Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.458 du 21/02/2019,  partie 4


que dans ces circonstances, la cour fera sienne la méthode de l'excédent brut d'exploitation (EBE) moyen retraité, retenue par l'expert, qui s'est basé sur les comptes de résultats globaux de la SNC CERS pour les années courant du 1er avril 2011 au 31 mars 2014, divisés par 259 lots, pour calculer un EBE moyen retraité arrondi à 552.625 euros, auquel l'expert a affecté un coefficient de 6 sur une échelle de 9, tenant compte du très bon emplacement de la résidence pour l'activité exercée et de sa bonne rentabilité, malgré une baisse de l'EBE depuis 2010 ; que sur le retraitement de l'EBE, les bailleurs vont même jusqu'à contester le calcul de la charge locative de la SNC CERS en critiquant une partie des références locatives collectées par l'expert souhaitant voir porté le prix moyen du m² de 26 € à 32 par mois ; mais que la cour considèrera come non pertinentes les critiques émises par les bailleurs sur huit de la quarantaine de références collectées par l'expert qui a justement apprécié à 28 € le m² ;
 
 ; que l'expert judiciaire a retenu la somme de 28 € du m² pour les studios éventuellement majorée de 20 % de sa superficie en présence d'un balcon et de 70 € par mois pour un emplacement de parking ; qu'il a également retenu un abattement de précarité de 10 %, ramenant ainsi le prix au m² à 25,20 € ; que se référant à la méthode hôtelière, que la cour a écarté, la SNC CERS revendique un prix au m² de 13,63 €, subsidiairement de 14,22 €, sans indexation annuelle ; que la cour a déjà jugé que la valeur locative avait exactement été retenue par l'expert à 28 m² ; que l'abattement pour précarité a été correctement retenu par le tribunal à hauteur de 10 % ; que la cour confirmera le jugement sur ce point , sauf à préciser qu'il convient d'abonder de 20 % la surface de chaque studio pourvu d'un balcon et de facturer en sus 70 € par mois pour tout studio bénéficiant d'un emplacement de parking et de rendre débitrice la SNC CERS d'une indemnité d'occupation à l'égard de tous les bailleurs requérants ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'immeuble à usage de résidence service est composé de 262 studios dont la société Cers en gérait 259 en 2012 en tant que locataire au titre de baux commerciaux ; que les congés donnés dans la présente instance ou en dehors de celle-ci sont au nombre de 168 ; que le refus de renouvellement des baux aura pour conséquence une perte partielle du fonds de commerce de la société Cers dans la mesure où elle ne peut nui déplacer, ni reconstituer un fonds équivalent ;

1°) ALORS QUE la société Cers invoquait l'existence d'une unité d'exploitation du fonds, globale et indivisible dès lors que la destination de l'immeuble était unique, que tous les baux de loueurs nus étaient identiques et que le preneur à bail était unique ; qu'elle en déduisait ainsi que la perte substantielle d'une partie des lots entraînait la perte totale du fonds de commerce (conclusions d'appel n°4 p. 24) ; que pour retenir, au contraire, une perte partielle du fonds de commerce, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que la société Cers ne pouvait, faute de base légale ou contractuelle, prétendre au statut d'exploitant unique ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si l'ensemble des baux ne formait pas une universalité juridique et économique justifiant que la perte d'un lot constitue la perte d'une quote-part du fonds de commerce de la société Cers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;

2°) ALORS QUE la société Cers soutenait encore, pièces à l'appui (pièces n° 43 et 47), avoir procédé à une simulation de l'exploitation avec les 89 lots restants qui faisait apparaître un résultat nul (conclusions d'appel p. 23); qu'en s'abstenant dès lors de répondre aux conclusions de la société Cers sur ce point, la cour d'appel a, en toute hypothèse, violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE constituent des prestations hôtelières ou para-hôtelières les prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ;