Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.354 du 28/03/2019,  partie 4


qu'il s'ensuit que par application des dispositions de règlement de copropriété et de la destination contractuelle, l'accès des locaux donnés à bail à l'association Le Cercle du [...] est limité aux membres du cercle et à leurs proches ; que comme l'a relevé le jugement de première instance, il résulte du procès-verbal de constat du 5 juin 2013 la présence au rez-de-chaussée des locaux loués, d'un restaurant avec deux terrasses, d'une centaine de couverts environ, ouvert uniquement à l'heure du déjeuner, exploité par la SARL JADI en application d'un contrat de concession remis en copie à l'huissier ; qu'aux termes de ce contrat de concession conclu le 9 juin 2010, l'association Le Cercle Du [...] consent à la société JADI "la concession des activités de restauration, bar, traiteur, cafétéria, salon de thé" pour une durée de deux ans renouvelable par tacite reconduction par période annuelle et il précise que "l'accès du bar et du restaurant sera ouverte aux personnes étrangères au Cercle, le concessionnaire considérant qu'il s'agit d'un élément déterminant et substantiel de son consentement sans lequel il n'aurait pas accepté de contracter" et que "l'interdiction de l'accès aux personnes étrangères au Cercle par le concédant est un motif de résiliation par le concessionnaire" ; que s'il est exact que lors de la visite de l'huissier de justice, effectuée à 12 heures, les couverts étaient dressés mais que le restaurant était sans clientèle, il ressort des déclarations du responsable administratif du Cercle présent sur les lieux que le restaurant est ouvert aux personnes extérieures au Cercle du [...] , les autres locaux du Cercle étant quant à eux réservés exclusivement aux membres ; que comme l'a relevé le jugement entrepris, le fait que la société JADI ait contractuellement la faculté de servir toute personne extérieure au Cercle constitue une infraction au bail dès lors que l'accès des locaux donnés à bail est limité aux membres du cercle et à leurs proches ; que peu importe que le restaurant ne dispose pas d'une vitrine ou d'une enseigne à l'extérieur de l'immeuble dès lors qu'il est accessible par les parties communes à une clientèle extérieure au Cercle et qu'il dispose d'une publicité diffusée sur internet sans mention d'une quelconque restriction quant à la clientèle du restaurant ; que l'infraction a persisté puisqu'il ressort du constat d'huissier en date du 7 octobre 2013, que le restaurant est toujours exploité par la SARL JADI en vertu du contrat de concession, peu importe à cet égard que l'huissier de justice n'ait pas interrogé les personnes présentes pour vérifier si elles étaient membres du Cercle ; qu'au demeurant, la société La Foncière du 33 Avenue Foch a versé aux débats plusieurs attestations de personnes déclarant avoir déjeuné au restaurant du Cercle FOCH alors qu'elle n'en sont pas membres, notamment les attestations circonstanciées et rédigées conformément aux articles 200 et suivants du code civil émanant de Mme N..., Mme G..., Mme M... et de M. X... qui y joignent facture ou note de repas pris dans les lieux ;que certes ces attestations relatent des faits postérieurs au congé et ne peuvent pas de ce fait le fonder mais elles viennent corroborer le fait que le restaurant exploité par la société JADI depuis 2010 est ouvert à des personnes extérieures au Cercle ; que s'agissant du grief consistant à avoir permis d'exploiter une activité commerciale dans les locaux loués, il ressort du contrat de bail que la destination des locaux est de permettre à une association régie par les dispositions de la loi de 1901 de donner la possibilité à ses membres de se réunir et d'avoir des activités sportives, de détente ou culturelles ; que l'association Le Cercle du [...] se prévaut de la clause du règlement de copropriété selon laquelle "les propriétaires des locaux où est prévue l'exploitation du club pourront utiliser ses locaux à tout autre usage entrant dans le cadre des services rendus par un Club sans que ce changement d'utilisation puisse être considéré comme une modification à la destination du lot et comme telle soumise à l'approbation de l'assemblée générale" ; que si un service de restauration peut être considéré comme un service rendu aux membres du Cercle Foch, ce que ne conteste pas le bailleur qui dans ses conclusions admet que "l'association locataire aurait pu envisager une activité de restauration réservée à ses membres s'inscrivant alors dans l'activité du club lui-même", il n'entre pas dans la destination contractuelle la faculté d'exploiter un commerce et le règlement de copropriété ne vise pas davantage une exploitation commerciale ouverte à une clientèle extérieure au Cercle et le fait que le règlement de copropriété ait prévu qu'il puisse y avoir un bar dans les locaux destinés au Cercle ne signifie pas davantage que ce bar aurait pu être ouvert à un public extérieur ; qu'or le restaurant exploité par la société JADI immatriculée au registre du commerce et des sociétés et ayant pour activité la restauration traditionnelle, vente d'alcool et toutes activités événementielles, est une activité commerciale qui ne peut être considérée comme une activité incluse au bail, ni autorisée par le règlement de copropriété dès lors qu'elle n'est pas un service à l'usage exclusif des membres du Cercle Foch ou leurs proches ;