Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-28.055 du 13/12/2018,  partie 4



 Sur la demande subsidiaire de résiliation et la question de la déchéance du droit à indemnité d'éviction pour des infractions postérieures à la délivrance des congés
 
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 Il résulte de l'article L. 145-28 du code de commerce, les dispositions suivantes :
 
 Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d'appréciation. » ;
 
 Ainsi, pendant la période de maintien dans les lieux, bailleur et preneur sont tenus d'exécuter les charges et conditions du bail expiré ;
 
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 Sur le règlement incomplet des loyers, taxes et charges
 
 Les copropriétaires bailleurs soutiennent que depuis la délivrance des congés, la SGH La Coupole continue à exploiter les locaux et à les sous-louer, tout en ne leur réglant qu'une indemnité très inférieure à celle dont elle serait redevable, pour ne pas s'acquitter du montant des loyers contractuellement prévus ni de la TVA, en payant avec retard les charges locatives et en refusant de régler les taxes d'ordures ménagères ;
 
 Les requérants font ainsi valoir que les baux en cause prévoient une révision de plein droit des loyers tous les trois ans mais que la SGH La Coupole n'a pas depuis 2004 appliqué cette révision ;
 
 La SGH La Coupole s'oppose à cette prétention, soutenant que les baux étant expirés par l'effet des congés, soit le 29 septembre 2007, soit le 23 mars 2008, depuis cette date elle ne se trouve redevable que d'une indemnité d'occupation fixée à la valeur locative du bien et non par référence au prix stipulé dans le bail ;
 
 Alors que le droit au maintien dans les lieux s'exécute aux charges et conditions du bail expiré, la contrepartie financière de ce droit n'est pas le loyer tel qu'il était pratiqué jusqu'à la date d'échéance du bail mais une indemnité d'occupation qui se distingue du loyer par sa nature et son mode de calcul ; Si le bailleur omet de solliciter judiciairement la fixation d'une telle indemnité, celle-ci doit être égale au dernier loyer ;
 
 En l'espèce, il ne résulte pas des éléments donnés à la procédure que les copropriétaires bailleurs aient sollicité judiciairement la fixation de la valeur de l'indemnité d'occupation telle que déterminée par les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, lesquels déterminent les critères devant être retenus pour la fixation de la valeur locative ;
 
 Ainsi, il est acquis que la SGH La Coupole était tenue depuis le 29 septembre 2007, ou le 23 mars 2008 à l'égard d'un certain nombre de copropriétaires bailleurs, au paiement du dernier loyer contractuel applicable ;
 
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 Il est exact qu'au regard de la résiliation des baux par l'effet des congés, la SGH La Coupole n'est plus redevable d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation ; Toutefois, à défaut de fixation judiciaire du montant de cette indemnité, il convient d'appliquer le dernier loyer contractuellement prévu, et l'ensemble des clauses accessoires de ce loyer contractuel ;
 
 En effet, l'intégralité des clauses et conditions des baux expirés doivent trouver application durant la période de maintien dans les lieux accordée au locataire évincé ;
 
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 Sur la question du règlement de la TVA
 
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 En l'espèce, et dès lors que la SGH La Coupole se trouve dans cette exacte situation de contestation des motifs de refus invoqués par les copropriétaires bailleurs, elle se trouvait durant le temps de cette procédure redevable de l'ancien loyer ; Et il a été rappelé que toutes les clauses concernant le loyer doivent continuer à recevoir application ; le locataire demeure donc tenu du paiement du loyer, des charges et des taxes ;
 
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 IV. Sur la demande d'indemnisation des bailleurs
 
 Sur le préjudice matériel
 
 Il est acquis que depuis la résiliation de baux en cause la SGH La Coupole se trouve redevable d'une indemnité d'occupation statutaire, qui en l'absence de demande judiciaire pour en voir fixer le montant, doit correspondre au dernier loyer applicable ;
 
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 Sur les charges et taxes locatives
 
 Il a été rappelé plus avant que l'indemnité d'occupation substituée au loyer durant le temps de la procédure doit correspondre au dernier loyer contractuellement prévu de sorte que la SGH La Coupole ne se trouve pas dispensée de régler les taxes et charges locatives contractuellement prévues, outre la TVA, contrepartie du droit au maintien dans les lieux de la SGH La Coupole jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ;
 
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 VI. Sur la demande d'expertise