Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-13.064 du 07/04/2016,  partie 4



 Les appelants ne démontrant pas une violation délibérée de l'obligation précontractuelle d'information qui pesait sur la société Amadeus et son représentant, les déterminant à contracter, la réticence dolosive alléguée n'est donc pas caractérisée » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, aux termes du jugement entrepris, « la preuve du dol invoqué par les demandeurs n'est, en l'espèce, aucunement rapportée.
 En effet, il n'est pas établi que la SAS Amadeus Conseil était dépendante de la SCCV SCI Clos des Pascalines au point que la collusion des deux sociétés suggérée par les demandeurs ait été nécessairement préjudiciable aux intérêts des clients.
 De la même façon, il n'est aucunement établi que [P] [D] ait tout fait pour dissuader les acquéreurs de prêter attention aux caractéristiques du bien acquis, caractéristiques qui ne sont par ailleurs pas concrètement critiquées par [S] [Z] et [B] [Z], lesquels se limitent à des reproches très généraux et non démontrés, notamment en ce qui concerne le défaut de standing supposé de l'immeuble.
 Par ailleurs, les éléments versés aux débats (cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2006), sont insuffisamment précis pour établir que le prix d'achat de l'appartement était surévalué de 40 % par rapport à sa valeur réelle et l'article versé aux débats relatif à "l'indicateur du potentiel de location sur [Localité 2]", dont l'auteur n'est aucunement identifié et la fiabilité invérifiable, ne démontre pas que le taux de vacance locative dans la ville de [Localité 2] était, à l'époque de la conclusion du contrat, supérieur à la moyenne nationale.
 Concernant les mensonges sur le niveau et les conditions de l'avantage fiscal escompté, le montant des loyers et leur garantie, les conditions de garantie de l'assurance "carence locative", le mécanisme de révision du taux du prêt immobilier souscrit ou l'existence d'une indemnité de remboursement anticipé, l'argumentaire de vente du commercial de la SAS Amadeus Conseil, nécessairement optimiste sans revêtir pour autant un caractère dolosif, pouvait aisément être confronté aux pièces contractuelles dont les demandeurs n'allèguent pas qu'elles leurs auraient été dissimulées ou encore aux propres renseignements que ces derniers pouvaient eux-mêmes recueillir de la part de tiers avant de s'engager dans un investissement de cette importance, étant précisé que les professions d'ingénieur et d'assistante éducative les rendaient aptes à de telles analyses.
 Ces moyens ne sont en outre pas justifiés dans la mesure où il apparaît que la variabilité de la durée de remboursement en fonction du taux du prêt était clairement stipulée en page 2 du contrat, qu'il en était de même de la durée d'indemnisation de la carence locative de 6 mois maximum et de l'exclusion de la garantie des charges et taxes, qu'en ce qui concerne le montant du loyer, l'appartement a été loué au prix indiqué dans la simulation de [P] [D] (360 ¿), que [S] [Z] et [B] [Z] ont été effectivement indemnisés pour la période du 1er au 31 octobre 2008 pour une somme totale de 2.160 ¿ par l'assureur et qu'il ressort de deux de leurs correspondances des 28 octobre 2009 et 7 décembre 2009 qu'ils attribuent eux-mêmes le défaut de location de leur appartement avant le 6 novembre 2009 aux défaillances de leur gestionnaire, la société LA SIT, et non au marché immobilier local ou à l'état de l'immeuble » ;
 
 ALORS en premier lieu QUE tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service ; que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'ayant retenu que « le document produit par les appelants [¿] ne fait pas la preuve de ce que le mandataire du vendeur ait communiqué des informations incomplètes ou tendancieuses » (arrêt, p. 6, pénultième §), et décidé que « les appelants ne démontrant pas une violation délibérée de l'obligation précontractuelle d'information qui pesait sur la société Amadeus et son représentant, les déterminant à contracter, la réticence dolosive alléguée n'est pas caractérisée » (ibid., p. 7, § 6), la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant l'article 1315 du Code civil ;
 
 ALORS en deuxième lieu QUE l'erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable ; qu'en retenant, pour écarter l'existence d'un dol, que « les époux [Z] n'ont jamais pris le soin de s'informer par eux-mêmes de la pertinence de cet investissement au regard de leur situation propre, ni même de se rendre sur place à [Localité 2] n'hésitant pas à alléguer la distance alors qu'il s'agissait seulement de faire un aller retour [Localité 3] [Localité 2], ce qui traduit de leur part une légèreté certaine » (arrêt, p. 7, § 2), la cour d'appel, qui s'est prononcée sur le caractère excusable de l'erreur des exposants, a violé l'article 1116 du Code civil ;
 
 ALORS en troisième lieu QUE les juges doivent motiver leur décision, le défaut de réponse à conclusion constituant un défaut de motifs ;