Cour d'appel de Versailles
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.896 du 26/03/2020,  partie 2


que le montant mensuel du loyer versé par M. et Mme E... s'élevait à la somme de 749,91 euros, soit un prix au m² de 11,86 euros au moment de la notification de l'offre de renouvellement avec fixation d'un nouveau loyer qu'en l'espèce, la société Saint-Louis a annexé à son offre de renouvellement de bail avec fixation d'un nouveau loyer six références dont quatre sont situées dans la même rue que celle où se trouve l'appartement donné à bail à M et Mme E..., et deux références correspondant à des appartements situés à [...] ; que la moyenne des quatre références situées [...] et annexées à l'offre ressort à 18,18 euros le m² ; que les deux autres références que la société Saint Louis est parfaitement en droit de produire en cause d'appel, qui portent sur des appartements situés également [...] correspondant à des logements comparables à celui de M. et Mme E..., révèlent un prix au m² de 17,63 euros ; que la moyenne des références produites par la société Saint Louis, très favorable aux locataires puisque portant sur des baux de plus de trois ans, fait ressortir un prix de location de 17,90 euros par m², soit une valeur nettement supérieure à celle du loyer du logement en cause : M. et Mme E... règlent effectivement un loyer inférieur de 50% à la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage ; que suivant avis émis le 4 septembre 2015, la commission départementale de conciliation, saisie en l'absence d'accord des parties, a estimé le loyer actuel manifestement sous-évalué puisqu'elle a estimé que le loyer de renouvellement pourrait être porté à 773,20 euros par mois, soit 12,23 euros le m² ; qu'en l'état de l'ensemble des éléments de la procédure, la valeur locative mensuelle de 773,20 euros par mois retenue par la commission de conciliation (soit 12,23 euros le m²) peut être retenue, après application du décret du 30 juillet 2014 qui dispose que la hausse du loyer ne peut pas excéder la moitié de la différence entre le nouveau loyer déterminé et le loyer à la date du renouvellement et ce, dans la mesure où la société Saint Louis indique qu'elle est prête à l'accepter. Que le jugement doit être infirmé en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, il y a lieu de constater que le loyer actuellement appliqué à M. et Mme E... est manifestement sous-évalué, sans qu'il y ait besoin de recourir à une mesure d'expertise, de juger que le bail portant sur le logement sis à [...] , consenti à M. et Mme E... est renouvelé pour une durée de six années à compter du 1er octobre 2015 avec fixation à compter de cette date d'un nouveau loyer à la somme annuelle de 9 278,40 euros en principal, après application du décret de modération, la majoration s'appliquant par sixième chaque année, conformément à la loi » ;
 
 1°) ALORS QUE sous le régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il ne peut pas y avoir de réévaluation du loyer lors du renouvellement du contrat de bail, sauf si le loyer en cours est manifestement sous-évalué, ce que le bailleur doit établir par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, dans les conditions définies aux articles 17 c) et 19 de ce texte et conformément aux critères du décret n° 90-780 du 31 août 1990 ; qu'en faisant droit à la demande de la société Saint Louis sans constater que ces six références étaient conformes à ces exigences ce qui était pourtant expressément contesté par M. et Mme E... (voir leurs conclusions récapitulatives d'intimé contenant appel incident, p. 7, al. 2 et suivants), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 c, 19 de la loi du 6 juillet 1989 et 1er du n°90-780 du 31 août 1990 ;
 
 2°) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en énonçant que « la moyenne des quatre références situées [...] et annexées à l'offre ressort à 18,18 euros le m² » (arrêt p. 7, al. 4, nous soulignons), quand la moyenne de ces quatre références s'élève à 18,13 euros le m², la cour d'appel a dénaturé les termes du tableau annexé à son offre de renouvellement par le bailleur et a violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;
 
 3°) ALORS QU'en affirmant que la société Saint Louis avait produit « deux autres références [
 ] en cause d'appel, qui portent sur des appartements situés également [...] correspondant à des logements comparables à celui de M et Mme E... » (arrêt p. 7, al. 4 à 6, nous soulignons), quand la bailleresse avait produit six nouvelles références devant elle, dont quatre portaient sur des appartements situés également [...] , la cour d'appel, dénaturé les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut statuer par voie d'affirmation, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels il se fonde ;