Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.334 du 15/04/2021,  partie 10



 AUX MOTIFS QUE « sur la responsabilité du notaire, le notaire, M. [S], a établi en date du 10 novembre 2008 l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble, qui prévoit que celui-ci est destiné à titre principal à l'habitation principale et qu'en outre, sous réserve que les règlements le permettent et à charge pour les propriétaires des lots concernés d'obtenir les éventuelles autorisations administratives qui seraient nécessaires, il est autorisé : - en ce qui concerne les lots du 7ème étage : d'affecter ces lots à un usage de location meublée ou à un usage de résidence hôtelière de tourisme ; - en ce qui concerne les lots du rez-de-chaussée : d'affecter ces lots à un usage professionnel ou à un usage de bureaux ; que le notaire a également rédigé l'ensemble des ventes litigieuses qui sont toutes relatives à des lots du 7ème étage et qui prévoient que l'acquéreur est propriétaire des biens vendus à compter du jour de l'acte et qu'il en a la jouissance à compter de ce même jour, "les biens vendus étant entièrement libres de location ou occupation, ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en les visitant ; qu'étant précisé qu'un bail commercial est consenti concomitamment aux présentes par l'acquéreur au profit de" [...] ; qu'il ne résulte pas de ces circonstances ni d'aucun autre élément de preuve que le notaire - qui est resté étranger aux baux commerciaux, qui ne les a pas annexés à l'acte authentique et dont rien n'indique qu'il les ait eus en sa possession avant la vente - ait eu l'obligation d'éclairer les acquéreurs sur la nécessité pour le propriétaire d'obtenir une autorisation administrative avant de consentir les baux commerciaux litigieux, étant observé que rien n'indique non plus que le notaire ait été informé que les baux commerciaux litigieux autorisaient des sous-location pour des durées plus courtes que celles qui sont compatibles avec l'habitation, au sens de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il n'est pas démontré en l'espèce que le notaire aurait dû davantage s'informer sur la teneur des baux commerciaux déclarés par les parties à la vente, notamment pour vérifier si les conditions étaient réunies pour que les acquéreurs bénéficient des dispositions fiscales favorables en matière de résidence hôtelière ; qu'il ne peut être soutenu que le notaire aurait manqué à son obligation de faire toutes diligences pour garantir l'efficacité de l'acte authentique, dès lors qu'il n'est pas prouvé qu'à défaut d'exploitation para-hôtelière, serait privée de toute pertinence économique l'opération d'investissement décrite à l'acte notarié comme devant être réalisée avec le recours à un bail commercial pour réaliser des sous-locations meublées, sans référence à une exploitation para-hôtelière ; que par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que le notaire n'était pas responsable à l'égard des bailleurs ; qu'a fortiori, le jugement doit être approuvé d'avoir dit que le notaire n'était pas responsable à l'égard du preneur à bail, qui n'avait été partie à aucun acte rédigé par ce notaire. ; que sur la responsabilité de la société 5 Mirabeau à l'égard des bailleurs ; que dès lors que la violation de l'article L. 632-7 du code de la construction et de l'habitation est sanctionnée non seulement par la nullité de l'acte qui y contrevient, mais encore par une amende civile qui a la nature d'une peine soumise au principe de personnalité des peines, il s'ensuit que seuls les propriétaires concernés peuvent subir cette peine ; que par conséquent, la société AMS et PV, les époux [E], Mme [D] et les consorts [P], qui subissent les sanctions encourues par leur fait personnel en qualité de bailleur, ou par le fait personnel de leur auteur quand celui-ci a consenti le bail, agissent vainement en responsabilité contre la société 5 Mirabeau pour être indemnisés du coût des amendes ; que les amendes civiles prononcées ne pouvant pas s'analyser comme des préjudices, les demandes du chef de ces amendes ne peuvent pas aboutir ; que la société AMS et PV, les époux [E], Mme [D] et les consorts [P] agissent en indemnisation du coût de l'acquisition de la commercialité, de la perte des loyers prévus par les baux annulés, de la perte de valeur des biens, de coûts supplémentaires supportés, de la perte des avantages fiscaux, de perte financière et de souffrances morales endurées ; que l'échec de l'opération de sous-location de type para-hôtelier étant causé par la nullité du bail, les bailleurs peuvent demander des dommages-intérêts à la société 5 Mirabeau sur un fondement contractuel ou, à défaut, extra-contractuel, à condition toutefois de rapporter la preuve qu'un manquement contractuel ou une faute lui ont causé un préjudice ; que la société AMS et PV, les époux [E], Mme [D] et les consorts [P] ne rapportent pas la preuve qu'en vertu des actes de vente, le vendeur avait l'obligation de leur livrer des biens pouvant être loués sans autorisation administrative en vue d'une exploitation autre que pour l'habitation ; que les époux [E], Mme [D] et les consorts [P] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d'avoir été liés à la société 5 Mirabeau, en dehors de la vente, par un contrat d'assistance et d'ingénierie prévoyant qu'elle