Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.443 du 09/07/2020,  partie 2



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme A...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fixé à 6.890,66 euros le montant annuel du fermage dû à compter du 1er novembre 2016 par M. U... H... à Mme C... A... au titre du bail rural portant sur le domaine agricole des [...] situé à [...] et d'AVOIR débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
 
 AUX MOTIFS QUE selon l'article L. 411-11 du code rural, le prix de chaque fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ; que sur le loyer de la maison d'habitation ; qu'il résulte du texte précité que le loyer des bâtiments d'habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative sur la base de références calculées d'après des modalités définies par décret ; qu'en l'espèce, l'arrêté préfectoral applicable pour le département de la Nièvre est celui du 5 juin 2009 qui détermine, en fonction de l'état et du type d'équipement de chaque logement, trois catégories de maisons d'habitation, dont la catégorie C à laquelle sont attachés les minima et maxima les plus faibles (entre 2,44 et 3,62 euros mensuels le mètre carré) ; que par ailleurs, le logement décent, au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, doit, notamment, assurer une protection contre les remontées d'eau au infiltrations, permettre une ventilation et un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale des locaux et garantir une absence de risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires. Il doit comporter, entre autres éléments d'équipement et de confort, une installation permettant un chauffage normal, une installation sanitaire assurant des évacuations distinctes des eaux ménagères et des eaux vannes ou encore un réseau électrique permettant un éclairage suffisant ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants ; que pour classer la maison d'habitation objet du litige dans la catégorie C et proposer une valeur unitaire de 2,50 euros mensuels le mètre carré, soit 185 euros par mois pour une surface habitable totale de 74 mètres carrés, l'expert K... retient essentiellement une absence d'isolation, en dehors de celle réalisée par le locataire, une absence de chauffage, en dehors également de celui installé par le locataire et la présence d'humidité dans le logement provenant d'un défaut de système de ventilation passif ou actif. Répondant à un dire de la bailleresse qui faisait état d'une aggravation de l'humidité du fait de l'inoccupation des lieux par le locataire depuis 2008, l'expert précise que la salle d'eau ne comporte, contrairement aux exigences réglementaires, aucun élément de ventilation (ni entrée ni sortie d'air vicié) et que l'humidité présente dans les autres pièces (séjour, chambre) et localisée au bas des murs et dans les coins des pièces montre qu'il s'agit de remontée d'eau tellurique ;
 
 que l'expert Q..., désigné par le jugement du 4 avril 2016, rappelle tout d'abord que M. U... H... a réalisé dans ce logement le doublage et l'isolation des murs périphériques du rez-de-chaussée, unique niveau habitable, la transformation de deux chambres en un séjour, l'installation d'un ballon d'eau chaude et d'un chauffage central à partir d'une chaudière placée dans la cave et la réfection de l'électricité. Évoquant en second lieu les désordres présentés par ce logement, il mentionne la présence de traces d'humidité et de moisissures notamment dans la chambre et le séjour qu'il attribue pour sa part à un défaut de ventilation et des phénomènes de condensation, ainsi qu'un soulèvement du sol et une fissuration du carrelage en deux endroits du séjour et une absence de traitement des eaux usées (eaux ménagères) qui sont évacuées avec les eaux pluviales et rejetées dons un pré à l'arrière de la maison. S'agissant des désordres affectant le carrelage du séjour, l'expert précise qu'ils ont pour origine une déformation du plancher haut de la cave constituée de poutrelles métalliques dont le gonflement par la rouille met en compression horizontale les briques constituant les voûtains intermédiaires, et que ces désordres, qui sont évolutifs, compromettent la solidité de l'ouvrage ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments d'appréciation que certaines caractéristiques du logement (locaux initialement loués sans chauffage ni isolation et ventilation active ou passive, système électrique obsolète remplacé par le preneur, remontées d'eau au bas des murs des pièces à vivre ou encore système non réglementaire d'évacuation des eaux usées) sont autant de critères qui justifient le classement de la maison d'habitation en catégorie C, quasiment à la valeur minimale de l'arrêté préfectoral, ce que ne conteste pas au demeurant Mme C... A... ;