Cour d'appel de Nancy, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.833 du 11/12/2019,  partie 4


que le notaire ne saurait, à ce sujet, tenter de se défausser de sa responsabilité en prétendant que les époux R... avaient disposé d'un délai suffisant avant l'établissement définitif de l'acte, pour se renseigner eux-mêmes sur la garantie litigieuse ; qu'il y a lieu, en conséquence, de retenir l'entière responsabilité du notaire et de le condamner à réparer le préjudice qui en est résulté pour les époux R... ;
 
 AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE le notaire en sa qualité de rédacteur d'acte est tenu à l'égard des parties d'un devoir de conseil et de loyauté ; qu'il lui appartient de mettre en garde ses clients sur les risques encourus et les conséquences des actes élaborés ; qu'il se doit également de vérifier l'efficacité de l'acte qu'il établit ; que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement dressé par le notaire, mentionne, au titre des modalités de paiement, qu'il est constaté qu'au jour de la vente, soit le 27 juin 2008, la maçonnerie rez-de-chaussée est achevée et qu'il est en conséquence due à cette date, 53% du prix de vente, soit la somme de 107.190,92 euros ; que le surplus, soit la somme de 95.056,09 euros, est stipulée payable dans les huit jours à compter de l'envoi par lettre recommandée avec demande d'avis de réception par le notaire, de l'appel de fonds, accompagné d'une attestation de l'architecte certifiant la date d'exécution des ouvrages, conformément à l'échéancier contractuel (page 5 de l'acte de vente notariée) ; qu'un mandat irrévocable est donné an notaire par les parties de reverser les fonds sur le compte ouvert auprès de la DEXIA BANQUE INTERNATIONALE à Luxembourg, dit compte centralisateur du programme, tout paiement fait au mépris des conventions relatives à la centralisation financière et au lieu de paiement, étant stipulé non libératoire (pages 11 et 21) ; qu'au titre de la garantie d'achèvement, il est précisé que le vendeur fournit à l'acquéreur la garantie intrinsèque résultant des conditions propres de l'opération prévue a l'article R. 261-18 b du CCH et il est procédé au rappel des dispositions des articles R. 261-18 et R. 261-20 du même code ; qu'enfin, il est indiqué qu'en application de l'article R 261-20 du CCH, l'acheteur reconnait être averti de la teneur de la garantie d'achèvement fournie ; que si la stipulation requise par l'article R 261-20 du CCH figure bien expressément dans l'acte, pour autant, il appartient au notaire de justifier qu'il a effectivement éclairé les acquéreurs sur les conséquences du recours à une garantie intrinsèque ; qu'en l'espèce, il convient de relever que les époux R... étaient représentés lors de la signature de l'acte, de sorte qu'à l'évidence, le notaire n'a pu utilement les éclairer et les mettre en mesure d'apprécier la portée de leur engagement, alors qu'en présence d'une garantie intrinsèque dont il ne pouvait ignorer les faiblesses ; qu'il doit, en des termes accessibles aux acquéreurs profanes, expliquer en quoi consiste la garantie, quelles en sont les limites et attirer leur attention sur les risques éventuels de non achèvement de l'immeuble ; Maitre N..., qui n'a jamais rencontré les acquéreurs, ne justifie pas davantage les avoir éclairés antérieurement, le cas échéant lors de la notification du projet d'acte, en veillant à ce qu'ils soient spécialement informés sur la question complexe des garanties ; qu'en ne justifiant pas avoir éclairé les acquéreurs sur la portée de leur engagement, Maitre J... N... a donc manqué à son devoir de conseil de ce premier chef ; qu'il ressort par ailleurs de l'acte de vente qu'aux termes d'une attestation établie par Maitre L..., Notaire à [...], en date du 20 septembre 2006, Maitre J... N... a constaté la réalisation a titre définitif de diverses ventes dans l'opération immobilière concédée pour un montant de financement supérieur an montant minimum exigé, soit 75% ; que cependant, au mépris des dispositions de l'article R. 261-20 du CCH pourtant rappelée dans l'acte, il n'est pas mentionné que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acquéreur la justification des garanties ; que de plus en sa qualité de nouveau notaire de l'opération et de rédacteur de l'acte, il appartenait à Maitre J... N... de procéder par lui-même aux vérifications nécessaires à assurer l'efficacité de l'acte qu'il a dressé et en l'espèce, de vérifier la réalité de la constitution dc la garantie intrinsèque ; qu'or, en l'espèce, Maitre J... N... ne justifie pas avoir vérifié lui-même la réalité de la constitution de la garantie intrinsèque à la date de son intervention dans l'opération ; qu'en s'abstenant de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il établit, Maitre J... N... a manqué à son devoir de conseil de ce second chef ; que par conséquent, il convient de retenir la responsabilité de Maitre J... N... à l'égard des époux R... sur le fondement de l'article 1382 du code civil et de le condamner à réparer le préjudice subi par les demandeurs ;
 
 1°) ALORS QUE les juges, qui doivent observer le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen relevé d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ;