cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-20.650 du 17/05/2018,  partie 7


au 2e étage, une suite de deux pièces principales ; au 3e étage, une suite de deux pièces principales ; au 4e étage, deux suites, l'une de trois pièces principales et l'autre de deux pièces principales ; aux 1er et 2e sous-sols, un local réserve sur deux niveaux ; au 4e sous-sol, un local réserve sur deux niveaux ; aux 1er, 2e et 3e sous-sols, 58 emplacements de stationnement ; que l'immeuble est moderne et bien adapté l'activité d'hôtellerie exercée ; que les locaux sont en très bon état d'entretien et des prestations haut de gamme sont offertes ; que la description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties ; que la méthode d'estimation, dite « méthode hôtelière », adoptée par l'expert n'est pas discutée et est conforme aux usages de la profession concernée ; que sur la valeur locative brute « hébergement », une divergence est apparue entre les parties sur le nombre de chambres ; que la locataire soutient que le nombre de chambres entrant dans l'assiette de ce bail est de 58 tandis que la bailleresse avance le nombre de 59 ; que dans une précédente expertise réalisée par M. Marc-Olivier A... pour fixer une indemnité d'occupation au 1er juillet 2005, l'évaluation avait été faite sur la base de 58 chambres ; que ce nombre avait été retenu également par la cour d'appel dans son arrêt du 23 février 2011 ; que dans son rapport, M. D... a relevé que l'hypothèse de 58 chambres avait été retenu lors de la 2e réunion d'expertise ; que la locataire explique qu'elle a commis une erreur de soulignage dans sa note du 22 février 2013 reprise en pages 17 et 18 du rapport ; qu'il n'est pas contesté que le nombre total de chambres dont dispose l'hôtel s'élève à 72 lorsque sont réunies les assiettes de tous les baux ; que l'examen des deux autres baux fait apparaître que 14 chambres relèvent de ces deux baux ; qu'aussi, par soustraction, le nombre de chambres retenu pour la fixation de la valeur locative sera de 58 ; que sur la recette annuelle théorique, l'expert a retenu une recette théorique journalière de 22.920 €, qui n'est pas contestée ; qu'il a également retenu une recette théorique annuelle de 8.365.800 € avant abattement ;   ; que l'expert a ensuite calculé la recette théorique hors taxes en déduisant la TVA au taux de 5,5% ; que la locataire fait valoir que la recette théorique hors taxes devrait être calculée en prenant en compte le taux de TVA de 7% en vigueur depuis le 1er janvier 2012 ; que le taux de TVA retenu par l'expert est celui qui a été appliqué à la clientèle de l'hôtel ;   ; que l'expert a, à juste titre, opéré le calcul en retenant le taux de TVA applicable à la date du 1er mars 2011 qui est la date à laquelle la valeur locative sera fixée ; que compte-tenu de la durée de la procédure et de l'expertise, la valeur locative est fixée plusieurs années après la date du 1er mars 2011, de sorte que les parties ont connaissance d'événements et d'informations dont elles ne pourraient, par définition, pas se prévaloir si la valeur locative pouvait être fixée dès la date de renouvellement du bail ; que ces circonstances ne justifient pas de prendre en compte un taux de TVA différent de celui applicable à la date du 1er mars 2011 ; sur le coefficient de fréquentation, le taux de 75% retenu par l'expert n'est pas contesté ; qu'il sera donc adopté ; que sur le pourcentage sur recettes, l'expert a retenu un pourcentage sur recettes de 13% ; que ce choix est discuté par la bailleresse qui demande de retenir 13,5% ; qu'à l'appui de sa demande, la bailleresse fait valoir qu'on se trouve plutôt en présence d'un hôtel 3 étoiles standard, eu égard à des avis très critiques recueillis sur le site tripadvisor ; que cependant, ces seuls éléments ne peuvent suffire à remettre en cause le classement de l'hôtel en hôtel 4 étoiles ; que dans ces conditions, le pourcentage sur recettes sera fixé à 13% ;   ; que sur la valeur locative brute des autres locaux, l'expert retient pour les salons, la salle de restaurant et les locaux annexes (office et locaux au 1er sous-sol) ainsi que la salle de bar un prix de 400 €/m² et pour les emplacements de stationnement (au nombre de 58) un prix de 175 €/l'unité ; que ces prix ne sont pas discutés par la locataire ; qu'en revanche, la bailleresse conteste ces prix et demande que soient retenus respectivement 500 €/m² et 200 €/unité ; que la bailleresse fait valoir qu'entre 2005 et 2011, l'expert n'a majoré le prix que de 50€/m² ; que la société Bassano Développement ne verse toutefois aux débats aucun élément de nature à établir que les prix retenus par l'expert seraient trop faibles ; que par conséquent, le prix de 400 €/m² et le prix de 175 €/unité seront retenus ;