Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.881 du 10/09/2020,  partie 5


3° tous les frais résultant des grosses réparations et d'entretien de l'immeuble en tant que parties communes ...), des charges communes à l'ascenseur et au chauffage central ; en pages 49 et 50 dudit règlement, un tableau récapitule entre les divers lots les millièmes de parties communes, ainsi que les millièmes de charges d'ascenseur et de chauffage qui ne concernent que les lots en nature de studio ou d'appartement compris dans le bâtiment A.
 
 Selon les conditions particulières, qui sont énoncées en page 22, il est indiqué que le bâtiment B, correspondant au lot n° 31, supportera, à concurrence de 10 millièmes, les charges de copropriété communes aux deux bâtiments et qu'il participera notamment pour 10 millièmes à l'entretien du chemin allant de l'avenue [...] à la courette, compris la courette, les réparations et l'entretien de ce bâtiment étant à la charge de son propriétaire ; il en résulte, d'une part, que les charges communes aux deux bâtiments comprenant notamment l'entretien du chemin et de la courette seront supportées par le propriétaire du lot n° 31 dans la limite de 10/1000èmeset que les charges d'entretien et de réparation du bâtiment B, correspondant à ce lot n° 31, seront à la charge exclusive de son propriétaire.
 
 L'arrêt de la cour du 30 janvier 2014 a été cassé au visa de l'article 1134 du code civil en ce qu'il a dit qu'en application du règlement de copropriété d'origine, le propriétaire du lot n° 31 devait contribuer aux charges communes générales à concurrence de 45/1000èmes, sauf pour les charges générées par l'entretien du chemin allant de l'avenue [...] à la courette, y compris la courette, tandis que la réparation et l'entretien du bâtiment B étaient à la charge de ce lot, en raison de la dénaturation par la cour des termes clairs et précis du règlement de copropriété ; si la clause du règlement définissant la part des charges communes générales supportée par le propriétaire du lot n° 31, qui assume également la charge de la réparation et l'entretien du bâtiment B, a effectivement valeur contractuelle, elle n'en doit pas moins être conforme aux dispositions d'ordre public des articles 5 et 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; ainsi, pour apprécier la conformité de cette clause, qui consiste à imputer au propriétaire du lot considéré seulement 10/1000cmcs des charges communes, alors que la quote-part, intangible, des parties communes afférentes à ce lot est de 45/1000èmes, il importe de vérifier si cette imputation est ou pas proportionnelle à la valeur relative des parties privatives de ce lot par rapport aux valeurs des autres lots de copropriété.
 
 D'après le règlement de copropriété des 22 décembre 1964 et 4 janvier 1965, le lot n° 31 consiste en un grand local composé de box, buanderie, douche et water-closet auquel se trouvent affectés 45 millièmes indivis des parties communes de l'entier immeuble ; à l'issue de ses opérations, l'expert, M. G..., a proposé d'affecter au lot n° 31 une quote-part de charges communes générales égale à 32/1000èmcs ; pour parvenir à ce résultat, il s'est fondé sur les plans annexés au règlement de copropriété, dont il a obtenu une copie auprès du notaire détenteur des archives, et à partir desquels il a pu calculer les superficies, sans qu'il puisse lui être reproché de n'avoir pas procédé à un nouveau mesurage de la superficie des lots, dès lors que par référence à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la valeur relative de chaque lot doit être appréciée à la date d'établissement de la copropriété abstraction faite de la situation physique actuelle des lots, qui a pu a évolué depuis l'élaboration des premiers plans établis avant la construction de l'immeuble ; à cet égard, il a indiqué que si les résultats obtenus ne peuvent qu'être approximatifs, ils n'en sont pas moins suffisants eu égard au but recherché consistant à vérifier un ordre de grandeur des millièmes contestés ; il a ensuite déterminé la superficie pondérée de chaque lot en fonction d'un coefficient K de consistance ou nature (variant de 0,20 à 1), d'un coefficient K' de situation (de 0,90 à 1,08) selon que le lot est ou pas desservi par l'ascenseur et d'un coefficient K" de vue, d'éclairement et d'ensoleillement (de 0,90 à 1,06) ; ainsi, pour le lot n° 31, d'une superficie de 113,50 m2, il a obtenu une superficie pondérée de 82,74 m2 correspondant à une quote-part de charges de 32/1000èmcs en tenant compte d'un coefficient K de 0,90, d'un coefficient K' de 0,90 et d'un coefficient K" de 0,90.
 
 L'expert a d'ailleurs recalculé la quote-part des parties communes de chaque lot, faisant en particulier apparaître que pour le lot n° 31, la quote-part de parties communes s'établissait à 48/1000èmcset non à 45/1002èmes comme mentionné dans l'état descriptif de division d'origine.