors 2°/ que l'évaluation judiciaire du prix de biens immobiliers sur lesquels un droit de préemption urbain a été exercé doit être effectuée, soit selon leur usage effectif à la date de référence définie par l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme s'il ne s'agit pas de terrains à bâtir, soit, dans le cas contraire, en fonction des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence fixée par l'article L. 322-3 du code de l'expropriation ; que pour fixer à la somme de 3 217 633 euros le prix des biens que l'EPFL doit acquérir, la cour de renvoi a énoncé que les parcelles préemptées étaient encombrées de divers bâtiments voués à la destruction et que pour leur valorisation, il convenait de rechercher des transactions portant sur des terrains encombrés destinés à accueillir des opérations immobilières de même type, étant donné le potentiel de constructibilité des parcelles en cause ; qu'en statuant ainsi, sans préciser la date de référence retenue, la cour de renvoi a violé l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble les articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
 
 alors 3°/ subsidiairement qu'en n'explicitant pas les raisons pour lesquelles elle a écarté le premier élément de comparaison, parce qu'il correspondait à un bien de surface deux fois plus grande que celle du bien à évaluer, tout en conservant l'élément de comparaison n° 1 dont la surface était également sans comparaison avec celle du bien à évaluer car quatre fois plus petite, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 alors 4°/ subsidiairement que pour évaluer la valeur d'un terrain encombré par des constructions vouées à la démolition, faisant l'objet d'un droit de préemption urbain, il est tenu compte des servitudes affectant l'utilisation des sols, notamment les restrictions administratives au droit de construire, tant en hauteur qu'en surface ; que pour fixer à la somme de 3 217 633 euros le prix des biens que l'EPFL doit acquérir, la cour de renvoi a retenu que l'élément relatif à la hauteur de construction autorisée, même s'il ne pouvait être neutre, ne serait pas prépondérant ; qu'en statuant ainsi, la cour de renvoi a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble des articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
 
 alors 5°/ subsidiairement que pour évaluer la valeur d'un terrain encombré par des constructions vouées à la démolition, faisant l'objet d'un droit de préemption urbain, il est tenu compte des servitudes affectant l'utilisation des sols, notamment les restrictions administratives au droit de construire, tant en hauteur qu'en surface ; que pour fixer à la somme de 3 217 633 euros le prix des biens que l'EPFL doit acquérir, la cour de renvoi a retenu que l'élément relatif à la hauteur de construction autorisée, même s'il ne pouvait être neutre, n'était pas prépondérant et que, pour tenir compte de cette contrainte, il convenait de procéder à un abattement de 15 % sur le prix moyen du mètre carré ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le droit de construire n'était pas également limité en superficie, la cour de renvoi a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble des articles L. 322-2 et L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
 
 alors 6°/ subsidiairement que pour évaluer la valeur d'un terrain encombré par des constructions vouées à la démolition, faisant l'objet d'un droit de préemption urbain, il est tenu compte des frais de démolition que l'aménageur devra supporter ; qu'en les omettant dans son appréciation pour n'y intégrer que les restrictions en hauteur du droit de construire et l'occupation partielle des locaux, la cour de renvoi a violé l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
 
 alors 7°/ subsidiairement que pour fixer le prix d'un bien immobilier objet d'un droit de préemption urbain et occupé par des commerçants ou artisans, les juges du fond doivent tenir compte de l'indemnité d'éviction que l'aménageur devra honorer en application de l'article L. 314-6 du code de l'urbanisme ;