Cour d'appel de Douai
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-26.751 du 29/06/2022,  partie 3


L'acquéreur reconnaît avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation de cette installation, faisant son affaire personnelle de cette situation et déchargeant le vendeur de toute responsabilité à cet égard. L'attention de l'acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus aux réseaux publics ou privés d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autre, ni la conformité actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants ne lui sont garantis par le vendeur. Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l'un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur » ; que cependant, ce ne sont ni l'existence d'un système d'assainissement individuel, ni sa localisation, ni encore l'absence de raccordement à un réseau public qui sont en cause mais l'aptitude du système à remplir sa fonction ; que l'usage auquel les acquéreurs destinaient l'immeuble était la résidence principale et continue de deux personnes au moins, peut-être d'enfants ultérieurement, susceptibles de disposer de machines devenues habituelles telles que lave-linge et lave-vaisselle ; que l'inaptitude démontrée du système à assurer dans une telle hypothèse, somme toute « normale », une fonction aussi essentielle que l'assainissement, avec les désagréments qui ont été décrits ci-dessus, est assurément un défaut qui rend l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine ; que ce défaut, l'expert le dit, n'était pas décelable avant la vente, étant observé que Monsieur [T] ne justifie pas de ce [que] les acquéreurs auraient , avec son accord, commencé à occuper l'immeuble un mois avant celle-ci et qu'il n'est pas acquis, en toute hypothèse, qu'ils auraient été en mesure pendant ce temps de constater l'engorgement et d'en mesurer l'ampleur ; que ce défaut était même sans doute d'autant plus imprévisible que la clause précitée précise que l'utilisation de l'installation ne présente aucune difficulté particulière et ne nécessite aucun entretien, alors même que l'intimé écrit aujourd'hui dans ses conclusions que le seul problème qui se pose est le fait que les appelants n'ont pas entretenu leur dispositif d'assainissement autonome en réalisant la vidange des bacs à graisse et la vidange de la fosse septique [qui n'en est pas une au demeurant], cet entretien pouvant remédier à toutes les difficultés dénoncées ; que dans ces conditions, et compte tenu en outre du coût des travaux nécessaires pour remédier au défaut identifié par rapport au prix d'achat, ledit défaut caché justifie la résolution de la vente en application des textes précités ; qu'à la lecture du rapport de l'expert, on peut retenir également : - que la cheminée située dans la pièce principale est raccordée à une souche de cheminée en briques d'environ deux mètres de hauteur et que pour obtenir un bon tirage, il faut un conduit isolé ayant une hauteur minimale de cinq mètres ; que l'expert conclut à une impossibilité d'utiliser la cheminée ; que certes, comme l'a fait observer la conseil de l'intimé à l'expert, la hauteur de la souche était visible ; que l'on ne peut soutenir pour autant que l'insuffisance qui en résulte pour obtenir un tirage correct était décelable par des acquéreurs profanes en la matière et que l'impossibilité d'utiliser correctement la cheminée est un vice non apparent ; - que le sauna situé à côté de la salle de bains présente des défauts de conformité au niveau de l'installation électrique et du raccordement du poêle, que l'évacuation des fumées s'effectue par un tuyau horizontal à l'intérieur du local et par un tuyau vertical non isolé à l'extérieur, que les conditions d'un bon tirage ne sont pas réunies et que l'on peut craindre des émanations de gaz nocifs ; que si la cheminée et le sauna ne sont pas forcément indispensables, la nécessité d'utiliser la cheminée pour chauffer la maison n'étant pas démontrée, ils font partie des caractéristiques du bien tel qu'il a été présenté aux acquéreurs ; que l'impossibilité de les utiliser réduit l'usage que ceux-ci pouvaient attendre de l'immeuble et que l'on peut considérer que s'ils l'avaient connue, ils n'auraient pas acquis cette maison ou, à tout le moins, n'en auraient donné qu'un moindre prix, qu'elle constitue dès lors également un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, justifiant la résolution ; que par conséquent, il y a lieu d'infirmer le jugement, de prononcer la résolution de la vente et d'ordonner les restitutions croisées du prix et de l'immeuble ; qu'aux termes des articles 1645 et 1646 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; que s'il les ignorait, il n'est tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; qu'il ne peut être tenu pour acquis que Messieurs [T] et [V] connaissaient le vice consistant dans la capacité limité du système d'assainissement dès lors qu'il n'est pas contesté qu'ils n'utilisaient la maison qu'épisodiquement ; qu'il en est de même de la dangerosité potentielle du système d'évacuation des fumées du sauna et même de l'insuffisance du tirage de la cheminée en l'absence de preuve qu'ils l'aient utilisée ;