Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.910 du 06/05/2021,  partie 3


Fonds servant : Identification du ou des propriétaire(s) du fonds servant : la société "SCI Eva", "Vendeur" aux présentes, commune : La Rochelle, Désignation cadastrale : Section AS, n° [Cadastre 2], lieudit "[Adresse 2]" pour 1a 73 ca, Effet relatif : "Acquisition du AS [Cadastre 4] suivant acte reçu par Maître [R] [E], notaire à [Localité 2], soussigné, le 17 octobre 2006 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de La Rochelle, le 20 octobre 2007 le 20 octobre 2006 volume 2006P, numéro 8817. "Division foncière constatée aux présentes. Préalablement à la constitution de servitudes, et pour faciliter la compréhension, les parties ont rappelé qu&apos;il a été obtenu, sur la parcelle AS [Cadastre 4], un permis de construire valant division pour l&apos;édification d&apos;un ensemble immobilier qui comprendra : ? d&apos;un immeuble collectif comportant deux logements, sur la partie de terrain donnant sur la [Adresse 2], aujourd&apos;hui cadastrée section AS, n° [Cadastre 2] et 684, ? d&apos;une maison individuelle sur la partie de terrain présentement vendue, aujourd&apos;hui cadastrée Section AS, n° [Cadastre 3], située en fond de propriété, ? et d&apos;une maison individuelle sur la partie de terrain attenante à celui présentement vendu, également située en fond de propriété, aujourd&apos;hui cadastrée Section AS, n° [Cadastre 1]. Afin d&apos;assurer aux immeubles cadastrés Section AS, nos [Cadastre 1] et [Cadastre 3] (fonds dominants), l&apos;accès à la [Adresse 2] et la viabilité des constructions qui y seront édifiées, les parties sont convenues de la présente constitution de servitudes : À titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit des fonds dominants et de leurs propriétaires successifs, savoir : A - Un droit de passage pour piétons et véhicules permettant d&apos;accéder à la [Adresse 2]. Ce droit de passage s&apos;exercera en tous temps et heures et avec tous, véhicules. Il profitera aux propriétaires et occupants successifs des fonds dominants, à leur famille, ayants droit et préposés et visiteurs, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour les besoins de leurs activités. Le fonds servant supporte actuellement une construction, pour laquelle un permis de démolir a été obtenu, ainsi qu&apos;il sera ci-après plus amplement expliqué dans la seconde partie du présent acte. Le bâtiment collectif, qui sera édifié en partie sur le fonds servant comportera en rez-de- haussée un-porche permettant l&apos;accès des fonds dominants vers la [Adresse 2] pour tous piétons et véhicules particuliers d&apos;un gabarit ordinaire. Le Vendeur s&apos;engage à ce que les constructions à édifier sur le fonds servant soient conformes aux plans annexés au permis de construire ou, si des modifications devaient y être apportées, à ce que les constructions soient compatibles avec le droit de passage présentement conféré. Le coût des constructions et aménagements à effectuer sur le fonds servant sera à la charge exclusive du Vendeur. Ce passage devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner. Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d&apos;accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties. Par la suite, ce passage devra être entretenu de manière qu&apos;il soit normalement carrossable en tous temps par un véhicule particulier. Tous les frais et dépenses d&apos;entretien, réparation ou reconstruction seront répartis entre les fonds servant et dominants à proportion du nombre de logements desservis. En l&apos;état actuel du projet de construction, ils seraient donc répartis à raison d&apos;un quart pour les propriétaires de chacune des maisons et de chacun des logements du bâtiment collectif. Le défaut ou le manque d&apos;entretien les rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d&apos;un gabarit approprié pour emprunter un tel passage. L&apos;utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l&apos;assiette du dit passage ou aux besoins des propriétaires du fonds dominant.» ; que, par courriers en date des 23/05 et 06/10/2015, Maître [E], notaire, indique que «M. et Mme [Z] ont pris connaissance des pièces qui ont fait l&apos;objet d&apos;un dépôt au rang de mes minutes préalablement à la régularisation de la procuration au rapport de ma consoeur Maître [X] qui, vous l&apos;observerez, a été signé en mon office pour ce faire.... les acquéreurs ont donc eu une parfaite connaissance de ces dispositions au surplus énoncées dans la VEFA dont le projet et les pièces annexes leurs ont été notifiées à chacun d&apos;eux par recommandé» ; que, dès le 06/07/2012, Maître [E] indiquait à Mme [M] : «je vous confirme que la copropriété : 1)/ Comprend 5 lots privatifs, dont 3 places de stationnement portant les numéros 1 à 3 sur le plan 2°/ Dispose d&apos;une place de stationnement commune, jouxtant le parking portant le n° 3 du plan (lot n° 5 de copropriété).» qu&apos;il ressort en outre du règlement de copropriété publié à la conservation des hypothèques, en sa page 2, que : «la parcelle AS [Cadastre 2], dans sa partie aire de circulation (hors stationnement commun et lot 5), est grevé d&apos;une servitude de passage véhicules, piétons et réseaux au profit des parcelles AS [Cadastre 1] et [Cadastre 3].