Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-25.682 du 11/02/2016,  partie 4


qu'en retenant, pour considérer que la vente de l'immeuble n'avait pas à être précédé d'une offre de vente aux locataires, que seuls les logements présentant les caractéristiques fixées par le décret du 20 janvier 2002 devaient être pris en compte pour le calcul du seuil de dix logements, la cour d'appel a violé l'article 10-1, I, A, de la loi du 31 décembre 1975 ;
 
 ALORS QUE, d'autre part, si un local à usage d'habitation ne remplit pas les critères du « logement décent », il est seulement non susceptible d'être donné à bail mais, n'étant pas impropre par nature à l'habitation, le propriétaire peut en disposer, notamment le revendre, de telle sorte qu'il doit être pris en compte pour calculer le seuil de dix logements visé par la loi ; qu'en retenant que le terme « logement » visé par le texte s'entendait nécessairement du « logement décent » remplissant les critères fixés par le décret du 30 janvier 2002, l'arrêt attaqué a appliqué des dispositions édictées pour régir les rapports locatifs au calcul du seuil de dix logements qui conditionne l'exercice du droit de préemption des locataires de l'immeuble vendu en entier ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a derechef violé l'article 10-1, I, A, de la loi du 31 décembre 1975 ;
 
 ALORS QUE, en toute hypothèse, le logement décent dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable de 9m², soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cube ; que les exposants faisaient valoir (v. leurs concl. signifiées le 31 mars 2014, p. 22) que la chambre n°16, qui avait été initialement prise en compte par les propriétaires pour le calcul du seuil de dix logements, était constituée de trois chambres de service regroupées d'une surface totale de 20 m² et décrite dans le rapport de repérage de l'amiante établi par la société Allodiagnostic, à l'issue de visites du 2 août et 11 octobre 2006, comme composée d'une entrée, d'une cuisine et deux chambres ; qu'en se bornant, pour exclure la chambre n°16 du calcul du seuil de dix logements, à retenir qu'aucune des trois pièces la composant n'avait une superficie de 9 m², sans rechercher si ces trois pièces avaient été réunies pour former un seul et unique logement d'une superficie nécessairement supérieure à 9 m² ou d'un volume habitable de 20 m3, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;
 
 ALORS QUE, enfin, seule importe, pour l'application du droit de préemption des locataires, la nature du local considéré, de sorte que tout local affecté à l'habitation ou à un usage mixte doit être pris en compte, indépendamment de la nature juridique de l'acte d'occupation ou de l'absence de celle-ci, pour déterminer le nombre de logements composant l'immeuble à la date de sa vente ; qu'en refusant de comptabiliser la loge de la gardienne au prétexte qu'il s'agissait d'une partie commune attribuée pour l'exercice d'une fonction sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la loge constituait un local à usage d'habitation servant de logement à la gardienne, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 10-1, I, A, de la loi du 31 décembre 1975.