Cour d'appel de Montpellier
02, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-31.202 du 23/06/2021,  partie 3


il convient de constater que les termes de comparaison pris pour la valeur du bien immobilier donné le 4 juin 2009 avaient bien été choisis à une date antérieure à cette donation ; qu&apos;il ressort en effet de la proposition de rectification relative à la donation, ? datée du 20 mars 2010 que les trois mutations d&apos;appartements retenues par l&apos;administration fiscale pour apprécier la valeur des droits immobiliers donnés concernaient des ventes survenues le 20 juillet 2007, le 23 octobre 2008 et le 24 novembre 2008 ; que contrairement à ce que soutient M. [L], cette proposition de rectification des droits d&apos;enregistrement afférents à la donation du 4 juin 2009 ne mentionne nulle part la date du décès de son père et ne s&apos;y est nullement référée ; qu&apos;il n&apos;y a donc eu aucune confusion avec les biens dévolus ultérieurement par succession à M. [K] [H] [L], qui ont fait l&apos;objet d&apos;une autre proposition de rectification distincte? ; que celle-ci portait bien, uniquement, sur la déclaration de succession enregistrée le 19 janvier 2012, adressée par une autre lettre recommandée avec accusé de réception ;
 
 ET AUX MOTIFS QU&apos; il est reproché à la proposition de rectification des droits d&apos;enregistrement au titre de la donation de ne pas avoir été motivée, au motif qu&apos;elle ne mentionnait pas dans les termes de comparaison que l&apos;un des appartements retenus avait été vendu en 2007 puis revendu en 2008 avec un autre lot (n°138), qu&apos;il comportait une place de parking en sous-sol, inclus dans le prix de vente, contrairement à celui de M. [L], lequel ne disposait pas d&apos;une telle place de parking ; que cette omission est certes de nature à modifier, à la marge, l&apos;évaluation de ce terme de comparaison, et c&apos;est d&apos;ailleurs ce qui a été fait par la suite par l&apos;administration fiscale en réajustant la valeur retenue pour ce terme de comparaison de 11 000 euros, incluse dans le prix de cession (180 000 en 2007 et 190 000 euros en 2008) de cet appartement de 80 m² de surface utile, doté également d&apos;un cellier ; mais qu&apos;elle ne caractérise pas, faute d&apos;importance suffisante sur la valeur totale, un défaut de motivation de la proposition de rectification ni, faute de caractère intentionnel démontré de cette omission, une déloyauté procédurale de l&apos;administration entachant la validité de la procédure d&apos;imposition au sens des dispositions de l&apos;article L.57 du livre des procédures fiscales ; que le fait, argué par M. [L] comme traduisant, selon lui, la mauvaise foi de l&apos;administration, que cette omission de prendre en compte la place de parking, ait été commise tant pour la première transaction, du 20 juillet 2007, que pour la seconde, du 24 novembre 2008, portant sur le même appartement retenu comme terme de comparaison, plaide au contraire pour une simple erreur de négligence répétée de l&apos;agent chargé de relever les éléments de valeur de ce dossier?
 
 1°) ALORS QUE dans la proposition de rectification relative à la donation consentie le 4 juin 2009, l&apos;administration s&apos;est fondée pour déterminer la valeur vénale de l&apos;appartement, sur « des termes de comparaison correspondant à des mutations d&apos;appartements intrinsèquement similaires, situés dans le même secteur géographique et dans un temps proche de celui du décès » ; qu&apos;en jugeant que cette proposition de rectification ne faisait nullement référence au décès du père de M. [L], la cour d&apos;appel a méconnu le principe de l&apos;interdiction faite au juge de dénaturer un document versé aux débats ;
 
 2°) ALORS QUE la proposition de rectification adressée au contribuable doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; qu&apos;en faisant référence dans sa proposition de rectification du 20 mars 2012 relative à la donation consentie le 4 juin 2009, à des mutations d&apos;appartements intervenues dans un temps proche de celui du décès du donateur, au lieu de la date de la donation, l&apos;administration a nécessairement induit en erreur le contribuable sur le fait générateur des droits de donation et sur la pertinence des points de comparaison qu&apos;elle avait retenus, empêchant ce dernier de formuler de manière opérante ses observations ; que la cour d&apos;appel qui a jugé le contraire, a violé l&apos;article L.57 du livre des procédures fiscales ;
 
 3°) ALORS QUE lorsque l&apos;administration entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation, soumis aux droits d&apos;enregistrement la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification du redressement, de justifier l&apos;évaluation par elle retenue au moyen d&apos;éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires ; que pour remettre en cause la valeur vénale du bien donné en nue propriété le 4 juin 2009 à M. [L] par son père, l&apos;administration des impôts s&apos;est fondée, dans sa proposition de rectification du 20 mars 2012, sur trois mutations intervenues le 20 juillet 2007, le 23 octobre 2008 et le 24 novembre 2008 ; qu&apos;il résulte des mentions de l&apos;arrêt attaqué que la première mutation et la dernière concernent un seul et même appartement recédé à intervalle d&apos;un an, comportant, à la différence de l&apos;appartement de M. [L], un parking et un cellier ; qu&apos;il s&apos;