Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 16-21.483 du 26/09/2018,  partie 3


que si le compromis de vente avait été conclu dès avant l'achat de l'immeuble par la société Crest, le 24 octobre 2004, le permis de construire avait été délivré le 10 août 2004 sur une demande initiale de la société Yveco, marchand de biens participant au « Groupe Quarante », du 27 février 2004, ce dont il se déduit que celle-ci était, soit propriétaire de l'immeuble, soit titulaire du droit de construire ; que, si la vente conclue par la société Crest avant le 24 octobre 2004 encourait sa nullité comme portant sur la chose d'autrui, la révélation de cette situation juridique aux acquéreurs n'aurait pas été de nature à les conduire à renoncer à leur opération de défiscalisation car, dans les circonstances ci-dessus, il était manifeste que la société Crest se rendrait propriétaire de l'immeuble, ce qui s'est réalisé à la connaissance de Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... des mentions de l'acte notarié de vente faisant rappel de l'acte du 24 octobre 2004 ; que le montage juridique de l'opération conçue par les sociétés du « Groupe Quarante » était certes complexe en ce qu'il dissociait entre plusieurs sociétés, dirigées ou animées par Monsieur B..., les différentes phases de celle-ci, acquisition, commercialisation, conception et réalisation des travaux, gestion locative, mais qu'il ne s'en déduit aucun comportement ou objet malicieux ; qu'en l'absence de flux financiers anormaux et d'affectio societatis entre ces sociétés et aussi la société Valority, ne saurait être retenue l'existence, entre elles, d'une société en participation ; que, d'ailleurs, Monsieur Joël X... et Madame laura Lomardi connaissaient l'organisation du « Groupe Quarante » et le rôle de chacune des sociétés le composant au vu de leur pièce 2 « La puissance d'un groupe » ; que le recours à la sous-traitance par la société Continentale TMO pour réaliser les travaux ne constitue pas non plus un indice de difficulté d'exécution prévisible ; que l'étude de l'avocat, Maître C..., était précise et complète en ce qu'elle présentait de manière détaillée l'amortissement de Robien et aussi les dépenses déductibles sous certaines conditions analysées, dans les limites du droit commun à concurrence de 10.700 € par an ; que ce document présente l'opération envisagée concernant la clinique des Lices et explicite et mentionne, pour l'année 2003, le plafond du loyer au mètre carré ; que les acquéreurs étaient ainsi pleinement informés des dispositions fiscales pouvant, au cas d'espèce, s'appliquer à leur engagement ; qu'il est constant que les travaux devaient durer dix-huit mois à compter de l'ordre de service, soit une livraison en juillet 2006 alors que celle-ci n'est intervenue qu'en juillet 2010, après reprise du chantier par la société Kana en juin 2006, et avec des surcoûts par rapport au marché conclu par l'association syndicale libre le 27 décembre 2004 ; que Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... font grief à la société Valority et au notaire d'avoir manqué à leur obligation de conseil faute de mise en garde sur les risques de l'entreprise quant à la réalisation des travaux par la société Continentale TMO et recherchent leur responsabilité en application de l'article 1382 du Code civil ; que, comme le font valoir les défenderesses, le « Groupe Quarante » avait dans le passé mené à bien de nombreuses réalisations de qualité, comme il ressort de sa plaquette informative dont les exemples mentionnés ne sont pas controuvés par les demandeurs ; que la décision de distribution de la totalité des bénéfices de la société Continentale TMO à l'issue de l'exercice 2003, figurant dans ses comptes déposés le 26 mai 2004, ne pouvait laisser présager des difficultés futures ni ne constitue une manoeuvre fautive ; qu'une démission de deux administrateurs est intervenue le 3 août 2004 mais n'a été publiée au registre du commerce et des sociétés que le 29 mars 2005 ; que cet évènement ne pouvait constituer un indice des difficultés dans la réalisation du chantier dont aucun élément de preuve n'établit qu'il aurait déjà subi des retards, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'association syndicale libre du 23 mai 20058 n'en faisant nullement état ; que, selon une publication émanant de la société Kana, un gestionnaire de patrimoine a rencontré quelques-uns de ses confrères à la fin de l'été 2005 pour débattre des solutions aux difficultés apparues au sein du « Groupe Quarante » et des moyens d'assurer la bonne fin de l'ensemble des chantiers ; qu'il ressort du rapport de gestion établi par le conseil d'administration de la société Continentale TMO pour l'exercice clos le 30 septembre 2005, mais en date du 10 février 2006, que des plaintes avec constitution de partie civile avaient été déposées contre un administrateur démissionnaire le 8 juillet 2005 et contre des sous-traitants les 16 février et 8 juillet 2005 ;