Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.923 du 21/02/2019,  partie 2


qu'elle ne saurait résulter de la seule comparaison entre la description des locaux donnée dans le bail et leur état constaté par les experts à une date postérieure au renouvellement ; que dans ces conditions, aucun élément ne permet d'assurer comme le font les bailleurs, que ceux-ci ont été réalisés entre 1984 et 1989, au motif que la société Victoire, qui a absorbé la société Loft en 1998 ne reconnaît pas avoir fait réaliser ces travaux, et que son gérant M. M..., en fonction depuis 1989 comme gérant de la société Loft, affirme ne pas les avoir fait réaliser ; qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions, puisqu'il n'existe aucun motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « en l'espèce, les consorts B... fondent leur demande en déplafonnement du loyer sur l'amélioration des lieux loués par la locataire ; qu'à ce titre, et en application de l'article R. 145-8 du code de commerce, les améliorations financées par le locataire donnent lieu à un déplafonnement qui ne pourra intervenir qu'à l'expiration du bail suivant celui au cours duquel les travaux ont été exécutés ; que cependant, les pièces produites par les consorts B..., tant au cours de l'expertise que devant le juge des loyers commerciaux, ne permettent pas de déterminer la date à laquelle les travaux d'amélioration des locaux ont été réalisés ; qu'en effet, s'il n'est pas contesté que la configuration des locaux au 1er octobre 2011, date du second renouvellement du bail, est distincte de la description des locaux telle qu'elle résulte du bail initial en date du 3 août 1984, en ce que le vestibule de la cuisine et de l'arrièreboutique ont été supprimés au rez-de-chaussée, ni le courrier du 9 juillet 1985 adressé par M. F..., gérant de la société Loft alors locataire, à Mme B..., et qui avait pour seul objet de solliciter l'autorisation de la bailleresse de réaliser des travaux sans qu'il ne soit justifié de l'autorisation donnée par la bailleresse, ni le rapport amiable d'évaluation locative réalisé par M. L... le 23 septembre 2013, soit postérieurement au renouvellement n'établissent la date de réalisation des travaux invoqués au fondement de leur demande de déplafonnement par les bailleurs ; qu'or, il incombe aux seuls bailleurs de rapporter la preuve de la réalisation de travaux d'amélioration par la société locataire, mais également de la date de réalisation de ces travaux, dès lors que celle-ci détermine la date à laquelle ils peuvent motiver un déplafonnement du loyer sollicité par eux ; qu'en conséquence, faute pour les bailleurs d'établir la date de réalisation des travaux d'amélioration des locaux loués par la société locataire, ils ne pourront qu'être déboutés de leur demande en déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; que le loyer est plafonné ; qu'il sera donc fixé par la présente décision à la valeur plafond, soit à la somme annuelle de 13.680 € au 1er octobre 2011 » ;
 
 1°/ ALORS QUE le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer d'un bail commercial lors du deuxième renouvellement consécutif à l'exécution de travaux d'amélioration des lieux loués dont il n'a pas assumé la charge ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que le bail initial du 3 août 1984 décrivait les lieux loués à la société Loft comme constitués d' « une boutique, à gauche du vestibule, avec pièce attenante également sur rue, arrière-boutique, éclairée sur boutique, cuisine sur cour, wc, un sous-sol avec escalier y donnant accès et une cave portant le n° 17, à l'exclusion de tous autres non visés ci-dessus », et que par courrier du 9 juillet 1985, le gérant de la société Loft avait demandé l'autorisation « d'ouvrir partiellement deux cloisons afin d'agrandir deux bureaux » dans les locaux de la rue [...] ; qu'elle a également retenu que l'expert amiable avait constaté, en septembre 2013, que le bien avait subi « des modifications importantes par des travaux lourds, à savoir le remaniement total de la distribution des lieux par la destruction du vestibule, de la cuisine, une destruction de l'arrière-boutique ; que ces travaux réalisé par le locataire ont augmenté la surface de vente de plus de 75% », et que l'expert judiciaire avait conclu que « l'existence de travaux résultait simplement de la différence constatée entre la désignation du bail d'origine et la distribution des locaux à la date de renouvellement en 2011 » (cf. arrêt, p. 5) ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que les travaux avaient été réalisés par la société Loft ou la société Victoire, postérieurement à la signature du bail du 3 août 1984 désignant les locaux loués et faisant la loi des parties ; qu'en décidant que « la preuve de la réalisation des travaux par la société Loft ou par la société Victoire, aux droits de la société Loft n'est pas rapportée par les bailleurs ;