Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-12.273 du 07/07/2020,  partie 3



 Les pièces du sous-sol qui comprennent des wc, un dégagement, un hammam, un local servant de lingerie, un local de chaufferie, une cave, un emplacement pour la machinerie de l'ascenseur, ne peuvent constituer une surface totale de 21 m2.L'attestation de surface délivrée par la société Allo Diagnostic qui fixe à 254 m2 la surface de l'hôtel particulier, calculé suivant les critères de la loi Carrez doit être écartée.
 
 La détermination d'une superficie pour le bien à évaluer et celle de tous les termes de comparaison retenus doit être la même ; en l'espèce, tous les termes de comparaisons sont estimés d'après une surface SDPHO dans les propositions de rectification.
 
 Dans l'acte d'acquisition, cette propriété est décrite comme un hôtel particulier élevé partie sur caves composé d'un rez-de-chaussée, de trois étages carrés, d'un quatrième étage lambrissé. Elle comprend également un jardin devant, fermé par une grille et un garage, ainsi que deux courettes.
 
 La SDPHO est calculée à partir de la superficie bâtie hors oeuvre, c'est à dire de la superficie couverte au sol par la construction. La superficie de chaque niveau est affectée d'un coefficient particulier de pondération tenant compte de l'usage et de la structure de chaque niveau par rapport à celle de l'élément de base courant qui est affecté d'un coefficient 1.
 
 Les coefficients sont généralement les suivants :
 
 caves non aménagées 0,3
 
 caves aménagées 0,3 à 0,5
 
 sous sol aménagés 0,5 à 0,8
 
 rez de chaussée, étage courant l
 
 étages mansardés ou combles aménagées 0,7 a 0,9
 
 greniers débarras 0,3 à 0,40
 
 combles perdus 0
 
 Suivant cette méthode, l'évaluation de l'hôtel particulier a été déterminé dans les deux propositions de rectification (TO et PRC) à partir d'une SDPHO fixée à 424 m2, comprenant les 3 étages courants et le rez-de-chaussée (80 m2 chacun) affectés du coefficient 1, le sous-sol pondéré à 50% (retenu pour 40m2) et le 4ème étage sous comble pondéré à 80% (retenu pour 64m2).
 
 Madame P... conteste le calcul de surface et les pondérations retenues pour le sous-sol et le dernier étage. Dans ses conclusions en appel, elle soutient que le sous-sol ne devrait pas être intégré dans le calcul de la SDPHO et propose de retenir une pondération de 0,5 pour l'étage sous combles (au lieu de 0,8), soit une base SDPHO totale de 366 m2 pour l'ensemble.
 
 Il ressort des éléments de calcul adoptés que la surface du sous-sol et du 4e étage de l'hôtel particulier a régulièrement été prise en compte pour la détermination de la surface SDPHO et affectée d'un coefficient de pondération adéquat.
 
 Il est établi que toutes les valeurs de comparaison produites par la DGFIP concernent des hôtels particuliers du même secteur géographique évalués selon la méthode SDPHO. Après avoir relevé que ces espaces étaient des espaces utiles qu'il convenait de prendre en compte, étant observé que l'administration fiscale avait affecté ces locaux des coefficients de minoration SDPHO, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que la surface de 424 m2 avait été justement estimée.
 
 S'agissant de l'allégation relative à l'absence de motivation de la proposition de rectification, Mme P... se réfère à la proposition de rectification du 26juin 2012 (PRC) pour fonder sa critique. L'appelante ne peut valablement comparer les deux procédures de rectification dont elle a fait 1'objet, pour fonder sa critique dès lors que, dans la proposition du 24 octobre 2011, les rehaussements ont été effectués selon la procédure de taxation d'office prévue à l'article L.66 du livre des procédures fiscales, qui impute au contribuable la charge de la preuve.
 
 Au surplus, au cas particulier, l'administration justifie de ce que les termes de comparaison retenus dans la proposition de rectification d'office pour valoriser l'hôtel particulier de la [...] ont été suffisamment décrits en annexe 1 pour être identifiables : adresse, consistance (surface d'assise du terrain, nombre de niveaux, année de construction, catégorie cadastrale, surface SDPHO). Ces éléments permettaient à Madame P... d'être éclairée sur leur pertinence et leur cohérence.
 
 Dans ses dernières conclusions, l'appelante sollicite à titre subsidiaire la désignation d'un expert. L'article R. 202-3 du Livre des procédures fiscales précise que dans les instances qui, en matière de droits d'enregistrement ou de taxe de publicité foncière, font suite aux décisions prises sur les réclamations indiquées au deuxième alinéa de l'article R. 202-1, l'expertise est de droit si elle est demandée par le contribuable ou par l'administration. En l'espèce, aucune des parties n'ayant demandé une mesure d'expertise en première instance. La demande de Mme P... formée en appel n'est pas de droit, elle n'est pas étayée. Mme P... sera déboutée de cette demande.
 
 Sur la valorisation de la participation de Madame P...
 
 Il est rappelé que du fait de la mise en oeuvre de la procédure d'office, Madame P... doit démontrer le bien-fondé des valeurs différentes de celles fixées dans les sociétés [...],[...] et [...] en taxation d'office (I.S.F 2004 à 2006)