Cour d'appel de Rennes
EX, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.794 du 19/12/2019,  partie 5


que le prix des parcelles est ainsi fixé : - Parcelle [...] : (16.942 m² X 15 €/m² X 0,90) = 228.717 € ; - Parcelle ... : (1.997 m² X 15 €/m²) = 29.955 € ; - Parcelle ... : 14.237 m² X 15 €/m² X 0,90 = 192.200 € ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la détermination des dates de référence : en application des dispositions des articles L 13-14 et L 13-15 du code de l'expropriation, la valeur de la parcelle doit être estimée à la date de la décision de première instance, soit du présent jugement ; que l'usage effectif de l'immeuble, les critères de qualification de terrain à bâtir ou non et les possibilités de construction doivent être appréciés conformément aux dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation et de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'espèce le 10 décembre 2010, date à laquelle la dernière modification du PLU affectant le plan de zonage de la ZAC est devenue exécutoire ; que la preuve n'est pas rapportée que la modification du règlement de la zone du 13 décembre 2013 a été accompagnée d'une modification du plan de zonage, de sorte que cette modification n'a pas à être prise en considération ; que, sur la qualification des parcelles de terrains à bâtir ou non et le montant de l'évaluation en résultant : à la date de référence, les parcelles étaient classées en zone 1AUe constructible : secteur naturel destiné à être ouvert à l'urbanisation en vue de recevoir des commerces, services, bureaux, artisanat, activités légères, ainsi que des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif avec des restrictions ; que les parcelles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation en l'absence de réseaux suffisants pour desservir le périmètre de la ZAC dans lequel elles sont incluses à la date de référence, la preuve étant rapportée par la SELA que les travaux d'aménagement n'ont commencé qu'en 2010 et que les tranches les plus importantes ont été exécutées en 2011 et 2013 ; que les parcelles doivent donc être évaluées en fonction de leur usage ; que ces parcelles étaient manifestement agricoles avant de servir pour certaines à des entreprises pour du stockage que les termes de comparaison cités par la SELA appellent les observations suivantes : - arrêt de la cour d'appel de Rennes du 28 mai 2010 concernant la même parcelle [...] et les parcelles [...] et [...] dans lesquelles sont incluses pour parties les parties ... et ... : prix au m² de 12 € : référence ancienne (5 ans) qui nécessite une réactualisation ; - arrêt de la cour d'appel de Rennes du 11 juin 2010 pour la parcelle [...] au prix de 12 € le m² : référence ancienne (près de 5 ans) qui nécessite une réactualisation ; - arrêt de la cour d'appel de Rennes du 28 mai 2010 pour la parcelle [...] également au prix de 12 € le m² : référence présentant le même inconvénient de l'ancienneté ; que les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement appellent les observations suivantes : - cession des parcelles [...] et ... du 24 février 2014 au prix de 55 € le m² : cession par la SELA après aménagement et comportant un droit à bâtir, qui doit être écartée dès lors que les parcelles en cause ne peuvent être évaluées comme terrain à bâtir ; - cession de la parcelle [...] du 2 décembre 2013 au prix de 55 € le m² : cession par la SELA après aménagement et comportant un droit à bâtir, qui doit être écartée dès lors que les parcelles en cause ne peuvent être évaluées comme terrain à bâtir ; - cession des parcelles [...] et ... du 25 novembre 2013 à 55 € le m² : cession par la SELA après aménagement et comportant un droit à bâtir, qui doit être écartée dès lors que les parcelles en cause ne peuvent être évaluées comme terrain à bâtir ; - cession de la parcelle [...] du 26 juillet 2013 au prix de 40 € le m² : cession par la SELA après aménagement et comportant un droit à bâtir, qui doit être écartée dès lors que les parcelles en cause ne peuvent être évaluées comme terrain à bâtir ; - cession des parcelles [...], [...] et [...] le 29 décembre 2010 au prix de 50 € le m² : cession par la SELA après aménagement et comportant un droit à bâtir, qui doit être écartée dès lors que les parcelles en cause ne peuvent être évaluées comme terrain à bâtir ;