Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.873 du 06/12/2018,  partie 2



 Attendu que, pour fixer la créance de la société Grahl investissement au passif de la liquidation de la société Les Jardins Ramel à la seule somme de 124 246,07 euros, l'arrêt retient que le préjudice de trouble de jouissance ne résulte pas des dépenses invoquées, que la société Grahl investissement ne produit pas le bail commercial conclu avec le preneur et que l'emprunt souscrit et les commissions versées à la société G... ne pouvaient être considérés comme des coûts liés à la non-réalisation des travaux ;
 
 Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la vente en l'état futur d'achèvement s'inscrivait dans un projet de défiscalisation avec conclusion d'un bail commercial par l'acquéreur en qualité de loueur en meublé professionnel au bénéfice de la société G... hotel résidence et que les lots n'avaient pas été livrés, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Grahl investissement contre M. Z... et en ce qu'il limite à la somme de 124 246,07 euros la créance de la société Grahl investissement à l'égard de la liquidation de la société Jardins Ramel, l'arrêt rendu le 9 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
 
 Condamne M. Z... et la société D... , ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Jardins Ramel, aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à la société Grahl investissements la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Gralh investissements et M. et Mme X...
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 L EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (la société GRAHL INVESTISSEMENTS) de ses demandes dirigées contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente (Monsieur Jean-Jacques Z...);
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE la société GRAHL INVESTISSEMENTS fait grief au notaire en premier lieu de n'avoir pas sollicité un état d'avancement des travaux réactualisé à la date de la vente ; que toutefois elle n'invoque aucun texte imposant la production d'une telle réactualisation ou imposant au notaire de s'assurer que la date prévue pour la livraison d'une construction est cohérente au regard de l'avancement des travaux ; qu'à cet égard il sera observé qu'elle ne soutient pas avoir été trompée quant à cet état d'avancement tel que décrit dans l'acte notarié sur la base de l'attestation délivrée les 24 août 2007 au demeurant non contredite par celle du 27 septembre 2007 certifiant l'absence de travaux sur les fondations ; qu'en outre et comme cela a été rappelé par les premiers juges il n'est pas contesté qu'elle a été destinataire plusieurs jours avant la date de vente d'un dossier complet contenant donc les indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble ; que le second grief développé par la société GRAHL INVESTISSEMENTS, tiré de de la garantie d'achèvement constatée aux termes d'une attestation en date 31 décembre 2007 doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux précédemment énoncés résultant de ce que cette garantie acquise à la date de la réalisation des conditions suspensives assortissant les premières ventes ne nécessitait pas une réactualisation, observation devant être faite que l'acquéreur ne démontre également ni qu'à la date du 17 octobre 2008 à laquelle il est devenu acquéreur, la condition relative à la justification du financement de l'immeuble faisait défaut ni qu'il en résulte un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte et son préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble et de la liquidation judiciaire du vendeur prononcée le 10 juin 2010 ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les actes de vente produits aux débats reçus par Maître Z..., portent mention in extenso au chapitre « GARANTIE D'ACHEVEMENT » des dispositions des articles R261-17, R261-18, R261-20, R261-21 et R261-24 du Code de la construction et de l'habitation, alors applicables, et stipulent que « le VENDEUR, déclare que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article 23b du décret numéro 67-1167 du 22 décembre 1997, codifié à l'article R261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ;