Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.802 du 17/11/2021,  partie 6


qu'elle écartera également les six loyers reconstitués de manière artificielle en réintégrant le droit au bail ou le droit d'entrée avec application d'un coefficient 10 ou 12 pour reconstituer la valeur locative de marché (à savoir les références Haagen Dazs, Longchamp, Dubail, Abercrombie, Galeries Lafayettes, Tiffany) ; qu'il en résulte notamment des loyers de renouvellement amiable évoluant de 3.949 euros le m2B au 1er avril 2010 pour une boutique de prêt-à-porter située [Adresse 2] ; de 4.614 euros le m2B au 1 er janvier 2010 pour une compagnie aérienne située [Adresse 6] ; de 2.200 euros le m2B au 9 avril 2014 pour un restaurant situé [Adresse 5] auquel s'ajoute un loyer variable de 5 % du chiffre d'affaires, hors taxes ; que les loyers de locations nouvelles évoluent de 6.668 euros le m2B au 1er juin 2012 pour un commerce de prêt-à-porter Best Moutain situé [Adresse 7] ; de 6.705 euros le m2B au 1er janvier 2014 pour un commerce de prêt-à-porter Maje situé [Adresse 3] et de 10 235 euros/m2B pour une activité de prêt à porter, maroquinerie, parfumerie au 1er octobre 2013 au [Adresse 4], la cour relevant que ces loyers élevés concernent une activité de prêt à porter et que les loyers, s'agissant de locations nouvelles, sont usuellement plus élevés que les baux faisant l'objet de renouvellement judiciaire ; qu'enfin, il a été relevé une fixation judiciaire de 5.000 euros le m²B pour un loyer révisé au 1er avril 2010 pour une agence bancaire située [Adresse 4] ; que la cour relève que le bail met à la charge de la locataire l'impôt foncier et les travaux prescrits par l'administration, ce qui est conforme aux baux examinés en matière de restauration, de sorte qu'il n'y a pas lieu de minorer de ce chef la valeur locative comme le demande la société locataire et si les frais de gestion, la totalité des charges de copropriété de l'immeuble et l'article 606 sont mis à la charge des locataires dans certains baux, contrairement au bail dont il s'agit, il n'y a lieu à majorer la valeur locative comme sollicité par le bailleur, l'usage en matière de restauration voulant que ce soient les travaux de mise en conformité, prescrits par l'administration qui sont quasi systématiquement à la charge du locataire comme relevé par l'expert ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, compte tenu de la très bonne situation des locaux pour l'activité de restaurant exercée au niveau du Rond point des [Localité 9] au sein d'une artère bénéficiant d'un important flux de chaland diurne et nocturne et de plus en plus attractive, mais situés sur le trottoir à l'ombre de l'avenue et dans une partie moins commerçante, de la vitrine limitée, du cachet de l'immeuble dont les locaux litigieux dépendent et de l‘état du marché locatif en baisse, le prix unitaire de 3 300 euros/m² B apparaît justifié ; qu'après application du droit de terrasse qui sera retenu à hauteur de 10%, la locataire disposant d'un double droit de terrasses de 56 places, compte tenu de l'emplacement sur une avenue prestigieuse, la valeur locative unitaire s'établit à 3 630 euros/m²B ; que toutefois dans la mesure où les travaux n'ont pas fait accession et qu'il ne peut être tenu compte par conséquent des embellissements et divers aménagements, il convient de minorer la valeur locative de 5%, soit une valeur locative de 3 448,50 euros/m²B ; qu'il s'ensuit que le montant de la valeur locative est de 590 659,08 euros, arrondis à 590 660 euros HT/HC (soit 171,28 m²B x 3 448,50 euros) ; que selon l'expert judiciaire, le montant du loyer plafond à compter du 1er août 2014 est de 635 188,08 euros, ce qui n'est pas discuté par les parties ; que le montant du loyer fixé à la valeur locative étant inférieur au montant du loyer plafonné, il convient de fixer le montant du loyer à cette somme, soit 590 660 euros, HT/HC à compter du 1 er août 2014 ; qu'il n'y a donc pas lieu de statuer sur les motifs de déplafonnement invoqués par le bailleur ; que le jugement entrepris sera donc infirmé sur le montant du loyer ainsi que sur les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer dès lors que le loyer ci-dessus fixé est inférieur au montant du loyer indexé à compter du 1er août 2014 ;
 
 1/ ALORS QUE le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que la clause d'accession prévue à l'article 8 du bail du 28 juillet 1987 stipulait que « Tous changements, embellissements ou améliorations, et en règle générale, tous travaux exécutés par la société preneuse dans les lieux loués, demeureront en fin de bail la propriété de la bailleresse, sans indemnité. Toutefois, la bailleresse, si bon lui semble, pourra demander à la société preneuse le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais exclusifs de la société preneuse » ; que la cour d'appel a constaté que la clause prévoyait clairement une option, les travaux réalisés par le preneur demeurant la propriété de la bailleresse en fin de bail ou les lieux étant remis en fin de bail dans leur état primitif ;