Cour d'appel de Reims, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-26.172 du 15/11/2018,  partie 3


qu'il en résulte que le loyer révisé est fixé à la valeur locative, sans pouvoir être inférieur au loyer en cours ni excéder la valeur résultant de la variation de l'indice au cours de la période concernée en l'absence d'un motif de déplafonnement ; que, précisément, la SCI NICK 54 sollicite en l'espèce la fixation d'un loyer révisé au montant résultant de la comparaison entre l'indice du trimestre de prise d'effet du bail initial (2e trimestre 1998, soit 1.058) et le dernier indice publié à la date de la notification de sa demande (3e trimestre 2008 - publié le 15 janvier 2009, soit 1.594), soit 119 400 euros HT ; que la société bailleresse entend se fonder sur les conclusions de deux rapports d'expertise judiciaire réalisés en janvier 2007 (Cabinet ROUX) et le 05 août 2010 (Monsieur Jean-Patrice D...) pour démontrer que le loyer ainsi révisé correspond à la valeur locative ; que les deux mesures d'instruction ont été diligentées pour déterminer la valeur de l'immeuble, dans le litige opposant la SCI La Mauricienne (devenue la SCI Nick 54) à Maître Isabelle G..., en sa qualité de liquidateur de la SAS Tema, quant à la valorisation des parts sociales ; que dans ce cadre toutefois, l'un comme l'autre des techniciens a eu recours à une méthode de détermination de la valeur locative ; que la SASU MGB n'a certes pas été partie à la procédure entre la SCI La Mauricienne (devenue la SCI Nick 54) et le mandataire judiciaire de son associée minoritaire ; qu'en ce sens, elle n'a pas été non plus partie aux deux mesures d'instruction, quand bien même il ressort de l'avis de Monsieur Jean-Patrice D... qu'elle était présente lors de la visite des lieux le 20 juillet 2010. Pour autant, la société défenderesse a été mise en mesure de discuter utilement et contradictoirement les conclusions des deux rapports d'expertise judiciaire au cours de la présente instance, de sorte qu'ils lui sont opposables comme simples éléments de faits ; que le cabinet Roux et Monsieur Jean-Patrice D... aboutissent à une valeur locative très sensiblement identique, de 38 euros/m² pour le premier (page 10) et de 40 euros/m² pour le second (page 5) ; que la différence dans les estimations (117 040 euros HT contre 119 320 euros HT) tiennent essentiellement au calcul de la surface retenue par chacun (2 691 m² utiles pour 3 080 m² pondérés contre 2 983 m² utiles) ; que la société défenderesse conteste la pertinence des évaluations des deux experts judiciaires pour les besoins de la fixation du bail révisé, dans la mesure où elles prennent en compte le bâtiment tel que modifié par les travaux d'ouvertures sur la façade extérieure, de création d'un étage de bureaux aménagés à l'étage sur 150 m² et de réfection totale du système de chauffage alimentant l'atelier, exécutés par les preneurs successifs à leurs frais exclusifs ; que l'article L. 145-38 du code de commerce dispose en effet qu'« en aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours » ; que la SCI Nick 54 ne conteste pas véritablement la réalité des travaux, quand bien même il n'en est justifié qu'à partir de simples devis de fourniture d'un escalier (04 février 2002) ; d'installation de cloisons et menuiseries intérieures (19 décembre 2001) ; de pose de revêtements de sols et de peinture (23 avril 2002) ; de fourniture d'équipements d'éclairage, de chauffage, de sonorisation ou d'alimentation électrique (23 décembre 2001, 19 mars 2002 et 23 mars 2002) ; et de menuiseries extérieures (28 janvier 2002) ; que l'avenant du 22 avril 1998 ne permet pas de déduire que ces travaux ont été indirectement assumés par la société bailleresse, la gratuité du loyer ayant été accordée pour une période bien antérieure (1er juin 1998  31 mai 1999) et sans que son motif ait été précisé par les parties ; qu'en revanche, la facture de réparation de la chaudière et de remplacement des aérothermes (28 février 2013) est relative à des travaux postérieurs à la période de révision considérée (31 mars 2009) et n'est que la conséquence du jugement du tribunal de grande instance de Reims du 24 septembre 2012 ayant mis ces obligations à la charge de la SASU ; que le Cabinet Roux comme Monsieur Jean-Patrice D... ont tenu compte des travaux d'aménagement exécutés par les différents preneurs, dans leur description des locaux ; que c'est ainsi que le second indique que les bureaux sont « clairement différenciés entre un rez-de-chaussée, aux fenêtres bois barreaudées : en état ordinaire à médiocre, et un étage réalisé en 2002, en bien meilleur état mais accessible par un escalier métallique à vis, rendu incommode par son étroitesse » et qu'il retient une surface de 2 448 m² d'atelier et de 535 m² de bureaux (dont 151 m² à l'étage) (page 3), alors que le bail du 22 avril 1998 n'indique pour sa port qu'une surface de 200 m² de bureaux et de 3 000 m² d'atelier et entrepôts (page 3) ;