Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.980 du 06/02/2020,  partie 9


que la circonstance selon laquelle les travaux de mise en conformité sont difficilement séparables des travaux de rénovation intérieure réalisés par la SAS CLINIQUE DE L'ALMA est sans incidence sur la qualification d'une partie des travaux effectués ; sur l'abattement pour risque de crue centennale : que compte tenu du caractère exceptionnel du risque et de l'absence d'usage en la matière alors que la zone susceptible d'être inondée dans Paris intra-muros représente plus de 20% de la surface de la capitale, il n'y a pas lieu d'appliquer d'abattement de ce chef ; sur l'abattement pour loyer assujetti à la TVA : que M. H... observe que les baux des cliniques sont généralement soumis à la TVA ; qu'il n'y a donc pas de rupture dans le cas présent avec les pratiques habituellement rencontrées en la matière de sorte qu'il n'y a pas lieu d'appliquer d'abattement de ce chef ; sur l'abattement pour prise en charge par le preneur de la prime d'assurance : que la stipulation selon laquelle le preneur prend en charge toutes les primes et surprimes d'assurances venant à être réclamées au bailleur du fait de l'exercice de l'activité du preneur ne signifie pas que le preneur supporte les primes d‘assurance de l'immeuble dont le transfert de charge aurait, lui, justifié d'appliquer un abattement sur la valeur locative brute ; que la valeur locative nette ressort ainsi à la somme de 1.025.000 euros par an, hors taxes et hors charges. ; que dans ces conditions, le loyer du bail révisé au 31 mars 2009 sera fixé à la somme annuelle de 1.025.000 euros, hors taxes et hors charges ; que LA SARL DOMI-ALMA est irrecevable à demander le paiement du différentiel de loyer, eu égard à la compétence du juge des loyers commerciaux ; que la SAS CLINIQUE DE L'ALMA sera condamnée à payer, conformément à l'article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 1er octobre 2010, date de l'assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation ; que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1154 du code civil ; Sur les dépens et les frais d'expertise : que la procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties ; qu'il convient, en conséquence, d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise » (jugement p. 4-13) ;
 
 1°) Alors que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée au moyen d'une série de critères prévue à l'article L. 145-33 du code de commerce, parmi lesquels « les prix couramment pratiqués dans le voisinage » ; que, si ces critères doivent être appréciés à la date du renouvellement, cela n'interdit pas au juge de prendre en compte des données antérieures ou postérieures, pour évaluer les prix pratiqués dans le voisinage à la date du renouvellement ; que la société Domi Alma invoquait au titre des loyers pertinents pour déterminer les prix du marché dans le voisinage la situation de la clinique de Trocadéro ; que, pour l'écarter, la cour d'appel s'est contentée d'affirmer qu'il s'agit d'une location nouvelle résultant d'un bail conclu postérieurement ; qu'en statuant ainsi, alors que le montant des baux voisins postérieurs peuvent éclairer les prix pratiqués dans la zone géographique concernée, la cour d'appel a violé l'article L. 145-33 du code de commerce par fausse application ;
 
 2°) Alors que méconnait l'autorité de la chose jugée la cour d'appel qui statue à nouveau sur une contestation ayant été définitivement tranchée ; que si l'autorité de chose jugée s'attache seulement au dispositif, elle s'étend à tout ce qui a été implicitement jugé comme étant la conséquence nécessaire du dispositif ; que, dans son jugement du 6 avril 2006, devenu définitif, le tribunal de grande instance de Paris, a dans une contestation relative au même contrat de bail entre les mêmes parties, fixé le loyer à un montant calculé après exclusion de toute clause exorbitante du droit commun pouvant avoir une influence défavorable sur la valeur locative ; qu'en retenant un abattement de 15% pour le calcul du loyer, au motif qu'il serait stipulé au bail des clauses exorbitantes de droit commun pouvant avoir une influence sur la valeur locative, la cour d'appel a méconnu l'autorité de la chose jugée attachée à ce jugement, en violation de l'article 1351 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 3°) Alors que, si la mise à la charge du preneur d'obligations particulières peut conduire à procéder à un abattement de la valeur locative du bien objet du bail commercial, un tel abattement suppose cependant qu'une obligation exorbitante ait été insérée dans le bail et qu'elle soit la cause directe de dépenses que le preneur devrait nécessairement assumer ;