Cour d'appel de Limoges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-15.179 du 06/05/2021,  partie 3


ensemble des critères légaux dont les facteurs locaux de commercialité au sujet desquels il a conclu que ceux-ci avaient un impact défavorable sur la valeur locative. Ils ne sauraient se prévaloir du fait que la mission donnée à l&apos;expert avait pour objet la fixation de l&apos;indemnité d&apos;éviction des lors que les éléments contenus dans le rapport d&apos;expertise sont de nature à permettre de trancher le présent litige. Le loyer initialement fixé 1997 a été révisé d&apos;un commun accord à l&apos;occasion du renouvellement du bail survenu le 5 juillet 2007, soit avant l&apos;évolution négative des facteurs locaux de commercialité évoquée par l&apos;expert. Il s&apos;ensuit que l&apos;évolution négative des facteurs locaux de commercialité apparue huit ans avant l&apos;expertise judiciaire achevée au mois de juillet 2018 est survenue postérieurement au précédent renouvellement et que cette modification des facteurs locaux présente un caractère notable dès lors qu&apos;il est établi que la rue dans laquelle est situé le local commercial connaît depuis lors une diminution de son attractivité commerciale suffisamment importante pour que soit évoqué un problème de désaffection. La Sari ELHIL est donc fondée à réclamer que le montant du loyer renouvelé soit fixé selon la valeur locative du local commercial.
 
 Sur le montant du loyer du bail renouvelé :
 L&apos;immeuble comprend trois niveaux et il n&apos;y a pas d&apos;autres occupants. Selon l&apos;analyse de l&apos;expert, la superficie pondérée totale s&apos;élève à 50,70 m2. Il comprend un sous-sol à usage de réserve accessible par un escalier exigu en colimaçon dans lequel se trouve également le local chaudière et un WC. La boutique se trouve en rez-de-chaussée et cette zone est affectée exclusivement à la vente. A l&apos;étage, qui est accessible par un escalier sans possibilité d&apos;accès pour les personnes à mobilité réduite, la surface est à usage de boutique. Le contrat de bail initial prévoit que les locaux sont exclusivement affectés au commerce de textiles et vêtements. Cette clause est rappelée dans l&apos;acte du 25 juillet 2007 portant renouvellement du bail. La spécialisation du bail constitue un élément défavorable pour la valeur locative de l&apos;immeuble. L&apos;analyse du contrat de bail ne révèle pas de déséquilibre dans les obligations respectives des parties comme a pu le relever l&apos;expert judiciaire. Les facteurs locaux de commercialité ont été examinés ci-dessus et ils constituent un élément défavorable pour la valeur locative du local compte tenu de la désaffection de la [Localité 2] qui témoigne d&apos;une baisse de son attractivité commerciale. L&apos;expert a retenu une valeur moyenne de location du mètre carré hors charges de 247,67 ? en se fondant d&apos;une part sur des références judiciaires diverses dans le quartier (255 ? HC/m2 en moyenne) et les loyers des commerces situés dans la même rue aux numéros 5, 14, 8bis et 29. Après pondération des superficies de chacun des quatre locaux, il a calculé leur valeur locative annuelle du mètre carré hors charges, soit respectivement 283,64 ?, 204,71 ?, 309 ? et 186 ?. Sur la base de ces cinq valeurs, il a établi une valeur locative moyenne du mètre carré hors charges de 247,67 ?, en précisant que les éléments de loyers relevés dans le voisinage ne pouvaient être qu&apos;indicatifs en l&apos;absence de connaissance des clauses des baux concernés. L&apos;application de cette valeur moyenne conduit à une valeur locative annuelle hors charges de 12 557 ?. Toutefois, l&apos;expert conclut que la valeur locative maximale du local ne peut dépasser 12 000 ? par an. Il n&apos;est produit aucun élément permettant de remettre en cause l&apos;analyse de l&apos;expert qui apparaît d&apos;autant plus fondée qu&apos;il s&apos;agit d&apos;un bail spécialisé. En conséquence, il y a lieu de fixer le montant du loyer hors charges du bail renouvelé à 12 000 ? par an. La décision du premier juge sera donc infirmée ».
 
 ALORS QUE les consorts [K] faisaient valoir que le loyer du bail renouvelé ne peut pas être fixé à la valeur locative inférieure au loyer en cours du bail initial en l&apos;absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de 10 % de la valeur locative ; qu&apos;en fixant le loyer du bail renouvelé à la valeur locative qui est inférieure au loyer en cours, après avoir constaté une évolution défavorable des facteurs locaux de commercialité, mais sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette évolution défavorable avait entraîné par elle-même une variation de dix pour cent de la valeur locative, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION, subsidiaire, 
 
 Il est fait grief à la cour d&apos;appel 
 
 D&apos;AVOIR fixé à 12 000 euros hors charges le montant annuler du loyer du bail renouvelé dû à compter du 11 juillet 2018, soit 1 000 euros hors charges par mois, pour le local sis à [Adresse 5] ;
 
 ALORS QUE les articles L. 145-33 et L. 145-34 alinéa 1er du code de commerce sont contraires au droit de propriété garanti par les articles 2 et 7 de la Déclaration des droits de l&apos;homme et du citoyen et au principe d&apos;égalité et doivent être abrogés ; qu&apos;