Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-20.342 du 19/06/2019,  partie 7



 Pour autant, à cette date, et compte tenu des seuls travaux de réhabilitation prévus, ladite opération rendait les époux B... éligibles au bénéfice de la défiscalisation ; l'opération a été validée par l'administration et seuls les travaux postérieurs, rendues nécessaires dans des conditions que ne pouvaient anticiper la Sarl Financière du cèdre, ont conduit à la dénaturation de l'opération initiale et, partant, au revirement de l'administration et au redressement fiscal subi par les appelants.
 Ces derniers ne démontrent pas en conséquence que la société en cause aurait délibérément omis de leur indiquer que leur projet était, du point de vue de la défiscalisation souhaitée, voué à l'échec. » ;
 
 AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS EN OUTRE QUE « 1 – La responsabilité de la SARL DES CHAMPS MAILLET
 * Le manquement à l'obligation d'information et de conseil
 Les demandeurs se fondent sur ce manquement, qui consisterait en un défaut d'information claire, loyale et précise sur les modalités de conclusion du contrat de vente. Cependant, les intéressés ne précisent pas de quelle information ils auraient manqué.
 Il appartient aux demandeurs de démontrer l'existence d'une faute imputable à la défenderesse.
 Les objectifs visés par chaque partie pour cette vente étaient clairement définis, le mandat au titre duquel la SARL FINANCIERE DU CEDRE a été amenée à solliciter la SARL CHAMPS MAILLETS est également parfaitement clair et l'acte de vente n'est sujet à aucune interprétation.
 Les acquéreurs ont été parfaitement informés de l'existence de travaux à réaliser, une estimation leur a même été soumise, et du fait qu'il appartenait à la copropriété de solliciter un permis de construire et de voter les travaux (et le budget).
 En l'absence de toute précision de la part des demandeurs sur les informations particulières dont ils souhaitaient disposer et qui étaient de nature à déterminer leur consentement et de la preuve que ces informations leur étaient dues, l'existence d'une faute n'est pas démontrée.
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS ENFIN QUE « * Le dol – Les demandeurs estiment également avoir été victimes d'un dol commis par le vendeur, caractérisé par le fait que celui-ci souhaitait échapper aux dispositions protectrices sur les ventes d'immeuble à construire.
 Comme cela l'a déjà été rappelé, les demandeurs ne démontrent pas en quoi la vente devait être soumise aux dispositions de la vente en l'état futur d'achèvement et se contentent de procéder par affirmation.
 Par ailleurs, l'objectif affiché et visé par l'ensemble des parties étaient de réaliser une vente sur un bâtiment ancien, dans le but de le rénover et de faire profiter aux acquéreurs d'une défiscalisation des frais engagés dans ces travaux.
 Les termes de l'acte de vente, qui ont déjà été cités, sont parfaitement clairs et correspondent à l'intention du vendeur et des acquéreurs.
 De fait, les acquéreurs ont acquis le bien pour un prix moindre, financé des travaux qui ont été votés par la copropriété et bénéficié d'une défiscalisation, jusqu'à ce que l'administration, sur un plan exclusivement fiscal, estime que l'opération ne pouvait pas tomber sous le coup de l'article 15611 10 ter du code général des impôts, ce qui est sans rapport avec la qualification de l'acte de vente lui-même et l'intention des parties lors de cette vente.
 Les demandeurs ne démontrent aucune manoeuvre particulière ni intention de tromper, de sorte que ce moyen ne sera pas retenu.
 Aucune faute n'étant démontrée à l'encontre de la SARL DES CHAMPS MAILLETS, les demandeurs seront déboutés de leurs prétentions à son encontre. » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, le vendeur et promoteur d'une opération immobilière consistant à vendre par lots un bâtiment à rénover inscrit à l'inventaire des monuments historiques, et permettant comme tel aux acquéreurs d'obtenir une réduction d'impôt au titre des travaux réalisés sur ce bâtiment, est tenu d'une obligation d'information sur les risques s'attachant à cette opération, notamment en cas de dépassement des travaux donnant droit à dégrèvement d'impôt ; qu'en l'espèce, il était constant et constaté par les juges eux-mêmes que la société Champs Maillet, propriétaire de l'ensemble d'un corps de ferme inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, a cédé ce bâtiment par lots à des investisseurs trouvés par la société Financière du cèdre, dirigée par le même gérant, dans le cadre d'une opération présentée comme s'inscrivant dans le cadre du droit à réduction d'impôt prévu à l'article 31 du code général des impôts pour les travaux de réhabilitation des monuments historiques ; qu'en retenant que la société venderesse n'était tenue d'aucune obligation d'information à l'égard des acquéreurs sur les risques fiscaux s'attachant à leur investissement, la cour d'appel a violé l'article L. 111-1 du code de la consommation ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, le propriétaire qui cède par lots un bâtiment dans le cadre d'une opération d'investissement devant permettre aux acquéreurs d'obtenir un dégrèvement d'impôt sur les travaux de réhabilitation de ce bâtiment est tenu d'informer ses cocontractants du risque s'attachant à cette opération en cas de réalisation de travaux n'entrant pas dans le champ du dispositif fiscal ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;