Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-29.081 du 08/02/2017,  partie 3


opération en fonds propres le 10 juillet 2007 ; que par convention en date du 6 novembre 2007 la Caisse d&apos;épargne et de prévoyance Midi Pyrénées a consenti à la SCI [Adresse 4] une garantie financière d&apos;achèvement sous forme d&apos;un cautionnement dans les termes de l&apos;article R. 261-21 b du Code de la construction et de l&apos;habitation ; que suivant un acte authentique reçu le 10 avril 2008 par la SCP [O] [W], [N] [A] et [M] [A] (SCP [P]), notaires à Toulouse, Monsieur et Madame [C] ont acquis en l&apos;état futur d&apos;achèvement de la SCI [Adresse 4] pour la somme de 216.942,02 euros deux lots de la résidence composés d&apos;un chalet et d&apos;un parking extérieur ; que cette acquisition a été financée grâce à un crédit immobilier consenti par la Caisse de Crédit Mutuel Strasbourg-Neuhof ; que sur le prix de vente, une somme de 54.235,51 euros a été versée entre les mains du notaire le jour de la signature, puis sur le compte centralisateur ouvert à la Caisse d&apos;épargne et de prévoyance Midi Pyrénées ; qu&apos;il a été précisé au terme de l&apos;acte de vente que les appels de fonds ultérieurs devaient être impérativement versés à cet établissement pour être libératoires, et qu&apos;à défaut, les paiements seraient sans effet à l&apos;égard des acquéreurs qui n&apos;auraient pas respecté cette obligation de centralisation financière ; qu&apos;aucun appel de fonds n&apos;a été régularisé ultérieurement par la SCI [Adresse 4] ; [] sur les manquements et la responsabilité de la SCP [P], que le notaire, qui prête son concours à l&apos;établissement d&apos;actes, doit veiller à leur efficacité ; qu&apos;il doit préalablement procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité des actes, sans toutefois être dans l&apos;obligation de vérifier les informations d&apos;ordre factuel fournies par les parties en l&apos;absence d&apos;éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés ; qu&apos;il est également tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d&apos;un devoir de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues ; qu&apos;en l&apos;espèce l&apos;acte de vente a été établi par la SCP [P] le 10 avril 2008, soit deux mois avant que le permis de construire déjà prorogé ne soit atteint par la péremption ; que la société notariale ne pouvait ignorer que la déclaration de travaux en date du 28 février 2008 qui lui avait été fournie ne permettait pas d&apos;établir le commencement effectif des travaux et n&apos;était pas susceptible d&apos;interrompre le délai de péremption du permis de construire ; qu&apos;au terme de l&apos;acte en cause il est en outre expressément stipulé que la construction avait d&apos;ores et déjà été engagée alors que les pièces produites aux débats, et notamment le courrier précité du maire de [Localité 1], démontrent qu&apos;il n&apos;en était rien ; que les pièces dont se prévaut la SCP [P] n&apos;évoquent à ce titre que des travaux préparatoires de mise en place d&apos;une plate-forme, lesquels ne sont pas de nature à établir le commencement effectif de l&apos;opération ; qu&apos;en l&apos;état de ces éléments, ni la formalité d&apos;une déclaration d&apos;ouverture du chantier ni l&apos;existence d&apos;une garantie d&apos;achèvement ne dispensaient l&apos;étude notariale de vérifier le commencement effectif des travaux alors que le permis de construire expirait deux mois plus tard, et d&apos;informer en conséquence les acquéreurs des risques qu&apos;ils encouraient de ce fait ; par ailleurs qu&apos;au terme de l&apos;article R 261-14 du Code de la construction et de l&apos;habitation lorsque le contrat, comme en l&apos;espèce, prévoit le paiement du prix sous forme de versements successifs en fonction de l&apos;avancement des travaux, le montant des appels de fonds effectués doit toujours correspondre à un avancement effectif des travaux ; qu&apos;à ce titre le pourcentage du prix pouvant être exigé par le vendeur au moment de la signature de l&apos;acte doit être déterminé au regard de ce critère ; qu&apos;en l&apos;espèce le notaire a explicitement indiqué au terme de l&apos;acte de vente « que compte tenu de l&apos;avancement des travaux » le prix exigible à la signature de l&apos;acte était de 25 % du prix de vente alors qu&apos;il ne disposait que d&apos;une déclaration d&apos;ouverture de chantier et d&apos;un permis de construire dont la péremption était proche ; que la SCP [P] ne pouvait par ailleurs ignorer la valeur du terrain d&apos;assiette de l&apos;opération puisqu&apos;elle avait établi le 10 juillet 2007 l&apos;acte de vente par lequel la mairie [Localité 2] avait cédé ce terrain au promoteur pour la somme de 236.300 euros ; que les lots acquis par les acquéreurs ne représentaient seulement que 1595/100.000èmes de cette assiette ; que compte tenu de la spécificité du transfert de propriété dans une vente en l&apos;état futur d&apos;achèvement et du fait que l&apos;opération immobilière était engagée en zone de revitalisation rurale laquelle ne subissait aucune pression foncière, le notaire devait s&apos;assurer que la valeur du terrain dont la propriété était transmise à la signature de l&apos;acte correspondait dans une proportion suffisante au pourcentage exigé ; qu&apos;en ne s&apos;entourant pas de pièces complémentaires de nature à justifier ce pourcentage, il a manqué à son devoir de conseil à l&apos;égard des acquéreurs, lesquels ont versé une somme ne correspondant ni à l&apos;avancement effectif des travaux ni à la valeur du terrain acquis ;