Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.085 du 28/05/2020,  partie 10


Il prend normalement le risque commercial inhérent à tout commerce, mais pour lui le rendement de cette terrasse est une aubaine financière si elle est facturée endessous du prix des autres locaux avec lesquels elle forme un tout pour constituer la valeur du fonds.
 - Pour la commune, le respect des contraintes de classement domanial en vigueur empêche l'application d'un prix du marché sans effet sur l'automaticité du renouvellement, elle ne peut pas ou ne veut pas gérer l'aspect du problème : la précarité est inexistante et le renouvellement automatique avec un tarif anormalement bas par rapport à l'utilité retirée par l'occupant,
 - le bailleur, en tout état de cause, étant propriétaire du contenant, en cas de refus de renouvellement du bailleur, il devrait indemniser son locataire sur la base du chiffre d'affaires réalisé, qui correspond aux repas servis exclusivement sur la terrasse et si l'autorisation de terrasse n'était plus accordée par la mairie, le preneur aurait la possibilité de demander à son bailleur une indemnité d'éviction au motif de l'impossibilité d'exploitation par suppression de la salle de restaurant et non-respect par le bailleur des clauses conventionnelles : c'est le bailleur propriétaire qui apporte à son preneur à la fois l'assurance de l'intégrité physique de la totalité des contenants terrasses comprises, mais aussi la pérennité des droits d'occupation.
 
 Il en résulte que :
 1° la terrasse de 55 m² qui se caractérise selon le bail par une véranda, est indiquée comme étant la propriété du bailleur dans le bail initial ; elle existait dès l'origine et plusieurs clauses du bail y font référence,
 2° si elle se situe sur l'emprise du domaine public, elle ne revêt cependant aucun caractère de précarité, l'autorisation administrative qui perdure depuis 26 années étant pérenne, cette pérennité étant confirmée par les différentes circonstances relevées par l'expert.
 
 De sorte que sera retenue une superficie de 157,01 m², telle qu'elle a été calculée par l'expert après application d'un coefficient de pondération conforme à la destination de chaque pièce (dont une pondération justifiée de 1,5 pour la terrasse qui est finalement le local principal).
 
 D'autre part, le preneur met en évidence les travaux qu'il a réalisés, les clauses spécifiques du bail relatives aux travaux, l'absence d'aménagements extérieurs directs immédiats sans pour autant en tirer de véritables conséquences sur l'évaluation faite par l'expert, étant observé que ce dernier a pu décrire avec précision l'état des locaux, les travaux qui ont été réalisés, les obligations respectives des parties et a pu constater que les locaux étaient conformes aux normes exigées par la réglementation pour l'activité exercée selon les déclarations du preneur. Il a noté par ailleurs, un très bon emplacement du local dans ce secteur commercial d'Argeles sur Mer le plus fréquenté, une salle de restaurant en première ligne avec vue dégagée sur la promenade et sur la mer, un établissement ouvert du 1er avril au 30 septembre mais qui pourrait être ouvert toute l'année, des façades bien visibles, des moyens d'accès nombreux avec une situation du commerce en angle donnant sur deux voies publiques.
 
 De plus, il sera noté que le fait que le bail soit restrictif quant à sa destination n'est pas de nature à entraîner une moins-value, seule la clause bail tout commerce étant susceptible d'apporter une plus-value.
 
 Par ailleurs, l'expert a effectué des investigations complètes pour établir la valeur du prix moyen au m² du secteur selon les prix couramment pratiqués, en pondérant les références des locaux de comparaison en fonction de leur situation commerciale à proximité et en cohérence avec celle du local le "[...]". Il indique n'avoir retenu que les locaux pour lesquels il avait eu connaissance du contenu du bail et ceux qui avaient été visités dont certains contradictoirement en présence de l'expert du preneur afin de pouvoir leur appliquer la même grille de pondération que celle utilisée pour le local le "[...]", ajoutant que seuls les 15 commerces en front de promenade qui bénéficient de droits de terrasse avec vue sur la promenade, la plage et la mer sont véritablement pertinents dans ce dossier, ce qui ramène à quatre les commerces de cette première ligne bénéficiant d'un bail commercial.
 
 Il indique dans 15 colonnes : la numérotation référencée sur le plan de chacun des locaux, leur enseigne, leur adresse, leur consistance, la date de signature du bail ou du renouvellement, le loyer annuel H.T. d'origine, le loyer indexé sur l'indice du quatrième trimestre 2011, le loyer corrigé, les niveaux, les superficies réelles, la pondération choisie, les surfaces pondérées, le loyer annuel H.T. au m² pondéré, les modalités de prise en charge des taxes foncières outre une colonne pour observation afin de déterminer notamment s'il s'agit d'un bail restrictif ou tout commerce.
 
 L'expert, pour arriver à un prix moyen, a intégré toutes les variables habituelles, en tenant compte de la situation précise et de l'activité de chaque commerce par rapport aux facteurs de commercialité, en augmentant le loyer de 10 % lorsque le preneur prenait en charge la taxe foncière ou de 15 % lorsque le bail était tout commerce et en effectuant une pondération par référence à la charte de l'expertise.
 
 Il arrive à