Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-19.652 du 10/03/2016,  partie 3



 ALORS QUE le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes et les autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 à 1792-3 du code civil ; que par suite, cette garantie ne vise que les vices de construction du bien vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement, le vendeur d'un immeuble à construire n'étant pas tenu de la garantie des vices cachés du vendeur régie par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'en l'espèce, il est constant et constaté par les juges eux-mêmes que les désordres affectant le mur d'enceinte de la copropriété, qui préexistait à la construction de la résidence, ne résulte pas de la réalisation d'un ouvrage mais du passage du temps et des effets de la végétation qui s'y est développée ; qu'en condamnant néanmoins l'établissement SARHE HABITAT, vendeur en l'état futur d'achèvement, sur le fondement de la garantie des vices cachés, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1646-1 et 1792 du code civil.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION, à titre subsidiaire
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU' il a condamné l'établissement SARTHE HABITAT au titre de la garantie des vices cachés due par le vendeur en l'état d'achèvement à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence LE DONJON pour une somme totale de 177.295,10 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE « l'action en garantie des vices apparents doit être exercée à peine de forclusion, à l'énoncé de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, dans l'année qui suit le plus tardif des deux événements visés à l'article 1642-1, à savoir, la date de réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; que ce délai de forclusion est susceptible d'être interrompu par l'assignation en référé, un nouveau délai d'un an courant à compter du prononcé de l'ordonnance ; que c'est donc à raison que le premier juge a retenu que la responsabilité de Sarthe Habitat ne pouvait être recherchée sur le fondement des vices apparents, puisque, si l'ordonnance de référé avait été rendue le 9 mai 2007, l'assignation au fond du 30 avril 2008 ne contenait aucune demande, au contraire des conclusions déposées le 17 octobre 2008 soit postérieurement au délai d'un an ayant expiré le 9 mai 2008 ; que par contre, ainsi que le soutient Sarthe Habitat, l'article 1648 alinéa 1er du code précité est inapplicable à la garantie des vices cachés due à l'acquéreur par le vendeur d'immeuble en état futur d'achèvement, ce vendeur étant tenu, à l'énoncé de l'article 1646-1, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du code civil ; que ce vendeur est donc responsable, de plein droit, pendant une durée de 10 ans, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ou affectent la solidité des éléments d'équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert ; que l'action en garantie, mise en oeuvre par le syndicat des copropriétaires dans le délai de 10 ans à compter de la réception du 8 juin 2006, est recevable ; que les dommages dont le syndicat des copropriétaires demande la réparation doivent présenter un caractère de gravité suffisant et relever de l'une des trois catégories de dommages précitées ; que l'expert [U] a constaté, pages 9 à 11 de son rapport, que : - les murs n'ayant pas fait l'objet d'opérations d'entretien depuis plusieurs années, des arbres ont poussé et grandi en plusieurs endroits, le long des murs bordant les propriétés [O], [S] et [F] ; le lierre s'est développé et incrusté entre les pierres, dans les fissures et dans certaines barbacanes ; les joints sont altérés en plusieurs endroits et sont fortement creusés lorsque l'eau a pu pénétrer au travers de la maçonnerie, à proximité des principales fissures ; près des fissures, certaines pierres sont tombées ou partiellement descellées ; les couronnements en briques sont fortement fragilisés et des briques sont décollées, le sommet du mur bordant la propriété [O] est fortement dégradé, - sur deux zones, les murs ont subi des évolutions susceptibles de diminuer ou de compromettre leur stabilité, d'abord, le mur bordant la propriété [S] est fortement incliné sur toute sa hauteur dans sa partie Sud, sur environ 8 m de longueur, il présente une forte déformation en courbe et un risque d'instabilité, une zone de sécurité ayant été délimitée en pied, diminuant la surface de pelouse sur la parcelle voisine ; ensuite, le mur bordant les propriétés [F] et [R] [T], présente d'importantes fissures verticales, un basculement significatif, surtout en partie Est ;