Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.439 du 04/03/2021,  partie 2


que la première rappelle qu'elle a acquis son bien, situé entre le [...] , et dont l'adresse postale est [...] , le 15 juillet 1989, que l'acte de vente stipule que celle-ci « a lieu sous les clauses, charges et conditions résultant de l'arrêté préfectoral du 3 août 1925, le cahier des charges déposé à l'appui de la demande du lotissement te 8 mars 1925, de l'arrêté préfectoral d'approbation du 23 novembre 1925, et du cahier des charges déposé à l'appui de la demande de lotissement le 25 août de la même année », et que le cahier des charges quant à lui vise dans son article 12 la création d'un chemin, voie privée : le chemin des Belles Vues, dans les termes suivants : « pour desservir les lots de terrains mis en vente, le vendeur a établi une route débouchant sur la route du cimetière d'un côté, de l'autre côté sur un chemin communal qui passe derrière la propriété « Bel Abri » pour rejoindre la route de Deauville à Saint Arnould, cette route est figurée sur le plan du lotissement, elle a une façade de sept à huit mètres dont quatre au minimum de chaussée empierrée ; qu'il n'est selon la SCI Le Mesnil, contesté par aucune des parties que la route mentionnée dans cet article est bien l'actuel chemin des Belles Vues ; qu'il est encore précisé que « le sol de cette rue appartiendra aux acquéreurs en tout ou partie, tel qu'il sera indiqué dans leur acte d'achat de chaque lot, aux droits de leur propriété, jusqu'au milieu de la rue, au moyen de l'acquisition qu'ils seront obligatoirement tenus d'en faire» ; que la SCI Le Mesnil indique par ailleurs qu'elle est à la fois soumise au cahier des charges du lotissement du champ des Belles Vues qui concerne le chemin des Belles Vues, et à celui du lotissement du Pré Sec, pour la [...] , ce qui explique la présence du premier de ces cahiers des charges en annexe de l'acte de vente ; que les époux U... quant à eux, qui font valoir qu'ils ont vendu courant 2012 la partie de leur terrain longeant la [...] de sorte qu' ils ne sont plus désormais propriétaires que de celle située le long du chemin des Belles Vues, se prévalent également de leur acte d'acquisition stipulant expressément que celle-ci portait sur une parcelle anciennement cadastrée [...], « d'une contenance superficielle de 420 rn 2 avec les droits de circulation, de passage et de vues sur le chemin privé appelé route des Belles Vues » ; qu'il s'évince de ce qui précède qu'ils ne revendiquent aucun droit de propriété sur le Chemin des Belles Vues, mais un simple droit de passage et d'usage ; que l'expertise réalisée par M. X... a donné lieu à un rapport très détaillé permettant de comprendre à la fois l'origine des différentes propriétés des parties en cause, et l'étendue de leurs droits respectifs ; que l'expert en particulier s'est livré à une étude de tous les actes de propriété et cahiers des charges qui lui ont été soumis ; qu'il apparaît ainsi qu'à l'origine de la création du lotissement appelé « champ des Belles Vues » se trouvent M. et Mme R..., propriétaires ensemble du terrain qu'ils ont entendu diviser en lots, avec cette précision figurant au cahier des charges du 28 août 1925 que : « il est établi sur cet herbage une rue qui prend naissance au [...] , derrière le manoir du Pré Sec, pour aboutir au chemin du château Bel Abri » ; que ce même cahier des charges précise au chapitre « servitudes », qu'il avait été prévu aux termes du contrat d'acquisition du terrain en cause, que M. R... aurait un droit de passage pour lui et ses acquéreurs ou ayants droits sur la parcelle vendue au Commandant G..., ce droit de passage devant s'exercer sur un chemin qui serait créé par les soins de M. R... et déboucherait sur la route ; que ce chemin aurait 8 m de largeur et son entretien en incomberait au Commandant G... dans la partie le bornant, M. G... bénéficiant quant à lui du droit de circulation sur le prolongement de ce chemin dans la parcelle vendue à M. R... ; que l'acte de vente par les époux R... à M. T..., en date du 3 août 1926, du terrain cédé par la suite aux époux K..., par les consorts T..., énonce que le bien vendu concerne la totalité en largeur s'étendant au-devant de la parcelle de la voie privée la bornant, dénommée route des Belles Vues ; que sont rappelés les termes du cahier des charges relatifs aux voies de communication, et en particulier, que « pour desservir les lots de terrain mis en vente, le vendeur a établi une route débouchant sur la route du cimetière d'un côté, de l'autre sur un chemin communal qui passe derrière la propriété Bel Abri, que le sol de cette rue appartiendra aux acquéreurs en tout ou partie tel qu'il sera indiqué dans leur acte d'achat de chaque lot, aux droits de leur propriété jusqu'au milieu de la rue au moyen de l'acquisition qu'ils seront obligatoirement tenus d'en faire » ;