décision 17-23.898 du 12/07/2018,  partie 3


que l'utilisation des ascenseurs est impossible alors que l'immeuble compte 12 étages; que les parties communes et les escaliers ne disposent plus d'éclairage; que l'usage normal du bâtiment n'est plus possible; qu'en outre des fenêtres et porte-fenêtres des logements et des parties communes ont été cassées lors de l'incendie présentant un risque de chute de personnes pour les occupants, les riverains et toute personne amenée à intervenir ; que des gaines, des colonnes techniques, des éléments de toiture ou de façade, des rambardes, des balcons, des plafonds ont été endommagés lors de l'incendie ou l'étaient précédemment ou sont inexistants générant des risques de chutes de personne et de matériaux; que les portes coupe-feu des parties communes, les portes d'accès aux escaliers et les portes d'entrée des logements ont été endommagés lors de l'incendie et ne jouent plus leur rôle préventif en cas d'incendie; que l'entassement des déchets dans certains logements et dans les escaliers principaux et de secours constitue un potentiel calorifique important et accroît les risques d'incendie; que la situation de l'immeuble présente un danger grave et imminent pour la santé publique notamment celle des occupants ; que l'administrateur provisoire nommé par le tribunal de grande instance de Thionville a fait savoir qu'il n'y avait pas de ressources disponibles pour entretenir l'immeuble et que la copropriété n'avait pas de capacité financière pour entamer des procédures de recouvrement contre ses débiteurs; qu'en outre, il avait déjà été constaté par l'expert nommé par le tribunal de grande instance de Thionville par ordonnance du 25 février 2010 afin de décrire les dommages et dysfonctionnement affectant l'immeuble « Les Tilleuls » et les travaux à mettre en oeuvre pour le mettre aux normes et remédier aux désordres relevés que cet immeuble était affecté de diverses non-conformité à la réglementation sécurité incendie et sur les ascenseurs, de très nombreuses dégradations de sa structure, de sa toiture notamment au niveau des acrotères en béton et des aménagements extérieurs avec déficiences de l'étanchéité du sous-sol et de la chaufferie (une seule chaudière était en état de marche et obsolète) et que le coût des travaux de mise aux normes et de remise en état est de 7 509 786 euros ttc hors frais annexes; que la situation de décrépitude de l'immeuble est la conséquence d'une défaillance de la copropriété dans l'entretien et la maintenance du bâtiment; que le transport sur les lieux du juge de l'expropriation du 25 avril 2015 a permis au juge de constater que la façade l'immeuble porte les traces de l'incendie sur environ 6 étages et sur une rangée de balcons; qu'il faut prendre les escaliers pour accéder aux étages avec des torches électriques malgré le rétablissement de l'électricité dans le bâtiment pour les besoins du transport; que les appartements de la sci Fsd sont globalement en leur état d'origine avec quelques travaux pour certains d'entre eux; que le lot n° 494 de type T6 a été modifié a priori sans l'accord de la copropriété et comporte une salle de bains rénovée; que le T4 a une moquette qui n'est pas celle d'origine, une salle de bains rénovée avec une baignoire d'angle, des volets roulants aux fenêtres et de l'amiante signalée dans la cuisine; que le T5 comporte un sauna dans la salle de bains refaite et une cuisine équipée; que s'agissant des parties communes, il a constaté que tout a fondu au niveau des compteurs, que de nombreuses fenêtres sont cassés et que dans plusieurs appartements, il y a le sigle avertissant de la présence d'amiante; qu'il se déduit de ces éléments que la sci Fsd n'a pas été privée de ses biens par l'expropriation, mais par la survenance fortuite d'un incendie qui a gravement endommagé les parties communes d'un immeuble déjà en mauvais état le rendant définitivement inhabitable et impropre à toute utilisation ; que ce n'est pas à l'expropriant de supporter les conséquences de ce sinistre dès lors que le transfert de propriété qui opère le transfert de risque est intervenu à profit le 11 février 2013 postérieurement, mais aux expropriés qui étaient toujours propriétaires de leur bien lorsque l'incendie s'est produit ; que même si la démolition avait pu être envisagée auparavant dans le cadre de la procédure de carence mise en oeuvre, la valeur du bien s'apprécie dans sa consistance au jour du transfert de propriété à la date du jugement fixant l'indemnité d'expropriation ; que le sinistre ayant affecté l'immeuble avant l'ordonnance d'expropriation n'est pas imputable à l'expropriant qui n'a pas à en supporter les conséquences et à indemniser les expropriés comme si l'incendie n'avait pas eu lieu et n'avait pas endommagé les biens en cause; qu'il n'y a aucune preuve d'une action volontaire de l'expropriant en vue d'obtenir des acquisitions à prix bas ou de sa responsabilité dans l'état de l'immeuble; mais que l'autorité expropriante a fait, le 13 juin 2014, des offres amiables à tous les copropriétaires fondées sur la valeur vénale du prix au m2 de chaque lot libre de toute occupation sans tenir compte de l'état inhabitable et insalubre de l'immeuble pourtant connu d'elle, mais en déduisant le coût des réparations nécessaires réparti au prorata des tantièmes de parties communes de chaque lot selon le chiffrage suivant conformément à l'évaluation opérée par France Domaine :