Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.267 du 07/11/2019,  partie 4



 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers a défailli par le fait de la sarl Foncinvest et d'avoir condamné la Sarl Foncinvest à payer à M. et Mme K... la somme de 37 500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle ;
 
 Aux motifs qu'il est constant et non contesté que la Sarl Foncinvest, qui s'était obligée à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2007 n'a pas demandé personnellement ce permis et n'a pas notifié aux promettants la substitution de la SA Sepimo dans ses droits tenus de la promesse ; or rien ne prouve que cette substitution se serait effectivement opérée au bénéfice de la société Sepimo avant que celle-ci déposât une demande de permis de construire en lieu et place de la Sarl Foncinvest, alors qu'aucune indication ou mention de la demande de permis déposée par cette dernière ne permet de la rattacher à la promesse du 28 février 2007 ; ce n'est qu'a posteriori, lorsque les promettants se sont prévalus de la caducité de la promesse et ont réclamé l'indemnité d'immobilisation que la Sarl Foncinvest a fait état d'une prétendue substitution opérée au profit de la SA Sepimo ; Or, l'absence de substitution effective entre ces deux sociétés à la date de dépôt de la demande de permis de construire résulte de la proposition qui a été transmise à M. et Mme K... par le notaire B... le 29 juillet 2008, prévoyant expressément une régularisation de la substitution entre la Sarl Foncinvest et la SCI [...], et non entre la Sarl Foncinvest et la société Sepimo ; le fait que ce projet ait été élaboré par un notaire après étude approfondie de la faisabilité de l'opération exclut que l'omission de la société Sepimo dans la chaîne de substitution puisse résulter d'une omission purement matérielle ainsi que le prétend la Sarl Foncinvest ; quant à la lettre du 13 novembre 2008 prétendument adressée par M. et Mme K... à la société Foncinvest le 13 novembre 2008, ceux-ci dénient en être les auteurs et leurs dénégations sont corroborées par la circonstance qu'ils étaient encore relancés par la Sarl Foncinvest le 27 novembre 2008 pour consentir à une prorogation de la promesse ; La Sarl Foncinvest ne peut, au vu de ces éléments, soutenir que la condition suspensive aurait défailli sans faute de sa part alors que, s'étant engagée à déposer une demande de permis de construire avant le 3 octobre 2007, elle n'établit pas avoir déposé cette demande, en sorte que la condition suspensive a défailli de son fait et qu'elle est redevable de l'indemnité d'immobilisation de 37 500 € prévue à la promesse ;
 
 ALORS D'UNE PART QUE l'exercice, par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, de la faculté qui lui a été reconnue de se substituer une autre personne, n'ayant pas le caractère d'une cession de créance, la rétractation du bénéficiaire substitué rend au bénéficiaire initial l'intégralité de ses droits au bénéfice de la promesse, dont la faculté d'exercer à nouveau la faculté de substitution ; qu'en déduisant l'absence de substitution effective entre Foncinvest et Sepimo, à la date de dépôt de la demande de permis de construire, de la proposition transmise le 29 juillet 2008 par le notaire aux époux K..., prévoyant une régularisation de la substitution entre Foncinvest et la SCI [...], la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
 
 ALORS D'AUTRE PART QUE cette proposition du 29 juillet 2008, après avoir rappelé que la société Sepimo avait obtenu un permis de construire par arrêté du maire de [...] du 19 mai 2008 pour l'édification d'une construction de 4 immeubles (130 logements), [...] , et que par arrêté du 27 mai 2008, ce permis de construire délivré à la société Sepimo avait été transféré à la SCI [...], stipulait un avenant à la promesse de vente du 28 février 2007 selon lequel « la présente promesse de vente est également consentie sous la condition suspensive que le permis de construire ci-dessus énoncé n'ait fait l'objet d'aucun recours ou d'opposition de la part d'un tiers   » ; qu'en affirmant que rien ne prouve que la substitution entre la société Foncinvest et la société Sepimo se serait effectivement opérée au bénéfice de cette dernière avant qu'elle déposât une demande de permis de construire en lieu et place de la société Foncinvest, sans s'expliquer sur ces mentions qui établissaient que la société Sepimo avait bien déposé sa demande de permis de construire dans le cadre de l'exécution de la promesse du 28 février 2007, dans le bénéfice de laquelle la société Foncinvest l'avait substituée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
 
 ALORS ENFIN QUE la condition n'est réputée accomplie que lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;