Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-19.329 du 19/01/2022,  partie 2


qu'en jugeant que la société Zohra avait pu légalement proposer à M. [H] l'acquisition d'un lot d'un ensemble immobilier en copropriété, décrit comme un terrain avec le droit de construire une maison individuelle et une quote-part de la propriété du sol et des parties communes, au motif que rien n'établissait que cette opération avait eu pour but et/ou pour résultat d'exonérer la société des obligations imposées à un lotisseur en termes de viabilisation et d'équipements collectifs, dès lors que la société Zohra affirmait sans être contredite avoir assumé les coûts correspondants, pour en déduire que M. [H] ne démontrait pas une faute de la société Zohra, consistant en une volonté de contourner le statut légal du lotissement, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble les articles R. 431-24 et R. 442-1 du code de l'urbanisme, dans leur version applicable au litige ;
 
 3°/ qu'aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire n'est recevable à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'achèvement de la construction et, sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d'achèvement mentionnée à l'article R. 462-1, laquelle doit être signée par le bénéficiaire du permis de construire ; que la cour d'appel constate que la construction de l'immeuble a été réalisée, sur la base du permis de construire accordé le 26 août 2009 « à la SARL Zohra », par M. [H], ce dont il résulte que seule la société Zohra a qualité pour signer la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, dont la date de réception par la mairie conditionne le délai de recours des tiers en annulation du permis de construire ; qu'en affirmant néanmoins que le permis de construire délivré à la société Zohra et mis en oeuvre par M. [H] est définitif et que la pérennité réglementaire et urbanistique de l'immeuble litigieux est certaine, sans constater que la société Zohra aurait effectué la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux auprès de la mairie, qui en aurait accusé réception depuis plus d'un an, ce que M. [H] contestait précisément en produisant deux courriers de la mairie constatant l'absence de déclaration, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 462-1 et R. 600-3 du code de l'urbanisme, dans leur version applicable au litige ;
 
 4°/ que tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; qu'à supposer les motifs des premiers juges adoptés, pour rejeter la demande indemnitaire de M. [H] à l'encontre de la société Zohra, l'arrêt se borne à énoncer qu'en dehors d'une attestation établie par M. [U] le 3 mars 2015 faisant état de « choses illégales » sans autre précision pour justifier de sa renonciation à l'acquisition du bien litigieux, M. [H] ne justifiait ni de l'impossibilité d'obtenir un certificat de conformité par les autorités publiques compétentes, ni a fortiori du motif de ce refus ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. [H] qui produisait de nouvelles pièces en vue d'établir que le maire d'[Localité 1] refusait de lui délivrer un certificat de conformité pour sa villa, faute pour lui d'être le bénéficiaire du permis accordé à la société Zohra, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »
 
 4. Par son second moyen, M. [H] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes à l'encontre du notaire, alors :
 
 « 1°/ que la cession d'un lot issu d'une division en vue de construire une maison individuelle entre nécessairement dans le champ d'application des lotissements et ne peut, en aucun cas, être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division ; qu'engage donc sa responsabilité à l'égard de l'acquéreur, le notaire qui instrumente une vente soustrayant le vendeur aux obligations que la loi lui impose en matière de lotissement, lorsqu'il cède à l'acquéreur un lot composé de droits à construire une maison individuelle, ainsi qu'une quote-part de la propriété du sol et des parties communes, dans le cadre d'un permis de construire valant division, et qui s'abstient de délivrer toute information et tout conseil utile à l'acquéreur relativement à l'irrégularité du cadre juridique dans lequel s'inscrit cette opération de construction ; qu'en jugeant au contraire que la société Zohra avait pu légalement, dans le cadre de son projet de construction ayant fait l'objet d'un permis valant division, et sans contourner le statut légal du lotissement, proposer à M. [H] l'acquisition d'un lot d'un ensemble immobilier placé sous le statut de la copropriété, décrit comme un terrain avec le droit de construire une maison individuelle et une quote-part de la propriété du sol et des parties communes, pour en déduire que M. [H] ne démontrait pas une faute du notaire ayant instrumenté la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble les articles R. 431-24 et R. 442-1 du code de l'urbanisme, dans leur version applicable au litige ;