Cour d'appel de Basse-Terre, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.963 du 12/09/2019,  partie 7



 1° ALORS QUE toute extension de la destination des lieux d'un local à usage commercial réalisée sans l'autorisation préalable du bailleur ou à défaut du tribunal constitue un manquement du preneur à ses obligations ; qu'ayant constaté que le preneur avait réalisé une activité interdite au bail de restauration pizzeria, la cour d'appel, qui a refusé de constater la clause résolutoire au prétexte que le preneur avait cessé cette activité, a violé l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige et l'article L. 145-47 du code du travail ;
 
 2° ALORS QUE toute extension de la destination des lieux d'un local à usage commercial, même limitée à une activité connexe ou complémentaire réalisée sans l'autorisation préalable du bailleur ou à défaut du tribunal constitue un manquement du preneur à ses obligations ; qu'en décidant que les bailleurs ne rapportaient pas la preuve d'une activité non autorisée de restauration quand il ressortait de la lecture du procès-verbal de constat d'huissier des 21 et 28 mai 2015 (cf. prod n° 8) et notamment des photos n° 19 à n° 25 que le preneur exerçait effectivement une activité de restauration non autorisée et proposait notamment un plat du jour et une carte de restauration, la cour d'appel a violé l'article 1184 dans sa rédaction applicable au litige et l'article L. 145-47 du code du travail ;
 
 3° ALORS QUE toute modification matérielle de la chose louée constitue un manquement au bail et que cette infraction est susceptible d'entraîner la résiliation du contrat ; qu'en décidant que les bailleurs ne rapportaient pas la preuve d'une modification de la distribution des locaux au motif qu'ils ne produisaient pas un état initial des lieux et que des travaux de mises aux normes avaient été réalisés en 2014 cependant qu'ils versaient aux débats des photographies provenant d'un procès-verbal de constat d'huissier dressé en 2004 (cf. prod n° 9) dans le cadre d'une expertise en référé duquel il ressortait clairement que les preneurs avaient procédé à une modification de la distribution des lieux, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ;
 
 4° ALORS QUE la résiliation du bail doit être prononcé aux torts exclusifs du preneur lorsque les travaux nécessaires à la réouverture du commerce ne sont imposés qu'en raison de l'utilisation que le preneur a fait des locaux et des installations ; qu'ayant constaté que le preneur avait fait l'objet d'une fermeture administrative pour non-respect des règles d'hygiène et de sécurité, la cour d'appel, qui a refusé d'en déduire que le preneur avait manqué à ses obligations au motif qu'il n'était pas contesté que ces travaux auraient été à la charge du bailleur, sans même rechercher si ces travaux n'avaient pas été imposés en raison de l'utilisation que le preneur avait fait des locaux et des installations, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné les bailleurs à payer à la société MODJO la somme de 10 470 euros au titre des réparations effectuées après déduction de la provision allouée, le cas échéant ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'à l'appui de l'article 1719 du code civil, la société MODJO demande que les consorts P... soient tenus de leur régler la somme de 10 470 euros correspondant aux travaux d'étanchéité des murs extérieurs nécessaires à l'usage des lieux, imposés par l'autorité administrative et leur incombant en qualité de bailleur ; qu'elle rappelle avoir alerté ce dernier dès 2009 sur les problèmes d'évacuation des eaux usées du local loué ; que les consorts P... s'opposent à cette demande au motif qu'ils ont remédié en 2011 à ces problèmes d'étanchéité pour un montant global de 11 458 euros et ne peuvent être tenus des errements du preneur qui n'a eu de cesse de percer des trous dans les murs pour y passer différents câbles ; que sauf convention contraire, il appartient au bailleur, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; qu'il ressort des pièces du dossier que dès le 1er septembre 2009, L'EURL LA ROTISSERIE a fait part à Monsieur P... J... des dysfonctionnements dans l'évacuation des eaux usées notamment du puisard et des fuites d'eau par le toit en cas de pluie et de la nécessité de procéder à des travaux ; que par la suite, cette demande relative à la remise en état du puisard et de la canalisation du bac à graisse vers la station d'épuration a été renouvelée par courrier du 5 novembre 2009 du conseil de l'intimée ;