Cour d'appel de Nîmes,  décision 12-14.985 du 29/05/2013,  partie 2



 A... ont scrupuleusement rempli les obligations qui leur incombaient, il n'en est pas de même pour les vendeurs qui ont imparfaitement exécuté leur obligation de délivrance, les caractéristiques de l'immeuble vendu n'étant pas en conformité avec les règles d'urbanisme et de fiscalité applicables ; que cette situation qui n'a été perçue par les acquéreurs qu'après la signature de l'acte du 4 octobre 2006, les a conduits à accepter la régularisation de la vente sous réserve de leur action en responsabilité en cours tendant au paiement de dommages et intérêts, cette réserve étant clairement spécifiée dans le procès-verbal de difficultés du 22 août 2007 et dans l'acte du 7 novembre 2008 ; que la remise du bien par les vendeurs et la prise de possession des lieux n'ont pu purger les difficultés inhérentes au défaut de délivrance qui est imputable aux vendeurs ; que cette non-conformité expose M. et Mme Z...
 A... (...) à l'impossibilité de restaurer des dépendances en dépit des assurances données tant par le vendeur que par l'agence immobilière, compte tenu du classement des bâtiments en zone non constructible ; qu'à cet égard, la situation résultant de l'impossibilité de restaurer certains des bâtiments engage la responsabilité de la Sarl Emmanuel Garcin qui n'a pas hésité, le 31 janvier 2007, à confirmer sans vérification, que les dépendances pouvaient être restaurées dans un courrier électronique ainsi rédigé : « Vous me reparlez des dépendances à restaurer. Je réitère ce que je vous ai dit dans mon dernier email, il n'y a aucun problème pour restaurer ces bâtiments, compte tenu qu'ils possèdent murs et toitures !!! Gardez confiance en moi, je ne vous ai pas raconté n'importe quoi II! » ; que cette situation est bien génératrice d'un préjudice pour M. et Mme Z...
 A... qui sont fondés à en obtenir réparation par une indemnité qui est fixée à 150.000 € à laquelle sont condamnés in solidum M. et Mme Y... et la Sarl Emmanuel Garcin avec limitation de cette solidarité à 50.000 € pour la Sarl Emmanuel Garcin qui est déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement des intérêts qui lui ont été accordés par les premiers juges sur la considération qu'elle avait subi un retard de paiement de sa commission du fait de la résistance injustifiée de M. et Mme Z...
 A... ; que le montant de la commission fixée : 75.000 € était de nature à inciter la Sarl Emmanuel Garcin à procéder à des vérifications minimales du plan d'occupation des sols dans une zone où elle avait l'habitude d'intervenir, ce qui lui aurait évité de donner des informations totalement erronées aux acquéreurs alors que la question de la possibilité de restauration des dépendances était soulevée ;

ALORS, D'UNE PART. QUE la mention « anciens corps de ferme à restaurer » figurant dans la description du bien vendu, notamment dans l'acte sous seing privé du 4 octobre 2006, désignait clairement des bâtiments à vocation agricole dont l'état nécessitait une réfection ; qu'en tenant cette mention pour équivalente à l'indication d'une possibilité de « transformation de dépendances en surfaces habitables » supposant un changement d'affectation juridique soumis à des sujétions d'urbanisme, pour en déduire ensuite un défaut de délivrance conforme du bien vendu imputable aux vendeurs et une information juridiquement erronée imputable aux vendeurs et au rédacteur de l'acte, la Cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de cette mention en violation de l'article 1134 du code civil ;

ALORS. D'AUTRE PART. QUE le devoir de conseil et d'efficacité du rédacteur d'acte s'apprécie au regard du but poursuivi par les parties et de leurs exigences particulières pour autant, dans ce dernier cas, que le praticien du droit en ait été informé ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel s'est bornée à relever que la possibilité de « restauration » des dépendances était soulevée sans constater que la Sarl Emmanuel Garcin aurait été informée, au plus tard à la date d'établissement de l'acte du 4 octobre 2006 constatant la promesse réciproque d'achat et de vente, d'un projet de M. et Mme Z...
 A..., acquéreurs, supposant une transformation des dépendances constituées par des « corps de ferme » à usage de « remises » et d' « écuries » en locaux à usage d'habitation ; qu'en retenant néanmoins que la Sarl Emmanuel Garcin avait commis une faute, en l'absence de vérification du plan d'occupation des sols sur le point de savoir si la transformation des dépendances en locaux à usage d'habitation était autorisée par la réglementation locale d'urbanisme, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

ALORS. ENFIN. QUE la réfection de bâtiments agricoles existants peut être parfaitement possible dès lors qu'en demeurent les murs et la toiture ; qu'en affirmant que les précisions en ce sens rappelées par la Sarl Emmanuel Garcin dans son courriel du 31 janvier 2007 étaient « totalement erronées » sans préciser les dispositions d'urbanisme sur lesquelles elle fondait cette appréciation, la Cour d'appel a privé sa décision de tout motif en violation de l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION