Cour d'appel de Montpellier
5A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.705 du 07/11/2019,  partie 3


qu'en l'espèce précisément, et ainsi que cela résultait de l'article 1er du Titre I intitulé « Pièces contractuelles » du cahier des charges « 1.01. La création, l'organisation et le fonctionnement du lotissement, les droits et les obligations   des acquéreurs des lots et de toutes personnes physiques ou morales détenant ou exerçant à quelque titre que ce soit un droit de propriété sur tout ou partie des biens composant le lotissement sont régis par les dispositions du présent cahier des charges ainsi que par les prescriptions du règlement du lotissement  . 1.02. Le lotissement sera réalisé en conformité avec les pièces graphiques jointes au dossier » ; que l'article 2.04 du même cahier des charges précisait que « les cessions de lot ne peuvent être consenties que pour l'édification de constructions conformes aux normes définies par le règlement du lotissement » cependant que son article 9.1 énonçait que « le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires des lots sont tenus de se conformer aux règlements en vigueur et notamment aux règlements municipaux et aux prescriptions résultant des pièces graphiques et écrites du lotissement » et son article 21.01. « La signature des actes de vente entraîne adhésion complète aux dispositions du présent cahier des charges, dont un exemplaire doit être remis à chaque acquéreur de lots » ; qu'en conséquence, les stipulations du règlement du lotissement tout comme les pièces graphiques de ce dernier avaient un valeur contractuelle, ce que les époux A... n'ignoraient pas, pour avoir conclu avec les époux D..., le 15 avril 1981, une convention intitulée « acceptation de servitude » aux termes de laquelle ces derniers ont accepté l'implantation d'un escalier « à une distance inférieure à la marge de recul minimum de quatre mètres, fixée dans le cahier des charges dudit lotissement » ; que, dès lors, en refusant de faire application les stipulations ayant valeur contractuelle des articles 19 et 20 du règlement du lotissement ainsi que du plan de ce dernier, sans même avoir caractérisé en quoi ces stipulations ne lui auraient pas paru traduire une volonté non équivoque des colotis de leur conférer une telle valeur, la Cour d'appel de Montpellier a violé les articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et L. 442-9 alinéa 3 du code de l'urbanisme,
 
 2°) Alors que l'alinéa 3 de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme prévoit que les dispositions du présent article, relatives notamment à la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement ; que ces dispositions ne visent donc pas, comme l'a retenu à tort la Cour d'appel de Montpellier, les règles d'urbanisme insérées dans le cahier des charges mais bien plus largement les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans ledit cahier ; que le cahier des charges d'un lotissement étant un contrat de droit privé à caractère perpétuel, qui engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, quelle que soit leur nature, et nonobstant le principe de caducité des règles d'urbanisme posé à l'alinéa 1er de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, les colotis sont donc tenus, en toutes circonstances, d'en respecter toutes les clauses ; qu'au nombre de ces clauses figurent notamment celles qui visent ou renvoient au règlement et aux autres documents du lotissement, auxquels les colotis ont entendu conférer de façon non équivoque une valeur contractuelle ; que, dès lors, en estimant que la contractualisation des règles d'urbanisme se limitait expressément selon ce texte aux seules règles insérées dans le cahier des charges, la Cour d'appel de Montpellier a violé les dispositions de l'alinéa 3 de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ;
 
 3°) Alors que le cahier des charges d'un lotissement est un contrat de droit privé à caractère perpétuel, qui engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, quelle que soit leur nature, et nonobstant le principe de caducité des règles d'urbanisme posé à l'alinéa 1er de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ; qu'en effet, en application de l'alinéa 3 de ce même article, les dispositions de l'alinéa 1er ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement ; que les colotis sont donc tenus, en toutes circonstances, de respecter les clauses dudit cahier ; qu'au nombre de ces clauses figurent également celles qui visent ou renvoient au règlement et aux autres documents du lotissement, auxquels les colotis ont entendu conférer de façon non équivoque une valeur contractuelle ; que dès lors que les stipulations du cahier des charges et du règlement du lotissement sont opposables aux colotis dans leurs rapports entre eux, il importe peu que la construction ait été autorisée par l'administration ;