Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-15.720 du 23/09/2021,  partie 5


 que cette argumentation ne saurait être suivie dès lors que l'indemnité de remplacement doit être évaluée à hauteur de la valeur du fonds perdu et non de la valeur d'achat d'un autre fonds situé à [Localité 1], lequel ne saurait présenter les mêmes caractéristiques que le fonds perdu eu égard à la spécificité de ce dernier liée notamment au caractère insulaire de son implantation et à la saisonnalité de l'activité exercée, fortement tributaire des aléas climatiques ; qu'en outre, la somme de 480.000 euros revendiquée par le preneur est très supérieure à l'estimation du fonds tant par le chiffre d'affaires et que par l'EBE reconstitué ; qu'enfin, l'attestation de M, [D] est dépourvue de valeur probante dans la mesure où elle a été établie sans visite des locaux et après estimation non motivée du chiffre d'affaires et du coefficient multiplicateur ; que si la valeur du droit au bail doit être retenue à titre de valeur plancher de l'indemnité de remplacement à laquelle peut prétendre la SARL Le Bellevue Chausey en présence d'une perte du fonds de commerce, il n'est pas contesté en l'espèce que la valeur du droit au bail, évaluée par M. [Q] à la somme de 85.450 euros après application d'un coefficient de 5 et dont la valeur peut être fixée à la somme de 136.720 euros après application d'un coefficient de 8 eu égard à la qualité exceptionnelle de l'emplacement, est inférieure à la moyenne des résultats obtenus en application des deux méthodes d'estimation retenues ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré de ce chef et de condamner la SCI L'ïle aux oiseaux au paiement d'une indemnité d'éviction de 157.308,73 euros, outre une indemnité de remploi d'un montant égal à 10% de l'indemnité principale, soit la somme de 15.730,87 euros » (arrêt, pp. 9-14) ;
 
 ALORS QUE le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que faute de s'être expliqués sur le caractère précaire de la situation de la SCI l'île aux oiseaux à compter du 31 décembre 2013 (conclusions de la SCI l'île aux oiseaux, p. 9 alinéa 4), les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L 145-14 du code de commerce.