Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-16.736 du 24/10/2018,  partie 4


qu'il apparaît par ailleurs qu'elle n'est nullement intervenue dans la signature du bail commercial établi entre les acquéreurs et la SARL de Gestion Les Hauts du Cordat le 28 avril 2006 ; que l'acte authentique comporte en outre un avertissement explicite sur le fait que l'ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme et confié en gestion à un exploitant unique en comportant des références aux dispositions fiscales applicables ; qu'à ce titre il ne saurait être reprochée à la SCP Z... d'avoir failli à son devoir de conseil alors que l'acte de vente précisait le nécessaire classement de l'ensemble immobilier, la nécessité de rédaction d'un bail commercial lequel avait été formalisé en avril 2006 et le rappel des dispositions fiscales en la matière ; qu'il en va de même pour le risque d'inachèvement des travaux, avec toutes les conséquences détaillées par les appelants dans leurs griefs à l'égard du notaire, dont rien ne démontre que celui-ci pouvait le soupçonner au mois de septembre 2006 ; que de ce chef également la cour observe qu'il s'agit d'un aléa possible, comme tant d'autres événements indésirables, que par principe n'importe quel acheteur moyennement diligent ne peut dans pareilles circonstances totalement ignorer ; que rien ne démontre que le notaire avait connaissance, ou pouvait avoir connaissance, avant la signature de l'acte authentique de vente au mois de septembre 2006, des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Company of Guarantee » garantissait aux acquéreurs d'une part le règlement des loyers, d'autre part le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, ces documents s'étant révélés totalement illusoires puisque la compagnie en question n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français ; que dans ces conditions la mention d'un « pacte de préférence » dans l'acte authentique de vente, dont les modalités et la signification sont au demeurant parfaitement claires, ne saurait être reprochée au notaire ; que la cour observe enfin qu'il n'est pas du tout certain, ni encore moins démontré, que le consentement des acquéreurs lors de la présente vente aurait été particulièrement déterminé, à titre d'exemple, par le nombre exact des logements en construction (137 ou 166), par la subtile différence entre « rénovation » et « construction », ou encore par un changement peu significatif de la répartition des parties privatives et communes, plutôt à leur avantage d'ailleurs ; qu'il paraît au contraire que ces éléments, parmi d'autres, n'auraient eu en réalité aucune importance pour eux, ou très peu, si in fine le projet avait été mené avec succès et s'ils avaient pu en retirer sur le long terme tous les bénéfices escomptés ;
 
 ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QU'il appartient aux époux Antony X... – Stéphanie Y... de rapporter la preuve - d'une faute du notaire - de l'existence d'un préjudice réparable, - d'un lien de causalité entre la faute et le dommage ; que la mise en jeu de la responsabilité du notaire suppose donc que le préjudice subi soit la conséquence du manquement qui lui est reproché ; que cette responsabilité ne pourrait dès lors être consacrée si les difficultés rencontrées n'ont pas relevé de celles que l'obligation d'information et de conseil avait pour objet d'éviter ; que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu, d'une part, d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, et d'autre part, de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l'acte reçu par le notaire est l'aboutissement d'une négociation personnellement menée par lui, ou selon que l'économie de l'acte a été arrêté directement entre les parties sans son intervention, et que c'est également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le tribunal doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ; qu'il résulte des pièces du dossier que la SCP Z... a accompagné le groupe Simbiosis sur d'autres projets immobiliers similaires de créations de résidences de tourisme, et qu'elle a été présente dans la plupart des actes notariaux impliquant ce groupe, aussi bien à l'achat qu'à la revente, de sorte qu'elle s'est située dans une situation de quasi-subordination, l'obligeant d'autant plus à vérifier les conditions de son intervention auprès des acquéreurs ; que, plus particulièrement pour l'espèce : - le 18 avril 2003, elle a reçu l'acte d'achat de l'ensemble Immobilier Les Hauts de Cordat par la Sci Résidence le Cordat, - en novembre 2003, elle a interrogé la mairie de Laprugne sur d'éventuels recours contre le permis de construire délivré le 12 août 2002, - à la suite d'un courrier de la mairie de Laprugne du 28 novembre 2003 l'alertant sur une possible pollution des sols par hydrocarbure, elle a pris l'initiative de faire intervenir la société SEDIM qui a procédé au nettoyage d'une pollution par fioul ;