Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-27.543 du 26/04/2017,  partie 3


que dans un domaine où le marché de la cession de parts sociales d&apos;une SCI propriétaire d&apos;un terrain situé au Breuil-en-Auge ayant fait l&apos;objet d&apos;un bail à construction prenant fin 8 ans après le fait générateur de l&apos;impôt est peu actif, on ne peut exiger de l&apos;administration la production d&apos;éléments de comparaison strictement identiques ; qu&apos;il est dès lors est admissible de retenir une autre méthodologie relevant d&apos;une appréciation patrimoniale corrigée ; que la méthodologie retenue par l&apos;administration, qui consiste à incorporer dans la valeur du terrain immobilisé le cumul des amortissements des constructions pratiqués par le preneur comme étant représentatif du droit du bailleur à la pleine propriété des biens en fin de bail, apparaît pertinente ; qu&apos;elle tient compte de l&apos;objet social de la SCI Balma, qui consiste exclusivement à gérer son patrimoine ; que comme le bien immobilier à l&apos;actif du bilan est nécessaire à l&apos;activité de la société, il n&apos;a pas vocation à être vendu : dès lors, il n&apos;y a pas lieu de pratiquer un abattement au titre d&apos;une fiscalité latente qui serait liée à l&apos;impôt sur les sociétés déductible de la valeur vénale du terrain et des constructions, alors surtout que le taux de cet impôt applicable à partir de 2013 et les 14 années suivantes (cf article 33 ter-1 du Code général des impôts) ne peut être déterminé et que son montant dépend de facteurs (bénéfices réalisés notamment) purement hypothétiques ; qu&apos;il n&apos;y a pas lieu davantage de diminuer la valeur de l&apos;immeuble de celle des loyers commerciaux, tout aussi hypothétiques, que l&apos;immeuble aurait pu procurer au regard de la nature du contrat de bail à construction et du fait que l&apos;immeuble construit n&apos;appartenait pas encore à la date de référence à la SCI Balma ; qu&apos;en revanche, des abattements doivent être opérés en raison de la non liquidité de la valeur du bien et de la clause d&apos;agrément limitant la liberté de cession des parts sociales ; qu&apos;en pratiquant des décotes de 20 % et 15 %, l&apos;administration a fait une juste appréciation de ces particularités ; que sur ces bases, il convient de considérer, en substance, qu&apos;au [Date décès 1] 2005 la SCI Balma était propriétaire d&apos;un terrain d&apos;une valeur de 121.105 euros (référence 31 décembre 2004 antérieur au fait générateur de l&apos;impôt), qu&apos;elle avait une valeur nette comptable de 71.283 euros (même référence) et que la valeur vénale de l&apos;immeuble s&apos;élevait à 936,349 euros (comme retenu par l&apos;administration), étant observé que Mme [P] et les acquéreurs des parts avaient entériné celle de 1.200.000 euros en 2007 et que l&apos;appelante accepte de retenir le chiffre avancé par l&apos;intimé ; que cela conduit la cour à valider l&apos;estimation de l&apos;administration relative à la valeur du bien par la prise en compte des éléments suivants :
 valeur du terrain : 121.105,00 euros 
 valeur actualisée du droit d&apos;accession à la date de référence : 936.349,00 euros
 plus-value apportée au terrain par l&apos;évolution du bail à construction : 936.349 euros -
 121,106 euros =  .815.244,00 euros 
 actif net corrigé (400 parts) :
 71,283 euros + 815,244 euros = 886.527,00 euros 
 valeur vénale de la part sociale :
 886.527 euros : 400 = 2.216,31 euros arrondi à 2.200 euros (au lieu de 500 euros comme déclaré par Mme [P]) ; qu&apos;après abattement de 35 % (20 % + 15 %), la valeur corrigée des 160 parts s&apos;élève donc à :
 2.200 euros X 65 % = 1.430 euros 
 1.430 euros X 160 parts = 228,800 euros (au lieu de 80,000 euros) soit une insuffisance taxable de 148.800 euros aboutissant à l&apos;imposition pratiquée par l&apos;administration ; qu&apos;alors même que la procédure fiscale a été contradictoire et régulière et que l&apos;administration ne fait qu&apos;appliquer la loi en procédant, à juste titre, à la rectification d&apos;une valeur déclarée inférieure à la valeur réelle, le fait que l&apos;imposition soit finalement supérieure à la valeur déclarée à tort ne saurait constituer une spoliation et une violation de l&apos;article 6 de la CEDH ; qu&apos;aucun élément du dossier ne permet en outre de considérer que l&apos;administration ait accepté de façon formelle, au sens de l&apos;article L 80 A du livre des procédures fiscales, la valeur des parts de la SC1 Balma portées dans l&apos;acte de mutation de 2007 ; qu&apos;en fonction de l&apos;ensemble de ces éléments, le jugement déféré mérite confirmation ;
 
 1°) ALORS QUE la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l&apos;ensemble permet d&apos;obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu&apos;aurait entraîné le jeu de l&apos;offre et de la demande, dans un marché réel ; que cette évaluation peut être déduite du prix de cession convenu à l&apos;occasion d&apos;une cession intervenue dans un temps voisin ; qu&apos;en se bornant, pour approuver l&apos;évaluation des parts sociales faite par l&apos;Administration fiscale, à énoncer que le prix de cession de 80.000 euros de ces parts en mars 2007 n&apos;impliquait pas que leur valeur réelle ait été nécessairement inférieure en 2005, sans indiquer en quoi le prix de 80.000 euros auquel ces titres non cotés avaient été vendus n&apos;