Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-16.827 du 03/11/2016,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l&apos;arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par la société Marveine, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l&apos;arrêt rendu le 19 février 2015 par la cour d&apos;appel d&apos;Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l&apos;opposant à la société San Marina, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 La demanderesse invoque, à l&apos;appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, composée conformément à l&apos;article R. 431-5 du code de l&apos;organisation judiciaire, en l&apos;audience publique du 4 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Brenot, M. Parneix, Mmes Dagneaux, Provost-Lopin, M. Barbieri, Mme Greff-Bohnert, conseillers, Mmes Proust, Corbel, Collomp, M. Jariel, Mme Djikpa, conseillers référendaires, Mme Salvat, premier avocat général, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Marveine, de Me Occhipinti, avocat de la société San Marina, l&apos;avis de Mme Salvat, premier avocat général, auquel les parties ont répliqué, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 
 
 Sur le moyen unique :
 
 Vu l&apos;article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l&apos;ordonnance du 10 février 2016, ensemble l&apos;article L. 145-33 du code de commerce ; 
 
 Attendu que la stipulation selon laquelle le loyer d&apos;un bail commercial est composé d&apos;un loyer minimum et d&apos;un loyer calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur n&apos;interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative ; que le juge statue alors selon les critères de l&apos;article L. 145-33 précité, notamment au regard de l&apos;obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l&apos;abattement qui en découle ;
 
 Attendu, selon l&apos;arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 février 2015), que, le 2 avril 2001, la société Unibail, aux droits de laquelle se trouve la SCI Marveine, a donné à bail à la société San Marina des locaux commerciaux situés dans un centre commercial pour une durée de dix ans ; que le bail stipule un loyer composé d&apos;un loyer de base minimum et d&apos;un loyer additionnel représentant 8 % du chiffre d&apos;affaires de la locataire et prévoit, en cas de renouvellement, que, « dans les termes et conditions découlant de la législation en vigueur, le loyer de base sera fixé selon la valeur locative telle que déterminée par les articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ou tout autre texte qui lui sera substitué », et qu&apos;à « défaut d&apos;accord le loyer de base sera fixé judiciairement selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur » ; que la société bailleresse, qui a accepté le principe de renouvellement, a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur du loyer minimum garanti ;
 
 Attendu que, pour rejeter la demande, l&apos;arrêt retient que l&apos;existence d&apos;une clause de loyer binaire induit une incompatibilité avec les règles statutaires relatives à la fixation du loyer puisque celui-ci, dans un tel bail, n&apos;est pas fixé selon les critères définis à l&apos;article L. 145-33 que le juge des loyers commerciaux a l&apos;obligation d&apos;appliquer, mais peut prendre en considération des éléments étrangers à cette énumération tel qu&apos;un pourcentage sur le chiffre d&apos;affaires réalisé par le preneur, que l&apos;accord des parties et la liberté contractuelle dont il est l&apos;expression ne permet pas d&apos;écarter cette incompatibilité, que, si les parties peuvent librement stipuler s&apos;agissant du loyer initial et peuvent, d&apos;un commun accord, fixer par avance les conditions de fixation du loyer du bail renouvelé, elles ne peuvent que stipuler sur les droits dont elles ont la disposition, qu&apos;en l&apos;espèce, dans le débat judiciaire qui s&apos;ouvre en raison du désaccord des parties, les dispositions de l&apos;article L. 145-33 s&apos;imposent au juge des loyers commerciaux qui ne saurait fixer par application d&apos;autres critères que ceux que la loi lui prescrit le loyer du bail renouvelé qui ne peut en aucun cas excéder la valeur locative ;
 
 Qu&apos;en statuant ainsi, la cour d&apos;appel a violé les textes susvisés ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu&apos;il déboute la SCI Marveine de sa demande de fixation judiciaire du loyer de base, l&apos;arrêt rendu le 19 février 2015, entre les parties, par la cour d&apos;appel d&apos;Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l&apos;état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d&apos;