Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.123 du 13/10/2021,  partie 10


Cependant, il convient d'observer que la société Galerie [Q] [L] n'a plus pu organiser d'expositions dans des locaux dont elle avait la libre disposition à [Localité 4]. Il en est résulté pour elle une perte partielle de sa clientèle, qui ne pouvait plus fréquenter ses expositions parisiennes. Cette perte partielle de clientèle sera appréciée ci-après.
 
 La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d'un coefficient multiplicateur au regard de l'intérêt des locaux pour l'activité exercée.
 
 L'expert judiciaire propose d'évaluer la valeur locative de marché unitaire à la somme de 1 300 euros pour la boutique du rez-de-chaussée d'une surface de 188 m² et à 130 euros le m² pour les réserves d'une surface de 60 m² en sous-sol, soit une valeur totale de 252 000 euros. Ce que conteste la société bailleresse qui propose une évaluation de la valeur locative de marché à 195 000 euros, compte tenu de la situation de la boutique qui n'est pas en façade sur l'[Adresse 7].
 
 L'expert judiciaire donne des références pour des nouvelles locations allant de 2 778 euros le m² pour une boutique de 24m²P, et de 2 103 euros le m² pour une boutique de 29 m²P. Il y a lieu d'écarter ces références, compte tenu de la survalorisation due à l'effet dit "bonbonnière" qui les rend peu pertinentes. Les autres références pour de nouvelles locations vont de 590 euros le m², pour une Galerie sise [Adresse 3], au 1er octobre 2003, à 1 598 euros le m² P pour une galerie sises [Adresse 5], étant précisé que le loyer de la [Adresse 9] située au début de la Galerie dont s'agit, avec une façade sur l'[Adresse 7] est, au 1er juillet 2004, de 1 570 euros le m² pour une surface de 86 m² au rez-de-chaussée et 21 m² de réserve au sous-sol.
 
 Compte tenu des caractéristiques des lieux loués, de leur emplacement au centre de la galerie et des références ci-dessus rappelées, le prix unitaire proposé par l'expert doit être retenu, cependant ce prix doit être majoré de 5 % pour tenir compte de l'avantage procuré par l'usage du jardin attenant aux lieux pris à bail pendant six (mois) de l'année consenti au preneur.
 
 En conséquence, le prix de marché s'établi à la somme de 264 810 euros.
 
 Pour calculer le différentiel de loyer, l'expert propose de retenir le loyer effectivement payé par le locataire évincé, qu'il retient pour la somme de 100 616,35 euros, les parties n'ayant pas justifié du loyer réellement appelé. La société bailleresse soutient qu'il conviendrait de prendre en considération le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé, qui s'élève à la somme annuelle de 106 890 euros, ainsi que le calcule l'expert pour déterminer le montant de l'indemnité d'occupation.
 
 La cour relève que le montant du loyer du bail renouvelé aurait dû être fixé au montant du loyer plafonné, à défaut d'un motif allégué de déplafonnement, sauf dans le cas où la valeur locative aurait été d'un montant moindre.
 
 Dans ces conditions, il convient de rechercher la valeur locative des locaux à la date de l'éviction.
 
 L'expert judiciaire propose des références pour des locaux à usage de Galerie de tableaux ou vente d'oeuvres d'art, variant, pour les fixations judiciaires de 686 euros le m² au 1er janvier 2000, pour une galerie de tableaux sise [Adresse 3], à 950 euros le m² au 1er juillet 2003, pour des locaux à usage d'achat et vente d'oeuvres d'art, sis [Adresse 2] et pour les renouvellements amiables de 488 euros le m² au 1er août 2005 dans la galerie du 16 [Adresse 7], à 1 598 euros le m², au 1er janvier 2001, pour une galerie d'art au [Adresse 5]. Les références données par l'expert judiciaire en matière de nouvelles locations ont été rappelées ci-dessus.
 
 Il en résulte que, compte tenu de l'ensemble de ces références, de la configuration des locaux dont s'agit et de leur emplacement favorable à l'activité exercée, la valeur unitaire de 500 euros le m² pour la boutique du rez-de-chaussée et de 130 euros le m² pour les réserves du sous-sol, majorée de 5 %, compte tenu de l'avantage procuré pour le commerce considéré par l'utilisation du jardin contigu pendant six mois de l'année, l'expert judiciaire a correctement apprécié la valeur locative à la somme de 106 890 euros.
 
 Dans ces conditions, le montant de la valeur locative étant inférieur au montant du loyer plafonné, tel que révisé aux indices, le montant du loyer appelé en cas de renouvellement aurait été fixé à la valeur locative, telle que fixée ci-dessus.
 
 En conséquence, le montant du droit au bail s'établit à la somme de 157 920 euros (264 810 - 106 890).
 
 Le coefficient de 8 proposé par l'expert est contesté par la société bailleresse qui lui préfère un coefficient de 7, compte tenu du fait que les locaux dont