Cour d'appel de Douai
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-17.985 du 25/01/2023,  partie 2


qu'en retenant néanmoins, pour refuser d'imputer à la société Lilnat le montant de la taxe locale d'équipement et la taxe départementale des espaces verts sensibles afférentes aux locaux en cause, que « ces taxes, sans lien avec l'usage des lieux par le locataire, n'ont donc pas, en absence de disposition expresse du bail à être répercutées sur celui-ci », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail en violation, de l'article 1192 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3°/ que la force obligatoire des conventions légalement formée s'impose au juge comme aux parties, en vertu de 1134 du code civil (ancienne rédaction) ; qu'en l'espèce, la cour d'appel énonce que « pour les baux antérieurs à la loi Pinel, il est admis que les taxes récupérables auprès du locataire sont définies par les stipulations contractuelles, mais qu'elles doivent cependant être liées à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, et avoir été expressément visées par le bail » ; qu'en se prononçant ainsi, la cour d'appel a ajouté au contrat de bail une condition qu'il ne prévoyait pas, pour refuser d'en faire application, de sorte qu'elle a violé la disposition susvisée. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 6. Ayant constaté que la clause du bail mettait à la charge de la locataire « l'ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière en fonction de la superficie louée », la cour d'appel, qui, sans dénaturation, a retenu que, en l'absence de dispositions expresses, les taxes d'urbanismes ne pouvaient être imputées à la locataire, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef. 
 
 Sur le premier moyen du pourvoi incident 
 
 Enoncé du moyen
 
 7. Les liquidateurs font grief à l'arrêt de limiter à la somme de 283 575,33 euros le montant de la condamnation en restitution de la bailleresse, rejetant ainsi la demande en restitution de la somme de 16 718,42 euros correspondant aux provisions versées au titre de l'entretien des pelouses et parking, alors : 
 
 « 1°/ que nul ne peut se constituer un titre à lui-même ; pour dire que la bailleresse pouvait conserver les provisions versées par la locataire à hauteur de 16 718,42 euros, la cour d'appel s'est exclusivement fondée sur des factures émises par la bailleresse pour des prestations d'entretien qu'elle prétend avoir effectuées ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et, partant, violé l'article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige ; 
 
 2°/ qu'il appartient à celui qui réclame le paiement d'une prestation de prouver la réalité de cette prestation ; que pour accueillir la demande de la bailleresse de conserver les acomptes versés par sa locataire, la cour d'appel s'est contentée de retenir que la bailleresse pouvait refacturer ses propres prestations d'entretien à sa locataire sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces prestations avaient été effectivement réalisées ; que la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à caractériser toute prestation, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 8. La cour d'appel a énoncé que la bailleresse, qui pouvait, aux termes du bail, faire appel à un paysagiste et se faire rembourser les frais d'entretien, avait pu choisir de se substituer à une entreprise extérieure et y procéder par elle-même et qu'elle était, dès lors, fondée à facturer sa prestation d'entretien. 
 
 9. Appréciant souverainement la valeur et la portée des factures soumises à son examen, le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même n'étant pas applicable à la preuve d'un fait juridique, elle a, procédant à la recherche prétendument omise, relevé qu'elles retraçaient des passages pour tonte des pelouses, ramassage des papiers sur le parking et nettoyage des bordures, et a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef. 
 
 Mais sur le second moyen du pourvoi incident 
 
 Enoncé du moyen
 
 10. Les liquidateurs font grief à l'arrêt de limiter à la somme de 283 575,33 euros le montant de la condamnation en restitution de la bailleresse, rejetant ainsi la demande en restitution de la somme de 3 334,14 euros correspondant aux provisions versées au titre des charges de copropriété des années 2010, 2013 et 2015, alors « que pour conserver les acomptes versés par le preneur, le bailleur doit justifier du montant des dépenses qu'il a faites ;