Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.873 du 06/12/2018,  partie 8


que pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations»; qu'enfin l'article R. 261-20 du même Code prévoit : « Pour l'application des dispositions de l'article R. 261-18, b, le contrat doit préciser : / - que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties ; / - que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties, en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente. / Les justifications sont constituées : /- en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues, par une attestation du notaire ; / - en ce qui concerne les crédits confirmés et les fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier » ; qu'il en résulte que Me Z... qui a dressé le 31 décembre 2007 l'attestation d'acquisition de la garantie intrinsèque d'achèvement pour l'ensemble immobilier, en suite de la signature en date du même jour de 5 actes de vente conclus sous condition suspensive de réalisation de la dite garantie d'achèvement, est fondé à soutenir que l'existence cumulative des deux conditions, prévues par l'article R. 261-18 b) sus visé du Code de la construction et de l'habitation, doit être appréciée au jour de la réalisation de la condition suspensive et que le mécanisme, certes imparfait de la garantie intrinsèque d'achèvement permettait de considérer celle-ci définitivement acquise ; qu'il n'est en conséquence pas démontré que le notaire a commis une faute en ne délivrant pas aux époux X... une attestation de garantie intrinsèque, réactualisée à la date du 3 mars 2008 à laquelle ils ont acquis leur lot ; qu'au demeurant, si les époux X... observent qu'une partie des fonds constituant la garantie a fait l'objet d'un virement au profit du constructeur, cette circonstance, qui ne peut être qualifiée d'irrégulière, n'est de nature à établir ni que la condition relative à la justification du financement de l'immeuble faisait défaut à la date de leur acquisition, ni qu'il en résulte un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte et leur préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble et de la liquidation judiciaire du vendeur prononcée le 10 juin 2010 ; qu'il suit de ce qui précède que les époux X..., qui ne démontrent pas que l'élément constitutif de la garantie intrinsèque, relatif aux fonds propres du vendeur, avait disparu au jour de la vente qu'ils ont conclue le 3 mars 2008, doivent être déboutés de leur demande à fin de nullité de celle-ci et que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs prétentions formées à l'encontre de Me Z... ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les actes de vente produits aux débats reçus par Maître Z..., portent mention in extenso au chapitre « GARANTIE D'ACHEVEMENT » des dispositions des articles R261-17, R261-18, R261-20, R261-21 et R261-24 du Code de la construction et de l'habitation, alors applicables, et stipulent que « le VENDEUR, déclare que les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article 23b du décret numéro 67-1167 du 22 décembre 1997, codifié à l'article R261-18 b du Code de la construction et de l'habitation; qu'en conséquence le vendeur a fourni la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R261-17 et R261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie d'achèvement a été constatée aux termes d'un acte reçu aux présentes minutes le 31 décembre 2007; L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ces dispositions ainsi que de celles de l'article R261-20 du Code de la construction et de l'habitation et être averti de la garantie d'achèvement qui sera offerte par le VENDEUR. Le VENDEUR déclare avoir justifié que le financement fixé par les textes susvisés est assuré. La présente vente est donc réalisée avec l'agrément de l'ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui seraient réalisées dans les mêmes conditions, l'un des éléments exigés » ; que l'acte dressé le 31 décembre 2007 par Maître Z... « contenant DEPOT DE PIECES et CONSTATATION DE REALISATION DE CONDITION SUSPENSIVE », visé à la clause ci-dessus rappelée, mentionne que l'immeuble dont s'agit faisant l'objet d'une rénovation lourde, ayant été édifiée au cours du XIXème siècle et que les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu'elles ne doivent pas faire l 'objet d'une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu'il résulte de l'attestation du maitre d'oeuvre d'exécution annexé au dépôt de pièces ci-après visé, en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007 » ; que s'agissant du financement de l'ensemble immobilier cet acte du 31 décembre 2007 mentionne : « E/ Il résulte que l'ensemble des prix de vente de l'ensemble des lots du bâtiment PAVILLON RAMEL est de DEUX MILLIONS SEPT CENT DEUX MILLE CINQ CENTS € (2.702.500€) et que le seuil de 75% est de DEUX MILLIONS VINGT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE € (2.026.875 €).