décision 16-11.206 du 28/06/2017,  partie 3


Elle a ainsi manqué à son obligation de conseil et de délivrance d'une information loyale et exhaustive. Mais ce manquement n'est à l'origine que de la perte de chance de M. X... de ne pas contracter au titre du contrat de réservation signé le 4 juin 2005, lequel mentionnait que le promoteur, dans le cadre de l'opération de rénovation lourde, justifiera pour la passation de l'acte authentique de l'une des garanties d'achèvement prévue par la loi. La garantie d'achèvement n'étant pas alors figée, rien n'établit que M. X... n'aurait pas signé le contrat de réservation. Au-delà de ce manquement spécifiquement reproché à la société Aronoff Conseil Immobilier, il n'appartenait pas à celle-ci de procéder ni de faire procéder ni d'enquêter sur l'existence d'une étude faisabilité du projet de rénovation pas plus que sur la fiabilité générale de l'opération de rénovation, la circonstance de l'ancienneté du permis de construire ou de la consultation de bilans que la société Aronoff n'avait pas à effectuer ne permettant pas d'établir que les éléments particuliers du projet étaient tels que l'opération était inévitablement vouée à l'échec et conduiraient à la liquidation judiciaire du promoteur. La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a débouté M. X... de ses demandes dirigées contre la société Aronoff Conseil Immobilier » ;
 
 ET AUX MOTIFS, NON CONTRAIRES, REPUTES ADOPTES QU'« il n'en reste pas moins que la SARL Aronoff Conseil Immobilier contracte comme tout professionnel proposant une prestation une obligation d'information et de conseil, en exécution de laquelle elle se doit de fournir à son client une information loyale, objective et complète sur les opérations proposées et attirer son attention sur les risques liés à ces opérations, outre le suivi du dossier visé comme prestation à servir. La simulation d'investissement immobilier vise les revenus de B... et procède à un calcul de rentabilité qu'en lui-même Monsieur X... ne conteste-pas. Il estime, cependant, que cette simulation aurait dû mettre en avant les risques d'une telle opération par rapport à un investissement courant patrimonial par l'absence de garantie de bonne fin et par le caractère spéculatif de l'attente de loyers commerciaux d'une résidence hôtelière. Mais, s'il appartenait à la société ARONOFF CONSEIL IMMOBILIER de renseigner son client sur la faisabilité du projet au regard de ses revenus, notamment de son taux d'endettement, et des gains à en tirer, il ne pesait pas sur elle une obligation de résultat quant à la bonne fin de l'investissement » ;
 
 ALORS, premièrement, QUE l'arrêt attaqué a retenu que si la société Aronoff conseil immobilier avait manqué à son obligation de mettre en garde monsieur X..., investisseur non averti, sur les conséquences financières possibles de la souscription d'une simple garantie d'achèvement intrinsèque, inefficace en cas de faillite du promoteur, cette faute n'avait néanmoins pas fait perdre à l'exposant la chance de ne pas souscrire le contrat de réservation, parce qu'il stipulait que lors de la signature de l'acte authentique le promoteur justifierait de l'une des deux garanties d'achèvement prévues par la loi, de sorte que la garantie d'achèvement n'était pas figée et que rien n'établissait que monsieur X... n'aurait pas signé le contrat de réservation ; qu'en statuant par ces motifs, impropres à établir l'absence de toute probabilité que l'exposant aurait refusé de courir le risque de ne bénéficier, lors de la signature de l'acte authentique de vente, que d'une garantie intrinsèque au choix du promoteur, et donc qu'il aurait refusé de conclure le contrat de réservation s'il avait été mis en garde contre les dangers d'une garantie d'achèvement intrinsèque, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
 
 ALORS, deuxièmement, QUE monsieur X... soulignait que la société Aronoff conseil immobilier avait omis de l'alerter sur les risques de l'investissement litigieux et qu'elle le lui avait trompeusement présenté comme performant économiquement, pérenne et offrant un équilibre économique avec seulement 44 % de remplissage de l'hôtel outre l'assurance d'un loyer moyen annuel de 212 € par m², lors-même qu'il ressortait du dossier que l'hôtel ne pourrait être exploité à la date promise de paiement des loyers, que la société Aronoff conseil immobilier devait connaître les produits qu'elle commercialisait et que ces éléments ne pouvaient être appréhendés par un investisseur profane comme monsieur X... (conclusions, p. 18 et 19) ; qu'en refusant d'effectuer cette recherche au motif erroné que la société Aronoff conseil immobilier n'avait pas à étudier la faisabilité du projet de rénovation ou sa fiabilité générale, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
 
 ALORS, troisièmement, QUE pour écarter la responsabilité de la société Aronoff conseil immobilier, les juges du fond ont retenu que l'ancienneté du permis de construire ou la consultation de bilans, qu'elle n'avait pas à effectuer, ne permettait pas d'établir que les particularités du projet étaient telles qu'il était voué à l'échec et conduiraient le prometteur à la liquidation judiciaire, et que si elle devait renseigner le client sur la faisabilité du projet au regard et de ses revenus et des gains escomptés elle ne garantissait pas la bonne fin de l'investissement, cependant que l'échec de l'opération n'était pas dû à une mauvaise conception du financement ;