Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.405 du 19/11/2020,  partie 7



 En l'espèce, c'est à juste titre que la société locataire fait valoir que la notification d'une telle révision qui serait intervenue par lettre simple le 19 septembre 2013 est irrégulière dans la mesure où elle celle-ci ne peut intervenir que tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. En effet, le montant du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2007, entre la SCI Caravelle et M. P... X... pour les locaux litigieux a été fixé par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris le 20 décembre 2012 à la somme annuelle de 57.970 euros. Le courrier du 13 septembre 2013, précisait qu'à compter du 1er octobre 2013, le loyer "passera de la somme de 16.920,13 euros à celle de 17.223,58 euros" compte tenu de la variation de l'"indice de base du premier trimestre 2012 : 1617" et de l'indice "révisé du 1er trimestre 2013 : 1646". Dans ces conditions, la révision légale n'est pas intervenue dans les conditions de l'article L. 145-38 du code de commerce et n'a pu produire effet, puisqu'elle a été effectuée par rapport au montant du loyer fixé l'année précédente.
 
 Le fait que ces montants aient été mentionnés dans l'acte de cession du fonds de commerce intervenu le 4 octobre 2013, que M. X...ait accepté de payer un rappel de loyer à ce titre et que la société Cap Aud ait accepté de payer par la suite le montant du loyer ainsi révisé, ne peut suffire à régulariser la révision irrégulièrement intervenue, ces paiements étant équivoques » ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés que « La SCI Caravelle soutient, ensuite, que l'action en nullité de la clause relative à la révision des loyers est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce, commençant à courir à compter de la signature du bail, soit le 20 mars 1998, ou, à défaut, de la date d'entrée dans les lieux de la SARL Cap Aud, soit le 4 octobre 2013. Elle en déduit qu'en tout état de cause, les demandes de la SARL Cap Aud sont irrecevables pour être prescrites.
 
 En réponse, la SARL Cap Aud fait valoir qu'elle fonde son opposition à commandement de payer non sur la nullité de la clause de révision, mais sur son caractère non écrit, action qu'elle considère imprescriptible en application des articles L. 145-15 et L. 145-16 du code de commerce tel qu'issus de la loi du 18 juin 2014, qu'elle soutient être d'application immédiate.
 
 Conformément à l'article L. 145-60 du code de commerce, les actions exercées en application des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce se prescrivent par deux ans.
 
 L'article L. 145-15 du code de commerce dispose que sont réputés non écrits, qu'elle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.
 
 Cet article confère, notamment, un caractère d'ordre public aux dispositions relatives à la révision des loyers.
 
 En application de cet article, une clause sanctionnée en étant déclarée réputée non écrite est inexistante. Il en résulte que la prescription biennale des actions fondées sur les dispositions statutaires est inapplicable.
 
 Dès lors, la demande en nullité du commandement formée par la SARL Cap Aud, sur le fondement du caractère non écrit de la clause du bail intitulée "Révision" en application de l'article L. 145-15 du code de commerce, sera déclarée recevable. [
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 Sur le caractère non écrit de la clause de révision insérée dans le bail du 20 mars 1998 :
 
 La SARL Cap Aud soutient, en premier lieu, que la clause XIV du contrat de bail, intitulée "révision du loyer", doit être réputée non écrite en ce qu'elle contrevient, en permettant une révision annuelle du loyer, aux dispositions d'ordre public des articles L. 145-15, L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce.
 
 Elle déduit du caractère non écrit de cette clause que, faute pour la société bailleresse d'avoir demandé la révision judiciaire du loyer, celui-ci demeurait équivalent au montant judiciairement fixé par jugement du 20 décembre 2012 à la somme annuelle de 57.970 euros, hors taxes et hors charges et, qu'en conséquence, le commandement de payer visant un loyer trimestriel de 17.2236,58 euros, hors taxes et hors charges, soit 68.894,32 euros, est nul.
 
 Elle évalue les trop-versés de loyers entre le 5 octobre 2013 et le 11 juin 2015 à la somme de 18.377,02 euros, hors taxes.
 
 En réponse, la SCI Caravelle fait valoir que la clause visée par la SARL Cap Aud organise une révision triennale du loyer conformément à l'article L. 145-38 du code de commerce et poursuit en soutenant que la SARL Cap Aud a accepté le montant des loyers révisés, tels que proposés par elle, au 1er octobre 2010 et au 1er octobre 2013.