Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-17.848 du 13/10/2021,  partie 2


Elle souligne que Mme [T] n'apporte pas la preuve que les biens cités dans la proposition de rectification ne sont pas comparables entre eux alors qu'ils le sont en réalité dans la mesure où ils sont tous situés à [Localité 1] et disposent tous d'une piscine. Ceci étant exposé, l'article 17 du livre des procédures fiscales permet à l'administration fiscale de rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle du bien transmis ou désigné dans un acte ou une déclaration. L'administration doit apporter la preuve de l'insuffisance du prix exprimé ou de l'évaluation fournie dans l'acte ou la déclaration. La valeur vénale réelle d'un bien correspond au prix que le jeu normal de l'offre ou de la demande permettrait de retirer, à la date du fait taxable, de la vente du bien en cause. Cette valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés pour des cessions de biens qui, sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont intrinsèquement similaires, cette similitude portant sur l'état de fait et l'état de droit des biens. Il est en outre admis qu'une même mutation peut être utilisée au titre de plusieurs années d'imposition dès lors que celle-ci est antérieure au fait générateur de l'impôt. Le contribuable dispose de la faculté de contester le redressement, de critiquer les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale. En l'espèce, l'administration fiscale a retenu trois termes de comparaison pour chacune des années 2006 à 2010 qui, nonobstant des différences en matière de superficie, présentent des similitudes en ce qu'ils sont tous situés sur la commune de [Localité 1] et disposent tous d'une piscine attenante. Elle a notamment pris en compte la cession du 23 février 2006 d'une villa contiguë à celle de Mme [T] à un prix au m² nettement inférieur aux autres termes de comparaison. Ces termes de comparaison sont donc intrinsèquement similaires. Par ailleurs, l'administration fiscale s'est conformée à la valeur retenue par la commission départementale de conciliation du Var. C'est donc à bon droit que les premiers juges ont confirmé la valeur retenue par l'administration fiscale pour les années 2006 à 2010 » ;
 
 Et aux motifs adoptés que «il est en outre admis qu'une même mutation peut être utilisée au titre de plusieurs années d'imposition dès lors que celle-ci est antérieure au fait générateur de l'impôt » ; que « s'il appartient à l'administration de rapporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés dans les déclarations à l'aide d'éléments tirés de comparaison avec des biens intrinsèquement similaires à celui en cause, le contribuable dispose de la faculté, pour contester le redressement, de critiquer les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale » ; qu'« en l'espèce, dès lors que l'administration fiscale a retenu trois termes de comparaison intrinsèquement similaires pour chacune des années 2006 à 2010, il ne peut être considéré, comme le soutient Mme [T], que l'échantillonnage retenu serait insuffisant, que la méthode utilisée ne serait donc pas fiable et qu'elle devrait être écartée au profit de la méthode du coût de la construction indexée » ; qu'« en effet, la commission départementale de conciliation du Var dans son avis du 16 septembre 2013 considère que les valeurs retenues par l'administration fiscale au titre de l'ISF 2006, 2007, 2008, 2009 et 2010 « reposent sur trois termes de comparaison pour chacune des années tous situés dans la commune de [Localité 1] et qui présentent des similitudes avec le bien litigieux » » ; qu'« elle souligne par ailleurs que l'administration fiscale a bien retenu comme terme de comparaison pour l'évaluation de la villa de Mme [T] la cession du 23 février 2006 d'une villa contiguë à la sienne pour la somme de 2.450.000 euros, étant relevé que le prix au m² de cette villa était nettement inférieur aux autres termes de comparaison » ; qu'« il est enfin constant que l'administration fiscale s'est conformée à la valeur retenue par la commission départementale de conciliation du Var » ;
 
 1°) Alors que l'exposante faisait valoir dans ses conclusions d'appel (pages 14 et 15) qu'elle n'avait pas pu avoir accès au fichier immobilier utilisé par l'administration et qu'elle n'avait donc pas pu vérifier s'il n'existait pas des mutations immobilières portant sur des villas comparables à celle à évaluer, ni démontrer que les termes de comparaison retenus n'étaient pas représentatifs du marché, enfin, qu'il résultait de cette situation un déséquilibre contraire à l'égalité des armes et au principe du contradictoire prévu par l'article L. 55 du Livre des procédures fiscales ;