Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-17.271 du 25/03/2021,  partie 2


que les travaux en cause constituent ainsi une amélioration des conditions d&apos;exploitation de son commerce par la société Arômes, sans pour autant modifier les caractéristiques énoncées à l&apos;article R. 145-3 du code de commerce ; que la Sci Paris Patrimoine Nazareth ne saurait utilement prétendre avoir participé directement ou indirectement au financement de ces travaux en faisant état des travaux de consolidation de la structure qu&apos;elle a été contrainte de réaliser ; qu&apos;il sera en effet relevé que par jugement rendu le 27 octobre 2014 par le tribunal de grande instance de Créteil, elle a été condamnée à effectuer la réfection générale des réseaux d&apos;assainissement, la réfection des planchers hauts des caves, la remise en état des réseaux d&apos;adduction et distribution d&apos;eau, la remise en service ou réfection du réseau VMC, la réfection de la couverture, la mise en oeuvre de faïence dans la douche et la reprise des fissures dans les VMC, conformément aux préconisations de l&apos;expert judiciaire ; que ces travaux ont pour origine la vétusté des lieux et non l&apos;exécution des deux trémies dont l&apos;expert M. G... indique dans son rapport qu&apos;elles ont été réalisées dans le respect des règles de l&apos;art et ne portent pas atteinte au bâtiment ; que ce jugement a été confirmé par arrêt rendu le 13 janvier 2017 par la cour d&apos;appel de Paris qui a désigné à nouveau M. G... pour en vérifier la bonne fin ; que par arrêt rendu le 28 novembre 2018, la cour a ordonné à la Sci Paris Patrimoine Nazareth de procéder aux travaux prescrits par le jugement du 27 octobre 2014, confirmé le 13 janvier 2017 et non correctement achevés, à savoir : la réfection des réseaux d&apos;assainissement, la réfection des planchers hauts des caves et de la voûte sarrasine, la reprise des réseaux d&apos;adduction et de distribution d&apos;eau, la remise en service ou réfection du réseau VMC, la réfection de la couverture conformément aux règles de l&apos;art ; qu&apos;en conséquence, n&apos;ayant pas participé au financement des travaux rendant le sous-sol directement accessible, la Sci Paris Patrimoine Nazareth ne peut s&apos;en prévaloir comme cause de déplafonnement lors du premier renouvellement ; que le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu&apos;il retient l&apos;extension de l&apos;assiette du bail comme seule cause de déplafonnement » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « c&apos;est seulement lorsque ce sont les travaux réalisés par le preneur qui sont directement à l&apos;origine de la modification notable des caractéristiques du local considéré qu&apos;il est possible de les prendre en compte dès le premier renouvellement suivant leur exécution, pour déplafonner le loyer en en tenant compte ensuite, dans l&apos;appréciation de la valeur locative dans ce cas ; qu&apos;en revanche, si la modification de l&apos;assiette du local suffit à justifier le déplafonnement, alors les travaux d&apos;amélioration réalisés aux frais du preneur par ailleurs, pour rendre plus aisé l&apos;accès aux nouvelles surfaces données en location, suivront le régime ordinaire des améliorations avec, en l&apos;absence d&apos;un financement direct ou indirect par le bailleur, leur prise en compte au titre de la valorisation locative seulement au second renouvellement suivant leur réalisation, alors même qu&apos;ils auront fait accession au bailleur à la fin du bail précédent ; que le régime des améliorations se distingue en effet de celui des modifications justifiant le déplafonnement ; que le bail commercial conclu le 8 février 2001 ne porte que sur un rez-de-chaussée alors que l&apos;activité prévue au bail est « négoce et marchand en gros, demi-gros et détail de vins et spiritueux, et toute activité s&apos;y rapportant » et que, pour l&apos;exercice d&apos;une telle activité, la mise à disposition d&apos;espaces de réserves était évidemment essentiel afin de pouvoir entreposer du stock ; que c&apos;est pas avenant du 6 juin 2001, et donc très rapidement après l&apos;entrée dans les lieux, qu&apos;il a été adjoint au bail d&apos;origine de nouvelles surfaces, consistant en un soussol représentant 316 m² utiles de réserves et 86,70 m² utiles de suite des réserves, soit 402,70 m² en tout à usage de réserve ; que le rapport d&apos;expertise montre, photographies à l&apos;appui (pages 23 à 27), tout l&apos;usage que la Sarl Arômes a fait de sa « vaste réserve, sol ciment, murs bruts, plafond ourdi ou poutres bois (rapport page 23) ; que la réserve visible sur les nombreuses photographies est, partout, encombrée de cartons et de bouteilles, et ce sur toute sa superficie utile et jusqu&apos;à la plus petite partie de la « suite des réserves », même la plus exigüe ; que l&apos;accès de la réserve se fait exclusivement, au départ, à partir du [...] , ce qui constitue un accès malcommode pour l&apos;exploitation commerciale considérée ; que la Sarl Arômes a donc, immédiatement après la mise à disposition du sous-sol essentiel à son activité, créé une trémie et loué un chariot élévateur, courant 2001, pour assurer le transport des marchandises entre le soussol et le rez-de-chaussée, ce qu&apos;elle a bien volontiers reconnu par courrier du 15 juin 2017 (pièce n° 18 communiquée par la Sci Paris Patrimoine Nazareth) ; que c&apos;est donc une inexactitude factuelle que de lire, dans le rapport d&apos;expertise, « qu&apos;au cours du bail, résultant de la suppression de l&apos;