Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-12.300 du 20/04/2022,  partie 7


que la cour d'appel s'est quant à elle fondée, pour caractériser le prétendu dol, sur un moyen, distinct et non invoqué par les époux [L], pris d'un prétendu caractère trompeur de certains libellés de la « simulation », savoir les termes d'« épargne » ou de « gain fiscal » (arrêt, p. 13 in fine, p.-14 in limine,) ; qu'en relevant d'office un tel moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) Alors, en outre, que la cour d'appel s'est en outre fondée, pour caractériser le prétendu dol, sur un moyen, distinct et là encore non invoqué par les époux [L], pris d'une prétendue augmentation fallacieuse du « gain à 9 ans » mentionné dans cette simulation, par l'effet du recours à la valeur d'achat toutes taxes comprises, et non hors taxes, comme assiette de la prise de valeur nette du bien acquis (arrêt, p. 16, dernier alinéa) ; qu'en relevant d'office un tel moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé de plus fort le texte susvisé ;
 
 3°) Alors, en outre, que la cour d'appel s'est enfin fondée, pour caractériser le prétendu dol, sur un moyen, distinct et là encore non invoqué par les époux [L], pris d'une prétendue absence de calculs d'impôts personnalisés, « crayon en main », avec application de toutes les déductibilités prévues par le code général des impôts, et comparaison entre la situation de la personne démarchée avant l'investissement immobilier et celle de l'acquéreur par suite de la vente réalisée (arrêt, p. 17, in limine) ; qu'en relevant d'office un tel moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé de nouveau le texte susvisé.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 La société Promotion Pichet fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les époux [L] avaient été victimes d'un dol commis par la société Promotion Pichet, d'avoir décidé d'une réparation indemnitaire et d'avoir condamné cette dernière société, en principal, outre intérêts, au paiement d'une indemnité de 30 037 € et d'une somme de 15 000 € en réparation du préjudice moral ;
 
 1°) Alors que l'erreur est une fausse représentation de la réalité ; que si l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable, encore faut-il alors qu'une telle erreur ait été provoquée ; qu'un investissement immobilier, même effectué sous le bénéfice d'un mécanisme légal de défiscalisation, suppose de celui qui l'effectue l'emploi d'une épargne ou d'une trésorerie, c'est-à-dire des décaissements – périodiques le cas échéant – lorsque l'acquisition du bien est financée au moyen d'un emprunt, décaissements éventuellement amoindris du fait de la perception de loyers procurés par le bien et de l'économie fiscale permise par le régime légal applicable ; qu'il suit de là que les documents précontractuels relatifs à une telle opération ne peuvent induire en erreur l'investisseur immobilier s'ils présentent sous la qualification d'épargne ou de trésorerie les sommes que l'intéressé devra employer pour financer son acquisition et sous la qualification de gain fiscal l'économie d'impôt permise par la loi ; qu'en postulant au contraire de manière générale et abstraite, pour en déduire l'existence d'un prétendu dol, que les qualifications d'épargne ou de trésorerie, ainsi que de gain fiscal, utilisées par des documents précontractuels remis à des candidats à un investissement immobilier aux fins de défiscalisation, ne viseraient qu'à induire en erreur de tels candidats, comme désignant d'hypothétiques rentrées d'argent et non les décaissements naturellement entraînés par un tel investissement (arrêt, p. 13 in fine, p. -14 in limine), la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016, et l'article 1382, devenu 1240, du même code ;
 
 2°) Alors, en tout état de cause, qu'en se déterminant par une considération d'ordre général, prise d'un prétendu caractère trompeur de certains libellés de la « simulation », savoir les termes d'« épargne », de « trésorerie » ou de « gain fiscal » (arrêt, p. 13 in fine, p. -14 in limine), sans vérifier si, concrètement, les époux [L] avaient légitimement cru, du fait de l'utilisation des termes précités dans le document précontractuel qui leur avait été remis, que ces derniers désignaient d'hypothétiques rentrées d'argent et non les décaissements naturellement entraînés par un investissement immobilier aux fins de défiscalisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;
 
 3°) Alors, en tout état de cause encore, que le dol, vice du consentement à un contrat, suppose une intention de tromper ;