Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.450 du 24/06/2021,  partie 3


obtenir le transfert du permis de construire modificatif et la création d&apos;une servitude de vue, conditions non prévues par le compromis. Son mandataire, Me [T], autorisait Me [V] le 10 mars 2015 à conserver les fonds virés par la banque. A la suite du second projet adressé à Me [T] le 28 mars 2015, M. [S] confirmait, par courriel du 7 avril 2015, sa volonté d&apos;acquérir le bien, précisant en gras et souligné "j&apos;espère être assez clair, je refuse que vous renvoyez les fonds prélevés". Le 21 mai 2005, Me [T], au nom des acquéreurs, donnait à nouveau instruction à Me [V] de conserver les fonds en son étude comme indiqué dans son précédent mail du 7 avril. Finalement, deux semaines plus tard, le 5 juin 2015, Me [V] prenait l&apos;initiative de restituer les fonds au prêteur. Il s&apos;ensuit que les intérêts litigieux sont la conséquence de l&apos;imprudence de l&apos;acquéreur s&apos;agissant de la demande de réitération prématurée de l&apos;acte, puis de sa décision d&apos;en différer la signature pour des motifs qui n&apos;incombaient pas seulement au vendeur et enfin, de son obstination à exiger du notaire qu&apos;il conserve les fonds alors qu&apos;il avait engagé une action en justice qui ne pouvait que retarder l&apos;issue du litige. Il n&apos;y a pas lieu dès lors de condamner le vendeur au paiement de cette somme qui n&apos;est pas en lien de causalité direct avec ses propres manquements.
 
 De même, le paiement d&apos;une somme de 1 000 euros au titre des frais de publication de déclaration de volonté d&apos;acquérir datée du 11 juillet 2015 n&apos;était pas justifié par le litige opposant les parties sur le caractère satisfactoire des travaux réalisés. Il suffisait à la SCI CCHR de notifier à l&apos;agent immobilier - qui avait à tort maintenu la publication d&apos;une annonce dans des conditions au demeurant non élucidées - son opposition à la vente, celle-ci ne pouvant en toute hypothèse être réalisée en l&apos;état, des travaux lourds de restructuration étant auparavant nécessaires. Le jugement sera en conséquence réformé de ce chef.
 
 Enfin, la SCI CCHR réclamait devant les premiers juges une indemnité de 188.160 euros à parfaire correspondant à la perte des loyers qu&apos;aurait pu lui rapporter le bien à compter du mois de janvier 2015. Mais l&apos;immeuble en cause ne pouvait être loué en l&apos;état, l&apos;acquéreur déclarant dans le compromis prendre acte du fait qu&apos;il s&apos;agissait d&apos;un immeuble à rénover et vouloir en faire son affaire personnelle. L&apos;état de l&apos;immeuble imposait une rénovation lourde et difficile, compte tenu de la localisation et de la nature du bien, de son ancienneté et des exigences architecturales le concernant, dans des conditions assimilant cette rénovation à une nouvelle construction de standing, avec réfection de la façade, création d&apos;ascenseurs et de terrasses et démolition des planchers existants pour les remplacer par une dalle béton. Ainsi les diagnostics techniques préalables au compromis relevaient des dégradations graves du bâti : effondrement ou risque d&apos;effondrement des planchers ou plafonds, entrées d&apos;eau et nombreuses traces d&apos;humidité ou de moisissures, infestation parasitaire... Ceci explique que sur la suggestion de Me [T], le 28 février 2015, la SCI CCHR ait opté pour la reprise de l&apos;engagement de construire pris par la SCCV Elip, afin d&apos;être exonérée des frais de mutation (pièce 28). En conséquence, à sa demande, le projet d&apos;acte notarié rectifié comportait reprise de l&apos;engagement du vendeur de réhabiliter l&apos;immeuble conformément au permis de construire du 15 février 2013, avec démolition des planchers, dans les quatre ans à compter du 12 novembre 2013, l&apos;exonération fiscale sollicitée imposant que les travaux portent sur les deux tiers de chacun des éléments de second oeuvre énumérés par l&apos;article 245 A de l&apos;annexe II du CGI (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques, système de chauffage) (pièce 36). La SCI CCHR ne peut donc soutenir avoir perdu une chance de louer le bien à compter du mois d&apos;avril 2015 comme l&apos;a retenu par le tribunal, alors qu&apos;elle ne justifie même pas avoir d&apos;ores et déjà obtenu le permis de construire nécessaire à sa rénovation préalable et le financement nécessaire à cette reconstruction.
 
 Au demeurant, la SCI CCHR confond le chiffre d&apos;affaires hypothétique qu&apos;elle espère réaliser après rénovation totale du bien acquis et le résultat net après financement des travaux, amortissements, paiement des assurances, intérêts d&apos;emprunts, charges d&apos;entretien courant et de gestion, taxes et impôts qu&apos;elle pourra dégager à terme de l&apos;exploitation de l&apos;immeuble reconstruit.
 
 Enfin, le préjudice lié au retard dans la réalisation de la vente résulte en partie de ses exigences complémentaires, notamment en terme de transfert du permis modificatif qui portait pourtant essentiellement sur la construction d&apos;une maison par le vendeur sur le lot qu&apos;il conservait et ne la dispensait pas de déposer son propre permis de construire, de constitution d&apos;une servitude de vue, de mauvaise définition de la portée de la convention sous seing privé dont elle partage la responsabilité avec le vendeur, de ses choix de procédure (ayant renoncé à solliciter le transfert immédiat du bien conformément à son assignation non enrôlée du 14 janvier 2016), de ses demandes injustifiées à l&apos;encontre des tiers et excessives à l&apos;encontre du vendeur ainsi que d&apos;impondérables dont la survenance ne peut être imputée à faute à l&apos;