Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.639 du 24/09/2020,  partie 3


que les intérêts moratoires attachés aux loyers courent, par le seul effet de la loi, en l'absence de convention contraire relative aux intérêts, à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge (3e Civ., octobre 2012, n° 11-17.177 ; 18 juin 2014, n° 13-14.715), soit en l'espèce le 21 février 2013, date du mémoire en défense de la Sci Joal devant le juge des loyers commerciaux après expertise ; qu'il y aura lieu à capitalisation des intérêts comme demandé par la Sci Joal ;
 
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QU'il résulte de l'ensemble des pièces versées au dossier que la destination des lieux et les obligations respectives des parties n'ont connu aucune modification ; qu'il en est de même pour les facteurs locaux de commercialité, les seuls éléments mis en avant par la Sci Joal étant la construction de lotissements postérieurs à la période considérée, donc d'éléments qui seront pris en considération lors du prochain renouvellement ; qu'en revanche, il existe une modification certaine des caractéristiques du local concerné, la Sci Joal justifiant avoir réalisé, en 2006, d'importants travaux de rénovation qui ont transformé l'aspect extérieur du commerce, le rendant nettement plus attractif, notamment pour une activité de restauration ;

que la comparaison entre d'une part, la photographie située en première page du rapport de repérage de l'amiante établi le 17 juillet 2006 et joint à l'acte de cession du fonds de commerce et d'autre part, les photographies annexées au pré-rapport d'expertise, montre l'ampleur de la transformation ; qu'il y a donc bien eu, au cours des baux à renouveler, une modification notable des caractéristiques des locaux loués justifiant que le nouveau loyer soit fixé en fonction de la valeur locative ;
 
 1) ALORS QUE pour être qualifiés de modification des caractéristiques des lieux loués, les travaux réalisés ne doivent pas résulter des seules obligations, légales ou conventionnelles, faites au bailleur d'adapter les locaux à leur destination contractuelle ou de procéder aux grosses réparations ; que dans ses conclusions d'appel (p. 12 et 16), la société MG2V faisait valoir que les travaux réalisés par la Sci Joal, dont la cour d'appel a elle-même relevé qu'il s'agissait de travaux de charpente, couverture, confortement et embellissement des murs de l'immeuble abritant le fonds de commerce, constituaient en réalité des travaux de sauvegarde de l'immeuble pour éviter sa ruine, lesquels incombaient au bailleur aux termes du bail, de sorte qu'ils ne pouvaient pas être qualifiés de modification des caractéristiques des lieux loués ; qu'en retenant que les travaux de rénovation avaient transformé l'aspect extérieur du commerce et qu'il y avait donc eu, au cours des baux à renouveler, une modification notable des caractéristiques des locaux loués justifiant que les nouveaux loyers soient fixés en fonction de la valeur locative, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux en cause ne résultaient pas des seules obligations, légales ou conventionnelles, faites au bailleur d'adapter les locaux à leur destination contractuelle ou de procéder aux grosses réparations, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R 145-3 du code de commerce ;
 
 2) ALORS QUE les travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'ils ont eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ; qu'en se bornant à retenir que les travaux de charpente, couverture, confortement et embellissement des murs de l'immeuble abritant le fonds de commerce, effectués par la Sci Joal, avaient transformé l'aspect extérieur du commerce, le rendant plus attractif pour une activité de restauration, sans caractériser de manière concrète, l'incidence favorable de ces travaux sur l'activité exercée par la société MG2V, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce ;
 
 3) ALORS, en toute hypothèse, QUE lorsque les parties ont souhaité que deux baux commerciaux, à l'origine distincts mais portant sur des locaux situés dans un même immeuble et servant à une même activité, ne fassent plus désormais qu'un seul et unique bail, le juge du loyer est tenu, en cas de renouvellement, de fixer un seul loyer pour l'ensemble ; qu'en l'espèce, pour fixer la valeur locative à 4.478 euros pour le premier bail, et à 9.380 euros pour le second bail, la cour d'appel a retenu que bien qu'ils servent à l'exploitation d'une même entreprise, l'existence deux baux résultant de deux actes différents imposait que leurs valeurs locatives respectives soient calculées distinctement, ceci par application de la pure et simple volonté des parties qui avaient entendu établir deux baux commerciaux et non pas un seul ;