Cour d'appel de Rennes,  décision 14-11.559 du 18/02/2015,  partie 4


qu'en jugeant, pour en déduire que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, qu'ayant connaissance de la motivation fiscale de son client désireux de bénéficier des avantages fiscaux de la loi sur les monuments historiques, qu'il était tenu non seulement de s'assurer de l'inscription de l'immeuble dont il instrumentait la vente à l'inventaire des monuments historiques, mais encore d'informer et éclairer son client de la portée, des effets et des risques de l'opération et aurait dû, à ce titre, attirer l'attention de celui-ci sur le fait que les avantages fiscaux espérés supposaient de fait que l'ensemble de l'immeuble soit effectivement réhabilité, ce qui exigeait des apports de fonds permettant cette réhabilitation, et en conséquence la vente des lots dans une mesure suffisante, quand elle constatait que le notaire n'était intervenu qu'en sa seule qualité de rédacteur de l'acte de vente de l'immeuble à réhabiliter, ne participant ni à la commercialisation du projet, ni à la réalisation de l'opération de réhabilitation, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 
 
 2° ALORS QU'il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir attiré l'attention de ses clients sur les dangers économiques, théoriques, inhérents à une opération réalisée conformément à un dispositif légal spécifique ; qu'en imputant à faute au notaire de ne pas avoir attiré l'attention de son client sur le fait que la réhabilitation de l'immeuble acquis exigeait des apports de fonds et la vente de lots dans une mesure suffisante, bien qu'une telle opération soit expressément prévue par le Code de l'urbanisme et encouragée par la loi fiscale, qui n'imposent aucune garantie particulière, de sorte que le notaire ne pouvait faire état de risques théoriques et hypothétiques tenant à l'insolvabilité du vendeur et à l'échec commercial de l'opération, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 
 
 3° ALORS QUE pour motiver sa décision, le juge doit se déterminer d'après les circonstances particulières du procès et non par voie de référence à des causes déjà jugées ; qu'en appréciant la faute du notaire en référence à ce qui avait été jugé par une ordonnance de renvoi devant le Tribunal correctionnel de la Roche-sur-Yon du 16 septembre 2010 à propos de précédentes opérations de réhabilitation menées par M. Y..., la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile ; 
 
 4° ALORS QU'en toute hypothèse, seul est sujet à réparation le préjudice certain ; qu'au titre de la perte de chance, seule peut être indemnisée la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en accordant à l'acquéreur réparation de perte de chance d'éviter un investissement dépourvu des bénéfices fiscaux espérés, alors qu'il n'était nullement établi que la réhabilitation de l'immeuble dont il était toujours propriétaire ne serait jamais réalisée et ne lui permette pas de bénéficier des avantages fiscaux recherchés, ou qu'en toute hypothèse, l'immeuble ne serait jamais revendu, la Cour d'appel a indemnisé un préjudice éventuel et violé l'article 1382 du Code civil.