Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-22.782 du 25/01/2023,  partie 3


que pour débouter la société CDH de ses demandes relatives au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance s'agissant des emplacements de stationnement, la cour d'appel a retenu que la réalité d'un tel manquement n'était pas démontrée, faute de stipulations contractuelles précises quant aux places de stationnement devant être accordées au preneur, quand il appartenait à la société civile Espace des Templiers d'établir qu'elle s'était libérée de cette obligation, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 1315, devenu 1353, du même code ;
 
 alors 5°/ qu'il est interdit aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause ; que le courrier du 23 mai 2019 adressé par le service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 3] au conseil de la société CDH énonçait : « En réponse à votre demande, j'ai l'honneur de vous informer que l'instruction de ce permis de construire a pris en compte, pour les besoins en matière de stationnement, des affectations commerces, bureaux et ateliers. Les surfaces concernant les ateliers étaient de 135 m², 112,76 m² et 227,14 m². Il doit être précisé qu'effectivement les règles en matière d'exigence d'aires de stationnement sont différentes pour les commerces et l'atelier. Pour les commerces et bureaux, la règle du document d'urbanisme applicable était de une place pour 30 m² alors que pour les ateliers la règle applicable était de une place pour 100 m². Si comme vous l'indiquez, les surfaces qui ont été prises comme ateliers ont été transformées en commerces, postérieurement au certificat de conformité qui a été délivré, il y aurait infraction au code de l'urbanisme, notamment au regard de l'article L 610-1 du code de l'urbanisme qui prévoit que les obligations mentionnées à l'article L 480-4 s'entendent également de celles résultant des plans locaux d'urbanisme. Toutefois, il conviendra de vérifier les incidences que pourraient avoir l'article R 151-29 issu de la réforme des autorisations d'urbanisme (ordonnance du 8.12.2015 et décret du 28.12.2015) quant au changement de destination en question. Il doit être précisé également que tout changement de destination doit même sans modification de l'aspect extérieur, faire l'objet d'une déclaration préalable qui n'a pas été obtenue en l'espèce. » ; qu'il en résultait clairement que les transformations des ateliers en commerces que la cour d'appel avait constatées (cf. jugement p. 5, al. 2) avaient été réalisées en infraction au code de l'urbanisme ; qu'en retenant, par motifs adoptés, que ce courrier « ne contient aucune affirmation selon laquelle des transformations réalisées par la SCI Espace des Templiers a fortiori après mars 2016 auraient abouti à une situation en infraction aux prescriptions du PLU relatives aux emplacements de parking », la cour d'appel a dénaturé le courrier du 23 mai 2019 susvisé en violation du principe général d'interdiction faite aux juges de dénaturer les termes clairs et précis des documents qui leur sont soumis ;
 
 alors 6°/ qu'il est interdit aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause ; que le courrier du 23 mai 2019 adressé par le service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 3] au conseil de la société CDH indiquait que « tout changement de destination doit même sans modification de l'aspect extérieur, faire l'objet d'une déclaration préalable qui n'a pas été obtenue en l'espèce » ; qu'il en résultait clairement que les transformations constatées (cf. jugement p. 5, al. 2) des ateliers en commerces avaient été réalisées sans qu'une déclaration préalable n'ait été déposée ; qu'en retenant que les changements d'affectation des locaux réalisés par la société civile Espace des Templiers apparaissaient avoir obtenu les autorisations et les validations requises, la cour d'appel a dénaturé le courrier du 23 mai 2019 susvisé en violation du principe général d'interdiction faite aux juges de dénaturer les termes clairs et précis des documents qui leur sont soumis ;
 
 alors 7°/ que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ; que dans leurs conclusions d'appel, la société CDH et son liquidateur faisaient expressément valoir que, déjà à la date de la conclusion du bail du 3 mars 2016, la société civile Espace des Templiers ne respectait pas le code de l'urbanisme et les prescriptions du plan local d'urbanisme (PLU) de [Localité 3] relatives aux emplacements de stationnement, comme cela résultait notamment des pièces que la bailleresse versait elle-même aux débats tels l'acte notarié du 6 juillet 2011, portant descriptif de division de l'immeuble et consistant à transformer la totalité des locaux en commerces ou bureaux, ce qui aurait alors nécessité la création de 11 places de stationnement supplémentaires, ou l'extrait de l'acte de vente du 14 décembre 2005, concédant un droit de passage d'une largeur de 6 mètres dans le respect du plan de circulation et revenant de fait à supprimer 5 places de stationnement ;