Cour d'appel de Douai
03, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-27.440 du 10/10/2019,  partie 5


que sur l'allégation selon laquelle la valeur vénale du bien était inférieure à son prix de vente, s'il est acquis que M. L... a acquis de la SCI F... R... le bien litigieux pour un montant de 480 000 euros alors que ce même bien était entré dans l'actif de cette société quelques mois auparavant pour un montant de 38 100 euros, il importe de relever, d'une part, que M. L... ne conteste pas avoir eu connaissance de cet élément lors de la signature de l'acte authentique de vente et, d'autre part, que M. L... ne produit aucune pièce de nature à déterminer la réelle valeur vénale du bien ; que sur ce point, M. L... est en outre mal fondé à reprocher au notaire l'état de vétusté de l'immeuble alors même que les notaires n'ont aucune obligation de se rendre sur les lieux et de donner un avis relativement au bien dont l'acquisition est envisagée ; que s'agissant enfin de la charge financière créée par cet investissement, c'est à juste titre que les premiers juges ont énoncé que M. L... ne démontre pas en quoi les prêts souscrits auprès de la BPN, alors qu'il échoue à rapporter la preuve du fait d'avoir déclaré au notaire instrumentaire ceux souscrits auprès des autres banques, étaient de nature à rendre périlleuse sa situation financière dans la mesure où, nonobstant les difficultés rencontrées, il n'avance pas s'être trouvé dans l'impossibilité de faire face aux échéances dues en regard d'un avis d'imposition faisant état pour l'année 2008 de revenus annuels de 314 238 euros ; que, faute de démonstration d'un quelconque manquement de la SCP A... et autres dans la rédaction de l'acte de vente de l'immeuble litigieux, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. L... de ses demandes à son encontre » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« en l'espèce, il est reproché à cc notaire d'avoir prêté son concours à une vente en rédigeant un acte qui ne fait nullement mention des travaux de restauration qu'il convenait ensuite d'entreprendre dans le cadre d'un régime de défiscalisation qui Il' est nullement évoqué ; que ce faisant, Me A... ne l'aurait pas informé des risques économiques encourus pour un programme de défiscalisation tenant à un financement par emprunt à hauteur de 100 % ; par une possible remise en cause de l'avantage fiscal ; par l'existence d'un rendement locatif incertain; par l'existence d'un prix supérieur à la valeur vénale du bien; par la surcharge financière occasionnée par cet investissement par rapport à ses ressources ; que sur ce, il sera relevé, en premier lieu, que M. M... L... ne caractérise pas eu quoi les prêts souscrits auprès de la BPN, alors qu'il ne démontre pas avoir déclaré au notaire instrumentaire ceux souscrits auprès du Crédit lyonnais et de la BPI, étaient de nature à rendre périlleuse sa situation financière dans la mesure où, nonobstant les difficultés rencontrées, l'intéressé n'allègue pas s'être trouvé dans l'impossibilité de faire face aux échéances dues en regard d'un avis d'imposition faisant état pour l'année 2008 de revenus annuels de 314 238 euros ; qu'en deuxième lieu, et s'agissant de la possible remise en cause de l'avantage fiscal, nonobstant le fait que M. M... L... ne justifie pas avoir été l'objet du moindre redressement fiscal, ce dernier ne démontre pas que l'immeuble acquis le 30 décembre 2008 ne serait pas éligible, par nature, au régime Malraux ayant motivé selon lui son investissement ; qu'en effet, il doit être relevé que la plaquette commerciale produite par M. M... L... mentionne un gain fiscal "résultant de l'ensemble des charges déductibles supportées par le propriétaire à l'occasion de l'opération de restauration complète de l'immeuble bâti à l'exclusion des intérêts d'emprunt [...] imputables sur le revenu global" ; qu'or, l'intéressé ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité d'imputer de son revenu global le montant, conséquent, des travaux investis dans le chantier litigieux au cours des années 2009 et 2010 ; qu'en troisième lieu, que l'incertitude sur le rendement locatif attendu, et inhérent à tout bien immobilier mis en location, ne trouve en l'état pas sa cause dans un mauvais emplacement de l'immeuble, au demeurant non démontré, mais dans l'incurie des partenaires avec lesquels M. M... L... a choisi librement de s'engager, sans preuve d'une manoeuvre frauduleuse de Me A... en ce sens, laquelle aurait conduit, selon l'intéressé qui ne produit cependant aucun élément de preuve concret à. ce sujet, à l'absence de démarrage du chantier de rénovation malgré le versement de plusieurs centaines de milliers d'euros aux sociétés JPB promotion et STM ; qu'étant observé que M. M... L... ne justifie d'aucune démarche particulière en direction de cette dernière société qui aurait donc encaissé de l'ordre de 105 000 euros sans, pour autant, diligenter ou fait diligenter, les moindres travaux ; qu'ainsi, le fait pour M. M... L... d'avoir versé des fonds conséquents sans jamais s'être personnellement rendu sur les lieux dénote d'une imprudence exclusive de la responsabilité de Me A... lors du concours prêté le 30 décembre 2008 ;