Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-12.901 du 13/10/2021,  partie 3


Parmi les quatre critères d'évaluation utiles, les bailleurs invoquent seulement la modification des caractéristiques du local loué, intervenue selon eux sous la double forme, d'une part, d'une extension de la terrasse extérieure, et d'autre part d'une transformation des espaces intérieurs, étant précisé qu'ils admettent que l'augmentation du chiffre d'affaires n'est pas lui-même un critère de déplafonnement, mais seulement un indice susceptible de confirmer le caractère noble d'une modification des quatre critères légaux. Il résulte de l'article R.145-3 que les caractéristiques propres au local s'apprécient notamment en considération, de sa surface et de son volume, de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée. L'extension de la terrasse de plein air qui se trouve devant l'établissement ne peut être regardée comme une modification notable des caractéristiques des locaux loués, dès lors que cette terrasse n'en fait pas partie, n'appartenant pas aux preneurs, se trouvant sur le domaine public, et étant utilisée non pas en vertu du bail mais d'une autorisation municipale dont, en outre, le caractère précaire résulte de ce qu'elle est révocable à tout moment, peu important que jusqu'à maintenant elle ait été toujours renouvelée. S'agissant de la modification intérieure des locaux, les bailleurs pour établir que la valeur locative a été modifiée par le changement d'affectation de certaines pièces, produisent l'état des lieux dressé par un huissier de justice le 31 juillet 2004. Ce document montre que les locaux comprenaient alors au rez-de-chaussée, outre la salle de bar, une salle borgne en prolongement équipée de tables et de chaises, possédant un accès avec une autre salle borgne beaucoup plus petite contenant la chambre froide, et enfin, dans le prolongement de la principale salle borgne, une salle en retour avec tables, chaises et banquettes, comportant deux fenêtres donnant sur la cour. S'il est constant que le preneur a abattu les cloisons de la petite salle borgne ayant contenu la chambre froide, pour ajouter l'espace ainsi libéré à la surface de restauration, il résulte des photographies produites par les bailleurs que cette extension, loin d'accroître la surface de vente de plusieurs dizaines de mètres carrés comme le soutiennent les bailleurs, a permis d'ajouter seulement une table et quatre chaises. Une si modeste extension, au regard du nombre total de places disponibles pour la clientèle, que ne précisent ni les parties, ni l'expert, mais qui se compte par dizaines au vu des photographies versées aux débats, n'est pas assez importante pour constituer une modification notable au sens de l'article L.145-34. Cette importance ne peut se déduire de l'augmentation du chiffre d'affaires, dont les causes sont multiples et comprennent notamment l'extension de la terrasse, ce qui ne permet pas de mesurer l'éventuel effet de l'unique nouvelle table installée à la place de l'ancienne chambre froide. S'il est encore constant que la première salle a cessé d'être borgne lorsque le preneur y a rouvert une ancienne fenêtre murée donnant sur une cour intérieure, une telle modification des sources d'éclairage d'une partie des locaux ne constitue pas une modification notable au sens du texte précité. De plus, comme a pu le constater l'expert sur place, les deux modifications litigieuses laissent les lieux dans un état conforme à leur description qui en est faite dans le bail, ainsi rédigée ‘Grande salle de café – bar-grill sur rue avec installation du chauffage central. En prolongement grande salle et sanitaires'. Enfin, l'absence d'autorisation des bailleurs aux précédentes modifications, indifférente à l'effet des modifications apportées sur la commercialité, ne caractérise pas leur caractère notable. En conséquence, faute pour les bailleurs d'établir les modifications notables des locaux qui conditionnaient le déplafonnement, la cour infirmera le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à la demande d'augmentation du loyer et déboutera les consorts [H] de leurs demandes en déplafonnement de l'augmentation du loyer et en fixation d'un nouveau loyer, étant rappelé que les parties ont contractuellement appliqué la revalorisation indiciaire au loyer du bail renouvelé » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur la terrasse : pour permettre le déplafonnement, il faut tout à la fois que : - la modification soit notable, - la modification affecte l'un des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 et R. 145-6 du Code de commerce, - la modification soit intervenue au cours du bail expiré, et, au plus tard, à la date de prise d'effet du nouveau bail. Les modifications intervenues au cours du bail précédant celui qui doit être renouvelé ne peuvent être prises en compte pour apprécier les conditions d'un éventuel déplafonnement de loyer. Il n'y a pas modification de l'assiette du bail lorsque le locataire ajoute aux locaux loués des locaux qui appartiennent à un tiers. Un bailleur ne peut se prévaloir d'une telle modification pour invoquer le déplafonnement bail. En l'espèce, les consorts [H] invoquent la modification notable des facteurs locaux de commercialité du fait de l'utilisation par la SARL LAUMAN d'une terrasse sur le domaine public. Les consorts [H] prétendent que la SARL LAUMAN utiliserait sa terrasse « depuis 2005 ».