Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.105 du 30/01/2020,  partie 2



 
 La promesse de vente rédigée par la S.A.R.L. Artémis Immobilier comporte une clause pénale prévoyant qu'en cas de refus de l'acquéreur, toutes conditions suspensives étant réalisées, il serait redevable d'une clause pénale de 10 % du prix de vente et, également, une clause intitulée : "clause d'immobilisation", ci-dessous rapportée :
 
 "En considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier en cas de non-signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et, notamment, par suite de la perte qu'il éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 10 % du prix de vente, soit 35 000 euros sur laquelle somme le bénéficiaire verse à l'instant même au promettant qui le reconnaît la somme de 17 500 euros ; le sort de ladite somme sera, selon les hypothèses ci-après envisagées... versée au promettant et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus fixés, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées... Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit 17 500 euros, le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant au plus tard dans un délai de huit jours à l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait" ;
 
 Du fait de l'inclusion de ces deux clauses dans la promesse synallagmatique de vente, Mme L... réclame tout à la fois la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale et celle de 35 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
 
 Or, s'agissant d'une promesse synallagmatique valant vente, les termes "promettant", "bénéficiaire" et "indemnité d'immobilisation" sont impropres et seule une clause pénale peut sanctionner le refus d'acquérir du co-contractant, toutes les conditions suspensives étant réalisées, ce, dans la mesure où l'indemnité d'immobilisation ne garantit que la levée d'option par un bénéficiaire qui, aux termes d'une promesse unilatérale, ne s'engage pas à acquérir mais à lever une option d'achat; l'acte sous seing privé ne peut donc être interprété dans le sens que l'acquéreur devrait, en cas de refus de signature de l'acte authentique, payer deux fois la somme de 35 000 euros, soit une somme totale de 70 000 euros représentant 20 % du prix de vente;
 
 Enfin, le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif au regard de la durée très brève d'indisponibilité du bien objet de la vente (29 novembre 2013 - 4 février 2014), en sorte que son montant sera réduit à la somme de 7 000 euros que Mme P... H... sera condamnée à payer à Mme X... L... » ;
 
 1°) Alors que les parties à une promesse synallagmatique de vente sont libres de stipuler une clause indemnitaire fixant de façon forfaitaire et préalable l'indemnité d'immobilisation à laquelle aura droit le vendeur en réparation du préjudice qu'il subira, en pratique, si, alors que les conditions suspensives se sont réalisées dans le délai prévu, l'acquéreur manque à son engagement de réitérer la vente, pour quelque raison que ce soit ; que la Cour d'appel a décidé, par principe et sans analyser la clause litigieuse, que seule une promesse unilatérale de vente peut prévoir une indemnité d'immobilisation et que, par suite, l'indemnité d'immobilisation contenue dans une promesse synallagmatique de vente dissimule nécessairement une clause pénale ; qu'elle a donc méconnu le principe de liberté contractuelle et, par suite, violé l'article 1101 ancien du Code civil, repris en substance à l'article 1102, al. 1er, nouveau de ce Code ;
 
 2°) Alors que seule constitue une clause pénale, susceptible de modération au sens de l'article 1152 ancien du Code civil repris aux alinéas 1 et 2 de l'article 1231-5 nouveau de ce Code, la clause qui, tout à la fois, vise à faire pression sur le débiteur pour qu'il exécute son engagement et fixe d'avance et forfaitairement le montant des dommages-intérêts qui seront dus par le débiteur s'il n'exécute pas cet engagement ; que la clause dépourvue de finalité comminatoire n'est donc pas une clause pénale ; que la clause d'immobilisation figurant à l'article 4 de la promesse de vente conclue entre Mme L... et Mme H... ne constitue que le pendant du droit, rappelé à l'article 3 au profit du seul acquéreur, de demander des dommages et intérêts en cas de non-réalisation de la vente imputable à l'autre, quelle qu'en soit la cause et a clairement pour seul objectif d'indemniser le vendeur en cas de non-réalisation définitive de la vente ;