Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.654 du 19/11/2020,  partie 3


Sur l'obligation du bailleur : Les parties sont (étaient) en droit d'un contrat de bail de 1984, renouvelée en 1998, qui délivrait un parking et une terrasse ;   la jouissance du parking devait être garantie au preneur par le bailleur pendant le cours du bail, peu importe l'emplacement du parking au sein de la copropriété puisqu'il ne s'agissait pas d'un parking privatif; Lors du renouvellement du bail le 1er avril 2007, la description textuelle de la chose louée a disparu au profit des mots « une cave [...] et un local commercial [...] » ; Madame P... soutient que son attention sur la disparition du mot parking n'a pas été attirée par son cocontractant; Il importe peu que le mot de « parking » ait disparu du descriptif dans la mesure où les parties se référent dans le bail qui se poursuit, expressément aux millièmes de propriété du sol et des parties communes générales ; or, les places de stationnement font partie des parties communes sur lesquelles le bailleur propriétaire avait un droit de jouissance à l'instar des autres copropriétaires et à travers lui, le locataire qu'il a placé dans les lieux, droit d'usage commun à tous les copropriétaires mais non pas exclusif comme pour un emplacement privé; Si par hasard, le bailleur se heurtait à une difficulté de garantir la délivrance de la chose promise, il lui appartenait de négocier dans le cadre du renouvellement du bail avec son locataire de nouveaux termes contractuels ; Le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation, même non fautive, envers son locataire en invoquant les assemblées générales de la copropriété, sauf à lui à se retourner contre les auteurs de son dommage, s'il subit un préjudice de l'attitude de la copropriété; Il ressort des éléments produits et notamment des clichés photographiques qui ne sont pas contestés, que dans le passé l'officine de pharmacie se trouvait de, par la configuration des lieux, en droit de la voie publique et de places de stationnement disponibles pour l'arrêt d'urgence des clients et qui donc étaient particulièrement attractives pour la clientèle de passage et constituaient un avantage commercial indéniable; L'accès à la pharmacie, qui se trouve derrière une clôture grillagée fermée, se fait désormais par un portillon à pieds, ce qui n'a pas trop d'importance pour les livraisons professionnelles, mais se révèle certainement dissuasif pour le conducteur d'un véhicule, extérieur à la copropriété, qui cherche une pharmacie ouverte et doit d'abord trouver à se garer plus loin ; la partie défenderesse invoque les facilités d'accès en bordure de copropriété mais n'en apporte pas la preuve ; Or, il ressort du rapport, produit aux débats, et dressé par l'administrateur judiciaire Me T... dans le cadre de la procédure devant le tribunal de commerce, que l'activité de l'officine est demeurée stable au début de l'exploitation par rapport aux résultats du prédécesseur et pendant deux ans; que l'activité a chuté l'année de la mise en place de la barrière et le chiffre d'affaires a régressé de 9% en 2007, 6% en 2008 et 22% en 2009 soit 33% en trois ans ; Que ces faits ont entraîné «une capacité d'autofinancement insuffisante pour permettre le remboursement des emprunts et un état d'impayés avant l'ouverture de la procédure » ; Que la concomitance entre l'entrave à la libre circulation devant la pharmacie et la chute des résultats apparaît donc établie;
 
 1°) Alors que les obligations du bailleur de délivrance et de jouissance paisible de la chose louée portent sur les seuls biens, objet du bail et sur les compléments indissociables de la chose louée stipulés comme indispensables à son usage ; qu'il ressortait, au cas présent, des propres constatations de la cour d'appel que : « la voie d'accès et les emplacements de stationnement n'étaient pas   inclus dans l'assiette du bail » (arrêt attaqué p. 6, § 1er) ; que la cour d'appel a cependant considéré que la SCI La Salamandre aurait manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible faute pour Mme P... d'avoir pu accéder à ces emplacements de stationnement (arrêt attaqué p. 6 § 2) ; qu'en statuant ainsi quand ces emplacements ne faisaient pas partie de la chose louée et n'étaient pas contractuellement prévus comme indispensables à l'utilisation des lieux loués, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1719 et 1725 du code civil ;
 
 2°) Alors et en tout état de cause, que les copropriétaires ne disposent d'aucun droit privatif sur les parties communes de sorte qu'un copropriétaire bailleur ne peut consentir un droit de jouissance sur celles-ci à un tiers; qu'au cas présent, la cour d'appel a considéré que la SCI La Salamandre aurait manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible faute pour Mme P... d'avoir pu accéder à des emplacements de stationnement (arrêt attaqué p. 6 § 2) dont il n'était pas contesté qu'ils constituaient des parties communes;