Cour d'appel de Rennes
07, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.264 du 12/09/2019,  partie 3


En conséquence, en regard de la particulière gravité du manquement du bailleur à son obligation de faire réaliser les travaux nécessaires à la reprise de l'activité de son preneur dans un délai raisonnable ainsi établie et de la chronologie rappelée ci-avant, il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de M. H... et à compter du 28 mai 2009, date à laquelle le preneur, qui n'a eu de cesse de solliciter lesdits travaux depuis la mise en demeure adressée par son conseil le 20 octobre 2004 et pour lesquels le bailleur avait perçu les fonds dès janvier 2005, a de manière légitime pris acte du fait que son bailleur ne remplissait plus ses obligations puisque celui-ci ne l'a avisé que le 9 juin 2009 du constat de l'achèvement des travaux. Effectivement, suite à l'incendie, les parties ont choisi de poursuivre le bail aux mêmes conditions et l'appelant ne se fonde pas sur l'article 1722 du code civil, mais sollicite la résiliation pour un manquement grave du bailleur à son obligation particulière de procéder après le sinistre aux travaux nécessaires pour retrouver l'état conforme à la destination des lieux, obligation qui relève donc des dispositions de l'article 1720 du code civil comme visées par M. U... dans ses écritures. Par suite la demande de paiement des loyers telle que présentée par M. H... doit être rejetée » (arrêt pages 5 à 7) ;
 
 1) Alors que le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; que lorsque l'origine de l'incendie demeure indéterminée ou en cas de doute, la responsabilité du preneur reste engagée ; qu'en estimant que le preneur n'était pas responsable de l'incendie, tout en relevant que l'incendie résultait du fait d'un auteur non identifié, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a partant violé l'article 1733 du code civil ;
 
 2) Alors que constitue un cas de force majeure ou un cas fortuit un événement extérieur, imprévisible et irrésistible pour le preneur ; qu'en estimant que l'incendie résulte du fait d'un auteur non identifié, événement imprévisible qui constitue un cas fortuit, la cour d'appel, qui a méconnu les caractères du cas fortuit ou de la force majeure, a violé l'article 1733 du code civil ;
 
 3) Alors que le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'en estimant que l'incendie résultait du fait d'un auteur non identifié, sans rechercher si l'incendie n'émanait pas de personnes dont le preneur devait répondre ou si l'incendie avait pu être facilité par une négligence qui lui soit imputable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1733 du code civil ;
 
 4) Alors que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en relevant que le preneur n'était pas responsable de l'incendie, en ce que ce dernier résultait du fait d'un auteur non identifié, la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à établir l'absence de faute du preneur, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1732 du code civil ;
 
 5) Alors subsidiairement que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; qu'en estimant qu'à la suite de l'incendie, les parties ont choisi de poursuivre le bail aux mêmes conditions et que l'appelant ne se fonde pas sur l'article 1722 du code civil, mais sollicite la résiliation pour un manquement grave du bailleur à son obligation particulière de procéder après le sinistre aux travaux nécessaires pour retrouver l'état conforme à la destination des lieux, lorsqu'en cas de perte totale de la chose par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil ;
 
 6) Alors subsidiairement que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'incendie n'avait pas provoqué la perte totale de la chose louée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil ;
 
 7) Alors subsidiairement que si la chose louée n'est détruite qu'en partie par cas fortuit, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ;