Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-27.132 du 10/10/2018,  partie 5



 En effet, il ressort de l'expertise Caujolle que, malgré les fonds débloqués par les consorts Y... Z... en faveur du promoteur vendeur en mars 2010 (62 5000 euros après attestation de mise hors d'eau du maître d'oeuvre) et en juillet 2010 (100 000 euros après attestation d'achèvement du maître d'oeuvre), la construction est restée inachevée et affectée de très nombreuses non-conformités par rapport aux plans convenus ce qui démontre que, même si le notaire avait refusé d'exécuter l'avis à tiers détenteur du 2 juillet 2009 d'un montant de 46 398 euros, la construction n'aurait pas été achevée ni conforme en raison de l'inaptitude de la Sarl Jigo à conduire et faire aboutir son projet (non-conformités et non-respect des prescriptions de l'étude géotechnique) et parce que ses difficultés financières préexistaient à la date de signature de l'acte authentique du 21 avril 2009 (les impositions dues au Trésor étant antérieures à la date de l'ATD du 2 juillet 2009) ;
 
 Cette faute du notaire n'est donc pas la cause génératrice de l'inachèvement et des défauts de conformités contrairement à ce qu'a retenu le premier juge et le jugement sera infirmé sur ce point » ;
 
 1) - ALORS QU'un lien de causalité est caractérisé, lorsqu'il est certain qu'en l'absence de faute, le dommage ne se serait pas produit ; qu'en retenant que la faute de Me X... à avoir déféré à un avis à tiers détenteur du Trésor Public du 2 juillet 2009 pour une somme de 46.398 euros n'était pas la cause génératrice de l'inachèvement de l'immeuble, motif pris que malgré les fonds débloqués par M. Y... et Mme Z... en mars et juillet 2010, la construction était restée inachevée et affectée de nombreuses non conformités, ce qui aurait démontré que même si le notaire avait refusé d'exécuter l'avis à tiers détenteur, la construction n'aurait pas été achevée ni conforme en raison de l'inaptitude de la société Jigo à conduire et faire aboutir son projet et parce que ses difficultés financières préexistaient à la date de signature de l'acte authentique du 21 avril 2009, cependant qu'en l'absence de faute de Me X..., la somme versée au Trésor Public aurait été affectée au remboursement du crédit promoteur contracté auprès de la société Banque populaire du sud par la société Jigo, de sorte que celle-ci ne se serait pas trouvée dans l'impossibilité d'assumer tout à la fois le règlement de cet emprunt et celui des intervenants à l'acte de construire et que les travaux auraient pu se poursuivre, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code,
 
 ET AUX MOTIFS QUE
 
 « 2) Sur le devoir de conseil :
 
 Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ;
 
 En l'espèce, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement rédigé par Georges X... et signé par les consorts Y... Z... le 21 avril 2009 contient une garantie intrinsèque d'achèvement conforme aux dispositions de l'article R. 261-19 du code de la construction et de l'habitation puisque les fondations étaient achevées et que le prix devait être réglé au fur et mesure de l'avancement des travaux et dans la limite des taux prévus par la loi ;
 
 Même s'il s'agit d'une garantie licite dont toutes les conditions étaient réunies au jour de la signature de l'acte, cela ne dispensait nullement l'officier ministériel de son devoir d'éclairer les acquéreurs sur les limites d'une telle garantie et sur la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque et ce, d'autant que le promoteur vendeur était en l'espèce une petite société familiale récente, pour avoir été créée en 2006 soit deux ans seulement avant la signature du contrat de réservation, avec un capital social réduit de 5 000 euros, et que le manque d'expérience et de surface financière de cette société étaient connus de Georges X..., rédacteur de l'acte d'acquisition du terrain par la Sarl Jigo du 24 septembre 2008, et qu'ils étaient de nature à éveiller ses soupçons sur la capacité de cette société à conduire et faire aboutir son projet ;
 
 Or, il ne résulte d'aucune des mentions de l'acte authentique que le notaire ait éclairé les acquéreurs sur les limites d'une telle garantie en cas de défaillance financière du vendeur ni qu'il les ait informés de la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque ;
 
 L'officier ministériel a donc manqué à son devoir de conseil à l'égard des consorts Y... Z... ainsi que ces derniers le soutiennent justement ;
 
 Si le notaire les avait éclairés sur les limites de la garantie intrinsèque en cas de défaillance ou de liquidation judiciaire de la Sarl Jigo et les avaient informés de la possibilité d'obtenir une garantie extrinsèque leur permettant de garantir plus efficacement l'achèvement de la construction, les acquéreurs auraient pu choisir cette solution et n'auraient pas eu de difficultés pour assurer la terminaison des travaux ;