Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-12.244 du 16/04/2015,  partie 4



 Une société spécialisée dans la commercialisation des biens immobiliers vendus dans le cadre des dispositifs de défiscalisation, la société Apollonia, qui a son siège social à Aix-en-Provence, s'est ainsi faite l'intermédiaire habituel des sociétés de promotion en indiquant comme notaire du vendeur M. X..., notaire à Marseille. 
 
 Lors de son audition par la police, audition n'5, du 14 janvier 2010, il déclarait : 
 < J'ai mis en place une organisation afin de faciliter les relations avec Apollonia. Il y avait un service dédié et qui participait au fonctionnement de l'étude. Viviane A..., qui gérait les relations sur l'organisation, via les secrétaires qui avaient une relation directe avec l'étude, nous a demandé de mettre en place une structure qui facilite les échanges entre l'étude et la clientèle d'Apollonia > > et < < je pense que j'ai dû recueillir 620 actes d'acquisition pour le compte des clients d'Apollonia depuis 2002. En revanche je ne peux pas vous dire le nombre de procurations que j'ai recueillies >, M. Hervé D..., clerc qui traitait ces dossiers a déclaré le 12 janvier 2010 devant les services de police : « j'ai l'impression d'avoir beaucoup travaillé avec Apollonia en 2007 je passais des heures à rédiger des actes. Nous avons fait une grosse année 2007 grâce à Apollonia. J'ai le souvenir en 2007 de n'avoir travaillé que pour Apollonia ; j'en étais même fatigué ». 
 
 Les comportements reprochés à M. X... s'insèrent dans cette activité d'établissement d'actes authentiques de ventes de biens immobiliers aux fins de défiscalisation dans des programmes dont la société Apollonia avait la commercialisation. 
 
 Cette activité a représenté une part de son activité. M. X... a déclaré à la police judiciaire que cela représentait environ 7 % de son chiffre d'affaires global entre 2004 et 2008, pour atteindre 20 % en 2007. 
 
 Dans ce contexte et, malgré le caractère systématique et répétitif des actes, et le relatif désintérêt des acquéreurs pour le bien immobilier acheté, en présence d'acquéreurs que le notaire rappelle être des personnes d'un niveau socio-culturel élevé, à haut niveau de revenus et se disant trop occupés pour consacrer du temps à leur acquisition, le notaire doit cependant respecter ses obligations déontologiques. 
 Il ne doit pas céder à la pression des vendeurs. Il ne doit pas se contenter d'une obligation de conseil minimaliste. 
 Son statut d'officier ministériel l'oblige à ne pas se considérer comme un simple exécutant d'une opération de défiscalisation. Il doit attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques inhérents à son acquisition et, lorsque celle-ci paraît motivée par le seul souci d'obtenir un avantage fiscal au travers une location meublée, il doit rappeler à l'acquéreur l'aléa inhérent à une telle opération.
 
 - II-2) Rappel des règles applicables : 
 
 Le règlement national des notaires compile les obligations déontologiques préexistantes des notaires pour les rassembler en un document unique. 
 
 L'article préliminaire du règlement national des notaires rappelle que le notaire est le conseil des personnes physiques et morales de droit privé et de droit public, le rédacteur impartial de leur volonté. Il leur fait connaître toute l'étendue des obligations qu'elles contractent, rédige leurs engagements avec clarté, leur donnant le caractère d'un acte authentique assorti, le cas échéant, de la force exécutoire. 
 
 L'article deux de ce règlement rappelle que le notaire doit expliquer la loi et en assurer l'application. 
 
 L'article 3. 1 rappelle le principe du libre choix du notaire. 
 L'article 3. 2. 1 rappelle que le notaire doit à sa clientèle sa conscience professionnelle, les égards, l'impartialité, la probité et l'information la plus complète, 
 Le notaire est tenu à une obligation d'information, de renseignements et de conseil. 
 La dévalorisation dans l'esprit des acquéreurs de la portée de l'acte authentique de mutation immobilière compris comme un simple instrument fiscal dans une opération de défiscalisation devait amener le notaire à un surcroît de prudence et de solennité pour rappeler à l'acquéreur l'importance de son acte, et ses conséquences. 
 
 L'article 2 de l'ordonnance n° 45-1418 du 28 juin 1945 relative à la discipline des notaires et de certains officiers ministériels dispose que toute contravention aux lois et règlements, toute infraction aux règles professionnelles, tout fait contraire à la probité, à l'honneur ou à la délicatesse commis par un officier public ou ministériel, même se rapportant à des faits extra professionnels, donne lieu à sanction disciplinaire.
 
 - II-3) Les pratiques de M. X... :
 
 - A) Un système organisé avec Apollonia 
 
 Il est reproché à M. X... de s'être mis dans la dépendance du commercialisateur Apollonia, en acceptant d'instaurer une organisation facilitant tellement les relations avec cette société que celle-ci avait fini par imposer un mode de fonctionnement. 
 
 Dans son verbal d'audition (police n° 5 le 14 janvier 2010, 5574 et suivants), M. X... déclare : « j'ai mis en place une organisation afin de faciliter les relations avec Apollonia.