Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 22-10.230 du 15/02/2023,  partie 2


qu'en refusant de prendre en considération les stipulations du règlement de copropriété, dont nul n'avait contesté la conformité à la réalité des bâtiments, pour apprécier l'indépendance des bâtiments pour lesquels un syndicat secondaire était constitué, la cour d'appel a violé l'article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
 
 3° Alors que des bâtiments sont indépendants, appartiendraient-ils à une construction unique, lorsqu'ils disposent de fondations et de gros oeuvres indépendants, ce que démontre suffisamment l'existence d'un joint de dilation séparant les immeubles ; qu'en l'espèce, les exposants soutenaient que les photos jointes au rapport de M. [Z] sur lesquels les juges du fond se sont fondés faisaient apparaître l'existence d'un joint de dilatation séparant les immeubles (V. concl., p. 33), ce qui confirmait les observations d'un autre expert, Mme [D] (V. concl., p. 34 et 38), et les observations des premiers juges (V. concl., p. 38) ; qu'en ne s'expliquant pas sur ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 4° Alors que, si un rapport d'expertise officieux régulièrement produit et débattu doit être examiné par le juge, ce dernier ne peut pas fonder son jugement sur cette seule pièce, mais doit la corroborer par d'autres éléments de preuve ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est uniquement fondée sur le rapport de M. [Z] pour écarter les pièces contraires produites par les exposants et juger que les bâtiments litigieux n'étaient pas indépendants au sens de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en statuant ainsi, bien que M. [Z] ne soit intervenu qu'à la demande et sur les seules informations et instructions du syndicat principal des copropriétaires et que son rapport soit officieux et unilatéral, sans le corroborer par aucune autre pièce objective, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
 
 5° Alors qu'il appartient à celui qui conteste la validité de la constitution de syndicats de copropriétaires secondaires de prouver que ceux-ci ont été constitués pour des bâtiments qui ne sont pas indépendants au sens de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en l'espèce, pour juger que les bâtiments pour lesquels des syndicats secondaires avaient été constitués n'étaient pas indépendants, la cour d'appel a jugé que les exposants ne prouvaient pas que les bâtiments étaient totalement séparés par des joints de dilation, Mme [D] n'ayant, selon la cour, pas la compétence pour le dire ; qu'en statuant ainsi, quand il appartenait au syndicat des copropriétaires, demandeur, de prouver que le joint constaté par les deux experts n'était pas un joint de dilatation séparant les bâtiments sur toute leur hauteur, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1353 du Code civil ;
 
 6° Alors que les juges du fond doivent répondre aux conclusions opérantes et étayées des parties ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir que le procès-verbal de visite de la sous-commission départementale de sécurité incendie de Savoie du 16 mai 2019 avait constaté que le bâtiment à usage hôtelier était isolé des autres bâtiments par des murs et planchers coupe-feu et des sas de communication et isolé de la galerie commerciale (V. concl., p. 33) ; qu'en ne s'expliquant pas sur ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 7° Alors que le fait que des éléments d'équipement et d'aménagement desservent plusieurs bâtiments ne s'opposent pas à ce qu'ils soient homogènes et indépendants au sens de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, pas plus que l'existence de communication et circulation entre les immeubles ; qu'en l'espèce, en retenant, pour juger que les bâtiments n'étaient pas autonomes, qu'une galerie commerciale traversait les bâtiments G, F, E et D, qu'une terrasse recouvrait les bâtiments F, G, E et D et que, entre les bâtiments A et B, existerait une communication, des circulations commues et des réseaux partagés (V. p. 13), la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et violé l'article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.