Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-13.443 du 07/02/2019,  partie 4


que le premier juge a jugé a donc fait une juste application de l'article 1184 du code civil en décidant que Mine Z... I... U... ne pouvait justifier son défaut de paiement des loyers en invoquant une exception d'inexécution ; que la cour d'appel confirmera la décision querellée en ce qu'elle a débouté Mme Z... I... U... de sa demande de suspension du paiement des loyers et de restitution des loyers versés » ;
 
 ALORS QUE, PREMIEREMENT, la Cour d'appel ayant écarté l'exception d'inexécution, sur le fondement d'une résiliation résultant de l'acquisition de la clause résolutoire, la cassation à intervenir, sur le premier moyen, relatif à la mise en oeuvre d'une clause résolutoire, ne peut manquer d'entraîner par voie de conséquence la cassation du chef de l'arrêt relatif à la suspension des loyers à raison de l'état du local, conformément à l'article 625 du Code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, les parties étant libres de formuler comme elles l'entendent leurs demandes, un preneur, si même le bail a été résilié depuis lors, peut inviter le juge à constater qu'elle était en droit de suspendre le paiement des loyers durant la période antérieure à la rupture des relations contractuelles ; qu'en refusant de statuer sur ce point, les juges du fond ont violé l'article 4 du Code civil, ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 ET ALORS QUE, TROISIEMEMENT, les juges du second degré s'étant bornés à refuser d'examiner la demande concernant la suspension des loyers du seul fait de la résiliation du bail, les motifs du jugement ne peuvent être invoqués pour sauver l'arrêt en tant qu'ils sont relatifs à l'état du local, cette question n'ayant pas été réexaminée par la Cour d'appel eu égard aux motifs qu'elle a opposés pour ne pas statuer sur la demande.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a rejeté la demande de Madame U... tendant à ce qu'il soit jugé qu'elle pouvait suspendre le paiement des loyers à raison de l'état du local, invitant les juges du fond à rejeter toutes les autres demandes formées par le bailleur, ensemble rejeté les demandes visant à la répétition des loyers ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article 1184 du code civil dispose "La condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera pas à son engagement ; que dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit ; que la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander résolution avec dommages et intérêts ; que la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances" ; que l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ; que Mme Z... I... U... habite l'appartement depuis juillet 2007, soit plus de neuf ans ; qu'elle a été expulsée avec le concours de la force publique à la suite d'une décision du juge des référés mais a réintégré l'appartement dès la décision de la cour d'appel infirmant l'ordonnance pour incompétence ; qu'elle a cessé -de payer les loyers depuis novembre 2011, mais n'a introduit la présente action en justice aux fins d'être autorisée à consigner les loyers, de voir ordonner au bailleur des travaux de remise en état du logement et de le condamner à payer des dommages et intérêts, que le 13 juillet 2012 ; que M. V... T... a fait délivrer un commandement de payer le 29 novembre 2011 ; qu'en vertu de la clause résolutoire du bail, ce dernier, à défaut de règlement de l'arriéré locatif-dans les deux mois du commandement, a été résilié et Mme Z... I... U... était donc, lorsqu'elle a introduit son instance, sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2012 ; que le premier juge a jugé a donc fait une juste application de l'article 1184 du code civil en décidant que Mine Z... I... U... ne pouvait justifier son défaut de paiement des loyers en invoquant une exception d'inexécution ; que la cour d'appel confirmera la décision querellée en ce qu'elle a débouté Mme Z... I... U... de sa demande de suspension du paiement des loyers et de restitution des loyers versés » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« qu'aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;