Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-21.566 du 28/11/2018,  partie 2



Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que M. X... avait commis des manquements fautifs à ses obligations de conseil et d'information, ainsi qu'à celle d'assurer l'efficacité de son acte, d'AVOIR dit que ces fautes professionnelles étaient directement à l'origine du préjudice certain subi par la SCI de la Fontaine et d'AVOIR condamné M. X..., in solidum avec la société MMA IARD Assurances Mutuelles, à payer à la SCI de la Fontaine, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 58.997 euros en réparation de son préjudice économique ;
 
 AUX MOTIFS QUE M. et Mme B..., gérants de la SCI de la Fontaine avaient pour projet de procéder à l'acquisition d'un immeuble dont le coût de l'opération était présenté à la banque comme suit : - 301.000 € pour le prix HT du bien, - 45.000 € pour la remise en état et aux normes de sécurité du bâtiment, des parkings et espaces verts, - 14.000 € pour les frais annexes, soit la somme de 360.000 € qui a fait l'objet d'un emprunt en totalité, avec l'objectif de fixer dans l'acte d'acquisition, le prix d'achat de ce bien TTC, puis ensuite, de récupérer le montant correspondant à la TVA pour l'affecter aux travaux de remise en état et aux normes de sécurité ci-dessus précisés, lesquels avaient été calculés à due concurrence du montant de la TVA ; qu'étant de simples particuliers ne pouvant récupérer la TVA, ils se sont donc entourés des conseils de leur expert-comptable, de leur notaire M. X... et de leur banquier pour procéder à ce montage par l'intermédiaire de la création d'une société civile immobilière assujettie à la TVA ; qu'or, il s'est avéré que le compromis de vente et l'acte passé devant le notaire, bien qu'énonçant un prix d'acquisition sans précision de TVA laissant penser aux époux B... qu'il était toutes taxes comprises, tel que c'était prévu et avait été discuté, l'acte notarié précisait toutefois, dans sa disposition in fine « déclarations fiscales », que « le vendeur est assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A du code général des impôts » et que « le bien vendu est achevé depuis plus de 5 ans et n'entre pas dans le champ d'application de la TVA, conformément à l'article 261-5, alinéa 2 du code général des impôts » (page 5 de l'acte), de sorte que le prix du bien annoncé dans l'acte, bien que ne le précisant pas, ne pouvait qu'être juridiquement et fiscalement HT, contrairement aux prévisions des époux B... qui en font le reproche au notaire, mention qui aurait dû être expressément précisée ; que les mails échangés et produits aux débats sont les suivants : - mail adressé par le notaire le 8 septembre 2011 (sa pièce 16) à M. B... lui indiquant : « je tiens à vous informer avoir eu ce jour au téléphone M. C... (le banquier), lequel indique que le contrat de prêt serait édité en fin de mois. Il souhaite avoir confirmation que le prix de 360 000 € est un prix TVA incluse. Une télécopie a été adressée à Me A... (notaire du vendeur) pour avoir confirmation sur ce point. Etc
 », - mail du notaire du 12 septembre 2011 : « le prix d'acquisition de 360 000 € est un prix TVA incluse (à défaut, cela aurait été stipulé au compromis) » (pièce 21), - mail de M. B... adressé le 20 septembre 2011 à Mme Audrey D... de l'étude de M. X... qui, à l'occasion d'une demande d'échange sur la fixation de la date de la signature de l'acte faite à la demande de Me A..., indique : «
 concernant le prix de vente HT, après discussion avec Me X... la question ne se pose pas, il s'agit en effet de 360 000 € toutes taxes comprises. Avez-vous eu confirmation ? Merci de voir avec Me X.... Le prix est bien entendu TTC je n'ai absolument jamais envisagé d'ajouter 70 560 € de TVA
 Sommes-nous bien sur la même logique ? » (pièce 4 du notaire) ; qu'il résulte de ces échanges que le régime de la TVA, contrairement à ce que soutient le notaire en défense, est manifestement entré dans les pourparlers préalables à l'acte incriminé et qu'il était non seulement informé de l'objectif poursuivi par M. et Mme B..., mais encore était étroitement associé à ce projet pour les accompagner et mener à bien le montage de cette opération, en étant notamment en lien direct et personnel avec le banquier tel que cela résulte du mail du 8 septembre 2011, et a laissé en outre les époux B... constituer juste avant l'acte, une société civile immobilière assujettie à la TVA, la SCI de la Fontaine qui, par l'acte incriminé du 17 octobre 2011 a acquis de la SCI CFCL l'immeuble objet du compromis de vente du 10 mai 2011 moyennant le prix de 360.000 € ;