Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.433 du 17/11/2021,  partie 2


que l'on parle du sol, il convient de comprendre la dalle et les aciers qui composent la structure du balcon, c'est-à-dire le gros oeuvre ; que l'article 1er du règlement de copropriété procède à une distinction entre les substructures et les éléments superficiels de l'ouvrage, distinguant entre l'ossature du balcon qui fait corps avec le gros oeuvre et le classe à ce titre dans les parties communes et le revêtement du sol, avec les barres d'appui, garde-corps et éléments décoratifs, considérés comme parties privatives.
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 En vertu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.
 Les clauses réputées non écrites étant non avenues par le seul effet de la loi, elles sont censées n'avoir jamais existé.
 Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité de ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 Il résulte de ce texte que le législateur opère une distinction entre deux sortes de charges :
 -celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, souvent qualifiées de charges communes générales de l'immeuble (alinéa 2 de l'article 10) ;
 -celles relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun, fréquemment qualifiées de "charges communes spéciales" (alinéa 1er du texte).
 Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont celles liées à la structure même de l'immeuble ou encore les frais liés à l'administration de la copropriété.
 Or, la contribution de chaque copropriétaire est fixée en fonction de critères différents selon la nature des dépenses à répartir. Ainsi, la répartition se fait d'après la valeur relative des parties privatives lorsqu'il s'agit des charges communes générales et d'après le degré d'utilité offert à chaque lot pour ce qui concerne les autres charges.
 Il est admis en droit que les copropriétaires doivent participer aux charges générales même s'ils n'ont aucune utilisation des parties communes auxquelles elles sont afférentes.
 A ce titre, les dépenses de réparation des parties communes sont classées comme charges générales, c'est-à-dire qu'elles sont comprises dans les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble auxquelles les copropriétaires sont tenus de participer proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
 En l'espèce, il résulte des photographies versées aux débats et il n'est pas contesté que tous les appartements ne comportent un balcon.
 Il résulte du règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 1], chapitre 1er, article 1er que les parties communes à l'ensemble des lots comprennent la totalité du sol des parties construites, tous les gros murs des façades, des pignons et de refend, les charpentes, la toiture, les têtes de cheminées, les ornements extérieurs des façades, balcons et fenêtres (mais non compris les garde-corps, balustrades, rampe, barres d'appui des balcons et fenêtres, ni les persiennes et leurs accessoires) ().
 La définition des parties communes résultant de cette clause est conforme à la définition donnée à titre supplétif par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, des parties communes.
 Cette clause implique donc que l'ensemble des copropriétaires doivent participer à l'ensemble des charges relatives aux travaux relatifs à la structure des balcons, tandis que seuls les copropriétaires concernés supporteront celles afférentes au garde-corps, balustrade, rampe et accessoire.
 Elle est donc valide au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle opère une distinction entre, d'une part, les balcons et fenêtres, constituant des parties communes (et relevant effectivement de la structure, de l'ossature de l'ouvrage et du gros-oeuvre de l'immeuble) et, d'autre part, leurs garde-corps, rampe, balustrades, barres d'appui, persiennes et accessoires, qui relèvent de parties privatives. Elle est conforme à la distinction des charges opérées par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'elle n'est pas illicite et n'est pas réputée non écrite.
 En conséquence, la SCI Danjou sera déboutée de sa demande tendant à la voir déclarée réputée non écrite » (jugement p 3, § 8 et suiv.) ;
 
 Alors que la présomption légale selon laquelle sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux joue lorsque les clauses sont imprécises ou ambigües ; qu'en l'espèce, l'article 1er du règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1], désigne comme parties communes « les ornements extérieurs des façades, balcons et fenêtres (mais non compris les garde-corps, balustrades, rampe, barres d'appui des balcons et fenêtres, ni les persiennes et leurs accessoires) » ;