Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.872 du 24/09/2020,  partie 5


qu'aucun élément du dossier ne permet de comprendre les raisons pour lesquelles la société ROSTAND a calculé les charges appelées de ce chef, sur la somme de 190.550,96 euros ; que l''expert judiciaire rappelle que la clé de répartition telle qu'elle résulte d'un document émanant du bailleur, s'établit pour l'immeuble à 515,60/2317,90 soit 0,2224 ; que la société locataire, à titre subsidiaire demande l'application de cette clé de répartition, alors que la société bailleresse qui demande le paiement de la somme de 48.168,72 euros TTC, se réfère à la clé de répartition de 0,21136 qui figure sur l'appel de charge émis par son gestionnaire ; que la cour retient cette dernière clé qui correspond à un tableau produit en pièce 16 par la bailleresse, la société WYDE disposant de bureaux au 2ème étage pour 106,54 /1000 et de bureaux situés au 3ème étage pour 104,82 /1000, soit un total de 211,36/1000, le document évoqué par l'expert n'étant pas produit aux débats ; qu'en conséquence, la société ROSTAND était bien fondée à demander à la société locataire le paiement au titre de sa participation au ravalement d'une somme de 24.111,80 euros HT (105.629 + 8450,32) x 0,21136) ; que la société ROSTAND étant assujettie à la TVA, la somme totale mise à la charge de la société locataire est en conséquence de 28.837,71 euros TTC (24.111,80 euros HT au taux de TVA de 19,60 %) ; que, sur les travaux affectant les parties communes, que le preneur selon la clause 8.2 du bail "s'engage à entretenir et remplacer à ses frais, quelle que soit l'importance des travaux et réparations (fût-ce par vétusté et par dérogation à l'article 1755 du code civil), toute installation, canalisations, appareils, fermetures et plus généralement tous les éléments garnissant ou composant les lieux loués sans exception", aucune clause du bail ne met à la charge du preneur les réparations des parties communes rendues nécessaires par la vétusté ; qu'en l'espèce, l'article 14.3 intitulé "charges" stipule : "le preneur remboursera au bailleur toutes les charges afférentes aux locaux loués et notamment les charges communes   de travaux (en ce compris tous remplacements et mises aux normes)  " ; qu'en conséquence, le locataire n'est tenu qu'aux réparations d'entretien en ce qui concerne les parties communes, en ce compris les remplacements et mises aux normes ; que son obligation ne s'étend pas aux travaux d'amélioration, d'embellissements ou de décoration qu'à choisi d'effectuer la bailleresse ; que dans ces conditions, il convient d'adopter la motivation des premiers juges qui les a conduits, après analyse des pièces produites et des conclusions de l'expert judiciaire à retenir au titre de l'obligation du preneur de participer au titre des charges aux travaux de l'immeuble, les sommes suivantes :
 - charges pour travaux d'ascenseur : 882,31 euros HT - charges pour travaux de la cage d'escalier A 10.857,26 euros HT,
 - charges pour travaux de la cage d'escalier B 10.136 euros HT,
 - charge pour travaux dans les parties communes générales (démoussage et nettoyage des zones en pavé et reprise ponctuelle d'éléments dégradés pour un total de 4.170 euros) : 1.001,80 euros HT, soit une somme totale de 22.877,37 euros HT à laquelle il convient d'ajouter la TVA au taux de 19,60 % ; qu'en effet, il n'y a pas lieu de suivre l'expert judiciaire lorsqu'il modère le prix des travaux facturés à la société Rostand, le bail ne contenant aucune obligation pour le bailleur de mettre en concurrence les entreprises auxquelles il convie la réalisation des travaux ; que sur les demandes reconventionnelles de la société MPHASIS WYDE, sur les cambriolages, que la cour retient qu'en application de la clause 11.1 du bail, la société locataire ne peut rechercher la responsabilité de son bailleur, pour le préjudice subi en raison d'un cambriolage, s'agissant du fait d'un tiers ; qu'en outre, ainsi que l'ont fort justement décidé les premiers juges, la preuve n'est pas rapportée d'un lien de causalité entre la survenance de ces vols et une défaillance du système de sécurité mis en place ; que sur les autres préjudices de jouissance allégués ; l'expert judiciaire a retenu que les nuisances résultaient notamment de l'encombrement des parties communes par des gravats, du matériel de chantier, des objets métalliques et la présence de poussière dans les bureaux loués ont duré neuf mois, alors que de telles nuisances n'auraient normalement pas dû excéder quatre mois ; que de même la privation de lumière dans les bureaux loués, due à la présence des échafaudages a duré vingt trois mois, alors que normalement cette durée n'aurait pas dû excéder dix mois ; que les travaux de la société bailleresse sur un mur porteur sont, en outre, à l'origine de fissurations et de l'affaissement d'un mur dans les locaux pris à bail ; que par ailleurs, la société locataire a subi plusieurs dégâts des eaux ; qu'à juste titre par une motivation que la cour adopte, les premiers juges ont retenu qu'il en était résulté une perte de 4 % de la surface des locaux loués pendant cinq mois s'agissant du premier dégât des eaux ;