Cour d'appel de Grenoble
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.219 du 23/09/2020,  partie 6


que Monsieur K... et la SCI [...] ont contracté avec Madame A... en lui promettant d'une part le classement de la résidence en résidence de tourisme, et d'autre part en lui imposant dans l'acte de vente la société C2A ; que cependant si le placement en liquidation judiciaire de la société C2A a rendu impossible l'encaissement des loyers censés couvrir les mensualités du prêt contracté, la défiscalisation promise et la rentabilité annoncée, il ne saurait être reproché à Monsieur K... et la SCI [...] de n'avoir pas anticipé la déconfiture de cette société ; que de la même manière si l'absence de livraison dans les délais prévus a contribué à ce que l'opération envisagée ne soit pas immédiatement effective, elle ne saurait être corrélée à la déconfiture de la société C2A choisie par l'assemblée générale des copropriétaires qui ne pouvait être anticipée, sachant que le retard notamment pour l'année 2011 a été pris en charge avec Madame A... dans les conditions ci-dessus évoquées et que les travaux ne présentait aucun retard lors de l'engagement sachant que l'avancement précis du chantier figurait sur l'acte de vente ; qu'il n'est pas établi que Monsieur K... et la SCI [...] ont employé des manoeuvres dolosives en promettant en conscience une rentabilité qu'ils auraient su ne pouvoir être tenue au regard du "contexte de l'investissement vendu" ; que si Madame A... affirme l'existence d'un contexte de "multiplication de l'offre locative confrontée à une demande non extensible", elle ne démontre pas cette situation ni "l'existence d'une offre locative hors de proportion avec la demande, une surévaluation de la rentabilité promise et déconnectée de la réalité du marché locatif" au jour de son engagement ou lors des négociations ; que les éléments de référence pris par Monsieur K... pour proposer le produit datait certes de 2008 et 2009 mais Madame A... ne rapporte pas la preuve de ce que les années postérieures démentaient les chiffres, avancés du fait de la crise immobilière intervenue compte tenu de la nature particulière de l'investissement et au vu des éléments de réservation produits pour les années postérieures ; que l'impossibilité de réaliser la défiscalisation annoncée et un "investissement serein ou le loyer payé par le preneur couvrirait les mensualités du prêt fait pour l'acquisition" s'est produite à raison de le liquidation judiciaire du gestionnaire prévu ; que n'est donc pas rapportée la preuve de ce que Monsieur K... et la SCI [...] auraient sciemment dissimulé des informations sur la situation de la société C2A ou sur l'existence d'un risque connu du non-paiement des loyers et d'échec total de son investissement sachant que seule la déconfiture du gestionnaire a rendu impossible l'encaissement des loyers censés couvrir les mensualités du prêt contracté, la défiscalisation promise et la rentabilité annoncée par les différents professionnels ayant concouru à la signature du bail et qu'il n'est pas établi le lien de cette survenance avec l'absence de livraison dans les délais ; que Madame A... connaissait parfaitement l'économie du contrat qu'elle signait devant notaire, dans la mesure où l'acte reprend les conditions auxquelles étaient soumises la vente et notamment cella de donner à bail commercial le bien acquis sachant qu'elle ne conteste pas avoir, du temps de ses pourparlers avec Monsieur K... et après les échanges de mails à compter du 28.01.2011, pris plus d'un mois de réflexion avant de signer le contrat préliminaire de vente le 02.03,2011 sans se rétracter ; qu'elle a eu la possibilité de se rendre sur place pour prendre connaissance de la nature exacte du bien mais n'a pas donné suite ; qu'aussi malheureuse soit la situation dans laquelle s'est retrouvée Madame A..., il n'est pas établi de faute de la part des défendeurs dans le non succès de son placement financier, sachant qu'elle ne prouve pas qu'au jour de son engagement la rentabilité légitimement espérée n'était pas conforme à la réalité ; qu'à titre surabondant Madame A... n'établit pas qu'elle ne bénéficie pas actuellement du cadre défiscalisant de la loi Censi Bouvard sachant qu'un nouveau gestionnaire est intervenu et qu'il lui était loisible de signer un bail commercial avec le nouveau gestionnaire la société Ges Inves Vars dont le Kbis est produit et dont le gérant est Monsieur X... ; qu'elle ne pourra en conséquence qu'être déboutées de ses prétentions à l'encontre de Monsieur K... et la SCI [...] ;
 
 1°) ALORS QUE le dol est constitué dès lors que l'une des parties dissimule à son cocontractant un fait qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que, dans ses écritures d'appel, Mme A... faisait valoir que si elle avait eu connaissance de la déconfiture du premier exploitant de la première partie de la résidence, qui était de nature à susciter un doute sur la rentabilité de l'opération, consistant à acquérir un lot de la seconde partie de la résidence afin de le louer moyennant un loyer d'ores et déjà fixé à un même exploitant, elle ne se serait pas engagée dans cette acquisition ;