cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 17-23.252 du 28/06/2018,  partie 2


 dès lors, c'est sans erreur d'appréciation qu'il a constaté que l'évolution du chiffre d'affaires permettait de tempérer l'impact de la modification notable des facteurs locaux de commercialité dès lors qu'il n'était pas allégué de circonstances propres au preneur expliquant qu'il n'ait pas su profiter de cette modification pour en conclure qu'il n'était pas démontré que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité avait eu « in concreto » une influence favorable sur le commerce considéré.
 Or, en cause d'appel, le bailleur ne justifie d'aucun élément complémentaire susceptible d'établir une telle influence favorable sur le commerce de boisson/snack, exploité par le preneur, sur une surface en rez-de-chaussée de 29,50 m2, laquelle limite en conséquence les possibilités d'expansion de l'activité, exercée comme il a été dit, au coeur d'Aix-en-Provence, dont la fréquentation a toujours été très élevée, observation devant être faite que l'expert a relevé une diminution de la population pendant le cour du bail.
 Le jugement déféré sera en conséquence confirmé » ;
 
 ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE « La réalité de l'évolution des facteurs locaux de commercialité n'est pas contestée par la SNC Le Festival qui soutient que cette évolution n'a pas eu d'incidence positive sur son activité.
 Le bailleur n'a pas conclu sur ce point qui est au coeur du débat dès lors que les autres points sont acquis.
 Comme le relève l'expert, l'augmentation du nombre de places de parking à proximité immédiate du commerce de la SNC Le Festival, le développement du quartier Sextius-Mirabeau avec création d'une offre de logement, création de nouveaux commerces, flux de chalands induits par ces évolutions amenant une clientèle supplémentaire et l'augmentation de la fréquentation touristique constituent pris ensemble au cours du bail écoulé une évolution notable des facteurs locaux de commercialité susceptible d'améliorer le chiffres d'affaires d'un commerce de bar-restaurant situé à côté de la Rotonde qui est un lieu de passage des chalands venant visiter le centre ville et qui est très sensible à l'évolution de ces facteurs.
 Pour autant, l'évolution du chiffre d'affaires qui a varié fortement à la baisse en 2006 (- 9,85 %) avant de retrouver son niveau de 2005 après quatre bonnes années en 2009, 2010, 2011 et 2012 tempèrent cette appréciation dès lors qu'il n'est pas fait état de facteurs propres à la SNC Le Festival qui expliqueraient qu'elle n'ait pas su profiter de cette évolution.
 En effet, si le nombre de chalands s'est accru par l'effet de ces évolutions, il s'est aussi accompagné de la création de nouveaux bars-restaurants et snacks qui livrent une concurrence accrue à l'activité des bars-restaurants se trouvant sur le Cours Mirabeau.
 
 Dans ces conditions, il convient de dire et juger qu'il n'est pas démontré que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité ait eu « in concreto » une influence favorable sur l'activité de la SNC Le Festival et de débouter en conséquence la SCP [...] de sa demande de déplafonnement du loyer » ;
 
 1°) ALORS QUE le déplafonnement du loyer commercial suppose seulement que l'évolution des facteurs locaux de commercialité ait été susceptible d'avoir une incidence favorable sur le commerce du locataire et non que le locataire ait effectivement su en profiter ; qu'à ce titre le juge ne peut se fonder exclusivement sur le chiffre d'affaires réalisé ou le résultat obtenu par le locataire, qui ne dépendent pas uniquement des facteurs locaux de commercialité ; qu'ayant constaté que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité pendant la période de référence était susceptible de profiter à un commerce tel que celui du preneur, l'arrêt attaqué déboute néanmoins le bailleur de sa demande de déplafonnement à raison de ce que le chiffres d'affaires du preneur, après avoir fortement varié à la baisse, avait retrouvé progressivement son niveau de 2005 en fin de bail ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en énonçant que « l'expert a relevé une diminution de la population pendant le cour du bail » (arrêt, p. 4), tandis que l'expert avait au contraire relevé que « c'est   une augmentation de la population aixoise qui est à constater pour la période » (rapport, p. 17), la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise du 23 juillet 2015, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.