cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 16-15.043 du 24/05/2017,  partie 4


qu'or, compte tenu des éléments de comparaison, de la nature de l'immeuble, de l'intérêt de l'emplacement, des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail et de son état d'entretien, le montant proposé par l'expert apparaît surévalué par rapport à la moyenne de 422 € le mètre carré susmentionné ; qu'en conséquence, il sera retenu une valeur locative de 550 € le mètre carré ; qu'ainsi la valeur locative annuelle pour une surface de 47 m2 s'élève à la somme de 25.800 € ; que la société preneuse demande qu'il soit procédé à un abattement de 10 % au motif que le bail lui a transféré la charge des travaux consécutifs à la vétusté et à la mise aux normes ; que si ce transfert de la charge des travaux constitue une clause exorbitante du droit commun, toutefois, l'abattement retenu doit être de 5 % de sorte que le loyer annuel doit être fixé à la somme de 24.507,50 € , arrondi à 24.500 € ;
 
 1°) Alors que, pour que le prix révisé puisse être fixé librement à la valeur locative, il faut que se soit produite une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et que cette modification ait entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; que doit ainsi être établie une corrélation entre le sens de la variation des facteurs locaux de commercialité et le sens de la variation de la valeur locative, la seconde devant résulter de la première ; qu'il s'en infère qu'une variation des facteurs locaux de commercialité entraînant une amélioration de la valeur locative ne peut justifier une baisse de loyer ; qu'en affirmant que le loyer du bail révisé au 19 avril 2010 échappait à la règle du plafonnement et devait être fixé à la valeur locative, à quelque niveau que se situe cette dernière, eût-elle varié en sens inverse de la variation indiciaire et que, dans l'hypothèse même où la valeur locative aurait augmenté de plus de 10 % par suite d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le prix du bail révisé pouvait être fixé à la baisse par rapport au loyer contractuel, puisque, indépendamment de tout critère, il devait être égal à la valeur locative, la cour d'appel a violé l'article L. 145-38 du code de commerce ;
 
 2°) Alors que, en tout état de cause, pour qu'il y ait déplafonnement du loyer, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être matérielle et avoir entrainé par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; que la SCI Flandres-Crimée faisait valoir qu'à supposer même que les éléments mis en avant par la société Joligreg au soutien de sa demande aient constitué des modifications matérielles des facteurs de commercialité susceptibles d'être prises en compte dans le cadre d'une demande de révision triennale, il n'était pas établi que ces éléments auraient pu entraîner une variation de la valeur locative de plus de 10 %, que la conclusion que l'expert s'était finalement résolu, non sans réticence, à donner, était incohérente, puisqu'après avoir formulé de manière interrogative la conclusion qu'il lui était demandé de donner et après avoir pris la précaution d'insister sur la « difficulté » à répondre à la question qui lui était posée, l'expert avait rendu un avis réservé sur la forme, sans apporter d'élément objectif pouvant justifier sa conclusion qui reposait sur un sentiment général, une impression (concl., pp. 10 et 11) ; qu'en se bornant à énoncer que l'expert avait relevé, au vu des loyers pratiqués sur l'avenue de Flandre, résultant de fixations judiciaires, de renouvellements amiables et de nouvelles locations, un prix moyen de 310 euros le m2B pour des baux en cours avant 2004 et de 422 euros le m2B pour des baux ayant pris effet après 2004 (soit une hausse de 36 %), sans s'expliquer sur les hésitations et interrogations de l'expert mettant en évidence que les éléments en débat ne justifiaient pas d'une variation certaine de plus de 10% de la valeur locative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-38 du code de commerce.