Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-10.285 du 01/07/2020,  partie 7


que par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 6 novembre 2014 adressé à la mairie du Havre, M. S... a formalisé une demande d'annulation du permis de construire du 18 avril 2014 indiquant que « suite aux échanges que nous avons pu avoir avec les différents services qui ont instruit ce dossier, nous allons déposer en remplacement de celui-ci un nouveau permis d'aménager pour une salle unique ainsi qu'un permis d'aménager avec un parking complémentaire. Ainsi l'effectif revu à la baisse, portera la nouvelle jauge à un total de 643 places (personnel compris) » ; que le 14 novembre 2014, M. S... a déposé une nouvelle demande de permis de construire, complété le 12 décembre 2014 ; que le 25 novembre 2014 la direction études urbaines et prospective du Havre a confirmé le retrait de la demande de permis de conduire et le retrait du dossier à M. S... ; qu'il ressort des éléments du dossier (procèsverbaux d'assemblées générales ordinaires des 1er novembre 2014 et 2 décembre 2014 de la société [...] et extrait K bis à jour au 22 septembre 2015) que consécutivement à la cession des actions de la société [...] en date du 31 octobre 2014 par les époux F... à la Sarl Élégance : - la société Elégance est devenue l'actionnaire unique de la société [...] en la personne de M. E... S..., cogérant avec M. P... S..., - M. F... a démissionné de ses fonctions de président de la société [...] à compter du 31 octobre 2014 et a été remplacé par M. S..., - Mme F... a démissionné de ses fonctions de directeur général de la société à compter du 31 octobre 2014 et a été remplacée à cette fonction par M. V... S... avec effet rétroactif au 1er novembre 2014 ; qu'un permis de construire a été délivré à M. S..., s'agissant d'un « changement de destination d'un entrepôt en salle polyvalente avec extension » par arrêté du maire du 6 février 2015 ; qu'en l'espèce, la société [...] sollicite la condamnation solidaire de M. S... et la société [...] à lui payer la somme de 40.080 euros, à titre principal, en vertu du compromis de vente du 5 février 2014 considérant que le compromis de vente n'est pas caduc et correspond à la constatation de la vente dans un acte écrit contenant l'engagement des parties et qui n'est pas nécessairement un acte authentique et à titre subsidiaire, en vertu des mandats de recherche et de vente, soit pour manquement aux obligations prévues aux mandants, soit pour manquement à l'obligation d'exécuter les convention de bonne foi ; 1°) qu'en vertu du compromis de vente du 5 février 2014 comprenant un certain nombre de conditions suspensives : en l'état, selon la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, le droit à commission d'un agent immobilier est conditionné au respect de plusieurs principes : il suppose un mandat régulier, une participation effective à l'opération et la constatation de la vente dans un acte écrit devenu définitif ; que par ailleurs, seules certaines opération entrent dans le champ d'application de la loi (article 1er), à savoir : - l'achat, la vente, la recherche ou l'échange d'immeubles bâtis ou non bâtis, - la souscription, l'achat ou la vente d'actions ou de parts de société immobilières ou de société d'habitat participatif donnant vocation à l'attribution de locaux en jouissance ou en propriété, - l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble, - la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat ou la vente d'immeubles bâtis ou non bâtis, à l'exclusion des publications par voie de presse, - la conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L 224-69 et suivants du code de la consommation ; que sont donc exclus le transfert d'actions de société commerciale, telles les sociétés anonymes ou les sociétés par actions simplifiées ; qu'en l'espèce, la conformité des mandats, qu'ils soient de recherche d'acquéreurs ou de recherche d'un bien à acquérir, n'est pas contestée, de même que la participation effective de l'agent immobilier s'agissant de l'opération ayant fait l'objet dudit compromis ; que pareillement, la levée de la condition d'obtention d'un prêt n'est pas sérieusement remise en question ; que cependant, et sans qu'il soit besoin de s'interroger sur la caducité ou non du compromis de vente et plus précisément sur ta réalisation ou non de la condition suspensive d'obtention des autorisations administratives, force est de constater qu'en tout état de cause, la vente n'a jamais été effective, les parties ayant directement ou indirectement décidé d'abandonner l'opération consistant en la vente d'un bien immobilier pour se diriger vers un transfert de biens mobiliers, à savoir des actions de la Sas [...] , opération non seulement juridiquement totalement différente, mais en outre non soumise à ta loi Hoguet et ne nécessitant aucunement l'intervention d'un notaire ; que dans ces conditions, la société [...] ne pourra qu'être déboutée de ces demandes de ce chef ;