Cour d'appel de Versailles,  décision 14-13.179 du 08/10/2015,  partie 2


/ que la société intimée réplique que le cessionnaire d'un bail n'est nullement garant des infractions au bail commis par le cédant ou les précédents cédants, que le changement de distribution et d'affectation des locaux est très largement antérieur à sa prise de possession, que les commandements ne sauraient en aucune façon emporter acquisition de la clause résolutoire ; / considérant qu'en vertu des clauses contractuelles insérées à l'acte de cession du bail commercial en date du 30 avril 2008, la cession est faite à charge pour le cédant de rester garant et répondant solidaire de son cessionnaire tant du paiement des loyers que de l'entière exécution des conditions du bail, avec la précision que le cédant met et subroge le cessionnaire dans les droits et actions dont il est bénéficiaire à raison du bail à charge par le cessionnaire notamment, de prendre les lieux loués dans leur état actuel et de les rendre en fin de bail en bon état, d'exécuter et accomplir toutes les stipulations du bail à la décharge du cédant ; / qu'il en résulte que les clauses de l'acte de cession ne renvoient nullement aux clauses du renouvellement du bail en date du 22 décembre 1981 au titre des modalités de cession, puisque les dispositions postérieurement énoncées dans l'acte du 30 avril 2008 sont divergentes et qu'elles doivent prévaloir, excluant ainsi tout procédé d'interprétation par analogie ; / que la désignation contractuelle des lieux (" au rez-de-chaussée : à gauche de la porte d'entrée, une salle de café sur rue, couloir donnant sur le vestibule commun de l'immeuble, cuisine et deux chambres à la suite, wc, au sous-sol : caves sous la boutique portant les numéros 3 et 4, installation de l'eau, du gaz et de l'électricité ") est la reprise de celle mentionnée d'une part, dans l'acte de " renouvellement du bail " du 22 décembre 1981 au profit des époux Y..., à l'exception de la cave n° 2, d'autre part, dans les avenants de révision n° 1 et n° 2 du 30 janvier 2008 du bail commercial à effet du 1er octobre 1999 au profit de la société Sab ; / que selon le courrier adressé le 9 janvier 2009 à la société Bab par M. Z..., administrateur de biens pour le compte des bailleurs, la cession de commerce reprend les avenants de révision d'octobre 2002 et d'octobre 2005 (non produits devant la cour) et la désignation des lieux reste conforme aux plans de 1936 (en fait du 2 mars 1935) ; / mais considérant que la pièce 42 (courrier du 2 janvier 2009 adressé par le gérant de la société Bab à M. Z... précisant que ce dernier avait décidé de récupérer la mansarde et le grenier et qu'il avait délibérément rectifié l'original de la promesse de vente signée en janvier 2008 stipulant le détail des locaux qui faisait partie du bail de 1995) et la pièce 50 des appelants (courrier du 18 avril 2008 de M. Z..., administrateur de biens au service juridique de la société Castim immobilier, faisant observer qu'" en page 3 de votre projet que la désignation comporte à tort un grenier et une mansarde au 4ème étage qui ne figurent pas dans les derniers avenants "), laissent présumer que la transformation des deux chambres en cuisine, réserve et wc avec démolition de la cloison séparative et reconstruction de nouvelles cloisons, évoquée dans le commandement de faire du 11 juillet 2008, a été réalisée avant que la société locataire ne prenne possession des lieux suite à la cession de bail du 30 avril 2008 et que les transformations litigieuses ne peuvent dès lors lui être imputées ; / que ces présomptions au sens de l'article 1353 du code civil sont confortées par les attestations produites par la société intimée relatant que la société Bab n'a jamais fait procéder à un quelconque changement de distribution des lieux depuis 1996 et alors que celle-ci a acquis le fonds de commerce en l'état sans qu'un état des lieux soit établi ; / que la pièce 52 des appelants (taxe d'habitation 2012) qui mentionne qu'un appartement appartenant à " Thorez " d'une superficie de 22 m² située 33 rue Rigault à Nanterre est occupé par la société Dab, prises d'entrée dans les lieux le 7 juillet 2008, ne vaut que dans les rapports des bailleurs avec l'administration fiscale et est sans incidence sur les obligations contractuelles des parties résultant de l'acte de cession ; / qu'il s'ensuit que si la société intimée est subrogée dans les droits et obligations du cédant relativement au bien en vertu du contrat de cession de bail du 30 avril 2008, il ne pouvait lui être reproché à faute par les bailleurs pour obtenir la résiliation du bail eu égard aux manquements imputables aux précédents preneurs ; / que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit sans effet les commandements de faire des 11 juillet 2008 et du 20 février 2009 ainsi que tous actes subséquents s'y rapportant et débouté M. John X... III et la Sci Thorez de leurs demandes » (cf., arrêt attaqué, p. 6 à 9) ;