Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-12.363 du 30/09/2021,  partie 8


Qu'ainsi il n'est pas démontré que la société SOBEFI IMMOBILIER ait commis une faute en appliquant des taux excédant les 6 %, lorsqu'elle faisait intervenir des tiers aux fins de conclure des ventes ; Qu'au-delà de ces éléments, il a d'ores et déjà été considéré que les sommes dues au titre des commissions n'avaient aucunement vocation à transiter par le compte centralisateur ; Que dans ces conditions, elles n'auraient jamais pu venir compenser le débit créé sur le compte centralisateur par d'autres dépenses effectuées par la SCCV LE BOUVET ; Que par ailleurs, il est constant que les commissions, qu'elles aient été de 6 ou 24 %, ne sont jamais venues en déduction du prix net promoteur mais qu'au contraire ces sommes se sont toujours ajoutées à ce prix ; Qu'il résulte de l'ensemble que la SCCV LE BOUVET n'a aucunement été privée du prix auquel elle pouvait légitimement prétendre d'une part et que d'autre part les commissions ne pouvaient venir diminuer le solde débiteur du compte centralisateur ; Qu'en conséquence, il n'est pas établi que la SA BANQUE DE LA REUNION et la SCCV LE BOUVET aient subi un préjudice du fait du montant des commissions appliquées par les intermédiaires de vente et in fine payées par les acquéreurs des lots vendus en l'état futur d'achèvement ;
 
 1°) ALORS QUE pour dire que la SCP [Q] n'avait pas commis de faute en versant directement entre les mains de la société Sobefi Immobilier le montant des commissions réclamées par cette dernière au titre de la vente des lots de l'opération immobilière litigieuse, la cour d'appel a retenu qu'il résultait de l'article IIII du contrat de crédit d'accompagnement consenti le 17 août 2007 par la Banque de La Réunion et à la société Le Bouvet que « Le client s'engage à payer par débit de ce compte les sommes dont il serait redevable au titre des dépenses de toute nature engagées pour la réalisation de la construction », et de l'article IV que « Le client s'engage à n'utiliser les fonds figurant au compte de l'opération qu'aux seules dépenses nécessitées par la réalisation du programme de construction sur lequel porte le présent acte, à justifier de tout prélèvement à la Banque de La Réunion et à remettre à cet effet un état trimestriel ou, selon le cas, mensuel, visé par l'architecte, reprenant les dépenses de construction de l'ensemble immobilier », ce dont elle a déduit que les dépenses de commercialisation, qui étaient distinctes des dépenses de construction visées par ces clauses, n'avaient pas à être réglées par débit du compte centralisateur ; qu'en statuant de la sorte, tout en constatant (arrêt, p. 18, avantdernier §) que l'article II du contrat de crédit stipulait que la société Le Bouvet « s'engage à centraliser au compte [centralisateur] tous les mouvements de fonds relatifs à l'opération de construction et notamment : - A verser les sommes provenant des ventes, tous les versements effectués par les acquéreurs, ou pour leur compte à quelque titre que ce soit, et les divers concours financiers affectés à la réalisation de l'opération », ce dont il résultait que les commissions de commercialisation incluses dans les prix de vente des lots devaient transiter par le compte centralisateur, et que la SCP notariale avait commis une faute en réglant directement ces commissions à la société Sobefi Immobilier sans passer par ce compte, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1382 (respectivement devenus les articles 1103, 1231-1 et 1240) du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE pour dire que la SCP [Q] n'avait pas commis de faute en versant directement entre les mains de la société Sobefi Immobilier le montant des commissions réclamées par cette dernière au titre de la vente des lots de l'opération immobilière litigieuse, sans passer par le compte centralisateur de l'opération ouvert dans les livres de la Banque de La Réunion, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu qu'en vertu de l'article 73, alinéa 4, du décret d'application de la loi Hoguet, le mandataire « perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire », de sorte selon l'arrêt que le notaire était autorisé à verser ces commissions à la société Sobefi Immobilier sans passer par le compte centralisateur ; qu'en statuant de la sorte, quand le droit du commercialisateur à percevoir sans délai sa rémunération de la part de son mandant n'exonérait pas le notaire de l'obligation de se conformer aux modalités de fonctionnement du compte centralisateur, telles que stipulées dans la convention de crédit qu'il avait instrumentée, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, ensemble les articles 1147 et 1382 (devenus 1231-1 et 1240) du même code ;
 
 3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le sous-mandataire ne peut réclamer au mandant initial, sauf accord de ce dernier, le paiement d'une rémunération supérieure à celle stipulée dans le mandat principal ;