Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.802 du 17/11/2021,  partie 3


qu'en énonçant, pour écarter la demande de la société The Travellers tendant à voir juger que les travaux réalisés par le preneur, et indirectement financés par le bailleur, avaient augmenté considérablement la surface des locaux, que le protocole d'accord du 16 juin 2006 portait renonciation du bailleur à invoquer les travaux comme motif de déplafonnement lors du prochain renouvellement et du renouvellement suivant, quand les surfaces nouvellement augmentées par suite de la réalisation des travaux devaient cependant a minima pouvoir être intégrées dans le métré, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 6. La cour d'appel a relevé que, aux termes du bail, tous changements, embellissements ou améliorations, et en règle générale, tous travaux exécutés par la société preneuse dans les lieux loués, demeureraient en fin de bail la propriété de la bailleresse, sans indemnité, mais que la bailleresse pourrait demander à la société preneuse le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif, aux frais exclusifs de la société preneuse.
 
 7. Elle a, encore, constaté que la disposition du protocole d'accord du 16 juin 2006, selon laquelle le bailleur renonçait à réclamer le rétablissement des lieux dans leur état « actuel » n'avait pas été expressément reprise dans l'avenant de renouvellement du bail du 17 octobre 2016, qui lui était postérieur, et ne visait pas l'état « primitif » des locaux.
 
 8. Elle a, enfin, relevé que le protocole précisait que le bailleur renonçait à invoquer les travaux comme motif de déplafonnement lors du prochain renouvellement et du renouvellement suivant.
 
 9. Ayant ainsi procédé à la recherche prétendument omise, elle a retenu, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, et sans dénaturation du bail du 27 juillet 1987, du protocole d'accord du 16 juin 2006 et de l'avenant de renouvellement du 17 octobre 2016, que, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d'accession ne pouvait jouer qu'à la fin des relations contractuelles.
 
 10. Elle a pu en déduire que les travaux effectués par la société preneuse et l'augmentation de la surface des locaux loués en résultant n'avaient pas à être pris en compte dans la détermination de la valeur locative.
 
 11. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société The Travellers aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société The Travellers et la condamne à payer à la société Andyrest la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société The Travellers
 
 Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté que la valeur locative des locaux donnés à bail était inférieure au montant du loyer plafond, d'AVOIR dit n'y avoir lieu par conséquent à statuer sur la qualification des travaux et sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité invoqués par la société The Travellers à l'appui de sa demande de déplafonnement et d'AVOIR fixé à la somme annuelle de 590 660 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2014, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la clause d'accession, les conditions générales du bail prévoient que : « 8. Tous changements, embellissements ou amélioration, et en règle générale, tous travaux exécutés par la Société Preneuse dans les lieux loués, demeureront en fin de bail la propriété de la Bailleresse, sans indemnité. Toutefois, la Bailleresse, si bon lui semble, pourra demander à la Société Preneuse le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais exclusifs de la Société Preneuse » ; que contrairement à ce qu'a indiqué le jugement entrepris, la clause stipulée au huitièmement du bail ne prévoit pas un cumul d'obligations, à savoir accession en fin de bail au profit du bailleur et remise en état primitif mais prévoit deux options : - soit les changements, embellissements ou amélioration, et en règle générale, tous travaux exécutés par le preneur font accession au bailleur en fin de bail sans indemnité, - soit le bailleur peut exiger la remise des locaux dans leur état primitif aux frais du preneur ; que comme l'indique le bailleur, la clause du bail mentionne une date d'accession, à savoir la fin du bail ; que toutefois l'accession est corrélée en l'espèce à une obligation éventuelle de remise des locaux en leur état primitif ; que les parties sont en désaccord sur le terme de état « primitif » ;