Cour d'appel de Nancy, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.835 du 11/12/2019,  partie 6


que pour retenir la responsabilité contractuelle de la société Aurore Développement sur le fondement de l'article 1147 du code civil, le tribunal s'est en effet fondé sur le dossier de commercialisation qu'elle a établi, dans lequel elle souligne d'une part sa qualité de regroupement de conseillers indépendants en investissement patrimonial, d'autre part que ses partenaires immobiliers se caractérisent notamment par " une qualité intrinsèque et des prestations supérieures à la moyenne, une gestion assurée, maîtrisée et sécurisée..." et enfin mentionne expressément parmi les garanties du constructeur, la garantie bancaire de parfait achèvement, ce document indiquant de surcroît que " votre conseiller vous informe des possibilités légales, fiscales et financières", " il vous apporte toutes les garanties contractuelles évoquées", "il assure le suivi complet de votre opération jusqu'à l'acte notarié " ; que la cour relève toutefois que les époux S... entretiennent dans leurs conclusions une confusion entre dossier de commercialisation, contrat de réservation et contrat de vente ; que le dossier de commercialisation qu'ils produisent en pièce n° 5 s'analyse, comme le soutient à juste titre la société Aurore Développement, en un document strictement publicitaire sur le concept d'investissement immobilier locatif en application des dispositifs Robien Recentré et Borloo Populaire, ayant pour but de sensibiliser de potentiels investisseurs. La circonstance qu'il y soit mentionné au titre des garanties du constructeur, "garantie bancaire d'achèvement" et "garantie de parfait achèvement" est sans emport, ces mentions étant deux des 9 garanties susceptibles d'être offertes par le promoteur, ce qui démontre à l'évidence que ce document est bien un document publicitaire générique et non un contrat ; que par ailleurs, en aucun cas il n'est stipulé dans ce document que la société Aurore Développement s'engage à ce qu'une garantie extrinsèque soit accordée aux potentiels investisseurs, et pour cause, la société Groupe X... n'ayant pas encore déterminé quelle garantie d'achèvement elle offrirait ; qu'en outre la pièce n° 13 produite aux débats par les époux S... à en-tête de la société Aurore Développement intitulée " Etude personnalisée pour M. et Mme H... " ne peut davantage valoir contrat entre les parties ; qu'outre, ainsi que le soutient la société Aurore Développement, qu'il est effectivement spécifié à chaque page que ce document est non contractuel, et que "les chiffres présentés sont la projection de données qui ne sont que des hypothèses appelées à changer dans le temps", ce document ne mentionne à aucun moment la garantie extrinsèque ; qu'en tout état de cause, un tel document ne peut valoir engagement contractuel, étant rappelé qu'en sa qualité de mandataire de la société Groupe X..., la société Aurore Développement n'est pas chargée par les acquéreurs de les conseiller au mieux de leurs intérêts ; que de même, le contrat préliminaire de réservation signé entre les parties, la société Aurore Développement agissant en qualité de mandataire du promoteur, stipule au paragraphe " Garantie-Assurances" que " le RESERVANT, devenu vendeur, fournira au RESERVATAIRE, devenu acquéreur en état futur d'achèvement, l'une des garanties prévues aux articles R 261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation " ; qu'il n'est donc pas davantage mentionné dans ce document que la garantie extrinsèque s'appliquera obligatoirement au contrat de vente régularisé ultérieurement par le notaire ; qu'en tout état de cause les époux H... sont dans l'incapacité de rapporter la preuve que la société Aurore Développement leur aurait promis, de quelque manière que ce soit, de leur conférer une garantie extrinsèque ; qu'il n'y a donc pas lieu de retenir la responsabilité contractuelle de la société Aurore Développement à l'égard des époux H... qui seront déboutés de toutes leurs demandes formées à l'encontre de cette dernière de même qu'à l'égard de son assureur la société Groupama d'Oc ; que le jugement sera en conséquence infirmé sur ses points ;
 
 ALORS QUE l'intermédiaire chargé par le promoteur de commercialiser un programme immobilier de défiscalisation doit attirer l'attention des acquéreurs sur les caractéristiques essentielles et les risques de l'investissement ; qu'en jugeant, pour écarter toute faute de la société Aurore Développement, qu'il n'existait aucune relation contractuelle entre cette dernière et les acquéreurs, qu'elle était le mandataire du vendeur, non celui des acquéreurs et n'était donc pas chargée par ces derniers de les conseiller au mieux de leurs intérêts quand, chargée par la société groupe X... de commercialiser son programme immobilier, elle devait informer les acquéreurs des caractéristiques et des risques de l'investissement, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. Moyens produits AU POURVOI INCIDENT par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. et Mme H....
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR mis hors de cause la société Aurore développement et son assureur, la SA Groupama d'Oc, et d'avoir débouté les époux H... de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société Aurore développement et de son assureur, la SA Groupama d'Oc.