Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.602 du 06/02/2020,  partie 2


Pour ce faire, il devra faire connaître son intention au bailleur par acte extra judiciaire en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé, cette formalité valant mise en demeure au bailleur de faire connaître dans un délai de deux mois à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités. Par application des dispositions de l'article 34-1 et des articles suivants du même décret, le preneur aura la faculté de demander au bailleur, par acte extra judiciaire à être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au présent bail. Cette demande devra comporter à peine de nullité l'indication des activités dont l'exercice est envisagé et en outre devra être dénoncé par acte extra judiciaire aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce » ; qu'il résulte de ces dispositions que les activités autorisées sont précisément et limitativement énumérées par le bail et que l'activité de quad, qui ne peut être qualifiée ni de jeu de plein air ni de structure gonflable, n'est pas conforme aux stipulations du bail ; qu'en effet, l'activité de quad est une activité motorisée qui constitue un sport mécanique exclusif de la qualification de jeu de plein air ; qu'en outre, s'il résulte du procès-verbal de constat établi le 30 octobre 2014 que le circuit de quad sur sable est matérialisé par une structure gonflable, laquelle est destinée à délimiter le circuit et à assurer la sécurité des participants et des tiers, l'activité de quad essentiellement caractérisée par la circulation de quadricycles à moteur, ne saurait être qualifiée de structure gonflable au sens des dispositions du contrat ; qu'il en résulte que l'activité de quad n'entre pas dans la liste des activités précisément et limitativement énumérées par le bail et qu'elle ne constitue ni un prolongement normal du commerce convenu ni une adjonction mineure à ce commerce ; qu'aux termes des dispositions contractuelles, toute extension de la destination des lieux, même limitée à des activités connexes ou complémentaires, réalisée sans que le bailleur n'en soit informé par acte extra judiciaire indiquant les activités dont l'exercice est envisagé, constitue un manquement du preneur aux obligations nées du bail ; que dans le cadre du renouvellement du bail, le gérant de la SARL Club mer et sports a adressé, le 27 octobre 2007, au maire de Deauville une lettre comportant la liste d'activités qu'il souhaitait ajouter aux activités existantes, liste dont il est constant qu'elle ne mentionne pas l'activité de quad ; que l'existence d'une tolérance antérieure, à la supposer établie par la seule attestation du précédent exploitant qui affirme avoir exercé cette activité dans les lieux, ne saurait caractériser l'accord non équivoque du bailleur pour l'exercice d'une activité qui n'était pas prévue par le bail initial et qui n'a pas été ajoutée dans le cadre des renouvellements successifs ; qu' c'est à tort que le premier juge a estimé que l'absence de mention de l'exclusion de cette activité lors du renouvellement du bail valait acceptation tacite par le bailleur alors que le bail comporte une liste précise des activités que le preneur est expressément autorisé à exercer, laquelle ne comprend pas l'activité de quad ; que dès lors qu'il est constant que l'activité exercée n'entre pas dans la destination contractuelle du bail et que le gérant de la société Club mer et sports n'a pas sollicité l'autorisation du bailleur pour adjoindre l'activité de quad et n'a pas obtempéré à la sommation délivrée le 6 janvier 2015, la clause résolutoire prévue au contrat doit recevoir application ; qu'il n'est en outre nullement démontré le caractère déloyal de la mise en oeuvre de la clause résolutoire par le bailleur qui serait fondée sur des motifs étrangers à ceux visés par le commandement délivré ; qu'en effet, la SARL Club mer et sports échoue à rapporter la preuve que la résiliation serait poursuivie en raison des travaux dont la réalisation a été sollicitée ; que le jugement déféré doit en conséquence être infirmé en ce qu'il a débouté la ville de Deauville de sa demande tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ; qu'il convient en conséquence de constater la résiliation du bail commercial liant les parties en application de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion de la SARL Club mer et sports dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant pendant une durée de trois mois ;
 
 1°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes du bail, le preneur pouvait exploiter dans les lieux loués « un club de sports et de loisirs pour enfants » comprenant, notamment, « jeux de plein air » et « structure gonflable n'excédant pas 3 mètres de hauteur » ;