Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-10.214 du 02/02/2017,  partie 5


Le même acte précise en page 13 que le bien se trouve en zone ND, lesquelles sont en principe inconstructibles, sauf travaux ayant pour objet la conservation des bâtiments existants, ce qui ne vise pas la possibilité d&apos;extension pour agrément. Il paraît donc contradictoire pour le vendeur de tenter de soutenir devant la présente juridiction qu&apos;il souhaitait réaliser des travaux d&apos;extension du bâtiment existant. Il y est également mentionné que "La vente ne portant pas sur des locaux affectés en tout ou partie à l&apos;habitation ainsi déclaré, il n&apos;y a pas lieu de produire d&apos;état de l&apos;installation électrique". Cela atteste que le projet d&apos;habitation par extension prétendu de l&apos;acquéreur est d&apos;autant plus saugrenu que la vente n&apos;était pas initialement envisagée dans le cadre d&apos;un projet d&apos;habitation, les locaux n&apos;étant pas initialement prévus à cet effet. En conséquence, il importe peu de savoir à quelle date a été connu de l&apos;acquéreur le certificat d&apos;urbanisme du 27 décembre 2010 pour opération non réalisable du projet de construction envisagé par monsieur [Y]. Ainsi, le souhait de réalisation d&apos;extension de constructions existantes comme élément déterminant de la vente n&apos;est pas clairement établi par le requérant auquel en incombe la charge de la preuve. En conséquence, ce même motif ne peut être utilement invoqué à l&apos;appui de l&apos;action rédhibitoire en garantie des vices cachés, le vice n&apos;étant pas davantage caractérisé sur un sol par principe inconstructible et, a fortiori serait apparent en l&apos;état de la connaissance par l&apos;acquéreur au moment de la vente des normes urbanistiques entravant la constructibilité ; qu&apos;il ne peut davantage et pour les mêmes motifs servir de fondement à la recherche de la responsabilité des vendeur, notaire et agent immobilier pour manquement à leurs obligations respectives d&apos;information et de conseil puisqu&apos;il n&apos;y avait pas lieu pour l&apos;un de ces trois protagonistes de conseiller l&apos;acheteur sur la non faisabilité ou de vérifier la faisabilité de son projet de construction » ;
 
 ALORS premièrement QUE pour preuve de l&apos;illégalité des constructions invoquée au soutien de ses demandes fondées sur le dol, monsieur [Q] versait aux débats une lettre du maire de la commune de [Localité 1] certifiant qu&apos;aucune demande de permis de construire n&apos;avait été déposée pour l&apos;édification d&apos;une construction de 40 m² sur le terrain litigieux, et qu&apos;en conséquence aucune autorisation n&apos;avait jamais été délivrée (pièce produite sous le n° 12) ; qu&apos;en n&apos;examinant pas cet élément de preuve, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 455 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, deuxièmement QUE pour établir que monsieur [Y], gérant de la SCI L&apos;Elodie, connaissait l&apos;illégalité des constructions, monsieur [Q] soulignait que l&apos;intéressé avait été pénalement condamné et étayait ce point par une lettre du préfet du Var attestant de l&apos;existence de la condamnation pénale (conclusions, p. 7, et pièce n° 11 du bordereau de pièces communiquées) ; qu&apos;en ne répondant pas à ce moyen, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 455 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, troisièmement QUE pour preuve que monsieur [Y], gérant de la SCI L&apos;Elodie, connaissait l&apos;illégalité des constructions, monsieur [Q] versait aux débats une lettre de la préfecture attestant que l&apos;intéressé avait fait l&apos;objet d&apos;un procès-verbal d&apos;infraction aux dispositions du code de l&apos;urbanisme en date du 1er octobre 1999 et d&apos;une condamnation à remettre les lieux en l&apos;état par jugement du tribunal correctionnel de Draguignan du 14 mars 2003 (pièce n° 11 du bordereau de pièces communiquées) ; qu&apos;en n&apos;examinant pas cette pièce, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 455 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, quatrièmement QU&apos;en retenant que l&apos;acte de vente mentionnait que le bien était inhabitable, situé en zone ND du PLU et que l&apos;acquéreur avait été informé des conséquences, de sorte que monsieur [Q] ne pouvait prétendre avoir informé le vendeur de son projet de rénover l&apos;existant et d&apos;y habiter ni reprocher à la SCI L&apos;Elodie ni à son gérant de ne pas l&apos;avoir informé de ce que le bien ne pouvait faire l&apos;objet de travaux ni d&apos;agrandissement en l&apos;état de la réglementation, quand ce motif était impropre à exclure le dol invoqué par l&apos;exposant tenant à ce que monsieur [Y] lui avait dissimulé que les constructions étaient illégales, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1116 du code civil.
 
 TROISIIEME MOYEN DE CASSATION
 
 L&apos;arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU&apos;il a rejeté les demandes de monsieur [Q] fondées sur la garantie des vices cachés et tendant à la résolution de la vente et à la condamnation de la SCI L&apos;Elodie à lui verser 72 000 € en remboursement du prix et des frais, 9 916,07 € au titre des intérêts indument payés à la banque et, solidairement avec monsieur [J], 30 000 € à titre de dommages-intérêts ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. [Q] expose qu&apos;il a acheté le bien objet du contrat de vente dans l&apos;intention d&apos;en faire sa résidence principale mais qu&apos;il a été victime d&apos;un dol dans la mesure où le vendeur ne l&apos;a pas informé du caractère illégal de la construction qui interdirait la réalisation de tous travaux sur l&apos;immeuble, alors que s&apos;il avait connu ce fait, il n&apos;