Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-12.301 du 27/04/2017,  partie 2


action de M. [T] fondée sur l&apos;enrichissement sans cause recevable, et condamné, en conséquence, M. [F] à lui payer une somme égale au tiers des loyers perçus par lui depuis le 1er avril 2011 et jusqu&apos;à l&apos;expiration du bail au plus tard jusqu&apos;au 1er août 2038 ;
 
 Aux motifs que, par acte du 4 avril 1986, M. [F] a consenti à M. [T] un bail à construction d&apos;une durée de 25 ans portant sur une parcelle cadastrée alors E [Cadastre 2] aujourd&apos;hui [Cadastre 1] située sur la commune de [Localité 1] afin d&apos;y édifier une construction à usage commercial ; qu&apos;après qu&apos;un bâtiment a été construit en vertu d&apos;un permis délivré le 18 juin 1986, M. [F] a, par acte du 31 octobre 1986, autorisé une augmentation de l&apos;assiette moyennant une hausse du loyer ; que conformément au second permis de construire délivré le 27 novembre 1986 et au mandat des deux propriétaires, cette extension empiète sur la parcelle voisine alors cadastrée E 655 aujourd&apos;hui [Cadastre 1], son propriétaire M. [Y] ayant également consenti à M. [T] un bail à construction suivant acte notarié du 30 novembre 1981 prorogé pour une durée de 32 années par acte notarié du 4 août 2000 ; qu&apos;à l&apos;expiration du bail consenti par M. [F], celui-ci a repris possession des lieux et notamment du bâtiment qu&apos;il a loué dans son intégralité ainsi que le parking y attenant au terme d&apos;un bail du 9 mars 2006, à la suite de quoi M. [T] lui a demandé un tiers du loyer commercial correspondant à la partie édifiée sur le fond [Y], étant détenteur d&apos;un bail à construction ne venant à expiration qu&apos;en 2038 ; que devant le refus de M. [F], M. [T] l&apos;a fait assigner sur le fondement de l&apos;article 1371 du code civil devant le tribunal de grande instance d&apos;Agen qui par jugement dont appel l&apos;a débouté de sa demande ; que l&apos;appelant fait valoir, ce qui n&apos;est pas contesté, que le bâtiment litigieux empiète, après son extension, sur la parcelle voisine dont il assure la gestion en vertu du bail prorogé consenti par son propriétaire ; que dès lors que M. [F] perçoit un loyer correspondant à l&apos;intégralité de ce bâtiment et du parking attenant, ce qui n&apos;est pas davantage contesté, il y a bien à son profit un enrichissement sans cause et un appauvrissement corrélatif de M. [T] qui pourrait prétendre à un loyer pour la partie des locaux situés sur la parcelle numéro [Cadastre 1] ; que c&apos;est en vain que pour s&apos;opposer à la demande M. [F] invoque le principe de subsidiarité selon lequel l&apos;action de in rem verso n&apos;est admise que dans le cas où aucune action naissant d&apos;un contrat d&apos;un quasi contrat d&apos;un délit ou d&apos;un quasi délit n&apos;est possible ; qu&apos;il soutient en effet qu&apos;il suffisait à M. [T] de lever l&apos;option de la promesse de bail commercial pour être en mesure de sous louer les locaux et percevoir ainsi les loyers ; mais que l&apos;offre de bail commercial dont fait état l&apos;intimé est celle qu&apos;il a faite à M. [T] le 23 octobre 2009 à l&apos;expiration du bail à construction (pièce n°9) de l&apos;appelant) et est donc relatif à la parcelle n° [Cadastre 1] alors que comme rappelé plus haut le litige porte sur la partie la construction implantée sur la parcelle n° [Cadastre 1] ; que s&apos;agissant de cette dernière, il n&apos;est pas justifié que M. [T] disposait d&apos;une action autre que celle prévue à l&apos;article 1371 pour faire valoir ses droits ; que sur le fond, M. [F] soutient que celui-ci a commis une faute en édifiant une partie de l&apos;extension le fonds [Y] et qu&apos;il n&apos;a jamais donné son aval pour une construction dans de telles conditions ; que cependant, M. [F] n&apos;avait à l&apos;évidence pas le pouvoir d&apos;autoriser une construction sur une parcelle appartenant à autrui ; qu&apos;il suffira à cet égard de relever qu&apos;il a autorisé l&apos;augmentation de l&apos;assiette de la construction (pièce 22) et son côté M. [Y] a également donné mandat à M. [T] de construire une partie du bâtiment sur la parcelle [Cadastre 3] lui appartenant (pièce 33), le permis de construire visant d&apos;ailleurs ces deux mandats (pièce n° 4) ; que M. [F] n&apos;ignorait pas cette situation puisqu&apos;il a reconnu que le preneur avait rempli ses obligations de construire conformément au contrat les liant en mentionnant que l&apos;édifice a été bâti en partie chez le propriétaire voisin (pièce n° 4) ; que le fait que cette mention ait été portée au titre des réserves est sans incidence dès lors qu&apos;il n&apos;allègue pas avoir demandé la démolition ; que vu l&apos;ensemble de ces éléments la faute qu&apos;invoque l&apos;intimé n&apos;est pas caractérisée ; qu&apos;étant encore relevé que si la demande était contestée en son principe, elle ne l&apos;est pas en son quantum et il convient en conséquence de faire droit à la demande de M. [T] et de condamner M. [F] à lui payer une somme égale à un tiers des loyers perçus depuis le 1er avril 2011 et jusqu&apos;à expiration du bail au plus tard jusqu&apos;au 1er août 2038, date à laquelle prendra fin le bail à construction dont bénéficie M. [T] sur la parcelle n° [Cadastre 1] ;