Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-14.972 du 05/06/2019,  partie 7


sur la responsabilité du notaire : aux termes de l'article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; en l'espèce, la vente au profit du M. M... O... requérant s'est effectuée dans le cadre de son droit de préemption avec révision de prix exercé par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mai 2004 conformément aux dispositions de l'article L 412-7 du code rural et de la pêche maritime ; Dans le cadre de la mise en oeuvre du droit de préemption du fermier, les dispositions d'ordre public de l'article L-412-8 du code rural et de la pêche maritime prévoient que : "Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le Notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'Huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée... Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus, le preneur dispose d'un délai de 2 mois à compter (le la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation " ; par ce texte, le notaire instrumentaire est donc débiteur d'une obligation information légale de résultat ayant un .contenu précis, il se doit d'informer strictement le preneur en place de l'ensemble des conditions de la vente projetée et il ne peut donc, sauf à engager sa responsabilité, modifier unilatéralement les conditions et charges de la vente projetée ; or, en l'espèce, Me F..., dans le cadre de la notification prévue par l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, a informé M. M... O... de la vente des parcelles au prix de "1.217.444 € comprenant, outre les frais de vente, un honoraire de négociation s'élevant à la somme de 34,638,69 € » ce qui était différent des conditions du projet de vente à M. et Mme X... qui prévoyait que "... le PROMETTANT supportera l'ensemble des frais, droits et émoluments de l'acte authentique de vente, leurs suites et leurs conséquences et, éventuellement dans l'hypothèse de l'exercice par le preneur susnommé du droit de préemption, quel que soit le régime fiscal auquel sera soumis l'acte en dernier ressort" ; -"Les parties reconnaissent que Me G... F..., Notaire associé à Soissons (Aisne) est titulaire d'un mandat de vente concernant le bien objet des présentes que lui a donné le Promettant et que Me F... avec le concours de Me U... V..., notaire associé à Crécy-sur-Serre, ont mis le promettant en rapport le bénéficiaire. En conséquence, il est dû tant à Me F... qu'à Me V..., Notaires susnommés, pour moitié à chacun d'entre eux, un émolument de négociation, s'élevant à la somme de TRENTE SIX MILLE TROIS CENTS VINGT HUIT EUROS ET TRENTE QUATRE (36.328,34 €), taxe sur la valeur ajoutée incluse, Il est bien entendu que quelle que soit l'issue, soit au profit du bénéficiaire, soit au profit du preneur titulaire du droit de préemption, le promettant paiera cet émolument de négociation dès la réalisation de l'acte authentique des présentes, par prélèvement sur le prix de vente ci-dessus indiqué ; étant précisé que le montant de la négociation est inclus dans le prix indiqué ci- dessus." ; il en résulte que le projet de vente initial ne prévoyait à la charge de l'acquéreur aucune commission, émolument ou honoraire de négociation puisque ceux-ci étaient expressément mis à la charge des promettants, à savoir Mmes D..., de sorte que le prix de vente total à la charge de M. et Mme X... était de 1.217,444 € contre 1.261.325 € pour le prix de vente après expertise puis au final de 1.324.325 € tous frais compris pour M. M... O... ; en aucun cas, Me F... ne pouvait de son propre chef modifier les conditions de vente dans le cadre de la notification du projet de vente au fermier en place effectuée en application des dispositions de l'article L-412-8 du code rural et de la pêche maritime, seul le prix de vente pouvait être modifié, compte tenu de l'expertise intervenue, ce faisant Maître F... a manqué à son obligation légale et a donc commis une faute ; en outre, selon les dispositions de l'article 11 du tarif des Notaires la négociation, ouvrant droit à un honoraire particulier, est ainsi définie : "Il y a négociation lorsque le Notaire agissant en vertu d'un mandat écrit que lui a donné à cette fin l'une des parties, recherche un cocontractant, le découvre et le met en relation avec son mandant... reçoit l'acte ou participe à sa réception." ; Il est donc nécessaire pour que le notaire instrumentaire puisse prétendre à la perception d'un honoraire de négociation comme en l'espèce qu'il dispose d'un mandat écrit, recherche et découvre le cocontractant ; or, ces conditions cumulatives font en l'espèce défaut puisque : - le requérant-acquéreur était le fermier en place, - la notification valant offre de vente a été effectuée dans le cadre des dispositions légales de l'article L412-8 du code rural et de la pêche maritime ;