décision 17-11.063 du 15/02/2018,  partie 2


que les époux Y... X... ont acquis, par acte notarié en date du 1er octobre 1974, leur parcelle cadastrée section [...] (actuellement [...]) de M. C..., lequel était alors propriétaire des parcelles cadastrées [...] (actuellement [...]), [...] (actuellement [...]) et [...] (actuellement [...]), ces deux parcelles ayant un accès à la voie publique par la parcelle [...] (actuellement [...]), objet de la vente ; qu'au moment de cette transaction, il n'a pas été prévu au profit des parcelles cadastrées [...] (actuellement [...]) et [...] (actuellement [...]) une servitude légale de passage conventionnellement aménagée, attachée aux fonds demeurés propriétés de M. C..., mais un engagement des époux Y... X... de laisser un passage de 3,50 m devant profiter à M. C... seul sans possibilité de cession à tout acquéreur éventuel ; que les époux Z... A... ont acheté, par acte notarié du 19 juin 1984, aux époux Y... X... la parcelle cadastrée [...] (actuellement [...]) ; que l'acte notarié reproduit un acte sous seing privé établi par les époux Y... X... en date du 4 juin 1984 indiquant notamment : « Accordons à M. Gérard Z... une autorisation de passage sur notre terrain
 cadastré [...] section D. Ce passage est autorisé sur une largeur de 3,5 m au nord du terrain le long de l'ex-propriété [...] actuellement propriété [...] à partir du chemin rural et jusqu'à la parcelle cadastrée [...] section D dont M. Gérard Z... doit se rendre acquéreur. M. Gérard Z... est également autorisé à faire effectuer un branchement d'eau dans la propriété Y... pour les besoins d'une éventuelle construction sur la parcelle [...]. Ces autorisations sont soumises à peine de nullité aux conditions suivantes : - elles devront profiter à M. Z... seul ou à ses descendants seulement et ne pourront en aucun cas être cédées par lui à tout acquéreur éventuel de sa propriété ce qu'il accepte expressément ; - elle constitue une exception donc unique et non renouvelable à la condition spéciale stipulée page six de l'acte de vente passé le 1er octobre 1974 entre M. et Mme Y... d'une part et M. Régis Victor C... d'autre part » (selon laquelle les époux Y... X... consentaient au profit de leur vendeur un passage de 3,50 m dont il devait seul profiter et qu'il ne devait en aucun cas céder à tout acquéreur éventuel) ; qu'à supposer que M. C... ait sans équivoque renoncé à une servitude légale de passage en acceptant un passage à son seul profit, l'acquéreur d'une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation de l'auteur de la division au bénéfice de servitude légale de passage ; qu'actuellement la parcelle cadastrée [...] (actuellement [...]) est enclavée du fait de la division du fonds intervenu en 1974 et seul actuellement M. Z... dispose, sans cession possible, d'une autorisation personnelle de passage sur la parcelle [...] (actuellement [...]), autorisation par ailleurs consentie par les époux Y... X... sans qu'il n'ait été spécifié qu'ils agissaient tant en nom personnel (pour Madame) et ès qualités de représentants légaux de leurs enfants mineurs ; que dès lors, c'est à bon droit que les premiers juges ont dit que la parcelle cadastrée [...] (actuellement [...]) appartenant aux époux Z... A... bénéficiaient d'une servitude légale de passage pour cause d'enclave sur la parcelle voisine cadastrée sur la même commune section [...] (anciennement D 912) et dit que ce droit de passage s'exercerait sur le chemin existant actuellement au nord de la parcelle section [...] (anciennement D 912) sur une largeur de 3,50 m ; que le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs, sauf à préciser que la parcelle [...] (anciennement D 912) appartient en indivision par moitié d'une part à MM. Carlos et Christian Y..., d'autre part à Mme X..., épouse Y... (v. arrêt, p. 5 et 6) ;
 
 1°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître la loi du contrat, loi des parties ; qu'en décidant que la parcelle cadastrée section [...] appartenant aux époux Z... A... bénéficiait d'une servitude légale de passage pour cause d'enclave sur la parcelle voisine cadastrée [...] appartenant aux consorts Y... X..., tout en constatant que l'acte sous-seing privé établi par les époux Y... X... le 4 juin 1984 et reproduit dans l'acte notarié de vente du 19 juin 1984 mentionnait que les intéressés avaient accordé une autorisation de passage sur leur terrain à M. Z..., ce dont il résultait que le fonds de celui-ci n'était pas enclavé, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 682 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE seul le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds ;