Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.143 du 09/03/2023,  partie 4



 Il est également exact que le tableau récapitulatif des charges produit en pièce 4 par la SCI Solférino (pièce 44 du syndicat des copropriétaires du bordereau de communication de pièces du 28 janvier 2008) porte mention d'une clé 2 conforme au tableau précité avec l'indication "supprimée" et d'une clé 3 "Hall & Escalier" laquelle concerne les lots 19, 31 à 42, 45 et 46, 48 à 61 avec une répartition en 662èmes ;
 
 Toutefois, cet argument est totalement inopérant en l'espèce, puisque la SCI Solférino n'est pas concernée par cette clé de répartition, qu'elle ne règle aucune charge au titre des dépenses y afférentes "Hall & Escalier" ;
 
 Cet argument est donc indifférent à la demande en paiement des charges formée par le syndicat des copropriétaires ;
 
 S'agissant enfin des charges d'assurance, le règlement de copropriété du 17 juillet 1992 prévoit en page 42 que dans toute la mesure du possible, l'assureur déterminera les quotes-parts de primes afférentes aux différents éléments d'équipement et de parties de l'immeuble en fonction de la spécialisation des charges, à défaut, l'ensemble de la prime sera porté en charges générales et supporter à ce titre par tous les copropriétaires ;
 
 À compter de l'échéance du 1er juin 2004, il apparaît que la prime d'assurance de la copropriété a été scindée entre le bâtiment A et le bâtiment B, de sorte que les sommes suivantes ont été imputées au décompte de la SCI Solférino :
 
 - prime échéance 1er juin 2004 : 599,10 €
 - prime échéance 1er juin 2005 : 655,50 €
 - prime échéance 1er juin 2006 : 670,80 €
 - prime échéance 1er juin 2007 : 717,69 €
 - prime échéance 1er juin 2009 : 787,73 €
 - prime échéance 1er juin 2010 : 863,83 € ;
 
 Le montant pour 2008 n'est pas connu ;
 
 Au titre des éléments utiles fournis par l'assureur pour permettre de ventiler les primes d'assurances en charges spéciales par bâtiment, figure en pièce 27 du syndicat des copropriétaires un courrier du 28 janvier 2008, émanant de la société AXA, lequel porte mention d'une répartition de la prime de 2.153,08 € pour l'échéance du 1er juin 2007 par bâtiment comme suit :
 
 - pour le bâtiment A de 1.000 m2 : 1.435,39 €
 - pour le bâtiment B de 300 m2 : 717,69 € ;
 
 Il apparaît donc que les sommes imputées à la SCI Solférino au titre de la prime d'assurance, résultent bien de la différenciation opérée par l'assureur AXA entre les bâtiments A et B composant la copropriété ;
 
  Sur l'arriéré de charges :
 
 En première instance, la SCI Solférino a été condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 14.356,04 € au titre des charges arrêtées au 1 er février 2006, au vu du décompte produit laissant apparaître un solde débiteur de 14.561,37 € et déduction faite d'une somme de 205,33 € au titre de frais de relance, de poste, d'honoraires, n'entrant pas dans le champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande en réclamant une somme de 34.778, 50 € arrêtée au 1er avril 2010, au titre des charges de copropriété impayées ;
 
 Il produit aux débats en pièce Il un décompte de créance portant sur la période du 1er avril 2008 au 1er avril 2010, faisant état d'un solde débiteur de 34.778,50 € ;
 
 S'il est vrai que ce décompte fait également état d'un solde antérieur de 29.782, 30 € au 28 janvier 2008, ce solde est justifié par les autres pièces produites à savoir :
 
 - le décompte annuel de charges de l'année 2002 adressé à la SCI Solférino,
 - celui de l'année 2003 portant mention du décompte de cette société du 2 janvier 2003 au 2 avril 2004,
 - celui de l'année 2004 portant mention du décompte de cette société du 1er avril 2004 au 8 juillet 2005,
 - celui de l'almée 2005 portant mention de ce même décompte sur la période du 1er janvier 2005 au 10 avril 2007,
 - celui de l'année 2006 portant mention de ce même décompte sur la période du 23 mai 2007 au 24 août 2007,
 - celui de l'année 2007 portant mention de ce même décompte sur la période du 25 août 2007 au 3 juillet 2008 ;
 
 Le décompte depuis l'origine de la dette peut donc être reconstitué ;
 
 S'il est également vrai, que l'ensemble des appels de fonds ne sont pas produits, il a été vu que les décomptes annuels adressés à la SCI Solférino portant mention des provisions appelées, des charges dues et des régularisations effectuées sont tous produits aux débats sur la période considérée, à l'exception du décompte annuel de l'année 2008 ;