cour d'appel de Douai
CHAMBRE 2 SECTION 1,  décision 17-14.605 du 28/06/2018,  partie 4


que les intimés versent aux débats un courrier en date du 9 mai 2014 de M. A..., preneur, adressé à la société Ba aux termes duquel il propose d'acquérir le local commercial pour un prix de 80.000 € ; qu'il n'a pas été donné suite à cette proposition qui ne correspond pas aux dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce imposant au bailleur dès son intention de vendre de faire une offre de vente au preneur ce dont les intimés ne sont pas en mesure de justifier ; que le caractère d'ordre public de la loi et l'absence de précarité de la situation du preneur du local commercial sont sans incidence sur les modalités d'application de l'article L. 145-46-1 du code de commerce ; que la SAS Librairie B est preneur du local commercial sis [...] et appartenant à la SARL Société BA ; qu'aux termes de ses conclusions, la SARL Librairie B confirme son intention d'acquérir l'immeuble sis [...] ; que le 20 mai 2015, la SARL Khel Immobilier, agissant en qualité d'agent immobilier du propriétaire, notifiait une offre de vente au locataire sur le fondement du nouvel article L. 145-46-1 du code de commerce, instauré par la loi dite Pinel du 18 juin 2014, dans les conditions suivantes : prix net vendeur : 1.200.000 €, honoraires d'agence TTC : 144.000 € € à la charge de l'acquéreur, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus ; que le 19 juin 2019, le conseil de la SAS Librairie B répondait : « Je vous indique que ma cliente (la SAS Librairie B) entend exercer le droit de préférence et accepte l'offre aux conditions suivantes : Prix net vendeur : 1.200.000 €, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, recours à un prêt » ; qu'elle adressait en copie ce courrier à l'agent immobilier, la SARL Khel Immobilier ; qu'il sera en conséquence sur le fondement de l'article L. 145-46-1 du code de commerce fait droit à la demande de la société Librairie B d'acquisition de l'ensemble immobilier pour le prix de 1.200.000 €, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et cela sans qu'il y ait lieu d'y ajouter une commission ou des honoraires d'agence ; que la SARL société BA, et en tant que de besoin la société Financière Pierre X... sera condamné à régulariser l'acte de vente de l'immeuble sis [...] pour le prix de 1.200.000 €, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, et au profit de la SARL Librairie B, devant tel notaire qu'il lui plaira, et cela dans les 3 mois de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 500 € par jour de retard ;
 
 ALORS QUE nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; que l'inobservation de cette règle d'ordre public doit être relevée d'office ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que la société Khel Immobilier n'a pas été intimée sur l'appel interjeté par la société Librairie B, qui remettait pourtant en cause le droit de l'agent immobilier à la perception de la commission convenue à son profit ; qu'en faisant droit à l'appel ainsi interjeté, sans avoir préalablement prescrit, au besoin d'office, la mise en cause de la société Khel Immobilier, comme l'exigeaient pourtant les droits de la défense, la cour d'appel a violé les articles 14 du code de procédure civile et 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société BA, et en tant que de besoin la société Financière Pierre X..., à régulariser l'acte de vente de l'immeuble sis [...] pour le prix de 1.200.000 €, frais de formalité et d'enregistrement d'acte en sus, sans commission ou honoraires d'agence, au profit de la SARL Librairie B ;
 
 AUX MOTIFS QUE (cf. arrêt p.3, trois derniers § et suite p.4 et s.) que la SARL BA, dont la société Financière Pierre X... est actionnaire à 100% est propriétaire d'un immeuble situé [...] ; que la SAS Librairie B est preneur d'un bail commercial pour cet ensemble immobilier où elle exploite un fonds de commerce de librairie-papeterie ; que le bail commercial a été renouvelé le 1er juillet 2010 pour une durée de 9 ans ; que selon un mandat non exclusif de recherches signé le 7 mai 2015, la société BA a mandaté la SARL Kehl, agence immobilière, afin de rechercher un acquéreur pour cet immeuble au prix de 1.200.000 € ; que par courrier du 12 mai 2015, la société Greginvest Belgium a fait connaître son intention de se porter acquéreur du bien ; que par courrier recommandé du 20 mai 2015, la société Kehl a informé la société Librairie B de l'intention du bailleur de vendre l'immeuble qu'elle occupe au titre du bail commercial et lui en a proposé l'acquisition, en application des dispositions résultant de l'article L. 145-46-1 du code de commerce aux conditions suivantes : prix net vendeur - 1.200.000 €, honoraires d'agence TTC – 144.000 € à la charge de l'acquéreur, frais de formalité et d'enregistrement de l'acte en sus ;