Cour d'appel de Montpellier
1B, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-22.093 du 11/03/2020,  partie 7


qu'à l'évidence, il s'agissait d'un engagement au titre du prêt représentant plus de 50 % des revenus, ce qui n'était envisageable qu'en fonction de revenus locatifs escomptés nets permettant d'envisager raisonnablement une telle charge ; qu'à cet égard, le Crédit immobilier ne verse aucune pièce, et se contente de conclure qu'il « prend pour hypothèse, de manière conservatrice, des revenus locatifs à 50 % du montant des mensualités, [qui] pouvaient être estimés à tout le moins à 764 € avant toute augmentation contractuelle de loyer »; que la cour ne discerne pas le rapport entre les mensualités du prêt et le revenu locatif escompté, même affecté d'une décote ; que les emprunteurs estiment ce revenu locatif à 439 € par mois, soit 80 % des revenus escomptés de 6 596 € par an, pour tenir compte des impôts fonciers et des charges de copropriété (page 35 de leurs conclusions) ; que dans les deux cas, et à admettre que cette fiche de renseignements ne comporte aucune anomalie apparente, alors qu'elle mentionne des charges égales à zéro, et que par ailleurs la fiche d'imposition des intéressés (que l'apporteur d'affaires aurait dû recueillir et transmettre, la cour ignorant si cela a été le cas) mentionnait une pension alimentaire de 2439 € par an, la cour relève que la charge de remboursement du prêt pouvait être évaluée de façon optimale à 40 % des revenus réels et escomptés, et dans l'hypothèse des emprunteurs à 44 % ; qu'il s'agit d'un taux dépassant les deux cas les taux habituellement admis de 30 %, sachant que le calcul du banquier tient pour acquis une rentabilité sans aléas pendant 20 ans, dont il est dit lui-même qu'elle n'arrivera qu'à compenser 50 % de la charge de l'emprunt ; que la vacuité de son dossier, tel que communiqué dans le présent débat, interdit de retenir qu'il ait informé les emprunteurs sur les avantages de l'opération projetée, en termes de défiscalisation notamment, par rapport à l'aléa grevant les revenus escomptés de la location, sur une aussi longue période ; que le ratio d'endettement, qu'il estime même dans le meilleur des cas 40 %, l'obligeait au-delà de cette information à une mise en garde ; que la cour estime enfin que les fautes relevées ci-dessus dans la gestion des dossiers transmis par l'apporteur d'affaires ne permettaient pas d'estimer comme suffisamment fiable la simple fiche de renseignements aujourd'hui transmise, la meilleure preuve en étant par exemple l'existence d'une pension alimentaire non négligeable, incompatible avec la mention de charges égales à zéro, alors même que le minimum de contrôle du banquier aurait dû l'amener à exiger, pour contrôler le montant des revenus déclarés, les feuilles d'imposition qui comportent la mention de cette pension, et que si tel a été le cas, il n'en a pas été tenu compte ; que la cour estime en conclusion sur ce volet que l'absence totale d'information et de mise en garde à l'égard d'emprunteurs non avertis, est constitutive d'une faute qui s'ajoute à celle constituée par le recours à un apporteur d'affaires non agréé, n'ayant fait l'objet d'aucun contrôle de la part du banquier ; que le dommage est constitué par la perte de chance de ne pas contracter, qui ne peut être relativisée par la situation actuelle des emprunteurs qui devraient démontrer qu'ils peuvent faire face au paiement de la créance (page 23 des conclusions du Crédit immobilier), ni par la frénésie immobilière reprochée aux emprunteurs ; qu'en effet, l'argumentation du Crédit immobilier est indivisible dont il résulte qu'il ne connaissait pas l'empilement des crédits, étant précisé qu'en toute hypothèse cette situation est d'abord la conséquence directe des agissements de l'apporteur d'affaires, facilitée par l'absence de contrôle du Crédit immobilier ci-dessus motivée ; que cette perte de chance peut donc être estimée à 75 %, soit 166 830 € (222 440 X 75 %), les emprunteurs opérant eux-mêmes la déduction de la valeur actuelle du bien acheté, qui n'est pas contestée à hauteur de 65 000 € ; que c'est donc une somme de 101 830 € qui peut être allouée à titre de dommages-intérêts réparant cette perte de chance ;
 
 1°- ALORS QUE l'établissement de crédit n'est pas tenu de vérifier directement auprès des emprunteurs l'exactitude des informations recueillies par un intermédiaire sur leurs capacités financières, sauf anomalie apparente ; que la banque, qui avait effectué une vérification de la solvabilité des emprunteurs sur la base de la fiche de renseignement signée par les époux Q..., ne mentionnant aucune charge, et des pièces justificatives de leurs revenus et patrimoine, qui lui avaient été transmises par la société Apollonia, avait ainsi respecté son obligation de contrôle ;