Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.454 du 10/09/2020,  partie 4


que l'article 606 du code civil précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, en ajoutant in fine que toutes les autres réparations sont d'entretien ; que par ailleurs, l'article 1755 du code civil stipule qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; qu'en outre, suivant l'application de l'ensemble de ces dispositions, il est constant que les travaux prescrits par l'autorité administrative et rendus nécessaires pour l'exercice de l'activité prévue au bail sont à la charge du bailleur ; que toutefois, il est également constant que dans le cadre d'un bail commercial, la répartition entre preneurs et bailleurs, notamment du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier, peut être conventionnellement pondérée, à condition que ces stipulations aient été portées à la connaissance du locataire, par une clause expresse et précise ; qu'en l'espèce, les parties s'accordent sur le fait que le bail commercial litigieux a été renouvelé judiciairement par décision du juge des loyers commerciaux du 31 mai 2006, puis par tacite reconduction à compter du 9 décembre 2010 ; qu'ainsi, à titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément au principe suivant lequel le contrat en cours est régi par la loi sous l'empire duquel il a été conclu, sauf disposition contraire prévue par la loi, le bail commercial susvisé ne se trouve pas soumis aux nouvelles dispositions de l'article 1170 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; que de même qu'il ne doit pas être fait application, au cas d'espèce, des dispositions de l'article L. 145-40-2, introduites par la loi du 18 juin 2014, et de l'article R. 145-35, issues du décret du 3 novembre 2014, qui indiquent que ne peuvent désormais pas être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations ; qu'aussi, au vu des pièces produites par les parties, la lecture du contrat de bail litigieux fait apparaître, concernant l'état des lieux, que « le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ou réparations et sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour (...) notamment défaut éventuel de conformité aux réglementations administratives d'hygiène et de sécurité pouvant résulter de travaux exécutés par le précédent locataire, le preneur se déclarant prêt à supporter tous inconvénients en résultant et à effectuer à ses frais tous les travaux, réparations, et finitions que nécessiterait l'état des lieux » ; que par ailleurs, le bail précise, dans la partie « entretien et réparations », que le preneur « supportera toutes les réparations et transformations qui seraient rendues nécessaires par l'exercice de son activité ou par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou d'entretien ou encore de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. D‘une façon générale, il effectuera à ses frais, et sous sa responsabilité toutes réparations locatives, le bailleur conservant à sa charge les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil » ; qu'enfin, relativement à la modification matérielle des lieux, le contrat de bail indique que le « preneur supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l'exercice de son activité » ; que les dispositions du bail litigieux mettent donc clairement à la charge du preneur l'ensemble des travaux de réparations et transformations nécessaires à l'exercice de son activité, en ce y compris les travaux de mise aux normes sanitaires et de sécurité, au titre desquelles s'inscrivent les normes incendie ; qu'à ce titre, les travaux, dont les demandeurs sollicitent remboursement, étant requis par la commission de sécurité et nécessaires pour permettre la réouverture et la reprise de l'exploitation de l'hôtel-bar-restaurant « Le Plein Soleil », il résulte de l'analyse du bail commercial liant les demandeurs à Mme K... que ces travaux étaient bien à la charge du preneur ; que de surcroît, il ressort des conclusions des demandeurs et de la lecture des factures visées par ces derniers que les travaux d'un montant total de 34 463,60 € TTC sont des travaux d'électricité et de plomberie, notamment de la cuisine ; qu'outre qu'aucun élément ne permet d'affirmer que ces travaux ont été rendus nécessaires par la vétusté ou la force majeure, les demandeurs échouent dans la démonstration que ces travaux entreraient dans le champ des travaux de grosses réparations de l'article 606 du code civil, qui seraient dès lors de la compétence du bailleur ; que par conséquent, il n'est pas démontré que Mme K..., bailleresse, aurait failli à son obligation de délivrance, de sorte que les demandeurs seront déboutés de leur demande de remboursement des travaux qu'ils ont effectués pour un montant de 34 463,60 € TTC ;