Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-11.687 du 23/03/2017,  partie 2


établissement d&apos;une servitude de passage, au profit du fonds [X] et [E], et non à sa seule personne, avant la constitution de la copropriété [Adresse 4] le 19 mai 2006, le coût de la réalisation d&apos;un nouvel accès de l&apos;ascenseur, la résistance abusive et son préjudice moral ; que si la réglementation relative à l&apos;accessibilité des handicapés prévue par la loi du 17 mai 2006 n&apos;est pas applicable en l&apos;espèce, le permis de construire ayant été obtenu avant le 1er janvier 2007, l&apos;article 1.1 du protocole d&apos;accord précise que Mme [Q] mère éprouve des difficultés à se déplacer ; que le cabinet d&apos;architecte [A], expert judiciaire, exposé par avis du 9 mai 2014, et rapport du 4 juillet 2014, que le parking n&apos;est pas utilisable par une personne à mobilité réduite et précise qu&apos;il ne permet pas une utilisation conforme à sa destination ; que ces éléments révèlent la commune intention des parties sur la destination du parking à usage de garage et de passage ; que Mme [Q] reconnaît elle-même en page 13 de ses dernières écritures communiquée le 3 septembre 2014 que la création de la porte de communication n&apos;est pas soumise à une autorisation d&apos;urbanisme ni un permis de construire conformément à la lettre de la mairie de [Localité 1] en date du 29 août 2011 ; que la signature de l&apos;acte notarié de vente suppose qu&apos;il soit donné livraison d&apos;une construction conforme aux stipulations de la convention du 21 décembre 2004 et qu&apos;il y a lieu d&apos;appliquer en l&apos;espèce les dispositions des articles 1617 et s. du code civil ;
 
 que le plan annexé au certificat de superficie réalisé le 22 septembre 2009 par la société Azur Diagnostics à la demande du promoteur montre que le garage litigieux est un parallélépipède comportant des côtés mesurant 9,60 mètres, 10,06 mètres, 3 mètres et 2,72 mètres ; que le procès verbal de constat d&apos;huissier dressé le 17 décembre 2009 révèle que la largeur du garage est de 2,72 à 2,73 mètres réduite à 2,53 mètres à hauteur d&apos;une colonne maçonnée et que sa longueur est de 9,60 mètres alors que selon les termes du protocole d&apos;accord il devait être profond de 10 mètres et large de 2,90 mètres au minimum ; qu&apos;il permet de constater l&apos;existence d&apos;une colonne maçonnée au fond, réduisant sur quelques centimètres la largeur 2,53 mètres ; que la possibilité pour le propriétaire du lot n° 23 litigieux de rejoindre un ascenseur privé via un couloir d&apos;accès sur les parties communes rend nécessaire la constitution d&apos;une servitude de passage, au profit du fonds [X] [E] ; que l&apos;attestation établie le 8 novembre 2011 par M. [S] promoteur initial confirme la volonté d&apos;établir une servitude de passage au profit de ses propriétaires en qualité de personnes physiques ; que tel est le cas de la proposition de résolution soumise à l&apos;assemblée générale de la copropriété, laquelle n&apos;a pas été adoptée à ce jour, à la majorité requise ; que la clause figurant en page 19 du règlement de propriété mentionnant le passage de Mme [X] n&apos;est pas suffisante à ce titre ; que l&apos;usage du parking objet de l&apos;acquisition doit en effet être effectif et juridiquement protégé ; que la société [Adresse 3] n&apos;a déposé une déclaration d&apos;intention d&apos;aliéner nécessaire pour l&apos;exercice d&apos;une vente d&apos;un éventuel droit de préemption que le 4 janvier 2010 ; que le constat d&apos;huissier démontrant qu&apos;il est praticable et utilisable pour deux véhicules et l&apos;attestation de conformité délivrée le 1er décembre 2008 par la commune n&apos;ont pas d&apos;incidence directe sur l&apos;exécution des travaux conformément aux termes du protocole d&apos;accord signé entre les parties ; que dans ces conditions, il ne peut être reproché à Mme [Q] qui a fait part de ses réserves au notaire du vendeur par courrier recommandé avec avis de réception du 7 octobre 2009 de ne pas avoir accepté de régulariser l&apos;acte authentique ; qu&apos;il ne peut donc être fait droit à la demande de résolution de la vente formée par la société Kaufman & Broad Rénovation, étant observé que Mme [Q] n&apos;a formé aucune demande en ce sens ; que le procès verbal de constat d&apos;huissier de justice dressé le 28 février 2012 à la demande de la société Kaufman & Broad Rénovation démontre la possibilité de stationner dans le garage litigieux deux véhicules dont l&apos;un d&apos;une largeur de plus de deux mètres ce, sans difficulté d&apos;ouverture des portières et de circulation des piétons, jusqu&apos;à la porte de communication mitoyenne ; que dans ces conditions, à défaut de préjudice établi de ce chef, Mme [K] [Q] n&apos;est pas fondée à réclamer une indemnisation pour la perte de jouissance, ni pour l&apos;impossibilité de modifier la configuration du parking qui a été mis à disposition par le constructeur depuis plusieurs années ; que sur l&apos;absence de servitude au profit du fonds indivis avec sa mère que si elle ne démontre pas de préjudice fonctionnel caractérisé, par le refus de la copropriété de la laisser accéder alors qu&apos;une décision de l&apos;assemblée générale a expressément prévu son passage, ainsi que le règlement de copropriété, l&apos;insécurité juridique créée par cette carence doit être indemnisée par la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts ; que la question de la conformité de l&apos;ascenseur fait l&apos;objet d&apos;