Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.463 du 19/03/2020,  partie 7


Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu la méthode par comparaison par catégories de destination, l'appréciation de chaque catégorie devant se faire par comparaison avec celles d'autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique ayant fait l'objet de transactions à des époques proches.
 
 1° partie habitation
 
 Il convient d'examiner les termes de référence des parties :
 
 A terme de la SCI Bligny
 
 1° sur l'usage des références issues de la base de données BIEN la SADEV 94 indique que le premier juge a retenu à tort les termes de comparaison émanant de la base BIEN. La SCI Bligny rétorque que l'utilisation de la base de référence issue de la base BIEN des notaires n'est pas exclue par la jurisprudence, en indiquant que la fiabilité est incontestable, tout en reconnaissant un taux d'erreurs marginales. Le commissaire du gouvernement indique que la référence indiquée dans la base BIEN est une référence d'enregistrement propre à la chambre des notaires qui ne correspond pas au numéro de publication au service de la publicité foncière ; or seul ce numéro de publication permet aux parties de commander l'acte de vente auprès du service de publicité foncière afin d'en analyser le contenu. Il est de principe que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; en conséquence les références de la base BIEN, qui comportent uniquement une référence d'enregistrement propre à la chambre des notaires, qui ne correspondent pas au numéro de publication au service de la publicité foncière, doivent être écartées. La SCI Bligny fait état ensuite de termes de comparaison à partir d'une liste de 29 termes, du cabinet [...] obtenant un prix unitaire de 4153 euros/ m² (pièce numéro 10). Il convient d'exclure les termes de comparaison issue de la base BIEN qui ne comportent pas les références de publicité foncière. Il convient d'examiner les références comportant les références de publication foncière :
 
 -2 avril 2012.: 3064 euros/m², [...], 263.500 euros. Cette référence située à 3 km du bien exproprié n'est pas comparable et sera donc écartée.
 
 -20 janvier 2012 : 3125euros/m², [...] 250.000 euros. Il s'agit d'un appartement inclus dans un grand ensemble d'habitations collectives; cette référence non comparable sera écartée.
 
 -9 mars 2012 : 3333 euros/m², [...], 310.000 euros. Cette référence située à 3 km du bien exproprié n'est pas comparable et sera donc écartée.
 
 -19 avril 2012 : 3359 euros/m², [...], 285.500 euros. Il s'agit d'un appartement inclus dans un grand ensemble d'habitations collectives ; cette référence non comparable sera écartée.
 
 -18 septembre 2012 : 3415 euros/m², [...], 280.000euros. Cette référence située à plus de 3 km du bien exproprié n'est pas comparable sera donc écartée.
 
 -10 septembre 2012 : 3563 euros/m², [...], 285.000 euros. Cette référence qui n'est pas proche du bien exproprié sera écartée.
 
 B termes de la SADEV 94
 
 Le premier juge a écarté les références de la SADEV 94 qui concernent des biens situés sur une autre commune, celle d'Ivry-sur-Seine. En appel la SADEV 94 cite 13 références avec une valeur moyenne unitaire de 2584 euros/le m2 situées à Vitry-sur-Seine.(tableau page 14 de ses conclusions). Il s'agit des mêmes références que celles du commissaire du gouvernement, si ce n'est que tenant compte de la remarque de la SCI Bligny, pour la dernière référence du 18 juin 2012, [...], la SCI Bligny retient une superficie de 73 m², alors que le commissaire du gouvernement en appel a procédé à la rectification en retenant une superficie de 63,11 m². La SADEV 94 cite également 6 termes de comparaison:
 
 -19 mars 2014 entre SADEV 94 : belli Labesse portant sur un bien situé [...], 60,65 m², 169.900 euros soit 2800euros/m². (pièce N°2). Il ne s'agit que d'un acte de quittance provisoire, en raison de l'appel, cette référence doit être écartée.
 
 - 9 décembre 2010 entre la SADEV 94/Madame I... X... (pièce numéro 3), [...], 209 m², 550.000euros, soit 2632 euros/M². Cette référence est située à Ivry-sur-Seine et non à Vitry-sur-Seine, étant non comparable, sera écartée.
 
 -Vente du 22 juillet 2011 entre Monsieur S.../SADEV 94, [...], 31,21 m², 90'450euros, soit 2861 euros/M².(Pièce numéro 4). Cette référence est située à Ivry-sur-Seine et non à Vitry-sur-Seine étant non comparable sera écartée.
 
 -Vente du 16 septembre 2010 entre les consorts N... et C..., [...], habitation 80 m², 185.000 euros soit 2312 euros/m² et atelier 160 m², 90.000 euros soit 562 euros/m². (Pièce numéro 5). Il ressort de l'acte authentique que l'acquéreur a accepté que le vendeur reste dans les lieux pendant un an sans payer de loyer; il ne s'agit donc pas d'un bien qui peut être considéré comme étant libre d'occupation, à la différence du bien exproprié. En conséquence cette référence sera écartée.