Cour d'appel de Metz, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-12.205 du 07/10/2020,  partie 4



 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application des stipulations de l'article 4 intitulé « les obligations des parties » du contrat de mandat exclusif de vente conclu entre les parties le 2 novembre 2011, « le mandant » (en l'occurrence la société [...]) s'est « interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'une autre agence, d'un autre intermédiaire, en parfait respect avec la clause d'exclusivité accordée » à la société Stimo Foch ; qu'en premier lieu, selon acte établi le 31 janvier 2012 par Me A..., notaire à Metz, l'immeuble querellé a été vendu directement par la société [...] à la société Concept Immobilier ; que le 29 février suivant, celle-ci l'a cédé à la SCI Les Lilas ; qu'il s'avère que cette dernière société a pour associée la société Delph Immobilier dont la gérante est Mme N... J... ; qu'en outre, la société Concept Immobilier, qui a acquis le bien initialement, est également associée de la société Les Lilas ; qu'en second lieu, il résulte des divers courriers adressés par la société Stimo Foch à ses différents interlocuteurs et en particulier une lettre adressée à la société [...] du 2 novembre 2011 que c'est bien elle qui a présenté M. U... J... à la société [...] comme un acquéreur potentiel du bien ; qu'elle le considérait d'ailleurs comme « le candidat le plus intéressé par l'achat du bâtiment » ; qu'il est constant que M. U... J... est le père de Mme N... J..., gérante de la société Delph Immobilier, associée de la société qui, en définitive, est devenue propriétaire du bien ; qu'en conséquence, et dans ces conditions, quand bien même la vente conclue directement par la société [...] l'aurait été, non pas avec M. U... J... lui-même, mais avec une société intermédiaire, il n'en demeure pas moins que celle-ci s'en est rapidement dessaisie au bénéfice d'une société tierce dans laquelle la famille fort proche du « candidat le plus intéressé » avait des intérêts et qu'il pouvait aisément maîtriser ; qu'en suite, il convient d'accueillir la société Stimo Foch en sa demande à hauteur de la commission prévue au mandat qui apparaît bien fondée sans que la compensation invoquée subsidiairement puisse être accueillie en ce qu'elle constituerait un paiement privilégié de la créance de la société [...] prohibé par le principe de l'arrêt des poursuites individuelles ;
 
 1°) ALORS QUE la commission prévue au mandat de vente n'est due à l'agent immobilier que s'il justifie avoir intégralement réalisé la mission qui lui a été confiée en trouvant, avant la fin de son mandat et au terme de recherches et diligences qu'il a personnellement accomplies, un candidat présentant une offre sérieuse d'acquisition ; qu'en l'espèce, la SCI [...] faisait valoir qu'aucune commission ne pouvait être exigée par l'agent immobilier dès lors, d'une part, qu'il ne démontrait ni même n'alléguait avoir fait visiter l'immeuble à M. J... ou à tout autre candidat potentiel et, d'autre part, que son allégation selon laquelle il aurait personnellement découvert un candidat sérieux en la personne de M. J... et négocié avec ce dernier n'était étayée par aucun élément de preuve et, au demeurant, formellement démentie par l'intéressé, par M. R... et par les propres énonciations du courrier qu'elle a adressé à M. J... le 30 décembre 2011 (concl. p. 10 et s. – courrier de M. J... du 3 janvier 2012, pièce adverse n° 9, attestation R..., pièce n° 11, courrier du 30 décembre 2011, pièce adverse n° 8) ; qu'en affirmant que la société Stimo Foch justifiait de son droit à commission puisqu'elle était en mesure de produire un dossier de commercialisation qu'elle avait fait parvenir à différents promoteurs immobiliers, plusieurs courriers adressés à son mandant faisant état de contacts et/ou de rencontres avec différents acquéreurs potentiels dont M. J..., un courrier adressé à ce dernier le 30 décembre 2011 qu'il ne contestait pas avoir reçu et la convention d'indicateur d'affaires conclue avec M. R... le 2 novembre 2011 quand ces seuls éléments sont impropres à caractériser une intervention effective et déterminante de l'agent immobilier dans la réalisation de l'opération prévue au mandat en l'absence de tout bon de visites et de tout document extrinsèque attestant de la réalité des rencontres et négociations annoncées au mandant, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 6 I alinéa 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ;
 
 2°) ALORS QU'il est prohibé au juge de dénaturer les pièces qui lui sont soumises ; qu'en l'espèce, la SCI [...] faisait valoir que l'allégation de l'agent immobilier selon laquelle il ne l'aurait pas abusée en lui indiquant que M. J... était un contact personnel auprès duquel il était directement intervenu dans la mesure où « la SARL Stimo Foch avait dans son fichier client comme tous ses confrères une liste d'acquéreurs potentiels au nombre desquels se trouvait M. S... et M. U... J... (