Cour d'appel de Douai
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.032 du 28/03/2019,  partie 3


que sur la construction de nouveaux logements : que le quartier du Vieux Lille a connu une augmentation du nombre de logements au cours de la période du bail écoulé puisque plus de 2.000 logements ont été créés constituant un nouveau quartier d'habitation situé à environ 800 m des locaux étudiés, ce qui génère une augmentation de la population de 4.000 habitants et donc une augmentation du flux de chalandise ; que s'il a été constaté l'existence de plusieurs éléments contribuant à une modification notable des facteurs locaux de commercialité, pour entraîner le déplafonnement du loyer, ceux-ci doivent avoir un intérêt pour le commerce considéré ; que la réhabilitation de plusieurs immeubles dans la rue [...] constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que l'expert nuance toutefois l'impact en précisant que ces flux de chalandise de passage se réduisent progressivement entre l'intersection rue [...]/rue [...] et l'intersection rue [...]/rues [...]-[...] ; que le deuxième tronçon de la rue [...] est caractérisé par une chalandise de quartier et non de passage ; qu'il faut donc tenir compte d'une déperdition des chalands tout au long de la rue [...] et l'existence de commerces similaires plus proches de ce flux de chalandise au sein même de la rue ; que la rue [...] est orientée vers le commerce de l'ameublement et de la décoration de la maison ainsi que les enseignes de prêt-à-porter ; que les passants qui se promènent en quête de magasins ne poursuivent pas systématiquement vers la rue [...] qui a une autre destination ; qu'il a été suffisamment développé que cette rue était destinée aux bars à thèmes et de nuit et particulièrement animée le soir et attire donc une autre clientèle ; que de même, si la spécialisation du tronçon de la rue [...] dans le secteur des bars à thèmes et de nuit ainsi que la construction d'un nouvel immeuble constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité en prolongeant les flux de chalands de passage et en attirant une nouvelle clientèle, il y a lieu de prendre en compte l'activité effectivement exploitée dans les locaux pour apprécier si ce flux de chalands constitue un intérêt ; que l'activité autorisée par le bail est une activité de débit de boissons-licence IV-débit de tabac et dépôt de presse semblant a priori en adéquation avec les autres commerces implantés dans le secteur considéré ; que toutefois, l'activité exploitée par le preneur en place consiste en un commerce de proximité et un bistrot de quartier ouvert de 7h à 20h, soit lorsque les autres commerces implantés à proximité sont majoritairement fermés, s'adresse à une clientèle de quartier ; que le local offre 16 places assises ; que les consommateurs sont constitués essentiellement de clients venant acheter du tabac, des journaux ou des tickets de jeux de loterie ; que l'activité exercée dans les locaux ne peut manifestement pas capter la chalandise supplémentaire en raison de la configuration des locaux et de l'activité exercée ; que Mme U... a fait le choix d'exercer une activité plurielle dans un espace restreint ; que son fonds de commerce correspond aux besoins du quartier qui a cependant évolué ; que compte tenu de la configuration du local et de sa superficie, Mme U... devrait renoncer à certaines activités pour pouvoir adapter son local et l'orienter vers l'activité du secteur dans lequel il est implanté ; que le jugement a développé de manière précise et argumentée les motifs pour lesquels les exigences d'adaptation opposées par le bailleur au locataire étaient excessives au vu des caractéristiques du commerce et du secteur d'implantation ; que la cour d'appel adopte ces motifs exacts et pertinents ; que l'expert a constaté que le nouveau quartier d'habitation comporte également de nombreux commerces de proximité et une dizaine de cafés a été dénombrée jusqu'au tronçon de la rue [...] étudiée ; que bien que l'activité exploitée dans les lieux loués attire une clientèle de quartier, l'éloignement et la présence de nombreux concurrents implantés à proximité excluent que le commerce exploité par Mme U... en retire un intérêt ; que l'expert relève à juste titre que les habitants du quartier ne vont pas parcourir 800 m pour obtenir une prestation qu'ils trouvent au bas de leur immeuble ; que cette modification notable des facteurs locaux de commercialité n'est pas susceptible d'avoir un impact sur le commerce exercé ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé le montant du loyer à compter du 1er août 2010 à la somme de 20.819,40 € par an ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' à la date du renouvellement, soit le 1er août 2010, les constatations suivantes doivent être faites : le bien étudié se situe dans le vieux Lille, rue [...] ; que la commercialité de cette rue peut être scindée en deux sections ; la première entre la rue [...] et l'intersection rue [...]/rue [...] comprenant de nombreux commerces en pied d'immeubles et caractérisée par la présence de nombreux bars à thèmes et de nuit, présentant la meilleure commercialité et la deuxième section située entre la rue [...]/rue [...] et l'avenue [...], à vocation d'habitation collective avec quelques bureaux, présentant la moins bonne commercialité ;