décision 17-18.485 du 17/05/2018,  partie 3


que le rapprochement du plan du 29 octobre 2001 annexé au bail et des constats précédents démontre que la configuration des locaux donnés à bail à BLMN a changé entre le 1er juin 2001 et le 31 mai 2010, date d'expiration du bail, puisque la totalité de cette zone 2 initialement constituée d'une arrière-boutique et d'une réserve séparées par une cloison et non accessibles à la clientèle en 2001, sont devenus des espaces de vente en cours de bail, la cloison séparative ayant en outre été supprimée au cours du même bail ; que sa gérante alors en exercice en ayant approuvé le contenu en y apposant sa signature, la contestation par BLMN de la description des locaux tels qu'elle résulte du bail et du plan annexé est sans fondement ; que le fait que le magasin donné à bail en 2001 soit issu de la réunion de deux magasins antérieurement distincts est indifférent dès lors que le bail à effet du 1er juin 2001 portait sur des locaux d'un seul tenant et qu'il s'agit uniquement de savoir si la configuration initiale de ces locaux a été ou non modifiée en cours de bail, ce qui est le cas ; que de même, le caractère mobile ou non de la cloison supprimée dans la zone 2 importe peu, le successeur du géomètre-expert, auteur du plan du 29 octobre 2001, précisant en tout état de cause dans un courrier du 22 septembre 2015 qu'au 29 octobre 2001, cette cloison n'était pas une cloison mobile ; que la transformation de l'arrière-boutique et de la réserve litigieuse qui a augmenté de 43,17 m² la surface de vente accessible à la clientèle constitue, non des travaux d'amélioration, mais une modification notable des caractéristiques des locaux loués, la question de l'accession des travaux au bailleur en fin de bail étant indifférente ; que cette modification notable des caractéristiques des locaux justifie le déplafonnement du loyer dès le premier renouvellement par application des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce » ;
 
 ALORS QUE, les travaux d'aménagement modifiant la distribution des locaux loués, de même que les travaux ayant pour effet une meilleur adaptation des locaux à l'activité exercée par augmentation de la surface de vente, constituent des travaux d'amélioration ; que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a pris la charge ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément retenu que la configuration des locaux donnés à bail à BLMN avait changé entre le 1er juin 2001 et le 31 mai 2010, date d'expiration du bail, « puisque la totalité de cette zone 2 initialement constituée d'une arrière-boutique et d'une réserve séparées par une cloison et non accessibles à la clientèle en 2001, sont devenus des espaces de vente en cours de bail, la cloison séparative ayant en outre été supprimée au cours du même bail » (cf. arrêt, pp. 5 et 6) ; qu'il résultait de ces constatations que les travaux effectués au cours du bail expiré par le preneur, la société BLMN, constituaient, non pas une modification notable des caractéristiques des lieux loués, mais des améliorations notables de ces locaux, ne pouvant fonder une demande de déplafonnement du prix du loyer qu'à compter du second renouvellement consécutif à la période où ces améliorations avaient été réalisées ; qu'en décidant le contraire, aux motifs que « la transformation de l'arrière-boutique et de la réserve litigieuse qui a augmenté de 43,17 m² la surface de vente accessible à la clientèle constitue, non des travaux d'amélioration, mais une modification notable des caractéristiques des locaux loués », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce dans leur rédaction applicable à l'espèce, ensemble les articles R. 145-3 et R. 145-8 du même code.