Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.124 du 23/01/2020,  partie 2


Aux termes de l'article 29.1.1 issu de l'avenant du 27 juillet 1994 [lire du 23 avril 1995] : « Par dérogation aux stipulations de l'article 29.1 §I et §2, les parties sont convenues : -que la quote part des charges communes énumérées ci-avant, afférente au local objet des présentes est fixée pour toute la durée du bail à un montant forfaitaire annuel de 584 600 francs hors taxes sur la valeur ajoutée, -que ledit montant forfaitaire sera modifié comme prévu ci-après, -que pour le cas où, à l'issue de la liquidation annuelle des charges de fonctionnement et de travaux, le montant du budget de l'année N pour l'ensemble du centre commercial est : 1°)supérieur au montant du budget de l'année N-1 dudit centre, pour une fraction inférieure ou égale à 10 % du budget de ladite année, le forfait sera augmenté jusqu'à concurrence d'une augmentation de 2,5 % majoré de l'indice INSEE National de la construction entre les deux années considérées, 2°)supérieur au montant du budget de l'année N-1 dudit centre, pour une fraction supérieure à 10 % du budget de ladite année, le forfait sera augmenté dans la même proportion déduction faite de la fraction comprise entre 2,5% majorée de l'indice INSEE National de la construction et 10 %. Il est ici précisé pour l'application du dispositif figurant dans les deux paragraphes précédents, -que l'année N correspond à une année civile complète d'exploitation, - que si le bailleur a accepté, à titre exceptionnel, la fixation d'un montant forfaitaire de charges communes pour le local objet des présentes c'est en raison de la personnalité même du preneur ». La société Boulanger soutient que la disposition contestée doit être interprétée en ce que pour une augmentation du budget inférieure ou égale à 10% l'augmentation de la quote part des charges communes est calculée au prorata de l'augmentation du budget, sans pouvoir excéder le plafond de 2,5%, majoré de l'indice INSEE National de la construction entre les deux années considérées. Il ne ressort pas des éléments de procédure, que la société Boulanger a eu antérieurement à ses dernières écritures, une position procédurale qui lui interdirait de faire valoir cette interprétation. La société Paris Gestion soutient que la disposition contestée doit s'entendre en ce que pour une augmentation du budget inférieure ou égale à 10% l'augmentation de la quote part des charges communes est de 2,5%. Elle fait valoir que la société Boulanger n'a jamais contesté cette interprétation avant l'année 2009. Toutefois, dès lors que le bailleur n'a pas toujours retenu cette interprétation à l'occasion des appels de fonds, ainsi qu'il résulte de ses propres calculs, présentés au soutien de sa demande de rappel de charges, l'absence de contestation de la part du preneur, antérieurement à l'année 2009 ne vient pas corroborer les prétentions du bailleur. La société Paris-Gestion se prévaut encore d'un document produit par société Boulanger, intitulé « annexe 1 », non daté, sur lequel le sous-locataire a calculé le montant de ses charges des années 2004 à 2008 selon l'interprétation de la clause invoquée par son bailleur. Ce document ni daté ni signé, et dont on ne sait de quoi il est l'annexe, n'est pas à lui seul suffisant pour rapporter la preuve de ce que leur commune intention était d'appliquer une quote part de 2,5% à toute augmentation du budget inférieure ou égale à 10%. Ainsi la disposition contestée doit être interprétée en faveur du preneur, en ce que pour une augmentation du budget inférieure ou égale à 10% l'augmentation de la quote part des charges communes est calculée au prorata de l'augmentation du budget, sans pouvoir excéder le plafond de 2,5%, majoré de l'indice INSEE National de la construction entre les deux années considérées. Sur le trop perçu des charges : Sur les charges dues au titre des années 2005 à 2010 : Il résulte des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile que chaque partie supporte la charge de la preuve des faits nécessaires au succès de sa prétention. La société Boulanger demande un trop perçu au titre des charges versées pour les années 2006 à 2010. La société Paris Gestion, aux termes de son appel incident, demande le paiement d'un rappel de charges pour les années 2005 à 2010. La société Paris Gestion produit les tableaux du montant des charges globales des années 2005 à 2010. Selon ces tableaux, réalisés par ces soins, elle a supporté les charges globales suivantes : 2005 : 1 014 238,83 €, 2006 : 1 034 656,54 €, 2007 : 1 058 176,07 €, 2008 : 1 087 668,35 €, 2009 : 1 114 002,75 €, 2010 : 1 159 654,19 €. La société Boulanger conteste la force probante de ces tableaux et fait valoir que son bailleur « n'a jamais communiqué le moindre justificatif des charges visées au budget du centre ». Il appartient à la société Paris Gestion de rapporter la preuve des faits qu'elle invoque, et les tableaux qu'elle a elle-même réalisés ne rapportent la preuve que des paiements qu'elle a demandé à son sous-locataire sans être à eux seuls suffisants pour rapporter la preuve des charges alléguées et de leur paiement.