cour d'appel d'Aix en Provence
4e Chambre A,  décision 16-18.804 du 07/09/2017,  partie 4



 Son article XII prévoit, d'une part, des parties communes à tous les copropriétaires et précise que celles-ci comprennent notamment la totalité du sol teinté en jaune sur le plan de situation, d'autre part, des parties communes aux seuls copropriétaires de la villa principale et précise que celles-ci comprennent notamment la totalité du sol de cet l'immeuble ; que son article XIII attribue une quote-part des parties communes à tous les copropriétaires, à chacun des appartements, à chacun des garages et à chacun des terrains bordant le parc teinté en jaune sur le plan de situation, à l'exception de la  [...]    (lot nº [...]) et du lot nº [...].
 Son article XX prévoit que les copropriétaires seront obligatoirement et de plein droit, groupés dans un syndicat représentant légal de la collectivité et dont le but sera d'assurer la gestion et l'entretien de l'immeuble ; que ce cahier des charges et règlement de copropriété a été transcrit à la conservation des hypothèques de Nice, le 18 octobre 1948, volume [...]   ; que le 22 mars 1949, maître Félix G... a reçu un « avenant rectificatif au cahier des charges et règlement de copropriété » publié le 18 octobre 1948 [en réalité en 1949] ; que cet avenant stipule que l'article XII est remplacé par le texte ci-dessous :
 « Sur les parties communes à l'ensemble des propriétaires, telles qu'elles sont désignées sous l'article qui précède, chacun des propriétaires aura droit à la fraction ci-après déterminée.
 Bâtiment principal :
 Pourcentage des parties communes appartenant aux futurs copropriétaires de cet immeuble et servant à la situation des parties communes et à la répartition des charges de l'immeuble proprement dit, sauf ce qui sera dit ci-après, quant aux droits de propriété et charges, incombant à l'ensemble des copropriétaires de la [...], (parc et conciergerie).
  
 Parties communes à tous les copropriétaires à l'exception des propriétaires :
 [...] (lot nº [...]) et lot nº [...].
 Bâtiment principal :
 Appartement nº [...]. 1/75èmes
 [...]. 8/75èmes
 [...]. 2/75èmes
 [...]. 4/75èmes
 [...]. 7/75èmes
 [...]. 4/75èmes
 [...]. 4/75èmes
 [...]. 2/75èmes
 Belvédère 1/75èmes
 Villa ancien casino 5/75èmes
 (avec terrain en jouissance exclusive)
 Terrains :
 Lot nº [...] ........... 4/75èmes
 [...]............ 4/75èmes [...]............ 4/75èmes [...] (supprimé) [...]............ 4/75èmes [...]............ 4/75èmes [...]............. 4/75èmes [...].............. 4/75èmes [...].............. 4/75èmes
 Garages :
 Numéro [...] .......... 1/75èmes [...].......... 1/75èmes [...].......... 1/75èmes [...].......... 1/75èmes [...].......... 1/75èmes
 Total : soixante-quinze/soixante quinzièmes 75/75èmes »
 Par arrêté du 27 juillet 1951, le préfet des Alpes-Maritimes a approuvé le projet de lotissement de la propriété appartenant à la société Hôtelière des Basses-Alpes.
 Le cahier des charges de ce lotissement a été déposé le 8 octobre 1951 au rang des minutes de maître Philippe I..., notaire à Gillette, et a été publié le 26 octobre 1951, volume [...].
 Ce cahier des charges prévoit notamment :
 - en son article III, qu'il sera créé une voie de six mètres de largeur,
 - en son article IV, que les propriétaires des villas et du grand immeuble en copropriété se constitueront en syndicat pour prendre en charge l'entretien du sol des parties communes aux abords de l'immeuble en copropriété,
 - en son article V, que le sol de la voie de 6 mètres et des espaces libres communs n'est pas compris dans la contenance des lots vendus et que les propriétaires des villas sont copropriétaires des parties communes dans les proportions fixées au cahier des charges déposé chez maître G..., notaire à Roquebrune-sur-Argens,
 - en son article XVI :
 - qu'il est créé entre tous les copropriétaires présents et à venir une association syndicale libre dont chaque propriétaire fera partie de droit, par le fait de son acquisition,
 - que les propriétaires seront tenus de contribuer aux dépenses engagées par le syndicat proportionnellement à la surface de jouissance et que pour l'immeuble en copropriété, la répartition sera faite en prenant pour base les coefficients adoptés pour les charges de l'immeuble ;
 qu'il résulte de ce qui précède, en premier lieu, qu'aux termes du cahier des charges de 1948, les terrains bordant le parc teinté en jaune sur le plan de situation annexé à ce document font l'objet de droits de propriété privatifs, que la propriété du sol de la villa de deux étages divisée en appartements est répartie entre les seuls copropriétaires de cet immeuble, et que la propriété du parc teinté en jaune est répartie entre ces copropriétaires et les propriétaires des terrains, en second lieu, que le cahier des charges de 1951 n'a pas modifié cette répartition des droits de propriété sur le sol et a prévu que les parties communes seraient gérées par une association syndicale libre constituée entre tous les propriétaires, le règlement de copropriété de 1949 ne s'appliquant qu'à la villa de deux étages divisée en appartements ;