Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-12.303 du 20/04/2022,  partie 5



 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, pour retenir l'existence d'un dol imputable à la SCI Mestade, que le calcul du « gain sur 9 ans » réalisé par la société Promotion Pichet dans sa simulation remise aux époux [T] était trompeur dans la mesure où celui-ci avait été effectué sur la base d'un prix incluant le montant de la TVA réglée par les acquéreurs, au lieu d'un prix hors taxes, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'indemnisation allouée à la victime doit réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en s'abstenant de prendre en compte, dans l'évaluation du préjudice subi par les acquéreurs, les loyers et économies d'impôts que leur avaient procuré l'opération litigieuse, quand la perception de ces loyers et les économies d'impôts réalisés dont elle a pourtant constaté l'existence constituaient un avantage qu'ils avaient tiré de la situation dommageable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147, devenu 1230-1 du code civil ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la motivation d'un jugement doit être intelligible ; qu'en appliquant, pour fixer la chance perdue par les acquéreurs de ne pas contracter, au montant du prix de vente toutes taxes comprises payé par les acquéreurs un coefficient multiplicateur correspondant au pourcentage de la perte de valeur du bien au regard de son prix hors taxes, sans que rien n'explique un tel mécanisme, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inintelligibles et a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'Homme.
 
 Moyens produits au pourvoi n° Q 21-12.356 par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la la société Promotion Pichet (demanderesse au pourvoi principal)
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 La société Promotion Pichet fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les époux [T] avaient été victimes d'un dol commis par la société Promotion Pichet, d'avoir décidé d'une réparation indemnitaire, d'avoir déclaré la société Promotion Pichet responsable du préjudice causé par le dol commis au détriment des époux [T] sur le fondement de l'article 1240 du code civil et de l'avoir condamnée en principal, outre intérêts, au paiement d'une indemnité de 31 061 € et d'une somme de 10 000 € en réparation du préjudice moral ;
 
 1°) Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer luimême le principe de la contradiction ; que, par leurs dernières écritures d'appel (pp. 31 à 33, p. 49 in medio, et pp. 56-57), les époux [T], acquéreurs d'un bien immobilier aux fins de défiscalisation, s'étaient bornés, au titre d'un prétendu dol commis à leur détriment par les sociétés Mestade et Promotion Pichet et ayant prétendument vicié leur consentement à la vente, à faire valoir, s'agissant du prétendu caractère trompeur du document précontractuel de « simulation » qui leur avait été remis avant la vente, qu'un tel caractère résulterait d'une discordance entre la durée de neuf ans, prise en compte dans ce document pour présenter des projections relatives à cet investissement, et la durée du prêt souscrit pour financer l'acquisition, remboursable sur vingt-sept ans, ainsi que de l'inexactitude de cette simulation en cas de survenance d'événements défavorables aux acquéreurs (carence locative, faiblesse du prix des loyers ou impossibilité de revente du bien au prix et dans le délai indiqué) ; que la cour d'appel s'est quant à elle fondée, pour caractériser le prétendu dol, sur un moyen, distinct et non invoqué par les époux [T], pris d'un prétendu caractère trompeur de certains libellés de la « simulation », savoir les termes d'« épargne » ou de « gain fiscal » (arrêt, p. 15 in medio) ; qu'en relevant d'office un tel moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) Alors que la cour d'appel s'est en outre fondée, pour caractériser le prétendu dol, sur un moyen, distinct et là encore non invoqué par les époux [T], pris d'une prétendue augmentation fallacieuse du « gain à 9 ans » mentionné dans cette simulation, par l'effet du recours à la valeur d'achat toutes taxes comprises, et non hors taxes, comme assiette de la prise de valeur nette du bien acquis (arrêt, p. 18, al. 3) ; qu'en relevant d'office un tel moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé de plus fort le texte susvisé ;
 
 3°) Alors que la cour d'appel s'est enfin fondée, pour caractériser le prétendu dol, sur un moyen, distinct et là encore non invoqué par les époux [T], pris d'une prétendue absence de calculs d'impôts personnalisés, « crayon en main », avec application de toutes les déductibilités prévues par le code général des impôts (arrêt, p. 18, al. 4) ;