Cour d'appel de Toulouse
20, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.255 du 17/11/2021,  partie 6


La proposition de rectification des sommes dues au titre des droits d'enregistrement, ayant donné lieu au titre des droits d'enregistrement à un avis de recouvrement émis envers la SCI Foret Royale le 16 juin 2016 à hauteur de 4 288 €, retient au vu de tableaux comparatifs des ventes réalisées par la SCI Forêt Royale, et des autres ventes, qu'aucune vente n'a été réalisée au-dessous d'un prix au mètre carré égal à 2 158,57 €, la moyenne du prix des appartements vendus étant même égale à 2 487 €, loin du prix de 1 487,20 € appliqué à la vente à la SCI Miami. L'administration a retenu un prix au mètre carré de 2000 € tenant compte de l'état de l'appartement, pour le T2 et deux parkings extérieurs, soit 113 900€, outre 14 000€ pour chacun des 5 garages, soit 70 000 €. Le dégrèvement accordé le 11 juin 2018 n'est pas motivé, la lettre de réclamation à laquelle il fait suite pas davantage, et il ne peut en être déduit une admission de ce que la valeur vénale des lots 15, 40, 41, 57, 58, 59, 60,61 au jour de l'assemblée générale, serait de 97 350 €. L'expert judiciaire a tenu compte dans son rapport, de l'état du bien pour évaluer un prix au mètre carré de 2000€, soit 113 900 € au total, que la cour retiendra comme le juste prix au vu des éléments qui viennent d'être développés. L'évaluation de la valeur des parkings à 1000 € sera également retenue au vu du comparatif de vente dans le même immeuble présenté par l'expert. En revanche, la valeur des garages a été évalué à 10 000 € chacun par l'expert, malgré des références plus élevées, y compris en dehors du centre-ville (11 000 € dans le 31 400, 13 000 dans le 31 300 en fond de parcelle), alors que l'administration fiscale, dans sa proposition de redressement, mentionnait des ventes [Adresse 3], dans des immeubles d'ancienneté variant de 1967 à 2012, pour un prix moyen de 14 000 €. Ce montant sera retenu, le montant global retenu par l'expert étant ainsi majoré de 20 000 €. En conséquent, il est établi que la SCI Miami, dont M. [U] était l'associé majoritaire, a acquis de la SCI Forêt Royale dont il était également associé majoritaire, un bien valant 185 900€ pour un prix de 97 350 €. La plus-value enregistrée depuis l'acquisition des biens en 1989, de l'ordre de 55 à 60% en 23 ans, qui doit au demeurant être temporisée au regard de l'augmentation du coût de la vie, ne saurait justifier ce prix très inférieur au prix du marché, mais également au prix appliqué par la SCI aux tiers. En outre, la SCI Miami a bénéficié d'un délai de paiement d'un an, ce qui est totalement contraire aux usages. Cette vente dans de telles conditions était sans intérêt pour la SCI Forêt Royale, et avait pour seul but de permettre à la SCI Miami d'acquérir le bien à un prix avantageux, afin d'y effectuer des travaux permettant la réunion avec un autre appartement appartenant à la SCI Miami, et permettre à M. [U] de l'habiter avec sa famille. L'abus de majorité est en conséquence parfaitement caractérisé. La dissolution étant par ailleurs sollicitée, l'annulation de cette résolution, entraînant annulation de la vente, n'apparaît cependant pas justifiée, dès lors qu'un partage des biens entre associés devra être opéré, qui serait retardé par la remise en état des lieux. Pour ces motifs, et pour les motifs pertinents qu'elle retient, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a en conséquence de l'abus de majorité commis, choisi, comme le lui permettaient les demandes subsidiaires de Madame [F], d'indemniser le préjudice matériel subi par la SCI Forêt Royale, et le préjudice moral de Madame [F]. La demande d'annulation de la vente, et toutes les demandes subséquentes, seront en conséquence rejetées.
 Sur l'indemnisation des préjudices subis, 
 Sur les préjudices de la SCI Foret Royale,
 Il sera précisé que ces demandes ont été présentées au premier juge qui a omis de répondre à certaines d'entre elles.
 * résultant de la vente du 21 août 2012 
 Le préjudice subi par la SCI Foret Royale est constitué du manque à gagner lors de la vente, soit 88 550€. La vente à un prix minoré, constitutive d'une faute de l'associé majoritaire, et d'une faute de gestion du gérant, justifie la condamnation de M. [U] au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la vente, en revanche, le fondement juridique de la demande dirigée contre la SCI Miami fait défaut, la cour n'ayant pas, à défaut d'annulation, le pouvoir de modifier une décision de l'assemblée générale. Le préjudice résultant de la minoration de la vente étant ainsi réparé, il n'y a pas lieu à réparation d'un préjudice locatif pour la période postérieure.
 
 * au titre des pertes de loyer pour la période du 30 août 2011 au 21 août 2012 en ce qui concerne l'appartement et du 31 mars 2009 au 21 août pour les garages.