cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-17.313 du 17/05/2018,  partie 2



 AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bail de 1987 ne prévoit de disposition qu'en cas de refus d'un second renouvellement du bail, les parties étant convenues en pareil cas de modalités particulières du calcul de l'indemnité d'éviction ; en revanche, le bail ne contient aucune disposition relative à la fixation du loyer du bail renouvelé à l'échéance du bail de neuf ans postérieur à celui de 1987. Or, la circonstance que le bail de 1987 contient des modalités particulières de calcul de l'indemnité d'éviction en cas de non renouvellement du bail se terminant en décembre 2013 ne peut permettre de déduire une quelconque volonté des parties d'échapper aux dispositions du statut applicables en matière de fixation du loyer, d'autant que les parties ne font état à aucun moment de l'engagement du bailleur de renouveler le bail à son terme de décembre 2013, l'intention des parties de tenir compte des travaux réalisés pour la fixation du loyer n'étant pas davantage mentionnée, le bail prévoyant au contraire expressément que les travaux d'amélioration ne font accession au bailleur qu'au départ des lieux du preneur. Il s'ensuit qu'en ce qu'il a décidé qu'il n'y avait pas lieu d'interpréter le bail et que la fixation du loyer n'est pas régie par les stipulations de l'article 13 du bail du 30 novembre 1987 niais par les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code civil, les premiers juges doivent être approuvés, de même qu'en ce qu'ils ont ordonné une expertise pour permettre de procéder à l'examen des faits allégués par les parties et rechercher la valeur locative des lieux loués. » ; (arrêt p. 5 alinéa 2 à 4)
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur l'application de l'article 13 du bail du 30 novembre 1987 à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2014. L'article 13 du bail du 30 novembre 1987 intitulé "renouvellement  indemnité d'éviction" stipule : "A l'expiration du présent bail, le bailleur s'engage dès à présent à le renouveler pour une durée de 9 années. Le loyer du bail ainsi renouvelé sera fixé, au choix du bailleur, au montant résultant de l'un des trois calculs suivants :1) 40 % des sous-loyers nets de toutes charges contractuellement dues par les sous-locataires au preneur à la date de prise d'effet du renouvellement. Au cas où le bailleur constaterait, sur l'état locatif communiqué par le preneur, que l'ensemble des sous-loyers est manifestement sous-évalué, celui-ci pourra les faire estimer par un expert désigné d'un commun accord entre les parties ou à défaut par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris statuant en matière de référé. 2) produit du loyer de base fixé au présent bail et de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE (base 100 au 4e trimestre 1953) pour le 1er trimestre 2005, ou tout indice de substitution avec application éventuelle d'un coefficient de raccordement, rapporté à l'indice du coût de la construction publié par NAME pour le 1er trimestre 1987 soit 884. 3) produit du loyer de base fixé au présent bail soit 900 000 F et du coefficient de majoration applicable à l'occasion du renouvellement fictif de 1996 multiplié par le coefficient de majoration applicable au renouvellement de l'année 2005. Le bail ainsi renouvelé ne cessera que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance, avec faculté pour le preneur, si le bailleur demande la validation de son congé délivré sans motif grave et légitime de refus, d'obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction calculée dans les conditions ci-après définies : 1) en cas de non-renouvellement au terme du bail devant prendre fin le 31 décembre 2013, le bailleur sera redevable d'une indemnité calculée par capitalisation de 60 % des sous-loyers annuels en vigueur entre le 1er janvier et le 31 décembre de l'année au terme du bail au taux de 6,5 %. 2) en cas de non-renouvellement au terme du bail devant prendre fin le 31 décembre 2022 ou des baux lut faisant suite, les droits du preneur seront liquidés conformément aux dispositions de l'article 8 du décret du 30/09/1953 dans sa rédaction existant à la date de la signature des présentes, dispositions que les parties déclarent partie intégrante de leur convention." La S CI Cromaro Madeleine soutient que, si l'article 13 précité est muet sur l'application de ses stipulations pour la fixation du loyer du bail renouvelé lors du deuxième renouvellement, la logique contractuelle et les règles d'interprétation des conventions prévues au code civil doivent conduire à fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2014 à 40 % des sous-loyers en vigueur à cette date. Au soutien de cette position, la SCI Cromaro Madeleine fait valoir également que le calcul de l'indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement du bail implique nécessairement que le loyer du bail renouvelé soit fixé à 40 % des sous-loyers. Les consorts X... soutiennent, de leur côté, que la fixation du loyer du bail renouvelé lors du deuxième renouvellement n'est pas régi par les stipulations de l'article 13 du bail initial et qu'en l'absence de stipulation, cette fixation relève des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.