Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.062 du 08/04/2021,  partie 2



 ET AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES QUE « l&apos;article 1143 du code civil dispose que « néanmoins le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l&apos;engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s&apos;il y a lieu » ; qu&apos;aux termes de l&apos;article 9 du règlement de la copropriété de l&apos;espèce, dans son paragraphe relatif aux travaux de modifications, « chaque propriétaire pourra faire modifier à ses frais les dispositions intérieures de son lot, sous réserve : - de la destination de l&apos;immeuble, - de ne pas nuire à la solidité de tout ou partie de l&apos;ensemble, - sous réserve du respect des diverses réglementations en vigueur dans le domaine de la construction.
 
 Dans tous les cas, il devra obtenir l&apos;autorisation préalable du syndic, et faire exécuter les travaux dans les conditions ci-après stipulées   – les portes, fenêtres, fermetures des locaux privatif, et en général, tout ce qui participe à l&apos;aspect extérieur de l&apos;ensemble immobilier, qu&apos;il donne sur les voies, cours, parkings, espaces verts communs, ou sur les galeries et passages couverts, ne pourront, en aucun cas, être modifiées sans l&apos;accord des copropriétaires statuant à la majorité ci-après   – il ne pourra être percé de trous ou saignées dans les plafonds et planchers, sans l&apos;autorisation du syndic de l&apos;ensemble immobilier » ; que le constat d&apos;huissier en date du 12 décembre 2012 met en évidence que devant la façade Est du magasin sport 2000, l&apos;huissier de justice a constaté le découpage de l&apos;enrobé à deux endroits à proximité de l&apos;angle Sud-est du magasin avec présence de 3 regards et percement du sol à partir du mur du magasin ; que celui du 25 janvier 2013 met en exergue que l&apos;huissier constate au niveau du magasin Sport 2000 : la création d&apos;une baie vitrée dans l&apos;angle sud-ouest du bâtiment, la création d&apos;une porte vitrée à double battant dans l&apos;angle Sud-Ouest du bâtiment, devant l&apos;immeuble côté Sud, une découpe de l&apos;enrobé ayant les dimensions suivantes : largeur ou profondeur : 3,60m, longueur : 10,30 m, la présence de matériels et de marchandises dans le local en construction, la présence d&apos;artisans et d&apos;ouvriers sur le chantier » ; que la SCI ne conteste pas ne pas voir sollicité l&apos;autorisation préalable du syndic avant d&apos;entreprendre les travaux ; que ces éléments établissent que la SCI a manqué aux obligations figurant au règlement de copropriété en effectuant les travaux d&apos;aménagement de son lot sans l&apos;autorisation du syndic et en modifiant l&apos;aspect extérieur de son lot sans avoir recueilli préalablement l&apos;accord des copropriétaires statuant à la majorité ; que dès lors, le manquement de la SCI aux obligations contractuelles découlant du règlement de copropriété est caractérisé ce qui est de nature à engager sa responsabilité et le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer que le règlement soit appliqué par la remise des lieux en leur état antérieur, peu important que le préjudice subi par lui soit minime, qu&apos;il s&apos;ensuite qu&apos;il y a lieu d&apos;accueillir la demande de remise des lieux dans leur état antérieur aux travaux ; qu&apos;il y a lieu de prévoir une astreinte de 500 euros par jour, passé un délai de deux mois, à compter de la signification de la présente décision (jugement pages 4 et 5) ;
 
 1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu&apos;en condamnant la SCI Sud Est 2 à remettre les parties communes sur lesquelles elle a fait des travaux en l&apos;état où elles étaient avant qu&apos;elle n&apos;exécutent les travaux, quand elle ne constatait ni ne reprochait, dans ses motifs, aucune atteinte aux parties communes, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE chaque propriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l&apos;immeuble ; que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l&apos;immeuble, telle qu&apos;elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; qu&apos;en reprochant à la SCI Sud Est 2 de n&apos;avoir pas obtenu l&apos;autorisation préalable du syndic de l&apos;ensemble immobilier prévue par l&apos;article 9 du règlement de copropriété, pour les travaux d&apos;aménagement de son lot privatif, consistant en un découpage de l&apos;enrobé à deux endroits et percement du sol et en la création de baies vitrées, sans préciser, ainsi qu&apos;elle y était invitée, en quoi de tels travaux, réalisés dans un bâtiment privatif indépendant, portaient atteinte aux droits des autres propriétaires ou à la destination de l&apos;immeuble et pouvaient en conséquence être conventionnellement soumis à l&apos;autorisation préalable du syndic ou de l&apos;assemblée générale des copropriétaires, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 3°) ALORS QUE il appartient au juge d&apos;apprécier la proportionnalité d&apos;