Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-18.482 du 04/11/2020,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 4 NOVEMBRE 2020
 
 La société Billiet-Carnot, société en nom collectif, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° M 18-18.482 contre l'arrêt rendu le 16 mars 2018 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige l'opposant au directeur général des finances publiques, domicilié [...] , défendeur à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Daubigney, conseiller, les observations écrites de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de la société Billiet-Carnot, de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur général des finances publiques, et l'avis de M. Debacq, avocat général, après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents Mme Mouillard, président, Mme Daubigney, conseiller rapporteur, M. Guérin, conseiller doyen, et Mme Labat, greffier de chambre,
 
 la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Billiet-Carnot aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Billiet-Carnot et la condamne à payer au directeur général des finances publiques la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Billiet-Carnot.
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SNC Billiet-Carnot de toutes ses demandes ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE, compte tenu de la nature de l'impôt réclamé, la déchéance du régime de faveur doit donc entraîner le paiement de droits calculés sur la quote-part du prix d'acquisition correspondant aux appartements non vendus dans le délai imparti ; que l'administration a justement calculé ce montant ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, si la répartition du prix de revient global entre les différentes fractions d'immeubles est requise par l'administration pour établir la base d'imposition des opérations soumises à la TVA sur la marge, sont en cause en l'espèce des droits d'enregistrement, pour le montant desquels la SNC Billiet-Carnot a bénéficié d'un taux réduit à l'acquisition, avantage dont elle se trouve déchue faute d'avoir rempli les obligations qui lui incombaient ; c'est par conséquent à juste titre que l'administration, retenant que l'achat du bien constitue le fait générateur de l'impôt, calcule le rappel de droits sur la base du prix d'acquisition, prix sur lequel ces droits d'enregistrement auraient dû être réglés à l'acquisition, et estimé l'imposition en se fondant sur la quote-part du prix correspondant aux millièmes invendus, sans aucune référence à un prix de revient qui n'a pas à entrer en ligne de compte ;
 
 ALORS QUE, les droits d'enregistrement étant calculés au regard du prix de cession du bien objet de la mutation, lorsqu'un marchand de bien qui s'est engagé à revendre un bien immobilier dans un certain délai afin de bénéficier d'une exonération des droits d'enregistrement ne respecte pas son engagement pour l'intégralité du bien et se trouve partiellement déchu de cet avantage fiscal, la proportion des droits dus doit être appréciéé au regard de la valeur effective à la date de la mutation de la fraction non revendue, ce qui commande d'en apprécier la valeur réelle au regard, notamment, d'éléments non pris en compte dans le cadre de l'établissement des millièmes de copropriétés, tels que l'état d'entretien des biens, leur occupation éventuelle, la nature des baux conclus, le statut juridique de chaque local, les éventuels contentieux en cours ou encore l'âge des locataires ; que dès lors, en énonçant que l'administration avait justement calculé le montant des droits dus sur la base du prix d'acquisition et que l'imposition devait être estimée en se fondant sur la quote-part du prix correspondant aux millièmes invendus sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette clef de répartition, uniquement prévue par la loi pour répartir les charges de copropriété, permettait d'opérer une ventilation du prix de vente de l'immeuble conforme à la valeur vénale des parties vendues et invendues, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1115 et 1840 G quinquies du code général des impôts, dans leur rédaction applicable à l'espèce.