Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-21.306 du 04/01/2023,  partie 2



 2°) ALORS QUE, EN TOUT ETAT DE CAUSE, Mme [T] faisait valoir que la seule note manuscrite faisant état du mot « loyer » pour définir dans le langage courant et familier des justiciables, toutes sorte de mensualités, ne pouvait conduire les juges à analyser le contrat en un contrat de bail ; qu'elle ajoutait qu'il ne pouvait être soutenu que la relation unissant les époux [T] à la SCI les Roses serait un contrat de bail au motif que M. [T] avait employé le terme de loyer (conclusions, p. 14) ; qu'en se fondant, pour retenir la qualification de bail et exclure celle de vente à tempérament, sur l'emploi du terme « loyer » dans des documents rédigés manuscritement par M. [T], sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si la qualification de « loyer » pouvait désigner le versement d'autres sommes que des loyers versés dans le cadre d'un contrat de bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, dans sa rédaction applicable au litige antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, désormais article 1103 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE lorsque le montant du loyer dépasse largement la valeur locative du bien, le contrat peut être requalifié en vente à tempérament ; qu'en l'espèce, Mme [T] faisait valoir qu'indépendamment de l'état du bien actuel et en 1999, un loyer de 15 000 francs, en 1999, correspondant à 2 286,74 euros, était totalement excessif pour l'époque par rapport à la valeur locative du bien ; qu'elle ajoutait que la SCI Les Roses ne pouvait soutenir qu'un bien acquis en 1983 au prix de 550 000 francs pouvait se louer en 1999 15 000 francs par mois (conclusions, p. 17) ; que Mme [T] faisait encore valoir que si, au jour de l'expertise, la valeur locative du bien, abstraction faite de son état insalubre, était très éloignée du montant versé chaque mois, « cet écart était, au moins aussi important au début des années 2000. Un fort écart entre le prix payé par les époux [T] et la valeur locative du bien démontrera qu'il ne s'agit pas d'un loyer mais bien du prix payé pour son acquisition » (conclusions, p. 19) ; qu'en se bornant à énoncer sur ce point que « pour justifier d'une valeur locative dérisoire sans correspondance avec les sommes réglées, Mme [T] verse aux débats un document adressé à son conseil en date du 30 août 2016 et un document non daté, desquels il résulte une valeur locative de 400 € pour une villa de plein pied de 150 m2 composé de 5 chambres, 2 salles de bain, une cuisine, un salon, un garage avec piscine édifiée sur un terrain de 5 000 m2, dans un quartier prisé de [Localité 3]. Ces documents établis pour l'un en 2016, pour les besoins de la procédure, qui mettent en avant l'état dégradé de la maison ne sauraient être de nature à justifier une valeur locative dérisoire sans correspondance avec les sommes réglées depuis 1999 et donc la vente à tempérament alléguée » (arrêt, p. 8) sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si, indépendamment de l'état du bien, un loyer de 15 000 francs, soit de 2 286,74 euros, n'était pas manifestement disproportionné au bien loué en 1999, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, désormais article 1103 du code civil ;
 
 4°) ALORS QUE les juges du fond doivent motiver leur décision et ne peuvent procéder par voie d'affirmation ; qu'en énonçant, pour écarter la qualification de vente à tempérament et retenir l'existence d'un bail verbal, la cour d'appel, que le bien était situé « dans un quartier prisé de [Localité 3] » sans préciser sur quelle pièce elle se fondait pour procéder à une telle affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 5°) ALORS QUE lorsque l'occupant du bien supporte les obligations d'entretien et d'assurance et que le bailleur ne s'est jamais comporté en véritable propriétaire, le contrat peut être requalifié de vente à tempérament ; qu'en l'espèce, Mme [T] faisait valoir que la société Les Roses ne s'était jamais comportée en véritable propriétaire en s'abstenant de lui fournir un logement décent ; qu'elle ajoutait que la SCI n'avait jamais délivré la moindre quittance de loyer et n'avait pas non plus assuré le bien en qualité de propriétaire non-occupant (conclusions, p. 11 et 12) ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si ces éléments démontraient que la SCI [T] ne s'était pas comportée en qualité de véritable propriétaire, ce qui devait conduire à écarter la qualification de bail verbal, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, désormais article 1103 du code civil
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)