Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.594 du 08/04/2021,  partie 3


Toutefois, il est établi que les notions de "syndic de fait" et de "gestion d'affaires", fondée sur l'article 1372 du Code civil, ne peuvent être retenues, dans la mesure où la société, agissant ès qualités de syndic et exerçant des actes, ne dispose d'aucun pouvoir fondé sur un mandat exprès. Elle n'est en aucun cas habilitée à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires. Il en est, au surplus, de même en cas d'avance de fonds effectuées par un syndic dûment mandaté, pour lesquelles les règles de la gestion d'affaires non plus que celles de l'enrichissement sans cause ne s'appliquent, étant considéré que les textes légaux définissant la mission du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 28 et suivants du décret du 17 mars 1967) ne permettaient pas à ce dernier de faire des avances au syndicat des copropriétaires. Dès lors, le syndic ne peut obtenir le remboursement de ces avances, a fortiori lorsqu'il n'a pas la qualité de syndic. la société Loiselet & Daigremont a décidé de gérer de fait l'ensemble horizontal, alors qu'elle était le syndic des quatre syndicats de copropriétaires verticaux jusqu'en juin 1992 puis de trois de ceux-ci à compter de juin 1992. Elle était en mesure de s'en dispenser, à tout le moins dès l'ordonnance sur requête du 26 novembre 1995 ayant désigné Maître T... en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété horizontale "Le Mesnil Haut". Il convient de souligner par ailleurs qu'en sa qualité de professionnel, la société Loiselet & Daigremont ne pouvait ignorer les dispositions de la loi du 2 janvier 1972 (dite loi Hoguet) et de son décret d'application du 20 juillet 1972, aux termes desquelles il est fait obligation à tout professionnel en matière immobilière de disposer d'un mandat écrit, et dès lors, en l'absence dudit mandat, ne pouvait ignorer non plus qu'elle engageait sa responsabilité dans le cadre d'une gestion illégale, ne pouvant en conséquence prétendre au remboursement de sommes engagées sur aucun fondement juridique. En conséquence, il convient de débouter la demanderesse de sa demande ;
 
 1°) - ALORS QUE si un syndic ne peut pas avancer des fonds au syndicat des copropriétaires, aucun texte n'interdit à un tiers d'agir de la sorte ; que la cour d'appel a constaté que la société Loiselet & Daigremont avait agi comme syndic de fait et n'avait pas de lien contractuel avec le syndicat des copropriétaires du [...] , de sorte qu'elle était un tiers ; qu'en estimant qu'elle n'avait pas pu avancer des fonds au syndicat, elle a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause ;
 
 2°) - ALORS QUE l'enrichissement sans cause peut fonder une demande de paiement dès lors que le demandeur s'est appauvri sans raison au profit du défendeur ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les dépenses réalisées par la société Loiselet & Daigremont pour le compte du Syndicat n'avaient pas été nécessaires et considérées comme telles au moins en leur principe par une sentence arbitrale définitive, de sorte que l'absence de mandat pour ces opérations ne pouvait pas constituer un obstacle à l'action de in rem verso, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause ;
 
 3°) - ALORS QUE seule la faute lourde ou intentionnelle de l'appauvri le prive du paiement de sa créance ; que la cour d'appel n'a pas constaté que les dépenses engagées par la société Loiselet & Daigremont étaient inutiles ou nuisibles ou faites dans son intérêt personnel ; qu'en retenant néanmoins que sa gestion sans mandat la privait de tout droit à remboursement, la cour d'appel a violé l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause.