Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.454 du 10/09/2020,  partie 3


qu'ainsi, le bail met expressément à la charge du preneur tous les travaux rendus nécessaires par l'exercice de son activité, au titre desquels les travaux de mise aux normes sanitaires et de sécurité ; qu'il résulte des pièces produites aux débats que les travaux dont la société LPS demande la prise en charge par le bailleur concernent exclusivement la mise aux normes du réseau électrique, des travaux d'aménagement, de plomberie et sanitaires, et le respect des prescriptions de la commission de sécurité quant aux normes de sécurité, incendie notamment (système de détection, encloisonnement de l'escalier, mise en place de matériaux conformes pour les cloisons et les portes, etc...) ; qu'aucun de ces travaux ne concerne le clos et le couvert des lieux loués, ou les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil ; qu'il n'est pas non plus établi par le preneur que les travaux litigieux, et l'absence de conformité des lieux aux normes de sécurité ayant motivé la décision de fermeture administrative de l'établissement, résulteraient de la seule vétusté de l'immeuble, ou d'un cas de force majeure ; qu'en effet, la lecture des différents documents relatifs aux prescriptions émises par la commission de sécurité et à la fermeture administrative de l'établissement révèle que cette mesure a été décidée en considération de l'absence de réalisation complète des travaux exigés par l'administration, lesquels concernent l'aménagement intérieur de l'établissement et l'installation de divers équipements de sécurité ; qu'ainsi, le courrier du maire de Montvalezan à la société LPS, en date du 21 février 2012 (pièce n° 3 des appelants) rappelle que la levée de l'avis défavorable ne peut être envisagée qu'après respect des prescriptions suivantes : « 1 Déposer un dossier de mise en sécurité de l'établissement, avec plans, notice de sécurité et échéancier des travaux prévus (...) Installer un système de sécurité incendie de catégorie A avec détection automatique d'incendie sans temporisation dans les couloirs des locaux à risques (...) Encloisonner l'escalier avec des parois coupe-feu 1h et des portes pare flamme l/2h (...) Assurer aux cloisons séparant les chambres ou les couloirs des autres volumes un degré coupe-feu l/2h (...) Assurer aux matériaux des plafonds une réaction au feu Ml (...) Assurer à la porte de cuisine un degré coupe-feu 1/2 complet (présence d'élément verrier) (...) Indiquer par une plaque signalétique la coupure de gaz en cuisine (...) Peindre en jaune la conduite de gaz (...) » ; que les appelants ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que ces prescriptions auraient été rendues nécessaires par la vétusté de l'immeuble, alors qu'il s'agit d'installations ou d'équipements de sécurité inexistants ; qu'or, l'arrêté de fermeture en date du 14 août 2014 (pièce n° 8 des appelants) précise dans son article 3 « le motif d'avis défavorable porte sur l'absence de système de détection automatique d'incendie, l'absence de dispositions constructives obligatoire (encloisonnement de l'escalier, isolement des chambres) et les revêtements non conformes », ce qui signifie que les prescriptions décrites dans le courrier du 21 février 2012 n'ont pas été respectées ; que par ailleurs, les appelants soutiennent que Mme K... n'aurait pas déféré aux réclamations du preneur quant aux travaux à réaliser dans l'immeuble ; que toutefois, force est de constater qu'ils ne justifient d'aucune mise en demeure adressée par le preneur à la bailleresse avant le 11 mai 2015 (pièce n° 6 des appelants), à une date à laquelle la fermeture de l'établissement était effective depuis plusieurs mois ; qu'il apparaît au contraire qu'en 2013 c'est Mme K... elle-même qui a enjoint à la société LPS d'effectuer les travaux nécessaires à la poursuite de l'exploitation (pièce n° 4 des intimés, sommation de faire du 27 novembre 2013) après avoir eu connaissance des avis défavorables de la commission de sécurité ; qu'il résulte de ce qui précède que c'est la société LPS qui a failli dans l'exécution des travaux de mise aux normes de sécurité qui lui incombent selon les clauses du bail, lesquels lui sont réclamés par l'autorité administrative depuis 2007 sans qu'elle ait jamais fait le nécessaire jusqu'à la décision de fermeture administrative de l'établissement ; que cette décision et la perte du fonds de commerce sont donc imputables aux seuls manquements du preneur, et les appelants ne peuvent prétendre à l'indemnisation par les consorts C... des préjudices qui en découlent, faute d'établir un manquement du bailleur à ses obligations ; qu'en conséquence, c'est à juste titre et par des motifs que la cour approuve que le tribunal a rejeté l'ensemble des demandes des appelants » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « suivant l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'assurer l'obligation de délivrance, d'entretien et d'assurer une jouissance paisible de la chose pendant la durée du bail ; que l'article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ; que l'article 1754 du code civil opère une répartition entre les grosses réparations, qui sont supportées par le bailleur, et les réparations locatives et de menu entretien qui sont laissées à la charge du preneur ;