Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-17.218 du 17/11/2021,  partie 3


qu'il estime dans ces conditions que seule la démolition-reconstruction des ouvrages est de nature à mettre un terme aux graves non conformités contractuelles tenant à l'absence de chaînages au surplus en zone sismique, à l'absence d'arase étanche avec la présence d'humidité qui en découle, à l'absence de construction de deux maisons sur terre-plein, à un défaut altimétrique rendant indispensable l'évacuation des eaux usées par pompe de relevage et à d'autres non conformités contractuelles non relevées par l'expert (gaines électriques, évacuation des eaux grises, arrivée d'eau potable, accessibilité ...) ; que la CGI fait valoir essentiellement que la démolition-reconstruction telle que réclamée par M. [X] aboutirait à des travaux non garantis ou impossibles à réaliser et à une sanction non proportionnée à la gravité des nonconformités et sur lesquelles l'expert [D] a répondu en donnant les solutions techniques adéquates ; qu'aux termes de l'article R 261-1 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation: " L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil ( ....) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation" ; qu'en application de ce texte, seules les graves nonconformités ou les malfaçons rendant l'ouvrage impropre à son utilisation sont de nature à faire obstacle à la constatation de l'achèvement de l'immeuble et par conséquent à sa réception et à sa livraison ; qu'il convient donc d'examiner la réalité et la gravité des non conformités invoquées par M. [X] pour déterminer si, en raison de leur caractère substantiel, elles rendent les maisons impropres à leur utilisation ; sur l'absence de chaînage et ses conséquences en zone sismique ; que l'expert [D] ne retient pas cette non-conformité au vu des sondages non destructifs de localisation pratiqués par le sapiteur Ginger CEBTP, position qu'il maintient dans le cadre du complément de mission qui lui a été donné par ordonnance du 22 octobre 2013 pour vérifier les capacités de l'appareil utilisé pour détecter les chaînages verticaux, l'expert précisant, après échanges avec son sapiteur, qu'il n'existait aucune présomption d'absence de chaînage justifiant de faire réaliser des sondages destructifs ; que par ailleurs, c'est en vain que M. [X] conteste ces conclusions en invoquant celles de deux experts privés qui dénoncent l'absence de chaînage vertical, surtou t en zone sismique, la commune de [Localité 5] étant classée en zone sismique de niveau 3 depuis le 1er mai 2011 ; qu'en effet, il doit d'abord être relevé que le chaînage vertical n'était pas prévu aux contrats, les notices descriptives ne prévoyant au chapitre des ossatures que les ouvrages suivants : Ossature des constructions par ouvrages en béton armé, dosage du ciment selon normes en vigueur comprenant : -linteaux au-dessus des ouvertures ; -chainages horizontaux en périphérie des planchers et des murs ; -poteaux apparents ou encastrés dans la maçonnerie aux changements de direction -appuis en béton moulés ; -seuils au mortier de ciment lissé ; qu'ensuite, comme le soutient justement la CGI, les obligations du constructeur et par voie de conséquence, du garant de livraison, doivent être appréciées à la date de délivrance du permis de construire, soit le 6 décembre 2005, à une époque où la zone n'était pas classée en zone sismique et c'est la raison pour laquelle l'expert judiciaire n'a pas retenu les prescriptions applicables en zone sismique aux constructions en cause, ajoutant au surplus (page 19) que rien ne permet de penser que le respect des règles minimales parasismiques applicables à ces constructions n'est pas assuré ; que l'existence de cette première non-conformité n'est donc pas établie ; sur l'absence d'arase étanche et les problèmes d'humidité ; que cette absence d'arase étanche pourtant prévue au contrat est confirmée par l'expert [D] qui constate en page 11 de son rapport que si en partie courante, les problèmes d'humidité ne sont pas liés à l'absence d'étanchéité du soubassement, c'est le cas sur les parties habitables dont les façades sont enterrées ; que pour y remédier, l'expert judiciaire préconise des injections périphériques contre les remontées d'humidité du sol selon devis de la société Renoba pour un coût de 13.220,00 € ; qu'il est établi par les factures de cette société ( pièces 87,94 et 95 CGI ) que ces travaux ont été réalisés en juin 2017 et janvier 2018 et il apparaît, au vu du procès-verbal de constat contradictoire dressé par huissier le 13 mars 2019 sur l'état actuel des trois maisons (pièce 83 CGI), qu'aucune trace d'humidité n'est relevée, ni au sol, ni sur les parois ; que dans ces conditions, la non-conformité contractuelle relevée ne présente pas de caractère substantiel puisque l'objectif de l'arase étanche qui est d'éviter les remontées d'humidité du sol par capillarité est atteint par les injections périphériques réalisées ; sur la modification de la nature des planchers bas des rez-de-chaussée et l'absence de construction sur terre-plein ;