Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.193 du 19/03/2020,  partie 3



 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille vingt.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Richard immobilier.
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement, dit n'y avoir lieu de faire application de la clause pénale figurant à la promesse synallagmatique de vente en date du 13 décembre 2013, la vente étant caduque sans faute des époux F... A... et d'avoir condamné la société Richard Immobilier à verser aux époux F... A... ensemble la somme de 40.000 euros au titre de la restitution de garantie avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
 
 Aux motifs que les appelants versent en cause d'appel une attestation du 14 juin 2017 émanant du directeur de la Société de crédit (SMC) dont il ressort que l'emprunt qu'ils avaient sollicité pour leur acquisition ayant donné lieu à leur lettre du 4 septembre 2014 de refus de l'établissement bancaire comportait les caractéristiques suivantes :' montant d'emprunt sollicité : 500'000 €, durée de financement : 20 ans, taux fixe, de 2,90 % ' ; qu'ils prétendent donc justifier en cause d'appel avoir sollicité en vain un prêt bancaire conforme aux caractéristiques de la promesse de vente ; que la SARL Richard immobilier répond que cette attestation bancaire produite par les consorts F... A... est tardive ; que la signature de l'acte authentique de vente devait avoir lieu le 31 juillet 2014, moment auquel il convient de se placer ; qu'au moment où la clause pénale a été mise en oeuvre, toutes les conditions étaient réunies pour qu'elle le soit ; que la SARL Richard immobilier a fait le choix de ne pas formuler de mise en demeure à l'encontre des consorts F... A... à l'issue des délais fixés, leur laissant ainsi le temps et la possibilité de trouver une solution pour permettre la concrétisation de la vente ; qu'il n'y a aucune obligation pour un vendeur de faire une mise en demeure à l'acquéreur dès lors que son objectif n'est pas d'obtenir la caducité de la vente des biens mais de mettre tout en oeuvre pour parvenir à la conclusion définitive de la vente ; qu'aucun reproche ne peut lui être fait à ce titre ; et que sa sommation de venir signer l'acte vaut mise en demeure ; que cette sommation du 5 novembre 2014 concrétise la persistance de la volonté de la SARL Richard immobilier de poursuivre la vente au-delà des délais contractuels de réalisation de la condition suspensive et de signature de l'acte qui étaient initialement prévus ; que les acquéreurs ont appris le 4 septembre 2014 et fait connaître au vendeur le 9 septembre suivant le refus de prêt auquel ils se heurtaient ; que le bénéfice du dépôt de garantie pour sanctionner la non justification du refus de prêt est articulé à une mise en demeure préalable par le vendeur, adressée à l'acquéreur, d'avoir à justifier de l'obtention ou de la non obtention d'un prêt dans des délais qui ne courent qu'à compter de cette mise en demeure spécifique, distincte de la mise en demeure de venir signer l'acte lorsque les conditions suspensives sont réalisées ; qu'à défaut les appelants, qui établissent en cause d'appel que la condition suspensive a défailli sans faute de leur part, doivent se voir restituer leur dépôt de garantie ; qu'il s'ensuit la réformation du jugement déféré ; que la somme de 40.000 € versée à titre de dépôt de garantie par les époux acquéreurs, libérée par le notaire séquestre entre les mains du vendeur en exécution du jugement déféré, doit donc être restituée par la Sarl Richard immobilier à monsieur F... et madame A... ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui établit l'existence de la créance de restitution ;
 
 1°) Alors qu'il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que la société Richard Immobilier faisait valoir que les époux F... A... ne justifiaient pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente du 13 décembre 2013 en sa page 10, la lettre de refus de la banque datée du 4 septembre 2014 ne permettant pas d'établir qu'ils avaient présenté une demande de prêt d'un montant maximum de 500.000 euros sur 20 ans avec un taux maximum de 3,9 % par an (hors assurances) ;