Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-17.469 du 29/10/2015,  partie 3


Que sur la proposition de la société CFC Consultants, leur conseil en patrimoine, la SA Iselection a réalisé les 29 novembre et 5 décembre 2001, une étude personnalisée, pour les époux X..., dans un objectif de défiscalisation ; Que Monsieur et Madame X... ont acquis, par acte notarié du 27 décembre 2001, un appartement vendu par la société Progimm ; Que la réception de l'ouvrage, après travaux est intervenue le 5 novembre 2004 et que le bien a été mis en location, à compter du mois d'avril 2005 ; Attendu que le 27 février 2006, l'administration fiscale a adressé aux époux X... une proposition de rectification de leur imposition, pour les années 2003-2004, aux motifs qu'il n'était pas possible de déduire des dépenses afférentes à un bien non loué, donc non productif de revenus imposables ; Attendu qu'en réponse à leurs observations, et à l'envoi de pièces, préparées avec l'assistance de leur expert-comptable, les services fiscaux ont ajouté que les travaux effectués ne sont pas des travaux d'amélioration prévus par l'article 31 du code général des impôts, mais des travaux de reconstruction accroissant considérablement la valeur du patrimoine du propriétaire, non déductibles ; Attendu que se fondant sur l'obligation d'information précontractuelle du commercialisateur qui relève de l'application de l'article 1382 du code civil, Monsieur et Madame X..., sollicitent une indemnisation du chef des redressements fiscaux dont ils ont été l'objet au titre des années 2003 et 2004, pour les sommes de 20. 128 € et 28. 804 € ; Attendu qu'il incombe à l'intermédiaire spécialisé, agissant comme mandataire de biens immobiliers de défiscalisation, chargé de proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes, d'informer les personnes intéressées, en corollaire des avantages annoncés par la plaquette de présentation et l'étude financière, sur les aspects moins favorables et notamment les risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit ; Attendu qu'en l'espèce, le mandataire ne pouvait ignorer la différence entre les travaux d'amélioration, admis par l'article 31 du code général des impôts et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales ; Que l'étude préalable tenait compte de l'emprunt pour réaliser ces travaux qu'elle savait importants par rapport au coût d'acquisition de l'appartement, s'agissant de la transformation de l'orangerie d'un château en appartements et ne pouvant être commencés avant la fin de la commercialisation permettant la création d'un syndicat de copropriété ; Attendu que l'attention des candidats à l'acquisition aurait dû être attirée sur le délai nécessaire à la mise en location des biens, ainsi qu'à l'impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés dans le cadre de l'opération immobilière concernée ; Attendu que la brochure de présentation évoque une étude approfondie des programmes proposés, ainsi qu'un travail en lien étroit avec le promoteur et place comme avantage numéro un, la défiscalisation 2001/2002, précisant que le montant des travaux et les frais de gestion sont défiscalisables en quasi-totalité ; Attendu qu'au vu des éléments fournis, les clients pouvaient légitimement penser que les travaux pouvaient être pour l'essentiel déduits sur l'ensemble de leurs revenus fonciers et non seulement sur ce bien ; Attendu qu'il apparaît ainsi que la SA Iselection a manqué à son obligation d'information des futurs clients et ainsi commis une faute délictuelle ; Attendu qu'il existe un lien direct entre le défaut d'information et de conseil du mandataire commercial et le préjudice subi, à savoir l'échec de la défiscalisation proposée qui était la cause de l'engagement des acquéreurs ; Attendu que le premier juge a réclamé, à juste titre, la production des correspondances échangées par les intimés avec l'administration fiscale, ainsi que la justification des sommes payées du fait de la faute susvisée et sursis à statuer sur l'évaluation du préjudice ; Qu'il n'y a donc pas lieu d'évoquer sur l'évaluation du préjudice ; Que sa décision doit être confirmée ; Attendu qu'il est équitable d'allouer à Monsieur et Madame X... la somme de 2 500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que la SA Iselection qui succombe est condamnée aux dépens » ; 
 
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « Sur la responsabilité de la SA ISELECTION La S. A ISELECTION est une société chargée de la promotion immobilière de logement. Elle fait valoir sur son site Internet, qu'elle est un acteur de référence de la commercialisation de programmes immobiliers d'investissement patrimonial, permettant de s'assurer un complément de retraite, se constituer un patrimoine, préparer sa succession, ou tout simplement alléger sa fiscalité. Elle se prévaut de mette tout en oeuvre, depuis 1996, pour proposer des produits immobiliers d'investissement patrimonial répondant à des critères qualitatifs stricts.