Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.709 du 22/10/2020,  partie 4


qu'il en est de même pour le câblage de l'immeuble qui relève des travaux d'aménagement que le preneur peut réaliser sans autorisation s'il n'en résulte pas de démolition ; que par ailleurs, l'interdiction faite au preneur de percer des murs ou cloisons sans autorisation ne saurait viser de simples trous sous peine de lui interdire de poser tout objet utile ou élément décoratif, mais concerne la création de baies, trémies ou autre ouverture affectant le bâti ; que les simples trous relevés par M. P... dans la cuisine du restaurant outre qu'il n'a pas été établi qu'ils n'étaient pas antérieurs à la prise à bail ne sauraient constituer un manquement du preneur à ses obligations ; que s'agissant de la surélévation de la cheminée imputée par Mme B... I... épouse C... à sa locataire, elle concerne le conduit d'évacuation des fumées de la chaufferie ; qu'il résulte du courrier adressé le 9 décembre 2009 par M. X... après la visite d'expertise qui s'était réunie le même jour qu'avait été constatée une déchirure du conduit de cheminée ; que l'expert précisait que cette situation ne pouvait rester en l'état, qu'il en allait de la sécurité des personnes ; que le conseil de la société Auberge de la vieille ferme réagissait en adressant le 27 janvier 2010 à l'expert judiciaire un devis de l'entreprise Aqua-Therm qui assurait déjà l'entretien de la chaudière du temps de l'exploitation par Mme B... I... épouse C... afin de le faire valider par celui-ci ; qu'était joint à ce devis un courrier de cette entreprise précisant que pour respecter les normes de conformité et le DTU en vigueur, le boisseau de la cheminée devait être surélevé de façon à ce qu'il dépasse le faîtage du toit et que le problème avait déjà été signalé à la précédente exploitante ; qu'il était demandé par ce courrier à l'expert au vu du climat conflictuel de convoquer une réunion d'expertise visant à faire constater contradictoirement la non-conformité du système d'évacuation des fumées et d'indiquer les travaux nécessaires à sa mise en conformité ; que s'il n'apparaît pas qu'une nouvelle réunion d'expertise a été tenue par M. X... pour traiter le problème du conduit de cheminée, les investigations menées par M. P... ne permettent pas d'établir que les travaux n'aient pas été conformes, l'expert relevant l'absence de fissures au droit des joints et que la réfection du conduit avait été demandée par M. X... pour des raisons de sécurité ; que dans ce contexte, il ne saurait valablement être fait grief à la société Auberge de la vieille ferme d'avoir effectué des travaux sur le conduit de cheminée ayant entraîné sa surélévation sur lesquels il n'a été relevé par l'expert judiciaire aucune non-conformité ; qu'il résulte de ce qui précède que seule la démolition d'une cloison est constitutive d'un manquement contractuel de la locataire ; que comme le relevait le premier juge, ce manquement ne présente pas un caractère définitif, le bailleur pouvant exiger en fin de bail la remise des lieux loués en leur état initial ; que le bail prévoit que le preneur "ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les biens loués" ; par ailleurs comme il a été vu, lui incombe la mise en conformité des biens lieux loués avec toutes les normes et mesures applicables audits biens en raison de la nature de son activité tant ce qui concerne les normes et mesures en vigueur au jour de son entrée en jouissance qu'en cours de bail ; que M. X... dans sa note adressée le 25 avril 2011 sur le chef de mission tendant à dire si les travaux réalisés par la société Auberge de la vieille ferme ont été conduits conformément aux règles de l'art relevait qu'ils avaient reçu un avis favorable préalable de la commission de sécurité ; que figure au dossier une "déclaration de rénovation et d'embellissement des 14 chambres de l'hôtel" en date du 8 avril 2009 ; qu'il est précisé que ces travaux ne modifient pas la capacité de l'établissement, la structure porteuse, la répartition des volumes, la façade et l'aspect extérieur ; que les travaux prévus portent sur la dépose des meubles sanitaires en place et du carrelage, le remplacement des plaques de placoplâtre par des plaques de placoplâtre hydrofuge, la pose d'un revêtement mural et sol "Pierres d'aujourd'hui", la création d'un volume douche, receveur encastré, plan vasque et meuble sous vasque, la pose de radiateurs sèche serviette, dont la catégorie et la classe était précisée, ainsi que la pose d'un plafonnier, et de sèche-cheveux dont la référence était donnée ; que les travaux concernaient aussi les revêtements de mur et de sol des chambres, la pose d'un parquet dont le classement de réaction au feu était fourni, la pose d'appliques IP44 et d'appareils de chauffage à basse température ; que s'y ajoutaient le remplacement de couvertures "courtelle" inflammable et d'oreillers et la pose de voilages et rideaux classés M1 ; que le procès-verbal de la commission de sécurité du le 16 juin 2009 mentionne que le projet n'appelle de sa part aucune objection de principe, l'adopte sans restriction et émet un avis favorable à la réalisation des travaux ;