Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.906 du 28/01/2021,  partie 2



 5. Pour accueillir les demandes, l'arrêt retient que la résidence [...] comprenant trois bâtiments, les charges des parties communes spéciales à chaque bâtiment sont réparties entre les seuls lots qui le composent et le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire est proportionnel à sa participation à ces dépenses, que, lors de l'assemblée du 27 juillet 2013, certaines résolutions concernaient l'ensemble des copropriétaires, tandis que d'autres ne concernaient qu'un bâtiment, que, si la feuille de présence indique le nombre de voix attribuées à chaque copropriétaire correspondant à sa quote-part dans les parties communes, ce document ne mentionne nullement le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire proportionnellement à sa participation dans les parties communes spéciales et que ce défaut ne permet pas d'identifier le nombre de voix de chaque copropriétaire attaché aux parties communes spéciales, de calculer les majorités à l'occasion du vote et de s'assurer de la régularité des résolutions qui sont prises, de sorte que l'annulation de l'assemblée générale annuelle du 27 juillet 2013 est encourue et que l'annulation de cette assemblée générale qui avait désigné le syndic rendait annulable l'assemblée suivante convoquée par ce syndic rétroactivement privé de pouvoir.
 
 6. En statuant ainsi, sans constater que la feuille de présence ne contenait pas les éléments suffisants pour permettre l'identification des copropriétaires présents ou représentés et de contrôler, par rapprochement avec les mentions du procès-verbal d'assemblée générale, les résultats des votes relatifs aux parties communes spéciales, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
 
 Condamne Mme A... aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A... et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires la résidence [...] la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la [...].
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [...] à Agen en date du 27 juillet 2013 et d'AVOIR prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [...] à Agen en date du 26 juin 2014 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 27 juillet 2013 [
 ], s'agissant du second moyen d'annulation, tenant au défaut de mention sur la feuille de présence de l'assemblée générale du 27 juillet 2013, du nombre de voix des copropriétaires, attaché aux parties communes spéciales, que l'article 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose l'établissement d'une feuille de présence indiquant les noms et domicile de chaque copropriétaire et le cas échéant de son mandataire, et le nombre de voix dont il dispose ; qu'ainsi, cette feuille rend possible l'identification des copropriétaires présents et permet de calculer les majorités à l'occasion du vote ; que selon l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ; que, selon l'article 24 du même texte, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ; que lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses ; que chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ; qu'en l'espèce, la résidence [...] comprenant trois bâtiments, les charges des parties communes particulières, ou spéciales, à chaque bâtiment, sont réparties entre les seuls lots qui le composent et dans ce cas, le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire est proportionnel à sa participation à ces dépenses dans les parties communes spéciales, seuls les copropriétaires concernés procédant alors au vote et les autres s'abstenant d'y participer ;