Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.229 du 22/10/2020,  partie 4


Il est néanmoins à noter que, outre le fait que le contrat de sous-location prévoit effectivement la destruction à titre de sanction, le commandement de payer ne vise nullement cette construction comme étant susceptible de conduire à la mise en oeuvre de la clause résolutoire laquelle est exclusivement liée à un "défaut de règlement dans le délai d'un mois" que le second manquement reproché tient à l'existence de loyers impayés et vise les loyers des 4 trimestres 2014, étant précisé que la référence dans l'acte au second semestre 2014 correspond manifestement à une erreur matérielle, ce pour une somme totale de 68 47175 euros ; qu'or, contrairement à ce qui est avancé par la SCI La Morinière, ces seules mentions révèlent à suffisance la nature et l'importance du manquement visé, la question du bien-fondé de ce grief étant une question distincte et devant être examinée dans un second temps sans que la régularité formelle du commandement ne puisse dès lors en être affectée ; que s'agissant du bienfondé de la mise en oeuvre de cette clause résolutoire tenant à un défaut de règlement des loyers, il doit être relevé que ces loyers incluent nécessairement les revalorisations telles que prévues dans la convention, l'indice de référence étant en l'espèce l'indice du coût de la construction ; que la SARL Le Bistrot Normand excipe du mal-fondé de cette réclamation en indiquant avoir régulièrement versé ses loyers durant l'année 2014. Toutefois, si ces versements ne sont pas contestés en leur principe, la SCI La Morinière précise, conformément aux tableaux produits en ce sens faisant état de retards de règlement et de l'absence de paiement des arriérés dus au titre de la revalorisation, qu'ils sont venus pour majeure partie s'imputer sur ces arriérés, ce qu'aucune des pièces versées par la SARL Le Bistrot Normand ne permet de remettre en cause alors même qu'il lui appartient de faire la preuve de sa libération au titre de cette obligation ; que la SARL Le Bistrot Normand soutient certes que l'indice du coût de la construction, base de la revalorisation, ne pourrait recevoir application puisque sans rapport direct avec l'objet du bail ; qu'or, si l'article L. 112-2 du code monétaire et financier exclut effectivement toute référence à un indice n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties, il n'est nullement exigé que cet indice soit nécessairement en lien avec l'activité du locataire ; qu'il prévoit en outre qu'est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction, ce qui est le cas en l'espèce alors même qu'il ne peut être considéré, au regard de ce qui a été précédemment retenu, que le loyer en cause est un loyer commercial ; que dès lors, l'application de cet indice doit être retenue ; que la différence relativement minime entre la somme réclamée par la SCI La Morinière et la somme reconnue comme étant due par la SARL Le Bistrot Normand en cas d'application de cet indice, soit une différence de 2 144,56 euros HT, ne permet pas, à supposer même qu'elle soit admise, de retenir que les règlements intervenus en 2014 auraient pu s'imputer pour large part sur les loyers effectivement dus pour cette année 2014, ce alors même qu'il était justifié d'un arriéré en 2013 au titre de loyers courants et d'une revalorisation non pratiquée et pourtant préalablement sollicitée ainsi que cela ressort des échanges par mail (pièce 4 de la SARL Le Bistrot Normand) ; que la SARL Le Bistrot Normand ne justifie pas avoir réglé la totalité de ce qui était dû pour 2013, et qui incluait nécessairement cette revalorisation, le caractère prétendument soudain de cette réclamation ne permettant pas d'exclure le fait que le sous-bailleur pouvait légitimement s'en prévaloir, étant en outre précisé que les mails susvisés laissent apparaître une réclamation à ce titre dès novembre 2013 et que le décompte produit fait état d'un avoir que la SCI La Morinière précise avoir consenti ; qu'enfin, les circonstances tenant à l'existence de projets autres ne sont pas clairement établies et ne sauraient en tout état de cause occulter le fait que le sous-locataire n'a pas respecté son obligation de paiement, le contexte de mise en oeuvre de cette clause tel que précédemment décrit excluant que soit retenue la mauvaise foi à ce titre ; qu'en conséquence, le commandement délivré doit recevoir plein effet et il sera dès lors constaté que la convention liant les parties est résiliée à compter du 4 mars 2015 ; Sur les demandes en paiement et d'indemnité d'occupation et sur la demande de délais de grâce : que la SARL Le Bistrot Normand conteste le montant réclamé même en retenant l'indice du coût de la construction, soutenant que l'indice à prendre en considération est l'indice précédent le trimestre de l'échéance alors que la SCI La Morinière admet qu'elle a pris comme indice de base le troisième trimestre ; qu'or, la convention prévoit que l'indice de base est celui du troisième trimestre 2003 et que l'indice de comparaison sera celui connu à la date de l'échéance de révision, étant précisé qu'une révision triennale est prévue ;