Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.727 du 06/02/2020,  partie 3


qu'or, précisément et en application des articles 45 et 21, la place litigieuse n'est pas réservée aux copropriétaires du syndicat Quartier Latin III mais doit rester à l'usage des tiers de sorte qu'elle ne peut être clôturée, sans que le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III puisse prétendre au bénéfice du II de l'article 21 qui concerne les galeries et couloirs ; que par ailleurs, le courrier de la municipalité en date du 9 mai 2017 qui mentionne que la [...] partie privative n'est pas concernée par la servitude d'intérêt et d'utilisation publique est inopérant comme non circonstancié et ne permet pas non plus de contredire la réciprocité entre les parties stipulée à l'article 45 ; qu'enfin, le passage piétonnier sur cette place n'entre pas dans le champ d'application de l'article L 126-1 du code de l'urbanisme, de sorte que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III se prévaut de ce texte ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, et comme jugé en première instance, il doit être retenu que le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III ne peut clore, quelle que soit l'assiette de la servitude de passage automobile ci-dessous examinée dont bénéficie le fonds du syndicat des copropriétaires Quartier Latin IV ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE en l'occurrence, l'esplanade qui fait l'objet du mitige et dénommée « [...] » est l'une des places de Port Fréjus, qui est à usage public, conformément au cahier des charges ;que le parvis se trouvant au droit de l'immeuble de la copropriété Quartier Latin IV est à usage de circulation piétonnière, conformément à l'article 45 du cahier des charges ; qu'en application des dispositions combinées a=des articles 21 et 45 du cahier des charges cette place ainsi que les voies sont grevées d'une servitude perpétuelle d'intérêt et d'utilisation publics ; que c'est à tort que le syndicat invoque le titre II du cahier des charges pour soutenir qu'il n'existe aucune servitude perpétuelle d'utilité publique sur l [...] ; qu'en effet, le titre II ne vient pas en contradiction du Titre III mais en complément ; que seul le titre III traite des règles et servitudes d'intérêt général, tout en renvoyant à l'article 21 inclus dans le titre II en ce qui concerne « les passages ; que c'est également à tort que le syndicat des copropriétaires invoque d'un art l'article 33 e) 1°) concernant les espaces libres et plantations aux termes duquel « les espaces libres à l'intérieur des îlots seront, soit conservés à titre privatif soit cédés à la commune, après aménagements et ouverts au public, d'autre part, l'article 33 e) 2°) aux termes duquel les espaces libres sous les porches et arcades seront ouverts au public et traités en harmonie avec les espaces publics correspondants ; qu'à cet égard le syndicat des copropriétaires tire argument de ces articles pour souligner que la place litigieuse   n'a jamais été cédée à la commune et qu'elle n'a donc aucun caractère public ; que cependant l'argumentation est inopérante en considération des articles 21 et 45 précités du cahier des charges grevant la place d'une servitude perpétuelle d'intérêt et d'utilisation publics ; que le syndicat ne peut donc être autorisé à se clore, au regard des stipulations du cahier des charges sauf à faire obstacle à toute circulation et à violer les servitudes réciproques d'intérêt et d'utilisation publics ;
 
 1°) ALORS QUE le motif inintelligible équivaut au défaut de motifs ; que pour décider que le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III ne pouvait pas clore la [...], la cour d'appel, se fondant sur l'article 21 du cahier des charges, a énoncé « qu'il est constant que cette place ne fait pas partie des espaces ayant été remis à la commune et qui doivent être distingués des autres passages publics ainsi que le prévoit expressément l'article 21 de sorte que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III prétend qu'elle n'est pas concernée par ce texte » ; qu'en statuant ainsi par un motif inintelligible, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, l'article 21 du cahier des charges intitulé « passages publics » prévoit que les voies de circulation publique sur les terrains privés seraient gérées par la SEFAM « jusqu'à leur remise à la commune », l'article 21 distinguant « plusieurs types de passages publics », « ceux   soumis à des servitudes d'intérêt public » parmi lesquels certaines voies, places et trottoirs ainsi que les « passages sous arcades » et « ceux   ouverts au public mais dont la gestion restera privée » ainsi, les galeries et couloirs en rez-de-chaussée de certains immeubles ; que l'article 21 prévoyait ainsi que toutes les voies de circulation ouvertes au public devaient être remises à la commune, et ce, quel que soit le passage public envisagé ;