Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.645 du 04/07/2019,  partie 3



 Qu'ils soulignent qu'ils ont payé un loyer supérieur à la surface réelle pendant de nombreuses années au lieu du loyer de 2.478 euros ce qui constitue un trop perçu de 56.640 euros;
 Que M. R... K... fait valoir que la fixation du loyer d'un bail conclu à effet du 1er avril 2006 est soumis à la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi de 1994 et donc à la liberté dans la fixation du loyer ;
 Qu'il souligne que la loi du 6 juillet 1989 ne rend pas obligatoire la mention d'une surface habitable ; que cette obligation n'est issue que de la loi de modification de 2009, inapplicable à l'espèce et aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur ; que de même la loi ALUR ne saurait venir modifier les conditions des baux en cours depuis 2006 ;
 Que c'est à bon droit que le premier juge a rappelé qu'aucune sanction n'est, en tout état de cause, prévue pour l'absence de mention exacte de la surface dans le bail prévue par la loi de 2009 et que le nouvel article 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 n'est pas applicable aux baux en cours selon l'article 14 de ladite loi qui fixe son application dans le temps ; qu'en conséquence M. A... B... et Mme Y... C... épouse B... sont mal fondés à s'en prévaloir ;
 Qu'enfin, les locataires ne rapportent pas la preuve d'un préjudice réparable qui résulterait de la seule erreur de surface mentionnée au bail alors qu'ils ne s'en sont préoccupés qu'en avril 2014 soit 8 ans après l'entrée dans les lieux, et qu'ils ne justifient s'en être plaints que dans leur assignation du 27 octobre 2014 en contestation du commandement de payer qui leur avait été délivré le 2 septembre 2014 » (arrêt p. 5 à 7) ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés du jugement que « les époux B... forment une demande en restitution des loyers prétendument trop perçus du 1er avril 2006 au mois de juin 2015 sur le fondement de l'article 1235 du code civil en application de la théorie de la répétition de l'indu à raison d'une erreur sur la surface réelle de l'appartement ;
 Que M. R... K... oppose la prescription quinquennale pour les loyers antérieurs au 27 octobre 2009;
 Que le point de départ de la prescription court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
 Que les époux B... soutiennent n'avoir eu connaissance de l'erreur de surface que le 18 septembre 2014, date d'établissement par Paris Elysées Investissement d'une évaluation de la valeur locative du bien ;
 Qu'à défaut d'autres éléments, cette date sera retenue comme point de départ du délai de prescription ; qu'il s'en suit que leur demande n'est pas prescrite ;
 Qu'en revanche, sur le fond, les époux B... ne sauraient se fonder à bon droit sur la répétition de l'indu dès lors que la cause du paiement réside dans le montant du loyer fixé au bail ;
 Qu'ils ne sauraient davantage se fonder sur l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dès lors que ledit article ne compte pas parmi les dispositions applicables aux contrats en cours ; qu'il sera rappelé que l'application dans le temps de cette dernière loi a été précisée en son article 14 et complétée par l'article 82 de la loi 6 août 2015 ; que c'est à tort que les demandeurs s'appuient sur un avis de la Cour de Cassation concernant uniquement l'application de l'article 24 V et au demeurant antérieur à la loi du 6 août 2015 ;
 Qu'en tout état de cause, aucune disposition du droit commun du louage d'immeuble ne prévoit une sanction automatique de diminution du prix en cas de surface erronée au regard de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation ;
 Que les époux B... ne rapportent pas la preuve que la mention de la surface du bien loué ait été déterminante de leur consentement ni de ce que le loyer ait été fixé en prenant exclusivement pour référence la surface du logement donné à bail ;
 
 Qu'en tout état de cause, les époux B... ne peuvent prétendre à une réduction du montant du loyer par application de dispositions législatives non applicables au litige ni à une transposition sur le montant du loyer des règles de la loi Carrez uniquement applicables en matière de vente immobilière ;
 Que les dispositions des articles 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989 anciens applicables au litige fixent les conditions de fixation des loyers et de contestation éventuelle de ce montant pour certaines catégories de logement dans un délai de deux mois en cas de non respect des dispositions de l'article 19 ;