Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-17.525 du 17/04/2019,  partie 3


Quelques jours après la signature de la promesse unilatérale de vente signée par les époux V..., la société chargée de conduire les travaux de transformation des lieux selon le projet présenté par la société Barbatre (Demeures et Châteaux Restauration) a été placée en redressement judiciaire, la date de cessation des paiements étant fixée au jour de la signature de la promesse, soit le 26 mai 2005, la liquidation judiciaire de la société étant prononcée le 20 octobre 2005. Suivant offre du 4 octobre 2005, la Caisse d'épargne a prêté aux époux V... la somme de 256.566 euros remboursable sur 15 ans correspondant au prix d'achat du bien (25.357 euros) et au coût des travaux (228.209 euros). Les époux V... ont donné pouvoir le 21 novembre 2005 à tout clerc de la SCP U... pour signer l'acte d'achat, faire les appels de fonds auprès de la banque afin notamment de régler tout ou partie des frais, honoraires ou coût des travaux portant sur les biens immobiliers et verser le montant demandé au compte du syndicat des copropriétaires de l'ASL à l'effet de payer les travaux, effectuer le versement des sommes provenant du prêt et intégrer le syndicat de propriété, l'ASL ou l'AFUL « selon le cas », signer toute feuille de présence et participer à toutes délibérations, s'engager à acquitter le coût des travaux qui seront décidés par l'assemblée générale. La vente a été signée par acte authentique du 25 novembre 2005, la Caisse d'épargne remettant au notaire un chèque de 142.461,50 euros, au titre du prix de vente frais d'acte compris et du premier appel de fonds sur les travaux, soit la somme de 114.104,50 euros. Cette dernière somme a été versée par le notaire à titre d'acompte à la société Sogecif, chargée de la réalisation des travaux. Un second acompte de 114.104,50 euros sera versé à la même société par chèque de M. et Mme V... le 4 janvier 2007 après que la banque ait libéré le solde de leur prêt sur présentation d'une facture de la société Sogecif.
 Sur les demandes des époux V...
 Sur la responsabilité d'Adomos
 La société Adomos persiste à soutenir qu'elle n'est intervenue dans cette opération qu'en qualité de simple agent immobilier alors que son rôle n'était pas limité au seul rapprochement vendeur acquéreurs, puisqu'elle intervenait pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes (rénovation d'un monument classé et application des avantages fiscaux consécutifs), ce qui résulte des documents qu'elle communique à ses clients selon lesquels elle commercialise des solutions d'investissement clés en main et assure proposer des investissements de qualité, exposant notamment dans sa plaquette : « indépendant et intransigeant, Adomos sélectionne les meilleurs programmes immobiliers¿ construits par les promoteurs offrant les meilleures garanties de qualité et de professionnalisme. Véritable ingénieur de votre patrimoine immobilier Adomos vous apporte des conseils objectifs et des solutions clés en main en choisissant avec soins les gestionnaires et les assureurs ». La société Adomos a remis à la Caisse d'épargne le projet de résidence hôtelière relatif aux dépendances du château de Maintenon acquises par la société Financière Barbatre, société holding de promotion immobilière et marchand de biens, qui confiait les travaux de rénovation à la société Demeures et Châteaux Restauration. S'agissant de la solidité de la société promoteur, Financière Barbatre, ainsi que le soulignent à raison les époux V..., l'examen du résultat clos au 31 août 2004 (seul disponible lors du démarchage des époux V..., et même lors de la vente puisque les comptes arrêtés au 31 août 2005 n'ont été approuvés que le 29 novembre suivant) révèle que celui-ci était certes largement positif, mais que cette situation résulte d'opérations en capital, le résultat d'exploitation étant quant à lui déficitaire, le résultat social final ayant été tiré vers le haut pour l'essentiel grâce à une cession d'actif de plus d'un million d'euros, à savoir un navire puisqu'initialement la société avait pour activité l'acquisition de navires, leur armement, leur location, ainsi que l'acquisition, la création, l'exploitation et la gestion de lignes maritimes.