Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-17.271 du 25/03/2021,  partie 3


accès par les parties communes, la preneuse a réalisé un escalier et une trémie permettant de relier directement le sous-sol au rez-de-chaussée du local » ; que le nouvel accès, en effet, n&apos;est pas « résulté » de la suppression de l&apos;accès d&apos;origine en 2005, mais l&apos;a précédé, courant 2001 ; que la Sarl Arômes n&apos;avait, dès lors, plus aucune utilité de l&apos;entrée par le [...] , dès après la réalisation de la trémie en 2001, et c&apos;est pourquoi les parties sont convenues d&apos;en tirer les conséquences en retirant de l&apos;assiette du bail l&apos;entrée d&apos;origine, sans dommage pour le preneur qui disposait déjà, avant cela, d&apos;un autre accès bien plus commode pour rejoindre son sous-sol ; que c&apos;est pourquoi la Sci Paris Patrimoine Nazareth a, en accord avec la Sarl Arômes, par avenant du 27 décembre 2015, retiré du bail « l&apos;accès par l&apos;immeuble [...] ) », restitué pour devenir une partie commune ; que la Sci Paris Patrimoine Nazareth ne pouvait pas croire que l&apos;accès, au sous-sol serait impossible pour sa locataire après cela et l&apos;avenant induisait, à lui-seul, que la bailleresse connaissait nécessairement la réalisation des travaux permettant de rejoindre le sous-sol autrement qu&apos;avec le seul accès initialement concédé, mais retiré ; que l&apos;avenant n&apos;envisage en effet que des travaux de « cloisonnement » au titre des travaux consécutifs au retrait de l&apos;accès d&apos;origine, ce dont il résulte que les travaux essentiels permettant un accès alternatif au soussol n&apos;avaient pas lieu d&apos;être autorisés en 2005, puisqu&apos;ils avaient été réalisés en 2001, sans attendre la conclusion du second avenant ; que l&apos;adjonction des surfaces nouvelles à usage de réserves, par avenant du 6 juin 2001 et le retrait de l&apos;assiette du bail de l&apos;accès d&apos;origine « restitué à la Sci Ankara de manière exclusive pour revenir des parties communes » constituent à eux-seuls, une modification notable des caractéristiques des locaux, sans qu&apos;il soit besoin, pour retenir cette qualification, de prendre en compte les travaux réalisés par le preneur courant 2001, lequel est seulement venu ajouter d&apos;abord un accès plus commode pour son activité qui est devenu l&apos;unique accès au sous-sol après 2005 et le retrait, à cette époque, de l&apos;ancienne entrée dont il disposait par l&apos;immeuble du [...] , qui avait été, depuis l&apos;origine, inutile pour son activité ; que c&apos;est ainsi la modification de l&apos;assiette du bail, dans une proportion notable, voire même considérable, avec l&apos;ajout d&apos;une superficie de stockage de 402,70 m² (cf. le relevé des surfaces dans le rapport pages 32 et 33 et les photographies pages 23 à 27), qui est venue s&apos;ajouter au métrage d&apos;origine (244,90 m² utiles), qui suffit à justifier le déplafonnement du loyer, et non pas les travaux d&apos;améliorations portant sur l&apos;accessibilité qui sont seulement venus en parfaire l&apos;utilité ; que les travaux d&apos;amélioration du preneur ne doivent pas, donc, être analysés comme l&apos;élément déterminant justifiant le déplafonnement du loyer et ils pourront dès lors être pris en considération pour évaluer la valeur locative qu&apos;en suivant le régime des améliorations ; que le juge des loyers commerciaux n&apos;entérinera dès lors pas le rapport en ce qu&apos;il a considéré, à l&apos;aune de la pondération du sous-sol effectuée au départ a minima compte-tenu de l&apos;accès d&apos;origine, avant travaux, qu&apos;il ne s&apos;agissait pas, sans ces travaux, d&apos;une modification suffisamment notable des caractéristiques des locaux pouvant justifier le déplafonnement ; qu&apos;en effet, la modification considérable de l&apos;assiette du bail, même avec l&apos;accès d&apos;origine, impose et suffit déjà, sans qu&apos;il soit besoin de prendre en compte les travaux d&apos;amélioration, réalisés ailleurs, de qualifier de notable la modification des caractéristiques des locaux ; que la Sarl Arômes ne disconvient pas que son loyer doive être déplafonné et fixé à la valeur locative et n&apos;a pas repris à son compte la conclusion de l&apos;expert judiciaire suivant laquelle « la réalisation au cours du bail échu d&apos;un accès entre le rez-de-chaussée et le sous-sol pourrait constituer une modification des caractéristiques des locaux sous réserve du respect par la bailleresse de son obligation de délivrance (le sous-sol devant être accessible pour pouvoir être utilisé) ; que le sous-sol n&apos;a, en effet, jamais cessé d&apos;être accessible au preneur et c&apos;est parfaitement d&apos;accord entre elles que les parties ont décidé que l&apos;accès d&apos;origine, qui n&apos;était plus utile à la Sarl Arômes, pouvait être restitué au bailleur à sa demande, sans dommage pour quiconque, en contrepartie de l&apos;autorisation implicite de pouvoir utiliser un autre accès pour rejoindre le sous-sol à usage de réserves, que la société preneuse avait déjà pris l&apos;initiative de réaliser, à ses frais ; qu&apos;il n&apos;y a évidemment pas eu de faute pour le preneur d&apos;avoir réalisé l&apos;accès au sous-sol qui lui a permis, ultérieurement, de restituer l&apos;accès d&apos;origine à la bailleresse, sans dommage pour elle grâce aux travaux préexistants, et il n&apos;y a pas davantage eu le moindre manquement de la Sci Paris Patrimoine Nazareth à son obligation de délivrance dans le fait d&apos;avoir, par avenant et en accord avec la Sarl Arômes, retiré l&apos;accès d&apos;origine du sous-sol, dont la délivrance n&apos;a jamais cessé d&apos;être, grâce aux travaux de trémies pris en charge par la société preneuse elle-même, dès l&apos;année 2001 ; que si la Sarl Arômes ne dénie pas que l&apos;adjonction du sous-sol à l&apos;assiette d&apos;