Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-10.616 du 11/02/2016,  partie 2



 Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Galian.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Galian à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) la somme de 36 174,18 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2007 et de la capitalisation des intérêts, 
 
 AUX MOTIFS QUE « le mandat conféré par un syndicat des copropriétaires à un syndic est strictement personnel, de sorte que si le syndic cède son fonds à une société, cette dernière ne peut lui succéder dans les fonctions de syndic qu'ensuite d'une décision expresse de l'assemblée générale ; que la société cessionnaire n'est à aucun moment substituée au cédant en l'absence de cette formalité qui ne peut être suppléée par une acceptation tacite du syndicat, d'où il suit que la société syndic conserve son mandat, avec la garantie financière y attachée, jusqu'à la désignation du nouveau syndic ; qu'au cas d'espèce, il apparaît des pièces produites que la société Gescopro a cédé son portefeuille de clients à la société IBS au mois de juillet 2006 dans des conditions qui ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires qui avait désigné la société Gescopro pour un mandat renouvelable lors de l'assemblée générale du 12 juin 2002 et qui a été placé devant le fait accompli par une cession de portefeuille qui n'a pu avoir pour effet de substituer la société IBS à la société Gescopro dans les fonctions de syndic alors que l'assemblée générale n'a à aucun moment mandaté ou habilité cette dernière comme syndic ; que le changement de gérance de la société Gescopro, dont les copropriétaires ont été avertis lors de l'assemblée générale du 25 juin 2006, n'a pas mis fin au mandat consenti à la société Gescopro, personne morale, et si la société IBS a géré de fait le syndicat des copropriétaires jusqu'à l'assemblée générale du 22 mars 2007 qui a remplacé la société Gescopro par la société Lamy Le Pré, cette gestion n'a pas fait perdre sa qualité de syndic à la société Gescopro qui n'a pas démissionné dans les formes requises par le décret du 17 mars 1967 » ;
 
 ALORS, d'une part, QUE la garantie financière accordée à un professionnel de l'immobilier, étant strictement personnelle, le garant ne saurait être appelé à couvrir les créances nées d'opérations réalisées postérieurement par un autre professionnel qu'il s'est substitué dans ses fonctions, fût-ce irrégulièrement ; qu'après avoir constaté que la société IBS avait assuré les fonctions de syndic de fait à compter du mois de juillet 2006 en lieu et place de la société Gescopro, la cour d'appel ne pouvait retenir la garantie de la société Galian au titre des fonds perçus et non représentés par la société IBS, dont elle ne garantissait pas l'activité, sans violer les articles 1er et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, par fausse application, et l'article 1165 du code civil, par refus d'application ;
 
 ALORS, d'autre part, QUE si le syndic en exercice qui se substitue une autre personne dans l'exercice de ses fonctions engage éventuellement sa responsabilité civile professionnelle, il ne se rend pas pour autant coupable, de ce seul fait, d'une non-représentation des fonds qui lui ont été confiés ; qu'en mettant en oeuvre la garantie financière de la société Galian, quand le transfert de la gestion immobilière à un syndic non régulièrement désigné par l'assemblée générale n'était susceptible que d'engager la responsabilité civile de la société Gescopro, la cour d'appel a violé l'article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, par fausse application.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Galian à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) la somme de 36 174,18 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2007 et de la capitalisation des intérêts, 
 
 AUX MOTIFS QUE « la garantie financière accordée par la société CGAIM à la société Gescopro ne peut être déniée au syndicat au titre des fonds mandants non représentés par la société Gescopro à la fin de son mandat, pour des créances antérieures à la cessation de la garantie financière de la société CGAIM ; qu'à cet égard, la garantie de la CGAIM a pris fin trois jours après la publication de l'avis dans un quotidien parisien et il importe peu que les formalités de notification au conseil syndical n'aient pas été effectuées, car ces formalités ne sont pas prescrites à peine d'inopposabilité de la cessation de garantie du syndicat mais ont seulement pour but de déterminer le point de départ du délai de trois mois imparti aux créanciers pour présenter leurs réclamations ;