Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.980 du 06/02/2020,  partie 2


que le jeu de la clause d'échelle mobile stipulée au bail ayant, en l'espèce, entraîné une variation du prix du loyer de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé, le prix du loyer du bail révisé au 31 mars 2009 doit être fixé à la valeur locative en application de l'article L. 145-39 du code de commerce ; Sur la méthode d'évaluation ; qu'il n'est pas contesté par les parties que la clinique de l'Alma est exploitée dans un immeuble monovalent au sens de l'article R. 145-10 du code de commerce, les locaux étant en effet aménagés en vue d'une seule et unique utilisation et étant dédiés à cet usage exclusif de clinique ; que l'article R. 145-10 du code de commerce dispose que "le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut par dérogation aux articles L. l45-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée." ; qu'à défaut d'usages particuliers, la règle générale de l'article L. 145-33 du code de commerce s'applique ; que l'une des méthode pour déterminer le prix du loyer d'une clinique était le prix au lit ; qu'une autre méthode consistait à déterminer le prix en fonction de trois critères essentiels : le prix de journée (nuitée), le taux d'occupation et l'importance de l'établissement ; que depuis l'entrée en vigueur en mars 2005 de la réforme de la tarification dite T2A, le financement des établissements de soins privés est déterminé suivant les pathologies traitées et non plus en fonction des durées de séjours et des actes médicaux ; que dès lors, il n'existe plus d'usage en matière de fixation de loyer de locaux à usage de clinique, en effet cette nouvelle tarification a rendu impossible le recours à une combinaison du prix du lit d'un taux sur les recettes et de la surface des locaux, puisque que ces paramètres ne sont plus opérants ; que les deux experts judiciaires préconisent d'appliquer la méthode métrique ; que la bailleresse accepte le recours à cette méthode, tandis que la locataire demande à ce qu'elle soit combinée avec une méthode fondée sur le chiffre d'affaires de l'exploitant en ne retenant que les GHS (groupe homogène de santé) ;Sur les caractéristiques des locaux : que la cour entend se référer à la description de locaux tel qu'elle figure au jugement entrepris, celle-ci n'étant pas remise en cause par les parties ; Sur la méthode métrique ; Sur la pondération des surfaces ; que les deux experts judiciaires ont retenu une surface utile de 4.336 m2 et une surface pondérée de 3.927 m² P ; que si la surface utile est acceptée par les parties, la société Clinique de l'Alma conteste la pondération retenue par les experts judiciaires en ce qui concerne la partie située au rez-de-chaussée destinée à l'accueil, à l'administration et à la maintenance affectée d'un coefficient de 1, alors qu'un coefficient de 0,7 serait selon elle, plus approprié, ainsi que la pondération de la partie située au 8° étage , affectée à usage de bureaux, laquelle est mansardée, qui doit, selon elle, être affectée d'un coefficient de pondération de 0,6 et non de 0,7, proposé par les experts ; que la cour relève qu'il est d'usage pour les cliniques de pondérer au coefficient de 1, la partie des locaux destinée à l'accueil, à l'administration et à la maintenance ; que par ailleurs, la pondération au coefficient de 0,7, du 8° étage mansardé, est également conforme aux usages ; que dès lors, la surface pondérée de 3.927m2 P doit être retenue ; Sur la valeur locative : sur les prix pratiqués : que les experts judiciaires ont recherché des termes de comparaison pour des locaux similaires à usage de cliniques, dans Paris et la petite couronne, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires ; que M. G... I... a relevé des loyers judiciaires évoluant de 104.22 euros le m2 P à 110 euros le m² P ; et des loyers conventionnels variant de 221 euros le m2 P à 530 euros le m² P pour des locations en renouvellement et de 211 euros le m2 P à 259 euros le m² P pour des nouvelles locations ; M. T... H... a relevé des loyers judiciaires évoluant de 220 euros le m2 P à 280 euros le m2 P et des loyers conventionnels variant de 110 euros le m2 P à 446 euros le m²P pour des locations en renouvellement et de 211 euros le m2 P à 259 euros le m² P pour des nouvelles locations ; que l'expert se réfère, notamment à deux références qu'il juge spécialement pertinentes car situées dans Paris : celle de 208 euros le m² P en 2008 pour la clinique Dautrancourt sise à Paris 17e, s'agissant d'une fixation judiciaire, et celle de 310 euros le m² P en 2009 pour la clinique CMC PARIS (ex clinique du Sport) sise à [...] ; que la bailleresse conteste la pertinence des références produites compte tenu de leur éloignement des lieux loués, et souligne l'attractivité exercée sur la patientèle de l'emplacement de la clinique dont s'agit.