Cour d'appel de Douai
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.032 du 28/03/2019,  partie 2


que l'activité exploitée par le preneur en place consiste en un commerce de proximité et un bistrot de quartier ouvert de 7h à 20h, soit lorsque les autres commerces implantés à proximité sont majoritairement fermés ; que l'activité effectivement exploitée par le preneur est en inadéquation avec la commercialité du secteur constituée principalement de bars à thèmes et de nuit ; que les flux de chalandise présent sur le tronçon sont plus conformes à la chalandise de quartier observée sur le 2ème tronçon de la rue [...] ; que la discussion porte sur la modification des facteurs de commercialité ayant eu une incidence sur l'activité exercée durant la période du bail écoulé, soit du 1er août 2001 au 31 juillet 2010 ; qu'au titre de la modification des facteurs locaux de commercialité sont invoqués les éléments suivants : - la suppression de la dent creuse du [...] présentant un linéaire de façade de plus de 20 mètres, - la reconversion de la première partie de la rue [...] en un lieu branché et dynamique avec l'implantation de nombreux bars à thèmes et de nuit, l'animation de la première partie de le rue [...] lors du déjeuner, redémarrant dans le courant de l'après-midi pour s'achever tard en soirée, - l'essor nouveau et tendance de la rue [...] avec ses nouvelles enseignes, de même que pour la rue [...], - l'augmentation de la fréquentation touristique notamment du Vieux Lille ; que sur la suppression de la dent creuse du [...] rue [...] : la rue [...] qui débute sur la grand-place de Lille permet de rejoindre la rue [...] ; que l'expert a considéré qu'empiriquement, la réhabilitation de la dent creuse ([...] rue [...]) constituait une évolution notable ; que contrairement à ce qu'allègue Mme U..., le bailleur démontre par la production d'un article de la voix du Nord paru le 16 janvier 2003, l'historique de la rue [...] ; qu'il en ressort que les travaux de réhabilitation des immeubles ont été achevés au début de l'année 2003 ; que le bailleur verse aux débats des extraits Kbis des sociétés qui se sont installées dans ces immeubles à compter du mois de mars 2003 et durant l'année 2004, durant la période considérée ; qu'il y a lieu d'en conclure que tant la rénovation des immeubles que l'installation de nouveaux commerces ont entraîné une augmentation du flux de chalandise ; qu'en revanche, le [...] qui permet de relier la rue [...] et la [...], apparaissant sur les photographies produites par le bailleur n'offre pas une grande visibilité et a pour but de permettre l'accès au centre du Vieux Lille ; qu'il n'est cependant pas contestable qu'est ainsi caractérisée une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que sur la suppression de la friche au début de la rue [...] par la reconstruction de l'immeuble du numéro 38 : que le bailleur verse des pièces établissant que l'immeuble situé au 38 rue [...] a été reconstruit ; qu'un permis de construire a été déposé le 21 mai 2008, modifié le 23 janvier 2009 et 11 février 2010 ; que l'ouverture du chantier date de juin 2009 et une déclaration d'attestation d'achèvement et de conformité des travaux en date du 27 juillet 2010 a été déposée en mairie le 28 juillet 2010 ; que cet immeuble est implanté à l'angle de le rue [...] et de la rue [...], soit quasiment en face de l'immeuble étudié ; que si au cours du bail à renouveler, l'immeuble n'était pas encore exploité commercialement, sa construction a modifié l'aspect du quartier et doit être associé à la spécialisation de ce tronçon de la rue [...] où sont implantés des bars à thèmes et de nuit, attirant une chalandise de passage jeune et dynamique ; que l'immeuble étudié est implanté à l'extrémité du premier tronçon de la rue [...], qu'il bénéficie donc de plus faibles flux de chalandise que ceux présents à proximité de la rue [...] ; qu'il y a lieu de retenir une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que sur l'essor touristique au sein de la ville de Lille : qu'il a été relevé une évolution très favorable du tourisme dans la ville de Lille ; que les manifestations culturelles qu'a connu la ville durant la période de 2004 à 2010 et les statistiques de l'office du tourisme ou des gares TGV démontrent un afflux important de touristes chaque année ; que ce flux de chalands supplémentaires fréquente les lieux touristiques du vieux Lille et le tronçon de la rue [...] étudiée ne bénéficie pas d'un attrait historique permettant de les attirer ; que Mme U... produit une attestation en date du 16 juin 2012 de M. D..., directeur de l'office du tourisme et des congrès de Lille, lequel indique que le numéro 43 de la rue [...] ne figure pas parmi les parcours touristiques et il n'est pas constaté de flux touristiques majeurs dans cette rue ;