décision 17-15.832 du 05/04/2018,  partie 3



 En tout état de cause, il convient pour fixer le prix du fermage renouvelé, de tenir compte de l'état des lieux au moment de leur expertise, c'est-à-dire en 2012, puisque l'état parcellaire à cette date diffère absolument de l'état des parcelles avant remembrement que ce soit dans sa situation, sa configuration et son état des lieux. Comme le souligne Mme A..., le calcul du fermage ne tient pas compte des différentes améliorations apportées par l'opération de remembrement de 1990 effectuées par l'association foncière, ni des éventuelles améliorations effectuées par le preneur, sans autorisation du bailleur et qui doivent être examinées en fin de contrat.
 
 Mme A... relève, également, qu'avant remembrement, la propriété Y... globalisait une superficie de 16 ha 04 a 42 ca alors qu'après remembrement, elle totalisait une superficie globale de 16 ha 16 a 20 ca, soit, contrairement aux affirmations de M. X..., une augmentation de la surface donnée à bail compensant, ne serait-ce que partiellement, la perte de 1 832 points, ce qui constitue, néanmoins, une variation négative en points de - 1,4 qui apparaît largement inférieure à la tolérance appliquée en matière d'aménagement foncier de remembrement, soit 5 %.
 
 En outre, l'expert précise que la propriété avant remembrement globalisait 15 parcelles avec des parcelles d'une superficie variant de 1 ha 60 a à 2 ha 99 a avec 9 parcelles inférieures à 1 ha, ce qui occasionnait nécessairement des difficultés d'exploitation. Elle considère, qu'après remembrement, la superficie des terres affermées ayant été augmentée pour une répartition en 5 parcelles au lieu des 15 précédentes, ces terres offrent nécessairement une facilité d'exploitation indéniable puisque le morcellement est plus faible avec des entités plus grandes, soit un gain de temps pour l'exploitation et une économie.
 
 Sur la base de ces observations, les experts, aussi bien Mme A... que le cabinet Saretec ont procédé à une évaluation du prix du fermage renouvelé parcelle par parcelle.
 
 Sur la parcelle [...] : Mme A... classe cette parcelle en «exceptionnelle» pour estimer le prix du fermage à 152 euros l'hectare/an relevant que cette parcelle est facilement accessible, par plusieurs entrées existantes, qu'elle présente un état de terre à maïs irriguée sur terrain plat, très facile d'exploitation d'une superficie en un seul enclos de 5 ha 50 a 70 ca.
 
 Le cabinet Saretec classe cette parcelle en « catégorie 2 » pour tenir compte d'un prix de fermage à hauteur de 105 euros l'hectare/an, relevant que cette parcelle est légèrement en pente, caillouteuse, qu'elle est sans irrigation, les travaux relatifs au réseau d'irrigation ayant été financés par le preneur et jamais indemnisés par le bailleur.
 
 Cependant, comme indiqué ci-dessus, les éventuelles améliorations faites par le preneur ne doivent pas être prises en compte pour venir en déduction de l'estimation de la parcelle car cette dernière doit être appréciée dans l'état dans lequel elle se trouve au moment de son évaluation, les améliorations apportées par le preneur étant indemnisées en fin de bail conformément aux dispositions de l'article L. 411-69.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la parcelle soit irriguée ; qu'au regard de la description de la parcelle et des photographies jointes à l'expertise, il convient de classer cette parcelle en catégorie 1 et de fixer le prix du fermage à la somme de 132 euros l'hectare/an.
 
 Sur la parcelle [...] : les experts s'accordent pour estimer que partie de cette parcelle, composée de bois-taillis pour une superficie de 15 a 45 ca ne présente aucune valeur de fermage.
 
 L'autre partie, pour une superficie de 3 ha 54 a 55 ca est une parcelle en terre de maïs irriguée, d'exploitation aisée en raison de la pente douce.
 
 Cette parcelle doit être classée en 2ème catégorie.
 
 Effectivement, le cabinet Saretec considère à tort que c'est la situation au moment du remembrement en 1990, soit un état proche d'une lande, qui doit être pris en considération pour classer cette parcelle en catégorie 4.
 
 Le prix du fermage sera, ainsi, fixé à 110 euros l'hectare/an.
 
 Sur la parcelle [...] : cette parcelle est en nature de pré pour une superficie de 1 ha 90 a 30 ca et présente une pente moyenne. Elle est facilement accessible depuis un chemin d'exploitation.
 
 Mme A... classe cette parcelle en catégorie 1 pour un prix de fermage à 126 euros l'hectare/an, le cabinet Saretec en catégorie 4 pour un prix de fermage à 70 euros l'hectare/an.
 
 Sur ce point encore, la différence entre les deux experts réside dans le fait que le cabinet Saretec tient compte, à tort, d'un potentiel agronomique de lande après le remembrement alors qu'il convient de prendre en considération l'état de la parcelle au jour de l'expertise.
 
 Cette parcelle mérite d'être classée en catégorie 2 ; qu'ainsi, le prix du fermage pour cette parcelle sera fixé à 110 euros l'hectare/an ;