Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.432 du 07/01/2021,  partie 5


que l'acte de vente précise que l'acquéreur avait une parfaite connaissance des décisions prises par l'administration et qu'il en faisait son affaire personnelle ; que dès lors le retard dans la réalisation des travaux prescrits par l'arrêté de péril est également imputable à laSCI L'Etang en sa qualité de nouveau propriétaire à compter du 30 décembre 2013 ;
 
 2°) Sur l'éviction du preneur : que le bailleur ne conteste pas qu'à l'issue des travaux effectués en 2014 et 2015, il a mis en location les appartements nouvellement créés dans l'immeuble alors qu'aucune décision de résiliation du bail n'était intervenue ; que la résiliation du bail ne peut résulter que du jeu d'une clause résolutoire de plein droit insérée dans le bail, de la sanction d'une infraction aux clauses du bail appréciée par le juge, de la perte de l'immeuble ou de l'accord des parties ; qu'elle ne peut en aucun cas résulter de façon automatique d'une décision imposant la fermeture de l'établissement ; que par ailleurs, l'absence d'exploitation d'un fonds de commerce ne peut entraîner la résiliation judiciaire en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués ; que le bail dont était titulaire Madame E... L..., épouse K..., était donc toujours en vigueur après la levée de l'arrêté de péril, même si pour reprendre son activité la locataire devait faire lever l'arrêté de fermeture qui avait été pris à l'encontre de son établissement le 9 décembre 2011 ; qu'en conséquence, il convient de constater que la SCI L'Etang a repris possession des locaux loués au mépris des droits de sa locataire ; que par ailleurs, il est constant que les modifications apportés à la configuration des lieux rendent impossible la reprise de l'activité d'hôtel meublé prévue par le bail ; Sur les conséquences des fautes commises : qu'il résulte des précédents développements que la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang ont commis chacune des manquements à leurs obligations contractuelles en qualité de bailleresses successives des locaux sis [...] ; que la société Kennedy Immo en s'abstenant de réaliser d'une part les travaux de mise en conformité des locaux avec les normes permettant l'accessibilité des personnes handicapées et d'autre part les grosses réparations rendues nécessaires par la vétusté de certains éléments de structure de l'immeuble mais également en ne réalisant pas dans le délai imparti par l'arrêté de péril les travaux de confortation nécessaires ; que la SCI L'Etang en modifiant la configuration des lieux, en privant Madame E... L..., épouse K..., de toute possibilité d'exploiter à nouveau son fonds de commerce et en tardant à réaliser les travaux nécessaires à l'arrêté de péril ; qu'il est également établi qu'un défaut d'entretien est par ailleurs imputable à Madame E... L..., épouse K..., en raison de la fuite en provenance d'une salle de bain du 1er étage ; que toutefois, il a été constaté que les infiltrations en provenance de cette fuite n'étaient pas la cause principale des dégradations importantes présentées par la structure de l'immeuble, à l'origine de l'arrêté de péril ; qu'en conséquence, au vu des fautes graves commises par la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang, la rséiliation judiciaire du bail sera prononcée à leurs torts exclusifs ; qu'elles seront donc condamnées in solidum à indemniser Madame E... L..., épouse K..., du préjudice subi du fait de son éviction,
 
 1° Alors en premier lieu que si les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur en l'absence de stipulation expresse contraire du bail, il incombe au preneur de se conformer aux prescriptions légales relatives à la sécurité contre l'incendie et les risques de panique ; qu'il s'évince des constatations des premiers juges, nécessairement adoptées par la cour d'appel, que l'arrêté de fermeture administrative en date du 9 décembre 2011 ne précisait pas quelles étaient les infractions reprochées à l'exploitant et se bornait à rappeler les termes de l'article R. 123-52 du code de la construction et de l'habitation mais qu'il résultait cependant du procès-verbal de la commission de sécurité établi le 10 novembre 2011 que cette commission avait émis un avis défavorable à la conformité de l'établissement vis-à-vis de la réglementation en vigueur relative à la sécurité contre l'incendie et les risques de panique en demandant de remédier aux points suivants : - alarme hors service, - absence de vérification annuelle des installations techniques par un technicien compétent, - absence de registre de sécurité, - blocs autonomes d'éclairage de sécurité défectueux, - non apposition dans les chambres et les circulations des plans et des consignes de sécurité, - absence de transmission d'un dossier concernant les travaux ou aménagements permettant l'accessibilité des personnes handicapées ; qu'il s'en déduisait que ces infractions n'avaient pas pour objet la réalisation de travaux prescrits par l'autorité administrative mais le respect par l'exploitant du fonds de commerce d'hôtel meublé de la réglementation en vigueur relative à la sécurité contre l'incendie et les risques de panique ;