Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.087 du 06/06/2019,  partie 2


que le premier juge a encore justement retenu que le bornage ne vise qu'à délimiter les propriétés de chacune des parties, sans d'ailleurs attribuer la propriété du terrain concerné et non à trancher un éventuel problème d'accès aux propriétés qui est étranger au débat ; qu'il n'y a donc pas lieu de se prononcer sur un état d'enclave ou non de l'une ou l'autre des parties, qui n'est au demeurant pas véritablement invoqué, ni sur l'existence d'un droit de passage, alors qu'aucun des titres des parties n'y font allusion, même s'il est acquis que l'accès matériel à la propriété des consorts P... R... se fait actuellement par la cour litigieuse ; que pas plus les appelantes ne peuvent-elles prétendre voir fixer la limite séparative aux points H-R-S en soutenant que cette limite correspondrait à celle matérialisée par un trait grossi en noir sur un plan signé de M. R... et Mme L..., lors de l'acquisition de leur bien immobilier, un tel plan même annexé au titre de propriété , dépourvu en lui-même de valeur juridique, étant contredit par les énonciations des actes de propriété et du cadastre ; que les éléments matériels invoqués par les appelantes (extrémité du mur au point H taillé de biais, dans l'alignement du pignon de l'immeuble des époux J... et sens de la pente d'écoulement des eaux) sont insuffisants à corroborer cette thèse, d'autant que les époux J... soutiennent sans avoir été contredit par l'expert sur ce point que les eaux de pluie de la rue se déversent aussi bien dans leur regard situé sur la parcelle [...] et que l'expert estime ces éléments peu probants dès lors que les lieux ont pu subir une modification ; que les appelantes ne sont pas plus fondées à soutenir, à titre subsidiaire, l'existence d'une cour commune aux deux fonds, une telle notion quoiqu'évoquée dans un plan d'alignement daté de 1898 et une fiche de cadastre datée de 1941 ne ressortissant d'aucun des titres de propriété des parties ; qu'elle est de plus peu compatible avec le droit de puisage reconnu dans l'ensemble de ces titres au propriétaire de la parcelle [...] qui n'aurait alors aucune justification nécessaire puisque le puits se situe dans la cour litigieuse » ;
 
 Et AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les parties conviennent que la limite de propriété doit être fixée entre le point 1 et H du plan annexé au rapport d'expertise conformément aux propositions de l'expert ; que le bornage sera ordonné en ce sens ; que, pour le surplus, l'acte de vente du 11 décembre 1996 par les consorts N...-I... à M. R... et Mme L... prévoit expressément que la propriété vendue comporte trois puits à eau « dont l'un, situé en limite de court, est l'objet d'un droit de puisage au profit du propriétaire des parcelles cadastrées section [...] et [...] » (soit les époux J...) ; que le titre de propriété des époux J... prévoit un droit de puisage au puits à eau se trouvant dans la propriété de M. N..., désormais propriété des défenderesses ; que si les actes antérieurs sont moins précis sur la localisation du puits objet du droit de puisage, ils confirment que celui-ci se trouve sur l'ancienne propriété des consorts N..., appartenant désormais aux trois défenderesses ; que contrairement aux affirmations de ces dernières, l'ensemble des titres de propriété concordent donc sur l'existence d'un puit sur leur propriété, l'acte le plus récent précisant que le puit est situé en limite de propriété ; que cette précision permet d'écarter les prétentions sur l'intégralité de la cour de Mmes R... P... ; que l'expert a donc une juste appréciation des droits des parties en retenant que la parcelle [...] propriété des défenderesses s'étend pour partie à l'Est du pignon de ces dernières et que la limite avec la parcelle [...] doit être située à un mètre du côté Est du puit par lequel se pratique le puisage pour permettre aux propriétaires du puit d'en user ; que les anomalies dont fait état l'expert sont relatives aux mentions du cadastre qui délimite les propriétés sans respecter les titres de propriété, le cadastre ne constituant qu'un document fiscal qui ne peut contredire les actes de propriétés ; que par ailleurs, les usages antérieurs entre les parties ou leurs auteurs ne permettent pas de remettre en cause les limites de propriétés et de contester le travail de l'expert ; qu'il appartiendra aux parties qui s'estimeraient enclavées ou disposer d'un droit de passage d'en saisir la juridiction compétente ».
 
 1°) ALORS QU'en retenant que le titre de propriété des consorts L... plaçait le puits « en limite de la propriété », quand cet acte indiquait seulement que ce puits était situé « en limite de cour », la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS, en toute hypothèse, QUE la qualification d'indivision forcée et perpétuelle s'applique aux biens indivis qui, ne pouvant être partagés et étant effectivement nécessaires à l'usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, en constituent l'accessoire indispensable ;