Cour d'appel de Paris,  décision 13-15.049 du 18/06/2014,  partie 4


FIAC à leur payer une provision de 24 000 000 euros à valoir sur tous les préjudices s'élevant pour l'instant à la somme de 17 375 873 327, 10 euros par le moyen d'un virement sur leur compte bancaire au titre du remboursement de tous les loyers et charges indues, incluant les APL perçues indûment, depuis 1986 jusqu'à 2008, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points, outre tous les frais et dommages-intérêts, pour le remboursement des charges indues sur 30 ans en arrière le transfert de propriété par actes notariés des 156 logements suivant leur choix avec garages affectés incluant leurs deux appartements " déjà surpayés " et le paiement des loyers des 156 logements correspondant sur leur compte bancaire au seul vu de la minute de la décision à rendre sur le siège, la mise sous séquestre de tous les biens et comptes bancaires de la société d'H. L. M. FIAC » ; 
 ALORS QUE M. et Mme 
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 , après avoir fait la démonstration de ce que le contrat signé en 1986 relativement à l'appartement T 4 sis à Neuilly-Plaisance,..., était bien un contrat de location-accession, faisaient valoir que le changement d'appartement d'un T 4 à un T 5 avait été uniquement motivé par l'agrandissement de la famille et que ce simple déplacement de l'objet du contrat, accepté sans la moindre réserve en 1998 par la S. A. FIAC, avait eu pour conséquence d'étendre le contrat de location-accession à l'appartement T 5 sis à Neuilly-Plaisance, ... ; que les juges du fond, qui ont laissé sans réponse ces conclusions pourtant déterminantes, ont méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile. 
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir retranché de la somme globale réclamée par la S. A. FIAC au titre des consommations d'eau de la famille 
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 qu'une somme de 1 499, 18 euros correspondant aux consommations d'eau depuis 2009 et d'avoir débouté M. et Mme 
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 de leur demande tendant à la dépose des nouveaux compteurs d'eau et du surpresseur et à la repose des anciens compteurs d'eau, 
 AUX MOTIFS QUE « Sur les sommes dues au titre des loyers et charges : M. et Mme 
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 ne discutent pas leur dette de loyer quant au montant impayé ; Leur contestation ne porte que sur les charges de consommation d'eau et les frais d'huissier ; Les locataires font valoir que les relevés de consommation sont incohérents, que les factures sont indues depuis le 2e semestre 2006, que le bailleur doit être condamné à déposer le surpresseur, qui n'a pas lieu d'être, ainsi que les nouveaux compteurs " Aquarius ", les anciens compteurs devant être réinstallés avec leurs anciens index ; 
 QUE Sur les consommations d'eau, Il appartient au bailleur de justifier des charges réclamées ; celui-ci indique dans ses écritures du 20 septembre 2012 (page 8) que les consommations d'eau des époux X... et leur famille sont les suivantes : 2001 = 179 m3 ; 2002 = 209 m3 ; 2003 = 254 m3 ; 2004 = 217 m3 ; 2005 = 157 m3 ; 2006 = 27 m3 ; 2007 = 240 m3 ; 2008 = 240 m3 ; 2009 1er et 2e semestre = 1 m3 ; 1er semestre 2010 = le compteur est toujours au même index : 1 551 m3 ; Il résulte de cet énoncé que les consommations retenues sont cohérentes sauf pour l'année 2006 (27 m3 seulement...) et pour les années 2009 et suivantes ; Le bailleur soutient qu'il appartient aux locataires d'expliquer leur consommation quasi nulle pour les années 2009 et suivantes mais le bailleur inverse ainsi la charge de la preuve ; c'est à lui qu'il appartient de déterminer la consommation d'eau imputée aux locataires par un moyen fiable ou d'établir la réalité d'une fraude ; or le bailleur, qui a fait changer les compteurs en février 2010 avec pose d'une bague anti-fraude, ne prouve pas que les locataires aient trafiqué les compteurs, étant observé qu'il lui appartenait le cas échéant d'obtenir par ordonnance sur requête la désignation d'un huissier pour pénétrer chez M. et Mme 
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 et faire procéder aux vérifications nécessaires, diligence qu'il n'a pas effectuée et qui ne lui permet pas de se plaindre de la résistance que les locataires ont pu opposer aux vérifications nécessaires ; Compte tenu de ces éléments, il faut retrancher de la somme réclamée les sommes comptabilisées au titre des consommations d'eau depuis 2009 soit une somme totale de 1 499, 18 euros ; 
 QU'Il n'y a pas lieu d'ordonner au bailleur de changer à nouveau les compteurs d'eau, l'installation des compteurs relevant de sa responsabilité, sauf fraude ou intention de nuire aux locataires, non établies en l'espèce ; Pour le même motif, il n'y a pas lieu non plus d'ordonner le démontage d'un surpresseur, dont l'existence même est contestée en outre par la bailleresse qui fait état d'une fosse de relevage et non d'un surpresseur (cf. pièce 23 de la société HLM FIAC) ;