Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-10.417 du 12/12/2018,  partie 2



 AUX MOTIFS QUE, les dispositions de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 (aux termes desquelles aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue) ne privent pas l'intermédiaire du droit de solliciter, en cas de non-respect par son mandant des clauses du mandat, le bénéfice de la clause pénale convenue et/ou de dommages-intérêts, en réparation du préjudice résultant pour lui du non-respect par son cocontractant de ses obligations contractuelles, en sorte qu'il convient de considérer que la demande de la SARL IMMOPYRENEES est, en soi, recevable ;   ; que le mandat liant les parties est ainsi rédigé : « Le mandant s'oblige à signer tout compromis avec l'acquéreur qui lui sera présenté par le mandataire. Une commission forfaitaire fixée à 17.400 € net calculée en sus sur le prix net propriétaire sera payée par ce dernier le jour de la signature de l'acte écrit constatant l'accord du vendeur et de l'acquéreur. Cette désignation de la partie ayant la charge de la commission ne préjudicie pas au droit pour le mandataire d'obtenir de toute partie à laquelle son éviction serait imputable, la réparation du préjudice causé au mandataire par la réalisation de l'opération sans son entremise avec toute personne ayant été informée ou présentée par ce dernier et donnera lieu au versement intégral de la commission que le mandataire aurait dû percevoir s'il n'avait été évincé et sans pouvoir être inférieure au montant ci-dessus. Par les présentes, le mandant s'engage à ratifier la vente à tout acquéreur qui lui sera présenté par le mandataire, aux conditions, prix et charges précisés par ce mandat. Le mandant s'oblige, en cas de vente réalisée par ses soins, à informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée, les noms et adresses de l'acquéreur et du notaire en charge de l'acte authentique. Cette notification mettra fin au mandat de vente. En cas de vente réalisée par le mandant, celui-ci s'engage expressément, à titre de clause pénale, à verser à la SARL IMMOPYRENEES l'intégralité de ses honoraires. Le présent mandat est donné avec exclusivité à compter de ce jour pour une durée de trois mois renouvelable, dans la limite d'une même durée (sans pouvoir excéder douze mois), sauf dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception avec préavis de 15 jours. » ; qu'il est par ailleurs constant que Monsieur X... qui n'a pas fait usage de la faculté de rétractation qui lui a été régulièrement offerte en application des articles L. 121-23 et suivants du code de la consommation en vigueur à la date de signature du mandat litigieux, a refusé de donner suite à une offre d'achat (aux conditions strictement conformes à celles stipulées au mandat) que lui avait notifiée la SARL IMMOPYRENEES par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 octobre 2011), sans justifier d'un autre motif que sa décision de ne plus vendre le bien ; qu'aux termes de l'article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre mais que, néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire et que toute stipulation contraire est réputée non écrite ; que la disproportion manifeste justifiant une révision de la clause pénale doit s'apprécier, à la date à laquelle il est statué, en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi ; qu'il y a lieu en l'espèce de constater que la volte-face de Monsieur X... est intervenue avant même la conclusion d'un quelconque avant-contrat et que la lecture du courrier du notaire chargé de la rédaction du compromis établit que l'offre d'achat évoquée dans le courrier du 1er décembre 2011 (qui ne précise d'ailleurs pas l'identité de l'offrant) émane d'une personne différente (Terenciel OPH) de celle ayant signé la seule offre d'acquisition versée aux débats (Mme Z...) ; qu'il résulte de cette confusion et du fait que le refus de Monsieur X... est intervenu avant la conclusion d'un engagement ferme et définitif scellant la vente, que le préjudice effectivement subi par la SARL IMMOPYRENEES ne peut être équivalent au montant intégral d'une commission dont il n'est pas établi qu'elle a été privée de manière certaine ; qu'on en déduit que la peine stipulée dans le mandat doit être considérée comme manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par le mandataire en suite du refus de Monsieur X... de donner suite aux offres d'achat qui lui avaient été soumises, lequel n'est constitué que par la perte d'un gain éventuel et les frais divers exposés pour la mise en vente et les négociations avec les éventuels acquéreurs ;