Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.312 du 06/12/2018,  partie 4


qu'en effet l'expert E... relève que le rapport F... et G..., qu'il a eu beaucoup de mal à se procurer, la RATP ne l'ayant pas fourni, ce qui a grandement contribué à la longueur de la mesure d'instruction, a été rendu dans un contexte très différent de celui du présent dossier puisque le bien alors en cause se situait en milieu urbain, à Paris, dans un site déjà bâti (bâtiment haussmannien), alors que celui des consorts X... Y... est un terrain situé en Seine Saint Denis, pouvant être considéré comme nu car occupé par une construction sommaire destinée au stationnement, à l'entretien et à la réparation de véhicules, techniquement et économiquement simple à démolir ; par ailleurs que M. E... suggère d'envisager la variation de la valeur du tréfonds non pas de façon unique mais en distinguant selon qu'il se situe dans une zone rurale, pavillonnaire ou d'activité permettant seulement des constructions sans sous-sol ou avec un niveau (cave/vide sanitaire), ou dans une zone urbaine de densité moyenne permettant un à deux niveaux de sous-sols pour de petits immeubles collectifs ou intermédiaires, ou dans une zone urbaine dense permettant la réalisation de cinq niveaux de sous-sols d'immeubles ou dans une zone d'exception particulièrement contrainte et à intérêt commercial fort justifiant économiquement de faire des excavations permettant d'atteindre 10 à 11 niveaux de sous-sols ; que l'expert E... propose également de tenir compte, ainsi que l'avaient fait MM. F... et G..., de la qualité du terrain en cause et de la présence ou de l'absence d'eau : que son approche plus sophistiquée est de nature à prendre en compte de façon concrète la situation réelle du bien exproprié, qui n'est pas celle qui avait été traitée par les précédents experts, même si le tableau des situations auquel il aboutit est plus délicat à mettre en oeuvre que l'application d'une formule unique ; que, dans cette mesure, elle répond mieux à l'objectif d'une réparation appropriée du préjudice subi par l'exproprié, qui reste le souci principal du juge de l'expropriation ; que l'expert note que si la progression des techniques permet de réaliser de manière beaucoup plus courante des ouvrages à une grande profondeur (il note le caractère courant de parkings de 6 à 8 niveaux de profondeur), il est également exact, selon lui, que ceux-ci ont un coût qui conditionne leur mise en oeuvre, eu égard également à l'évolution de la législation sur la sécurité ; qu'il préconise différentes formules d'évaluation en fonction des paramètres précités ; que, s'agissant du terrain des consorts X... Y..., que l'expert considère, comme indiqué plus haut, il s'agit d'un terrain assimilable à un terrain nu, compte tenu du faible coût de démolition des constructions légères réalisées en surface, situé dans une zone urbaine moyennement dense ; que le sol du tréfonds est bon dès lors qu'il est possible de s'affranchir complètement de la zone gypseuse ; que la nappe d'eau est à 8 mètres de profondeur, c'est à dire moins de 3 mètres au-dessus du niveau d'expropriation, n'impactant pas un projet à deux niveaux de sous-sol ; que dans cette hypothèse, il propose de retenir une valeur plancher du tréfond correspondant à 10 % de la valeur du terrain de surface, ce que les appelants demandent de retenir ; que cette proposition de l'expert, non sérieusement critiquée, apparaît correctement motivée et sera retenue ; que, s'agissant de la valeur du terrain de surface, il convient de se reporter aux références fournies par le commissaire du gouvernement en première instance, que les pièces versées aux débats ne permettent pas d'exclure, faisant ressortir, pour des terrains nus situées sur la même commune et présentant le même zonage UPAa, une valeur moyenne au m2 de : [561 + 608 + 452 euros]/3 = 1 621 euros/3 = 540,33 euros, arrondis à 540 euros ; que l'emprise de la RATP doit être ainsi valorisée à : 489 m2 x 540 euros x 0,10 = 26 406 euros, montant de l'indemnité principale ; que l'indemnité de remploi est par conséquent de : - 5 000 euros x 20 % = 1 000 euros ; - 10 000 euros x 15 % = 1 500 euros ; - 10 % du surplus de 26 406 euros par rapport à 15 000 euros, soit 11 406 euros, x 10 % = 1 140,60 euros ; d'où au total, la somme de 3 640,60 euros, arrondis à 3 641 euros »
 
 Et encore AUX MOTIFS QUE « s'agissant de la dépréciation du surplus que la RATP ne peut être condamnée à verser un cahier des charges qu'elle conteste détenir, dès lors qu'elle affirme ne pouvoir se prononcer qu'au vu d'un projet de construction d'immeuble avec sous-sols, qui devra lui être soumis ; que l'expert relève que le bien des consorts X... Y..., assimilable à un terrain nu, bénéficie, en raison de la hauteur plafond fixée à 30 mètres qui renvoie à des immeubles R + 9, voire R + 10, d'une forte constructibilité ;