Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-23.366 du 22/11/2018,  partie 4


Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance." Il résulte de ces dispositions que dans l'hypothèse où l'avant-contrat ne mentionne pas la superficie alors que l'acte authentique de vente n'est pas encore signé, l'acquéreur peut agir en nullité sans attendre l'acte authentique ou refuser de signer cet acte. Dans cette même hypothèse, s'il est sans incidence que le vendeur ait fait connaître par la suite à l'acquéreur la superficie du lot vendu (CA Nancy, 1re ch. civ., 11 oct. 2005: Jurisdata n° 2005-294120), la nullité n'est pas encourue si la superficie est indiquée dans un acte additif signé des deux parties (CA Paris, 2e ch. A, 15 mai 2001 : AJDI 2003, p. 60, note F. Cohet-Cordey), de sorte que la promesse de vente pourtant entachée de nullité par l'absence de mention de la superficie privative peut être validée rétroactivement par le biais d'un accord de volonté ultérieur. Cet accord peut résulter de l'apposition, par l'acquéreur de sa signature sur le certificat de mesurage qui lui est présenté par le vendeur. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'acte du 5 décembre 2013 ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, requise par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. Les consorts Z... produisent un certificat de mesurage établi par M. Olivier M..., diagnostiqueur agréé, le 27 mars 2013, duquel il résulte que la superficie de la surface privative des deux appartements objet de la vente " certifiée en application de la loi Carrez" est de 29,45 m2 et 29,41 m2. M. Jean-Gabriel X... et Mme Laurence Y... épouse X... y ont tous les deux apposé leur signature précédée de la mention "pris connaissance". Les consorts X... font valoir que l'apposition de la signature des époux X... sur le certificat de mesurage mentionnant cette superficie n'est pas datée, il ne résulte pas de l'acte du 5 décembre 2013 que celui-ci ait comporté des annexes au nombre desquelles devrait nécessairement figurer ledit certificat pour couvrir la nullité et qu'il n'est pas établi qu'ils aient reçu copie de ce certificat. Mais la mention de la superficie de la partie privative exigée par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 précitée pouvant résulter d'un acte ultérieur à la signature de l'avant-contrat, la circonstance que le certificat de mesurage ait ou non annexé à l'acte d'origine n'est pas pertinente. Il en est de même concernant la date de l'apposition de la signature des acquéreurs sur ce certificat. Seule la réalité de cette signature, qui n'est pas contestée par les consorts X..., doit être considérée comme déterminante. Faute de pouvoir démontrer l'effectivité de la substitution de M. S... X..., dans les droits et obligations de ses parents, avant la signature par ces derniers du certificat de mesurage, les consorts X... ne peuvent raisonnablement se prévaloir de l'absence de signature du substituant sur le certificat de mesurage. Comme le relèvent les consorts Z..., le substituant vient précisément aux droits des signataires de l'acte du 5 décembre 2013, ayant eux-mêmes signé ledit certificat. La contestation émise par les consorts X... sur le métrage du certificat relative à la prise en compte de la surface des placards, à la supposer fondée, est indifférente quant à la validité de l'acte du 5 décembre 2013 et ne pourrait entraîner d'autres sanctions qu'une diminution proportionnelle du prix de vente, si les conditions légales posées par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 précité s'avéraient remplies, ce qu'aucun élément ne permet d'établir. Il convient par conséquent de rejeter la demande des consorts X..., tendant à voir constater la nullité de l'acte du 5 décembre 2013 sur le fondement de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ;