Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.880 du 24/09/2020,  partie 3



 1/ Alors que tenu de respecter et de faire respecter le principe du contradictoire, le juge ne peut relever un moyen d'office sans inviter les parties à formuler leurs observations ; qu'en l'espèce, la cour a retenu, pour confirmer le jugement du 6 décembre 2017 ayant ordonné le déplafonnement du loyer à compter du 1er avril 2017, que selon le rapport d'expertise de M. O..., déposé le 26 novembre 2012 dans le cadre d'une précédente instance, les locaux étaient monovalents ; qu'en statuant ainsi, quand la bailleresse, Mme C... épouse R... n'avait pas invoqué le caractère monovalent des locaux pour obtenir le déplafonnement du loyer, la cour d'appel a relevé un moyen d'office, sans inviter les parties à formuler préalablement leurs observations, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2/ Alors que les juges ne peuvent méconnaître les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; que la bailleresse, Mme C... épouse R..., ne prétendait pas que les locaux loués étaient monovalents ; qu'en retenant néanmoins un tel motif de déplafonnement du loyer, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 3/ Alors que par jugement du 1er octobre 2014, confirmé par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 21 janvier 2016, le juge des loyers commerciaux avait jugé dans son dispositif que « les locaux litigieux, à usage d'hôtel-restaurant-bar, sis [...] , ne sont pas monovalents et que, par suite, le loyer sur renouvellement n'est pas soumis à l'article R. 145-10 du code de commerce » ; que ce chef de dispositif ne se référait à aucune période particulière, de sorte que l'autorité de la chose jugée qui y était attachée dépassait le seul cadre de la période concernée par la demande de fixation du loyer ; qu'en décidant néanmoins que les locaux étaient monovalents, pour ordonner le déplafonnement du bail à compter du 1er avril 2017, la cour d'appel a méconnu l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 1er octobre 2014 et à l'arrêt du 21 janvier 2016 précités, en violation de l'article 1351 devenu 1355 du code civil ;
 
 4/ Alors, subsidiairement, qu'en décidant que les locaux étaient monovalents sur la base des conclusions du rapport d'expertise de M. O..., qui avait été établi en 2012, dans le cadre de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2008, la cour d'appel, qui était saisie de la détermination du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2017, s'est prononcée par un motif impropre à établir la réalité de la monovalence des locaux pour la période dont elle était saisie, en sorte qu'elle a violé l'article R. 145-10 du code de commerce ;
 
 5/ Alors, enfin, que les locaux exploités en tant qu'hôtel-restaurant ne peuvent être qualifiés de monovalents qu'à la condition qu'ils constituent une exploitation unique concernant la même clientèle et que l'immeuble ne puisse recevoir une autre utilisation ; qu'en l'espèce, la cour a retenu, pour considérer que le loyer du bail renouvelé devait être déplafonné que « l'expert judiciaire relève notamment s'agissant de la question de la monovalence : « On peut penser que l'exploitant de l'hôtel a délégué la gestion du restaurant dans un souci de rentabilité et, à notre avis, le restaurant n‘est que l'accessoire indispensable de l'activité d'hôtellerie. Selon nous l'établissement est monovalent » (page 20 du rapport d'expertise de M. O...) » ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à établir que les activités d'hôtellerie et de restauration constituaient une exploitation unique concernant la même clientèle et que l'immeuble ne pourrait être affecté à une autre utilisation, la cour d'appel a violé l'article R. 145-10 du code de commerce.