Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.045 du 10/09/2020,  partie 5


l'état descriptif de division (article 7 du règlement de copropriété) désigne comme suit les deux lots initiaux : « lot [...] : une parcelle d'une superficie de cent soixante-dix mètres carrés trente, située en façade sur une largeur de sept mètres virgule dix-sept, sur la [...] et une profondeur d'environ vingt-quatre mètres virgule quinze sur laquelle est édifié un bâtiment élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée à usage commercial (boutiques) et d'un premier étage à usage d'habitation, grenier au-dessus, partiellement aménagé en habitation, le tout couvert en tuiles. Et les cinq cent soixante-quinze/millièmes (575/1000èmes) du sol de l'ensemble de l'immeuble et des parties communes à tous les copropriétaires ; Lot [...] : une parcelle d'une superficie de cent vingt-cinq mètres carrés soixante-dix située en prolongement du lot [...], d'une profondeur de dix-huit mètres virgule trente environ, sur laquelle est édifié un bâtiment élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée et de trois étages d'habitation, le tout couvert en tuiles. Et les 425/1000e du sol de l'ensemble de l'immeuble et des parties communes à tous les copropriétaires » ; il résulte de ces articles que, contrairement à ce que soutiennent le syndicat des copropriétaires et la SCI Auteuil-Boulogne (page 8 de leurs conclusions), il n'est pas nécessaire en l'espèce de se référer aux dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui liste les parties réputées communes en cas de silence ou de contradiction des titres, pour déterminer les parties communes et parties privatives du syndicat des copropriétaires d'origine ; il résulte en effet clairement des articles du règlement de copropriété ci-dessus cités que les parties communes sont constituées par la porte cochère sur la rue et les équipements communs que sont les réseaux de gaz, d'électricité et d'assainissement ; les parties privatives sont celles qui sont comprises dans la composition d'un lot et qu'en l'espèce, les lots n°1 et 2 contiennent non seulement le bâtiment édifié sur chacun d'eux (en façade pour le lot n°1 et en fond de cour pour le lot [...]), mais également la superficie du sol telle qu'arrêtée dans l'état descriptif de division, qui va bien au-delà de l'assiette du bâtiment, puisqu'elle correspond à la superficie totale de la parcelle [...] , divisée en deux pour constituer les lots [...] et 2, à la seule exception de la partie correspondant à la porte cochère ; en conséquence, le sol du lot [...] constitue en totalité une partie privative, contrairement à ce que prétendent les appelants, puisqu'en outre la porte cochère se situe sur le lot n°1 ; par l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 30 mai 1984, la société GIE a procédé à la division de son lot en substituant les lots n°[...] à [...] au lot [...] ; tout copropriétaire a le droit de diviser son lot sans avoir à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale, ce qui est d'ailleurs en l'espèce expressément reconnu par l'article 22 du règlement de copropriété ; cette division s'est accompagnée de la création de parties communes spéciales aux nouveaux lots, réalisée exclusivement sur la partie privative constituant le lot [...] ; les 425/1000èmes des parties communes générales du lot [...] ont été divisés entre les lots n°[...] à [...] ; c'est donc à tort que l'assemblée générale du 21 juin 2011 a, dans sa résolution n°5, considéré comme non écrites certaines stipulations de l'acte modificatif de 1984 et demandé une « rectification » de cet acte en ce qu'il porte création de parties communes spéciales qui auraient été prélevées sur les parties communes générales et en ce qu'il dispense certains des nouveaux lots de paiement des charges d'entretien des escaliers alors que ces derniers seraient des parties communes générales au terme du règlement de copropriété de 1983 ; outre le fait que, contrairement à ce que prétendent les intimés, il n'appartient pas à une assemblée générale de « réputer non écrites des dispositions qui sont irrégulières » ce pouvoir étant attribué par l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 (et celui-ci ne pouvant se saisir d'office), les motifs invoqués sont contraires au règlement de copropriété de 1983 ainsi qu'il a été précédemment retenu ; pour ce motif déjà, la résolution litigieuse doit sur ces deux points être annulée ; sur les deux autres points de la résolution en cause, c'est-à-dire, la contestation de la répartition des quotes-parts de parties communes et des charges entre les lots n°[...] à [...], qu'il n'est pas contestable, comme le font valoir les appelants, que ces répartitions n'ont pas été soumises à une décision de l'assemblée générale contrairement à ce qu'exige l'article 11 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 (la répartition des charges résultant de celle des quotes-parts de parties communes) ;