Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-15.742 du 28/03/2019,  partie 2


que M. F... soutient que la SCI Le Clos Pauline n'est pas copropriétaire en ce que sa parcelle est nécessairement une partie commune dont elle a la jouissance privative ; que l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 pose pour principe que le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble ou tout groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que, bien que non formellement déclaré d'ordre public par l'article 43 de la même loi, ce texte a un caractère impératif, ce dont il résulte que les parties ne peuvent valablement décider par convention de soumettre au statut de la copropriété un ou des immeubles qui ne remplissent pas les critères légaux ; que, par ailleurs, l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que, dans le cas présent, l'état descriptif de division du 1er septembre 2000 (pièce 10 de la demanderesse) stipule : - lot n° 1 : le droit d'édifier conjointement avec le propriétaire du lot n° 2 sur cette parcelle, dans un immeuble à usage d'habitation, un logement d'une SHON de 125 m² maximum.... Et les 117/1 000èmes indivis des parties communes et du sol ; - lot n° 2 le droit d'édifier conjointement avec le propriétaire du lot n° 1 sur cette parcelle, dans un immeuble à usage d'habitation, un logement d'une SHON de 125 m² maximum.... Et les 117/1 000èmes indivis des parties communes et du sol. - lot n° 3 : une parcelle de terre inculte grevée d'une servitude non aedificandi d'une superficie. Et les 758/1 000èmes indivis des parties communes et du sol ; qu'il ne peut sérieusement être remis en cause que la SCI Le Clos Pauline est bien propriétaire de la parcelle de terre désignée lot n° 3 ; que, contrairement à ce que soutient M. F..., elle ne peut donc être qualifiée de partie commune ; que cela résulte des titres, des échanges entre les parties et du fait que cette parcelle est clôturée et que la SCI Le Clos Pauline a supporté seule ses frais d'entretien depuis les ventes et l'établissement de l'état descriptif de division ; que, pour autant, alors qu'elle n'est pas bâtie et qu'elle ne peut l'être en raison de l'existence d'une servitude non aedificandi, ce qui de fait l'exclut du statut de la copropriété, son propriétaire, la SCI Le Clos Pauline, ne partage avec M. F... strictement aucune partie commune puisque : - il n'existe pas de bâtiment ou de partie de bâtiment qui soit affectée à l'usage de la SCI Le Clos Pauline, M. F... étant propriétaire des deux lots bâtis ; - il n'existe pas de terrain affecté à l'usage ou à l'utilité de tous ; qu'il s'ensuit que, quelle que soit l'intention initiale des parties, la parcelle de terre de la SCI Le Clos Pauline ne peut constituer un lot de copropriété et qu'elle ne peut être soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de réclamer la production d'une quelconque attestation notariée, la SCI Le Clos Pauline qui n'a pas la qualité de copropriétaire ne justifie pas d'un intérêt pour agir pour faire respecter les dispositions du règlement de copropriété ;
 
 ALORS, 1°), QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que, selon l'état descriptif de division constituant le titre I du règlement de copropriété du 1er septembre 2000, le lot n° 3 était constitué, d'une part, d'une parcelle de terre inculte grevée d'une servitude non aedificandi et, d'autre part, de 758/1000èmes des parties communes et du sol ; qu'il se déduit nécessairement de cette définition du lot n° 3 que la parcelle de terre a un caractère privatif ; qu'en considérant néanmoins, pour lui dénier la qualité de copropriétaire et, partant, tout intérêt à agir pour faire respecter le règlement de copropriété, que le lot n° 3 appartenant à la SCI Le Clos Pauline ne comportait que des parties communes, en l'occurrence 758/1 000èmes indivis des parties communes et du sol, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété du 1er septembre 2000 en violation du principe faisant obligation au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 ALORS, 2°), QUE, même s'il ne répond pas à la définition figurant à l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, un ensemble immobilier peut être soumis conventionnellement au régime de la copropriété ; qu'en considérant, pour lui dénier la qualité de copropriétaire et, partant, tout intérêt à agir pour faire respecter le règlement de copropriété, que le lot n° 3 appartenant à la SCI Le Clos Pauline n'était pas bâti et ne pouvait pas l'être, cependant que l'ensemble immobilier avait fait l'objet d'une soumission conventionnelle au régime de la copropriété par l'effet du règlement de copropriété du 1er septembre 2000, la cour d'appel a violé les articles 1134, devenu 1103, du code civil et 1er de la loi du 10 juillet 1965.