Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.271 du 12/11/2020,  partie 2


monsieur et madame A... n'ont nullement saisi monsieur S... d'une demande tendant à mettre fin au bail et sont totalement malvenus dans le cadre de la présente instance d'invoquer le non-respect de certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
 
 Il est établi en outre que monsieur S... a continué à régler la taxe foncière pour le bien litigieux (taxe foncière des années 2010 et suivantes) ; de plus, par lettre du 20 février 2003, il attestait autoriser "son locataire monsieur A... D... et madame A... N... gérante de la société J2C à déposer le siège de la société dans la maison dont il est propriétaire à [...] ".
 
 Cette intention commune des parties de substituer à la vente un bail d'habitation, ressort également des pièces relatives à un dégât des eaux survenu en 2002 ; monsieur S... se déclarant propriétaire et monsieur A... se déclarant occupant (sans cocher la case "propriétaire") ont signé ensemble un constat amiable de dégât des eaux le 8 septembre 2002, auquel il a été donné suite par une lettre du 17 décembre 2002 du cabinet d'expert adressée à monsieur S... et par l'établissement d'un devis de travaux d'étanchéité également adressé à celui-ci le 23 novembre 2002.
 
 La déclaration d'intention d'aliéner établie le 5 janvier 1999 par le notaire chargé de la vente ne traduit en rien la volonté des parties de poursuivre la vente, en l'état de tous ces éléments.
 
 De même, le projet de division de la propriété S... (parcelle [...]) ne peut être interprété comme une volonté de ce dernier de vendre l'immeuble aux époux A... ; il s'agit uniquement d'un projet dans le cadre d'une vente envisagée avec la commune, qui n'est finalement pas intervenue ; une division parcellaire n'est pas en soi une manifestation de volonté de vendre.
 
 S'agissant enfin des travaux dont les époux A... se prévalent, ils ne viennent nullement contredire la renonciation conjointe des consorts S.../A... à la vente ; une partie des factures ou tickets de caisse concerne manifestement des travaux locatifs (entretien, embellissements) ; les autres travaux allégués portent sur l'aménagement d'un garage en atelier, la fermeture d'une terrasse, la rénovation d'une véranda, la création d'un appentis ; pour en attester, les époux A... produisent uniquement aux débats des photographies et des factures/tickets de caisse d'achat de matériaux ; rien n'indique que les époux A... ont présenté en leur qualité prétendue de propriétaires une demande d'autorisation administrative pour ces travaux, ou ont déposé une déclaration administrative de travaux.
 
 Par conséquent, le vendeur et les acquéreurs ont renoncé conjointement au bénéfice du compromis de vente.
 
 Dès lors, monsieur et madame A... sont mal fondés en leurs demandes portant sur la vente ou sa régularisation et, en leurs demandes subséquentes.
 
 Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il rejette leurs demandes à ce titre » ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés que « L'action des époux A... est recevable, bien qu'ils n'aient pas fait publier leur assignation au service de la publicité foncière. Il ressort, en effet, de l'article 37 du décret du 7 janvier 1955 paragraphe 2 1°) réglementant la publicité foncière que la "publication aux hypothèques" d'une demande en justice ayant pour objet la réalisation forcée d'une vente d'immeuble n'est pas obligatoire mais simplement facultative.
 
 Sur le fond, les époux A... demandent au Tribunal de constater qu'ils ont acquis la parcelle située à [...] désignée sous le n° [...] , d'une contenance de 53 a 95 ca, comme provenant de la division de la parcelle [...] selon le procès-verbal de délimitation établi par Madame L... et qu'ils en ont payé le prix.
 
 Ces demandes ne peuvent pas être accueillies, cela pour les motifs suivants.
 
 S'agissant de la propriété de la parcelle [...] , les époux A... ne sauraient soutenir que sa propriété leur a été transmise par Monsieur S... dans l'acte de vente sous seing privé en date du 9 novembre 1998.
 
 Certes, cet acte valait bien vente du bien immobilier inscrit au cadastre section [...] entre V... S... et les époux A..., puisqu'il stipule que le vendeur vend le bien concerné à l'acquéreur qui accepte, désigne l'objet de la vente ainsi que le prix et n'indique pas que sa réitération par acte authentique constitue une condition du consentement des parties à la cession.
 
 Il est également vrai que les conditions suspensives tenant au nonexercice du droit de préemption de la commune et à l'absence d'existence de servitude grave rendant l'immeuble impropre à l'usage ou à la destination voulue par les acquéreurs étaient stipulée au bénéfice de ces derniers.
 
 Il n'en demeure pas moins que cet acte prévoyait aussi expressément qu'il deviendrait nul et non avenu si ces conditions suspensives n'étaient pas réalisées au plus tard le 15 janvier 1999. Il stipulait également que l'acte authentique devant réitérer cet acte de vente devait être établi dans les huit jours de ce délai.
 
 Force est de constater que les conditions suspensives précitées n'ont pas été réalisées à la date prévue.