Cour d'appel de Montpellier
5A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-15.572 du 13/10/2021,  partie 5



 Monsieur [S] prétend qu'il a sollicité et obtenu l'autorisation d'exploiter nécessaire et produit à cet égard la demande qu'il a déposée à la DDT de l'Aveyron le 14 août 2015 et l'autorisation qu'il a obtenue le 26 janvier 2016. Cependant et comme le relève l'intimé, cette demande et cette autorisation ne portent que sur une parcelle de 2 ha 96 ares 80 et ne justifient pas à elles seules que Monsieur [S] serait en règle avec le contrôle des structures pour les autres surfaces exploitées excédant le seuil de 68 ha.
 
 Néanmoins, en application de l'article L 331-6, seul le refus définitif de l'autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d'autorisation exigée par l'article L 331-2 dans le délai imparti par l'autorité administrative en application du premier alinéa de l'article L 331-7 emporte la nullité du bail. L'article L 331-7 alinéa 1 prévoit que lorsqu'elle constate qu'un fonds est exploité contrairement aux dispositions relatives au contrôle des structures, l'autorité administrative met l'intéressé en demeure de régulariser sa situation dans un délai qu'elle détermine et qui ne saurait être inférieur à un mois. Dès lors, le bailleur qui entend s'opposer au renouvellement du bail en invoquant le défaut d'autorisation administrative d'exploiter, n'est fondé à le faire que si Monsieur [S] a reçu mise en demeure préalable de régulariser sa situation au regard de la règlementation du contrôle des structures. Or, il n'est pas prouvé, ni même allégué que Monsieur [S] se soit jamais vu mettre en demeure de présenter une telle demande d'autorisation. Par conséquent Monsieur [Z] ne peut arguer de la nullité du bail pour s'opposer à son renouvellement, en l'absence de ce préalable obligatoire et le congé délivré pour ce motif n'est donc pas valable.
 
 Sur la participation effective et permanente à l'exploitation et la condition d'habitation 
 
 Conformément aux termes de l'article L 411-59 du code rural applicable au bénéficiaire de la reprise, tout preneur doit justifier à la date de renouvellement du bail :
 
 - qu'il participe sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation 
 - qu'il occupe lui-même les bâtiments du bien loué ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe.
 
 Ces conditions doivent être appréciées indépendamment du comportement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Il convient donc de relever que Monsieur [Z] n'ayant pas fondé son congé sur des agissements de Monsieur [S] de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds mais exclusivement sur le défaut d'habitation et de participation à l'exploitation, le juge n'a pas à vérifier si les défauts d'habitation et d'exploitation invoqués par le bailleur compromettent ou non la bonne exploitation du fonds faisant l'objet du bail. C'est donc à tort que Monsieur [S] soutient qu'il y a lieu d'apprécier si son éloignement géographique et l'exercice d'un autre emploi sont de nature ou non à compromettre la bonne exploitation du fonds. C'est également à tort que Monsieur [Z] invoquent le défaut d'habitation et d'exploitation comme étant des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation alors qu'il n'a pas motivé son congé en ce sens.
 
 Par ailleurs, ces conditions s'apprécient à la date pour laquelle le congé a été délivré, en l'occurrence à la date du 31 décembre 2017 et non à la date de délivrance dudit congé.
 
 En l'espèce, il ressort des pièces produites qu'à la date d'effet du congé du congé, Monsieur [S] avait toujours sa résidence principale à [Localité 1], soit à une distance d'environ 90 km des lieux loués. Monsieur [S] ne saurait dénier l'existence de cette résidence à titre principal alors qu'il admet se rendre sur les lieux de l'exploitation uniquement les fins de semaine et pendant ses congés et que tant son épouse que lui-même exerçaient leur emploi à cette date dans le [Localité 3], la domiciliation fiscale dont il justifie à Causse sur Diège n'étant pas de nature à contredire la fixation d'un domicile effectif à titre principal en un autre lieu.
 
 Il n'est pas contesté, en outre, qu'il exerçait une autre activité professionnelle de conseiller foncier au sein de la SAFER du Tarn depuis 2010. S'il justifie avoir depuis le mois de février 2019 modifié sa résidence et fait l'objet d'une mutation professionnelle pour se rapprocher de son lieu d'exploitation, ces circonstances postérieures à la date d'effet du congé sont indifférentes et ne sont pas, au surplus, de nature à influer de manière significative sur le litige, dès lors que tant le lieu d'habitation de Monsieur [S] que le lieu de son emploi sont encore distants de 70 km du lieu d'exploitation et qu'il exerce toujours la même activité professionnelle.