Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.606 du 17/09/2020,  partie 5


que la réalisation de la vente était subordonnée aux conditions suspensives suivantes énoncées en pages 6 et 7 de l'acte : - urbanisme et plus particulièrement que le certificat ou la note de renseignements d'urbanisme et le certificat d'alignement et de voirie ne révèlent pas l'existence d'une servitude susceptible de rendre le bien impropre à sa destination, - purge de tout droit de préemption, - l'état hypothécaire ne doit pas révéler l'existence d'inscription pour un montant supérieur au prix de vente et d'une publication de commandement de saisie, ni d'autres droits réels que ceux énoncés dans l'acte, - condition suspensive d'amiante : production par le vendeur d'un rapport établi par une société agréée, - condition suspensive d'amiante : production par le vendeur d'un rapport établi par une société agréée, - état parasitaire négatif : délivrance par un professionnel agréé d'une attestation certifiant que le bien n'est pas infesté par les termites, - obtention d'un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble vendu ; que la réitération de l'acte authentique était fixée au 18 juillet 2014 au plus tard, en l'étude de Maître W... G..., notaire à Marseille ; qu'il n'est pas contesté que la vente n'a pas eu lieu à cette date et n'interviendra finalement que le 10 mars 2016, chaque partie imputant cette situation au comportement fautif de l'autre et réclamant des dommages et intérêts à hauteur de 55.000 € correspondant au montant de la clause pénale prévue au compromis, en réparation de son préjudice ; que M. E... soutient que dès lors que le compromis de vente n'avait aucune date de réalisation des conditions suspensives, la date de réitération ne peut valoir date butoir et qu'il a légitimement refusé de réitérer l'acte authentique en raison de la non-réalisation des conditions suspensives consistant en la remise des diagnostics techniques dont il n'a eu communication qu'en février 2015 lors de la procédure en référé initiée par l'agent immobilier en vue du paiement de sa commission ; qu'en l'occurrence, par acte d'huissier en date du 1er septembre 2014, la SCI Teocalco a fait délivrer sommation à M. E... d'avoir à comparaître le 8 septembre 2014 à 17 heures, en l'étude de Maître G..., date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé en l'absence de comparution de l'acquéreur ; qu'une seconde sommation a été notifiée à l'appelant par acte d'huissier en date du 10 octobre 2014, d'avoir à comparaître le 29 octobre 2014 à 11 heures, toujours en l'étude de Maître G... ; que celui-ci va dresser un procès-verbal, au constat de l'absence de M. E..., mentionnant expressément que « Réalisation des conditions suspensives. Le notaire soussigné constate que l'ensemble des conditions suspensives stipulées aux termes de l'avant-contrat en date du 30 avril 2014, sont à ce jour réalisées et que l'acte authentique réitérant les termes dudit contrat est à ce jour régularisable » [souligné par nous] [sic, la cour d'appel] ; que contrairement à ce que soutient M. E..., il ne s'agit pas d'une simple ligne « sybilline » mais bien d'une mention apposée par un officier public ministériel qui fait foi jusqu'à inscription de faux ; qu'au demeurant, la liste des documents techniques dont l'acquéreur prétend n'avoir eu connaissance qu'en février 2015 au travers d'un bordereau de pièces communiquées par l'agent immobilier, démontre qu'à la date du 29 octobre 2014, ils avaient bien tous été effectués (le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014) de sorte que le notaire les avait nécessairement en sa possession lorsqu'il a établi le second procès-verbal de carence constatant que toutes les conditions suspensives étaient levées ; que l'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notariale alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter ; qu'aucune démarche n'a été accomplie en ce sens et c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que M. E..., en ne se rendant pas à l'étude notariale chargée de la réitération de l'acte authentique en dépit de deux sommations à comparaître, est bien à l'origine de la non-réitération de l'acte dans des délais plus conformes aux termes du compromis ; que M. E... ne peut davantage reprocher à la SCI Teocalco de l'avoir trompé lors de l'acte du 30 avril 2014 sur la nature de la procédure en cours avec le locataire commercial, alors que la promesse litigieuse décrit précisément en pages 4 et 5, le litige pendant entre le vendeur et M. C... D..., et mentionne plus particulièrement l'assignation délivrée par le locataire « dont copie demeurera ci-annexée » reprenant les condamnations mises à la charge du vendeur, ainsi que l'appel interjeté par ce dernier devant la cour de céans ; qu'il est ensuite expressément indiqué que « l'acquéreur déclare être parfaitement informé de la procédure en cours et dispense le notaire rédacteur des présentes de la relater plus longuement aux présentes » ;