Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-14.987 du 10/04/2019,  partie 3


que le notaire a au surplus joint à l'acte un précédent état dressé par le syndic le 2 janvier 2012, qui mentionnait quant à lui que de "gros travaux de réfection de la façade arrière, du clocheton, de l'ascenseur et des réseaux (étaient) prévus prochainement", et remerciait le notaire d'en avertir l'acquéreur, le syndic disant rester à disposition pour davantage de précisions ; que le notaire a là encore fait viser et signer cette mention, manuscrite, par M. E... L... ; qu'ainsi, lorsqu'il a signé l'acte authentique de vente, le 30 janvier 2012, M. E... L... était parfaitement informé, dans leur nature, leur ampleur et leurs conséquences, de l'insalubrité de la tourelle et de la présence de mérule dans les caves, et ce d'autant qu'il ne conteste pas que si Me P... Y... V..., qui l'assistait dans cette opération d'acquisition, n'était pas personnellement présente en l'étude de Me B... pour la signature, elle lui avait cependant transmis au préalable le projet d'acte établi par Me B... dont elle-même avait été destinataire ; que M. E... L... soutient cependant que c'est au moment de la conclusion de l'avant-contrat qu'il devait être informé de l'état de l'immeuble et que la connaissance du vice doit s'apprécier, puisque la vente était dès ce moment parfaite, et que lorsqu'il a signé l'acte authentique la réitérant, il ne pouvait plus y renoncer ; qu'il résulte des articles 4 et 5 du décret du 17 mars 1967 que le syndic doit adresser l'état daté au notaire chargé de recevoir un acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot de copropriété, avant l'établissement de cet acte ; qu'or, aux termes de l'acte authentique reçu le 30 janvier 2012 par Me B..., le transfert de la propriété du bien objet de la vente n'avait lieu qu'au jour de sa signature; c'est en conséquence à cette date que devait être accomplie la prescription réglementaire susvisée, destinée à assurer la parfaite information de l'acquéreur d'un lot de copropriété sur les charges et travaux qu'il devra supporter, ce qui a été le cas en l'espèce, étant observé qu'une telle information n'était alors pas exigible au stade de l'avant-contrat puisque cette obligation n'a été instaurée légalement que par l'article 54 de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové ; qu'en outre, alors que, pour conclure l'avant-contrat par l'entremise de l'agence immobilière Bréville Immobilier, M. E... L... avait pu se référer à une annonce particulièrement attractive parue sur le site de cette agence qui vantait notamment, une restauration de qualité, les éléments relatifs à l'état du bien qui ont été analysés ci-dessus ne lui ont été révélés par les documents précités qu'entre la conclusion de l'avant-contrat et la signature de l'acte authentique ; que dès lors, et nonobstant la formule de principe contenue à l'acte du 25 octobre 2011 suivant laquelle "les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix", on ne saurait considérer que l'accord sur la chose était pleinement réalisé dès la conclusion de l'avant-contrat et que la vente était alors parfaite ; que c'est donc bien, contrairement à ce que soutient M. E... L..., à la date de la signature de l'acte authentique et non à celle de l'avant-contrat, qu'il convient, en l'occurrence, de se placer pour apprécier si l'acheteur a pu se convaincre lui-même des vices ; que dès lors qu'à ce moment, M. E... L... avait connaissance des vices susceptibles de fonder une action rédhibitoire ou estimatoire, son vendeur, M. M... W... , n'est pas tenu de la garantie prévue par l'article 1641 du Code civil ; qu'il ne l'est pas non plus pour les vices afférents au contentieux dirigé contre la copropriété généré par un dégât des eaux survenu en janvier 2011 dans un appartement d'un autre copropriétaire, et au branchement provisoire d'alimentation en eau de l'appartement acquis, générateur selon M. E... L... d'un problème de pression d'eau, qui ne peuvent fonder une telle action ; qu'en effet, s'agissant du premier, il n'a été initié que par une assignation délivrée le 17 février 2012 selon les écritures de M. M... W... , non contredites par M. E... L..., et ainsi, postérieurement à la vente litigieuse de sorte que le vice invoqué n'était alors pas né ; que quant au second, M. E... L... n'en apporte aucune preuve et ne démontre en outre pas en quoi, à le supposer avéré, il serait de nature à rendre le bien acquis impropre à l'usage auquel il est destiné, ou à diminuer cet usage de telle sorte que le prix d'acquisition aurait été modifié s'il en avait eu connaissance ; qu'enfin, il n'est pas sans intérêt de relever que M. E... L..., qui avait, le 22 juillet 2013, engagé une action rédhibitoire, a, le 24 octobre 2013, conclu avec des tiers un compromis de vente du même bien au prix de 490 000 €, aux termes duquel l'acquéreur s'est engagé à prendre à sa charge exclusive le coût de tous les travaux que l'assemblée générale des copropriétaires pourrait décider pour la réfection du clocheton et du réseau d'eaux usées ;