Tribunal supérieur d'appel de Saint-Pierre-et-Miquelon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-29.446 du 05/01/2017,  partie 4


infiltrations qui auraient été visibles dans le « sous-sol » après démontage des plaques de protection par les vendeurs, il ne conteste pas avoir constaté la présence, dans ce même sous-sol, d&apos;un puisard (qui est une excavation située au niveau le plus bas d&apos;une cave ou pièce et dont la fonction est précisément destinée à recevoir et absorber ou évacuer les eaux ou résidus liquides souvent au moyen d&apos;une pompe positionnée au fond du puisard) et qui ne pouvait, surtout en sa qualité de propriétaire d&apos;une construction sur un terrain contigu à la propriété objet de la présente instance et qualifié de terrain « litigieux » par Monsieur [P] lui-même lors des opérations de transport sur les lieux, qu&apos;évoquer la présence au moins épisodique, d&apos;eau en quantité suffisamment importante pour devoir être évacuée ; comme il l&apos;a été rappelé ci-avant, l&apos;action de l&apos;acheteur en garantie des vices cachés, fondée sur les dispositions de l&apos;article 1641 nécessite que soit rapportée la preuve par l&apos;acquéreur de l&apos;existence d&apos;un vice affectant la chose vendue et la rendant impropre à l&apos;usage auquel on la destine ; en l&apos;espèce, les époux [P] ne démontrent aucunement que le bien immobilier dont ils se sont portés acquéreurs en date du 13 mai 2009 leur ait été présenté comme étant « habitable » sur trois niveaux ; la non-conformité de la construction par rapport au permis de construire déposé (vide sanitaire de 1,80 m équipé de trois fenêtres au lieu du vide sanitaire prévu pour une hauteur de 0,90 m) ne caractérise pas, comme l&apos;a rappelé l&apos;expert, et comme l&apos;a retenu à tort le premier juge, un vice affectant la construction puisque demeurant un vide sanitaire qui n&apos;a pas vocation, par sa nature, à être étanche et qui doit permettre l&apos;écoulement des eaux lors des fortes pluies en raison du fait que la construction a été édifiée sur un terrain, connu de tous les riverains dont les acquéreurs, comme étant inondable lors d&apos;épisodes de fortes pluies ; la surface habitable d&apos;une construction, définie à l&apos;article R. 111-2 du code de la construction, est constituée par la surface de plancher construire, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d&apos;escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; cette surface ne tient pas compte de la superficie des combles non aménagés, caves et sous-sols, remises, garages et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d&apos;une hauteur inférieure à 1,80 mètre ; si les vendeurs reconnaissent avoir, en partie, aménagé le vide sanitaire de leur construction en y installant, sur palettes, une machine à laver et un sèche-linge, des placards destinés aux vêtement de pêche et de chasse, et en y stockant des jouets d&apos;enfants et du matériel de bricolage, cet aménagement, dépourvu de tout système de chauffage dans un local semi-enterré situé dans une région au climat extrêmement rigoureux, ne remet pas en cause la fonction du vide sanitaire, qui demeure aménageable, mais qui ne peut être considéré comme ayant créé une « surface habitable » au sens du code de la construction et qui serait dès lors atteinte par un vice inhérent à la chose vendue en cas de fortes pluies ; en conséquence, les époux [K] [P] seront déboutés de leur demande en annulation de la vente au titre de la garantie des vices cachés » (arrêt pp. 9 à 13) ;

ET AUX MOTIFS QUE « lors des deux visites de la maison par Monsieur [P], l&apos;isolant recouvrant le mur Nord dans le « sous-sol » litigieux était déjà déposé et révélait l&apos;existence d&apos;une fissures et de traces d&apos;infiltrations, les lieux étant de plus équipés d&apos;un puisard parfaitement visible et également examiné par Monsieur [P] selon ses propres déclarations lors du transport sur les lieux (paragraphe 2, page 5/10) » (arrêt, p. 14) ;

ET, ENFIN, AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU&apos;« en matière de vente, l&apos;article 1641 du code civil pose le principe d&apos;une garantie due par le vendeur à raison des défauts cachés de la chose vendue ; que la garantie n&apos;est due que si ce vice rend la chose vendue impropre à son usage ou s&apos;il en diminue tellement l&apos;usage que l&apos;acquéreur aurait refusé d&apos;acquérir ou acquis à un moindre prix s&apos;il avait connu ce vice ; que l&apos;article 1642 du même code précise toutefois que « le vendeur n&apos;est pas tenu des vices apparents et dont l&apos;acheteur a pu se convaincre lui-même » ; que la jurisprudence a qualifié de vice apparent celui qui, non seulement est matériellement connu par l&apos;acquéreur, mais également dont on peut considérer que l&apos;ampleur et les conséquences du vice concerné ont été justement appréhendés par lui (Cass. 3ème civ., 21 juin 1995, n° 93-12.922, Cass. 3ème civ., 14 mars 2012, n° 11-10.861) ; qu&apos;en l&apos;espèce, les demandeurs se plaignent d&apos;infiltrations d&apos;eau de pluie au « sous-sol » de leur maison d&apos;habitation survenant à l&apos;occasion de fortes intempéries ; que depuis l&apos;acquisition, le 13 mai 2009, ils ont subi des inondations les 11 et 12 juillet, le 21 septembre 2010, les 25 et 26 février 2011 et le 16 août 2011 ; que les sinistres ont détruit ou abimé très fortement deux canapés, des livres, un système de son, une machine à laver et un home cinéma, outre la dégradation des murs et planchers et les risques d&apos;atteinte à la solidité de l&apos;immeuble ; qu&apos;