Cour d'appel de Douai
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-23.735 du 11/01/2023,  partie 2



 « 1°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis, qu' aux termes de l'article B-21 du bail commercial conclu le 14 novembre 2014 : « Les parties conviennent qu'en cas de mise en vente par Mme [K] [M], propriétaire de l'immeuble objet des présentes, Mme [W] [Z] aura priorité et préférence pour l'acquisition dudit immeuble, à prix égal à toute offre sincère et réelle qui serait faite à Mme [K] [M] ou ses représentants, et acceptés par eux. L'offre obtenue devra être signifiée à Mme [W] [Z] ou ses ayants-droit, preneur aux présentes, par lettre recommandée avec accusé de réception, dont copie sera adressée également à la société Sergic, négociateur et rédacteur des présentes, ou par ministère d'huissier de justice. Mme [W] [Z], preneur, aura un délai de quinze jours à compter de la date d'expédition de la lettre recommandée ou de la signification par acte extrajudiciaire pour prendre parti, tant directement qu'indirectement. En cas de non réponse dans le délai indiqué, Mme [W] [Z] sera réputée ne pas donner suite et renoncer à cet achat et Mme [K] [M] ou ses représentants pourraient réaliser la vente de l'immeuble à qui bon leur semblerait au prix signifié. En cas d'acceptation soit par lettre recommandée avec accusé de réception, postée dans les délais, soit par ministère d'huissier de justice dans les délais également, Mme [W] [Z] alors acquéreur, devra consigner dans le délai de dix jours de leur acceptation chez le notaire désigné par Mme [K] [M] dans leur signification, une somme égale à 10 % du prix et ce, à titre d'arrhes, dans les termes de l'article 1590 du code civil, le solde du prix et la totalité des frais d'actes seront régularisés à première demande du notaire. Les honoraires de négociation, qui seront dans ce cas dus à la société Sergic Entreprises, seront à la charge de l'acquéreur à hauteur de 5 % hors taxes du prix de vente et payables à la signature des actes authentiques » ; qu'en énonçant que « certes, Mme [Z] a pu tirer de cette formulation la conclusion que le bail lui offrait le bénéfice du pacte de préférence, ceci est cependant en contradiction avec la commune intention des parties d'investir la société Esthetic formation seule du bénéfice du bail après son immatriculation et incompatible avec l'absence de qualité de copreneur » quand Mme [W] [J], épouse [Z], était expressément désignée comme bénéficiaire du pacte de préférence, la cour d'appel a dénaturé la clause B-21 du bail conclu le 14 novembre 2014 et a violé le principe susvisé ; 
 
 2°/ qu'en matière de bail commercial la cotitularité du bail n'est subordonnée à aucune stipulation expresse en ce sens ; qu'en déniant à Mme [W] [J], épouse [Z], la qualité de preneur au bail aux motifs « qu'en l'absence de disposition légale relative à la cotitularité dans le régime des baux commerciaux, celle-ci ne peut résulter que d'une disposition expresse du bail », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1714 du même code ; 
 
 3°/ qu'il ressort des constatations de l'arrêt que « le bail commercial du 14 novembre 2014 a été régularisé entre, d'une part, Mme [K] [M], dénommée « le bailleur », et Mme [W] [Z], « agissant tant en son nom personnel qu'au nom et pour le compte de la société Esthetic formation, qu'elle se réserve de constituer ultérieurement et pour laquelle elle sera caution personnelle », dénommée « le preneur » et qu'en page 2 du bail il était précisé : « Par la présente, Mme [K] [M] accorde un bail à loyer à Mme [W] [Z] née [J] qui accepte en son nom et pour le compte de la société Esthetic formation en cours de constitution les lieux ci-après désignés (...) ; qu'il s'évince encore des constatations de l'arrêt que la société Esthetic formation a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 20 mai 2015 avec un début d'activité déclaré au 28 avril 2015 ; qu'en déniant néanmoins à Mme [W] [J], épouse [Z], la qualité de preneur au bail aux motifs qu'en l'espèce, aucun élément n'indique que la bailleresse a entendu louer son bien à plusieurs personnes cotitulaires du bail, l'acte étant intégralement rédigé en se référant à la mention « le preneur » quand, à la date de la conclusion du bail, le 14 novembre 2014, Mme [W] [J], épouse [Z], « agissant en son nom personnel » se voyait reconnaître la qualité de preneur et bénéficiait à ce titre du pacte de préférence institué dans le contrat de bail et qu'il ne résultait d'aucune autre stipulation du bail que la constitution ultérieure de la société Esthetic formation lui aurait fait perdre cette qualité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1714 du même code,