Cour d'appel de Versailles
4E, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-15.093 du 30/01/2019,  partie 2


que contrairement à ce que soutient M. X..., la comparaison avec une vente et une expropriation intervenues en 2007 et 2011 sur des parcelles voisines de la sienne (BH 171 et BH 128) n'est pas pertinente dans la mesure où ces parcelles comportaient des maisons d'habitation ; que même si ces immeubles étaient de petite taille comme l'affirme M. X... (51 m2 pour l'une et 67 m2 pour l'autre sans toutefois que ces éléments résultent des actes de vente ou ordonnance d'expropriation), il s'agissait de maisons d'habitation équipées qui ne peuvent être comparées à des hangars en ossature métallique ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a retenu comme terme de comparaison pertinent la préemption des deux autres parcelles de M. X... cadastrées section [...] et [...], soumises aux mêmes conditions d'urbanisme, qui supportaient également chacune un bâtiment industriel ; que contrairement à ce que fait valoir M. X..., l'évaluation de ces parcelles n'a pas été faite à partir d'une valeur au mètre carré appliquée à l'ensemble de la superficie, mais selon la méthode dite de la "surface utile terrain intégré", qui consiste à calculer la surface utile du bâtiment situé sur la parcelle et à déterminer une valeur au mètre cané incluant le bâti et le terrain ; que c'est du moins ce qui résulte du jugement, M. X... n'ayant pas produit les ventes en cause à hauteur d'appel ; qu'en conséquence, il n'est pas possible de se fonder sur les prix de cession de ces deux biens pour affirmer qu'ils ont été vendus respectivement pour une valeur de 526,31 euros le m2 et 505,49 euros le m² ; que comme l'a établi le premier juge, la valeur unitaire de leur construction a été arrêtée à 676,92 euros le m² pour la parcelle [...] (hangar de 325m2) et à 707,69 euros le m² pour la parcelle [...] (hangar de 325 m2) ; Que le juge a appliqué la même méthode à la parcelle [...] , en choisissant la valeur la plus haute et en l'appliquant à la surface utile de son bâtiment, soit 181 m2 ; que le surplus du terrain étant beaucoup plus important que dans les parcelles [...] et [...], le premier juge a valorisé la partie non bâtie ; qu'à défaut de termes de comparaison pertinents établissant, que la valeur du terrain non bâti en zone AU est supérieure à 40 euros le m², ou que la valeur des parcelles sur lesquelles sont édifiées des locaux industriels est supérieure à 707 euros le m², ou les deux, la cour ne peut que confirmer le prix retenu par le premier juge ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE conformément à l'article L 213-4 du code de l'urbanisme, le prix est fixé commue en matière d'expropriation ; que les références citées par le rapport Z..., de bureaux ou entrepôts à Plaisir, Buc ou Montigny le Bretonneux ne sont pas pertinents étant éloignés du site et sans précision sur leur situation d'urbanisme, leur usage et leur état d'entretien ; que les valeurs locatives de biens dont l'état d'entretien n'est pas précisé et dont certains se trouvent en centre ville (et non en zone AU), ne permettent pas d'appliquer la méthode fondée sur le taux de rendement ; que les estimations d'agences immobilières ne constituent pas des références de transactions ; que si le terrain est effectivement desservi par les réseaux en bordure d'une voie asphaltée, il ne peut être estimé comme un terrain à bâtir conformément à l'article L 322-4 du code de l'expropriation (codification issue de l'ordonnance du 6 novembre 2014) qui dispose : « l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilité légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L 322-3, de la capacité des équipements, des servitudes affectant l'utilisation des sols... y compris les restrictions administratives au droit de construire » ; qu'en l'espèce, la zone AU du PLU de novembre 2009, destinée à. l'urbanisation sous forme de plan d'aménagement d'ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires, est actuellement inconstructible ; que les références de terrains à bâtir doivent en conséquence être écartées ; que seront retenus les éléments de la vente amiable du 22 décembre 2011, portant sur les parcelles contigues 387 et [...], situées dans le même périmètre, sur lesquelles sont édifiés deux entrepôts de 325 m² (selon Monsieur X..., à défaut de précision dans les actes) sur des terrains de 418 et 455 m² ; qu'il ne sera pas tenu compte de la vente du 25 mai 2010 portant sur une maison d'habitation non comparable au bien préempté à ce jour ; que la méthode d'estimation des bâtiments industriels selon leur surface utile, terrain intégré, lors de la cession du 22 décembre 2010 permet de dégager une valeur unitaire de la construction de : - parcelle [...] : 220 000 euros : 325 m² = 676,92 euros/m² ; - parcelle [...] : 230 000 euros : 325 m²= 707,69 euros/m² ; que la surface utile intégrant la mezzanine, du hangar implanté sur la parcelle [...] , étant de 182 m², la valeur du bâtiment, terrain intégré s'élève à : 707,69 euros x 182 m² =128 799 euros ;