cour d'appel de Lyon
1ère chambre civile B,  décision 17-17.229 du 12/07/2018,  partie 2



 - de nombreuses mises en chantier d'immobilier d'entreprise : 90 000 m2 entre 2006 et 2008 et 119 734m² en ce qui concerne Villeurbanne ; que l'expert a conclu à une évolution positive et notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur l'activité considérée et a proposé un prix du bail renouvelé à 61 128 € au vu de la valeur locative. Il convient de relever que l'expert a bien retenu une augmentation importante de la population sur une zone de chalandise étendue, correspondant à une activité de vente de véhicules neufs, à savoir un territoire de grande superficie couvrant la ville de Villeurbanne et le 3ème arrondissement de Lyon ; que la conclusion de l'expert judiciaire est par ailleurs justifiée par le fait que l'activité prévue au bail est une activité de vente de véhicules, mais également de « garage et de location de véhicules » ; que l'activité de garage et location de véhicules sont des activités qui ne peuvent que profiter directement et significativement de l'augmentation de la population résidente et de la population active, s'agissant d'activités pour lesquelles les clients potentiels apprécient de pouvoir se rendre au garage à pied ou en transport en commun depuis leur domicile ou leur lieu de travail, pour récupérer leur véhicule en fin de journée, dans secteur urbain où le stationnement se révèle très difficile ; que la décision du preneur de n'utiliser les lieux loués que partiellement (le premier étage d'une surface de 100 m² est à l'abandon) et seulement à usage de hall d'exposition de véhicules neufs de la marque Volkswagen, sans exploiter toutes les autres potentialités de la destination des lieux prévue au bail, ne peut être valablement opposée au propriétaire des lieux ; que la modification positive et notable des facteurs locaux de commercialité a donc eu une incidence sur l'activité exercée ; qu'enfin, les conclusions de l'expert vont dans le sens de celles du cabinet Boulez, expert judiciaire consulté par l'indivision Y... antérieurement à la présente instance et dont le rapport du 24 mai 2012, est produit aux débats ; qu'en conséquence, il convient de réformer le jugement déféré et de faire droit à la demande de l'indivision Y... tendant à l'homologation du rapport d'expertise, la valeur locative retenue par l'expert étant parfaitement justifiée et démontrée par les éléments de comparaison examinés » (arrêt, p. 5 et 6) ;
 
 Alors 1°) que le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; que, toutefois, à moins d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, dont la durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel applicable au bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré qu'il y avait lieu au déplafonnement du loyer dans la mesure où l'expert avait « conclu à une évolution positive et notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur l'activité considérée », en retenant une « augmentation importante de la population sur une zone de chalandise étendue, correspondant à une activité de vente de véhicules neufs, à savoir un territoire de grande superficie couvrant la ville de Villeurbanne et le 3e arrondissement de Lyon » (arrêt, p. 5 § 14 et 15) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions p. 6 § 1), si l'activité de vente de véhicules de la société Bouteille Excelsior, qui n'était pas un commerce de proximité, n'avait pas une zone de chalandise beaucoup plus étendue que le 3e arrondissement de Lyon et la ville de Villeurbanne, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34, ensemble l'article R. 145-6 du code de commerce ;
 
 Alors 2°) que seules les modifications notables, notamment des facteurs locaux de commercialité, présentant un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux par chacun des preneurs, peuvent être prises en considération par le juge des loyers commerciaux pour décider un déplafonnement du loyer ; qu'en l'espèce, la société Bouteille Excelsior faisait valoir que l'augmentation de la population résidente et active sur les communes de Lyon et Villeurbanne, relevée par l'expert judiciaire, n'avait pas eu d'incidence favorable sur son commerce, et qu'aucun déplafonnement du loyer commercial ne pouvait intervenir pour cette raison, tirée d'une simple statistique générale (conclusions, p. 6) ; que la cour d'appel a néanmoins décidé le déplafonnement du loyer après avoir relevé que l'expert avait « retenu une augmentation importante de la population sur une zone de chalandise étendue, correspondant à une activité de vente de véhicules neufs, à savoir un territoire de grande superficie couvrant la ville de Villeurbanne et le 3e arrondissement de Lyon » (arrêt, p. 5 § 15) ;