Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.777 du 03/06/2021,  partie 4



 contrat de syndic et mandat à donner au président de l'assemblée pour signer le contrat de syndic en raison de l'absence de mise en concurrence, Mme [K] fait valoir que le vote de la résolution désignant le cabinet CPAB comme syndic n'a donc pas respecté les contraintes prévues à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que cette résolution est nulle ; qu'il avait été vu plus haut que le non-respect par le conseil syndical de l'obligation de mise en concurrence n'est assortit d'aucune sanction, de sorte que la résolution n° 11 n'encourt pas la nullité de ce chef (arrêt, p. 18) ; (?)
 
 ? que sur la demande de Mme [K] d'annulation des résolutions n° 20, 21 et 22 : travaux de réfection du mur mitoyen avec le [Adresse 4], Mme [K] expose que les travaux de réfection du mur mitoyen ont fait l'objet de deux devis des sociétés Rouffet et JPB, joints à la convocation, mais non présentés à l'ordre du jour des résolutions n° 20, 21 et 22, que l'assemblée générale des copropriétaires a voté en faveur du devis de la société Rouffet, pour un montant mentionné au procès-verbal d'assemblée générale de 5 000 euros TTC alors que ce montant ne correspond pas à la réalité du devis annoncé et joint à la convocation, puisque ce dernier est d'un montant de 4 459,40 euros TTC ; qu'elle fait valoir que ces trois résolutions engagent les copropriétaires à régler plus que ce qui figure au devis, sans qu'aucune raison valable n'existe et que le dépassement du devis annoncé et joint à la convocation n'a pas fait l'objet de l'information des copropriétaires imposée à l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ; que la convocation comporte les deux devis, de sorte que les prescriptions de l'article 11 3° ont été respectées ; l'ordre du jour prévoit, pour la résolution n°20 concernant les travaux réfection du mur mitoyen avec le [Adresse 4] « l'assemblée générale vote un montant de travaux (à définir en séance) selon devis et descriptif de l'entreprise (à définir en séance) » ; que la résolution n° 20 a voté un montant des travaux de 5.000 euros TTC selon le devis et descriptif de l'entreprise Rouffet ; que rien n'empêche l'assemblée générale de prévoir une marge de dépassement pour tenir compte des aléas d'un chantier sur un mur mitoyen, les copropriétaires étant libres de décider du budget octroyé pour l'opération ; que Mme [K] doit être déboutée de sa demande d'annulation des résolutions n° 20, 21 et 22 de l'assemblée générale du 19 juillet 2017 (arrêt, p. 19 et 20) ;
 
 Alors 1°) que sont interdites, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante ; que cette division n'a pas lieu d'être mieux autorisée dans l'hypothèse où elle consacrerait une situation de fait ; qu'en écartant le moyen d'annulation de Mme [K] en raison du fait que la résolution litigieuse n'aurait fait qu'entériner la situation matérielle des lieux, la cour d'appel a violé l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 Alors 2°) que le règlement de copropriété du 13 avril 1949 (p. 12 et 13) n'incluait nullement les balcons dans les parties communes ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
 
 Alors 3°) que les balcons, les garde-corps et les barres d'appui des balcons sont en principe des parties privatives ; qu'en déclarant valables les résolutions ayant décidé que les ornements des façades, les balcons, les garde-corps, les balustrades et barres d'appui, jusqu'alors privatives, devenaient des parties communes sans aucune contrepartie financière pour les copropriétaires au motif que les balcons, y compris les garde-corps (ou balustrades) et les barre d'appui des balcons qui font corps avec le gros oeuvre sont en réalité des parties communes par application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé cette dernière disposition ainsi que l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 Alors 4°) que l'assemblée générale des copropriétaires ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ;