Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-17.908 du 23/05/2019,  partie 4


qu'il se prévaut d'une attestation de l'architecte en charge du programme qui précise qu'un grand nombre de lots était déjà habitables au mois de janvier 2005 soit 20 mois avant l'acte authentique ; que M. V... rétorque que « rien dans la définition légale de la vente d'immeubles à construire ne permet de fixer précisément le moment où la vente doit être conclue, la seule obligation légale impérative ayant trait au dépôt des versements qui ne peuvent excéder au total 35 % du prix à l'achèvement des fondations 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement du bâtiment, le solde étant payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; que M. V... se réfère à l'article R 261-14 du code de la construction qui fixe ces pourcentages ; qu'à cet égard la cour observe que l'article L 261-10 du code de la construction porte que tout contrat ayant pour objet une édification et le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 (vente à terme) et -3 du Code civil (vente en l'état futur d'achèvement) ; qu'or en l'espèce, c'est à bon droit que M. V... relève que l'immeuble est censé être en état convenable en 2005, que le 4 juillet 2006 l'acte sous seing mentionne un immeuble vétuste, que le maître d'oeuvre Sogecif écrit le 31 juillet 2006 que l'immeuble est hors d'eau-hors d'air terminé à 70 %, ce pourcentage correspondant à la partie non consignée des versements faits par M. V... aux termes de l'acte authentique ; que Me U... I... soutient que les premiers juges ont eu raison d'écarter la vente en état futur d'achèvement au motif qu'il ne s'agissait pas d'un immeuble à construire mais à rénover. Toutefois, le constat précité démontre l'ampleur de la rénovation opérée qui permet de qualifier l'opération non pas de rénovation mais de transformation intégrale affectant tant l'intérieur que l'extérieur, ce qui équivaut à une édification au sens de l'article 1601-1 du Code civil ; que Me U... I... et Me G... prétendent par ailleurs que l'immeuble n'était pas destiné à l'habitation mais à une exploitation hôtelière, hors champ du secteur protégé ; mais que l'acte sous-seing-privé en date du 4 juillet 2006 porte mention de la vente d'un deux pièces duplex avec mise en place d'une copropriété, tandis que l'acte authentique du 15 septembre 2006 porte expressément en page 3 que les deux locaux achetés au rez-de-chaussée et au premier étage sont « à usage d'habitation » ; qu'il importe donc peu que l'acquéreur destine le bien à la location hôtelière ni même que l'ensemble immobilier dont dépend l'appartement doive être géré de cette façon-là, puisque ceci n'exclut nullement l'application des textes sur la vente en état futur d'achèvement ; qu'il suit de tout ce qui précède d'une part que le bien vendu répond aux définitions des articles L 261-1 et L 261-10 du code de la construction et de l'habitation au regard de l'importance qualitative des travaux qui devaient être réalisés avec complète redéfinition des pièces et cloisons de l'immeuble, changement de couverture, et des ouvertures, remplacement de l'électricité et de la plomberie-sanitaire et pose d'escaliers, le tout équivalent à une reconstruction intérieure, peu important l'absence d'un permis construire dont l'obligation dépend des modifications apportées à l'aspect extérieur de l'immeuble, et d'autre part que l'acquéreur devait effectuer des versements avant l'achèvement de la construction tandis que le vendeur devait faire des travaux dans l'immeuble acquis par celui qui s'engageait aux versements, c'est-à-dire l'acheteur ; que - sur la responsabilité des notaires Les notaires observent qu'ils n'avaient pas à se rendre sur les lieux de travaux, et Me G... considère que l'attestation de Sogecif en date du 31 juillet 2006 faisant état d'une exécution à 70 % des travaux dont le gros oeuvre terminé, était en cohérence avec l'attestation de la SARL « d'architecture » du 5 septembre 2005 qui mentionnait un bon état général des murs extérieurs, de la charpente, du revêtement de sol, des cloisons, et des menuiseries extérieures, tandis que des révisions étaient simplement prévues pour la couverture en ardoises, le vendeur continuant à affirmer de façon catégorique que la livraison serait arrêtée au deuxième semestre 2006 ; que s'il est certain que les notaires qui ne sont pas des techniciens du bâtiment n'avaient pas d'obligation de visiter les lieux dans le cadre de leur devoir de conseil, ils n'étaient pas pour autant dispensés de procéder à des investigations ou vérifications pour la régularité et l'efficacité de l'acte dressé par l'un avec la participation de l'autre, dès lors que différents indices ne pouvaient manquer de les conduire à se poser des questions quant à l'application impérative de la législation protectrice sur les ventes en l'état futur d'achèvement ;