Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.203 du 22/10/2020,  partie 2


que les époux B... et la société Pâtissier Traiteur Opéra justifient du projet de vente du fonds de commerce en versant à la procédure les éléments suivants : - le mandat de vente exclusif conclu le 12 novembre 2005 entre la société Pâtissier Traiteur Opéra et la société Century 21 relativement au fonds de commerce litigieux pour un prix de 330.000 € ; - le document intitulé « compromis-promesse de vente » daté du 3 avril 2006, par lequel la société Pâtissier Traiteur Opéra représentée par son gérant M. B..., promet la vente du fonds de commerce litigieux à M. W... Y..., pour la société DSD Cash, qui l'accepte pour un prix de 322.000 €, un chèque de 10.000 € ayant été réglé par la société DSD Cash à titre d'acompte, la rédaction de l'acte de vente devant intervenir au plus tard le 25 mai 2006 ; qu'il est également justifié que par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 mai 2006 adressée à la société Pâtissier Traiteur Opéra par la société DSD Cash, cette dernière a indiqué annuler l'acquisition en précisant : « suite à ma visite sur les lieux   on m'apprend que le bâtiment est en projet de démolition. Le service d'urbanisme de la mairie de Livry Gargan me confirme le projet de démolition sous la référence 936046 C 003 du 11 mars 2006. Pour cette cause, j'annule ma promesse et vous demande de me restituer le chèque d'acompte » ; que le projet de cession de fonds de commerce puis son annulation sont corroborés par l'attestation sur l'honneur de M. Y... versée à la procédure, qui atteste qu'il était le fournisseur de la société Pâtissier Traiteur Opéra, qu'il s'est montré intéressé à la reprise du fonds de commerce, qu'après s'être rendu sur les lieux pour effectuer de relevés, il a signé un « compromis de vente » et remis un chèque de 10.000 € pour « bloquer l'affaire », son projet étant de créer une société de fabrication et vente en gros de produits pâtisserie/traiteur en complément de son activité ; qu'il précise « suite à un projet de démolition de l'ensemble des bâtiments, j'ai annulé le compromis de vente le 24 mai 2006   ; qu'il est également versé à la procédure l'arrêté du maire de [...] en date du 11 mars 2006, relatif à une demande de permis de démolir déposée le 20 janvier 2006, accordant à la Sci du [...] un permis de démolir pour les locaux situés [...] , et précisant que les locaux devront être libres de toute occupation avant l'exécution des travaux ; que par courrier du 25 octobre 2006, le conseil de la Sci bailleresse a indiqué à la société locataire : « la Sci Avron entend faire application du bail commercial signé avec la société Opéra le 19 décembre 2000. Le preneur reste donc libre de céder son fonds de commerce sous réserve d'avoir respecté la clause relative au droit de préférence du bailleur. De plus, la Sci Avron a réajusté son projet initial en considérant que les locataires de locaux commerciaux, dont fait partie la société Opéra, seraient maintenus à l'identique. Vous trouverez ci-joint la copie de la lettre du 26 septembre 2006 destinée à monsieur le Maire de [...] mentionnant le maintien des 2 commerces sur le [...] » ; qu'aux termes d'un protocole transactionnel du 6 décembre 2006 conclu entre les parties, la Sci du [...] a accepté une remise de loyers de 6.097,96 € pour la période du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2006, en contrepartie de laquelle la société Pâtissier Traiteur Opéra s'est estimée indemnisée du préjudice lié à l'échec de la cession envisagée en avril 2006 au bénéfice de M. W... Y... ; que l'article 2 dudit protocole stipule en outre : « La Sci du [...] se déclare informée des recherches de sa locataire en vue de céder son fonds de commerce ou non droit au bail. Elle en accepte le principe sous réserve de son droit de préemption   » ; que l'article 6 précise que « sous réserve de critères objectifs d'honorabilité et de solvabilité, la Sci du [...] s'engage à agréer tout candidat acquéreur du fonds de commerce ou du droit au bail et à répondre favorablement à la demande d'extension des locaux qui pourrait être formulée. Sous les mêmes réserves, la Sci bailleresse s'engage à consentir le renouvellement de bail dans le cadre d'une cession de fonds de commerce ou de droit au bail avec un prix de loyer de 100 €/m². Enfin, la Sci du [...] renonce à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra ou de son cessionnaire » ; que la société Pâtissier Traiteur Opéra, à la suite de la conclusion du protocole transactionnel, justifie avoir poursuivi son projet de vente de son droit au bail ou de son fonds de commerce ainsi qu'il résulte : - d'une facture du 11 décembre 2006 pour une annonce pendant une période de huit semaines dans le mensuel « bureaux et commerce » de la société « particulier à particulier » de vente du droit au bail pour un prix de 330.000 € ;