Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.325 du 25/03/2021,  partie 8


indice pour calculer le montant annuel du loyer, les parties ont entendu supprimer la mention « le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux » dans l&apos;accord transactionnel repris dans l&apos;avenant au bail », la cour d&apos;appel a dénaturé l&apos;article 2 du protocole d&apos;accord du 22 janvier 2009 et a violé le principe susvisé,
 
 Alors en neuvième lieu que dans ses conclusions d&apos;appel, la SCI Jimac faisait valoir que lors de la révision du loyer intervenue le 1er mai 2009, M. M... X... avait indiqué dans un courriel adressé le 21 septembre 2010 à la société GLF, qui intervenait comme gestionnaire pour le compte de la SCI Jimac: « Pour répondre à votre seconde préoccupation, qui concerne la signature de l&apos;avenant de révision triennale, je vous rappelle qu&apos;un protocole d&apos;accord a été signé le 22 janvier 2008 avec Naturalia dont je vous rappelle les termes : « le loyer annuel révisé devant intervenir à l&apos;expiration de la première période triennale, soit à compter du 1er mai 2019, sera d&apos;un montant de 60.000 €, hors charges, hors taxes, par dérogation aux dispositions du bail ». Ainsi le caractère dérogatoire de cet avenant exclut toute révision triennale et la rend inutile » ; qu&apos;il en était déduit que la société Biodoo avait reconnu elle-même le caractère dérogatoire de l&apos;avenant n° 1 au bail du 27 mars 2008, l&apos;intention des parties ayant été de ne plus soumettre la révision du loyer à la révision légale mais d&apos;en définir contractuellement les modalités tant à la date du 1er mai 2009 qu&apos;à compter du 1er mai 2012 ; qu&apos;en ne répondant pas à ce moyen, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 455 du code de procédure civile,
 
 Alors en dixième lieu que l&apos;article L. 145-15 du code de commerce n&apos;interdit pas aux parties, en cours de bail, de procéder à la révision du loyer sans tenir compte des règles de l&apos;article L 145-38 du code de commerce ; qu&apos;en ne recherchant pas, bien qu&apos;y ayant été invitée, si, dans le cadre des concessions réciproques consenties par chacune des parties dans le protocole d&apos;accord transactionnel conclu le 22 janvier 2009 auquel renvoyait expressément « l&apos;avenant n° 1 au bail du 27 mars 2008 », acte signé le même jour en présence des conseils respectifs des parties, la société Naturalia France, aux droits de qui se trouve la société Biodoo, et la SCI Jimac n&apos;avaient pa conférer un cadre conventionnel à la modification du loyer en écartant toute application des dispositions légales et réglementaires relatives à la révision du loyer commercial, puis en acceptant une réévaluation conventionnelle du loyer à hauteur de 55.000 euros à compter rétroactivement du 1er janvier 2009, puis à hauteur de 60.000 euros à compter du 1er mai 2009 « par dérogation aux dispositions du bail du 27 mars 2008 », puis en décidant, là encore conventionnellement, d&apos;écarter la mention figurant dans la clause « Révision » initialement stipulée dans le bail du 27 avril 2008, qui stipulait : « le prix du loyer sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux », et de convenir d&apos;un montant annuel du loyer, « lors de la révision triennale suivante, intervenant à compter du 1er mai 2012 », « calculé en fonction de la variation de l&apos;indice du coût de la construction publié par l&apos;INSEE l&apos;indice de référence choisi étant celui du 4ème trimestre 2008 », de sorte que les modalités de calcul et de règlement du loyer dû à compter du 1er mai 2012 se trouvaient déjà définies par les parties et n&apos;étaient subordonnées à aucun nouvel accord ni à aucune intervention du juge des loyers commerciaux, ce en exécution du protocole d&apos;accord transactionnel, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause, de l&apos;article 2044 du code civil, et des articles L. 145-15, L. 145-33, L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce,
 
 Alors en onzième lieu que l&apos;article L. 145-15 du code de commerce n&apos;interdit pas aux parties, en cours de bail, de procéder à la révision du loyer sans tenir compte des règles de l&apos;article L 145-38 du code de commerce ; qu&apos;en retenant « qu&apos;il ne peut être déduit que les parties ont inséré dans l&apos;avenant au bail une clause d&apos;indexation automatique se substituant aux dispositions contractuelles initiales », quand il était par ailleurs établi que les parties avaient décidé conventionnellement, dans l&apos;avenant au bail n°1, de préciser l&apos;indice de référence choisi lors de la révision triennale du loyer devant intervenir à compter du 1er mai 2012 – l&apos;indice du 4ème trimestre 2008 étant substitué à celui du 4ème trimestre 2005, ce afin de déterminer à l&apos;avance le mode de calcul du loyer révisé à compter du 1er mai 2012, la cour d&apos;appel s&apos;est fondée sur un motif radicalement inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause, de l&apos;article 2044 du code civil, et des articles L. 145-15, L. 145-33, L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce.