Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.230 du 24/09/2020,  partie 3


que la société ELIMMO GESTION a également fait dresser un procès-verbal de constat le dimanche 16 septembre 2012 de 0h10 à 2 heures du matin ; que l'huissier de justice relate qu'il a accédé à l'appartement n°7 au premier étage de l'immeuble de 0h30 à 1h30 étant précisé que les lieux étaient inoccupés, qu'il a entendu des rythmes saccadés de basse depuis l'appartement et qu'il a entendu distinctement des personnes discuter devant la porte du hall d'entrée de l'immeuble ; que le 7 octobre 2012, M.L... s'est plaint auprès de la bailleresse d'une soirée organisée par la discothèque et qui a porté atteinte à l'activité du théâtre ; qu'il précise que le cocktail ne s'est pas déroulé dans la discothèque insonorisée mais dans le hall de l'immeuble et dans la rue ; que la société ELIMMO GESTION atteste avoir reçu pour la période du 1er juillet au 1er septembre 2012, huit congés sur 20 logements entraînant une réelle baisse d'activité et du chiffre d'affaires, que seuls trois appartements ont été reloués ; que la société B2C-GROUP reproche au constat d'huissier de ne pas être fondé sur des relevés effectués par un sonomètre ; que cependant, la cour rappelle que les constatations de l'huissier de justice valent comme preuves et peuvent être discutées comme telles ; que la bailleresse a fait délivrer un commandement en date du 8 août 2012 et un commandement en date du 23 janvier 2015 afin de respecter le caractère paisible de l'immeuble ; que la SNC DES [...] se fonde également sur le commandement en date du 23 janvier 2015 qui concerne les incidents de violence ayant entraîné l'intervention de la police mais qui n'ont pas été retenus à l'encontre de la preneuse ; que l'origine indéterminée des nuisances sonores perçues postérieurement au commandement en date du 23 janvier 2015 ne permet pas de retenir celles-ci ; que la SNC DES [...] verse plusieurs attestations de personnes qui déclarent ne pas ressentir de gêne sonore provenant de la discothèque ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'en dépit des travaux réalisés et des témoignages versées par la société B2C-GROUP, il subsiste des nuisances sonores en ce que l'activité engendre des passages continus de personnes bruyantes, des débordements liés à l'organisation de certaines soirées, une musique persistante tout au long de la nuit dont il apparaît au vu du constat d'huissier et des témoignages qu'elle n'a pas été totalement maîtrisée ; que ces nuisances sonores renouvelées constituent des infractions à la clause du bail qui exige que le commerce ne doit pas troubler la tranquillité des autres occupants ; que cependant, il est admis que pour prononcer la résiliation d'un bail, la cour doit se placer au plus près de la date à laquelle elle statue pour apprécier la gravité des manquements reprochés ; qu'or, en l'espèce, la preuve n'est pas rapportée que ces manquements se sont poursuivis après la délivrance du commandement du 23 janvier 2015, si bien que les fautes ainsi commises, qui sont anciennes ne permettent de prononcer de ce chef la résiliation du bail liant les parties ; que sur le défaut de paiement régulier des loyers, la SNC DES [...] reproche à la société B2C-GROUP de la contraindre à faire délivrer systématiquement des commandements de payer pour obtenir le paiement du loyer qui est réglé le dernier jour du délai imparti, que le règlement des loyers est parfois effectué par des tiers ; que la société B2C-GROUP ne conteste pas accuser des retards ponctuels dans le paiement des loyers du fait du caractère cyclique de son activité ; qu'elle indique faire les meilleurs efforts pour régler l'ensemble de ses créanciers, en ce inclus son bailleur, en temps utile ; que la société B2C-GROUP ajoute que la bailleresse l'a assignée en liquidation judiciaire puis a renoncé à sa demande, à l'audience ; qu'elle fait valoir que les relevés de compte produits ne sont pas clairs, qu'elle est à jour de ses loyers ; que le bail stipule en page9 que "le loyer annuel est fixé à la somme de 150000€ Hors Tva, en principal, (...) que le preneur s'oblige à payer au bailleur ou à son mandataire à terme à échoir mensuellement   Tous paiements auront lieu au domicile du bailleur, ou en tout autre endroit qu'il plaira à celui-ci de désigner" ; que le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil ; que la charge de la preuve du paiement incombe au locataire qui doit se réserver celle-ci au moyen, notamment, d'une quittance de loyer qu'il peut exiger de son bailleur ; que les retards systématiques de paiement constituent une infraction à l'obligation contractuelle du preneur et une inexécution susceptible d'entraîner la résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l'article 1184 du code civil ; que la SNC DES [...] communique les commandements de payer qu'elle a fait délivrer à la société B2C-GROUP durant quatre années ; que [pour l']année 2015 : 1°) un commandement de payer du 18/02/2015 a été délivré à la requête de la SNC DES [...] à la société B2C-GROUP pour les mois de : a) décembre 2014 : 15907,90€ ; b) janvier 2015 : 15907,90€ ; c) février 2015 :15907,90€ ;