Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.238 du 09/09/2021,  partie 4


« il est cependant constant que la locataire ne peut, pour justifier un défaut de paiement des loyers invoquer une exception d&apos;inexécution à l&apos;encontre de son bailleur dès lors qu&apos;elle ne justifie pas s&apos;être trouvée dans l&apos;impossibilité totale d&apos;occuper les lieux ; Attendu qu&apos;il ressort des éléments du dossier qu&apos;un état des lieux avait été établi par les parties au mois de décembre 2007, ce document ne portant mention d&apos;aucune remarque du preneur ; Que Mme [B] n&apos;a évoqué l&apos;état possiblement indécent du logement que dans son assignation délivrée au bailleur le 13 juillet 2012 alors qu&apos;elle demeurait dans ce logement depuis plus de cinq ans ; Que s&apos;il est vrai que les constats d&apos;huissier dressés les 27 juin 2012 et21 mai 2013 et le rapport non contradictoire de M. [E], technicien, établi le 7 juillet 2012, font état d&apos;un ensemble immobilier vétuste, d&apos;humidité dans l&apos;air, de persiennes en mauvais état et d&apos;un réseau électrique obsolète, ces éléments sont pour autant insuffisants à caractériser l&apos;indécence d&apos;un logement dans lequel Mme [B] n&apos;a pas manqué de retourner dès que sa situation le lui permettait lorsque les décisions qui avaient entraîné son expulsion à deux reprises ont été réformées ou annulées ; Que s&apos;il n&apos;est pas contesté que le logement nécessite des travaux de remise aux normes, Mme [B] échoue à démontrer que les défauts affectant le logement rendent son occupation impossible par la locataire ; Que de surcroît, celle-ci, qui avait stoppé le paiement de ses loyers le 1" novembre 2011, n&apos;établit pas s&apos;étre plainte avant cette date de l&apos;état des locaux; Qu&apos;elle a mis le propriétaire en difficulté pour effectuer les travaux de mise aux normes en ne réglant plus les sommes dues alors que la première obligation du locataire est de régler les loyers ; Que dans ces conditions il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu&apos;il a débouté Mme [B] de ses demandes de suspension de paiement des loyers et de restitution des loyers perçus depuis la signature du bail sous astreinte ; Qu&apos;il a également à bon droit rejeté les demandes en réparation des préjudices dont elle évoque l&apos;existence, ces préjudices non justifiés ne pouvant donner lieu à indemnisation ; Attendu qu&apos;il convient en revanche de réformer le jugement rendu le 14 octobre 2014 par le Tribunal d&apos;instance d&apos;AJACCIO en ce qu&apos;il a constaté que les conditions d&apos;acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties étaient réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit et a condamné Mme [B] au paiement de la somme de 3 150 € au titre des loyers impayés, de celle de 30 450 € au titre de l&apos;indemnité d&apos;occupation entre le 30 janvier 2012 et le 30 juin 2014 et une indemnité d&apos;occupation fixée à 1 050 € à compter du l" juillet 2014 ; Attendu qu&apos;en effet M. [N] avait demandé que soit prononcée la résiliation du bail pour non paiement des loyers ; Que le bailleur a fait état d&apos;une créance de loyers d&apos;un montant de 34 031,90 € correspondant à 32 termes de loyers ; Qu&apos;il n&apos;est pas contesté que Mme [B] a cessé le paiement de ses loyers à compter du 1" novembre 2011 ; Qu&apos;il y a donc lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 25 juin 2007 entre les parties à la date du jugement, aux torts de Mme [B] pour non paiement des loyers ; Attendu que Mme [M] [B] sera condamnée à payer à M. [X] [N] la somme de 34 031,90 € au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification des dernières conclusions de celui-ci ; Attendu que la résiliation du bail aux torts de la locataire étant intervenue au jour du jugement soit le 14 octobre 2014, Mme [B] devient occupante sans droit ni titre du logement à compter de cette date ; Que l&apos;indemnité d&apos;occupation due par cette dernière sera fixée à la somme mensuelle de 1 050 € correspondant au montant des loyers et charges antérieurs ; Qu&apos;il convient de condamner Mme [B] à payer à M. [N] une indemnité mensuelle d&apos;occupation de 1 050 € à compter du 14 octobre 2014 et jusqu&apos;à la libération définitive des lieux outre les intérêts au taux légal à compter de chaque date d&apos;échéance ; Attendu qu&apos;il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, le premier juge ayant rejeté à bon droit les demandes de Mme [B] et alloué à M. [N] une indemnité pour frais irrépétibles justement estimée » ;
 
 ALORS QUE, PREMIEREMENT, le juge ne peut dénaturer l&apos;écrit qui lui est soumis ; qu&apos;au cas d&apos;espèce, Madame [B] produisait un rapport d&apos;expertise en date du 07 juillet 2012, lequel retenait que « l&apos;installation électrique (?) présente un danger pour les occupants », que « l&apos;installation gaz présente des anomalies non négligeables pour la santé et la sécurité des habitants » et que « - ce logement ne répond pas aux normes minimales de confort pour la location et le logement décent ; (et) - présente des dangers pour la sécurité des personnes et des biens » ; qu&apos;en retenant que ce rapport fait état « d&apos;