décision 16-18.231 du 29/06/2017,  partie 6


En ne retenant pas de taux technique, on obtient une rente annuelle de 21 456 € (1 788 € par mois), en retenant un taux technique en raison entre autre des revenus de l'immeuble, la rente serait d'à peu près 40 000 € par an (soit 3 333 € par mois). / La promesse de vente, initialement signée par Monsieur Christophe X..., auquel s'est substituée la Sci " Mach invest ", mentionne que le total mensuel des loyers versés par les locataires de l'immeuble était à la date de la vente de 1 828, 38 €. / La cour relève que cette promesse de vente comporte s'agissant du prix de vente es ratures approuvées, le prix initialement porté étant de 240 869, 45 €, et prévoit une indexation de la rente sur l'indice du coût de la construction qui n'a pas été reprise dans l'acte définitif, lequel prévoit une indexation sur les prix à la consommation. / L'expert évalue, sur la vase d'une simulation a minima, correspondant à une gestion professionnelle du bien, tenant compte d'une période de vacance entre chaque location, qu'entre 2003 et la date du décès, le montant moyen [...] perçu par l'acquéreur, compte tenu des charges qu'il a supportées, est de 1 773 €, ce qui démontre que la rentabilité du bien est resté quasiment au même niveau, elle précise que : - l'appartement T1 du rez-de-chaussée loué 381, 12 € par mois en 2002 a été entièrement rénové à partir de septembre 2009 ce qui a permis une augmentation de loyer, la porte d'entrée n'était pas conforme et a été réhaussée, - l'appartement T2 du premier étage loué 330, 45 € par mois en 2002 a été entièrement rénové à partir d'octobre 2008 ce qui a permis une augmentation de loyer, les photos avant travaux montrent des traces d'humidité, - l'appartement T1 bis du premier étage loué 365, 88 € par mois en 2002 n'a pas fait l'objet de travaux et est inoccupé à la date de l'expertise, - l'appartement T1 bis du premier étage loué 411, 61 € par mois en 2002 est resté loué au même locataire sans qu'aucun travaux n'ait été effectué, - la maison T3 louée 350, 53 € en 2002 est inoccupée suite au départ du locataire en 2010 et aucun travaux n'a été effectué. / La valeur locative de l'appartement de type 5 occupé par Adrien Y... est estimée à 583 € par l'expert, qui précise qu'il est en mauvais état et nécessite des travaux de rénovation importants. / Pour évaluer le bien à la somme de 390 000 €, l'expert fait la moyenne de la valeur obtenue par application de deux méthodes : - par la valeur locative de marché (valeur de location réelle 2002 pour les logements loués), auquel elle soustrait 20 % s'agissant d'une vente en bloc et en raison des travaux de mise en état qu'il convenait de réaliser en 2002 ainsi que de deux baux verbaux : 417 677 € arrondis à 400 000 €, - par comparaison avec d'autres ventes dans le secteur, en soulignant la qualité de l'emplacement (centre village et vue sur Garonne) : 380 000 €, par multiplication du prix moyen du mètre carré sans abattement. / Contrairement à ce qu'écrivent les intimés, l'expert ne reconnaît nulle part qu'il faudrait envisager 100 000 € de travaux pour parvenir à la valeur locative qu'elle retient, et dans ses calculs de valeur, inclut un abattement notamment pour travaux de remise en état. / Il ne résulte pas de l'expertise qu'il ait été interdit de mettre les biens en location dans l'état où ils se trouvaient en 2002 et que les travaux nécessaires, hormis la porte d'entrée du T1 du rez-de-chaussée, affectaient le gros oeuvre, la viabilité et l'isolation, et les intimés ne versent aux débats aucune pièce de nature à étayer sur ce point leur argumentation, étant observé que les photographies figurant en annexe du rapport d'expertise ne font pas apparaître que l'immeuble n'était " pas aux normes, voire presque en état de ruine ", que ce n'est qu'en 2009 qu'il a été remédié à des traces d'humidité dans le T2 du premier étage, et qu'aucune facture de travaux n'est produite. / Par ailleurs, le montant estimé des loyers perçus n'est pas davantage valablement contredit, et aucun élément ne permet de considérer que les taux de rendement théoriques retenus par l'expert pour le calcul de la valeur vénale, dégressifs de manière inversement proportionnelle à la taille des appartements, soient trop faibles. / Le bouquet de 45 734 €, correspondant selon l'expert au taux habituellement pratiqué au regard de la valeur vénale du bien retenu lors de la transaction, a été financé par un emprunt sur 10 ans remboursable par mensualités de 483, 60 €. / L'acquéreur a acquis pour un montant de 167 693, 92 €, financé à concurrence de 45 734 € par un emprunt remboursé par mensualités de 483, 60 € sur 10 ans, et pour le surplus par le versement d'une rente viagère mensuelle de 762, 25 € indexée, un bien d'une valeur de 366 474 € compte tenu de l'abattement pour occupation partielle des lieux, et dont il pouvait espérer tirer un bénéfice locatif de l'ordre de 1 700 € compte tenu des charges, soit un total de