Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.604 du 25/03/2021,  partie 7



 ALORS QUE l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien ; que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter l'Association ALLIANCE PHENIX de sa demande tendant à voir condamner l'Association LA MONTLUELDE à lui payer le coût de travaux de rénovation de l'immeuble réalisés pendant l'usufruit, que lesdits travaux n'avaient eu pour objet ni le ravalement visé au contrat, ni la réparation de gros murs ou de voûtes, ni le rétablissement de poutres ou couvertures ou encore de murs de soutènement ou de clôture, sans rechercher, comme elle y étaient invitée, si ces travaux, tout au moins en partie, constituaient des grosses réparations à la charge du nu-propriétaire, dès lors qu'ils avaient eu pour objet la réfection d'une part importante de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 605 et 606 du Code civil.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité de l'avenant au bail du 21 juin 1999 conclu, le 1er mars 2013, entre l'Association ALLIANCE PHENIX et l'Association FOYER OASIS ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 1134 ancien du Code civil tel que repris par les articles 1103 et 1104 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que l'acte du 24 mars 1999 portant apport partiel d'actif contient en particulier la stipulation suivante :
 "Conseil d'administration de l'association bénéficiaire.
 L'association l'Oasis, apporteuse délègue au sein du Conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde un représentant.
 Ce dernier pourra opposer son veto à toute décision de l'association bénéficiaire de l'apport qui lui apparaîtrait contraire au caractère propre du foyer l'Oasis.
 L'exercice de ce droit de veto est considéré par les deux parties comme une condition déterminante du présent contrat d'apport, sans laquelle elles n'auraient pas contracté" ;
 qu'il est constant en l'espèce que l'association Alliance Phénix en qualité d'usufruitière a conclu le 1er mars 2013, avec l'association Foyer l'Oasis un avenant portant à 9 ans à compter du 1er avril 2013 la durée du bail ; que cet avenant n'est pas mentionné dans la décision annulée par l'arrêt du 2 mars 2017 ; qu'il ne porte pas spécialement sur l'objet et la nature des activités exercées dans les lieux ; que la décision d'engager une action en justice en vue d'annuler cette convention ne met pas en cause la nature des activités exercées dans les lieux et n'a pour objet de voir modifier les objectifs que l'association Foyer l'Oasis s'est assigné dans ses statuts ; qu'elle ne touche pas en conséquence au caractère propre de l'association Foyer l'Oasis au sens des dispositions de la convention d'apport partiel d'actif précitées ; que l'association immobilière La Montluelde n'était pas tenue d'associer un représentant de l'association Foyer l'Oasis à la décision d'engager une action en annulation de l'avenant du 1er mars 2013 ; que sur la validité de l'avenant au bail, au soutien de sa demande d'annulation de l'avenant du 1er mars 2013 l'association immobilière La Montluelde invoque les dispositions des articles 570 et 595 du Code civil ainsi que le principe selon lequel la fraude corrompt tout ; que l'article 578 du Code civil dispose que : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance » ; que selon les dispositions de l'article 595 du même code « L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve ; Les baux de neuf ans ou audessous que l'usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s 'il s 'agit de bien ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s s'agit de maisons sont sans effet à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit » ; que le bail consenti par l'usufruitier en fraude des droits du nu-propriétaire peut être annulé (Cass. Civ 3ème 4 octobre 1972) ; qu'en l'espèce, le bail du 21 juin 1999 a été conclu pour une durée d'un an pour se renouveler par tacite reconduction pour de nouvelles périodes d'un an, avec faculté de dénonciation en respectant le préavis d'un mois ;