Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.118 du 13/09/2018,  partie 4


/ - que la parcelle [...] avec une surface de 7263 m² représente 7,67 % de la surface exploitée du camping (94 725 m²) ; / - que la valeur locative brute de la surface de la parcelle [...] s'établit donc, selon ce calcul, à 14 079,73 € ; / - qu'on retiendra le coefficient de pondération de 2, proposé par l'expert judiciaire Morvan et approuvé par Monsieur Z... pour calculer le prix du loyer après pondération de surface de cette parcelle, en relevant que la parcelle litigieuse est essentiellement bâtie et qu'elle supporte une grande partie des édifices vitaux du camping, situés à l'entrée du camping et permettant sa desserte ; / - que Monsieur Z... propose en conséquence, selon cette méthode, la fixation du loyer annuel de la parcelle [...] à la somme de 28 159,46 € (14 079,73 € x 2) ; que Monsieur Z... s'est donné la peine d'évaluer la valeur locative saisonnière des bâtiments de la parcelle (2 logements de fonction un mobile home sédentarisé pour le gardien, un bâtiment administratif, un mobilehome sédentarisé pour le coiffeur, des commerces, des ateliers, des sanitaires, un distributeur automatique) totalisées à la somme de 31 482 € ; que constatant que la valeur locative des bâtiments s'avère être supérieure au loyer proposé de l'ensemble de la parcelle, il s'interroge sur le point de savoir si les bâtiments des commerces ne devraient pas être évalués distinctement en tant que tels. Implicitement, il suggère que le loyer annuel proposé de 28 159,46 € pourrait à cet égard être majoré ; que pour vérifier la pertinence de son analyse, Monsieur Z... la confronte à la méthode dite de comparaison ; que retenant notamment la comparaison avec un autre camping des années 70, dont le loyer annuel était d'environ 3 € du mètre carré en 2009, pour une parcelle qui ne supporte que l'accueil et l'entrée du camping, sans boutique ni logement, Monsieur Z... estime que la valeur locative annuelle du m2 de la parcelle à AW22 devrait être de 4 €/m², soit un loyer annuel de 29 052 € ; qu'en définitive, Monsieur Z... propose de fixer le loyer de la parcelle à AW22 à la moyenne des sommes obtenues par les deux méthodes (méthode hôtelière appliquée aux campings et méthode de comparaison), soit 28 606 € HT ; que c'est ce montant qui est demandé par les bailleresses ; que le preneur, qui n'a pas jugé utile de répondre aux dernières conclusions des appelantes fondées sur le second rapport de Monsieur Z..., n'apporte donc aucune critique de cette méthode et des calculs proposés ; que toutefois, la cour observe que l'expert privé Z... reconnaît lui-même qu'il n'a pas eu accès aux tarifs de l'année 2009, de sorte qu'il a dû procéder à ses calculs selon la méthode hôtelière avec ceux de l'année 2014 ; qu'il y a tout lieu de penser que les tarifs ont dû légèrement augmenter entre les années 2009 et 2014, ce qui devrait faire ressortir un chiffre d'affaires théorique inférieur à celui calculé pour l'année 2014, et par conséquent une valeur locative légèrement moindre de celle avancée par les bailleresses ; que faute pour le preneur de produire les pièces utiles qui permettraient à la cour de calculer le plus exactement possible le montant du loyer, la cour ne peut ici procéder que par approximation et se contentera, pour se placer à la date de renouvellement du bail, d'arrondir à la baisse le montant du loyer annuel proposé ; qu'infirmant le jugement sur ce point, le loyer de la parcelle [...] sera fixé, à compter du 23 novembre 2009, date de renouvellement du bail, à la somme annuelle de 28 000 € ; qu'en conséquence, le jugement sera infirmé sur les dépens ; que l'intimée qui succombe en définitive en ses prétentions supportera les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et sera condamnée à verser la somme de 5 000 € aux appelantes, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 1. ALORS QUE le bailleur ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des aménagements réalisés par le preneur que s'il en a acquis la propriété par accession ; que même en l'état d'une clause d'accession, le bailleur ne peut se prévaloir des travaux réalisés par le preneur pendant le bail précédent à renouveler que s'ils constituent soit des travaux modifiant les caractéristiques des lieux loués, au sens de l'article R 145-3 du code de commerce, soit des travaux d'amélioration dont le bailleur a supporté la charge directement ou indirectement ; qu'au cas où les travaux caractérisent tout à la fois une modification notable des caractéristiques de ces locaux, au sens de l'article R 145-3 du code de commerce, et une amélioration au sens de l'article R 145-8 du code de commerce, le régime des améliorations doit prévaloir sur celui des modifications ; qu'il ressort des constatations auxquelles le juge du fond a procédé que le preneur a fait effectuer des travaux dès la première année du bail pour transformer le terrain nu en une exploitation commerciale de camping par la construction de bâtiments destinés à l'accueil du public et de diverses commodités ;