Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.800 du 11/07/2019,  partie 10


Néanmoins, il est indiqué dans l'acte que la parcelle appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de Cambaie, par suite de substitution effectuée par lui en suite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de saint Denis le 27 mai 2004 pour 3 730 000 euros. Le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le m2. Il ne s'agit pas d'une adjudication mais d'une vente libre suite à une adjudication. La parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais supporte la station d'épuration.
 L'expropriée fournit les références fournies par la DRFIP de la Réunion. Les parcelles [...] , [...] et [...] ne pourront être retenues. Il n'est pas possible de savoir s'il s'agit de termes de comparaison comparables, la zone des parcelles n'est pas indiquée.
 La parcelle [...] a été vendue pour un prix de 66,96 euros le m2. Elle est classée en zone 1 Nca et supporte un bâti vétuste. Cette parcelle est assez comparable malgré un zonage un petit peu différent et une construction.
 L'association produit une délibération du conseil municipal qui valide l'acquisition de la parcelle [...] de 1 227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé. Il s'agit d'une vente amiable mais non de l'exercice du droit de préemption. La parcelle est située en zone Aust depuis le PLU de 2012. Néanmoins il est loisible de constater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriées. La parcelle a été acquise pour un prix de 150,90 euros le m2 avec le bâti. Cette parcelle supporte une petite maison. Le jardin est entretenu. Cette vente permet d'avoir un terme de comparaison d'un bien différent dans la même zone géographique.
 Ainsi, peuvent être retenus comme termes de comparaison à moduler la parcelle [...] , dans une situation moins favorable à 20 euros le m2, la parcelle [...] , qui est dans une situation proche mais avec un bâti à 67 euros le m2, et la parcelle [...], qui est dans une situation géographique très proche mais avec un bâti.
 En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, dans une zone géographique agréable, plate, entre mer et montagne, non loin de zones urbaines, bien desservie, il convient de fixer un prix au m2 de 25 euros ;
 
 Alors, d'une part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que les parcelles expropriées se trouvaient en situation privilégiée, que « contrairement aux affirmations de l'expropriant, elles sont desservies par des voies d'accès », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que les parcelles [...] , [...] et [...] constituaient la voie Marthe Bacquet, laquelle avait nature de voie privée, en mauvais état, n'était ni goudronnée ni viabilisée et ne pouvait pas être tenue pour une voie d'accès à la parcelle [...] , la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Alors, d'autre part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que les parcelles expropriées se trouvaient en situation privilégiée, qu'« il est démontré que l'association libre de Cambaie a mis en place des réseaux sur la zone, à proximité des parcelles. A la date de référence, un réseau d'eau potable avait été installé et l'électrification du périmètre de Cambaie a débuté en 1972 avec des subventions du ministère de la culture », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que le terrain était situé dans une zone désignée, dans le plan local d'urbanisme du 27 septembre 2012, en particulier, comme une zone non équipée, les réseaux d'eau et d'électricité considérés, desservant des constructions édifiées illégalement, n'ayant pas la capacité suffisante pour desservir de nouvelles constructions, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Alors, de troisième part, que le TCO se prévalait de différents actes de rétrocession après expropriation, portant sur des terrains situés à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ; qu'en relevant, pour les écarter, que « concernant les ventes à titre de rétrocession pour une moyenne de 0,36 € le m² invoquées par le TCO, c'est à juste titre que le premier juge écarte ces références en soulignant que la vente à titre de rétrocession d'une parcelle déjà expropriée ne peut être comparable à une vente du marché libre », cependant que l'estimation de la valeur de vente des immeubles dont la rétrocession est demandée est faite en suivant les mêmes règles que pour l'expropriation et reflète donc le prix du marché, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 421-1 du code de l'expropriation ;
 
 Alors, de quatrième part, qu'en écartant les actes de rétrocession après expropriation invoqués par le TCO, motif pris de ce « que la vente à titre de rétrocession d'une parcelle déjà expropriée ne peut être comparable à une vente du marché libre », sans répondre au conclusions du TCO dans