Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-13.558 du 11/04/2019,  partie 3


qu'en première instance, Me L..., agissant ès-qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Brasserie de l'Europe, avait soutenu que la société Secoïa, qui n'avait pas exécuté son obligation de délivrance, ne pouvait revendiquer aucune créance de loyer et de charge sur le fondement du contrat de bail en raison de la possibilité pour la société Brasserie de l'Europe de se prévaloir de l'exception d'inexécution ; qu'en déclarant irrecevable la prétention de Me L... tendant à faire constater la nullité du bail, cependant que cette demande tendait également à faire constater l'impossibilité pour la société Secoïa de revendiquer une créance de loyer et de charge sur le fondement du contrat de bail, et poursuivait donc les mêmes fins que les demandes présentées en première instance, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION :
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'exception d'inexécution invoquée par Me A... L... ès-qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Brasserie de l'Europe et fixé la créance de la société Secoïa au passif de la société Brasserie de l'Europe à la somme de 102.498,23 € pour la période antérieure au jugement de redressement judiciaire en date du 24 mai 2011, et à la somme de 40.481,14 € pour la période postérieure,
 
 AUX MOTIFS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, obligations qui ne cèdent qu'en cas de force majeure, aucune clause contractuelle ne pouvant le décharger de son obligation de délivrance de la chose louée, obligation qui persiste tout au long du bail et oblige le bailleur à maintenir les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur ; qu'en l'espèce, le local loué a été exploité à destination de restaurant depuis 1991, et en particulier par la société Cocode de juin 2006 jusqu'au 31 août 2007, puis par la société Brasserie de l'Europe jusqu'en 2012, soit pendant 5 ans, laquelle a réalisé les chiffres d'affaires suivants : exercice I /0912007-3110812008 : 270 294,00 € ; exercice 110912008-3110812009:326 001,00€ ; exercice 1/0912009-3110812010 : 316 024,00€ ; ainsi qu'un chiffre d'affaire moyen pendant la période d'observation de 18 594 € ; que la restitution des clés du local par le liquidateur est intervenue sans justification d'un quelconque arrêté administratif de fermeture ni même d'une procédure engagée par le syndicat des copropriétaires, ce dont il résulte que l'exploitation n'a jamais été tendue impossible ; qu'en tout état de cause, le local était équipé d'un système d'extraction, qui n'était pas aux normes, mais qui n'avait donné lieu à aucune difficulté jusqu'aux travaux et modifications des lieux effectués par la société Cocode dont la responsabilité lui incombe et aux droits de laquelle vient la société Brasserie de l'Europe ; qu'ainsi dans un courrier du 6 janvier 2007, le conseil syndical a indiqué au syndic que lors de la réunion du 18 décembre 2006, il a été évoqué plusieurs désagréments liés à la récente réouverture de la Brasserie de l'Europe par la société Cocode) ; qu'il apparaît également qu'un four à pizza a été rajouté et raccordé sur la gaine de la hotte, et que la hotte présentait un manque d'entretien (cf. rapport Cap réalisation) ; que le bail mentionne de surcroît que les travaux de mise en conformité par rapport à l'activité autorisée, sont à la charge du preneur ; que de surcroît, la société Secoïa a correctement collaboré avec la société Brasserie de l'Europe ; qu'elle a, sans délai, entrepris les démarches nécessaires auprès du syndic de copropriété afin de présenter à l'assemblée générale une demande d'autorisation de réaliser une gaine d'extraction aux normes réglementaire, en façade de l'immeuble ; que cette résolution a été rejetée, par l'assemblée générale les 4 octobre 2007 et 20 septembre 2011 ; qu'un nouveau projet a été soumis à l'assemblée générale le 28 juin 2012 qui a été de nouveau rejeté ; que par acte du 24 septembre 2012, la société Secoïa a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d'être autorisée judiciairement à effectuer les travaux, nonobstant l'opposition des copropriétaires ; que par jugement du 14 avril 2016, le tribunal de grande instance de Lyon a fait droit à cette demande ; qu'il en résulte qu'il existait bien une possibilité de régularisation de la situation ; que la société Brasserie de l'Europe avait également la possibilité de faire installer un dispositif provisoire de traitement des odeurs pour un coût de matériel d'environ 1000€ (cf rapport Cour d'appel de Paris réalisation et devis société France Air) ; qu'en conséquence, il n'est pas démontré un manquement de la société Secoïa à son obligation de délivrance et le jugement sera confirmé ; que sur les loyers, dès lors que le bailleur a respecté ses obligations essentielles, le local étant exploité et générant un chiffre d'affaire, la société Brasserie de l'Europe était tenue de régler les loyers ;