Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.639 du 24/09/2020,  partie 2



 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille vingt.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société MG2V.
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les caractéristiques du local concerné ont connu une modification notable durant la période correspondant aux baux à renouveler et que le loyer peut être déplafonné et d'AVOIR fixé en conséquence la valeur locative du premier bail, à la date du 6 décembre 2010, à la somme annuelle de 4.478 euros hors taxes et hors charges, et la valeur locative du second bail, à la date du 6 décembre 2010, à la somme annuelle de 9.380 euros hors taxes et hors charges ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE concernant la valeur des baux, selon l'article L. 145-33 du code de commerce : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments » ; que la Sci Joal justifie au moyen de factures du 28 avril et du 5 mai 2006 avoir engagé et payé d'important travaux de charpente, couverture, confortement et embellissement des murs de l'immeuble abritant les fonds de commerce dont l'aspect avenant a été souligné par M. W... dans son rapport (p. 9) ; qu'à bon droit, le premier juge a estimé que ces travaux de rénovation avaient transformé l'aspect extérieur du commerce, le rendant plus attractif, notamment pour une activité de restauration, et qu'en conséquence, il y avait lieu de fixer les loyers en fonction de la valeur locative ; que la limitation à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, édictée par l'article L. 145-34, n'est applicable qu'aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, conformément à l'article 21-II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, et dès lors cette limitation ne concerne pas le présent litige puisque, selon les propres écritures de la Sarl MG2V, les baux ont été renouvelés à compter du 6 décembre 2010 ; qu'il convient donc d'établir la valeur locative des baux litigieux conformément aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce ; qu'il n'est pas contestable qu'il existe deux baux commerciaux, conclus initialement l'un le 6 décembre 1983, l'autre les 6 et 16 décembre 1983, chacun étant régulièrement renouvelés depuis ;
 
 que bien qu'ils servent à l'exploitation d'une même entreprise, l'existence de deux baux résultant de deux actes différents impose que leurs valeurs locatives respectives soient calculées distinctement, ceci par application de la pure et simple volonté des parties qui ont entendu établir deux baux commerciaux et non pas un seul ; que nonobstant le rappel dans son expertise de ce que « le renouvellement intéresse bien deux baux distincts » (p. 6), l'expert judiciaire M. W..., répondant au dire d'un avocat, rappelle aux parties que « la valeur locative serait établie en fonction du contenu des deux baux après relevé des surfaces et du descriptif de ces locaux » (p. 11) ; qu'effectivement, M. W... a ensuite procédé au calcul de la valeur locative en considérant que globalement, la surface totale exploitée et pondérée représentait 208,49 m², suivant une sorte de découpage fonctionnel des locaux mais sans tenir compte de la nature et de la contenance des biens loués dans chaque contrat de bail (p. 14) ; que pour les raisons ci-dessus énoncées, cette méthode n'est pas acceptable dans le cas présent où chaque bail doit recevoir application de sa propre valeur locative en fonction de la situation réelle des biens qui en sont l'objet ; que dans son expertise du 15 février 2016, M. F..., concluant d'ailleurs à une surface locative pondérée de 217,06 m² quasiment identique à celle retenue par M. W..., par prise en compte d'une cave au sous-sol que l'expert judiciaire avait négligée, a distingué les deux baux et leurs contenances pour établir leurs valeurs locatives, ce qui est conforme à la volonté des parties telle qu'exprimée dans les actes ; que ce faisant, M. F..., suivant une méthode parfaitement exposée et que la cour ne peut qu'approuver, conclut à une valeur de 4.478 euros pour le premier bail, et à une valeur de 9.380 euros pour le second bail ;