Cour d'appel de Bordeaux
02, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-13.937 du 06/06/2019,  partie 3


En l'état des pièces versées aux débats, les époux F..., qui ont délivré en 2001 des lieux conformes à leur usage, sont fondés à soutenir, en l'absence de preuve contraire, qu'ils n'ont pas été informés de difficultés particulières liées à l'hygiène ou à la sécurité avant octobre 2008. Ils n'ont ni été conviés aux réunions de la commission de sécurité, ni été destinataires de diagnostics ou d'arrêtés municipaux adressés aux seuls exploitants du fonds de commerce, leur intervention se limitant à établir une procuration au notaire à l'occasion des cessions intervenues par la suite.
 En tout état de cause, il n'est justifié d'aucune réclamation ni injonction qui leur ait été adressée par leurs preneurs successifs ni par l'administration, constitutive d'une « interpellation suffisante » au sens de l'article 1146 du code civil, de sorte qu'ils peuvent soutenir sans être contredits avoir été convaincus, jusqu'au 30 octobre 2008, que les travaux litigieux incombaient auxdits preneurs. Dans ces conditions, les débats sur la connaissance qu'ils pouvaient avoir du rapport établi par la Socotec en septembre 2004 est sans réel intérêt. Ce n'est qu'à compter du 30 octobre 2008, date à laquelle Mme R... leur a remis en mains propres un courrier leur reprochant un manquement à leur obligation de délivrance, que les bailleurs se sont vu réclamer la réalisation de divers travaux. S'en sont suivis des échanges entre les parties (par l'intermédiaire de leurs conseils) sur la prise en charge de ces travaux, qui ont abouti à l'introduction d'une action en référé puis au fond. Il résulte des pièces produites que pendant toute cette période, tout en contestant le principe de leur responsabilité, les époux F... ont adopté une attitude de conciliation : ils ont proposé un règlement amiable notamment par des réunions ; après la réunion de la commission de sécurité du 18 juin 2009 à laquelle ils ont tous assisté, à l'issue de laquelle le Président de la commission a invité les époux R... à saisir un maître d'oeuvre pour établir le dossier d'autorisation des travaux, ils ont fait installer et payé le 16 juillet 2009 une porte coupe-feu ; ils ont pris l'engagement de faire réaliser les travaux de mise en conformité par courrier du 30 décembre 2009, ont écrit le 15 janvier 2010 pour confirmer leur accord de prise en charge au moins partielle « pour le compte de qui il appartiendra, sans reconnaissance de responsabilité, et dans l'attente d'un accord global ou d'une décision du tribunal sur la répartition des travaux entre propriétaires du fonds locataire et propriétaires des murs », à charge pour Mme R... de fournir un avis de conformité de la cheminée, et [sollicit]é un délai supplémentaire par courrier du 23 décembre 2010. Ils ont par ailleurs réglé une somme de plus de 9.400 euros TTC en février 2011 pour la mise en conformité du réseau eaux usées. Contrairement à ce que font valoir les appelants, ces démarches, et ces engagements, réalisés cependant que parallèlement la procédure suivait son cours, ne sauraient être interprétés comme une reconnaissance de leur responsabilité, mais plutôt comme la volonté de permettre la poursuite de l'activité et d'éviter la fermeture administrative de l'établissement. Dans le même temps, Mme R..., sans jamais tenir compte des injonctions qui lui étaient personnellement adressées, n'a rien mis en oeuvre pour exécuter les obligations mises à sa charge, s'obstinant à adresser à ses bailleurs, après chaque arrêté, une mise en demeure de réaliser les travaux (le 09 octobre 2009, le 19 janvier 2010). Ce faisant, en s'abstenant de faire la moindre démarche active (notamment l'établissement d'un dossier d'autorisation de travaux permettant d'assurer une mise en sécurité et d'établir le classement précis), elle a empêché l'aboutissement des propres démarches de ses bailleurs à l'égard de la mairie. Il ressort de ces circonstances que non seulement l'inexécution reprochée aux époux F... ne peut être qualifiée de fautive, mais que la décision de fermeture administrative, et la mise en liquidation judiciaire de l'établissement, sont la conséquence non pas du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, mais bien plutôt de l'obstination de Mme R... à n'entamer aucune démarche pour permettre la poursuite d'activité en dépit des demandes formulées par les autorités administratives. Le jugement qui a débouté la SCP P...-E... en qualité de liquidateur de Mme R... et M. R... de leurs demandes, bien que pour d'autres motifs, sera donc confirmé (arrêt, pages 9 à 11) ;
 
 1°/ Alors que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer un bien conforme à sa destination contractuelle ;