Cour d'appel de Paris
I9, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-16.597 du 19/09/2018,  partie 2



 CASSE et ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 octobre 2015 (n° RG : 15/04014), entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
 
 DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
 
 CONFIRME l'ordonnance rendue le 19 janvier 2015 par le juge-commissaire du tribunal de commerce de Melun (n° RG : 2014M03087) ;
 
 Condamne la société Les Souscripteurs du Lloyd's aux dépens, incluant ceux exposés devant les juges du fond ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Philippe C...- Denis Y..., en qualité de liquidateur de la société Agence Thierrypontaine ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-huit.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Philippe C...- Denis Y..., ès qualités
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
 
 D'AVOIR rejeté la créance déclarée au passif de la liquidation judiciaire de la société Agence Thierrypontaine par M. Alexandre A....
 
 AUX MOTIFS QUE « la cour constate que les sommes que le juge commissaire a inscrites au passif de la liquidation judiciaire de la société Agence Thierrypontaine sont des fonds mandants, soit des loyers payés par les locataires des biens dont l'Agence avait la gestion selon le mandat donné par le propriétaire, en l'espèce Monsieur A... ; qu'il ne s'agit en aucun cas de créances de dommages et intérêts comme tente de le faire valoir l'administrateur et il n'appartient pas à cette cour d'imaginer que tel pourrait être le cas en l'absence de demandes ; que la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) relative au droit applicable aux professionnels de l'immobilier, et son décret d'application du 20 juillet 1972, réglementent l'activité par laquelle une personne physique ou morale se livre ou prête son concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives notamment à la location de biens Immobiliers ; qu'à ce titre, la relation entre les parties reçoit la qualification de mandat, dans la mesure où l'intermédiaire immobilier accomplit des actes juridiques au nom et pour le compte de son client ; que dans ce cadre, le mandataire, agent immobilier, recueille des fonds pour le compte de son mandant et par hypothèse, de tels fonds ne figurent pas au passif de son patrimoine ; que les fonds récoltés demeurent étrangers au patrimoine de l'agence immobilière et ne font que transiter par ses comptes ; que la cour rappelle que par ailleurs, les agents immobiliers sont tenus en vertu de l'article 3 de la loi Hoguet de souscrire une garantie financière dont le but est de couvrir les fonds mandants non représentés, soit les sommes remises par les locataires au gestionnaire mandataire pour le compte du mandant et non restituées après déduction des charges ; que la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1 er de la loi du 2 janvier 1970 (art. 39, al. 1er, D. 20 juillet 1972) ; qu'en vertu de l'article 48-5 du décret du 20 juillet 1972 "La garantie intervient sur les seules justifications présentées par le créancier (le mandant de l'agent immobilier défaillant à lui restituer les fonds) à l'organisme garant, établissant que la créance est certaine et exigible et que l'agence garantie est défaillante, sans que le garant puisse opposer au créancier le bénéfice de division et de discussion ; que la défaillance de l'agent garanti peut résulter soit d'un dépôt de bilan (. .. ) » ; qu'ainsi, le mandant, confronté à la non représentation des fonds par suite notamment d'un dépôt de bilan, doit déclarer sa créance entre les mains du garant financier et ce dernier vérifie si la créance est certaine liquide et exigible ; qu'il résulte de ces dispositions que le mandant dispose d'un droit de restitution des fonds, peu important que les fonds n'aient pas été déposés sur un compte spécifique dédié, lequel est couvert par une garantie financière et dispose d'une créance directe à l'encontre du garant en restitution de ces fonds détenus par l'agent immobilier ; que cette créance directe, organisée spécifiquement par la loi de 1971, ne constituant pas pour le mandant une créance de somme d'argent à l'encontre du mandataire au sens de l'article L622-24 du code de commerce, elle n'a pas dés lors à donner lieu à une déclaration de créance au passif du mandataire soumis à une procédure collective, les règles de la déclaration de créance lui étant inapplicables ».
 
 ALORS QUE le mandant d'un administrateur de biens a la faculté d'agir en justice contre son mandataire, sans préjudice de la mise en oeuvre de la garantie financière;