décision 17-25.800 du 12/07/2018,  partie 4


Attendu que la discussion entre les parties devant le premier juge ne tendait pas au dépassement du seuil d'environ 245 € retenu par Philippe Y..., mais sur la détermination d'un prix inférieur ; Que la S.C.I. 121 ne vise aucune pièce susceptible de constituer un élément nouveau d'appréciation, au niveau du prix unitaire au m², et de lui permettre de revenir sur sa position initiale sur une détermination à 245 € ; Attendu que les investigations demandées à Christian Z..., comme le procès-verbal de constat touchant au site internet de la société CARRE ne concernent pour les premières qu'une analyse de la commercialité du quartier et du lieu de situation des biens loués sans précision d'un impact sur l'analyse faite par l'expert judiciaire des références prises en compte, et pour le second à refléter l'activité commerciale de la locataire ; Attendu que les développements de la S.C.I. 121 ne conduisent pas plus à éclairer la cour sur la détermination d'un prix, que deux techniciens successifs ont retenu sans être contestés par elle, de 245 à 323 € le m², prix maximal, dont elle n'est d'ailleurs pas recevable à se prévaloir au regard du montant réellement en litige devant cette cour ; Attendu qu'il est ainsi difficile de retenir comme pertinentes des investigations, réalisées dans les semaines précédant la clôture soit quelques années après l'entrée en vigueur du bail renouvelé, d'un technicien dont la localisation géographique à Briançon ne permet en rien de présumer une connaissance plus pertinente des facteurs locaux de commercialité, que celles mises en oeuvre par des techniciens locaux ; Attendu que l'article R145-7 du Code de Commerce doit conduire le juge à définir les prix couramment pratiqués dans le voisinage par comparaison de locaux équivalents et à défaut en les corrigeant, en considération des différences du local litigieux par rapport à ses voisins ; Attendu que Philippe Y... a noté sans être contesté que les locaux voisins des lieux loués étaient relativement hétérogènes, concernant leur valeur locative, retenant 13 loyers de comparaison, et a expliqué avoir calculé la moyenne des références les plus significatives, la bailleresse n'ayant pas alors critiqué la méthode ainsi retenue ; Que la réponse apportée au dire de la locataire est claire sur cette méthode prenant en compte à la fois l'hétérogénéité des commerces de comparaison tant au niveau de leur activité que des facteurs locaux de commercialité ; Attendu que les éléments mis en avant par les parties ne sont pas de nature à déterminer des références susceptibles d'être plus pertinentes pour déterminer le prix du m² ; Attendu que s'agissant des surfaces pondérées retenues par l'expert judiciaire, le premier juge, par une motivation que cette cour adopte, a pleinement répondu aux critiques des parties, le technicien commis, au-delà d'une éventuelle querelle sur des chartes mises en oeuvre, ayant conduit son évaluation en fonction des lieux qu'il a visités, au regard de l'activité significative qu'il a alors constatée et d'usages habituellement pratiqués ; Attendu que la locataire met par ailleurs en avant l'impact de la clause contractuelle qui lui impose un forfait de charges locatives en sus du loyer, dont il n'est pas contesté qu'il est manifestement supérieur à celles supportées par la bailleresse, à hauteur d'un montant annuel de 1.750 € pour l'année 2011 ; Attendu que la minoration du loyer retenue avec pertinence par le premier juge, correspondant peu ou prou à l'importance relative de ce supplément par rapport au loyer, doit également être validée ; Attendu que la décision entreprise doit, en conséquence, être confirmée sur la fixation du loyer » (arrêt p. 6-8),
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les deux parties revendiquant un loyer inférieur au montant de 57.947,75 euros qui correspond au loyer plafonné à la variation de l'indice du coût de la construction prévu par l'article L145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé le 1 er octobre 2011 doit donc être fixé à la valeur locative en fonction des seuls éléments définis par l'article L145-33 ; Que les locaux loués à la SAS CARRE SANTE à usage exclusif de parapharmacie et tous produits et services s'y rapportant, sont situés 121 avenue des Frères Lumière dans le huitième arrondissement de Lyon et comprennent un local commercial au rez-de -chaussée résultant de la réunion de deux lots, qui dispose d'une façade de 7,5 m sur l'avenue et de 20 mètres sur la rue du Docteur Bonhomme, avec une surface de vente de 120 m2 environ et des salons de soins esthétiques sur l'arrière, outre un sous-sol auquel on accède depuis la partie arrière du rez-de-chaussée, le tout représentant une surface utile de 267,25 m2 ; Que si la surface d'angle de l'espace de vente doit légitiment être pondérée à 1,2 sur la longueur du linéaire de vitrine, celle-ci ne peut toutefois excéder le triangle isocèle formé par ce double linéaire de vitrine et la SCI 121 Lumière n'est donc pas fondée à contester la surface de 42,90 euros retenue par l'expert à ce titre, qui est supérieure à celle d'un triangle de 7,5 m ;