Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.045 du 10/09/2020,  partie 7


la résolution n°5 intitulée « Contestation du « modificatif de l'état descriptif de division du 30 mai 1984 » (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965) » a été adoptée à la majorité de l'article 25 ; en substance, cette résolution a pour objet de contester au titre de « clauses réputées non écrites » le modificatif du 30 mai 1984 et d'exiger une rectification sur les points suivants : - la répartition des quotes-parts de division du bâtiment fond de cour ; - la création de parties communes exclusives à certains lots, tel le jardin privatif de 14 m2 à jouissance exclusive au lot n°[...] du rez-de-chaussée et l'attribution des paliers des 2ème et 3ème étages de la cage d'escalier aux lots n°[...] ; - le tableau de répartition des charges qui comporte des erreurs entre millièmes généraux et la colonne « charges », le rez-de-chaussée bénéficie d'une différence en sa faveur de 6,8%, les premier, deuxième et troisième étages supportent cette différence de charges en patio ; - le règlement de copropriété du 31 mai 1983 « (le vrai) » ne classe pas les escaliers parmi les parties communes spéciales. Tous les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses d'entretien, de conservation et d'administration de cette cage d'escalier, partie commune générale alors que le modificatif du 30 mai 1984 prétend dispenser le rez-de-chaussée des charges d'escalier ; M. Q... X... et la société CIE allèguent un abus de majorité à l'appui de leur demande en annulation ; il ressort des développements qui précèdent que l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété horizontale n'a pas compétence pour contester la légalité des clauses du règlement de copropriété de la copropriété verticale née de l'acte du 30 mai 1984 ; en votant la résolution n°4, elle a commis un abus de pouvoir qui sera sanctionné par l'annulation de cette résolution ;
 
 ALORS QU'il résulte de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que l'assemblée générale des copropriétaires peut autoriser le syndic à agir en justice ; qu'en annulant la résolution n°5 du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 juin 2011, qui avait pour objet la contestation des clauses de l'acte modificatif de 1984, contestation présentée par le syndic à titre de demande reconventionnelle devant la cour d'appel, cette dernière a violé l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires de leur demande tendant à voir déclarer inopposables au syndicat de copropriétaires les clauses de l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 30 mai 1984 modifiant la répartition des quotes-parts et des charges des lots n°[...] à [...] ;
 
 AUX MOTIFS QUE les articles 3 et 4 du règlement de copropriété de 1983 définissent ainsi les parties privatives et parties communes de l'immeuble : « article 3 : les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-après établi sont compris dans la composition d'un lot, sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des « parties privatives ». Article 4 : les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment : - la partie cochère sur la rue [...] - l'alimentation de gaz - d'électricité - le raccordement à l'égout de la rue [...] recevant les eaux pluviales, les eaux usées et les eaux vannes. Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires » ; l'état descriptif de division (article 7 du règlement de copropriété) désigne comme suit les deux lots initiaux : « lot [...] : une parcelle d'une superficie de cent soixante-dix mètre carrés trente, située en façade sur une largeur de sept mètres virgule dix-sept, sur la [...] et une profondeur d'environ vingt-quatre mètres virgule quinze sur laquelle est édifié un bâtiment élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée à usage commercial (boutiques) et d'un premier étage à usage d'habitation, grenier au-dessus, partiellement aménagé en habitation, le tout couvert en tuiles. Et les cinq cent soixante-quinze/millièmes (575/1000èmes) du sol de l'ensemble de l'immeuble et des parties communes à tous les copropriétaires ; Lot [...] : une parcelle d'une superficie de cent vingt-cinq mètres carrés soixante-dix située en prolongement du lot [...], d'une profondeur de dix-huit mètres virgule trente environ, sur laquelle est édifié un bâtiment élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée et de trois étages d'habitation, le tout couvert en tuiles. Et les 425/1000e du sol de l'ensemble de l'immeuble et des parties communes à tous les copropriétaires » ; il résulte de ces articles que, contrairement à ce que soutiennent le syndicat des copropriétaires et la SCI Auteuil-Boulogne (page 8 de leurs conclusions), il n'est pas nécessaire en l'espèce de se référer aux dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui liste les parties réputées communes en cas de silence ou de contradiction des titres, pour déterminer les parties communes et parties privatives du syndicat des copropriétaires d'origine ;