Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.143 du 09/03/2023,  partie 3



 Elle soutient qu'en l'absence de détermination par l'assureur des quotes-parts de prime afférentes à chacun des bâtiments, la répartition de la prime annuelle 2/3 sur le bâtiment A et 1/3 sur le bâtiment B n'est pas valable ;
 
 En l'espèce, le règlement de copropriété du 17 juillet 1992, distingue deux catégories de charges : les charges générales et les charges particulières ;
 
 Les charges générales comprennent notamment toutes les rémunérations aux personnes de services telles que les charges du nettoyage et de l'entretien des parties communes générales, les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces salaires et rémunérations, les frais d'éclairage, de nettoyage, d'entretien et de réparation des parties communes, l'achat l'entretien et le remplacement des poubelles ;
 
 Les charges particulières étant : les charges d'entretien, et réparation et de reconstruction des bâtiments (I), les charges d'entretien et de réparation de l'ascenseur du bâtiment A (II), les charges d'entretien et de réparation du monte voiture (III) ;
 
 Aux termes de l'acte modificatif du règlement de copropriété en date du 10 mai 2002, sont visées trois catégories de charges (page 27) : les charges générales (1°), les charges de bâtiment (2°) et les charges de hall d'entrée et d'escalier (3°) ;
 
 Sous cette 3ème catégorie, il est indiqué qu'à l'unanimité des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] (Hauts-de-Seine) et notamment des copropriétaires du bâtiment A, il a été décidé la répartition des charges d'entretien et de réparation du hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A ;
 
 Il ressort du contrat d'entretien passé entre le groupe Molière, syndic de l'immeuble, et la société A.G.O.S. REIS, en date du 10 novembre 2003, conclu pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction que les prestations de ladite société se divisent en :
 
 - l'entretien des parties communes et sortie des poubelles (à l'exclusion de l'escalier et du hall) pour un montant mensuel TTC de 173,94 €,
 
 - l'entretien de l'escalier et hall d'entrée pour un montant mensuel TTC de 115, 95 € ;
 
 Dès lors, conformément à l'acte modificatif du règlement de copropriété instaurant des charges spécifiques au hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A et aux prestations différenciées de la société d'entretien, les dépenses de maintenance des bâtiments sont imputées sur les charges communes d'une part et sur les charges "New Hall & Escalier" ou "Hall & Escalier (nouvelle clé)" d'autre part, à compter de l'année 2003, ainsi qu'il résulte des états détaillés des charges annuels produits aux débats ;
 
 S'il est exact que pour les années 2003 et 2004, il est indiqué dans l'état des charges de copropriété, que cette imputation des charges de maintenance correspond à 60 % attribuées en charges communes et 40 % attribuées en charges "New Hall & Escalier" ou "Hall & Escalier (nouvelle clé)", aucun élément ne vient démontrer que les sommes imputées mensuellement ou correspondant à la quote-part "Hall & Escalier" sont issues d'une répartition forfaitaire et ne correspondent pas aux différentes factures émises par la société d'entretien ;
 
 Il convient d'observer qu'à compter de l'année 2005, cette référence à un pourcentage n'apparaît plus sur les états annuels de charges ;
 
 Au surplus, les comptes et budgets prévisionnels des années 2002 à 2010 ont été approuvés et votés par les assemblées générales de copropriétaires en date des 22 juin 2004, 27 juin 2006, 28 juin 2007, 3 juillet 2008 et 4 juin 2009, rendant définitives les imputations faites des dépenses de maintenance ;
 
 Il sera également observé que si pour l'année 2002, des charges "Hall et Escalier" pour un montant de 4.913,88 € sont comptabilisées au titre des dépenses auxquelles la SCI Solférino ne participe pas, tout comme les charges d'ascenseur, cet élément ne suffit pas à établir que pour l'avenir ces charges ont été réparties en grande partie sur les charges générales, puisque le détail de cette somme n'est pas connu et qu'elle correspond à une période antérieure au contrat du 10 novembre 2003 signé avec la société A.G.O.S. REIS prévoyant un coût plus élevé pour l'entretien des parties communes et sortie des poubelles, que pour l'entretien de l'escalier et hall d'entrée ;
 
 Il n'est donc pas démontré que le syndic, le Cabinet Molière, a réparti les dépenses afférentes au hall et à l'escalier en :
 
 - 60 % en charges générales 
 - 40 % en charges spéciales bâtiment A 
 
 augmentant ainsi artificiellement le quantum des charges générales ;
 
 Au contraire, il résulte de ce qu'il précède qu'il n'a fait qu'appliquer les nouvelles dispositions du règlement de copropriété modifié par acte notarié du 10 mai 2002, ainsi qu'il a été vu ;
 
 S'agissant du tableau de répartition des charges de hall d'entrée et d'escalier, celui-ci figure en page 28 de l'acte modificatif au règlement de copropriété et il est exact que sont concernés 18 lots (lots n° 31 à 42, 45 et 46, 48 à 51) avec une répartition en millièmes ;