Cour d'appel de Bordeaux, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-19.187 du 13/09/2018,  partie 2


que dans son arrêt du 15 janvier 1996, la cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté la requête en annulation présentée par les consorts X... à l'encontre du jugement du tribunal administratif de cette même ville qui rejetait leur demande tendant à ce que soit constatée la non-appartenance des prés salés ouest au domaine public maritime et leur droit de propriété privé sur ces terrains ; qu'il résulte d'ailleurs des termes mêmes du bail de 1998 que le bailleur et le preneur, qui à cette date étaient deux sociétés liées à la même famille, n'ignoraient rien de cette question ; qu'il est en effet expressément rappelé au bail que « l'Etat Français a fait juger par les juridictions administratives que la propriété acquise par les consorts X... et la SA Moteurs X... aujourd'hui X... Sarl faisait partie du « domaine public maritime » et ce malgré l'arrêt du 4 juillet 1978 du juge civil » ; que le bailleur ne saurait soutenir à présent que la décision de la cour administrative d'appel ne portait pas à proprement parler sur la propriété des lieux loués puisque les énonciations du bail démontrent que les parties avaient parfaite consciente de la difficulté ; qu'en outre, la stratégie procédurale de la Sarl X... est empreinte de contradiction ; qu'en effet, elle a introduit devant le tribunal administratif de Bordeaux une instance tendant à sa voir indemniser de la dépossession de bâtiments industriels et commerciaux qu'elle a édifiés sur les prés salés ouest ; que sa requête a été rejetée par le tribunal administratif par jugement du 7 novembre 2013 ; que le bailleur fait certes valoir, sans en justifier, que cette décision n'est pas définitive ; qu'il n'en demeure pas moins que le bailleur ne peut devant les juridictions administratives invoquer la dépossession des bâtiments, admettant dans ce cadre que la propriété du sol relève bien du domaine public maritime et devant les juridictions civiles persister à soutenir qu'elle est bien propriétaire des parcelles ; que la Sarl X... considère ensuite que si le terrain relève du domaine public maritime, le bail porte lui sur des constructions qu'elle a fait édifier lesquelles lui appartiennent toujours tant que l'Etat ne l'a pas indemnisée ; que toutefois, cette argumentation est en elle-même contraire à la théorie de l'accession de l'article 552 du code civil ; que quant à l'affirmation selon laquelle la conséquence de la situation des terrains sur le domaine public maritime serait une soumission du contrat au droit administratif et non sa nullité, il ne saurait être envisagé par une juridiction civile que la Sarl X... , personne morale de droit privé, ait pu consentir un tel contrat ; qu'il apparaît donc que c'est à bon droit que la Sarl GCPS soulève la nullité du bail commercial ; qu'ainsi le bail a été consenti sur la chose d'autrui et chose dont le bailleur n'avait pas la possession paisible au regard du litige qui existait et qui était rappelé aux énonciations du bail ; que surtout, il s'agit d'un bail commercial portant sur le domaine public maritime lequel est par nature inaliénable et ne peut donner lieu à bail commercial ; qu'il s'en déduit que l'action introduite par la Sarl X... devant les juridictions de l'ordre judiciaire aux fins de paiement des loyers et résiliation du bail était nécessairement mal fondée ; qu'il n'existe d'ailleurs pas de fondement sur lequel la Sarl X... qui n'est pas propriétaire aurait pu poursuivre la résiliation du bail ; que si chacune des parties invoque la mauvaise foi de l'autre il apparaît en premier lieu que la cour n'est saisie d'aucune prétention indemnitaire par la Sarl X... ; qu'en outre, cette mauvaise foi apparaît comme également partagée ; qu'en effet, si la Sarl X... a multiplié les instances souvent contradictoires, il n'en demeure pas moins que le preneur ne pouvait, dès l'origine, ignorer la difficulté portant sur la propriété des lieux loués laquelle était rappelée au bail ; que par ailleurs M. A..., cessionnaire des parts sociales de la Sarl Guy X... Service avait accepté mandat de la part du bailleur de mettre tout en oeuvre en vue de tenter d'obtenir à terme, au profit de la Sarl X... , une valorisation de l'utilisation des parcelles de prés salés
 et de désengager la Sarl X... du contentieux l'opposant à la puissance publique ; que le bail étant nul et non pas seulement résilié c'est à bon droit que la Sarl GCPS demande répétition des loyers par elle versés depuis décembre 2007, date correspondant au prononcé par la cour d'appel de Pau statuant sur renvoi de cassation de son arrêt d'où il résulte qu'à tout le moins depuis cette date la Sarl X... ne pouvait se prévaloir d'une possession paisible des lieux ; que le jugement sera en conséquence infirmé dans toutes ses dispositions ; que la Sarl X... sera déboutée de l'ensemble de ses demandes et condamnée à la répétition des loyers à hauteur de 107.104,78 €, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2011, date de la demande en justice ;