Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.712 du 18/02/2016,  partie 5


que n'est pas assimilable à une vente en l'état de futur achèvement le contrat de vente d'immeuble à construire lorsque les travaux de transformation, même assimilables à des travaux de construction, sont à la charge de l'acquéreur, l'engagement de construire par le vendeur constituant la « prestation caractéristique » ; que si cette prestation caractéristique ne figure pas expressément à l'acte de vente, il n'en demeure pas moins que, selon les documents précontractuels, M. [C] [F] a fait l'objet, dans le temps de la réalisation de la vente, d'une « étude personnalisée d'investissement immobilier » au terme de laquelle les lots de l'immeuble lui ont été proposés avec un chiffrage très précis des travaux, ce qui implique que ces travaux avaient été déterminés et chiffrés par le promoteur en qualité de maître d'oeuvre ; qu'enfin, le prix de vente incluait le foncier mais aussi ses aménagements (réseaux) ; que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le promoteur selon des plans réalisés par lui avant la vente, qu'il avait obtenu le permis de construire correspondant et qu'il avait également choisi les entreprises intervenantes ; qu'il est constant que les acquéreurs n'ont pas été en possession des plans de construction et des métrages correspondant aux travaux, ni n'ont signé les devis directement établis en leur nom par le promoteur ; qu'au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'opération consistait bien en une vente en l'état de futur achèvement ; que dans le cadre d'une «VEFA», le promoteur doit se doter d'une garantie financière d'achèvement (GFA), répondant à l'obligation de l'article L 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'habitation et donnant à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble serait garanti, le promoteur ayant, de plus, l'obligation légale de définir une date de livraison ; qu'il n'est pas contesté que la convention de vente ne porte aucune des mentions légales imposées (défaut de conformité aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation) et n'a pas les qualités et formes requises pour une vente en l'état de futur achèvement, en sorte que son annulation doit donc bien être prononcée ; qu'en conséquence de cette annulation, M. [F] est recevable à invoquer une créance au titre du prix d'acquisition outre les frais générés par la vente, les appels de fonds du syndic, les frais d'assurance des lots, l'imposition à la taxe foncière ; qu'il a, en outre, été privé des intérêts sur ces sommes qui étaient précédemment placées outre un préjudice moral imputable à la société Patrimoine Conseil, constitué de multiples désagréments ; qu'au regard des éléments du dossier, il apparaît à la Cour que le chiffrage retenu en première instance se trouve pertinent et mérite d'être confirmé (…) ; que le prêt consenti par la banque l'a été accessoirement au contrat de vente ; que les demandeur devront naturellement rembourser le montant du capital débloqué ; que la nullité du contrat principal s'étend au contrat de prêt accessoire (…) ; que l'établissement financier est fondé à réclamer le montant du capital débloqué qui n'a pas été amorti ; qu'il sollicite encore l'indemnisation de frais financiers ou de gestion et, de la perte du gain qu'il pouvait espérer par le biais des intérêts conventionnels ; que s'agissant de ce dernier chef, il ne peut s'agir que d'une perte de chance, en sorte que toute demande dont le montant résulterait mécaniquement de la perte des intérêts serait manifestement excessive ; qu'au regard des éléments de la cause, des frais financiers et de dossier engagés, selon justificatifs, il apparaît à la Cour que la somme allouée en première instance, éventuellement par erreur de transcription et correspondant exactement au plein de la demande, soit 9 952,76 € se trouve excessive et sera ramenée à 3 000 € (…) ; qu'il convient d'emblée d'observer que, pas plus que les multiples coacquéreurs, les demandeur initiaux n'ont eu le choix du notaire, visiblement imposé par le vendeur puisqu'il est acquis que toutes les ventes se sont déroulées devant la SCP [H], notaire instrumentaire installé à [Localité 3], donc connaissant parfaitement les faiblesses du marché immobilier de cette ville et la réputation des constructeurs locaux, sans qu'intervienne jamais un autre notaire qui aurait été le conseil particulier du cocontractant de la société Patrimoine Conseil du Centre ; que manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité in solidum avec le vendeur, le notaire tenu, en outre, en tant que professionnel rémunéré du droit, d'assurer l'effectivité juridique de l'acte qu'il rédige, qui omet d'inviter les parties à conclure une vente d'immeuble à construire conforme à l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation, en présence d'une rénovation lourde assimilable à la construction d'un immeuble ; qu'il ne pouvait méconnaître ces dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient dans le cadre juridique d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé qui devait faire l'objet d'une complète réhabilitation, justifiant de financements sécurisés ;