Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-20.141 du 08/03/2023,  partie 5



 6°/ ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; qu'en l'espèce, le bailleur sollicitait une indemnisation au titre de la remise en état des locaux telle qu'elle avait été évaluée par l'expert à la somme de 488 308 € (concl. d'appel, p. 27 s.) ainsi qu'une indemnisation distincte au titre des remises accordées au nouveau locataire (concl. d'appel, p. 39), invoquant de ce chef deux préjudices distincts ; qu'en limitant l'indemnisation accordée au titre de la remise en état des lieux aux motifs que le préjudice subi par le preneur ne pouvait être équivalent à la remise accordée au nouveau locataire, puisque les travaux effectués par ce dernier étaient des travaux d'adaptation, que les grosses réparations avaient été transférées au nouveau locataire et que le loyer avait été augmenté, la cour d'appel, qui a analysé la demande comme portant sur un chef de préjudice unique, a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
 
 7°/ ALORS QUE, en tout état de cause, l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations affectant l'immeuble loué qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations par le bailleur ni à l'engagement effectif de dépenses ; qu'en limitant la réparation due au bailleur à 40 % du préjudice évalué par l'expert aux motifs que les travaux effectués par le nouveau locataire, s'ils avaient permis de remettre en état les locaux, étaient essentiellement des travaux d'adaptation aux nouvelles activités (arrêt attaqué, p. 16), la cour d'appel, qui s'est prononcée par motifs inopérants dès lors que le bailleur n'avait pas même à justifier de l'exécution des réparations, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1732 du même code.
 
 8°/ ALORS QUE la réparation du préjudice doit être intégrale ; qu'en limitant la réparation due au bailleur à 40 % du préjudice évalué par l'expert aux motifs que les grosses réparations et celles résultant de la vétusté avaient été transmises au nouveau locataire (arrêt attaqué, p. 16), circonstance qui n'était pourtant pas de nature à limiter le préjudice tiré du défaut d'entretien imputable au locataire puisqu'elle n'influait pas sur le coût de la remise en état, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1732 du même code.
 
 9°/ ALORS QUE la réparation du préjudice doit être intégrale ; qu'en limitant la réparation due au bailleur à 40 % du préjudice évalué par l'expert aux motifs que le « loyer avait été augmenté, ce qui est avantageux pour le bailleur » (arrêt attaqué, p. 16), sans expliquer en quoi cette circonstance avait une quelconque incidence sur le préjudice causé par la nécessaire remise en état des locaux dégradés par le preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1732 du même code.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 
 
 La société HPVI fait encore grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté sa demande d'indemnisation au titre des remises de loyers accordées au nouveau locataire.
 
 1°/ ALORS QUE le preneur doit réparer l'intégralité du préjudice causé par sa faute au bailleur ; qu'en l'espèce, en raison du défaut d'entretien des lieux loués par l'ancien locataire, l'exposante avait été contrainte de relouer le bien dès le 1er juillet 2009 en accordant d'importantes remises au nouveau locataire, de sorte qu'elle n'avait pu percevoir au second semestre de l'année 2009 que 12 000 € du nouveau locataire, « lequel n'avait commencé à payer des loyers normaux () que début 2010 » (concl. d'appel, p. 32, b) ; qu'en rejetant toute indemnisation de ce chef aux motifs que le bailleur avait déjà été indemnisé au titre de l'état des locaux restitués, quand le préjudice tiré de la remise en état des locaux était distinct de celui lié à la relocation du bien à des conditions défavorables, la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1732 du même code.
 
 2°/ ALORS QUE le preneur doit réparer l'intégralité du préjudice causé par sa faute au bailleur ; qu'en rejetant toute indemnisation du bailleur au titre des remises accordées au nouveau locataire aux motifs que le bail conclu avec le nouveau locataire stipulait « un loyer plus important que celui réglé par l'ancien locataire » (arrêt attaqué, p. 20) et transférait la charge des grosses réparations et la vétusté, quand ces circonstances n'excluaient en rien l'existence d'un préjudice subi du fait des remises accordées au nouveau locataire, la cour d'appel a méconnu les articles 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1732 du même code.