Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.676 du 12/05/2021,  partie 5


une obligation de contracter de bonne foi, y compris pour stipuler dans le contrat une clause de non garantie, et d&apos;une obligation précontractuelle de renseignement, de sorte qu&apos;en gardant le silence sur des éléments d&apos;appréciation objectifs importants, il s&apos;expose à ce que le bénéfice de la clause de non garantie lui soit refusé ; que selon l&apos;article 1648 du code civil, l&apos;action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l&apos;acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; que l&apos;action introduite le 6 mai 2014 par les consorts [G] n&apos;est pas prescrite ; qu&apos;ils n&apos;ont découvert le vice affectant l&apos;immeuble qu&apos;ils avaient acquis que lors du dépôt du rapport de l&apos;expert mandaté par leur assureur, la Gmf, le 28 mai 2013 ; que la déclaration de sinistre qu&apos;ils ont réalisée par courrier du janvier 2012 mentionne d&apos;importantes lézardes et fissures apparues sur un crépi refait en 2009 ainsi que l&apos;existence d&apos;un arrêté reconnaissant l&apos;état de catastrophe naturelle pour leur commune à la suite d&apos;un épisode de sécheresse intervenu durant l&apos;année 2010 mais seules les conclusions de l&apos;expertise réalisée leur ont révélé que ces fissures et lézardes, antérieures à la vente mais qui n&apos;étaient plus visibles à cette période en raison des travaux réalisés, s&apos;étaient rouvertes, qu&apos;elles ne résultaient pas d&apos;un nouveau désordre et constituaient le vice caché allégué ; que la clause insérée dans l&apos;acte de vente en date du 30 juin 2009 au terme de laquelle l&apos;acquéreur « prendra le bien vendu dans l&apos;état où il se trouvera le jour de l&apos;entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l&apos;état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives et réglementaires contraires » doit recevoir application en l&apos;absence de démonstration d&apos;une mauvaise foi des vendeurs, les époux [T] ; que ces derniers ont délivré une information aux acquéreurs, les consorts [G], sur les travaux réalisés sur l&apos;immeuble ; que la clause insérée en page 10 de l&apos;acte de vente au titre « assurance dommages ouvrages » mentionne « les travaux de rénovation tels qu&apos;indiqués par le vendeur ont concerné les points suivants : ravalement de façade » ainsi que le nom de la Sarl ER chargée de la réalisation de ces prestations ; que sont annexés à l&apos;acte de vente et paraphés par les acquéreurs la facture établie le 31 janvier 2009 sur laquelle figure dans le poste maçonnerie le « bandage des fissures actives au « sikafill de sika » ainsi que l&apos;attestation d&apos;assurance de la Sarl ER, éléments qui permettaient aux consorts [G] d&apos;avoir connaissance de l&apos;étendue exacte des travaux réalisés, y compris sur des fissures ; que ces derniers n&apos;apportent pas la preuve que les époux [T], qui ont la qualité de profanes, avaient connaissance d&apos;une sensibilité des sols aux phénomènes de retrait et gonflement à l&apos;origine des fissures alors qu&apos;ils n&apos;ont réalisé aucune déclaration de sinistre pour ce motif auprès de leur assureur et qu&apos;ils ont fait réparer ces fissures, dont ils n&apos;étaient pas en mesure d&apos;apprécier la gravité et leur probable réapparition dans le temps, en faisant appel à la Sarl ER et en s&apos;en remettant complètement à elle sur la nature des travaux à réaliser pour y remédier ; que les consorts [G] n&apos;ont constaté la réapparition des fissures qu&apos;en janvier 2012, soit trois ans après la réalisation des travaux sur les façades, ce qui permet de considérer que les époux [T] n&apos;avaient pas connaissance du vice affectant l&apos;immeuble et sa cause récurrente ; que leur mauvaise foi n&apos;étant pas établie, ils peuvent valablement opposer aux acquéreurs la clause de non garantie insérée à l&apos;acte de vente ; que les consorts [G] seront donc déboutés de leur demande pour le surplus des travaux de reprise dirigée à l&apos;encontre des époux [T] ainsi que de leurs prétentions au titre de leurs préjudices de jouissance et moral ;
 
 Alors que, la clause d&apos;exonération de la garantie des vices cachés contenue dans un acte de vente ne peut recevoir application si le vendeur est de mauvaise foi, c&apos;est-à-dire s&apos;il connaissait au moment de la vente le vice affectant la chose et a omis d&apos;en avertir l&apos;acheteur ; qu&apos;en se bornant à relever, pour dire que les vendeurs ont informé les acquéreurs des travaux réalisés sur l&apos;immeuble et leur faire bénéficier de la clause d&apos;exonération de la garantie des vices cachés stipulée dans l&apos;acte notarié de vente du 30 juin 2019, que cette clause intitulée « assurance dommages ouvrages » indiquait que « les travaux de rénovation tels qu&apos;indiqués par le vendeur ont concerné les points suivants : ravalement de façade » ainsi que le nom de la Sarl ER chargée de la réalisation de ces prestations et qu&apos;étaient annexées à l&apos;acte de vente et paraphées par les acquéreurs, la facture établie le 31 janvier 2009 sur laquelle figurait dans le poste maçonnerie le « bandage des fissures actives au « sikafill de sika » ainsi que l&apos;attestation d&apos;assurance de la Sarl ER, la cour d&apos;appel, qui a statué à la faveur d&apos;une motivation insuffisante à établir que les acheteurs, profanes, avaient été informés de l&apos;importance en nombre et en gravité des fissures affectant les murs de la maison qu&apos;