décision 15-19.753 du 14/09/2017,  partie 8



 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « le notaire a établi des actes de vente valides et efficaces ; qu'en effet aucun trouble à la propriété des lots acquis n'est invoqué et la défiscalisation annoncée a bien produit ses effets au point qu'il lui est demandé des sommes conséquentes pour « réintégration fiscale » en cas d'annulation et de perte connexe de ces avantages ; que dès lors qu'aucune faute ne peut lui être reprochée pour avoir entériné voire conçu le montage mis en place ; qu'il peut encore moins être tenu pour responsable des déboires survenus dans l'exécution des travaux et notamment des parkings ; qu'en conséquence, les demandes dirigées contre le notaire – que ce soit Me V... seul ou la SCP – seront rejetées » ;
 
 ALORS QUE : le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en l'espèce, maître V..., alors notaire associé de la SCP FF... EE... AA... V...      , est intervenu sur tous les actes de vente conclus par les exposants dans le cadre de l'opération immobilière litigieuse ; que pour débouter ceux-ci de leur action en responsabilité à l'encontre du notaire rédacteur des actes pour manquement à son devoir d'information et de conseil, la cour d'appel a retenu qu'il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi dès lors que toutes les conditions d'application étaient réunies et que rien ne pouvait laisser supposer que les sociétés du groupe SOGIMM connaîtraient postérieurement des difficultés devant conduire à l'ouverture de procédures collectives ; qu'en statuant ainsi sans constater que le notaire, à qui incombait la preuve de l'exécution de son devoir de conseil, avait précisément attiré l'attention des acquéreurs sur les caractéristiques et les risques du montage contractuel proposé en vue de les faire bénéficier d'un régime fiscal avantageux, et notamment sur les risques encourus à ne pas soumettre les actes de vente qu'il était en charge d'authentifier au régime des ventes en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
 
 CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Y... -X...    (les époux X... Y...), monsieur Z..., les époux A... B..., les époux C... D..., la SCI Maido (les époux E... G...), les époux H... I..., les époux J... K..., les époux L... M..., monsieur HH... , les époux P... Q..., les époux N... O..., madame II... veuve R..., madame Isabelle R..., monsieur R..., madame Catherine R... (l'indivision R...), les époux S... T... et monsieur U... de leurs demandes en nullité des actes de vente ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « en l'absence de mandat donné par les acquéreurs à une personne morale unique (SAS SOGIMM, SARL LDR, SARL SLM Maîtrise d'Ouvrage, UFIFRANCE PATRIMOINE) pouvant se voir reconnaître la qualité de promoteur immobilier, ayant de ce fait la charge de la responsabilité intégrale de l'opération, c'est pertinemment que la juridiction du premier degré a rejeté les demandes en nullité et toutes demandes subséquentes fournies par M. Z... et par les époux P... Q... sur ce fondement, ce rejet devant être étendu aux actions en nullité et autres demandes subséquentes formées par les autres appelants, jugées recevables par la cour ; que la cour observe par ailleurs que le recours à une promotion immobilière n'aurait pas permis le cumul des deux dispositifs fiscaux » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « le contrat de promotion immobilière est défini par l'article 1931-1 du code civil et l'article L 221-1 du code de la construction et de l'habitation comme un mandat donné par un maître de l'ouvrage en vue de « la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices », le promoteur assumant « tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières » ; que cette définition, qui ne suppose pas de transfert de propriété, ne répond pas au cas d'espèce, où les acquéreurs n'ont donné aucun mandat à quiconque, sinon peut-être aux ASL qui les regroupent, mais acquis des lots d'un immeuble industriel désaffecté, en vue de les transformer en appartements locatifs dans le cadre – élément déterminant pour eux – d'une double défiscalisation (lois « Malraux » et « de Robien ») ; que ce chef de nullité, qui ne résiste pas à l'examen, sera écarté » ;
 
 ALORS QUE : la cour d'appel a constaté que, par le jeu de conventions distinctes, dissociant d'un côté une vente d'immeuble, de l'autre des conventions portant sur la réalisation des travaux, le montage contractuel ainsi élaboré donnait en réalité au groupe SOGIMM la maîtrise de l'ensemble de l'opération ; qu'elle a même relevé qu'une telle dissociation de l'opération était susceptible de révéler une fraude caractérisée destinée à priver les acquéreurs de la protection offerte par un contrat de vente en l'état futur d'achèvement ;