décision 16-24.226 du 06/09/2018,  partie 2


que la SCI bailleresse mentionne dans ses écritures que son gérant s'est présenté au domicile des consorts Y... accompagné d'un artisan au mois de janvier 2008 afin de procéder à une vérification de l'état d'entretien, que des travaux ont été convenus entre les parties relativement à une fuite d'eau dans la maison, que dès le lendemain de cette vérification le plombier est revenu afin de remplacer les pièces défectueuses mais que les locataires lui ont demandé de ne pas intervenir, ce qui est confirmé par celui-ci dans une attestation datée du 21 juillet 2008 ; qu'en l'état de ces éléments, il apparaît que le bailleur était informé avant la délivrance du congé de certains problèmes concernant l'état de l'immeuble, sans toutefois qu'il soit démontré que les locataires avaient fait état d'un non-respect de la réglementation obligeant le bailleur à délivrer un logement décent avant le 26 mars 2008, date à laquelle ils ont adressé à la SCI Bouzonie une lettre recommandée la mettant en demeure d'avoir à exécuter les travaux dont ils mentionnaient la liste précise ; qu'il est établi par les pièces produites que la SCI Bouzonie avait acquis l'immeuble le 19 avril 2002 au prix de 289 653 euros, qu'une estimation faite en septembre 2001 avait chiffré la valeur de ce bien à 335 000 euros sous réserve de la réalisation de travaux d'un coût non négligeable, étant précisé que selon ce document toutes les couvertures étaient à reprendre, l'entretien courant n'était plus assuré depuis des années, et les ouvrages bois, en particulier les volets étaient en très mauvais état et à la limite du récupérable ; que l'état parasitaire annexé à l'acte de vente confirmait existence d'un affaissement du plancher de la chambre Nord Est, d'une dégradation importante du petit salon par une pourriture cubique généralisée, d'une infiltration des eaux pluviales en sous face de la couverture du garage générant une' altération des bois, ainsi que d'un dégât des eaux important et récent au rez de chaussée de l'immeuble ; que l'acte authentique de vente mentionnait également qu'un état des risques d'accessibilité au plomb positif avait été établi ; que la SCI Bouzonie fournit des factures attestant de la réalisation de certains travaux de réparation concernant la toiture, le nettoyage et le ponçage des sols, les équipements de la salle de bains et l'installation de chauffage ; que cependant il ne s'agit pas de travaux de grande ampleur, la rénovation de la toiture ayant été effectuée sans fourniture pour un montant de 1978, 12 euros ; que l'expert judiciaire fait une description précise de l'immeuble litigieux, énumère ses avantages (caractère ancien, charme de 1'ensemble, volume habitable ,jardin devant être agréable, bon rapport locatif ) et ses désavantages (sortie directe sur la place publique, environnement peu flatteur, pièces principales exposées au Nord, vétusté générale et une certaine forme d'absence de confort moderne), évoque l'évolution du marché immobilier local, marquée par une forte hausse au cour des années 2000 à 2007, les professionnels ayant pu constater des prix doublés, voire parfois triplés, puis par un retournement au milieu de l'année 2008 ; qu'il procède au calcul de la surface utile développée pondérée en affectant un coefficient de pondération à chaque pièce, tenant compte de sa nature, sa fonction, son état, de son éclairage et de son exposition, et cite à titre d'éléments de comparaison plusieurs mutations intervenues entre 2005 et 2008 ; qu'il évalue l'immeuble au prix de 450 000 euros en 2008, après avoir décrit plus précisément deux types d'inconvénients rencontrés dans l'occupation de ce bien, ceux liés à la nature du bien, maison ancienne avec des éléments structurels anciens (plafonds avec plâtres sur lattis, parquets anciens, murs extérieurs non isolés, menuiseries en bois avec simple vitrage, installation électrique vétuste, humidité dans les murs liée à l'absence de dalles sur les toitures pour des raisons esthétiques, fissures ne mettant pas en péril la structure du bien et ne présentant pas de danger pour les occupants) que tout candidat locataire de ce type de bien connaît en général parfaitement bien et dont il est prêt à s'accommoder pour le plaisir de vivre dans une maison ancienne, datant du 17ème ou 18ème siècle ; - ceux liés à des dysfonctionnements actuels, problèmes du chauffage, surconsommation d'eau et de fuel), fuite d'eau sur une canalisation extérieure située entre le compteur et la maison, relevant de la responsabilité du propriétaire bailleur, défaut d'étanchéité de la couverture des garages, une salle de bains inutilisable, quelques parties de l'installation électrique particulièrement vétustes, sol en bois du balcon du l'étage détérioré ; que les constatations expertales font apparaître que les quelques travaux réalisés par la SCI n'ont pas valorisé considérablement l'immeuble entre 2002 et 2008 ; que l'expert a explicité sa méthode de détermination de la valeur du bien, en a décrit les avantages et les inconvénients, cité des éléments de comparaison pertinents, et le sérieux de son évaluation n'est pas utilement discuté ;