Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-14.678 du 16/10/2019,  partie 2



 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déboute M. P..., Mmes M... et R... de leur demande en paiement de la somme de 41 349,93 euros au titre de la reconnaissance de dette du 31 décembre 2002 et de leur demande de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 7 février 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
 
 Condamne M. P... et Mmes M... et R... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Résidence Pernety et la somme globale de 2 500 euros à la ville de Paris ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour la société Résidence Pernety
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR, outre les condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et dépens, dit que l'avenant du 10 mars 2002 doit recevoir application, dit que faute d'avoir levé l'option la promesse de vente est devenue caduque ; et en conséquence, confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation de la location gérance signée le 30 juillet 2001 à effet du 1er janvier 2008 aux torts exclusifs de la Société Résidence Pernety ; Condamné la société Résidence Pernety à payer à M. P..., Mme M... et Mme R..., ensemble une somme de 176.421,46 euros au titre du solde des redevances dues pour la période écoulée entre le 1er novembre 2004 et le 31 décembre 2007 ; 15.549,60 euros au titre du complément de loyers de la boutique du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2007 ; 22.162,17 euros au titre du solde des loyers des murs du fonds de commerce pour les années 2004 et 2005 ; Condamné la société Résidence Pernety à payer à M. P..., Mme M... et Mme R..., ensemble une somme mensuelle de 6.098 euros, du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2009 au titre de l'indemnité d'occupation irrégulière et de 8.788,34 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2010; condamné la Société Résidence Pernety à payer à Monsieur P... et aux ayants droit de Madame P... les intérêts au taux de retard de 1% par mois à compter de chaque date d'exigibilité contractuelle des sommes ci-dessus ; ordonné l'expulsion des lieux occupés par la Société Résidence Pernety avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Sur la promesse de vente : L'article 1840A du code général des impôts dispose que : "Sans préjudice, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article 1741, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seings privés enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. (...)" Il est constant qu'une promesse unilatérale de vente échappe à la formalité de l'enregistrement s'il existe un lien de dépendance entre les obligations réciproques des parties résultant de la location-gérance et de la promesse unilatérale de vente. En l'espèce, selon l'acte du 30 juillet 2001, comportant promesse unilatérale de vente et contrat de location gérance, la promesse de vente n'est consentie « qu'au locataire gérant actuel ». L'avenant non enregistré du 10 mars 2002, qui augmente le prix de vente à la somme de quatre millions de francs stipule qu'il est « expressément convenu que pour pouvoir prétendre à lever la promesse de vente dont s'agit, le locataire gérant devra être et avoir été toujours strictement à jour de ses redevances de location gérance et des loyers et charges afférents aux murs, sous peine de rendre la présente promesse caduque dès le premier incident de paiement. » Dans ces conditions, il existe bien un lien de dépendance entre les obligations réciproques des parties, la promesse n'est consentie qu'au locataire gérant et celui-ci ne conserve cette qualité qu'autant qu'il s'acquitte de la redevance. Il en résulte que l'avenant du 10 mars 2002 portant le prix de cession à la somme de quatre millions de francs n'avait pas à être enregistré et a été valablement consenti.