Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.873 du 06/12/2018,  partie 9


F/ Qu'il a été conclu, sous condition suspensive de la justification de ce financement les ventes ci-après visées dans une attestation en date de ce jour dressée par le notaire soussigné, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention, pour un montant total de UN MILLION DEUX CENT QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS € (1.249.500€). G/ Qu'il résulte d'une attestation délivrée le 31 décembre 2007 par la MONTE PASCHI BANQUE, agence de Marseille qu'il a été constaté, savoir : - que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195.0160.00440, la somme de QUATRE CENT MILLE € (400. 000 €) en remboursement du prêt suivant acte reçu par le notaire associé soussigné le 13 septembre 2007, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques de SAINT GAUDENS, ledit prêt ayant servi pour l'acquisition des biens et droits immobiliers sus désignés, - que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195.0160.00440 la somme de QUATRE CENT MILLE € (400.000 €) en fonds propres »; Qu'il résulte des énonciations de cet acte que d'une part les fondations de l'immeuble étaient achevées depuis plusieurs années et qu'aucun élément n'est versé aux débats susceptible de contredire cette affirmation et que d'autre part, au vu des attestations produites (émanant du notaire et la banque MONTE PASCHI) le seuil de financement de 75% fixé à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation était atteint ; qu'il résulte d'autre part des termes des actes de vente que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avertis de la teneur de la garantie souscrite et ce conformément aux dispositions de l'article 261-20 du Code de la construction et de l'habitation; que par ailleurs Maître Z... indique, sans être contredit que chaque acquéreur a été destinataire plusieurs jours avant l'acte de vente d'un dossier d'étude complet comportant le projet d'acte comportant expressément l'information de la garantie et les annexes, reçus avant les ventes et sur lesquels ils ont pu exercer leur délai de rétractation, un modèle de procuration comportant deux pages de précision sur la nature de la garantie ; qu'ils ont bénéficié d'un délai de réflexion sur l'ensemble des documents communiqués dans une note valant « avis de conseils donnés »; que pendant ce délai de réflexion ils ne justifient pas avoir contacté le notaire ou celui ayant reçu la procuration pour obtenir des informations complémentaires au sujet de cette garantie; qu'au vu de ces éléments les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement par Maître Z... à son obligation d'information sur le choix de la garantie d'achèvement de l'immeuble objet de la vente; que si en, application de l'article R260-21 du Code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente doit préciser que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, justifications constituées, s'agissant des crédits confirmés ou fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au notaire de vérifier la réalité des termes de l'attestation délivrée par cette banque ; que de même aucune disposition légale ou réglementaire n'exige du promoteur recourant à la garantie intrinsèque, le versement des fonds sur un compte séquestre et qu'ainsi les acquéreurs n'étaient pas fondés à exiger que les fonds propres mentionnés au contrat soient bloqués jusqu'à l'achèvement des travaux; que s'agissant du prix des ventes déjà conclues, l'attestation établie sur ce point par Maître Z... n'est pas discutée ; qu'il résulte des développements qui précèdent qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire quant au conseil délivré aux acquéreurs sur la garantie d'achèvement appliquée ou à la validation qui lui incombe légalement des conditions exigées pour le recours à cette garantie, de sorte que les acquéreurs seront déboutés des demandes qu'ils formulent à l'encontre de Maître Z... ;
 
 1°) ALORS QUE le vendeur en l'état futur d'achèvement peut être dispensé de fournir une garantie extrinsèque lorsque les fondations de l'immeuble sont terminées et que le financement de l'opération est assuré à hauteur de 75 % au moyen, outre le prix de ventes conclues, des fonds propres du vendeur, d'ores et déjà investis dans l'opération ou disponible pour la financer ; que dès lors que le vendeur avait la libre disposition des fonds résultant des financements bancaires et des ventes, le notaire aurait dû s'assurer de la réalité des fonds propres le 3 mars 2008, date de la vente du lot acquis par les époux X..., sans se contenter d'une attestation bancaire en date du 31 décembre 2007 attestant du versement de fonds à la société JARDINS DU RAMEL ; qu'en statuant ainsi, la Cour a violé les articles 1382 du Code civil et R. 261-18 b) du Code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable en la cause ;