Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.116 du 17/09/2020,  partie 4



 AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE, sur le fond, si les parties ont aménagé leurs relations à l'expiration de la période de 99 ans pour laquelle le bail a été conclu (en prévoyant, à l'article 2, que le bailleur est et restera le propriétaire du sol et que le preneur restera le propriétaire des constructions y édifiées ou qui y auront été édifiées, que si la commune refuse le renouvellement quels que soient les motifs, elle sera tenue à l'encontre des locataires au paiement de la valeur de la construction au jour du défaut de renouvellement, à la valeur du fonds de commerce, au préjudice et à toutes autres éléments de l'indemnité prévue par la loi sur la propriété commerciale, qu'à défaut d'accord amiable sur le montant de l'indemnité, sa valeur serait déterminée comme en matière d'expropriation), elles n'ont pas aménagé conventionnellement les conséquences d'une résiliation anticipée du bail en suite de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit prévue à l'article 9 du bail en cas de non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles ; qu'en l'absence de stipulation conventionnelle en ce sens, la résiliation anticipée du bail, par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit, n'entraîne pas, par elle-même et à elle seule, déchéance du droit de propriété conféré au preneur sur les constructions existantes et à venir, dont le contrat prévoyait expressément qu'à son expiration 'normale' celui-ci demeurerait propriétaire ; que cependant, la perte du droit de jouissance du terrain d'assise dont la SCI Mengelatte La Mongie était titulaire, par l'effet d'une décision ayant prononcé de manière irrévocable à son égard la résiliation de plein droit du bail - combinée à la démolition de la construction - interdit de facto toute possibilité d'exploitation et/ou de cession du bâtiment et du fonds de commerce en dépendant, en sorte que l'indemnité à laquelle peut prétendre le preneur, suite à cette dépossession, ne peut être supérieure à leur valeur vénale à la date du prononcé de la résiliation du bail ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande de la commune de Campan tendant à se voir reconnaître propriétaire de la parcelle cadastrée [...] située sur le territoire de la commune de Bagnères de Bigorre et du bâtiment destiné à l'exploitation d'un hôtel-restaurant qui y est construit et de le réformer en ce qu'il a débouté madame V... de sa demande indemnitaire reconventionnelle ; qu'à défaut d'éléments suffisants pour apprécier la valeur des biens immobiliers et incorporels litigieux qui ne saurait être déterminée sur la base des documents unilatéraux et non contradictoires versés aux débats par la commune de Campan, il convient d'ordonner une mesure d'instruction, selon des modalités qui seront précisées dans le dispositif de la présente décision ; qu'il n'y a pas lieu d'allouer à madame V... une provision en l'attente de la liquidation définitive de son préjudice personnel, pour lequel, seul, elle est recevable à agir ; qu'il sera statué sur les demandes accessoires en fin de cause (arrêt, pp. 7-8) ; que l'acte notarié des 22 et 30 juillet 1992 aux termes duquel la commune de Campan donnait à bail à la SCI Mengelatte La Mongie une parcelle sur le territoire de la commune de Bagnères de Bigorre en vue de l'exploitation d'un immeuble à usage d'hôtel, restaurant, café, bar, déjà présent sur les lieux et dont la société était propriétaire, rappelait dans sa rubrique intitulée « Exposé » que le 1er octobre 1957, la commune de Campan avait donné à bail à loyer pour une durée de 30 années (expirant donc le 4 octobre 1987) à madame U... R... une parcelle de terre de m2 située sur la commune de Bagnères de Bigorre sur laquelle est édifié l'hôtel de La Mongie et que le droit au bail avait été cédé à la société d'exploitation de l'hôtel de La Mongie par acte notarié du 19 mars 1958 ; que cet acte relatait également que selon jugement d'adjudication du 9 avril 1992, la SCI Mengelatte La Mongie, dont les cogérants étaient monsieur Y... O... et madame H... V..., avait acquis un immeuble à usage d'hôtel, restaurant, café, bar à [...] , dépendant d'un terrain plus important appartenant à la commune de Campan, anciennement propriété de la SCI Hôtel de La Mongie, en liquidation judiciaire, en vertu du droit au bail à titre commercial consenti par la commune de Campan à madame U... R... ; que si l'on peut regretter qu'aucune des parties n'ait jugé utile de produire ces actes antérieurs dont la lecture aurait pu éventuellement éclairer l'économie particulière de leur accord, il ressort néanmoins de l'acte des 22 et 30 juillet 1992 que l'opération consistait, dans une situation déjà figée de dissociation de la propriété du sol et de celle du dessus, à conférer au propriétaire de la construction la possibilité d'y accéder effectivement par l'effet d'un bail sur le sol, resté quant à lui propriété de la commune ;