décision 17-25.800 du 12/07/2018,  partie 5


Que cet espace de vente présentant en outre une profondeur d'environ 17 m par rapport à l'avenue des Frères Lumière, les pondérations à 0,8 et 0,6 appliquées sur deux zones déterminées en fonction de leur retrait par rapport au linéaire de vitrine est également conforme aux usages habituellement pratiqués, et il en est de même de la pondération à 0,3 du dégagement desservant les salons de soins du rez-de-chaussée, la pondération à 0,5 du salon de soins situé au sous-sol étant également justifiée compte tenu de l'accessibilité moins aisé de ce local par rapport à celui du rez-de-chaussée , ; Que la surface pondérée des locaux s'établit donc à 174 m2 comme l'a défini l'expert judiciaire. Attendu par ailleurs que si l'expert a relevé que le local est implanté à près de 200 m au-delà de la place Ambroise Courtois qui constitue le coeur du quartier animé de Montplaisir, et que son emplacement est toutefois secondaire à l'échelle de l'avenue, où la commercialité est très favorable dans le tronçon situé entre la rue Saint Maurice et la rue des Lilas, tandis que la rue du Docteur Bonhomme est dépourvue de commerces, les huit références locatives qu'il a recensés portant sur des locaux situés dans le même secteur de la rue, en face ou à proximité du local étudié, (références 3 à 11) font toutefois ressortir des valeurs locatives oscillant entre 155 et 394 euros sur le côté pair de la rue, avec une valeur moyenne de 235 euros le m2 pondéré, les trois loyers relevés sur le côté impair s'inscrivant dans une fourchette comparable de 150 à 323 euros, avec une valeur moyenne équivalente ; Que si ces éléments de comparaison justifient la valeur locative de 245 euros le m2 proposée par l'expert au regard des caractéristiques des lieux loués et de la bonne visibilité que lui confère son implantation, l'obligation qui pèse sur le preneur d'acquitter un montant forfaitaire de charges de 10% du loyer, qui se révèle manifestement supérieur aux charges locatives réelles de l'immeuble au regard du montant annuel de charges courantes de 25 129 euros approuvé pour l'exercice 2011, conduit toutefois à lui imputer un supplément de loyer de l'ordre de 1 750 euros dont il convient également de tenir compte dans la détermination de la valeur locative ; Qu'il y a donc lieu de retenir une valeur de 235 euros le m2 et de fixer à la somme de 40.000 euros le loyer du bail renouvelé le I er octobre 2011 » (jugement p. 3-4)
 
 1°) ALORS QUE la cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, pour confirmer le jugement ayant fixé à 40 000 euros par an le prix du bail renouvelé, la cour d'appel a relevé que la discussion des parties devant le premier juge ne tendait pas au dépassement du seuil d'environ 245 euros retenu par l'expert judiciaire Y..., et que deux techniciens successifs avaient retenu de 245 à 323 euros le m², prix maximal, dont la SCI 121 Lumière n'était « pas recevable à se prévaloir au regard du montant réellement en litige devant la cour » ; que la cassation du chef du dispositif déclarant irrecevable la demande de la SCI 121 Lumière tendant à voir fixer le prix du nouveau bail à 77 456 euros, entraînera par voie de conséquence l'annulation de celui fixant le prix du bail renouvelé à 40 000 euros, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire, en application de l'article 625 du code de procédure civile.
 
 2°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, s'agissant des facteurs locaux de commercialité, la SCI 121 Lumière contestait dans ses conclusions d'appel l'affirmation de l'expert judiciaire Y... selon laquelle la place Ambroise Courtois constituerait « le coeur du quartier », dont le local litigieux serait éloigné de 170 mètres, en faisant valoir que le centre de cette place ne comportait aucun commerce, mais seulement des bancs et des arbres, et que la distance du local ne devait pas être mesurée par rapport au centre de cette place, mais par rapport à l'aplomb des trottoirs de l'avenue des Frères Lumière qui lui sont périphériques ; qu'en omettant de répondre à ce chef déterminant des conclusions d'appel de la SCI 121 Lumière, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 3°) ALORS QUE selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée, notamment, d'après les facteurs locaux de commercialité ; qu'en l'espèce, la SCI 121 Lumière versait aux débats un rapport du cabinet Z... expertise mentionnant que la section dont dépendait les lieux loués accueillait un pôle largement voué aux soins de la personne (salons de coiffure, instituts de beauté
 ), et que cette concentration d'une même branche d'activité sur ce secteur attirait une clientèle spécifique recherchée par les professionnels de même spécialité que la société Carré santé ;