Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.432 du 07/01/2021,  partie 10


qu'en l'état l'obligation de relogement a été mise à la charge du propriétaire par l'administration et aucune faute ne peut être reprochée à Madame E... L..., épouse K..., de ce chef ; Sur les conséquences des fautes commises : qu'il résulte des précédents développements que la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang ont commis chacune des manquements à leurs obligations contractuelles en qualité de bailleresses successives des locaux sis [...] ; que la société Kennedy Immo en s'abstenant de réaliser d'une part les travaux de mise en conformité des locaux avec les normes permettant l'accessibilité des personnes handicapées et d'autre part les grosses réparations rendues nécessaires par la vétusté de certains éléments de structure de l'immeuble mais également en ne réalisant pas dans le délai imparti par l'arrêté de péril les travaux de confortation nécessaires ; que la SCI L'Etang en modifiant la configuration des lieux, en privant Madame E... L..., épouse K..., de toute possibilité d'exploiter à nouveau son fonds de commerce et en tardant à réaliser les travaux nécessaires à l'arrêté de péril ; qu'il est également établi qu'un défaut d'entretien est par ailleurs imputable à Madame E... L..., épouse K..., en raison de la fuite en provenance d'une salle de bain du 1er étage ; que toutefois, il a été constaté que les infiltrations en provenance de cette fuite n'étaient pas la cause principale des dégradations importantes présentées par la structure de l'immeuble, à l'origine de l'arrêté de péril ; qu'en conséquence, au vu des fautes graves commises par la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang, la rséiliation judiciaire du bail sera prononcée à leurs torts exclusifs ; qu'elles seront donc condamnées in solidum à indemniser Madame E... L..., épouse K..., du préjudice subi du fait de son éviction,
 
 1° Alors en premier lieu que la renonciation du bailleur à se prévaloir d'une infraction commise par le preneur antérieurement à l'offre de renouvellement du bail est subordonnée à la preuve de la connaissance par ce dernier de cette infraction; qu'en énonçant que la société Kennedy Immo a offert le renouvellement du bail par acte du 29 juin 2012 de sorte qu'elle n'est pas fondée à invoquer des manquements contractuels qui auraient été commis antérieurement sans constater que la société Kennedy Immo avait eu connaissance, à la date du 29 juin 2012, des infractions invoquées à l'appui de ses demandes aux fins de voir résilier le bail aux torts exclusifs de Madame L..., épouse K..., sans indemnité d'éviction et sans dommages et intérêts et de voir condamner Mme L..., épouse K..., à indemniser la société Kennedy Immo et la SCI l'Etang des différents préjudices subis du fait des manquements imputables au preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016,
 
 2° Alors en deuxième lieu que l'offre de renouvellement du bail ne peut avoir pour effet de priver le bailleur du droit de se prévaloir d'infractions commises par le preneur au cours du bail renouvelé dès lors que ces infractions ont perduré au cours du bail venu en renouvellement dont la résiliation judiciaire est demandée aux torts exclusifs du preneur ; qu'en énonçant que la société Kennedy Immo a offert le renouvellement du bail par acte du 29 juin 2012 de sorte qu'elle n'est pas fondée à invoquer des manquements contractuels qui auraient été commis antérieurement quand la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang se prévalaient d'infractions imputables à Mme L..., épouse K..., qui avaient perduré postérieurement à l'offre de renouvellement en date du 29 juin 2012, pour demander la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs du preneur, la cour d'appel a violé au regard de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016,
 
 3° Alors en troisième lieu que en cas de cession des locaux donnés à bail, le bailleur demeure en droit de se prévaloir de l'infraction commise par le preneur antérieurement à cette cession dès lors que le preneur n'établit pas que le précédent propriétaire aurait renoncé à s'en prévaloir ; qu'en énonçant que ni la société Kennedy Immo ni a fortiori la SCI L'Etang ne peuvent se prévaloir d'une éventuelle infraction commise antérieurement à l'acquisition de l'immeuble dès lors que les travaux en litige ont été réalisés entre décembre 2009 et mars 2010 tandis que la société Kennedy Immo n'est devenue propriétaire que le 22 décembre 2010 et la SCI L'Etang le 30 décembre 2013 sans constater que le précédent propriétaire des locaux avait renoncé à se prévaloir des infractions au bail commises par Mme L..., épouse K..., la cour d'appel a privé sa décision de base au regard de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016,
 
 4° Alors en quatrième lieu que dans leurs conclusions d'appel, la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang faisaient valoir que Mme L..., épouse K..., avait manqué à son obligation d'informer le bailleur des travaux qu'elle avait entrepris sans autorisation et s'était ensuite abstenue d'informer le bailleur des dégradations observées qui ont conduit en définitive