Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-29.081 du 08/02/2017,  partie 5


en effet, si l&apos;achèvement n&apos;est pas possible faute de permis de construire, toute action de l&apos;accédant contre le garant est vouée à l&apos;échec pour défaut de qualité du demandeur ; que, sur les manquements commis pas le notaire à son obligation d&apos;assurer aux actes leur authenticité et leur efficacité : la faute commise par la SCP notariale consiste ainsi à avoir instrumenté un acte qui ne pouvait produire ses effets ; qu&apos;il peut être retenu à l&apos;encontre du notaire instrumentaire les fautes suivantes: - l&apos;acte fait référence à une construction d&apos;ores et déjà engagée (page 5 au chapitre Superficie, il est fait état d&apos;une vente « en cours de construction », et au chapitre Nature et quotité des droits concernés il est fait mention d&apos;un terrain sur lequel un immeuble est « en cours d&apos;édification »), - plus grave encore le notaire a conseillé « compte tenu de l&apos;avancement des travaux » le paiement à la signature de l&apos;acte de 25% du prix de vente en se référant dans l&apos;acte à une attestation d&apos;avancement des travaux alors que, comme il l&apos;a reconnu lui-même, il ne disposait que d&apos;une déclaration d&apos;ouverture de chantier, l&apos;acte visant même cette attestation comme figurant dans la liste des pièces annexées à l&apos;acte (page 16), - la part de 25% du prix de vente mise à la charge de l&apos;acquéreur, dès la signature de l&apos;acte authentique excède grandement la valeur du bien immobilier, le terrain d&apos;assiette de l&apos;opération ayant été acquis de la commune de [Localité 1] pour un prix de 236.300 euros ; que ces inexactitudes dans la réduction de l&apos;acte de cession ont eu pour effet de présenter l&apos;opération immobilière comme sûre et dépourvue de risque alors qu&apos;elle n&apos;était plus possible ni même garantie ; que le devoir du notaire étant précisément d&apos;authentifier les actes en donnant foi aux énonciations qu&apos;ils comportent il ne peut se retrancher derrière la connaissance des biens qu&apos;ont déclaré avoir eue les acquéreurs lesquels n&apos;étaient pas physiquement présents lors de l&apos;établissement des actes et étaient représentés par un clerc de notaire ; que par ailleurs en acceptant le versement d&apos;une fraction supérieure à la valeur du bien le notaire a contrevenu au principe de l&apos;échelonnement des paiements du contrat de vente en VEFA ; sur les manquements du notaire à son devoir de conseil, - l&apos;absence de recherche de validité du permis de construire, que le notaire, bien qu&apos;il n&apos;ait pas reçu tous les actes concernant les immeubles ni participé directement à la négociation d&apos;une opération à visée de défiscalisation, a failli son obligation de conseil en ne s&apos;assurant pas que les documents en sa possession étaient conformes aux énonciations de son acte et en ne s&apos;assurant pas lui-même que les documents présentés étaient conformes à la réalité du chantier ; que n&apos;ayant interrogé, ainsi qu&apos;il le reconnaît lui-même, ni le vendeur, ni l&apos;architecte sur l&apos;état de la construction, il ne saurait non plus, se retrancher derrière la mention figurant sur la convention de cautionnement selon laquelle les travaux se trouvaient « au stade du démarrage » ni sur celle selon laquelle la partie cautionnée atteste avoir remis à la CEMP l&apos;ensemble des pièces nécessaires à la constitution du dossier ; [] ; Sur le préjudice, que le préjudice subi par les acquéreurs s&apos;apprécie en la personne de ces derniers et non de l&apos;auteur du dommage, peu importe que la procédure collective dans laquelle est engagée la SCI ait été ou non clôturée pour insuffisance d&apos;actif à ce jour ; que c&apos;est en conséquence vainement que le notaire soutient que le préjudice n&apos;est pas certain puisqu&apos;il n&apos;est pas justifié que la réalisation de l&apos;actif de la SCI ne permettra pas à l&apos;acquéreur de recouvrer son éventuelle créance ; sur le lien de causalité, que les manquements retenus à l&apos;encontre de la SCP notariale, ci-dessus développés ont directement contribué au prononcé de la résolution de la vente ; qu&apos;il s&apos;ensuit que le notaire sera tenu, in solidum avec le vendeur, au paiement des sommes résultant de la résolution de la vente et à leur payer une indemnité en réparation du préjudice qu&apos;ils ont subi ;
 
 1°) ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motif ; qu&apos;en relevant, dans ses motifs, que le notaire devait être condamné à verser aux époux [C] somme de 54.235,51 euros (arrêt, p. 14, dernier §) quand, dans son dispositif, elle confirmait le jugement qui avait fixé cette condamnation à la somme de 152.550,18 euros (arrêt, p. 16, dernier § qui confirme jugement, p. 16, dispositif), la Cour d&apos;appel a entaché sa décision de contradiction et a violé l&apos;article 455 du Code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE l&apos;objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu&apos;en retenant qu&apos;« aucun appel de fonds n&apos;a été régularisé ultérieurement [à la vente] par la SCI [Adresse 4] » (arrêt, p. 3, § 2) quand toutes les parties s&apos;accordaient sur l&apos;existence d&apos;un second versement effectué entre les mains du vendeur par les époux [C], en méconnaissance de leurs obligations contractuelles (conclusions des époux [C], p. 2, § 2 et p. 18 ; conclusions du notaire, p. 49 ; conclusions du garant d&apos;achèvement, p.25, § 2-5 ; conclusions de l&apos;