Cour d'appel de Limoges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-24.741 du 04/01/2023,  partie 2



 1. Selon l'arrêt attaqué (Limoges, 23 septembre 2021) la résidence [Adresse 33] est une résidence de tourisme, soumise au statut de la copropriété, dont les quatre-vingt-dix-huit lots avaient été initialement donnés à bail commercial à la société Tourisma vert, qui a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire.
 
 2. Les baux ayant été résiliés, la société TDF Sud Ouest (la société TDF) a acquis les actifs de la société Tourisma vert et les copropriétaires de soixante-quatre lots lui ont donné leurs locaux à bail commercial ; les copropriétaires des trente-quatre autres lots ont constitué la société Les Cottages du lac de Miel à laquelle ils ont donné leur bien à bail commercial.
 
 3. La société TDF a fait valoir qu'elle avait exposé diverses dépenses pour faire fonctionner la copropriété tandis que le syndic de la copropriété n'agissait pas.
 
 4. Le 28 mai 2015, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution n° 4 autorisant la société TDF à refacturer à la copropriété ses dépenses dans certaines conditions, et rejeté une résolution n° 13 autorisant la société Les Cottages du lac de Miel à poser un panneau publicitaire similaire à celui de la société TDF à l'entrée de la résidence et sur le chalet d'accueil des [31].
 
 5. Les copropriétaires qui n'avaient pas contracté avec la société TDF l'ont assignée, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] (le syndicat des copropriétaires), en annulation de ces résolutions et en indemnisation des préjudices subis. La société TDF a sollicité reconventionnellement le remboursement des dépenses exposées pour le compte de la copropriété, la restitution en valeur des biens meubles équipant leurs parties privatives et l'indemnisation de ses préjudices.
 
 Examen des moyens 
 
 Sur le premier moyen, le deuxième moyen, pris en ses première, quatrième à sixième et huitième branches, et les troisième et quatrième moyens, ci-après annexés
 
 6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le deuxième moyen, pris en ses deuxième, troisième et septième branches
 
 Enoncé du moyen
 
 7. La société TDF fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser les sommes exposées pour la gestion des parties communes de l'immeuble, alors :
 
 « 2°/ que l'urgence ne constitue pas une condition d'application des règles de la gestion d'affaires ; qu'en se fondant pour refuser de faire droit à la demande de la société TDF Sud Ouest en remboursement des sommes exposées pour la gestion des parties communes de l'immeuble, sur la circonstance que la société TDF Sud Ouest ne démontrerait pas la légitimité de son intervention faute de pouvoir justifier d'une situation d'urgence qui aurait rendu inopérante toute démarche auprès de ses bailleurs propriétaires majoritaires aux fins de désignation d'un syndic judiciaire ou un administrateur provisoire, la Cour d'appel a violé l'article 1372 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3°/ que lorsque volontairement on gère l'affaire d'autrui, soit que le propriétaire connaisse la gestion, soit qu'il l'ignore, celui qui gère contracte l'engagement tacite de continuer la gestion qu'il a commencée, et de l'achever jusqu'à ce que le propriétaire soit en état d'y pourvoir lui-même ; qu'en se fondant pour refuser de faire droit à la demande de la société TDF Sud Ouest en remboursement des sommes exposées pour la gestion des parties communes de l'immeuble, sur la circonstance qu'elle n'aurait pas effectué de démarche préalable auprès du syndic à l'effet de l'informer de son intention d'intervenir dans la gestion de la copropriété, en se substituant à lui pour souscrire divers contrats destinés à en assurer le fonctionnement, la Cour d'appel a encore violé l'article 1372 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 7°/ que le maître qui a ratifié les actes accomplis par le gérant se trouve obligés par eux alors même que les conditions d'existence du quasi-contrat ne serraient pas remplies ; que la société TDF Sud Ouest faisait valoir qu'aux termes d'un courriel du 8 janvier 2015 joint à la convocation à l'assemblée générale du 31 janvier 2015, le syndic bénévole avait écrit à l'ensemble des copropriétaires pour les informer de l'initiative de la société TDF Sud Ouest afin d'assurer un minimum de fonctionnement de la résidence (eau, électricité, espaces verts), et préciser qu'il l'avait invitée à se rapprocher des copropriétaires avec lesquels elle n'a pas de bail, pour négocier un remboursement ; qu'elle faisait valoir que son initiative avait été ainsi approuvée par le syndic bénévole ainsi que par les copropriétaires qui après en avoir été informés, ne l'avaient pas contestée que ce soit dans son principe ou dans son assiette ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions de nature à démontrer une ratification de la gestion par le maître de l'affaire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »