Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-13.679 du 04/01/2023,  partie 2


qu'en jugeant que les fondations, murs et éléments constituant l'ossature, le gros oeuvre et les hourdis des planchers du bâtiment objet du sinistre constitueraient des parties communes dont le syndicat des copropriétaires serait responsable à raison des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par leur vice de construction ou leur défaut d'entretien, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que la SCI Fox était propriétaire de l'ensemble des lots de copropriété composant le bâtiment B, et que le règlement de copropriété prévoyait que les « fondations, murs et éléments constituants l'ossature, le gros oeuvre et les hourdis des planchers » de ce bâtiment constituaient des parties communes spéciales qui appartenaient indivisément aux seuls propriétaires de ce bâtiment, de sorte que la réunion de ces lots entre ses mains avait eu pour effet de les rendre privatives, la cour d'appel a violé les articles 3, 4 et 14 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la réparation du préjudice doit être intégrale, sans qu'il en résulte pour la victime une perte ou un profit ; qu'en condamnant, d'une part, le syndicat des copropriétaires à indemniser la SCI Fox d'une perte de chance d'obtenir du juge administratif la réparation intégrale de son préjudice équivalent au coût des travaux nécessaires à la réfection de l'immeuble et, d'autre part, la Macif à garantir le syndicat des copropriétaires de sa condamnation à supporter le coût total des travaux de réfection de l'immeuble au titre de sa responsabilité, la cour d'appel, qui a tout à la fois réparé intégralement le préjudice subi et la perte de chance d'obtenir sa réparation intégrale, l'a partiellement réparé deux fois, violant le principe de la réparation intégrale.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 La Macif fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'AVOIR condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire M. [C] [G], membre de la société AJ Associés, de sa condamnation à payer les travaux de démolition reconstruction du bâtiment B dont la réalisation est ordonnée par l'arrêt à concurrence de la somme actualisée de 247 973 euros HT et à payer à la SCI Fox les dommages et intérêts alloués par l'arrêt à la SCI Fox pour perte de revenus locatifs, d'un montant de 11 060 euros ;
 
 1°) ALORS QU'en vertu de l'article 11 des conditions générales du contrat d'assurance, sont couverts les « dégâts causés par l'eau » de telle sorte que sont seuls garantis les dommages subis par l'assuré lui-même ; qu'en condamnant la Macif à garantir le syndicat des copropriétaires, non pas au titre des dommages subis par lui, mais du chef de sa condamnation à faire réaliser les travaux de démolition et de reconstruction de l'immeuble au bénéfice de la SCI Fox, intervenue sur le fondement de l'article 14 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, cependant que cette garantie n'avait pas pour objet de couvrir la responsabilité de l'assuré, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, en vertu de l'article 15 des conditions générales, le contrat d'assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires garantit « le montant des loyers dont l'assuré est légalement privé » ; qu'en condamnant la Macif à garantir les pertes de loyers subies par la SCI Fox, cependant que seul le syndicat des copropriétaires, souscripteur du contrat, avait la qualité d'assuré, la cour d'appel a derechef violé l'article 1103 du code civil ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, en jugeant que « la garantie dégâts des eaux est mobilisée puisqu'elle comprend les refoulements des égouts et canalisations souterraines tels ceux en examen », cependant qu'il résultait de ses propres constatations que le dommage ne résultait pas du refoulement d'une canalisation, c'est-à-dire de l'hypothèse dans laquelle l'eau d'une canalisation ne s'écoule pas dans son sens habituel, mais d'une rupture pure et simple de ladite canalisation, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par la SARL Le Prado-Gilbert, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]
 
 Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] fait grief à l'arrêt attaqué :
 
 DE L'AVOIR condamné à faire réaliser les travaux de démolition reconstruction du bâtiment B nécessaires à la réparation des dommages et à la sauvegarde de l'immeuble, tels que préconisés par l'expert [B] dans son rapport déposé le 6 septembre 2011 (p. 19-20), à concurrence de la somme actualisée de 247 973 euros HT, de l'AVOIR condamné à payer à la SCI Fox la somme de 11 060 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs et la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance d'obtenir du juge administratif l'indemnisation intégrale de son préjudice, 
 
 ALORS QUE seules sont communes les parties des bâtiments et des terrains qui appartiennent à plusieurs copropriétaires ;