Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-23.049 du 15/02/2023,  partie 4


que, pour juger que la transformation litigieuse, par la SNC [D] & Cie, d'une fenêtre en porte constituait « une extension et une aggravation d'une servitude ancienne » de jour, « prohibée de la part du fonds dominant », la cour a retenu que ladite société était « tenue par la stipulation de la servitude de jour à son acte du 29 août 1990 : "par fenêtre à verre opaque munie d'une grille de protection située à côté de la double porte battante en bois plein sur la façade Est de son héritage" » (p. 5, in fine) ; qu'en se déterminant ainsi, quand cette stipulation supposée avoir été convenue dans cet acte de vente n'y existe pas, la cour a violé le principe susvisé ;
 
 2° ALORS QUE le « jour » est une fenêtre à « verre dormant », non mobile, exclusivement destinée à laisser passer la lumière par un matériau translucide ; qu'au contraire, la « vue », qu'elle soit droite ou oblique, est une ouverture qui permet de voir à l'extérieur, en l'occurrence sur un fonds voisin ; qu'en l'espèce, les exposants, pour justifier le droit de la SNC [D] & Cie à transformer l'ouverture litigieuse, avaient soutenu dans leurs écritures qu'il s'agissait d'une « vue », en l'occurrence d'une « fenêtre qui s'ouvre et non un jour comme le prétend la SCI du Grand Café Tivoli » (concl., p. 16, § 13) et que « le facteur dépose tous les jours, depuis des années, le courrier par la fenêtre entrouverte, destinée à être transformée en porte » (concl., p. 14, § 10) ; qu'en jugeant que la transformation projetée par la SNC [D] & Cie consistait à créer « une vue au lieu d'un jour » et, partant, un « changement, non minime » représentant « une extension et une aggravation de la servitude ancienne, prohibée de la part du fonds dominant » (arrêt, p. 6, § 7), sans avoir retenu aucun élément permettant de justifier que la fenêtre initiale constituait un « jour » plutôt qu'une « vue », et sans avoir en particulier examiné aucun des éléments contraires visés par les exposants dans leurs écritures, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 676 et 678 du code civil, ensemble des articles 686, 700 et 702 du même code ;
 
 3° ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 29 août 1990, qui reprend sur ce point les mêmes règles que celui du 17 décembre 1931, stipule que « comme tous les autres locataires des immeubles restant la propriété des vendeurs et donnant sur la cour commune contiguë à l'Est aux immeubles vendus, les acquéreurs auront avec l'usage commun de cette cour le droit commun d'y accéder et d'en sortir même par véhicule, tant par la grande porte et le tunnel donnant sur la [Adresse 8], que par la petite porte donnant sur la venelle aboutissant à l'Est de ladite cour » ; qu'il ajoute « qu'il est formellement stipulé que les acquéreurs doivent pour régler ces questions, s'entendre directement avec les locataires susvisés, auxquels des droits et obligations identiques sont impartis et que les vendeurs ne sont pas tenus d'intervenir () » (acte, p. 7, § 2) ; qu'ainsi cette règle de consentement avec les locataires porte exclusivement sur l'usage même de la cour, défini par le tribunal comme un droit absolu de circulation, de stationnement et de dépôt (jugement, p. 7, § 8), et sur ses conditions d'accès et de sortie, qui ne sont elles-mêmes l'objet d'aucune limitation ; que la transformation de la fenêtre litigieuse en porte ne modifiant ni l'usage ni le droit d'accès ou de sortie ainsi définis, pas plus qu'elle ne modifie – par réduction ou extension – les titulaires possibles de ces droits, la règle susvisée lui est certainement inapplicable ; qu'en jugeant dès lors, par motifs adoptés, pour débouter la SNC [D] & Cie de sa demande de transformation, que celle-ci « doit nécessairement faire l'objet d'une approbation des autres usagers, qui n'est pas acquise », et qu'elle n'a pas été « consentie dans le cadre de l'usage commun de la cour » (p. 6, § 5), la cour a violé l'article 1134, devenu 1103 du code civil, ensemble l'article 628 du même code ;
 
 4° ALORS, en toute hypothèse, QUE celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ; qu'ainsi le titulaire d'un droit commun d'accès et d'usage sur une cour commune peut librement ouvrir, dans un mur dont il est propriétaire, une ouverture lui permettant d'y accéder directement, sans devoir requérir une autorisation des autres titulaires du même droit ; qu'il s'ensuit que la SNC [D] & Cie, propriétaire de l'immeuble dans lequel elle se proposait de transformer une fenêtre en porte donnant sur la cour commune sur laquelle elle est titulaire d'un droit partagé d'accès et d'usage, est en droit d'opérer cette transformation, que la fenêtre initiale soit un « jour » ou une « vue », sans avoir à requérir l'autorisation des autres titulaires des mêmes droits ;