cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 17-11.833 du 12/04/2018,  partie 3



 L'expert précise : « les désordres sont initialement causés par une déformation des planchers surexploités /Les planchers du deuxième et du troisième étage sont anciens et ils ne répondent qu'à des usages d'habitation anciens (...) /Les charpentes bois bénéficient d'une très forte élasticité qui obligent enduits et les plâtras des planchers à la fissure (.) / En sous face des planchers, les fissures observées aux abords des encastrements des poutres bois témoignent des fléchissements de celles-ci ...) /Les fissures observées sur l'angle et la façade de la rue [...], témoignent d'une descente de charge dissymétrique, ce qui signifie d'ailleurs que les fissures de façade sont causées directement par la surcharge des planchers » ; en conclusion de ce paragraphe, l'expert écartant tout vice, erreur de conception ou d'exécution précise encore : « Des désordres de fissures observés sur les maçonneries et planchers porteurs proviennent directement d'une négligence dans l'exploitation des ouvrages. La SAS CELIO FRANCE use de la surface du plancher du 2ème étage comme entrepôt d'arrière boutique de son commerce et use du troisième étage comme entrepôt occasionnel de son commerce. La structure de l'immeuble n'est pas adaptée à cet usage, / (..) Les planchers intérieurs surchargés ont modifié la structure de l'immeuble (..) les descentes de charges sont mal réparties, et l'ensemble organise des fissures en façade (.) Le désordre affecte la solidité de l'immeuble » ; qu'ainsi, et comme l'a justement relevé le premier juge les fissures des façades et des planchers proviennent d'une surexploitation du deuxième et troisième étage par la société Célio qui y stocke sa marchandise et y a installé des appareils de climatisation ; qu'en effet, il ressort des débats que la société Célio a utilisé les surfaces des planchers des 2ème et 3ème étage, comme entrepôt de stockage de son commerce ; qu'ainsi, l'huissier de justice requis le 5 janvier 2011, à l'effet de constater l'état des planchers avant travaux, a noté au niveau 3 que « la totalité de l'étage est occupée par le stockage de cartons et marchandises » et que « la totalité de la surface est occupée par des rayonnages », constatant « que le niveau 4 est entièrement occupé par un stockage de cartons contenant des marchandises de prêt à porter » ; qu'en ce sens, la SCI Indiana observe que les photographies jointes attestent de cartons empilés et d'étagères et portants jusqu'au plafond ; elle en conclut que ces désordres proviennent directement, comme relevé par l'expert, de la surcharge des planchers et d'une négligence dans l'exploitation des ouvrages ; elle rappelle les articles 1, 4 et 9 du bail aux termes desquels : «Le preneur prendra les lieux loués dans l'état ou ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, ni réparation, ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet. Le preneur restera responsable des travaux tels que prévus à l'article 606 du Code Civil si les désordres résultent d'ouvrages réalisés par le preneur », «Le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées durant l'exercice de son activité tout en restant garant vis à vis du bailleur de toute action en dommages et intérêts de la part d'autres locataires ou voisins que pourrait provoquer l'exercice de son activité (..) / Il aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité en ce et y compris les travaux de gros oeuvre et notamment la modification éventuelle des accès aux étages sous réserve de les effectuer dans les règles de l'art et sous la surveillance d'un Bureau de Contrôle. », « Le preneur ne pourra faire entrer, ni entreposer des marchandises présentant des risques et inconvénients quels qu'ils soient » ; que pour écarter sa propre responsabilité dans la survenance de ces désordres et entendre condamner la SCI Indiana, la société Célio fait valoir que l'expert a constaté que « l'ossature de la partie d'immeuble de la SCI INDIANA n'est pas adaptée aux usages de la SAS CELIO FRANCE » ; affirmant d'une part que le bailleur ne pouvait ignorer qu'elle y entreposerait la marchandise destinée à la vente, d'autre part que ce stockage était nécessaire et complémentaire à son commerce et conforme à la destination contractuelle des locaux, elle en déduit qu'il a manqué à son obligation de délivrance de locaux à usage de commerce, comme cela a été retenu par le premier juge ; que toutefois, et comme le relève la SCI Indiana :
 
 - il ne ressort pas du bail que les étages devaient servir d'entrepôts de stockage ; en effet, la société Célio n'a pas conclu avec la SCI Indiana un bail à destination d'entrepôt mais tout commerce dans un immeuble ancien, dont les plans annexés mentionnaient que les étages étaient aménagés en pièce à vivre (studio, salon, cuisine et chambre), observation devant être faite que cet aménagement n'empêchait pas la destination commerciale des dits étages puisque l'expert indique que l'immeuble a été divisé « en 1989 pour constituer 2 copropriétés mitoyennes à destination commerciale et à tout étage » (page 21 du rapport d'expertise),