Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-11.972 du 11/10/2018,  partie 4


Palace Dancer l'ayant mis en demeure par un courrier du 31 octobre 2013 adressé recommandé avec accusé de réception de quitter les locaux au 31 décembre 2013 et auquel il a déféré ont fragilisé son exploitation et justifient des dommages et intérêts que les premiers juges ont à juste titre évalué à hauteur de 5.000 € ; que les quelques courriels adressés par M. Mathieu X... selon lesquels les boxes qu'il louait subissaient des fuites d'eau et les fosses sceptiques refluaient ne sont étayés par aucune autre pièce permettant d'établir leur réalité et le trouble qui en aurait résulté pour son exploitation ; que préjudice de jouissance qu'il invoque étant insuffisamment démontré, c'est à juste titre que les premiers juges l'ont débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef ; que M. Mathieu X... ayant payé un excédent de fermage et la preuve d'un autre manquement à ses obligations contractuelles n'étant pas rapportée, la S.C.I. Palace Dancer a vu à juste titre sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1764 du code civil rejetée par les premiers juges ; qu'ayant elle-mis en demeure M. Mathieu X... de quitter les lieux pour le 31 décembre 2013 et celui-ci ayant déféré à cette mise en demeure, elle ne peut pas lui reprocher de ne pas avoir mis fin au bail dans les conditions de délais et formes prescrits par le statut du fermage, étant observé, en outre, qu'elle limite sa demande en paiement des fermages au 31 décembre 2013 ; que la cour constate, par ailleurs, qu'elle n'est pas saisie par la S.C.I. Palace Dancer d'une demande en paiement d'accessoires de loyers au titre des fournitures en eau et électricité ; que la S.C.I. Palace Dancer se verra en conséquence condamnée à payer à la M. Mathieu X... la somme de 5.000 € seul chef de condamnation prononcée, M. Mathieu X... n'ayant pas formé de demande au titre d'un excédent de fermage ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, quant à la demande de dommages et intérêts formée par M. X..., sur l'indemnisation du préjudice allégué à raison du paiement mensuel et non annuel du fermage, conformément aux dispositions de l'article L 411-4 du code rural, le défaut d'écrit provoque l'application du contrat type qui en l'espèce stipule un paiement à terme échu une fois par an. Pour autant, M. X... ne démontre pas en quoi l'obligation de payer mensuellement le fermage lui aurait causé un préjudice. Il apparaît au contraire qu'il était confronté à des difficultés de trésorerie récurrentes et des rentrées d'argent aléatoires qui l'auraient mis en difficulté pour payer son fermage à fortiori une fois par an. En outre, dès lors qu'il avait accepté le principe d'un paiement mensuel du loyer et qu'il ne s'en acquittait pas régulièrement, il ne peut reprocher à la bailleresse de le mettre en demeure quand bien même le loyer était supérieur au maximum autorisé par les arrêtés préfectoraux en vigueur ; que cette demande d'indemnisation sera rejetée ; que, sur l'indemnisation du préjudice allégué à raison du mauvais état des lieux loués et de l'absence d'entretien par le bailleur, faute d'état des lieux d'entrée, et s'agissant de bâtiments et non de terres, la présomption de bon état des lieux loués édictée par l'article 1731 du code civil trouve à s'appliquer ; que M. X... ne verse à l'appui de ses allégations qu'un unique courriel qu'il a lui-même adressé à la société Palace Dancer le 25 janvier 2012 soit plusieurs mois après l'entrée en jouissance et qui ne saurait constituer une preuve du mauvais état des lieux et d'un défaut d'entretien imputables à la bailleresse, cette dernière produisant plusieurs factures dont il ressort qu'elle a fait effectuer régulièrement à sa charge des travaux dans l'écurie ; que cette demande d'indemnisation sera rejetée ; que, sur l'indemnisation du préjudice résultant du non respect de la procédure de résiliation du fermage, contrairement à ce que soutient la société Palace Dancer, le preneur ne peut être considéré comme ayant quitté volontairement les lieux dès lors que ce départ fait suite à plusieurs mises en demeure et injonctions de libérer les lieux au plus tard le 31 décembre 2013 adressées par la bailleresse ; qu'à titre surabondant et compte tenu de la requalification du bail liant les parties en bail rural, il convient de rappeler que le départ du preneur ne dispense pas le bailleur, sauf rupture à l'amiable de la relation contractuelle dont il n'est pas question en l'espèce, de respecter les dispositions applicables en matière de congé ou de résiliation ; que force est de constater d'une part que la SCI Palace Dancer n'a pas respecté les conditions de forme et de fond dans lesquelles un congé peut être délivré et d'autre part qu'aucune des lettres de mise en demeure adressées à M. X... ne comporte les mentions impératives prévues par l'article L 411-31 du code rural relatives à l'action en résiliation de bail pour défaut de paiement des fermages ; que dès lors notamment que le congé n'est pas conforme aux dispositions légales, le preneur peut prétendre, lorsque comme tel est le cas en l'espèce la réintégration dans les lieux n'est pas possible, à l'indemnisation de la privation de jouissance subie ;