Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-13.907 du 15/11/2018,  partie 3


l'expert judiciaire, étudiant les prix couramment pratiqués dans le voisinage, a examiné 12 termes de comparaison, dont il faut souligner que 11 se situent dans la même rue, à différents emplacements de la rue aux Cordiers, ce qui s'agissant de la principale artère commerçante est donc particulièrement pertinent ; il a ainsi retenu à titre de comparaison les loyers de baux renouvelés, compris entre 70 et 210 euros/ m²up/an et les loyers de baux neufs, compris entre 140 et plus de 250 euros / m²up/ an, dont il a tiré, au vu des caractéristiques propres aux locaux d'espèce, le prix de 140 euros/m²up/an ; s'étant appuyé sur des baux en cours à la date du 1er avril 2012, qu'il s'agisse de nouveaux contrats ou de baux renouvelés, le grief de l'ancienneté des termes de référence formulé par l'appelant n'est pas fondé ; l'appelant entend mettre en exergue le prix du loyer du magasin Camaïeu situé 20 rue aux Cordiers, en soutenant qu'il s'agit du seul véritable terme de comparaison utile par la superficie, la qualité des locaux et l'accès de plain-pied depuis la rue piétonne ; cependant, il faut relever de la description donnée par l'appelante elle-même que ce local présente un linéaire en façade de 12 mètres, ce qui est très supérieur aux 9 ml du magasin Mim, et que surtout l'appelante précise que « la société Camaïeu a réuni deux locaux commerciaux en supprimant des murs porteurs et réalisant de très gros investissements »; à cet égard, il faut relever du rapport d'expertise judiciaire que la boutique Mim est louée sans climatisation et que « les locaux sont pénalisés par la présence de sept poteaux » même si la configuration rectangulaire des lieux est pratique pour l'aménagement ; il apparaît en conséquence que la valeur locative des locaux loués à la SAS Mim ne peut être calquée sur la situation des locaux Camaïeu, contrairement à ce que prétend l'appelante ; il ressort de l'ensemble de ces éléments que les critiques, non pertinentes, de la SCI rue Pernette doivent être rejetées, le prix du m² up devant être fixé à 140 euros comme estimé par l'expert judiciaire et retenu à juste titre par le premier juge ; sur les facteurs de majoration et minoration : les locaux de la SCI rue Pernette sont loués à destination de « tous commerces », ce qui constitue un atout certain devant conduire à majorer le prix du loyer ainsi que l'a fait l'expert judiciaire ; cela d'ailleurs ne fait pas l'objet de réelle discussion de la part des parties ; il sera retenu un facteur de majoration de 10 % ; il n'est pas contesté que la taxe foncière, incombant normalement au bailleur comme propriétaire foncier, est contractuellement mise à la charge du preneur, ce qui constitue une clause exorbitante du bail devant venir en minoration du prix du loyer, dès lors que l'article L. 145-33 du code de commerce commande de tenir compte des charges et obligations des parties ; l'expert a retenu à ce titre un abattement de 10 %, venant se compenser avec le facteur de majoration ; cependant la société intimée fait à juste titre observer que doit être prise en compte la taxe foncière effectivement acquittée pour 2012, soit 4.717 € au vu du document fiscal produit en pièce n°15 par l'intimée ; en conséquence le prix du loyer du bail commercial liant les parties, renouvelé au avril 2012, s'établit de la façon suivante : (153 m² x 140 €) + (153 m² x 140 €) x 0,10 - 4.717 € - 18 845 €, soit 19 000 € HT selon l'offre du preneur dans le cadre de son appel incident ; il convient en conséquence, en réformant le jugement entrepris, de fixer le prix du loyer renouvelé à 19 000 euros hors taxe par an à compter du 1er avril 2012 ;
 
 1°) ALORS QUE la décision du locataire de ne pas exploiter certaines des surfaces louées, susceptibles de recevoir le public n'est pas opposable au bailleur ; ; qu'en opposant à la société Rue Pernette le choix de la société Mim de ne pas affecter à la réception du public et à la vente certaines des surfaces louées à usage de tous commerce, pour considérer que la surface utile pondérée du local litigieux s'évaluerait à 153 m², la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et R. 145-3 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QU'il est interdit au juge de modifier l'objet du litige ; qu'en considérant que la boutique litigieuse serait louée sans climatisation, quand la société Mim elle-même retenait que les locaux étaient dotés d'un système de climatisation réversible, la cour d'appel a modifié l'objet du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QUE la valeur locative est déterminée notamment d'après les caractéristiques du local loué et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;