décision 15-18.143 du 16/06/2016,  partie 5



 2°) ALORS QUE la déchéance du droit à indemnisation des titulaires de droits réels ou personnel sur le bien exproprié est la conséquence du manquement du propriétaire à son obligation de dénoncer l'existence de ces titulaires de droits à l'expropriant ou encore la conséquence de la mise en demeure qui résulte de la publicité collective mise en oeuvre dans le cadre de l'expropriation ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté que contrairement à ce qui est prescrit en matière d'expropriation, le propriétaire qui a consenti une cession amiable n'est pas tenu de dénoncer à l'administration ses locataires et que les formalités imposées par les articles L 13-2 et R 13-49 précités ne s'appliquent pas en l'espèce en l'absence d'expropriation, ce dont il résulte que la société sous-locataire ne pouvait être déchue de son droit à indemnité pour n'avoir prétendument pas été dénoncée par le propriétaire, la Cour d'appel a violé les articles L 12-2 et L 13-2 anciens du Code de l'expropriation, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme ;
 
 3°) ALORS QUE selon l'acte de cession amiable du 3 juillet 2006 « l'acquéreur déclare avoir obtenu du vendeur tous renseignements sur les conditions d'occupation de l'immeuble, notamment par la remise des baux et d'un état locatif dès avant les présentes » et « déclare faire son affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation de cette location sans recours contre le vendeur » ; qu'il résulte clairement de cet acte que la société Marseille Aménagement informée des conditions d'occupation des locaux et à laquelle ont été remis « des baux » au pluriel, a été ainsi dûment informée de la présence d'un sous-locataire occupant les locaux et du contrat de sous-location ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles L12-2 ancien du Code de l'expropriation et 1134 du Code civil, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 218.850 ¿
 seulement l'indemnité d'éviction due par la société Marseille Aménagement à la SARL Amanda et d'avoit dit que la SARL Amanda sera tenue d'une obligation de non réinstallation,
 
 AUX MOTIFS QU'il est constant que l'immeuble d'une superficie totale de 769 m² et d'une superficie utile pondérée de 585 m² et non 1.000 m² comme allégué à tort par la SARL Amanda, bénéficie d'une façade sur rue de 8 mètres environ, avec vitrine triple, en assez bon état ; que si l'intérieur est passable et médiocre avec des aménagements sommaires, en revanche le local situé dans un quartier commerçant rénové, très fréquenté et desservi par le tramway, bénéficie d'une situation commerciale favorable ; que l'appelante soutient qu'en 1992 et 1993 quand le quartier était en pleine sinistrose, elle a acheté le fonds de commerce le double de la valeur proposée aujourd'hui de sorte que la valeur intrinsèque du fonds ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail de l'époque ; qu'elle ajoute que les fonds de commerce dont la destination autorise la vente de produits textiles ont subi une nette plus-value depuis la rénovation du quartier devenu très attractif ; qu'elle précise que son chiffre d'affaires de 120.000 ¿ HT en moyenne est composé exclusivement des loyers versés par la société Texel et estime qu'il faut également se baser sur les chiffres de la sous-locataire qui sont plus révélateurs de la valeur actuelle du fonds de commerce dès lors qu'elle devra indemniser la société Texel ; qu'elle met ainsi en avant le chiffre moyen de celle-ci provenant aussi de l'emplacement et de la surface exceptionnels en centre-ville, qui démontre que les deux sociétés ne pourraient pas se réinstaller dans des conditions équivalentes ; qu'elle ajoute que le commissaire du gouvernement se trompe sur la nature de son chiffre d'affaires qui ne correspond pas à un commerce de tissus mais de loyer versé par sa souslocataire et qu'ainsi l'application d'un pourcentage de 30 à 65 % est impossible ; qu'elle soutient également qu'il n'est pas admissible de calculer un abattement sur la valeur libre de l'immeuble dès lors que la valeur d'un droit au bail est totalement indépendante de celle-ci ; qu'elle met en exergue des évaluations réalisées par un évaluateur foncier, expert auprès de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, qui a utilisé la méthode de l'actualisation par rapport à la valeur de 1992 et celle par l'économie de loyer qui donnent une moyenne de 1.650.000 ¿ ; qu'elle fait également état de la méthode de capitalisation consistant à capitaliser la rentabilité avec un taux de 8%, utilisée par l'expert-comptable commissaire aux comptes qui a retenu une indemnité de 1.334.000 ¿ ; qu'elle en déduit que ses réclamations d'une indemnité principale de 1.413.100 ¿ et de remploi de 140.160 ¿ doivent être validées ; que la ville de Marseille et le commissaire du gouvernement concluent à la confirmation du jugement ayant fixé l'indemnité principale la somme de 200.000 ¿ ; que selon l'article L 13-13 du Code de l'expropriation, l'indemnité de dépossession doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;