Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-18.409 du 28/11/2018,  partie 5



 La société Scalimmo expose qu'il s'agit d'un terrain non constructible à la date de cession des titres (2006), ce dont l'administration fiscale n'a pas tenu compte ; elle invoque un certificat d'urbanisme de 1990 ;
 
 l'administration fiscale rejette cet argument en indiquant que ces documents ne permettent pas d'établir le caractère non constructible du bien à la date de cession, justifiant la comparaison avec des biens constructibles qu'elle a effectuée ;
 
 or, il convient de constater que ni le certificat d'urbanisme négatif établi le 23 mai 1990 ni l'appréciation d'un cabinet d'expert-géomètre en date du 3 novembre 2010 selon laquelle le terrain n'est pas constructible en raison du classement de la parcelle en zone Ueb qui ne crée des terrains à bâtir qu'à partir de 1000 m², ne permettent d'établir le caractère non constructible de la parcelle en cause à la date de cession des parts de la société ; les Marronniers et ne sauraient donc remettre en cause l'évaluation faite par l'administration fiscale ;
 
 Sur la prise en compte au passif des plus-values latentes :
 
 La société soutient que l'évaluation de la valeur vénale des titres retenue par l'administration fiscale ne tient pas compte au passif de l'impôt sur les sociétés auquel auraient été soumises les plus-values de cession des biens immeubles du stock ;
 
 ainsi que le soutient l'administration fiscale et ainsi que l'a jugé le tribunal, il n'y a pas lieu de tenir compte au passif d'un impôt éventuel au motif que les immeubles constituent des éléments de stock et non des immobilisations ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le bien sis à [...] :
 
 la vente du bien intervenue le 13 janvier 2006 n'apparaît pas de nature à remettre en cause l'évaluation du stock établie au 31 décembre 2005 ;
 
 faute de bilan intermédiaire postérieur, l'administration était fondée à se référer à l'actif net figurant au bilan établi à cette date, auquel la société s'était au demeurant elle-même référée ;
 
 les termes de la comparaison récapitulés dans le rapport d'expertise « Contant » établi en novembre 2010, soit plus de quatre ans après la cession, invoqué par la société Scalimmo ne permettent pas, compte tenu des différences de superficie, d'état et de localisation constatées, de remettre en cause la valorisation retenue par l'administration et approuvée par la commission départementale de conciliation ;
 
  
 
 sur le biens sis à Pontoise :
 
 le certificat d'urbanisme négatif établi le 23 mai 1990 et versé aux débats par la société Scalimmo ne saurait renseigner utilement sur le caractère constructible ou non constructible de la parcelle en cause à la date à laquelle ils ont été évalués plus de quinze années après, les titres de la société Les Marronniers, soit le 31 décembre 2005 ;
 
 ce document ne saurait donc suffire à remettre en cause l'évaluation faite par le service vérificateur sur la base d'éléments de comparaison par ailleurs pertinents ;
 
 1°) ALORS QUE la valeur de titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt ; qu'en validant l'évaluation par l'administration fiscale du stock d'immeubles de la société Les Marronniers comprenant un bien situé à [...] qui avait été vendu le 13 janvier 2006, soit antérieurement aux cessions du 15 novembre 2006, et qui était donc sorti du patrimoine de cette société à la date du fait générateur des droits d'enregistrement, au motif inopérant que la vente de ce bien n'apparaissait pas, en l'absence de bilan intermédiaire, de nature à remettre en cause l'évaluation du stock établie au 31 décembre 2005, la cour d'appel a violé les articles 726 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable en la cause, et L 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 2°) ALORS QU'en retenant que la diminution du stock d'immeubles de la société Les Marronniers, en suite de la vente du bien situé à [...], avait été compensée par les disponibilités en résultant, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le montant du prix de vente, soit 600.000 euros, n'était pas substantiellement inférieur à celui de la valeur vénale retenue par l'administration fiscale, soit 903.000 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 726 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable en la cause, et L 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 3°) ALORS QUE s'agissant du bien situé à [...], la société Scalimmo soutenait, dans ses conclusions d'appel (pp. 17-18) que celui-ci, d'une part, était insalubre ainsi qu'il résultait d'un procès-verbal de constat du 12 octobre 2007, et d'autre part, présentait des traces d'amiante, de termites et de plomb ainsi qu'il résultait d'un acte de cession de ce bien faisant référence à un diagnostic technique établi par la société Sedim ;