Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-27.543 du 26/04/2017,  partie 2


y avait pas lieu, pour déterminer la valeur des parts sociales de la SCI Balma, bailleresse à construction, de diminuer la valeur de l&apos;immeuble de celle des loyers commerciaux que l&apos;immeuble aurait pu procurer au regard de la nature du contrat de bail à construction et du fait que l&apos;immeuble ne lui appartenait pas encore à la date du fait générateur de l&apos;impôt, bien que la circonstance que le bailleur ne puisse donner la construction à bail avant l&apos;échéance du bail consenti sur le terrain affecte la valeur de la construction et doive être prise en considération pour en évaluer le prix avant l&apos;expiration du bail, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 7 du livre des procédures fiscales ;
 
 Mais attendu, en premier lieu, qu&apos;en application de l&apos;article L. 17 du livre des procédures fiscales, la valeur vénale réelle d&apos;un bien s&apos;évalue au moyen d&apos;éléments de comparaison, antérieurs au fait générateur d&apos;imposition, de biens intrinsèquement similaires ; que l&apos;arrêt constate que le terme de comparaison proposé par Mme [P] est postérieur de près de deux ans au décès de M. [P] ; que par ce seul motif, la cour d&apos;appel a légalement justifié sa décision ;
 
 Attendu, en deuxième lieu, que l&apos;évaluation de titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments disponibles de façon à faire apparaître une valeur aussi proche que possible de celle qu&apos;aurait entraîné le jeu normal de l&apos;offre et de la demande sur un marché réel à la date du fait générateur de l&apos;impôt ; que l&apos;arrêt constate que la SCI devait accéder aux constructions réalisées par le preneur au terme du bail, en 2013, et qu&apos;elle devait être soumise, en application de l&apos;article 33 ter du code général des impôts, à une imposition pouvant s&apos;étaler sur quinze ans, dont le taux ne pouvait être déterminé ; que, par motifs adoptés, il retient que cette imposition était soumise à différentes conditions dont rien ne permettait de dire qu&apos;elles se seraient réalisées ; qu&apos;en l&apos;état de ces seules constatations et appréciations, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la troisième branche, la cour d&apos;appel a pu refuser de pratiquer un abattement au titre de la fiscalité latente liée au contrat de bail à construction conclu par la SCI ;
 
 Et attendu, en dernier lieu, qu&apos;ayant relevé le caractère hypothétique des loyers commerciaux que l&apos;immeuble aurait pu procurer, c&apos;est à bon droit que la cour d&apos;appel a refusé de diminuer la valeur de l&apos;immeuble ;
 
 D&apos;où il suit que le moyen n&apos;est fondé en aucune de ses branches ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [P] aux dépens ;
 
 Vu l&apos;article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer au directeur général des finances publiques la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six avril deux mille dix-sept.
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme [P]
 
 IL EST FAIT GRIEF à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir débouté Madame [W] [P] de sa demande tendant à voir annuler la décision du 7 février 2011 par laquelle le Directeur régional des finances publiques a rejeté sa réclamation tendant à voir annuler l&apos;avis de mise en recouvrement du 8 avril 2010 mettant à sa charge la somme globale de 77.673 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE l&apos;administration peut, en vertu de l&apos;article L 17 du Livre des procédures fiscales, rectifier le prix ou l&apos;évaluation d&apos;un bien lorsque le prix sur l&apos;évaluation ayant servi de base à la perception d&apos;une imposition apparaît inférieure à la valeur réelle de ce bien ; qu&apos;elle peut alors calculer l&apos;impôt sur la base de la valeur réelle et appliquer, s&apos;il y a lieu, des pénalités ; qu&apos;il s&apos;agit en l&apos;espèce d&apos;apprécier la valeur vénale des parts de la SCI Balma recueillies par Mme [P] dans la succession de son frère ; que cette valeur doit être située à la date du décès du de cujus ([Date décès 1] 2005) et correspondre au prix qui aurait pu être alors obtenu par le jeu de l&apos;offre et de la demande, abstraction faite de toute valeur de convenance ; que les termes de comparaison avancés doivent être antérieurs à cette date de référence ; que c&apos;est pourquoi le prix et les conditions de la cession des 160 parts sociales en mars 2007 ne peuvent constituer des éléments pertinents quelle que soit la particularité du bien dont est titulaire la SCI BALMA (un terrain ayant fait l&apos;objet d&apos;un bail à construction) et la circonstance que Mme [P] n&apos;était pas associées de la SCI ; que ce n&apos;est pas par ce qu&apos;elles ont été vendues au prix de 80.000 euros en mars 2007 par Mme [P], dans des conditions qu&apos;il n&apos;appartient pas à la Cour d&apos;apprécier dans le cadre de l&apos;examen du présent litige, que leur valeur réelle était nécessairement moindre en novembre 2005 ;