Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.800 du 11/07/2019,  partie 5


Le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 800 m2 et 50 000 m2. Il indique un manque de transaction dans un rayon de 3 km. Néanmoins, la zone de la ZAD est très large. Il indique peu de transactions. Un ensemble de parcelles classées en zone constructible pour un prix de 6,47 euros le mètre carré, la parcelle [...] classée en zone NA pour un prix de 5 euros le mètre carré, la parcelle [...] en zone 1 Nca un prix de 66,96 euros le mètre carré supportant une case vétuste. Il rappelle que la parcelle a fait l'objet d'une rétrocession le 14 mai 2007 à un prix de 0,39 euros le mètre carré. Il retient un prix de 0,90 euros le mètre carré en zone 1 Ncb et 0,50 euros le mètre carré en zone Ndb. Le TCO produit les termes de comparaisons donnés par le service des domaines avec une moyen.ne de 0,93 euros le m2. Ils se situent en zone lNc mais sont très éloignés par rapport aux parcelles concernées. Ils se situent dans les hauts. Il ne pourra en être tenu compte. Il produit les termes de comparaison de la route du littoral pour un prix de 0,50 euros le mètre carré. Le TCO produit les actes de donation-partage en date du 24 mai 2012, 21 juin 2012 et 26 juillet 2012 des parcelles qui sont déclarées pour une valeur de 1 000 euros. La déclaration dans le cadre d'une donation partage ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien. La donation-partage sera écartée. Le TCO fait état d'un arrêt de la Cour d' Appel de Saint-Denis fixant le prix au m2 de parcelle en zone UE à 1 euro à Saint-Paul. Cet arrêt est relatif à des parcelles étroites, légèrement pentues, qui longent en longueur la RD 2, comprenant le fossé, bordé par un mur en moellons. Ainsi, il ne s'agit pas de parcelles comparables. Il s'agissait de parcelles en longueur qui longeaient le fossé et supportaient des murs. Cette référence sera écartée. Le TCO fait État en ce qui concerne la zone Ndb des ventes à titre de rétrocession pour une moyenne à 0,36 euros le mètre carré. Néanmoins la vente à titre de rétrocession d'une parcelle déjà expropriée ne peut être comparable à une vente du marché libre. Ces références seront écartées. L'expropriée fait état d'une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le 30 décembre 2004. Cette parcelle est incluse dans la ZAD en zone NAUe et ND. Néanmoins, il est indiqué dans l'acte que l'immeuble appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de Cambaie, par suite de substitution effectuée par lui en suite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Denis le 27 mai 2004 pour J 730 000 euros. Le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le m2. Il ne s'agit pas d'une adjudication mais d'une vente libre suite à une adjudication. La parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais supporte la station d'épuration. L'expropriée produit les références fournies par la DRFIP de la Réunion. Les parcelles [...] , [...] et [...] ne pourront être retenues. Il n'est pas possible de savoir s'il s'agit de termes de comparaison comparables, la zone des parcelles n'est pas indiquée. La parcelle [...] a été vendue pour un prix de 66,96 euros le mètre carré. Elle est classée en zone 1 Nca et supporte un bâti vétuste. Cette parcelle est assez comparable malgré un zonage un petit peu différent et une construction. L'association syndicale libre de Cambaie produit une délibération du conseil municipal qui valide l'acquisition de la parcelle AB 5l 6p de 1227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé. Il s'agit d'une vente amiable mais non de l'exercice d'un droit de préemption. La parcelle est située en zone Aust depuis le PLU de 2012. Néanmoins, il est loisible de co:1stater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriées. La parcelle a été acquise pour un prix de 150,90 euros le mètre carré avec le bâti. Cette parcelle supporte une petite maison. Le jardin est entretenu. Cette vente permet d'avoir un terme de comparaison d'un bien différent dans la même zone géographique. Ainsi, peuvent être retenus comme termes de comparaison à moduler, la parcelle [...] , dans une situation moins favorable à 20 euros le m2, la parcelle [...] qui est dans une situation proche mais avec un bâti à 67 euros lem2 et la parcelle AB 5l 6p qui est dans une situation géographique très proche mais avec un bâti. En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, dans une zone géographique agréable, plate, entre mer et montagne, non loin de zone urbaines, bien desservie, il convient de fixer un prix au m2 de 25 euros. Ainsi, l'indemnité due pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] , [...] et [...] est de 1 766 000 euros.