Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.740 du 30/09/2021,  partie 7


que [E] [D], pour réclamer une indemnité calculée sur la base de 107 euros le mètre carré, se fonde sur : * la vente du 24 juillet 2009 d'un terrain bâti d'une superficie de 2 240 m2 cadastré AC [Cadastre 2] au prix de 67 euros le mètre carré. Il s'agit d'une propriété bâtie et arborée qui ne peut être comparée aux parcelles [D], l*la vente en 2012 d'un terrain d'une superficie de 1905 m² situé au lieu-dit [Adresse 4] et cadastré ET [Cadastre 13] et [Cadastre 14] pour le prix de 240 030 euros, soit 126 euros le mètre carré et la vente en 2014 d'un terrain d'une superficie de 1 830 m² cadastré CM [Cadastre 1] pour le prix de 349 530 euros, soit 191 euros le mètre carré ; que ces deux ventes qui portent sur des terrains situés en zone UB à vocation dominante d'habitat de moyenne densité ne peuvent servir de références pour évaluer des terrains situés en zone NDB et NCB ; qu'il en est de même de la vente intervenue le 25 janvier 2013 d'un terrain d'une superficie de 1 053 m² situé au lieu-dit [Adresse 5] et évalué à 142 euros le mètre carré (de) la vente intervenue le 9 septembre 2013 d'un terrain d'une superficie de 4 097 m² situé au lieu-dit [Adresse 5] et évalué à 110 euros le mètre carré (et de) la vente intervenue le 19 novembre 2013 d'un terrain d'une superficie de 4 371 m² situé au lieu-dit [Adresse 5] et évalué à 120 euros le mètre carré, ces mutations étant intervenues sur des terrains viabilisés, situés de plus dans les hauts de [Localité 1] : qu'en revanche, sera retenue comme terme de comparaison, la vente intervenue le 30 décembre 2004 entre le syndicat mixte de la Plaine de [Adresse 7] et le TCO et portant sur la parcelle AB 394 d'une superficie de 150 908 m² située dans la ZAD de [Adresse 7], classée dans sa majeure partie en zone ND et pour le surplus en zone NAUE immédiatement constructible ; qu'il importe peu que le syndicat mixte de la Plaine de [Adresse 7] soit devenu propriétaire du terrain en exerçant son droit de préemption après une vente aux enchères publiques : lorsqu'il l'a revendu au TCO le 30 décembre 2004 , de nouvelles négociations sur le prix du prix de la vente ont eu lieu librement entre les parties ; que cette vente constitue une référence à prendre en compte pour fixer la valeur vénale du terrain ; qu'en résumé seront pris comme terme de comparaison, la vente du 30 décembre 2004 de la parcelle AB 394 située dans la ZAD de [Adresse 7] au prix de 25,84 euros le mètre carré ; la vente passée le 2 février 2015 entre le TCO et [F] [Y] concernant 2 terrains bâtis HN 244 et 246 d'une superficie totale de 3 878 m² au prix de de 5 euros le mètre carré (et) la vente du 18 août 2010 faite par les consorts [P] à la commune de [Localité 1] d'un terrain de 160 259 m² à [Adresse 10] pour le prix de 5 euros le mètre carré ; qu'en comparaison, le prix du mètre carré des parcelles litigieuses en situation privilégiée mais non constructibles à la date de référence et grevées de profondes excavations, peut être fixé à ²0 euros ; que l'indemnité due pour l'expropriation de -la parcelle AB 57² sera fixée à 7 530 m² x 20 euros = 150 600 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 6] sera fixée à 776 764 m² x 20 euros = 15 535 280 euros; - la parcelle AB [Cadastre 7] sera fixée à 774 ni' x 20 euros = 15 480 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 8] sera fixée à 942 m² x 20 euros = 18 840 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 9] sera fixée à 15 m² x 20 euros = 300 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 10] sera fixée à 54 645 m² x 20 euros = 1 092 900 euros ; -la parcelle AB [Cadastre 11] sera fixée à 279 m² x 20 euros = 5 580 euros ; - la parcelle AB [Cadastre 12] sera fixée à 16 151 m² x 20 euros = 323 020 euros ; - la Parcelle AB [Cadastre 4] sera fixée à 647 m² x 20 euros = 12 940 euros ; TOTAL = 17 154 940 euros ; que Sur la plus-value résultant de la présence de gisements dans le sous-sol., la valeur vénale d'un terrain est augmentée d'une plus-value qui lui est conférée par l'existence dans son sous-sol de gisements exploitables. Il suffit que l'exploitation soit techniquement, économiquement et juridiquement possible et c'est à la date de la décision de première instance, l'ordonnance portant transfert de propriété n'étant intervenue que postérieurement, qu'il convient de se placer pour déterminer la consistance du bien exproprié ; que le schéma départemental des carrières approuvé en 2010 identifie la plaine [D] comme un gisement exploitable ; que les autorisations préfectorales d'exploitation et l'exploitation effective de carrières sur la parcelle AB [Cadastre 6] prouvent qu'elle est possible techniquement, économiquement et juridiquement ;