Cour d'appel d'Amiens,  décision 13-17.254 du 25/06/2014,  partie 2


Gérald X... conteste les vices cachés invoquées par les intimés au soutien de leur demande de résolution de la vente, et se prévaut de la clause de non garantie des vices cachés stipulée à son profit dans l'acte de vente. 
 Il expose que vendeur non professionnel, puisqu'il exerce la profession de comptable dans l'entreprise familiale de menuiserie, il a vendu en juillet 2007 aux époux Y...- Z... qui l'ont prise dans l'état où elle se trouvait, une maison de famille datant de 1878 qu'il occupait depuis 1993 avec sa famille sans avoir jamais rencontré les difficultés dont les acquéreurs se plaignent. 
 Il souligne que l'immeuble est inoccupé et n'est plus entretenu depuis plus deux ans. 
 Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 
 
 L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, et l'article 1643 ajoute que le vendeur n'est pas tenu des vices cachés lorsqu'une clause de non garantie a été convenue entre les parties, comme en l'espèce, sauf à rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur. 
 Il est stipulé à l'acte de vente que l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur à raison notamment de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives et réglementaires contraires analysées ci-après le cas échéant. 
 Il s'agit en l'espèce des dispositions relatives à l'amiante, à l'assainissement, au saturnisme, et aux dispositifs de protection des piscines. 
 
 Il résulte du rapport d'expertise judiciaire daté du 24 juin 2009 que :
 - la pose d'un insert dans la cheminée du séjour n'est pas conforme aux règles de l'art, et l'utilisation de l'insert est dangereuse en raison de l'absence de tubage et de ventilation du volume fermé de la hotte, ce dont les acquéreurs ne pouvaient se rendre compte au moment de la vente, étant précisé que l'acte de vente est muet à ce sujet. 
 Le coût des travaux de reprise est de 4 804, 10 € TTC selon l'expert.
 - l'installation électrique n'est pas conforme aux normes en la matière, quelle que soit l'époque de référence, mais son caractère " bricolé " est visible pour quiconque en raison du fouillis apparent des câbles et connexions, de fils nus apparents, et de dominos apparents. Ces défauts étaient donc apparents, l'expert précisant qu'il n'était pas besoin d'un démontage pour les voir. Cependant la dangerosité de l'installation ne pouvait être appréciée par un profane, étant rappelé que M. Gérard Y... exerçant avec son épouse la profession d'agent d'assurance. 
 Le coût des travaux de reprise est de 10 612, 80 € TTC, selon l'expert.
 - l'installation individuelle d'assainissement n'est pas conforme aux normes en la matière, des eaux usées s'écoulant dans le jardin. 
 
 Cependant il est précisé à l'acte de vente que " le vendeur déclare sous sa seule responsabilité :
 . qu'il n'existe pas de réseau public d'assainissement,
 . qu'une installation privée d'assainissement existe depuis une date inconnue du vendeur puisqu'elle était en place lorsqu'il est devenu propriétaire,. qu'il s'agit d'une fosse septique, que l'installation n'a fait l'objet d'aucun contrôle technique de la part du service communal d'assainissement non collectif,
 . qu'il n'a rencontré aucun problème particulier avec cette installation. 
 L'acquéreur déclare avoir reçu toute informations nécessaires à sa localisation, à l'entretien, au fonctionnement concernant l'installation d'assainissement individuel. " Les acquéreurs étaient donc informés par l'acte de vente du caractère ancien d'une installation d'assainissement individuelle qui de surcroît n'avait pas été contrôlée.
 
 - le stockage du fioul : 
 Selon l'expert, depuis un arrêté du 1er juillet 2004, pour des raisons de sécurité, le fioul au-delà de 1500 litres doit être stocké dans un local réservé à cet usage, alors qu'en l'espèce le fioul est stocké dans une pièce contenant également la chaudière et la fosse septique. 
 Cependant, l'expert ne précise pas si cet arrêté impose à un particulier qui vend son immeuble de construire un local particulier pour stocker le fioul, et ces trois cuves situées dans le même local étaient parfaitement visibles des acquéreurs.
 
 - la plomberie : Les acquéreurs reprochent les difficultés de fonctionnement de la robinetterie, dont l'expert note qu'elle présente un aspect vétuste.
 
 - la couverture de la piscine : Les époux Y...- Z... se sont plaints auprès du vendeur du glissement de quelques plaques de la couverture de la piscine qui ont été ensuite arrachées par une tempête, ce qu'ils auraient pu éviter en faisant fixer les plaques.