Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.657 du 21/03/2019,  partie 2



 La vente par acte sous-seing privé du 2 juin 2004 entre la SA Porte des neiges et la SAS résidence Porte des neiges était conclue sous deux conditions suspensives : le rejet ou l'absence d'incidence du recours intenté auprès du Conseil d'État à l‘encontre de l'autorisation délivrée par le préfet le 5 septembre 1996 de réaliser l'unité touristique dénommée « Porte des neiges » ainsi que l'approbation par la commune du programme d'urbanisation de la Zac pour la construction de bâtiments à usage résidentiel et commercial d'une SHON de 80.000 m² dans le cadre de l'adoption du PLU.
 Les parties ont signé le 14 juin 2007 l'acte notarié en constatant la réalisation de ces deux conditions suspensives.
 Cependant, après déféré préfectoral, le tribunal administratif de Montpellier, par jugement du 25 novembre 2008, a annulé la délibération de la commune du 9 mars 2007 décidant la création de la [...] ».
 Après une longue procédure devant les juridictions administratives, la cour administrative de Marseille, par arrêt du. 31 juillet 2014, a confirmé cette annulation.
 Le Conseil d'État, par arrêt du 3 juin 2015, a rejeté le pourvoi formé par la société résidence Porte des neiges. La création de la Zac est donc compromise puisque la cour administrative d'appel, confirmée par le conseil d'État, a constaté que ce site était inscrit sur la liste des sites d'importance communautaire bénéficiant de mesures de protection particulières destinées à conserver ou à rétablir dans un état favorable à leur maintien à long terme les habitats naturels et les populations des espèces de faune et de flore sauvages et donc à éviter la détérioration de ces mêmes habitats naturels et les perturbations de nature à affecter de façon significative ces mêmes espèces. La juridiction administrative a donc considéré que la réalisation du projet qui conduirait à une détérioration de 25 ha d'habitat naturel porterait atteinte à l'état de conservation des habitats qui ont justifié la délimitation du site et qu'ainsi le préfet des Pyrénées orientales était fondé à soutenir que le conseil municipal de la commune avait méconnu les dispositions de l'article L 4.144 du code de l'environnement.
 La réalisation de la Zac est donc définitivement compromise alors que l'acte sous -seing privé était subordonné à la condition suspensive du caractère définitif de l'adoption du programme d'urbanisation de la Zac. Or le retrait pour illégalité d'un acte administratif a pour effet son annulation rétroactive. Il entraîne la disparition rétroactive de la décision qui en a fait l'objet et qui est, de ce fait, réputée n'avoir jamais existé.
 En conséquence la deuxième condition suspensive contenue dans l'acte sous -seing privé du 2 juin 2004 et relative à l'approbation par la commune du programme d'urbanisation de la Zac, ne s'est pas réalisée entraînant la caducité de l'acte de vente.
 Consécutivement le conseil municipal de la commune de Porta, par délibération du 3 octobre 2015, n'a pas demandé la prorogation de l'unité touristique nouvelle autorisée par le préfet.
 La défaillance de la condition suspensive entraîne donc la caducité de l'acte de vente du 2 juin 2004 et par suite de l'acte authentique du 14 juin 2007 ;
 
 1./ ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; que l'acte du 2 juin 2004, qui était un acte notarié et non un acte sous-seing-privé, comportait comme condition suspensive « Que la commune de PORTA, dans le cadre de l'adoption de son plan local d'urbanisme, approuve le programme d'urbanisation de la zone d'aménagement concerté envisagée par l'acquéreur, à savoir la construction de bâtiments à usage résidentiel et commercial d'une SHON de 80.000 m² minimum », si bien qu'en retenant que ledit acte était un acte sous-seing-privé et qu'il « était subordonné à la condition suspensive du caractère définitif de l'adoption du programme d'urbanisation de la Zac », la cour d'appel a dénaturé ledit contrat, violant ainsi le principe précité ;
 
 2./ ALORS QUE l'acte du 14 juin 2007 constatait l'accomplissement des trois conditions suspensives stipulées dans l'acte du 2 juin 2004 et la réalisation définitive de la vente sans aucune nouvelle condition suspensive, si bien qu'en déclarant la caducité de l'acte du 14 juin 2007 motif pris de la défaillance d'une condition stipulée dans le premier contrat, la cour d'appel a violé de nouveau l'article 1134 (ancien) du code civil ;
 3./ ALORS QUE les juges du fond ont constaté que la SAS RESIDENCE PORTE DES NEIGES avait accepté, en pleine connaissance du recours exercé contre la délibération de la commune en date du 9 mars 2007 arrêtant la création de la ZAC, de signer l'acte définitif d'acquisition du 14 juin 2007, d'où il résulte qu'elle avait renoncé à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans l'acte du 2 juin 2004, si bien qu'en prononçant la caducité de cet acte motif pris de la défaillance d'une de ses conditions, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1134 (ancien) du code civil.