Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.516 du 28/11/2019,  partie 4



 que la photographie (pièce n° 4) prise en mai 2013, soit avant la réfection du garage, démontre que l'ouvrage était plus grand qu'un simple emplacement de voiture et que plusieurs matériels y étaient entreposés, la longueur de celui-ci entre la palissade et les escaliers permet d'apprécier son emprise au sol, celle-ci n'apparaît pas plus importante ;
 que le constat d'huissier en date du 14 septembre 2012, qui avait pour objet de repérer physiquement les bornes de séparation, contient une photographie sur laquelle apparaît le toit du garage existant à l'époque, situé au fond du jardin en face de la maison ;
 que les époux V... ont obtenu un permis de construire pour la réfection de leur garage le 26 mars 2014 ;
 que le dossier de demande de permis de construire mentionne « réfection à l'identique suite à l'effondrement du toit et d'une partie du mur du garage existant » ;
 que les maîtres de l'ouvrage expliquent qu'une masse très importante de sable s'est accumulée sur la toiture du garage existant en raison de la conjugaison d'une tempête et d'un gros coefficient de marée ;
 que ce phénomène météorologique à l'origine du sinistre est confirmé par l'attestation des époux B..., qui sont propriétaires de la parcelle n° [...], les voisins expliquant qu'ils ont été contraints de recourir à une entreprise de terrassement pour procéder au désensablement de leur parcelle et les photographies jointes illustrent bien l'importance de l'accumulation de sable ;
 que le procès-verbal de Maître Y..., huissier, en date du 20 août 2014, établi à la demande des époux V..., constate à l'arrière du garage que la façade « se trouve en retrait par rapport à des éléments de maçonnerie verticaux » ;
 que l'huissier relève que la maçonnerie est en retrait de 44 cm par rapport à l'ancien mur qui retient la dune ;
 que le procès-verbal mentionne : « je constate donc que le garage actuel est moins profond que le précédent ou que tout au moins il ne s'étend pas aussi loin dans la dune de séparation avec la mer, et que le précédent et que l'ancien mur est toujours existant sur l'arrière du nouveau garage » ;
 
 que le procès-verbal du 7 mars 2015, établi à la demande des époux D... par Maître Y..., comporte également des photographies permettant de visualiser les anciennes maçonneries ;
 que les photographies jointes au procès-verbal prouvent en outre que le garage se trouve nettement plus en retrait de la mer que les constructions voisines, et que le toit du garage se situe approximativement dans l'alignement de la partie haute du terrain surplombant le chemin littoral ;
 que l'huissier constate également que le garage ne dépasse pas la hauteur de la digue et n'est pas visible de la plage ;
 que la circonstance que ce garage soit visible du solarium situé sur la propriété des époux D..., lequel est en hauteur par rapport au niveau du sol et détaché de la maison, ne constitue nullement un fait nouveau ;
 que le garage était déjà accessible à la vue et selon les photographies produites par les demandeurs, l'environnement visuel était même moins esthétique puisque l'ancien garage n'était pas totalement fermé et que les machines et objets divers étaient visibles ;
 qu'il est rappelé que la servitude conventionnelle comporte une imprécision sur les dimensions des bâtiments existants, les stipulations contractuelles doivent donc être appréhendées en faveur du débiteur de l'obligation conformément aux dispositions de l'article 1162 du code civil ;
 que dès lors qu'aucune mesure précise n'apparaît dans l'acte notarié quant à la surface des constructions existantes, les demandeurs ne peuvent prétendre qu'il puisse s'agir d'une construction nouvelle alors que les travaux de réfection se situent à l'endroit où était édifié le garage et que la conception de l'ouvrage ne transforme pas l'usage du bâtiment existant au jour de la vente ainsi que la perspective paysagère ;
 qu'il n'est pas contestable que les époux V... disposaient d'un garage et qu'il ne peut leur être fait grief de restaurer celui-ci, de sorte qu'il puisse en être fait usage et qu'il soit édifié avec davantage de solidité afin de résister aux intempéries et aux tempêtes de sable ;
 qu'il importe de noter que le garage actuel a été reconstruit en prenant comme repères les anciennes maçonneries, qu'il a été incorporé au site dans une configuration similaire à l'ancienne, avec un toit plat, de sorte que le paysage visible à partir de la parcelle de Monsieur et Madame D... ne s'en trouve pas affecté ;
 qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de considérer que la violation alléguée de la servitude n'est pas établie » ;