Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.534 du 22/10/2020,  partie 3


que, contrairement à ce que prétend l'association MIJE, le quantum de la créance n'est pas dépourvu de tout fondement légal et contractuel, puisqu'il résulte du contrat que la ville de Paris pouvait solliciter un loyer égal à la valeur locative à partir de l'année 1996 ; que c'est donc à tort que l'association MIJE soutient que la ville de Paris a agi au mépris des principes les plus élémentaires du droit des contrats en s'arrogeant le droit de réévaluer la redevance fixée à 100 francs ; que bien plus, la ville de Paris n'a pas décidé du montant de manière unilatérale puisqu'elle a retenu un montant de loyer proche de l'estimation proposée par la locataire elle-même ; qu'enfin, l'association MIJE conteste la date à laquelle la valeur locative a été recherchée en 2013, alors que les loyers se sont envolés au cours des vingt dernières années et elle produit un rapport d'expert qui estime que la valeur locative au 1er avril 1996 s'élève à 145 000 € HT maximum par an ; que, toutefois, rien n'interdisait à la locataire de proposer dès 1996 un loyer égal à la valeur locative, comme le prévoit le contrat qu'elle a signé ; que si la ville de Paris a attendu seize années de plus pour augmenter le montant de la redevance et pour solliciter un loyer conforme à la valeur locative, l'association MIJE est bien mal fondée à le lui reprocher ; qu'enfin, l'association MIJE s'appuie sur le fait que les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer, pour s'opposer à tout paiement ; que, toutefois, il convient de rappeler qu'il lui appartenait de saisir le tribunal compétent en cas de contestation du montant demandé, ce qu'elle n'a jamais fait ; qu'en conséquence, rien ne justifie en l'état des pièces que le loyer ne soit pas réévalué à la somme proposée par la ville de Paris, la créance de la bailleresse n'étant pas hypothétique, mais résultant du contrat de bail ; que l'association MIJE conteste la révision du loyer, telle qu'opérée par la ville de Paris et soulève l'illicéité de la clause de révision ; que le contrat précise que le loyer sera révisable tous les trois ans, sur la base de l'indice du coût de la construction, ce qui implique que la révision peut avoir lieu, si la bailleresse le souhaite, sans que le locataire ne puisse s'y opposer et sans que la révision du loyer puisse être considérée comme illicite ; que, quant à l'indice du coût de la construction, il est parfaitement défini par l'INSEE et ne correspond pas à une « rédaction pathologique » du contrat, comme l'écrit la demanderesse ; qu'en conséquence, la demande d'annulation du titre de recette émis le 31 décembre 2015 doit être rejetée ;
 
 1°) ALORS QU'en appliquant d'office au contrat litigieux le régime de l'article 1165 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 20 avril 2018, sans inviter préalablement les parties à faire valoir leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public ; qu'en faisant application du régime de l'article 1165 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et de la loi du 20 avril 2018, pour apprécier la licéité de la fixation, en 2015, par le bailleur, du loyer d'un bail conclu en 1978, la cour d'appel a violé l'article 9 de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations ;
 
 3°) ALORS QUE les dispositions de 1165 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et de la loi du 20 avril 2018 sont inapplicables au contrat de bail, fût-il emphytéotique, qui ne constitue pas un contrat de prestation de services ; qu'en appliquant le régime prévu par cet article, la cour d'appel l'a violé par fausse application ;
 
 4°) ALORS QUE le bail litigieux prévoyait la remise en état des lieux loués et la réalisation d'améliorations en contrepartie d'un loyer modique de cent francs les dix-huit premières années, puis, à l'issue de cette période, la fixation du loyer à la valeur locative des lieux loués ; qu'en se fondant sur le caractère emphytéotique du bail pour juger que la bailleresse pouvait fixer le loyer en se référant à la valeur locative des lieux loués, quand passé la période des dix-huit premières années l'économie du bail était celle d'un contrat de bail à loyer, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1709 du même code ;
 
 5°) ALORS QUE le bail litigieux prévoyait la remise en état des lieux loués et la réalisation d'améliorations en contrepartie d'un loyer modique de cent francs les dix-huit premières années, puis, à l'issue de cette période, la fixation du loyer à la valeur locative des lieux loués ;