décision 14-29.484 du 07/07/2016,  partie 4


que les demandeurs, propriétaires de parcelles dans ce dernier lotissement, en considération de cet état d'enclave, croient pouvoir trouver la solution au problème qu'ils rencontrent dans la mise en oeuvre de l'article 682 du code civil concernant la servitude légale de passage pour cause d'enclave ; que l'application de cet article est, cependant, soumise à certaines conditions, notamment à l'absence de caractère volontaire de l'état d'enclave et à l'utilisation normale du fonds, conditions qui posent problème en l'espèce ; qu'en ayant accepté, conventionnellement, une restriction à leur droit d'utilisation des voieries du lotissement « Te Maru Ata » pour accéder au surplus de leur propriété et en ayant épuisé le droit à créer de nouveaux lots qui leur avait été reconnu par l'acte de vente et le cahier des charges dudit lotissement, les époux U... ont, eux-mêmes, créé une situation d'enclave des parcelles situées au-dessus des lotissements « Te Maru Ata » et « Mata Miti » de telle sorte que la situation actuelle d'enclave des parcelles dépendant du lotissement « Mata Miti Extension » est la conséquence non de la configuration des lieux ou de la division d'un fonds mais d'une manifestation de volonté des propriétaires initiaux du terrain exprimée dans le cadre d'une transaction passée avec un lotisseur et tenant lieu de loi à ceux qui l'ont faite, conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil ; que les acquéreurs de parcelles dans le lotissement « Mata Miti Extension », tenus propter rem de respecter la convention signée par leurs auteurs, ne peuvent donc soutenir valablement que l'état d'enclave actuel présente un caractère involontaire dès lors que cet état a pour cause unique l'application d'une disposition contractuelle ; qu'en créant une servitude conventionnelle et en réglementant le droit d'accès aux parcelles situées au-dessus du premier lotissement les parties à l'acte de vente initial ont interdit, de facto et de jure, à leurs ayants-cause d'invoquer l'application des dispositions légales sur la mise en oeuvre d'un droit de passage pour cause d'enclave ; que le non-respect des dispositions conventionnelles relatives à la servitude a logiquement entrainé l'annulation par les juridictions administratives de l'autorisation de réaliser le lotissement « Mata Miti Extension » et l'annulation des permis de construire subséquents ; qu'il s'ensuit qu'à l'heure actuelle ce lotissement est juridiquement inexistant et que les constructions édifiées sur ces parcelles contreviennent aux règles d'urbanisme ; que cette situation illégale, conformément aux principes généraux du droit, ne peut être génératrice de droit ; qu'en d'autres termes l'utilisation anormale du fonds par les défendeurs c'est-à-dire contraire aux stipulations contractuelles et aux dispositions légales régissant la création d'un lotissement et la construction d'immeubles – ne permet pas de revendiquer un droit légal de passage ; qu'elle leur permet d'autant moins que les pièces de la procédure établissent à suffisance que les demandeurs sont largement responsables de l'impasse juridique dans laquelle ils se trouvent actuellement ; qu'en effet d'une part , les actes d'acquisition des parcelles du lotissement « Mata Miti Extension » ont tous été signés postérieurement à l'arrêt de la cour d'appel de Papeete du 7 mai 1991 qui a constaté la restriction des droits de leurs auteurs dans l'usage des voies du lotissement « Te Maru Ata » ; que ces demandeurs ne peuvent donc soutenir qu'ils ignoraient la situation juridique desdites parcelles ; qu'en effet d'autre part tant la SCI Jolie Vue que les époux A... Q... ont délibérément continué les opérations de construction de leurs immeubles alors pourtant que les différentes autorisations administratives qu'ils avaient obtenues avaient été annulées et qu'ils avaient été condamnés sous astreinte à s'abstenir d'utiliser les voies des lotissements « Te Maru Ata » et « Mata Miti » ; que les conditions de mise en oeuvre de l'article 682 du code civil n'étant pas remplies il y a lieu de rejeter les demandes présentées par les époux A... Q..., la SCI Jolie Vue, la Polynésie française, Y... E... et S... L... ;
 
 1°) ALORS QUE l'acquéreur d'une parcelle enclavée en conséquence de la division conventionnelle d'un fonds bénéficie de plein droit d'une servitude légale de passage sur les terrains issus de cette division indépendamment de toute considération sur la destination du fonds enclavé ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les parcelles acquises par la SCI Jolie Vue ne bénéficient d'aucun accès à la voie publique et que cet état d'enclave absolu est la conséquence directe de la division du fonds des époux U... ; que dès lors en refusant tout droit de passage à la SCI Jolie Vue sur les fonds issus de cette division motif pris que son fonds ne serait pas constructible, la cour d'appel a violé les articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 2°) ALORS QUE l'acquéreur d'une parcelle issue d'une division conventionnelle est en droit de demander un passage sur les parcelles issues de cette même division sans que puisse lui être opposé ni le caractère volontaire de l'enclave, ni la renonciation de l'auteur de la division au bénéfice de la servitude légale de passage ;