Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-13.316 du 16/12/2020,  partie 3


qu'en ne procédant pas à une telle recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 57 du livre des procédures fiscale.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif D'AVOIR débouté la société Pacar de sa demande en nullité de la procédure de redressement pour insuffisance de motivation des propositions de rectifications,
 
 Aux motifs que « Attendu que c'est également en vain que la société PACAR conclut, dans le dispositif de ses écritures, à la nullité des redressements opérés par l'administration fiscale au motif que les propositions de rectification seraient insuffisamment motivées ; qu'il convient en effet d'observer que le tribunal a parfaitement et précisément répondu au moyen de nullité qui était développé devant lui en rappelant que la proposition de rectification du 2 décembre 2009 indiquait les éléments de comparaison indispensables pour établir la valeur vénale du bien immobilier, année par année, avec mention de la date du fait générateur, de la date de publication, des noms et adresses des biens et de leurs caractéristiques, ainsi que de leur prix, ces précisions ayant permis à la société PACAR de faire valoir ses observations et de formuler sa contestation devant la commission départementale de conciliation, et que, devant la cour, la société PACAR ne présente, dans les motifs de ses conclusions, aucune critique du jugement ;
 
 Attendu, sur la valeur de la villa, que l'administration fiscale fait état de termes de comparaison portant sur des biens qu'elle considère comme similaires, s'agissant de propriétés de prestige, en catégorie 2, 3 ou 4, soit à Antibes, soit dans des communes présentant, selon elle, des caractéristiques de situation géographique très proches, comme [...] , et pour lesquels elle donne, année par année, le prix déclaré, la superficie, les références et les principaux caractères ; qu'elle en déduit que les valeurs fixées dans le redressement pour les années 2006, 2009 et 2010 doivent être retenues, admettant, pour les années 2007 et 2008, un nouveau calcul de valeur vénale prenant en compte la mutation de la Villa L'Oundado et aboutissant à des valeurs de 19.105.000 euros pour 2007 et de 20.109.000 euros pour 2008 ;
 
 Que, de son côté, la société PACAR produit deux rapports d'expertise établis par M. S..., expert immobilier à Nice, concluant à des valeurs comprises entre 12.000.000 euros pour 2006 et 16.600.000 euros pour 2010, fondées sur une étude du marché immobilier différente, limitée à la seule commune d'Antibes et prenant en considération des coefficients de pondération par rapport à certains biens, jugés mieux situés et bénéficiant d'un meilleur environnement foncier que la villa Piqu'areste;
 
 Qu'il convient de rappeler que la valeur du bien doit être recherchée selon la méthode de comparaison tirée de la cession de biens intrinsèquement similaires, cette notion n'impliquant pas que les biens pris en considération soient strictement identiques, notamment dans leur environnement ou dans leur situation géographique, mais qu'ils présentent une pertinence dans leur similitude avec le bien en cause ;
 
 Qu'au regard de l'importance du différentiel dans l'évaluation de la propriété ressortant des études faites de part et d'autre de la barre et compte tenu de la nécessité de faire une analyse du marché immobilier à la fois complète, approfondie et précise, au regard de la situation géographique du bien et de ses caractéristiques propres, il apparaît d'une bonne justice d'ordonner une mesure d'expertise qui permettra à la cour de mieux connaître la propriété de la société PACAR et de mieux appréhender les termes de comparaison à retenir pour chaque année de déclaration ».
 
 Alors que la proposition de rectification adressée au contribuable doit, à peine de nullité de la procédure, être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; qu'à cette fin, et dans le cadre de la réévaluation de la valeur déclarée d'un immeuble, l'administration fiscale doit fournir plus de deux termes de comparaison pertinents tirés de cessions de biens intrinsèquement similaires ; qu'en l'espèce, la société Pacar a fait valoir que 12, voire 13, des 14 termes de comparaisons proposés par l'administration n'étaient pas intrinsèquement similaires à la ville Piqu'Areste, ce dont il résultait que les deux propositions de rectifications qui lui ont été adressées n'étaient pas suffisamment motivées ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si les propositions de rectification étaient suffisamment motivées au regard du ou des deux seuls termes pertinents contenus par les propositions de rectification, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.