Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.562 du 28/11/2019,  partie 2


Il est ici spécifiquement indiqué, ce qui est accepté par les parties qui n'auraient pas conclu les présentes si cette clause n'avait pas existé, qu'en cas de départ antérieur à l'expiration de la sixième année, ou en cas de congé ayant pour conséquence l'absence de renouvellement au-delà de cette même sixième année, le preneur abandonnera au bailleur l'intégralité du dépôt de garantie versé à l'occasion de la signature des présentes, ce à titre d'indemnité, cet abandon compensant les travaux que s'engage à effectuer le bailleur suivant la liste qui figurera ci-dessous, travaux sollicités par le preneur au moment de la signature de la convention et réalisés avant la prise de jouissance" ; que contrairement à ce que soutient l'appelante, dont les contestations ne peuvent être qualifiées de sérieuses, l'article 3 du contrat, dont il n'appartient pas au juge de dénaturer les termes clairs et précis et qui ne nécessite dans son application aucune interprétation qui relèverait de l'appréciation du juge du fond, ne prévoit nullement la possibilité pour le preneur de donner congé en dehors des périodes triennales mais concerne seulement le sort du dépôt de garantie en cas de départ antérieur à l'expiration de la 6e année ; que ces dispositions n'offrent pas au preneur la possibilité de donner congé à tout moment avant la 6ème année du contrat, l'abandon du dépôt de garantie au profit du bailleur dans cette hypothèse, qui concerne uniquement le congé délivré à l'expiration de la première période triennale, étant conçu exclusivement comme la contrepartie des travaux réalisés avant l'entrée en jouissance ; que cette analyse est confirmée par les dispositions de l'article 8 du contrat, consacré au dépôt de garantie, lesquelles n'autorisent pas davantage le preneur à donner congé à tout moment moyennant le paiement d'une indemnité égale au dépôt de garantie ; que la conservation du dépôt de garantie n'est nullement conçue comme une contrepartie de la possibilité pour le preneur de donner congé à tout moment, auquel cas les parties auraient fait expressément fait figurer dans le bail une telle clause, mais elle est destinée à compenser les travaux réalisés par le bailleur au profit du preneur en cas de congé donné avant l'expiration de la durée totale du bail ainsi que cela résulte clairement de la formulation retenue : "ce départ anticipé par rapport à la durée de neuf années classique déséquilibrant l'économie financière du dossier et rendant aléatoires les investissements réalisés par les bailleurs pour satisfaire la demande du preneur" ; qu'en l'espèce, il est constant que le preneur n'a pas donné congé à l'expiration de la première période triennale, soit au 30 septembre 2016 et il en résulte que le bail s'est trouvé renouvelé pour une durée de trois ans à compter du 1er octobre 2016 ; que contrairement à ce que soutient le preneur, il ne résulte d'aucune pièce versée aux débats que le bailleur a reconnu la validité du congé ainsi délivré, de sorte qu'aucune résiliation amiable ne saurait être sérieusement invoquée ; que dès lors, le bailleur démontre, avec l'évidence requise en référé, que la SAS Natpro est bien redevable du paiement des loyers postérieurement au 30 juin 2017, en l'absence de congé régulièrement délivré, ce conformément au bail conclu entre les parties ; qu'en conséquence, il convient de confirmer les dispositions du jugement ayant condamné la SAS Natpro à verser à la SCI Imagri la somme de 81 718,88 euros représentant les loyers impayés au mois d'octobre 2017 inclus dont à déduire la somme de 60 598,88 euros qui a été versée par le preneur, soit la somme de 21 120 euros ; sur la demande en paiement d'une provision au titre de la taxe foncière,   il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SAS Natpro au paiement de la taxe foncière pour l'année 2017 à titre provisionnel à hauteur de la somme de 12 858,61 euros, suivant l'avis de taxe foncière 2017 versé aux débats » ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés que « s'agissant en premier lieu des sommes réclamées par la SCI Imagri au titre des loyers dus, celle-ci conteste la validité du congé délivré le 9 novembre 2016 pour considérer que les effets du bail se sont poursuivis au-delà du 30 juin 2017 et que, partant, les loyers restent dus par la SAS Natpro ; qu'il est expressément stipulé dans l'article 3 dudit bail que, conformément aux dispositions de l'article L. 145-4 du code de commerce, "le locataire aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du code de commerce " ; que l'article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé doit être donné six mois à l'avance ; qu'il n'est pas contestable que la SAS Natpro n'a pas donné congé dans les délais prévus, le congé ayant été délivré quelques jours après l'expiration de la première période triennale, pour une prise d'effet au 30 juin 2017, soit au cours de la quatrième année ;