Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.594 du 10/10/2019,  partie 6



 AUX MOTIFS PROPRES QUE tenue d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions ; que c'est à juste titre que, par motifs adoptés, le jugement déféré relève que si le bilan effectué le 3 janvier 2003, comporte un volet complet quant aux avantages fiscaux et à l'engagement financier de l'offre faite à M. Q... il présente de manière générale l'investissement immobilier commercialisé par la société Vestalis, sans plus de renseignements sur les sociétés intervenantes que leur dénomination sur la brochure de présentation du programme et se conclut par la mention : « votre montage sera totalement sécurisé ... » ; que la cour ajoute que, ayant l'ambition de proposer à son client « un montage totalement sécurisé », la société Cincinnatus devait s'imposer une rigueur et une vigilance particulière sur les tenants et les aboutissants de celui-ci ; que, comme le relèvent justement les premiers juges, il ressort de l'étude réalisée le 3 janvier 2003 que les travaux constituent l'essentiel du prix ; que si, certes, cette proportion permettait une défiscalisation « exceptionnellement importante », soit 77 % pour « un gain d'impôt maximum », le tribunal a relevé exactement qu'il n'existait aucune mention au titre des obligations de l'investisseur telle celle tenant à la réalisation des travaux qui conditionnait pourtant la défiscalisation recherchée ; qu'il est tout aussi exact, qu'il n'existe aucune indication concernant les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l'inexécution de ceux-ci, alors qu'une date de fin de chantier est au contraire expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus ; qu'ainsi, la perception des loyers était garantie à compter du 1er juillet 2004, date de la livraison du bien pour un montant de 40 452,20 euros hors-taxes ; qu'il importe peu, dans ces circonstances, qu'il y ait ou pas eu de signaux d'alerte concernant la santé financière du groupe Barbatre ; que si la société Cincinnatus prétend qu'elle disposait d'un canal d'information régulier mis en place avec les sociétés du groupe Barbatre afin de suivre le développement des programmes, encore convenait-t-il qu'elle recueille effectivement les informations qui permettaient de s'assurer de la bonne fin des travaux pour pouvoir en tenir compte et les répercuter dans la proposition d'investissement ; que la circonstance que le programme ait été commercialisé à plus de 70 % ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l'opération qui était tributaire de la bonne fin des travaux ; qu'une proposition de livraison du bien en avril 2004 alors qu'elle ne conteste pas que le permis de construire n'était pas délivré en janvier 2003 aurait dû alerter la société Cincinnatus ; qu'en effet, l'équilibre de l'investissement était soumis à la perception des loyers alors qu'il n'est pas contesté que ceux-ci ont été réglés par le locataire sur les fonds qui étaient destinés à la réalisation des travaux ; que si la société Cincinnatus ajoute encore que certains travaux pouvaient être réalisés sans nécessiter l'obtention d'un permis de construire, force est de constater qu'elle n'indique pas lesquels et qu'elle n'en justifie pas alors que l'investissement dans un programme de monuments historiques implique au contraire des sujétions particulières tenant notamment aux différentes autorisations requises des différentes autorités de tutelle ; qu'en outre, si l'opération immobilière était de nature à répondre aux objectifs recherchés par M. Q... en adéquation avec ses moyens financiers, encore convenait-t-il que toutes les garanties soient prises pour qu'ils puissent être atteints ; que, par ailleurs la seule remise de la documentation commerciale afférente au programme du Château de La grange le Roy et des statuts de la SL devant être à l'initiative des travaux ne saurait valoir fourniture d'un conseil adapté à l'investisseur ; que celui-ci devait en effet recevoir les explications nécessaires sur ces mécanismes complexes ; que la société Cincinnatus ne peut soutenir que l'aléa est inhérent à un tel programme d'investissement alors que celui-ci était exclu de sa proposition d'investissement puisqu'elle affirmait dans l'étude du 3 janvier 2003 que le montage était totalement sécurisé ; que, pour la même raison, elle ne peut donc soutenir que l'aléa afférent aux risques de travaux de réhabilitation est un risque connu de tous excluant par là même, selon elle, la fourniture d'un conseil adapté sur ce point ; qu'au contraire, la sécurisation des travaux était d'autant plus nécessaire qu'elle conditionnait l'avantage fiscal dont il n'est pas contesté qu'il a d'ailleurs été remis en cause sur le constat, par l'administration fiscale, que les travaux n'avaient pas été réalisés ; que c'est donc à tort que la société Cincinnatus prétend qu'il n'était pas illégitime de considérer en 2003 que le schéma bénéficiait d'une sécurité non négligeable au-delà des risques attachés à toutes opérations de réhabilitation immobilière ; qu'en outre, ce n'est pas un investissement bénéficiant d'une sécurité non négligeable qu'elle a proposée à son client mais un investissement totalement sécurisé ;