Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.774 du 08/07/2021,  partie 3



 
 14. Elle a retenu, par motifs propres et adoptés, que les retards constatés, à compter du mois d&apos;avril 2008, sur d&apos;autres opérations réalisées par des sociétés du même groupe immobilier n&apos;étaient pas de nature à établir que la SCI ne serait pas en mesure de mener à bien la construction de la résidence de [Localité 1].
 
 15. Ayant ainsi fait ressortir que le garant d&apos;achèvement n&apos;avait pas connaissance, à la date des actes de vente, ni antérieurement, de la situation financière obérée des sociétés du groupe de promotion immobilière, laquelle lui avait été dissimulée par la remise d&apos;attestations d&apos;avancement des travaux réalisés sur d&apos;autres opérations ne reflétant pas la réalité, ni de l&apos;absence de tout commencement de travaux sur le chantier de [Localité 1], que le seul défaut de facturation des entreprises ne suffisait pas à rendre suspecte, la cour d&apos;appel, qui a retenu à bon droit que la garantie d&apos;achèvement prévue à l&apos;article R. 261-21 du code de la construction et de l&apos;habitation, seule souscrite, est distincte de la garantie de remboursement au cas de résolution de la vente prévue à l&apos;article R. 261-22 du même code, a pu déduire de ces énonciations et constatations souveraines que la société notariale, qui ne s&apos;était pas assurée avant la signature des actes intervenue les 9, 10, 17, 29 avril et 5 mai 2008, du démarrage effectif des travaux, sans lequel le permis de construire encourait la péremption au 14 juin suivant, n&apos;était pas fondée en son recours à l&apos;encontre du garant d&apos;achèvement, au titre des préjudices causés par la résolution des ventes, exclusivement imputables à la faute de celle-ci. 
 
 16. Elle a, par ces seuls motifs, exempts de contradiction et d&apos;insuffisance, légalement justifié sa décision. 
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE les pourvois ;
 
 Condamne la société civile professionnelle [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F], anciennement dénommée [C] [F] [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F], aux dépens ;
 
 En application de l&apos;article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille vingt et un.
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen identique produit aux pourvois principaux par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F].
 
 Il est fait grief aux arrêts attaqués d&apos;AVOIR confirmé les jugements déférés, en ce qu&apos;ils avaient rejeté les demandes de garantie formées par le notaire contre la Caisse d&apos;épargne et de prévoyance Midi Pyrénées, et, y ajoutant, d&apos;AVOIR condamné le notaire au paiement d&apos;indemnités au profit de cette dernière, sur le fondement de l&apos;article 700 du code de procédure civile ;
 
 AUX MOTIFS QU&apos;en l&apos;état d&apos;un permis de construire qui, délivré le 14 juin 2005 et prorogé d&apos;un an le 8 juin 2007, se périmait le 14 juin 2008 à défaut de commencement des travaux avant cette date, le notaire a manqué à ses obligation en recevant les actes de vente au mois d&apos;avril 2008 sans s&apos;assurer du démarrage effectif des travaux ni attirer spécialement l&apos;attention des acquéreurs sur les risques de péremption du permis de construire et de perte subséquente de la garantie financière d&apos;achèvement ; que le permis de construire est périmé depuis le 14 juin 2008, ce qui a fait obstacle à la réalisation du programme, rendu impossible la construction de l&apos;ensemble immobilier et entraîné la cessation de plein droit de la garantie financière d&apos;achèvement consentie par la Caisse d&apos;Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées aux termes de la convention de cautionnement conclue le 6 novembre 2007 avec la SCI 2005 [Adresse 8] [?] ; qu&apos;après avoir exactement rappelé que la garantie d&apos;achèvement, qui consiste dans l&apos;engagement pris par une banque ou un établissement habilité de fournir les sommes nécessaires à l&apos;achèvement de l&apos;immeuble, en cas de défaillance du vendeur, selon les modalités précisées à l&apos;article R. 261-21 du code de la construction et de l&apos;habitation, est étrangère au remboursement des sommes versées par les acquéreurs, qui relève de la garantie de remboursement définie à l&apos;article R261-22 du même code, et qu&apos;elle n&apos;était pas mobilisable en l&apos;absence de commencement effectif des travaux, le premier juge a, à bon droit, écarté la responsabilité de la Caisse d&apos;Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées à l&apos;égard tant des acquéreurs que du notaire ; qu&apos;en effet, d&apos;une part, il n&apos;est pas établi que le garant d&apos;achèvement avait au 6 novembre 2007 connaissance d&apos;une situation financière obérée des autres sociétés du groupe Simbiosis et/ou d&apos;anomalies de fonctionnement des comptes centralisateurs détenus dans ses livres, afférents aux programmes immobiliers menées par ces sociétés, qui auraient dû l&apos;amener à refuser de cautionner l&apos;achèvement du programme que la SCI 2005 [Adresse 8] projetait de réaliser sur un terrain acquis sur fonds propres et présentait comme parvenu au stade du démarrage des travaux et bénéficiant d&apos;une pré-commercialisation de la quasi-totalité des lots ; que rien de tel ne ressort des rapports et extraits de rapports d&apos;