Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.274 du 30/06/2021,  partie 3


il « ne saurait être question que Rueil Danton vende les lots dont ils étaient locataires à un tiers » ; que, cependant, aujourd&apos;hui, ils n&apos;avaient pas eux-mêmes acheté ; qu&apos;ils avaient en revanche délivré une opposition à vendre à la société Rueil Danton le 6 novembre 2017 par huissier ; que l&apos;un des éléments fondamentaux du droit de propriété était de pouvoir vendre son bien ; qu&apos;un locataire qui bénéficiait d&apos;un droit de préemption ne pouvait par mauvaise foi, en exerçant des manoeuvres dilatoires, faire échec à ce droit en n&apos;exerçant pas lui-même son droit de préemption ; qu&apos;une nouvelle offre avait été signifiée aux époux [T] les 27 et 29 septembre 2017 ; que, le 6 octobre 2017, les époux [T] s&apos;étaient opposés à la vente ; que cette opposition n&apos;était pas motivée et faisait était d&apos;une violation des accords collectifs de location sans plus de précision et indiquait que « les contestations seraient développées dans le cadre d&apos;une procédure ultérieure si celle-ci était initiée par Rueil Danton » ; que cette opposition n&apos;était appuyée par aucun fait précis revenait à imposer au propriétaire, vendeur de bonne foi, de justifier de cette dernière alors que les preneurs ne justifiaient pas du motif de leur opposition ; qu&apos;il convenait d&apos;en conclure qu&apos;à ce moment les époux [T] s&apos;étaient opposés à la vente au motif d&apos;une violation des accords sans préciser lesquels ; qu&apos;il convenait d&apos;en déduire soit qu&apos;il n&apos;y avait pas de raisons connues d&apos;eux à cette opposition soit qu&apos;ils ne voulaient pas la révéler sans en préciser la raison ; que la société Rueil Danton avait demandé aux époux [T] de bien vouloir lui préciser en quoi ils manquaient d&apos;information et en quoi ces accords n&apos;auraient pas été respectés ; que les époux [T] n&apos;avaient pas répondu ; que c&apos;était pour ce motif que la société Rueil Danton avait engagé la procédure qui avait abouti au jugement entrepris (arrêt attaqué, pp. 6 et 7) ;
 
 ALORS QUE, d&apos;une part, l&apos;objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu&apos;en déclarant « les offres de vente » valablement notifiées par le bailleur et le droit de préemption des locataires « définitivement purgé », quand le premier se bornait à solliciter la validation de l&apos;offre de vente délivrée le 23 mars 2015 tandis que les seconds avaient interjeté un appel limité aux seules dispositions consacrées au prix de vente, au terme du bail et aux conséquences de l&apos;annulation du congé délivré le 26 mars 2015 sur ce terme, de sorte qu&apos;elle n&apos;était pas saisie de la validité de l&apos;offre de vente notifiée le 28 septembre 2017, postérieurement au jugement entrepris, la cour d&apos;appel a méconnu les termes du différend en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE, d&apos;autre part, la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l&apos;usage déloyal d&apos;une prérogative contractuelle mais ne l&apos;autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus ; qu&apos;en validant l&apos;offre de vente du 23 mars 2015 et en déclarant définitivement purgé le droit de préemption des locataires sur le fondement d&apos;une opposition qualifiée abusive, quand le bailleur ne pouvait s&apos;affranchir des dispositions d&apos;ordre public de l&apos;accord collectif du 16 mars 2005 mettant à sa charge, à peine de nullité de l&apos;offre de vente et du congé pour vente, une obligation d&apos;information des locataires sur l&apos;état de l&apos;immeuble, à laquelle il ne contestait pas avoir manqué, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1134, alinéas 1 et 3, ancien du code civil, devenu les articles 1103 et 1104 du même code, ensemble l&apos;article 2.2 de l&apos;accord collectif de location du 16 mars 2005 ;
 
 ALORS QUE, en toute hypothèse, en déniant aux locataires toute intention d&apos;acquérir leur logement et d&apos;exercer leur droit de préemption par des considérations étrangères à tout abus de droit dès lors que les offres de vente notifiées par le bailleur en 2006 et en 2009 avaient été annulées par jugement du 4 mai 2012 confirmé par arrêt du 30 octobre 2014 pour défaut de concordance exacte entre les biens loués et ceux faisant l&apos;objet de l&apos;offre de vente, tandis que celle du 23 mars 2015 et le congé vente du 26 du même mois avaient été également annulés par les premiers juges pour manquement du bailleur à son obligation d&apos;information sur l&apos;état de l&apos;immeuble et sur les travaux à réaliser, la cour d&apos;appel n&apos;a conféré aucune base légale à sa décision au regard de l&apos;article 1134, alinéas 1 et 3, ancien du code civil, devenu les articles 1103 et 1104 du même code, ensemble l&apos;article 2.2 de l&apos;accord collectif de location du 16 mars 2005 ;
 
 ALORS QUE, en outre, en déniant aux locataires toute intention d&apos;acquérir leur logement et d&apos;exercer leur droit de préemption au prétexte que, sur leur appel, la juridiction du second degré, par arrêt du 1er mars 2016 désormais revêtu de l&apos;autorité de la chose irrévocablement jugée, avait infirmé l&apos;ordonnance de référé du 7 octobre 2014 et décidé qu&apos;un expert judiciaire ne pouvait être chargé, sur le fondement de l&apos;article 145 du code de procédure civile, de la réalisation d&apos;