Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-15.565 du 10/04/2019,  partie 5



 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en application des articles L. 111-1 du code de la consommation et L. 541-4 du code monétaire et financier, le conseiller en investissement financier doit informer les clients non avertis sur les risques encourus, notamment en matière de défiscalisation ; que la société Citya Nantes a été l'interlocutrice privilégiée des époux Y... pour le compte de la SCI Résidence Le Cordat tant lors de l'élaboration de l'étude personnalisée d'investissement, que lors de la souscription le 7 février 2006 du contrat de réservation ; que la société Citya Nantes, en tant que conseil en gestion du patrimoine, se devait d'informer et de conseiller sur toutes les caractéristiques de l'investissement qu'elle leur proposait et sur les choix à effectuer ; que les termes employés dans l'étude personnalisée remise aux époux Y..., investisseurs non avertis, annonçant la perception d'un loyer annuel garanti, était de nature à les convaincre que l'opération présentait une rentabilité certaine ; que la société Citya Nantes a manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant elle-même de vérifier la réalité et l'efficacité du prétendu cautionnement apporté par la société European Company of Guarantee, ou d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques éventuels d'un défaut d'exploitation de la résidence et de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient confrontés en cas de déconfiture de la société preneuse à bail commercial ; que la responsabilité de la société Citya Nantes s'en trouve engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; que la société Citya Nantes reproche aux époux Y... de n'avoir pas mis en oeuvre la garantie d'achèvement ; qu'il doit cependant être relevé que la liquidation judiciaire de la SARL Gestion les Hauts du Cordat et la résiliation par son mandataire liquidateur des baux déjà passés ont exposé les acquéreurs à un fort risque, dans une hypothèse favorable de livraison effective de la résidence de tourisme et de reprise de sa gestion par une autre société, que les conditions d'un loyer garanti pendant toute la durée du bail quel que soit le taux d'occupation de la résidence ne soient pas reconduites ; que le grief qui est fait aux époux Y... de s'être privés du bénéfice de la garantie d'achèvement ne peut donc être retenu contre eux ;
 
 ALORS QUE le demandeur à une action en responsabilité délictuelle ne peut obtenir réparation que du préjudice certain qu'il a subi ; que l'agent immobilier qui a manqué à son obligation de conseil ne peut être condamné, lorsque ce manquement a conduit la partie demanderesse à conclure la vente, à restituer, à la suite de l'annulation du contrat pour dol, le prix de vente versé que s'il est avéré que le vendeur est dans l'incapacité définitive de restituer le prix ; qu'en cas de liquidation judiciaire du vendeur, le préjudice subi du fait de la faute de l'agent immobilier n'acquiert un caractère certain qu'au terme de la procédure de liquidation ; qu'en condamnant la société Citya Ouest Investissement Locatif à restituer une fraction du prix de vente, sans constater que la procédure de liquidation du vendeur était close et que les époux Y... n'avaient pu récupérer, dans le cadre cette procédure, aucune somme au titre du prix versé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Citya Ouest Investissement Locatif à verser aux époux Y... la somme de 50 000 euros au titre de la perte de chance de bénéficier d'avantages fiscaux et de loyers ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur l'action en nullité de la vente, la SCI Résidence Le Cordat, représentée par son mandataire liquidateur, n'a pas constitué avocat devant la cour et ne conteste plus par conséquent l'annulation du contrat de vente qui a été prononcée par le tribunal de grande instance sur le fondement du dol ; qu'en tant que de besoin, la cour adopte sur ce point les pertinents motifs du premier juge, avec toutes les conséquence de droit qui en découlent : fixation de la créance des acquéreurs au passif de la société venderesse en liquidation à la somme de 106 285,65 euros au titre de la restitution de la fraction du prix de vente et réintégration du bien vendu dans le patrimoine de la SCI Résidence Le Cordat ; que les manoeuvre dolosives de la SCI Résidence Le Cordat ayant conduit à l'annulation de la vente ont indiscutablement privé les époux Y... d'un avantage fiscal que leur procurait l'achat dans le cadre de la loi Demessine ; qu'elles les ont également privés de la possibilité de percevoir les loyers escomptés ; que la perte de ces avantages étaient néanmoins soumise à des aléas résultant de la situation financière de la SARL Gestion Les Hauts du Cordat et de sa capacité à rentabiliser l'occupation de la résidence durant 12 ans et de l'évolution de leurs propres revenus imposables ;