cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 2,  décision 17-10.482 du 01/02/2018,  partie 5



 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Balog-Olla Spécialités sous astreinte à remettre en état d'origine l'entrée charretière au rez-de-chaussée de l'immeuble telle que définie au règlement de copropriété et notamment au regard de la composition du lot 24, et D'AVOIR rejeté les demandes de la société Balog-Olla Spécialités relatives à la reconnaissance de son droit de jouissance privative, et subsidiairement, de son droit de pleine propriété, sur l'entrée charretière ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « le règlement de copropriété octroyant à la Sarl Balog Olla Spécialités, comme il a été dit [cf. ci-avant, motifs reproduits sous le premier moyen de cassation], un droit de passage sur l'entrée charretière du [...]                 , il est inutile de rechercher si, comme elle l'affirme, son fonds est enclavé, puisqu'elle peut pénétrer dans ses locaux par ce passage ; certes, celui-ci ne mène qu'à ses locaux et non à d'autres lots ou parties communes que celles qui lui sont attribuées en jouissance privative mais il n'en reste pas moins que l'entrée charretière constitue une partie commune qui peut se révéler utile au syndicat des copropriétaires pour y entreposer ses poubelles, notamment, tout en permettant le droit de passage reconnu à la Sarl Balog Olla Spécialités ; que le procès-verbal de constat de Me B... relate que « l'entrée charretière est constituée de trois parties délimitées par deux autres cloisons, la première partie est utilisée à titre d'entrepôt dans laquelle sont présents de très nombreux cartons, la troisième partie est une pièce utilisée à titre d'entrepôt dans laquelle sont présents de très nombreux cartons et divers objets» ; qu'il est ainsi établi que la Sarl Balog Olla Spécialités, qui ne conteste pas que les objets entreposés dans l'entrée charretière lui appartiennent, s'est approprié l'espace disponible dans ladite entrée sous porche, le passage restant pour circuler étant réduit à un mètre de large selon le procès-verbal de constat ; qu'il importe peu à cet égard que les cloisons installées pour délimiter les espaces de stockage soient mobiles ou maçonnées, dès lors que ces cloisons, quelle que soit leur nature concrète, matérialisent une appropriation de partie commune ; qu'en ce qui regarde l'usucapion sur l'entrée charretière que la Sarl Balog Olla dit avoir exercée depuis plus de trente années, il sera constaté que : la possession qu'elle revendique est équivoque puisqu'elle pouvait, aux yeux des tiers, s'inscrire dans la tolérance d'un usage extensif du droit de passage accordé à cette copropriétaire ; et que cette possession n'a pas été davantage publique ni paisible puisque la Sarl Balog Olla Spécialités s'est constamment opposée à laisser accès à l'entrée charretière, ainsi que le démontrent les difficultés auxquelles se sont heurtés les huissiers et géomètre mandatés pour décrire les lieux et, surtout, la contestation qui s'est élevée entre les parties à l'occasion du vote de la résolution n° 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 mars 2006 décidant le changement de serrure de la porte d'entrée charretière du [...]                , litige qui a abouti au jugement du tribunal de grande instance de Paris du 14 mai 2008 ; que les conditions requises pour prescrire par trente ans ne sont donc pas réunies, qu'il s'agisse d'une usucapion en jouissance ou en toute propriété ; qu'au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sarl Balog Olla Spécialités, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé deux mois de signification du présent arrêt, à remettre en état l'entrée charretière située au rez-de-chaussée de l'immeuble, telle que définie au règlement de copropriété, et désigné un huissier pour établir un constat de bonne fin » ;
 
 ET AUX MOTIFS, à les supposer adoptés, QUE « les parties s'opposent quant à la nature du droit de la société Balog sur l'entrée charretière, le syndicat des copropriétaires prétendant qu'il s'agit, en vertu du règlement de copropriété, d'un simple droit de passage et la société Balog d'un droit de jouissance privative justifié par l'état d'enclave de son lot ; que la société Balog ne justifie pas de l'état d'enclave qu'elle invoque ; qu'au contraire, il résulte du plan établi par M. Z... le 19 avril 2013 et de sa note explicative du 2 mai 2013 que la société Balog dispose de deux entrée l'une par le [...]                 , l'autre par la rue [...] ; que par ailleurs et surtout, il ressort expressément de l'article 4 du règlement de copropriété et de l'acte de vente de la société Balog que cette dernière ne bénéfice que d'un droit de passage sur l'entrée charretière ; que l'article 1 du règlement de copropriété relatif à la désignation de l'immeuble qui prévoit « b) au rez-de-chaussée : deux appartements, loge de la concierge, deux garages, water-closet commun, des débarras, locaux dans la cour avec entrée charretière, abri et water-closet », ne comporte aucune disposition contraire sur ce point ; que quant à l'article 10 [du règlement de copropriété], il est certes en contradiction avec l'article 4 puisqu'il fait référence à un droit de jouissance de la société Balog tant sur l'abri que sur l'entrée charretière ;