Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-15.029 du 27/04/2017,  partie 5


est de façon conforme aux dispositions de l&apos;article L 145-28 du Code de commerce que le premier juge a décidé que la délivrance du congé en 2008 ne privait pas MONSIEUR [K] de la possibilité d&apos;invoquer l&apos;application de la clause résolutoire pour un motif dont il n&apos;aurait pas eu connaissance lors du congé ; qu&apos;en faisant délivrer le commandement de démolir le 5 septembre 2011 alors que le preneur avait accepté le congé, dont le principe était acquis, seule l&apos;offre et le montant de l&apos;indemnité d&apos;éviction restant en discussion, Monsieur [K] a en effet agi en l&apos;absence de fait nouveau et alors que le contrat judiciaire était noué sur le fondement du congé ; que par des motifs que la cour adopte, le premier juge a constaté que les travaux d&apos;agrandissement admis par le locataire étaient connus du bailleur depuis l&apos;époque de la cession du bail par Monsieur [P] à la SARL Boutique des Enfants comme le démontre le document manuscrit établi en 2004 par Monsieur [K] qui ne le dénie pas, selon lequel il a manifestement cherché à évaluer l&apos;augmentation de loyer en conséquence de la réalisation des travaux par le preneur initial, en 1993 pour l&apos;étage et en 1996 pour la cour ; qu&apos;ajoutant à cette argumentation, il sera retenu qu&apos;il ressort du rapport d&apos;expertise que Monsieur [K] n&apos;a pas découvert lesdits travaux lors des opérations d&apos;expertise au motif que non seulement les travaux étaient visibles depuis la rue, que son attention avait été attirée sur leur existence depuis 2004, mais encore que Monsieur [K] a fait état de ces travaux lors de la première réunion d&apos;expertise le 13/12/2010 au cabinet de l&apos;expert alors que les parties ne s&apos;étaient pas encore rendues sur les lieux (page 5 du rapport) ; qu&apos;en outre à l&apos;occasion des opérations d&apos;expertise et notamment par dires des 1er avril et 20 juin 2011 Monsieur [K] a demandé que le calcul de l&apos;indemnité d&apos;éviction tienne compte de la différence de surfaces, ce que l&apos;expert a fait, afin qu&apos;il puisse tirer les conséquences de l&apos;absence d&apos;autorisation en termes d&apos;indemnisation de l&apos;éviction, ce qui conforte l&apos;idée selon laquelle le litige était noué ; qu&apos;aucune conséquence en termes de sanction des manquements aux obligations contractuelles n&apos;ayant été tirée par le bailleur jusqu&apos;au retour du rapport d&apos;expertise ; que l&apos;occupation des lieux par la SARL depuis 2008 est seulement en rapport avec la discussion sur l&apos;indemnité d&apos;éviction offerte par le bailleur, la locataire ayant indiqué avoir trouvé un autre local à proximité ; que c&apos;est par volonté de se soustraire totalement au paiement de l&apos;indemnité d&apos;éviction que le commandement de démolir a tardivement été délivré, ce qui caractérise la mauvaise foi, et ne peut pas constituer une cause licite au dit commandement ; que le jugement entrepris sera confirmé ; que la demande afin de prononcer la résiliation judiciaire et les demandes accessoires se heurtent aux mêmes motifs ; que la décision de débouté du premier juge sera également confirmée ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le fait que [B] [K] ait délivré un congé à son locataire avec l&apos;offre d&apos;indemnité d&apos;éviction, dans le but de reconstruire l&apos;immeuble, ne le prive pas de la possibilité d&apos;invoquer l&apos;application d&apos;une clause résolutoire pour un motif dont il n&apos;aurait pas eu connaissance lors du congé ; qu&apos;en effet, en application de l&apos;article L. 145-28 du code de commerce, le locataire a droit de rester dans les lieux après le terme, jusqu&apos;au paiement de l&apos;indemnité d&apos;éviction, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; qu&apos;il s&apos;en déduit qu&apos;il est toujours soumis aux obligations du bail et qu&apos;un manquement est toujours susceptible de motiver une demande de résiliation de la part du bailleur ; qu&apos;[B] [K] est donc fondé à solliciter l&apos;application de la clause résolutoire prévue au contrat ; que cette clause dispose qu&apos;à défaut notamment d&apos;exécution d&apos;une seule condition du bail – qui toutes sont de rigueur – et un mois après, un simple commandement ou sommation d&apos;exécuter faits à personne ou à domicile, le bail est résilié de plein droit ; que cette disposition est parfaitement valable, le législateur n&apos;imposant pas que les infractions sanctionnées soient énumérées dans les détails ; qu&apos;il suffit que l&apos;infraction concerne une obligation inscrite au contrat ; que le locataire ne conteste pas avoir réalisé des travaux d&apos;agrandissement dans les lieux loués. Ainsi, un local désaffecté, se trouvant au-dessus des locaux loués, a été occupé et, pour ce faire, un accès a été aménagé ; de plus, un local a été construit dans la cour située à l&apos;arrière du magasin ; qu&apos;or le bail prévoit que des transformations des lieux ne peuvent être faites qu&apos;après l&apos;avis favorable du bailleur et qu&apos;aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution ne peuvent être effectués sans le consentement exprès écrit de ce dernier ; que toutefois [B] [K] était parfaitement informé que son locataire avait effectué des travaux d&apos;agrandissement et même qu&apos;il occupait l&apos;étage, non compris dans le bail, situé au premier étage ; que d&apos;ailleurs, il ne le conteste pas mais, avec une certaine subtilité du langage, affirme "avoir découverts" ces travaux lors de l&apos;expertise ; comment aurait-il pu prétendre le contraire alors que, selon l&apos;expert, ces modifications sont visibles de la rue ; qu&apos;