Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-17.848 du 13/10/2021,  partie 3


qu'en considérant, pour rejeter le moyen de l'exposante et par des motifs adoptés du tribunal, que la proposition de rectification comportait les mentions permettant à Mme [T] d'obtenir les termes de comparaison utilisés par l'administration fiscale soit par elle-même soit en les lui demandant et que cette dernière n'avait formulé, au cours de la procédure, aucune demande en ce sens mais avait fourni un autre terme de comparaison que l'administration avait pris en compte, la cour d'appel n'a pas répondu au moyen invoqué par l'exposante et fondé non pas sur les termes de comparaison utilisés par l'administration mais sur les autres mutations figurant sur les fichiers immobiliers de l'administration auxquelles elle n'avait pas eu accès, et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) Alors que lorsque l'administration remet en cause, en application de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, la valeur vénale d'un immeuble et qu'elle a recours, pour établir sa propre évaluation, à des termes de comparaison, elle doit établir que ces derniers sont intrinsèquement similaires en fait et en droit au bien à évaluer ; que cette similitude ne s'apprécie pas seulement en fonction de l'avis de la commission départementale de conciliation ou de la localisation géographique et de la disposition d'une piscine mais également en fonction des caractéristiques physiques de l'immeuble à évaluer, en particulier, de sa date de construction, de sa superficie, du nombre de pièces et d'étages, de son état d'entretien, de l'ensemble de ses éléments de confort, de son environnement, de son quartier, de ses conditions de desserte et en fonction de sa situation juridique ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel (pages 3 à 7, pages 17 à 21), Mme [T] contestait le caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison retenus par l'administration compte tenu des dates des mutations et en raison de la différence des surfaces construites qui variaient de 1 à 4,5, des différences de superficies des terrains qui variaient de 1 à 14, des différences de prix qui variaient de 1 à 3,5 ; que, par ailleurs, il résulte de la proposition de rectification du 17 juin 2011, produite par la requérante en appel, que les villas retenues comme termes de comparaison ont été construites principalement entre 1965 et 1996 ; qu'en considérant que les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale étaient intrinsèquement similaires à la villa en cause dès lors que l'administration avait retenu trois termes de comparaison pour chacune des années 2006 à 2010, qui nonobstant des différences de superficie, présentaient des similitudes en ce qu'ils étaient tous situés sur la commune de Ramatuelle et disposaient tous d'une piscine attenante, la cour d'appel n'a pas caractérisé le caractère intrinsèquement similaire de ces termes de comparaison et a privé sa décision de base légale au regard des exigences de l'article L.17 du livre des procédures fiscales et des articles 885 D, 885 S et 761 du code général des impôts ;
 
 3°) Alors que la méthode du coût de la construction peut être retenue pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble lorsque la construction est récente et qu'il n'existe pas de constructions comparables permettant de recourir à la méthode d'évaluation par comparaison ; que, dans ses conclusions d'appel (pages 3 à 7 et 17 à 19), l'exposante contestait le caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison retenus par l'administration avec la villa à évaluer, compte tenu des dates des mutations et en raison de la différence des surfaces construites qui variaient de 1 à 4,5, des différences de superficies des terrains qui variaient de 1 à 14 et des différentes de prix des mutations qui variaient de 1 à 3,5 ; qu'elle proposait une évaluation de la villa en litige et dont la construction a été achevée en 2005, en fonction du prix du terrain acquis en 2002 et du prix de revient de la construction, soit un total de 1.820.000 euros, actualisé sur la période 2006 à 2010 en fonction de l'indice Insee de la construction, et qu'elle justifiait la pertinence des évaluations obtenues, de 2.023.600 € pour 2006 à 2.240.457 € par une attestation notariale constatant la cession d'une villa sise à côté de la villa à évaluer, pour le prix de 2.450.000 euros le 23 février 2006; qu'à défaut d'avoir répondu au moyen pertinent de l'exposante, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision et a violé une fois encore l'article 455 du code de procédure civile.