décision 17-10.934 du 05/04/2018,  partie 5


qu'il en résulte que la société Anis coiffure n'est pas en mesure de se prévaloir de ce bail, qui est nul, et que, dès lors, ses demandes afférentes à sa qualité de preneur et au bail ne sont pas fondées   ; que le bail étant nul, il est alors considéré comme n'ayant jamais existé de sorte que les parties doivent être remises dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant sa conclusion, ce qui nécessite des restitutions réciproques ; qu'elles peuvent être exécutées en nature ou en valeur et, lorsque la remise en état se révèle impossible, la partie qui a bénéficié d'une prestation qu'elle ne peut restituer doit s'acquitter du prix correspondant à cette prestation ; que lorsque, pour les contrats à exécution successive (comme le bail), la restitution en nature est impossible, le juge doit alors évaluer la valeur équivalente à la prestation reçue, c'est-à-dire déterminer la valeur de l'avantage que cela a représenté ; que s'agissant d'une location anéantie rétroactivement, le preneur est dans l'impossibilité de restituer le droit de jouissance du bien qui lui a été accordé moyennant paiement d'un loyer, puisque, si la restitution des loyers perçus par le propriétaire est possible et correspond à l'anéantissement de l'exécution par le locataire de l'obligation souscrite, la libération des lieux ne suffit pas à elle seule à assurer la restitution pesant sur l'occupant ; que l'indemnité d'occupation est alors la forme appropriée de cette exécution en valeur ; qu'en conséquence, c'est à juste titre que M. X... demande d'abord le départ et l'expulsion des lieux de la société Anis coiffure - avec les modalités pratiques qui seront précisées au dispositif du présent arrêt ; que l'appelant a également tiré les conséquences juridiques de cette annulation du bail, en sollicitant une indemnité d'occupation depuis le 22 novembre 2004 en contrepartie de la jouissance des locaux par l'intimée ; qu'au regard des pièces et explications fournies par les parties, de la nature de l'activité exploitée, de la localisation et de la configuration (telle que décrite dans le bail) des locaux, des constatations faites par l'expert judiciaire Martel (désigné en référé à l'occasion du litige sur l'indemnité d'éviction) cette indemnité de jouissance peut être fixée à 600 € par mois, toutes charges afférentes à cette occupation comprises - ce qui signifie que les demandes afférentes aux quotes-parts des taxes foncières et des frais d'installation de compteur d'eau seront rejetées ; que par ailleurs, M. X... est tenu au remboursement des sommes perçues à titre de loyer - ce qui explique certainement qu'il formule sa demande de paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation en deniers ou quittances ; que la condamnation de M. X... au remboursement des sommes perçues à titre de loyer n'est, certes, pas sollicitée par la société intimée, mais, d'une part, il s'agit de la conséquence nécessaire et automatique de l'annulation du bail, d'autre part, elles ne sauraient se cumuler avec les indemnités d'occupation ; que sur ce point, la cour reprendra cette formulation de « deniers ou quittances », car, si les renseignements fournis par l'appelant dans ses conclusions (page 13) permettent d'envisager que 600 € ont été versés chaque mois de l'entrée dans les lieux jusqu'en février 2012, puis que seuls 502 € l'ont été de février 2012 à août 2014 et qu'ensuite l'intimée a procédé à divers règlements entre le 5 novembre 2014 et le 3 août 2016 (10 x 502 euros), il est possible que d'autres acomptes aient été adressés à M. X... ; qu'enfin, il est évident qu'une compensation devra être opérée par les parties entre ces divers postes de condamnation ;
 
 ALORS QUE le bail, qui peut être verbal, est, en principe, un contrat consensuel, par lequel une partie s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose moyennant un certain prix ; que la société Anis coiffure soutenait que si un acte de bail en date du 22 novembre 2004 avait été signé par une personne pour son compte, alors qu'elle était en cours de formation, il demeurait que M. X... avait, par ailleurs, mis les locaux à sa disposition, qu'elle y exerçait depuis plus de dix ans son activité de coiffeur et payait des loyers, et que M. X... lui avait remis des quittances de loyer à son nom avant de lui délivrer un commandement de payer le 8 juin 2012 puis un congé sans renouvellement le 13 mai 2013, de sorte qu'en toute hypothèse, un bail avait été conclu entre les parties ; qu'en se bornant à relever que la société Anis coiffure, n'ayant été immatriculée que le 10 janvier 2005, n'avait pas la capacité pour conclure le contrat de bail en date du 22 novembre 2004 sans rechercher, comme il le lui était demandé, si un autre bail, verbal, n'avait pas été conclu entre les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1709 et 1714 du code civil.