Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-14.678 du 16/10/2019,  partie 4


Sur la résiliation du contrat de location-gérance : que le Tribunal constatant que la Sarl Résidence Pernety a cessé tout règlement du montant de la location-gérance prononcera la résiliation de ce contrat aux torts exclusifs de la Sarl Résidence Pernety à effet du 1er janvier 2008 date d'arrêt des comptes établis par les époux P... dans la présente procédure   ».
 
 ALORS QUE 1°) est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un fonds de commerce si elle n'est pas constatée par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; que seul un lien de dépendance entre les obligations réciproques des parties résultant de la location-gérance et de la promesse de vente, c'est-à-dire offrant des avantages réciproques, peut faire échapper cette dernière à l'obligation d'enregistrement ; qu'en considérant que la promesse n'avait pas à être enregistrée dès lors que « le locataire gérant devra être et avoir été toujours strictement à jour de ses redevances de location gérance et des loyers et charges afférents aux murs, sous peine de rendre la présente promesse caduque dès le premier incident de paiement », n'entraînant aucune avantage réciproque, les loyers étant dus indépendamment de la conclusion de la promesse de vente, la Cour d'appel a méconnu l'article 1589-2 du Code civil, qu'elle a violé ;
 
 ALORS QUE 2°) est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un fonds de commerce si elle n'est pas constatée par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; que l'avenant à une promesse unilatérale de vente enregistrée modifiant substantiellement les termes de cette promesse en augmentant le prix de la vente doit lui-même être enregistré ; que cette disposition répond à une préoccupation fiscale dans le but d'empêcher les professionnels de l'immobilier et les négociateurs de la vente de fonds de commerce de céder à leurs clients, de façon occulte et moyennant une rémunération dissimulée, les promesses qui leur sont accordées, afin d'échapper aux charges fiscales pesant sur cette rémunération ; qu'en considérant que la nouvelle promesse consentie à un prix substantiellement différent n'avait pas à être enregistré, alors même que cette augmentation était faite sans contrepartie, la Cour d'appel a méconnu l'article 1589-2 du Code civil, qu'elle a violé.
 
 ALORS QUE 3°) la cassation d'un chef de dispositif de la décision attaquée entraîne, par voie de conséquence, la cassation des autres chefs de dispositif qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le grief précédent justifiant la cassation du chef de dispositif en ce qu'il a prononcé la résiliation de la location gérance signée le 30 juillet 2001 aux torts exclusifs de la Société Résidence Pernety au motif que (arrêt d'appel, p. 6, alinéa 5) «   la levée de l'option au prix de 457.340,50 € par la société Pernety ne vaut pas vente   », doit entraîner la cassation des autres chefs de dispositif de l'arrêt d'appel en ce qu'ils ont condamné la Société Résidence Pernety au paiement de différentes sommes à l'égard de Monsieur P... et des ayants-droit de Madame P..., décédée, et ordonné l'expulsion de l'exposante des lieux occupés, ensemble de chefs de dispositif qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire avec le chef cassé de la décision, en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile.