Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.453 du 21/11/2019,  partie 6



 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué, qui a prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente en viager du 15 décembre 2006, d'avoir dit que l'immeuble objet de ce contrat serait réintégré dans le patrimoine de Mme G..., mais que le capital perçu à la signature du contrat pour un montant de 40 000 euros ainsi que tous les termes d'arrérages perçus demeureraient acquis à Mme G... à titre de dommages et intérêts et d'avoir débouté M. et Mme M... de toutes leurs demandes,
 
 Aux motifs propres que « Attendu, sur les conséquences financières de cette résolution, qu'en droit, celle-ci est un anéantissement rétroactif du contrat qui déclenche un mécanisme de restitution, de telle sorte que le débit rentier doit restituer l'immeuble et le crédit rentier doit restituer les sommes qu'il a perçues.
 
 Mais attendu qu'en l'espèce, le contrat de vente prévoit qu'en cas de résolution, les embellissements et les améliorations faits à l'immeuble, ainsi que tous les termes des arrérages touchés par le vendeur lui demeurent acquis de plein droit, à titre d'indemnité, sans qu'il puisse être exercé aucun recours, ni répétition quelconque contre lui de ce chef.
 Que les arrérages ont un caractère alimentaire pour le crédit rentier et que dans ces conditions, si la clause de ce chef doit être assimilée à une clause pénale, elle n'apparaît pas, en l'espèce, comme manifestement excessive ; qu'elle doit donc être mise en oeuvre dans son intégralité compte tenu du préjudice causé à la débit rentière.
 
 (...)
 
 Attendu que la mise en oeuvre de la clause sus-visée indemnise suffisamment l'intimée de ses préjudices et qu'il n'y a pas lieu de lui accorder une somme plus ample » ;
 
 Et aux motifs éventuellement réputés adoptés du jugement entrepris que « Sur les conséquences de la résolution :
 
 Attendu que la résolution, qui est un anéantissement rétroactif du contrat synallagmatique, déclenche en principe un mécanisme de restitutions croisées : l'acquéreur doit restituer l'immeuble, le vendeur la totalité des sommes qu'il a reçues ;
 
 Attendu que Madame Z... G... sollicite que l'intégralité des sommes perçues, tant la partie du prix payée comptant que les mensualités de la rente d'ores et déjà versées, lui restent acquises à titre d'indemnités ;
 
 Attendu que l'acte de vente prévoit que, en cas de résolution de la vente, "tous les embellissements et les améliorations qui auraient été faits à l'immeuble ainsi que tous les termes d'arrérages touchés par le vendeur lui demeureront acquis de plein droit, à titre d'indemnité sans qu'il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconque contre lui de ce chef" ;
 Attendu que l'opération de vente en viager a pour finalité de fournir au crédirentier un complément de revenus ;
 Que la clause qui stipule que les arrérages payés demeurent acquis au crédirentier s'analyse en une clause pénale ;
 Que les arrérages échus ont un caractère alimentaire et sont consommés au fur et à mesure ;
 Qu'il ne s'agit pas d'une opération d'investissement ou de placement ;
 Que la clause pénale n'apparaît pas manifestement excessive et sera donc mise en oeuvre ;
 Qu'en conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame Z... G... tendant à voir juger que les sommes d'ores et déjà perçues au titre de la rente viagère lui seront totalement acquises à titre d'indemnités ;
 
 Attendu que la destination du bouquet, en l'espèce 40 000 euros doit s'apprécier eu égard aux circonstances de l'espèce ;
 Qu'il importe de relever que si Madame Z... G... n'a pas été dépossédée de son bien immobilier, le contexte du litige a conduit Monsieur E... Y... ès-qualités de tuteur de Madame Z... G..., à solliciter une procédure de surendettement ;
 Que dès lors, eu égard à la réalité du préjudice subi par Madame Z... G... et compte tenu du capital perçu à la signature du contrat soit 40 000 euros, il convient de dire que Madame Z... G... conservera la totalité du prix payé comptant ;
 Qu'en effet, la somme de 40 000 euros versée par Madame C... V... épouse M... et Monsieur H... M... au titre du bouquet n'apparaît pas excessive au regard du préjudice effectivement subi (par) Madame Z... G... ;
 
 Attendu qu'en définitive il convient de dire que le capital perçu à la signature du contrat pour un montant de 40 000 euros ainsi que tous les termes d'arrérages perçus demeureront acquis à Madame Z... G... à titre de dommages et intérêts » ;
 
 1°) Alors que le contrat de vente viagère du 15 décembre 2006 stipule que « A défaut de paiement d'un seul terme de cette rente à son échéance et trente jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet, celui-ci aurait le droit, si bon lui semble, de faire prononcer la résolution de la présente vente, nonobstant l'offre postérieure des arrérages.