Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.011 du 03/12/2020,  partie 4


que si Mme K... affirme n'avoir été mise en mesure de déterminer le quantum des sommes qu'elle juge réclamées à tort par la Sa Hlm France Loire que par un courrier émis le 16 mars 2010 par la DDT, force est de constater que ce courrier ne fait que confirmer à Mme K... les éléments qui lui avaient été fournis lors de sa visite dans les locaux de la structure, à savoir les taux moyens d'indexation pratiqués par la Sa Hlm France Loire, sans mettre en évidence d'irrégularités dans les sommes réclamées par la bailleresse ; que le premier juge a ainsi à bon droit déterminé que le bailleur était légalement tenu de fournir chaque année au locataire un décompte fondé sur les charges réelles permettant de justifier la régularisation des charges par rapport aux provisions versées, il convient de dire que les demandes formées par Mme K... au titre des majorations abusives du taux d'indexation du loyer et de la facturation des charges pour la période antérieure à l'année 2010 se trouvent prescrites ; que concernant les demandes formées par la SA Hlm France Loire au titre des sommes réclamées pour la période antérieure au 27 novembre 2010, il doit être relevé, conformément à l'argumentaire développée par l'intéressée, qu'il est constant qu'à l'égard d'une dette payable par terme successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance ; que le compte de Mme K... étant constamment débiteur depuis le 30 décembre 2011 ainsi que la bailleresse en justifie, le point de départ de l'intégralité de la dette sera fixé à cette date ; qu'au vu de la date de délivrance du commandement de payer, il convient en conséquence de dire que les demandes en paiement formées par la Sa Hlm France Loire ne se trouvent pas prescrites ; qu'aux termes de l'article 1315 ancien devenu l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver ; que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que l'article 1302 du même code dispose que tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution ; qu'en l'espèce, il sera tout d'abord rappelé que seules les demandes portant sur les sommes réclamées à compter du 1er janvier 2011 seront examinées, les actions portant sur les années antérieures étant prescrites ; qu'aux termes de l'article 1315 ancien devenu l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation ; que l'article 1302 du même code dispose que tout paiement suppose une dette qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution ; qu'il sera tout d'abord rappelé que seules les demandes portant sur les sommes réclamées à compter du 1er janvier 2011 seront examinées, les autres portant sur les années antérieures étant prescrites ; que concernant les indexations de loyer auxquelles la Sa Hlm France Loire a procédé depuis le 1er janvier il ressort du tableau de synthèse retraçant l'évolution des loyers plafonds de l'immeuble « Tivoli » où vit Mme K... et l'évolution des loyers quittancés à Mme K... que celle-ci ne s'est jamais vu réclamer un loyer égal, et encore moins supérieur au loyer plafond arrêté pour sa résidence ; que l'indexation des loyers plafonds s'effectue sur la base de l'évolution de l'indice de révision des loyers, accessible au public, et sans hausse supérieure de 10 % d'un semestre à l'autre, conformément aux dispositions légales encadrant les modalités d'augmentation des loyers du secteur HLM (Article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation en sa rédaction applicable au présent litige) auxquelles ne sauraient être opposées « les décisions gouvernementales à portée réglementaire » invoquées par l'appelante ; que l'indexation majorée dont Mme K... fait état à l'encontre de la Sa Hlm France Loire n'est ainsi nullement démontrée ; que l'argument qu'elle avance tenant à la différence de surface habitable réelle du logement et la surface mentionnée au contrat de bail est inopérant, dans la mesure où ainsi qu'en justifie la bailleresse, les loyers et charges sont calculés à partir de la surface corrigée de 104 m2 qui se trouve bien mentionnée au contrat de bail ; que par ailleurs, les avis d'échéance versés aux débats mentionnent clairement qu'ils ne valent quittance qu'à la condition qu'aucun solde antérieur n'y figure, ce qui empêche Mme K... de faire valablement valoir que les quittances qui lui ont été données ne seraient pas régulières en leur forme ; qu'enfin, le sa Hlm France Loire produit les justificatifs correspondant aux sommes réclamées au titre des loyers dus de l'année 2012 à l'année 2017 ; que concernant les charges, la SA Hlm France produit des décomptes nominatifs et détaillés poste par poste des charges réclamées aux locataires.