Cour d'appel de Douai
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-29.925 du 04/02/2016,  partie 2


qu'en l'espèce, Monsieur [L], géomètre, a déclaré à l'expert, par un dire de son conseil annexé au rapport, que dès ses premiers contacts avec Monsieur [Y] en octobre 2004, il avait donné un avis réservé quant à l'opportunité de diviser le terrain en quatre lots, compte tenu entre autres de la configuration des lieux et des contraintes d'urbanisme, et avait alors demandé à Monsieur [Y] l'intervention d'un architecte ; qu'en réponse et par un dire de son conseil du 8 novembre 2006, également annexé au rapport, Monsieur [Y] a précisé qu'il avait eu dès l'origine l'intention de consulter un architecte et que ce n'était pas la déclaration de Monsieur [L] sur le fait qu'il ne « sentait » pas la division en quatre lots qui l'avait convaincu de requérir le concours d'un architecte ; qu'il admet ainsi avoir connu dès cette époque les réserves du géomètre sur l'opportunité d'une division en quatre lots ; que les époux [Y] ont néanmoins signé le 11 mars 2005 un compromis de vente pour se porter acquéreurs du terrain dont il s'agit sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de lotir autorisant quatre lots ; que la mission confiée par les époux [Y] à Monsieur [V], dont il n'est pas contesté qu'il avait connaissance de l'existence de cette condition suspensive, était précisément la conception du projet de lotissement en quatre lots et l'établissement du règlement de construction correspondant et non pas une étude des modalités les plus adéquates, sur les plans technique et économique, de lotir le terrain ; que la division en quatre lots apparaissait dès lors comme essentielle pour les époux [Y] ; que si ces derniers affirment qu'en réalité ils n'attendaient de Monsieur [V] qu'une étude de la faisabilité d'un lotissement composé de quatre lots mais n'imposaient pas ce mode de division, il ne ressort d'aucune pièce qu'ils l'aient dit en ces termes ou clairement fait comprendre à Monsieur [V] ; que dans ces conditions, alors que ce dernier a conçu un projet de division en quatre lots sur lesquels il était effectivement possible d'élever des constructions et qui a permis l'obtention d'un permis de lotir, et a ainsi prouvé la faisabilité, au moins sur le plan technique, du projet, il ne saurait lui être reproché de n'avoir pas d'emblée proposé ou conseillé un découpage en trois lots ; que toutefois, d'une part, il ressort certes des courriels échangés par les parties que Monsieur [Y] maîtrisait un certain nombre de questions techniques qui lui étaient soumises pour avis ou information, mais que la lettre que celui-ci et son épouse ont adressée à Monsieur [V] le 28 février 2006, après avoir été informés par Monsieur [R] de ce qu'il renonçait à acheter la parcelle n° [Cadastre 1] et des raisons de sa décision, lettre par laquelle ils lui demandaient une étude urgente sur les superficies effectivement constructibles, révèle qu'ils n'avaient pas perçu que la SHON mentionnée par Monsieur [V], qu'ils ont reproduite dans la promesse de vente qu'ils ont eu l'occasion de signer, n'était pas la superficie effectivement constructible ; qu'à tout le moins, puisque Monsieur [V] souligne qu'il était précisé que la SHON mentionnée était la SHON maximale, ils n'avaient pas perçu l'ampleur de l'écart susceptible d'exister entre la SHON résultant de la simple application du coefficient d'occupation des sols et la surface réellement constructible, écart qui s'est avéré considérable pour les parcelles 20 et 21 ; qu'en effet, l'expert explique qu'il convient, pour déterminer la surface effectivement constructible, de prendre en compte tant les règles du plan local d'urbanisme que le règlement strict du lotissement [Localité 1], lotissement plus vaste dans lequel se situe le terrain considéré (largeur minimale des voies d'intérêt privé, nombre de places de stationnement, hauteur des constructions, hauteur de l'égout des toits, pente des toitures, nature des ouvertures de toit …) ; que cette réglementation limite à la fois les dimensions des immeubles susceptibles d'être érigés et la créativité pouvant être déployée dans leur conception ; que l'expert, après avoir exposé que le tableau dressé par Monsieur [V] dans le règlement de construction mentionne pour chaque parcelle sa superficie, sa SHON maximale (après application du COS) et la surface de voirie grevant la parcelle, estime que le règlement de lotissement donnait à l'acquéreur, qui avait tout le loisir de se faire conseiller, tous les éléments utiles, mais admet qu'en première lecture, un acquéreur totalement profane peut s'interroger sur la signification de ces indications et que le règlement de lotissement « n'est pas parfaitement limpide » sur ces points ; que Monsieur [V], architecte, était à même de mesurer les contraintes de la réglementation susvisée sur la taille et la conception architecturale des immeubles appelés à être construits et, sans être un spécialiste de l'investissement immobilier mais doté d'une expérience professionnelle dans la région, d'en mesurer les inconvénients dans un secteur résidentiel recherché par une clientèle exigeante ;