Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.756 du 14/03/2019,  partie 5


qu'au surplus en raison de leur imprécision, les énonciations qui y figurent relativement à l'existence de coulées de ruissellement et de traces noirâtres sur la façade ainsi que de traces de rouille sur les persiennes ne sont pas de nature en elles-mêmes, à remettre en cause des conclusions de l'expert judiciaire ; que les notes de locataires, non datées, ni signées, invoquées par l'appelant ne peuvent être retenue comme élément de preuve de nature à contredire ces conclusions; que compte tenu des développements qui précèdent, les coefficients de situation et d'entretien proposés par l'expert judiciaire seront retenus; [
 ] que cela exposé selon les dispositions des articles 28 de la loi du 1er septembre 1948 et 14 du décret du 22 novembre 1948 la surface corrigée doit être calculée en déterminant des équivalences superficielles en fonction des éléments d'équipement dont dispose le local, chacun de ces éléments devant être converti en mètres carrés et ajouté à la surface corrigée; Qu'aux termes de l'article 28 alinéa 4 du décret du 1er septembre 1948 susvisé "Ne pourront entrer en ligne de compte dans l'évaluation des correctifs que les éléments d'équipement et de confort fournis par le bailleur"; Que l'article 12 du décret du 22 novembre 1948 susvisé précise que "Pour l'application du présent article ne pourront être pris en considération que les travaux qui n'ont pas été effectués aux frais du locataire ou occupant ou ne seront pas restés à sa charge " ; Qu'il résulte de ces textes que les éléments d'équipement fournis par le locataire, même en remplacement, ne peuvent être pris en compte comme équivalences superficielles; Que selon les dispositions de l'article 14 de ce décret" lorsque les équipements ont été effectués à frais communs entre le bailleur et le locataire les surfaces représentatives sont réduites proportionnellement à la part de chacun dans les frais"; Qu'il appartient au locataire qui soutient avoir fait procéder à des travaux concernant les éléments d'équipement du logement d'en rapporter la preuve; que le tableau inclus dans l'article 14 du décret du 22 novembre 1948 (titre 4: Des éléments d'équipement) "détermine les surfaces représentatives résultant de la présence dans le local des éléments d'équipement"; qu'en l'espèce, pour chacun des postes d'éléments d'équipement du logement, les équivalences superficielles retenues par l'expert judiciaire sont présentées ci-après en regard des données prévues par le tableau de l'article 14 précité : [
 ] que les données comparatives figurant ci-dessus font ressortir que l'expert judiciaire a retenu les mêmes surfaces représentatives de m2 que celles que l'article 14 susvisé prévoit pour tenir compte de la seule présence de chacun des éléments d'équipement désignés, étant précisé que le bailleur justifie avoir effectué d'importants travaux portant sur l'installation de chauffage central de l'immeuble ; qu'il convient de statuer, au regard du rapport d'expertise, sur les chefs de contestation susvisés : - application de majorations prévues par l'article 8 du décret du 10 décembre 1948, - prise en compte de travaux réalisés par le locataire ; Sur le premier point, que les dispositions de l'article 8 du décret du 10 décembre 1948 prévoient en cas d' installation, par le propriétaire, d'éléments d'équipement nouveaux ou en cas de substitution a une installation ancienne d'une installation moderne, des possibilités de majorer l'équivalence superficielle de ces équipements ; Mais en l'espèce le tableau comparatif ci-dessus fait ressortir qu'aucune des majorations ainsi prévues n'a été appliquée, ce que l'expert judiciaire précise clairement dans son rapport ( p 20) ; sur le second point l'expert judiciaire rappelle que selon la liste qui lui a été communiquée le 24 avril 2014, les travaux effectués dans l'appartement par le locataire sont les suivants : - réfection de peintures, papiers peints, pose de moquette, carrelage, - installation de prises téléphoniques et télévision, branchements pour machine à laver et lave-vaisselle, - réhabilitation de l'installation électrique, remplacement de certains équipements vétustes : évier, robinetterie et vidange, tuyaux en cuivre, chasse d'eau et réservoir ; Qu'il précise que les trois premiers de ces postes n'ont pas d'incidence sur le calcul de la surface corrigée ; Que pour les deux autres postes il explique : - avoir retenu, au titre des équivalences superficielles, l'électricité pour 1,50 au motif que lors de l'entrée dans les lieux, l'appartement en était nécessairement équipé, - et, concernant les éléments vétustes susvisés : s'agit d'opérations de remplacement ce qui autorise à supposer que l'appartement disposait d'un évier et d'un wc lors de l'entrée dans les lieux ; Que cela exposé, sur les travaux de peinture, papiers peints, revêtements de sol, carrelage, il résulte du tableau des équivalences superficielles établi par l'expert judiciaire qu'aucun de ces travaux n'a été pris en compte au bénéfice du bailleur dans le calcul de la surface corrigée ; que s'agissant des installations électriques, l'article 14 susvisé prévoit deux postes distincts : - l'un qui concerne l'éclairage normal (1,5), - l'autre pour prendre en compte l'existence dans le local d'une installation électrique permettant outre l'éclairage, l'utilisation d'appareils thermiques ( 2, 5) ; Qu'il résulte du tableau ci-dessus que l'expert judiciaire n'a retenu d'équivalence que pour éclairage en sorte que la contestation portant sur la prise en charge par la locataire de travaux d'électricité destinés a permettre le fonctionnement d'appareils électro-ménagers n'est pas justifiée ;