décision 14-29.484 du 07/07/2016,  partie 5


qu'en se fondant sur une prétendue renonciation des époux U..., auteurs de la division, au bénéfice de la servitude légale de passage qui s'exerce de plein droit sur les terrains issus de la division, la cour d'appel a violé les articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 3°) ALORS QUE la clause figurant dans l'acte de vente des époux U... à la CFOP qui restreint l'usage des réseaux et des voiries du lotissement « Te Maru Ata », telle au surplus qu'interprétée par les juridictions judiciaires, n'a créé aucune inconstructibilité des fonds restés enclavés et n'a fait que limiter l'usage de certains réseaux et voiries, sans exclure la création d'autres passages ; que la cour d'appel a dénaturé la clause litigieuse et violé l'article 1134 du code civil ;
 
 4°) ALORS, au demeurant, QUE la cour d'appel a déduit « l'absence de constructibilité » du fonds enclavé - et partant l'anormalité de l'usage auquel la SCI Jolie Vue destine la servitude de passage qu'elle revendique - de l'annulation par les juridictions administratives de l'autorisation de lotir accordée aux époux U... et du permis de construire de la SCI Jolie Vue ; qu'en se déterminant de la sorte quand le caractère constructible du fonds de la SCI Jolie Vue dépend uniquement de son classement comme tel dans les plans locaux d'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 5°) ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions d'appel de la SCI Jolie vue qui faisait valoir que la constructibilité de son fonds dépendait exclusivement de son accès à la voie publique refusé à tort par les associations syndicales voisines, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française.
 Moyens produits au pourvoi n° P 14-29.485 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Jolie Vue.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI Jolie Vue de toutes ses demandes et notamment de celle tendant à voir constater que les demandeurs propriétaires de parcelles sur le site « Mata Miti Extension » bénéficient sur le fonds de l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata » d'une servitude de passage et D'AVOIR condamné la SCI Jolie Vue à verser à l'Association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata » la somme de 2 743 200 francs CFP au titre de l'utilisation de la voie privée du lotissement « Te Maru Ata » ;
 
 AUX MOTIFS QUE M. et Mme A... Q... et la SCI Jolie Vue soutiennent que, du fait de l'état d'enclavement dans lequel se trouvent leurs parcelles respectives à la suite de la division d'un fonds par leur auteur, en l'occurrence les époux U..., ils sont bénéficiaires de plein droit d'une servitude légale de passage à l'égard de l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata » sur le fondement des articles 682 et 684 du code civil ; que toutefois cette demande et les moyens invoqués dans la présente instance, où ils sont parties intervenantes, sont identiques à la demande et aux moyens présentés dans l'affaire n° RG 05/0439 où ils sont parties principales, affaire donnant lieu à un arrêt rendu ce jour ; qu'il sera dès lors jugé de manière identique que la SCI Jolie Vue et M. et Mme A... Q... ne peuvent bénéficier des dispositions précitées que pour autant que la servitude de passage qu'ils revendiquent, corresponde à une utilisation normale du fond auquel ils la destinent ; qu'or, il est constant, à cet égard, que tant l'autorisation de lotir sur le site « Mata Miti Extension », accordée aux époux U..., puis transférée à l'OFCP, que les permis de construire délivrés à la SCI Jolie Vue et à M. et Mme A... Q... ont été annulés par des décisions, à présent définitives, des juridictions administratives; que de même ont été annulés les arrêtés pris en vue de la régularisation desdites opérations immobilières ; que dans ces conditions, l'absence de constructibilité des parcelles aussi bien que l'illégalité des constructions qui y sont implantées, rendent anormal l'usage auquel la SCI Jolie Vue et M. et Mme A... Q... destinent la servitude de passage qu'ils revendiquent, à savoir la desserte de ces constructions par la voirie privée de l'Association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata » ; que leur demande tendant à voir constater l'existence, à leur profit, d'une telle servitude de passage sera donc rejetée ;
 
 1°) ALORS QUE l'acquéreur d'une parcelle enclavée en conséquence de la division conventionnelle d'un fonds bénéficie de plein droit d'une servitude légale de passage sur les terrains issus de cette division indépendamment de toute considération sur la destination du fonds enclavé ;