Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.281 du 14/05/2020,  partie 3


qu'en application de l'article L. 2301 du même code, ces dispositions sont d'ordre public et leur omission entraîne la nullité du contrat de construction de maison individuelle ; attendu qu'en l'espèce, la défenderesse fait valoir que le contrat affirme une conformité de la construction aux règles d'urbanisme alors que, telle que conçue, l'implantation initiale de l'immeuble ne pouvait pas être conforme à ces règles ; attendu, cependant, que Madame G... procède à une lecture erronée du texte précité dans la mesure où la mention contenant l'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction, qui constitue une condition de forme imposée à peine de nullité du contrat, doit être distinguée d'une non-conformité effective aux règles de construction, révélée après la signature de l'acte ; que force est de constater que le contrat de construction de maison individuelle signé le 29 juin 2011 respecte les dispositions d'ordre public de l'article L. 231-2 en ce qu'il comporte l'ensemble des mentions exigées par ce texte ; que, dès lors, le moyen tiré de la nullité du CCMI apparaît mal fondé et doit être rejeté ; la difficulté soulevée par Madame G... porte davantage sur la demande de permis de construire que sur la rédaction du CCMI en elle-même ; que sur ce point, il doit être constaté que lors de l'instruction de la demande de permis de construire déposée le 28 septembre 2011, la commune a tenu compte de l'irrégularité dénoncée par Mme G... ; qu'en effet, le 24 octobre 2011, le maire a refusé dans un premier temps le permis de construire au motif que « l'implantation de votre construction par rapport à la servitude de passage (voie privée) en façade nord ne respecte pas les dispositions de l'article UC 06 du règlement du plan d'occupation des sols qui stipulent que toute construction doit être implantée à une distance de 5,00 m par rapport à l'alignement des voies » (pièce 13 de la défenderesse) ; qu'en se référant aux pièces produites à l'appui de la demande de permis de construire, il apparaît que l'administration a parfaitement identifié les deux parcelles concernées par le projet d'implantation (n°136 et n°135) et justement considéré que la construction, qui était implantée sur la seule parcelle [...], ne respectait pas la distance prescrite par rapport à la voie privée limitrophe (n°136) ; que, néanmoins, Madame G..., à laquelle ce refus a été notifié, n'a pas estimé nécessaire de se prévaloir de la caducité du contrat pour non-réalisation des conditions suspensives ; attendu, surtout, qu'il est constant que le permis de construire a finalement été délivré par arrêté du 22 novembre 2011 et il importe de relever, à cet égard, que l'autorisation a été accordée suite à des informations complémentaires déposées le 10/11/2011 et après avoir pris en considération les conditions d'implantation des constructions voisines existantes, ce qui démontre que les nouveaux éléments communiqués à la mairie ont été jugés pertinents et de nature à valider le projet au regard des règles du POS ; que, par conséquent, il ne peut être soutenu que le projet de construction n'était pas conforme aux règles d'urbanisme ; »
 
 1°) ALORS QU'aux termes de l'article L. 231-4 du code de construction et de l'habitation le contrat visé à l'article L. 231-1 du code de construction et de l'habitation peut être conclu sous la condition suspensive de l'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ; qu'en jugeant le contrat valable alors que Mme G... ne bénéficiait ni d'un titre de propriété, ni d'une promesse de vente au jour de la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé l'article L. 231-4 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 2°) ALORS QU'aux termes de l'article L. 231-2 du code de construction et de l'habitation, le contrat visé à l'article L. 231-1 du code de construction et de l'habitation doit comporter le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution ; qu'en ne vérifiant pas si le coût global des travaux était bien égal au prix forfaitaire et définitif à la charge de la société FL et les travaux de viabilité restant à la charge du maître de l'ouvrage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 3°) ALORS QU'en déboutant Mme G... de sa demande de nullité sans répondre au moyen de ses conclusions (p. 6) faisant valoir que le contrat ne permettait pas de déterminer si le coût des travaux de viabilité étaient compris dans le calcul du coût global de l'opération, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a condamné Mme G... à payer la somme de 20 882,92 euros au titre de l'indemnité de résiliation avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2012 ;