Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.994 du 18/03/2021,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 MARS 2021
 
 1°/ M. J... I... ,
 
 2°/ Mme W... S..., épouse I... ,
 
 domiciliés tous deux [...],
 
 ont formé le pourvoi n° K 19-24.994 contre l'arrêt rendu le 27 septembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant à la société Les jardins du moulin, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. et Mme I... , de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Les jardins du moulin, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 9 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Nivôse, Mme Greff-Bohnert, MM. Jacques, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mmes Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ; 
 
 Faits et procédure
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 septembre 2019), la société civile de construction vente Les Jardins du moulin (la SCCV) a vendu à M. et Mme I... , en l'état futur d'achèvement, différents lots d'un ensemble immobilier, dont un appartement.
 
 2. Après la livraison, M. et Mme I... ont fait mesurer la surface habitable de l'appartement par un technicien.
 
 3. Se plaignant d'un déficit de surface, M. et Mme I... ont assigné la SCCV en diminution du prix et dommages et intérêts.
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen unique, pris en sa première branche
 
 Enoncé du moyen
 
 4. M. et Mme I... font grief à l'arrêt de rejeter toutes leurs demandes, alors « que l'acquéreur peut demander la réduction du prix d'un bien immobilier, lorsque la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire ; qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, le contrat doit notamment comporter en annexes ou par références à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance du bien ; que la surface du bien, qui doit ainsi figurer au contrat doit s'entendre de sa surface habitable, celle-ci étant entendue comme ne tenant pas compte des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ; que c'est ainsi la comparaison entre la surface habitable, ainsi entendue, prévue au contrat et la surface [habitable] réelle qui permet de déterminer s'il y a lieu de réduire le prix du bien ; qu'en jugeant au contraire qu'en matière d'immeubles à construire, il n'y avait pas lieu de se fonder sur la surface habitable, telle que visée par l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation, pour se déterminer sur la réduction du prix, pour en déduire qu'il n'était pas démontré de moindre mesure d'au moins un vingtième, la cour d'appel a violé les articles 1619 du code civil, L. 261-11, R. 261-13, R. 261-25, R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu les articles L. 261-10, L. 261-11, R. 263-13, R. 261-25 et R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation :
 
 5. Selon les trois premiers de ces textes, l'acte de vente ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance de l'immeuble, laquelle résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.
 
 6. Aux termes du quatrième, le contrat préliminaire qui peut précéder l'acte de vente doit indiquer la surface habitable approximative de l'immeuble faisant l'objet de ce contrat.
 
 7. Le dernier de ces textes définit la surface habitable d'un bâtiment d'habitation comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ;