Cour d'appel de Noumea, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-17.773 du 09/06/2021,  partie 3


que les volumes caractérisés en l'espèce par l'état descriptif de division établi le 2 mars 2010 portent sur des espaces correspondant à des immeubles à construire, déterminés en altimétrie par référence à des plans côtés, ne comportant pas de parties communes indivises et insérés dans un réseau de mitoyenneté et de servitudes réciproques ou non ; que selon les principes de division en page 8 de l'état descriptif, « le volume de tréfonds ou limites en partie basse, comprend les fondations et les structures de l'immeuble qui pourraient le traverser et sont par suite sa propriété. Ce volume sera tenu de supporter, s'il y a lieu, toutes structures d'appuis et de soutènement nécessaire à la construction et à la stabilité de l'ensemble immobilier » ; que les deux actes de vente ayant donné lieu aux redressements litigieux portent chacun sur un lot-volume de construction à usage d'habitation et d'emplacement de stationnement avec le droit d'y réaliser toute construction composé de deux corps de bâtiments élevés de deux étages sur rez-de-chaussée et deux sous-sol comprenant ensemble, pour le lot-volume n° 2, 30 emplacements de stationnement, 15 celliers, 5 appartements de typa F3, 10 appartements de type F4, et, pour le lot-volume n° 3, 36 emplacements de stationnement, 18 celliers, 15 appartements de type F3, 3 appartements de type F4 et situé dans un ensemble immobilier comprenant le terrain et les constructions à y édifier précisément décrites ; que l'absence de parties communes indivises, contrairement à ce que soutient l'administration fiscale, n'est nullement incompatible avec la cession de tout ou partie de l'assiette foncière, chaque propriétaire d'un volume étant propriétaire des ouvrages à y réaliser in futuro et disposant de droits de propriété exclusifs représentés par des quote-parts indivises destines à être rattachées aux parties privatives ; qu'il apparaît donc qu'en l'espèce, la vente de chacun des lots-volumes a eu pour objet, à partir de l'assiette parcellaire du terrain, d'individualiser en tréfonds et dans l'espace, des volumes constituant autant de propriétés distinctes emportant transfert du foncier ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE la réalité des cessions opérées conformément aux engagements pris par la SARL René Coty pour bénéficier du régime des droits minorés prévu par les articles Lp 276 et Lp 279-1 du code des impôts de Nouvelle-Calédonie emporte annulation des redressements opérés à tort par l'administration fiscale ; qu'en conséquence de cette annulation, le Gouvernement de la Nouvelle-Calédonie doit être condamné à restituer à la SARL René Coty la somme de 11.829.999 F CFP ;
 
 1°) ALORS QUE les jugements doivent être motivés ; qu'en dehors d'énonciations sans portée relatives à l'existence de volumes en sous-sol dans les lots, à la situation des lots dans un ensemble immobilier comprenant le terrain et les constructions à y édifier et à la compatibilité d'une cession du terrain d'assiette en dépit de l'absence de parties communes, la cour d'appel qui a retenu que la cession des lots de volume avait emporté la cession du foncier par des considérations obscures relatives à l'objet de la vente qui aurait été, « à partir de l'assiette parcellaire du terrain, d'individualiser en tréfonds et dans l'espace des volumes constituant autant de propriétés distinctes emportant transfert du foncier », s'est prononcée par des motifs inintelligibles et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.
 
 2°) ALORS QUE le lot-volume confère à son propriétaire un droit de superficie, constitutif d'un droit de propriété de nature immobilière, qui est détaché du sol et n'inclut donc pas le terrain sur ou sous lequel les constructions peuvent être édifiées ; qu'en retenant que la vente des lots litigieux avait emporté transfert du foncier, après avoir relevé qu'étaient en cause des lots de volume et que le volume immobilier était un droit de superficie détaché du sol, ce dont il résultait que les lots ne pouvaient inclure le terrain d'assiette, la cour d'appel qui s'est fondée sur des considérations inopérantes relatives à l'existence de volumes en sous-sol dans les lots, à la situation des lots dans un ensemble immobilier comprenant le terrain et les constructions à y édifier, à la compatibilité d'une cession du terrain d'assiette en dépit de l'absence de parties communes et à l'individualisation en tréfonds et dans l'espace de volumes constituant des propriétés distinctes, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 552 et 553 du code civil, ensemble les articles Lp 276, Lp 278 et Lp 279 du code des impôts de Nouvelle-Calédonie ;
 
 3°) ALORS QUE, subsidiairement, sauf disposition contraire de l'état descriptif de division, le lot-volume confère à son propriétaire un droit de superficie, constitutif d'un droit de propriété de nature immobilière, qui est détaché du sol et n'inclut donc pas le terrain sur ou sous lequel les constructions peuvent être édifiées ;