Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.334 du 09/05/2019,  partie 3



 L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ;
 
 L'arrêt du 2 juillet 2014 a confirmé le jugement du 28 juin 2011 en ce qu'il a annulé la résolution n° 20 de l'assemblée générale du 16 novembre 2009 ;
 La grille de répartition des charges spéciales appliquée dès lors est celle établie par le règlement de copropriété ;
 La question est de savoir si l'usage ou la destination d'un lot lorsqu'il n'est pas expressément fixé par le règlement de copropriété peut être un des critères de la répartition des charges d'ascenseurs ;
 Sur ce point, Mme Q... soutient que :
 - lorsque le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble de manière restrictive, le changement d'usage d'un lot est soumis à l'unanimité. Dans ce cas, la répartition initiale des charges d'ascenseurs ne pourrait tenir compte de l'usage de chaque lot, celui-ci étant de toute façon de même pour chaque copropriétaire,
 - lorsque le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble et ceux des lots, le changement d'usage est possible en application de l'article 25 f),
 - lorsque le règlement de copropriété fixe plusieurs destinations à l'immeuble mais non il n'y a pas de changement d'usage, ce qui serait le cas en l'espèce ; l'usage d'un lot ne pouvant, selon elle, être un critère de répartition que lorsque la destination du lot est fixée dans le règlement de copropriété ;
 Selon le syndicat des copropriétaires, le changement d'usage au sens de l'article 25 f) doit être conforme au règlement de copropriété ; en effet, lorsque le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble et celle de chaque lot, un changement conforme de la destination du lot suppose l'unanimité des copropriétaires ;
 Lorsqu'il y a plusieurs destinations prévues au règlement de copropriété (mais non fixée pour chaque lot), même si l'une est simplement tolérée, il y a changement d'usage au sens de l'article 25 f) ;
 Dans ces conditions, l'usage du lot n'a pas à être expressément prévu par le règlement de copropriété pour être un critère de répartition des charges d'ascenseurs ;
 En l'espèce, l'assemblée générale du 16 novembre 2009 a modifié le règlement de copropriété comme suit : « la copropriété est principalement à usage d'habitation, de professions libérales et de bureaux » ;
 En conséquence, il est donc admissible que la grille proposée au vote de l'assemblée générale du 16 novembre 2009 comporte un coefficient d'usage ;
 Sur le coefficient d'étage
 Mme Q... expose que le critère de l'utilité impose qu'il doit être tenu compte de la progressivité de l'étage pour l'établissement de la grille de répartition des charges ; elle indique encore que ni le règlement de copropriété d'origine, ni la grille adoptée par l'assemblée générale du 16 novembre 2009 ne tiennent compte de la progressivité de l'étage de sorte que les deux répartitions seraient contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 L'ascenseur qui démarre par demi-palier présente une utilité objective pour les lots non directement desservis puisque leurs propriétaires peuvent l'emprunter en montant ou descendant quelques marches ;
 En application de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les éléments d'équipement commun, tel l'ascenseur, en fonction de l'utilité que ces éléments présentent à l'égard de chaque lot, le critère de l'utilité étant satisfait dès lors que le propriétaire a la possibilité objective, juridique et matérielle, de bénéficier de l'équipement pour son lot ;
 En l'espèce, l'ascenseur démarrant au rez-de-chaussée, son utilité est loin d'être réduite pour le premier étage ;
 Mme Q... ne démontre pas en quoi l'application d'un coefficient d'étage serait contraire au principe de l'utilité ;
 Le syndicat des copropriétaires a, en faisant voter la modification de la répartition des charges, décidé de mettre en oeuvre des critères plus modernes, sans pour autant que l'ancienne répartition soit entachée de nullité ;
 Dans son rapport, l'expert retient pour élaborer sa grille le coefficient de progressivité par étage qui est déterminé par les frais fixes d'entretien de l'appareil, sa consommation au démarrage et la puissance nécessaire pour l'élévation de l'appareil une fois le démarrage effectué ; à ce coefficient de progressivité, elle applique un coefficient de pondération compte tenu du fait que l'ascenseur s'arrête à demi-étage : il reste donc quelques marches à monter ou descendre selon où l'on s'arrête, sauf au dernier étage où il faut néessairement monter des marches ;
 
 L'expert applique un coefficient de 0,80 pour le 1er étage et applique ensuite l'échelle suivante :
 - 0,80 pour le 1er étage,
 - 1,20 pour le 2ème étage,
 - 1,40 pour le 3ème étage,
 - 1,60 pour le 4ème étage,
 - 1,70 pour le 5ème étage (afin de tenir compte de sa situation particulière) ;