Cour d'appel de Toulouse
20, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.560 du 14/03/2019,  partie 6



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré nul l'avenant au contrat de bail constitué par l'écrit de Mme Y... C... en date du 31 décembre 2012, D'AVOIR fixé la créance de Mme Y... C..., Mme N... C..., épouse E..., et Mme O... C... au passif de la société James C à la somme de 67 616 euros et D'AVOIR condamné la société James C à payer à Mme Y... C..., Mme N... C..., épouse E..., et Mme O... C... la somme de 1 632 euros par mois à compter du 16 juin 2015, en deniers ou quittances ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « le contrat de bail initial a été établi le 10 janvier 2011 pour un loyer annuel de 19 524 euros soit 1 632 euros mensuel, avec une dispense de paiement de loyer jusqu'en avril 2011. Il a été signé par Mme Y... C... et la Sarl James C, alors que Mme Y... C... n'était qu'usufruitière par l'effet de la donation consentie à ses deux filles par acte notarié du 24 septembre 2003 ; / Aucune partie ne sollicite la nullité du bail. En revanche, Mme Y... C..., Mme I... C..., épouse E..., et Mme O... C... demandent de prononcer la nullité du document dactylographié, en date du décembre 2012 dans lequel Mme Y... C... a indiqué que la Sarl James C n'était redevable d'aucun loyer pour la période d'avril 2011 à septembre 2012 et qu'à compter d'octobre 2012, les loyers sont payés régulièrement pour un montant de 800 euros et ce jusqu'à modification du bail. / Ce document doit être analysé en un avenant au bail du 10 janvier 2011 en ce qu'il modifie le montant du loyer. Or, la validité d'un bail commercial implique la stipulation d'un loyer. Dès lors, la modification de cet élément essentiel la validité du bail ne peut intervenir qu'avec le concours des nus-propriétaires par application des dispositions du quatrième alinéa de l'article 595 du code civil. / Par ailleurs, M. W... M... ne peut pas se prévaloir de la théorie du mandat tacite donné par les nus-propriétaires dans la mesure où les dispositions du dernier alinéa de l'article 815-3 du code civil excluent cette possibilité pour la conclusion ou le renouvellement des baux. / Enfin, il doit être constaté que M. W... M... a eu connaissance en juin 2012 de la qualité d'usufruitière de Mme Y... C..., celle-ci écrivant dans un document d'une page relatif à la location litigieuse " j'en suis propriétaire avec mes deux filles ". / Ainsi, le document du 31 décembre 2012, analysé en un avenant au bail commercial du 10 janvier 2011, est nul et le loyer initial d'un montant de 1 632 euros est applicable à compter du 1er avril 2011. / Les intimées ont établi un décompte détaillé des loyers restant dus par la Sarl James C jusqu'à l'ouverture de la procédure collective par jugement du tribunal de commerce de Toulouse le 16 juin 2015 et ont déclaré leur créance. Il convient dès lors de fixer au passif de la Sarl James C la créance de Mme Y... C..., Mme I... C..., épouse E..., et Mme O... C... à la somme de 67 616 euros. / Postérieurement à cette date, la Sarl James C sera condamnée à payer à Mme Y... C..., Mme I... C..., épouse E..., et Mme O... C... la somme de 1 632 euros par mois en deniers ou quittances, étant relevé au surplus que le 28 mars 2017, le président du tribunal de commerce de Toulouse a clôturé la procédure de redressement judiciaire » (cf., arrêt attaqué, p. 6 et 7) ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« il est constant que Madame Y... C..., usufruitière, a rédigé seule, sans l'accord des nus-propriétaires, un document manuscrit daté du 31 décembre 2012, par lequel elle a consenti au locataire du bien indivis une diminution de loyer en fixant celui-ci à 800 € par mois au lieu de 1 632 € par mois, à compter du mois d'octobre 2012. / Ce document, sans en revêtir les formes usuelles, s'analyse comme un avenant au contrat de bail commercial ; un tel avenant suppose pour être valablement conclu, comme le contrat de bail commercial lui-même, l'accord du ou des nus-propriétaires comme l'exige l'article 595 alinéa 4 du code civil. / À défaut, le locataire ne peut se prévaloir de la théorie du mandat tacite donné par les nus-propriétaires à l'usufruitier, en leur qualité de co-indivisaires, pour solliciter la validation du bail commercial en cause, puisque les dispositions du dernier alinéa de l'article 815-3 excluent précisément cette possibilité pour la conclusion ou le renouvellement des baux. / De manière surabondante, il est observé que Monsieur W... M... connaissait dès le mois de juin 2012 la qualité d'usufruitier de Madame Y... C..., ainsi qu'il en ressort d'un courrier établi à cette date par Madame Y... C..., et adressé à la Sarl James C (pièce n° 7 des demandeurs). / La rédaction par Madame Y... C... de " l'avenant " au bail modifiant le montant du loyer relève de ces dispositions. Dès lors, cet " avenant " est nul. / Le loyer fixé par le bail initial à 1 632 € par mois est donc resté en vigueur » (cf., jugement entrepris, p. 7) ;