décision 17-12.772 du 15/02/2018,  partie 2


qu'un autre incident s'est produit dans la nuit du 10 au 11 juin 2007, un violent orage ayant provoqué la sortie de son lit du ruisseau qui traverse la propriété et recouvert de boue le ponceau de franchissement ; que Monsieur X... a fait procéder au renforcement du ponceau excluant ce désordre des opérations d'expertise ; que les désordres constatés sont les suivants : fissures sur les murs dans le séjour au 1er étage, dans le bureau, dans la salle de bains, dans la cuisine et dans les chambres, fissures au plafond dans la salle de bains, carreaux fissurés et même cassés dans le couloir et dans la cuisine, niveaux des carreaux de faïence de la crédence décalés sur les deux murs perpendiculaires, affaissement du sol dans la partie opposée au séjour, trace d'humidité sur le mur extérieur de la chambre côté Est, décollement de la façade avec avancée de l'avant toit au niveau de l'escalier d'accès au 1er étage, affaissement de la poutre dans l'appentis extérieur, mur fortement dégradé, présence de fissures a dessus de la voûte et fissures en façade à droite de l'entrée sur le mur en façade au dessus de l'entré, poteau en bois "pourri" par l'humidité provenant d'une machine à glaçons, affaissement de l'IPN qui était supporté par le mur ancien ; que l'expert concluait que "l'ouverture d'un mur porteur dans le local aménagé en discothèque par Monsieur X... avec reprise des charges par une poutre métallique appuyée de part et d'autre sur un ancien mur sans mise en place d'un poteau support (en B.A par exemple) est à l'origine des premiers mouvements du plancher et des murs du premier étage" (origine première) et que l'affaissement côté droit de la poutre métallique est dû vraisemblablement à une faiblesse du mur support ancien d'où le poteau béton armé construit par Monsieur X... » (origine plus récente, 2007) ; qu'il observait que « le renforcement du support côté droit de la poutre métallique (poteaux bois) à une date non déterminée indique que certains mouvements se traduisant par des fissures au 1er étage s'étaient produits avant 2007 » ; que s'agissant des désordres relevés sur les avants toits et appentis, il indiquait qu'ils « relèvent d'un manque d'entretien flagrant des éléments de support des toitures (poutres et chevrons en particulier) » ; que dans ce premier rapport, l'expert estimait que si la reprise des supports de la poutre métallique était faite correctement (poteaux de part et d'autre), l'immeuble ne serait pas mis en péril, mais que par contre, l'état du logement du premier étage le rendait impropre à sa destination et nécessitait des travaux de mise en état ; qu'il relevait que tous les désordres constatés dans l'appartement du premier étage étaient consécutifs à l'affaissement d'un IPN mis en place au rez-de-chaussée dans le local discothèque par Monsieur X... avant que n'intervienne le bail qui le lie à Monsieur D... , et que Monsieur X... était intervenu en 2006 pour reprendre l'un des appuis de l'IPN après s'être aperçu qu'un affaissement de 2 cm s'était produit ; que dans son rapport complémentaire déposé le 16 mars 2012, l'expert judiciaire notait que les désordres constatés lors de la première mission d'expertise s'étaient aggravés et étaient la conséquence de la vétusté et du non-entretien de l'immeuble ; qu'il précisait que les travaux effectués par le bailleur en cours d'expertise étaient insuffisants (auvent en couverture de l'escalier d'accès au 1er étage), non conformes aux règles de l'art ou non exécutés pour certains qui sont pourtant nécessaires (linteau de l'entrée du local commercial, reprise de la gouttière devant l'entrée principale, nouvelle intervention sur la toiture dans la partie où les tuiles ont été changées, reprise de la rive de toiture côté escalier d'accès au 1er étage, mise en oeuvre de part et d'autre de chaque mur de refend de tirants diamètre 25 mm avec croix d'appui sur les façades, renforcement du plafond par un cadre métallique avec pieds reposant au sol de la solive enrobée de plafonnette) ; qu'il ressort clairement de ces rapports d'expertise que les désordres constatés proviennent d'un défaut d'entretien des lieux à la charge du bailleur ; qu'en effet, constituent de telles réparations l'entretien des murs, poutres et couvertures, sur lesquels les désordres sont apparus ; que les réparations envisagées tendent à remédier à des désordres graves pouvant compromettre l'aplomb de l'immeuble (affaissement du sol et de la toiture) et dont la généralrté (présence de fissures, pour certaines traversantes, dans l'ensemble des pièces de l'habitation) l'affecte dans sa destination, étant précisé que l'apparition des désordres au cours du bail transféré à l'EURL le Joker n'établit pas qu'ils relèvent d'un défaut d'entretien imputable au locataire, compte tenu de leur nature ; que l'appelant invoque à l'appui de ses prétentions une correspondance adressée par l'expert judiciaire le 23 septembre 2011 pour soutenir que selon le technicien les désordres sont sans rapport avec la pose du poteau béton sous IPN, mais sont imputables au locataire qui a laissé péricliter l'entier immeuble ; qu'il doit être constaté que la lecture dudit courrier de l'expert ne conduit pas à l'interprétation qui en est donnée par l'appelant ;