cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1,  décision 17-18.670 du 07/06/2018,  partie 3


que le jugement querellé sera donc infirmé ; que la promesse unilatérale de vente n'ayant pas été enregistrée dans les 10 jours de sa signature par le bénéficiaire, elle doit être déclarée nulle en application des dispositions de l'article 1589-2 du code civil ; que la société Sadev 94 devra en conséquence restituer les sommes versées par la société G2AM à titre d'indemnité d'immobilisation, soit un total en principal de 314.979 €, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l'assignation du 6 décembre 2013 ;
 
 1) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de ne pas dénaturer la convention des parties ; qu'en l'espèce, l'acte sous seing privé du 31 juillet 2009 passé entre la société Sadev 94 et la société G2AM était intitulé « Promesse synallagmatique de vente et d'achat », son article 1er stipulait que « le promettant promet de vendre au bénéficiaire qui s'engage à acquérir sous les conditions générales et suspensives prévues ci-après », et son article 9 prévoyait que le prix de vente serait payable au moyen de deux acomptes versés au jour de la promesse et au jour du dépôt du permis de construire, le solde devant être acquitté le jour de la réitération de la vente en la forme authentique ; qu'en qualifiant néanmoins cet accord de promesse unilatérale de vente, de sorte à en prononcer l'annulation pour défaut d'enregistrement de le délai de dix jours prévu par l'article 1589-2 du code civil, la cour d'appel a dénaturé la convention du 31 juillet 2009, en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
 
 2) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix de la vente ; qu'en l'espèce, les biens objet de la vente étaient précisément désignées à l'article 2 de la promesse de vente du 31 juillet 2009 comme visant les parcelles cadastrées AN 77, 126, 212 et 214 et le prix de vente était fixé par l'article 8 à la somme de 3.149.790 euros HT, soit 3.767.148,84 euros TTC ; qu'en ayant égard, à la présence de conditions suspensives, à la levée d'une option ou encore à la stipulation d'une indemnité d'immobilisation, quand il était constant que la société Sadev 94 et la société G2AM étaient convenus de la chose objet de la vente ainsi que de son prix de sorte que la promesse de vente valait vente, la cour d'appel a violé les articles 1589 et 1589-2 du code civil ;
 
 3) ALORS subsidiairement QUE le juge doit restituer leur exacte qualification aux actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en s'en tenant en l'espèce à la circonstance que l'acte du 31 juillet 2009 qualifiait d'indemnité d'immobilisation l'obligation consentie par la société G2AM d'abandonner un acompte de 10 % en cas de renonciation à son acquisition, sans vérifier, comme il lui était demandé, si, indépendamment de la dénomination qu'en avaient donnée les parties au contrat, cette indemnité ne devait pas s'analyser comme une clause pénale fixant le montant des dommages-intérêts dus par la société G2AM en cas de manquement à son obligation d'acquérir, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
 
 4) ALORS, en toute hypothèse, QUE l'engagement qui fait naître une obligation réciproque de vendre et d'acheter pour l'une et l'autre parties constitue une promesse synallagmatique de vente ; qu'à cet égard, les parties sont libres de prévoir que le manquement à l'une de ces obligations se résoudra par l'allocation de dommages-intérêts à l'exclusion de toute exécution forcée, sans que cette stipulation fasse obstacle au caractère synallagmatique de l'engagement ; qu'en l'espèce, la société Sadev 94 faisait valoir que l'acompte de 10 % devant être abandonné par la société G2AM en cas de renonciation à l'acquisition s'analysait, non comme la contrepartie à l'exercice d'un droit d'option ouvert à l'acquéreur, mais comme une clause pénale fixant le montant des dommages-intérêts dus par la société G2AM en cas de manquement à son obligation d'acquérir ; qu'en s'abstenant de rechercher si cette indemnité ne constituait pas la sanction d'une obligation plutôt que la contrepartie d'un droit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 et 1589-2 du code civil.