Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-21.442 du 26/10/2022,  partie 3


qui sera l'utilisateur de l'immeuble et, s'il le désire en deviendra propriétaire, assumera malgré l'appropriation de ce BIEN Immobilier par le BAILLEUR pendant la durée du financement, la responsabilité entière de l'opération au point de vue technique et économique. De son côté, le BAILLEUR reconnaît que, pendant la durée de l'opération, son rôle se bornera bien que juridiquement propriétaire de l'immeuble, à assurer dans les limites arrêtées entre les parties, et sous réserve que le PRENEUR remplisse exactement ses obligations contractuelles, le financement de l'immeuble tel que construit ou vendu. Dans ces conditions, il a paru légitime non seulement que le PRENEUR assume les risques qui découlent de sa situation juridique mais que lui soient également transférés tous risques et obligations, quels qu'ils soient, même résultant du cas de force majeure, qui, selon le droit commun aurait dû incomber au constructeur et au propriétaire du BIEN Immobilier. " pages 14 et 15 : " INTERVENTION DU PRENEUR A CREDIT-BAIL ... /. .. La société qu'il représente a convenu avec l 'Acquéreur de régulariser un contrat de crédit-bail Immobilier portant sur l'immeuble sus-désigné, dans des conditions indépendantes des présentes quant aux rapports de l 'Acquéreur avec Le Vendeur, mais indissolublement liées aux présentes en ce 1 8 N° RG 19/00340 - N° Portalis DBVY-V-B7D-GFGP qui concerne les rapports de l'acquéreur et de La société intervenante. En effet, les opérations de crédit-bail Immobilier constituent juridiquement des opérations spécifiques qui sont régies par La loi du 2 juillet 1966 modifiées par L 'ordonnance numéro 67-837 du 28 septembre 1967 et les textes subséquents et par l'article 57 de la loi n°95.115 du 4 février à l'exclusion notamment des dispositions des articles I ; 146-1 et suivants du Code de commerce réglant les rapports entre bailleurs et locataires. La Sci L'Envol, - qui a pris l'initiative du choix de l'immeuble objet du contrat, - qui a négocié directement, sans l'intermédiaire ou le concours de L'ACQUEREUR, les conditions de son achat, - qui sera l'utilisateur de l'immeuble, et si elle le désire, en deviendra propriétaire, Reconnaît que les clauses et conditions du présent acte reflètent exactement celles qu'elle a librement débattues avec le VENDEUR et entend, malgré le transfert de propriété réalisé au profit du BAILLEUR, pendant la durée du financement, conserver la maîtrise entière de l'opération au point de vue technique et économique. De son côté, le BAILLEUR reconnaît que, pendant la durée de l'opération, son rôle se borne, bien que juridiquement propriétaire de l'immeuble, à assurer dans les limites arrêtées entre les parties et sous réserve que le Preneur remplisse exactement ses obligations contractuelles, le financement de l'immeuble. Dans ces conditions, il a paru légitime, non seulement que le PRENEUR assume les risques qui découlent de sa situation juridique, mais que lui soient également transférés tous risques et obligations quels qu'ils soient, notamment ceux afférents aux vices de l'immeuble et ceux résultant des cas de force majeure qui selon le droit commun, auraient dû ou pu incomber au propriétaire de l'immeuble. Les parties conviennent dans tous les cas de se référer à cette déclaration pour justifier, entre elles, de la répartition des charges, obligations et risques, et pour rechercher, si besoin est, leur commune intention. Messieurs [U] font la présente déclaration à l'effet de rendre la société qu'il représente garante et répondante du BAILLEUR quant à l'ensemble des obligations que ce dernier prend aux présentes." b) Entretien et réparations (chapitre I article 4 point 2 des conditions générales page 10 du contrat) " ( ... ) En outre, le PRENEUR, assumera seul la charge de tous les travaux généralement quelconques, y compris la reconstruction ou la transformation qui s'avéreraient nécessaires pour que les locaux soient exploitables conformément à leur destination contractuelle, y compris pour mise en conformité avec des règles ou normes de sécurité anciennes ou nouvelles ( ... ) " En ce qui concerne les dispositions tenant à la perte du bien immobilier (page 26 du contrat) il est stipulé à l'acte : " Par dérogation aux dispositions de l'article 1722 du Code Civil qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de destruction totale pour cas fortuit de la chose louée pendant la durée du bail et la possibilité pour le preneur, en cas de destruction partielle de demander, soit une diminution du prix du bail, soit la résiliation du même bail, sans dédommagement, il est expressément convenu entre les parties que le présent crédit-bail ne sera pas résolu de plein droit par la perte même totale du bien loué, pour quelque cause que ce soit et ceci, que la perte soit totale ou partielle. Premier cas - La reconstruction à l'identique du bien est possible Dans ce cas, le BAILLEUR s'oblige à reconstruire à l'identique le bien loué et en conséquence, encaissera, la ou les indemnités représentatives dudit bien. De son côté, le PRENEUR devra continuer à payer le loyer convenu, sauf à percevoir selon les conditions prévues au contrat, l'indemnité de perte de loyers qui lui sera versée par les assureurs.