Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.694 du 24/09/2020,  partie 3


En conséquence, les époux J... ne peuvent, sur la case des dispositions de l'article 555 du code civil, obtenir l'indemnité qu'ils sollicitent à hauteur de 123 000 euros, telle qu'évaluée par l'expert judiciaire » ;
 
 1°) ALORS QUE le prix et les conditions mentionnés dans la déclaration d'intention préalable (DIA) sont pleinement opposables au titulaire du droit de préemption qui, substitué à l'acquéreur initial, les a acceptés sans discussion ; qu'il s'ensuit que, lorsque la vente projetée a pour objet un terrain sur lequel ont été édifiées des constructions, que cette édification est le fait de l'acquéreur, que le propriétaire déclare renoncer à son droit d'accession ainsi qu'à celui d'exiger la démolition, de sorte que le prix de vente convenu ne correspond qu'au terrain nu, le préempteur, dûment informé de ce contexte et de ces conditions, ne peut légitimement user de son droit de préemption tout en refusant d'indemniser le constructeur évincé à raison de la valeur du bâti dont il est devenu propriétaire sans contrepartie ; que la mauvaise foi du constructeur est alors indifférente ; qu'en l'espèce, M. et Mme J... rappelaient que la déclaration d'intention d'aliéner, dont les termes avaient été acceptés sans discussion par l'EPFR, mentionnait clairement que le prix de vente - 225 000 euros - indiqué dans le compromis de vente, ne correspondait qu'au prix du terrain nu, le vendeur ayant expressément renoncé à son droit d'accession des constructions par eux édifiées et n'en ayant pas exigé la démolition ; qu'en retenant, pour dire que l'EPFR n'était pas tenu d'indemniser M. et Mme J... au titre du bâti, que ces derniers n'étaient pas constructeurs de bonne foi, la cour d'appel a violé les articles 555 et 1134 ancien devenu 1103 du code civil ;
 
 2°) ALORS en tout état de cause QUE le propriétaire qui décide de conserver la propriété des ouvrages édifiés sur son terrain par le tiers doit l'indemniser qu'il ait été de bonne ou de mauvaise foi ; qu'en l'espèce, il était acquis et dûment rappelé que, propriétaire actuel des terrains, l'Etablissement public foncier de La Réunion (EPFR), à l'instar des anciens propriétaires ayant finalement accepté un compromis de vente, n'avait pas demandé la démolition des constructions édifiés par M. et Mme J... ; qu'il s'ensuit que ceux-ci avaient droit à une indemnisation au titre de l'accession, peu important qu'ils eussent été de mauvaise foi au moment de l'édification des constructions litigieuses ; qu'en subordonnant cependant leur indemnisation à la preuve de leur bonne foi sans avoir égard pour le choix opéré par le propriétaire du terrain, la cour d'appel a violé l'article 555 du code civil.