Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.117 du 11/10/2018,  partie 4



 AUX MOTIFS PROPRES QU'il est stipulé aux articles relatifs aux charges du contrat de bail que la preneuse ( ... ) 11 °) acquittera exactement les contributions personnelles mobiliers, de patente et autres et satisfera à toutes les charges de ville et de police auxquelles les locataires sont ordinairement tenus de manière à ce qu'aucun recours à ce sujet ne puisse être exercé contre le bailleur, 12°) s'engage, en outre, à rembourser au bailleur tous les impôts et taxes, présents ou futurs habituellement à la charge de ce dernier, telles notamment la contribution foncière et ce, au prorata des droits de copropriété tels qu'ils résulteront de l'état descriptif à établir contradictoirement par les parties ( ... ). En deuxième lieu, pour ce qui concerne les taxes sur l'immeuble, elles sont à la charge du propriétaire et ne peuvent être mises à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle. Les premiers juges ont en conséquence à bon droit répété la taxe sur les bureaux indûment facturée par les bailleurs, alors qu'elle n'a pas été stipulée au bail. Il en est de même en ce qui concerne les taxes pour l'enlèvement des ordures ménagères et du balayage qui doivent être supportées par les bailleurs ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE l'interprétation des clauses relatives aux charges suit le principe selon lequel dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. Il en résulte qu'en l'absence de clause contractuelle particulière, le bailleur ne peut exiger le remboursement au preneur. Il convient de rappeler que les charges qui correspondent directement à l'exploitation ou à l'occupation des lieux par le locataire ou aux services dont il bénéficie sont des charges usuellement récupérables. Les charges qui bénéficient au bailleur ou lui incombent légalement tels les impôts fonciers, les assurances, les grosses réparations, les travaux de mise en conformité, la vétusté sont qualifiées d'exorbitantes. Il apparaît des dispositions contractuelles 4), 10, 11 ), 13) et 14) que la société preneuse doit supporter :
 
 ( ...)
 
 - les impôts dus par le locataire, tels les contributions personnelles mobiliers et de patente, les charges de ville et de police,
 
 - la contribution foncière au seul prorata des droits de copropriété (jugement confirmé, p. 3, § 2 à 4 ).
 
 ( ... )
 
 S'agissant des impôts et taxes, en l'absence de clause contractuelle expresse ou de dispositions légales, le bailleur n'est pas fondé à transférer au preneur les taxes lui incombant habituellement en sa qualité de propriétaire telles la taxe sur les bureaux, la taxe sur les ordures ménagères et la taxe de balayage. Le bailleur doit en conséquence rembourser au preneur les taxes suivantes facturées à tort entre 2009 et 2014 inclus :
 
 ( ... )
 
 * au titre de la taxe sur les bureaux: 127.014 €
 * au titre de la taxe sur les ordures ménagères : 10.491 €
 * au titre de la taxe de balayage (2011 et 2012): 4 465,71 €;
 
 ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, dénaturer les obligations qui en résultent et modifier les stipulations qu'elle renferme; que le 12°) de la clause« charges et conditions» du contrat de bail du 23 décembre 2003 stipule que le preneur « s'engage à rembourser au bailleur tous les impôts ou taxes, présents ou futurs, habituellement à la charge de ce dernier, telles notamment la contribution foncière et ce, au prorata des droits de copropriété tels qu'ils résulteront de l'état descriptif à établir contradictoirement par les parties»; qu'ayant relevé que la taxe sur les bureaux, la taxe pour l'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage incombent habituellement au bailleur, la cour d'appel qui a cependant condamné les consorts X... à rembourser le montant de ces taxes au locataire au motif qu'elles n'ont pas été stipulées au bail et que le bailleur les a indûment facturées au preneur, a dénaturé les termes clairs et précis du paragraphe 12 de la clause charges et conditions et a violé l'article 1134, devenu l'article 1192, du code civil ;
 
 ALORS D'AUTRE PART QUE tout jugement doit être motivé; qu'en condamnant les consorts X... à payer à la société Carrosserie Muller et compagnie une somme de 66 687 ,60 € TTC (55 573 € HT) au titre de la taxe sur les bureaux pour les années 2015 et 2016, sans donner aucun motif pour justifier l'application de la TVA au remboursement d'une telle taxe, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.