cour d'appel de Rennes
1ère Chambre,  décision 17-14.181 du 12/04/2018,  partie 7


que cette clause s'analyse comme une clause pénale régissant les rapports entre le mandant et le mandataire, pour le cas où, bien que le mandataire ait rempli son obligation de trouver un acquéreur au pris du mandat, le mandataire se refuserait, comme il en a le droit, à signer la vente et donc, à permettre à son mandant d'être rémunéré ; que l'insertion d'une telle clause, conforme aux dispositions de l'article 1226 ancien du code civil, était autorisée par les dispositions applicables à la date de signature du mandat des articles 6 de la loi du 02 janvier 1970 et 78 de son décret d'application, sous réserve qu'elle soit rédigée en termes très apparents, ce qui est le cas en l'espèce ; que Mme Aude Y... s'était d'ailleurs inquiétée auprès de Me Z... de ses conséquences éventuelles après réception de l'offre de Mme X... ; que son existence conduit à faire droit aux prétentions de la société Maison Rouge bien que la vente n'ait pas été conclue par son entremise et Mme B... est condamnée à lui payer la somme de 24.000 euros ; que, sur la demande de garantie formée par Mme B... contre Me Z..., à réception de l'offre de Mme X... et des courriels impératifs reçus de l'agence immobilière et de Mme X..., Mme Aude Y..., en sa qualité de tutrice, s'est tournée vers Me Z... pour lui demander de l'éclairer sur les obligations mises à sa charge par le mandat confié à la société Maison Rouge ; que notamment, dans un courriel du 09 décembre 2011, Mme Aude Y... a expressément rappelé les termes de la clause pénale insérée dans le mandat et demandé conseil à Me Z... sur les conséquences devant en être tirées ; que dans sa réponse du 10 novembre 2011, Me Z... a rappelé que la clause ne permettait pas à l'agence de signer la vente à sa place (ce qui est exact) et que le mandat conféré n'était qu'un simple mandat de recherche (ce qui est aussi exact) ; qu'il a omis toutefois de lui dire que l'agence immobilière pouvait réclamer sa commission ; que cette omission est d'autant plus dommageable que par courriel du 14 décembre, M. A... à lui-même écrit à Mme Y... que dans l'hypothèse où elle devrait la commission de l'agence Maison Rouge, il proposait de la prendre à sa charge ; qu'or, rassurée par le courriel du 10 novembre 2011, Mme Y... n'a pas demandé cette prise en charge et il en résulte que les omissions contenues dans ce courrier l'ont conduite, de façon certaine, à ne pas répercuter sur l'acquéreur le montant des honoraires dus à l'agence en vertu de la clause précitée ; que par conséquent, Me Z... doit être condamné à garantir Mme B... du montant de la condamnation mise à sa charge au bénéfice de l'agence Maison Rouge ;
 
 1°) ALORS QUE le droit à rémunération de l'agent immobilier est subordonné à la conclusion effective de la vente à laquelle il a prêté son concours ; qu'en condamnant Mme Aude Y..., ès-qualité de tutrice de Mme Marie-Noëlle B..., à payer à la Sarl Agence Maison Rouge la somme de 24 000 euros au titre de la clause pénale, égale au montant de la rémunération qui aurait dû lui revenir en sa qualité de mandataire chargé de la vente, bien qu'elle ait constaté que cette vente ne s'était pas réalisée, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;
 
 2°) ALORS QU'en tout état de cause, la clause pénale sanctionne le manquement d'une partie à ses obligations ; qu'en condamnant Mme Aude Y..., ès-qualité de tutrice de Mme Marie-Noëlle B..., à payer à la Sarl Agence Maison Rouge la somme de 24 000 euros au titre de la clause pénale, sans relever l'existence d'une faute qui lui serait imputable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil, devenu l'article 1231-5 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. Laurent Z... à garantir Mme Aude Y..., ès-qualité de tutrice de Mme Marie-Noëlle B..., de l'intégralité de sa condamnation mise à sa charge au bénéfice de l'Agence Maison Rouge ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la demande de garantie formée par Mme B... contre Me Z..., à réception de l'offre de Mme X... et des courriels impératifs reçus de l'agence immobilière et de Mme X..., Mme Aude Y..., en sa qualité de tutrice, s'est tournée vers Me Z... pour lui demander de l'éclairer sur les obligations mises à sa charge par le mandat confié à la société Maison Rouge ; que notamment, dans un courriel du 09 décembre 2011, Mme Aude Y... a expressément rappelé les termes de la clause pénale insérée dans le mandat et demandé conseil à Me Z... sur les conséquences devant en être tirées ;