Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.672 du 08/04/2021,  partie 3



 AUX MOTIFS PROPRES QUE "Le statut des baux commerciaux, institué par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, est d'ordre public et s'applique, par principe, aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité. Toutefois, en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre relatif aux baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Si à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux. Le bail dérogatoire ainsi conclu ne permet au preneur de bénéficier d'un bail commercial soumis au statut qu'à la condition d'avoir été laissé dans les lieux au-delà du terme du bail initial, sans opposition manifestée par le bailleur dans le délai d'un mois. En l'espèce, il est constant que la SAS a consenti à la société Vialimba un bail dérogatoire d'une durée de quatre mois par acte du 28 septembre 2016 dans des conditions bien précises et destiné à permettre au preneur de réaliser des travaux d'aménagement intérieur du local en vue de l'exploitation future d'un bar à bière. Il était donc clairement dans l'intention des parties de poursuivre la relation au-delà du bail dérogatoire, sous le statut des baux commerciaux, dans des conditions pour l'essentiel déjà convenues comme exposées dans le courrier électronique de la SAS du 29 août 2016, annexé au bail dérogatoire et paraphé par les parties. Pour autant, cette intention des parties d'une relation future ne fait en aucun cas perdre tout effet au bail dérogatoire conclu dans les termes rappelés ci-dessus. Il est ainsi rappelé dans l'article I que « à titre de clause déterminante, le présent bail ne rentre pas dans le champ d'application des dispositions des articles L. 145 et suivants du code de commerce relatifs aux baux commerciaux, auxquels le preneur renonce expressément par la signature des présentes ». En effet, le bailleur n'entendait pas s'engager d'emblée par un bail commercial, les locaux étant nus et devant faire l'objet d'aménagements importants. Il convenait pour la SAS de s'assurer de leur réalisation effective avant de consentir un bail commercial. La promesse de bail contenue dans le document du 29 août 2016 n'était donc pas parfaite, et c'est en vain que la société Vialimba conclut à l'existence d'un bail commercial dès son entrée dans les lieux. De la même manière, le bail dérogatoire ayant été conclu pour une durée ferme de quatre mois, la société Vialimba ne peut sérieusement prétendre qu'il aurait pris fin dès la fin des -travaux d'aménagement pour laisser automatiquement place au bail commercial, dès le 14 décembre 2016, alors que telle n'était manifestement pas la volonté des parties. Par ailleurs, il est constant que dès le 17 janvier 2017, puis par mise en demeure du 19 janvier 2017, la SAS a fait connaître à la société Vialimba son intention de ne pas poursuivre les relations contractuelles et s'est expressément prévalue du terme échu du bail dérogatoire. Ce terme, improprement qualifié de résiliation par le bailleur et le tribunal, entraînait donc automatiquement l'obligation pour la société Vialimba de quitter les lieux, sans autre formalité. La société Vialimba soutient que les griefs invoqués par la SAS seraient inopérants comme n'entrant pas dans les obligations du preneur. Toutefois, outre que ce motif est en réalité surabondant, il convient de rappeler que le bail dérogatoire prévoit dans son article 5.5 « occupation -jouissance » que le preneur veillera à ce que la tranquillité et le bon ordre de l'immeuble ne soient troublés en aucune manière par son fait ou celui des personnes qu'il emploiera à son service, notamment par des bruits, fumées, odeurs, vibrations ou autres facteurs de gêne et de danger ». Or, il est amplement démontré par les pièces produites aux débats que dès la fin du mois de décembre 2016, le bar exploité par la société Vialimba a fait l'objet de très nombreuses plaintes de la part des occupants de la résidence voisine, rendant nécessaires de multiples interventions de la société MMV, chargée de gérer les locations, du syndic de l'immeuble, mais aussi de la mairie et des services de gendarmerie. La société Vialimba prétend que l'exploitation d'une licence IV offre la possibilité d'ouvrir l'établissement jusqu'à 2 heures du matin. Toutefois, une telle possibilité n'est offerte qu'à la condition qu'elle soit compatible avec les règlements locaux, et particulièrement avec le règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel est exploité le fonds. Or en l'espèce la SAS a rappelé à la société Vialimba les termes du règlement de copropriété relatifs aux troubles de jouissance, et l'article 5.5 du bail dérogatoire (pièce n° 4 de la SAS). La société Vialimba soutient encore qu'elle aurait cessé les nuisances sonores dès la réunion du 12 janvier 2017 et aurait ensuite mis en place un limiteur de bruit.