décision 17-13.118 du 12/04/2018,  partie 5


qu'il entend également qu'il soit dit et jugé qu'il conservera le montant des loyers échus payés à titre de dommages et intérêts supplémentaires ; qu'il sollicite en outre la condamnation distincte de la banque à lui verser 56.000 € pour perte de chance de ne pas contracter à défaut de mise en garde ; que la société Omnium Gestion est devenue la société Cabinet immobilier Conseil et gestion SAS ; qu'elle n'est pas à la cause bien que suite à une erreur matérielle, M. X... la mentionne comme étant la société dont l'activité a été reprise par Stellium Immobilier ; que la société Omnium Gestion était la société en charge de gérer les locations immobilières et elle se distingue de la société Stellium Immobilier laquelle anime un réseau de mandataires indépendants auquel appartenait M. Y..., en charge de la commercialisation des biens immobiliers destinés à l'investissement locatif ; que c'est donc Stellium Immobilier aux droits d'Omnium Conseil et non Omnium Gestion qui est intimée ; qu'il convient également de noter que M. X... ne met en cause la responsabilité civile que des trois parties ci-dessus évoquées ; qu'il ne met pas en cause la responsabilité délictuelle de la société La Queurie ; qu'il est fait état d'un dol lors des opérations de démarchage ; qu'il souligne que les présentations systématiquement favorables effectuées par les promoteurs du projet peuvent légitimement être qualifiées de manoeuvres frauduleuses déterminant son consentement ; qu'il soutient que les constructions réalisées au Mans ont été décidées sans aucune étude de marché préalable, que ces constructions ne sont pas attractives, qu'il n'y a pas de demande locative dans ce secteur ; qu'il souligne que le prix de vente de l'appartement a été surévalué au regard de l'importance de réalisation des programmes de construction dans la ville du Mans et d'un marché locatif peu soutenu ; qu'il indique que son appartement perd constamment de la valeur ; qu'il se réfère aux évaluations qu'il a fait faire par des agences immobilières, ledit appartement étant évalué entre 95.000 € et 97.000 € en 2007 puis entre 72.000 € et 77.000 € en 2012 et entre 64.000 € et 65.000 € en 2014 ; qu'il soutient que cette perte de valeur ne peut s'expliquer par la seule crise de l'immobilier ; qu'il relève que l'indication d'une prétendue demande locative « forte » est fausse et il en veut pour preuve qu'il n'a trouvé un locataire qu'en avril 2010 et encore au prix d'une diminution du montant du loyer estimé ; qu'il ajoute que les perspectives d'évolution du loyer à la hausse ne sont pas exactes ; qu'il incombe à M. X... de prouver l'existence du dol lequel ne peut résulter de la simple présentation favorable de l'opération immobilière ; que le prix de vente est proche du prix estimé ; que la baisse du marché immobilier, à supposer qu'un certain crédit puisse être attaché à ces simples estimations, ne peut suffire à prouver le dol ; que si l'appartement est décrit comme étant situé dans un quartier dynamique du Mans, si les perspectives de loyers s'avèrent inexactes, le loyer prétendu étant supérieur au loyer actuel, il n'est pas démontré la preuve de manoeuvres dolosives ; que le bien est régulièrement loué pour un montant proche du montant prévu ; que de même, si les renseignements figurant dans l'étude de M. Y... apparaissent très insuffisants, si la simulation est des plus réduites, M. Y... ne prenant même pas la peine de remplir complètement le document, omettant de mentionner le revenu imposable, le taux d'imposition et l'épargne de M. X..., cette carence qui manifeste l'absence de compétence et le manquement à l'obligation de conseil est insuffisante à caractériser le dol ; qu'elle suffit toutefois à engager la responsabilité délictuelle de M. Y... et de Stellium Immobilier ; (...) que M. X... ne saurait réclamer indemnisation de la perte financière pour indisponibilité du capital emprunté par référence à ce qu'il aurait pu obtenir en placement en assurance-vie ; que M. X... ne disposait pas du capital qu'il a dû emprunter ; qu'il n'est pas démontré qu'il aurait pu obtenir un prêt de ce montant pour l'investir en assurance-vie ; que de même, M. X... ne saurait réclamer le droit de conserver les loyers à titre de dommages-intérêts ; que ces loyers n'ont pas été perçus ni par Stellium Immobilier ni M. Y..., mais la société La Queurie ; qu'enfin, il n'y a pas lieu de retenir les taxes fiscales et frais de gestion, lesquels sont pris en compte au titre des restitutions ; qu'il a subi un préjudice moral, né des tracas et des difficultés pour faire face aux charges de cet investissement ; qu'il a subi un préjudice financier en réglant les sommes correspondant aux mensualités d'emprunt qu'il n'a pu affecter à d'autres dépenses ; qu'il convient de retenir à titre de dommages-intérêts une somme globale de 25.000 € à charge de Stellium Immobilier et de M. Y... ;
 
 1°) ALORS QUE la responsabilité encourue par une partie au titre de la méconnaissance d'un devoir de conseil suppose au préalable que cette partie fût tenue d'un tel devoir ;