Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.722 du 17/09/2020,  partie 6



 AUX MOTIFS QUE selon l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction alors applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ses manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats que M. et Mme M... ont souhaité réaliser un investissement locatif afin de se constituer un patrimoine en partie financé par une économie d'impôt ; que l'éligibilité du programme « résidence [...] » au [...] au bénéfice de la défiscalisation de la loi Girardin du 21 juillet 2003 a été dès lors, un élément déterminant le consentement de M. et Mme M... à contracter ; qu'ils ont acquis le bien immobilier objet du litige par l'intermédiaire de la société IFB France, qui se présente comme créateur de patrimoine, dans un secteur décrit comme particulièrement attractif et au vu d'une estimation du montant du loyer escompté, lequel est annexé au contrat de réservation et a donc valeur précontractuelle ; que l'opération, vendue par la société [...], constituée des sociétés Océanis Outre-mer et Océanis Promotion faisant partie du groupe Equalliance, et son éligibilité au bénéfice de la loi Girardin du 21 juillet 2003 s'analyse en une opération juridique complexe, les contrats de réservation, de vente en l'état futur d'achèvement et de mise en gestion formant un tout indivisible ; qu'il s'est avéré que le programme « [...] », qui est un gros ensemble immobilier comprenant 137 logements répartis sur 5 étages, appartenant à la gamme médiane, n'a pas répondu aux attentes des investisseurs, qui n'ont pas trouvé de locataire au prix annoncé par le mandataire chargé de la commercialisation du programme ; que la plaquette de présentation de la résidence [...] et l'évaluation du montant du loyer escompté témoignent d'une estimation exagérément optimiste de la rentabilité de l'opération escomptée ; que les données 2006 fournies par l'Observatoire des loyers privés à la Réunion démontrent que les mesures de défiscalisation mises en place dans le cadre de la loi Girardin, si elles ont contribué au soutien de l'activité économique du bâtiment et à la dynamisation de la promotion immobilière, ont dans le même temps participé à la fragilisation du marché, avec des difficultés potentielles de mise en location et de revente, un décalage entre les besoins locaux et l'offre de produits proposés ; que par ailleurs les risques de dégradation progressive du patrimoine ne doivent pas être négligés ; que selon ces mêmes données, le loyer moyen au m² d'un appartement dans le sud de l'île est de 8 à moins de 9 euros dans la commune du [...], soit un loyer compris entre 496 euros et moins de 558 euros pour 62 m² habitables ; qu'il s'avère que le logement n'a trouvé preneur qu'à compter du mois de novembre 2007, à un prix nettement inférieur que le loyer prévisionnel annoncé (537,50 euros au lieu de 648 euros), étant précisé que la perception du loyer ne commencerait qu'à compter du mois de décembre 2007 ; qu'il est ainsi démontré que le gestionnaire a volontairement antidaté au 30 juin 2006 (lire 2007) le contrat de location, afin de laisser croire à M. et Mme M... qu'ils bénéficieraient de la réduction fiscale de la loi Girardin au titre de l'année 2006 et des quatre années suivantes ; que la location du bien a été intermittente au cours de la période comprise entre décembre 2007 et juillet 2015, M. et Mme M... ayant perçu au titre des loyers la somme de 32 556,50 euros, en ce compris les indemnités de carence locative, alors qu'ils avaient espéré percevoir une somme de 54 432 euros pour 7 années de loyers ; qu'enfin, il est démontré par les avis de valeur établis par deux agences immobilières, l'un en date du 9 mars 2015, l'autre du 11 juin 2018, que le prix de revente de l'appartement ne saurait excéder la valeur de 79 000 euros net vendeur, soit une diminution de plus de 50 % par rapport au prix d'acquisition ; que c'est donc à partir d'affirmations mensongères de la société IFB France, mandataire de la société [...], aux droits de laquelle vient la société Océanis Outre-mer, promoteur constructeur et de la société M Finance, appartenant comme cette dernière au groupe Equalliance, chargée de la mise en location du bien, toutes trois professionnelles averties de l'immobilier et de la défiscalisation, que M. et Mme M..., profanes en ces matières, ont été amenés à contracter, dans la mesure où elles leur ont vanté une opération de défiscalisation sous un jour flatteur mais fallacieux, les incitant à acquérir un bien immobilier présenté comme un pur produit financier tout en sachant que les acquéreurs ne le verraient pas avant de signer la vente, en manquant de les avertir loyalement des facteurs défavorables pesant sur cette opération vouée à l'échec, dès lors que le montant du loyer annoncé comme pouvant être obtenu était surévalué (648 euros au lieu de 544,42 euros obtenus), qu'il serait inéluctablement amputé des frais de gestion et d'assurance locative totalisant 15 % du montant du loyer, des charges de copropriété et taxes afférentes à l'immeuble ainsi que des frais d'entretien à engager entre deux locations ;