Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-25.984 du 13/10/2021,  partie 4


Monsieur [R] [G] ne précise pas s'il a rémunéré le service fourni par ces agents immobiliers ; Monsieur [R] [G] n'explique pas les raisons pour lesquelles il s'est tourné vers ces deux agents immobiliers en particulier et non pas vers des agents appartenant à un grand réseau. Au regard de ces éléments, on peut douter de la pertinence de ces estimations. En tout état de cause, il y a lieu de relever que ces deux estimations sont très différentes, puisque l'une évalue la valeur du terrain seul entre 11 et 12 millions, sans fournir une estimation de l'ensemble de la propriété, alors que l'autre retient une valeur de 9 à 11 millions pour le tout. En conséquence, seront rejetées les demandes formées à titre principal par Monsieur [R] [G] tendant à ce que soit prononcée une décharge des impositions supplémentaires en matière d'impôt de Solidarité sur la Fortune au titre des années 2009, 2010 et 2011 et à titre subsidiaire tendant à ce que soit ordonné un recalcul de l'impôt si une valeur intermédiaire devait être retenue »
 
 Alors 1°) que les juges du fond doivent répondre aux moyens opérants invoqués par les parties et examiner les éléments de preuve que celles-ci produisent aux débats ; que M. [G] faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 10, 2ème à 4ème § ; p. 10, deux derniers § ; p. 11, 5ème et 6ème § ; p. 11, 11ème et 12ème § ; p. 12, 4ème et 5ème § ; p. 12, deux derniers § ; p. 13, 4ème et 5ème § ; p. 13-14) qu'il résultait des relevés de superficie du cadastre que les biens immobiliers choisis par l'administration fiscale comme termes de comparaison disposaient d'une superficie supérieure à celle retenue par le service, ce dont il déduisait que la valeur de ces biens au m² était inférieure à celle mentionnée dans la proposition de rectification, sur la base de laquelle l'administration fiscale avait réévalué le bien immobilier du contribuable ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, et d'examiner les pièces afférentes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Alors 2°) en outre que les juges du fond doivent examiner, serait-ce de manière sommaire, les éléments de preuve versés aux débats par les parties ; qu'un rapport établi à la demande d'une des parties est recevable dès lors qu'il a été soumis au débat contradictoire entre les parties et qu'il ne s'agit pas de la seule pièce sur laquelle les juges fondent leur décision ; qu'en l'espèce, M. [G] avait produit un rapport établi par M. [L], expert près les tribunaux et la cour d'appel d'Aix-en-Provence, contestant les éléments du rehaussement opposés par l'administratif fiscale ; qu'en se bornant à écarter ce rapport du fait sans aucunement l'analyser du seul fait qu'il ne s'agissait pas d'un rapport d'expertise, la cour d'appel violé l'article du code de procédure civile ;
 
 Alors 3°) que les photographies présentées en annexe au rapport établi par le cabinet [Localité 3] Expertises (p. 17 et s.) étaient exclusivement celles des huit éléments de comparaison proposés par l'administration fiscale pour justifier son évaluation du bien immobilier appartenant à M. [G] ; qu'en retenant, par motifs adoptés des premiers juges, que si M. [G] évoquait la vétusté de son bien, la nécessité de procéder à une rénovation importante ou les nuisances dues à la route qui borde sa propriété, « les photographies annexées au rapport établi par la société [Localité 3] Expertises, qui va être évoqué, ne laissent rien apparaître en ce sens », quand ces photographies n'étaient pas celles de sa propriété mais des propriétés prises comme élément de comparaison, la cour d'appel a statué par un motif inopérant au regard des articles 885 E, 885 S et 666 du code général des impôts ;
 
 Alors 4°) que M. [G] faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 7-8) que son terrain avait une forme triangulaire qui non seulement posait « des difficultés d'aménagement » mais plus généralement, entraînait « une réduction de la jouissance potentielle des lieux », et que cette caractéristique spécifique de son bien devait être prise en compte pour en déterminer la valeur vénale ; qu'en se bornant à retenir (arrêt, p. 7, 1er §) que M. [G] « ne saurait utilement invoquer des difficultés d'aménagement du terrain en raison de sa forme triangulaire dans la mesure où des aménagements ont été faits (terrasses, piscine, tennis) », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la forme triangulaire du terrain appartenant à M. [G] n'était pas de nature à diminuer la jouissance du bien immobilier en comparaison de terrains ayant une forme plus conventionnelle, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 885 E, 885 S et 666 du code général des impôts.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'ensemble des demandes formées par M. [R] [G],