décision 17-21.896 du 28/06/2018,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Ottica, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
 
 contre l'arrêt rendu le 3 mai 2017 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Balthazar, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 29 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Ottica, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Balthazar ;
 
 Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, l'avis de M. Burgaud , avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Ottica aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Ottica ; la condamne à payer à la société Balthazar la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Ottica
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Balthazar à payer à la société Ottica la seule somme de 79.726,48 € au titre de l'indemnité d'éviction, et dit que les provisions versées, d'un montant total de 52.700 €, devraient être déduites du montant de l'indemnité;
 
 Aux motifs propres qu': «   Aux termes de l'article L 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Sur l'indemnité de transfert : L'expert a considéré que, le transfert ayant déjà été effectué, il est justifié de calculer l'indemnité en prenant en compte la valeur du droit au bail des nouveaux locaux, droit au bail qui devait être représentatif de l'insuffisance du loyer par rapport à la valeur locative du nouveau local et non du droit au bail réellement payé, comme le soutient la société Ottica. Il a pris en compte la situation géographique du nouveau local, sa superficie, la situation économique et la situation contractuelle. Il a calculé la valeur du droit au bail sur la base du différentiel entre le loyer payé et le loyer du marché des nouveaux locaux, en tenant compte de façon pertinente de coefficients de commercialité dus à l'emplacement différents. Il a retenu pour le nouveau local un droit au bail d'un montant de 102.912 euros et une indemnité à ce titre d'un montant de 41.164 euros après avoir appliqué une correction de 60 % en raison de la situation meilleure du nouveau local qui a engendré une forte progression du chiffre d'affaires. Par ailleurs, il a de la même façon estimé le droit au bail du local ayant fait l'objet de l'éviction à 52.494 euros. Il retient finalement comme indemnité la moyenne entre les deux estimations, comme souhaité par la société Ottica, soit la somme de 46. 829 euros. Dans son calcul du droit au bail du local [...] , local qui autrefois appartenaient à deux propriétaires dont les deux baux avaient été réunis, la société Ottica pour calculer le prix du nouveau loyer ne prend en compte que le loyer du petit local de 18 m² et le rapporte à la surface total du magasin Ottica d'autrefois, à savoir 62 m². Or, ce calcul entraîne une majoration du loyer puisqu'un petit local a généralement un loyer au m² proportionnellement plus élevé qu'un local plus grand.