Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-14.296 du 02/02/2022,  partie 3


Il déclare s'être engagé irrévocablement à conclure, le jour de la livraison, un bail commercial meublé, portant sur le ou les biens objet du présent acte de vente en l'état futur d'achèvement avec la société d'exploitation F. Immo Gestion [Adresse 2], en suite de la promesse à bail faite par ladite société demeurée ci-annexée après mention »; qu'il est constant qu'a cet acte notarié a été annexé par le notaire le bail commercial conclu préalablement le 28 décembre 2011 entre M. et Mme [E], d'une part, et la société F. Immo Gestion locataire, d'autre part, et rappelant expressément que : - la résidence sera exploitée par le preneur en résidence senior éligible à l'amendement numéro 11 dit « amendement [W] » numéro 1494 à la loi de finances rectificative pour 2009 (article 1), - le preneur précise expressément que pour que la résidence soit ouverte et fonctionne, elle doit être entièrement achevée en tous ses composants tant privatifs (appartement, annexe, parking, garage, etc.) que communs (parties communes, équipements collectifs, extérieurs, etc.) (article 2), - le bail portera sur une durée de 9 années et autant de mois supplémentaires que nécessaire pour se terminer le 30 décembre 2021 (article 3), - le preneur entend exercer dans les locaux présentement loués, de même que dans l'ensemble des autres locaux composant la résidence, l'activité d'exploitation d'une « résidence seniors » au sens des dispositions de l'agrément « qualité » visé à l'article L 7232-3 du code du travail (article 4), - pendant la durée du bail, la société preneur s'oblige (...) à faire le nécessaire en vue de l'obtention de l'agrément « qualité » de la résidence seniors et veillera à ce que cet agrément soit maintenu pendant toute la durée du bail (...) En toute hypothèse, le preneur s'engage à proposer à sa clientèle pendant toute la durée du bail les prestations minimales suivantes : accueil, réception, blanchisserie et fourniture de linge, entretien et nettoyage des logements à la demande (...) (article 6) ; que selon l'article 199 sexvicies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion de l'acte authentique de vente du 29 mars 2012 :
 
 « I. - Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 13 peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'acquisition, à compter du ler janvier 2009 et jusqu'au 31 décembre 2012, d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ou d'un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au Il de l'article 2 quindecies B de l'annexe III, qu'ils destinent à une location meublée n'étant pas exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux lorsque ce logement est compris dans :
 
 1° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément "qualité" visé à l'article L. 7232-1 du code du travail ou l'ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du code de l'action sociale et des familles géré par un groupement de coopération sociale ou médicosociale ;
 
 2° Une résidence avec services pour étudiants ;
 
 3° Une résidence de tourisme classée ;
 
 4° Un établissement délivrant des soins de longue durée, mentionne audixième alinéa du 3° de l'article L. 6143- du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien.
 
 II - La réduction d'Impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.
 
 Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, et de 18% pour les logements acquis à compter de l'année 2011.
 
 Toutefois, pour les logements acquis en 2012, le taux de la réduction d'impôt est de 14 %. Ces dispositions ne s'appliquent pas aux acquisitions pour lesquelles le contribuable justifie qu'il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l'engagement de réaliser un investissement immobilier. Dans ce cas, la réduction d'impôt s'applique au taux en vigueur au 31 décembre 2011 pour les logements acquis en 2011. A titre transitoire, l'engagement de réaliser un Investissement immobilier peut prendre la forme d'une réservation, à condition qu'elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et que l'acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012.