Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.458 du 21/02/2019,  partie 5


que la cour d'appel, pour considérer que les lieux loués n'étaient pas destinés à une activité hôtelière comme le soutenait la société CERS pour justifier que le montant de l'indemnité d'éviction devait être calculée sur le chiffre d'affaires, a constaté que les prestations de petit déjeuner, de ménage en cours d'occupation, de location du linge de maison sont, en l'espèce, facturées en sus de l'hébergement, les rendant, de fait, facultatives pour les résidents (arrêt, p. 27) et n'a ainsi pas tirer les conséquences légales de ses propres constatations d'où résultaient que l'activité de la société CERS s'apparentait à l'exploitation d'un hôtel ou d'une résidence hôtelière ; que la cour d'appel a donc violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;

4°) ALORS QUE la cour d'appel, qui a constaté la monovalence des locaux et que le prix du bail devait être fixé selon les usages observés dans la branche d'activité concerné (p.25, in médio), n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations car elle aurait dû déterminer la valeur locative en fonction desdits usages, en l'occurrence la méthode hôtelière ; que la cour d'appel a dès lors violé l'article R. 145-10 du code de commerce ;

5°) ALORS QUE la cassation qui sera prononcée sur l'indemnité d'éviction pour avoir écarté le chiffre d'affaires applicable à la para-hôtellerie et donc fixé la valeur locative à 28 € du m² emportera par voie de dépendance nécessaire la cassation de l'arrêt en tant qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à une certaine somme sur la base de 28€ du m² avant abattement ; qu'ainsi, l'arrêt sera censuré de ce chef en application de l'article 624 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté la société Cers de sa demande tendant à voir fixer l'indemnité de remploi à hauteur de 10% de l'indemnité d'éviction soit à la somme de 3088 €, subsidiairement à 2942 € et très subsidiairement à 2471 € :

AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire a fixé cette indemnité à 10% de l'indemnité principale, décision approuvée par la SNC CERS ; que les bailleurs la contestent en revanche en arguant du fait que la SNC CERS ne pourra acquérir les 148 lots correspondant à sa perte partielle de fonds ; que la possibilité de réinstallation partielle du fonds de commerce pour 148 lots n'a effectivement aucun sens dans le cadre de la gestion de l'ensemble des lots d'une résidence, car cela supposerait que la SNC CERS trouve une résidence offrant un nombre équivalent de lots disponibles à proximité, occurrence hautement improbable ou bien qu'elle dissémine l'acquisition de ces lots dans plusieurs résidences proches les unes des autres afin de lui permettre une mutualisation aisée des services qu'elle propose, hypothèse qui l'est tout autant ; qu'en l'absence de possible réinstallation, aucun frais de remploi ne peut donc être alloué et le jugement sera réformé en ce sens ;

ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'ne l'espèce, en énonçant que « la possibilité de réinstallation partielle du fonds de commerce pour 148 lots n'a effectivement aucun sens » pour refuser d'allouer à la société Cers toute indemnité de remploi, la cour d'appel a statué par un motif péremptoire en violation de l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté la société Cers de sa demande tendant à voir fixer le trouble commercial à six mois de perte de résultat conformément à l'avis des experts, soit à 1067 € par lot ;

AUX MOTIFS QUE l'indemnisation du trouble commercial est censée compenser la perte que le locataire subit pendant le temps où il va chercher un nouveau fonds de commerce ; que l'expert l'a chiffré à la somme de 1.067 euros par lot, correspondant à un six mois de l'EBE moyen retraité, somme que la SNC CERS agrée ; que les bailleurs s'opposent au versement de cette indemnité, faisant valoir que la SNC CERS ne souhaite ni ne peut se réinstaller ; que de fait, il convient de constater que la perte partielle de fonds que la SNC CERS subit est incompatible avec une réinstallation, qui n'aurait aucun sens dans le cadre de la gestion globale d'une résidence ; qu'il n'y a donc pas lieu à indemnisation du trouble commercial ; que le jugement sera réformé en ce sens ;

1°) ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'en l'espèce, en se bornant pour débouter la société Cers de sa demande en réparation d'un trouble commercial, à énoncer que « la perte partielle de fonds que Cers subit est incompatible avec une réinstallation », la cour d'appel a statué par un motif péremptoire, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;