Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.078 du 18/03/2021,  partie 4


or, indépendamment de l'article R462-6 alinéa 1 du code de l'urbanisme, l'article L.480-14 du code de l'urbanisme dispose pour sa part que : « La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié ou installé sans l'autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l'article L. 421-8. L'action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l'achèvement des travaux » ; qu'en 1'espèce, si les travaux ont fait l'objet d'un procès-verbal de réception signé le 25 mai 2010, la déclaration d'achèvement des travaux a été déposée le 25 octobre 2012 ; qu'en tout cas, quelle que soit la date d'achèvement retenue, la commune est à la date du présent arrêt toujours recevable à exiger la démolition de la maison car son action n'est pas à ce jour prescrite ; que dans ces conditions, l'erreur d'implantation dont les conséquences n'étaient pas apparentes pour les époux R... le jour de la réception et qui fait actuellement courir le risque de la démolition de la maison constitue un désordre de nature décennale puisqu'il compromet la destination de l'ouvrage ; qu'il importe peu que comme le soutient la compagnie Aviva, la société Baticonfort ait pu, pour sa part, savoir que la maison serait plus haute que ce qui avait été contractuellement prévu (cf. p.44 des conclusions d'Aviva) ; que cette considération est sans incidence sur le caractère décennal du désordre ; que les conditions d'application de la garantie décennale étant réunies, le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu le caractère décennal de l'erreur d'implantation de la construction, ce qui a pour conséquence la nécessité d'indemniser le préjudice des époux R... résultant du risque de sa démolition/reconstruction en raison de sa non-conformité aux règles d'urbanisme selon l'article L.480-14 du code de l'urbanisme ; que cette indemnisation reste proportionnelle au risque réel encouru ; que, sur la garantie de la compagnie Aviva en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage, considérant que compte tenu du caractère décennal de l'erreur altimétrique commise, le jugement est confirmé en ce qu'il a, par des motifs pertinents (cf. p.35), retenu l'obligation de garantie de la compagnie Aviva en sa qualité d'assureur dommages ouvrage ;
 
 Et aux motifs, le cas échéant repris des premiers juges, que de jurisprudence constante les juges doivent rechercher si le non respect des règles d'urbanisme affectant la construction et aboutissant à sa démolition est de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination ; que de même, lorsque l'erreur d'implantation ne peut pas être régularisée et aboutit à la démolition de l'ouvrage, il peut en être déduit que le désordre est de nature décennale ; qu'enfin, l'erreur d'implantation du bâtiment ayant pour conséquence la nécessité de la démolition pour absence de conformité aux règles d'urbanisme rend le bâtiment impropre à sa destination ; qu'il ressort du rapport d'expertise et des pièces produites notamment le rapport de la Société Ingénierie Expertise Conseil du 5 décembre 2012 (pièce 85 R...), que différentes méthodes constructives permettent de construire l'ouvrage tel qu'il était prévu initialement en conformité avec le permis de construire, les documents contractuels et les règles d'urbanisme ; qu'il est également établi en l'espèce que la démolition et la reconstruction de l'ouvrage est le seul moyen de rendre le bien conforme au permis de construire et aux règles d'urbanisme ; qu'en effet, la solution technique visant à un arasement de la toiture, nonobstant ses conséquences négatives en termes esthétiques et en perte de surface habitable, ne permettrait pas de rendre le bien conforme au permis de construire et aux règle d'urbanisme susvisées dans la mesure où le rez de chaussée serait trop haut (page 24 du rapport) ; qu'il y a lieu de préciser que si la mairie n'a pas sollicité en l'état la démolition de la maison, les voisins des époux R..., Monsieur et Madame C... leur ont demandé, par courrier du 12 juin 2011, de se mettre en conformité avec le permis de construire en raison du non respect de la servitude (pièce 29 R...) ; qu'en outre le fait que la maison ne puisse pas bénéficier d'un certificat de conformité ou en tout état de cause qu'un doute subsiste quant à une telle obtention nécessitant une procédure administrative longue et soumise à un aléa procédural compromet la destination de l'immeuble qui a vocation à pouvoir être vendu librement sans une telle contrainte administrative.
 
 Alors, de première part, que, si une erreur d'implantation non régularisable, susceptible d'aboutir à la démolition de l'immeuble, peut porter atteinte à la destination de l'immeuble et constituer un désordre de nature décennale, c'est à la condition que la démolition de l'immeuble soit certaine dans le délai décennal ;