décision 17-21.980 du 05/07/2018,  partie 4



 Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, bien que l'arrêt soit infirmatif de ce chef, que
 
 - Sur la qualification de terrain en situation privilégiée :
 
 Selon la jurisprudence, la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.
 
 En l'espèce, la parcelle est située en zone périurbaine proche de l' [...] et du centre de [...]. Elle est parfaitement desservie pas des voies d'accès. Au moment du POS de 1983, des voies d'accès existaient déjà.
 
 Elle se situe sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elle est proche de la mer et du sentier littoral. Elle est proche d'autres parcelles construites. Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hause des transactions immobilières sur [...].
 
 En conséquence, la proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de réseaux de viabilité ou de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
 
 En conséquence, il sera évalué comme terrain en situation privilégiée

- Sur l'indemnité principale :
 
 Le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégiée.
 
 Le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 1 500 m2 et 60 000 m2. Il indique un manque de transactions dans un rayon de 3 km. Néanmoins la zone de ZAD est très large. Il indique que la moyenne est à 69,25 euro le m2 mais pour des zones constructibles.
 
 Il note la vente de la parcelle [...] en zone Nca à 67 euros le m2. Cette parcelle se situe de l'autre côté de la RN 1 et a donc une situation géographique proche. Néanmoins, la parcelle supporte une maison. Les autres termes de comparaison ne peuvent être retenus car ils font référence à des ventes à titre de rétrocession.
 
 Le TCO produit les avis de France Domaines. Il reprend les termes de comparaison donnés par le service des Domaines avec une moyenne de 0,93 euro le m2. Il ne fournit qu'un acte qui correspond à une vente à [...], qui est une zone éloignée de la parcelle en question. Il ne pourra en être tenu compte.
 
 Le TCO produit l'acte de donation-partage en date du 26 juillet 2012 des parcelles [...] et [...] qui sont déclarées pour une valeur de 1 000 euros. La déclaration dans le cadre d'une donation-partage qui est faite dans un tout autre cadre et ne peut refléter la valeur du marché. Elle ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien. La donation-partage sera écartée.
 
 Le TCO fait état d'un arrêt de la Cour d'appel de Saint Denis fixant le prix au m2 de parcelle en zone UE à 1 euro à [...]. Néanmoins il ne produit pas l'arrêt, ne permettant pas à la présente juridiction de voir si les parcelles sont comparables. Cette référence sera écartée.
 
 L'expropriée fait état d'une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le 30 décembre 2004. Cette parcelle est incluse dans la ZAD en zone NAUe et ND. Néanmoins, il est indiqué dans l'acte que l'immeuble appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de [...], par suite de substitution effectuée par lui en suite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de saint Denis le 27 mai 2004 pour 3 730 000 euros. Le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 25,84 euros le m2. Il ne s'agit pas d'une adjudication mais d'une vente libre suite à une adjudication.
 
 La parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais supporte la station d'épuration.
 
 Mme X... produit une délibération du conseil municipal qui valide l'acquisition de la parcelle AB 516p de 1 227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé. Il s'agit d'une vente amiable mais non de l'exercice du droit de préemption. La parcelle est située en zone Aust depuis le Plu de 2012. Néanmoins il est loisible de constater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriées.
 
 Cette parcelle supporte une maison avec une piscine. Le jardin est entretenu. Cette vente permet d'avoir un terme de comparaison d'un bien différent dans la même zone géographique.
 
 Elle fournit un mandat de vente en date du 20 octobre 2011, signé avec l'agence Immo Pei, pour un prix fixé à 1 100 000 euros. Elle produit un deuxième mandat de vente sans exclusivité en date du 9 septembre 2011 pour un ensemble de parcelles et un prix de 14 450 000 euros.
 
 Mais de simples mandats de vente ne reflètent pas la valeur d'une parcelle. Il n'y aura pas lieu d'en tenir compte.