Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.709 du 22/10/2020,  partie 9


que le bail commercial signé le 1er avril 2008 contient une clause intitulée "entretien-réparations" rédigée en ces termes : "le preneur tiendra les biens loués de façon constante – et les rendra à l'expiration du bail – en parfait état d'entretien et de réparations de toutes natures y compris celles occasionnées par la vétusté, à l'exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil qui seront à la charge du bailleur. Le preneur supportera également la charge des dépenses liées aux travaux de ravalement des biens loués prescrits par l'autorité administrative. Le preneur laissera le bailleur effectuer les réparations et dépenses qui s'avéreraient nécessaires et auxquelles il n'aurait pas procédé par lui-même nonobstant l'obligation ci-dessus, et lui remboursera le coût des travaux correspondant à première demande et sur justification. En toute hypothèse, le preneur ne pourra prétendre à aucune indemnité ni réduction de loyer, la durée des travaux, quelle que soit leur nature, excédât-elle quarante jours" ; qu'une clause du bail traite des "améliorations" ; qu'elle est ainsi rédigée : "Le preneur supportera la charge de toutes transformations ou améliorations nécessitées par l'exercice de son activité. Il fera son affaire personnelle de la mise aux normes et mesures applicables aux dits biens en raison de la nature des activités qui y seront exercées, notamment en matière d'hygiène et de sécurité et de protection de l'environnement, tant en ce qui concerne les normes et mesures en vigueur au jour de son entrée en jouissance des lieux loués, que celles qui adviendraient ultérieurement, et supportera la charge de tous travaux qui pourraient être prescrits par l'autorité administrative de ce chef" ; que le 26 avril 2007, soit préalablement à la cession et à la conclusion du bail, la commission de sécurité s'est rendue dans l'établissement exploité par Mme B... I... épouse C... ; que la commission par un procès-verbal dressé le 24 juillet 2007 a émis un avis favorable au maintien de l'ouverture de l'hôtel restaurant la Vieille Ferme ; qu'à la demande de la société Auberge de la vieille ferme, le bureau Veritas dressait un rapport de vérification des systèmes de sécurité incendie ; que le même organisme dressait le 27 mai un rapport de vérification sur l'installation électrique et le 28 mai un diagnostic de sécurité ; que le 25 mars 2009, la commission de sécurité à la demande de M. X... expert judiciaire, s'est déplacée au cours d'une réunion d'expertise dans les locaux exploités par la société Auberge de la vieille ferme pour effectuer une visite de l'établissement ; que par un procès-verbal du 14 mai 2009, elle émettait un avis favorable à la poursuite de l'activité de l'auberge de la Vieille Ferme mais un avis défavorable à l'accueil du public dans les chambres dotées de fenêtres donnant sur la coursive intérieure que les parties s'opposent sur l'étendue de l'obligation de délivrance incombant à Mme B... I... épouse C... au titre de la cession du fonds de commerce ; que la société Auberge de la vieille ferme étant devenue cessionnaire du fonds de commerce d'hôtel restaurant anciennement exploité par Mme B... I... épouse C... et preneur à bail commercial des locaux appartenant à cette dernière dans lesquels est exploité ce fonds de commerce, il convient d'examiner le contenu de son obligation de délivrance au titre de l'acte de cession et du bail commercial ; que l'acte de cession rappelle les différents éléments composant le fonds de commerce ; que sont cités comme éléments incorporels, en premier la clientèle, l'enseigne « Auberge de la Vieille Ferme », le nom commercial et l'achalandage y attachés ; que figure également comme élément incorporel, le droit à la jouissance d'une ligne téléphonique, la licence de 3ème catégorie, les autorisations et autres titres ainsi que tous droits et facilités qui ont pu être accordés et obtenus pour le fonds cédé ; que le fonds de commerce cédé était aussi constitué d'éléments corporels, à savoir des objets mobiliers et du matériel servant à l'exploitation faisant l'objet d'un état certifié et sincère annexé à l'acte de cession mais qui n'a pas été produit ; que de même la liste des marchandises garnissant le fonds loué est reprise dans un inventaire contradictoire dressé par les parties qui n'a pas été versé aux débats ; que le bail commercial conclu le même jour, destiné selon la clause prévue à cet effet "exclusivement à l'activité d'hôtel restaurant" renvoie précisément à celle du fonds cédé ; qu'il constitue donc un titre nécessaire à l'exploitation du fonds cédé et fait donc partie des éléments du fonds de commerce cédé ; que pour autant, l'absence de bail commercial en cours à la date de la cession du fait de la qualité de propriétaire de Mme B... I... épouse C... explique qu'il ne figure pas parmi les éléments du fonds cédé ; que comme l'affirme la société Auberge de la vieille ferme elle-même, l'obligation de délivrance au titre du bail commercial et de la cession du fonds de commerce ne saurait se confondre, le bail commercial se rapportant aux locaux et l'acte de cession au fonds de commerce ;