Cour d'appel de Grenoble, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-19.496 du 07/11/2019,  partie 4


JNT_Cour de cassation_Chambre civile 3_20191107_31900908_1706454... contestent en second lieu les calculs de l'expert, faisant valoir qu'il a commis des erreurs d'appréciation. L'expert écrit en page 9 de son rapport que la plus-value résultante est de 1.019.176 euros, chiffre obtenu par l'écart entre le prix de cession des lots cédés et la valeur immobilière à l'actif de la SCI au prorata de la surface des lots cédés.
 S'il y a eu consensus des parties sur la formule de calcul, le prix de cession des lots cédés et la valeur des immobilisations à l'actif de la SCI, la SCI Tholos de Costebelle et D... JNT_Cour de cassation_Chambre civile 3_20191107_31900908_1706454... soutiennent qu'il doit être tenu compte dans le calcul de la plus-value, des frais de commercialisation, de recherches et d'ingénierie financière supportés par la SCI et de la provision pour grosses réparations inscrite en charges exceptionnelles.
 S'agissant des frais de commercialisation, de recherches et d'ingénierie financière, il ressort des actes de vente passés le 27 décembre 2007 par la SCI Tholos de Costebelle, que tous ces frais ont été supportés par les acquéreurs.
 Aucune demande de ce chef ne peut prospérer.
 S'agissant de la provision pour grosses réparations, l'expert estime en page 14 de son rapport qu'elle a été passée à tort :
 - en l'absence d'obligation administrative de mise en conformité des locaux, - parce que le contrat de bail mettait à la charge du preneur les travaux d'aménagement,
 - parce que sauf cas particuliers de programmes pluriannuels, les grosses réparations ne peuvent être provisionnées,
 - parce que dès lors que les dépenses ne présentent pas un caractère annuel, elles n'ont pas à être supportées par le seul exercice au cours duquel elles sont engagées,
 - parce que la provision aurait dû être reprise partiellement au prorata des lots vendus.
 La SCI Tholos de Costebelle et D... JNT_Cour de cassation_Chambre civile 3_20191107_31900908_1706454... ne contestent pas utilement ces conclusions solidement argumentées.
 Le devis daté du 6 décembre 2007 d'un montant de 1.350.000 euros qu'ils ont produit, tient sur une seule page et ne comporte aucun détail des différents postes (étanchéité, menuiseries extérieures, électricité, réseaux d'eau, espaces extérieurs...).
 Le devis daté du 6 décembre 2007 d'un montant de 1.350.000 euros qu'ils ont produit, tient sur une seule page et ne comporte aucun détail des différents postes (étanchéité, menuiseries extérieures, électricité, réseaux d'eau, espaces extérieurs...).
 Il a manifestement été établi pour les besoins de la cause et ne saurait conduire à une analyse différente de celle de l'expert.
 De surcroît, ni la SCI Tholos de Costebelle, ni les époux V... ne justifient de la réalisation des travaux et la facture d'un montant de 352.820 euros datée du 13 février 2014 (7 ans après la clôture de l'exercice) qui est produite et qui concerne la peinture des portes, la pose de carrelage et de plinthes, ne saurait abuser la cour.
 C'est à bon droit que les cédants dénoncent un subterfuge grossier dont la seule finalité est d'écraser la plus-value réalisée sur l'exercice 2006.
 Enfin le caractère prétendument temporaire (sur 10 ans) de la plus-value n'est pas invoqué de façon pertinente, dès lors que les droits des cédants doivent s'apprécier au regard des bénéfices auxquels ils ont droit sur l'exercice 2006 et qu'il ne saurait leur être opposé le montage par lequel la SCI Tholos de Costebelle s'est procuré de la trésorerie pour redevenir finalement propriétaire des lots vendus.
 En l'état de tous ces éléments, c'est à bon droit qu'après déduction des comptes courants débiteurs des cédants, le tribunal a condamné la SCI Tholos de Costebelle à leur payer les sommes précédemment rappelées. Le jugement sera confirmé sur ce point.
 Rien ne justifie de déduire des sommes que la SCI Tholos de Costebelle doit payer aux cédants la quote part de l'impôt supporté par D... V....
 Le tribunal a fixé le point de départ des Intérêts au taux légal au 29 avril 2014, précisant qu'il s'agissait de la date de l'assignation valant mise en demeure.
 Or l'assignation a été délivrée au mois d'octobre 2011.
 Il convient dès lors de fixer le point de départ des intérêts au taux légal au 17 octobre 2011 et d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l'article 1154 du code civil ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés que, sur l'approbation des comptes au 30 juin 2007, l'article 1844 alinéa 1° du code civil dispose que tout associé a le droit de participer aux décisions collectives.
 En l'espèce, l'assemblée générale des associés de la SCI Tholos de Costebelle tenue le 30 juin 2007 a eu pour objet l'approbation des comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2006.
 Selon la SCI Tholos de Costebelle, cette approbation revêt un caractère définitif de sorte que les comptes ne sauraient être remis en cause.
 Mais il est constant que les demandeurs n'ont pas été convoqués à cette assemblée générale alors qu'il n'est pas contesté qu'en vertu de l'acte de cession souscrit le 20 décembre 2006, ils avaient la jouissance de leurs parts sociales jusqu'au 31 décembre 2006 inclus.
 En conséquence, les délibérations de l'assemblée générale ne sont pas opposables aux demandeurs.