Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.872 du 05/11/2020,  partie 8



 Alors, de huitième part, qu'en considérant que « la circonstance que le preneur n'ait pas demandé l'indemnisation des constructions devant le juge de l'expropriation au titre de la fixation des indemnités est sans incidence », cependant que la société locataire n'ayant pas sollicité d'indemnisation à ce titre, faute de s'en considérer comme propriétaire, la perte de la propriété de ces biens devant être indemnisée, le bailleur devait obtenir l'allocation d'une indemnité d'expropriation, la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation, ensemble l'article 545 du code civil, l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen et l'article 1° du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 Et alors, enfin, et en toute hypothèse, que lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L 242-1 à L 242-7, L 322-12, L 423-2 et L 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ; qu'en retenant, pour le débouter de sa demande formée à ce titre qu'« il est donc établi que Monsieur H... n 'est pas propriétaire des constructions édifiées », quand la négation par l'expropriant du droit de propriété de Monsieur H... posait à tout le moins une contestation sérieuse, la Cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse étrangère à la fixation du montant de l'indemnité, a violé l'article L 311-8 du code de l'expropriation.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé la date de référence au 27 mars 2012, les parcelles [...] et [...] étant situées en zone UFb, et fixé l'indemnité due par l'EPA ORS A à Monsieur H... à la somme de 905.533 euros, se décomposant comme suit : - indemnité principale : 787.968 euros ; - indemnité de remploi : 79.797 euros ; - indemnité de perte de loyers : 37.768 euros ;
 
 Aux motifs que s'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L 313-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la date du 10 avril 2012 et il n'a pas précisé les données d'urbanisme.
 
 L'EPA ORSA propose la date du 27 mars 2012 et demande de retenir la zone UFB du PLU de la commune de Chevilly Larue ; Monsieur H... retient comme date de référence le 10 avril 2012, et la zone UT du PLU ; le commissaire du gouvernement conclut que la date de référence est celle du 27 mars 2012 et que les parcelles sont situées en zone UFb à cette date.
 En vertu de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; toutefois et sous réserve de l'application des dispositions des articles L 322-3 à L 322-6, sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique.
 Toutefois, l'article L 213-6 du code de l'urbanisme précise que lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue à l'article L 213-4, soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
 En l'espèce, le bien objet de l'expropriation est soumis au droit préemption urbain ; en conséquence la date de référence est celle du 27 mars 2012, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été révisé par la commune de Chevilly-Larue. Le jugement sera donc infirmé pour fixer la date de référence à cette date, avec comme données d'urbanisme la zone UFb ;
 
 Et aux motifs, sur l'indemnité principale, sur la qualification juridique des parcelles, que le premier juge indique que c'est par arrêté du 22 mai 2014 qu'a été approuvé le programme des équipements publics de la zone d'aménagement concerté du triangle des meuniers, programme permettant de se prononcer effectivement sur le dimensionnement des réseaux ; qu' à la date du 10 avril 2012, à laquelle il convient de se placer pour se prononcer sur la qualité de terrain à bâtir, il n'était pas possible de vérifier le dimensionnement des réseaux au regard de l'ensemble de la zone d'aménagement concertée ; les parcelles étaient dans un secteur constructible, effectivement desservies par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et un réseau d'assainissement.