Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-19.652 du 10/03/2016,  partie 5


que l'expert [U] a constaté, pages 9 à 11 de son rapport, que : - les murs n'ayant pas fait l'objet d'opérations d'entretien depuis plusieurs années, des arbres ont poussé et grandi en plusieurs endroits, le long des murs bordant les propriétés [O], [S] et [F] ; le lierre s'est développé et incrusté entre les pierres, dans les fissures et dans certaines barbacanes ; les joints sont altérés en plusieurs endroits et sont fortement creusés lorsque l'eau a pu pénétrer au travers de la maçonnerie, à proximité des principales fissures ; près des fissures, certaines pierres sont tombées ou partiellement descellées ; les couronnements en briques sont fortement fragilisés et des briques sont décollées, le sommet du mur bordant la propriété [O] est fortement dégradé, - sur deux zones, les murs ont subi des évolutions susceptibles de diminuer ou de compromettre leur stabilité, d'abord, le mur bordant la propriété [S] est fortement incliné sur toute sa hauteur dans sa partie Sud, sur environ 8 m de longueur, il présente une forte déformation en courbe et un risque d'instabilité, une zone de sécurité ayant été délimitée en pied, diminuant la surface de pelouse sur la parcelle voisine ; ensuite, le mur bordant les propriétés [F] et [R] [T], présente d'importantes fissures verticales, un basculement significatif, surtout en partie Est ; que l'expert a préconisé, outre la suppression complète de la végétation, le grattage et le dégagement des joints altérés, des reprises ponctuelles de maçonnerie, notamment, la réfection sur environ 10 m du mur bordant la propriété [S], la réfection des joints au mortier de chaux, le démontage et la réfection des couronnements en briques ou en moellons, l'injection de coulis de chaux pour confortation interne des maçonneries, la pose de soutènements par tirants ancrés dans le sol pour le mur bordant les propriétés [F] et [R] [T] ; qu'il est certain que les dommages atteignant le mur d'enceinte sont suffisamment graves puisqu'ils le rendent dangereux, compromettent sa solidité et le rendent impropre à sa destination ; qu'il est tout aussi certain que si les vices de ce mur étaient visibles à la réception, puisqu'ils avaient fait l'objet de réserves, ils doivent être considérés comme cachés, leur ampleur et leurs conséquences ne s'étant révélées que postérieurement, lorsque l'importante végétation le masquant et le recouvrant a été enlevée, le rapport d'expertise ayant seul permis de les appréhender dans toutes leurs dimensions ; qu'en conséquence, Sarthe Habitat doit être déclaré responsable de plein droit des dommages et condamné à les réparer » (arrêt, p. 6 et 7) ;
 
 ALORS QUE, premièrement, la garantie décennale due par le vendeur en l'état futur d'achèvement ne concerne que les vices cachés de l'ouvrage livré à l'acquéreur, à l'exclusion des désordres apparents ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont eux-mêmes observé que les vices affectant le mur d'enceinte étaient visibles à la réception et avaient été dénoncés par le syndicat des copropriétaires (arrêt, p. 7, av.-dern. al.) ; qu'en condamnant néanmoins l'établissement SARTHE HABITAT sur le fondement de la garantie des vices cachés, à nouveau, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1646-1 et 1792 du code civil, par fausse application, et des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du même code, par refus d'application ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, les désordres qui ont fait l'objet de réserves à la réception de l'ouvrage ne relèvent pas de la garantie des vices cachés du constructeur ou du vendeur en l'état futur d'achèvement ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté que les vices affectant le mur d'enceinte avait fait l'objet de réserves de la part de la copropriété (arrêt, p. 7, av.-dern. al.) ; qu'en décidant néanmoins que l'établissement SARTHE HABITAT était tenue à garantie sur le fondement de la garantie des vices cachés, les juges du fond ont encore manqué à tirer les conséquences légales de leurs constatations, violant derechef les articles 1646-1 et 1792 du code civil, par fausse application, et les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du même code, par refus d'application ;
 
 ET ALORS QUE, troisièmement, l'ignorance de l'acquéreur quant à l'ampleur et les conséquences du désordre dénoncé par les réserves émises à la réception de l'ouvrage ne font pas de ce vice de construction un vice caché dès lors que le désordre est par nature évolutif ou que le risque de cette évolution a été prise en compte lors de l'émission des réserves ; qu'en l'espèce, il ressort des constatations des juges que la réception de l'ouvrage est intervenue « sous réserve que le mur soit en bon état après que la végétation fût dégagée » (arrêt, p. 2, av.-dern. al.), que la végétation a été dégagée dès avant le 18 juillet 2006, laissant apparaître un mur en mauvais état (dern. al.), et que le syndicat des copropriétaires a demandé la nomination d'un expert judiciaire le 23 mars 2007 pour que l'étendue des désordres soit clairement déterminée ; qu'il en résulte que la copropriété avait, dès cette époque, connaissance des désordres affectant le mur et du risque que l'expert leur découvre un caractère de gravité important ;