Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.873 du 09/07/2020,  partie 2


que le premier juge a ainsi justement considéré que si, comme le soutient Madame H..., il ne s'était agi pour les consorts W... que de vendre aux époux Q... une maison et la seule parcelle de jardin située derrière cette maison, il n'aurait pas été nécessaire de prévoir à l'acte notarié de 1936 une quelconque servitude, qu'elle soit de vue ou de déversement, sur une parcelle de jardin non vendue ; qu'enfin, l'attestation des époux Y... selon laquelle ils n'ont été locataires que de la maison des époux Q... dans les années 1950 est sans emport sur la question de la propriété du jardin, de la cour et du cabinet d'aisance ; qu'en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI RPMG recevable à agir,
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que Madame A... H... est propriétaire d'un immeuble situé [...] , cadastré section [...] et [...] quelle a reçu en donation de sa mère, S... J..., décédée, par acte notarié des 5 et 26 décembre 2002 dressé par l'étude notariale [...] tandis que la société RPMG, dont le gérant est M. P... Q..., est propriétaire d'un ensemble immobilier situé [...] , cadastré section [...] qu'elle a acquis de ce dernier par acte du 31 janvier 2012 ; que les parcelles dont sont actuellement propriétaires Madame H... et la société RPMG appartenaient à l'origine aux consorts W... qui, suivant acte notarié du 11 septembre 1936, ont vendu ces parcelles [...] et [...] (désignant anciennement les parcelles [...] , [...] , [...] , [...] , [...] , [...] ) aux époux Q..., tout en conservant pour leur part la propriété de la parcelle [...] ensuite vendue aux époux R... le 26 novembre 1971 puis revendue à Madame J... par acte notarié du 10 octobre 1997 ; que pour bénéficier de plus de clarté dans son activité de sculpteur, Madame J... a demandé le 17 mars 1999 à la mairie l'autorisation de rouvrir une porte d'origine qui avait été partiellement murée par des briques, d'agrandir la petite fenêtre de la chambre du rez-de-chaussée ainsi que de créer une troisième ouverture ; qu'un permis de construire lui a été délivré le 5 juillet 1999 à la condition que les deux fenêtres existantes soient des fenêtres fixes à verre cathédrale, pour être conformes aux dispositions légales ; que Madame J... a alors fait installer pour la fenêtre, une structure extérieure fixe avec un verre opaque en laissant une partie en hauteur ouvertes pour l'altération aux dimensions d'origine et pour la porte fenêtre, elle a réinstallé une porte à double battants avec verre opaque, en abandonnant la création d'une troisième fenêtre ; que le litige entre les parties concerne notamment la réalisation de ces ouvertures et trouve son origine dans un des paragraphes (« Réserves ») de l'acte de cession du 11 septembre 1936 qui prévoyait : « Toutefois, il est expressément réservé par les vendeurs : 1. Les vues actuellement existantes et donnant sur les biens vendus. Les vendeurs auront même la faculté d'en créer de nouvelles au premier étage des bâtiments restant leur appartenir, ainsi qu'aux étages qui viendraient à être construits sur les bâtiments existants ; et ils n'auront pas à observer à ce sujet les prescriptions indiquées par la loi. 2. Le tour d'échelle pour réparations des immeubles restant leur propriété. 3. Le droit de faire passer dans le jardin vendu toutes les canalisations qu'ils jugeraient utiles de faire, de leurs bâtiments au renvoi, pour l'évacuation tant des eaux pluviales et ménagères que des cabinets d'aisances. En outre, il demeurera interdit aux acquéreurs de construire sur le jardin vendu entre les bâtiments restant la propriété et le renvoi, sauf jusqu'à la hauteur du premier étage » ; qu'il est constant que ces servitudes de vue au profit du fonds acquis par Madame S... J... n'ont jamais été mentionnées aux actes de vente de 1971 et 1997 ni lors de la donation de l'immeuble à Madame H... les 5 et 26 décembre 2002 ; qu'elles ont en revanche été rappelées à l'acte de partage du 23 décembre 1983 par lequel M. Q... a reçu l'immeuble en héritage de ses parents tandis que cet acte de partage décrivait le bien acquis depuis 1936 comme étant « une maison sise [...] comprenant : un appartement de trois pièces. O... dessus et cave dessous. Cour. Petite construction dans cette cour et petit jardin. L'ensemble figurant au cadastre lieu-dit [...] section [...] pour [...] ; que pour solliciter la condamnation sous astreinte de Madame H... à procéder à la dépose des ouvertures existantes et à la pose de châssis fixes non ouvrants à verre flouté, la société RPMG invoque les dispositions protectrices de l'article 678 du code civil tandis que Madame H... soulève l'irrecevabilité et le mal fondé de cette demande dans la mesure où la société RPMG ne justifierait pas être propriétaire du jardin, de la petite cour et du cabinet d'aisance sur lesquels les vues litigieuses donnent ;