Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-19.898 du 26/10/2022,  partie 3



 Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause les sociétés BNP Paribas Personal Finance et Axa France vie ;
 
 Condamne les sociétés Edelis et IFB France aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour M. [G]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en état futur d'achèvement (M. [G], l'exposant) de sa demande en nullité du contrat de vente fondée sur le dol ;
 
 ALORS QUE la nullité de la convention est encourue lorsque les manoeuvres pratiquées volontairement par une des parties sont telles qu'il est évident que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que, pour écarter le dol, l'arrêt attaqué s'est borné à retenir que l'opération avait accru l'actif du patrimoine de l'acquéreur, qui s'était enrichi de la propriété de l'appartement et du montant des loyers, et que le passif de son patrimoine avait également été diminué du fait des avantages fiscaux dont il avait bénéficié, de sorte que, à défaut de produire les justificatifs permettant de déterminer le montant effectif de ces avantages, il ne démontrait pas le dol allégué ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (v. les concl. de l'exposant, pp. 24-31), si le vendeur avait commis des manoeuvres dolosives en surévaluant le prix d'achat du bien et des loyers par la conclusion d'un fonds de concours avec l'exploitant, en induisant en erreur l'acquéreur sur la rentabilité du bien, auquel il avait fait croire que la valeur de celui-ci allait augmenter pendant toute la durée de l'opération pour atteindre un prix à la revente très favorable, en dissimulant la cession à l'exploitant des locaux destinés à l'accueil et à la réception, réduisant par la même le potentiel locatif et vénal du lot acquis, et en occultant les risques réels de l'opération en l'absence d'une analyse pertinente des prix du marché par un organisme indépendant, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-56 du 29 janvier 2016.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité délictuelle introduite par l'acquéreur d'un bien en état futur d'achèvement (M. [G], l'exposant) ;
 
 ALORS QU'en matière d'investissements locatifs, le point de départ de la prescription de l'action pour manquement au devoir d'information et de conseil du vendeur est la date à laquelle l'acquéreur a pris conscience des pertes qu'il a subies ; qu'en retenant que, pour un manquement à l'obligation d'information ou de conseil, le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifestait dès l'établissement de l'acte critiqué et que c'était donc par une exacte analyse des éléments soumis à son appréciation que le premier juge avait fixé le point de départ du délai de prescription à la date de signature de l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil ;
 
 ALORS QUE, en outre, l'exposant faisait valoir (v. ses concl. n° 6, pp. 19-20) que ce n'était qu'à l'issue de la période de neuf ans ayant suivi la livraison du bien qu'il avait pris conscience de la surévaluation de la valeur vénale et locative de celui-ci, la convention de concours dont avait bénéficié l'exploitant ayant permis de maintenir artificiellement le loyer initial à un niveau déconnecté du marché et que, ayant eu l'illusion d'avoir disposé lors de l'achat d'une étude financière loyale sur le prix de vente et le rendement escompté, émanant d'une association indépendante, il s'était fié à cette information sans procéder à une vérification personnelle des valeurs vénale et locative du bien ; que, pour déclarer l'action prescrite, l'arrêt attaqué a retenu, par motifs éventuellement adoptés, que l'acquéreur ne justifiait ni d'une surévaluation du loyer au jour de la conclusion du bail commercial ni d'une surévaluation du prix de vente à défaut de produire des éléments de comparaison tirés du marché immobilier remontant à la date de l'acquisition ; qu'en statuant ainsi, par des motifs inopérants, quand il lui appartenait de rechercher la date à laquelle l'acquéreur avait réalisé que le potentiel locatif qu'il escomptait au vu de la simulation financière qui lui avait été remise ne serait pas celui annoncé lors de la conclusion du contrat, la cour d'appel n'a conféré à sa décision aucune base légale au regard de l'article 2224 du code civil.