cour d'appel d'Aix en Provence
1re Chambre C,  décision 17-12.574 du 12/04/2018,  partie 4


qu'en effet, le règlement de copropriété ne comporte pas de précision à cet égard et les plans modificatifs produits ne portent que sur le changement d'affectation de l'appartement acquis par la société, afin d'autoriser sa transformation en salon de coiffure (pièce 25-2 produite par la société Laetitia) ; qu'en outre, ce plan ne porte aucune indication quant à l'ouverture d'une porte entre le garage et l'appartement ; que par ailleurs, le devis du 30 juin 1986 (pièce 2 de la société Laetitia) concerne une ouverture en façade et non entre deux lots ; qu'enfin, il ne peut être déduit, avec l'évidence requise en référé, que le descriptif de travaux projetés établi par l'architecte, M. Y..., le 7 octobre 1986 (pièce 22 produite par la société Laetitia), qui mentionne « création d'une porte d'accès intérieur », concernerait cette porte et aurait reçu l'approbation de la SCI Clos Fleury, promoteur ayant procédé à la construction de l'immeuble ; que dans ces conditions, aucune contestation ne s'oppose à la demande du SDC de voir ordonner à la société Laetitia, sous astreinte, de remettre les lieux en l'état en procédant à la suppression de l'ouverture pratiquée dans le mur entre les lots 33 et 36 ; qu'il y a lieu d'enjoindre à la société Kirk de laisser la société Laetitia procéder à ces travaux, dans les termes du dispositif ci-après (arrêt, p. 6) ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Le Clos Fleuri » poursuit la suppression par la SCI Laetitia copropriétaire au sein de la résidence, de la remise en état d'une partie commune et de troubles résultant d'un usage inapproprié de son garage ; que la SCI Laetitia a appelé en cause sa locataire commerciale, la SARL Kirk qui dispose du garage litigieux au titre du bail commercial qui lui a été consenti ; que la SARL Kirk a appelé en cause la SARL Gipage dont elle tient son fonds de commerce, afin de la relever et garantir de toutes condamnations éventuelles ; qu'il est acquis au débat et résulte des pièces produites que la SCI Laetitia est propriétaire dans l'immeuble Le Clos Fleuri du lot n° 36, constitué d'un appartement en rez de chaussée ainsi que du lot n° 33 à usage de garage, qu'est exploité dans ledit appartement un fonds de commerce de boulangerie, qu'elle a donné consenti un bail commercial à la SARL Gipage le 24 septembre 2009, que celle-ci a cédé son fonds de commerce à la SARL Kirk le 15 juin 2012 ; qu'il résulte d'un constat d'huissier dressé le 17 juillet 2013 sur requête y autorisant qu'une ouverture a été pratiquée dans le mur de séparation entre l'appartement et le garage, ledit garage ayant été transformé en local technique avec plonge et atelier pâtisserie avec deux chambres froides marquant l'entrée ; qu'il ne peut être sérieusement contesté que le mur de séparation entre les logements et les lots de garage constitue une partie commune, le règlement de copropriété le rappelant en outre ; qu'il doit être relevé que la SCI Laetitia qui soutient que la transformation était le fait du promoteur produit de multiples devis factures de 1986 à 1988 et courriers relatifs à la transformation de l'appartement en local commercial, aucun de ces éléments ne visant le lot de garage et notamment s'il y est fait état d'une ouverture en façade Est, le constat précité montre que le garage se trouve en façade nord Est ; qu'en outre, le lot 33 constitue un garage au règlement de copropriété et il est indiqué comme tel au bail commercial ; que notamment, en page 8 le règlement de copropriété stipule que la destination des garages ne pourra être modifiée, et qu'ils ne pourront être utilisés que pour y garer les véhicules à l'exception de tout autre usage ; que l'action se prescrivant par 30 ans, la demande est recevable ; que la création d'une ouverture par percement du mur séparatif étant suffisamment établie, il convient donc de faire droit à la demande de remise en état tant du mur de séparation que de l'intérieur du local, avec astreinte, à l'encontre de la SCI Laetitia propriétaire qui est responsable vis à vis du syndicat requérant, à charge pour elle de prendre toute mesure à l'égard de l'exploitant de son fond, sans préjudice de sa responsabilité éventuelle à l'égard de ce dernier (ordonnance p. 4) ;
 
 ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société Laetitia faisait valoir, pièces à l'appui, que l'ouverture pratiquée dans le mur séparatif avait été entreprise au moment de la construction du bâtiment par les locateurs d'ouvrage du promoteur, la société Azuréenne du Bâtiment, entreprise de gros oeuvre-maçonnerie, sous le contrôle de l'architecte du promoteur, Monsieur Z..., ainsi que de l'ingénieur béton armé du promoteur et de la Socotec, le gérant de la société Azuréenne du Bâtiment étant par ailleurs Monsieur A..., également le gérant de la SCI Clos Fleuri, promoteur de l'immeuble et que lorsqu'elle avait reçu la livraison de son local commercial et de son garage, l'ouverture entre les deux lots avait déjà été réalisée et la porte de communication posée (conclusions d'appel p. 7 et 8) ;