Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.036 du 13/06/2019,  partie 2


la zone Uar 1 est dédiée au quartier [...], y sont autorisées, les constructions et installations compatibles avec la présence d'habitations et il n'est pas fixé de coefficient d'emprise au sol.
 
 Il n'est pas contesté par l'appelant que plusieurs contraintes limitent les possibilités légales effectives de construction sur l'emprise expropriée qui doivent être prises en compte dans le cadre de l'évaluation du bien.
 
 Il ressort de l'extrait graphique du PLU applicable à la date de référence que la parcelle expropriée est grevée d'une servitude d'alignement de 10 m par rapport à la ruelle de la [...], bordant l'emprise expropriée à l'ouest. L'emprise expropriée est pour partie comprise dans la bande de 10 m, ce qui interdit toutes constructions à l'intérieur de cette bande de terrains. S'agissant des orientations d'aménagement et de programmation du secteur [...], l'emprise expropriée est comprise dans le périmètre d'une OAP "secteur [...]" et la réalisation d'une construction serait incompatible avec cette orientation, ce qui prive l'emprise expropriée de toute possibilité de construction.
 
 À la date de référence, la parcelle expropriée disposait d'une desserte par une voie et par les réseaux de viabilité.
 
 Un bail commercial a été conclu entre la SCI Al Domus et la SA S Alinéa le 27 mars 2006, qui a sollicité le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er octobre 2016 pour une durée de neuf ans, le 31 août 2016, soit postérieurement à l'ordonnance d'expropriation prononcée le 8 août 2016.
 
 S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance, soit le 22 septembre 2016.
 
 1° sur l'indemnité principale
 
 S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées, ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies.
 
 En l'espèce, la SCI Al Domus indique que la méthode par comparaison doit être écartée pour fixer le montant de l'indemnité mais peut être utilisée afin de contrôler l'indemnité allouée au regard de la valeur historique du bien.
 
 Elle indique qu'elle a acquis de la société Alinéa selon acte de Me C... du 27 mars 2006 la parcelle cadastrée section [...] sur laquelle était édifié un bâtiment à usage commercial moyennant le prix de 11 029 442 € ; la société Alinéa avait elle-même acquis ce même terrain avec le bâtiment y édifié suivant acte de Me A..., notaire à Noisy-le-Sec, en date du 30 mars 2005. Cet acte révèle que le prix payé par Alinéa fut de 11 029 442 € sur lequel :
 
 - une somme de 3 860 305 € fut payée et quittancée dans l'acte avant tous travaux,
 - le solde soit 7 169 137 € correspondant au coût des travaux de construction de l'immeuble (VEFA) était payable selon le calendrier usuel des VEFA.
 
 Il faut donc en déduire que le prix de l'entier terrain était de 3 860 305 € en mars 2005 et qu'appliqué au mètre carré de terrain cette valeur donne un prix au mètre carré de 3 860 305 /87O3 = 443,56 euros au mètre carré.
 
 L'emprise envisagée par la RATP étant de 973 m2 le préjudice subi est de (973 X 443,56) = 431 583 euros.
 
 Il faut actualiser ce chiffre en appliquant l'indice du coût de la construction INSEE :
 
 431 583 X 1617 (indice premier trimestre 2016-demier publié ce jour)/1225 (indice premier trimestre 2005)= 569 689 €
 
 Cependant il ne ressort pas de l'acte de vente que le prix du terrain correspond bien à la somme de 3 860 305 €, cette valeur ne pouvant se déduire des seules modalités de paiement du prix de vente propre à la vente en l'état futur d'achèvement et l'appelant indique d'ailleurs qu'il faut "déduire" des mentions de l'acte de 2005 que le prix terrain était de 3 860 305 €.
 
 En outre il est de principe que les termes de comparaison auxquels le juge a recours en matière d'expropriation ne doivent pas être trop anciens, en particulier pas de plus de cinq ans, ce qui est le cas en l'espèce étant de 2005, le marché devant être déterminé sur la base de mutations récentes.
 
 En outre la méthode dite historique de l'appelant omet de prendre en compte les restrictions d'urbanisme qui grèvent l'emprise expropriée. Or l'appelant ne conteste pas que l'emprise expropriée est concernée par une servitude d'alignement de 10 m au droit de la ruelle [...] et par les orientations d'aménagement et de programmation du secteur [...], qui grèvent ses possibilités de construction.