Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.590 du 28/11/2019,  partie 10


Mme L... E... soutient que : - la loi applicable au contrat de bail est celle du 1er septembre 1948, - l'application de cette loi découle du fait que l'immeuble a été construit avant 1948, comme en atteste l'origine de propriété figurant dans le bail consenti par la ville de PARIS à la RIVP et l'état locatif annexé à ce bail, qui indique que deux autres baux, dans l'immeuble, sont régis par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, - il appartient à la RIVP de démontrer dans quelles conditions le bail verbal consenti à l'appelante ou à M. K... déroge à la loi du 1er septembre 1948, - l'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et notamment de celles de l'article l0-2, qui sanctionne l'insuffisance d'occupation du locataire, impliquait, préalablement à toute action en résiliation judiciaire du bail, la délivrance d'un congé au locataire, - cette formalité n'ayant pas été satisfaite, puisqu'aucun congé n'a été adressé ni à M. K... ni aux consorts E..., la résiliation judiciaire du bail ne pouvait être prononcée par le premier juge dont la décision doit être infirmée de ce chef ; la RIVP réplique que la loi applicable est bien, comme l'a dit le premier juge, celle du 6 juillet 1989 et que l'appelante, qui est un tiers au contrat de location, n'indique ni à quelle date les consorts E... sont entrés dans les lieux, ni à quelle date l'immeuble a été construit ; tous les logements construits avant le 1er septembre 1948 sont, sauf s'ils entrent dans le cadre des exceptions mentionnées à l'article 3 de la loi, soumis aux dispositions de cette même loi ; il appartient au locataire, qui revendique le bénéfice de la loi, de rapporter la preuve que l'immeuble a été construit avant 1948 ; en l'espèce, il n'est pas allégué ni a fortiori démontré que l'immeuble entrerait dans le cadre des exceptions listées par l'article 3 de la loi, à savoir : - les logements sinistrés par faits de guerre ou faits assimilés à des faits de guerre, reconstruits après le 1er septembre 1948, - les locaux utilisés avant le 1er septembre 1948 à d'autres fins que l'habitation et postérieurement affectés à cet usage, ce qui traduit le souci de favoriser l'affectation d'un local commercial à usage d'habitation (objectif de réduction de la crise du logement), mais pour échapper à la loi, il faut que ces locaux répondent à certaines conditions de confort et d'habitabilité (objectif d'amélioration des logements anciens), - les locaux obtenus par reconstruction, surélévation ou addition de construction (c`est la construction de nouvelles surfaces destinées à l'habitation qui est favorisée, avec le souci de réduire la crise du logement), - les locaux situés dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière ; en revanche, l'origine de propriété figurant dans la convention passée entre la ville de PARIS et la RIVP, indique que les consorts U..., précédents propriétaires de l'immeuble, venaient aux droits de M. et Mme X... U... C... , qui ont acquis l'immeuble pour le compte des époux T.../F..., suivant acte reçu par M. D..., notaire, le 27 mars 1931 et publié le 27 avril 1931 ; il se déduit de ce document que l'immeuble a été construit avant 1948 et que, partant, il est, dès lors qu'il n'entre pas dans le cadre des exceptions mentionnées à l'article 3 de la loi, les logements qu'il abrite demeurent, en principe, soumis aux dispositions de cette même loi ; l'état locatif annexé au bail emphytéotique consenti par la ville de PARIS à la RIVP, accrédite le fait que l'immeuble se trouve dans le champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 en mentionnant expressément que deux autres baux, consentis dans le même immeuble, à Mme S..., pour l'un, et à Mme R... J..., pour l'autre, relèvent des dispositions de cette loi ; dès lors, il appartient à la bailleresse et non au locataire, qui doit seulement rapporter la preuve que l'immeuble a été construit avant 1948, de justifier des évènements ayant, le cas échéant, entraîné la sortie du logement du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, en démontrant, par exemple, que les locaux, vacants, ont été reloués postérieurement au 23 décembre 1986, l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 disposant que : « Les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 » et que, de ce fait, leur location relève désormais de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 actuellement en vigueur ; par suite, il ne peut s'inférer de la seule absence sur l'état locatif d'information sur la date de début de la location, que le bail verbal doit être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; en conséquence, il y a lieu de considérer à défaut de justificatifs démontrant que le bail serait sorti du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, que les dispositions de cette loi demeurent applicables ; il résulte des dispositions de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 que n'ont pas droit au maintien dans les lieux, les personnes : « qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les