Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.662 du 10/10/2019,  partie 2



 Aux motifs propres que « aux termes du bail commercial du 19 décembre 2003 liant les parties, la société VIZONA s'est expressément obligée à : " CESSION- SOUS-LOCATIONS sous peine de résiliation immédiate et sans préjudice de toutes autres indemnités et dommages-intérêts, le preneur s'engage : (...) 2°) A ne concéder la jouissance des lieux loués et les sous-louer à qui que ce soit, hormis à une société du même groupe, en tout ou en partie, sous quelque forme que ce soit, même temporairement ou à titre précaire, sans l'autorisation préalable et écrite du bailleur. La sous-location partielle, si elle venait à être autorisée, n 'entraînerait pas en tout état de cause renonciation à la clause d'indivisibilité conventionnellement stipulée au profit du bailleur. D'une façon générale, les conventions de sous-location autorisées devront : - reproduire les termes du bail que le sous-locataire devra s'engager à respecter dans ses rapports avec le preneur, - comporter une clause de renonciation à tous recours directs du sous-locataire contre le bailleur, soit en responsabilité, soit pour obtenir le renouvellement du bail directement à son profit, - être faites pour un montant de loyer au moins égal à celui résultant du bail, - avoir été approuvées préalablement par le bailleur, - avoir une durée de 23 mois. " La précision apportée dans les dispositions relatives à la sous-location par les termes " hormis à une société du même groupe" introduit une exception quant aux modalités contractuelles de la sous-location : celle-ci ne doit en effet être autorisée par écrit et préalablement par le bailleur que pour les sous-locations à des sociétés n'appartenant pas au même groupe que la société VIZONA. L'emploi du terme " d'une façon générale " introduisant les modalités de la sous-location, notamment la durée de 23 mois, ne concerne que les "conventions de sous-location autorisées " et ces modalités sont donc exclues pour les sociétés du même groupe pour lesquelles la sous-location ne nécessite pas d'autorisation écrite et préalable. D'ailleurs, le fait que cette exception attachée aux sociétés du même groupe ressort de l'intention commune des parties est corroborée par la manière dont cette clause a été rédigée à l'origine dans le contrat de renouvellement de bail du 7 novembre 2001 portant sur l'essentiel des locaux en cause, qui a été remplacé par le bail du 19 décembre 2003. L'acte du 7 novembre 2001 comporte en effet une clause dactylographiée relative à la sous-location dans laquelle a été ajoutée au 2°) de façon manuscrite et avec les paraphes des parties, après la mention: " les sous-louer à qui que ce soit ", la mention: " hormis une société du même groupe ". Il s'ensuit que si les parties ont ajouté expressément cette exception dans le bail depuis 2001 c'est qu'elles ont voulu lui donner un effet spécifique, de sorte que les dispositions relatives aux " conventions de sous-location autorisées " n'ont pas vocation à s'appliquer pour les sociétés du même groupe. La société VIZONA verse aux débats une attestation de son expert comptable en date du 26 février 2014 certifiant que les sociétés ANSORG FRANCE et VIZONA FRANCE font partie du même groupe de sociétés, à la tête duquel se trouve la société VITRASHOP HOLDING AG, société de droit suisse. Cette attestation est corroborée par la copie de la liste des comptes consolidés des sociétés du groupe VITRASHOP HOLDING AG pour l'année 2012 mentionnant plusieurs sociétés VIZONA dont celle de Paris et plusieurs sociétés ANSORG dont celle de Paris, la copie d'un organigramme du groupe. Il est ainsi démontré l'appartenance de la société ANSORG au même groupe que la société VIZONA. La SCI DU [...] se prévaut également du constat d'huissier du 19 décembre 2013 selon lequel d'autres sociétés dénommées VISPLAY et VITRASHOP seraient présentes dans les locaux. Mais la mise en demeure comportant rétractation de congé du 18 septembre 2013 ne reproche à la société VIZONA que la seule sous-location consentie à la société ANSORG, de sorte que l'occupation des locaux par d'autres sociétés ne saurait valablement constituer un motif grave et légitime. En tout état de cause, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 15 décembre 2000 que la société VITRASHOP est devenue la société VIZONA et qu'elle a pour nom commercial VISPLAY. En outre, la société VIZONA rapporte la preuve que les personnes nommément désignées par l'huissier de justice comme travaillant pour le compte de VISPLAY dans le constat précité sont salariées par la société VIZONA. Il apparaît donc que la société ANSORG est la seule sous-locataire des locaux qu'elle partage avec la société VIZONA notamment pour l'espace show-room. Enfin il résulte du courrier précité en date du 16 avril 2004 de M. K..., administrateur de biens représentant la SCI DU [...] que les sociétés VIZONA et ANSORG 1 avril 2004 laquelle a, par la voie de son ma er ndataire, reconnu la validité de la souslocation, bien que M. K... ait de manière erronée fait référence à une durée de 23 mois. La circonstance que le 30 novembre 2006, l'intégralité des parts sociales de la SCI DU [...] ait été cédée à la Sté FONCIERE DE LA MUETTE BROCHANT est inopérante puisque la bailleresse est restée la même personne morale.