Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-14.741 du 13/09/2018,  partie 4


qu'en énonçant que la société LOGIDIS avait causé un préjudice au bailleur qui s'était trouvé privé d'une partie du loyer qu'il aurait dû percevoir du fait de la cessation de toute activité économique dans les lieux loués, tandis que le contrat de bail commercial prévoyait un loyer binaire, composé d'un loyer minimum garanti d'un montant fixe, et d'un loyer variable, non garanti et fondé strictement sur le résultat de l'exploitation commerciale dans les locaux loués, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la convention et, partant, a violé l'article 1134 (aujourd'hui, 1192) du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
 
 3°/ ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en décidant que le préjudice subi par la SCI X... A devait être calculé non pas sur le chiffre d'affaires réalisé dans les nouveaux locaux exploités par la société SOMADIS mais en prenant pour référence le loyer perçu au cours des années précédentes, quand ni les appelants ni les intimées n'avaient soutenu qu'il convenait d'évaluer ce préjudice de la sorte, sans les appeler à en débattre, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 4°/ ALORS QUE, subsidiairement, la réparation d'un préjudice suppose la preuve de son caractère actuel, certain et prévisible ; qu'en décidant que la SCI X... A avait subi un préjudice constitué du manque à gagner en raison de la cessation de toute activité économique dans les locaux loués, devant être calculé en prenant pour référence le loyer perçu au cours des années précédentes, tandis que la partie variable du loyer dont aurait été privée la SCI X... A selon la cour d'appel était par nature non garantie et déterminée en fonction du chiffre d'affaires, dont il n'est pas possible d'affirmer qu'il aurait été sensiblement égal au chiffre d'affaires antérieurement réalisé ou même suffisamment élevé pour déclencher le paiement de la partie variable du loyer, la cour d'appel a réparé un préjudice hypothétique et, partant, a violé les dispositions de l'article 1149 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce.

SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné solidairement la société LOGIDIS et la société SOMADIS à payer à la SCI X... A. la somme de 367.658 euros au titre des travaux de remise en état ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Il résulte des dispositions du bail renouvelé liant les parties en date du 21 juillet 1998, et notamment de son article 2 – ENTRETIEN, RÉPARATION – que les parties avaient convenues que « le preneur devra entretenir les lieux loués en bon état de réparation locative et d'entretien et les rendre dans le même état à l'expiration du bail. Il veillera à ne rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer l'immeuble et devra prévenir le bailleur sans retard de toute atteinte à la propriété. Il aura également à sa charge les grosses réparations prévues par les articles 606 et suivants du code civil, à l'exception de celles relevant des articles 1792 et suivants du code civil, c'est-à-dire des malfaçons propres à la construction ».
 
 Il était également prévu (article 5 du contrat) que « le bailleur aura la possibilité en fin de bail de demander la remise des locaux dans leur état primitif aux frais du preneur ».
 
 Les parties avaient donc convenu de manière très large que l'essentiel des réparations, grosses ou petites, seraient à la charge du preneur, et ce bien au-delà des simples réparations locatives. Une telle disposition se comprend puisque le bâtiment avait été construit dès l'origine pour être occupé par ce supermarché et répondait exactement aux besoins du preneur.
 
 Il a été dressé le 15 mars 2011, un état des lieux de sortie par huissier de justice, en présence de la SAS LOGIDIS, la SA SOMADIS et Monsieur André X..., après 26 ans d'exploitation, qui a permis de mettre en évidence un défaut d'entretien général des lieux loués. En particulier, les constatations de l'huissier instrumentaire, les photographies annexées comparées avec les factures de travaux, dont justifient les sociétés locataires depuis la prise de possession des lieux, démontrent qu'aucune mesure de préservation du bien n'a été entreprise depuis un quart de siècle.
 
 L'essentiel des travaux justifiés par les factures produites par la SA SOMADIS concernent des petits travaux d'entretien, des travaux de mise aux normes électriques, des travaux de réparation de fuite d'eaux pluviales, la mise en peinture de la façade en 2001 et 2007. Le parking créé en 2001 n'a fait l'objet depuis cette date d'aucun entretien. Le total des factures sur une période de 26 ans s'élève à la somme de 62.969 € soit 2.421 € par an. Au regard de l'importance du bâtiment loué, de la superficie du parking et de la fréquentation de la clientèle s'agissant d'un magasin d'alimentation de proximité, les travaux réalisés pendant la période d'occupation de la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS appariassent notoirement insuffisants.