Cour d'appel de Paris
G5, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.991 du 17/11/2021,  partie 5


que les prétentions des parties tendant à leur voir donner acte ne constituant pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il convient de rejeter la demande de la société Citizenm tendant à se voir donner acte de ce qu'elle se réserve le droit de réclamer la réparation de l'intégralité du préjudice qu'elle subit du fait des sociétés Ufifrance Immobilier et Primonial Real Estate Investment Management dans le cadre d'une autre procédure judiciaire, le jugement étant également confirmé sur ce point » ;
 
 et aux motifs adoptés que « sur le caractère non écrit de la condition suspensive de libération des lieux : que l'article 1168 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce dispose que « l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive, soit en la résiliant, selon que l'événement arrivera ou n'arrivera pas » ; que l'article 12.2.1 de la promesse compris dans le chapitre sur les conditions suspensives et intitulé « Libération du Bâtiment Existant par le Locataire Existant » stipule notamment « les présentes sont soumises à la Condition Suspensive de la libération du Bâtiment Existent soit au plus tard le 20 avril 2017 (). La Condition Suspensive sera réalisée par la production d'un exploit d'huissier constatant la libération du Bâtiment Existant par le Locataire Existant » ; que les défenderesses soutiennent que cette clause portant sur un élément essentiel à la formation du contrat privant de sa substance l'obligation essentielle du débiteur et doit donc être réputée non écrite ; que l'article L. 251-1 du code de la construction dispose « Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail » ; que comme tout contrat en application des dispositions de l'article 1108 du code civil applicable au litige, le bail à construction est formé par la rencontre des consentements des parties sur la chose et sur le prix ; que les éléments essentiels à la formation du bail à construction sont donc l'accord sur le terrain et la construction à édifier et le prix de ce bail ; qu'une fois le bail à construction conclu, celui-ci implique que le bailleur, en exécution du contrat, a l'obligation de mettre les lieux à la disposition du preneur, tout comme le contrat de vente est formé par l'accord sur le prix et la chose et implique ensuite qu'en exécution le vendeur remette la chose et l'acheteur le prix ; que la mise à disposition des lieux est certes une obligation du bailleur en application du bail et également une condition de l'obligation de construction du preneur mais n'est pas un élément essentiel à la formation du contrat ; que l'obligation de mettre les lieux à la disposition du preneur n'est qu'une condition de l'exécution du contrat et non une condition essentielle à la formation du contrat, dès lors la condition de libération des lieux peut être stipulée comme une condition suspensive ; que le tribunal observe que la Cour de cassation a jugé le 20 octobre 2010 (Civ. 3ème, 20 octobre 2010, pourvoi n° 09-69645, Bull. civ. III) que « l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation ne subordonne pas la formation du contrat bail à construction à l'obtention du permis de construire » ; que pourtant à défaut de permis de construire, le preneur ne peut exécuter son obligation de construire, tout comme en cas de défaut de libération de l'immeuble le preneur ne peut exécuter son obligation à détruire avant la construction ; que la Cour de cassation a donc considéré qu'un élément nécessaire à l'exécution de l'obligation d'une partie n'est pas un élément essentiel à la formation du contrat ; qu'en conséquence l'article 11.2.1 de la promesse de bail à construction doit être déclaré régulier et la société Ufifrance et la société Primonial seront déboutées de leur demande visant à voir déclarer la clause stipulant la condition suspensive non écrite ; sur la possibilité pour le bénéficiaire de la promesse de renoncer à la condition suspensive de libération des lieux : que la renonciation d'une partie à une condition suspensive n'est possible que si la clause a été stipulée dans son intérêt exclusif ; qu'en application de l'article 12 du code de procédure civile le juge « doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée » ; qu'il ne peut cependant dénaturer les termes clairs d'une convention ; qu'en l'espèce, l'article 11 « conditions suspensives » stipule dans sa partie introductive « les conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt exclusif du Bénéficiaire qui pourra toujours y renoncé à condition d'en avoir averti le Promettant » ; que cert article contient néanmoins une stipulation consacrée aux « conditions suspensives stipulées au bénéfice des deux parties » ;