Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.223 du 12/12/2019,  partie 4



 qu'il convient de constater que l'article 3 du bail du 8 octobre 2008 donne au preneur la faculté de donner congé à l'expiration de la 6ème année, en avisant le bailleur par acte extrajudiciaire signifié huit mois avant l'expiration du bail ; que le bailleur pouvait donc légitimement prétendre à percevoir des loyers au moins jusqu'au 11 janvier 2015 ; qu'en renonçant à percevoir des loyers entre le 30 juin 2012 et le 11 janvier 2015, la SCI MD Immo a subi une perte financière, sans aucune contrepartie de la part de la Société des Transports G... qui a pu quitter les lieux par anticipation, sans indemnité à sa charge ;
 que par ailleurs, il n'est pas démontré que l'acquéreur potentiel souhaitait acheter l'immeuble libre de toute occupation puisqu'au contraire la promesse unilatérale de vente signée par les époux D... le 18 juillet 2012 [lire 18 juillet 2011] prévoyait que "le bien était vendu loué aux termes du contrat de bail commercial du 8 octobre 2008", et ce même si M. D... a autorisé dans un courrier du 14 décembre 2011 et à sa demande, la Société des Transports G... à quitter les locaux ;
 que les concessions réciproques, dont l'existence conditionne la validité d'une transaction, ne sont pas ici réunies de sorte que la nullité de la transaction du 18 janvier 2012 doit être prononcée » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « il faut rappeler qu'en vertu de l'article 1131 du code civil l'obligation sans cause ne peut avoir aucun effet ; que par absence de cause, il faut entendre absence de contrepartie ; que pour que l'obligation soit valablement contractée il faut qu'il y ait contrepartie ; qu'il n'est pas nécessaire que les contreparties des contractants soient équivalentes mais chacune d'elles doit exister et ne pas être dérisoire ;
 qu'en l'espèce, l'accord de résiliation anticipée du bail permet à la Société des Transports G..., locataire, de résilier le contrat de bail deux ans et demi avant le terme prévu, l'exonérant ainsi de son obligation de payer les loyers pendant plus de deux ans ;
 que l'avantage que tire la Société des Transports G... de cet accord est manifeste et substantiel : en résiliant le bail avant son terme, la Société des Transports G... pourra trouver un entrepôt dont le loyer sera moins cher, ce qu'elle souhaitait depuis plusieurs mois et ainsi que cela ressort des courriels échangés avec Monsieur V... ;
 qu'en revanche, la société MD Immo ne reçoit aucune contrepartie dans cette résiliation anticipée ; qu' on peut même dire que cet acte est pour elle financièrement désastreux puisqu'il la prive des loyers qui lui sont nécessaires pour rembourser ses trois prêts immobiliers et pour payer les taxes qui grèvent son immeuble ; que si l'on additionne les échéances des trois prêts ainsi que les taxes diverses, la société MD Immo doit acquitter tous les mois près de 50 000 euros ;
 qu'il résulte d'ailleurs des faits de l'espèce que dès lors que la Société des Transports G... a quitté les lieux et cessé de payer ses loyers, la société MD Immo n'a pu acquitter les échéances de ses prêts et a dû contracter de toute urgence un prêt à court terme à seule fin de rembourser les échéances en cause ;
 qu'il était très difficile à la société MD Immo de trouver un nouveau locataire au regard de la nature, de la consistance et de la destination toute particulière des locaux affectés à usage d'entrepôts d'envergure qui ne pouvaient intéresser qu'un locataire ayant une activité très ciblée et capable de payer un loyer substantiel ; que de fait, la société MD Immo n'a pas trouvé un tel locataire et elle a dû vendre son bien pour faire face aux frais que ce bien générait ;
 que l'acte de résiliation anticipée est donc dépourvu de toute contrepartie pour la société MD Immo qui se prive des seules ressources qu'elle possède pour faire face aux frais qui sont les siens ;
 que dans ces conditions et en l'absence de toute contrepartie au profit de la société MD Immo, cet acte de résiliation sans cause est nul » ;
 
 1°/ ALORS QUE les conventions peuvent être révoquées du consentement mutuel des parties ; que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître ; qu'elle suppose donc l'existence d'une situation litigieuse, à laquelle elle est destinée à mettre fin ; que l'existence d'une telle situation litigieuse était contestée en l'espèce par les exposantes, qui faisaient valoir qu'en concluant l'accord de résiliation anticipée du bail commercial, le 18 janvier 2012, la Société des Transports G... et la société MD Immo n'avaient pas entendu mettre fin à un différend, mais seulement résilier amiablement leur bail ; que pour juger qu'il s'agissait néanmoins d'une transaction, la cour d'appel s'est bornée à faire référence à une clause de style intégrée dans cet accord qui prévoyait qu'il mettait « fin à tout litige né ou à naître ayant pour objet le bail » ;