Cour d'appel d'Aix-en-Provence
3A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.977 du 13/02/2020,  partie 3



 « Il résulte de la jurisprudence actuelle que le cahier de, charges, document unique, couvrant les lotissements autorises entre 1924 et début juillet 1959, revit un caractère contractuel, et ce, malgré son contenu mixte "réglementaire" et "contractuel",
 En l'espèce, le document en date du 31 octobre 1961 est un document unique intitulé "cahier des charges".
 Même s'il a été approuvé par arrêté préfectoral, il conserve en conséquence un caractère contractuel.
 La Cour de cassation a jugé dc manière constante que les dispositions de l'article 442-9 du Code de l'urbanisme, issues de l'ordonnance du 8 décembre 2005, ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges et les clauses de ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, qui revêt un caractère contractuel, et qui engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
 L'article L 442-9 du Code de l'urbanisme été modifié par la loi du 24 mars 2014 (loi ALUR) de la manière suivante :
 Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de ta délivrance de l'autorisation de lotir et, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
 De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. dès l'entrée en vigueur de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
 Les dispositions du présent article ne revêtent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
 Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à L. 111-5-4.
 Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si le cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier. La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l'objet d'un décret.
 La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l'application du même article L. 442-10.
 Il est incontestable que la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a eu notamment pour objectif de favoriser la densification du tissu urbain existant et, à cet effet, en particulier, dc s'attaquer aux documents de lotissements oui limitent les possibilités de construire sur les lots.
 Toutefois, d'une part, en ce qui concerne les lotissements autorisés entre 1924 et 1959, et, comme en cas dc document unique, le nouvel article L. 442-9 du code de l'urbanisme reprend le principe déjà contenu dans la précédente version de l'article L. 442-9, résultent de l'ordonnance du 8 décembre 2005, qui disposait que Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local .d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
 Par ailleurs, l'alinéa 3 du nouvelle article L 442-9 dispose que ses dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes,
 Dès lors, si les règles d'urbanisme propres à un lotissement sont toutes frappées de caducité du point de vue du droit de l'urbanisme et cessent de produire effet à l'égard de l'administration qui n'a plus à en tenir compte pour délivrer des autorisations, elles subsistent néanmoins à titre contractuel dans les rapports des colotis entre eux, lorsqu'elles procèdent du cahier des charges.
 Le nouvel article L. 442-9 du Code de l'urbanisme ne permet donc pas de remettre en cause la jurisprudence antérieure selon laquelle le cahier des charges, de nature contractuelle, engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
 Ainsi, la SNC CAPE KIDNAPPERS a l'obligation de respecter les clauses du cahier des charges du 25 novembre 1929, et du cahier des charges du 31 octobre 1961, même si elle a obtenu des autorisations administratives définitives.
 La demande d'arrêt des travaux ne se heurte en conséquence à aucune contestation sérieuse.