Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-15.962 du 13/06/2019,  partie 2


Toutes pollutions qui pourraient être portées à la connaissance de la société Fabemi et/ou de la société IPM dans le cadre de leurs investigations devront être supprimées dans le respect des normes de dépollution. La société Fabemi afin de justifier de la dépollution remettra au bailleur, au plus tard le jour de son départ effectif un certificat de la DREAL ou tout autre organisme substitué ou de tout organisme habilité officiellement à délivrer ce type de certificat attestant de l'absence de pollution tant sur les terrains et sous-sols que dans les constructions édifiées sur le site. En outre, en cas d'activités relevant des activités classées auprès de la préfecture de Police, qu'elles soient soumises à autorisation ou simple déclaration, la société Fabemi s'engage à effectuer toutes formalités nécessaires auprès des services compétents pour signaler sa cessation d'activités sur le site. Elle devra en justifier auprès du bailleur au moment de son départ. Il est rappelé que seule la remise de ces certificats de dépollution et des justificatifs de formalités de déclaration de cessation d'activités après de la DREAL ou tout autre organisme substitué au plus tard le jour de la restitution des lieux permettra au bailleur de procéder au paiement du solde de l'indemnité" ; que le terme "entièrement dépollués" s'oppose à celui de "respect des normes de dépollution" et fait naître une ambiguïté sur la portée de l'obligation de la société Fabemi et son étendue ; qu'il convient dès lors de rechercher la commune intention des parties en interprétant les clauses les unes par rapport aux autres et en donnant à chacune un sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier, plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral des termes ; que le terme "entièrement dépollués" doit s'apprécier à l'aune des autres termes du contrat et notamment "dans le respect des normes de dépollution" et en justifier par "un certificat de la DREAL ou tout autre organisme" ; que ces renvois à la procédure de dépollution envisagée par le code de l'environnement et ses règles démontrent que les parties entendaient inscrire l'obligation de dépollution contractuelle dans le cadre de l'obligation légale de dépollution qui s'impose à tous exploitants ; que toute autre interprétation heurterait la cohérence d'ensemble du protocole ; que les références à la procédure et aux normes prévues pour l'exécution de l'obligation légale et l'absence de modalités spécifiques pour l'obligation de dépollution contractuelle, ni même de définition de cette dépollution "totale" permettent de retenir une concomitance parfaite de ces deux obligations ; que le protocole se réfère à la méthodologie en vigueur en France qui consiste à retenir une réhabilitation des sols pollués en assurant une comptabilité entre la qualité des milieux et l'usage attendu du site et de ses environs ; que l'opération de dépollution légale n'a pas pour objectif d'éliminer toute trace de polluants mais de ramener une qualité du sol compatible avec l'usage qui en est fait ; que les parties ont soumis le paiement de l'indemnité à la remise des certificats délivrés par la DREAL qui atteste uniquement d'un état des sols compatible avec l'usage industriel qui était celui de l'exploitant et que ce dernier a rempli ses obligations au sens de l'article R. 512-66-1 du code de l'environnement, qu'il n'est nullement exigé dans le protocole que le preneur justifie de la remise d'un bien exempt de toute pollution pour obtenir le versement de l'indemnité de 2 225 000 € ; que dans un courrier du 14 mai 2013 adressé à la société Fabemi, la SCI Les Rigon reconnaissait "souhaité une approche pragmatique et raisonnée du dossier, ceci va également dans le sens de la méthodologie française en matière de sites et sols pollués...cette approche repose notamment sur l'établissement d'un bilan coût avantage... souhaitons que l'ensemble des matériaux soit traité dans le respect des règles de l'art et dans les normes de sécurité en vigueur" que ce rappel de la législation française démontre que les parties ont voulu la mise en place d'une dépollution telle que déterminée dans le code de l'environnement et les circulaires s'y référant du 8 février 2007 et d'avril 2017 et non pas une opération d'une plus grande ampleur de nature à obtenir des sols et constructions exempts de toute trace de pollution, que par courrier du 5 août 2013, la bailleresse s'inquiète de l'avancée des travaux et de savoir si "ceux-ci ont-ils été réalisés conformément à la méthodologie des sols pollués du ministère de l'environnement", corroborant ses précédents dires ; qu'en l'espèce, la société Burgeat dans son rapport du novembre 2012 conclu à "absences de risques sanitaires