Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-10.417 du 12/12/2018,  partie 3


qu'elle sera dans ces conditions réduite à la somme de 5.000 € pour le paiement de laquelle il sera octroyé à Monsieur X... (qui justifie de revenus mensuels de 730 € environ ainsi qu'il résulte de sa déclaration de revenus et de l'attestation MSA par lui versées aux débats), en application de l'article 1244-1 du code civil, et compte tenu des besoins relatifs du créancier, professionnel de l'immobilier, un délai de paiement de 24 mois dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision (arrêt attaqué p. 4-5) ;
 
 1°) ALORS QU' aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans le seul acte contenant l'engagement des parties, et ce même en présence d'une clause pénale ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté que le refus de vendre du mandant, Monsieur X..., était intervenu avant la conclusion d'un engagement ferme et définitif scellant la vente, et même avant la conclusion d'un quelconque avant-contrat (arrêt attaqué, p. 5 § 5 et 6) ; qu'elle a néanmoins estimé que l'agent immobilier (mandataire) était en droit de solliciter le bénéfice de la clause pénale, aux termes de laquelle « En cas de vente réalisée par le mandant, celui-ci s'engage expressément, à titre de clause pénale, à verser à la SARL Immopyrénées l'intégralité de ses honoraires », faute pour le mandant d'avoir donné suite à l'offre d'achat qui lui avait été soumise ; qu'en ne déduisant pas les conséquences légales qui s'évinçaient pourtant de ses constatations, la cour a violé l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ;
 
 2°) ALORS QUE, subsidiairement, les juges ne peuvent dénaturer un acte écrit clair et précis en lui donnant un contenu ou un sens qui n'est pas le sien ; qu'au cas présent, à supposer même que l'agent immobilier ait pu se prévaloir de la clause pénale malgré les dispositions de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, ce qui n'était pas le cas, il ressortait des termes clairs et précis du contrat signé le 22 juin 2011, versé aux débats par Monsieur X... devant la cour d'appel sous la pièce n° 1 (prod.), que si le mandant s'engageait à ratifier la vente à tout acquéreur que lui présenterait le mandataire aux conditions prix et charges précisées par ce mandat, ce n'était, en revanche, qu'en cas de vente réalisée par ses soins, qu'il s'obligeait à verser à la société IMMOPYRENEES l'intégralité de ses honoraires, à titre de clause pénale ; qu'en condamnant Monsieur X... à payer à l'agent immobilier une indemnité à titre de pénalité, faute pour le mandant d'avoir donné suite à l'offre d'achat qui lui avait été soumise, cependant qu'aucune vente n'avait été réalisée par celui-ci, le juge d'appel a appliqué la clause pénale à un manquement du mandant qu'elle ne prévoyait pas et qui n'était pas sanctionné par le contrat ; que, ce faisant, la cour a dénaturé le contrat de mandat de vente en méconnaissance de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3°) ALORS QUE, subsidiairement, une perte de chance hypothétique ne peut donner lieu à réparation ; qu'au cas présent, pour condamner Monsieur X... à payer à la société IMMOPYRENEES une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts, la cour d'appel a estimé que le préjudice effectivement subi par cette dernière ne pouvait être équivalent au montant intégral d'une commission « dont il n'était pas établi qu'elle aurait été privée de manière certaine », ajoutant que ce préjudice n'était constitué que par la perte d'un gain éventuel (arrêt attaqué, p. 5 § 4 et 6) ; qu'en statuant ainsi, après avoir constaté qu'il n'était pas établi que l'agent immobilier aurait été privé d'une commission avec certitude, la cour a indemnisé une perte de chance hypothétique et a violé, par-là, l'article 1147 du code civil.