Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.712 du 18/02/2016,  partie 6


qu'il ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors que ces travaux étaient chiffrés dans la promesse de vente, ni arguer du fait que l'acte n'en faisait aucune mention, puisqu'il lui appartenait au contraire, au vu des termes de la promesse de vente, d'en tirer toutes les conséquences juridiques ; qu'il importe peu qu'il se soit ou non, renseigné sur la solvabilité et le sérieux du promoteur ou qu'il ait été ou non informé par son ordre des risques de ce type d'opération, dès lors qu'en sa seule qualité de notaire, la prudence et la science du droit lui commandaient de refuser d'instrumenter dans ce cadre en éludant les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient à lui ; qu'en omettant d'inviter les parties à rechercher un cadre juridique plus approprié, le notaire a commis une faute dont il résulte que son acte annulé n'a pu produire les effets attendus ; que par ailleurs, en ne donnant pas la forme juridique appropriée, le notaire a empêché les acquéreurs de renoncer en connaissance de cause ou de bénéficier d'une garantie de bonne fin qui les aurait assuré de disposer des fonds utiles pour faire réaliser la part significative des travaux à la charge du promoteur en cas de défaillance de ce dernier, ce qui s'est effectivement produit ; qu'il est vainement soutenu que les acquéreurs auraient eu la possibilité de faire achever immeuble, alors qu'il résulte des éléments financiers que les acquéreurs, qui avaient pratiquement épuisé leur épargne ou leur capacité de financement, se trouvaient confrontés à une impossibilité d'avoir recours, au lieu et place du promoteur défaillant, à des financements complémentaires, de sorte qu'ils se trouvaient précisément dans la situation que le législateur a souhaité éviter en prévoyant un cadre juridique que l'officier ministériel ne pouvait méconnaître ; que le tribunal a jugé à bon droit le notaire, à titre de garant et son assureur tenus in solidum au remboursement de la somme mise à la charge du promoteur ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M [C] [F], ci-après dénommé « le demandeur » a été démarché par la Société Patrimoine Conseil du Centre en vue de l'acquisition en copropriété d'un ou plusieurs lots d'un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments, divisé initialement en 57 lots, situé à [Localité 3], cadastré section DM n°[Cadastre 1] Lieu-Dit [Adresse 6], et [Adresse 9], d'une contenance totale de 14 a 18 ca, cet ensemble étant destiné à être réhabilité et transformé en résidence haut de gamme ; que le demandeur s'est porté acquéreur selon acte du 31 juillet 2006 reçu par Me [H] des lots suivants : - lot numéro 5, composé d'une cave au niveau -1 du bâtiment A, avec les 2/1000e des parties communes générales et les 5/1000e des parties privées, - lot numéro 7, composé d'une cave au niveau -1 du bâtiment A, avec les 3/1000e des parties communes générales et les 6/1000e des parties privées, - lot numéro 18, composé d'un appartement situé au premier étage du bâtiment A d'une superficie de 39,56 m2 constituant les 37/1000e des parties communes générales et les 81/1000 particuliers au bâtiment C, - lot numéro 19, composé d'un appartement situé au premier étage du bâtiment A d'une superficie de 46,92 m2 constituant les 44/1 000e des parties communes générales et les 96/1000 particuliers au bâtiment C, - lot numéro 30, emplacement à l'usage de parking constituant les 4/1 000e des parties communes générales, - lot numéro 31, emplacement à l'usage de parking constituant les 4/1 000e des parties communes générales ; que la vente s'est effectuée à un prix principal de 26 372 € outre travaux à financer d'un montant de 58 039 €, selon devis établi par une société choisie par le promoteur, somme à laquelle se sont ajoutés les frais d'acte pour un total de 87 321 € ; que pour financer cette acquisition le demandeur a souscrit un prêt d'un montant de 87 000 € au taux annuel de 4,20 % pour une durée de 240 mois, auprès de la Banque HSBC, prêt remboursable par échéance de 541,42 €, assurance incluse mensuellement ; que les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ont pas été réalisés ; qu'aux termes des articles 1601-1 du Code civil et L 261-1 du Code de la construction et de l'habitat, la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ; que par ailleurs les dispositions de l'article 1601-3 du Code civil et l'article L 261-3 du Code de la construction et de l'urbanisme indiquent que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; que l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; que le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ;