Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.800 du 11/07/2019,  partie 4


En conséquence s'agissant de parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, avec les caractéristiques propres sus décrites, la Cour fixe la compensation à l'atteinte à la propriété de la parcelle [...] à la somme de 25 € le m2. En revanche, il convient d'apprécier différemment la valeur des parcelles [...] , [...] et [...] qui constituent un chemin privé et sont destinés à un usage de voirie. Les références qui se rapportent le plus à ces parcelles expropriées sont les transactions des terrains [...]. Il y a lieu de fixer un prix au m2 de 8 €. Ainsi, l'indemnité due pour l'expropriation de la parcelle [...] est fixée à la somme de 1.457.475 € et l'indemnité due pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] et [...] est fixée à 98.728 € soit la somme totale de 1.556.203 €. La décision du premier juge sera réformée en ce sens Sur l'indemnité de remploi : aux termes de l'article R 13-46 du Code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. Le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculée compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement. C'est à juste titre, par des motifs que la Cour adopte, que le premier juge, en raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, a fixé le taux de remploi à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 €, à 15% de 5 001, 00 à 15 000, 00 € et à 10% au-delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement L'indemnité de remploi pour les parcelles [...] , [...] , [...] et [...] s'élève à la somme de calculée de la sorte :* 20% sur 5 000, 00 € = 1 000 € * 15% sur 10 000 € = 1 500, 00 € * 10% sur 1.541.203 € = 154.120 €. L'indemnité de remploi sera donc fixée à la somme de 156.620 €, la décision du premier juge sera réformée en ce sens.- Sur l'indemnité pour perte de lovers : L'ASL produit un contrat de fortage avec la société HOLCIM en date du 29 septembre 201O. Il est indiqué dans l'article 4.3.1 que la société payera un montant de 12.000 € par année civile complète jusqu'au démarrage des extractions. Le premier juge a octroyé la somme de 24.000 € au titre de l'indemnité de loyer. Le TCO conteste le principe de l'indemnisation et conclut à l'infirmation. Il est exact que la preuve de la dépossession n'étant pas rapportée, l'ASL ne peut réclamer les loyers. Toutefois, sur le fondement de la perte de chance, c'est à juste titre que le premier juge lui a accordé une indemnisation à hauteur de 24.000 €. Sa décision sur ce point sera donc confirmée.
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon la jurisprudence, la situation de terrains privilégiés apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière. En l'espèce, les parcelles sont situées conformément au plan d'occupation des sols approuvé le 17 janvier 1983 en zone 1 Ncb. Cette zone correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie. La parcelle [...] est située en zone Ndb, qui correspond au périmètre de la station oméga. Les parcelles sont situées en zone périurbaine proche de l'Etang-Saint-Paul et du centre de Saint-Paul. Elles sont parfaitement desservies pas des voies d'accès. Au moment du POS de 1983 des voies d'accès existaient déjà. Elles se situent sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elles sont proches de la mer et du sentier littoral. Elles sont proches d'autres parcelles construites. Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul. La parcelle [...] se situe sur la zone de Cambaie. Elle est d'une superficie de 58 299 m2. La parcelle se situe le long du rond-point de l'axe mixte. Elle est de forme triangulaire e.rrondie et fait partie de la plaine Chabrier. Elle est clôturée, en friche et délimitée à gauche contre le talus et la clôture. Le grillage oméga existe toujours et empêche l'accès direct à la parcelle. Les parcelles [...] , [...] et [...] sont des parcelles en longueur qui supportent la voie d'accès de la zone des Cambaie. C'est la route Marthe Bacquet. Elles font respectivement 1821 m² , 6612 m² et 3908 m² . C'est un chemin privé goudronné et en mauvais état. Les terrains en zone NA qui bien, que non qualifiés de terrain à bâtir, seront évalués à une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles. Le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégiée.