décision 17-26.551 du 06/09/2018,  partie 2


qu'à cet égard, contrairement à ce qu'a considéré le tribunal peu importe que la société Le Nemo soit à l'origine de l'adjonction de cette activité dès lors que contractualisée par l'avenant du 20 mars 1997, elle ressort de la commune intention des parties, étant observé qu'en contrepartie de cette adjonction, le montant du loyer a été augmenté ; qu'il résulte de l'acte de vente reçu le 1er mars 2010 portant sur l'ensemble immobilier dont dépendent les lieux loués à la société Le Nemo, que cet ensemble immobilier comprend d'autres locaux commerciaux donnés à bail commercial à deux autres sociétés dont l'une exploite un club de billard et l'autre un restaurant ; que la clause du bail ci-dessus rappelée ne précise pas si le montant de la surprime réclamé au bailleur à raison du fait du preneur concerne les seuls biens loués ou l'ensemble de l'immeuble ; que du fait de cette imprécision, il y a lieu d'interpréter la clause « assurance » du bail en application du principe énoncé à l'article 1162 du code civil en faveur de la société Le Nemo qui a contracté l'obligation de remboursement, comme ne faisant porter cette obligation que sur les locaux qui lui ont été donnés à bail et non pas sur l'ensemble de l'immeuble ; que les avis d'échéance qui ont été adressés à la SCI des Francs Muriers ou à la société Dulac et les courriers du courtier d'assurances opérant une ventilation du montant des primes appelées entre la part dite « immeuble » et celle relative à l'activité « discothèque » ne permettant pas de savoir si les montants ainsi appelés concernent les seuls lieux loués ou l'ensemble de l'immeuble ; que le montant des primes acquittées au titre des seuls locaux loués ne peut être déduit des autres éléments du dossier, en l'absence de production en cause d'appel en particulier des polices d'assurance souscrites tant par la société Dulac que par l'ancienne propriétaire ; que l'activité discothèque étant la seule au titre de laquelle l'appelante demande le remboursement des surprimes qu'elle dit avoir payées, à défaut pour elle de verser aux débats les justificatifs des échéances de primes d'assurance qui lui ont été réclamées avant l'adjonction de l'activité discothèque alors qu'en vertu de la destination contractuelle prévue au bail d'origine, les locaux à destination de restaurant et de piano-bar, recevaient déjà du public, la cour n'a pas été mise en mesure d'apprécier l'étendue de l'augmentation du montant de la prime d'assurance résultant de la seule adjonction de l'activité discothèque à celles déjà autorisées au bail ; que la ventilation opérée par le courtier quant au montant des primes appelées entre la part dite immeuble et la part discothèque ne permet pas de suppléer à cette carence puisqu'il n'apparaît pas que la part dite immeuble recouvrait déjà les activités de restaurant et piano-bar ; que la société Dulac échouant à rapporter la preuve du montant de la surprime relative à l'activité de discothèque se rapportant aux locaux donnés à bail verra ses demandes rejetées et le chef du jugement ayant débouté la SCI des Francs Muriers de cette demande sera confirmé,
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que la SCI des Francs Muriers verse le contrat d'assurances souscrit auprès de la compagnie Zurich avec effet au 7 juillet 1998 sous le numéro 8.023.724 P, seize mois après l'avenant concernant l'ajout de l'activité de discothèque, et qui vise exclusivement cet usage de bâtiment assuré, sans mentionner les autres activités prévues au bail ; que ce contrat ne mentionne naturellement pas le montant de la « surprime », l'activité de discothèque étant la seule visée et le bailleur ne produit pas les contrats d'assurance antérieurs pour la période du 20 mars 1997 au 7 juillet 1998 ; qu'elle produit un avis d'échéance annuel du courrier Y... daté du 29 juillet 1999, qui concerne la police n° 00099061, visant « Multirisque immeuble situé [...] soit part de prime immeuble : 2.133,85 francs, soit surprime location discothèque : 8.929,90 francs » ; qu'il n'est pas contesté que cette dernière somme a été réglée le 30 août 1999 par le preneur ; qu'il convient d'observer que cet avis d'échéance ne précise pas si la prime « immeuble » concerne seulement la partie faisant l'objet du fonds de commerce litigieux ou l'ensemble de l'immeuble, ni s'il est valable pour une année ; que le total des primes s'élève à 11.063,75 francs ; que le bailleur verse un courrier émanant d'un maître courtier, le groupe D... , daté du 27 décembre 1999, qui précise au sujet de la police n° 8.023.724, « résilié au 6 juillet 1999 » que « la surprime pour aggravation du risque (présence d'une discothèque dans les locaux assurés) s'élève à 22.813 francs pour la période de garantie du 7 juillet 1998 au 6 juillet 1999. Nous regrettons de ne pouvoir vous communiquer le même renseignement pour l'année 1997 car nous n'étions pas encore les assureurs de la SCI des Francs Muriers » ;