Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-19.485 du 07/07/2016,  partie 3


Les consorts [K] sollicitent quant à eux la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, soulignant qu'aucun texte ne prévoit l'application des dispositions de l'article L.145-60 du Code de commerce à l'action en fixation du loyer d'un bail commercial consécutif à un bail de courte durée relevant de l'article L.145-5 du même Code ou encore que le point de départ du délai de prescription serait la prise d'effet du bail commercial, qu'à supposer que la prescription biennale soit applicable au cas présent, ils soutiennent en revanche que le point de départ du délai doit être fixé à la date de la dernière fixation de loyer par les parties, ils invoquent en effet que le délai de prescription d'une action personnelle ou mobilière ne peut courir qu'à compter du jour ou le titulaire d'un droit connaît ou est en mesure de connaître les faits permettant de l'exercer; qu'ils étaient persuadés être placés sous le régime d'un bail dérogatoire, que la revendication de la propriété commerciale par le preneur n'est intervenue pour la première fois qu'en septembre 2010, que la prescription biennale n'a donc pu commencer à courir qu'à l'expiration des baux dérogatoires successifs ayant pris fin le 1° août 2010, que les parties peuvent déroger aux règles de prescription en vertu des dispositions de l'article 2254 du Code civil, et qu'en exécutant au cas d'espèce trois baux dérogatoires entraînant une fixation provisoire du loyer, malgré la formation d'un bail commercial à compter du 2 août 2008, « les parties ont implicitement mais nécessairement entendu suspendre temporairement l'application d'un loyer fixé à la valeur locative, et l'action en fixation qui en constitue l'accessoire, et ce jusqu'au terme du dernier bail dérogatoire », que subsidiairement, la propriété commerciale étant acquise à l'issue du bail signé le 17 janvier 2008 à effet du 1er août 2008, la locataire pouvait toujours déroger dans des baux postérieurs à l'application du bénéfice du statut de sorte que les effets du bail commercial soient reportés au 1 août 2010, qu'ils n'ont en effet jamais acquiescé implicitement à l'annulation des baux postérieurs au 2 août 2008; que l'allégation par la locataire que les baux ultérieurs auraient été signés à même date, ou n'auraient pas date certaine ou encore auraient été réalisés en fraude des droits du preneur est sans portée. Si l'action en requalification d'un bail conclu à l'expiration d'un bail ou de baux successifs d'une durée de trois ans (depuis la loi du 18 juin 2014) de deux ans anciennement, n'est pas soumise à la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce, en revanche, les conditions de ce nouveau bail qui se forme entre les parties sont gouvernées par les dispositions relatives au statut des baux commerciaux et notamment l'article L 145-60 du code de commerce ; Il s'ensuit que le bail commercial dont les parties ont admis en première instance qu'il avait pris effet le 1er août 2008, les consorts [K] ne pouvant sur ce point se contredire au détriment d'autrui, le délai de l'action en fixation du loyer a commencé à courir à compter de la formation de ce nouveau bail. Les consorts [K] soutiennent cependant que ce délai a été interrompu ou suspendu par l'accord des parties pris au cours de baux dérogatoires successifs postérieurs; Mais les consorts [K] ne démontrent ni avoir, à la date de la signature avec la société Com CA Le Loook du troisième bail dérogatoire à effet du 1er août 2008, ignoré la portée des dispositions du statut des baux commerciaux qui institue un ordre public de protection du preneur à bail et notamment celles de l'article L 145-5 du code de commerce qui prévoient qu'à l'expiration d¿une durée de deux années de bail ou de baux dérogatoires, il se forme un bail soumis au statut des baux commerciaux ; ils ne démontrent pas davantage n'avoir pas été en mesure, en tout cas, d'apprécier à cette date la valeur locative des locaux qu'ils donnaient à bail ni encore y avoir dérogé expressément dans le cadre du bail signé le 17 janvier 2008 qui ne contient aucune disposition concernant les modalités de fixation du loyer ; Les baux successivement conclus à compter du 1er août 2008 avec le preneur pour des courtes durées ne peuvent davantage s'analyser comme des accords valablement consentis entre les deux parties concernant la fixation du prix du loyer jusqu'au 1er août 2010 et ayant interrompu ou suspendu le délai de l'action en fixation du loyer en l'absence de toute disposition valant accord des parties sur ce point ; au surplus, d'une part l'article 2254 du code civil exclut tout aménagement conventionnel de la prescription applicable à l'action en paiement des loyers ; d'autre part , les parties doivent être considérées comme engagées à la date du 1er août 2010 par un bail soumis au statut des baux commerciaux d'une durée de neuf années dont les modalités de ce qui ne peut être considéré que comme une action en fixation d'un nouveau prix du loyer, soit en quelque sorte une "révision" du prix convenu initialement, sont encadrées par des dispositions d'ordre public auxquelles les parties ne peuvent déroger et qui n'ont pas été mises en oeuvre régulièrement par les bailleurs.