Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.045 du 10/09/2020,  partie 4


c'est d'ailleurs ce que soutiennent les intimés, en soulignant que ce syndicat a fonctionné au moins depuis 2001 et a été accepté par le syndicat principal et le syndic puisqu'il a convoqué les copropriétaires des lots n°[...] à [...] aux assemblées générales (du syndicat principal), a accepté leurs votes et le paiement de leurs charges ; que M. T... , gérant de la SCI Auteuil-Boulogne a même été désigné en qualité de syndic de ce syndicat secondaire ; en effet, la faculté offerte par l'article 9 ne peut être interprétée comme une autorisation donnée aux propriétaires des lots [...] et 2 de diviser leur lot dès lors que cette liberté est expressément rappelée à l'article 22 du même règlement de copropriété ; si, comme le font valoir les appelants, cet article 9 est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'il dispense les copropriétaires de soumettre la création de leur syndicat secondaire à un vote de l'assemblée générale, il convient de constater que la SCI Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires ne demandent pas dans le dispositif de leurs écritures que cet article soit déclaré non écrit ; en conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes tendant à voir reconnaître l'inexistence de ce syndicat secondaire ;
 
 AUX MOTIFS A SUPPOSER ADOPTES QU'aux termes de l'acte notarié du 31 mai 1983, l'immeuble situé [...] a été divisé en deux lots composés chacun d'une parcelle et d'un bâtiment et soumis à un règlement de copropriété. Il s'agit en l'espèce d'une copropriété horizontale ; l'article 9 de l'acte du 31 mai 1953 stipule, dans son deuxième paragraphe : « De même que ces deux lots de copropriété pourront être divisés en copropriété verticale. Cette faculté se fera à la seule initiative de l'un ou l'autre des propriétaires des lots. Ce droit étant individuellement acquis au profit de chaque lot, sans qu'il soit nécessaire de réunir une assemblée ou de solliciter un quelconque accord préalable » ; l'acte notarié du 30 mai 1934 qui se présente comme un modificatif à l'état descriptif de division crée les lots n°[...] à [...] en lieu et place du lot n° [...] et crée ainsi une copropriété verticale soumise au statut de la loi du 10 juillet 1965 ; la naissance de cette copropriété verticale implique nécessairement la mise en place d'un syndicat autonome par rapport au syndicat de la copropriété horizontale, appelé en l'espèce syndicat secondaire alors que sa création ne relève pas en réalité de l'application de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ; de plus, en vertu du deuxième alinéa de l'article 9 précité de l'acte du 31 mai 1983, le propriétaire du lot [...] pouvait diviser son lot sans avoir à soumettre ce projet à l'assemblée ; dans ces conditions, la SCI Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale du [...] ne peuvent valablement soutenir que le syndicat « secondaire » n'a pas été approuvé par l'assemblée spéciale mentionnée à l'alinéa premier de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il n'existe pas ; la SCI Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale n'ont pas qualité pour discuter et contester la qualification des parties communes relevant du syndicat des copropriétaires de la copropriété verticale ni la répartition des charges concernant les lots n°[...] à [...] ; ils ne sont donc pas recevables à solliciter une mesure d'expertise judiciaire pour établir une répartition des charges et un état descriptif de division conformes à la loi du 10 juillet 1965 pour les lots n°[...] à [...] ;
 
 ALORS QUE l'article 27 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que lorsqu'un immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire ; que faute de relever l'existence d'une quelconque décision de constitution d'un syndicat secondaire, la cour d'appel, en constatant l'existence d'un syndicat secondaire, a violé l'article 27 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait annulé la résolution n°5 du procès-verbal du 21 juin 2011 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE les articles 3 et 4 du règlement de copropriété de 1983 définissent ainsi les parties privatives et parties communes de l'immeuble : « article 3 : les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-après établi sont compris dans la composition d'un lot, sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des « parties privatives ». Article 4 : les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment : - la partie cochère sur la rue [...] - l'alimentation de gaz - d'électricité - le raccordement à l'égout de la rue [...] recevant les eaux pluviales, les eaux usées et les eaux vannes. Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires » ;