Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-25.575 du 25/03/2020,  partie 3


qu'en l'espèce, les époux V... avaient expressément soutenu que la SCP notariale, conseiller habituel en optimisation fiscale spécialisé dans ce genre de montage et notaire habituel du programme litigieux, ne pouvait ignorer que le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel) était incompatible, du moins dans un premier temps, avec un investissement en VEFA cette incompatibilité résultant purement et simplement de la loi (conclusions d'appel p. 9 et 11), qu'en conséquence, en retenant qu'« aucun élément du dossier ne démontre que la SCP A... X... et U... T... aurait pu anticiper les conséquences fiscales qui s'en sont suivies pour les époux V... et avoir connaissance de cet écueil », sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions des époux V... qui invoquaient l'absence de toute incertitude légale quant à l'impossibilité de bénéficier des avantages fiscaux dès lors que la condition de déductibilité posée par les textes (seuil de 23.000€ de recettes) n'était pas satisfaite en l'absence de livraison du bien, d'où un risque fiscal que le notaire aurait dû porter à la connaissance des acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil;
 
 3°) ALORS QU'il résultait de la lettre adressée par l'administration fiscale aux consorts V... le 10 juin 2011 (pièce 101) que ceux-ci n'avaient bénéficié que d'un dégrèvement partiel et qu'ils restaient débiteurs « après règlement d'ensemble » d'une somme de 73.242 € ; qu'en énonçant dès lors, au vu de l'examen de la pièce 101, que l'administration fiscale avait « abandonné les rehaussements d'impôt sur le revenu correspondant à la limitation des amortissements et au profit sur le trésor » pour retenir que « le préjudice invoqué » n'était pas établi, la cour d'appel a dénaturé la lettre précitée, en violation de l'article 1134 du code civil, devenu 1193 du code civil ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'option de défiscalisation conçue par le cabinet K... a été présentée à M. et Mme V... directement par ce cabinet en qualité de conseil en gestion de patrimoine sans que le notaire n'ait participé à la présentation et à la négociation de l'opération ; que le fait que le notaire soit intervenu dans de nombreux dossiers apportés par le cabinet K... dont ceux concernant le programme immobilier Einstein Valley 5 et qu'il ait rédigé les statuts de la société V... Patrimoine ne saurait lui conférer un rôle actif dans la conception du projet et faire peser sur lui des obligations autres que celles résultant de sa qualité de rédacteur de l'acte authentique, dès lors qu'il n'est pas démontré que le notaire soit intervenu au stade de la présentation du projet, soit des négociations préalables ou encore au cours de la signature du contrat de réservation ; qu'il ne saurait dans ces conditions être reproché au notaire de ne pas avoir attiré l'attention des demandeurs sur une incertitude qui a été révélée alors que l'acte de vente était déjà dressé et que l'opération avait été mise en place depuis plusieurs mois par un professionnel plus spécialisé en matière d'optimisation fiscale ; qu'aucune irrégularité résultant de l'acte notarié n'est établie ; que les frais d'établissement (honoraires, frais de constitution) déduits des bénéfices sans justifications suffisantes selon l'administration fiscale ainsi que le manquement à la règle du seuil de 23.000 € nécessaire pour bénéficier du régime LMP en VEFA ne sont pas imputables au notaire ; que l'obligation de conseil du notaire intervenant dans l'authentification d'un acte de cession et un acte de prêt ne s'étend pas à l'opération de défiscalisation opérée sans son intervention ;   ; que, s'agissant des frais que le notaire aurait réglés à une société tierce sans justificatif, il y a lieu de souligner que le notaire reçoit le prix de vente destiné au vendeur qui en dispose alors à sa guise ; que la circonstance que ce dernier lui ait ordonné de verser une partie des fonds à une société tierce n'est pas critiquable en soi ; que la seule remise en cause de la déduction de ces frais par l'administration fiscale n'est pas de nature à les entacher d'irrégularité ; que les C
 ont mandaté la SCP A... X... et U... T... pour régulariser l'acte de vente dont l'efficacité n'a jamais été remise en cause ; que le vendeur ne s'est jamais plaint d'une absence de caractère libératoire du paiement fait par les acquéreurs à ce titre ;
 
 4°) ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de ses clients ; que ce devoir est si absolu que le notaire ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait que donner la forme authentique aux opérations conclues par les parties ; qu'en l'espèce, en retenant, pour écarter tout manquement du notaire à son devoir de conseil, que Me M... était « intervenu (