Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.011 du 03/12/2020,  partie 2



 « 1°/ que toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans ; qu'en faisant application de la prescription quinquennale aux demandes en répétition de Mme K... contre la sa HLM France Loire, la cour d'appel a violé les articles 63 et 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 et L. 442-10 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 2°/ que toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans ; que le point de départ de la prescription est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer ; qu'en considérant que Mme K... avait été mise en mesure de déterminer le quantum des sommes qu'elle jugeait réclamées à tort par la sa HLM France Loire lors de sa visite dans les locaux de la direction départementale des territoires du Cher sans en déterminer la date, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil ;
 
 3°/ qu'en matière de charges locatives, le délai de prescription ne court qu'à compter de la régularisation qui seule permet au preneur de connaître l'existence de l'indu et non celui du versement de la provision ; qu'en jugeant prescrites les demandes formées par Mme K... au titre des charges pour la période antérieure à l'année 2010, sans avoir préalablement déterminé les dates de régularisation qui seules permettaient à celle-ci de connaître l'existence d'un éventuel indu, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 9. En premier lieu, Mme K..., ayant soutenu dans ses conclusions d'appel que la prescription applicable à sa demande de restitution était la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation un moyen contraire à ses propres écritures.
 
 10. En deuxième lieu, la cour d'appel, qui a retenu que Mme K... reconnaissait avoir été mise en mesure, par une lettre de la bailleresse du 16 mars 2010, de vérifier le quantum des sommes qu'elle estimait indûment perçues au titre de l'indexation des loyers, a ainsi fixé à cette date le point de départ de la prescription.
 
 11. En troisième lieu, Mme K... n'ayant pas soutenu dans ses conclusions que le délai de prescription de sa demande en répétition de charges indues n'avait pu courir, faute de régularisation annuelle des charges par la bailleresse, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit.
 
 12. Le moyen, pour partie irrecevable, n'est donc pas fondé pour le surplus.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme K... aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme K... et la condamne à payer à société HLM France Loire la somme de 3 000 euros ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour Mme K...
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à la cour d'appel de Bourges d'AVOIR débouté Mme K... de sa demande en annulation du commandement de payer délivré le 27 novembre 2015 à la demande de la sa Hlm France Loire ;
 
 AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 24.I de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ;