Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.633 du 23/05/2019,  partie 2


qu'au contraire, le lot 1 concerne par le présent litige, comporte le droit de construire une maison, une terrasse couverte, un garage, une piscine, et est affecté de la moitie indivise du terrain et des parties communes ; qu'en outre, l'acte d'acquisition des époux E... du 30 octobre 2003 mentionne, au paragraphe du bien vendu, le lot 1 tel que décrit à l'état descriptif de division avec la piscine, et comporte un nota par lequel « le vendeur déclare que la construction est aujourd'hui dans l'état d'inachèvement suivant, sol brut de béton, murs agglos ou contre cloisons briques apparentes, sanitaires non posés » ; qu'il précise encore, au paragraphe « achèvement des constructions », « l'acquéreur s'engage à terminer les travaux de construction en conformité avec le permis de construire ci-annexé... » ; qu'il précise enfin, au paragraphe du permis de construire, que le bien vendu a fait l'objet : - d'un permis de construire délivré par la commune de [...] le 14 septembre1990, - d'une déclaration d'achèvement des travaux établie le 30 mars 1994,- d'un certificat du maire de la commune de [...], en date du 25 octobre 1995, précisant que les travaux sont entièrement terminés depuis le 30 mars 1994 ; que par ailleurs, l'attestation de la vente consentie à l'auteur des époux E..., la société Visemo, par F... H... comportait un descriptif du bien vendu correspondant à celui du lot 1 de l'état descriptif de division ; que c'est dès lors en vain que les consorts R..., se fondant sur le caractère de parties communes du sol, contestent la possibilité pour les époux E... d'avoir construit leur piscine sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; que leur demande tendant à voir ordonner la destruction de la piscine, du mur en parpaing, et le retrait des remblais ainsi que la remise en état du terrain ne pourra être accueillie sur le fondement de ce premier moyen ;
 
 AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE les consorts R... sollicitent la destruction de la piscine et le retrait du remblai au motif que ces ouvrages auraient été réalisés sur des parties communes sans autorisation de l'autre copropriétaire ; que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété en date du 31 octobre 1990 prévoit en page 2 au chapitre CONSTRUCTIONS :"- les constructions comprendront, après .achèvement, deux maisons individuelles à usage principal d'habitation : l'une implantée dans la partie nord du-terrain, l'autre implantée dons la partie sud du terrain " ; que dans l'état descriptif de division, il est indiqué concernant le lot n° 1 appartenant aux consorts E..., que : " l'immeuble est divisé en deux lots numérotés 1 et 2 dont la désignation est établie par référence aux plans visés à l'article 2 et ci-annexés : 1°) LOT NUMERO UN : la moitié indivise du terrain et des parties communes afférentes à une maison qui sera située dans la partie Nord du terrain qui doit être édifiée conformément au permis de construire, le droit de construire une maison à usage d'habitation, élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, d'une SHON maximale de 200 m², qui comprendra après achèvement : - au rez-de-chaussée ; un hall d'entrée, une cuisine, un living, un dégagement, deux chambres, une salle de bains et water-closet, - à l'étage, un dégagement, une chambre, un bureau, une salle de bain et water-closet, terrasse couverte, garage, piscine " ; que l'acte d'acquisition des consorts R... prévoyait que "l'acquéreur se soumettra, sans recours contre le vendeur à toutes les obligations résultant de l'état descriptif de division et règlement de copropriété ci-dessus énoncé, dont une copie lui a été remise " ; que le fait que le permis de construire initial ne prévoyait pas dans un premier temps la construction d'une piscine ne privait pas les propriétaires du lot n° 1 de solliciter ultérieurement un permis de construire pour la construction de ladite piscine ; que l'état descriptif de division prévoyant dès l'origine la construction d'un piscine sur le lot n° 1, les consorts E... n'avaient pas l'obligation de solliciter l'accord de l'autre copropriétaire pour entreprendre les travaux ; que cet état descriptif ne prévoit pas non plus l'accord de 1'autre copropriétaire concernant l'implantation de la piscine ; qu'il convient de débouter les consorts R... de leur demande de destruction de la piscine des consorts E..., de retrait des remblais et de remise en état initial des lieux ;
 
 1°) ALORS QUE l'état descriptif de division qui, même inclus dans le règlement de copropriété, demeure un document établi pour les besoins de la publicité foncière, sans valeur contractuelle, ne peut prévaloir sur les stipulations du règlement de copropriété ; qu'en faisant prévaloir les termes de l'état descriptif de division qui mentionnaient le droit de construire une piscine dans la description du lot des époux E... sur celles du règlement de copropriété, qui limitait le droit de construire des copropriétaires aux deux maisons originairement visées dans le permis de construire du 14 septembre 1990, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 1134, devenus 1103, du code civil, ensemble l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;