Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-15.560 du 27/04/2017,  partie 5


il réclame ; que l&apos;analyse de la somme réclamée révèle que celle-ci semble correspondre à la perception de 108 loyers d&apos;un montant unitaire de 550 euros par mois ; qu&apos;or, la remise des clefs à Monsieur [Z] a eu lieu au mois de décembre 2004 ; qu&apos;il ne démontre pas que l&apos;appartement pouvait être loué avant cette date ; que par ailleurs l&apos;appartement est régulièrement loué depuis le mois de février 2008 sans que Monsieur [Z] précise les loyers encaissés ; qu&apos;aucune pièce versée n&apos;est suffisante pour établir la preuve que Monsieur [Z] devait percevoir un loyer mensuel de 550 euros ; qu&apos;en outre, Monsieur [Z] ne conteste pas avoir bénéficié d&apos;indemnités au titre des loyers non perçus dans la cadre de la carence locative, entre le 24.03.2005 et le 17.03.2008, indemnités dont le montant total chiffré par la AKERYS atteint la somme de 19.118,55 euros ; qu&apos;il résulte de ces éléments que la démonstration d&apos;un préjudice n &apos;est donc pas rapportée étant observé en outre que le chiffrage de celui-ci ne peut être entrepris en l&apos;état des éléments dont le tribunal dispose ; qu&apos;en conséquence, aucun préjudice ne peut être retenu ;
 
 ET AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur [Z] estime avoir fait l&apos;objet de manoeuvres dolosives aux fins de susciter ou de profiter de l&apos;erreur provoquée chez lui sur la rentabilité de son achat immobilier et sur la valeur de l&apos;immeuble, lesquelles ont déterminé son consentement à conclure la vente ; qu&apos;il soutient en effet avoir été trompé sur les gains espérés au niveau fiscal et locatif ainsi que sur la valeur réelle du bien ; que les documents contractuels qui engagent la société AKERYS sont le contrat préliminaire du 21 novembre 2002, le mandat de gérance locative du 19 février 2004 et le contrat d&apos;assurances loyers impayés et carence du 19 février 2004 ; qu&apos;ils ne contiennent aucune mention relative à la rentabilité fiscale de l&apos;opération qui n&apos;entrent donc pas dans le champ contractuel ; que la simulation fiscale intitulé "exemple [Localité 1]" que monsieur [Z] produit, réalisé par monsieur [H] représentant le cabinet [X], n&apos;a aucun caractère contractuel, et ne consiste qu&apos;en une estimation manuscrite, réalisée sur des données générales ; que document ne constitue pas un engagement certain du vendeur à garantir à l&apos;acquéreur le bénéfice fiscal poursuivi ; qu&apos;en outre, il est incontestable que monsieur [Z] a réalisé, selon ses propres déclarations, des économies d&apos;impôts (5.200 euros), a perçu des loyers (33.776 euros) et des indemnisations pour l&apos;absence de location (19.148,55 euros) ; qu&apos;il ne démontre pas davantage le caractère trompeur de la présentation de l&apos;environnement économique et local du programme, la plaquette transmise ne comportant que des informations générales sur la région concernée et le programme immobilier, ainsi que les caractéristiques du groupe financier proposant ce programme ; qu&apos;il n&apos;a pas davantage de caractère contractuel quant à une garantie de rentabilité fiscale et n&apos;évoque que la garantie de ce programme de façon optimale grâce à nos assurances "carences et vacations locatives" (9 ans fermes) "loyers impayés" et " dégradations immobilières", sans évoquer de caractère fiscal ; qu&apos;il ne prouve ni que le loyer aurait été mal estimé ni que le prix d&apos;achat était surévalué et ne verse aucune pièce relative à l&apos;état du marché au jour de la conclusion du contrat de réservation, le seul document "cote annuelle des valeurs immobilières et foncières" de 2003 étant insuffisant à établir ce fait en raison de son caractère général ne prenant pas en compte les spécificités du bien immobilier dont s&apos;agit ; qu&apos;enfin, tout investissement en matière immobilière comporte un aléa en raison notamment des variations du marché immobilier, dont monsieur [Z] qui a souscrit pour ce bien une garantie locative, avait connaissance ; qu&apos;il ne démontre pas donc pas la réalité des manoeuvres dolosives invoquées et ses demandes ne peuvent prospérer sur le fondement d&apos;un dol commis par la sociéte AKERYS PROMOTION SASU et madame [X] ; Monsieur [Z] fonde sa demande sur l&apos;appréciation erronée de la rentabilité économique de son opération immobilière ; qu&apos;en l&apos;absence d&apos;élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu&apos;elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties sur ce point en déboutant monsieur [Z] de sa demande de ce chef ; qu&apos;en effet, d&apos;une part la réalité d&apos;une telle erreur n&apos;est pas établie, d&apos;autre part elle n&apos;est pas constitutive d&apos;une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement de monsieur [Z] ; que les documents contractuels liant Monsieur [Z] à la société Akerys Promotion ne concernent qu&apos;une vente en l&apos;état futur d&apos;achèvement pour laquelle il n&apos;est pas démontré que le promoteur, qui n&apos;est pas tenu d&apos;une obligation en matière fiscale, a manqué à son obligation d&apos;information et de conseil ; que le cabinet [X] disposait d&apos;un mandat du promoteur lui confiant la mission de placer ses produits immobiliers, en recherchant des acquéreurs, avec cette limite que le contrat de réservation ne pouvait être conclu qu&apos;après acceptation par le promoteur de la candidature du client, sous réserves de certaines conditions de solvabilité ; que l&apos;agence immobilière n&apos;avait donc pas de liberté d&apos;action quant au choix de l&apos;acquéreur ;