Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.020 du 23/05/2019,  partie 4


 concernant les termes de comparaison proposés par le SGP, ils se trouvent dans une zone différente et doivent en conséquence être écartés ; en retenant les deux termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en appel, la moyenne d'un terrain en zone Ufe est de 850 € le mètre carré, le commissaire du gouvernement privilégie la mutation de terrain libre et propose d'arbitrer la valeur à 1210 € le mètre carré ; en tenant compte de la qualité de l'emplacement de la mutation du 8 juillet 2016 très récente, située juste à proximité immédiate du terrain exproprié, sur une superficie proche à savoir 1520 m², à la configuration comparable si ce n'est une façade plus réduite, bien qu'il ne s'agisse que d'un seul terme de comparaison, celui-ci doit être privilégié comme étant particulièrement pertinent ; en conséquence et sans qu'il soit besoin d'ordonner une mesure d'expertise compte tenu de la référence privilégiée proposée par le commissaire du gouvernement en appel sur la mutation de terrain libre d'occupation [...] [...] le 8 juillet 2016 pour un prix de 1210 € en zone Ufe, il convient de fixer l'indemnité principale à la somme de: 2997 m² x 1210 € /m²= 3 626 370 € ; le jugement sera infirmé en ce sens ; sur l'indemnité de remploi, elle sera fixée de la façon suivante : 5000 € x 0,20 = 1000 €, 10 000 € x 0,15 = 1500 €, 3 611 370 € x 0,10 = 361 137 €, soit un total de 363 637 € ; le jugement sera donc infirmé en ce sens » (arrêt, p. 8 à 12) ; « en conséquence l'indemnité de dépossession totale sera fixée à : - indemnité principale : 3 626 370 €, - indemnité de remploi : 363 637 €, - indemnités accessoires : 426 835,39 €, soit un total de : 4 416 842,39 € arrondis à 4 416 843 € » (arrêt, p. 14) ;
 
 Et aux motifs adoptés que « sur la méthode d'évaluation du bien en cause, la méthode du "compte à rebours simplifié" vise, par l'analyse du programme de construction envisagé sur un terrain donné, à déterminer la charge foncière admissible pour l'opération, une fois évaluées les recettes attendues de l'opération et les dépenses autres que foncières ; cette méthode, projective pas nature, est donc en contradiction avec le principe fixé par l'article L. 312-1 qui dispose que "les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation" ; appliquée à l'espèce, la méthode du compte à rebours vise à évaluer un préjudice hautement hypothétique, déterminé par référence d'une part à des coûts de construction non réalisés et d'autre part à une valorisation immobilière souhaitée mais non effective, et ce dans un domaine où les aléas peuvent avoir des conséquences substantielles sur le résultat de l'opération ; il n'appartient pas aux titulaires et délégataires du droit d'expropriation pour cause d'utilité publique de prendre en charge l'indemnisation de ce risque, ni la perte d'une chance de réaliser un bénéfice par définition espéré mais non encore réel, ni certain ; en conséquence, il sera appliqué la méthode par comparaison afin de déterminer l'indemnisation due à la société SCCV HUIT DOUZE LIBERTE » (jugement, p. 8) ;
 
 1°) Alors que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en s'abstenant de répondre au moyen opérant par lequel la société expropriée faisait valoir que les parcelles expropriées étaient susceptibles d'être qualifiées de terrains à bâtir (conclusions, pp. 13 à 19 et spéc. pp. 18 et 19), ce dont il résultait que la valeur du bien exproprié ne devait pas être évaluée selon son usage effectif à la date de référence, mais selon les possibilités légales et effectives de construction, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) Alors qu'en s'abstenant encore de répondre au moyen opérant par lequel la société expropriée faisait valoir que le refus d'application de la méthode d'évaluation par le compte à rebours aux personnes privées revenait à créer une rupture d'égalité injustifiée entre ces personnes et l'État ou les collectivités territoriales, lesquels bénéficiaient d'une évaluation de leurs biens selon ladite méthode (conclusions, pp. 26 à 28), la cour d'appel a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°) Alors que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que constitue un préjudice certain celui résultant de l'impossibilité de mettre en oeuvre un projet de construction et de promotion immobilière pour lequel le promoteur avait obtenu un permis de construire et la perte de revenus afférente, lesquels sont des éléments de valeur existants et évaluables ;