Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.715 du 18/02/2016,  partie 6


qu'il importe peu qu'il se soit ou non, renseigné sur la solvabilité et le sérieux du promoteur ou qu'il ait été ou non informé par son ordre des risques de ce type d'opération, dès lors qu'en sa seule qualité de notaire, la prudence et la science du droit lui commandaient de refuser d'instrumenter dans ce cadre en éludant les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient à lui ; qu'en omettant d'inviter les parties à rechercher un cadre juridique plus approprié, le notaire a commis une faute dont il résulte que son acte annulé n'a pu produire les effets attendus ; que par ailleurs, en ne donnant pas la forme juridique appropriée, le notaire a empêché les acquéreurs de renoncer en connaissance de cause ou de bénéficier d'une garantie de bonne fin qui les aurait assuré de disposer des fonds utiles pour faire réaliser la part significative des travaux à la charge du promoteur en cas de défaillance de ce dernier, ce qui s'est effectivement produit ; qu'il est vainement soutenu que les acquéreurs auraient eu la possibilité de faire achever immeuble, alors qu'il résulte des éléments financiers que les acquéreurs, qui avaient pratiquement épuisé leur épargne ou leur capacité de financement, se trouvaient confrontés à une impossibilité d'avoir recours, au lieu et place du promoteur défaillant, à des financements complémentaires, de sorte qu'ils se trouvaient précisément dans la situation que le législateur a souhaité éviter en prévoyant un cadre juridique que l'officier ministériel ne pouvait méconnaître ; que le tribunal a jugé à bon droit le notaire, à titre de garant et son assureur tenus in solidum au remboursement de la somme mise à la charge du promoteur ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M et Mme [T], ci-après dénommés « les demandeurs » ont été démarchés par la Société Patrimoine Conseil du Centre en vue de l'acquisition en copropriété d'un ou plusieurs lots d'un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments, divisé initialement en 57 lots, situé à [Localité 1], cadastré section DM n°[Cadastre 1] Lieu-Dit [Adresse 6], d'une contenance totale de 14 a 18 ca, cet ensemble étant destiné à être réhabilité et transformé en résidence haut de gamme ; que les demandeurs se sont portés acquéreurs selon acte du 8 juillet 2008 reçu par Me [W] du lot suivant : lot numéro 64, composé d'un local avec grenier situé au rez-de-chaussée et 1er étage du bâtiment D d'une superficie de 10,60 m², avec les 216/10000e des parties communes générales et les 166/1000e des parties privées ; que la vente s'est effectuée à un prix principal de 23 000 € outre travaux à financer d'un montant de 31 527 €, selon devis établi par une société choisie par le promoteur, somme à laquelle se sont ajoutés les frais d'acte (1 744 € prévus dans l'acte, 1 171 € dans la promesse de vente, 1 687,39 finalement quittancés pièce 22-2) pour un total de 56 214,39 € ; que pour financer cette acquisition les demandeurs ont souscrits un prêt d'un montant de 49 300 € au taux annuel de 4,75 % pour une durée de 20 ans, auprès de la BNP Paribas, le 4 juillet 2008 ; qu'il apparaît que seule la part de financement correspondant à l'acquisition pour 17 773 € a été libérée par la banque (pièce 4 p 5) ; que les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ont pas été réalisés ; qu'aux termes des articles 1601-1 du Code civil et L 261-1 du Code de la construction et de l'habitat la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ; que par ailleurs les dispositions de l'article 1601-3 du Code civil et l'article L 261-3 du Code de la construction et de l'urbanisme indiquent que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; que l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; que le vendeur conserve les pouvoirs de maitre de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'il résulte de ces dispositions que n'est pas une vente d'immeuble à construire le marché de construction ou le contrat par lequel un vendeur cède à l'acquéreur un immeuble en cours de construction en l'état où il se trouve au moment de la signature de l'acte sous seing privé avec le seul engagement de faire des finitions avant la signature de l'acte authentique ; qu'il apparaît que les actes de vente passés entre les parties ne prévoient pas que la vente est faite en l'état où il se trouve (actes authentiques du 30 mai 2008) alors que les promesses de vente sous seing privé indiquent : la présente vente est réalisée dans l'état, les parties en présence en avant parfaitement connaissance ; qu'il existe une contrariété de rédaction entre les deux actes, le second acte, authentique, ne reproduisant pas la condition particulière de vente « en l'état » ;