Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.988 du 12/03/2020,  partie 3


qu'il ne peut donc être reproché aux syndicat de ne pas avoir vérifié la validité ou l'étendue du mandat apparent dont Me W... s'est elle-même prévalue pour être rendue destinataire de toutes les informations concernant la copropriété et, donc, de lui avoir adressé les convocations aux assemblées générales et de lui avoir notifié les procès-verbaux de ces assemblées générales ; que Mme V... produit la première page d'une attestation, ni datée, ni signée des notaires B..., O..., M... et X... , pour justifier avoir chargé un autre notaire de la succession de Mme U... ; que ce courrier incomplet ne peut remettre en cause le mandat apparent de Me W... qui était le seul interlocuteur du syndic ; en tous les cas jusqu'au mois de décembre 2015, dernier courrier produit aux débats ; que Mme V... et M. U... se fondent en outre sur le fait qu'ils ne sont pas héritiers, mais respectivement nue-propriétaire et usufruitier ; qu'en matière de démembrement de propriété d'un même lot, si chaque détenteur de droits réels concurrents sur ce lot se trouve être membre de l'assemblée générale, un seul peut assister aux réunions et participer au vote, en son nom propre comme au nom des autres ; qu'en l'espèce, l'article 50 du règlement de copropriété prévoit qu'en cas de démembrement de la propriété, "les nues-propriétaires et les usufruitiers seront solidairement responsables, vis-à-vis du syndicat, du paiement des charges afférentes audit lot. Les intéressés devront se faire représenter auprès du syndicat aux assemblées de copropriétaires par l'un d'eux ou un mandataire commun, qui, à défaut d'accord, sera désigné comme il est dit à l'article ci-dessus. Jusqu'à cette désignation, l'usufruitier représentera valablement le nu-propriétaire, sauf en ce qui concerne les décisions votées à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965." ; qu'il est exact que le transfert de propriété et les modalités de jouissance des lots n° 14 et 15 avaient été notifiés par Me E..., notaire instrumentaire, au syndic de la copropriété, le cabinet Z..., selon lettre recommandée réceptionnée le 11 décembre 2002 ; que cette notification mentionnait expressément que, suite au transfert de propriété des lots n° 14 et 15, l'usufruitier (à l'époque Mme U...) et le nu-propriétaire (Mme V...) désignaient d'un commun accord l'usufruitier pour assister et voter aux assemblées de copropriétaires ; mais que force est de constater que ni Mme V..., ni M. U..., n'ont notifié au syndicat l'adresse de M. U..., usufruitier, pour que les convocations lui soient adressées, alors même que Me W..., notaire, indiquait adresser l'ensemble des documents qui lui étaient transmis par le syndic à ses mandants, ce qui n'est pas contesté, de sorte qu'ils ne sauraient se prévaloir de leur propre négligence pour se fonder sur le défaut de convocation aux assemblées générales ; que dès lors que les convocations et les notifications des procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013 sont considérées comme valablement faites, Mme V... et M. U... devaient agir en annulation de ces assemblées générales dans le délai de deux mois à compter de chacune des notifications ; que l'assignation ayant été délivrée le 20 mai 2014 au syndicat des copropriétaires, plus de deux mois après la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 26 novembre 2013, intervenue par lettre recommandée que Me W... notaire, a réceptionné le 11 décembre 2013, est tardive ; qu'à défaut d'avoir agi dans ce délai, Mme V... et M. U... sont forclos en leur action ; que le jugement déféré est donc confirmé, mais pour d'autres motifs » ;
 
 1°) ALORS QUE le délai de deux mois prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification de la décision qui est faite à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants, à la diligence du syndic ; qu'en cas de démembrement du droit de propriété, les copropriétaires doivent être représentés par un mandataire commun ; que la notification du procès-verbal d'assemblée générale doit être faite à la personne des copropriétaires ou, en cas de démembrement du droit de propriété, de leur mandataire commun, et n'est pas valablement effectuée lorsqu'elle est faite auprès d'un tiers, quand bien même ce dernier aurait-il l'apparence d'un mandataire du copropriétaire ; qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la régularité de la notification du procès-verbal d'une assemblée générale ; qu'en l'espèce, il ressort des constatations de l'arrêt, que, par courrier du 11 décembre 2002, le syndic de la copropriété s'est vu notifier le transfert de propriété et les modalités de jouissance des lots n° 14 et 15 et qu'il était ainsi informé, d'une part, que Mme K... N..., épouse U..., a vendu la nue-propriété de ces lots à Mme V..., tout en stipulant qu'à son décès, l'usufruit viager qu'elle s'était réservé reviendrait à son conjoint, M. Y... U..., et d'autre part, que l'usufruitier était désigné comme mandataire commun pour assister et voter aux assemblées générales ; que la cour d'appel a également constaté que le syndic de la copropriété s'est vu notifier le décès de Mme U... par courrier du 17 février 2011 ;