cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-10.970 du 08/03/2018,  partie 9


que l'augmentation de loyer convenue en 2001 en contrepartie de la mise à disposition de la chambre froide, en sus, s'élève à 304,90 euros ht hc (2.000 francs) ; que le loyer ht hc s'élève donc à 7.000 francs en 2001, en contrepartie de la mise à disposition de l'espace de vente et de la chambre froide (cf. l'arrêt du 26 mars 2008), soit 1.067,14 euros en tout ; que le forfait de charges s'élève à 8 % du loyer ht hc, soit 85,37 euros (8 % de 1.067,14 euros) ; que le loyer charges incluses ht s'établit donc à 1.067,17 euros + 85,37 euros = 1.152,54 euros, auquel la tva devait s'ajouter, en sus ; que ce loyer correspondait à une occupation de 107,60 m² seulement (soit le point de vente + la chambre froide) ; qu'or, la société Essalam s'est octroyée à elle-même une emprise bien plus considérable, qui s'établit à 307,60 m², en dernier lieu ; que le loyer convenu s'est donc trouvé, par la faute de la société Essalam, déconnecté du fait d'occupation qui a dépassé les prévisions du bail et celles du bailleur ; que les locaux actuellement occupés par la société Essalam excèdent, de beaucoup, ce pourquoi elle avait été titrée et ce pourquoi elle acquittait un loyer charges incluses de 1.152,54 euros seulement en dernier lieu ; que la société Marylia sollicite que l'indemnité d'occupation soit portée au « double du loyer, charges et TVA applicables en sus », jusqu'au départ effectif des lieux ; que cette demande est justifiée, compte tenu de la particularité de l'espèce ; qu'on doit souligner, en effet, que si l'on se réfère au prix du m² convenu en 2001, après la modification d'assiette du bail (avec l'ajout de la chambre froide), ledit prix au m² s'établit 7.000 francs par mois/107,40 m² = 65.17 francs/m²/mois (soit 9,93 euros/m²/mois) ; que pour une surface occupée de 304,60 m², ce qui est le cas actuellement, le prix du loyer pouvait s'établir à 9,93 euros/m²/mois x 304,60 m² = 3.024,67 euros/m²/mois ; que l'indemnité d'occupation requise par la société Marylia à l'encontre de la société Essalam (2.305,08 euros charges incluses par mois) se révèle être intérieure au loyer calculé à partir du métrage réellement occupé au-delà du titre consenti ; que la société Essalam ne peut dès lors pas soutenir que la fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 2.305.08 euros (deux fois le loyer courant) soit excessive alors qu'elle-même occupe un espace trois fois supérieur à ce que son bail permettait ; que la société Essalam sera par voie de conséquence, condamnée à payer à la société Marylia la somme de 1.152,54 euros x 2 = 2.305,08 euros ht mais charges incluses, par mois à compter du 1er décembre 2012 jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée soit par la restitution des clés soit par l'établissement du procès-verbal de reprise des lieux, après expulsion ; que la tva devra s'ajouter à cette somme, en sus ;
 
 1°) ALORS QUE la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; que l'occupation par le preneur d'un bail commercial de locaux au-delà de ce que lui concède le bail et son maintien dans ces locaux sans droit ni titre malgré les dispositions d'une décision de justice ne constitue pas une infraction aux stipulations du bail, mais une méconnaissance de la propriété d'autrui ; que cette occupation ne saurait dès lors fonder la résiliation du bail ; qu'en prenant un parti contraire pour retenir que la société Essalam avait manqué gravement à ses obligations de locataires et prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial passée entre les société Marylia et Essalam, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ; qu'en énonçant que l'occupation par la locataire, la société Essalam, de locaux au-delà de ce lui concède le bail et son maintien dans ces locaux sans droit ni titre, nonobstant les dispositions du jugement du 5 juin 2013, constituait un manquement grave à ses obligations, cependant que l'instance ayant abouti à ce jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny n'avait pas le même objet que celle conclue par l'arrêt attaqué, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3°) ALORS QUE la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ;