Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-23.453 du 16/12/2020,  partie 3



 Toutefois, les investigations de l'expert judiciaire ont permis de constater qu'il existait des termes de comparaison plus proches et plus pertinents que ceux proposés par l'administration fiscale, étant observé en outre que, s'agissant des termes proposés par cette dernière au titre de l'année 2007, il était fait état de trois mutations concernant le même bien, vendu à trois reprises au cours de l'année 2006 à des prix variant du simple au double, sans qu'aucune explication soit donnée à cet égard.
 
 Madame H..., expert judiciaire désignée par la cour d'appel de Caen, a mené des investigations précises et complètes tant sur les caractéristiques de la ville litigieuse que sur les éléments de comparaison.
 
 Il ressort de ses travaux que : - la villa litigieuse est en bon état général, le seul désordre relevé constituant en une remontée d'humidité dans certaines pièces ; - certaines prestations, malgré le bon état général, sont obsolètes, telles les salles de bains et salles d'eau, les faïences et le sol marbré ; - l'environnement de la villa, situé à Ramatuelle, au coeur de la presqu'île de Saint-Tropez, est naturel, boisé et agricole, dans un site remarquable et classé ; - si la construction, achevée depuis plus de 25 ans, ne bénéficie pas d'un certificat de conformité, aucun recours n'a jamais été exercé et la commune, lorsqu'elle a classé le terrain en zone EBC (espace boisé classé), a pris soin d'en exclure les constructions ; le service de l'urbanisme, interrogé par l'expert, a dit qu'il serait possible de reconstruire en cas de sinistre en respectant le permis de construire initial et l'emplacement, sauf à tenir compte de ce que ce dernier, non respecté lors de la construction, pourrait être déplacé par autorisation sur le site actuel de la construction pour l'ensemble des bâtiments ; - les mesures effectuées à la demande de l'expert par un cabinet de géomètre-expert ont amené Madame H... à retenir une surface totale habitable située entre [...] et 435 mètres carrés.
 
 L'expert a retenu pour évaluer le bien litigieux au 1er janvier 2007 quatre références de mutations pour l'année 2006 de propriétés situées à proximité immédiate et très similaires dans leurs caractéristiques, à partir desquelles elle a pratiqué des pondérations justifiées en fonction de l'emplacement (plus prestigieux pour les éléments de comparaison), de l'urbanisme (plus favorable pour trois d'entre eux) et de la date de la construction (plus ancienne et donc moins favorable pour trois d'entre eux), pour chiffrer la valeur de la ville litigieuse à 5 528 128 €, soit une valeur totale de 6 070 000 € après ajout de la valeur du terrain, puis de 6 041 419 € après déduction du coût des travaux nécessaires à la remise en état à cette date.
 
 S'agissant de l'évaluation du bien litigieux au 1er janvier 2006, l'expert a retenu trois références de mutations pour l'année 2005, à partir desquelles elle a pratiqué des pondérations justifiées dans les mêmes conditions que ci-dessus, pour chiffrer la valeur de la ville litigieuse à 4 372 672 €, soit une valeur totale de 4 810 000 € après ajout de la valeur du terrain, puis de 4 780 738 € après déduction du coût des travaux nécessaires à la remise en état à cette date.
 
 Ces évaluations, plus pertinentes que celle de l'administration fiscale pour les motifs évoqués ci-dessus, seront prises en compte par la cour sous réserve des développements ci-après.
 
 M. I..., dans le rapport établi en 2010 et produit aux débats par les époux M..., évalue la valeur de la propriété à 7 millions d'euros avant abattement sans préciser à quelle date se rapporte cette évaluation, étant toutefois noté que cette évaluation est supérieure à celle de l'expert judiciaire.
 
 Les observations faites par les époux M... en ce qui concerne la vétusté et les caractéristiques du bien ont été prises en compte par l'expert ainsi que rappelé ci-dessus. Les malfaçons constatées dans un constat d'huissier du 20 mars 2009 ne sauraient être prises en compte dès lors qu'il s'agit en l'espèce d'évaluer la propriété au 1er janvier 2006 et au 1er janvier 2007, soit au minimum plus de deux ans auparavant.
 
 Les observations faites par les époux M... quant aux nuisances olfactives et sonores d'une station d'épuration située aux alentours ne sont établies par aucune pièce. S'agissant du risque d'incendie, il n'est justifié dans les pièces versées aux débats que d'un épisode survenu en 2006 et la propriété litigieuse n'a pas été atteinte depuis sa construction en 1989, de telle sorte que ce risque n'apparaît pas aussi important qu'invoqué et ne justifie a fortiori pas un abattement de 50 % sur la valeur comme pratiqué dans le rapport établi par M. I....
 
 Sur les abattements sollicités par les époux M...