Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.594 du 08/04/2021,  partie 2



 3. Ayant retenu, à bon droit, qu'en cas d'avances de fonds effectuées par un syndic dûment mandaté, ni les règles de la gestion d'affaire, ni celles de l'enrichissement sans cause ne s'appliquent, que les textes légaux définissant la mission du syndic ne permettent pas à ce dernier de faire des avances au syndicat des copropriétaires, que dès lors, le syndic ne peut obtenir le remboursement de ces avances, a fortiori lorsqu'il n'a pas la qualité de syndic, et constaté que la société Loiselet et Daigremont s'était comportée en syndic de fait de la copropriété horizontale « Le Mesnil Haut » de 1992 à 2006, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la demande de cette société devait être rejetée et a légalement fondé sa décision.
 
 4. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Loiselet et Daigremont aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Loiselet et Daigremont et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour la société Loiselet et Draigremont
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Loiselet & Daigremontde l'ensemble de ses demandes ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort des éléments précédemment exposés que la société Loiselet & Daigremont s' est comportée en syndic de fait de la copropriété horizontale "Le Haut Mesnil" de 1992 à 2006, et réclame la somme de 267.334,59 € au titre des charges qu'elle prétend avoir réglées de ses propres deniers pour le compte du syndicat des copropriétaires vertical du [...] , faisant partie de cette copropriété horizontale, en fondant sa demande sur la gestion d'affaires et l'enrichissement sans cause ; Les premiers juges ont exactement relevé que les notions de "syndic de fait" et de "gestion d'affaires", fondée sur l'article 1372 ancien du code civil, ne peuvent être retenues, dans la mesure où la société Loiselet & Daigremont, agissant ès qualités de syndic et exerçant des actes, ne dispose d'aucun pouvoir fondé sur un mandat exprès et qu'elle n'est en aucun cas habilitée à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires ; Comme l'a dit le tribunal, il en est de même en cas d'avance de fonds effectuées par un syndic dûment mandaté, pour lesquelles les règles de la gestion d'affaires non plus que celles de l'enrichissement sans cause ne s'appliquent, étant considéré que les textes légaux définissant la mission du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 28 et suivants du décret du 17 mars 1967) ne permettaient pas à ce dernier de faire des avances au syndicat des copropriétaires ; les premiers juges ont justement retenu que, dès lors, le syndic ne peut obtenir le remboursement de ces avances, a fortiori lorsqu'il n'a pas la qualité de syndic ; La société Loiselet & Daigremont a décidé de gérer de fait l'ensemble horizontal, alors qu'elle était le syndic des quatre syndicats de copropriétaires verticaux jusqu' en juin 1992 puis de trois de ceux-ci a compter de juin 1992 ; elle était en mesure de s'en dispenser, à tout le moins dès l'ordonnance sur requête du 26 novembre 1995 ayant désigné M. T..., administrateur judiciaire, en qualité d' administrateur provisoire de la copropriété horizontale "Le Mesnil Haut" ; C'est à juste titre que le tribunal a souligné qu'en sa qualité de professionnelle, la société Loiselet & Daigremont ne pouvait ignorer les dispositions de la loi du 2 janvier 1972 (dite loi Hoguet) et de son décret d'application du 20 juillet 1972 aux termes desquelles il est fait obligation à tout professionnel en matière immobilière de disposer d'un mandat écrit, et dès lors, en l'absence d'un tel mandat, elle ne pouvait ignorer non plus qu'elle engageait sa responsabilité dans le cadre d'une gestion illégale, ne pouvant en conséquence prétendre au remboursement de sommes engagées sur aucun fondement juridique ; Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Loiselet & Daigremont de sa demande en paiement
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société Loiselet & Daigremont s'est comportée en "syndic de fait" de la copropriété horizontale "Le Haut Mesnil" de 1992 à 2006, et réclame à ce jour la somme de 267.334,59 euros au titre des "charges" qu'elle a réglées pour le compte du Syndicat des Copropriétaires vertical du [...] , faisant partie de ladite copropriété horizontale, en fondant sa demande sur la gestion d'affaires et l'enrichissement sans cause.