décision 17-15.830 du 22/03/2018,  partie 2



 AUX MOTIFS QUE « sur les motifs de refus de renouvellement du bail et d'indemnité d'éviction : en application des articles L. 144-3 du code de commerce : « les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance », et L. 144-4 du même code : « le délai prévu par l'article L. 144-3 peut être supprimé ou réduit par ordonnance du président du tribunal de grande instance rendue sur simple requête de l'intéressé, le ministère public entendu, notamment lorsque celui-ci justifie qu'il est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds personnellement ou par l'intermédiaire de préposés ; qu'il en résulte que l'autorisation accordée par le président du tribunal ne vaut qu'à partir de son prononcé et ne peut régulariser rétroactivement une location-gérance irrégulière ; qu'autrement dit, le loueur ne peut conclure sans avoir reçu au préalable une réponse positive à sa requête ; qu'en l'espèce, les congés de refus de renouvellement de bail commercial et de versement d'indemnité d'éviction délivrés les 7 et 22 mai 2012 par la SCI Vengeance se fondent tous les deux sur les dispositions légales précitées et font grief à Mme A... de ne pas avoir exploité pendant deux années au moins le fonds mis en gérance ; qu'il résulte des pièces versés au dossier que Mme A... a acquis le fonds de commerce litigieux le 12 avril 2005, a conclu le contrat de location-gérance le 20 mars 2006 et a obtenu l'autorisation du président du tribunal de grande instance de Mont de Marsan le 23 mai 2006 ; qu'il est donc indéniable que l'exigence d'un délai d'exploitation de deux ans des lieux loués par Mme A... n'est pas remplie ; que le fait qu'elle ait commencé à compter de 2004, à exploiter sous forme de location saisonnière un fonds situé [...], sous l'enseigne « Bisca Kids » et qu'elle ait ensuite acheté le fonds de commerce litigieux en 2005 situé [...] sans création de nouvelle clientèle et de nouveau fonds compte tenu de la proximité des deux magasins ne permet pas pour autant de considérer que l'obligation des deux ans est satisfaite dès lors que le bail commercial portant sur le premier local a pris effet le 12 mai 2004 et que la mise en location-gérance est en date du 20 mars 2006 ; qu'ainsi, compte tenu des dispositions légales sus-rappelées, l'autorisation accordée par le président du tribunal de grande instance de Mont de Marsan ne peut pas régulariser la location-gérance consentie irrégulièrement à la société Bisca Group ; que cependant, si une faute existe dans les rapports contractuels existant entre Mme A... et la Sarl Bisca Group pouvait entraîner la nullité du contrat de location-gérance, il n'en demeure pas moins que la SCI Vengeance ne rapporte pas la preuve du préjudice que lui cause - à elle, propriétaire des murs – sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil, cette faute pouvant justifier ainsi un refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction ; qu'en outre, il est incontestable que le 10 mars 2006, la précédente propriétaire des murs avait donné son accord à la mise en location-gérance du fonds de commerce et l'avait libellé de la façon suivante : « je vous donne mon accord exprès à la mise en location-gérance de votre fonds de commerce au profit de la Sarl Bisca Group » ; que cette autorisation se suffit à elle-seule dans la mesure où les dispositions de l'article 12 du contrat de bail commercial du 6 avril 2005 – qui prévoient que « toute cession ou sous-location devra avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur sera appelé. Une copie exécutoire de l'acte de cession ou de sous location devra être remise au bailleur sans frais à sa charge pour lui servir de titre exécutoire – n'ont pas à être respectées puisque la location-gérance ne constitue ni une cession du droit au bail, ni une sous-location, en l'absence de toute démonstration de son caractère fictif » ; que les interrogations, les suppositions et les supputations de la SCI Vengeance telles qu'elles sont formulées en page 9 (par erreur numérotée 13) de ses dernières conclusions étant insuffisantes pour ce faire ; qu'en conséquence, le motif tiré du nonrespect de l'article L. 144-3 du code de commerce ne peut constituer un motif grave et légitime privatif d'une indemnité d'éviction ; que sur les autres motifs invoqués postérieurement à la délivrance des congés litigieux : que le bailleur ne peut pas modifier les motifs graves et légitimes dont il a fait état dans l'acte de refus de renouvellement ; que cependant, il existe une exception au principe de « l'immutabilité des motifs » tenant à des faits et/ou des infractions commises par le locataire dont le bailleur n'a eu connaissance que postérieurement à l'acte de refus de renouvellement ; qu'en l'espèce, la SCI Vengeance reproche à Mme A... d'exercer une activité interdite, dans le cadre d'une sous-location elle-même déguisée et interdite et d'avoir entrepris des travaux sans son autorisation ; que cependant, ces griefs n'ont pas été invoqués dans les deux congés successifs délivrés à Mme A... ;