cour d'appel de Rennes
1ère Chambre,  décision 17-20.175 du 03/05/2018,  partie 2


que, bien que les associés aient choisi la forme de la société civile, l'immeuble a, en fait, toujours été géré de façon semblable à une copropriété : chaque associé s'est vu donner à bail par la Sci du Chantilly une cellule commerciale brute, dont il a financé lui-même les aménagements, et qu'il a sous loué personnellement, en disposant ainsi d'une certaine autonomie dans la gestion de sa cellule ; que les charges réparties entre les associés, après perception de leurs loyers, s'apparentaient alors à des charges de copropriété, même si les comptes (loyers perçus des associés et charges réparties) étaient nécessairement globalisées en fin d'année, compte tenu de la forme de la Sci du Chantilly ; qu'il est dès lors particulièrement surprenant que désormais le Sci La Tourangelle se prévale du fait que la Sci du Chantilly soit une société de gestion et que la répartition des bénéfices doivent se faire dans la stricte proportion des parts que chaque associé détient ; qu'ainsi, le 28 avril 2006, elle avait conclu avec un tiers une promesse de vente synallagmatique non pas de ses parts sociales mais « d'un local d'une superficie de 51 m2 de locaux de bureaux... » ; que la promesse rappelait que la société venderesse avait donné ce local à bail à une société Coryphène ; qu'elle contenait l'engagement de la société venderesse soit d'obtenir la dissolution de la Sci du Chantilly et l'attribution des murs à son profit soit d'obtenir l'accord de la Sci du Chantilly pour la cession des murs, soit de se retirer de la Sci du Chantilly et de se faire attribuer en représentation de ses parts les murs dont dépendaient les locaux vendus afin que l'acquéreur puisse en devenir propriétaire, incommutable et en toute propriété ; qu'en raison du refus des autres associés, la vente n'a pas pu être réitérée ; que l'année 2008 a vu coïncider le départ à la retraite de Me I... et sa volonté, ès qualités de gérant de la Sci La Tourangelle de se retirer de la Sci du Chantilly ; qu'à compter du départ à la retraite de Me I..., Me J..., son ancien associé, s'est vu confier la gestion de la Sci du Chantilly par les cogérants ; que l'assemblée générale extraordinaire du 15 mai 2008 à laquelle la Sci La Tourangelle était présente a voté à l'unanimité une délibération selon laquelle il était « envisagé » qu'à partir de janvier 2009 les associés qui le souhaitent puissent se retirer de la société en demandant l'attribution à leur profit du local dont ils sont occupants ; que l'assemblée générale du 18 décembre 2008 à laquelle la Sci La Tourangelle était présente a voté à l'unanimité –le refus d'accepter le retrait d'un associé en raison du coût fiscal (Tva et plus value) d'une telle opération, pour la société et le report de cette possibilité à une date à laquelle ce report sera moins onéreux, pour les associés, -des décisions modifiant la gestion de la Sci : *afin de supprimer les « complications inutiles », il est décidé de supprimer le système consistant pour la Sci du Chantilly à louer un local à un associé, pour que celui-ci le sous loue ; il est décidé de supprimer les baux de sous location et de conclure des baux directement entre la Sci du Chantilly et le sous-locataire ; toutefois, le « montant des loyers versés à la Sci sera reversé à chaque associé chaque mois après déduction des frais d'encaissement et de gestion et d'une quote-part des frais généraux » ; * il est décidé de faire appel à un géomètre expert afin de rédiger un état descriptif de division pour que les parts détenues par les associés correspondent à « une superficie déterminée et localisée dans l'immeuble » avec des parties communes faisant l'objet d'un ou plusieurs lots ; *au chapitre « répartition des bénéfices », il est décidé que les loyers étant différents, pour chacun des locaux, les associés décident de répartir entre eux fiscalement et comptablement les résultats en fonction des loyers versés, chaque assemblée générale annuelle statuant sur l'affectation et la répartition du résultat ; qu'il en résulte que cette assemblée a officialisé le mode de gestion antérieur en ce qu'elle a pérennisé les liens entre parts sociales et local déterminé d'une part, et droit à répartition des bénéfices d'autre part, et que si elle a reporté la possibilité pour un associé de se retirer, elle n‘en a pas moins commencé à se préparer pour une telle échéance, en se donnant les moyens de faire passer l'immeuble sous le régime de la copropriété ; que la Sci La Tourangelle bien qu'ayant voté les décisions prises en critique longuement la forme dans ses conclusions, sans toutefois en demander l'annulation ; qu'il est constant que les difficultés relationnelles entre la Sci La Tourangelle et la Sci du Chantilly ont commencé après qu'a été tenue cette assemblée générale, et qu'elles ont été notablement aggravées par les dissensions existant entre les deux anciens associés, Me I... et Me J... ; que Me J..., par l'intermédiaire de la Sci Ysengrin dont il est le gérant a lui-même acquis des parts sociales de la Sci du Chantilly durant l'année 2010 ;