Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.570 du 25/03/2021,  partie 3


- l'architecture de l'immeuble est telle que l'on est en présence d'une seule construction, le bâtiment 2 étant dans la continuité du bâtiment principal 3, la chaufferie, l'arrivée et le tableau électrique de même que l'entrée de la résidence étant situés dans le bâtiment 2, l'ensemble ne formant qu'un seul et unique volume, en triangle, avec des toits légèrement décalés mais contigus et dans la même ligne de pente ; - aucune organisation spécifique n'a été prévue quant à la gestion du bâtiment 2 ; il ne s'est agi en réalité que de constituer un lot transitoire, dans le but de permettre au promoteur de vendre au fur et à mesure de leur construction les lots constituant la résidence, ce qui constitue un détournement de la loi du 10/07/1965 ; qu'en conséquence, parce que le bâtiment 2 n'est pas véritablement distinct du bâtiment principal, qu'il n'est en réalité qu'une montée supplémentaire, la clause litigieuse n'a eu pour seul but que de déroger au statut de la copropriété, alors qu'il est d'ordre public, de façon à autoriser le promoteur constructeur à s'exonérer des charges de copropriété ; que dans ces conditions, la Cour considère que le statut de la copropriété doit s'appliquer au bâtiment 2, s'agissant d'un immeuble bâti, même s'il est inachevé pour la partie constituée par le bâtiment 2, et composé de plusieurs lots appartenant à plusieurs copropriétaires, le jugement déféré étant réformé de ce chef ; qu'en conséquence, tout lot dépendant de la copropriété doit supporter les charges générales afférentes, quand bien même il ne serait pas totalement achevé et serait de ce fait inhabitable, l'article 10 de la loi disposant que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot" ; que l'assemblée générale des copropriétaires a ainsi compétence pour faire réaliser tous travaux nécessaires sur les parties communes de l'immeuble, la clause disposant qu'aucune charge de copropriété ne pourra être réclamée au titre des seconde et troisième tranches de travaux avant leur achèvement devant être déclarée nulle, le jugement déféré étant réformé de ce chef » (arrêt, p. 7, § 2 et s.) ;
 
 1°) Alors, d'une part, que le juge ne peut relever de moyen d'office sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que le projet de construction en cause ne constituait pas un ensemble immobilier au sens de l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) Alors, d'autre part, que l'ensemble immobilier au sens de l'article 1er, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 se caractérise par l'hétérogénéité du régime juridique du sol ou des immeubles ou des fractions de l'immeuble qui le composent ; qu'en se bornant, pour exclure la qualification d'ensemble immobilier, à retenir l'intégration des constructions et l'unité architecturale des bâtiments 2 et 3, sans caractériser une homogénéité du régime du sol ou des immeubles ou fractions d'immeuble qui le composent, la cour d'appel qui a statué par un motif impropre à exclure la qualification d'ensemble immobilier, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause ;
 
 3°) Alors, par ailleurs, que le juge ne peut relever de moyen d'office sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que le bâtiment 2 était constitué de lots transitoires, sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 4°) Alors, ensuite, que le statut de la copropriété n'est applicable qu'aux immeubles, groupes d'immeubles et ensembles immobiliers bâtis, c'est-à-dire achevés ; qu'en retenant que « le statut de la copropriété doit s'appliquer au bâtiment 2, s'agissant d'un immeuble bâti, même s'il est inachevé pour la partie constituée par le bâtiment 2 » (arrêt, p. 8, § 6), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 5°) Alors, enfin, que la société Bel Alp faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 11, pénult. § et s.) que le syndicat des copropriétaires avait reconnu que l'assiette de la copropriété était limitée au bâtiment 3, par de nombreux courriers en ce sens mais également, et surtout, en ne convoquant aux assemblées générales que les seuls propriétaires des lots compris dans le bâtiment 3 et en tenant compte des seuls droits de vote de ces derniers, ce qui lui interdisait de soutenir aujourd'hui que l'assiette de la copropriété inclurait également les bâtiments 1 et 2 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION