décision 16-18.087 du 29/06/2017,  partie 4


qu'une clause de non-garantie des vices cachés n'est susceptible de décharger le vendeur de la garantie légale dont il est tenu à cet égard que s'il ne connaissait pas les vices affectant la chose vendue, le vendeur professionnel étant présumé avoir connaissance de ces vices ; qu'Alain Y..., vendeur, a été le dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, époux de Madame Z... ; qu'il ne pouvait, en cette qualité, avoir ignoré les vices affectant les locaux ; que la clause de non garantie est, dans ces conditions, inopérante ; que la SCI ALSEL, société familiale, qui a acquis le bien en vue du logement d'un membre de la famille, ne saurait être assimilée à un professionnel de l'immobilier, lui-même réputé connaître les vices ; que toutefois, les vices doivent, pour être couverts par la garantie légale, avoir été ignorés de l'acheteur ; que l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé la transformation du rez-de-chaussée en locaux d'habitation le 21 juillet 2010 et que le permis de construire a été accordé le 8 novembre 2010 ; qu'au cours de l'été 2011, la SCI ALSEL a fait procéder à un diagnostic de pollution qui a révélé la présence de produits volatils dans les anciennes cuves du garage ; qu'il résulte du rapport du diagnostic de pollution du sous-sol effectué lors du commencement des travaux de transformation de la destination des locaux, sur le site désaffecté, que les anciennes installations consistaient en :
 
 - une ancienne cuve enterrée à essence, de capacité de 3 000 l, qui aurait été abandonnée en 1972 ;
 
 - une ancienne cuve enterrée à huiles usagées, de capacité de 3 000 l ;
 
 - un ancien pont de levage des véhicules ;
 
 - 2 fosses de visite / de vidange des véhicules ;
 
 - une ancienne fosse à charbon ;
 
 - une fosse septique de capacité 25 m2 ;
 
 - un puits, situé à l'arrière du bâtiment » ;
 
 que lors de la signature de l'acte authentique de vente, il est constant que l'acquéreur, dont l'attention avait été attirée par le notaire sur les conséquences éventuelles de la non obtention des autorisations nécessaires à la transformation du local à usage de garage en local destiné à l'habitation, connaissait l'activité antérieure exercée dans les lieux et que le vendeur connaissait la destination des lieux envisagée par l'acheteur : que, d'ailleurs, les photographies en noir et blanc de locaux sombres produites devant la cour d'appel par la SCI ALSEL, qui affirme que ces photographies lui ont été transmises par son architecte d'intérieur, comme en atteste le courrier les accompagnant, révèlent que les fosses de visite/vidange des véhicules ainsi que l'ancien pont de levage, nécessaires à l'activité du garage, étaient visibles et que l'architecte d'intérieur ayant lui-même ainsi visité les lieux antérieurement à la vente, son client était alors en mesure d'apprécier le risque de pollution affectant les lieux à raison de l'activité professionnelle qui y avait été exercée ; qu'une expertise judiciaire ordonnée en référé a confirmé la présence dans le sous-sol du rez-de-chaussée d'hydrocarbures et de métaux lourds impliquant des risques sanitaires et rendant nécessaire une dépollution du sol pollué jusqu'à une profondeur de 4,50 m ; qu'ont été constatées une contamination par l'essence à proximité de l'ancienne cuve à essence, une contamination par l'huile à proximité de la cuve à huile et une pollution par les métaux lourds (cuivre, mercure et plomb) dans les couches superficielles du sol ; que lors de la première réunion d'expertise, M. Y... a déclaré avoir informé les acquéreurs et l'agent immobilier de la présence des cuves au sous-sol de l'immeuble vendu et avoir remis, préalablement à la vente, à l'agent immobilier, le bon d'intervention de la société SEVIA qui avait procédé à la collecte des huiles usagées contenues dans la cuve ; que l'agent immobilier a confirmé avoir une connaissance de la présence de fosses dans la partie enterrée du garage et avoir prévenu les acheteurs potentiels lors des visites sur ce site ; que cependant, la SCI ALSEL nie avoir été informée de la présence des cuves enterrées sous le béton et que ni les vendeurs, ni l'agent immobilier ne rapportent la preuve d'une telle information ; qu'il en résulte que l'existence des cuves enterrées n'a été révélée à l'acheteur que postérieurement à la vente lors des premières investigations faites à la demande du maître d'oeuvre en vue de l'exécution des travaux de transformation des locaux ; que la pollution ayant ces cuves pour origine, qui engendre des risques sanitaires importants, est de nature à rendre l'immeuble impropre à la destination qui avait été envisagée par toutes les parties qui n'avaient subordonné son effectivité qu'à l'obtention des décisions administratives nécessaires et de l'autorisation de la copropriété ; le vendeur, dernier exploitant du garage, doit garantie à raison des vices cachés, de la pollution engendrée par ces cuves qui se sont révélées fuyardes ; que pèse sur l'agent immobilier une obligation d'information loyale et de conseils adaptés, y compris à l'égard de la partie qui ne l'a pas mandaté et envers laquelle il engage, en cas de défaillance, sa responsabilité délictuelle ;