Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-21.722 du 08/04/2021,  partie 7


intégralité de ses parts de la société SFII il ne pouvait plus rétrocéder le terrain à M. X... si la société SFII ne le faisait pas elle-même, la Cour a derechef violé l&apos;article 1120 ancien du Code civil devenu l&apos;article 1204 nouveau du même Code.
 
 Deuxième moyen de cassation (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l&apos;arrêt confirmatif attaqué d&apos;avoir condamné la société SFII à rétrocéder gratuitement à M. X... « les deux parcelles de terrain situées à [...] , détachées des lots 3 et 4 du partage judiciaire du lot 10 de l&apos;ancienne propriété Manate d&apos;une contenance de 8 580 m² dénommée [...] et celle d&apos;une contenance de 1 230 m² dénommée parcelle [...], acquises par celle-ci sur adjudication le 19 avril 2000 », désigné M. le Président de la chambre des notaires de Papeete ou son délégataire pour procéder aux formalités nécessaires et débouté la société SFII de toutes ses demandes,
 
 Aux motifs propres que « Concernant l&apos;application des dispositions contractuelles :
 
 Il n&apos;est pas contesté qu&apos;aux termes d&apos;un compromis du 29 octobre 2003, puis d&apos;actes de cession du 10 décembre 2003, les époux K... et M. R... I..., ami des premiers devenu entre-temps associé de cette société, ont cédé à la SCI Hotu Ti&apos;a et à M. D... H..., son gérant, l&apos;intégralité des parts qu&apos;ils détenaient dans le capital social de la société SFII, ainsi que leurs comptes courants d&apos;associés, pour les prix respectifs de 3 000 000 FCP et de 92 000 000 FCP.
 La société SFII et les appelés en cause soutiennent qu&apos;à travers ces cessions de parts sociales, la vente du terrain avec plus-value, telle que prévue par la convention litigieuse, s&apos;est bien réalisée.
 
 Cette analyse, juridiquement insuffisamment étayée par la seule référence à la commune intention des parties, ne résiste pas de surcroît aux effets de l&apos;autonomie de la personnalité morale accordée à la société SFII. En effet, la cession par les associés de leurs parts sociales a pu générer une plus-value qui est entrée dans leur patrimoine personnel, mais sans aucune incidence juridique sur la propriété des actifs sociaux qui est demeurée acquise à la société.
 
 En outre, la convention litigieuse indiquait que le terrain adjugé au profit de la société SFII devait être, après des travaux de mise en valeur et de viabilisation, divisé en 3 lots avant d&apos;être revendu. Force est de constater que la cession des parts sociales a pu intervenir sans la réalisation préalable de ces dispositions contractuelles, ce qui confirme de plus fort qu&apos;il s&apos;agit d&apos;opérations juridiquement distinctes.
 
 C&apos;est donc par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a considéré que les changements de titulaires des parts du capital social intervenus en décembre 2003 au sein de la société SFII n&apos;avaient pas eu pour effet d&apos;opérer une cession à un tiers du terrain objet de la convention.
 
 Par suite, conformément aux dispositions de l&apos;article 1134 du Code civil, les clauses de la convention du 27 avril 2000 doivent trouver application. Or, il y est énoncé : "Si l&apos;opération n&apos;était pas dénouée dans un délai de 3 ans de ce jour, Monsieur X... pourrait exiger de la SFII que la parcelle objet des présentes lui soit rétrocédée gratuitement en remboursement des sommes qu&apos;il aurait avancées".
 
 Il n&apos;est pas contesté qu&apos;en raison des nombreuses vicissitudes rencontrées dans la procédure de viabilisation et de constructibilité du terrain, ce dernier n&apos;a toujours pas été commercialisé à ce jour.
 
 Monsieur X... est donc fondé à solliciter, conformément aux termes du contrat, la rétrocession gratuite du terrain en remboursement de la somme de 10 000 000 FCP qu&apos;il a versée à Monsieur K... pour le financement de l&apos;adjudication du terrain au profit de la société SFII.
 
 (...).
 
 Pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions » ;
 
 Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « II - Attendu qu&apos;il est justifié, notamment par le relevé hypothécaire, de ce que le terrain objet du programme immobilier envisagé entre M. S... X... et la société civile Société FINANCIERE D&apos;INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS est toujours la propriété de cette société et n&apos;a pas été revendu, apparemment en raison du fait qu&apos;il ne serait pas constructible ; que M. S... X... l&apos;admet d&apos;ailleurs explicitement dans ses écritures déposées le 23 janvier 2012 ;
 
 Attendu que le seul interlocuteur de M. S... X... est la société civile SOCIETE FINANCIERE D&apos;INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, son cocontractant ;
 
 Attendu que peu importe qu&apos;aux termes d&apos;un compromis de cession en date du 29 octobre 2003, puis d&apos;actes de cession du 10 décembre 2003, les époux K... et M. R... I... aient cédé à la S.C.I. HOTU TI&apos;A et M. D... H..., son gérant, les parts qu&apos;ils détenaient dans le capital social de la société civile SOCIETE FINANCIERE D&apos;INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ainsi que leur compte courant respectif d&apos;associé, moyennant le prix de 95 000 000 FCP, et que les époux K... aient ensuite réinvesti leur capital dans une autre société dénommée "S.C.I. Varney" qu&apos;