Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.872 du 05/11/2020,  partie 9


Il a en conséquence qualifié les parcelles de terrains à bâtir au sens de l'article L 322-2 du code de l'expropriation.
 L'EPA ORSA conteste cette qualification de terrain à bâtir, comme le commissaire du gouvernement.
 À l'appui de son argumentation, si Monsieur H... ne conteste pas que la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone, qu'il convient d'apprécier la qualification de terrain à bâtir à la date de référence du 10 avril 2012, il indique que l'arrêté visant l'approbation par délibération du conseil municipal ne peut s'entendre que de l'approbation du dossier de réalisation, soit en l'espèce l'arrêté du 22 mai 2014, postérieur à la date de référence du 10 avril 2012.
 Cependant l'article L 322-3 dispose que la qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
 1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune 2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situées à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptée à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
 Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 322-2.
 II en ressort que la qualification de terrain à bâtir doit se faire à la date de référence.
 L'article L 311-1 du code de l'urbanisme, relatif à la création de la Zac, dispose que les zones d'aménagement concerté sont les zones à l'intérieur desquelles une collectivité publique ou l'établissement public y ayant vocation décident d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et équipements des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. Le périmètre et le programme de la zone d'aménagement concerté sont approuvés par délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale.
 En l'espèce, c'est l'arrêté préfectoral du 7 novembre 2011 qui a créé la [...] et l'article L 322- 3 du code de l'expropriation indique que lorsqu'il s'agit de
 terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan d'organisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une création d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; c'est donc à la date de la création de la Zac qu'il convient de se placer, et non de sa réalisation, pour apprécier à la date de référence, soit en l'espèce le 27 mars 2012, la capacité des réseaux.
 L'EPA ORSA et le commissaire du gouvernement, soulignent que le dossier de réalisation de la [...] indique l'ensemble des réseaux qui seront créés dans le cadre de cette opération, l'EPA ORSA soulignant son coût de 1 1 250 000 euros (pièce N°4), ce qui induit qu'à la date de référence, les réseaux existants sont insuffisants au regard de l'ensemble de la zone et que le terrain exproprié ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir.
 Monsieur H... rétorque qu'en tout état de cause, le dimensionnement actuel des réseaux existant dans le périmètre de la Zac est parfaitement adapté au « regard de l'ensemble de la zone » aux travaux qui devront être réalisés à l'intérieur de la Zac ; en effet pour chacun des besoins internes propres à la zone, le raccordement s'effectuera, comme le prévoit le dossier de réalisation lui-même, directement sur les réseaux extérieurs existant sur les larges voies publiques très bien équipées, RD 7 et RD 117, bordant directement les terrains ici en cause.
 Cependant, conformément à l'article L 322-3 susvisé, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone, sans qu'il y ait lieu de rajouter une condition supplémentaire comme demandé par Monsieur H..., de travaux réalisés à l'intérieur de ladite Zac.
 Il convient donc d'examiner à date de référence du 27 mars 2012, si la dimension des réseaux est de dimension adaptée au regard de l'ensemble de la zone.