Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.372 du 19/12/2019,  partie 3


La SCI DU PETIT VIVIER en tire les conséquences et invoque dès lors le bénéfice de la substitution obligatoire à son profit pour se voir déclarer attributaire de la promesse de vente du 04 avril 2007 et propriétaire de la chapelle du Bon Sauveur rétroactivement depuis le 10 mai 2010, la réalisation de la condition suspensive étant intervenue le 11 juin 2010. Si l'article 1120 n'interdit pas à celui qui, par une clause de porte-fort, promet pour autrui, de stipuler pour lui-même au cas où le représenté refuserait de ratifier l'opération, il faut que cette substitution ait été prévue par le porte-fort et par le bénéficiaire dans l'acte principal, en l'espèce, l'offre du 04 avril 2007. Or, celle-ci prévoit uniquement le « Bénéfice de substitution dans le bénéfice de la promesse par une personne morale détenue en majorité par la Fraternité Sacerdotale St Pie X pour le même usage religieux. », ce que n'est pas la SCI DU PETIT VIVIER qui n'a aucun lien avec celle-ci. Cette clause de substitution ne peut donc pas lui profiter. Au surplus, Son application n'était plus possible puisque l'offre du 04 avril 2007 a été acceptée par l'association cultuelle FRATERNITE SACERDOTALE SAINT-PIE X le 25 octobre 2010, soit antérieurement à son refus explicite du 27 octobre 2010 de ratifier la promesse de porte-fort. Aucune preuve contraire ne peut être déduite du protocole d'accord conclu par Monsieur I... T..., réclamant la restitution de sommes d'argent dont il avait fait don pour l'acquisition de la chapelle, et l'association cultuelle FRATERNITE SACERDOTALE SAINT-PIE X le 29 mars 2010, indiquant que « ce projet d'acquisition s'éta[i]t avéré irréalisable ». En effet, il faut comprendre de sa lecture rapprochée de celle du courrier, adressé par l'abbé K... G..., Président de l'association cultuelle, à Monsieur T... le 22 janvier 2009, que ce projet n'a pas été réalisable dans un court délai. Ainsi, l'abbé G... a expliqué à Monsieur T... que « cet achat ne pouvait être régularisé immédiatement, en tout cas pas avant 3 au 4 ans, pour des raisons juridiques et techniques qui s'imposaient nécessairement du fait que cette église doit d'abord être détachée de l'ensemble du vaste projet immobilier que la [SNC CAEN CAPONIERE] a en vue de réaliser. ». Enfin, la volonté d'acquérir la chapelle eu Bon Sauveur par l'association cultuelle FRATERNITE, SACERDOTALE SAINT-PIE X a été confirmée perla réponse qu'elle a donnée à son co-contractant le 25 octobre 2010 et par la conclusion du compromis de vente le 19 avril 2011. Dans ces conditions, la SCI DU PETIT VIVIER sera déboutée de toutes ses demandes. » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, nul texte ne subordonne la validité d'un contrat de vente immobilière au respect d'une quelconque formalité ; qu'en relevant, pour débouter la société de GESTION du petit Vivier de sa demande, que le porte-fort ne peut passer pour le compte d'un tiers un acte solennel, quand l'acte en cause était une vente immobilière, les juges du fond ont violé les articles 1120 et 1589 du code civil, le premier dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble le principe du consensualisme ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, la promesse de porte-fort est un engagement autonome ; qu'à ce titre, elle peut prévoir une substitution du porte-fort que l'acte auquel elle se rapporte ne prévoyait pas ; qu'en opposant à la société de GESTION du PETIT VIVIER que sa substitution n'était pas prévue par l'offre d'achat du 4 avril 2007, les juges du fond ont violé l'article 1120 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, tout jugement, à peine de nullité, doit être motivé ; qu'en se bornant à énoncer que « la dénonciation de l'assignation du 10 mai 2010 par la société Eiffage Immobilier Normandie Centre [en réalité, la SNC CAEN CAPONIERE] [ne vaut pas] reconnaissance de l'existence de la promesse de porte-fort par cette dernière, créant un lien entre promettant et bénéficiaire », sans s'expliquer, la cour d'appel qui a statué par voie de simple affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE, quatrièmement, à partir du moment où la société de GESTION du PETIT VIVIER faisait valoir que l'association cultuelle FRATERNITE SACERDOTALE SAINT PIE X n'avait pas été animée d'une intention sincère s'agissant d'acquérir la chapelle (v. conclusions, p. 18), les juges du fond ne pouvaient retenir, sans s'expliquer plus avant, que « l'objectif premier recherché par [la société de GESTION du PETIT VIVIER], à savoir l'acquisition de la chapelle par l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X avait été atteint sur le plan civil, même s'il a ensuite été mis en échec par l'effet du droit de préemption urbain exercé par la Ville de Caen » ; qu'à ce titre, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1120 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 ALORS QUE, cinquièmement, la promesse de porte-fort postule la rencontre des volontés des seuls porte-fort et bénéficiaire ;