décision 17-13.856 du 12/04/2018,  partie 3



 « II Sur l'annulation des deux actes authentiques du 16 août 2011 et sur la fraude
 
 Attendu qu'aux termes du Décret n°2012-363 du 14 mars 2012, la liste des opérations soumises aux formalités du droit de préemption prévues à l'article L.143-1 du Code rural et de la pêche maritime a été élargie aux ventes démembrées des biens immobiliers ruraux, des terres et des exploitations agricoles ou forestières ;
 
 Qu'a contrario, il s'avère antérieurement au décret du 14 mars 2012, qu'aucune obligation de déclaration préalable à la Safer n'était mise à la charge du notaire instrumentaire concernant les ventes d'un droit réel démembré de la nue-propriété et/ou de l'usufruit, de sorte que les dispositions des articles L.143-1, R.143-7 et R.143-9 du Code rural et de la pêche maritime concernaient seulement l'aliénation d'un bien immobilier à usage agricole ou d'un terrain à vocation agricole à titre onéreux et en pleine propriété ;
 
 Que toutefois le droit de préemption de la Safer ne peut être écarté en cas de fraude visant à contourner la liste des opérations soumises à la formalité de déclaration ; que la démonstration de la manoeuvre frauduleuse pèse sur la Safer ;
 
 Attendu qu'en l'espèce, il résulte des dispositions en vigueur au moment de la rédaction des actes authentiques des 16 août 2011 que Maître B..., notaire instrumentaire n'était pas tenu de procéder à une quelconque déclaration ou information de l'opération de vente auprès de la Safer Champagne Ardenne dans la mesure où la vente d'un droit réel d'un bien immobilier rural démembré de sa nue-propriété ou de son usufruit ne rentre pas dans le régime de la déclaration préalable des opérations soumises au droit de préemption
 
 Mais attendu qu'il ressort tout d'abord, de l'historique de ce dossier qu'un premier projet de vente démembré de la propriété litigieuse appartenant à Monsieur Gérard Y... au profit de l'EARL C... pour l'usufruit et Monsieur Sébastien C... pour la nue-propriété, a été notifié le 21 avril 2011 à la SAFER CHAMPAGNE ARDENNE par Maître Pascale F..., notaire instrumentaire ; que par correspondance du 9 juillet 2011, ce même notaire a informé la SAFER CHAMPAGNE ARDENNE de la renonciation à ce projet de vente par Monsieur Gérard Y..., suite à la préemption exercée par ledit organisme le 21 juin 2011 au prix révisé de 70 200 €;
 
 Qu'il convient de constater qu'un mois plus tard, Monsieur Gérard Y... a cédé l'usufruit de la même propriété à l'EARL X..., publié au Bureau des Hypothèques de Troyes le 10 octobre 2011, Volume 2011 P N° 6633 et la nue-propriété de cette même propriété à Monsieur Julien X..., publié au Bureau des Hypothèques de Troyes le 10 octobre 2011, Volume 2011 P N° 6635 suivants deux actes authentiques établi par Maître B..., notaire instrumentaire, daté du même jour, soit le 16 août 2011;
 
 Que dès à présent, il convient de dire d'une part que la très proche proximité des deux opérations immobilières et d'autre part, le même montage juridique des deux opérations, à savoir la vente de l'usufruit à une EARL et la nue-propriété à un même membre de l'EARL établi par deux notaires différents, suffit à démontrer l'intention frauduleuse de vendre le bien immobilier en pleine propriété à terme, à des acquéreurs autre que la SAFER CHAMPAGNE ARDENNE;
 
 Qu'en effet, les défendeurs ont réitéré l'opération immobilière et ce, à très bref délai entre les mains d'un autre notaire instrumentaire, après avoir renoncé le 9 juillet 2011 à un premier projet de vente démembré publié par Maître Pascale F..., premier notaire instrumentaire, consécutivement à l'exercice du droit de préemption en pleine propriété de la SAFER CHAMPAGNE ARDENNE à un prix révisé à hauteur de 70 200 € ; qu'il est manifeste que la volonté de vendre l'intégralité du bien existe pourvu que ce ne soit pas à la SAFER;
 
 Attendu qu'ensuite, il convient de constater que l'ensemble des défendeurs allèguent que le choix de la vente démembrée de la propriété de Monsieur Gérard Y... a été choisie pour que Monsieur Julien X... et l'EARL X... puissent bénéficier des avantages fiscaux et financiers ;
 
 Qu'il s'avère à la lecture des pièces versées au débat que la démonstration des bénéfices escomptés de cette opération immobilière n'est pas rapportée ;
 
 Qu'il s'ensuit que le caractère frauduleux de l'opération immobilière apparaît établi et que les deux opérations en date du 16 août 2011 ont été faites en fraude au droit de préemption de la Safer Champagne Ardenne ;