cour d'appel d'Aix en Provence
4e Chambre A,  décision 16-18.804 du 07/09/2017,  partie 6



 4°) ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, à supposer qu'un règlement de copropriété puisse stipuler des droits de copropriété au profit d'un lotissement voisin, tiers à la copropriété, encore faudrait-il que ce lotissement soit pourvu d'existence juridique à la date d'entrée en vigueur du règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le lotissement [...]                 n'avait aucune existence juridique lors de la constitution de la copropriété [...]        (concl., p. 11 § 8 et s.) ; qu'en décidant néanmoins que les propriétaires des terrains constituant le [...]                             étaient également propriétaires indivis, avec la copropriété [...]                  , du parc situé sur le sol constituant l'assiette de cette copropriété, sans rechercher au préalable, comme il lui était demandé, si le lotissement était dépourvu d'existence juridique lors de la constitution de la copropriété, ce qui excluait que les propriétaires de ce lotissement puissent prétendre au moindre droit sur le parc, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil et de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965. [...].......... 1/75èmes
 Total : soixante-quinze/soixante quinzièmes 75/75èmes »
 Par arrêté du 27 juillet 1951, le préfet des Alpes-Maritimes a approuvé le projet de lotissement de la propriété appartenant à la société Hôtelière des Basses-Alpes.
 Le cahier des charges de ce lotissement a été déposé le 8 octobre 1951 au rang des minutes de maître Philippe I..., notaire à Gillette, et a été publié le 26 octobre 1951, volume [...].
 Ce cahier des charges prévoit notamment :
 - en son article III, qu'il sera créé une voie de six mètres de largeur,
 - en son article IV, que les propriétaires des villas et du grand immeuble en copropriété se constitueront en syndicat pour prendre en charge l'entretien du sol des parties communes aux abords de l'immeuble en copropriété,
 - en son article V, que le sol de la voie de 6 mètres et des espaces libres communs n'est pas compris dans la contenance des lots vendus et que les propriétaires des villas sont copropriétaires des parties communes dans les proportions fixées au cahier des charges déposé chez maître G..., notaire à Roquebrune-sur-Argens,
 - en son article XVI :
 - qu'il est créé entre tous les copropriétaires présents et à venir une association syndicale libre dont chaque propriétaire fera partie de droit, par le fait de son acquisition,
 - que les propriétaires seront tenus de contribuer aux dépenses engagées par le syndicat proportionnellement à la surface de jouissance et que pour l'immeuble en copropriété, la répartition sera faite en prenant pour base les coefficients adoptés pour les charges de l'immeuble ;
 qu'il résulte de ce qui précède, en premier lieu, qu'aux termes du cahier des charges de 1948, les terrains bordant le parc teinté en jaune sur le plan de situation annexé à ce document font l'objet de droits de propriété privatifs, que la propriété du sol de la villa de deux étages divisée en appartements est répartie entre les seuls copropriétaires de cet immeuble, et que la propriété du parc teinté en jaune est répartie entre ces copropriétaires et les propriétaires des terrains, en second lieu, que le cahier des charges de 1951 n'a pas modifié cette répartition des droits de propriété sur le sol et a prévu que les parties communes seraient gérées par une association syndicale libre constituée entre tous les propriétaires, le règlement de copropriété de 1949 ne s'appliquant qu'à la villa de deux étages divisée en appartements ;
 que les consorts J... et autres, appelants, en raison de leur qualité de propriétaires de parcelles faisant l'objet de droits de propriété privatifs, ont également une quote-part de la propriété du terrain qui est teinté en jaune sur le plan annexé au cahier des charges de 1948, qui est placé sous un régime d'indivision forcée et sur lequel se trouve un parc et des voies de circulation ; que le syndicat des copropriétaires ne contestant pas avoir mis en place une clôture et des barrières afin de limiter à ses seuls membres l'accès à ce parc et à ces voies, il convient de le condamner à supprimer ces ouvrages qui portent atteintes aux droits des appelants (cf. arrêt, p. 6 à 8) ;
 
 1°) ALORS QUE le régime de la copropriété est d'application exclusive ; qu'un terrain soumis au régime de la copropriété, d'où il résulte qu'il appartient à la communauté des copropriétaires, ne peut parallèlement faire l'objet d'une indivision avec des propriétaires de terrains voisins non soumis au régime de la copropriété ; qu'en décidant cependant que les propriétaires des terrains constituant le lotissement [...]                 étaient également propriétaires indivis, avec la copropriété [...]               , d'un parc pourtant situé, selon ses propres constatations (arrêt, p. 7 § 2), sur le sol constituant l'assiette de cette copropriété, ce dont il résultait que ce parc ne pouvait appartenir qu'à la copropriété [...]            et ne pouvait pas faire l'objet d'une indivision avec des tiers, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil et l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;