Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-23.846 du 27/10/2016,  partie 2



 
 EN CE QUE la nullité partielle de la vente étant acquise, il a condamné la CMCAS à payer à l'EPFN une somme de 281.100 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE « les parties s'accordent pour que soit prononcée l'annulation partielle du contrat de vente d'immeubles du 31 mars 2008, cette annulation portant uniquement sur la parcelle cadastrée section AK n° [Cadastre 4] qui n'appartenait pas au vendeur ; que seul demeure en litige le montant de la somme devant être restituée à l'acquéreur, l'EPF de [Établissement 1], en compensation de la perte de cette parcelle ; qu'aux termes de l'article 1637 du code civil, si dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente ; que contrairement à ce que les premiers juges ont estimé, on doit considérer que le fait pour un acquéreur de se voir privé de la jouissance d'une partie d'un terrain vendu, au motif non contesté que le vendeur n'était pas propriétaire de celle-ci, s'analyse en une éviction partielle, et ce même en l'absence de réclamation du véritable propriétaire, des lors que le contrat de vente, unique, n'a pas été résilié dans son intégralité ; qu'il s'ensuit que l'acquéreur a droit au remboursement de la valeur de la parcelle dont il a été évincé, suivant son estimation à l'époque de l'éviction ; qu'il apparaît en l'espèce que la CMCAS a vendu à l'EPF le 31 mars 2008 les parcelles AK [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], commune de [Localité 2], pour un prix total de 446.345 euros ; qu'il est constant que la parcelle [Cadastre 4], seule parcelle constructible du lot vendu, n'appartenait pas à la CMCAS ; que l'acte de vente ne comporte toutefois aucune ventilation du prix entre les différentes parcelles ; que cependant, dans la mesure où l'EPF est un établissement public chargé de procéder à des opérations foncières, ses acquisitions nécessitent un avis préalable des services fiscaux, conformément à l'article 3 du décret du 14 mars 1986, en vigueur à l'époque de la cession ; qu'il est justifié que les services du domaine, le 18 septembre 2006 et le 26 novembre 2007, ont évalué la parcelle [Cadastre 4] (parcelle de 2811 m² classée en zone UBA) à la somme de 281.100 euros, ce qui correspond à 100 euros le m² » ;
 
 ALORS QUE, l'article 1637 du Code civil règle, et ne règle que l'hypothèse, où la vente n'est pas résiliée ; qu'a fortiori il est inapplicable dans l'hypothèse où la vente fait l'objet d'une annulation pour vente de la chose d'autrui sur le fondement de l'article 1599 du Code civil quand bien même la nullité ne serait que partielle ; qu'en l'espèce, les premiers juges ont prononcé la nullité partielle de la vente du 31 mars 2008, pour vente de la chose d'autrui, sur le fondement de l'article 1599 du Code civil ; que l'EPF DE [Établissement 1] a demandé la confirmation de ce chef ; que la CMCAS a également soulevé la confirmation de ce chef et qu'ainsi un accord est intervenu entre les parties quant à l'annulation partielle telle que prononcée par les premiers juges ; qu'en faisant référence, pour déterminer le montant de la somme à restituer, à un texte inapplicable, les juges du fond ont violé l'article 1637 du Code civil par fausse application et l'article 1599 du Code civil, par refus d'application.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QUE la nullité partielle de la vente étant acquise, il a condamné la CMCAS à payer à l'EPFN une somme de 281.100 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE « les parties s'accordent pour que soit prononcée l'annulation partielle du contrat de vente d'immeubles du 31 mars 2008, cette annulation portant uniquement sur la parcelle cadastrée section AK n° [Cadastre 4] qui n'appartenait pas au vendeur ; que seul demeure en litige le montant de la somme devant être restituée à l'acquéreur, l'EPF de [Établissement 1], en compensation de la perte de cette parcelle ; qu'aux termes de l'article 1637 du code civil, si dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente ; que contrairement à ce que les premiers juges ont estimé, on doit considérer que le fait pour un acquéreur de se voir privé de la jouissance d'une partie d'un terrain vendu, au motif non contesté que le vendeur n'était pas propriétaire de celle-ci, s'analyse en une éviction partielle, et ce même en l'absence de réclamation du véritable propriétaire, des lors que le contrat de vente, unique, n'a pas été résilié dans son intégralité ; qu'il s'ensuit que l'acquéreur a droit au remboursement de la valeur de la parcelle dont il a été évincé, suivant son estimation à l'époque de l'éviction ;