Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.461 du 27/02/2020,  partie 5


qu'il y a lieu de rappeler qu'en l'absence de dispositions particulières du bail, c'est le droit commun des baux qui s'applique ; que le preneur doit donc supporter les frais d'entretien courant du bien loué tandis que le bailleur conserve la charge des réparations nécessaires autres que locatives et les gros travaux d'entretien, c'est-à-dire ceux qui touche à la structure de l'immeuble ou aux équipements indispensables à l'utilisation normale de la chose louée ; qu'il convient de relever que le bail est particulièrement laconique et indigent sur la répartition des charges d'entretien entre les parties de telle sorte que l'interprétation des clauses liant les parties s'avère nécessaire ; que compte-tenu du terme employé «notamment», il ne peut être considéré que les obligations des bailleurs se limitaient à l'entretien des voiries, du jardin, de la piscine et des clôtures ; qu'il est en revanche fait référence aux obligations résultant de sa qualité de bailleur ; qu'il ressort des termes du bail que les parties ont entendu faire application du droit commun des baux à l'exclusion des frais d'entretien des voiries, jardin, piscine et clôtures qui ont été mis expressément à la charge du bailleur ; que le terme piscine ne peut s'interpréter comme englobant l'ensemble des terrasses extérieures et l'obligation d'entretien courant mise à la charge des bailleurs doit se limiter au bassin et à ses accessoires tels que moteur et filtration ; que pour sa part, le preneur étant responsable de la conservation de l'immeuble, il est tenu de mettre en uvre des mesures d'entretien courant nécessaires à remplir cet objectif ; qu'à cet égard, au titre de son obligation d'entretien courant, la société Open Sud Gestion devait prendre les mesures propres à protéger le teck de la terrasse en appliquant régulièrement une lasure ou un produit de protection du bois pour éviter le pourrissement et une usure accélérée et anormale de la terrasse exposée aux intempéries, précaution d'autant plus nécessaire que la villa se situe à proximité d'un milieu marin ; qu'en revanche, il y a lieu de tenir compte de la vétusté normale qui affecte nécessairement des éléments en bois qui sont soumis aux intempéries ; que dans ces conditions, il convient de mettre à la charge de la société Open Sud Gestion un tiers des frais de remise en état des decks et marches extérieures ; qu'en revanche, les travaux de peinture et de réparation des clins des façades des maisons sont des travaux de gros entretien qui doivent rester à la charge des bailleurs ; que c'est d'ailleurs ce que les bailleurs avaient communément admis depuis l'origine du bail puisqu'ils ont déjà réalisé la remise en peinture des façades des maisons entre 2005 et 2007 ; qu'il en est de même des gouttières et de la réfection des deux piscines ; que les autres travaux relèvent des grosses réparations qui doivent rester à la charge des bailleurs ; qu'au regard des devis et factures produits aux débats, il sera mis à la charge de la société Open Sud Gestion une somme de 15 701 € au titre de son obligation d'entretien ; que sur la résiliation judiciaire, il résulte de ce qui précède que la société Open Sud Gestion a manqué gravement à ses obligations de locataire en ne payant pas l'intégralité du loyer dû, en suspendant même totalement le paiement à partir de 2014 et en ne réalisant pas l'entretien courant qui était à sa charge ; que ces manquements en raison de leur importance et de leur répétition apparaissent suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Open Sud Gestion ; que la cour prononce donc son expulsion et la condamne à payer aux époux D... une indemnité d'occupation annuelle de 10 580 € pour la villa n°23 et de 14 635,86 € pour la villa n° 24 ; que sur le décompte des loyers, s'agissant de la période litigieuse de 2007 à 2011, dans son courrier du 18 novembre 2011, la société Open Sud Gestion reconnaît avoir versé une somme totale de 152 724,71 € tout en tenant pour acquis que le loyer sur la même période s'est élevé à 52 900 € pour la villa n°23 et à 99 892,60 € pour la villa n°24, soit un total de 152792,60 € ; qu'elle a fait un versement complémentaire de 67,89 € ; que dans ses dernières conclusions, la société Open Sud Gestion prétend n'être redevable que d'une somme totale de 126 079,91€ TTC (25 215,82 € x 5) entre 2007 et 2011 et sollicite le remboursement d'un trop perçu de 1065,73€ au titre des loyers pour la période écoulée de 2009 à 2013 ; que les époux D... quant à eux, considèrent que s'agissant de la villa n°24, c'est le loyer minimum garanti qui doit s'appliquer et que pour la villa n°23, il convient de rajouter au loyer minimum garanti, une somme supplémentaire correspondant à l'application de la clause recette après réintégration des remises commerciales ; que cette somme s'élève à 6828,81€ et non 6997,98€ ainsi qu'il est indiqué de manière erronée en page 13 des conclusions des intimés ;