Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-10.349 du 05/01/2017,  partie 4


une parcelle de terre d&apos;une contenance de 3.982 m² au prix de 42.487,94 euros, soit au prix de 10, 67 euros le m² ; cette vente ne mentionne pas le zonage de la parcelle objet de la vente datant de 8 années de telles sorte qu&apos;elle ne peut constituer un terme de comparaison utile ; terme de comparaison n°5 (E) : il ne s&apos;agit pas d&apos;un acte authentique mais d&apos;un tableau relatif aux mutations de propriétés non bâties émanant de la Direction Générale des Finances Publiques ; la pièce produite ne mentionne pas le zonage de la parcelle vendue, le tableau mentionnant seulement une vente en date du 18 février 2010 sur la commune de [Localité 4] d&apos;une parcelle au prix de 5,92 euros le m² ; terme de comparaison n°6 (F) : acte notarié de vente en date du 8 décembre 2011 par Monsieur et Madame [P] à la commune d&apos;Avrillé d&apos;un terrain nu sis à [Localité 7] d&apos;une surface de 5.832 m² au prix d 23.328 euros, soit 4 euros du m² ; le terrain est situé en zone ND et le certificat d&apos;urbanisme rapporté en pages 16 et 17 de l&apos;acte ainsi que le plan annexé à l&apos;acte montrent que le terrain se situe à proximité d&apos;une zone urbanisée, ce qui n&apos;est pas le cas des terres appartenant aux consorts [B] ; terme de comparaison n°7 (G) : il s&apos;agit d&apos;une promesse de vente datant du 16 juin 2007, soit de plus de sept ans, par les consorts [B] à la communauté d&apos;agglomération Angers Loire Métropole ; ces derniers ne versent pas aux débats d&apos;acte authentique consécutif à cette promesse de vente, laquelle ne peut dans telles conditions servir de terme de comparaison utile ; il résulte de l&apos;ensemble de ces éléments que les consorts [B] ne rapportent pas la preuve que les parcelles objet de l&apos;expropriation aurait une valeur se situant aux alentours du 5 euros le m² ;
 
 Sur les moins-values et les plus-values : - Les moins-values : il n&apos;est pas contestable que la majeure partie des biens objet de l&apos;expropriation soient loués, ce qui constitue une moins-value ; ils comprennent également des servitudes, ce qu&apos;a déclaré Monsieur [U] [B] dans le questionnaire d&apos;identité qu&apos;il a complété le 7 novembre 2012, soit une servitude de canalisation d&apos;eau potable pour desservir les terres de Borderie, une servitude de drainage en provenance de la ferme de l&apos;Epine et une servitude de passage datant de 1999 ; le bail rural en date du 16 août 2012 fait état d&apos;une servitude de passage de lignes électriques datant du mois de mars 2008 ; de telles servitudes constituent une moins-value des terres ; - Les plus-values : les consort [B] sollicitent le paiement d&apos;une indemnité forfaitaire de 6.000 euros correspondant à la plus-value résultant des ruines d&apos;une ancienne pointerie situées sur les parcelles cadastrées A n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] ; Ils demandent également le paiement d&apos;une indemnité forfaitaire de 5.000 euros relative à la parcelle cadastrées ZL n°[Cadastre 3] qui comprend des ruines d&apos;un ancien moulin ; la communauté d&apos;agglomération Angers Loire Métropole s&apos;oppose à ces demandes, ne s&apos;agissant pas d&apos;un préjudice direct, matériel et certain ; elle ajoute que les consorts [B] ne justifient pas en quoi la présence des ruines constituerait une plusvalue ; aux termes de l&apos;article L 13-13 du code de l&apos;expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l&apos;intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l&apos;expropriation ; la présence de ruines d&apos;une ancienne pointerie et d&apos;un moulin ne constitue pas un préjudice direct indemnisable dans la mesure où les consorts [B] ne justifient pas avoir tiré parti ou mis en valeur ces ruines, le transport sur les lieux le confirmant tout particulièrement pour l&apos;ancienne pointerie ; ils seront en conséquence déboutés de leur demande d&apos;indemnité forfaitaire ; toutefois, ces ruines constituent, par leur particularité, une plus-value pour les parcelles concernées dont il devra être tenu compte ; l&apos;ancienne pointerie comporte des douves et une cheminée caractéristique d&apos;une industrie ancienne et les ruines du moulin constituent une vraie plus-value par rapport à un terrain nu situé dans une zone naturelle ; au vu de l&apos;ensemble de ces éléments, l&apos;indemnité principale sera fixée à la somme de 0,45 euros le m², soit 189.599 m² X 0,45 = 85.319,55 euros ; il résulte de la pièce versée aux débats par les parties, soit le bail à ferme de 9 ans consenti par l&apos;indivision [B] à la S.C.E.A. de La Haie du Moulin, que l&apos;exploitant des terres expropriées, soit la S.C.E.A. de La Haie du Moulin, est également propriétaire des terres car le gérant de la S.C.E.A. est Monsieur [N] [B], co-indivisaire ; La S.C.E.A. de La Haie du Moulin sollicitant une indemnité d&apos;éviction, il convient d&apos;opérer un abattement de 20% sur l&apos;indemnité attribuée aux consorts [B] au titre du foncier ; la communauté d&apos;agglomération Angers Loire Métropole sera en conséquence déboutée de sa demande de réduction totale de l&apos;indemnité d&apos;éviction de l&apos;indemnité principale ; l&apos;indemnité principale sera en conséquence fixée après abattement à la somme de 68.255,64 euros ; l&apos;indemnité de remploi sera calculée comme suit : -20% de à 5000 euros : 1 000 euros ; 15% de 5.000 euros à 15.000 euros :1.500 euros ;