décision 16-24.096 du 14/12/2017,  partie 3


qu'il est établi que par suite le nombre d'appartements sur le territoire communal est passé de 0% à 19, 4% (nombre d'appartements recensés en 2008 : 69), étant précisé que le projet « La résidence le Château », réalisé respectivement en 2005 et 2006, a mis sur le marché 41 nouveaux appartements ; que parallèlement à l'accroissement du nombre d'appartements, le taux de vacance des logements sur la commune a augmenté de façon conséquente, passant de 2, 3 % en 1999 à 11 % en 2008 pour se stabiliser à 8 % en 2011 ; que cette dernière donnée montre l'impact du projet immobilier de la SA Ixia sur la structure du parc d'habitation de cette petite commune ; que dès lors qu'il n'est pas démontré que la réalisation de ce projet immobilier avait pour objectif de corriger des tensions apparues sur le marché locatif dans la région doloise, il y a lieu de déduire des éléments qui précèdent que la société Ixia a pris le risque de faire construire des logements qui ne trouveraient pas nécessairement preneurs ; que toutefois, pour assurer la bonne commercialisation de ses produits, elle a fait le choix de s'adresser, via sa plaquette publicitaire, à des investisseurs en quête de défiscalisation (loi De Robien) ; que pour rassurer lesdits investisseurs, la société Ixia a consacré dans la plaquette commerciale de son projet tout un paragraphe (libellé en majuscules, en caractères gras et soulignés) intitulé : « Garantie Locative » : « chaque investisseur De Robien peut bénéficier d'une garantie des revenus locatifs afin de sécuriser son investissement – garanties des loyers impayés, dégradations immobilières, protection juridique du bailleur, vacances locative » ; que le document est totalement silencieux quant au risque encouru par les investisseurs en cas de carence locative ; que s'il est exact que le succès de ce type d'investissement dépend principalement de la capacité d'un bien à attirer et à conserver un locataire, encore convient-il que le dit bien corresponde à une demande effective ; qu'il est manifeste, au vu des données objectives évoquées plus haut, que tel n'était pas le cas en l'espèce ; qu'il s'ensuit que les arguments pris d'un défaut d'équipement intérieur de l'appartement des époux Z... ou d'un manque de dynamisme de l'agglomération doloise pour justifier du manque d'attractivité de l'appartement ne peuvent être considérés comme pertinents ; que si la société SA Axia conteste le prétendu manque de potentiel locatif des appartements de la résidence, elle ne produit toutefois, à l'appui de sa dénégation, aucune pièce permettant de connaître précisément le taux d'occupation de chacun des appartements ainsi que son évolution depuis sa construction ; que M. X... affirme pour sa part que le potentiel locatif de la résidence est « réel » ; que pour fonder cette affirmation, il produit aux débats un courrier de la société qui gère une partie des logements de la résidence aux termes duquel ceux-ci se loueraient normalement ; que cette pièce doit être jugée insuffisante eu égard à son manqué de précision en terme de données chiffrées ; qu'il convient d'en conclure que si le comportement, tant de M. X... que de la SA IXIA, ne peut être qualifié de manoeuvres dolosives, en l'absence d'intentionnalité démontrée, il a cependant laissé accroire aux époux Z... que l'appartement qu'ils se proposaient d'acquérir disposait d'un potentiel locatif réellement suffisant pour leur permettre de réussir leur opération de défiscalisation ; que M. X... et la société Ixia ont donc contribué à la commission d'une erreur par les époux Z... sur une qualité de la chose vendue ; qu'il en résulte que ces derniers sont bien fondés à réclamer la nullité de la vente en application de l'article 1110 du code civil » ;
 
 ALORS QUE l'erreur sur un motif du contrat extérieur à l'objet de celui-ci n'est pas une cause de nullité de la convention, quand bien même ce motif aurait été déterminant, à moins qu'une stipulation expresse ne l'ait fait entrer dans le champ contractuel en l'érigeant en condition du contrat ; qu'en retenant qu'il s'évinçait de l'étude prévisionnelle et de la plaquette de présentation qui leur avaient été remises avant la vente que le potentiel locatif des biens vendus dans la résidence constituait une qualité substantielle de ces biens, tant pour le vendeur que pour l'acquéreur, et ce même en l'absence de clause spécifique dans le contrat de vente pour en déduire que les époux Z... avaient commis une erreur sur une qualité de la chose vendue, là où l'erreur sur le potentiel locatif des bien vendus, qui n'était qu'un motif extérieur au contrat, ne pouvait, faute de stipulation expresse, constituer une cause de nullité, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 M. X... fait grief à l'arrêt attaqué DE L'AVOIR condamné, in solidum avec la société Ixia, à payer aux époux Z... la somme de 25 545,40 euros à titre de dommages intérêts ;