Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.199 du 23/01/2020,  partie 3



 4°) Alors que la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre qu'en cas de manquement, par le preneur, à une obligation contractuelle expressément prévue par le bail ; qu'au cas présent, pour retenir la validité du commandement, la cour d'appel s'est fondée sur les articles 6, 2 et 4 du bail, qui prévoient respectivement le droit, pour le bailleur, de réaliser tous travaux nécessaire, l'obligation d'entretien locatif et l'obligation de jouissance en bon père de famille ; qu'aucun de ces articles ne fait donc naître une obligation contractuelle de déposer les équipements situés sur ou au pied de la façade en cas de travaux de ravalement ; qu'en ordonnant néanmoins la résiliation, la cour d'appel a violé l'article L. 145-41 du code de commerce ;
 
 5°) Alors que lorsqu'un commandement est imprécis et ne met pas le preneur en mesure de prendre la mesure exacte des injonctions et d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis, le juge doit en prononcer la nullité ; qu'au cas présent, le commandement du 15 décembre 2014 visait l'espace situé sous les façades du bâtiment » (p. 2) ; que, toutefois, dans les motifs du commandement, il était fait référence, comme gêne empêchant les travaux, aux « éléments accrochés à la façade » (p. 3) ; qu'il en résultait une manifeste ambiguïté ; qu'en écartant toutefois la nullité du commandement du 15 décembre 2014 sans rechercher si la contradiction en question n'empêchait pas la société Pizzeria Catari preneur en mesure de prendre la mesure exacte des injonctions et d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement en ce qu'il a débouté Mme Q... W... de sa demande de résiliation du bail, d'expulsion des lieux et de fixation d'une indemnité d'occupation et, statuant à nouveau, d'avoir constaté la résiliation du bail à la date du 15 janvier 2015 et d'avoir ordonné l'expulsion des lieux de la société Pizzeria Catari ou tous occupants de son chef ;
 
 Aux motifs que « l'argument selon lequel aucune autorisation n'a été délivrée par la commune aux fins de réalisation des travaux n'est pas opposable contractuellement par le locataire, et n'est pas pertinent par ailleurs, alors que le bailleur produit un arrêté municipal du 10 septembre 2014 qui l'autorise à occuper l'espace public aux droits de l'immeuble pour la réalisation des travaux ; que la cour constate en conséquence que le défaut d'exécution du commandement par le locataire valide les effets de la clause résolutoire du bail ; que la cour ne retient pas le motif du premier juge pour écarter la constatation de la résiliation contractuelle du bail, énonçant en raison d'une demande d'explications du locataire sur les conditions de la remise en place des éléments déposés à l'issue des travaux « il y a lieu de considérer que la locataire n'a commis aucun manquement grave de nature à justifier l'application do la clause résolutoire du contrat » ; que l'application de la clause résolutoire résulte nécessairement du défaut d'exécution dans le mois du commandement de l'obligation contractuelle qui est clairement établi en l'espèce ; que l'appréciation de la gravité du manquement ne pouvait intervenir que sur la prétention distincte de prononcer une résiliation du bail ; que le motif retenu par le tribunal, selon lequel, de la réponse par la bailleresse au questionnement de la locataire concernant la possibilité de remettre les lieux en état initial, dépendrait la pérennité du commerce, se heurte au fait que la bailleresse n'a pas l'obligation de garantir la pérennité du commerce en ce qu'il est exploité sur le domaine public, mais seulement pour la partie du commerce exploitée dans les locaux loués seuls concernés par les travaux de réfection de la façade ; que la cour retient dans ces conditions que l'absence de réponse du bailleur constituant seulement le refus de prendre un engagement étranger aux obligations contractuelles n'est pas de nature à affaiblir la constatation de l'inexécution par le locataire du commandement visant la clause résolutoire » (arrêt attaqué, p. 6) ;
 
 1°) Alors que le bail commercial concerne l'exploitation d'un fonds de commerce ; que l'exploitation d'un fonds de commerce de restauration en terrasse, sur la voie publique, constitue un élément du fonds de commerce, quand bien-même il serait partiellement exploité hors des murs loués ; que les obligations du bailleur se mesurent donc à l'aune du fonds de commerce pris en son ensemble et non des manifestations matérielles se déroulant exclusivement à l'intérieur des murs loués ; qu'il en résulte que, lorsqu'un commandement du bailleur est de nature à remettre en cause la pérennité du fonds de commerce, notamment en ce qu'il est en partie exploité en terrasse, sur la voie publique, le questionnement formulé par le preneur sur les modalités de remise en état ultérieure est relative à la pérennité du fonds de commerce et est de nature, lorsqu'il reste sans réponse, à justifier l'inaction du preneur ;