Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-10.567 du 24/06/2020,  partie 4


que toutefois, les programmes d'investissement litigieux ont été réalisés dans le cadre d'un contrat d'accord cadre « COFF LMP » signé avec la SAS OBI, décliné en plusieurs étapes, dont celle-ci avait la maîtrise moyennant rémunération, ce depuis la constitution d'une structure d'accueil sous forme de SARL de famille domiciliée dans ses locaux et la recherche, non seulement de supports immobiliers éligibles au statut de LMP et de financement pour les investissements choisis, mais aussi d'une société d'exploitation locataire s'engageant à fournir des services para-hôteliers jusqu'au suivi fiscal et juridique post-acquisition et pendant toute la durée de l'opération, et prévoyant en son article 3-4-2 que "le mandataire négocie les modalités d'application du bail commercial" ; que la SAS OBI a ainsi négocié les termes du bail commercial applicable aux différents lots de la résidence [...] et l'a transmis pour signature à l'EURL LMP F..., ce concernant le lot n° 17 au moyen d'un courrier du 3 août 2007 de sa filiale GESTOREL sous la double dénomination AUVENCE et OBI, invitant M. S... F... à lui en retourner les trois exemplaires signés et paraphés afin de pouvoir le répercuter au preneur pour le paiement des loyers et précisant "à réception, nous vous retournerons un exemplaire du bail signé par nos soins" ; qu'il s'en déduit que la SAS OBI a sans équivoque, bien que n'ayant pas apposé sa propre signature sur les baux, approuvé la clause de cautionnement qu'ils comportent ; que la preuve de son engagement de caution solidaire est donc suffisamment
 
 1°) ALORS QUE l'acte signé par le dirigeant d'une société, en cette seule qualité, ne peut engager une société tierce dont il est également le représentant légal ; qu'en décidant néanmoins que la Société ORGANISATION BUSINESS INVESTISSEMENT, anciennement dénommée COFF, était liée par la clause de cautionnement solidaire de la Société RESIDENCE [...] stipulée dans les baux commerciaux consentis à cette dernière par la Société LMP F..., après avoir constaté que Monsieur M... P... avait signé lesdits baux en qualité de gérant de la Société RESIDENCE [...] et non de gérant de la Société ORGANISATION BUSINESS INVESTISSEMENT, la Cour d'appel a violé les articles 1165, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 2292 du Code civil, ensemble l'article L. 110-3 du Code de commerce ;
 
 2°) ALORS QU'il résulte des baux commerciaux de locaux meublés des 29 décembre 2006 et 1er août 2007 que Monsieur M... P... les a signés en sa seule qualité de gérant de la Société RESIDENCE [...] ; qu'en affirmant néanmoins que Monsieur M... P... avait, en vertu de ces actes, engagé la Société ORGANISATION BUSINESS INVESTISSEMENT comme caution solidaire de la Société RESIDENCE [...], la Cour d'appel a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 3°) ALORS QU'en se bornant à énoncer, pour décider que la Société ORGANISATION BUSINESS INVESTISSEMENT, anciennement dénommée COFF, avait sans équivoque approuvé la clause de cautionnement stipulée dans les baux de locaux meublés des 29 décembre 2006 et 1er août 2007, que l'investissement souscrit par la Société LMP F... avait été réalisé selon un accord-cadre « COFF LMP » qu'elle avait signé avec la Société ORGANISATION BUSINESS INVESTISSEMENT, accord décliné en plusieurs étapes dont celle-ci avait la maîtrise et tenant, notamment, à la recherche de supports immobiliers éligibles au statut de loueur meublé professionnel et de financements pour les investissements choisis, au suivi juridique et fiscal pos-acquisition et pendant toute la durée de l'opération et à la négociation des modalités d'application du bail commercial, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à établir que la Société ORGANISATION BUSINESS INVESTISSEMENT aurait approuvé sans équivoque la clause de cautionnement stipulée dans les baux commerciaux auxquels elle n'était pas partie, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2292 du Code civil et L. 110-3 du Code de commerce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société ORGANISATION BUSINESS INVESTISSEMENT (OBI), anciennement dénommée AUVENCE et plus anciennement encore dénommée COFF, à payer à la Société LMP F... la somme de 80.000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de sa perte d'une chance de contracter à des conditions plus avantageuses et à Monsieur S... F... la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
 
 AUX MOTIFS QUE l'EURL LMP F... a acquis les lots n° 17, 32, 34 et 36 consistant, respectivement, en un studio d'une superficie loi Carrez de 30,93 m2, un double-studio avec mezzanine de 32,92 m2, un studio de 28,81 m2 et un studio de 27,34 m2, au prix chacun de 133 950 euros, hors mobilier, TVA et frais, représentant des valeurs allant de 4 070 à 4 900 euros/m2, sur la base d'un loyer annuel fixé à 8 776 euros HT par lot et correspondant à un taux de rendement de 6,55 % ;