Cour d'appel de Lyon
3A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.879 du 04/07/2019,  partie 3


qu'en application de ces textes, le point de départ de la prescription de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé commence en principe à courir à compter de la date du renouvellement du bail, sauf si le bailleur démontre qu'il n'était pas en mesure de connaître l'existence de ce renouvellement lui permettant d'exercer l'action, en raison de circonstances ne lui étant pas imputables ; que tel est le cas si, avant l'adjudication des locaux loués, une demande de renouvellement a été adressée au bailleur initial, sans être ensuite ni mentionnée dans le cahier des charges transmis à l'adjudicataire ni portée à la connaissance de ce dernier par le preneur à bail ; que dans une telle hypothèse, l'adjudicataire ignore légitimement l'existence d'un renouvellement du bail qui lui échoit, en raison de faits qui ne lui sont pas imputables et compte tenu de l'absence de toute obligation à sa charge de se renseigner sur ce point, ce qui a pour effet de reporter le point de départ de la prescription biennale de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé au jour où il prend effectivement connaissance de l'existence du renouvellement ; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté que la demande de renouvellement du bail avait été adressée par la société H... à la société Noga Hôtels Cannes le 19 octobre 2005, soit plusieurs mois avant l'adjudication intervenue le 9 février 2006 au profit de la société Jesta Fontainebleau, que le cahier des charges transmis à l'adjudicataire ne mentionnait pas cette demande de renouvellement et que la société H... n'en a pour la première fois fait état auprès de la société exposante que le 10 janvier 2011 ; qu'en retenant néanmoins que la société Jesta Fontainebleau « ne peut arguer de son ignorance de la demande de renouvellement du preneur du 19 octobre 2005 en sa qualité de bailleur par adjudication ultérieure du 9 février 2006, dès lors qu'il ne pouvait ni ne devait ignorer les conditions d'occupation du bien alors acquis », cependant que les circonstances liées à l'absence de mention de la demande de renouvellement dans le cahier des charges transmis à l'adjudicataire ainsi qu'au silence déloyal conservé sur ce point par le preneur à bail pendant près de cinq années rendaient légitime l'ignorance de la société Jesta Fontainebleau et excluaient que la prescription biennale de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé ait commencé à courir à la date du renouvellement du bail, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-60 du Code de commerce et 2224 du Code civil ;
 
 2°/ ALORS QUE si la demande de renouvellement adressée par le preneur à bail à son bailleur initial est opposable à l'adjudicataire des locaux loués, cette opposabilité n'implique pas ipso facto la connaissance par ce dernier de l'existence de la demande de renouvellement ; qu'ainsi, nonobstant cette opposabilité de la demande de renouvellement et du renouvellement consécutif, dont les effets ne sont pas remis en cause, lorsque les circonstances établissent que l'adjudicataire n'a pu avoir connaissance de la demande de renouvellement, en raison de faits qui ne lui sont pas imputables, son ignorance est légitime et s'oppose à ce que la prescription biennale de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé commence à courir à la date du renouvellement ; qu'en conséquence, le point de départ de cette prescription doit être reporté au jour où l'adjudicataire a eu connaissance de l'existence de la demande de renouvellement, seul fait lui permettant d'exercer l'action en cause ; qu'en retenant cependant en l'espèce que la société Jesta Fontainebleau « ne pouvait ni ne devait ignorer les conditions d'occupation du bien alors acquis, ce qui a été consacré par l'arrêt de la Cour de cassation qui a confirmé la disposition du jugement ayant jugé valables et opposables à Jesta le bail commercial du 27 juin 1997 et la demande de renouvellement du 19 octobre 2005 », la Cour d'appel, qui a déduit ipso facto de l'opposabilité de la demande de renouvellement à la société exposante sa connaissance de l'existence de celle-ci, a derechef violé les articles L. 145-60 du Code de commerce et 2224 du Code civil ;
 
 3°/ ALORS QUE la société Jesta Fontainebleau faisait valoir que la société H... avait manqué de loyauté à son égard, non seulement en ne l'informant pas, après l'adjudication, de sa demande de renouvellement formée le 19 octobre 2005, mais également en dissimulant celle-ci pendant près de seize mois après s'être vue signifier un congé avec offre de renouvellement du bail en mars 2010, ce qui établissait le caractère légitime de l'ignorance dans laquelle la société exposante avait été tenue jusqu'au 10 janvier 2011, date à laquelle la société H... a pour la première fois fait état de sa demande de renouvellement du 19 octobre 2005 (conclusions, p. 11) ; qu'en retenant que la société Jesta Fontainebleau ne pouvait arguer de son ignorance de la demande de renouvellement du 19 octobre 2005, sans répondre à ce moyen déterminant des conclusions d'appel de la société exposante qui démontrait que cette ignorance tenait à un manquement de la société H... son obligation générale de loyauté contractuelle, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.