Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.246 du 27/06/2019,  partie 2



 Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2011, M. H... a conclu avec M. T... une convention d'occupation précaire du dit bien représentant 519/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales avec effet au 22 décembre 2011 à charge pour M. T... de produire, souscrire et d'en justifier une police d'assurance multirisques, de ne faire aucun travaux et de supporter toutes charges locatives ou autres ainsi que les dépenses d'eau, d'électricité et de gaz.
 
 Par acte reçu par Me D... U..., Notaire à Noailles le 10 janvier 2012, la vente a été régularisée entre M. H... et M. T... au prix de 182.000 euros, le bien étant désigné comme suit : lot n° 2 situé dans un ensemble immobilier sis à Noailles [...] représentant les 519/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et d'une superficie quant à la partie privative soumise aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 de 158,03 m2.
 
 Le paragraphe « GARANTIE DE SUPERFICIE » reprend toute la législation découlant de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 rappelant que : « La superficie de la partie privative des BIENS objet des présentes soumis à la dite loi ainsi qu'à ses textes subséquents est de savoir : 158,03 m² pour le lot numéro DEUX. »
 
 Le paragraphe « INFORMATION DE L'ACQUEREUR » se présente comme suit :
 
 « L'ACQUEREUR déclare ici expressément avoir pris connaissance préalablement à la signature du présent acte, des anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires dont les rapports demeureront joints et annexés aux présentes.
 
 L'ACQUEREUR déclare avoir été informé par le notaire soussigné, préalablement à la signature des présentes, notamment, savoir :
 
 - des conséquences de ces anomalies au regard du contrat d'assurance qui sera souscrit la couverture de l'immeuble en question
 - de la nécessité, soit de faire effectuer par un professionnel compétent les travaux permettant de remédier à ces anomalies, soit de faire état auprès de la compagnie d'assurance, qui assurera le bien, du contenu et des conclusions des dits diagnostics techniques
 - qu'à défaut d'avoir avisé dans les formes et délais légaux, la compagnie d'assurance, préalablement à la signature du contrat d'assurance, il pourrait être fait application de l'article L 113-8 du code des assurances, ledit article prévoyant la nullité du contrat d'assurance en cas de sinistre. »
 
 Après avoir rappelé les termes de l'article 113-8 du code des assurances, il est indiqué que : « L'ACQUEREUR déclare avoir été parfaitement informé et décharge le Notaire soussigné de toute responsabilité à cet égard » suivi de la signature de l'acquéreur.
 
 Il convient de noter d'ores et déjà que le dossier de diagnostic technique prévu à l'article L 271-4 I du code de la construction et de l'habitat comprend les documents suivants :
 
 1° Le constat de risque d'exposition au plomb
 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
 3° L'état relatif à la présence des termites dans le bâtiment
 4° L'état de l'installation intérieur de gaz
 5° Dans certaines zones, l'état des risques naturels et technologiques
 6° Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
 7° L'état de l'installation intérieure d'électricité
 8° Le rapport de visite établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif
 9° L'information sur la présence d'un risque de mérule.
 
 Le DPE permet de classer le bien au regard de sa performance énergétique eu égard à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment.
 
 S'agissant de l'obligation d'établir un mesurage loi Carrez, le certificat y afférent est souvent joint au dossier de diagnostic technique mais la loi ne prescrit pas que le mesure soit effectué par un professionnel : le vendeur peut très bien y procéder seul, à ses risques et péril.
 
 Ainsi, contrairement à ce que prétend Me U..., le paragraphe « INFORMATION DE L'ACQUEREUR » ne correspond pas à la reconnaissance par M. T... de ce qu'il existe une erreur de mesurage mais correspond au dossier de diagnostic technique dans son ensemble, étant rappelé que le certificat de mesurage loi Carrez n'en fait pas partie.
 
 En l'état, il n'est pas contesté ni contestable que :
 
 - le bien litigieux présente une surface loi Carrez de 121 m² et non 158 m²
 - les DPE établis le 6 février 2008 pour la vente de la SCI du Pays de Thelle à M. H... et le 17 mars 2011 par la SARL ACE dont état d'une surface habitable de 121 m² et que le dernier DPE est signé par M. T...
 - M. T... a bénéficié d'une convention d'occupation précaire de la part de M. H... du 22 décembre 2011 à la signature de l'acte devant notaire, à savoir le 10 janvier 2012, soit pendant près de trois semaines