Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-16.698 du 05/01/2022,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 5 JANVIER 2022
 
 La société VB Real Estate, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° P 20-16.698 contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à la société Compagnie des immeubles parisiens, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société VB Real Estate, après débats en l'audience publique du 9 novembre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon , greffier de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 janvier 2020), par acte authentique du 3 juillet 2015, la société Relais de la reine 42/43 La Croisette (le vendeur) a consenti à la société La Compagnie des immeubles parisiens une promesse de vente portant sur divers lots à usage d'habitation et commercial, dans un ensemble immobilier situé à Cannes. Il était précisé dans l'acte que l'opération avait été négociée par l'intermédiaire de la société VB Real Estate (l'agent immobilier), titulaire d'un mandat du 12 juin 2015, et que l'acquéreur s'engageait à lui verser sa rémunération en sus du prix de vente.
 
 2. La vente a été réitérée par acte authentique du 4 novembre 2015 et l'agent immobilier a perçu sa rémunération.
 
 3. Soutenant que la société La Compagnie des immeubles parisiens lui avait donné mandat de commercialiser ces mêmes lots qu'elle venait d'acquérir, l'agent immobilier l'a assignée en paiement de dommages-intérêts.
 
 Examen du moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 4. L'agent immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :
 
 « 1°/ que la méconnaissance des prescriptions formelles de la loi du 2 janvier 1970 régissant le mandat, qui visent à protéger le mandant dans ses rapports avec le mandataire, étant sanctionnée par une nullité relative, le mandat irrégulier est susceptible de confirmation ; qu'en se bornant à relever " qu'en l'absence d'engagement de la société La Compagnie des immeubles parisiens, postérieur à la revente d'un ou plusieurs lots par l'intermédiaire de la société VB Real Estate, de rémunérer la commercialisation, la ratification du mandat nul par le mandant " n'était " pas établie ", sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si la société CIP n'avait pas confirmé le mandat exclusif de vente litigieux en demandant le 22 septembre 2015 à l'agent immobilier, dans le cadre de leurs accords, de mettre son notaire en rapport avec celui d'un candidat à l'acquisition, avant de lui confirmer le 26 septembre suivant les honoraires qui lui étaient dus et de la remercier quatre jours plus tard pour son intervention, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1338 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ que si l'intermédiaire ne peut recevoir directement ou indirectement d'autre rémunération que celle prévue au mandat, il en va autrement en cas de manoeuvres destinées à éluder la rémunération de l'agent immobilier, cette hypothèse pouvant alors ouvrir droit à réparation en sa faveur ; qu'en affirmant " qu'en l'absence de mandat ", la société VB Real Estate ne pouvait " faire grief à la société La Compagnie des immeubles parisiens de l'avoir écartée des négociations commerciales dans le but de la priver de sa commission ", la cour d'appel, qui a méconnu ces principes, a violé par refus d'application l'article 1382 du code civil ;
 
 3°/ que dans ses écritures, la société V Real Estate faisait valoir que même s'il n'est pas débiteur de la commission, celui dont le comportement fautif a eu pour effet de faire perdre cette commission à l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel il a été mis en relation avec un acquéreur potentiel est tenu de réparer le préjudice causé et rappelait, sans être contredite, qu'après l'avoir sommée de cesser toute commercialisation des lots de l'immeuble, la société CIP avait vendu ses locaux commerciaux au prix de 30 500 000 euros à une société gérée par la société Aew Europe, cliente de la société VB Real Estate ;