Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.763 du 20/06/2019,  partie 5



 L'obligation de délivrance du bailleur porte le local principal et ses accessoires, elle lui impose de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination, les travaux rendus obligatoires par l'administration peuvent aussi être rattachés à l'obligation de délivrance conforme du bailleur qui doit donc notamment vérifier que les diverses autorisations nécessaires sont acquises et les différentes réglementations sont respectées.
 
 En l'espèce le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil impose de déterminer préalablement si la destination des lieux donnés à bail (aménagement d'un complexe de golf, avec les autorisations administratives nécessaires au déboisement et au respect de la loi sur l'eau) est entrée dans le champ contractuel ou si, comme le soutient la SED, les biens donnés à bail sont grevés d'une charge réelle tenant à la réglementation urbanistique.
 
 Le bail du 21 décembre 2000 ne comporte aucune indication quant à la destination des lieux loués, alors que la promesse signée le 26 avril 2000 fait référence à «' la destination que le bénéficiaire envisage de donner à l'immeuble: opération d'aménagement de golf » condition qui n'a pas été reprise au bail, il s'en déduit que la commune intention des parties n'était pas de donner aux lieux loués la destination de golf , la destination envisagée par le preneur ne pouvant se confondre pas avec la destination convenue contractuellement par les parties.
 
 La SED soutient donc que « 'la location d'une chose dépend du droit de propriété qui s'y attache qui en l'espèce est soumise à la destination prévue au plan local d'urbanisme (implantation d'un golf) et aux contraintes administratives y afférents qui constituent des charges réelles qui s'imposent aux parties.' »
 
 Or le zonage du plan d'occupation des sols constitue une contrainte imposée par la puissance publique aux fonds privés qui ne peut être assimilée à une servitude au sens de l'article 686 du code civil, ni à une charge réelle grevant le fonds lui-même.
 
 De plus les refus opposés par l'autorité administrative n'ont pas pour origine l'ensemble des parcelles incluses dans le projet d'aménagement, ils ne sont pas fondés sur le plan d'occupation des sols qui autorisait le projet porté par la SED, mais sur la législation applicable au défrichement et la loi sur l'eau.
 
 Or le refus de défrichement opposé par le Préfet, concerne quasi exclusivement les parcelles dont la SED avait acquis la pleine propriété et le refus au titre de la loi sur l'eau est intervenu suite au non-respect des recommandations du commissaire enquêteur qui ne peut être reproché au bailleur.
 
 En conséquence de quoi le défaut de délivrance argué par la SED n'est pas établi, elle sera donc déboutée de sa demande en résolution rétroactive du bail du 21 décembre 2000 et du second acte notarié du 25 juillet 2003 portant modificatif du bail emphytéotique aux torts du bailleur pour manquement à l'obligation de délivrance et de ses demandes en remboursement des sommes versées au titre du bail et de restitutions foncières en nature ;
 
 Alors, d'une part, que la destination contractuelle du bien donné à bail n'est pas nécessairement prévue de manière expresse par le contrat de bail ; qu'en se bornant à relever, pour en déduire que la commune intention des parties n'était pas de donner aux lieux loués la destination de golf, que cette destination, précisée dans la promesse de bail n'est pas expressément reprise par le bail lui-même, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil ;
 
 Alors, d'autre part, que la société SED faisait valoir que « le bail vise au titre des conditions au profit de Monsieur W... de G... divers droits d'usage (p.11), de passage ou de chasse, de publicité, de vente de produits agricoles (p.12) ou de travaux avec le calendrier de golf (p.13), en précisant que ces droits s'exerceront dans « le respect des règles du parcours de golf » ou « du calendrier d'aménagement du golf » et qu'ainsi « c'est bien l'affectation des parcelles à la réalisation d'un golf qui avait inspiré ces diverses clauses et les engagements pris » ; qu'en considérant que « le bail du 21 décembre 2000 ne comporte aucune indication quant à la destination des lieux loués », alors que la promesse signée le 26 avril 2000 fait référence à « la destination que le bénéficiaire envisage de donner à l'immeuble : opération d'aménagement de golf » condition qui n'a pas été reprise au bail », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la destination d'aménagement d'un complexe de golf ne résultait pas de l'économie du contrat de bail, qui confirmait, sur ce point, les termes de la promesse de bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil ;