Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.625 du 01/10/2020,  partie 4



Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté l'ASLM de toute ses demandes et de l'avoir condamnée à payer à Mme R... la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 Aux motifs que « Sur les stipulations du cahier des charges ; que l'ASLM se prévaut de l'article 12 du cahier des charges selon lequel « il ne pourra pas non plus être élevé de constructions, annexes ou supplémentaires quelconques tels que poulailler pigeonnier, clapier, hangar, remise ou tout édifice même non fondé... en conséquence de ce qui précède, les parties de l'ensemble immobilier non réservées à la construction sont frappées de servitudes « non aedificandi » réciproques et perpétuelles », pour soutenir que l'annexe édifiée par Mme R... contrevient à la servitude édictée par cet article ; que l'article 10 du même cahier des charges prévoit pourtant que « des bâtiments annexes non destinés à l'habitation pourront être édifiés dans les parties de terrain séparant l'habitation des limites latérales, ils devront répondre aux conditions suivantes... » ; qu'en réouverture des débats, l'ASLM soutient que l'article 10 ne fait que reproduire des dispositions de l'ancien plan d'aménagement de zone (PAZ) sans les contractualiser ; subsidiairement, au cas où la Cour retiendrait la contractualisation, l'ASLM affirme qu'en application des règles d'interprétation des contrats, la conciliation du principe d'interdiction de l'article 12 et de la faculté exceptionnelle de construire de l'article 10 devrait conduire à retenir que Mme R... ne justifie pas du respect des conditions posées par ces dernières dispositions au regard de la construction litigieuse, savoir : - ne pas être à usage d'habitation, - s'inscrire en limites latérales du terrain (soit sur toute la largeur restante, soit en laissant 2,5 mètres minimum pour le passage), - ne pas gêner l'ensoleillement, - ne pas compromettre la tenue d'ensemble du lotissement, - ne pas avoir une hauteur supérieure à 3 mètres et une profondeur supérieure au bâtiment auquel elles sont adossées ; que Mme R... répond que l'article 12 trouve sa raison d'être dans la situation agricole et industrielle de plus de 40 ans en arrière ; qu'il ne viserait que la construction d'annexes en vue de tels usages - bien différents du cabinet d'orthodontie qu'elle a construit - et ne trouverait plus à s'appliquer dans le lotissement de Mauperthuis ; que selon elle, il n'y aurait donc pas de contradiction entre l'article 12 et l'article 10 ; qu'elle soutient que la construction litigieuse est, en tout point, autorisée et que toutes les conditions de l'article 10 sont respectées ; que la Cour relève que le cahier des charges, à l'article 9, énonce que par le seul fait de leur acquisition, les acquéreurs des lots situés dans l'ensemble immobilier deviennent obligatoirement membres de l'ASLM et comme tels sont « tenus au respect de toutes les dispositions du présent cahier des charges » ; qu'en outre, loin de se borner à reproduire les dispositions du plan d'aménagement de zone relatives aux servitudes d'utilité publique et aux conditions d'occupation des sols, l'article 10 : - reproduit seulement certaines dispositions du plan d'aménagement de zone et des conditions d'occupation des sols, parmi lesquelles celles relatives aux implantations des constructions par rapport aux limites séparatives des lots, qui comportent, en particulier, un paragraphe intitulé Bâtiments annexes, lequel réglemente la faculté de construire des bâtiments non destinés à l'habitation, sur les terrains d'assiette de l'habitation ; - énonce par des dispositions propres, que : « les acquéreurs des différents lots et l'Association Syndicale ci-après créée devront, chacun en ce qui le concerne, supporter les dispositions ci-dessus énoncées, sans recours contre « Kaufman and Broad », de manière à ce celle-ci ne puisse être inquiétée ni recherchée à cet égard » ; qu'il résulte de ces éléments que l'article 10 du cahier des charge a une valeur contractuelle, au même titre que l'article 12, dont rien n'indique qu'il ne serait plus applicable, mais qui le contrarie et dont la portée doit être interprétée de manière à laisser son plein effet à l'autorisation de construire de l'article 10 ; que l'ASLM soutient que la construction litigieuse est contraire aux prescriptions de l'article 10, que, par conséquent, dans l'absolu, elle ne devait pas être construite et que, de toutes manières, Mme R... n'avait pas le droit de construire sans une autorisation de l'assemblée de l'ASLM puisque sa construction induisait un changement dans le cahier des charges ; que l'ASLM conclut que la construction litigieuse ne remplit pas les conditions de l'article 10 en ce que, communicant avec l'habitation et ne servant plus désormais à un usage professionnel, elle serait à usage d'habitation et en ce qu'elle ne s'inscrirait pas sur la largeur du terrain, mais sur le devant de ce terrain ; que toutefois, pour l'application de l'article 10, s'agissant de la prescription visant à l'implantation des bâtiments annexes, il est imposé de la réaliser « dans les parties de terrain séparant l'habitation des limites latérales » et en outre, « d'occuper toute la largeur du terrain libre ou de laisser une marge de 2 mètres 50 minimum » ; qu'or, tel est bien le cas en l'espèce ;