Cour d'appel de Versailles
4E, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.484 du 26/11/2020,  partie 5



 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir alloué à la société [...] , à titre d'indemnité principale d'éviction, que la somme de 47.497 euros ;
 
 Aux motifs Sur l'indemnité principale d'éviction :
 
 Qu'ainsi qu'il a été exposé ci-dessus, le droit pour la société [...] à percevoir une indemnité d'éviction résulte de l'existence d'un bail à son profit conclu en 2001 à effet au 1er janvier 2002 et renouvelé en 2011 ;
 
 Que cette société demande au titre de son indemnité d'éviction, une somme de 639 708 € correspondant à une année de chiffre d'affaires et plus précisément à celui qu'elle a réalisé en 2012 ;
 
 Qu'il doit à nouveau être souligné que l'usage en la matière est de produire trois bilans afin d'obtenir une moyenne et éviter ainsi de calculer l'indemnité sur un chiffre d'affaires exceptionnellement haut ou au contraire, bas ;
 
 Que sur cette moyenne est ensuite appliqué un pourcentage, qui diffère selon le secteur commercial ou industriel concerné ;
 
 Qu'en outre, ainsi que le soutient la Saedel, l'indemnité calculée sur le chiffre d'affaires et plus encore sur la totalité de ce chiffre, correspond à la situation de l'exploitant qui perd sa clientèle du fait de l'expropriation et qui lui ouvre droit à la valeur pleine et entière de son fonds de commerce ;
 
 Qu'il n'est pas contesté en l'espèce que la société évincée n'a pas l'intention de cesser son activité et il n'est pas soutenu que son installation sur un autre site va entraîner la perte totale de sa clientèle ;
 
 Qu'en conséquence, sa demande fondée sur la valeur pleine de son fonds de commerce ne peut qu'être rejetée ;
 
 Que la société [...] et Emballages n'ayant pas formé de demandes subsidiaires, la cour ne peut que lui allouer ce que la société expropriante accepte de lui verser, c'est à dire la valeur du droit au bail, soit : 47 947 € ;
 
 Alors, d'une part, qu'en énonçant « qu'il doit à nouveau être souligné que l'usage en la matière est de produire trois bilans afin d'obtenir une moyenne et éviter ainsi de calculer l'indemnité sur un chiffre d'affaires exceptionnellement haut ou au contraire, bas », la Cour d'appel s'est prononcée à partir d'un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 Alors, d'autre part, qu'en relevant, après avoir estimé que « sa demande fondée sur la valeur pleine de son fonds de commerce ne peut qu'être rejetée », que « la société [...] et Emballages n'ayant pas formé de demandes subsidiaires, la cour ne peut que lui allouer ce que la société expropriante accepte de lui verser, c'est à dire la valeur du droit au bail, soit : 47 947 € », quand la prétention de la société [...] tendant à voir calculer l'indemnité principale d'éviction à partir de son chiffre d'affaires annuel lui permettait, si elle était rejetée, d'obtenir la somme qui devait, en droit, lui revenir à ce titre, et non celle que l'expropriant acceptait de lui verser, qui ne s'imposait pas aux juges du fond, peu important qu'elle n'ait pas formé de demande subsidiaire à cette fin, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 12 du code de procédure civile ;
 
 Et alors, enfin, et en toute hypothèse, qu'en relevant, après avoir estimé que « sa demande fondée sur la valeur pleine de son fonds de commerce ne peut qu'être rejetée », que « la société [...] et Emballages n'ayant pas formé de demandes subsidiaires, la cour ne peut que lui allouer ce que la société expropriante accepte de lui verser, c'est à dire la valeur du droit au bail, soit : 47 947 € », quand elle était tenue d'allouer à la société [...] la somme à laquelle elle pouvait prétendre à titre d'indemnité principale d'éviction, et non celle que l'expropriant acceptait de lui verser, qui ne s'imposait pas aux juges du fond, peu important qu'elle n'ait pas formé de demande subsidiaire à cette fin, la Cour d'appel, qui a méconnu l'étendue de ses pouvoirs, a violé l'article 4 du code civil.