Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-15.560 du 27/04/2017,  partie 6


que Monsieur [Z] ne démontre pas en outre que madame [X] lui a fourni des informations erronées sur la rentabilité de cet investissement immobilier, la simulation réalisée par monsieur [H] de façon manuscrite à une date inconnue sur un document intitulé "exemple [Localité 1]" n&apos;ayant aucune valeur contractuelle ; que l&apos;appelant ne démontre donc pas l&apos;existence d&apos;un manquement à leurs obligations par la société AKERYS PROMOTION SASU ou madame [X], étant rappelé que son préjudice n&apos;est pas davantage établi dès lors qu&apos;il a perçu pour ce logement, durant plusieurs années, des loyers, des versements de substitution à ces loyers et a bénéficié d&apos;épargne d&apos;impôts ;
 
 1/ ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l&apos;une des parties sont telles, qu&apos;il est évident que, sans ces manoeuvres, l&apos;autre partie n&apos;aurait pas contracté ; en refusant de retenir que Monsieur [Z] avait été trompé sur les gains espérés au niveau fiscal et locatif, la cour d&apos;appel a jugé que la rentabilité fiscale n&apos;était pas entrée dans le champ contractuel quand les divers courriers de la société Akerys Promotion et de son mandataire faisaient état d&apos;un « produit fiscal », d&apos;un « investissement aux fins de défiscalisation », que la plaquette publicitaire faisait état de ce que « Les Pierres Vertes offre les garanties d&apos;un excellent investissement, à fort potentiel locatif », que « tous les atouts d&apos;un investissement sûr, judicieux et rentable sont réunis dans ce programme spécialement conçu pour répondre aux attentes et besoins des investisseurs soucieux de réaliser une excellente opération financière », « d&apos;un site et de son environnement, lié à son potentiel économique et locatif », la simulation fiscale intitulée loi besson faisait état des avantages fiscaux liés à une telle opération, le contrat préliminaire faisait expressément état d&apos;une garantie de loyers au moyen d&apos;un contrat d&apos;assurance sous la seule réserve que l&apos;acquéreur confie le mandat de gérer son bien à un gestionnaire agréé par 4M, que Monsieur [Z] avait précisément souscrit ce contrat d&apos;assurance « loyers impayés et carence » et de ce mandat de gestion auprès de la société Cap Gestion, filiale du groupe Actif + ; qu&apos;il résultait de ces éléments, pris ensemble, que Monsieur [Z] avait acquis un produit d&apos;investissement locatif aux fins de défiscalisation, présenté comme un excellent investissement, sûr et garanti ; et que la société Cap Gestion, chargée de gérer le bien, n&apos;a jamais pu trouver un locataire de nature à permettre la défiscalisation escomptée ; qu&apos;en statuant comme elle l&apos;a fait, la cour d&apos;appel a violé les articles 1109 et 1116 du code civil ;
 
 2°/ ALORS QUE commet une réticence dolosive le vendeur d&apos;appartements en état futur d&apos;achèvement qui commercialise, auprès d&apos;investisseurs souhaitant réaliser une opération immobilière de défiscalisation, soucieux d&apos;acquérir un appartement présentant toute les garanties d&apos;une location effective du bien, condition indispensable à l&apos;efficacité de l&apos;investissement fiscal, des appartements qu&apos;il présente comme une « excellente opération financière », un « investissement sûr », dans un environnement « à fort potentiel locatif », sans les informer de l&apos;état réel économique et industriel de l&apos;environnement et de la conjoncture défavorable induisant un risque certain ; qu&apos;en jugeant que « la réticence dolosive (..) ne saurait résulter de l&apos;omission de préciser l&apos;état du contexte économique et industriel de la région Quimpéroise » et que « une conjoncture défavorable n&apos;est pas suffisante pour interdire la location de tout bien immobilier », après avoir cependant constaté que « certaines des informations générales des documents supports de la vente n&apos;étaient pas en adéquation parfaite avec l&apos;étude réalisée par l&apos;INSEE en 2002 », la cour d&apos;appel a violé les articles 1109 et 1116 du code civil ;
 
 3/ ALORS QUE en jugeant que la plaquette publicitaire n&apos;avait pas de caractère trompeur quand cette plaquette faisait état de ce que « Les Pierres Vertes offre les garanties d&apos;un excellent investissement, à fort potentiel locatif », que « tous les atouts d&apos;un investissement sûr, judicieux et rentable sont réunis dans ce programme spécialement conçu pour répondre aux attentes et besoins des investisseurs soucieux de réaliser une excellente opération financière », d&apos;un « site et de son environnement, lié à son potentiel économique et locatif » tout en constatant que cette plaquette évoque « la garantie de ce programme de façon optimale grâce à nos assurances « carences et vacations locatives » (9ans fermes) « loyers impayés » et « dégradations immobilières », la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1134 du code civil ;
 
 4/ ALORS QUE en jugeant que Monsieur [Z] ne pouvait prétendre être trompé sur la garantie locative du produit proposé, motif pris de ce que « tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier, dont monsieur [Z] qui a souscrit pour ce bien une garantie locative, avait connaissance » sans rechercher si le prestataire en placements immobiliers ne s&apos;était pas engagé à une très grande performance locative du produit, serait-il en fait aléatoire, la cour d&apos;appel s&apos;est prononcée par un motif inopérant et a ainsi privé sa décision de base légale au regard des articles 1109, 1116 et 1134 du code civil ;
 
 5/ ALORS QUE pour écarter l&apos;