Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-13.558 du 11/04/2019,  partie 4


que l'exception d'inexécution soulevée par la société Brasserie de l'Europe pour justifier sa défaillance dans le paiement des loyers n'est donc pas fondée ; que sur la fixation de la créance de la société Secoïa, il convient de faire droit à la demande non contestée sur son quantum ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE le bail convenu le 29 juin 2006 entre la SARL Secoia et la SARL Cocode mentionne en son article V intitulé "Charges et conditions" que le preneur s'oblige à prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état ; que le paragraphe 3 de cet article mentionne encore que le preneur doit prendre à sa charge et faire effectuer au fur et à mesure de leur utilité les réparations locatives et les réparations d'entretien telles que prévues aux articles 605 et 606 du Code civil, notamment entretenir en bon état de fonctionnement les serrures portes, croisées, volets et devantures, ainsi que les travaux prescrits par l'autorité administrative ou de mise en conformité ; qu'en outre, il est précisé au paragraphe 6 de cet article V que le preneur ne pourra rien faire qui trouble la tranquillité de l'immeuble, ou apporte des troubles de jouissance aux copropriétaires, et qu'il devra prendre des précautions nécessaires pour éviter tous bruits, odeurs, et fumées ; qu'au surplus, au paragraphe 8 du même article, il est précisé que le preneur devra obéir à toutes les injonctions des autorités et des commissions d'hygiène et de salubrité, et supporter et effectuer à ses frais tous travaux qui seraient prescrits par ces dernières, la Ville ou l'Etat, de manière que le bailleur ne puisse jamais être inquiété à ce sujet ; qu'enfin, le contrat stipule en son article IV intitulé "Destination" que les locaux sont à usage exclusif de restaurant avec bar licence 4 et que "les travaux de mise en conformité par rapport aux commerces autorisés seront à la charge du preneur" ; que le contrat de cession de fonds de commerce signé le 31 août 2007 entre la SARL Cocode et la SARL Brasserie de l'Europe mentionne, quant à la situation du fonds, que les installations cédées sont en bon état de marche et répondent aux normes de salubrité l'hygiène et sécurité actuellement en vigueur ; que, conformément au paragraphe 3) de l'article 2 du contrat de cession du fonds de commerce, le bail commercial courant est bien annexé au présent contrat, et dès lors, le cessionnaire devenant preneur a bien une connaissance totale des conditions du bail commercial ; que le cumul de ces clauses ainsi connues du preneur doit s'analyser comme une clause expresse et non interdite de transfert à ce dernier des travaux de remise aux normes de sécurité prescrites par l'autorité administrative ; qu'il ne peut donc pas être reproché à la SARL Secoia un défaut de délivrance de locaux et le recours par le preneur à l'exception d'inexécution n'est donc nullement justifié ; d'autant que ses prédécesseurs, comme lui-même, ont tout de même exploité les locaux délivrés de façon significative en termes de chiffre d'affaires et cela pendant plusieurs années ; que, pourtant, toutes les mesures administratives à prendre étaient toutes prévues et en vigueur depuis plusieurs années et donc bien avant le transfert du bail souscrit, ce qui n'a pas empêché l'exploitation utile des locaux loués ; que la SARL Brasserie de l'Europe est donc tenue régulièrement au paiement des loyers et charges stipulés au contrat de bail, s'agissant de la principale obligation du preneur, et il est acquis et non contesté que cette obligation n'a pas été exécutée ; que Maître A... L..., ès qualités, n'élève aucune contestation sur le montant des sommes dues au titre des loyers ou d'indemnités d'occupation, et de leurs accessoires, dont la fixation au passif de la SARL Brasserie de l'Europe est réclamée ; qu'en conséquence, la créance de la SARL Secoia sera admise au passif de la débitrice à hauteur de 102 498,23 € pour la créance antérieure au jugement ouvrant son redressement judiciaire ; que la créance de la SARL Secoia postérieure au redressement judiciaire, antérieure à la liquidation judiciaire prononcée le 17 janvier 2012 ou suivant cette décision, de la même manière ne soulève pas dans son montant de critique de la part de Maître A... L..., et c'est donc bien la somme de 40 481,14€ qui sera admise au passif de la SARL Brasserie de l'Europe ;
 
 1° ALORS QUE les clauses du contrat de bail ne peuvent décharger le bailleur de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que les locaux mis à la disposition de la société Cocode, puis de la société Brasserie de l'Europe, en exécution du bail commercial conclu le 29 juin 2006, pour un usage de restaurant, ne pouvaient dès l'origine être exploités pour cet usage en raison de la non-conformité à la réglementation en vigueur du système d'extraction des fumées des cuisines ;