Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.583 du 24/09/2020,  partie 2


Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société La Majolane.
 
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé le prix du loyer sur renouvellement dû par la société HOTEL EXCELSIOR à la SCI LA MAJOLANE en application du bail conclu le 8 novembre 1995 à la somme de 76.599 € H.T. et hors charges à compter du 12 juin 2013 et D'AVOIR dit que les intérêts moratoires éventuellement dus commenceraient à courir à compter du 4 novembre 2014 ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur le loyer sur renouvellement, le bail a été consenti le 8 novembre 1995 à effet au 1 er novembre 1995 pour se terminer au 31 octobre 2004 ; que le congé délivré par la bailleresse le 29 avril 2004 qui a été déclaré nul ne peut produire effet, aussi le bail conclu le 8 novembre 1995 s'est poursuivi au-delà du terme contractuel fixé au 31 octobre 2004 ; que la locataire fait valoir que faute de réponse à sa demande de renouvellement dans le délai de 3 mois prévu par l'article L145-10 du code de commerce, le bail s'est renouvelé aux clauses et conditions du bail précédent y compris le prix ; qu'en l'espèce la demande de renouvellement du bail a été formée par la SAS Excelsior par acte d'huissier en date du 1 1 février 2013 ; que la SCI La Majolane a répondu d'abord par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 mai 2013 qui se limite à contester la date de prise d'effet de la demande de renouvellement, puis que par acte du 12 juin 2013, elle a proposé le prix de 189.000€ à compter du 1er avril 2013 ; que force est donc de constater que la réponse est intervenue au-delà du délai de 3 mois de l'article IL 45-10 du code de commerce, que le principe du renouvellement est donc acquis ; qu'en application de l'article L145-11 et R 145-1 du code de commerce le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans la réponse à la demande de renouvellement faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement ; que la demande à fin de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 12 juin 2013 a été accueillie par l'arrêt avant dire droit 8 décembre 2016 qui n'a pas été censuré par la cour de cassation,
 cette disposition est définitive ; que sur le prix du loyer sur renouvellement polyvalence ou monovalence, en application de l'article R 145-10 du code de commerce le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ; que les locaux monovalents échappent donc à la règle du plafonnement ; que par application de l'article précité les exploitations hôtelières sont considérées comme des activités monovalentes, que néanmoins le caractère monovalent de la location peut être écarté lorsque l'exploitation hôtelière et celle de restaurant ont une activité importante et autonome, en disposant d'entrées distinctes dans l'immeuble ; que la locataire soutient que le bail est polyvalent les locaux n' ayant pas été construits en vue d'une seule utilisation et l'hôtel et le restaurant pouvant fonctionner de façon indépendante ; que l'expert a relevé sans être contredit que le restaurant a sa propre entrée et une clientèle propre, que des travaux très importants seraient nécessaires pour réaménager la partie hôtel en vue d'une autre activité, à la différence de la partie restaurant qui pourrait l'être pour devenir un local commercial à usage de bar ou de boutique dans le cas où le bail conclu pour la cuisine et les toilettes avec d'autres propriétaires ne serait pas renouvelé, et a procédé à une évaluation distincte pour la partie hôtel en utilisant la méthode hôtelière et pour la partie restaurant pour laquelle elle a adopté la méthode comparative ; que tenant le fonctionnement indépendant du restaurant et de l'hôtel, la clientèle et l'entrée propre au restaurant qui pourrait à moindre coût être réaménagé pour être affecté à une autre activité, la polyvalence sera retenue ; que le congé délivré le 29 juin 2004 ayant été annulé le bail conclu le 8 novembre 1995 s'est poursuivi au-delà de 12 années, qu'en conséquence de quoi tenant la durée supérieure 12 ans le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, comme jugé par l'arrêt avant dire droit ; qu'il est d'usage de calculer le loyer des hôtels selon la méthode dite hôtelière ; qu'en conséquence de quoi les méthodes de calcul différenciées retenues par l'expert pour chacune des parties, qui en leur principe ne sont pas contestées par les parties, seront adoptées par la cour ;