Cour d'appel de Douai,  décision 11-24.825 du 13/02/2013,  partie 5


Dans la mesure où M. X... a vendu 120 m2 du terrain sur lequel l'immeuble était construit le 20 septembre 2002 pour un prix de 152, 45 euros et où il a apporté l'immeuble et le reste du terrain en société, dans le cadre d'une SCI dont il détient 1. 128 parts sur 1. 129 (la dernière part étant la propriété de sa mère), ce qui équivaut à une aliénation de l'immeuble, il convient, pour déterminer cette proportion, d'ajouter le prix de cession du terrain (à ce sujet, il sera constaté que bien que Mme Y... affirme le caractère dérisoire de la cession, l'expert a relevé que cette cession n'avait pas d'influence sur la valorisation de la maison compte tenu du terrain d'assise subsistant soit 2704 m2 et de la localisation de l'immeuble) et la valeur actuelle des parts sociales détenues par M. X... qui sont des biens substitués à l'immeuble litigieux. 
 
 Il ressort du rapport d'expertise de M. A... en date du 15 octobre 2007 que :
 
 - l'immeuble se compose au rez de chaussée d'un couloir, d'un sanitaire avec WC et lavabo, d'un séjour, d'une pièce à l'usage de bar, d'un bureau et d'une pièce vidéo, d'une chambre, d'une cuisine et d'une salle à manger et à l'étage de trois chambres, d'une lingerie, d'une pièce d'un m2 et d'une salle de bains. A l'extérieur, se trouve une terrasse de 33, 75 m2 et deux bâtiments annexes, le premier à usage de chaufferie et second d'abri de jardin. L'immeuble était parfaitement entretenu et équipé mais des travaux d'entretien devaient être réalisés.
 
 - il pouvait être valorisé à 321 573 euros en octobre 2007. 
 
 L'expert a relevé, dans son rapport de 2010, que le marché immobilier local avait connu une baisse ; il a, pour ce faire, pris en compte les ventes d'immeubles intervenues dans le secteur. 
 
 Même si l'expert n'a pas été en mesure de revisiter l'immeuble en 2010, il a pu prendre en compte les éléments déjà relevés en 2007 étant rappelé que l'immeuble doit être évalué dans son état au jour des effets du divorce. En outre, en tenant compte des travaux d'entretien qui devaient être effectués, il a pris en considération la vétusté des menuiseries, la nécessité périodique de changer la chaudière de toute installation de chauffage ainsi que les travaux de raccordement au système collectif d'assainissement (effectués par la SCI). 
 
 Compte tenu de ces éléments, la valeur actuelle de l'immeuble peut être arrêtée à 267 000 euros. 
 
 Ce bien appartient à la SCI IMURNEYCA depuis 2004. Lors de la constitution de cette société, seuls cet immeuble et une somme de 640 euros en numéraire ont été apportés en capital (480 euros par M. X... et 160 euros par sa mère). 
 
 Il convient de constater que M. X... détient la majorité des parts sociales, qu'il a été désigné gérant et que si la cession des parts sociales ne peut être fait qu'avec l'accord de tous les associés, c'est sa mère qui est l'autre unique associé, cette dernière ne détenant qu'une part de sorte qu'il peut être considéré que M. X..., malgré la création de la SCI, dispose d'une très grande liberté de gestion de l'immeuble mais également de cession. Dans la mesure où il n'est rapporté la preuve d'aucun passif social, la valeur des parts détenues par M. X... ne peut correspondre à une simple division du capital social de la SCI mais doit être déterminée en tenant compte de l'actif social principal. 
 
 En conséquence, la valeur des parts sociales, subrogées à l'immeuble, doit également être fixée à 267. 000 euros. Le fait que M. X... ait mis en vente cet immeuble pour un prix de 308. 000 euros (montant qui peut comprendre des honoraires d'agence immobilière) ne peut laisser présumer que le bien sera effectivement cédé pour ce prix. 
 
 En prenant en compte la valeur des terrains sur la commune de Saint-Pierrebrouck (selon les éléments de comparaison relevés par l'expert, étant précisé que M. X... bien qu'affirmant que le terrain a été sous-évalué, n'apporte aucun élément permettant de remettre en cause une estimation à hauteur de 59 500 euros), la construction seule a une valeur actuelle de 207 500 euros. 
 
 Le profit subsistant représente la plus-value apportée à l'immeuble propre de M. X... (soit l'avantage réellement procuré à l'immeuble propre de ce dernier) par les remboursements effectués par la communauté au titre du prêt contracté par M. X... et les deniers empruntés solidairement par M. X... et Mme Y... et remboursés par la communauté. Il convient donc de déterminer dans quelle proportion les fonds empruntés à la communauté ont contribué au financement de la construction de l'immeuble sur le terrain de M. X.... 
 
 A ce sujet, il importe de constater que M. X... a, lorsqu'il a acquis l'immeuble en 1989, entrepris des travaux importants sur le terrain, travaux qui s'apparent à des travaux de construction d'un immeuble tel qu'indiqué sur le permis de construire délivré en 1989 (même si le terrain était déjà bâti lorsque M. X... l'a acquis).