Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.293 du 09/05/2019,  partie 4


Elle soutient en outre qu'il convient d'appliquer un coefficient de vétusté, rappelant que les locaux ont été occupés durant 27 ans, et que le locataire n'est pas tenu des réparations liées à la vétusté. Elle offre ainsi de régler une somme de 11.580 euros au titre des travaux de peinture et de plomberie, après application d'un coefficient de vétusté de 50% ; que l'expert a retenu la nécessité d'une remise en état des lieux, d'une part au titre du clos et du couvert pour 16.620 euros (grosses réparations n'incombant pas au locataire), d'autre part au titre de travaux de second oeuvre pour 30.240 euros ; que toutefois, le bailleur ne sollicite paiement que d'une partie des travaux de second oeuvre, à savoir ceux relatifs à la peinture et à la plomberie ; que s'agissant du montant des travaux de peinture et de plomberie, l'expert a bien eu connaissance des devis produits par le bailleur pour un montant total de 41.029,99 euros, tels qu'annexés au dire du bailleur du 10 août 2013. Force est toutefois de constater que - tout en admettant un état de dégradation important - l'expert n'a pas retenu ces devis, chiffrant les travaux de remise en état de la peinture à la somme de 21.600 euros TTC et ceux concernant la plomberie à la somme de 1.560 euros TTC, soit une somme globale de 23.160 euros TTC ; que l'unique devis produit par le bailleur, d'une part pour les travaux de peinture, d'autre part pour les travaux de plomberie, n'est pas suffisant pour remettre en cause l'estimation pertinente réalisée par l'expert, de sorte que la cour retiendra l'évaluation de l'expert à hauteur de la somme de 23.160 euros ; que la conclusion de l'expert selon laquelle : "l'entretien courant et la remise en état n'ont pas été réalisés, loin s'en faut, l'aspect des lieux laissés par ESP (aux droits de laquelle se trouve EDPI) après son départ correspond plus à du vandalisme" ne correspond pas aux constatations qu'il a faites et n'est pas techniquement argumentée ; qu'en effet, l'expert a principalement fait le constat d'une restitution des lieux "en état d'usage", à savoir : une peinture de sol qui selon ses propres termes "a fait son temps", quelques plaques de faux plafond dégradées ou manquantes, nécessité d'une "peinture de rafraichissement" dans les sanitaires, lave main à changer, quelques appareillages laissés en place... que seule l'installation d'alarme est considérée comme ayant été "vandalisée, ou déposée sans ménagement", poste pour lequel le bailleur ne forme d'ailleurs aucune demande ; que l'état des lieux relevé par l'expert ne fait donc pas apparaître de dégradations excédant un usage normal des lieux loués durant une période de 27 ans, de sorte qu'il convient de faire application d'un coefficient de vétusté sur les travaux de remise en état, la cour estimant pouvoir retenir - au regard de la durée d'occupation des lieux - le coefficient de 50%, tel que proposé par le locataire ; que le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point, les travaux de remise en état incombant au locataire étant fixés à la somme de : 23.160 euros x 50% = 11.580 euros. La société EDPI sera condamnée au paiement de cette somme » ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE « le premier juge a considéré qu'en ne procédant pas aux travaux nécessaires à la remise en état des lieux, la locataire avait commis une faute entraînant un préjudice pour le bailleur dès lors que ce dernier a vendu son bien avec une décôte, qu'il a évaluée à la somme de 51.120 euros conformément à l'évaluation de l'expert ; que le bailleur sollicite confirmation du jugement déféré sur ce point, contestant l'argumentation du locataire selon laquelle son préjudice trouverait ainsi une double indemnisation ; que la société EDPI s'oppose à cette demande, au motif notamment que la société IAV ne peut en même temps demander la remise en état des lieux et solliciter remboursement d'une décôte sur le prix de vente au motif que les travaux de remise en état n'ont pas été faits ; que la demande en remboursement de la décôte sur le prix de vente est fondée sur le fait que la locataire n'a pas effectué les travaux de remise en état nécessaires à la fin du bail. Dès lors que la locataire a été condamnée au paiement de ces travaux de remise en état, il ne peut lui être demandé en plus d'indemniser le bailleur de la décôte du prix de vente qu'il a subie, ce qui caractériserait une double indemnisation du même préjudice » ;
 
 ALORS QUE, l'indemnité allouée au titre des travaux concernait les travaux effectués par le bailleur en lieu et place du preneur ; que s'abstenant de rechercher si l'indemnité basée sur la décote du prix de vente ne prenait pas sa source dans les travaux, dus par le preneur, mais non effectués, circonstance de nature à exclure la double indemnisation, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard du principe de réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article 1149 ancien (1231-2 Nouveau) du Code civil.