cour d'appel d'Aix en Provence
4e Chambre A,  décision 16-18.804 du 07/09/2017,  partie 2



IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé la [...]          à supprimer les clôtures, barrières et autres constructions ayant pour effet d'interdire aux propriétaires des parcelles faisant l'objet de droits de propriété privatifs, d'accéder au parc et aux voies implantés sur le sol teinté en jaune sur le plan de situation annexé au cahier des charges déposé le 27 septembre 1948 au rang des minutes de maître G..., sol sur lequel les propriétaires susvisés ont des droits de propriété indivis ;
 
 AUX MOTIFS QUE le 27 septembre 1948, M. Edmond H..., agissant en qualité de gérant de la société Hôtelière des Basses Alpes, a déposé au rang des minutes de maître Félix G..., notaire à Roquebrune-sur-Argens, un document en date du 24 septembre 1948, intitulé « cahier des charges et règlement de copropriété concernant la [...]                        » ; qu'il est mentionné dans ce document :
 - qu'il s'applique à une propriété qui figure à la matrice cadastrale des propriétés bâties de la commune Nice-Cimiez à la section [...], numéros [...] et [...], et à la matrice cadastrale des propriétés foncières à la même section [...], numéros [...] 
 
                pour une contenance de quinze mille mètres carrés,
 - que la villa de deux étages sur rez-de-chaussée a été divisée en appartements bénéficiant de la jouissance en copropriété d'un parc formant avec la totalité du sol de l'immeuble, une superficie de cinq mille mètres carrés (ledit parc teinté en jaune sur le plan de situation, ci-annexé).
 Son article XII prévoit, d'une part, des parties communes à tous les copropriétaires et précise que celles-ci comprennent notamment la totalité du sol teinté en jaune sur le plan de situation, d'autre part, des parties communes aux seuls copropriétaires de la villa principale et précise que celles-ci comprennent notamment la totalité du sol de cet l'immeuble ; que son article XIII attribue une quote-part des parties communes à tous les copropriétaires, à chacun des appartements, à chacun des garages et à chacun des terrains bordant le parc teinté en jaune sur le plan de situation, à l'exception de la  [...]    (lot nº [...]) et du lot nº [...].
 Son article XX prévoit que les copropriétaires seront obligatoirement et de plein droit, groupés dans un syndicat représentant légal de la collectivité et dont le but sera d'assurer la gestion et l'entretien de l'immeuble ; que ce cahier des charges et règlement de copropriété a été transcrit à la conservation des hypothèques de Nice, le 18 octobre 1948, volume [...]   ; que le 22 mars 1949, maître Félix G... a reçu un « avenant rectificatif au cahier des charges et règlement de copropriété » publié le 18 octobre 1948 [en réalité en 1949] ; que cet avenant stipule que l'article XII est remplacé par le texte ci-dessous :
 « Sur les parties communes à l'ensemble des propriétaires, telles qu'elles sont désignées sous l'article qui précède, chacun des propriétaires aura droit à la fraction ci-après déterminée.
 Bâtiment principal :
 Pourcentage des parties communes appartenant aux futurs copropriétaires de cet immeuble et servant à la situation des parties communes et à la répartition des charges de l'immeuble proprement dit, sauf ce qui sera dit ci-après, quant aux droits de propriété et charges, incombant à l'ensemble des copropriétaires de la [...], (parc et conciergerie).
  
 Parties communes à tous les copropriétaires à l'exception des propriétaires :
 [...] (lot nº [...]) et lot nº [...].
 Bâtiment principal :
 Appartement nº [...]. 1/75èmes
 [...]. 8/75èmes
 [...]. 2/75èmes
 [...]. 4/75èmes
 [...]. 7/75èmes
 [...]. 4/75èmes
 [...]. 4/75èmes
 [...]. 2/75èmes
 Belvédère 1/75èmes
 Villa ancien casino 5/75èmes
 (avec terrain en jouissance exclusive)
 Terrains :
 Lot nº [...] ........... 4/75èmes
 [...]............ 4/75èmes CIV.3
 
 JT

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 7 septembre 2017

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 886 F-D
 
 Pourvoi n° V 16-18.804

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires [...] , dont le siège est [...]                               , représenté par son syndic, M. Georges X..., domicilié [...]                               ,
 
 contre l'arrêt rendu le 17 mars 2016 par la cour d'appel d'[...]    (4e chambre A), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. Guy J... ,
 
 2°/ à Mme Marie-Christine Y... épouse J... ,
 
 3°/ à M. Charles Z...,
 
 4°/ à Mme Odile A... épouse Z...,
 
 5°/ à M. Franz B...,
 
 6°/ à Mme Miriam C... épouse B...,
 
 7°/ à M. Pascal D...,
 
 8°/ à Mme Valérie E... épouse D...,