Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.366 du 24/06/2021,  partie 4


il était nécessaire que les locaux commerciaux fussent «libres et présentables afin de faire visiter les lieux» à ses clients et, d&apos;autre part, qu&apos;une affaire qui devait être réalisée courant octobre avait été «malheureusement reportée» (pièce numéro 7 du dossier des intimés) ; que par un courrier ultérieur du 29 janvier 2016, l&apos;EURL KING HOLDING a fait part à Maître [W] de son intention de ne pas donner suite au compromis de vente ; qu&apos;en conséquence, et ainsi que cela a été pertinemment retenu par le premier juge, l&apos;EURL KING HOLDING ne peut utilement reprocher à ses cocontractants d&apos;avoir manqué à leur obligation consistant à procéder au débarrassage des lieux à la seule date de signature de l&apos;acte authentique de vente ; que, B), s&apos;agissant de la clause afférente à la mérule, le compromis de vente du 29 avril 2015 comportait, en page 17, une clause intitulée «mérules» ainsi libellée : «(?) La visite du bien par l&apos;acquéreur, ainsi qu&apos;il le déclare, n&apos;a pas révélé de zones de condensation interne, ni de traces d&apos;humidité, de moisissures, ou encore de présence d&apos;effritements ou de déformations dans le bois ou de taches de couleur marron ou l&apos;existence de filaments blancs à l&apos;aspect cotonneux, tous éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon. Le vendeur déclare ne pas avoir constaté jusqu&apos;à ce jour l&apos;existence de tels indices, à l&apos;exception de ce qui est relaté dans le rapport Termite faisant état de présence de mérule sèche sur un linteau de porte de la cave. Le vendeur s&apos;engage à faire réaliser à ses frais une recherche de la présence éventuelle de mérule par un diagnostiqueur spécialisé. En cas d&apos;état révélant la présence de mérule en sus de ce qui est révélé par le diagnostic ci-dessus visé, l&apos;acquéreur pourra se désengager des présentes, sans dommages-intérêts, ce que le vendeur accepte» ; que le rapport Termite, auquel il était ainsi expressément fait référence, réalisé le 11 mars 2011 par [V] [A], faisant état de «traces d&apos;attaques d&apos;insectes à larve xylophage autre que le termite sur le linteau et encadrement de porte, présence de mérule sèche sur linteau de porte de la cave», a été annexé au compromis notarié ; qu&apos;en application de cette clause, qui leur faisait obligation de faire réaliser avant la réalisation de la vente par acte authentique une recherche de la présence de mérule par un diagnostiqueur spécialisé, les sociétés venderesses ont pris contact avec l&apos;entreprise A. EXPERTISES de VATAN, laquelle s&apos;est rendue sur les lieux en la personne de [P] [R] le 3 décembre 2015 et a établi un «rapport de l&apos;état relatif à la présence de mérule» (pièce numéro 19 du dossier des intimées) ; que la conclusion de ce rapport est : «lors de mon investigation, je n&apos;ai constaté aucune manifestation de serpula lacrymans dans le bâtiment» (page numéro 2 dudit rapport) ; que pour contester les conclusions de ce rapport, et soutenir qu&apos;elle est fondée à se désengager du compromis en application de la clause précitée en raison de la présence de mérule dans les lieux autre que celle constatée dans le rapport du 11 mars 2011, l&apos;EURL KING HOLDING fait état, d&apos;une part, d&apos;un document succinct intitulé «constat» établi le 28 décembre 2015 par la SARL BATIMEX de NIMES indiquant : «nous nous sommes rendus au rez-de-chaussée au niveau du bar et avons constaté la présence de mérule active sous l&apos;évier» et, d&apos;autre part, d&apos;un procès-verbal de constat établi le 27 janvier 2016 par Maître [O], huissier de justice, dans lequel celui-ci indique (pages 15 et 16 du constat) avoir constaté sous le bar la présence d&apos;une fuite d&apos;eau avec zone très humide et présence de mérule sur l&apos;encadrement en bois d&apos;un placard ; que l&apos;huissier de justice a inséré à ce constat trois photographies, dont l&apos;une permet de visualiser l&apos;endroit précis de la découverte au moyen d&apos;une flèche à l&apos;encre noire ; qu&apos;il est possible de constater, sur ce cliché, que le placard dont fait état l&apos;officier ministériel n&apos;est pas muni d&apos;une fermeture à clef ; mais qu&apos;il apparaît que les sociétés venderesses ont de nouveau eu recours, par la suite, au cabinet Allard Expertises lequel s&apos;est rendu sur les lieux les 3 et 4 février 2016 et a indiqué (pièce numéro 20 du dossier des intimées) : «nous avons examiné attentivement le bar et les placards, effectué plusieurs prélèvements sur les portes et les bâtis de porte. Nous notons une fuite d&apos;eau sous le bar et une autre fuite d&apos;eau importante dans un dégagement à côté. Malgré les investigations menées avec Monsieur L., auteur d&apos;un précédent diagnostic mérule négatif du 3 décembre 2015 sur l&apos;établissement, rien de probant n&apos;apparaît» ; que ce même cabinet d&apos;expertise poursuit son second rapport en ces termes : «le lendemain, sur l&apos;indication de Maître [O], nous trouvons le champignon désigné sur les constats précédents. Celui-ci est en mauvais état et mort semble-t-il, alors qu&apos;au regard des conditions ambiantes, il devrait être bien vivant» ; que ce cabinet d&apos;expertise émet toutefois une réserve immédiate ainsi formulée : «les conditions de découverte interpellent, d&apos;abord nous n&apos;avons pas de mycelium visible ni de rhizomorphes, c&apos;est comme trouver une fleur, mais sans la plante ni les racines», précisant qu&apos;il envisage d&apos;interroger, à cet égard, [K] [R], expert mycologue ;