Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-16.232 du 01/06/2022,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER JUIN 2022
 
 1°/ M. [J] [W],
 
 2°/ Mme [N] [L], épouse [W], 
 
 tous deux domiciliés 27 bis rue Emile Clermont, entrée A, [Localité 3],
 
 3°/ M. [F] [W], domicilié [Adresse 2], [Localité 4],
 
 ont formé le pourvoi n° C 21-16.232 contre l'arrêt rendu le 18 mars 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant :
 
 1°/ au [8], dont le siège est [Adresse 7], [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Iles d'Or, dont le siège est 170 chemin de la Villette, Espace Victoria, [Localité 5],
 
 2°/ à la société Foncia Iles d'Or, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 5],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des consorts [W], de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [8] et de la société Foncia Iles d'Or, et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 20 avril 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé conseiller doyen, Mme Andrich, MM. Jessel, David, Jobert, Mme Grandjean, conseillers, Mme Schmitt, M. Baraké, Mme Gallet, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 mars 2021), dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'assemblée générale de tous les copropriétaires a, le 5 juillet 2016, autorisé la cession à l'un d'entre eux d'une surface déterminée des parties communes spéciales du bâtiment H correspondant à une partie du couloir située au droit de son appartement. 
 
 2. M. et Mme [W] et M. [J] [W] (les consorts [W]), propriétaires de lots situés dans ce bâtiment, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] et la société Foncia Iles d'Or, son syndic, en annulation de la résolution n° 28, autorisant cette cession, et de la n° 29, subséquente, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts. 
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen, pris en sa première branche
 
 Enoncé du moyen
 
 3. Les consorts [W] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation des résolutions n° 28 et 29, alors « que seuls les copropriétaires des parties communes spéciales qui en ont la propriété indivise, peuvent décider de leur aliénation ; qu'en jugeant que la résolution n° 28, et la résolution n° 29 subséquente, ayant pour objet la cession d'une partie du couloir du bâtiment H, avait été valablement votée par l'ensemble des copropriétaires de la résidence bien qu'elle ait, elle-même, relevé que le bâtiment H constituait une partie commune spéciale ce dont il résultait qu'une telle décision ne pouvait être votée que par les copropriétaires de ce bâtiment, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu les articles 3 et 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
 
 4. Selon le premier de ces textes, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux et, selon le second, elles sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement. 
 
 5. Pour rejeter la demande d'annulation des résolutions n° 28 et 29, l'arrêt retient que la cession de la partie du couloir commun, qui a été votée à la condition préalable de l'adoption d'un projet modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, emporte création d'un lot auquel sont nécessairement affectées une quote-part des parties communes spéciales et une quote-part des parties communes générales, en sorte que la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qu'elle implique relève de l'approbation de l'ensemble de la collectivité.