Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.297 du 11/07/2019,  partie 2


que néanmoins, il ressort de l'acte authentique de vente de Mme X... en date du 25 juillet 1983, en page 5 reprenant les termes du bail emphytéotique du 20 décembre 198, que la taxe foncière est due par l'emphytéote, lequel doit acquitter à compter de l'entrée en jouissance les impôts, contributions, taxes et charges de toute nature relatifs à l'immeuble loué ; que la clause figurant en marge de la page 12 de l'acte de vente de Mme X... et mentionnant que « la taxe foncière demeure à la charge de l'hôpital [...] propriétaire » consentie par la SARL agence Otic venderesse, n'est pas opposable à l'hôpital hospice, lequel n'était pas partie audit acte de vente ; que cette clause n'est pas davantage opposable à la société Nice gestion subrogée dans les droits de l'hôpital hospice ; que ce dont il résulte que initialement, la société agence Otic était redevable de la redevance annuelle en qualité d'emphytéote et que désormais chacun des acquéreurs de l'agence Otic bénéficiaire de la cession partielle de droit au bail se trouve tenu aux obligations de cette dernière ; que Mme X... doit donc régler sa quote-part de redevance, ainsi que le stipule d'ailleurs son acte de vente en page 9 au titre des conditions particulières ainsi rédigées : « en ce qui concerne la redevance du bail emphytéotique, le propriétaire du lot 14 sera tenu de verser le montant de la quote-part afférente audit lot 14, de la redevance due en vertu du bail sus énoncé » et ne saurait invoquer valablement une compensation légale ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il déboute Mme X... de ses demandes au titre de la redevance et la condamne à payer à la société Nice gestion syndic la somme de 6 320,73 euros au titre de la redevance du bail emphytéotique due sur le lot 14 de l'immeuble en copropriété, pour la période allant du 1er juillet 2009 au 30 septembre 2015, avec intérêts légaux capitalisés aux dates d'exigibilité de la redevance ; que la demande formée en cause d'appel par la société Nice gestion tendant à dire et juger que Mme X... devra régler pour l'avenir sa quote-part de la redevance du bail emphytéotique est en revanche irrecevable, s'agissant d'une demande future (arrêt pages 5 et 6) ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « aux termes de l'article 1351 du code civile « l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité » ; que Madame X... se prévaut de l'autorité attachée à la chose jugée par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 12 septembre 2002 qui aurait débouté la Sarl Nice gestions de sa demande en paiement de la redevance emphytéotique car déjà réglée par compensation avec les impôts fonciers dont elle aurait fait l'avance sans en être débitrice, ceci lui conférant une créance sur la copropriété se compensant avec les sommes qu'elle lui doit à ce dernier titre ; que cependant, il n'y a pas identité de litige entre celui jugé par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 12 septembre 2002 et celui intéressant la présente instance, cette décision ayant, en effet et plus exactement, rejeté la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier de l'avenue du Capitaine Scott de poursuivre, en sus de la redevance d'emphytéose, le recouvrement de l'impôt foncier et de certaines charges dont en réalité exonérée Madame X... en vertu de son acte d'acquisition et du règlement de copropriété ; que cette décision ne remet pas en cause le droit pour le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de percevoir la quote-part de la redevance emphytéotique auprès de chacun des occupants dont Madame X..., droit que cette décision réaffirme au contraire en jugeant qu'il y a seulement lieu de distraire des montants indifférenciés et globalisés mis en recouvrement par la copropriété, la taxe foncière et la contribution aux charges générales spéciales du bâtiment « Isaure » dont Madame X... se trouve dispensée ; qu'il n'a donc pas été jugé que Madame X... n'était débitrice d'aucune somme par le jeu de la compensation après qu'elle ait fait l'avance d'une taxe foncière dont elle n'était pas redevable et qui devait lui être remboursée ; qu'il a été jugé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait prétendre au paiement de l'impôt foncier et des charges afférentes au bâtiment principal « Isaure » non occupé par Madame X..., si bien que cette dernière ne peut se prévaloir de l'autorité de la chose jugée sur le jeu de la compensation qu'elle invoque ; que ce moyen sera rejeté ; que le fond et quant au mécanisme de la compensation dont fait état Madame X..., celle-ci ne justifie pas avoir procédé au paiement effectif des taxes foncières qui viendraient en déduction des redevances emphytéotiques qui l'obligent ; que cette charge lui revient pourtant en application de l'article 1315 du code civil ;