Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 19-21.435 du 10/12/2020,  partie 5


que la SCI Moulin des Landes soutient qu'il n'appartient pas à M N... et à l'entreprise [...] de « conjoncturer » pour savoir ce qu'elle avait l'intention de faire de ce logis : le louer, le revendre, en faire une résidence secondaire ou autre ; qu'elle soutient que le préjudice de jouissance existe dans la mesure où elle a vocation à bénéficier de la libre disposition de son bien ; que le préjudice de jouissance doit être apprécié in concreto par rapport au dommage effectivement subi par celui qui l'allègue ; qu'en l'espèce, il s'agit d'un logis du XV et XVII siècle d'une surface habitable de 300 m² comprenant entrée, salon, salle à manger, cuisine aménagée et équipée, 8 chambres avec salles de bains, WC sur une parcelle de 7 000 m² environ ainsi que le décrit l'agence immobilière dans la demande d'estimation locative faite par M et Mme P... , associés de la SCI Moulin des Landes ; que la SCI Moulin des Landes ne démontre pas que cet immeuble avait été acquis et rénové pour être offert à la location annuelle ; que cet immeuble ne correspond nullement au marché locatif habituel des biens à usage d'habitation du choletais et il est vain de rechercher une valeur locative à ce titre par comparaison avec celle de pavillons du secteur qui ne sauraient constituer des références pertinentes ; que le tribunal a indemnisé le préjudice de jouissance en relevant qu'il n'est pas contesté que l'immeuble est destiné à devenir la résidence secondaire des membres de la SCI Moulin des Landes ; que lors des débats ayant donné lieu à l'arrêt du 3 mars 2009, le principe même d'un préjudice subi par la SCI avait été discuté, M N... soutenant que la SCI Moulin des Landes n'était pas recevable à solliciter la réparation du préjudice de jouissance qu'elle ne subissait pas mais qui pesait sur ses membres ; que la cour a retenu que les désordres litigieux affectent l'usage du bien dont elle est propriétaire, ce qui est pour elle source d'un préjudice distinct de celui résultant des troubles de jouissance subis par ses occupants ; qu'il est donc exclu de retenir une indemnisation pour un bien ayant vocation à être loué à l'année ; qu'il appartient à la SCI Moulin des Landes de définir la nature et la durée du préjudice de jouissance qu'elle subit en sa qualité de personne morale et de prouver ses dires ; que la SCI Moulin des Landes fait état des atouts de l'immeuble permettant d'attirer une clientèle « haut de gamme » du fait de la proximité d'un terrain d'aviation, d'un golf, d'un lotissement également « haut de gamme », d'un restaurant de luxe et de villas cossues, d'une forêt ouverte à la pratique de l'équitation ainsi que d'un terrain d'1,4 ha ; qu'elle ne définit pas avec précision quelle serait la valorisation concrète possible de ce bien auprès de cette éventuelle clientèle sachant qu'elle n'a pas contesté lors des précédentes étapes de la procédure que M et Mme P... , associés de la SCI, souhaitaient en user comme résidence secondaire ; qu'il n'est pas démontré par ailleurs que l'immeuble disposerait d'une salle de réception adaptée et d'aménagements susceptibles de permettre une utilisation pour des événements ; que la présence de bâtiments de ferme en tôle à proximité immédiate du logis n'est pas de nature à favoriser cette affectation ; que de plus, il n'est pas fait état de démarches auprès des services administratifs pour permettre d'assurer dans cet immeuble un accueil de publics ; que demeure une possible location touristique pour les périodes où l'immeuble n'a pas vocation à être occupé par M et Mme P... et Ieur famille ; qu'au regard de la situation de l'édifice dans la région de Cholet demeurant à l'écart des plus grandes régions touristiques françaises, il convient de retenir un préjudice annuel de 5 000 € ; que dès lors que la SCI Moulin des Landes, alors qu'elle disposait travaux de toiture lesquels auraient mis fin aux entrées d'eau les plus importantes, a pris l'initiative de faire réaliser des travaux très réduits de réparation en toiture lesquels n'ont pas mis fin aux infiltrations par la toiture, ont compromis la bonne exécution de la suite des opérations d'expertise et sont à l'origine du retard de règlement définitif du litige ; que le préjudice lié à l'impossibilité d'utiliser ce bâtiment court depuis novembre 2003, date de fin des travaux et de refus de réception de l'ouvrage ; qu'il y a lieu de considérer que si ces travaux avaient été effectués dans l'année du prononcé du jugement, compte tenu de la nécessité d'une nouvelle expertise pour définir la nature des travaux à exécuter sur les enduits que la cour estime pouvoir fixer à deux années compte tenu du temps d'assèchement des murs et de la nécessaire campagne d'analyse du taux d'humidité, puis du temps nécessaire au prononcé d'un nouvel arrêt et enfin du temps de la reprise des enduits extérieurs et intérieurs, l'immeuble aurait pu retrouver son habitabilité à la fin de l'année 2011 ; que le préjudice de jouissance de la SCI « Moulin des Landes » sera fixé à la somme de 40.000 € ;