décision 17-11.439 du 08/03/2018,  partie 4


qu'en revanche, la valeur communiquée par la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE d'un montant compris entre 350 000 et 400 000 euros ne peut pas être prise en compte en ce qu'elle porte non pas seulement sur les locaux loués, mais sur la totalité de l'immeuble appartenant à la SCI TOULOUSE IMMOB ; que l'estimation du coût des travaux de remise en état s'élève à la somme de 115 512,58 euros HT, estimation réalisée à partir d'un chiffrage très détaillé des différents postes de travaux, prévoyant à titre d'exemple la réparation des fissures pour un montant de 815 euros HT ; qu'il apparaît ainsi que le coût des travaux de remise en état n'excède pas la valeur vénale de la partie de l'immeuble sinistrée mais lui est équivalent ; QUE dès lors, à défaut de perte totale, la résiliation du bail de plein droit à compter du 1er octobre 2014 ne peut pas être constatée ;
 QUE par ailleurs, la S.A.R.L. LA BOULANGE TOULOUSAINE sollicite la condamnation sous astreinte de la SCI TOULOUSE IMMOB à faire réaliser les travaux de remise en état tels qu'estimés par les experts d'assurance ; qu'en l'absence de résiliation du bail, qui se poursuit donc entre les parties, la SCI TOULOUSE IMMOB en sa qualité de bailleur doit, en vertu de son obligation de délivrance, faire procéder aux travaux de remise en état ; que pour s'assurer du respect de cette obligation, leur réalisation sera assortie d'une astreinte telle que fixée au dispositif de la présente décision, étant précisé que le délai de 4 mois accordé avant que l'astreinte ne coure éventuellement prend en considération la réalisation d'ores et déjà des travaux de toiture, tels qu'ils apparaissent sur des photographies produites par l'appelante ;
 QU'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris ; QU'enfin, la SCI TOULOUSE IMMOB, qui n'obtient pas satisfaction, sera condamnée aux dépens d'appel ;
 
 ALORS QUE si le bailleur est obligé d'entretenir la chose durant le cours du contrat de bail, il n'est pas tenu à reconstruction en cas de perte totale ou partielle de la chose due à un cas fortuit ; que la perte partielle de la chose permet uniquement au preneur de choisir entre la diminution du loyer et la résiliation du contrat de bail, sans qu'elle ne puisse obliger le bailleur à reconstruire ; qu'en condamnant la société Toulouse Immob à faire réaliser les « travaux de remise en état » de l'immeuble après avoir constaté sa destruction partielle par cas fortuit, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil.