Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.586 du 30/01/2020,  partie 2


Ledit ensemble immobilier ayant fait l'objet d'un état descriptif de division contenu dans un règlement de copropriété établi suivant acte reçu par Me M... Q..., notaire, sus nommé, le onze février mil neuf cent soixante-quatorze, publié au deuxième bureau de : hypothèques de Montpellier, le vingt-cinq février mil neuf cent soixante-quatorze, volume 338 numéro 270. L'emprise de cette servitude est reprise sous teinte jaune au plan joint. Toutefois, l'acquéreur sera autorisé à utiliser ce passage pour desservir la cave qui le longe, sans droit de stationnement, sauf pour les opérations de chargement et de déchargement. À cet effet, le vendeur lui remettra une clef de la porte fermant le passage ". / La servitude de passage figurant dans l'acte du 30 janvier 1984 est également mentionnée dans l'attestation établie le 4 juin 2008 par Maître I... O..., notaire à Saint-Hippolyte du Fort, suite à la vente intervenue entre la société immobilière Montpellieraine et la société Valetti immobilier et Monsieur et Madame U.... / En l'espèce, il convient d'une part de relever que la servitude litigieuse est figurée dans le plan parcellaire annexé à l'acte du 30 décembre 1984 en jaune surchargé d'un A, l'échelle du plan correspondant à 1/500° (0, 02 p.m.), soit 1 cm égal 5 mètres. / L'examen de ce plan fait donc apparaître au niveau de la propriété des époux U... une largeur de servitude comprise entre 5 mètres et 7 mètres 50 (6, 50 mètres juste devant leur propriété), le courrier adressé le 29 avril 2010 à Monsieur et Madame U... par Maître H..., notaire, faisant également état d'une servitude d'une largeur d'au moins 6 mètres 50. / D'autre part, il résulte des photographies versées aux débats par les appelants que le chemin est actuellement beaucoup plus large après l'escalier construit par Monsieur et Madame U..., ce qui démontre que le passage a été réduit par rapport à sa largeur initiale. / Enfin, l'expert judiciaire a effectué le 1er mars 2017 un relevé des lieux accompagné d'un technicien-géomètre, étant précisé que la copie authentique en couleur de l'acte du 30 janvier 1984 et le plan joint lui ont été transmis par les successeurs de Maître K.... / Il a ensuite procédé à la superposition du plan d'état des lieux dressé à l'occasion de ce relevé avec le plan dressé par Monsieur P... W..., géomètre-expert Dplg le 29 juillet 1983 et annexé à la minute de l'acte reçu par ma Scp [...], Monsieur K..., notaires associés à Tourcoing, le 30 décembre 1983 et le 30 janvier 1984. / Il conclut que cette superposition fait apparaître que : - l'assiette du chemin actuellement utilisé est comprise dans l'assiette de la servitude telle qu'elle apparaît au plan joint à l'acte authentique du 30 janvier 1984 ; - la largeur du chemin actuellement utilisé est comprise entre 2 mètres et 3 mètres ; - la largeur de la servitude telle qu'elle apparaît au plan joint à l'acte authentique du 30 janvier 1984 est corroborée par les conclusions de l'expert judiciaire. / Le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier sera donc infirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'une servitude de passage de 3, 20 mètres. / Sur les empiètements. / Aux termes de l'article 701 du code civil, " le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus onéreux. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée ". / En l'espèce, les appelants exposent que Monsieur et Madame U... ont fait édifier un escalier avec terrasse sur la façade sud de leur ensemble immobilier, lequel empiète sur la servitude de passage et empêche le passage de certains véhicules tels que cars touristiques qui souhaitent accéder au Mas de Cantagrils. / Ils font également état d'une dalle en béton inclinée permettant d'accéder à une cour où se trouve l'entrée de l'appartement appartenant aux époux U... et qui empiète sur la servitude de passage. / Ils font enfin valoir que les époux U... ont clôturé leur terrain en empiétant sur la servitude de passage et ont déposé sur cette dernière des déchets et des encombrants qui dévalorisent l'image du Mas de Cantagrils et des maisons avoisinantes. / L'expert judiciaire a constaté que les éléments de maçonnerie et d'équipements suivants empiètent sur l'assiette de la servitude telle qu'elle apparaît au plan joint à l'acte authentique du 30 janvier 1984 : - un panneau de rue débordant de 1, 17 m dans l'assiette de la servitude ; - une clôture en panneaux préfabriqués rigides débordant de 4, 95 m au maximum dans l'assiette de la servitude côté ouest ; - un poteau supportant une ligne aérienne électrique et téléphone débordant de 54 cm dans l'assiette de la servitude mais qui existait déjà au moment de l'établissement de ladite servitude ; - un coffret électrique à côté du poteau débordant de 43 cm dans l'assiette de la servitude ; - 4 unités extérieures de pompe à chaleur fixées sur la façade de la construction débordant d'au maximum 42 cm dans l'assiette de la servitude ;