Cour d'appel de Rouen,  décision 14-12.845 du 30/09/2015,  partie 4


Qu'en effet, outre le manque de force probante d'une attestation émanant d'un préposé de la société mère de la SCCV CELIA, circonstance qui ne pouvait que retenir l'attention d'un professionnel du droit, Me X... est mal fondé à prétendre que l'attestation de Mme Natacha B..., expert-comptable associée de la société d'expertise comptable CDH ASSOCIES, telle qu'annexée à l'acte de vente, suffit à satisfaire aux prescriptions de l'article R. 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation alors que cette pièce ne fait mention que d'une avance de trésorerie effectuée par la société FINAXIOME à la société CELIA d'un montant de 654. 613, 15 Euros à la date du 6 février 2008, soit une aide financière, dette sociale remboursable à tout moment à défaut de précision à cet égard, qui ne peut être assimilée à des fonds propres tels que mentionnés par le texte qui précède, dès lors qu'il ne s'agit pas d'une augmentation de capital par apport en numéraire, incorporation de réserve ou de bénéfices et ne peut même pas être assimilée à des capitaux permanents à défaut de convention de blocage en compte courant d'associé ; Qu'ainsi, l'acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement dressé par Me X... ne permet pas d'établir que la garantie intrinsèque soit constituée selon la forme prévue par l'article R. 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ce dont il résulte que cet acte à défaut de satisfaire aux exigences de l'article L. 261-11 du même code encours l'annulation ce dont il résulte la restitution par la société CELIA des sommes versées par les acquéreurs au titre des appels de fonds » ; 
 
 1°) ALORS QUE la nullité de la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, à raison de l'absence de mention dans l'acte de vente de la constitution d'une garantie intrinsèque d'achèvement conforme aux dispositions de l'article R. 621-18 du code de la construction et de l'habitation, ne peut plus être invoquée par l'acquéreur lorsque l'immeuble a été achevé au jour où le juge statue ; que pour juger que les époux Y... étaient fondés à demander l'annulation de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement conclue le 7 février 2008 avec la société CELIA, à raison de l'absence de constitution de la garantie intrinsèque d'achèvement prévue à l'article R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation, la Cour d'appel a retenu qu'à la date de l'assignation introductive d'instance, l'immeuble n'était pas encore achevé et que l'offre de livraison faite aux époux Y... en juillet 2013 était postérieure à la date du jugement de première instance, assorti de l'exécution provisoire, ayant prononcé l'annulation de la vente ; qu'en statuant de la sorte, quand il résultait de ses propres constatations qu'au jour où elle statuait, l'immeuble avait été achevé, de sorte que les époux Y... ne pouvaient plus demander l'annulation de la vente à raison du défaut de fourniture de la garantie d'achèvement, la Cour d'appel a violé les articles L. 261-11 et R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation ; 
 
 2°) ALORS QU'aux termes de l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, la sanction de l'absence de fourniture de la garantie d'achèvement, qui constitue un vice de formation du contrat, est la nullité du contrat de vente, non sa résolution, laquelle ne peut être prononcée qu'en cas d'inexécution contractuelle ; que la Cour d'appel a retenu qu'en tout état de cause, à supposer que les époux Y... ne puissent demander la nullité du contrat de vente pour absence de délivrance de la garantie d'achèvement, leur action subsidiaire en résolution de la vente ne pourrait qu'être accueillie, la démonstration de l'inexécution de ses obligations contractuelles par la SCCV Célia étant faite plus qu'à suffire ; qu'en statuant de la sorte, quand l'absence de fourniture de la garantie d'achèvement, à la supposer établie, ne constituait pas une inexécution contractuelle justifiant la résolution de la vente, mais un vice de formation du contrat sanctionné par la nullité, la Cour d'appel a violé le texte précité (article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation), ensemble l'article R. 261-18 b du même code et l'article 1184 du code civil ; 
 
 3°) ALORS QUE la cour ayant, dans son dispositif, prononcé la nullité du contrat, elle ne pouvait justifier cette décision par la considération, subsidiaire, qu'une inexécution contractuelle pouvait être aussi reprochée à la société CELIA justifiant la résolution du contrat en application de l'article 1184 du Code civil ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé derechef les textes susvisés ; 
 
 4°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel (pages 19 et 20), les époux Y... fondaient exclusivement leur demande subsidiaire en résolution du contrat de vente sur l'inexécution par la société CELIA de son obligation de livrer l'immeuble à la date contractuellement prévue ;