Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-20.493 du 22/01/2020,  partie 4


qu'en considérant qu'à la date de la rétractation de l'offre de Mme U..., le 16 juin 2014, le droit au bail se trouvait gravement compromis, quand ce congé, qui ne devait prendre effet que trois ans et demi plus tard, ne compromettait nullement l'existence du bail à la date de la rétractation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article L. 642-19 du code de commerce ;
 
 4°) ALORS QU'en retenant que Mme U... disposait d'un juste motif de rétractation dès lors que le bailleur avait fait signifier le 20 mai 2014 un congé avec refus de renouvellement et indemnité d'éviction à effet du 2 janvier 2018, au motif grave et légitime de la démolition d'un mur séparatif sans autorisation, sans rechercher si, comme il était soutenu, ce congé n'était pas dépourvu de motif légitime dès lors que Maître F... avait fait reconstruire ce mur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 642-19 du code de commerce.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SELARL Athena anciennement dénommée [...], prise en la personne de Maître M... F..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LVT, de sa demande tendant à voir ordonner la résolution de la vente du fonds de commerce de la société LVT aux torts de Mme H... U..., d'AVOIR ordonné à la SELARL Athena ès qualités de restituer à Mme H... U... la somme de 120 000 euros en principal, et d'AVOIR débouté la SELARL Athena ès qualités de sa demande tendant à voir condamner Mme U... à lui payer des dommages-intérêts,
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Mme U... soutient qu'elle n'a pas été mise en mesure par le cédant d'entrer en jouissance des locaux cédés, le salon de massage étant toujours exploité par le locataire-gérant de la société LVT et que d'autre part, il y avait mise en péril du bail.
 Le mandataire liquidateur soutient qu'il avait résilié le contrat de location-gérance consenti à la société Vega le 5 décembre 2013. Il justifie avoir délivré le 6 décembre 2013 à la société Vega un commandement de payer avec dénonciation de fin de contrat pour le 28 février 2014. Cependant le contrat de location gérance a persisté au-delà de cette date. En effet, l'huissier ayant dressé le procès-verbal du 3 juin 2014, a noté que M. O..., gérant de la société Vega lui avait déclaré que "les recettes générées par l'activité de fonds sont encaissées par la société Vega depuis le 15 mai 2014" et par ailleurs, dans un courriel du 4 juin 2014 à 18H13 adressé au conseil de la société LVT, Me M... F... indiquait " je n'ai jamais dit que je prendrai en charge les salaires de mai.(...) Ils sont à la charge du locataire-gérant, jusqu'à votre entrée dans les lieux".
 Si Mme U... reconnaît que M. O... lui a remis le 3 juin 2014 la clé du local, pour autant, elle soutient qu'elle n'a pas repris l'exploitation des lieux, ceux-ci continuant à être exploités par le locataire-gérant. Ainsi que l'ont retenu les premiers juges, à défaut de titre Mme U... ne pouvait entreprendre de mesure d'expulsion à l'encontre du locataire-gérant et il appartenait au mandataire-liquidateur de faire cesser le trouble que constituait l'occupation des lieux et la poursuite de l'exploitation par le locataire-gérant » (arrêt p. 5),
 
 ET ENCORE QU'« en conséquence, au jour où elle a rétracté son offre Mme U... avait de justes motifs de le faire : le cédant n'ayant pas respecté son obligation de délivrance, puisque les lieux étaient encore occupés par le locataire-gérant   » (arrêt p. 6, § 4),
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il résulte de l'offre présentée, de la requête du mandataire-liquidateur et de l'ordonnance du juge-commissaire que les parties se sont accordées sur la cession des différents éléments constitutifs du fonds de commerce de la société LVT et non sur des éléments d'actif, susceptibles d'être dissociés ;
 Attendu que la vente est parfaite dès la décision du tribunal ou du juge commissaire, sous condition suspensive qu'elle devienne définitive et acquiert la force de chose jugée, après épuisement des voies et délais de recours ; que tel est le cas en l'espèce ;
 Attendu cependant que la vente porte sur un fonds de commerce qui nécessite selon l'article L. 141-1 du code de commerce l'établissement d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé pour constater son transfert et la prise d'effet des droits attachés à celui-ci ;
 Attendu que si la cession, de gré à gré, d'un fonds de commerce compris dans l'actif de la liquidation judiciaire est parfaite dès l'ordonnance du juge commissaire l'ayant autorisée, le transfert de la titularité de ces droits ne s'opère qu'à la date de passation des actes nécessaires à la réalisation de la vente ; qu'il s'ensuit que le transfert de propriété n'intervient qu'au moment de la réalisation des actes concrétisant ladite vente ;