Cour d'appel de Paris
C2, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-17.924 du 14/11/2018,  partie 3


qu'en l'espèce, la mission de gérance du mandataire comprenait l'autorisation générale d'accomplir tous actes d'administration et notamment gérer le bien, rechercher des locataires, louer le bien, renouveler les baux, au prix, charges et conditions que le mandataire juge à propos, encaisser et percevoir les loyers, dresser ou faire dresser tous constats d'état des lieux, signer ou résilier tous baux et accords ; que le jugement déféré a justement relevé que si la société Foncia n'était pas intervenue lors des cessions de fonds de commerce et de droit au bail signés postérieurement au 22 mai 2001, ni à la conclusion d'un nouveau bail conclu en 2006, elle n'en restait pas moins tenue à un devoir d'information de l'exécution des baux à l'égard de son mandant dans le cadre de son mandat ; qu'aux termes de l'article 1er de la loi du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement, dont les dispositions sont codifiées à l'article L 511-1 du code de l'environnement : « sont soumises aux dispositions du présent titre les (.. ;) installations exploitées par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques soit pour l'agriculture, soit pour la protection de la nature et de l'environnement » ; que les dispositions règlementaires en la matière, imposent en cas de changement d'exploitant que le nouvel exploitant en fasse la déclaration au préfet dans le mois qui suit la prise en charge de l'exploitation ; que lorsque l'installation est mise à l'arrêt définitif, son exploitant remet son site dans un état tel qu'il ne s'y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés ; que le préfet peut à tout moment imposer à l'exploitant les prescriptions relatives à la remise en état du site, par arrêté ; qu'il n'est pas contesté que ces dispositions sont applicables à l'ancienne station-service appartenant à la famille X... ; que force est de constater qu'un seul locataire, la société Corse des Pétroles a fait l'objet d'un enregistrement auprès du service technique interdépartemental d'inspection des installations classées en 1981 ; que si cette déclaration appartenait au locataire, il entrait dans les obligations du mandataire d'informer les propriétaires bailleurs de l'existence de cette législation spécifique destinée à prévenir les risques de pollution, afin de les mettre en situation de vérifier que le locataire s'y conformait ; que la société Foncia a reconnu qu'elle n'en avait rien fait, tout comme elle n'a jamais effectué de constat d'état des lieux d'entrée ou de sortie ; qu'elle ne conteste pas plus ne pas avoir vérifié si les locataires successifs étaient titulaires d'une assurance en cours de validité chaque année, à l'exception d'un courrier adressé le 26 septembre 2005 à la société AML Automobiles alors nouveau titulaire du bail et qui est resté sans suite ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a considéré que la société Foncia Marne Europe avait commis une faute dans l'exécution de son mandant ; sur le lien entre la faute et le préjudice : qu'il n'est pas contestable que ces manquements et particulièrement le défaut d'information sont en lien direct avec la condamnation des consorts X... à retirer les cuves d'hydrocarbures du garage et à dépolluer le terrain d'assise et alentour ; que les remontées d'hydrocarbures dans la cave des époux Z... se sont révélées en août 2007 ; que l'expert a imputé 55% des désordres aux cuves de la station-service soumises à déclaration et contrôle périodique et 45% à la cuve à fuel de chauffage de l'immeuble ; que le jugement déféré a justement retenu que la déclaration de l'exploitation en préfecture et l'état des lieux ne garantissent ni l'absence de pollution ni la remise en état du site par le dernier exploitant, de même qu'une assurance en cours de validité n'équivaut pas à une garantie certaine de l'assureur ; qu'il convient d'observer que la société Automobiles Place Marquis et l'EURL la société Arnold et Leroy , dernières exploitantes du site, condamnées in solidum sont toutes deux en liquidation judiciaire ; que dans ces conditions le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a jugé que le préjudice des consorts X... s'analysait en une perte de chance de ne pas avoir à contribuer au coût de dépollution et de retrait des cuves de la station-service ; qu'au vu de ces éléments, il convient d'évaluer le taux de perte de chance à 50% s'agissant des travaux nécessités par la pollution en provenance des cuves du local commercial de garage ;
 
 Alors qu'il incombe au mandataire professionnel de pourvoir au mieux aux intérêts du mandant et de le préserver de tout risque connu ; que l'agent immobilier à qui le mandat de gestion et d'administration d'un immeuble attribue les plus larges pouvoirs et la garde juridique, a en conséquence, l'obligation de veiller à l'état de l'immeuble et de ses équipements afin de préserver l'immeuble des risques résultant de l'absence d'entretien ;