Cour d'appel de Nîmes,  décision 14-10.187 du 16/06/2015,  partie 4


que toutefois, dans ses conclusions (page 4) l'appelante soutient que le loyer réduit, à compter du 1er janvier 2002, n'aurait été que de 9 147, 00 euros par an, soit la somme mentionnée dans le bail initial, sans expliquer non plus cette divergence avec son expert-comptable ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments il convient de retenir le caractère anormal de cette relation financière entre la SARL X... et la SCI MARIE CHRISTIANE, consistant à une majoration artificielle du loyer convenu entre les parties, afin de favoriser le bailleur et d'enrichir son patrimoine au détriment de celui du locataire, en faisant rembourser à celui-ci le montant du prêt d'acquisition de l'immeuble par le bailleur ; qu'ensuite les relations financières anormales entre les deux sociétés sont caractérisées également, comme le relève Me ROUSSEL, ès qualités, par l'affectation, le 19 janvier 2007, en garantie du paiement d'une dette fiscale au titre de redressements, d'un montant de 45 000, 00 euros étalée sur 12 mois de la SARL X..., d'une inscription d'hypothèque légale sur un immeuble appartenant à la SCI MARIE CHRISTIANE, sur lequel il est constant que la SARL X... n'avait pourtant aucun droit ; que cette offre a été acceptée par le service des impôts le 5 février 2007 (pièce n° 1) et caractérise aussi l'imbrication des patrimoines de ces deux sociétés dans le cas d'espèce ; qu'en effet la mise en oeuvre de l'hypothèque par les services fiscaux, en cas de défaillance de la SARL X..., aurait entraîné la saisie et la vente du patrimoine, juridiquement distinct, de la SCI MARIE CHRISTIANE, pour une dette fiscale ne la concernant pas, en dehors du fait que les deux sociétés avaient la même gérante et ce sans contrepartie de la part de sa locataire ; qu'enfin Maître ROUSSEL, ès qualités, relève dans ses conclusions, sans être contredit par l'appelante, qu'il résulte de l'extrait du grand livre comptable de la SARL X..., page 55, curieusement datée du 7 juin 2006, que l'appelante verse aux débats (pièce n° 9), que Madame Christiane X..., associée et gérante de cette société, avait un compte courant d'associé n° 4551, débiteur au 31 décembre 2006 d'un montant de 14 189, 11 euros, qui a été ramené à par l'inscription à son crédit d'une somme de 17 630, 41 euros le même jour ; que cette somme de 17 630, 41 euros est issue d'une « compensation dettes SCI », c'est-à-dire, pour l'essentiel de loyers impayés par la SARL X..., que la SCI MARIE CHRISTIANE ne lui avait pas réclamés lors de leur exigibilité, ayant pris une délibération en assemblée générale le 5 mai 2006 (pièce n° 7) décidant d'attendre son retour à meilleure fortune ; qu'en l'absence de production d'éléments comptables de la SCI MARIE CHRISTIANE relatifs à cette opération, établissant notamment que Madame Christiane X... aurait eu, à la date du 31 décembre 2006, un compte courant créditeur au sein de la société civile d'un montant de 17 630, 41 euros, qu'elle aurait alors pu compenser avec sa dette envers la SARL X..., ce qui n'est au demeurant même pas soutenu, il convient de constater le caractère anormal de ces flux financiers entre la SCI MARIE CHRISTIANE et la SARL X..., par l'intermédiaire du patrimoine personnel de leur gérante commune, et l'imbrication des patrimoines respectifs des deux sociétés qui en résulte ; qu'en effet ce n'est qu'en raison de cette compensation irrégulière effectuée le 31/ 12/ 2006, non pas avec le bailleur mais avec la gérante des deux sociétés, que la SCI MARIE CHRISTIANE peut soutenir dans ses conclusions (page 7), que la SARL X... était à jour de ses loyers à cette date, ayant ainsi accepté de créditer son compte des sommes allouées par sa locataire à Madame Christiane X... personnellement, sans contrepartie pour elle ; 
 
 ET AUX MOTIFS, adoptés du jugement, QUE la SARL AGENCE X... et la SCI MARIE CHRISTIANE ont le même dirigeant Madame Christiane X... ; que le bail commercial liant la Société SARL AGENCE X... à la SCI MARIE CHRISTIANE a été conclu concomitamment à l'achat par la société bailleresse des locaux ; que le loyer avant le bail de la SCI MARIE CHRISTIANE était fixé auparavant à 2 512 francs par mois, soit 30 144 francs par an et qu'il a été fixé dans le nouveau bail à 108 000 francs par an ; que le loyer a subi plus qu'un triplement afin de faire correspondre les loyers réclamés aux locataires à la capacité de remboursement d'emprunt de la SCI MARIE CHRISTIANE dont Madame X... est gérante ; que dans le cas de deux identités juridiques distinctes n'ayant aucun lien la société preneuse n'aurait accepté d'effectuer des travaux d'un montant de 173 000 euros sans obtenir des conditions très avantageuses au niveau du loyer ; que la surface de location a été étendue aux frais exclusifs de la société preneuse ; que force est de constater que le montant anormalement élevé du loyer réglé par la société locataire révèle le caractère anormal des relations financières établies entre les deux sociétés ;