Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.182 du 10/10/2019,  partie 3


que, pour condamner la SCI bailleresse à payer à Me J... S..., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société D..., l'intégralité du passif de cette société, la cour d'appel a retenu qu'elle avait manqué à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination et à son obligation d'entretien s'agissant des grosses réparations et que les désordres en cause, affectant la structure même du bien immobilier où se trouvent les locaux commerciaux, ont eu une incidence manifeste sur l'exploitation du fonds de commerce, de sorte qu'il y a une évidente corrélation entre ces désordres et le dépérissement subséquent du fonds de commerce qui n'a pu continuer normalement son exploitation et a dû finalement être placé en liquidation judiciaire ; qu'en statuant ainsi, par des motifs dont il ne ressort pas que le bailleur aurait apporté un soutien artificiel au débiteur, ayant retardé l'ouverture de la procédure collective, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 Alors 2°) et en toute hypothèse que le créancier ayant fautivement retardé l'ouverture de la procédure collective est seulement tenu de réparer la part de l'aggravation de l'insuffisance d'actif qu'il a ainsi contribué à créer ; qu'en ayant condamné la SCI bailleresse à payer à Me S..., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société preneuse, l'intégralité du passif de cette société, sans avoir constaté que le manquement reproché à la SCI bailleresse avait été exclusivement à l'origine de l'insuffisance d'actif, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 Alors 3°) et en toute hypothèse que dans ses écritures d'appel (concl., p. 3), la SCI bailleresse avait rappelé que l'acte de cession de fonds de commerce du 15 juillet 2013 mentionnait que « le cessionnaire déclare avoir constaté par lui-même l'existence de fissures dans les murs commerciaux où est exploité le fonds de commerce. Il devra faire affaire de la réparation de cette fissure avec le propriétaire », mais que depuis l'entrée en jouissance, le 15 juillet 2013, jusqu'au courrier de son conseil du 28 octobre 2013, le preneur n'avait fait aucune demande au bailleur tenant à cette fissure ; qu'elle précisait (concl., p. 4) que l'acte de cession du 15 juillet 2013, mentionnait (p. 11) que « M. et Mme I..., précédents exploitants du fonds artisanal, avaient effectué lors de leur prise de possession, divers travaux d'aménagements, notamment de maçonnerie, doublage des plafonds, électricité, sans toutefois porter atteinte à la structure de l'immeuble, et avaient constaté cette fissure qui était déjà présente lors de la prise de possession cloisons » ; qu'elle en concluait que cette fissure n'entravait pas l'exploitation du fonds et que c'était en toute connaissance de cause que M. D..., parfaitement informé de l'état des locaux commerciaux et de leur conformité à l'exercice de l'activité de boulangerie, avait acheté le fonds et validé le local d'exploitation, étant rappelé que l'acte de cession mentionnait (p. 2) que « le cessionnaire déclarait bien connaître ce fonds pour l'avoir visité en vue des présentes » ; qu'elle faisait ainsi valoir que, le preneur ne lui ayant pas demandé de prendre des mesures conservatoires lors de la délivrance des locaux, les lieux étaient conformes à leur destination et conformes à l'exploitation de son activité ; qu'en s'étant abstenue de répondre à ces conclusions, d'où il résultait que la SCI bailleresse n'avait pu manquer à son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Alors 4°) et en toute hypothèse que dans ses écritures d'appel (concl., p. 4 s.), la SCI bailleresse avait fait valoir qu'elle avait satisfait aux obligations qui lui incombaient en sa qualité de bailleur et qu'elle avait fait toutes diligences pour mettre fin aux désordres, aussitôt qu'ils lui avaient été dénoncés le 28 octobre 2013, en ce qu'elle avait mandaté, en novembre 2013, le gestionnaire de l'immeuble aux fins d'investigations et d'interventions pour remédier aux désordres observés et avait fait intervenir divers professionnels ; qu'elle exposait qu'un architecte s'était rendu sur les lieux le 23 janvier 2014, et avait conclu à la nécessité d'une investigation par caméra, à laquelle il avait été procédé le 30 avril 2014 par les soins de la société BF assainissement, ; qu'après le dépôt du rapport d'intervention, le 26 mai 2014, le gestionnaire avait commandé, à sa demande, des travaux de terrassement sous pétrin, selon devis du 17 juin 2014 ; qu'elle soulignait que, malgré ces diligences et la mobilisation de ces entreprises, le preneur avait néanmoins refusé l'accès au local commercial, ce qui était constaté par un courriel du 25 juillet 2014 du responsable travaux du gestionnaire, de sorte qu'il n'avait pu être mis fin la fuite, révélée depuis mars 2014, mais préexistante sur le réseau d'eau sous-terrain sous le pétrin, ce qui en avait aggravé les conséquences ;