Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.604 du 25/03/2021,  partie 8


que l'avenant du 1er mars 2013 conclu entre l'Association Alliance Phénix agissant en qualité d'usufruitière et l'association Foyer l'Oasis dispose que par dérogation à la clause de durée du bail celui-ci est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2013 et qu'il doit ensuite se renouveler par tacite reconduction pour de nouvelles périodes, à défaut de dénonciation par l'autre des parties notifiée par lettre en respectant un préavis de 12 mois ; que cet avenant a été conclu quatre mois avant que l'association immobilière La Montluelde ne retrouve, avec la fin de l'usufruit, sa qualité de bailleur-propriétaire ; que dans ce contexte la conclusion, à son insu, de l'avenant le 1er mars 2013 aboutit à la priver de la possibilité d'exercer quelques mois plus tard les droits de non renouvellement du bail, qu'elle tenait du bail initial ; que le moyen pris de la nécessité d'adapter, par l'avenant, la durée du bail aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être retenu dès lors que l'avenant ayant été conclu entre deux personnes morales, le texte invoqué ne s'applique pas à ce bail ; qu'en outre l'avenant du 1er mars 2013 a été conclu en cours de location alors que l'usufruitier avait accepté de renouveler le bail le 30 juin 2012 pour une période d'une année ; que la prévision, en cours de location, d'une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2013 aboutit ainsi à donner le bien en location pendant une durée supérieure à neuf ans ; que dans les circonstances susvisées, les signataires de l'avenant au bail ne pouvaient ignorer qu'en rendant, en cours de bail, les locaux indisponibles pendant une durée de neuf ans, elles portaient atteinte aux droits de l'association Immobilière La Montluelde ; que la fraude ainsi caractérisée aux droits de l'association immobilière La Montluelde justifie l'annulation demandée ; que la demande d'annulation étant fondée, il convient d'y faire droit ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, en l'espèce, le 1er mars 2013 Madame L..., présidente de l'Association ALLIANCE PHENIX mais aussi Directrice salariée du Foyer L'OASIS a consenti un avenant au bail du 21 juin 1999 qui a modifié notablement la portée et l'économie de ce bail, puisque sa durée a été rallongée d'un an à neuf ans à compter du 1er avril 2013 avec un préavis passé de six mois à douze mois ; que le tribunal constate que cet acte a été signé, trois mois avant la fin de l'usufruit accordé à cette association, sans y associer la nue-propriétaire alors que le bail avait été consenti à des conditions avantageuses sous respect de conditions précises et encadrées et que la durée annuelle renouvelable correspondait à la volonté de la propriétaire de voir respecter la destination des lieux ; que cet acte, qui dénature le contrat de bail initial, préjudicie aux droits de la propriétaire qui n'y a pas consenti et ne relève pas d'une gestion en bon père de famille, de même que l'absence de révision annuelle du bail initial pendant cinq ans ; [
 ] que le tribunal prononcera en conséquence la nullité de l'avenant du 1er mars 2013 pour défaut de consentement [
 ] ;
 
 1°) ALORS QUE, aux termes de l'acte d'apport partiel d'actif du 24 mars 1999, l'Association FOYER OASIS, apporteuse, délègue un représentant au sein du conseil d'administration de l'Association Immobilière LA MONTLUELDE, lequel pourra apposer son veto à toute décision de l'association bénéficiaire de l'apport, qui lui apparaîtrait contraire au caractère propre du foyer l'Oasis ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider que l'Association Immobilière LA MONTLUELDE n'était pas tenue d'associer un représentant de l'Association FOYER OASIS à sa décision d'engager une action en annulation de l'avenant du 1er mars 2013, que cette décision ne mettait pas en cause la nature des activités exercées par l'Association FOYER OASIS, ni les objectifs qu'elle s'était assignées dans ses statuts, de sorte qu'elle ne concernait pas le caractère propre de l'Association FOYER OASIS au sens des dispositions de la convention d'apport partiel d'actif du 24 mars 1999, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'annulation de cet avenant au contrat de bail du 21 juin 1999 était de nature à porter atteinte à l'exploitation pérenne du foyer Oasis, dès lors qu'elle tendait à le priver des locaux dans lesquels il était installé, ce dont il résultait que l'action judiciaire initiée par l'Association Immobilière LA MONTLUELDE concernait le caractère propre du foyer Oasis, de sorte qu'un représentant de l'Association FOYER OASIS devait être associé à la prise de cette décision, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS QUE l'usufruitier passe et renouvelle seul les baux de locaux d'habitation ou à usage professionnel ; que la fraude consiste, par des procédés déloyaux, à se soustraire à une règle obligatoire ou prohibitive ou à obtenir un avantage matériel ou moral indu ;