Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.774 du 08/07/2021,  partie 5


étant en elles-mêmes suspectes, il ne pouvait sans immixtion fautive refuser de les régler dans la limite des fonds disponibles, y compris au-delà du 14 juin 2008, date théorique de péremption du permis de construire, alors que seul un motif grave lui permettait de bloquer le compte centralisateur au risque de précipiter la déconfiture du promoteur et d&apos;interrompre le déroulement du chantier au détriment des acquéreurs, qu&apos;il n&apos;a été en mesure de découvrir l&apos;absence de commencement effectif des travaux de la résidence "[Adresse 8]" dissimulée par le promoteur qu&apos;en juillet 2008, qu&apos;aucune des factures concernées n&apos;a été émise postérieurement au dernier versement de fonds opéré par le notaire pour ce programme le 22 août 2008 et qu&apos;aucune opposition n&apos;a été régularisée sur le compte centralisateur, qui n&apos;est pas un compte séquestre et a seulement vocation à garantir l&apos;établissement financier caution du paiement des travaux en cas de défaillance du promoteur cautionné, avant l&apos;avis à tiers détenteur du 29 juin 2009 qui a ramené son solde à néant ; qu&apos;il ne peut pas davantage lui être reproché de n&apos;avoir pas, dans ce contexte, alerté le notaire et les acquéreurs déjà identifiés, ni a fortiori les acquéreurs potentiels, de l&apos;absence de débit correspondant aux travaux de construction à l&apos;approche du 14 juin 2008 ; qu&apos;enfin, si la responsable du service promotion immobilière de la Caisse d&apos;Epargne a indiqué lors de son audition du 17 mars 2010 avoir incité M. [T] [A] en septembre 2008 à engager une résolution à l&apos;amiable des 14 (sic) ventes régularisés sur le programme de [Localité 1], c&apos;est uniquement en considération du faible nombre de ces ventes sur les 70 attendues, sans qu&apos;il puisse en être déduit que le garant d&apos;achèvement aurait, au mépris de son obligation d&apos;exécution loyale et de bonne foi de la convention de cautionnement, cherché à mettre en place une pseudo-garantie de remboursement afin de n&apos;avoir pas à financer l&apos;achèvement de l&apos;entière résidence "[Adresse 8]&apos;&apos; au titre de la garantie financière d&apos;achèvement dont elle n&apos;était déjà plus débitrice à cette date, étant relevé que l&apos;intéressée a affirmé dans le même temps n&apos;avoir jamais été destinataire de l&apos;attestation d&apos;architecte du 7 mars 2008 relatant faussement la réalisation des fondations de la résidence, sur la base de laquelle la SCI 2005 [Adresse 8] a, selon le jugement correctionnel du 17 décembre 2014, obtenu le règlement direct d&apos;appels de fonds ultérieurs pour un montant global de 205 549 euros de quatre des acquéreurs du programme ; qu&apos;aucun des manquements reprochés à la Caisse d&apos;Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées n&apos;est donc caractérisé et le jugement dont appel ne peut qu&apos;être confirmé en ce qu&apos;il a rejeté les demandes formées à son encontre ;
 
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE la garantie de CEMP ne pouvait être mise en oeuvre en l&apos;absence de commencement des travaux ; que dans son arrêt du 12 octobre 2015, la cour d&apos;appel de Toulouse rappelle qu&apos;il ne ressort d&apos;aucune pièce que lors de la souscription de la garantie la CEMP ait été informée de difficultés particulières dans l&apos;opération immobilière ni de la situation obérée de la SCI 2005 ; que de fait le permis de construire était prorogé jusqu&apos;en juin 2008 ; que le promoteur avait acquis les terrains avec des fonds propres et, comme le caractérise la cour d&apos;appel, aucun élément ne pouvait lui laisser suspecter que les travaux ne suivraient pas leur cours ; qu&apos;elle ne se trouvait pas en relations suivies particulières avec le groupe et M. [A] puisqu&apos;elle n&apos;était qu&apos;un garant même si elle était intervenue sur les autres opérations immobilières du département ; qu&apos;à l&apos;époque à la fin de l&apos;année 2007, elle ne pouvait encore déternir des informations qui auraient pu attirer son éveil sur les risques ; qu&apos;en outre et comme le précise la cour d&apos;appel le compte centralisateur n&apos;est pas un compte séquestre destiné à constituer une sécurité financière pour les acquéreurs mais est uniquement destiné à sécuriser la banque garante d&apos;achèvement et au cas d&apos;espèce il n&apos;est pas démontré que la CEMP a effectué une gestion anormale du compte centralisateur puisqu&apos;elle s&apos;est dessaisie de fonds au profit des sociétés ayant commercialisé le programme et donc en lien direct avec l&apos;opération immobilière litigieuse ; qu&apos;elle ne pouvait pas d&apos;avantage suspecter que les versements intervenus hors de ce compte étaient frauduleux, ses obligations contractuelles ne lui imposant pas de s&apos;assurer du déroulement correct des travaux ; qu&apos;en effet le contrat de cautionnement conclu entre la SCI venderesse et la CEMP ne fait pas peser sur le garant d&apos;obligation particulière de s&apos;assurer du bon déroulement des travaux de sorte qu&apos;aucune faute susceptible d&apos;engager sa responsabilité ne peut être relevée à son encontre au titre de son obligation de prudence ni pour avoir apporté un soutien abusif à la SCI 2005 ; que sur ce point la SCP notariale ne peut rejeter la responsabilité sur le garant dès lors qu&apos;elle estime elle-même n&apos;avoir relevé aucune anomalie dans l&apos;opération immobilière alors que la signature de l&apos;acte de vente en avril 2008 est bien postérieure à l&apos;engagement de cautionnement de 2007 ; que dans ces conditions il convient de rejeter les demandes de toutes parties formées à l&apos;encontre de la CEMP ;
 
 1°) ALORS QUE le garant d&apos;achèvement, ayant connaissance d&apos;