Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-29.029 du 14/11/2019,  partie 3



 À ce titre, le bailleur énonce sans être utilement contredit que les infiltrations en toiture ne sont pas démontrées à la date de renouvellement du bail en janvier 2011 et qu'il n'a pas été mis en demeure d'y remédier, que le preneur ne démontre pas une diminution consécutive de son chiffre d'affaires.
 Par ailleurs, le preneur ne démontre pas un impact économique particulier de la suppression d'une voie d'accès dans le cadre d'une activité qu'il a modifiée sans apporter la preuve d'une autorisation du bailleur ni d'une nécessité impérative d'adaptation qu'il invoque.
 Un courrier du directeur de l'agence technique départementale du conseil général daté du 6 juillet 2011 indique que les travaux sur la voirie de création d'un trottoir au droit de l'ancien accès supprimé ne sont pas à l'origine de la suppression de l'accès « dont la fermeture physique a été réalisée antérieurement sous la responsabilité de l'occupant des lieux et la décision d'aménager l'espace a été prise sur la base du constat de la fermeture de l'accès par son bénéficiaire ».
 Au vu de ces observations, le premier juge a retenu à tort une diminution de la valeur locative au montant de 3 7 665 ,71 C « si l'on prend en considération l'état des bâtiments et la suppression de l'accès ».
 Il a de même retenu à tort une diminution supplémentaire au regard d'un risque de remise en cause de l'exploitation d'une station-service, alors que ce risque n'est pas actuellement établi en absence de difficultés de fonctionnement.
 Le premier juge a en revanche retenu des motifs pertinents de fixation de la valeur locative que la cour adopte, concernant l'incidence de la prise en charge par le preneur de la taxe foncière, d'une évolution démographique et de développement de la zone légèrement favorable, l'adéquation entre les locaux et l'activité initialement prévue au bail, concernant enfin l'absence de risque réel d'un déclassement effectif du local limitant la fréquentation à 50 personnes à la fois.
 La cour retiendra en conséquence la valeur locative proposée en premier lieu par les investigations de l'expertise judiciaire au montant annuel de 47 931,50 C hors taxes.
 Sur le point de départ du nouveau loyer fixé et les conséquences du bail commercial de neuf ans à compter du 1er janvier 2011.
 Il en résulte que les parties contractantes pourront réclamer le paiement ou le remboursement des sommes éventuellement dues ou payées indûment au titre des loyers échus et effectivement acquittés depuis le 1 er janvier 2011 » ;
 
 Alors que, d'une part, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice sur lequel le loyer est indexé ; qu'en se fondant, pour déplafonner le loyer et le fixer à la valeur locative, sur l'incidence de la prise en charge par le preneur de la taxe foncière, une évolution démographique et de développement de la zone légèrement favorable, l'adéquation entre les locaux et l'activité initialement prévue au bail et sur l'absence de risque réel d'un déclassement effectif du local limitant la fréquentation à 50 personnes à la fois, sans avoir toutefois relevé une modification notable des éléments de 1° à 4° de l'article L. 145-33 du Code de commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce ;
 
 Alors que, d'autre part, en estimant que le loyer devait être fixé à la valeur locative, sans avoir répondu au chef des conclusions d'appel de l'exposante, selon lequel le bâtiment était affecté d'un problème important d'isolation thermique (conclusions de l'exposante, p. 11, § 2 et s.), la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 Alors que, enfin, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace ; qu'en énonçant que les parties contractantes pourront réclamer le paiement ou le remboursement des sommes éventuellement dues ou payées indûment au titre des loyers échus et effectivement acquittés depuis le 1er janvier 2011, quand un tel paiement ne constitue pourtant pas une contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la cour d'appel a violé l'article R. 145-23 du Code de commerce.