Cour d'appel de Versailles
4E, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.272 du 13/02/2020,  partie 2



 ALORS, D'UNE PART, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les écritures des parties ; que dans son mémoire d'appel du 7 décembre 2016 (p. 20, alinéas 5 à 7), la commune de Maisons-Laffitte faisait valoir que, pour évaluer l'indemnité d'expropriation, il n'y avait pas lieu de prendre en considération les surfaces correspondant à la loge du gardien et aux caves, qui n'avaient pas la qualité de parties privatives habitables, préconisant ainsi la mise en oeuvre de la méthode d'évaluation issue de la loi Carrez ; qu'en imputant dès lors aux parties à l'instance un accord inexistant sur la méthode de calcul de la superficie de l'immeuble en fonction du « mètre carré utile », telle que définie à l'article R. 331-10, alinéa 2, du code de la construction et de l'habitation, correspondant à la surface utile majorée de la moitié des surfaces annexes telles que celle des caves, la cour d'appel a dénaturé les écritures de la commune et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans son mémoire d'appel du 7 décembre 2016 (p. 20, alinéa 3), la commune de Maisons-Laffitte faisait valoir « qu'en l'espèce, il n'est pas discuté que l'indivision, qui a entendu se soumettre au régime de la copropriété en adoptant un règlement de copropriété et un état descriptif de division, demeure par conséquent soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 dans l'attente du transfert de la propriété des lots » ; qu'en affirmant que « l'immeuble, appartenant en totalité au même propriétaire (en l'occurrence l'indivision successorale d'N... I...) doit être évalué globalement au mètre carré utile » (arrêt attaqué, p. 9 in fine), sans répondre aux conclusions de la commune faisant valoir que l'état d'indivision n'était pas incompatible avec l'existence d'une copropriété, et que dès lors la loi Carrez était applicable à l'immeuble litigieux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme O..., ès qualités, demanderesse au pourvoi incident.
 
 Il est fait grief à la décision attaquée de n'avoir fixé le montant de l'indemnité de dépossession de la parcelle [...] située [...] devant revenir à Me O..., ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision successorale issue de la succession d'N... I..., qu'à la somme totale de 1 930 342,58 euros seulement ;
 
 aux motifs propres que « sur l'état d'entretien des deux bâtiments et l'application d'un coefficient de vétusté :   il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux et des autres pièces versées aux débats que, le bâtiment B était « totalement insalubre et inoccupé depuis des années » et n'avait pas été visité « 'étant donné les risques potentiels »; que, par une lettre du 30 janvier 2013, le maire a adressé à Mme Y... une demande d'accès des services communaux au bâtiment B afin de vérifier son état au regard des risques d'exposition au plomb, après que l'agence régionale de santé lui eut fait part des constats effectués sur ce bâtiment mettant en évidence la présence de moisissures, de tâches d'humidité de ruissellements et de planchers ou plafonds effondrés en tout ou partie ou menaçant de s'effondrer ; qu'il convient de relever que l'indivision expropriée qui conteste la description faite par le juge de ce bâtiment, se borne à des affirmations contraires mais ne verse aux débats aucun document de nature à la contredire utilement ; qu'en ce qui concerne le bâtiment A, il convient de rappeler que la mairie a demandé en 2011 la désignation d'un expert au tribunal administratif de Versailles qui a conclu dans son rapport à l'existence d'un péril non imminent et a prescrit la réalisation de travaux de confortation et de mise en sécurité sur la façade et la toiture qui ont été réalisés par l'indivision ; que, s'agissant des deux bâtiments, le commissaire enquêteur chargé des enquêtes conjointes, préalable à la déclaration d'utilité publique et parcellaire (pièce n° 8 de l'expropriante), écrit que « l'état d'abandon de l'immeuble contraste avec celui des autres qui paraissent en très bon état, qu'ils soient de construction récente ou, s'ils sont anciens comme c'est le cas de celui situé en vis à vis, en apparence soigneusement rénové »; qu'il résulte de l'ensemble de ces descriptions que l'état de dégradation du bâtiment B est avancé et que, s'il n'est pas contesté, comme le fait valoir Me O..., qu'il n'a pas fait l'objet d'un arrêté de péril ou d'insalubrité, cette circonstance n'est pas nécessaire à l'application d'un abattement pour vétusté ; qu'en l'espèce, cette application est justifiée par son seul état ci-dessus décrit ; qu'il convient de préciser que le terme « vétusté » n'est pas totalement approprié car la vétusté désigne généralement une dégradation naturelle liée à l'écoulement du temps et non à une dégradation du bien en raison d'un mauvais entretien ; que toutefois, le jugement et les parties en ayant fait usage, son sens est clair et il sera également employé ;