Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.325 du 12/12/2019,  partie 2



 Aux motifs propres que, sur les demandes de madame X..., madame N... a fait délivrer à madame X... un commandement de payer une somme principale de 7.175,76 € au titre de loyers impayés, soit un solde de 623,84 e au titre des loyers 2013 et 2014, outre la totalité des loyers échus depuis janvier 2015 ; ce commandement visait la clause résolutoire contenue au bail ; pour s'opposer à ce commandement et solliciter la suspension de ladite clause, madame X... soutient que le logement loué n'est pas un logement décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et qu'elle est fondée à suspendre le paiement de ses loyers jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité ; aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à un usage d'habitation ; en l'espèce, il ressort de l'état des lieux établi contradictoirement entre les parties le 20 juin 2005, que le logement a été délivré en bon état ; en particulier, il y est mentionné que l'ensemble des revêtements de murs et de sol (peintures, faïence, carrelages) sont en très bon état, aucune trace d'infiltrations ou d'humidité n'est relevée ; les équipements rendant les locaux conformes à un usage d'habitation sont présents, il n'est pas mentionné de défectuosité (il n'est par exemple nullement mentionné que la baignoire serait fissurée et colmatée) ; il apparaît ainsi que madame N... a remis à sa locataire, à son entrée dans les lieux, un logement décent au sens des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; madame X... produit un constat d'huissier établi le 14 octobre 2015, soit après 10 ans d'occupation, qui mentionne notamment des traces d'infiltrations sur l'un des murs de la cuisine, à la jonction avec le faux plafond, entraînant le décollement de carreaux du carrelage mural, des traces d'infiltrations sur l'un des murs du séjour, des WC et d'une chambre et l'existence d'une fissure sous la fenêtre de celle-ci ; il est indiqué que le fond de la baignoire est fissuré et a fait l'objet d'un colmatage, qu'il existe une basse-cour sur la parcelle voisine, et qu'il n'y a pas de compteur électrique ; cependant : - en premier lieu, ainsi que l'a relevé le premier juge, les désordres résultant, semble-t-il, d'infiltrations dont la cause n'est pas établie mentionnés dans le constat, limités à une façade, et l'absence d'un compteur électrique dans la maison (l'eau et l'électricité étant compris dans le prix du loyer) ne suffisent pas pour retenir qu'au moment du constat les locaux loués ne constituaient plus un logement décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; par ailleurs, il n'est nullement justifié que la basse-cour située sur la parcelle voisine générerait des troubles entraînant un danger pour la santé ou la sécurité des locataires, l'huissier indiquant simplement dans le constat que son requérant « lui déclare » que les oies engendrent une nuisance sonore et des odeurs nauséabondes, sans mentionner qu'il aurait lui-même constaté de tels troubles, et madame N... produisant deux attestations de voisins, indiquant qu'ils ne subissent aucun trouble ; - en second lieu, aucun élément ne permet d'établir que les infiltrations et leurs conséquences dont se plaint aujourd'hui madame X... qui n'ont été constatées que le 14 octobre 2015, existaient déjà en janvier 2015, lorsqu'elle a cessé tout paiement de loyers ; - en troisième lieu, madame X... n'a, à aucun moment, préalablement à l'assignation du 3 novembre 2015, avisé madame N... de l'existence des désordres dont elle se prévaut aujourd'hui, alors même qu'il résulte de l'état des lieux que ceux-ci n'existaient pas lorsque les locaux lui ont été remis ; en particulier, elle n'a, lorsqu'elle a cessé le paiement des loyers, nullement indiqué que cela serait dû à des désordres affectant les locaux loués, ni n'a, à aucun moment mis en demeure la bailleresse d'exécuter de quelconques travaux ; ainsi, madame X... n'était pas fondée à suspendre le paiement de ses loyers en janvier 2015, alors même qu'il n'est pas démontré que les désordres constatés en octobre 2015 existaient alors ; elle n'est pas plus fondée à solliciter la suspension de la clause de résiliation de plein droit dont la bailleresse s'est prévalue lors du commandement du 8 septembre 2015, alors que l'on ne peut retenir que les désordres dont elle se prévaut caractériseraient le manquement de madame N... à son obligation de délivrer un logement décent et habitable, et que la bailleresse n'a en tout état de cause été avisée à aucun moment de ces désordres avant l'assignation du 3 novembre 2015, délivrée quelques jours avant l'acquisition de la résiliation de plein droit ;