Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-21.982 du 11/01/2023,  partie 5


Le vendeur déclare qu'à sa connaissance le bien a la situation hypothécaire suivante : PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS inscrits au service de la publicité foncière de PERPIGNAN 2ème avec d'autres parcelles non comprises aux présentes pour sûreté de la somme de 1 650 000 euros en principal et 330 000 euros pour frais et accessoires (date d'effet 30 mars 2019) » ; que d'une part, il convient de relever qu'il ne ressort pas de cette clause que l'état hypothécaire devrait révéler d'autres inscriptions que celles dont l'acquéreur a été informé ; que d'autre part, il résulte de la clause susvisée que la vente a été consentie sous la condition suspensive que l'état hypothécaire ne révèle pas de saisie ou d'inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix, et pour lesquelles inscriptions il n'aurait pas été obtenu de mainlevée ou dispense de purge des hypothèques ; qu'en l'espèce, par courrier adressé le 28 septembre 2017 à Maître [V], le Crédit Agricole indiquait : « Nous faisons suite à vos différentes demandes concernant la cession de diverses parcelles sises à [Localité 4], lieu-dit « La Cabane » moyennant un prix total de 305.500 euros dont 290.500 euros pour les immeubles. Nous vous informons par la présente de notre refus de donner mainlevée entière et définitive de l'inscription de privilège de prêteur de denier prise à notre profit le 20 mai 2016 » ; que par conséquent, le vendeur, conformément aux dispositions du compromis, a tenté d'obtenir la mainlevée ou la dispense de purge des hypothèques, ce qui a été refusé par le Crédit Agricole ; que la purge résultant des dispositions de l'article 2475 du code civil intervenant préalablement à la vente supposant un accord entre les créanciers et le débiteur est une procédure facultative qui nécessite l'accord du vendeur sans qu'il soit tenu d'y consentir ; que par ailleurs, si tout acquéreur a la possibilité, comme le souligne le courriel du Crédit Agricole du 22 décembre 2017, de recourir à la procédure de purge des hypothèques, cette procédure ne peut être mise en oeuvre que postérieurement à la vente alors même qu'en l'espèce, la condition suspensive devait s'accomplir avant la vente, sous peine de caducité du compromis ; qu'en tout état de cause, la condition suspensive prévue par la commune intention des parties était claire, la vente étant conclue sous la condition de l'obtention de la mainlevée ou de la dispense de purge des inscriptions dont le coût est supérieur au prix de vente, ce que la SARL [Adresse 1] n'a pas pu obtenir ; qu'enfin, comme le souligne l'appelante, la garantie hypothécaire prévue au compromis et aux termes de laquelle : « Le vendeur s'obligera, s'il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits à régler l'intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions et à en justifier auprès de l'acquéreur » n'a vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse d'une réitération de la vente qui n'est pas intervenue du fait de la défaillance de la condition suspensive ; que compte tenu de ces éléments, il convient de dire que la défaillance de la condition liée à la mainlevée des inscriptions hypothécaires entraîne la caducité du compromis de vente signé entre les parties le 8 juin 2017, sans qu'il soit besoin d'examiner le moyen tiré de la défaillance de la condition concernant le financement de l'opération ; que le jugement sera infirmé de ce chef ; que compte tenu de l'irrecevabilité de la demande tendant à voir prononcer la vente forcée de l'immeuble et de la caducité du compromis de vente, les demandes formulées par les époux [E] au titre de la clause pénale ou au titre des dommages-intérêts ne pourront qu'être rejetées, les époux [E] ne pouvant notamment pas faire état de l'inexécution par le vendeur de la garantie hypothécaire prévue au compromis désormais caduque pour solliciter une somme de 30.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
 
 1) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [E] faisaient valoir que la société [Adresse 1] ne pouvait valablement se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive liée à la mainlevée des inscriptions supérieures au prix de vente dans la mesure où, en sollicitant la mainlevée totale de l'inscription qui portait sur le bien vendu mais également sur d'autres parcelles exclues de la vente, la société venderesse avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive (concl., p. 5 § 3-4) ; qu'en omettant de répondre à ce moyen des conclusions des époux [E], pourtant déterminant pour apprécier la caducité du compromis de vente du 8 juin 2017, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2) ALORS, en toute hypothèse, QU'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ; que cette renonciation peut être implicite et résulter d'un commencement d'exécution du contrat ;