Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-12.363 du 30/09/2021,  partie 7


Que cette convention notariée du 17 août 2007 stipule notamment : - en son article II - Obligations en cas de vente : "Pour permettre de faire face aux frais de mainlevée, lesquels seront exclusivement à la charge du Client, ce dernier et la Banque autorisent dès à présent le notaire rédacteur de l'acte de vente à prélever sur la partie du prix dont le paiement sera effectué par sa comptabilité la somme nécessaire au paiement des dits frais. Cette somme sera nantie en faveur de l'acquéreur pour sûreté de la mainlevée et de la radiation de l'inscription prise, en tant qu'elle porte sur les biens acquis" () "d. Le Client s'engage, lors de chaque vente, à :- informer la BANQUE DE LA REUNION de la réalisation des ventes, dès la conclusion de celles-ci, et devra produire un extrait de l'acte de vente si la banque le demande, (...) e. Les sommes provenant des ventes seront versées au compte de l'opération dont il est question au début du présent acte. A cet effet, des instructions irrévocables seront données par le Client au notaire chargé de la rédaction des actes de vente et de leur réalisation ; justification en sera fournie à la BANQUE DE LA REUNION dans le mois des présentes par une lettre du Notaire" - en son article III - fonctionnement du compte de l'opération : "Le Client s'engage à centraliser au compte dont il est question au début du présent acte tous les mouvements de fonds relatifs à l'opération de construction et notamment : A verser les sommes provenant des ventes, tous les versements effectués par les acquéreurs, ou pour leur compte à quelque titre que ce soit, et les divers concours financiers affectés à la réalisation de l'opération. Le client s'engage à payer par débit de ce compte les sommes dont il serait redevable au titre des dépenses de toute nature engagées pour la réalisation de la construction. Toutefois, le client ne pourra effectuer les paiements qui rendront le compte courant débiteur d'un montant supérieur à l'autorisation sans en référer à la banque" - en son article IV : paiement et contrôle des dépenses de construction : "Le Client s'engage à n'utiliser les fonds figurant au compte de l'opération qu'aux seules dépenses nécessitées par la réalisation du programme de construction sur lequel porte le présent acte, à justifier de tout prélèvement à la BANQUE DE LA REUNION et à remettre à cet effet un état trimestriel ou, selon le cas, mensuel, visé par l'architecte, reprenant les dépenses de construction de l'ensemble immobilier » ; Qu'ainsi, il est bien prévu que les sommes versées au bénéfice de la SCCV LE BOUVET doivent transiter par le compte centralisateur ; Que cependant, cette convention prévoit expressément que les seuls paiements pouvant émaner de ce même compte sont « les dépenses de toute nature engagées pour la réalisation de la construction » (article 3) et plus précisément les « seules dépenses nécessitées par la réalisation du programme de construction » (article 4) qui au surplus doivent être mentionnées dans un état périodique « visé par l'architecte » ; Qu'il est constant que les dépenses de commercialisation ne sont pas des dépenses de construction et que dans ce cadre, le maître d'oeuvre n'a aucunement vocation à viser les factures émises par les agents commercialisateurs ; Qu'il n'est donc pas établi que la convention litigieuse ait prévu que le compte centralisateur avait vocation à pourvoir au paiement des frais d'agent immobilier ; Que de plus, les dispositions du décret de 1972, modifiées en 2005, ci-dessus reprises, imposent que l'agent immobilier "perçoive" sans délai sa rémunération, lorsque la vente est constatée par acte authentique ; Que l'usage du verbe "percevoir", n'implique pas que la créance de l'agent devient uniquement exigible, mais que son paiement doit être réalisé sans délai ; Que par conséquent, le contrat de prêt par ouverture de crédit ne prévoyant pas que le paiement des frais de commercialisation devait être effectué par débit sur ce compte, le Notaire a justement pu estimer que par application du décret de 1972 modifié en ce sens en 2005, il se devait de procéder directement au versement de la commission de l'agent commercialisateur, dûment mandaté ; Qu'ainsi il n'est pas démontré que le paiement par le Notaire des frais de commercialisation par prélèvement direct sur les sommes versées par les acquéreurs, ait été constitutif d'une faute de la part des défendeurs ; Que, sur le montant de la rémunération des agents commercialisateurs : la SA BANQUE DE LA REUNION ainsi que la SCCV LE BOUVET font grief à l'office notarial ainsi qu'aux sociétés SOBEFI d'avoir appliqué des taux de commissions de commercialisation excédant les 6 % prévus au contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée ; Que cependant, la société SOBEFI IMMOBILIER est totalement tiers au contrat existant entre le promoteur immobilier et la société GROUPE SOBEFI ; Que par ailleurs, cette dernière a conclu avec SOBEFI IMMOBILIER deux mandats de commercialisation prévoyant des commissions, excédant certes les 6 %, mais que l'agent immobilier était légitime à facturer dès lors qu'il disposait, pour sa part d'un titre le lui permettant ;