Cour d'appel d'Aix-en-Provence
3B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-25.143 du 27/10/2016,  partie 5


que si l'incidence des dits désordres sur la fixation du prix de vente est ainsi suffisamment établie, seuls doivent toutefois être retenus comme ayant contribué à la baisse du prix de vente, les désordres imputables à la société Etanchéité [W] et à M. [X], la preuve d'un lien de causalité entre ceux imputables à M. [N], dont le coût de réparation avait été chiffré par l'expert judiciaire aux sommes de 259,16 euros et 990,92 euros, n'étant pas établie au regard de leur caractère extrêmement ponctuel ; que la détermination du préjudice subi par la SCI Simha Le Cap dont celle-ci sollicite réparation, lié à la diminution du prix de vente de son bien en raison des désordres, doit être effectuée en tenant compte : de ce que le prix d'acquisition était de 490 886 euros en juillet 1987, de ce que le bien nécessitait des travaux autres que ceux qu'elle avait fait réaliser pour être véritablement attractif auprès de la clientèle internationale lors de sa mise en vente en 2002, comme le montrent les courriers que la SCI Simha Le Cap verse aux débats émanant d'agences immobilières, la société Cap West International chiffrant les travaux nécessaires entre 500 000 euros et 600 000 euros, ce qui excède très largement le chiffrage effectué par l'expert judiciaire pour remédier aux désordres qu'il estimait imputables aux entreprises, d'un montant de 80 888 euros environ pour ceux afférents aux infiltrations, au défaut d'étanchéité et à la défaillance du système électrique tels que retenus par le tribunal, et la société Pradal Immobilier faisant état de la nécessité d'installer une VMC, de rénover les salles de bains, de remplacer le portail et la clôture, de ce que le montant des travaux engagés par la SCI Simha Le Cap qui n'est pas justifié précisément en l'absence de production de la totalité des marchés de travaux et des factures, se serait élevé au vu du courrier adressé par le conseil de celle-ci à l'expert [P] le 29 avril 1995, à la somme de 381 122,54 euros, outre 32 297,85 euros d'honoraires de maîtrise d'oeuvre, également, de ce que le préjudice ne peut consister qu'en une perte de chance de vendre le bien à un prix supérieur, et ne peut être calculé en soustrayant le prix de vente effectif du prix théorique mentionné par la société Cap West International dans l'hypothèse où des travaux supplémentaires auraient été effectués, ni davantage en tenant pour acquise une hausse des prix de 20 % par an entre 1998 et 2004 sur la base d'un avis émis sur internet par un agent immobilier qui au surplus ne fait état d'une telle hausse que certaines années, ni enfin en prenant en compte le prix de revente du bien en 2007 pour des prestations inconnues ; que dès lors, en tenant compte du coût des travaux réalisés venu s'ajouter au coût initial du bien, de l'inflation, de l'évolution à la hausse du marché de l'immobilier, la réparation du préjudice de la SCI Simha Le Cap doit être fixée à la somme de 200 000 euros, au paiement de laquelle la société Etanchéité [W] et M. [X] seront condamnés in solidum ;
 
 ALORS, 1°), QUE le juge doit, en toutes circonstances, de faire observer et d'observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, pour limiter le droit à réparation de la SCI Simha le Cap, le moyen tiré de l'existence d'une simple perte de chance, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, 2°), QUE seule constitue une perte de chance, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; que ne constitue pas une perte de chance mais un préjudice entièrement consommé, la diminution de prix subi par le vendeur en raison des désordres affectant le bien vendu ; qu'en retenant que le préjudice subi par la société Simha Le Cap ne pouvait consister qu'en une perte de chance de vendre le bien à un prix supérieur, après avoir relevé que le prix de vente avait été fixé en fonctions des désordres imputables aux constructeurs, ce dont il résultait que sa diminution constituait un préjudice entièrement consommé, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du code civil.