Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-20.437 du 03/11/2021,  partie 3


qu'il résulte des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce que le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s'il existe pendant le cours du bail expiré, une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ; que ces éléments sont : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité ; que le bailleur invoque une modification de la destination contractuelle des lieux loués découlant de l'adjonction à une activité éminemment médicale, d'une activité commerciale constituée par l'installation d'un centre de beauté sans lien avec l'activité principale, ne pouvant dès lors être considérée comme une activité connexe ou complémentaire ; qu'il est constant que le bail autorise l'exploitation d'activités annexes ou complémentaires et dispense le preneur de la procédure prévue par l'article L. 145-57 du code de commerce ; que la cour rappelle que l'activité connexe ou complémentaire doit être unie à l'activité principale par un lien suffisant ; que l'activité connexe présente un rapport étroit avec l'activité principale tandis que l'activité complémentaire s'entend d'une activité qui, ayant un caractère accessoire, est susceptible de favoriser le développement de celles déjà exercées dans les lieux sans en modifier la nature ; qu'il importe dès lors de déterminer si l'activité du centre de beauté est annexe ou complémentaire à l'activité principale qui continue à être exercée dans les locaux loués ; qu'il ressort des pièces produites par le bailleur et notamment de l'extrait du site internet de la société Sim et de la copie de sa carte de visite que le centre médical du Parc Monceau regroupe une équipe de médecins spécialisés en chirurgie-plastique et esthétique, médecine générale, ostéopathie, médecine du sport, chirurgie dentaire spécialisée dans l'implantologie, infirmière libérale et inclut un centre de bilans médicobiologiques ; que le rapport d'expertise établit pour sa part que le centre d'esthétique du Parc Monceau propose des soins visages-corps, LPG/Cellu M6, épilation, épilation définitive, beauté des mains, beauté des pieds s'apparentant à un institut de beauté ; que les captures d'écran du site internet du centre esthétique produites par le bailleur présentent le centre esthétique comme implanté au sein d'un cabinet médical dédié à l'esthétique, « doté du must en matière de beauté et de bien-être : haute technologie d'épilation définitive sans douleur (Alma Lazer), Cellu M6 endermolab (dernier né de la gamme LPG), sans omettre les sublimes soins visages et corps Carita », précisant qu'il propose également tous les soins traditionnels qui vont de l'épilation à la cire, au modelage en passant par la beauté des mains et des pieds avec pose de vernis à ongle ; que s'il ne peut être retenu que les soins traditionnels dispensés au sein du centre esthétique présentent un quelconque degré de connexité ou de complémentarité avec l'activité du centre médical, il en va différemment de la part d'activité dépendant de technologies nouvelles étroitement liées à l'activité de chirurgie plastique et esthétique pratiquée au sein du cabinet médical ; que la modification de la destination contractuelle des lieux ne résulte ainsi que de l'adjonction de ces soins traditionnels qui ne constituent qu'une activité minoritaire, non essentielle, ainsi qu'il ressort du descriptif sus-mentionné ; qu'elle est en conséquence dépourvue de caractère notable de sorte que ce motif de déplafonnement sera également écarté » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE « pour déroger à la règle du plafonnement, la destination doit être à usage exclusif de bureaux, ce qui n'est pas le cas de la présente espèce où sont autorisées les activités de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que les activités complémentaires à l'instar d'un centre d'esthétique et d'institut de beauté avec actes de commerce, réception de clientèle et vente de marchandise ; que la destination contractuelle n'est donc pas strictement à usage de bureaux et le loyer de renouvellement ne peut être fixé à la valeur locative sur ce fondement » ; 
 
 1°/ ALORS QUE le prix du bail à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que l'usage exclusif de bureaux des locaux loués s'apprécie au regard de la destination des lieux qui résulte, non de l'usage qui en est fait, mais de la convention des parties ; que le caractère d'usage exclusif de bureaux suppose l'exercice d'une activité intellectuelle et administrative, et n'est pas incompatible avec le fait pour le preneur de recevoir de la clientèle dès lors que les locaux loués ne servent ni au dépôt ni à la livraison de marchandises ; qu'en l'espèce, la destination des lieux loués, telle que résultant du bail du 12 février 1987 ultérieurement renouvelé était « à usage de bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que toutes les activités annexes et complémentaires, à l'exclusion de toute autre. Cette destination ne pourra être ni changée, ni étendue » ; que les activités exercées étaient donc de nature exclusivement intellectuelle, nonobstant la réception de clientèle ;