Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-14.475 du 26/05/2016,  partie 5


L'article 27 n'impose aucune condition de forme particulière, la convocation pouvant être faite par tout mandataire des copropriétaires du futur syndicat secondaire. Par ailleurs la décision de créer un syndicat secondaire appartient exclusivement aux propriétaires de lots composant le bâtiment concerné, à aucun moment les copropriétaires des autres bâtiments n'interviennent et la décision s'impose à eux. Dans le cas présent la convocation à l'assemblée générale spéciale devant décider de la constitution d'un syndicat secondaire a été expédiée par le cabinet Réveille à l'ensemble des propriétaires des lots issus de la division du lot 100. La SCI Suffren n'est pas fondée à soutenir que cette convocation aurait dû être faite par M. [K], administrateur provisoire du syndicat principal qui, selon elle, disposait seul de la qualité requise pour tenir des assemblées générales alors que tout mandataire peut prendre l'initiative de réunir l'assemblée générale spéciale. La SCI Suffren ne saurait davantage contester l'assemblée générale du 24 septembre 1999 au motif qu'elle n'aurait pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal, une telle autorisation n'étant pas exigée par l'article 27. Selon l'article 27 la création d'un syndicat secondaire suppose que les bâtiments soient suffisamment indépendants pour permettre une gestion particulière, ce qui implique pour qu'il y ait création d'un syndicat secondaire, que la copropriété soit composée de plusieurs bâtiments indépendants jusque dans leur gros oeuvre, ce qui n'est généralement pas le cas lorsque les bâtiments sont imbriqués. La SCI Suffren considère que les bâtiments ne sont pas séparés mais imbriqués tandis que les appelants soutiennent que les bâtiments sont 
 accolés mais totalement indépendants. Il appartient au syndicat secondaire et aux copropriétaires concernés de rapporter la preuve que les conditions de l'article 27 dont ils revendiquent l'application sont réunies, et en conséquence de démontrer que la copropriété est composée de plusieurs bâtiments indépendants. L'analyse des pièces produites aux débats permet de relever les éléments suivants : rapport établi par M. [X] en 1992 : ce géomètre expert énonce que la copropriété se présente sous trois volumes distincts et il propose de créer une copropriété en 3 volumes dont l'un comprendrait des lots appartenant tant à la SCI [Adresse 9] qu'à la SCI Suffren (commerces et circulation au rez-de-chaussée, commerces, chambres, cellier et coursive à l'étage), note établie par M. [X] en janvier 2000 : les locaux de la SCI [Adresse 9] sont en presque totalité indépendants sur leurs trois niveaux à l'exception d'une partie de passage et d'une boutique (lot 163) qui se trouvent sous une chambre du premier étage de l'hôtel, du cellier et du lot 189 (en litige) qui sont superposés au lot 167. Les locaux sont suffisamment intégrés dans des volumes indépendants pour éviter une seule et même copropriété et adopter une solution de copropriété en volumes. Cette solution aurait pour grand avantage d'éviter toute discussion sur la méthode de pondérer les surfaces des passages, galeries, coursives, W.C et autres parties laissées à l'usage du public. rapport d'expertise judiciaire dressé le 11 avril 2013 par M. [L] à la demande du juge des référés (rapport établi dans une procédure opposant le syndicat principal aux copropriétaires du syndicat secondaire mais qui a été communiqué aux débats et soumis à la libre discussion des parties) : structurellement la copropriété s'organise en plusieurs bâtiments (...) Il serait anormal de faire supporter des charges de réparation ou d'entretien d'un bâtiment par les copropriétaires d'un autre bâtiment (...) Il s'agit de proposer une répartition des charges à partir d'une analyse pragmatique de la copropriété. Cet expert formule une proposition de répartition de charges spéciales en distinguant 4 bâtiments indépendants (ABCD). rapport d'expertise judiciaire de M. [G] du 7 septembre 2005 (rapport qui a été établi dans une instance opposant la SCI Suffren à la SCI [Adresse 9] mais qui a été communiqué aux débats et soumis à la libre discussion des parties) :en 1973 un architecte réalise un projet à la demande de la SCI [Adresse 9] en ce qui concerne les lots 3, 5 et partie des lots 2 et 4, le préfet délivre l'arrêté de permis de construire le 29 janvier 1974. Ce permis consiste en la transformation du garage et des parties de l'hôtel en galerie marchande. S'il est acquis aux débats que la galerie marchande a été construite en 1974 à l'emplacement de l'ancien garage/atelier, les plans versés aux débats ne sont pas de nature à déterminer s'il existe un gros-oeuvre commun ou autonome aux différentes parties du bâtiment et il n'est produit aucune photographie de l'ensemble de l'immeuble ni aucun avis 
 technique démontrant qu'à l'évidence la copropriété est composée de bâtiments indépendants. Si Messieurs [X], [L] et [G] concluent à l'opportunité de créer des syndicats secondaires, voire une copropriété en volume, ce qui selon eux serait de nature à mettre fin au litige qui oppose les parties depuis des années, rien dans leurs différents rapports n'apporte la preuve incontestable que les différents bâtiments (3 selon M. [X], 4 selon M. [L]) auraient des gros-oeuvres autonomes. Bien au contraire, M. [X] énonce qu'il existe des superpositions de lots et les plans figurant au rapport de M. [L] démontrent que les bâtiments ne sont pas seulement accolés mais imbriqués.