cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 2,  décision 17-10.482 du 01/02/2018,  partie 2


qu'au cas d'espèce, il convient de distinguer entre les aménagements réalisés dans l'entrée charretière, d'une part, l'abri dans la cour, d'autre part, selon les droits détenus par la Sarl Balog Olla Spécialités sur ces deux parties communes distinctes ; que l'état descriptif de division inséré au règlement de copropriété décrit le lot n° 24 appartenant à la Sarl Balog Olla Spécialités comme suit : « Divers locaux de construction légère au rez-de-chaussée, savoir : à gauche dans la cour : local d'un rez-de-chaussée et également sous comble ; au fond : local d'un rez-de-chaussée ; à droite dans la cour : petit local ; water-closets ; droit de passage par l'entrée charretière portant le n° [...] du square [...] ; droit de jouissance de la cour qui a accès sur le passage donnant sur la rue [...] ainsi que de l'abri se trouvant dans cette cour », et il en résulte que, si la Sarl Balog Olla Spécialités bénéficie d'un droit de jouissance sur l'abri, elle n'en détient pas sur l'entrée charretière, sur laquelle elle ne dispose que d'un droit de passage, la description générale de l'immeuble figurant à la page 2 du règlement de copropriété (« désignation des locaux [....] au rez-de-chaussée : deux appartements, loge de la concierge, deux garages, water-closet commun, des débarras, locaux dans la cour avec entrée charretière, abri et water-closet ») étant purement descriptive, tandis que l'article 10 du règlement de copropriété prévoyant que « le propriétaire du lot n° 24 aura seul la charge et l'entretien des locaux compris dans son lot (gros oeuvre et toiture compris) ainsi que de la cour, de l'entrée charretière et de l'abri dont la jouissance est comprise dans son lot » n'énonce nullement que la jouissance exclusive ou privative de l'entrée charretière est attribuée au propriétaire du lot n° 24, ce qui constituerait une contradiction avec la désignation du même lot indiquant que ce lot bénéficie d'un droit de passage sur l'entrée charretière, étant observé qu'une convention doit s'interpréter de façon à lui donner un sens quand elle est équivoque ou ambiguë ou susceptible de deux interprétations, et qu'il n'y a pas lieu au cas d'espèce de faire primer le règlement de copropriété sur l'état descriptif de division au motif que le premier serait contractuel et le second purement indicatif, alors que ces deux documents ne sont pas antinomiques et se complètent sans se contredire, sauf dénaturation ; qu'il s'évince de ces éléments que :   la prescription applicable à la demande de remise en état de l'entrée charretière, sur laquelle la Sarl Balog Olla Spécialités ne dispose d'aucun droit de jouissance exclusif et privatif, est soumise à la prescription trentenaire, s'agissant d'une action réelle tendant à mettre fin à l'appropriation d'une partie commune ;   qu'en ce qui concerne la prescription extinctive trentenaire applicable à la demande de remise en état du passage cocher (entrée charretière), il convient de rappeler que le délai de prescription ne court qu'à compter de la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action ; qu'au cas présent, le syndicat des copropriétaires du [...] n'a eu connaissance de l'appropriation du passage cocher par la Sarl Balog Olla Spécialités qu'à compter de l'assemblée générale du 9 mars 2006, à l'occasion de sa demande de changement de la serrure de la porte cochère, qui lui a permis de connaître les aménagements réalisés par la Sarl Balog Olla Spécialités dans l'entrée charretière et la revendication de cette dernière sur la jouissance exclusive de cette partie commune réaménagée en espace de stockage par la mise en place de cloisons mobiles, d'où il suit que l'appelante ne peut valablement opposer au syndicat des copropriétaires du [...] l'irrecevabilité de son action comme prescrite » ;
 
 ET AUX MOTIFS, à les supposer adoptés, QUE « les parties s'opposent quant à la nature du droit de la société Balog sur l'entrée charretière, le syndicat des copropriétaires prétendant qu'il s'agit, en vertu du règlement de copropriété, d'un simple droit de passage et la société Balog d'un droit de jouissance privative justifié par l'état d'enclave de son lot ; que la société Balog ne justifie pas de l'état d'enclave qu'elle invoque ; qu'au contraire, il résulte du plan établi par M. Z... le 19 avril 2013 et de sa note explicative du 2 mai 2013 que la société Balog dispose de deux entrée l'une par le [...], l'autre par la rue [...] ; que par ailleurs et surtout, il ressort expressément de l'article 4 du règlement de copropriété et de l'acte de vente de la société Balog que cette dernière ne bénéfice que d'un droit de passage sur l'entrée charretière ; que l'article 1 du règlement de copropriété relatif à la désignation de l'immeuble qui prévoit « b) au rez-de-chaussée : deux appartements, loge de la concierge, deux garages, water-closet commun, des débarras, locaux dans la cour avec entrée charretière, abri et water-closet », ne comporte aucune disposition contraire sur ce point ;