Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.091 du 12/03/2020,  partie 3


qu'enfin et en l'absence de démonstration par les demandeurs à l'action d'une utilité commune de ce conduit de cheminée, la société Agence IMM et son assureur peuvent tirer argument des termes de la présentation du litige par les époux S... évoquant un poêle de 13kw constituant l'unique moyen de chauffage de la surface habitable de leur appartement et des dispositions de l'article 16 du règlement de copropriété selon lequel sont des parties privées « les canalisations des services communs tel que eau et chauffage central pour la partie intérieure à chaque appartement » ; qu'il résulte de tout ce qui précède que les époux S... ne démontrent pas que le conduit litigieux constitue une partie commune de la copropriété ;
 
 ALORS, 1°), QUE, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes les coffres, gaines et têtes de cheminée ; qu'il appartient donc à celui qui soutient qu'un conduit de cheminée constitue une partie privative de le prouver ; qu'en faisant peser sur les époux S... la charge de prouver que le conduit de fumée litigieux constituait une partie commune, la cour d'appel a violé les articles 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 1315, devenu 1353, du code civil ;
 
 ALORS, 2°), QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que l'article 15 du règlement de copropriété dispose que les parties privatives de l'immeuble « sont limitées par les murs, cloisons, fenêtres et portes les séparant soit de l'extérieur, soit des parties dénommées ci-après « parties communes », soit d'autres parties privées, soit d'immeubles voisins » ; qu'il résulte de ces dispositions claires et précises que les parties privatives sont circonscrites à l'intérieur des lots de copropriété ; qu'en considérant, dès lors, que le conduit de fumée, bien que situé à l'extérieur de l'appartement des époux S..., constituait une partie privative, la cour d'appel a dénaturé par omission l'article 15 du règlement de copropriété.
 
 ALORS, 3°), QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que l'article 24 du règlement de copropriété, qui figure dans son chapitre II, intitulé, « partie de l'immeuble commune à tous les propriétaires », distingue les parties communes à tous les propriétaires de celles qui, en raison de la configuration des lieux, peuvent n'être communes qu'à certains copropriétaires entre eux, et fait figurer au nombre de ces dernières, « les conduits de fumée (coffres et gaines) » ; qu'il ressort de ces dispositions claires et précises qu'en aucun cas, les conduits de fumée ne constituent des parties privatives ; qu'en considérant que, pour déterminer si un conduit de fumée a un caractère commun ou privatif, il convient de rechercher s'il est affecté à l'utilité exclusive d'un seul copropriétaire, la cour d'appel a dénaturé l'article 24 du règlement de copropriété ;
 
 ALORS, 4°) et subsidiairement, QUE dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes les coffres, gaines et têtes de cheminée ; qu'à tout le moins, le règlement de copropriété est ambigu en ce que son article 24, qui distingue les parties communes à tous les propriétaires et celles qui, en raison de la configuration des lieux, peuvent n'être communes qu'à certains copropriétaires entre eux, et fait figurer au nombre de ces dernières, « les conduits de fumée (coffres et gaines) », ne règle pas la question du caractère privatif ou commun d'un conduit de fumée qui, compte tenu de la configuration des lieux, ne dessert qu'un seul lot de copropriété ; que, dès lors, dans le silence du règlement de copropriété sur ce dernier point, le caractère de partie commune de ce conduit de fumée devait être retenu ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 ALORS, 5°), QUE l'exécution sans réserve d'une décision sur des chefs qui ne sont pas assortis de l'exécution provisoire vaut acquiescement ; que, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2016, a été adoptée une résolution n° 4 aux termes de laquelle « les copropriétaires manifestent leur volonté de réaliser les travaux de réfection du conduit de cheminée » et « l'assemblée générale décide de faire appel de la décision du tribunal de grande instance de Blois en date du 22 septembre 2016 pour permettre de se donner le temps d'étudier, voter et ordonner la réalisation des travaux dans les délais les plus rapides possibles » ; qu'il se déduit de cette résolution, qui n'a pas été contestée dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires ont, en affirmant leur volonté de réaliser les travaux de réfection du conduit de cheminée et en décidant d'interjeter appel uniquement dans le but de se donner le temps de les réaliser, acquiescé au jugement qui, sans être assorti de l'exécution provisoire, avait qualifié ce conduit de fumée de partie commune ;