Cour d'appel de Grenoble
02, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.412 du 17/09/2020,  partie 6



 Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la Sarl Du Curtil Publicité à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Champignonnière la somme de 4 878,40 € au titre des loyers échus et impayés au 8 janvier 2016, la somme complémentaire de 1 729,41 € correspondant à l'indemnité d'occupation courue du 9 janvier 2016 au 25 août 2017 date du dernier décompte et les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2014 sur la somme de 1 829,40 € à compter de l'assignation sur 3 049 € et à compter du 18 décembre 2017 sur le surplus ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « par une première lettre recommandée du 19 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Champignonnière, représenté par son syndic en exercice, a mis la société Du Curtil Publicité en demeure de lui payer la somme de 1 219,60 € au titre des loyers arriérés des deuxième semestre 2012 et premier semestre 2013.
 
 Par une seconde lettre recommandée du 22 janvier 2014 reçue le 3 février 2014, le syndicat des copropriétaires a mis la société Du Curtil Publicité en demeure de lui payer la somme de 1 829,40 € représentant trois semestres impayés de loyer.
 
 Il est soutenu à tort par la société Du Curtil Publicité que ces courriers ne constitueraient pas des mises en demeure au sens des articles 1139 et 1153 anciens du Code civil et L. 581'25 du code de l'environnement, alors, qu'outre leur forme recommandée avec accusé de réception, il en ressort une interpellation suffisante, puisqu'ils sont expressément qualifiés de mise en demeure sous peine de procédure judiciaire.
 
 La régularité de la procédure de résiliation n'est pas plus sérieusement contestée dès lors que la loi n'exige pas la reproduction de l'article L. 581'25 dans la lettre de mise en demeure, étant observé que l'intégralité de ce texte est rappelée dans le contrat de location d'emplacement publicitaire, ce qui était de nature à apporter au preneur une information suffisante sur les conséquences d'un défaut de paiement dans le délai d'un mois de la réception de la mise en demeure.
 
 En présence d'une mise en demeure régulière, qui a produit ses effets à défaut de paiement dans le délai d'un mois, la résiliation de plein droit du bail était par conséquent acquise le 4 mars 2014 (un mois après la réception le 3 février 2014 de la seconde mise en demeure), la preuve n'étant pas rapportée de la réception effective du premier courrier de réclamation du 19 novembre 2013.
 
 Pour faire échec à cette résiliation la société Du Curtil Publicite se prévaut d'un manquement du bailleur à ses obligations d'entretien de la chose louée et de garantie de jouissance paisible, en faisant valoir en substance d'une part qu'en l'absence d'élagage de la végétation ses panneaux n'étaient plus visibles, d'autre part que la fermeture du portail de la résidence lui avait interdit tout accès à ses dispositifs publicitaires qui s'étaient ainsi progressivement dégradés.
 
 Dès lors qu'elle invoque ainsi le bénéfice de l'exception d'inexécution, il lui incombe d'établir qu'elle était fondée à se soustraire à l'exécution de son obligation principale de payer le loyer convenu en raison d'une inexécution grave et répétée par le bailleur de ses propres obligations.
 
 Or, si le constat d'huissier du 11 octobre 2016 mentionne que le portail d'accès à la résidence est fermé, il indique que le portillon attenant est ouvert, ce que confirme implicitement le témoin K... M..., qui aux termes de son attestation fait état de la fermeture du seul portail. D'ailleurs la société Du Curtil Publicité ne justifie d'aucune réclamation écrite adressée au bailleur ni d'un quelconque refus de celui-ci de lui remettre les clés de la nouvelle serrure, ce qu'elle n'aurait pas manqué de faire si, comme elle le soutient sans preuve, elle avait été empêchée d'accéder à ses dispositifs publicitaires depuis l'année 2010 et donc de renouveler ses affichages. Au demeurant la poursuite du paiement des loyers jusqu'au 30 juin 2012 accrédite le fait qu'elle n'a pas été privée d'accès à ses panneaux.
 
 Par ailleurs, si aux termes de son attestation délivrée le 14 juin 2016 postérieurement à l'introduction de l'instance, le témoin K... M... déclare que l'absence d'élagage de la végétation rend les deux dispositifs quasiment invisibles, il n'indique pas que tel était déjà le cas au mois de novembre 2011, époque à laquelle il a constaté que la serrure du portail avait été changée. D'ailleurs, selon la société Du Curtil Publicité elle-même, les photographies prises par le témoin (pièce 7) ont été effectuées le 14 juin 2016, ce qui ne dit rien sur l'état d'entretien de la propriété quatre ans plus tôt.
 
 De la même façon, si les photographies annexées au constat d'huissier du 11 octobre 2016 établissent que les dispositifs publicitaires sont en partie masqués par la végétation, il n'est nullement démontré que cette situation perdurait depuis de nombreuses années alors que rien ne permet d'affirmer que les photographies non datées produites en pièces 5 reflèteraient l'état des lieux en 2010 ou en 2011.