décision 15-28.035 du 12/04/2018,  partie 2


que s'il n'est pas contesté que le bâtiment, construit selon le « projet de conditionnement d'oeufs » visé par les services de l'équipement de la Drôme le 25 octobre 1971, a fait l'objet d'un certificat de conformité de ce service le 18 mai 1979, il ne peut se déduire ni des circonstances de la signature des baux ni du descriptif des bâtiments que la volonté des bailleurs était, comme il le soutient, d'imposer au preneur ou à ses ayants-droit l'exercice d'une activité spécifique de conditionnement d'oeufs ; qu'en effet, si tel avait été le cas, il n'aurait pas manqué de le stipuler, sinon dans les baux initiaux d'une durée de 20 ans, du moins dans l'avenant de prorogation de 1986, dès lors que le risque, encouru sur les 54 années à venir, d'évolution de l'activité ne pouvait être raisonnablement exclu par le bailleur, professionnel avisé pour avoir, comme il l'indique, fondé et dirigé le groupe Mas d'Auge ; que c'est donc par une exacte analyse des contrats conclus et des circonstances de la cause que le tribunal a exclu l'existence d'une restriction d'activité et dit que la société Wanders, cessionnaire des baux, avait fait un usage conforme à leur destination de locaux de conditionnement, de stockage et de bureaux, et n'avait pas manqué à ses obligations contractuelles » (arrêt, p. 6 et 7) ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « selon l'article L. 251-1 du Code de la construction et de l'habitation, constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions suries terrains du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ; qu'il est de principe, en application de l'article L. 251-8 de ce même code, que seules sont d'ordre public les dispositions des articles L. 251-3, alinéas 2 et 3, aux termes desquelles le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société, et consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail, et celles de l'article L. 251-5, alinéa 4, fixant la compétence du Président du Tribunal de Grande Instance en ce qui concerne les contestations portant sur le loyer ; qu'aussi, le bail à construction, qui a pour effet de conférer au preneur un droit réel immobilier sur le terrain loué et un droit de propriété sur les constructions édifiées pendant la durée du bail, reste soumis, à l'exception des dispositions d'ordre public susvisées, à la libre détermination des parties ; que celles-ci sont donc parfaitement en droit de convenir, sans pour autant qu'il y ait atteinte au droit de cession ou d'apport du preneur, de la destination des constructions devant être réalisées, et le bailleur a la faculté d'imposer, par le contrat, des restrictions précises à l'activité du preneur ; qu'en l'espèce, il convient de relever que les baux à construction du 4 janvier 1973 et du 11 août 1980 ne contiennent aucune clause limitant l'activité du preneur ; que par ailleurs, s'il est constant que ces baux sont intervenus en vue de permettre à la société Sacdoc, par la suite dénommée BEI, de développer, dans le cadre du groupe Mas d'Auge dont il n'est pas contesté que M. X... était le dirigeant, une activité de conditionnement d'oeufs, il importe toutefois de noter que les termes des baux à construction ne limitent pas expressément l'utilisation des constructions à cette activité précise ; qu'en effet, le bail à construction du 4 janvier 1971 afférent à la parcelle [...] stipule simplement que le preneur se propose d'édifier sur le terrain dont s'agit un bâtiment à usage de bureau et de conditionnement d'un seul niveau d'une superficie de 3.000 m², selon des plans et devis annexés à l'acte, et précise uniquement, dans sa partie intitulée "Bail à Construction" : "le preneur s'oblige à faire édifier sur le terrain présentement loué des constructions conformément aux plans et devis descriptif  . Le preneur s'oblige à poursuivre l'édification desdites constructions jusqu'à leur complet achèvement ainsi que des éléments d'infrastructure ou d'équipement qui peuvent être nécessaires à la desserte des ateliers de conditionnement projetés" ; que de la même façon, les baux à construction du 11 août 1980 8 stipulent pour l'essentiel que le preneur se propose d'édifier un ensemble immobilier comprenant un entrepôt composé d'un abri de stockage et de conditionnement d'une surface hors d'oeuvre de 1.631,80 m² (1er acte concernant la parcelle [...] ) ainsi qu'un ensemble immobilier comprenant un entrepôt d'une surface hors d'oeuvre de bâtiment de 768 m² (second acte concernant la parcelle [...] ), et mentionnent uniquement, au titre des charges et conditions incombant aux parties, que le preneur s'oblige a édifier ou faire édifier à ses frais sur les terrains concernés des constructions conformes aux plans et devis visés dans leurs exposés respectifs ; qu'aussi, si d'évidence, l'utilisation première envisagée par les parties résidait bien dans le conditionnement d'oeufs, la société Sacdoc exerçant son activité dans le domaine avicole, on ne saurait pour autant en conclure, s'agissant plus particulièrement de cette dernière qui demeurait en droit de céder les baux à construction, que selon la volonté commune des parties, un accord existait en vue d'exclure définitivement tout conditionnement ou stockage d'autres produits ;