Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-19.451 du 15/02/2023,  partie 5



 AUX MOTIFS PROPRES que sous réserve des dispositions de l'article L56, lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts, les rectifications correspondantes sont effectuées suivant la procédure de rectification contradictoire définie aux articles L57 à L61 A du livre des procédures fiscales ; que par ailleurs, la valeur vénale réelle du bien sur la base de laquelle l'administration est en droit de rectifier celle ayant servi de base à la perception de l'imposition, lorsque cette dernière parait inférieure, correspond au prix que le jeu normal de l'offre et la demande permettrait de retirer, à la date du fait taxable, de la vente du bien en cause ; que cette valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés pour des cessions de biens qui, sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont intrinsèquement similaires ; qu'enfin, il appartient à l'administration fiscale de rapporter la preuve du fait générateur de l'impôt ; que les époux [V] estiment qu'il y a une insuffisance manifeste de motivation de la part de l'administration fiscale qui a procédé par comparaison sans respecter la référence à des biens similaires et à des évaluations contemporaines au litige ; que, or, ce faisant ils reconnaissent que l'administration a utilisé la méthode d'évaluation par comparaison qui est en soi une motivation, ce qui ne la rend pas manifestement insuffisante comme ils le soutiennent ; que par ailleurs, lorsque la société n'a comme activité que celle de la gestion d'un bien immobilier sans qu'aucun chiffre d'affaire ne soit réalisé, le recours à l'évaluation des titres par la méthode de la valeur mathématique (l'évaluation de l'actif immobilier et en déduisant de celui-ci les dettes éventuelles) est communément utilisée par l'administration fiscale ; qu'ils critiquent également le fait que pour la villa de l'allée des Jardins, elle ait pris des termes non pertinents et n'ait pas pris en compte qu'il s'agissait de leur résidence principale et d'une propriété démembrée ; qu'ils contestent enfin qu'ils n'aient pas pu bénéficier de l'abattement de 30 % prévu par l'article 885 S du code général des impôts ; qu'il doit être observé cependant que s'ils occupent le bien, ils ne sont propriétaires que de parts sociales en usufruit de la Sci [Adresse 6] seule propriétaire du bien immobilier située [Adresse 3] ; qu'aux termes de l'article 885 S du code général des impôts, la valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès ; que par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ; qu'aux termes de l'article 885 alinéa 1er du code général des impôts, les biens ou droits grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété ; que l'administration fiscale fait valoir que ne peuvent bénéficier de l'abattement, les titulaires de parts sociales de sociétés civiles alors même que l'immeuble appartenant à une telle société constituerait la résidence principale du redevable de l'impôt ; qu'il n'est pas contesté que les époux [V] sont titulaires de droits sur l'intégralité des parts sociales de la société propriétaire du bien en usufruit de sorte qu'en application des dispositions du code général des impôts susvisées, ils sont tenus d'inclure la valeur en pleine propriété du bien, aucun abattement ne pouvant leur être appliqué ainsi que l'a justement souligné le premier juge ; que certes, les parts sociales détenues par le ou les associés d'une société civile immobilière, ont une valeur inférieure à la fraction qu'ils représentent, sur la valeur totale du bien ; mais les droits de M.et Mme [V] portent sur la totalité des parts sociales en usufruit de la Sci propriétaire du bien ; qu'il ne saurait être fait application comme ils le demandent à tort de la méthode d'évaluation des droits indivis puisqu'il ne s'agit pas de cela ; qu'enfin, s'appuyant sur une jurisprudence qui concerne les droits indivis, les époux [V] soutiennent encore que, dès lors que la propriété des parts a été démembrée, leur valeur est moindre ; que, or, à défaut de texte législatif ou réglementaire l'autorisant, il n'y a pas lieu d'appliquer une décote spécifique pour démembrement de propriété ; que concernant la valorisation des parts, il y a lieu de retenir qu'il s'agit d'une maison construite en 2005 sur un terrain d'une superficie de 10204 m². Sa surface habitable pondérée est de 673 m². Elle est située à [Localité 7] dans le Vaucluse ; que l'administration fiscale a retenu 3 termes de comparaison pour des cessions réalisées en 2007 et 2009 pour un redressement d'imposition portant sur les années 2008 à 2011 de sorte que la cour considère qu'il s'agit bien de termes contemporains aux rectifications ;