Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-18.638 du 15/11/2018,  partie 2


qu'en conséquence les 3 lots sont exclus du bénéfice de tout ce qui est affecté aux parties communes (EDF, entretien, produits d'entretien, salaires et charges sociales, etc.) et que les charges y afférentes ne sont pas recouvrables et qu'au surplus elles ne sont pas intégralement justifiées ; qu'elle s'oppose ainsi à la facturation des charges non récupérables, de la consommation d'eau en raison d'un compteur propre, des frais de dératisation insuffisamment justifiés, de services profitant exclusivement au reste de l'immeuble, de la taxe de balayage et entretien des chéneaux dont une partie réclamée par la bailleresse n'est pas récupérable ; qu'elle sollicite le remboursement du trop-perçu ; que la société Hayem souligne que le juge des référés confirmé en appel a retenu que la locataire était bien tenue des charges contractuelles, que l'ensemble des factures sur la base desquelles les décomptes ont été établis ont été communiquées, que l'argument relatif à l'utilité des charges pour les lots litigieux est soulevé pour la première fois aux termes des dernières conclusions de la partie adverse, laquelle a reconnu être soumise au décret de 1987 relatif à la répartition des charges aux termes de ses conclusions devant le juge des référés ; qu'en réponse à la partie adverse, elle fait valoir que le lot 19 est bien exonéré des charges d'entretien et de travaux du bâtiment A à l'exclusion de toute autre, que les locaux litigieux possèdent un accès sur cour permettant d'atteindre le hall d'entrée, qu'aucune charge d'eau n'est imputée à la locataire, que l'essentiel des charges correspond au montant des provisions appelées pour les frais de gardiennage et d'électricité des parties communes, que la clause suivant laquelle les charges se calculent « au prorata de loyer pour les taxes, prestations et fournitures » doit s'entendre comme s'appliquant au prorata des tantièmes de la nouvelle copropriété, soit 1 540/10286èmes selon le règlement de copropriété ; que ceci exposé, il convient d'observer que le bail initial de 1988 contient une clause qui dispose qu'au loyer du bail principal s'ajoutera (pour le preneur) la participation au prorata du loyer pour les taxes, prestations et fournitures ; que le renouvellement du bail a eu lieu en 2005 aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent ; que la circonstance que l'immeuble était placé en copropriété et qu'un règlement de copropriété ait été dressé le 29 octobre 1984 n'autorise pas le bailleur, à défaut de modification conventionnelle de la clause de charges contenue dans le bail qui fait la loi des parties et dont il n'est pas soutenu qu'elle souffrirait d'une difficulté d'interprétation, à procéder unilatéralement à un mode de répartition des charges des lieux loués suivant la règle des tantièmes de copropriété laquelle contrevient manifestement aux dispositions du bail ; que l'allégation que la locataire aurait cependant accepté que la répartition de charges s'opère selon les règles applicables en matière de bail d'habitation et en référence aux charges locatives énumérées au décret du 26 août 1987 n'est pas établie ; qu'enfin, il importe peu que le juge des référés au terme d'une décision qui n'a pas autorité de chose jugée ait condamné le preneur à payer un arriéré locatif incluant les charges réclamées en fonction des tantièmes ; qu'il appartient en conséquence à la société Hayem de produire pour la période de référence allant de 2007 à 2012 un décompte précis des charges pouvant être réclamées au preneur en application du bail ; qu'à cet égard, le preneur exclut à tort les charges qui ne seraient d'aucune utilité pour les lots loués au motif qu'ils ne bénéficieraient pas des services communs aux autres lots ou encore ne communiqueraient pas avec les parties communes ; que le bail n'opère en effet aucune distinction entre les différentes taxes, prestations et fournitures devant être supportées par le preneur au prorata du loyer de telle sorte que les charges récupérables n'excluent pas celles se rapportant à l'immeuble dans son ensemble, peu important qu'elles profitent ou non directement aux lots concernés ; que seul le lot 19 constitué des dépendances exclut expressément et d'un commun accord des parties la participation aux charges d'entretien et de travaux de l'immeuble A ; que doivent être exclues également les consommations d'eau payables suivant la consommation relevée au compteur ainsi que les frais de gestion et honoraires du syndic ou d'avocat qui ne s'assimilent pas à une taxe, prestation ou fourniture ;
 
 ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que la société Nouvelle Demeure a accepté la répartition des charges au prorata des tantièmes de copropriété, qu'elle a, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier puisqu'exerçant l'activité de syndic, reconnue être soumise au décret de 1987 relatif à la répartition des charges entre bailleurs et locataires en matière de baux d'habitation (pièces 16, 30 et 5), qu'encore dans ses conclusions de 2011 devant le juges des référés elle reconnaissait que les charges « doivent être calculées en fonction des charges locatives de l'exercice précédent et qu'aucune reddition de charges n'avait eu lieu depuis 2002 », les comptes du syndic étant établis sur la base du décret de 1987 ;