Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.184 du 19/12/2019,  partie 10


que pour de mêmes motifs, la responsabilité du notaire sera retenue à l'égard de la venderesse, à l'exception du poste relatif à la perte de valeur vénale de l'immeuble qui ne constitue pas pour cette dernière un préjudice indemnisable en lien direct avec les fautes retenues, puisqu'aussi bien la valeur du bien vendu aurait été moindre et dans une même proportion (20.000 € pour un prix de vente de 170.000 €) si le notaire n'avait pas commis la faute reprochée, ce qui aurait alors permis aux acquéreurs de négocier à moindre prix ;
 
 ALORS QUE l'acquéreur d'un bien affecté par un vice caché a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; que sous le couvert de l'indemnisation d'une perte de valeur vénale du bien vendu, estimée à la somme de 20.000 €, la cour d'appel a en réalité accordé aux époux O..., sur le fondement de la garantie des vices cachés, la restitution d'une partie du prix de vente, laquelle ne pouvait être ordonnée sans que la fraction du prix à restituer ait été préalablement arbitrée par experts, ce en quoi elle a violé l'article 1644 du code civil, ensemble l'article 12 du code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum Mme F..., aux côtés de la Scp [...], à payer aux époux O... la somme de 20.000 €, en réparation de la perte de valeur vénale, ensemble d'avoir débouté Mme F... de sa demande tendant à être garantie de ce chef par la SCP notariale ;
 
 AUX MOTIFS d'abord QUE deux vices cachés sont invoqués, l'un tenant à la situation du bien vendu situé sur un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée, l'autre à l'existence de fissures ; que le premier point n'est pas contesté, l'acte d'acquisition de Mme F... des 6 et 10 mai 1996 comportant une clause d'information qui n'a pas été reprise dans l'acte de vente litigieux du 10 juillet 2012, selon lequel les Houillères du Midi déclaraient que l'immeuble était situé dans un secteur exploité à des fins minières et que le vendeur était tenu d'en informer par écrit l'acheteur et, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants résultant de l'exploitation, outre deux clauses d'exonération au profit des Houillères à l'égard des acquéreurs successifs à raison de tout dommage ou affaissement minier susceptible de survenir ; qu'il est constant que les époux O... n'ont pas été informés par Mme F... de l'existence de ces clauses lors de leur acquisition ; que si l'absence d'information lors de la vente [...] des clauses d'exonération n'est pas en elle-même déterminante dans la mesure où l'article L. 155-4 du code minier prohibe de telles clauses dans toutes les ventes intervenues depuis le 1er juillet 1994 et les sanctionne d'une nullité d'ordre public, l'absence d'information légale sur la situation du bien vendu, seule de nature à alerter de potentiels acquéreurs sur le risque de dégâts miniers, lesquels peuvent, selon l'expert judiciaire, survenir de nombreuses années après la fin de l'exploitation, constitue en elle-même un vice caché juridique qui affecte nécessairement l'usage du bien au sens de l'article 1641 du code civil, notamment dans la perspective d'une revente, et par conséquent le prix d'acquisition à arbitrer compte tenu de l'éventualité de survenance dudit risque ; que ce risque minier était nécessairement connu par la venderesse puisqu'il était précisément stipulé dans son propre acte de vente, ce qui suffit à la déchoir de son droit de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ; que le fait que le notaire ait eu connaissance de ces clauses n'exonère pas la venderesse dans ses rapports directs avec les acquéreurs de la garantie spécifique qui pèse sur elle par application des dispositions de l'article L. 154-2 du code minier nouveau, suivant lequel à défaut de cette information, l'acheteur peut choisir soit de poursuivre la résolution de la vente, soit de se faire restituer une partie du prix et peut aussi demander aux frais du vendeur, la suppression des dangers et inconvénients qui compromettent un usage normal du terrain lorsque le coût de cette suppression ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de la vente ; que le débat entretenu sur une éventuelle volonté dolosive de la venderesse tiré de la différence entre le prix d'acquisition du bien par Mme F... en 1996 pour 7.800 € et le prix de revente en 2012 à 172.000 € est à cet égard inopérant, le dol n'étant pas invoqué par les acquéreurs s'agissant de l'acte du 10 juillet 2012 ; qu'il sera relevé à toutefois sur ce point que Mme F... fait valoir qu'ancienne salariée des Houillères du Midi elle a bénéficié, lors de la vente des maisons d'ouvrier subséquentes à l'arrêt de l'exploitation, d'un abattement qui était consenti à titre de politique sociale en fonction de l'ancienneté des acquéreurs dans l'entreprise et d'une modération de prix liée à la présence d'anciens mineurs ou de leur famille dans les maisons mises en vente, avec obligation pour