Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.589 du 17/09/2020,  partie 4



 AUX MOTIFS QU'attendu que la SCI Force 7, qui s'oppose aux conclusions de l'expertise judiciaire, fait grief à l'expert d'avoir appliqué des décotes soit injustifiées pour n'être pas des charges exorbitantes au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce, soit inadaptées aux faits de la cause qu'elle lui reproche encore de proposer une conclusion sur les facteurs locaux de commercialité Incompréhensibles et de retenir des valeurs locatives de références obsolètes, dont il ne justifierait pas la réalité et ce, en contradiction avec le droit des parties à un procès équitable énoncé à l'article 6-1 de la convention européenne des droits de l'homme ; qu'à l'appui de ses griefs et pour étayer ceux-ci la bailleresse verse aux débats deux rapports d'un expert près la cour d'appel de Colmar, qui indique avoir visité les lieux le 7 mars 2017 et pris connaissance du rapport de M. Y... E..., comportant plusieurs références récentes et comparables au local commercial objet du litige, concluant à une valeur locative de 680 euros/m² pondéré et par an (en 2012 et en 2017) et non 350 euros comme proposé par l'expert E..., qui, ce faisant, considère que la valeur locative du bien n'aurait pas augmenté entre 1995 et 2014 ; qu'il n'est pas inutile de relever que la bailleresse n'est pas contredite lorsqu'elle souligne qu'aucune demande officielle de visite des lieux ne lui a été soumise, l'absence de clichés photographiques annexés aux rapports étant de nature à corroborer une visite "incognito" de l'auteur des rapports, qui n'a donc pu avoir accès aux parties du local non accessibles au public ; que la SAS IKKS Groupe objecte à juste titre que les deux rapports d'expertise adverses ont été établis par leur auteur de façon non contradictoire et n'ont pas même été soumis à la critique de l'expert judiciaire ; que pour autant, s'ils ne peuvent à eux seuls conduire la cour à retenir la valeur proposée par le sachant à défaut d'élément objectif propre à l'étayer par ailleurs, ils ne peuvent être écartés des débats comme non probants, ainsi que tente de le soutenir l'intimée, laquelle a pu en critiquer les conclusions dans ses écritures, dès lors qu'ils constituent un mode de preuve parfaitement admissible ; qu'attendu en premier lieu qu'il doit être observé, alors que l'expert judiciaire et Mme F..., auteur des deux rapports non contradictoires, font tous deux application des préconisations de la méthode générale de pondération de la charte de l'expertise 4ème édition octobre 2012 et de son addendum de novembre 2015, que l'un parvient à une surface pondérée du local de 81,19 m² alors que l'autre conclut à une surface pondérée de 85,49 m² ; que néanmoins, la pondération de 0,50 appliquée à la surface de vente n° 3 est conforme à la méthode générale de pondération précitée qui prévoit une fourchette de 0,40 à 0,60 pour la zone de vente située entre 10 et 20 m du linéaire de vitrine sur rue, là où Mme F... la fixe à 0,80 ; que pour le surplus, l'application d'une pondération de 0,40 au bureau d'exploitation correspond à la fourchette haute des annexes diverses dans la méthode générale, alors que l'appréciation divergente propose une pondération de 0,50, excédant ainsi la fourchette sans justification particulière et sans que son auteur n'ait visité l'annexe considérée ; qu'il en résulte que la surface pondérée du local commercial dont s'agit a été parfaitement évaluée par l'expert E... à hauteur de 81,19 m² ; qu'il convient donc d'entériner cette évaluation ; qu'attendu qu'en vertu de l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative d'un local commercial est fixée, sauf autre accord des parties, en tenant compte des critères suivants : / - les caractéristiques du local considéré, / - la destination des lieux, / - les obligations respectives des parties, / - les facteurs locaux de commercialité, / - les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que l'expert a décrit de façon circonstanciée et documentée les facteurs locaux de commercialité de même que les caractéristiques du local considéré et la destination des lieux, lesquels n'ont suscité aucune critique particulière et sérieuse des parties ; que le local commercial exploité sous l'enseigne IKKS Junior est situé [...] dans le coeur du centre-ville ancien de Besançon, sur l'une des deux artères les plus commerçantes de la ville, accueillant de nombreuses enseignes de renommée nationale et internationale, dans un secteur dynamique et à proximité immédiate des Galeries Lafayette, qualifié à juste titre de "locomotive" commerciale en ce qu'elle génère un important flux quotidien de chalandise ; que cependant les conséquences des travaux de mise en place du nouveau tramway, en cours en 2012 depuis un an, sont incontestables sur l'attrait du centre-ville et son accessibilité pour la clientèle, même si les travaux ont impacté la zone de chalandise du local en cause au nord (place de la révolution et rue des Boucheries) et pas directement la Grande rue ; que s'agissant des obligations respectives des parties, la plupart des stipulations du bail en cours sont habituelles et n'appellent pas de commentaires particuliers de la part de l'expert ou des parties ;