Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-15.560 du 27/04/2017,  partie 7


existence du dol, la cour d&apos;appel a relevé que « tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier, dont monsieur [Z] qui a souscrit pour ce bien une garantie locative, avait connaissance » ; quand statuant ainsi, sans rechercher si la souscription par Monsieur [Z] du contrat d&apos;assurance carence et vacations locatives, loyers impayés et la souscription du mandat de gestion du bien à une société du groupe actif +, condition expressément posée par le contrat préliminaire pour que l&apos;acquéreur bénéficie de la garantie de perception de loyers, n&apos;établissaient pas précisément que la garantie d&apos;une location effective du bien, condition essentielle à l&apos;obtention des avantages fiscaux attachés à la loi Besson, avait déterminé le consentement de Monsieur [Z], la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des article 1109 et 1116 du code civil ;
 
 6/ ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l&apos;une des parties sont telles, qu&apos;il est évident que, sans ces manoeuvres, l&apos;autre partie n&apos;aurait pas contracté ; que, dans ses écritures d&apos;appel, Monsieur [Z] reprochait, au titre des manoeuvres dolosives, à la société Akerys Promotion et au cabinet [X], le fait de lui avoir proposé un produit fiscal, terme expressément employé par cette la société Akerys Promotion ou son mandataire, le cabinet [X], dans la lettre du 22 novembre 2002, celle du 18 octobre 2005, lettre du 20 mars 2007, sans l&apos;avoir informé des obligations inhérentes au dispositif de défiscalisation proposé et sans l&apos;avoir ainsi informé de la perte du bénéfice fiscal en cas de versement de substituts de loyers, seule une location effective permettant d&apos;en bénéficier ; qu&apos;en statuant comme elle l&apos;a fait, sans se prononcer sur ces éléments de nature à établir la réticence dolosive de la société Akerys Promotion et de son mandataire, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1116 du code civil ;
 
 7/ ALORS QUE dans ses écritures d&apos;appel, Monsieur [Z] reprochait, au titre des manoeuvres dolosives, à la société Akerys Promotion et au cabinet [X], le fait de lui avoir proposé un produit fiscal, terme expressément employé par la société Akerys Promotion ou son mandataire, le cabinet [X], dans la lettre du 22 novembre 2002, celle du 18 octobre 2005, lettre du 20 mars 2007, sans l&apos;avoir informé des obligations inhérentes au dispositif de défiscalisation proposé et sans l&apos;avoir ainsi informé de la perte du bénéfice fiscal en cas de versement de substituts de loyers, seule une location effective permettant d&apos;en bénéficier (Conclusions d&apos;appel, p.18) ; qu&apos;en se bornant à retenir que Monsieur [Z] a réalisé des économies d&apos;impôts, a perçu des loyers et des indemnisations pour l&apos;absence de location, sans répondre à ce moyen, pourtant décisif, la cour d&apos;appel a méconnu les exigences de l&apos;article 455 du code de procédure civile ;
 
 8/ ALORS QUE en s&apos;abstenant de rechercher, si l&apos;impossibilité pour la société Cap Gestion de trouver un locataire pendant près de 3 ans puis le fait que la seule solution locative qui ait ensuite été trouvée était la location au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pierres Vertes aux fins de logement du gardien, location hors cadre de l&apos;opération de défiscalisation, objet et cause du contrat, l&apos;opération de défiscalisation étant subordonnée à la location à une personne physique, n&apos;établissaient pas l&apos;impossibilité pour la société Akérys Promotion de trouver un locataire pour le bien litigieux, quand la plaquette publicitaire garantissait la haute valeur locative du bien et un investissement sûr, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1116 du code civil ;
 
 9/ ALORS QUE dans ses conclusions d&apos;appel, Monsieur [Z] faisait valoir que l&apos;impossibilité pour la société Cap Gestion de trouver un locataire pendant près de 3 ans puis le fait que la seule solution locative qui ait ensuite été trouvée était la location au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pierres Vertes aux fins de logement du gardien, location hors cadre de l&apos;opération de défiscalisation, objet et cause du contrat, l&apos;opération de défiscalisation étant subordonnée à la location à une personne physique, établissaient l&apos;impossibilité pour la société Akérys Promotion de trouver un locataire pour le bien litigieux, quand la plaquette publicitaire garantissait la haute valeur locative du bien et un investissement sûr ; de sorte que Monsieur [Z] avait été trompé sur la valeur locative réelle du bien ; qu&apos;en s&apos;abstenant de répondre à ce moyen, la cour d&apos;appel a méconnu les exigences de l&apos;article 455 du code de procédure civile ;
 
 10/ ALORS QUE dans ces conclusions d&apos;appel, Monsieur [Z] faisait valoir que les indemnités perçus au titre des trois années de vacance locative n&apos;étaient pas considérées par l&apos;administration fiscale comme pouvant être déduites fiscalement ; que s&apos;il avait perçus des indemnités, elles étaient venues augmenter son revenu imposable sans pouvoir lui permettre la moindre déduction fiscale ; de sorte que l&apos;objectif visé par Monsieur [Z], lorsqu&apos;il s&apos;est déterminé à réaliser l&apos;investissement pour lequel il avait été démarché, n&apos;