Cour d'appel de Douai
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-11.404 du 21/04/2022,  partie 4



 M. [X] et la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré la société [U] bénéficiaire du bail du 26 avril 1995 soumis au statut des baux commerciaux, et donc recevable en son action, d'AVOIR en conséquence constaté la violation du droit de préemption du preneur et prononcé la nullité de la vente, d'AVOIR condamné in solidum M. [X] et la SCP [E], [X], [W], [P] et [D], avec la société BP immo, à payer à la société El-Azhar la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, et à M. [X] les sommes de 7 000 € au titre des frais de négociation, 7 371,17 € en réparation de préjudices financiers, 3 000 € en réparation d'un préjudice moral, outre les charges de copropriété et les taxes foncières jusqu'au prononcé de l'arrêt, et d'AVOIR condamné la SCP [E], [X], [W], [P] et [D] à payer la somme de 7 819,18 € à M. [V] au titre des frais d'acte ;
 
 1°) ALORS QUE lorsque la cession du bail commercial est intervenue en méconnaissance d'une clause du bail commercial, et notamment de la clause imposant l'accord du bailleur préalable à la cession, le cessionnaire ne peut se prévaloir du droit de préemption institué par l'article L. 145-46-1 du code de commerce en cas de vente des locaux par le bailleur ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la cession du bail commercial à la société [Z] est intervenue en méconnaissance de la clause n° 15 du contrat de bail commercial, en l'absence d'accord préalable et écrit de Mme [L] [H], alors bailleresse ; qu'en retenant néanmoins, au motif que cette dernière aurait acquiescé postérieurement à cette cession, que la société [U] pouvait se prévaloir à l'égard du cessionnaire des murs des dispositions relatives au régime des baux commerciaux et notamment du droit de préemption prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce, la cour d'appel s'est abstenue de tirer les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article L. 145-46-1 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'acquiescement du bailleur à la cession du bail, postérieur à une cession irrégulière, suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire et ne peut résulter du seul encaissement des paiements opérés par ce dernier au titre des loyers et charges, ni d'une demande isolée formée à ce titre ; qu'en déduisant de ce que Mme [L] [H] avait perçu des loyers de la société [U], postérieurement à la date de renouvellement du bail initialement fixée au 30 mai 2004 et de ce qu'elle lui avait réclamé, par l'entremise de son conseil, des régularisations de charges, qu'elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d'appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE l'acquiescement du bailleur à la cession du bail, qui suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire, ne peut résulter d'appels de loyers dont le destinataire ne peut être précisément identifié ; qu'en l'espèce, en déduisant de ce que la société BP immo avait procédé auprès de la « Librairie [Z] », simple enseigne, à des appels de loyers et provisions pour charges pour la somme mensuelle de 435,58 euros, d'avril à octobre 2015, qu'elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d'appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil ;
 
 4°) ALORS QU'en tout état de cause, les actes implicites par lesquels le bailleur a pu acquiescer à la cession du bail commercial intervenue irrégulièrement, en méconnaissance de la clause du bail commercial subordonnant une telle cession à l'accord préalable et écrit de ce bailleur, sont inopposables à l'acquéreur des locaux qui ne peut dès lors se voir opposer par le cessionnaire le droit de préemption institué par l'article L. 145-46-1 du code de commerce ; qu'en retenant, au regard de ce que Mme [L] [H] et la société BP immo avaient acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], que cette dernière pouvait se prévaloir, à l'encontre de M. [T] [V], acquéreur des locaux, du droit de préemption institué par l'article L. 145-46-1 du code de commerce, la cour d'appel a violé l'article L. 145-46-1 du code de commerce ;
 
 5°) ET ALORS QUE la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ;