Cour d'appel de Paris
C2, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-24.519 du 11/12/2019,  partie 3



 Alors 2°) et en toute hypothèse que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 5-6), les époux J... avaient invoqué la déloyauté de l'agent immobilier, qui avait évalué le bien immobilier entre 350 000 et 380 000 euros, pour ensuite régulariser avec eux un mandat de recherche sur le même bien à la somme de 445 000 euros, en vue d'obtenir une commission de 25 000 euros, au lieu de celle de 15000 euros, négociée avec la partie venderesse ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur l'incidence ainsi invoquée de la déloyauté de l'agent immobilier, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est reproché à l'arrêt partiellement confirmatif d'avoir condamné solidairement Mme B... A... épouse J... et M. N... J... à payer à la société Blaise Breuillet immobilier la somme de 21 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
 
 Aux motifs propres que « sur la validité de la clause pénale, les époux J... soutiennent que la clause pénale est abusive en application de la recommandation n° 03-02 du 12 mars 2004 de la commission des clauses abusives, car prévue pour une durée de 24 mois suivant l'expiration du mandat conclu pour trois mois, soit une durée totale déraisonnable de 27 mois ; que la société Blaise Breuillet immobilier rétorque que la clause pénale est valable, cette recommandation, laquelle n'a pas de valeur normative, ne taxant pas une durée de 24 mois comme excessive et la clause étant rédigée en termes clairs et en caractères majuscules et gras, très apparents ; que la recommandation 2003-02 du 18 septembre 2003, relative aux mandats de vente, de location ou de recherche d'un bien immobilier indique que les clauses pénales peuvent être de nature à déséquilibrer le contrat si elles sont d'une durée indéterminée ou excessives ; qu'en l'espèce, les droits du mandant ne sont limités qu'à l'égard des affaires proposées par le mandataire, restriction justifiée par le risque important de fraude et ne créant aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties ; que dès lors, cette clause n'est pas abusive ; que, sur l'application de la clause pénale, les époux J... contestent infiniment subsidiairement la mise en oeuvre de la clause pénale et demandent sa diminution, au motif de l'absence de diligences de la société Blaise Breuillet immobilier, rappelant que le mandat de recherche avait été donné sur un bien immobilier spécifié, les diligences à la charge du mandataire étant de rechercher l'identité des propriétaires de ce bien afin d'en permettre la visite et de transmettre leur proposition d'achat ; qu'ils produisent les attestations des consorts G..., selon lesquels aucune visite des époux J... n'est intervenue avant le 2 octobre 2012, soutiennent que les cocontractants se sont rapprochés sans intervention de la société Blaise Breuillet immobilier et proposent de limiter la clause pénale au montant de 15 000 euros, soit la rémunération prévue au mandat de vente signé par les consorts G... ; que la société Blaise Breuillet immobilier rétorque avoir effectué des diligences, en présentant aux époux J..., qui n'en avait alors aucunement connaissance, la maison des consorts G... ; qu'elle indique justifier de la signature du mandat de vente conclu avec ces derniers et produit la fiche d'estimation du bien du 26 avril 2011 et des photos de la même date, sur lesquelles apparaît l'un des consorts G... ; qu'aux termes de l'article 1152 ancien du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite » ; que selon la clause pénale figurant au contrat « Le mandant reconnaît que les affaires proposées et visitées sont strictement confidentielles ; il s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration, d'en traiter l'achat éventuel directement avec le vendeur (...) EN CAS DE NON RESPECT DE CETTE OBLIGATION ET SI LE BIEN A ACQUÉRIR EST PARFAITEMENT IDENTIFIE, LE MANDANT S'ENGAGE EXPRESSÉMENT A VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DES ARTICLES 1142 ET 1152 DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITÉ COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA RÉMUNÉRATION PRÉVUE CI-APRES » ; qu'à la rubrique rémunération du mandataire - frais exposés, il est prévu que La rémunération du mandataire sera de 25 000 euros (Vingt-cinq mille euros) TVA incluse à la charge du mandant ; qu'il résulte des termes d'un courriel, en réponse à la proposition de la société Blaise Breuillet immobilier, en date du 12 octobre 2011 de M. J..., que celui-ci découvrait le bien de Bruyères-le-Châtel et demandait des précisions sur le lieu, le prix et la date de visite ; qu'il est ainsi établi que la société Blaise Breuillet immobilier a présenté ce bien aux époux J... ;