cour d'appel de Paris
Pôle 1 - Chambre 3,  décision 17-15.272 du 22/03/2018,  partie 2


le bail liant les parties précise à l'article 1er « objet et désignation » que le bailleur donne à bail les locaux dépendant d'un ensemble immobilier sis [...]                                                          , ZAI de la Courtillière ci-après - "locaux à usage d'entreposage, de bureaux, de locaux sociaux et de locaux techniques d'une surface utile d'environ 19 620 m² situés au rez-de chaussée de l'immeuble, bureaux accessoires et locaux sociaux d'une surface utile d'environ 332 m² situés au premier étage de l'immeuble, bureaux accessoires et locaux sociaux d'une surface utile d'environ 334 m² situés au deuxième étage de l'immeuble, Les locaux sont complétés par deux plateaux techniques légers installés à titre précaire par le preneur sous son entière responsabilité sur une surface utile d'environ 21 066 m² ; (...) Tel que ces locaux existeront, avec leurs aisances et dépendances, le preneur déclarant bien connaître l'immeuble", il résulte par ailleurs de ce bail que les locaux loués sont affectés par le preneur à l'usage exclusif d'"entreposage et bureaux accessoires" ; le procès-verbal de constat comportant des photographies dressé le 22 décembre 2015 par Maître X... huissier de justice à la demande de la société C&A France -se présentant comme locataire- établit notamment que - divers véhicules et caravanes sont implantés [...]   sur la voie de droite en entrant, certains véhicules étant stationnés le long de la limite de propriété à droite en entrant, - le long du bâtiment et notamment devant l'accès aux quais de chargement numérotés de 1 à 13 est stationnée une quinzaine de véhicules et caravanes et sur la voie d'accès aux dits quais, sont présents divers appareils ménagers et des ordures, - dans le prolongement du bâtiment depuis la rue et jusqu'en fond de parcelle, est  implantée une vingtaine de véhicules et caravanes sur la voie d'accès et de manoeuvre, - devant l'accès au quai de chargement numéroté 15                                        , il existe un véhicule ainsi qu'une caravane, et dans le prolongement du bâtiment depuis ledit quai et vers le fond gauche de la parcelle est stationnée une dizaine de véhicules et caravanes, - en fond de parcelle et sur les places de stationnement matérialisées par le marquage au sol sont implantés divers véhicules et caravanes, - le long du bâtiment et notamment devant les accès aux quais de chargement numérotés de 23 à 48 et dans ce sens, est stationnée une trentaine de véhicules et caravanes, - dans l'axe des quais de chargement et sur la voie d'accès et de manoeuvre implanté une dizaine de véhicules et caravanes divers ; il est donc manifeste que les véhicules et caravanes des gens du voyage sont stationnés sur les voies d'accès et de manoeuvre, devant l'accès aux quais de chargement des bâtiments loués et sur les places de stationnement matérialisées par un marquage au sol, le tout situé dans un espace clôturé ; la société C&A France ne conteste pas exercer dans les bâtiments objets du bail une activité de marquage et de stockage de vêtements depuis janvier 1990 laquelle nécessite notamment le déchargement et le chargement quotidien de produits textiles par les quais de chargement par des camions empruntant les voies d'accès et de manoeuvre, stationnant sur les aires de parking prévues à cet effet situées en bordure des postes à quais donnant directement accès à l'entrepôt de stockage ; par ailleurs la société intimée ne conteste pas que les aires de stationnement sont utilisées par les employés travaillant sur son site ; elle a d'ailleurs fait constater -en sa qualité de locataire- par un huissier de justice l'occupation sans droit ni titre de ces aires dès le 15 octobre 2015 comme cela résulte de ce procès-verbal lui permettant ainsi d'obtenir le 18 novembre 2015 une ordonnance de référé d'expulsion des gens du voyage sur le fondement d'un trouble manifestement illicite consistant dans l'atteinte portée à son droit de jouissance étayé par la production du bail et de son avenant conclus avec la société Redevco Franco ; dès lors les emplacements en cause compte tenu de leur nature -voies d'accès/voies de manoeuvre/accès aux quais de chargement/place de stationnement- de leur fonction au regard de l'activité exercée dans les lieux par la société C&A France -stockage de vêtements nécessitant un déchargement/chargement quotidien par les quais de chargement par des camions- et de leur situation à proximité immédiate des locaux loués au sein d'un espace clôturé, sont manifestement indispensables à l'exploitation des locaux commerciaux et constituent, avec l'évidence requise en référé, une "dépendance" telle que visée à l'article 1er du bail et comme tels inclus dans l'assiette de ce bail ; en conséquence le moyen soulevé par la société C&A France d'une compensation entre la créance alléguée par le bailleur et les frais qu'elle a dû engager suite à l'occupation sans droit ni titre des lieux par les gens du voyage, n'est pas sérieuse puisqu'en tant que preneur et gardien des lieux occupés par ces derniers, inclus dans l'assiette du bail, elle doit seule en supporter les conséquences financières et ce en application de l'article 1725 du code civil qui prévoit que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance ;