Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.927 du 12/11/2020,  partie 7


qu'elle pensait légitimement pouvoir acquérir les murs du local dans lequel elle exerce depuis 25 ans, qu'elle a négocié pendant 6 mois avec l'agent immobilier de Mme N... ; que [...] ajoute avoir appris incidemment que Mme N... négociait avec un tiers et avait signé une promesse de vente ; que celle-ci n'ignorait pas la possibilité de se trouver assujettie au droit de préemption de sa locataire, ce qui ne l'a pas empêchée de conclure la vente avec un tiers opérant sous le statut de marchand de biens ; que Mme N... expose qu'il n'est pas démontré que sa mère aurait eu l'intention ou se serait engagée à vendre à la société [...] les locaux donnés à bail ; que le fait que le locataire ait procédé à des travaux importants d'aménagement intérieur du magasin résulte de sa volonté personnelle ; qu'elle ajoute qu'à aucun moment l'agent immobilier ne s'est engagé à vendre le bien à l'appelante ; que si la société [...] a fait une proposition à l'agent immobilier le 10 juillet 2014, Mme N... n'a manifestement pas entendu y donner suite et le dernier échange avec l'agent immobilier produit aux débats date de septembre 2014 ; que la cour relève que Mme N... n'ignorait pas que la société [...] par l'intermédiaire de son gérant M. E... souhaitait acquérir le bien lui appartenant puisqu'il lui écrivait en ce sens le 18 juin 2014 précisant que l'achat pouvait se faire rapidement sans l'aide d'un prêt ; qu'il ressort des échanges de courriels intervenus entre le 1er juillet 2014 et le mois de septembre 2014 entre M. E... et M. Q... agent immobilier, dont il n'est pas discuté qu'il était en charge de la vente du bien immobilier dont s'agit, que des négociations dont Mme N... était informée ont eu lieu sur le prix de vente qui était, selon les courriels de 499 000 euros ; que le 10 juillet 2014 M. E..., après avoir procédé à une estimation comparative de prix de locaux commerciaux, faisait une proposition d'achat à 475 000 euros ; que cette offre était transmise à Mme N... par M. Q... qui en informait le 23 juillet 2014 M. E..., précisant ne pas avoir eu de réponse à cette date et qui lui indiquait le 8 septembre 2014 avoir un rendez-vous avec Mme N... ; que M. E... relançait en vain M. Q... le 30 septembre 2014 ; que le compromis de vente conclut entre Mme N... et la société Financière de la Marne le 24 septembre 2014 porte sur un prix de 470 000 euros ; que par la suite, informé de la vente à la société Financière de la Marne, la société [...] faisait signifier par acte d'huissier à Mme N... et au notaire en charge de la vente selon acte d'huissier en date du 5 décembre 2014 qu'elle s'opposait à la vente faute par la bailleresse d'avoir respecté le droit de préemption de la locataire ; qu'il résulte de ces éléments que les négociations pour la vente étaient avancées puisque le prix était discuté et qu'il était fait une proposition d'achat pour un prix de 475 000 euros le 10 juillet 2014 sans que Mme N..., à qui l'offre avait été transmise, n'y réponde alors que le compromis de vente signé le 24 septembre 2014 porte sur prix de 470 000 euros ; que par conséquent, l'attitude de Mme N... qui, alors que des négociations avaient lieu entre l'agent immobilier en charge de la vente et la société [...] représentée par son gérant M. E..., société qui était locataire depuis de nombreuses années du bien immobilier en vente, laissant ainsi croire qu'un accord était possible quant à la vente, n'a pas répondu à la proposition d'achat pour un montant de 475 000 euros et a signé peu après un compromis de vente pour un prix légèrement inférieur, a été déloyale envers l'appelante pendant les relations régissant la période précontractuelle en mettant fin sans motif aux pourparlers ; que le comportement fautif de Mme N... ouvre par conséquent droit à réparation au profit de la société [...] ; qu'il est admis qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale par un vendeur ne peut être la cause du préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser des gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat projeté ; qu'en l'espèce, le préjudice résultant de la rupture fautive des pourparlers est constitué par la déconvenue de l'appelante de ne pouvoir acquérir le bien convoité alors qu'elle exploite le fonds de commerce dans les locaux depuis 1989 ; qu'elle y a fait d'important travaux et l'a relié, avec l'accord de Mme J..., à un local mitoyen appartenant à son gérant, M. E... ; qu'il convient d'indemniser ce préjudice à hauteur de 10 000 euros » (arrêt attaqué, p. 8 in fine et p. 9 et 10) ;
 
 Alors que les parties ne peuvent expliciter en appel que les seules prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises aux premiers juges, et ne peuvent ajouter à celles-ci que les seules demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ;