Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.880 du 24/09/2020,  partie 2



 
 « Le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
 
 A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
 
 1°/Les caractéristiques du local considéré ;
 
 2°/La destination des lieux ;
 
 3°/Les obligations respectives des parties ;
 
 4°/Les facteurs locaux de commercialité ;
 
 5°/Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
 
 L'article L. 145-34 alinéas et 4 du même code quant à lui dispose :
 
 « A moins d'une modification notable des facteurs mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés au premier et deuxième de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculé sur la période neuf ans antérieure au dernier indice publié »  
 
 « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente."
 
 Par ailleurs le principe de l'autorité de la chose jugée n'a vocation à s'appliquer que dans la mesure où dans le cadre d'une nouvelle saisine, doit être tranchée un litige dont l'objet est le même - ne serait-ce qu'en partie que celui de la décision dûment revêtue de l'autorité de la chose jugée.
 
 S'agissant de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence en date du 21 janvier 2016, il concernait le renouvellement du bail commercial à compter du 10 avril 2008 et la fixation du prix du bail pour cette période de neuf ans s'achevant le 31 mars 2017, alors que dans le cadre de la présente procédure d'appel il est question du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2017 et donc pour la période subséquente de neuf années. Le principe de la relativité de l'autorité de la chose jugée interdit donc que s'agissant d'un litige dont l'objet est différent, on puisse invoquer l'autorité de la chose jugée afférente au premier arrêt du 21 janvier 2016.
 
 L'article R. 145-10 du code de commerce prévoit que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminée selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.
 
 Il convient de souligner que pour trancher la question du déplafonnement éventuel du loyer commercial, la cour doit se déterminer au regard de l'ensemble des éléments qui lui sont soumis dans le cadre de la présente instance d'appel et notamment en prenant en considération les éléments figurant dans l'expertise judiciaire qui a été réalisée avec sérieux et objectivité et qui de manière pleine et entière ont été soumis au principe du contradictoire et parmi lesquels figurent la question primordiale de savoir si l'on se trouve ou non en présence de locaux commerciaux monovalents.
 
 Il importe par ailleurs pour la bonne intelligence des faits de l'espèce de préciser qu'alors que la SARL HOTEL PRINCE DE GALLES exploite l'hôtel en question, elle a donné en location gérance par acte du 29 avril 2003 à la SARL PETIT PRINCE, l'activité de restauration exercée dans les locaux loués.
 
 L'expert judiciaire relève notamment s'agissant de la question de la monovalence : « On peut penser que l'exploitant de l'hôtel a délégué la gestion du restaurant dans un souci de rentabilité et, à notre avis, le restaurant n‘est que l'accessoire indispensable de l'activité d'hôtellerie. Selon nous l'établissement est monovalent » (page 20 du rapport d'expertise de M. O...).
 
 Ainsi cette monovalence des locaux loués dont la réalité objective ne souffre aucune discussion, est de nature à légitimer en application des dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce précité le déplafonnement du loyer commercial à l'occasion du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2017.
 
 Il convient en conséquence pour d'autres motifs de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a constaté que le bail liant les parties est renouvelé à compter du 1er avril 2017 pour une durée de 9 ans, et ordonné le déplafonnement du bail à compter du 1er avril 2017 » (arrêt, p. 5 & 6) ;