Cour d'appel de Reims, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-15.687 du 06/06/2019,  partie 2


A défaut parle locataire de se conformer à l'invitation dans le délai prescrit, Troyes Habitat serait fondé à rechercher la résiliation du contrat par toutes voies de droit » ;
 
 que par courrier du 23 février 2009, la responsable de proximité de Troyes Habitat indique à Mme J... qu'elle est saisie de plaintes à son encontre concernant des nuisances sonores qu'elle occasionne durant des heures tardives, la prie de prendre ses dispositions pour que de telles nuisances ne se reproduisent plus et « espère ainsi pouvoir constater dans les jours prochains, le respect et la tolérance qui ne peuvent que favoriser la convivialité entre locataires » ;
 
 que le jugement retient qu'en l'absence d'autre courrier du bailleur pour inviter Mme J... à faire cesser les troubles dans un certain délai, le bailleur n'a pas respecté l'obligation de mise en demeure préalable prévue par l'article 5 du contrat, ce qui rend sa demande irrecevable ;
 
 que Troyes Habitat produit aux débats plusieurs courriers rédigés par ses services : une lettre datée du 19 août 2010 demandant à Mme J... de se présenter à l'agence des Chartreux, six lettres adressées à des assistantes sociales du secteur ou de la clinique psychiatrique en 2011, 2014, 2015 afin qu'elles interviennent pour aider Mme J..., dont l'attitude pose problème.
 L'un de ces courriers, daté du 2 novembre 2011, précise que le bailleur ne parvient pas à entrer en contact avec Mme J... ;
 
 que par ailleurs, l'assignation en résiliation du bail délivrée le 9 septembre 2015 à Mme J... vaut nécessairement mise en demeure de modifier son comportement, d'autant qu'elle intervient plus de six ans et demi après le courrier du 23 février 2009. qu'or, cette assignation est restée sans effet, puisque dix attestations de plaintes de voisins ont encore été rédigées en 2016 ;
 
 qu'eu égard au courrier du 23 février 2009, aux tentatives de contact qui ont suivi, à la délivrance de l'assignation en justice du 9 septembre 2015, au déroulement ultérieur de la procédure judiciaire jusque devant la cour d'appel, il doit être considéré que plusieurs interpellations ont été effectuées par le bailleur auprès de Mme J... en lui laissant un temps suffisant pour changer de comportement (si nécessaire en recourant à des soins) ; que ces diverses interpellations étaient de nature à lui permettre de comprendre qu'elle devait cesser de hurler, notamment en soirée et de nuit, de claquer sa porte violemment de jour comme de nuit, d'insulter ou menacer les voisins ; que par suite la demande en résiliation de bail de Troyes Habitat doit être tenue pour recevable, le jugement étant infirmé en ce sens ;
 
 Sur la demande en résiliation du bail :
 
 que les multiples attestations des voisins datées de 2012, 2015 et 2016, les pétitions signées par les autres locataires de l'immeuble les 8 août 2014 et 10 mars 2015, les faits précis et circonstanciés cités par le bailleur dans ses courriers aux assistantes sociales établissent nettement que le comportement de Mme J... trouble quotidiennement la tranquillité et la sécurité de ses voisins ; que les dix derniers témoignages rédigés en février, juillet et août 2016 font état des portes claquées, des insultes, des hurlements sur le palier ou dans la cage d'escalier, mais aussi des menaces de tuer le chat, la mère, les frères de sa voisine du dessous, du fait qu'elle l'attend tous les soirs pour lui lancer des seaux d'eau lorsqu'elle passe sous sa fenêtre en rentrant du travail ; qu'un voisin, ayant vu Mme J... se mettre en danger sur le balcon, s'inquiète de son comportement imprévisible, souvent agressif, et de l'éventualité d'un acte déraisonné et dangereux pour l'entourage ;
 
 que ces documents établissent suffisamment les manquements graves et réitérés de Mme J... à l'obligation de jouir paisiblement des lieux loués, manquements qui justifient le prononcé de la résiliation du bail ; qu'il est fait droit aux demandes de Troyes Habitat relatives aux effets de cette résiliation ;
 
 ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutée de bonne foi ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que l'article 5 du contrat de bail ne permettait au bailleur de poursuivre la résiliation judiciaire du bail qu'après avoir vainement mis en demeure le preneur de se conformer aux clauses du bail dans le délai prescrit ; qu'en déclarant néanmoins recevable la demande de l'OPH Troyes Habitat en résiliation judiciaire du bail bien que ce bailleur n'ait pas respecté la clause susvisée en n'ayant jamais imparti à la preneuse un délai pour se conformer aux stipulations du bail, aux motifs inopérants que ce bailleur aurait suffisamment interpelé Mme J... sur ses manquements et que l'assignation en résiliation du bail vaut mise en demeure de cesser les infractions au bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil (devenu les articles 1101, 1103 et 1104 du même code) et 1184 ancien du code civil (devenu les articles 1224 et s. du même code).