Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-18.149 du 04/03/2020,  partie 4


que les souscripteurs de parts de sociétés civiles de placement immobilier ne peuvent donc pas s'attendre à l'absence de toute perte sur la durée de leur investissement, le marché de l'immobilier comme tout secteur économique étant soumis à des cycles et variations qui influent nécessairement sur l'activité d'une SCPI ; qu'ainsi, la non-réalisation des prévisions ou des objectifs et la diminution du rendement ou de la valeur des parts ne suffisent pas à caractériser des manquements de la société de gestion ; que, sur le grief tiré de l'augmentation de capital et de l'emploi fautif des sommes levées, l'article 8 des statuts de la SCPI autorise la société de gestion à réaliser des augmentations de capital, dans une limite non atteinte en l'espèce, sans autorisation préalable des associés ; qu'en procédant à celle-ci, l'intimée a donc exercé des pouvoirs qu'elle tient des statuts ; que cette augmentation avait été envisagée favorablement par le conseil de surveillance de la SCPI tenu le 27 mars 2008 - afin de développer la société - puis approuvée par ce conseil le 21 octobre 2008, à l'unanimité, et par l'assemblée générale des associés de la SCPI réunie le 10 juin 2009, avec 92,81 % des voix ; que la procédure de décision a donc été respectée ; que la régularité de ce processus n'interdit pas, cependant, aux appelants d'invoquer un manquement de la société à ses obligations précitées ; que l'augmentation de capital a été particulièrement importante car représentant - sur une courte période - près de 80 % du capital initial ; que, toutefois, le parc immobilier de la société était alors limité et composé en majeure partie d'immeubles acquis une vingtaine d'années auparavant ; qu'à compter de 2008, la société Fiducial Gérance a soumis au conseil de surveillance, à la demande de celui-ci, des propositions tendant à développer la société par des augmentations de capital et une diversification de son patrimoine, notamment géographique ; que le conseil de surveillance a, dans un rapport de 2012 rédigé par son président - qui figure parmi les appelants -, expliqué cette « importante augmentation de capital » par le « souci de s'inscrire dans la durabilité » de la société ; que les considérations des appelants sur le rythme souhaitable des augmentations de capital sont générales ; que ce rythme, en l'espèce, était justifié par la situation précise de la société, la nécessité pour elle d'acquérir une taille critique et les demandes du conseil de surveillance ; que la perception, par la société Fiducial Gérance, de commissions est la conséquence d'une politique souhaitée par le conseil de surveillance et approuvée par les associés et ne caractérise pas une volonté d'agir dans son intérêt personnel ; qu'aucune faute ne peut lui être reprochée de ce chef ; que les sommes collectées n'ont pas été immédiatement réinvesties ; que l'existence d'un délai pour réaliser les investissements a été mentionnée dans le rapport du conseil de surveillance de 2010 ; que la décision d'acquérir un bien résulte d'un processus destiné à respecter les règles de prudence prescrites ; qu'ainsi, un délai est nécessaire pour rechercher et analyser les biens à acquérir puis décider de procéder à l'investissement ; que si cette phase est interne à la société de gestion, elle a une durée incompressible ; qu'elle ne pouvait être initiée avant l'augmentation de capital ; qu'en outre, un délai est également nécessaire pour la rédaction des actes ; que ce délai ne revêt en l'espèce aucun caractère excessif compte tenu de la date des acquisitions réalisées, justifiées par les pièces produites, - même si certaines ont été payées par le produit de ventes -, un délai maximal de 16 mois ayant pu être enregistré entre la fin de l'augmentation de capital et la dernière acquisition ; qu'aucune faute ne peut être reprochée à la société de ce chef ; qu'il ne peut pas davantage lui être reproché d'avoir, dans l'intérêt de la SCPI, placé les fonds dans des produits financiers avant leur emploi dans les produits immobiliers ; que, sur le grief tiré du prix insuffisant de souscription des parts, le prix de souscription des parts a été fixé en dessous de leur valeur de reconstitution - qui prend en compte les frais ; qu'ainsi, lors de l'augmentation de capital décidée en 2009, le prix a été fixé à 320 euros alors que la valeur de reconstitution était de 351 euros ; qu'une justification auprès de l'AMF n'est requise qu'en cas d'écart supérieur à 10 %, ce qui n'est pas le cas ; que le prix ainsi fixé est donc licite ; qu'une telle fixation peut toutefois constituer un manquement de la société de gestion à ses obligations précitées ; qu'en effet, ce moindre prix fait supporter aux actuels porteurs de parts les commissions versées pour leur émission et augmente artificiellement son rendement ; mais que, d'une part, l'émission de parts à une valeur inférieure à celle de la reconstitution est autorisée et nullement exceptionnelle comme le justifie l'intimée ; que, d'autre part, l'intérêt social de la SCPI ne se confond pas avec celui des seuls associés en place au jour de l'émission des nouvelles parts ; qu'il sera rappelé qu'en l'espèce, la société souhaitait attirer de nouveaux investisseurs pour assurer sa pérennité ;