Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-13.221 du 14/03/2019,  partie 2


qu'il convient de noter que ce rapport a été établi de manière non contradictoire, n'est pas opposable au preneur et ne peut à lui seul, être utilisé aux fins de solliciter une augmentation du montant du bail ; qu'après avoir écarté toute modification de la destination des lieux ou des facteurs locaux de commercialité, le rédacteur de ce rapport fait état de travaux d'amélioration qui auraient été effectués par les bailleurs entre 1994 et 2005 tendant à augmenter la surface louée à l'étage de 8,50 m² ; qu'il résulte des éléments apportés au dossier que le logement d'habitation loué au-dessus de la boulangerie comportait un appentis de 8,50 m² situé en haut de l'escalier menant à l'étage qui, au début de la location n'était pas utilisé car son accès était encombré ; qu'en revanche au moment de l'établissement du rapport Kleniec, cet appentis était effectivement utilisé ; qu'en aucun cas, il ne peut être soutenu par les bailleurs qu'il y aurait une augmentation de la surface louée ; que les bailleurs doivent être déboutés de leur demande de déplafonnement fondée sur une prétendue modification notable des caractéristiques du local considéré ; que par ailleurs, les bailleurs estiment qu'en application de l'article L. 145-33 du code de commerce tel que précisé par l'article R. 145-8 du code de commerce, une modification des obligations respectives des parties serait intervenue, de nature à justifier un déplafonnement ; qu'ils visent des travaux d'amélioration des locaux prévus à l'alinéa 3 de l'article précité disposant que : « les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge » ; qu'en l'espèce, les bailleurs ne rapportent pas la preuve qu'ils auraient assumé la charge financière des prétendus travaux d'amélioration ; que la demande d'expertise formulée par les bailleurs ne saurait pallier la carence de ces derniers à rapporter la preuve de leurs allégations ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bail du 25 octobre 1967, rédigé sur une page, ne contient aucune clause relative au sort des améliorations ou travaux effectués par le preneur ; que l'article R. 145-8 du code de commerce dispose que : « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé » ; qu'en l'espèce, le bailleur fait état d'améliorations notables du logement joint au local commercial, qui auraient été effectuées entre 1994 et 2005, pour fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative dès lors que l'on se trouve en présence d'une second renouvellement du bail ; que toutefois, l'article R. 145-8 du code de commerce dispose que ces améliorations, à les supposer existantes, ne peuvent être prises en compte que si le bailleur « directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, en a assumé la charge » ; que les bailleurs ne produisent aucun élément permettant de dire qu'ils auraient pris en charge d'une quelconque manière la charge des améliorations dont ils font état ;
 
 ALORS, 1°), QU'en l'absence de clause contraire du bail, les améliorations financées par le preneur deviennent, par l'effet de l'accession, la propriété du bailleur à la fin du bail, de sorte que celui-ci est fondé à s'en prévaloir lors du second renouvellement du bail au soutien d'une demande de déplafonnement du loyer ; qu'en considérant, pour rejeter la demande de déplafonnement fondée sur les améliorations réalisées par le preneur entre les années 2001 et 2005, que les bailleurs ne démontraient pas avoir assumé la charge financière de ces travaux, cependant que, même s'ils ne les avaient pas financés, ces travaux d'amélioration permettaient aux bailleurs de demander un déplafonnement du loyer lors du second renouvellement du bail, la cour d'appel a violé les articles 555 du code civil et L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
 
 ALORS, 2°), QUE constituent des travaux d'amélioration, les travaux ayant pour effet de modifier la distribution des locaux et d'accroître la surface affectée à l'usage du commerce, quand bien même l'assiette du bail ne s'en trouverait pas modifiée ;