Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-15.816 du 12/01/2022,  partie 5



 Pour la période postérieure, même si Artemis a acquis en toute connaissance de cause de l'état du local commercial et de l'immeuble, elle pouvait espérer percevoir une indemnité de la part des responsables du préjudice lié à l'impossibilité d'exploiter le bien jusqu'en juillet 2013.
 Artemis a pris l'initiative de résilier le bail à effet du 28 septembre 2011, mais soutient qu'elle avait conclu un bail commercial le 24 août 2011 avec la société Emmax 3, enseigne Redskins, pour y exploiter un magasin de prêt-à-porter, sous la seule condition suspensive de l'expulsion du précédent locataire, condition réalisée le 28 septembre 2011. Le montant du loyer annuel était fixé à 100.000 € HT à compter du 1er octobre 2011 (soit près de 50 % de plus que le loyer payé par M. [Y]).
 Eu égard à l'état dans lequel se trouvait le local, l'incertitude qui pesait alors déjà sur la nature des travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble, et donc sur la levée de l'arrêté du 14 octobre 2009, le préjudice de la société Artemis doit s'analyser comme une perte de chance de percevoir les loyers et non en une perte de loyers. La perte de chance doit être mesurée à l'aune de la chance de percevoir de manière pérenne les loyers attendus et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
 Axa ne démontre pas que le bail conclu avec Emmax 3 soit un contrat de complaisance et donc un faux.
 Force est cependant de constater qu'Artemis soutient qu'elle pouvait prétendre bénéficier d'un loyer augmenté de 50% par rapport à celui pratiqué jusqu'alors sans qu'aucun travail d'amélioration de l'état général de l'état général de l'immeuble ne soit intervenu, sans la moindre preuve de ce que le quartier aurait été, comme elle le prétend, en pleine expansion à cette époque (il convient de rappeler que les parties communes d l'immeuble étaient des lieux de prostitution et de trafics) et sans qu'elle produise le moindre élément justifiant de ce qu'un loyer de 10.000 € pouvait raisonnablement être pratiqué. Il apparaît ainsi que ce loyer extrêmement optimiste est surévalué.
 En conséquence la perte de chance subie par Artemis doit être évaluée à 50% » ;
 
 1°) ALORS QU'il est constant, aux termes de l'arrêt, que la société Artemis a acquis le lot litigieux le 31 janvier 2011 et que les désordres affectant les sols n'ont été découverts que fin juillet 2013 ; qu'en affirmant pourtant que la société Artemis ne pouvait se plaindre des conséquences financières du défaut de levée de l'arrêté de non-occupation qui frappait le local commercial dont elle est propriétaire, en ce qu'elle l'aurait acquis en toute connaissance du mauvais état de la copropriété et accepté les risques financiers liés à cette situation, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses constatations en violation du principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime ; 
 
 2°) ALORS QUE l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences sans que la victime ne soit tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en l'espèce, pour réduire l'indemnisation de la société Artemis, la cour d'appel a retenu qu'elle n'avait pas effectué elle-même les travaux de reprise du baccula pour une somme modeste ; qu'en limitant ainsi l'indemnisation de la société Artemis, à raison de ce qu'elle n'avait pas agi pour limiter le préjudice que lui avaient causé les consorts [V] et le Syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé le principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime ;
 
 3°) ALORS QUE la privation d'un gain certain ne peut pas être réparée comme une simple perte de chance d'obtenir un gain aléatoire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que, sans les fautes des consorts [V] et du Syndicat des copropriétaires, la société Artemis aurait pu louer son local jusqu'en juillet 2013 et qu'elle avait conclu un bail avec la société Emmax 3, dont il n'était pas démontré qu'il serait de complaisance, à la seule condition suspensive de l'expulsion de M. [Y], condition réalisée le 28 septembre 2011, de sorte qu'elle était certaine percevoir le loyer contractuellement convenu à compter de cette date et jusqu'en juillet 2013 ; qu'en jugeant qu'elle ne pouvait être indemnisée de ce chef qu'au titre d'une perte de chance, bien que seules les fautes des consorts [V] et du Syndicat l'ont empêché de percevoir le loyer contractuellement prévu, ce qui constituait un préjudice certain, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences contractuelles de ses constatations et a violé le principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime ;
 
 4°) ALORS QUE le juge est tenu par les termes des contrats qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le bail liant les sociétés Artemis et Emmax 3 n'était ni faux, ni de complaisance, mais a apprécié la pertinence du loyer convenu entre les parties ;