Cour d'appel de Rouen,  décision 14-12.845 du 30/09/2015,  partie 5


qu'en jugeant qu'en tout état de cause, à supposer que les époux Y... ne puissent demander la nullité du contrat de vente pour absence de délivrance de la garantie d'achèvement, leur action subsidiaire en résolution de la vente ne pourrait qu'être accueillie dans la mesure où la démonstration de l'inexécution de ses obligations par la SCCV Célia était faite plus qu'à suffire, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige qui lui étaient soumis, violant ainsi les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 
 
 5°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé en fait et en droit ; qu'en se bornant à affirmer qu'« à supposer même, pour les besoins du raisonnement, que l'action en nullité ne puisse être mise en oeuvre, l'action résolutoire fondée sur l'article 1184 du code civil, formée à titre subsidiaire, ne pourrait qu'être accueillie, la démonstration de l'inexécution de ses obligations contractuelles par la SCCV Célia étant faite plus qu'à suffire », sans indiquer quelles étaient les inexécutions contractuelles commises par la société CELIA qui seraient susceptibles de justifier la résolution de la vente, ni indiquer et a fortiori analyser les pièces du dossier établissant l'inexécution de ses obligations par la société CELIA, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 
 
 6°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (page 6), la SCCV CELIA faisait valoir que le retard de livraison de l'immeuble avait été causé par de multiples événements indépendants de sa volonté, constitutifs d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai d'achèvement, ainsi que cela était établi par un courrier de la société en date du 14 février 2011 accompagné des justificatifs ; qu'en se contentant d'affirmer que « la démonstration de l'inexécution de ses obligations contractuelles par la SCCV Célia était faite plus qu'à suffire », sans répondre au moyen de la SCCV CELIA invoquant l'existence d'un cas de force majeure ou une cause de suspension légitime du délai d'achèvement, ni analyser les pièces versées aux débats par l'exposante à l'appui de ses prétentions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
 
 7°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE sauf collusion frauduleuse, la preuve de l'achèvement des fondations peut résulter d'une attestation établie par le maître d'oeuvre d'exécution, fût-il le préposé d'une société appartenant au même groupe que le vendeur ; qu'en écartant comme non probante l'attestation d'achèvement des fondations établie par Monsieur A..., directeur des travaux de l'opération litigieuse, et annexée à l'acte de vente, au prétexte que ce dernier était le préposé de la société FINAXIOME PRODUCTION, membre du groupe FINAXIOME associé unique de la société SCCV CELIA venderesse, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté l'existence d'une fraude entre les sociétés du groupe FINAXIOME, a violé les articles L. 261-11 et R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation ; 
 
 8°) ALORS QU'il résulte des propres énonciations de l'arrêt attaqué (jugement entrepris, page 4, sixième paragraphe), que « l'acte notarié du 7 février 2008 mentionne la déclaration du vendeur et la reconnaissance par l'acquéreur de l'achèvement des fondations de l'immeuble, ainsi qu'il résulte de l'attestation de M. A... préposé de la société FINAXIOME » ; qu'en jugeant que dès lors qu'elle était rédigée en termes généraux, l'attestation établie par Monsieur A... ne permettait pas d'établir qu'elle concernait l'immeuble des époux Y..., la Cour d'appel a violé les articles L. 261-11 et R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du code civil ; 
 
 9°) ALORS QUE la constitution d'une garantie d'achèvement peut résulter du financement du programme immobilier à concurrence de 75 % du prix de vente par le montant des ventes déjà conclues à la date de la signature de l'acte ; qu'en l'espèce, il résulte des énonciations du jugement attaqué (pages 3 et 4), dont la Cour d'appel a expressément adopté les motifs, que Maître X..., rédacteur de la vente du 7 février 2008, avait établi une attestation annexée à l'acte indiquant que le montant du prix TTC des ventes en l'état futur d'achèvement réalisées par la SCCV CELIA au 7 février 2008 s'élevait à la somme de 3. 594. 000 €, soit un montant supérieur à 75 % du prix de vente ; qu'en jugeant néanmoins que la garantie intrinsèque de l'opération n'était pas légalement constituée, la Cour d'appel a violé les articles L. 261-11 et R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation ; 
 
 10°) ALORS ENFIN QUE la constitution d'une garantie d'achèvement résultant du financement du programme immobilier à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par les fonds propres du vendeur peut résulter d'une avance de trésorerie consentie à la société civile venderesse par son associé unique, lequel est en ce cas indéfiniment responsable des dettes sociales du vendeur ;