Cour d'appel de Paris
J2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.399 du 24/10/2019,  partie 2


ne pouvoir sous louer sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. En cas de cession, un exemplaire de la cession devra être remis gratuitement au propriétaire 10 jours au plus tard avant l'expiration du délai d'opposition ». - Article 23 : « toute cession de bail ne pourra avoir lieu qu'en présence du propriétaire dûment appelé à l'acte et envers qui tout cessionnaire éventuel devra s'engager personnellement, étant entendu que le cédant restera garant et répondant solidaire avec tous cessionnaires pour le paiement des loyers en l'exécution des charges et conditions du présent bail » ; qu'en revanche jugeant contre les dispositions du bail susdit, que les deux paragraphes visent des cas de cession de bail distinctes, que le paragraphe 8 doit s'appliquer à la cession du droit au bail dans le cadre d'une cession de fonds de commerce et que le paragraphe 23 concerne les « autres cession de bail » requérant l'autorisation expresse du bailleur et qu'en application du paragraphe 9 liant les parties, un exemplaire de la cession de fonds de commerce devrait être remis au propriétaire 10 jours au plus tard « avant l'expiration du délai d'opposition », le premier juge a dénaturé les clauses claires du contrat de bail ; que conformément au contrat de bail, toute cession de bail ne pouvant avoir lieu qu'en présence du propriétaire dûment appelé à l'acte, il s'ensuit qu'en omettant de respecter cette formalité, le preneur en cédant son fonds de commerce comprenant le droit au bail, a contrevenu aux dispositions du bail ; que la formalité de l'appel à concourir, non respectée, distincte de la formalité de la remise au bailleur de l'acte de cession, ne dispense pas ce cédant de cette remise contractuelle après la signature de l'acte, et ne peut être valablement suppléée par une signification de l'acte de cession ; qu'elle ne peut être jugée dépourvue d'intérêt contre la lettre expresse du contrat par le tribunal ; que conformément à l'article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte, le défaut de capacité d'ester en justice ; que c'est dès lors à bon droit que les appelants se prévalent de la nullité de l'acte de signification de l'acte de cession faite le 7 novembre 2005 à Monsieur U... R..., décédé [...] ; qu'en effet la signification à personne décédée, quelles que soient les circonstances qui ont conduit à la délivrance de cet acte, est entachée d'une nullité de fond de sorte qu'elle n'a pu produire d'effet de droit ; que le moyen tenant à l'application de l'article 114 du code de procédure civile et l'absence de grief, sont écartés ; que le défaut de la formalité régulière de la signification de l'acte fait obstacle à l'opposabilité de la cession au bailleur ; que les appelants contestent que la délivrance d'assignations postérieures par les sociétés intimées devant le tribunal de grande instance de Paris en date des 16 et 17 février 2012 vaut signification valable de l'acte irrégulier ; qu'ils ont en effet manifesté dans un temps proche du recouvrement de leur capacité à agir, par la délivrance le 17 janvier 2012 à la société SEBP et à la société Almoriba d'un commandement visant la clause résolutoire, puis devant le juge des référés saisi par les deux sociétés en opposition au commandement, leur volonté d'agir à l'encontre de la cession de bail au regard tant de l'inexécution des dispositions contractuelles que de l'article 1690 du code civil ; qu'il n'est ainsi pas démontré par la société Almoriba, en présence de contestations réitérées et non-équivoques de l'opposabilité de l'acte de cession et de la nullité arguée de la signification du 7 novembre 2005, d'un acquiescement des bailleurs à la régularité de l'acte litigieux ; que la société Almoriba ne peut valablement soutenir que bien qu'informés par le notaire depuis le 6 avril 2006 et individuellement, les bailleurs indivis n'ont pas contesté l'opposabilité de la cession, alors que Maître A... a été formellement averti par le notaire chargé de la succession du caractère irrégulier de l'acte de cession pour l'autorisation des ayant-droits n'a pas été sollicitée et de la nécessité de faire signifier l'acte de cession ; qu'or la société Almoriba, malgré la connaissance donnée par le notaire de l'ensemble des héritiers indivis le 1er décembre 2006, n'a pas fait signifier l'acte de cession ; qu'à défaut de signification régulière de l'acte de cession aux consorts R..., aucune faute n'est démontrée à leur encontre ; qu'il s'ensuit l'infirmation du jugement, le prononcé de l'inopposabilité de l'acte de cession aux consorts R... et de la nullité de l'acte de signification du 7 novembre 2005 ; qu'à l'égard des consorts R..., la société SEBP est demeurée locataire et tenue à l'exécution de l'ensemble des obligations et charges du bail renouvelé le 11 juin 2004 ; que de même la société Almoriba est occupante sans droit ni titre depuis son entrée dans les lieux » ;