Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.881 du 10/09/2020,  partie 6



 La SCI Notre Ami Enzo reproche à l'expert le choix de coefficients K, K' et K" de 0,90, estimant que le bâtiment B formant le lot n° 31, construit de murs en parpaings légers et dépourvu d'isolation, ne bénéficie pas des mêmes éléments de confort que les appartements de standing de l'immeuble principal A et qu'il comporte en réalité 69 m2 de garage, outre une partie débarras et buanderie de 40,53 m2 ; elle en déduit qu'à tout le moins, le coefficient K de consistance et nature aurait dû être fixé à 0,35, ce qui conduirait alors à une quote-part de charges de 12/1000èmcspar référence à une surface de 109,53 m2 mentionnée sur son titre de propriété ; pour autant, le coefficient 0,35 a été appliqué par l'expert à un garage en sous-sol auquel ne peut être assimilé le lot n° 31 eu égard à son aspect physique, tel que résultant des photographies annexées au rapport d'expertise, et à la définition dudit lot donnée par le règlement de copropriété (un grand local composé de box, buanderie, douche et water-closet), sachant qu'hormis les garages en sous-sol, caves, parkings, terrasses et balcons affectés de coefficients variant de 0,20 à 0,35, les appartements dépendant de l'immeuble principal A se sont vus attribuer un coefficient égal à 1 supérieur à celui affecté au lot n° 31.
 
 Il résulte de ce qui précède que la clé de répartition, conduisant à attribuer 10/1000èmcs des charges communes générales au propriétaire du lot n° 31, n'est pas conforme à la valeur relative du lot déterminé selon les critères d'ordre public de l'article 5 susvisé ; le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] est donc fondé à soutenir que la clause relative à la répartition des charges communes entre le lot n° 31 et les autres lots doit être réputée non écrite ; le tribunal d'instance de Nice, qui a ordonné une mesure d'expertise aux fins d'apurement des comptes par un jugement préparatoire du 20 avril 2015, reste en revanche saisi de l'action en paiement des charges engagée par le syndicat des copropriétaires, étant rappelé que la décision de réputer non écrite une clause illicite ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date à laquelle cette décision a acquis l'autorité de la chose jugée » ;
 
 1°) ALORS QUE le juge qui répute non écrite une clause relative à la répartition des charges communes générales doit procéder à leur nouvelle répartition en fonction de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur globale de l'ensemble des parties privative, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots ; qu'en constatant, pour affecter au lot n° 31 une quote-part de charges communes générales égale à 32/1000ème, que la clé de répartition conduisant à attribuer 10/1000ème des charges communes générales au propriétaire du lot n° 31 n'est pas conforme à la valeur relative de ce lot fixée à 32/1000ème par l'expert judiciaire en fonction de la superficie de chaque lot pondérée d'un coefficient K de consistance ou de nature, d'un coefficient K' de situation selon que le lot est desservi ou non par l'ascenseur et d'un coefficient K ‘'' de vue, d'éclairement et d'ensoleillement, critères qui ne correspondent pas aux critères de consistance, superficie et de situation des lots d'ordre public prévus par l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la cour a violé les articles 5 et 10 alinéas 2 de la loi du 10 juillet 1965.
 
 2°) ALORS QU'à tout le moins, en adoptant les conclusions du rapport d'expertise qui a appliqué à la surface de chaque lot un coefficient K' de situation (0,90 à 1,08) selon que ledit lot est ou pas desservi par l'ascenseur, lequel constitue un élément d'équipement commun et ne fait pas partie des charges communes générales, la cour a violé l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.
 
 3°) ALORS QUE le juge qui répute non écrite une clause relative à la répartition des charges communes générales doit procéder à leur nouvelle répartition en fonction de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur globale de l'ensemble des parties privative, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots ; que la surperficie à retenir est la surface réelle des parties privatives à laquelle des coefficients de pondération sont ensuite appliqués afin d'obtenir la surface utile ; qu'en relevant que « si les résultats [relatifs à la superficie des lots] obtenus [par l'expert] ne peuvent qu'être approximatifs, ils n'en sont pas moins suffisants eu égard au but recherché consistant à vérifier un ordre de grandeur des millièmes contestés », ce dont il ressort l'absence de calcul de la superficie réelle des parties privatives, et notamment celle du lot n° 31 qui doit servir de base aux coefficients de pondération appliqués, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 5 et 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.