Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.313 du 10/10/2019,  partie 2


De la même manière, la société Auberge du Lyonnais ne peut raisonnablement prétendre que son exploitation serait amoindrie de telle manière qu'il conviendrait de réduire encore le nombre de chambres à prendre en compte, alors qu'il est bien établi que ce sont dix chambres qui sont proposées à la vente ; que par ailleurs, compte tenu de l'exploitation spécifique (rez-de-chaussée exploité en commun avec le restaurant voisin), c'est à juste titre que la méthode hôtelière a été retenue pour la partie affectée uniquement à l'activité hôtelière (10 chambres sur 4 étages et locaux techniques), et la méthode comparative pour les locaux du rez-de-chaussée affectés à la fois à l'activité hôtelière et au restaurant, ainsi que pour l'appartement duplex prévu dans le bail affecté par le contrat au logement de l'exploitant ;
 2/ Sur la valeur locative de la partie restaurant et les pondérations
 Que Mme K... critique encore le jugement quant aux pondérations retenues pour les locaux du rez-de-chaussée qui, selon elle, ne devraient pas tenir compte de l'exploitation du restaurant voisin par la société Auberge du Lyonnais ; que toutefois, et ainsi que l'a retenu le tribunal à juste titre, le principe de la double pondération des locaux du rez-de-chaussée est tout à fait justifiée (partie en restauration, partie en hôtellerie). En effet, ces locaux, qui font l'objet d'une exploitation en commun avec le restaurant voisin, sont ainsi intégrés dans une unité d'exploitation à commercialité exceptionnelle compte tenu de leur situation en plein coeur de la vieille ville d'Annecy, dans une zone très touristique ; que la clef de répartition utilisée par l'expert est également critiquée par Mme K..., particulièrement en ce que la salle de restaurant de 20 places serait affectée à 90 % à l'hôtel et seulement 10 %
 pour le restaurant, ce qui serait une erreur manifeste ; que cependant, retenir l'inverse comme le propose Mme K... revient à considérer qu'aucune restauration ou presque n'est réalisée dans l'hôtel alors que son classement dans la catégorie deux étoiles suppose une surface minimum pour l'espace bar - petit déjeuner - salon - hall d'accueil. L'expert mandaté par Mme K... en 2004 avait d'ailleurs utilisé le même raisonnement. Pour les autres espaces du rez-de-chaussée, la répartition adoptée est conforme à la réalité de l'usage qui en est fait. Aucune erreur de calcul n'entache le rapport de l'expert, l'erreur étant au contraire commise par Mme K... qui a confondu la détermination de la valeur locative de la partie restauration avec celle de la partie hôtelière réalisée selon la méthode hôtelière (et non en fonction des surfaces utiles pondérées) ; qu'il convient de souligner que le raisonnement suggéré par Mme K..., d'ailleurs plein de contradictions, et les pondérations qu'elle souhaiterait finalement voir appliquer (soit 90 % du rez-de-chaussée à la restauration), auraient pour effet de diviser le fonds en deux exploitations complètement distinctes (hôtel dans les étages, restaurant au rez-de-chaussée), en privant de fait l'hôtel d'une partie indispensable de ses locaux (réception, bar-petit déjeuner, hall d'entrée), ce qui serait pour le moins absurde et alors qu'il n'est contesté par personne que l'hôtel comme le restaurant tirent chacun bénéfice de la présence de l'autre ; que concernant la terrasse extérieure sur le canal, il convient de rappeler que celle-ci ne figure pas dans le bail puisqu'en réalité elle est située sur le domaine public et fait l'objet d'une convention entre l'exploitant et la commune prévoyant le paiement d'une redevance, à laquelle Mme K... est complètement étrangère. Elle ne justifie d'ailleurs pas disposer d'un droit quelconque sur cette terrasse, dont la partie située devant l'hôtel est de surcroît bien plus petite que celle située devant le restaurant. Il n'y a donc pas lieu de prendre en compte cette terrasse dans le calcul de la valeur locative ; qu'enfin, pour la détermination du prix au m2, l'expert s'est fondé sur le prix payé par l'exploitant pour le local voisin. Cette analyse doit être confirmée dès lors qu'il s'agit d'une unité d'exploitation, le prix de 390 euros / m2 SUP / an n'étant d'ailleurs pas critiqué par les parties ; qu'en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé la valeur locative annuelle de la partie des locaux affectés à la restauration à 17.160 euros par an comme proposé par l'expert ;
 3/ Sur la valeur locative de la partie hôtelière
 Que Mme K... fait encore grief au jugement d'avoir retenu un prix moyen de 67 euros pour les chambres de l'hôtel, alors selon elle que la chambre 00 (avec terrasse) est vendue 160 euros et que la recette journalière théorique serait de 830 euros ; que toutefois ce calcul ne repose sur aucune donnée réelle: sur les dix chambres exploitées par la société Auberge du Lyonnais, six sont vendues 65 euros la nuit pour deux personnes, trois le sont au prix de 75 euros et la dernière (avec sanitaires sur le palier) est vendue 50 euros. La chambre 00 ne peut être prise en compte dans le calcul puisqu'elle est évaluée au titre du logement de fonction conformément aux clauses du bail. Par ailleurs, le prix moyen de euros est conforme aux prix pratiqués par des hôtels de même catégorie dans le même secteur ;