Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.578 du 04/07/2019,  partie 3



 Il ressort cependant des développements qui précèdent que contrairement à ce que prétend la société locataire, la première pièce du sous-sol est affectée à la vente, ce qui n'était manifestement pas le cas avant les travaux qu'elle a entrepris puisqu'elle prétend toujours que le sous-sol n'est pas accessible à la clientèle.
 La société locataire n'a pas contesté avoir déplacé une cloison au rez-de-chaussée et avoir déplacé l'escalier.
 La cour observe que les précisions précitées apportées par M. C... sur les travaux effectués par la société locataire n'ont pu intervenir que suite aux informations données par celle-ci, le rapport amiable ayant été effectué à sa demande.
 
 Le courriel en date du 23 avril 2015 versé aux débats par la société CHAUSSURES MARALEX de l'architecte ayant fait les travaux qui mentionne leur nature "très limitée", qu'il n'y a pas eu "de modification sensible des surfaces de vente" et qu'il s'agit "principalement de travaux d'amélioration" ne décrit pas précisément quels sont les travaux entrepris, de sorte qu'il n'est pas probant Madame Y... a en outre, en comparant les photographies de la façade en mai 2008 et en juin 2014, relevé que les travaux modificatifs de la façade ont consisté à intégrer les anciennes vitrines à l'aire de vente et à avancer, au droit de la devanture, la porte d'entrée de la boutique anciennement en retrait, avec suppression du pilier de soutènement situé à gauche en entrant, ce qui a augmenté l'espace de vente.
 Enfin, il résulte des déclarations de l'un de cogérants de la société CHAUSSURES MARALEX, dans l'article du 27/06/2011 de Sarah A... intitulé "Maralex se mue en un concept-store pour enfants", que la surface de vente initiale, avant travaux, des locaux loués s'élevait à 80 m².
 Il ressort de l'expertise judiciaire que la première pièce du sous-sol désormais accessible à la clientèle a augmenté l'aire de vente comprenant le studio photo de 24,90 m²; que l'aire de vente du rez-de-chaussée est de 104 m2, ce qui est bien supérieur à la surface de vente mentionnée dans l'article précité.
 Dès lors que ces travaux ont accru de manière sensible la surface de vente du local, il s'agit de travaux ayant modifié notablement les caractéristiques des locaux loués au sens de l'article R. 145-3 du code de commerce.
 Toutefois, ces travaux, effectués par le preneur sans participation du bailleur, n'ont pas modifié l'assiette du bail et ils ont également amélioré notablement les conditions d'exploitation du local. En effet, les travaux ont permis de disposer de locaux plus spacieux et plus aérés en augmentant la surface d'exposition de la marchandise et mieux conçus par rapport aux besoins de la clientèle par la transformation d'une réserve en espace de jeux destiné aux enfants accessible à la clientèle, le déplacement de l'escalier sur le côté et par les modifications apportées à la façade qui constituent, au vu des photographies avant/après travaux figurant dans le rapport d'expertise judiciaire, un embellissement de la surface vitrée et une meilleure exposition à la vente des marchandises.
 Les travaux constituant cumulativement une modification notable des caractéristiques des lieux loués et une amélioration notable des conditions d'exploitation du commerce, le régime des améliorations prévaut sur celui des travaux modifiant les caractéristiques des locaux.
 Dans ces conditions, Madame V... ne pourra se prévaloir des travaux effectués par la société locataire qu'au cours du deuxième renouvellement suivant leur réalisation.
 Par conséquent, il convient de rejeter le motif de déplafonnement tiré des travaux effectués par la société locataire au cours du bail expiré.
 
 - sur la modification de la destination du bail
 Madame V... fait valoir, à l'instar de l'expert judiciaire, que la société locataire exploite dans les lieux loués, sans son autorisation, les activités de vente de livres pour enfants, de jouets/jeux pour enfants, de mobiliers, de décoration, et l'activité de photomaton, qui ne sont pas incluses dans les activités autorisées par le bail, ce qui est contesté par la société CHAUSSURES MARALEX.
 L'intimée réplique que les jouets mis à disposition des enfants au rayon essayage servent à les distraire et ne sont pas mis en vente ; que la bailleresse ne caractérise pas la vente effective de jouets, livres ou meubles ; que la vente d'objets de décoration, de livres et jouets et de jeux pour enfants figure seulement sur son site internet. Elle ajoute qu'au surplus la part de son chiffre d'affaires réalisé hors la vente des chaussures et vêtements, au seul titre de la vente des accessoires, est minime.
 La cour rappelle qu'un changement de destination ne constitue pas, par lui-même, une modification notable. Il faut que la nouvelle activité améliore la commercialité du fonds.
 Aux termes de la clause "CHARGES ET CONDITIONS" du bail, le preneur ne peut exercer dans les lieux loués d'autres activités que le commerce de vente de CHAUSSURES étendu à la CONFECTION ET ACCESSOIRES DE MODE".