Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.131 du 14/11/2019,  partie 2


qu'elle interdit donc au propriétaire du fonds servant d'occulter les vues alors existantes ; que la servitude litigieuse porte précisément sur des ouvertures « offrant une vue sur le mur pignon ou sur la toiture du fonds servant » ; qu'elle a donc pour effet d'empêcher M. B... de réclamer l'obturation totale de ces ouvertures mais aussi de les occulter par des constructions ; qu'il ne peut, en tant que propriétaire du fonds servant, dresser un écran à la vue exercée par ces ouvertures ; que cette interdiction de les occulter est la conséquence de la servitude de vue ; qu'il n'est donc nul besoin d'assortir cette servitude d'autres servitudes telles des servitudes non aedificandi, non altius tollendi ou de prospect ; que l'acte ne précise pas l'étendue de cette vue à la charge du fonds servant ; que la distance prescrite par les articles 678 et 679 du code civil s'applique quelle que soit l'origine de la servitude ; qu'en outre, la servitude a précisément pour objet de permettre la conservation d'ouvertures situées à moins d'1,90 m du fonds de M. B... ; qu'au surplus, les ouvertures faisant l'objet de la servitude « offrent une vue sur le mur pignon ou sur la toiture du fonds servant » ; que la servitude convenue a pour objet la conservation de ces vues ; qu'enfin, il ne résulte d'aucune pièce que les parties ont entendu, nonobstant, l'absence de toute précision dans l'acte, limiter la portée de la servitude conventionnelle de vue à une moindre distance ; que la servitude de vue concédée par M. B... l'empêche donc de procéder à une construction ayant pour effet de réduire l'étendue de la servitude ainsi consentie ; qu'en surélevant sa propriété à moins de 1,90 m du fonds du syndicat, et en limitant la vue dont bénéficiait ce fonds, il a, en conséquence, méconnu la servitude conventionnelle ; que sur les conséquences de cette violation, la transgression d'une servitude est sanctionnée par la démolition compte-tenu de l'atteinte portée au droit réel du bénéficiaire ; qu'aux termes de l'article 680 du code civil, la distance d'1,90 mètres se mesure depuis le parement extérieur du mu où est pratiquée l'ouverture ; qu'en application de ce texte, M. B... ne pouvait surélever sa construction à une distance inférieure à 1,90 mètres du mur dans lequel est pratiquée une des ouvertures pour lesquelles la servitude a été stipulée ; qu'en conséquence, la totalité de la surélévation pratiquée dépassant le niveau de la limite basse de la fenêtre ou s'exerce la servitude doit être démolie ; qu'une astreinte n'est pas nécessaire en l'état pour assurer l'exécution de cette décision » (arrêt p. 11, §§ 4 et suivants et pp. 12 et 13, §§ 1er et 2) ;
 
 ALORS QUE, premièrement, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, lequel règle l'usage et l'étendue de la servitude qu'il établit ; qu'en affirmant, pour accueillir la demande en démolition formée par le syndicat des copropriétaires qu'une servitude conventionnelle de vue n'a pas pour seul objet d'interdire l'obturation des vues prohibées par l'article 678 du code civil, mais a également pour effet de préserver les vues telles qu'elles existent lors de la constitution de la servitude, cependant que l'étendue des droits que confère une servitude conventionnelle de vue est variable et dépend exclusivement de la volonté commune des parties, lesquelles peuvent avoir entendu limiter l'objet de la servitude à la seule obligation pour le fonds servant de tolérer des ouvertures prohibées sur son fonds, la cour d'appel, qui a statué par un motif d'ordre général, sans prendre en compte la volonté des parties, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 678, 686 et 702 dudit code ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, lequel règle l'usage et l'étendue de la servitude qu'il établit ; qu'en relevant, pour accueillir la demande en démolition formée par le syndicat des copropriétaires que la servitude de vue instaurée par l'acte du 30 juin 2006 interdisait à M. B... non seulement d'obtenir l'obturation des ouvertures créées sur l'immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires mais également de les occulter par des constructions, cependant que les servitudes de vue réciproques instaurées par l'acte du 30 juin 2006 avaient seulement pour objet d'autoriser les fonds dominants à avoir des vues à une distance inférieure à la distance légale sur les fonds servants, sans instituer aucune autre restriction pour les propriétaires des fonds servants, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 678, 686 et 702 dudit code.