Cour d'appel de Douai
03, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-26.020 du 11/01/2017,  partie 2


il ne peut être fait grief à M. [Z] de ne pas avoir anticipé une modification de la législation fiscale applicable aux loueurs en meublés professionnels, le risque de modification de la législation fiscale caractérisant au surplus un aléa inhérent à ce type de placement que Mme [T] ne pouvait elle-même ignorer ; que, devant la cour, Mme [T] produit une étude réalisée au mois de septembre 2013 par M. [Y], expert-comptable, qui conclut que l&apos;investissement proposé était peu rentable et nécessitait un effort d&apos;épargne colossal de plus de 40 000 euros par an avec un taux d&apos;endettement de 60 % après investissement ; que, toutefois, cette étude réalisée a posteriori prend en considération l&apos;investissement réalisé en 2008 à [Localité 1] et ne prend pas en considération, ainsi que le fait observer l&apos;intimée, les économies d&apos;impôts réalisées à la suite des investissements en LMP les années suivantes et l&apos;effort d&apos;épargne qui y est chiffré pour les années 2008 à 2012 reste inférieur au montant du net disponible à la disposition de Mme [T] après déduction de ses charges y compris les prêts contractés pour investir outre-mer ; que, par ailleurs, l&apos;appelante ne démontre pas davantage que comme elle le soutient les investissements réalisés ne lui ont pas rapporté les revenus escomptés et sont à l&apos;origine des difficultés qu&apos;elle a rencontrées à partir de 2010 alors qu&apos;il est établi que ses revenus professionnels ont baissé pour l&apos;année 2010, que la pension alimentaire que lui versait le père de ses filles a été sensiblement réduite et surtout qu&apos;elle a dû racheter la part de son compagnon dans l&apos;immeuble qu&apos;ils avaient acquis en commun à la fin de l&apos;année 2010 ce qui suffit à expliquer qu&apos;elle ait dû vendre une partie de son patrimoine immobilier ; que, de plus, s&apos;agissant des immeubles acquis dans l&apos;ensemble immobilier [Adresse 5] elle produit une lettre datée du 22 août 2013 de M. [S], administrateur provisoire de la société Cosy&apos;s après le décès de M. [Z], qui fait état de l&apos;impossibilité de lui régler une somme d&apos;environ 7 000 euros représentant les loyers des immeubles [Adresse 5] à [Localité 2] mais cet élément n&apos;est pas à prendre en compte dans le cadre de la présente procédure qui porte sur la pertinence des placements conseillés par M. [Z] ; que, de même, la lettre qu&apos;elle produit aux débats relative aux difficultés d&apos;exploitation de l&apos;établissement pour personnes âgées dépendantes de [Localité 3], lettre adressée le 8 août 2013 par le conseil général de Lot-et-Garonne à un avocat représentant plusieurs copropriétaires de cet établissement dont elle ne fait pas partie et qui fait état de difficultés d&apos;exploitation de l&apos;établissement résultant de l&apos;impossibilité d&apos;exploiter une partie du bâtiment pour des raisons de sécurité, est étrangère au présent litige alors qu&apos;elle ne prétend pas ne pas avoir perçu les loyers lui revenant au titre de cet investissement ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, [I] [T] ne démontre pas que l&apos;investissement litigieux constituait à la date de sa réalisation une opération inopportune au regard de ses revenus actuels et à venir, ainsi que de sa situation familiale, patrimoniale et professionnelle ; que le fait qu&apos;elle empruntait une somme supérieure à 800 000 euros remboursable sur 20 ans c&apos;est-à-dire, jusqu&apos;à ses 74 ans, était un facteur parfaitement connu d&apos;elle, ayant donné lieu à la signature de trois actes authentiques successifs, et s&apos;inscrivait dans un contexte d&apos;exercice d&apos;une profession libérale fortement rémunératrice d&apos;après les déclarations d&apos;impôt sur le revenu qu&apos;elle produit, sans qu&apos;elle fasse à aucun moment état d&apos;une quelconque volonté de départ à la retraite avant cette date ; qu&apos;elle affirme ensuite, alors que l&apos;ensemble des pièces produites, considérées ensemble ou séparément, établissent le contraire, qu&apos;elle ne souhaitait pas consentir un effort d&apos;épargne supérieur à 1 500 euros par mois ; qu&apos;il ressort encore des pièces produites par les parties et de leurs explications que la requérante disposait déjà d&apos;un parc immobilier locatif à la date de souscription des trois prêts litigieux, en septembre-novembre 2007, et que l&apos;investissement projeté, s&apos;il était exigeant en termes d&apos;effort d&apos;épargne et de gestion des biens locatifs, n&apos;était ni un premier investissement locatif, ni, en soi, un investissement peu rémunérateur ; qu&apos;à cet égard, la pièce n° 36 versée aux débats (un article en ligne du Nouvel Observateur) par la requérante elle-même fait apparaître que si le statut de loueur en meublé professionnel, dont elle conteste la pertinence, s&apos;est effectivement "durci" au début de l&apos;année 2009, il "demeure l&apos;un des plus intéressants qui soient pour les investisseurs qui n&apos;hésitent pas à miser gros" et "intéresse en priorité les investisseurs très fortement imposés" ; qu&apos;or la requérante déclarait au titre de ses revenus de 2007 (salaires et assimilés) la somme de 169 250 euros, à la mesure du projet envisagé ; que la déclaration spéciale des revenus fonciers 2010 de la demanderesse fait encore apparaître l&apos;acquisition d&apos;un immeuble outre-mer à la date du 25 octobre 2007, alors-même que cette dernière signait les contrats de prêts afférents à l&apos;acquisition des locations en meublées objet du présent litige, et l&apos;acte authentique du 24 juin 2011 révèle que [I] [T] a acheté la moitié en pleine propriété de l&apos;immeuble sis à [Adresse 6], et d&apos;un emplacement de parking, au prix de 430 000 euros, payant comptant 261 000 euros ; qu&apos;