Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.856 du 26/11/2020,  partie 8



 4°) Et alors que, enfin, en retenant, au seul vu de quelques photographies orientées de façon à faire naître l'illusion d'une nuisance en réalité inexistante, que « la vue de Mme R... sur le port a été réduite du fait de la constriction réalisée, l'immeuble édifié comportant deux étages alors que le précédent n'en comptait qu'un », sans répondre aux conclusions par lesquelles la société OYANA faisait valoir que Mme R... n'a jamais eu de vue directe sur le port, celle-ci ayant toujours été masquée par les immeubles se trouvant, dans la zone habitation comme dans la zone commerciale, entre la maison de Mme R... et le port ; et que la construction litigieuse, d'une hauteur de 8 m. et située au point le plus bas du lotissement en pente, à plus de 125 m. du terrain de Mme R... qui la surplombe de plus de 15 m., n'y ajoute aucune restriction supplémentaire, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
 
 Troisième moyen de cassation
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la société OYANA irrecevable en toutes ses demandes à l'encontre de la S.E.L.A.R.L. Bousquet,
 
 Aux motifs que « Sur les demandes à l'encontre du notaire :
 
 La Sarl Oyana met en cause la Selarl Bousquet pour la première fois devant la cour d'appel, lui faisant grief d'avoir failli à son devoir de conseil s'agissant de la faisabilité de l'opération immobilière envisagée et lui réclame en conséquence des sommes correspondant aux pertes financières engendrées par la démolition partielle ou complète du bâtiment dont s'agit.
 Il résulte de l'article 555 du code de procédure civile que des personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en autre qualité, peuvent être appelées devant la cour d'appel, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.
 L'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.
 Or dès lors que Mme R... a prétendu dès la première instance que la construction était réalisée en infraction avec le cahier des charges, dont la SARL Oyana ne soutient pas ne pas avoir eu connaissance, que la question de la conformité de l'édifice projetée avec la "zone commerciale", et plus généralement avec l'article 8 de ce cahier des charges a été posée par l'appelante elle même, la Sarl Oyana ne peut pas soutenir qu'elle ne disposait pas des éléments lui permettant d'orienter la procédure comme elle l'estimait nécessaire.
 Elle doit donc être déclarée irrecevable en sa demande d'intervention forcée de la Selarl Bousquet » ;
 
 Et donc aux motifs également que « Sur la nullité du jugement :
 
 La Sarl Oyana conteste le jugement entrepris en ce qu'il aurait traité un moyen non soulevé par Mme R... sans l'en avertir préalablement pour qu'elle puisse en débattre.
 Elle indique que le tribunal de grande instance a considéré que la construction de l'immeuble à usage d'habitation qu'elle a réalisé sur le terrain acquis était incompatible avec les dispositions applicables au cahier des charges qui ne lui permettaient que de construire des bâtiments à usage commerciaux, alors que Mme R... n'avait pas soulevé ce moyen.
 Ce faisant l'appelante considère que le jugement rendu en violation avec les règles de la contradiction encourt la nullité.
 
 L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
 
 Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
 
 La cour relève que dans son assignation initiale délivrée le 16 février 2015, Mme R... a demandé au visa de l'article 8 du cahier des charges attaché au lotissement, la démolition de l'immeuble réalisé en soutenant pour l'essentiel que celle-ci:
 - méconnaissait la limitation des constructions à un étage habitable au-dessus de rez-de-chaussée,
 - méconnaissait la limitation des immeubles à un seul logement,
 - méconnaissait la limitation à 160m² de la surface bâtie imposée aux lots d'une surface comprise entre 1100 et 1600 m²,
 - méconnaissait le recul de l'implantation de 10 mètres de la route principale.
 
 C'est en réalité la Sarl Oyana elle même qui pour s'opposer à cet argumentaire a fait valoir qu'édifiée dans la zone commerciale du lotissement, la résidence qu'elle a construite bénéficierait d'un régime dérogatoire à celui des immeubles implantés dans la partie du lotissement dédiée à la seule habitation.