décision 16-25.932 du 21/12/2017,  partie 2


Pascal B..., après synthèse de trois méthodes détaillées dans son rapport, a fixé à la somme de 351.975 €, la valeur de l'immeuble au jour de la vente, après un premier abattement de 5 % lié à l'occupation de l'immeuble et un second abattement de 5 % lié à l'absence de certificat de conformité, puisque la destination du bâtiment à usage de garage a été illégalement modifiée sur une surface de 40 m² et que le bassin de rétention exigé par le permis de construire n'a pas été creusé. La SCI La Colline met en cause le rapport déposé par le collège d'experts qui selon elle serait de connivence avec la SARL PJD Investissements et l'EURL Vergezoise de Réalisation, ce qui, en l'absence de tout élément objectif susceptible d'accréditer une telle affirmation, ne peut qu'être regardé comme une opinion désobligeante sans incidence de droit. La SARL PJD Investissements et l'EURL Vergezoise de Réalisation font d'ailleurs remarquer que s'il avait existé un doute à ce sujet, la SCI La Colline n'aurait pas manqué de les faire récuser, au visa des dispositions de l'article 234 du code de procédure civile, ce qu'elle n'a pas fait. La SCI La Colline critique l'application des trois méthodes d'évaluation utilisées par le collège d'experts mais c'est à juste titre que les premiers juges ont relevé que les estimations retenues reposaient sur des analyses précises et convaincantes, que les trois experts avaient fait une description détaillée de l'ensemble immobilier, que les trois méthodes employées, par comparaison, par capitalisation du revenu locatif et par reconstitution du coût d'acquisition du terrain et du coût de la construction, aboutissaient à des valeurs très voisines de l'ordre de 390.000 €. Sur la première méthode d'évaluation, la SCI La Colline conteste les éléments de comparaison qui ont été utilisés par le collège d'experts et soutient que la base Patrim qu'elle a consultée est plus pertinente que la base Perval qui a servi de base de références au collège d'experts qui ont fait observer que la base Patrim ne faisait pas autorité et qu'elle ne présentait que des valeurs indicatives pour des particuliers afin de les aider à estimer leur bien, que les références qu'ils avaient utilisées correspondaient à des villas vendues dont les superficies étaient comprises entre 135 et 165 m², qu'il était d'usage de pondérer la valeur unitaire en fonction de l'importance des superficies. Pour répondre à l'argumentation développée par la SCI La Colline et qui consiste à dire que le collège d'experts aurait dû retenir une valeur de 2.500 € par m² habitable qui correspond aux deux références les plus proches, l'application de cette valeur par m² serait limitée à la superficie régulièrement construite, soit environ 155 m², de telle sorte que la valeur du bien immobilier de la SCI La Colline n'excéderait pas en toute hypothèse 388.000 €. En ce qui concerne la méthode par capitalisation du revenu locatif, les critiques de la SCI La Colline quant au montant du loyer retenu par les experts, soit 1.200 € par mois sont inopérantes puisqu'elle même louait le bien pour un loyer mensuel de 990 €. La méthode d'évaluation du bien par la reconstitution de ses coûts d'acquisition et de construction qui a abouti au terme d'une analyse complète à la somme de 397.000 € sans tenir compte des abattements liés à l'absence de conformité de l'immeuble et à l'occupation de l'immeuble, est en réalité très proche des valeurs obtenues avec les deux premières méthodes et n'est pas remise en cause par les critiques formulées par la SCI La Colline. La SCI La Colline conteste les moins-values appliquées sur l'évaluation obtenue, soit 390.000 € à partir de la moyenne des résultats des trois méthodes utilisées. La première moins-value de 5 % est liée à l'occupation de la maison au moment de la vente et c'est à juste titre que la SARL PJD Investissements et l'EURL Vergezoise de Réalisation font valoir que le taux de cet abattement est particulièrement faible si on le compare à d'autres abattements résultant du fait qu'un immeuble est occupé à titre de résidence principale (abattement de 20 % sur la valeur d'un immeuble en matière de droits de succession, abattement de 30 % en matière de calcul de l'impôt sur la fortune). Le second abattement d'un taux de 5 % est tout aussi modéré dès lors que l'immeuble n'est pas conforme au permis de construire qui a été délivré, au regard de la superficie habitable et de l'absence de bassin de rétention. C'est donc à juste titre, par une motivation qui est approuvée, que les premiers juges ont considéré que le prix de vente était dépourvu de tout caractère lésionnaire. Il en serait autrement si le prix avait été inférieur à la somme de 146.656,25 €, ce qui n'a pas été le cas puisque le prix de vente a été égal à la somme de 163.000 €. Il est d'ailleurs observé que la valeur de revente qui avait été fixée entre les époux Y... et la SARL PJO Investissements et l'EURL Vergezoise de Réalisation était de 203.000 € » ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS DU JUGEMENT QU'il est constant que l'immeuble était loué par la SCI La Colline aux époux Y... au moment de la vente ;