Cour d'appel de Lyon
06, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-20.702 du 13/12/2018,  partie 2


L'EURL Melroses fait valoir les arguments suivants : Les époux X... ne résident plus dans la maison de [...] depuis de nombreuses années, mais dans une maison située à Ste Sigolène. Ils ont d'ailleurs créé en 2012 trois autres SCI qui ont leur siège à l'adresse de Ste Sigolène. Selon procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 29 janvier 2016, il n'existait plus aucun nom ni inscription sur la boîte aux lettres et l'interphone de la propriété et l'huissier de justice a constaté que les locaux étaient inoccupés lors de ses passages répétés. Par attestation du 4 janvier 2017, Me B..., huissier de justice, a certifié n'avoir jamais constaté la présence de quiconque lors de ses multiples passages durant la période précédant l'expulsion. Ce n'est qu'en avril 2016, plus de 5 mois après l'adjudication, que les intimés, en saisissant le juge de l'exécution, ont prétendu pour la première fois être locataires des lieux. Les deux sociétés commerciales, ayant un siège social à Cannes, n'ont jamais déclaré d'établissement secondaire dans l'immeuble de [...], mais ont bien déclaré des établissements secondaires à d'autres adresses, l'une à Paris, l'autre à Saint Etienne. Ces sociétés n'existent plus à l'adresse de leurs sièges sociaux déclarés à Cannes depuis environ deux ans, selon l'huissier de justice en charge de la délivrance des assignations devant le Premier Président le 26 janvier 2017. Les deux sociétés ont été radiées du registre du commerce et des sociétés le 13 avril 2016. Les loyers prévus dans les baux commerciaux sont totalement exorbitants au regard des prix habituellement pratiqués dans la Loire, chacune étant locataire d'un étage de la villa d'une surface d'environ 100 m2 pour un loyer annuel de 66.000 euros ht, soit 5.500 euros ht par mois. Selon le procès-verbal descriptif du 19 mars 2015, les locaux en question ne constituent nullement des bureaux ou salles de réunion pouvant correspondre aux activités déclarées de marchand de biens ou d'agence immobilière ; l'immeuble serait en réalité une villa comportant 10 chambres, 3 salles de bains/salles d'eau, une cuisine et 3 salons, selon le rapport du contrôleur fiscal. Les deux sociétés locataires n'ont jamais justifié des obligations leurs incombant en fonction des baux : Paiement mensuel du loyer (article 6 de chaque bail), du remboursement des charges au bailleur (article 8), du remboursement des contributions, impôts et taxes (art. 10), de l'entretien des locaux loués (art. 12), de l'assurance des locaux loués (art. 15-E). Selon le rapport de contrôle fiscal, les époux X... n'ont jamais réglé le loyer annuel de 18.000 euros prévu à leur bail d'habitation pour les années 2010 et 2011, ni les autres obligations contractuelles relatives au remboursement des charges récupérables auprès du bailleur, à l'assurance et à l'entretien des locaux. Le juge ne pouvait pas tiré de déduction pertinente du fait que le bien était occupé le 19 mars 2015 puisque les époux X... l'occupaient en qualité de gérants ou associés de la SCI Villa Mag les Acacias. Lorsque le Crédit Agricole a fait estimer le bien en 2015, Mme X... a déclaré, au titre de la situation locative, que l'immeuble était occupé par Alain C..., qui n'est autre que son ancien propriétaire qui l'a vendu en 2007 à la société AIF, laquelle l'a revendu en 2008 à la SCI Villa Mag les Acacias. Les intimés font valoir l'antériorité des baux et en contestent le caractère fictif, aux motifs que le contrôle fiscal a conféré date certaine aux baux, lesquels ont bien généré des perceptions de loyers et que M. X... fait l'objet d'une relance pour paiement de la taxe d'habitation comme occupant de la maison de [...] à titre de résidence habituelle. Les parties débattent de la théorie de l'estoppel à la suite de la délivrance le 24 janvier 2017 aux intimés de commandements de payer les loyers courus depuis l'acquisition du bien par l'EURL Melroses, laquelle précise qu'il s'agit uniquement de sauvegarder ses droits en attente de l'arrêt de la cour. Sur ce, le procès-verbal descriptif dressé le 19 mars 2015 par la SELARL Huissiers Loire Sud à la requête du Crédit Agricole, dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, confirme que la villa de [...] était meublée et équipée pour une occupation par des particuliers sans usage professionnel, notamment sans bureaux pouvant correspondre à l'activité de marchands de biens ou d'agence immobilière constituant les objets sociaux respectifs des sociétés AIF et A2PI. Bien que les plans annexés aux baux consentis à ces deux sociétés portent des mentions manuscrites de "bureau" pour certaines pièces, le constat de l'huissier de justice révèle qu'il s'agit de chambres ou salles de jeux. La SCI Villa Mag les Acacias a fait l'objet d'un contrôle fiscal portant sur les exercices 2010-2011. Dans son rapport du 24 juin 2013, le contrôleur fait état de locaux à usage professionnel loués aménagés par cette société. Les intimées essaient d'entretenir une confusion entre la villa de [...], qui n'a manifestement pas été visitée par le contrôleur, et leur maison de Sainte Sigolène où la SCI Villa Mag les Acacias a son siège social et où le contrôleur s'est déplacé. On voit d'ailleurs mal comment cette société aurait pu être locataire de la villa de [...] dont elle est propriétaire...