Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-15.167 du 14/11/2018,  partie 5


qu'en l'occurrence, force cependant est de constater que les époux B... n'invoquent aucune particularité qui serait susceptible de justifier du choix d'une autre méthode ; que les deux SCI concernées sont en effet des sociétés de gestion assez classiquement propriétaires d'immeubles de rapport vieillissant implantés aux abords du centre ville, nécessitant d'importants travaux de rénovation et/ou de réhabilitation ; qu'il en découle que les époux B... ne démontrent pas en quoi le choix de la méthode ne serait pas approprié ; que les demandeurs soutiennent ensuite que la méthode utilisée par l'administration fiscale aurait été mal appliquée au motif que le prêt remboursable in fine n'aurait pas été déduit dans la détermination de valeur des parts selon la méthode de productivité ; que, sur ce point, les services fiscaux ont justement fait observer que le passif (dont le prêt in fine de 1.900.000 FF) a été pris en compte dans la détermination « de base » de la « valeur patrimoniale » dite « valeur mathématique » (actif revalorisé moins passif) ; qu'en revanche, la « valeur de productivité » retenue pour « pondérer » les résultats de la méthode mathématique, dès lors qu'il s'agit de sociétés civiles immobilières réalisant des bénéfices, a pour objet de capitaliser le résultat net que son activité produit à partir du résultat net courant moyen des trois dernières années ; qu'il n'est donc pas possible de « déduire » de ce résultat une partie du passif qui, au demeurant, a déjà été pris en compte dans la méthode mathématique ; que le taux de pondération peut être discuté pour tenir compte des particularités de chaque société, mais en l'espèce les époux B... ne le discutent pas ; que les demandeurs soutiennent enfin, que la preuve du caractère erroné de la méthode utilisée par les services fiscaux résulterait du fait que la valeur de productivité excéderait la valeur mathématique, ce qui serait logiquement invraisemblable ; que, pourtant, une telle situation n'est ni « impossible » ni vraiment inédite, et correspond exactement à celle d'une société qui, en dépit d'un patrimoine immobilier déprécié par sa relative vétusté, conserve une productivité importante en raison de sa localisation, de l'état du marché ; qu'il importe de rappeler ici que les deux méthodes n'évaluent pas les mêmes facteurs de valorisation, et que la méthode de productivité est ici retenue que comme facteur de « pondération » de la valeur mathématique, dans la mesure où il s'agit de sociétés de gestion réalisant des bénéfices ; qu'enfin, l'argument, tiré du fait que la valeur des titres d'une société ne saurait être différente entre deux associés et qu'en l'espèce, pour les mêmes titres détenus en quantité égale par les époux X... Y... et par Madame Martine C... veuve Y... ne saurait emporter la conviction ; qu'en effet, non seulement tous les titres ne confèrent pas nécessairement les mêmes droits, mais surtout le régime de propriété des titres a une incidence évidente sur leur négociabilité ((les parts indivises étant par nature « moins facile à vendre » que des titres détenus par un seul propriétaire), ce que les époux B... ne sauraient reprocher à l'administration d'avoir pris en compte ; que s'agissant ensuite du risque de fiscalité latente que l'administration refuse de retenir en raison de son caractère aléatoire, les époux B... expliquent qu'au regard de la nature des biens immobilisés, les seuls acquéreurs susceptibles d'être intéressés par l'achat de ces biens sont des professionnels de l'immobilier ; que la vente de l'immeuble « entraîne sa sortie de l'actif de la société et partant une plus-value taxable constitutive de la différence entre la valeur du bien au bilan et le prix de cession » que les éventuels acquéreurs feront nécessairement supporter par la venderesse ;
 qu'en admettant avec les époux B... que le patrimoine des deux SCI ne soit susceptible d'intéresser que les professionnels de l'immobilier en cas de cession, c'est la cession même de ces biens qui apparaît fortement imprévisible dès lors que, d'une part, l'objet même de ces sociétés est la gestion des immeubles (un chacune) qu'elles possèdent, d'autre part, il pourrait dans ce cas être envisagé d'autres cessions que celles du patrimoine immobilier (cession de parts sociales notamment), ce qui suffit à remettre en cause la « fiscalité latente » envisagée, enfin, chacune de ces sociétés ayant contracté un emprunt in fine important on peut raisonnable penser – à défaut d'autre explication – qu'il a pour objet de financer des travaux de rénovation destinés à développer l'exploitation de ce patrimoine, non d'y mettre fin ; que c'est de façon pertinente que les services fiscaux ont refusé d'appliquer une décote pour une « fiscalité latente » aussi aléatoire dans son principe qu'indéterminée dans son montant ;
 
 1°) ALORS QUE, pour être motivé l'avis de la Commission départementale de conciliation doit comporter les éléments d'appréciation sur lesquels cette dernière fonde sa position, de telle manière que le contribuable soit à même de les discuter devant le juge de l'impôt ;