Cour d'appel de Pau, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.965 du 01/10/2020,  partie 4



 « Dès lors, il apparaît que c'est par des motifs pertinents et sérieux non contredits par les éléments produits aux débats par l'appelant, que le tribunal a prononcé l'annulation des délibérations querellées à la demande des copropriétaires requérants qui considéraient qu'elles constituaient un abus de majorité en ce qu'elles contreviennent à la décision irrévocable du 25 avril 2016 » (arrêt attaqué, p. 6 à 8) ;
 
 Et aux motifs réputés adoptés des premiers juges qu' « Il résulte du jugement rendu le 25 avril 2016 par le Tribunal de Grande Instance de Bayonne qu'en chiffrant les travaux réparatoires relatifs à la fissuration des carrelages de sol, l'expert R... n'avait pas distingué les travaux relatifs aux parties communes et ceux relatifs aux parties privatives dans la mesure où les désordres étaient généralisés et provenaient notamment de défauts de mise en oeuvre de la chape, de sorte que ces désordres devaient faire l'objet d'un traitement global et indissociable des parties communes et des parties privatives.
 « Le Tribunal a retenu la deuxième solution préconisée par l'expert judiciaire consistant en la pose d'un carrelage collé sur l'existant après sciage du complexe et purge des parties trop fissurées pour un montant de 196 088,18 euros TTC, soit 163 235,38 euros TTC après déduction de la provision de 32 852,80 euros déjà versée et a condamné la SMABTP, assureur dommages-ouvrage au paiement de cette somme.
 « Si normalement, le syndicat ne peut décider l'exécution de travaux que dans la mesure où ils concernent les parties communes de l'immeuble, dans certains cas, la faculté lui est cependant reconnue de décider la réalisation de travaux portant à la fois sur des parties communes et des parties privatives dès lors que cette solution s'impose pour des raisons techniques, financières ou esthétiques, comme c'est le cas en l'espèce.
 « Il n'est pas contesté que c'est sur la base du rapport d'expertise de Monsieur AW... R... que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] a engagé la procédure à l'encontre de la SMABTP ayant donné lieu au jugement du 25 avril 2016, de sorte que l'assemblée générale des copropriétaires qui a voté l'autorisation donnée au syndic d'engager la procédure avait parfaitement connaissance de ce que les travaux devaient être réalisés à la fois sur les parties communes et sur les parties privatives et en avait accepté le principe; le syndicat des propriétaires a donc incontestablement esté en justice tant pour les désordres relatifs aux parties communes que pour ceux relatifs aux parties privatives; il s'ensuit que l'indemnité allouée étant globale et concernant tant les parties communes que les parties privatives, certains copropriétaires ne peuvent prétendre disposer, pour les travaux relatifs à leurs parties privatives, de cette indemnité qui doit être affectée dans les conditions et pour les travaux tels que prévus par la décision rendue le 25 avril 2016 par le Tribunal de Grande Instance de Bayonne.
 « Il résulte des débats que certains copropriétaires, constatant que les travaux définis par l'expert judiciaire et ordonnés par le Tribunal allaient avoir pour conséquence d'imposer la fermeture de l'hôtel pendant 12 semaines et demi, ont estimé que cette situation allait être préjudiciable pour la société hôtelière exploitante HMC et il a été proposé par certains copropriétaires de ne pas mettre en oeuvre la décision du Tribunal ainsi que les préconisations de l'expert judiciaire et de procéder en lieu et place de la solution réparatoire ordonnée par le Tribunal, à la mise en oeuvre d'un sol souple en recouvrement du carrelage.
 « C'est dans ces conditions que les résolutions querellées ont été votées, certains copropriétaires ayant signifié leur opposition au syndic à l'exécution des travaux tels que définis dans le jugement en demandant la restitution de leur quote-part.
 « Le Tribunal rappelle que l'assurance dommages-ouvrage est une assurance de choses, de sorte que l'indemnité doit être impérativement affectée au paiement des travaux de réparation des dommages tels que définis et évalués par l'expert de l'assureur ou, comme au cas d'espèce, par une décision de justice ; cette règle implique que, si l'assuré manque à son obligation d'affectation, l'assureur peut l'assigner en répétition de l'indu.
 « Si la décision du Tribunal de Grande Instance de Bayonne du 25 avril 2016 retenant la solution réparatoire n°2 ne convenait pas au syndicat des copropriétaires, il lui appartenait de soumettre à l'assemblée générale l'éventualité d'en relever appel ; or, il ressort des débats que cette décision est définitive et qu'elle a été exécutée par la SMABTP de sorte qu'elle s'impose au syndicat des copropriétaires et donc à l'ensemble des copropriétaires.
 « Enfin, alors que la solution réparatoire ordonnée par le Tribunal était justifiée par une étude détaillée, approfondie et largement argumentée réalisée par l'expert judiciaire, il n'existe aucune garantie que les travaux tels que proposés en remplacement de ceux préconisés par l'expert sont adaptés à la situation, ce qui est d'autant plus préoccupant que l'expert R... avait souligné dans son rapport la dangerosité des désaffleurs des carrelages et la rapidité de son évolution.