Cour d'appel de Douai
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-16.748 du 16/12/2020,  partie 4



 Qu'il n'est pas contesté que l'administration doit employer la méthode d'évaluation la plus appropriée en tenant compte des caractéristiques intrinsèques de la société pour obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle du marché.
 Qu'il n'est pas contesté que l'immeuble propriété de la SCI Frenelet était loué et qu'il lui procurait des revenus fonciers. Le montant des bénéfices réalisés par elle au cours des exercices examinés n'est pas non plus contesté.
 Qu'il est donc logique de considérer qu'un tiers qui aurait voulu faire l'acquisition des titres de la SCI Frenelet aurait nécessairement pris en considération tant la valeur de l'immeuble qui constitue l'essentiel de son actif, mais également la faculté de cet immeuble à procurer des bénéfices.
 Que c'est le sens du guide "L'évaluation des entreprises et des titres de sociétés", publié par l'administration qui dans la fiche 7 (pages 100 et suivantes) distingue les SCI d'attribution donnent droit aux associés à l'attribution en toute propriété ou en jouissance d'une fraction d'immeubles construits ou acquis par la société, les SCI de constructions ventes ayant pour objet l'achat ou la construction d'immeubles pour la location ou la mise à disposition, les SCI de gestion ou de location ayant pour objet l'achat ou la construction d'immeubles pour la location ou la mise à disposition, les SCI de gestion qui ne disposent pas de revenus parce que les biens détenus ne sont pas donnés en location.
 
 Qu'en effet, l'administration préconise elle-même le critère unique de la valeur mathématique pour la SCI de gestion sans revenus, telle que celle qui est propriétaire d'un immeuble constituant la résidence des associés.
 
 Que tel n'est pas le cas de la SCI Frenelet, qui entre dans la catégorie des SCI de location pour laquelle les méthodes et pondérations doivent être retenues en fonction des caractéristiques propres à la société et après avoir, lors de l'analyse préalable, déterminé si l'activité de la société engendrait des résultats qui pouvaient avoir une influence sur la valeur des titres et en combinant la valeur patrimoniale, la valeur de productivité, voire la valeur de rendement pour les S.C.I. soumises à et qui distribuent des dividendes.
 
 Que l'analyse menée par l'administration démontre que les bénéfices substantiels réalisés par cette société ont nécessairement une influence sur la valeur des titres.
 
 Que ce n'est pas sans pertinence que la société [...] observe que l'écart entre la valeur mathématique (473 613 euros) et la valeur de productivité (1 926 685 euros) est très grand.
 Que néanmoins, l'administration a procédé à une pondération qui tient compte de l'importance de cet écart en utilisant la formule (4VM +1VP) / 5.
 Cette formule est également appropriée à la cession de la majorité des titres (4 998/5 000). L'administration n'a donc pas employé une méthode incohérente.
 Qu'elle a également constaté que la cession des 4 998 parts a été déclarée pour 414 834 euros alors qu'elle aurait dû être déclarée pour 611 136 euros, soit une insuffisance de 196 303 euros démontrée.
 Que la décision de rejet du 10 octobre 2014, relativement au supplément de droits d'enregistrement était fondée » ;
 
 1) ALORS QU'aux termes de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, l'administration est tenue, en matière de droits d'enregistrement, d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ; qu'en l'espèce, pour débouter la société [...] de ses contestations relatives au redressement pour insuffisance de la valeur déclarée des parts sociales de la SCI Frenelet, la cour d'appel a retenu qu'« il appartient à la SAS [...] de rapporter la preuve que l'utilisation de la seule méthode mathématique permettrait de prendre en compte les caractéristiques de la SCI Frenelet » (arrêt, p. 6 § 5) ; qu'elle a relevé par ailleurs que l'exposante n'aurait pas « rapporté la preuve d'une incohérence dans le traitement de son dossier par l'administration fiscale » et n'aurait pas « justifié   d'éléments de nature à caractériser l'existence de risques plus importants encourus par la SCI Frenelet » (arrêt, p. 5) ; qu'en statuant ainsi, alors que la société [...] n'avait pas à prouver le caractère excessif des évaluations du service et qu'il appartenait aux juges d'analyser la formule retenue par l'administration pour en apprécier la pertinence, la cour d'appel a violé les articles L. 17 et L. 57 du livre des procédures fiscales ;
 
 2) ALORS QUE, subsidiairement, la société [...] faisait valoir, dans ses écritures d'appel, que pour déterminer la valeur du bien qui servait d'assiette à l'imposition au titre des droits d'enregistrement, l'administration fiscale ne pouvait établir une moyenne – quand bien même serait-elle pondérée - entre deux valeurs (mathématique et de rentabilité) aussi disparates, cette démarche étant artificielle et n'ayant que l'apparence d'une démonstration scientifique ; que la cour d'appel a elle-même constaté « qu'il exist(ait) un écart particulièrement important entre l'évaluation des parts réalisée au moyen de la valeur mathématique soit 473 613 euros, et celle réalisée au moyen de la valeur de productivité, soit 1 226 685 euros » (arrêt, p. 6, in fine) ;