cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-15.146 du 17/05/2018,  partie 5


que par acte d'huissier du 23 décembre 2009, la société A HOTEL a signifié une demande de révision de loyer sur le fondement de l'article L 145-39 du Code de Commerce et a indiqué que, puisque le loyer avait augmenté de plus du quart, le nouveau loyer devait être fixé à compter de la date de cet acte à la valeur locative qu'elle entendait évaluer à la somme de 1.066.784 € hors taxes hors charges ; que la société locataire ayant soutenu devant le juge des loyers commerciaux l'illicéité de la clause d'indexation, celui-ci, par jugement du 3 septembre 2012, s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Paris ; que sur ce, la société locataire soutient que la clause d'échelle mobile contenue dans le bail serait nulle, au motif qu'elle ne serait pas licite au regard des dispositions de l'article L 112-1 alinéa 1 du code monétaire et financier ; que la société bailleresse, de son côté, soutient que les actions en nullité d'une clause du bail, et plus généralement toutes les actions nées de l'application du statut des baux commerciaux sont, en application des article L 145 – 15 et L 145 – 60 du code de commerce prescrites au terme d'un délai de 2 ans ; que toutefois, ainsi que l'a relevé le juge des loyers commerciaux, ce moyen étant présenté par voie d'exception, il n'est pas susceptible d'être atteint par la prescription, car l'action par voie d'exception est perpétuelle ; qu'il résulte de l'article 112 – 1 alinéa 1 du code monétaire et financier que « est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, notamment des baux de location de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieur à la durée s'écoulant entre chaque révision » ; que le tribunal relève que la rédaction de la clause du bail aboutit à une période indexation qui n'est pas supérieure à un an et qu'elle est donc licite ; que la société bailleresse demande de constater que le loyer a varié de plus du quart de fixer le loyer à la valeur locative qu'elle estime à la somme de 1.066,974 € hors charges et hors taxes à compter du 23 décembre 2009 et elle demande, au cas où un expert serait désigné, de fixer le loyer prévisionnel à ce montant ; que le tribunal constate que par le jeu de la clause d'échelle mobile le loyer initial de 213 428,62 euros a été porté au 1er juillet 2009 à 319 932,26 euros, de sorte que l'on peut constater une variation du loyer de plus de 25 % ; qu'il y a donc lieu en application de l'article L 145 – 39 du code de commerce, de fixer le loyer révisé à la date du 23 décembre 2009 à la valeur locative ; que selon un rapport du 12 mai 2012 Monsieur Y... indique que la valeur locative s'élèverait au 1er juillet 2003 à 344 400 € et Monsieur Marc-Olivier Z... proposait de retenir à la même date un loyers se situant entre 335 000 et 430 000 € par an ; que toutefois les dates d'effet auxquelles se situent ces rapports sont trop anciennes pour servir d'éléments de référence pertinents ; que les parties s'opposant sur le montant de la valeur locative des locaux et la présente juridiction ne disposant pas en l'état de moyens suffisants pour apprécier son montant, il convient de recourir à une mesure d'expertise comme il est dit au dispositif de la présente décision ; qu'il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l'article L 145-57 du code de commerce » ;
 
 1/ ALORS QUE les clauses d'échelle mobile sont illicites dès lors que leur application conduit à une distorsion entre la période de variation de l'indice et celle de variation du loyer ; qu'en l'espèce, le contrat de location conclu entre la société A Hotel et la société Paris Look contient une clause d'échelle mobile stipulant que la révision du loyer opéré chaque 1er juillet « s'effectuera en prenant pour indice de référence l'indice de départ du 4ème trimestre 1993 et pour indice de comparaison, celui du 4ème trimestre de l'année civile précédant le jour anniversaire de la révision » ; qu'ainsi que la société Paris Look le faisait valoir cette clause est illicite alors qu'elle conduit, dans le cadre de la révision judiciaire du loyer sollicitée par le bailleur fixant la date de révision du loyer renouvelé au 23 décembre 2009, à une distorsion entre la période de variation de l'indice et celle contenue entre chaque révision ; qu'en refusant néanmoins de déclarer ladite clause illicite, la cour d'appel a violé l'article L. 112-1 du code monétaire et financier ;
 
 2/ ALORS QUE le juge saisi d'une demande de révision judiciaire, en cas de variation du montant du loyer, de plus d'un quart depuis la dernière révision, ne peut modifier l'indice et la méthode d'indexation que les parties ont convenu d'appliquer ;