décision 16-22.665 du 19/10/2017,  partie 5


Il précise que si cette approche pouvait être établie, elle conduirait à un résultat sensiblement identique , en rappelant que l'on ne peut à la fois retenir le prix des bâtiments et y ajouter le prix du terrain comme s'il était libre à bâtir.C'est à tort, au regard des réponses circonstanciées faites par l'expert judiciaire, que la société appelante reproche à celui-ci d'avoir exclu ce raisonnement et de s'être ainsi privé des éléments permettant d'établir avec précision la valeur locative terrain nu et la valeur locative des constructions hors terrain , dont la valeur locative terrain incorporé par addition des deux. Compte tenu de ce qui précède, la société Cap Immo fait en vain grief à l'expert de ne pas avoir pris en considération la valeur vénale du terrain nu en référence à Ford Palau et Sipa, étant souligné que ces références concernent des pourparlers et qu'en l'absence de bail effectivement conclu, l'expert n'avait pas à les prendre en compte , mais aussi la valeur locative du terrain nu en référence à Peugeot, laquelle ne figure pas expressément dans le bail , la valeur locative du terrain nu en référence à Citroën , s'agissant d'un simple projet , et la valeur locative des constructions hors terrain en référence à Peugeot et Citroën. La société Cap Immo prétend que la destination des lieux n'a pas été prise en compte dans la méthode adoptée par l'expert, en faisant observer que sur ce site Renault n'exerce pas le métier de concessionnaire automobiles mais celui de loueur courte durée de véhicules , activité exigeant très peu de bureaux mais de très grandes surfaces pour accueillir des parkings commerciaux. Ce grief n'est pas justifié , dès lors que l'expert a repris les stipulations du bail, lesquelles mentionnent notamment l'usage de location de véhicules , et a pris en considération l'intérêt des parkings pour l'activité du preneur, en mentionnant en page 19 de son rapport les larges possibilités de parking et de stockage offertes par la superficie du terrain , et a incorporé dans son estimation des prix au mètre carré l'avantage procuré par l'importance de cette surface. La société appelante ne peut valablement soutenir que l'ancienneté des locaux est un élément non pertinent alors qu'il s'agit d'un élément qui relève des caractéristiques du local considéré au sens de l'article L 145-33 du code de commerce. La fixation du loyer à une somme se situant entre 78 822 euros et 97 070 euros, en application du principe posé par l'expert et de la méthodologie utilisée par Peugeot et Citroën , sollicitée à titre subsidiaire , ne peut être retenue au regard de l'ensemble des considérations ci-dessus évoquées. Aucune des critiques émises par le bailleur à l'encontre du rapport d'expertise judiciaire n'apparaissant fondée , le recours à une nouvelle mesure d'instruction n'est pas justifié. La société appelante sera donc déboutée de sa demande de nouvelle expertise et de fixation d'un loyer provisionnel. A défaut d'éléments objectifs de nature à remettre en cause les énonciations techniquement étayées de l'expert , qui a procédé à une analyse pertinente dans le respect des termes de sa mission , sans omettre d'examiner les termes de comparaison qui lui ont été soumis, et en répondant précisément aux observations des parties et notamment du bailleur, il convient de retenir la méthode d'évaluation expertale de la valeur locative des locaux objet du bail renouvelé. Cependant eu égard à l'intérêt pour le preneur des bureaux du bâtiment principal et de la surface du terrain en fonction de l'activité exercée, c'est à juste titre que le premier juge a fixé la valeur au mètre carré de ces bureaux à 200 euros, aux lieu et place des 130 euros proposés par l'expert. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Cap Immo de sa demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 90 000 euros, et a fixé la valeur locative annuelle à compter du 2 mai 2009 à la somme de 35 200 euros hors taxes et hors charges. Le premier juge a exactement condamné la société Renault Retail Group à payer à la société Cap Immo la différence entre le loyer provisionnel de 31 000 euros et le loyer judiciairement fixé. En application de l'article 1155 du code civil et de la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière (cass. 3e 18 juin 2014), les intérêts au taux légal dûs sur la différence entre le loyer du bail renouvelé judiciairement fixé et le loyer provisionnel réglé doivent courir à compter du 10 mars 2010, date de la notification du premier mémoire en défense de la société Cap Immo à la suite de l'assignation délivrée par le preneur le 15 janvier 2010. Le premier juge a ordonné à bon droit la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil.SUR LES AUTRES DEMANDES : Eu égard à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 35 200 euros hors taxes et hors charges à compter du 2 mai 2009 , il n'y a pas lieu à remboursement de loyers trop versés.