Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-17.151 du 12/09/2019,  partie 3


que s'agissant du grief relatif au défaut d'information des époux S... sur les conditions requises pour bénéficier de la réduction d'impôt attendue, notamment sur l'obligation de mise en location du bien acquis pendant six années consécutives, il s'évince des pièces produites aux débats que M. et Mme S... se sont engagés, par un écrit daté du 22 mai 2008 dont ni la teneur ni la signature ne sont contestées « à louer nu à usage de résidence principale du locataire, pendant un délai de six mois après son achèvement et ce, pendant une durée de six ans à compter du 1er jour du 1er bail le bien suivant [....] », d'où il suit qu'ils avaient été parfaitement informés de la durée de location requise pour bénéficier de la réduction d'impôt et du mécanisme fiscal « Girardin » ; que par ailleurs, le bien dont s'agit a bien été donné en location dès l'origine pendant deux années consécutives pour le loyer indiqué à la « simulation » établie par la société Excellium, et par la suite, le locataire en place a donné congé ensuite d'infiltrations ayant dégradé le logement qui n'a été réparé ni donné en location dans les années suivantes, circonstances qui, à supposer que la société Victoria Patrimoine ait été effectivement défaillante dans son mandat de gestion locative ou n'ait pas informé M. et Mme S... de ces vicissitudes locatives, ne sauraient caractériser un quelconque manquement de la société Excellium à son devoir de conseil ; qu'enfin, M. et Mme S..., qui imputaient chaque année les intérêts des emprunts souscrits des revenus locatifs perçus, ne se sont pas inquiétés du paiement effectif des loyers correspondant à ces déductions, n'ont pas interrogé la société Victoria Patrimoine sur la non-perception des loyers ou sur les travaux nécessaires à la remise en état de leur bien, d'où il suit que ces carences et impérities prolongées des uns et des autres sont directement à l'origine du préjudice ayant conduit aux redressements fiscaux opérés, soit que les époux S... aient délibérément déposé des déclarations de revenus inexactes, soit qu'ils aient négligé, comme il a été dit, de vérifier la situation locative d'un bien qu'ils avaient pourtant spécifiquement acquis, en tant que « produit financier » afin de bénéficier du régime fiscal attaché à sa location ininterrompue, ainsi qu'ils s'y étaient expressément engagés dans la lettre susmentionnée du 22 mai 2008 ; en tout état de cause, les redressements opérés n'ont fait que rappeler des sommes qui auraient dû être acquittées par les intéressés en fonction de leurs revenus, alors qu'ils n'établissent pas qu'ils auraient pu souscrire à une opération alternative plus avantageuse ; qu'ils ne peuvent donc, de bonne foi, reprocher à la société Exelium d'avoir manqué à son obligation de conseil relativement aux risques et aléas d'une opération qui ne s'est révélée défavorable qu'en raison de leurs propres manquements cumulés avec ceux de la société de gestion locative ; que s'agissant du « potentiel locatif » du bien acquis qui serait inférieur à celui promis, les griefs de M. et Mme S... sont tout autant dénués de fondement concret alors que le logement T3 acquis par eux en l'état futur d'achèvement a été dès l'origine donné en location pour le loyer prévu à la « simulation » remise aux investisseurs par la société Exelium et que l'évolution défavorable de ce potentiel, à le supposer démontré, n'est en lien qu'avec des malfaçons et non-façons propres à la construction de la résidence « La Bourdonnais » et aux évolutions locales d'un marché locatif local en crise, circonstances sans lien avec de quelconques manquements de la société Excellium à son devoir de conseil et d'information ; qu'ensuite, la perte locative invoquée n'est imputable, ainsi qu'il a été relevé, qu'aux mauvaises prestations et malfaçons affectant la construction de la résidence, à la survenance d'infiltrations, à la carence de la société de gestion locative et à la négligence prolongée de M. et Mme S... dans la gestion de leur patrimoine, tous facteurs étrangers à des manquements de la société Exelium à son devoir de conseil et d'information ; que s'agissant de la surévaluation du bien à l'achat, rien ne démontre que le bien litigieux aurait été largement surévalué lors de sa vente, alors que le prix de 262 166 € intégrait la TVA de 19,60 % payée par les acquéreurs, les honoraires des commercialisateurs et les frais divers pris en charge par le vendeur, énumérés au contrat de réservation (frais de notaire, frais d'hypothèque, frais de dossier bancaire, carence locative de six mois) ; les diverses estimations produites aux débats par les appelants eux-mêmes montrent les fluctuations du marché immobilier à la Réunion, marché en crise, puisque le bien évalué en août 2013 à 130.000 € par notaire ne valait plus en août 2016, selon l'estimation de l'agence Sotim, que 85.000 à 95.000 € ; par ailleurs l'appartement en cause subit une moins-value certaine en raison des malfaçons, vices de construction à l'origine de fissures et infiltrations l'affectant ainsi que la résidence dont il dépend, tous inconvénients en minorant la valeur sur le marché et qui résultent de circonstances étrangères aux manquement de la société de gestion en patrimoine Exelium ;