Cour d'appel de Grenoble
07, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.046 du 22/10/2020,  partie 2


Il a notamment relevé que la zone de chalandise comprenait une quarantaine d'enseignes spécialisées dans l'aménagement et la décoration, qu'il s'agissait d'un environnement dynamique ayant peu évolué depuis la signature du bail. La pondération pratiquée par l'expert sur un local mesuré à une surface utile brute de 518,64 m2, en tenant compte de l'intérêt des différentes surfaces pour l'exploitation du local, se révèle parfaitement conforme aux usages appliqués en matière d'évaluation immobilière tels que notamment repris par la Charte de l'Expertise en Evaluations Immobilières. A ce titre, il apparaît cohérent de considérer que des locaux techniques comme une réserve, un vestiaire, des sanitaires, des dégagements, n'offrent pas à l'exploitant la même utilité commerciale que les autres surfaces du magasin directement vouées à l'accueil de la clientèle et la présentation des produits. Compte tenu de la nature de l'activité commerciale exercée, de vente d'équipements de la maison, d'outils, de couleurs et méthodes pour la pratique des Beaux-Arts et des arts plastiques, d'encadrements, de librairie spécialisée et technique, de démonstrations et loisirs récréatifs, la bailleresse ne peut être admise à exiger que l'exploitant du local supprime toute surface de stockage de marchandises, à laquelle l'application d'un coefficient de pondération de 0,4% n'apparaît pas excessif au regard des usages habituels en la matière. C'est à juste titre que le premier juge a considéré que la surface utile pondérée retenue à hauteur de 492 m2 par l'expert devait être validée. Il ressort de la lecture de l'acte notarié de cession du droit au bail intervenu le 27 septembre 2002 au profit de la société Cap des Arts que l'exercice de l'activité de cette dernière a nécessité la réalisation de travaux d'aménagement des locaux, notamment relatifs à la sécurité. Les parties critiquent les références de prix pratiqués dans le voisinage utilisées par l'expert alors que ce dernier a pu retenir cinq références différentes dans la même zone de chalandise, qu'il les a analysées avec précision en tenant compte des caractéristiques des locaux, des destinations contractuelles et des charges supportées par le preneur. Il sera observé que, conformément aux dispositions de l'article R. 145-2 du code de commerce, ces références peuvent être prises sur des locaux équivalents et non strictement identiques et qu'à défaut d'équivalence, elles peuvent être utilisées à titre indicatif pour la détermination des prix de base. Dans ces conditions, c'est à bon escient que l'expert a pu retenir des prix de locaux bruts comme aménagés et la référence « Cuisinella », bien que s'agissant d'un local livré neuf en 2011 alors que les locaux de la société Cap des Arts datent de 1990, puisque la détermination d'une moyenne a permis de corriger les différences relevées. L'expert a par ailleurs tenu compte de la clause du bail exorbitante de droit commun transférant au preneur la charge des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, comme le complément de loyer constitué par la prise en charge par ce dernier de la taxe foncière. Le travail d'expertise de M. Y... se révélant conforme aux dispositions combinées des articles L. 145-33 et R. 145-2 du code de commerce, il a y lieu, à l'instar du premier juge, de retenir à la date du 1er octobre 2012, une valeur locative du local de 61 230 euros hors taxes, hors charges et hors complément de loyer. Selon le contrat de bail commercial, le loyer avait été fixé à 59 455 euros hors taxes et hors charges par an et stipulé indexé chaque année à la variation du taux de l'indice trimestriel du coût de la construction. Par l'effet de cette clause d'indexation, le montant du loyer s'élevait à la date du renouvellement du bail en 2012 à 82 950 euros hors taxes et hors charges, calculé sur la base du dernier indice publié au 1er octobre 2012, lequel correspond au loyer plafonné résultant des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce. La valeur locative résultant de l'expertise est inférieure au montant du loyer plafonné et doit être retenue pour fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012. » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'article L. 145-34 du même code précise que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33. En cas de modification notable de ces éléments, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente.