Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.285 du 09/09/2021,  partie 3


au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer la SHCD invoque la modification des caractéristiques des locaux au cours de la période de référence entre le 1er juillet 2002 et le 30 juin 2011 ; que l&apos;&apos;appelante ne conclut pas sur ce point ; que l&apos;&apos;expert judiciaire, M.[W], se borne à retenir l&apos;existence de travaux ayant « consisté à supprimer quelques cloisons pour intégrer dans la surface commerciale de vente une partie bureau et une partie réserve » et à souligner l&apos;insuffisance des documents produits par la locataire pour déterminer la consistance exacte de ces travaux et leur date de réalisation avant ou après le 1er juillet 2002 ; que la comparaison du plan daté du 22 décembre 2010 constituant la pièce n°39 de la bailleresse et de celui daté du 28 mai 2013 annexé à son mémoire du 30 mai 2013 produit sous le numéro 4 permet de constater que sur le premier plan les trois cellules exploitées par la société Quentrom en vertu de trois baux distincts sous les enseignes « fille et garçon » pour le local, objet du bail en cause, « Emma et Enzo » et « Events family » pour les deux autres cellules, ne communiquent pas et sont séparées par des cloisons alors que celles-ci n&apos;existent plus sur le plan du 28 mai 2013 sur lequel les trois cellules ont été réunies en une seule surface commerciale ; que les photographies de la façade du magasin prises le 27 octobre 2010 (pièce 40 de la bailleresse) et correspondant au plan des locaux annexé au bail pour la localisation de l&apos;entrée et l&apos;emplacement des vitrines (pièce 21 de la bailleresse) permettent de constater qu&apos;à cette date l&apos;entrée du magasin était située à droite de la façade de l&apos;immeuble et une vitrine située à gauche ; que la comparaison entre ces pièces et la photographie de la façade prise le 16 novembre 2011 annexée par la bailleresse à son mémoire du 30 mai 2013 (pièce n°4) prouve qu&apos;entre le 27 octobre 2010 et le 16 novembre 2011 la société Quentrom a transformé en vitrine la porte d&apos;entrée située à droite et transféré l&apos;accès à gauche à l&apos;emplacement de l&apos;ancienne vitrine ; que compte tenu de leurs dates les plans et prise de vues précités prouvent que les travaux de suppression des cloisons intérieures entre les trois cellules et de modification de la façade du commerce ont été réalisés postérieurement au 1er juillet 2002 pendant la durée du bail, ce que confirme l&apos;absence dans ce bail de toute disposition prévoyant le décalage dans le temps entre la date de sa prise d&apos;effet et l&apos;entrée de la locataire dans les lieux pour tenir compte de la réalisation de travaux préalables à celle-ci ; que par leur nature et leur incidence sur la configuration des locaux donnés à bail ces travaux constituent une modification notable des caractéristiques des locaux loués ; que la modification notable de cet élément suffit à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé par application des dispositions combinées des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce, ce qui rend sans objet l&apos;examen par la cour des moyens développés de part et d&apos;autre sur la modification des facteurs locaux de commercialité à [Localité 1] ; que par conséquent le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative déterminée conformément aux dispositions de l&apos;article L 145-33 précité ;
 
 1°) ALORS QUE le juge a l&apos;obligation de ne pas dénaturer l&apos;écrit qui lui est soumis ; qu&apos;il résulte du plan du 22 décembre 2010 et de celui du 28 mai 2013 que ce ne sont pas seulement les délimitations tracées entre les « trois cellules exploitées par la société Quentrom », mais la totalité des délimitations tracées entre chacun des quinze emplacements différents du bâtiment représentés sur le premier plan, qui n&apos;apparaissaient plus sur le second ; qu&apos;en retenant que, sur ce second plan, « les trois cellules exploitées par la société Quentrom » auraient été « réunies en une seule surface commerciale », pour en déduire que les « cloisons intérieures entre les trois cellules » auraient été supprimées, quand toutes les cellules du bâtiment figurant sur le premier plan, et non les seules « trois cellules exploitées par la société Quentrom », avaient été réunies en une seule surface sur le second plan, la cour d&apos;appel a dénaturé ces deux plans, et a violé le principe susvisé ;
 
 2°) ALORS QU&apos;une modification des caractéristiques des locaux ne peut justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé que si elle est intervenue au cours du bail expiré ; qu&apos;il résulte des propres constatations et énonciations de l&apos;arrêt que les photographies de la façade du magasin prises le 27 octobre 2010 et le 16 novembre 2011 prouvaient que la transformation en vitrine de la porte d&apos;entrée, déplacée à gauche, avait eu lieu entre ces deux dates, ce dont il se déduisait qu&apos;elle pouvait avoir été effectuée après le terme du bail expiré, survenu le 30 juin 2011 ; qu&apos;en retenant néanmoins que cette transformation constituait, avec de prétendus travaux de suppression de cloisons, une modification notable des caractéristiques des locaux justifiant le déplafonnement du loyer, la cour d&apos;appel, qui n&apos;