Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-12.605 du 13/03/2019,  partie 5


Il s'ensuit que Monsieur et Madame W... ne sont plus liés par ce mandat depuis le 2 janvier 2013. S'agissant de la clause pénale, le mandat prévoit que le mandant s'interdit pendant une période de trois mois suivant son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. La période visée par la clause pénale s'étend, en l'espèce, jusqu'au 2 avril 2013. La vente amiable est intervenue postérieurement le 30 avril 2013. Il est avéré que Monsieur et Madame W... ont entendu renoncer à la vente à la suite de l'exercice de son droit de préemption par la Commune de DRANCY, que celle-ci, ayant initié l'exercice son droit de préemption, ne peut être considérée dans la vente de gré à gré intervenue postérieurement, comme un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. Par ailleurs, le mandat étant expiré, la clause b de l'article 4- Clause pénale-Exclusivité n'a pas vocation à s'appliquer. Il convient, en effet, d'indiquer que l'agent immobilier ne peut prétendre à ta commission convenue que si l'opération pour laquelle il a été mandaté, a été effectivement conclue. Dans le cadre de l'exercice du droit de préemption, son titulaire n'est tenu de payer les commissions de l'intermédiaire qu'en cas de transfert effectif de la propriété du bien. En la cause, Monsieur et Madame W... ont renoncé à vendre leur bien, de sorte que le droit à commission de l'agent immobilier est éteint au regard de la vente initiale à défaut de substitution de l'acquéreur. La vente de gré à gré de Monsieur et Madame W... avec la Commune de DRANCY, titulaire du droit de préemption, intervenue dans les conditions du droit commun, hors procédure de préemption, n'ouvre pas droit à rémunération pour l'agent immobilier précédemment mandaté. Les manoeuvres, destinées à éluder sa rémunération, invoquées par L'AGENCE DE L'UNION & L ne sont pas autrement démontrées. La circonstance de la délibération du Conseil Municipal de Drancy du 24 janvier 2013 autorisant cette acquisition est insuffisante à établir la preuve requise d'une collusion frauduleuse des vendeurs et de leur acquéreur. Ne remplissant pas les conditions prévues à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, L'AGENCE DE L'UNION & L ne peut prospérer dans sa demande tendant à obtenir le paiement d'une rémunération. Pas davantage, L'AGENCE DE L'UNION & L ne peut prétendre à indemnisation à défaut de démonstration des conditions de la responsabilité. En conséquence, L'AGENCE DE L'UNION & L doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame W... et de la Commune de DRANCY les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente instance. L'AGENCE DE L'UNION & L doit être condamnée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à leur verser respectivement la somme de 1.800 €. Il n'y a pas lieu d'assortir le jugement de l'exécution provisoire. Monsieur et Madame W... doivent être déboutés de ce chef de demande. En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, L'AGENCE DE L'UNION & L succombant à l'instance, supporteront les dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile » ;
 
 1°) ALORS QUE lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, trouve un acquéreur au bien mis en vente et que le vendeur traite ensuite directement avec cet acquéreur, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la SARL DE L'UNION & L, titulaire d'un mandat de vente en date du 22 mars 2012 portant sur un immeuble appartenant à Monsieur W... situé à DRANCY, a fait visiter le bien à une SCI B&B, avec laquelle les époux W... ont conclu un compromis de vente le 19 juillet 2012 ; qu'à la suite de l'envoi par la SARL DE L'UNION & L de la déclaration d'aliéner et de l'exercice par la commune de DRANCY de son droit de préemption, Monsieur W... a déclaré renoncer à la vente et révoqué le mandat de vente ; qu''il a néanmoins conclu la vente de gré à gré avec la commune selon acte authentique du 30 avril 2013 ; que, pour rejeter la demande de la SARL DE L'UNION & L en paiement du montant de la la commission stipulée dans ce mandat, la cour d'appel a retenu que ce dernier avait expiré le 2 janvier 2013, et la clause pénale qui y était stipulée le 2 avril 2013, de sorte qu'il ne pouvait être reproché aux époux W... d'avoir ultérieurement cédé le bien en cause à la commune de DRANCY ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;