Cour d'appel de Basse-Terre, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.690 du 11/07/2019,  partie 3



 3°) ALORS QUE l'inopposabilité de l'acte, qui n'entraîne pas l'anéantissement de celui-ci, n'a pas pour effet de le faire disparaître de l'ordonnancement juridique et ne conduit pas à replacer les parties dans leur situation initiale, de sorte que celles-ci ne sont nullement tenues à restitutions ; qu'en décidant néanmoins que le contrat de vente du 24 février 2012 étant inopposable à Monsieur et Madame H..., Madame E... était tenue, en conséquence, à la restitution du prix du bien et des frais d'acquisition afférents à la vente, la Cour d'appel a violé les articles 1304 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1998 du Code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Léone E... de sa demande tendant à voir condamner Maître F... T... à lui payer la somme de 152.428 euros à titre de dommages-intérêts et de mettre à sa charge le montant des frais afférents à la vente ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire doit, au titre de son devoir de conseil, assurer à la fois la validité et l'efficacité des actes qu'il reçoit ; qu'il lui appartient d'établir qu'il n'a pas commis de faute s'il veut se décharger d'une éventuelle responsabilité ; que la jurisprudence admet l'efficacité de tout document établissant l'exécution par le notaire de son devoir de conseil ; que le notaire a, certes, transmis le 8 février 2012 par mail à Monsieur et Madame H... le certificat d'urbanisme mentionnant, en dernière page que selon le PPRN le site du terrain est exposé à un aléa inondation fort, les constructions étant interdites, mais il ne les a pas mis en garde de façon explicite sur l'inconstructibilité du terrain et ne les a pas interrogés sur leur intention d'acquérir malgré l'inconstructibilité du terrain, alors qu'ils avaient donné procuration à leur fille, en son étude, d'acquérir pour leur compte un terrain à bâtir, les observations de Madame H..., par mail du 9 février 2012 sur une erreur de superficie du terrain prouvant que son attention n'a pas été attirée par les mentions relatives à l'inconstructibilité ; que par ailleurs, si ce document est annexé à l'acte de vente, il n'y est nullement fait mention dans le corps de l'acte ; que c'est donc à raison que le premier juge a retenu que le notaire a manqué à son devoir de conseil et l'a condamné au paiement de dommages-intérêts en leur faveur ; que la décision sera également confirmée en ce qu'elle retient que les restitutions auxquelles est tenue Madame E... ne constituent pas elles-mêmes un préjudice réparable, d'autant qu'ayant été assignée dès le 2 août 2012 en restitution du prix perçu suite à la vente du 24 février 2012, elle ne saurait se prévaloir de son insolvabilité ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité du notaire, Monsieur et Madame H... invoquent un manquement du notaire à son obligation de conseil pour le voir garantir la restitution du prix d'achat du terrain et le condamner solidairement au paiement de l'indemnité de 50.000 euros ; que Madame E... soutient que la vente n'aurait pas eu lieu si le notaire avait rempli pleinement son devoir de conseil et de vigilance et elle précise avoir dilapidé le prix versé par Monsieur et Madame H... et être sans moyen de leur restituer ces fonds ; que par suite elle demande qu'il la garantisse des restitutions ; que Maître T... oppose son absence de faute, en l'absence d'avant contrat et de condition suspensive particulière et en raison de la communication du certificat d'urbanisme et du PPRN annexé à la vente et reproduit dans le corps même de l'acte ; qu'il ajoute qu'aucun préjudice n'est démontré puisqu'une étude approfondie de sols pour procéder à des aménagements peut aboutir à l'obtention d'un permis de construire et qu'il n'est pas prouvé qu'il y a été procédé ; qu'à titre subsidiaire, il fait valoir qu'il ne peut être tenu au paiement des restitutions auxquelles Madame E... est condamnée suite à l'annulation du contrat, celles-ci ne constituant pas un préjudice indemnisable, pas plus que les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière restituables par le Trésor Public ; qu'en premier lieu, il convient de se rallier à l'argument du notaire selon lequel la venderesse dont la vente est annulée est seule débitrice de la restitution du prix et des frais afférents à la vente ; que le notaire ne peut donc être condamné à la garantir de ce paiement, qui ne constitue pas un préjudice indemnisable, ni être condamné in solidum à ce paiement ; qu'en second lieu, sur les dommages-intérêts complémentaires, il y a lieu de rappeler que l'intention manifestée par les acquéreurs d'édifier une construction sur le terrain acquis impose au notaire, tenu de s'assurer de l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, d'attirer leur attention sur le caractère inconstructible du terrain et le sens d'une classification en zone rouge au PPRN ;