Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.313 du 10/10/2019,  partie 3


que le prix moyen sera donc confirmé ; que le taux d'occupation retenu par l'expert n'est pas critiqué (62 %) et le taux retenu de 16 % en représentation de la valeur locative doit également être confirmé puisqu'il est le taux le plus élevé de la catégorie des hôtels deux étoiles et qu'ainsi la valeur locative annuelle des chambres commerciales sera confirmée à 21.430 euros ;
 4/Sur la valeur locative du logement de fonction
 Que l'expert comme le tribunal se sont à juste titre référés aux seules clauses du bail pour déterminer la consistance des lieux loués, conforme à l'état des lieux contradictoire établi en 2005, parmi lesquels figure un logement de fonction en duplex. L'expert a déterminé la valeur locative de ce logement par la méthode comparative sur la base d'un prix de 180 euros / m2/ an pour 52 m2, ce qui n'est pas utilement contesté par Mme K... (qui conteste en réalité l'affectation de ces pièces comme indiqué ci-dessus). De cette valeur il convient de déduire 10 % en raison du caractère de logement de fonction, soit 162 euros / m2/ an, ou une valeur globale de 8.424 euros par an, qui sera confirmée ;
 5/Sur la valeur locative globale
 Que la valeur locative brute telle que résultant des calculs de l'expert validés ci-dessus est de 47.014 euros par an. C'est à juste titre que l'expert a appliqué un abattement de 10 % en raison de la clause du bail qui met à la charge du preneur l'ensemble des travaux pouvant être nécessités par la mise en conformité de l'immeuble aux normes de sécurité et d'hygiène, ainsi qu'aux normes administratives et à celles nécessaires au maintien de l'hôtel dans sa catégorie. La société Auberge du Lyonnais justifie d'ailleurs qu'elle est amenée à engager des travaux de mise aux normes, notamment pour l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite (pièce n° 28) ; qu'aussi, cet abattement, qui n'avait pas été contesté par Mme K... en première instance, sera confirmé ; que la valeur locative globale des lieux loués s'établit donc à 42.300 euros hors taxes et hors charges à la date du 1" avril 2013 ; qu'il résulte de ce qui précède que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris sur le compte à faire entre les parties ;
 6/ Sur les autres demandes
 Qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Auberge du Lyonnais la totalité des frais exposés, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que Mme K..., qui succombe à titre principal, supportera les entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Valérie Falcoz, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
 
 1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes du litige tel qu'il est déterminé par les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, la société Auberge du Lyonnais reconnaissait expressément dans ses conclusions d'appel que les locaux objets du bail commercial litigieux disposaient de onze chambres réparties sur quatre étages ; que dans ses conclusions, l'exposante soutenait également que l'hôtel comprenait onze chambres, de sorte que la valeur locative du local commercial devait prendre en compte onze et non dix chambres ; qu'en retenant l'existence de seulement dix chambres au lieu de onze pour déterminer la consistance du local commercial et estimer sa valeur locative, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
 
 2) ALORS QUE la valeur locative d'un hôtel donné à bail dépend du nombre de chambres existantes, peu important leur affectation décidée par le preneur ; qu'en fixant la valeur locative du local commercial en tenant compte du nombre de chambres effectivement affectées par le preneur à la location, sans tenir compte du nombre de chambres données à bail et susceptibles d'être exploitées, la cour d'appel a violé l'article L.145-33 du code de commerce.
 
 3) ALORS QUE les juges du fond doivent répondre à l'ensemble des moyens soulevés par les parties ; qu'en l'espèce, Mme K... soutenait dans ses conclusions d'appel qu'une majoration de la surface utile pondérée aurait dû être retenue par l'expert dès lors que dans l'exploitation de son restaurant mitoyen, qui formait une entité économique unique avec l'exploitation de l'hôtel, la société Auberge du Lyonnais tirait grandement profit des locaux objets du bail litigieux, notamment de l'extension de la terrasse, des locaux techniques des premier et deuxième étages, ainsi que des caves à alcool ; qu'en ne répondant pas à ce moyen de nature à modifier l'évaluation de la valeur locative du local, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 4) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes du litige tel qu'il est déterminé par les conclusions des parties ;