cour d'appel de Versailles
14e chambre,  décision 17-10.950 du 18/01/2018,  partie 2


Comme il a été indiqué par ailleurs que l'immeuble est divisible à partir de 200 m2, j'estime qu'il y a lieu de prendre en compte seulement : 2 X 200 m2 soit 400 m2 au 2e étage ; 119 m2 soit 200 m2 au 3e étage ; soit 600 m2 au loyer annuel de 200 €/m2 ; soit 200 X 600 = 120 000 € » ; que la SCI conteste la surface prise en compte et la valeur locative de 200 €/m2 ; que s'agissant en premier lieu de la surface retenue, la SCI soutient que les locaux du 3e étage sont indivisibles, le 3e étage étant composé d'un open-space avec des cloisons démontables en PVC avec une cafétéria, toilettes et deux cages d'escalier, qui étaient auparavant loués à la société Unilever avec un équipement adapté, que l'appelante considère que l'étage ne peut être divisé d'un point de vue fonctionnel et sécuritaire ; qu'elle se base sur une surface de 1 495 m2 au 3e étage au lieu des 200 m2 retenus par l'expert ; que la SCI se fonde également sur un constat d'huissier de justice du 10 avril 2008 faisant état de signes de pollution, des prélèvements ayant été effectués et analysés montrant la présence de bactéries et moisissures ; qu'il ressort cependant du rapport d'expertise que l'expert de la SCI a produit au cours des opérations d'expertise judiciaire une promesse de bail dans l'immeuble montrant que les locaux étaient divisibles à partir de 200 m2 ; que l'intimée fait justement observer que c'est plus de six ans après les faits que la SCI invoque comme elle le fait aujourd'hui l'indivisibilité du 3e étage ; que la cour relève qu'aucun dire, précis, n'a été formalisé auprès de l'expert sur ce point et considère qu'il ne peut être déduit de la présence de bactéries et moisissures dans les locaux une impossibilité de donner en location la partie non endommagée de ceux-ci ; que la superficie prise en compte pour la détermination de la perte de loyers sera par conséquent celle proposée par l'expert ; que s'agissant en second lieu de la valeur locative des locaux, la SCI se réfère au montant du loyer demandé à la société Unilever avant qu'elle ne quitte les lieux ; qu'il n'est pas discuté que l'immeuble était totalement inoccupé lors de la survenance du sinistre ; que l'expert signale par ailleurs que la promesse de bail qui lui a été présentée par le cabinet Oudinex prévoyait un loyer annuel de 200 €/m2 ; qu'il souligne encore que la société Le Gan a fait valoir, pour refuser toute indemnisation, que plusieurs milliers de mètres carrés ne trouvaient alors pas preneur à Rueil-Malmaison ; que la proposition de l'expert, arrêtée à 200 €/m2 au jour du sinistre, sera pareillement approuvée ; l'indemnisation due au titre de la perte de loyers sera dès lors chiffrée à la somme de 240 000 €, sans qu'il y ait lieu d'ordonner une mesure d'expertise complémentaire ;
 
 alors que le juge doit analyser concrètement les éléments apportés par les parties et répondre à leurs conclusions ; qu'en jugeant que la garantie « perte de loyers » devait être limitée à une partie d'un étage affecté d'un dégât des eaux comme le préconisait l'expert judiciaire, sans répondre aux conclusions de l'assurée rappelant qu'il s'agissait d'un plateau indivisible et soulignant que pour affirmer le contraire, l'expert s'était basé sur un simple projet de bail qui ne concernait pas l'étage litigieux, auquel il n'avait pas été donné suite et qui n'était pas annexé au rapport d'expertise, ni répondre à l'objection documentée d'une impossibilité technique et réglementaire de diviser le plateau conçu pour ne desservir qu'un seul occupant, et sans prendre en compte la démonstration, analyses biologiques à l'appui, d'une pollution bactériologique excluant de toute façon la location de l'étage sur toute sa surface, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.