Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-24.701 du 09/05/2019,  partie 3


que la loi du 17 juin 2008 a réduit le délai des actions soumises notamment à la prescription trentenaire de telle sorte que le nouveau délai de cinq ans s'applique immédiatement à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder cinq ans ; que l'action en répétition des charges de copropriété réglées indûment n'est cependant pas une action en répétition de charges locatives au sens de l'article 2277 ancien du code civil dès lors que de telles charges ne peuvent être considérées comme locatives par nature dans leur ensemble comme étant exclusivement liées à l'usage de la chose louée par le preneur et donc imputables à ce dernier à ce titre et qu'elles ne sont d'ailleurs pas aux termes du bail prévues comme devant être supportées par le preneur ; que leur répétition obéit ainsi au droit commun et était donc soumise avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 au délai de prescription trentenaire qui n'était pas, concernant la réclamation des charges payées depuis 2002, expiré à la date de l'assignation, l'action en restitution des charges payées au titre des charges de copropriété depuis 2002 est donc recevable ;
 
 1) ALORS QUE le contrat de bail commercial formé entre les parties stipulait, en ses articles 8 et 9, que la société preneur s'obligeait à payer au bailleur, en même temps et en sus du loyer, les charges, et précisait que le preneur s'engageait à régler aussi « la contribution personnelle mobilière et la taxe professionnelle, les contributions de toute nature, et de rembourser aux bailleurs la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la redevance d'assainissement, et tous autres taxes et impôts de quelque nature qu'ils soient, incombant généralement aux locataires » ; en outre, le preneur devait faire poser à ses frais tout compteur, de façon à ce que l'utilisation et la facturation de l'eau, du gaz et de l'électricité soient totalement indépendants, le bailleur conservant à sa charge les impôts fonciers et taxes immobilières afférents aux locaux loués ; qu'il s'en déduisait que, lors de la formation du contrat, le preneur avait pris l'engagement de régler la totalité des charges afférentes aux locaux loués, ce que leur règlement pendant trente ans avait confirmé, le bailleur ne conservant à sa charge que les impôts et taxes liés à la propriété immobilière ; qu'en l'état de ces clauses, la cour d'appel devait rechercher quelle avait été la commune intention des parties, lors de la formation du contrat, quant aux charges devant être réglées par le preneur ; qu'en se bornant à rechercher si le preneur avait, ou non, renoncé à contester le caractère indu des charges acquittées par lui pendant trente ans, ce qui supposait au préalable d'en constater le caractère obligatoire, et en condamnant la SCI JGCM à rembourser des sommes prétendument réglées à tort par le preneur, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
 
 2)ALORS QUE, subsidiairement, conformément à l'article L. 145-16 du code de commerce, en cas de fusion, transmission universelle ou apport d'actif, la société bénéficiaire est substituée à celle au profit de laquelle le bail a été consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail ; qu'en l'espèce, le bail commercial formé entre les consorts B... aux droits desquels vient la SCI JGMC a été apporté et transféré à la société ED L'Epicier qui a fusionné avec la société Europa Discount Sud devenue la société Dia France après plusieurs changements de dénomination sociale ; qu'il en résulte que cette dernière venait aux droits du preneur initial et de ses ayants droits successifs et pouvait se voir opposer les droits et obligations découlant du bail et de son exécution ; qu'en retenant, pour déclarer inopposables à la société Dia France les actes accomplis par la société Erteco, titulaire du bail d'origine, qu'elle était une entité juridiquement distincte de celle-ci, la cour d'appel qui s'est déterminée par un motif inopérant et a violé l'article L. 145-16 du code du commerce ;
 
 3) ALORS QUE subsidiairement, conformément à l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005, les actions en répétition des loyers et des charges locatives sont prescrites par cinq ans ; qu'en retenant, pour décider qu'en l'espèce, la répétition des charges acquittées par la société Dia France obéissait au droit commun et que la prescription en était trentenaire avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, que les charges n'étaient pas locatives mais des charges de copropriété, la cour d'appel a violé la disposition susvisée, ensemble l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.