Cour d'appel de Bordeaux
EX, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.562 du 18/03/2021,  partie 4


Indépendamment du fait que ces cessions interviennent sur des biens difficilement comparables avec la parcelle de la copropriété du clos Bossuet d'une surface de plus de 2.000 m2, les éléments de comparaison sont géographiquement éloignés de la parcelle de référence avec un zonage moins favorable. L'exproprié propose également des éléments de comparaison tirés du fichier Perval par trop différents de la parcelle de référence ne serait-ce que par la taille de 200 m2) et par la nature, s'agissant (à l'exception de la vente de la [...] ) de terrains à bâtir nus ou avec une construction à démolir et qui ne sont donc pas encombrés comme la parcelle de référence. Comme l'explique le commissaire du gouvernement, les éléments de comparaison utiles seront à rechercher dans le secteur géographique concerné parmi des parcelles de surfaces analogues supportant des immeubles d'habitation, individuels ou collectifs. Dans le recensement qu'il a pu faire des parcelles ayant une vocation voisine à celle de la parcelle de référence, deux éléments de comparaison ont le même zonage (les éléments 2 et 8 du tableau produit par le commissaire du gouvernement). Toutefois, la parcelle du [...] est quatre fois plus petite que celle du [...] (423 / 2.261 m2) et la surface du 266 à 270, av. de la Libération est près de deux fois plus importante que celle du Clos Bossuet (4.083 / 2.261 m2). Le prix moyen du m2 de ces deux références ressort à 940,50 €/m2. En raison de l'encombrement de la parcelle et du caractère marginal des droits à construire, il convient de pratiquer un abattement qui comme le propose le commissaire du gouvernement ne peut être inférieur à 40 %. La valeur unitaire du m2 ressortira à 564,30 €. La surface de l'emprise étant de 189 m2, l'indemnité de la copropriété du [...] ressortira à (189 x 564, 30 €) 106.652,70 €, somme arrondie à 106.653 €. L'indemnité de remploi, calculée selon la méthode habituelle ressortira à : ([5.000 x 20 %] + [10.000 x 15 %] + [91.653 x 10 %]) = (1.000 + 1.500 + 9.165) = 11.665 € » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, les juges sont tenus de répondre aux moyens qui les saisissent ; qu'en l'espèce, BORDEAUX MÉTROPOLE se prévalait de ce que, en application de l'article L. 318-3 du code de l'urbanisme, la propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d'habitation peut, après enquête publique, être transférée d'office sans indemnité dans le domaine public de la commune ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, qui était de nature à modifier l'appréciation de la valeur du bien exproprié, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 ET ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'à cet égard, la propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d'habitations peut, après enquête publique, être transférée d'office sans indemnité dans le domaine public de la commune ; qu'en l'espèce, BORDEAUX MÉTROPOLE se prévalait de cette règle pour faire valoir que la copropriété ne pouvait prétendre obtenir plus que l'indemnité qu'elle lui avait offerte ; que la cour d'appel a elle-même constaté que l'emprise de l'expropriation portait sur une voie privée ouverte à la circulation publique ; qu'en s'abstenant néanmoins de s'expliquer sur cette argumentation de BORDEAUX MÉTROPOLE, qui était pourtant déterminante pour l'appréciation de la valeur du bien exproprié, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 322-1 du code de l'expropriation et L. 318-3 du code de l'urbanisme.