Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-29.037 du 14/11/2019,  partie 3


que, compte tenu du trouble de jouissance subi, la société Jerhas est bien fondée à solliciter une réfaction du loyer et des charges à compter du 1er avril 2014, que les premiers juges ont justement fixée à 50% en fonction de la surface louée, en évaluant l'espace de vente de la boutique contigüe à la cloison inexploitable sur la base du rapport d'expertise, des plans et des photos produites aux débats, à 50% de la surface totale de la chose louée ; que la société Jerhas a perdu son fonds de commerce suite à la résiliation du bail au torts de la société Alésia 111, ouvrant droit pour la société locataire à des dommages-intérêts pour le préjudice financier qu'elle subit ; que le prix de cession du droit au bail survenue le 21 novembre 2008 entre la société Toutan'Folie et la société Jerhas s'élevait à la somme de 130 000 € ; qu'en tenant compte de cet élément et des résultats comptables de la société Jerhas, qui faisait un chiffre d'affaires de 520 442 € et un bénéfice de 35 146 € en 2011 et a vu son chiffre d'affaires baisser de manière importante pour les années 2012 (382 807 €) et 2013 (224 724 €) avec un résultat déficitaire, il convient de fixer le préjudice subi de ce chef à la somme de 150 000 € ; que l'article 13 du bail stipule que la somme de 35 578,62 €, correspondant à six mois de loyers, versée par la société Jerhas à titre de dépôt de garantie à l'entrée dans les lieux et réajusté à chaque révision du prix, doit lui être restituée à l'expiration du bail, et précise que cette somme ne produira pas d'intérêt ; que la société Alésia 111 s'appuie sur les dispositions de l'article 14 qui prévoit que dans tous les cas de résiliation, la somme versée au bailleur à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier à titre d'indemnité, pour réclamer de pouvoir conserver le dépôt de garantie à son profit ; que cette disposition, qui a pour titre « clause résolutoire », ne vise que la résiliation du bail prononcée aux torts du preneur et ne saurait trouver application en l'espèce ; que la résiliation du bail étant prononcée aux torts du bailleur, la société Alésia 111 doit restituer à la société Jerhas la somme de 38 718 € versée à titre de dépôt de garantie ; que l'article L. 145-40 du code de commerce prévoit une réglementation spécifique des intérêts générés par les loyers payés d'avance (...) ; que toute clause contraire est nulle en vertu des dispositions de l'article L. 145-15 du même code ; que le loyer étant payable par mois, c'est le mois qui constitue le terme ; que sur la somme excédant deux mois de loyer, soit 12 906 €, le bailleur doit verser à son locataire des intérêts à un taux égal à celui des avances sur titres de la Banque de France ; que la société Alésia 111 sera donc condamnée à payer à la société Jerhas des intérêts à un taux égal à celui des avances sur titres de la Banque de France sur la somme de 25 812 € à compter du versement du dépôt de garantie le 20 septembre 2007, et intérêts au taux légal sur la somme de 12 906 € à compter de la présente décision ; (...) que la société Jerhas reste redevable des sommes suivantes : loyers du 1er avril 2014 au 30 septembre 2015 (7 730,12 € x 18 mois =139 142,16 €) et loyer du 1er au 20 octobre 2015 (7 730,12 € x 293/365 = 6 205,27 €), soit 145 347,43 € x 50% = 72 613,72 € ; que la compensation devra s'opérer entre cette dette locative et le dépôt de garantie et l'indemnité pour perte du fonds de commerce qui sont dus par la société Alésia 111 ; que les clauses pénales contractuelles prévoyant les pénalités de 10% et de 1,5% par mois et des intérêts au taux de 15% sur les sommes dues n'ont pas vocation à s'appliquer en cas de résiliation du bail aux torts du bailleur ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE par application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivrer au preneur la chose louée conforme à sa destination contractuelle et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (...) que la présence d'une séparation verticale entre les locaux litigieux et la cour commune, assemblée selon l'expert de manière anarchique et très désorganisée, avec défaut manifeste de solidité et de stabilité et dont la remise en état nécessite le démontage et l'installation d'une grille qui entraîne la perte d'un local clos, caractérise un manquement du propriétaire à son obligation contractuelle de délivrance conforme et de jouissance paisible de la chose louée (...) ; que la société Alésia 111 ne peut faire litière de ses obligations contractuelles au motif que la clause dérogatoire du bail qui fait peser sur le preneur les travaux de l'article 606 du code civil ;