Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-27.828 du 02/02/2017,  partie 10


expert seront préjudiciables à Mme [O] en termes de rendement locatif, alors que l&apos;immeuble est exclusivement destiné à la location, ni de nature à affecter la valeur de revente éventuelle de ce bien ; que la demande de dommages et intérêts complémentaires formée par Mme [O] a été à bon droit rejetée ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE sur la demande reconventionnelle de Mme [O], en premier lieu, c&apos;est à tort que la SARL LCA soutient que Mme [O] serait irrecevable en sa demande reconventionnelle pour n&apos;avoir pas mis en oeuvre la garantie de parfait achèvement et s&apos;être opposée à la reprise des réserves ; qu&apos;en effet, si Mme [O] admet n&apos;avoir pas agi dans le délai d&apos;un an à compter de la réception institué par l&apos;article 1792-6 du code civil, elle demeure, ainsi qu&apos;elle le fait valoir, recevable à agir sur le fondement de la garantie contractuelle de droit commun pour toutes les réserves qui n&apos;ont pas été levées, à charge pour elle d&apos;établir l&apos;existence d&apos;un manquement contractuel ; qu&apos;il ne peut non plus lui être valablement fait grief de s&apos;être opposée à la levée des réserves, aucune démonstration n&apos;étant faite d&apos;une volonté ou d&apos;agissements de sa part en ce sens, la SARL LCA ayant en outre contesté, lors de l&apos;établissement du procès-verbal de réception, l&apos;essentiel des réserves formulées par le maître de l&apos;ouvrage en écrivant « l&apos;ensemble de ces réserves ne peuvent toutes être prises en considération » ; que Mme [O] est donc parfaitement fondée à agir en application de l&apos;article 1147 du code civil à rencontre de la SARL LCA ; 
 A/ Pénalités de retard : que la réception étant en date du 22 avril 2008, sans qu&apos;aucun reproche ne puisse être fait à Mme [O], alors que la construction était livrable au plus tard le 16 janvier 2008, la SARL LCA est redevable à l&apos;égard de Mme [O] de pénalités contractuelles de retard d&apos;un montant 1/3000 par jour calendaire établi sur le prix du marché, soit 42,97 € par jour, conformément à l&apos;article 7.5 du contrat ; qu&apos;elle sera condamnée à payer à Mme [O] la somme de 4.125,12 € correspondant au retard constaté de 96 jours, 
 B/ Travaux de reprise consécutifs aux réserves : que l&apos;expert judiciaire a minutieusement examiné les vingt-cinq points évoqués par Mme [O] au titre des réserves et n&apos;en a retenu que dix-sept, le maître de l&apos;ouvrage ne contestant pas les constatations expertales ; POINTS N° 5 et 10 : l&apos;expert a observé des projections d&apos;enduit sur la menuiserie, la ferronnerie ainsi que sur des tuiles, en raison d&apos;une protection insuffisante à l&apos;occasion de leur réalisation, ce qui caractérise une faute de la SARL LCA, une réserve ayant été notée à réception ; que des tuiles ont également été tachées, dans les mêmes conditions, par du mortier rouge sur le garage et le solin de tête de rive ce qui constitue selon l&apos;expert une malfaçon dans la mise en oeuvre ; que la SARL LCA sera condamnée à payer à Mme [O] la somme de 956,80 € TTC au titre des travaux de reprise ; POINT N° 7 : les joints de la porte d&apos;entrée sont dégrafés, ce qui impose de les reprendre, ainsi que la peinture. Il s&apos;agit d&apos;une malfaçon dans la mise en oeuvre, réservée à réception, commise par le menuisier sous-traitant de la SARL LCA, qui doit cependant répondre de cette faute vis à vis du maître d&apos;ouvrage. Elle sera condamnée à payer à Mme [O] la somme de 418,60 € TTC à ce titre ; POINT N° 13 : des tuiles sur la gouttière pendante du garage débordent exagérément, les règles de l&apos;art définies par le fabricant imposant une distance de 50 mm alors que l&apos;expert a relevé une distance de 65 mm, ce qui nécessite soit de recouper la première rangée de tuiles au risque de les rendre gélives, soit de poser une gouttière adaptée, de type DAL&apos;ALU NIAGARA N 325, afin de permettre un écoulement normal des eaux dans la gouttière en cas de fortes précipitations et une maintenance aisée pour le nettoyage. Il s&apos;agit d&apos;un défaut de mise en oeuvre dont répond le constructeur qui sera condamné de ce chef au paiement de 1.728, 22 € TTC ; POINT N°14 : Mme [O] se plaint de la présence de gravats aux abords de la construction, mais sans que l&apos;expert n&apos;ait pu faire de constatations à cet égard. Mme [O] a affirmé avoir fait procéder à cet enlèvement pour un coût de 1.500 euros mais n&apos;en a jamais justifié devant l&apos;expert et ne produit pas davantage de facture à l&apos;occasion du débat de fond. Sa demande de ce chef sera en conséquence rejetée ; POINTS N° 15 et 16 : dès le 31 décembre 2007, Mme [O] avait, par écrit, fait part à la SARL LCA de ses doutes quant à la présence de tuyaux et canalisations passés directement dans la chape, sans mise en place d&apos;une protection et le procès-verbal de réception est assorti de réserves spécifiques à cet égard ; que l&apos;expert judiciaire a bien observé ce défaut, confirmé par le plombier qui lui a déclaré, lors d&apos;une réunion d&apos;expertise, qu&apos;effectivement le réseau d&apos;eau était posé sur la dalle en béton