Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-20.000 du 26/09/2018,  partie 6


 que, comme l'indiquaient les conclusions de M. X..., il résulte des stipulations claires et précises de la déclaration H1 du 26 décembre 1983 que la propriété voisine dite « [...] » devenue Villa [...] a une surface de 200 m² ; qu'en revanche, l'acte de cession, en date du 27 juin 2002, ne mentionnait aucune surface avoisinant 200 m² ; qu'en procédant à l'interprétation de ces stipulations, pour considérer que l'acte de cession, en date du 27 juin 2002, mentionnait une surface avoisinant 200 m², la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
 
 4°/ que les juges du fond ne peuvent, sous couvert d'interprétation, dénaturer le sens et la portée d'une clause claire et précise d'un acte ; qu'en l'espèce, l'acte d'acquisition de la Villa [...], en date du 27 juin 2002 ne mentionnait à aucun moment que la propriété bâtie dénommée « [...] » avoisinait une surface de 200 m² ; que, dès lors, en estimant que l'acte de cession, en date du 27 juin 2002, mentionnait une surface avoisinant 200 m² pour maintenir cette surface, la cour d'appel a dénaturé et donc violé l'article 1134 du code civil ;
 
 5°/ que la valeur vénale de titres non cotés sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue ; qu'un abattement s'impose lorsque la société est évaluée en fonction de la seule approche de l'actif net réévalué ; qu'en effet, la valeur patrimoniale obtenue correspond à la somme de valeurs des biens composant l'actif considéré comme liquides ; que , toutefois, ces biens ne sont pas liquides et leur immobilisation à l'actif doit être prise en compte en appliquant un abattement pour non liquidité ; qu'en l'espèce, l'administration a procédé à une évaluation du bien, propriété de la société, en fonction de sa nature immobilière, c'est-à-dire au moyen de termes de comparaison ; que cette nouvelle valeur est ensuite venue impacter l'action de la société, corrigée du passif de celle-ci, pour obtenir une valeur d'actif net réévaluée ; que, par ailleurs, la prise en compte d'une décote pour non liquidité est obligatoire en raison des caractéristiques de la société dont les titres sont cédés ; que dans une société anonyme le pouvoir de décision est réparti entre les actionnaires, soit l'assemblée générale, et les organes de direction, soit le conseil d'administration et le directeur général ; qu'en vertu de l'article L. 225-56 alinéa 1er du code de commerce, le directeur général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve que l'acte entre dans l'objet social et n'est pas expressément réservé aux assemblées d'actionnaires ou au conseil d'administration ; qu'en l'espèce, en vertu de l'article 18 IV des statuts en vigueur le 1er janvier 2006 de la société E... France, le président de la société ne peut décider d'aliéner ou de donner en location les biens immobiliers avant d'obtenir l'autorisation préalable du conseil d'administration ; qu'il en résulte que la décision d'aliéner le [...] n'est pas de la compétence de l'assemblée générale, soit de M. X... ; que, dès lors, en jugeant, pour confirmer l'absence de décote de liquidité, qu'il est établi que M. X... détenait la quasi-totalité des titres de la société E... et qu'en sa qualité d'associé majoritaire, il n'était soumis à aucun risque de blocage en cas de cession, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 6°/ que la valeur vénale de titres non cotés sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue ; qu'il y a lieu de prendre en compte la fiscalité latente lorsque la valeur des titres d'une société est recherchée par la seule valeur patrimoniale ; que la décote liée à l'imposition latente n'a jamais été prise en compte dans la détermination de la valeur de la société patrimoniale E... France telle que déterminée par l'administration fiscale ; que toute société anonyme qu'elle ait une activité de location d'immeuble ou pas a vocation à céder son ou ses immeubles dans la mesure où aucun actif n'est intangible dans une société ; qu'une affectation privative d'un bien immobilier détenu par une société anonyme ou la réalisation de travaux sur ce dernier ne signifie pas que celui-ci ne sera jamais cédé ;