Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.635 du 11/04/2019,  partie 2



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour perte de la chose, d'AVOIR débouté Mme O... R... de sa demande de remboursement du loyer de septembre 2015, d'AVOIR débouté Mme O... R... de ses demandes au titre du solde des charges locatives et de la caution, et d'AVOIR condamné Mme O... R... à payer à la société Tarn et Garonne Habitat la somme de 1 967,21 euros au titre des loyers arrêtés au 9 mai 2016, outre les loyers et charges impayées jusqu'au jour du jugement, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle (égale au montant du loyer mensuel) à compter du jugement jusqu'à son départ effectif des lieux ;
 
 AUX MOTIFS QU'« aux termes des articles 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
 
 Aux termes de l'article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
 
 En l'espèce, il ressort d'un procès-verbal de constat du 15 octobre 2015, soit six semaines après la tempête, que [dans] le logement de Mme R..., [
 ] les murs et les plafonds de l'appartement présentent des moisissures, des auréoles, des écaillements et des coulures suite au dégât des eaux provoqué par la tempête.
 
 Il n'est pas contesté que l'appartement n'est pas habitable en l'état. Cependant l'immeuble n'est pas détruit, des travaux de reprise des désordres pouvaient légitiment être envisagés par le bailleur qui en a régulièrement informé les locataires dès le 21 octobre 2015. Dans l'attente de la réalisation de ces travaux le bailleur a proposé trois relogements.
 
 Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, ces offres de relogement doivent correspondre aux besoins et possibilités de l'occupant, et en ce cas le locataire doit accepter l'offre de relogement, sauf à justifier de son refus.
 
 En l'espèce, le bailleur a proposé un logement à l'hôtel, puis trois appartements, alors que Mme R... était gracieusement hébergée par une amie :
 
 - le premier appartement avait subi au cours de la même tempête des désordres de même nature mais d'ampleur moindre et les travaux de reprise n'avaient pas été effectués au jour de la visite Mme R... a refusé à bon droit cette première offre de relogement,
 
 - le deuxième logement proposé le 3 novembre 2015 était situé à [...] à 16 km de [...] : Mme R... l'a refusé en alléguant les frais de transports induits par cet éloignement alors qu'elle envisageait une formation, elle a refusé de le visiter. C'est à bon droit que le premier juge, retenant que la formation ne débutait qu'en janvier 2016 et que [...] ne se situe qu'à 16 km, a considéré que ce refus n'était pas justifié,
 
 - un troisième logement a été proposé à Mme R... au sein de la [...] ; elle a donné son accord puis ne s'est plus manifestée. Le refus de relogement est injustifié.
 
 C'est à bon droit que le premier juge a considéré que la chose louée n'avait pas disparu ni en totalité ni partiellement et que les articles 1722 et 1741 ne trouvaient pas à s'appliquer.
 
 Les parties se sont accordées sur la résiliation du bail et devant la cour sollicitent la confirmation de la décision entreprise sur ce point.
 
 La résiliation du bail est donc fixée par les parties au 9 mai 2016.
 
 Sur les loyers échus de septembre 2015 à mai 2016, en l'absence de résiliation du bail, le locataire est tenu de payer les loyers. Au-delà de la date de résiliation, une indemnité d'occupation est due jusqu'à la libération effective des lieux loués.
 
 C'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en remboursement du loyer de septembre en relevant par ailleurs que Mme R... dispose de la garantie offerte par son contrat d'assurance habitation et que la compagnie a accepté de prendre en charge le sinistre en lui versant une indemnité au titre de la dégradation de son mobilier. Or, cette police stipule en son article 15 que la compagnie prend en charge sur justificatifs les frais de relogement sur la base du loyer mensuel du local sinistré. Mme R... qui a choisi de se reloger chez une amie et a refusé les offres de relogement, s'est privée des justificatifs lui permettant de bénéficier de la garantie offerte et ne peut opposer une perte qui résulte de son propre choix au bailleur.
 
 Les charges du loyer sont dues sur la même période, le dépôt de garantie sera restitué après restitution des lieux » ;