Cour d'appel de Paris
C2, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-23.274 du 06/01/2021,  partie 5


qu'or, il ressort des stipulations de la promesse de vente du 24 juin 2013 et de l'acte authentique du 2 septembre 2013 que la société BOLOGNA s'est substituée à la société ADCC ; qu'en effet, l'acte authentique de vente ainsi que la promesse de vente sous seing privé en date du 24 juin 2013 n'ont été signés entre la SCI MACHAMA et la société BOLOGNA que pour « mettre un terme définitif » à la procédure engagée par la société ADCC à l'encontre de la SCI MACHAMA afin d'obtenir la réalisation forcée de la vente ; que la SCI MACHAMA a ainsi accepté de vendre à la SCI BOLOGNA, substituant la société ADCC selon le souhait de celle-ci et afin qu'elle se désiste de son action en réalisation forcée de la vente ; qu'à ce titre, l'acte authentique de vente précise dans le paragraphe 1.1 intitulé « promesse de vente » que « le VENDEUR a accepté, à la demande de la SARL ADCC, que la SCI BOLOGNA se substitue à cette dernière pour réaliser l'acquisition objet de la procédure précitée » ; que ces mêmes mentions figurent de manière claire et explicite dans la promesse de vente en date du 24 juin 2013 en page 17 dans l'article « conditions particulières » ; que la signature de la promesse de vente du 24 juin 2013 et de l'acte authentique du 2 septembre 2013 n'est que l'aboutissement de l'accord entre la SCI MACHAMA et la société ADCC aux termes duquel la société ADCC a accepté de se désister de son instance sous réserve de la réalisation définitive de la vente au profit de la société BOLOGNA ; qu'il s'ensuit que c'est la société ADCC qui a demandé à ce que la société BOLOGNA se substitue à elle pour procéder à cette acquisition ; qu'en outre, la promesse de vente du 24 juin 2013 et l'acte authentique de vente du 2 septembre 2013 comporte des stipulations expresses selon lesquelles la société BOLOGNA a reconnu avoir été mise en relation avec la SCI MACHAMA par la société CBRE AGENCY et que si elle conteste être redevable d'une commission, elle déclare vouloir en faire son affaire personnelle si une rémunération est sollicitée par l'agence immobilière ; que la SCI BOLOGNA reconnait dès lors implicitement que de tels honoraires étaient initialement prévus, et qu'ils auraient dû être à sa charge, et ce même si elle estime ne plus en être redevable en raison de la caducité alléguée du mandat de vente conclu le 7 novembre 2011 ; que ces stipulations attestent que la société BOLOGNA avait eu parfaitement connaissance du mandat conclu entre la SCI MACHAMA et la société CBRE AGENCY et du risque auquel elle s'exposait en écartant l'agence immobilière de la transaction, cette dernière pouvant venir lui réclamer le paiement des honoraires ; que ces stipulations n'ont été mentionnées dans les actes de vente que parce que la société BOLOGNA s'est substituée à la société ADCC dans les mêmes termes que l'offre d'achat du 7 décembre 2011 contresignée le 12 décembre 2011 par la SCI MACHAMA ; que si la société BOLOGNA était totalement étrangère à la société ADCC, il n'y aurait aucun intérêt à préciser les circonstances dans lesquelles le compromis de vente et l'acte authentique de vente ont été signées ; que cette substitution de la société BOLOGNA à la société ADDC est également corroborée par le courrier de Me G..., notaire de la société ADCC, en date du 20 avril 2012 ; que dans ce courrier où il est envisagé que la société BOLOGNA acquière le bien objet du mandat, le notaire fait référence à l'offre d'achat de « mon client » du 7 décembre 2011, accepté par la SCI MACHAMA le 12 décembre 2011, alors qu'il s'agit de l'offre d'achat fait par la société ADCC, et non par la société BOLOGNA ; que par conséquent, la vente du 2 septembre 2013 précédée du compromis de vente du 24 juin 2013 n'est que le prolongement de l'entremise faite par la société CBRE AGENCY entre la SCI MACHAMA et la société ADCC ayant donné lieu à l'offre d'achat du 7 décembre 2011 accepté le 12 décembre 2011 ; que même si la société BOLOGNA est une personne morale distincte de la société ADCC, la société BOLOGNA n'est pas un tiers mais une société qui s'est substituée à la société ADCC dans la vente, objet du mandat ; qu'or, la substitution d'un acquéreur à l'acquéreur initial ne porte pas atteinte au droit a commission de l'agent immobilier, et ce d'autant plus que cette substitution s'exerce dans les mêmes conditions que celles prévues dans l'acte unique contenant l'engagement des parties, mentionne par l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, que constitue l'offre d'achat du 7 décembre 2011 accepté le 12 décembre 2011 ; que l'examen comparatif de cet acte unique et l'acte authentique de vente du 2 septembre 2013 atteste que la substitution s'est opérée dans des conditions identiques ; que la SCI BOLOGNA ne peut donc valablement se prévaloir de l'effet relatif des contrats au sens de l'article 1116 du code civil pour s'exonérer de son obligation de paiement ;