Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-24.268 du 08/02/2017,  partie 3


existant ou toute construction à venir sur les terres achetées. Le fait que les époux [V] ne rapportent pas la preuve qu&apos;ils ont fait de la possibilité d&apos;édifier une extension au mas existant ou de construire un autre immeuble, une condition de la vente, ni surtout qu&apos;ils ont averti le notaire de ce qu&apos;ils entendaient réaliser une telle extension ou construction est, au regard de la valeur de l&apos;immeuble, sans incidence tant il est vrai qu&apos;une telle construction peut être envisagée à tout moment par un propriétaire. La SCP Goujon Chevalier Chalvet Castillon ne rapporte pas la preuve qu&apos;elle a informé correctement les époux [V] sur les conséquences de l&apos;existence de cette servitude non aedificandi au regard de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive relative à l&apos;absence de servitude et de la caducité du compromis susceptible d&apos;en découler. La simple lecture de l&apos;acte et la complexité juridique de la réalisation de la condition suspensive ne permettent pas à une personne non avertie de comprendre clairement les tenant et aboutissant des clauses de l&apos;acte. Il n&apos;en demeure pas moins que si une faute peut être retenue à l&apos;encontre du notaire, l&apos;acte de vente mentionne en page 9 que le bien est situé en zone inondable non aedificandi et que les époux [V] ont expressément reconnu par contreseing avoir reçu du notaire toutes informations utiles à ce sujet et donc plus particulièrement sur la traduction de l&apos;expression latine "non aedificandi ". Les termes de l&apos;acte authentique font foi jusqu&apos;à inscription de faux. Les époux [V] ont ainsi admis expressément avoir été informés des limites résultant de ce classement en zone inondable et déclaré vouloir en faire leur affaire personnelle sans recours contre le vendeur ou le notaire soussigné, s&apos;étant personnellement renseignés auprès de la mairie quant à la possibilité d&apos;habiter la maison, malgré son caractère inondable. Il en résulte que correctement informés par le certificat d&apos;urbanisme expressément visé dans l&apos;acte et annexé à ce dernier ainsi que par Me [R], les acquéreurs dont le tribunal a rappelé que bien que profanes en matière de vente immobilière, ils étaient des personnes lettrées à même de lire l&apos;acte et de demander en cas de besoin de plus amples explications sur son contenu, ont en parfaite connaissance de cette servitude non aedificandi et de l&apos;interdiction de construire liée au classement en zone inondable rouge, signé l&apos;acte de vente, et ce d&apos;autant plus qu&apos;ils ont eu préalablement communication de ce projet d&apos;acte. Jusqu&apos;au jour de la vente et même le jour dit, ils conservaient la possibilité de renoncer à cette vente. Ils sont donc à ce jour mal fondés à venir reprocher à Me [R] de ne pas les avoir informés de la caducité éventuelle du compromis et de les avoir en quelque sorte "contraints" à signer cet acte de vente. Le préjudice qu&apos;ils invoquent ce jour n&apos;est donc pas lié à un défaut d&apos;information et de conseil de Me [R] quant aux conséquences de la défaillance des conditions suspensives et la caducité du compromis. La responsabilité du notaire ne peut être retenue de ce chef. Sur l&apos;illégalité des constructions : Les époux [V] feignent d&apos;ignorer dans leurs conclusions l&apos;ancienneté du mas acquis, mas construit certes avant le 1er juillet 1997, seuil de l&apos;application de la réglementation sur l&apos;amiante mais également bien avant le I er janvier 1949, seuil de l&apos;application de la loi contre le saturnisme. Me [R] n&apos;avait aucune obligation de rechercher et de joindre à l&apos;acte un tel permis de construire - la date réelle de construction du mas est totalement ignorée et il n&apos;est pas certain que la reconstitution de la chaîne des propriétés qui n&apos;est plus exigée du notaire ait permis de la définir - pas plus qu&apos;il n&apos;a l&apos;obligation de mentionner la superficie - la loi Carrez n&apos;est pas applicable en l&apos;espèce - ni d&apos;établir un plan de l&apos;immeuble acquis sauf si une telle nécessité lui est révélée par les partie. Le cadastre est un document fiscal qui n&apos;a pas de valeur juridique et le notaire n&apos;a pas l&apos;obligation de le consulter si tous les titres de propriété fournis par le vendeur sont suffisants. Au demeurant le plan cadastral fait figurer l&apos;immeuble d&apos;habitation. En l&apos;espèce, à la date de la signature du compromis, comme à celle de l&apos;acte, rien ne permet à Me [R], d&apos;avoir connaissance de l&apos;illégalité d&apos;une partie de la construction. Il ne lui appartenait pas non plus de se rendre sur les lieux et de procéder à des investigations aux lieu et place des acquéreurs. Les époux [V] entendaient - la cour ne le discute pas - rénover le mas, ils n&apos;ont pas fait de cette rénovation et de l&apos;obtention d&apos;un permis de construire, une condition essentielle de la vente contrairement à l&apos;autorisation d&apos;habiter. Enfin, tant le compromis que l&apos;acte de vente font apparaître que le bien vendu comprend une maison d&apos;habitation et d&apos;exploitation. L&apos;affectation agricole de l&apos;immeuble n&apos;a jamais été dissimulée. Aucune faute du notaire ne peut là encore être retenue de ce chef. Sur l&apos;illégalité des forages : Il est constant que le décret du 2 juillet 2008 fait obligation à l&apos;usager du forage, propriétaire ou locataire, de déclarer à la mairie tout prélèvement, tout puits, tout forage destiné à un usage domestique tel que défini à l&apos;