cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 15-25.975 du 06/07/2017,  partie 7


11,7359 ha x 111,64 € = 1.310 € (soit 1.251 + 59 €) ; Sous total installations équestres non spécifiques : 1.310 € (1.251 + 59) ; * pour l'habitation : - relevé qu'avant et après 2010, le loyer, déterminé tant en application de l'arrêté du 27 décembre 1991 que de celui du 8 juillet 2009, compte tenu des constatations, des productions et des dires des parties, l'habitation ne disposant pas des conditions minimales de confort édictées par les arrêtés et étant non-conforme aux normes sanitaires, aucun loyer au titre du logement mentionné dans le bail ne pouvait être exigé ; que la synthèse de ces calculs permet d'aboutir au loyer du haras suivant : Sous total installations équestres spécifiques : 10.859 € (8.070 + 570 + 255 + 1.872 + 92) + Sous total installations équestres non spécifiques : 1.310 € (1.251 + 59) + € habitation 12.169 € ; que l'expert judiciaire a également procédé à deux calculs complémentaires, en dehors de l'application des arrêtés préfectoraux pertinents, à la demande des parties à titre de vérification et recroisement de techniques expertales, soit le calcul du taux d'effort demandé au preneur, taux qu'il a estimé à 9,54 % et le calcul de la rentabilité pour le bailleur. S'agissant de ce dernier calcul, l'expert a indiqué que le propriétaire du haras était en droit d'attendre un revenu moyen d'environ 15.000 € annuels au titre de ce placement immobilier ; que contrairement à ce que soutient M. X..., le taux d'effort ne constitue pas un coefficient de pondération de l'évaluation réalisée, mais un taux de cohérence par lequel l'expert met en corrélation la valeur locative qu'il a définie avec les chiffres générés par l'exploitant. Ce taux d'effort n'a donc pas vocation à influencer l'évaluation, mais seulement à s'assurer de sa cohérence ; que c'est au demeurant ce qu'explique l'expert E... en page 30 de l'expertise versée aux débats et citée par M. X... lui-même, "afin de vérifier la cohérence de cette valeur locative, nous allons contrôler le taux d'effort. Le taux d'effort est constitué par le rapport entre le montant annuel cumulé des coûts immobiliers toutes taxes comprises (loyers + charges immobilières) ramené au chiffre d'affaires annuel toutes taxes comprises réalisé par le preneur" ; qu'il découle de ce qui précède que la méthode suivie par l'expert pour parvenir à la fixation du loyer litigieux respecte les dispositions de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ; que par conséquent, la cour, tenant ainsi compte de l'intérêt mutuel des parties, dans le respect des articles L 411-11 et suivants, et des arrêtés préfectoraux, fixera le loyer du haras à la somme de 12.169 € valeur du fermage annuel du l' octobre 2012 au 30 septembre 2013 ; qu'en l'absence d'arrêté préfectoral relatif au fermage des activités équestres avant le 30 septembre 2008, les parties ayant manifesté leur accord sur la suggestion de l'expert d'actualiser les périodes antérieures avec les indices annuels d'évolution des fermages, il y a lieu de fixer les loyers suivants pour ces périodes antérieures soit : Du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013 : loyer annuel = 12.169 € HT ; Du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 : loyer annuel = 11.853 € HT ; Du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011 : loyer annuel = 11.516 € HT ; Du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010 : loyer annuel 11.707 € HT ; Du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2009 : loyer annuel = 11.317 € HT ; Du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2008 : loyer annuel =10.411 € HT ; Du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2007 : loyer annuel = 10.239 € HT ; Du 1er octobre 2005 au 30 septembre 2006 : loyer annuel = 10.537 € HT ; Du 1er septembre 2005 au 30 septembre 2005 : loyer = 897 € HT ; () Sur les comptes entre les parties, la société Les Foulons fait valoir que, dans l'hypothèse où la cour retiendrait le loyer proposé par l'expert, déduction faite des montants d'ores et déjà payés par M. X..., le preneur lui devrait la somme de 16.496,47 € toutes taxes comprises au titre des fermages échus au 31 octobre 2014. Elle sollicite en outre, que cette somme soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir ; que M. X... ne critique pas les calculs ainsi établis par la société Les Foulons à partir de l'hypothèse proposée par l'expert et finalement retenue par cette cour ; que la société Les Foulons justifie par les pièces qu'elle produit le montant qu'elle réclame ; que sa demande sera dès lors accueillie ;
 
 ALORS QUE le prix du fermage est établi compte tenu de l'assiette et de la durée du bail ; qu'en l'espèce, l'expert désigné par la cour d'appel afin de lui fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de fixer la valeur locative de l'ensemble des lieux donné à bail à M. X... avait, dans son rapport, retenu, pour les prés et pâtures, une valeur locative correspondant à une mise à disposition d'une année entière (cf. rapport d'expertise de M. D..., p. 33 et 35) ;