Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-24.701 du 09/05/2019,  partie 2



 ) : qu' entre 1980 et 2012, soit pendant plus de 32 ans, sans discontinuité, depuis l'origine du bail, la locataire a réglé ces charges et si la société Erteco est considérée comme distincte de la société Dia France, la société Dia France a néanmoins payé ces charges depuis 13 ans, ce qui ne peut être considérée comme une simple négligence : cf. CA Douai 13 janvier 2000 ; affaire dans laquelle a été déduit du fait que le preneur a payé les charges pendant 7 ans depuis l'origine du bail que la volonté des parties était de les faire peser sur le preneur ; que la locataire sous loue les emplacements de parking et facture au sous locataire l'intégralité des loyers et des charges ; qu'elle se fait donc rembourser les charges, ce qui prouve qu'elle a conscience que ces charges doivent être remboursées à la bailleresse ; que si la cour devait retenir que la société Dia France n'est pas tenue de ces charges envers la bailleresse, elle s'enrichirait alors au détriment de cette dernière en percevant des sommes qu'elle ne reverse pas à la SCI JGMC ; que le 1er avril 2003 et le 19 mars 2004, la locataire a réclamé à sa bailleresse des justificatifs de charges pour les années 2002 et 2003 ; que c'est donc en parfaite connaissance de cause que la locataire a réglé ces charges ; que le bail dispose expressément que : « le preneur s'oblige à acquitter pendant le cours du bail la contribution personnelle mobilière et la taxe professionnelle, les contributions de toute nature et de rembourser au bailleur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe d'assainissement et toutes autres taxes et impôts de toute nature incombant généralement au preneur » ; que s'agissant des charges d'eau, de gaz et d'électricité, il prévoit la pose de compteurs aux frais de la société preneuse mais la société bailleresse invoque, s'agissant des charges de copropriété réclamées au preneur : -le fait que la société preneuse a réglé ces charges sans protester pendant de nombreuses années, -la commune intention des parties résultant du fait que ces charges sont clairement dénommées dans les appels de charges, que la société Dia refacture les charges relatives aux parkings à ses sous locataires, qu'elle a réclamé les justificatifs de charges pour les années 2002 et 2003 sans émettre la moindre provocation à réception ; qu'or, la société Dia France fait justement observer qu'elle est une entité juridiquement distincte de la société Erteco titulaire du bail d'origine et que les actes faits par cette dernière alors qu'elle était locataire ne peuvent lui être opposées ; quoiqu'il en soit, le fait de payer des provisions pour charges sans protester ne vaut nullement renonciation à se prévaloir du caractère indu des charges réclamées en l'absence d'acte positif que ne saurait constituer le fait de réclamer des justificatifs et de ne pas protester à réception de ceux-ci comme celui de refacturer par erreur aux sous locataires l'intégralité des charges réclamées par la bailleresse, la société Dia France faisant à cet égard observer qu'elle a confié la sous location des parkings à la société Cogim, syndic, qui assure la gestion de l'immeuble et lui a facturé les charges, de sorte que la refacturation des charges aux sous locataires ne peut caractériser un acte positif, clair et non ambigu, de volonté de sa part de considérer les charges facturées aux sous locataires comme étant dues par elle aux termes du bail principal ; qu'ainsi, le fait d'avoir payé les charges réclamées pendant de nombreuses années, et quoique celles-ci apparaissent sur les pièces justificatives comme des charges de copropriété, ne peut constituer un acte positif de renonciation du preneur à contester les charges réclamées ; qu'il s'ensuit que c'est à bon droit que le jugement a retenu qu'en l'absence de disposition du bail concernant le remboursement au preneur des charges de copropriété, celles-ci n'étaient pas dues par la société Dia France, locataire ; que s'agissant de la prescription, dont la société bailleresse invoque subsidiairement l'application, la loi du 17 juin 2008 prévoit que les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans et le loi du 18 janvier 2005 dans ses dispositions modifiant l'article 2277 antérieurement applicable prévoyait que les actions en répétition des charges locatives se prescrivent par cinq ans ; que la société Dia France fait observer que sa demande concernant les charges de copropriété antérieures à 2008 dont elle a réclamées restitution par assignation du 31 mai 2013 ne sont pas atteintes par la prescription quinquennale de l'ancien article 2277 dès lors qu'il ne s'agit pas de charges locatives proprement dites et que le délai de la prescription trentenaire n'était pas expiré à la date d'entrée en vigueur de la loi du 17 juin2008, de telle sorte que sa réclamation concernant les charges payées par erreur depuis 2002 est recevable ; que la société JGMC soutient pour sa part que l'ancien article 2277 du code civil n'opérait aucune distinction entre les différentes charges facturées par le bailleur au locataire, et que la prescription s'applique quelque soit la nature des charges, faute au surplus d'énumération légale des charges locatives dues en matière de bail commercial ;