Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-12.301 du 20/04/2022,  partie 5



 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'indemnisation allouée à la victime doit réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en s'abstenant de prendre en compte, dans l'évaluation du préjudice subi par l'acquéreur, les loyers et économies d'impôts que lui avaient procuré l'opération litigieuse, quand la perception de ces loyers et les économies d'impôts réalisés dont elle a pourtant constaté l'existence constituaient un avantage qu'il avait tiré de la situation dommageable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147, devenu 1230-1 du code civil ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la motivation d'un jugement doit être intelligible ; qu'en appliquant, pour fixer la chance perdue par l'acquéreur de ne pas contracter, au montant du prix de vente toutes taxes comprises payé par l'acquéreur un coefficient multiplicateur correspondant au pourcentage de la perte de valeur du bien au regard de son prix hors taxes, sans que rien n'explique un tel mécanisme, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inintelligibles et a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'Homme. Moyens produits au pourvoi principal n° X 21-12.340 par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Promotion Pichet
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 La société Promotion Pichet fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ces chefs, d'avoir dit que monsieur [J] avait été victime d'un dol, d'avoir déclaré la société Promotion Pichet responsable du préjudice causé par le dol commis au détriment de monsieur [J] sur le fondement de l'article 1240 du code civil et de l'avoir condamnée au paiement, en principal, outre intérêts, d'une indemnité de 30 464 €, et d'une somme de 7 500 € en réparation du préjudice moral et administratif ;
 
 1°) Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que, par ses dernières écritures d'appel (p. 20 et p. 27 in medio), monsieur [J], acquéreur d'un bien immobilier aux fins de défiscalisation, s'était borné, au titre d'un prétendu dol commis à son détriment par les sociétés Mestade et Promotion Pichet et ayant prétendument vicié son consentement à la vente, à faire valoir, s'agissant du prétendu caractère trompeur du document précontractuel de « simulation » qui lui avait été remis avant la vente, qu'un tel caractère résulterait d'une discordance entre la durée de neuf ans, prise en compte dans ce document pour présenter des projections relatives à cet investissement, et la durée du prêt souscrit pour financer l'acquisition, remboursable sur vingt-sept ans, ainsi que de l'inexactitude de cette simulation en cas de survenance d'événements défavorables aux acquéreurs (carence locative, faiblesse du prix des loyers ou impossibilité de revente du bien au prix et dans le délai indiqué) ; que la cour d'appel s'est quant à elle fondée, pour caractériser le prétendu dol, sur un moyen, distinct et non invoqué par monsieur [J], pris d'un prétendu caractère trompeur de certains libellés de la « simulation », savoir les termes d'« épargne » ou de « gain fiscal » (arrêt, p. 12 in medio) ; qu'en relevant d'office un tel moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) Alors que la cour d'appel s'est en outre fondée, pour caractériser le prétendu dol, sur un moyen, distinct et là encore non invoqué par monsieur [J], pris d'une prétendue augmentation fallacieuse du « gain à 9 ans » mentionné dans cette simulation, par l'effet du recours à la valeur d'achat toutes taxes comprises, et non hors taxes, comme assiette de la prise de valeur nette du bien acquis (arrêt, p. 14, al. 6 et s.) ; qu'en relevant d'office un tel moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé de plus fort le texte susvisé.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 La société Promotion Pichet fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ces chefs, d'avoir dit que monsieur [J] avait été victime d'un dol, d'avoir déclaré la société Promotion Pichet responsable du préjudice causé par le dol commis au détriment de monsieur [J] sur le fondement de l'article 1240 du code civil et de l'avoir condamnée au paiement, en principal, outre intérêts, d'une indemnité de 30 464 € et d'une somme de 7 500 € en réparation du préjudice moral et administratif ;
 
 1°) Alors que l'erreur est une fausse représentation de la réalité ; que si l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable, encore faut-il alors qu'une telle erreur ait été provoquée ; qu'un investissement immobilier, même effectué sous le bénéfice d'un mécanisme légal de défiscalisation, suppose de celui qui l'effectue l'emploi d'une épargne ou d'une trésorerie, c'est-à-dire des décaissements – périodiques le cas échéant – lorsque l'acquisition du bien est financée au moyen d'un emprunt, décaissements éventuellement amoindris du fait de la perception de loyers procurés par le bien et de l'économie fiscale permise par le régime légal applicable ;