décision 15-14.176 du 20/09/2017,  partie 5


Selon les écritures de la SA Crédit Foncier de France du 4 janvier 2012, ce financement aurait été consenti aux époux X... sur la base de : - leurs revenus annuels respectifs, à savoir 16 235 € pour le mari informaticien et 32 655 € pour l'épouse, auxquels ont été ajoutés 5 406 € représentant 85 % des loyers escomptés, - de leur patrimoine constitué par un immeuble à usage d'habitation principale et un immeuble à usage de résidence secondaire, outre une épargne de plus de 86 000 €, - leurs charges principalement constituées par le remboursement de la somme annuelle de 3 947,04 € correspondant à 2 prêts à la consommation, outre celle de 6 980,16 € au titre du remboursement, sur leurs fonds personnels, du prêt consenti. Sur la base de ces seules informations, la SA Crédit Foncier de France a évalué le taux d'endettement du couple à 33,41 % hors revenus locatifs, ou 22,35 % revenus locatifs intégrés, en rapport avec le taux "limite" de 33 % défini par l'usage bancaire. Chaque établissement de crédit procède à l'évaluation de ce taux d'endettement, qui reflète le risque d'impayés qu'il entend prendre lors de l'octroi d'un prêt, sur des critères qui lui appartiennent. Toutefois il doit justifier avoir réalisé une étude approfondie du profil de l'emprunteur, mettant notamment en évidence son "reste à vivre" en fonction de sa situation personnelle d'ensemble, pour répondre de ses devoirs d'information, de conseil et de mise en garde à l'égard de l'emprunteur non averti au regard de ses capacités financières à la date de son engagement et des risques d'endettement nés de l'octroi du prêt (Ch. Mixte 29/06/2007 n° 0521104). La qualité d'emprunteurs non avertis ne porte pas à discussion en l'espèce compte tenu de la relative complexité du prêt offert et de l'opération pour lequel il était sollicité. La banque était par conséquent tenue d'informer les emprunteurs de manière objective sur les caractéristiques du prêt qu'elle leur consentait pour leur permettre de s'engager en toute connaissance de cause, de les mettre en garde en attirant leur attention sur les dangers et risques d'endettement encourus et de les conseiller, c'est-à-dire de leur donner un avis sur l'opportunité de contracter. Elle reconnaît n'avoir pas pris en considération le fait que Monsieur Philippe X..., né le [...]       , et que Madame Marie-Hélène X..., née le [...]          , alors respectivement âgés de 57 et 51 ans, étaient proches de leurs départs à la retraite, ce dont ils avaient pourtant informés Monsieur Maxime F... puisqu'il figure sur l'étude fiscale et patrimoniale qu'ils entendaient cesser leurs activités professionnelles à compter de février 2013 pour le mari et juin 2011 pour l'épouse. Malgré un taux d'endettement résultant du prêt octroyé élevé, malgré l'aléa affectant la perception des loyers et l'économie d'impôts censées couvrir partie des échéances liées au remboursement du prêt, la SA Crédit Foncier de France n'a pas anticipé la baisse sensible des revenus des emprunteurs à court terme, malgré sa prévisibilité évidente au regard de leurs dates de naissance, et de ses conséquences sur le remboursement des mensualités prévues sur 25 ans. Ces faits objectifs démontrent que la SA Crédit Foncier de France a failli à l'ensemble de ses devoirs en octroyant un crédit sans réelle étude personnalisée objective et approfondie de la situation des emprunteurs, qu'elle n'a pas même jugé utile de rencontrer, déléguant intégralement ses devoirs d'information, de mise en garde et de conseil à l'unique interlocuteur des époux X... qui ne s'en est manifestement pas acquitté, ce qu'elle n'a nullement contrôlé. Cette faute ne saurait provoquer la nullité du contrat de prêt mais doit conduire à la condamnation de la SA Crédit Foncier de France à réparer le préjudice occasionné à Monsieur et Madame Philippe X... constitué par la perte de chance de pouvoir renoncer à une opération risquée et hors de proportion avec leurs moyens compte tenu de la baisse de leurs revenus respectifs au moment de leur mise à la retraite. Sur les préjudices subis par Monsieur et Madame Philippe X.... Les époux X... sollicitent la réparation de leurs préjudices matériel et moral par l'allocation des sommes de 174 325 et 10 000 € à titre de dommages et intérêts. Les carences de la SA Crédit Foncier de France et de Maître Bernard Z... qui ont permis à Monsieur Maxime F... de convaincre Monsieur et Madame X... que l'opération serait pour eux sans aucun risque, compte tenu de la garantie du Groupe FIERA, les ont privé de la chance de pouvoir s'abstenir d'acquérir et d'emprunter, alors qu'ils n'avaient pas les moyens de s'engager dans l'opération qui ne représentait aucun intérêt pour eux compte tenu de l'imposition nette de 2 299 € en 2007, calculée dans la tranche marginale d'imposition de 14 % et représentant un taux d'imposition de 5,50 %. A défaut, les époux X... ont subi en premier lieu une perte de loyer au cours des 12 mois qui ont suivi la délivrance de leur bien intervenue le 22 juillet 2008, sans que le groupe PIERA n'honore son engagement de garantir cette année de vacance locative, si bien qu'ils ont été dans l'obligation de supporter seuls le remboursement de leur mensualité de 1 032,18 €.