décision 16-17.836 du 14/09/2017,  partie 2



 ALORS QUE le locataire qui entend demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement ; qu'en écartant la fin de non-recevoir opposé à la demande en paiement d'une indemnité d'éviction après avoir relevé, d'une part, que le refus de renouvellement avait été signifié par un acte du 23 juin 2009 et, d'autre part, que la demande en paiement d'une indemnité d'éviction avait été formulée en justice pour la première fois par des conclusions du 22 décembre 2011, soit plus de deux années après, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-10 et L. 145-60 du code de commerce.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la SCI Le Club doit payer à la société La Corniche 5 une indemnité d'occupation, D'AVOIR ordonné une expertise en vue d'en déterminer le montant, D'AVOIR dit que la société La Corniche 5 a droit au maintien dans les lieux sur le fondement et dans les conditions des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce ainsi qu'aux clauses et conditions du bail expiré liant les parties, D'AVOIR dit que la SCI Le Club est tenue d'exécuter les clauses et conditions du bail expiré, et les décisions de justice auxquelles elle a été condamnée, pendant la période d'exploitation qui a pris fin le 26 septembre 2014 et D'AVOIR fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer en cours, charges en sus ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur le congé, aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » ; que le bailleur peut ainsi toujours donner congé pour l'échéance du bail car l'absence des motifs graves et légitimes ne porte pas atteinte à la validité de l'acte mais à son bien-fondé qui conditionne droit à indemnité du preneur évincé ; que le congé délivré par la SCI Le Club n'est donc pas nul ; que seul est discuté en cause d'appel son bien-fondé au regard des motifs qu'il contient ; que les motifs invoqués sont les suivants : « - constructions effectuées sans l'autorisation du bailleur ; - défaut persistant de son obligation d'entretien ; - opposition à l'exécution par le bailleur des travaux qui incombent à ce dernier n'hésitant pas à jeter à bas un échafaudage installé par l'entreprise mandatée par le bailleur pour procéder à l'entretien des balcons » ; que le second grief tiré du « défaut permanent d'entretien », sans autre précision dans le congé, est explicité par le bailleur en cours de procédure par le défaut d'entretien de la toiture qui aurait été constamment encombrée d'aiguilles de pin et de mousses végétales, ce qui aurait empêché une bonne évacuation des eaux de pluie et aurait favorisé les infiltrations ; que, cependant, les conclusions de l'expertise Brandi du 4 janvier 2006, qui recommandait aux locataires de nettoyer régulièrement les aiguilles de pin en toiture n'en avait pas déduit d'infiltrations imputables au locataire, au contraire des graves défauts de structure et de la vétusté des locaux, avec notamment l'absence d'étanchéité due par endroits à la désolidarisation de la toiture d'avec les murs de façade imputée aux manquements du bailleur à ses obligations, ce qui avait abouti à la condamnation de ce dernier sous astreinte par diverses décisions du juge de l'exécution confirmées en appel et des magistrats de la mise en état entre 2006 et 2014 ; que les constatations effectuées par l'huissier mandaté par le bailleur le 1er avril 2009 sur le défaut d'entretien du locataire sont contredites par la facture n° 9015 émanant de l'entreprise EPA à la date du 5 août 2009 et qui porte les mentions « contrat annuel de nettoyage des toitures : balayage des feuilles et autres détritus, lavage au karcher, 3 passages par an, [...]                , 2ème passage juin 2009 et 3ème passage août 2009, total 777,40 euros » ; qu'elles sont également démenties par le constat du 2 avril 2012 établi par Me Z..., huissier de justice intervenant à la demande de la SCI bailleresse qui, s'étant rendu sur place, constate que la toiture a été régulièrement entretenue ; que ce défaut d'entretien permanent, dont la preuve incombe au bailleur, est enfin réfutée par l'expert A... intervenue en dernier sur les lieux pour déterminer l'indemnité d'éviction et qui notait le 10 juillet 2014 que les locaux présentaient « un état d'entretien tout à fait correct », « un entretien général correct avec des prestations et des équipements adaptés, est une société locataire ayant correctement rempli ses obligations d'entretien » ; que le grief n'est donc pas établi ;
 
 ALORS QUE le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ;