Tribunal d'instance de Sens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-25.686 du 14/11/2019,  partie 8


qu'en décidant en l'espèce que l'augmentation décidée par convention du 22 octobre 2012 conclue entre l'OPH Domanys, la CGLLS, la collectivité publique et le représentant de l'État était inopposable aux baux en cours, la cour d'appel a violé les articles L. 442-1 et L. 452-1 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 2° ALORS QUE, subsidiairement, les juges ont l'obligation de restituer aux actes litigieux leur exacte qualification sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'à cet égard, il peut être conclu entre la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) et les offices publics de l'habitat exploitant un parc immobilier à loyer modéré une convention destinée à redresser l'équilibre financier de leur exploitation ; qu'en s'abstenant de vérifier, au besoin d'office, si, indépendamment de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation, la convention du 22 octobre 2012 ne répondait pas à la qualification de plan de redressement prévu par l'article L. 452-1, alinéa 3, du même code, et au régime y afférent, la cour d'appel a violé l'article L. 452-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 12 du code de procédure civile.
 
 CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué, rectifié par jugement du 5 octobre 2017, d'avoir condamné l'OPH Domanys à payer à M. K... à une somme de 321,43 euros au titre d'un trop-perçu de charges de gestion et de surveillance de l'immeuble entre 2009 et 2012 et de l'avoir, en conséquence, condamné à payer une somme globale de 997,28 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur le poste gestion et surveillance de l'immeuble, Domanys justifie ce poste de charge par l'article 2 c du décret n° 87-713 qui prévoit que 75 % de la rémunération du gardien doit être pris en compte dans les charge lorsqu'il se charge de l'entretien des parties communes et de l'élimination du rejet ; qu'il est constant que l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles est effectué par un salarié Domanys autre que gardien et imputé dans « poubelle et/ou ménage » séparément du poste « gestion et surveillance immeuble » ; que les conditions prévus à l'article 2 c n'étant pas remplies, le paiement de ces charges n'est pas dû et elles doivent être remboursées pour l'année 2009 à 2012 soit 45,22 + 77,48 + 92,96 + 105,77 = 321,43 € sur le fondement de l'article 1302 précité ;
 
 1° ALORS QUE les juges sont tenus de ne pas dénaturer les écritures des parties ; que dès lors que le juge renvoie dans ses motifs aux conclusions des parties sans rappeler même succinctement la teneur de leur discussion, il est réputé s'en être tenues aux demandes et aux moyens figurant dans leurs écritures ; qu'en l'espèce, l'OPH Domanys soutenait dans ses écritures que l'entretien de l'immeuble et l'élimination des déchets avaient été assurés par les gardiens de l'immeuble ; qu'en affirmant qu'il était constant que l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles était effectué par un salarié autre que le gardien, le tribunal a dénaturé les conclusions de l'OPH Domanys, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 2° ALORS QUE qu'il appartient à celui qui conteste le montant des charges locatives qui lui ont été imputées de démontrer leur mal-fondé ; qu'aux termes de l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987, lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et / ou l'élimination des déchets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables ; que dès lors que l'imputation des charges de rémunération et de charges sociales des gardiens se fondent sur la réalisation par ces derniers de l'une ou l'autre de ces tâches, il incombe au locataire de rapporter la preuve que celles-ci ont été accomplies par une autre personne que le gardien ; qu'en affirmant en l'espèce qu'il était constant que l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles étaient effectués par un salarié autre que le gardien, sans s'expliquer sur ce présupposé que l'OPH Domanys contestait formellement, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987.