décision 16-11.691 du 28/06/2017,  partie 7


le moyen tiré de ce que les dettes de loyers ne sont pas des créances certaines, liquides et exigibles est inopérant en ce que l'appelante a certes saisi le tribunal de grande instance de Strasbourg d'une demande en suspension du règlement des loyers pour inexécution par les bailleurs de leurs obligations, mais ne démontre pas y avoir été judiciairement autorisée, de sorte que les contrats en cours doivent être exécutés, étant rappelé qu'il est constant en droit que la contestation sur la licéité du loyer convenu ne dispense pas le preneur de satisfaire à son obligation d'en payer le prix tant qu'il n'en est pas décidé autrement par décision de justice, ainsi que le soulignent justement les intimés ; de même, l'indemnité d'occupation est due de plein droit à compter de la prise d'effet des refus de renouvellement dès lors qu'il y a maintien dans les lieux et substitution pour l'avenir d'une situation légale à la situation contractuelle préexistante ; est également inopérant le moyen tiré de ce que les intimés seraient débiteurs d'indemnités d'éviction à l'égard de l'appelante, ces créances n'étant pas certaines faute d'avoir été consacrées en justice ; au surplus, la société Madeo, qui entend faire réduire par le tribunal de grande instance de Strasbourg le montant des loyers litigieux, n'a pas a minima réglé les loyers et indemnités d'occupation à hauteur du seul montant dont elle s'estime redevable ; le tribunal de commerce de Bordeaux 8/18 a en conséquence à juste titre retenu que le plan de redressement par continuation n'était pas respecté, ce qui ne pouvait qu'en entraîner la résolution. Il est constant que les intimés ont été autorisés par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bordeaux, par ordonnance du 25 septembre 2013, à procéder à une saisie des comptes de l'appelante à concurrence de la somme de 460 600 euros ; il n'a été trouvé que la somme de 177 675 euros ; cet élément, ajouté à la constatation de la création de dettes postérieurement à l'adoption du plan de redressement par continuation, met en évidence l'état de cessation des paiements de la société Madeo, dans l'incapacité de régler le passif exigible avec son actif disponible ; le prononcé de la liquidation judiciaire était dès lors, le 7 mai 2014, la conséquence légale de cette situation » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur l'absence de règlement des loyers ou indemnité d'occupation Le jugement du 12 septembre 2012 arrêtant le plan de redressement relevait : - « qu'avec un passif aussi important (minimum 4,6 M euros) la diminution des loyers immobiliers est déterminante pour dégager une rentabilité économique suffisante pour assurer le règlement des dividendes du plan », - « que de ce fait, les actions judiciaires engagées dans ce but doivent impérativement aboutir en faveur de l'entrepris », - « que les conclusions du rapport de l'expert désigné par le tribunal de grande instance de Strasbourg sont favorables à une diminution de 40 % des loyers des résidences Argentora 1 & 2 de Strasbourg », - « que l'application, avec effet rétroactif au 1er janvier 2011, de cette mesure, qui demeure subordonnée à la décision définitive du tribunal de grande instance de Strasbourg entraînerait une économie annuelle de l'ordre de 400 000 euros et, partant, d'une amélioration équivalente à la rentabilité », - « que les prévisionnels de trésorerie établis par l'entreprise sont néanmoins équilibrés sans cette réfaction de loyers grâce aux apports des dirigeants (300 000 euros) et à une utilisation raisonnable de la ligne « Dailly » accordée par la banque Themis ». Or, la société Madeo Exploitation SA reconnaît qu'elle a cessé tout paiement aux copropriétaires avec lesquels elle est en procès, car ceux-ci auraient des dettes colossales vis-à-vis tant de la copropriété dans son ensemble (travaux) que vis-à-vis de la société Madeo Exploitation SA au titre de l'indemnité d'éviction et au titre du « trop payé » puisque les loyers ou leur équivalent l'indemnité d'éviction devraient être minorés de 40 % depuis le 1er avril 2011. Evaluant à plus de 11 millions d'euros la dette des copropriétaires, la société Madeo Exploitation SA s'est autorisée à anticiper la décision de justice qui fixera, en premier ressort, les montants des loyers, des indemnités d'occupation et éventuellement des indemnités d'éviction dues, alors que la société Madeo Exploitation SA reconnaît procéder régulièrement à des locations de ces appartements ou chambres et d'en encaisser le prix pour un chiffre d'affaires conséquents.