décision 17-11.439 du 08/03/2018,  partie 2



 D'AVOIR dit n'y avoir lieu à constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties, dit n'y avoir lieu à fixer une indemnité d'occupation, condamné la société Toulouse Immob à procéder aux travaux de remise en état tels que listés par les experts d'assurance dans l'état des pertes établi à la suite de la réunion contradictoire du 3 juin 2014, dit que ces travaux devront être réalisés dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt, dit qu'à défaut d'achèvement dans le délai imparti, il courra une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours, débouté la société Toulouse Immob de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'avoir condamné aux dépens de première instance et d'appel ;
 
 AUX MOTIFS QUE selon l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ; QUE lorsque les locaux loués sont partiellement détruits, cette perte partielle peut être assimilée à une destruction totale au sens de l'article 1722 en cas d'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou de nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur vénale de cette chose ; QU'en l'espèce, l'immeuble appartenant à la SCI TOULOUSE IMMOB est constitué par un rez de chaussée où étaient installés deux commerces dont celui de la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE, où s'est déclaré l'incendie, pour une cause restée inconnue, ainsi qu'un premier étage, avec deux appartements, dont un également loué à la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE ; Qu'il ressort des photographies de l'intérieur des locaux loués, tel qu'apparaissant dans le constat d'huissier du 5 mai 2014, que tous les aménagements intérieurs du commerce, qui avaient été réalisés par le preneur, ont été détruits et que la dégradation du plancher du premier étage a imposé la pose d'étais pour éviter son effondrement ; qu'il résulte également du diagnostic de solidité visuel produit que les linteaux au-dessus des deux vitrines ont été dégradés et que des fissures d'une largeur de 5mm ont été relevés en milieu de portée desdits linteaux ainsi qu'aux appuis ; QU'ainsi, la destruction partielle de l'immeuble loué serait assimilable à une perte totale, ce dernier étant devenu impropre à l'exploitation prévue au contrat de bail par l'appelante, si le coût des travaux nécessaires à la remise en état excède la valeur vénale de la chose louée ; QU'il résulte des deux attestations d'agents immobiliers produites par la SCI TOULOUSE IMMOB que la valeur vénale des locaux loués par la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE serait comprise entre 100 000 euros et 129 000 euros ; qu'en revanche, la valeur communiquée par la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE d'un montant compris entre 350 000 et 400 000 euros ne peut pas être prise en compte en ce qu'elle porte non pas seulement sur les locaux loués, mais sur la totalité de l'immeuble appartenant à la SCI TOULOUSE IMMOB ; que l'estimation du coût des travaux de remise en état s'élève à la somme de 115 512,58 euros HT, estimation réalisée à partir d'un chiffrage très détaillé des différents postes de travaux, prévoyant à titre d'exemple la réparation des fissures pour un montant de 815 euros HT ; qu'il apparaît ainsi que le coût des travaux de remise en état n'excède pas la valeur vénale de la partie de l'immeuble sinistrée mais lui est équivalent ; QUE dès lors, à défaut de perte totale, la résiliation du bail de plein droit à compter du 1er octobre 2014 ne peut pas être constatée ;
 QUE par ailleurs, la S.A.R.L. LA BOULANGE TOULOUSAINE sollicite la condamnation sous astreinte de la SCI TOULOUSE IMMOB à faire réaliser les travaux de remise en état tels qu'estimés par les experts d'assurance ; qu'en l'absence de résiliation du bail, qui se poursuit donc entre les parties, la SCI TOULOUSE IMMOB en sa qualité de bailleur doit, en vertu de son obligation de délivrance, faire procéder aux travaux de remise en état ; que pour s'assurer du respect de cette obligation, leur réalisation sera assortie d'une astreinte telle que fixée au dispositif de la présente décision, étant précisé que le délai de 4 mois accordé avant que l'astreinte ne coure éventuellement prend en considération la réalisation d'ores et déjà des travaux de toiture, tels qu'ils apparaissent sur des photographies produites par l'appelante ;
 QUE la SCI TOULOUSE IMMOB forme un appel incident en sollicitant la fixation du montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer, soit la somme mensuelle de 1.729,14 € HT pour la période courant du Ier avril 2014 au 20 février 2015, date de remise des clés, soit la somme de 18.511 € HT ;