Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-10.285 du 01/07/2020,  partie 2


qu'en retenant que la non-réitération de la vente par acte authentique résulte d'un accord des parties qui se sont rapprochées pour parvenir à la cession des parts sociales de la société [...] à la société Elégance, sans répondre au moyen décisif tiré de la caducité du compromis de vente, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°/ que, dans leurs conclusions d'appel, M. S... et la société [...] faisaient valoir que le permis de construire, in fine obtenu, avait été accordé à la suite d'une modification radicale et substantielle du projet, comportant acquisition d'un bâtiment contigu, de sorte que ce permis de construire avait été obtenu non dans le cadre du compromis de vente, devenu caduc, mais dans le cadre d'un projet parfaitement différent et étranger au compromis de vente litigieux ; qu'en retenant que la non-réitération de la vente par acte authentique résulte d'un accord des parties qui se sont rapprochées pour parvenir à la cession des parts sociales de la société [...] à la société Elégance, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour
 
 4. Si la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le paiement des honoraires de l'agent immobilier à la conclusion effective de la vente, celui-ci a droit à la réparation de son préjudice en cas de comportement fautif de son mandant ou de l'autre partie, qui lui a fait perdre sa commission.
 
 5. Dès lors, la cour d'appel ayant condamné M. S... et la société [...] à payer à l'agent immobilier une somme à titre de dommages-intérêts, et non pas une rémunération, le moyen, inopérant en ses deuxième et troisième branches, n'est pas fondé en sa première.
 
 Mais sur la quatrième branche du moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 6. M. S... et la société [...] font le même grief à l'arrêt, alors « qu'aucune commission ni somme d'argent à quelque titre que ce soit ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; que, si le mandat confié à l'agent immobilier est un mandat d'entremise qui ne permet pas à l'agent de signer la vente en lieu et place du mandant, ce dernier peut, sans faute, refuser de conclure la vente avec une partie découverte en exécution de ce contrat d'entremise ; qu'en énonçant, pour allouer à l'agent immobilier à titre de dommages-intérêts le montant de la commission fixée dans le compromis de vente du bien immobilier, que la société [...] et M. S... s'étaient entendus pour éluder les droits de l'intermédiaire en ne concluant pas la vente initialement projetée mais une cession d'actions, la cour d'appel s'est prononcée par un motif impropre à caractériser une faute ou une fraude commise à l'encontre de l'agent immobilier, violant l'article 1147 du code civil, devenu 1231-1 du même code, ensemble le principe fraus omnia corrumpit. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
 
 7. Selon ce texte, le débiteur est condamné au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
 
 8. Pour déclarer M. S... et la société [...] responsables du préjudice subi par l'agent immobilier et les condamner solidairement à lui payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que ceux-ci avaient conclu, non la vente du bien immobilier, mais une cession de la totalité des parts sociales, qui avait permis à M. S... de devenir, à travers la société Elégance, l'unique actionnaire de la société [...] , propriétaire du bien immobilier, cette opération étant connue de l'agent immobilier pendant le cours des mandats. Il en déduit qu'ils s'étaient ainsi manifestement entendus pour éluder les droits de ce dernier.
 
 9. En statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la faute des mandants à l'égard de l'agent immobilier, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il écarte des débats la pièces n° 21 produite par la société Le Havre entreprise postérieurement à la clôture des débats, l'arrêt rendu le 18 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;
 
 Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
 
 Condamne la société Le Havre entreprise aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;