décision 16-13.169 du 20/09/2017,  partie 2



 ALORS QUE l'avis de la commission départementale de conciliation doit être motivé, non pas de manière simplement formelle, mais de manière à permettre aux parties, à défaut d'accord, de poursuivre utilement leur discussion devant le juge au vu des éléments qu'elle a pris en considération ; que cette obligation de motiver constitue une formalité substantielle dont la méconnaissance emporte l'irrégularité de la procédure de redressement ; qu'au cas d'espèce, en estimant que l'avis de la commission départementale de conciliation du 25 novembre 2011 devait être considéré comme régulièrement motivé, peu important l'existence éventuelle d'erreurs de fait ou de droit, dès lors qu'il comportait bien une motivation, quand la loi ne se contente pas d'une motivation quelle qu'elle soit mais exige que le fond de la motivation de l'avis revête certaines qualités pour qu'il soit régulier, la cour d'appel a violé les articles L. 17, L. 57, L. 59 et L. 59 B du livre des procédures fiscales, ensemble l'article R. 60-3 du même livre.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire au premier)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Didier X... de l'ensemble de ses contestations tendant à l'annulation de la décision de rejet de sa réclamation par l'administration fiscale et à la décharge de l'imposition, majoration et intérêts de retard qui en sont l'objet et d'AVOIR « confirmé » la décision de rejet rendue le 22 janvier 2013 (réclamation 2012-226 M. X...) par la direction régionale des finances publiques de Lorraine et du département de la Moselle ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la valeur des parts de la société Disa : que Didier X... a ensuite contesté dans ses conclusions avoir donné un accord absolu à l'évaluation du droit au bail appartenant à la société Disa à la somme de 800.000 €, alors qu'en réalité dans ses observations écrites adressées à la commission en date du 17 novembre 2011, il avait expressément indiqué que la somme de 800.000 € ne constituait qu'une référence de base à laquelle devait être appliqué un abattement de 20 à 25 % tenant à la spécificité juridique du droit au bail de la société Disa, ramenant en l'espèce la valeur vénale effective de ce droit au bail à la somme de 625.000 € et alors que ni l'avis rendu par la commission ni le jugement dont appel ne justifient d'un quelconque abandon par lui de sa demande expresse de cet abattement de 20 à 25 % sur la valeur de base de 800.000 € seule retenue par la commission ; que toutefois, il ressort des conclusions des parties, spécialement celles de l'administration fiscale et des pièces produites, et spécialement la motivation de la proposition de rectification qui a été adressée à Didier X... le 31 mars 2010 que, après avoir rappelé que les parts sociales doivent être valorisées comme les autres titres non cotés en fonction de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande, avoir donc rappelé que les méthodes et pondérations à y appliquer devaient être retenues en fonction des caractéristiques propres à chaque société et après avoir recherché si l'activité de la société engendrait des résultats qui pouvaient avoir une influence sur la valeur des titres, l'administration fiscale a exposé sa méthode de calcul imposant le recours à la valeur patrimoniale correspondant à la valeur de productivité résultant de la capitalisation des revenus nets selon le taux de productivité, ce dernier correspondant au taux de base, taux de rendement (de) l'émission des obligations garanties par l'Etat, diminué du taux d'inflation et majoré éventuellement d'une prime de risque, avec cette correction que le risque de la gestion immobilière est faible ; qu'en ce qui concerne la valeur patrimoniale, qui en l'espèce pour la société Disa se résume à la valeur du droit au bail qu'elle détient, il a été fait application par l'administration fiscale dans son évaluation des dispositions du décret du 30 septembre 1953 en fonction de quatre paramètres afférents aux caractéristiques physiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, l'évaluation du droit au bail s'établissant par comparaison directe avec les cessions effectuées sur la place de Metz pour des commerces et des lieux similaires ; qu'or, il ne peut être contesté que l'emplacement des locaux de la société Disa bénéficie effectivement d'une situation exceptionnelle pour disposer d'une surface pondérée de plus de 200 m2 sur trois niveaux, d'un accès direct sur la voie piétonne, la rue Serpenoise, qui constitue l'artère principale en termes de commercialité de la ville de Metz, proche du centre commercial et des grands magasins ; qu'il y a lieu aussi de prendre en compte la surface disponible importante et le bon entretien des locaux en ce que ces données participent à la valorisation des droits attachés à l'utilisation du local ;