décision 16-26.514 du 12/04/2018,  partie 2



 AUX MOTIFS PROPRES QUE : l'évolution notable au cours du bail expiré des facteurs locaux de commercialité constitue le seul motif invoqué par la bailleresse pour prétendre au déplafonnement du loyer et à la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative et par là même à l'infirmation du jugement. Il est de principe que pour constituer un motif de déplafonnement cette évolution doit être favorable au commerce exercé et que la charge de la preuve du motif de déplafonnement repose sur le bailleur. Par ailleurs seuls les événements survenus au cours du bail expiré peuvent être utilement invoqués comme motif de déplafonnement. Il résulte des renseignements recueillis par l'expert auprès de l'Insee que le bassin d'emploi de Saint-Quentin a diminué au cours du bail expiré, passant de 141.416 habitants en 1999 à 138.384 habitants en 2009. Il ne peut pas être tiré de l'augmentation du nombre des ménages pendant cette même période passant de 54.956 à 58.148 une amélioration du potentiel de consommation, sachant que les ménages composés d'une seule personne ne sont pas traditionnellement ceux qui ont le plus faible pouvoir d'achat. L'affirmation de l'expert selon laquelle le potentiel de consommation aurait augmenté de 7,5% entre 2004 et 2008 n'est accompagnée d'aucune donnée chiffrée, en particulier du revenu moyen des ménages par personne les composant permettant d'en vérifier la pertinence et ne peut donc être retenue comme l'indice d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. Selon les constatations non contestées de l'expert, au cours du bail expiré, vingt nouvelles cellules commerciales ont été créées dans la galerie marchande sans augmentation de sa surface globale, les nouvelles cellules s'étant installées sur l'emprise des magasins Fly et Atlas. Seul l'hypermarché Auchan s'est agrandi de 2.000 m². Les travaux effectués dans le centre ont eu pour effet d'éloigner les lieux loués de l'une des entrées de l'hypermarché Auchan qui auparavant était située juste en face des lieux loués, lesquels se trouvent désormais seulement face à la ligne de caisses en sortie. Cet éloignement n'est pas favorable à l'achalandage des lieux loués ; en effet la réglementation du centre interdisant de pénétrer à l'intérieur des boutiques avec un chariot plein, les clients qui sortent de l'hypermarché avec leur chariot ne se rendront pas a priori dans les boutiques tandis qu'une implantation des lieux loués face à une entrée de l'hypermarché pouvait plus facilement attirer les chalands qui ne sont pas alors encombrés de leur chariot. L'expert relève qu'au cours du bail expiré six magasins ayant une activité de bijouterie se sont implantés dans la galerie marchande dont cinq concurrencent directement le commerce exercé par la société Celimat ; l'affirmation de la société Immobilière Lacroix selon laquelle il en résulterait nécessairement une amélioration de la commercialité pour la locataire relève d'une pétition de principe qui n'est étayée par aucune pièce et que ne vient pas corroborer la baisse du chiffre d'affaires de la locataire et qui ne peut pas être imputée au caractère peu engageant de son commerce, l'expert ayant relevé leur très bon état d'entretien et bénéficiant d'un agencement moderne comme l'illustrent les clichés photographiques insérés au rapport. L'arrivée de nouvelles enseignes nationales ou internationales qui tend à uniformiser les centres commerciaux et à les banaliser ne suffit pas à constituer à lui seul une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. La commission départementale de conciliation en matière de commerciaux saisie par la bailleresse a émis un avis défavorable au déplafonnement, ayant estimé que les facteurs locaux de commercialité n'avaient pas été modifiés notablement. C'est donc à juste titre au vu de ce qui précède que le premier juge a considéré qu'au cours du bail expiré n'était pas intervenue une évolution des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce de bijouterie-horlogerie seule activité autorisée au bail ;
 
 AUX MOTIFS PRESUMES ADOPTES QUE : L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que : - le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, - à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : - 1 les caractéristiques du local considéré, - 2 la destination des lieux, - 3 les obligations respectives des parties, - 4 les facteurs locaux de commercialité, - 5 les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'article L. 145-34 dispose que, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.