Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-15.559 du 16/05/2019,  partie 2


s'agissant du réseau électrique, il existe un réseau de basse tension qui longe la parcelle expropriée et dessert quelques maisons plus éloignées, le coeur de la zone n'est pas équipé ; s'agissant de l'assainissement collectif dans la zone, il n'existe pas de réseau ; en conséquence, il résulte de ces éléments qu'à la date de référence les parcelles expropriées ne peuvent pas avoir la qualification de terrains constructibles ; la cour relève qu'il n'existe pas de contradiction avec l'arrêt de la cour du 26 février 2007 qui avait ordonné une expertise, notamment, pour vérifier l'état des réseaux ; en conséquence, la cour constate qu'à la date de référence les conditions cumulatives exigées pour reconnaître le caractère constructible des parcelles expropriées n'étaient pas réunies et qu'en conséquence la qualification légale de terrain à bâtir ne peut être retenue ; il est constant qu'un terrain peut se voir reconnaître une situation privilégiée de nature à lui permettre de bénéficier d'une plus-value par rapport à des terrains standards de même catégorie ; or, il ressort du rapport précisé que si les parcelles expropriées se présentaient, un an avant l'ouverture de l'enquête publique, en l'état général de friche et de savane herbacées, nonobstant, leur aspect, ces parcelles présentaient, à la date de référence, une situation privilégiée tenant à la proximité d'une zone plus urbanisée et à leur capacité de recevoir dans le futur des habitations collectives avec espaces verts et d'être situés dans une zone d'extension urbaine ; cette situation est confirmée par l'analyse de la cour d'appel qui avait analysé le schéma d'aménagement régional de la REUNION ; aussi, infirmant la décision du premier juge, la cours reconnaît aux parcelles [...] , [...] et [...] rond de cour une situation privilégiée dont il convient de tenir compte lors de l'indemnisation ; l'indemnité d'expropriation doit réparer intégralement l'atteinte à la propriété privée causée par l'expropriation ; Monsieur V... sollicite une indemnisation pour partie sur la base de 70 € et pour partie sur celle de 75 € ; la REGION REUNION s'en tient à l'estimation de la valeur agricole et sollicite la confirmation du jugement attaqué, c'est-à-dire une évaluation sur la base de la valeur des terres agricoles ; Monsieur S..., expert, après avoir adopté le raisonnement suggéré par la cour d'appel lors de sa désignation, a procédé par référence au marché des terrains sur SAINT-LEU, tout en tenant compte de l'usage effectif des parcelles mais aussi de leur situation privilégiée, en proposant plusieurs scénarios d'analyse et concluant à la somme de 46,48 € ; la situation privilégiée des terrains conduit la cour à écarter l'indemnisation proposée par la REGION REUNION sur la base des terrains agricoles et d'infirmer la décision du premier juge sur l'indemnisation ; la situation particulière des parcelles expropriées, y compris en prenant pour référence leur situation privilégiée, commande d'écarter les références d'indemnisation de Monsieur V... ; l'indemnisation devant être fixée à la date du jugement, c'est-à-dire au 28 avril 2004, les références telles qu'analysées dans le rapport d'expertise de Monsieur S... permettent de tenir compte de la nature privilégiée de ces parcelles et donc de plus-value qui en résulte ; la cour, au vu de tous les éléments débattus entre les parties, apprécie la valeur des parcelles expropriées sur la base de 46,47 € le m² ; l'atteinte à la propriété de Monsieur V... sera donc indemnisée par une indemnité principale de 1.311,059 € (soit 46,47 € le m², conformément au rapport de l'expert) et par une indemnité de remploi de 132.106 € » (arrêt pp. 3 à 5) ;
 
 ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en retenant la situation privilégiée des parcelles appartenant à Monsieur V..., pour en fixer la valeur, quand ni ce dernier, ni la REGION REUNION, n'avait envisagé une telle qualification, sans appeler les parties à présenter préalablement leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.