Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.142 du 19/09/2019,  partie 7


qu'ainsi que le faisaient valoir les époux C... dans leurs conclusions d'appel (p. 28, § 7, et p. 30, § 3, 4 et pénultième) ce n'est que postérieurement à la conclusion du compromis de vente du 18 juillet 2011, que M. B..., architecte et promoteur immobilier leur a indiqué, par courriel du 14 octobre 2013, qu'ils perdaient leurs droits à bâtir attachés à la parcelle rétrocédée: « Les droits à bâtir pris sur les 1.000 m² me restent acquis » ; qu'après avoir elle-même relevé que l'agence immobilière Vanipaul Immobilier déclarait ne pas avoir informé les époux C..., tous deux retraités et profanes, du mécanisme de vente/rétrocession portant sur les droits à construire des parcelles cédées et rétrocédées, la Cour d'appel a cependant retenu que les vendeurs en auraient été nécessairement informés « puisque ce transfert de SHON était essentiel pour valoriser les terrains mis en vente » (arrêt attaqué dernier §); qu'en statuant ainsi quand il ne s'en inférait nullement que les époux C... auraient été dûment informés, lors de la conclusion du compromis de vente, qu'ils perdaient les droits à bâtir attachés à la surface rétrocédée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1108 et suivants du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 ALORS QUE 2°) le dol constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter, peut émaner de l'acquéreur, et s'apprécie lors de la formation du contrat ; qu'ainsi que le faisaient valoir les époux C... dans leurs conclusions d'appel (p. 28, § 7, et p. 30, § 3, 4 et pénultième) ce n'est que postérieurement à la conclusion du compromis de vente du 18 juillet 2011, que M. B..., architecte et promoteur immobilier leur a indiqué, par courriel du 14 octobre 2013, qu'ils perdaient leurs droits à bâtir attachés à la parcelle rétrocédée dans la mesure où : « Les droits à bâtir pris sur les 1.000 m² me restent acquis »; que pour rejeter toute réticence dolosive dont avaient été victimes les époux C..., la Cour d'appel a retenu qu'ils avaient « donn(é) ultérieurement mandat à un agent immobilier de céder leur terrain avec le même mécanisme que celui contesté » (arrêt attaqué dernier §) ; qu'en statuant ainsi quand il ne s'en inférait nullement que les époux C... auraient été dûment informés, lors de la conclusion du compromis de vente, qu'ils perdaient les droits à bâtir attachés à la surface rétrocédée, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1108 et suivants du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 ALORS QUE 3°) tout jugement doit être motivé à peine de nullité; que l'erreur sur la substance s'entend, non seulement de celle qui porte sur la matière même dont la chose est composée, mais également, plus généralement, de celle qui a trait aux qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté ; qu'outre l'erreur portant, à tout le moins, sur les droits à bâtir attachés à la parcelle rétrocédée, les époux C... invoquaient leur ignorance du risque fiscal que leur faisait courir la vente, leur ignorance du risque de voir la commune préempter la parcelle rétrocédée moyennant un euro, ainsi que leur erreur sur l'absence de garanties de l'effectivité de la rétrocession (conclusions d'appel p. 39, § pénultième); que pour débouter les vendeurs de leur action en nullité de la vente fondée sur ces erreurs, la Cour d'appel s'est bornée à renvoyer à ses développements relatifs au prétendu défaut de réticence dolosive de M. B... (arrêt attaqué p. 6, § 3) ; que si la Cour d'appel a ainsi exclu, d'une part, tout dol de M. B... concernant l'incidence fiscale, le risque de préemption de la commune et l'absence de garanties de l'effectivité de la rétrocession au motif qu'il n'aurait pas disposé de la compétence nécessaire et de l'information suffisante (arrêt attaqué p. 6, § 2), ainsi que, d'autre part, une erreur des époux C... sur le mécanisme de cession/ rétrocession (arrêt attaqué p. 6, § 3), elle ne s'est, en revanche, nullement expliquée sur les autres erreurs expressément invoquées par les époux C... comme ayant vicié leur consentement ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé les dispositions des articles 455 et 458 du code de procédure civile.
 Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. B... et la SCI La Ferme des [...], demandeurs au pourvoi incident.
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité à l'euro symbolique le montant de la condamnation des époux C... au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 18 juillet 2011 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE l'attitude des vendeurs relevant plus d'une certaine incompréhension du dossier que de la mauvaise foi, c'est par une exacte application des circonstances de la cause que le premier juge a ramené le montant de la clause pénale à un euro (arrêt p. 6, § 5) ;