Cour d'appel de Noumea, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-22.528 du 04/04/2019,  partie 3


que l'acte de vente du 27 janvier 2006 comporte une clause aux termes de laquelle « L'acquéreur prendra l'immeuble présentement vendu dans son état au jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit et, notamment, en raison du mauvais état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations... vices ou défauts de constructions apparents ou cachées ou autres défectuosités quelconques » ; qu'il est constant que cette clause ne peut être invoquée par le vendeur profane lorsque celui-ci a par ailleurs manqué à son obligation d'assurer une information complète et loyale de l'acquéreur sur le bien vendu ; que les pièces du dossier et les débats révèlent que, si l'acte de vente notarié du 27 janvier 2006 reprend les mentions d'un acte reçu par Me X... J..., notaire à Nouméa, le 28 décembre 1990 « contenant vente par M. et Mme P... à M. et Mme G..., précédents propriétaires du terrain objet de la présente vente » relative à des « troubles de voisinage dus à l'éboulement de leur terrain » ayant opposé « les époux R... à leurs voisins les époux O... » et ayant donné lieu à différentes procédures et décisions de justice entre 1978 et 1982, - le compromis qui l'a précédé ne comportait pas ces mentions, - le compromis comme l'acte réitéré ne font aucune allusion à une procédure ayant opposé Mme I... à M. M... à la suite de l'effondrement d'un mur qu'elle avait fait réaliser en 1996, ayant donné lieu à une expertise judiciaire puis à un jugement rendu le 26 juillet 2004 ; qu'or cette information était importante dans la mesure où les acquéreurs ont pu croire de bonne foi que le dernier en date des divers "éboulements de murs" ayant affecté cette parcelle remontait à 1982 et qu'aucun problème de ce type n'était intervenu depuis, alors qu'un jugement avait été rendu après une expertise judiciaire moins de deux ans avant la vente ; que Mme I... ne peut sans se contredire prétendre s'exonérer de toute garantie au motif que l'acte de vente mentionnait expressément "un précédent éboulement et deux précédents effondrements de murs de soutènement" intervenus en 1978 et 1981, et soutenir dans le même temps qu'elle n'était pas tenu de mentionner l'effondrement d'un mur de soutènement intervenu en 1996, à l'origine d'une procédure judiciaire n'ayant abouti qu'en 2004 ; qu'en effet ces événements, par leur répétition, révélaient à tout le moins la question du "soutènement" du sol et du sous-sol de la parcelle vendue ainsi que celle de l'évacuation des eaux de pluie ; que Mme I... ayant de mauvaise foi manqué à son obligation d'information ne peut prétendre s'exonérer de la garantie des vices cachés et doit en conséquence être tenue à garantie ;
 
 1°) ALORS QUE la garantie des vices cachés n'est due qu'au titre de ceux qui existaient antérieurement à la vente ; qu'en se bornant à relever, pour dire que Mme U... devait sa garantie à raison des vices cachés affectant le bien vendu, que le terrain était instable, sans rechercher si cette instabilité existait au moment de la vente, ce qui était contesté dans la mesure où l'expert judiciaire attribuait le glissement de terrain aux pluies exceptionnelles de mars 2008, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE, en tout état de cause, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que la cour d'appel qui, bien qu'elle ait constaté que rien n'indiquait que Mme U... connaissait l'instabilité du sol et du sous-sol du terrain vendu, ce dont il résultait que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulé à l'acte de vente devait recevoir application, s'est néanmoins fondée, pour l'écarter, sur la circonstance inopérante que la venderesse avait manqué à son obligation d'information en ne signalant pas la procédure judiciaire, achevée en 2004, relative à l'effondrement d'un mur qu'elle avait fait réaliser en 1996, a violé l'article 1643 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE Mme U..., dans ses conclusions d'appel, faisait valoir que le litige ayant abouti au jugement de 2004 était sans rapport avec l'instabilité du terrain, mais avait trait à l'absence de respect des règles de l'art lors de l'édification du mur qui s'est ensuite effondré ; qu'en ne répondant pas à ce moyen de nature à établir que l'absence de mention de ce litige dans l'acte de vente était sans incidence sur le devoir d'information du vendeur relativement aux risques relatifs à l'instabilité du terrain, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QU'en jugeant, pour exclure l'application de la clause de non-garantie des vices cachés, que la mention dans l'acte de vente de deux des trois éboulements de mur qui s'étaient produits n'avait pas permis d'assurer une information suffisante des acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)