Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.238 du 24/11/2021,  partie 4


que l'acte de prêt du 25 juillet précise que Me [B] [S] devra intervenir en concours avec le notaire en charge de la vente pour prendre une hypothèque sur le bien objet de l'acquisition en garantie du prêt de 260 000 euros, mais qu'il n'apparaît pas que Me [S] ait pris l'attache de Me [H] pour lui communiquer les éléments nécessaires pour intégrer dans l'acte de vente à recevoir la constitution d'une hypothèque conventionnelle au profit de la société Camarguaise d'investissements ; que Mme [L] [E] épouse [Y] ne pouvait se déplacer et qu'une procuration devait donc être reçue préalablement à la signature, ce qui aurait dû être envisagé bien avant le 24 juillet et que si Me [F] indiquait le 26 juillet qu'elle pourrait finalement se déplacer le 27 juillet, il était alors parfaitement conscient que l'acte ne pourrait être établi le lendemain et envisageait bien de recourir à une assignation pour obtenir une prorogation du délai ; que la Cour de cassation considère que les dispositions de l'article L 145-46-1 du code de commerce sont d'ordre public, de sorte qu'il ne peut y être dérogé du seul accord des parties ; que s'il peut être admis que la perte du bénéfice du droit de préférence ne soit pas opposée au preneur lorsque c'est par l'effet d'une faute ou d'une inertie du vendeur ou du notaire ou que c'est en raison de difficultés propres à la rédaction de l'acte de vente que la signature de l'acte authentique n'a pas pu intervenir dans le délai de quatre mois, tel n'est pas le cas en l'espèce et que les époux [Y] ne peuvent obtenir une dérogation ou une prorogation de ce délai alors qu'ils sont seuls à l'origine de l'absence de signature à la date du 27 juillet 2018 ; que l'assignation en vente forcée délivrée le 27 juillet ne permet pas de pallier l'absence de réitération à la date butoir qui est prévue par le code de commerce tant dans l'intérêt du preneur que dans celui du vendeur et du candidat acquéreur dont l'opération de vente se trouve suspendue dans l'attente de la purge du droit de préférence du locataire ; que la question du paiement de la commission d'agence de 15 000 euros est indépendante de l'absence de signature de l'acte authentique puisque la contestation manifestée par Me [F] au paiement de cette commission auprès de Me [H] ne faisait l'objet d'aucun débat du côté du notaire et qu'en tout état de cause il était offert de virer la somme de 260 000 euros sur son compte pour financer l'acquisition ; qu'il sera donc fait application de l'alinéa 2 de l'article L 145-46-1 du code de commerce et qu'il sera jugé qu'à défaut de réalisation authentique de la vente au profit du preneur dans le délai de quatre mois qui expirait le 27 juillet 2018 1'acceptation de l'offre de vente par Mme [L] [E] épouse [Y] est sans effet ; que dès lors, la vente est parfaite au profit de M. [V] [X] et qu'il convient de renvoyer Mme [I] [O] et M. [V] [X] devant tel notaire qu'ils choisiront pour recevoir l'acte authentique de vente du local commercial en cause, conformément aux termes de la promesse synallagmatique du 27 février 2018 ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a jugé que la vente du local commercial sis à [Adresse 4] appartenant à Mme [I] [O] était parfaite à la date du 26 juillet 2018 au profit de Mme [L] [E] épouse [Y] et de M. [A] [Y] son époux, acquéreurs, et a condamné Mme [I] [O] à signer l'acte authentique de vente à leur profit ; que les autres dispositions seront par voie de conséquence infirmées, notamment celle disant que la somme de 15 000 euros consignée entre les mains de Me [C] [H] doit être restituée aux époux [Y] alors que cette étude ne dispose d'aucuns fonds émanant de Mme [L] [E] épouse [Y] et de son époux ;
 
 1. ALORS QUE le preneur à bail d'un local commercial qui, dans l'exercice de son droit de préférence, a mis en oeuvre toutes les conditions qui lui incombent en sa qualité d'acquéreur du local qu'il occupe pour que la vente puisse se réaliser dans le délai légal, ne saurait supporter les conséquences d'une non-réalisation imputable au seul bailleur ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que M. et Mme [Y] ont mandaté leur notaire, le 26 juillet, soit huit jours avant l'expiration du délai de quatre mois pour la réalisation de la vente, que Me [J] leur a répondu par courriel du 24 juillet 2018 qu'elle n'était pas en mesure de dresser l'acte de vente avant le 27 juillet 2018, à défaut d'avoir reçu les documents d'information sur les charges de propriété, que Me [S] n'avait pas pris l'attache de Me [H] pour lui communiquer les éléments nécessaires pour intégrer dans l'acte de vente, la constitution d'une hypothèque conventionnelle au profit du prêteur de deniers, que le notaire du vendeur et que Mme [Y] avait prévenu la veille de l'expiration du délai, qu'elle n'était pas en mesure de rendre en personne à l'étude et qu'une procuration était nécessaire ;