Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.279 du 07/02/2019,  partie 2


qu'elle ajoute que ces travaux n'ont pas de lien direct avec l'activité de l'intimée ; qu'elle réfute toute évolution des facteurs locaux de commercialité aux motifs que : - l'hôtel n'a pas changé de catégorie, - les stations Argentine et Charles de Gaulle sont éloignées, d'autres pôles de commercialité sont situés entre ces stations et les locaux, susceptibles d'arrêter le chaland, et la station Ternes connaît une augmentation de fréquentation plus faible que la moyenne de l'ensemble du réseau parisien, - la population n'a pas particulièrement augmenté et s'il y a moins d'employés et plus de cadres il y a aussi plus d'ouvriers et de retraités, - les constructions neuves ont certes été acquises par des catégories de population à revenus plus aisés mais aussi à fort endettement, - la modification et la rotation des enseignes relèvent d'une évolution normale pour une artère de bonne commercialité et ne constitue pas une modification notable et certains remplacements d'enseignes par d'autres relèvent de la période antérieure au bail expiré ou sur un tronçon autre que celui où se situent les locaux litigieux ; qu'aux termes de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; que d'importants travaux de rénovation de l'immeuble où se situe le commerce exploité par la société Marionnaud Lafayette ont été effectués pendant la durée du bail entre 2007 et 2009 ; qu'ils ont pour l'essentiel porté, selon le rapport d'expertise judiciaire et sans que la preuve contraire n'en soit apportée, sur l'amélioration des prestations intérieures et extérieures de l'hôtel occupant la quasi-totalité de l'immeuble et exploité par la Sarl Viapy afin de répondre aux attentes d'une clientèle d'un hôtel 3 étoiles ; que, comme relevé par le preneur, ces travaux ne sont pas des travaux de modification des locaux donnés à bail et s'il s'agissait d'amélioration, ils ne peuvent en tout état de cause donner lieu à déplafonnement pour le présent renouvellement comme étant intervenus au cours du bail expiré ; qu'au demeurant, comme relevé par l'expert judiciaire, le ravalement de l'immeuble qui a été fait lors des travaux de rénovation fait partie des obligations du propriétaire de l'immeuble ; qu'en outre, il n'y a pas identité entre le bailleur de locaux donnés à bail qui est la SCI Viapy Doisy et l'exploitant et propriétaire de l'établissement hôtelier qui est la Sarl Viapy et la société nouvelle de l'hôtel Doisy et la répartition des travaux entre la SCI Viapy Doisy et les deux autres sociétés n'est pas connue ; mais que la SCI Viapy Doisy invoque principalement ces travaux de rénovation sous l'angle de l'évolution des facteurs locaux de commercialité ; qu'il ressort de la pièce 27 versée aux débats par la société Marionnaud Lafayette [il faut lire la Sci Viapy Doisy] que le taux d'occupation des chambres de l'hôtel est passé de 70% en 2006 à 97% en 2013 avec un prix par chambre en forte augmentation (86 euros à 159 euros) ; qu'il est exact comme le relèvent l'expert judiciaire et le preneur que l'hôtel n'a pas changé de catégorie puisqu'il s'agit toujours d'un hôtel trois étoiles ; qu'il n'en demeure pas moins que les travaux de rénovation de cet hôtel lui ont permis d'augmenter son taux d'occupation et le tarif de ses chambres ; que la clientèle ainsi drainée est nécessairement plus aisée vu l'augmentation des tarifs ; qu'il s'agit d'une modification des facteurs locaux de commercialité vu sa proximité avec le commerce exploité par la SCI Viapy Doisy [il faut lire la société Marionnaud Lafayette] ; que la population dans le secteur est en très légère augmentation (1,26%), ce qui n'est pas significatif, mais le revenu fiscal est en forte hausse, à savoir 66,19% ; que si l'expert judiciaire considère que l'ensemble de la population parisienne s'est enrichie dans son ensemble, il s'agit là, contrairement à ce qu'il retient, d'une modification des facteurs locaux de commercialité vu la forte augmentation du revenu fiscal traduisant une amélioration du niveau de vie ; que l'expert judiciaire a mis en exergue la construction et le changement de destination de 12.231 m2 (logements) dans un rayon de 400 mètres, ce qui représente un flux significatif comme il l'a mentionné dans son rapport, sans que le niveau d'endettement allégué par le preneur, et au demeurant non démontré, ne soit susceptible de minorer l'apport de catégories sociales aisées en découlant ; que la station Ternes située à 450 mètres a vu sa fréquentation augmenter de 17,81%, ce qui cependant est inférieur à la hausse de la fréquentation de l'ensemble du métro parisien (21,9%), les stations Argentine et Charles de Gaulle sont plus éloignées et en tout état de cause leur fréquentation est également inférieure à celle du métro parisien dans son ensemble ;