Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-12.221 du 17/12/2020,  partie 3


Sur la sanction de l'empiétement : Attendu qu'alors que le tribunal, jugeant qu'il n'est pas établi que l'abri de jardin empiète sur le fonds voisin pour écarter la demande de démolition de son chef, a ordonné celle de la partie du mur de la maison d'habitation des époux O... des points K à K4 et L à L2 (d'une surface de 0,02 m2) en énonçant que, pour ce faire, il peut être procédé à un rabotage ou un grattage tel que préconisé par l'expert, et alors que les époux O... qui ne contestent pas cet empiétement poursuivent la confirmation du jugement en se déclarant disposés à en exécuter le dispositif, les époux X... et la Sci Gaf affirment qu'ils sont en droit de demander et d'obtenir qu'il soit mis fin à un empiétement, peu important son étendue, par application des articles 545 et 1240 (nouveau) du code civil et eu égard à la récente doctrine de la Cour de cassation sur ce point (Cass civ 3ème, 21 décembre 2017, pourvoi n°16-25406) ; Qu'il y a lieu de considérer que, certes, le droit de propriété est un droit fondamental qu'il appartient au juge de protéger en faisant application des dispositions des articles 544 et 545 du code civil, que l'absoluité de ce droit fait obstacle à une expropriation pour utilité privée, voire à un contrôle de proportionnalité, et qu'il ne saurait être contesté que tout propriétaire peut agir en démolition d'un ouvrage empiétant sans que cela ne dégénère en abus ; Qu'en l'espèce, il ressort toutefois du rapport d'expertise que le rétablissement de la construction dans ses limites est techniquement possible sans qu'il soit impératif de procéder à la démolition complète de cette maison d'habitation ; Que si les appelants soutiennent que n'est pas acceptable, et de plus inesthétique, la solution préconisée par l'expert consistant, s'agissant de la façade Est du bâtiment appartenant aux époux O..., à "gratter complètement cet enduit sur la surface concernée et d'en appliquer un nouveau d'une épaisseur moindre (environ 1 cm, correspondant à la distance entre les points K et K4)" et "concernant le débord de toiture, les tuiles de rive débordant de quelques centimètres, il conviendrait également de les replacer à l'aplomb de la limite ") ils se bornent à procéder par affirmation, mettant en particulier en cause la compétence de l'expert judiciaire sans étayer leur critique par la production d'éléments techniques, aisément accessibles ; Que la mesure ordonnée par le tribunal pour mettre à terme à l'empiétement litigieux doit, par conséquent, être confirmée sans qu'il y ait lieu au prononcé d'une astreinte, comme précédemment jugé ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE – Sur la démolition des constructions. Attendu qu'aux termes de l'article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; Que le propriétaire peut s'opposer à tout empiétement de la part des tiers, sans même avoir à justifier d'un préjudice, et peut exiger en justice, en application de l'article 545 du code civil, la démolition de la partie de construction qui a été édifiée par son voisin sur sa propriété, au-delà de la limite de son fonds, même si l'importance de cet empiétement est minime et n'entraîne pour lui aucun dommage ; Qu'en l'espèce il est constant que la maison d'habitation de M. K... O... et Mme J... L... empiète sur la propriété de M. C... X..., Mme B... X... et la SCI GAF ; que le point K 4 qui matérialise la position supposée de l'ancien bâtiment des époux O... permet d'étudier l'empiétement du bâtiment réalisé par ces derniers qui va jusqu'au point L ; que le point K 4 se trouve entre le point K et le point L, à 1 cm du point K et 1,5 cm du point L ce qui explique l'empiétement entre le point K4 et le point L ; qu'ainsi l'empiétement constitue un triangle au sol d'une surface d'occupation de 0,02m2 ; que les défendeurs ne contestent d'ailleurs pas l'existence de cet empiétement ; Qu'il convient en conséquence d'ordonner la démolition de cet ouvrage en ce qu'il est irrégulier, et ce afin d'assurer le maintien de la plénitude des droits réels des requérants ; qu'en effet la démolition est le seul remède à la cessation de l'anormalité ; que toutefois la démolition ne doit être ordonnée que pour la partie de l'ouvrage qui empiète sur le fonds voisin et non pour la totalité ; qu'en effet, la sanction doit se limiter à ce qui est strictement nécessaire ; qu'en outre, il n'est pas établi que l'abri bois empiète sur la propriété de M. C... X... et Mme B... X... de sorte que sa démolition ne peut être sollicitée sur ce fondement ; Qu'il y a donc lieu de procéder à la démolition de la seule partie qui empiète sur le terrain de M. C... X..., Mme B... X... et la SCI GAF à savoir la démolition de la partie du mur des points K à K4 et L ; que pour ce faire il peut être procédé à un rabotage ou un grattage tel que le préconise l'expert ;