cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 16-26.049 du 13/09/2018,  partie 6


que le local litigieux ayant été restitué en septembre 2008, l'exercice 2008 qui inclut une activité exercée sur le nouveau site, doit être écartée, que le chiffre d'affaires moyen réalisé sur les trois dernières années d'exploitation c'est-à-dire de 2005 à 2007 est de 866 331 € TTC soit après application d'un coefficient de 30 %, qui correspond à la commercialité du local considéré, une valeur de 260 000 € ; que l'activité du magasin située dans la zone commerciale a débuté au moins le 4 juillet 2008 ainsi qu'en atteste une campagne de publicité, que transfert de siège social a eu lieu le 4 août 2008, que les clés du local ont été restituées le 24 septembre 2008, qu'ainsi, la seule lecture du bilan ne permet pas de déterminer sur quel site s'est déroulée l'activité durant l'année 2008, que le bilan additionne les résultats obtenus sur les deux sites et que la répartition théorique par moitié proposée par la locataire manque de pertinence en raison de l'incertitude sur le chiffre d'affaire réellement réalisé sur le site évincé et ce d'autant qu'on obtiendrait alors un chiffre d'affaires pour les 6 premiers mois de 2008 de 687 520 € alors qu'il était de 385 628' au dernier semestre 2007 et de 427 445' au 1 semestre 2007, sans que les parties s'expliquent sur cette brusque augmentation qui démontre le caractère incohérent et théorique de cette division qui ne reflète pas la réalité économique ; qu'il convient de retenir les trois dernières armées d'exploitation normale du fonds soit de 2005 à 2007; que le coefficient appliqué est déterminé notamment en fonction de la rentabilité du fonds, de ses équipements et sa notoriété, que les coefficients pour les commerces d'ameublement varient de 25 à 65 % ou 30 % à 50 % et pour la vente de meuble de 20 à 80 %, que l'expert a retenu un coefficient de 30 % après analyse du ratio chiffre d'affaires et achat de marchandises, du résultat d'exploitation et de son bénéficie, que la locataire sollicite un coefficient de 50°A au regard de la situation attractive du local, que ce seul élément est insuffisant pour justifier l'application d'un tel coefficient alors que les locaux sont décrits comme étant corrects par l'expert, mais bénéficiant d'équipements vétustes et que la locataire ne justifie d'aucun investissement réalisé depuis l'achat du fond en 2001 pour l'entretien et la maintenance du local, que l'évaluation des parts sociales réalisées lors de cessions intervenues en 2006 et en 2008 est sans influence sur le présent litige ; que l'excédent brut moyen pour les mêmes années s'élève à 30 509 € soit après un multiplicateur de 7, une somme de 214 000 € ; que l'expert judiciaire a retenu des factures de réinstallation pour un montant de 394 375,46 € TTC d'où il déduit 20 183,57' FIT et s'agissant de factures faisant état de livraison de meubles pour un montant, qu'il détermine ainsi un montant total de factures de 309 561,80 € HT en déduisant une TVA à 19,60 % pour la totalité des factures alors que certaines mentionne une TVA à 8 % ; qu'en effet, les factures émanant d'un établissement Sanchez, spécialiste du transport de meubles mentionnant uniquement une livraison de meubles, sachant que la société Roche et Bobois exploite un commerce de vente de meuble, ne peut être retenue comme concernant des équipements des locaux ; que l'expert note que de nombreux aménagements réalisés dans les nouveaux locaux ne semblent pas avoir existé dans les locaux évincés tels qu'il les a visités en 2015 ; que l'agence Secic immobilier mandaté par les bailleurs affirme que les locaux évincés ne présentaient pas de système de chauffage et climatisation, de sonorisation, d'alarme incendie, de films anti UV sur les vitres, de groupe électrogène et de cloisons fixes ; qu'il convient de déduire la facture de 2 708,86 € correspondant à l'installation d'une alarme, 2 056,92 € correspondant à la sonorisation, 12 500 et 780 € correspondant à des enseignes lumineuses qui n'existaient pas auparavant, soit un total de 18 045,78 € ; qu'en revanche, l'absence de chauffage dans le local initial n'a pas été mentionné par l'expert et que l'installation d'un groupe électrogène permet de pallier d'absence de raccordement électrique pour une zone excentrée, qu'il n'est pas prétendu que le local évincé ne bénéficiait pas d'une telle installation, que le coût de l'installation d'un réseau informatique dépend de l'environnement immédiat du local et qu'il peut être plus coûteux pour un local situé en zone commercial, pour lequel la pose d'un câblage est nécessaire ; qu'il résulte des dires mêmes du bailleur que le local évincé disposait de cloisons mobiles en bois, qu'il n'est pas établi que la pose de cloisons en verre représente un surcoût, que la pose d'un film UV se révèle indispensable en fonction de l'orientation du local et qu'enfin l'installation dans les nouveaux locaux comprend la fourniture de biens meubles nécessaires à l'exercice de l'activité ;