Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-17.688 du 20/01/2021,  partie 2


qu'il s'agit, sans qu'il y ait de véritable transfert d'actif d'un patrimoine dans l'autre, de l'abandon par une personne juridique de certaines prérogatives, de la renonciation sans contrepartie ou sans motif légitime à percevoir certaines créances au bénéfice d'une autre ou de l'octroi d'avantages injustifiés ; que la Sci La Rochefoucauld à l'appui de son appel produit trois pièces : un document Marraud Ingenerie intitulé « aménagement de bureaux dans un bâtiment existant et modifications de façades » dont le maître d'ouvrage est la Sci pour un montant de travaux de 616 903,39 euros dont 48 582,60 € d'honoraires ; un second document portant même intitulé dont le maître d'ouvrage est IEE pour un montant de 528 098,46 € dont 50 818,50 € d'honoraires, tous deux en date du 9 juin 2015 ; que selon le bail commercial signé le 14 octobre 2014 pour 9 ans, les travaux devaient être réalisés au plus tard le 31 mars 2015 (§1,4) ; que ces documents en premier lieu sont insuffisants à établir la date à laquelle ces travaux ont été effectivement réceptionnés, point de départ selon le bail du versement du loyer annuel de 88 000 €, dont le premier versement de 22 000 € devait intervenir le 1er avril 2015, puis en juillet et octobre ; que la troisième pièce produite par la Sci La Rochefoucauld est le bilan arrêté au 31 décembre 2015 : cette pièce ne permet pas de vérifier l'encaissement de loyers pour 66 000 €, seul le dépôt de garantie figure en comptabilité ; que la Sci La Rochefoucauld invoque la valeur locative des locaux donnés à bail pour dire que le loyer fixé à la charge de la société IEE n'est pas excessif et qu'il n'est pas démontré par Me Q... que les loyers prévus ne correspondraient pas à la valeur locative des locaux loués : elle ne verse aucun document pour déterminer cette valeur locative ; qu'elle ne verse pas davantage de justificatif du loyer des anciens locaux occupés par la société IEE qu'elle invoque pour dire que la somme de 88 000 € hors taxe n'est pas excessive ; qu'en second lieu, les deux pièces produites par l'appelante sur les travaux ne permettent pas de déterminer à quoi ils correspondent exactement puisque les deux listes ont le même intitulé « aménagement de bureaux dans un bâtiment existant et modification de façades », qu'il est fait mention de travaux de gros oeuvre pour 94 475,10 €, de VRD pour 4 635,69 E, dont la charge doit être assurée en principe par le bailleur ; que la société IEE, locataire d'un immeuble appartenant à la Sci, a financé des travaux importants représentant une charge de 528 098,46 €, à un stade où le développement de l'activité économique de la société était en diminution au vu du résultat d'exploitation de 280 507 en 2012 à 102 348 € en 2014, et -71 159 € en 2015, situation financière précaire qui la conduira à déclarer son état de cessation des paiement le 20 mai 2016, soit moins d'un an après l'engagement de ces travaux ; que ceux-ci ont vocation à profiter à la Sci en fin de bail, situation si elle n'est illégale se révèle en l'espèce anormale dès lors qu'en raison de la résiliation du bail pour cause de cessation des paiements, leur financement devra être assuré par la procédure collective tandis que les aménagements réalisés sont devenus la propriété de la Sci ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a retenu cet élément, la contrepartie financière pour la Sci constituée par les loyers en franchise du 1/10/2014 au 31/12/2014, puis de 2.200 pendant trois mois, ne s'élevant pour l'année qu'à la somme de 41 800 € soit moins de 10 % du prix total des travaux ; qu'il peut être retenu que ces travaux ont été effectués en pure perte au bénéfice de la Sci, sans réelle contrepartie ; qu'au vu de l'ensemble de ces constatations, le jugement non utilement critiqué sera confirmé en toutes ses dispositions ;
 
 ALORS QUE seule l'existence de relations financières anormales peut justifier l'extension d'une procédure collective ouverte à l'égard d'une personne à une autre ; que le seul constat du financement par le preneur d'importants travaux dans les locaux donnés à bail, dont la propriété doit revenir au bailleur en fin de bail, conformément à la clause d'accession stipulée, ne suffit pas à caractériser l'existence de relations financières anormales, dès lors que le bailleur a accordé au preneur une franchise et une réduction de loyers pendant six mois, que la société preneuse occupe les locaux en contrepartie duquel elle règle régulièrement ses loyers, dont le caractère excessif n'était pas établi ;