Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.513 du 25/01/2023,  partie 3



  Madame [X] devra prendre un abonnement à Sté Lyonnaise des Eaux de Cannes au nom de la société Provençale de Gérances Cinématographiques afin d'avoir ainsi un compteur d'eau personnel. »
 
 Qu'il est permis de penser que cette autorisation a porté sur les travaux en litige, toutefois il apparaît que ce n'est pas le cas, puisque si Monsieur [V] [L] a bel et bien selon document établi le 10 novembre 1976, donné mandat à Madame [X] de déposer la présente demande de permis de construire, il s'avère que la demande de permis déposée le 16 novembre 1976 qui est produite par Madame [H] [L] épouse [P] et Madame [D] [L] épouse [N] portait en fait sur « l'aménagement dans un volume existant mais par création de planchers de cinéma comportant un total de 801 places (anciennement 827) et de bureaux pour besoins exploitation. » ; qu'une seconde demande de permis de construire, datée du 15 novembre 1976 et signée par Madame [X] également déposée le 16 novembre 1976 a porté sur la modification de la façade du cinéma « le Majestic » ; que voilà donc les seules autorisations effectivement données par Monsieur [V] [L] à la SPGC aux fins de réaliser des travaux ou des modifications ; qu'il est constant qu'aucune de ces autorisations n'englobent les travaux réalisés pour relier les locaux commerciaux de la SPGC et de la SA OLYMPIA ; que dès lors la SPGC ne démontre pas avoir détenu une autorisation pour procéder notamment au percement du mur mitoyen séparant ses locaux commerciaux des locaux de la SA OLYMPIA ; que la réalisation de ces travaux d'importance sans l'autorisation expresse du bailleur constitue un manquement de la société PROVENCALE DE GESTIONS CINEMATOGRAPHIQUES à ses obligations contractuelles » ;
 
 ALORS D'UNE PART QUE l'autorisation de réaliser des travaux donnée par le bailleur à son locataire lors du renouvellement du bail ne devient pas caduque à l'expiration de celui-ci, en l'absence de terme stipulé, dès lors que le bail est renouvelé aux mêmes clauses et conditions ; qu'en considérant que l'autorisation donnée par M. [L], auteur des bailleresses, de réaliser des travaux dans les locaux donnés à bail à la SPGC était devenue caduque faute pour cette dernière d'en avoir fait usage pendant la durée du bail, cependant qu'une telle condition n'y était pas stipulée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
 
 ALORS D'AUTRE PART QUE l'autorisation donnée par le bailleur à son locataire de réaliser des travaux dans les lieux loués peut être tacite ; que la SPGC exposait exhaustivement en quoi le comportement des parties, antérieurement et postérieurement à la réalisation des travaux, manifestait l'accord du bailleur à cette réalisation (conclusions, p. 11 à 16) ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si la SPGC n'avait pas été tacitement autorisée à réaliser les travaux litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
 
 ALORS ENFIN QUE le bail renouvelé est un nouveau bail ; que lorsque le bailleur a connaissance de travaux réalisés sans son autorisation dans les lieux loués avant le renouvellement, il ne peut solliciter la remise en état des lieux qu'à l'expiration du nouveau bail ; qu'il ressortait des propres constatations de l'arrêt attaqué (arrêt attaqué, p. 3, 7ème §) que lors de la signification du congé avec offre de renouvellement le 27 mars 2003, les bailleresses avaient connaissance de l'existence de la modification de lieux loués ; qu'en condamnant néanmoins la SPCG à remettre en état les locaux loués quand le bail n'était pas expiré, la cour d'appel a violé l'article 1731 du code civil, ensemble les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a dit et jugé que la SPGC ne rapporte pas la preuve qu'elle a été autorisée à procéder aux travaux qui ont consisté à relier les locaux commerciaux distincts situés d'une part au [Adresse 4] et d'autre part au [Adresse 4], qu'il s'agit là d'un manquement fautif qui engage la responsabilité contractuelle de la SPGC à l'égard de Mmes [L] ses bailleurs commerciaux et d'avoir condamné sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, à l'expiration d'un délai de 4 mois à compter de la notification du présent arrêt, la société Provençale de Gérance Cinématographique SPGC à fermer les passages entre les deux fonds 5 et [Adresse 4], à supprimer toute communication entre les deux immeubles et à remettre les lieux en l'état, constaté que l'exposante à mis à la disposition de la société Olympia des éléments d'équipements de son exploitation commerciale sans autorisation du bailleur, qu'il s'agit d'un comportement fautif et de l'avoir condamnée à payer 30.000 euros de dommages-intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE la société SPGC soutient que la demande de Mesdames [L] serait prescrite dans la mesure où les travaux de percement du mur séparatif des immeubles des 5 et [Adresse 4] auraient été réalisés dans le courant des années 1970 après l'autorisation du bailleur ;