Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-17.074 du 26/09/2019,  partie 8


que cependant, il appartenait au notaire, s'agissant d'une opération particulière imposant aux acquéreurs de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation, d'alerter ceux-ci, comme Mme L..., de l'absence de garantie quant à la bonne exécution des travaux de réhabilitation en temps utile, la fin de chantier étant prévue au 30 juin 2004, l'initiative des travaux appartenant aux copropriétaires réunis en Association Syndicale Libre ; qu'en revanche, la demanderesse ne peut faire grief au notaire, rédacteur des actes, de ne pas avoir vérifié la solidité des entreprises du groupe BARBATRE, laquelle de surcroit ne posait pas question au moment de l'acquisition réalisée par Mme L... ; que par ailleurs, les griefs tenant à l'absence de vérification de la consistance des parties communes, sans autre précision, d'une part, et d'information quant au prix au regard du marché, d'autre part, ne peuvent qu'être écartés des lors qu'il n'appartenait pas au notaire, rédacteur de l'acte de vente précédé d'une promesse de vente sous seing privée valant vente, de se rendre sur place pour vérifier la consistance des biens et que Mme L... avait donné son accord pour l'investissement proposé par la société CINCINNATUS en considération de l'avantage fiscal procuré ; qu'en conséquence, il convient de dire qu'en omettant d'informer Mme L... que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération dont le succès était économiquement subordonne à la commercialisation et à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement de défiscalisation, le notaire a manqué à son devoir de conseil ;
 
 1°) ALORS QUE l'obligation de conseil et de mise en garde incombant au notaire ne porte pas sur la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments, qu'il n'a pas à rechercher, lui faisant apparaitre un déséquilibre ou un danger manifeste ; qu'en reprochant à la SCP O... d'avoir omis d'informer l'acquéreur « du caractère risqué de l'opération en cause » (arrêt, p. 10, dernier §) sans relever d'éléments révélateurs d'un risque économique manifeste au jour de la vente quand l'officier ministériel n'avait pas à délivrer un conseil particulier sur l'opportunité économique de l'opération, en l'absence de tels éléments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
 
 2°) ALORS QU'un notaire n'est pas tenu de délivrer un conseil particulier sur les risques inhérents à l'application normale d'un dispositif légal, dès lors que les conditions en sont réunies ; qu'en relevant pour imputer une faute à la SCP O..., qu'« il ressort[ait] [
 ] de l'acte même que 83,82 % du financement devaient être consacrés à la réalisation des travaux » et qu'« eu égard à l'importance de ces travaux, le notaire se devait d'attirer l'attention de Mme L... sur l'aléa essentiel que représentait l'absence de garantie de bonne fin desdits travaux » (arrêt page 10, dernier §), quand le dispositif de la loi Malraux prévoyait précisément une déduction fiscale, souhaitée par Mme L..., à la mesure des travaux envisagés sans que le législateur ait prévu de garantie de bonne fin de sorte qu'en l'absence de risque avéré d'impécuniosité du constructeur, il n'avait pas à délivrer de conseil particulier sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que dans les limites du mandat qui lui est confié pour la réalisation de l'opération à laquelle il prête son concours ; qu'en imputant à faute à la SCP O... de n'avoir pas alerté Mme L... sur « l'absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux » et « l'absence de toute garantie constructive » (arrêt, p. 10, dernier § se poursuivant p. 11), quand, ayant instrumenté la seule vente du terrain, elle n'avait pas à conseiller les parties sur les stipulations du marché de travaux qu'il n'était pas chargé d'établir, la cour d'appel a derechef violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de dommages et intérêts formulées à l'encontre de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel (CRCAM) d'Aquitaine par Mme L... ;
 
 AUX MOTIFS PORPRES QU'en application de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le banquier, préteur de deniers, n'est tenu à l' égard de son client d'un devoir de mise en garde quant aux capacités financières de remboursement et au risque d'endettement de 1 'emprunteur, qu'en présence d'un risque excessif ; qu'il se doit don de vérifier que le financement accordé est adapté aux capacités de remboursement de l'emprunteur ; qu'en l'espèce, il y a lieu de tenir compte des capacités de remboursement à la date où le crédit a été accordé ; que les simulations ultérieures, élaborées en vue d'une renégociation des financements sont sans emport ; que d'ailleurs, cette renégociation ne signifie pas en soi que le finance nient était inadapté, des raisons diverses pouvant y avoir conduit ;