Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-15.276 du 21/09/2022,  partie 4


 qu'en ce qui concerne le choix des éléments de référence, en l'absence de vente de biens strictement semblables et affectés au même usage que l'immeuble appartenant à la société civile J. Massol, l'administration était fondée à rechercher également les ventes d'immeubles présentant des caractéristiques intrinsèques similaires, même affectés en tout ou partie à un autre usage, sauf à prendre en compte, le cas échéant, l'incidence sur la valeur de l'immeuble du coût d'un éventuel changement d'usage ; que M. [W] et Mme [P] [X] soutiennent dès lors à tort que les éléments de comparaison retenus étaient « intrinsèquement inopérants », alors que, bien au contraire, l'administration a sélectionné des ventes de biens présentant des caractéristiques intrinsèques similaires à l'immeuble de la société civile J. Massol ; ils sont donc mal fondés à soutenir que les éléments de référence ne sont pas comparables au bien évalué ; que s'agissant des caractéristiques intrinsèques de ce bien, l'administration a justifié son choix des ventes de référence en retenant celles ayant eu lieu à une date proche de la cession litigieuse et portant sur des biens de même nature, à savoir tout ou partie d'immeubles de caractère construits entre la fin du dix-neuvième siècle et le début du vingtième, qui correspond à l'époque du rattachement de l'Alsace à l'Allemagne, dans un même secteur géographique, à savoir le quartier de la [Adresse 3] à [Localité 4] ; les recherches ainsi ciblées ont permis de retrouver des biens présentant des caractéristiques intrinsèques similaires, qu'il s'agisse de la localisation, de l'époque de construction et de l'architecture ; que M. [W] et Mme [P] [X] n'ont jamais apporté le moindre élément permettant d'affirmer que l'immeuble de la société civile J. Massol différerait sensiblement des autres immeubles de la même époque par sa structure ou ses aménagements, alors qu'il s'agit de caractéristiques auxquelles l'administration ne peut avoir accès ; même dans le cadre du présent litige, ils n'apportent aucun élément permettant de démontrer une quelconque spécificité de l'immeuble litigieux ; qu'ils ne versent aux débats aucun élément susceptible de contredire utilement les valeurs retenues par l'administration, à la suite de la commission de conciliation saisie dans le cadre de la rectification du prix de cession des parts à M. [W] et Mme [P] [X], obtenues en considération d'éléments de référence pertinents et après l'application d'une décote de 10 % en raison des travaux à réaliser sur l'immeuble ; en particulier, ils invoquent une expertise qui aurait été réalisée à leur demande mais ne la versent pas aux débats, et ne produisent pas davantage les éléments de comparaison évoqués dans leurs conclusions ; de même, ils invoquent un avis de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires qu'ils ne produisent pas ; que, par ailleurs, M. [W] et Mme [P] [X] ne soulèvent aucune contestation en ce qui concerne le passif de la société civile J. Massol ; que la valeur mathématique de la part sociale a donc été correctement évaluée pour chacune des trois années successives considérées ; qu'en l'espèce, cette valeur mathématique ne peut être le seul critère d'évaluation des parts sociales, dans la mesure où la société civile J. Massol n'a pas pour objet la détention d'un patrimoine dont l'usage serait réservé aux associés ; qu'afin de tenir compte de l'intérêt pour un acquéreur de parts d'une société propriétaire d'un bien immobilier donné à bail, il y a lieu de considérer le bénéfice que cet acquéreur peut en espérer au regard du fonctionnement habituel de la société, des revenus tirés de la gestion de son patrimoine et de leur usage ; que contrairement à ce que soutiennent M. [W] et Mme [P] [X], il ne s'agit pas de déterminer la valeur de productivité de l'immeuble, mais celle des parts sociales de la société civile J. Massol, qui constituent le bien à évaluer, et, dans la mesure où la méthode a directement pour objet l'évaluation des parts sociales, et non du bien immobilier figurant à l'actif, il n'y a pas lieu de déduire le montant du passif de la société du résultat de l' évaluation. Par ailleurs, contrairement aux affirmations de M. [W] et Mme [P] [X], la seule méthode possible n'est pas de déterminer la valeur de rendement des parts sociales « à partir de la trésorerie réellement distribuée », dans la mesure où la société peut préférer ne pas distribuer ses bénéfices ; ainsi, l'administration a pu retenir la seule valeur de productivité, calculée en capitalisant le revenu net disponible au cours des trois années ayant précédé la cession ; que le taux de capitalisation retenu par l'administration fiscale, qui tient compte, pour chaque année, d'un taux de base, de l'inflation et d'une prime de risque, n'est pas contesté ; que M. [W] et Mme [P] [X] affirment sans aucune preuve que la méthode suivie aboutirait à une valorisation qu'aucun acquéreur potentiel n'accepterait et, contrairement à leurs allégations, la circonstance que la valeur de productivité excède, en l'espèce, la valeur mathématique, ne signifie pas que la première dépasse nécessairement le prix du marché ; en effet, il s'agit seulement de deux démarches différentes, fondées sur des éléments distincts, permettant d'apprécier le prix qui serait résulté du jeu de l'offre et de la demande ;