Cour d'appel de Bordeaux
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-22.792 du 24/10/2018,  partie 2



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande tendant à voir condamner Me Z... à lui payer in solidum avec la succession de Mme D... la somme de 91 700 € au titre du préjudice résultant de la perte du prix de vente de l'immeuble ;
 
 AUX MOTIFS QU' « il est constant qu'en présence d'un appel non soutenu, le jugement est définitif en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente intervenue le 4 juillet 2008 entre M. Thierry X... et I... G... D..., par acte reçu par maître Florence Z..., a condamné I... G... D... à rembourser à M. Thierry X... la somme de 91 700 €, ce qui représente le prix de vente et les frais, et a débouté M. Thierry X... de sa demande de dommages intérêts contre I... G... D... ; que s'agissant de la responsabilité de maître Florence Z... dans la nullité de la vente, que le tribunal avait retenue tout en déboutant M. Thierry X... de sa demande de dommages intérêts, c'est par des motifs complets et pertinents qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte que le premier juge a dit que maître Florence Z... avait manqué à son devoir de conseil ; que le notaire a le devoir d'éclairer les parties sur leurs droits et obligations et de rechercher si les conditions requises pour l'efficacité de l'acte qu'il dresse sont réunies au regard du but poursuivi par les parties ; qu'en l'espèce, il était clairement établi que l'acquisition du bien par M. Thierry X... avait pour vocation l'habitation, même si ce bien n'avait pas cette utilisation par sa propriétaire I... G... D..., comme indiqué dans le compromis de vente dans les termes « l'acquéreur déclare destiner le bien acquis à usage d'habitation », ouvrant droit au bénéfice du « délai de rétractation de sept jours à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation », les diagnostics pertinents nécessaires en pareil cas ayant d'ailleurs été effectués ; que par ailleurs le compromis de vente établi par maître Florence Z... repris dans son libellé par l'acte de vente, soit « un bâtiment à usage d'habitation avec terrain autour situé à [...] et paraissant grevé de moitié de l'emprise d'une servitude de passage », n'a pas reproduit fidèlement la désignation antérieure alors que l'acte d'acquisition antérieur par I... G... D..., en date du 18 juillet 2005, décrivait la propriété comme « un terrain complanté de noyers avec une ancienne maison d'habitation à usage agricole », désignation conforme à la réalité dans laquelle l'ancienne maison d'habitation apparaissait comme accessoire au terrain et était qualifiée à usage agricole, quand la désignation par maître Florence Z... fait apparaître la maison comme l'objet de la vente, et comme étant à usage d'habitation ; que de plus, le maire de la commune d'[...], entendu dans le cadre de la procédure pénale dont M. Thierry X... a fait l'objet pour défaut de permis de construire à raison des travaux par lui engagés, a témoigné de ce qu'il avait « été contacté à plusieurs reprises par maître Florence Z..., notaire à [...], pour la vente de cette propriété. Lors de nos entretiens, je lui ai bien fait remarquer que le terrain était en zone non constructible et la commune n'envisageait pas d'y amener l'eau et l'électricité », à plus forte raison s'agissant d'une zone de risque incendie, ce qui, nonobstant l'intention annoncée de M. Thierry X... de vivre en autarcie avec des panneaux photovoltaïques pour l'électricité et avec les eaux pluviales, constituait, compte tenu de la nécessité de travaux, un empêchement juridique dirimant ; que cette occultation de l'usage agricole de la maison a constitué une dissimulation d'informations en possession du notaire, qui auraient été de nature à dissuader M. Thierry X... de procéder à cet achat ; qu'il est d'ailleurs significatif que la notaire ait demandé un certificat d'urbanisme Cua, informatif, qui n'a pas pour vocation de répondre sur la faisabilité d'un projet précis, et non Cub, opérationnel, qui aurait fait apparaître l'inconstructibilité radicale du terrain ; qu'il est en outre précisé que le terrain avait été acquis par I... G... D... en 2005 pour 15 245 € et a été revendu 85 000 € soit près de six fois plus cher, ce que ne peuvent justifier en trois ans des travaux de réfection de la toiture et l'évolution du marché immobilier de la commune d'[...], pour un terrain non constructible, ce que la venderesse et le notaire savaient ; que l'allégation selon laquelle M. Thierry X... aurait annulé un rendez-vous organisé par maître Florence Z... avec les services de la DDE destiné à le renseigner, outre que le contenu envisagé à ce rendez-vous n'est pas précisément connu, n'était pas de nature à dispenser la notaire de communiquer à l'acquéreur les éléments en sa possession, alors que l'acte ainsi rédigé et reçu par elle est inefficace pour des raison connues d'elle, de sorte qu'elle a manqué à son obligation de conseil ; que ce manquement fautif a généré pour M.