Tribunal d'instance de Sens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-25.686 du 14/11/2019,  partie 2



 Attendu que, pour condamner le bailleur à restituer une certaine somme à M. K... au titre des charges locatives, le jugement retient qu'il est constant que l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles sont effectués par un salarié Domanys, autre que le gardien, et imputés en comptabilité dans le poste « poubelle et/ou ménage » séparément du poste « gestion et surveillance immeuble » et que, les conditions prévues à l'article 2c n'étant pas remplies, ces charges ne sont pas dues ;
 
 Qu'en statuant ainsi, alors que l'OPH Domanys soutenait dans ses conclusions que le gardien, outre la surveillance de l'immeuble, avait assuré l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, le tribunal d'instance, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 6 juillet 2017, rectifié le 5 octobre 2017, par le tribunal d'instance de Sens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance d'Auxerre ;
 
 Condamne M. K... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. K... et le condamne à payer à l'OPH Domanys la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour l'établissement Office public de l'habitat Domanys.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué, rectifié par jugement du 5 octobre 2017, d'avoir condamné l'OPH Domanys à payer à M. K... une somme de 997,28 euros , d'avoir fixé la provision sur les charges d'eau froide à 5 mètres cubes d'eau par mois pour l'année 2018 ; et d'avoir fixé le montant du loyer de M. K... à 224,85 euros par mois pour l'année 2017 ;
 
 AUX MOTIFS QUE vu les conclusions en demande et en défense, sur la révision des loyers, il n'est pas contesté que les loyers révisés étaient de 221,62 € en 2013 et que Domanys a, réévalué les loyers de 2,91 % en 2014, de 3,68 % en 2015 et de 3,70 % en 2016 ; que l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que les loyers sont révisés chaque année : – en application de l'augmentation de l'indice de référence des loyers, y compris pour les contrats antérieurs à la création de cet indice (article 35 de loi 2005-841) ou – conformément à l'autorisation donnée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation et le ministre chargé des finances agissant par décision conjointe (article R. 442-2 – dispositions temporaires créées par l'article 210 III de la loi n° 2010-1657 et pérennisées par la loi n° 2017-86) ; que Domanys justifie de la signature d'un protocole CGLLS avec différent partenaire dont l'Etat dans lequel Domanys s'engage (article 1) « à faire évoluer la masse des loyers [...] au minimum de 2% par an » ; que ce contrat ne peut pas être interprété comme donnant l'autorisation pour une augmentation supplémentaire prévu au dernier alinéa de l'article L. 442-1 car : – cette clause est rédigée comme un engagement et non une autorisation, – il s'agit d'un engagement issu d'un article « engagement de l'OPH Domanys » de sorte qu'il ne peut pas s'interpréter comme engageant l'État a contrario de l'article 5 de la convention, – le protocole n'est pas signé par les personnes prévues par l'article R. 442-2, – la clause peut s'interpréter comme prévoyant une augmentation des loyers des nouveaux baux et une diminution du taux de vacance ; que l'article fait par ailleurs référence à des plafonds par programme figurant dans l'annexe 2e que les parties n'ont pas produite au débat ; que les délibérations du conseil d'administration de Domanys ne peuvent avoir d'effet juridique au détriment des tiers ; qu'ils ne peuvent donc pas justifier une augmentation du loyer supérieur à l'IRL ; que les loyers sont donc indexés sur l'indice IRL soit une évolution de + 0,90 % au 1er janvier 2014, + 0,47 % au 1er janvier 2015 et 0,02 % au 1er janvier 2016 ; que les loyers dues étaient donc les suivants :

Augmentation
 Imputée Due
 Loyers
 Différence

Payés Dues
 Mensuelle
 Annuelle

2013
 2,91%
 0,90 %
 221,62€
 0
 0,00 €

2014
 3,68%
 0,47 %
 228,07€
 223,61€
 4,45 €
 53,45 €

2015
 3,70%
 0,02 %
 236,46€
 224,67€
 11,80 €
 141,56 €

2016
 
 0,06 %
 245,21€
 224,71€