Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.459 du 07/01/2021,  partie 4



 que :
 
 « Article 3 – Définition des parties privatives :
 
 Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire : [
 ]
 
 Les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et volets, les appuis des fenêtres, les balcons particuliers, les portes palières » ;
 
 Il ressort de l'article 4 du règlement de copropriété que :
 
 « Article 4 – Définition des parties communes :
 
 Les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires.
 
 Elles comprennent notamment : [
 ]
 La totalité du sol [
 ]
 
 Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non, [
 ]
 
 La couverture de l'immeuble [
 ]
 
 Les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales ménagères et usées et du tout à l'égout, les conduits, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz, d'électricité (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l'usage exclusif de ceux-ci) » ;
 
 Qu'il ressort de l'article 5 du règlement de copropriété que :
 
 « Article 5 – Désignation des lots
 
 Lot n°9 : un appartement situé au quatrième étage droite composé de : entrée, trois pièces, cuisine, bains, water-closet et balcon [
 ] 92/1000e
 
 Lot n°10 : un appartement situé au quatrième étage gauche composé de : entrée, deux pièces, cuisine, bains, water-closet et balcon [
 ] 116/1000e ;
 
 Qu'il résulte de ces dispositions combinées du règlement de copropriété qu'il n'existe des balcons qu'au 4e étage de l'immeuble, lesquels sont des parties privatives dépendant des lots n°9 et 10 de l'immeuble et non des parties communes à usage privatif attachées à ces lots ;
 
 Qu'il ressort des documents communiqués, comme l'a d'ailleurs retenu à juste titre la cour d'appel dans son arrêt du 30 mai 1983, que les petites terrasses, balustres et les vases Médicis (dits « pots à feu ») constituant les balcons du 4e étage de l'immeuble forment un tout, ces petites terrasses particulières aux lots n°9 et 10 correspondant, en réalité, aux « terrassons » invoqués tant par le syndicat des copropriétaires que par les intimés ;
 
 Qu'en l'absence de référence aux « terrassons » dans le règlement de copropriété, il y a donc lieu de considérer que les petites terrasses ou « terrassons » situés au 4e étage dépendent des lots n°9 et 10 de l'immeuble sont les « balcons particuliers » prévus à l'article 3 du règlement de copropriété ;
 
 Qu'à ce titre, la cour estime, à l'instar de l'arrêt du 30 mai 1983 que le balcon, la balustrade et les vases intégrés à cette balustrade forment un tout à l'usage exclusif des propriétaires des lots n°9 et 10, de sorte qu'ils constituent des parties privatives au sens de l'article 3 du règlement de copropriété ;
 
 Que, par ailleurs, les Lettres patentes du 13 août 1784, dont une transcription est produite aux débats en appel (pièce n°29 des intimés) qui régissent le domaine du Palais Royal, confèrent à ces terrassons du 4e étage, situés sous l'étage des « mansardes » (5e étage), le rôle de chéneaux permettant l'évacuation des eaux de pluie de l'ensemble de l'immeuble ; à ce titre, les propriétaires des logements y attenant ont interdiction d'y poser des bancs ou tout autre élément qui pourrait être préjudiciable à l'écoulement des eaux ;
 
 Qu'il résulte de ces éléments que les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, du tout à l'égout, ainsi que des colonnes montantes et descendantes d'eau, rattachés aux « terrassons » situés au 4e étage dépendant des lots n°9 et 10 de l'immeuble, constituent pour leur part des parties communes ;
 
 Qu'ainsi, seuls les copropriétaires des lots n°9 et 10 sont tenus de contribuer au financement des travaux de restauration des balcons du 4e étage appelés « terrassons », des balustres et vases Médicis, appelés « pots à feu » de cet étage ;
 
 Qu'à l'inverse, tous les copropriétaires de l'immeuble sont tenus au financement des travaux de réfection de l'étanchéité des tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, du tout à l'égout, ainsi que des colonnes montantes et descendantes d'eau, afférents à ces « terrassons » ;