Cour d'appel de Versailles, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.453 du 04/07/2019,  partie 3


que l'expert conclut en tout état de cause. « la consommation enregistrée correspond aux volumes d'eau consommés par le locataire » ; que la société SB Neuilly soutient que les consommations d'eau importantes ne peuvent lui être imputées avec certitude, dès lors que l'expert n'a pas été en mesure de les expliquer de manière certaine, n'émettant que des hypothèses ; que force est ici de constater que l'expert a effectué un travail très approfondi afin de rechercher la cause des consommations importantes, et qu'il n'a pu émettre que des hypothèses, dont celles d'un ballon d'eau chaude fuyard, voire d'une défectuosité de la climatisation (climatiseur ancien, à eau perdue pouvant consommer jusqu'à 360 litres d'eau par heure) retenant qu'en tout état de cause la consommation d'eau de la société SB Neuilly, qui exerce une activité de salon de coiffure, était particulièrement importante en temps normal, puisque comprise entre 80 et 100 m3 par mois ; que l'expert a effectué toutes les recherches techniques utiles, notamment étalonnage du compteur d'eau, recherche d'éventuels piquages, relevés rapprochés du compteur, qui n'ont toutefois pas permis d'établir l'existence de fuites ; que bien que la cause de l'importante consommation n'ait pas pu être déterminée avec certitude, ce rapport d'expertise permet d'établir de manière certaine que la consommation d'eau enregistrée au compteur correspond au volume d'eau effectivement consommé ; sur la prescription du solde des charges 2004 et 2005 ; qu'il résulte de l'article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en l'espèce, la société SB Neuilly soutient que la demande de régularisation des charges des années 2004 et 2005 (pour un montant global de 6.444,69 euros) n'a été émise pour la première fois qu'en juin 2011 de sorte que cette demande en paiement est prescrite, l'action du bailleur étant dès lors irrecevable ; que le bailleur, sans contester que sa demande en paiement des régularisations de charges des années 2004 et 2005 a été émise pour la première fois en juin 2011, soutient que l'ordonnance de référé, antérieure (!), du 3 février 2009 constitue un acte interruptif de prescription en ce que la vérification ordonnée portait sur l'ensemble des charges depuis l'origine du bail en mars 2004 ; que la société SB Neuilly a produit aux débats les régularisations de charges des années 2004 et 2005 qui ont été établies le 10 juin 2011 ; que l'ordonnance de référé du 3 février 2009, en ce qu'elle est antérieure à la première demande en paiement, ne peut dès lors avoir aucun effet interruptif ; que la cour observe au surplus que la mission donnée à l'expert, de vérification des charges d'eau (qui ne constituent qu'une partie des charges régularisées) concerne les « décomptes de charges dont le règlement a été sollicité par le bailleur » ; que force est ici de constater qu'en février 2009, le bailleur n'avait pas encore sollicité le règlement des régularisations de charge des années 2004 et 2005, puisque sa demande n'a été formulée qu'en juin 2011 ; que l'ordonnance de référé qui ne porte pas sur les régularisations de charges des années 2004 et 2005 (même si l'expert s'y est intéressé) n'a donc pas d'effet interruptif sur l'action en paiement de ces régularisations ; que le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point, la cour constatant que la demande en paiement des régularisations de charge des années 2004 et 2005 (6.444,69 euros) est prescrite ; que cette somme non justifiée doit dès lors être déduite du commandement de payer litigieux, de sorte que ce dernier porterait tout au plus sur une somme de 27.401,37 euros 6.444,69 euros 20.956,68 euros ; qu'il convient d'examiner les autres contestations sur les comptes telles qu'énoncées par la société locataire ; sur l'exactitude du décompte du solde de charges, objet du commandement : que la société SB Neuilly soutient en premier lieu qu'il existe une surfacturation de 2.268 m3 d'eau sur la période de 2004 à 2009, par rapport à la consommation estimée par l'expert ; que la cour observe cependant que le forfait eau de l'année 2007, pour 2500 m3 a été annulé en janvier 2012, ainsi que cela ressort du décompte annexé au commandement, de sorte que la surfacturation alléguée n'existe pas ; que la société SB Neuilly soutient ensuite que sa dette à la date du commandement ne serait que de 22.821,72 euros (et non pas 27.401 137 euros comme sollicité) ce chiffre correspondant à la dette arrêtée par l'expert au 30 novembre 2010 à 14.321,72 euros, à laquelle il convient d'ajouter : - les charges 2011 pour 6.000 euros (provision) ; - les provisions de charges de 2012, soit 2.500 euros ; que force est toutefois de constater que le locataire retient ainsi un solde loyers et charges au 30 novembre 2010, auquel il ajoute des provisions de charges pour 2011 et 2012, sans tenir compte des loyers dus en 2011 et 2012, ni des règlements effectués, de sorte que son compte est nécessairement erroné ; qu'il apparaît ainsi que les contestations du locataire relatives au décompte annexé au commandement de payer sont infondées ;