décision 17-22.475 du 14/06/2018,  partie 3


Il est constant que l'occupation de la pièce de 12 m2 par M. X... et des 2 WC, a fait obstacle à la réalisation de ces travaux sous le bénéfice de la subvention de l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat, travaux qui ont été commencés en 1996, mais n'ont pas été menés à terme dans le délai convenu pour le bénéfice des subventions, à savoir avant le 20 décembre 1997. Il n'est donc pas contestable, que les consorts Y... ont subi un préjudice consécutif au manque à gagner à partir de l'année 1998, retenue par eux comme le point de départ de leur préjudice. Mme C... a retenu la base de 50 F (7,62 €) le m2 habitable par mois en 1998, la surface habitable rénovée représentant une superficie de 125 m2. Cela représentait une valeur locative mensuelle de 925,50 € pour les 2 logements, en 1998 dont elle a déduit le montant des travaux de rénovation, les honoraires réglés à l'architecte, les frais de remise en état des appartements faisant l'objet d'une nouvelle location, la perte de loyer à l'occasion de la vacance de l'un ou de l'autre des appartements au départ du locataire, sur la base d'une durée de 2 mois, ce qui a été le cas en 2001, 2003, 2005 et 2007. A l'issue de ses calculs, elle a conclu à un manque à gagner de 107 855,84 € pour l'ensemble de la période de 1998 à 2009, soit 12 ans (soit 8 987,98 € par an et 748,99 € par mois). Il résulte également de son rapport, qu'un appartement a été loué sur la base de 500 € par mois en 2001, 2003, 2005 et 2007 sans toutefois qu'aucune précision ne soit communiquée concernant sa superficie, et qu'à compter du 1 er mai 2008, l'immeuble AC 418 a fait l'objet d'une location à usage d'habitation après la réalisation de travaux (page 7 du rapport). Les consorts Y... n'ont pour leur part, produit aucun justificatif du montant des loyers depuis la réalisation de l'appartement locatif, au premier étage de l'immeuble AC 418. L'expert judiciaire a calculé la valeur locative mensuelle pour la partie libre de l'immeuble [...] d'Août à 388,65 € par mois pour l'année 1998, 393,43 € pour l'année 1999, 397,84 € pour l'année 2000, 413, 27 € pour l'année 2001, 425,75 € pour l'année 2002, 437,57 € pour l'année 2003 et 450 € pour l'année 2004 soit une somme globale de 34 842,12 € pour l'ensemble de cette période de 7 ans. Il est constant que 2 appartements devaient être réalisés sur les 1er et 2ème étages du n° 4 et du n° 4 bis de la rue Saint Jean d'Août, dont seule la surface totale des travaux de rénovation est connue, à savoir environ 125 m2. Compte tenu de ces éléments, il sera alloué à M. Y... et Mme Y... épouse Z... en réparation du préjudice consécutif de l'impossibilité de réaliser les travaux d'aménagement des 2 logements pendant la période du 1er janvier 1998 au 1er mai 2008, sur la base de 600 € par mois, calculée en tenant compte des éléments fournis par les 2 expertises, la somme de 74 400 € que M. Lucien X... sera condamné à payer à M. Jean-Pierre Y... et Mme Marie-Pierre Y... épouse Z... » ;
 
 ALORS, d'une première part, QU' en faisant droit à la demande des consorts Y... tendant au paiement de la somme de 461,33 € en réparation du préjudice lié à l'absence de revenus qu'aurait normalement entraîné l'occupation des 2 WC sans vérifier si les consorts Y... avaient revendiqué une servitude de passage ou un droit d'accès à l'immeuble de Monsieur X... lui permettant, lui et ses ayant droit, d'utiliser ces deux WC, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 544 et 1382 du code civil.
 
 ALORS, de deuxième part, QUE en condamnant l'exposant au paiement de la somme de 74.400 euros en réparation du préjudice découlant de l'impossibilité de rénover l'immeuble litigieux et d'en percevoir les revenus sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. Y... n'avait pas, de son propre chef, interrompu les travaux litigieux après avoir assigné en justice M. X..., ainsi que le démontrait le courrier adressé à l'ANAH en date du 23 janvier 1998, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 544 et 1382 du code civil ;
 
 ALORS, de troisième part, QU' en condamnant l'exposant au paiement de la somme de 74.400 euros en réparation du préjudice découlant de l'impossibilité de rénover l'immeuble litigieux et d'en percevoir les revenus sans examiner, au moins sommairement, l'offre de preuve de M. X... qui faisait valoir que le rapport de l'expert judiciaire B... établissait que les travaux de réhabilitation et de rénovation de l'ensemble des immeubles tels que prévus sur les plans établis par M. D..., architecte, et subventionnés par l'ANAH, n'étaient pas réalisables en raison des deux WC situés à chaque étage de l'immeuble, [...] et accessibles uniquement depuis l'immeuble mitoyen appartenant audit M. Lucien X..., la cour d'appel a méconnu les exigences de motivation qui s'évincent de l'article 455 du Code de procédure civile ;