Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.709 du 22/10/2020,  partie 7


qu'il conclut à l'impossibilité de valider la conformité à la réglementation et aux règles de l'art en l'absence de justificatifs suffisants, d'attestation d'un maître d'oeuvre, d'attestations d'assurances et de certifications de compétences professionnelles des entreprises ; qu'il convient toutefois de relever que l'expert écarte la possibilité d'établir la conformité des travaux ou modifications, mais n'affirme pas que les matériaux utilisés ou les transformations effectuées sont non conformes, à l'exception notamment de l'installation électrique de la cuisine ; que par ailleurs, le procès-verbal de la commission de sécurité de l'arrondissement de Compiègne, établi avec sa réunion du 16 mai 2012, comporte un avis favorable à la poursuite de l'activité de l'établissement ; qu'il comporte un avis défavorable à l'utilisation de certaines chambres dont la résistance au feu des cloisons n'était pas respectée, et demande la réalisation d'un certain nombre de prescriptions ; qu'à l'issue d'une visite de juin 2013, la même commission de sécurité a de nouveau émis un avis favorable à la poursuite de l'activité, tout en demandant la réalisation d'un certain nombre de prescriptions mais en considérant que l'avis défavorable relatif à l'utilisation de certaines chambres n'avait plus lieu d'être ; que si les rapports établis en 2013 par le bureau VERITAS comportent des signalements de non-conformité, ceux-ci apparaissent ponctuels et non irréversibles ; que le rapport correspondant à une vérification effectuée en juillet 2014 fait l'objet d'une conclusion ainsi rédigée : "les installations vérifiées ne sont pas conformes aux textes applicables en 2013 mais une grande majorité de ces non-conformités étaient déjà notées dans les rapports APAVE de 2002" ; qu'il n'est pas établi, par ailleurs, que la modification relative à la cloison située dans la laverie ne peut donner lieu à une remise en état, le cas échéant, ni que la surélévation de la cheminée ne s'imposait pas pour des raisons d'efficacité ou de sécurité, ce qui est soutenu en défense ; que l'ensemble de ces éléments ne permet pas de faire droit à la demande de résiliation du contrat de bail, eu égard aux termes de celui-ci qui prévoit la possibilité pour le bailleur d'imposer, en fin de contrat, une remise dans l'état d'origine, et à l'absence de risque établi de retrait de l'autorisation d'exploitation ; que l'absence d'information préalable du bailleur permettra à ce dernier de ne pas indemniser le locataire pour les améliorations effectuées ; qu'il ne ressort pas de la procédure que les modifications aient altéré l'immeuble ni qu'il y ait lieu d'affirmer que le bailleur ne pourra, en fin de bail, que les faire reprendre faute de pouvoir établir leur conformité et afin d'éviter un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation ; que les manquements imputables au locataire ne sont donc pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail ; qu'en outre, il n'est pas établi que la SARL ait modifié son activité comme le soutient la demanderesse ; qu'en conséquence, les demandes indemnitaires formées par Mme C... ne peuvent qu'être rejetées dès lors que le contrat est en cours d'exécution et que la preuve d'un préjudice n'est pas rapportée en l'état de la procédure et des relations contractuelles ; qu'il en va de même des demandes relatives à la libération des lieux et à l'indemnité d'occupation ;
 
 1°) ALORS QUE la réalisation de travaux non-conformes aux règles de l'art dans les lieux pris à bail commercial, constitue une cause de résiliation de celui-ci ; qu'en ayant refusé de prononcer la résiliation du bail commercial concédé par Mme C... à la société Auberge de la vieille ferme, sans rechercher si les travaux que celle-ci avait fait réaliser dans les lieux loués, sans autorisation de la bailleresse, étaient conformes aux règles de l'art, précision étant faite que la preneuse n'avait pu justifier des conditions dans lesquelles ces travaux avaient été exécutés, non plus que de leur surveillance par un architecte, la présence d'un homme de l'art étant pourtant prescrite au bail, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 anciens du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE la réalisation par une preneuse à bail commercial de travaux dans les lieux loués sans respect des règles de l'art, caractérise un manquement grave, de nature à justifier la résiliation du bail ; qu'en ayant refusé d'examiner ce grief de l'exposante, prétexte pris de ce que les travaux réalisés par la société Auberge de la vieille ferme avaient reçu un avis favorable préalable de la commission de sécurité, le 16 juin 2009, que figurait au dossier une déclaration de rénovation et d'embellissement de 14 chambres de l'hôtel précisant que les travaux ne modifiaient ni la structure ni l'aspect de l'établissement, et que la commission de sécurité n'avait donné d'avis défavorable que concernant l'exploitation de chambres dotées de fenêtres, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1184 anciens du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE la réalisation par une preneuse à bail commercial de travaux dans les lieux loués sans respect des règles de l'art, caractérise un manquement grave, de nature à justifier la résiliation du bail ;