Cour d'appel de Nancy, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.834 du 11/12/2019,  partie 5



 1°) ALORS QUE les juges, qui doivent observer le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen relevé d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en jugeant, pour imputer à faute à l'exposant de ne pas avoir assurer l'efficacité de la garantie intrinsèque d'achèvement, que « rien ne permet[ait] d'affirmer que l'achèvement des fondations avait été constaté par M. D... » dès lors que si une attestation du maître d'oeuvre en date du 25 novembre 2007 était mentionnée dans l'acte, aucune copie de cette attestation n'avait pu être produite (arrêt page 31, al. 2), sans appeler les observations des parties sur ce moyen, qui n'avait pas été formulé par M. Q... et qu'elle avait ainsi relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
 
 2°) ALORS QU'en tout hypothèse, font foi jusqu'à inscription de faux tous les faits matériels que l'officier public a énoncés dans son acte comme les ayant accomplis lui-même ou comme s'étant passés en sa présence dans l'exercice de ses fonctions ; qu'en jugeant, pour imputer à faute à l'exposant de ne pas avoir assurer l'efficacité de la garantie intrinsèque d'achèvement, que « rien ne permet[ait] d'affirmer que l'achèvement des fondations avait été constaté par M. D... », quand il résultait de ses propres constatations que l'acte mentionnait « au paragraphe « achèvement des fondations et état d'avancement des travaux » que les fondations du bâtiment dans lequel [étaient] situés les biens et droits immobiliers acquis par M. Q... [étaient] achevés à la date du 4 décembre 2006 ainsi qu'il résult[ait] d'une attestation du maître d'oeuvre en date du 25 novembre 2007 annexée à l'acte de dépôt en l'étude de M D... » (arrêt page 31, al. 2), ce dont il résultait qu'indépendamment de l'impossibilité de produire l'attestation aux débats, M. P... D... avait bien constaté l'achèvement des fondations en se fondant sur une attestation du maître d'oeuvre qui avait été annexée à l'acte, la cour d'appel a violé l'article 1319 du code civil, dans sa version applicable à la cause ;
 
 3°) ALORS QUE la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75% du prix de vente prévu par les fonds propres au vendeur, le montant du prix des ventes déjà conclues ou par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier ; qu'en jugeant, pour imputer à faute à l'exposant de ne pas avoir assuré l'efficacité de la garantie intrinsèque d'achèvement, que, bien que mentionnant des fonds propres s'élevant à un montant de 202 611 €, l'exposant n'avait pas fait état de l'attestation délivrée par une banque (arrêt page 31, dernier al.), quand il s'évinçait de ses constatations que le montant total des ventes, attesté par Me T..., notaire à [...], représentait une somme de 1 646 327 €, soit plus de 75% du coût global du programme immobilier (arrêt page 31, dernier al.) ce dont il résultait que la garantie intrinsèque était valablement constituée, la cour d'appel a violé l'article R. 261-18 b) du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause ;
 
 4°) ALORS QU'un notaire n'a pas à attirer l'attention de ses clients sur les risques inhérents à l'application d'un dispositif légal, dès lors que les conditions en sont réunies ; qu'en reprochant à l'exposant d'avoir « manqué à son devoir absolu de conseil en l'abstenant d'éclairer utilement l'acquéreur sur la nature et la portée de la garantie offerte par le vendeur », « le notaire étant tenu d'attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques importants que présente une garantie intrinsèque en cas de défaillance du vendeur, risques qu'il ne peut ignorer en sa qualité de notaire » (arrêt page 32, al. 2), quand, s'agissant d'un dispositif protecteur des acquéreurs prévu par la loi et dont les conditions étaient réunies, le notaire n'avait pas à attirer l'attention de l'acquéreur sur les inconvénients et les risques de la garantie intrinsèque, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu article 1240, du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR mis hors de cause la société Aurore Développement et son assureur, la SA Groupama d'Oc, et d'AVOIR débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société Aurore Développement et de son assureur, la SA Groupama d'Oc ;
 
 AUX MOTIFS QU'au vu des pièces de la procédure et des explications des parties, il apparaît que cette société était le mandataire de la société Groupe I... et non celui des acquéreurs et n'était donc pas chargée par ces derniers de les conseiller au mieux de leurs intérêts, contrairement à ce qu'a pu considérer le tribunal ;