décision 16-23.221 du 18/01/2018,  partie 2



Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les sociétés Les Mines, Primo, Kues et Mme Y..., en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Kues.

PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt du 27 avril 2016 attaqué d'AVOIR infirmé le jugement du 18 mars 2009 en tant que celui-ci avait débouté M. X... de sa demande d'indemnité d'éviction, et d'AVOIR sursis à statuer sur le surplus des demandes et notamment sur le montant de l'indemnité d'éviction réclamée ;
 
 AUX MOTIFS QUE la soumission volontaire au statut, établie par les mentions mêmes du bail de 1985 rédigé au visa du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 relatif aux baux commerciaux et des dispositions des textes par lesquels ce décret a été modifié et complété, notamment celles de la loi n° 65-356 du 12 mai 1965 et les textes subséquents, n'est pas discutée ; qu'il est par également constant que les locaux litigieux étaient expressément destinés à « une activité de dépôt de meubles et exposition-vente de tous objets mobiliers. », « aux charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière, les parties pendant son cours étant soumises aux obligations résultant de la loi et de l'usage et en outre à des conditions particulières spécialement énumérées. » ; que parmi ces obligations, le preneur s'est notamment engagé à tenir les locaux loués constamment garnis d'objets mobiliers en quantité et valeur suffisante pour répondre à tout moment du paiement des loyers et accessoires, ainsi que de l'exécution des clauses et charges ; qu'en conséquence, ce bail ne comporte aucune disposition particulière, autre que celles généralement admises ; qu'il est exact qu'il ressort des énonciations du rapport d'expertise judiciaire établi par M. Marc A. A... le 15 janvier 2007 que ce local est « accessible   par une porte métallique en métal coulissante sur rail haut et bas (...) » et que « au jour de la visite, l'aide de tiers présents sur le chantier a été nécessaire pour l'ouverture de la porte », au demeurant « particulièrement vétuste et de manoeuvre peu aisée » ; qu'il reste qu'il ressort des énonciations du même document que « le local n'a pu être entièrement visité, compte tenu de la masse d'objets entreposés du sol au plafond, et bien que quelques cheminements aient été créés dans l'encombrement général » ; que contrairement aux allégations-des bailleresses, l'activité de dépôt de marchandises prévue au bail litigieux, directement exercée par M. Camille X... est, au résultat de cette expertise, établie avec certitude à la date du 29 août 2005, date de délivrance du congé ; que le droit à attribution d'une indemnité d'éviction de M. Camille X... est indiscutable puisque les bailleresses ne contestent pas de manière précise, que les conditions malaisées dans lesquelles s'exerce l'activité de dépôt et l'absence d'activité d'exposition-vente est due aux travaux entrepris par la copropriété lesquels lui incombent ;
 
 1) ALORS QUE la soumission conventionnelle d'un contrat de bail au statut des baux commerciaux emporte l'application du régime propre à ce statut ; qu'à ce titre, et conformément à l'article L. 145-8 du code de commerce, l'indemnité d'éviction pour non-renouvellement n'est due au preneur qu'à la charge pour celui-ci d'établir l'existence d'une exploitation effective d'un fonds de commerce conforme à la destination des lieux au cours des trois années précédant le terme du bail ou, à défaut, l'existence d'un motif légitime justifiant cette absence d'exploitation ; que la condition d'exploitation du fonds de commerce visé au contrat de bail s'entend d'une exploitation commerciale des lieux ; qu'en l'espèce, il est constant que le local donné à bail à M. X... était destiné à « une activité de dépôt de meubles et exposition-vente de tous objets mobiliers », et que M. X... utilisait les lieux au seul effet d'entreposer des meubles, sans aucune ouverture au public ni activité commerciale, l'expert ayant constaté que le local était envahi de meubles et d'objets entreposés qui en empêchaient l'accès ; qu'en retenant néanmoins que, même s'il n'existait pas d'activité d'exposition pour la vente, M. X... exerçait bien l'activité de dépôt de meubles prévue au contrat de bail, sans constater que cette activité était exercée dans le cadre d'une exploitation commerciale, ni que les parties auraient renoncé à cette condition du droit à indemnité d'éviction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-8 et L. 145-14 du code de commerce ;
 
 2) ALORS QUE la soumission conventionnelle d'un contrat de bail au statut des baux commerciaux emporte l'application du régime propre à ce statut ; qu'à ce titre, et conformément à l'article L. 145-8 du code de commerce, l'indemnité d'éviction pour non-renouvellement n'est due au preneur qu'à la charge pour celui-ci d'établir l'existence d'une exploitation effective d'un fonds de commerce conforme à la destination des lieux au cours des trois années précédant le terme du bail ou, à défaut, l'existence d'un motif légitime justifiant cette absence d'exploitation ;