Cour d'appel de Pau,  décision 13-27.104 du 18/02/2015,  partie 3


que, sur la demande en nullité de la délibération numéro 12 relative à l'adoption du budget prévisionnel de l'année 2011 : il résulte du dossier et il n'est pas contesté que ce budget prévisionnel comporte un poste relatif au contrat d'entretien des parties communes résultant d'un avenant numéro 1 au contrat d'entretien initial conclu le 1er novembre 1998 entre la société Mer et Golf Loisirs et le syndicat des copropriétaires de la résidence, l'objet de cet avenant consistant dans la réalisation par la société Mer et Golf Loisirs « d'un service partiel de réception à l'entrée de la résidence de loisirs terrasses du golf, conformément au règlement de copropriété et selon la décision prise au point numéro 11 de l'assemblée générale ordinaire du 2 avril 2010 » ; que le montant du budget correspondant s'élève à la somme de 170. 502 € TTC ; qu'il vient d'être jugé que le contrat de réception n'est pas un service commun au sens de l'article 12 du règlement de copropriété, et il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a annulé cette délibération, puisque les dépenses correspondantes ne constituent pas une charge commune à tous les copropriétaires ; que, sur les demandes en annulation des résolutions numéro 4 et 7 votées lors de l'assemblée générale du 31 mai 2011 : la résolution numéro 4 porte sur l'approbation des comptes de l'année 2010 ; que ces comptes comportent les frais relatifs au contrat de réception, calculés en application d'une résolution qui vient d'être annulée ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation de cette résolution ; que, pour les mêmes raisons, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution numéro 7 portant sur le vote du budget prévisionnel de l'année 2012 ; que (...) M. et Mme X... ont également demandé à la cour d'ordonner la modification du système de répartition des charges ainsi que du règlement de copropriété ; que, tout d'abord, le règlement de copropriété est conforme aux dispositions de la loi de 1965 dont il résulte que les charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun sont réparties en fonction de l'utilité que ses services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'il convient seulement, ainsi que l'a jugé le tribunal de grande instance, d'entendre strictement la notion de " service de l'immeuble " édictée par l'article 12 du règlement de copropriété et d'en exclure l'accueil commercial, la réception et la gestion des locataires ; 
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Sur la nullité des délibérations :- délibération 11 : le contrat de réception : que le service de l'immeuble est prévu par l'article 12 du règlement de copropriété ; qu'il prévoit un service d'accueil ou de surveillance en ces termes : " la société de gestion veillera à ne pas laisser pénétrer dans l'immeuble des personnes qui pourraient lui paraître suspectes.... " ; qu'il résulte de cet article que si la sécurité doit être assurée par la société de gestion, il n'en est pas de même de la réception qui est une fonction commerciale qui ne peut concerner l'ensemble des copropriétaires et notamment les " non gérés " ; que cette mission commerciale découle du coût horaire de 33 € avec une amplitude journalière de 14 h les mois de " haute saison " ; que cette délibération qui n'est pas conforme au règlement de copropriété doit être annulée ;- délibération 12 : le budget prévisionnel de 2011 : que le budget prévisionnel 2011 inclut dans le contrat entretien ménager la somme de 170. 502 € correspondant au contrat de réception qui n'est pas un service commun au sens de l'article 12 ; que la délibération 12 doit être annulée ; que, sur l'action en mise en conformité de la répartition des charges : le règlement de copropriété est conforme aux dispositions de la loi de 1965 qui prévoient que les charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun sont réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que la difficulté provient de la destination para-hôtelière de l'immeuble qui rend nécessairement utiles à TOUS LES COPROPRIETAIRES les services communs même s'ils ne s'en servent pas, ce qui est le cas des " non gérés " ; que la solution est d'entendre strictement le " service de l'immeuble " prévu par l'article 12 et par exemple d'exclure l'accueil commercial des locataires comme indiqué ci-dessus et ce, pour éviter un risque de dérapage des charges communes ; que, sous cette réserve, il n'y a pas lieu à mise en conformité des charges telles que réparties dans le règlement de copropriété ; que, sur les résolutions 4 et 7 votées par l'assemblée générale du 31 mai 2011 : que la résolution 4 concerne l'approbation des comptes 2010 ; que sont inclus dans ces comptes les frais de réception calculés en application d'une résolution annulée ; que la résolution 4 doit en conséquence être annulée ; que la résolution 7 porte sur le vote du budget prévisionnel 2012 ; qu'elle doit être annulée pour les mêmes raisons ;