Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-17.702 du 13/09/2018,  partie 7


que le nouveau contrat signé par le nouveau syndic mentionne une franchise de 15 000 € par sinistre tant pour l'incendie, que pour le vandalisme y compris les graffitis ; que toutefois, ce contrat a été signé le 28 décembre 2011, il s'agit d'un contrat de groupe ; que d'une part, la franchise reste importante et d'autre part, à cette date, il pouvait être fait état de la lettre du maire de juillet 2011 (pièce 22) établissant que depuis avril 2011 les services de police surveillaient le secteur et qu'un arrêté avait été pris interdisant les rassemblements et également des projets de travaux envisagés avec l'aide de la mairie ; qu'il peut être reproché à l'appelante de ne pas avoir essayé de trouver un autre assureur ; que toutefois, comme elle l'indique, faire état de la situation, ce qui est une obligation sous peine d'être accusé de fraude, pouvait générer bien des refus ou des franchises très importantes ; qu'en conséquence, le préjudice n'est pas certain » ;
 
 Et aux motifs, à les supposer adoptés des premiers juges, qu'« il ressort des pièces versées aux débats et notamment du courrier de Lamy Assurances daté du 20 janvier 2011 à Nexity Lamy Paris Buttes Chaumont qu'il a été fait application d'une franchise de 50.000 € à compter du 1er janvier 2011 sur les garanties incendies criminels ou non, graffitis, vandalisme hors graffitis ; que cette franchise est effectivement très importante pour une copropriété régulièrement confrontée à des sinistres liés à l'incendie ou au vandalisme ; que la SAS Nexity Lamy n'établit certes pas avoir pris la moindre démarche pour tenter de trouver un autre assureur proposant des franchises moins importantes dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires, mais le syndicat ne rapporte pas la preuve de ce qu'il a trouvé un autre assureur proposant de meilleures garanties ; qu'en effet, le syndicat produit un document qui n'est pas signé par le nouvel assureur de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier si les garanties et franchises indiquées dans ce document lui sont effectivement applicables » (jugement, p. 4 § 1 à 4) ;
 
 Alors 1°) que le syndic de copropriété est tenu d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ; qu'il doit, à ce titre, négocier le contrat d'assurance couvrant l'immeuble en copropriété de manière à obtenir les meilleures conditions de couverture au regard de l'offre disponible sur le marché ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le contrat d'assurance négocié par la société Nexity Lamy, par l'intermédiaire d'une autre société appartenant au même groupe, prévoyait une franchise très élevée de 50.000 € qui aboutissait à une situation de quasi auto-assurance, ce qui avait laissé à sa charge une somme très importante à la suite de l'incendie survenu en mars 2011 (conclusions p. 32 à 35) ; qu'il faisait également valoir que la société Nexity Lamy n'avait entrepris aucune négociation pour obtenir un contrat d'assurance avec une franchise moins élevée, tandis que le nouveau syndic désigné en 2011 avait obtenu une franchise limitée à 15.000 € et que le contrat négocié par la société Nexity Lamy l'avait été en considération d'une absence de sécurisation de l'immeuble qui lui était en partie imputable, s'agissant notamment de l'absence de réparation de la porte d'entrée ; que la cour d'appel a débouté le syndicat des copropriétaires sur ce point en considérant que le nouveau contrat avait été signé le 28 décembre 2011, qu'il s'agissait d'un contrat de groupe et qu'à cette date, le maire avait attesté de la surveillance du secteur par les services de police et qu'un arrêté avait été pris pour interdire les rassemblements et préconiser des travaux (arrêt, p. 9) ; qu'en se prononçant ainsi sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si la réparation de la porte d'entrée et de la porte du garage dès 2010 n'aurait pas permis la souscription par la société Nexity Lamy d'un contrat d'assurance avec une franchise moins élevée avant la survenance de l'incendie du 3 mars 2011 et si la société Nexity Lamy avait mis en concurrence plusieurs assureurs pour choisir l'offre la plus avantageuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, devenu l'article 1231-1 du même code, de l'article 1992 du code civil, et de l'article 18 de la loi du 18 juillet 1965 ;
 
 Alors 2°) et en toute hypothèse que le juge doit réparer le préjudice sans qu'il en résulte ni perte ni profit ; que la perte de chance constitue un chef de préjudice indemnisable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que le préjudice lié à l'absence de négociation d'un contrat d'assurance stipulant une franchise moins élevée que celle négociée par la société Nexity Lamy n'était pas certain (arrêt, p. 9 § 7) ;