Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-17.702 du 13/09/2018,  partie 5


que malgré les demandes réitérées du conseil syndical en décembre 2010 et mars 2011, le remplacement de la porte principale ne sera pas effectué au début de l'année 2011, ni en mars, ni en même juin ; qu'ainsi, le rapport du service hygiène, sécurité, prévention de la commune de [...] effectué le 29 décembre 2010 fait état d'une porte d'entrée principale fortement dégradée, outre une situation problématique au regard de la sécurité incendie ; que le rapport des sapeurs-pompiers daté du 6 juillet 2011 et rédigé à la suite de l'incendie du 19 juin 2011 relèvera que les systèmes de contrôle des accès, dont est doté le bâtiment, sont hors d'usage ; qu'il résulte de ces éléments que la sécurisation des accès et la sécurité incendie étaient défaillantes dès le second semestre 2010 et qu'aucune mesure de nature à assurer une sécurisation effective des accès et une sécurité incendie conforme aux exigences en la matière – indépendamment du vice de conception initial relevée par un architecte en 2007 qui recommandait d'ailleurs de commencer par réparer rapidement la porte du hall pour rétablir un contrôle de l'accès des personnes au bâtiment ; que le syndic a ainsi manqué à son obligation de moyens d'administrer et d'assurer la garde et l'entretien de l'immeuble [
 ] sur le retard à mettre en oeuvre les voies de droit ; que le retard allégué n'est pas démontré » ; que sur la somme de 654.160,66 € au titre des travaux de réhabilitation de l'immeuble, le syndicat reconnaît lui-même, sans opérer de ventilation, que certains de ces travaux ne sont pas liés à l'incendie du 3 mars 2011 et sont des travaux de réhabilitation des lieux effectués à la suite de l'arrêté de péril ; qu'or, le syndicat ne démontre pas que la nécessité d'effectuer de tels travaux de réhabilitation résulte, au moins en partie, du manquement du syndic à son obligation de moyens dans l'administration de la copropriété, la garde et l'entretien de l'immeuble, et est à rattacher au défaut de sécurisation des accès qui a suivi les événements du mois d'août 2010 ; que pour la période antérieure au mois d'août 2010, les éléments de la cause de permettent pas de caractériser un manquement du syndic à son obligation de moyens, eu égard aux difficultés posées par l'environnement local au maintien de la sécurité publique, et alors même qu'un gardien et des vigiles étaient présents sur le site et que la question de la vidéo-surveillance était explorée ; que si un manque de réactivité est indéniablement imputable au syndic pour la période postérieure à août 2010 et a pu causer un préjudice au syndicat distinct du préjudice allégué, il n'est toutefois pas démontré en l'espèce que le préjudice allégué résulte du manque de réactivité ; que sur la somme de 66.797,85 € au titre des travaux complémentaires et la somme de 23.529 € au titre des travaux de peinture ; que le même raisonnement que pour les travaux de réhabilitation de l'immeuble sera tenu » (jugement, p. 4 et 5) ;
 
 Alors 1°) que le syndic de copropriété est tenu d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celuici ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la société Nexity Lamy n'avait fait réparer la porte d'entrée de l'immeuble, qui avait été détruite le 2 août 2010, que près d'un an plus tard ; qu'il faisait également valoir que cette carence avait laissé l'immeuble accessible aux tiers, et avait contribué aux désordres survenus après cette date, notamment les dégradations causées au local boîte aux lettres dans la nuit du 23 au 24 décembre 2010 et les dégâts causés par deux incendies criminels survenus en mars et juin 2011 ; qu'il sollicitait la condamnation de la société Nexity Lamy à lui payer la somme correspondant aux travaux de réhabilitation consécutifs aux dégâts causés par l'incendie de mars 2011, aux travaux complémentaires qui en étaient le corollaire ainsi que le montant de la franchise laissé à sa charge après indemnisation partielle de l'assureur (conclusions p. 17 et 18) ; que la cour d'appel, qui a imputé à faute à la société Nexity Lamy le fait « de ne pas avoir remplacé cette porte au plus vite » et considéré que ce manquement avait « facilité les deux actes de vandalisme reprochés », à savoir dans le local boîte aux lettres en décembre 2010 et dans le local laverie en juin 2011 (arrêt, p. 7 § 5), a néanmoins rejeté la demande d'indemnisation au titre des travaux de réhabilitation et travaux complémentaires consécutifs à l'incendie du 3 mars 2011, après avoir considéré que la société Nexity Lamy avait effectué de nombreuses diligences, mais que la situation ne pouvait être traitée efficacement sans l'intervention des services de la ville et de la police (arrêt, p. 11 § 4) ;