Cour d'appel de Toulouse, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-15.234 du 10/04/2019,  partie 3



 - le caractère ancien de l'immeuble a rendu complexe le calcul des superficies loi Carrez après travaux, des adaptations techniques, impactant la superficie loi Carrez, ayant dû être réalisées au fur et à mesure de l'avancement du chantier : évacuation des eaux usées, création de tuyaux d'évent, donc de coffrage, autour des canalisations ou de gaines techniques, doublage des murs (épaisseur de 15 cm) non prévu au départ de l'opération, modifications s'ajoutant aux sources d'origine de réduction de surface non prises en compte initialement dans le calcul de la superficie loi Carrez, particulièrement dans parties sous combles, tels le placo-sol d'épaisseur 15 cm destiné à améliorer l'isolation phonique, les nouvelles cloisons phoniques et l'isolation en toiture ;
 - les superficies loi Carrez mentionnées aux actes d'acquisition ont été déterminées à partir de plans des lots avant travaux du 10 novembre 2010, plans différents des plans dits « projet » établis par le maître d'oeuvre, Monsieur I..., le 4 mars 2011, postérieurement à l'établissement des actes de vente, particulièrement celui des époux K..., alors que les travaux étaient en cours de réalisation ;
 
 - les plans d'origine avant travaux comportaient des imprécisions ayant eu un impact sur le calcul final.
 Compte tenu de ces éléments, des spécifications de l'acte de vente quant aux modifications de structures et d'agencement susceptibles d'intervenir en cours d'exécution des travaux pour résoudre un problème technique, compléter ou parfaire l'aspect architectural ou l'harmonie du projet, acceptées par avance par l'acquéreur, ainsi que de la garantie spécifiée par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 expressément prévue à l'acte authentique de vente, le notaire ne pouvait être tenu de vérifications ou d'informations complémentaires, et ce qu'il ait disposé ou non de plans côtés.
 Le fait que le notaire ait aussi reçu, le 9 décembre 2010, l'acte modificatif du règlement de copropriété pour tenir compte, notamment, de la suppression des lots existants numérotés 1 à 35 et de la création de nouveaux lots numérotés 36 à 60 auxquels devaient être affectés les millièmes provenant des anciens lots répartis au prorata des surfaces, acte comportant un nouvel état descriptif de division relatif aux nouveaux lots, avec affectation pour chacun des millièmes des parties communes y afférents conforme à l'état descriptif de division établi par le cabinet IMMOVEXPERTS (pièces 20 et 21 des intimés) énonçant les mêmes superficies que celles garanties par le vendeur lors des actes de vente, est sur ce point indifférent.
 En effet, pas plus que lors de l'établissement des actes de vente, lors de l'établissement de ce modificatif du règlement de copropriété le notaire, non spécialiste de la construction, ne pouvait anticiper les aménagements techniques survenus ultérieurement en cours de travaux de nature à avoir une incidence sur les superficies déclarées par le promoteur vendeur et sur lesquelles ce dernier s'engageait, au titre de son obligation de délivrance, dans les conditions prévues par l'article 46 susvisé, aucune obligation de résultat n'incombant au notaire instrumentaire à ce titre à l'égard de l'acquéreur.
 Il s'en suit que la responsabilité du notaire ne peut être engagée au titre d'un défaut d'information tel que retenu par le premier juge.
 S'agissant du régime juridique applicable à la vente, outre le fait que le projet n'incluait pas de travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'ensemble immobilier assimilables à une reconstruction tels que mentionnés à l'alinéa 3 de l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation et R. 262-1 du même code, justifiant ainsi le choix d'une vente en l'état futur de rénovation, le reproche fait au notaire sur ce point par les époux K... est sans fondement dès lors que la garantie prévue en cas de vente en l'état futur d'achèvement par l'article L. 261-11 du même code est une garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement, et non une garantie de l'acquéreur en cas de manquement du vendeur à l'exécution de son obligation de délivrance conforme. Or précisément, en l'espèce, par acte du 9 décembre 2010, la BANQUE DE L'ECONOMIE DU COMMERCE & DE LA MONETIQUE a consenti à l'EURL ROQUELAINE PAUILHAC une garantie financière extrinsèque d'achèvement du projet de rénovation en cause sous forme de cautionnement conformément aux dispositions des articles L. 262-7 et R. 262-12 du code de la construction et de l'habitation au bénéfice des ac-quéreurs des lots du programme, consistant en un engagement financier valable jusqu'au complet achèvement des travaux conformément à l'article R. 262-13 du code susvisé, garantie expressément rappelée, avec les coordonnées de la caution bancaire, à l'acte de vente des époux K....