Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.790 du 03/12/2020,  partie 10



 Considérant que la poussière environnante dégagée par les travaux dans les parties communes, les façades et à l'intérieur des appartements, impliquant le percement des murs (notamment pour le chauffage) pendant plusieurs jours, qui par nature s'infiltrait dans tous les espaces, a nécessairement généré un désagrément important et quasiment continuel, dénoncé par tous ;
 
 Considérant que, de même, les infiltrations d'eau, reconnues par le bailleur, ont été décrites et photographiées par les locataires, dont certains ont produit le courrier de leur assureur suite à leur déclaration de sinistre ;
 
 Que les dégâts des eaux ont eu au moins trois causes : les infiltrations par la toiture au moment des fortes intempéries de juin et juillet 2013, touchant surtout les appartements des étages élevés, la dégradation de canalisations en raison de chutes de gravats à l'intérieur des gaines et des fuites, survenues au moment de la mise en eau du circuit de chauffage ;
 
 Qu'ainsi, le maire de FRESNES, dans sa lettre du 15 novembre 2013, a fait état des sinistres liés aux gros orages de juin 2013 et de l'absence de réparation rapide des dégâts ;
 
 Que même indemnisés par leurs assureurs, les locataires ne pouvaient remettre leur logement en état tant que les travaux n'étaient pas terminés et alors que l'insuffisance de chauffage dans les logements, deux hivers de suite, n'a pu favoriser le séchage des murs ;
 
 Que ces dégâts des eaux répétés ont eu une incidence forte sur la vie quotidienne des occupants : sensation de froid et d'inconfort, développement d'odeurs nauséabondes, désagrément esthétique, les infiltrations ayant notamment soulevé des parquets et certains locataires devant placer un seau au pied de leur lit ;
 
 Que par ailleurs, le remplacement du système de chauffage a engendré des nuisances importantes pour les locataires : pose des nouveaux radiateurs avant la dépose des anciens, engendrant provisoirement une perte de place importante, maintien en place pendant plusieurs semaines d'anciennes canalisations coupées, percement de trous dans les planchers et murs ouvrant sur les appartements voisins, dont il est admis par la société TOIT ET JOIE qu'ils n'ont fait l'objet d'une campagne de rebouchage systématique qu'à compter de décembre 2013 et jusqu'en mars 2014 ;
 
 Considérant que la surface des logements a été durablement réduite, notamment en raison des travaux de façade, obligeant certains locataires à se débarrasser de meubles qui ne trouvaient plus place chez eux, à entasser leurs affaires et vivre dans un espace confiné et désorganisé ;
 
 Que la suppression des balcons et l'indisponibilité des caves les a, en outre, privés de tout espace extérieur de stockage ;
 
 Que cette réduction de leur espace de vie a été constatée par les huissiers de justice, intervenus aux mois de juin et juillet 2013, et par le maire de FRESNES, venu visiter des appartements de la résidence le 14 octobre 2013, son courrier du 16 octobre 2013 indiquant que la situation des fenêtres et façades, laissée en état depuis l'été, rendait l'espace inhabitable pour les occupants ;
 
 Considérant que les malfaçons, invoquées par les locataires, tels les tuyaux de chauffage condamnant un placard, l'absence de finition ou de raccord au niveau des murs et des sols ou encore la chute répétée de la porte de douche, participent du préjudice de jouissance qu'ils ont subi pendant les travaux ;
 
 Considérant globalement, que le démarrage des travaux en même temps au niveau des extérieurs, des parties communes et des appartements a dégradé le cadre de vie des locataires de la résidence, tant au plan esthétique qu'au plan des modalités de circulation aux abords et au sein de la résidence et de leur intimité ;
 
 Qu'ainsi l'arrêt de l'ascenseur central et l'obligation de partager les ascenseurs latéraux avec les ouvriers a souvent obligé les locataires, en raison de la sur-occupation des ascenseurs restants ou de leurs pannes récurrentes, à emprunter les escaliers dans un immeuble de 12 étages ;
 
 Que ces conditions de vie ont inévitablement constitué un frein à la vie sociale des locataires qui, notamment, n'ont pas été en mesure de recevoir chez eux ;
 
 Qu'enfin, la durée des travaux est venue aggraver le caractère anormal de l'ensemble des troubles de jouissance décrits : dix-huit mois initialement annoncés constituant déjà une durée exceptionnelle outre le retard pris dans leur exécution et l'absence de finition dans toutes les pièces des appartements ;
 
 Considérant que, comme l'a relevé le premier juge et selon l'appréciation des éléments portés à la connaissance de la cour, ces faits ont été corroborés par de nombreux témoignages de personnes extérieures à la résidence qui ont établi des attestations ;
 
 Sur l'imputabilité des désordres
 
 Considérant que selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à l'espèce,
 
 ‘'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage