décision 16-17.338 du 01/06/2017,  partie 2


que l'organisme bancaire qui donne sa garantie financière dans le cadre d'une opération immobilière ne peut limiter la portée des dispositions légales et d'ordre public applicables à cette garantie ; qu'il s'ensuit que toute clause déchargeant la caution en cas de défaillance du vendeur, notamment pour cause de péremption du permis de construire, est réputée non écrite ; qu'au cas présent, pour décharger le garant d'achèvement de toute garantie, la cour d'appel a retenu qu'il résultait des termes de la convention de garantie d'achèvement que celle-ci cesserait de plein droit en cas de péremption des travaux ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'une telle clause était non écrite, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation ;
 
 3°/ que la garantie d'achèvement fait peser sur la banque, comme toute garantie, une obligation de résultat ; qu'en affirmant que l'obligation de payer du garant ne serait une obligation de résultat que « dès lors qu'il est en mesure de le faire » et qu'il n'en irait de toute façon pas ainsi de son « obligation d'assurer l'efficacité de l'engagement qu'il a pris », ce qui revenait à transformer l'obligation de résultat de la banque en obligation de moyens, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 4°/ qu'il appartient à la banque engagée dans une garantie d'achèvement de s'assurer de l'efficacité de son engagement ; qu'elle doit, notamment, veiller à ce que le permis de construire ne se périme pas ; qu'à cette fin, devant l'arrêt des travaux liés à une insuffisance financière du promoteur, elle peut être tenue de verser une provision en vue du financement des travaux à venir, seule de nature à relancer les travaux ; qu'au cas présent, en affirmant qu'il n'appartiendrait pas au garant d'achèvement de verser des provisions afin de relancer les travaux, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 5°/ que la garantie d'achèvement est indépendante des aléas affectant le promoteur, débiteur cautionné ; qu'au cas présent, pour expliquer l'inertie de la banque, la cour d'appel a relevé que la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées s'était heurtée à la résistance de la SCI résidence du grand hôtel ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à justifier l'inertie de la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la Caisse d'épargne avait obtenu la désignation d'un administrateur provisoire le 7 juillet 2009 lorsque le permis de construire était encore valide, que cette initiative, qui démontrait la persistance de l'offre de payer les travaux, était de nature à éviter la caducité du permis de construire, survenue au mois de septembre 2009, dès lors que l'administrateur avait reçu une mission complète de gestion et d'administration de la SCI pour l'achèvement du programme, et relevé qu'il n'incombait pas au garant d'achèvement de verser une provision en vue du financement de travaux, qui devaient être préalablement déterminés, la cour d'appel, devant laquelle Mme X... ne soutenait pas que la Caisse d'épargne avait l'obligation de poursuivre l'achèvement des travaux malgré la péremption du permis de construire, a pu déduire de ces seuls motifs que le garant n'avait pas commis de faute ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme X... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme X....
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 30 janvier 2014 et, statuant à nouveau, d'avoir débouté les acquéreurs de l'ensemble de leurs demandes ;
 
 Aux motifs que par le jugement attaqué, le tribunal de grande instance a effectivement prononcé la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement souscrit par les acquéreurs auprès de la SCI RESIDENCE DU GRAND HOTEL à AULUS LES BAINS (09), en condamnant d'ailleurs la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRÉNÉES à les garantir du coût des publications de la résolution de cette vente, et prononcé en conséquence la résolution des contrats de prêt souscrits par l'ensemble des acquéreurs à l'effet de financer leurs opération ; qu'en statuant ainsi, alors que la SCI RÉSIDENCE DU GRAND HOTEL à AULUS LES BAINS en liquidation judiciaire, cocontractant des acquéreurs dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, n'avait pas été appelée à l'instance, la décision déférée, rendue en violation de l'article 14 du code de procédure civile, encourt la nullité invoquée ;