Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.645 du 04/07/2019,  partie 4



 Que les époux B... ne sauraient prétendre à une diminution rétroactive du loyer fixé au bail ni à une fixation antérieurement au prochain renouvellement à un loyer inférieur dès lors que les actions en diminution de loyer sont désormais régies par l'article 17 II nouveau de la loi de 1989 lequel impose une procédure à suivre lors du renouvellement » (p. 8 et 9) ;
 
 1°) Alors que c'est au bailleur, tenu d'une obligation de délivrance qui lui impose de louer un bien conforme aux prescriptions du bail, de prouver qu'il a satisfait à cette obligation ; que pour débouter les époux B... de leur action fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la cour a retenu qu'ils ne pouvaient valablement soutenir que l'appartement donné en location n'est pas celui qu'ils ont visité ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1353 et 1719 du code civil ;
 
 2°) Alors que le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance qui lui impose de louer un bien conforme aux prescriptions du bail, notamment en ce qui concerne la superficie du bien ; qu'en l'espèce, il est constant que la superficie du bien loué n'était pas celle indiquée dans le contrat de bail, 93 m², mais 78,42 m² (cf arrêt p. 6 § 1er) ; que pour débouter les époux B... de leur action fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la cour a retenu qu'ils ne pouvaient valablement soutenir que l'appartement donné en location n'est pas celui qu'ils ont visité et que la mention d'une surface jugée inexacte par eux est sans effet à cet égard, l'appartement étant habitable et habité ; qu'en statuant par ces motifs inopérants, sans rechercher si la surface réelle du bien loué était conforme aux mentions du bail, la cour a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
 
 3°) Alors que, subsidiairement, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ; que dès lors, les articles 3 et 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, en leur rédaction résultant de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, s'appliquent à la demande de restitution de loyers formée après l'entrée en vigueur de cette dernière loi ; qu'en décidant le contraire, pour débouter les époux B... de leur demande en diminution et en restitution de loyers fondée sur une mention de surface sur le contrat de bail supérieure de plus d'un vingtième à la surface réelle du bien loué, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil, ensemble les articles 3 et 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
 
 Le troisième moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux B... de leur demande subsidiaire tendant à l'annulation du bail du 27 mars 2006 et, en conséquence, à la condamnation de M. K... à leur rembourser la somme de 56.640 € et à la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 2.478 € ;
 
 Aux motifs que les époux B... avancent que leur erreur sur la superficie habitable est forcément déterminante de leur consentement aux conditions du bail signé, compte tenu de la différence entre la superficie affichée et la superficie réelle ;
 Que les locataires précisent qu'étant profanes dans les matières immobilières, ils n'avaient aucun moyen de déceler cette différence de telle sorte que leur erreur est excusable ;
 Qu'ils font valoir, en tout état de cause, que quand bien même leur erreur serait inexcusable, le propriétaire leur a sciemment indiqué une superficie fausse pour emporter leur consentement se rendant coupable d'une manoeuvre dolosive rendant leur erreur toujours excusable ;
 Que les appelants rappellent qu'en cas d'annulation du contrat, il est anéanti de façon rétroactive de telle sorte que les indemnités d'occupation doivent être évaluées en fonction de la surface réelle du bien, soit 2 478 euros par mois, de telle sorte que la somme totale trop perçue des loyers s'élève à 56.640 euros ;
 Que pour solliciter le rejet de la demande de nullité du bail, le bailleur prétend que les locataires ne rapportent pas la preuve que la superficie du bien constituait un élément déterminant de leur consentement ;
 Que M. R... K... ajoute que les appelants ne rapportent pas la preuve d'une quelconque manoeuvre dolosive qui lui soit imputable ;
 Que l'intimé souligne que dans le cas où la cour ferait droit à la demande d'annulation du bail, elle devrait en tirer la conséquence immédiate de déchéance de tout droit des locataires et ordonner leur expulsion ;
 Que la société Ker Transaction souligne qu'il s'agissait d'un bien d'exception par son environnement, son adresse et le niveau des prestations proposées et que dès lors le loyer n'était pas fixé en fonction de la seule surface du bien ;