Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-15.565 du 10/04/2019,  partie 6


que, dès lors, ce préjudice sera réparé au titre d'une perte de chance de ne pas avoir pu bénéficier de l'opération de défiscalisation qui supposait une affectation effective à la location, lequel sera fixé au vu des pièces produites aux débats à la somme de 50 000 euros ; que, sur les demandes dirigées contre la société Citya Ouest Investissement Locatif, un intermédiaire spécialisé qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement à des fins de défiscalisation se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer, lui permettant notamment de mesurer les risques de l'opération et la fiabilité annoncée du placement ; qu'il se doit notamment d'informer les acquéreurs-investisseurs, en corollaire des avantages annoncés par la plaquette de présentation et les études financières, sur les aspects moins favorables et notamment les risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit ; que la société Citya Ouest Investissement Locatif a été l'interlocutrice privilégiée des acquéreurs pour le compte de la SCI Résidence le Cordat tant lors de l'élaboration de l'étude personnalisée d'investissement, que lors de la souscription le 7 février 2006 du contrat de réservation ; qu'aux termes de ce document, elle a présenté l'opération envisagée comme allant procurer aux futurs acquéreurs des loyers garantis d'un montant mensuel net de 430 euros versés par la SARL Gestion Les Hauts du Cordat, et une économie fiscale de 18 838 euros sur dix ans et de 16 586 euros au terme ; que, dans la rubrique « bilan patrimonial de l'opération », il leur a été précisé qu'ils obtiendraient à l'issue de l'opération un gain net (ressources-emplois) de 52 214 euros ; que, comme le font remarquer à juste titre les époux Y..., ce document ne comportait aucune mention de nature à attirer leur attention sur le fait qu'à défaut de prise d'effet de la location dans le mois qui suivrait l'achèvement de l'immeuble, ou à défaut d'exploitation de la résidence durant une période d'un mois, consécutif par exemple à la défaillance de la société d'exploitation ou à la résiliation par plusieurs copropriétaires du contrat de bail, les réductions d'impôts seraient remises en cause ; que cette étude ne présentait en outre aucune information sur l'endettement résultant de l'opération dans l'éventualité d'une absence de signature d'un bail commercial ou d'une absence de perception des loyers en cas de difficultés rencontrées par l'exploitant ; que ce document était ainsi de nature à convaincre les époux Y..., lesquels avaient été démarchés par un préposé de la société Citya Ouest Investissement Locatif, que l'investissement proposé était exempt de tout aléa financier en leur assurant une rentabilité certaine ; qu'il convient de relever par ailleurs que, contrairement au notaire, la société Citya Ouest Investissement Locatif a été associée étroitement à la phase de commercialisation et de rédaction des contrats de réservation ; qu'elle leur avait par ailleurs proposé, préalablement à cet investissement, de réserver un lot dans un autre programme immobilier commercialisé par le groupe Simbiosis sur la commune de Carla Bayle en Ariège, réservation qui avait dû être annulée en raison de « problèmes techniques rencontrés au niveau des infrastructures » ; que la société Citya Ouest Investissement Locatif se devait par ailleurs de vérifier à tout le moins l'existence et la validité des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Compagny of Guarantee » garantissait aux acquéreurs d'une part le règlement des loyers, d'autre part le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, alors que ces documents se sont révélés totalement illusoires puisque la compagnie en question n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français ; qu'elle se devait également de les informer sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture de la SARL Gestion alors même que le bail régularisé le 7 février 2006 ne comportait aucune stipulation sur la fiabilité annoncée du placement ; qu'en agissant de la sorte, la société Citya Ouest Investissement Locatif a indiscutablement manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux Y... en s'abstenant de les alerter sur les risques de l'opération et la fiabilité annoncée du placement et ainsi commis une faute délictuelle ; que ce défaut d'information a conduit les époux Y... à souscrire un engagement dont l'échec est aujourd'hui patent ; qu'il apparaît en effet que la SCI Résidence Le Cordat ainsi que les autres sociétés parties prenantes dans le projet immobilier sont désormais totalement insolvables et incapables de verser le moindre denier aux acquéreurs au surplus créanciers chirographaires, et qu'en conséquence l'espoir pour eux de recouvrer la moindre somme, en conséquence de l'annulation de la vente, est tout à fait illusoire ; qu'il convient pas ailleurs de relever que l'ensemble immobilier, objet du projet d'aménagement, avait été acquis par la SCI Résidence Le Cordat auprès de la société SEDIM le 18 avril 2003 moyennant le prix hors taxes de 333 862,84 euros, et que la société SEDIM l'avait elle-même acquis le 28 avril 2000 pour la somme de 200 001 francs, soit 30 489,95 euros (cf. conditions générales annexées à l'acte de vente, p. 22) ;