Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.944 du 28/05/2020,  partie 3


La discussion en ce qui concerne la nature juridique de la terrasse ne porte donc que sur la partie végétalisée du dessus ; que les parties invoquent le règlement de copropriété pour discuter la nature juridique de la terrasse ou des terrasses de M. N... ; que le règlement de copropriété établi par acte authentique du 15 juillet 1970, soit avant la construction de l'ensemble immobilier Les Jardins de Thalassa qui a été réceptionné en 1972, stipule dans son article 2, notamment, qu'au niveau +1 de l'immeuble B, le lot [...] est constitué à gauche d'un appartement de type 2 ayant la jouissance exclusive d'une terrasse de 150 m² environ, et que le lot [...] est constitué d'un appartement de type 5 ayant la jouissance exclusive d'une terrasse de 850 m² environ ; que, pour sa part, l'article 3 du règlement de copropriété définit les parties privatives ainsi : « Les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d'un lot sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent les parties privatives.
 Les parties privatives comprennent, en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les terrasses et jardins ; qu'enfin l'article 4 dudit règlement de copropriété donne comme définition des parties communes : « Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé
 Elles comprennent, notamment :
 Les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles » ; qu'il y a donc contrariété entre l'article 3 d'une part et les article 4 et 2 d'autre part dudit règlement de copropriété, dans la mesure où par application de l'article 3 la terrasse dont bénéficient chacun des deux appartements de M. N... pourrait être privative, alors qu'aux termes des articles 2 et 4, il s'agirait d'une partie commune dont M. N... aurait la jouissance exclusive ; qu'il convient donc d'examiner les actes de propriété de Monsieur N... ; que le règlement de copropriété a été modifié à plusieurs reprises, la 10e modification en date du 27 octobre 1976 ayant consisté en la réunion des lots n° [...] et [...] en un seul lot [...] , lequel a été ensuite divisé en trois nouveaux lots, le lot [...] consistant en un appartement de deux pièces, le lot n° 958 consistant en un appartement de quatre pièces, et le lot [...] consistant en un hall commun aux lots [...] et [...] ; que, par acte du 15 décembre 1976, M. P... a acheté à la société Les Jardins de Thalassa le lot [...] et la moitié indivise du lot [...] , outre une cave et box de garage. Puis deux jours plus tard, le 17 décembre 1976, M. P... a acheté à la société Les Jardins de Thalassa le lot [...] et la moitié indivise du lot [...] , outre une cave et un box de garage ; que, dans ces actes, il n'est pas fait état de terrasse, privative ou à jouissance exclusive, mais il est simplement renvoyé au règlement de copropriété en ces termes : « Tels que ces lots ont été désignés aux termes soit du règlement de copropriété précité, soit au terme des modificatifs sus énoncés, avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre » ; que nonobstant l'absence de précisions sur les terrasses dans ces actes authentiques, par le renvoi au règlement de copropriété, et notamment à son article 2 ci-dessus rappelé, M. P... a acquis 2 appartements qui ont la jouissance exclusive d'une terrasse, de 850 m² pour l'un, et de 150 m² pour l'autre ; que le 21 avril 1986, M. H... N... a acheté à M. P... le lot n° 958, soit l'appartement de quatre pièces, et la moitié indivise du lot [...] , outre une cave et un garage ; que compte tenu des lacunes affectant l'acte de propriété de M. P..., cet acte authentique du 21 avril 1986 précise que si la modification du règlement de copropriété du 27 octobre 1976 n'a pas repris par suite d'une erreur matérielle, la jouissance exclusive de la terrasse pour les nouveau lots [...] , 958 et [...], « M. P... déclare et garantit à l'acquéreur qu'est attaché au lot 958 la jouissance exclusive et particulière d'une terrasse au droit de cet appartement d'environ 850 m² sur laquelle est aménagé un jardin complanté d'arbres (oliviers et pins) et que cette jouissance exclusive est bien comprise dans la présente vente et dans le prix ci-après stipulé » ; que, par acte du 9 février 1988, soit deux ans plus tard, M. N... a acheté à M. P... le lot n° 957, appartement de deux pièces, et la moitié indivise du lot [...] , outre une cave et un box de garage ; que M. N... a donc acquis deux appartements bénéficiant chacun de la jouissance exclusive d'une terrasse ; que nonobstant, dans leurs écritures les parties ne raisonnent que sur une seule terrasse de 1000 m² ; que toutefois, même s'il est propriétaire des deux lots, M. N... ne les a pas réunis, et il n'est pas contesté que les deux appartements sont occupés indépendamment l'un de l'autre ;