Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-26.344 du 17/06/2021,  partie 2


un copropriétaire déterminé et que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; que l&apos;article 3 de la même loi définit les parties communes comme les parties des bâtiments et des terrains affectées à l&apos;usage ou à l&apos;utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d&apos;entre eux ; que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d&apos;accès, - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d&apos;équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, - les coffres, gaines et têtes de cheminées, - les locaux des services communs, - les passages et corridors ; que sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surélever un bâtiment affecté à l&apos;usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d&apos;en affouiller le sol, - le droit d&apos;édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes, - le droit d&apos;affouiller de tels cours, parcs ou jardins, - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ; qu&apos;en l&apos;espèce, l&apos;indivision [X], composée de M. [L] [X], Mme [H] [U] née [X], Mme [C] [X] et Mme [I] [X] est propriétaire du lot n°1, ainsi désigné dans l&apos;acte de partage immobilier du 30 mars 1978, dans le règlement de copropriété de même date et dans l&apos;acte de donation du 16 juillet 2012 : &apos;A droite du porche d&apos;entrée, en regardant l&apos;immeuble et en façade une boutique avec arrière-boutique, une chambre, une cuisine, waterclosets. Et les cent dix-sept/dix millièmes des parties communes&apos; ; que cette désignation ne fait pas référence au local litigieux et il ressort du règlement de copropriété que la comparaison des tantièmes avec les autres lots n&apos;est pas probante, les locaux situés en sous-sol n&apos;ayant été comptabilisés qu&apos;à hauteur d&apos;un seul tantième quelle que soit leur surface ; qu&apos;aux termes de l&apos;article 3 du règlement de copropriété, &apos;Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l&apos;usage exclusif d&apos;un co-propriétaire déterminé ; qu&apos;elles comprennent notamment.....les descentes, couloirs et dégagement des caves, les locaux de la chaufferie, ceux des machines, des ascenseurs, des compteurs et des branchements d&apos;égouts, les soutes et les réserves des combustibles....&apos;; qu&apos;il n&apos;est pas contesté que l&apos;accès au local litigieux situé au sous-sol est assuré par le seul escalier intérieur venant des locaux privatifs des défendeurs propriétaires du lot n°1 situé au rez-dechaussée ; que les attestations produites par les défendeurs propriétaires du lot n°1 font état de l&apos;existence de cet escalier intérieur en 1990 mais également selon l&apos;ancienne gardienne dans les années 1970 ; que ces éléments établissent le caractère privatif de ce local litigieux ; que le syndicat des copropriétaires n&apos;établit pas qu&apos;une partie commune existait à cet endroit auparavant ni que le local litigieux soit une soute au sens de l&apos;article 3 du règlement de copropriété ; qu&apos;en effet, le constat d&apos;huissier réalisé le 2 avril 2015 constatant que &apos;l&apos;accès à la soute est muré. Ce mur, de facture visiblement récente, est monté immédiatement après la voute d&apos;accès. En conséquence, il n&apos;est pas possible actuellement d&apos;accéder à la soute susvisée depuis les sous-sols de cet immeuble&apos; et le constat d&apos;huissier réalisé postérieurement au jugement de première instance le 3 juin 2016 constatant &apos;l&apos;existence très visible d&apos;une ouverture entre la dernière cave et le couloir&apos; ne démontrent pas l&apos;existence d&apos;une partie affectée à l&apos;usage ou à l&apos;utilité de tous » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU&apos; « aux termes des articles 8 et 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l&apos;état descriptif de division, est opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires à dater de sa publication au fichier immobilier, et détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; que l&apos;indivision [X], composée de Monsieur [L] [X], Madame [H] [U] née [X], Madame [C] [X] et Madame [I] [X] est propriétaire du lot n°1, ainsi désigné au règlement de Copropriété : « à droite du porche d&apos;entrée, en regardant l&apos;immeuble et en façade une boutique avec arrière-boutique, une chambre, une cuisine, water-closets. Et les cent dix-sept/dix millièmes des parties communes » ; que l&apos;article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 édicte que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l&apos;usage exclusif d&apos;un copropriétaire déterminé et que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; que l&apos;article 3 de la même loi définit les parties communes comme les parties des bâtiments et des terrains affectées à l&apos;usage ou à l&apos;utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d&apos;entre eux ; que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d&apos;accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d&apos;équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ;