Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-15.565 du 10/04/2019,  partie 2


que, dans la rubrique « bilan patrimonial de l'opération », il leur a été précisé qu'ils obtiendraient à l'issue de l'opération un gain net (ressources-emplois) de 52 214 euros ; que, comme le font remarquer à juste titre les époux Y..., ce document ne comportait aucune mention de nature à attirer leur attention sur le fait qu'à défaut de prise d'effet de la location dans le mois qui suivrait l'achèvement de l'immeuble, ou à défaut d'exploitation de la résidence durant une période d'un mois, consécutif par exemple à la défaillance de la société d'exploitation ou à la résiliation par plusieurs copropriétaires du contrat de bail, les réductions d'impôts seraient remises en cause ; que cette étude ne présentait en outre aucune information sur l'endettement résultant de l'opération dans l'éventualité d'une absence de signature d'un bail commercial ou d'une absence de perception des loyers en cas de difficultés rencontrées par l'exploitant ; que ce document était ainsi de nature à convaincre les époux Y..., lesquels avaient été démarchés par un préposé de la société Citya Ouest Investissement Locatif, que l'investissement proposé était exempt de tout aléa financier en leur assurant une rentabilité certaine ; qu'il convient de relever par ailleurs que, contrairement au notaire, la société Citya Ouest Investissement Locatif a été associée étroitement à la phase de commercialisation et de rédaction des contrats de réservation ; qu'elle leur avait par ailleurs proposé, préalablement à cet investissement, de réserver un lot dans un autre programme immobilier commercialisé par le groupe Simbiosis sur la commune de Carla Bayle en Ariège, réservation qui avait dû être annulée en raison de « problèmes techniques rencontrés au niveau des infrastructures » ; que la société Citya Ouest Investissement Locatif se devait par ailleurs de vérifier à tout le moins l'existence et la validité des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Compagny of Guarantee » garantissait aux acquéreurs d'une part le règlement des loyers, d'autre part le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, alors que ces documents se sont révélés totalement illusoires puisque la compagnie en question n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français ; qu'elle se devait également de les informer sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture de la SARL Gestion alors même que le bail régularisé le 7 février 2006 ne comportait aucune stipulation sur la fiabilité annoncée du placement ; qu'en agissant de la sorte, la société Citya Ouest Investissement Locatif a indiscutablement manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux Y... en s'abstenant de les alerter sur les risques de l'opération et la fiabilité annoncée du placement et ainsi commis une faute délictuelle ; que ce défaut d'information a conduit les époux Y... à souscrire un engagement dont l'échec est aujourd'hui patent ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en application des articles L. 111-1 du code de la consommation et L. 541-4 du code monétaire et financier, le conseiller en investissement financier doit informer les clients non avertis sur les risques encourus, notamment en matière de défiscalisation ; que la société Citya Nantes a été l'interlocutrice privilégiée des époux Y... pour le compte de la SCI Résidence Le Cordat tant lors de l'élaboration de l'étude personnalisée d'investissement, que lors de la souscription le 7 février 2006 du contrat de réservation ; que la société Citya Nantes, en tant que conseil en gestion du patrimoine, se devait d'informer et de conseiller sur toutes les caractéristiques de l'investissement qu'elle leur proposait et sur les choix à effectuer ; que les termes employés dans l'étude personnalisée remise aux époux Y..., investisseurs non avertis, annonçant la perception d'un loyer annuel garanti, était de nature à les convaincre que l'opération présentait une rentabilité certaine ; que la société Citya Nantes a manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant elle-même de vérifier la réalité et l'efficacité du prétendu cautionnement apporté par la société European Company of Guarantee, ou d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques éventuels d'un défaut d'exploitation de la résidence et de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient confrontés en cas de déconfiture de la société preneuse à bail commercial ; que la responsabilité de la société Citya Nantes s'en trouve engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;
 
 1°) ALORS QUE la société Citya Ouest Investissement Locatif faisait valoir qu'elle avait agi dans la stricte limite de son mandat d'agent immobilier non spécialisé en opérations immobilières aux fins de défiscalisation (conclusions, p. 9) et versait sur ce point le mandat de vente au débat (pièce 1.a) ; qu'en considérant que la société Citya Ouest Investissement avait manqué à son obligation d'information et de conseil, sans rechercher si sa mission n'était pas limitée à la simple intermédiation entre le vendeur et les acquéreurs, ce qui excluait tout devoir de conseil sur la fiabilité du placement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;