Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-14.162 du 05/06/2019,  partie 2


Les consorts U... doivent être replacés dans la situation dans laquelle ils se seraient trouvés si la commune n'avait pas violé ses obligations nées de la transaction. Leur préjudice est constitué non par la somme de la valeur d'un terrain de même nature et de la perte de chance de percevoir les revenus d'un tel terrain, ainsi qu'ils le soutiennent pour demander 1 008 000 euros de dommages-intérêts, mais par la perte d'une chance d'acquérir, au cours du second semestre 2011 ou en 2012, avant le 28 novembre, un terrain de 1500 m² environ dans la Zac de l'Horloge dont dépend le site des « [...] » moyennant le prix de 210 000 euros, ainsi qu'il était prévu dans la transaction et selon ce qu'avait accepté les consorts U... pour l'exécution de ce contrat. Les données analysées par M. Y... dans l'avis de valeur non contradictoire produit par les époux U... pour étayer la valeur alléguée d'un terrain équivalent sont contestées à bon droit, en ce que les références des actes invoqués ne sont pas produits ne même précisés, ce qui n'a pas permis à la partie adverse de les contrôler. D'ailleurs, la valeur annoncée du mètre carré de terrain pour des terrains à bâtir libres d'occupation dans un rayon de 2 000 mètres autour de la zone considérée allait, selon ces références contestées choisies par M. Y..., de 180 € le mètre carré à 662 € le mètre carré en octobre 2009 et de 385 € le mètre carré à 748 € le mètre carré en décembre 2012. Cette hétérogénéité, rapprochée de l'absence de précision sur les références retenues, ne permet pas, au vu du prix de mètre carré qui avait été promis, de retenir les valeurs moyennes annoncées par le technicien amiable. La méthode dite du « bilan promoteur » également retenue par M. Y..., procédant à des hypothèses de constructibilité en vue de déterminer le coût d'acquisition maximum au-delà duquel un projet immobilier ne serait plus rentable pour un professionnel, présente en réalité un caractère aléatoire qui ne permet pas de la retenir comme base d'évaluation de la valeur d'un terrain comparable. En revanche, il est établi que le prix de cession de 140€ le mètre carré qui a été promis aux consorts U... est celui appliqué à l'ensemble du projet d'aménagement urbain, portant sur 34 700 mètres carrés. Ce prix est représentatif des utilités pour la commune de la cession de l'ensemble à un professionnel d'envergure porteur d'un projet d'aménagement complet de la Zac. Ce prix était donc particulièrement avantageux pour des simples particuliers tels les consorts U.... Ceux-ci, en dehors de l'opération dont la promesse a constitué l'objet de la transaction litigieuse, avait en réalité fort peu de chances de bénéficier d'un prix aussi avantageux pour acquérir une parcelle comparable de 1500 M² seulement. En fonction de ces éléments objectifs, la Cour est en mesure de dire que le préjudice né de la perte de chance d'acquérir un terrain comparable au même prix n'est pas inférieur à la somme de 217 975 € retenue par le tribunal et à laquelle la commune de Romainville offre de fixer le préjudice indemnisable pour le cas présent où sa responsabilité contractuelle a été retenue ;
 
 Et aux motifs adoptés des premiers juges qu'à la suite de l'instance introduite en référé, les parties ont convenu qu'en échanger de la libération du terrain par la société Gestion et locations de boxes, la ville s'engageait à vendre aux consorts U... une parcelle située sur le site des [...] pour un prix de cession de 210 000 €.
 Dans ce protocole, l'objet de la vente est déterminé dans sa nature, sa superficie, sa location et dans son prix. L'acte comporte l'engagement synallagmatique des parties dès lors que leur consentement est réciproque sur la chose et sur le prix. La vente de la parcelle située sur le site des [...] au prix de 210 000 euros qui constituait la contrepartie de la libération par les consorts U... du terrain loué au [...] a ensuite fait l'objet de discussions entre les parties postérieurement à cette date. Ainsi, le 11 mars 2010, la Ville a indiqué à M. U... que « pour donner suite aux différents échanges téléphoniques avec la direction de l'aménagement, je vous confirme notre accord pour l'implantation de votre activité sur le site des « Coudes Cornette » à Romainville. Le projet d'aménagement de l'ensemble de ce site de plus de 3 hectares est toujours en cours d'élaboration de manière à déterminer la configuration des emprises adaptées aux futurs utilisateurs ainsi que leur desserte et ce avant de procéder aux divisions foncières pour cession à chaque futur acquéreur. Dans ce cadre, et comme nous en avion convenu, une emprise de 1 8000 m² est inscrite dans le programme d'ensemble pour les besoins d'implantation de votre activité
 A ma connaissance, plus rien ne s'oppose à la signature de l'acte définitif » qui est une condition d'exécution de la vente.