Cour d'appel de Grenoble
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-10.044 du 12/12/2018,  partie 3


sauf à ce que son indemnisation excède largement son préjudice, l'acquéreur n'aurait, à l'égard du vendeur, dans les conditions de l'action en garantie des vices cachés, pu obtenir ainsi qu'il le sollicite, tout en conservant le bien, une somme de 375000 euros, soit le montant du prix d'achat, correspondant aux loyers des 4 logements 8, 9, 10 et 11 en sous-sols d'un total de 1250 euros par mois sur une durée de 15 ans, soit la durée restant à courir du prêt ayant financé le bien au jour de l'arrêté préfectoral, outre 150000 euros au titre d'une perte de chance à vie de revenus locatifs sur ces biens ; en définitive, le préjudice allégué par Monsieur X... n'est ni établi ni causé par la faute du Notaire et à supposer qu'il eût été bien formulé, il n'aurait pas été indemnisable par le Notaire s'agissant du moindre prix ou de la restitution du prix pour résolution de la vente, sauf l'hypothèse spécifique, non alléguée en l'espèce de l'insolvabilité de la venderesse ; il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur Hervé X... de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de. Me Marc Y..., Notaire ;
 
 Alors que, de première part, la qualité de professionnel ou de non-professionnel s'apprécie à la date de conclusion du contrat dont le juge est saisi des difficultés d'exécution ; qu'en décidant, après avoir constaté que la vente du bien immobilier avait été conclue le 30 décembre 2004, que Monsieur X... avait agi en qualité de professionnel de la location parce que le montant des loyers perçus en 2006 était supérieur au montant de ses revenus salariés ou assimilés déclarés en 2005, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil devenu l'article 1240 du même Code ;
 
 Alors que, de deuxième part et à titre subsidiaire, en déduisant la qualité de professionnel de Monsieur X... d'une comparaison du montant des loyers perçus en 2006 qui s'élevaient à 37.802 euros avec le montant de ses revenus salariés ou assimilés déclarés en 2005, soit la somme de 33.114 € au motif que c'était le seul document qu'il avait produit, alors qu'il lui incombait de comparer les revenus perçus la même année, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil devenu l'article 1240 du même Code ;
 
 Alors que, de troisième part et à titre subsidiaire, il résulte de son avis d'impôt sur le revenu 2005 que Monsieur X... a déclaré au titre de cette année des revenus fonciers nets de 13.712 euros ; qu'en déduisant sa qualité de professionnel de cet avis alors que le montant des loyers qu'il avait perçus déclaré sous la dénomination de revenus fonciers nets était inférieur à celui de ses revenus salariés ou assimilés, la Cour d'appel l'a dénaturé par omission et a violé l'article 1134 ancien du Code civil, dont l'interprétation jurisprudentielle a été codifiée à l'article 1192 du même Code, ensemble le principe de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 Alors que, de quatrième part, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... avait soutenu que l'absence d'efficacité de l'acte de vente du notaire l'avait exposé à un risque, qui s'était réalisé, à savoir l'impossibilité de louer le sous-sol du bâtiment acquis et, par voie de conséquence, la perte des loyers escomptés de la location des locaux qui y ont été construits ; que l'arrêt attaqué a retenu l'absence de préjudice sur la base des conclusions de Monsieur X... précisant que le notaire lui avait fait courir un risque considérable en lui faisant acquérir le bien litigieux et souscrire un prêt alors qu'informé de l'interdiction de louer les locaux en sous-sol, il n'aurait pas conclu la vente ou aurait demandé un moindre prix ; qu'en se déterminant ainsi sans rechercher, comme il lui était demandé, si Monsieur X... n'avait pas subi un risque, qui s'était réalisé, consistant à la perte des revenus escomptés de la location des locaux situés en sous-sol, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil devenu l'article 1240 du même Code ;
 
 Alors que, de cinquième part, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... avait soutenu que l'absence d'efficacité de l'acte de vente du notaire l'avait exposé à un risque, qui s'était réalisé, à savoir l'impossibilité de rembourser le prêt ; que l'arrêt attaqué a retenu l'absence de préjudice sur la base des conclusions de Monsieur X... précisant que le notaire lui avait fait courir un risque considérable en lui faisant acquérir le bien litigieux et souscrire un prêt alors qu'informé de l'interdiction de louer les locaux en sous-sol, il n'aurait pas conclu la vente ou aurait demandé un moindre prix ;