cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 15-20.435 du 22/09/2016,  partie 9



 En effet, l'article L 411-11, alinéa 2, dans sa rédaction énoncée par la SCI LES ORMETEAUX n'est en vigueur qu'à compter du 29 juillet 2010 en sorte que ces nouvelles dispositions ne s'appliquaient pas à compter de l'année 2009, mais à compter d'août 2010 ;
 
 Il découle de ce qui précède que le montant total du fermage pour la partie habitation doit être fixé à la somme de 1.958 € pour l'année 2003, valeur à actualiser chaque année, selon la variation de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, soit le montant total de 17.955 € pour les années 2003 à 2010 ;
 
 b) Sur la valeur locative de la partie exploitation des bâtiments
 
 Il est manifeste que les parties sont en désaccord sur les conditions du nouveau bail rural en sorte que, contrairement à ce que soutient la SCI LES ORMETEAUX, il ne peut être retenu que le loyer, convenu aux termes du contrat conclu en février 2003, fait la loi des parties dans leur nouveau rapport résultant de l'application du statut des fermages ;
 
 En raison de ce désaccord entre les parties sur le prix du fermage, il revient au juge de le fixer en tenant compte de l'intérêt mutuel des parties et en respectant les articles L. 411-11 et suivants ainsi que les arrêtés préfectoraux en vigueur en l'espèce ;
 
 L'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime précise que le prix du fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ;
 
 Il prévoit le principe de l'encadrement du loyer des baux à ferme et confie au préfet de chaque département le soin de fixer, par voie d'arrêté, les minima et maxima applicables ;
 
 Les préfets doivent établir deux échelles des fermages distinctes, d'une part, pour les terres et les bâtiments d'exploitation et, d'autre part, les bâtiments à usage d`habitation ;
 
 L'article R 411-1 du code rural et de la pêche maritime pris pour son application impose au préfet de différencier les loyers en fonction de la localisation des biens mais aussi de leur catégorie, laquelle reflète leur rendement (pour les terres) ou leur entretien et leur conservation, leur confort, leur éloignement de l'exploitation, leur utilité... (pour les bâtiments), critères objectifs desquels dépend directement leur valeur locative ; Il est en outre recommandé au Préfet de tenir compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement ;
 
 Il convient de rappeler que le litige porte sur la fixation du fermage des biens mis à disposition par contrat conclu le 28 février 2003 requalifié de bail à ferme à compter de cette date ;
 
 Contrairement à ce que soutient Mme R..., le jugement du tribunal de grande instance de VERSAILLES du 17 mars 2009 n'a pas jugé, de manière irrévocable, qu'elle exerçait une activité d'éleveur d'équidés à l'exclusion de toute autre activité équestre au sens de la loi du 23 février 2005 ;
 
 S'agissant de l'activité exercée par Mme R..., il résulte des pièces produites et de la procédure, en particulier les constatations de l'expert, les tarifs et conditions proposés aux cavaliers sur le site internet des Écuries R... versés aux débats par la SCI LES ORMETEAUX, que celle-ci ne se borne pas à une activité d'élevage, mais également de dressage et d'entraînements au saut d'obstacles en vue de compétition de sorte que cette activité est également une activité équestre qui entre dans le champ d'application de la loi du 23 février 2005 ;
 
 Cette loi précise en effet, sous l'article L 311-1 du code rural, que sont réputées agricoles "les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle". ;
 
 En application des textes susmentionnés, la fixation du fermage doit tenir compte de différents éléments :
 
 * les installations spécifiques aux activités équestres, comme les box, les carrières, le rond de longe, les locaux d'accueil du public,
 
 * les installations non spécifiques, comme les terres herbagères et paddocks, les bâtiments non spécifiques, comme les bâtiments destinés au stockage et fumières,
 
 * les habitations.
 
 La particularité de la situation de l'espèce tient au fait que la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux a placé les installations équestres des YVELINES dans la situation des exploitations spécialisées non visées par les arrêtés préfectoraux ;
 
 Il est constant que si les parties ne s'opposent pas sérieusement sur la méthode de calcul et le montant du fermage de la partie habitation, en revanche, s'agissant de la partie exploitation des bâtiments, elles ne trouvent pas de terrain d'entente sur la méthode de calcul et le montant de ce fermage ;