Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.544 du 24/09/2020,  partie 2


qu'un rapport SOCOTEC, datant du 19 septembre 2003, qui avait notamment une mission relative à la solidité des ouvrages et des éléments d'équipement indissociables pour la construction d'un entrepôt en R+2 sur 400 m² environ au sol est produit mais ne donne aucun élément probant sur la distribution des locaux à la suite de la visite effectuée ; qu'il résulte de ces plans la construction de deux étages ; que cependant, l'immeuble comme l'attestent les plans et l'expertise présente une hauteur sous plafond permettant l'aménagement d'un troisième étagle ce qui est corroboré par la présence d'ouvertures permettant d'éclairer ce troisième étage ; que M.E..., qui a visité l'immeuble en 2006, aux côtés de M.O... dans le cadre d'une expertise judiciaire atteste, le 21 juillet 2016, qu'il n'existait ni mezzanine ni structure dans le bâtiment ; que M.O..., expert qui a réalisé la mission d'expertise dans ce bâtiment en 2006 mais n'en a pas conservé de rapport, ne peut certifier s'il existait ou non une mezzanine ; qu'il n'est pas précisé dans quel cadre cette expertise a été réalisée ; qu'il est communiqué une convocation pour le 28 novembre 2006 de l'expert M. O..., architecte, adressée à la SCI Jonathan et à la société EPC, autre partie ; que l'expert envoie aux parties son pré-rapport qui n'est pas versé aux débats ; que la cour relève qu'alors que ce troisième étage est parfaitement visible et distinct, le bailleur n'a formulé aucune observation sur son existence au cours de l'expertise et l'expert a pris en compte l'intégralité de la surface utile pour évaluer la valeur locative ; que si le bailleur n'était pas présent lors des opérations d'expertise, il était représenté e a eu connaissance des conclusions de l'expert ; que ce moyen n'a été développé qu'au cours de la procédure d'appel et tardivement ; que le conseil de la SCI Jonathan a adressé un dire à l'expert le 24 février 2015 pour confirmer son accord sur les surfaces retenues, en les reprenant tel que l'expert les avait distinguées : -2ème étage : 297 m² -3ème étage : 324 m² total : 621 m² ; que la SCI Jonathan n'a formulé aucune observation sur ce troisième étage qualifié ainsi par l'expert et non de mezzanine ; que les mentions figurant au bail, en l'absence d'état des lieux, de même que l'attestation de M. E..., qui n'est pas corroborée par d'autres éléments probants sont insuffisantes pour déterminer la configuration exacte des locaux, lors de la conclusion du bail ;
 que les éléments versés aux débats laissent subsister un doute sur la date à laquelle cet étage a été édifié ; que si la bailleresse produit des éléments établissant qu'en 2002, le troisième étage n'existait pas, la SCI Jonathan ne produit aucun élément démontrant que cet étage a été édifié par la preneuse postérieurement au bail ayant débuté en juin 2004 ; qu'en conséquence, cet étage a été pris en compte par l'expert pour calculer la surface du local loué mais ne peut être analysé comme une modification par le preneur des caractéristiques des locaux susceptibles de justifier le déplafonnement du loyer ; que dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 64.803, 95 € par an en principal, en application des règles du plafonnement prévues à l'article L145-34 du code de commerce   ; que la société Cédric Bazar produit une quittance de loyer de septembre 2014 établissant qu'elle paie un loyer de 6876 € soit 82512 € par an, soit une somme supérieure au loyer plafonné ; que le loyer plafonné étant inférieur au loyer versé par la société Cédric Bazar, le jugement sera infirmé en ce que le juge des loyers commerciaux a condamné la société Cédric Bazar à verser à la SCI Jonathan la somme représentant la différence entre l'ancien loyer et celui du bail renouvelé avec intérêt au taux légal à compter du 1er juin 2013 ; que le loyer plafonné étant inférieur au loyer fixé, la SCI Jonathan devra restituer à la société Cédric Bazar le trop perçu des loyers depuis le 1er juin 2013 outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 2 juillet 2015 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les intérêts échus après cette date ( arrêt, p. 5 à 7 ) ;
 
 1° Alors que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée notamment d'après les caractéristiques du local considéré, en fonction de la surface et du volume de l'immeuble ;