Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.766 du 07/01/2021,  partie 2


que l'appartement constituant le lot n° 7 composé d'un séjour cuisine, d'une salle d'eau et deux chambres pour une surface de 46 m2 a été acquis pour un prix de 380.000 €, celui constituant le lot n° 4 composé d'un séjour-cuisine, d'une salle d'eau, une salle de bains et de deux chambres pour une surface de 53 m2 pour un prix de 380.000 € et enfin le lot n° 5 composé d'un séjour-cuisine, une salle d'eau et deux chambres pour une surface de 46 m² pour un prix de 348.000 € ; que le prix moyen de vente au m² est de 7.669 € , soit un prix de 291.422 € pour l'appartement de Mme I... ; que M. U..., propriétaire d'un appartement situé au rez-de-chaussée du [...] , atteste de la réalisation de travaux de réfection des parties communes dans les lieux ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. J... a acquis l'immeuble situé [...] dans le but de procéder à la vente des appartements le composant ; qu'il démontré que le prix proposé correspondant à celui des locaux similaires situés dans le même immeuble et a permis de trouver acquéreur ; que l'offre, qui correspond au prix du marché, n'est pas exorbitante ; que l'intention de M. J... de vendre au meilleur prix en réalisant une plus-value après avoir effectué les travaux de remise en état des parties communes, ne caractérise pas l'intention frauduleuse faute de manoeuvre en ce sens ; qu'il convient d'infirmer la décision du juge de première instance, de valider le congé et ses conséquences de droit et de condamner Mme I... à payer à M. J... la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que concernant l'expulsion des lieux, le recours à la force publique est une mesure suffisante sans qu'il soit nécessaire de prononcer une astreinte ;
 
 1°) ALORS QUE le juge ne peut rejeter une demande sans analyser, même sommairement, les éléments de preuve qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, Mme I..., locataire, versait aux débats deux avis de valeur du 18 juillet 2017 établis respectivement par l'agence Orpi et le cabinet Mathelea Concept, valorisant l'appartement, au regard du prix du marché, dans une fourchette de 150.000 à 170.000 € (concl., p. 13 à 15) ; qu'en jugeant cependant, sans procéder à une analyse même sommaire de ces éléments de preuve, que le prix fixé dans le congé pour vendre délivré par M. J..., bailleur, d'un montant de 235.000 €, n'était pas excessif et correspondait au prix du marché, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE la valeur d'un bien ne s'apprécie pas seulement au regard du prix moyen du marché immobilier, mais doit tenir compte de l'état du bien ; qu'en l'espèce, Mme I... faisait valoir que le logement loué n'était pas en bon état et en justifiait par des photographies dans ses conclusions (concl., p. 12 § 3 ; p. 16 et 17 ; p. 23 à 27) ; qu'en jugeant cependant que le prix de vente fixé dans le congé correspondait au prix du marché, sans rechercher s'il correspondait à l'état de l'appartement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
 
 3°) ALORS QUE le congé pour vendre assorti d'un prix volontairement excessif dans le but de dissuader le locataire d'exercer son droit de préemption est frauduleux ; que seules peuvent être prises en compte, pour l'appréciation de ce prix, les valeurs du marché applicables à un appartement de même nature et bénéficiant du même niveau de prestations ; qu'en l'espèce, Mme I... faisait valoir, avec photographies dans ses conclusions, que les trois appartements cités par le bailleur à titre de comparaison, correspondant aux lots n° 4, 5 et 7 de l'immeuble, déjà vendus par lui, étaient d'un standing nettement supérieur au sien (concl., p. 21 § 2 et 3 ; p. 22, 23 et 32 § 1), de sorte que leur prix de vente ne pouvait constituer un élément de comparaison ; qu'en jugeant néanmoins que le prix de 235.000 € n'était pas excessif, par référence au prix moyen de vente au m2 des lots n° 4, 5 et 7, sans répondre aux conclusions de Mme I... selon lesquelles ces logements n'avaient pas le même niveau de prestation que le sien, de sorte qu'ils n'étaient pas comparables, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QUE, en toute hypothèse, la fraude est caractérisée lorsque le comportement du bailleur révèle sa volonté de faire échec au droit de préemption que la loi accorde au locataire ;