Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.800 du 11/07/2019,  partie 6


Sur l'indemnité de remploi : En raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, le taux de remploi sera fixé à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000, 00 euros, à 15% de 5 001, 00 à 15 000, 00 euros et 10% au-delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement. L'indemnité de remploi pour la parcelle [...] , [...] , [...] et [...] s'élève à la somme de calculée de la sorte : 20% sur 5000 euros = 1000 euros; 15% sur 10000 euros = 1500 euros; 10% sur 1751000 euros = 175100 euros; sur l'indemnité accessoire : il est produit un contrat de fortage avec la société HOLCIM en date du 29 septembre 2010. Il est indiqué dans l'article 4.3.1 que la société payera un montant de 12000 euros par année civile complète jusqu'au démarrage des extractions. Il conviendra donc d'indemniser la perte de revenus locatifs à hauteur de 24000 euros.
 
 ALORS QUE le principe du juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu, dont le droit de propriété fait partie, implique une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien dont le propriétaire est privé du fait de l'expropriation ; qu'en l'espèce, pour fixer l'indemnisation totale due à l'ASL Cambaie à la somme de 1 967 600 euros pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] , [...] et [...] , le juge de l'expropriation a retenu que la date de référence était le 15 mai 2001, la parcelle étant alors cadastrée en zone NcB du plan d'occupation des sols, c'est-à-dire en zone de constructibilité très réduite, et qu'à la date de référence, il n'existait pas de preuve de raccordement au réseau d'eau et au réseau électrique (jugement p. 5 et p. 6) ; que la cour d'appel a retenu comme date de référence le 27 septembre 2012, les parcelles étant classées à cette nouvelle date de référence en zone AU1st (arrêt, p. 6 § 3), c'est-à-dire en zone constructible sous réserve de la modification du plan local d'urbanisme, et disposant d'un raccordement à l'eau et à l'électricité (arrêt, p. 6 avant dernier §) ; que malgré ces différences de consistance juridique et matérielle entre la première instance et l'appel, la cour d'appel a néanmoins alloué, avec des éléments de comparaison plus favorable que ceux retenus par le juge de l'expropriation, une indemnité moins importante ; qu'en statuant ainsi, tandis que la différence entre la situation des parcelles relevée par le juge de l'expropriation et celle relevée par la cour d'appel justifiait une augmentation de l'indemnité accordée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article de l'article L 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ensemble l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
 Moyens produits au pourvoi n° G 18-15.006 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte-Ouest.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, après avoir fixé la date de référence au 27 septembre 2012, d'avoir fixé les indemnités d'expropriation dues pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] , [...] et [...] ainsi qu'il suit : Indemnité principale : 1.556.203 euros ; Indemnité de remploi : 156.620 euros ; Indemnité pour perte de loyer : 24.000 euros ; Soit une indemnité totale de 1.736.823 euros ;
 
 En indiquant greffier aux débats et au délibéré : D... C... ; adjointe administrative principale faisant fonction de greffier ;
 
 Alors que les délibérations des juges sont secrètes ; qu'il ressort cependant de cette énonciation de l'arrêt que le greffier a assisté au délibéré ; d'où il suit que la Cour d'appel a violé les articles 447, 448 et 458 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, après avoir fixé la date de référence au 27 septembre 2012, d'avoir fixé les indemnités d'expropriation dues pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] , [...] et [...] ainsi qu'il suit : Indemnité principale : 1.556.203 euros ; Indemnité de remploi : 156.620 euros ; Indemnité pour perte de loyer : 24.000 euros ; Soit une indemnité totale de 1.736.823 euros ;
 
 Aux motifs :
 
 Sur le caractère privilégié des parcelles :
 L'autorité expropriante soutient que les parcelles, situées au coeur d'une vaste zone inconstructible non viabilisée près d'une carrière d'extraction minière, ne présentent pas un caractère privilégié.
 L'expropriée souligne au contraire le caractère hautement privilégié de ces parcelles.
 Il est constant que le caractère de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine ou s'exerce une forte pression foncière.
 En l'espèce, les parcelles [...] , [...] et [...] sont situées en zone 1 Ncb qui correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie.