Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-26.010 du 08/12/2021,  partie 7


mais que la marque juridique d'un lot privatif est qu'il est affecté d'une quote-part de parties communes ; que le règlement de copropriété a valeur contractuelle et fixe la destination de l'immeuble, qui limite l'usage des lots privatifs. Selon le règlement de copropriété, tous les lots revendiqués sont des lots privatifs affectés d'une quote-part de parties communes ; que si ces locaux, dont la description démontre qu'ils n'entrent pas, pour la plupart, dans la liste des locaux présumés communs par l'article 3 de la loi, n'avaient été que des parties communes pour la copropriété, ils n'auraient pas été expressément affectés d'une quote-part de parties communes ; qu'il ne s'agit donc pas de parties communes au sens de la loi du 10 juillet 1965 ; que les lots sont certes destinés à être affectés aux services communs de la résidence hôtelière mais ils étaient destinés à être vendus à un investisseur soumis à l'obligation de les laisser à la disposition de l'exploitant titulaire du bail général dans le périmètre duquel les locaux seraient ainsi entrés; la SCI Camino Azul en est restée propriétaire pour ne pas avoir pu ou voulu les vendre. Elle n'avait pour seules obligations que :
 - de les livrer à un acquéreur à charge pour lui de les donner à bail à la société exploitant la délivrance ;
 - à défaut de livraison à un acquéreur, d'en confier l'exploitation des lots dont elle conservait ainsi la copropriété à la société hôtelière ; que le syndicat des copropriétaires une fois doté d'un représentant légal, a certes pris livraison des parties communes (tant au rez-de-chaussée qu'aux autres niveaux) mais cette livraison ne lui a pas attribué la propriété des lots privatifs qui étaient destinés à accueillir les services commun du preneur unique ; cette livraison n'a pour effet que de lui transférer les droits d'administrations des parties communes dont les quotes-parts sont rattachées aux lots privatifs, lesquels peuvent avoir été livrés à d'autres dates ; que la livraison des parties communes ne transfère pas au syndicat des copropriétaires un quelconque titre de propriété sur les lots privatifs bien qu'il reçoivent tous pouvoir pour administrer les parties communes dont les quotes-parts sont rattachés à ces lots privatifs; seules les SCI Camino Azul et aujourd'hui la SCI Cristal sont aujourd'hui titrées sur ces lots qui devaient à l'origine accueillir les services collectifs. Elles ont d'ailleurs publiées leurs titres, ce qui signifie qu'il y a eu contrôle et respect de l'effet relatif de la publicité foncière qui ne fait nulle part apparaître le syndicat des copropriétaires comme propriétaire de ces lots ; que si cela avait été le cas, il y aurait dû y avoir après livraison, des actes de cession de droits immobiliers à son profit, passés en application des articles 16 et 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que c'est vainement que le syndicat des copropriétaires, soutenu par la société La Closerie Lourdes, soutient que les documents contractuels permettent de qualifier comme parties communes de la copropriété les locaux du rez-de-chaussée pour en tirer la conclusion qu'il en serait propriétaire ; la monovalence des locaux, destinés à une exploitation de résidence hôtelière équipée d'un service de restauration complète, impose l'existence de locaux permettant l'installation de services collectifs à rendre aux occupants de lots d'habitation ; que dans la notice descriptive de l'immeuble, qui décrit visuellement et techniquement l'ouvrage construit sans avoir vocation à en déterminer le régime juridique, il est certes mentionné que les lots du rez-de-chaussée sont des parties communes ; mais que cette qualification ne vaut que par rapport aux services auxquels ces locaux doivent servir sans pouvoir avoir une quelconque portée juridique sur la manière d'en qualifier le régime de propriété ; que de même, cette qualification de ces lots comme parties communes ne peut résulter des énonciations issues des plaquettes de commercialisations, quand bien même elles peuvent avoir une certaine portée contractuelle ; que s'agissant du régime des biens soumis au régime de la copropriété, ces stipulations ne peuvent se substituer au règlement de copropriété établi et publié avant les premières acquisitions et dont les copropriétaires prennent connaissance en signant l'acte authentique par lequel ils acquièrent ; qu'en droit de la copropriété, ces biens restent des lots privatifs pour être destinés à être livrés à un copropriétaire qui les loue à l'exploitant ; que la SCI Camino Azul justifie avoir été propriétaire des lots 1 et 2 sans jamais s'être défaite de leur propriété avant le modificatif du règlement de copropriété qui les a divisés et renumérotés; la SCI Cristal a acquis une partie de ces des lots après une division de lot ; elle se trouve titrée sur les lots qu'elle a acquis en vertu d'un acte qu'elle a publié dans le respect de l'effet relatif de la publicité foncière ; tout titre de cession au syndicat des copropriétaires par la SCI lui serait inopposable au regard des règles de la publicité foncière puisque sa bonne foi n'est pas remise en cause ; que le syndicat des copropriétaires et la société La Closerie Lourdes avaient été informés des modifications du règlement de propriété et de la vente à la SCI Cristal en décembre 2010 avant la passation de ces actes ;