Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.628 du 01/10/2020,  partie 3


Les consorts O... ne peuvent dès lors se prévaloir de la qualité d'acquéreurs évincés et sont donc dépourvus d'intérêt à agir ; que le tribunal sera en conséquence approuvé d'avoir déclaré leurs demandes irrecevables ; que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la recevabilité de l'action des consorts O... ; qu'au terme de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé ; qu'au visa de l'article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime, article énonçant les bénéficiaires du droit de préemption, la Haute juridiction a énoncé que l'action en nullité de la vente conclue au bénéficie de celui qui a exercé un droit de préemption dont il n'était pas titulaire peut être exercée par l'acquéreur évincé (Civ 3ème, 17 février 2010) ; qu'au visa de l'article 31 du code de procédure civile, la Cour de Cassation réénonce que l'acquéreur évincé a un intérêt à agir à raison de l'exercice irrégulier du droit de préemption et est donc recevable en sa demande d'annulation de la vente (Civ 3ème, 30 janvier 2013) ; que cependant, il s'agit dans ces deux espèces d'un engagement réciproque dans la volonté de vendre et d'acheter. Une promesse unilatérale de vente se caractérise par le fait que seul le vendeur s'engage à vendre son bien au bénéficiaire de la promesse. Ce dernier peut accepter ou non d'acheter avant une certaine date. Si le bénéficiaire de la promesse accepte, on dit qu'il lève l'option ; que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui n'a pas levé l'option et dont la promesse est ainsi devenue caduque, ne peut être qualifié d'acquéreur évincé (Civ 3ème, 22 septembre 2010) et n'a pas ainsi qualité à agir en nullité tant du droit de la vente ; qu'en l'espèce, par acte en date du 2 juillet 2015, Monsieur et Madame J... ont consenti une promesse unilatérale de vente des terrains concernant notamment les terrains loués aux époux Y... , au bénéfice des consorts O... et ce sous condition suspensive qu'aucun droit de péremption ne puisse être exercé sur les biens concernés ;
 Que cet acte précise que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique, soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les 5 jours ouvrés suivant celle-ci ; que la levée d'option étant un fait juridique, elle peut être prouvée par tout moyen ; qu'en l'espèce, M. B... O... et Mme D... O... ont effectivement contracté un prêt afin de financer l'achat mais ce financement était une des conditions suspensives de la réalisation de la promesse unilatérale et ne saurait constituer en soi une levée d'option, M. B... O... et Mme D... O... restant libres d'acheter ou non à l'issue de la justification du prêt ; que de même, la mention dans l'acte de signification d'intention de vendre des propriétaires en vue d'actionner le droit de préemption des locataires que M. B... O... et Mme D... O... "se proposent d'acquérir lesdites parcelles aux conditions ci-dessus" ne peut suffire à caractériser une intention claire et précise émanant des consorts O... d'achat, ces derniers restant libres de contracter à défaut d'avoir eux-mêmes exprimé leur volonté ; qu'enfin, dès lors que le droit de préemption a été exercé, la promesse unilatérale de vente au bénéfice des consorts O... devenait caduque et aucune levée d'option pouvait dès lors se réaliser. Ainsi, l'assignation ne peut constituer une levée d'option ; qu'en conséquence, au vu de l'absence de levée d'option manifestée par M. B... O... et Mme D... O..., ces derniers ne peuvent se prévaloir de la qualité d'"acquéreurs évincés", ne s'étant jamais engagés à acheter, ils ne sont donc pas recevables ni à contester la régularité du droit de préemption ni la validité de la vente en découlant ;
 
 1) ALORS QUE le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, titulaire d'un droit d'option d'achat, a intérêt et qualité pour agir en annulation de l'exercice d'un droit de préemption et de la vente subséquente conclue avec le préempteur tant que le délai pour lever l'option n'a pas expiré ; que pour affirmer que M. et Mme O..., bénéficiaires d'une promesse unilatérale de vente, étaient dépourvus d'un tel intérêt à agir, l'arrêt attaqué a énoncé que le bénéficiaire d'une promesse qui n'a pas levé l'option ne peut se prévaloir de la qualité d'acquéreur évincé lui donnant intérêt à agir ;