décision 16-16.852 du 24/05/2017,  partie 2


d'autre part, s'il est exact que la SNC LE GRABIEUX fait partie d'une association de commerçants qui a été créée dans le but de construire un centre commercial sur un terrain que la mairie devait céder, il apparaît que le projet n'a toujours pas abouti ; il résulte des pièces produites et des échanges entre les parties que les ultimes démarches ont été accomplies au cours de l'année 2015 et que la commune d'Alès et Les Logis Cévenols ont effectivement déposé un permis de construire le 3 décembre 2015, aux fins d'aménager le terrain, après destruction de la tour, et destiné à recevoir le centre commercial ; la SNC LE GRABIEUX fait justement valoir que ce projet ne peut constituer une offre inconditionnelle, actuelle et certaine de relogement, et qu'eu égard aux délais d'obtention des différentes autorisations et notamment du permis de construire, de la durée des travaux pour procéder à la destruction de la tour et celle nécessaire à la construction du centre commercial sur le site après démolition, le fonds de commerce devant être fermé pendant de nombreux mois, voire plus d'une année, ce qui entraînera inéluctablement la perte de la clientèle et donc du fonds lui-même ; l'expert judiciaire a elle aussi considéré que la perte du fonds, eu égard à sa spécificité, était inéluctable dans cette hypothèse ; les Y... Logis Cévenols contestent cette position et versent aux débats une note établie par un expert, à leur demande, qui, sans aucune démonstration, et sans fournir le moindre élément technique, conclut que le fonds peut être déplacé et sans perte importante de clientèle, partant du postulat qu'en tout état de cause la commercialité du secteur est médiocre et que de nombreux locaux permettant de quitter le local sont disponibles ; ces conclusions qui ne sont étayées par aucun élément justificatif ne peuvent suffire à remettre en cause l'étude précise de l'expert judiciaire, qui a pris le soin de répondre aux dires des parties sur ce point ; il convient en conséquence de confirmer la décision du tribunal qui a justement considéré que la perte de clientèle était inéluctable et que la SNC LE GRABIEUX pouvait prétendre à l'octroi d'une indemnité d'éviction ; en ce qui concerne le montant de l'indemnité principale, Les Logis Cévenols contestent la méthode d'évaluation retenue par l'expert considérant qu'elle est inappropriée, compte tenu de la nature des activités de la SNC LE GRABIEUX et de la localisation du fons de commerce dans une zone économiquement sinistrée ; s'appuyant sur les conclusions de leur expert, ils demandent à ce que le fonds de commerce soit évalué à 22 777,67 €, en appliquant le coefficient de réduction des 2/3 au motif que le commerce se trouve dans un quartier difficile ; ils reprochent d'autre part à la SNC LE GRABIEUX de ne pas avoir actualisé les éléments comptables fournis à l'expert, et estiment nécessaire une nouvelle expertise ; la SNC LE GRABIEUX approuve le mode de calcul retenu par l'expert, sauf en ce qui concerne le coefficient multiplicateur, estimant qu'il y a lieu de retenir non pas 2 années mais 3 années de remise tabac, ce qui porte le montant de l'indemnité réclamée à la somme de 434 185,17 € ; l'expert a effectué un travail précis et détaillé, et a pris en compte l'ensemble des caractéristiques du fonds de commerce, qu'elle a très précisément décrit dans son rapport et qui portent sur la situation du fonds de commerce, les conditions du bail, l'évolution de l'activité et du chiffre d'affaires ; répondant aux critiques qui lui avaient été adressées, l'expert a précisé que comme tous les commerces de tabac journaux, le fonds de la SNC LE GRABIEUX avait plusieurs activités annexes, mais que l'activité principale restait l'activité de tabac journaux, sans laquelle les autres ne donneraient aucun résultat ; elle avait dans un premier temps exclu les activités annexes, considérant qu'elles étaient trop accessoires au regard de leurs montants, puis a procédé à une évaluation de ces activités en appliquant les barèmes professionnels applicables à chacune ; il ne peut donc être reproché à l'expert de ne pas avoir appliqué la méthode des barèmes selon les usages en vigueur ; s'agissant du choix des barèmes, l'expert a justement fait observer que les barèmes professionnels émettaient plusieurs fourchettes dont l'application devait être modulée en fonction des caractéristiques propres du fonds de commerce considéré ; l'expert n'a pas, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante, fait une application d'un barème « parisien », mais a pris en compte les atouts mais également les faiblesses dudit fonds, pour retenir un coefficient intermédiaire ; la méthode d'évaluation proposée par Les Logis Cévenols ne repose sur aucune démonstration ; les conclusions de l'expert amiable ne sont en effet étayées par aucun élément technique, l'expert reconnaissant lui-même qu'il n'avait pas que des éléments parcellaires ; d'autre part, l'appelant ne retient pas l'ensemble des activités et procède à une réduction des 2/3 de l'indemnité, au motif que le fonds sera installé dans un quartier difficile, alors que la situation de ce commerce a constitué pour l'expert judiciaire un des paramètres lui permettant de fixer un coefficient dans les fourchettes fournies par les barèmes professionnels ;