Cour d'appel de Toulouse,  décision 11-26.095 du 23/05/2013,  partie 3


que la persistance des bailleurs dans leur manquement constitue une faute d'une gravité telle qu'elle justifie également la résiliation du bail à leurs torts ; que la résiliation a pris effet à la libération des lieux, le 1er octobre 2008 ;

1) ALORS QUE le preneur est en droit d'opposer au bailleur qui n'exécute pas son obligation de délivrer une chose conforme aux clauses du bail et de lui conférer une jouissance paisible de la chose louée une exception d'inexécution, dans l'attente de la réalisation des réparations nécessaires et de la remise en état des locaux loués ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que des constats d'huissier dressés entre décembre 2005 et novembre 2006 avaient établis que les locaux loués étaient affectés par des infiltrations persistantes provenant de la toiture qui constituaient des troubles locatifs ; qu'en statuant cependant comme elle l'a fait, sans rechercher si la persistance des troubles locatifs pendant une année et la perte d'usage des locaux loués, serait elle partielle, ne fondaient pas la suspension du paiement du loyer, le départ des lieux du preneur, ainsi que la suppression de l'obligation du preneur d'acquitter le loyer, faute de jouissance paisible des locaux loués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1728 du code civil, ensemble l'article 1184 du même code;

2) ALORS QUE l'examen des constats d'huissier des 30 décembre 2005, 13 septembre et 20 septembre 2006 et 24 novembre 2006 révèle que les infiltrations provenant de la toiture affectaient non seulement l'entrée des locaux mais également la pièce à usage de bureaux, celle de réception de la clientèle et celle à usage de serveur informatique mais également, que le preneur, avant le constat du 13 septembre 2006, avait fait repeindre les murs, qui avaient été, à nouveau, infiltrés d'eau, que ces infiltrations, dans les mêmes pièces, s'étaient aggravées, mais encore, d'une part, qu'un tiers s'était branché sur le compteur électrique du preneur et que le 5 mai 2008, un voisin avait inondé le preneur, faisant tomber le plafond d'une des pièces tandis qu'une autre restait affectée par une humidité ruisselante ; qu'il ressort de ces constats d'huissier successifs d'une part, que les dommages avaient affecté les locaux loués, dans leur intégralité, d'autre part, que le preneur avait fait réaliser des travaux intérieurs pour y remédier mais en vain, et enfin, que la gravité des conséquences d'un dégât des eaux provenant d'un voisin était liée à l'imprégnation d'eau dans les plafonds ; qu'en affirmant, pour prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la Sté INFORMATIQUE ET SECURITE et lui imposer la paiement de la totalité de l'arriéré locatif, qu'une seule pièce avait été affectée par les troubles locatifs et relativiser, en conséquence ceux-ci, la cour d'appel a dénaturé les constats d'huissier produits aux débats, en violation de l'article 1134 du code civil ;

3) ALORS QUE faute pour le constat d'huissier du 29 octobre 2008 d'avoir été établi en présence de la Sté INFORMATIQUE ET SECURITE, cet acte qui ne présentait pas un caractère contradictoire, qui avait été dressé un mois après le départ du preneur, était dépourvu de valeur probante quant à l'étendue et à la gravité des dégâts ayant affecté les lieux loués pendant la durée du bail ; qu'en retenant toutefois que les troubles locatifs n'auraient affecté qu'une seule pièce et ne pouvaient pas fonder le refus de paiement du loyer, la cour d'appel qui n'a pas confronté ce constat aux constatations résultant des autres constats produits aux débats qui établissaient que le preneur avait remis les lieux en l'état et qu'ils s'étaient à nouveau dégradés, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la Sté INFORMATIQUE ET SECURITE de sa demande en paiement de dommages intérêts par les époux X... et la SCI ALLEGRESSE, bailleurs, AUX MOTIFS QUE la Sté INFORMATIQUE ET SECURITE invoque une créance très importante de dommages intérêts, relativement aux atteintes aux matériels informatiques, perte de données des clients, perte de documents utiles à la fiscalité, préjudice commercial du fait de la perte de clientèle et d'atteintes à l'image, préjudices relatifs aux dysfonctionnements électriques ; que le premier juge a estimé à juste titre que la production de tableaux internes relatifs aux heures de travail et d'astreintes de ses salariés et à leurs salaires et primes ne justifient pas la somme exorbitante réclamée de 216 936 € ; que de plus, le préjudice de perte de vente de formations allégué n'est pas recevable, les locaux ayant été loués pour une activité de services informatiques ; que le premier juge a cependant apprécié le préjudice lié aux troubles de la jouissance comme équivalent au montant des loyers dû, les deux créances devant se compenser entre elles et la résistance du bailleur justifiant une indemnité de 5000 € ; que compte tenu de l'absence d'insalubrité des locaux et des interventions tout de même diligentées par le bailleur, cette appréciation qui revient à accorder quatre années d'occupation gratuite ne peut être approuvée ;