Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.981 du 24/09/2020,  partie 5


que selon Tasf, dans le cadre du litige, seul le bail de 2004 doit être pris en considération et que c'est donc une remise en état des lieux au 24 avril 2005 qui doit être envisagée ; qu'elle considère en effet que l'entrée en jouissance évoquée par le contrat de 2004 correspond bien à l'entrée en jouissance au titre de ce nouveau contrat et non pas à celui qui avait été préalablement signé en 1995 et que l'article 2 du nouveau contrat de bail mentionne de façon expresse que celui-ci « prendra effet le lendemain de l'expiration du bail en cours, soit le 24 avril 2005 » ; qu'elle fait en outre valoir que la remise des locaux dans leur état d'origine ne présenterait aucun intérêt pour le demandeur dès lors que cela donnerait lieu, de facto, à la destruction d'une partie des valeurs ajoutées de l'ensemble immobilier ; qu'il convient de relever que les parties au bail commercial signé le 9 septembre 2004 étaient en effet la société Alcatel Space et la Snc du Golfe, soit les parties identiques à l'avenant au bail commercial du 5 avril 1995 intervenu le 21 avril 2004 et au terme duquel il convient de rappeler que les parties ont convenu de déclarer nul le congé délivré le 23 octobre 2003 ; que dans le cadre de cet avenant, la société Alcatel Space se présente de façon expresse et apparente en tant que preneur tenu à l'ensemble des droits et obligations prévus par le contrat de 1995 ; que dès lors, compte tenu du fait que la société Tasf ne conteste pas venir aux droits de la société Alcatel, elle n'est pas fondée à soutenir que les entités juridiques qui se sont succédées dans les deux contrats de bail ne sont pas liées ; qu'en effet, outre cette volonté manifeste de la société Alcatel de s'inscrire dans l'exécution du contrat de bail de 1995, aucun élément ne démontre qu'il y a lieu de considérer qu'aucune continuité juridique ne peut être retenue entre les différents preneurs, qui se sont succédés dans l'exécution du contrat de 1995 ; qu'il en résulte que la société Tasf n'est pas fondée à prétendre qu'elle serait étrangère aux termes du contrat de 1995 au titre d'une absence de liens juridiques avec les preneurs antérieurement désignés ; que s'agissant de l'appréhension du bail de 2004 en tant que nouveau contrat ou en tant que renouvellement du contrat initial, il n'y a donc pas lieu de tenir compte du congé délivré en 2003 dont les parties ont convenu qu'il était nul et non avenu ; qu'un avenant du 21 avril 2004 a cependant expressément mentionné une résiliation amiable du bail avec effet au 23 avril 2005 ; que par ailleurs, le bail commercial signé en 2004 rappelle qu'il prendra effet le lendemain de l'expiration du bail en cours, soit le 24 avril 2005 ; qu'il résulte de ces éléments que les parties ont manifestement entendus, dans le cadre de la signature de cet acte, s'engager sur un nouveau fondement contractuel et redéfinir leurs obligations respectives par le biais d'un nouveau support ; qu'ainsi, l'intention de mettre fin à l'ancien bail a été expressément formalisée tant dans l'avenant que dans le nouveau contrat sans que soit évoqué un quelconque renouvellement des termes contractuels précédents ; qu'en effet, il doit être souligné le fait que si le bail de 2004 se réfère à la situation préexistante d'occupation des lieux par le preneur, c'est uniquement au titre de l'acceptation de leur état ; qu'il est en outre précisé que l'établissement de ce bail est accompagné d'un état des lieux contradictoire devant « faire foi lors de la restitution des locaux par le preneur » ; qu'il n'est en conséquence pas contestable que les parties ont d'un commun accord décidé de s'engager sur un nouveau contrat et de retenir comme référence dans son exécution, le moment de sa conclusion et, notamment, « l'état des lieux locatif visuel » réalisé le 8 et le 9 septembre 2004 ; que la date du 24 avril 2005, date d'entrée en exécution du contrat de bail, sera en conséquence retenue pour définir les obligations pesant sur le preneur en termes de remise en état des lieux (jugement, pp. 5 à 8) ;

ALORS, EN PREMIER LIEU, QU'en affirmant, pour retenir que le preneur ne pouvait être tenu de remettre les lieux dans leur état originel, contemporain de la signature du premier contrat de bail du 5 avril 1995, que ce bail avait expiré et qu'un nouveau bail totalement distinct lui avait succédé, quand la conclusion de ce nouveau bail ne pouvait, à elle seule, libérer le preneur des obligations nées du précédent bail et non encore exécutées, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, en sa rédaction application en la cause, antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu 1103 du même code ;
 
 ALORS, EN SECOND LIEU, QUE la novation par changement d'objet, qui ne se présume point, ne peut être déduite du simple constat d'une succession de contrats et doit résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties ;