Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-25.984 du 13/10/2021,  partie 2


Elle soutient que les termes de comparaison qu'elle a utilisés sont intrinsèquement similaires au bien litigieux. Ceci étant exposé, il convient de rappeler que la valeur vénale d'un bien immobilier qui constitue l'assiette de l'ISF est sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. Celle-ci est le prix normal auquel le bien aurait pu se négocier à cette date, dans des conditions normales de marché. La valeur d'un bien immobilier doit être estimée par référence à des biens intrinsèquement similaires reflétant la réalité du marché sans que la nécessité de similitude n'implique que les biens pris en comparaison soient rigoureusement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'espace à celui à estimer. Il appartient à l'administration fiscale de rapporter la preuve du caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison qu'elle a retenus et non au redevable de rapporter la preuve de ce que les biens retenus ne le sont pas. La méthode retenue est la méthode d'évaluation au mètre carré de la surface habitable telle que définie à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. L'administration fiscale a établi la superficie habitable d'après les déclarations des modèles H1 ou H2 déposées au service des impôts fonciers par le propriétaire. Il résulte des pièces produites aux débats que la propriété de M. [G] se situe dans un quartier résidentiel de luxe, à la pointe du [Localité 1], excentrée par rapport à l'agglomération, comportant des propriétés de très grand standing avec des jardins arborés importants. Le bien comporte un terrain d'une superficie importante de 10 285 m2 superbement arboré, une surface habitable importante de 449 m2, de vastes terrasses de 143 m2, des équipements de prestige comme une piscine de 80 m2, un court de tennis. Ces caractéristiques situent le bien dans la catégorie haut de gamme des propriétés de prestige de [Localité 1]. Au titre de l'ISF 2009 et 2010, l'administration fiscale a retenu, au titre des éléments de comparaison, 4 mutations de biens sur la période d'octobre 2007 à décembre 2008 situés pour deux d'entre eux sur la même commune que le bien litigieux et pour les deux autres sur le site du [Localité 2] qui présente des éléments de similarité en termes d'environnement avec le [Localité 1]. Les biens sont majoritairement des biens de catégorie cadastrale 3, catégorie inférieure au bien de l'appelant et présentent des équipements (piscine, voire terrain de tennis) identiques ou moindres que ceux du bien litigieux. Un seul des biens présente une superficie analogue au bien de M. [G], les autres biens disposant de surfaces inférieures ce qui souligne la rareté du terrain d'assiette du bien du contribuable. Les surfaces habitables sont inférieures à celle du bien de M. [G]. La commission départementale de conciliation a estimé que la valeur au m2 retenue par l'administration de 52 100 euros/m2 était est transposable à la propriété du contribuable compte tenu de sa localisation privilégiée sur le site du [Localité 1] et de ses caractéristiques propres de nature exceptionnelle. Pour l'ISF 2011, l'administration a retenu 4 mutations relatives à l'année 2010 et qui concernent, pour deux d'entre eux, des biens situés sur la commune de [Localité 1] et pour les deux autres, la commune de [Localité 4] qui offre une similitude d'environnement. Les biens sont de standing supérieur, de catégorie 2 comme le bien de M. [G] et deux de la catégorie inférieure 3. Les biens présentent une similarité concernant les surfaces habitables, le nombre de pièces et la présence d'annexes et dépendances d'agrément. L'un des biens n'a pas de piscine et présente la valeur au m2 la plus faible des éléments de comparaison, ce qui est un élément favorable au contribuable. La commission départementale de conciliation a estimé que la valeur au m2 retenue par l'administration fiscale de 56 975 euros/m2 était transposable à la propriété du contribuable qui relève incontestablement de la catégorie des biens de nature exceptionnelle. En l'espèce, l'administration fiscale a produit pour chaque terme de comparaison l'adresse du bien, ses éléments de surface, le prix au m2, la date de mutation, la date de publication, le service d'enregistrement. Ces biens apparaissent intrinsèquement similaires dans la mesure où ils se situent dans une zone géographique proche du bien litigieux et présente les mêmes caractéristiques d'environnement, de surfaces et d'aménagement que le bien litigieux. L'emplacement du bien à la pointe du [Localité 1], excentrée par rapport à l'agglomération, limite la circulation routière et les nuisances peuvent être considérées comme celles normalement occasionnées par les riverains, étant précisé que l'[Adresse 3] est un sentier littoral. Le rapport rédigé par [Localité 3] Expertises dont aucun élément relativement aux compétences du rédacteur n'est fourni et produit par l'appelant n'est pas objectif dans la mesure où le premier ne met en évidence que les aspects négatifs du bien, ne mentionne ni la piscine, ni le court de tennis et se limite à critiquer les termes de comparaison. Le rapport rédigé par Monsieur [O] [L], faussement présenté comme un « rapport d'expertise » n'est pas de nature à remettre en cause la pertinence des éléments de comparaison fournis par l'administration fiscale. La décote sollicitée par M. [G] est injustifiée puisqu'il ne produit aucun justificatif de l'état du bien ni aucun devis, ni aucune photo exploitable.