Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-22.028 du 23/06/2021,  partie 5


un bail rural à long terme sur la propriété [Localité 1] et à ses quatre petits-enfants, [de] ladite propriété de [Localité 1] ; que par acte authentique du même jour, Mme [F] [U] épouse [D] et son époux lui-même titulaire du bail rural à long terme en date du 21 mars 1989 ont acquis auprès de [H] [U] des parcelles de terres, commune du [Localité 1] d&apos;une surface totale de 19 ha 21 a 67 centiares ; qu&apos;elle-même preneur et propriétaires des biens immeubles querellés, Mme [F] [U] épouse [D] ne peut se prévaloir de ce bail pour justifier la faible évaluation des biens immeubles donnés et vendus à son profit ; qu&apos;à l&apos;examen de l&apos;ensemble des éléments produits, il apparaît que l&apos;évaluation proposée par l&apos;expert est conforme au prix du marché tant en 2005 qu&apos;au jour du rapport ; qu&apos;en conséquence, il convient de retenir la somme de 308 000 ? au titre de la valeur vénale de la propriété bâtie de [Localité 1] en 2005 ainsi que la somme de 150 000 ? au titre de la valeur vénale de la propriété immobilière de la Glomaie au jour du rapport d&apos;expertise le 11 octobre 2010 ; que sur l&apos;évaluation de la propriété bâtie de [Localité 1], il est de principe constant que lorsqu&apos;une exploitation agricole fait, dans un partage, l&apos;objet d&apos;une attribution préférentielle au profit de l&apos;héritier qui la tient à ferme, elle doit être estimée comme libre de bail ; qu&apos;il en est de même lors d&apos;une donation ; (?) qu&apos;en l&apos;espèce Mme [F] [U] épouse [D] et ses quatre enfants ont bénéficié de leur père et grand-père d&apos;une donation entre vifs le 31 janvier 2005 d&apos;une propriété commune [Localité 1] d&apos;une superficie totale de 2 ha 38 a 86 centiares évaluée dans l&apos;acte à la somme de 150 000 ? ; que l&apos;expert en son rapport a fixé à la date de la donation, la valeur de l&apos;immeuble [Localité 1] à la somme de 308 000 ? et la valeur des bâtiments d&apos;exploitation à la somme de 7 250 ? selon une méthode comparative qui a permis de constater une certaine homogénéité des valeurs obtenues ; que Mme [F] [U] épouse [D] elle-même titulaire du bail à long terme revendiqué sur l&apos;exploitation objet de la donation ne peut invoquer ce bail pour justifier la valeur du bien immeuble tel que fixé dans l&apos;acte ; qu&apos;hormis l&apos;existence de ce bail dont elle ne peut se prévaloir, elle n&apos;apporte aucun élément probant pour contester la valeur en 2005 retenue par l&apos;expert ; que de même les travaux dont elle se prévaut sont insuffisants à justifier notamment en ce qui concerne leur règlement effectif, une diminution de la valeur de l&apos;immeuble telle que fixée par l&apos;expert ; que la valeur proposée par l&apos;expert en son rapport en date du 11 octobre 2010 apparaît conforme au prix du marché de 2005 ; qu&apos;en conséquence, il convient de dire que la valeur du bien immeuble, commune du [Localité 1] (?) doit être fixée à la somme de 308 000 ? ; qu&apos;il s&apos;évince des éléments produits et notamment du rapport d&apos;expertise que le bien immeuble, objet de la donation, a indéniablement été sous-évalué lorsqu&apos;il a été donné à Mme [F] [U] et ses quatre enfants ; que le moyen selon lequel la modicité du prix trouverait son origine dans le bail à long terme dont l&apos;immeuble était grevé est inopérant, Mme [F] [U] épouse [D] étant à la fois la propriétaire des lieux la titulaire de ce bail ; que la sous-évaluation du bine est avérée ; qu&apos;elle préjudicie aux héritiers dans le calcul de leur part de réserve ; qu&apos;en conséquence, il convient de retenir la somme de 308 000 ? pour la détermination du disponible ; que sur l&apos;évaluation de la propriété non bâtie de [Localité 1], il est établi qu&apos;en cas de déséquilibre intentionnel des prestations des parties l&apos;acte onéreux doit être qualifié de donation indirecte ; (?) que l&apos;expert en son rapport évalue les terres de [Localité 1] (?) à une valeur moyenne de 62 000 ? ; que la vente des terres selon acte notarié en date du 31 janvier 2005, a été consentie par [H] [U] à Mme [F] [U] épouse [D] et ses quatre enfants pour une somme de 35 000 ? ; que force est de constater que le prix de vente des terres a été sous-évalué et que la qualité de titulaire d&apos;un bail à long terme sur lesdites terres ne permet pas à Mme [F] [U] épouse [D], désormais propriétaire, de se prévaloir de ce bail pour justifier la modicité du prix de vente ; que l&apos;intention libérale ne se présume pas ; qu&apos;il appartient à celui qui l&apos;invoque de la prouver, l&apos;héritier pouvant l&apos;établir librement même à l&apos;aide de présomptions ; qu&apos;il peut être déduit des éléments produits et notamment du testament de [H] [U], l&apos;intention du de cujus de privilégier Mme [F] [U] épouse [D], sa fille, qu&apos;il dit avoir été proche de lui pour lui permettre de poursuivre l&apos;exploitation familiale ; que l&apos;intention libérale n&apos;est pas contestable ; qu&apos;en conséquence, il convient de qualifier la vente des terres pour un montant de 35 000 ? de donation indirecte et d&apos;en ordonner le rapport à la succession » ;