Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-25.117 du 01/03/2023,  partie 3


qu'il s'en déduisait que la société Sud Immo Conseil n'était pas mandataire de la société Vinci Immobilier Résidentiel à l'égard de la vente de 2017, de sorte que cette dernière disposait d'une entière liberté de négocier directement avec les vendeurs ; qu'en retenant toutefois, pour condamner la société Vinci Immobilier Résidentiel à payer à la société Sud Immo Conseil une indemnité de 152 500 euros à titre de dommages-intérêts, que la société Vinci Immobilier Résidentiel avait commis « des manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la rémunération de l'agent immobilier » en négociant « directement avec les propriétaires » et en « maintenant le mandataire de l'incertitude quant à la survenance de la vente », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1240 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu les articles 1240 du code civil et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 :
 
 8. Aux termes du premier de ces textes, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
 
 9. Il résulte du second que toute commission ou somme d'argent quelconque, n'est dûe à l'agent immobilier que s'il a concouru à l'opération et si elle a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
 
 10. Pour condamner la société Vinci immobilier résidentiel à payer des dommages-intérêts à la société Sud immo conseil, l'arrêt retient qu'elle a reconnu le droit à commission de l'agent immobilier malgré la caducité de la promesse de vente, que cependant en 2017, elle a gardé le silence et a maintenu la mandataire dans l'incertitude quant à la survenance de la vente qui portait pourtant sur le même terrain avec les mêmes propriétaires que dans la précédente promesse, qu'elle a négocié directement avec les propriétaires et indiqué dans l'acte que les conventions avaient été négociées sans le concours d'un intermédiaire, qu'elle a ce faisant gommé les diligences de la société Sud immo conseil en 2011 et a commis des manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la rémunération de l'agent immobilier.
 
 11. En statuant ainsi, alors qu'elle avait, d'une part, relevé que l'opération pour laquelle le mandat de 2011 avait été donné n'avait pas été conclue et d'autre part, souverainement retenu, que la promesse de vente du 22 février 2017 portait sur une opération différente, de sorte que la société Sud immo conseil ne pouvait se fonder sur le mandat de recherche du 28 février 2011 pour réclamer sa commission, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait que la société Sud immo conseil ne pouvait pas prétendre à rémunération, a violé les textes susvisés.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Sud immo conseil la somme de 152 500 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision et celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il la condamne aux dépens, l'arrêt rendu le 27 septembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ;
 
 Remet, sur ces points l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse autrement composée ;
 
 Condamne la société Sud immobilier conseil aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille vingt-trois.
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour les sociétés Vinci immobilier résidentiel et Vinci immobilier promotion
 
 La société Vinci Immobilier Résidentiel, la société Vinci Immobilier Promotion Toulouse et la société Vinci Immobilier promotion Boulogne-Billancourt font grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Vinci Immobilier Résidentiel à payer à la société Sud Immo Conseil la somme de 152 500 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
 
 1° ALORS QUE la rémunération de l'agent immobilier est conditionnée par la conclusion, préalable à tout engagement, d'un mandat écrit répondant à un certain nombre de conditions de forme, la conclusion effective de l'opération constatée dans un seul écrit contenant l'engagement des parties et la participation effective du mandataire dans l'aboutissement de l'opération ;