Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-11.224 du 14/01/2021,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 JANVIER 2021
 
 1°/ M. D... N... ,
 
 2°/ Mme Y... M... , épouse N... ,
 
 domiciliés tous deux [...],
 
 ont formé le pourvoi n° P 20-11.224 contre l'arrêt rendu le 17 septembre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige les opposant à M. Q... F..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de M. et Mme N... , de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. F..., après débats en l'audience publique du 17 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ; 
 
 Faits et procédure
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 septembre 2019), par acte sous seing privé du 4 novembre 2016, M. F... a vendu à M. et Mme N... une maison d'habitation sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt principal et d'un prêt relais, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir le 3 février 2017.
 
 2. Le 7 février 2017, les acquéreurs n'ayant pas justifié de l'obtention de la totalité des prêts, le vendeur leur a notifié une renonciation à poursuivre l'exécution de la vente.
 
 3. Le 23 février 2017, M. et Mme N... , ayant obtenu leurs prêts, ont assigné M. F... en perfection de la vente et en paiement de la clause pénale. Reconventionnellement, le vendeur a sollicité le constat de la caducité de la promesse de vente et le paiement du dépôt de garantie.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche
 
 Enoncé du moyen
 
 4. M. et Mme N... font grief à l'arrêt de déclarer la promesse de vente caduque et de rejeter leur demande au titre de la clause pénale et des frais de procédure, alors « que le juge doit respecter la loi des parties ; que la promesse de vente stipulait que les acquéreurs déclaraient avoir l'intention de recourir, pour le paiement du prix, à un prêt d'un montant maximum de 725 000 euros, dont 260 000 euros de crédit relais ; que la cour d'appel a relevé qu'ils avaient justifié, dans le délai de la mise en demeure qui leur avait été adressée par le vendeur, avoir obtenu un prêt, matérialisé par une offre de la banque en date du 24 janvier 2017 de 539 900 euros ; qu'il avait ainsi été justifié, dans les délais, d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles, puisqu'il était inférieur au montant maximal prévu, peu important que les acquéreurs aient antérieurement sollicité la banque pour un montant supérieur et que le prêt ne couvre pas le montant total de l'acquisition ; qu'en jugeant pourtant, pour juger la promesse de vente caduque, que les acquéreurs n'aient pas justifié de la réalisation de la condition dans les termes prévus par la promesse, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 1103 du code civil :
 
 5. Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
 
 6. Pour déclarer caduque la promesse de vente et rejeter la demande de M. et Mme N... en paiement de la pénalité contractuelle, l'arrêt retient que les acquéreurs n'ont pas justifié de la réalisation de la condition suspensive dans les termes contractuels.
 
 7. En statuant ainsi, alors qu'un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
 Et sur le second moyen, pris en sa première branche
 
 Enoncé du moyen
 
 8. M. et Mme N... font grief à l'arrêt d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande du vendeur tendant à la conservation du dépôt de garantie et dit que cette somme sera versée à M. et Mme N... et de les condamner à payer au vendeur une clause pénale de 38 500 euros et de dire que la somme séquestrée par le notaire sera versée à M. F..., alors « que la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ;