Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.404 du 14/11/2019,  partie 5


Il ne résulte pas des éléments du dossier que les occupants de l'immeuble aient exprimé des doléances sur ce point.
 
 La société BCC ne justifie donc pas que la société Indiana Pub un mois après le commandement ait fait un usage irrégulier des parties communes de l'immeuble au regard des stipulations du bail et ne peut donc sur ce fondement prétendre à la résolution de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire.
 Le cliché photographique en gros plan de ce qui apparaît être le bas d'une porte ne permet pas d'identifier de quelle porte il s'agit, ayant été pris de façon non contradictoire et en l'absence d'élément d'identification de celle-ci ; de plus en raison du flou de sa qualité, les dégradations dont la société BCC se prévaut ne sont nullement évidentes. L'existence de dégradations aux menuiseries de l'immeuble imputables au passage des marchandises par les parties communes n'est donc pas suffisamment rapportée et la clause résolutoire ne saurait d'avantage être acquise sur le fondement de ces dégradations.
 Le commandement enjoint la société Indiana Pub de « libérer le box de stationnement de toutes les marchandises qui y sont entreposées et de n'en faire usage qu'à titre de garage conformément à l'article ''désignation des lieux loués'' du bail. ».
 Il est précisé à la clause de désignation des lieux loués qu'est loué « un box pour le stationnement de véhicules portant le numéro 20/21 comprenant deux emplacements de stationnement ».
 La clause de destination prévoit que les locaux sont à destination de tout commerce et contient la déclaration du preneur selon laquelle il affectera le local à l'usage de bar, pub et brasserie mais ne prescrit pas d'utiliser le box au seul stationnement des véhicules. Le plan du rez-de-chaussée déposé en vue de l'obtention du permis de construire ne prévoit pas une affectation du lot 20/21 pour le stationnement des véhicules, étant relevé que configuré tout en profondeur, il ne permet pas le stationnement de deux véhicules côte à côte et est donc peu pratique pour un tel usage.
 En conséquence, la clause de désignation concernant le lot 20/21 à défaut d'autres stipulations ne fait pas obligation à la locataire d'affecter cette partie des lieux loués uniquement au stationnement de véhicules.
 Il est relevé par ailleurs que les locaux loués à la société Indiana Pub ne comprenant pas de réserves, il ne saurait être reproché à cette dernière qui exploite en conformité avec le bail un bar, pub, brasserie d'avoir affecté une parties des lieux loués à usage de réserve, s'agissant d'un élément indispensable à son activité dès lors qu'il n'en résulte pas une atteinte à la tranquillité de l'immeuble ou à sa jouissance paisible que ne vient caractériser aucun élément du dossier.
 Le commandement fondé sur ce grief ne saurait en conséquence emporter la résolution de plein droit du bail commercial.
 Sur les injonctions du commandement visant les clauses du bail de mise aux normes, de transformation ou changement de distribution.
 Le commandement somme la société Indiana Pub d' « assurer la mise aux normes de la ventilation mécanique en missionnant préalablement un bureau de contrôle, conformément à l'article ''charges et conditions – mises aux normes'' du bail et aux remarques formulées par la commission de sécurité, notamment lors de se PV n° 2004-13, n° 2006.3949 des 3 octobre 2007 et 8 février 2008. ».
 Le paragraphe « mise aux normes du bail » prévoit que « le preneur aura à sa charge tous les travaux exigés par l'administration pour mettre les lieux loués en conformité avec les normes de sécurité, d'hygiène et d'accès, normes tant nationales que communautaires, liées à l'activité qu'il se propose d'exercer et ce même si les travaux touchent au gros oeuvre et à la toiture ». Par ailleurs, selon les termes du bail, il s'oblige à « exploiter son activité en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter ».
 Il résulte du procès-verbal de la commission de sécurité en date du 3 octobre 2007 que lors de sa visite du 26 septembre 2007, elle constatait que « la ventilation mécanique de la cellule Indiana Pub n'est pas branchée, en effet le conduit s'arrête dans un box à garage et ne débouche pas vers l'extérieur ». Elle prescrivait de « réaliser les installations de ventilation mécanique de la cellule Indiana Pub conformément aux dispositions de l'article PE13 et dans l'attente de la réalisation des travaux interdire son utilisation ». Aux termes de ce procès-verbal, elle déclarait ne pouvoir se prononcer sur la poursuite de l'activité de la société Indiana Pub étant dans l'attente des pièces réglementaires.
 Elle se réunissait à nouveau le 8 février 2008 et au vu des pièces fournies émettait un avis favorable à la poursuite de l'exploitation tout en maintenant sa prescription de « réaliser les installations de ventilation mécanique conformément aux dispositions de l'article PE 13 et dans l'attente de la réalisation des travaux interdire son utilisation. »