Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.980 du 06/02/2020,  partie 6


que le quatrième étage comprend 12 chambres, chacune éclairée par une baie et dotée d'un sanitaire (dont 6 chambres particulières et 6 chambres doubles), d'un service ambulatoire, d'une infirmerie à l'angle des voies, d'une douche commune, d'un WC visiteur, de vestiaires du personnel et d'une sortie de secours ; que le cinquième étage comprend un service ambulatoire de dialyse aménagé dans plusieurs chambres, deux bureaux de consultation, un bureau infirmière, une salle d'attente, un secrétariat à l'angle des voies, une salle à manger, les vestiaires des patients, les vestiaires du personnel, une réserve, un local technique et une sortie de secours ; que le sixième étage comprend cinq salles d'opération, des locaux de stérilisation, une salle de réveil, (les vestiaires, une salle de repos, un bureau, un local de lavage, une pharmacie et une sortie de secours) ; que le septième étage comprend 10 chambres, chacune éclairée par une baie et dotée d'un sanitaire (toutes particulières), une infirmerie, un WC visiteurs et une sortie de secours ; que le huitième niveau comprend des bureaux administratifs, une salle de conférence, des vestiaires, un WC et une sortie de secours ; que M. H... indique que, lors du rendez-vous sur place, la locataire lui a précisé qu'en 2009, la clinique disposait d'un pôle chirurgical, d'un pôle gastro-entérologie avec radiologie interventionnelle, d'un pôle dialyse et d'un pôle radiologie ; que la description matérielle et de situation faite par M. H... résulte des constatations objectives qu‘il a pu faire lors de sa visite sur place et n‘est pas contestée par les parties ; qu'elle sera donc retenue ; que la surface utile sur laquelle les parties s'accordent, correspond à celle retenue par M. Y... dans son rapport du 18 avril 2005, soit 4336 m² P ; que M. H... a procédé à une pondération des lieux loués : au sous-sol de 580 m²R, il a appliqué un coefficient de pondération de 0,4 ; au rez-dechaussée de 465 m²R, il a appliqué un coefficient de 1 ; au premier étage de 468 m2R, il a appliqué un coefficient de l ; au deuxième étage de 472 m²R, il a appliqué un coefficient de 1 ; au troisième étage de 472 m²R, il a appliqué un coefficient de 1 ; au quatrième étage de 472 m²R, il a appliqué un coefficient de 1 ; au cinquième étage de 473 m²R, il a appliqué un coefficient de l ; au sixième étage de 428 m²R, il a appliqué un coefficient de 1 ; au septième étage de 303 m²R, il a appliqué un coefficient de 1 ; au huitième étage de 203 m²R, il a appliqué un coefficient de 0,7. Il a ainsi obtenu une surface pondérée de 3.927 m²P ; que la SARL DOMI-ALMA ne conteste pas la surface pondérée de 3927 m²P à laquelle aboutissent les deux experts judiciaires et qui avait été retenue dans le jugement du 6 avril 2006 ; qu'en revanche, la SAS CLINIQUE DE L'ALMA conteste deux coefficients de pondération : le coefficient de 1 appliqué au rez-de-chaussée par les deux experts judiciaires, le coefficient de 0,7 appliqué au 8e étage par les deux experts judiciaires. Elle soutient que les deux coefficients à retenir devraient être respectivement 0,7 et 0,6 de sorte que la surface totale pondérée ressort, selon elle, à 3767 m²P ; qu'elle conteste donc la pondération effectuée dans le jugement du 6 avril 2006 ; que toutefois, ainsi que l'observe justement M. H..., il n'est pas d'usage d'appliquer un coefficient de pondération aux locaux situés au rez-de-chaussée dans les cliniques et, en l'espèce, le rez-de-chaussée accueille un vaste laboratoire ; que contrairement à ce que soutient la locataire, le rez-de-chaussée n'a pas une utilité inférieure aux niveaux réservés aux chambres, salles d'opération ou services de dialyse ; qu'il sera donc appliqué un coefficient de 1 au rez-de-chaussée ; que le 8e étage est mansardé, ce qui justifie d'appliquer un coefficient de 0,7, l'étage étant par ailleurs à usage de bureaux et de salle de conférence ; que M. H... a fait une exacte appréciation des autres coefficients de pondération à appliquer aux surfaces réelles en fonction des usages, de la configuration des lieux et de l'utilité par rapport à l'ensemble de chaque partie des locaux au regard de leur destination contractuelle ; qu'ils seront donc retenus ; que la surface pondérée du local commercial doit donc être estimée à 3927 m²P ; Sur la destination des lieux : que la destination est « le preneur occupera 1e bien, par lui-même, paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil et pour une activité à usage de clinique conformément à son objet social, à l'exclusion de toute autre utilisation » ; Sur les obligations respectives des parties : que le jugement du 6 avril 2006 a relevé qu'il n'était stipulé au bail aucune clause exorbitante du droit commun pouvant avoir une incidence défavorable sur la valeur locative et rappelé qu'il était d‘usage de laisser au bailleur que les réparations prévues à l'article 606 du code civil ; que le juge des loyers commerciaux avait ainsi considéré pour la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2002 qu'il n'y avait pas lieu de diminuer la valeur locative de ce fait ;