Cour d'appel de Douai, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-17.512 du 13/01/2021,  partie 5


L'immeuble litigieux constitue une maison ancienne de 120m2 habitables, bâtie sur un terrain de 1.100mz située [...] , acquise par M et Mme G... Q... en 1970 qui ont fait donation de la nue-propriété à leur fils O... en 1999. Si la qualité du domaine qui abrite des maisons et propriétés de standing ainsi que sa situation géographique à l'orée du Cap d'Antibes et le caractère "piscinable" du terrain sont des éléments positifs retenus par 1 ' expert, celui-ci a aussi relevé que la maison offre des prestations d'origine à rénover : tomettes au sol, salles de bains obsolètes, cuisine à moderniser, huisseries en bois simple vitrage, volets roulants en bois au moment de la donation, mise aux normes électriques à prévoir, absence de piscine ainsi que la configuration du terrain, s'agissant d'un emplacement étroit et en longueur.
 En outre, l'expert arepris sept références de vente réalisées entre 2005 et 2007, retenant un prix au m2 compris entre 5 870 euros et 11400 euros selon l'importance de la surface habitable et la qualité des prestations intérieures, précisant qu'en l'espèce, il convient de tenir compte de la situation géographique favorable, de la surface habitable restreinte, qui justifie de retenir un prix au m2 situé dans la fourchette haute, ainsi que de l'obsolescence des matériaux en état d'usage.
 Si M. C... Q... conteste l'absence d'évaluation de l'immeuble sur la base de la rentabilité, l'expert a indiqué, en réponse à un dire qui lui a été adressé sur ce point, que la méthode d'évaluation par le revenu ne peut être utilisée que pour l'évaluation des immeubles loués ou destinés à la location, ce qui n'est pas le cas de cet immeuble.
 De plus, l'indication de l'expert selon laquelle la maison possède un aperçu sur la mer et non une vue sur mer est corroborée par les photographies figurant au rapport d'expertise, ce dernier précisant en outre que le lotissement résidentiel dans lequel se situe la villa, créée en 1924, compte une cinquantaine de villas de bon et très bon standing, dont certaines ont été rénovées, ce qui n'est pas le cas de la villa "La Strena", restée avec des prestations d'origine ( obsolescence des seconds oeuvres, huisseries simple vitrage...).
 Par ailleurs, M. O... Q... justifiant de l'existence d'un litige l'opposant aux voisins quant à l'empiétement de leur fonds ainsi que d'une menace de démolition du garage existant jusqu'en 2040, l'expert a retenu une valeur décotée de 1 130 000 euros.
 En conséquence, en l'absence d'éléments contraires probants produits aux débats par M. C... Q..., il y a lieu de retenir la valeur de 1 130 000 euros fixée par l'expert.
 - Sur le caractère réductible des donations litigieuses
 Aux termes de l'article 922 du code civil, la réduction se détermine en formant une masse de tous les biens existants au décès du donateur ou testateur.
 Les biens dont il a été disposé par donation entre vifs sont fictivement réunis à cette masse, d'après leur état à l'époque de la donation et leur valeur à l'ouverture de la succession après qu'en ont été déduites les dettes ou les charges les grevant. Si les biens ont été aliénés, il est tenu compte de leur valeur à l'époque de l'aliénation. S'il y a eu subrogation, il est tenu compte de la valeur des nouveaux biens au jour de l'ouverture de la succession, d'après leur état à l'époque de l'acquisition. Toutefois, si la dépréciation des nouveaux biens était, en raison de leur nature, inéluctable au jour de leur acquisition, il n'est pas tenu compte de la subrogation.
 On calcule sur tous ces biens, eu égard à la qualité des héritiers qu'il laisse, quelle est la quotité dont le défunt a pu disposer.
 L'article 923 du même code dispose qu'il n'y aura jamais lieu à réduire les donations entre vifs, qu'après avoir épuisé la valeur de tous les biens compris dans les dispositions testamentaires ; et lorsqu'il y aura lieu à cette réduction, elle se fera en commençant par la dernière donation et ainsi de suite, en remontant des dernières aux plus anciennes.
 Il résulte de ces dispositions que l'assiette de calcul de la réserve et de la quotité disponible comprend l'ensemble des donations consenties par le de cujus et pas seulement les donations litigieuses consenties en 1995 et 1999.
 Les consorts Q... ont justement indiqué que les droits de E... Q..., âgée de 87 ans au moment du décès de son époux, doivent être valorisés à hauteur de 20% en application de l'article 669 du code général des impôts soit :
 96 000 euros au titre de la [...] : 120 000 euros x 80 %
 452 000 euros au titre de la maison d'Antibes : (1 130 000 euros/2) x 80 % II résulte des éléments du dossier que l'actif successoral s'élève à 639 969,46 euros, ce qui permet de réaliser le calcul suivant :
 - Actif de succession : 639 969,46 euros
 - Biens donnés aux petits-enfants : 288 621,95 euros
 - Biens donnés à M. O... Q... en avancement d'hoirie : 22 867,35 euros
 - Biens donnés à M. O... Q... par préciput : 703 587,57 euros