Cour d'appel de Paris
G5, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.366 du 17/11/2021,  partie 3


Maître d'ouvrage et seul propriétaire des bâtiments pendant la durée du bail à construction, le preneur disposait sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil d'une action en garantie légale décennale contre les constructeurs locateurs d'ouvrage (visés à l'article 1792-1 du code civil), pendant 10 ans à compter de la réception des travaux. Il disposait également contre ces mêmes constructeurs, en l'absence des conditions nécessaires pour engager la garantie décennale, d'une action en responsabilité contractuelle. Les locateurs d'ouvrage sont tenus à garantie ou responsables seulement à l'égard du maître d'ouvrage et/ou propriétaire de l'ouvrage. Or le bail à construction confère au preneur les obligations attachées à la qualité de maître d'ouvrage et de propriétaire. Aussi l'action du bailleur (qui n'est pas propriétaire des ouvrages pendant la durée du bail) contre les locateurs d'ouvrage ne peut être qu'une action oblique, laquelle n'est ouverte qu'en cas de défaillance du preneur face à une créance certaine, liquide et exigible. La société ATAC/AUCHAN (aux droits de la société SUPER MARCHES DOC) ne peut donc reprocher aux consorts [RB] de n'avoir pas engagé d'action en garantie décennale contre les locateurs d'ouvrages, action qui ne leur était pas directement ouverte, ceux-ci n'étant ni maîtres d'ouvrage ni propriétaires des bâtiments. Il n'est pas non plus établi en l'espèce que les conditions d'une action oblique des consorts [RB] aient été remplies. Les consorts [RB] n'étaient cependant, en leur qualité de bailleurs, pas dépourvus de toute action relatives aux constructions et ne peuvent affirmer avoir été dans l'impossibilité de vérifier leur conformité faute d'avoir reçu du preneur à bail les certificats de conformité ou le procès-verbal de réception des travaux (alors même qu'ils n'ont rencontré aucun obstacle lors de la mise en place de l'examen de l'état des lieux par divers audits à partir de 2001 et dans les années 2004 et 2005). 
 Le bail à construction du 9 avril 1970 prévoit en effet, au titre des charges et conditions et des constructions à édifier, en son point 2°, un délai d'exécution des travaux "de telle manière que les constructions projetées et les éléments d'infrastructure et d'équipement soient commencés dans les trois mois de la délivrance du permis de construire et achevés dans les dix huit mois de celle-ci". Ensuite, en son point 5°, le bail prévoit une procédure de vérification de la conformité. Ainsi, "pour vérifier la conformité des constructions prévues au bail avec les plans et devis qui déterminent des conditions techniques dans lesquelles l'immeuble doit être réalisé, le bailleur disposera d'un délai de dix mois, à compter de la notification qui lui en aura été faite par le preneur par lettre recommandée avec accusé de réception, de la délivrance du récépissé de la déclaration d'achèvement". Il est ajouté qu'"au cours de ce délai, le bailleur pourra notifier au preneur, par lettre recommandée, les défauts de conformité qu'il aura constatés. Cette notification conservera au profit du bailleur tous recours et actions contre le preneur" et, enfin que "par contre, une fois expiré le délai ci-dessus prévu, le bailleur ne pourra élever de nouvelles contestations relatives à la conformité". L'obligation principale incombe certes au preneur, qui doit notifier la déclaration d'achèvement des travaux au bailleur. Mais ce dernier, qui récupère la propriété des biens construits en fin de bail et a donc intérêt à ce qu'ils soient conformes aux prévisions contractuelles et règles de l'art, dispose en contrepartie, sur le fondement même de cette clause contractuelle, d'un droit à être informé de l'achèvement des travaux, et, en conséquence, d'une action contre le bailleur qui ne lui délivrerait pas la déclaration d'achèvement dans les délais. Les consorts [RB] ne peuvent en conséquence affirmer s'être trouvés dans l'impossibilité de vérifier la conformité des constructions faute pour la société ATAC/AUCHAN de lui avoir transmis sa déclaration d'achèvement ou le procès-verbal de réception des travaux, alors qu'eux-mêmes ne justifient pas avoir sollicité ces pièces qu'ils étaient en droit de réclamer. Ils ne peuvent a fortiori pas affirmer n'avoir nullement eu le droit de procéder aux vérifications, alors que ce droit était expressément prévu dans le bail à construction. L'économie générale et la vocation même du bail à construction, soutenues en l'espèce par les dispositions claires du bail conclu entre les parties le 9 avril 1970, ne permettent en effet pas au bailleur de se désintéresser du bien que le preneur doit édifier et qui lui reviendra en pleine propriété à la fin du bail. Il est ajouté que les baux à construction sont consentis pour une longue durée, d'au moins 18 ans et en l'espèce de 30 ans, et que le preneur initial (ici la société SUPER MARCHES DOC) n'est pas systématiquement le preneur titulaire du bail à la fin de celui-ci. Le juge chargé du contrôle des opérations d'expertise, saisi par les consorts [RB] d'une demande de production sous astreinte de documents concernant l'état d'origine des biens, a ainsi justement retenu, dans son ordonnance du 11 avril 2008, qu'il n'était "pas certain que la société ATAC, créée le 1er décembre 1997, ait en sa possession les documents querellés".