Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.547 du 12/05/2021,  partie 3


assure pas une protection étanche et durable, vice antérieur à la vente du 17 mai 2016. En revanche, Mme [F] ne démontre pas l&apos;existence d&apos;autres vices cachés affectant l&apos;immeuble vices portant sur la chaudière, le système d&apos;évacuation des eaux usées. Ces désordres sont contestés par le vendeur, n&apos;ont pas été soumis à l&apos;expert fût-ce à l&apos;occasion d&apos;un dire. Les vendeurs font valoir que les désordres dénoncés par l&apos;acquéreur sont étrangers aux travaux non déclarés, qu&apos;ils n&apos;avaient pas connaissance du vice caché avant la vente. L&apos;acte de vente prévoit que l&apos;acquéreur prend le bien dans I &apos;état où il se trouve au jour de l&apos;entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés S&apos;agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s&apos;applique pas -si le vendeur a la qualité de professionnel de l&apos;immobilier ou de la construction, ou s&apos;il est réputé ou s&apos;est comporté comme tel - s&apos;il est prouvé par l&apos;acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Le vendeur a déclaré qu&apos;aucune construction ou rénovation n&apos;avait été effectuée sur l&apos;immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente. Il est constant que les vendeurs ont déclaré à tort ne pas avoir effectué de construction ou rénovation dans les dix années précédant la vente puisqu&apos;ils ont réalisé des travaux d&apos;agrandissement entre 2010 et 2013 en créant un appentis, puis créé une pièce supplémentaire en 2016. C&apos;est donc à juste titre que le premier juge les a qualifiés de vendeur réputé constructeur, cette qualification ne dépendant pas de la démonstration d&apos;un lien entre les vices cachés et les travaux réalisés par le vendeur. Les vendeurs font valoir qu&apos;ils ne sont pas des professionnels, qu&apos;ils ont découvert la non-conformité de la toiture à l&apos;occasion de l&apos;expertise, que la maison ne présentait ni humidité ni infiltrations tant qu&apos;ils l&apos;ont occupée. Le vendeur réputé professionnel étant présumé connaître le vice ne peut pas se prévaloir de son ignorance pour échapper à ses obligations. Les vendeurs soutiennent enfin que le vice affectant la couverture n&apos;est pas suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente. Le tribunal a estimé que l&apos;humidité, les infiltrations compromettaient l&apos;habitabilité de la maison, que les désordres relevés rendaient l&apos;immeuble impropre à sa destination. Il ressort de l&apos;expertise les éléments suivants : L&apos;expert indique (page 27) : Techniquement, il n&apos;y a pas de travaux de grande ampleur à entreprendre, aucune impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres. Il préconise la dépose des couvertures de l&apos;aile ouest (coté privatif, couloir, cuisine), de la partie centrale du bâtiment (pièce de vie), la mise en oeuvre de tôles de tuiles, le remplacement du dispositif de sortie de la chaudière, du kit d&apos;étanchéité de la fenêtre du toit, la dépose de la couverture de l&apos;appentis, des rives de l&apos;aile Est, le remplacement d&apos;une fenêtre. Il estime la durée des travaux à 3 semaines, sans obligation de déménager. L&apos;expert indique que l&apos;intérieur de la maison a été impacté par des infiltrations, que la charpente a été affectée par des infiltrations, n&apos;a pas pour le moment subi de sérieux dégâts. Il a constaté des taches d&apos;humidité dans la maison liées aux désordres de la couverture. Il précise qu&apos;elle reste habitable, préconise une remise en état sauf à craindre des dégâts plus importants. La résolution de la vente sur le fondement de la garantie du vice caché exige un vice qualifié, d&apos;une gravité suffisante, portant atteinte à la destination de l&apos;immeuble. En l&apos;espèce, les désordres en relation avec la couverture se limitent à des tâches d&apos;humidité, tâches localisées sur le haut d&apos;un mur. L&apos;expert indique que le défaut de la couverture favorise la présence d&apos;humidité. Force est de constater qu&apos;il n&apos;empêche nullement d&apos;habiter la maison même s&apos;il est préconisé pour l&apos;avenir une remise en état. Rien dans l&apos;expertise ne vient étayer l&apos;affirmation du tribunal selon laquelle les désordres rendent l&apos;immeuble impropre à sa destination. Le jugement sera donc infirmé en ce qu&apos;il a résolu la vente pour vice caché » ;
 
 1°) ALORS QUE le vice caché est celui qui rend la chose vendue impropre à sa destination ou qui en diminue tellement l&apos;usage que l&apos;acquéreur ne l&apos;aurait pas achetée ou en aurait donné un moindre prix ; que constitue un vice caché le défaut affectant la couverture d&apos;un immeuble, inconnu de l&apos;acquéreur au moment de la vente, et dont il est établi qu&apos;il nécessite la réalisation de travaux de réfection afin d&apos;éviter des désordres qui le rendront de manière certaine impropre à sa destination ; qu&apos;en l&apos;espèce, au soutien de sa demande d&apos;annulation de la vente de la maison qui appartenait aux époux [N], Madame [F] divorcée [G] faisait valoir (ses conclusions d&apos;appel, p. 3-4 ; p. 6 à 13 ; p. 19) qu&apos;il résultait du rapport d&apos;expertise judiciaire de Monsieur [Z] (not. p. 21-22 ; p. 24 ; p. 27 ; p. 30) que la toiture de la maison, siège de travaux réalisés par Monsieur [N], n&apos;était pas conforme à la réglementation en raison d&apos;une mauvaise mise en oeuvre par le vendeur, alors qu&apos;elle devait assurer l&apos;étanchéité de la maison (rapport, p. 21-22), et que l&apos;