Cour d'appel de Toulouse
20, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.162 du 19/12/2019,  partie 3


que compte tenu du décalage entre la date du dépôt du rapport d'expertise (juin 2007) et le jour où l'éviction s'est réalisée (mars 2010), le premier juge a procédé à une réévaluation de l'indemnité en lui appliquant la variation de l'indice du coût de la construction ; que rien n'empêche le juge de procéder à une revalorisation de l'indemnité si une telle demande est formulée, afin de tenir compte du fait que le locataire a quitté les lieux trois ans après le dépôt du rapport d'expertise puisque c'est à cette date qu'il y a lieu de se situer pour évaluer son préjudice ; qu'à défaut d'autres éléments d'appréciation, il est loisible de se référer à la variation d'un indice économique au lieu de la variation de l'indice propre aux loyers commerciaux qui n'a pas un caractère obligatoire ; qu'enfin, les prix de cessions des fonds de commerce de voisinage sont sans influence sur la valeur de l'indemnité de remplacement et il n'y a pas lieu d'en tenir compte comme sollicité par les intimés ; qu'en ce qui concerne la méthode d'évaluation de l'indemnité d'éviction, l'indemnité ne peut être limitée au seul résultat de l'exploitation du fonds sans tenir compte de la valeur du droit au bail et de la totalité de la clientèle, éléments inséparables du fonds ; que l'expert judiciaire Madame U... a évalué la valeur du fonds à 36 000 euros et la valeur du droit au bail à 125 500 euros ; que lorsque la valeur du droit au bail est à elle seule supérieure à la valeur marchande du fonds, l'indemnité d'éviction doit correspondre à la valeur du droit au bail qui représente le potentiel de développement du fonds pour un acquéreur éventuel ; qu'en l'espèce, le fonds a une activité réduite mais le local bénéficie d'un emplacement favorable ; que l'application des méthodes d'évaluation fondées sur le résultat des dernières années d'exploitation ne donnera qu'une estimation manifestement inférieure au prix que le locataire pourrait obtenir d'une cession de son fonds de commerce et de son bail s'il était resté dans les lieux ; qu'il est établi que les preneurs ont envisagé dès l'année 2003 de céder leur fonds de commerce à un successeur, la société PH International pour un prix de 160 000 euros et que le projet n'a pu être mené à bien, les bailleurs ayant entre-temps notifié leur refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ; qu'ils se sont maintenus dans les lieux avec une activité réduite dans l'attente de l'issue des procédures en cours jusqu'au mois de mars 2010 date à laquelle Monsieur T... a délaissé le local en raison de problèmes de santé ; qu'il en résulte que contrairement à ce que soutiennent les appelantes, l'indemnité d'éviction ne peut être fixée à la seule valeur comptable du fonds de commerce et c'est à bon droit que le premier juge a fixé l'indemnité principale d'éviction en se fondant exclusivement sur la valeur du droit au bail pris isolément telle que déterminée par l'expert ; que rien ne permet de dire, comme le soutiennent les bailleurs, que le fonds des époux T... a été perdu par leur fait en raison d'un défaut d'exploitation alors que c'est à la date du refus de renouvellement qu'il y a lieu de déterminer la consistance du fonds et que les chiffres d'affaires annuels des années précédentes communiqués à l'expert confirment l'existence d'une exploitation commerciale avec un chiffre d'affaires moyen de 40 000 euros par an ; qu'enfin il est tout à fait possible de calculer l'indemnité d'éviction en l'absence de communication de chiffres d'affaires récents lorsque l'indemnité principale s'appuie sur la valeur du droit au bail et il sera observé que cette méthodologie a été implicitement approuvée par les bailleurs dans la mission donnée à leur propre expert, Monsieur Y... G..., qui consistait précisément à évaluer la valeur du droit au bail ; que les critiques formées de ce chef à l'encontre de la décision du tribunal Albi seront donc rejetées ; que les appelantes contestent le montant de la valeur locative dès lors que selon elles, deux caractéristiques essentielles du bail ont été écartées à tort par l'expert et le premier juge, l'interdiction de cession du bail sans l'accord du bailleur ainsi que la monovalence du local affecté à une activité de boulangerie-pâtisserie, tous éléments qui aboutissent à conférer au droit au bail une valeur quasiment nulle ; que les locaux monovalents sont les locaux construits ou aménagés à l'effet à servir en vue d'une seul type d'exploitation et qui ne peuvent être affectés à un autre usage sans des transformations importantes et onéreuses ; que tel n'est pas le cas d'un local commercial implanté en rez-de-chaussée d'immeuble exploité pour commerce de boulangerie-pâtisserie-salon de thé dans lequel il n'existe plus d'équipements spéciaux ni local dédié et qui peut manifestement être transformé pour l'exercice d'une autre activité à un coût raisonnable ; qu'en tout état de cause, l'enseigne faïencée figurant sur la façade qui constitue un élément de patrimoine n'est pas de nature à empêcher la transformation intérieure de locaux pour une autre activité ;