Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.009 du 28/11/2019,  partie 5



 Il apparaît ainsi que la SCI (et la commune de BORDEAUX), se sont engagés sur la base de documents manifestement incomplets et insuffisants, sans disposer à la signature des baux, des pièces usuelles définissant avec précision le projet constructif et son financement alors même que la SCI avait réclamé ces documents à M. K... par le courrier précité du 26 juin 2001, près d'un mois avant la signature des contrats.
 
 L'autorisation de réalisation des travaux accordée par la SCI doit en conséquence être interprétée, au regard de l'imprécision et de l'insuffisance des descriptifs visés au bail, en fonction de la commune intention des parties qui était de réaliser de lourdes transformations structurelles dans un bâtiment ancien, comprenant d'importantes démolitions et restructurations pour créer et exploiter un complexe de cabaret - spectacle, discothèque et restauration, dans les conditions de sécurité imposées par un établissement recevant du public, dans le respect du permis de construire et conformément à la destination de l'ouvrage.
 
 L'expertise judiciaire ordonnée par la cour permet de retenir les principaux éléments suivants :
 
 Les travaux de démolition, de gros oeuvre, de charpente métallique et de charpente bois ont tous été réalisés pendant la durée du bail liant la SCI à la commune, les travaux d'aménagement postérieurs du RIKIKI PALACE et du restaurant Le MYSTIC n'ayant apporté aucune modification structurelle mais seulement des modifications d'affectation des locaux et de mobilier, d'installations électriques et des réfections de la décoration (page 16/17).
 
 Sur la conformité des travaux au descriptif H... (page 21), compte tenu de son caractère succinct, une seule non conformité est relevée au titre de la réalisation des poutres de la structure métallique mais la pose des grandes poutres porteuses prévues en béton armé pour la reprise des charges des étages 3 à 5 aurait conduit à des dommages structurels potentiellement importants et à l'obturation des fenêtres, constitutive d'une non conformité au niveau des façades.
 
 Sur la conformité des travaux au descriptif ATR (pages 21 à 30), avec les réserves résultant du caractère incomplet de ce document souligné plus haut, la non conformité au descriptif de la technique de réalisation par battage de pieux métalliques pour les fondations spéciales doit s'analyser en une adaptation normale, en phase projet, l'usage de cette technique étant impossible et dangereux à mettre en oeuvre dans les volumes existants et en outre non conforme à l'interdiction de toucher aux façades qui auraient dû être démolies et reconstruites pour laisser passer la machine de battage.
 
 Pour ce qui concerne les caves, l'absence de prévisions de travaux autres que les pieux a conduit aux désordres affectant le cuvelage existant inévitablement percé par les pieux, cette absence de travaux étant en outre contraire à la réglementation de sécurité incendie de sorte que les travaux de cuvelage et de protection incendie nécessaires ne sont pas une adaptation de chantier mais des travaux indispensables omis dans le projet.
 
 S'agissant de la structure de reprise des niveaux supérieurs, pour la reprise des charges de la charpente existante au 3° étage, les ouvrages ont été réalisés en conformité.
 
 Pour la reprise des deux demi-fermes existantes au 3° étage, il était nécessaire de réaliser une poutre de hauteur incompatible avec les plans de permis de construire et avec une exploitation normale de la grande salle de concert. Le respect du descriptif aurait alors généré une grave non-conformité aux plans. Il a été décidé de mettre en place des fermes en A dans le volume du 3° étage, ce qui a évité de créer cette non-conformité. Compte tenu du caractère sommaire du descriptif, cette modification ne correspond pas à une non-conformité, mais à une adaptation normale, en phase projet.
 
 Les travaux de structure métallique réalisés ne sont pas conformes à la lettre du descriptif, qui prévoyait du bois lamellé collé. Pour la reprise des très importantes charges apportées par les structures et maçonneries des 3°, 4° et 5° étages du pavillon central en conformité du descriptif, il était nécessaire de réaliser des poutres de dimensions incompatibles avec les plans de permis de construire et avec une exploitation normale de la grande salle du cabaret. Le respect du descriptif aurait alors généré une grave non-conformité aux plans.
 
 La réalisation d'une structure métallique, à la place du bois prévu, a donc permis d'éviter une grave non-conformité aux plans.
 
 La pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage est une adaptation au descriptif qui aurait pu être évitée en utilisant des poutres PRS soudées sur place, technique plus longue et coûteuse et plus délicate en raison du risque majeur d'incendie.
 
 Cependant, compte tenu de la faiblesse des conséquences de cette adaptation en terme de volume, il est possible de considérer qu'il s'agit d'une adaptation normale du descriptif sommaire en phase projet, correspondant à une diminution d'environ 1,5 % du volume disponible, dans des combles très hauts étant observé que le changement de niveau d'une partie du plancher nécessite une redistribution partielle des cloisons pour recréer des bureaux utilisables, ce qui n'a pas été fait.