cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-20.650 du 17/05/2018,  partie 6


qu'elle demande que le taux d'abattement pour travaux largement minoré par l'expert soit fixé au minimum à 10 % et sollicite la confirmation du taux d'abattement de 3 % concernant les frais de gestion qui sont mis à tort à la charge du locataire, ce qu'interdit désormais la loi Pinel ; que le premier juge a exactement relevé que le bail met à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux avec les normes imposées par l'administration et que le preneur a la charge des travaux d'entretien en bon état de réparations et de remplacement de ce qui a péri du fait de la vétusté, le bailleur ne conservant à sa charge que les travaux prévus à l'article 606 du Code civil ; qu'il a justement souligné que les factures produites par le preneur n'étaient pas visibles en ce qui concerne le montant des travaux de mise en conformité pris en charge par le preneur ainsi que souligné par l'expert dans son rapport qui a suggéré un abattement forfaitaire de 5 % tels que retenu à juste titre par le premier juge au titre de la charge au preneur des travaux de mise en conformité ; que le rapport de Monsieur Z... conclut en effet que de l'étude des pièces communiquées, relatives aux opérations de contrôle et d'entretien des installations techniques de l'établissement, il résulte que si quelques travaux restent à exécuter, l'établissement est en grande partie en conformité avec les normes et règlements techniques qui le conservent du fait des actions engagées par la société Faubourg Champs-Élysées depuis juillet 2015 ; que la cour ayant comme le premier juge à fixer le montant du loyer à la date du renouvellement au 1er mars 2011, il ne peut être tenu compte des actions entreprises par l'actuelle locataire depuis juillet 2015 pour déterminer le montant des abattements à pratiquer, le rapport confirmant que les mises en conformité entreprises l'ont été suite à l'intervention de la société Faubourg Champs-Élysées et non du précédent locataire Les Nouvelles Résidences ; que le premier juge a justement retenu par ailleurs que la clause du bail imposant au preneur la charge des honoraires de gestion de l'immeuble justifiait dans son principe un abattement de 3 % ; qu'il s'ensuit que la valeur des locaux au 1er mars 2011 s'établit à la somme de : 570 165 € + 266 072 € = 837 037 € dont à déduire l'abattement forfaitaire de 8 %, outre les impôts, taxes et assurances sur justificatifs, soit une valeur locative nette de 699 959,04 euros arrondie à 700 000 € au 1er mars 2011 ;
 
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « il résulte du précédent jugement et il n'est pas contesté que le bail a été renouvelé à compter du 1er mars 2011 et que le loyer n'est pas soumis au plafonnement puisque les locaux sont monovalents ; que selon arrêté préfectoral de classement du 18 janvier 1991, l'établissement hôtelier « Goldent Tulip Saint-Honoré », aujourd'hui dénommé « Le Royal Garden », est classé en catégorie tourisme 4 étoiles pour 72 chambres et appartements ; que selon duplicata du récépissé de déclaration du 19 mai 2000, établi par la préfecture de police, l'hôtel comporte 72 chambres réparties sur sept étages : 8 chambres « simple », 59 chambres « double », une chambre « triple », 4 chambres « quadruple » ; que selon l'expert, les locaux objets de l'expertise sont situés dans le quartier central de affaires, à environ 600 mètres de l'avenue des Champs-Elysées, dans une rue qui est l'une des plus luxueuses du 8ème arrondissement de Paris ; que l'hôtel est toutefois situé dans la partie la moins intéressante de la rue du Faubourg Saint-Honoré, comprise entre le boulevard Haussmann et la place des Ternes ; que le secteur est desservi par deux stations de métro et une station de métro-RER ainsi que des lignes de bus ; que l'expert relève qu'il s'agit d'un très bon emplacement pour un hôtel 4 étoiles qui lui permet de drainer non seulement une clientèle d'hommes et de femmes d'affaires mais également des touristes étrangers et français, souvent en groupe ; que l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux, objets de l'expertise, a été édifié à la fin des années 1980 ; qu'il est constitué de trois corps de bâtiments A, B, et C ; qu'aux termes du bail signé le 1er juillet 1996, les locaux sur lesquels il porte sont : - dans le bâtiment A : la totalité des locaux situés du 1er au 7e étage, comportant essentiellement 52 chambres, au rez-de-chaussée, boutique, hall d'entrée, réception, bureaux divers, dégagements, salons, bar ; au 1er sous-sol, différents locaux privatifs, notamment emplacements de cuisson, réserves, room service, locaux du personnel, bureaux, vestiaires, sanitaires, dégagements, locaux techniques ; au 2e sous-sol, différents locaux privatifs, bureau, entretien, économat, caves à vins, réserves, sanitaires, dégagements, locaux techniques ; au 3e sous-sol, locaux techniques ; au 4e sous-sol : une partie de galerie ; - dans le bâtiment B, à la suite du précédent, donnant sur un passage intérieur : au rez-de-chaussée, salons, restaurants, office, vestiaires, locaux techniques, un local de deux pièces principales ; au 1er étage, une suite de deux pièces principales ;