Cour d'appel de Versailles, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.453 du 04/07/2019,  partie 8


que la société SB Neuilly a cependant perdu une chance de pouvoir réduire ses importantes consommations d'eau, la cour estimant pouvoir fixer cette perte de chance à 10 % des charges objet du commandement - après déduction des sommes correspondant à des charges prescrites - soit la somme de 2.040 euros ; que pour tenir compte de la responsabilité seulement partielle du bailleur, il convient de condamner ce dernier à prendre en charge la moitié du préjudice subi par la société SB Neuilly, soit la somme de 1.020 euros ; que M. W... sera donc condamné au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts, la société SB Neuilly étant déboutée du surplus de sa demande ; que le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.

1°) Alors que les juges du fond ne peuvent d'office qualifier le préjudice de perte de chance, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la société SB Neuilly-sur-Seine a sollicité la condamnation de M. W... à l'indemniser de l'intégralité du préjudice subi du fait des négligences du bailleur liées à la régularisation tardive des charges (concl. d'appel, p. 23) ; qu'en jugeant que le préjudice subi par la société SB Neuilly-sur-Seine « ne peut toutefois être fixé, comme demandé, à l'intégralité des charges, dès lors qu'il n'est pas établi que le locataire serait parvenu à les éliminer totalement », et que « la société SB Neuilly a cependant perdu une chance de pouvoir réduire ses importantes consommations d'eau, la cour estimant pouvoir fixer cette perte de chance à 10% des charges objet du commandement - après déduction des sommes correspondant à des charges prescrites - soit la somme de 2.040 euros » (arrêt, p. 9, § 1), sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
 
 2°) Alors que le fait du tiers ne peut être qu'une cause d'exonération totale de responsabilité contractuelle, s'il revêt les caractères de la force majeure ; que pour condamner M. W... à verser à la société SB Neuilly-sur-Seine une indemnité limitée à la somme de 1.020 euros, la cour d'appel a retenu que le bailleur est effectivement peu diligent dans la régularisation des charges, qui est fréquemment intervenue avec plusieurs années de retard, mais que cette circonstance était parfois imputable au syndicat des copropriétaires qui ne s'était pas lui-même assuré d'un relevé régulier des compteurs d'eau, de sorte que le bailleur ne supporte qu'une part de responsabilité dans l'envoi tardif des régularisations de charge ; qu'en se fondant ainsi sur le fait du syndicat des propriétaires, tiers au contrat de bail commercial, dont il n'a pas été soutenu qu'il aurait présenté les caractères de la force majeure, pour réduire la part de responsabilité de M. W..., la cour d'appel a violé les articles 1147, devenu l'article 1231-1, et 1148, devenu l'article 1218, du code civil.