Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.706 du 18/02/2016,  partie 8


qu'au total, la part déterminante que le promoteur devait prendre dans la réhabilitation de l'immeuble, pour des travaux modifiant substantiellement l'immeuble et dont il devait effectivement assurer la charge, permet de considérer comme réunies les conditions légales permettant de qualifier le contrat de vente en vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il est ainsi justifié que l'échec de l'opération est précisément dû au fait que le promoteur, malgré ses obligations n'a pas financé la part qui lui revenait, de sorte que l'immeuble, non raccordé aux réseaux est resté inhabitable ; que les acquéreurs se sont trouvés hors d'état de régulariser la situation puisqu'ils ne disposaient même pas des plans et devis nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage, ni même des fluides et réseaux indispensables pour effectuer les travaux dans leurs lots, un financement supplémentaire disproportionné avec leurs facultés et nécessitant un consensus s'avérant impossible ; que les dispositions d'ordre public de la loi sont précisément destinées à prévenir la paralysie d'une opération de construction ou de rénovation en imposant au promoteur de souscrire une garantie d'achèvement ; que c'est bien en contournant cette obligation et en détournant les revenus de l'opération à des fins autres que celles qui devaient permettre le paiement des factures et la réalisation des travaux à sa charge, que le promoteur a manqué à son engagement ; qu'il s'ensuit que le Tribunal qualifiera exactement le contrat de vente comme une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'aux termes de l'article L 261-10 du Code de la construction tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent Code ; qu'il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous ; que celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa précédent ; qu'il n'est pas contesté que la convention de vente ne porte aucune des mentions légales imposées et n'a pas les formes requises pour une vente en l'état de futur achèvement ; qu'il s'ensuit que son annulation doit être prononcée ; qu'en conséquence de cette annulation, les époux [T] sont recevables à invoquer : - une créance de 74 345€ au titre du prix d'acquisition, - outre les frais générés par la vente, soit 1 811,69 € (pièce 38), - les appels de fonds du syndic pour 1.450 80 € (pièce 22), - l'imposition à la taxe foncière pour 27,37 € + 174,14 € + 419 € (pièces 11, 16, 17, 40-1 , ), soit un total de 620,51 €, - les intérêts et frais payés à la banque : frais de renégociation 790 € (pièce 36-2) frais mensuels d'assurance du prêt au 31 décembre 2012 (42,78 x 24 =) 1 026,72 € + (19,05 x 40 = ) 762 € les intérêts payés du 29 septembre 2007 au 31 décembre 2012 (63 x 260) = 15 600 € (pièce 1 Banque Populaire), soit un total de 18 178,72 €, soit un total de 96 406,72 € ; que les demandeurs justifient en outre d'un préjudice moral imputable à la société Patrimoine Conseil, ainsi que du fait qu'ils ont supporté divers désagréments, perte de temps, avances, frais financiers ; qu'au total, le Tribunal chiffre à 105 000 € leur créance à l'égard de la liquidation de cette société (…) ; que la banque justifie d'un préjudice du fait de la perte de chance de réaliser un bénéfice par la perception d'intérêts, ou du fait que pour financer le prêt elle a dû exposer elle-même des frais de financement ; qu'en l'absence d'éléments précis, la banque ne fournissant aucun élément à ce sujet, et s'agissant d'une perte de chance alors que son domaine d'opération comporte des risques, il y a lieu d'évaluer ce préjudice à 5 000 €, cette somme étant à la charge de la SARL Patrimoine Conseil, sous les garanties exposées plus loin (…) ; que le notaire est soumis à une obligation de conseil à l'égard des parties, il doit, en outre en professionnel du droit s'assurer de l'effectivité juridique de l'acte qu'il rédige ; que manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité in solidum avec le vendeur, le notaire qui omet d'inviter les parties à conclure une vente d'immeuble à construire conforme à l'article L. 261-10 en présence d'une rénovation lourde assimilable à la construction d'un immeuble ; que le notaire ne pouvait méconnaître ces dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient dans le cadre juridique d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé qui devait faire l'objet d'une complète réhabilitation, justifiant de financements sécurisés ;