cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 3,  décision 17-12.512 du 14/06/2018,  partie 5


En ce qui concerne la sous-location, Madame Jeanine Z..., en sa qualité de belle-soeur du locataire décédé, ne peut certes pas bénéficier des dispositions de l'article 5-1 bis de la loi du 1er septembre 1948, qui réservent le bénéfice du maintien dans les lieux à des catégories de personnes limitativement énumérées : le conjoint, le partenaire lié par un PACS, les ascendants ou les descendants, dont elle ne fait pas partie. Cependant, aux termes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, les sous locataires de bonne foi bénéficient du maintien dans les lieux. Il s'agit d'un droit personnel résultant de la loi du 1er septembre 1948 et indépendant des droits du locataire principal. La bonne foi de la sous locataire n'est pas remise en cause par les bailleurs. En conséquence, dès lors que la sous-location a été consentie régulièrement, ce qui n'est pas contesté, Madame Jeanine Z... a droit au maintien dans les lieux nonobstant le décès du locataire principal. Les demandeurs, qui n'ont d'ailleurs délivré aucun congé à Madame Jeanine Z... pour contester son droit au maintien dans les lieux, ne sont pas recevables à soulever une quelconque prescription dès lors que la reconnaissance de son droit au maintien dans les lieux avait été confirmé(e) par le jugement de ce tribunal du 19 septembre 1985, et ne nécessitait donc aucune action en justice de sa part. Ainsi, la reconnaissance du droit au maintien dans les lieux de Madame Z... ne se heurte à aucune prescription. (...) Les demandeurs seront donc déboutés de l'ensemble de leurs demandes. » ;
 
 ALORS QUE 1°) le contrat de bail est résilié de plein droit au jour du décès du locataire de sorte que l'épouse de celui-ci se trouve privée de tout droit sur le bail portant sur un appartement n'ayant jamais constitué leur domicile conjugal ; que l'épouse devient elle-même occupante sans droit ni titre de l'appartement qu'elle sous-loue, sans droit, en totalité à un tiers, dont elle perçoit des sous-loyers qu'elle reverse au bailleur ; qu'il ressortait des propres constatations des juges du fond qu'à la suite du décès de son époux, seul locataire, Madame veuve Y... laquelle n'avait pas hérité du droit au bail résilié de plein droit au jour dudit décès, s'est comportée comme si elle était locataire en percevant des sous-loyers de Madame Z... à laquelle elle sous-louait l'appartement dans sa totalité, et en acquittant des « loyers » entre les mains des mandataires du bailleur (arrêt attaqué p. 7, § 4) ; qu'en déboutant cependant les époux X... de leurs demandes tendant à voir déclarer Madame veuve Y... occupante sans droit ni titre du fait de Madame Z..., et à condamner Madame Y... au paiement d'une indemnité d'occupation, au motif inopérant qu'elle ne se serait pas enrichie, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des dispositions des articles 4, 5 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ;
 
 ALORS QUE 2°) aux termes de l'article 5- I a de la loi du 1er septembre 1948, en cas de décès du locataire, le contrat de bail est résilié de plein droit et le droit au maintien dans les lieux n'appartient, en l'absence même de délivrance d'un congé, qu'aux personnes limitativement énumérées par l'alinéa 1er de ce même article, à savoir le conjoint du locataire ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes handicapées visées au 2o de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, les enfants mineurs ; qu'en retenant que Madame Z..., dont il est constant qu'elle n'a aucune de ces qualités, pouvait bénéficier du maintien dans les lieux en tant qu'occupante de bonne foi malgré l'absence de congé donné au locataire, la Cour d'appel a violé ensemble les articles 4 et 5 de la loi du 1er septembre 1948 ;
 
 ALORS QUE 3°) en toute hypothèse, le droit au maintien dans les lieux du sous-locataire est conditionné par la détention d'un titre d'origine à l'occupation régulier et par la délivrance d'un congé au locataire mettant fin au bail principal ; que le droit au maintien de l'article 4 suppose l'expiration du contrat, c'est-à-dire l'arrivée à son terme, selon la procédure prévue au 3ème alinéa de cet article ; qu'en considérant dès lors que si du fait de la résiliation de plein droit du bail au jour du décès du locataire, Monsieur Y..., Madame Z... avait perdu sa qualité de sous-locataire, elle avait cependant conservé le droit au maintien dans les lieux qu'elle avait régulièrement acquis en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, « même si aucun congé n'a été délivré à Monsieur Alain Y... sur le fondement de (ce même article) », la Cour d'appel a violé les dispositions de ce texte, ensemble celles des articles 5 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ;
 
 ALORS QUE 4°) le contrat de bail est résilié de plein droit au jour du décès du locataire ;