Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-15.343 du 30/06/2021,  partie 4



 Enfin, alors que le bail porte sur une surface totale de 20 Ha 30 A 63 Ca, la parcelle A 251 n&apos;est louée que pour 53 A 05 Ca, soit 2,61 % des biens donnés à bail.
 
 Il résulte de l&apos;ensemble de ces éléments que le fait que Monsieur [B] [O] a exploité depuis son entrée dans les lieux au vu et au su du bailleur une activité forestière développée sur une seule parcelle ne représentant qu&apos;une partie très réduite de la propriété louée et qui servait avant même la signature du bail au stockage du bois sans aucune dégradation sur le reste des biens loués et sans mettre aucunement en péril l&apos;exploitation des-dits biens, et que Madame [H] est mal fondée à opposer cet argument à la demande de cession du bail, le fait que Monsieur [O] n&apos;ait pas demandé d&apos;autorisation expresse ne constituant pas un manquement suffisamment grave à ses obligations.
 
 Madame [H] reproche ensuite à Monsieur [B] [O] d&apos;avoir systématiquement payé le fermage en retard. Elle produit à cet effet un état récapitulatif des retards enregistrés.
 
 Il ressort de la lecture du bail du 24 octobre 1986 que le fermage annuel était dû en deux termes échus correspondant chacun à la moitié de la valeur de la denrée fixée plus haut les 11 mai et 11 novembre de chaque année, le paiement du premier terme devant avoir lieu le 11 mai.
 
 Les intimés ne contestent pas les dates de paiement effectif de ces termes tels que répertoriés par la bailleresse en sa pièce 30.
 
 Toutefois, ils relèvent à juste titre que Madame [H] n&apos;a jamais adressé au preneur la moindre mise en demeure à ce titre, ce que cette dernière ne conteste pas.
 
 Par ailleurs le calcul des retards apparaissant sur ce document est réalisé à partir de la date théorique figurant au bail et non pas à partir de la date à laquelle le preneur a reçu le détail de la somme due. Or il ressort du propre dossier de l&apos;appelante que le terme échu en mai1996 n&apos;a donné lieu de sa part à l&apos;envoi du décompte de sa créance au preneur que par courrier du 4 juillet 1996 (sa pièce n° 4), courrier auquel il a été immédiatement donné une suite par Monsieur [O].
 
 Si les intimés ne contestent pas avoir payé avec retard les fermages, le décompte établi par Madame [H] n&apos;a aucun caractère probant concernant la durée de ces retards qui, selon elle, était située entre 3 jours et 139 jours.
 
 Il résulte de ces éléments que les retards enregistrés dans le paiement du fermage, à les supposer, tous réels, étaient pour partie imputables à la bailleresse elle-même et ne constituaient pas un manquement du preneur à ses obligations suffisamment grave pour justifier le refus de cession du bail étant au surplus relevé qu&apos;il est incontesté que, depuis 2007, le preneur a payé sans aucune contestation le fermage tel qu&apos;il lui était demandé par la bailleresse alors qu&apos;il n&apos;était pas tenu compte de la provision de 300 ? qu&apos;il versait chaque année au titre des taxes lors du décompte final.
 
 Madame [H] reproche également à Monsieur [B] [O] de ne pas avoir occupé lui-même la maison d&apos;habitation incluse dans le bail au mépris des dispositions du contrat, puis d&apos;y avoir installé son fils et la compagne de ce dernier à compter de juillet 2015.
 
 Or il est établi tant par les écritures des parties que par le document manuscrit en date du 2 septembre 1986 produit au dossier que Monsieur [C] [H] a expressément autorisé Monsieur [B] [O], donc il a précisé qu&apos;il habitait à proximité de l&apos;exploitation, à laisser ses parents occuper cette maison. Madame [H] ne conteste pas l&apos;existence de cet accord, et précise elle-même que Monsieur [E] [O] est resté dans les lieux jusqu&apos;à son décès en mars 2010, puis sa veuve jusqu&apos;à son départ en EPHAD « environ » 18 mois avant survenu son décès survenu en février 2015.
 
 Il n&apos;est pas contesté par ailleurs qu&apos;à compter de 2015 Monsieur [B] [O] a autorisé son fils [U] et la compagne de ce dernier à occuper ce logement. Toutefois, c&apos;est à tort que Madame [H] reproche au preneur cette autorisation alors que les dispositions de l&apos;article L 411-35 du code rural lui en donnent le pouvoir.
 
 Il résulte de ces éléments que Monsieur [B] [O] a expressément été dispensé par le bailleur de l&apos;obligation de loger dans la maison incluse dans le bail tant qu&apos;elle serait occupée par ses parents, soit globalement jusqu&apos;à fin 2013, puis qu&apos;il y a valablement hébergé son fils à compter de juillet 2015.
 
 Par ailleurs, si effectivement Monsieur [B] [O] n&apos;a pas personnellement occupé les lieux à compter de fin 2013, Madame [H] ne conteste pas que cette situation est sans incidence sur la bonne exploitation du fonds dès lors que sa propre maison est située à proximité, et ne soutient pas que l&apos;inoccupation des lieux pendant 18 mois serait à l&apos;origine d&apos;une dégradation de ce bâtiment.
 
 Ce manquement à l&apos;