Cour d'appel de Nîmes,  décision 14-10.187 du 16/06/2015,  partie 3


que pour arriver à la conclusion que le loyer au 1er juillet 2001 n'était pas surévalué, Monsieur Y... considère qu'il y aurait eu, selon un plan du rez-de-chaussée de l'immeuble avant travaux dont il a eu connaissance mais qui n'est cependant pas versé aux débats, une erreur de superficie dans le bail commercial, lequel aurait porté sur seulement 93 m ² de locaux bâtis ; que ceci le conduit à réduire la surface pondérée initiale à 86 m ², tandis qu'il évalue la surface pondérée actuelle à 167 m ², soit plus du double ; mais que, d'une part, les locaux loués à compter du 1er juillet 2001 étaient constitués des mêmes bâtiments que lors du bail précédent et que même si une erreur d'indication de leur superficie avait été commise, elle serait indifférente quant à l'augmentation constatée du nouveau loyer commercial, pour les mêmes locaux dans les deux cas ; que d'autre part Monsieur Y..., dans ses calculs, ne tient pas compte de l'existence initiale d'un garage construit, de 100 m ², utilisable par le locataire, nonobstant la construction complémentaire édifiée en partie sur la cour par la SARL X... ; que le bail commercial l'incluait et indiquait donc exactement une superficie construite de 173 m ², soit :- un bureau de 4 pièces de 43 m ²,- un bureau à aménager (remise) de 30 m ²,- un garage de 100 m ² ; que d'autre part Monsieur Y... inclut dans son calcul de la superficie louée une cour et une terrasse, qui ne sont pas des constructions, respectivement pour 33, 58 m ² et 9, 50 m ², arrivant ainsi à une superficie actuelle de 239, 09 m ² (dont 196 m ² bâtis) qu'il compare, de façon inexacte, avec celle prétendument existante lors de la souscription du bail commercial, qu'il retient pour seulement 143, 37 m ², en omettant de prendre en compte la cour de 80 m ² existant alors, telle qu'indiquée clairement dans le bail commercial, dans ses calculs de surface réelle et pondérée avant travaux ; que c'est donc à tort que l'appelante se fonde sur cette étude pour prétendre que la superficie des locaux aurait ainsi doublé entre l'ancien et le nouveau bail du 30 juin 2001 ; que les calculs de Monsieur Y... dont la conclusion est que la valeur locative au mètre carré, après application en outre de divers critères de pondération non explicités et variant en outre de façon inexpliquée pour les mêmes locaux entre 2001 et 2013, correspondrait à celle, en moyenne, de quatre commerces voisins ; que d'autre part les commerces choisis : un fleuriste, une pizzeria, un restaurant et un salon de thé, très différents au surplus d'une agence immobilière, ont une superficie inférieure de moitié au moins de celle de l'agence immobilière (de 37 m ² à 77 m ² pondérés pour 167 m ² retenus) ce qui influe sur la valeur du m ², sans que ce dernier élément n'ait été pris en compte par l'expert immobilier ; qu'ils ne sont donc nullement probants et doivent être écartés comme non pertinents ; que d'autre part, outre les erreurs relevées ci-dessus, pour conclure que la valeur locative estimée par lui à 1 780 euros en 2013 (128 euros le m ² pondéré) au vu des loyers en vigueur à cette date dans les commerces voisins malgré des écarts considérables dans la même rue (98 euros le m ² le plus bas et 184 euros le m ² pour le plus haut) correspond à celle fixée dans le bail du 30 juin 2001 (1 372 euros par mois), Monsieur Y... procède par indexation inversée de ce prix, ramené ainsi de façon rétroactive à 1 343, 00 euros par mois, sans qu'il soit toutefois justifié que les conditions existantes en 2001 en matière commerciale étaient équivalentes à celles constatées en 2011-2012, date à laquelle les quatre baux pris pour référence ont été conclus et alors que le loyer initial payé par la SARL X... n'avait pas été réévalué selon l'indexation par le bailleur entre 2001 et 2010 ; que par ailleurs cette étude menée en 2013 ne correspond pas exactement à la réalité commerciale de l'époque, l'activité de l'agence immobilière ayant cessé depuis le 29 avril 2010, date de son désistement d'appel du jugement prononçant sa liquidation judiciaire ; que d'autre part, le loyer était partagé depuis 2002 avec une autre personne morale, la SARL COTE SUD, qui exploitait une partie des locaux destinés à l'activité « locations-vacances » ayant fait l'objet de travaux ; que selon le prévisionnel établi pour l'année 2007 par l'expert-comptable de la SARL X..., joint au rapport de l'administrateur judiciaire du 2 avril 2007 (pièce n° 7) le loyer était donc ramené à la somme de 7 622, 00 euros par an pour la SARL AGENCE X..., et ne portait que sur une partie des locaux figurant dans le bail commercial initial après la réalisation des travaux, nonobstant l'absence de tout avenant contractuel entre les parties cependant ;