Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-15.378 du 13/06/2019,  partie 2


Il est constant que le mouvement de la façade Nord a entraîné avec lui le dallage du sous-sol avec création d'une fissure de rupture sur toute la longueur de la façade à une distance d'environ 1.00 m. [...] Même sans déplacement des murs de soutènement, les fondations de la maison auraient subi des phénomènes de tassement importants. La conception des murs de soutènement ne peut donc pas être considérée comme étant à l'origine, même partielle, des mouvements de la maison [...] Les sondages réalisés à ce jour et les rapports délivrés par mes deux sapiteurs, les résultats que j'ai moi-même analysés me conduisent à écrire que cette construction présente un danger pour les occupants avec un risque d'effondrement [...] Il ne fait aucun doute que cette maison était au moment de la vente, le 25 novembre 2013, affectée de vices susceptibles de la rendre impropre à son usage compte tenu des risques que nous évoquons dans nos conclusions au 7ème chef de mission » ; que dans la promesse de vente signée par les parties le 3 septembre 2013 il est mentionné page 5 :« Il est ici expressément convenu que l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol ou des bâtiments, vices ou défauts de toute nature apparents ou cachée (sauf à faire valoir ses droits au titre d'une éventuelle garantie décennale en cours et au bénéfice des assurances qui auraient pu être souscrites) ou défaut d'entretien » ;
 
 qu'à cette promesse était annexé un document émanant de la Socotec, Agence Construction de Clermont-Ferrand, intitulé « Avis technique : solidité des ouvrages concernant les fissurations visibles au sous-sol du pavillon » indiquant notamment :
 « 1. OBJET
 il s'agit de votre pavillon construit dans les années 1950 pour lequel vous souhaitez connaître notre avis sur la solidité des ouvrages concernant les fissures présentes dans la hauteur du sous-sol [...]
 Notre avis se limite aux fissures présentes en sous-sol.
 2. DESCRIPTION
 Votre maison d'habitation est de type simple rez-de-chaussée, à niveau décalé et comporte un sous-sol semi enterré.
 Ce pavillon a été construit dans les années 1950 et est en parfait état de conservation apparente [...]
 3. CONSTAT
 Compte tenu de l'implantation de la maison, on peut supposer que cette construction est fondée en partie sur un sol de type remblais, maintenu en aval par le mur de soutènement. La zone de construction se situe en bordure de la coulée basaltique.
 Des fissures sont apparues en sous-sol côté mur de soutènement. Ces figures sont localisées aux endroits suivants :
 - Sur les murs de refends (fissures à 45°)
 - Au droit du dallage
 - Au droit des ouvertures hautes donnant sur la terrasse (point faible)
 - À la jonction avec le plancher (fissure parallèle)
 Ces fissures sont caractéristiques d'un tassement voire d'un basculement de la partie de la construction se trouvant sur le remblai côté mur de soutènement.
 Ces fissures ne sont pas récentes et ont évolué au fil du temps [...]
 4. CONCLUSIONS
 Les fissures présentes en sous-sol de votre bâtiment d'habitation sont dues à la présence d'un terrain sous-jacent de type remblais sur lequel les fondations ont semble-t-il été posées. Ces fissures ne sont pas récentes et n'évoluent que légèrement si l'on en croit les bouchements déjà réalisés.
 Un bouchement de ces fissures par injection de mortier sans retrait est à réaliser.
 Une surveillance sera ensuite à mettre en place pour constater l'évolution de ces fissures. À l'heure actuelle, la présence de ces fissures ne remet pas en cause la solidité de l'ouvrage. La possible évolution de ces fissures sera contrôlée par des jauges de mesure.
 Un déplacement trop important conduirait à reprendre en sous-oeuvre cette partie de la maison (micropieux par exemple) ;
 On s'assurera également du correct fonctionnement des barbacanes présentes sur le mur de soutènement.
 Ce rapport clôt nos observations.
 Clermont-Ferrand, le 23 mai 2013 » ; que cet avis technique est illustré par de nombreuses photographies montrant les fissures visibles à divers endroits dans le sous-sol de l'immeuble et que les époux X... ont paraphé chaque page de ce document en annexe de la promesse ;
 que l'acte authentique signé ensuite le 25 novembre 2013 contient page 10 une clause de non responsabilité classique suivant laquelle :
 L'ACQUÉREUR, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs :
 - Prendra le BIEN vendu en l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du VENDEUR pour raison :
 Soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après ; que lors de cet acte les époux X... et la SCI L'Épiade ont stipulé en outre, dans un paragraphe particulier inséré page 18, la clause suivante :
 « VÉRIFICATION TECHNIQUE RELATIF [sic] À LA SOLIDITÉ DES OUVRAGES :