décision 19-21.993 du 01/03/2023,  partie 2



 Ce n'est qu'en présence de justes motifs que le notaire peut refuser d'instrumenter un acte alors qu'il en est requis, puisqu'aux termes de l'article 3 de la loi du 25 ventôse an XI, les notaires "sont tenus de prêter leur ministère lorsqu'ils en sont requis", or parmi ces justes motifs, la jurisprudence retient la fraude aux droits des tiers (par ex. : 1ère Civ., 5 mars 2002, Bull. n° 81).
 
 Dès lors la vérification des témoignages et le recueil de documents confirmant les déclarations de Monsieur [U] ne sont imposés qu'en présence d'éléments de nature à faire douter le notaire de la véracité des énonciations.
 
 Pour définir l'existence en l'espèce d'éléments douteux et donc de diligences accomplir de la part du notaire, il faut se placer dans la situation connue en 2011 et non aujourd'hui.
 
 S'agissant du grief fait par le ministère public d'absence de vérification de l'adresse de Monsieur [U], il convient de considérer que cette vérification ne paraissait pas opportune pour le notaire, la preuve de la possession pouvant se faire par d'autres moyens que l'habitation sur place.
 
 Par ailleurs l'existence de photographies aériennes prouvant l'inexactitude des déclarations de Monsieur [U] ne peut être un élément à retenir contre le notaire, car ces clichés n'étaient pas disponibles à l'époque de la rédaction de l'acte.
 
 Mais d'autres éléments auraient dû alerter le notaire sur ta véracité des énonciations émises par Monsieur [U] au soutien de sa démarche d'usucapion.
 
 II convient d'abord de relever, sur le plan joint à l'acte litigieux, l'implantation de routes et d'échangeurs relevant du domaine public de l'État (inaliénable et imprescriptible) et en particulier l'ancienne RTEI , devenue RPEI, classée au domaine public par délibération no 7190/APS du 8 juin 1990, et dont une partie est incluse dans les parcelles visées dans l'acte de notoriété au mépris de leur caractère inaliénable; et ce, à la différence du domaine public maritime qui lui, a été déclassé pour accroître au domaine privé (délibération de l'assemblée territoriale du 16 décembre 1971).
 
 Il est dès lors permis de se demander comment le notaire peut-il instrumenter en établissant un acte de notoriété alors que les plans annexés montrent l'existence de routes relevant du domaine public imprescriptible.
 
 S'agissant des diligences incombant au notaire, il existe bien un état hypothécaire déjà produit par Monsieur [U] mais qui présente des éléments permettant de douter de la véracité de ses propos et qui devait justifier des vérifications personnelles dit notaire, ce qui ni a pas été fait.
 
 En effet, le notaire pouvait relever que la conservatrice des hypothèques ne pouvait pas écrire que la parcelle ne figure pas au compte de la Province Sud, et qu'elle « ne pouvait qu'attester qu'aucune transcription hypothécaire n'avait été faite sous cette référence parcellaire sur le compte provincial dès lors que ladite parcelle n'était ni identifiée ni référencée, le numéro d'inventaire 446217-7143 correspondant à un ensemble immobilier plus vaste, et que la superficie de 13ha 14a20ca ne correspondait à aucune référence cadastrale connue mais uniquement aux prétentions immobilières de Monsieur [U] ».
 
 II est en effet permis de relever dans l'état hypothécaire la mention de divers terrains non définis d'une superficie globale approximative de 284ha, ce qui aurait dû à l'époque, en l'absence de tous autres éléments pour identifier l'emplacement exact de ces terrains, éveiller la curiosité du notaire, alors que la dévolution de biens immeubles à la Province Sud du 6juillet 1990 vise toute la presqu'île de [Localité 6] (sauf deux exceptions in fine qui n'ont rien à voir avec les parcelles litigieuses).
 
 Enfin le courrier de I'ADRAF du 10 janvier 2011 annexé à l'acte notarié ne vise que l'absence de revendication sur les lots 46 et partie du sans N°ple, section industrielle de [Localité 7], mais ne permet pas de lever l'équivoque susmentionnée, Au surplus, avant d'établir l'acte, la secrétaire de Maître [X] avait formulé les 25 janvier et 4 mai 201 1 des demandes d'attestation de désignation cadastrale pour des biens immobiliers correspondant à ceux revendiqués par Monsieur [U] en portant la mention de la Province Sud comme propriétaire actuel.
 
 II s'agit en conséquence d'éléments (présence d'une route appartenant au domaine public et imprécision de l'état hypothécaire) qui auraient dû conduire Maitre [X] à douter des dires de Monsieur [U] et qui justifiaient pour le moins une nouvelle diligence auprès de la conservatrice des hypothèques, voire vers la Province Sud mentionnée sur le document.
 
 L'analyse des témoignages permettait également de douter du bien-fondé des déclarations de Monsieur [U].
 
 Tout d'abord il convient de faire observer que les 3 parcelles distinctes visées dans l'acte ne font l'objet d'aucune analyse séparée du notaire et les témoignages ne font non plus aucune distinction, alors justement que les actes de possession invoqués se situent tous sur la parcelle [Cadastre 5] et non pas sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 3] ex-[Cadastre 2] (en particulier les constructions décrites).
 
 Ces attestations sont au demeurant non circonstanciées et stéréotypées mentionnant simplement avoir vu Monsieur [U] exonder ces terrains et y habiter.