Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-14.741 du 13/09/2018,  partie 10


A à l'encontre de la société Somadis, la cour d'appel a méconnu le principe de l'effet relatif des conventions, et a violé l'article 1165 devenu 1199 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en retenant que le contrat de bail ne prévoyait pas expressément l'obligation pour le preneur d'exploiter son activité dans les locaux loués, tout en décidant que les sociétés Logidis et Somadis avaient causé un préjudice au bailleur qui s'était trouvé privé d'une partie du loyer qu'il aurait dû percevoir du fait de la cessation de toute activité économique dans les locaux loués, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil ;
 
 3°) ALORS QU'en retenant que le preneur supportait l'obligation de garnir constamment les lieux de matériel, mobilier et marchandises en quantité et valeur suffisantes pour répondre du paiement des loyers, quand le manquement à cette obligation était dépourvu de tout lien de causalité avec le prétendu manque à gagner du bailleur résultant de l'absence d'exploitation de l'activité commerciale de la société Somadis, la cour d'appel a violé l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil ;
 
 4°) ALORS QUE sauf clause expresse prévue dans le contrat de bail, le locataire n'a pas l'obligation d'occuper les lieux loués ; qu'en retenant néanmoins que l'obligation d'occuper les lieux loués et d'en jouir en bon père de famille était inhérente au contrat de bail et constituait la contrepartie du paiement du loyer, la cour d'appel a violé l'article 1728 du code civil ;
 
 5°) ALORS QU'en reprochant au preneur un manquement à l'obligation d'exécuter loyalement le contrat, en présence d'un bail qui non seulement ne stipulait pas d'obligation d'occuper et d'exploiter commercialement les lieux loués, mais qui prévoyait de surcroît un loyer minimum protégeant le bailleur contre l'insuffisance et a fortiori l'absence d'exploitation commerciale des locaux, la cour d'appel a violé l'article 1134 alinéa 3 devenu 1104 du code civil ;
 
 6°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en retenant que le préjudice subi par le bailleur devait être calculé non pas sur le chiffre d'affaires réalisé dans les nouveaux locaux exploités par la société Somadis mais en prenant pour référence le loyer perçu au cours des années précédentes, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 7°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en retenant que la SCI X... A avait subi un préjudice constitué du manque à gagner résultant de la cessation de toute activité économique dans les locaux loués, devant être calculé en prenant pour référence le loyer perçu au cours des années précédentes, quand la partie variable du loyer dont aurait été supposément privé le bailleur n'était pas garantie et était déterminée par un chiffre d'affaires dont il n'est pas possible d'affirmer qu'il aurait été sensiblement égal au chiffre d'affaires antérieurement réalisé ou même suffisamment élevé pour déclencher le paiement de la partie variable du loyer, la cour d'appel, qui a réparé un préjudice hypothétique, a violé l'article 1149 devenu 1231-2 du code civil ;
 
 8°) ALORS QU'il résulte des conclusions d'appel de la SCI X... A (p. 24, alinéa 10) que celle-ci demandait, au titre des dommages-intérêts sur les loyers impayés, la condamnation in solidum de la société Logidis et de la société Somadis, et non pas la condamnation solidaire de ces dernières ; qu'en prononçant néanmoins une condamnation solidaire à l'encontre des sociétés Logidis et Somadis, la cour d'appel a modifié les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Somadis, solidairement avec la société Logidis, à payer à la SCI X... A la somme de 367.648 € TTC au titre des travaux de remise en état ;
 
 Aux motifs que sur la remise en état des lieux loués :
 
 il résulte des dispositions du bail renouvelé liant les parties en date du 21 juillet 1998, et notamment de son article 2 - Entretien, Réparation - que les parties avaient convenu que « le preneur devra entretenir les lieux loués en bon état de réparation locative et d'entretien et les rendre dans le même état à l'expiration du bail. Il veillera à ne rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer l'immeuble et devra prévenir le bailleur sans retard de toute atteinte à la propriété. Il aura également à sa charge les grosses réparations prévues par les articles 606 et suivants du code civil, à l'exception de celles relevant des articles 1792 et suivants du code civil, c'est-à-dire des malfaçons propres à la construction. »
 
 il était également prévu (article 5 du contrat) que « le bailleur aura la possibilité en fin de bail de demander la remise des locaux dans