Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.232 du 27/10/2016,  partie 3


La SCI Moxilotte s'est ainsi comportée comme un vendeur professionnel et ne peut en conséquent invoquer la clause de l'acte de vente excluant la garantie des vices cachés. En outre, ayant pu constater l'état de l'étage inférieur avant les travaux, elle ne pouvait ignorer leur impropriété à l'usage d'habitation sans travaux pour assurer le drainage et l'étanchéité des murs, ce que même un vendeur profane ne pouvait ignorer, circonstance qui constitue un motif supplémentaire pour priver d'effet la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés» ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « une clause de non garantie ne peut recevoir application lorsque le vendeur connaissait le vice ou était censé le connaître du fait de sa qualité de professionnel. En l'espèce, il n'est pas contesté qu'aux termes de ses statuts, la SCI Moxilotte a pour objet « l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers¿ ». Ayant acquis en mars 2005 une vieille ferme pour laquelle elle avait déjà obtenu le mois précédent un permis de construire en vue de sa transformation intégrale en logements d'habitation y compris pour ses caves enterrées et en ayant fait procéder immédiatement à ces travaux d'envergure pour ensuite revendre une partie des locaux ainsi aménagés, l'autre partie étant destinée à la location, la SCI Moxilotte doit être regardée comme un vendeur professionnel qui ne peut donc se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie insérée dans l'acte de vente liant les parties. En tout état de cause, même un profane ne peut ignorer que transformer des caves en logement d'habitation exige des soins particuliers s'isolation. En se soustrayant volontairement à toute obligation à ce titre et en vendant son bien à un tiers sans le prévenir qu'aucune isolation du sol et des murs enterrés n'avait été faite, la SCI Moxilotte a manifesté sa mauvaise foi ce qui exclut l'application de la clause de garantie » ;
 
 1°) ALORS QUE le seul caractère spéculatif d'une opération réalisée par une SCI ne caractérise pas sa qualité de vendeur professionnel ; qu'en retenant que la SCI Moxilotte était un vendeur professionnel du fait que l'opération immobilière portant sur le bien acquis par Mme [T] présentait un caractère spéculatif, la cour d'appel s'est déterminée en vertu d'un motif inopérant et a violé les articles 1641 et 1643 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE la qualité de vendeur professionnel ne peut être attribuée à une SCI pour exclure le jeu d'une clause de non-garantie que si le caractère professionnel ou commercial de son objet social se déduit de son intitulé ; qu'en l'espèce, la SCI Moxilotte avait pour objet social « l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l'accessoire, l'annexe ou le complément des biens immobiliers en question (¿) et généralement toutes opérations civiles et susceptibles d'en favoriser le développement et ne modifiant pas le caractère civil de la société », formulation qui attestait de la nature familiale de la société ; qu'en considérant que, de cette définition statutaire et de ce que l'opération litigieuse présentait un lien avec cet objet, s'inférait la qualité de vendeur professionnel de la SCI Moxilotte, la cour d'appel a de nouveau violé les articles 1641 et 1643 du code civil ;
 
 3°) ALORS en tout état de cause QUE, si la définition statutaire de l'objet social d'une société civile immobilière (SCI) peut constituer un indice de sa qualité de vendeur professionnel, le juge doit, lorsque cela lui est demandé, considérer également la profession des associés de cette société et, partant, leur expérience en matière immobilière ; qu'en l'espèce, la SCI Moxilotte faisait expressément valoir, sans être contestée, qu'elle avait une nature familiale et était constituée entre Mme [E], employée à la CPAM, et M. [X], militaire ; qu'en se bornant à se référer à l'objet social de la SCI Moxilotte et à relever que celle-ci avait agi conformément à cet objet, sans davantage apprécier l'expérience et le degré de connaissance de ses associés en matière immobilière eu égard à leur profession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;
 
 4°) ALORS QUE l'absence de recours à un maître d'oeuvre ne constitue un critère utile de reconnaissance de la qualité de vendeur professionnel que lorsqu'un vendeur profane se comporte en tant que vendeur-constructeur en réalisant lui-même des travaux sur la chose litigieuse ; qu'en retenant que la SCI Moxilotte, dont il était constant qu'elle avait eu recours à des entreprises, avait fait procéder à d'importants travaux de transformation sans avoir recours à un maître d'oeuvre, la cour d'appel s'est déterminée en fonction d'un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;
 
 5°) ALORS subsidiairement QUE seul le vendeur ayant conçu et réalisé lui-même les travaux de rénovation de l'immeuble peut être considéré comme un professionnel ;