Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-20.177 du 08/01/2020,  partie 6


qu'il entrait aussi dans ses obligations prudentielles de vérifier par consultation des RCS dans quelle mesure le vendeur et l'architecte auteur de l'attestation pouvaient être ou ne pas être intéressés à la réalisation du programme en raison de prises d'intérêts communes ; qu'ainsi, en présence d'une garantie intrinsèque du type indiqué pour un programme financés sur fonds propres, en présence d'une opération de rénovation, de l'absence de signature d'une assurance dommages-ouvrage qu'ainsi, en présence d'une garantie intrinsèque du type indiqué pour un programme financé sur fonds propres, en présence d'une opération de rénovation, de l'absence de signature d'une assurance dommages-ouvrage et de locataire commercial clairement identifié, sa compétence aurait dû lui signaler qu'il se trouvait devant une situation à hauts risques que les devoirs de sa charge lui imposaient de prévenir par des recherches plus approfondies sans se contenter de la simple affirmation par le promoteur de ce que l'immeuble vendu était hors d'eau, ce qui, comme exposé ci-dessus, n'était aucunement la preuve que la rénovation avait été effectivement entreprise pour atteindre le niveau au-delà duquel la loi estime que l'investissement sur fonds propres est suffisamment établi pour permettre le paiement de 70% du prix ; qu'il y a eu manquement à l'obligation de conseil et négligence fautive qui ont permis le dol de la SCI LE MOULIN DE BOLY et la conclusion d'actes inefficaces en ce que la garantie intrinsèque affirmée n'avait aucune consistance, alors que les remises de fonds avaient eu lieu ; que compte tenu de l'ampleur présumée de l'opération et des risques inhérents au type de garantie intrinsèque choisie, le notaire aurait aussi pu faire des vérifications concernant l'activité touristique prévue ce qui aurait été assez simple puisque ce type de projet est basé sur l'existence d'un locataire commercial unique et que le lancement des travaux ne peut intervenir que si un certain nombre de ventes est préalablement souscrit ; que M. M... doit donc être déclaré responsable, in solidum avec la SCI, des conséquences de l'annulation des actes et à ce titre il est tenu, en qualité de coauteur du dommage sans la faute duquel ce dernier ne se fut point produit, de réparer les préjudices subis par les acquéreurs ainsi que les préjudices subis par les banques prêteuses qui leur ont prêté les fonds nécessaires à l'acquisition des lots ;
 
 1°) ALORS QUE le notaire chargé d'instrumenter une vente portant sur un immeuble déjà construit, devant faire l'objet d'une rénovation importante, doit nécessairement adapter les règles applicables aux ventes en l'état futur d'achèvement, qui s'imposent légalement dans cette hypothèse, à la convention qui lui est soumise ; qu'en reprochant à M. M... d'avoir appliqué à des ventes portant sur des immeubles à rénover les règles propres aux ventes en l'état futur d'achèvement et d'avoir ainsi retenu que les conditions de la garantie intrinsèque étaient satisfaites et que 70% du prix pouvait être payé dès lors que l'immeuble était hors d'eau, car il n'aurait pas été en possession de pièces suffisant à établir l'existence de « travaux effectifs correspondant à de réels investissements » (arrêt page 22, al. 2) effectués par le vendeur bien qu'en présence d'un immeuble à rénover, il faille prendre en compte les ouvrages existant pour apprécier si les conditions de la garantie intrinsèque sont remplies et pour déterminer les fractions de prix dues en vertu de l'article R. 261-14 du code de la construction dès lors que la rénovation n'implique pas leur démolition, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble les articles R 261-18 a) et R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 2°) ALORS QUE la protection résultant de la garantie intrinsèque, accordée par la loi à l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement résulte de l'état de l'immeuble et, partant, de sa valeur ainsi que du coût des travaux à réaliser ; qu'en affirmant par motifs propres et adoptés que le notaire aurait dû s'aviser de ce que les conditions de la garantie intrinsèque n'étaient pas remplies dès lors que l'état hors d'eau de l'immeuble ne résultait pas des travaux réalisés par le vendeur, quand cette circonstance n'était pas de nature à établir la défaillance des conditions de la garantie intrinsèque et que la protection accordée par la loi aux acquéreurs, tenant à l'acquisition d'un bien hors d'eau, représentant ainsi une fraction de l'immeuble final, n'était pas assurée, la cour d'appel a violé l'article R. 261-18 a) du code de la construction et de l'habitation ;
 
 3°) ALORS QUE le notaire ne saurait imposer à une partie des mesures protectrices de son cocontractant excédant celles légales et impératives prévues à cette fin ;