Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.924 du 10/09/2020,  partie 3



 AUX MOTIFS QU'aux termes du bail authentique du 22 novembre 1974, les associés de la société Brown building corporation, ont donné à bail à la Société polynésienne de développement touristique un terrain sis à Papeete d'une superficie de 8000 m² environ dénommé Bloc Vaima et toutes les constructions édifiées sur ce terrain consistant en divers bâtiments en bois ou semi dur, couverts en tôle, tous affectés à usage commercial, destinés à être démolis en vue de la reconstruction générale de l'îlot. - La société SPDT a reçu la faculté de procéder sur le terrain loué à toutes constructions ou démolitions. L'entretien et l'assurance des bâtiments et les contributions sont à sa charge. - A l'expiration du bail, à quelque époque et de quelque façon qu'elle arrive, les embellissements, améliorations installations, constructions nouvelles et tous autres travaux éventuels, achevés ou non, réalisés par la société SPDT ou ses cessionnaires ou sous-locataires appartiendront de plein droit à la société BBC ou ses ayants droit à titre d'accession, sans aucune indemnité à la charge de celle-ci. - La société SPOT peut céder son droit au bail et sous-louer sans y être autorisée par le bailleur mais restera solidairement tenue du paiement du loyer. - Le montant initial du loyer était de 23 M FCFP payable annuellement et d'avance en janvier de chaque année. Il a été révisable tous les trois ans à compter du 1er janvier 1978 en appliquant la formule de révision relative aux locaux de catégorie A dans l'annexe de la délibération n° 62-35 du 18 mai 1962 (dél. n° 71-110 du 12 juillet 1971, art. 6). La révision s'opère dans la limite de variation de la formule de révision en vigueur le jour de la révision, sous réserve que cette variation soit au moins égale à 10 % en plus ou en moins depuis la fixation du loyer ou sa plus récente révision. En cas de disparition de la formule de révision, le loyer sera automatiquement indexé sur la formule qui lui serait légalement substituée. - Une clause résolutoire a été stipulée en cas de défaut de paiement du loyer, d'inexécution d'une obligation du preneur ou de procédure collective à son égard. - Le preneur a un droit de préférence en cas de vente du terrain loué par le bailleur. Les trois associés de la société BBC ont un droit de préférence pour l'exploitation commerciale de locaux déterminés ; que le bail a pris effet à la date de son dépôt à l'étude du notaire le 22 novembre 1974, pour une durée de 11 ans, renouvelable huit fois pour des périodes identiques, à la faculté de la société SPDT seule, à charge par elle, si elle veut faire cesser le bail à l'expiration de chacune des périodes de onze années, de prévenir la société BBC de son intention à cet égard au moins six mois à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu'il résulte des dispositions claires et précises de l'acte que le bail souscrit est un bail emphytéotique ; qu'aux termes de l'article 2 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal, les dispositions de celle-ci sont applicables aux baux emphytéotiques seulement en ce qui concerne la révision du loyer ; qu'ainsi, le montant du loyer à réviser doit correspondre à la valeur locative, laquelle est définie par l'article 12 de la délibération n° 75-41 ; qu'il ne peut être majoré ou diminué au-delà de la variation de l'indice annuel du prix du mètre carré créé par la délibération n° 62-35 du 18 mai 1962 intervenue depuis la dernière fixation amiable du loyer ; que néanmoins, la révision du loyer peut excéder cette limite s'il est rapporté la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de la valeur locative ; que les conditions dans lesquelles la demande de révision doit être formée sont prévues par les articles 14 et suivants de la délibération n° 75-41 ; que les contestations sont portées devant le président du tribunal de première instance ou le juge qui le remplace (art. 17) ; qu'une expertise peut être ordonnée ; que par acte du 13 septembre 2006, la société BBC a délivré congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 22 novembre 2007 en sollicitant un nouveau loyer ; que la société SPDT a demandé l'annulation du congé, lequel a été jugé par arrêt du 29 septembre 2016 valable en la forme et au fond avec effet au 30 novembre 2007 ; qu'aux termes de ce congé, le bail a été renouvelé deux fois pour des périodes de onze ans les 22 novembre 1985 et 22 novembre 1996, la période en cours expirant le 22 novembre 2007 ; que le motif du congé est de voir s'ouvrir le droit de la société SPDT au renouvellement de son bail et afin que soient déterminées les conditions du nouveau bail conformément aux dispositions de l'article L 145-11 du code de commerce ; que si la société SPDT entend se prévaloir de son droit au renouvellement du bail, la société BBC demande que le nouveau loyer soit fixé à la somme de 96 M FCFP par an en principal ;