Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-11.787 du 06/10/2021,  partie 3


Il ajoute qu'aucun élément ne permet d'affirmer que cet engagement, qui ne saurait être qualifié de conditionnel, a été souscrit pour la durée du bail et qu'il ne peut s'analyser qu'en un engagement à durée indéterminée dont la bonne foi imposait qu'il soit maintenu pendant un délai raisonnable et que la société Résidence services du palais l'a exécuté, de bonne foi, pendant trois années. 
 
 14. Ayant ainsi interprété souverainement les clauses de la transaction qui n'étaient ni claires ni précises quant à la durée de l'engagement pris par la société Résidence services du palais, la cour d'appel a pu en déduire que celui-ci ayant été exécuté, la transaction était opposable à M. et Mme [P].
 
 15. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme [P] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [P]
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes présentées par M. [S] [P] et Mme [V] [E], épouse [P] ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « selon l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ; que selon l'article 2052 dans sa version applicable au litige, les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort ; qu'elles ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit, ni pour cause de lésion ; que selon les articles 2048 et 2049, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; que les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé ; qu'en l'espèce, la transaction précise qu'elle a pour objet de régler "les litiges nés ou à naître entre les copropriétaires, la SCI Résidence Services du Palais et plus généralement toute autre société membre du groupe Icade, et relatifs, directement ou indirectement, à l'investissement réalisé au sein de la Résidence du Palais à [Localité 1] et à l'exécution du bail commercial liant les Copropriétaires à l'exploitant de cette résidence et qu'elle est indivisible du nouveau bail commercial devant être signé avec la nouvelle société d'exploitation" ; qu'elle prévoit : - que la SCI Résidence Services du Palais s'engage à payer aux copropriétaires une somme correspondant aux loyers qui n'ont pas été payés par la société Atrium Tourisme jusqu'au 31 mars 2010, en contrepartie de quoi les copropriétaires s'engagent à signer le bail commercial avec la nouvelle société d'exploitation, - que les parties signataires renoncent "de façon irrévocable et définitive à former l'une contre l'autre une quelconque demande de paiement, de remboursement, d'indemnisation et/ou de dédommagement au titre du bail commercial signé avec la société Atrium Tourisme ou au titre du choix du nouvel exploitant de la résidence [...] et plus généralement au titre de l'opération d'investissement réalisée dans ladite résidence" ; qu'il ressort du préambule de la transaction que celle-ci a été conclue dans le contexte des défaillances conjuguées du locataire et du courtier d'assurance, la SCI Résidence Services du Palais venderesse étant consciente du préjudice subi par les acquéreurs de ce fait, et que les copropriétaires ont renoncé à tout recours "contre la SCI Résidence Services du Palais et plus généralement contre toute autre société membre du groupe Icade" en contrepartie de son accord pour "accompagner financièrement le nouveau gestionnaire, le candidat présenté ne présentant pas une surface financière suffisante" ; qu'il en résulte que la SCI Résidence Services du Palais venderesse avait souscrit l'obligation d'accompagner financièrement le nouveau gestionnaire ainsi que l'a justement retenu le premier juge ; que cet engagement ne saurait être qualifié de conditionnel dès lors qu'il n'était assorti d'aucune modalité faisant dépendre l'existence de l'obligation souscrite d'un événement futur et incertain de sorte que les dispositions régissant la condition potestative sont sans application dans le présent litige ; qu'aucun élément ne permettant d'affirmer que cet engagement a été souscrit pour la durée du bail, il ne peut s'analyser qu'en un engagement à durée indéterminée, la bonne foi imposant qu'il soit maintenu pendant un délai raisonnable ; que c'est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a estimé que la SCI Résidence Services du Palais avait exécuté de bonne foi la transaction en assurant le paiement des loyers pendant trois ans de sorte que la transaction est opposable à l'appelante ;