Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-26.222 du 21/09/2022,  partie 2


que, s'agissant du terrain de 5 000 m² (après retranchement de l'assiette de la maison, de ses dépendances et annexes, et non-prise en compte d'une bande de terrains de 800 m² longeant le chemin de la Vigie), qu'il est classé en zone UH du plan local d'urbanisme et en zone PG du plan de prévention des risques ; que les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale sont les suivants : vente du 30 avril 2009 portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 4], d'une surface de 1 187 m², situé en zone UH du plan local d'urbanisme et en zone BG du plan de prévention des risques, pour un prix de 300 311 euros, correspondant à un prix au mètre carré de 253 euros ; une vente du 12 octobre 2009 portant sur un terrain à bâtir d'une superficie de 879 m², sis [Adresse 8], situé en zone UH du plan local d'urbanisme et en zone BG du plan de prévention des risques, pour un prix de 230 000 euros, correspondant à un prix au mètre carré de 261,66 euros ; une vente du 30 novembre 2010 portant sur deux parcelles attenantes sises [Adresse 9], située en zone UH du plan local d'urbanisme et en zone BG du plan de prévention des risques, d'une superficie de 2 494 m², pour un prix de 600 000 euros, soit un prix au mètre carré de 240,58 euros ; une vente du 7 février 2001 portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 2], situé en sone AuH (zone à urbaniser des Hauts) du plan local d'urbanisme et en zone BG du plan de prévention des risques, d'une superficie de 845 m² pour un prix de 190 000 euros, soit un prix au mètre carré de 224,85 euros ; que ces ventes sont de même intervenues avant l'ouverture de la succession ; qu'elles portent sur des terrains présentant des caractéristiques intrinsèquement similaires à celles du terrain litigieux pour se trouver dans le même quartier et dans les mêmes zones du plan local d'urbanisme et du plan de prévention des risques ; que l'administration fiscale a ainsi satisfait à l'obligation pesant sur elle de justifier des éléments de comparaison sur lesquels elle a fondé sa proposition de rectification, qui mettaient monsieur [W] [S] en mesure de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que la circonstance qu'ensuite des observations de monsieur [W] [S], l'administration ait fourni de nouveaux éléments de comparaison et accepté pour tenir compte des objections de celui-ci, de réduire la base d'imposition, emportant minoration des droits appelés, n'est pas de nature à entacher la régularité de la procédure, dès lors que l'administration n'a pas changé le fondement légal de l'imposition ; qu'il ressort des éléments de comparaison invoqués par l'administration dans sa proposition de rectification que le prix de la maison, de ses annexes et du terrain d'assiette peut être retenu pour 540 000 euros, cependant que celui du terrain nu peut être arrêté à 1 225 000 euros ; que l'administration fiscale, ayant pris en considération, d'une part, le fait que cet immeuble était occupé par monsieur [R] [S] ensuite du décès de madame [I] [G] épouse [S], et, d'autre part, la nécessité de travaux d'aménagement pour le lotissement du terrain nu, a procédé à un abattement conduisant à retenir une valeur de 450 000 euros pour la maison et 900 000 euros pour le terrain, soit un total de 1 350 000 euros ; que la déclaration de succession du 30 août 2012 faisant apparaître à l'actif successoral, au titre de l'immeuble litigieux, la valeur de 540 000 euros, il en résulte une insuffisance de déclaration de 810 000 euros ; qu'il convient dans ces conditions de confirmer le jugement entrepris ;
 
 Et aux motifs supposés adoptés que si les propositions de rectification doivent être motivées de manière à mettre le contribuable en état de pouvoir formuler ses observations ou faire connaître son acceptation obligeant ainsi l'administration à indiquer de façon claire, dans les propositions, les motifs de droit ou de fait des rehaussements, de telle sorte que le contribuable puisse, le cas échéant, prendre position en toute connaissance de cause, et qu'elle doit, en conséquence, faire connaître au redevable la nature, les motifs et le montant des rehaussements envisagés et indiquer, dans les propositions de rectification opérées en cette matière, les éléments chiffrés et les termes de comparaison justifiant les rehaussements envisagés (Cass. com., 26 mai 1971, n° 69-11.696), que s'il lui appartient en outre, dans le cadre d'un rehaussement pour insuffisance de prix ou d'évaluation fondé sur la méthode d'évaluation par comparaison, de justifier son estimation au moyen de termes de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires (Cass. com., 19 juin 1990) en mentionnant les termes de comparaison avec suffisamment de précision pour que le contribuable puisse les discuter, que par contre, il n'est pas exigé que les biens pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement à celui qui est l'objet du litige (Cass. Com., 12 janvier 1993, n° 90-21.494 ; Bull.