Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.753 du 06/06/2019,  partie 3


qu'eu égard aux calculs de l'expert, il apparaît que le loyer payé par la société France location était parfaitement surévalué et que la demande de la locataire de fixation à la baisse du loyer était parfaitement justifiée ; qu'il convient de retenir les calculs très précis et justifiés de l'expert et de fixer le montant du loyer au 1er juillet 2013 à la somme annuelle de 156.090 euros ; que le jugement sera confirmé sur ce point, ainsi d'ailleurs que concernant les autres dispositions ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' il résulte du rapport d'expertise de Madame R... que l'hôtel du Grand Cap est itué [...] (06), à moins de 1 km de la gare SNCF de Camoles, avec un accès difficile et compliqué car non visible du bord de mer et situé en retrait de la circulation derrière des immeubles résidentiels ; que l'hôtel est composé de 69 chambres sur trois niveaux (15 chambres au rez-de-chaussée, 27 chambres au premier étage et 27 chambres au second étage) avec restaurant-bar au rez-de-chaussée ainsi que 50 emplacement de places de parking en sous-sol ; que toutes les chambres sont communicantes et pourraient être qualifiées de suite mais, dans la pratique, sont toutes louées pour accueillir deux personnes à l'exception d'une suite « Azur ». Lors des opérations d'expertise, seules 66 chambres étaient données en location, trois chambres ayant été condamnées pour servir de bureau, stockage et bagagerie ; que pour déterminer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2013, l'expert a utilisé la méthode hôtelière qui, selon les usages la profession, consiste à déterminer la recette théorique annuelle de l'hôtel en fonction du prix des chambres et d'un coefficient de remplissage et à lui appliquer un taux adapté pour tenir compte des charges d'exploitation de l'hôtel, de la qualité de l'immeuble et de sa situation ; que pour aboutir à cette valeur locative, l'expert a retenu pour déterminer la recette théorique annuelle :
 – un nombre de 66 chambres et d'une suite azur
 – les tarifs pratiqués par l'hôtel pour l'année 2012/2013 et qui sont affichés et fixés, non par saison, mais par périodes
 – un taux d'occupation moyen de 59,5% selon les statistiques du comité régional du tourisme (CRT) Riviera-Côte d'Azur au titre des hôtels classés deux étoiles de la zone de menton regroupant la commune de Roquebrune-Cap-Martin.
 faisant ressortir ainsi une recette théorique annuelle de 1.781.760 €, à laquelle vient en déduction la TVA de 7 % et les taxes de séjour, d'où une recette théorique annuelle nette de 962.930,47 € ; que l'expert a ensuite appliqué à cette recette théorique annuelle nette :
 – un pourcentage, habituellement appelé « taux adapté » de 15,5 %, aboutissant à une valeur locative annuelle de 149.254 €
 – puis un ajout des recettes de petit-déjeuner (8,50 € par personne en 2012 et 9 € par personne en 2013) estimé, sur la base du même coefficient de remplissage et après application d'un abattement de 50 % pour tenir compte de ce que les clients ne prennent pas tous de petits déjeuners à l'hôtel et du taux adapté, à la somme de 18.636 €
 – puis un ajout des recettes de parking (7€ par jour en 2012-2013) estimé, sur la base du même coefficient de remplissage, à la somme de 63.287 € et après application d'un abattement de 50 % pour tenir compte là encore de ce que les clients n'utilisent pas tous le parking à l'hôtel et du taux adapté, à la somme de 4.904 €
 – puis à l'ajout de prestations diverses, tel le lit supplémentaire enfant de 3 à 12 ans et la présence d'animaux, soit la somme de 639 €
 – puis enfin un abattement de 10 % pour rabais commerciaux, s'inscrivant dans la fourchette à Nice par les usages de la profession
 La valeur locative ressort ainsi:
 – à (149.254 € d'hébergement + 4.904 € de parking + 639 € de prestations diverses) 154.797 moins le taux de 10 % pour rabais commerciaux, soit 139.317 e au titre de l'hébergement sans la recette de petits déjeuners
 – à (149.254 € d'hébergement + 18.636 € de petits déjeuners + 4.904 € de parking + 639 € de prestations diverses) 173.433 € moins le taux de 10 % pour rabais commerciaux, soit 156.090 € au titre de l'hébergement avec la recette des petits déjeuners ; qu'il convient d'examiner les diverses critiques formulées par les parties à l'encontre du rapport d'expertise ;
 que sur la valeur locative des places de parking, la SARL LA GRANDE MAISON, bailleresse, estime que la valeur retenue par l'expert est largement insuffisante, les 50 places de parking étant selon elle systématiquement occupées en raison du déficit d'emplacement de stationnement dans le quartier ; que quant à la SARL France location, locataire, elle demande à voir baisser, avant abattements de 50 % et du taux adapté, sa valeur d'au moins 20.000 €, soutenant que l'exiguïté des lieux, compromettant l'accessibilité des clients au parking, l'oblige à leur offrir purement et simplement cette prestation ;