cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 17-11.833 du 12/04/2018,  partie 5


qu'en retenant, pour débouter la société Célio France de ses demandes, que cette dernière avait commis une faute en usant du 2ème étage comme entrepôt d'arrière boutique et du 3ème étage d'entrepôt occasionnel de son commerce, cette surexploitation des deux étages étant la cause des désordres structurels et que le stockage de vêtements n'était pas prévue au bail, quand le bail, portant sur tous commerce, consenti à une société de vente de vêtements, induit par essence le stockage des vêtements destinés à la vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 (devenu l'article 1103), ensemble l'article 1719 du même code ;
 
 2°) ALORS QUE la cour d'appel qui, infirme un jugement, doit réfuter les motifs déterminants des premiers juges dont il est demandé confirmation ; qu'en l'espèce, la société Célio France demandait la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait retenu une faute de la SCI Indiana qui avait loué des locaux initialement destinés à l'usage d'habitation en locaux à usage commercial sans avoir vérifié si cet usage était possible au regard de la structure de l'immeuble (jugement, p. 7, § 1) ; qu'en infirmant le jugement, sans réfuter ce motif, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que la cour d'appel a constaté que le bail était destiné à tous commerces, excepté le commerce alimentaire, que l'immeuble était très ancien et que les 2ème et 3ème étages loués par la société Indiana étaient destinés exclusivement à l'habitation (arrêt, p. 7) ; qu'en retenant une faute du preneur tenant au stockage des vêtements destinés à la vente, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la SCI Indiana n'avait pas manqué à son obligation de délivrance en donnant à la société Célio France à bail un local non conforme à la destination contractuellement prévue de tous commerces et sans rechercher préalablement si le bailleur avait vérifié l'aptitude des locaux à un usage tous commerces, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
 
 4°) ALORS QU'en considérant que la société Célio France ne démontrait pas que le bailleur était tenu de lui délivrer des locaux dont les planchers auraient dû supporter une charge de 500kgs par m2 quand le rapport d'expertise précisait que les locaux loués devaient être dotés de planchers pouvant recevoir une charge au moins de 500kg/m2 dès lors qu'il s'agit de la norme minimale pour une boutique et ses annexes (rapport d'expertise, p. 31), la cour d'appel a dénaturé par omission le rapport d'expertise, violant l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 (devenu l'article 1103).
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (relatif aux fissures de la cage d'escalier)
 
 Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Célio France de ses demandes formées au titre des travaux préconisés par l'expert relatifs à l'ossature de l'escalier et dit qu'elle supportera le coût des dits travaux ;

AUX MOTIFS QUE, sur les baux liant les parties, il ressort des débats et pièces du dossier que les baux aux droits desquels est venue la société Celio sont à destination de l'exploitation de «tous commerces souhaités à l'exception d'activités liées au commerce alimentaire » et qu'ils portent sur divers locaux composant un immeuble de 3 étages du XVIIIe (selon les bailleurs) et XIXe siècle (selon la description de l'expert), situé en front de port ; que cet immeuble d'une « contenance de 45 m2 a été divisé en 9 lots, dont partie d'abord louée par la société Biker (magasin en rez de chaussée et réserve au 1er étage) les autres parties ( 9 m2 en rez de chaussée, un appartement au 2ème étage, et une chambre, un séjour et une cuisine au 3ème étage), louées ultérieurement par la SCI Indiana, à fin de réunification des surfaces ; que ces baux prévoient que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées (... ) et notamment la modification éventuelle des accès aux étages ( ...) » ; que le bail consenti par la société Biker ajoute que les travaux « se feront sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires et vacations resteront à la charge du preneur (.) Lesdits travaux seront réalisés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur, comme il a été dit au paragraphe ci-dessus. (..) Le bailleur autorise les réunifications éventuelles des (...) étages (.)» ;