Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-21.293 du 13/07/2022,  partie 6


que l'acte authentique de vente comporte une information des acquéreurs sur le fait que le bien est situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels prescrit et approuvé, les risques pris en compte étant l'inondation et le mouvement de terrain, auquel est annexé notamment un certificat d'urbanisme en date du 8 janvier 2015 relatif à ce bien et visant l'arrêté n°10-2696 relatif au plan de prévention des risques inondation (PPRI) ; que MM. [U] et [H] produisent au débat un échange de mails entre Mme [B], instructrice des autorisations du sol à la mairie de [Localité 10] et Mme [K] de la SCP [G], [V], [R], [I], [X] et [L] en date du 15 février 2016 dont il résulte que cette dernière a reçu MM. [U] et [H], postérieurement à leur acquisition et les a informés que l'aménagement existant du bien vendu à savoir un rez-de-chaussée entièrement aménagé en pièces à vivre n'a fait l'objet d'aucune autorisation et que le permis d'origine n°111 accordé le 14 octobre 1949 dispose bien qu'il s'agit d'une remise et d'une cave ; Mme [B] précise que le bien est situé en zone inondable et que la réglementation d'origine et actuelle ne permet pas un tel aménagement sous la côte des plus hautes eaux connues (PHEC), ces réalisations ayant été effectuées sans que la mairie en ait été informée ; qu'ils produisent un second mail adressé par Mme [B] à l'étude du notaire précisant, après recherche dans les archives, qu'il existait un second permis de construire accordé le 26 septembre 2002 pour une extension faisant apparaître un rez-de-chaussée aménagé mais que ce permis a été retiré le 29 mars 2005 et n'a pas été exécuté, ce dont elle déduit que l'aménagement du rez-de-chaussée date d'avant 2002 mais sans autorisation, lesquelles auraient été refusées étant en zone inondable ; Mme [B] précise avoir constaté sur place cet aménagement du rez-de-chaussée mais que l'administration n'a pu intervenir en raison de la forclusion puisque l'aménagement avait plus de trois ans ; que sur le moyen soulevé par Mme [A] qu'aucun arrêté pris par la mairie n'interdit aux appelants d'habiter le pavillon pour des raisons de sécurité et de salubrité, il résulte des dispositions du plan de prévention des risques en date de novembre 2010 produit au débat en pièce 37 par les appelants que la cote du premier plancher habitable ou fonctionnel des constructions doit être supérieure à l'altitude des plus hautes eaux connues (PHEC) à l'exception notamment des centres urbains, règle dont Mme [A] ne conteste pas qu'elle s'applique au rez-de-chaussée litigieux, ce qui est corroboré par les mails de Mme [B] qui précise que le rez-de-chaussée du pavillon ne pouvait pas être aménagé en pièces habitables en raison des règles d'urbanisme applicables à la zone dans laquelle il est implanté ; qu'en l'espèce, le fait que la mairie précise qu'elle n'est plus fondée à exiger la remise en son état d'origine du rez-de-chaussée compte-tenu de l'ancienneté de cet aménagement réalisé avant 2002 n'a pas pour conséquence de rendre le bien conforme aux règles d'urbanisme existantes et il n'est pas sérieusement contesté qu'au regard des dispositions du plan de prévention des risques qui disposent que la cote du premier plancher habitable ou fonctionnel des constructions doit être supérieure à l'altitude des plus hautes eaux connues (PHEC), le rez-de-chaussée du pavillon ne peut être à usage d'habitation ; qu'en conséquence il est suffisamment établi par les éléments de la procédure que MM. [U] et [H], qui ont cru acquérir un pavillon disposant au rez-de-chaussée d'une entrée, d'un séjour et d'une cuisine équipée ont en réalité acquis un bien dont seul le premier étage et les combles sont autorisés à l'habitation et que cette erreur porte sur une qualité essentielle du bien acquis à savoir la surface habitable du bien ; qu'eu égard à la description du bien dans l'acte notarié, MM. [U] et [H] ont pu légitimement croire que le bien acquis était conforme aux dispositions des règles de l'urbanisme, l'indication de la situation du bien en zone inondable ainsi que les documents joints en annexe à l'acte de vente ne mentionnant à aucun moment que la hauteur du rez-de-chaussée est inférieure à la cote des plus hautes eaux connues ou que les aménagements avaient été réalisées sans autorisation ; qu'en conséquence l'erreur commise par les acquéreurs est excusable et, sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de droit soulevés par les appelants, il convient, infirmant le jugement, de prononcer la nullité de la vente à MM. [U] et [H] par M. [Z] et Mme [A] du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 10] et d'ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent qui sera laissée à la charge de la partie la plus diligente» ;
 
 ALORS QUE ne constitue pas une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble vendu la simple croyance erronée des acquéreurs en la conformité de certains aménagements réalisés aux règles d'urbanisme dès lors que la non-conformité alléguée n'empêche pas les acquéreurs de jouir et d'habiter l'immeuble ;