Cour d'appel de Paris
C2, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-23.274 du 06/01/2021,  partie 6


que la SCI BOLOGNA, venant se substituer à la société ADCC, a repris les engagements de cette dernière, de sorte que l'offre d'achat émise par la société ADCC le 7 décembre 2011 est réputée avoir été émise par la SCI BOLOGNA qui y est alors tenue ; que lorsqu'une partie a, aux termes de son offre d'achat, accepté de régler la commission de l'agent immobilier, cette partie s'est contractuellement engagée envers ce dernier et doit donc la lui payer en cas de réalisation de la vente ; qu'or, la société ADCC s'était expressément engagée à payer à la société CBRE AGENCY sa rémunération aux termes de son offre du 7 décembre 2011 ; qu'il importe peu que la SCI BOLOGNA ne soit pas partie au mandat de vente consenti par la SCI MACHAMA à la société CBRE AGENCY, des lors que la rémunération prévue par ce mandat a la charge de l'acquéreur est également à la charge de l'acquéreur dans l'offre d'achat du 7 décembre 2011 émise par la société ADCC ; que dès lors, la SCI BOLOGNA, par cette substitution, s'est rendue débitrice de la rémunération de la société CBRE AGENCY, prévue à la fois dans le mandat de vente conclu avec la SCI MACHAMA le 7 novembre 2011 et dans l'offre de la société ADCC du 7 décembre 2011, dont elle avait au surplus connaissance ;
 
 1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer la convention des parties ; qu'en jugeant qu'il s'évinçait de la clause par laquelle l'acquéreur déclarait « qu'en raison de l'expiration du mandat il ne se reconnaît débiteur d'aucun honoraire à [l']égard [de l'agent immobilier] », la volonté de l'acquéreur de supporter les conséquences de la mise en relation du vendeur et de l'acquéreur initial si le droit à honoraire de l'agence était reconnu et que « le fait qu'il soit écrit que l'acquéreur ne se reconnai[ssait] débiteur d'aucune commission [était] indifférent » (arrêt, p. 6, al. 3), quand une telle clause excluait clairement tout engagement de l'acquéreur de s'acquitter de la commission de l'agent immobilier, la cour d'appel l'a dénaturée, en violation de l'article 1134 devenu 1192 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer la convention des parties ; qu'en jugeant qu'il s'évinçait de la clause par laquelle l'acquéreur déclarait « faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, de toute réclamation par [l'agent immobilier] de tout ou partie de ses honoraires et déchargeait expressément le vendeur [
 ] de toute responsabilité à cet égard » (arrêt, p. 6, al. 2), la volonté de l'acquéreur de se substituer à l'acquéreur initial dans le paiement de la commission, la cour d'appel a dénaturé la clause claire et précise par laquelle la société Bologna se limitait à renoncer à tout recours contre son vendeur au cas où l'agent immobilier agirait contre elle en paiement de ses honoraires, en violation de l'article 1134 devenu 1192 du code civil ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse l'engagement de garantir une partie des sommes qu'elle pourrait devoir à un tiers ne fait pas de naître de droit au profit de ce dernier ; qu'en affirmant qu'il s'évincerait de la garantie donnée par la SCI Bologna à la venderesse une obligation dont l'agent immobilier pouvait lui réclamer l'exécution (arrêt, p. 6, al. 3), la cour d'appel a violé l'article 1134 et 1165 du code civil, devenus 1103 et 1199 du même code ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse la substitution d'un tiers à l'acquéreur initial ne l'oblige à s'acquitter de la commission due à l'agent immobilier qui a permis la conclusion de la vente initiale que si le tiers substitué s'y est engagé ; qu'en condamnant la SCI Bologna à régler la commission due en exécution de l'offre faite par la société ADDC (jugement, p. 8 al. 1er et 9 al. 3), sans constater que la SCI Bologna s'était substituée à la société ADDC dans l'obligation de régler la commission de l'agent immobilier que cette dernière avait souscrite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 et 1134 du code civil, devenus 1101 et 1103 du même code ;
 
 5°) ALORS QUE seuls font foi jusqu'à inscription de faux les faits affirmés par l'officier public comme ayant été accomplis par lui ou comme s'étant passés en sa présence ; qu'en jugeant, pour affirmer que la SCI Bologna aurait eu la volonté de prendre à sa charge la commission de l'agent immobilier en dépit de la clause en vertu de laquelle « il ne se reconnaît débiteur d'aucun honoraire à [l']égard [de l'agent immobilier] » que la mention selon laquelle l'acquéreur déclarait avoir été mis en relation avec le vendeur par l'intermédiaire de l'agent immobilier ne pouvait être combattue que par la procédure d'inscription de faux et non par la preuve contraire (arrêt, p. 6, al. 3), quand une telle mention se bornait à faire état des énonciations des parties et non des faits personnellement constatés par l'officier public, de sorte que la preuve contraire était admise contre celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 1319 du code civil, devenu 1371 du même code.