Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-28.855 du 08/11/2018,  partie 2


que par ailleurs, cette demande déposée hors délais était incomplète pour ne comporter que des plans et a fait l'objet dès le 1er juin 2011 d'une notification de dossier incomplet, puis d'un refus le 14 juin 2011, qui a conduit M. X... à annuler sa demande le 11 octobre 2011 ; que M. X... a en outre, en lecture des courriers de la mairie de Biarritz du 14 juin 2011 et du 18 janvier 2013, déposé un dossier de permis de construire qui ne correspondait pas aux travaux prévus dans l'acte sous seing privé du 17 mars 2011 et portait en réalité sur une rénovation beaucoup plus importante avec démolitions partielles de l'existant ; que ce projet jugé trop haut, trop massif et trop sombre, a fait l'objet d'un avis défavorable (courrier du maire de Biarritz adressé à M. X... le 14 juin 2011) ; que nonobstant ce non-respect des dispositions contractuelles de l'acte sous seing privé et de l'avenant, les époux E... Y... ont fait adresser par leur notaire le 22 septembre 2011, par lettre recommandée avec accusé de réception, une sommation d'exécuter le compromis dans le délai de 8 jours faute de quoi la clause pénale serait appliquée ; que M. X..., qui avait fait savoir par un mail de son notaire en date du 8 août 2011, adressé à Me D..., qu'il renonçait à acquérir la maison objet de l'acte sous seing privé, ne s'est pas présenté à l'étude pour réitérer l'acte ; que malgré cette renonciation explicite, et l'absence de réponse à la sommation d'exécuter le compromis, M. X..., qui a finalement obtenu un permis de construire le 11 janvier 2012, à la suite d'une demande déposée le 12 octobre 2011 et complétée le 21 novembre 2011, a sollicité la réitération de l'acte dans les conditions initiales, le 23 avril 2012 ; qu'il n'a cependant pas sollicité, dans son assignation du 31 août 2012 délivrée aux époux E... Y..., la réitération de la vente ; que c'est donc par une exacte appréciation des faits de la cause, que le premier juge a constaté que M. Richard X... n'a pas respecté les termes du compromis de vente, que le défaut d'obtention du permis de construire dans les délais était dû à sa seule faute et qu'il ne pouvait pas prétendre poursuivre la réalisation de la vente, dès lors que les époux E... Y... avaient retrouvé leur liberté de vendre dès l'expiration du délai de 15 jours qui avait suivi la mise en demeure du 22 septembre 2011 ; que c'est également à bon droit, que le premier juge a jugé que M. X... ne pouvait se prévaloir de non-conformités aux règles de l'urbanisme du bien des époux E... Y... pour justifier son défaut d'obtention du permis de construire dans les délais dès lors qu'il est établi que la demande de permis de construire qu'il a déposée était totalement différente de celle énoncée dans l'acte sous seing privé du 17 mars 2011 ; qu'au surplus, il résulte du courrier que lui a adressé le maire de Biarritz le 25 avril 2012, que la dernière visite de contrôle qui a été effectuée par ses services le 13 janvier a permis de constater que les travaux réalisés par M. E... étaient conformes à l'autorisation délivrée d'une part, et concernant la véranda, que cet ouvrage existait au moment du dépôt de la demande en 2008 ; que par courrier en date du 18 janvier 2013, le maire de Biarritz confirmait à M, E... Y... que l'examen du dossier de permis de construire ne révélait pas de problème de non-conformités de l'habitation existante et de la piscine et que la demande (de permis de construire) comportait une démolition partielle de l'existant ; qu'en conséquence, le jugement du 23 novembre 2015 sera confirmé en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande tendant à l'exécution forcée de la vente et de ses demandes à l'encontre des époux E... Y... s'agissant de la clause pénale et des frais de permis de construire ; que sur la demande de restitution du dépôt de garantie de 50 000 euros ; que le jugement déféré qui a débouté M. X... de sa demande de restitution du dépôt de garantie sera confirmé de ce chef, la non-réalisation de la condition suspensive énoncée à l'acte sous seing privé résultant du seul comportement fautif de M. X... et de son choix de procéder à des transformations profondes de la maison attestées par le courrier que lui a adressé le maire de Biarritz le 14 juin 2011, en violation des dispositions contractuelles de l'acte sous seing privé ;
 
 Alors 1°) que toute condition d'une chose impossible ou contraire aux bonnes moeurs ou prohibée par la loi est nulle et rend nul la convention qui en dépend ;