décision 17-13.850 du 07/06/2018,  partie 2


En application de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique. L'enquête d'utilité publique s'est déroulée du 14 juin 2013 au 15 juillet 2013. La décision de première instance a été rendue le 11 mai 2015. En l'espèce, selon les constatations du juge de l'expropriation lors du transport, la parcelle est située à l'entrée ouest de Saint-Pierre au rond-point de la sortie ravine blanche. L'emprise partielle est d'une superficie de 461 m2 situés en zone U4fm. La parcelle supporte une ancienne concession automobile qui ne semble plus être utilisée à ce jour. Elle est clôturée par un mur rehaussé d'un grillage. Elle a un solen asphalte. La parcelle est rectangulaire, plate et située dans une zone d'activité commerciale. L'emprise passe à un mètre de l'ancien bâtiment qui reste. Autour du rond-point, il y a des garages automobiles modernes. La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché. Sur l'indemnité principale : la cour se doit de rechercher l'indemnisation raisonnable permettant de compenser l'atteinte à la propriété privée causée par l'expropriation. L'autorité expropriante conteste l'évaluation retenue par le premier juge soit 450 € le m2. Elle verse aux débats des termes de comparaison avec des parcelles pour un montant moyen de 242,25 € le mètre carré ainsi qu'un rapport d'expertise de M. Y... en date de juillet 2015 qui retient un tarif moyen de 259 € le mètre carré. Sur la base de ces éléments l'autorité expropriante propose une évaluation sur la base de 259 € le m2. L'expropriée revendique quant à elle une estimation sur la base de 630 € le m2. Elle soutient que l'évaluation retenue par le premier juge est sous-évaluée au regard de l'évaluation des parcelles voisines, du coût réel d'acquisition de la parcelle [...] et des rapports d'expertise de Messieurs Z... et A.... Le Commissaire du gouvernement n'a pas conclu en appel mais il y a lieu de rappeler que dans ses conclusions de première instance il proposait une évaluation sur la base de 367 € le m2. Au préalable, l'article L. 13-16 du code de l'expropriation dispose que « sous réserve de l'article L. 13-17, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable à l'intérieur des zones d'intervention foncière, des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires. Il doit également, sous la même réserve, tenir compte, dans l'évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête ». En l'espèce, la Cour relève que si la CIVIS a produit un certain nombre d'actes et de protocole d'accord, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que dans la mesure où elle ne rapportait pas la preuve que deux tiers des propriétaires portant sur la moitié de la superficie concernée ou au moins la moitié des propriétaires portant sur les deux tiers de la superficie concernée ont passé les actes de vente, l'article L. 13-16 du code de l'expropriation ne pouvait être appliqué strictement. En outre, les termes de comparaison fournis par l'autorité expropriante ne peuvent être considérés comme pertinents dans la mesure où, s'agissant des parcelles [...] (nouvellement numérotées [...]), [...] et [...] (nouvellement numérotée [...]), elles ne sont pas d'une superficie comparable. S'agissant de la parcelle [...] nouvellement numérotée [...], elle est située n zone [...]. Enfin la parcelle [...] , d'une surface de 435 m2, située en zone [...] et vendue en 2014 pour un prix au mètre carré de 278 € est moins bien située que la parcelle [...] qui jouissait jusqu'aux travaux d'expropriation d'une particulière accessibilité et visibilité par rapport au rond-point Cadjee. S'agissant du rapport d'expertise produit par la CIVIS, la SCI Locate relève à juste titre qu'il a été réalisé par un expert foncier agricole, en conséquence non spécialisé dans les zones d'activité commerciale. Concernant les termes de comparaison avec les parcelles [...] et « rue du presbytère » fournis par l'expropriée, le premier juge a justement estimé que le caractère comparable de ces biens n'était pas établi puisqu'en effet ces deux parcelles ont des superficies bien plus importantes que la parcelle litigieuse et comportent en outre des bâtiments contrairement à la parcelle expropriée.