Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-31.554 du 23/01/2019,  partie 2


en revanche, les parties ont effectivement signé un protocole le 28 juin 2014, protocole qui rappelle que le compromis est assorti d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 120 000 euros, qui indique que la caisse d'épargne de Gond Pontouvre a donné son accord pour le financement et que les offres doivent être émises au plus tard le 7 juillet 2014. / Le vendeur soutient à juste titre que la signature du protocole précité établit la volonté des deux parties de repousser la date limite d'obtention des prêts à la date du 7 juillet 2014. / Deux prêts de 100 000 et 38 300 euros ont été offerts par la banque le 4 juillet 2014, acceptés le 5 juillet 2014, postérieurement au 24 mai 2014, antérieurement au 7 juillet 2014. / Les explications de l'acquéreur concernant les prêts ne sauraient occulter la réalité des prêts qui ont été communiqués au notaire et qui établissent que la banque avait consenti deux prêts pour un montant excédant la somme visée au contrat de 120 000 euros. Les prêts ont expressément pour objet l'acquisition du fonds de commerce. / Ces éléments établissent donc, contrairement à ce que soutient l'appelant, que la condition relative à l'obtention du prêt était remplie. / b) Sur la condition relative à la vente concomitante des murs. : L'acte du 24 mai 2014 prévoit une rubrique spécifique (page 5) intitulée condition suspensive particulière indiquée en gras : " Les présentes sont soumises à la condition suspensive de la vente des murs dans lesquels est exploité le fonds, concomitamment à la réitération des présentes par acte authentique au profit de la Sci L'Yeuse représentée par M. X... ". / Il est établi que la vente des murs entre la Sci L'Yeuse et la Sci Totem ne s'est pas réalisée, le vendeur ayant saisi le Tgi d'Angoulême aux fins de voir prononcer la résolution du compromis aux torts de l'acquéreur et le condamner au paiement de dommages et intérêts. / Il ressort du jugement (non définitif) que le vendeur a été débouté dans la mesure où les parties avaient prévu également une concomitance entre la vente des murs et la vente d'un appartement. / Le tribunal relève que la vente de l'appartement ne s'est pas faite faute d'accord des parties sur un prix, en l'absence d'une offre ou d'une demande. Il rappelle en outre que le vendeur ne démontre pas que l'acquéreur ait renoncé à se prévaloir de cette condition suspensive. / Contrairement à ce qui a été indiqué par le tribunal de commerce, les parties ont convenu dans l'acte du 24 mai 2014 de l'interdépendance des deux ventes. / M. X..., devant le notaire, s'est d'ailleurs prévalu de l'indivisibilité des ventes pour justifier son refus de réitération. / Dès lors que les parties ont prévu expressément cette interdépendance qui figure dans les deux actes du 24 mai 2014, le vendeur ne peut s'en affranchir sauf à démontrer que cette condition avait été stipulée dans son seul intérêt, ce qu'il ne fait pas. / Il convient donc d'appliquer la convention des parties telle qu'elles l'ont voulue. / Il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution du compromis aux torts de l'acquéreur, condamné l'acquéreur au paiement d'une somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale, de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts » (cf., arrêt attaqué, p. 7 et 8) ;
 
 ALORS QUE la condition à laquelle est soumise une obligation est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en déboutant, dès lors, la société Sucré salé de ses demandes, pour les raisons que la condition suspensive, à laquelle était soumis le compromis de vente d'un fonds de commerce conclu, le 24 mai 2014, par la société Sucré salé et par M. Pascal X..., tenant à la vente de l'immeuble dans lequel était exploité ce fonds de commerce au profit de la société civile immobilière L'Yeuse concomitamment à la réitération par acte authentique de la vente du fonds de commerce, avait défailli du fait de la défaillance de la condition suspensive, à laquelle était elle-même soumis le compromis de vente de l'immeuble où était exploité le fonds de commerce conclu, le 24 mai 2014, par la société civile immobilière L'Yeuse et par la société civile immobilière Totem, tenant à la vente d'un appartement, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par la société Sucré salé, si l'accomplissement de cette condition suspensive tenant à la vente d'un appartement, et, partant, de la condition suspensive tenant à la vente de l'immeuble où était exploité le fonds de commerce, n'avait pas été empêché par M. Pascal X... et les sociétés dont il était le gérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1178 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause.