décision 16-19.631 du 13/07/2017,  partie 9



 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR assorti la condamnation de la société Val de Seine à payer à la société J2L la somme de 11.527,89 euros, d'intérêts au taux légal à compter du 25 février 2011, « date d'exigibilité du premier appel de fonds », et d'AVOIR ordonné la capitalisation des intérêts ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE les actes notariés du 5 août 2010 stipulent en page 5, au paragraphe intitulé : « PROPRIETE-JOUISSANCE » : / « L'ACQUEREUR est propriétaire des lots objet de la vente tels qu'ils existent au regard de l'avancement des travaux, ainsi que des quotes parts des parties communes s'y rattachant. Il deviendra propriétaire des ouvrages à venir pour l'achèvement de l'immeuble au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification, par voie d'accession. / Il aura la jouissance des biens vendus et en prendra possession dès que ceux-ci seront achevés dans les conditions définies ci-après. / L'acquéreur s'interdit de consentir à qui que ce soit, avant de s'être intégralement libéré de son prix d'acquisition, aucun droit ou de promesse d'un droit quelconque de jouissance, notamment sous forme de bail, sauf accord préalable écrit du VENDEUR » ; que les modalités de constatation de l'achèvement des constructions et de la prise de possession sont déterminées dans chaque acte comme suit : / « L'exécution de l'obligation d'achever ci-dessus contractée sera constatée dans les conditions qui vont être ci-dessous précisées. / Le VENDEUR notifiera à l'ACQUEREUR, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte attestant l'achèvement au sens ci-dessus défini à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation. / Par la même lettre, le VENDEUR invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixe. / Le même jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal. / Si l'ACQUEREUR ne répond pas à cette première convocation, il sera à nouveau convoqué par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception. En cas de nouvelle défaillance, l'ACQUEREUR sera informé que les clés sont tenues à sa disposition au domicile du VENDEUR. / Cette notification vaudra livraison conformément à l'article 1805 du code civil et prise de possession et, elle transférera de plein droit à l'ACQUEREUR la garde de l'ouvrage qui sera alors à ses risques et périls. / L'ACQUEREUR aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler sur les malfaçons et les défauts de conformité avec les prévisions du contrat. / Il est rappelé à cet égard qu'aux termes de l'article R. 261-1 précité, ci-dessus reproduit, la constatation de l'achèvement n'emporte pas, par elle-même, ni reconnaissance de la conformité avec les prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code. / Les réserves de l'ACQUEREUR seront acceptées ou contredites par le VENDEUR. Si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessous défini, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clefs à l'ACQUEREUR pour valoir livraison et prise de possession et l'ACQUEREUR procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition. / Le procès-verbal relatera ces constatations, réserves, contredits, remise de clefs, paiement du solde du prix » ; que la sci Val de Seine fait valoir que la sarl J2L ne l'a pas convoquée à la constatation de l'achèvement des travaux et à la réception des appartements dans les conditions prévues aux contrats, qu'elle n'est donc toujours pas à même de prendre possession des appartements qui lui ont été vendus, qu'elle a aujourd'hui intégralement payés et pour lesquels elle supporte des frais importants, outre le remboursement des prêts souscrits pour le financement de ces achats ; que la sarl J2L admet ne pas avoir respecté la procédure de livraison des appartements ci-dessus rappelée, mais soutient que ce simple manquement procédural n'est assorti d'aucune sanction, qu'à la suite d'une première convocation non respectée par la sci, celle-ci s'est vue notifier le 27 août 2012 que les clés étaient tenues à sa disposition, qu'à compter de ce jour, elle est entrée en possession et qu'il lui appartenait de formuler toutes réserves sur les éventuels vices de construction, ce qu'elle n'a jamais fait ; qu'elle prévaut des stipulations des actes authentiques relatives au paiement du prix ainsi libellées : « 1° / Exigibilités-Pénalités - Pour l'application des dispositions concernant le paiement du prix, il est convenu que le VENDEUR informera l'ACQUEREUR de la survenance des événements sus indiqués et que la somme stipulée payable lors de chacun de ces événements devra être versée par l'ACQUEREUR dans un délai de dix jours à compter de l'émission de cette lettre. / A ce titre, l'état d'avancement des travaux et l'achèvement de l'ensemble immobilier seront, pour l'exigibilité des fractions de prix ci-dessus déterminées, suffisamment justifiées par des attestations d'un architecte. / Passé ce délai de dix jours, l'ACQUEREUR devra payer en sus une pénalité calculée « prorata temporis » sur la base de un pour cent par mois, (tout mois commencé valant mois entier).