Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-17.597 du 24/10/2018,  partie 3


que l'évaluation par comparaison est pertinente si elle se fonde sur des immeubles intrinsèquement similaires ayant fait l'objet de transmissions à une date voi4 sine de celle de la mutation sujette à redressement et en tout état de cause avant celle-ci ; qu'en effet, les mutations ultérieures étant par définition inconnues des acteurs du marché au moment de la mutation en cause, leur prise en compte ne permettrait pas de se rapprocher du prix tel qu'il résulte de l'offre et de la demande effectifs à cette date ; Qu'en l'espèce, l'une des mutations utilisées à (sic) terme de comparaison date du 8 novembre 2006 ; qu'elle est donc postérieure à la vente en cause qui, sur la question de l'évaluation de l'immeuble, doit être envisagée à sa date effective et non à la date de son opposabilité aux tiers ; Que dans ces conditions, en produisant une évaluation fondée sur un élément non pertinent, l'Administration ne rapporte pas la preuve d'une sous-évaluation du prix ; Attendu en conséquence qu'il y a lieu d'annuler la décision du 12 novembre 2013 rejetant la réclamation et, la taxation étant entièrement fondée sur une évaluation qui doit être écartée, d'ordonner la décharge des impôts, amendes, sanctions et intérêts de retard concernés ;» ;
 
 ALORS QUE, premièrement, il résulte de l'article 666 du code général des impôts que « les droits proportionnels ou progressifs d'enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs » et de l'article L 17 du livre des procédures fiscales qu'« en ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations»; que, s'agissant des titres non cotés, la Cour de cassation estime, de façon constante, que la valeur vénale desdits titres doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande; que, dès lors, la combinaison de méthodes pertinentes utilisées à cette fin doit s'approcher au mieux de la valeur du marché; qu'il ressort, par ailleurs, de la jurisprudence de la Haute juridiction, que lorsque la méthode par comparaison ne peut être retenue celle-ci n'impose pas à l'administration le choix d'une méthode particulière de valorisation mais uniquement qu'elle soit justifiée compte tenu des caractéristiques spécifiques des titres à évaluer; qu'ainsi le guide de l'administration fiscale intitulé «l'évaluation des entreprises et des titres de société» n'est qu'une aide qui n'a pas pour objet de fournir des formules de calcul mécaniquement applicables mais bien une ligne de conduite plus large, reposant sur une analyse approfondie de la réalité de la société; que l'utilisation de la méthode de la valeur de productivité pour évaluer les parts de sociétés civiles immobilières doit uniquement correspondre à cet objectif; qu'admettre, dans ce cadre, la déduction des amortissements du résultat net courant, bien qu'ils ne soient pas des flux, revient, en outre, à réduire artificiellement la situation nette de ces sociétés, en ce que ces amortissements correspondent à une charge calculée destinée à mesurer la dépréciation dans le temps d'une immobilisation; qu'il en résulte que la valeur de productivité calculée de cette manière s'éloigne de la notion de valeur réelle des titres à évaluer, si bien que la cour d'appel, en la validant, a violé les articles 666 du code général des impôts et L 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en ne justifiant pas en quoi elle assimile les charges d'entretien et de mise aux normes des immeubles, à des amortissements, leur déniant ainsi le caractère exceptionnel qui, seul permettrait, selon elle, un retraitement du résultat net courant au regard du guide de l'évaluation précité, quand l'administration considère que ces travaux sont des investissements, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 666 du code général des impôts et L 17 du livre des procédures fiscales. Moyen produit par la SCP A..., avocat aux Conseils, pour M. X... (demandeur au pourvoi incident).
 
 IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR rejeté les autres contestations de M. X... relatives à l'évaluation des titres des SCI en cause pour justifier la décharge des rappels d'impôt de solidarité sur la fortune litigieux, auxquels il a été assujetti au titre des années 2007 à 2009,
 
 AUX MOTIFS QUE, concernant la valeur de capitalisation, M. X... reproche à l'administration fiscale de ne pas réintégrer les frais et produits financiers dans le calcul des revenus à capitaliser ;