Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-23.977 du 18/01/2023,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JANVIER 2023
 
 Mme [Z] [L], domiciliée [Adresse 4], a formé le pourvoi n° W 21-23.977 contre l'arrêt rendu le 7 avril 2021 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à Mme [W] [P], veuve [J], domiciliée [Adresse 3],
 
 2°/ à la société BRED banque populaire (BRED), société coopérative de banque populaire, dont le siège est [Adresse 1],
 
 3°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice domicilié audit siège,
 
 défendeurs à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de Mme [L], de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de Mme [P], de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société BRED banque populaire, après débats en l'audience publique du 6 décembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 7 avril 2021), par acte du 5 octobre 2013, Mme [P] a vendu un appartement à Mme [L].
 
 2. L'acte de vente comportait une clause d'exclusion de garantie des vices cachés.
 
 3. L'immeuble présentant plusieurs désordres liés à des infiltrations provenant de la toiture, Mme [L] a assigné sa venderesse en résolution de la vente et la BRED banque populaire en résolution des deux contrats de prêts souscrits pour l'acquisition du bien. 
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen, pris en sa première branche 
 
 Enoncé du moyen 
 
 4. Mme [L] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; que la cour d'appel a, de première part, relevé que l'immeuble vendu était dégradé par l'humidité, de deuxième part, constaté que les désordres n'avaient pu être révélés à l'acquéreur avant la vente, de troisième part, estimé que l'appartement était impropre à son usage pour des raisons de santé et de sécurité, de quatrième part, retenu que la venderesse avait nécessairement connaissance de ce que la toiture était affectée d'infiltrations à raison d'une insuffisance d'entretien, d'où il résultait que la venderesse avait eu connaissance de l'existence d'un vice caché, consistant en un défaut d'étanchéité ; qu'en faisant toutefois produire effet à la clause exclusive de garantie des vices cachés stipulée par l'acte de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1643 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 1643 du code civil :
 
 5. Selon ce texte, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 
 
 6. Le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (3e Civ.,16 décembre 2009, pourvoi n° 09-10.540, Bull. III, n° 288).
 
 7. Pour rejeter la demande en résolution de la vente, l'arrêt retient que la mauvaise foi de la venderesse n'est pas caractérisée, la preuve de la connaissance par celle-ci, profane en matière de construction en dépit de sa qualité de syndic bénévole de l'immeuble, des conséquences d'une insuffisance d'entretien de l'immeuble sur l'état général de la charpente, des murs et du parquet, ni de leur gravité, n'étant pas rapportée par l'acquéreur.