décision 17-10.520 du 03/05/2018,  partie 4



 1) ALORS QUE la qualification de mandataire chargé de la commercialisation des biens immobiliers d'un promoteur n'est pas exclusive de celle de conseiller financier et fiscal à l'égard des acquéreurs profanes desdits biens ; qu'il en est notamment ainsi lorsqu'un établissement se présentant comme « conseil en gestion de patrimoine » propose à ses clients des produits immobiliers d'investissement locatif dans la cadre d'un programme de défiscalisation dont il vante les mérites ; qu'un conseiller en défiscalisation immobilière - dont les obligations de conseil et d'information sont nécessairement renforcées par rapport à celles d'un simple agent immobilier -, doit s'assurer que les investissements qu'il propose à ses clients sont viables et conformes, par leur nature, à leurs objectifs ; qu'il doit en outre informer ses clients sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que la société GFE avait présenté « aux investisseurs les avantages fiscaux d'un tel investissement ainsi que les modalités juridiques, financières et fiscales les meilleures », « établi une documentation portant son logo sur le descriptif et les plans de l'immeuble », « approché Monsieur Erwan X... demeurant à [...] et lui (avait) transmis un « Planning prévisionnel d'investissement » en cas de signature de l'acte authentique en décembre 2003 » et, enfin, « établi la rentabilité de l'investissement immobilier eu égard au coût du crédit, aux réductions d'impôts et aux loyers escomptés de l'immeuble vendu » (arrêt, p. 10, § 4-6 et p. 11 §1), ce dont il résultait nécessairement que la société GFE, loin d'être un simple agent immobilier, avait agi à l'égard des acquéreurs comme un conseiller financier et fiscal tenu d'une véritable obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique de l'opération projetée ; qu'en se bornant néanmoins à énoncer, pour retenir que la société GFE serait intervenue en qualité d'agent immobilier au sens de la loi n°79-9 du 2 janvier 1970, que la société Bercam avait confié la commercialisation des lots de l'immeuble à la société GFE, qui avait recherché les investisseurs (arrêt, p. 10 § 4), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 2) ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service ; qu'il s'en déduit que le professionnel spécialisé dans l'immobilier de placement est tenu d'informer les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu'il leur propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés, et peuvent être le corollaire des avantages annoncés ; que la charge de la preuve de l'exécution d'une obligation d'information pèse sur le débiteur de celle-ci ; qu'en retenant, pour décharger la société GFE de son obligation d'information à l'égard de M. X..., investisseur profane, que celui-ci « ne rapporte pas la preuve que, au jour de la conclusion du contrat préliminaire de vente en l'état de futur achèvement du 05 décembre 2003 et au jour de l'acte authentique du 31 décembre 2003, la société GFE a retenu des informations qui lui auraient permis d'opérer un choix éclairé sur la rentabilité, la pertinence économique et la sécurité financière de l'investissement immobilier objet de son entremise » (arrêt, p. 11, in fine), la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant l'article 1315, devenu 1353, du code civil, ensemble l'article L. 111-1 du code de la consommation ;
 
 3) ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, en toute hypothèse, tenu d'un devoir de conseil, l'intermédiaire spécialisé dans la commercialisation de biens immobiliers en vue d'une opération de défiscalisation ne peut se borner à adopter un rôle passif consistant à accomplir sa mission sur la seule foi des déclarations – parcellaires – du vendeur ; qu'il lui appartient d'interroger ses clients pour recueillir tous les éléments utiles à la passation d'un acte équilibré et d'effectuer des investigations tendant, principalement, à la bonne exécution de son devoir de conseil ; qu'en l'espèce, en décidant que la société GFE aurait pu légitimement se tromper sur l'état d'avancement des travaux et sur l'absence de garantie intrinsèque d'achèvement, de sorte qu'elle n'aurait pas commis de faute en ne procédant pas à de plus amples investigations à cet égard, tout en constant que la société GFE avait effectué un « déplacement sur site à l'époque de la signature du contrat de commercialisation en septembre 2003 » (arrêt, p.12 § 5), à savoir avant la signature de l'acte authentique du 31 décembre 2003, ce dont il résultait qu'elle avait nécessairement connaissance de l'état d'avancement des travaux et, à tout le moins, aurait dû procéder à de plus amples investigations, quant à l'exactitude des informations données par la société Bercam, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;