Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.461 du 27/02/2020,  partie 6


qu'il ressort des divers comptes versés aux débats par les parties que sur la période en litige de 2007 à 2016, les loyers dus par la société Open Sud Gestion sont de  , soit un total général de 258987,41 € ; qu'entre 2007 et 2013, la société Open Sud Gestion a réglé, selon le décompte établi par les époux D... et non contesté par la société Open Sud Gestion, chaque année une somme de 26 794,76 € au titre des loyers, avant déduction des frais retenus pour l'entretien des villas ; qu'elle a versé une somme de 23763,46 € en 2016 ; qu'elle s'est donc acquittée d'une somme globale de 211326,78 € ; qu'elle reste donc redevable d'une somme de 47660,63 € ; qu'elle sera ainsi condamnée à payer cette somme au titre des loyers impayés ;   que sur les demandes reconventionnelles de la Sa Open Sud Gestion, cette dernière invoque l'existence d'un préjudice résultant pour elle de l'impossibilité d'exploiter les lieux loués au titre de la perte de marge subie de 19154,28 € pour la période du 1eravril 2014 au 7 janvier 2016 ; que cependant, il a été démontré que la société Open Sud Gestion ne pouvait invoquer l'exception d'inexécution et qu'elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, de ce qu'elle a été dans l'impossibilité totale d'exploiter les villas ; qu'ainsi, il n'est pas justifié de réclamations de clients ou d'annulation de réservation en raison du mauvais état des lieux ; qu'elle a pris seule l'initiative de ne plus proposer les villas à la location et elle doit seule supporter les conséquences de ses propres décisions ; qu'elle ne peut invoquer le fait que les époux D... ont changé les serrures en août 2014 pour ne lui restituer les clés qu'à la fin du mois, dans une période de temps où elle avait déjà décidé de ne plus louer la villa ; que ces faits n'ont donc pu avoir aucune conséquence sur la perte de sa marge commerciale ; qu'elle ne peut non plus se plaindre d'agissements déloyaux de la part des bailleurs de nature à lui causer un préjudice ; qu'en effet, les faits dénoncés sont postérieurs à sa propre décision de ne plus exploiter les lieux ; que par conséquent, la mise en location des villas par les époux D... au cours de l'été 2014 et 2015 n'ont pu avoir aucune incidence sur la réalisation du chiffre d'affaires de la société Open Sud Gestion sur la même période ; qu'au surplus, aucune clause du bail n'interdit au propriétaire de mettre lui-même en location son bien dans les périodes qui sont contractuellement réservées à son usage personnel et qui ne sont pas «concernées par le présent bail», cet usage pouvant prendre la forme d'une occupation par un tiers choisi par lui et le cas échéant contre rémunération ; que la société Open Sud Gestion sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles» ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'«il s'avère   que la société n'a réglé aucun loyer pour l'année 2014 ; que la société expose que «l'état de vétusté, de pourriture et de rouille de nombreux éléments empêchait toute exploitation» et que l'entretien des parties abîmées incombait au bailleur en vertu des stipulations du bail selon lesquelles le bailleur supporte les charges dues au titre de propriétaire et notamment l'entretien des voiries, jardins piscines et clôtures ; que du procès-verbal de constat dressé le 15 janvier 2014 par Maître Q..., huissier de justice à Dax, il ressort que la terrasse en bois entourant les villas est en mauvais état et que les façades présentent des traces de coulures et de rouille ; que pour autant, il n'est aucunement établi que ces défectuosités empêchent l'exploitation normale du bien ; que le preneur re peut dans ces conditions opposer valablement au bailleur l'exception d'inexécution et demeure tenu, par application des dispositions de l'article 1728 du code civil, de payer le loyer ; qu'il ressort des développements qui précèdent que la société Open Sud Gestion a largement défailli dans l'exécution d'une obligation essentielle dans chacun des contrats la liant aux époux D... ; que ces manquements graves et répétés justifient que soit prononcée la résiliation des baux à ses torts exclusifs avec les conséquences de droit» ;
 
 1°) ALORS, de première part, QUE dans ses conclusions d'appel, la société Open Sud Gestion faisait valoir qu'«il n'était pas concevable, pour une résidence de tourisme 4étoiles, de proposer à la location une villa dans un [état tel]» que celui décrit par les constats d'huissiers produits aux débats (conclusions d'appel, p.15, en partic. §4) ;