Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.193 du 19/03/2020,  partie 4


qu'en se bornant à énoncer que les époux F... A..., pour prétendre justifier en cause d'appel avoir sollicité en vain un prêt bancaire conforme aux caractéristiques de la promesse de vente, versaient une attestation du 14 juin 2017 émanant du directeur de la Société Marseillaise de Crédit (SMC) dont il ressortait que l'emprunt qu'ils avaient sollicité pour leur acquisition ayant donné lieu à leur lettre du 4 septembre 2014 de refus de l'établissement bancaire comportait les caractéristiques suivantes : « montant d'emprunt sollicité : 500.000€ , durée de financement : 20 ans, taux fixe de 2,90 % », sans constater qu'à la date de la demande de prêt, les termes de leur demande étaient conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente du 13 décembre 2013, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1178 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°) Alors qu'une cour d'appel ne peut infirmer le jugement déféré sans réfuter les motifs retenus par les premiers juges ; que dès lors, en se bornant à affirmer que les époux F... A... établissaient en cause d'appel que la condition suspensive avait défailli sans faute de leur part, sans réfuter la motivation contraire des premiers juges ayant retenu que nonobstant les demandes qui leur avaient été faites, les époux F... A... étaient défaillants dans la preuve qui leur incombait de démontrer qu'ils avaient satisfait aux obligations qui pesaient sur eux en vue d'obtenir la réalisation des conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente du 13 décembre 2013, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°) Alors que la clause pénale stipulée dans la promesse de vente du 13 décembre 2013 prévoyait qu'« Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de quarante mille euros (40.000 Eur) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente » ; qu'il était précisé sous la clause « Réitération authentique » que « les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques expressément convenues entre les parties » et que « la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; que la société Richard immobilier faisait valoir qu'elle n'avait aucune obligation de mettre en demeure les acquéreurs à l'issue des délais fixés pour la réalisation des conditions suspensives prévues dans la promesse de vente, dès lors que son objectif était de parvenir à la conclusion définitive de la vente, qu'elle avait décidé de ne pas faire usage de cette faculté et de laisser aux acquéreurs la possibilité de concrétiser la vente mais, qu'en revanche, à compter de l'expiration de la date de réitération authentique de la vente, soit le 31 juillet 2014, elle était en droit d'obliger les acquéreurs à s'exécuter dès lors que le permis de construire avait été accordé aux époux F... A... et que la condition suspensive d'obtention du prêt était réputée accomplie, compte tenu du refus non conforme de la banque et que les acquéreurs n'ayant pas régularisé l'acte authentique de vente et n'ayant ainsi pas satisfait à leurs obligations contractuelles, la clause pénale devait recevoir application (conclusions p.12 et 13) ; qu'en retenant, pour dire n'y avoir lieu de faire application de la clause pénale figurant à la promesse de vente du 13 décembre 2013, que le bénéfice du dépôt de garantie pour sanctionner la non justification du refus de prêt était articulé à une mise en demeure préalable par le vendeur, adressé à l'acquéreur, d'avoir à justifier de l'obtention ou de la non obtention d'un prêt dans des délais qui ne couraient qu'à compter de cette mise en demeure spécifique, distincte de la mise en demeure de venir signer l'acte lorsque les conditions suspensives étaient réalisées, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, impropres à écarter l'application de la clause pénale, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.