Cour d'appel de Reims, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-26.172 du 15/11/2018,  partie 4


que pour autant, il n'est pas démontré que le rappel des travaux réalisés par les preneurs ait eu une incidence quelconque sur la détermination par l'expert judiciaire de la valeur locative ; qu'au contraire, celle-ci a été appréciée au regard de trois références correspondant à un bâtiment industriel de 2 800 m² dont 600 m² de bureaux (41 euros / m²) ; à un bâtiment à usage d'ateliers et de bureaux de 1 229 m² (28,52 euros / m²) ; et à un entrepôt (1 000 m²) avec bureaux (160 m²) (37,93 euros / m²) ; que la SASU MGB ne produit quant à elle aucune autre référence plus appropriée et de nature à remettre en cause la valeur locative proposée par Monsieur Jean-Patrice D... au 1er août 2010 (40 euros / m²), laquelle se trouve au demeurant en adéquation avec les conclusions antérieures du Cabinet Roux (38 euros / m² en janvier 2007) ; que ces éléments permettent ainsi suffisamment d'apprécier souverainement la valeur locative au 31 mars 2009, sans qu'une nouvelle mesure d'expertise judiciaire soit nécessaire ; que la société défenderesse sera par conséquent déboutée de sa demande d'expertise judiciaire ; que la SASU MGB invoque enfin la vétusté de certaines installations, de nature à minorer la valeur locative ; que le procès-verbal de constat dressé par Maître Geneviève M... le 10 octobre 2008 ne révèle pourtant pas de vétusté, mais tout au plus un état d'usage des pièces du rez-de-chaussée et, tout au plus, un état de crasse des toilettes de l'atelier (pages 28-29) ; qu'au demeurant, la société défenderesse est désormais mal fondée à imputer à la SCI Nick 54 une quelconque vétusté de l'installation de chauffage après que le tribunal de grande instance de Reims (24 septembre 2012) puis la cour d'appel de Reims (20 mai 2014) ont retiré du rapport d'expertise judiciaire rendu par Monsieur Jean-Marc H... que la chaudière ne nécessitait que de simples travaux d'entretien ; que le remplacement des aérothermes incombe à la SASU MGB ; et que, de façon plus générale, le preneur est contractuellement tenu des gros travaux mais également de la totalité du remplacement des appareils et des installations, quand bien même serait-il rendu nécessaire par leur vétusté ; que l'article L. 145-33 du code de commerce rappelle que la valeur locative est déterminée d'après « 1- les caractéristiques du local considéré ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage » ; que le Cabinet Roux et Monsieur Jean-Patrice D... retiennent une surface utile sensiblement équivalente (2 961 m² contre 2 983 m²) mais seul le premier précise une valeur pondérée (3 080 m² pondéré) ; que celle-ci n'est pas discutée et sera donc consacrée, sauf à affecter les « bureaux » (94,90 m²) les « circulations » (128,50 m²) et les « locaux sociaux et annexes » de l'étage (116,50 m²) correspondant aux investissements réalisés par les preneurs d'un coefficient 1 (au lieu de 1,5) ; que la surface pondérée s'établit dès lors à 2 998,32 m² arrondie à 3 000 m² ; que le bail contient une clause « toutes activités » (page 4) ainsi que des clauses exorbitantes relativement classiques mettant le paiement de l'impôt foncier (page 9) et le coût des gros travaux de l'article 606 du code civil (page 5) à la charge du preneur ; qu'aux termes de l'article R. 145-7 du code de commerce, « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les datés de fixation des prix et les modalités de cette fixation » ; que précisément, Monsieur Jean-Patrice D... retient les références suivantes, au terme de son rapport du 15 octobre 2010 : [...] (Reims) bâtiment à usage de bureaux et d'atelier ; terrain régulier de 8 344 m² ; surface d'environ 2 800 m² bâtis, dont 600 m² de bureaux et assimilés ; bail du 1er mars 2008 (115 000 € HT / an) 41 euros / m² ; que la surface globale de ce bâtiment est équivalente aux locaux considérés mais il doit être tenu compte, comme un facteur de minoration, de ce que la surface affectée aux bureaux est plus importante ; - ZA de la Poterie, [...] (Bétheny) : bâtiment à usage d'atelier et de bureaux ; terrain régulier de 2 497 m² ; surface de 1 229 m² à l'acte (environ 1 350 m² selon cadastre) ; bail du 1er février 2007 (34 800 euros HT / an) 28,52 euros / m² ; qu'il doit être tenu compte, comme un facteur de majoration, du fait que la surface du bâtiment est sensiblement moindre que celle des locaux considérés ;