Cour d'appel de Grenoble,  décision 13-13.779 du 04/06/2014,  partie 2


qu'en décidant le contraire la Cour d'appel a violé l'article précité ; 
 2°) ALORS QUE le syndic ne peut se dispenser, lorsqu'il envisage de démissionner, d'organiser une assemblée générale afin qu'il soit statué sur son remplacement ; qu'une telle clause le dispensant de convoquer l'assemblée générale introduit un déséquilibre entre les parties en mettant à la charge de la copropriété les démarches nécessaires pour désigner un autre syndic, en ce notamment la convocation d'une assemblée, quand cette mission relève des prestations dues par le syndic ; qu'en décidant que la clause contractuelle qui prévoit le contraire n'était pas abusive, la Cour d'appel a violé l'article L.132-1 du Code de la consommation ; 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir dit que la clause visée au 9) du contrat de syndic proposé par la société Foncia Andrevon n'est ni abusive, ni illicite; 
 AUX MOTIFS QUE 9) sur la clause qui classe en prestations particulières : (version 2007 uniquement) - la gestion financière, administrative et comptable des travaux votés en assemblée générale ou opérations exceptionnelles. - le suivi des travaux votés en assemblée générale ou opérations exceptionnelles (sans responsabilité de maîtrise d'oeuvre). - le suivi des travaux après gros sinistre sur parties communes avec un minimum de 33 euros ; qu'il résulte des dispositions de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale en application des articles 24,25,26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au syndic et que ces honoraires sont votés lors de la même assemblée que les travaux concernés aux mêmes règles de majorité ; qu'en l'espèce le contrat ne distingue pas entre les travaux hors budget prévisionnel (cf. article 44 du décret du 17 mars 1967), et les travaux d'entretien et de maintenance visés dans le chapitre précédent chapitre IV « gestion de l'ensemble immobilier » dont la gestion administrative est classée en prestations générales (invariables) conformément à l'arrêté du 19 mars 2010 ; que cette clause est donc illicite et abusive en ce qu'elle peut laisser à penser que, quelle que soit la nature des travaux votés en assemblée générale, y compris lorsqu'il s'agit de travaux d'entretien et de maintenance, le syndic est fondé à percevoir des honoraires à ce titre ; qu'en revanche, par des motifs pertinents que la Cour adopte, les premiers juges ont retenu , dans la version 2006 quasi-identique de cette clause, que la facturation en prestations particulières des honoraires pour travaux après sinistre était régulière ; 
 AUX MOTIFS ADOPTES QUE la classification en prestations particulières tarifées des « honoraires pour travaux après sinistre » ou de « la gestion en suivi des travaux après sinistre » ne saurait être considérée comme abusive en ce que l'ampleur des éventuels sinistres et la quantité de travail devant être fournie par le syndic de copropriété dans la gestion des travaux de remise en état ne présente pas une prévisibilité suffisante pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire ; qu'au surplus la perception d'honoraires pour la gestion des travaux après sinistre n'apparaît pas contraire à l'article 18-1 A de la loi n°65-657 tel que modifié par la loi du 19 février 2009 en ce que par renvoi à l'article 44 1) 2) 5)du décret, il s'agit nécessairement de « travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements d'entretien de l'immeuble » ou « de travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble portant sur des éléments d'équipements autres que ceux de maintenance » pouvant être inclus dans le budget prévisionnel prévu aux articles 14-1 et 14-2 de la loi n° 65-657 eu égard au fait qu'ils sont rendus nécessaires par un sinistre, par définition non prévisible ; 
 
 1°) ALORS QUE les honoraires exceptionnels du syndic pour suivi de travaux doivent être votés par l'assemblée générale des copropriétaires en même temps qu'elle décide les travaux concernés ; qu'en conséquence ces honoraires ne peuvent faire à l'avance l'objet d'un pourcentage automatique dans le contrat de syndic, sauf à retirer à l'assemblée générale le pouvoir de discuter des honoraires du syndic afférents aux travaux exceptionnels ou aux travaux après gros sinistre et à laisser croire que dans ce cas la rémunération du syndic peut être fixée par avance dans le contrat au lieu d'être votée en assemblée générale ; qu'en rejetant la demande de l'UFC 38 sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 18- 1- A de la loi du 10 juillet 1965, ensemble son article 14-2 et l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ; 
 2°) ALORS QUE la gestion d'un sinistre est un acte d'administration des parties communes ou des équipements communs ; qu'à ce titre, le suivi des travaux après sinistre ne peut faire l'objet d'une rémunération exceptionnelle du syndic ; que la Cour d'appel en décidant le contraire a violé l'article 18- 1- A de la loi du 10 juillet 1965, ensemble son article 14-2 et l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ;