décision 16-24.170 du 14/12/2017,  partie 3



 que l'acte de réitération notarié de l'acquisition des époux Z... du 20 juillet 2007 mentionne quant à lui le rappel qu'à un acte de vente précédent, intervenue entre Mme I... et les époux J..., du 26 juin 1998, il avait été mentionné, notamment concernent les vices de construction atteignant l'immeuble vendu : « L'acquéreur déclare avoir été parfaitement informé tant par le "vendeur" que par le notaire associé soussigné que la maison ci-dessus désignée est fissurée et après avoir pris connaissance lui-même de l'importance de ces fissures tant à l'extérieur qu'à l'intérieur, s'être lui-même renseigné sur les conséquences à court, moyen et long terme de ces fissures pour la solidité de l'immeuble auprès de professionnels du bâtiment et que la mairie de VIERZON a refusé, le 22 octobre 1990, de délivrer le certificat de conformité suite à sa construction, et savoir également que ledit certificat de conformité ne peut être délivré en l'état actuel de la construction.
 « Il déclare vouloir en faire son affaire personnelle et reconnaît que le notaire associé soussigné lui a fait apprécier tous les risques et inconvénients possibles de cette situation et qu'il ne pourra exercer aucun recours.
 « Il décharge tant le vendeur que le notaire associé soussigné de toute responsabilité à cet égard.
 « Les causes de ces fissures et le préjudice qui en est résulté pour la venderesse ont été analysés aux termes d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Bourges en date du 25 septembre 1997, devenu définitif à défaut d'appel,
 « L'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance de ce jugement dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée après mention » ;
 qu'ensuite du rappel de cette mention le vendeur dans l'acte concernant les époux Z..., c'est à dire M. Y..., fait la déclaration suivante : « Le VENDEUR a fait réaliser des travaux de renforcement des fondations par l'entreprise C... S... , une copie de la facture est annexée aux présentes. (ANNEXE 5 bis) » ; que de cet exposé il résulte que la seule annexe dont les époux Z... ont pu prendre connaissance concerne la facture des travaux réalisés M. C... et que ni le jugement visé à l'acte précédent, ni le rapport d'expertise de M. K... ayant conduit à ce jugement ne leur ont été communiqués ; que lors de la vente ils avaient donc connaissance, tout d'abord par la déclaration mentionnée au compromis que l'immeuble avait connu un sinistre de fissuration mais « que ce sinistre a été réparé et que le dossier est clôturé », et ensuite au moment de la réitération par acte authentique qu'il était intervenu un jugement, sans celui-ci ne leur soit communiqué, et que la réparation des désordres était peu importante compte tenu du montant travaux réalisés par C... s'élevant à 5.380 € HT ; que des déclarations des parties et des pièces versées au débat, il ressort que le vendeur de l'immeuble, M. Y..., avait quant à lui parfaite connaissance, de l'état de l'immeuble lors de son acquisition intervenue le 4 juillet 2000, car si la même mention que celle rappelée ci-dessus figurait à son acte, le jugement du tribunal de grande instance de Bouges du 25 septembre 1997 était bien annexé à l'acte, lequel jugement indique d'une part que les désordres compromettent la solidité de l'immeuble et nécessitent « soit la réalisation d'importants travaux confortatifs et de remise en état évalués à 461.782 F, soit la démolition et la reconstruction de la maison pour un coût de 544.454 F » ; que ce jugement précise encore que l'expert a constaté que le certificat de conformité n'avait pas été délivré car l'implantation de la construction par rapport à la limite séparative n'était pas réglementaire (2,20 m au lieu de 3 m) ; qu'in fine le tribunal en avait conclu que la solution qui devait être retenue était la démolition et la reconstruction de la maison, seul moyen raisonnable de remédier aux conséquences des désordres ayant aussi pour avantage de régler le problème de l'implantation ; que toutes ces informations ont été cachées par M. Y... aux époux Z... qui auraient pu se convaincre que les modestes travaux réalisés par M. C... ne pouvaient remédier aux désordres tels que repris par le jugement ; que cette situation a été aggravée par l'état visuel de l'immeuble au moment de l'achat, M. Y... ayant masqué celui-ci par la réfection des enduits ; que ces défauts cachés rendent à l'évidence le bien impropre à sa destination puisqu'il convient de la démolir avant de le reconstruire et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a accueilli la demande des époux Z... fondée sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, et considéré que M. Y... devait voir sa responsabilité engagée sur ce fondement et que, connaissant parfaitement les vices affectant l'immeuble qu'il a sciemment caché à ses acquéreurs, il ne pouvait se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie figurant à l'acte de vente ; que les époux Z... ont choisi, comme conséquence de la garantie du vendeur des vices cachés, de conserver l'immeuble à charge de se faire indemniser des conséquences ;