Cour d'appel de Metz, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 18-25.108 du 27/02/2020,  partie 2


Attendu que la débitrice conteste le caractère exigible de la créance en arguant de la nullité du prêt notarié consenti par la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne le 8 février 2010 pour défaut de cause et d'objet;; Attendu qu'une telle contestation doit, sous peine d'irrecevabilité, être soulevée par la voie du recours immédiat formé contre l'ordonnance ouvrant la procédure d'exécution forcée immobilière et ne peut plus l'être en cours de procédure sous forme d'objections ou observations ; Attendu que les articles 158 et suivants de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle ne concernent que les contestations portant sur le cahier des charges Attendu que, par arrêt du 19 février 2014, la cour d'appel de Metz, statuant sur pourvoi immédiat de la société du Ring a maintenu en toutes ses dispositions l'ordonnance d'exécution forcée immobilière du 30 juillet 2012, laquelle est définitive et a purgé la procédure d'exécution forcée de toute contestation sur le titre servant de fondement aux poursuites ou sur la régularité de la procédure antérieure à l'ordonnance; Attendu que les contestations de la Sci du Ring sur le principe ou le montant de la créance ou encore la régularité de la procédure suivie sont, en conséquence, irrecevables au stade de la contestation ouverte au débiteur au stade du cahier des charges Sur la mise à prix ; s'agissant de la mise à prix fixée par Maître F... à 150.000 euros concernant la parcelle objet de la présente procédure, il est reproché au notaire d'avoir retenu ce chiffre sans tenir compte de la modification du PLU à intervenir qui aurait pour effet de rendre le terrain constructible; que la mise à prix ne correspond pas à ta valeur vénale de l'immeuble, mais doit être un compromis équitable entre les intérêts du débiteur et ceux du créancier poursuivant qui conformément à l'article 153 de la loi du 1er juin 1924 sera déclaré adjudicataire si la mise à prix n'est pas couverte, qu'elle ne doit pas atteindre un niveau dissuasif et rester attractive pour les acheteurs virtuels afin de les inciter à venir participer aux enchères ; qu'il convient de rappeler que la mise à prix n'est fixée ni par le créancier, ni par le débiteur, que les dispositions de l'article 147 de la loi du 1er juin 1924 imposent simplement au notaire de recueillir l'avis des parties sur les conditions de 'adjudication, et qu'en tant que délégué du tribunal et en sa qualité de spécialiste des évaluations immobilières: il appartient au notaire de fixer la mise à prix laquelle peut, sur recours, être arbitrée par le tribunal et par la cour qu'aucune disposition n'impose au notaire de détailler la méthode, les critères ou éléments comparatifs ayant conduit à la fixation de la mise à prix ; que la Sci du Ring ne démontre en rien que la mise à prix de 150.000 euros est dérisoire eu égard à la valeur des terrains, le fait que la parcelle devienne à terme constructible étant hypothétique, et ne constituant pas un motif sérieux de nature à justifier une modification de l'ordonnance déférée; qu'en effet, il est incontestable que le bien objet de l'adjudication est à ce jour classé en zone non constructible que si une procédure de création de la zone d'aménagement concerté « Les métalliers » a été engagée selon délibération de la Ville de [...] en date du 29 février 2016, et si une procédure de révision du PLU de la commune est envisagée, aucune modification concernant les terrains de la Sci du Ring n'a été décidée à ce jour, de sorte qu'il n'est pas constructible près de 4 ans après l'établissement du cahier des charges; que le projet immobilier dont se prévaut la demanderesse au pourvoi et la valorisation de ses terrains demeurent purement hypothétiques et ne peuvent pas être pris en compte dans l'évaluation du bien concerné; qu'en effet, la mise à prix ne peut être fixée qu'à partir de la situation actuelle du bien et ne peut pas prendre en compte une valorisation consécutive à une modification du PLU non acquise; qu'ainsi, la mise à prix fixée à 150:000 euros par le notaire n'est pas sous-évaluée et apparaît être un compromis équitable, tenant compte des intérêts divergents du débiteur et du créancier; Sur l'impartialité du notaire Attendu que la Sci du Ring reproche un manque de confidentialité du notaire qui aurait, avant toute rédaction du cahier des charges, compromis tout espoir de vente amiable des terrains en évoquant devant des promoteurs la vente prochaine par procédure d'exécution immobilière des terrains dont il était chargé ; qu'elle indique avoir rappelé au notaire les obligations lui incombant, selon lettre recommandée avec accusé de réception datée du 30 octobre 2014;