Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.009 du 28/11/2019,  partie 8



 De la même manière, la reconstitution des bureaux des étage 3 à 5 ne peut pas non plus être mise à la charge de la commune en raison du fait que :
 
 - la pénétration de la structure métallique dans le volume du 3° étage doit être considérée comme une adaptation normale du descriptif sommaire en phase projet,
 - au delà de cela, la reconstitution de ces bureaux est liée au projet lui même et, en tout état de cause, tout à fait contraire à la demande expresse de la commission de sécurité et par voie de conséquence de nature à rendre impossible l'exploitation de l'ensemble des locaux, ce qui contrevient directement à l'objet du bail.
 
 Il n'est donc possible de mettre à la charge de la commune que les travaux de finition des travaux initiaux, ce dont la ville ne disconvient pas, en souhaitant toutefois voir limiter le coût des finitions et reprises de désordres aux seuls travaux relatifs au bail initial.
 
 S'agissant des estimations complémentaires établies par MM. B... et E..., elles ne peuvent être prises en compte dans la mesure où les experts ont établi leur chiffrage sur la base d'une consultation de dix devis d'entreprises du bâtiment, alors que ces chiffrages n'ont pas fait l'objet d'observations après leur diffusion et surtout que les estimations complémentaires précitées ne sont ni expliquées, ni justifiées par des devis d'entreprises.
 
 L'ensemble des désordres et finitions chiffrés par les experts correspond aux travaux prévus ou exécutés dans le cadre du bail du 20 juillet 2001, selon les constatations de l'expertise, à l'exception du coût de dépose des câbles électriques et des divers appareils, chiffré à 6.400 € HT soit 7.680 € TTC et dont l'imputabilité est incertaine puisqu'une grande partie de ces installations est postérieure au 20 juin 2003 et que cette somme ne peut en conséquence être mise à la charge du locataire.
 
 Dans ces conditions, la commune de BORDEAUX doit être condamnée à verser à son bailleur la somme de 224.310,24 € - 7.680 € = 216.630,24 € TC avec indexation sur l'évolution du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d'expertise, au titre des finitions et désordres affectant les travaux initiaux.
 
 Sur les demandes au titre du préjudice locatif, la SCI réclame réparation des pertes de loyer subies à compter du 1er juillet 2004 jusqu'à achèvement des travaux de remise en état, pertes qu'elle estime induites par l'impossibilité de louer les locaux en raison des doutes sur leur solidité soulevée dans l'expertise de première instance.
 
 Il est cependant établi que ces doutes n'étaient pas fondés ainsi qu'il vient d'être dit aux termes des conclusions de l'expertise ordonnée par la cour.
 
 Il sera rappelé sur ce point que l'expert G... n'avait pas mis en cause la solidité de l'ouvrage, que le cabinet SOCOTEC n'avait pas pu émettre d'avis et que l'expert P... n'avait exprimé que des doutes ou des craintes à ce sujet.
 
 L'expert P... avait en outre tenu pour acquis sans réserve une simple hypothèse de flambement des murs évoquée par l'expert privé de la SCI, M. X... qui n'envisageait pourtant ce risque qu'en l'absence d'ancrage suffisant de la structure métallique au niveau du plancher bas du 3° étage, ancrage que les experts A... et Q... ont pourtant vérifié (pages 38 et 44), ce qu'aurait aussi pu faire M. P... qui a ainsi inutilement alarmé la SCI sur un risque d'atteinte structurelle inexistant.
 
 En tout état de cause, la SCI n'est pas fondée à faire supporter à la commune les conséquences d'une analyse erronée de l'expert P... sur la solidité de l'ouvrage, analyse d'ailleurs contestée par la commune qui sollicitait de ce chef une contre expertise rejetée par le tribunal.
 
 Il a par ailleurs été rappelé à juste titre par le premier juge que la SCI est devenue seule bailleresse de la société FINANCIERE CAESAR'S puis de la société BRASS à l'expiration du premier bail précaire le 20 juin 2003 après la levée de la promesse de bail consentie par la SCI.
 
 Le fait que la SCI était tenue par cette promesse de bail commercial à l'issue du bail précaire n'est pas de nature à modifier les engagements conventionnels de la commune qui ne peut pas non plus être condamnée à répondre des conséquences de la défaillance de la société BRASS, expulsée le 16 juin 2004 en raison du non respect de ses obligations.
 
 Compte tenu de ce qui précède, la demande en paiement des frais de gardiennage de l'immeuble du fait de l'inoccupation des locaux ne peut pas non plus être acceptée.