Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.333 du 05/11/2020,  partie 2


les Consorts C... retiennent une superficie de 5150 m², alors que le terrain exproprié a une surface de 900 m², en divisant le prix de cession par la superficie du terrain, il s'agit donc de droits de construire. Or il est de principe que les cessions de droits de construire doivent être écartées. En effet, le constructeur, maître de l'ouvrage, a acquis la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors oeuvre importante tous coûts, frais et travail en amont payés, le prix qu'il accepte représente la charge foncière, elle-même constituée, dans les zones d'aménagement concerté, à titre indicatif, des coûts suivants : achat du terrain, frais de notaire, avocat, géomètre frais de démolition, sondages, travaux de voirie, espaces verts, équipement de parking, plafond légal de densité, frais d'architecte, de maîtrise d'oeuvre, frais de bureau de contrôle, frais d'assurance, frais financiers, TVA résiduelle. Cette méthode n'est pas conforme aux dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation qui impose que le préjudice soit certain et l'estimation du bien exproprié ne peut être réalisée dans le cadre de cette méthode au regard de son utilisation future ; elle sera donc écartée. Les Consorts C... sollicitent ensuite de retenir la méthode par bilan promoteur, en indiquant qu'elle est souvent écartée, mais qu'elle n'est pas interdite, d'autant qu'elle a déjà été validée par la juridiction de Montpellier ; ils se basent sur des éléments statistiques des notaires puis sur le bilan promoteur, en intégrant des hypothèses retenues de chiffres d'affaires et de paramètres retenus pour un montant de 3 823 068 euros HD. Si la méthode dite du promoteur, qui consiste à déterminer la valeur d'un terrain en partant du prix de vente ferme escompté de l'opération de promotion qui sera réalisée et en déduisant de celui-ci, à partir d'un bilan prévisionnel, le coût des travaux et le montant des différents frais liés à cette opération, peut dans certains cas être utilisée comme l'indiquent les Consorts C... qui citent un arrêt de la cour d'appel de Montpellier, elle n'a cependant vocation à n'être utilisée qu'à défaut d'autres méthodes puisque la valeur d'une parcelle ne peut être déterminée en fonction de son utilisation future, ce qui est contraire aux dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation imposant un préjudice certain ; d'ailleurs dans le rapport d'expertise, s'agissant du bilan promoteur, M. M... indique « le besoin logement en Ile-de-France reste important et nous partirons sur cette hypothèse de programmation logements avec des superficies commerciale en pied d'immeubles »... « pour les commerces, au regard de la façade importante sur le [...] , et la possibilité d'un retour sur la [...], on partira sur la possibilité de 4 commerces développant chacun un linéaire de façade comprise entre 10 et 15 mètres »
 «eu à égard la SDP globale de 5150 m2, on retiendra une superficie habitable utile vendable de 4400 m2, faisant ressortir un ratio de 85 %, Elle sera répartie à hauteur de 400 m² pour les commerces et 4000 m² pour les logements, le programme devant comprendre 80 logements, cette hypothèse de surface vendable fait ressortir une superficie moyenne de 50 m2 par logements, cohérentes au regard de la typologie attendue pour une telle opération immobilière» ; l'expert fait ensuite état d' «hypothèses retenues pour le chiffres d'affaires»... «paramètres retenus»; ces hypothèses, démontrent qu'il ne s'agit donc pas d'un préjudice certain. En conséquence cette méthode bilan promoteur autrement dénommée compte à rebours sera écartée. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement écarté les méthodes sollicitées par les Consorts C... à partir de ce rapport d'expertise, à savoir par référence à des valeurs de terrains calculées à partir de la surface de plancher et par la méthode du bilan promoteur. Au regard de l'état de dégradation important des bâtiments édifiés sur les parcelles en cause, le premier juge a en conséquence exactement retenu la méthode de la récupération foncière par référence à des termes de comparaison, qui consiste à valoriser le terrain en pratiquant un abattement correspondant au coût de démolition des constructions en place, le terrain dont s'agit n'ayant en effet de valeur vénale qu'en fonction de la possibilité de récupération de celui-ci pour la construction. Il convient donc d'examiner les références produites par les parties : 1° par les Consorts C... : tous les termes de comparaison déjà cités, produits par les Consorts C... correspondent à des cessions de droits à construite acquis par des promoteurs qui ont préalablement obtenu un permis de construire, ils ne sont donc pas comparables au bien en cause et doivent être écartés. Les Consorts C... produisent une offre d'achat du groupe AB du 25 mai 2018 (pièce numéro 11) pour un prix de 4 millions d'euros nets ; vendeur, mais avec des conditions suspensives, ainsi qu'une offre de Cap synthèse (pièce numéro 12) indiquant uniquement «nous estimons être en mesure, de proposer aujourd'hui une valorisation de votre bien supérieure à celle du marché classique actuel» et enfin un courrier du Crédit agricole immobilier du 22 novembre 2017 (pièce N°8) indiquant « compte tenu de sa superficie et du règlement d'urbanisme qui est attaché nous pourrons réaliser un projet immobilier de la meilleure qualité qui soit» ;