Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.490 du 17/01/2019,  partie 9


Les demandeurs seront en conséquence déboutés de leurs prétentions, même s'ils ignoraient le lien de subordination dans lequel se trouvait M X... lorsqu'il a été investi de sa fonction de directeur" (jugement, p. 10 à 14),
 
 1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ;
 
 Que pour débouter les acquéreurs de leur action en responsabilité dirigée contre Me Gérard Y..., l'arrêt retient que, si ce notaire a bien manqué à son devoir d'information et de mise en garde sur les risques de l'opération envisagée, il n'y avait pas lieu de retenir sa responsabilité dès lors qu'il n'était pas démontré qu'« ils auraient renoncé à contracter alors que l'objectif de défiscalisation poursuivi par ces investisseurs, soumis à forte pression fiscale, fit présumer, au contraire, qu'ils étaient prêts à les assumer pleinement pour obtenir le plus rapidement possible la défiscalisation attendue » ;
 
 Qu'en se déterminant ainsi, alors que, mieux informés des aléas de la défiscalisation attendue, les acquéreurs auraient pu reconsidérer leur projet, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;
 
 2°) ALORS QUE si la réparation d'une perte de chance ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré la chance perdue si elle s'était réalisée, elle ne saurait être réduite à zéro ;
 
 Qu'il résulte des constatations des juges du fond qu'« il appartenait à Gérard Y..., en sa qualité d'officier ministériel, chargé de procéder aux notifications prévues par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et de rédiger les actes authentiques, d'attirer l'attention des acquéreurs profanes sur les contraintes liées à l'objectif de défiscalisation et sur les risques induits, notamment en cas de non obtention du permis de construire ou de l'autorisation spéciale de travaux obligatoires pour lesquels il aurait dû recommander l'insertion d'une condition suspensive, et de les éclairer sur les règles de fonctionnement des Aful, ce qu'il ne prouve pas avoir fait » ;
 
 Que cependant, après avoir relevé le défaut d'information du notaire, la cour d'appel a cru pouvoir considérer qu'il n'existait entre ce défaut de conseil et le préjudice subi en se contentant d'énoncer qu'« il n'est pas démontré que le défaut de conseil du notaire aurait fait perdre une chance raisonnable aux acquéreurs de ne pas contracter » ;
 
 Qu'en statuant par des motifs impropres à démontrer l'absence de toute probabilité que les acquéreurs ne contractent pas, alors que la perte certaine d'une chance même faible, est indemnisable, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;
 
 3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE celui qui expose fautivement une personne à un risque ou lui tait fautivement l'existence d'un risque, doit réparation intégrale du dommage subi en cas de réalisation du risque ;
 
 Qu'il est constant que Me Gérard Y... s'est départi des fonds très importants versés par les acquéreurs en vue de l'acquisition et de la réhabilitation de lots dans le cadre du dispositif « loi Malraux », entre les mains de la CTMO, qui les a détournés ; Qu'il résulte par ailleurs des constatations des juges du fond que Me Y... avait commis une faute en omettant d'attirer l'attention des acquéreurs profanes sur les contraintes liées à l'objectif de défiscalisation et sur les risques induits et de les éclairer sur les règles de fonctionnement des Aful ; qu'il s'ensuit qu'en taisant aux acquéreurs l'existence de ce risque, le notaire devait réparation intégrale du dommage subi dès lors que le risque s'est réalisé ;
 
 Qu'en écartant cependant la responsabilité du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;
 
 4°) ALORS QUE Me Gérard Y... était tenu d'une obligation de prudence et de vigilance, s'agissant des fonds provenant des emprunts des acquéreurs dont il était le détenteur, qui devait le conduire, avant de les débloquer, à s'assurer que les travaux avaient bien commencé et à ne le faire qu'en fonction de l'état d'avancement de ceux-ci et que la faute commise par le notaire ne pouvait être exclue par le fait que les règlements effectués entre le 31 décembre 2004 et le 23 janvier 2006 aient été entérinés par le président des Aful à l'occasion de la signature des conventions de séquestre passées avec le notaire en février 2006 ;