Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-27.769 du 22/05/2019,  partie 2


or, à la suite d'une expertise judiciaire du 23 août 2010 révélant que "les défauts constatés dans l'immeuble rendent celui-ci impropre à l'usage" et que "l'immeuble est inhabitable et dangereux en l'état selon les normes et textes réglementaires en vigueur", l'arrêt du 30 juin 2016 a résolu la vente pour défaut de conformité ; en effet, les studettes n'avaient pas les surfaces requises en "salle de vie" ; elles ne possédaient pas de structure autonome par locataire ; l'immeuble ne répondait pas aux normes de sécurité ; les studios ne répondaient pas aux normes et réglementation vis-à-vis de l'hygiène et de la salubrité du fait, notamment, de l'absence de ventilation dans les salles de bains ou salle d'eau, la VMC débouchant dans des faux plafonds ; la société LMI AM n'établit pas qu'à la date de la vente M. Y... exerçait la profession d'agent immobilier alors que l'acte sous seing privé du 10 mars 2007 qu'elle a rédigé indique qu'il est directeur d'exploitation et qu'elle a informé M. Y... le 25 avril 2007 de son droit de rétractation en tant que non-professionnel de l'immobilier ; l'agent immobilier ne peut donc faire grief à son client de ne pas avoir relevé les défauts de l'immeuble dont l'arrêt du 30 juin 2016, qui, s'il n'a pas l'autorité de la chose jugée à l'égard de la société LMI AM, constitue néanmoins un fait juridique, a dit que les défauts de surface habitable étaient "impossibles à détecter par un acquéreur, quelles que soient ses compétences, sans examen technique plus poussé", l'agent immobilier ne prouvant pas le contraire ; or, il incombe à l'agent immobilier, détenteur d'un mandat de recherche d'un immeuble destiné à la location à usage d'habitation, de présenter à son mandant des biens de nature à être donnés à bail dans le respect des règles en vigueur et ce, d'autant qu'en l'espèce, l'intermédiaire s'était engagé à lui fournir un audit complet du bien pour un coût de 1 350 € TTC, comprenant "un reportage photographique, un certificat de décence, un plan, une liste des travaux éventuels à effectuer et un chiffrage complet de ces travaux pour remise à neuf du logement" ; il ne pouvait échapper à l'agent immobilier que l'immeuble de rapport en cause était divisé en trois studios dont aucun ne disposait : - de la surface minimale requise, - de compteurs d'eau et d'électricité indépendants, - de vannes d'arrêt d'eau, - de ventilation dans les salles de bains ou salles d'eau, de sorte que ce professionnel de la vente immobilière ne pouvait conseiller à son client de l'acquérir dans le but de poursuivre, en l'état, les baux en cours ; dès lors, l'agent immobilier a manqué à son obligation de conseil en conseillant l'achat de ce bien à M. Y... et sa responsabilité est établie, sans qu'il y ait lieu de retenir celle du vendeur et de l'acquéreur qui ne sont pas des professionnels de la vente et qui n'étaient en mesure de relever les défauts précités ; concernant le préjudice subi par M. Y..., les restitutions ne constituant pas un préjudice indemnisable, seule la commission d'ouverture de prêt d'un montant de 600 € peut être retenue au titre du préjudice matériel ; M. Y..., qui a poursuivi la résolution de la vente et l'a obtenue par l'arrêt du 30 juin 2016, ne peut réclamer le manque à gagner né de l'inexécution du contrat, de sorte qu'il doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 87 644 € ; M. Y... a subi un préjudice moral qui sera réparé par la somme de 10 000 € de dommages-intérêts ; ainsi, la société LMI AM doit être condamnée à lui payer la somme de 10 600 € de dommages-intérêts toutes causes de préjudice confondues ; les carences de la société LMI AM étant à l'origine de l'échec de la vente, il y a lieu de faire droit à la demande de la banque tendant à la réparation de son préjudice correspondant au différentiel entre l'intérêt conventionnel et l'intérêt légal couru depuis la date de déblocage des fonds jusqu'au remboursement des sommes dues.
 
 1°) ALORS QU'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci ; qu'en l'espèce, M. Y... avait sollicité, dans le cadre de l'instance ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 30 juin 2016 devenu irrévocable, la réparation de son préjudice moral ; que la cour d'appel a fait droit à cette demande et condamné Mme I... à l'indemniser de ce préjudice à hauteur de 5 000 euros ; qu'en jugeant que M. Y... était recevable à demander à la société LMI AM réparation de son préjudice moral, cependant que la société LMI AM était partie à l'instance ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 30 juin 2016 et qu'il incombait à M. Y... de demander la condamnation de la société LMI AM à réparer ce préjudice dans le cadre de l'instance ayant donné lieu au jugement du tribunal de grande instance de Lille du 26 novembre 2012, la cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;