Cour d'appel de Grenoble
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.473 du 08/07/2021,  partie 4


état réel du marché locatif au jour où la vente litigieuse a été régularisée et le recours à la pratique des « fonds de concours », rendant artificielle la rentabilité annoncée, que ces derniers « n&apos;apportent aucune pièce contractuelle à l&apos;appui de leur affirmation, se bornant à citer des arrêts de cours d&apos;appel », sans indiquer en quoi ces décisions de justice ne permettaient pas d&apos;établir une réticence dolosive du vendeur et de son mandataire, la Cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l&apos;ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir débouté Monsieur [R] [V] et Madame [I] [F] épouse [V] de leur demande tendant à voir condamner la Société LE PARC DES AIRELLES, in solidum avec la Société SELECTYS, à leur payer la somme de 67.858,57 euros à titre de dommages-intérêt, en réparation du préjudice subi du fait du manquement à son obligation d&apos;information et de conseil ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU&apos;ils font valoir, au soutien de leur demande, que la SCI LE PARC DES AIRELLES et la Société SELECTYS sont restées volontairement taisantes sur le contexte de l&apos;investissement dans le but de les tromper, en leur promettant une rentabilité dont elles savaient qu&apos;elle était sans connexion avec la réalité économique ; que la charge de la preuve leur incombe, ils ne produisent aucune pièce établissant qu&apos;à l&apos;époque de la conclusion des contrats, en 2007, le promoteur et la société de commercialisation disposaient d&apos;éléments sur le contexte économique local qu&apos;ils auraient volontairement cachés afin de les déterminer à acquérir le bien objet du contrat de vente (...) ; que les époux [V] soutiennent que la SCI LE PARC DES AIRELLES et la société SELECTYS ont manqué à leur obligation d&apos;information et de conseil ; que le promoteur et l&apos;agent immobilier spécialisé dans l&apos;immobilier de placement sont tenus d&apos;informer les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu&apos;ils leur proposent ainsi que sur les risques qui lui sont associés et qui peuvent être le corollaire des avantages annoncés ; que les époux [V] affirment qu&apos;aucun document ne leur a été remis permettant de justifier la rentabilité annoncée et les alertant sur les risques de l&apos;investissement ; que, cependant, ils procèdent par affirmation et ne démontrent pas, ainsi que cela vient d&apos;être indiqué, que la baisse de la demande locative et, par conséquent, de la rentabilité de l&apos;investissement était connue des intervenants à l&apos;opération ; qu&apos;en outre, tout investissement locatif comporte une part d&apos;aléa et ni la SCI LE PARC DES AIRELLES, ni la Société SELECTYS n&apos;avaient, envers les époux [V], une obligation de résultat les obligeant à garantir pendant toute la durée du bail la perception des loyers convenus à l&apos;origine ; que c&apos;est donc à bon droit que le tribunal a débouté les époux [V] de leur demande ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SCI LE PARC DES AIRELLES justifie avoir respecté l&apos;obligation mise à sa charge par l&apos;article L 261-11 du Code de la construction et de l&apos;habitation, en déposant le 21 décembre 2007 au rang des minutes de l&apos;office notarial chargé de la rédaction des actes de vente le document d&apos;information contenant les conditions générales des ventes en l&apos;état futur d&apos;achèvement, exposant notamment les modalités spécifiques aux résidences de tourisme et les conséquences fiscales pouvant résulter de l&apos;interruption du contrat de bail commercial ; que le bien livré à l&apos;acquéreur est conforme aux stipulations contractuelles, et qu&apos;en dépit des conditions mains favorables négociées dans le cadre de l&apos;avenant au bail commercial conclu à compter du second trimestre 2010, l&apos;investissement réalisé reste bien éligible au régime fiscal dérogatoire envisagé par les parties et continue de produire ses effets à ce titre, étant en outre observé que ledit avenant contient également des concessions importantes de la part de l&apos;exploitant ; que le demandeur soutient que son consentement aurait été déterminé par une brochure lui assurant un taux de rentabilité pouvant aller jusqu&apos;à 4,84 % hors taxes par an, garantissant ainsi la sécurité de son investissement ; que, cependant, il ne pouvait raisonnablement se méprendre sur la portée de cette présentation promotionnelle, destinée à traduire le potentiel locatif de son bien dans l&apos;hypothèse la plus favorable, alors que la part d&apos;aléa d&apos;un tel investissement demeure nécessairement irréductible ; que la station [Établissement 1] présentait bien un réel potentiel touristique, et qu&apos;il n&apos;est pas démontré que la SCI LE PARC DES AIRELLES était en mesure de prévoir la défaillance de la Société EUROGROUP et de ses filiales, l&apos;opération de promotion immobilière dont s&apos;agit s&apos;étant déroulée avant le déclenchement de la crise économique ayant touché ce secteur d&apos;activité ;
 
 1°) ALORS QUE le vendeur-promoteur, intervenant dans une opération immobilière de défiscalisation, est tenu d&apos;informer et de conseiller l&apos;acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l&apos;investissement proposé ; qu&apos;il lui appartient de rapporter la preuve de l&apos;exécution de son obligation d&apos;information et de conseil ; qu&apos;en affirmant néanmoins, pour décider que la Société LE PARC DES AIRELLES n&apos;avait pas manqué à son obligation d&apos;information et de conseil à l&apos;