Cour d'appel de Versailles,  décision 13-23.087 du 05/11/2015,  partie 2


Elle règle donc la situation des parties, leurs droits et leurs obligations. Les époux X... ont expressément renoncé à toute contestation relative au bail. lls ne peuvent donc à présent ni demander la nullité des congés délivrés par la société Gecina ni invoquer l'absence de notification au représentant de l'Etat dans le département de la demande tendant à leur expulsion. Aux termes de l'article 2053 du code civil, une transaction peut être rescindée lorsqu'il y a eu erreur sur l'objet de la contestation. En l'espèce les deux transactions, très détaillées, faisaient l'historique des relations contractuelles depuis 2002 et avaient pour objet de régler toutes les contestations nées de l'exécution du bail. Les « protocoles d'accord » concernaient la durée du contrat de location, la date et les modalités de fin du bail, le congé pour vente du 25 juin 2008 au visa de diverses dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il ne pouvait donc exister aucune erreur sur l'objet des contestations ainsi réglées. Les demandes des époux X... sont donc irrecevables suite aux protocoles d'accord qu'ils avaient discutés puis signés les 22 juin et 20 décembre 2010 » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE : « l'article 2052 du code civil dispose que les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort ; qu'elles ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit, ni pour cause de lésion ; qu'en l'espèce, les parties étaient liées par un bail de 6 années arrivant à expiration au 19 janvier 2009 ; que compte tenu de la procédure de vente par lot initiée par le bailleur, les époux X..., suite au congé pour vente qui leur a été délivré le 25 juin 2008, ont sollicité sur le fondement de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 la reconduction du bail pour 2 ans, soit jusqu'au 24 juin 2010 ; que, postérieurement à cette échéance, le bailleur a accepté, pour satisfaire son locataire, de reporter la date de libération des lieux ; que l'accord des parties a été formalisé dans un protocole transactionnel daté du 22 juin 2010 qui prévoyait notamment l'expulsion des preneurs faute de départ le 31 décembre 2010 et le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double de celle du loyer et des charges ; que force est de constater d'une part que la société Gecina n'a pas signé un nouveau bail et d'autre part que, en raison même du protocole, il ne peut être considéré que l'ancien bail a été reconduit tacitement ; qu'en raison d'une nouvelle demande de délai pour quitter les lieux formulée par les locataires, un avenant à ce protocole a été signé le 20 décembre 2010, prévoyant la libération des lieux au plus tard le 28 février 2011, selon les mêmes modalités que celles du protocole précité ; qu'en tout état de cause, il y a lieu de constater que les relations entre les parties sont régies, conformément aux dispositions de l'article 2052 précité, par le protocole du 22 juin 2010 et l'avenant du 20 décembre 2010, ce qui rend sans emport les arguments des demandeurs sur la validité ou non du congé qui leur a été délivré en 2008 ; qu'il apparaît par conséquent que Monsieur et Madame X... sont, depuis le 28 février 2011, occupants sans droit ni titre de leur logement et il s'ensuit qu'il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion les concernant ; que les demandeurs soutiennent que les demandes reconventionnelles de la société Gecina sont irrecevables car non notifiées au représentant de l 'Etat dans le département, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il y a lieu de rejeter cet argument compte tenu de ce que les rapports juridiques des partis sont régis par la transaction et non par un contrat de location ; que pour ce qui concerne le montant des sommes impayées, à savoir 3.985,45 euros à février 2011 inclus, il y a lieu de faire droit à la demande de la société Gecina au vu du décompte qu'elle verse aux débats, étant observé que cette somme n'est pas formellement contestée ; qu'il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, majorée de 20 %, et de rejeter le surplus de la demande de majoration, étant rappelé que cette indemnité mensuelle d'occupation prend effet au 1er mars 2011 ; qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Gecina au titre des dommages et intérêts ».

ALORS 1°) QUE : nul ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs ; que les dispositions des articles 4.1 et 4.2 de l'accord collectif du 16 mars 2005 rendu obligatoire par le décret n° 2006-1366 du 10 novembre 2006 sont d'ordre public ; qu'il en est de même des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;