Cour d'appel de Douai
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.547 du 06/06/2019,  partie 5


d'AVOIR dit que les démolitions seront réalisées après bornage contradictoire de la surface ABCD au premier étage appartenant à Mme W... par un géomètre expert aux frais de M. Z... U... et Mme R... G... et du syndicat de copropriétaires de la résidence Le Clos du Jacquard ; d'AVOIR dit que cette condamnation devra être exécutée dans un délai de douze mois à compter du prononcé du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant quatre mois ; d'AVOIR condamné in solidum la société Lovinvest et Me N... O..., lequel est tenu solidairement avec la SCP B... O... C... X... A... O..., à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] des condamnations prononcées contre lui au titre des dépens et frais irrépétibles ; d'AVOIR condamné in solidum la société Lovinvest et Me O..., lequel est tenu solidairement avec la SCP B... O... C... X... A... O..., à garantir les époux U... des condamnations prononcées contre eux au titre des dépens et frais irrépétibles ; d'AVOIR condamné in solidum la SCP Estadieu et Me O..., lequel est tenu solidairement avec la SCP B... O... C... X... A... O..., à garantir la société Lovinvest de toutes les condamnations prononcées contre elle, au titre des dépens et frais irrépétibles ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « II- Sur la demande de Mme S... [W...] en nullité de la servitude ; que se fondant sur l'acte du 17 septembre 1993 aux termes duquel la société P... lui a vendu les deux parcelles cadastrées section [...] et [...], Mme S... soutient être propriétaire de l'ensemble des constructions érigées sur ces parcelles ; qu'à ce titre, elle fait valoir que la clause prévue à l'acte, qui constitue une servitude, doit être déclarée nulle dans la mesure où elle la prive totalement de la jouissance du premier étage et donc de sa propriété ; qu'elle ajoute qu'il est indifférent qu'elle ait eu connaissance ou non de cette servitude ; que pour s'opposer à cette demande, M. et Mme U... et le syndicat de copropriétaires interprètent de leur côté cette clause comme la conservation par le vendeur de l'usufruit du premier étage de la partie ABCD et ce de manière indéfinie ; que quant à Me O... et la SCP Estadieu, ils font valoir que cette clause constitue une servitude de bon père de famille ; que Sur l'interprétation de la clause ; en l'espèce, les parties ont stipulé de manière expresse et non équivoque l'existence d'une servitude et ce, à deux reprises ; qu'à cet égard, le vocabulaire utilisé, qui fait référence au fonds dominant, est propre au régime de la servitude ; que les termes employés, au demeurant dans un acte authentique, doivent dès lors recevoir leur pleine acception juridique ; que la référence à un éventuel démembrement de propriété sous forme d'usufruit n'est à aucun moment mentionné. Il y est seulement précisé l'absence de copropriété ou indivision ; que par voie de conséquence, il y a lieu de considérer que cette clause institue une servitude conventionnelle à la charge du fond appartenant à Mme S... et au profit du fonds voisin ; que dès lors, conformément aux dispositions de l'article 552 du code civil aux termes duquel "la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous", Mme S... a acquis non seulement le rez-de-chaussée mais également le premier étage de la partie ABCD du plan annexé à l'acte ; qu'à cet égard, la société Lovinvest et M. et Mme U... revendiquent la prescription acquisitive abrégée de l'article 2272 du code civil qui dispose que "le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; que toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans" ; que toutefois, ces dispositions ne sauraient trouver à s'appliquer en l'espèce dans la mesure où, d'une part, la société P..., vendeur, ne saurait s'en prévaloir dès lors qu'elles ne s'appliquent qu'à l'acquéreur et que, d'autre part, la société Lovinvest a acquis ledit bien en 2011, soit moins de dix ans avant la date de l'assignation délivrée en décembre 2013 ; que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont estimé que Mme S... était demeurée, depuis le 17 septembre 1993, pleinement propriétaire de la totalité des parcelles [...] et [...] au sol comme au premier étage en ce compris la surface ABCD au premier étage et ce conformément à son titre de propriété ; que sur la nullité de la servitude ; que la servitude est définie à l'article 637 du code civil comme "une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartement à un autre propriétaire" ; qu'en l'espèce, la servitude porte sur la partie du premier étage correspondant à la partie AB CD du rez-de-chaussée constituée par une dépendance appartenant à Mme S.... Cette espace fait partie d'une pièce plus grande dont le surplus avait été conservé par le vendeur et dont l'unique accès se situe dans la copropriété voisine ; qu'il n'existe aucun escalier depuis la parcelle de Mme S... lui permettant d'accéder au premier étage ;