Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 21-11.876 du 15/03/2023,  partie 3



 ALORS QUE, l'article 1594-0 G A du code général des impôts exonère de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement les acquisitions de terrains à bâtir si l'acquéreur prend l'engagement d'effectuer les travaux de construction dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition ; que si à l'expiration du délai légal de quatre ans, il n'est pas justifié de l'exécution des travaux, l'acquéreur est déchu du bénéfice de l'exonération et le régime fiscal de l'acquisition doit être remis en cause ; que des prorogations du délai de quatre ans, annuelles et renouvelables, peuvent toutefois être accordées, notamment en cas de force majeure ; que si les motifs invoqués par un acquéreur peuvent constituer un cas de force majeure justifiant la prorogation du délai pour construire, ces motifs n'ouvrent toutefois droit à une dispense de régularisation des droits de mutation qu'en cas de force majeure empêchant la construction de façon absolue et définitive ; qu'en l'espèce, après avoir acquis le 8 février 2002 un ensemble immobilier situé à [Localité 2] et [Localité 4], pris l'engagement de construire dans un délai de quatre ans lors de cette acquisition puis obtenu plusieurs prorogations de ce délai, la société LD INVESTISSEMENT a finalement soutenu qu'elle était dans l'impossibilité absolue et définitive de construire suite à un incendie criminel survenu le 23 novembre 2006, de sorte qu'elle devait pouvoir bénéficier de la dispense de régularisation des droits de mutation ; que pour faire droit à sa demande, la cour d'appel a, sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire rendu le 10 juillet 2007, notamment constaté que « suite à l'incendie criminel du 25 novembre 2006 des poussières radioactives se sont disséminées mais que le site ayant été mis sous scellés pour les besoins de la procédure pénale, il ne s'en est pas suivi de risque de contamination pour les personnes et l'environnement, ce risque étant néanmoins avéré pour toute personne travaillant sur le site, site dont l'état n'a pu être déterminé qu'au fur et à mesure du dégagement des détecteurs enfouis, à l'origine de ces disséminations rétroactives », que « l'expert a donc préconisé une prise de risque nulle pour l'en6 semble des travaux à venir » puis que « la présence de produits amiantés a également été constatée et confirmée par un bureau d'études » ; que sur la base de ces constatations, la cour d'appel a ensuite estimé que « l'incendie criminel du 25 novembre 2006 constitue un événement extérieur à la société », puis que « son imprévisibilité ne fait pas débat pas plus que son irrésistibilité dès lors que, pour des raisons sanitaires, l'expert a préconisé une prise de risque nulle » pour en conclure enfin qu'« il résulte du rapport d'expertise judiciaire, rendu dans le cadre de l'information judiciaire ouverte suite au sinistre, que la société LD Investissement s'est trouvée dans l'impossibilité totale de construire » ; qu'en se prononçant de la sorte, alors même que les constatations opérées par la cour, sur la base du rapport du 10 juillet 2007, ne permettaient en aucun cas d'établir l'existence d'un cas de force majeure s'opposant de manière absolue et définitive au projet de construction, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1594-0 G du code général des impôts.