Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.101 du 07/02/2019,  partie 2



 
 Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille dix-neuf. 
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la SCI GRM
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 En ce que l'arrêt infirmatif attaqué a condamné la SCI GRM à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[...] bâtiments B et C la somme de 32 000,06 euros au titre de l'actualisation des charges incluant la répartition de l'ajustement du 1er octobre 2016 au 1er juillet 2017 ainsi que les appels provisionnels des exercices 2015/2016 et 2016/2017, le tout avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mai 2010 sur 9 522,10 euros et à compter de l'assignation du 17 mars 2011 pour le solde ;
 
 Aux motifs sur le principe de la créance du syndicat des copropriétaires, que la SCI GRM avait le droit de diviser le lot 309 et de vendre les nouveaux lots ainsi constitués mais elle ne pouvait le faire sans respecter les dispositions combinées de l'article 11 deuxième alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 et 74 du règlement de copropriété selon lesquelles, en cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l'approbation de l'assemblée générale ; qu'il est constant que la SCI GRM n'a pas fait inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale la demande de nouvelle répartition des charges, de sorte que les premiers juges en ont déduit à juste titre que la division du lot 309 était inopposable au syndicat, et que la SCI GRM restait débitrice de la totalité des charges dues par le propriétaire de ce lot avant sa division (arrêt attaqué, p. 7, § 4 et 5) ;
 
 Alors que l'opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession des fractions d'un lot divisé n'est pas subordonnée à l'approbation préalable par l'assemblée générale de la répartition des charges entre ces fractions ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait pour condamner la SCI GRM en paiement de charges de copropriété relatives à un lot dont elle avait vendu toutes les fractions au lieu de rechercher si les cessions intervenues avaient été notifiées au syndic de la copropriété de manière à rendre opposable ces cessions au syndicat, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 par fausse application et l'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 par refus d'application, ensemble l'article 74 du règlement de copropriété du 22 octobre 1999.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION, subsidiaire
 
 En ce que l'arrêt infirmatif attaqué a condamné la SCI GRM à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'[...] bâtiments B et C la somme de 32 000,06 euros au titre de l'actualisation des charges incluant la répartition de l'ajustement du 1er octobre 2016 au 1er juillet 2017 ainsi que les appels provisionnels des exercices 2015/2016 et 2016/2017, le tout avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mai 2010 sur 9 522,10 euros et à compter de l'assignation du 17 mars 2011 pour le solde ;
 
 Aux motifs sur le montant des sommes dues par la SCI GRM au syndicat des copropriétaires que la SCI GRM fait valoir qu'il n'existe aucun tableau de répartition des tantièmes de copropriété des parties communes, mais uniquement un tableau de quote-part de chaque lot dans la propriété du sol.
 Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'une simple règle de trois sur une base totale de 5 780/10 000 permettrait de calculer les charges dues par chacun des copropriétaires d'une manière exacte.
 En toute hypothèse, la nouvelle répartition des charges qui pourrait éventuellement être ordonnée par application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne pourrait jouer que pour l'avenir.
 (hypothèse comparable, d'un règlement de copropriété incomplet - Civ 3 - 7 avril 2004 n° 02-13.976).
 La SCI GRM ne donne pas d'explications justifiant le recours à la mesure d'expertise qu'elle sollicite et qui en toute hypothèse serait inutile pour l'avenir, puisqu'il faudra bien qu'elle fasse répartir les charges entre les lots qu'elle a créés.
 Il convient donc de faire application de la règle de répartition des charges telle que proposée par le syndicat des copropriétaires.
 La SCI GRM fait valoir d'autre part que le montant des sommes réclamées par le syndicat serait incertain en faisant état des doutes manifestés par M. A....