Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.184 du 19/12/2019,  partie 8



 ALORS QUE le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit s'oppose à ce que l'acquéreur d'un bien immobilier qui a contracté dans l'ignorance d'un vice caché ou d'un risque minier puisse tout à la fois obtenir la compensation, sous la forme d'une restitution partielle du prix ou d'une indemnité, de la différence entre le prix payé et la valeur vénale réelle du bien compte tenu de l'existence du vice ou du risque, outre la compensation de tous les préjudice matériels et moraux résultant de l'existence même de ce vice ou de ce risque ; qu'ainsi, s'agissant de replacer les époux O... dans la situation où ils se seraient trouvés s'ils avaient été informés avant la vente du risque minier, assimilé à un vice caché, les juges du fond pouvaient, soit compenser l'éventuel excédent du prix payé par rapport à la valeur vénale réelle de l'immeuble prenant en compte le risque, soit compenser tous les préjudices matériels et moraux supposés induits par ce même risque, mais non point accorder aux acquéreurs le bénéfice de l'une et l'autre de ces compensations ; qu'en accordant néanmoins le bénéfice de l'ensemble de ces compensations aux acquéreurs, la Cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale du dommage, ensemble les articles 1644 et 1645 du code civil et l'article L. 154-2 du code minier.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum Mme F..., aux côtés de la Scp [...], à payer aux époux O... la somme de 20.000 €, en réparation de la perte de valeur vénale de l'immeuble vendu ;
 
 AUX MOTIFS d'abord QUE deux vices cachés sont invoqués, l'un tenant à la situation du bien vendu situé sur un terrain sur le tréfonds duquel une mine a été exploitée, l'autre à l'existence de fissures ; que le premier point n'est pas contesté, l'acte d'acquisition de Mme F... des 6 et 10 mai 1996 comportant une clause d'information qui n'a pas été reprise dans l'acte de vente litigieux du 10 juillet 2012, selon lequel les Houillères du Midi déclaraient que l'immeuble était situé dans un secteur exploité à des fins minières et que le vendeur était tenu d'en informer par écrit l'acheteur et, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants résultant de l'exploitation, outre deux clauses d'exonération au profit des Houillères à l'égard des acquéreurs successifs à raison de tout dommage ou affaissement minier susceptible de survenir ; qu'il est constant que les époux O... n'ont pas été informés par Mme F... de l'existence de ces clauses lors de leur acquisition ; que si l'absence d'information lors de la vente [...] des clauses d'exonération n'est pas en elle-même déterminante dans la mesure où l'article L. 155-4 du code minier prohibe de telles clauses dans toutes les ventes intervenues depuis le 1er juillet 1994 et les sanctionne d'une nullité d'ordre public, l'absence d'information légale sur la situation du bien vendu, seule de nature à alerter de potentiels acquéreurs sur le risque de dégâts miniers, lesquels peuvent, selon l'expert judiciaire, survenir de nombreuses années après la fin de l'exploitation, constitue en elle-même un vice caché juridique qui affecte nécessairement l'usage du bien au sens de l'article 1641 du code civil, notamment dans la perspective d'une revente, et par conséquent le prix d'acquisition à arbitrer compte tenu de l'éventualité de survenance dudit risque ; que ce risque minier était nécessairement connu par la venderesse puisqu'il était précisément stipulé dans son propre acte de vente, ce qui suffit à la déchoir de son droit de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ; que le fait que le notaire ait eu connaissance de ces clauses n'exonère pas la venderesse dans ses rapports directs avec les acquéreurs de la garantie spécifique qui pèse sur elle par application des dispositions de l'article L. 154-2 du code minier nouveau, suivant lequel à défaut de cette information, l'acheteur peut choisir soit de poursuivre la résolution de la vente, soit de se faire restituer une partie du prix et peut aussi demander aux frais du vendeur, la suppression des dangers et inconvénients qui compromettent un usage normal du terrain lorsque le coût de cette suppression ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de la vente ; que le débat entretenu sur une éventuelle volonté dolosive de la venderesse tiré de la différence entre le prix d'acquisition du bien par Mme F... en 1996 pour 7.800 € et le prix de revente en 2012 à 172.000 € est à cet égard inopérant, le dol n'étant pas invoqué par les acquéreurs s'agissant de l'acte du 10 juillet 2012 ;