Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.945 du 05/11/2020,  partie 8



 - le déblaiement/remblaiement de grand volume de terre.
 Ce nouvel aménagement a perturbé nécessairement l'équilibre du drainage naturel des eaux de pluie dans l'environnement proche de l'habitation et la mise en oeuvre de drains efficaces en périmètre de l'habitation est d'autant plus importante dans ce contexte.
 S'agissant des responsabilités techniques, l'expert judiciaire indique :
 - qu'il s'agit d'un défaut de conception (système global de drainage d'une part et choix de traitement des parois enterrées principalement) couplé à un défaut de mise en oeuvre généralisé ; en raison de la modification de la nature des locaux (locaux de service vers locaux d'habitation) les dispositions constructives légales auraient dû être prises (étanchéité/réseaux/drains) et mises en oeuvre selon les règles de l'art.
 - que ces modifications légales majeures auraient dû être réalisées conformément aux règles de l'art et aux normes en préalable à la vente des locaux aux époux G....
 L'expert judiciaire considère, par conséquent, que la responsabilité de Monsieur Y..., non assisté d'un maître d'oeuvre, est engagée.
 Il résulte de ces éléments que les vices affectant l'immeuble résultant des travaux réalisés par Monsieur Y... avant la vente aux requérants, sont antérieurs à la vente et qu'ils présentent toutes les caractéristiques de défauts cachés de la chose vendue tels que définis par l'article 1641 du Code civil.
 Au vu de l'important ces vices de construction affectant gravement l'ouvrage, vices tels qu'ils ont été analysés ci-dessus et demeurés cachés aux yeux des acquéreurs, il est incontestable que ceux-ci n'auraient pas acquis cette maison s'ils avaient eu conscience de leur nature et de leur ampleur.
 
 3°) Sur la garantie des vices cachés par le vendeur
 
 Aux termes des dispositions de l'article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
 
 L'acte de vente du 22 mai 2013 comporte une rubrique intitulée "charges et conditions générales" qui indique en page 11 que "l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs, prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune autre garantie de la part du vendeur que les garanties dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du Code civil pour celles de ces garanties susceptibles d'être encore mises en jeu, pour raison : soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après".
 Monsieur D... Y... excipe de cette clause de non-garantie pour s'opposer aux demandes des consorts S....
 
 En l'espèce, il est dit à la page 10 de l'acte authentique que le vendeur "ne pourra pas se retrancher derrière les clauses d'exonération de garantie des vices cachés envers l'acquéreur s'il venait à être considéré comme un professionnel de l'immobilier ou s'il s'était comporté comme tel sans en avoir les compétences requises ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé les vices cachés connus de lui".
 
 Monsieur D... Y... conteste l'application de cette clause et soutient qu'il doit être considéré comme un vendeur profane de bonne foi.
 
 En l'espèce, il n'est pas discuté qu'avant de revendre ce bien aux requérants, Monsieur D... Y... a lui-même entrepris d'importants travaux d'aménagement des locaux de service du sous-sol, et notamment d'une partie du garage, en locaux d'habitation, travaux dont l'ampleur et les conditions ont été décrites par l'expert judiciaire qui a par ailleurs indiqué que l'aménagement extérieur sur la parcelle avait nécessité :
 - de nombreuses excavations,
 - l'enlèvement important de terre naturelle,
 - le déblaiement/remblaiement de grand volume de terre.
 
 Il convient de rappeler qu'est assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître les vices de l'immeuble vendu le vendeur qui, en réalisant les travaux à l'origine des dommages subis, s'est comporté en qualité de maître d'oeuvre des travaux, ce qui est le cas en l'espèce.
 
 Par ailleurs, même si le bien vendu dépendait de son patrimoine personnel, il est constant que Monsieur D... Y... a exercé l'activité d'agent immobilier en qualité de gérant d'une société unipersonnelle exerçant elle-même cette activité, et que du fait de l'expertise acquise à l'occasion des transactions immobilières, de certaines connaissances en matière immobilière et de bâtiments, il ne peut être considéré comme un vendeur profane et de bonne foi alors qu'il ne pouvait ignorer les risques qu'il prenait à l'égard du futur acquéreur, en réalisant lui-même des travaux, sans maître d'oeuvre et sans couverture d'assurance.
 
 En conséquence, Monsieur D... Y... ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie inscrite à l'acte.
 
 4°) Sur la résolution de la vente
 
 Aux termes de l'article 1644 du Code civil, l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix tel qu'elle sera arbitrée par experts.