Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.009 du 28/11/2019,  partie 9



 S'agissant des travaux réalisés aux frais de la SCI pour la somme de 14.362,69 TTC (factures COFI et RAVET) il s'agit d'une part de travaux de démolition de trémie d'ascenseur autorisés au descriptif ATR et d'autre part de l'assainissement et du lavage des caves, travaux induits par l'absence de prévisions de travaux autres que les pieux qui a conduit au percement du cuvelage par les pieux, situation causée par l'autorisation de travaux hâtivement accordée par la SCI dans les conditions qui ont été décrites plus haut.
 
 En outre, les travaux de reprise du cuvelage mis à la charge de la commune pour un total de 79.000 € comprendront nécessairement le lavage des caves en fin de travaux.
 
 Pour ce qui concerne la facture de SOCOTEC relative à des visites de vérification de la structure des combles réalisées en 2006, la SCI ne précise pas à quel titre cette intervention devrait être mise à la charge de la commune dans le cadre de l'indemnisation des préjudices immatériels.
 
 Ce rapport SOCOTEC, établi pour les besoins de l'expertise P..., ne pourra donc être pris en compte que pour l'évaluation des frais non compris dans les dépens ;
 
 Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, bien que l'arrêt soit infirmatif, que
 
 Les dispositions du bail consenti en la forme authentique par la SCI CHATEAU DESCAS à la Commune de Bordeaux ont été rappelées dans les faits constants.
 
 En vertu des clauses de ce bail, page 8, la bailleresse s'est interdit d'exiger la remise des lieux en leur état initial dans l'hypothèse où les travaux de transformation sont la conséquence de l'autorisation donnée par elle aux travaux visés dans les descriptifs établis par l'architecte Monsieur H... et par la Société ATR.
 
 La clause relative aux transformations prévoit toutefois une exception relative aux transformations qui mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
 
 En l'espèce, les plans établis le 15 août 2000 par Monsieur H... dans le cadre du dossier de permis de construire portent sur un sujet d'aménagement d'un complexe de loisirs [...] , la maîtrise d'ouvrage étant assurée par Monsieur K... représentant la Société de gestion RIVE GAUCHE.
 
 Ces plans prévoient la conservation en l'état des étages 3,4 et 5.
 
 La notice de présentation indique : « la création au premier et deuxième étage d'une salle de spectacle nécessite des travaux qui seront réalisés sous l'égide de professionnels et agrées par un Bureau de contrôle ».
 
 Par un acte sous seing privé du 28 juillet 2000 antérieur au bail de la SCI CHATEAU DESCAS a donné en ces termes à la Société de gestion RIVE GAUCHE, Monsieur K..., « l'autorisation de déposer une demande de permis de construire pour la réalisation éventuelle de travaux dans l'immeuble dont nous sommes propriétaires à Bordeaux dit le CHATEAU DESCAS. »
 
 Le permis de construire a été délivré par la Mairie de Bordeaux par arrêté du 23 mai 2001.
 
 La déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 30 juillet 2001.
 
 La déclaration d'achèvement des travaux sera effectuée par le maître de l'ouvrage le 25 octobre 2002 et l'arrêté de certificat de conformité sera délivré par le Maire le 18 juin 2003.
 
 Au regard des documents contractuels, du rapport d'expertise de Monsieur P..., des dires de Monsieur X... et de la note expertale de Monsieur I... du 7 mai 2008, le tribunal dispose d'éléments suffisants pour caractériser la nature et les conséquences des désordres invoqués par la demanderesse, de sorte que la demande reconventionnelle tendant à ce que soit ordonnée une expertise n'est pas justifiée.
 
 En effet, le descriptif de travaux établi par Monsieur H... prévoit expressément :
 
 - Au rez de chaussée, côté sud « la démolition des cloisons et des murs porteurs remplacés par une nouvelle structure en poteaux circulaires, la création d'un entresol identique à la partie d'entresol existante »
 
 - - au rez de chaussée, côté nord, « dans cet espace les murs porteurs ont déjà été supprimés et remplacés par des poteaux circulaires, suppression de toutes les cloisons et maintien de la structure déjà remaniée d'une mezzanine à mi-hauteur du volume existant accessible par deux escaliers. »
 
 - Au premier étage : la création d'une salle de spectacle et pour obtenir la hauteur nécessaire à cette destination, suppression du plancher du 2ème étage et de l'ensemble des murs de refend. Création d'une double structure à l'intérieur du périmètre des murs du château composée de poutres en béton armé de 2m. De retombée sous le plancher du 3ème étage pour soutenir l'ensemble de la partie supérieure. Les deux fondations de ces poteaux seront de type micropieux.