Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-28.872 du 27/06/2019,  partie 8


qu'en se bornant, pour écarter tout manquement de Maître UF... à son obligation de conseil et d'information, à énoncer qu'il ne pouvait être reproché au notaire de n'avoir pas averti les acquéreurs du risque lié à l'absence de toute garantie quant à la réalisation effective des travaux en dépit de l'importance de leurs engagements, dès lors qu'il n'existe pas de risques particuliers à investir sous le dispositif « Monuments Historiques », puisqu'il s'agit d'investir dans un bien immobilier inscrit à l'Inventaire des Monuments Historiques et devant faire l'objet d'importants travaux de réhabilitation de façon à pouvoir déduire le montant de ceux-ci de l'imposition de l'investisseur, la Cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs impropres à établir que les acquéreurs, qui le contestaient, avaient été informés de ce que l'acquisition conseillée ne leur garantissait pas la bonne fin de l'opération, notamment quant aux conséquences de l'opération immobilière, subordonnée à la réhabilitation complète de l'immeuble, destiné à la location, ce qui conditionnait le bénéfice de l'avantage fiscal, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'Association Syndicale Libre Château de la Chaussade, ainsi que Monsieur OA... X..., Madame UV... Q... épouse X..., Monsieur DA... U..., Madame AU... R... épouse U..., Monsieur BN... A..., Madame HW... O... épouse A..., Monsieur ZZ... N..., Madame BL... J... épouse N..., Monsieur QR... Y..., agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de Madame SO... G... épouse Y..., décédée, Madame GE... F..., Monsieur EM... H..., Madame VG... K... épouse H..., Monsieur QL... D..., Monsieur ZL... AB..., Madame BI... L..., Monsieur WD... E..., Madame KU... P... épouse E..., Monsieur OD... I..., Madame CU... W... épouse I... de leurs demandes de dommages-intérêts formées à l'encontre de la SCP Alexis OFFROY - DU... S... - IN... GF... - OB... TO... OP... et de son assureur, la Société MMA IARD ;
 
 AUX MOTIFS QUE pour déclarer M. Gérard UF..., notaire, responsable du préjudice subi par l'ASL, après avoir considéré que ce dernier n'avait pu nécessairement avoir connaissance du caractère fictif de l'assemblée générale du 31 décembre 2003 qui avait désigné M. TQ... en qualité de directeur avec les pouvoirs les plus étendus, les premiers juges ont retenu qu'en sa qualité de professionnel du droit, Me UF... ne pouvait ignorer que les statuts d'origine de l'ASL n'étaient pas conformes aux prescriptions alors en vigueur, puisqu'il résultait des articles 22 et 24 de la loi du 21 juin 1868 que seules des personnes choisies parmi les membres d'une ASL, à l'exclusion de tous tiers, pouvaient exercer la gouvernance de l'association, c'est-à-dire la présidence et/ou la direction; qu'il en résultait selon le tribunal que ni M. TQ..., ni M. E... qui lui avait succédé, aucun des deux n'étant membre de l'ASL, ne pouvaient en être nommé directeur, ce que le notaire pouvait d'autant moins ignorer que le premier nommé était aussi son client personnel et que Me UF... était aussi le notaire habituel du groupe Quarante; que les premiers juges en ont déduit que ce notaire aurait dû faire preuve d'une extrême vigilance et procéder à une vérification accrue des mandats des deux directeurs successifs avant de procéder aux décaissements litigieux, alors même que ces deux derniers étaient des salariés du groupe Quarante, lequel était, en définitive, le bénéficiaire de ces décaissements; que reprenant son grief de première instance écarté par le tribunal, l'ASL soutient que Me UF..., qui devait vérifier la régularité du mandat que lui avait donné l'assemblée générale du 31 décembre 2003, aurait dû examiner l'émargement effectué lors de cette assemblée et aussi constater que M. B..., désigné tantôt comme présent tantôt comme représenté lors de cette assemblée, était présent le même jour en son étude pour signer l'acquisition de son lot, de telle sorte que le procès-verbal était nécessairement un faux; que si elle reconnaît que les pouvoirs des directeurs ont été par la suite ratifiés par les assemblées suivantes, l'ASL fait valoir que les conditions d'une telle ratification, prévues par l'article 1338 du Code civil, n'étaient pas réunies; que les consorts X... font en outre grief au notaire, qu'ils présentent comme étant le rédacteur des statuts de l'ASL, d'avoir, alors même qu'il savait que le groupe Quarante était inexpérimenté et avait connu des difficultés dès le début du chantier, manqué à son devoir de conseil en omettant de s'assurer de l'existence d'une garantie de bonne fin souscrite par la société CTMO et d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques encourus, liés au fait que tout retard dans l'exécution des travaux remet en cause les avantages fiscaux attendus et reporte la perception des loyers; qu'il sera en premier lieu rappelé par la cour que les moyens nouveaux sont recevables en cause d'appel et qu'en conséquence la Scp notariale est mal fondée à invoquer l'irrecevabilité du moyen tiré du défaut de vérification de ses mandats;