décision 15-19.753 du 14/09/2017,  partie 6


qu'en se fondant sur la circonstance, inopérante, que l'avantage fiscal recherché par les exposants était soumis à une condition incompatible avec la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, au lieu d'analyser la nature des obligations nées des contrats litigieux, la cour d'appel a également violé à ce titre les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 12 du code de procédure civile ;
 
 ALORS 3°/ QUE : la fraude corrompt tout ; qu'en l'espèce, le caractère frauduleux de la dissociation de l'opération entre d'une part une vente et d'autre part des conventions distinctes portant sur la réalisation des travaux dans le but de faire échapper les contrats de vente des exposants à la qualification de ventes en l'état futur d'achèvement et de permettre ainsi la commercialisation des lots sous le bénéfice d'un régime fiscal avantageux (loi Malraux et loi de Robien) était de nature à entacher de nullité le montage contractuel élaboré par les parties ; qu'en statuant, comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, ensemble le principe fraus omnia corrompit.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Y...   -X... (les époux X... Y...), monsieur Z..., les époux A... B..., les époux C... D..., la SCI Maido (les époux E...
 G...), les époux H... I..., les époux J... K...       , les époux L... M..., monsieur HH... , les époux P... Q..., les époux N... O..., madame II... veuve R..., madame Isabelle R..., monsieur R..., madame Catherine R... (l'indivision R...), les époux S... T... et monsieur U... de leurs demandes à l'encontre de la société Ufifrance patrimoine ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « la nullité des ventes n'étant pas encourue, la question des fautes imputées par les appelants aux intimés ne doit être abordée qu'à l'occasion de l'examen de demandes formées à titre subsidiaire ; qu'ainsi que l'a pertinemment estimé la juridiction du premier degré, il ne peut être reproché à faute à la SAS UFI FRANCE PATRIMOINE d'avoir participé à un « montage » qui n'est pas invalidé ; que sa participation à l'opération de l'espèce n'a pas consisté en une prestation relevant du conseil en investissement financier, réglementé par le code monétaire et financier, ni du démarchage bancaire ou financier ; que les éléments soumis à l'appréciation de la cour ne permettent pas davantage de tenir pour caractérisée une faute qu'elle aurait commise dans son intervention en qualité de conseil en gestion de patrimoine et d'agent immobilier, activités ne la soumettant pas à une obligation de résultat, et qui aurait consisté en un manquement à son obligation de conseil et d'information, compte tenu de la teneur de la documentation remise aux acquéreurs, suffisante pour leur permettre d'opérer en 2005 et 2006 un choix raisonné en fonction d'informations fiables sur la défiscalisation proposée et la rentabilité de l'opération, étant observé qu'elle n'a participé qu'à des opérations préparatoires aux ventes, dont elle n'était pas tenue d'assurer la validité et l'efficacité, ce rôle incombant au notaire ; que sa responsabilité n'est pas engagée dans le retard et le caractère incomplet de la réalisation des travaux ; qu'elle n'a donc pas à indemniser les acquéreurs et, de ce fait, il n'y a pas lieu de statuer sur son appel en garantie dirigé contre le notaire » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « dès lors que les contrats de vente sont valables, il ne peut être reproché à faute à UFI d'avoir participé à un montage qui n'est pas invalidé, et a permis aux acquéreurs de bénéficier de la double défiscalisation rappelée plus haut, et qu'au demeurant elle n'a pas conçu ; que par ailleurs aucun élément versé aux débats ne permet d'affirmer que cette société soit intervenue à un autre titre que celui d'intermédiaire immobilier, si bien que les griefs fondés sur l'inobservation des prescriptions du code monétaire et financier ne sont pas pertinents ; que par ailleurs la société UFI ne peut être tenue pour responsable des déboires postérieurs à la vente et relatifs aux travaux confiés à la LDR, dès lors que son rôle a pris fin avec la signature de l'acte authentique, et qu'elle n'est pas intervenue dans la conception et la réalisation de ces travaux » ;
 
 ALORS 1°/ QUE : l'intermédiaire professionnel qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement est tenu à une obligation de conseil, d'information et de mise en garde à l'égard de son client sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en tant qu'agent immobilier, il est tenu à une obligation de renseignement et de conseil à l'égard de son mandant tout au long de leurs relations contractuelles ; qu'il lui appartient d'apporter la preuve qu'il a satisfait à cette obligation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a écarté la responsabilité de la société Ufifrance patrimoine dans la mesure où vendeurs et acquéreurs se seraient entendus en pleine connaissance de cause pour que les seconds bénéficient d'avantages fiscaux substantiels ;