Cour d'appel de Montpellier
02, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-27.912 du 12/06/2019,  partie 2


La caisse a étudié la demande de prêt sur la base des pièces fournies par Mme L... notamment : - les compromis de vente des lots 5, 32, P205 et P232 de l'ensemble immobilier sis à Lille, - une promesse de bail commercial portant sur les lots 5 et 32 destinés à être loués en locaux meublés à des étudiants au prix annuel de 11 250 euros, - les liasses fiscales pour l'exercice 2006 de la Selarl Intercard dans laquelle Mme L... était gérante et associée et exerçait son activité de cardiologue, - un état comparatif des avis d'imposition 2005 et 2006, - une attestation d'ouverture des droits au RSI d'avril 2007, - une lettre de mission du 15 juin 2007 émanant du cabinet d'expertise comptable Delehaye établi à Lille et mandaté pour assister Mme L... dans son activité de loueur en meublé - le jugement de divorce du 29 octobre 1998 et le jugement du 28 février 2006 portant à 475 euros le montant de la contribution de M. K..., ex époux de Mme L..., à l'entretien de chacun des deux enfants communs nés en [...] et [...], - un récapitulatif des revenus mensuels perçus (16 366 €) et de l'endettement mensuel en cours au titre de la résidence principale et de 6 biens immobiliers locatifs (6 119 €). Au vu de tous ces documents, la caisse a évalué les revenus mensuels de Mme L... à 16 621 euros, le patrimoine immobilier et mobilier net à 445 000 euros, le taux d'endettement après projet à 36 % et la charge nette des emprunts sollicités après déduction des loyers à percevoir à 633 euros par mois. Mme L... procède par affirmation et ne démontre pas que le crédit agricole du Languedoc ait eu connaissance d'une opération globale et des prêts souscrits en septembre 2007 pour un montant total de 596 187 euros, auprès d'autres établissements bancaires pour financer l'acquisition d'autres biens à vocation locative. Il n'appartenait pas à la caisse de procéder à des investigations plus poussées sur la qualité de l'investissement projeté et de vérifier si les informations relatives à l'endettement existant étaient complètes, alors même qu'elle était en droit de se fier aux éléments fiscaux et financiers communiqués par l'intéressée. L'étude réalisée au mois de septembre 2013 par un cabinet d'expertise comptable afin de déterminer la capacité réelle de remboursement à la date de réalisation de l'investissement en 2007 conclut que l'opération globale était peu rentable, nécessitait un effort d'épargne important avec un taux d'endettement de 60 % après investissement. Cette analyse établie a posteriori tient compte d'informations qui n'ont pas été portées à la connaissance du crédit agricole du Languedoc au moment de l'octroi des deux prêts. En outre, il n'est pas tenu compte des économies d'impôt réalisées grâce au statut de loueur en meublés professionnel dans la durée et l'effort d'épargne chiffré pour les années 2008 à 2012 est inférieur au montant du net disponible à la disposition de Mme L... après déduction de ses charges courantes et d'emprunt, y compris les prêts contractés pour les opérations de défiscalisation en outre-mer. En conséquence et compte tenu des éléments fournis par Mme L... au crédit agricole du Languedoc, de l'importance de ses revenus et de la consistance de son patrimoine, les deux prêts d'un montant de 258 728 euros ne présentaient aucun risque d'endettement excessif et n'étaient pas inadaptés à ses facultés financières à la date de leur souscription. La caisse n'a donc commis aucun manquement dans l'octroi de ces prêts et c'est à juste titre, que le premier juge a débouté Mme L... de sa demande d'indemnisation de ce chef ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il ressort des pièces produites que la situation financière de Mme L... lors de l'octroi du prêt litigieux était la suivante : traitements reçus de la société Intercard en 2006 : 180 922 euros (pièce 9 banque : déclaration fiscale Intercard au titre de 2006) - pensions alimentaires 2007 : 16 800 euros /an (pièce 9 demanderesse) - revenus fonciers : 2 650 euros/ mois soit 31 800 euros/ an (pièce 7 demanderesse) - emprunts en cours : 6 119 euros / mois dont 3 802 € au titre des investissements locatifs (pièce 7 demanderesse) – patrimoine immobilier : 7 immeubles dont 6 immeubles locatifs - patrimoine mobilier : parts dans la Sarl Intercard - charge de remboursement relative au prêt de la Caisse régionale du crédit agricole : - prêt de 225 128 € : 1662,71 € / mois - prêt de 33 600 € : 248,16 € / mois - prêt de 12 600 € : non précisé (prêt remboursé intégralement le 10 mai 2010). La charge d'emprunts est ainsi portée de 6 119 € / mois à 8 030 € / mois, le projet financé devant rapporter un revenu locatif de l 067 € / mois : l'endettement global représentait donc environ 33,13 % du revenu global s'élevant à 242 326 euros (180 922 + 16 800 + 31 800 + 12 804).