décision 16-18.895 du 18/01/2018,  partie 4


que la société Fiesta n'invoquant cependant nullement l'inapplicabilité, aux contrats de bail litigieux, de l'article 1719 du code civil et/ou des dispositions règlementaires sur le logement décent, la cour d'appel, en statuant ainsi d'office, et sans susciter les observations préalables des parties, a méconnu le principe du contradictoire, et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS en outre QU'en retenant que l'article 1719 du code civil devant s'appliquer strictement, les dispositions réglementaires relatives au logement décent n'étaient donc pas applicables aux contrats de bail que la société Gsi-Vitronet avait signés en tant que preneur pour loger temporairement certains de ses salariés chargés de l'entretien et du nettoyage de collectivités installées dans des stations de haute montagne, cependant que la société Fiesta n'invoquait nullement l'inapplicabilité, aux contrats de bail litigieux, de l'article 1719 du code civil et/ou des dispositions règlementaires relatives au logement décent, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS également QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; qu'en l'espèce, pour débouter la société Gsi-Vitronet de sa demande de résiliation anticipée, la cour d'appel a retenu que, non remis à neuf avant d'être loué à la société Gsi-Vitronet, l'immeuble avait néanmoins été « remis à propre », bien que nécessitant encore des travaux dans les salles d'eau avant l'entrée des occupants, que l'absence d'état des lieux d'entrée était imputable à la société Gsi-Vitronet, laquelle n'établissait par ailleurs pas, au contraire, qu'elle subordonnait une nouvelle location des lieux à la réalisation de travaux, par le bailleur et à sa charge, que l'article de presse dans lequel les salariés de la société Gsi-Vitronet exprimaient leur mécontentement sur l'état déplorable de l'immeuble montrait aussi que certains étaient satisfaits de leur espace personnel et que d'autres reconnaissaient ne pas l'entretenir, les autres formulant d'autres doléances sans rapport avec leurs conditions de logement, que le rapport d'expertise faisait état de tuyaux d'eau arrachés et de lavabos descellés et que les fuites s'expliquaient « au moins en partie » par le comportement des occupants, l'état des cuisinières électriques démontrant un manque d'entretien flagrant et le preneur n'ayant installé un gardien dans la résidence que le 6 décembre 2007, et que les disjonctions intempestives électriques pouvaient notamment avoir pour origine les fuites d'eau et la surcharge des circuits liés à l'utilisation de convecteurs électriques, ces disjonctions n'étant alors pas imputables au bailleur ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée par la société Gsi-Vitronet, si les lieux loués répondaient à des conditions de décence et à des conditions minimales de confort et d'habitabilité, la cour d'appel, qui constatait par ailleurs que l'utilisation de convecteurs électriques branchés entraînait une surcharge des circuits, que les travaux électriques réalisés par le bailleur avant la prise de possession des lieux étaient insuffisants, et qu'une partie des fuites n'était pas imputable au preneur, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 du code civil, et 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;
 
 4°) ALORS de surcroît QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, ce qui implique notamment une protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, des réseaux et des branchements d'électricité conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement, permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne, et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement, une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie, la conservation et l'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne devant pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; qu'en l'espèce, la société Gsi-Vitronet faisait valoir, au vu des conclusions du rapport d'expertise, qu'en raison de la vétusté de l'immeuble et de l'insuffisance des travaux qui y avaient été exécutés par la société Fiesta, les radiateurs étaient équipés de robinets très anciens datant de l'origine de l'immeuble, de sorte que les occupants avaient rencontré des difficultés à se chauffer et dû recourir à des convecteurs électriques, ce qui, suivant les constatations mêmes de la cour d'appel, avait entraîné une surcharge des circuits électriques et des disjonctions intempestives, et que plus généralement, l'immeuble ne répondait pas aux normes de sécurité, le

bâtiment n'étant pas conforme à la règlementation pour l'incendie et l'installation électrique, et l'ascenseur n'étant pas aux normes ;