Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-10.076 du 09/02/2017,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par M. [Q] [J], domicilié [Adresse 1],
 
 contre l&apos;arrêt rendu le 23 septembre 2015 par la cour d&apos;appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l&apos;opposant à Mme [J] [T], domiciliée [Adresse 2],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l&apos;audience publique du 10 janvier 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat de M. [J], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme [T] ;
 
 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l&apos;article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l&apos;encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu&apos;il n&apos;y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. [J] aux dépens ;
 
 Vu l&apos;article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. [J].
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen reproche à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir fixé à la somme de 48 500 euros seulement, frais de licenciement en plus si justifiés, l&apos;indemnité d&apos;éviction due par le bailleur (Mme [T]) au preneur (M. [J], l&apos;exposant) pour des locaux à usage commercial et d&apos;habitation ;
 
 AUX MOTIFS QUE l&apos;expert décrivait les locaux loués comme dépendant d&apos;un immeuble de construction ancienne, situé dans le [Adresse 3], longue artère secondaire reliant le [Adresse 4] ; que ce secteur, autrefois populaire, connaissait une active restructuration urbaine ; que l&apos;habitat vétuste était relayé par des constructions neuves recherchées par une clientèle rajeunie à pouvoir d&apos;achat amélioré ; que les locaux comprenaient une boutique au rez-de-chaussée de 33,65 m² avec cabine d&apos;essayage ; que la surface pondérée était de 32 m², au sous-sol, une cave, et, au premier étage, un appartement de 35,45 m², avec entrée, cuisine, salle de bains, chambre et séjour ; que les locaux étaient à l&apos;état d&apos;usage ; que les parties communes étaient de standing moyen ; que l&apos;indemnité principale était constituée par la valeur du droit au bail, qui était égale à la capitalisation de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer contractuel dû dans l&apos;hypothèse d&apos;un renouvellement du bail ; que l&apos;expert avait opéré ses calculs sur la base des chiffres d&apos;affaires de la société Kocibo, bénéficiaire d&apos;un mandat de gérance depuis 2006 et exploitant effectivement les lieux depuis 2007, malgré la difficulté d&apos;appréhender les chiffres exacts réalisés par la société du fait qu&apos;elle exploitait deux établissements [Adresse 5] et au 130 ; que la valeur locative de marché évaluée par l&apos;expert à 29 000 euros, en ajoutant à la valeur locative de marché de la boutique, soit 19 200 euros pour 600 euros le m²p, celle de l&apos;appartement, soit 9 800 euros pour 280 euros le m², n&apos;était pas sérieusement contestée par les parties et était confirmée ; que M. [Localité 1] ne versait aux débats aucune pièce permettant de contester la valeur locative déplafonnée en raison de la durée du bail, soit 12 ans, fixée par l&apos;expert à 400 euros par m²p pour la boutique ; que l&apos;expert avait proposé ce montant par application des critères de l&apos;article L.145-33 du code de commerce compte tenu des références de loyers de marché, de renouvellements amiables et de fixations judiciaires produites en pages 18 et 19 de son rapport ; qu&apos;il avait justement fixé la valeur locative de l&apos;appartement à celle du prix du marché, soit 280 euros, de sorte que la valeur locative globale déplafonnée était de 23 000 euros ; que la valeur du droit au bail devait donc être fixée à la différence entre le prix de marché et le prix déplafonné, soit 29 000 euros – 23 000 euros = 6 000 euros, capitalisée par le coefficient de 6,5 compte tenu du niveau de commercialité active de [Adresse 6], soit 6 000 x 6,5 = 39 000 euros qui constituait l&apos;indemnité principale ; que la valeur locative de renouvellement proposée par l&apos;expert à 400 euros le m² pour la boutique et 280 euros le m² pour l&apos;appartement était conforme aux critères de l&apos;