Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.478 du 04/07/2019,  partie 5


ce défaut de conception étant la cause des désordres qui touchent non seulement les lots n° 1, 5, 6 et 7 mais aussi le chemin commun situé entre les lots 5 et 6, les appelants ne sont pas fondés à réclamer la réparation des dommages affectant cette partie commune à l'ASL qui serait au contraire en droit de le faire auprès des propriétaires des lots concernés ; dans ces conditions, aucune illégalité ni abus de majorité ne peut être retenue à l'égard de l'ASL, de sa présidente ou de ses membres majoritaires au titre du refus de voter lors de l'AG du 23 juin 2011, la réfection des désordres, le remboursement des frais d'expertise et des frais et honoraires ; le jugement mérite ainsi confirmation sur ce point comme sur le rejet des demandes indemnitaires fondées sur la nullité des résolutions demandée pour ces motifs » (arrêt pp. 11 et 12) ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « lors de sa première visite, l'expert judiciaire a constaté les désordres suivants : - un affaissement centimétrique en amont du quai affectant un tiers de la terrasse du lot 6 ; - un affaissement centimétrique en amont du quai en bout du chemin situé entre les lots 5 et 6 ; - un effondrement décimétrique sous la terrasse du lot 7 au droit d'une descente pluviale visible dans le trou ; - un début de basculement de l'immeuble sur le lot 7 se manifestant à l'intérieur par quelques fissures et un désaxage de l'escalier ; - un affaissement centimétrique de la terrasse du lot 1 ; les désordres se sont accentués en cours d'expertise, M. V... indiquant que : - la terrasse de la villa 7 était affaissée en totalité de la berlinoise jusqu'aux baies vitrées ; - la villa 7 était marquée en façade côté plan d'eau d'une fissure partant de l'angle de la fenêtre d'une cuisine ; - la terrasse de la villa 6 était affaissée sur la moitié côté plan d'eau ; - le chemin appartenant à l'ASL (entre villa 5 et 6) était affaissé au même niveau que la terrasse 6 avec les deux murettes lézardées ; l'expert mentionne encore : - la création d'un trou ou siphon au droit du réseau X, soit dans le jardin de la villa 7 ; - une accentuation nette entre la terrasse et la maison, passée de 1 cm à 2 cm ; - une microfissure horizontale sur le pignon de la villa 7, au niveau du plancher haut ; - le même type d'écartement sur la terrasse de la villa 5 ; - des fissures sur la première façade en rentrant à droits dans la résidence ; la réalité de ces désordres est confirmée par le constat d'huissier du 12 février 2008 et le rapport d'AIS du 24 avril 2008 ; le tribunal relève que la plupart des désordres sont situés sur les parcelles de quelques maisons individuelles tandis que les « parties communes » sont moins affectées ; selon l'article 4 de ses statuts, l'ASL est uniquement tenue d'« assurer la gestion et de l'entretien des voies, espaces libres et ouvrages d'intérêt collectif non classés dans le domaine communal » ; les articles IV et VI du cahier des charges précisent que l'ASL doit assurer l'entretien « de la voirie d'accès et des réseaux divers » mais aussi « du bassin, de ses abords immédiats le long des digues, des digues elles-mêmes, du réseau d'éclairage public et de la voie piétonne sur celles-ci ainsi que des bois implantés en soutènement entre les parties communes et le plan d'eau » ; l'association n'est donc susceptible de prendre en charge les travaux réparatoires qu'à la condition pour les demandeurs de rapporter la preuve que les désordres proviennent d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien relatif à l'une de ces parties d'intérêt collectif ; à ce sujet, M. V... considère que la cause des désordres n'est pas un défaut de compactage du sol, comme le soutenait SARETEC en 2000, mais une mauvaise conception du réseau d'évacuation des eaux pluviales ; en effet, les précipitations tombant sur le toit de chaque villa affectée n'ont pas d'exutoire jusqu'au plan d'eau (autrement appelé lagune) mais s'arrêtent dans les sols sous les terrasses privatives et en amont du soutènement (berlinoises ou paleplanches) délimitant les terrasses et le bassin ; aucune critique sérieuse n'ayant été formulée à l'encontre des conclusions de l'expert judiciaire, il convient de retenir que les désordres ont pour origine une malfaçon située dans chaque villa affectée en l'absence de réseau d'évacuation des eaux pluviales commun à l'ensemble immobilier ; seuls les propriétaires concernés doivent supporter la charge des travaux réparatoires imputables à leurs propres réseaux d'évacuation au sein de leurs lots respectifs ; l'assemblée générale n'a ainsi commis aucun abus de majorité en refusant de payer des travaux sans rapport avec une quelconque défectuosité des parties d'intérêt collectif ; l'assemblée n'avait également aucune raison d'accepter la prise en charge des frais d'avocat et d'expertise ne relevant pas de sa responsabilité ;