Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-22.401 du 02/06/2021,  partie 5


aucune référence n&apos;existe par comparaison avec un état des lieux d&apos;entrée ; que même si le bien était alors réputé en bon état, il convient de rappeler que des travaux non négligeables avaient été laissés en 2004 à la charge du locataire ; de même, la durée de location doit être considérée, sans qu&apos;il soit justifié par Mme [B] de l&apos;exécution de travaux incombant au propriétaire durant les 9 années consécutives de location ; qu&apos;il y aurait eu lieu dans ces circonstances de durée de considérer l&apos;application d&apos;un coefficient de vétusté, s&apos;agit au surplus d&apos;un bien situé en zone maritime ; que dans ces conditions, en dépit des photographies versées aux débats par Mme [B], il n&apos;y a pas lieu de retenir un comportement fautif de la part de l&apos;agence immobilière ; qu&apos;au surplus, si Mme [B] fait état des divers travaux nécessaires selon elle avant la vente, celle-ci est effectivement intervenue 7 mois après la restitution des lieux pour un prix supérieur de 50 000 euros à celui retenu dans l&apos;acte de partage successoral qu&apos;elle ne justifie pas en conséquence de la réalité de son préjudice, après 9 années de location ; que par ailleurs, la réparation des dégradations des meubles laissés à disposition, pour un montant selon devis en date du 20/03/2014, ne saurait être supportée par l&apos;agence non fautive, étant rappelé le défaut d&apos;établissement de la liste de meubles laissés effectivement au locataire en 2004, puis en 2007, alors que certains meubles étaient retirés à cette occasion du garage ; qu&apos;au surplus, un coefficient de vétusté devait nécessairement s&apos;appliquer en l&apos;espèce dans les rapports entre le bailleur et son locataire ; qu&apos;enfin, Mme [B] déboutée du principal de ses demandes ne justifie pas dans ces circonstances avoir subi un préjudice moral ;
 
 Alors 1°) que l&apos;agent immobilier professionnel rédacteur d&apos;un contrat de bail doit en assurer l&apos;efficacité ; que nonobstant l&apos;existence d&apos;un précédent bail conclu sans son intervention, entre les mêmes parties et venu à expiration, commet une faute le rédacteur du nouveau bail qui ne dresse aucun état des lieux, mentionne que des meubles sont laissés à la disposition du preneur, selon liste annexée au bail, sans dresser et annexer une telle liste ; qu&apos;en l&apos;espèce, la cour d&apos;appel constate qu&apos;après avoir reçu mandat de gérance le 19 décembre 2007, l&apos;Agence de l&apos;Océan a établi un bail mentionnant que « le locataire reconnaît que le bailleur laisse quelques meubles à disposition. Une liste est annexée aux présentes », mais qu&apos;aucune liste signée des parties n&apos;est produite, qu&apos;aucun état des lieux n&apos;a été dressé, et que le mobilier laissé à disposition du locataire (arrêt p. 8) n&apos;est pas précisément répertorié en annexe du bail alors que le bailleur avait autorisé l&apos;agence à vider les meubles stockés dans le garage « et à les transporter à la maison » (p. 9) ; que le constat d&apos;huissier de justice dressé le 17 janvier 2014 à la demande du bailleur n&apos;est pas probant car « aucune référence n&apos;existe par comparaison avec un état des lieux d&apos;entrée » (p. 11) ; que la réparation des dégradations des meubles laissés à disposition ne saurait être supportée par l&apos;agence non fautive, étant rappelé le défaut d&apos;établissement de la liste de meubles laissés effectivement au locataire en 2004, puis en 2007 (p. 11) ; qu&apos;en statuant ainsi, la cour d&apos;appel n&apos;a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il résultait que l&apos;agence immobilière avait commis une faute en rédigeant un bail sans dresser ni état des lieux d&apos;entrée ni liste de meubles pourtant annoncée dans le bail, ce qui avait placé le bailleur dans l&apos;impossibilité de faire valoir ses droits auprès du preneur, et a violé les articles 1992 et 1147 dans sa rédaction alors en vigueur du code civil ;
 
 Alors 2°) que l&apos;agent immobilier professionnel chargé d&apos;un mandat de gestion locative doit à la fin du bail dresser un état des lieux exhaustif et détaillé ; qu&apos;en l&apos;espèce, la cour d&apos;appel a constaté que le 20 décembre 2013, l&apos;agence de l&apos;Océan avait dressé un document « succinct puisque sur une seule page » mentionnant que « la maison est restituée en bon état d&apos;entretien, à défaut d&apos;état des lieux d&apos;entrée. Relevé électricité : 78490 KWh Relevé eau : 212 m3. Le dépôt de garantie soit 2050 euros peut être restitué » (p. 9, avant-dernier §) ; qu&apos;en ne tirant pas les conséquences légales de ses propres constatations, dont il résultait que l&apos;agence immobilière avait commis une faute en rédigeant un état des lieux de sortie qui ne comportait aucune description des lieux loués et ne permettait pas au bailleur de faire une quelconque réclamation auprès du locataire, la cour d&apos;appel a violé les articles 1992 et 1147 dans sa rédaction alors en vigueur du code civil ;
 
 Alors 3°) qu&apos; énonçant qu&apos;il y avait lieu d&apos;appliquer en l&apos;espèce un coefficient de vétusté, de sorte qu&apos; « en dépit des photographies versées aux débats par Mme [B], il n&apos;y a pas lieu de retenir un comportement fautif de la part de l&apos;agence immobilière » (p. 11), sans avoir recherché, ainsi qu&apos;elle y était invitée, si le constat d&apos;