Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.952 du 03/12/2020,  partie 3


que les locaux qu'elle occupe n'offrent pas le confort qu'elle est en droit d'attendre et présentent encore des désordres dus, notamment, aux infiltrations d'eau », et enfin, que « les dysfonctionnements présentés par cette installation, auxquels la bailleresse n'apporte pas de solution efficace, portent à l'évidence atteinte à la jouissance des locaux justifiant d'autoriser la locataire à consigner une partie du paiement du loyer » ; qu'en énonçant que le système de climatisation actuellement litigieux « ayant été modifié en 2005, [était] distinct du système ayant donné lieu au précédent contentieux, aucune réticence dolosive ne peut être reprochée au bailleur », quand il résultait des énonciations de l'arrêt du 5 décembre 2008 de la cour d'appel de PARIS que le contentieux tranché par cette décision portait également sur des dysfonctionnements de l'installation de climatisation telle que modifiée en 2005, la cour d'appel a dénaturé cette décision, en violation de l'article 1103 du Code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société SHANGRI-LA de sa demande en dommages-intérêts sur le fondement du défaut d'information par la SCI TY CALLOT de l'irrégularité du congé délivré le 4 mars 2013, et D'AVOIR rejeté les demandes indemnitaires de la société SHANGRI-LA ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la faute commise par la société bailleresse : Il est admis que le bailleur professionnel est tenu à une obligation de conseil envers le preneur qui s'est mépris dans-les-formes à utiliser pour donner congé et que le manquement du bailleur à cette obligation ouvre droit à-réparation. En l'espèce, le congé a été délivré par lettre recommandée reçue le 6 mars 2013, ce congé prenait effet à compter du 1er avril pour le 30 septembre 2013. Ce courrier était adressé nominativement à l'attention de Mme U... N..., personne, gestionnaire du dossier, au nom de la SCI bailleresse, qui avait déjà échangé avec la société locataire et était ainsi identifiée. 11 est justifié du fait que cette personne était en congé maternité jusqu'au 31 mars 2013 et que ce n'est que par un courrier en date du 4 avril 2013 qu'elle a avisé la société locataire du fait que ce congé délivré irrégulièrement n'avait pas mis fin au bail. Le courrier donnant congé avait été réceptionné par Mme V..., assistante de gestion le 6 mars 2013. A la demande de la société SHANGRI-LA par courriel adressé le 21 mars 2013 et par réponse du même jour, Mme V... a confirmé la réception du courrier recommandé le 6 mars 2013. Les statuts de la bailleresse indiquent qu'elle a pour objet :"l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers". Selon son extrait kbis, elle a pour associés M. I... L..., Mme W... K..., la SARL VENOC et la SARL MAGELLAN INVESTISSEMENTS. Compte tenu de son objet, cette société a la qualité de professionnelle de l'immobilier. La cour relève que le courrier litigieux visait expressément l'article 3 du bail liant les parties. Or cet article stipulait expressément que le preneur avait la faculté de donner congé "avec un préavis de six mois, pour l'expiration de chaque période triennale et ce par acte extrajudiciaire". Le preneur n'était ainsi pas induit en erreur sur la conduite à tenir par la rédaction du bail, il lui suffisait de suivre la clause et il ne pouvait se méprendre sur le sens de l'expression "acte extra-judiciaire" s'agissant de l'expression même employée par l'article L145-9 du code de commerce. La bailleresse de ce chef n'a pas manqué à son obligation d'information. En outre, la formule utilisée pour la rédaction de l'adresse "à l'attention de Mme N...", était de nature à laisser croire que seule cette dernière pouvait prendre connaissance de ce courrier. Dans ces conditions, le délai écoulé entre le 6 mars 2013, jour de réception du courrier et le 31 mars 2013, dernier jour utile pour signifier le congé par acte extra-judiciaire, ne permettait pas à la société bailleresse d'attirer l'attention de la société locataire sur la nécessité de procéder par acte extra-judiciaire. La lettre litigieuse ayant été nominativement adressée à Mme N... , alors absente, et reçue par la secrétaire Mme V..., l'attention de cette dernière sur le contenu de ce courrier n'a été attirée que par le courriel du 21 mars 2013, visant en objet son contenu. La durée écoulée entre le 21 mars 2013 et le 31 mars 2013 était insuffisante pour permettre à la société bailleresse d'avertir la société locataire de la nullité du congé délivré. Dans ces conditions, il n'est pas établi que la société bailleresse a commis une faute en n'avertissant sa locataire que le 4 avril 2013, sur le caractère irrégulier du congé et il convient en conséquence de débouter la société locataire de sa demande de dommages-intérêts » ;