Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-24.777 du 07/01/2016,  partie 4


Le SCI du GINESTAL n'est pas fondée à soutenir que les factures produites aux débats ne font l'objet d'aucune explication et que les travaux réalisés n'étaient pas indispensables. En effet, il ressort d'une note technique dressée par Monsieur 
 B...
 , architecte DPLG et expert agréé près la cour de cassation, que les travaux ordonnés impliquaient la démolition des ouvrages contrevenants et une reconstruction respectant le niveau altimétrique de la terrasse et de la piscine par rapport au muret séparatif des lots 21 et 22, que ces travaux nécessitaient la suppression complète de la terrasse aménagée côté est et la plus grande partie de la piscine, soit une superficie de 192, 50 m2, le décaissement du sol d'assise dans la zone garage, chambres et salles de bains pour permettre ensuite la reconstruction, l'arasement des constructions existantes, et des frais annexes correspondant aux déconnexions des installations électriques, démontage de divers aménagements, soit une dépense totale de démolition de 67. 597, 37 euros TTC. Il résulte des constatations de Monsieur B...que les frais engagés par les époux A..., qui ont d'ores et déjà exécuté les travaux ordonnés, sont tout à fait justifiés. L'expert évalue à 329. 250 euros HT le coût des travaux de reconstruction correspondant à la finition des travaux de décaissement, la reprise des réseaux, la reconstruction du garage et du vide sanitaire, de la zone habitation et de la piscine. L'expert évalue à 4. 658 euros la valeur locative mensuelle de la villa des époux HETTELING et à 1. 553 euros le préjudice de jouissance subi du fait de la perte partielle de jouissance durant les travaux. Toutefois la preuve d'une perte locative n'est pas rapportée. Au vu de ce rapport qui n'est contredit par aucun avis contraire autorisé le préjudice subi par les époux A...sera fixé ainsi qu'il suit : frais de démolition 67. 597, 37 euros TTC, frais de reconstruction 393. 783 euros TTC, frais de dossier reconstruction 3. 500, 00 euros, perte de jouissance 40. 000, 00 euros, frais de procédure, d'expertise, de géomètre, de consultation 38. 643, 55 euros, soit 543. 523, 92 euros ; En conséquence, la SCI du GINESTAL sera condamnée à payer cette somme aux époux A...; 
 
 1°) Alors que le contrat formant la loi des parties et s'imposant aux juges du fond, toute clause, quoiqu'usuelle ou de style, n'en produit pas moins ses effets ; qu'aux termes de l'acte notarié de vente conclu entre la SCI du GINESTAL et M. et Mme A..., ces derniers ont consenti à « souffrir e les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le BIEN, sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives, s'il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le VENDEUR, sauf en ce qui concerne les servitudes créées par le VENDEUR et non indiquées aux présentes sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la Loi » ; qu'en considérant, pour y faire échec et condamner la SCI du GINESTAL à garantir les époux A...de leur éviction, que cette clause est de pur style, quand ce dispositif contractuel s'imposait à elle et excluait toute garantie de la venderesse vis-à-vis des acheteurs au titre des servitudes passives grevant le bien au jour de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 
 
 2°) Alors que, subsidiairement, la garantie pour cause d'éviction cesse lorsqu'elle est due à une faute de l'acheteur ; qu'en condamnant la société du GINESTAL à garantir M. et Mme A...sans rechercher, comme elle y était invitée (cf. les conclusions récapitulatives d'appel de l'exposante, p. 10 et 15), si ces derniers, par leur refus obstiné et de mauvaise foi de réduire la hauteur de leur plantation pour permettre aux époux C...de voir la mer depuis leur maison, n'étaient pas à l'origine de leur éviction, étant établi qu'en dix ans, les quatre propriétaires successifs du lot voisin n° 22 ne s'étaient jamais plaints de la configuration de la terrasse, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1640 du code civil. 
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI du GINESTAL de sa demande tendant à obtenir la garantie de la SCP Z... en cas de condamnation au profit des époux A...; 
 
 Aux motifs que sur la garantie du notaire, en sa qualité de professionnel du droit, le notaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente. S'il est tenu de vérifier l'étendue des droits faisant l'objet de l'acte qu'il établit au moyen de tous actes et documents nécessaires, il n'a pas à vérifier leur adéquation avec la configuration réelle des lieux par une visite sur place.