Cour d'appel de Versailles
4E, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.268 du 05/11/2020,  partie 3


que ces cinq termes, qui correspondant à des acquisitions amiables conclues avec l'expropriant, de biens qui étaient situés dans la même rue que le bien exproprié, sont les suivants : - acte de vente du 9 novembre 2015 d'un bien situé [...] , correspondant à un ensemble immobilier de quatre bâtiments de 1.402 m² sur une parcelle cadastrée [...] d'une surface de 5.470 m², cédée avec une indemnité principale de 816.500 €, - acte de vente du 3 mars 2015 d'un bien situé [...] correspondant à un immeuble composé d'un entrepôt métallique et d'une maison, d'une surface bâtie de 1.370 m², sur un terrain d'une surface de 3.810 m², pour une indemnité principale de 876.364 €, - acte de vente du 17 décembre 2014 d'un bien situé [...] correspondant à un ensemble immobilier à usage industriel composé d'un bâtiment à usage d'atelier, d'un bâtiment à usage de magasin et d'un bâtiment à usage de bureaux et de locaux sociaux d'une superficie de 2.123 m², sur une parcelle d'une surface de 5.074 m², pour une indemnité principale de 1.190.000 €, - acte de vente du 29 août 2014 d'un bien situé [...] correspondant à un ensemble immobilier à usage industriel comprenant un atelier à usage commercial, des locaux à usage de bureaux et des locaux sociaux d'une surface bâtie de 492 m², sur une parcelle de 3.183 m², pour une indemnité principale versée de 317.200 €, - acte de vente du 3 novembre 2015 d'un bien situé [...] correspondant à un immeuble à usage industriel comprenant un hall principal, deux ateliers à usage d'administration et un logement de gardien, d'une surface de 3.950 m² sur une parcelle de 8.004 m², pour une indemnité principale versée à hauteur de 2.558.200 €, - acte de vente du 20 janvier 2016 d'un bien situé [...] correspondant à un bâtiment à usage industriel composé de quatre locaux, d'une surface totale de 5.509 m², cédé pour une indemnité principale de 655.000 € ; que ces biens sont situés sur le territoire de la commune de Mantes-La-Jolie, à proximité immédiate du bien exproprié et présentent des caractéristiques comparables au bien exproprié, notamment en ce qu'ils portent sur des biens à usage principalement industriel ; qu'ils seront en conséquence retenus ; qu'il en résulte une valeur moyenne de 609 € le m² ; que le seul fait que des mutations constituent des accords amiables conclus avec l'expropriant n'est pas suffisant pour les disqualifier ; que la SCI CLE AN BE ne rapporte pas la preuve de ses allégations selon lesquelles la volonté de l'exproprié vendeur est altérée par le fait qu'il n'existe qu'un seul acquéreur ; qu'aucun élément versé aux débats ne permet de dire que les vendeurs auraient accepté un prix inférieur à celui qu'ils estimaient juste ; que la SCI expropriée fait aussi valoir que les mutations retenues concerneraient des biens amiantés, ce qui a probablement eu un impact sur le prix conclu ; que ces affirmations rédigées au conditionnel ou avec l'expression « il apparait que » ne peuvent être prises en compte, faut d'élément de preuve les justifiant ; qu'aucune valorisation supplémentaire ne peut davantage être accordée en raison de surplus non bâti de la parcelle ; qu'en effet, ainsi que le premier juge l'a retenu, les termes de comparaison choisis portent eux-mêmes sur de grandes parcelles dont une partie substantielle n'est pas bâtie, de sorte que les valeurs exprimées tiennent déjà compte de cette situation ; qu'enfin que la Société CLE AN BE demande la communication de l'intégralité de l'acte de vente de la Société HUGOLINE du 3 novembre 2015 (terme n°5 ci-dessus) ; qu'il convient cependant de constater qu'elle indique dans ses conclusions avoir obtenu une copie de l'acte complet de vente auprès de la conservation des hypothèques ; qu'en conséquence cette demande sera rejetée ; qu'en outre et en toute hypothèse, l'évaluation ci-avant retenue repose sur la moyenne de plusieurs mutations dont le terme n°5 constitue la valeur la plus haute, et pas sur ce seul terme de comparaison ; qu'il résulte de ces éléments que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu, pour fixer l'indemnité de dépossession due à la SCI CLE AN BE, une valeur unitaire de 609 € / m² ; Sur la fixation en valeur libre ou occupée ; que le premier juge a fixé une indemnité alternative, en valeur libre ou occupée ; que cependant le jugement ne comporte aucune motivation pour justifier cette solution ; qu'en cause d'appel l'intimé demande la confirmation du jugement et ne remet donc pas en cause cette fixation alternative ; que la SCI demande ne revanche une fixation d'indemnité en valeur libre, tout en revendiquant une indemnité pour perte de revenus locatifs au titre des indemnités accessoires ; qu'il convient de constater que la question de savoir si le bien était occupé ou libre à la date de l'ordonnance d'expropriation relève de la compétence du juge de l'expropriation dès lors qu'elle ne dépend d'aucune question relative à la régularité d'un bail ou de toute autre question étrangère à la fixation des indemnités ; qu'en l'espèce, la Société CLE AN BE affirme que ses locaux étaient occupés au jour du jugement ; que c'est au jour de l'ordonnance d'expropriation que s'apprécie la consistance juridique du bien et non au jour du jugement de première instance ; qu'en l'espèce l'ordonnance a été rendue le 31 juillet 2015 ;