Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-14.596 du 21/04/2022,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 AVRIL 2022
 
 1°/ M. [C] [O],
 
 2°/ Mme [B] [O], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 7],
 
 3°/ la société Immobess, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 7],
 
 ont formé le pourvoi n° Z 21-14.596 contre l'arrêt rendu le 10 février 2021 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à Mme [J] [H], domiciliée [Adresse 6],
 
 2°/ à M. [M] [R], domicilié [Adresse 8],
 
 3°/ à M. [A] [U], domicilié [Adresse 1],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [O] et de la société Immobess, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [U], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme [H] et de M. [R], après débats en l'audience publique du 22 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Agen, 10 février 2021), suivant acte dressé le 4 mai 2007 par M. [U], notaire, M. et Mme [O] ont acquis des consorts [R] un terrain en lotissement qu'ils ont apporté en nature à la société civile immobilière Immobess (la SCI) et sur lequel ils ont fait construire un bâtiment comprenant une pharmacie, trois logements et un garage.
 
 2. Ayant découvert, à l'occasion des travaux de construction, la présence de diverses servitudes de réseaux, M. et Mme [O] et la SCI ont, après expertise ordonnée en référé, assigné les consorts [R] en suppression des installations et en indemnisation, ainsi que le notaire en garantie.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le premier moyen 
 
 Enoncé du moyen
 
 3. M. et Mme [O] et la SCI font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire formée contre les consorts [R], alors :
 
 « 1°/ que le rapport d'expertise judiciaire du 22 décembre 2014 proposait d'accorder le bénéfice du doute aux époux [O] sur leur méconnaissance du réseau d'eaux usées aussi bien que sur le réseau d'adduction d'eau potable, de sorte que l'expert concluait à ce que la présence de ces réseaux constituait une atteinte à leur droit de propriété ; qu'il avait également mentionné qu'en dehors du « point 15 », les époux [O] ne bénéficiaient d'aucun signe apparent de la présence du réseau d'adduction d'eau potable, si bien que leur présence constituait indéniablement une atteinte à leur droit de propriété ; qu'en énonçant, pour infirmer le jugement, qu'il ressortait du rapport d'expertise qu'à l'exception des réseaux téléphonique et électrique, la présence des autres réseaux était connue ou apparente, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
 
 2°/ que les juges doivent se livrer à une analyse, même sommaire, de tous les documents régulièrement produits et communiqués ; qu'à défaut d'avoir tenu compte de l'attestation de M. [F] du 5 septembre 2014 certifiant avoir trouvé, lors du décaissage nécessaire à la réalisation du parking de la pharmacie de M. et Mme [O], quatre vannes d'eau potable, non visibles et non signalées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°/ que le droit de propriété du sol, qui emporte le droit de propriété du dessus et du dessous, donne le droit d'obtenir réparation du préjudice causé par les ouvrages, telles des canalisations, qui réalisent une emprise en sous-sol ; qu'en infirmant le jugement au motif qu'à supposer qu'ils aient ignoré avant l'acquisition la présence des réseaux de téléphonie et d'électricité, les appelants ne justifiaient pas qu'il en était résulté pour eux un quelconque préjudice, la cour d'appel a violé les articles 544, 545 et 552 du code civil ;
 
 4°/ que manque à son obligation de délivrance le vendeur qui cède un héritage grevé de servitudes non apparentes sans qu'il en ait été fait de déclarations, ce qui l'oblige à verser une indemnité à l'acheteur ;