Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.148 du 04/03/2021,  partie 7


qu'en conséquence, le premier juge a exactement retenu, une approche fondée sur un taux de rendement de 10 % appliqué aux loyers nets perçus, ce taux de 10 % correspondant également à 10 années de revenus ; qu'il a exactement décidé de n'appliquer aucun abattement forfaitaire pour précarité, puisque l'estimation n'a pas été réalisée par rapport à des éléments, immeubles ou fonds de commerce, plus stables, le calcul de la valeur sur 10 annuités ne présentant, en lui-même, aucun caractère de précarité ; que compte tenu du montant total des loyers nets annuels générés par les locaux du [...] de 13 227 euros, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 13 227 X 10= 132 270 euros ; que sur l'indemnité de remploi ; que les taux n'étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité de remploi à la somme de 14 227 euros ; que l'équité commande de débouter M. D... et la Ville de Paris de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; que l'équité commande également de condamner M. D... et la Ville de Paris de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; que l'équité commande également de condamner M. D... et la Ville de Paris ensemble au paiement d'une somme de 3 000 euros à la société A & MB et M. et Mme T... au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; qu'il convient de confirmer pour les dépens de première instance ; que M. D... perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'indemnité due à M. S... D... ; qu'aux termes de l'article L 321-l du code de l'expropriation, « Les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité dit préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation » ; que l'activité de M. S... D... consiste en la location des surfaces construites par lui à savoir les surfaces des immeubles situés [...] louées à la société A & MB ; que le revenu est constitué du produit de la location réduit des charges d'entretien et de gestion de l'immeuble ; qu'il n'emploie aucun salarié ; que la réinstallation de M. S... D... à des conditions équivalentes n'étant pas envisageable, il y a lieu de l'indemniser pour perte d'activité ; que M. S... D..., titulaire d'un bail commercial, a donné à bail les locaux à différents preneurs, le locataire actuel étant la société A & MB ; qu'il ressort des pièces du dossier que l'économie actuelle du contrat est la suivante : M. S... D... règle à la Ville de Paris un loyer annuel HT HC de 6 285,56 € pour la location du terrain du n° 10 ; que le loyer perçu du sous-locataire de M. S... D..., la société A & MB, s'élève à la somme de 19 512 € annuel ; que le loyer versé à la Ville de Paris étant de 6 285,56 €, le revenu net de M. S... D... est donc de (19.512 - 6.285,56) = 13 226,44 € arrondie à 13 227 euros par an ; que ce revenu net, ou demi-brut, (loyers encaissés - loyers payés) correspond au préjudice annuel subi par le preneur principal en raison de son éviction ; que cette sous-location constitue la seule source de revenu de M. S... D... ; qu'une indemnité équitable devrait permettre à M. S... D... de reconstituer un revenu égal à celui produit par la location de ses locaux ; que la recherche d'une valeur vénale par la méthode par comparaison reviendrait à reconnaître une pleine propriété, sur le bien de surface et le sol à M. S... D..., ce qui ne correspond pas à la situation présente ; que le bien doit plutôt être regardé comme l'élément corporel du bail commercial de M. S... D... ; que dans ce cadre, une estimation en relation avec les produits que ce bien est susceptible de générer pendant 10 années paraît plus objective qu'une comparaison avec des biens immobiliers classiques sur la valeur desquelles des abattements seraient opérés, forfaitairement, pour l'absence de propriété du sol et la vétusté du bien ; qu'aussi, s'agissant de la méthode d'évaluation, il convient de privilégier, conformément aux conclusions du commissaire du gouvernement, une approche fondée sur un taux de rendement de 10 % appliqué aux loyers nets perçus ; que ce taux de 10 % correspond également à 10 années de revenus ; qu'aucun abattement forfaitaire pour précarité ne sera appliqué puisque l'estimation n'a pas été réalisée par rapport à des éléments, immeubles ou fonds de commerces, plus stables, le calcul de la valeur sur 10 annuités ne présentant, en lui-même, aucun caractère de précarité ; que compte tenu du montant total des loyers nets annuels générés par les locaux du [...] de 13 227 €, la capitalisation de ces loyers « demi-bruts » sur 10 annuités aboutit à une indemnité principale de 132 270 € (13227x10) ; que cette capitalisation paraît constituée une réparation équitable du préjudice subi ; que l'indemnité principale s'élève donc à la somme de 132 270 €. ;