Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.870 du 25/03/2021,  partie 2


article 23 de la même loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° des services rendus liés à l&apos;usage des différents éléments de la chose louée, 2° Des dépenses d&apos;entretien courant et des menues réparations sur les éléments d&apos;usage commun de la chose louée ; qu&apos;en l&apos;espèce, Madame Y... G... a, par acte sous seing privé en date du 23 mai 2003, pris à bail un logement appartement à Monsieur B... S..., depuis lors décédé, et représenté par ses héritiers Madame L... A... et Monsieur B... Q... ; qu&apos;à ce titre, outre le loyer précisé dans le contrat de bail, elle est tenue de régler les charges locatives qui lui sont réclamées ; que le fait qu&apos;aucune régularisation de charge ne soit intervenue pendant dix années n&apos;a aucune incidence sur la justification des charges réclamées à compter de l&apos;année 2013 ; que par courrier en date du 30 août 2013, l&apos;agence [...], mandataire de Monsieur B... S... a communiqué à la demanderesse une première régularisation de charges à valoir à compter du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 ; qu&apos;à ce courrier est joint le justificatif des charges réclamées, pour un montant de 1198,61 euros ; qu&apos;en outre, l&apos;agence [...] précise dans ce courrier qu&apos;à compter du 1er septembre 2013, la provision pour charges sera de 230 euros annuels ; que l&apos;agence [...] produit aux débats l&apos;ensemble des courriers adressés à Madame Y... G... en réponse à ses demandes de justification détaillée des charges imputées ; que par courrier en date du 8 juillet 2014, l&apos;agence [...] a communiqué à Madame Y... G... les régularisations de charges pour l&apos;année 2012-2013 ; que cette régularisation de charge faisait apparaître un solde positif de la demanderesse, somme déduite des sommes réclamées ; qu&apos;en conséquence, les charges ont été valablement justifiées et sont dès lors dues par Madame Y... G... ; qu&apos;aucune somme n&apos;a été indûment payée par la demanderesse ; que sa demande de remboursement doit être rejetée ; qu&apos;en outre Monsieur B... Q... et Madame L... A... produisent un décompte probant reprenant l&apos;historique des paiements des loyers au regard des échéances dues duquel il ressort un solde imputable à Madame Y... G... au titre des régularisations de charges au mois de septembre 2016 inclus pour la somme de 6169,40 euros ; que par ailleurs, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 septembre 2016, Madame Y... G... a donné congé de son logement pour le 18 octobre 2016 ; que compte-tenu de la dette existante, il y a lieu de déduire le dépôt de garantie pour la somme de 1130 euros ; que Madame Y... G... sera condamnée à payer aux défendeurs au titre des loyers et régularisations de charges la somme de 5039,40 euros dus au 18 octobre 2016 inclus ; sur les demandes de dommages-intérêts : que l&apos;octroi de dommages-intérêts nécessite la démonstration d&apos;une faute, d&apos;un préjudice et d&apos;un lien de causalité ; qu&apos;en l&apos;espèce, Madame Y... G... n&apos;a pas indument payé les charges lui ayant été réclamées ; qu&apos;il lui appartenait, en tant que locataire, de régler l&apos;ensemble des charges locatives lui incombant hors démonstration d&apos;une exception d&apos;inexécution en paiement ; qu&apos;en outre, en évoquant sans autres précisions un préjudice moral, médical, physique, professionnel et personnel sans précisément en indiquer la nature et les quantum respectifs ; qu&apos;aucun préjudice n&apos;est donc valablement être prouvé tandis qu&apos;aucun élément n&apos;est préalablement apporté s&apos;agissant de la défaillance contractuelle du défendeur ; que cette demande est donc rejetée ;
 
 ALORS QUE 1°) le juge ne doit pas dénaturer les conclusions des parties ; qu&apos;en jugeant que les bailleurs expliquaient que Mme Y... n&apos;avait jamais contacté le syndic afin d&apos;obtenir les pièces justificatives des charges sans être contredits sur ce point par Mme Y... (arrêt p.4, al. 4), quand cette dernière soutenait dans ses conclusions (p. 3) avoir pris attache avec le syndic qui lui avait répondu transmettre sa demande à l&apos;agence [...], gestionnaire immobilier, la cour d&apos;appel a dénaturé ces conclusions, et a ainsi violé l&apos;article 4 du code de procédure civile,
 
 ALORS QUE 2°) le juge est tenu d&apos;examiner les éléments versés aux débats ; que dans ses conclusions d&apos;appel (p. 3), Madame Y... faisait valoir qu&apos;elle avait pris attache avec le syndic, qui lui avait répondu, par une lettre du 1er septembre 2016 versée aux débats (pièce n° 8), qu&apos;il transmettait sa demande à l&apos;agence [...], gestionnaire immobilier ; qu&apos;en affirmant toutefois que Madame Y... n&apos;avait effectué aucune démarche auprès du syndic pour obtenir les pièces justificatives, sans examiner, ne serait-ce que sommairement, la lettre susvisée du 1er septembre 2016, la cour d&apos;appel a méconnu les exigences de l&apos;article 455 du code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE 3°) il appartient au bailleur de justifier des charges locatives récupérables ; qu&apos;en jugeant que Mme Y... n&apos;établissait pas en quoi les provisions sur charge et le montant des charges ne seraient pas justes, quand il appartenait au bailleur de prouver que ces charges étaient justifiées, la cour d&apos;appel a inversé la charge de la preuve et violé l&apos;article 1315, devenu 1353, du code civil et l&apos;