Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.790 du 28/05/2020,  partie 2


 qu'en outre cette salle comporte une porte et il n'est pas fait état d'une absence d'insonorisation de nature à compromettre la confidentialité des conversations s'y tenant ; qu'il ressort par ailleurs des attestations et d'un "planning salle de réunion pour l'année 2009 produits par la SELARL [...] que cette salle n'était pas occupée de manière concomitante par les deux cabinets, mais soit par l'un soit par l'autre ; qu'il est exact que compte tenu de la configuration des lieux résultant du plan établi le 3 décembre 1993 lors de la conclusion des premiers baux, il est nécessaire, pour accéder à la salle litigieuse numérotée 205, depuis les locaux occupés par le Cabinet [...], de passer par les salles numérotées 201, 202 et 203 (couloir et secrétariat) louées par le Cabinet [...] ; que néanmoins, le fait que les baux, dont l'imprécision a été à juste titre soulignée par les parties comme par le tribunal, n'aient pas stipulé de droit de passage consenti par le second au premier, ou qu'un accès commun n'ait pas été aménagé lors des travaux effectués en 1993-1994, n'est pas non plus un argument déterminant, dans la mesure où il n'est pas contesté que les relations entre les deux associés étaient bonnes dans un premier temps et ne se sont dégradées que plusieurs années après la constitution de la SCI Eka, de sorte qu'ils ont pu convenir, dans l'hypothèse d'un usage commun pour cette salle, d'une entente amiable, ce qu'illustre d'ailleurs l'établissement d'un planning d'utilisation en 2009 ; que, par ailleurs, l'économie des baux respectifs qui prévoit une égalité de loyers et de superficies (bien qu'erronées) et le fait que les associés de la SCI Eka aient aussi constitué une société civile de moyens (la société Ace) ayant pour objet de faciliter l'activité professionnelle de ses membres par la mise en commun des moyens utiles à l'exercice de leur profession, suppose une occupation des locaux équivalente en superficie ; que les deux sociétés professionnelles en conviennent, mais, si elles évaluent l'une et l'autre la superficie des locaux occupés par la SELARL [...] à 156,23 m2, elles calculent de manière différente la superficie des locaux occupés par la SARL Cabinet [...] ; qu'or, cette dernière, en page 10 de ses conclusions, retire de la superficie qu'elle occupe la surface des pièces 201, 202, 203 (couloir, secrétariat et salle d'attente) alors que ces pièces sont mentionnées dans le bail qu'elle a conclu et que la SELARL [...] ne demande pas l'usage commun de ces trois pièces, mais seulement celle de la salle 205. Le fait que cette dernière soit obligée, dans la configuration actuelle des locaux, de passer par les pièces 201 à 203 ne les prive pas pour autant de leur caractère privatif résultant du bail ; qu'en outre, il n'y a pas lieu, pour déterminer la volonté des parties, de déduire de la surface occupée par le Cabinet [...] 22 mètres au titre des pièces dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 mètre ; qu'en effet, les parties ont entendu mentionner dans les baux une superficie équivalente de part et d'autre (bien qu'erronée) sans préciser que les locaux occupés avaient des hauteurs de plafond différentes devant être compensées par l'attribution au [...] d'une pièce supplémentaire ; qu'en se référant à la pièce 1 produite par l'appelante ("répartition des surfaces de l'immeuble de la SCI Eka"), l'addition des surfaces occupées respectivement par les deux cabinets professionnels, sans déduction pour les pièces inférieures à 1,80m et en comptabilisant la surface des pièces 201, 202, 203 dans celle du cabinet [...], aboutit à une superficie totale de 156,23 m² pour le Cabinet [...] et de 148,44 m² pour le Cabinet [...] ; que l'addition des surfaces des différentes pièces de l'immeuble, calculées par MM. B... et A... dans leur rapport d'estimation établi le 2 février 2011, non comprise la surface de la salle de réunion litigieuse (rapport joint au courrier du 17 octobre 2011 produit en pièce 11 par l'appelante) aboutit à des résultats identiques (surface totale occupée par la SELARL [...] : 156,03m²; surface totale occupée par la SARL Cabinet [...] : 148,44 m² ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que si la salle litigieuse de 29 m² était adjointe aux locaux loués au Cabinet [...], celui-ci disposerait d'une surface totale de 177 m², ce qui ne serait pas compatible avec l'équilibre voulu entre les locataires ; que par ailleurs, la SELARL [...] justifie par dix attestations d'une utilisation par elle de la salle de réunion, non pas de manière occasionnelle, mais régulière, chaque semaine, au moins jusqu'en 2008 ; qu'il n'y a aucune raison de remettre en cause ces témoignages qui sont tous concordants et émanent principalement d'élèves-avocats ou d'avocats ne travaillant plus au sein de la SELARL, mais aussi d'un client et d'un ancien salarié du cabinet [...] ; qu'enfin, il est établi que la SCM Ace a exposé des frais financés par les deux associés pour meubler la dite pièce ; que, pour l'ensemble de ces motifs, le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu que la salle litigieuse était un bien à usage commun et que la SARL Cabinet [...] n'était pas fondée à en refuser l'accès à la SELARL [...] ;