Cour d'appel de Lyon, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-10.456 du 29/05/2019,  partie 4


Nous vous confirmons notre accord pour maintenir les conditions du bail en cours si les travaux sont effectués à la charge du bailleur » et produisait également les factures de ces travaux (pièce 17) et le procès-verbal de réception (pièce n° 16) ; que, condamner M. G... au remboursement de la somme de 34 359,30 euros au titre desdits, la cour d'appel a énoncé que leur caractère de charges incombant au locataire ou à la SCI bailleresse ne pouvait être vérifié ; qu'en refusant ainsi de se prononcer sur l'utilité de ces dépenses, eu égard aux éléments et pièces invoqués par M. G..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1381 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 Alors 3°) et en toute occurrence que nul peut ne s'enrichir injustement au détriment d'autrui ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 12), M. G... a fait valoir que les travaux avaient été négociés avec le locataire en contrepartie de l'absence de contestation de la revalorisation du montant du loyer, étant rappelé que le loyer était fixé au-dessus de la valeur locative ; qu'il a en justifié (concl., p. 13), en invoquant un courrier de la société locataire à la société PRI (pièce n° 15), selon lequel « Nous avons pris note de votre accord pour la rénovation des bureaux pour les sols, les murs et les plafonds. Nous vous confirmons notre accord pour maintenir les conditions du bail en cours si les travaux sont effectués à la charge du bailleur » et produisait également les factures de ces travaux (pièce 17) et le procès-verbal de réception (pièce n° 16) ; que, pour condamner M. G... au remboursement de la somme de 34 359,30 euros au titre desdits travaux, la cour d'appel a énoncé que leur caractère de charges incombant au locataire ou à la SCI bailleresse ne pouvait être vérifié ; qu'en refusant ainsi de se prononcer sur l'utilité de ces dépenses, eu égard aux éléments et pièces invoqués par M. G..., et à l'avantage en résultant pour l'indivision, source d'un enrichissement sans cause, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard du principe susvisé ;
 
 Alors 4°) et en toute occurrence que lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation ; qu'en statuant comme elle l'a fait, condamner M. G... au remboursement de la somme de 34 359,30 euros au titre des travaux qu'il avait faits réaliser, sans se prononcer sur l'amélioration apportée au bien indivis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-13 du code civil.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. F... G... à payer à l'indivision successorale G... la somme totale de 244 904,65 euros arrêtée au 31 décembre 2011 avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2010,
 
 Aux motifs qu' il demeure que M. G... a effectivement géré la SCI pendant la période concernée, que M. G... ne justifie pas d'éléments particuliers démontrant une difficulté de la gestion conduisant à retenir un taux de 7,727% ; que la rémunération de gérant d'immeubles doit être fixée à la somme de 39 725 euros correspondant à 2,5 % des sommes encaissées conformément à l'offre satisfactoire des intimées ; qu'en conséquence, M. F... G... est tenu de rembourser à l'indivision la somme totale de 244 904,65 euros arrêtée au 31 décembre 2011 avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2010, date du jugement du tribunal de Bourg en Bresse ayant dit que les fruits perçus depuis le 26 juillet 2000 seront réintégrés dans l'indivision successorale ».
 
 Alors que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 10), M. G... a exposé avoir géré la SCI Jean pendant plus de 20 ans, n'avoir pas perçu de rémunération de 2000 à 2007 et s'être beaucoup investi dans cette gestion, source de grand stress pour lui, en raison de la situation d'endettement de la SCI, étant rappelé qu'en 1993, la banque prêteuse avait prononcé la déchéance du prêt, la SCI restant devoir une somme de 4 428 000 francs avec intérêts de 4,8 % l'an ; qu'il exposait encore qu'il s'était porté caution solidaire du second prêt souscrit auprès du Crédit coopératif, en 1999, caution garantie par des sûretés prises sur ses biens personnels ; qu'il exposait, enfin, avoir pu convaincre la société Fedex de prendre à bail les locaux de la SCI, dont la qualité de fournisseur exclusif du Pentagone, l'a contraint à une gestion particulière et plus attentive qu'avec un autre locataire, eu égard aux contraintes de sécurité pesant sur les locaux, ce qui justifiait (concl., p. 12) une valorisation du coût de la gestion de l'immeuble ;