Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-26.317 du 17/06/2021,  partie 3



 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la demande de résiliation du bail : La société LE COMPTOIR D&apos;EPICURE fait valoir que le bail autorise la dégustation sur place, activité accessoire exercée depuis 2001 en pleine connaissance de cause des bailleurs, que la consommation sur place de produits bruts ou cuisinés n&apos;est pas exclusive de la vente de produits alimentaires de luxe et de la dégustation sur place, à l&apos;exclusion de toute fabrication ou cuisson dans les locaux, que tous types de produits peuvent être vendus à la condition qu&apos;ils soient de qualité, que l&apos;activité de dégustation soit secondaire et qu&apos;ils soient cuisinés à l&apos;extérieur des locaux, qu&apos;il ne saurait être fait de distinction en raison d&apos;un taux de TVA différent puisque le taux à 10% et le taux à 5% peuvent tous deux s&apos;appliquer à un produit brut selon qu&apos;il doive être consommé immédiatement ou qu&apos;il puisse être conservé, que les produits employés sont de très haut de gamme, bien au-delà des restaurants traditionnels, que les bailleurs relèvent que le preneur exercerait une activité de bar, en témoignerait sa licence IV, que cependant, cette licence IV est simplement obligatoire pour vendre des boissons alcoolisées à consommer sur place, qu&apos;il n&apos;y a pas de contradiction avec le bail qui n&apos;interdit pas la vente d&apos;alcools, que le manquement invoqué doit revêtir une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, qu&apos;aucune cuisson n&apos;est réalisée sur place, mais a lieu au [Adresse 6], que l&apos;assemblage d&apos;un plat ne saurait être assimilé à sa fabrication qui sous-entend une transformation. MM. [M] répondent qu&apos;il ressort des notions combinées de "produit", de "luxe" et de "dégustation" que la vente à emporter et la dégustation sur place portent sur un produit non cuisiné, que le bail n&apos;autorise pas les activités de restauration et de traiteur, pourtant exercées puisque LE COMPTOIR D&apos;EPICURE vend des produits cuisinés, que la vente de plats transportés puis réchauffés au micro-onde ne peut être cohérente avec la vente de produits de luxe, que ce simple procédé établit la violation des clauses du bail, que le preneur ne doit pas intervenir sur le produit vendu, qu&apos;il ne faut pas confondre la vente de produits de luxe (TVA à 5,5%) et l&apos;activité de traiteur de luxe (TVA à 10%), que le produit consommé sur place doit être le produit vendu à la clientèle, que le bail vise une activité d&apos;épicerie fine, ce qui ne porte que sur la vente de produits bruts, que la SARL LE COMPTOIR D&apos;EPICURE vend à emporter des plats cuisinés qui relèvent de l&apos;activité de traiteur, que la dégustation sous-entend de petites portions et non pas des plats complets, que la SARL LE COMPTOIR D&apos;EPICURE sert des risottos, des pâtes et des sandwichs, que ces produits ne sont pas hors du commun alors que l&apos;activité concerne la vente de produits de luxe donc exceptionnels, que les locaux sont aménagés afin d&apos;exploiter un restaurant avec la présence de tables, de chaises, de couverts, de serviettes et de menus, que cet espace est plus important que celui dédié à l&apos;épicerie, qu&apos;il y a également des formules du jour et qu&apos;il est possible de commander des repas complets, que la SARL LE COMPTOIR D&apos;EPICURE se présente elle-même comme une cantine, ce qui implique qu&apos;elle est un lieu de restauration, que cet irrespect de la destination du bail est établi depuis de longues années, que l&apos;activité de vente de produits alimentaires de luxe n&apos;est pas l&apos;activité principale exercée au sein des lieux loués, que la violation de la clause de destination, clause essentielle du contrat de bail, caractérise une violation suffisamment grave du bail, qu&apos;aucun délai ne saurait être accordé au locataire de mauvaise foi. L&apos;article 1184 du code civil énonce que "la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l&apos;une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n&apos;est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l&apos;engagement n&apos;a point été exécuté, a le choix ou de forcer l&apos;autre à l&apos;exécution de la convention lorsqu&apos;elle est possible, ou d&apos;en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances." ; Sur la destination du bail : Les parties sont en opposition sur ce que recouvre la destination du bail. La clause "destination" du bail commercial stipule : « Vente de produits alimentaires de luxe avec à titre accessoire dégustation sur place à l&apos;exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie ou toute autre utilisation des lieux, étant entendu que le bailleur ne conférant au preneur aucune exclusivité, se réserve le droit de louer tous autres locaux de l&apos;immeuble pour toute utilisation commerciale, industrielle ou artisanale, même celle exercée par le preneur. Le Preneur s&apos;interdit d&apos;effectuer toute fabrication et toute cuisson dans les lieux (...) ». Le tribunal a, à juste titre analysé ainsi la clause de destination du bail :"l&apos;activité de dégustation d&apos;un produit se distingue de celle de traiteur et de celle de restauration en ce qu&apos;elle se rattache à l&apos;activité de goûter une substance pour en apprécier les qualités gustatives, alors que l&apos;activité de traiteur se caractérise par la vente de plats cuisinés à emporter ou livrés à domicile et l&apos;