Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-12.081 du 06/10/2021,  partie 6


que dès lors, l'engagement de soutien financier a été exécuté de bonne foi sans que les demandeurs puissent sérieusement soutenir que l'engagement portait sur toute la durée du bail ou sur une durée indéterminée ; qu'en conséquence, la transaction exécutée par les défenderesses ayant l'autorité de la chose jugée, il convient de déclarer les demandes formées par les époux [Q] irrecevables » ;
 
 1/ ALORS QUE si une transaction fait obstacle à l'introduction ou la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet, elle n'interdit toutefois pas d'engager par la suite une nouvelle procédure portant sur les prétentions dont le fondement est né ou s'est révélé postérieurement à la transaction ; qu'en l'espèce, les exposants soutenaient expressément dans leurs conclusions que le fondement de leur action s'était révélé postérieurement à la conclusion de la transaction ; qu'ils soulignaient que le fondement de la transaction d'avril 2010 était la défaillance du gestionnaire de l'époque, à savoir la société Atrium Tourisme, quand le fondement de leur action consistait en la découverte, en 2013, de ce que « le « modèle économique » était dès l'origine totalement déséquilibré et dans une proportion considérable » (conclusions, p. 23 et 24) ; qu'en retenant que « la cause de la transaction est la défaillance de la société d'exploitation de la résidence », et qu'elle « couvre l'intégralité des conséquences de cette défaillance de sorte qu'elle a autorité de la chose jugée à l'égard du préjudice allégué », sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fondement de l'action en justice, à savoir le déséquilibre structurel de l'opération n'avait pas été découvert postérieurement à la transaction, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 2052 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, applicable en la cause ;
 
 2/ ALORS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE la cour d'appel a elle-même constaté que l'article 1er de la transaction stipulait expressément « qu'elle est indivisible du nouveau bail commercial devant être signé avec la nouvelle société d'exploitation » ; qu'il en résultait nécessairement que les engagements pris dans la transaction par les sociétés du groupe Icade devaient être exécutés durant toute la durée du nouveau bail commercial, indivisible de la transaction ; qu'en retenant pourtant qu' « aucun élément ne permet d'affirmer que cet engagement [celui pris par la société Icade dans la transaction d'accompagner financièrement le nouveau gestionnaire] a été souscrit pour la durée du bail », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ;
 
 3/ ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QUE la mise en oeuvre de la faculté de résiliation unilatérale d'un contrat à durée indéterminée met un terme au contrat en son entier et dégage réciproquement les deux parties des engagements synallagmatiques qu'elles avaient souscrits ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que l'engagement pris par la société du groupe Icade dans la transaction d'accompagner financièrement le nouveau gestionnaire serait à durée indéterminée ; qu'il en résultait qu'en usant de sa supposée faculté de résiliation unilatérale à l'issue d'une durée de trois ans, la société Résidence Service du Palais avait mis un terme au contrat de transaction en son entier, libérant les exposants de leur engagement réciproque de s'abstenir de saisir les tribunaux au titre de l'opération d'investissement réalisée dans la résidence ; qu'en retenant pourtant que « la transaction est opposable aux appelants », malgré la résiliation de la convention, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ;
 
 4/ ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QU'il était expressément soutenu que la faculté de résiliation unilatérale par les sociétés du groupe Icade, même à en admettre l'existence, avait été mise en oeuvre dans des conditions exclusives de toute bonne foi ; que les exposants faisaient valoir que le groupe Icade n'avait soutenu le preneur que le temps nécessaire pour lui permettre de céder les lots de la résidence qui n'avaient pas encore été vendus, et qui ne pouvaient évidemment pas l'être si la société d'exploitation n'était pas en mesure d'honorer les loyers (conclusions p. 27) ; qu'en retenant pourtant que la « SCI Résidence Services du Palais avait exécuté de bonne foi la transaction en assurant le paiement des loyers pendant trois ans », sans rechercher si un tel comportement, adopté dans le strict intérêt égoïste des sociétés du groupe Icade, au détriment des investisseurs initiaux comme des nouveaux investisseurs, n'était pas déloyal, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause.
 
 Le greffier de chambre