Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.763 du 20/06/2019,  partie 4



 Aux motifs, sur la résolution du bail emphytéotique, que la résolution du bail a été constatée par jugement rendu par le TGI de Toulon le 25 février 2002 à la date du 21 décembre 2000 qui a condamné la SED au paiement d'une somme de 627.712,65 euros correspondant aux frais engagés par M. de G... pour la préparation des parcelles qui incombait à la SED, à la perte des droits à plantation imputable à la carence de la SED et à la perte de cinq années d'exploitation.
 
 La SED, qui est demeurée dans les lieux suite à la transaction conclue entre les parties, forme une nouvelle demande de résolution fondée sur le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil et soutient que les autorisations urbanistiques constituent des charges réelles qui grèvent le fonds et s'imposent aux parties.
 
 Les consorts de G... font valoir que le bail emphytéotique est régi par les seuls articles L 451-1 et suivants du code rural à l'exclusion des articles 1719 et 1726 du code civil.
 
 Le bail emphytéotique confère à son bénéficiaire, un droit réel immobilier susceptible d'être hypothéqué et librement cessible, les règles qui régissent le louage ordinaire n'ont jamais été applicables au louage emphytéotique qui a ses règles propres; aussi à défaut de convention contraire et à l'exception de la preuve du contrat d'emphytéose qui est régi par les règles du code civil en matière de baux, ledit contrat est régi par les dispositions spécifiques et dérogatoire du code rural (art 451-3 du code rural)
 
 En effet à la différence du contrat de louage ordinaire, qui ne confère qu'un droit personnel au preneur, le bail emphytéotique confère à son bénéficiaire un droit réel immobilier susceptible d'être hypothéqué et librement cessible de très longue durée, comprise entre 18 et 99 ans , moyennant une faible redevance dès lors que les investissements effectués doivent revenir au bailleur en fin de contrat, sans indemnité (article L 451-7 du code rural et de la pêche), raison pour laquelle le bail emphytéotique est soumis au régime spécifique prévu à titre supplétif par les articles L. 451-2 à L. 451-13 dudit Code, il se distingue du bail classique, de sorte que les règles de droit commun du louage de choses ne lui sont pas applicables, puisque le titulaire d'un tel bail emphytéotique dispose d'un droit réel immobilier.
 
 En conséquence le moyen tiré du non respect par le bailleur emphytéotique de l'obligation de délivrance est en l'espèce inopérant ;
 
 Alors que dans le bail emphytéotique, comme dans tout autre bail, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, dans les termes de l'article 1719 1° du code civil ; qu'en le niant, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation, après avoir requalifié le bail du 21 décembre 2000 en contrat de louage de longue durée, d'avoir débouté la société SED de ses demandes en résolution rétroactive du bail du 21 décembre 2000, de celui du 25 juillet 2003 portant modificatif du bail emphytéotique et de ses demandes en remboursement des sommes versées au titre du bail et de restitution foncière ;
 
 Aux motifs, sur la requalification du bail, que la SED soutient que le bail doit être requalifié en bail ordinaire de longue durée, le bail litigieux comportant un clause résolutoire expresse en faveur du bailleur incompatible avec ce type de bail, pour porter atteinte directement au droit réel de l'emphytéote, en dénaturant le bail.
 
 C'est à bon droit que la SED fait valoir ce moyen car la clause de résolution de plein droit confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d'un bail emphytéotique
 
 Or en l'espèce le bail litigieux comporte bien en page 15 une clause résolutoire de plein droit qui vise cinq causes (inexécution d'une clause du bail, défaut de production de la garantie bancaire, défaut de paiement de trois termes, défaut de réitération par acte authentique du bail rural à long terme de 70 ans).
 
 En conséquence de quoi il y a lieu de requalifier le bail en contrat de louage de longue durée ;
 
 Et aux motifs, sur la résolution du bail de longue durée pour manquement à l'obligation de délivrance, que aux termes de l'article 1719 du code civil, 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
 
  de délivrer au preneur la chose louée '.
  d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée
  d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail
  d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'