Cour d'appel d'Aix-en-Provence
02, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-10.685 du 07/10/2020,  partie 3



 En application l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme K....
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté l'ensemble des demandes des consorts K..., dit que la résiliation du bail d'habitation liant la société Alexandre III aux consorts K... a été prononcée en considération des seuls besoins de la procédure de liquidation judiciaire, dit qu'il est dans l'intérêt de la procédure de liquidation judiciaire de procéder à la résiliation du bail liant la SAS Alexandre III aux consorts K..., et confirmant l'ordonnance du 13 septembre 2017 en toutes ses dispositions, d'AVOIR prononcé la résiliation du bail d'habitation liant la société Alexandre III à monsieur et madame K... et condamné ceux-ci à la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
 
 AUX MOTIFS QUE « le liquidateur ayant notamment pour mission de réaliser les actifs de la SAS Alexandre III dans les meilleurs délais et aux meilleures conditions, c'est à bon droit que le juge commissaire a fait droit à ses demandes de résiliation d'un bail conclu de façon évidente au détriment des intérêts de la société bailleresse eu égard à la sous-évaluation du montant de loyer consenti par des membres de l'entourage proche du locataire, et donc des créanciers alors qu'il est fait depuis interdiction à la SAS Alexandre III de louer les lots dont elle est propriétaire ; le prononcé par le juge commissaire de la résiliation du bail dans de telles circonstances ne revêt pas pour les locataires qui ne le démontrent pas de conséquences manifestement excessives ; par ailleurs, les dispositions de l'article L. 641-11-1 du code du commerce étant dérogatoires au droit commun, celles-ci ne peuvent, à défaut de dispositions d'exception expressément mentionnées, recevoir exception au profit de la loi du 6 juillet 1989 relatives au congé pour vendre, hors champ d'application dudit article ; il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance du juge commissaire en date du 13 septembre 2017 en toutes ses dispositions » (cf. arrêt p. 7, motifs, § 6 à 8) ;
 
 1°/ ALORS QUE, lorsque le juge commissaire entend, au nom du bailleur en liquidation judiciaire, résilier un bail d'habitation pour vendre l'appartement, objet de ce bail, il doit, préalablement à cette résiliation, notifier un congé pour vendre au locataire ; qu'en ayant décidé du contraire, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles L 641-11-1- IV du Code de commerce et 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
 
 2°/ (subsidiaire) ALORS QUE, d'une part, les juges du fond doivent motiver leur décision ; qu'en affirmant péremptoirement que le bail conclu entre la SAS Alexandre III et les consorts K... avait été conclu « de façon évidente » au détriment des intérêts de la bailleresse eu égard à la sous-évaluation du montant du loyer consenti par des membres de l'entourage proche du locataire quand les consorts K..., lesquels avaient toujours exécuté leurs obligations, versaient un loyer mensuel de 1 000 euros pour un appartement de quatre pièces à Cannes, la cour d'appel qui n'a pas précisé sur quelles pièces elle fondait ces affirmations, a privé sa décision de toute motivation et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°/ (subsidiaire) ALORS QUE, d'autre part, en liquidation judiciaire, lorsque la prestation du débiteur est autre que le paiement d'une somme d'argent, le liquidateur peut faire prononcer par le juge-commissaire la résiliation d'un contrat en cours si elle est nécessaire aux opérations de liquidation et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant, conditions qu'il appartient au juge de vérifier ; qu'en prononçant la résiliation du bail d'habitation conclu entre les exposants et la SAS Alexandre III au prétexte qu'il était fait « depuis interdiction » à cette dernière de louer des lots dont elle est propriétaire quand le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 8 juin 2016 prononçant cette interdiction, versé aux débats par le liquidateur (prod. n° 5), fait apparaître qu'il était reproché à la SAS Alexandre III d'exercer une activité « hôtelière » de location saisonnière de lots meublés, ce qui n'avait rien de comparable avec le bail d'habitation conclu avec les exposants, de sorte qu'en statuant par des tels motifs inopérants, la cour d'appel, qui n'a pas démontré en quoi la résiliation était nécessaire aux opérations de liquidation et qu'elle ne portait pas une atteinte excessive aux intérêts des preneurs, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 641-11-1 IV du code de commerce ;