Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-13.757 du 12/12/2019,  partie 4


qu'en statuant ainsi, quand la SNC M...-L... affirmait au contraire, dans ses conclusions de première instance (pp. 9 et 13), que « les travaux effectués ont été intégralement pris en charge par le preneur », que « le bailleur n'a aucunement assumé la charge de ces travaux », que « le bailleur est, par ailleurs, dans l'incapacité de prouver que le loyer initial aurait été minoré » et qu'« il est par ailleurs vain pour le bailleur de prétendre [
 qu'il] aurait consenti un loyer initial fixé en dessous de la valeur locative réelle pour tenir compte du coût des travaux », la cour d'appel a dénaturé les conclusions susvisées, en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;
 
 ALORS QUE 2°), des travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle, qui ne constituent pas des travaux d'amélioration apportés aux lieux loués en cours de bail, ne peuvent justifier un déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; qu'en considérant cependant qu'il aurait été possible de prendre en considération les travaux litigieux réalisés par le preneur, pour procéder à un déplafonnement, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de la SNC M...-L... déposées dans l'instance RG n° 09/04283, pp. 9 à 11), si ces travaux n'avaient été réalisés que pour mettre en conformité les lieux à leur destination contractuelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale à sa décision au regard des articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
 
 ALORS QUE 3°), subsidiairement, des travaux réalisés au cours du bail ne peuvent éventuellement justifier un déplafonnement du loyer du bail renouvelé, que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement ; qu'en jugeant que la SCI Versailles-Mouchy avait pris financièrement en charge les travaux réalisés par le preneur, aux seuls motifs que le loyer aurait été inférieur à ceux habituellement pratiqués dans le voisinage à l'époque de la conclusion du bail, sans rechercher si le loyer avait été fixé à un montant dont la valeur permettait au locataire d'amortir le coût des constructions, de sorte que le bailleur aurait in fine réellement supporté la charge des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION (très subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 16 janvier 2018 D'AVOIR fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 56.780 € HT, à compter du 16 mai 2008, taxe sur la valeur ajoutée et taxe foncière en sus, toutes les autres clauses du bail expiré demeurant inchangées, D'AVOIR condamné la SNC M...-L... à payer à la SCI Versailles-Mouchy les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé et la somme de 50.400 € HT à compter du 16 mai 2008 jusqu'au 13 février 2013 et, après cette date, sur la différence entre le loyer payé et la somme de 56.780 € HT et D'AVOIR ordonné la capitalisation annuelle des intérêts sur les sommes dues depuis au moins un an ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Sur la fixation du loyer : l'expert judiciaire a fourni une évaluation de la valeur locative conformément à la mission qui lui avait été confiée en tenant compte des critères énumérés par l'article L. 145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité ainsi que les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; s'il lui est reproché, sur ce dernier point concernant la partie café-restaurant-tabac, de ne pas avoir pris de termes de comparaison datant exactement de la date de renouvellement du bail au 16 mai 2008, l'expert a toutefois précisé qu'il n'avait pu obtenir ces termes précis mais a notamment retenu le loyer de deux fonds de commerce de restaurant situés à proximité du fonds en litige dont les caractéristiques se rapprochent. Et il a, pour tenir compte de loyers en 2008, alors que les deux loyers étaient en valeur 2012, considéré que les loyers n'avaient pas subi d'augmentation notable et a appliqué une indexation à rebours pour estimer leur valeur 4 ans auparavant, ce qui n'est pas dénué de pertinence ; en outre, il n'a pas tenu compte de loyers bien plus élevés, en moyenne 300 € du mètre carré, en notant que les commerces concernés se situaient sur des communes voisines plus cotées que LA COUARDE et n'étaient pas significatifs pour ne retenir qu'une moyenne de 150 € du mètre carré pour le loyer du commerce exploité par la SNC M...-L... ; enfin, il a calculé la part du loyer afférente à la valeur locative de la partie hôtel en appliquant la méthode hôtelière sur la base d'un chiffre d'affaires théorique évalué, conformément à la pratique, en fonction des taux d'occupation fournis par les statistiques officielles du tourisme dans la région appliqué au nombre de chambres et en fonction des prix pratiqués ; ce choix n'est pas critiquables ;