Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-22.439 du 15/02/2023,  partie 2


que, pour démontrer que l'immeuble du [Adresse 3] comportait plus de dix logements, les exposants faisaient valoir (v. leurs concl., pp. 30-31) que le 7e étage comportait au moins trois logements répondant aux normes de confort et d'habitabilité par l'effet de la réunion avec condamnation de porte de plusieurs chambres de service en vue de constituer des studios qui avaient été loués par le passé ; qu'en se bornant, pour écarter l'argumentation des exposants, à retenir que chacune de ces chambres était d'une superficie de 5,69 m2 en moyenne ou 4,25 m2 et qu'à la date des congés délivrés en 2014, il n'était pas établi que plus de neuf logements étaient effectifs, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, notamment au regard du plan du 7e étage établi en 2007, si, nonobstant l'ancienneté de leur occupation par des locataires et la mention d'un seul lot dans le règlement de copropriété, la réunion des chambres mitoyennes avait abouti à la création pérenne de studios constitutifs chacun d'un lot et comprenant une pièce d'au moins 9 m² ainsi que l'ensemble des commodités exigées pour répondre à la définition du logement décent, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des accords collectifs du 9 juin 1998 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ;
 
 ALORS QUE, en outre, l'accord collectif du 9 juin 1998 est applicable lorsque le bailleur a mis en vente par lots l'intégralité d'un immeuble comportant plus de dix logements ; que le nombre de logements déterminant l'application des accords collectifs de location doit être apprécié à la date de mise en vente de l'immeuble ; qu'en l'espèce, les exposants soutenaient (v. leurs concl. pp. 29 et s.) qu'à la date à laquelle avait été engagé le processus de vente, soit le 10 mai 2005, il y avait 17 lots au 7e étage susceptibles d'être vendus séparément ; qu'en se bornant à retenir que les congés avaient été délivrées en 2014, à une époque à laquelle il n'était pas établi ni même allégué que plus de 9 logements étaient effectifs, qu'ils aient été loués ou pas, et que les occupations signalées des chambres de service, à les tenir pour vraies, remontaient à une époque bien antérieure, quand il lui appartenait de rechercher le nombre de logements présents dans l'immeuble à la date de sa mise en vente, la cour d'appel n'a conféré à sa décision aucune base légale au regard des dispositions des accords collectifs du 9 juin 1998, étendus par le décret du 9 juin 1998, relatifs aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté des locataires (M. et Mme [P], les exposants) de leur demande d'annulation du congé et de l'offre de vente délivrés le 14 novembre 2014 par le bailleur (la société BMS), d'avoir déclaré que, à compter du 16 mai 2014, ils étaient occupants sans droit ni titre des lieux loués sis [Adresse 3] et d'avoir ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant et de les avoir condamnés à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges à compter du 16 mai 2015 et jusqu'à parfaite libération des lieux ;
 
 ALORS QUE les exposants faisaient valoir (v. leurs concl., p. 55) que, contrairement à ce qu'avait retenu le premier juge, aucune condition n'était posée à la prorogation du bail promise dans le courrier du 11 juillet 2008, et principalement pas celle de la signature d'un avenant qui n'avait pas de raison d'être, et que c'était par une mauvaise application des textes que le juge d'instance avait décidé que la novation supposait la signature d'un avenant, enfin que le bailleur n'apportait pas la preuve que l'un des locataires s'était opposé à la prorogation du terme du bail et que, l'engagement unilatéral de prorogation n'ayant été subordonné à aucune condition, le terme du bail était bien prorogé ; qu'en se bornant à retenir que le bail n'avait pas été prorogé, la lettre du 11 juillet 2008 ayant soumis cette prorogation à la signature d'un avenant qui n'avait pas été signé, sans répondre aux conclusions dont elle se trouvait saisie, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.