Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.454 du 10/09/2020,  partie 5


que sur la demande de réparations des préjudices subis par le preneur et ses associés, s'il apparaît effectivement que le maintien de la fermeture administrative de l'hôtel bar restaurant « Le plein soleil » est imputable à l'absence de mise en conformité complète du local commercial aux normes de sécurité incendie, il n'en demeure pas moins qu'en l'absence de démonstration d'une inexécution par Mme K... de son obligation de délivrance au titre du bail commercial conclu avec la SARL LPS, il ne peut être considéré que la bailleresse doit indemniser les conséquences subies par ladite société consécutives à son impossibilité de reprendre son exploitation ; que de plus, en refusant de procéder à l'ensemble des travaux malgré les injonctions de la mairie de Montvalezan et le rappel effectué par différents courriers par la bailleresse et son conseil, et en décidant unilatéralement de suspendre le paiement des loyers, ayant conduit à l'acquisition de la clause résolutoire par le bailleur décidée par ordonnance en référé et confirmée par la cour d'appel, le preneur s'est seul mis dans une situation financière dont il ne peut imputer la responsabilité à Mme K... ; que par conséquent, il ne saurait être fait droit à la demande du mandataire liquidateur de la SARL LPS de dispense de paiement des loyers à compter d'août 2014, jusqu'à la reprise des locaux par les bailleurs, en l'absence de tout bénéfice de l'exception d'inexécution ; que de même, le remboursement de la somme de 292 819,33 € au titre de la perte du droit au bail et du fonds de commerce, ainsi que la condamnation de Mme K... à verser la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts seront rejetés ; qu'enfin, même s'il apparaît, dans les comptes de la SARL LPS fournis, que certains versements ont bien été opérés par les sociétés New Business Development, Orsa Maggiore et M. B... au bénéfice de la société LPS, les préjudices financiers qu'ils affirment avoir subis ne peuvent être, en toute logique, imputables à la bailleresse et désormais ses héritiers, aucune faute de cette dernière n'étant démontrée dans l'exécution du contrat de bail commercial litigieux ; que les demandes d'indemnisation formulées par les sociétés New Business Development (327 300 €), Orsa Maggiore (178 000 €) et M. B... (24 699,64 €) seront donc rejetées » ;
 
 1°) ALORS QUE les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a rappelé les stipulations du bail relatives aux travaux, pour en déduire que le contrat mettait « expressément à la charge du preneur tous les travaux rendus nécessaires par l'exercice de son activité, au titre desquels les travaux de mise aux normes sanitaires et de sécurité », sans constater l'existence d'une stipulation expresse mettant les travaux de sécurité prescrits par l'autorité administrative à la charge du preneur (arrêt attaqué, p. 6-7 ; jugement entrepris, p. 7) ; que dès lors, en jugeant que les travaux de sécurité litigieux, prescrits par l'administration, étaient à la charge du preneur, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, à supposer qu'elle se soit fondée sur la considération selon laquelle les exposants ne justifiaient « d'aucune mise en demeure adressée par le preneur à la bailleresse avant le 11 mai 2015  , à une date à laquelle la fermeture de l'établissement était effective depuis plusieurs mois » (arrêt attaqué, p. 8 § 7), sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS, en tout état de cause, QU'en jugeant, pour décider que la perte du fonds de commerce était imputable au preneur, que les exposants ne justifiaient « d'aucune mise en demeure adressée par le preneur à la bailleresse avant le 11 mai 2015  , à une date à laquelle la fermeture de l'établissement était effective depuis plusieurs mois » (arrêt attaqué, p. 8 §§ 7-8), la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs inopérants dès lors qu'elle avait par ailleurs constaté que la société LPS n'avait été placée en liquidation judiciaire que le 16 janvier 2017, soit plus d'un an et demi après la mise en demeure, et que la réouverture de l'exploitation dépendait de la réalisation des travaux de mise en conformité, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
 
 4°) ET ALORS QUE les juges ont l'interdiction de modifier les termes du litige ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, les exposants faisaient valoir que la mise en conformité du système de sécurité incendie exigée par l'autorité administrative, objet des travaux litigieux, était due à la vétusté du système de sécurité incendie existant ;