Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-17.799 du 23/09/2021,  partie 2



 7. La cour d'appel a exactement retenu que, la notification de l'offre de vente ayant été adressée préalablement à la vente, l'association avait pu confier à la société Immopolis un mandat de vente le 3 mars 2018, puis faire procéder à des visites du bien et que le fait qu'elle ait conclu, le 8 novembre 2018, une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n'invalidait pas l'offre de vente.
 
 8. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le troisième moyen, pris en sa troisième branche
 
 Enoncé du moyen
 
 9. La société Hôtel de Latour Maubourg fait les mêmes griefs à l'arrêt, alors « qu'en application de l'alinéa 1er de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d'ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation ; qu'il s'ensuit que l'offre de préemption est nulle dès lors qu'elle indique les frais d'agence, serait-ce séparément du prix de l'immeuble ; qu'en décidant que la mention des frais d'agence n'a introduit aucune confusion dans l'esprit du preneur qui était à même de les distinguer du prix de vente en principal, la cour d'appel a violé l'article L. 145-46-1 du code de commerce. »
 
 Réponse de la Cour
 
 10.La cour d'appel a, par motifs adoptés, retenu, à bon droit, que, si l'offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d'un agent immobilier, dès lors qu'aucun intermédiaire n'est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l'effet de la loi, la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l'agent immobilier, laquelle n'avait introduit aucune confusion dans l'esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge, n'est pas une cause de nullité de l'offre de vente.
 
 11. Elle a constaté que, sur l'offre de vente notifiée à la société Hôtel de Latour Maubourg, qui mentionnait le montant des honoraires de l'agence, le prix de vente en principal était clairement identifié.
 
 12. Elle a retenu exactement que, le preneur pouvant accepter le prix proposé, hors frais d'agences, l'offre de vente n'était pas nulle.
 
 13. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Hôtel de Latour Maubourg aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Hôtel de Latour Maubourg et la condamne à payer à l'association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Hôtel de Latour Maubourg
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 La société HOTEL DE LATOUR MAUBOURG fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action formée par le bailleur, l'ASSOCIATION CULTUELLE FRATERNITE SACERDOTALE SAINT PIE X, afin de voir juger qu'elle avait purgé le droit de préemption de la société HOTEL DE LATOUR MAUBOURG et qu'elle était en droit de poursuivre la vente de l'immeuble, et D'AVOIR confirmé le jugement entrepris ayant déclaré recevable l'action formée par le bailleur, l'ASSOCIATION CULTUELLE FRATERNITE SACERDOTALE SAINT PIE X, et ayant jugé qu'elle avait régulièrement signifié à la société HOTEL DE LATOUR MAUBOURG, le 24 octobre 2018, une offre de vente de l'immeuble à elle loué selon bail renouvelé du 16 mai 2006 et que cette offre n'avait pas été acceptée par le preneur ;
 
 1. ALORS QUE la recevabilité d'une action en justice est subordonnée à l'existence d'un intérêt à agir actuel et certain ; qu'il s'ensuit que la prohibition des actions déclaratoires s'oppose à ce que le bailleur se garantisse à l'avance de la régularité d'une offre de préemption tant que le preneur n'en a pas contesté la validité par l'exercice d'une action en justice ; qu'en déclarant recevable l'action tendant à prévenir l'exercice d'une demande en nullité d'une vente qui n'avait pas encore été conclue, après avoir posé, en principe, que l'action tendant à voir déclarer purgé le droit de préférence de la société locataire ne constituerait pas une action déclaratoire, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile ;
 
 2. ALORS QU'en posant, en principe, que l'action tendant à voir déclarer purgé le droit de préférence de la société locataire ne constituerait pas une action déclaratoire, la cour d'appel qui s'est déterminée sur cette seule affirmation, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;