décision 17-10.520 du 03/05/2018,  partie 7


La proximité de son étude du chantier ne faisait peser sur lui aucune obligation de se rendre sur le chantier afin de constater lui-même l'achèvement des travaux. Dans l'acte authentique de vente du 31 décembre 2003 reçu par Maître Z..., la SCCV Bercam indique que la garantie intrinsèque d'achèvement est financée à hauteur de 5 628 670,80 euros représentant 60 % du prix catalogue de tous les lots d'une part à concurrence de 3 377 000 euros sur les fonds propres de la SCCV Bercam selon attestation de M. Stéphane F... expert-comptable commissaire aux comptes en date du 11 août 2003, et d'autre part à concurrence de la somme de 2 299 202 représentant le montant total des prix de vente déjà signées selon attestation du notaire instrumentaire en date du 27 août 2003. L'obligation indemnitaire de Maître Z... ne peut résulter du seul fait qu'il n'a pas vérifié que l'attestation du montant des fonds propres qui lui était fournie était conforme à l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation. En effet, une réponse ministérielle du 21 novembre 1970 admet la justification du montant des fonds propres par une attestation d'expert-comptable dont la compétence professionnelle pour évaluer le montant des fonds propres d'une société dont il tient les comptes apparaît au moins égale à celle d'un établissement financier. Par ailleurs, en l'absence d'annulation de la vente, l'acte conserve l'efficacité dont le notaire est garant et il n'existe pas de lien causal entre cette faute éventuelle et les préjudices dont M. X... sollicite l'indemnisation qui résultent, au jour de son engagement contractuel, d'un manque d'information dans les difficultés l'état d'avancement du chantier ainsi que du caractère inexact de la garantie intrinsèque d'achèvement quant au montant total des prix des ventes déjà signées. Par ailleurs, en instrumentant le 31 décembre 2003 l'acte authentique de VEFA au profit de M. X..., Maître Z... n'a commis aucune faute délictuelle. En effet, au jour de son attestation de garantie intrinsèque d'achèvement en date du 27 août 2003, il a, à bon droit, pris en compte la vente du 14 août 2003 des lots 1A, 1B, 2A, 2B, 3A, 3B, 4A et 4B par la SCCV Bercam à la SCI de Montjoly au prix de 1 001 919 euros. M. X... ne rapporte pas la preuve que, le 31 décembre 2003, Maître Z... savait qu'il s'agissait d'une vente fictive viciant son attestation alors que les actes de rétrocession pour un euro n'ont été passés qu'en décembre 2004 et juillet 2005, étant précisé que sa bonne foi est présumée. En conséquence, la cour infirmera le jugement déféré en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de Maître Z... qui sera mis hors de cause » (arrêt attaqué, pp. 12 et 13).
 
 ALORS QUE les circulaires et réponses ministérielles – a fortiori lorsqu'elles sont contraires à la loi – sont dépourvues de toute valeur normative ; que le notaire est tenu d'une obligation d'investigation à l'égard des éléments qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en l'espèce, pour juger que le notaire n'aurait pas manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte par lui instrumenté en s'abstenant de vérifier que l'attestation des fonds propres émanait d'une banque ou d'un établissement financier habilité conformément aux prescriptions de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a retenu qu'« une réponse ministérielle du 21 novembre 1970 admet la justification du montant des fonds propres par une attestation d'expert-comptable » ; qu'en se déterminant ainsi, au regard d'une circulaire dépourvue de toute valeur normative – et contraire à l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation qui impose que soit fournie une attestation délivrée par un établissement bancaire, la cour d'appel a violé la hiérarchie des normes, ensemble l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, par refus d'application, et l'article 1382 devenu 1240 du code civil.