Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.712 du 18/02/2016,  partie 8


qu'ainsi, le promoteur qui a fait les formalités nécessaires pour l'établissement des plans de division et le programme de réhabilitation et qui devait en outre financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides, d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau ne peut invoquer le fait que d'autres travaux restaient à la chargé de l'acquéreur pour exclure la convention du champ d'application de la loi sur la vente en l'état futur d'achèvement ; qu'au total, la part déterminante que le promoteur devait prendre dans la réhabilitation de l'immeuble, pour des travaux modifiant substantiellement l'immeuble et dont il devait effectivement assurer la charge, permet de considérer comme réunies les conditions légales permettant de qualifier le contrat de vente en vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il est ainsi justifié que l'échec de l'opération est précisément dû au fait que le promoteur, malgré ses obligations n'a pas financé la part qui lui revenait, de sorte que l'immeuble, non raccordé aux réseaux est resté inhabitable ; que l'acquéreur s'est trouvé hors d'état de régulariser la situation puisqu'il ne disposait même pas des plans et devis nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage, ni même des fluides et réseaux indispensables pour effectuer les travaux dans ses lots, un financement supplémentaire disproportionné avec ses facultés et nécessitant un consensus s'avérant impossible ; que les dispositions d'ordre public de la loi sont précisément destinées à prévenir la paralysie d'une opération de construction ou de rénovation en imposant au promoteur de souscrire une garantie d'achèvement ; que c'est bien en contournant cette obligation et en détournant les revenus de l'opération à des fins autres que celles qui devaient permettre le paiement des factures et la réalisation des travaux à sa charge, que le promoteur a manqué à son engagement ; qu'il s'ensuit que le Tribunal qualifiera exactement le contrat de vente comme une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'aux termes de l'article L 261-10 du Code de la construction tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent Code ; qu'il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous ; que celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa précédent ; qu'il n'est pas contesté que la convention de vente ne porte aucune des mentions légales imposées et n'a pas les formes requises pour une vente en l'état de futur achèvement ; qu'il s'ensuit que son annulation doit être prononcée ; qu'en conséquence de cette annulation, M. [C] [F] est recevable à invoquer : - une créance au titre du prix d'acquisition 26 372 €, - outre les frais générés par la vente: soit 1 941 € (pièce 7-2), - les appels de fonds de la société Patrimoine Conseil : 259,22 (pièce 5), - les appels de fonds du syndic pour 63,53 + 75,35 + 62,65 +73,58 + 73,58 + 62,65 + 73,58 +62,65 + 73,58 + 62,65 + 62,65 + 73,58 +62, 65 + 73,58 + 73,58 + 62, 65 + 73;58 + 62,65 73,58 + 62,65 + 73,58 = 1 363,18 € (pièces 4-1 à 4-22), - l'imposition à la taxe foncière pour 225 € (pièce 34) et 381 (pièce 33), soit 606 €, - les frais d'assurance de l'immeuble pour 79,04 € par an (pièce 39), soit 79,04 x 5 = 395,25 €, - les intérêts et frais payés à la banque HSBC : 3 356,59 + 2 405,17 + 464,45 + 439,71 +414, 53 (pièce HSBC n°3), soit au 31 décembre 2012 : 7 080,45 €, soit un total de 38 017,10 € ; que M. [C] [F] justifie en outre d'un préjudice matériel et moral imputable à la société Patrimoine Conseil, ainsi que du fait qu'il a supporté divers désagréments, perte de temps, avances ; qu'au total, le Tribunal chiffre à 42 000 € sa créance à l'égard de la liquidation de cette société (…) ; que M. [C] [F] devrait en principe rembourser à la banque le montant du capital débloqué qui n'a pas été amorti, soit la somme de 15 287,18 €, sauf à déduire les échéances payées depuis le compte effectué au mois de mai 2011 ; que la nullité du contrat principal s'étend au contrat de prêt accessoire (…) ;