Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.017 du 28/05/2020,  partie 5


qu'en l'espèce, dès lors qu'il est établi que la société Nitroglisser'in a pris des mesures pour libérer les lieux à la suite de la délivrance du refus de renouvellement par le bailleur, notamment en déménageant l'intégralité de sa marchandise et de son mobilier, en informant ses fournisseurs qu'elle annulait toutes les commandes en cours et en procédant au licenciement de son unique salarié, qu'elle a remis les clés du local à un huissier de justice le 26 août 2013, qu'il est par ailleurs établi que la société Crejo 1 en était parfaitement informée par les courriers des 11 et 13 août 2013 dans lesquels la société Nitroglisser'in lui indiquait avoir procédé au déménagement, demandait réparation de son préjudice et proposait un rendez-vous pour un état des lieux contradictoire, il convient de juger que le preneur avait ainsi engagé un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l'exploitation du fonds et faisant obstacle à l'exercice du droit de repentir exercé pour la première fois par le bailleur le 19 septembre 2013 ; que la société Nitroglisser'in est en conséquence fondée à prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction par application de l'article L145-14 du code de commerce ; que la jurisprudence citée par la société Crejo 1 à l'appui de sa défense ne saurait en l'espèce trouver application puisqu'il s'agissait de cas dans lesquels soit le preneur avait volontairement libéré les locaux en dehors de toute notification d'un congé par le bailleur (cass. Com 2 novembre 1964), soit le preneur avait, postérieurement, à l'exercice par le bailleur de son droit de repentir, remis les clefs à un huissier et informé le bailleur de la cessation de ses activités dans le local où il avait par ailleurs laissé la marchandise (cass. Civ.3 15 février 1995) ; qu'il résulte en outre des pièces produites au débat que la société Crejo 1 avait déjà affirmé sa volonté de mettre fin à ses relations avec la société Nitroglisser'in dès l'année 2003 au cours de laquelle elle lui avait fait délivré un premier congé déclaré nul par arrêt confirmatif de la cour d'appel de Montpelier en date du 20 février 2008, qu'elle a fait entreprendre des travaux de démolition du local dans les semaines qui ont suivi sa reprise ; et que M. X..., alors gérant de la société Crejo 1 expliquait dans la presse locale le 3 janvier 2014 qu'il avait toujours souhaité « ouvrir » la galerie en supprimant le local litigieux, le tout rendant peu vraisemblable une volonté réelle du bailleur d'exercer son droit de repentir» ; que par ailleurs la société Crejo 1 ne peut valablement prétendre à l'application de la clause résolutoire ni à la résolution judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur dès lors d'une part que le commandement visant la clause résolutoire a été délivré en novembre 2013, soit postérieurement à la libération des lieux par le preneur et d'autre part qu'elle ne vise que de prétendues manquements du preneur eux-mêmes postérieurs à la libération des lieux par ce dernier et inhérents à celle-ci (défaut de garnissement du local et de poursuite de l'exploitation) ; qu'il ne saurait en outre être reproché au preneur de ne pas s'être acquitté de la totalité des charges pour l'année 2013 alors qu'il justifie avoir réglé pour le troisième trimestre 2013 un trop payé d'indemnité d'occupation de sorte qu'il demeure créancier à ce titre, après compensation, ni d'avoir laissé sur place divers objets mobiliers alors que ceux-ci étaient présents lors de l'entrée dans les lieux et que le propre huissier de justice du bailleur a déclaré à la fin de son procès-verbal de constat du 24 décembre 2013 qu'il « procède à la reprise du bail » ; que les demandes faites en ce sens par la société Crejo 1 ne pourront en conséquence qu'être rejetées et celle-ci sera condamnée à verser à la sarl Nitroglisser'in : - le trop-perçu d'indemnité d'occupation laquelle a été payée jusqu'au 30 septembre 2013 alors qu'elle n'était due que jusqu'à la première tentative de remise des clefs faite par l'huissier Me Y... le 1er septembre 213 au siège de la sci Crejo 1 qui les a refusées et déduction faite du reliquat de charges non payé pour l'année 2013, soit la somme de (5776,18 €/3 mois) – 802,72€ = 1.122,67€, - le remboursement du dépôt de. Garantie à hauteur de la somme non contestée par le bailleur de 4.450,06€ ; que, sur le montant de l'indemnité d'éviction : au terme de l'article L 145-14, alinéa 2, du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;