Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.305 du 13/06/2019,  partie 3


SYNDIC a notamment été autorisé à conclure un seul marché de travaux pour chaque lot, marché comprenant l'ensemble des quatre lots pour les 4 copropriétés ; qu'outre ces éléments, aux termes d'une réunion informelle en date du 5 février 2007, organisée sous l'égide du syndic K... en présence de certains co-propriétaires, d'un représentant de l'assureur AXA France, de deux représentants du cabinet POLYEXPERT, de maître GRENARD (avocat) et des architectes N... et I..., il a été exposé l'état d'avancement des travaux et la proposition d'indemnisation de la société AXA, laquelle laissait subsister à la charge des co-propriétaires une somme de 109 985 euros TTC ; qu'à l'issue de cette réunion, il était convenu d'examiner les propositions d'indemnisation à la lumière du pourcentage de vétusté, des conditions générales et particulières des contrats d'assurances, du coût réel de reconstruction ; que cette réunion a été suivie d'une assemblée générale extraordinaire en date du 03 mai 2007 au cours de laquelle les décisions suivantes ont été adoptées : - acceptation de la proposition indemnitaire de la compagnie AXA ASSURANCES à hauteur de 993 11 176 euros TTC ; - le montant de l'indemnité laisse une différence à la charge du syndicat à hauteur de 109 989 euros TTC, laquelle sera assumée et financée par le syndicat par appel de fonds auprès de chaque co-propriétaire ; qu'il résulte à suffire du procès-verbal de cette assemblée générale que les décisions ont été prises après une complète information des copropriétaires notamment quant au coût réel des travaux de reconstruction et au montant de l'indemnité d'assurance ; que les co-propriétaires étaient informés qu'une somme totale de 109 989 euros TTC restait à la charge du syndicat après déduction de l'indemnité d'assurances et que cette somme serait répartie selon les millièmes généraux ; que c'est à bon droit, par une motivation explicite en droit et en fait, motivation que la cour adopte, que les premiers juges ont écarté le moyen tiré de l'irrégularité formelle des factures émises par les deux sociétés SCOB et Z..., au motif qu'elles ne respecteraient pas les dispositions de l'article L 441-3 du code de commerce ; que s'agissant de l'opposabilité des factures émises par les entreprises SCOB et Z... au syndicat de l'immeuble 10, le quitus donné au syndic par décision de l'assemblée générale, des actes accomplis par lui à ce titre, ne saurait suffire à rendre les factures opposables au syndicat de l'immeuble 10 dès lors que l'assemblée générale a pris position sur la base d'éléments erronés ou à tout le moins susceptible de contestation ; que tel n'est manifestement pas le cas en l'espèce ; qu'il résulte en effet, d'un courrier en date du 12 septembre 2006, que le syndic K... SYNDIC a expressément indiqué à l'architecte madame I..., que la répartition de la situation de travaux devait être faite suivant les taux retenus par POLYEXPERT à savoir : - 4 [...] : 21,22 % - 6 [...] : 28,33 % - 8 [...] : 26,74 % - 10 [...] : 23,71 % ; qu'or l'analyse des pièces produites est claire en ce que les clés de répartition, telles que proposées par les compagnies d'assurances AXA et GAN ne concernent que les prestations non ventilables directement à l'un des immeubles ; qu'en revanche, il était expressément indiqué par le cabinet POLYEXPERT que les prestations ventilables immeuble par immeuble devaient être facturées sur chaque copropriété ; qu'il appartenait donc à chaque entreprise, au visa du maître d'oeuvre, de déterminer d'une part les prestations non ventilables dont la charge serait répartie suivant les clés de répartition avalisées par les assemblées générales de chaque copropriété et d'autre part les prestations ventilables donnant lieu à facturation pour chaque co-propriété ; qu'il est manifeste que le syndic K... a communiqué des éléments erronés à madame I... ; que les entreprises ont ensuite procédé à une facturation suivant les mêmes règles erronées ; qu'à ce titre, les factures et situations versées aux débats par les sociétés SCOB et Z... sont claires et explicites en ce qu'elles ont globalisé les travaux et appliqués les clés de répartition sans tenir compte de la distinction entre travaux ventilables ou non ventilables ; qu'en conséquence, si les travaux ont été régulièrement engagés par le syndic autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, les factures émises et validées sur une base erronées sont opposables en leur principe dans la mesure où il n'est pas contesté que des travaux ont été exécutés, mais pas en leur montant qui est utilement contesté par le syndicat de l'immeuble 10 ; que s'agissant de la SAS Z..., outre, l'évaluation des travaux exécutés par cette société pour le compte du syndicat de l'immeuble 10 [...] à Rennes, il persiste un litige sur la réception des travaux ; que par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont fait droit à la demande d'expertise dans les termes repris ci-après ; que le jugement dont appel est confirmé de ce chef ; qu'au regard de ces éléments, il convient de surseoir à statuer sur les demandes en paiement des sociétés SCOB et Z... et de confirmer l'expertise ordonnée par les premiers juges en complétant la mission quant à l'apurement des comptes qui devront être faits conformément aux règles susvisées ;