Cour d'appel de Limoges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.596 du 07/11/2019,  partie 7


En outre, il convient de prendre en considération, conformément aux dispositions du II-3° dudit texte, qu'avant leur expropriation et ce depuis au moins 1987, les parcelles expropriées étaient utilisées uniquement pour la pratique ; du sport et l'une d'entre elles supportait un terrain de sport.
 Parmi les éléments de comparaison fournies par les parties et le commissaire du gouvernement, il ressort tout d'abord qu'il n'est pas produit de termes de comparaison relatifs à des parcelles situées sur la même zone que les parcelles expropriées. Le commissaire du gouvernement a cependant recensé un terme de comparaison portant sur la vente, le 7 juillet 2014, de deux parcelles planes, d'une superficie globale de 2 ha 92 a 74 ca, situées, pour partie en zone N et A mais également en zone Uia dont la constructibilité, tout en étant plus étendue que celle de la zone AUt, est proche de cette dernière. Sur la zone Uia sont en effet autorisées, essentiellement,' les constructions à destination industrielle, d'équipements collectifs, de dépôts, de commerce et d'artisanat, de bureaux de services et leurs annexes, ainsi que les installations classées pour la protection de l'environnement. Le prix moyen au m2 de ces deux parcelles, pour ce qui est de la surface comprise en zone Uia, s'élève à 4,68 euros.
 Ce prix, en ce qu'il concerne des terrains à la constructibilité supérieure à celle des parcelles expropriées, doit être confronté à l'évaluation qu'en avait faite le service des Domaines, soit un prix de 2,40 euros/m2, étant précisé cependant que cette évaluation datant du 11 avril 2006, elle ne peut parfaitement refléter la valeur des biens à la date d'aujourd'hui.
 
 Ainsi, sur la base des éléments qui précèdent, il apparaît que le prix au m2 des parcelles expropriées peut être fixé à la somme de 4 euros.
 Ces parcelles ayant une superficie totale de 25.142 m2, l'indemnité principale due aux consorts L..., à la suite de l'expropriation de leurs parcelles [...] et [...], doit être fixée à la somme de 100.568 euros.
 Sur l'évaluation de l'indemnité de remploi :
 En vertu de l'article R. 13-46 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
 A cette fin, l'évaluation de l'indemnité de remploi sera fondée sur une méthode forfaitaire et dégressive employant les taux suivants :
 20 % de l'indemnité principale pour la fraction de l'indemnité principale inférieure ou égale à 5.000 euros ;
 15 % de l'indemnité principale pour la fraction comprise entre 5.001 euros et 15.000 euros;
 10 % de l'indemnité principale pour le surplus.
 Ainsi, il convient de fixer à la somme de 11.056,80 euros le montant de l'indemnité de remploi due aux consorts L... ;
 
 Alors, d'une part, qu'en relevant, pour exclure l'intention dolosive de l'expropriant, que le plan local d'urbanisme avait été adopté le 14 décembre 2004, soit avant que Monsieur S... L... ne fasse part à la commune de La Souterraine de son intention de ne pas lui relouer les parcelles mais de les vendre, par une lettre du 26 décembre 2004, quand celle-ci savait que le bail devait venir à expiration le 1er mars 2005, ce qui n'exclut donc nullement que le déclassement des parcelles expropriées, lors de la substitution de ce plan local d'urbanisme au plan d'occupation des sols alors en vigueur, ait été motivé par le souci de les acquérir, par voie d'expropriation, à l'expiration du bail, à un prix inférieur à leur valeur, telle qu'elle résultait de leur classement antérieur au plan d'occupation des sols, la Cour d'appel, qui s'est prononcée à partir d'un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15 II 2°, devenu L 322-4, du code de l'expropriation ;
 
 Alors, d'autre part, qu'en relevant, pour exclure l'intention dolosive de l'expropriant, que si la lettre de la commune de La Souterraine du 29 juin 2006 dont il résulte que le 2 février 2005, soit le jour même où elle modifiait son nouveau plan local d'urbanisme, elle décidait d'engager la procédure d'expropriation, « présente une ambiguïté » puisque s'« il y est notamment écrit : 'Par courrier en date du 26 décembre 2004, vous m'avez fait connaître votre intention de ne pas renouveler ce bail et de procéder à la vente des parcelles précitées. Le conseil municipal de La Souterraine, réuni en date du 2 février 2005 a décidé à l'unanimité de se porter acquéreur de ces terrains. Une première estimation a été sollicitée de la part des services des domaines. Cette estimation (40.000 €) servant de référence pour une proposition d'achat vous a été communiquée par courrier en date du 21 mars 2005. Suite à votre désaccord sur le prix proposé, le conseil municipal de La Souterraine a décidé par délibération en date du 2 février 2005 d'engager une procédure de déclaration d'utilité publique'