Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-21.698 du 09/03/2023,  partie 2


que, pour rejeter les demandes de la société Tahiti Valeurs tendant à la condamnation de la bailleresse à l'indemniser des préjudices résultant de ce trouble, la cour d'appel a estimé que les consorts [F], héritiers de M. [O] [F] père, associé de la SCI Apaate, étaient des tiers au contrat de bail litigieux et que le trouble de jouissance subi par la société locataire était non un trouble de droit, mais la conséquence d'une voie de fait de la part des consorts [F] qui avaient bloqué l'accès physique au parking objet du bail ; qu'en statuant de la sorte, quand il résultait de ses propres constatations que « le parking a été bloqué à l'initiative d'autres personnes qui contestaient ainsi le droit de la SCI Apatae à le louer », et en particulier, que Mme [V] [F] veuve [Z] avait dans ses conclusions lors de l'instance en référé fait valoir que « les consorts [F] peuvent se réserver le droit de laisser les occupants du second étage accéder au parking », et quand il résultait de l'ordonnance de référé du 24 mai 2004 que M. [J] [F] avait expliqué qu'il avait placé des cadenas et des chaînes sur le portail accédant à la cour intérieure des lieux en cause à la suite d'un manquement contractuel de la SCI, ce dont il résultait que le trouble de jouissance subi par la société Tahiti Valeurs avait pour origine la contestation par les consorts [F] du droit de la SCI Apatae de donner le parking à bail à la société Tahiti Valeurs, de sorte que ce trouble s'analysait en un trouble de droit et non seulement en un trouble de fait, la cour d'appel a violé les articles 1725 et 1726 du code civil, ensemble l'article 1147 (ancien) du code civil ;
 
 2°/ que la circonstance que le trouble de jouissance subi par le locataire résulte d'une voie de fait d'un tiers qui se serait approprié les lieux loués ou en aurait bloqué l'accès n'est pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation de garantie, dès lors que le tiers en cause conteste le droit du locataire à occuper les lieux loués ; qu'en retenant, pour qualifier le trouble de jouissance subi par la société Tahiti Valeurs de trouble de fait, que le moyen tiré de ce que les consorts [F] auraient agi en prétendant à un droit sur la chose louée ne résistait pas à l'examen dans la mesure où le trouble de jouissance « résult[ait] d'une pure voie de fait, fait ayant consisté à bloquer physiquement l'accès à la chose louée, et non (de) l'exercice d'un droit qui, suite à la mise en oeuvre d'un contrat, d'une décision administrative ou judiciaire, aurait eu pour effet de troubler la jouissance de la chose louée du locataire », la cour d'appel a violé les articles 1725 et 1726 du code civil, ensemble l'article 1147 (ancien) du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 10. Aux termes de l'article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. 
 
 11. Selon l'article 1726 de ce code, si le locataire a été troublé dans sa jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire. 
 
 12. Aux termes de l'article 1727 du même code, si ceux qui ont commis les voies de fait, prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance, s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède. 
 
 13. Il résulte de ces textes que le bailleur doit garantir son locataire du risque d'éviction c'est-à-dire du trouble apporté à sa jouissance par l'exercice d'une action concernant la propriété du fonds ou le risque d'une telle action par ceux qui disposent de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au locataire (3e Civ., 2 mars 2017, pourvoi n° 15-25.136, 15-11.419, Bull. 2017, III, n° 29). 
 
 14. La cour d'appel, analysant les pièces soumises à son examen, a relevé que les consorts [F], qui contestaient le droit de la bailleresse à louer le parking, avaient bloqué physiquement l'accès à la chose louée sans exercer de voie de droit. 
 
 15. Elle a pu retenir que le trouble de jouissance subi par la locataire résultait exclusivement d'une voie de fait et non d'un risque d'éviction actuel, lequel ne saurait être caractérisé du seul fait que l'auteur d'une voie de fait conteste le droit du locataire à louer les lieux sans prétendre à un droit sur la chose louée.