Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-17.078 du 06/05/2021,  partie 3


a pas été occupé depuis cette date de manière continue par ce gardien, alors que la preuve par attestation de copropriétaires pouvait être obtenue, et ne verse pas plus les appels de charges qui mentionnent nécessairement le salaire versé aux gardiens et qui lui ont nécessairement été remis lors de son acquisition; qu&apos;il en résulte qu&apos;avant la conclusion du bail à effet rétroactif au 1er janvier 2005 avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet [D], les locaux étaient déjà occupés à cet usage ; qu&apos;aucun état des lieux d&apos;entrée n&apos;a été établi entre les parties, et la seule mention au bail du « bon état d&apos;usage et de réparation » des lieux n&apos;est pas probatoire de l&apos;état réel de celui-ci lors de la prise à bail ; que la présomption de bon état de l&apos;article 1731 du Code civil ne trouve application que sauf preuve contraire; qu&apos;or il n&apos;est pas noté un état des lieux neuf et le fait que le gardien soit dans les lieux depuis 1982 ne présuppose pas une totale absence de travaux d&apos;entretien par le précédent propriétaire des lieux avant l&apos;acquisition de la SCI de la Motte Piquet Roule, mais détermine l&apos;occupation prolongée, qui fait présumer la vétusté des équipements et de revêtement ; que le constat du 8 décembre 2011 n&apos;a pas été établi contradictoirement entre les parties ; seul le gardien Monsieur [G] était présent dans les yeux ; qu&apos;il est mentionné un bon état général de l&apos;appartement qui donne sur la partie arrière du bâtiment A, où il est disposé d&apos;un jardin bien entretenu ; que les photos en annexe sont prises de loin cependant et le détail dans chaque pièce n&apos;est pas réalisé; que dans le constat du 30 décembre 2016, Il est à noter que les revêtements de sol et des murs n&apos;ont pas été modifiés ; que l&apos;ensemble de ce revêtement est usagé ou sale en salle de bain et les équipements de la salle de bain sont anciens et très sales, le lavabo paraît bouché ; qu&apos;en pièce principale, le revêtement de sol en linoléum est usagé et laisse voir le parquet, le papier peint est déchiré ; il paraît manquer dans les toilettes un radiateur ; la pièce gauche de l&apos;entrée un revêtement de sol usagé, et avec des trous et le parquet se décolle si le linoléum est découpé ; les prises sont cassées ou déposées mais elles sont manifestement ancienne compte tenu de leur type ; que dans la cuisine les murs sont sales et le sol est sale ; l&apos;ensemble du point évier, y compris cet évier sale et fêlé est ancien; qu&apos;il existe un goutte-à-goutte d&apos;eau qui infiltre du robinet vers dessous ce qui conduit à une forte humidité ; qu&apos;il existe un coffrage dans la cuisine ; que dans l&apos;entrée, les revêtements sont en état d&apos;usage ou usagés pour le sol et le papier est vétuste ; que le tableau électrique présentant un ensemble de câbles fourreau laissant apparaître les fils coupés et le linoléum est collé sur le parquet ; que le jardin n&apos;est pas en état de friche, il existe une pelouse et des parterres, et quelques pots de fleurs ; que la durée d&apos;occupation de plus de 30 ans détermine la vétusté de tous les revêtements sans dégradation due aux locataires et la vétusté de tous les équipements de base des salles de bain et WC cuisine ; que de même, le type d&apos;installation électrique est manifestement ancien, et son état ne relève pas d&apos;un manque d&apos;entretien du locataire, alors que le bailleur a la charge de la mise en oeuvre de travaux d&apos;installation de ce type ; qu&apos;il peut seulement être retenu à la charge du locataire un état des fils dangereux près pas du disjoncteur ; qu&apos;il n&apos;apparaît pas dans le constat du 8 décembre 2011, et le fait que les lieux ont supporté de l&apos;humidité dans la cuisine par le fait que l&apos;eau n&apos;ait pas été coupée manifestement ; que le fait que les lieux soient très sales en salle de bain démontre également un manque d&apos;entretien ou de négligence dans la restitution, quand bien même les lieux était très usagés ; qu&apos;à ce titre seulement une indemnisation est due par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet [D] dans la limite de 1000 ? ; que le jardin est en état d&apos;usage et qu&apos;il n&apos;est pas démontré qu&apos;il existait une haie séparative lors de la mise à disposition ; que la SCI la Motte-Picquet Roule sera déboutée de sa demande de remise en état » ;
 
 1°) ALORS QUE s&apos;il n&apos;a pas été fait d&apos;état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; qu&apos;il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu&apos;il ne prouve qu&apos;elles ont eu lieu sans sa faute, par l&apos;effet de la vétusté ou de la force majeure ; qu&apos;en l&apos;espèce, la cour d&apos;appel a constaté que la SCI La Motte Piquet Roule avait donné l&apos;