décision 16-18.231 du 29/06/2017,  partie 5


Patrick Y..., est en droit d'obtenir réparation du préjudice résultant pour lui de l'attitude fautive de M. X... et de la Sci " Mach invest " représentée par M. X... lors de la préparation puis de la conclusion de la vente annulée, sur le fondement de l'article 1382 du code civil. / Il résulte de deux plaintes déposées en 2006 et 2009 par celui-ci auprès de M. le procureur de la République pour abus de confiance, qu'Adrien Y... avait une totale confiance en M. X..., agent immobilier auquel il avait confié la gestion de ses biens, que ce dernier a profité de son extrême vulnérabilité et de son isolement, et qu'Adrien Y... souhaitait l'annulation du contrat de rente viagère afin de récupérer la gestion de ses biens et pouvoir couvrir les frais d'une maison de retraite. / Il existe effectivement un préjudice moral subi par Adrien Y... du fait de l'utilisation du lien de confiance que M. X... avait créé, en qualité d'agent immobilier, avec cette personne âgée et malade, pour l'amener à conclure une promesse de vente, puis un acte de vente avec la société qu'il s'était substituée et dont il était le gérant, dans des conditions très désavantageuses pour le vendeur, qu'il convient de réparer par une somme de 3 000 €, à laquelle seront tenus in solidum M. X... et la Sci "Mach invest " » (cf., arrêt attaqué du 8 mars 2016, p. 6 à 12) ;
 
 ALORS QU'une vente consentie moyennant la constitution d'une rente viagère ne peut pas être annulée pour absence de prix réel et sérieux ou pour absence d'aléa si celle-ci s'analyse en une donation consentie par le vendeur au profit de l'acquéreur ; qu'en déclarant, dès lors, nulle et de nul effet la vente intervenue le 25 septembre 2002, conclue entre M. Adrien Y... et la société civile immobilière Mach invest, concernant la maison d'habitation située à Roques sur Garonne, pour absence de prix réel et sérieux et défaut d'aléa, et en prononçant, en conséquence, diverses mesures et condamnations, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par la société civile immobilière Mach invest et M. Christophe X..., si la vente conclue, le 25 septembre 2002, entre M. Adrien Y... et la société civile immobilière Mach invest ne devait pas être requalifiée en une donation consentie par M. Adrien Y... au profit de la société civile immobilière Mach invest, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 894, dans sa rédaction applicable à la cause, 1591, 1964, dans sa rédaction applicable à la cause, et 1976 du code civil.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du 8 mars 2016, rectifiés par deux arrêts du 14 mars 2016 et du 24 mai 2016, D'AVOIR condamné la société civile immobilière Mach invest à payer à M. Patrick Y... la somme de 163 934, 54 euros, augmentée des intérêts à compter du 9 novembre 2010, au titre des fruits perçus au jour de l'assignation, et la somme de 1 508, 40 euros par mois, à compter du 1er décembre 2010 et jusqu'à la date de son arrêt, représentant un capital de 96 537, 60 euros, augmentée des intérêts légaux à compter du premier jour de chaque mois, au titre des fruits perçus postérieurement à l'assignation ;
 
 AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 1591 du code civil le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties, et en l'absence d'un prix sérieux, l'acte de cession ne constitue pas une vente. / L'action en nullité pour vileté du prix peut être exercée indépendamment de toute action en rescision pour lésion. / Par ailleurs, le contrat de rente viagère est aux termes des articles 1964 et 1976 du code civil, une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou certaine d'entre elles, dépendent d'un événement incertain, et la rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer. / La constitution d'une rente viagère n'est pas valable si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, la vente étant alors dépourvue de tout aléa. / Les conclusions de Mme Z... sont les suivantes : - le prix global de 167 693, 92 € ne semble pas conforme aux conditions du marché en septembre 2002, la valeur à cette date étant estimée à 390 000 €, - le montant global des revenus générés par les divers immeubles de 2003 à juillet 2010 est de 174 818, 71 €, un montant global de charges de 13 465 € restant à la charge du propriétaire, - la valeur de l'immeuble compte tenu de l'occupation partielle par le crédirentier est de 366 474 € (abattement de 18 % sur la valeur du T5), la fixation du bouquet est libre, s'il est retenu 90 000 €, soit 20 à 30 % de la valeur vénale comme il est d'usage, le capital restant de 276 474 € doit être converti en rente viagère.