Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.435 du 17/09/2020,  partie 5



 AUX MOTIFS QU'aux termes du bail du 20 décembre 2013 il est visé une clause résolutoire du bail : "à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail (...)" ; que sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail formée par Madame H... divorcée S... pour changement de destination des lieux, le 24 août 2017, Madame H... a délivré à Madame A... un commandement visant la clause résolutoire, au motif que son preneur aurait changé la destination des lieux en exerçant, non une activité de snack, mais une activité de "grande restauration", puisqu'étaient proposés à la clientèle les plats du jour suivants : "bavette sauce échalote, légumes et frites maison ; moules frites à volonté ; paëlla ; des viandes et des tartares" ; que les deux constatations d'huissier de justice des 17 et 25 novembre 2017, qui détaillent la carte des mets proposée par le commerce de Monsieur et Madame A... ne permettent pas de dire que la destination du bail commercial liant les parties de "bar-glacier-crêperie-snack" serait violée ; que les plats proposés entrent dans le cadre d'une activité de "snack" ; que ceux-ci, tout comme ceux visés dans le commandement du 24 août 2017, n'exigent pas de technicité particulière et correspondent à des repas rapides à prix modérés ; qu'il ne peut être déduit du site internet du fonds de commerce, qui mentionne une "cuisine savoureuse" permettant aux consommateurs de goûter la spécialité "moules/frites à volonté", qu'il ne s'agirait plus d'un snack et que Monsieur et Madame A... auraient donc violé la destination du bail ; que Madame H... sera donc déboutée de sa demande tendant à voir acquise la clause résolutoire à la suite de son commandement visant la clause résolutoire délivré le 24 août 2017 et de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail ; que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 24 août 2017 sera déclaré nul et de nul effet ; que sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail du fait de réalisation de travaux en infraction avec les clauses du bail, le 15 novembre 2017, Madame H... a délivré à Madame A... un commandement visant la clause résolutoire aux motifs que son preneur avait violé l'article 5 de son bail du 20 décembre 2013 ; que cet article mentionne que le locataire "ne pourra faire dans les locaux loués, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, ni percement de murs, de cloisons, ni aucun changement de distribution" ; qu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit au débat ; que le bailleur ne démontre pas que sa locataire aurait, dans les locaux loués, sans son autorisation, procédé à des démolitions, à des percements de murs ou de cloisons ou aurait procédé à des changements de distribution ; que la seule attestation de Madame I... M..., qui indique avoir loué en 2010 à Madame H... les locaux dans le cadre d'un bail précaire et qui souligne que la salle de réception était d'un seul tenant, n'est pas une pièce suffisante pour établir que Madame A..., qui a signé le premier bail saisonnier en janvier 2012, aurait modifié les lieux loués ; que Madame H... veuve S... ne démontre pas que Madame A..., qui dit avoir réalisé une chape de béton sur le domaine public, aurait violé les obligations du bail précédemment visées ; qu'il en est de même pour des travaux liés à un "agenda d'accessibilité programmée" autorisée par la commune ; que s'agissant de la mise en place de la hotte dans la cuisine, elle a été sollicitée par l'autorité administrative et n'est donc pas fautive ; qu'en conséquence, il n'est pas démontré d'infractions aux clauses du bail et Madame H... veuve S... ne peut en conséquence solliciter l'acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement du 15 novembre 2017 ni demander la résiliation judiciaire du bail ; que le commandement délivré le 15 novembre 2017 sera déclaré nul et de nul effet ;
 
 1°) ALORS QUE toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux ; que la violation par le preneur de la destination contractuelle des lieux autorise le bailleur à se prévaloir de la cause résolutoire ; qu'en déboutant néanmoins Madame H... de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, tirée de ce que Madame A... y avait exercé une activité de grande restauration, tandis que le bail stipulait que seule l'activité commerciale de « bar – glacier – crêperie - snack » pourrait être exercée dans les locaux, après avoir relevé que parmi les plats proposés à la clientèle, figuraient une « bavette sauce échalote, légume et frites maison », ainsi que des « moules frites à volonté ; paëlla ;