Cour d'appel de Paris
I9, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-13.836 du 22/03/2017,  partie 6


que force est également de constater que CRCAY a conservés la liberté dans l&apos;octroi des prêts aux acquéreurs, promoteurs, constructeurs et à Eurocef ; qu‘il est démontré qu&apos;Eurocef a pu, grâce au partenariat avec CRCAY créer un réseau commercial en ouvrant des agences notamment dans les TOM et décidé de commercialiser directement les produits de promoteur, s&apos;assurant ainsi un fonds de roulement lui permettant d&apos;intervenir dans les programmes immobiliers de plus en plus nombreux ; qu&apos;Eurocef recevait en effet dans ce cadre des recettes conséquentes au titre de la commercialisation sans prendre aucun risque puisque c&apos;était la banque qui assurait le financement de la construction aux SCI mises en place, qui permettait aux acquéreurs dans les programmes immobiliers de bénéficier de conditions de financement favorables ; que la construction juridique mise en place lui permettait d&apos;ailleurs de complexifier le réseau des prélèvements et de blanchir les remontées de fonds par la création d&apos;entités pouvant être fictives en ce qu&apos;elles n&apos;avaient en réalité aucune autre fonction que de s&apos;interposer pour opérer des prélèvements dégageant ainsi en l&apos;absence de charges des bénéfices, distribués aux associés au nombre desquels figuraient des personnes physiques dirigeantes d&apos;Eurocef et de CRCAY dans des conditions curieuses qui n&apos;ont pas intéressé les juges d&apos;instruction saisis ; que l&apos;exploitation a ainsi été bénéficiaire jusqu&apos;au 28 février 1993 ; que le déficit de l&apos;exercice suivant était la conséquence de la chute des produits d&apos;exploitation (-5,8MF) et de l&apos;augmentation des charges (+ 1,5MF) ; que de 1989 à 1993, Eurocef a de fait pu multiplier par 4 son chiffre d&apos;affaires, par 4,62 son résultat d&apos;exploitation, par 2,35 son bénéfice, par 4,5 son personnel et par 12 ses charges de personnel, de même qu&apos;elle a multiplié ses agences commerciales et donc ses frais de structure correspondants pour soutenir une multiplication par 15 de ses programmes immobiliers ; qu&apos;elle n&apos;a pas oublié que cette expansion, entraînait une multiplication des besoins de trésorerie mais l&apos;a fait porter par CRCAY, et un renforcement de ses fonds propres qu&apos;elle a sacrifié, compte tenu du soutien indéfectible de CRCAY, à la perception de dividendes, occultant par là le caractère cyclique des ventes des programmes immobiliers, le décalage des paiements, l&apos;augmentation du taux d&apos;annulation des réservations et des ventes ce qui la plaçait en situation de totale dépendance de CRCAY et a augmenté sans cesse sa demande de soutien financier (jusqu&apos;à 9MF) malgré le recours à un système de préfinancement puisqu&apos;elle a institué un prélèvement de ses honoraires sur les réservations et non sur les ventes réalisées ; qu&apos;au passage, la cour relève que si CRCAY/ICAUNA sont minoritaires au capital d&apos;Eurocef, elles étaient majoritaires en voix au conseil de surveillance avec leur représentant ; qu&apos;autrement dit, on ne peut que constater qu&apos;Eurocef, en n&apos;assumant aucun risque, a, sans fonds propres, constitué un système de prélèvement de commissions et honoraires en tuyau dans la mise en oeuvre de programmes immobiliers intrinsèquement déficitaires qu&apos;elle initiait puis gérait de fait pour pour1es recevoir puis en les multipliant pour accroître ses gains et prétendre ainsi à un développement sérieux et une viabilité chimérique ; que la cour constate qu&apos;aux termes des différents rapports d&apos;expertise menés dans les diverses procédures il est établi que le but du partenariat reposait sur une base fragile puisqu&apos;existait un déséquilibre intrinsèque des opérations immobilières conduites ensemble ; que l&apos;équilibre financier des opérations immobilières reposait sur une commercialisation rapide des programmes du fait d&apos;un financement de la construction reposant essentiellement sur les crédits de CRCAY et le produit des ventes, d&apos;une budgétisation à un niveau très faible des frais financiers, d&apos;une difficulté de mise en location du stock en cas de mévente puisque l&apos;écoulement du temps remettait en cause l&apos;avantage fiscal faisant l&apos;attrait du produit ; que la performance commerciale effective d&apos;Eurocef a été largement en-deçà des objectifs ; que la rémunération a été excessive ; que dans 4/7 programmes, Eurocef a obtenu des commissions de commercialisation largement au-dessus du taux du marché (Albarena, hauts de l&apos;Enclos, Hauts du Dimant, Novaparc), ce que conforte l&apos;écart entre le taux de CEF (7,93%) et celui d&apos;Eurocef (19 à 30%) ; que dans 3 programmes (Pierre Loti, Gallieni et Diamantel), Eurocef a perçu d&apos;autres types d&apos;honoraires sans contrepartie réelle alors que le taux des honoraires de commercialisation était «raisonnable » ; qu&apos;il est souligné qu&apos;Eurocef assurait de fait la direction effective globale des programmes, déterminant elle-même sa rémunération par différence entre le chiffre d&apos;affaires théorique communiqué aux promoteur et banquier et le coût de production du projet, et donc les paramètres principaux que sont les prix de vente et les prix de revient ; que pour pallier les échecs de commercialisation, Eurocef a eu recours à des «artifices juridiques, comptables et économiques » s&apos;apparentant à de la «cavalerie » puisqu&apos;ils reposent sur une « fuite en avant », à savoir des accords contractuels déséquilibrés qui permettaient aux associés de vendre leurs parts de façon surévaluée, de transférer le risque sur la banque, de s&apos;octroyer par le jeu des honoraires, bénéfices et dividendes une part des financements mis en place par CRCAY ; l&apos;exigibilité des honoraires dès la réservation et donc avant réalisation de la vente, l&apos;activation des charges financières au-delà des dates légales pour reporter la dette sur le futur, la perception d&apos;honoraires sans contrepartie ;