Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.490 du 17/01/2019,  partie 8



 Les demandeurs reprochent à Maître Y... d'avoir privé les actes qu'il a reçus de toute authenticité en acceptant des acquéreurs une procuration sous seing privé, tandis qu'il aurait dû conformément à l'article 20 du décret du 26 novembre 1971 exiger une procuration donnée devant un autre notaire à défaut de lui-même,
 Toutefois, une procuration sous signature privée est suffisante, à défaut de disposition légale contraire, toutes les fois où l'authenticité de l'acte pour lequel il a été donné mandat n'est requise que dans un but de publicité afin de protéger les tiers.
 En l'occurrence, Maître Y... a reçu les différentes ventes de lots sur la base d'une procuration sous seing privé donnée à l'un des clercs de son étude par chaque acquéreur.
 Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, la nature de cette procuration n'affecte pas la vente en elle-même, dès lors que l'authenticité de l'acte n'est commandée que par le besoin de publicité de celui-ci : il n'existe de ce fait aucun manquement du notaire à ses obligations. Une procuration authentique était en revanche exigée par l'ancien article 2127 du Code civil pour la validité de la constitution de l'hypothèque mais l'annulation de cette sûreté, dont nul ne s'est jusque-là prévalu, ne porterait aucun préjudice aux différents demandeurs acheteurs, qui sont les débiteurs de la dette ainsi garantie.
 L'absence de procuration donnée en la forme authentique, qui est de pratique courante pour les ventes immobilières, n'a donc porté aucun tort aux intérêts des demandeurs.
 C/ Sur le rôle de Maître Y...
 Hormis pour ce qui concerne i hypothèque conventionnelle, l'efficacité des différents actes pour lesquels le notaire a prêté son concours, qu'il s'agisse des actes de vente, de création de la copropriété, de constitution des AFUL, ne saurait être remise en cause Il n'a en outre été mis en évidence aucune anomalie formelle dans le fonctionnement des deux AFUL susceptible d'attirer l'attention du notaire au point de nécessiter une mise en garde des associés des associations Les assemblées générales des AFUL du 31 décembre 2001 ont par ailleurs approuvé le principe du versement d'acomptes ou avances sur travaux à l'entreprise générale et "à cet effet, pouvoir est donné à Me Y..., notaire, de procéder aux versements qui pourraient être décidés par la collectivité des associés".
 Il n'appartenait pas au notaire, dans l'exécution des consignes à lui données dans le cadre de ce mandat général, de vérifier la réalité des travaux et de s'assurer que les ordres de versements correspondaient à une prestation réelle de l'entreprise qui en était chargée et que les conditions légales de la défiscalisation étaient bien réunies à ta date de ces versements
 Il ne peut lui être reproché de n'avoir pas suspecté une fraude avec pour seul indice la qualité de M Jean-Paul X..., qui était le salarié de la société KHEO COMPAGNIE IMMOBILIERE proche tout à la fois de la société venderesse et de celle désignée pour exécuter les travaux.
 Il n'est pas établi quo, en 2004 et 2005, le notaire a pu avoir conscience que t opération projetée ne pouvait être menée à bien, qu'il était d'ores et déjà certain que la société CTMO était insolvable et incapable de mener à bien tes travaux pour lesquels elle recevait les fonds collectés par les deux AFUL et qui transitaient par sa comptabilité. La participation de Maître Y... à d'autres opérations immobilières de même nature menées par les investisseurs du même groupe ne démontre pas qu'il ait fait preuve de partialité au profit de ces derniers à l'occasion de celles indépendantes, qui font l'objet du présent litige, et qu'il avait connaissance d'un risque particulier encouru par les acquéreurs.
 Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la preuve d'un manquement du notaire à ses obligations et à son devoir de conseil n'est pas rapportée si bien qu'il y a lieu de rejeter l'ensemble des demandes qui sont dirigées à son encontre, ainsi que, subséquemment, celles dirigées contre la SCP dont il fait partie, son assureur et la Caisse Centrale de Garantie de la Responsabilité Professionnelle des Notaires
 
 2. Sur la responsabilité de M. X...
 Elle est recherchée en raison de sa désignation en qualité de directeur des deux AFUL et des actes, en particulier des transferts de sommes d'argent, qu'il a accomplis en cette qualité.
 Or, ainsi qu'il en justifie par la production de son contrat de travail, M Jean-Paul X... était alors salarié, avec la fonction d'animateur du réseau commercial, de la société KHEO COMPAGNIE IMMOBILIERE, dont le représentant légal était M. Yves R..., acteur principal des deux opérations immobilières. C'est dans ce cadre, et sous l'autorité de son employeur qu'il a ainsi été chargé de participer à l'administration des deux associations foncières urbaines libres.
 Par suite, en application des dispositions de l'article 1384 alinéa 5 du Code civil, sa responsabilité ne saurait être recherchée dès lors qu'il a agi dans ta limite de ses fonctions et sans faute intentionnelle ou pénale de sa part, qui n'est pas mis en évidence en l'occurrence.