Cour d'appel de Rennes
BR, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 17-23.214 du 18/10/2018,  partie 3



 2 Sur la nullité du bail : - Sur le non-respect des règles relatives à l'indivision :
 
 L'article 815-3 du code civil disposait, à la date d'entrée en vigueur du bail et jusqu'au 1er janvier 2007, que : « les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires. (...) Un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion et le renouvellement des baux ». A compter du 1er janvier 2007, l'article 815-3 du code civil conserve des dispositions identiques à l'ancien article précité, et notamment en son dernier alinéa : « Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. » Il en résulte que la conclusion ou le renouvellement d'un bail reste inopposable aux autres indivisaires qui n'auraient pas consenti à l'acte et aucun mandat ne peut se présumer. En l'espèce, les enfants de Madame Jeannine Z..., en indivision avec leur mère, n'ont pas donné leur consentement au bail consenti à-leur frère -Jacques X... le 1er novembre 1995 mais également lors de son renouvellement le 1er novembre 2008.Ce bail est donc inopposable aux autres co-indivisaires.
 
 - Sur le non respect des règles propres à l'usufruit :
 
 L'article 595 du code civil dispose en son dernier alinéa : «L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. » L'infraction à la règle impérative de l'article 595 alinéa 4 du code civil est de nature à entraîner la nullité du bail l'égard du nu-propriétaire, qui peut invoquer celle-ci sans attendre la fin de l'usufruit (Civ. 3ème 26 janvier 1972). En l'espèce, le bail est consenti par l'usufruitière mais pas par les nus-propriétaires. Le bail est entaché d'une cause de nullité relative, l'un des nus-propriétaires pouvant le contester. Monsieur Alain X... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux dans le délai de 5 ans à compter du moment où il a eu connaissance de ce bail, en l'espèce après le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente le 18 décembre 2012 dans le cadre de la procédure d'adjudication. Le bail consenti par l'usufruitière seule doit être déclaré nul et de nul effet.
 
 3 Sur l'expulsion :
 
 Le bail nul est censé n'avoir jamais existé. L'occupation qui en est faite par Monsieur Jacques X... et Madame Caroline Y... épouse X... est illégale et leur expulsion sera ordonnée. Une indemnité d'occupation, de nature à compenser le préjudice résultant pour les propriétaires de l'impossibilité dans laquelle ils se trouvent de récupérer leur bien, sera mise à la charge de Monsieur Jacques X... et son épouse, laquelle sera justement évaluée à la somme de 500 € par mois. L'indemnité d'occupation courra, passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et jusqu'au départ définitif. Il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte, l'indemnité d'occupation ayant un caractère suffisamment contraignant.
 
 - ALORS QUE D'UNE PART en l'absence de fraude prouvée, la publication du jugement d'adjudication emporte purge de tous les vices de la procédures antérieures ; que le jugement d'adjudication constitue un contrat judiciaire ; que les conditions de la vente fixées par le cahier des charges s'imposent aux parties dès lors qu'un jugement d'adjudication est intervenu ; qu'il s'en évince que la mention du bail rural litigieux au cahier des charges qui fait corps avec le jugement d'adjudication et dont l'adjudicataire puis le surenchérisseur ont eu connaissance avant l'adjudication, leur est opposable ; qu'en décidant cependant qu'en sa qualité d'indivisaire, M. Alain X... était recevable à former une demande de nullité sur le fondement de l'article 595 du code civil, le bail rural litigieux ayant été passé par l'usufruitier sans l'accord du nu-propriétaire, la cour d'appel, qui a pourtant constaté que par jugement du 19 avril 2013 et suite à une surenchère, la parcelle litigieuse avait fait l'objet d'une adjudication au profit de M. et Mme Alain X... et de M. Bernard B... (cf arrêt p 3 § 2) et que M. X... avait accepté l'adjudication aux clauses et conditions du cahier des conditions de vente, ce dont il résultait que le bail rural litigieux mentionné auxdites clauses et conditions du cahier des conditions de vente, lui était opposable, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable, ensemble L 321-4, L 322-3 et L 322-14 du code des procédures civiles d'exécution ;
 
 - ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause si en vertu de l'article 595 du code civil, l'usufruitier ne peut sans le concours du nu-propriétaire donner à bail un fonds rural, un tel bail est nul d'une nullité relative et donc susceptible de confirmation ;