Cour d'appel de Lyon
3A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.012 du 26/03/2020,  partie 2



 AUX MOTIFS QUE « l'exception au principe du plafonnement du loyer d'un bail expiré d'une durée de neuf ans fondée sur une modification des éléments d'appréciation de la valeur locative en application des articles R. 145-3 à R. 145-6 et R. 145-8 du code de commerce doit être notable et être intervenue au cours du bail à renouveler sauf dans le cas, prévu par l'article R. 145-8 concernant les améliorations apportées aux lieux loués par le preneur à ses frais et qui ne sont pas prises en compte pour la fixation du loyer qui suit leur exécution mais lors du renouvellement suivant à condition qu'elles soient devenues la propriété du bailleur ; que selon les dispositions de l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° de sa situation, dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, 2° de l'important ces surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, 3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée, 4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, 5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ; que l'article R. 145-4 ajoute : « Les caractéristiques propres du local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances donnés en location par le même bailleur et susceptible d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux   ; que l'article R. 145-8 dispose : «   Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge   ; que les travaux d'amélioration des lieux loués sont définis comme des travaux d'aménagement, d'embellissement ou des travaux ayant eu pour conséquence une meilleure adaptation des locaux à la forme de l'activité exercée ; qu'en l'espèce, le bail porte sur les locaux suivants : au rez-de-chaussée : un local commercial avec pièces sur l'arrière, au 1er étage : deux pièces dépendances, jardin 250 m² et entrepôt avec passage de côté ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire du 26 juin 2006, déposé par M. Sagnol, lors du premier renouvellement du bail, que la locataire a : * totalement transformé le bâtiment principal ; qui était dans un état médiocre et n'était pas adapté à l'activité de vétérinaire, notamment en remplaçant un vieil escalier en bois par un escalier moderne en béton et en construisant une dalle intermédiaire en béton au niveau du premier étage de la partie Nord dont le plancher était vétuste et inapte à supporter les installations nécessaires à l'activité ; qu'elle a également procédé à la réfection complète de l'installation électrique, de la plomberie, des installations sanitaires ainsi qu'au remplacement des portes et des fenêtres, * construit un bâtiment neuf à la place d'une ancien poulailler et d'une vieille remise qui étaient presque en ruine et inutilisables, * débroussaillé le terrain et créé un parking avec une allée d'accès susceptible de supporter la circulation des véhicules, * refait les évacuations des eaux usées, installé un chauffage adéquat et ravalé l'ensemble des locaux ; que l'expert souligne que ces travaux réalisés en 1991 et 1992, ont totalement transformé la distribution du bâtiment central et il précise qu'ils ont agrandi la surface des locaux affectés à l'activité (hors auvent et parking) de 125,27 m² à 187,44 m² dont 54,13 m² résultent de la reconstruction des dépendances accolées au bâtiment principal et communiquant à l'intérieur, le tout constituant le corps principal des bâtiments ; que ces modifications de la surface des locaux et de leur distribution interne constituent une modification notable des caractéristiques des locaux qui justifiaient, en conséquence, le déplafonnement immédiat du loyer lors du premier renouvellement intervenu à compter du 1er octobre 2005 ; que tel n'a pas été le cas et ce, en application d'une clause contractuelle stipulant d'une part, que lors du renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative (étant noté que le bail d'une durée de 15 ans n'était pas soumis à la règle du plafonnement posée par l'article L. 145-33), et d'autre part, qu'il ne pourrait être tenu compte des travaux effectués par le locataire ; que pour autant, ils ne peuvent être pris en compte lors du second renouvellement   ; ; que la demande de déplafonnement du loyer n'étant pas fondée, le loyer du bail renouvelé est fixé selon la variation de l'indice de la construction soit la somme de 13.310,40 € hors taxes telle que calculée par la locataire et qui correspond à l'indexation de la valeur locative fixée par la cour d'appel dans son arrêt du 19 octobre 2010 (76 € x 139,23 m²) » ;