Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.959 du 21/11/2019,  partie 4


que le programme «Via Aurélia » a été présenté comme un placement idéal, sûr et rentable, promis à une forte demande locative, alors que M. et Mme I... cherchaient précisément à réaliser un placement immobilier et à bénéficier des avantages fiscaux du dispositif« Scellier » ; que chargée de la commercialisation du programme, la société Omnium Gestion et son agent commercial, M. T..., leur ont présenté, dans le cadre de ce dispositif de défiscalisation, un plan d'investissement abouti et les ont assurés, de façon mensongère, que quatre études de marché, précises et concordantes, réalisées par des professionnels de la promotion immobilière, de la gestion locative et de la banque attestaient du potentiel locatif de la résidence, dont dépendait le succès de l'investissement projeté ; qu'il ne peut être reproché à M. et Mme I... , domiciliés en Guadeloupe et sans compétence particulière dans le domaine considéré, de n'avoir pas vérifié par eux-mêmes la fiabilité des informations, dont il leur était indiqué qu'elles avaient été recueillies par ces professionnels, alors que la solution d'investissement qui leur était proposée l'était par le biais de filiales du groupe Omnium Finance, spécialisé dans les produits d'investissement pour les particuliers, et que rien ne leur permettait de douter du sérieux, de la rigueur et de l'expertise d'un tel groupe ; que l'affirmation mensongère transmise par M. T... quant à l'existence d'études de marché préalables, qui est à l'origine de l'erreur de M. et Mme I... sur la pertinence de l'investissement qui leur était présenté, est naturellement opposable à la société Omnium Gestion, devenue la société Stellium Immobilier, et donc à la SCI Via Aurélia que celle-ci représentait dans ses relations avec les candidats acquéreurs ; que ce sont ces manoeuvres dolosives du représentant de la SCI Via Aurélia qui ont déterminé M. et Mme I... à contracter et il ne peut être déduit de l'exécution par ceux-ci des actes de vente et de prêt qu'ils ont entendu confirmer ces actes argués de nullité au sens de l'ancien article 1338 du code civil, alors que la confirmation tacite d'actes nuls suppose la connaissance du vice et l'intention de le réparer, ce qui n'est manifestement pas le cas en l'espèce puisque M. et Mme I... n'ont pris conscience du dol dont ils avaient été victimes qu'après avoir été confrontés aux difficultés de louer l'appartement vendu ; qu'il convient dès lors, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, de prononcer l'annulation de la vente régularisée par acte notarié du 16 septembre 2009 ;
 
 PUIS AUX MOTIFS QU' il a été indiqué plus haut que la partie de bonne foi au contrat de vente annulée peut demander à la partie fautive la réparation des préjudices résultant de l'annulation de la vente non couverts par les restitutions ; en l'occurrence, la SCI Via Aurélia a obtenu la conclusion du contrat de vente par l'effet d'un dol, qui a consisté à faire croire à M. et Mme I... que l'investissement immobilier qui leur était proposé se trouvait garanti par des études de marché préalables attestant du potentiel locatif, gage de succès de l'investissement ; que les méthodes de commercialisation utilisées ont été mises au point par la société Omnium Gestion, devenue la société Stellium Immobilier, qui ont été appliquées sur le terrain par M. T..., agent commercial indépendant, lequel n'a fait que relayer un discours commercial conçu par celle-ci, accompagné d'une documentation élaborée par son donneur d'ordre ; que la faute de la SCI Via Aurélia et de la société Omnium Gestion, qui a représenté la société venderesse lors de la commercialisation du programme «Via Aurélia », est directement à l'origine de l'annulation de la vente et engage dès lors leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240, aucune faute personnelle ne pouvant, en revanche, être retenue à l'encontre de M. T... ;
 
 1°) ALORS QUE le dol n'est une cause de nullité du contrat que lorsqu'il émane du cocontractant ; qu'au cas d'espèce, en retenant que les acquéreurs de l'immeuble avaient été victimes d'un dol tenant essentiellement à la communication d'informations mensongères figurant dans une note manuscrite qui leur avait été laissée par M. T..., quand elle relevait par ailleurs que ce dernier était un agent commercial indépendant, qui n'était au surplus lié contractuellement qu'à la société Omnium Conseil (devenue Stellium Immobilier), cependant que la venderesse était la SCCV Via Aurélia, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016) ;
 
 2°) ALORS subsidiairement, QUE le dol n'est une cause de nullité du contrat que lorsqu'il émane du cocontractant ; que le dol du représentant n'engage pas le représenté lorsque le premier s'est affranchi des termes de sa mission ;