Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.856 du 26/11/2020,  partie 4


mais que « preuve n'est pas apportée qu'une démarche ait été entreprise pour voir modifier le cahier des charges afin de le mettre en conformité avec ce plan d'urbanisme » et que, « Par suite le cahier des charges constituant la charte contractuelle du lotissement et s'imposant au lotisseur ainsi qu'à tout acquéreur de lots, c'est à bon droit que le jugement entrepris a considéré qu'il avait dans sa rédaction inchangée depuis son élaboration toujours force obligatoire entre les colotis » et au motif réputé adopté du jugement que « Les conventions (tiennent) lieu de loi à ceux qui les ont faites ». la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du Code civil devenu l'article 1103 nouveau de ce Code, et de l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme ;
 
 3°) Et alors que les juges du fond ne peuvent qualifier de contractuelle une clause du cahier des charges approuvé d'un lotissement sans caractériser la volonté claire et non équivoque des colotis de lui conférer une telle qualification ; qu'en jugeant que le cahier des charges approuvé du lotissement avait un caractère contractuel, sans caractériser la volonté claire et non équivoque des colotis de lui conférer une telle qualification, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du Code civil devenu l'article 1103 nouveau de ce Code, et de l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme.

Deuxième moyen de cassation
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait dit que le projet de construction entrepris par la société OYANA donnant sur l'[...] viole le cahier des charges du lotissement du domaine des Tourterelles, en ce qu'il avait ordonné à la société OYANA de transformer son projet de telle sorte qu'il devienne un immeuble à usage commercial dans un délai d'un an à compter de la signification du jugement pour réaliser cette transformation et en ce qu'il avait ordonné, passé ce délai et à défaut par la société OYANA d'avoir procédé aux modifications nécessaires, la démolition de la construction "édifiée en violation du cahier des charges" sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant quatre mois ; d'avoir ordonné la démolition du deuxième étage de la construction édifiée par la société OYANA sur la parcelle située [...] , telle que cadastrée [...] et [...] lors de l'obtention du permis de construire, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant quatre mois, à compter de la période de trois mois qui suivrait la signification de l'arrêt ; et d'avoir débouté la société OYANA de toutes ses demandes, notamment en indemnisation des pertes financières subies en raison de l'immobilisation des sommes engagées et du retard du gain espéré,
 
 Aux motifs propres que « Sur les demandes de Mme R... :
 
 Mme R... fait reproche à la SARL Oyana de ne pas avoir respecté l'article 8 du cahier des charges du lotissement de Tourterelles tel qu'annexé dans son acte d'acquisition du 9 septembre 2013, et qui prévoit, s'agissant de l'aménagement de la darse, qu'il ne peut y avoir qu'un bâtiment avec un seul étage, sans gêne pour la vue des autres colotis. Elle soutient par ailleurs qu'en application de ce même cahier des charges, seul une station service pouvait être édifiée sur l'emplacement de l'ancienne démolie.
 Elle entend donc à titre principal, obtenir la réformation du jugement en ce qu'il n'a ordonné que la démolition partielle de l'immeuble litigieux alors que seule la démolition complète de l'ouvrage peut réparer le préjudice souffert dès lors que :
 - la construction nuit à la vue de sa propriété sur le port de la Vigne
 - la construction nuit à l'aspect d'ensemble du lotissement
 - la construction a été édifiée sur un emplacement où ne peut exister qu'une station service.
 A tire subsidiaire elle entend que soient démolis les niveaux du bâtiment gênant sa vue, sur la base d'un rapport d'expertise amiable réalisée à sa demande par M. K... aux fins d'évaluation de son préjudice.
 Contestée en première instance, la qualité à agir de Mme R... ne l'est plus par l'appelante.
 En revanche, en critique du jugement, la SARL Oyana prétend que celui-ci ne pouvait se fonder sur les prescriptions du cahier des charges du lotissement car il serait devenu caduc en application de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme tel que modifié par la loi du 24 mars 2014 dite "loi ALUR", et que d'autre part, la zone commerciale où a été édifié l'ouvrage contesté n'empêchait pas la construction d'édifice non commerciaux.
 Enfin elle conclut au rejet de la demande en réparation formulée par l'intimée en l'absence de nuisance démontrée du fait de la construction critiquée.
 
 (...)
 
 Sur la violation du cahier des charges