Cour d'appel de Montpellier, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-12.240 du 21/04/2022,  partie 2


qu'en considérant que le fait, pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence Port des sables, de ne pas avoir mis en demeure M. [B] de remettre en état le mur dans lequel celui-ci avait pratiqué une ouverture, constituait une négligence « en relation de cause à effet avec le préjudice » invoqué par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Soleil, à savoir un empiétement sur sa propriété, de sorte que le syndicat des copropriétaires de la résidence Port des sables devait être condamné in solidum avec M. [B] à réparer ledit préjudice, cependant qu'elle constatait que l'empiétement litigieux est dû à l'installation par M. [B] d'une terrasse empiétant sur le fonds de la résidence Le Soleil et non à l'ouverture pratiquée dans le mur de clôture de la Résidence Port des sables, ce dont il résultait qu'il n'existait aucune relation de cause à effet entre la prétendue négligence imputée au syndicat des copropriétaires de la Résidence Port des sables et le préjudice invoqué
 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le soleil, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légale de ses constatations et a violé l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, l'article 544 du code civil, ainsi que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ;
 
 2°/ que le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, est responsable des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou par le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en considérant que le fait, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Port des sables, de ne pas avoir mis en demeure M. [B] de remettre en état le mur dans lequel celui-ci avait pratiqué une ouverture, constituait une négligence « en relation de cause à effet avec le préjudice » invoqué par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Soleil, à savoir un empiétement sur sa propriété, de sorte que le syndicat des copropriétaires de la résidence Port des sables devait être condamné in solidum avec M. [B] à réparer ledit préjudice, cependant que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux tiers « par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes » et qu'aucune de ces deux situations n'était en cause en l'espèce, la cour d'appel a violé ce texte ;
 
 3°/ alors, enfin, que le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, est responsable des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou par le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en considérant que le fait, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Port des sables, de ne pas avoir mis en demeure M. [B] de remettre en état le mur dans lequel celui-ci avait pratiqué une ouverture, constituait une négligence « en relation de cause à effet avec le préjudice » invoqué par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Soleil, à savoir un empiétement sur sa propriété, de sorte que le syndicat des copropriétaires de la résidence Port des sables devait être condamné in solidum avec M. [B] à réparer ledit préjudice, cependant qu'elle constatait que « les ouvertures en façade côté
 espace vert de la Résidence Le Soleil ont été réalisés par (M. [B]) en 1976/1977 », ce dont il résultait qu'il s'était écoulé plus de trente-cinq ans avant que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Soleil ne songe à reprocher à la copropriété résidence Port des sables une prétendue négligence lors de l'aménagement de ces ouvertures par l'un de ses copropriétaires, une telle durée étant nécessairement exclusive de toute négligence imputable au syndicat des copropriétaires de la résidence Port des sables, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. »
 
 Réponse de la Cour
 
 6. La cour d'appel a exactement retenu qu'il appartenait au syndicat de la résidence Port des sables, informé des ouvertures pratiquées par M. [B] dans un mur partie commune de la copropriété sans son autorisation, donnant sur le fonds voisin appartenant à la résidence Le Soleil et susceptible de préjudicier à cette dernière, de le mettre en demeure de rétablir les lieux dans leur état initial.
 
 7. Ayant ainsi caractérisé la faute du syndicat de la résidence Port des sables dans la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, elle a pu retenir que cette négligence fautive avait contribué à la réalisation du préjudice invoqué par le syndicat de la résidence Le Soleil, résultant de l'atteinte à son droit de propriété et des troubles anormaux de voisinage générés par l'activité commerciale des locataires de M. [B] et en déduire qu'il devait être condamné, in solidum avec M. [B], à le réparer.