décision 17-18.489 du 24/05/2018,  partie 2



 - aucun artisan n'a accepté d'engager sa responsabilité en établissant un devis de travaux de reprise des désordres (M. C..., expert en bâtiment a été sollicité en conséquence dans le cadre de l'expertise) ;
 - les désordres s'aggravent depuis 15 ans ;
 - les tirs de mines ont été ressentis comme ayant été de plus en plus forts ;
 que le rapport de M. D... joint aux opérations d'expertise de M. B... retient in fine un différentiel établi par comparaison de la valeur du bien avec ou sans désordres et le fixe a minima à 205 000 euros, ce qui correspond au montant arrondi des travaux non pérennes et de l'évaluation de la perte induite par le risque que prendrait un acquéreur de voir de nouveaux désordres apparaître ; que M. Z... propose le montant minima non arrondi de 205 629,63 euros ; qu'il résulte de ces éléments qu'aucune réparation pérenne n'est possible et que les désordres continueront à évoluer et à s'aggraver tant que la carrière située à 450 m à vol d'oiseau sera exploitée ; que l'expert suggère même que les tirs de mines évoluent vers une plus grande intensité du fait de l'avancée de l'exploitation ; qu'en l'état des éléments produits, la parcelle de 16 841 m2 ne peut être utilisée pour une éventuelle reconstruction dès lors que :
 - le terrain est en pente (dénivelé de 110 mètres) avec des rochers apparents en bord de pente (page 33 expertise) ;
 - une prairie humide et herbeuse existe en bord de rivière non constructible de 6 600 m2 (page 40 expertise) ;
 qu'il résulte des éléments qui précèdent que le préjudice ne peut être limité au coût de réparation de 105 629,63 euros, ni même à une valeur qui correspondrait au coût de démolition et reconstruction sur la même parcelle hors terrain ; qu'en tout état de cause, aucun élément ne permet d'estimer si une reconstruction totale au même emplacement est possible, le cas échéant avec les surcoûts induits par des modalités techniques du type antisismique ; que le devis de M. C... est analysé par l'expert comme étant insusceptible de prévenir toute réitération de fissures suite à de nouveaux tirs de mine et considère qu'il ne règlerait que temporairement les effets ; que dès lors, pour disposer d'un immeuble équivalent et exempt de manière pérenne de tous vices, la SCI du Haut bois ne peut que réinvestir dans un bien équivalent construit ou à construire ; qu'à cet égard, la valeur à retenir sera fixée en tenant compte de la valeur vénale du bien en litige sans vice, laquelle a été estimée à la somme de 735 000 euros par l'expertise (pages 41/50 du rapport) selon la méthode comparative dite du « bâti terrain intégré » ; que cette estimation correspond effectivement à une valeur d'un bien d'exception neuf (cf plan et photos figurant au rapport d'expertise) :
 - situé dans un environnement calme, proche de commerces d'une petite agglomération (500 mètres du centre-ville), à une distance raisonnable d'une grande métropole ([...] km) et de bassins d'emplois (Nantes, Cholet, La Roche-sur-Yon), tous à environ une demi-heure de trajet en voiture (pages 37/50 du rapport d'expertise) ;
 - situé à une distance raisonnable du bord de mer et de zones touristiques ;
 - situé à proximité de grands axes routiers et ferroviaires ;
 - doté d'équipements de grand standing (court de tennis) ;
 - d'une très grande superficie habitable (490 m2) ;
 que la SCI du Haut bois ne peut solliciter l'indemnisation de son préjudice sur la base d'une remise en l'état de sa situation avant l'acquisition dès lors qu'elle reste après indemnisation propriétaire du bien tel qu'il est actuellement ; que dès lors, si pour disposer d'une propriété équivalente exempte de vice, seule une nouvelle acquisition peut être envisagée, il convient cependant de déduire la valeur vénale du bien actuel ; que la question est donc d'estimer cette valeur vénale ; que la SCI du Haut bois soutient à tort que la propriété est invendable, l'expert ayant indiqué qu'elle est « invendable à sa valeur vénale » qui est estimée (page 43/50) à 529 370,37 euros ; qu'en réponse au dire de Mme Y..., l'expert et le sapiteur, M. D..., ont considéré que l'immeuble pourrait être proposé à la vente sur la base de 735 000 euros avec un abattement de 28 à 42 % soit entre 430 000 et 530 000 euros ; que cet abattement proposé par l'expert correspond :
 - d'une part, au coût des travaux de reprise des désordres avec effet temporaire (coût des travaux évalués par M. C...) ;
 - d'autre part, à une estimation de moins-value correspondant au risque pris par un éventuel acquéreur d'une réitération des désordres après ces travaux évalué à 100 000 euros ;
 que cette évaluation du risque est sous-estimée dès lors qu'il n'a pas été tenu compte dans le calcul de l'expert de l'importance de la valeur du bien par rapport aux capacités théoriques financières d'acquéreurs potentiels ;