Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-20.884 du 28/03/2019,  partie 4


Enfin, l'article L 311-1 du code rural, dont l'association CALIFORNIA RANCH se réclame, stipule dans sa rédaction applicable à l'époque : « sont réputées agricoles... les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle, Or les statuts d'origine de l'association, avant la modification décidée par l'assemblée générale extraordinaire du 21 janvier 2006, comportaient l'objet suivant :
 «1) promouvoir le développement de l'équitation sportive et de loisirs, le développement des chevaux de race en qualité de chevaux de selle, ainsi que de favoriser la connaissance des équidés.
 2) l'organisation de randonnées, promenades à cheval, initiation, stages d'équitation, rencontres départementales, nationales ou internationales, manifestations diverses, concours, démonstrations, spectacles et fêtes en relation avec le sport et les loisirs équestres. »
 La qualité de preneur en place au titre d'un bail rural, qui primerait le droit de préemption de la SAFER, n'est donc pas établie. À titre subsidiaire les appelants reprochent au premier juge ne pas avoir examiné la légalité de la décision de préemption de la SAFER. Mais les moyens soulevés tiennent à la légalité de la décision de rétrocession à Mme F..., laquelle n'a pas été soumise au premier juge et constitue par conséquent une demande nouvelle en cause d'appel, dont l'irrecevabilité doit être prononcée » ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés que « l'association CALIFORNIA RANCH ne peut se prévaloir du bénéfice d'un droit de préemption prioritaire sur la SAPER que si elle justifie de l'existence d'un bail rural contracté avec le propriétaire des biens immobiliers. La preuve d'un bail rural ne saurait résulter de la seule l'existence d'un contrat écrit ou de l'occupation des lieux. Si le Crédit Agricole savait pertinemment que les biens dont il était devenu adjudicataire, étaient occupés par la famille Q... à l'époque de l'adjudication et qu'ils l'étaient toujours en 2005-2006, cette connaissance importe peu au regard du présent litige et ne permet en tous cas pas de démontrer l'existence d'un bail rural. Il faut relever ici que la SCI Les Loisirs d'Oletta et l'association Ranch Conca d'Oro (qui deviendra par une déclaration du 5 février 1992 l'association CALIFORNIA RANCH) entretiennent des liens étroits puisqu'elles avaient au départ le même représentant en la personne de monsieur Gérard Q... (monsieur D... Q... deviendra président de l'association par la suite). Aux termes de l'article L. 411-1 du code rural et d'une jurisprudence constante, le caractère onéreux du contrat est une condition essentielle de l'existence d'un bail rural. En l'espèce, si les demandeurs produisent un bail daté du 10 décembre 1990, conclu entre la SCI Les Loisirs d'Oletta et l'association CALIFORNIA RANCH pour une durée de neuf années renouvelable par tacite reconduction, ce bail ayant été enregistré le 13 mai 1991, l'association CALIFORNIA RANCH ne justifie pas du paiement du moindre loyer de 1990 à nos jours (et même depuis 1986 puisque l'association fait état d'un premier bail qui n'a au demeurant pas été produit), soit à la SCI Les Loisirs d'Oletta, soit à la CRCAM. Les demandeurs ne justifient pas davantage avoir fait des propositions de paiement ou avoir consigné les loyers dévolus au Crédit Agricole conformément à la décision prise le 21 novembre 1992 par l'assemblée générale de l'association CALIFORNIA RANCH. L'absence de contrepartie financière ne permet pas de retenir l'existence d'un bail. Cette conclusion est corroborée par d'autres éléments. En premier lieu, monsieur D... Q... qui s'est porté acquéreur des biens en novembre 2005, n'a jamais précisé, dans toutes les correspondances qu'il a échangées avec la CRCAM, qu'il agissait en sa qualité de président de l'association CALIFORNIA RANCH, locataire des biens en vente. C'est ainsi qu'il a envoyé une première télécopie au Crédit Agricole le 9 novembre 2005. Il indique qu'il est "personnellement intéressé" par l'achat du terrain et il donne deux adresses où le joindre, l'une à Paris et l'autre à Lucciana. Il a envoyé une seconde télécopie le 24 novembre 2005 dans laquelle il précise : "après analyse de mes possibilités" l'offre que je suis en mesure de présenter". Dans deux lettres datées l'une du 2 décembre 2005, l'autre du 5 décembre 2005, il ne fait pas davantage état de l'association CALIFORNIA RANCH. Bien mieux, il évoque dans la lettre du 2 décembre 2005 « les occupants », et non pas les locataires ou preneurs, sans indiquer le moindre lien entre lui et eux. Ensuite, maître P... Y..., le notaire chargé de formaliser la vente, qui a notifié le 14 décembre 2005 à la SAFER l'offre de vente de la CRCAM et l'intention d'acquérir de monsieur Q..., a mentionné le nom de l'acquéreur et son adresse personnelle et n'a pas renseigné le paragraphe réservé à la "situation locative". Il n'est pas sérieux pour les demandeurs de soutenir que le notaire se serait trompé d'acquéreur et aurait omis d'indiquer un locataire régulier. De la même manière, il n'est pas sérieux pour monsieur Q... de soutenir que l'absence d'allusion à l'association CALIFORNIA RANCH s'explique par le caractère précipité des démarches qu'il a entreprises. Les correspondances échangées s'échelonnent en effet sur quatre semaines. Le fait que les télécopies ont été adressées depuis le siège de l'association, est sans intérêt.