Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.085 du 28/05/2020,  partie 9



 Enfin c'est à juste titre que le premier juge a écarté pour calculer le prix du nouveau loyer l'augmentation de loyer convenue entre les parties par l'avenant de 2006 suite à l'autorisation donnée par le bailleur de transformer le toit fixe de la terrasse en toit ouvrant, augmentation chiffrée à 1 800 euros/an en considérant que cette majoration devait s'analyser comme une compensation des nuisances sonores causées aux appartements situés à l'étage de l'immeuble par cette transformation.
 
 Par conséquent au vu de l'ensemble de ces éléments de droit et de fait, c'est à juste titre que le juge des loyers commerciaux a fixé le montant du loyer annuel hors taxe et hors charges du local commercial considéré, exploité sous l'enseigne [...], à la somme de 45 997 euros » ;
 
 Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « Sur le prix du loyer :
 
 (...) il est établi des modifications notables de commercialité sur le commerce considéré justifiant un déplafonnement de loyers.
 
 Par ailleurs, le bail du 25 juin 2003 portait sur un local, propriété du bailleur, composé de :
 . une cuisine de 30 m²,
 . un bar de 20 m² en rez-de-chaussée,
 . une véranda de 55 m² en front de mer, composée d'une structure métallique et aluminium vitrée,
 . une réserve de 10 m²,
 . une pièce de 12 m² dans lequel est entreposé un cumulus servant de production d'eau chaude.
 
 Dans le cadre d'un avenant du 5 juin 2006, les parties, constatant que le preneur avait effectué des travaux sur la véranda (toit et plancher) avec des modifications de la structure, ont donné leur accord selon lequel le bailleur autorisait les travaux, le preneur assumait la responsabilité de l'ouvrage qu'il a réalisé, le montant du loyer était augmenté à 450 m² par trimestre à compter du 1er juillet 2006.
 
 Il est donc établi que dans le cadre du bail était mentionnée l'existence d'une terrasse de 50 m².
 
 L'expert a pu constater fort justement que si le preneur avait refait seulement la couverture de la véranda, afin que celle-ci soit ouverte, l'augmentation du loyer prévue dans l'avenant de 2006 résultait de l'amplification des nuisances existantes pour les résidents de l'étage et n'avait pas eu pour objet de statuer sur les superficies occupées ni sur la propriété de la terrasse.
 
 Il a pu également établir que :
 - la terrasse rigide qui est implantée sur le domaine public communal côté front de mer n'est jamais démontée et correspond à une salle à manger permanente hors d'eau et hors d'air parfaitement adaptée à l'activité pratiquée,
 - il n'y a pas de rupture spatiale entre la salle à manger et le local principal, la rupture juridique de la propriété du sol n'ayant aucune conséquence physique sur l'exploitation,
 - cette terrasse à usage de salle à manger, qui est la salle à manger principale, a des avantages incontestables sur le local, offrant aux clients au premier plan une vue dégagée sur la promenade et le jardin public régulièrement bien entretenu et au second plan la plage et la mer,
 - la construction de la terrasse a été entreprise en 1990 par le bailleurs sur son terrain et sur le terrain communal et avait pour destination la création d'un restaurant : l'organisation des locaux pour cette activité est identique aujourd'hui à celle qui existait au moment de la création du commerce (en) 1990 et au moment de l'achat du fonds de commerce par le preneur actuel en 1996 ; l'autorisation de terrasse couverte du Casablanca a un lien originel et toujours d'actualité avec le bailleur.
 - l'autorisation administrative est renouvelée chaque année et sans discontinuité depuis 26 ans et l'implantation de la terrasse est mentionnée sur le plan cadastral : cette pérennisation de la mise à disposition s'explique par le fait que les terrasses sont implantées devant et accolées aux maison et que c'est pour la commune le meilleur, pour ne pas dire le seul usage qu'elle peut en faire si elle ne vend pas le terrain aux riverains, l'occupation étant par ailleurs continue sur toute l'année même si sur le papier d'autorisation l'occupation n'est que de 5 à 8 mois. L'expert conclut fort justement que la précarité n'est pas présente pour la terrasse rigide permanente du Casablanca ni d'ailleurs pour aucune des terrasses voisines le long de la promenade, le montant des investissements déjà réalisés par certains et les travaux en cours pour d'autres en témoignent. Il observe enfin que ce raisonnement ne pourrait pas s'appliquer pour les droits de terrasse souple donnant sur la [...] ,
 - sur le plan financier, le preneur s'acquitte d'une redevance municipale de 89 euros le mètre carré en 2012. Ce tarif est très avantageux par rapport à celui des locaux voisins : du fait de la configuration particulière du bail et des constats des conditions d'occupation de la terrasse de 55 m², peu importe pour le preneur la propriété du sol, à partir du moment il dispose effectivement du bien pour lequel il a contracté et qu'il a une garantie de renouvellement.