Cour d'appel d'Orléans,  décision 12-11.519 du 11/12/2013,  partie 1


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le premier moyen, après avis donné aux parties :
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 24 octobre 2011) , que la société civile immobilière SAE a acquis en 2003 une ancienne salle de jeu de paume, dont les façades nord et sud avaient été inscrites à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques le 27 juin 1946 ; que la façade nord de cet immeuble longe la ligne divisoire avec le fonds voisin appartenant à l'Office public d'aménagement et de construction de Tours (OPAC), devenu Tours habitat, qui y a édifié un ensemble immobilier en vertu de permis de construire délivrés en 1962 et 1972 ; que, souhaitant rénover son bien et procéder à la création d'ouvertures dans le mur séparatif, le précédent propriétaire de la salle avait conclu avec l'OPAC le 27 novembre 2001 une convention instituant une servitude de vue ; que la SAE a assigné l'OPAC afin de voir constater la nullité de cette convention ;
 
 Attendu la société fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen, que la servitude dont bénéficie un monument classé ne peut s'éteindre par son non usage pendant trente ans; qu'en retenant que le bâtiment de la SCI ne bénéficiait pas d'une servitude de vue sur le fondement de l'article L. 621-17 du code du patrimoine pour la seule raison qu'une telle servitude n'existait pas au jour de l'édification des façades classées sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si une telle servitude existait à la date du classement à l'inventaire supplémentaire des bâtiments historiques, le 27 juin 1946, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 621-17 du code du patrimoine ;
 
 Mais attendu que l'article L. 621-17 du code du patrimoine ne régissant que les bâtiments classés monuments historiques et non les bâtiments inscrits au titre des monuments historiques, le moyen est inopérant ;
 
 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société civile immobilière SAE aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière à payer à Tours Habitat la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société civile immobilière SAE ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société SAE.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI SAE de sa demande d'annulation de la convention de servitude du 27 novembre 2001 ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur la nullité de la convention comme ayant créé une servitude grevant un immeuble classé, l'appelante fait valoir qu'aux termes de l'alinéa 2 de l'article L621-16 du code du patrimoine, « aucune servitude ne peut être établie par convention sur un immeuble classé sans l'agrément de l'autorité administrative » ; qu'elle soutient que la clause de la convention qui a indiqué que le rez-de-chaussée de son immeuble sera à usage exclusif de bureaux est créatrice d'une « servitude d'affectation » interdite par le code du patrimoine, ce qui rend nul et de nul effet l'acte signé par son auteur ; Mais qu'une servitude est constituée lorsqu'un fonds, dit servant, accorde sur lui-même des droits à un autre immeuble, appelé fonds dominant ; qu'une convention qui affecte le rez-de-chaussée de l'ancien jeu de paume à un usage de bureaux ne fait qu'engager les propriétaires successifs de cet immeuble à limiter leur propre usage de leur bien immobilier pour éviter un inconvénient anormal de voisinage mais ne crée aucun droit sur l'immeuble au profit du fonds de l'OPAC ; que, de plus, la SCI raisonne comme si son immeuble entier avait été classé, ce qui n'est nullement le cas puisque seules ses façades nord, est et sud ont été inscrites à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ce qui rend les dispositions du code du patrimoine applicables exclusivement à ces trois façades ; que la restriction de l'usage du rez-de-chaussée du bâtiment n'ayant aucun effet sur lesdites façades, l'article L621-16 du code du patrimoine ne peut recevoir application ; que la SCI soutient ensuite que la convention de constitution de servitude du 27 novembre 2001 a pour effet de porter atteinte à l'aspect extérieur de l'ancien jeu de paume puisqu'elle prévoit la mise en place de verres translucides alors que le pan vitré d'origine était transparent et affirme que la conclusion d'une telle convention nécessitait l'agrément préalable de l'autorité administrative prévu par l'alinéa 2 de l'article L 621-1 du code du patrimoine, lequel doit être interprété à la lumière de son alinéa 1e ;