Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 18-18.406 du 09/01/2020,  partie 2



 - le notaire, rédacteur de cet acte de vente, ne pouvait en effet indiquer dans celui-ci que le droit de préemption du locataire avait été purgé par le congé du 25 février 2004,
 
 - en conséquence en raison de la nullité de la vente, la société Reyae n'avait pas la qualité pour délivrer valablement un congé pour reprise,
 
 - il en résulte que ce dernier congé est lui-même atteint de nullité ;
 
 que dans ses conclusions signifiées le 29 novembre 2013 devant la cour d'appel M Y... rappelant dans son principe cette même argumentation, a exposé que la violation des dispositions d'ordre public de l'accord collectif du 9 juin 1998 avait entraîné la nullité du congé pour vendre et de l'offre de vente notifiée au locataire, et qu'il n'avait pu exercer son droit de préemption ; que dans ses conclusions du 3 mai 2017 M Y... rappelle qu'« Estimant que le congé avec offre de vente était entaché de nullité et que le congé pour reprise délivré par la société Reyae l'était tout autant du fait de la nullité de la vente intervenue le 1er mars 2007 entre cette dernière et la société Prodevim, [...] a saisi le tribunal de grande instance pour faire constater ces nullités" » ; que de son côté dans ses conclusions du 9 avril 2013 la société Reyae a demandé au tribunal d'instance de :
 
 - dire que M Y... est occupant sans droit ni titre,
 
 - ordonner l'expulsion de celui-ci,
 
 - qualifier les sommes payées par M Y... depuis le 9 mai 2011, d'indemnité d'occupation ;
 
 que cette dernière date, est la date d'effet du congé pour reprise ; que de même dans ses conclusions du 30 octobre 2013 devant la cour d'appel, la société Reyae exposait que :
 
 - un délai de trois ans s'est écoulé entre le congé pour vendre et la vente,
 
 - or M Y... pourtant ainsi informé depuis longtemps de la volonté de vendre de la société Prodevim n'a jamais indiqué qu'il serait intéressé par l'achat du bien,
 
 - le congé pour vendre était valable, mais n'avait été suivi d'effet dès lors qu'à compter du 9 mai 2008, 1e bail avait continué à courir pendant trois ans jusqu'au 9 mai 2011,
 
 - le 19 octobre 2010, la société Reyae avait notifié un congé pour reprise pour le 9 mai 2011, date d'expiration de la période de renouvellement du bail,
 
 - M Y... est occupant sans droit ni titre ;
 
 que faisant état du congé pour reprise, elle considérait [
 ] M Y... était sans droit ni titre d'occupation du logement et demandait en conséquence son expulsion ; que cet exposé montre l'indivisibilité du litige et l'interdépendance des questions soulevées devant la cour d'appel, et en ce sens que, dans l'hypothèse où la validité du congé pour vendre était reconnue, la demande d'annulation de la vente, fondée sur le mêmes moyens, devenait elle-même sans objet, la validité de la vente conduisant ensuite à écarter le moyen tiré d'un défaut de qualité de la société Reyae pour délivrer un congé pour reprise ; qu'il en résulte que dans cette mesure, la cour d'appel, saisie en particulier par la société Reyae, d'une demande d'expulsion, était saisie de l'ensemble du litige, lequel concerne à la fois le congé pour vente, la vente, et le congé pour reprise ; que sur la portée de la décision de la cour d'appel au regard de l'arrêt de la cour de cassation du 6 octobre 2016, par l'arrêt du 24 février 2015 la cour d'appel a retenu que :
 
 - M Y... n'était pas en droit de se prévaloir de l'inobservation des dispositions de l'accord collectif du 9 juin 2008, en sorte qu'aucun motif d'annulation ne peut être tiré des dispositions de cet accord,
 
 - M Y... ne démontre pas avoir été privé de la possibilité d'exercer son droit de préemption résultant des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,
 
 - en l'absence de manoeuvres dolosives démontrées, il n'existe aucun motif d'annulation du congé pour vendre ;
 
 que la cour d'appel a donc rejeté la demande d'annulation du congé pour vente ; qu'appliquant la règle de l'effet dévolutif de l'appel :
 
 - d'une part la cour d'appel n'a pas renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance du chef de la demande d'annulation de la vente,
 
 - et d'autre part, en présence de la demande d'expulsion formée par la société Reyae, elle s'est posé la question de savoir si elle était saisie d'une demande portant sur la validité du congé pour reprise ;
 
 que considérant qu'aucune demande de ce chef n'avait été formulée elle a débouté la société Reyae de sa demande tendant à l'expulsion de M Y... des locaux loués ;