Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 12-29.368 du 22/01/2014,  partie 3


que l'article 10 alinéa 1er ne vise pas l'utilisation réellement faite par les copropriétaires d'un élément d'équiquement, mais prend en compte une utilité objective et directe, à l'exclusion de l'utilité résiduelle ou fortuite, tout en retenant également l'usage des parties privatives compte tenu de leur destination ; qu'en l'espèce, les époux X... contestent l'utilité des charges réclamées ; qu'il résulte des tableaux de répartition des charges, de l'état des dépenses et du décompte individuel des époux X... arrêté au 5 août 2004 que les charges de piscine ne sont pas réclamées par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Altamira ; que s'agissant de l'entretien des espaces verts par les copropriétaires, il a été décidé par l'Assemblée Générale des copropriétaires du 22 juillet 1983 que si ces derniers n'assuraient pas un entretien régulier, celui-ci serait effectué par le jardinier de la copropriété et leur serait facturé en charges particulières ; que les frais de nettoyage des espaces verts des lots appartenant aux époux X... leur sont donc imputables ; que s'agissant du chauffage, le raccordement du lot est techniquement possible, comme cela est déclaré en l'espèce, dans l'hypothèse de la réalisation des travaux prescrits par Monsieur B..., expert, ces charges doivent donc être considérées comme présentant une utilité objective pour les défendeurs ; que les frais de carrelage du local à poubelles, d'étanchéité ou de confortement ou les travaux de transformateur présentent une utilité objective pour les époux X..., s'agissant de l'entretien des parties communes accessibles à tous et tous les copropriétaires étant susceptibles de bénéficier de l'électricité dans les parties communes ; qu'il en est de même de l'ascenseur, dans la mesure où l'entrée se fait par un étage et que l'appartement des défendeurs est situé au rez-de-chaussée ; que l'étude de sécurité constitue des dépenses générales communes ; qu'en revanche, ne présente aucune utilité objective pour les époux X... les charges relatives à la porte d'entrée D pour un montant de 15, 25 euros ; 
 
 ALORS QUE, D'UNE PART, les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs qu'en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de leurs lots ; qu'ils ne sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes que proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; qu'il s'en déduit que l'obligation d'un copropriétaire au paiement de sa quote-part de charges est subordonnée à l'existence effective de son lot privatif, ce qui suppose que celui-ci soit objectivement de nature à servir à l'usage auquel il est destiné, de sorte que si en raison de son inachèvement, ou encore d'un sinistre, l'appartement constituant un lot privatif est impropre à servir à l'usage d'habitation auquel il est destiné, aucune charge ne peut être réclamée à son propriétaire ; qu'en condamnant néanmoins les époux X... au paiement d'un arriéré de charges, sans s'assurer que leur appartement, compte tenu de son inachèvement et de son état de dégradation, n'était pas radicalement inhabitable, la Cour prive sa décision de base légale au regard des articles 5, 6 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 
 
 ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, à partir du moment où un lot privatif se trouve être, en raison d'un sinistre ou de son inachèvement, impropre à l'usage auquel il est destiné et qu'il ne présente de ce fait objectivement aucune utilité pour son propriétaire, les services collectifs et éléments d'équipements communs ne peuvent par hypothèse lui être davantage d'une quelconque utilité, ce qui interdit de mettre à la charge de ce copropriétaire de telles dépenses ; qu'en décidant le contraire, pour mettre notamment à la charge des époux X... les dépenses d'électricité afférentes à l'usage des équipements communs dont est doté l'immeuble collectif, la Cour viole l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.