Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-23.296 du 17/10/2018,  partie 3


il ressort de ce protocole de résiliation anticipée et amiable de bail que la SAS Coomera a fait des concessions en prenant à bail un nouveau local d'une superficie inférieure d'environ 100 m² en tenant compte de la mezzanine pour le même loyer (70.731,50 € par an outre 10% HT du chiffres d'affaires HT) et en prenant à sa charge les travaux d'aménagement et de décoration intérieure ; en revanche, contrairement à ce qu'invoque la SAS Eurocommercial Properties, le bailleur n'a rien concédé lors de la signature de cette résiliation ; en effet, s'il est indiqué qu'il reprend les locaux dans l'état où ils se trouvent, le protocole précise qu'ils doivent être restitués en bon état de réparations de toute sorte conformément aux obligations du preneur, que le dépôt de garantie n'est restitué au preneur que sous réserve du paiement des sommes restant dues au bailleur, selon décompte effectué à la date de libération des lieux et que la renonciation du bailleur à tout recours à l'encontre du locataire n'est faite que sous la réserve de la complète exécution du protocole de résiliation anticipée et amiable de bail, c'est-à-dire du respect par la SAS Coomera de ses obligations ; au surplus, il semble que le bailleur a eu intérêt à cet échange de local puisque la cellule n° 42 a été subdivisée en deux commerces reloués immédiatement et que la SAS Eurocommercial Properties n'a produit que des extraits des deux baux commerciaux consentis, sans les pages mentionnant les loyers et que le loyer du local n° B08, initialement loué par la société VBMAG, est également ignoré ; dans ces conditions, en l'absence de concessions de la part de la SAS Eurocommercial Properties, le protocole de résiliation anticipée et amiable de bail ne constitue pas une transaction au sens de l'article 2044 du code civil mais un contrat au sens de l'article 1134 du Code civil ; il n'y a donc pas lieu d'annuler le protocole de résiliation anticipée et amiable de bail mais de requalifier cette transaction en un contrat de résiliation anticipée du contrat de bail commercial portant sur le local n° 42 avec mise à disposition par le bailleur d'un nouveau local, le n° B08 ;
 
 1°) ALORS QU'il résulte des termes clairs et précis de l'acte 15 novembre 2011 qui stipulait que « le présent protocole, valant transaction, est régi par les dispositions des articles 2044 et suivants du code civil et est revêtu, conformément aux ternies de l'article 2052 du même code, de l'autorité de la chose jugée », qu'il s'agissait d'une transaction ; que dès lors, en ne retenant pas la qualification de transaction, malgré ces mentions claires et précises, la cour d'appel a dénaturé ledit acte ;
 
 2°) ALORS QUE lorsque les parties ont bien voulu transiger, c'est-à-dire qu'elles ont voulu terminer ou prévenir une contestation par un contrat écrit, mais sans qu'il ne comprenne de concessions réciproques, les juges doivent prononcer sa nullité ; que dès lors, en décidant que le protocole signé entre la société Eurocommercial Properties France et la société Coomera le 15 novembre 2011 ne pouvait pas être annulé mais devait être requalifiée, en se bornant à relever l'absence de concessions réciproques au lieu de rechercher si les parties avaient ou non voulu terminer ou prévenir une contestation par voie transactionnelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2044 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 novembre 2016 ;
 
 3°) ALORS QUE les juges doivent prononcer la nullité d'une transaction dès lors qu'ils ont relevé que l'une des conditions requises pour sa validité fait défaut ; qu'en l'espèce, en rejetant la demande de nullité du protocole signé entre la société Eurocommercial Properties France et la société Coomera le 15 novembre 2011, au motif qu'une transaction ne saurait être déclarée nulle qu'à raison de la violation d'une règle d'ordre public, la cour d'appel a violé l'article 2044 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 novembre 2016.