Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.368 du 11/07/2019,  partie 2



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf. 
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour M. K... et Mme E...
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris qui avait rejeté les demandes formées par M. K... et Mme E... contre la Caisse d'Épargne et de prévoyance Normandie,
 
 Aux motifs que M. K... et Mme E... mettent en jeu la responsabilité de la Caisse d'Épargne précisant qu'ils ne lui reprochent ni une violation d'une disposition du code de la construction et de l'habitation, ni une absence de requalification d'un contrat, mais un manquement à son obligation de mise en garde sur les conséquences du choix contractuel qu'ils s'apprêtaient à faire, à savoir un contrat qui se donnait à lui-même les apparences d'un contrat de louage d'ouvrage, et non d'un contrat de construction de maison individuelle soumis aux dispositions des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
 
 L'article L.231-1 dispose que "toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L.231-2 [...]"
 
 L'article L.231-2 du même code énonce que "le contrat doit comporter les énonciations suivantes : [...] k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat [...]"
 
 En cas de contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan, l'article L. 232-1 indique que le contrat doit être rédigé par écrit et préciser notamment la référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage en application de l'article L. 242-1 du code des assurances et la justification de la garantie de livraison apportée par le constructeur au maître de l'ouvrage.
 
 Selon l'article L. 231-10, "aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison. Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l'article L. 231-6 et nonobstant l'accord du maître de l'ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l'article L. 231-7, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d'un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l'exécution d'une clause irrégulière du contrat."
 
 Cette disposition ne concerne que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan. Elle ne s'applique pas au contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan.
 
 Il est admis que le prêteur de deniers qui accepte de financer des travaux pour la construction d'une maison individuelle n'est pas tenu de requalifier le contrat qui lui est soumis et qu'il n'a pas à s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage.
 
 Si le prêteur reste tenu envers son client, à titre de renseignement et de conseil, à l'obligation de vérifier avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer, pour veiller au respect des dispositions légales spécifiques du code de la construction et de l'habitation en pareille matière, son obligation ne va pas jusqu'à 1'imposer de conseiller aux accédants à la propriété tel cadre contractuel plutôt que tel autre pour réaliser leurs projets de construction.
 
 Dans tous les cas, l'étendue de l'obligation qui s'impose à la banque qui finance un projet immobilier, avec ou sans fourniture de plan, ce que ne conteste au demeurant pas la Caisse d'Épargne, s'apprécie au vu des pièces qui lui sont remises à l'appui de la demande de financement, devant la conduire, le cas échéant, à informer les emprunteurs du risque encouru par la signature de conventions ne prévoyant pas la garantie de livraison normalement prévue en la matière.
 
 Il convient donc d'examiner si, en l'espèce, au vu des éléments dont disposait la Caisse d'Épargne pour instruire la demande de financement, elle était en mesure de considérer que les emprunteurs se trouvaient engagés dans les termes d'un contrat auquel s'imposait le respect des dispositions protectrices du code de la construction et de l'habitation, notamment sur la fourniture d'une garantie de livraison, l'obligeant, dans cette hypothèse à informer les emprunteurs sur le risque encouru par la signature de conventions ne prévoyant pas de garantie de remboursement de livraison.