Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-12.844 du 17/06/2021,  partie 4


que l'article 35 fixe un loyer de renouvellement à deux composantes, à savoir un loyer de base et un loyer variable complémentaire en renvoyant à l'article 22 du bail qui ne prévoit qu'un loyer variable avec un minimum garanti ; qu' elle fait valoir que dans ces conditions, les critères de fixation du loyer renouvelé posés par l'article 35 sont inapplicables ; que la clause est claire mais incomplète, ce qui ne permet pas de l'appliquer ; qu' elle précise que si la cour venait à interpréter la clause, elle devrait retenir que les parties ont convenu d'un loyer variable correspondant à 5% du chiffre d'affaires HT tel que défini à l'article 22 du bail ; que la cour rappelle que si l'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, cette disposition n'est pas d'ordre public de sorte que rien ne s'oppose à ce que les parties choisissent d'un commun accord de déterminer à l'avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé ; qu' en l'espèce les parties conviennent que les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé échappent aux dispositions du statut des baux commerciaux et ne sont régies que par la convention des parties ; que l'article 35 "RENOUVELLEMENT" des conditions générales du bail stipule que : "Le renouvellement du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de 12 ans. Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l'article 22 du présent bail, c'est-à-dire : 1°) un loyer de base égal à la valeur locative du local considéré à la date d'effet du renouvellement du bail ; 2°) et un loyer variable complémentaire fixé au taux convenu aux conditions particulières du présent bail. Les parties conviennent que le loyer de base du bail ainsi renouvelé, sera fixé d'un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence. A défaut d'accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d'accord amiable" ; que l'article 22 "LOYER" des conditions générales stipule à l'article 22.2 que le "bail est consenti et accepté moyennant un loyer variable, déterminé année par année, correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le Preneur pendant l'année civile considérée, établi dans les conditions stipulées à l'article 23 et dont le principe et les modalités correspondent à des conditions constitutives et déterminantes des baux afférents à des Centres commerciaux semblables à celui où se trouvent les locaux objet du présent contrat. Le pourcentage convenu est fixé aux conditions particulières du bail" ; que l'article 22.3 précise que le "loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti-imputable et non additionnel-égal à la valeur locative de base du local donnée à bail. Le loyer minimum garanti sera égal : 1°) d'une part au montant fixé aux conditions particulières ; 2°) d'autre part à l'application à cette valeur locative de plein droit et sans autre formalité de l'actualisation puis de l'indexation ci-après convenue" ; que l'article 22 " Loyer" des conditions particulières est libellé ainsi qu'il suit : "Montant du loyer variable et pourcentage du chiffre d'affaires des articles 22 et 23 du bail calculé au taux de 5 % sur le chiffre d'affaires hors taxes" ; que l'article 22.3 stipule que : "Ce loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti imputable et non additionnel-égal à la valeur locative de base du local donnée à bail. Ce loyer minimum garanti sera égal : 1°) d'une part à la somme de 702 800 FHT par an ramené à titre tout à fait exceptionnel et personnel à la somme de : a) 552 200 FHT annuel pour la première année d'exploitation ; b) 602 400 FHT pour la seconde année d'exploitation ; c) 652 600 FHT pour le troisième année d'exploitation ; d) d'autre part à l'application à cette valeur locative de plein droit et sans autre formalité de l'actualisation puis de l'indexation ci-après convenu" ; que la clause prévoit en outre les modalités de l'actualisation du loyer minimum garanti à l'ouverture du centre commercial et de son indexation annuelle ; qu' il s'évince de ces dispositions que le loyer du bail est un loyer variable correspondant à 5 % du chiffre d'affaires ne pouvant être inférieur à un loyer minimum garanti assis sur la valeur locative du local donné à bail ; que les dispositions de l'article 35 ne sont pas claires en ce qu'elles se réfèrent à la fois à l'article 22 du bail stipulant un loyer variable ne pouvant être inférieur à un loyer minimum garanti égal à la valeur locative de base du local donnée à bail et à deux composantes du loyer érigeant le loyer variable en loyer complémentaire ;