Cour d'appel de Noumea, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.766 du 23/01/2020,  partie 2



 ET AUX MOTIFS ADOPTES les servitudes établies par le fait de l'homme, servitudes conventionnelles, ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété (notamment Cass. 3e civ. 14-12-2005 n° 04-14.245) ou si elles font l'objet d'une publication au service de la publicité foncière (Cass. 3e civ. 16-3-2011 n° 10-13.771) ; elles sont également opposables si l'acquéreur en connaissait l'existence au moment de l'acquisition (Cass. 3e civ. 16-9-2009 n° 08-16.499) ; qu'en l'espèce, l'acte notarié d'échange en date du 27 avril 2015 au profit des époux A... mentionne chapitre « servitude : l'ensemble des lots 111 (présentement vendu) 112, 11 », 114, 115 et 116 (lots origines n° 4, 5, 6 et 7 réunis et subdivisés du lotissement [...]), fait l'objet d'un règlement de copropriété dont le lot 116 supporte l'ensemble des servitudes générales et communes (accès sur la route territoriale n° 1, passage des réseaux d'alimentation en eau potable, électricité – servitude 1 m – , téléphone et passage des réseaux d'évacuation des eaux pluviales et usées. L'accès de ce lot n° 111, et le passage des réseaux d'alimentation en eau potable, électricité de téléphone se font dans une servitude particulière de 5 m de largeur créée sur le lot n° 116, en limite Nord et au profit des lots n° 111, 112, 113, indépendamment de la servitude générale et commune créée sur ledit lot 16. L'évacuation des eaux pluviales et usées se fait dans une servitude 1 m de largeur créée sur le lot n° 112 » ; cette servitude est détaillée dans le règlement de copropriété en date du 4 février 1988 en pages 7, 8 et 9 ; que l'acte notarié de vente par la société civile immobilière de [...] au profit de la société civile immobilière [...] en date du 4 février 1988, dont la page 4 n'est pas produite, mentionne en page huit « à cet égard, le vendeur déclare qu'à sa connaissance, l'immeuble vendu n'est grevé d'aucune servitude autre que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des plans d'urbanisme ou de la loi ou encore des dispositions de l'état descriptif de division – règlement de copropriété ci-dessus énoncé » ; qu'en page trois de cet acte, il est précisé que le vendeur vend à l'acquéreur « les biens et droits immobiliers ci-après désignés dépendant d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété ainsi qu'il résulte de l'état descriptif de division - règlement de copropriété établie suivant acte reçu par Me Q... le notaire soussigné aujourd'hui même et dont une expédition sera transcrite au bureau des hypothèques de Nouméa avant ou en même temps que les présentes. » ; que le règlement notarié de copropriété - état descriptif de division du lot 116 a été établi le 4 février 1988 par la société civile immobilière de [...], enregistré le 8 février 1988, et transcrit aux services chargés de la publicité foncière le 18 février 1988 ; qu'il est ainsi établi que la servitude, même si elle n'est pas clairement mentionnée dans l'acte de vente du 4 février 1988 alors qu'il manque la page quatre de l'acte, elle est rappelée en page huit comme figurant dans l'état descriptif de division – règlement de copropriété du même jour, ce que ne pouvait ignorer la société civile immobilière [...] qui tenait son bien de la société civile immobilière de [...] auteur de l'état descriptif qui a été régulièrement publié, le rendant opposable à tous ;
 
 ALORS QUE le règlement de copropriété établi le 4 février 1988 à l'issue de la division du lot 116 du lotissement [...] énonce que « le présent règlement de copropriété s'applique à un ensemble immobilier sis à [...], commune de [...], comprenant : - un terrain d'une superficie de trente-sept ares, cinq centiares (37a 05ca) formant le lot 116 du lotissement [...] » et qu'« ainsi qu'il a été dit, le lot cent seize du lotissement [...] (et faisant l'objet du présent règlement de copropriété), avec les lots cent onze, cent douze, cent treize, cent quatorze et cent quinze, du lotissement [...], provient de la subdivision des anciens lots quatre, cinq, six et sept dudit lotissement » ; que dès lors, en retenant, pour considérer que le règlement de copropriété précitée créait une servitude conventionnelle de passage au profit du lot n° 111 du lotissement [...], qu'il énonçait que « le lot 116 du lotissement [...] faisant l'objet d'un règlement de copropriété avec les lots 111, 112, 113, 114, 115   », la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document desquels il résultait que la copropriété ne portait que sur le seul lot n° 116, a violé l'article 1192 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 La SCI [...] fait grief à l'arrêt attaqué de lui avoir ordonné de retirer, sous astreinte de 10 000 F. CFP par jour de retard pendant trois mois, la barrière placée sur la servitude de passage permettant de desservir le lot n° 111, lotissement [...] à [...], passé les 15 jours suivant la signification de la décision ;