Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-21.643 du 08/01/2020,  partie 2


que l'article L. 1224-1 du code du travail dispose que « s'il survient une modification dans la situation juridique de l'entreprise (...) tous les contrats de travail subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l'entreprise » ; qu'en application de ce texte, les contrats de travail conclus par le gérant et en cours d'exécution à la fin de la gérance sont transmis au loueur qui réinvestit le fonds ; que par exception, le propriétaire du fonds n'est pas tenu de reprendre le personnel attaché audit fonds, si au moment de la résiliation du contrat, le fonds a cessé d'être exploitable ; que dans le cas d'espèce, le bailleur a mis fin au contrat, à effet au 31 décembre 2010, par lettre recommandée avec avis de réception du 1er octobre 2010 ; que cette résiliation était motivée par le désir de mettre en vente l'établissement et non par le dépérissement du fonds ; qu'il est indiqué dans le protocole que « le locataire gérant qui a pris l'initiative et la responsabilité d'embaucher 11 salariés par contrat à durée indéterminée, s'engage à faire son affaire des licenciements rendus nécessaires par la cessation d'activité et par l'impossible exploitation du fonds de commerce avec un effectif aussi important » ; qu'il est évident qu'en restituant le fonds de commerce, le locataire gérant cesse son activité dans celui-ci ; mais que l'activité économique est revenue dans le giron du bailleur qui doit en principe prendre en charge les contrats de travail ; qu'ensuite, le bailleur, à qui incombe la charge de la preuve sur ce point, ne justifie nullement de la ruine du fonds en raison de l'impact de la masse salariale sur le chiffre d'affaires et par suite de la marge pouvant être dégagée de l'exploitation du fonds de commerce, aucun élément comptable n'étant communiqué à la cour ; qu'or, la non rentabilité du fonds, qui peut effectivement se déduire du nombre de salariés embauchés en l'espace de deux ans, n'est pas assimilable à la ruine du fonds – qui conservait l'ensemble de ses éléments – et ne peut servir d'alibi à l'absence de transfert des contrats de travail ; que les éléments de comparaison dont le bailleur fait état, à savoir un acte de cession de parts sociales postérieure à la résiliation du contrat de location gérance et le contrat de location gérance qui lie les parties depuis 2007, lesquels mentionnent un nombre de salariés inférieur voire nul, ne suppléent pas à cette carence sur l'administration de la preuve car il n'apportent aucun élément sur l'exploitation du fonds de commerce au moment de la résiliation, quand bien même celui-ci se situe dans une commune qualifiée de peu touristique ; que le bailleur ne démontrant pas que le fonds est devenu inexploitable au moment de la résiliation, il devait reprendre la charge des contrats de travail, s'il n'y avait eu cette clause dérogatoire qui institue une obligation pour le locataire gérant de faire son affaire du coût des licenciements ; que celui-ci s'élève à la somme de 83 624,18 euros ainsi qu'en atteste le bordereau de créances signé par le juge-commissaire le 16 mars 2011 ; que le bailleur, soutient au visa des articles L. 144-1 et L. 144-9 du code de commerce, que le locataire gérant a engagé sa responsabilité en embauchant ces 11 salariés, qui, à terme (souligné par la cour), conduisaient à la ruine du fonds de commerce, de sorte que le contrat commutatif n'est pas notablement déséquilibré au sens de l'article L. 632-1 2° du code de commerce ; que tout d'abord, il convient de relever que le contrat commutatif notablement déséquilibré en période suspecte est un cas de nullité de droit et qu'il n'est pas nécessaire de démontrer que le bailleur avait connaissance de l'état de cessation des paiements de la société débitrice, reporté en l'espèce au 31 octobre 2010 ; qu'il incombe au bailleur de rapporter la preuve de la faute du locataire gérant et du préjudice qui en est résulté, puis de rechercher l'obligation qu'il prend à sa charge, par suite de l'éventuelle faute de gestion du locataire gérant ; qu'il est certain que l'embauche de 11 salariés, sous contrat à durée indéterminée, en l'espace de deux ans, est une lourde charge pour la société, locataire gérant d'une brasserie, dotée d'une salle de 66 m2 environ et d'une cuisine de moins de 28 m2 (+ arrière cuisine et plonge) ; qu'elle a nécessairement eu un impact sur le résultat de la société, qui n'était plus en mesure de payer son passif exigible avec son actif disponible depuis le 31 octobre 2010 ; que les mauvais résultats de la société ont une influence sur la rentabilité du fonds de commerce, dont la valeur résulte, entre autres, du chiffre d'affaires dégagé et la gérante de la société a manqué de prudence en accroissant à ce point la masse salariale, sous forme de contrats à durée indéterminée, alors que le contrat de location gérance était, lui, à durée déterminée d'un an renouvelable ; qu'il y a contrat commutatif, au sens de l'article 1108 du code civil, lorsque chacune des parties s'engage à donner ou à faire une chose qui est regardé comme l'équivalent de ce qu'on lui donne ou de ce que l'on fait pour elle ;