Cour d'appel de Reims, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.980 du 02/03/2022,  partie 2



 Pour conférer aux parcelles la qualification de terrain à bâtir, les époux [R] se fondent essentiellement sur un courrier du maire de [Localité 8] du 19 août 1992 et sur une délibération du conseil municipal de [Localité 8] du 15 avril 1993.
 
 Le maire a certes donné un avis favorable au projet d'implantation d'un complexe hôtelier, d'une station-service et d'un restaurant sur les parcelles ZN n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] mais cet avis est dépourvu de tout caractère normatif.
 
 La délibération du conseil municipal porte mention des indications suivantes: « Monsieur le Maire informe le Conseil Municipal que les propriétaires de la propriété dite « La Frite d'Or » sise le long de la route nationale (RN 2) envisagent la création d'un complexe hôtelier et d'une station-service.
 
 Afin de permettre cette transformation, la propriété sera classée en zone NDA dans le POS en cours d'élaboration, cette classification permettant l'implantation d'installations liées à la RN 2, station-service et annexes normales ».
 
 C'est à juste titre que l'Etat relève que cette délibération n'est pas un acte administratif individuel dont peuvent se prévaloir les époux [R] dans la mesure où elle ne peut être considérée, au regard des règles de l'urbanisme, que comme une déclaration d'intention qui ne pouvait être à l'époque concrétisée que par un classement effectif en zone NDA dans le POS.
 
 Or, ce classement n'a jamais été mis en oeuvre dans le POS de la commune. Ainsi, au regard des conditions fixées par l'article L 322-3 susvisé, les époux [R] ne peuvent se prévaloir ni d'un POS (un POS en cours d'élaboration n'est pas un POS puisque le document finalisé doit faire l'objet d'une approbation), ni d'un PLU (qui n'existait pas à l'époque), ni d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ni d'une carte communale.
 
 En réalité, la commune était soumise aux dispositions régies par le règlement national d'urbanisme (RNU) qui prévoit une constructibilité limitée.
 
 Il sera relevé au surplus que les époux [R] sont particulièrement taisant sur la seconde condition - dont il est rappelé qu'elle est cumulative avec la première - fixée par l'article L 322-3 2° pour que la parcelle expropriée puisse être considérée comme un terrain à bâtir, soit un raccordement aux réseaux d'eau potable et d'électricité.
 
 Ils n'apportent aucune pièce justificative à ce titre.
 
 Les parcelles expropriées ne peuvent donc recevoir la qualification de terrain à bâtir.
 
 1°- ALORS QU'en l'absence de plan d'occupation des sols, de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, un terrain est constructible lorsqu'il est situé dans une partie actuellement urbanisée de la commune ; qu'en écartant la qualification de terrain à bâtir sans rechercher si la parcelle litigieuse n'était pas située dans une partie actuellement urbanisée de la commune, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-3 1° du code de l'expropriation ;
 
 2°- ALORS QU'en l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publique, qu'elles n'entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et que le projet n'est pas contraire aux objectifs visés à l'article L. 110 et aux dispositions des chapitres V et VI du titre IV du livre Ier ou aux directives territoriales d'aménagement précisant leur modalités d'application ; qu'en écartant la constructibilité de la parcelle litigieuse après avoir constaté qu'une délibération du conseil municipal de Boissy-Fresnoy du 15 avril 1993 avait donné un avis favorable au projet d'implantation d'un complexe hôtelier, d'une station-service et d'un restaurant sur les parcelles ZN n° [Cadastre 5] [Cadastre 6] et [Cadastre 7], ce dont il résulte que ces parcelles étaient constructibles à la date de référence, la Cour d'appel a violé les articles L 322-3 1° du code de l'expropriation et L111-1-2 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à la cause ;
 
 3°- ALORS QU'en se bornant à énoncer que les époux [R] sont particulièrement taisant sur la seconde condition de raccordement aux réseaux d'eau potable et d'électricité fixée par l'article L 322-3 2° pour que la parcelle expropriée puisse être considérée comme un terrain à bâtir, quand il lui appartenait de vérifier si cette condition était remplie avant d'exclure la qualification de terrain à bâtir, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-3 2° du code de l'expropriation.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION