Cour d'appel de Paris
G5, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.366 du 17/11/2021,  partie 2



 Aux motifs que « Au fond, sur les obligations nées des baux à construction et commerciaux : Les premiers juges, après avoir rappelé les termes des articles L251-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation relatifs au bail à construction ainsi que les termes du contrat de bail à construction signé par les parties le 9 avril 1970, ont constaté l'absence de constat d'état des lieux initial, l'absence d'élément concernant la fin des travaux ou de certificat de conformité et ont relevé l'existence de travaux d'extension des installations. Ils ont considéré que le bailleur n'était plus fondé, après trente ans d'usage, à contester la conformité des travaux. Les consorts [RB], bailleurs, critiquent le jugement sur ce point, rappelant n'avoir jamais été informés par la société ATAC/AUCHAN de l'état d'avancement des travaux et n'avoir jamais été destinataires d'un certificat d'achèvement. Ils considèrent que le tribunal a inversé la charge de la preuve et qu'ils sont fondés à faire valoir leurs réclamations au titre des défauts de conformité. La société ATAC/AUCHAN rappelle que ses obligations en qualité de preneur au titre du bail à construction initial sont bien différentes de celles qui sont stipulées dans le bail commercial. Elle considère que si elle est maître d'ouvrage des constructions, elle n'est pas constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil et affirme que les consorts [RB], bailleurs, avaient la possibilité, posée dans le bail à construction, de vérifier la conformité des constructions. Leur silence à ce sujet vaut selon elle absence de contestation. Elle estime enfin n'être pas vendeur et que les dispositions de l'article 1641 du code civil ne sont pas applicables en l'espèce. Sur ce : les contrats conclus entre les parties à la présente instance ont été signés avant l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, de l'ordonnance n°131-2016 du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, et restent donc soumis aux dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à ladite ordonnance, selon lesquels les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, doivent être exécutées de bonne foi et se résolvent en dommages et intérêts à raison de l'inexécution ou de la mauvaise exécution par le débiteur de son obligation.
 1. sur les obligations des parties au titre du bail à construction : 
 Le bail à construction est prévu et régi par les articles L251-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. L'article L251-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que constitue un bail à construction celui par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à faire édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. L'article L251-4 alinéa 2 du même code précise que le preneur est tenu du maintien des constructions en bon état d'entretien et des réparations de toute nature. Dans ce cadre, le "bail à la construction" [sic] signé le 9 avril 1970 par Monsieur [RB], bailleur, et la société des SUPER MARCHES DOC (aux droits de laquelle vient désormais la société AUCHAN SUPERMARCHES LOGISTIQUE), preneur, prévoit, au titre des charges et construction, que "le preneur s'oblige à édifier ou faire édifier à ses frais, sur le terrain loué, des construction conformes aux plans et devis descriptifs (), à poursuivre l'édification desdites constructions jusqu'à leur complet achèvement, ainsi que des éléments d'infrastructure ou d'équipement qui peuvent être nécessaires à la desserte et d'une manière générale à l'habitabilité de l'ensemble projeté" étant ajouté que "les constructions projetées devront être édifiées conformément aux règles de l'Art, aux prescriptions réglementaires et aux obligations du permis de construire". 
 (1) sur l'obligation de construction conforme 
 La première obligation du preneur est une obligation de construire. La société SUPER MARCHES DOC, preneur initial du bail à construction en 1970, s'obligeait au titre des charges et conditions "à édifier ou faire édifier à ses frais, sur le terrain loué, des constructions conformes aux plans et devis descriptifs analysés en l'exposé qui précède", soit "un bâtiment d'une surface couverte d'environ 5.500 m= (cinq mille cinq cent mètres carrés) destinés à abriter un centre d'éclatement de produits frais, des bureaux, un atelier de publicité et décoration ainsi qu'une cuisine centrale", bâtiment constitué d'une charpente métallique en treillis, avec une couverture en bac acier galvanisé et des murs avec bardage en bac galvanisé, tel que décrit dans l'exposé liminaire du bail. Le preneur s'obligeait par ailleurs à "poursuivre l'édification desdites constructions jusqu'à leur complet achèvement, ainsi que des éléments d'infrastructure ou d'équipement qui peuvent être nécessaires à la desserte et d'une manière générale à l'habitabilité de l'ensemble projeté", étant rappelé que les constructions devront être "édifiées conformément aux règles de Art, aux prescriptions réglementaires et aux obligations du permis de construire". Le preneur à bail à construction est le maître d'ouvrage de la construction prévue par ce contrat. Il est également, pendant toute la durée du bail à construction, ici conclu pour une durée de 30 ans, seul propriétaire des constructions édifiées sous sa maîtrise d'ouvrage.