Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-10.016 du 16/11/2022,  partie 9


or les baux d'origine, passés entre chacun des copropriétaires et le premier exploitant la Compagnie des Alpes, stipulaient que « dans la cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge » (baux produits par les copropriétaires en pièce n° 2) ; cette clause, dont les effets ont été maintenus aux termes de la lettre du 2 septembre 2010, oblige sans équivoque le preneur à supporter le coût des travaux nécessaires à l'exploitation des lieux selon leur destination, au premier rang desquels figure, s'agissant d'un hôtel de tourisme ou d'une résidence de tourisme, les aménagements ou améliorations exigés par l'administration, conformément aux règles sur les établissements qui reçoivent du public ; cet accord de la SARL DG RESIDENCES, pour prendre en charge les travaux de mise en conformité des lieux aux règles de sécurité, est confirmé s'il en était besoin par les attestations de Me [XN] [EH], administrateur judiciaire, et de sa collaboratrice Mme [NJ] [UI], qui témoignent que, présents à l'audience du 3 septembre 2010, ils ont entendu le représentant légal de cette société M. [P] [Z] déclarer que le prix très faible qu'il offrait pour acquérir les actifs (25 000 euros) était justifié par l'importance des travaux à réaliser dans l'hôtel « Le Splendid » (pièces n° 20 et 21 produites par les copropriétaires) ; la SARL DG HOLIDAYS oppose, à la demande formée par le syndicat des copropriétaires, la propre faute de ce dernier, en ce qu'il a omis, pendant quelque sept ans jusqu'à l'année 2016, de voter l'approbation des modalités de réalisation des travaux, alors que ce vote était obligatoire aux termes de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, et que le syndicat connaissait depuis l'année 2009 la consistance des travaux de mise en conformité, concernant pour l'essentiel les parties communes ; cependant la SARL DG HOLIDAYS ne prétend pas que ce retard dans la réalisation des travaux, qu'elle reproche au syndicat des copropriétaires, ait eu une incidence quelconque sur le coût des travaux : il s'ensuit que l'éventuelle carence fautive du syndicat, à la supposer établie, n'est pas de nature à exonérer en tout ou partie cette société de son obligation de prendre en charge le prix des travaux. Ceux-ci, autorisés en définitive lors d'une assemblée générale du 28 avril 2016 (pièce n° 59 de la société appelante), ont été, de fait, réalisés à partir de l'année 2016 comme il résulte des pièces produites par les copropriétaires et par le syndicat. L'éventuel préjudice d'exploitation que la société preneuse aurait subi, par suite d'un retard fautif à autoriser les travaux, peut donner lieu le cas échéant à une demande de sa part en dommages et intérêts, demande qu'elle présente en effet, et qui sera examinée ci-après ; ce préjudice et ce retard éventuels ne la dispensent nullement, en revanche, de son obligation de supporter le prix des dits travaux ; c'est donc à bon droit que le tribunal a prononcé une condamnation de la SARL DG HOLIDAYS à payer le coût de ces travaux, déjà réalisés ou à réaliser ; la SARL DG HOLIDAYS conteste subsidiairement le montant de cette condamnation, en faisant valoir que l'expert judiciaire M. [OE] a estimé le coût des travaux entre 240 000 et 250 000 euros, évaluation très inférieure à la somme demandée à ce titre par le syndicat ; la SARL DG HOLIDAYS précise d'autre part qu'il convient de prendre égard à l'arrêt de la cour d'appel du 29 janvier 2014, qui l'a déjà condamnée à exécuter les travaux relatifs à la fraction des parties communes qui appartient à la SARL MT ; sur le coût total des travaux : M. [OE], désigné entre autres pour établir la liste des travaux exigés par le maire pour la mise aux normes de sécurité, et pour en évaluer le coût sur devis, a estimé ce coût entre 240 000 et 250 000 euros, en se fondant sur un rapport SOCOTEC et sur un devis EURO INGENIERIE, lequel portait une somme de 240 720 euros (rapport de M. [OE] du 8 décembre 2014, pages 28 à 33) ; l'expert a en revanche rejeté une estimation présentée par la SARL DG HOLIDAYS, fondée sur des factures de travaux déjà réalisés pour un coût de 113 518,89 euros, et sur une estimation de la société ITER, documents qui portait le prix total des travaux de mise en sécurité, réalisés ou à réaliser, à la somme de 834 238,89 euros ; le syndicat demande l'allocation de la somme de 1 012 047,26 euros que lui a accordée le tribunal, somme qui ressort du second tableau établi le 22 novembre 2018 par M. [JH] de la SARL BLT Consultant, et qui fixe désormais à 719 523,81 euros le coût total estimatif des travaux restant à réaliser, outre 292 523,45 euros de travaux déjà réalisés en 2016, soit un total de 1 012 047,26 euros taxe comprise (pièce n° 51) ;