Cour d'appel de Bordeaux, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.245 du 12/03/2020,  partie 3



 La société APA fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué de l'avoir déboutée de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 2 mai 2009 selon l'évaluation du cabinet Atisreal et d'avoir fixé le prix du bail renouvelé à compter du 2 mai 2009 à la somme annuelle de 555 000 € hors taxes et hors charges et condamné la société APA à payer des frais irrépétibles et les dépens.
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient de relever que le rapport Atisreal fait expressément référence à l'article L.145-33 du code de commerce ainsi qu'à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, indiquant notamment en préambule que ses conclusions se réfèrent aux notions de valeur vénale et de valeur locative « dans le respect de la Charte », dont il reprend par ailleurs explicitement les clauses s'agissant tant du calcul de la SHON (surface hors oeuvre nette) que de la SHOB ainsi que la définition des différentes valeurs ( la valeur vénale et la valeur locative notamment) et les méthodes d'évaluation qui selon la Charte sont au nombre de quatre : - les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché) qui consistent à comparer le bien à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation ; - les méthodes par le revenu, qui consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel pour parvenir à une valeur vénale (plutôt destiné au marché des investisseurs) ; - les méthodes par le coût de remplacement qui consistent à reconstituer le prix de revient du bien (peu utilisées en matière de valeurs de marché, concernant surtout les biens immobiliers très spécialisés) ; - les méthodes dites professionnelles qui s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cinémas hôpitaux etc) ; que cette méthode est reprise dans le rapport Atisreal sous la dénomination « méthode par le foncier » à laquelle elle est assimilable selon la Charte, qui s'applique dans le cas où la valeur vénale d'un bien est essentiellement fonction des possibilités de récupération du terrain ; qu'aux termes de cette Charte, à laquelle le cabinet Atisreal a ainsi clairement entendu se conformer, l'évaluation de la valeur locative (qui correspond au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée) peut être réalisée par la méthode par comparaison directe ou par la méthode par le revenu ; que le paramètre de base le plus couramment retenu pour les expertises en valeur vénale, en valeur d'utilité ou en valeur locative de marché est la SUB (surface utile brute, égale à la SHON déduction faite des éléments structuraux et les circulations verticales), la Charte précisant par ailleurs que les aires de stationnement des véhicules ne sont pas comprises dans la SHON, qu'elles soient ou non destinées à faire l'objet d'une gestion de caractère commercial ; que comme les autres professionnels, notamment l'expert judiciaire, le cabinet Atisreal a déroulé son rapport en ayant recours à la méthode par comparaison, ce qui l'a conduit à une estimation de la valeur locative des bâtiments sensiblement identique à celle des autres experts ; qu'en revanche, la valorisation du terrain excédentaire, sur la base de 20 euros HT/HC par mètre carré, appliquée par le cabinet Atisreal sans aucune explication ni référence pour l'expliquer, ne s'inscrit pas dans le cadre de la méthode par comparaison mais semble plutôt reposer sur la méthode par le revenu, condamnée par l'expert L... qui relève que cette méthode, qui permet de déterminer la valeur vénale d'un bien, n'entre pas dans le cadre des données du code de commerce sur les baux commerciaux qui énumèrent les éléments à prendre en considération, parmi lesquels ne figure pas la rentabilité de la valeur vénale ; que surtout, ainsi que le souligne l'expert, estimer la valeur locative en appliquant aux parties bâties des prix au m² issus de comparaisons qui incorporent toutes la valeur des terrains, et y ajouter en sus la pleine valeur locative du terrain considéré séparément, fait double emploi, et revient à cumuler deux méthodes d'évaluation par nature alternatives, ce qui est contraire à tous les principes en la matière et aboutit à un résultat incohérent ; que cette application combinée de deux méthodes distinctes est confirmée par le courrier adressé le 19 janvier 2016 à la société APA par M. F..., le rédacteur du rapport, qui écrit notamment que « c'est à l'expert d'apprécier les spécificités propres à tout bien et d'adapter son évaluation en fonction des cas particuliers lorsqu'ils existent, et qu'il a analysé la valeur locative par une méthode permettant de déterminer celle-ci « à rebours » à partir de la valeur vénale de terrains commerciaux » ; qu'il se déduit de ces circonstances que l'évaluation du cabinet Atisreal est affectée d'une erreur grossière qui justifie qu'elle soit écartée ; que le jugement qui a débouté la société APA de sa demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 720.000 euros sera donc confirmé ;