Cour d'appel de Nîmes,  décision 12-14.985 du 29/05/2013,  partie 4



 A... a « une action civile qui les contraindrait à une remise en état des lieux », sans préciser en quoi l'extension litigieuse aurait été de nature à occasionner un tel préjudice aux tiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 1611 du code civil ;

Aux motifs, deuxièmement, sur la discordance entre la surface habitable réelle et la surface déclarée à l'administration fiscale, que cette difficulté est en partie liée à l'absence de certificat de conformité. Il ressort des documents produits aux débats que M. et Mme Y... ont déclaré le 20 octobre 1998 à l'administration fiscale, une superficie habitable de 150 m2 alors que la superficie annoncée par l'agence immobilière était de 360 m2 et que la superficie réelle correspondrait à 235 m2, de telle sorte que les chambres créées sont qualifiées de greniers par les services de l'urbanisme alors que le bien se situe dans une zone particulièrement surveillée, celle du parc du Lubéron. Les fausses déclarations effectuées par M et Mme Y... auprès de l'administration fiscale et découvertes par les acquéreurs après la signature de l'acte sous seing privé du 4 octobre 2006, constituent un défaut de délivrance du bien vendu qui engage la responsabilité des vendeurs (arrêt attaqué, p. 8, al. 3 à 5) ; (…) que cette non-conformité expose les acquéreurs (…) à des redressements fiscaux au titre de la taxe d'habitation et de la taxe foncière (arrêt attaqué, p. 8, dernier §) ;

3°/ Alors qu' en statuant par de tels motifs impropres à établir, sauf à mieux s'en expliquer, en quoi des déclarations effectuées à l'administration fiscale par les époux Y... en octobre 1998 auraient été susceptibles de causer un préjudice aux acquéreurs après la signature de l'acte de vente en octobre 2006 et de nature à engager la responsabilité des vendeurs, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 1611 du code civil ;

4°/ Alors en outre, et en tout état de cause, qu' en relevant d'office le moyen tiré d'une exposition prétendue à des redressements fiscaux au titre de la taxe d'habitation et de la taxe foncière sans inviter les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a méconnu le principe contradictoire, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;

Et aux motifs, enfin, sur l'impossibilité de restaurer les dépendances, que contrairement à ce qu'annonçait la description du bien dans les actes du 4 octobre 2006 et du 7 novembre 2008 qui mentionnent "d'anciens corps de ferme à restaurer", il est apparu après la signature de l'acte du 4 octobre 2006 que le plan d'occupation des sols de la commune ne permettait pas de transformer les dépendances en surfaces habitables. Le défaut de délivrance des vendeurs est donc également caractérisé (arrêt attaqué, p. 8, al. 6 et 7) ;

5°/ Alors que la mention « à restaurer » figurant dans l'acte de vente à propos de bâtiments annexes à vocation agricole et d'écuries constituait uniquement une description de l'état de ces dépendances, et ne garantissait en rien que celles-ci pouvaient, au regard des dispositions d'urbanisme applicables, être rendues habitables ; qu'en prononçant comme elle a fait pour affirmer que les époux Y... auraient manqué à leur obligation de délivrance conforme, la cour d'appel qui a statué par un motif inopérant, a encore privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1604 et 1611 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

En ce que l'arrêt infirmatif attaqué a fixé le préjudice découlant prétendument du défaut de conformité administrative de l'immeuble et de l'impossibilité de rénover les dépendances à la somme de 150 000 euros et, par voie de conséquence, a condamné in solidum M. et Mme Y... et la Sarl Emmanuel Garcin à payer la somme de 150 000 euros à M. et Mme Z...
 A..., avec limitation de cette solidarité à 50 000 euros pour la Sarl Emmanuel Garcin ;

Aux motifs que si M. et Mme Z...
 A... ont scrupuleusement rempli les obligations qui leur incombaient, il n'en est pas de même pour les vendeurs qui ont imparfaitement exécuté leur obligation de délivrance, les caractéristiques de l'immeuble vendu n'étant pas en conformité avec les règles d'urbanisme et de fiscalité applicables. Cette situation qui n'a été perçue par les acquéreurs qu'après l'acte de vente du 4 octobre 2006, les a conduits à accepter la régularisation de la vente sous réserve de leur action en cours tendant au paiement de dommages-intérêts, cette réserve étant clairement spécifiée dans le procès-verbal de difficultés du 22 août 2007 et dans l'acte du 7 novembre 2008. La remise du bien par les vendeurs et la prise de possession des lieux par les acquéreurs n'ont pas purgé les difficultés inhérentes au défaut de délivrance qui est imputable aux vendeurs.