Juridiction de proximité de Nice, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.545 du 14/04/2016,  partie 2



 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [J] et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize. 
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par Me Delamarre, avocat aux Conseils, pour M. [J].
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à écarter la solidarité entre Monsieur [J], nu-propriétaire, et Madame [J], usufruitière, et d'avoir, en conséquence, condamné solidairement Monsieur et Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] 3064,46 euros au titre de l'arriéré de charges et travaux, en ce compris les frais, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2013 ;
 
 AUX MOTIFS QUE 
 
 « Monsieur [T] [J] est nu-propriétaire et Mame [D] [J], née [G] [F] est usufruitière d'un bien immobilier dans la résidence [Adresse 3], sis à [Localité 2] ; que pour les lots de copropriété grevés d'un usufruit, le principe est qu'il n'y a pas de solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitier ; que les règles de l'article 605 et suivants du code civil ventilent la responsabilité des charges entre le nu-propriétaire (grosses réparations) et l'usufruitier (réparations d'entretien) ; qu'afin de créer une solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, il appartient au syndicat de copropriété de justifier de ladite solidarité, notamment par l'intermédiaire d'une disposition du règlement de copropriété, la Cour de Cassation ayant admis la licéité desdites clauses de solidarité (cf. Cour de Cassation, 30 novembre 2004, 3ème Chambre), les dispositions de l'acte de vente étant inopposables au syndicat ; qu'il ressort de l'article 17 du règlement de copropriété versé à la procédure qu'une clause de solidarité est spécialement prévue à cet effet ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter la solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitière ; que sur la demande principale : l'article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et, en outre, qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou en encaissement à la charge du débiteur ; qu'il ressort des pièces produites par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] que le montant des sommes dues par M. [T] [J] et Mme [D] [J], née [G] [F] s'élève à 3064,46 euros, selon le décompte au 29 octobre 2013 ; qu'en conséquence, il convient de faire droit à la demande de condamnation solidaire des défendeurs au paiement de 3064,46 euros au titre de l'arriéré de charges et travaux, en ce compris les frais, avec intérêts au taux légal à compter à compter de l'assignation » ;
 
 ALORS, D'UNE PART, QUE 
 
 Les dispositions impératives de l'article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, qui régissent le cas d'usufruit d'un lot, n'envisagent pas de solidarité pour le recouvrement des créances du syndic dans le cas où la propriété d'un lot est démembrée entre un nu-propriétaire et un usufruitier ; que dès lors, la clause de solidarité contenue dans un règlement de copropriété ajoute aux dispositions qui précèdent et doit, par application de l'article 43 de la loi précitée, être déclarée non écrite ; qu'ainsi, en faisant application de la clause de solidarité contenue dans le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 3], la juridiction de proximité a violé les articles10, 23 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ensemble l'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
 
 ALORS, D'AUTRE PART ET A TITRE SUBISIDIAIRE, QU'
 
 A supposer qu'une clause de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier puisse être valablement contenue dans un règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d'une telle clause pour s'abstenir de ventiler les charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire conformément à l'article 605 du code civil lorsqu'il a été informé préalablement du démembrement du lot concerné ;