Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.432 du 23/05/2019,  partie 4


que les dépenses de chauffage des bâtiments C, D et E et d'entretien des espaces verts, sont des dépenses d'entretien pour les besoins de l'activité de la société Maison de Retraite de L'Echeneau qui lui incombe de prendre en charge conformément aux termes des baux ; qu'en conséquence, le tribunal rejettera les demandes reconventionnelles de la société Maison de Retraite de L'Echeneau ;
 
 1° ALORS QUE chaque copropriétaire est titulaire d'un lot comprenant un droit exclusif sur certaines parties privatives et une quote-part indivise des parties communes, qu'il peut donner en location, en tout ou partie, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que la société Maison de retraite de l'Echeneau faisait valoir qu'elle avait conclu huit baux avec les copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « Domaine de l'Echeneau » en vue de l'exploitation d'une maison de retraite, que ces baux faisaient exclusivement référence à des lots de copropriété comportant des parties privatives dans le bâtiment A et des quotes-parts de parties communes dans les bâtiments A et B, et ne mentionnaient pas les bâtiments C, D et E, non compris dans ces lots et dont la destination n'était pas celle de maison de retraite (conclusions, pages 11 à 14) ; qu'en n'en déduisant pas que seules les parties privatives et les quotes-parts de parties communes composant ces lots avaient été donnés en location, à l'exclusion des bâtiments C, D et E, et en affirmant au contraire que le périmètre de ces baux s'étendait à la totalité de l'ensemble immobilier placé en copropriété, la cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 2° ALORS QUE les huit baux conclus par la société Maison de retraite de l'Echeneau avec les copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « Domaine de l'Echeneau » comportent un article 4 « Destination des lieux loues » qui indique que « Le Preneur précise qu'il va se rendre locataire de l'intégralité des lots composant l'immeuble, en vue de prendre en charge l'exploitation de l'EHPAD, sur la base de baux conclu avec les différents copropriétaires » ; que chacun de ces baux identifie, à l'article 2, dans une partie consacrée à la « Désignation des lieux », les lots de copropriété dont chaque copropriétaire est titulaire, en précisant que ces lots se composent de parties privatives dans le bâtiment A et de quotes-parts de parties communes générales et spéciales, sans jamais faire référence aux bâtiments C, D et E ; que cet article 2 précise encore que seuls les bâtiments A et B sont destinés à l'usage de maison de retraite ; qu'en affirmant que le périmètre de ces baux s'étendait à la totalité de l'ensemble immobilier placé en copropriété, en ce compris les bâtiments C, D et E non visés à l'article 2 « Désignation des lieux » et non destinés à l'usage de maison de retraite, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces baux et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu 1192 ;
 
 3° ALORS QU'il résulte des stipulations du règlement de copropriété que seuls les bâtiments A et B ont fait l'objet d'une division en lots et d'une répartition des charges y afférents entre les copropriétaires de ces lots ; que les bâtiments C, D et E n'ont pas été divisés, ni intégrés dans les parties communes dans leur globalité, et ne sont pas concernés par les clauses de répartition des charges, notamment de chauffage ; qu'en se fondant néanmoins sur ces stipulations du règlement de copropriété pour dire que les copropriétaires du bâtiment A, bailleurs, pouvaient réclamer à la société Maison de retraite de l'Echeneau, les charges de copropriété liées aux bâtiments C, D et E, y compris de chauffage et d'entretien des espaces verts, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu 1192 ;
 
 4° ET ALORS, en tout état de cause QUE la société Maison de retraite de l'Echeneau faisait expressément valoir (p. 9) que les bailleurs, qui s'étaient irrévocablement engagés à désigner pour syndic le cabinet Investimmo plus, avaient méconnu leurs obligations contractuelles en faisant choix d'un autre syndic et n'étaient par suite pas en droit d'imputer au preneur les honoraires de ce nouveau syndic, deux fois supérieurs à ceux du précédent ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article455 du code de procédure civile.