Cour d'appel de Poitiers,  décision 12-25.835 du 14/11/2013,  partie 3


qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la société Aubert International n'avait pas simplement commis une erreur sur sa qualité et si cette erreur n'avait pas été provoquée par la société Les Flâneries elle-même, qui lui avait délivré congé et l'avait assignée devant le Juge des loyers, de sorte qu'elle n'avait fait preuve d'aucune déloyauté en ne contestant pas cette qualité puis en rectifiant cette erreur et ne pouvait, dès lors, se voir opposer le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce principe, des articles 122 et 123 du Code de procédure civile et de l'article 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement sur l'évaluation de la valeur locative, d'AVOIR fixé à la somme annuelle de 131 760 ¿ HT le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Aubert International pour la période du 1er août 2005 au 28 mars 2012, d'AVOIR condamné la société Aubert International à payer à la société Les Flâneries la somme globale de 878 400 ¿ HT au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 126 970 ¿ au titre de l'indexation, dont seraient déduites les sommes de 614 575, 82 ¿ correspondant aux loyers payés et celle de 8 497,96 ¿ versée au titre du dépôt de garantie ;

AUX MOTIFS QUE la société Aubert International ayant exercé le droit d'option et les locaux ayant été restitués le 28 mars 2012, la Cour doit fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Aubert International entre le 1er août 2005, date d'expiration du bail et le 28 mars 2012, date de restitution des locaux ; que le montant de l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant de la valeur locative en renouvellement, laquelle en doit correspondre à la valeur locative des locaux ; qu'il résulte des élément versés aux débats que la surface pondérée des locaux loués résultant du rapport d'expertise déposé par M. X... n'est pas contestée et qu'eu égard aux loyers habituellement pratiqués par référence à cinq enseignes (CELIO, JULES, MANGO, PAPAYA et INTERSPORTS ) la moyenne arithmétique des loyers au m² aboutissait à un prix de 216 ¿ au m² pondéré ; que ce prix n'est pas utilement critiqué par la SAS Aubert International, qui ne peut se référer au seul loyer de l'enseigne "L'INVENTAIRE" qui est sans rapport avec les autres enseignes notamment quant à sa situation "en fin de centre" pour en conclure un prix moyen au m² pondéré de 186 ¿ ; que, s'agissant des obligations respectives des parties, il n'est pas possible de retenir, ainsi que le demande la SAS Aubert International, un abattement pour charges exorbitantes de droit commun dès lors que dans leur grande majorité les locataires de la galerie LES FLANERIES supportent tous les mêmes charges, que ce soit au titre des grosses réparations, de l'impôt foncier, des frais de gestion et des primes d'assurance ; que, s'agissant de la destination des lieux loués, si effectivement le bail liant les parties fait référence à un usage destiné au petit équipement de la maison, il s'avère cependant, sans que cela puisse être utilement contesté par la SAS Aubert International, que son activité réelle porte sur des produits d'équipements pour jeunes enfants et que, dans ces conditions, la référence à des loyers concernant des enseignes de vêtements est parfaitement justifiée ; qu'eu égard à l'ensemble de ces éléments il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la SAS Aubert International au prix de 216 du m² pondéré soit à la somme annuelle de 131 760 ¿ HT ; qu'en conséquence le montant total de l'indemnité d'occupation due, pour la période du 1er août 2005 au 28 mars 2012, s'élève à la somme globale de 878 400 ¿ HT, le mois de mars 2012 devant être pris en compte comme mois usuel et non pas en fonction de son nombre de jours; que, contrairement à ce que soutient la SAS Aubert International, rien ne s'oppose à ce que l'indemnité d'occupation fasse l'objet d'une indexation conformément à la clause stipulée au bail, laquelle fait référence à l'indice du coût de la construction ; que, dans ces conditions et ainsi qu'il en est justifié par la SAS Les Flâneries, le montant global de l'indexation pour la période du l août 2005 au 28 mars 2012 s'élève à 126 970 ¿ HT ;

1°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige ; que la société Aubert International ne se référait pas, devant la Cour d'appel, au seul loyer du magasin « L'Inventaire », mais soutenait que ce loyer devait être pris en considération, avec les loyers de référence retenus par l'expert, pour calculer la moyenne des prix couramment pratiqués pour des baux de locaux équivalents ; qu'en affirmant que la société Aubert International se référait « au seul loyer de l'enseigne « L'Inventaire » », la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 455 du Code de procédure civile ;