cour d'appel d'Aix en Provence
1ère Chambre A,  décision 17-16.857 du 12/04/2018,  partie 3


que dans son rapport du 14 juin 2011, l'expert judiciaire, Monsieur Michel Z..., a relevé que l'immeuble est affecté d'un état de pourrissement des poutres porteuses du plancher haut du rez-de-chaussée et d'un état de pourrissement de la structure porteuse de l'escalier au niveau du rez-de-chaussée ; qu'il estime que ces désordres résultent de la vétusté de l'immeuble laissé sans entretien et à l'abandon pendant plusieurs années avant l'achat et d'une infestation de termites sur plusieurs décennies ; que l'état apparent de vétusté générale de l'immeuble et l'importance des travaux à réaliser dans les étages supérieurs pouvaient laisser présumer aux acquéreurs la nécessité de vérifier la structure du rez-de-chaussée susceptible de le rendre impropre à sa destination du fait du délitement des structures porteuses contraignantes et le cas échéant de la reprendre ; que les acquéreurs ne peuvent ainsi prétendre ne pas avoir eu connaissance du désordre allégué dans toute son ampleur ; qu'il convient de considérer que Monsieur et Madame Daniel B... ont acquis les biens comportant une superficie totale de 177 m² pour un prix modique de 268,20 euros le mètre carré en parfaite connaissance du mauvais état général de l'immeuble susceptible d'être affecté par la dégradation de sa structure ; que dans ces conditions il ne peut être fait droit à leur action fondée sur la garantie des vices cachés; qu'il n'y a donc pas lieu de prononcer la résolution de la vente, ni d'ordonner le remboursement du prix et la restitution du bien ; que les demandes en dommages et intérêts sont, en conséquence, rejetées ; que le jugement est infirmé» ;
 
 ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE
 
 Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le vendeur est tenu du vice indécelable ; que constitue un vice indécelable celui dont seule une expertise a permis de déceler l'existence, l'étendue et la gravité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que l'existence, l'étendue et la gravité du vice ont été décelées par M. A..., expert désigné en urgence par le tribunal administratif, qui « a constaté l'état de dégradation très avancé des structures du premier étage et l'effondrement du palier du premier étage » (arrêt, p. 4, alinéa 7), ainsi que par l'expert judiciaire Z... qui a « relevé que l'immeuble est affecté d'un état de pourrissement des poutres porteuses du plancher haut du rez-de-chaussée et d'un état de pourrissement de la structure porteuse de l'escalier au niveau du rez-de-chaussée » (arrêt, p. 4, alinéa 11) ; que cet expert avait d'ailleurs constaté que « l'état de ces poutres était indécelable avant l'effondrement car elles n'étaient ni visibles, ni accessibles » ; qu'en retenant pourtant que les acquéreurs ne pouvaient « ignorer l'état général des planchers de l'immeuble » (arrêt, p. 4, alinéa 9), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1642 du code civil ;
 
 ALORS, EN DEUXIEME LIEU ET SUBSIDIAIREMENT, QUE
 
 Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que ne constitue pas un vice apparent celui qui n'est pas décelable immédiatement par le seul examen visuel de la chose ; qu'en retenant en l'espèce que la vétusté générale de l'immeuble et les travaux entrepris « pouvaient laisser présumer aux acquéreurs la nécessité de vérifier la structure du rez-de-chaussée susceptible de le rendre impropre à sa destination du fait du délitement des structures porteuses contraignantes » (arrêt, p. 4, antépénultième alinéa), sans aucunement rechercher si l'accès au plafond haut du rez-de-chaussée n'était pas très difficile et n'imposait pas un démontage de la structure de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
 
 ALORS, EN TROISIEME LIEU ET PLUS SUBSIDIAIREMENT, QUE
 
 Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le vice n'est apparent que si l'acheteur pouvait se convaincre par lui-même de toute son ampleur et de toutes ses conséquences ; que pour débouter les exposants de leur demande, la cour d'appel a retenu qu'ils « ont pris un risque dans le cadre d'une opération d'investissement en vue d'obtenir d'importantes déductions fiscales en achetant un bien vétuste dans la vielle ville de Y... nécessitant d'importants travaux pour un prix particulièrement bas » (arrêt, p. 4, alinéa 3) ; qu'en statuant ainsi, quand la vétusté de l'immeuble et l'importance des travaux à réaliser n'étaient pas de nature à les informer de l'ampleur et des conséquences du vice précisément invoqué, à savoir l'état de pourrissement total des poutres porteuses du plafond haut du rez-de-chaussée, la cour d'appel a statué par un motif impropre à caractériser la nature prétendument apparente du vice, et a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
 
 ALORS, EN QUATRIEME LIEU ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE
 
 Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le caractère apparent du vice doit s'apprécier à la date de la vente ;