Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-15.275 du 21/09/2022,  partie 4



 1°) ALORS QUE lorsque l'administration conteste le prix ou l'évaluation énoncés dans un acte ou portés dans une déclaration, il lui appartient d'établir le bien-fondé de ses propres évaluations par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit ; qu'elle n'établit pas le bien-fondé de ses évaluations en déterminant la valeur vénale d'un immeuble loué à usage uniquement de bureaux en fonction du prix de cession de termes de comparaison constitués d'immeubles d'habitation ou à usage mixte sans précision sur la proportion de locaux d'habitation et de locaux professionnels ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que les exposants faisaient valoir que l'immeuble de la société civile J. [V] était à usage de bureaux alors que les termes de comparaison retenus par l'administration étaient des immeubles d'habitation ; qu'en estimant que l'administration était fondée à rechercher des termes de comparaison parmi les ventes d'immeubles même affectés en tout ou en partie à un autre usage que celui de l'immeuble à évaluer, sauf à prendre en compte, le cas échéant, l'incidence sur la valeur de l'immeuble du coût d'un éventuel changement d'usage bien que les termes de comparaison doivent être affectés au même usage de l'immeuble à évaluer pour être regardés comme intrinsèquement similaires à celui-ci, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 885 D, 885 S, 761 du Code général des impôts et de l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales ;
 
 2°) ALORS QUE le caractère intrinsèquement similaire de termes de comparaison avec l'immeuble à évaluer n'est pas uniquement fonction de la similitude de leur localisation géographique, de leur date de construction et de leur architecture mais qu'il dépend également de leur situation juridique et de caractéristiques physiques telles que superficie, éléments de confort et état d'entretien ; que la charge de la preuve du caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison avec le bien à évaluer incombe à la seule administration ; qu'en considérant que les termes de comparaison retenus par cette dernière présentaient des caractéristiques intrinsèquement similaires, qu'il s'agisse de la localisation, de l'époque de construction et de l'architecture et que les époux [F] n'avaient pas apporté le moindre élément permettant d'affirmer que l'immeuble de la SC J. [V] différerait sensiblement des autres immeubles par sa structure et ses aménagements bien que la charge de la preuve du caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison avec le bien à évaluer incombât à l'administration et non aux contribuables, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales et les articles 885 D, 885 S, 761 du Code général des impôts ;
 
 3°) ALORS QUE, en tout état de cause, pour justifier l'absence de pertinence des termes de comparaison retenus par l'administration, les exposants se prévalaient du jugement définitif n° 1400225 rendu par le tribunal administratif de Strasbourg du 7 février 2017, qu'ils produisaient, et qui avait jugé que le service n'établissait pas que la valeur vénale de l'immeuble de la société civile J. [V], retenue en 2007 pour un montant de 1.883.277 euros, était anormalement basse, compte tenu du mauvais état d'entretien de l'immeuble, de nombreux désordres, de la configuration peu fonctionnelle des locaux et de l'importance des travaux à réaliser ; qu'en jugeant néanmoins que les exposants ne versaient aux débats aucun élément susceptible de contredire utilement les valeurs retenues par l'administration, à la suite de la commission de conciliation saisie dans le cadre de la rectification du prix de cession des parts de la SC J. [V] et de la valeur vénale réelle de son immeuble, sans répondre aux conclusions de M. [M] et Mme [U] [F] sur ce point, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;