Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-23.977 du 18/01/2023,  partie 2



 8. En statuant ainsi, alors que, selon ses propres constatations, la venderesse avait connaissance que la toiture était affectée d'infiltrations en raison d'une insuffisance d'entretien, qu'elle avait habité dans l'immeuble et avait été son syndic de 1997 à 2014, qu'elle avait avisé la copropriété de la nécessité de réactualiser le devis de réfection de la toiture, devis obtenu en 1988, qu'elle avait effectué une recherche de fuite en 2003 à la demande du locataire de l'appartement, alors que seules de petites réparations de couverture avaient été effectuées entre 1980 et 1989 et qu'elle avait changé une poutre pourrie en droit de la lucarne de la cuisine et remplacé des lames de parquet pourries par des plaques de bois recouvertes de moquettes, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 avril 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
 
 Condamne Mme [P] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille vingt-trois.
 
 Le conseiller referendaire rapporteur le president

Le greffier de chambre MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour Mme [L]
 
 Madame [L] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes en résolution et annulation de la vente consentie par madame [P], veuve [J], venderesse, par acte authentique du 5 octobre 2013, et spécialement de sa demande fondée sur la garantie des vices cachés, et des demandes subséquentes et d'avoir dit en conséquence que les demandes relatives à la résolution du contrat de prêt « habitat classique » n°0006186457 ainsi que du contrat de prêt « habitat classique » n°0006186458 souscrits par madame [L] auprès de la Bred Banque Populaire ne pouvaient prospérer ;
 
 1°) Alors que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; que la cour d'appel a, de première part, relevé que l'immeuble vendu était dégradé par l'humidité (arrêt, p. 9, al. 2), de deuxième part, constaté que les désordres n'avaient pu être révélés à l'acquéresse avant la vente (arrêt, p. 10, al. 1er), de troisième part, estimé que l'appartement était impropre à son usage pour des raisons de santé et de sécurité (arrêt, p. 10, al. 2), de quatrième part, retenu que la venderesse avait nécessairement connaissance de ce que la toiture était affectée d'infiltrations à raison d'une insuffisance d'entretien (arrêt, p. 10, al. 6), d'où il résultait que la venderesse avait eu connaissance de l'existence d'un vice caché, consistant en un défaut d'étanchéité ; qu'en faisant toutefois produire effet à la clause exclusive de garantie des vices cachés stipulée par l'acte de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1643 du code civil ;
 
 2°) Alors que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; que la cour d'appel a relevé qu'« à l'exception de celui de 1997, aucun procès-verbal d'assemblée générale, ayant éventuellement évoqué l'ampleur des infiltrations ou l'urgence des travaux de toiture à réaliser n'était produit » (arrêt, p. 11, al. 2), d'où il résultait que le procès-verbal d'assemblée générale de 1997 faisait mention de l'ampleur et de l'urgence des travaux de toiture à réaliser, de sorte que la venderesse, au demeurant syndic de copropriété, avait eu connaissance de la nécessité de remédier au plus vite aux infiltrations depuis 1997 ; qu'en retenant au contraire, pour faire produire effet à la clause exclusive de garantie des vices cachés stipulée par l'acte de vente, qu'il n'était pas établi que la venderesse aurait eu connaissance des conséquences des infiltrations sur l'état général de la charpente, des murs et du parquet, ni de leur gravité (arrêt, p. 10, al. 7), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a encore violé l'article 1643 du code civil ;
 
 3°) Alors que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ;