Cour d'appel de Grenoble
07, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.046 du 22/10/2020,  partie 3


En l'espèce, le bail conclu le 24 septembre 2002 entre les parties pour une durée de neuf années est arrivé à expiration le 30 septembre 2011. Par exploit d'huissier du 28 juin 2012, le preneur a sollicité le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 51 300 euros, le bailleur a accepté le principe du renouvellement mais aucun accord n'est intervenu concernant le prix. La société Cap des Arts Color'i a notifié un mémoire introductif d'instance et assigné la société Marti par acte du 20 février 2013 aux fins de fixation du loyer à la somme de 51 300 euros à compter du 28 juin 2012. Le loyer, qui doit correspondre à la valeur locative, est cependant plafonné sauf à démontrer une modification notable des éléments visés à l'article L. 145-33. L'expert désigné a conclu qu'à la date de renouvellement du bail, la valeur locative des lieux loués était inférieure au montant contractuel du loyer (82 950 euros) et a fixé une valeur locative de 61 230 euros hors taxes et hors charges et hors complément de loyer. Les deux parties contestent cette valeur, le bailleur réclamant une somme de 84 027,11 euros et le preneur une somme de 52 800 euros. Le bailleur conteste le calcul de la surface pondérée. Il apparaît cependant que l'expert a utilisé les coefficients de pondération traditionnellement retenus dans la profession pour les surfaces de vente et notamment les coefficients de pondération retenus par la charte de l'expertise en évaluation immobilière. Il explique par ailleurs très pertinemment la méthode retenue en réponse au dire du bailleur sur ce point. La surface retenue par l'expert sera ainsi validée par le tribunal. Le bailleur conteste par ailleurs les références utilisées indiquant qu'aucune distinction n'est faite entre des locaux loués aménagés comme c'est le cas en l'espèce et des locaux livrés brut de béton. L'expert a cependant répondu que, cet argument lui ayant été opposé dès les opérations d'expertise, il a été au coeur de sa réflexion. Le preneur demande quant à lui à ce que la référence Cuisinella soit écartée s'agissant d'un local totalement neuf alors que les lieux loués en l'espèce sont vétustes, ce que conteste le bailleur qui soutient que les lieux, loués en parfait état, n'ont pas été entretenus par le preneur. L'expert a retenu 5 références correspondant pour certaines à des locaux aménagés pour d'autres à des locaux neufs et pour d'autres à des locaux livrés brut de béton et les a analysés suivant chaque point de comparaison en fonction des caractéristiques de chaque local, des différentes destinations contractuelles et des charges annuelles habituelles supportées par les parties. Ces références apparaissent pertinentes et seront retenues. En conséquence, il convient d'homologuer le rapport d'expertise et de fixer à 61 230 euros hors taxes et hors charges et hors complément de loyer la valeur locative au 1er octobre 2012. » ;
 
 1°) ALORS QUE la valeur locative est fixée en fonction des éléments limitativement énumérés par l'article L. 145-33 du code de commerce ; que les travaux exécutés par le preneur lors de son entrée dans les lieux déjà aménagés pour une activité commerciale, et ce à seule fin de les adapter à son activité commerciale spécifique, ne peuvent être pris en considération pour fixer la valeur locative du bien loué lors du renouvellement du bail ; qu'en l'espèce, la SCI Marti Grenoble faisait justement valoir que les locaux loués à la société Cap des Arts n'étaient pas bruts mais aménagés ainsi qu'en attestaient les mentions de l'acte de cession du droit au bail du 27 septembre 2002 desquelles il s'évinçait que cette société, à son entrée dans les lieux, déjà occupés par un commerçant accueillant du public, avait réalisé les travaux rendus nécessaires pour l'exploitation « dans le cadre de son objet social » ; que, de fait, dans ses écritures, la société Cap des Arts exposait que les travaux par elle réalisés étaient essentiellement justifiés par l'installation du « concept Color'i » et par sa décision de réaménager l'espace loué ; qu'en retenant, pour fixer le loyer de renouvellement à la date du 1er octobre 2012, qu'il ressortait de la lecture de l'acte notarié de cession du droit au bail intervenu le 27 septembre 2002 au profit de la société Cap des Arts que l'exercice de l'activité de cette dernière avait nécessité la réalisation de travaux d'aménagement des locaux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-33 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QUE la fixation du loyer de renouvellement d'un bail portant sur un local aménagé ne peut se faire par comparaison avec les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux bruts ; qu'ainsi, lorsque le local est aménagé, ni l'expert ni le juge ne peuvent fixer le loyer de renouvellement en faisant une moyenne des prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux bruts et des locaux aménagés par cela seul que le preneur, lors de son entrée dans les lieux, a été conduit à effectuer des travaux de réaménagement afin d'y exercer son activité spécifique en fonction de son propre concept ;