Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.713 du 17/09/2020,  partie 2



 8. Elle a retenu, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, que la clause d'accession s'appliquait à l'ensemble des travaux effectués par le preneur et que, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d'accession ne pouvait jouer qu'à la fin des relations contractuelles.
 
 9. Elle a pu en déduire que la société bailleresse ne pouvait se prévaloir des travaux effectués par la société locataire au cours du bail expiré pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
 
 10. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le second moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 11. La société civile immobilière Gesbac fait le même grief à l'arrêt, alors « que le bailleur qui a participé aux travaux d'amélioration en les prenant en charge, au moins en partie, est en droit de réclamer le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement ; que constitue une telle participation les travaux effectués par le bailleur, qui incombaient, en vertu du contrat de bail, au preneur ; qu'en l'espèce, aux termes du numéro 1°) du contrat de bail, le preneur s'est engagé à « prendre les lieux loués dans l'état où il se trouvent actuellement, le preneur ne pouvant réclamer au bailleur aucune réparation, ni mise en état, de quelque nature qu'elle soit, pendant toute la durée du bail », seuls les travaux de « réfection des couvertures du bâtiment central » restant à la charge du bailleur, « tous les autres prévus par l'article 606 tant pour les murs, clôtures que pour les bâtiments annexés, y compris même la reconstruction de ces murs et locaux restant à la charge du preneur. » ; qu'il en résulte que les travaux de mise en conformité avec la législation en matière d'hygiène, de sécurité et d'incendie chambres froides, issues de secours, remise aux normes de l'électricité, désamiantage, flocage, ainsi que les travaux de réfection du plancher situé entre le rez-de-chaussée et le premier étage et les frais d'architecte, étaient à la charge exclusive du locataire ; qu'en décidant au contraire que ces travaux incombaient au bailleur, qui ne pouvait en conséquence pas demander, malgré sa participation aux travaux, un déplafonnement du loyer à l'occasion du premier renouvellement, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et les dispositions de l'article 1103 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 12. La cour d'appel a retenu qu'en l'absence de clause expresse, les travaux de mise aux normes de sécurité et ceux relatifs à la réfection d'un plancher vétuste relevaient de l'obligation de délivrance et étaient à la charge du bailleur.
 
 13. Elle a pu en déduire qu'en dépit de la participation financière du bailleur, ces travaux ne pouvaient justifier le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement.
 
 14. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Gesbac aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Gesbac et la condamne à payer à la société B Home la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Gesbac
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Gesbac de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2011 et d'AVOIR fixé à la somme de 36.500 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2011 ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Enfin, la cour relève que le bail comporte les dispositions suivantes :
 « De ne pouvoir toucher aux gros murs qu'avec l'autorisation expresse et par écrit du bailleur, et sous la direction et la surveillance de son architecte, dont les honoraires seront payés par le preneur.
 De laisser à la fin du bail ces modifications ou améliorations au bailleur sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif. »
 Lorsque le bailleur dispose comme en l'espèce d'une option lui permettant de demander la remise des lieux dans leur état primitif, l'accession ne joue qu'au départ du locataire, à la fin des relations contractuelles, puisque ce n'est pas à l'occasion d'un renouvellement que les locaux doivent être remis dans leur état d'origine.