Cour d'appel de Reims, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-26.172 du 15/11/2018,  partie 2



 AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur l'opposabilité de l'expertise judiciaire de M. D... à la société MGB, la société MGB soutient que les deux rapports d'expertise du cabinet Roux et de M. D... qui ont été communiqués par la SCI NICK 54 lui sont inopposables dans la mesure où il s'agit d'expertises non contradictoires auxquelles elle n'a pas été partie ; que la SCI NICK 54 s'appuie à titre principal sur l'expertise judiciaire réalisée par M. D... le 15 octobre 2010 dans le cadre de la procédure ayant opposé la SCI NICK 54 à son associé, la société TEMA, représentée par son mandataire liquidateur, relative à la contestation du prix de rachat des parts sociales détenues par cette société dans le capital de la SCI ; que M. D... est intervenu en qualité de sapiteur de M. E... pour procéder à l'estimation du bien immobilier objet du litige ; qu'il n'est pas contestable que la société MGB n'était pas partie à cette mesure d'instruction qui a été ordonnée dans le cadre d'une autre instance à laquelle elle était étrangère ; que, pour autant, le caractère d'inopposabilité aux tiers de l'expertise qui doit normalement en découler n'empêche pas la juridiction de l'utiliser comme élément de preuve à la seule condition que le document invoqué ait été soumis à la discussion contradictoire des parties et qu'il s'agisse d'une expertise judiciaire ; que la société MGB, qui a discuté les termes de l'expertise de M. D..., tant en première instance qu'à hauteur d'appel, ne peut contester avoir débattu contradictoirement de ce document ; que compte tenu de ces éléments, l'expertise judiciaire versée aux débats par la SCI NICK 54 doit être considérée, tout comme l'expertise amiable du cabinet Roux qu'elle corrobore pour l'essentiel, comme constituant un élément de preuve qui peut être opposé à la société MGB pour solutionner le litige ; que, sur l'expertise de M. D..., l'appelante soutient que le rapport de M. D... est inefficient dans la mesure où il a été rendu dans le cadre de l'évaluation de l'immeuble en vue d'une estimation des parts sociales et non en vue d'en fixer la valeur locative ; qu'or, comme l'a exactement détaillé le premier juge dont les développements seront adoptés par la cour sur ce point, tant M. D... que le cabinet Roux ont eu recours à une méthode de détermination de la valeur locative en prenant en compte les mêmes éléments que ceux qui sont retenus par un expert qui aurait été nommé dans le cadre de cette instance, pour arriver au surplus à une valeur sensiblement égale (38 euros / m² en 2007 pour le cabinet Roux et 40 euros / m² pour M. D... en 2010) ; que, par ailleurs, la société MGB, qui ne produit que des devis, ne peut justifier d'aucuns travaux réalisés et financés par elle, les seuls aménagements dont elle est en droit de se prévaloir étant des travaux d'entretien qui ont été effectués en mars 2013, soit à une période postérieure à la date de demande de révision du loyer (31 mars 2009) dont le bénéfice ne peut donc être pris en compte ; que l'appelante n'apporte donc pas la preuve du financement de travaux avant la date de révision du loyer ; qu'enfin, le rapport d'expertise de M. F... établi le 8 juin 2015 que l'appelante verse aux débats à hauteur d'appel, dénué de toute objectivité puisque réalisé à la demande exclusive de la société MGB, n'est pas de nature à remettre en cause l'évaluation opérée par l'expert judiciaire ; que la décision sera confirmée en ce qu'elle a débouté la société MGB de sa demande d'expertise judiciaire, jugé que la valeur de l'ensemble immobilier était de 120 000 euros par an hors taxe et hors charge, fixé le montant du loyer révisé au 31 mars 2009 à la somme de 119 400 euros hors taxe et hors charge et jugé que le nouveau prix du bail révisé produira des intérêts de retard au taux légal à compter du 17 septembre 2010 avec capitalisation des intérêts ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » ; que l'article L. 145-38 du même code, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, ajoute que « par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer » ;