Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.780 du 04/07/2019,  partie 2


qu'elles en déduisent que la rédaction du bail définitif signé postérieurement à la décision de rejet démontre que les parties n'ont pas entendu renoncer pour autant à leurs accords initiaux et qu'en septembre 2011, un cabinet d'architecte mandaté par la société Jennyfer, s'adressait au bailleur par un mail auquel est annexé un plan décrivant les modifications de surfaces envisagées par sa mandante, duquel il s'avère que la quasi-totalité de la surface est affectée à un usage commercial ; qu'elles estiment donc que la société Jennyfer a pris à bail les locaux dans le but d'augmenter la surface commerciale aux dépens de celles dédiées à la réserve et aux locaux sociaux, qu'elle avait bien la possibilité d'exercer son activité commerciale sur la totalité des surfaces données à bail, et que sa décision de ne pas exploiter les surfaces litigieuses n'est pas opposable au bailleur ; que les appelantes en concluent que c'est dans une volonté commune des parties de transformation du dépôt en surface commerciale que le bail a été signé, et que c'est donc la surface totale de 660m² (hors locaux sociaux et entrepôts) qui doit être affectée au magasin, sans application de coefficient de pondération, et critiquent le jugement qui a qualifié de « simple projet » la commune intention des parties de procéder à des travaux permettant d'augmenter la surface d'accueil de la clientèle dans les proportions habituelles au regard de la surface totale du local ; qu'elles demandent donc qu'il soit procédé à. la pondération suivante : - magasin : 660m²x 1,00 = 660m², -- locaux sociaux et entrepôts : 150m²x 0,30 = 45 m², soit 705m² au total ; que l'intimée demande à la cour de confirmer le jugement de première instance qui retient une surface pondérée de 453 m², conformément aux recommandations faites par l'expert ; qu'elle soutient que la promesse synallagmatique de bail est sans objet suite à la régularisation du bail le 17 mars 2003, et que le bail commercial est le seul acte régissant les rapports contractuels entre les parties, qu'en conséquence la demande d'une autorisation administrative d'ouverture d'une grande surface commerciale auprès de la Commission Départementale d'Equipement Commercial (CDEC) et les plans d'agrandissement des surfaces commerciales effectué par le cabinet d'architecture ne rentrent pas en compte dans l'estimation de la surface de vente ; que Jennyfer affirme que l'affectation des lieux actuelle est rigoureusement identique à celle qui existait lors de la prise à bail des locaux, comme en justifie le plan des locaux produit par la partie adverse elle-même, que dans la partie entrepôt certains éléments comportent encore des étiquettes Q... B..., précédent exploitant et enseigne apparentée au bailleur, ce qui démontre sans équivoque que l'affectation des lieux n'a pas été modifiée par Jennyfer ; qu'elle ajoute que sa demande d'autorisation de la CDEC pour étendre la surface de vente de 300 m² à 660 m² a été déposée en date du 12 novembre 2002 avec l'accord du bailleur de l'époque, et que le refus de la CDEC de l'Essonne d'extension de la surface de vente datée du 30 janvier 2003 a été notifiée à la société Jennyfer le 12 février 2003; qu'ainsi lors de la signature du bail intervenue le 17 mars 2003, les parties savaient pertinemment que la société Jennyfer était dans l'impossibilité d'étendre sa surface de vente ; qu'elle rappelle que le bail ne comporte aucune obligation pour la société locataire d'augmenter sa surface de vente, et qu'en tout état de cause l'expert a considéré que les caractéristiques des locaux et leur présentation générale sont celles d'un entrepôt, et que la transformation de cette surface d'entrepôt en surface ouverte au public, « nécessiterait des travaux d'adaptation, création d'une partie pour la livraison, cloisonnement, ... » ; que s'agissant de la destination des lieux, elle indique qu'il s'agit d'une destination spécialisée conforme aux usages courants en matière de baux commerciaux ; que la cour relève que le bail signé le 17 mars 2003 porte sur un local d'une surface de 800 m² environ et a pour destination la « commercialisation au détail d'articles de prêt à porter féminin, chaussures et accessoires s'y rapportant » ; que le plan annexé à cet acte présente un lot n°3 uniforme sans affectation de surfaces ; que le plan daté de 1983 versé aux débats par les bailleurs n'est pas contractuel et ne saurait désigner les locaux tels qu'ils ont été donnés à bail, d'autant qu'il est antérieur de vingt ans de la prise à bail ; qu'il importe peu qu'une promesse synallagmatique de bail ait été conclue le 16 octobre 2002 sous conditions suspensives, dès lors qu'il est acquis que les parties sont passées outre ces conditions en signant un bail ferme et définitif qui régit leurs relations contractuelles ;