décision 16-22.665 du 19/10/2017,  partie 2


MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Cap Immo.
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Cap Immo de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 2 mai 2009 selon l'évaluation du cabinet ATISREAL, D'AVOIR fixé le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 35 200 euros hors taxes et hors charges, avec intérêts et capitalisation des intérêts et à des frais irrépétibles et aux dépens.
 
 AUX MOTIFS QUE : « Sur les demandes relatives à l'application de l'article 6 du contrat de bail : La société Cap Immo (ci-après le bailleur) demande tout d'abord à la cour de constater l'application légale et régulière de l'article 6 du contrat, et en conséquence de fixer les loyers au montant déterminé par le rapport d'expertise contradictoire et contractuellement convenu établi par la société ATISREAL pour un montant annuel HT et HC de 90.000 euros à compter du 2 mai 2009. La société Renault Retail Group (ci-après le preneur) réplique que le jugement avant dire droit rendu le 5 juin 2012 dont il n'a pas été interjeté appel est devenu définitif, qu'en conséquence le bailleur est irrecevable à le critiquer et demande à la juridiction de le débouter de toutes demandes à ce titre. Le jugement du 5 juin 2012 est une décision avant dire droit et non une décision mixte puisque dans son dispositif il constate que le bail est renouvelé d'un commun accord à compter du 2 mai 2009, ordonne une mesure d'expertise et fixe le montant du loyer provisionnel dû par le preneur durant l'instance. Il ne contient aucune mention relative à l'application ou la non application de l'article 6 du contrat de bail. Le bailleur est donc en droit de demander à nouveau devant le juge du fond l'application de cette clause contractuelle et de l'évaluation réalisée par le cabinet désigné en exécution de cette même clause. Sur la fixation du loyer : « L'article 6 de l'acte du 29 mai 2000 prévoit que : « Lorsque la présente sous-location parviendra à son terme, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert. A cet effet, les parties se rencontreront pour désigner ensemble l'expert à cette fin. A défaut d'accord, celui-ci sera désigné par le président du tribunal de grande instance de Bordeaux, saisi en référé à la demande de la partie la plus diligente. Les frais occasionnés seront supportés par moitié par les parties ». En application de cette clause, les parties ont désigné d'un commun accord en qualité d'expert le cabinet Atisreal, lequel a clos le 15 juin 2009 un rapport aux termes duquel il évalue la valeur locative annuelle des locaux objet du bail en cause à la somme de 90.000 euros hors taxes et hors charges. Cet expert retient pour les bâtiments d'une surface de 291 mètres carrés une valeur de 16 245 euros, et pour le terrain excédentaire d'une surface de 3 700 mètres carrés, aménagé en voirie et parkings, une valeur de 20 euros le mètre carré, soit 74 000 euros. Selon courrier électronique en date du 8 septembre 2009, le bailleur a indiqué au preneur que la clause contenue à l'article 6 du bail ne lui paraissait pas pouvoir faire l'objet d'une quelconque interprétation, lui a rappelé qu'elle avait été rédigée à l'initiative de ce dernier, que l'expert choisi figurait sur une liste établie par ses soins, et qu'ils avaient fixé eux-mêmes sa mission et réglé à parts égales ses honoraires, que le nouveau prix du bail avait ainsi été fixé par l'expert et qu'en conséquence il lui adressait par courrier séparé la facture correspondant aux arriérés de loyers en conformité avec ce nouveau loyer. Le preneur a répondu par mail du 11 septembre 2009 que la désignation commune de l'expert chargé de définir la valeur locative de marché ne valait pas acquiescement à ses conclusions et renonciation à saisir le tribunal compétent. La société Cap Immo fait valoir que les stipulations contractuelles ont été parfaitement respectées et qu'en application des dispositions de l'article 1134 du code civil elles tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi, et que contrairement à ce que soutient l'intimée, le rapport Atisreal a été établi dans le respect des règles régissant l'expertise technique. La société Renault Retail Group fait observer que si le code civil, dans son article 1592, admet que le prix puisse être fixé, non par les parties elles-mêmes mais par un mandataire commun, c'est à la condition qu'il ne commette pas d'erreur grossière. Elle s'oppose à l'application de la valeur locative déterminée par le cabinet ATISREAL en soutenant que la valeur locative déterminée par ce dernier est grossièrement erronée car les surfaces extérieures ne sont pas correctement valorisées et la valeur locative retenue est fortement surévaluée.