Cour d'appel de Versailles
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.788 du 19/11/2020,  partie 5


En tout état de cause, le bail étant soumis à la législation HLM, pour les motifs ci-dessus exposés, l'action en nullité se prescrit par trois ans en application de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, de sorte qu'à supposer qu'ils aient agi en nullité du bail signé le 14 décembre 2006, ils auraient été déclarés irrecevables comme étant prescrits en leur action » ;
 
 Et AUX MOTIFS éventuellement adoptés QUE « LOGIS-TRANSPORTS, société d'HLM, ayant fait l'acquisition de l'immeuble le 2 juillet 2001, a été subrogée dans les droits et actions du bailleur initial envers les locataires en place et sa qualité de propriétaire bailleur ne peut plus être remise en cause. Le bail initialement conclu avec la société UAP VIE prenait effet le 1er Janvier 1996, pour une durée de 6 ans, renouvelable tacitement. Il est venu à expiration le 31 décembre 2001, la législation HLM PLI devenant pleinement applicable à compter de cette date. Monsieur et Madame S... ont signé le 12 décembre 2006, le bail PLI proposé par la bailleresse, à effet rétroactif au 1er janvier 2002. Il n'est pas contesté qu'à compter du 1er janvier 2007, il a été facturé un loyer PLI à Monsieur et Madame S..., entraînant une diminution de leur loyer. S'agissant d'un logement non conventionné, la législation HLM PLI, d'ordre public est pleinement applicable. Les défendeurs ont eu droit au maintien dans les lieux et à l'application des articles précités tendant à leur relogement. Aucune manoeuvre dolosive lors de la signature du contrat PLI n'est caractérisée en défense et l'application de la loi du 6 juillet 1989, en ce qui concerne les modalités de congé, ne peut être soutenue. L'article L 411 -3 du CCH prévoit que : « les dispositions du présent article sont d'ordre public et sont applicables aux logements appartenant ou ayant appartenu aux organismes d'habitation à loyer modéré. Dès lors que ces logements ont été construits, acquis ou acquis et améliorés par lesdits organismes en vue de leur location, avec le concours financier de l'Etat (Logements non conventionnés =PLI) ou qu 'ils ont ouvert droit à l'aide personnalisée au logement, en application d'une convention prévue à l'article L 353-14 conclue entre lesdits organismes et l'Etat (Logements conventionnés =PLS). Les baux conclus par les organismes HLM sont soumis, en partie, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément les dispositions non applicables aux logements non conventionnés (PLI) et conventionnés (PLS) : « I - Les dispositions des articles 8, 10 à 12, 15 à 19 du premier alinéa de l'article 20, du premier alinéa de l'article 22, des 5 premiers alinéas de l'article 23 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L 351-2 du code de la Construction et de l'Habitation... III - Les dispositions des articles 8, 10 à 12, 15, du paragraphe e de l'article 17 et du premier alinéa de l'article 22 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L 351-2 du Code de la Construction et de l'Habitation ». Monsieur et Madame S... se trouvent, sous le statut HLM PLI, avec une durée du bail de trois mois mais avec un droit au maintien dans les lieux et à l'application des articles précités tendant à leur relogement   » ;
 
 1°) ALORS QUE le bail poursuivi avec le nouveau propriétaire de l'immeuble est régi jusqu'à son expiration par le régime applicable à la date de sa formation ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que le bail litigieux avait été conclu à effet du 1er janvier 1996 sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 pour une durée de 6 ans et que n'était pas intervenu de congé ou d'offre délivrés par la société Logis Transports avant le 1er janvier 2002, dans les conditions prévues par l'article 15 de ladite loi ; qu'il résultait de ces énonciations que le contrat de bail était soumis aux dispositions légales qui lui étaient applicables à la date de sa formation jusqu'à sa date d'expiration, et que faute de congé ou d'offre délivré par la société Logis Transports avant le 1er janvier 2002, dans les conditions prévues par l'article 15 de ladite loi, il avait été tacitement reconduit à compter de cette date pour des durées successives de six ans ; qu'en considérant toutefois que le contrat de bail n'était pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1743 du code civil, ensemble les articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
 
 2°) ALORS QUE bail poursuivi avec le nouveau propriétaire de l'immeuble est régi jusqu'à son expiration par le régime applicable à la date de sa formation ;