Cour d'appel de Paris
G3, Cour d'appel de Paris
G3, décision 19-25.160 du 09/09/2021,  partie 5



 2°) ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE sauf engagement personnel en ce sens, le cessionnaire des actifs d&apos;un débiteur faisant l&apos;objet d&apos;une procédure de redressement judiciaire n&apos;est pas tenu de prendre en charge le passif afférent aux contrats dont la continuation est ordonnée ; qu&apos;il en résulte que sauf constatation de la résiliation du bail avant la cession, le défaut de paiement des loyers d&apos;un contrat de bail professionnel par le débiteur cédant ne peut être opposé au cessionnaire pour justifier le non-renouvellement du contrat qui arrivait à expiration postérieurement au jugement ordonnant la cession ; qu&apos;en l&apos;espèce, il résulte des constatations de l&apos;arrêt attaqué que par avenant du 3 mai 2010, la CAF de PARIS et l&apos;association ETUDES ET SANTE avaient convenu de proroger jusqu&apos;au 31 décembre 2016 la durée de la convention de mise à disposition des locaux abritant un centre de santé exploité par l&apos;association, requalifiée par la cour d&apos;appel en bail de locaux professionnels, qu&apos;elles avaient conclue le 7 décembre 2004 ; que la cour d&apos;appel a constaté que l&apos;association ETUDES ET SANTE avait été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 11 février 2016 rectifié le 17 mars 2016 et que par jugement du 30 juin 2016, le tribunal de grande instance a arrêté le plan de cession de l&apos;association au profit de la SA DOCTEGESTIO ou de toute autre structure que cette dernière se substituerait, en ordonnant la poursuite du contrat de location des locaux (arrêt, p. 2) ; qu&apos;en jugeant valable le congé conditionnel délivré par la CAF de PARIS à l&apos;association ETUDES ET SANTE le 27 janvier 2016, à raison d&apos;impayés non régularisés en temps requis par la locataire, au motif inopérant que l&apos;association ETUDES ET SANTE avait fait l&apos;objet d&apos;un redressement judiciaire antérieurement à la date d&apos;expiration du bail (arrêt, p. 9, 3ème §), quand la société DOCTEGESTIO ne pouvait se voir imputer l&apos;arriéré de loyers dû par le cédant, et que le défaut de paiement de ces loyers ne pouvait en conséquence fonder le congé délivré par la CAF, laquelle n&apos;avait pas obtenu la résiliation du bail avant l&apos;ouverture de la procédure collective de l&apos;association ETUDES ET SANTE, la cour d&apos;appel a violé les articles L. 631-22, L. 642-5 et L. 642-7 du code de commerce ;
 
 3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le bailleur d&apos;un local à usage professionnel ne peut valablement mettre un terme au contrat à son échéance qu&apos;à la condition de notifier au locataire son intention de ne pas renouveler le bail en respectant un préavis de six mois ; qu&apos;en l&apos;espèce, par lettre adressée le 27 janvier 2016 à l&apos;association ETUDES ET SANTE, aux droits de laquelle venaient la société DOCTEGESTIO et l&apos;association APATS PLM, la CAF de PARIS se bornait à indiquer que les loyers impayés s&apos;élevaient à la somme totale de 203.451 €, et précisait « votre bail arrive prochainement à expiration et il ne saurait être question de le renouveler au-delà de son échéance (31 décembre 2016) si la situation n&apos;était pas régularisée à cette date » ; qu&apos;en jugeant que ce congé était valable bien qu&apos;il n&apos;ait été formulé que de manière conditionnelle, de sorte qu&apos;il ne pouvait caractériser la volonté ferme et définitive de la CAF de ne pas reconduire le bail à son terme, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ;
 
 4°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la volonté du bailleur d&apos;un local à usage professionnel de donner congé à son locataire ne peut être subordonnée à une condition dont le terme expire moins de six mois avant l&apos;échéance du bail ; que la cour d&apos;appel a constaté que dans le courrier adressé le 27 janvier 2016 à l&apos;association ETUDES ET SANTE, aux droits de laquelle venaient la société DOCTEGESTIO et l&apos;association APATS PLM, la CAF de PARIS a indiqué que les loyers impayés s&apos;élevaient à la somme totale de 203.451 €, et précisait « votre bail arrive prochainement à expiration et il ne saurait être question de le renouveler au-delà de son échéance (31 décembre 2016) si la situation n&apos;était pas régularisée à cette date » ; qu&apos;il en résultait que la locataire disposait d&apos;un délai jusqu&apos;au 31 décembre 2016, soit jusqu&apos;au terme prévu du contrat, pour régulariser sa situation ; qu&apos;en validant néanmoins ce congé, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 57A de la loi du 23 décembre 1986 ;
 
 5°) ALORS, ENCORE, QUE la renonciation à un droit peut être tacite, dès lors qu&apos;elle est dépourvue d&apos;équivoque ; dans le courrier adressé le 19 juillet 2016 à la société DOCTEGESTIO, la CAF de PARIS indiquait que « Le jugement prononcé le 30 juin 2016 par le tribunal de grande instance de Paris (3ème section), qui a été notifié à la Caf, a décidé que la société S.A. Doctegestio dont vous êtes le président pouvait reprendre l&apos;ensemble des actifs et des activités de l&apos;association Etudes et Santé. Cette décision prévoit notamment la poursuite de la convention d&apos;occupation conclue avec l&apos;association Etudes et Santé le 7 décembre 2004, prorogée par avenant n°1 du 3 mai 2010 jusqu&apos;