Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-15.247 du 04/07/2019,  partie 4



 L'ensemble de ces documents démontrent que ces parcelles étaient la propriété à la suite d'héritage, dissolution de GFA de divers propriétaires si bien qu'il convient de considérer qu'un seul document mentionnait des fermages consentis par des propriétaires différents et qu'il y a lieu de requalifier ce bail en baux consentis d'une part en un bail consenti à Monsieur W... par Madame U... en tant qu'indivisaire avec ses enfants mineurs au début du bail en octobre 2006 sur les parcelles en annexe du document, un autre bail consenti par l'indivision R... O... sur les parcelles en annexe du document et un autre bail consenti par l'indivision O... U... sur les parcelles en annexe du document.
 
 Il y a lieu de considérer que la mention au bail signé à effet au 6 octobre 2006 de la SCEA La Bastide Neuve qui exploitait des parcelles avant le décès de Q... X... a été portée par les bailleurs, que d'aucune manière cette mention permet de déduire que le document porte sur une sous location au profit de Monsieur W..., l'annexe ne porte pas mention de la SCEA, il y a lieu d'écarter cet argument el de débouter Monsieur W... de toute demande contre la SCEA Bastide Neuve.
 
 Deux congés pour non renouvellement des deux baux ont été adressés à Monsieur M... W... le 18 mars 2014, l'un de Madame A... U... X... et l'autre de Madame E... U....
 
 Concernant le bail entre Madame E... U... et Monsieur M... W...
 
 En application de l'article L. 411-47 du code rural, le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement d'un bail doit notifier congé au preneur 18 mois au moins avant l'expiration du bail par acte extra judiciaire et à peine de nullité doit mentionner les motifs allégués par le bailleur et indiquer en cas de congé pour reprise les noms, prénoms, domicile et profession du bénéficiaire devant exploiter conjointement le bien loué et reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54 du code rural.
 
 Aux termes de cet article, le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret à dater de sa réception sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s'il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité prévue à l'article L. 411-47 du code rural ; le tribunal apprécie alors les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé et constate que le congé n'est pas justifié par l'un des motifs mentionnés à l'article L. 411-31 du code rural prévoyant les motifs suivants notamment défaut de paiement de fermage, agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, non-respect par le preneur des clauses mentionnées à l'article L. 411-27 du code rural il ordonne le maintien du preneur dans l'exploitation, pour un bail d'une nouvelle durée de neuf ans.
 
 Les défendeurs ne produisent pas l'acte extra judiciaire prévu à l'article L. 411-47 du code rural, le congé ne mentionne pas les motifs du non renouvellement et des modalités d'opposition au refus de renouvellement du bail,
 
 En conséquence il convient de considérer que le non-renouvellement du bail conclu entre Madame E... U... et Monsieur M... W... doit être annulé faute d'avoir respecté les dispositions légales qui sont prévues sous peine de nullité et dans la mesure où le preneur n'a pas été mis en mesure de connaître les raisons du non renouvellement et les modalités du recours si bien que le bail portant les parcelles [...], [...], [...], [...] situées à [...] et appartenant à Madame 180208/SDB/OFD E... O... U... suivant acte notarié du 23 juillet 2002 est renouvelé à compter du 30 septembre 2015 pour une durée de 9 ans.
 
 La demande en expulsion de Monsieur W... présentée par les défendeurs est rejetée » ;
 
 ALORS QUE l'indivisibilité des contrats comme l'indivisibilité de l'objet du contrat peut résulter de la volonté des parties ;