cour d'appel d'Aix en Provence
1re Chambre A,  décision 15-27.693 du 06/09/2017,  partie 3


que ces travaux ne peuvent être reliés ipso facto aux contraventions relevées en 1992, à savoir la présence côté Est d'une construction prenant appui au sol et développant une surface hors oeuvre brute de 15 m² et formant porche non clos sur deux côtés, la présence sur les toitures des pignons nord et sud de deux croupes et sur la partie de la villa comprenant la pièce bureau d'une couverture en tuiles canal à quatre pentes, la présence devant la façade Ouest d'une piscine à débordement dont l'implantation par rapport aux limites séparatives Sud et Nord ainsi que la hauteur par rapport au terrain naturel sont relevées, la présence au niveau du sous-sol du bâtiment d'un local technique accessible depuis l'intérieur de la villa et d'un local technique concernant la piscine réalisée sous la terrasse et accessible par un escalier extérieur, la présence d'un sol modifié par déblais et remblais aux abords de la construction dont les niveaux altimétriques n'ont pas été arrêtés ; que là aussi, il convient de retenir que l'absence éventuelle d'information complète sur les conséquences de la non-délivrance d'un certificat de conformité ne saurait être reliée de façon directe avec la nécessité d'entreprendre précisément les travaux décrits par M. C..., puisque, sans se préoccuper du bénéfice de la prescription de l'action publique, sans justifier d'une quelconque action d'un voisin, les acheteurs ont entrepris immédiatement des travaux, sans démontrer une quelconque injonction de l'administration compétente en ce sens, et sans démontrer ce jour un lien entre ces travaux et la nature précise des seules contraventions au permis de construire ayant pu être à l'origine d'un procès-verbal en date du 26 août 1992, lui-même peut être à l'origine de l'absence de délivrance d'un certificat de conformité ; que la formule du maire dans son courrier du 2 novembre 1998 selon laquelle le permis du 6 juillet 1998 ayant permis à M. B... d'effectuer les travaux ainsi entrepris « régularise en tout point les infractions commises » ne modifie en rien cette analyse, en l'absence de démonstration d'une quelconque injonction de cette autorité, efficace juridiquement, pour lever ces infractions, dont il faudrait comprendre que ce sont celles relevées le 26 août 1992, plus de six ans avant l'obtention du nouveau permis, sans que ce procès-verbal d'infraction ne soit, faut-il le rappeler, communiqué au présent débat, et sans la démonstration d'une quelconque poursuite exercée à l'encontre des époux B... ou de leurs vendeurs ; que les appelants décrivant eux-mêmes leur préjudice comme celui résultant du coût des travaux entrepris et de la privation de jouissance des éléments supprimés dans leur villa, force est de constater qu'ils n'établissent pas un lien direct entre le seul défaut d'information éventuelle relatif aux conséquences de l'absence de délivrance d'un certificat de conformité, et la décision unilatérale et inappropriée techniquement en l'état du dossier qu'ils ont prise de procéder à ces travaux, sans injonction démontrée de l'administration [en] ce sens, à supposer qu'elle ait pu aboutir ; que c'est donc une confirmation par substitution de motifs du jugement de premier ressort qui s'impose, avec allocation d'une somme de 3.000 € au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel ;
 
 1) ALORS, D'UNE PART, QUE manque à son devoir de conseil le notaire qui, en l'absence de délivrance d'un certificat de conformité, se borne à énoncer dans l'acte de vente que l'acquéreur est informé de la situation et que les acheteurs déclarent faire leur affaire personnelle des déclarations du vendeur à ce titre, alors qu'il ne ressort pas des stipulations de l'acte authentique que l'acquéreur a été clairement informé des incidences d'un refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu'il s'engage à supporter ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la société Nationale Nederlanden soutenait que Me X..., rédacteur de l'acte authentique de vente, avait manqué à son obligation de conseil à l'égard des époux B..., acquéreurs néerlandais, en s'abstenant d'attirer leur attention sur les risques inhérents à l'absence de certificat de conformité ; que cependant, pour décider que le notaire avait exécuté cette obligation, la cour d'appel a opposé aux acquéreurs la clause de décharge de responsabilité de l'acte authentique stipulant que « Le vendeur déclare : - que l'immeuble vendu a fait l'objet d'un permis de construire délivré par la mairie de Vallauris le 14 octobre 1988 sous le numéro 06 155 88 A0339 pour une surface hors oeuvre nette de 289 mètres carrés ; - qu'il a procédé au dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux en mairie de Vallauris le 9 avril 1996, mais qu'il occupe le bien présentement vendu depuis l'année 1991 ; - que le certificat de conformité dudit immeuble n'a pas été délivré à ce jour. L'acquéreur déclare avoir pris connaissance desdites déclarations et vouloir en faire son affaire personnelle, sans pouvoir exercer aucun recours contre le vendeur dans les droits et obligations duquel il est subrogé. Le vendeur déclare de son côté avoir fait édifier le bien présentement vendu conformément à l'autorisation administrative susvisée. » et a retenu que le notaire instrumentaire les avait informés de l'absence de certificat de conformité ;