Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.683 du 14/02/2019,  partie 2



Moyens au pourvoi principal produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Gestion et études techiques du bâtiment

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société GET de ses demandes envers la société Casa Vosgia fondées sur la clause pénale ;

AUX MOTIFS QUE les difficultés rencontrées par la société Casa Vosgia pour remplir son obligation de délivrance trouvent leur origine dans l'imprudence et l'imprévoyance de cette société, qui a donné à bail commercial le 1er décembre 2013 pour une durée de neuf années les locaux qu'elle allait promettre à la vente, libres d'occupation, dès le 26 juin 2014 ; que la société Casa Vosgia ne peut reprocher à la société GET de lui avoir fait confiance et d'avoir cru ses affirmations de vendeur selon lesquelles le preneur s'était engagé à libérer les lieux au plus tard le 25 août 2014 (promesse unilatérale de vente du 16 juin 2014), puis, au 30 septembre 2014 (vente du 29 août 2014) ; qu'ainsi, la société GET, qui convoitait le bien dans le but de le revendre, n'a pas commis de dol en levant l'option, en n'imposant pas une condition suspensive et en ne réclamant pas la résolution de la vente pour défaut de délivrance ; que la collusion entre la société GET et la locataire, alléguée par la société Casa Vosgia repose sur des faits postérieurs à la vente ; qu'il ressort de la lettre que le locataire a adressée à la société Casa Vosgia le 9 octobre 2014 que celui-ci a subordonné son départ volontaire au paiement d'une indemnité de 56.000 € qui ne lui a pas été versée, ce que la société Casa Vosgia aurait eu le plus grand intérêt à faire eu égard à son obligation contractuelle à l'égard de l'acquéreur ; que la fraude de l'acquéreur n'est donc pas établie ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Casa Vosgia et les époux F... de leur demande de nullité de la vente et en paiement de dommages-intérêts ; que l'acte de vente du 29 août 2014 renferme la clause suivante : « A défaut de libération des lieux à ladite date du 30 septembre 2014, le vendeur s'engage à verser à l'acquéreur à compter du 14 octobre 2014 une somme de 715 € par jour de retard à titre de clause pénale, jusqu'à libération effective et complète du bien, somme qui s'imputera, de la même manière que la réversion du loyer, sur le prix de vente restant à verser par l'acquéreur. Précision étant ici faite que la libération totale et définitive du bien objet des présentes reste à la charge du vendeur » ; que toutefois, au chapitre « Propriété jouissance », l'acte de vente énonce que « l'acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour » ; qu'à compter du 29 août 2014, la société Casa Vosgia n'avait plus le pouvoir contraindre le locataire à libérer les lieux de sorte qu'à compter du 14 octobre 2014, le retard ne lui étant plus imputable, la clause précitée ne peut trouver à s'appliquer ; que la société GET, bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente du 16 juin 2014, de locaux libres de toute occupation, qui l'autorisait à ne pas lever l'option, faute pour le promettant de pouvoir remplir son obligation de délivrance, a, néanmoins, levé l'option, puis conclu la vente le 29 août 2014 en sachant que le locataire commercial, qui aurait promis de libérer les locaux au 25 août 2014, se maintenait dans les lieux ; que la société GET a délibérément pris le risque de ne pouvoir revendre le bien dans les cinq ans et ce d'autant qu'elle ne justifie pas avoir tenté d'obtenir la libération des lieux par le locataire en lui offrant, notamment, d'avancer le montant de l'indemnité de départ qu'il réclamait ; que le préjudice de la société GET, né du défaut d'exécution par le vendeur de son obligation de délivrance, doit être évalué au montant de cette indemnité soit la somme de 56.000 € au paiement de laquelle il convient de condamner la société Casa Vosgia ;

1/ ALORS QUE le juge doit observer et faire observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que les consorts F... et la Sci Casa Vosgia avaient uniquement invoqué, sur le fondement de l'article L.132-1 du code de la consommation, le caractère abusif de la clause pénale stipulée à l'acte authentique de vente, prétendant qu'elle était déséquilibrée en ce qu'elle mettait à la charge de l'acquéreur une astreinte de 715 € en cas de non-paiement du prix et la même astreinte à la charge du vendeur en cas de non libération des lieux par le locataire et qu'elle avait plus de risque d'être appliquée au détriment du vendeur ; que la cour d'appel a jugé que la clause pénale, convenue entre deux professionnels de l'immobilier, n'était pas déséquilibrée ;