Cour d'appel de Bordeaux
02, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-13.937 du 06/06/2019,  partie 2


Les appelants font ainsi valoir que les bailleurs en étaient parfaitement informés lors de l'achat par Mme R..., cependant que les intimés soutiennent que Mme R..., qui disposait du cahier et du rapport de la Socotec en 2004, a acquis le fonds en toute connaissance de cause ainsi qu'en atteste le prix d'achat dérisoire. Il apparaît cependant à la cour que cette question n'est déterminante qu'à condition d'établir préalablement que chaque partie était éclairée sur les obligations lui incombant. Il convient, pour l'apprécier, de rappeler l'historique du litige : le fonds a été exploité par les époux F... eux-mêmes de 1962 à 2001 ; ils l'ont cédé à M. B... par acte du 28 mars 2001 mentionnant notamment : « l'acquéreur fera son affaire personnelle de la réglementation relative à l'hygiène, la salubrité et la sécurité. Il devra se soumettre aux éventuelles injonctions des services compétents sans recours contre le vendeur » ; un bail a par ailleurs été régularisé le même jour entre les mêmes parties prévoyant que « le locataire prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts  .
 Le locataire aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité ... » ; suite à la liquidation judiciaire de M. B..., le fonds a été cédé par Me O..., mandataire liquidateur, aux époux C... par acte du 12 mars 2004 qui mentionne notamment : « le vendeur déclare qu'à sa connaissance les locaux   ont fait l'objet des contrôles obligatoires par la Direction Départementale des Services Vétérinaires. L'acquéreur s'engage à se soumettre aux éventuelles injonctions de la Direction Départementale des Services Vétérinaires de la Vendée   » « Le vendeur déclare qu'à sa connaissance les locaux   ont fait l'objet des contrôles obligatoires par la Direction Départementale des Services de Sécurité et de Secours. L'acquéreur s'engage à se soumettre aux éventuelles injonctions de la Direction Départementale des Services de Sécurité et de Secours. » ; la Commission de sécurité d'arrondissement (CSA) de la Préfecture a rendu le 16 juin 2004 un avis défavorable pour les motifs suivants : pas de documents « registre de sécurité non renseigné » pas de contrôles techniques réglementaires - nombreuses non conformités - nécessité d'un diagnostic sécurité général (électricité, gaz, sécurité incendie etc) ; un arrêté a été rendu le 02 juillet 2004 autorisant la poursuite d'exploitation sous réserve que les prescriptions soient réalisées au plus tard le 15 octobre 2004 (faire procéder notamment à un diagnostic général et aux contrôles techniques réglementaires et renseigner le registre de sécurité dans toutes ses rubriques) ; la Socotec a établi le 02 septembre 2004 un rapport relevant 131 points de non-conformité ; un arrêté a été rendu le 27 décembre 2004 autorisant néanmoins la poursuite d'exploitation au visa du rapport Socotec du 02 septembre 2004 et de l'intervention de diverses entreprises qui auraient renseigné le registre de sécurité ; suite à la liquidation judiciaire de M.C..., le fonds a été cédé à Mme R... par acte du 15 juin 2006 qui stipule notamment : « le cessionnaire reconnaît être informé de l'obligation qui lui incombe de se soumettre à la réglementation relative à l'hygiène, à la salubrité et aux injonctions de la commission de sécurité ; il déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le cédant. » ; le bail régularisé parallèlement comporte une clause selon laquelle « le locataire prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts. » ; la Préfecture a adressé le 24 juin 2008 Mme R... un courrier lui rappelant l'avis défavorable du 16 juin 2004 et la nécessité d'un diagnostic général ; la Socotec a établi le 30 octobre 2008 en présence de l'exploitante un nouveau rapport relevant de nombreux écarts réglementaires et insistant sur la nécessité de suivre les préconisations ; un arrêté a été rendu le 09 juillet 2009 ordonnant la réalisation de divers travaux avant le 30 septembre 2009 et le 31 décembre 2009 sous peine de fermeture au public ; plusieurs arrêtés sont intervenus ensuite, notamment les 1er septembre 2009, 04 janvier 2010 et 03 janvier 2011, ordonnant l'installation d'une barre anti panique, d'un bloc porte à deux battants et d'autres travaux par l'exploitant dans des délais qui ont été reportés plusieurs fois ; la fermeture de l'établissement a finalement été ordonnée le 05 mars 2011 ;