Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.774 du 08/07/2021,  partie 4


expertises judiciaires versés aux débats, relatifs au programme "[Établissement 1]" (résidence de tourisme de 30 appartements vendus en l&apos;état futur d&apos;achèvement entre octobre 2005 et septembre 2006 avec livraison initialement prévue au 4e trimestre 2006) réalisé par la SCI [Localité 2] 2002 [Adresse 13] selon permis de construire en date du 24 octobre 2003, interrompu alors que les travaux étaient exécutés à 80 % lors de la visite de contrôle effectuée par la Caisse d&apos;Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées le 12 septembre 2008 et livré en novembre 2011 grâce à la mise en oeuvre de la garantie financière d&apos;achèvement consentie le 22 mars 2005, aux programmes "[Localité 3]", "[Établissement 2]" et "[Établissement 2]" (résidence de tourisme composée de 3 bâtiments de 25, 22 et 22 appartements vendus en l&apos;état futur d&apos;achèvement entre août 2006 et juin 2007 et ponctuellement en avril et juillet 2008) réalisés par la même société selon permis de construire en date du 3 octobre 2003, interrompus alors que les travaux étaient exécutés à respectivement 22 %, 16 % et 7 % lors de la visite de contrôle du 12 septembre 2008, non repris par la suite malgré la garantie financière d&apos;achèvement consentie le 28 juin 2006 pour un achèvement initialement prévu le 31 juillet 2007 et désormais voués à la démolition, et au programme "[Établissement 3]" (village de tourisme de 61 maisons individuelles vendues en l&apos;état futur d&apos;achèvement entre juin 2006 et décembre 2007) réalisé par la SCI [Adresse 14] selon permis de construire en date du 11 mai 2004, interrompu en août 2008 alors que les cloisons et la plomberie étaient terminées et livré en juillet 2012 grâce à la mise en oeuvre de la garantie financière d&apos;achèvement consentie le 18 mai 2006 pour un achèvement initialement prévu au 1er trimestre 2007 ; que le garant d&apos;achèvement n&apos;était, d&apos;ailleurs, pas le banquier attitré de ces sociétés et n&apos;a consenti qu&apos;une ouverture de crédit d&apos;un montant de 100 000 euros pour les programmes "Roc Blanc" et "Papallau" menés à terme en 2006 par la SCI [Localité 2] 2002 [Adresse 13] à l&apos;instar de la première tranche du programme "[Établissement 4]" de la SCI [Adresse 15] ; que le fonctionnement des comptes centralisateurs correspondants, crédités de tous les premiers versements de fonds des acquéreurs perçus via la comptabilité du notaire, voire d&apos;appels de fonds ultérieurs, et débités de sommes dont il est inexact de soutenir qu&apos;aucune n&apos;était rattachée directement à la réalisation des travaux car de nombreux ordres de paiement ont été émis au profit de sociétés spécialisées en bâtiment et travaux publics (Fbcr, Cuminetti, Rouzeau, Malet, Falguié, Veritas, Eko Bâtiment, Artec ...), révélait, tout au plus, des retards par rapport aux dates indicatives initiales d&apos;achèvement des programmes, retards insuffisants à démontrer que la SCI 2005 [Adresse 8] ne serait pas financièrement à même de mener à bien son programme, d&apos;autant que, à l&apos;inverse du notaire rédacteur, le garant d&apos;achèvement n&apos;était pas nécessairement informé, ce qu&apos;il conteste, des dates d&apos;achèvement mentionnées dans chaque acte d&apos;acquisition et de l&apos;incohérence de certaines d&apos;entre elles avec l&apos;état d&apos;avancement des travaux décrit dans les actes les plus récents ; que les déclarations faites par la responsable du service promotion immobilière de la Caisse d&apos;Epargne aux enquêteurs lors de son audition du 17 mars 2010 et au juge d&apos;instruction lors de la confrontation du 25 janvier 2013, selon lesquelles ce n&apos;est qu&apos;en avril 2008 que, alertée par des avis à tiers détenteur, elle a constaté une discordance entre les fonds déposés sur les comptes centralisateurs, les paiements au profit des entreprises et les attestations d&apos;avancement des travaux remises par M. [T] [A], qu&apos;en mai-juin 2008 qu&apos;après plusieurs rendez-vous déprogrammés par ce dernier pour raisons de santé, il a reconnu avoir ouvert d&apos;autres comptes centralisateurs auprès de la banque Fortis au mépris des conventions de cautionnement et qu&apos;en juillet 2008 qu&apos;elle s&apos;est rendue compte par elle-même, en se déplaçant sur les sites de [Localité 1], de [Localité 2], d&apos;[Localité 4] et de [H] sans celui-ci ayant à nouveau décommandé, que ces attestations anticipées ne rendaient pas compte de l&apos;avancement réel des travaux et a alors bloqué les comptes centralisateurs, ne sont pas contredites par le moindre élément de preuve ; que d&apos;autre part, il ne peut être reproché au garant d&apos;achèvement d&apos;avoir accepté de débiter le compte centralisateur afférent au programme de [Localité 1] de sommes correspondant aux frais de commercialisation et intérêts intercalaires facturés par la SARL Eurodome, aux frais de maîtrise d&apos;oeuvre et de maîtrise d&apos;ouvrage déléguée facturés par la SARL Domus Aurea et la SAS Simbiosis Properties et aux frais de secrétariat et tenue de comptabilité facturés par la SARL SI Secrétariat et la SCI Asl lnvest dans la mesure où ces dépenses, certes étrangères à l&apos;exécution des travaux de construction, se rapportent à des éléments du prix de revient du programme tel qu&apos;évalué dans le plan financier remis au garant d&apos;achèvement au sens de l&apos;article 2 de la convention de cautionnement et où, ni leur facturation par des sociétés contrôlées par M. [T] [A] ou ses proches ni l&apos;absence corrélative de débit correspondant aux travaux de construction, à une époque où seuls 13 actes de vente avaient été régularisés entre avril et août 2008 sur les 72 lots réservés au 1er janvier 2008, n&apos;