Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.063 du 09/07/2020,  partie 8


Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que la clause n'a pas vocation à créer un parking mais à interdire le stationnement sauvage, sans prévoir d'emplacements réservés, dès lors qu'elle procure un avantage aux seuls copropriétaires de deux roues, nullement limité dans le temps contrairement à ce qui est soutenu, et sans aucune contrepartie pour les autres, alors pourtant que c'est une partie commune qui est utilisée, la clause qui favorise l'intérêt de quelques propriétaires crée une rupture d'égalité et doit par conséquent être annulée. Le jugement sera confirmé sur ce point » ;
 
 Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris, que « S'agissant de l'article 10 relatif à l'accès exclusif de la cour intérieure aux copropriétaires et à l'usage exclusif de ces derniers de ladite cour afin de stationner des véhicules à deux roues, il convient, outre les constatations faites par procès-verbal d'huissier de justice entre les 28 mars et 17 avril 2014, de constater que le syndic lui-même dans un courrier en date du 20 septembre 2013, invoquait le danger que pouvait présenter le stockage d'objets dans la cour intérieure ; que dès lors le défendeur doit être considéré comme infondé à tenter de justifier d'un stationnement de véhicules fussent-ils à deux roues et réservés aux copropriétaires » ;
 
 Alors que la Cour d'appel a retenu dans ses motifs que, « dès lors qu'elle procure un avantage aux seuls copropriétaires de deux roues, nullement limité dans le temps contrairement à ce qui est soutenu, et sans aucune contrepartie pour les autres, alors pourtant que c'est une partie commune qui est utilisée, la clause qui favorise l'intérêt de quelques propriétaires crée une rupture d'égalité et doit par conséquent être annulée » ; qu'en rejetant néanmoins la demande d'annulation de cette clause, dans le dispositif de son arrêt, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle a donc violé.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir dit qu'il n'y a d'abus de majorité ni dans la partie de l'article 10 du règlement de copropriété relatif aux conditions d'occupation figurant sous le A relatif au "Caractère de l'occupation" (pages 8 et 9) ainsi rédigée : « Aucune activité, politique ou syndicale, ne pourra être exercée dans aucun des lots. Il ne pourra être créé dans ces derniers ni clinique, ni studio de danse ; Aucun lot ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l'immeuble la profession de chanteur de musique ou de chant, ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d'un professionnel, à moins toutefois, que ces locaux soient aménagés de façon telle que leur utilisation soit conformé au caractère de l'occupation ci-avant définie et qu'aucun bruit ne soit perceptible à l'extérieur des locaux », ni dans la partie de l'article 10 du règlement de copropriété relatif aux conditions d'occupation figurant sous le B relatif à l'usage des parties privées ainsi libellé : « les locaux sis en rez-de-chaussée de l'immeuble pourront être utilisés pour tous usages (commercial ou professionnel) à l'exclusion de toute activité classée par la loi comme insalubre et incommode et à l'exclusion de tous commerces de restauration (tous métiers dits de bouche) », d'avoir rejeté les demandes d'annulation relatives à ces clauses,
 
 Aux motifs que « La cour rappelle que l'abus de majorité suppose la volonté démontrée que le vote n'est pas inspiré par l'intérêt collectif des copropriétaires et une volonté de nuire à certains d'entre eux, et qu'il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision querellée.
 
 (...)
 
 En quatrième lieu, la partie de l'article 10 figurant sous le 1 relatif au "Caractère de l'occupation" (pages 8 et 9) dont l'annulation est poursuivie, est rédigée comme suit : "Aucune activité, politique ou syndicale, ne pourra être exercée dans aucun des lots. Il ne pourra être créé dans ces derniers ni clinique, ni studio de danse ; Aucun lot ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l'immeuble la profession de chanteur de musique ou de chant, ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d'un professionnel, à moins toutefois, que ces locaux soient aménagés de façon telle que leur utilisation soit conformé au caractère de l'occupation ci-avant définie et qu'aucun bruit ne soit perceptible à l'extérieur des locaux".
 
 L'article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise à cet égard que le règlement conventionnel de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
 
 Il ressort du règlement de copropriété que l'immeuble est à usage mixte d'habitation, bureaux professionnels et locaux commerciaux.
 
 Il s'ensuit que par une recherche in concreto, les dispositions restrictives sur l'activité politique et syndicale, de même que la création d'une clinique ou d'un studio de danse dans aucun des lots apparaissent justifiées par rapport à la destination de l'immeuble.