décision 15-24.876 du 02/03/2017,  partie 2



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix-sept.
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour les sociétés Privilège Hôtels et Resorts et Privilège Apart-Hôtels Toulouse
 
 Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné la société SAS Privilège Hôtel et Resorts à payer à M. Y... la somme de 1650 euros et d'avoir rejeté sa demande reconventionnelle en indemnisation de son trouble de jouissance ;
 
 AUX MOTIFS QUE l'article 4-1-F du contrat de bail commercial liant les parties prévoit que le preneur devra s'assurer de tous les risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle et à son occupation des lieux et notamment: l'immeuble loué ... Le bailleur autorisant le preneur, mandaté à cet effet par le bail, et en tant que de besoin le subrogeant dans ses droits et obligations relativement à la mise en jeu de toute assurance, à encaisser les indemnités versées ; que l'article 4-2-A prévoit que le bailleur autorise le preneur dûment mandaté à cet effet par le bail et en tant que de besoin subroge dans ses droits et obligations relativement à la mise en jeu, contre le vendeur de toutes les garanties de vente et de construction, tels que les garanties d'achèvement, biennale et décennale auxquelles ce dernier est tenu et à mettre en jeu également l'assurance dommages ouvrage auprès du syndic. Il était prévu que les indemnités soient encaissées par le preneur ; que l'article 5.3 du bail intitulé "stipulation particulière "prévoit que le preneur pourra remettre en question le loyer numéraire en cas de force majeure interrompant l'activité touristique (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entraves administratives ou autres libres accès ou à la circulation des personnes ou des biens ...) ou d'événements exceptionnels affectant la résidence et ne permettant pas une activité effective et normale du bien ; que cette disposition évoque d'une part des situations de force majeure, d'autre part des événements exceptionnels. Le titre de l'article et les situations envisagées induisent qu'il ne peut s'agir d'hypothèses prévues ailleurs dans le bail ; qu'en l'espèce, les articles 4-1 et 4-2 prévoient l'hypothèse des désordres affectant l'immeuble et résultant des garanties ; En l'espèce, les désordres affectant l'appartement objet du litige relèvent bien de la garantie dommage ouvrage. Ils ne peuvent être en conséquence considérés comme relevant des situations exceptionnelles entraînant l'application de l'article 5.3 du bail ; que cette analyse est confirmée par la lettre en date du 16 février 2015, par laquelle l'assureur dommages ouvrage, la SA SMA refusait à la SAS Privilège Hôtels & Resorts sa garantie au titre des loyers en ces termes : "Nous vous rappelons qu'en vertu de l'article 4.2A des baux commerciaux contractés avec les différents propriétaires, vous êtes formellement subrogés pour percevoir les indemnités relatives aux différentes garanties de vente et de construction et c'est bien à ce titre que vous avez accepté notre offre provisionnelle du 23/06/2014 ..... Enfin, s'agissant des préjudices immatériels réclamés, nous vous rappelons notre courrier du 17/09/2014 et vous confirmons que nous ne partageons pas l'appréciation qui vous aurait mis dans l'impossibilité totale d'exploiter les appartements." ; qu'il ne ressort pas du bail que le propriétaire substitue sa garantie à celle de l'assureur, en cas d'analyse différente de l'indemnité due entre l'assureur et le locataire ; qu'au vu de ces éléments, la SAS Privilège Hôtels & Resorts sera condamnée à verser à M. Philippe Y... 1 650 euros ; que pour les mêmes motifs, la demande reconventionnelle de la SAS Privilège Hôtels & Resorts sera rejetée (jugement attaqué p. 3 al. 8 à 13, p. 4 al. 1 à 6) ;
 
 1°) ALORS QUE le bail entre les parties stipule à son article 5.3 que « le preneur pourra remettre en question le loyer numéraire en cas d'événement exceptionnel affectant la résidence et ne permettant pas une occupation effective et normale des biens objets des présentes. Le loyer sera suspendu jusqu'à la disparition du trouble de jouissance » ; que le Tribunal a constaté que les désordres affectant l'appartement loué relevaient bien de la garantie dommages ouvrage et que l'assureur dommages ouvrage refusait sa garantie au titre de la perte de loyers ; qu'en estimant néanmoins que la perte de jouissance qui en était résulté n'entrait pas dans le cadre des situations exceptionnelles visées à l'article 5.3 dès lors que le bail prévoyait par ailleurs la subrogation du preneur dans les droits du bailleur envers l'assureur dommages ouvrage, le Tribunal d'instance a dénaturé les termes clairs et précis de la clause de suspension des loyers en violation de l'article 1134 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QU'aux termes de l'article 1721 du Code civil, le bailleur doit garantie pour tous les vices ou défaut de la chose louée et qu'il doit indemniser le preneur lorsqu'il en résulte une perte ; que la clause subrogeant le preneur dans les droits du bailleur envers l'assureur dommages ouvrage ne saurait exonérer le bailleur de sa garantie légale ;