Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-18.108 du 25/05/2022,  partie 4



 Aux motifs propres que sur les dates d'effet des mandats de commercialisation conclus avec la société Gescopi et la SCI Terrasses de Biret et la transmission des documents de commercialisation : c'est par une juste motivation que le premier juge a retenu en ce qui concerne le mandat exclusif en date du 22 février 2016 que : - ce contrat conclu pour une durée de trois mois ne prévoyait pas de clause de report de son échéance en cas de recours contre le permis de construire, - le mandat mentionnait bien que la demande de permis de construire avait été déposée, - la société Defina, professionnelle, ne pouvait raisonnablement ignorer que la commercialisation ne pouvait commencer qu'à l'issue des recours contre le permis de construire, lequel avait été obtenu le 2 mars 2016 ; qu'ainsi, lors de la signature du mandat, le 22 février 2016, la société Defina savait que le permis de construire, seulement demandé à cette date, risquait une fois obtenu d'être soumis à des recours qui retarderaient la commercialisation ; qu'en l'absence de clause permettant une prorogation de l'échéance du mandat exclusif, la société Defina, professionnelle avisée, a pris le risque de voir ce contrat privé d'effet en cas de recours , que c'est en effet ce qui s'est passé, puisque les recours formés contre le permis délivré le 2 mars 2016 n'ont été retirés dans le cadre d'une transaction que le 6 juin 2016, postérieurement à l'expiration du mandat exclusif ; que par conséquent, la société Defina ne peut reprocher aucun manquement aux société Gescopi et SCI Terrasses de Biret relativement au mandat exclusif de vente ; qu'en ce qui concerne le mandat non exclusif, courant du 15 mai 2016 au 31 décembre 2016, il s'est trouvé effectif du 6 juin 2016, date de la transaction par laquelle le recours contre le permis de construire a été retiré ; que suivant les disposition de l'article 1146 (ancien) du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation ; que la société Defina soutient avoir été évincée du programme par le silence de ses mandants qui ne lui ont donné aucune consigne ni document permettant la commercialisation ; que l'appelante ne saurait soutenir sans se contredire qu'elle n'avait aucune nouvelles ni contact avec les mandants à compter du 6 avril 2016, alors même que dans ses écritures elle avant avoir eu un rôle actif dans la transaction intervenue dans le cadre de la contestation du permis de construire ; qu'une telle transaction suppose en effet à l'évidence que la société Defina ait été en contact étroit avec ses mandants pour négocier avec le tiers le retrait de son recours administratif ; que de plus, en ce qui concerne les documents de commercialisation, il résulte des échanges de courriels produits aux débats que les plans de vente de la résidence ont été adressés à la société Defina en même temps que les mandats de vente (mail du 18 février 2016, pièce 46 appelant) ; que la société Defina n'était donc pas dépourvue de toute documentation pour exercer sa mission ; qu'enfin et surtout, la société Defina ne justifie pas d'aucune demande ni mise en demeure de ses mandants relativement aux documents de commercialisation, avant le courrier officiel de son avocat en date du 6 octobre 2016, par lequel elle sollicite une indemnisation ; que le courriel que la société Defina a adressé au gérant de la société Aldim le 18 juillet 2016, outre qu'il ne s'adressait pas aux mandants, ne porte que sur la prorogation du délai du mandat exclusif et non sur la documentation commerciale ; que ce document ne saurait donc tenir lieu de mise en demeure relative à cette documentation ; qu'alors même que les SCI Terrasses de Biret et société Gescopi n'avaient pas été mises en demeure de remplir leur obligation quant aux documents réclamés, dont au moins une partie était déjà en possession de la société Defina depuis le mois de février, le conseil des mandants, en réponse au courrier du 6 octobre 2016 ci-dessus évoqué, lui a adressé l'ensemble des documents en cause, rappelant qu'à cette date, le 19 octobre 2016, le mandat exclusif était toujours en cours ; que par ailleurs, la société Defina ne justifie d'aucune des démarches qu'elle aurait entreprises en vue de la commercialisation des lots, y compris entre le 19 octobre 2016 et le 31 décembre ; qu'il résulte de cet ensemble d'éléments : - la société Defina a polarisé ses demandes sur la prorogation du mandat exclusif de vente, négligeant par-là d'exercer son mandat non exclusif, - se plaignant de n'avoir pas été destinataire de la documentation commerciale, elle n'a à aucun moment mis en demeure la SCI Terrasses de Biret et la société Gescopi de lui fournir ces pièces, - elle détenait au moins une partie des documents en cause depuis février 2016, - lorsque le conseil des intimés lui a adressé les documents le 19 octobre 2016, la société Defina n'a pas pour autant mis en oeuvre une politique de commercialisation, - outre qu'elle ne justifie pas non plus avoir rempli ou cherché à remplir ses obligations ;