Cour d'appel de Metz, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-12.205 du 07/10/2020,  partie 5



 ) La paternité du contact client exclusive est génératrice d'un indispensable droit de suite » (concl. adverses p. 8 in fine et p. 9) était anéantie par le témoignage de M. R... qui attestait avoir fait part à son ami U... J..., en septembre-octobre 2011, alors qu'il n'était encore lié par aucun mandat, de la vente du bien immobilier de la SCI [...] (pièce n° 11) et par la convention d'apporteur d'affaire du 2 novembre 2011 dans laquelle l'agent immobilier a déclaré à M. R... « Nous avons bien noté que vous êtes en contact avec votre M. U... J... demeurant [...] . Nous avons bien noté que Monsieur U... J... souhaite obtenir, de nos services, un dossier commercial complet, afin de pouvoir formaliser une offre d'achat pour l'acquisition de l'immeuble de la SCI [...] . En cas de réalisation de cette affaire grâce à votre concours, nous vous confirmons une rémunération à hauteur de 50 % des honoraires que nous aurons encaissés » (pièce adverse n° 3 et concl. de la SCI [...], p. 10 in fine à 12) ; qu'en affirmant que l'agent immobilier justifiait de la réalité et de l'efficacité de son intervention à l'égard de M. J... dès lors que l'attestation de M. R... était démentie par la convention du 2 novembre 2011, citée en ces termes à l'arrêt « nous avons bien noté que vous êtes en contact avec U... J... demeurant [...] , que Monsieur U... J... souhaite obtenir de nos services un dossier commercial complet afin de pouvoir formaliser une offre d'achat pour l'acquisition de l'immeuble de la SCI [...] . En cas de réalisation de cette affaire grâce à votre concours nous nous vous confirmons une rémunération hauteur de 50 % des honoraires que nous aurons encaissés » quand les termes de cette convention, inexactement rapportés, se situaient au contraire dans la droite ligne de l'attestation de M. R... concernant l'absence de paternité de ce contact par l'agence immobilière et des prétentions de la SCI [...] quant à son absence de suivi du dossier, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette convention en violation l'article 1134, devenu 1192, du code civil ;
 
 3°) ALORS QU'aucune commission ou rémunération ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; qu'en l'espèce, pour prétendre que la vente du bien immobilier serait intervenue au profit de M. J..., la SCP [...] se bornait à affirmer, sans en rapporter la preuve, qu'il serait l'associé de M. P..., gérant de la société Concept Immobilier qui a acquis le bien immobilier (concl. p. 5 § 1 et 2) ; qu'en se bornant à affirmer, pour condamner la SCI [...] au paiement de la commission prévue au mandat, que l'existence de liens sociaux étroits avec M. J... se trouvait établie sans préciser sur quels éléments de preuve elle se fondait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 6 I alinéa 3 de la loi du 6 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable à la cause ;
 
 4°) ALORS QU'aucune commission ou rémunération ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; qu'en condamnant la SCI [...] au paiement de la commission de 120.000 € prévue au mandat à la faveur d'un motif inopérant tenant à l'existence de liens familiaux entre l'acquéreur potentiel mentionné par l'agent immobilier pendant la période d'exclusivité de son mandat et la gérante de la SCI Les Lilas, N... J..., sous-acquéreur du bien, quand le fait que la fille d'un candidat potentiel se soit portée sous-acquéreur du bien n'ouvre pas droit à commission dès lors que l'opération envisagée par ce professionnel n'a pas été conclue, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 6 I alinéa 3 de la loi du 6 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable à la cause ;
 
 5°) ALORS, en toute hypothèse, QUE la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, il est constant que la SCI [...] a vendu son bien immobilier après que le mandat de la société Stimo Foch a pris fin pour un prix nettement inférieur à celui prévu au mandat (soit 850.000 € au lieu de 1.220.000 €) et à une société qui ne faisait pas partie des acquéreurs potentiels indiqués par l'agent immobilier au mandant dans ses différentes correspondances ;