Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.910 du 06/05/2021,  partie 7


autorité administrative et le cliché photographique produit par les demandeurs en pièce n° 2 puisque selon le dossier de permis de construire, la petite fenêtre devait être sur la gauche de la porte d&apos;entrée, laquelle devait être immédiatement à proximité de l&apos;entrée du garage de la maison ; qu&apos;ils indiquent que la configuration réalisée diffère puisqu&apos;à droite, figure la porte de garage, qu&apos; à gauche figure la fenêtre et à l&apos;extrémité de cette fenêtre de nouveau sur la gauche, la porte d&apos;entrée à la maison ; que [Y] et [Q] [Z] ne contestent pas cette modification de l&apos;emplacement de leur porte d&apos;entrée, décidée selon eux par le promoteur et acceptée par eux mais répliquent que cela est sans incidence sur l&apos;exercice de leur droit de passage et accès à leur immeuble ; qu&apos;il apparaît cependant que le positionnement initial de la porte d&apos;entrée de l&apos;immeuble [Z] permettait un accès libre et aisé à l&apos;immeuble dans la mesure où cette porte devait être positionnée au-delà de l&apos;emplacement de stationnement commun ; que l&apos;inversion de positionnement de la porte a pour conséquence que l&apos;entrée se fait dorénavant au niveau de l&apos;emplacement de stationnement commun ; que, dans un message du 22 9 août 2016 (pièce n° 30 défendeurs) le notaire [E] précisent que « vendeurs et acquéreurs ayant convenu d&apos;apporter des modifications à l&apos;intérieur du logement, la porte d&apos;entrée a été déplacée vers la gauche, c&apos;est à dire que celle-ci et ta petite fenêtre ont été inversées » ; que le promoteur n&apos;ayant aucun motif légitime à procéder à cette modification de sa propre initiative, il est manifeste que cette inversion résulte de la seule volonté des époux [Z], lesquels ont validé le procès-verbal de réception sans réserves, sauf à démonter le contraire ; ce qu&apos;ils ne font pas ; que, par ailleurs, il est établi par les pièces de procédure que lorsque les époux [Z] ont régularisé en l&apos;étude de Maître [V] la procuration générale en vue de la VEFA, ils avaient à disposition, le règlement de copropriété et l&apos;état descriptif de division ainsi que les plans faisant apparaître très clairement, l&apos;emplacement de stationnement commun devant leur immeuble ainsi que la porte d&apos;entrée immédiatement après celle du garage ; qu&apos;ainsi la situation actuelle tenant au positionnement de la porte d&apos;entrée de leur immeuble au niveau de l&apos;emplacement de stationnement commun, est la conséquence directe de leur demande de déplacer celle-ci ; qu&apos;en sollicitant la modification de l&apos;assiette du droit de passage conventionnel dont ils bénéficient pour accéder à leur propriété, les époux [Z] cherchent à priver de tout effet le règlement de copropriété et l&apos;état descriptif de division qui leurs sont opposables en supprimant de fait l&apos;emplacement de stationnement commun positionné devant leur immeuble et sur lequel, ils n&apos;ont aucun droit puisque réservé à l&apos;usage exclusif de la copropriété ; qu&apos;en conséquence, [Y] et [Q] [Z] doivent être déboutés de leur demande tendant à voir juger que l&apos;assiette du droit de passage bénéficiant aux propriétaires de la parcelle AS [Cadastre 1] pour y accéder sera d&apos;une largeur de deux mètres en face de leur porte d&apos;entrée (qui serait située au milieu) sur une longueur allant jusqu&apos;au lot n° 5 constituant un stationnement privé, afin de leur permettre d&apos;y accéder en voiture et pour rejoindre l&apos;aire de circulation donnant sur la [Adresse 2] ; qu&apos;ils sont également mal fondés à solliciter l&apos;interdiction de tout stationnement sur l&apos;emplacement commun de la copropriété, cette demande se heurtant au règlement de copropriété qui leur est opposable ainsi qu&apos; aux droits des copropriétaires ;
 
 ALORS QUE les conventions n&apos;ont d&apos;effet qu&apos;entre les parties contractantes et ne nuisent point au tiers ; qu&apos;en l&apos;espèce, il résulte des propres constatations de la cour d&apos;appel que la convention du 9 juillet 2008, «valant convention relative à l&apos;exercice de la servitude», prévoyait «un droit de passage pour piétons et véhicules permettant d&apos;accéder à la [Adresse 2]. Ce droit de passage s&apos;exercera en tous temps et heures et avec tous, véhicules» et que seul le règlement de copropriété prétendait déterminer l&apos;assiette de cette servitude en indiquant que «la parcelle AS [Cadastre 2], dans sa partie aire de circulation (hors stationnement commun et lot 5), est grevé d&apos;une servitude de passage véhicules, piétons et réseaux au profit des parcelles AS [Cadastre 1] et [Cadastre 3]» ; qu&apos;en se fondant néanmoins sur les stipulations du règlement de copropriété pour déterminer l&apos;assiette de la servitude et rejeter la demande des époux [Z] en fixation de celle-ci, la cour d&apos;appel, qui leur a opposé une convention à laquelle ils n&apos;étaient pas parties, a violé l&apos;article 1165 devenu 1199 du code civil.