Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.229 du 22/10/2020,  partie 3


Sur la demande de délais suspensifs de l'exécution du commandement : que la cour n'étant pas saisie par le dispositif des conclusions de l'appelante d'une demande de délais de paiement suspensifs de l'application de la clause résolutoire, il n'y a pas lieu de statuer de ce chef ; que le jugement déféré doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délais ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire » ;
 
 ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, QUE « Sur l'action en requalification du bail en bail soumis au statut des baux commerciaux : que la demande qui tend à la reconnaissance d'un bail commercial est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce, ce délai courant à compter de la conclusion du contrat. Toutefois, la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux qui serait né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire n'est pas soumise à cette prescription de deux ans ; que la présente convention ayant en l'espèce été conclue le 25 mars 2004, la question de la prescription apparaît dès lors subordonnée à la qualification préalable de ce contrat ; que si la qualification de convention d'occupation précaire telle que proposée par SCI La Morinière ne ressort nullement tant des clauses même de l'acte, la jouissance étant exclusivement limitée par le terme relativement lointain du crédit-bail sans autre restriction ou considération tenant notamment à la faiblesse de ce qui ne devrait être qu'une redevance et non un loyer affecté d'une clause d'échelle mobile ainsi que retenu en l'espèce, que des circonstances extrinsèques dès lors qu'il n'est fait état d'aucun motif propre à en justifier, la reconnaissance d'un bail dérogatoire, ainsi que sollicité par la SARL Le Bistrot Normand, suppose néanmoins que soit retenue l'existence d'une certaine forme de précarité choisie par les parties et tenant à la durée nécessairement limitée du bail ; qu'en effet, en vertu de l'article L. 145-5 du code de commerce, les parties, dans le cadre d'une location à effet d'exploitation d'un fonds de commerce, peuvent conclure un bail dérogatoire aux règles de durée normalement applicables à la condition que cette durée n'excède pas deux ans avant le 1er septembre 2014, cette durée ayant ultérieurement été portée à trois ans ; qu'or l'acte ne mentionne aucunement une limitation de durée autre que celle du terme du crédit-bail immobilier, soit le 24 février 2019, excluant en cela que les parties aient entendu avoir recours à un bail dérogatoire et que la période d'occupation postérieure à ce délai de deux ans puisse être considérée comme un simple maintien dans les lieux hors cadre contractuel ; que dès lors, pour comporter indubitablement des éléments propres à un bail commercial sans que l'existence d'un crédit-bail ne puisse à elle seule exclure cette qualification, la demande tendant à la requalification de ce contrat devait nécessairement être introduite dans le délai de deux ans à compter de sa conclusion, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce ; qu'en conséquence, l'action tendant à la qualification de la convention en cause en bail commercial sera déclarée irrecevable comme étant prescrite ; Sur la demande tendant à ce que soit constatée la résiliation du bail : que la SCI La Morinière sollicite au premier chef que soit constatée la résiliation du contrat à compter du 4 mars 2015 sur la base du commandement de payer délivré par ses soins et visant la clause résolutoire, la SARL Le Bistrot Normand soutenant que ce commandement ne pourrait recevoir effet comme étant affecté d'irrégularités et reposant sur l'usage déloyal de cette clause ; qu'il doit à titre liminaire être noté que la clause résolutoire présente un caractère univoque et s'analyse comme une clause de résiliation de plein droit stipulée dans l'intérêt du sousbailleur, soit "si bon semble au sous-bailleur" au cas de "défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyers, charges et accessoires à son échéance comme en cas d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du bail ou en cas de violation des obligations du sous-locataire" ; que la SARL Le Bistrot Normand fait référence sur ce point à l'article L. 145-41 du code de commerce qui pour les motifs sus énoncés ne permettant pas de conduire à la qualification de bail commercial ne peut trouver application. Par ailleurs, il n'est aucunement exigé que le commandement visant la clause émane du propriétaire alors que cette clause était effectivement prévue au contrat de sous-location, le commandement ayant par ailleurs été régulièrement dénoncé ; que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit toutefois et nécessairement comporter certaines mentions de nature à informer le locataire des manquements reprochés, ce afin de lui permettre d'en apprécier leur bien-fondé ; que le commandement délivré le 4 février 2015 vise, pour partie, d'une part, la construction d'une terrasse, au sujet de laquelle il n'est d'ailleurs pas contesté qu'elle n'a pas été érigée conformément aux exigences contractuelles, peu important alors qu'elle ait été faite au vu et au su du crédit-preneur ou qu'il se soit agit d'un simple agrandissement.