Cour d'appel de Grenoble
07, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.790 du 24/09/2020,  partie 2


le bail conclu entre les parties en date du 19 juillet 2004 mentionne que l'activité de la société VVF Vacances aux droits de laquelle vient la société Belambra Clubs a pour activité principale l'exploitation commerciale de résidences et hôtels de tourisme et ce conformément à son appellation ; cette exploitation sous forme de club est compatible avec la classification de l'hôtel en catégorie deux étoiles, l'exploitation sous forme de résidence étant une modalité particulière d'exploitation hôtelière puisque propose des équipements spécifiques du club en plus de l'hébergement hôtelier, comme résultant des différents arrêtés préfectoraux ou de la commission de sécurité ; compte tenu de l'exploitation sous forme de club vacances des locaux loués par la société Belambra Clubs, il convient de calculer la valeur locative à compter du 1er février 2011 des locaux susvisés donnés à bail en date du 19 juillet 2004 selon un pourcentage du chiffre d'affaires optimal théorique que l'établissement est susceptible de générer, soit le chiffre d'affaire maximum corrigé du taux de remplissage, ventilé en recette hébergement et restauration, soit au vu du tableau de l'expert à hauteur de la somme de 877.523euros représentant la valeur locative hébergement et restauration à laquelle il faut ajouter la valeur locative des chambres du personnel chiffrée par l'expert judiciaire à hauteur de la somme de 56.686 euros ; la valeur locative de l'établissement sera par conséquent chiffrée à hauteur de la somme de 930.209 euros ; le jugement contesté ayant fixé le loyer révisé du bail en cours entre les parties à la somme de 814.500 euros sera infirmé et le montant du loyer révisé du bail en cours fixé à la somme de 930.209 euros HT et HC à compter du 1er février 2011, toutes clauses demeurant inchangées (arrêt p. 5 & p. 6, § 1) ;
 
 1°) Alors que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, comme les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent un facteur de diminution de la valeur locative servant à déterminer le montant du loyer du bail renouvelé ; que la société Belambra Clubs faisait valoir qu'il convenait de déduire de la valeur locative la charge constituée par l'impôt foncier dont le paiement incombe normalement au bailleur et qui pesait contractuellement sur le preneur (conclusions p. 23) ; qu'en se bornant, pour fixer le loyer révisé du bail en cours, à reprendre les chiffres indiqués par l'expert, sans rechercher, comme elle y était ainsi invitée, si cette charge devait être déduite de la valeur locative en raison de son caractère exorbitant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ;
 
 2°) Alors que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, comme les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent un facteur de diminution de la valeur locative servant à déterminer le montant du loyer du bail renouvelé ; que la société Belambra Clubs faisait valoir qu'il convenait de déduire de la valeur locative la charge constituée par l'assurance de l'immeuble (conclusions, p. 23) ; qu'en se bornant, pour fixer le loyer révisé du bail en cours, à reprendre les chiffres indiqués par l'expert, sans rechercher, comme elle y était ainsi invitée, si cette charge devait être déduite de la valeur locative en raison de son caractère exorbitant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ;
 
 3°) Alors que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, comme les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent un facteur de diminution de la valeur locative servant à déterminer le montant du loyer du bail renouvelé ; que la société Belambra Clubs faisait valoir qu'il convenait d'appliquer à la valeur locative certains abattements, notamment au titre des réparations prévues par l'article 606 du code civil (article 6.2 c) du bail) (conclusions pp. 23 et 24) ; qu'en se bornant, pour fixer le loyer révisé du bail en cours, à reprendre les chiffres indiqués par l'expert, sans rechercher, comme elle y était ainsi invitée, si cette charge justifiait un abattement sur la valeur locative en raison de son caractère exorbitant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ;
 
 4°) Alors que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, comme les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent un facteur de diminution de la valeur locative servant à déterminer le montant du loyer du bail renouvelé ;