Cour d'appel de Bordeaux
02, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.410 du 23/09/2021,  partie 3


qu'en affirmant néanmoins, pour décider que le congé délivré le 30 décembre 2008 par la SCI [V], en sa qualité de nu propriétaire, et une partie des usufruitiers à la Société PAROT VEHICULES INDUSTRIELS était valable, que l'irrégularité affectant le congé avait été couverte par la cession intervenue le 30 janvier 2012, qui avait réuni les droits de nu-propriété et d'usufruit sur la tête de la SCI [V], bien qu'une telle régularisation, intervenue après l'expiration du délai de l'action, n'ait pu couvrir l'irrégularité de l'acte litigieux, de ce fait entaché de nullité, la Cour d'appel a violé les articles 117 et 121 du Code de procédure civile, ensemble les articles L. 145-9, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, et L. 145-60 du Code de commerce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné le déplafonnement du loyer relatif au bail consenti le 31 décembre 1997 par Messieurs [N] et [W] [V], et leurs épouses respectives, Mesdames [Y] [S] et [E] [Z], ainsi que la SCI [V] à la Société ADOUR GARAGE [V], aux droits de laquelle vient la Société PAROT VEHICULES INDUSTRIELS, et d'avoir fixé à la somme de 180.000 euros HT le montant annuel du loyer du bail renouvelé entre le 1er juillet 2009 et le 30 juin 2011, puis à compter de cette dernière date, à la somme de 195.800 euros HT ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur le bienfondé du déplafonnement, l'article L. 145-34 du Code de commerce pose le principe d'un plafonnement à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, qui sont : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; que les bailleurs qui sollicitent le déplafonnement du loyer se fondent en l'espèce sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité ; qu'aux termes de l'article R.145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire (...) ; que les locaux litigieux sont situés en bordure de la RN 117, à 3 kms des sorties AR A 64 et A 63, contigus à la zone industrielle [Localité 2] et implantés à proximité du CEF à [Localité 1] ; que même si la Société PAROT VI peut utilement soutenir qu'en sa qualité de concessionnaire IVECO, sa clientèle, pour son activité de vente, est majoritairement constituée d'artisans, de commerçants, de PME, PMI et entreprises individuelles, et qu'elle intervient surtout sur les véhicules de gammes A et B, les véhicules de gamme C ne représentant qu'une part minime de son activité, les intimés sont fondés à faire valoir que l'expansion du CEF et de la zone alentour et l'amélioration des accès et du réseau routier, qui ont généré un trafic quotidien considérable, a nécessairement induit un besoin d'entretien et de dépannage accru qui n'a pu qu'être bénéfique à l'activité d'atelier de la Société PAROT VI située à une distance négligeable de 7,5 kms ; qu'aux termes de son rapport déposé le 20 septembre 2013, qui chiffre à 16.324,77 euros le loyer mensuel, soit 195.897,24 euros le loyer annuel, l'expert judiciaire, rappelant que la modification des facteurs locaux de commercialité doit s'apprécier par rapport à l'activité exercée (page 29 du rapport), a estimé que le déplafonnement était justifié, l'activité de l'appelante ayant été favorablement impactée par le développement routier et l'essor important de la zone au cours des 20 dernières années en dépit du fléchissement constaté entre 2008 et 2013 du fait de la crise économique ; que même si les conclusions de l'expert mandaté par l'appelante sont nettement plus réservées sur l'existence d'un impact favorable, c'est surtout au regard de l'évolution négative du contexte économique au cours des années postérieures, considération qui ne saurait être prise en compte dès lors que, comme le rappelle l'appelante elle-même, la situation à prendre en compte est celle à la date du renouvellement du bail ; que par ailleurs, Monsieur [I] lui-même a confirmé le bienfondé d'un déplafonnement du montant du loyer, qui a conclu que le loyer de la Société PAROT VI (alors de 92.220,72 euros HT) était inférieur aux données du marché et a proposé de le chiffrer à la somme de 150.152 euros HT annuels (soit 12.512 euros mensuels) ramenée à 142.632 euros HT arrondie à 142.000 euros HT après application d'un abattement de 5 % dont le principe est critiquable puisqu'il se fonde sur la crise économique dont il constaté les effets plus de 5 ans après le renouvellement ; que l'appelante reproche aussi à l'expert judiciaire d'avoir procédé par comparaison avec des baux dont la date n'est pas précisée ;