Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.236 du 24/11/2021,  partie 2



 ALORS QU'est nulle et de nul effet la clause résolutoire qui méconnaît les dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles imposent le respect d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour que la résiliation du contrat de location s'opère de plein droit ; qu'en énonçant, pour constater que le bail consenti par la commune de [Localité 6] avait été résilié de plein droit le 30 juin 2015 par le jeu de la clause résolutoire, que si cette clause contractuelle évoquait un délai d'un mois, les locataires étaient toutefois suffisamment informés de la nécessité de se libérer de leur dette locative dans le délai de deux mois grâce à la reproduction de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans le commandement de payer qui leur avait été délivré le 30 avril 2015, après avoir pourtant constaté que le contrat de bail, rédigé par référence aux disposition de la loi du 6 juillet 1989, comprenait en son article 6 une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit « un mois après commandement resté infructueux » notamment pour défaut de paiement des loyers et que celle-ci était illicite, ce dont il résultait que la clause résolutoire, qui méconnaissait les dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 imposant le respect d'un délai de deux mois, était nulle et de nul effet, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 6 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 M. et Mme [U] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur exception d'inexécution et de les avoir en conséquence condamnés à payer à la commune de [Localité 6] les sommes de 58.548,46 € représentatives de la créance de loyers au 30 juin 2015, 1.500 € par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2015 jusqu'à parfait délaissement des lieux et 1.500 € au titre de la clause pénale ;
 
 AUX MOTIFS QUE dans un bail d'habitation, le preneur peut opposer l'exception d'inexécution tant que la délivrance n'a pas eu lieu ou même si elle a eu lieu lorsque les locaux sont inhabitables ; que dans les deux cas, le preneur n'a pas obtenu la contrepartie du paiement des loyers, ce qui légitime qu'il ne paye pas ; que la résiliation peut toutefois être demandée en cas de délivrance partielle, à condition que le juge considère l'inexécution comme suffisamment importante ; qu'en l'espèce, les locataires, qui supportent la charge de la preuve du paiement de leurs loyers, ne disconviennent pas avoir totalement cessé d'honorer leurs obligations depuis la première année de location (2011), faisant valoir une exception d'inexécution de la commune de [Localité 6] tirée d'un double défaut de délivrance en raison d'un logement indécent et d'un état d'enclave du terrain ; que le bail en cause porte sur un bâtiment (garage d'une superficie de 90 m² et logement d'une superficie de 115 m²) et précise que les locataires déclarent "bien connaître les lieux ainsi que les équipements privatifs et communs dont ils bénéficient" ; qu'en cette occasion, un état des lieux d'entrée certes succinct a été dressé par les parties, duquel il ressort un "état moyen" concernant le logement, avec cette précision qu'une "vérification des installations électriques" a été faite par Dekra le 20 juin 2011 ; que l'avis des Domaines du 26 juillet 2007, donc antérieur de quatre années à cet état des lieux, décrivant une maison et un hangar "en mauvais état", ne peut à cet égard se révéler pertinent ; qu'il est constant que les époux [U], qui ont commencé à payer une taxe foncière relative au bien litigieux à partir de 2008, se sont installés dans les lieux au moins depuis l'établissement d'un compromis de vente passé avec la commune de [Localité 6] le 17 novembre 2008, aux termes duquel ils devaient devenir acquéreurs du bien moyennant la somme de 272.000,00 € avec conditions suspensives d'octroi de prêt et de création "d'une servitude de passage tout le long des bornes nord des parcelles cadastrées section AN n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3]" ; que le bail est en réalité venu se substituer à la vente qui n'aurait pas pu avoir lieu compte tenu du défaut d'accomplissement de l'une au moins des conditions suspensives ; qu'à cet égard, une délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 6] du 23 juin 2010 a annulé la précédente délibération du 26 janvier 2008 autorisant la cession "devant l'incapacité de l'acquéreur à finaliser cette cession", le notaire ayant "confirmé les difficultés financières rencontrées par l'acheteur" ; qu'il s'en évince que les époux [U] vivaient dans les lieux depuis trois ans lorsque leur occupation a été régularisée par le bail du 24 juin 2011 ; qu'ils connaissaient donc parfaitement l'état du logement et la difficulté potentielle d'accès au terrain ; qu'or, ils ne justifient d'aucune doléance durant les quatre années ayant précédé la délivrance du commandement de payer ;