décision 16-19.127 du 13/07/2017,  partie 4


qu'il convient de déduire le coût du démantèlement des cuves, soit la somme 47.000 € ; qu'il en résulte une valeur négative du terrain ; qu'il échet en conclusion d'approuver la décision entreprise en ce qu'après avoir apprécié les droits constructibles des immeubles expropriés à la date de référence, elle a constaté, au jour de son prononcé, que la valeur desdits immeubles était négative et a fixé à un euro le montant de l'indemnité de dépossession due à la Sarl Physenti ;
 
 Et aux motifs expressément adoptés du Premier juge, sur la valorisation du bien exproprié, que la Ville offre une indemnité de un euro sur la base d'un arrêt définitif de la cour d'appel de BESANÇON en date du 3 octobre 2012 confirmant le jugement rendu par le tribunal de grande instance de BESANÇON le 14 octobre 2011 dans le cadre de la procédure de préemption initiée par la Ville de BESANÇON à l'occasion d'une DIA de la SARL PHYSENTI sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire de M A..., déterminée comme suit : -SHON potentielle en fonction d'un coefficient d'occupation des sols en zone UB3 de 40% de la hauteur maximale autorisée (R+3) et des contraintes liées aux risques d'inondation : 38600 m2 sur la base de 160 € le m2 et de 80 € pour 20% de logements sociaux soit une valeur de terrain nu, aménagé pour les constructions 5 560 000 €, -frais de démolition 2 600 000 €, -création d'une desserte routière hors d'eau imposée par le PPRI 800 000 €, -coût de dépollution et de désamiantage 4 400 000 €, d'où une valeur résiduelle de -2 240 000 € ; la société PHYSENTI demande à voir déclarer cette offre non satisfactoire et fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 8 700 000 € selon la méthode de récupération foncière et à 8 700 000 € à minima et 19 439 925 € au maximum selon la méthode de comparaison ; au terme des articles L. 13-14 et L. 13-15 du code de l'expropriation, l'estimation des biens expropriés doit être faite à la date de la décision de première instance en fonction de la consistance de ces biens à la date de l'ordonnance d'expropriation ; l'usage et les règles d'urbanisme sont appréciés à la date de référence ; les possibilités légales de construction applicables à la zone où sont situés les biens sont les mêmes que celles qui existaient à la date de référence retenue par le jugement du 14 octobre 2011 à savoir la date d'opposabilité du PLU approuvé le 5 juillet 2007 ;
 
 Sur la valeur des biens selon la méthode de la récupération foncière, la partie expropriée invoque 14 références de ventes de terrains à bâtir intervenues entre novembre 2009 et décembre 2013 sur la commune de BESANÇON et sur les communes limitrophes et estime que la valeur au m2 de SHON doit être fixée à 390 € et à 120 € pour les logements sociaux ; les termes de comparaison antérieurs au jugement du 14 octobre 201 n'ont pas à être pris en considération au motif que l'arrêt confirmant le jugement a autorité de la chose jugée en ce qui concerne la valeur des terrains à bâtir à la date du jugement de première instance ; pour les 11 références postérieures, la partie expropriée se prévaut d'une valeur au m2 calculée par rapport à la surface de planchers ; or seul le prix par m2 de SHON serait pertinent, les prix des terrains à bâtir concernant des immeubles collectifs se déterminant par rapport aux possibilités de construction et non pas par référence à la surface existante de la construction ; si l'on se base sur la surface cadastrale laquelle correspond en principe à la SHON sauf hypothèse où le COS est supérieur à 1, les actes notariés produits contredisent les prétentions de la défenderesse comme ne faisant pas apparaître de valeur moyenne supérieure aux 160 € retenus par les précédentes décisions ; la SARL PHYSENTI soutient à juste titre qu'au regard des règles de la copropriété, les droits à construire résultant de l'application du COS devaient être calculés sur l'ensemble de la superficie de la propriété et non pas seulement sur l'emprise des bâtiments existants au sol et qu'ils s'établissent en conséquence à 43 233 m2 dont 8 646,60 m2 de logements sociaux et non pas à 38 600 m2 comme retenu par l'expert judiciaire ; l'expert A... a retenu, sur la base des calculs de son sapiteur, la société HUB ENVIRONNEMENT, un coût de dépollution de 4 400 000 € et un coût de démolition de 600 000 € soit un total de 7 000 000 € ; la société PHYSENTI invoque l'étude d'impact présente dans le dossier de DUP selon laquelle le montant de la démolition et de la décontamination du site est estimée à 5 000 000 € et qu'il y a lieu de la tenir pour référence du calcul de la valeur finale de la récupération foncière ;