Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.715 du 18/02/2016,  partie 9


qu'il importe peu que le notaire se soit ou non renseigné sur la solvabilité et le sérieux du promoteur, ou qu'il ait été ou non informé par son ordre des risques de ce type d'opération dès lors qu'en sa seule qualité de notaire la prudence et la science du droit lui commandait de refuser d'instrumenter dans ce cadre en éludant les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient à lui ; qu'en omettant d'inviter les parties à rechercher un cadre juridique plus approprié, le notaire a commis une faute dont il résulte que son acte annulé n'a pu produire les effets attendus ; que par ailleurs, en ne donnant pas la forme juridique appropriée, le notaire a empêché les acquéreurs de renoncer ou de bénéficier en connaissance de cause d'une garantie de bonne fin qui les aurait assurés de disposer des fonds utiles pour faire réaliser la part significative des travaux à la charge du promoteur en cas de défaillance de ce dernier, ce qui s'est effectivement produit ; que le notaire soutient vainement que les acquéreurs auraient eu la possibilité de faire achever l'immeuble, alors qu'il résulte des éléments financiers analysés plus haut que ces acquéreurs qui avaient pratiquement épuisé leur épargne ou leur capacité de financement se trouvaient confrontés à une impossibilité d'avoir recours au lieu et place du promoteur défaillant à des financements complémentaires, de sorte qu'ils se trouvaient précisément dans la situation que le législateur a souhaité éviter en prévoyant un cadre juridique que l'officier ministériel ne pouvait méconnaître ; qu'il convient en conséquence de juger que le notaire et son assureur seront tenus in solidum au remboursement de la somme mise à la charge du promoteur outre celle correspondant au préjudice subi par la banque ;
 
 1°) ALORS QUE la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes tant du « compromis de vente » que de l'acte authentique de vente, qui constituaient la loi des parties, la venderesse n'avait pris aucun engagement de réaliser les travaux, dont les acquéreurs ne s'étaient pas engagés à lui payer le montant, lequel n'était pas inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant, néanmoins, que la vente devait être requalifiée en vente en l'état futur d'achèvement, aux motifs inopérants que des « documents précontractuels », auxquels les actes de vente ne se référaient pas, avaient été établis, décrivant un état futur des immeubles et mentionnant des travaux chiffrés, le coût des travaux « à la charge des acquéreurs » démontrant qu'ils était importants, nécessaires à la destination de l'immeuble, et modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble, et un « prévisionnel » existant pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative aurait été à la charge de la venderesse, qui aurait dû financer les travaux de viabilisation, dits « de réseaux », la Cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du Code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la souscription d'un engagement contractuel suppose une manifestation de volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'après avoir acquis la propriété de l'ensemble immobilier pour 250 000 €, la venderesse avait chiffré sa revente à 974 883 €, pour en déduire que la différence incluait nécessairement des « travaux à sa charge », la Cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à caractériser en engagement de la venderesse à prendre en charge des travaux de construction-réhabilitation de près de 700 000 €, la Cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du Code civil ;
 
 3°) ALORS QU'en tout état de cause, il n'est d'engagement contractuel sans volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'un « prévisionnel » aurait existé « pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative (près de 700 000 €) » aurait été à la charge de la venderesse, la Cour d'appel, qui n'a ainsi caractérisé aucun engagement de la venderesse à réaliser ces travaux, a violé les articles 1101 et 1134 du Code civil ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; que de simples travaux de viabilisation ne constituent pas des travaux d'édification d'un immeuble ; qu'en se bornant à retenir qu'il serait résulté de « documents précontractuels » que la venderesse devait financer les travaux de viabilisation de l'immeuble, pour requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement, la Cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du Code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)