cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 3,  décision 16-22.445 du 09/11/2017,  partie 10


qu'il existe trois contrats de nettoyage pour l'entretien des locaux et des extérieurs récupérés sur les locataires : /- le contrat n° 14.432 de la société SSDN devenue ISS PROPRETE ou ISS ABILIS France, souscrit par le syndic PIERRE ET GESTION au nom de l'ASL, qui porte sur l'entretien des espaces extérieurs: dalles, auvents, jardin, terrasses, luminaires et zones poubelles de la résidence gérée par l'ASL, /- le contrat n°14.115 de la société SSDN devenue ISS PROPRETE ou ISS ABILIS France, souscrit par le syndic PIERRE ET GESTION au nom de l'ASL, qui porte sur le traitement des ordures ménagères, /- le contrat de la société ASEG ,puis de la société PEP7 à compter de 2010, souscrits par le syndicat des copropriétaires du lot de volume numéro 7 « bâtiment E » représenté par son syndic SAGEFRANCE, qui portent sur l'entretien des parties communes de la résidence ; que les dépenses engagées par l'association syndicale libre, au titre de l'entretien de la  ZAC [...]  , sont réparties trimestriellement par le directeur de l'ASL, le cabinet PIERRE ET GESTION, aux membres de l'ASL, et notamment à la SAGEFRANCE, prise en sa qualité de syndic du lot de volume numéro 7 bâtiment E ; que SAGEFRANCE impute les montants demandés par l'ASL dans l'état des dépenses du syndicat des copropriétaires du lot de volume 7 et les répartit en fonction de la clef commune générale du règlement de copropriété ; que, sur les postes de nettoyage facturés par SAGEFRANCE (le contrat ASEG puis le contrat PEP7), les prestations d'entretien des parties communes du bâtiment E dans le cadre de l'exécution du contrat ASEG sont commandées par le syndic de copropriété SAGEFRANCE/IMMO DE FRANCE et répercutées selon la clef de répartition générale de 83072/100000e du règlement de copropriété applicable à la société Immobilière 3F en sa qualité de copropriétaire du lot de volume numéro 7 ; que si les intimés acceptent de considérer comme récupérable la facturation du contrat PEP7, conformément aux conclusions de l'expert, pour autant ils s'opposent à ce que la facturation du précédent contrat de la société ASEG, d'un montant égal, pour des prestations qu'ils prétendent identiques, au double de celles facturées dans le contrat PEP7, soit également considérée comme récupérable, compte tenu des incohérences relevées par l'expert ; que sur ce point, si l'expert se limite à observer que, dans le contrat PEP7, qui a succédé en 2010 au contrat ASEG, « le ramassage des détritus et le balayage du rez-de-chaussée et du trottoir est journalier, que le nettoyage de paliers, de tapis est également journalier et non quotidien, comme mentionné dans le dire de la bailleresse... », pour conclure à l'incohérence du contrat de l'ASEG, il précise cependant qu'il appartient au tribunal d'apprécier ; qu'il résulte de l'examen des contrats ASEG et PEP7 que les prestations de la société PEP7 ne sont pas identiques à celles de la société ASEG, et que l'entretien des couloirs et des cages d'escalier, ou encore des paliers, ainsi que le lavage du trottoir devant la copropriété, assuré à une moindre fréquence par la société PEP7, engendre nécessairement une baisse de coût; que pour autant, cette baisse de fréquence, et donc de coût, des prestations d'entretien ménager des parties communes n'ont pas pour effet de les rendre irrécupérables sur les locataires, s'agissant de prestations entrant dans la catégorie des charges récupérables correspondant à un service rendu; que les intimés seront, en conséquence, déboutés de leur demande aux fins de voir déclarer irrécupérables les factures ASEG de 2007 à 2009 ; que, sur les postes de nettoyage facturés par PIERRRE ET GESTION, sur les deux contrats de la SSDN devenue ISS ABILIS, les intimés soutiennent que, dans ses décomptes de charges générales, la société PIERRE ET GESTION n'applique pas à la société Immobilière 3F les tantièmes de répartition dit cahier des charges de la ZAC du 18 novembre 1977 pour les contrats d'entretien SSDN ISS ABILIS; qu'ils font également valoir que les factures relatives au contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.432 port ant sur l'entretien des extérieurs (dalle, escaliers, auvents, jardin, zone poubelles et parkings) ne sont pas récupérables ; qu'ils prétendent aussi que les contrats souscrits auprès de la société SSDN et portant les numéros 14.115 et 14.432 couvrent des prestations identiques, le contrat n°1 4.115 ayant pour objet le traitement des ordures ménagères et le contrat n° 14.432 les travaux d'entretien ménager portant sur l'extérieur de la résidence et la zone poubelle ; que, sur les tantièmes, les intimés soutiennent que dans ses décomptes de charges générales, la société PIERRE ET GESTION n'applique pas à la société Immobilière 3F les tantièmes du cahier d'usage et de jouissance de la Zac du 18 novembre 1977, qui sont les suivants pour les postes ci-après désignés : /- 16.883/100.000e pour les frais de gestion d'entretien et de fonctionnement de l'ASL y compris des espaces verts, /- 119/1.000e pour les locaux de monte-charges, /- 169/1000e pour la dalle de circulation piétonnière, /- 88.516/100.000e pour les ascenseurs, /- 179.000/100.000e pour le local PTT ; qu'ils font valoir que l'application du rapport 16.883/100.000e pour les charges générales incluant les prestations du contrat SSDN ISS ABILIS, ainsi que l'application du rapport 33.620/100.000e pour le nettoyage des parties communes incluant les prestations du contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.115 ne