Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-23.449 du 20/12/2018,  partie 3



 En l'espèce, en application de ces principes constants, il est tout à fait inopérant de soutenir que l'article 2 du contrat a mis à la charge des preneurs l'entretien complet de la devanture de l'entrée de 1'hôtel, peintures, vitrines, boiserie, portes s'il y a lieu, que l'article 7 a prévu que les preneurs devront pour l'exploitation du commerce se soumettre aux prescriptions légales et réglementaires pouvant s'y appliquer, que le paragraphe I prévoit que les preneurs prendront les lieux dans 1"état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance et que le montant très modique si ce n'est parfaitement ridicule du loyer commercial démontre que les preneurs avaient à leur charge les travaux litigieux, dans la mesure où seule une clause claire et précise doit mettre expressément les travaux imposés par l'administration à la charge du preneur.
 En conséquence, en l'espèce, à défaut de tout élément contraire, il convient de constater que lesdits travaux incombent aux propriétaires.
 B - Sur l'étendue des travaux prescrits par l'autorité administrative :
 Le procès-verbal dressé le 19 mai 2009 par la commission communale de sécurité et d'accessibilité de la ville de Biarritz a énoncé les prescriptions suivantes :
 " I - prescriptions maintenues :
 
 .faire réaliser les travaux aux observations contenues dans les rapports de vérifications des installations suivantes : gaz, électricité, SSI et chauffage, .occulter les baies des locaux réserves situés dans l'escalier,
 .supprimer tout stockage dans la cage d'escalier,
 .assurer la protection de l'escalier conformément aux exigences réglementaires.
 2 - prescriptions permanentes :
 .tenir à jour les registre de sécurité de l'établissement
 .faire vérifier périodiquement les installations techniques de l'établissement, .affichage près de l'entrée principale de l'avis relatif au contrôle de sécurité incendie,
 .recueil de l'autorisation du maire pour la réalisation de travaux dans l'établissement,
 .maintien libre et accessible des issues de secours de l'établissement."
 Sous réserve de la réalisation de ces prescriptions, la commission a donné un avis favorable au fonctionnement de l'établissement.
 Dans son rapport d'expertise en date du 13 mai 20l3, M. A... a indiqué que les preneurs avaient réalisé :
 .les travaux de mise en conformité de l'ascenseur : 20 014,00 € HT,
 .la réparation des alarmes manuelles des
 1er et 2ème étages : 1 051,98 € HT,
 .les travaux de rénovation électrique : 32 401,00 € HT,
 .les travaux d'aménagement des salles de bains,
 cloisonnements, faïences : 36 893,97 € HT,
 .les travaux d'aménagement des portes coupe feu : 6 115,00 € HT,
 .la réfection de l'installation sanitaire des 17 salles de bains,
 création de deux bouches de recyclage, création d'une
 colonne d'eaux usées et d'une colonne d'alimentation : 25 303,24 € HT
 .la fourniture et pose d'une fenêtre de désembuage : 2 073,60 € HT
 .la fourniture de faïence pour les salles de bains : 3 897,15 € HT
 .la fourniture appareillage sanitaire : 4 308,90 € HT
 Total : 140 549,90 € HT
 Il a précisé qu'afin de mettre l'hôtel aux normes de sa catégorie, il restait à réaliser :
 .les modifications du sous sol pour la création d'un accès handicapés en rez-de-chaussée,
 .la mise en sécurité des éléments du sous sol,
 .un accès handicapés pour le rez-de-chaussée,
 .la création d'une chambre avec salle d'eau et WC,
 .la modification entrée/réception, y compris un comptoir d'accueil,
 .la création d'un sas accès chambres, .la modification de l'exécutoire de fumées,
 .le remplacement de radiateurs à eau par des radiateurs électriques.
 Il a fixé le coût de ces derniers travaux à la somme de 310.755,27 € HT,
 Les bailleresses critiquent ce montant en soutenant qu'il ne résulte que d'un seul devis alors que l'expert aurait dû en recueillir.
 
 Cependant, elles ne démontrent pas pour autant que cette évaluation est erronée.
 En conséquence, leur contestation sera écartée et le montant arrêté par l'expert servira de base à l'estimation des travaux nécessaires pour répondre aux exigences de sécurité imposée par l'administration.
 I - Sur les travaux déjà réalisés par les preneurs :
 Compte-tenu des conclusions de l'expertise et des pièces versées au dossier, il convient de noter que parmi l'ensemble des travaux déjà financés, seuls les travaux suivants doivent être considérés comme des travaux exigés par l'administration :
 .les travaux de mise en conformité de l'ascenseur :
 20 014,00 € HT
 .la réparation des alarmes manuelles des 1er et 2ème étages : 1 051,98 € HT
 .les travaux de rénovation électrique : 32 401,00 € HT
 .les travaux d'aménagement des portes coupe feu : 6 115,00 € HT
 .la fourniture et pose d'une fenêtre de désembuage : 2 073,60 € HT
 Total : 61 655,58 € HT
 En effet, le surplus constitue des améliorations ou des travaux d'entretien (réfection des salles de bains) ou des travaux mis contractuellement à la charge de la locataire (entretien complet de la devanture de l'hôtel, peintures, vitrines, boiserie, portes s'il y a lieu).