décision 17-15.202 du 12/04/2018,  partie 4



 Sur le montant du loyer En raison des contestations respectivement émises par les parties sur la surface des locaux, l'expert a pris soin de faire établir un relevé de surfaces par la S.A.R.L Juris Expertises faisant ressortir une surface affectée à l'hôtel de 488,76 m² et une surface affectée à la restauration de 178 m² pondérée.
 
 Les activités de l'établissement étant distinctes, la méthode de calcul de l'expert se référant pour l'hôtel à la méthode hôtelière au coefficient de fréquentation et pour les restaurants la valeur locative de comparaison n'apparaît pas critiquable, et ce, d'autant qu'il précise qu'il n'y a plus d'hôtel 3 étoiles sur la Croisette pouvant servir de référence.

L'hôtel 3 étoiles de la S.A.R.L Bleu Rivage compte 19 chambres.
 
 L'expert a calculé la recette théorique globale HT de l'hôtel, basée sur le prix affiché des chambres, a calculé la recette annuelle théorique sur chacune des périodes en y affectant un coefficient d'occupation moyen distinguant basse moyenne et haute saison et retenu un taux de rendement correspondant à un hôtel 3 étoiles de 14% compte tenu de sa situation géographique exceptionnelle face à la mer.
 
 II n'y a pas lieu de minorer ce chiffre en retirant la chambre n°1 de ce calcul au motif qu'elle serait pas exploitée mais utilisée comme réserve à linge. Le choix du locataire à cet égard est sans incidence sur l'affectation de cette chambre qui doit être retenue, étant précisé que l'expert ne lui a appliqué qu'un tarif minime de chambre junior sur jardin rez-de-chaussée.
 
 Il en est de même pour la suite n° 21 que le preneur s'est réservé à l'habitation comme logement de fonction, sauf pendant 19 jours de congrès. Le choix du locataire à cet égard est sans incidence sur l'affectation de cette chambre qui doit être retenue, aucun des documents produits ne permettant de déterminer que cette chambre aurait été contractuellement affectée au logement de fonction de l'exploitant.
 
 La recette annuelle théorique calculée par l'expert avec un coefficient d'occupation différent entre la base moyenne et haute saison et en englobant la chambre 1 ressort à 459 352 euros.
 
 En raison des considérations précitées, il y a lieu d'y ajouter la chambre 21 exclue du calcul, hormis en période de congrès déjà prise en compte, soit 18 345 euros, suivant la base de calcul de l'expert :
 
 - basse saison : 12 500 euros (100 euros par nuit) à 34,80% = 4 350 euros - moyenne saison : 10 560 euros (110 euros par nuit) à 55,50% = 5 860 euros
 - haute saison : 13 390 euros (130 euros par nuit) à 60,76% = 8 135 euros
 
 Le bailleur critique le taux d'occupation retenu par l'expert en estimant que pour les périodes de congrès ou de festival les hôtels situés sur la Croisette fonctionnent à 100% de leur capacité.
 
 L'expert a repris le taux d'occupation 2009 publié par le comité régional de tourisme de la Côte d'Azur concernant les hôtels 3 étoiles sur la région de Cannes en y affectant pour les congrès les coefficients de fréquentation correspondant aux mois où ils se déroulent.

Si l'emplacement de l'hôtel est effectivement privilégié, il faut cependant considérer qu'il reste vétuste, dépourvu des éléments de confort et commodités habituellement requises de la clientèle aisée, ne fonctionne qu'avec trois membres de personnel et n'apparaît pas offrir de service particulier à la clientèle, que ce soit concierge, portier ou bagagiste, de femme de chambre à disposition, et qu'il ne dispose pas d'aire de stationnement.
 
 Les mêmes constatations doivent être faites pour le taux de rentabilité de l'hôtel dont la fourchette haute de la moyenne de 14% a été retenue pour l'hôtel 3 étoiles en tenant compte à la fois de l'emplacement privilégié de l'hôtel mais également de la réalité de l'exploitation.
 
 En fonction de ce qui précède, la valeur locative de l'hôtel doit être fixée selon les chiffres de l'expert, sous modification tenant à la prise en compte de la chambre 21, à savoir 459 352€ + 18 345€ x 14% = 66 877,58 euros.
 
 Sur la salle de restaurant Il s'agit de deux salles de restaurants exploitées, toute l'année en gérance libre dans une salle interne au bâtiment, et durant la belle saison dans la cour intérieure de ce bâtiment.
 
 L'expert a retenu une surface pondérée globale de 178 m², représentant pour le restaurant en salle du l'étage 106 m² et pour la cour dans sa partie patio exploitée comme restaurant d'été une surface pondérée de 36,65 m².
 
 Quant aux coefficients dits de pondération l'expert a retenu le chiffre 1 pour la première partie de la salle de restaurant du 1er étage et 0,8 pour le reste de cette salle.