Cour d'appel de Basse-Terre
1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.020 du 09/09/2021,  partie 2


immeuble, -les dégradations constatées sont dues à la personne qui a entrepris les travaux de modification de destination des locaux sans prendre en compte les protections nécessaires vis à vis des eaux pluviales, -les désordres allégués sont dus à une modification de destination des locaux laquelle a été effectuée sans prise en compte des travaux de mise en conformité nécessaires, -la construction datant de plus de 30 ans ne bénéficie plus de garantie décennale solidité - clos et couvert (étanchéité), -deux solutions sont envisageables, une remise en conformité de la paroi extérieure enterrée nécessitant des travaux très importants à effectuer dans l&apos;emprise des surfaces extérieures de la copropriété (dégagement sur toute la hauteur du mur enterré, mise en place d&apos;un drain en pied de mur à écoulement gravitaire jusqu&apos;à une évacuation des eaux pluviales en partie basse, réfection du revêtement d&apos;étanchéité suivant les prescriptions réglementaires après préparation du support (planéité) estimée à la somme de 18 380 euros ou une reconstitution d&apos;une seconde paroi, non porteuse, à l&apos;intérieur du logement, décollée de la paroi existante par une lame d&apos;air ventilée, réalisée en maçonnerie de 10 cm d&apos;épaisseur enduite ou en panneaux insensibles à l&apos;humidité, avec cunette d&apos;évacuation des eaux d&apos;infiltrations ménagée avec exutoire extérieur estimée à la somme de 10.400 euros ; que répondant à un dire formulé par le syndicat des copropriétaires et joint au rapport, l&apos;expert [Z] a clairement indiqué : "nous confirmons que les dégradations constatées, dues aux infiltrations d&apos;eaux pluviales, ne peuvent être attribuées au gestionnaire actuel des parties communes" (mais) "sont dues aux travaux réalisés par le précédent propriétaire, en particulier la transformation d&apos;un jardinet sous pergola en pièce habitable avec mur enterré sans étanchéité, ces travaux ne (répondant) pas aux prescriptions réglementaires pour ce type d&apos;ouvrage (...), le mur initial (n&apos;étant) pas destiné à assurer l&apos;étanchéité d&apos;une pièce habitable ni à supporter une toiture de logement". Aussi, si l&apos;expert a sans équivoque attribué la cause des désordres à un défaut d&apos;étanchéité des parois extérieures qui appartiennent aux parties communes de l&apos;immeuble et a regretté la carence du syndic de l&apos;époque dont les attributions lui permettent de faire arrêter de tels travaux, il a également expressément précisé que ces infiltrations sont dues à l&apos;absence de réalisation, par l&apos;auteur des travaux modifiant la destination des locaux, des protections nécessaires et réglementaires vis à vis des eaux pluviales ; que contrairement à ce qui est soutenu par l&apos;intimé, le constat dressé le 23 juin 2016 par la SCP Cauchefer, huissier de justice, décrit des gonflements et craquellements à la base des murs et des plinthes à l&apos;entrée du logement et dans la cuisine ce qui n&apos;est pas contraire aux constatations susvisées de l&apos;expert et qui ne démontre pas des infiltrations dans l&apos;ensemble de l&apos;appartement de M. [H] [I] lesquelles auraient une autre cause que celle déterminée par M. [Z] dans son rapport d&apos;expertise judiciaire sérieux et argumenté ; que ce faisant, il apparaît que les dégâts subis dans l&apos;appartement de M. [H] [I], bien que concernant les parties communes ont leur cause dans des travaux non autorisés et mal exécutés, réalisés antérieurement à la vente et connus de l&apos;intimé, ayant consisté à adosser aux murs extérieurs de la copropriété, une pièce supplémentaire à l&apos;appartement en cause. Il convient de souligner que la période à laquelle ces travaux ont été réalisés n&apos;est pas précisée, ni l&apos;identité de leur auteur (précédent propriétaire selon les écritures des parties ou précédent locataire comme apparaissant de l&apos;acte notarié) de sorte qu&apos;il ne peut pas davantage être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir fait respecter le règlement de copropriété en laissant faire des travaux irréguliers. Il n&apos;est pas non plus établi par les pièces du dossier que d&apos;autres copropriétaires (tel M. [Y] dont un courrier en date du 28 mars 2017 adressé au syndic de copropriété faisant notamment état de sa volonté d&apos;entreprendre des travaux à ses frais sur une ravine située à proximité de son lot ainsi que sur son deck) subissent des problèmes d&apos;infiltrations identiques dus à un mauvais entretien ou que ces derniers affectent la totalité des parties communes de l&apos;ensemble immobilier "Villa Créole " édifié depuis 1983 ; que par ailleurs, aucune faute distincte de l&apos;exécution de son mandat n&apos;est argumentée et établie à l&apos;endroit de la société SCC ; que dès lors, vu les éléments de la cause, aucun vice de construction ou défaut d&apos;entretien des parties communes n&apos;est caractérisé à l&apos;encontre du syndicat des copropriétaires ou du syndic SCC lequel représente celui-ci de sorte que c&apos;est à raison que ces derniers concluent à leur absence de responsabilité dans les dégâts subis dans l&apos;appartement de M. [H] [I] ; qu&apos;en conséquence, sans qu&apos;il y ait lieu à mise hors de cause de la société SCC, infirmant le jugement querellé, il y aura lieu de débouter M. [H] [I] de l&apos;ensemble de ses demandes dirigées tant à l&apos;encontre du syndicat des copropriétaires que de la société SCC » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, au titre de ses obligations légales, le syndicat des copropriétaires est tenu de réaliser les travaux propres à faire cesser les désordres que subissent les parties privatives à partir des parties communes ; qu&apos;