Cour d'appel de Bordeaux
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-16.060 du 25/01/2017,  partie 9


imposition, au motif que la cession des actifs finalement conclue avec des tiers ne relevait pas de ce régime fiscal, quand l&apos;inexécution de la cession avec la société Foncière Atland avait seulement fait perdre aux consorts [K] une chance de bénéficier de ce régime, dont l&apos;exclusion définitive ne procédait pas de cette inexécution mais du fait d&apos;avoir finalement conclu la vente avec des tiers n&apos;ayant pas le même statut, la cour d&apos;appel, qui a réparé une perte de chance à la hauteur de l&apos;avantage qu&apos;aurait procuré cette chance si elle s&apos;était réalisée, a violé le principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit pour la victime.
 
 Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour les consorts [K] et la société Holding [K], demandeurs aux pourvois incidents n° S 15-16.060 et V 15-16.983.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION :
 
 IL EST FAIT GRIEF à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir débouté les consorts [K], la SCI [K] III, et la société Holding [K] de leur demande d&apos;indemnisation de la perte de gain liée à la capitalisation des prix de vente qu&apos;ils auraient pu percevoir à hauteur de 1.883.268 € ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur la demande au titre de la perte du gain qui aurait pu être retiré du placement du prix de vente ; que, se conformant à la lettre de sa mission, l&apos;expert a fourni les éléments permettant de déterminer, selon le marché, le préjudice financier résultant pour le Groupe [K] de la perte des revenus financiers qui auraient pu lui revenir si le prix net de cession avait été placé, que, pour ce faire, l&apos;expert a considéré que les fonds provenant de la vente des titres et ceux provenant de la vente des immeubles auraient pu être rémunérés à des taux variant en fonction de la durée des placements, 3 ans, 1 an, 6 mois et 3 mois, la répartition des sommes entre les différentes durées de placement telle qu&apos;opérée par l&apos;expert étant justifiée par le montant des capitaux en jeu et les dates de versement prévues au contrat ; qu&apos;il en résulte que le placement des sommes provenant de la vente à la société foncière Atland, déduction faite des cessions qui sont effectivement intervenues, aurait pu rapporter la somme de 532830,24 €. (Rapport p.27) ; que le taux de rémunération retenu par l&apos;expert correspond à l&apos;application d&apos;un taux de référence monétaire dit « Euribor » diminué du montant de commissions bancaires que l&apos;expert a évalué à 0,1% « eu égard aux sommes à placer (plus de 12 millions d&apos;euros) », en justifiant ainsi son calcul face à la position de la société foncière Atland qui demandait que soit retenue un montant de 0,25%. (Rapport p.23) ; que l&apos;expert justifie pleinement le taux de commission bancaire qu&apos;il retient en expliquant que celui-ci est d&apos;autant plus faible que le montant des capitaux placé est élevé, ce qui est bien le cas en l&apos;espèce, de sorte qu&apos;il n&apos;y a pas lieu de remettre en cause ce calcul comme le demandait la société foncière Atland ; que, par ailleurs, le Groupe [K] n&apos;établit pas que, pendant la période concernée, elle aurait pu bénéficier de placements rémunérés au taux de 8%, le &apos;document de référence Atland&apos; versé aux débats et qui évoque un taux de ce 7,99% ne comportant lui-même aucun élément précis et objectif permettant de démontrer effectivement l&apos;existence de placements procurant de tels rendements ; qu&apos;il convient dès lors de retenir la somme de 532.830 €
 calculée par l&apos;expert en fonction de données objectives du marché financier ;
 qu&apos;il convient en outre, pour apprécier cette perte de chance de revenus de placement pour le Groupe [K], de déduire le montant des revenus fonciers perçus par le Groupe [K] de la location des biens qu&apos;il a conservés et qu&apos;il n&apos;aurait pas perçus si la vente avait bien eu lieu ; qu&apos;en revanche il n&apos;y a pas lieu, comme le demande la société foncière Atland, de déduire au surplus les profits générés selon elle par le placement de ces mêmes loyers, dès lors que la société appelante n&apos;établit en aucune façon que le Groupe [K] a perçu les sommes qu&apos;elle calcule elle-même ; qu&apos;il sera cependant tenu compte non seulement des loyers mais également des autres produits perçus par le Groupe [K] ainsi que des charges qui ont été acquittées, à l&apos;exclusion des amortissements, comme le préconise l&apos;expert dans son rapport (p.28) ; que, néanmoins, la position de l&apos;expert qui n&apos;a pas pris en compte dans son calcul les loyers versés par la société TBA ne peut être approuvée dès lors qu&apos;en perdant, aux termes du contrat litigieux, sa qualité de preneur à bail à construction, cette société, partie intégrante du groupe, aurait cessé de percevoir les loyers dont elle a précisément conservé le bénéfice du fait de l&apos;échec de la transaction ; qu&apos;il convient en conséquence d&apos;ajouter au revenu net global avant impôt de 656.623 € déterminé par l&apos;expert sans tenir compte des loyers perçus par la société TBA (Rapport p. 31), la somme totale de 605098€ représentant, au vu des déclarations fiscales et les comptes sociaux de la société TBA et après application de la méthode de calcul de l&apos;