Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.657 du 04/03/2021,  partie 3


qu'en opposant en l'espèce que la SCI 18 RS, qui produisait un rapport de géomètre-expert faisant état d'une surface totale de 343,36 m² au lieu de 379 m² pour le local commercial, ne faisait pas la preuve d'une différence de contenance pour cette raison que les indications de l'acte de vente provenaient sur ce point de celles stipulées au contrat de bail, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard des articles 1616 et 1619 du code civil ;
 
 4°/ que le défaut de contenance du bien immeuble donne lieu à diminution du prix en faveur de l'acquéreur lorsqu'il est d'un vingtième au moins de cette stipulée à l'acte de vente ; qu'en affirmant encore que les surfaces litigieuses correspondaient à des remises non comprises dans l'assiette des baux, quand cette dernière, que les juges ont constaté être à l'origine de la contenance stipulée à l'acte de vente, était au contraire plus importante que la contenance réelle dont se prévalait la SCI 18 RS, la cour d'appel a également statué par un motif inopérant, privant à nouveau sa décision de base légale au regard des articles 1616 et 1619 du code civil ;
 
 5°/ que le défaut de contenance du bien immeuble donne lieu à diminution du prix en faveur de l'acquéreur lorsqu'il est d'un vingtième au moins de cette stipulée à l'acte de vente ; qu'en l'espèce, la stipulation de contenance de 379 m² ou d'environ 380 m² pour le rez-de-chaussée du local commercial objet de la vente provenait, non seulement des stipulations du contrat de bail commercial, mais également des relevés cadastraux ; qu'en s'en tenant à des considérations relatives au contenu des surfaces stipulées au contrat de bail, sans s'expliquer sur la circonstance que l'acte de vente s'appuyait également sur des relevés cadastraux qui faisaient état d'une même surface au sol de 379 m², soit environ 380 m², la cour d'appel a de toute façon privé sa décision de base légale au regard des articles 1616 et 1619 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 12. La cour d'appel a constaté que l'acte de vente ne mentionnait aucune surface réelle, toutes les surfaces indiquées étant précédées de la mention « environ ».
 
 13. Elle a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision de la mention rendait nécessaire, que cela signifiait que les surfaces n'étaient ni vérifiées ni garanties.
 
 14. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que la preuve de la différence entre les surfaces mentionnées à l'acte et les surfaces réelles n'était pas rapportée.
 
 15. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Mais sur le moyen unique du pourvoi n° X 20-10.657, pris en sa deuxième branche
 
 Enoncé du moyen
 
 16. La SCI Bel air et M. W... font grief à l'arrêt de dire que la toiture et la charpente sont affectées d'un vice caché et de condamner la première à indemniser la SCI 18 RS à ce titre, alors « qu'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose et doit recevoir application ; qu'au présent cas, il résultait tant de l'acte de vente du 29 juillet 2014 conclu entre l'exposante et l'acquéreur la SCI 18 RS, visé par la cour d'appel que de l'exposé des moyens et prétentions des parties de l'arrêt attaqué et des conclusions d'appel de la SCI Bel Air, qu'une clause exclusive de garantie du vendeur avait été expressément stipulée qui lui interdisait de se prévaloir de vices cachés après la vente ; qu'en condamnant cependant la SCI Bel Air au titre de cette garantie, sans prendre compte cette exclusion contractuelle stipulée entre professionnels de même spécialité, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 1643 du code civil :
 
 17. Il résulte de ce texte que la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachées est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose.
 
 18. Pour écarter la clause, l'arrêt retient que la découverte de l'état de la charpente ne pouvait se faire qu'après dépose des doublages et des faux plafonds et que rien n'établissait que les travaux qu'aurait dû faire réaliser le locataire commercial avait commencé et que s'agissant d'un vice caché le vendeur professionnel ne pouvait s'en exonérer.
 
 19. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société 18 RS n'était pas un professionnel de l'immobilier et si la clause exclusive de garantie des vices cachés ne lui était pas opposable en cette qualité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :