cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 16-23.562 du 07/12/2017,  partie 5



 Selon eux, pour les exercices 2005 à 2010, ces charges ont été réparties selon la clé 460 'ENSEMBLE DES BÂTIMENTS' alors qu'elles auraient dû être réparties selon la clé 6 'CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES' de façon à ne pas exclure une fois encore les commerces et faire peser de nouveau sur les seuls lots 'habitations'
 des dépenses qui regroupent le nettoyage des locaux et de maintenance.
 Ils ajoutent que cette clé présente en outre le désavantage de faire peser sur les chambres qui ne sont pas équipées de vide-ordures des charges de nettoyage et désinfection de gaine vide-ordures, prévues au contrat entretien 3D alors que l'article 17, alinéa 2, du règlement dispense de charges d'usage, les lots ne pouvant pas jouir de parties communes réservées à d'autres lots. Les commerces, non équipés de videordures, sont exclus du paiement de ces charges. Les chambres devraient également bénéficier du même traitement.
 M. et Mme X... indiquent que l'application en l'espèce de cette clé de répartition est d'autant moins justifiée que cette copropriété se voit appliquer des clés de répartition spécifiques pour les charges vide-ordures (clés 480 à 488) de sorte que les propriétaires des lots 'chambres' ne devraient pas payer les dépenses relatives à l'entretien des vide-ordures.
 Cependant, le syndicat des copropriétaires démontre par ses productions que les charges ENSEMBLE DES BÂTIMENTS (clé 460) concernent les charges de nettoyage et de gestion des encombrants suivant un contrat CLEANSYSTEM, des charges d'entretien 3D (désinsectisation et nettoyage, dératisation et, enfin, désinfection et nettoyage des gaines de vide-ordures) suivant un contrat ECOLAB, ainsi que des charges d'entretien et de maintenance du réseau de distribution de télévision et de radiodiffusion suivant un contrat DANELEC SATELLITE. Le contrat 3D établie par ECOLAB est un contrat global de sorte que les lots 'HABITATIONS' qui ne sont pas dotés de vide-ordures, telles que les chambres de services, bénéficient toutefois des prestations de dératisation et de désinsectisation.
 Il est également démontré, par les productions et ce n'est pas sérieusement contesté par M. et Mme X..., que les bâtiments 'garages' et les lots 'commerces' ne profitent d'aucunes des prestations regroupées sous la clé 460 de sorte que c'est légitimement qu'ils sont exclus des charges y afférents. Dès lors, contrairement à ce qu'affirment les appelants, les commerces ne sont pas favorisés.
 Bénéficiant d'une grande partie des prestations fournies par le contrat ECOLAB, M. et Mme X... ne peuvent pas être exonérés, sous prétexte qu'ils ne disposent pas de vide-ordures, du paiement de leur quote-part de ce contrat qui est un contrat global.
 Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 * L'illégalité de la clé de répartition CHARGES COMMERCES
 M. et Mme X... soutiennent que la clé de répartition COMMERCES est illégale dès lors que, grâce à cette clé, les commerces sont une fois encore très avantagés par rapport aux lots HABITATIONS puisque, curieusement, leurs charges d'électricité est dérisoire par rapport aux charges d'électricité imputées aux lots HABITATION.
 Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien-fondé de cette répartition ni ne fournit des pièces comptables leur permettant de déterminer la consommation électrique par bâtiments.
 Toutefois, force est de constater que les allégations de M. et Mme X... ne sont pas étayées par des éléments probants et contrairement à leurs affirmations le règlement de copropriété litigieux autorise le syndicat des copropriétaires à répartir les charges d'électricité en fonction du critère d'utilité pour le lot considéré ou le bâtiment concerné.
 En l'espèce, les productions ne confirment pas les allégations de M. et Mme X... selon lesquelles les lots commerces n'auraient pas régler des charges d'électricité correspondant à leur consommation.
 Le moyen n'est pas fondé ».
 
 1°/ ALORS QUE tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié ; que le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, ne s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit que s'il est expressément constaté par les actes de propriété qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent ; que les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions que la modification du règlement intervenue le 18 avril 2005 n'avait pas été publiée avant une résolution prise par l'assemblée générale des copropriétaires le 16 juin 2014 et que la version du règlement qui leur était opposable était par conséquent celle qui avait été publiée le 12 septembre 1966 ;