Cour d'appel de Montpellier,  décision 13-20.089 du 19/11/2014,  partie 4



ALORS QUE, si en principe le transfert d'une convention conclue à l'origine entre personnes publiques, vers des personnes privées ou encore la circonstance que le bien ait relevé à l'origine du domaine public pour ressortir ensuite au domaine privé, n'affectent pas le statut originaire de la convention, c'est à la condition que la convention originaire puisse conserver son économie nonobstant les modifications qui affectent la situation des parties ou son objet ; qu'en l'espèce, les parties étaient convenues originairement de la possibilité d'une rupture avant terme pour raison impérieuse, en considération des exigences propres au domaine public ; que de surcroit, une procédure particulière était mise en place, par le texte prévoyant la rupture pour raison impérieuse, comportant l'intervention, en vue d'un commun accord par les directions générales de LA POSTE et de FRANCE TELECOM, à défaut d'une commission mixte d'arbitrage LA POSTE/FRANCE TELECOM ; qu'en s'abstenant de rechercher, dès lors que la caducité était invoquée, si l'économie des conventions originaires pouvait se maintenir, nonobstant les modifications intervenues, les juges du fond, en écartant la caducité, ont privé leur décision de base légale au regard du principe de l'autonomie de la volonté et des règles gouvernant la caducité.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a confirmé le jugement ayant rejeté les demandes de la SCI SCIRIOLUS visant notamment à constater la caducité de la convention originaire et à obtenir que la société LA POSTE, considérée comme occupant sans droit ni titre, soit tenue de libérer les locaux, puis décidé que les relations demeurent régies par la convention du 22 mai 1995 et son avenant, retenu qu'il n'y avait pas lieu à application du statut des baux commerciaux, décidé enfin que la SCI SCIRIOLUS ne justifiait d'aucune raison impérieuse permettant la reprise des locaux au regard de l'article 3 de la convention originaire ;

AUX MOTIFS QUE « A l'appui de sa fin de non-recevoir tirée de l'inopposabilité du "bail commercial du 21 avril 1997", la SCI Sciriolus se prévaut des articles combinés 28 10 b et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, relatifs aux baux d'une durée de plus de douze années qui sont, s'ils n'ont été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques ; qu'il n'est pas sérieusement discuté que les dispositions de l'article 28 1° b du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière peuvent trouver application dès que la convention liant les parties, même de caractère précaire, constitue un bail de plus de douze ans au sens de l'article 28 précité ; que de même, il ne peut pas être contesté que la SCI Sciriolus qui a succédé, dans la propriété de l'immeuble, à la société Méditerranée Immobilier, suivant acte authentique du 28 juin 2002, laquelle avait elle-même succédé à la SA France Télécom, suivant acte authentique du 21 décembre 1999, tient ses droits du même auteur que La Poste, en qualité d'ayant cause à titre particulier ; que toutefois, pour pouvoir opposer à cette dernière le défaut de publicité, la SCI Sciriolus doit avoir la qualité de tiers au sens de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, à la condition de ne pas être de mauvaise foi, c'est-à-dire de ne pas avoir eu connaissance de l'acte antérieur ; qu'aux termes de son acte d'acquisition de l'immeuble comprenant les locaux litigieux, en date du 28 juin 2002, auprès de la société Méditerranée Immobilier, la SCI Sciriolus avait une parfaitement connaissance de l'existence de plusieurs baux faisant l'objet des biens vendus et précisément de la "convention précaire au profit de La Poste, résultant d'un acte sous seing privé en date à Montpellier, du 22 mai 1995, avec avenant sous seing privé en date du 21 avril 1997", l'acquéreur déclarant "avoir parfaite connaissance de ces baux par suite d'une remise d'une copie qui lui en a été faite avant ce jour, par le vendeur" et dispensant "le notaire d'en rapporter la teneur aux présentes" ; qu'il en était tout: autant lors de la vente de l'immeuble consentie précédemment, suivant acte du 21 décembre 1999, par la SA France Télécom au profit de la société Méditerranée Immobilier ; qu'aussi, à la date d'acquisition par elle de l'immeuble dont s'agit, soit le 28 juin 2002, force est de constater que la durée de douze années requise par l'article 28 1° b du décret du 4 janvier 1955 n'était pas atteinte et ne pouvait l'être qu'à compter du 22 mai 2007 tandis que pendant près de cinq ans, la SCI Sciriolus, en sa qualité de bailleur de La Poste, avait une parfaite connaissance de la convention antérieure du 22 mai 1995 et de l'avenant du 21 avril 1997 ; qu'une telle connaissance, avant même que les dispositions du décret du 4 janvier 1955 puissent être appliquées, suffit pour écarter les règles de la publicité foncière ;