Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.825 du 04/03/2021,  partie 8


qu'à la suite de l'arrêt d'appel condamnant notamment le syndicat à garantir M. et Mme N... des condamnations prononcées à leur égard (perte de loyers), les copropriétaires ont dû verser la somme de 65.134,29 € : 42.969, 62 € + 4.596,44 € + 3.834,08 € + 7.734,15€ + 6000 € ; que le paiement de ces sommes aurait pu être évité si d'une part, le syndicat avait réalisé une déclaration de sinistre dès qu'il a eu connaissance des désordres ' soit lors des opérations d'expertise qui se sont déroulées en 2003 - et s'il avait entrepris des démarches efficaces dès le dépôt du rapport d'expertise et à fortiori s'il avait fait le nécessaire pour respecter les délais judiciaires imposés au syndicat des copropriétaires ; que les appels de fonds ont été réalisés en plusieurs fois, sur plusieurs années, et se retrouvent dans les dépenses des exercices 2006-2011 (pièces syndicat 26, 27, 28, 29, 30 et 31) ; qu'il s'agit pour le syndicat, d'une part d'une perte de chance de pouvoir être garanti par son assureur du chef de ces condamnations, d'autre part, également d'une perte de chance de limiter dans la durée l'indemnisation de la perte de loyers subis par M. et Mme N... si les travaux avaient été réalisés dans les délais prescrits par l'arrêt du 27 novembre 2006; que cette perte de chance doit être évaluée à 40 % ; que la société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 65.134,29€ x 0,40 = 26.053,72 € ; Le remboursement des astreintes : 36.600 € : En ce qui concerne le remboursement des astreintes, le syndicat des copropriétaires du [...] produit deux jugements du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris en date du 31 mars 2008 et du 26 décembre 2008, condamnant le syndicat des copropriétaires du [...] à payer aux époux N... les sommes respectives de 20.800 € et 15.800 € ; Le coût des astreintes résulte de la faute de gestion commise par le syndic dans la mise en oeuvre de la décision de cette cour du 27 septembre 2006 ; que la société GTF fait valoir que l'évaluation du préjudice allégué au regard de cette somme de 36.600 € doit être faite en tenant compte de ce que l'obligation à la charge d'un syndic n'est que de moyens et en considération de la notion de perte de chance, dès lors qu'il était particulièrement rigoureux d'imposer sous astreinte à une copropriété la réalisation de travaux dans un délai de 6 mois (la durée du chantier a été à elle seule de 6 mois à compter de la signature du marché de travaux), en considération des multiples impondérables liées à la réalisation de travaux au sein d'une copropriété nécessitant de trouver des professionnels acceptant de prendre en charge et de contrôler de complexes travaux de remise en état dans le cadre imposé de plusieurs options suggérées par un expert judiciaire, d'obtenir au préalable des devis actualisés et /ou complétés après visites sur place, de convoquer même en urgence une ou plusieurs assemblées, d'obtenir un vote favorable ; qu'il a été vu que le syndic a tardé, à compter du jugement, de préparer les dossiers relatifs aux travaux et qu'après l'arrêt du 27 septembre 2006, il a encore tardé à trouver des architectes et entreprises, sollicitant en premier le même architecte qui avait déjà refusé sa mission pour les travaux plus simples à réaliser ordonnés par le tribunal et omettant d'impartir des délais de réponse aux professionnels sollicités ensuite ; il a été vu que le syndic a encore été défaillant dans les convocations aux assemblées générale ; dans ces conditions, s'il doit être retenu pour le syndicat, une perte de chance d'éviter le paiement des astreintes, compte tenu des négligences du syndic, la condamnation au paiement des astreintes était quasi inéluctable ; que cette perte de chance doit être évaluée à 90 % ; que la société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 36.600 € x 0,90 = 32.940 € ; Sur les frais d'avocat : 75.824,05 € : qu'en ce qui concerne les frais d'avocat, le syndicat des copropriétaires du [...] produit les dépenses des exercices 2004 à 2011 dans lesquels des sommes relatives aux procès N... sont décomptées (pièces 26, 27, 28, 29, 30 et 31) ; que le lien de causalité est établi entre la faute du syndic qui résulte tant de l'absence de déclaration de sinistre et de mise en cause de l'assureur de l'immeuble en 2003 que de l'absence de réalisation dans les délais des travaux nécessaires afin de mettre un terme aux désordres subis par M. et Mme N... ; qu'il s'agit pour le syndicat, d'une part d'une perte de chance de pouvoir être garanti par son assureur des frais d'avocat, d'autre part, également d'une perte de chance de limiter dans la durée l'indemnisation de la perte de loyers subis par M. et Mme N... si les travaux avaient été réalisés dans les délais prescrits par l'arrêt du 27 novembre 2006 ; que cette perte de chance doit être évaluée à 40 % ; que la société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 75.824,05€ x 0,40 = 30.329,62 € ;