Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.871 du 12/03/2020,  partie 3


mais qu'en l'état de travaux exécutés non conformes au permis, l'expert s'est à juste titre attaché à vérifier les désordres à partir de ses propres constatations sur place, non pas des plans communiqués par l'architecte ; que les photographies figurant à l'expertise permettent de vérifier les constatations expertales ; que l'absence de toute distance entre les loggias de l'hôtel et la copropriété est incontestable, de telle sorte que le désordre sera retenu ; qu'aux termes de l'article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions ; que l'article 679 du même code prévoit qu'on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance ; qu'il résulte des constatations de l'huissier que les loggias créées par la SCI Les Palmiers en façade est donnent directement sur la propriété de la copropriété Le Gallieni ; que les six ouvertures illégales devront être supprimées ; que la SCI Les Palmiers, afin d'éviter une condamnation, justifie de l'obtention d'un permis en date du 29 mars 2016 portant sur le projet suivant : « modification aux servitudes de vue en limites séparatives, toutes les ouvertures en limites séparatives ont été fermées par un pare vue au vitrage dépoli », travaux destinés à mettre fin aux désordres ; qu'elle soutient avoir exécuté les travaux, mais n'en justifie cependant pas ; qu'il y a lieu dès lors de condamner in solidum la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers à exécuter les travaux de suppression des ouvertures litigieuses sous astreinte au bénéfice de la copropriété Le Gallieni ; que le syndicat des copropriétaires a fait établir dès 2013 un constat d'huissier dans lequel les vues irrégulièrement créées sont constatées ; qu'il s'est rapproché de la SARL Les Palmiers afin de trouver une issue amiable au litige courant 2013 et 2014 en vain ; que les vues droites créées et les ouvertures ont causé un préjudice de jouissance à la copropriété qui sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 5 000 euros à son profit ;
 
 ALORS QUE la servitude de vue suppose une possibilité de regarder sans effort particulier, de manière constante et normale sur le fonds voisin ; qu'en ordonnant la cessation des « vues irrégulières » en l'état de cadres fixes d'une hauteur de 1,90 cm remplis par un verre opaque fermant des loggias, pour cela qu'il existe un vide de 10 cm entre le sol et les cadres et un espace libre entre le haut du panneau et le plafond de la loggia, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce dispositif permettait une quelconque indiscrétion à l'égard du fonds voisin, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 677, 678, 679 et 680 du code civil.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les nuisances olfactives en provenance de l'hôtel exploité par la SARL Les Palmiers causent à la copropriété Le Gallieni un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; d'avoir condamné in solidum la SCI Les Palmiers et la SARL Les Palmiers à mettre fin aux nuisances olfactives par la prolongation du conduit en inox le conduit de fumée et de la souche jusqu'à les élever à 40 cm au-dessus du faîtage de l'hôtel, travaux estimés à la somme de 2 500 € HT, et le remplacement des deux grilles de ventilation en partie basse de la façade Est par une plaque inox pleine et chevillée dans la façade pour un montant de 300 € HT ; et d'avoir condamné in solidum la société Les Palmiers et la SCI Les Palmiers au paiement de la somme de 2 500 € au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Galieni en réparation du préjudice de jouissance subi ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE nul ne doit causer à autrui de troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage ; que l'existence des odeurs de cuisine excessives comme constituant une nuisance, est rapportée par les courriers du syndic antérieurs à la mesure d'expertise, et les attestations remises par les copropriétaires de l'immeuble Le Gallieni à l'expert ; qu'en premier lieu, M. S... souligne que la sortie en couverture de la hotte de cuisine n'est pas conforme aux prescriptions du DTU 24.1 qui prévoit que la hauteur du conduit ou de la souche doit être 40 cm plus hauts que le faîtage le plus haut des constructions existantes dans un rayon de 8 m ; or, que l'expert a noté que la partie supérieure de la sortie est 1,04 m plus bas que la génoise de la toiture de l'hôtel ;