cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-14.158 du 15/02/2018,  partie 4


que s'ils produisent un procès-verbal de constat et un rapport d'expertise amiable « dégâts des eaux » dont il ressort que le bâtiment à usage de bureaux est en mauvais état (couverture du show-room fuyarde et déformée, fissures en façade du bâtiment à usage de bureaux.) ces pièces datent cependant de février 2016, soit près de six ans après la conclusion du bail, et ne permettent pas d'imputer avec certitude les désordres à un vice préexistant au bail plutôt qu'à un défaut d'entretien – que l'expert de l'assureur n'exclut pas, cf. page 5 de son rapport ; que l'existence d'une pollution est certes beaucoup moins discutable, au vu du rapport du cabinet Terbis qui estime a minima le coût de la dépollution a 417 000 € ; que pour autant, rien ne permet d'affirmer que M. X... et B... n'auraient pas conclu le bail s'ils en avaient eu connaissance ; qu'il ne pouvait leur échapper que les lieux étaient consacrés depuis longtemps à l'activité automobile, et eux-mêmes ont pris à bail les locaux en vue d'y exercer une telle activité ; qu'en outre, aucune clause du bail ne leur impose de restituer les lieux dépollués ; qu'ils ne justifient d'ailleurs pas de ce qu'une telle dépollution leur aurait été réclamée ou imposée ;
 
 1°) ALORS QUE constitue une réticence dolosive le fait pour le bailleur ayant exploité antérieurement une station-service sur les lieux, de ne pas avoir informé le preneur-locataire desdits lieux d'une telle exploitation et de ce que subsistaient dans les sous-sols des cuves pleines d'huiles non vidangées, un tel élément étant essentiel en ce qu'il induit un risque de pollution et d'incendie ; que la cour d'appel a constaté que les lieux loués avaient été exploités pendant cinquante ans par une station-service qui utilisait en sous-sol une cuve d'huile et des cuves d'hydrocarbure (arrêt, p. 3), que ni le bail ni un état des lieux concomitant n'avait mentionné l'existence des cuves en sous-sol (arrêt, p. 6, § 6 et jugement, p. 7, § 6) ; que les preneurs avaient visité les lieux mais que rien ne permettait de déceler en surface l'existence de cuves en sous-sol , tandis que le bailleur n'avait délivré aucune information sur l'existence d'une station-service dans le passé et sur la présence des cuves (arrêt, p. 6, § 6 et jugement, p. 7, § 6) ni mentionné que les sols étaient pollués par des huiles ; qu'en refusant néanmoins de retenir l'existence d'une réticence dolosive, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (devenu l'article 1137 du code civil) ;
 
 2°) ALORS QUE constitue une réticence dolosive le fait pour le bailleur ayant exploité antérieurement une station-service sur les lieux, de ne pas avoir informé le preneur-locataire desdits lieux d'une telle exploitation et de ce que subsistaient dans les sous-sols des cuves pleines d'huiles non vidangées, un tel élément étant essentiel en ce qu'il induit un risque de pollution et d'incendie ; que pour écarter l'existence d'une réticence dolosive, les juges du fond ont retenu que les lieux étaient consacrés depuis longtemps à l'activité automobile, ce dont était informé M. X... et que, professionnel de l'automobile, il ne pouvait lui avoir échappé que le site avait été occupé pendant cinquante ans par une station-service ; qu'en statuant par des motifs impropres à caractériser la connaissance, par le locataire preneur, de l'existence de cuves d'huile et d'hydrocarbure non nettoyées dissimulées dans le sol, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance du 10 février 2016 (devenu l'article 1137 du code civil) ;
 
 3)° ALORS QUE pour écarter l'existence d'un dol, la cour d'appel a retenu qu'en signant la convention tripartite avec M. Y... et le précédent locataire (la société Paris Est Motors), M. X... s'était engagé à l'égard de l'ancien locataire à prendre en l'état le sol sans pouvoir exercer de recours à l'encontre de ce dernier (arrêt, p. 7, § 2) et avait eu ainsi son attention attirée sur le possible mauvais état du sol et du sous-sol, des vices cachés ou d'une non-conformité ; qu'il était constant que l'ancien locataire était un simple garagiste, de sorte que M. X... n'avait pas à craindre un vice des sols et sous-sols occasionné par l'activité de ce dernier ; qu'en se fondant sur cette convention et sa clause sur l'état des sols et sous-sols, la cour d'appel s'est prononcée par un motif impropre à établir que le locataire preneur avait eu connaissance de l'existence de cuves d'hydrocarbures et d'huile non nettoyées dans les sous-sols et d'une pollution des sols, et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (devenu l'article 1137 du code civil) ;