Cour d'appel de Bordeaux, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.321 du 30/01/2020,  partie 2


que par ailleurs, sont introduites des notions comme la possible pollution du site et l'effondrement des prix de vente du m²/neuf sur le secteur depuis la sortie des programmes Marinadour et Rivadour que rien ne vient étayer ; que les éléments de comparaison retenus par le premier juge situés dans le même secteur sont au nombre de trois (nul ne discute sa décision d'écarter comme non pertinent la vente CG54/EPFEL) ; que les ventes Sépia/carré Foch, Aggl./Kauffman et Aggl./Eiffage ; qu'il s'agit de trois cessions portant sur des terrains encombrés, dont les constructions étaient vouées à la démolition, destinés à accueillir des programmes immobiliers ; que tout comme les parcelles de la Sci de Romagny, ces cessions portent sur des emplacements particulièrement privilégiés en pleine zone de « centralité » de la ville de Bayonne ; que toutefois, la vente Aggl./Kauffman qui porte sur une surface de près de 11.000 m² n'est pas véritablement comparable aux 4.388 m² de la Sci BAB Romagny ; que les cessions 1 et 3 sont par contre plus proches du terrain de référence, même si la cession Sépia/carré Foch porte sur une surface nettement plus petite que les terrains à valoriser (1.056 m² et 4.388 m²) ; que la valeur moyenne du prix de vente des deux éléments de comparaison les plus pertinents (1 e 3) est de (1.120,35 + 712,85/2) 916,60 € ; que sur ce prix, il conviendra de procéder à un abattement de 5 % pour tenir compte de l'occupation très partielle des locaux (soient ils seraient vides, soient ils feraient l'objet d'une occupation précaire à l'exception d'un appartement T3 occupé en vertu d'un bail d'habitation meublée) ; que par ailleurs, il est constant que les parcelles de la Sci BAB Romagny sont situées dans une zone classée UAd dans laquelle la hauteur de construction est limitée à 11 mètres alors que pour l'élément de comparaison n° 1, situé en zone UA la hauteur limite de construction est à 14 mètres (un étage de plus) et que pour l'élément de comparaison n° 3 en zone UAg elle est de 40 mètres, tout comme d'ailleurs pour l'élément de comparaison n° 2, écarté en raison de l'importance de sa surface ; que de ce qui vient d'être rappelé, il apparaît que l'élément relatif à la hauteur de construction autorisée, même s'il ne peut être neutre, n'est pas prépondérant ; qu'aussi, pour rendre compte de cette contrainte, il conviendra de procéder à un nouvel abattement de 15 % sur le prix du m² moyen, qui cette fois ressortira à (916,60 – 20 %) 733,28 € ; que la valorisation du bien de la Sci BAB Romagny ressortira à (4.388 x 733,28) 3.217.632,64 €, somme arrondie à 3.217.633 € ; que les frais irrépétibles de la Sci BAB Romagny seront arbitrés à la somme de 2.500 € » ;
 
 et aux motifs éventuellement adoptés que « L'EPFL Pays-Basque a justifié de ce qu'elle a consigné auprès de la Caisse des Dépôts une somme de 294.000 €, le 27 novembre 2014, de telle sorte que, au regard des dispositions de l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme, la procédure qu'elle a initiée et poursuivie doit être considérée, en la forme, comme recevable et régulière ; que par application de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, c'est bien par référence à des transactions amiables que doit être fixé le prix du bien, et non par référence à des offres d'achat ou promesse de vente ; qu'il sera à cet égard observé que la promesse synallagmatique de vente consentie par la SCI BAB ROMAGNY à l'égard de X... F... , n'engage que la première, et qu'effectivement, le projet décrit par le bénéficiaire de la promesse n'est pas détaillé, pas plus que les conditions de financement, à propos desquelles l'acte comporte des mentions radicalement contradictoires selon les paragraphes ; qu'il est également à relever l'absence totale d'élément urbanistique précis relatif à la constructibilité du bien dont s'agit ; qu'il en résulte qu'effectivement, le caractère sérieux de l'offre en question peut interroger ; qu'en tout état de cause, il convient, à titre préliminaire, de rappeler qu'il n'appartient effectivement pas au juge de l'expropriation, juridiction d'exception, de statuer sur la question des frais d'agence, laquelle relève des juridictions de droit commun ; que dès lors, l'EPFL sera renvoyé à mieux se pourvoir quant à ce chef de demande ; qu'il résulte des opérations de transport sur les lieux que les parcelles dont s'agit, constituent une unité foncière disposant d'une large façade sur le boulevard du [...], d'une autre façade sur la rue [...], et d'un accès par l'avenue [...] ;