Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.896 du 12/03/2020,  partie 2


or, outre le fait que les travaux prévus sont plus larges que l'autorisation qui avait été sollicitée en mars 2012, le preneur a débuté les travaux en procédant au curage des murs, sols et plafonds et en enlevant les cloisons des WC existants sans avoir justifié préalablement auprès de la bailleresse d'une note de structure et d'une assurance dommages-ouvrage, laquelle contrairement à ce qui est prétendu par la société Oukla 91 était nécessaire par application de l'article 1792 du code civil dès lors qu'une partie des travaux porte sur des éléments de structure pouvant compromettre la solidité du bâtiment et des équipements indissociables (création de chapes, carrelage scellé, cloisons et faux plafonds, équipements techniques) ; il n'a pas davantage justifié de l'obtention des autorisations administratives nécessaires aux travaux. En effet, la déclaration préalable de travaux non soumis à permis de construire déposée par M. U... en son nom propre le 27 juin 2012, alors que les travaux avaient débuté au mois de mai 2012, porte sur une maison individuelle et/ou à ses annexes ; or s'agissant de la modification d'un ERP, les travaux devaient être soumis à une demande d'autorisation de construire ou d'aménager ou de modifier un établissement recevant du public conformément à l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation dont le formulaire a été joint par l'expert judiciaire dans les annexes du rapport ; certes la société Oukla 91 a également versé aux débats un avis de dépôt au nom de M. U... d'une demande d'autorisation de travaux au titre de l'accessibilité et de la sécurité d'un ERP le 27 juin 2012 mais faute d'y joindre la déclaration correspondante, il ne justifie pas avoir procédé à la déclaration d'autorisation de construire ou d'aménager ou de modifier un établissement recevant du public conformément à l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation, dont l'absence a été constatée par l'expert judiciaire ; au regard de l'ensemble de ces éléments, la société Oukla 91 ne peut se prévaloir ni de l'autorisation de la bailleresse à la réalisation des travaux, ni d'une autorisation administrative appropriée, ni d'une assurance dommages-ouvrage ; par conséquent en mettant les murs, sols et plafonds à nu dans ces conditions, ce qui a rendu les locaux inexploitables, il a contribué à son propre dommage de sorte qu'il ne peut se prévaloir d'un préjudice d'exploitation.
 
 1°/ ALORS QUE le dommage qui présente un caractère actuel et certain doit être indemnisé ; que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance causant un préjudice d'exploitation l'oblige à indemniser le preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que Mme K... W..., bailleresse, avait manqué à son obligation de procéder aux travaux suivant :
 « scellement de la panne sablière de la charpente de l'appentis, reprise du plancher haut de la grande salle, mise en place d'un linteau métallique surélevé au niveau de la baie entre la pièce n° 1 et l'appentis, justifier du degré coupe-feu du coffrage en bois des canalisations » (arrêt, p. 9 § 9) ; qu'en rejetant cependant la demande d'indemnité de la société Oukla 91, preneur à bail, en réparation de son préjudice d'exploitation, au motif inopérant de l'absence d'autorisation de la bailleresse pour que la locataire réalise des travaux, de l'absence d'autorisation administrative et d'assurance dommages-ouvrage (arrêt, p. 11 § 2), sans rechercher si l'inexécution avérée des travaux incombant à la bailleresse avait causé un préjudice d'exploitation à la locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil et de l'article 1719 du code civil ;
 
 2°/ ALORS QUE, subsidiairement, la faute de la victime ne peut constituer une cause d'exonération totale de responsabilité qu'à condition de constituer la cause exclusive du dommage ; qu'en l'espèce, après avoir jugé que « les grosses réparations et celles liées à la vétusté sont à la charge de Mme K... W..., bailleresse » (arrêt, p. 7 § 8), la cour d'appel a énoncé qu'en l'absence d'autorisation de la bailleresse pour réaliser des travaux, d'autorisation administrative et d'assurance dommages-ouvrage, le preneur à bail, en mettant les murs, sols et plafonds à nu, avait rendu les locaux inexploitables et « contribué à son propre dommage, de sorte qu'il ne peut se prévaloir d'un préjudice d'exploitation » (arrêt, p. 11 § 2) ; qu'en rejetant ainsi sa demande d'indemnisation pour préjudice d'exploitation, sans constater que la faute imputée à la victime constituait la cause exclusive de son dommage, la cour d'appel a violé l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil.