Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.350 du 10/09/2020,  partie 4


qu'il est toutefois admis que si les différentes questions sont dépendantes les unes des autres, ou qu'il existe un lien étroit entre les deux décisions objets du même vote et qu'elles relèvent de la même majorité, ce qui est le cas en l'espèce, l'annulation ne peut être encourue de ce chef ; qu'or en l'espèce la résolution soumise au vote porte sur l'approbation et la répartition des comptes généraux, qui constituent en réalité une même question puisque la répartition des charges et des produits de l'exercice est indissociable des comptes généraux dont elle est l'une des composantes ; que cette interprétation résulte d'ailleurs de la recommandation n° 6 de la commission relative à la copropriété en date du 7 décembre 2006 au terme de laquelle : « Sur l'approbation des comptes et la répartition du solde des charges et des produits de l'exercice; Considérant que ce document est destiné à être soumis aux copropriétaires en vue de leur approbation par l'assemblée générale ; Considérant que la répartition du solde des charges et des produits de l'exercice est ainsi effectuée à l'arrêté des comptes, mais sous réserve de son approbation par l'assemblée générale des copropriétaires ; Considérant que ce n'est que l'approbation des comptes qui rendra exigibles les excédents de charges ou de produits de l'exercice par rapport au budget prévisionnel ; Rappelle que seule l'approbation des comptes par l'assemblée générale donne force à la répartition des charges et à l'inscription des éventuels excédents ou insuffisances de charges au débit ou au crédit du compte individuel de chaque copropriétaire » ; qu'il en résulte que l'approbation et la répartition des comptes recouvrent une seule et même notion comptable et qu'il n'y a donc pas lieu à vote distinct, et ce même en cas de changement de syndic en fin d'exercice, puisque la répartition des charges en fin d'exercice entre les copropriétaires résulte de l'état de répartition des charges inclus dans le règlement de copropriété ; que la demande d'annulation de la résolution n° 2 sera en conséquence rejetée » ;
 
 alors que chaque résolution proposée au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale ne peut avoir qu'un seul objet ; que l'approbation des comptes, et la répartition des charges et produits constituent deux objets distincts, et doivent donc faire l'objet de deux votes distincts ; qu'en décidant l'inverse, la cour d'appel a violé l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 9 et 17 du décret n° 65-557 du 17 mars 1967, dans leur rédaction applicable en la cause.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir débouté les époux D..., M. O..., M. W..., la SCI Quiétude, les époux P..., Mme T..., Mmes U... et X... I..., et Mme L... de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 5 septembre 2011 ;
 
 aux motifs propres que « sur la résolution n°3 : que le premier juge a constaté que la résolution ne porte pas sur le vote définitif d'une dépense ou d'un marché exigeant une mise en concurrence d'entreprises, s'agissant seulement des honoraires et frais d'actes de contentieux et par ailleurs d'un budget seulement prévisionnel ; que les copropriétaires n'opposent aucune critique sérieuse à ce motif pertinent par la seule affirmation contraire d'une charge à caractère exceptionnel ; que les copropriétaires ne sont pas fondés à déduire de la présentation des budgets prévisionnels au conseil syndical du 22 juin 2011 qu'ils ont été élaborés par le conseil syndical et non par le syndic qui en a la charge en application de l'article 18 de la loi de 1965 ; que la cour observe que l'article 18 énonce sans autre précision que le syndic est chargé d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, que ce principe général de concertation sans modalités réglementées n'est pas contredit par le procès-verbal du conseil syndical du 22 juin 2011 ; que la cour ne retient aucun lien entre la révocation de la présidente du conseil syndical et l'application des règles de l'article 18 » ;
 
 et aux motifs adoptés que « sur la résolution n° 3 : que cette résolution porte sur le vote du budget prévisionnel pour l'exercice en cours du 1/04/2011 au 31/03/2012 pour un montant de 133 700 € ; que les demandeurs prétendent que ce budget comprend une rubrique « dépenses courantes » pour la somme de 36 410 € qui aurait en réalité un caractère exceptionnel exigeant le recours à la procédure de mise en concurrence entre entreprises ; qu'or, force est de relever d'une part que la résolution attaquée ne porte que sur le vote du budget prévisionnel et non sur le vote définitif d'une dépense ou d'un marché et d'autre part et surtout qu'elle ne concerne pas une dépense justifiant une mise en concurrence puisqu'elle est inhérente aux honoraires de l'expert KR... pour un montant de 21 418 €, aux honoraires d'huissier pour la somme de 5 000 €, aux frais d'acte de contentieux pour la somme de 10 000 € ;