Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.798 du 29/11/2018,  partie 2



 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société André, la condamne à verser 3 000 euros à la société ESQ ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille dix-huit. 
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la société ESQ
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI ESQ de sa demande de fixation judiciaire du loyer minimum garanti, d'avoir dit que le bail était renouvelé pour une durée de neuf années à compter 1er avril 2012 et d'avoir dit que l'alinéa trois de l'article IV 1 b) du bail conclu par la société civile immobilière Espace Saint-Quentin, venant aux droits de la société anonyme Hammerson Saint-Quentin Ville, et la société par actions simplifiée André, le 3 mars 1999 était nul et de nul effet ;
 
 Aux motifs propres que « le bail prévoit un loyer annuel hors taxes égal à 7 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués, sans que ce loyer puisse être inférieur à un plancher, initialement fixé à 112.880,87 euros (740.450 francs), qualifié de loyer minimum garanti, que les parties ont décidé de fixer à la valeur locative lors des renouvellements successifs, clause qui s'écarte donc du statut des baux commerciaux, mais dont la licéité ne saurait être contestée ; qu'en revanche, le troisième alinéa de l'article IV 1 du bail stipule que : les parties déclarent soumettre volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles 23 à 23-9 et 29 à 31 du décret du 30 septembre 1953 et attribuer compétence au juge des Loyers du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble ; que, ce faisant, cette clause tente ainsi de réintroduire la procédure et les modalités de fixation du montant du loyer, telles que prévues au statut des baux commerciaux, pour une partie seulement de ce loyer ; qu'à bon droit la société André oppose à la SCI ESQ, que si les parties ont la libre disposition de définir les règles de fixation du loyer de renouvellement, elles n'ont pas celle d'attribuer au juge une compétence qu'il ne tire que de la loi et de lui imposer, qui plus est, d'appliquer la loi dans les conditions qu'elles-mêmes définissent ; que le renvoi contenu dans l'alinéa litigieux aux articles 23 à 23-9 et 29 à 31 du décret du 30 septembre 1953, depuis lors codifiés aux articles L. 145-33 et suivants et R.145-2 et suivants du code de commerce, confie au juge des loyers commerciaux l'office de fixer le plancher du loyer à la valeur locative, laquelle, selon l'article L.145-33 du code de commerce ne peut s'envisager que comme étant un plafond de loyer et ainsi mission de s'opposer à l'application de la loi, opposition dans laquelle la liberté contractuelle trouve sa limite ; que, dans ces conditions, la cour ne pourra que constater l'illicéité d'une telle clause, la déclarer nulle et de nul effet, confirmant ainsi le jugement entrepris, sauf à le préciser, et déboutant subséquemment, comme l'a jugé le tribunal, la SCI ESQ de ses demandes en fixation du loyer minimum garanti et en paiement des arriérés de loyers ; que, sur la durée du bail renouvelé ; qu'en l'espèce, la société André revendique un renouvellement pour une durée de neuf ans, faisant état du caractère d'ordre public de ce texte ; que ce texte n'a aucun caractère d'ordre public, fixant une durée minimum de neuf ans, qui elle est d'ordre public selon les articles L.145-4 et L.145-15 du code de commerce, mais octroyant aux parties la possibilité de stipuler une durée plus longue ; que toutefois, cette durée plus longue nécessite l'accord des parties au moment du renouvellement du bail, qui s'analyse en la conclusion d'un nouveau bail, et non à la date de signature du bail initial, comme le soutient la SCI ESQ ; que force est de constater en l'espèce que l'accord des parties n'existe pas lors du renouvellement et que le bail doit donc être renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2012 ; que le jugement sera confirmé de ce chef et, partant, en son entier » ;
 
 Et aux motifs adoptés que « le bail stipule un loyer binaire c'est à dire constitué de deux composantes : un loyer variable correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire et un loyer fixe indexé, qualifié de loyer minimum garanti, ces deux composantes formant un tout indivisible dont la fixation échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux et n'est régi que par la convention des parties ;