Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.498 du 05/11/2020,  partie 2


qu'en sa qualité d'auteur du dossier de présentation et de la simulation financière personnalisé elle doit toutefois répondre des éléments erronés ou insuffisants qu'elle a mentionnés dont elle avait connaissance au moment de son intervention ; que les époux M... sont totalement infondés à reprocher à la société Joreva un prix d'achat excessif, ainsi que tous les événements non prévisibles postérieurs à l'acquisition ; que les aléas liés aux risques d'impayés des loyers par le locataire sont inhérents à toute conclusion d'un contrat locatif et n'appellent pas une information particulière ; que les simulations effectuées par la société Joreva l'ont été sur la base des éléments chiffrés fournis par les époux M..., le montant global de l'opération à hauteur de 177 790 euros ayant bien été précisé ; que les époux M... exposent qu'ils n'ont pas été avisés des conséquences d'une procédure de redressement judiciaire du locataire ; que le redressement judiciaire de la SARL Maurienne Exploitation Cela [...] a été prononcé le 2 novembre 2011 sur conversion d'une procédure de sauvegarde ouverte le 11 mai 2011, la date de cessation des paiements ayant été arrêtée au 2 novembre 2011 ; que lors de l'intervention de la société Joreva en 2010, la société locataire n'était pas en rupture de paiement ; que toutefois que, dans un courrier daté du 1er octobre 2010 adressé aux propriétaires, la société Maurienne Exploitation Cela [...] a fait état de problèmes de trésorerie ne lui permettant pas de faire face au paiement des loyers tout en rappelant un précédent courrier adressé aux mêmes propriétaires le 8 juillet précédant ayant déjà mentionné ces difficultés ; que la société Joreva qui prétend ne pas en avoir été avisée se devait de vérifier la situation locative pour informer les candidats acquéreurs d'éventuelles difficultés pendant la période précédant la signature de l'acte authentique, en l'occurrence le 12 octobre 2010 ; que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a retenu cette seule faute imputable à la société Joreva ; que le préjudice subi par les époux M... porte sur la perte de chance de ne pas avoir contracté s'ils avaient été informés de cette difficulté ; que le ce préjudice a justement été fixé par les premiers juges à la somme de 20 000 euros ; que la SCI [...], vendeur constructeur est associée à l'opération de location qui est mentionnée tant dans la promesse de vente du 12 mai 2010, que dans l'acte authentique du 12 octobre 2010, les deux opérations étant liées puisque conclues concomitamment dans le cadre du dispositif fiscal permettant notamment le remboursement de la TVA ; que la SCI [...] était également tenue d'informer les époux M... des difficultés locatives antérieures à la vente et devait, tout comme la société Joreva, vérifier la situation locative pour en informer les époux M... ; que la SCI sera condamnée in solidum avec la société la société Joreva au paiement de la somme de 20 000 euros, le jugement étant confirmé de ce chef ;
 
 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE les époux M... versent aux débats un courrier en date du 1er octobre 2010 dans lequel la société Maurienne Exploitation Cela [...] informe les copropriétaires de la résidence [...] d'une crise financière et de difficultés de trésorerie rencontrées et dont elle a déjà fait état dans un courrier du 8 juillet 2010 en admettant un défaut de règlement de « plusieurs trimestres de rentes » et la mise en place d'un calendrier pour apurer ses arriérés auprès des investisseurs ; qu'or, force est de constater que les époux M... n'ont été destinataires que d'un dossier commercial relatif au groupe Cela par la société Joreva, en avril 2010, exposant la bonne santé financière de ce groupe spécialisé dans l'exploitation de résidences de tourisme en bord de mer ou à la montagne ; que s'il ne peut être tiré du courrier du 1er octobre 2010, la certitude que le locataire commercial ferait l'objet en mai 2011 d'une procédure de sauvegarde puis de redressement judiciaire conduisant à ce que le montant du loyer annuel convenu avec les époux M... ne soit plus servi, il n'en reste pas moins que la société Joreva, seul interlocuteur direct des investisseurs préalablement à la signature du compromis de vente du 12 mai 2010 ne justifie pas avoir informé les époux M..., au moins à compter du mois de juillet 2010 et préalablement à la réitération de la vente par acte authentique, des difficultés financières exposées par la société d'exploitation de la résidence de tourisme dans laquelle elle leur avait conseillé d'investir ; qu'en sa qualité d'apporteur d'affaires de la société CAP Projets chargée de commercialiser le produit immobilier de défiscalisation et d'auteur des simulations financières et fiscales ayant emporté la conviction des époux M..., la société Joreva ne démontre pas avoir pleinement rempli son obligation d'information à leur encontre concernant la situation réelle de l'exploitation de la résidence de tourisme [...] dont une partie des bâtiments étaient en partie construite et déjà sous bail commercial avec le même locataire lorsque les époux M... se sont engagés ;