Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.709 du 22/10/2020,  partie 3


que cette clause étant introduite par l'élément de liaison "à ce titre", elle vient illustrer celle immédiatement précédente par laquelle Mme B... I... épouse C... déclare qu'il n'existe aucune interdiction administrative, judiciaire ou autre tendant à paralyser totalement ou partiellement l'exploitation du fonds ou sa cession ; que la clause suivante faisant état de la production par Mme B... I... épouse C... du dernier procès-verbal de visite établi par la commission de sécurité à son tour introduite par la locution "à cet égard" vient conforter celle précédente ; que les parties ont ainsi entendu lier l'obligation de conformité mise à la charge de Mme B... I... épouse C... à la poursuite de l'exploitation que vient établir le dernier avis favorable émis par la commission ; que les parties y ayant ajouté les avis qui auraient pu être émis par d'autres autorités administratives, Mme B... I... épouse C... prenait l'engagement de supporter toutes les conséquences et notamment le coût d'exécution des travaux qui auraient pu être prescrits mais n'auraient pas été exécutés ou effectués de manière non conforme ; qu'il résulte de ce qui précède que l'engagement de la cédante au titre de la conformité des locaux comme l'a retenu à juste titre le premier juge vise l'exploitation ; qu'elle vise à garantir que le fonds à la date de la cession ne fait pas l'objet d'une interdiction juridique totale ou partielle d'exploiter ou ne risque pas une telle interdiction du fait de la non réalisation ou de la mauvaise réalisation de travaux prescrits par l'autorité administrative, Mme B... I... épouse C... affirmant que le fonds n'a jamais fait l'objet d'une fermeture administrative ; que la déclaration de Mme B... I... épouse C... selon laquelle le matériel est en bon état de fonctionnement pour avoir été régulièrement entretenu ainsi que les installations renvoie à un état de marche sans garantir pour autant leur conformité aux normes en vigueur ; que la clause du bail mettant à la charge du preneur la mise en conformité des locaux à la date de la cession ainsi qu'en cours de bail qui figure dans un acte conclu entre les mêmes parties et le même jour que la cession ne contrarie pas l'obligation de conformité mise à la charge de Mme B... I... épouse C... par l'acte de cession visant à prémunir la cessionnaire contre une interdiction partielle ou totale d'exploiter ou le risque d'une telle interdiction du fait de la non de réalisation ou de la mauvaise réalisation de travaux prescrits par l'autorité administrative ; que sur la demande de résiliation du bail commercial, Mme B... I... épouse C... reproche à la société Auberge de la vieille ferme d'avoir fait des travaux sans autorisation en contravention avec les clauses du bail et que les travaux réalisés sont non conformes aux règles de l'art et aux prescriptions réglementaires ; que le bail prévoit qu'"il ne pourra être fait dans les lieux loués, sans autorisation expresse et écrite du preneur, aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation ; ces travaux s'ils sont autorisés, auront lieu sous la surveillance d'un architecte agréé par le bailleur, dont les honoraires seront à la charge du preneur" ; que cette clause vise à préserver le bâti des locaux loués mais ne concerne pas les travaux d'aménagement et d'améliorations effectués par le preneur s'il n'en résulte pas de modifications sur le bâti ; qu'il est acquis aux débats que la locataire a pris l'initiative de faire des travaux dans les lieux loués sans solliciter l'autorisation préalable de la bailleresse ; que les travaux querellés par la bailleresse portent sur la démolition de cloisons, un changement de la distribution électrique et du câblage audiovisuel des locaux et notamment dans la cuisine, la laverie et dans toutes les chambres, des percements et la surélévation d'une cheminée ; qu'il résulte du procès-verbal d'huissier que Mme B... I... épouse C... a fait dresser le 15 mai 2009 dans le cadre de l'exercice de son droit de visite qu'elle tire du bail commercial qu'une seule cloison a été supprimée au niveau de la laverie sans son accord préalable ; que si cette démolition non autorisée par la bailleresse a été effectuée en contravention avec les clauses du bail, il ne résulte pas des opérations d'expertise initialement menées par M. X... puis par M. P... que cette suppression a fragilisée la structure de l'immeuble ; qu'à la faveur d'un dire de la société Auberge de la vieille ferme qui contestait la création d'une ouverture dans la salle de restaurant mentionnée par M. X... dans sa note du 25 avril 2011, l'expert rectifiait en indiquant qu'il s'agissait de la suppression de la cloison dans la laverie ; qu'il n'est pas démontré contrairement à ce qu'insinue la bailleresse que la société Auberge de la vieille ferme a procédé à d'autres démolitions ; que les travaux relatifs à l'installation électrique qui n'ont pas affecté le bâti de l'immeuble ne nécessitaient pas une autorisation de la bailleresse ; que leur réalisation sans autorisation ne constitue pas un manquement au bail ;