Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.943 du 17/09/2020,  partie 5



 AUX MOTIFS enfin QUE s'agissant de l'évaluation du préjudice, la perte de loyers subie à compter de juillet 2012 a persisté au-delà de la première période triennale du bail expirant le 20 avril 2015 ; qu'en effet, il n'est établi par aucune pièce que la SARL [...] ait entendu se prévaloir de la faculté octroyée au preneur par le bail de résilier le contrat à l'expiration de cette période, étant précisé que cette faculté n'appartenait pas au bailleur, qui ne pouvait résilier le bail à l'expiration de chaque période triennale que dans les hypothèses prévues par les articles L. 145-18, L. 145-21 et L. 145-24 du code de commerce, non réalisées en l'espèce ; que c'est donc seulement l'arrêt de la cour d'appel de Poitiers du 15 décembre 2015 qui a mis fin au bail ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu d'inclure dans le préjudice subi par la SCI Juliette les intérêts au taux de 10 % stipulés dans le bail, car le non-paiement des loyers par la SARL [...] s'explique par les circonstances particulières du litige et le fait qu'elle entendait se prévaloir de la condition suspensive ; que la perte de loyer sur la base du montant hors taxe, doit être évalué comme suit : du 1er juillet 2012 au 30 avril 2013 : 52.650 € (10 x 5.265), du 30 avril 2013 au 30 avril 2014 : 64.895,88 € (12 x 5.407,99), du 30 avril 2014 au 30 avril 2015 : 65.075,88 € (12 x 5.422,99), du 30 avril 2015 au 30 décembre 2015 : 43.403,84 € (8 x 5.425,48), soit un total de 226.025,60 € ; que compte tenu de la réduction du droit à indemnisation de la SCI Juliette, la SCI Districhaume doit être condamnée à lui payer les deux tiers de cette somme, soit la somme de 150.683,93 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
 
 1/ ALORS QUE le rédacteur d'un acte juridique, auquel il est reproché d'avoir par négligence ou imprudence engagé prématurément les parties dans les liens d'un contrat dont l'efficacité était subordonnée à l'obtention d'une autorisation administrative finalement refusée, ne peut être condamné à réparer la perte du gain qui serait résulté de l'exécution du contrat lorsqu'il est avéré que, sans la faute qui a été commise, la convention n'aurait pas été conclue et n'aurait donc de toute façon pu procurer aux parties l'avantage qu'elles escomptaient en retirer ; qu'en condamnant la SCI Districhaume, en tant que rédactrice du bail du 18 avril 2012, à indemniser une prétendue perte de loyer, tout en relevant que si elle avait agi de façon irréprochable, ou bien la signature du bail aurait été différée jusqu'à l'obtention de l'autorisation de transfert et, cette autorisation ayant été finalement refusée, le bail n'aurait jamais été conclu, ou bien la signature du bail définitif et l'installation du locataire dans les lieux aurait été subordonnée à la renonciation claire et non équivoque de ce dernier à la condition suspensive relative à l'autorisation de transfert, ce que le locataire aurait refusé, de sorte que, dans ce cas également, le bail n'aurait jamais été conclu et la SCI Juliette n'aurait pu percevoir de loyer (arrêt p. 7, pénultième et dernier al. et suite p. 8), la cour d'appel, qui a refusé de tirer les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2/ ALORS QUE le rédacteur d'un acte juridique, auquel il est reproché d'avoir par négligence ou imprudence engagé prématurément les parties dans les liens d'un contrat de bail dont l'efficacité était subordonnée à l'obtention d'une autorisation administrative finalement refusée, n'est tenu de réparer que le préjudice résultant directement de sa faute, lequel ne peut perdurer au-delà du moment où le bailleur s'est trouvé, du fait de la libération des lieux par le locataire, dans la situation même qui aurait été la sienne si le bail n'avait jamais été conclu ; qu'en condamnant la société Districhaume à indemniser la perte de loyers prétendument subie par la société Juliette au titre la période comprise entre le 1er juillet 2012 et le 30 décembre 2015, tout en relevant que la SARL [...] avait invoqué la caducité du bail dès le 10 juillet 2012, puis restitué les clés dès le 24 juillet 2012 (cf. arrêt p. 8 in fine et suite p. 9), ce dont il s'infère qu'au plus tard à cette dernière date, la SCI Juliette s'était retrouvée placée dans la situation qui aurait été la sienne si la société Districhaume n'avait commis aucune faute lors de la mise au point du bail litigieux et si, par conséquent, ce bail n'avait jamais été conclu ni le locataire installé dans les lieux, la cour d'appel a de nouveau refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1147 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION