décision 17-14.668 du 05/04/2018,  partie 3


De plus afin de réaliser des économies pour la reconstruction, la SARL ALTITUDE COMPAGNIE souhaite établir la liste exacte du matériel et procéder à la négociation des prix pour votre compte afin que toute transparence soit gardée." Les termes employés par chacune des parties ne permettent pas d'en déduire une rencontre des volontés sur les conditions essentielles du bail et il y a lieu de considérer au contraire que la SARL ALTITUDE COMPAGNIE et la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON n'en étaient qu'au stade des pourparlers préalables. En effet, le président de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON n'a fait part que d'une intention de principe qui nécessitait une autorisation de l'organisme délibérant et la proposition ainsi émise n'a jamais fait l'objet d'une acceptation explicite et non équivoque de la part de la SARL ALTITUDE COMPAGNIE. Les modalités précises du bail n'ont pas été clairement explicitées à l'occasion de cet échange de courrier. Au contraire, la proposition du nouveau bail en mai 2013 comportant des conditions matérielles qui ont été refusées par la SARL ALTITUDE COMPAGNIE démontre suffisamment l'absence d'accord entre les parties notamment sur le montant du loyer. Dans ses dernières écritures, la SARL ALTITUDE COMPAGNIE discute d'ailleurs la répartition du loyer entre ce qui était dû au titre du bail et ce qui ressortait du prix de cession du fonds de commerce. La consistance du bien devait encore être définie puisqu'il était prévu la communication d'un descriptif détaillé des locaux reconstruits à la place du bâtiment incendié. Par ailleurs, les quelques versements invoqués par la SARL ALTITUDE COMPAGNIE du 14 décembre 2012 et du 5 mars 2013 revêtent un caractère équivoque qui ne permet pas de retenir un commencement d'exécution du contrat. En effet, le bénéficiaire des chèques figurant sur les relevés bancaires n'est pas mentionné et, même si l'on considère que la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON en aurait été destinataire, la cause du paiement reste ambigüe dans la mesure où il n'est contesté par aucune des parties que la SARL ALTITUDE COMPAGNIE a réintégré les lieux, dans des conditions non précisées, après l'achèvement des travaux en décembre 2012. Au surplus, la SARL ALTITUDE COMPAGNIE prétend avoir scrupuleusement respecté ses obligations de locataire notamment en s'acquittant régulièrement du loyer, ce qui n'est nullement démontré, seuls deux relevés de compte bancaires de décembre 2012 et mars 2013 étant versés aux débats. La preuve de la conclusion d'un nouveau bail postérieurement à l'incendie qui a entraîné la perte totale de la chose louée n'est donc pas rapportée. Le bail ayant été résilié de plein droit par l'effet de la destruction totale du bien loué, la promesse de vente qui en était l'accessoire a également été résiliée. La SARL ALTITUDE COMPAGNIE ne peut plus s'en prévaloir. La société appelante est désormais occupante sans droit ni titre depuis le 23 décembre 2012, date à laquelle elle a pris possession des lieux après l'achèvement des travaux, et elle est redevable à ce titre d'une indemnité d'occupation égale au loyer antérieur. L'article 1722 prévoyant, en cas de destruction totale du bien loué, la résiliation de plein droit du bail, le locataire ne peut prétendre à une indemnité d'éviction qui ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre. Il n'est pas soutenu que cette destruction serait due à une faute quelconque de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON. Par conséquent, aucune indemnité ne saurait être mise à la charge du bailleur, qui n'a commis aucune faute. En particulier, en l'absence de conclusion d'un nouveau bail, il ne peut lui être reproché une rupture brutale et abusive du contrat. Au surplus, la SARL ALTITUDE COMPAGNIE ne caractérise pas les fautes commises par la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON dans le cadre des négociations intervenues en vue de parvenir à la signature d'un nouveau bail. Enfin, contrairement à ce que soutient la SARL ALTITUDE COMPAGNIE, la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON avait bien vocation à percevoir le montant de l'indemnité d'assurance puisqu'il n'est pas contesté que c'est elle qui a assumé le coût intégral de la reconstruction de l'immeuble sinistré. Par conséquent, aucune faute ne peut non plus lui être reprochée à cet égard » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la poursuite du contrat de bail du 11 avril 2007 : Il ressort des termes de l'article 1722 du Code civil que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; il n'y a lieu à aucun dédommagement. Cette disposition est applicable au bail commercial. En l'espèce, le contrat de bail commercial conclu le 11 avril 2007 entre la communauté de communes de la vallée du Louron, bailleur, et la S.A.R.L.