Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.995 du 20/06/2019,  partie 2


cette servitude est figurée sur le plan dressé annexé aux présentes » ; que le vendeur déclare que la copropriété n'a ni syndic ni président nommé par les copropriétaires ; que la cour observe que la transcription exacte de la servitude énoncée dans l'acte de 1968, versé par ailleurs au débat pour toute vérification précise, stipule un droit de passage sur une largeur de 2,80 m sans autre précision qu'un usage de parkings ; qu'elle observe également que les huit plans annexés à l'acte de 1968 visés par l'acte d'acquisition de 2010 ne portent aucune mention identifiable de description de la servitude, et encore moins d'un usage prévu de garage de voitures, et que l'exemplaire de plan de permis de construire prétendu annexé à l'acte d'acquisition de 2010 n'est pas produit ; que le règlement de copropriété du 9 novembre 1970 désigne dans le tableau récapitulatif les lots en litige en nature de « garage » ; que ces documents ne permettent pas de démontrer une identification certaine de l'objet de la servitude d'un passage de voitures, alors que les consorts K... ne produisent aucune pièce particulière supplémentaire pour en rapporter la preuve, et alors qu'il est établi par des attestations qui ne sont pas contredites qu'il n'a jamais été fait usage des lots pour un garage de voitures depuis la construction immobilière en 1968 ; que la cour observe que ni les photographies produites dans le procès-verbal d'huissier du 30 octobre 2017, ni celles mises en annexe du rapport d'expertise judiciaire, ne présentent une configuration de nature à supposer raisonnablement un usage de garage de voitures, mais au mieux de box de rangement ; qu'il en résulte que le contenu de la servitude revendiquée ne peut être qualifié au-delà d'un droit de passage sur une largeur de 2,80 m depuis la rue jusqu'à des emplacements qualifiés parkings dans la cour de l'immeuble ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE, sur le droit d'invoquer la servitude, en application de l'article 706 du code civil la servitude est éteinte par un non usage pendant trente ans ; que les consorts K... n'offrent pas de contredire l'argument de prescription par un quelconque élément de preuve d'un usage de la servitude revendiquée pendant une période de trente ans suivant la création de la servitude dans l'acte de 1968, qu'il s'agisse d'un passage de voitures ou seulement de passage à pied ou d'un quelconque usage d'un passage d'une largeur de 2,80 m ; qu'ils ne sont pas fondés à opposer à la prescription qu'il s'agirait d'une servitude légale fondée sur l'état d'enclave alors qu'ils conviennent eux-mêmes que l'immeuble de la SCI [...] n'était pas construit au moment de l'instauration en 1968 de la servitude qui ne pouvait donc pas résulter d'une situation d'enclave, et n'établissent pas qu'un précédent propriétaire ait avant 1998 protesté contre une création de situation d'enclave de nature à porter atteinte au droit de passage vers les box en litige ; que la cour infirme en conséquence le premier juge en ce qu'il écarte la prescription au motif d'un droit à un désenclavement ;
 
 ALORS, D'UNE PART, QU' à la différence de l'assiette du passage, le droit découlant de la servitude de passage accordé par la loi en cas d'enclave ne s'éteint pas par le non-usage ; qu'en déboutant MM. D... et E... K... de leurs demandes tendant à voir constater l'existence d'une servitude de passage leur permettant d'avoir accès par véhicules à leurs garages constituant les lots 18, 19, 20, 21, 22 de la copropriété Résidence [...], au motif que la servitude conventionnelle se trouvait éteinte du fait d'un non-usage trentenaire (arrêt attaqué, p. 8 in fine), sans rechercher, comme il le lui était demandé (conclusions d'appel des exposants signifiées le 20 novembre 2017, notamment p. 4, alinéa 5, p. 5, alinéa 2 et p. 13), si les parcelles en cause étaient enclavées, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 682 du code civil ;
 
 ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans leurs écritures d'appel (conclusions signifiées le 20 novembre 2017, notamment p. 4, alinéa 5, p. 5, alinéa 2 et p. 13), MM. D... et E... K... faisaient valoir que les garages dont ils sont propriétaires se trouvaient dans une cour enclavée ; qu'en s'abstenant de répondre clairement à ces conclusions invoquant l'existence d'une situation d'enclave objective, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, ENFIN, QUE le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que dans leurs écritures d'appel (conclusions signifiées le 20 novembre 2017, notamment p. 4, alinéa 5, p. 5, alinéa 2 et p. 13), MM. D... et E... K... invoquaient à titre principal l'état d'enclave des parkings en cause et sollicitaient par conséquent le bénéfice de la servitude légale de passage ;