Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-20.514 du 25/01/2023,  partie 2



 8. La SCI fait le même grief à l'arrêt, alors « que l'illicéité de la clause, limitant au montant initial du loyer de base la baisse potentiellement induite par le jeu automatique de l'indexation, n'emporte le caractère non écrit de la clause d'indexation que si les deux clauses sont indivisibles ou si la clause limitative du jeu de l'indexation a déterminé le consentement des parties à la soumission du loyer à l'indexation ; qu'en retenant, pour dire non écrite la clause d'indexation en son entier, que « le caractère déterminant de la stipulation concernée apparaît évident au regard de son objet, puisque le preneur a manifestement cherché à poser comme condition à son accord que la révision du loyer ne pourrait aboutir à une déflation par rapport au loyer initial » et que ce caractère déterminant était confirmé par plusieurs stipulations contractuelles, les dispositions de l'article 20-1 du contrat prévoyant que les modalités du loyer sont des conditions constitutives et déterminantes du bail et l'article 11 du contrat disposant que toutes les stipulations du bail sont déterminantes de la conclusions du bail, quand ces motifs, visant le consentement des parties au contrat de bail et non à l'indexation, étaient impropres à établir qu'en l'absence de clause limitative du montant du loyer à la baisse, elles n'auraient pas cependant stipulé la clause d'indexation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
 
 9. Selon ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
 
 10. Pour réputer la clause d'indexation non écrite en son entier, l'arrêt retient que la disposition instaurant une limitation de la révision à la baisse du montant du loyer présente un caractère déterminant évident au regard de son objet et de plusieurs stipulations du contrat.
 
 11. En se déterminant ainsi, alors que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, sans relever d'éléments de nature à établir que les parties au contrat de bail n'auraient pas maintenu la clause d'indexation en l'absence de dispositions limitant l'évolution du loyer à la baisse et par des motifs impropres à caractériser l'indivisibilité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juillet 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ;
 
 Condamne la société Ludendo commerce France aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Ludendo commerce France et la condamne à payer à la société civile immobilière du centre commercial de La Vatine la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de la cassée ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille vingt-trois. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière du centre commercial de La Vatine
 
 La SCI du Centre commercial de la Vatine fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré non-écrite la clause d'indexation stipulée à l'article 20-2 du bail conclu entre les parties le 27 juin 1996 et d'avoir condamné la SCI bailleresse à payer à la société Ludendo la somme de 665 086,01 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt ;
 
 1) ALORS QUE la stipulation contractuelle, qui limite au montant initial du loyer de base la baisse induite par le jeu automatique de l'indexation, est sans incidence sur l'application des dispositions d'ordre public permettant à toute partie au contrat de bail de saisir le juge en vue de voir réviser judiciairement le montant du loyer ; qu'en affirmant, pour déclarer non-écrite la clause d'indexation stipulée à l'article 20-2 du bail, que la clause limitant le jeu de l'indexation avait pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et qu'elle conduisait le preneur à renoncer par avance à son droit d'obtenir la révision judiciaire dans les conditions de l'article L 145-39 du code de commerce, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble et par fausse application l'article L 145-39 susvisé et l'article L 145-15 du même code ;