Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.334 du 03/11/2021,  partie 7


qu'ainsi que le fait observer la SCI bailleresse la perte de chance de réaliser des bénéfices n'est pas établie en l'espèce, dans la mesure où les documents produits par la société Atelier sont contradictoires, le budget prévisionnel indiquant un résultat avant impôt annuel de 38.154 euros, prenant en compte un chiffre d'affaires annuel de 252.458 euros HT, alors, que le document établi par la société Le Goff Conseil indiquant qu'un chiffre d'affaires moyen hors taxes annuel de 150.000 euros pouvait être réalisé, ne permet pas de dégager un tel résultat bénéficiaire ; que, dès lors, le préjudice en lien avec la faute commise est constitué pour la société Atelier par l'engagement de dépenses pour démarrer son exploitation ; que si le prêt de 100.000 euros remboursable en 74 mois à compter du mois de février 2013 ayant pour objet de financer les dépenses afférentes aux travaux d'aménagement, d'amélioration, de réparation du fonds de commerce doit être pris en compte dans la détermination du préjudice indemnisable, en lien avec la faute commise, il en va autrement du prêt de 40.000 euros qui n'a pas été souscrit par la société mais par sa gérante ; que les frais relatifs à la constitution de la société ne sont pas en lien avec la faute commise, dans la mesure où la société continue d'exister ; que la société Atelier justifie avoir engagé des frais généraux comme l'assurance, l'électricité et le téléphone pour 18.203,75 euros dont la matérialité n'est pas contestée par la bailleresse ; que celle-ci en revanche, soutient que les frais de mobiliers tels que retenus par les premiers juges ne peuvent être pris en compte aux motifs qu'ils ont été commandés après le début des opérations d'expertise et que ce mobilier n'a pas été mis au rebut ; que la cour relève qu'il ne peut être contesté que les meubles ont été acquis dans la perspective d'exploiter le local litigieux, quand bien même auraient-ils été acquis en cours d'expertise, et qu'il n'est pas allégué qu'ils ont été revendus ou affectés à un autre usage, dans ces conditions, si le bailleur ne peut être tenu à en rembourser le coût, il reste tenu au coût de leur stockage ; que, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la cour est en mesure d'évaluer à la somme de 130.000 euros le préjudice subi par la société Atelier de Marrakech (arrêt, p. 10 dernier § et p. 11) ;
 
 ALORS QUE le préjudice doit être réparé sans qu'il en résulte pour la victime ni perte ni profit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, après avoir considéré que la SCI [Adresse 2] avait commis une faute en consentant un bail sur un local impropre à sa destination et en n'attirant pas l'attention du preneur sur l'insuffisance du réseau d'évacuation des eaux usées, a jugé que le préjudice en lien avec cette faute était constitué par l'engagement, par la société Atelier de Marrakech, de dépenses pour démarrer son exploitation (arrêt, p. 11 § 1 et 3) ; qu'elle a alloué à ce titre, notamment, la somme de 100.000 € correspondant au montant emprunté par la société Atelier de Marrakech pour financer les dépenses afférentes aux travaux d'aménagement, à l'amélioration et à la réparation du fonds de commerce (arrêt, p. 11 § 4) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le montant emprunté ne pouvait constituer, en lui-même, un préjudice réparable, seules les dépenses réellement engagées pouvant, le cas échéant, être prises en compte, et si la société Atelier de Marrakech n'établissait, pour seul montant dépensé, qu'une somme de 6.298,33 € HT virée à la société FBS, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION :
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la société Atelier de Marrakech envers la SCI [Adresse 2], au titre de la privation de la jouissance du local jusqu'au 21 mars 2016, à la somme de 37.000 € ;
 
 AUX MOTIFS QU' à titre subsidiaire, la SCI sollicite la condamnation de la société locataire à lui payer une somme de 106.764,38 euros à titre d'indemnité d'occupation, ce à quoi s'oppose la société Atelier, les locaux étant inexploitables ; que l'annulation d'un contrat emporte sa disparition rétroactive et implique de remettre les parties dans la situation qui était la leur à la date de conclusion du contrat annulé ; que s'agissant d'un bail, en raison de l'impossibilité de restituer la jouissance matérielle des lieux accordée en contrepartie des loyers, la restitution se fait en valeur par le versement d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative qui n'est pas nécessairement celle fixée par le bail annulé ; qu'il importe peu que la société locataire n'ait pu exploiter les locaux pris à bail, la bailleresse ayant été privée de la jouissance de son bien jusqu'à la remise des clés ;