Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.602 du 22/10/2020,  partie 5


qu'il a ainsi pris en considération, pour son étude comparative, tant la superficie de ces logements que celle de 157 m² correspondant au logement lui-même de M et Mme P... ; Que la surface des deux chambres de service situées au 6ème étage de l'immeuble sera cependant prise en considération dans le calcul de la valeur locative ; Attendu que les constatations de l'expert judiciaire relatives à la situation de l'immeuble, aux caractéristiques de celui-ci et du logement, ci-dessus rappelées, lui ont permis de classer l'appartement concerné dans la catégorie des grands appartements anciens avec confort et de qualité moyenne et situés dans le quartier [...] ; Qu'à l'exclusion de la référence n° 4 (concernant le logement situé rue [...]), les références Olap retenues par l'expert judiciaire concernent des logements comparables à celui de M Q... P... , en ce que, correspondant à la définition susvisée, ils sont situés en étage et dans le quartier [...], avec des surfaces comprises entre 133 m² et 175 m² et ont été loués à des locataires arrivés entre mai 1995 et septembre 2007 ; Que ces références aboutissent à une moyenne de 18, 78 euros le m² ; Qu'à l'exclusion de la référence du logement de M G... d'une superficie de 210 m² et donc excessive, au regard de celle du logement concerné, les références de l'immeuble retenues par l'expert judiciaire concernent des logements comparables à celui de M Q... P... , en ce qu'entrant dans la catégorie susvisée définie par cet expert, ils se trouvent dans le quartier [...], ont des surfaces comprises entre 129 et 182 m², sont situés en étage et ont été loués entre avril 2004 et mars 2007 ; Que ces références aboutissent à une moyenne de 17,41 euros le m² ; Attendu que des développements qui précèdent il résulte qu'à l'exclusion des références portant sur l'appartement de M G... et sur l'appartement de la rue [...] étant écartées ) les références retenues par l'expert judiciaire répondent à la définition de « logements comparables » de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 . Qu'il convient de les retenir ; Qu'elles font ressortir que le loyer du logement concerné est manifestement sous-évalué ; Attendu que compte tenu de l'ensemble des éléments ci-dessus, et spécialement, des 10 références de l'expert judiciaire susvisées, retenues pour des logements comparables, des données propres tant à l'appartement qu' à l'immeuble et à l'emplacement de celui-ci, telles que décrites par l'expert judiciaire, de la valeur locative attachée aux deux chambres de service situées au 6ème étage de l'immeuble, la cour dispose des données d'appréciation suffisantes pour retenir le prix de 19 euros le m² ; Que le nouveau loyer s'établit en conséquence à 19 euros X ( 157 m² + 12, 40 m² ( correspondant aux deux chambres de service ) = 169, 40 m² ) = 3 218, 60 euros ; qu'après application de la limitation prévue par l'article 2 du décret du 27 août 2009, le loyer effectif est de : 3 218, 60 euros - 1 781,12 euros ( ancien loyer ) = 1437,48 euros, 1437,48 euros : 2 = 718, 74 euros ( montant calculé au titre de la limitation réglementaire ) 1781,12 euros, + 718, 74 euros = 2 499, 86 euros, étant précisé que l'augmentation devra être étalée sur 6 mois hors indexation » (arrêt, pages 4 à 11) ;
 
 ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE les parties sont liées par un bail du 17 mai 2002 à effet du 1 er juillet 2002 pour un loyer trimestriel de 4573,47 euros actualisé à 5343.36 euros (1781.12 euros par mois, soit 11.34 €/m2) ; par acte du 12 décembre 2007 portant sur un appartement situé au 4ème étage d'un bâtiment cour de l'immeuble sis [...] ; l'offre de renouvellement de bail avec proposition d'un nouveau loyer faite le 12 décembre 2007 qui comporte le montant du nouveau loyer, 3.588 euros, la reproduction de l' article 17 -c de la loi du 6 juillet 1989 et les références utilisées pour sa détermination, non contestée en la forme, est régulière. Le principe de la continuité du bail s'accompagne de celui de la fixité du loyer, sauf indexation. L'admission d'une réévaluation du loyer à l'occasion du renouvellement du bail suppose au préalable le constat de la sous-évaluation manifeste du loyer pratiqué. Le bailleur a indiqué que le nouveau loyer devait être fixé à la somme de 3.588 euros à compter du 1eroctobre 2008 sur la base de 22.85 €/m2. L'Institut de France a saisi la commission départementale de conciliation le 7 avril 2008. La commission départementale de conciliation a rendu son avis le 14 mai 2008. Le collège des bailleurs a estimé que compte tenu de la situation géographique de l'immeuble et des références produites par le bailleur à l'appui de sa demande sa proposition était justifiée. Le collège des locataires a pour sa part estimé qu'il existait un litige sur la superficie du logement-occupé par Monsieur et Madame P... . Il a considéré qu'un loyer en principal de 18 € le m2 avant application du décret en vigueur pourrait être appliqué à la location.