Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.177 du 26/11/2020,  partie 6


qu'en statuant ainsi, lorsque le syndicat des copropriétaires se bornait à solliciter la réparation d'un préjudice de jouissance résultant des pertes de loyers comptabilisées (v. production n°8, p. 12, § 3), la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir dit que la SARL COSYSNOW n'avait commis aucune faute limitant son droit à indemnisation et d'avoir condamné la société BOISSON, in solidum avec la société Groupama Méditerranée, à payer à la SARL COSYSNOW la somme de 100 552,11 euros au titre des surcoûts d'entretien et des surcoûts énergétiques liés aux dysfonctionnements des installations.
 
 AUX MOTIFS QUE Sur les demandes de la société COSYSNOW, exploitant de la résidence hôtelière :
 
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 II/ l'action à l'encontre des locateurs d'ouvrage :
 
 que la société Cosysnow est recevable à agir à l'encontre des intervenants à l'acte de construire sur le fondement de la responsabilité délictuelle en raison des manquements contractuels lui ayant causé un dommage ;
 
 que l'architecte [...] en n'accomplissant sa mission contractuelle de maîtrise d'oeuvre que partiellement, a commis une faute contractuelle qui a causé un dommage à l'exploitant de la résidence hôtelière puisque celui-ci a dû supporter un surcoût pour l'entretien et la maintenance de l'exploitation ainsi qu'un surcoût énergétique ;
 
 que de même les fautes d'exécution de la SARL Boisson ont entraîné les mêmes dommages ;
 
 que la société Cosysnow est donc bien fondée à demander réparation de ces dommages sur le fondement délictuel à l'encontre des Iocateurs d'ouvrage ;
 
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 que l'expert judiciaire a retenu, pendant 4 ans, un surcoût d'entretien des surfaces, la nécessité d'un entretien technique et d'un suivi obligatoire, outre des réparations ponctuelles ;

qu'il était en effet impératif d'éponger les sols et les parois de la condensation provoquée par les dysfonctionnements du traitement de l'air, l'absence de déshumidification et de renouvellement d'air neuf ; que cette condensation provoquait également des moisissures et des corrosions nécessitant des reprises régulières ; que ce préjudice est fixé pour 4 ans par l'expert à la somme totale de 134 759,77 euros;
 
 que la société COSYSNOW a également dû supporter la charge de paiement de factures supplémentaires d'eau, d'électricité et de gaz pour pallier aux fuites d'eau sur le circuit hydraulique et à la température insuffisante des bassins de la piscine ; que ce préjudice est estimé pour 4 ans par l'expert à la somme de 115 803 euros ;
 
 que ces préjudices, qui s'élèvent au montant total de 250 562,77 euros, ont été calculés sur 4 années à compter de la réception de l'ouvrage mais ont été limités par l'expert aux deux premières années d'exploitation en raison de la difficulté à déterminer l'origine des problèmes et à trouver des réponses adaptées ;
 
 que toutefois seules les fautes conjuguées de l'architecte et de l'entrepreneur sont à l'origine des dysfonctionnements et l'exploitant n'est ni responsable ni compétent pour déterminer la cause des désordres et préconiser des travaux de réparation ; qu'en conséquence, aucun motif n'autorise la limitation à deux années de l'indemnisation des dommages qu'il a supportés ;
 
 que par ailleurs l'expert judiciaire souligne que les équipements litigieux nécessitaient un entretien régulier qui n'a pas été mis en place à la fin des travaux ;
 
 que la société Cosysnow a négligé cette maintenance malgré la proposition de contrat par la société Boisson ; que les obligations légales du règlement sanitaire départemental n'ont pas été respectées : les appareils de chauffage et de production d'eau chaude ainsi que les tuyaux de raccordement doivent être, au moins une fois par an, vérifiés, nettoyés et réglés par les utilisateurs ;
 
 que l'obligation de maintenance annuelle de l'équipement de déshumidification n'a pas été respectée ;
 
 que selon l'expert, la mise en place d'une maintenance effective aurait permis de mieux appréhender les problèmes lors de leur survenance et d'assurer une meilleure gestion des solutions pour leur traitement ;
 
 mais la maintenance régulière des équipements n'aurait pas pallié l'insuffisance de production d'eau chaude sanitaire (stockage insuffisant, mauvais raccordement des équipements complémentaires, puissance insuffisante de la chaudière, défaut d'isolation des réseaux de distribution), à l'insuffisance de chauffage des bassins de la piscine (fuites d'eau sur le circuit hydraulique) et au mauvais fonctionnement de la centrale de traitement d'air et de déshumidification du hall de la piscine entraînant une absence de ventilation et un défaut d'amenée d'air neuf ;
 
 qu'en outre le dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage constitue un lien entre la conception et la maintenance ; qu'or il n'existe pas de plans de recollement des ouvrages réalisés pour la chaufferie ni de dossier permettant le pilotage des installations avec les critères de température et de débit à respecter ainsi que les réglages des équipements pour y parvenir ; que la société Cosysnow ne disposait donc pas de ces éléments nécessaires pour l'exploitation et la maintenance des ouvrages ;