Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-10.215 du 24/03/2016,  partie 2



 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille seize. 
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. [T] [Y] et Mmes [S] et [R] [Y].
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la nullité de la vente consentie le 24 octobre 2006 par les consorts [N] aux consorts [Y] sur une maison à usage d'habitation située sur le territoire de la commune de [Localité 1].
 
 Aux motifs que « aux termes de l'article L. 211-4 a) du code de l'urbanisme le droit de préemption urbain n'est pas applicable à l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel ou d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite d'un partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans le cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier constituant le point de départ de ce délai ; en application de ce texte pour être exclus du droit de préemption urbain les locaux faisant l'objet d'un projet de vente doivent dépendre, à la date du projet d'aliénation, d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le règlement de copropriété doit avoir été publié au bureau des hypothèques depuis au moins dix ans, quand bien même il serait établi que la copropriété existe depuis plus de dix ans ; dans le cas présent suivant délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 1], il a été institué un DPU, sur une partie du village, à l'entrée, lieu-dit « [Localité 2] » située en zone UA du POS, pour les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] ; les lots 1, 2 et 4 faisant l'objet de la vente intervenue le 24 octobre 2006 dépendent d'une maison d'habitation cadastrée commune de [Localité 1], section B n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], qui a fait l'objet d'une division par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part indéterminée des parties communes entre plusieurs personnes, suivant état descriptif de division dressé le 9 avril 1964 publié au fichier immobilier le 19 mai 1964, soit antérieurement à la promulgation de la loi du 10 juillet 1965 ; si la loi du 10 juillet 1965 s'applique de plein droit à compter de son entrée en vigueur à cet immeuble dès lors qu'il relève de son régime, seul un état descriptif de division a été publié au bureau des hypothèques, l'immeuble n'ayant jamais fait l'objet d'un règlement de copropriété ; or le règlement de copropriété et l'état descriptif de division constituent deux documents distincts, le premier ayant pour objet de définir le régime statutaire de la copropriété tandis que le second se borne à identifier chaque fraction de l'immeuble divisé en lots, avec mention de la quote-part des parties communes correspondantes ; dès lors, si les lots litigieux sont effectivement compris dans un bâtiment qui était soumis au régime de la copropriété à la date du projet d'aliénation, aucun règlement de copropriété n'avait été publié depuis dix ans au moins, de sorte que les conditions d'exclusion prévues à l'article L. 211-4 qui sont claires, précises et insusceptibles d'interprétation, ne sont pas réunies ; par ailleurs les intimés ne sauraient utilement soutenir que la commune de [Localité 1] ne pouvait ignorer que les lots 1, 2 et 4 dépendaient d'un bâtiment soumis au régime de la copropriété puisqu'elle est d'ores et déjà propriétaire de lots dans ce même bâtiment, cette circonstance n'étant pas de nature à suppléer à l'absence de l'une des conditions édictées à l'article L. 211-4 ; en conséquence, le jugement sera infirmé et par application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme selon lequel toute aliénation d'un bien soumis au droit de préemption est subordonnée à peine de nullité à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien la vente du 24 octobre 2006, sera annulée » (p. 5 et p. 6, al. 1 à 3).