Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-10.076 du 09/02/2017,  partie 2


article L.145-33 du code de commerce, compte tenu des prix constatés dans le voisinage, que ce fût en termes de locations amiables ou de fixations judiciaires, des caractéristiques du local décrites ci-dessus et des facteurs locaux de commercialité ; que l&apos;expert avait retenu que l&apos;immeuble était ancien et de standing moyen, que le local était configuré en couloir avec cabine d&apos;essayage, que le standing des parties communes était moyen, que le quartier populaire était en train de se transformer avec l&apos;apparition d&apos;une nouvelle clientèle plus jeune et plus fortunée (arrêt attaqué, p. 4 ; p. 5, dernier alinéa) ;
 
 ALORS QUE la valeur locative est déterminée, notamment, d&apos;après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que les modifications des facteurs locaux de commercialité doivent présenter un intérêt pour l&apos;activité commerciale considérée ; qu&apos;en se bornant à relever, au titre des facteurs locaux de commercialité, que le quartier était en train de se transformer avec l&apos;apparition d&apos;une nouvelle clientèle plus jeune et plus fortunée, sans vérifier, comme elle y était invitée, que cette évolution commerciale aurait présenté un intérêt pour l&apos;exploitation du fonds de de commerce de tissus, confection, bonneterie, prêt à porter, bagagerie, tapisserie et mercerie appartenant au preneur, la cour d&apos;appel n&apos;a pas justifié légalement sa décision au regard des articles L.145-33 et R. 145-6 du code de commerce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen reproche à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir fixé à la somme de 20 700 euros le montant de l&apos;indemnité d&apos;occupation annuelle en principal due par le preneur (M. [J], l&apos;exposant) au bailleur (Mme [T]) pour des locaux à usage commercial et d&apos;habitation ;
 
 AUX MOTIFS, propres et adoptés, QUE la valeur locative de renouvellement proposée par l&apos;expert à 400 euros le m² pour la boutique et 280 euros le m² pour l&apos;appartement était conforme aux critères de l&apos;article L.145-33 du code de commerce, compte tenu des prix constatés dans le voisinage, que ce fût en termes de locations amiables ou de fixations judiciaires, des caractéristiques du locale décrites ci-dessus et des facteurs locaux de commercialité ; que l&apos;expert avait retenu que l&apos;immeuble était ancien et de standing moyen, que le local était configuré en couloir avec cabine d&apos;essayage, que le standing des parties communes était moyen, que le quartier populaire était en train de se transformer avec l&apos;apparition d&apos;une nouvelle clientèle plus jeune et plus fortunée ; qu&apos;il convenait de fixer la valeur locative déplafonnée à 23 000 euros par an et de retenir l&apos;appréciation du tribunal sur la fixation d&apos;un coefficient de précarité de 10 %, la proposition de l&apos;expert de le fixer à 20 % compte tenu du caractère pénalisant de l&apos;éviction du logement ne pouvant être suivie, M. [Localité 1] ne contestant pas le fait qu&apos;il n&apos;habitait plus dans l&apos;appartement loué par Mme [T] mais au [Adresse 7], à proximité des lieux loués (v. arrêt, p. 5, dernier alinéa ; p. 6, alinéa 1) ; que, sur la valeur locative, il convenait de retenir un prix unitaire de 400 euros le m²p pour la partie commerciale et de 280 euros pour le logement, eu égard au niveau de commercialité active du quartier, soit 23 000 euros par an en principal ; que, sur le coefficient de précarité, le taux habituellement retenu par la jurisprudence s&apos;appliquait en l&apos;espèce dès lors qu&apos;à défaut pour le propriétaire du fonds d&apos;établir qu&apos;il habitait effectivement le logement, l&apos;éviction ne présentait pas de caractère plus pénalisant (jugement entrepris, p. 5, alinéas 3 et 4) ;
 
 ALORS QUE, de première part, la valeur locative est déterminée, notamment, d&apos;après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que les modifications des facteurs locaux de commercialité doivent présenter un intérêt pour l&apos;activité commerciale considérée ; qu&apos;en se bornant à relever, au titre des facteurs locaux de commercialité, que le quartier était en train de se transformer avec l&apos;apparition d&apos;une nouvelle clientèle plus jeune et plus fortunée, sans vérifier, comme elle y était invitée, que cette évolution commerciale aurait présenté un intérêt pour l&apos;exploitation du fonds de de commerce de tissus, confection, bonneterie, prêt à porter, bagagerie, tapisserie et mercerie appartenant au preneur, la cour d&apos;appel n&apos;a pas justifié légalement sa décision au regard des articles L.145-33 et R. 145-6 du code de commerce ;
 
 ALORS QUE, de deuxième part, en affirmant que le preneur ne contestait pas ne plus habiter l&apos;appartement donné à bail de sorte que l&apos;abattement de précarité de 20 % appliqué par l&apos;expert ne pouvait être retenu, quand l&apos;exposant sollicitait un abattement de 30 % tenant compte, notamment, des éléments retenus par l&apos;expert, la cour d&apos;appel a dénaturé les écritures dont elle se trouvait saisie en violation l&apos;article 4 du code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE, de troisième part, il incombe au bailleur qui réclame le paiement d&apos;une indemnité d&apos;occupation de prouver que l&apos;abattement de précarité de 20 % appliqué par l&apos;expert, compte tenu de ce que les locaux comptaient des surfaces en nature de logement, n&apos;