Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.605 du 26/03/2020,  partie 2


qu'il a noté que la Sci a signalé un important dégât des eaux en juin 2011, c'est à dire avant que la Sarl ne prenne le 1er étage à bail ; que le 6 octobre 2011, l'expert a procédé à une visite de l'ensemble du bâtiment et a préconisé, pour la terrasse du restaurant, la modification de coudes de tuyaux de descentes d'eaux pluviales et le changement des colliers de maintien, travaux dont il n'est pas discuté qu'ils ont été effectués ; que sa visite du local exploité par la Sarl lui a permis de constater des infiltrations d'eau sous la terrasse du restaurant : dans la salle de remise en forme, des écoulements dans le prolongement d'une poutre d'acier, dans la salle des vélos, des écoulements en périphérie et en partie inférieure du poteau extérieur ; que le 18 octobre 2011, après des essais d'écoulement d'eau, il a constaté des infiltrations dans les WC angle Nord Est de la terrasse et dans la salle de musculation au-dessus de la porte d'accès du 1er étage ; que l'expert a procédé à une nouvelle visite des lieux lors d'une réunion de synthèse le 7 mai 2013 et, notamment, de la salle de gymnastique et a constaté : - niveau pilier : plaques sèches, - sortie de secours : infiltration d'eau au-dessus, - fenêtre zone vestiaire : infiltration d'eau au-dessus du lavabo, - plaques de plafond sèches, - ventilation mécanique contrôlée déconnectée, - plafond de la salle de gymnastique : absence d'isolation thermique, ce qui peut générer de la condensation, - tapis de marche et intérieur de la salle de gymnastique : importantes auréoles d'infiltration d'eau en plafond ; qu'il a ainsi analysé les infiltrations dans le local donné à bail à la Sarl : dégradation des faux plafonds et oxydation au droit des soudures ; qu'en réponse à un dire qui lui a été adressé le 24 janvier 2014 par la Sci, l'expert a répondu : "Il est de fait que l'eau qui pénètre à l'intérieur des locaux par la coursive de l'escalier de secours, au droit de la porte et de la poutre a généré certaines contraintes. En ce qui concerne les plafonds et tel que précisé lors de la réunion d'expertise, en présence des parties, la société Sun Form est responsable de plein droit du fait de l'absence d'isolation thermique des faux plafonds (salle de gymnastique et dépendances) et de la déconnexion de la VMC qui a généré une insuffisance de ventilation des locaux" ; qu'en quatrième lieu, les constats d'huissiers établis attestent des éléments suivants : le constat établi le 19 février 2014 par Me S..., en présence de M. D..., alors que l'activité était en cours de transfert, indique que les locaux étaient en bon état d'exploitation, que le local administratif présente une cloison en placoplâtre avec une peinture en bon état, que dans le hall d'entrée et la salle de sport, le sol en parquet flottant est en "parfait état", le faux plafond avec des dalles est en "très bon état" avec une seule dalle manquante, dans la continuité vers l'arrière, le sol est carrelé et "en très bon état", le plafond qui se poursuit dans la salle de sport est "en parfait état", ainsi que les coulissants, que le faux plafond aménagé dans le couloir menant aux douches est "en parfait état", que les sanitaires et douches sont également en parfait état, que la salle de danse est en parfait état ainsi que les murs cloisonnés, le faux plafond est en "parfait état", neuf dalles ayant été déplacées pour déposer des éclairages, que la salle de musculation est en parfait état, tant les murs que les sols, sept dalles ayant été déposées pour retirer des appliques ; que le constat établi le 28 février 2014 à la demande de la Sarl par Me A... indique : dans la pièce principale, des auréoles anciennes et plus récentes en plafond, quelques flaques d'eau, dans la pièce suivante : des dalles tachées et humides au-dessus de la fenêtre, des auréoles sur quelques dalles en plafond de la salle de danse, des moisissures dans le bloc sanitaire, et un plâtre humide ; que le constat établi le 5 mars 2014 par Me H... indique que le faux plafond de la salle de sport porte quelques traces d'humidité et le sol des flaques d'eau, qu'il existe quelques traces d'humidité en faux plafond, en partie basse d'un mur, et quelques petites flaques d'eau, et une légère infiltration en partie supérieure des WC, avec traces sur le faux plafond ; que le constat établi le 18 mars 2014 par Me A... à la demande de la Sarl, atteste de la présence de six dalles portant des marques d'eau au revêtement cloqué et déchiré, d'une flaque d'eau au sol, d'auréoles sur des poutrelles ; que le constat établi le 9 avril 2014 atteste d'une flaque d'eau sous des auréoles de plafond dans une pièce de l'étage ;