Cour d'appel de Noumea, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.452 du 12/03/2020,  partie 2


En effet dès le 22 septembre 2006 la SA OCD a adressé au mandataire du bailleur un courrier au vu d'un procès-verbal de constat d'huissier établi le 11 août 2006, sollicitant de toute urgence la réfection de la toiture rouillée et trouée, la mise aux normes de l'installation électrique, la réfection du bâti entièrement pourri, demandes qui sont restées vaines. Ainsi et là encore, aucun manquement ne peut être imputé au preneur de ce chef. Par conséquent le jugement doit être confirmé en ce qu'il n'a pas retenu l'existence d'un manquement imputable au preneur justifiant la résiliation du bail consenti le 21 avril 1977.
 
 En ce qui concerne le bail consenti le 28 novembre 1978 la destination qui lui est donnée est stipulée comme étant « à usage exclusivement commercial de dépôt, stockage et vente de pièces mécaniques et tous accessoires de véhicules automobiles ». Cette clause ne contient aucune exclusivité particulière quant à la définition des accessoires et des pièces mécaniques commercialisées et les consorts U... ne démontrent pas en quoi la SA OCD aurait manqué à son obligation de ce chef. S'agissant de l'ouverture du mur Nord des locaux et de la pose d'une porte communiquant avec le fonds mitoyen, la cour constate au vu du constat d'huissier produit par la SA OCD le 29 novembre 2012 que les intimés ont satisfait à la mise en demeure de remettre le mur intérieur en son état initial et que le rebouchage de l'ouverture effectué avec des parpaings est achevé. Par conséquent aucun manquement ne peut être imputé au preneur de ce chef. S'agissant du doublage des murs Est et Sud du dock et du bardage en façade côté rue baie des dames, le même constat établit l'état de délabrement du mur et la nécessité de maintenir un doublage pour le stabiliser compte tenu de sa vétusté. Les photographies caractérisent en outre la cohérence et l'esthétique du bardage en façade au regard de l'enseigne commerciale et de l'activité poursuivie. Par conséquent aucun manquement ne peut être imputé au preneur de ce chef et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts U... de leur demande en résiliation judiciaire des baux consentis » ;
 
 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « la lettre valant bail commercial du 21 avril 1977 ne comporte aucune clause résolutoire.
 Les lieux loués sont décrits de la manière suivante : « un grand dock couvert de tôles, charpente en bois, dalle en ciment, à destination d'atelier, d'une superficie approximative de 150 ou 160 m2 environ, avec petit bureau agencé et sanitaire, ainsi qu'un petit pavillon en dur couvert tôle sur dalle, composé d'une grande pièce, d'une kitchenette et d'une salle d'eau avec W.C., cour intérieure comprise, et sont destinés à : « l'occupation à usage commercial exclusivement et en particulier le dépôt et le stockage de pièces mécaniques et accessoires de véhicules automobiles ».
 
 L'occupation exclusivement à usage commercial s'entend de l'interdiction d'occuper les lieux à usage d'habitation. L'OCD qui a pour activité la commercialisation des pièces détachées pour véhicules ne saurait dans ces conditions se voir reprocher l'exploitation d'une prétendue activité annexe de commerce de batteries à plomb, accessoires automobile, dès lors qu'elle justifie être en conformité avec la réglementation en vigueur et que, comme le relève l'expert nommé, l'entreprise collecte, stocke et traite, conformément à ses obligations contractées avec Trecodec, les accumulateurs usagés au plomb et les huiles usées dans des conditions conformes (bacs de rétention suffisants pour les huiles, stockage sur dalle étanche, sous abri à l'exception d'un bac présentant une fuite). Si l'activité est évidemment impactante pour l'homme et l'environnement, elle est néanmoins bien liée à la commercialisation de pièces et accessoires automobiles, entrant ainsi dans l'objet du bail commercial, et est exercée, au jour de l'expertise, avec la rigueur minimale nécessaire et sans qu'une pollution soit retenue même si une contamination localisée a été observée mais "en quantité suffisamment minimale pour s'auto-traiter par biodégradation."
 Aucune activité de mécanique, contestée par la société défenderesse, n'est établie par les demandeurs, la présence d'huiles se justifiant par le traitement des batteries à plomb collectées.
 Enfin, les consorts U... ne sauraient sérieusement se prévaloir de abattement des peupliers ensuite du cyclone Vania, de la suppression du bâtiment et de sa reconstruction, certes non exactement au même endroit, du déplacement de la zone de repos (kitchenette), de l'édification d'une clôture grillagée, élément mobile, enfin d'un défaut d'entretien des lieux loués alors qu'il est manifeste que certaines mesures ont été prises par sécurité (peuplier, bardage) tandis que les bailleurs ne justifient pas eux-mêmes avoir satisfait à leurs obligations.
 En effet, nonobstant la clause contractuelle du bail selon laquelle le preneur a pris les lieux dans leur état au moment de l'entrée en jouissance et renonce à rechercher la responsabilité du bailleur pour raison de vétusté, ce dernier ne peut cependant s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par la vétusté ou par les vices affectant la structure de l'immeuble dès lors qu'aucune clause conventionnelle ne met expressément ces travaux à la charge du preneur.