Cour d'appel de Poitiers,  décision 13-22.863 du 26/11/2014,  partie 4


 pourra être réalisé par un mandataire de son choix. A cet effet, le vendeur s'engage à communiquer à la caution tous les documents nécessaires et à laisser s'effectuer ce contrôle sur le chantier "./ Cependant, il résulte des pièces produites par la société Cic Iberbanco et non contestées dans leur existence et leur contenu que le garant a mis en oeuvre ce contrôle qu'elle a jugé utile en novembre 2007 (cf., lettre du l'architecte, M. Y... en date du 15/ 11/ 2007) avant même la signature du contrat par M. X.... Les réponses données alors à cette date ne font pas état de difficultés financières mais de problèmes de bornage et de démolition, l'architecte affirmant que les travaux de démolition seraient reportés à janvier 2008. Il ne peut être reproché à la société Cic Iberbanco de n'avoir pas effectué d'autre démarche avant le 28/ 03/ 2008 (date de demande d'un état récapitulatif de l'avancement des travaux), alors qu'elle était informée que les travaux de démolition continueraient en janvier 2008./ Étant observé que M. X... a signé son contrat le 27/ 03/ 2008, il ne peut donc alléguer d'une faute contractuelle commise par la société Iberbanco qui lui aurait causé un préjudice en ce qu'il n'aurait pas signé le contrat s'il avait été informé./ Dès lors, les demandes de M. X... seront écartées sur le fondement juridique invoqué (article 1382 du code civil) tiré d'un manquement contractuel de la société Cic Iberbanco à l'égard de son cocontractant la Sci Les jardins du trait./ S'agissant des obligations de garant de la société à l'égard de M. X..., il sera observé qu'il résulte clairement de la convention souscrite entre la Sci Les jardins du trait et la société Cic Iberbanco que n'a été souscrite qu'une garantie intrinsèque puisqu'il n'est fait référence qu'aux dispositions de l'article R. 261-21 b (garantie d'achèvement par convention de cautionnement)./ Le fait que l'acte notarié, signé par M. X..., rappelle en page 22, que " le vendeur rappelle que conformément à l'article L. 261611 du code de la construction et de l'habitation, la validité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement est subordonnée à la condition que soit garanti l'achèvement de l'immeuble vendu ou le remboursement des sommes versées par l'acquéreur en cas de résolution prononcée pour défaut d'achèvement " ne peut conduire à considérer que la société Cic Iberbanco, tiers à cet acte, soit tenue d'une garantie de remboursement alors que le contrat du 25/ 04/ 2007 qu'elle a signé avec la Sci Les jardins du trait non seulement ne l'a pas prévue mais n'a pas même stipulé une faculté de substitution./ Il résulte de l'article R. 261-23 du code de la construction et de l'habitation que " le vendeur et le garant ont la faculté, au cours de l'exécution du contrat de vente, de substituer la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-21, à la garantie de remboursement ou inversement, à la condition que cette faculté ait été prévue au contrat de vente ". En l'espèce, le contrat ne prévoit pas une telle faculté de substitution et aucun élément ne permet de considérer que la société Cic Iberbanco ait entendu volontairement la mettre en oeuvre./ De plus, le garant de l'achèvement ne peut être garant du remboursement lorsque l'achèvement devient impossible par suite notamment de la péremption du permis de construire et la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, sollicitée par l'acquéreur en raison de l'impossibilité d'achever les travaux n'entraîne pas substitution de plein droit de la garantie de remboursement à la garantie d'achèvement seule souscrite./ Dès lors, M. X... qui sollicite la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement qu'il a signée ne peut exiger du garant d'achèvement le remboursement de la somme de 50 100 € versée au titre des obligations de la société Cic Iberbanco souscrites dans la convention de garantie financière d'achèvement signée avec la Sci Les jardins du trait le 25/ 04/ 2007./ M. X... invoque enfin les dispositions de l'article 1382 du code civil en arguant de fautes commises par la société Cic Iberbanco, indépendantes de l'exercice de ses obligations contractuelles et notamment le fait que :- la société Cic Iberbanco avait nécessairement eu connaissance avant l'acte authentique litigieux du 27 mars 2008 d'une situation anormale (cf., lettre de M. Y..., architecte, en date du 15/ 11/ 2007) ;