Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-10.329 du 11/03/2020,  partie 3


que ne pouvait prospérer le moyen que tiraient les intimés de l'absence préalable de poursuites sérieusement entreprises contre M. F..., qui seraient propres à assurer la réparation du préjudice dont les appelants faisaient état, dès lors que la responsabilité des professionnels du droit ne présentait pas un caractère subsidiaire ; que pour autant, il incombait aux appelants de démontrer le caractère réparable du préjudice dont ils réclamaient l'indemnisation, cumulant le montant de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation prévue au contrat à hauteur de 17 000 euros, celui de la totalité des indemnités d'occupation mensuelles convenues et impayées et pour le surplus, celui des travaux propres à réparer les dégradations incriminées portant sur la démolition d'un escalier, l'enlèvement d'une cuve à fuel et diverses dégradations affectant des systèmes ou appareils électriques ainsi que des vitres ; que s'agissant des dégradations commises par le bénéficiaire de la promesse de vente, il était prévu au chapitre « état du bien » : « les parties se dispensent d'établir un état des lieux : le promettant accepte que le bénéficiaire réalise des travaux, savoir rénovation intérieure sans modifier la structure de la maison ni l'aspect extérieur. Pour le cas où la vente ne serait pas réalisée le 1er avril 2013 au plus tard, le bénéficiaire s'engage à restituer la maison libre de toute occupation, en état de rénovation achevée au promettant. Dans cette hypothèse, il ne sera dû au bénéficiaire aucune indemnité pour les travaux et améliorations qu'il aurait réalisés » ; que si le préjudice subi à ce titre par les consorts G... présentait les caractères de certitude et d'actualité requis, c'était à bon droit que le tribunal avait considéré qu'ils ne pouvaient se prévaloir de son caractère direct en l'absence de lien de causalité entre le manquement au devoir de conseil du notaire par ailleurs tenu d'assurer l'efficacité de son acte dans la perspective des travaux de rénovation convenus entre les parties et le préjudice résultant du fait qu'ils ont dégénéré en dégradations du seul fait de M. F..., les promettants, même profanes, ne pouvant en ignorer l'éventualité lorsqu'ils en ont accepté le risque ; que s'agissant de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, prévue en contrepartie de l'indisponibilité du bien et exigible, aux termes de l'acte, « à première demande dans l'éventualité où le bénéficiaire ne donnerait pas suite à l'acquisition », ainsi que les indemnités mensuelles d'occupation également impayées dont il était fait état en ces termes au chapitre « prix-paiement du prix : la vente, si elle se réalise aura lieu moyennant 170 000 euros payable comptant savoir 800 euros par mois jusqu'au jour de la réalisation de la vente / le solde au jour de la signature de l'acte authentique », il appartenait aux appelants, invoquant à juste titre une perte de chance dans le corps de leurs écritures, de rapporter la preuve de la certitude du préjudice dont ils recherchaient la réparation en agissant contre le notaire et par conséquent, d'établir que le manquement de celui-ci à l'obligation de mise en garde dont ils se prévalaient les avait privés de la possibilité de percevoir ces sommes ; que rien ne permettait d'affirmer, à l'examen des éléments soumis à l'appréciation de la cour, en particulier vu l'accord précité sur les modalités de paiement du prix de vente d'un bien dont les notaires exposaient, sans être contredits, qu'ils étaient vainement offert à la vente depuis deux ans, lesquelles modalités étaient consenties dans des conditions favorables à un bénéficiaire « bien sous tous rapports » ou du fait que par deux fois les promettants ont demandé au notaire de convoquer le bénéficiaire à un rendez-vous de signature de l'acte authentique, que la mise en garde du notaire dont ils déclaraient avoir été privés leur aurait permis de faire un choix différent de celui matérialisé par la promesse de vente et qu'ils n'auraient pas subi le préjudice dont ils réclamaient réparation ; qu'en outre, les atermoiements des promettants constatant dès l'origine que ne leur était pas versée l'indemnité d'occupation mensuelle convenue n'étaient pas sans incidence sur le lien de causalité puisqu'ils s'étaient dispensés, pour des raisons qui leur appartenaient et sans en aviser le notaire, d'effectuer les démarches prévues à l'acte qui leur incombaient, de nature à favoriser la réalisation de l'événement favorable dont ils avaient été privés ; qu'en ne démontrant pas l'existence d'une relation directe et certaine entre le fait générateur de responsabilité du notaire et le préjudice financier dont ils se prévalaient, les appelants échouaient en leur présente action, de sorte que le jugement devait être confirmé ;
 
 Alors 1°) que le notaire commet une faute en relation causale avec le préjudice né de dégradations causées au bien immobilier par le bénéficiaire d'une promesse de vente lorsqu'il n'exige pas de celui-ci la remise d'un dépôt de garantie lors de la signature de l'acte ;