Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.320 du 28/11/2019,  partie 3


que la cour observe que seule la facture de plomberie est antérieure de 3 jours à la signature du bail, ce qui n'empêche pas de la rattacher à l'exécution de ce bail, étant rappelé que la société Galaxy Bike bénéficiait antérieurement d'un contrat de sous location dans les mêmes locaux ; que compte tenu de la nullité du bail, il convient de remettre les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la signature du bail de sorte qu'il convient de faire droit à la demande de remboursement des travaux réalisés à hauteur de 52 579 € ; que Mme D... sera donc condamnée à payer à la société Galaxy Bike au titre des sommes réglées en exécution du bail annulé, la somme globale de 192 023 € ; *que sur la demande en réparation du préjudice subi par la société Galaxy Bike, elle expose qu'elle va être contrainte de quitter les lieux ce qui l'obligera à exposer de nouveaux frais pour transférer son activité ; qu'elle fait valoir que ces frais sont la conséquence des manquements de Mme D... à son obligation d'information quant à la procédure d'expropriation ; qu'elle invoque à ce titre des frais de déménagement et une paralysie de son activité durant trois mois, ce qui impliquera un double loyer, une perte de bénéfice et une augmentation de ses charges ; que Mme D... soutient que l'éviction alléguée n'est hypothétique de sorte que la preuve de l'existence du préjudice n'est pas rapportée ; qu'elle ajoute que les demandes ne reposent sur aucun document comptable sérieux ; qu'au regard de l'avancement de la procédure d'expropriation, de l'ordonnance d'expropriation de 2012, et d'un jugement de mars 2014 évaluant l'indemnité offerte à la société CFF précédent locataire, il n'est pas possible que l'éviction est hypothétique seule la date de sa réalisation effective restant incertaine ; que l'unique devis de frais de déménagement en ce qu'il est fort imprécis notamment sur les quantités sera ramené à de plus justes proportions, la cour d'appel estimant pouvoir évaluer les frais de déménagement à la somme de 8000 € ; que s'agissant de la paralysie de l'activité commerciale durant 3 mois, la cour dira que celle-ci n'est nullement démontrée ; que s'agissant d'une activité de prestations de service aisément transférable, la paralysie ne devrait porter sur plus d'une journée ou deux d'activité, sans qu'il soit démontré que cette paralysie puisse entraîner une perte de bénéfice, ni une augmentation des charges salariales ou de loyer de sorte que la demande à ce titre sera rejetée ; que Mme D... sera condamnée au paiement de la somme de 8000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la nécessité de procéder à un déménagement ;
 
 1) ALORS QUE, constitue un dol ou une réticence dolosive la dissimulation intentionnelle, par l'un des contractants, d'une information que l'autre partie ignore et dont il connaît le caractère déterminant ; qu'en l'espèce, il est constant que des liens étroits ont uni la société CFF, locataire initial du bail commercial formé avec Mme D..., M. S..., sous locataire de la société CFF, et la société Galaxy Bike, dont M. S... a été le fondateur puis l'associé ; que ces liens se maintenaient à la date à laquelle le bailleur et la société CFF ont été informées de ce que le local était exproprié, en mars et août 2012 ; qu'ils se sont encore maintenus lors de la formation d'un bail commercial, à la demande de M. S..., entre Mme D... et la société Galaxy Bike, le 7 janvier 2013, société en cours d'immatriculation ; que dès lors, par l'existence même de ces liens entre la société Galaxy Bike, sous locataire puis locataire et M. S..., informé de la procédure d'expropriation et à l'initiative de la formation du bail comme de la constitution de la société Galaxy Bike, celle-ci devait connaître ou pouvait connaître l'existence de la procédure d'expropriation, et Mme D... pouvait légitimement être convaincue qu'elle n'avait pas à l'en informer, ce qui ôtait à son silence tout caractère dolosif ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la société Galaxy Bike ne disposait pas, par les liens existant entre elle, M. S..., son fondateur et associé des informations précises relatives à la procédure d'expropriation en cours mais qui a prononcé la nullité du bail pour réticence dolosive du bailleur a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 ancien et de l'article 1137 du code civil ;