Cour d'appel de Nîmes,  décision 13-25.955 du 15/01/2015,  partie 4



AUX MOTIFS QUE « la Sarl JBV Immobilier qui agit en paiement de la clause pénale stipulée dans le mandat de vente, clause pénale qui s'applique lorsque le vendeur a traité directement ou indirectement avec un acquéreur qui lui a été présenté par l'agent immobilier, fait valoir qu'elle a fait visiter le 4 février 2009 à Mme Valérie Z..., puis le 6 février 2009 aux époux Z..., le bien à vendre, en présence de Mme Nathalie Y... qui pour convaincre les époux Z..., n'a pas hésité à les diriger vers l'agence Immogard dont les honoraires étaient moins élevés puisque fixés à 6500 ¿ dans le mandat qui lui avait été confié le 4 juin 2008, que Mme Y... a également réduit le prix net vendeur, ce qui a faussé les règles de la concurrence entre les deux agences. Mme Nathalie Y... répond que l'agent immobilier qui a réalisé la transaction a droit à une rémunération sauf à démontrer qu'il a été victime d'un comportement fautif de la part des parties, qu' elle n'a été nullement informée des visites qu'avaient pu faire M. et Mme Z... avec la société JBV Immobilier, que les allégations de fraude et d'une rupture de la concurrence entre les deux agences, sont infondées, que la Sarl JBV Immobilier ne démontre pas avoir formulé une demande tendant à une baisse de prix, dans la cadre d'une procédure de négociation. Il ressort des deux mandats non exclusifs qui ont été confiés successivement par Mme Nathalie Y... à l'agence Immogard et à la société JBV Immobilier : - que le mandat du 4 juin 2008 de l'agence Immogard mentionne un prix net vendeur de 175.000 ¿ auquel s'ajoute une rémunération de l'agence, fixée à 6.500 ¿, de telle sorte que le bien était présenté aux acquéreurs à 181.500¿, - que le mandat du 9 janvier 2009 de la société JBV Immobilier mentionne un prix net vendeur de 160 000¿ et une rémunération fixée à 11.000 ¿ pour l'agence, de telle sorte que le bien a été présenté à M. et Mme Z... à 171.000 ¿. S'il ne peut pas être démontré par la société JBV Immobilier, que Mme Nathalie Y... ait effectivement assisté à la visite du 4 février 2009 faite par Mme Valérie Z..., il est en revanche, pour le moins surprenant, que le bien ait été présenté, par l'agence Immogard, dès le 13 février 2009 à M. et Mme Z..., au prix de 165.000 ¿ commission incluse, ce qui signifie que Mme Y... a bien donné entre le 6 et le 13 février 2009, à l'agence Immogard, l'instruction de réduire à la somme de 159.000 ¿, le prix net vendeur de son bien, de telle sorte que ce bien a été proposé à M. et Mme Z..., à un prix inférieur de 1 000 ¿ à celui qui s'imposait à la société JBV Immobilier. Cette instruction donnée postérieurement aux deux visites réalisées par M. et Mme Z..., par l'intermédiaire de la société JBV Immobilier, démontre que Mme Nathalie Y... n'a pas pu ignorer que M. et Mme Z... avaient visité deux fois le bien, et qu'elle les a effectivement orientés vers l'agence Immogard dont elle savait que les honoraires étaient inférieurs de 4 500 ¿ à ceux de la société JBV Immobilier, l'agence Immogard ayant manifestement reçu de Mme Nathalie Y..., entre le 6 et le 13 février 2009, instruction de minorer de 1 000 ¿, le prix net vendeur par rapport au montant fixé avec la société JBV Immobilier, ce qui correspondait déjà, pour les acquéreurs, avant toute négociation, à une diminution de 5 500 ¿ par rapport au prix qui leur avait été annoncé par la société JBV Immobilier. C'est donc à bon droit que la société JBV Immobilier peut se prévaloir de l'application de la clause pénale à l'encontre de Mme Nathalie Y... qui n'a pas respecté une obligation de loyauté et de bonne foi qui s'appliquait au contrat de mandat qui les liait. Mme Nathalie Y... est donc condamnée à payer à la société JBV Immobilier, la somme de 11.000¿ laquelle ne sera assortie d'intérêts au taux légal, qu'à compter de la présente décision. La responsabilité délictuelle de l'acquéreur n'étant invoquée qu'à titre subsidiaire par la société JBV immobilier, n'a donc pas à être examinée. Mme Y... ne peut qu'être déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la société JBV au paiement de la somme de 5000 ¿ de dommages-intérêts pour procédure abusive. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Les dispositions du jugement quant aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées. Mme Nathalie Y... est condamnée à payer à la société JBV, la somme de 2000 ¿ en remboursement des frais irrépétibles que la société JBV a supportés tant en première instance qu'en cause d'appel »;

1. ALORS QU' il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que la clause pénale stipulée dans le mandat non exclusif de vente confié par Madame Y... à la société JBV IMMOBILIER ne s'appliquait que lorsque le vendeur avait traité directement ou indirectement avec un acquéreur qui lui avait été présenté par l'agent immobilier ;