Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.985 du 14/11/2019,  partie 2


qu'il a en conséquence estimé que la parcelle [...] était enclavée et que le chemin le plus court et le moins dommageable consistait à emprunter l'ancien passage commun devenu la parcelle [...] ; que la question centrale qui doit être résolue est celle de savoir si les parcelles figurant au cadastre sous les numéros [...] et [...], qui sont aujourd'hui construites si bien que les occupants de l'appartement édifié sur la parcelle [...] ne peuvent accéder à la voie publique ([...]) sans traverser celui qui se trouve sur la parcelle [...] ou emprunter l'ancien passage commun desservant la [...], formaient à l'origine un ensemble indissociable ou deux entités foncières indépendantes l'une de l'autre ; que, dans le premier cas, la société du Pressoir ne pourrait invoquer l'état d'enclave créé volontairement à la suite des travaux de construction entrepris par elle ce qu'elle serait au contraire fondée à soutenir dans le second cas ; que l'expert judiciaire envisage les deux hypothèses sans opter de façon catégorique pour l'une ou l'autre tant la situation est confuse en réalité ; que les actes produits n'apportent pas de réponse formelle puisque l'acte de vente du 1er octobre 2007 par Mme E... B... à la société du Pressoir décrit une maison individuelle à restaurer avec dépendances et que l'acte de donation du 26 septembre 1926 à M. Z... B..., père de Mme B..., décrit une maison avec cour, étables et écurie sur le derrière et évoque simplement, s'agissant de l'origine de propriété, une maison et un jardin ; qu'il est certain que la maison dont il est fait état correspond à l'actuelle parcelle [...] mais rien ne prouve que la parcelle [...] serait le jardin évoqué par l'acte de 1926 qui peut tout aussi bien correspondre à la cour ; que, de plus, si le cadastre rénové de 1960 montre que la parcelle [...] est non bâtie, le cadastre napoléonien indique au contraire la présence d'une construction qui a ensuite disparu ; que lors du dépôt de la demande de permis de construire, la société du Pressoir, avait d'ailleurs indiqué que les anciens bâtiments qui se trouvaient sur la parcelle [...] avaient été détruits et sur le plan intitulé "ruines de l'ancienne construction", on voit les vestiges d'un mur à démolir qui ferme la parcelle et qui comprend une porte d'entrée ; qu'ensuite, s'il est incontestable que l'actuelle parcelle [...] est aujourd'hui la propriété des époux Y... par l'effet de l'attestation immobilière complémentaire délivrée le 23 avril 2009 par maître Q..., notaire au Bague, il n'en demeure pas moins qu'elle constituait un chemin commun à tous les riverains avant la rénovation cadastrale de 1960 ; que, par ailleurs, on peut se demander pour quelle raison l'acte de donation de 1926 mentionne l'existence d'un accès à la voie publique via l'ancien passage commun si ce n'est au profit de l'ancien bâtiment qui se trouvait sur l'actuelle parcelle [...] à proximité immédiate du dit passage, la maison située sur la parcelle [...] ayant toujours bénéficié de sa propre sortie ; qu'enfin, le seul élément militant en faveur d'une entité foncière unique est le fait que c'est toujours l'ensemble de la propriété composée des deux parcelles qui a successivement été cédé ; que, pour autant, avant que la propriété du passage public ne soit attribuée à l'un des riverains par la commune sans raison particulière et en vertu d'un simple usage ainsi que l'a justement fait observer le premier juge, la vente en deux lots distincts pouvait fort bien être réalisée, chacun disposant de son propre accès à la voie publique ; qu'il résulte de ces éléments que la parcelle litigieuse constituait une entité foncière autonome si bien que la société du Pressoir revendique à bon droit l'état d'enclave subi par elle au visa de l'article 682 du code civil ; qu'à cet égard, il importe peu que la parcelle [...] ne confronte pas immédiatement la parcelle [...], puisqu'il faut d'abord traverser sur quelques mètres l'arrière de la parcelle [...] pour y accéder, dès lors qu'il ne s'agit pas d'un élément constitutif de l'état d'enclave ; que, de plus, on observe sur l'ancien cadastre napoléonien de 1818 que l'ancien passage commun se prolongeait au-delà de ce qui constitue aujourd'hui l'extrémité de la parcelle [...] et qu'il desservait bien la parcelle [...], devenue la parcelle [...], ce qui explique d'ailleurs la mention de l'accès à ce passage qui figure dans l'acte de donation de 1926 ; que la décision du tribunal sera donc confirmée sur ce point et en ce qu'elle retient à bon droit que le chemin le plus court et le moins dommageable pour le fonds servant correspond à l'ancien chemin public afin de déterminer l'assiette du droit de passage » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la SCI du Pressoir a été autorisée à construire les deux immeubles qu'elle a réalisés l'un par réhabilitation de l'existant et l'autre par reconstruction sur ruines ; que la SCI, qui bénéficiait de l'autorisation de réhabiliter un des immeubles et de reconstruire l'autre, a fait une utilisation normale de la destination des lieux en en disposant en deux lots distincts ; qu'il est évident que l'immeuble réhabilité situé sur la parcelle [...] a un accès sur la rue et n'est donc pas enclavé ;