cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1,  décision 17-11.657 du 28/02/2018,  partie 3



 AUX MOTIFS D'AUTRE PART QUE sur la condition suspensive relative aux « Fondations spéciales » que la clause contractuelle prévoyait que « les résultats de l'étude de la résistance du sol et du sous-sol que le bénéficiaire fera effectuer sur le terrain, à ses frais, sous sa responsabilité, auprès de tout bureau d'études spécialisé et habilité à cet effet, avec mission d'effectuer une étude de faisabilité géotechnique, ne révèle pas la nécessité : - de réaliser des fondations spéciales ou profondes (pieux, radiers, etc..) ou de renforcer le sol, - et/ou de réaliser des ouvrages de protection contre l'eau (cuvelage, etc...), - et/ou de réaliser des comblements de carrières. Si le coût généré par ces fondations spéciales excédait le coût prévisionnel des fondations spéciales, le bénéficiaire pourra se prévaloir de ladite condition suspensive. Le bénéficiaire s'oblige à informer le promettant de la réalisation ou de la non-réalisation de ladite condition suspensive, par la transmission des conclusions du bureau d'études de son choix au plus tard le 15 janvier 2013. A défaut, la condition suspensive sera considérée comme réalisée » ; que, par lettre du 15 janvier 2013, la société D... C... , après avoir informé les époux X... de l'opposition du maire ' au projet dans l'état actuel ', leur a indiqué que la date contractuelle fixée au 15 janvier 2013 pour la réalisation des conditions suspensives liées à l'obtention du crédit, aux fondations spéciales et au droit de préemption ne pourrait être respectée, sollicitant la prorogation de cette date au 28 février 2013 et ajoutant que, « dans l'hypothèse où cette prorogation ne serait pas acceptée, la présente vaut notification de la volonté d'D... C... de ne pas donner suite à la promesse qui deviendrait² caduque » ; que cette lettre, qui n'invoque ni ne porte à la connaissance du promettant les conclusions d'un bureau d'études révélant la nécessité des travaux énoncés dans la clause précitée, ne vaut pas information de la non-réalisation de la condition dans le délai précité ; qu'en conséquence, la condition suspensive relative aux « fondations spéciales » est réputée réalisée ; qu'il se déduit de ces éléments que la promesse est caduque et que cette caducité est imputable au bénéficiaire ; que les parties ayant stipulé dans la clause relative à l'indemnité d'immobilisation que celle-ci serait acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente, la somme de 222.300 € au titre de l'indemnité d'immobilisation est due par la société D... C... aux époux X...; que, dès lors, la somme de 111.150 € déposée entre les mains du notaire doit être versée par ce dernier aux époux X..., la société D... C... étant condamnée à payer à ces derniers le solde de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2014, date de leurs conclusions devant le Tribunal valant mise en demeure, mais sans qu'il y ait lieu à astreinte ;
 
 3°) ALORS QUE la promesse de vente prévoyait une condition suspensive relative à l'absence de nécessité de réaliser des fondations spéciales ou profondes ; qu'en l'espèce, il était constant que l'étude géotechnique diligentée par Geolia avant la date fixée pour la réalisation (ou la défaillance) des conditions suspensives, avait préconisé des fondations profondes eu égard à la qualité du sol sondé ; que la société D... C... en avait informé les époux X... par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 janvier 2013 en indiquant notamment qu'à la suite d'étude de sols, la date fixée pour la réalisation des conditions suspensives dont celle liée aux fondations spéciales ne pourra pas être respectée ; que dès lors, en énonçant que « cette lettre n'invoque ni ne porte à la connaissance du promettant les conclusions d'un bureau d'études révélant la nécessité » des fondations, la cour d'appel a dénaturé la lettre du 15 janvier 2013, en violation de l'article 1134 du code civil.