Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.017 du 28/05/2020,  partie 2



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement, jugé qu'à la suite du congé avec refus de renouvellement délivré par la SCI Crejo 1 le 20 décembre 2011, la Société Nitroglisser'in a dès le 26 août 2013, engagé un processus irréversible de départ des lieux rendant impossible la continuation de l'exploitation du fonds et faisant obstacle à l'exercice du droit de repentir exercé pour la première fois par la société bailleresse le 19 septembre 2013 et qu'elle est en conséquence fondée à prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, et d'avoir en conséquence condamné la SCI Crejo 1 à payer à la Société Nitroglisser'in les sommes de 175 508.85€ au titre de l'indemnité d'éviction, 1 122,67€ au titre du trop-perçu d'indemnité d'occupation, déduction faite du reliquat des charges non payées pour l'année 2013, 4 450,06€ au titre du remboursement du dépôt de garantie ;
 
 Aux motifs propres que « Sur l'exercice du droit de repentir : l'article L 145-58 du code de commerce énonce que le propriétaire peut se soustraire au paiement de l'indemnitée d'éviction et consentir au renouvellement du bail, mais que ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas loué ou acheté un autre lieu destiné à sa réinstallation ; que le repentir doit faire l'objet d'une manifestation claire du bailleur de renoncer au congé, et il doit être considéré nul lorsqu'un processus irréversible de départ, rendant impossible la continuation de l'exploitation du fonds dans les lieux s'est engagée, et dans ce cas il incombe au bailleur pour maintenir son droit d'établir la preuve que le départ a été sciemment organisé dans le but de faire échec à son droit de repentir ; que le premier juge fait avec pertinence un rappel des correspondances officielles échangées entre le bailleur et le locataire pour faire une juste appréciation de la validité de l'exercice du droit de repentir ; que la cour renvoie les parties à la lecture de ce rappel, et relève particulièrement que le bailleur a pris la première initiative de faire délivrer au locataire le congé avec refus de renouvellement par acte du 20 décembre 2011, que la procédure judiciaire a été engagée à son initiative également pour mettre en oeuvre une mesure d'expertise aux fins de déterminer la valeur de l'indemnité d'éviction, que le locataire a informé sans équivoque son bailleur le 11 août 2013 qu'il a pris ses dispositions pour « cesser définitivement l'exploitation de son activité le 14 août et propose de restituer les locaux le 26 août », que ce 26 août il a fait établir un procès-verbal de fin d'occupation et d'exploitation auquel était régulièrement convoqué le bailleur ; que le procès-verbal du 26 août 2013 constate que les lieux ont été vidés des équipements et matériel d'exploitation, et que le locataire remet à l'huissier les trousseaux de clés, ce qui caractérise à l'évidence un processus irréversible de départ, rendant impossible la continuation de l'exploitation du fonds dans les lieux ; que la cour constate comme le premier juge que l'exercice dénué d'équivoque du droit de repentir ne résulte que de l'acte postérieur de notification au locataire le 19 septembre 2013 ; que la notification de l'exercice du droit de repentir ne pouvait résulter sans équivoque d'une correspondance du conseil du bailleur le 12 août 2013 indiquant que « la décision de cesser l'exploitation apparait prématurée et le bailleur bénéficie d'un droit de repentir », ni de celle du 21 août, laquelle ajoutait que le bailleur n'envisageait pas pour l'heure de s'acquitter de l'indemnité d'éviction judiciairement fixée ; que le bailleur n'est pas sérieusement fondé à prétendre à une manoeuvre du preneur pour faire obstacle à l'exercice d'un droit de repentir qui pouvait s'exercer depuis la délivrance du congé plus de 19 mois auparavant, en invoquant la mise en oeuvre d'une situation de cessation d'activité clairement annoncée, et corroborée par les mesures énumérées dans les motifs du premier juge, déménagement de la marchandise et du mobilier, information des fournisseurs et annulation des commandes, licenciement du salarié, remise des clefs à l'huissier ; que le premier juge ajoute par des motifs pertinents que la cour adopte qui ne sont pas sérieusement critiqués, que la volonté affirmée du bailleur d'exercer son droit de repentir est fortement affaiblie par la délivrance d'un premier congé en 2003 déclaré nul à l'issue d'une longue procédure judiciaire, et la réalisation d'importants travaux de démolition dans les locaux, le gérant expliquant alors dans la presse qu'il avait toujours souhaité supprimer ce local pour le remplacer par une galerie ; que l'argument d'une décision précipitée par le dépôt du rapport de l'expert sur le calcul de l'indemnité d'éviction n'est pas opérant, dans la mesure ou l'évaluation de l'expert peut avoir précipité aussi bien le départ du locataire que l'exercice du droit de repentir du bailleur ; que la cour confirme en conséquence le dispositif du jugement que le preneur est fondé à prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction ;