Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.957 du 03/12/2020,  partie 2


que l'expert judiciaire retient essentiellement des problèmes à caractère technique, à savoir la chaudière murale est ancienne et ne dispose pas d'une amenée d'air frais depuis l'extérieur, ce qui présente un risque d'inhalation de gaz toxique pour les occupants, la hauteur globale sous plafond est limitée à 2,13 mètres alors que les normes de décence d'un logement selon l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 imposent une hauteur minimum de 2,20 mètres et la configuration des lieux aboutissant à un logement en grande partie enterré, mal ventilé et mal isolé favorise très vraisemblablement des problèmes d'humidité de manière aléatoire en fonction des conditions atmosphériques ; qu'au vu de ces constatations, l'expert considère que l'appartement donné en location à M. M... ne présente pas toutes les caractéristiques d'un logement décent, de sorte que le manquement de la société GLB Entreprise à son obligation de délivrance conforme est caractérisé ; qu'en revanche, ne pesait sur le bailleur aucune obligation de procéder au relogement du locataire en l'absence d'arrêté de péril concernant le bien litigieux ; que si M. M... est bien-fondé à se prévaloir d'un préjudice de jouissance, néanmoins, il ne pouvait ignorer, au vu de la configuration des lieux et de la surface de l'appartement de seulement 19 m², qu'en occupant les lieux avec sa compagne ainsi que trois chiens, il rencontrerait des contraintes matérielles évidentes ; que compte tenu du montant du loyer, soit 270 € hors charges, c'est à juste titre que le tribunal d'instance de Lisieux a entendu réduire la demande indemnitaire formée par le locataire, au titre du préjudice de jouissance, à la somme forfaitaire de 800 € pour la période du 12 juin 2015 au 18 janvier 2017 ; que le premier juge a, en outre, retenu que le risque encouru par le locataire, engendré par la présence de la chaudière mal ventilée et notamment les émanations de gaz toxique, justifiait qu'il lui soit également alloué des dommages et intérêts chiffrés à hauteur de 30 € par mois, soit une somme totale de 570 € ; que l'évaluation faite apparaît tout à fait cohérente eu égard aux constatations de l'expert judiciaire, de sorte que le jugement déféré sera confirmé dans ces dispositions ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE M. M... a, le 15 juin 2015, pris à bail un studio à Lisieux en pleine connaissance de sa configuration, décrite par l'expert comme étant en grande partie « enterrée », aussi bien que de sa modeste superficie (19 m²) ; que pour autant que la location de logement obéit à une réglementation prescrivant des normes de décence définies par la loi du 13 décembre 2000 et le décret du 30 janvier 2002, celui-ci ainsi libellé, en son article 4 : « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2.20 mètres, soit un volume habitable égal à 20 m² » ; qu'il vient d'être ci-dessus énoncé que le studio loué par M. M... avait une surface de 19m² de sorte que la hauteur de plafond (2,13 m) n'encourt en l'espèce aucun reproche ; qu'il est établi, tant par les observations de l'expert judiciaire que par les factures versées au dossier de la bailleresse, que celle-ci a fait intervenir les professionnels compétents pour réaliser des réfections et améliorations des lieux concernés, durant l'occupation de ce logement par M. M... : remplacement des radiateurs, de leurs vannes et du thermostat (septembre 2015), travaux de peinture (novembre 2015) ; remplacement de la ventilation dans l'immeuble du Boulevard Carnot (décembre 2015) et plus précisément pose d'une ventilation dans la salle de bains du demandeur 28 décembre 2015), toutes interventions desquelles se déduit l'existence, avant les dates susdites, d'imperfections avérées affectant le logement pris à bail en juin 2015 ; que l'expert judiciaire a noté que lors de sa visite du 22 novembre 2016 il n'avait pas constaté d'humidité excessive dans l'appartement ; que les peintures des murs et plafonds ne présentaient ni auréoles, ni traces de moisissures ; qu'une ancienne fuite d'une canalisation avait été réparée par le bailleur et ne présentait plus de difficultés à ce jour ; qu'il indiquait, sur le point précis de l'humidité des lieux, objet de la doléance principale du demandeur : « la configuration des lieuxlogement en grande partie enterré, mal ventilé et mal isolé, favorise très vraisemblablement des problèmes d'humidité aléatoires en fonction des conditions atmosphériques ; ces problèmes sont bien évidemment de nature à créer un risque pour la santé des occupants ; il ne paraît pas concevable que des locataires dorment à proximité immédiate d'une chaudière gaz mal ventilée ; il faut préciser, sur ce problème d'humidité, que la situation est aggravée par le nombre d'occupants, inadapté à la volumétrie des lieux ; qu'en effet, dans un espace de 40 m3 vivent M. M... son épouse et trois chiens de race Chihuahua » ; que cet état de fait relève de la responsabilité entière de l'occupant des lieux, qui doit en assumer les conséquences en termes d'inconfort et d'insalubrité ;