décision 16-20.282 du 09/11/2017,  partie 3


qu'en l'espèce, les juges du fond ont eux-mêmes relevé que Mme Z... avait fait construire un bâtiment sans aucun permis de construire et en violation du plan d'occupation des sols de la commune, et que cette construction avait provoqué des infiltrations dans le lot situé au rez-de-chaussée de la copropriété voisine ; qu'en se fondant néanmoins, pour rejeter la demande de démolition formée par la copropriété de la Résidence La Coraline et son syndic, sur la circonstance qu'il n'avait été démontré l'existence d'aucune autre infiltration depuis lors, la cour d'appel a violé les articles 544 et 1382 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce ;
 
 2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le risque actuel et sérieux de voir un dommage se réaliser est un préjudice distinct de celui consistant dans la réalisation de ce dommage ; qu'en l'espèce, la copropriété de la Résidence La Coraline et son syndic soulignaient que, si même aucune nouvelle infiltration n'était survenue depuis 2010, cette situation trouvait son origine dans la faible pluviométrie observée depuis lors, et que la copropriété restait soumise au risque de voir de nouvelles infiltrations se produire à l'avenir ; qu'en s'abstenant de vérifier, comme il lui était demandé, si la copropriété ne supportait pas l'existence d'un risque suffisant à constituer un préjudice justifiant sa demande de démolition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 1382 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par la société Carol'Immo et le syndicat des copropriétaires de la résidence La Coraline en réparation du préjudice occasionné à la copropriété du fait de la construction édifiée par Mme Z... en violation des règles d'urbanisme et en l'absence de permis de construire ;
 
 AUX MOTIFS QUE pour qu'un voisin puisse obtenir la démolition d'un immeuble en cas de manquement aux règles d'urbanisme ou de construction sans permis de construire, il est indispensable qu'il rapporte la preuve d'un préjudice ; qu'C... Z... a accompli, d'une part, des travaux qui ne sont pas discutés, de restructuration de sa maison, au rez-de-chaussée et au premier étage, avec création d'un abri voiture en pignon ; que d'autre part, elle a fait construire un bâtiment en R+1, comprenant trois studios, sans permis de construire ; que ce bâtiment excède aussi les limites de hauteur prévues par les règles d'urbanisme ; mais que la seule méconnaissance des règles d'urbanisme ainsi que le défaut de permis de construire ne peuvent permettre à la copropriété voisine d'obtenir la démolition de cet immeuble irrégulièrement construit, si elle ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice, découlant de cette construction irrégulière ; que le rapport d'expertise judiciaire de M. A..., déposé le 31 janvier 2013, établit l'absence de préjudice causé à la copropriété par la construction irrégulière' ; qu'il est exact qu'une infiltration d'eau dans l'un des studios de la copropriété La Coraline a été constatée le 24 mai 2010, d'après un rapport d'expertise en assurance, dressé contradictoirement le 8 juillet 2010 ; qu'il n'apparaît pas que cette infiltration ait continué à produire effet, ou que de nouveaux désordres aient été constatés ; que l'expert judiciaire, intervenu par la suite, n'en relève aucun ; que la copropriété de la Résidence La Coraline ne rapporte pas la preuve de nouvelles infiltrations depuis la seule qui avait été constatée en 2010 ; que la copropriété de la Résidence La Coraline indique que l'expert judiciaire n'a pu constater la présence d'infiltrations, car il a mené ses opérations pendant la saison sèche ; que pourtant, il n'est pas établi que des infiltrations aient été constatées par la suite, ni depuis 2010 ; que par ailleurs, l'expert en assurance intervenu en 2010 évoque un problème d'évacuation des eaux provenant du bâtiment construit par Mme C ; mais que celle-ci a installé un réseau d'évacuation des eaux pluviales et un réseau d'évacuation des eaux usées, ainsi qu'il résulte du constat dressé, le 10 juillet 2015, par Me B..., huissier de justice à Cayenne ; qu'en outre, si la copropriété de la Résidence La Coraline soutient que la vue de ses résidents est obstruée par l'immeuble édifié par C... Z... , compte tenu de sa hauteur excessive, elle n'en rapporte pas la preuve, en particulier par la production de photographies ; que le constat d'huissier de justice cité ci-dessus indique que les logements irrégulièrement construits comprennent, chacun, deux blocs de claustras posés en partie haute du mur arrière, pour assurer la ventilation de la salle d'eau ; que les photographies annexées au constat montrent que ces claustras s'ouvrent à une hauteur trop élevée pour permettre de regarder à l'extérieur ; qu'ils ne constituent, en conséquence, pas des vues droites sur la copropriété, interdites par l'article 678 du code civil ; qu'un claustra latéral ouvre une vue sur la propriété d'C... Z..., et non sur la Résidence La Coraline ; que l'huissier de justice a aussi constaté, le 10 juillet 2015, que la pente de la toiture des studios est orientée vers la toiture de la maison d'C... Z..., un chêneau récupérant les eaux de pluie ;