Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.654 du 19/11/2020,  partie 2



 ) qu'il est acquis et non contesté que les travaux de pose d'un portail et d'un portillon fermant la copropriété, nonobstant les annulations intervenues par décisions de justice, ont été entrepris en octobre 2007 pour se terminer en décembre 2007, en laissant uniquement un accès piétons par le portillon et qu'en juin 2011, les copropriétaires votaient la fermeture définitive du portillon, limitant l'accès aux uniques détenteurs d'un code ;   que le bailleur est tenu en vertu des dispositions de l'article 1719 du code civil par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'il doit délivrer à son locataire un local conforme à la destination prévue par le bail, que cette obligation perdure tout au long du bail, que le bailleur doit également garantir au preneur une jouissance paisible du bien loué pendant la durée du bail, que cette garantie du bailleur est acquise au preneur sauf trouble de fait apporté par un tiers conformément aux dispositions de l'article 1725 du code civil ;   que l'obligation de délivrance et de jouissance paisible s'impose pour la chose louée y compris pour les compléments et accessoires du local, que la pose d'un portail et d'un grillage, qui ceinturent la copropriété empêchant tout accès sauf par l'utilisation d'un code si elle est compatible avec l'exercice d'une activité libérale nécessitant la prise de rendez-vous préalable, est particulièrement nocive pour l'exploitation d'un commerce pour lequel le libre accès piéton est un préalable indispensable ; que la voie d'accès et les emplacements de stationnement n'étaient certes pas inclus dans l'assiette du bail, mais doive néanmoins être considérés comme des accessoires indispensables à l'activité du preneur au sens de l'article 1719 du Code civil ;   que Madame P... a pris à bail un local commercial bénéficiant d'un libre accès en voiture pour la clientèle et la possibilité de stationner devant son local, que ces commodités constituaient des annexes à la chose louée, que l'interdiction d'un libre accès à son local constitue donc une privation d'un véritable accessoire du local compte tenu de la configuration des lieux et de leur destination ; que la pose du portail entrave nécessairement l'exploitation normale du fonds, que la locataire n'a pas pu jouir paisiblement de la chose louée qui est devenue impropre à sa destination, faute d'un libre accès ;   que le bailleur doit assurer la jouissance paisible et l'exercice normal du commerce dans les lieux loués, sauf trouble de fait commis par un tiers sans droit sur la chose louée ; que le trouble de fait se caractérise par une absence de prétentions juridiques sur la chose louée, que les troubles de fait doivent être pris en charge par le bailleur s'ils n'émanent pas d'un tiers; qu'en effet le bailleur peut s'exonérer de son obligation d'assurer aux locataires la jouissance paisible du local en apportant la preuve que les troubles résultent de l'oeuvre de voies de fait provenant de tiers ;   que la décision de l'assemblée générale, qui adopte la résolution de fermer le libre accès aux parties communes, constitue un trouble de droit en raison de la revendication du syndicat des copropriétaires, qu'en effet, l'interdiction du libre accès au parking pour les clients du local commercial constitue une modification des modalités de jouissance des parties privatives, que la réglementation de l'accès au parking commun freine l'exercice de sa profession par Madame P... ; que ces travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires, après autorisation de l'assemblée générale, ne constituent pas des voies de faits de nature à exonérer la bailleresse de son obligation à l'égard de la locataire ; qu'en effet, le syndicat revendique le droit de se clore et d'apposer une barrière sur une partie commune, qu'il s'agit donc bien d'un trouble de droit : le droit ou non de poser une barrière ;   que Madame P... a subi une entrave certaine dans l'exercice de son commerce à compter du mois de janvier 2008 ; qu'elle est fondée dans sa demande de dommages-intérêts formée au titre des troubles de jouissance provenant des parties communes ;   qu'il convient de confirmer la décision de première instance» ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que: « Sur la clause d'exonération de responsabilité : Madame P... n'a pas, dans le contrat qu'elle a signé, renoncé à tout recours contre son bailleur du fait de la construction de l'enceinte, et du vote de la copropriété qui est intervenue postérieurement ; que le bailleur ne peut se prévaloir pour dégager sa responsabilité de la clause type d'exonération du fait d'un tiers, de la voie de fait, dans la mesure où la pose de la barrière a été autorisée et ne procède pas d'une voie de fait et dans la mesure où le bailleur est lui -même membre du syndicat de la copropriété qui n'est pas « un tiers » au sens du code civil ;