Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.952 du 03/12/2020,  partie 4



 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts fondée sur la prétendue attitude déloyale de la bailleresse : La SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS sollicite la condamnation de la SCI TY CALLOT à lui payer la somme de 1.680.981,76 €, sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts, correspondant au montant des loyers dus par elle à compter du 1er octobre 2013 et reproche à la société bailleresse son attitude déloyale à réception du congé adressé le 4 mars 2013 par courrier recommandé avec accusé de réception. Elle soutient que la SCI TY CALLOT, du fait de sa qualité de professionnel de l'immobilier, devait l'informer de l'irrégularité de son congé, d'autant qu'elle disposait du temps nécessaire pour le faire. Elle poursuit en faisant valoir que, si la destinataire nommée du courrier était en congé maternité le jour de sa réception, son remplacement au sein du service de gestion locative de la SCI TY CALLOT avait été assuré par Mme T... V... qui avait, en outre, accusé réception du congé par courriel du 21 mars 2013 sans faire état de son irrégularité. La SAS SHANGRI-LA HOTELS PARIS évalue son préjudice au montant des loyers impayés depuis le 1er octobre 2013, soulignant à ce titre ne plus occuper les locaux depuis cette date, partiellement reloués par la bailleresse. La SCI TY CALLOT s'oppose à la demande de dommages-intérêts formée à son encontre. Elle fait valoir que le congé irrégulier du 4 mars 2013 vise expressément les dispositions de l'article 3 du contrat de bail sus-énoncé ; que les dirigeants de la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS, groupe hôtelier qui dispose de nombreux actifs dans différents pays et loue de nombreux bureaux pour accueillir ses équipes administratives, financières et commerciales, ne sont pas profanes de l'immobilier ; que la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS était informée du congé maternité de Mme N... et de la date de son retour ; que, dès son retour de congé maternité Mme N... a informé la SAS SHANGRI-LA HOTELS PARIS de l'irrégularité du congé. En application de l'article L. 145-9 du code de commerce, le bailleur, professionnel de l'immobilier, engage sa responsabilité s'il tarde à avertir le locataire de l'irrégularité du congé délivré et prive celui-ci de la possibilité de délivrer un nouveau congé, régulier en la forme. Par courrier recommandé du 4 mars 2013 avec accusé de réception du 6 mars 2013, adressé « à l'attention de Mme G. N..., SCI TY CALLOT », la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS a informé la bailleresse qu'elle résiliait le bail commercial. Ce courrier indiquait que, « conformément aux conditions particulières du bail article 3 durée », le congé était donné « à l'expiration de la première période triennale (30 septembre 2013), le préavis de six mois débutant le 1er avril 2013 » et sollicitait la fixation d'un rendezvous pour organiser l'état des lieux, la sortie des locaux et la remise des clés. En se référant expressément à l'article 3 des conditions particulières du bail qui, reprenant à ce titre les dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, prévoit la faculté pour le preneur « de donner congé avec préavis de six mois, pour l'expiration de chaque période triennale et ce par acte extrajudiciaire », la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS ne peut valablement soutenir qu'elle ignorait que le congé devait être délivré par acte d'huissier de justice et non par lettre recommandée avec accusé de réception. En outre, si la SCI TY CALLOT n'établit pas que la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS était informée du congé maternité de Mme N..., les termes employés pour informer la bailleresse du congé et l'ordre dans lequel la locataire indique les destinataires ont pu légitimement faire croire à la SCI TY CALLOT que ce courrier, adressé « à l'attention de Mme N..., SCI TY CALLOT », était un courrier personnel, et non un courrier adressé à celle-ci en sa qualité de gestionnaire du parc locatif de la société bailleresse. A ce titre, le seul fait que Mme V..., assistante gestion locative de la SCI TY CALLOT, ait, par courriel du 21 mars 2013, confirmé la « réception [du] courrier recommandé en date du 6 mars 2013 », ne peut suffire à considérer que la SCI TY CALLOT aurait dû examiner, en l'absence de Mme N..., la teneur de ce courrier qui, au demeurant, faisait état d'une résiliation de bail et non d'un congé, et avertir la locataire dans un délai très court de l'irrégularité du congé alors, par ailleurs, que la société locataire sollicitait la seule confirmation de la réception par le siège de la SCI TY CALLOT du courrier recommandé et de la signature de l'avis de réception. Enfin, Mme N..., à l'attention de laquelle était spécialement adressée la lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mars 2013 a, dès le lendemain de son retour de congé maternité, informé la SAS SHANGRI-LA HÔTELS PARIS de l'irrégularité de ce congé, par courrier recommandé du 4 avril 2013 avec accusé de réception.