Cour d'appel d'Aix-en-Provence
5A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-17.974 du 27/11/2019,  partie 3



 Aux motifs que « le juge-commissaire a tiré des documents permettant l'évaluation du bien, les conclusions qui s'imposaient en déduisant, comme l'avait préconisé l'expert M. Q... de la valeur de l'ensemble des lots vendus en bloc à 250 000 ou 260 000 euros, le coût des travaux de rénovation, chiffré selon devis détaillé à 119 100 euros TTC, en apportant un correctif à la valeur résiduelle des actifs constitués par les parties privatives des deux étages retenue pour permettre ainsi de chiffrer une valeur résiduelle des actifs à 60 000 euros, permettant la mise en vente sur mise à prix de 80 000 euros avec possibilité de réduction d'enchères, en écartant ainsi la proposition de vente de gré à gré à M. R... ; qu'en conséquence, l'ordonnance sera confirmée en ces dispositions et complétées sur les modalités de la licitation » ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « il convient de calculer que l'évaluation de l'expert Q... de 260 000 euros sous déduction du devis de travaux de 199 000 euros dans les parties privatives GAZETAIN permet de chiffrer une valeur résiduelle des actifs constitués par les parties privatives des deux étages à 60.000 euros ; que cette évaluation de l'expert Q... prenait en considération des éléments immobiliers objectifs mais prenait également en compte un mauvais état général des deux étages sans inclure les désordres de la toiture qui est une partie commune et entraîne par réintégration de cette dépréciation une réévaluation de la valeur résiduelle à 80 000 euros qui correspond justement à l'appréciation de l'évaluateur M... ; qu'il convient de fixer la mise à prix initiale des enchères à la somme de 80 000 euros avec possibilité de baisse du quart et de la moitié en cas de carence d'enchère » ;
 
 1/ Alors que, d'une part, le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'un écrit ; qu'en retenant que l'expert Q... avait préconisé de déduire de la valeur du bien chiffrée à 250 000 ou 260 000 euros le coût des travaux de rénovation, quand l'expert n'a pourtant jamais préconisé une telle déduction puisqu'il a tenu compte des travaux de rénovation lors de la fixation de la valeur vénale des lots vendus en bloc, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'estimation immobilière réalisée par M. Q..., violant ainsi l'article 1192 du code civil ;
 
 2/ Alors que, d'autre part, le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'un écrit ; qu'en retenant qu'il y a lieu, conformément à l'avis de valeur notarié, d'apporter un correctif à la valeur résiduelle des actifs constitués par les parties privatives des deux étages, pouvant être chiffrée à 60 000 euros, quand cet avis de valeur notarié ne fait pourtant nullement mention d'une telle valeur, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cet avis, violant ainsi l'article 1192 du code civil.