Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.020 du 17/10/2019,  partie 10



 que le nom de M. Q... T... est associé à la mention, figurant en bas de chaque page de cette simulation, de consultant du cabinet Groupe EURC, qu'il reconnaît aujourd'hui être le groupe Eurêka France, son mandant, mais que les époux A... n'avaient aucun moyen, au jour où ils ont été démarchés et ont signé le contrat de réservation, de relier à cette société, au demeurant désignée sous une dénomination commerciale distincte. M. Q... T... s'étant par ailleurs abstenu de mentionner sa qualité de démarcheur pour le compte de cette dernière société dans l'acte de réservation signé le même jour, les époux A... ont pu légitimement penser qu'il avait la qualité de conseiller patrimonial indépendant et que les informations données par ce dernier n'en avaient que plus de poids ;
 
 que la conclusion de cette simulation était donc de nature à convaincre les plus récalcitrants et venait corroborer la plaquette de présentation de la résidence [...], éditée par la société Akerys Promotion, qui décrivait l'opération, sur un plan plus général, comme un excellent investissement à fort potentiel locatif ;
 
 que, sans même qu'il soit nécessaire de se référer à la démonstration manuscrite du dispositif Scellier, censée émaner de M. Q... T... mais concernant une opération d'un montant de 240 000 euros, il ressort de l'ensemble de ces documents, qui revêtent, pour certains, un caractère contractuel et, pour les autres, font partie intégrante des informations délivrées aux acquéreurs avant la conclusion du contrat et sur la base desquelles ils se sont décidés, qu'ils ont été élaborés, à dessein, dans le cadre d'une politique commerciale concertée entre le promoteur et ses mandataires, à la fois pour faciliter le travail du démarcheur et pour emporter plus facilement la conviction de l'acquéreur potentiel dans le cadre d'une vente par démarchage à domicile, considéré comme un procédé de vente agressif et à ce titre réglementé, ainsi que le relève, de manière tout à fait pertinente, le premier juge ;
 
 que dès lors, c'est vainement que la société Edelis soutient qu'elle ne pourrait être tenue pour responsable des informations données par M. Q... T... au travers de cette simulation fiscale, alors que ces dernières l'ont été en même temps que les documents contractuels remis aux époux A..., lesquels font par ailleurs clairement référence, ne serait-ce que par la durée de neuf ans de la garantie locative et l'engagement sur un premier loyer compatible avec les chiffres de cette simulation fiscale, au dispositif Scellier sous le signe duquel a été placée toute l'opération et sans lequel le époux A... n'auraient pas été convaincus de signer le contrat de réservation ;
 
 que c'est également de manière pertinente que le jugement retient que cette présentation habile de ces documents et les informations rassurantes données par un commercial rodé à l'exercice ne pouvait aboutir qu'à laisser penser au consommateur moyen que l'opération "clé en main" proposée était simple et sans risque, et qu'elle serait en tous points conforme à ce qui était presque scientifiquement démontré ;
 
 qu'en outre, il importe de ne pas oublier que l'opération ayant été souscrite au début de l'année 2009, alors qu'avait éclaté l'une des plus graves crises économiques et financières de tous les temps et que les promoteurs immobiliers se sont trouvés confrontés à un effondrement de la demande de biens immobiliers à usage locatif, les engagements pris, tant en termes de revalorisation des prix de l'immobilier que d'augmentation régulière des loyers, ont été délibérément exagérés, pour permettre de remplir les carnets de commande, et donc trompeurs pour des consommateurs qui, bien qu'appartenant à la classe moyenne, ne pouvaient être considérés comme avertis, étant souligné que tout avait été mis en oeuvre, tant par le choix d'une centralisation de la passation des actes en une étude notariale d'Orange que par la proposition de donner procuration à l'un de ses clercs, dont le coût était inclus dans le prix de vente, ou encore par le couplage de l'opération de vente avec celle de location confiée à un gestionnaire agréé qui donnait des assurances sur la valeur locative du bien, pour dissuader l'acquéreur de se renseigner par lui-même sur la qualité de son investissement, notamment en se déplaçant sur la région de Bourges ou en l'étude du notaire chargé de recevoir l'acte ;
 
 qu'en effet, il est avéré que moins de six mois après la réception de l'acte authentique, la première location du bien suivant la livraison n'a pu être consentie que moyennant un loyer de 690 euros, soit une diminution de l'ordre de 10 % par rapport au revenu locatif pris en compte tant dans la simulation fiscale que dans "l'attestation" associée au contrat de réservation, et que la dernière location consentie à compter du ler janvier 2015 l'a même été sur la base d'un loyer mensuel encore moindre de 670 euros, alors qu'il était mentionné un loyer de 861,50 euros pour l'année 2015 sur le prévisionnel ; que c'est tout à fait vainement que la société Edelis se retranche derrière le zonage du dispositif Scellier qui désignerait la ville de Bourges comme une zone tendue en matière de location immobilière, alors qu'elle est classée, selon ses propres documents (pièce n° 3), en