Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-16.706 du 24/10/2018,  partie 4


que la cour observe enfin qu'il n'est pas du tout certain, ni encore moins démontré, que le consentement des acquéreurs lors de la présente vente aurait été particulièrement déterminé, à titre d'exemple, par le nombre exact des logements en construction (137 ou 166), par la subtile différence entre « rénovation » et « construction », ou encore par un changement peu significatif de la répartition des parties privatives et communes, plutôt à leur avantage d'ailleurs ; qu'il paraît au contraire que ces éléments, parmi d'autres, n'auraient eu en réalité aucune importance pour eux, ou très peu, si in fine le projet avait été mené avec succès et s'ils avaient pu en retirer sur le long terme tous les bénéfices escomptés ;
 
 ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QU'il appartient à M. Eric X... de rapporter la preuve - d'une faute du notaire - de l'existence d'un préjudice réparable, - d'un lien de causalité entre la faute et le dommage ; que la mise en jeu de la responsabilité du notaire suppose donc que le préjudice subi soit la conséquence du manquement qui lui est reproché ; que cette responsabilité ne pourrait dès lors être consacrée si les difficultés rencontrées n'ont pas relevé de celles que l'obligation d'information et de conseil avait pour objet d'éviter ; que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu, d'une part, d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, et d'autre part, de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou selon que l'économie de l'acte a été arrêté directement entre les parties sans son intervention, et que c'est également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le tribunal doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; qu'il résulte des pièces du dossier que la Scp Dagot-Malbosc et Malbosc a accompagné le groupe Simbiosis sur d'autres projets immobiliers similaires de créations de résidences de tourisme, et qu'elle a été présente dans la plupart des actes notariaux impliquant ce groupe, aussi bien à l'achat qu'à la revente, de sorte qu'elle s'est située dans une situation de quasi-subordination, l'obligeant d'autant plus à vérifier les conditions de son intervention auprès des acquéreurs ; que, plus particulièrement pour l'espèce : - le 18 avril 2003, elle a reçu l'acte d'achat de l'ensemble Immobilier Les Hauts de Cordat par la Sci Résidence le Cordat, - en novembre 2003, elle a interrogé la mairie de Laprugne sur d'éventuels recours contre le permis de construire délivré le 12 août 2002, - à la suite d'un courrier de la mairie de Laprugne du 28 novembre 2003 l'alertant sur une possible pollution des sols par hydrocarbure, elle a pris l'initiative de faire intervenir la société SEDIM qui a procédé au nettoyage d'une pollution par fioul ; - le 07 avril 2004, elle a reçu l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de la résidence les Hauts de Cordat - entre 2004 et 2008, elle e reçu tous las actes authentiques de vente des logements de cette résidence ; - elle n'ignorait rien des objectifs de défiscalisation des investisseurs, puisque l'opération, qui consistait en la réhabilitation totale d'un site, était conçue à cet effet ; que l'opération économique à laquelle M. Eric X... a souscrit était destinée à leur procurer des avantages substantiels en matière fiscale et que, comme toute opération financière, elle comportait nécessairement un aléa ; qu'il ne peut toutefois qu'être relevé (et sans qu'il n'y ait lieu de rentrer dans la discussion de savoir si la résidence de tourisme relevait ou non du secteur dit "protégé" de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ou si elle en était exclue au regard du caractère commercial des locaux) que la Sci Résidence de Cordat a fourni aux acquéreurs une garantie d'achèvement parla CEGC, conformément à l'article R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation, et que cette garantie a été assortie de l'obligation pour les acquéreurs, mentionnée dans l'acte authentique, de verser tous les appels de fonds sur un compte financier centralisateur auprès de la Fortis Banque, permettant un contrôle de leur utilisation par la CEGC et devant donc leur garantir cette bonne utilisation, notamment en cas de défaillance de la Sci Résidence le Cordat ; que le succès de l'opération dépendait de l'achèvement des travaux permettant ensuite le classement en résidence de tourisme et la location des biens rénovés ; que la question à laquelle le tribunal doit répondre est donc de déterminer si cette opération présentait des risques particuliers pouvant sérieusement compromettre le but recherché paries investisseurs, et si le notaire e commis des fautes ayant permis ou favorisé la réalisation du risque ; 3) Sur les manquements reprochés : a) sur le défaut de conformité du permis de construire ;