Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-16.739 du 24/10/2018,  partie 5


qu'il ne peut toutefois qu'être relevé (et sans qu'il n'y ait lieu de rentrer dans la discussion de savoir si la résidence de tourisme relevait ou non du secteur dit "protégé" de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ou si elle en était exclue au regard du caractère commercial des locaux) que la Sci Résidence de Cordat a fourni aux acquéreurs une garantie d'achèvement par la CEGC, conformément à l'article R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation, et que cette garantie a été assortie de l'obligation [pour eux, mentionnée dans l'acte authentique, de verser tous les appels de fonds sur un compte financier centralisateur auprès de la Fortis Banque, permettant un contrôle de leur utilisation par la CEGC et devant donc leur garantir cette bonne utilisation, notamment en cas de défaillance de la Sci Résidence le Cordat ]; que le succès de l'opération dépendait de l'achèvement des travaux permettant ensuite le classement en résidence de tourisme et la location des biens rénovés ; que la question à laquelle le tribunal doit répondre est donc de déterminer si cette opération présentait des risques particuliers pouvant sérieusement compromettre le but recherché par les investisseurs, et si le notaire a commis des fautes ayant permis ou favorisé la réalisation du risque ; Sur les manquements reprochés : 1) sur le défaut de conformité du permis de construire ; que la SCP Jean-Michel et Olivier D... fait valoir avec pertinence que le permis de construire délivré le 18 août 2002 n'a pas mentionné le nombre de logements à créer ; qu'il n'en est pas moins acquis qu'entre le date de délivrance de ce permis de construire et celle du dépôt en l'étude notariale le 09 janvier 2004 de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, il a été procédé par la Sci Résidence le Cordat et par l'architecte F... à un réaménagement du bâtiment B - Le Bourbon [ayant entraîné une augmentation totale des logements passé de 72 à 100 pour ce bâtiment, et de 137 à 166 pour l'ensemble immobilier ; que s'il est vrai pour la SCP Jean-Michel et Olivier D... de dire que ce réaménagement n'a pas entraîné d'augmentation de surface pour les logements, puisque le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008 mentionne une augmentation de la SHOB et de la SHON uniquement pour la partie en extension (piscine et salles de conférence) et que cette seule modification n'impliquait pas la délivrance d'un nouveau permis de construire ; qu'il est par contre inexact pour la SCP Jean-Michel et Olivier D... de dire qu'elle n'a pas entraîné de modification de l'aspect extérieur des logements puisque ceci est précisé dans le permis modificatif qui devait donc être requis ; qu'en toute hypothèse, la situation a été régularisée par le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008, qu'il n'en subsiste donc aucun grief pour les époux Jimmy X... – Karine Y... comme pour les autres acquéreurs ; que c'est donc vainement, en l'absence de tout dommage actuel en relation de causalité avec un tel manquement, qu'ils reprochent au notaire de n'avoir pas vérifié la conformité du permis de construire aux caractéristiques de l'immeuble ; 2) sur le défaut de classement en résidence de tourisme ; [que par courrier en date des 17 octobre 2002 et 09 janvier 2003, la Sci Résidence Le Cordat a demandé à la préfecture de l'Allier le classement provisoire des biens en résidence de tourisme ; que toutefois en l'absence de disposition législative ou réglementaire prévoyant un tel classement à titre provisoire, aucune suite favorable n'a été réservée à cette demande ; qu'il a d'ailleurs été jugé par un arrêt rendu le 12 janvier 2012 par la Cour administrative d'appel de Lyon, saisi d'un recours de la Sci Résidence Le Cordat, qu'une circulaire ministérielle reprenant une directive de la direction générale des impôts relative au remboursement de la TVA, n'avait pu avoir pour effet d'instaurer un dispositif d'agrément provisoire des résidences de tourisme que le ministre, auteur de cette circulaire, n'était pas compétent pour instituer ; que le classement ne pouvait donc être délivré que lorsque tous les travaux auraient été terminés et qu'il est acquis aux débats que le classement définitif du bâtiment B –Le Bourbon- a été refusé à la Sci Résidence Le Cordat le 22 juin 2009 au seul motif de travaux inachevés avec des locaux ni meublés, ni équipés et de l'absence d'exploitation effective comme résidence de tourisme ; que c'est donc tout aussi vainement, en l'état du droit positif applicable que les époux Jimmy X... – Karine Y... reprochent au notaire de n'avoir pas vérifié que d'autres conditions requises pour la délivrance de cet agrément n'auraient pas été réunies au jour de la vente, ce qui n'est nullement démontré ; qu'un tel manquement ne peut donc être retenu à la charge du notaire ; ] 3) sur l'existence des garanties de loyers et de rachat et la solvabilité de la société garante : qu'aucun document déposé au rang des minutes du notaire le 09 janvier 2004 n'a fait mention des garanties de loyers et de rachat, [ou de la promesse synallagmatique de vente] ;