cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 16-29.052 du 15/02/2018,  partie 4


qu'incombaient au bailleur les seules « grosses réparations » de l'article 606 du code civil et le ravalement décennal de la façade rue, que l'immeuble pris à bail par la société Idéal Hôtel lui avait été délivré le 1er janvier 1960 dans un état lui permettant l'exploitation de son commerce hôtelier et que depuis cette date les bailleurs ont fait réaliser à leurs frais tous les travaux de « grosses réparations » et de ravalement qui leur incombaient, que la société locataire a depuis son entrée dans les lieux pu exploiter son commerce hôtelier sans interruption ; qu'en jugeant toutefois que les travaux de mise en conformité de l'installation électrique suite aux injonctions administratives incombaient aux bailleurs, sans rechercher si l'immeuble n'avait pas été délivré conforme à l'usage pour lequel il a été loué au jour de l'entrée dans les lieux de la société Idéal Hôtel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR mis à la charge des bailleurs les travaux de « grosses réparations » concernant la réfection du gros oeuvre du bâtiment cour, les travaux d'étanchéité de la courette et la réfection du plancher haut des caves et d'AVOIR condamné à ce titre les consorts X... à payer à la société Idéal Hôtel la somme de 54.542,16 euros.
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant des autres réparations, l'expert A... a relevé notamment dans son rapport que la toiture ne nécessitait pas une réfection totale, mais uniquement des travaux menus d'entretien, que les murs pignons sont constitués en effet de briques hourdies à la chaux dont les joints sont délités et vétustes et que des infiltrations se produisent dans certaines chambres, qu'il convient de procéder au minimum à la réfection des joints de hourdage des deux pignons ; s'agissant des souches de cheminées du bâtiment cour et du plancher haut des caves leur dégradation a, selon l'expert, pour origine une absence d'entretien locatif antérieur et très ancien depuis plus de cinquante ans ; il indique notamment que le ravalement de souches de cheminée, leur couronnement et les solins sont affectés par la vétusté, et que les infiltrations à l'origine de la vétusté de la verrière ont affecté le mur formant allège de la verrière et du sol de l'arrière-boutique sous cette verrière, que ces éléments qualifiés de structurels doivent être repris, et sont la conséquence de l'absence d'entretien depuis de nombreuses années. Il estime néanmoins un peu plus loin que les désordres qui affectent le sol de l'arrière-boutique visibles en sous-face du plancher depuis les caves et au sol de l'arrière-boutique ont pour origine un défaut d'étanchéité soit de la verrière, soit de la courette. Il s'ensuit que le premier juge a justement estimé que les travaux de réfection des joints des murs pignons qui sont des travaux de gros entretien qui n'affectent pas la solidité de l'immeuble et ne concernent pas le ravalement des murs en leur entier ne doivent pas être mis à la charge des bailleurs mais à celle de la locataire. Il suit encore que la réfaction des souches de cheminée, d'une part, la réfaction de la charpente couverture en lieu et place de la verrière, celle des châssis vitrés du bâtiment cour représente un ensemble de travaux qui n'affectent ni la solidité ni la structure de l'immeuble et sont la conséquence d'un défaut ancien d'entretien assimilable à de la vétusté qui doivent être supportés par le preneur qui s'est engagé au terme du bail à supporter les travaux de gros entretien y compris de couverture, relatifs à l'usure et à la vétusté. Au titre des travaux de grosses réparations resteront à la charge des bailleurs, la réfection du gros oeuvre du bâtiment cour qui ne peut être assimilé à une dépense d'entretien, celle de l'étanchéité de la courette qui est inaccessible et qui ne peut donc être entretenue normalement de même que la réfaction du plancher haut des caves dont la nécessité ne peut être reliée avec certitudes aux infiltrations de la verrière, celle-ci pouvant selon l'expert résulter tout aussi bien du défaut d'étanchéité de la courette inaccessible ; il s'ensuit que les bailleurs devront supporter les travaux à concurrence des sommes de 22.740 euros HT + 13.571,52 euros HT + 5.146,50 euros HT outre les honoraires de l'architecte de 10% du montant desdits travaux, soit au total 54.542,16 euro TTC. L'allégation suivant laquelle le montant des travaux a été examiné par l'expert sur simples devis (établis sur proposition de l'architecte des bailleurs auprès d'entreprises agréées par eux) et non sur factures est parfaitement vaine dès lors qu'il s'agissait précisément de déterminer le coût et la charge de travaux non encore réalisés. Il n'y a pas lieu en outre de constater un aveu judiciaire qui serait contenu dans des conclusions des parties dont la cour n'est pas saisie et qui ne sont d'ailleurs pas versées aux débats, n'existant que comme pièces de procédure, étant observé que les seules prétentions contenues dans les dernières conclusions des parties lient la cour. »