Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.848 du 11/07/2019,  partie 2



 Qu'il ressort de l'expertise de Monsieur U... que l'étang de la propriété est constitué de deux pièces d'eau de 400 et 450 m² chacune, reliées entre elles. La profondeur en est d'un à deux mètres. Cet étang, alimenté par un ru qui arrive par le Sud-Est et traverse un bassin de rétention, est situé à 600 mètres en aval d'une blanchisserie. L'expert n'a pas observé de signes visuels anormaux pour l'étang et le ruisseau lors de sa première visite mais lors de la seconde, l'étang était recouvert de lentilles d'eau. Il résulte des témoignages du voisinage et d'un constat d'huissier du 8 avril 2013 que des signes visuels anormaux, tel que mousse ou blanchiment de l'eau, apparaissent ponctuellement. Après des analyses poussées d'échantillons de l'eau, Monsieur U... conclut que l'étang est affecté par la présence de la blanchisserie : concentration anormale de chlorures, affectant la biodiversité naturelle, en organochlorés pouvant avoir des effets chroniques sur la santé, fermentations estivales et développements algaux de nature à occasionner une gêne visuelle ou olfactive et un envasement accéléré ;
 Que l'expert a récapitulé les pertes d'usage de l'étang :
 - nette perte d'usage des promenades sur berge pour les enfants et les animaux d'agrément pour des raisons sanitaires ;
 - forte perte d'usage de la pêche ;
 - perte d'usage partielle des plantes d'ornement aquatique ;
 - perte d'usage quasi nulle de l'aspect paysager car les colorations anormales ou moussages sont rares.
 Que M. U... a estimé que les travaux de nature à réparer les désordres consisteraient à dévier les eaux de rejet de la zone industrielle où se trouve la blanchisserie, mais que leur étude de faisabilité était hors champs de son expertise ;
 Qu'il est ainsi établi par le rapport d'expertise que la propriété acquise est atteinte d'un vice ;
 Qu'il ressort d'une lettre de Monsieur K... adressée le 23 octobre 2012, que les vendeurs avaient connu en 2008 une difficulté avec la qualité de l'eau du bassin, celle du premier bassin étant blanche et dégageant une odeur de lessive, que, depuis, les eaux sont restées plus ou moins sombres et qu'il n'a plus eu de poisson jusqu'en 2010 ;
 Qu'il est ainsi établi que le vice était antérieur à la vente. Dès lors qu'il n'a pu être décelé que par l'analyse d'échantillon, il était caché pour l'acquéreur ;
 Que dans sa lettre du 23 octobre 2012, Monsieur K... explique qu'en 2008, l'entreprise a fait effectuer un « semblant d'analyse » de l'eau dont le résultat était satisfaisant et qu'il n'a plus alors obtenu le soutien de la commune. Cette version est corroborée par la lettre du 4 décembre 2012 du maire de la commune qui écrit à la société Protexia mandatée par les époux V... : « Nous vous informons que les analyses d'eaux qui ont été réalisées par l'organisme agréé son conformes aux normes en vigueur ». Entendu par les services de police en 2012 à la suite de la plainte déposée par Monsieur V..., Monsieur K... a fait des déclarations conformes à ce qu'il a écrit dans sa lettre, ajoutant : « Au moment de la vente, je connaissais ces problèmes de pollution, je n'en ai pas parlé parce qu'il n'y avait pas de problème trop important à cette époque » ;
 Qu'ainsi, Monsieur K..., sans connaître la pollution résiduelle, qui ne pouvait être faite sans analyse, savait que les rejets de la blanchisserie pouvaient affecter l'eau de l'étang ;
 Que toutefois, il est démontré par le rapport d'expertise que le vice n'entraîne qu'une perte d'usage partielle du plan d'eau. Cette perte, qui n'affecte qu'un élément de l'agrément extérieur de la propriété, n'est pas de nature à la rendre impropre à son usage ;
 Que Monsieur et Madame V... allèguent que l'achat était principalement motivé par la présence du plan d'eau qu'ils souhaitaient investir pour y faire des promenades, y abreuver des animaux, y entraîner leur chien de race terre neuve et y pratiquer la pêche. Mais d'une part, l'expert a précisé qu'en tout état de cause, un étang n'est pas réputé pour avoir une qualité potable pour les animaux, d'autre part, les acquéreurs ne justifient pas d'avoir informé leurs vendeurs de ce que la qualité de l'eau des étangs était déterminante de leur achat et, à défaut, d'avoir fait entrer cette volonté personnelle dans le champ contractuel, ils ne justifient pas qu'ils n'auraient pas acquis ou n'auraient donné qu'un moindre prix d'une propriété de 11 607 m² comprenant une maison d'habitation, des dépendances et un garage s'ils avaient connu la perte partielle d'usage du plan d'eau ;
 Que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a écarté la garantie des vices cachés » (cf. arrêt p. 6 à 8) ;
 
 1°/ ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison du défaut caché de la chose vendue qui rend l'un de ses éléments impropre à sa destination normale sans que l'acquéreur ait alors à justifier que l'usage normal de cet élément était déterminant de son consentement ;