Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-19.563 du 27/11/2019,  partie 7


SR... a fait état, dans les actes de vente, des documents d'urbanisme faisant ressortir la situation du bien en secteur sauvegardé, qu'il a informé les acquéreurs de ce que le PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) était en cours d'élaboration au ministère de la culture et leur a rappelé la nécessité de l'accord des services de l'Etat représentés par l'architecte des bâtiments de France pour tous les travaux et le fait que tout projet était soumis à l'autorisation préalable du maire après avis de l'architecte des bâtiments de France ;
 
 Mais qu'il ne rapporte pas la preuve du conseil donné aux acquéreurs sur les obligations qui seraient les leurs dans le cadre de la mise en oeuvre de la réhabilitation loi Malraux et que certains des actes sont au demeurant muets sur l'existence même de l'AFUL à laquelle ils seraient associés du fait de leur qualité de propriétaires ; qu'il n'est pas non plus établi qu'il les aurait mis en garde sur les risques liés au caractère délicat de cette opération d'une ampleur particulière pour laquelle l'autorisation de travaux n'était pas encore obtenue et qui ne permettait pas d'opérer les déductions fiscales attendues de manière immédiate ;
 
 Que le tribunal a, à juste titre, considéré que ce manquement avéré de Me FE... SR... à son devoir de conseil et de mise en garde ne pouvait être à l'origine que d'une perte de chance pour les acquéreurs de renoncer à l'opération projetée et n'était pas la cause de l'échec de cette opération, telle que dénoncée par les appelants ; que c'est en vain que Mme XK... soutient que cette perte de chance correspondrait nécessairement à l'entier préjudice à raison du caractère nocif des conseils donnés par le notaire, alors que c'est précisément l'absence de conseil qui est reprochée à Me FE... SR... ;
 
 Qu'il doit être rappelé à cet égard que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que c'est à tort que le tribunal a considéré qu'il n'était pas saisi d'une demande spécifique au titre de la perte de chance et qu'il a débouté les demandeurs en considérant qu'ils n'avaient pas formulé de demande utile de ce chef, alors que le juge a le pouvoir, dès lors qu'il est saisi d'une demande d'indemnisation d'un préjudice, d'évaluer celui-ci en l'analysant en une perte de chance au regard des éléments de fait qui sont produits aux débats ;
 
 Que les appelants représentent devant la cour les mêmes demandes d'indemnisation totale ; que c'est vainement que Me FE... SR... soutient qu'ils présenteraient des demandes nouvelles, alors qu'il s'agit bien, de leur part, de demandes fondées sur les mêmes manquements reprochés au notaire devant le tribunal et calculées de manière identique qu'en première instance, au titre d'une réparation intégrale de leur préjudice financier ;
 
 Qu'il convient, pour apprécier l'importance de la chance perdue par les appelants de renoncer à leur projet d'acquisition, de s'interroger sur l'influence qu'aurait eue, sur les investisseurs, l'information donnée par le notaire sur les risques inhérents à une opération de rénovation urbaine dont ils n'ignoraient pas qu'elle n'avait pas encore obtenu d'autorisation ou de permis de construire et dont ils savaient qu'elle était dépendante de l'accord de l'architecte des bâtiments de France en raison des contraintes liées au caractère historique du bâtiment et au périmètre de sauvegarde dans lequel il était inclus ; que, pour le reste des aléas qui sont survenus au cours de l'opération, tenant aux difficultés d'obtention de l'AST propres à cette opération, aux incohérences techniques du programme de travaux, au non-respect en cours de chantier des prescriptions de l'autorisation, aux paiements effectués par l'AFUL sur la base de factures ou de situations de travaux mensongères et finalement à la mise en liquidation judiciaire de la société CTMO avant que les travaux ne soient achevés, il ne peut être considéré que le notaire aurait pu en prévoir la survenance pour dissuader les investisseurs de mener l'opération projetée ;
 
 Que le taux de chance pour les appelants de renoncer à cette opération de défiscalisation qui était très intéressante pour eux puisqu'elle permettait la déduction de la totalité du coût des travaux de restauration (qui représentaient les 2/3 de leur investissement) de leur revenu fiscal et qu'ils avaient montée avec l'assistance d'un conseiller en gestion de patrimoine, parfois en urgence, pour bénéficier au plus vite des avantages fiscaux avant la fin de l'année 2000, ne peut être estimé à plus de 15 % ; que le notaire sera donc condamné à indemniser les acquéreurs dans la proportion de 15 % du préjudice financier résultant pour eux de la réalisation de cette opération ;
 
 Aux motifs 2°) sur la responsabilité de M. UU... V... :
 
 Attendu qu'aux termes de l'assemblée générale du 30 décembre 2000 l'ayant nommé directeur de l'AFUL afin d'assister le président, M.