Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 12-14.009 du 23/05/2013,  partie 2



IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer d'un bail renouvelé, conclu entre une preneuse (la SARL AZUR OPTIQUE) et une bailleresse (Mme X...), à 20.010 € par an à compter du 11 avril 2004, outre charges, impôts et taxes récupérables sur le locataire,

AUX MOTIFS QUE, sur le bien-fondé de la demande, le bail commercial liant les parties avait été renouvelé pour la dernière fois par acte du 2 janvier 1995 pour une période de neuf années à compter du 1er janvier 1995, moyennant un loyer annuel de 6.097,96 € ; qu'il convenait d'apprécier l'évolution des facteurs locaux de commercialité au cours de cette période ; que si l'expert judiciaire ne se prononçait pas expressément dans le sens d'une évolution notable de ces facteurs, celle-ci ressortait néanmoins des autres éléments produits aux débats et soumis à la discussion des parties ; qu'en effet, il résultait du rapport établi par M. Z..., expert immobilier, le 16 septembre 2003, non contredit sur ce point par le rapport de M. A..., expert évaluateur, du 20 juin 2011, qu'au cours de la période considérée, la ville de Saint Raphaël avait vu sa population largement accrue (augmentation de la population de l'ordre de 2 % par an), de même que sa population estivale du fait d'une capacité d'accueil très augmentée ; que le quartier où se trouvait le local commercial avait connu des modifications très sensibles et favorables du fait de l'édification de l'immeuble « Le Saint Louis» donnant sur la place Pierre Coullet, de la restructuration de la place Gallieni et de la création d'un nouvel immeuble à usage de bureaux côté gare SNCF ; qu'au contraire, l'affirmation de M. A... selon laquelle ces aménagements auraient eu pour effet de détourner le flux de chalands de la partie haute du boulevard Félix Martin vers les places en question et des commerces concurrents, n'était étayée par aucune pièce ; qu'au vu de ces éléments, il convenait de retenir que les facteurs locaux de commercialité avaient évolué de façon notable et durable, ce qui autorisait le déplafonnement du loyer ;

ALORS QUE D'UNE PART les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; qu'en l'espèce, la cour, qui a déduit la modification des facteurs locaux de commercialité de la simple augmentation de la population de Saint Raphaël et des seules modifications du quartier dans lequel se trouvait le fonds de commerce de la société AZUR OPTIQUE, a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33 et R 145-6 du code de commerce ;

ALORS QUE D'AUTRE PART la modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer que si cette variation a eu une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; qu'en l'espèce, la cour qui, après avoir constaté une modification des facteurs locaux de commercialité, n'a pas caractérisé en quoi cette variation avait eu un impact favorable sur le commerce exploité par la société AZUR OPTIQUE, a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33 et R 145-6 du code de commerce.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer d'un bail renouvelé, conclu entre une preneuse (la SARL AZUR OPTIQUE) et une bailleresse (Mme X...), à 20.010 € par an à compter du 11 avril 2004, outre charges, impôts et taxes récupérables sur le locataire,

AUX MOTIFS QUE, sur la valeur locative, les locaux loués, situés dans un secteur commerçant du centre-ville de Saint Raphaël, consistaient, ainsi qu'il était énoncé au bail du 2 janvier 1995, en un magasin faisant angle entre le boulevard Félix Martin et une impasse, une pièce contiguë utilisée à usage d'atelier, une mezzanine et un sous-sol ; que la surface de 100 m² devait être pondérée ainsi que l'avait retenu l'expert Y..., soit : - local de réception de la clientèle : 49 m² coef. 1 = 49,00 m² ; - atelier : 8 m² coef. 0,5 = 4,00 m² ; - mezzanine : 12 m² coef. 0,3 = 3,50 m² ; sous-sol : 31 m² coef. 0,4 = 12,50 m² ; total : 69 m² ; que l'affirmation de l'appelante selon laquelle l'atelier était une partie commune qui ne pouvait être prise en compte était contredite par les termes mêmes du bail qu'elle avait signé ; que le bail était à usage «tous commerces » et permettait la sous-location ; que l'impôt foncier était laissé à la charge du bailleur ; que la valeur locative devait être fixée au vu de ces éléments et par référence aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, au besoin corrigés en considération des différences constatées entre les locaux loués et ceux de référence ;