Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.780 du 20/06/2019,  partie 3


Il est mentionné au bail signé par M. O..., en qualité de mandataire du bailleur, : « le tout (ensemble des travaux) mentionné sur un plan annexé au présent bail ». Bien que le plan en question, établi par G... W... en qualité de « bureau d'études de décoration commerciale » ne soit pas daté, il est toutefois signé par le même M. O..., signataire du bail, ce qui tend à démontré qu'il s'agit bien du plan annexé au bail autorisant un certain nombre de travaux. S'il est exact que l'installation des climatiseurs n'est pas comprise dans la liste des travaux mentionné au bail, cette installation est toutefois clairement mentionnée sur le plan, avec le positionnement des climatiseurs et les passages de câbles. Ce plan, visé par le mandataire du bailleur, et annexé au bail, suffit à démontrer l'existence d'une autorisation pour l'installation des climatiseurs et des câbles d'alimentation, peu important qu'une nouvelle autorisation ait été sollicitée en 1997, laissée sans suite par le bailleur. Dès lors qu'une autorisation a été donnée par le bailleur pour l'installation de ces deux climatiseurs, ce dernier ne peut se prévaloir d'une appropriation illégitime de la partie de cour sur laquelle repose cette installation. * sur les autres objets mobiliers La société Paris Pologne soutient enfin qu'elle aurait découvert dans la cour des câblages « qui rentrent dans les locaux de la société locataire », ce qui démontrerait une utilisation illégitime de la cour. La société Fabb fait valoir qu'il n'est pas démontré qu'elle soit à l'origine de ces travaux, ni que ces câbles desservent ses locaux. Le procès-verbal permet d'établir la présence de nombreuses gaines, câbles et tuyaux dans la cour, dont une partie au moins desservent manifestement les locaux de la société Fabb. Aucun élément ne permet toutefois d'établir si ces différents câblages et tuyaux étaient présents au moment de la conclusion du bail, ou s'ils ont été installés postérieurement. En tout état de cause, cette situation de fait – si elle était imputable à la société Fabb, ce qui n'est pas démontré – n'implique qu'une appropriation très limitée de la cour litigieuse, sans que le bailleur argue d'un quelconque dommage qui en découle, de sorte qu'elle ne revêt pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de résiliation du bail et d'expulsion de la société locataire » ;
 
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « Sur la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à ses termes, la clause résolutoire est acquise en cas d'inexécution des conditions insérées au bail. Or le fait pour la SA K... Y... d'éventuellement d'occuper une cour qui ne fait pas partie du bail peut certes constituer une violation de ses obligations à l'égard du ou des propriétaires de la cour, mais certainement pas une violation d'une clause du bail. La SCI PARIS POLOGNE a d'ailleurs indiqué dans ses écritures qu'aucune clause du bail autre que la clause résolutoire ne peut être visée puisque précisément, la cour litigieuse n'existe pas dans la désignation du bail et qu'on ne peut donc viser un terme dont l'absence justifie précisément la présente action judiciaire. Dans ces conditions, ce chef de demande sera rejeté. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Il est rappelé que la résiliation d'un bail commercial ne peut être prononcée qu'en cas de violation par le preneur de ses obligations d'une importance suffisante pour justifier une résiliation. En l'espèce, la SCI PARIS POLOGNE invoque : - le WC et le robinet de puisage La SCI PARIS POLOGNE expose que : Loin de contester leur utilisation illicite, la locataire communique l'attestation de Monsieur A... datée du 23 avril 2015 qui la confirme et précise qu'à partir de l'année 1972, un commerçant utilisait le wc et le robinet de puisage se trouvant dans la cour ; mais ce n'est pas parce qu'il y a 40 ans, un commerçant utilisait une cour qui lui appartient aujourd'hui que cela légitime l'appropriation illicite de cette cour par l'actuelle locataire. Elle s'est créée en 2002 de sorte que tout évènement antérieur à cette date ne lui opposable, pas plus qu'à la société locataire. Et en admettant même qu'une infraction aux clauses du bail ait été par le passé autorisée, cela n'autorise en aucun cas le locataire à poursuivre cet usage interdit et cette violation qu'elle refuse. En outre, le plan communiqué ne rapporte pas la preuve de l'existence des WC ou encore d'une autorisation consentie à la société locataire de les utiliser. La demanderesse reste par ailleurs tout à fait taisante sur les conditions dans lesquelles ces toilettes ont été construites, entretenues, et reliées au réseau d'eau. Et d'ailleurs, le même plan ne fait même pas état d'une porte qui aurait été ouverte dans les locaux de la société K... Y... et qui permettait donc d'accéder à la cour pour aller vers ce cabinet de toilettes. Les pièces communiquées par la demanderesse ne rapportent donc aucune preuve de ce que ni la cour, ni le cabinet de toilettes, auraient été mis à sa disposition.