Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.798 du 27/06/2019,  partie 5


Cette parcelle est assez comparable malgré un zonage un petit peu différent et une construction. W... P... produit une délibération du conseil municipal qui valide l'acquisition de la parcelle [...] de 1227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé. Il s'agit d'une vente amiable mais non de1'exercice d'un droit de préemption. La parcelle est située en zone Aust depuis le PLU de 2012. Néanmoins, il est loisible de constater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriée. La parcelle a été acquise pour un prix de 150,90 euros le mètre carré avec le bâti. Cette parcelle supporte une petite maison. Le jardin est entretenu. Cette vente permet d'avoir un terme de comparaison d'un bien différent dans la même zone géographique. Ainsi, peuvent être retenus comme tennes de comparaison à moduler, la parcelle [...] , dans une situation moins favorable à 20 euros le m2, la parcelle [...] qui est dans une situation proche mais avec un bâti à 67 euros le m2 et la parcelle [...] qui est dans une situation géographique très proche mais avec lm bât.i. En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, dans une zone géographique agréable, plate, entre mer et montagne, non loin de zones urbaines, bien desservie, il convient de fixer un prix au m2 de 25 euros. Ainsi, l'indemnité due pour l'expropriation de la parcelle [...] est de 143 850 euros. Sur l'indemnité de remploi : Aux termes de l'article R 13-46 du Code de l' expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. Le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculée compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement. En raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, le taux de remploi sera fixé à 20 % de l'indemnité principale jusqu' à 5 000,00 euros, à 15 % de 5 001,00 à 15 000,00 euros et 10 % au-delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement. L'indemnité de remploi pour la parcelle [...] s'élève à la somme de calculée de la sorte : 20 % sur 5000 euros = 1000 euros; 15 % sur 10000 euros = 1500 euros; 10 % sur 128850 euros = 12885 euros; L'indemnité de remploi sera donc fixée à la somme de 15 385 euros. Sur l'indemnité accessoire : L'indemnité de perte de loyer perçue par la partie expropriée doit permettre à cette dernière de percevoir des revenus équivalents à ceux qu'elle tirait du bien dont elle était propriétaire. Il produit un contrat de bail avec la société EURL AKHOUN en date du 28 décembre 2012 pour un loyer de 2000 euros jusqu'à décembre 2015 puis 2500 euros à compter du mois de janvier 2016. Il conviendra donc d'indemniser la perte de revenus locatifs à hauteur de 54 000 euros.
 
 ALORS QUE le principe du juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu, dont le droit de propriété fait partie, implique une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien dont le propriétaire est privé du fait de l'expropriation ; qu'en l'espèce, pour fixer l'indemnisation totale due à M. P... à la somme de 143.850 euros pour l'expropriation de la parcelle [...] , le juge de l'expropriation a retenu que la date de référence était le 15 mai 2001, la parcelle étant alors cadastrée en zone NcB du plan d'occupation des sols, c'est-à-dire en zone de constructibilité très réduite, et qu'à la date de référence, il n'existait pas de preuve de raccordement au réseau d'eau et au réseau électrique (jugement p. 5 et p. 6) ; que la cour d'appel a retenu comme date de référence le 27 septembre 2012, les deux parcelles étant classées à cette nouvelle date de référence en zone AU1st (arrêt, p. 6 § 3), c'est-à-dire en zone constructible sous réserve de la modification du plan local d'urbanisme, et disposant d'un raccordement à l'eau et à l'électricité (arrêt, p. 6 avant dernier §) ; que malgré ces différences de consistance juridique et matérielle entre la première instance et l'appel, la cour d'appel a néanmoins alloué, avec des éléments de comparaison plus favorable que ceux retenus par le juge de l'expropriation, au centime près, la même indemnité ;