Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.798 du 17/06/2021,  partie 5


qu'en faisant application de la présomption de l'article 552 du code civil au profit des époux [R] et en énonçant que l'imprécision des travaux autorisés pour la construction du sous-sol en termes de volume serait de nature à porter atteinte à leur droit sur le sous-sol issu de l'article 552 du code civil, la Cour d'appel a violé l'article 552 précité ;
 
 8°- ALORS QUE la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol est combattue par la preuve contraire résultant d'un titre ; qu'en faisant application de cette présomption au profit des époux [R] quand la société KNC Hôtels anciennement dénommée [Adresse 7] versait aux débats un acte du 4 mars 1992, par lequel l'auteur commun des parties lui avait cédé le sous-sol à construire sous ce hangar, la Cour d'appel a violé l'article 552 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que le lot n° 2 mentionné dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division est inexistant et dit qu'il ne peut donner à la société KNC Hôtels un droit à construire un sous-sol et d'avoir débouté la société KNC de sa demande reconventionnelle ;
 
 AUX MOTIFS QUE Sur une copropriété 
 
 L'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que :
 
 « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.
 
 Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
 
 Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante.
 
 La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».
 
 Il convient en conséquence de rechercher si d'une part existent des parties communes, d'autre part quelle est leur gestion, enfin quels sont les lots privatifs de copropriété.
 
 1 - sur les parties communes 
 
 L'état descriptif de division du 4 mars 1992 mentionne deux lots, les lots 1 et 2, celui modificatif du 30 août 1994 trois lots, les lots 2, 3 et 4. Ces états descriptifs ne font pas mention de parties communes.
 
 2 - sur la gestion de la copropriété 
 
 Les stipulations relatives au syndic de la copropriété figurant en page 5 et 6 du règlement de copropriété ont été rayées. Aucun syndic de copropriété n'a été désigné, de telle sorte que les appelants ont dû solliciter en justice la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété. Il n'a été justifié de la tenue antérieurement à celle provoquée par l'administrateur judiciaire d'aucune assemblée générale des copropriétaires, ni de la désignation d'un syndic de la copropriété, ni du vote ni de la tenue d'un budget de la copropriété.
 
 3 - sur les lots privatifs
 
 L'état descriptif de division du 4 mars 1992 mentionne deux lots. Le lot n° 2 a été décrit ainsi : « Un sous-sol à construire, sous le hangar du lot numéro un, d'une superficie d'environ deux cent soixante-quinze mètres carrés (275 m2)
 
 Et les cent quatre-vingt-dix-huit/millièmes (198/1000°) des parties communes générales et de la propriété du sol ».
 
 Le plan annexé à la minute de l'acte du 4 mars 1992 comportant la mention « sous-sol à construire » ne fait pas apparaître de sortie en surface, le seul accès matérialisé donnant sur un bâtiment voisin appartenant à une SCI [Adresse 4]. Le plan annexé à l'acte du 30 août 1994, identique au précédent, comporte en outre la mention « entrée » apposée sur l'accès précité. Maître [N] [Z], huissier de justice associé à [Localité 1], a sur la requête des époux [D] [R] et [A] [O]. fait le 25 février 2016 le constat suivant :
 
 « La propriété des requérants comprend une maison d'habitation (lot n°3) ouvrant sur le [Adresse 5].
 
 A l'arrière de la maison, une cour (lot n°4) aménagée s'étend jusqu'à la [Adresse 6] avec accès par un portail.
 
 Aucun accès à un sous-sol n'est existant, tant sur le [Adresse 5] que [Adresse 6] où l'accès à la propriété des requérants est encadré par un local commercial au n° 14 sur la gauche et par la Résidence [Adresse 4] sur la droite.
 
 Dans l'emprise des deux lots et a fortiori de la cour (lot n° 4) ceinte de hauts murs, j'observe également qu'aucun accès à un sous-sol n'est existant.