décision 15-20.623 du 30/06/2016,  partie 3


qu'en premier lieu il convient de constater qu'aucune pièce probante ne vient étayer de telles affirmations, M. J... et Mme C... ne produisant qu'une facture de l'entreprise Venzal ; qu'en deuxième lieu, et à la supposer établie, cette difficulté proviendrait en tout état de cause d'une limite séparative qui n'aurait jamais pu faire l'objet d'un bornage, puisque se situant en limite de voirie ; qu'en troisième lieu il est acquis qu'aux termes de la promesse de vente avaient été insérées au profit des acquéreurs des clauses suspensives, dont l'une concernait la délivrance d'un certificat d'urbanisme et d'un certificat d'alignement ; que M. J... et Mme C..., qui s'étaient employés à obtenir l'ensemble des autorisations nécessaires à l'opération et avaient visité les lieux à de multiples reprises, ne sauraient ainsi sérieusement soutenir n'avoir appris qu'après la signature de l'acte authentique qu'un trottoir, propriété de la commune du Vernet, serait susceptible de grever leur parcelle d'une quarantaine de m² ; qu'enfin la nullité alléguée demeure une nullité relative ; que comme l'a relevé le premier juge M. J... et Mme C... ont entrepris dès la signature de l'acte authentique des travaux de grande ampleur en l'état d'un piquetage qu'ils connaissaient et dont ils ne démontrent pas qu'il serait erroné au regard des divisions cadastrales ; qu'en agissant de la sorte, avant l'expiration du bref délai de l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme et alors qu'ils devaient disposer de l'ensemble des autorisations nécessaires, ils ont entendu renoncer à exercer de bonne foi leur action en nullité ; que la décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle les a déboutés de leurs demandes » ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés que « lors de l'établissement de l'acte authentique intervenu le 5 septembre 2012, point de départ du délai d'un mois imparti pour introduire l'action en nullité prévue par ce texte, aucun bornage n'a été effectué mais un simple piquetage a été pratiqué sur le terrain ; que l'acte authentique mentionne au chapitre bornage que ce piquetage existe ; qu'il indique que la vente porte sur les parcelles [...] , B 1279 et B 1287, ces deux dernières étant issues de la B 737 pour une superficie totale de 735 m², étant précisé que la parcelle [...] également issue de la division de la parcelle [...] reste la propriété de la venderesse ; que la surface vendue reste dans la fourchette d'incertitude prévue au compromis de vente du 15 mars 2012 ; qu'il n'y a donc aucune erreur sur la contenance réelle du bien et les limites des fonds ne sont pas contestées, étant précisé qu'une partie de la superficie vendue se situe au-delà de la clôture construite à distance du bord de la voie publique et que le bien vendu perd ainsi une certaine surface utile mais il s'agit d'une situation apparente dont les acquéreurs pouvaient parfaitement se rendre compte et qui ne peut servir de base à une action contre le vendeur à raison d'un vice caché ; que l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme trouve à s'appliquer en l'espèce, car il y a bien une opération de lotissement au sens de ce texte en ce que la propriété d'origine d'X... E... subit une division (prendre 540 m² environ sur les parcelles [...] et 737, cette dernière étant divisée) aux fins de construction d'un immeuble ; que contrairement à ce que soutient le notaire défendeur, il n'y a pas à se placer à la division ultérieure de la parcelle [...] et 1279 et 1280, avant que cette seconde parcelle soit elle-même divisée en 1287 et 1288, toutes divisions effectuées avant la passation de l'acte authentique de vente ; qu'il est donc incontestable que la vente encourt la nullité de l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme car aucun bornage n'a été fait dans les formes requises à la date de l'acte authentique ; mais que l'action en nullité sera rejetée parce que les acquéreurs ont commencé leurs travaux d'une part selon un piquetage qu'il connaissait et qui est évoqué dans l'acte au chapitre « bornage » de sorte qu'ils ont accepté eux-mêmes l'ambiguïté, parce qu'ils ne démontrent pas que ce piquetage serait erroné au regard des divisions cadastrales faites et enfin parce qu'ils ont entrepris les travaux de fondation dans la précipitation avant même l'expiration du très bref délai légal imparti par le texte qu'ils invoquent pour agir en nullité ; que cette initiative de construction durant ce bref délai n'est pas compatible avec une action en nullité exercée de bonne foi ; que les époux J... C... seront déboutés de leurs demandes ; que la vente sera maintenue ; que le vendeur et le notaire sera dégagés de toute responsabilité et mis hors de cause » ;
 
 Alors, d'une part, que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat ou tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation comporte obligatoirement, lorsque le terrain est un lot de lotissement, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage, à peine de nullité, ce qui implique qu'un bornage doit nécessairement être réalisé avant la conclusion de l'acte ;