Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-21.923 du 24/03/2021,  partie 7


que par suite, le vendeur qui communique à l'agent immobilier des informations destinées à être ensuite transmises par ce dernier à l'acquéreur ne commet aucun manquement à sa propre obligation d'information à l'égard de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... faisaient valoir que, même s'ils n'avaient pas directement informé leurs acquéreurs de la réalisation de travaux, ils en avaient toutefois informé la société Kermarrec Immobilier intervenant comme intermédiaire professionnel entre les parties ; qu'en retenant néanmoins l'existence d'un dol ou d'un mensonge des vendeurs à l'égard des acquéreurs, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la communication de cette information à l'agent immobilier, qui était lui-même tenu d'en avertir les acquéreurs, n'excluait pas toute réticence dolosive de la part des vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil ;
 
 3) ALORS QUE l'existence d'un dol ne peut être retenue sans que soit constaté que les manoeuvres exercés ou le silence maintenu par l'une des parties l'ont été dans le but de tromper le consentement du cocontractant ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... indiquaient que la promesse de vente avait été entièrement rédigée par l'agent immobilier, et qu'il n'en avait pas été fait lecture aux parties lors de la signature, de sorte qu'ils n'ont pas été avertis de la présence des clauses insérées par la société Kermarrec Immobilier, selon lesquelles il était déclaré qu'il n'existait aucune servitude, ou encore qu'il n'avait été effectué aucuns travaux depuis dix ans ; qu'en retenant néanmoins que la présence de ces clauses constituaient des déclarations mensongères des vendeurs, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les conditions dans lesquelles ces stipulations avaient été insérées à l'acte rédigé par l'agent immobilier n'excluait toute intention dolosive de la part des vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil ;
 
 4) ALORS QUE une clause de style est susceptible de ne pas refléter la volonté des parties si elle est introduite par un tiers rédacteur dans le seul but de se conformer à un usage contractuel ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... soulignaient que la clause selon laquelle il était déclaré que les vendeurs n'avaient connaissance d'aucune servitude ni d'aucune construction réalisée depuis moins de dix ans ne constituait qu'une clause de style introduite dans la promesse par la société Kermarrec Immobilier et que celle-ci n'avait pas attiré leur attention sur cette stipulation ; qu'en se bornant à avoir égard aux compétences juridiques des vendeurs pour leur opposer cette clause, et en déduire le caractère volontairement mensonger de ces déclarations, quand leur connaissance du droit était précisément de nature à les convaincre, pour autant qu'ils en aient pris connaissance, qu'une telle clause, reproduite dans toutes les promesses et tous les actes de vente, ne revêtait aucune portée véritable, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leurs demandes au titre de la clause pénale ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les préjudices des époux X..., et sur la demande au titre de la clause pénale, le paiement de la clause pénale de 20.000 € résulte de l'absence de prévoyance des époux X... qui ont omis d'inclure une condition suspensive dans le compromis de vente de la maison de Saint Coulomb tenant à la signature de l'acte authentique de vente de la maison de Betton ; que la demande est par conséquent rejetée ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la faute résultant de l'absence de stipulation d'une condition suspensive au compromis de vente portant sur une maison à Saint-Coulomb, les époux X... reprochent enfin à Me M..., qui leur a proposé de les assister gracieusement lors de la signature le 26 mai 2011 d'un compromis de vente avec les consorts E... portant sur une maison située à Saint-Coulomb au prix de 320.000 €, d'avoir manqué à son devoir de conseil en ne leur conseillant pas de stipuler une condition suspensive portant sur la réalisation de la vente de leur domicile ; que si le compromis prévoit que la régularisation par acte authentique sera faite par la SCP Dorange-Le Rouille, conseil des vendeurs, et Me M..., notaire à Rennes, conseil des acquéreurs, il mentionne qu'il est rédigé par Me L... U..., notaire à Saint-Malô ; que les pièces produites montrent que Me M... était en relation avec Me U... et le tenait informé des difficultés rencontrés avec la vente de Betton ; que Me M... a également conseillé aux époux X... d'accepter la résolution transactionnelle du compromis proposée par Me U... moyennant le règlement d'une indemnité de 20.000 € ; que cependant aucune des pièces produites par les époux X... n'établit l'intervention de Me M... avant ou au moment de la signature de ce compromis dont il n'est pas le rédacteur ;