Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-16.727 du 24/10/2018,  partie 2



 Condamne la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Atlantique Vendée aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-huit.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., demandeurs au pourvoi principal
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de M. et Mme X... tendant à voir constater que la SCP D... – avait manqué à son devoir d'information et de conseil et à la voir condamnée à réparer les préjudices subis en conséquence ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'aucune irrecevabilité n'est soulevée par le notaire contre les demandes des appelants dans le dispositif de ses écritures, bien qu'il ait soulevé le caractère nouveau des demandes de M. et Mme X... liées à la perte de chance d'obtenir un rendement de 4 % sur le placement d'une somme équivalente au prix de l'acquisition du bien pendant 11 ans et aux frais et honoraires versés au notaire ; qu'en tout état de cause, les demandes de M. et Mme X... s'analysent nécessairement comme l'accessoire inévitable à la nullité du contrat de vente : s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs côtés le dispensent de cette obligation ; que plus spécialement le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu d'une part d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, d'autre part de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; en outre que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou que l'économie de l'acte a été arrêté directement entre les parties sans son intervention; que c'est donc également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; que le programme immobilier dont il est question a commencé à être mis en vente à la fin de l'année 2002 et au cours de l'année 2003, les premiers actes authentiques ayant été signés en janvier 2004 ; que spécialement, M. et Mme X..., dans le présent dossier, ont passé la vente devant le notaire le 3 août 2004 ; qu'il s'agit donc de savoir si, à cette date, le notaire connaissait, ou avait objectivement les moyens de connaître, les risques inhérents à cette opération immobilière, en particulier, puisque c'est de cela dont il s'agit, la possible déconfiture de toutes les sociétés parties prenantes entraînant l'arrêt du projet ; que plus précisément les appelants M. et Mme X... soutiennent devant la cour d'appel que le notaire, ayant déjà en d'autres occasions accompagné « des opérations de défiscalisation ratées du fait de manquements à son obligation de conseil », n'a pas dans le cas présent respecté de manière fautive son devoir de conseil à leur égard en omettant de les informer sur : le risque encouru en cas d'inachèvement des travaux et de l'absence de livraison des immeubles « le plaçant dans l'impossibilité de rembourser ses échéances en l'absence de perception de loyers » ; le retard de l'opération pour certaines ventes ; l'absence de paiement des loyers par l'exploitant ; l'impossibilité éventuelle de se voir garantir le rachat des murs par la SCI venderesse ; la portée juridique dans l'acte authentique du « pacte de préférence » totalement différente de celle de la « promesse de vente » préalablement signée par les parties « dont il [le notaire] était nécessairement informé » ; l'absence réelle de garanties au regard de la perte des loyers et du rachat des murs, dont il [le notaire] avait nécessairement connaissance, s'agissant d'assurances qui n'ont jamais été souscrites puisque ne pouvant l'être par des organismes non habilités pour ce faire ;