Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-17.260 du 28/03/2019,  partie 4


que le logement n'était pas inhabitable jusqu'au 19 mai 2011 et n'a été déclaré insalubre qu'en novembre 2011, le commandement de payer est donc valide, le loyer étant payable d'avance selon le bail ; qu'il en résulte que le jugement doit être confirmé en ce que la clause résolutoire a été déclarée acquise à compter du 25 juillet 2011 avec toutes les conséquences en résultant quant à l'expulsion ; que les locataires s'étant maintenus dans les lieux doivent être condamnés à payer la somme de 5.530 € au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation ; que de plus s'étant de façon caractérisée et avec des violences constatées à plusieurs reprises, opposés aux travaux de reprise dans leur logement, ils doivent être condamnés à payer l'indemnité d'occupation jusqu'en janvier 2012, inclus, correspondant au montant du loyer et des charges ; le jugement doit être confirmé sur ce point et également en ce qu'il a constaté que la solidarité entre les locataires n'avait pas été prévue au bail ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEENT ADOPTES QUE les locataires ne justifient pas avoir mis en demeure les propriétaires de remédier aux désordres qu'ils invoquent, qu'ils n'établissent pas non plus avoir été autorisés par la justice à consigner les loyers ; que les difficultés survenues n'ont pas entraîné l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, ils ne peuvent utilement se prévaloir de l'exception d'inexécution ;
 
 1°) ALORS QUE le preneur est fondé à refuser de payer le loyer convenu dès lors que le bailleur méconnaît son obligation de fournir un logement décent, lequel s'entend d'un logement ne laissant pas « apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique » de ses habitants ; qu'en jugeant que les exposants n'étaient pas fondés à refuser de payer des loyers à compter de mai 2011 et que la clause résolutoire insérée au bail était acquise, au 25 juillet 2011, quand elle relevait que, selon un rapport établi par les pompiers, le 5 juillet 2011, les portes d'accès au logement n'avaient pas de pare-flammes, la cage d'escalier n'avait pas de ventilation, les fenêtres de l'appartement des exposants étaient munis de barreaux empêchant l'accès des pompiers et que les installations électriques n'étaient pas conformes, « ces anomalies concern[ant] la sécurité contre l'incendie et pouv[vant] avoir de graves conséquences en cas d'incendie ou d'explosion » (arrêt page 3, al. 7), de sorte que le logement qui était fourni aux exposants n'était pas un logement décent, la Cour d'appel a violé les articles 1719 et 1728 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le preneur est fondé à refuser de payer le loyer convenu dès lors que le bailleur méconnaît son obligation de fournir un logement décent, lequel s'entend d'un logement muni d'une installation permettant le chauffage normal et d'une installation sanitaire alimentée en eau chaude ; qu'en jugeant que les exposants n'étaient pas fondés à refuser de payer des loyers à compter de mai 2011 et que la clause résolutoire insérée au bail était acquise, au 25 juillet 2011, quand elle avait relevé que le logement qu'ils occupaient étaient, depuis mai 2011, dénués de gaz et de chauffage de sorte que la SCI Mahewil avait manqué à son obligation de fournir aux preneurs un logement décent, la Cour d'appel a violé les articles 1719 et 1728 du Code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 3 du décret du 30 janvier 2002 ;
 
 3°) ALORS QUE l'état d'insalubrité justifiant le non-paiement des loyers, sur le fondement de l'exception d'inexécution, peut être avéré dès avant l'adoption d'un arrêté portant déclaration d'insalubrité ; qu'en retenant, pour juger que les exposants n'étaient pas fondés à refuser de payer des loyers à compter de mai 2011 de sorte que la clause résolutoire insérée au bail était acquise, au 25 juillet 2011, que le logement litigieux « n'a[vait] été déclaré insalubre qu'en novembre 2011 » (arrêt page 5, al. 1er), quand l'état d'insalubrité qui avait justifié l'adoption de cet acte, préexistait à ce dernier, la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
 
 4°) ALORS QUE les juges ne peuvent fonder leur décision sur des motifs hypothétiques ; qu'en relevant, pour considérer que le loyer était dû par les consorts X... J..., en dépit de l'insalubrité du logement qu'ils louaient à la SCI Mahewil, que « M. X... était soupçonné des dégradations » intervenues sur l'installation électrique (arrêt page 3, dernier al., se poursuivant page 4, et page 4, dernier al.), la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code civil ;
 
 5°) ALORS QUE les actes accomplis au nom d'une personne morale par son dirigeant ne peuvent, sauf acte détachable de ses fonctions, être imputés à ce dernier ;