Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-23.569 du 02/10/2019,  partie 2


qu'en se bornant à affirmer que les contraintes liées au fait que les parts sociales n'étaient pas librement négociables n'étaient « que très relatives », dès lors que la SCI RAM ne comptait que deux associés, M. M... et Mme V..., et n'était propriétaire que du seul bien immobilier litigieux, qu'elle n'avait aucune autre activité de gestion et aucun autre passif que les comptes courants des associés, et qu'il s'agissait d'une société civile immobilière à caractère familial, puisque les appelants vivaient en couple et étaient liés par un pacte civil de solidarité, sans rechercher si la circonstance que l'un des deux associés était dans l'impossibilité totale de céder ses parts sociales sans l'accord de son associé était de nature à affecter fortement leur valeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 17 du livre des procédures fiscales, 761 et 885 E du code général des impôts ;
 
 Mais attendu, d'une part, que, pour évaluer l'immeuble en vue d'établir l'ISF au titre des années 2010 et 2011, la cour d'appel ne s'est pas appuyée sur la cession des parts sociales de la SCI intervenue le 31 janvier 2012, soit postérieurement au 1er janvier de chaque année considérée, mais a relevé que, si cet élément constituait une indication de la valeur vénale réelle du bien, il ne pouvait fonder l'évaluation retenue en elle-même pour le redressement ; que le moyen manque en fait ;
 
 Attendu, d'autre part, qu'après avoir constaté que la méthode de la valeur mathématique employée par l'administration pour l'évaluation des parts de la SCI, propriétaire d'un terrain constructible à Demi-Quartier (Haute-Savoie) n'était pas en elle-même contestée, puis énoncé que la valeur vénale d'un bien immobilier correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de sa situation de fait et de droit à la date du fait générateur de l'impôt, l'arrêt relève que les éléments de comparaison produits par l'administration portent sur des cessions de biens comparables intervenues antérieurement aux 1er janvier 2010 et 2011, situés dans la même commune, cadastrés à la même section et soumis aux mêmes règles d'urbanisme ; qu'il relève ensuite que le recours à la moyenne arithmétique de tous les prix de terrains retenus comme éléments de comparaison permet, contrairement à une unique référence, d'obtenir une meilleure adéquation de la valeur vénale au marché réel ; qu'il ajoute qu'aucune contrainte particulière de nature à justifier une importante minoration de sa valeur ne l'affecte ; que par ces motifs, dont il résulte que le bien immobilier détenu par la SCI était intrinsèquement similaire à ceux retenus à titre de comparaison, et que rien ne justifiait qu'il soit estimé par référence aux valeurs vénales les moins élevées, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
 
 Et attendu, enfin, qu'après avoir constaté qu'au cours des années 2010 et 2011, la SCI ne comptait que deux associés, qu'elle n'était propriétaire que d'un bien immobilier, qu'elle n'avait aucune autre activité de gestion ni aucun passif autre que les comptes courants de ses associés, qu'il s'agissait d'une société à caractère familial, dont les associés vivaient en couple, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et en a déduit que les contraintes tenant à l'absence de liquidité de ses parts sociales étaient très relatives et ne justifiaient que l'application d'un abattement de 10 %, a légalement justifié sa décision ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. M... et Mme V... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer au directeur général des finances publiques la somme globale de 3 000 euros et rejette leur demande ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, prononcé en l'audience publique du deux octobre deux mille dix-neuf et signé par M. Guérin, conseiller qui en a délibéré, en remplacement de Mme Orsini. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. M... et Mme V...
 
 IL EST FAIT GRIEF d'avoir débouté Monsieur C... M... et Madame O... V... de leurs demandes tendant à être déchargés de la totalité des rappels mis à leur charge par l'avis de mise en recouvrement du 23 mai 2014, d'un montant de 16.194 euros.
 
 AUX MOTIFS QU'en application de l'article 761 du Code général des impôts, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle d'après la déclaration détaillée et estimative des parties ; que l'article L. du Livre des procédures fiscales dispose que l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition, lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ;