Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.424 du 21/03/2019,  partie 3



 M. C... O... fait grief à l'arrêt attaqué en date du 30 novembre 2017 d'avoir cantonné la condamnation de M. F... M... à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QU'il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; qu'il résulte, par ailleurs, de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme que le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative ; qu'en l'occurrence, l'extension à R + 1 de la maison d'habitation de M. M..., autorisée selon un permis de construire délivré le 14 septembre 2006 par le maire de Bandol, correspond à une surface hors oeuvre nette créée de 163 m² pour une longueur de 5,02m par rapport à la construction initiale, laquelle était d'une longueur de 15,75m et orientée Est-Ouest ; sachant que les propriétés respectives des parties sont situées dans un lotissement créé en 1977 et constitué à l'origine de 87 lots d'environ 1.000 m² chacun, sur une colline dominant Bandol avec une vue lointaine sur la mer ; (...) que l'expert a (...) relevé, s'agissant de la situation de la villa de M. O... par rapport à l'extension litigieuse, qu'il existe une dénivelée naturelle entre les deux propriétés, que les ouvertures sur la façade Est de l'extension de la maison de M. M... se trouvent à 9m de la limite séparative et que la végétation existante peut néanmoins être développée, du côté du fonds O..., pour assurer une meilleure protection visuelle ; que les photographies annexées au rapport d'expertise et à un procès-verbal de constat, plus récent, établi le 3 août 2012 par Me E..., huissier de justice, montrent que les propriétés concernées par le présent litige sont implantées dans un lotissement fortement urbanisé et construit à flanc de colline, dans un secteur arboré ; que dans ces conditions, il ne peut être considéré que (...) la vue plongeante créée sur la propriété de M. O..., distante de 9m de la limite séparative (doive être considéré comme un trouble excédant les limites des inconvénients normaux du voisinage) ; qu'une autorisation de lotir, délivrée le 27 avril 2004 par le maire de Bandol, a conduit à la restructuration des lots 16, 17 et 18 en deux nouveaux lots 88 et 89, conduisant à une réduction de Shon de 265 m² (la Shon de l'ancien lot 18), le nouveau lot 88 étant affecté d'une surface de plancher hors oeuvre constructible de 270 m² pour une surface d'emprise au sol de 165 m², les zones d'implantation précisées dans le plan de masse au 1/500 du lotissement n'étant pas modifiées ; qu'il ressort des investigations de l'expert que si l'extension litigieuse est conforme aux dispositions du plan d'occupation des sols de la commune, son implantation excède, en revanche, de 1,77m la zone d'implantation prévue dans le plan de masse (20,77 – 19), dépasse de 146,63 m² la surface hors oeuvre autorisée par le règlement du lotissement (416,63 – 270) et excède également de 67,46m² la surface d'emprise au sol autorisée (232,46 – 165) ; qu'aux termes de l'article 9 du règlement du lotissement : « il ne peut être édifié sur chaque lot qu'une seule construction principale comportant un seul logement. Chaque construction doit s'inscrire à l'intérieur des zones d'implantation figurant sur le plan de masse du lotissement (voir annexe IV du règlement). Ce plan a pour but de définir à l'intérieur de chaque lot une zone d'implantation, avec obligation de construire sur un alignement donné ou angle d'implantation figurant sur le plan (....). La surface développée de plancher autorisé sur chaque lot est indiquée en annexe I. Elle est calculée sur la base des surfaces cumulées de plancher comptées hors oeuvre » ; que dans son jugement du 29 novembre 2016, devenu définitif, le tribunal administratif de Toulon a considéré que le permis de construire délivré le 14 septembre 2006 à M. M... se trouvait entaché d'illégalité en raison précisément du non-respect de l'article 9 du règlement du lotissement, imposant l'édification des constructions dans des zones d'implantation déterminées dans le plan de masse du lotissement et dans les limites d'une surface de plancher hors oeuvre constructible et d'une surface d'emprise au sol, précisées dans une annexe I au règlement ; que la faute commise par M. M..., tenant au non-respect des règles d'urbanisme contenues à l'article 9 du règlement, dont les colotis avaient décidé le maintien par une délibération de l'assemblée générale extraordinaire du 24 octobre 1987, est directement à l'origine des préjudices subis, du fait de l'extension litigieuse, par (M.) (...) O... lié (...) à la création d'une vue plongeante sur sa propriété (...) ; que l'intéressé a, dès lors, engagé sa responsabilité délictuelle et doit donc être condamné à des dommages et intérêts compensatoires des préjudices subis conformément à l'article L. 480-13 susvisé, l'illégalité du permis de construire du 14 septembre 2006 ayant été constatée par la juridiction administrative ;