Cour d'appel de Versailles,  décision 13-22.562 du 09/07/2014,  partie 2


que les conditions particulières prévoient que le loyer sera indexé le 1er janvier de chaque année, mais que toutefois, pour la première année, le loyer sera indexé le 1er octobre 2004, sur la base du dernier indice connu ; que, par acte d'huissier du 18 décembre 2009, la société RTE a notifié à son bailleur une demande de révision du loyer sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce ; qu'elle a notifié un mémoire le 11 mai 2010 ; que c'est dans ces circonstances que la société RTE a saisi le juge des loyers commerciaux de sa demande de révision du loyer ; que, sur la demande de révision du loyer, l'article L. 145-39 du code de commerce dispose qu'en outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement, ou par décision judiciaire ; que la société RTE fait valoir que, compte tenu des modifications de surfaces, le montant du loyer s'élevait au 1er janvier 2007, date d'effet de l'avenant n° 2, à la somme de 8.141.844 euros, et qu'il s'élève au jour de la demande de révision, à la somme de 10.570.360 euros ; qu'elle soutient qu'à aucun moment, à l'occasion de la conclusion des avenants n° 1 et n° 2, les parties n'ont entendu remettre en cause les modalités de calcul du loyer, ni fixer ou définir un nouveau loyer ; qu'elle précise que le loyer non indexé au m2 est identique depuis la date de prise d'effet du bail ; qu'elle ajoute que les parties n'ont pas, lors de l'avenant n° 2, fixé un nouveau loyer tenant compte de l'indexation, mais uniquement pris en considération le retrait de parkings ; mais que, l'avenant n° 2 constitue bien un nouveau prix fixé contractuellement au sens de l'article L. 145-39 du code de commerce, peu important que cette fixation ait résulté de la modification de la consistance des lieux loués ; que dès lors, c'est ce nouveau loyer qui doit servir de base pour vérifier s'il y a eu ou non variation de plus de 25% au moment de la demande de révision ; que du fait de la diminution du nombre de parkings et par application mathématique du loyer indexé, le loyer s'est trouvé ramené à un total de 9.252.712 euros ; que sur la période considérée, du 1er janvier 2007 au 18 décembre 2009, le loyer fixé a été indexé deux fois, le 1er janvier 2008, avec comme indice de référence l'indice du 2ème trimestre 2006, (1366), le 1er janvier 2009, avec comme indice de comparaison, celui du 2ème trimestre 2008 (1562) ; qu'ainsi, force est de constater que l'indice a varié sur cette période de 14,34%, de sorte que la variation ne peut excéder 25% et que la demande de révision du 18 décembre 2009 ne saurait prospérer ; que, par voie de conséquence, infirmant la décision déférée, la société RTE sera déboutée de l'ensemble de ses prétentions ; 
 1°/ ALORS QU' il résulte de l'article L. 145-39 du code de commerce que, dans le cas où le bail commercial est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision du loyer peut être demandée, lorsque celui-ci, par le jeu de cette clause, se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart, par rapport au prix précédemment fixé contractuellement, ou par décision de justice ; que, lorsque la consistance des lieux loués est amenée à varier en cours de bail et que le loyer est fixé à l'unité, le nouveau loyer global, qui découle automatiquement de la nouvelle consistance des lieux loués, sans variation du loyer unitaire, ne constitue pas un nouveau prix fixé contractuellement au sens du texte précité ; qu'en retenant néanmoins, pour dire n'y avoir lieu à révision du loyer, que l'avenant n° 2 du 19 mars 2007 constituait bien un nouveau prix fixé contractuellement, peu important que cette fixation ait résulté de la modification de la consistance des lieux loués, la cour d'appel a violé l'article L. 145-39 du code de commerce ;
 2°/ ALORS QU' en toute hypothèse, la fixation d'un nouveau loyer global en suite d'une modification de la consistance des lieux loués imposée par l'autorité administrative ne constitue pas, en l'absence d'accord entre les parties, un nouveau prix fixé contractuellement au sens de l'article L. 145-39 du code de commerce ; qu'en décidant que l'avenant n° 2 du 19 mars 2007 avait fixé un nouveau prix contractuel, bien que les parties n'aient fait que prendre acte du retrait de l'assiette du bail de 3 parkings VIP dont la restitution avait été prescrite par la souscommission départementale pour la sécurité, contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur, la cour d'appel a violé le texte précité, ensemble les articles 1101 et 1134 du code civil ;