Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-17.702 du 13/09/2018,  partie 4


que le fait de ne pas avoir remplacé cette porte au plus vite constitue un manquement aux obligations de conservation et de garde, car cela a facilité les deux actes de vandalisme reprochés »   ; Retard à mettre en oeuvre les voies de droit : que le syndicat des copropriétaires reproche au syndic d'avoir tardé à mettre en oeuvre les procédures nécessaires à la libération des appartements squattés ayant permis d'abriter un trafic de stupéfiants, alors que des squatters ont été délogés par la police et que seules trois plaintes ont été déposées, que le syndic n'a agi qu'en 2010 alors que les problèmes existaient dès 2007 et que dès 2010 un représentant des copropriétaires préconisait des mesures de sécurité de l'immeuble ; qu'il doit être rappelé que l'intimée ne gérait pas tous les lots, que le syndicat des copropriétaires a refusé d'assigner l'autre syndic, que les problèmes liés aux squatters ont été évoqués à plusieurs réunions, que surtout le syndic n'est pas un administrateur de biens même s'il a également cette qualité en l'espèce et qu'il appartient aux propriétaires de gérer ou faire gérer les biens ; que le syndic dans une telle situation, peut faire le lien avec les services de police pour obtenir l'exécution des décisions de justice afin d'expulser les squatters et prévenir les propriétaires des difficultés ; que les déclarations du syndicat des copropriétaires établissent que dès juin 2007, il existait des problèmes de location ; que les pièces établissent, qu'en mai 2010 (pièce 18), il existait environ 10 lots squattés ; qu'à un moment, il a existé 12 squatters, que le syndic a rencontré la police en mars 2010 afin d'évoquer ce problème (pièces 35,39) qu'en mars 2011 selon le rapport du conseil syndical, il n'en restait plus, la police ayant libéré plusieurs logements à l'été 2010 ; que de plus, ces procédures peuvent être longues, dépendent de l'encombrement des tribunaux et l'intervention des forces de police nécessite l'accord de la préfecture ; qu'en conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande   ; que pour les autres travaux, il est certain que le rapport du service d'hygiène de décembre 2010, des pompiers du 12 juillet 2011, le diagnostic technique du 7 août 2011, de l'expert M. Y... de 2012 ... établissent que l'immeuble ne respectait pas les normes de sécurité, d'incendie, et que toutes les installations étaient à reprendre ; que toutefois, des dégradations existaient déjà avant la prise de fonction, le syndic n'est pas à l'origine de la venue des squatters qu'il a été nécessaire d'expulser jusqu'en mars 2011, il a fait voter immédiatement les premiers travaux, la présence de squatters rendait difficile le vote de travaux importants, l'assemblée générale a refusé de voter en janvier 2010, l'installation de caméras de surveillance et en mars 2011, des travaux visant à mettre des barreaux et à poser un mur devant la laverie ; qu'enfin, le cabinet Lamy a assuré une liaison avec les services de la ville et de la police qui étaient devenus les seuls compétents pour reprendre la situation ; qu'en conséquence, le cabinet Nexity Lamy, tenu à une obligation de moyen a fait de nombreuses diligences, mais la situation ne pouvait être traitée efficacement sans l'intervention des services de la ville et de la police, du fait du vandalisme par les squatters et quelques locataires au sein de l'immeuble et par des éléments extérieurs à ce dernier » (arrêt, p. 10 et 11) ;
 
 Et aux motifs adoptés des premiers juges, que « sur le manquement du syndic à l'obligation de garde et d'entretien, il ressort d'un compte rendu de réunion du 10 mai 2010 entre l'adjoint au maire chargé de l'habitat, l'adjoint au maire chargé de la sécurité, propreté et voirie, la directrice de la sécurité publique locale, le chef de police municipale, le directeur de l'habitat et de l'hygiène, le directeur de la maison de l'habitat, la chargée de mission gestion urbaine de proximité et le syndic ainsi qu'un représentant de copropriétaire que le renforcement de la sécurisation de la porte d'entrée principale, régulièrement dégradée, la sécurisation du parking et la sécurisation des portes latérales ont été évoquées ; que c'est dans un contexte de multiplication et d'aggravation des incidents relevés par les participants à cette réunion que les dégradations du 2 août 2010 ont été commises ; que si ces dégradations ont fait l'objet d'une déclaration de sinistre à l'assureur, elles n'ont pas fait l'objet d'une plainte pénale du syndic que le 21 décembre 2010 alors même que l'expert désigné par l'assureur avait validé dès le 5 octobre 2010 un devis, mais indiquait qu'il attendait la transmission de la plainte pour proposer une indemnisation ; que l'avis défavorable des sapeurs-pompiers sur le projet de nouvelle porte date du 15 décembre 2010, mais n'a été sollicité que le 24 novembre 2010 ; qu'or, dans le contexte local rappelé, le syndic aurait dû faire rétablir en urgence la sécurisation des accès de la copropriété et notamment de la porte principale ;