cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 16-29.052 du 15/02/2018,  partie 2



 AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bail a été renouvelé le 15 mai 1995 aux clauses et conditions du bail précédent du 3 avril 1968 pour tout ce qui n'a pas été expressément modifié. Le bail d'origine contenait une clause toujours en vigueur suivant laquelle le preneur acceptait de prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient sans pouvoir exiger des bailleurs aucun aménagement, changement, remise en état, réparations et nettoyage de quelque nature que ce soit sous prétexte de mauvais état des lieux loués. Or une telle clause ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance des lieux et ne met donc pas obstacle à la demande du preneur en exécution de travaux. Le bail dispose encore que le preneur devra entretenir les lieux loués en bon état d'entretien et de réparations de toute nature, les portes et devantures et fermetures des boutique, lambris, parquets, verres carreaux, plomberie, robinetterie et appareils d'eau et de gaz, tout à l'égout et ses appareils, cheminées, ravalement des murs et courette de l'entrée et de l'escalier de l'immeuble, enfin toutes les réparations de gros et menus entretiens, même de couverture, qu'elle soit d'usure de vétusté, dont les lieux pourraient avoir besoin et ce sans exception, les bailleurs ne conservant à leur charge que les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil ainsi que le ravalement décennal de la peinture de la façade rue, les preneurs devant au préalable faire les réparations ou réfections, s'il y a lieu, des croisées, persiennes, jalousies
 etc
 sauf la peinture. En ce qu'il relève qu'aucune disposition du bail ne met expressément à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux avec la règlementation administrative, le premier juge a exactement apprécié qu'il appartient aux bailleurs de supporter le coût des différentes mises aux normes énumérées dans le jugement auquel il est expressément renvoyé et ce pour un montant total de 89.610 euros, hors taxes soit 107.173,56 euros TTC, somme à laquelle s'ajoute le coût de l'installation de portes coupe-feu munies de ferme porte pour un montant de 516,82 euros TTC. L'allégation de mauvais entretien des lieux par le preneur est inopérante à cet égard dès lors que les travaux dont s'agit sont imposés par l'évolution des normes applicables notamment en matière de sécurité incendie et l'obsolescence des installations existantes et aucune disposition du bail renouvelé ne contient d'exonération fut-ce partielle du bailleur de son obligation à cet égard. »
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le bailleur est tenu, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'une obligation de délivrance qui fait peser sur lui l'obligation de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire pendant la durée du bail toutes les réparations nécessaires, autres que locatives. Si l'article 1er des conditions générales du bail prévoit que la société IDÉAL HÔTEL s'est engagée à "prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement, sans pouvoir exiger des bailleurs aucun aménagement, changement, remise en état, réparation et nettoyage de quelque nature que ce soit sous prétexte de mauvais état des lieux loués et sans pouvoir réclamer de ce chef aucune diminution de loyer", cette disposition très générale et peu précise ne peut décharger les bailleurs, contrairement à ce qu'ils soutiennent de leur obligation de délivrance et mettre à la charge de la société locataire la totalité des travaux de remise en état. Aux termes de l'article 3 des conditions générales du bail initial, renouvelé aux mêmes clauses et conditions s'agissant de l'entretien et des travaux, la S.A.R.L. IDEAL HÔTEL s'est engagée à tenir "pendant la durée du bail les lieux loués en bon état d'entretien et de réparation de toute nature, les portes et fenêtres des boutiques, lambris, parquets, verres, carreaux, plomberie, robinetterie, et appareils d'eau et de gaz, tout à l'égout et ses appareils, cheminées, ravalement des murs et courette de l'entrée et de l'escalier de l'immeuble, enfin toutes les réparations de gros et menus entretien, même de couverture qu'elles soient d'usure de vétusté, dont les dits lieux pourraient avoir besoin, sans aucune exception les bailleurs ne conservant à leur charge que les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil ainsi que le ravalement décennal en peinture de façade sur rue, les preneurs devant au préalablement faire les réparations ou réfections, s'il y a lieu des croisées, persiennes, jalousies etc... sauf la peinture et de rendre à la fin du bail les lieux loués en parfait état de toutes réparations même d'usure et conforme à l'état des lieux qui a pu être loué". Il ressort donc des termes mêmes du bail que le preneur est tenu à toutes les réparations de gros et menu entretien et que les bailleurs sont tenus aux grosses réparations définies à l'article 606 du code civil ainsi qu'au ravalement décennal en peinture de façade sur rue. Sur le fondement de l'obligation de délivrance et des clauses du bail, il convient de préciser, sur la base des conclusions du rapport d'expertise, sur qui, des bailleurs ou la société locataire, reposent la charge des travaux en fonction de l'origine des désordres.