cour d'appel de Douai
CHAMBRE 1 SECTION 1,  décision 16-11.180 du 18/10/2017,  partie 4


que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 761 (la valeur vénale réelle est réputée égale à la valeur libre de toute occupation), le second alinéa de l'article 885 S prévoit un abattement de 30% à compter du l'ISF dû au titre de 2008 (20% pour l'ISF dû au titre des années 1999) effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ; que la valeur vénale d'un bien est le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu normalement se négocier à l'époque considérée, tel qu'il résulte en particulier de l'analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage ; qu'en l'espèce, l'administration a retenu, conformément à l'avis de la commission départementale de conciliation, une valeur de 601 854 euros (après déduction de 50 000 euros au titre de travaux prévus pour la réfection de la toiture) ; qu'il s'agit d'apprécier si l'administration démontre l'insuffisance de la valeur déclarée par les contribuables et si la valeur proposée est conforme à la valeur vénale des biens mais le seul fait que l'administration ait retenu une autre valeur dans le cadre d'un redressement engagé antérieurement et qui a été abandonné, ne démontre pas que la valeur retenue dans le cadre du contrôle contesté serait erroné ; que dans le cadre de la méthode d'évaluation par comparaison, considérée comme la plus appropriée par la jurisprudence, les termes de comparaison choisis par l'administration doivent être similaires au bien à évaluer mais elle n'est pas contrainte de ne retenir que des biens strictement identiques à ce dernier ; que l'administration a retenu que le bien à évaluer était une maison à usage d'habitation édifiée en 1978, d'une surface habitable de 202 m2 de catégorie cadastrale 3, située sur une parcelle cadastrée AV n°136, d'une superficie de 2 503 m2, disposant en outre de dépendances d'une superficie de 10m2, caractéristiques non remises en cause par les défendeurs ; qu'elle s'appuie sur six termes de comparaison (le 7ème terme initialement retenu, présentant la valeur au m2 la plus élevée, ayant finalement été écarté) faisant ressortir des prix variant entre 2 971 euros le m2 et 3 065 euros le m2 ; que les termes de comparaison invoqués se rapportent à la cession de biens similaires, situés dans la station balnéaire d'H., proches de la rue des pinsons, construits entre 1973 et 1990, de superficie proche (entre 156 et 236 m2) et de catégorie cadastrale 3 ou 4, et à des cession intervenues en 2006, 2008 et 2009 ; que l'administration a pris en compte des travaux prévus pour la réfection de la toiture en appliquant une déduction de 50 000 euros ; que l'absence de garage, de sous-sol et de jardin, de même que la situation excentrée du bien ne sont pas des facteurs de nature à remettre en cause la similitude entre les termes de comparaison utilisés et le bien à évaluer compte tenu de la situation géographique des premiers et du fait que l'immeuble de la Sci est situé sur une parcelle arborée de pins ; qu'en outre, les demandeurs ne produisent aucun élément concret permettant de considérer que les conditions d'accès à l'immeuble (par une forte pente), sa construction sur trois niveaux de sept marches, le nombre de pièces ou l'ancienneté et la vétusté de ses équipements et aménagements entraîneraient une diminution importante de la valeur de l'immeuble et conduiraient à remettre en cause la pertinence des termes de comparaison utilisés par l'administration ; que les évaluations communiquées par les demandeurs (deux évaluations d'agents immobiliers datés de décembre 2011) et l'expertise de Maître C... (octobre 2012) ne sont pas de nature à éclairer le tribunal sur la valeur du bien dans la mesure où elles fixent une valeur à une époque postérieure à la période d'imposition ; que l'expertise réalisée par Maître C... en mai 2014 (estimation à hauteur de 350 000 euros) n'est pas plus pertinente puisqu'elle procède à une réactualisation au regard de ventes intervenues entre 2010 et 2013 et tient compte de la « conjoncture actuelle » ; que les éléments de comparaison utilisées par l'administration sont objectifs et caractérisent des immeubles intrinsèquement comparables et ne sont donc contredits par aucun élément objectif ; que par ailleurs, les demandeurs soutiennent que doit être appliqué un abattement en raison de l'occupation de l'immeuble ; que l'abattement pour occupation de l'immeuble, fixé forfaitairement par le second alinéa de l'article 885 S du code général des impôts s'applique au bien appartenant au redevable de l'imposition ; qu'en l'espèce ce n'est pas le bien litigieux qui est inclus dans l'assiette de l'ISF mais les parts de la Sci ; que si en application de l'article 1655 ter du code général des impôts, le dispositif de l'article 885 S s'applique aux parts de sociétés dont les associés sont réputés être directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits, il ne s'applique pas aux titres de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier quand bien même l'immeuble détenu par la société constituerait la résidence principale du redevable ;