Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.015 du 26/03/2020,  partie 3


« M. U... ayant la qualité d'occupant à titre précaire ne pourra en aucun cas revendiquer le statut des baux commerciaux tel qu'il résulte du statut des articles L. 145-1 du code de commerce et des articles 23-1 et suivants du décret du 30 septembre 1953 ou des textes subséquents » ; que si la renonciation expresse de M. U... à revendiquer le statut des baux commerciaux n'est pas de nature à faire obstacle à l'action en requalification, elle donne cependant un indice de la commune intention des parties ; que la conclusion de deux conventions successives d'occupation précaire entre les mêmes parties ne saurait entraîner la requalification de cette convention en bail commercial dès lors que la situation de précarité perdure ; qu'en effet, la précarité est caractérisée par le caractère provisoire du droit de l'occupant, peu important la durée de l'occupation ; qu'il en va de même de la circonstance que l'Eurl [...] s'est maintenue dans les lieux postérieurement à l'échéance de la dernière convention d'occupation précaire alors que la ville de Deauville l'a mise en demeure à plusieurs reprises de régulariser une nouvelle convention explicitant de façon précise et non équivoque la précarité de la mise à disposition ; qu'enfin, contrairement à ce que soutiennent les appelantes, la précarité n'est nullement exclusive de la stipulation d'un terme ; que la précarité résulte également en l'espèce de la modicité de la contrepartie contractuellement prévue à hauteur de 450 euros ; que ces éléments démontrent que la précarité du droit de la société [...] à occuper les lieux procède bien de l'intention des parties ; que si la précarité doit procéder de l'intention des parties, cette intention ne suffit pas et la preuve de l'existence, au moment de la signature de la convention, de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d'occupation précaire doit être rapportée ; que l'existence de circonstances extérieures, légitimes et objectives justifiant le recours à la précarité est caractérisée en l'espèce ; qu'en effet, les conventions établies les 30 novembre 2007 et 22 décembre 2010 portent sur un local dont il est justifié par le plan parcellaire versé aux débats qu'il se trouve dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté de la presqu'île de la Touques créée par délibération du conseil municipal le 20 juin 2002 et ayant fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique le 18 janvier 2009 ; qu'en outre, les dispositions de l'article L. 221-2 du code de l'urbanisme n'autorise la personne publique qui s'est rendue acquéreur d'une réserve foncière à n'accorder que des concessions temporaires sur l'immeuble acquis pour la constitution de réserves foncières et en vue de son utilisation définitive, ce qui est le cas en l'espèce ; que dès lors que l'occupation a été consentie en raison de l'aménagement de la presqu'île de la Touques, cette circonstance constitue bien un élément incertain quant à son terme et extérieur à la volonté des parties puisqu'impliquant des travaux d'aménagement dont la ville est certes l'instigatrice mais qui sont tributaires de l'intervention d'entreprises tierces et constituent dès lors des éléments extrinsèques à la volonté des parties ; qu'il est ainsi justifié de l'existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties tenant aux opérations d'urbanisme et constituant un motif légitime de précarité ; qu'il s'en déduit que les conventions de mise à disposition sont des conventions d'occupation précaire exclusives du statut des baux commerciaux ; qu'il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement qui ont débouté la société [...] de sa demande de requalification de la convention en bail commercial ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en vertu de l'article L. 145-2 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article L. 145-1 du code de commerce, soit l'hypothèse où un fonds de commerce y est exploité ; que si les conventions en cause portent la dénomination de convention d'occupation précaire et, s'agissant de la seconde, fait expressément exclusion de l'application du statut des baux commerciaux, ces seuls éléments ne peuvent permettre d'écarter une éventuelle requalification, la précarité ne pouvant être admise qu'en présence d'éléments non seulement intrinsèques, tenant notamment à la durée ou au prix, mais également et surtout extrinsèques à l'acte dès lors que la précarité doit reposer sur un motif d'intérêt légitime de nature à justifier l'exclusion de l'application du statut des baux commerciaux ; qu'il ressort des éléments produits que seules deux conventions ont été signées entre la ville de Deauville et la société [...] ; que sur ce point, il doit être précisé que la période de maintien dans les lieux précédant la seconde convention a été rétroactivement couverte ; qu'il n'est en revanche pas établi, au regard notamment de la contestation portée en défense sur ce point et les éléments retenus dans le cadre de la procédure d'expulsion initiée par la ville de Deauville (arrêt de la cour d'appel de Caen du 26 juin 2014), que la troisième convention proposée à la signature l'ait effectivement été avant le début de cette procédure ;