Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.037 du 12/12/2019,  partie 2


La SARL A Trama n'est pas fondée à soutenir que le raccordement des consorts W.../I... n'est pas démontré alors que la SCI Cartarana produit le protocole d'accord entre ces derniers, M. S... et la SARL A Trama le 3 mai 2007 et qui a été remis à la mairie de Bonifacio pour les besoins du permis de construire des consorts W.../I..., outre une lettre de Kyrnolia attestant de ce raccordement, lequel, selon la lettre de la sous-préfecture de Sartène en date du 17juin 2011, ne respecte pas les règles de l'art, ce qui démontre la violation des règles d'hygiène, un procès d'infraction ayant été dressé, contrairement à ce qui est retenu par le tribunal.
 
 Par ailleurs, s'agissant du mur, quand bien même appartiendrait‘il à la SCI Campagne Judith, la construction d'un escalier et donc d'une voie de circulation entre les fonds n'a été prévue ni par le bail initial de 1991 ni par le protocole d'accord du 7 janvier 2000 – pourtant précis dans ce qu'il autorise la société locataire à faire – ni par le bail du 27 mars 2000 qui prévoit expressément l'accord nécessaire du bailleur pour tout changement de distribution des lieux, ce qui constitue à l'évidence la création en cours de bail d'une voie de circulation entre les lieux loués et une parcelle appartenant à un tiers, matérialisée par un escalier susceptible d'être créateur d'un droit réel, et utilisé pour les besoins de l'hôtel ainsi que le reconnaît la SARL A Trama.
 
 Dès lors, et sans qu'il soit utile d'examiner les autres moyens présentées, ces interactions au bail commercial sont suffisamment graves pour valider le congé avec refus de renouvellement délivré par la SCI Cartarana le 19 décembre 2008 et priver la SARL A Trama du droit à indemnités qu'elle réclame ; elle sera déboutée de l'ensemble de ses demandes et le jugement sera infirmé. »
 
 1°) Alors que les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes d'un écrit clair et précis ; que dénaturent un contrat les juges du fond qui y ajoutent une distinction qu'il ne comporte pas ; que l'accord amiable du 3 septembre 2001 signé par Mme B... en sa qualité de gérante de la SCI Cartarana et M. S..., en son nom personnel et pour le compte de la société A Trama, stipulait que Mme B... autorise M. S... à tous raccordements nécessaires aux besoins liés à l'objet de la société A Trama ; que cette clause ne distinguait pas selon que les locaux raccordés fussent ou non la propriété d'un tiers ; qu'en jugeant que cette autorisation ne permettait pas le raccordement de tiers, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'accord du 3 septembre 2001 et violé l'article 1134 ancien du code civil, applicable au litige ;
 
 2°) Alors que l'infraction à un bail commercial commise par le preneur ne peut constituer un motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement de la part du bailleur sans paiement d'une indemnité d'éviction que lorsque le preneur a été mis en demeure d'avoir à cesser l'infraction ; qu'en l'espèce, le commandement signifié à la société A Trama le 18 octobre faisait commandement à cette dernière « 1/ D'avoir à remettre en état originel le mur mitoyen aux parcelles [...] (objet du bail commercial conclu entre les parties en date du 27 mars 2000) et 969 au travers de laquelle les clients de la SARL A TRAMA circulent, au moyen d'un escalier édifié sans le consentement exprès et préalable du Bailleur, depuis « l'annexe » édifiée sur la parcelle [...] dans laquelle la SARL A TRAMA exploite 6 studios à usage hôtelier, en complément de son offre d'hébergement ; 2/ De procéder au démontage de trois tuyaux apposés sur ledit mur mitoyen, sans le consentement exprès et préalable de ma requérante, en ce qu'ils constituent : - une emprise sauvage du sol et sous-sol de sa propriété et un détournement illicite au profit de tiers non-autorisés de ressources en eau, électricité et autres utilitaires mis à disposition de la SARL A TRAMA en vertu du bail précité, - des installations caractérisant un usage abusif et non-conforme aux normes règlementaires d'hygiène et sanitaires en matière d'assainissement et d'évacuation des eaux usées » (production n° 6, pièce d'appel A Trama n° 12) ; qu'en jugeant que l'autorisation donnée par la société A Trama aux consorts W.../I... de raccorder les locaux édifiés sur leur parcelle au réseau d'assainissement collectif via la buanderie située sur la parcelle de la SCI Campagne Marie Judith et le réseau d'assainissement de l'hôtel situé sur la parcelle donnée à bail constituait une infraction au bail suffisamment grave pour justifier le refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction de la part de la SCI Cartarana quand ledit raccordement n'était pas visé par le commandement du 10 octobre 2008, la cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ;
 
 3°) Alors que tout jugement doit être motivé ;