décision 16-13.088 du 18/05/2017,  partie 2


que néanmoins, la perte de valeur locative n'était qu'une méthode d'évaluation monétaire du préjudice de jouissance qui correspond, comme le soulignaient les époux X... dans leurs écritures, à la nécessité de vivre dans un appartement affectés de vices réparés a minima ; que la cour rappelait que l'expertise avait mis en évidence l'impossibilité d'une solution réparatoire définitive des désordres, la solution ne consistant qu'à installer des faux-plafonds dans le but de cacher les désordres évolutifs atteignant les prédalles en raison du phénomène d'alcali-réaction ; que, de plus, l'installation des prédalles diminuait la hauteur sous-plafond et par conséquent, comme le soulignait l'expert, le standing de l'appartement ; que ce préjudice était donc certain et ne se confondait pas avec la décote de l'appartement qui, elle, atteignait la valeur du patrimoine des époux X... ; que l'évaluation du premier juge était cependant excessive et ne correspondait pas à une juste réparation du préjudice de jouissance réel et certain subi par les époux X... ; qu'il devait leur être alloué à ce titre la somme de 25.000 € ; que la décote de l'appartement atteignait la valeur du patrimoine des époux X... ; qu'il était donc justifié de l'indemniser de manière distincte du préjudice de jouissance avec lequel elle ne se confondait pas ; que ce poste de préjudice devait être fixé, comme l'avaient fait les premiers juges, à la somme de 66.000 € ;
 
 ALORS QUE le principe de la réparation intégrale du préjudice suppose que la victime d'un dommage soit replacée, sans perte mais sans non plus de profit, dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence de dommage ; qu'en ayant condamné la société Saint Léonard Matériaux, in solidum avec son assureur la SMABTP, à réparer tout à la fois le préjudice de jouissance après travaux subi par M. et Mme X... et la valeur de décote de leur appartement, la cour d'appel a violé l'article 1792-4 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice.
 
 Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Habitat service promotion (demanderesse au pourvoi incident).
 
 Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Habitat Service Promotion, in solidum avec la SCI L'Odyssée, la société Saint-Léonard Matériaux et son assureur la SMABTP, à payer aux époux X... la somme de 25.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance postérieur aux travaux, ensemble la somme de 66.000 euros au titre du préjudice lié à la décote de l'appartement ;
 
 Aux motifs que, sur le préjudice de jouissance après travaux, la société SMABTP, rejointe par la société Saint-Léonard matériaux et la SARL Habitat service promotion, reprochent au tribunal d'avoir indemnisé les époux X... à ce titre en tenant compte de ce que dans l'hypothèse où ils souhaiteraient louer leur bien, ils devraient percevoir un loyer inférieur à la valeur locative de marché ; qu'elle considère en effet que la baisse de la valeur locative est plus que sujette à caution, aucun élément objectif ne permettant d'affirmer qu'un locataire exigerait un loyer inférieur à celui pratiqué par le marché en raison de la présence des faux plafonds ; que ce raisonnement ne peut cependant être admis, le principe de l'indemnisation est en effet justifié par la perte objective de valeur locative telle qu'elle a été calculée par l'expert judiciaire. Il est également inexact pour la société SMABTP d'affirmer que la perte de valeur locative n'est que de 1,32 € le mètre carré en comparant la valeur locative du bien dépourvu de vice, soit 8 € le mètre carré, à la valeur d'un bien standard, soit 7,32 € selon les données de l'agence nationale pour l'habitat ; qu'en effet, l'expert n'a mentionné cette seconde valeur que pour situer la valeur de l'appartement des époux X... dépourvu de vices ; qu'il en a conclu que, dépourvu de vices, le bien aurait une valeur locative de 8 € du mètre carré alors que les vices ramènent cette valeur à 6 € ; qu'il ne peut donc être soutenu que la perte de valeur locative est de 1,32 € le mètre carré, valeur qui, au demeurant, ne tient pas compte de la valeur locative des garages ; qu'ainsi, c'est à juste titre que l'expert a estimé la perte de valeur locative mensuelle à 284 € eu égard à la perte de hauteurs sous plafond et à la nécessité d'installer des trappes de visite inesthétiques dans les faux plafonds pour pouvoir procéder à la vérification périodique de l'évolution du phénomène d'alcaliréaction affectant les pré-dalles ; que néanmoins la perte de valeur locative n'est qu'une méthode d'évaluation monétaire du préjudice du jouissance qui consiste, comme le soulignent les époux X... dans leurs écritures, à la nécessité de vivre dans un appartement affecté de vices réparés à minima ; que la cour rappelle que l'expertise travaux a mis en évidence l'impossibilité d'une solution réparatoire définitive aux désordres, la solution ne consistant qu'à installer des faux plafonds dans le but de cacher les désordres évolutifs atteignant les pré-dalles en raison du phénomène d'alcali-réaction ;