Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.253 du 12/03/2020,  partie 3


qu'en effet, ce lot est expressément désigné comme suit : « Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, porte face droite dans la cour commune, un local, au sous-sol, un escalier, ce lot communique avec l'immeuble [...] (au rez-de-chaussée et au sous-sol) » ; que la courette, ainsi que l'ont justement rappelé les premiers juges, est une partie commune, ainsi qu'il ressort également du règlement de copropriété ; que, dès lors, la constatation d'une servitude sur cette courette, eu égard à l'existence d'une issue de secours constituée par le lot n°5 se heurte à la division de l'immeuble en lots de copropriété, cette division étant incompatible avec la création d'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif ; que, sur la situation d'enclave, il sera observé que les sociétés appelantes ne démontrent par aucun document récent l'issue insuffisante de leur fonds sur la voie publique pour l'exploitation commerciale de leur propriété ; qu'il n'est pas établi que seule une issue de secours par le passage du lot n°5 et la courette de l'immeuble est concevable ; qu'en conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de procéder à l'enlèvement de l'ensemble des objets, conteneurs-poubelles et détritus entreposés dans la cour de l'immeuble ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE, sur la demande tendant à ordonner au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... de ne pas édifier de local poubelles, il a été vu que l'existence d'une servitude sur la courette n'est pas établie ; qu'il ressort en outre du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 mars 2013, devenue définitive, que les copropriétaires ont voté à l'unanimité l'aménagement d'un local poubelles amovible selon devis réactualisé de 3 % selon projet Serveur Félix ; que cette résolution n'a pas été contestée par la Société FRAGEL, propriétaire du lot n° 5, dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en conséquence de ces éléments, la demande des appelantes tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ..., pris en la personne de son syndic, de ne pas édifier de local poubelles apparaît infondée et sera rejetée, le jugement étant également confirmé sur ce point ;
 
 1°) ALORS QUE le propriétaire dont le fonds est enclavé est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds ; qu'il appartient au juge de rechercher si le fonds litigieux dispose d'un accès suffisant sur la voie publique au regard de son exploitation normale et pour laquelle il peut être exigé des contraintes particulières, notamment en matière de sécurité ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que le fonds appartenant à la Société FRAGEL n'était pas enclavé, qu'une issue insuffisante sur la voie publique pour l'exploitation commerciale du fonds de commerce n'était pas démontrée, sans rechercher si l'exploitation normale du fonds, où se trouvait une salle de restaurant-spectacles, nécessitait, au regard des règles administratives applicables aux établissements recevant du public en matière de sécurité, deux issues situées sur des voies distinctes, convenablement espacées, de sorte qu'en présence d'une seule issue, le fonds appartenant à la Société FRAGEL se trouvait enclavé, quand bien même il disposait d'un issue principale sur la voie publique, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QUE le propriétaire dont le fonds est enclavé est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds ; qu'il appartient au juge de rechercher si le fonds litigieux dispose d'un accès suffisant sur la voie publique au regard de son exploitation normale et pour laquelle il peut être exigé des contraintes particulières, notamment en matière de sécurité ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que le fonds appartenant à la Société FRAGEL n'était pas enclavé, qu'une issue insuffisante sur la voie publique pour l'exploitation commerciale du fonds de commerce n'était pas démontrée et qu'il n'était pas établi que seule une issue de secours par le passage du lot n° 5 et la courette de l'immeuble était concevable, sans rechercher s'il résultait des différents plans versés aux débats par les parties que l'accès au fonds de commerce ne pouvait s'effectuer que par la voie publique, au n° [...] et par la cour de l'immeuble situé au n° 10 de la même rue, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du Code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société FRAGEL, en sa qualité de copropriétaire du lot n° 5, dépendant de l'immeuble sis ..., à Paris, la Société DELFREL, en sa qualité de locataire dudit lot et la Société LODIE'S, en sa qualité de locataire-gérant du fonds de commerce exploité en son sein, de leur demande tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , à Paris, pris en la personne de son syndic, de ne pas édifier de local poubelles ;