Cour d'appel de Rouen,  décision 14-12.845 du 30/09/2015,  partie 8


qu'il est donc légitime que Maître X... soit, en cas d'insolvabilité de la SCCV Célia et à titre de dommages et intérêts, condamné à garantir les époux Y... des sommes qu'ils n'auront pu recouvrer contre la SCCV Célia, sommes qui constitueront alors un préjudice découlant directement de l'inefficacité de l'acte ; que le jugement sera donc réformé sur ce point ; que les préjudice subi par le Crédit Foncier du fait de l'immobilisation des fonds débloqués sans contrepartie est avéré ; que les condamnations prononcées contre Maître X... à son profit et en réparation de ce préjudice ne font d'ailleurs l'objet d'aucune observation de la part de ce dernier, non plus d'ailleurs que de la part de la SCCV Célia, et les dispositions du jugement sur ce point seront confirmées, la demande du Crédit Foncier tendant à obtenir des intérêts à compter de chaque versement étant cependant rejetée, puisqu'il s'agit de dommages et intérêts, qui porteront intérêts conformément au jugement sur ce point également confirmé, à compter de sa date ; 
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande en annulation de la vente : selon les dispositions de l'article R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation, la garantie d'achèvement imposée par l'article L. 261-11 du même Code résulte des conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des conditions suivantes : a) si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque, b) si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à 75 % du prix de vente prévu par les fonds propres du vendeur ou par le montant du prix des ventes déjà conclues ou par des crédits confirmés par des banques ou établissements financiers habilités ; qu'en l'occurrence, l'acte notarié du 7 février 2008 mentionne la déclaration du vendeur et la reconnaissance par l'acquéreur de l'achèvement des fondations de l'immeuble, ainsi qu'il résulte de l'attestation de M. A... préposé de la société Finaxiome, ainsi que la justification du montant du prix des ventes réalisées à la date du 7 février 2008 selon l'attestation du notaire, du montant des fonds propres de la SCCV Célia selon l'attestation de l'expert-comptable ; cependant que, d'une part, l'attestation jointe ne peut avoir de force probante suffisante dès lors qu'elle est établie à l'en-tête de la société Finaxiome, société mère de la SCCV Célia, par un préposé de celle-là en sa qualité de directeur des travaux, et mentionne au surplus sous la photographie l'illustrant " cette photo est représentative de l'avancement global du chantier " ; Que d'autre part, si l'attestation d'un expert-comptable relative à une avance de trésorerie par la société Finaxiome à la SCCV Célia peut être considérée comme satisfaisante aux dispositions de l'article R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation en considération de la qualité du certificateur, professionnel du chiffre inscrit à l'ordre des experts comptables suivant les dispositions de l'ordonnance du 19 septembre 1945, il reste que cette attestation ne satisfait pas aux dispositions des articles R. 261-18 b et R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation en ce qu'elle ne suffit pas à établir que ladite avance réponde à l'exigence de certitude, d'irrévocabilité et de durée jusqu'à l'achèvement de l'immeuble de la capacité financière de la SCCV Célia à s'acquitter de ses obligations de livraison et en tout état de cause n'atteste pas de la consistance des fonds propres de cette société ; Qu'en effet, outre le manque de force probante d'une attestation émanant d'un préposé de la société mère de la SCCV Célia, circonstance qui ne pouvait que retenir l'attention d'un professionnel du droit, Me X... est mal fondé à prétendre que l'attestation de Mme Natacha B..., expert-comptable associée de la société d'expertise comptable CDH ASSOCIES, telle qu'annexée à l'acte de vente, suffit à satisfaire aux prescriptions de l'article R. 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation alors que cette pièce ne fait mention que d'une avance de trésorerie effectuée par la société Finaxiome à la société Célia d'un montant de 654. 613, 15 euros à la date du 6 février 2008, soit une aide financière, dette sociale remboursable à tout moment à défaut de précision à cet égard, qui ne peut être assimilée à des fonds propres tels que mentionnés par le texte qui précède, dès lors qu'il ne s'agit pas d'une augmentation de capital par apport en numéraire, incorporation de réserve ou de bénéfices et ne peut même pas être assimilée à des capitaux permanents à défaut de convention de blocage en compte courant d'associé ; Qu'ainsi, l'acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement dressé par Me X... ne permet pas d'établir que la garantie intrinsèque soit constituée selon la forme prévue par l'article R. 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ce dont il résulte que cet acte à défaut de satisfaire aux exigences de l'article L. 261-11 du même Code encours l'annulation ce dont il résulte la restitution par la société Célia des sommes versées par les acquéreurs au titre des appels de fonds ;