Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.171 du 04/07/2019,  partie 2



 
 Les travaux litigieux participent de la seconde catégorie. Il s'agit de travaux de conservation et d'entretien de parties communes.
 
 Le critère de l'utilité n'est pas un critère pertinent de principe pour répartir ces travaux.
 
 Le règlement de copropriété n'a prévu l'existence que de parties privatives et de parties communes et bien qu'elle comporte deux bâtiments, il n'a pas été retenu l'existence de parties communes spéciales propres à chacun d'entre eux.
 
 Il résulte ainsi du règlement de copropriété définissant les parties privatives et les parties communes de la copropriété qui font partie notamment des parties communes, la totalité du sol, les trottoirs, cour, espaces verts, passage cocher et allées ou voies de desserte, y compris celles sur la terrasse du bâtiment B, mais également les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles des deux bâtiments.
 
 L'absence de détermination de parties communes spéciales à chaque bâtiment n'interdît pas cependant la création de charges spéciales pour leur entretien, y compris pour ce qui touche à leurs gros oeuvre respectifs, mais à condition qu'une disposition du règlement de copropriété le prévoit.
 
 Si au terme de l'article 13 dudit règlement, il est rappelé que les charges générales sont réparties entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété contenue dans les lots, il existe dans le règlement de copropriété en litige divers articles relatifs d'une part au bâtiment A et d'autre part au bâtiment B et parkings et notamment pour celui-ci un article 16 prévoyant une spécialisation des charges.
 
 Au terme de cet article 16, les charges d'entretien du bâtiment B et de l'ensemble des parkings comprennent :
 
 - les dépenses entraînées par l'entretien, le balayage, le nettoyage des aires d'accès au parking et garages, des allées de circulation et aires de manoeuvres, les frais de la réfection et de leur remise en état ;
 
 - les dépenses entraînées par l'entretien, le balayage le nettoyage ;
 
 - des parties communes du bâtiment B, savoir : le passage desservant les lots 61 et à 70 à usage de garage et le passage desservant à partir du boulevard [...] les lots 71 à 75 à usage de parking et 76 à 80 à usage de garage ;
 
 - de la chaussée (à l'exception du trottoir) du passage cocher situé au long du mur pignon nord-du bâtiment A.
 
 Au terme de l'article 17, ces charges sont supportées par les copropriétaires des lots 51 à 80. C'est à ce titre que les époux T... supportent des tantièmes de 564/10.000ernes.
 
 Il résulte de cet article 16 que si les dépenses de réfection et de remise en état des aires d'accès au parking des garages et allées de circulation et aires de manoeuvres entrent dans la définition des charges d'entretien concernant le bâtiment B et l'ensemble des parkings et sont à la charge exclusive des copropriétaires de lots à usage de parking ou de garage, il est prévu des dispositions spécifiques pour les parties communes du bâtiment B lesquelles ne visent pas, au nombre des charges d'entretien, les dépenses de réfection et de remise en état des parties communes de ce bâtiment B.
 
 Seul l'entretien, le balayage et le nettoyage des parties communes du bâtiment B sont des charges d'entretien spécifiques aux copropriétaires de ces lots.
 
 Il s'en déduit que le règlement de copropriété ne les réserve pas à la charge exclusive des propriétaires de lots à usage de garage et il ne saurait être fait référence à l'utilité lequel n'est pas un critère pertinent de répartition des charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes.
 
 La dalle
 
 Le complexe d'étanchéité de l'espace commun parking boulevard [...] constitue la dalle du bâtiment B qui recouvre les garages situés au-dessous et à ce titre au-delà de sa vocation d'aire de circulation des véhicules, elle est l'un des éléments qui compose la terrasse du bâtiment B dont seules les dépenses d'entretien, de balayage et de nettoyage entre dans les charges spéciales d'entretien propres à ce bâtiment et aux parkings.
 
 Dès lors que l'utilité ne peut être retenue comme critère de répartition des charges générales d'entretien et de conservation des parties communes, en l'absence de dispositions spéciales du règlement de copropriété, c'est à tort que la charge de ces travaux a été répartie selon les critères réglementant les charges spéciales.
 
 C'est également à tort que cette disposition n'a été mise aux voix que des seuls copropriétaires de lots de garage.
 
 Il sera noté que la nullité de la résolution n'a pas été sollicitée de ce chef.
 
 La cour ne peut dès lors la prononcer.