Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.952 du 03/12/2020,  partie 2


L'arrêt a autorisé l'office notarial à consigner le montant du paiement des loyers et des charges dans la limite de 20% de leur montant au maximum pendant un an sauf à ce qu'il en soit autrement ordonné par la juridiction éventuellement saisie du litige par la partie la plus-diligente, dès le dépôt du rapport d'expertise, sauf meilleur accord entre les parties, au besoin en fonction des résultats du diagnostic indépendant s'il a été effectué entre-temps. Dans le cadre du présent litige, la société TY CALLOT justifie du fait que le système de climatisation équipant les locaux sis au 1° et au 2° étage, rez-de-chaussée et sous-sol de l'immeuble [...], a été modifié en 2005, selon facture N°IT 078 d'un montant TTC de 59.650,50 euros, transmise le 4 juillet 2005. Dans ces conditions, quand bien même un litige aurait opposé le précédent locataire à son bailleur au sujet de la climatisation des locaux depuis son entrée dans les lieux en 2001, le système de climatisation actuellement litigieux ayant été modifié en 2005, et étant distinct du système ayant donné lieu au précédent contentieux, aucune réticence dolosive ne peut être reprochée au bailleur, lors de la conclusion du contrat de bail au sujet de cette climatisation. En conséquence il y a lieu de débouter la société SHANGRI-LA HOTEL de sa demande de nullité pour dol du bail liant les parties ainsi que de sa demande de remboursement de l'intégralité des loyers pour la première et la seconde période triennale » ;
 
 1°) ALORS QUE le dol est caractérisé par une tromperie destinée à conduire une partie à contracter sous l'empire d'une fausse conviction ; qu'en l'espèce, la société SHANGRI-LA, qui s'était plainte dès son entrée dans les locaux donnés à bail par la SCI [...] , aux droits de laquelle était venue la SCI TY CALLOT, de désordres affectant le système de climatisation et de chauffage, faisait valoir que la bailleresse avait commis une réticence dolosive ayant vicié son consentement au contrat de bail en omettant de l'informer du litige qui l'avait opposée à la précédente locataire, lequel avait donné lieu à un arrêt de la cour d'appel de PARIS du 5 décembre 2008, devenu définitif à la suite du rejet du pourvoi formé contre cette décision par arrêt de la Cour de cassation du 2 février 2010, portant sur les dysfonctionnements du système de climatisation et de chauffage ; que, pour rejeter la demande d'annulation du bail pour dol, la cour d'appel, après avoir relevé que la bailleresse justifiait avoir modifié le système de climatisation en 2005, a considéré que quand bien même un litige aurait opposé le précédent locataire à son bailleur au sujet de la climatisation des locaux depuis son entrée dans les lieux en 2001, le système de climatisation actuellement litigieux ayant été modifié en 2005, et étant distinct du système ayant donné lieu au précédent contentieux, aucune réticence dolosive ne peut être reprochée au bailleur ; qu'en statuant par ces motifs inopérants et par conséquent impropres à écarter le dol imputé à la société TY CALLOT pour ne pas avoir informé la société SHANGRI-LA du litige qui l'avait opposée, juste avant la conclusion du bail litigieux, à la précédente locataire à propos de dysfonctionnements de l'installation de climatisation à la fois antérieurs et postérieurs au changement de l'installation en 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 (devenu 1137) du code civil ;
 
 2°) ALORS QU'il résulte de l'arrêt précité de la cour d'appel de PARIS du 5 décembre 2008 « qu'alléguant un préjudice de jouissance depuis plus de six ans du fait de la persistance des désordres », la locataire avait saisi le juge des référés par acte du 14 janvier 2008 et « invoqua[i]t les dysfonctionnements affectant l'installation de la climatisation et du chauffage depuis l'origine de la location auxquels les interventions n'ont pas permis de remédier, le fait que le paiement d'un loyer élevé n'est pas accompagné des prestations auxquelles elle est en droit de prétendre sur la qualité et l'entretien des locaux et les manquements de son bailleur à prendre les dispositions pour mettre fin aux dysfonctionnements constatés ainsi qu'aux dégradations des lieux qui en résultent » ; que la cour d'appel avait motivé sa décision d'autoriser la locataire à consigner une partie des loyers à venir en retenant (arrêt, p. 7) qu' « il n'est pas contesté que  , les travaux n'ont pas fait l'objet d'une réception et que des réserves ont été émises par la locataire lors de son entrée dans les lieux, suivies de nombreuses réclamations ; que les interventions effectuées au cours de l'expertise n'ont pas été suffisamment efficaces », que « la S. C. P. FRANÇOIS C... n'obtient manifestement pas, en contrepartie du loyer dont elle s'acquitte, une prestation de qualité dans le système de chauffage et de climatisation mis en place et dans son entretien ;