Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.082 du 19/12/2019,  partie 2



 M. et Mme A... n'exposent pas, par ailleurs, les motifs pour lesquels ils seraient fondés à se prévaloir de l'absence de production par le notaire du mandat de gestion locative dont il était chargé à l'occasion de l'envoi de la lettre du 17 juillet 2014 et de l'absence de régularité formelle du mandat produit ;
 
 ils se réfèrent à la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et à son décret sans viser précisément les manquements reprochés s'agissant par ailleurs d'un mandat confié à un notaire et non à un agent immobilier ;
 
 ils ne sont pas fondés dans ces conditions à se prévaloir de l'inopposabilité de la demande d'indexation présentée par courrier du 17 juillet 2014 de Me Q... dont M. E... ne conteste pas qu'il l'avait bien mandaté à cet effet ;
 
 Sur l'indexation du loyer
 
 le contrat de location signé entre M. D... V..., précédent propriétaire et M. et Mme A... en page 1 un paragraphe relatif à la fixation et à la révision du loyer ; il est prévu page 4 que le loyer sera révisé chaque année le 15 février sur la base de la moyenne de l'indice du coût de la construction sur 4 trimestres (moyenne de référence 2ème trimestre 1998 soit 1062,75) ;
 
 Me Q..., constatant qu'aucune révision n'était intervenue depuis la reprise du bail par M. E..., a mis à jour le loyer en effectuant le rattrapage par mise à jour du loyer depuis l'origine en l'absence de toute indexation effectuée jusqu'alors et a appliqué la révision à compter du 15 juillet 2013 ;
 
 M. et Mme A... ne contestent pas les calculs opérés par le notaire en la méthode qu'il a appliquée se bornant à en contester le bien-fondé et à alléguer du mauvais état du bien loué ce qui ne constitue pas un motif pertinent ;
 
 il sera tenu compte de l'indexation pour le montant du calcul des sommes exigibles au titre des loyers ;
 
 Sur la clause résolutoire
 
 le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 mars 2015, les locataires ne s'étant pas acquittés des sommes réclamées au titre de l'indexation des loyers ;
 
 Sur la demande d'expertise
 
 le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise ; en effet, les époux A... sollicitent une expertise sur l'état du logement qu'ils estiment en très mauvais état sans pour autant apporter le moindre élément sur les désordres qu'ils invoquent ;
 
 le propriétaire justifie avoir tenté de faire effectuer des travaux de suppression d'un ancien WC extérieur sans pouvoir y parvenir en raison de l'opposition des preneurs à laisser accéder les entreprises ;
 
 il résulte du courrier du 7 octobre 2015 du maire du [...], service de l'habitat et du logement, sollicitant du bailleur qu'il réalise la mise hors service du WC extérieur monté sur fosse étanche, qu'un inspecteur de la salubrité de la ville du [...] a effectué le contrôle du sanitaire de la maison louée par les époux A... ; il apparaît à la lecture de ce courrier qu'aucune autre prescription n'a été impartie à M. E..., ce qui contredit les allégations des locataires relatives au mauvais état de l'immeuble ;
 
 1°) ALORS QU'en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si M. E..., qui se prétendait nouveau bailleur venant aux droits du bailleur initial, M. V..., avait satisfait à cette obligation en notifiant aux époux A... son nom et son domicile ainsi que ceux de son mandataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause ;
 
 2°) ALORS QUE le locataire peut exciper de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée, pour refuser le paiement de tout ou partie du loyer ; qu'en l'espèce, pour s'opposer à la révision du loyer, les époux A... opposaient à M. C... l'inexécution par ce dernier de son obligation de délivrer un logement décent et en bon état d'usage et de réparation ; qu'en retenant que les époux A... ne pouvaient pas arguer du mauvais état du logement pour s'opposer au paiement de la part révisée du loyer, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, et s'il s'agit de son habitation principale un logement décent ;