Cour d'appel de Poitiers,  décision 12-29.856 du 22/01/2014,  partie 2


qu'elle a également relevé que M. et Mme Y... se fondaient sur leurs propres écrits, mais ne produisaient aucune pièce émanant de la bailleresse établissant une volonté claire et non équivoque de renoncer à percevoir l'indexation contractuellement prévue sur le loyer entier et que le silence ne valait renonciation que s'il s'accompagnait d'actes démonstratifs d'une volonté abdicative non justifiés en l'espèce ; qu'elle a écarté en outre l'argument des locataires tenant à l'impossibilité morale de solliciter un accord écrit du bailleur et a fait droit à la demande dans la limite de la prescription quinquennale en retenant que la prescription ne s'appliquait qu'à la perception des loyers, et non au processus d'indexation, d'où le calcul effectué en tenant compte de l'indice de départ 927 ; qu'en l'espèce, M. et Mme Y... font valoir qu'ils ont occupé les lieux pendant dix-huit ans ; qu'ils ont éprouvé des difficultés de paiement du loyer, même non indexé et qu'une réunion avait eu lieu en novembre 2003 en présence de Mme Z..., chez son frère, Robert X..., à Mérignac, pour établir un échéancier permettant aux locataires de régler l'arriéré, mais qu'il n'avait pas été question de remettre en question le mode de calcul de l'indexation, tel qu'effectué par les locataires ; que M. Y... confirme en outre qu'il avait effectivement reçu en décembre 2009 le remboursement d'un trop-perçu de cotisations versées à l'URSSAF de la Gironde, ce qui lui avait permis de transmettre immédiatement au bailleur un chèque de 10. 204 € pour apurer l'arriéré de loyers dans les termes convenus ; qu'il est certain que M. et Mme Y... ont occupé les lieux pendant dix-huit années, sans payer régulièrement les loyers, et en accusant parfois un gros retard, mais qu'il ne leur a jamais été délivré de commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire ; qu'il n'est pas contesté que de nombreux incidents de paiement imputables aux locataires sont survenus au cours de l'exécution du bail, sans menace particulière de la part du bailleur, et qu'à propos de l'indexation, les locataires ont toujours effectué le calcul de l'augmentation de loyer en fonction de l'évolution du taux de l'indice du coût de la construction à partir du loyer initial de 10. 000 F ; que ce mode de calcul a d'ailleurs été expressément approuvé par Mme Z... dans une lettre manuscrite du 27 novembre 1998 par laquelle elle accusait réception d'un chèque de 11. 758 francs représentant le loyer de « novembre indexé », auquel ajoutait-elle, M. Y... avait « eu l'amabilité de joindre les 237 francs d'indexation pour le mois d'octobre » ; que ce mode d'indexation ayant été expressément approuvé par la bailleresse, M. Y... a, chaque année, effectué le calcul de l'augmentation du loyer selon la même règle, notamment par lettres des 27 mai 2002, 14 octobre 2002, 3 janvier 2006, 6 octobre 2006, et que Mme Z... a toujours reçu et accepté les paiements transmis sans la moindre réserve, conformément à l'accord exprimé dans sa lettre non équivoque du 27 novembre 1998 ; qu'il en résulte donc que Mme Z... avait toujours accepté les calculs de loyers indexés proposés par le locataire et encaissé les chèques correspondants à ces calculs, selon le principe adopté dans la lettre précitée du 9 (sic) novembre 1998, qui exprime l'accord de la bailleresse pour l'indexation telle qu'elle avait été pratiquée par M. et Mme Y... pendant toute la durée du bail renouvelé ; qu'en conséquence, les appelants établissent qu'en acceptant, par un écrit clair et non équivoque, le mode d'indexation proposé par les locataires, Mme Z... avait renoncé au calcul présenté dans son exploit introductif d'instance, après le départ de M. et Mme Y... ; qu'en conséquence, il convient de débouter Mme Z... de sa demande tendant à l'indexation différente des loyers et que le jugement, sur ce point, sera réformé ; 
 
 1) ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut modifier l'objet de la demande tel que cet objet est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que, saisi par le bailleur d'une demande de « révision et d'indexation » du loyer, minoré les neuf premières années, mais qui devait revenir au montant convenu ensuite, la cour d'appel, en statuant uniquement sur l'indexation, a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 
 
 2) ALORS D'AUTRE PART QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté d'y renoncer ; qu'en inférant d'une quittance d'un mois de loyer émise pendant la période de minoration la renonciation au retour au loyer de base expressément convenu, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil. 
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réduit de 16. 352, 50 € à 5. 000 € la demande indemnitaire de Madame Z..., bailleur, au titre de l'inexécution de l'obligation des locataires de remettre en état l'électricité en contrepartie d'une réduction de loyer ; 
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE, Sur les travaux de remise en état du logement, c'est à bon droit et à juste titre que le premier juge a retenu que :