Cour d'appel de Versailles
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.089 du 28/05/2020,  partie 5


Il y a lieu de relever enfin que la société bailleresse, en consentant à Mme R... un nouveau bail relevant de la législation HLM, a répondu strictement aux recommandations de la Mission interministérielle d'inspection du logement social (MILOS) qui a émis une recommandation à destination de la société Logis-Transports concernant ..., lui rappelant qu'en cas d'acquisition du patrimoine privé occupé : * les dispositions relatives aux logements conventionnés (PLS), s'appliquent immédiatement dès l'entrée en vigueur de la convention, * les dispositions relatives aux logements non conventionnés (PLI), s'appliquent de plein droit à l'expiration du bail initial, secteur libre. Pour toutes ces raisons, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a considéré que les baux en cours étaient pleinement soumis à la législation HLM. 2) Sur le droit de préemption : Mme R... dont le bail est soumis à la législation HLM n'est pas fondée à se prévaloir d'un droit de préemption sur le fondement des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.En outre, l'intention de démolir du bailleur social, ainsi que les autorisations administratives obtenues à cet effet, permettent également d'écarter l'application des dispositions de l'article L 443-11 du code de la construction et de l'habitation relatives à l'exercice du droit de préemption du locataire ;l'économie de l'opération de rénovation urbaine ayant pour vocation la démolition préalable des logements avant toute cession, Mme R... ne peut invoquer utilement le bénéfice d'un droit de préemption sur ce fondement »
 
 ET AUX MOTIFS SUPPOSEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « Sur la validité du congé délivré : Par arrêté préfectoral DRIHL92-SHRU n°2014-04 du 27 janvier 2014, le Préfet des Hauts de Seine a autorisé la démolition du Bâtiment [...], sur le fondement de l'article L 443-15-1 du CCH qui prévoit que « sans préjudice des dispositions du titre III du livre IV du Code de l'Urbanisme, un bâtiment à usage d'habitation appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré et construit avec l'aide de l'Etat, ne peut être démoli sans l'accord préalable du représentant de l'Etat dans le département » . L'article L 442-6 II du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit « En cas d'autorisation de démolir visée par l'article L 443-15-1, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi N° 481360 du 1" septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du maintien dans les lieux. A l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la notification de la 3ème offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ». L'article 13 bis de la loi du le Ie septembre 1948 prévoit « le local mis à disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit être en bon état d'habitation, remplir les conditions d'hygiène normales et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et le cas échéant, professionnels et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé - dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ; - dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ; - dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 Km ». En l'espèce, les communes limitrophes sont : Puteaux, Nanterre, la Garenne-Colombes et Neuilly sur Seine ; LOGIS-TRANSPORTS, ayant fait l'acquisition de l'immeuble le. 2 juillet 2001, a été subrogée dans les droits et actions du bailleur initial envers les locataires en place et sa qualité de propriétaire bailleur ne peut plus être remise en cause. Le bail conclu entre l'UAP et Monsieur T... et Madame R... le 10 juin 1981, à effet au 15 juillet 1981, est venu à expiration le 14 juillet 2002. A compter de cette date, la législation HLM PLI est devenue pleinement applicable. Il est établi que Monsieur P... T... et Madame B... R... ont signé avec LOGIS-TRANSPORTS, selon acte du 17 mai 2007 à effet au 1er juillet 2007, un bail PLI (ayant entrainé une augmentation de de loyer) et se trouvant sous le statut FILM, et ont eu droit au maintien dans les lieux et à l'application des articles précités tendant à leur relogement. Aucune manoeuvre dolosive lors de la signature de ce contrat n'est caractérisée en défense et l'application de la loi du 6 juillet 1989 en ce qui concerne les modalités de congé ne peut être soutenue. L'article L 411-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que : « les dispositions du présent article sont d'ordre public et sont applicables aux logements appartenant ou ayant appartenu aux organismes d'habitation à loyer modéré.