Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-13.821 du 20/04/2017,  partie 3


étant en revanche pas remplie ; que les appelants soutiennent qu&apos;au regard des plans établis par l&apos;expert, de la description du lot de copropriété vendu, des modalités de mesurage lors de la vente, l&apos;appartement doit être considéré comme composé de deux pièces, de sorte qu&apos;il ne répond pas aux critères de décence et d&apos;habitabilité imposés par le décret de 2002 puisqu&apos;il ne dispose pas d&apos;une pièce principale ayant une surface de 9 m² avec une hauteur minimum de 2,20 m, ni d&apos;une pièce principale ayant un volume minimum de 20 m3 (les surfaces situées sous moins d&apos;1,80 mètres de hauteur sous plafond n&apos;étant pas prises en compte) ; que le compromis de vente en date du 02 juin 2005 et l&apos;acte d&apos;acquisition du 28 juillet 2005 conclu entre les parties, comme le compromis de vente signé le 24 février 2010 entre les époux [C] et [N] [T], décrivent le bien comme un appartement composé d&apos;un séjour, d&apos;une kitchenette et d&apos;une salle d&apos;eau avec W.C ; qu&apos;au regard des dispositions de l&apos;article R.111-1-1 du code de la construction et de l&apos;habitation, les pièces principales sont celles destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement les chambres isolées, tandis que les cuisines, salles d&apos;eau, buanderies, débarras et autres dégagements sont des pièces de service ; que dans l&apos;appartement litigieux, seul le séjour peut donc être qualifié de pièce principale, ni le coin cuisine ni le dégagement ne répondant à la définition de pièce principale dont ils ne présentent aucune des caractéristiques ; que cette interprétation est confirmée par les termes du rapport du cabinet de géomètre experts Parallèle 45 en date du 20 mai 2010, qui décrit le logement comme une pièce principale composée d&apos;un séjour/chambre avec coin cuisine ; que les plans et la description de l&apos;expert n&apos;apportant aucune démonstration contraire, le logement doit être considéré comme étant composé d&apos;une seule pièce ; qu&apos;il y a lieu dès lors de le déclarer décent au regard du décret du 30 janvier 2002 ; que par suite, il est apte à être loué comme vendu ; qu&apos;aucune irrégularité n&apos;entache l&apos;acte de vente ; qu&apos;aucun manquement du vendeur à l&apos;obligation de délivrance conforme ne peut donc être relevé à l&apos;encontre de [P] [D], aucune erreur sur les qualités substantielles du logement ne pouvant non plus être retenue ; qu&apos;en conséquence, les demandes formées par les appelants à l&apos;encontre de [P] [D] comme du notaire instrumentaire, à titre tant principal que subsidiaire, doivent être rejetées ; que le jugement sera confirmé.
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QU&apos;enfin, les époux [C] exposent que l&apos;appartement contrevient aux dispositions impératives de l&apos;arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire départemental dont les articles 40.3 et 40.4 sont ainsi rédigés :
 "Superficie et volume des pièces :
 
 L&apos;une au moins des pièces principales du logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à 9 m². Les autres pièces d&apos;habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 m². Dans le cas d&apos;un logement comportant une seule pièce principale ou constituée par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à 9 m². Pour l&apos;évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant cul de sac d&apos;une largeur inférieure à 2 m ne sont pas prises en compte.
 
 La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 m.";
 
 que Me [R] soutient quant à lui que par application combinée des articles 22 et 40 dernier alinéa de cet arrêté, l&apos;immeuble n&apos;est pas concerné par cette réglementation qui ne vise que les construction neuves ou bien modifiées ; qu&apos;aux termes de ces textes, les dispositions du règlement s&apos;appliquent à la construction, l&apos;aménagement et l&apos;équipement des bâtiments non visés par les articles R 111-1 à R 111.17 du Code de la construction et de l&apos;habitation et à l&apos;aménagement et l&apos;équipement des habitations existantes même réalisées partiellement, chacune des opérations élémentaires devant être exécutée conformément aux dispositions du présent règlement ; qu&apos;aucune modification de logements ne doit aboutir à la création de pièces dont les dispositions de surface, de hauteur, et de ventilation et d&apos;éclairement seraient inférieures aux dispositions énoncées notamment aux articles 40.3 et 40.4 ; que l&apos;appartement vendu aux époux [C] par M. [D], situé au dernier étage d&apos;une immeuble de construction ancienne, n&apos;a fait l&apos;objet d&apos;aucun aménagement par le vendeur qui le leur a cédé tel que lui-même l&apos;avait acquis deux mois plus tôt ; que cet immeuble, qui appartenait à un unique propriétaire, avait déjà été divisé en appartements distincts à vocation de rapport, sans qu&apos;il soit soutenu que le local des demandeurs aurait été construit, aménagé ou équipé postérieurement à la date d&apos;entrée en vigueur du règlement sanitaire départemental qui, sur ces point particuliers, ne disposait que pour l&apos;avenir ; que la division purement juridique de l&apos;immeuble placé par M. [D] sous le régime de la copropriété afin de revendre séparément les différents lots ainsi constitués ne peut s&apos;analyser, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, en une modification entrant dans les prévisions du règlement sanitaire départemental qui doit porter sur la surface, la hauteur, la structure ou les volumes, alors surtout que cette opération n&apos;a pas eu d&apos;