Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.435 du 17/09/2020,  partie 4


que les modifications apportées à l'article L. 145-5 du code du commerce par la loi du 18 juin 2014 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier septembre 2014 ; qu'aucun contrat n'a été conclu ou renouvelé entre les parties à compter de cette date ; que dès lors, c'est l'ancienne version de l'article L. 145-5 qui s'applique ; que dans cette version, l'article L. 145-5 du code du commerce, énonce [que] « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre, à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier » ; que l'article L. 145-60 du code du commerce dispose que toutes les actions résultant du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans ; que l'action en requalification d'un contrat en bail commercial se prescrit par deux ans à compter de sa signature ; que l'action de Monsieur et Madame A... en requalification des baux saisonniers en baux commerciaux jouissant du statut est prescrite ; qu'en revanche, l'action tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à la prescription biennale ; qu'il convient de constater, sans qu'il s'agisse d'une requalification en baux soumis aux statuts, que les deux premiers contrats signés par Madame A... ne peuvent s'analyser en des baux saisonniers ; qu'en effet, leurs durées respectives, le fait que Madame A... ait conservé la jouissance des lieux durant la période couvrant les deux premiers baux, le fait qu'elle ait réglé sans interruption l'abonnements d'électricité, témoignent qu'ils ne s'agissaient pas de baux saisonniers mais de baux dérogatoires ; qu'en application de l'article L. 145-5 du code du commerce dans sa version applicable, les parties ne pouvaient plus signer un nouveau bail dérogatoire portant sur les mêmes locaux dont le terme se situait au-delà du délai de deux ans à compter du 26 janvier 2012 ; que le droit au bénéfice du statut naît à l'expiration du délai de deux ans ; que ce n'est qu'à partir de ce moment que le locataire peut exprimer valablement sa renonciation ; que toute renonciation antérieure à l'expiration du bail est nulle ; qu'ainsi, lors de la signature du bail dit "précaire" le 20 décembre 2013, Madame A..., qui ne bénéficiait pas encore du droit au statut, n'était pas en mesure de renoncer à ce droit ; que la mention selon laquelle "le présent contrat de bail ne confère aucun droit au bénéfice du statut des baux commerciaux" est nulle ; que dès lors, le bail du 20 décembre 2013 doit être soumis au statut ; que les clauses de ce bail, à l'exception de celles contraires aux dispositions d'ordre public du statut, sont maintenues ; que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a indiqué que les époux A... étaient titulaires d'un nouveau bail de neuf ans à compter du 27 novembre 2015 alors que le bail soumis au statut dont ils disposent prend effet au 27 décembre 2013 ;
 
 ALORS QUE les actions qui tendent à l'application du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans ; qu'est soumise à la prescription biennale, l'action en requalification d'un bail saisonnier en bail dérogatoire au sens de l'article L. 145-5 du Code de commerce ; qu'en décidant néanmoins que les baux conclus le 26 janvier 2012 et le 28 janvier 2013 n'étaient pas des baux saisonniers, ainsi qu'ils avaient été qualifiés par les parties, mais des baux dérogatoires, pour en déduire que Monsieur et Madame A... étaient fondés à se prévaloir de ces baux dérogatoires, afin d'établir s'être maintenus dans les lieux pendant plus de deux années et prétendre ainsi être titulaires d'un bail commercial soumis au statut en application de l'article L. 145-5 du Code de commerce, bien qu'il ait été constant que Madame A... avait engagé son action le 16 décembre 2015, de sorte que l'exception de prescription biennale faisait obstacle à de telles requalifications, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du Code de commerce, ensemble l'article L. 145-5 du même code, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Q... H... de sa demande tendant à voir acquise la clause résolutoire stipulée au bail consenti à Madame J... A... le 20 décembre 2013 et d'avoir déclaré nul et de nul effet les commandements visant la clause résolutoire délivrés à cette dernière les 24 août et 15 novembre 2017 ;