Cour d'appel de Montpellier
5A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.092 du 08/04/2021,  partie 6



 - l'absence de délivrance par le Département de titres exécutoires concernant les sommes dues
 
 - l'absence de demande de paiement du Département avant 2014
 
 - la nullité de l'avenant du 19 mars 1998 relatif au paiement d'une redevance de 30 % au titre de la location des gîtes
 
 - le calcul erroné de cette redevance
 
 - la non-prise en compte par le département de versements effectués par la SCEA et des erreurs dans le montant des sommes réclamées
 
 - le remboursement indû des taxes foncières de 2009 à 2016
 
 - le remboursement indû des frais d'analyse de l'eau
 
 En ce qui concerne l'absence de délivrance de titres exécutoires par le bailleur et le défaut de demande de paiement avant 2014, il convient de rappeler que les deux contrats de bail liant les parties portent sur des biens relevant du domaine privé du Département et sont soumis aux règles du statut du fermage, conformément à la volonté des deux parties, ainsi qu'il' résulte des clauses contractuelles. Les parties sont donc soumises aux règles de droit privé, la SCEA n'invoquant ni l'existence d'une clause exorbitante du droit commun contenue dus ces contrats, ni le fait pour elle d'être associée à l'exécution même du service public. Le paiement des fermages et des charges prévus par ces contrats, ainsi que rappelé précédemment, est donc dû de plein droit au bailleur à l'échéance fixée par le bail pour les fermages et à première demande du bailleur pour le remboursement des charges, sans d'autres formalités particulières. Le Bailleur, fût-il le Département, lequel tire son droit au paiement du fermage et des charges directement du contrat de bail, ne saurait donc se voir opposer un refus de paiement en l'absence de délivrance préalable de titres de recettes relativement aux sommes en cause, formalité non prévue par les contrats de bail et qui ne peut donc conditionner ce paiement par le preneur. Il conviendra de rajouter que si les collectivités territoriales, dont les départements, sont tenues, en effet, d'émettre des titres de recettes, c'est uniquement pour leur permettre de procéder à des voies d'exécution forcée et leur délivrance ne constitue pas un préalable nécessaire à une demande judiciaire en paiement.
 
 S'agissant de l'absence de demande de paiement par le Département avant 2014, comme précédemment indiqué, elle ne saurait valoir renonciation du bailleur au paiement du fermage, cette demande en paiement ayant pour seule limite la prescription quinquennale, laquelle n'est pas acquise, en l'espèce, à l'égard des sommes réclamées et n'est d'ailleurs pas soulevée par la SCEA.
 
 S'agissant de la redevance due au titre de la location des gîtes, l'avenant n° 2 au bail du 16 novembre 1983 relatif au Domaine de LA BOUADELLE, signé le 19 mars 1998 stipule qu'il a pour objet la mise à disposition au preneur de la 2ème partie du bâtiment après rénovation dans laquelle ont été aménagés deux gîtes ruraux destinés à conforter par les recettes de leur location le revenu de l'exploitation d'élevage du preneur, étant précisé qu'un premier avenant à ce même bail rural avait été signé le 24 mai 1996 concernant la mise à disposition d'une première partie de bâtiments pour le logement du vacher. Cet avenant prévoit que la clause "Fermage" du bail du 16 novembre 1983 est complétée par le versement du preneur au Conseil Général (aujourd'hui le Département) au titre de cette mise à disposition de 30 % du montant des produits bruts de la location des gîtes, les charges diverses (eau, électricité, etc....), payable le 1er novembre de chaque année, accompagnée de l'état récapitulatif dés recettes de l'année civile précédente, les autres clauses et conditions, énoncées au bail initial et dans l'avenant n° 1 restant sans changement. La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle ne saurait prétendre que cet avenant sous seing privé constitue un nouveau contrat totalement distinct et autonome du contrat de bail initial, en ce qu'il ne porterait pas sur les mêmes immeubles et n'aurait pas le même objet, s'agissant de bâtiments qui ne sont plus destinés à une activité d'élevage mais à accueillir du public et qu'il aurait dû être soumis au formalisme inhérent aux baux de longue durée exigeant une signature devant notaire. Il ressort clairement des termes du contrat de bail initial du 16 novembre 1983 et des avenants conclus postérieurement que le bail initial ne porte pas exclusivement sur des parcelles de terre mais également sur des constructions, que ces constructions ont été rénovées pour partie aux fins de créer des gîtes ruraux et qu'il s'agit donc bien des mêmes immeubles que ceux visés dans l'acte de bail initial, même s'ils ont fait l'objet d'une rénovation. Si l'exploitation de gîtes ne présente pas de caractère agricole, elle se rattache néanmoins à l'exploitation agricole principale visée par le contrat de bail initial, qui porte sur une superficie totale pour le seul Domaine de la BOUADELLE de 193 hectares, 70 ares et 65 centiares alors que l'activité de gîtes s'exerce sur une surface totale de 266,36 m2, soit l'équivalent de 266 ares, laquelle représente une part infime de l'ensemble de l'exploitation.