Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.980 du 06/02/2020,  partie 3


Elle se réfère notamment au prix au m² P du loyer de la clinique du Trocadéro, sise [...]
 [...], dont le loyer actuel est de 700€ le m²P et à l'évaluation proposée par ses experts amiables MM. X... et F... ; que la société locataire soutient que remplacement de la clinique n‘a pas d'influence sur la valeur locative, le prix des actes étant fixé au plan national ; qu'elle critique la référence de la clinique de Trocadéro, compte tenu des liens existant entre les bailleurs de la société Clinique de l'Alma et ceux de la clinique du Trocadéro (clinique Paul Doumer) ainsi que les conclusions des experts amiables X... et F..., notamment en ce que ces deux experts, font état de références relatives non seulement à des cliniques mais également à des bureaux ; que la cour relève que dans la mesure où les cliniques doivent faire face à des contraintes de gestion, ont d'importants frais de personnel et sont soumises à une tarification à l'acte, leur activité est sans comparaison avec celle d'une activité de bureau ; que dans ces conditions, les références relatives à des locaux dans lesquels est exercée une activité de bureau, doivent être écartées car elles ne sont pas pertinentes ; qu'en conséquences, ne doivent être prises en considération que les loyers des biens dans lesquels s'exerce une activité de clinique ; que, cependant, il existe peu de références pour des biens à usage de clinique situés à Paris intra-muros, si bien que c'est à juste titre que les experts judiciaires proposent également des références pour des cliniques situées en proche banlieue ; qu'il est par ailleurs certain que l'activité d'une clinique étant partiellement hôtelière, l'emplacement de celle-ci a une influence sur 1e prix du loyer, cc que comment d'ailleurs les références produites, le montant des loyers des cliniques situées en banlieue-est, plus populaire, étant inférieur à celui du montant des loyers des cliniques, situées dans l'ouest de Paris, ou encore en proche banlieue-ouest, plus bourgeoise ; que les conclusions du rapport d'expertise amiable X..., ainsi que celles du rapport d'expertise amiable F... doivent être écartées dans la mesure où M. X... pour estimer à 400 € le m2P, le prix du loyer révisé et M. F... pour l'évaluer à une somme comprise entre 360€ et 380€ le m2P, ont pris en considération non seulement des référence des loyers de cliniques, mais également des références relatives à des loyers de locaux ayant un autre usage comme les bureaux ; que la référence au loyer de la clinique de Trocadéro doit être écartée dans 1a mesure où il s'agit d'une nouvelle location selon un bail conclu le 12 juin 2013, soit une date postérieure à la date de révision du bail dont s'agit ; que l'expert judiciaire K... I... propose de retenir un prix au mètre carré pondéré de 340€ alors que l'expert judiciaire H. H..., propose de retenir un prix au mètre carré pondéré de 300€ ; que la bailleresse demande de voir fixer le prix au mètre carré pondéré à 400 € et Ia société locataire à 280€ ; que compte tenu du contexte socio-économique des établissements de santé en France métropolitaine et notamment à Paris, de l'occupation de l'intégralité de la parcelle foncière, de l'état actuel de la clinique (sachant que les travaux constatés par l'expert judiciaire ne font pas accession au bailleur), de l'activité exercée (pôle chirurgical tous types ; pôle gastro-entérologie avec radiologie interventionnelle ; pôle dialyse ; pôle radiologie ), de la capacité d'accueil (112 lits, équipements, services), de l'absence de parking ou d'espaces verts accessibles aux patients, de l'évolution des marchés, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, de la qualité de l'immeuble, de l'intérêt de l'emplacement, la clinique étant située dans un quartier prestigieux de [...], non loin du Champs de Mars, avec une patientèle aisée réputée bénéficier d'une bonne protection sociale et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail révisé, le prix unitaire de 300€ le mètre carré pondéré, retenu par le premier juge doit être approuvé soit une valeur locative annuelle globale de 1.178.100 € ; sur la méthode par le chiffre d'affaires ; que selon cette méthode, un taux d'effort est rapporté au chiffre d'affaires ; que la société locataire rappelle les conclusions de M. V... W..., son expert amiable, lequel après avoir indiqué que le chiffre d'affaires de la clinique s'élevait à la somme de 13.605.616€, auquel il a appliqué un taux d'effort de 7% , a indiqué que selon cette méthode le prix du loyer annuel était de 952.400€ ; que M. H..., expert judiciaire, estime pour sa part que le recoupement par le chiffre d'affaires, au regard de la valeur locative sans prise en compte des clauses et conditions du bail, faisait ressortir un taux de 9,10%, et avec prise en compte des clauses et conditions du bail un taux de 7,90%, apparaissant justifiés pour une clinique "ancienne", bénéficiant d'un bon emplacement à Paris ;