Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.872 du 24/09/2020,  partie 7


qu'il n'est pas établi que d'autres travaux que de préparation des surfaces, qui auraient affecté la structure de l'immeuble, aient été effectués ; que contrairement à ce que soutient la société locataire les travaux de piochage des éléments de maçonnerie constituaient une variante du devis qui n'a pas été réalisée et la réfection des souches, couronnements et mitrons ne peut être assimilée à des grosses réparations, pas plus que les travaux sur menuiseries et persiennes ; qu'apparaît dans ce poste pour la somme de 12.100 euros HT, un traitement décoratif. L'expert A... note que ce traitement décoratif, correspondant à l'article 8-9 du CCTP non daté de l'architecte et consistant en l'application d'un décor en trompe-l'oeil représentant des croisées et vitrages sur "11 baies obstruées", n'a pas été réalisé. Dans ces conditions, ces travaux non réalisés ne peuvent être facturés et leur coût doit être ôté de ce poste ; qu'en conséquence, ce poste de travaux doit être ramené à la somme totale de 70.895 euros HT (82.995,50 - 12.100) ; que le poste 1 s'inscrit dans l'exécution normale des travaux de ravalement. Il doit en conséquence être retenu dans sa totalité ; qu'en revanche, il apparaît que les travaux de couverture et zinguerie, facturés 48.850 euros HT, correspondant au poste 3, ne peuvent être considérés comme étant des travaux d'entretien mais relèvent des grosses réparations restant à la charge du bailleur ; que, dans ces conditions, le montant total des travaux de ravalement pouvant être mis à la charge du preneur s'élève à la somme de 105.629 euros HT (70.895 + 34.734) ; que les honoraires de l'architecte peuvent également être récupérés sur le locataire selon les stipulations du bail ; qu'aucune facture définitive n'étant produite aux débats, l'expert judiciaire doit être suivi en ce qu'il propose de calculer cette rémunération sur une base de 8 % soit 105.629 x 8 % = 8450,32 euros HT ; que les honoraires de maîtrise d'ouvrage déléguée ont été facturés à la société ROSTAND par la société BLEEKER GROUP pour la somme de 11.550 euros HT ; que si le bail stipule que le preneur doit supporter les honoraires de gestion de la bailleresse, cette clause, qui doit s'interpréter strictement, ne peut aboutir à lui faire supporter les honoraires de maîtrise d'ouvrage déléguée, ce genre de prestation n'entrant pas dans le cadre du mandat de gestion, lequel au demeurant n'est pas produit aux débats ; que la base de calcul des charges récupérables s'élève en conséquence à la somme de 114.079,32 euros HT (105.629 + 8450,32) ; qu'aucun élément du dossier ne permet de comprendre les raisons pour lesquelles la société ROSTAND a calculé les charges appelées de ce chef, sur la somme de 190.550,96 euros ; que l''expert judiciaire rappelle que la clé de répartition telle qu'elle résulte d'un document émanant du bailleur, s'établit pour l'immeuble à 515,60/2317,90 soit 0,2224 ; que la société locataire, à titre subsidiaire demande l'application de cette clé de répartition, alors que la société bailleresse qui demande le paiement de la somme de 48.168,72 euros TTC, se réfère à la clé de répartition de 0,21136 qui figure sur l'appel de charge émis par son gestionnaire ; que la cour retient cette dernière clé qui correspond à un tableau produit en pièce 16 par la bailleresse, la société WYDE disposant de bureaux au 2ème étage pour 106,54 /1000 et de bureaux situés au 3è étage pour 104,82 /1000, soit un total de 211,36/1000, le document évoqué par l'expert n'étant pas produit aux débats ; qu'en conséquence, la société ROSTAND était bien fondée à demander à la société locataire le paiement au titre de sa participation au ravalement d'une somme de 24.111,80 euros HT (105.629 +8450,32) x 0,21136) ; que la société ROSTAND étant assujettie à la TVA, la somme totale mise à la charge de la société locataire est en conséquence de 28.837,71 TTC (24.111,80 euros HT au taux de TVA de 19,60 %) ;
 
 ALORS, D'UNE PART, QUE les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur ; d'où il suit qu'en retenant que les travaux de ravalement relèvent normalement de l'entretien de l'immeuble, sous réserve qu'ils ne comportent pas d'interventions sur les éléments de la structure de l'immeuble, relevant des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, la cour d'appel a violé l'article 1720 du code civil ;
 
 ALORS, D'AUTRE PART, QUE les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur ; d'où il suit qu'en se fondant sur la nature des travaux de ravalement pour en déduire que la société Rostand était bien fondé à demander à la société locataire le paiement au titre de sa participation aux frais de ravalement d'une somme de 24.111,80 euros hors taxe, sans constater qu'une stipulation expresse mettait à la charge du preneur les dépenses de ravalement de l'immeuble, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1720 du code civil.