Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.594 du 10/10/2019,  partie 5


que si, compte tenu de l'intervention du notaire, une clause relative à l'exécution des travaux ne pouvait trouver place dans l'acte de vente des lots de copropriété à la société Aviva MH, il lui appartenait, s'agissant d'une opération particulière imposant des obligations aux acquéreurs quant à la réalisation des travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation, d'alerter ceux-ci, comme la société Aviva MH, de l'absence de garantie quant à la bonne exécution des travaux de réhabilitation en temps utile, le fin du chantier étant fixée au 1er juillet 2004, l'initiative des travaux appartenant aux copropriétaires réunis en association syndicale libre ; qu'en revanche, le demandeur ne peut, comme il fait pour les autres parties à l'instance, faire grief au notaire, rédacteur des actes, de ne pas avoir vérifié la solidité des entreprises du groupe Barbatre et de ne pas avoir assuré le suivi du chantier, étant précisé que le règlement des travaux a été réalisé en dehors de la comptabilité du notaire ; qu'en omettant d'informer la société Aviva MH que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation et à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement de défiscalisation, le notaire a manqué à son devoir de conseil » ;
 
 1°) ALORS QUE le notaire authentificateur n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant la faisabilité et l'opportunité économique d'une opération globale dans laquelle s'insère l'acte qu'il instrumente ; qu'en retenant, pour en déduire que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, qu'il avait parfaitement connaissance du dessein particulier de son client de réaliser une opération de défiscalisation sous le régime de la loi Malraux puisqu'il avait établi les actes de vente de l'ensemble immobilier du propriétaire originaire au vendeur, la société Financière Barbatre, puis des lots acquis par la société Aviva MH, et aurait dû attirer l'attention de cette dernière sur l'aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation que représentait l'absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux, quand elle constatait que les appels de fonds pour le paiement des travaux de réhabilitation avaient été transmis à la société Aviva MH par la société Cincinnatus, conseil en gestion de patrimoine ayant réalisé au profit de cette dernière une étude personnalisée, à qui ils devaient être retournés après accord, ce dont il résultait que le notaire n'était pas intervenu dans l'opération de réhabilitation, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°) ALORS QU'il ne saurait être reproché au notaire de n'avoir pas attiré l'attention de ses clients sur les risques économiques inhérents à une opération réalisée conformément à un dispositif légal spécifique ; qu'en retenant, pour imputer à faute au notaire de n'avoir pas attiré l'attention de la société Aviva MH sur l'aléa essentiel de l'investissement immobilier de défiscalisation, que l'opération portait en elle-même les stigmates de son inopportunité économique, résidant dans l'absence de garantie de bonne fin de travaux dont le coût représentait plus de 80 % du financement emprunté, et qu'il importe peu que le décalage entre la valeur du foncier et l'importance des travaux de réhabilitation soit l'essence même de l'investissement choisi, quand un tel aléa est inhérent à l'investissement réalisé sous le régime de la loi Malraux, qui prévoit le financement, par l'acquéreur bénéficiant d'une défiscalisation, des travaux de réhabilitation de l'immeuble, sans exiger de garanties particulières pour la bonne fin des travaux, de telle manière que l'investisseur est placé dans une situation analogue à celle de tout maître de l'ouvrage empruntant pour faire réaliser des travaux, sur le risque de non-réalisation desquels le notaire n'a pas spécialement à attirer son attention, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute d'un notaire ne peut être la cause d'un dommage survenu dès avant son intervention ; qu'en retenant, pour condamner la SCP U...-T...-V... à indemniser la société Aviva MH d'une perte de chance de n'avoir pas conclu la vente, que la perfection alléguée de celle-ci dès avant l'intervention du notaire ne le dispensait pas de son devoir de conseil, sans rechercher, ainsi qu'elle y était spécialement invitée par les conclusions d'appel du notaire (p. 6, antépén. § et s.) si la vente litigieuse n'était pas parfaite dès la conclusion, le 8 janvier 2003 et hors la présence du notaire, d'une promesse de vente constatant l'accord des parties sur la chose et sur le prix, de sorte que le notaire n'avait pu faire perdre à la société Aviva MH une chance de ne pas conclure qu'elle n'avait plus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. Moyen produit au pourvoi n° F 18-23.169 par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Cincinnatus assurance.
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Cincinnatus, in solidum avec la SCP de notaires U..., T... et V... à payer à la SCI Aviva MH la somme de 311.377 € ;