Cour d'appel de Bastia,  décision 14-13.056 du 01/07/2015,  partie 2


que la «Maison du Corail », située dans les lieux loués, qui commercialise des bijoux en corail particulièrement prisés par les touristes, bénéficie d'un attrait supplémentaire ; que se trouve ainsi caractérisée la modification des facteurs locaux de commercialité exigée par l'article L 145-33 du code de commerce ; qu'en outre, l'expert judiciaire a mis en évidence l'augmentation de plus de 10 % des loyers des commerces voisins ; que c'est en conséquence à bon droit que, sur le fondement de ces éléments d'appréciation non sérieusement contestés, le premier juge a estimé qu'il y a lieu à déplafonnement des loyers ; que cette décision sera en conséquence confirmée, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une nouvelle mesure d'expertise » (arrêt attaqué, p.4, §4 des motifs et suivants) ;

Et aux motifs éventuellement adoptés du premier juge que « Sur les demandes principales :contrairement à ce que soutiennent les preneurs, l'action de Marie-Madeleine X..., veuve Y... reprise à sa mort par ses deux enfants n'est pas une demande de révision du loyer en cours de bail, telle que prévue par l'article L 145-38 du code de commerce, mais une demande de fixation du loyer du bail renouvelé telle que prévue par les articles L 145-33 et L 145-34 du même code ; que le bailleur leur a délivré congé pour le 3 mai 2005 avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 220¿ annuel au mètre carré pour chacun des locaux, le 17 mai 2004, c'est à dire un an avant l'expiration du bail de 9 ans, que l'absence de consentement des preneurs a conduit le bailleur à agir en justice le 22 juin 2007 ; que selon l'article L 145-33 du code de commerce qui reprend les dispositions des articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1-les caractéristiques du local considéré, 2- la destination des lieux, 3-les obligations respectives des parties, 4-les facteurs locaux de commercialité, 5-les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que l'article L 145-34 du même code précise que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si la durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées à la procédure ainsi que du rapport d'expertise qu'il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité entre mai 1996 et mai 2005 entraînant une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux donnés à bail ; qu'en effet, les locaux loués se trouvent au rez-de-chaussée de l'immeuble 1 rue Fesch, et ont une surface pondérée globale de 51,21m2 dont 17,07m2 pour le local loué par Ange Louis Z... et 34,14m2 pour le local loué aux époux Z... ; que ces locaux se situent en plein coeur historique de la vieille ville d'AJACCIO, près de la place Foch, au début de la rue Fesch et à proximité du port et du cours Napoléon ; que ce quartier de la ville s'est sensiblement amélioré depuis 1996 avec la transformation de la rue Fesch en zone piétonne, la création d'un parking sur le port, la création du palais des Congrès, la modernisation du marché aux poissons, la création d'une gare maritime et routière, et la création d'un office du tourisme ; que ces transformations génèrent une plus grande fréquentation tant des touristes, notamment les croisiéristes que des ajacciens ; que la modification importante des facteurs locaux entre 1996 et 2005 a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux commerciaux, l'expert évoquant une augmentation des loyers des commerces du quartier de 28% pour l'année 1997 et de 38,64% pour l'année 2008 ; que l'expert a retenu une valeur locative de 16¿ le m2 par mois, soit: 192¿ annuels par m2 ; que l'expert, qui a retenu la surface globale des deux locaux, propose: 16¿ x 51,21m2 = 819,36¿ par mois, soit: 819,36¿ x 12 mois = 9832,32¿ par an pour le loyer annuel dû à compter du 3 mai 2005 ; qu'il précise que ce loyer reste soumis aux révisions triennales en fonction des indices de référence publiés par l'INSEE ; que sur la base de ces éléments, le Tribunal constate qu'il y a lieu à déplafonnement des loyers et fixe le prix des deux baux de la façon suivante, en prenant la valeur locative de 16¿ le m2 par mois, soit 192¿ par an et par m2 : 1- loyer du local appartenant à Joseph Y... et loué par Ange Louis Z... , en sus les taxes et charges : -à compter du 03 mai 2005 : 17,07m2 x 192¿ = 3277,44¿ annuels (273,12¿ mensuels), -à compter du 03 mai 2008 : 17,07m2 x 218185¿ = 3735,76¿ annuels (311,31¿ mensuels), -à compter du 3 mai 2011 : 17,07m2 x 231,86¿ = 3957,85¿ annuels (329,82¿ mensuels) ;