Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-17.281 du 24/11/2021,  partie 6



 En conséquence, la cour adopte les motifs du tribunal en ce qu'il a jugé que la société Omnium de Paris, en cédant le seul bien immobilier de son patrimoine, le 29 septembre 2011, a fait perdre la nature immobilière des parts sociales et corrélativement la société Hellier du Verneuil ne pouvait plus prétendre, depuis cette date, au bénéfice du régime de faveur des marchands de biens.
 
 Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.
 
 La société anonyme Hellier du Verneuil, partie perdante, au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera tenue de supporter la charge des entiers dépens.
 
 Il paraît équitable d'allouer à la direction régionale des finances publiques d'Ile de France et du département de Paris, la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer en cause d'appel ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE La société anonyme Hellier du Verneuil expose réunir les conditions de L'article 1115 du code général des impôts, en ce qu'elle est assujettie au sens de l'article 256A, qu'elle a acquis les parts d'une société immobilière et qu'elle a pris l'engagement de les revendre dans un délai de 5 ans. Elle oppose alors à l'administration les termes du Bofip BOI ENR-DMTOI 10-50 n°80 disant qu'un bien qualifié d'immeuble lors de son acquisition doit avoir conservé sa nature immobilière lors de sa revente avant l'expiration du délai légal, ce dont elle tire, à raison d'une interprétation stricte, que cette qualité peut être perdue entre l'acquisition et la revente, du moment qu'elle existe au moment de cette revente. Elle précise au reste que l'administration fiscale ne saurait interpréter sa propre interprétation, qu' exprime le Bofip , Elle ajoute que la société à responsabilité limitée Omnium de Paris, par l'intermédiaire de sa filiale, la société civile immobilière Tosnysymmo, a acquis la nue-propriété d'un immeuble, le 1er octobre 2015, qu'elle-même a revendu les parts de la société à responsabilité limitée Omnium de Paris le 5 novembre 2015, si bien qu'elle réunissait bien les conditions de l'exonération au temps de la revente des parts sociales.
 L'administration fiscale répond que la condition d'une prépondérance immobilière doit être pérenne entre l'acquisition et la revente, ainsi que l'induisent les termes « continuer » et « conserver » employés par sa doctrine, Elle estime donc que la société à responsabilité limitée Omnium de Paris ayant cédé son patrimoine immobilier en cours de délai, elle perdait sa nature de société à prépondérance immobilière, et que corrélativement la société anonyme Hellier du Verneuil était définitivement déchue du régime dérogatoire de taxation.
 
 L'article 1115 du code général des impôts, dans sa version issue de la loi du 9 mars 2010, dit que « sous réserve des dispositions de l'article 1020, les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans. En cas d'acquisitions successives par des personnes mentionnées au premier alinéa, le délai imparti au premier acquéreur s'impose à chacune de ces personnes. »
 
 L'article 1840 G ter du même texte ajoute que « I.- Lorsqu'une exonération ou une réduction de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement on à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d'un engagement ou de la production d'une justification, le non-respect de l'engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l'obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l'engagement ou l'expiration du délai prévu pour produire la justification requise. »
 
 Le Bofip BOI-ENR-DMTOI-10-50 n°80 expose qu'« un bien qualifié d'immeuble lors de son acquisition sous le régime de l'article 1115 du CGI doit, pour continuer de bénéficier [du] régime [prévu à l'article 1115], avoir conservé sa nature immobilière lors de sa revente avant l'expiration du délai légal. Ainsi l'exonération est remise en cause à hauteur de la partie du prix d'acquisition excédant la valeur du sol lorsque l'exploitation de sa superficie est cédée par anticipation sur la cession du sol ».
 
 Contrairement à ce qu'énonce la société anonyme Hellier du Verneuil, tout texte, serait-il le commentaire d'un autre, est susceptible, par sa nature propre, d'être interprété.
 
 Pas plus, à l'inverse de ce qu'elle dit, il ne se déduit des dispositions de L'article L. 80A du livre des procédures fiscales que les instructions ou circulaires de l'administration fiscale doivent faire l'objet d'une interprétation étroite. En revanche, tout régime dérogatoire au droit commun, comme l'est celui posé par l'article 1115 du code général des impôts, qui permet sous certaines conditions, de ne pas régler lors de l'acquisition d'un bien qualifié d'immobilier les droits de mutations autrement dus, s'interprète strictement.