Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.655 du 15/11/2018,  partie 6


Ils bénéficient d'un linéaire de façade d'environ 7 mètres composé d'une terrasse vitrée en avancée sur la chaussée, le tout surmonté d'un bandeau d'enseigne. Ils présentent une configuration bien adaptée au commerce exercé, sont en très bon état et accessibles aux personnes à mobilité réduite. Le logement de type F3 est accessible depuis les parties communes, le tout en très bon état. Le ravalement est en revanche en mauvais état d'entretien. La surface pondérée de la partie commerciale a été estimée à 56,70 m² et la surface réelle de la partie habitation à 46,40 m².
 
 Pour l'appréciation du changement des facteurs locaux de commercialité, la période à prendre en considération est comprise entre les mois de juillet 2004 et octobre 2013 et l'activité exercée celle de restauration traditionnelle.
 
 Entre 1999 et 2012, la population de la commune de Boulogne a augmenté de 10,11 % avec une forte augmentation des catégories sociaux professionnelles supérieures, cette hausse ayant bénéficié au quartier où se situe le commerce de restauration traditionnelle en cause puisque dans la période considérée, soit entre juillet 2004 et octobre 2013, dans une zone de chalandise de 400 m autour de ce commerce, 12 200 m² de surface nouvelle se sont construites dont 150 nouveaux logements. Ces nouveaux résidents sont autant de clients de proximité supplémentaires.
 
 L'augmentation de cette population est confirmée par la fréquentation de la station de métro Marcel Z..., station située à 50 mètres des locaux en cause qui, sur la période en question, a augmentée de 21,4 %.
 
 Plusieurs enseignes de restauration se sont implantées sur cette portion de rue sur la période de référence, telles Franprix, Côté Sushi, Subway, etc.
 
 Il existe ainsi une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour l'activité exercée par la société Sofra dans les locaux loués et constituant une cause de déplafonnement du loyer.
 
 L'augmentation de la taxe foncière de 36 % sur la période considérée n'est quant à elle pas suffisamment significative pour constituer un motif de déplafonnement comme avancé par le bailleur.
 
 Pour la fixation de la valeur locative, outre les éléments visés ci-avant et les références produites, il convient de retenir au titre du prix couramment pratiqué dans le voisinage pour des commerces de même type, la somme de 570 euros/m²p/an et pour la partie habitation celle de 22 euros/m²/mois.
 
 Pour la partie commerciale, une majoration de 10 % au titre de la terrasse fermée sur le domaine public, exactement évaluée par l'expert, sera appliquée.
 
 S'agissant des obligations respectives des paries, les clauses du bail ne font état d'aucune charge exorbitante du droit commun.
 
 Le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013 sera fixé comme suit :
 
 * pour la partie commerce :
 570 x 56,70 m²p = 32 319 euros, outre une majoration de 10 % au titre de la terrasse soit 35 550 euros
 
 * pour la partie habitation
 22 x 12 x 46,40 m² = 12 250 euros
 
 soit 47 800 euros annuels hors taxes et hors charges par an, les clauses et conditions du bail demeurant pour le surplus inchangées.
 
 Par application de l'article 1155 du Code civil, les intérêts dus entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnelle courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure.
 
 Le bailleur ayant fait assigner la société Les Deux Frères en fixation du loyer du bail renouvelé par exploit du 2 octobre 2013, puis la société Sofra, les compléments de loyers échus et impayés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis cette date, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil » ;
 
 1°) Alors que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative déterminée notamment d'après les obligations respectives des parties ; que, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ; qu'aux termes de l'article 11 du bail commercial litigieux, « Le preneur acquittera ou remboursera au Bailleur tous les impôts et taxes quels qu'ils soient, fussent-ils nouveaux, afférents aux lieux loués » ; qu'en retenant néanmoins que le bail ne met pas la taxe foncière à la charge du preneur, la Cour d'appel a dénaturé cette clause claire et précise, dépourvue de toute ambiguïté, violant ainsi le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;
 
 2°) Alors que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative déterminée notamment d'après les caractéristiques propres au local considéré, lesquelles s'apprécient en fonction notamment de son état d'entretien ou de vétusté à la date de renouvellement du bail ;