Cour d'appel de Reims, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.998 du 14/11/2019,  partie 5


que certains éléments de vétusté ont pu être relevé, sans que l'état général du bâtiment soit particulièrement dégradé ; qu'il sera classé en catégorie 4, et le fermage fixé à 3 € par m2, soit 7965 € au total ; que le hangar à matériel, non bardé, apparaît vétuste s'il est fonctionnel ; que les mêmes constatations doivent être faites concernant la grange avec stock à grains ; que pour aucun de ces biens il n'est que la vétusté en empêche l'exploitation ; que le prix du bail pour ces éléments, de catégorie 5, sera fixé au prix de 2 € par m2 soit 696 € au total ; que concernant la bergerie, la vétusté n'est pas démontrée ; qu'il convient de la retenir pour un bien de catégorie 4, cette dernière étant partiellement bardée ; que le fermage pour cet élément sera fixé à 3,10 €, soit 632,40 € au total ; que le fermage pour les bâtiments sera fixé au montant annuel de 9293,40 € ;
 
 1) ALORS QUE les règles d'ordre public fixant la détermination du prix du fermage qui prévoient que ce dernier est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement, n'excluent pas qu'il soit tenu compte d'autres facteurs ; qu'en affirmant, pour fixer à 9.293,40 euros le prix du bail portant sur les bâtiments édifiés sur la commune de [...], que la détermination du prix du fermage ne dépend que de la nature et de la qualité des biens loués, excluant ainsi toute prise en compte de la situation économique du preneur et de l'étendue des garanties couvertes par les contrats d'assurance souscrits par la bailleresse, la cour d'appel a violé les articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 6 du code civil ;
 
 2) ALORS QU'il incombe au bailleur qui demande la fixation du prix du bail renouvelé de démontrer en quoi le bien affermé est de qualité et en bon état ; qu'en affirmant, pour fixer à 9.293,40 euros le prix du bail portant sur les bâtiments édifiés sur la commune de [...], que la vétusté de la bergerie n'était pas démontrée, cependant qu'il appartenait à la bailleresse de justifier de la qualité et du bon état de ce bâtiment, la cour d'appel a violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil.