Cour d'appel de Colmar, Cour d'appel de Colmar, décision 17-21.462 du 18/10/2018,  partie 3


que par lettre du 3 mars 2010, la société Cap Sensoria avait informé la société Domaine du Val de Seine que le chiffre d'affaires du mois de février avait été très en-deçà de ses objectifs et qu'elle n'avait pas trouvé le financement nécessaire pour honorer ses engagements aux échéances des 28 février et 31 mars 2010 ; qu'aux termes d'un courrier en date du 15 mars 2010, la société Domaine du Val de Seine écrivait à la société Cap Sensoria: ‘nous sommes obligés de constater que la situation de la société Cap Sensoria est très préoccupante' ; que c'est donc en vain qu'elle prétend avoir ignoré cette situation ; que par ailleurs, la société Domaine du Val de Seine savait, à la date de la vente, que les loyers n'étaient pas payés et, contrairement à ce qu'elle affirme, ce non-paiement n'était pas la conséquence du protocole d'accord convenu le 16 juin 1989, mais de l'insolvabilité de la société Cap Sensoria ; qu'en effet, l'accord prévoyait que, pour les lots non encore vendus au 1er janvier 2010, les loyers redevenaient exigibles à cette date, leur paiement effectif étant toutefois reporté à la date de la livraison de l'espace piscine ; qu'or, bien que cette livraison fût intervenue courant avril 2010, la société Cap Sensoria ne s'était acquittée d'aucun loyer à la date de la vente, alors qu'au moins celui du deuxième trimestre 2010, échu le 30 juin 2010, était du ; qu'au surplus, la société Domaine du Val de Seine avait fait délivrer les 17 et 26 mai 2010 à la société Cap Sensoria deux commandements de payer les loyers, visant la clause résolutoire stipulée dans les contrats de bail ; que ces commandements de payer étant demeurés sans effet, la clause résolutoire avait produit effet le 27 juin 2010, ainsi qu'il a été constaté par ordonnance de référé du 5 novembre 2010 ; qu'ainsi, le bail du lot vendu le 20 juillet 2010 à M. X... était, à la date de la vente, pour le moins fragilisé ; qu'or, la société Domaine du Val de Seine n'a pas porté à la connaissance de M. X..., lors de la vente, les difficultés financières de la société Cap Sensoria, qu'elle connaissait, ni le fait que les loyers n'étaient pas payés, ni le fait que le bail pouvait être résilié, faute pour le locataire d'avoir déféré aux commandements de payer qui lui avaient été signifiés ; que contrairement à ce qui est soutenu par la société Domaine du Val de Seine, ces éléments étaient déterminants pour M. X... ; qu'en effet, les avantages fiscaux attachés à l'opération étaient subordonnés à la location du bien acquis en tant que loueur de meublé non professionnel et les échéances de l'emprunt souscrit pour financer l'acquisition devaient être payées au moyen des loyers, de sorte que l'existence du bail, le montant des loyers et la solvabilité du locataire étaient, pour M. X..., essentiels ; qu'au demeurant, ceci était expressément énoncé dans le compromis de vente du 27 mai 2010, aux termes duquel la signature du bail commercial avec la société Cap Sensoria était ‘une condition essentielle et déterminante de la réalisation de la présente vente, sans laquelle elle ne pourrait intervenir' ; que la police d'assurance souscrite par M. X... pour le garantir du risque de loyers impayés ne pouvait couvrir que les risques futurs et non le risque d'ores et déjà réalisé lors de la vente ; que cette police est donc sans incidence sur le caractère déterminant, pour M. X..., des éléments concernant la solvabilité du locataire et l'existence d'une procédure de résiliation du bail, qui lui ont été dissimulés par la société Domaine du Val de Seine ; qu'enfin, la clause de l'acte de vente selon laquelle la société Domaine du Val de Seine n'était pas garante de l'exécution des obligations de la société Cap Sensoria, ne pouvait la dispenser de son obligation de contracter de bonne foi, qui est d'ordre public, et donc de fournir à son cocontractant les informations dont elle disposait et qui étaient pour lui déterminantes ; que le fait que M. X... ait pu relouer son bien à un autre locataire est sans emport, dès lors que le nouveau bail a été conclu un an après la vente, aucun loyer n'ayant été payé pendant cette durée, et que le loyer du nouveau bail était inférieur de 20 % à celui du bail initial, l'équilibre financier de l'opération pour M. X... ayant ainsi été bouleversé ; que force est donc de constater que la société Domaine du Val de Seine s'est rendue coupable de dol par réticence. La vente doit donc être annulée ;
 
 1°) Alors que, les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ;