Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.461 du 27/02/2020,  partie 8


que dès lors, en jugeant qu'«il résulte des échanges de courriers figurant au dossier que les travaux se sont déroulés du 4mai 2015 au 10Juillet 2015» et que la société Open Sud Gestion avait «été informée de la fin des travaux et de leur date de réception et pouvait donc dès le 11juillet 2015 reprendre l'exploitation commerciale» (arrêt attaqué, p.10 avant-dernier §), sans répondre au moyen précité dont il résultait que l'exploitation commerciale n'était, de fait, redevenue possible qu'en janvier 2016, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 5°) ALORS, de cinquième part, QUE celui qui oppose l'exception d'inexécution n'est tenu à aucune mise en demeure préalable ; que dès lors, en refusant au preneur le droit d'opposer l'exception inexécution, au motif qu'il n'avait «jamais officiellement alerté les bailleurs sur la nécessité de procéder à des travaux de réfection des lieux pour défaut d'entretien de la totalité des parties extérieures», et qu'il avait «de manière unilatérale, autoritaire et sans préavis, suspendu tout versement de loyers sans chercher par ailleurs à faire fixer en justice les droits et les obligations de chacun» (arrêt attaqué, p.10, antépénultième §), la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10février 2016, ensemble l'article 1728 du même code ;
 
 6°) ALORS, de sixième part, QUE le juge a l'obligation de respecter la loi des parties ; qu'en l'espèce, les contrats de bail portant sur les villas n°23 et 24 stipulaient chacun que le bailleur «supportera l'ensemble des charges dues au titre de propriétaire comprenant notamment l'entretien des voiries, jardins, piscine et clôture» (productions n°2 et 3, p.4) ; que les parties avaient ainsi entendu mettre à la charge du bailleur l'entretien des espaces extérieurs ; que dès lors, en jugeant que l'obligation d'entretien mise à la charge du bailleur ne s'étendait pas aux terrasses extérieures (arrêt attaqué, p.11 in fine et p.12 §1), la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10février 2016 ;
 
 7°) ALORS, en tout état de cause, QUE les manquements du bailleur à ses propres obligations peuvent constituer un fait justificatif pour le preneur, excluant que la rétention par ce dernier de tout ou partie des loyers puisse être une cause de résiliation ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que le bailleur avait manqué à ses obligations en s'abstenant de réaliser les travaux qui lui incombaient, afférents à la peinture, à la réparation des clins des façades, aux gouttières ainsi qu'à la réfection des piscines, et que les désordres affectant les terrasses étaient en partie dus à la vétusté, laquelle relevait également des obligations du bailleur (arrêt attaqué, p.11-12, en partic. p.12 §§ 1 à 4) ; qu'il résultait ainsi des constatations de l'arrêt que la quasi-totalité des dégradations et désordres constatés par huissier (cf.arrêt attaqué, p.10) relevaient de l'obligation d'entretien du bailleur ; que dès lors, en ne recherchant pas si les propres manquements du propriétaire ne constituaient pas pour le preneur un fait justificatif, excluant que la rétention des loyers puisse être une cause de résiliation du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10février 2016.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Open Sud Gestion à payer aux époux D... la somme de 47 660,63 € au titre des loyers impayés ;
 
 AUX MOTIFS ci-avant reproduits,
 
 ET AUX MOTIFS QUE «les époux D... reprochent à la société Open Sud Gestion de ne pas intégrer les remises commerciales qu'elle accorde aux tours opérateurs ; qu'en sus des dispositions rappelées ci-dessus au titre de la fixation du prix du bail, à l'article 6 des deux baux signés en 1995 rédigé de manière similaire, il est prévu que «le bailleur acquittera, pour chacun de ses séjours, un montant de 8 % du tarif hébergement publié chaque année par le preneur pour une villa de même type et pour la même période, ainsi que le montant de ses consommations personnelles d'énergie» ; que selon les dispositions de l'article 1161 du code civil devenu 1189, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier ; que l'article 5 rappelé ci-dessus ne précise pas la base sur laquelle le loyer doit être calculé ; que cependant l'article 6 précise pour les séjours du bailleur que la réduction dont il bénéficie est calculée sur la base du tarif hébergement publié chaque année par le preneur ; que la référence aux tarifs publiés ressort du principe même de l'engagement du bailleur qui s'inscrit dans une logique de gestion locative classique et doit être cohérente avec la référence aux séjours du bailleur ;