Cour d'appel de Paris,  décision 12-23.752 du 20/11/2013,  partie 2


que par ailleurs, l'expert s'est borné à relever que le bâtiment commercial est implanté en bordure de la nationale 6 et en outre, a tenu compte des travaux de couverture à la charge de la SCI ; qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement de ce chef ; (...) que sur le fonds de commerce exploité par la SARL SITP, c'est par des motifs exacts et pertinents, adoptés par la cour, que le tribunal a fixé à 73. 000 ¿ la valeur du fonds de commerce dépendant de la communauté et donné en location-gérance à la SARL SITP jusqu'au 31 mars 2009 ; qu'il suffit d'ajouter qu'il y a lieu d'approuver la méthode adoptée par l'expert qui a apprécié la valeur du fonds par capitalisation du revenu et qui a retenu en l'espèce un taux de capitalisation de 10 ; que M. Y... n'apporte aucun élément nouveau susceptible de justifier une évaluation réduite à néant ; qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement de ce chef ; (...) que sur les comptes d'indivision (...), sur les revenus provenant de la location-gérance du fonds de commerce exploité par la SARL SITP, les fruits et revenus constitués par les redevances annuelles de la location-gérance versées par la SARL SITP au propriétaire du fonds de commerce au cours de l'indivision post communautaire ont accru à l'indivision existant sur le fonds ; que, de 2000 à 2008, le contrat de location-gérance ayant été résilié le 23 janvier 2009, iI y a lieu, infirmant le jugement, de déclarer l'indivision créancière, sur la base d'une redevance annuelle de 7. 317, 55 ¿ (en l'absence de preuve d'une diminution de la redevance acceptée par le propriétaire), d'une somme d'un montant de 65. 857, 95 ¿ (7. 317, 55 ¿ x 9 années) » ; 
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur les parts de la SCI L'Espérance, M. Y... évalue les biens suivants la méthode de capitalisation des revenus à la somme de 57. 030, 92 ¿ faisant valoir que l'immeuble nécessite des travaux de couverture et qu'il n'est pas dans un bon emplacement contrairement à ce qu'affirme l'expert ; que Mme X... acquiesce aux conclusions de l'expert qui a estimé le bien à la somme de 89. 000 ¿ ; qu'en l'espèce il est manifeste que l'expert s'est déplacé sur les lieux et a pu évaluer la valeur de l'emplacement de l'immeuble qu'elle a dit être situé non loin d'une zone industrielle ; qu'il apparaît que, compte tenu de la description de l'immeuble et de sa localisation en périphérie de Joigny, il apparaît qu'elle a fait une juste application du choix d'un taux de « 10 » pour opérer son calcul par capitalisation du revenu ; qu'il apparaît qu'au 1er janvier 2007 le montant du loyer versé par le preneur, en l'espèce la SARL SITP, se montait à la somme de 12. 274, 20 ¿ ; que c'est justement que l'expert a pris en compte cette somme ; qu'en effet la diminution unilatérale du montant des loyers par le preneur n'est pas conventionnelle ; que dès lors, le calcul opéré par l'expert qui a déduit par ailleurs de son évaluation le montant des travaux de couverture pour un montant de 34. 132 ¿, sera retenu ; qu'en conséquence il y aura lieu d'évaluer la valeur de la SCI L'Espérance à la somme de 89. 000 ¿ ; (...) que sur l'évaluation du fonds donné en location-gérance à la SARL SITP, le 24 mars 1989 M. Y... a donné en location-gérance à la SARL SITP le fonds de commerce qu'il exploite ; que M. Y... conteste l'évaluation faite par l'expert au motif que le montant annuel de la redevance de 7. 315, 75 ¿ retenu par l'expert n'est pas exact et que c'est un montant annuel de 4. 390 ¿ qu'il convient de retenir tel que cela résulte d'une lettre en date du 28 septembre 2001 que la SARL SITP lui avait adressé ; qu'il soutient par ailleurs, que contrairement à ce qu'affirme l'expert, le montant de cette redevance est régulièrement payé depuis 2002 ; 
 que M. Y... fait valoir en outre que depuis le dépôt du rapport d'expertise la situation juridique du fonds a radicalement évolué, puisque Jean Christophe Y..., fils des parties et actuel gérant de la SARL SITP a mis un terme au contrat de location-gérance par acte du 31 mars 2009 et que le fonds n'existe plus ; que Mme X... conteste la réalité de la baisse du loyer invoquée ; que par ailleurs, elle soutient que le fonds de commerce n'a pas disparu puisqu'il continue à être exploité et conserve le même nom commercial et que Jean-Louis Y... n'a pour but que de la léser en ayant opéré un détournement de clientèle, qu'elle fait valoir enfin qu'au jour de la dissolution de la communauté le fonds de commerce existait bien et en constituait un actif ; qu'en l'espèce l'évaluation du bien doit s'effectuer à la date la plus proche du partage ;