Cour d'appel de Versailles
4E, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-22.782 du 04/04/2019,  partie 2



 - en zone Urt en partie (601 m2), zone de renouvellement urbain à dominante tertiaire, avec un Cos de 5,
 - en zone UF, en partie soit en zone d'équipements des services publics et d'intérêts collectifs sans Cos (établissements secondaires, stades....).
 Le prix doit être fixé à la date du jugement.
 Le juge a fixé le prix à 1.321.000 €, décomposé en la somme de 1.200.000 euros pour le prix de vente résultant d'une déclaration de l'expropriée, et du remploi. Il est demandé :
 - l'expropriant retient la somme de 804.750 euros sur la base de 1.500 euros le m2 de surface bâti.
 - l'expropriée sollicite la somme de 2.825.130 euros retenant pour le terrain 1.500 € le m2 et pour la construction, la somme de 1.128.000 €.
 - le commissaire du gouvernement demande de retenir 1.500 euros du m2 de surface bâti.
 La société Sequano aménagement critique le jugement en ce qu'il a retenu une valeur sensiblement supérieur au prix des termes de comparaison disponibles et notamment la valeur déclarée auprès du service de la publicité foncière par la SCI. Il soutient que le juge a retenu un prix sur une référence en valeur libre alors que le bien est occupé, il critique le fait d'avoir retenu la déclaration de valeur faite par la SCI non corroborée par des références, alors selon lui que l'analyse laisse penser que le bien a été vendu libre.
 La société Immoplaisance soutient qu'elle a acheté le bien pour la somme totale de 2.003.080 euros HT, critique la méthode retenue par l'expropriant dite du terrain intégré car le géomètre donne une superficie différente, le terrain ne peut être exclu, et il ne peut être exclu la construction édifiée et les références ne sont pas pertinentes. La SCI demande à ce qu'il soit adopté la méthode retenant d'une part, le prix du terrain et d'autre part, le prix de la parcelle. Toutefois, elle seule verse des références pour une moyenne de 1.500 euros le m2 portant sur des terrains à bâtir à Bezons mais il s'agit de cession de droits à construire ne pouvant être pris en compte. De plus, le commissaire du gouvernement de première instance avait fait état d'une moyenne de 570,26 € le m2 pour le prix de terrain à Bezons, bien éloigné de ce qui est demandé mais non corroboré. Selon ce commissaire, les prix des terrains sur Bezons s'établissent entre 509,26 € le m2 et 556,54 € le m2.
 S'agissant des prix du bâti, la SCI explique que le coût de la construction a été de 663.531 euros en 2000, que compte tenu de l'évolution des prix, de 71,33% d'augmentation, le prix peut être de 1.128.000 €. Toutefois, cette méthode est trop aléatoire n'est jamais adoptée surtout sur une si longue période. De plus, il existe une vétusté. En conséquence, en l'absence de références adéquates, il ne peut être retenu la méthode de la valeur du terrain ajoutée à celle de la construction, il y a lieu de retenir la méthode de la valeur dit du terrain intégré.
 En appel, l'expropriant verse plusieurs termes, d'une part, sur Bezons pour une moyenne de 1.262 € en valeur occupé, il s'agit de deux locaux commerciaux à usage de commerce, d'un local à usage industriel et de bureaux entre décembre 2014 et juin 2013 dont certains en copropriété, et deux autres, sur d'autres communes à 1.200 € de moyenne dont une sur Argenteuil pour un restaurant de 360 m2 à 1.333 € en occupé. S'agissant des références du commissaire du gouvernement, il avait versé des références en première instance à Bezons,
 - d'une vente de mars 2014, d'un local à usage industriel et de bureaux, avec 20 places de stationnement, d'une surface utile de 540 m2, sur un terrain de 1799 m2 et un prix de 2.129 € le m2 en valeur libre.
 L'expropriant qui avait également versé cette référence, soutient qu'elle porte sur un bien libre et qu'elle doit subir un abattement de 40%, soit un prix de 1.227 € le m2 ce prix étant corroboré par d'autres références. Le commissaire du gouvernement en appel indique que selon l'acte, la vente s'est faite libre confirmant ainsi les allégations de l'expropriant et pour mettre un terme à la discussion produit l'acte confirmant bien que pour cette référence, le bien a été vendu libre. Le premier juge s'étant fondé sur cette référence pour établir le prix.
 - d'une cession de bail d'un atelier-bureau de 1060 m2 sur une parcelle de 4675 m2 au prix de 1.933 € le m2, occupé, rue E Zola.
 - vente 11 avril 2014 surface de 330 m2 et locaux 253 m2, prix 2.242 € libre, bureaux et entrepôts,
 Sur Argenteuil :
 - une vente d'un restaurant de 470 m2 sur une parcelle de 983 m2 pour le prix de 1.277 €, occupé.
 En appel, le commissaire du gouvernement verse d'autres références mais sauf une visant des bureaux-entrepôt à 2.242 €, libre de 253 m2 de locaux sur une parcelle de 330 m2, les autres concernent des ateliers pour des prix entre 516 € et 933 € ne pouvant être retenus car le bien concerne un restaurant.