Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.200 du 12/03/2020,  partie 2


La bailleresse estime que la demande de la mairie est liée aux détériorations consécutives à la suppression des vérandas construites par la locataire sur le domaine public alors que cette dernière soutient que l'obligation de remplacement affecte toutes les menuiseries à savoir celles mises à nues après suppression des vérandas déjà construites lors de la prise à bail mais également celles qui ne débordaient pas sur la voie publique, telles celles de la porte d'entrée. Dans son rapport, l'expert judiciaire chargé en 2008 de l'évaluation de l'indemnité d'éviction opposant alors les parties, indique que la surface du local du rez-de-chaussée a été complétée par deux vérandas prises pour des surfaces respectives de 28,48 m² et 28,29 m² qui n'entrent pas dans le champ de son expertise « s'agissant d'espaces aménagés sur le domaine public ». Il ne précise pas la date de leur construction ni leur auteur mais quand il énumère en page 24 de son rapport les travaux réalisés par la SARL Le Colisée depuis son entrée dans les lieux, il n'y intègre pas les vérandas ce qui accrédite la thèse de la locataire quant à leur préexistence. Mais informée depuis le 04 novembre 2015 de la volonté de l'administration de mettre les lieux en conformité avec la réglementation issue du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de Nîmes, force est de constater que la SARL Le Colisée n'a adressé sa première en demeure à la bailleresse que le 17 novembre 2017 près de 4 mois après la délivrance du commandement de payer. Ainsi l'argument de la mauvaise foi du bailleur tenant à l'inexécution de travaux est encore voué à l'échec faute de démontrer que la bailleresse avait été mise en demeure préalablement. Le premier juge a justement relevé que l'appréciation de l'obligation pour la société bailleresse de réaliser les travaux de réfection litigieux dans les lieux loués nécessite de procéder préalablement à une interprétation de la clause des contrats liant les parties intitulées « entretien-réparation » qui relève du pouvoir souverain du juge du fond. S'y ajoute que dans ses conclusions, la SARL Le Colisée admet que lors de la prise de possession des lieux, elle avait pris en charge, la réfection des menuiseries extérieures qui étaient vétustes. Elle a ensuite entrepris seule les démarches pour obtenir le 20 juillet 2016 le permis pour leur reconstruction ainsi qu'un accord de financement de la mairie le 20 juillet 2016 à hauteur de 24.497,00 euros. Puis elle a attendu le 21 novembre 2017 pour revendiquer leur exécution par sa bailleresse qui subissait depuis juin 2016 un manque à gagner résultant des impayés de loyers se chiffrant à 66.422 euros au jour du commandement de payer. Ainsi l'obligation de l'intimée relative à la prise en charge des travaux apparaît elle sérieusement contestable au regard du précédent convenu entre les parties et des démarches assumées depuis 2015 par le locataire pour y procéder. Sur la demande de sursis à statuer en l'état de la saisine du juge du fond : Dans son assignation du 04 juillet 2018, intitulée 'opposition à commandement', la SARL Le Colisée demande au tribunal de grande instance d'annuler le commandement de payer délivré le 24 août 2017 en raison d'un manquement de la bailleresse à son obligation de loyauté en formulant subsidiairement les mêmes demandes que celles présentées tout aussi subsidiairement devant la Cour d'appel. Mais l'ordonnance de référé ni davantage l'arrêt statuant sur un recours formé contre celle-ci n'ont au principal l'autorité de la chose jugée. La décision de référé ne s'impose donc pas au juge saisi au fond, nonobstant son caractère définitif et il n'y a pas lieu de surseoir à statuer ; Sur la demande de suspension du jeu de la clause résolutoire : Le jeu de la clause résolutoire qui sanctionne le manquement du locataire à son obligation de paiement a un caractère automatique qui ne peut être écarté qu'en cas de mauvaise foi du bailleur dans sa mise en oeuvre ou de contestation sérieuse dans le cadre d'une procédure de référé qui ne sont établies ni l'une ni l'autre. En conséquence, la SARL Le Colisée ne peut davantage soutenir une suspension de la clause résolutoire dans l'attente de l'exécution de travaux par le bailleur d'autant que la seule possibilité de suspension est régie par l'article L.141-45 du code de commerce lequel prévoit que la demande doit être présentée dans les conditions de l'article 1343-5 du code civil. Il s'agit d'un tempérament au jeu de la clause résolutoire conditionnée à la capacité de paiement du locataire mais également aux besoins du créancier ; En l'occurrence, la dette locative s'établit à la somme conséquente de 96 360,19 euros au mois de juillet 2018 et la SARL Le Colisée ne justifie pas être en capacité d'honorer un échéancier sur deux ans étant constaté que depuis l'ordonnance de référé, elle n'a même pas repris le paiement intégral des loyers courants. Elle ne donne notamment aucune indication sur les délais prévisibles de la décision à intervenir du tribunal administratif saisi de la question de l'indemnité proposée par la commune à hauteur de 41 028 euros qu'elle a estimé insuffisante.