Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.924 du 10/09/2020,  partie 6


qu'or, le contrat de bail signé par les parties les 8 et 17 mars 1974 contient une clause d'accession ainsi libellée : « à l'expiration du bail, à quelque époque et de quelque façon qu'elle arrive, les embellissements, améliorations, installations, constructions nouvelles et tous autres travaux éventuels, achevées ou non, réalisés par la société preneuse ou ses cessionnaires ou souslocataires, appartiendront de plein droit à la société bailleresse ou ses ayants droit à titre d'accession, sans aucune indemnité à la charge de celle-ci envers la société preneuse » ; que l'application de cette clause est de droit évidemment en cas de bail renouvelé dès lors qu'il est de principe (Civ 3, 26 novembre 1985, Bull n° 154) que la date de fin de bail, permettant le jeu de l'accession, doit se comprendre comme la fin du bail initial et non comme la fin de la relation contractuelle dans la mesure où un bail renouvelé est un nouveau bail ;
 
 1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; que la société Centre Vaima soutenait, devant la cour d'appel, que les dispositions du statut des baux commerciaux étaient inapplicables, en l'espèce, à la fixation du loyer, et qu'en toute hypothèse, le montant du loyer ne pouvait être fixé à la valeur locative ; qu'en retenant, par motif adopté du jugement, que les parties s'accordaient sur le fait que conformément à l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé devait correspondre à la valeur locative, la cour d'appel a dénaturé ses conclusions et violé l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
 
 2°) ALORS QUE les dispositions du statut des baux commerciaux ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision des loyers ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, les parties ayant conclu un bail emphytéotique, la bailleresse avait délivré un congé « avec offre de renouvellement du bail » moyennant la fixation d'un nouveau loyer, « afin que soient déterminées les conditions du nouveau bail conformément aux dispositions de l'article L. 145-11 du code de commerce », puis saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande de fixation du loyer du bail renouvelé ; qu'en retenant que, la révision du loyer d'un bail emphytéotique étant régie par les dispositions applicables aux baux commerciaux, il en irait de même lorsque le bailleur, comme en l'espèce, offre le renouvellement du bail à un nouveau prix, la cour d'appel a violé les articles L. 145-3, et L. 145-37 du code de commerce, et les articles 2, 12, 14 et 15 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 de l'assemblée territoriale de la Polynésie française portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la valeur locative étant étrangère à l'économie du contrat de bail emphytéotique, le bailleur ne peut saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à cette valeur ; que, selon les propres énonciations de l'arrêt, les parties avaient conclu en l'espèce un bail emphytéotique ; qu'en retenant que la révision du loyer d'un bail emphytéotique obéissait aux règles applicables aux baux commerciaux et que le bailleur était en droit de demander que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé selon les critères prévus par les articles 12 et suivants de la délibération du 14 février 1975, selon lesquels le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative, la cour d'appel a violé les articles L. 145-3, L. 145-33 et L. 145-37 du code de commerce, et les articles 2, 12, 14 et 15 de la délibération du 14 février 1975 ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'il résulte des termes clairs et précis du « bail à loyer », conclu entre les parties le 22 novembre 1974, qu'il portait sur un terrain de 8 000 m² et toutes les constructions édifiées sur ce terrain consistant en divers bâtiments alors à usage commercial mais « destinés à être démolis en vue de la reconstruction générale de l'îlot », et que la locataire avait la faculté de procéder à toutes démolitions et de faire édifier sur le terrain loué tous bâtiments et installations, pour les affecter « à la destination de son choix » ; qu'en retenant que l'acte s'analysait en un bail emphytéotique « destiné à une exploitation commerciale », pour en déduire qu'il était régi par les règles applicables aux baux commerciaux, la cour d'appel a dénaturé cet acte, en violation du principe susvisé ;
 
 5°) ALORS QU'en tout état de cause, les dispositions du statut des baux portant sur des immeubles à usage commercial, industriel et artisanal ne sont applicables aux baux emphytéotiques, en ce qui concerne la révision du loyer, que si ces baux portent sur des immeubles à usage commercial, industriel et artisanal ; que la location d'immeuble est une activité civile par nature ;