décision 16-18.231 du 29/06/2017,  partie 7


 débours largement inférieur au montant des sommes perçues, même si on tient compte de travaux de rafraîchissement intérieurs et du temps de vacance entre deux locations. / Le vendeur de son côté a perçu la somme de 45 734 €, pouvant lui rapporter sur la base d'un placement à 3 % l'an une somme annuelle de 1 372 €, et bénéficiait de la jouissance d'un logement dont le loyer était évalué à 483, 60 €, ainsi que d'une rente viagère mensuelle indexée de 762, 25 €, en contrepartie de la cession de son droit de propriété et de l'abandon de revenus locatifs de l'ordre de 1 700 € charges déduites. / Ainsi, la Sci " Mach invest " a acquis sans prix réel et sérieux, et sans aléa, l'immeuble de Monsieur Adrien Y..., il sera en conséquence fait droit à la demande d'annulation de la vente de Monsieur Patrick Y.... / Sur les conséquences de l'annulation. / [] Sur les restitutions. / Au profit de M. Patrick Y.... / aux termes de l'article 549 du code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. / Le docteur A..., s'appuyant notamment sur un courrier du 12 mars 2011 du docteur B..., médecin traitant d'Adrien Y... pendant plus de 20 ans et jusqu'en octobre 2006, faisant état chez son patient d'une polypathologie médicale et chirurgicale sévère et d'une altération de son état physique et psychique, conclut qu'" Adrien Y... pouvait souffrir de troubles au plan de la rationalité, de la cognition et du consentement et que notamment en 2002, son état de santé était susceptible de lui interdire un consentement et une volonté parfaitement éclairées ". / Dans un courrier au procureur de la République du 10 mai 2006, M. Adrien Y... exposait qu'au fil du temps, " une certaine confiance " s'était instaurée entre M. X..., qui gérait ses locations depuis 2000, et lui-même, que M. X... prenait régulièrement de ses nouvelles, et que quand ce dernier lui a proposé un viager il a accepté. Il se plaignait notamment de l'absence de revalorisation de sa rente au regard de l'augmentation des loyers perçus par l'acquéreur. / La conclusion d'un contrat dans des conditions financières particulièrement défavorables au vendeur, dont l'état de santé physique et psychique, décrit comme dégradé, était connu du gérant de la Sci " Mach invest ", caractérise la mauvaise foi de l'acquéreur, devenu simple possesseur suite à la résolution de la vente. / En outre, la demande de restitution des loyers indûment perçus n'est pas une action en paiement des loyers soumise antérieurement à la loi du 17 juin 2008 à une prescription de 5 ans, et se trouve soumise à la prescription de droit commun, qui n'était pas acquise à la date de l'assignation compte tenu des dispositions transitoires de la loi précitée. / Enfin ces sommes seraient entrées dans le patrimoine de M. Adrien Y... si la vente n'avait pas eu lieu, et non dans celui de la Sci " Mach invest ", de sorte que l'argumentation selon laquelle ces sommes qui sont des fruits auraient été perçues, fiscalisées en revenus et dépensées par le crédirentier pour un usage personnel, et ne pourraient être appréhendées par la succession, est inopérant. / Selon le rapport d'expertise non valablement critiqué sur ce point, le montant des revenus générés par les divers immeubles de 2003 à juillet 2010, après déduction des charges, est a minima de 157 900, 94 € au jour du décès. Il convient d'ordonner la restitution de cette somme, outre intérêts à compter de la date de l'assignation. / Pour la période postérieure, aucun justificatif n'est produit de part et d'autre. / Lors des opérations d'expertise, il était relevé : - que l'appartement T3 bis était toujours occupé par le locataire en place en 2002 (loyer mensuel 665 €), - que les appartements T1 et T2, objets de travaux intérieurs de réfection en 2008, étaient loués, le loyer ayant été augmenté (loyer mensuel 431, 58 € et 537,69 €), - que la villa T3 n'était plus occupée, - que l'appartement T1 bis n'était plus occupé, - que l'appartement réservé au crédirentier était en mauvais état et n'était plus loué. / Sur cette base, il peut être considéré que les loyers perçus se sont élevés à 1 634, 27 € par mois, soit 19 611, 24 € par an, dont à déduire, suivant le prorata retenu pour la période antérieure, des charges de 1 510, 50 € par an (125, 87 € par mois). / Ainsi les loyers perçus à la date de l'assignation s'élevaient à la somme de 157 900, 94 € + (1 508, 4 x 4) € = 163 934, 54 €, somme que la Sci " Mach invest " sera condamnée à restituer à M.