Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-10.016 du 16/11/2022,  partie 6



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société DG Holidays de ses demandes, d'AVOIR condamné la société DG Holidays à effectuer les démarches nécessaires au classement en résidence de tourisme en exécutant préalablement l'ensemble des travaux nécessaires et installant les équipements adaptés à un tel classement, d'AVOIR condamné la société DG Holidays à signer avec chacun des copropriétaires la rédaction authentique du bail commercial le concernant sur la base du projet soumis par Me [YV] à la société DG Résidences en conformité avec le bail commercial transmis aux termes du jugement arrêtant le plan de cession et modifié conformément à la correspondance du 2 septembre 2010, et à fournir à chacun une garantie autonome au sens de l'article 2321 du code civil par un organisme bancaire installé sur le territoire français qui s'engagerait jusqu'au terme de la location commercial à payer à la première demande les loyers impayés dans la limite de douze mois, d'AVOIR condamné la société DG Holidays à transmettre à M. [IY] [OY], copropriétaire désigné à cet effet, le compte d'exploitation annuel de la résidence de tourisme Le Splendid concernant les exercices comptables 2010, 2011, 2012, 2013 2014 et 2015, d'AVOIR condamné la société DG Holidays à payer à chaque copropriétaire la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, et d'AVOIR, condamné la société DG Holidays à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier «Le Splendid» la somme de 1 012 047,26 euros au titre des travaux de mise en conformité aux normes de de sécurité et d'accès aux handicapés, réalisés et à réaliser ;
 
 AUX MOTIFS QUE Sur les liens contractuels entre les copropriétaires et la SARL DG HOLIDAYS : le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains, dans son jugement du 3 septembre 2010, a «ordonné la cession des actifs de la SARL Compagnie des Aéroports aux conditions de l'offre de la société DG RESIDENCES, dont les éléments sont les suivants :» [...] ; le dispositif du jugement énonçait, parmi ces éléments de l'offre, que la société DG RESIDENCES « fai[sai]t son affaire personnelle de la poursuite des baux avec les 49 propriétaires bailleurs » (autres que la SARL MT), et qu'elle «fai[sai]t son affaire personnelle de la conformité de l'hôtel repris [et] des éventuelles mesures environnementales à prendre» ; les termes de ce dispositif, avec la mention d'une «poursuite des baux» antérieurement conclus avec les copropriétaires particuliers, autres que la SARL MT (ci-après désignés : les copropriétaires), laissent paraître que la société DG RESIDENCES entendait conclure avec eux une reprise des baux en cours ; cependant les notes de l'audience des débats, qui s'est tenue le 3 septembre 2010 devant le tribunal de commerce de Thonon, mentionnent que «le représentant des propriétaires » (leur avocat Me [YV] présent à l'audience) avait « déposé à la barre la lettre du 2.09.2010 », et que « le candidat repreneur confirm[ait] son accord sur les termes du courrier visé ci-dessus » (pièce n° 4 produite par les copropriétaires) ; ces mentions des notes d'audience établissent un accord de volontés, entre d'une part les copropriétaires, régulièrement appelés à l'audience en leur qualité de co-contractants par application de l'article R. 642-7 du code de commerce, et d'autre part la SARL DG RESIDENCES, cet accord étant conclu selon les termes de la lettre de Me [YV] du 2 septembre 2010. Le tribunal, dans l'avant-dernière page du jugement de cession du 3 septembre 2010, a d'ailleurs explicitement « donné acte aux parties des accords intervenus entre les 49 propriétaires bailleurs et la société DG RESIDENCES », ce qui confirme l'existence de cet accord, au-delà des seuls éléments de l'offre cités dans le dispositif du jugement ; selon cette même lettre du 2 septembre 2010, l'accord comportait « la signature de nouveaux baux commerciaux dans les conditions énumérées ci-après, sous réserve que le tribunal fasse droit à l'offre de reprise qui lui sera soumise » le 3 septembre 2010 : réduction du montant du loyer de 35 % (avec fixation de montants minimum et maximum du loyer global, à l'exclusion des loyers dus à la SARL MT) ; gratuité de jouissance pour les trois premiers mois suivant l'entrée en jouissance ; fourniture par la SARL DG RESIDENCES, à chacun des copropriétaires, d'une garantie à première demande, au sens de l'article 2321 du code civil. Il était encore précisé que « les baux commerciaux ser[aient] établis par actes authentiques signés par devant notaires, au choix de chacun des copropriétaires » (page 4 de la lettre de Me [YV], paragraphe 8) ; et que « l'ensemble des autres clauses et conditions incluses dans les baux actuels sera[it] maintenu » (même page, paragraphe 9) ; les termes clairs et non équivoques de cette lettre, ci-avant rappelés, prouvent que l'accord de volontés des parties constituait en lui-même des baux verbaux, comme l'indique la SARL DG HOLIDAYS, et prévoyait l'établissement de nouveaux actes contractuels de bail, comportant des obligations différentes en partie (et non pas la simple « poursuite des baux » existants, malgré la déclaration de la société cessionnaire faite en ce sens devant le tribunal), nouveaux actes qui devaient être établis sous la forme authentique, devant un notaire choisi par chacun des copropriétaires ;