Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.397 du 03/12/2020,  partie 4


qu'en outre, si effectivement le relevé individuel par répartition arrêté au 31 décembre 2011 mentionne des frais d'électricité et de fourniture d'énergie thermique pour un montant de 20 615,12 € cette somme correspond au tiers de la dépense totale du bâtiment 5 qui comprend donc la consommation des autres locataires dont il n'est pas justifié qu'elle ne serait pas habituelle ; que le premier juge a donc parfaitement pu considérer que les charges listées avec soin dans le bail étaient normalement prévisibles et que le bailleresse avait commis une faute contractuelle en les sous-estimant très largement et en s'abstenant d'informer loyalement et avec diligence son cocontractant de leur croissance exponentielle, celle-ci étant hors de proportion avec une augmentation progressive prévisible ; que la SARL ACCESS GLOBAL SECURITY a incontestablement subi un préjudice, ne pouvant imaginer que les charges seraient en réalité du plus du double du montant annoncé et réclamées soudainement en 2011 ; qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité de budgétiser les sommes dues alors que la première régularisation est intervenue plus de deux ans après le début du bail ; qu'il n'est pas contesté également qu'elle était une jeune entreprise exerçant une activité de stockage informatique, ne pouvant interrompre brutalement son activité en déménageant et l'augmentation très importante des charges compromettant son équilibre financier ; que le premier juge a ensuite retenu que les régularisations de charges ne seraient admises que selon leur évolution prévisible de l'ordre de 5 % par an, retenant un montant de 385 611,09 € dû au titre des loyers révisés selon l'indice INSEE et les provisions sur charges majorées de 5 % ; que cependant, le tribunal ne tient pas compte ensuite de ce pourcentage dans son calcul ni non plus de la somme de 385 611,09 € qu'il estime due en conséquence, se basant finalement sur le décompte de 304 835,42 € produit par le bailleur puis retranchant les montants des régularisations de charges entre 2010 et 2014 ; que la cour, pour sa part, ne retiendra pas la référence au pourcentage de 5 % qui dans son principe ne permet pas d'indemniser réellement le préjudice subi ; que le calcul fait par l'appelante sera en conséquence rejeté, étant relevé en outre qu' il ne tient pas compte des sommes dues au titre du premier trimestre 2016 ; qu'en revanche, elle confirmera le calcul effectué par le tribunal, qui s'il n'était pas logique en se référant à l'évolution de 5 %, reste pertinent puisqu'il déduit finalement, à raison, simplement les régularisations litigieuses ; qu'en ce qui concerne le montant du décompte établi par la bailleresse auquel se réfère le tribunal, si effectivement, cette dernière n'a pas été diligente dans la fourniture des pièces justificatives, la cour relève que sont versés aux débats les relevés individuels de répartition, les factures d'eau, d'entretien des parties communes et des espaces verts, de traitement des déchets, de fourniture d'énergie, de maintenance, de travaux, d'honoraires et d'assurances qui ne sont pas utilement contestées par l'appelante ; que, par ailleurs, en l'absence de toute précision au bail, la répartition telle qu'opérée par la bailleresse en fonction de la surface des locaux est conforme à l'usage ; que le bail prévoit bien en son article XII qu'est louée une partie du bâtiment T5, à usage de bureaux pour une surface de 408 m² environ (quote-part de parties communes incluse) ; qu'il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la somme due au titre des loyers et charges à 211 429,80 € (soit 304 835,42 € - 93 405,62 € correspondant au total des régularisations litigieuses) ;
 
 ALORS QUE la société ACCESS GLOBAL SECURITY a soutenu dans ses conclusions (p. 21) avoir réglé non seulement des provisions de charges mais également la somme totale de 377.066,12 € de 2011 à 2015 inclus qui devaient venir en déduction du montant des charges, ainsi qu'elle en rapportait la preuve par sa pièce n° 10 consistant dans un tableau récapitulatif ; qu'en déduisant seulement du montant des charges retenues par le tribunal, la somme de 93.405,62 € correspondant aux régularisations litigieuses, sans s'expliquer sur l'ensemble des règlements reçus du preneur, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.