Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.965 du 13/02/2020,  partie 2


que celui-ci ne pouvait donc ignorer que la situation des deux sociétés était irrémédiablement compromise, que les banques seraient amenées à rechercher à court terme sa garantie pour les engagements de caution qu'il avait souscrits et qu'il n'allègue pas avoir disposé d'un autre patrimoine que l'immeuble constituant le domicile conjugal et susceptible de désintéresser ses créanciers ; que si M. T... n'avait pas l'obligation de maintenir, pour garantir le gage de ses créanciers, cet immeuble dans son patrimoine, il convient néanmoins de rechercher si M. et Mme T... l'ont cédé dans des conditions exclusives de fraude ; qu'aux termes du compromis portant la date du 24 avril 2012, M. et Mme T... se sont engagés à vendre leur maison de [...] à la SCI LF 14 en cours de constitution sur la base de 200.000 €, en s'en réservant l'usufruit, valorisé pour la somme de 50.000 €, jusqu'au 31 décembre 2017 ; qu'il était prévu qu'ils assureraient la totalité des frais et réparation et plus généralement tous les frais pouvant être nécessaires sur l'immeuble, y compris l'assurance valeur à neuf et la taxe foncière en sorte que la SCI ne supporte aucun frais autre que le remboursement du prêt souscrit par elle ; que l'acte authentique a fixé le prix de vente à la somme de 150.000 €, réservé l'usufruit des vendeurs jusqu'au 31 décembre 2017 et ajouté une clause pénale prévoyant leur condamnation, à défaut de libération du bien à la date convenue, au paiement d'une indemnité de 50.000 €, soit une indemnité équivalente à la privation de jouissance par ailleurs évaluée pour le calcul des droits ; que l'obligation aux frais et réparations a été reprise dans l'acte authentique (p. 6), les vendeurs se voyant imposer de supporter pendant la durée de la réserve de jouissance tous les travaux d'entretien ou de grosses réparations ainsi que les frais de raccordement au tout-à-l'égout ; qu'enfin, en garantie du remboursement du prêt contracté par la SCI LF 14, les époux T... ont consenti une affectation hypothécaire à concurrence de 85.000 € ; que la BRED est bien fondée à faire valoir qu'il est peu vraisemblable, alors que les parties ne se connaissaient que depuis une dizaine de jours, qu'elles ont pu nouer des relations de confiance telles qu'elles ont conclu un accord aussi peu protecteur des intérêts des vendeurs ; que M. et Mme T... ont cédé le bien dans des conditions exorbitantes de droit commun, au-delà de l'obligation qu'ils ont prise de supporter les grosses dépenses qui normalement n'incombent pas à l'usufruitier ; que la valorisation de cet usufruit à la somme de 50.000 € équivaut à une indemnité d'occupation d'un montant de 750 € par mois, sans qu'il soit établi qu'elle correspond effectivement à la valeur locative de la maison ; que par ce calcul en moins prenant sur le prix de vente, la SCI LF 14 s'assurait par avance la garantie du paiement de l'indemnité d'occupation, sans avoir à supporter aucun risque d'insolvabilité ; qu'en donnant une caution hypothécaire pour le montant total du prêt consenti à l'acquéreur, M. et Mme T... ont pris le risque d'être expulsés si la SCI LF 14 ne s'acquittait pas du remboursement de l'emprunt ; qu'ils ont également accepté une clause pénale fixant à 50.000 € l'indemnité qu'ils devraient à défaut de libération spontanée des lieux à l'échéance du 31 décembre 2017, soit une indemnité égale à la valorisation de leur usufruit sur une durée de cinq ans et demi ; qu'il n'est pas justifié de ce que M. Y... était effectivement soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune et que ce n'est que pour des raisons fiscales qu'il a été procédé à un démembrement de la propriété ; qu'il ne résulte que de ses explications que la vente devait intervenir à délai rapproché, en l'espèce six semaines ; que la SCI la Fayolle - l'une des SCI constituées par M. Y... - a certes consenti par acte authentique du 20 avril 2012 une promesse unilatérale de vente d'un bien dont elle était propriétaire à Orléans pour la somme de 78.200 €, mais que cette seule circonstance n'est pas de nature à expliquer l'urgence qu'il y avait à réitérer la vente ; que si des relations de confiance ont pu se nouer entre M. Y... et M. et Mme T... à telle enseigne qu'ils ont accepté de lui céder l'immeuble qui constituait la résidence de leur famille dans les conditions ci-dessus rappelées, il conviendrait de retenir que cette confiance serait demeurée limitée à leurs relations privées, un chèque de banque ayant été demandé en règlement du véhicule Porsche ; que la confiance que M. Y... plaçait pour sa part dans la volonté de M. et Mme T... de libérer les lieux à l'extinction de leur l'usufruit était également des plus limitée en ce qu'il a pris le soin de faire garantir cet engagement par une clause pénale d'un montant égal au tiers de la valeur de la nue-propriété ou au quart de la valeur estimée en pleine propriété ;