Cour d'appel de Paris
C2, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-24.519 du 11/12/2019,  partie 2



 Et aux motifs adoptés qu' « aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; que l'article 1152 du même code dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme d'argent à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ; que, néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; toute stipulation contraire sera réputée non écrite ; qu'il résulte du mandat de recherches conclu entre la société Blaise Breuillet immobilier et les consorts J..., le 18 octobre 2011, que ces derniers se sont interdit, pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration, de traiter l'achat des affaires proposées et visitées directement avec le vendeur ; qu'en cas de non-respect de cette obligation et si le bien à acquérir est parfaitement identifié, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au contrat ; que, cette clause, rédigée en des termes clairs et mentionnée en caractères très apparents, fait d'ailleurs expressément référence à la recommandation n° 03-02 de la commission des clauses abusives et les cocontractants ont donc, en toute connaissance de cause, accepté le délai d'interdiction de traiter directement avec le vendeur dans un délai de 24 mois ; qu'ils ne sauraient aujourd'hui se prévaloir de la recommandation de la Commission pour dénoncer le caractère excessif du délai qu'ils ont accepté sans restriction au moment de la signature du contrat ; qu'en tout état de cause, la clause pénale contractuelle n'apparaît pas de nature à porter un quelconque déséquilibre au contrat dès lors que l'interdiction ne porte qu'à l'égard des affaires qui ont été proposées et visitées par le mandataire et qu'elle est justifiée par le risque de fraude qui affecte très souvent ces activités ; que cette clause n'est donc pas abusive ; qu'il est établi par les échanges produits aux débats que la société Breuillet immobilier a présenté aux époux J... le bien litigieux dont il lui a donné toutes les caractéristiques et la situation ; qu'il résulte en effet d'un message électronique du 12 octobre 2011, adressé à M. J..., que la société Blaise Breuillet immobilier propose à son client un nouveau produit situé à Bruyères-le-Châtel et que le client pose en retour plusieurs questions afférentes au bien : son prix, sa situation, les jours de visite ; que force est de relever qu'à la lecture de ce message, les consorts J... n'avaient manifestement pas connaissance de ce bien qui leur a été présenté par l'agence, contrairement à leurs allégations ; qu'il est donc constant que M. J... a eu connaissance du bien litigieux par l'intermédiaire de la demanderesse et que par suite, il était tenu par la clause relative à l'interdiction de traiter directement avec le vendeur » ;
 
 Alors 1°) qu'un agent immobilier ne peut réclamer de commission ou rémunération lorsqu'il négocie ou s'engage sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties ; que les premiers juges, dont la cour d'appel a adopté les motifs, ont relevé qu'il résulte d'un message électronique du 12 octobre 2011, adressé à M. J..., que la société Blaise Breuillet Immobilier avait proposé à son client un nouveau produit situé à Bruyères-le-Châtel et que le client avait posé en retour plusieurs questions afférentes au bien : son prix, sa situation, les jours de visite ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, par courriel du octobre 2011, l'agent immobilier avait proposé à M. J... un bien immobilier qu'il allait avoir à la vente, à savoir le bien immobilier appartenant en indivision aux consorts G..., que l'agent avait estimé le 26 avril 2011, et qui avait fait l'objet, par convention écrite du 18 octobre 2011, d'un mandat de recherche d'une durée de trois mois portant sur l'acquisition de la propriété des consorts G... et par lequel les époux J... se sont interdit, pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration, de traiter l'achat des affaires proposées et visitées directement avec le vendeur ; qu'en condamnant cependant les époux J..., sur la base de ce mandat, conclu, suivant ses propres constatations, après que l'agent immobilier leur eut proposé le bien immobilier litigieux faisant l'objet du mandat de recherche, la cour d'appel a violé les articles 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;