cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 2,  décision 17-13.121 du 15/02/2018,  partie 2



 que toutefois, force est de constater que la convention énonce clairement que les propriétaires des pavillons sont tenus à concurrence de 3/16ème des frais d'entretien et de remise en état de l'entrée cochère de l'immeuble et de sa porte ainsi que du « passage de cour » donnant accès aux pavillons, ce qui signifie que les propriétaires des pavillons sont tenus, sans distinction selon que les frais d'entretien portent sur le sol ou sur le sous-sol, à la condition que les travaux aient pour objet la remise en état du passage de cour donnant accès aux pavillons, et ce même si cette remise en état nécessite des travaux portant sur le tréfonds ;
 
 que contrairement à ce que soutient M. X..., ce dernier est tenu de participer au coût des travaux de réfection du passage de cour, même si ces travaux portent sur le sous-sol ;
 
 Sur le moyen tiré de l'accord des parties pris en assemblée générale du 9 juin 2011
 
 que M. X... demande à ce qu'il soit constaté que le syndicat des copropriétaires s'était engagé en assemblée générale du 9 juin 2011 à ramener à 1/16ème sa part contributive aux frais, objets du litige ;
 
 que le syndicat des copropriétaires rappelle toutefois qu'aux termes de l'accord précité, tel qu'il a été convenu le 9 juin 2011 selon procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires, il avait été convenu que M. X... « acceptait de prendre en charge, quel qu'en soit le montant, une partie des travaux nécessaires à la réfection de la cour sur la base de 3/16ème », à la suite de quoi le syndicat des copropriétaires s'engageait à entamer des démarches en vue de réduire le taux de sa participation aux frais futurs ;
 
 qu'or, M. X... n'a pas respecté son propre engagement, ce qui a conduit le syndicat des copropriétaires à le faire assigner devant le tribunal de grande instance ;
 
 que dès lors que M. X... n'a pas rempli son engagement, le syndicat des copropriétaires était fondé, de son côté, à ne pas exécuter la contrepartie convenue, qui, chronologiquement, devait intervenir ultérieurement ;
 
 que la demande de M. X... n'est pas fondée et ce dernier sera débouté de ses prétentions sur ce point ;
 
 Sur la demande subsidiaire de M. X... visant à voir fixer à 8,22 % des frais d'entretien du passage le montant de sa contribution
 
 que la convention fixant les modalités d'exercice de la servitude de passage bénéficiant au pavillon de M. X... fait la loi des parties ainsi qu'il résulte de l'article 1134 du code civil et ainsi que l'invoque le syndicat des copropriétaires ; que ce dernier reconnaît qu'aux termes d'un projet de modification du règlement de copropriété, il était envisagé de ramener la quote-part de chaque pavillon à 8,22 % des frais d'entretien de la servitude, mais ajoute que les copropriétaires ont décidé, lors de l'assemblée générale du 4 juin 2013, de surseoir à l'approbation de cette modification ;
 
 que la Cour n'a pas le pouvoir d'obliger le syndicat des copropriétaires sur ce point, ce qui rend sans objet la désignation d'un expert qui aurait pour mission de déterminer le montant de la contribution devant être supportée par M. X... ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les conditions particulières du règlement de copropriété intéressant les deux pavillons situés au fond du passage prévoient que :
 
 « quoique se trouvant totalement en dehors de la copropriété de l'immeuble du [...]         , par suite d'une autorisation préfectorale, continueront expressément et à perpétuité à utiliser l'entrée actuelle de l'immeuble du [...]          et le passage dans la cour à pied, en voiture et camion, cette entrée et ce passage ne pouvant jamais être réduit sans l'autorisation des propriétaires de ces deux pavillons ;
 
 Ils continueront, en outre, à utiliser, comme par le passé, les canalisations d'eau, de gaz et d'électricité et d'égout provenant du [...]                      et desservant les locaux de cet immeuble.
 
 En outre, ils pourront faire apposer à leurs frais, dans l'entrée cochère de l'immeuble, des plaques indiquant leur nom, profession et la situation de leur habitation, ainsi que des boîtes à lettres à leur nom.  
 
 Etant bien entendu que chaque propriétaire des pavillons participera pour 3/16ème aux frais d'entretien de la porte cochère et de remise en état de l'entrée cochère de l'immeuble et de sa porte, du passage de cour donnant accès auxdits pavillons, ainsi qu'à toutes canalisations collectives desservant leurs locaux et des canalisations collectives desservant leurs locaux  
 
 qu'il résulte de ces dispositions pour l'heure non modifiées que M. X... est contractuellement tenu des frais de remise en état du passage dans la limite de 3/16ème, ce qu'il a d'ailleurs accepté lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2011 en contrepartie de la désignation d'un géomètre-expert en vue d'une refonte du règlement de copropriété, ce qui a été fait en la personne de M. Z... ;