Cour d'appel d'Orléans,  décision 12-11.519 du 11/12/2013,  partie 2


mais que l'alinéa premier de l'article L621-16 dispose seulement que « les servitudes légales qui peuvent causer la dégradation des monuments ne sont pas applicables aux immeubles classés au titre des monuments historiques », ce qui n'éclaire pas dans le sens allégué le deuxième alinéa de cet article ; qu'il ne saurait en effet être retenu que la pose d'un vitrage translucide crée une servitude conventionnelle ou légale grevant la façade nord du bâtiment appartenant à la SCI et que ce moyen est en conséquence dénué de pertinence ; que, sur la nullité de la convention pour absence de cause ou pour erreur, le fait que les locataires de l'OPAC peuvent avoir une vue directe les uns chez les autres est sans intérêt pour la solution du présent litige puisque les vues réciproques entre bâtiments situés sur un même fonds ne permettent pas à un immeuble situé sur un fonds voisin de revendiquer les mêmes droits ; qu'il ne saurait par ailleurs être sérieusement soutenu que l'opposition de l'intimée aux rénovations envisagées par Monsieur X... était sans importance au motif qu'elle ne pouvait avoir aucune incidence sur la délivrance d'un permis de construire accordé par l'autorité compétente sans préjudice du droit des tiers, alors que Monsieur X... indique lui même qu'il a signé la convention litigieuse, non seulement pour obtenir un permis de construire mais surtout pour pouvoir procéder à l'exécution des travaux autorisés par ce permis sans se heurter à l'opposition de sa voisine ; que la SCI excipe en réalité du même motif à l'appui de ses deux moyens de nullité puisqu'elle prétend qu'il n'y avait pas lieu de signer une convention emportant la création d'une servitude de vue au motif qu'une telle servitude grevait déjà le fonds de l'OPAC au bénéfice de son bâtiment ; qu'elle en déduit que le contrat était dépourvu d'objet comme de cause et que Monsieur X... s'est trompé en croyant nécessaire de le signer pour pouvoir procéder à la réouverture de la baie litigieuse alors qu'il pouvait, sans l'accord de l'intimée, procéder à la remise en état de cette baie en y posant des verres transparents ; qu'elle fait en effet valoir qu'il résulte tant des opérations d'expertise que des avis donnés par les architectes des bâtiments de France que son immeuble, édifié il y a plus de trois siècles, a été équipé dès l'origine d'une baie vitrée traversant, à six mètres de hauteur, toute la longueur de sa façade nord ; que cette baie a été entièrement occultée, voire murée, lorsque le bâtiment a été affecté, pendant plusieurs dizaines d'années, à un usage industriel et d'entrepôt mais que le tribunal a à tort retenu que la servitude de vue dont il bénéficiait sur le fonds voisin s'était éteinte à raison de ce non usage puisqu'aux termes de l'article L 621-17 du code du patrimoine, nul ne peut acquérir de droit par prescription sur un immeuble classé au titre des monuments historiques ; que cependant la convention litigieuse ne porte pas uniquement sur la réouverture d'une baie vitrée en hauteur mais comporte également l'autorisation donnée à Monsieur X... de créer de nouvelles ouvertures au rez-de-chaussée de cette même façade ; que le propriétaire de l'ancien jeu de paume pouvait en conséquence avoir intérêt à accepter les conditions posées par l'OPAC d'un verre translucide équipant la baie rouverte afin d'obtenir l'accord de sa voisine pour créer d'autres ouvertures ; que, surtout, les pièces et les écritures concordantes sur ce point de la SCI et de l'OPAC démontrent que l'immeuble aujourd'hui propriété de la SCI était, à son origine, comme tous les bâtiments affectés au jeu de paume, composé d'un seul rez-de-chaussée entouré de murs de six mètres de hauteur permettant d'y faire rebondir la balle ; que les baies vitrées qui éclairaient ces salles étaient, comme celle de la façade nord du jeu de paume de la rue de la Moquerie de Tours, toujours implantées en haut de ces murs et donc situées à six mètres au dessus du sol et ne permettaient à l'évidence pas la moindre vue sur l'extérieur, que ce soit pour les joueurs ou pour les spectateurs qui se regroupaient dans la galerie jouxtant la salle de jeu ; qu'il résulte très clairement des gravures et descriptions versées aux débats que ces baies avaient pour fonction exclusive d'éclairer les joueurs et que, s'il est dès lors incontestable que le bâtiment de la SCI bénéficie, sur le fonds de l'OPAC, d'une servitude de jour qui ne s'est pas éteinte par non usage trentenaire en application de l'article L. 621-17 du code du patrimoine, l'appelante ne peut revendiquer en application de la même disposition légale le bénéfice d'une servitude de vue qui n'existait pas lors de l'édification des façades classées ; qu'il lui appartiendrait pour revendiquer une telle servitude de démontrer qu'elle l'a acquise par prescription trentenaire, ce qu'elle ne fait pas puisqu'elle produit elle même l'attestation de Monsieur X... qui précise que la baie litigieuse était fermée par « des briques fines et creuses enduites à l'intérieur de crépi (fermeture remontant certainement à la dernière guerre mondiale, le bâtiment servant d'entrepôt après avoir été serrurerie) » ;