cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 15-25.975 du 06/07/2017,  partie 8


que la cour d'appel a constaté qu'aux termes du bail du 1er septembre 2005 les prés et pâtures n'étaient mis à disposition de M. X... que de début avril à fin octobre de chaque année de sorte que le loyer ne pouvait être fixé que pour une durée de sept mois ; qu'en homologuant pourtant le rapport d'expertise sur ce point en fixant une valeur locative pour les prés et pâtures pour une mise à disposition d'une année entière, la cour d'appel a violé les articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 du code civil.
 
 CINQUIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de ses autres demandes tendant à la diminution du montant du fermage à la somme de 300 € par mois à compter du 1er décembre 2010 soit au-delà du délai de quarante jours ensuite du début des travaux sur les toitures jusqu'à la fin des travaux sollicités ;
 
 AUX MOTIFS QUE Sur le défaut de délivrance conforme et ses conséquences ; se fondant sur les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, M. X... fait grief au jugement de rejeter sa demande fondée sur le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance ; selon lui, il résulte des productions qu'il verse aux débats que : * la moitié de la toiture des boxes du bas donnés à bail a été déposée voilà 5 ans et n'a toujours pas été remise en place, * la toiture des boxes du haut menace de s'écrouler et la mise en place d'un poteau en bois est un pis-aller qui ne tient pas compte du risque d'accident lié à la présence des chevaux de sport, * le centre équestre est un établissement recevant du public mais dépourvu de tout ouvrage en permettant l'assainissement ce qui provoque des infiltrations d'excréments jusque dans la sellerie désormais, * le studio donné à bail ne comporte pas de sanitaires aux normes, * aucune fumière n'existe, * la carrière réalisée sur les ordres du bailleur souffre d'un vice de conception et le géotextile apparaît par endroit ce qui constitue un danger pour les chevaux, * le rond de longe est impraticable en temps de pluie alors que ce type d'équipement doit être muni d'un regard en son centre pour évacuer l'eau ; qu'il fait valoir que, contrairement à ce que tente de faire croire le bailleur, l'insolvabilité de ce dernier est purement artificielle et ne repose pas sur la réalité ; que se fondant sur les dispositions de l'article 1142 et 1144 du code civil, il sollicite la condamnation de la société Les Foulons à lui verser la somme de 146.000 € à titre de provision pour lui permettre de réaliser les travaux qui incombent au bailleur et que celui-ci refuse d'accomplir ; que la société Les Foulons sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il rejette ces demandes, soutient avoir réalisé de nombreux travaux entre 1997 et 2010 pour une valeur de 120.000 € et conteste avoir failli à son obligation de délivrance ; qu'invoquant les dispositions de l'article 1731 du code civil, elle soutient qu'en l'absence d'état des lieux, les biens donnés à bail sont considérés comme étant en bon état de réparations locatives, ce que confirme le contrat du 1er juillet 2005 qui précise que "M. X... déclarer parfaitement connaître les biens loués et reconnaît qu'ils sont en bon état d'usage" ; qu'il relève que le contrat prévoyant que le preneur prenait les lieux en l'état, ce dernier ne peut exiger la création d'une lumière, d'un réseau d'assainissement, la réfection de la carrière ou du rond long ; qu'en outre, la demande d'installation d'un réseau d'assainissement aux frais du bailleur est révélatrice d'une particulière mauvaise foi, puisqu'il ne lui a pas été donné à bail un local d'habitation et que dès lors de tels travaux ne peuvent pas être exigés du bailleur ; qu'il conteste le mauvais état de la toiture du bâtiment du haut, cet état n'ayant pas été constaté par l'expert judiciaire mandaté par la cour d'appel ; que la réparation de la pièce de charpente endommagée sur ce bâtiment est suffisante selon lui ; que s'agissant de la toiture du bâtiment bas, la société Les Foulons reconnaît le mauvais état mais prétend ne pas pouvoir en assumer financièrement la réparation ; que subsidiairement, si la cour d'appel était amenée à retenir que des travaux devaient être entrepris, elle fait valoir que les dispositions de l'article 1731 du code civil sont applicables, le preneur ayant reconnu avoir reçu les biens donnés à bail en bon état ; Appréciation : Sur le défaut de délivrance ; qu'il est patent que le bail litigieux intitulé "contrat de location de boxes avec pâtures et dépendances" est destiné à l'usage de centre équestre ; qu'il revient à la cour de vérifier si, comme le soutient le preneur, le bailleur a manqué à son obligation de délivrer des biens loués en état de servir à l'usage de centre équestre auquel ils sont destinés ;