Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.439 du 04/03/2021,  partie 3


que l'acte de vente des consorts T... aux époux K... indique quant à lui que dans la contenance visée, est inclus le sol de la voie ; que l'acte de vente par les époux F... à M. O... précise de son côté qu'est incluse dans l'immeuble cédé la partie du chemin de Bellevue contigu à la propriété ; que l'expert a ensuite analysé les documents relatifs au lotissement "[...] ", situé de l'autre côté du chemin des Belles Vues, en face du précédent, dans lequel se trouvent situées notamment les propriétés A..., SCI Le Mesnil, [...], [...] ; que l'acte de vente à M. A... mentionne expressément que l'immeuble vendu est compris dans le lotissement "[...] ", qui a fait l'objet d'un arrêté préfectoral en date du 3 août 1925, dont tes termes sont retranscrits : qu'il apparaît qu'il y est fait également état du lotissement créé par les époux R..., et le cahier des charges de ce lotissement est également retranscrit, comme le souligne l'expert, sans aucune justification ; que l'acte de vente à la SCI Le Mesnil précise pour sa part qu'est comprise dans ladite vente "la moitié en largeur au droit dudit terrain, de la voie dénommée "[...] ", aboutissant à la [...] " ; qu'il est clair que si la propriété cédée se trouve située entre le [...] , elle se rattache clairement au seul lotissement Le Pré Sec, nonobstant les énonciations erronées pouvant figurer à l'acte de vente ; que la même conclusion peut être tirée s'agissant de la propriété E... (cf attestations notariales des 10 mars 1988 et 30 juin 1989) ; qu'un troisième lotissement, enfin, se trouve situé également de l'autre côté du [...] par rapport au Champ des Belles Vues, à l'ouest du lotissement Le Pré Sec, pour partie en bordure du chemin précité ; que l'emplacement exact des différentes propriétés est rendu parfaitement clair à cet égard par les annexes et photographies intégrées au rapport d'expertise ; que l'expert conclut finalement que "en l'état des propriétés SCI Le Mesnil, [...], [...] et Ly jouxtent à la fois le [...] jouxte à la fois le Chemin des Belles Vues et la voie interne au lotissement "les Parcs de Deauville" ; que par contre, les propriétés A... et B... jouxtent uniquement le [...] ; qu'il existe une quasi coïncidence en 1925 dans la réalisation des lotissements Champ des Belles Vues d'une part, et Le Pré Sec, d'autre part, ainsi que dans l'établissement de leurs cahiers des charges ; que le cahier des charges du lotissement Le Pré Sec ne gère que l'actuelle [...] et ne fait aucunement référence au [...] ; que M. X... est ainsi formel pour assurer que les différents actes de vente qu'il a étudiés ne font état d'aucun droit de propriété sur une partie du Chemin des Belles Vues ni d'aucun accès sur ledit chemin, les différentes propriétés disposant néanmoins d'un accès sur le Chemin des Belles Vues ; qu'il explique en effet que dans le cahier des charges établi par M. R... en 1925, la mention de la propriété du sol de la voie jusqu'au milieu de la rue aurait pu avoir une justification si ladite voie n'avait pas été réalisée, comme cela fut le cas, en limite Est de la propriété, mais au milieu de cette propriété pour disposer éventuellement de lots de part et d'autre de celle-ci ; que si M. R..., qui fut un temps également propriétaire de tout ou partie du lotissement Le Pré Sec, a pu concéder aux parcelles concernées le droit de circulation, de façade et de vue sur le Chemin des Belles Vues, c'était sous réserve de la création d'un syndicat distinct pour le Chemin des Belles Vues, qui n'a jamais eu lieu ; qu'il rattache ainsi l'exclusivité de la propriété du chemin des Belles Vues, pour le tronçon considéré, aux seuls fonds K... et [...], expliquant que si le cahier des charges du lotissement le Pré Sec établi en 1925 par M. R... fait mention de la propriété du sol jusqu'au milieu du chemin des Belles Vues, c'est au seul motif que ladite voie n'avait pas encore été réalisée et que le susnommé souhaitait se réserver le droit de disposer éventuellement des lots de part et d'autre de celle-ci, situation qui ne s'est jamais produite ; qu'il n'est pas anodin de constater, à cet égard que le Chemin des Belles Vues ne dispose d'aucune référence cadastrale, contrairement à la voirie du lotissement Le Pré Sec, pour lequel il apparaît que chaque co-lotis est propriétaire de la moitié de ladite voirie se trouvant devant sa propriété ; que c'est donc pertinemment que le premier juge a considéré que la SCI Le Mesnil ne pouvait se prévaloir d'aucun titre de propriété sur le Chemin des Belles Vues, et que de manière générale, dès lors que le chemin litigieux n'avait pas été réalisé finalement dans les propriétés des intimés acquéreurs de différents lots dans le lotissement Le Pré Sec, mais au contraire entièrement sur les fonds Mme K... et M. O..., lesdits acquéreurs ne pouvaient se prévaloir de la mention précitée figurant dans le cahier des charges » ;