Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.583 du 24/09/2020,  partie 5


que sur les petits-déjeuners, la bailleresse admet que la recette des petits déjeuners d'un montant de 20.280€ en 2012 (qu'elle attribue aux petits déjeuners servis à des personnes non clientes de l'hôtel) ne doit pas être intégré dans le calcul de la recette théorique mais qu'elle fait valoir que le petit déjeuner qui est compris dans le prix de la chambre n'a pas à être déduit pour le calcul de la recette ; que l'expert a indiqué en page 60 de son rapport que le tarif 2012 qui lui avait été communiqué ne faisait pas mention d'un petit déjeuner inclus, alors qu'après calcul il s'avérait l'être, qu'elle a donc modifié ses calculs en conséquence ; que la méthode hôtelière suivant les usages observés a pour assiette les recettes tirées de la location des chambres et non les recettes accessoires telles qu'elles découlent des différents services, dont celui du petit-déjeuner, qu'en conséquence les recettes aléatoires des petits déjeuners seront exclues du calcul de la valeur locative ; qu'en conséquence de quoi la recette théorique praticable sur la base de 36 chambres avec petits déjeuners déduits, sera arrêtée à la somme de 1.733.118€ pour la période du 1 juin 2012 au 31 mai 2013 ; que sur le taux d'occupation, la locataire fait valoir que l'expert a retenu le taux d'occupation saisonnier sans décote alors qu'elle aurait dû prendre en compte le taux d'occupation annuel du secteur ; que l'expert a indiqué que l'hôtel était ouvert toute l'année, qu'elle a recherché le taux d'occupation théorique ( hôtel complet pendant 365 jours) en vue d'appliquer un coefficient pour prendre en compte l'occupation effective ; qu'après avoir relevé que le taux d'occupation de l'hôtellerie de même catégorie dans la région était de 56,5 % en 2012 et 56,6 % en 2013, l'expert a retenu le taux effectif de remplissage de l'hôtel pour la période considérée qui a été 56,52 % ; que le taux de remplissage résulte de la combinaison de plusieurs facteurs l'emplacement de l'hôtel en l'espèce très favorable, de sa catégorie en l'espèce 3 étoiles, des caractéristiques de l'établissement qui pour l'hôtel Excelsior outre une belle qualité architecturale a bénéficié de travaux de réaménagement en 2012, mais aussi de la gestion de l'hôtel, en particulier de sa politique tarifaire qui se situait en 2013 dans la moyenne des hôtels de la même catégorie ; que le choix de l'expert sera donc écarté pour prendre en compte le taux de fréquentation d'hôtel de même catégorie dans le secteur considéré établi en 2013 à 56,6 % ; que la recette théorique annuelle de 1.733.118 € * 56,6 % = 980.945 € TTC après déduction de la TVA au taux de 7 % sera arrêtée à la somme de 912.279 HT ; que les remises et commissions, la bailleresse fait valoir que l'expert a appliqué un taux de 28 % pour les remises et commissions consenties aux agences de voyage et tourisme (OTA online travel agencis) qui est approximatif alors qu'un calcul comptable précis le fait ressortir à 2,59 % ; qu'elle a donc mandaté M. X... pour réaliser un chiffrage précis à partir des relevés du chiffre d'affaires détaillé par chambre versés aux débats par la SAS Excelsior, qui fait ressortir un taux à 2,59 % pour environ 3.500 locations qui lui apparaît représentatif de la réalité de la situation pour l'année 2012/2013 ; que l'expert a procédé à un examen détaillé des ristournes pratiquées par l'hôtel Excelsior dont elle a relevé que celles proposées via internet étaient dans la moyenne des hôtels de la région, qu'elles variaient selon l'époque de l'année, les caractéristiques des chambres, la date de réservation pour établir qu'elles étaient comprises dans une fourchette de à 50 % du prix de la chambre, soit une moyenne de 25 % ; qu'elle a indiqué que les commissions versées aux agences de tourisme figurent dans le compte de résultat détaillé pour un montant total de 21.768,64 en septembre 2012 et de 25.111,77€ septembre 2013 soit respectivement 2,90 % et 3,23 % de l'activité hébergement ; qu'elle en a donc déduit un abattement pour ristourne et reversement de commissions de 28 % ; que nonobstant la critique de la bailleresse l'expert s'est donc clairement expliquée sur son mode calcul ; que le calcul de M. X... qu'elle a mandaté ne porte que sur les rabais consentis aux clients et sur 3.500 nuitées, qu'or l'abattement litigieux est appliqué à la recette théorique annuelle qu'il prend en compte non pas les remises effectivement pratiquées mais celles habituellement consenties par rapport aux prix affichés aux fins d' assurer un taux d'occupation correct ; qu'en conséquence de quoi le taux de 28 % retenu par l'expert sera confirmé ; qu'à ce stade la recette théorique s'établit à 912.279 HT - 28 % = 656.841 € ; que sur le % sur recettes, la locataire conteste le taux de 14 % retenu par l'expert alors que les prix pratiqués et la configuration des lieux s'apparentaient à un 4 étoiles, classement obtenu en 2017, la bailleresse approuvant au contraire le taux choisi habituellement retenu pour les hôtels 3 étoiles ;