Cour d'appel de Paris,  décision 14-10.510 du 18/02/2015,  partie 3


que Sur l'arriéré locatif la société bailleresse réclame au titre des loyers et charges impayés la somme de 21.850,03 euros pour la période allant jusqu'au 20 novembre 2009, sans justifier : - ni de la consommation d'eau dont elle réclame le paiement au titre des charges en sus de la provision prévue au bail, et dont le montant sera exclu du décompte des sommes dues, - ni des "frais correspondance" qu'elle impute dans les décomptes et qui seront également écartés. Seront également écartés les loyers postérieurs au 23 mars 2009, date de résiliation du bail, ainsi que les majorations forfaitaires qui seront examinées plus loin. Ainsi en l'espèce restent dues :

Du 3ème trimestre 2006 au 6 mai 2007 (nouvel indice 4èm trim 2005)
 - Loyer annuel 7.000 x 1332 7.955,63 1172 - provision charges 10% 795,56 - TVA 19,6% 1.71523 Sous Total 66,42 Du 7 mai 2007 au 6 mai 2008 (nouvel indice 4ème trim 2006)
 - Loyer annuel 7.000 x 1406 8.397,61 1172 - provision charges 10% 839,76 - TVA 19,6% 1.810,52 - taxe foncière 2006 (prorata) 221,20 Sous Total 69,09 Du 7 mai 2008 au 23 mars 2009 (nouvel indice 4ème trim 2007)
 - Loyer annuel 7.000 x 1474 = 8.803,75 soit 2.200,93/trimestre 1172 soit pour 82 jours dûs sur le premier trimestre 2.200,93 x 82 2.005,29 90 - provision charges 10% 200,52 - TVA 19,6% 432,34 - taxe foncière 2008 (prorata) 232,40 - complément de dépôt de garantie 495,51 Sous Total 3.366,06 Total général sur la période 25.101,57 dont à déduire les règlements effectués - 21.970,40 Reste dû sur la période (toutes charges comprises) 3.131,17 ; que sur les intérêts de retard et la majoration forfaitaire contractuels et le dépôt de garantie, les articles 8 in fine et 11 du contrat de bail prévoient que « le dépôt de garantie sera acquis de plein droit au bailleur en cas d'infraction régulièrement constatée » de sorte que cette clause doit recevoir application ; que l'article 7 du bail prévoit que le non-paiement à échéance du loyer, ou de toute autre somme permet au bailleur de percevoir, une majoration forfaitaire de 10 % du loyer échu et impayé, avant mise en demeure et envoi d'une lettre RAR et que tout loyer non payé à échéance produira intérêt au taux de 15 % l'an, à compter de la date d'exigibilité ; que les dispositions de l'article 28 prévoient en outre l'application en cas de "rupture prématurée du bail (...) d'une indemnité équivalente et à hauteur des loyers et charges restant à courir jusqu'au terme de la triennale en cours" ; que ces dispositions qui emportent octroi de dommages et intérêts contractuels au profit du bailleur s'analysent ensemble en une clause pénale, dont le montant est susceptible d'être révisé par le juge en application des dispositions de l'article 1152 du code civil. Ces pénalités doivent être considérées ensemble, pour apprécier leur caractère excessif ou non ; qu'en l'espèce, ces valeurs sont bien supérieures à celle de l'inflation et sont sans commune mesure avec le préjudice réellement subi par le bailleur, du fait du non-paiement du loyer ; qu'il convient de réduire à 10% du loyer la majoration forfaitaire, soit la somme de 313,12 euros, et d'assortir les sommes dues d'un intérêt au taux légal à compter de l'assignation (10 avril 2009). Les intérêts dûs depuis plus d'un an à compter de l'assignation, dans laquelle la demande relative à la capitalisation des intérêts a été formulée, seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;

1°) ALORS QUE, sauf stipulation conventionnelle expresse, la seule volonté d'un locataire de résilier le bail ne peut suffire à mettre fin au contrat à l'égard des autres copreneurs ; que la résiliation du contrat par le liquidateur de la société EBR ne pouvait donc suffire à mettre fin au contrat de bail à l'égard de Monsieur X..., l'autre copreneur du bail; qu'en décidant le contraire la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

2°) ALORS QUE la résiliation amiable du bail résulte d'une concertation entre bailleur et preneur dont résulte la volonté non équivoque de part et d'autre de mettre fin au bail dans les mêmes conditions ; qu'en affirmant que le bail a été résilié à l'égard de Monsieur X... par l'acceptation sans réserve par la bailleresse de la remise des clefs effectuée par le mandataire du liquidateur de la société EBR, la Cour d'appel qui n'a caractérisé ni la volonté non équivoque du preneur concerné, Monsieur X..., de mettre fin au contrat de bail le liant à la bailleresse, ni celle de cette dernière d'accepter cette résiliation, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2009 ;

AUX MOTIFS précédemment cités ;

1°) ALORS QUE, ne libère pas les lieux de toute occupation le preneur qui y laisse du mobilier faisant obstacle à la totale récupération des lieux par le bailleur ;