Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-25.889 du 05/01/2017,  partie 2


annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d&apos;utilité publique est demandée, par la perspective de modifications aux règles d&apos;utilisation des sols, et par la réalisation dans les trois années précédant l&apos;enquête publique, de travaux publics dans l&apos;agglomération où est située l&apos;immeuble ; un avantage de situation a néanmoins été pris en compte tant pas l&apos;expropriant et le commissaire du gouvernement que par le premier juge dès lors qu&apos;ils ont surévalué le prix du m² de la parcelle en cause (les premiers à 96 euros et le juge à 105 euros) par rapport à celui des mutations de terrains agricoles survenues en 2013 pour des prix allant de 76,25 euros/m² à 37,07 euros/m² ;
 
 sur l&apos;évaluation du bien exproprié :
 
 selon l&apos;article L. 13-13 du code de l&apos;expropriation, l&apos;indemnité de dépossession doit couvrir l&apos;intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l&apos;expropriation ; en l&apos;espèce le premier juge a appliqué, sans être critiqué sur ce point, la méthode de comparaison qui implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d&apos;urbanisme de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance, soit le 26/06/2014 ; les expropriés sollicitent l&apos;application d&apos;une valeur métrique de 250 euros en se fondant sur les ventes suivantes :
 
 - Vente du 4 juin 2013 [Cadastre 1]: il s&apos;agit de la division de la parcelle [Cadastre 2] en [Cadastre 3] et [Cadastre 1], située dans un lotissement ; Cette parcelle est acquise par le voisin propriétaire de la parcelle limitrophe [Cadastre 4] ; Elle est située en zone UCa, avec COS de 0.25, soit une SHON théorique de 56 m² ;
 
 - Vente du 26 novembre 2012 [Cadastre 5] : elle porte sur une propriété bâtie (villa) destinée à être démolie située en zone UBa, avec COS de 0, 80, soit une SHON théorique de 769 m², hauteur de construction limitée à 15m, 
 
 - Vente du 13 novembre 2012 [Cadastre 6] d&apos;un terrain par la Métropole, dans le cadre d&apos;un programme de logements sociaux et de logements en accession, située en zone UDmb, avec COS de 2, et une surface plancher accordée de 11 600 m² hauteur de construction limitée à 19, 50 m inclus dans la ZAE Méridia, avec dépassement de la densité et du gabarit, 
 
 - Vente du 2 octobre 2012 [Cadastre 7] à [Localité 2] dans le cadre de l&apos;agrandissement de l&apos;autoroute, en zone Ufe, emplacement réservé, secteur à vocation routière ou autoroutière, 
 
 -Vente du 18 septembre 2012 [Cadastre 8] il s&apos;agit encore d&apos;une vente à [Localité 2] d&apos;une parcelle située en zone Uba avec COS de 0,80 soit une SHON théorique de 785 m² ;
 
 - Vente du 18 septembre 2012 [Cadastre 9] d&apos;une propriété bâtie (villa) destinée à être démolie, située en zone UBa, avec COS de 0,80, soit une SHON théorique de 433 m², hauteur de construction limitée à 15 m, 
 
 - Vente du 18 septembre 2012 [Cadastre 10] d&apos;une propriété batie (villa) destinée à être démolie, située en zone UBa, avec COS de 0,80 soit une SHON théorique de 445 m² hauteur de construction limitée à 15 m (Les parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 9], sont vendues à la même société dans le cadre d&apos;un projet de construction d&apos;habitat collectif) ;
 
 - Vente du 28 décembre 2012 [Cadastre 11] et [Cadastre 12] : il s&apos;agit de la vente de parcelles constructibles, situées dans le lotissement" Costabella" zone UBb, COS 0,45, correspondant à une rétrocession par la ville de [Localité 3] d&apos;une partie de parcelles expropriées antérieurement en 1999 ;
 
 Cependant, ces mutations portent sur des biens qui sont tous constructibles à l&apos;exception de la parcelle [Cadastre 13] qui correspond à un secteur à vocation routière ou autoroutière et vendue à [Localité 2] à usage exclusif ; elles ne constituent donc pas des éléments de comparaison pertinents et doivent ainsi être écartées ; de son côté, le commissaire du gouvernement fournit les termes de comparaison suivants qu&apos;il a réactualisés en fonction du dernier indice Insee connu (1612) en l&apos;absence d&apos;élément de comparaison récents dans ce secteur :
 
 - Vente du 25/07/2011 publiée Vol 2011P04706 ; parcelles cadastrées [Cadastre 14] et [Cadastre 15], pour 5226 m², [Adresse 6], en nature de verger, pour le prix de 520 000 euros soit 99.50€/m² x 1612/1593 = 100,68 euros,
 
 - Vente du 18/02/2009 publiée Vol 2009P01290; parcelle cadastrée [Cadastre 16] pour 3 531 m², [Adresse 7] en nature de verger pour le prix de 350 000 euros soit 99 euros/m² x1612/1503 = 106,17 euros ;
 
 - Vente du 11/03/2008 publiée Vol 2008P01456 ; parcelle cadastrée [Cadastre 17], pour 1346 m², [Localité 4], pour le prix dc 94 000 euros soit 70 euros/m² x 1612/1497= 75,37 € (vente à la Ville de [Localité 3]) ;