Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-25.015 du 09/09/2020,  partie 2



 7. En statuant ainsi, alors qu'il incombait à M. S..., dont elle constatait qu'il était soumis à un devoir de conseil à l'égard de l'acquéreur, d'apporter la preuve qu'il s'en était acquitté, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé le texte susvisé.
 
 Demandes de mise hors de cause
 
 8. Il y a lieu de mettre hors de cause, sur leurs demandes, le notaire et la banque, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les pourvois incidents éventuels, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande formée par Mme A... contre M. S..., l'arrêt rendu le 30 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ;
 
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Riom autrement composée ;
 
 Met hors de cause la SCP H... E... et N... E... et la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc ;
 
 Condamne M. S... aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour Mme A....
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme I... A... de ses demandes indemnitaires contre la SCP E... fondées sur la responsabilité professionnelle de celle-ci ;
 
 AUX MOTIFS QUE s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs cotés les dispensent de cette obligation ; que plus spécialement le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu d'une part d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur la portée, les effet et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, d'autre part de contrôler, dans la mesure du possible les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; qu'en outre, le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou que l'économie de l'acte a été arrêtée directement entre les parties sans son intervention ; que c'est donc également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; que le programme immobilier dont il est question a commencé à être commercialisé à la fin de l'année 2003, les premiers actes authentiques de vente ayant été signés en janvier 2004 ; que spécialement Mme A... dans le présent dossier a passé sa vente devant le notaire le 26 novembre 2004 ; qu'il s'agit donc de savoir si à cette date le notaire connaissait ou avait objectivement les moyens de connaître, les risques inhérents à cette opération immobilière, en particulier, puisque c'est de cela dont il s'agit, la possible déconfiture de toutes les sociétés parties prenantes entraînant l'arrêt du projet ; que plus précisément Mme A... soutient devant la cour d'appel que le notaire ne l'a pas suffisamment informée et éclairée sur les risques de l'acte au regard du défaut de permis de construire, de « l'impossibilité matérielle absolue de livrer la résidence au quatrième trimestre 2004 » et qu'il n'a pas procédé aux « vérifications élémentaires » concernant la solvabilité de l'exploitant, les garanties apportées par le promoteur pour prévenir les éventuels risques locatifs, « la privatisation frauduleuse des parties communes », « la pollution du site, et « la surévaluation manifeste du prix de vente » ; qu'il n'est pas possible d'affirmer d'emblée que le notaire, à la place de rédacteur d'acte qui est la sienne, pouvait ou devait savoir que ce programme immobilier tomberait en faillite, alors en outre que l'acte de vente dont il s'agit a été passé au mois de novembre 2004 ; qu'une telle affirmation supposerait une collusion générale et frauduleuse de toutes les personnes ayant participé à cette opération, le notaire y compris, ce qui n'est absolument pas démontré ;