Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-24.777 du 07/01/2016,  partie 3


que la cour d'appel a donc violé l'article 2270 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 et l'article 1792-4-3 du code civil dans sa rédaction résultant de la loi du 17 juin 2008. Moyens produits au pourvoi n° S 14-24. 842 par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société du Ginestal. 
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI du GINESTAL à payer à M. et Mme A...la somme de 543. 523, 92 ¿ au titre de la garantie d'éviction ; 
 
 Aux motifs que sur la garantie d'éviction, aux termes des articles 1625 et 1627 du code civil, le vendeur doit garantir à l'acheteur la possession paisible de la chose vendue. Quoique lors de la vente il n'ait été faite aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. En application de ce texte la découverte d'un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur, constitue un trouble actuel obligeant de ce fait le vendeur à en garantir l'acquéreur. Dans le cas présent la servitude non aedificandi grevant le bien vendu aux époux A...était rappelée à l'acte. Toutefois l'éviction dont souffrent les époux A...ne résulte pas de l'existence de cette servitude qui avait été portée à leur connaissance au jour de la vente et qui se trouve mentionnée dans leur titre, mais de la violation de ladite servitude. Or, les époux A...ignoraient que les travaux réalisés par leur vendeur dans le courant de l'année 1990 ne respectaient pas la servitude conventionnelle et cette transgression de la servitude ne leur a pas été déclarée. Ils ne pouvaient d'autant moins soupçonner que les travaux réalisés violaient la servitude que celle-ci avait justement été modifiée le 9 novembre 1990 pour tenir compte du projet de l'architecte, Monsieur X.... Aux termes de l'article 2224 du code civil, l'action en garantie principale d'éviction se prescrit par cinq ans à compter du jour de l'éviction. Le point de départ de ce délai est celui de la réalisation du dommage, et donc en cas d'éviction le jour de la décision prononçant cette éviction. L'action des époux A...ne saurait être prescrite dès lors qu'elle a été engagée le 28 septembre 2010, soit dans les cinq ans du jugement du 4 septembre 2007 et de l'arrêt confirmatif du 22 février 2010 prononçant leur éviction. La SCI du GINESTAL n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 331 du code de procédure civile selon lesquelles le tiers doit être appelé en temps utile dès lors que la victime d'une éviction n'est pas tenue d'appeler en garantie son vendeur au cours du procès qui l'oppose au tiers revendiquant mais peut attendre que cette éviction soit consommée pour engager ensuite une action principale en garantie. La SCI du GINESTAL ne saurait invoquer l'article 1640 du code civil énonçant que la garantie d'éviction cesse lorsque l'acquéreur s'est laissé condamner par un jugement en dernier ressort, ou dont l'appel n'est plus recevable, sans appeler son vendeur, si celui-ci prouve qu'il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande puisque les époux A...ont interjeté appel du jugement prononçant leur éviction, puis saisi un avocat auprès de la cour de cassation avant de renoncer sur ses conseils à former un pourvoi. La SCI du GINESTAL ne justifie pas que les époux A...se seraient mal défendus face à la demande d'éviction et qu'il existait des moyens propres à faire rejeter la demande du tiers puisqu'elle se contente d'indiquer que si les époux A...l'avait appelée en garantie elle leur aurait conseillé de supprimer leur canisses, aurait pu critiquer les attestations produites et solliciter une expertise ce qui n'était pas de nature à éviter l'éviction pour transgression de la servitude, étant en outre noté que le tribunal de grande instance de Toulon a, dans son jugement du 6 novembre 2006, rejeté la demande d'expertise. Par ailleurs rien ne permet d'affirmer que la présence de la SCI du GINESTAL à l'instance engagée par le tiers aurait permis de clore définitivement le litige par un accord amiable. Enfin la clause de style insérée en page 10 de l'acte de vente aux termes de laquelle l'acquéreur souffrira des servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien vendu à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, ne saurait valoir renonciation à la garantie d'éviction que doit tout vendeur. Le jugement sera donc infirmé et la SCI du GINESTAL sera condamnée à garantir les époux A...des conséquences de l'éviction dont ils souffrent ; que sur les préjudices, le jugement rendu le 4 septembre 2007 par le tribunal de grande instance de Toulon, confirmé par l'arrêt de cette cour du 22 février 2010, condamne les époux A...à ramener la hauteur de leur terrasse et de leur piscine au niveau d'un muret séparatif.