décision 16-29.054 du 01/02/2018,  partie 7


que le constat d'huissier du 8 avril 2013 rapporte précisément l'intention du preneur de procéder à des travaux d'aménagement ou d'embellissement du fonds de commerce, suite à son rachat, et notamment par une extension de la pièce principale avec dépose de la cloison ; on ne comprend pas pourquoi ce constat d'huissier n'a pas été effectué contradictoirement avec le bailleur ; que toutes les pièces produites par le preneur à l'occasion des autorisations de ces travaux, arrêté du maire, avis de la direction compétente de la préfecture en matière de sécurité alimentaire, et avis favorable de la commission de sécurité incendie démontrent qu'il s'agissait d'un projet de réaménagement de la boulangerie avec création d'une nouvelle salle de dégustation/restauration, entraînant la transformation de l'établissement en ERP, 5éme catégorie recevant du public, et pour l'essentiel dans la nouvelle salle de restauration rapide créée (qui est habilitée à recevoir 24 personnes, alors que l'espace de vente est limité à 4 personnes) Si l'on peut considérer que le défaut d'information préalable du bailleur de création de cette activité connexe ou complémentaire n'était pas d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail (paragraphe C-1) par contre les travaux réalisés par le preneur consistant en particulier à transformer les locaux par la démolition de cloisons et l'agrandissement d'une ouverture et donc le percement d'un mur, dans le but non contesté de changer la distribution des locaux, nécessitaient: - d'une part et au préalable le consentement exprès et écrit du bailleur, - et d'autre part en cas d'autorisation, leur exécution sous la surveillance et le contrôle d'un architecte, conformément à l'article 5° des conditions générales, ci-dessus reproduit , que l'argumentation du preneur sur le fait que la configuration réelle des locaux au jour de l'acquisition du fonds ne correspondait plus à la description des lieux mentionnée au bail, en particulier sur l'existence ou non d'une réserve de 33 m2, est contredite par les constatations de l'expert ; en toute hypothèse ses allégations tendant à affirmer qu'elle n'aurait fait que remettre les lieux en leur état d'origine ne sont pas sérieuses et sont contraires aux pièces qu'elle produit elle-même sur son projet de réaménagement et de transformation des locaux, avec création d'une salle de restauration ; qu'on observera en outre que si la SARL PANETIERE PYRENEENNE produit deux factures de travaux, pour un montant de 25.000€ environ, elle ne s'explique pas sur l'affectation ou l'utilisation du prêt de 350.000 € qui lui aurait été consenti dans le cadre de cette opération, acquisition du fonds de 135.000 € comprise, de telle sorte que ces travaux de transformation des locaux ne représentent qu'une part réduite de l'investissement total ; qu'alors qu'il devait (et qu'il aurait pu, à l'occasion du constat d'huissier du 8 avril 2013) informer le bailleur pour obtenir son consentement avant de réaliser les travaux de démolition et de percements visant au changement de distribution des locaux, le preneur a, malgré le commandement valant mise en demeure par acte du 26 avril 2013, qui lui a été délivré dans des conditions parfaitement régulières, d'avoir à cesser immédiatement les travaux entrepris en violation du bail, persisté dans l'exécution de ces travaux, qui probablement n'en étaient qu'au début, et sans répondre d'aucune manière à cette mise en demeure ;que par la suite et nonobstant les opérations d'expertise qui se sont déroulées lors d'une réunion du 26 juillet 2013, les travaux étant achevés, la SARL PANETIERE PYRENEENNE n'a en réalité protesté que par un acte non daté fin août/début septembre 2013 en réponse au deuxième commandement délivré par le bailleur par acte du 14 août 2013, ce commandement étant fondé sur les constatations de l'expert judiciaire , que contrairement à l'argumentation et à la prétention du preneur sur la nullité du troisième commandement délivré par le bailleur par acte du 13 décembre 2013, pour défaut d'objet dès lors que les travaux étaient terminés, la violation des obligations du bail est constante et réitérée depuis le premier commandement délivré par acte du 26 avril 2013; par conséquent il convient de faire droit à la demande de résiliation du bail commercial » ;
 
 ALORS QU' au regard de l'article 1184 du code civil, la résiliation judiciaire n'est prononcée que si les manquements retenus sont considérés comme graves par les juges du fond ; que la gravité des manquements relève du pouvoir souverain ; qu'à défaut d'avoir constaté que les manquements étaient graves, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184, devenu 1224, du code civil.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU' il a refusé de prononcer la nullité du commandement du 19 décembre 2013, faute d'objet puis prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l'expulsion du preneur et fixé le montant de l'indemnité d'occupation ;
 
 AUX MOTIFS QU' « il s'agit de travaux visant au réaménagement des locaux, en ce compris leur mise aux normes, qui d'après le preneur ont été réalisés entre la cession du 29 mars 2013 et le début de la mise en exploitation le 24 mai 2013, et donc en l'espace de deux mois ;