Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.790 du 28/05/2020,  partie 4


qu'elle en a déduit que la surface louée à la société Cabinet [...] était en réalité de 148,44 m2, sans tenir compte de la salle de réunion litigieuse, d'une surface de 29 m2, ce qui était comparable à la surface louée à la société [...], évaluée à 156,23 m2, ce dont elle a tiré que la salle de réunion n'était pas comprise dans la surface louée à l'expert-comptable, mais était à usage commun ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (concl., p. 9 § 5), si les baux prévoyaient une identité de loyers, ce qui impliquait, pour déterminer la surface louée, de tenir compte de la valeur locative des lieux, et si, s'agissant de la société Cabinet [...], les lieux loués comportaient une surface de 22,40 m2 ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, ce qui ne permettait pas l'installation d'un bureau et dépréciait la valeur locative, de sorte qu'en pondérant cette surface pour tenir compte de cette dépréciation et en y ajoutant la surface de la salle de réunion, on parvenait à une surface totale de 155,43 m2, quasi-équivalente à celle louée à M. R..., ce dont il s'évinçait que la salle de réunion était comprise dans la surface louée à la société Cabinet [...], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code ;
 
 2°) ALORS QUE la cour d'appel a considéré que l'argument avancé par la société Cabinet [...], expert-comptable, de l'incompatibilité entre l'accès à la salle de réunion litigieuse par la société [...], avocat, et les règles de déontologie propres à cette dernière profession n'était pas opérant dès lors que « la revendication d'usage commun par le cabinet d'avocats ne porte que sur la salle de réunion litigieuse, les autres locaux hormis l'entrée étant privatifs, s'agissant notamment de bureaux » (arrêt, p. 7 § 14) ; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant constaté que l'accès à la salle de réunion supposait de passer par trois pièces louées par la société Cabinet [...] correspondant à un couloir, un secrétariat et une salle d'attente (arrêt, p. 8 § 1 et 3), de sorte que l'utilisation de la salle de réunion par le cabinet d'avocat impliquait le passage de ses clients éventuels par des locaux utilisés à titre privatif par le cabinet d'expertise comptable, ce qui n'était pas compatible avec l'exigence de confidentialité imposée aux avocats et excluait dès lors qu'un usage commun de la salle litigieuse ait pu être convenu, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code ;
 
 3°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté que, « compte tenu de la configuration des lieux résultant du plan établi le 3 décembre 1993 lors de la conclusion des premiers baux, il est nécessaire, pour accéder à la salle litigieuse numérotée 205, depuis les locaux occupés par le Cabinet [...], de passer par les salles numérotées 201, 202 et 203 (couloir et secrétariat) louées par le cabinet [...] » (arrêt, p. 7 dernier § et p. 8 § 1) ; qu'elle a néanmoins jugé que l'absence de stipulation d'un droit de passage dans les baux ou encore l'absence d'aménagement d'un accès commun n'était pas « un argument déterminant » en faveur de la jouissance privative de la salle par l'expert-comptable, dans la mesure où il n'était pas contesté que les relations entre les deux associés étaient bonnes dans un premier temps « de sorte qu'ils avaient pu convenir, dans l'hypothèse d'un usage commun pour cette salle, d'une entente amiable, ce qu'illustre d'ailleurs l'établissement d'un planning d'utilisation en 2009 » (arrêt, p. 8 § 1) ; qu'en se prononçant ainsi, par un motif seulement relatif à une « entente amiable » entre les deux locataires, c'est-à-dire une simple tolérance momentanée de l'expert-comptable impropre à caractériser en quoi le bail conclu entre la SCI Eka et la société Cabinet [...] aurait stipulé, à la charge du preneur, l'obligation de permettre à M. R... de passer par les salles numérotées 201, 202 et 203 pour accéder à la salle de réunion n°205, ce qui excluait, comme le faisait valoir la société Cabinet [...] (concl., p. 13 dernier §), que cette salle 205 ait été affectée à l'usage commun des deux preneurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code ;
 
 4°) ALORS QUE la cour d'appel a considéré qu'il résultait de plusieurs attestations que la société [...] avait utilisé la salle de réunion litigieuse, « non pas de manière occasionnelle, mais régulière, chaque semaine, au moins jusqu'en 2008 » (arrêt, p. 8 dernier §), pour en déduire que la salle de réunion n'était comprise dans aucun des contrats de bail, et était une pièce à usage commun des deux locataires de l'immeuble ;