Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.761 du 24/06/2021,  partie 4


espèce de pourparlers est corroboré par le courriel de Mme [V] à Mme [M] le 20 juin 2014 par lequel elle lui demande d&apos;augmenter son offre et auquel Mme [M] répond qu&apos;elle va lui téléphoner pour lui préciser sa suggestion d&apos;augmentation de l&apos;offre, et par les courriels du Cabinet N&H Immobilier produits au débat qui démontrent que l&apos;agence était prête à revoir ses honoraires ; qu&apos;en conséquence, Mme [M] ne peut pas se prévaloir du caractère parfait de la vente dès lors qu&apos;il ne résulte pas des pièces produites au débat qu&apos;un accord avait été trouvé avec les vendeurs sur le prix du bien et, ainsi que l&apos;a retenu le premier juge, que les consorts [E] n&apos;ont jamais formellement accepté la contre-proposition et qu&apos;il n&apos;y a pas eu véritablement d&apos;échange de consentements ; que le jugement sera confirmé en ce qu&apos;il a débouté Mme [M] de sa demande en résolution de la vente et de ses demandes subséquentes ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU&apos;il résulte de l&apos;article 1587 du code civil qu&apos;un contrat de vente est formé dès lors que l&apos;les parties se sont mises d&apos;accord sur la chose venue et le prix quoique la chose n&apos;ait pas encore été livrée ni le prix payé, cet accord supposant naturellement la rencontre d&apos;une offre et d&apos;une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s&apos;engager ; qu&apos;il ressort par ailleurs des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l&apos;article 72 ,alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972 qu&apos;à défaut dans le mandat d&apos;une clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à l&apos;agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, le mandat conclu est d&apos;entremise et le mandataire ne peut engager son mandant ; qu&apos;en l&apos;espèce, les consorts [E] ont mandaté la société Cabinet N&H immobilier pour la vente de trois lots (44, 4 et 10) pour la somme de 268.000 ? ? dont 18.000 ? de commission dus par l&apos;acquéreur ; que Mme [M] a formulé une première offre à 250.000 ? net vendeur qui s&apos;est manifestement vue refusée ; que dès cette première offre, Mme [M] indiquait qu&apos;en cas d&apos;acceptation, elle se rapprocherait de son notaire pour formuler une « proposition de vente sous condition suspensive d&apos;obtention d&apos;un prêt » ; qu&apos;il ressort des termes employés et de la nécessité de réaliser un avant-contrat que sa proposition n&apos;était pas ferme et qu&apos;il convenait que le contrat de vente soit rédigé par un acte authentique ; que cet élément suffirait en soi à rejeter la demande présentée par Mme [M] ; que par ailleurs, des échanges écrits produits, exclusivement entre la représentante de l&apos;agence, qui n&apos;avait pas pouvoir d&apos;engager les consorts [E] et Mme [M], il ressort que cette dernière a ensuite formulé une offre à 255.000 ? net vendeur sans que ne soit formalisé un accord précis et complet sur le prix puisque le montant de la commission d&apos;agence restait manifestement à déterminer ; que Mme [M] n&apos;était par ailleurs pas certaine de la clé de répartition puisqu&apos;elle a posé une question à l&apos;agence sur ce point ; qu&apos;or, il ne peut d&apos;une part être tenu pour acquis que les consorts [E] maintenaient leur accord pour un montant de 18.000 ? dans la mesure où le prix initial avait été modifié ; que d&apos;autre part, le message enregistré sur le répondeur téléphonique ne pas fait état d&apos;une acceptation formelle mais d&apos;une éventualité (« on pense que?. ») et la pièce jointe au courriel du 25 mai est un document en format « Portable Document Format » qui, s&apos;il indique notamment « Prix 255.000 ?, 237.000 ? net vendeur, 18.000 ? frais d&apos;agence » et se réfère aux trois lots n° 40, 4 et 10, n&apos;est pas signé ou daté, le titre du courriel n&apos;apportant aucune précision sur le montant de la commission ; qu&apos;il ressort de ces éléments que les consorts [E] n&apos;ont jamais formellement accepté la contre-offre réalisée par Mme [M] et qu&apos;il existait une incertitude sur le prix du bien vendu ; qu&apos;au surplus, il n&apos;y a jamais eu de véritable échange des consentements entre Mme [M] et les consorts [E] puisque la plupart des échanges ont été transmis par une agence immobilière qui n&apos;avait pas faculté de représenter ses mandants ; qu&apos;à ce titre, les deux éléments de preuve sur lesquels s&apos;appuient Mme [M] et la société cabinet N&H Immobilier sont un message sur un répondeur téléphonique et une pièce jointe non datée et non signée ; qu&apos;il doit également être précisé que le mandat de vente portait sur les lots 40, 4 et 10 et que Mme [M] demande, en l&apos;état de ses conclusions, de considérer qu&apos;il y a eu un échange des consentements sur les seuls lots n° 4 et 40, ce qui laisse également à penser que les biens vendus n&apos;étaient pas suffisamment bien déterminés ; qu&apos;enfin, le fait que Mme [E] ait pu déclarer à un huissier être revenue sur son « accord » est inopérant, pour caractériser le fait que celle-ci se sentait engagée de manière ferme et définitive, ces propos ayant par ailleurs été tenus neuf mois après les échanges de courriels ; qu&apos;en conséquence de l&apos;ensemble de ces éléments, et sans qu&apos;