Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-10.285 du 01/07/2020,  partie 8


que les mandats conclus entre la société [...] et la société [...], d'une part, et M. S..., d'autre part, prévoient clairement qu'en cas de non-respect des obligations mises à la charge du mandant, celui-ci devra Lui verser une indemnisation dénommée « indemnité compensatrice forfaitaire » ou « honoraires à titre de dommages et intérêts », ce qui correspond aux prévisions du compromis du vente en son paragraphe Négociation qui prévoit l'engagement solidaire de l'acquéreur et du vendeur si par suite d'un accord amiable les parties convenaient de résilier purement et simplement le présente acte, situation qui n'est pas très éloignée de la réalité ; qu'au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de la société [...] de ce chef, ladite somme n'ayant par ailleurs pas fait l'objet d'une contestation quant à son quantum ;
 
 1/ ALORS QU'aucune commission ni somme d'argent à quelque titre que ce soit ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; que lorsque l'engagement des parties dans une promesse de vente contient une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue tant que cette condition suspensive n'est pas réalisée ; que la cour d'appel a constaté que M. S... a signé avec la société [...] une promesse de vente sous la condition suspensive d'obtention d'autorisations administratives qui n'ont pas été obtenues dans le délai requis du 15 juillet 2014 ; que la cour d'appel a constaté que la vente n'a pas été effectivement conclue ; qu'en décidant cependant que l'agent immobilier était fondé à demander paiement de ses honoraires à titre d'indemnité compensatrice de nature contractuelle, quand il résultait de ses constations que la vente n'avait pas été conclue, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
 
 2/ ALORS subsidiairement QUE dans leurs conclusions d'appel, M. S... et la société [...] faisaient valoir que la vente n'avait pas eu lieu, non en raison d'une quelconque résiliation amiable, mais par suite de la caducité du compromis de vente, résultant de l'avis négatif émis par la Commission de sécurité lors de sa visite en juillet 2014, confirmé par écrit en septembre 2014 ; qu'en retenant que la non réitération de la vente par acte authentique résulte d'un accord des parties qui se sont rapprochées pour parvenir à la cession des parts sociales de la société [...] à la Sarl Elégance, sans répondre au moyen décisif tiré de la caducité du compromis de vente, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3/ ALORS subsidiairement QUE dans leurs conclusions d'appel, M. S... et la société [...] faisaient valoir que le permis de construire, in fine obtenu, avait été accordé à la suite d'une modification radicale et substantielle du projet, comportant acquisition d'un bâtiment contigu, de sorte que ce permis de construire avait été obtenu non dans le cadre du compromis de vente, devenu caduc, mais dans le cadre d'un projet parfaitement différent et étranger au compromis de vente litigieux ; qu'en retenant que la non réitération de la vente par acte authentique résulte d'un accord des parties qui se sont rapprochées pour parvenir à la cession des parts sociales de la société [...] à la Sarl Elégance, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QU'en vertu des mandats de recherche et de vente : en l'état, il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour des causes que la loi autorise ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; que l'obligation de loyauté et de sincérité ainsi que le devoir de coopération associés à l'exigence de bonne foi s'imposent en matière contractuelle et présentent un caractère d'ordre public ; que la bonne foi est toujours présumée et c'est à celui qui l'invoque de la prouver ; qu'en l'espèce, s'agissant du mandat de recherche d'acquéreur signé le 18 novembre 2013 pour une durée d'un an maximum liant la société [...] à la société [...], celui-ci prévoit que le mandant s'interdit de négocier directement ou indirectement la vente du bien objet du contrat et s'engage à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement ; qu'à défaut, les « honoraires ci-dessous indiqués » sont dus, à titre de dommages et intérêts ; que concernant le mandat de recherche d'un bien à acquérir conclu le 4 février 2014 entre la société [...] et M. S..., ce dernier s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 12 mois suivant son expiration, à en traiter l'achat éventuel directement avec le vendeur ; qu'à défaut, il doit régler au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égal au montant de la « rémunération prévue ci-avant » ;