Cour d'appel de Bordeaux,  décision 14-12.151 du 15/04/2015,  partie 2



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le statut des résidences de tourisme n'est pas applicable à l'ensemble immobilier « Résidence Cheval Lacanau n° 1 », dit que le lot n° 96 appartenant à M. Y... et le lot n° 69 appartenant à M. et Mme X... sont à usage d'habitation, et rejeté les demandes de la SARL A Plus Lacanau tendant à ce qu'il soit dit que ces lots sont à usage hôtelier ou para-hôtelier et à ce qu'il leur soit fait interdiction d'utiliser les lots à titre de résidence principale ou secondaire ; 
 
 AUX MOTIFS QUE selon l'article 8 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que l'article 9 de cette loi précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que le règlement de copropriété concernant l'ensemble immobilier en cause, publié le février 1992, indique qu'il comprend un bâtiment à usage d'hôtel, un bâtiment hôtel-résidence, 16 villas composées chacune de deux appartements, et un bâtiment écurie, tout en précisant que cet ensemble immobilier comprendra divers aménagements et équipements communs liés au centre équestre, et d'autres équipements communs tels que piscine et bâtiment accueil, lequel sera réservé aux propriétaires des lots soumis au statut des résidences de tourisme, à savoir les lots des bâtiments B et C et des villas ; qu'il est rappelé en page 41 du règlement de copropriété que ce bâtiment ne sera commun qu'entre les lots soumis au statut des résidences de tourisme, à savoir les lots des bâtiments B et C des villas ; que le règlement contient la désignation de chaque lot (chambre d'hôtel, appartement, box, parking) avec le détail de sa composition et le paragraphe intitulé « Destination des différents lots » précise simplement que cette destination ne pourra en aucun cas être modifiée, à moins d'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, et autorisation des administrations compétentes si cette autorisation est nécessaire ; qu'au paragraphe « usage des parties privées », il est stipulé que « chaque copropriétaire aura, en ce qui concerne les locaux constituant la propriété privative, le droit d'en jouir et d'en disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété, sous les réserves concernant les lots soumis au statut des résidences de tourisme, des règles de ce statut » ; que la référence faîte à plusieurs reprises dans le règlement de copropriété au statut des résidences de tourisme montre qu'il était projeté de demander le classement des bâtiments B et C et des villas dans cette catégorie de résidence ; qu'il est établi par les pièces produites et plus précisément par le courrier adressé par le préfet de la Gironde à M. Y... sur ce point, que ce classement n'a pas eu lieu, seul l'hôtel ayant bénéficié d'un classement tourisme trois étoiles le 29 juillet 1997 ; que la société A Plus Lacanau n'en disconvient pas et invoque le statut de résidence hôtelière et para-hôtelière ; que force est de constater que le règlement initial de copropriété ne contient aucune mention de nature à établir que les bâtiments dans lesquels se trouvent les lots acquis par les intimés sont à usage de résidence hôtelière ou para-hôtelière ; que le modificatif en date du 9 mars 1993 apporté à ce règlement stipule dans un paragraphe « classement en résidence de tourisme » que les appartements dans les bâtiments B et D et les villas sont à usage hôtelier ou para-hôtelier, mais il n'est pas justifié de la publication de ce document à la conservation des hypothèques ; que dès lors ce modificatif n'est pas opposable à M. Y... et aux époux X..., acquéreurs de lots en 2004 et 2005 ; que les deux décisions du tribunal administratif de Dijon du 11 janvier 2001 et du 5 février 2002 citées par la société appelante, qui ont admis le régime fiscal de la location saisonnière hôtelière et non de la location de meublé au bénéfice de sociétés propriétaires de lots dans la résidence Village Cheval Lacanau, ne se sont pas prononcées sur la nature juridique de la copropriété, et il ne peut en être déduit la soumission de l'ensemble des appartements et villas à un usage hôtelier ou para-hôtelier opposable à tous les copropriétaires ; que les procès verbaux de visite d'un établissement recevant du public versés aux débats par l'appelante concernent uniquement l'hôtel, dont la destination n'est pas en cause, et sont sans incidence sur la destination des autres bâtiments et des villas ;