Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-15.167 du 14/11/2018,  partie 6


qu'en retenant que l'avis de la Commission de conciliation était motivé bien qu'il se bornât à affirmer que la fiscalité latente ne pouvait pas être prise en compte dans l'évaluation des parts des SCI en cause parce qu'elle ne constituait pas un passif réel déductible pour le calcul de la valeur mathématique et qu'un prêt ne pouvait être pris en compte pour le calcul de la valeur de productivité, ce qui ne permettait pas au juge de l'impôt de vérifier la pertinence des considérations de fait ayant justifié les rappels d'impositions litigieux au regard de la fiscalité latente sur les immeubles non cédés et du prêt in fine dont le capital restait à rembourser, les juges d'appel ont violé les dispositions de l'article R.60-3 du Livre des procédures fiscales ;
 
 2°) ALORS QUE la valeur vénale des titres de sociétés non cotées doit être évaluée, en priorité, par référence aux prix auxquels ont été conclues d'autres transactions portant sur les mêmes titres ou sur les titres de sociétés similaires exerçant la même activité ; que les méthodes d'évaluation en fonction de la valeur mathématique ou de la valeur de productivité ne sont que subsidiaires et que leur utilisation suppose la justification préalable, par l'administration, de l'impossibilité d'une évaluation en fonction du prix de transactions portant sur les mêmes titres ou sur les titres de sociétés similaires ; qu'en validant la méthode d'évaluation des parts des SCI 12 rue Adophe Seyboth et Magasins, en fonction de leur valeur mathématique et de leur valeur de productivité, par la circonstance que toute méthode d'évaluation ne peut être qu'une approximation et que la méthode retenue par l'administration est communément pratiquée et admise, sans constater que l'administration avait justifié l'impossibilité d'une évaluation par comparaison, les juges d'appel ont privé leur décision de base légale au regard des exigences des articles 885 D, 885 S du Code général des impôts et L.17 du Livre des procédures fiscales ;
 
 3°) ALORS QUE l'évaluation de titres de sociétés non cotées en fonction de la valeur de productivité suppose que les sociétés concernées soient passibles de l'impôt sur les sociétés ; qu'une telle évaluation ne peut donc être retenue pour une société civile immobilière de gestion patrimoniale en raison de son nonassujettissement à l'impôt sur les sociétés, excluant la notion de distribution ; que, dans ces conditions, en estimant fondée la méthode d'évaluation retenue par l'administration fiscale par combinaison de la valeur de productivité avec la valeur mathématique des parts sociales des SCI détenus par les époux X..., les juges d'appel ont encore violé les dispositions des articles 885 D, 885 S du Code général des impôts et de l'article L.17 du Livre des procédures fiscales ;
 
 4°) ALORS QU'en tout état de cause, la valeur de productivité du titre d'une société non cotée qui correspond à la capitalisation du résultat net annuel global après impôt de cette société, ne saurait varier d'un associé à l'autre ; que l'administration ne peut donc utiliser cette méthode d'évaluation pour déterminer la valeur des parts sociales d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés, en fonction de la quote-part du résultat annuel attribuée à chaque associé et d'un impôt fictif correspondant à l'application du taux d'imposition de chaque associé à l'impôt sur le revenu ; que, dans ces conditions, en estimant justifiée une valeur de productivité différente en fonction des associés sous prétexte qu'elle serait favorable au contribuable puisqu'en est déduit l'impôt sur le revenu dont il est redevable sur sa quote-part de revenus, les juges d'appel ont encore violé les dispositions des articles 885 D, 885 S du Code général des impôts et de l'article L.17 du Livre des procédures fiscales ;
 
 5°) ALORS QUE, subsidiairement, la valeur de productivité des parts d'une société non cotée est déterminée par capitalisation du résultat net annuel de cette dernière, mais que cette valeur des parts sociales doit tenir compte de l'évolution du résultat net dans un proche avenir compte tenu du capital d'un prêt in fine à rembourser et des disponibilités de la société ; qu'en refusant de prendre en compte l'existence d'un prêt in fine à rembourser pour évaluer la valeur vénale des parts des SCI en cause, les juges d'appel ont violé les dispositions des articles 885 D, 885 S du CGI et l'article L.17 du LPF ;
 
 6°) ALORS QUE la valeur vénale des titres d'une société non cotée doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date du fait générateur ; que pour évaluer les titres d'une SCI non cotée, différents abattements peuvent être pratiqués, en particulier pour tenir compte, selon les usages du marché, de la fiscalité latente ; que celle-ci résulte de l'inconvénient que présente, pour l'acquéreur de titres d'une société civile immobilière, l'existence de plus-values latentes sur les immeubles qui figurent à l'actif de ladite société, dès lors qu'à concurrence desdites ces plus-values, lesdits immeubles ne pourront pas être amortis par l'acquéreur et que s'ils sont ensuite vendus, il sera imposé sur ces plus-values ;