Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-14.741 du 13/09/2018,  partie 6


qu'en énonçant que les parties étaient convenues de manière très large que l'essentiel des réparations, grosses ou petites, seraient à la charge du preneur, sans rechercher quelles étaient les réparations comprises dans cette obligation qu'il lui revenait d'interpréter de façon restrictive, pour juger que devaient être mis à la charge des sociétés LOGIDIS et SOMADIS les frais de remis en état du parking, la réfection du carrelage et les travaux de peinture et nettoyage du bardage métallique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1754 du code civil ;
 
 5°/ ALORS QUE les réparations réputées locatives occasionnées par la vétusté ne sont pas à la charge des locataires, sauf clause expresse du bail ; qu'en énonçant que les parties étaient convenues de manière très large que l'essentiel des réparations, grosses ou petites, seraient à la charge du preneur, pour juger que devaient être mis à la charge des sociétés LOGIDIS et SOMADIS les frais de remis en état du parking, la réfection du carrelage et les travaux de peinture et nettoyage du bardage métallique, sans répondre aux conclusions de la société LOGIDIS faisant valoir que les locaux étaient vétustes (conclusions de la société LOGIDIS, p. 10 §1), la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
 Moyen produit au pourvoi incident n° Z 17-14.741 par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société X... A.
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI X... A et M. André X... de leurs demandes tendant à voir condamner la société Logidis à payer à la SCI X... une somme à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi par le bailleur ;
 
 AUX MOTIFS QU'« il résulte des dispositions du bail renouvelé liant les parties en date du 21 juillet 1998, et notamment de son article 2 - ENTRETIEN, RÉPARATION - que les parties avaient convenues que "le preneur devra entretenir les lieux loués en bon état de réparation locative et d'entretien et les rendre dans le même état à l'expiration du bail. Il veillera à ne rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer l'immeuble et devra prévenir le bailleur sans retard de toute atteinte à la propriété. Il aura également à sa charge les grosses réparations prévues par les articles 606 et suivants du code civil, à l'exception de celles relevant des articles 1792 et suivants du code civil, c'est-à-dire des malfaçons propres à la construction." Il était également prévu (article 5 du contrat) que "le bailleur aura la possibilité en fin de bail de demander la remise des locaux dans leur état primitif aux frais du preneur." Les parties avaient donc convenu de manière très large que l'essentiel des réparations, grosses ou petites, seraient à la charge du preneur, et ce bien au-delà des simples réparations locatives. Une telle disposition se comprend puisque le bâtiment avait été construit dès l'origine pour être occupé par ce supermarché et répondait exactement aux besoins du preneur. Il a été dressé le 15 mars 2011, un état des lieux de sortie par huissier de justice, en présence de la SAS LOGIDIS, la SA SOMADIS et Monsieur André X..., après 26 ans d'exploitation, qui a permis de mettre en évidence un défaut d'entretien général des lieux loués. En particulier, les constatations de l'huissier instrumentaire, les photographies annexées comparées avec les factures de travaux, dont justifient les sociétés locataires depuis la prise de possession des lieux, démontrent qu'aucune mesure de préservation du bien n'a été entreprise depuis un quart de siècle. L'essentiel des travaux justifiés par les factures produites par la SA SOMADIS concernent des petits travaux d'entretien, des travaux de mise aux normes électriques, des travaux de réparation de fuite d'eaux pluviales, la mise en peinture de la façade en 2001 et 2007. Le parking créé en 2001 n'a fait l'objet depuis cette date d'aucun entretien. Le total des factures sur une période de 26 ans s'élève à la somme de 62.969 € soit 2.421 € par an. Au regard de l'importance du bâtiment loué, de la superficie du parking et de la fréquentation de la clientèle s'agissant d'un magasin d'alimentation de proximité, les travaux réalisés pendant la période d'occupation de la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS apparaissent notoirement insuffisants. Or, il est indéniable que le manque d'entretien régulier entraîne une accélération des outrages du temps et de la vétusté. Ainsi, par exemple, le défaut d'application régulière d'une peinture sur un bardage métallique engendre une usure prématurée en raison de l'action de la rouille sur le fer. L'absence d'entretien régulier d'une chaussée surtout en zone de montagne, accélère le processus d'apparition des fissures et nids de poule. Un dégât des eaux occasionne une dégradation plus rapide des plafonds s'il n'y est pas remédié avec diligence.