Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.707 du 21/03/2019,  partie 3


que, s'agissant de la question, qui n'est pas nouvelle, de la nature de cet avant-contrat, à supposer que l'acte sous seing privé du 20 septembre 2007 puisse être qualifié de promesse unilatérale de vente dont la nullité serait encourue pour défaut d'enregistrement, cette nullité n'aurait aucun effet sur la validité de l'acte authentique de vente du 20 mai 2008, de sorte que les demandes de Mme Y... de ce chef ne peuvent prospérer ; qu'il en est de même de la nullité du mandat de la société Jade Conseil, alléguée par Mme Y... sur le fondement de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, qui n'est pas susceptible d'entraîner la nullité de l'acte authentique de vente ni celle des contrats subséquents ;
 
 1°) ALORS QUE, lorsqu'un démarcheur financier, dans le cadre d'une opération d'investissement immobilier défiscalisant « de Robien », concourt activement à la signature du contrat de réservation, à l'obtention du prêt et à l'organisation d'une procuration confiant au notaire chargé de l'opération immobilière le soin de signer l'acte authentique de vente et de prêt pour le compte de l'investisseur, la nullité du contrat de réservation entraîne celle des autres contrats, qui lui sont indissociables ; qu'il n'était pas contesté que, comme l'avait relevé le tribunal (jugement, p. 9), la société Jade Conseil, seule interlocutrice de Mme Y..., avait organisé intégralement l'opération d'achat, en obtenant le prêt et en faisant signer à Mme Y... une procuration confiant à l'étude de Me R..., notaire chargé de la vente des lots de la résidence, le soin de signer l'acte authentique de vente et de prêt ; qu'en considérant, pour rejeter la demande d'annulation du contrat de vente et du contrat de prêt, que les nullités que pouvait encourir le contrat de réservation n'avaient pas d'effet sur l'acte authentique de vente du 20 mai 2008, la cour d'appel a violé l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 2°) ALORS QUE la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer ; qu'en considérant, pour rejeter la demande en annulation, que la signature, par Mme Y..., de l'acte authentique de vente valait renonciation à se prévaloir des irrégularités formelles invoquées à l'encontre du contrat de réservation, sans constater que Mme Y... avait connaissance du vice affectant ce contrat et l'intention de le réparer, la cour d'appel a violé l'article 1338 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;
 
 3°) ALORS QUE la nullité d'une promesse unilatérale de vente pour défaut d'enregistrement entraîne celle de la vente ; qu'en considérant, pour rejeter la demande d'annulation du contrat de vente, que la nullité, pour défaut d'enregistrement, de l'acte du 20 septembre 2007, s'il était qualifié de promesse unilatérale de vente, n'aurait aucun effet sur la validité de l'acte authentique de vente du 20 mai 2008, la cour d'appel a violé l'article 1589-2 du code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir débouté Mme Y... de sa demande d'annulation des contrats de réservation, de vente et de prêt ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur le dol invoqué par Mme Y..., si la brochure du Groupe Carrère, relative à la Résidence Amandine, décrit dans ses premières pages les avantages de la ville de Rodez, cependant, une page entière est consacrée à la localisation précise de la Résidence en cause, illustrée par une carte qui montre que la commune de Luc-La-Primaube est une banlieue de Rodez, cette situation étant expressément mentionnée page 2 de la procuration, par acte authentique du 7 janvier 2008, donnée par Mme Y... qui a paraphé ladite page en vue de la signature de l'acte authentique de vente dont elle a reconnu qu'elle avait reçu copie, de sorte que l'appelante ne peut soutenir qu'elle a été trompée sur la localisation du bien ; que Mme Y... n'établit pas, par l'étude non contradictoire réalisée le 6 décembre 2012 par M. M... G..., que le bien qu'elle a acquis n'avait pas la valeur de 145 000 € à la date de la vente ; que dans le contrat de réservation, la société Amandine s'est engagée à garantir, dans le cadre du dispositif "de Robien", un revenu brut mensuel de 426 € pour la période entre la livraison de l'appartement et la mise en place du premier locataire pendant une durée maximale de 12 mois ; qu'après une vacance locative inférieure à 12 mois, prise en charge par l'assurance souscrite à cet effet, le bien a été constamment loué depuis, d'abord, à un loyer mensuel inférieur de 126 € au montant précité, puis au loyer mensuel inférieur de 114 € ; que Mme Y... a bénéficié de la défiscalisation ; que, par suite, Mme Y... ne peut faire grief au vendeur de ne pas l'avoir mise en garde contre le risque de perte de l'avantage fiscal, ce risque ne s'étant pas réalisé ;