Cour d'appel de Rennes
1B, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-14.427 du 10/03/2021,  partie 4



 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il n'est nullement établi que tant la BNP Paribas que la BNPP IRTC ont la moindre responsabilité dans la perte de valeur du bien acquis par le époux O..., ni dans la prétendue obligation de vendre leur résidence principale » (jugement p. 6),
 
 1°) ALORS QUE la société chargée de la commercialisation d'un programme immobilier défiscalisé qui réalise une étude personnalisée pour un investisseur profane est tenu d'informer celui-ci, en corollaire des avantages annoncés par l'étude, des aspects les moins favorables et des risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit immobilier ; qu'en l'espèce, les époux O... faisaient valoir que l'étude personnalisée réalisée par la société BNP IRTC en 2006 leur annonçait un bénéfice net de 44 791 euros au terme de l'opération en 2011, sur la base d'un revenu locatif mensuel de 770 euros et un prix de revente de 240 339 euros identique au prix d'achat après six ans, ces avantages étant présentés accompagnés du vocable : « sécurité » destiné à leur présenter ces avantages comme certains ; qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que les époux O... n'ont jamais été en mesure de trouver un locataire, qu'ils ont perdu l'avantage fiscal de la loi Girardin et subi un redressement fiscal de 21 768 euros, et que le bien a été revendu à perte en 2015 au prix de 126 000 euros ; qu'en retenant que la société BNP IRTC n'avait commis aucune faute en n'émettant pas de réserves sur les risques de carence locative, d'une variation à la baisse du loyer et d'une perte de valeur du bien lors de la revente, le caractère aléatoire de ces éléments ne pouvant être ignoré d'un acquéreur même profane, quand cette société avait manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux O..., investisseurs profanes, en leur présentant comme certains des avantages en réalité aléatoires, et en omettant de les informer des risques de l'opération en cause, corollaires des avantages présentés, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce ;
 
 2°) ALORS QUE la société chargée de la commercialisation d'un programme immobilier défiscalisé qui réalise une étude personnalisée pour un acquéreur potentiel est tenue de se fonder sur les revenus réels de celui-ci ; qu'en l'espèce, les époux O... soutenaient que l'étude personnalisée réalisée par la société BNP IRTC en 2006 était basée sur un revenu irréaliste de 177 200 euros, constituant une extrapolation de leurs revenus 2006, eux-mêmes exceptionnels ; qu'en retenant, pour écarter toute faute de la société BNP IRTC à ce titre, que seuls les époux O... étaient à même de lui communiquer le montant précis de leurs ressources, quand il appartenait à la société BNP IRTC d'effectuer son étude à partir des revenus réels des emprunteurs en sollicitant de leur part des justificatifs, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à 10 000 euros en réparation de la perte de chance la condamnation prononcée contre la société BNP Paribas immobilier résidentiel transaction et conseil, devenue BNP Paribas Real Estate Conseil Transaction & Hospitality, au profit de M. et Mme O...,
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'« en revanche et ainsi que l'a jugé le tribunal, par de justes motifs que la cour adopte, la BNP IRTC ne justifie pas avoir informé M. et Mme O... de ce que le dispositif fiscal imposait de louer le bien dans les six mois de son achèvement ou dans les six mois de l'acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement soit, dans le cas présent, au plus tard le 30 juin 2007, ni que le locataire devait en faire sa résidence principale.
 Aucune information de cette nature ne figure dans l'étude personnalisée et seul le courrier daté du 26 mai 2009, adressé aux acquéreurs plus de deux ans après la vente, a attiré leur attention sur la condition de délai prévue par la loi Girardin.
 Comme l'ont relevé exactement les premiers juges, si M. et Mme O... avaient été dûment informés de la nécessité de louer leur bien dans le délai susmentionné, ils auraient pu entreprendre toutes diligences utiles pour trouver au plus vite un locataire, étant observé que le mandat de gestion conclu avec la société Sprimtour n'a été signé que le 13 juin 2007.
 Le préjudice subi s'analyse dès lors en une perte de chance de pouvoir utilement faire les démarches leur permettant de bénéficier de la réduction d'impôt.
 Le tribunal a justement énoncé que ce préjudice ne saurait être équivalent au montant du redressement fiscal qui a été appliqué aux époux O... dans la mesure où l'évolution du marché locatif en Guadeloupe rendait plus incertaine la perspective de pouvoir louer son bien.
 L'évaluation retenue en première instance, à hauteur de 10 000 euros, correspond à une juste évaluation du préjudice subi et sera donc approuvée » (arrêt p. 6-7),