Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.971 du 14/11/2019,  partie 3


que le devoir de conseil par lequel un agent immobilier doit informer et conseiller les parties à l'acte auquel il apporte son concours, sur les circonstances et les conséquences de l'opération que celles-ci envisagent, constitue une obligation de moyen, qui s'apprécie concrètement, en fonction de la volonté exprimée par les parties et des connaissances de celles-ci ; qu'il n'est pas établi que la société Secofi, qui le conteste, était en possession de l'acte de vente M.../W... du 27 mars 2009, la seule mention à l'acte qu'elle a soumis à la signature des époux W... et de Monsieur F... et Madame S... le 29 juin 2013, au titre de l'origine de propriété, de la date de l'acte par lequel les vendeurs avaient eux-mêmes acquis et du nom du notaire ayant reçu cet acte, tels que déclarés par ceux-ci, ne suffisant pas à démontrer le contraire ; qu'il appartenait à la société Secofi de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention négociée par son intermédiaire, et à cette fin, de se faire communiquer par les époux W... leur propre titre de propriété avant la signature du compromis de vente ; elle est en conséquence fautive de ne pas l'avoir fait ; que l'examen de l'acte du 27 mars 2009 aurait permis de constater que la maison en cause avait fait l'objet, antérieurement à 2009, d'une attaque fongique ; que toutefois, la faute commise par la société Secofi n'a eu d'autre conséquence que celle de faire perdre à Monsieur F... et Madame S... la chance de ne pas avoir à renoncer l'acquisition dans laquelle ils s'étaient engagés, et par voie de conséquence à régler la clause pénale contenue au contrat, s'ils avaient eu connaissance de ce fait ; qu'il convient de rappeler à cet égard que l'état relatif à la présence d'agent de dégradation biologique du bois établi par la société Sodimmo le 28 juin 2013, annexé à l'acte du 29 juin 2013, mentionnait que n'avait pas été repéré d'indice de présence de termites ni d'autres agents de dégradation, et qu'aucun autre élément de fait n'est venu, depuis tors contredire ce diagnostic ; que s'il est vrai que Monsieur H... B..., qui se présente comme ex-conjoint de Madame S..., a attesté le 28 février 2018 – étant observé que Monsieur F... et Madame S... ont assigné la société Secofi le 20 octobre 2014 –, de ce que cette dernière avait très mal vécu une précédente expérience d'acquisition d'une maison atteinte d' attaques de mérule, il l'est aussi que Monsieur F... n'a pas, dans le courriel adresse par lui à la société Secofi le 28 juin 2013 en vue de la préparation de l'acte sous seing privé, fait état d'une telle préoccupation parmi les éléments à intégrer dans l'acte « en plus des diagnostics habituels » ; que la cour considère que la chance perdue par Monsieur F... et Madame S... est de 95 %, et il ne saurait leur être reproche de ne pas avoir recherché à minimiser leur préjudice en mettant en cause l'agent immobilier qui a pu les assister ou le notaire qui a reçu l'acte authentique pour n'avoir pas fait courir un nouveau délai de rétractation ; que la societe Secofi sera donc condamnée à leur verser la somme de 31 825 € ;
 
 1°) ALORS QUE l'agent immobilier n'a pas à procéder à des investigations supplémentaires relatives à la présence de champignons ou mérules lorsqu'il est en possession d'un diagnostic, portant sur ce point, établi par un professionnel, auquel il est fondé à se fier en l'absence d'indices lui permettant de suspecter le caractère erroné ; qu'en jugeant que la société Secofi avait commis une faute en ne vérifiant pas, en consultant l'acte de vente antérieur, si l'immeuble vendu avait fait l'objet d'une ancienne attaque de mérule, bien qu'elle ait relevé qu'elle était en possession d'un diagnostic qu'il avait exclu la présence de mérule dans l'immeuble en cause (arrêt, p. 5, al. 7), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse l'acquéreur qui recherche une qualité spécifique du bien doit en informer les parties et l'agent chargé de concourir à la réalisation de l'opération ; qu'en jugeant que la société Secofi avait commis une faute en ne se livrant pas à des investigations supplémentaires destinées à vérifier l'absence de toute infestation par le mérule, quand elle constatait que les acquéreurs n'avaient pas informé la société Secofi avant la vente de leur volonté d'acquérir un immeuble n'ayant jamais fait l'objet d'une attaque de mérule, même ancienne, et totalement éradiquée (arrêt, p. 5, al. 8), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil.