Cour d'appel de Paris,  décision 14-25.129 du 12/11/2015,  partie 2


qu'il ressort des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 applicable à l'espèce que : «/- A-Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe. Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui règlera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs de sécurité ¿ » ; que la lecture a contrario de ces dispositions dispense le vendeur de l'envoi de la lettre recommandée visée par les dispositions susvisées, lorsque l'acquéreur s'est engagé à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours, à la date de la conclusion de la vente, afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente, qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail ; qu'en l'espèce, si l'acte de vente reçu le 22 juillet 2010 par Me Z..., notaire, contient l'engagement irrévocable de l'acquéreur vis-à-vis de chacun des locataires de l'immeuble de proroger son bail pour une durée de 6 ans à compter de l'acte de la date de la vente, il convient de constater que l'acte authentique de vente ne contient pas en revanche la liste des locataires concernés ; que l'acte de vente se limite à préciser que la liste des locataires concernés par cet engagement de prorogation demeure ci-annexée (annexe 27 liste des locataires Aurillac, par cet engagement de prorogation de bail), étant observé que cette annexe 27 n'énonce pas l'identité du notaire et des parties, ni ne contient la signature des parties, cette annexe n'ayant pas été publiée à la conservation des hypothèques ; qu'il se déduit de ces éléments que l'acte authentique de vente litigieux ne saurait être regardé comme contenant la liste des locataires concernés par l'engagement de prorogation de bail ; que par conséquence le bailleur ne pouvait se dispenser, sous peine de la nullité de la vente litigieuse, d'envoyer à Mme Pauline X... la lettre recommandée visées par les dispositions susvisées ; que faute d'envoi de cette lettre recommandée, il y a lieu de dire que le droit de préemption de Mme Pauline X... n'a pas été régulièrement purgé et qu'il convient par conséquent de déclarer nulle la vente par la SCI Victor Hugo à la société Pierre Rénovation Tradition de l'immeuble situé 161, avenue Victor Hugo Paris 16e suivant acte authentique reçu le 22 juillet 2010 par Me Bernard Z... ; 
 
 1°) ALORS QUE les documents annexés à un acte notarié font partie intégrante de cet acte ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la liste des locataires concernés par l'engagement de prorogation des contrats de bail, pris par l'acquéreur de l'immeuble, était annexée à l'acte authentique de vente du 22 juillet 2010, dont elle faisait, dès lors, partie intégrante ; qu'en retenant que l'acte notarié ne contenait pas cette liste, la Cour d'appel a violé les articles 21 et 22 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires ; 
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; que l'acte de vente du 22 juillet 2010 mentionnait, en des termes clairs et précis, que « la liste des locataires concernés par cet engagement de prorogation » lui était annexée, sous le n° 27 (acte de vente, p. 31, article 29, alinéa 2, « Engagement de prorogation des baux »), et que ses annexes formaient, avec lui, « un tout indissociable » (acte de vente, p. 2, article 3, Définitions, Annexes) ; qu'en affirmant que l'acte ne contenait pas cette liste, qui y était annexée, la Cour d'appel l'a dénaturé et a violé l'article 1134 du Code civil ;