Cour d'appel de Reims
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.427 du 28/05/2020,  partie 3



 Que la SCI WLR a reçu le 29 février 2008 l'autorisation de lotir les parcelles cadastrées section [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...], contiguës à la parcelle appartenant à Madame C....
 Qu'à l'issue de l'assemblée générale de l'association [...] du 1er juin 2013, il a été décidé du maintien du caractère privé du lotissement et, en conséquence, de l'installation d'une clôture tendant à fermer l'accès à la voie aujourd'hui nommée U... X....
 Qu'il ressort de manière certaine des éléments susvisés et des débats que la rue U... X... est une voie privée sur laquelle Madame C... n'établit nullement l'existence d'un droit à quelque titre que ce soit, qu'il s'agisse d'un droit d'accès conventionnel ou d'un droit légal consécutif à une servitude ou à un état d'enclave.
 Que Madame C... produit au soutien de sa demande un courrier rédigé par le Maire de Witry les Reims le 29 juillet 2013 qui fait référence d'une part au permis de construire délivré le 20 janvier 2012 et d'autre part à un « accord » intervenu entre Monsieur S... et la Mairie selon lequel il s'était engagé à réintégrer les espaces communs du lotissement dans le domaine public.
 Or, un tel courrier est dénué de toute valeur probatoire dans la mesure où il ne fait qu'alléguer un « accord » dont l'existence n'est corroborée par aucune pièce, émanant de Monsieur S... qui n'a jamais eu qualité pour représenter statutairement l'association syndicale du lotissement. En outre le permis de construire de Madame C... n'est pas produit au débat, mettant la juridiction dans l'impossibilité de vérifier les mentions du dossier de permis relatives à l'accès revendiqué. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, Madame C... sera déboutée de sa demande » ;
 
 1) ALORS QUE les annexes d'un contrat intègrent le champ contractuel et ont, entre les parties, force obligatoire ; qu'il en résulte qu'un permis de construire annexé à un acte de vente peut constituer un titre constitutif d'une servitude de passage dès lors qu'il comporte l'accord des propriétaires des fonds concernés ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même relevé que le plan de masse annexé au permis de construire – lequel était lui-même annexé à l'acte de vente du 24 janvier 2012 - « montre bien une ouverture piéton vers la voie perpendiculaire à l'[...], en plus de l'ouverture plus large sur l'[...], ce qui corrobore les propos du maire de Witry-les-Reims dans son courrier du 29 juillet 2013 » (arrêt, p. 5, in fine), ce dont il résultait clairement un accord des propriétaires concernés pour établir une servitude de passage au profit du fonds appartenant à Mme C... ; qu'en retenant néanmoins, pour débouter l'exposante de l'ensemble de ses demandes, que celle-ci n'aurait justifié d'aucun droit d'accès conventionnel à la rue U... X..., voie privée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 691 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2) ALORS QU'il résulte des propres constatations de la cour d'appel qu'au jour de la vente, l'ASL [...] n'était pas encore propriétaire de la voie litigieuse (arrêt, p. 7 § 4) ; qu'en relevant, par des motifs propres et adoptés, que « ni l'acte définitif de vente ni le compromis de vente ne font état d'une servitude de passage conventionnelle qui aurait été consentie par l'ASL [...] » (arrêt, p. 6 § 3) et que M. S... n'avait « jamais eu qualité pour représenter statutairement l'association syndicale du lotissement » (jugement, p. 5 § 10), la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier sa décision, et a privé sa décision de base légale au regard des articles 691 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir ordonné sous astreinte la suppression, par Mme C..., de son accès piéton donnant sur la parcelle [...] , dénommée [...] ;
 
 AUX MOTIFS QU' « à hauteur d'appel, l'ASL [...] produit l'acte de vente du 13 décembre 2014 établissant qu'elle a acquis de la SCI WLR notamment la parcelle [...] correspondant, d'après le cadastre, à la voie donnant sur l'[...], soit aujourd'hui la rue U... X....
 Qu'elle justifie donc de sa qualité de propriétaire de la voie litigieuse et de sa qualité à agir. Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable sa demande reconventionnelle de suppression de l'ouverture.
 Qu'en outre, l'ASL [...] produit le procès-verbal d'assemblée générale du 1er juin 2013 démontrant qu'il a été décidé officiellement de maintenir la voie privée, d'implanter une barrière et de demander à Mme C... de supprimer l'ouverture piétonne. Elle justifie également du courrier recommandé avec accusé de réception adressé à Mme C... le 14 juin 2013 pour lui indiquer que la rue U... X... est une voie privée, lui demander de supprimer son ouverture piéton et l'informer de ce qu'une barrière va être mise en place dans les prochains jours (pli non réclamé).