Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.513 du 25/01/2023,  partie 5


que la société SPGC soutient avoir obtenu l'autorisation de son bailleur pour procéder aux travaux de percement et de jonction des deux locaux commerciaux ; qu'il est établi que par acte du 1er novembre 1967 comportant renouvellement du bail, Monsieur [L] avait autorisé la société SPGC à changer, pendant la durée de ce bail, la destination des lieux en y exerçant une activité en plus ou en remplacement du cinéma, en y ajoutant des activités connexes ou complémentaires et en y réalisant à cet effet, tous les travaux appropriés ; que la SPGC n'avait pas usé de cette autorisation pendant la durée de ce bail, autorisation qui était devenue caduque au terme dudit bail ; qu'il en va de même de l'avenant de la même date, par lequel le bailleur avait donné son accord pour que puissent être développés dans les lieux loués, des commerces de tabacs et produits pharmaceutiques ; que par ailleurs, l'autorisation donnée par Monsieur [L] le 15 avril 1970, venant en complément du bail et par lequel le bailleur avait donné son accord pour la création d'une issue de secours qui serait demandée par la commission de sécurité, issue de secours à réaliser dans le mur séparatif des immeubles des [Adresse 4], immeuble distinct de celui du [Adresse 4], ainsi que cela résulte du plan cadastral produit ; qu'également, en ce qui concerne l'autorisation donnée par le bailleur en date du 10 novembre 1976, les plans retenus ne visaient pas la réalisation d'une ouverture entre les immeubles 5 et [Adresse 4] ; qu'en effet, les travaux autorisés concernaient uniquement les locaux loués à la société SPGC au [Adresse 4]; qu'aucun passage n'était envisagé entre ces deux immeubles, au niveau du rez de chaussée ; que le courrier émanant de Monsieur [L] daté du 23 octobre 1976 n'aborde nullement la question de la création d'une ouverture entre les immeubles des 5 et [Adresse 4] ; qu'il résulte de ce qui précède, qu'en aucun cas, une autorisation de faire communiquer les deux fonds aurait été donnée par Monsieur [L] ; que le jugement sera confirmé sur ce point; qu'en aucun cas, Mesdames [L] ne se seraient contredites au détriment de la société SPGC ; que la société SPGC ne saurait soutenir que le renouvellement du congé avec offre de renouvellement, purgerait les manquements contractuels du locataire ; qu'en effet, il ne s'agit aucunement en l'espèce de demande de résiliation du bail, mais d'une demande de remise en état et de dommages et intérêts; que cette demande est indépendante de la question du renouvellement du bail ; que Mesdames [L] n'ont nullement renoncé à solliciter la remise en état des lieux ; que ce moyen sera rejeté ;
 
 ALORS D'UNE PART QUE la société exposante faisait valoir que la jonction entre les locaux du [Adresse 4] a été réalisée à compter de la fin de l'année 1979 et était finie avant la fin de l'année 1980 de sorte que la prescription trentenaire est acquise ; qu'en retenant que Monsieur [F] expert judiciaire désigné en 1997, indique que les importants travaux réalisés par la société preneuse à partir de 1976 ont créé un complexe en vue d'une seule et unique réalisation de cinémas, que toutefois, l'expert ne relève pas que ces travaux auraient porté sur la liaison entre les deux locaux commerciaux, sans préciser comment le complexe de 9 salles (4+5) aurait pu être autrement réalisé, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
 
 ALORS D'AUTRE PART QUE la société exposante faisait valoir que les bailleresses dans le cadre de procédures antérieures, confirmaient la réalisation des travaux qu'elles ne contestaient nullement, mais en déduisaient une augmentation du loyer car ces travaux, selon elles, constituaient un avantage dont il y avait lieu de tenir compte ; que l'expert judiciaire M. [F] précisait (page 13) dans le cadre de la description des locaux que « le cinéma OLYMPIA, exploité par le preneur, comprend au total neuf salles de cinéma : les salles 1, 2, 3 et 4 dépendent de la partie de l'immeuble appartenant à Mesdames [P] et [N] dont la SA PROVENCALE DE GERANCES CINEMATOGRAPHIQUES est locataire exploitante, les salles 5, 6, 7, 8 et 9 contigües aux précédentes dépendent de la partie d'immeuble, propriété de la SCI PROVENCALE dont la société anonyme OLYMPIA est locataire exploitante. Les neuf salles sont exploitées sous une même enseigne CINEMA OLYMPIA constituant ainsi une entité commerciale indivisible » et il concluait : « Cette dualité de situation locative entre la location des quatre salles [L]  [P] et les cinq salles SCI PROVENCALE constitue un des éléments d'appréciation de la valeur locative » ; que l'exposante en concluait que c'est en parfaite connaissance de cause que les renouvellements étaient faits, que les conflits étaient engagés et que s'il avait existé un problème concernant les autorisations, tout aurait été évoqué ;