Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-15.816 du 12/01/2022,  partie 4



 Suivaient de nombreuses autres préconisations portant sur des travaux annexes destinés à assurer la stabilité du gros-uvre.
 Dans un courriel du 26 juillet 2014, la société EBBE a confirmé la nécessité d'une reprise de la structure du plancher haut du local commercial, mais elle a également observé une aggravation des désordres en infrastructure, et notamment au droit de l'effondrement du mur côté voie Guelma, un agrandissement de l'affouillement et la désolidarisation de nouveaux éléments, ainsi qu'une amorce d'affaissement au niveau du trottoir, nécessitant des mesures conservatoires par un complément d'étaiement en sous-sol. Le BET a indiqué qu'il avait constaté une forte présence d'humidité sur cet affouillement et pensait que les eaux de ruissellement sur voiries étaient la cause, car du côté immeuble il n'y avait plus de fuite dans ce secteur.
 Il est ainsi acquis qu'à compter de juillet 2013, l'état des fondations de l'immeuble dont il n'est pas démontré qu'il soit imputable aux consorts [V] ou au syndicat des copropriétaires rendait impossible toutes levée de l'arrêté du 14 octobre 2019 et en tout état de cause toute exploitation du local situé au rez-de-chaussée, eu égard à la nécessité de procéder à des reprises en sous-uvre impliquant la pose de longines sous les murs porteurs.
 Ainsi que l'indique Axa, Artemis a acquis ce lot en parfaite connaissance du mauvais état non seulement du local commercial, mais également de la copropriété acceptant ainsi les risques financiers nécessairement liés à cette situation.
 Elle ne peut dans ce contexte imputer au syndicat des copropriétaires pas plus qu'aux consorts [V] le défaut de levée de l'arrêté de non-occupation qui frappait son local. Elle n'a en effet aucun élément technique à faire valoir qui permettrait de considérer que le plancher haut de son local pouvait être remis en état avant que les travaux de reprise en sous-uvre des fondations de l'immeuble ne soient réalisés. Force est d'ailleurs de constater que maîtrisant parfaitement le régime de la copropriété, elle n'a d'ailleurs jamais sollicité en justice l'autorisation de procéder elle-même à ses frais avancés aux travaux de réfection du plancher haut, ce qui était pourtant possible eu égard à sa situation financière.
 L'assemblée générale a voté ces travaux de reprise le 9 avril 2015. Leur réalisation a été confiée à la société Freyssinet pour un coût estimé à 236.676 € TTC hors coût du bureau de contrôle et de la maîtrise d'uvre et hors coût des études préalables.
 La copropriété a payé l'acompte de 71.002 $ valant ordre de service permettant aux travaux de commencer le 7 juin 2018.
 Le préjudice de perte de loyers invoqué par Artemis pour une somme proche du million d'euros ne saurait être indemnisée au-delà de la fin du mois de juillet 2013, date à laquelle l'affaissement déjà en uvre du sol des fondations, a atteint une importance telle qu'aucune reprise du plancher haut de la boulangerie ne pouvait intervenir. À compter de cette date, le maintien de l'arrêt de non-occupation n'était plus imputable aux dégâts des eaux.
 Toutefois si les installations privatives défectueuses des consorts [V] n'avaient pas entraîné l'effondrement du plancher haut et l'atteinte à sa structure Artemis aurait pu envisager de louer quelques années avant que les fondations ne s'affaissent.
 Par ailleurs si le syndicat des copropriétaires a voté le 15 février 2012 des « travaux de reprise du plancher » sans plus de précision, force est de constater qu'aucune décision concrète n'a manifestement été prise avant l'assemblée générale du 21 février 2013 au cours de laquelle a été adoptée une résolution aux termes de laquelle l'assemblée a décidé de mettre en uvre les travaux de réparation de structure du plancher haut.
 Il apparaît ainsi que le syndicat des copropriétaires informé de la nécessité de reprendre le plancher haut au plus tard à la fin de l'année 2011 n'a rien fait pour mettre en uvre la résolution adoptée le 15 février 2012, alors que les travaux, qui revêtaient une certaine importance, auraient pu être réalisés pour fin juin 2012 » ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE « dans le contexte décrit ci-dessus, Artemis qui a acquis en acceptant le risque financier de ne pas percevoir de loyers ne saurait prétendre se les voir allouer en totalité sous forme d'indemnités de jouissance, ce d'autant qu'en toute hypothèse, une telle perte ne peut être indemnisée que sous la forme d'une perte de chance.
 S'agissant de la perte de loyer du 31 janvier 2011 au 28 septembre 2011, date à laquelle Artemis à résilié le bail de M. [Y] dont le loyer était de 5.500 € par mois elle ne saurait être indemnisée qu'à hauteur de 70 % eu égard à l'inaction du précédent propriétaire puis de la sienne, seul le baccula étant à reprendre pour une somme modeste.
 Elle peut ainsi prétendre être indemnisée de la perte des loyers du 31 janvier 2011 au 28 septembre 2011, ce qui représente une somme de 70 % de 51.525,51 €, soit 36.067,85 €. Le contrat de bail conclu avec M. [Y] l'autorisait à lui imputer les charges qu'elle a incluses dans son préjudice.