décision 15-19.753 du 14/09/2017,  partie 4


qu'il n'est pas contestable, en l'espèce, que : les actes authentiques de vente ont eu pour objet d'opérer un transfert de propriété immobilière de biens et droits immobiliers consistant en des lots d'une copropriété ; que la destination finale des biens et droits cédés était leur transformation en appartements, après exécution d'importants travaux de rénovation puisqu'il s'agissait de locaux industriels désaffectés et qu'à la date de signature des actes n'étaient pas exécutés les travaux indispensables à l'utilisation des biens vendus conformément à leur destination ; que si le non-achèvement de la construction est une condition nécessaire à l'application du régime des ventes d'immeubles à construire, cette condition n'est toutefois pas suffisante ; qu'il est en effet exigé du vendeur qu'il s'oblige, lors de la vente, à achever l'immeuble vendu, dans un délai prévu par le contrat ; qu'or, en l'espèce, les travaux étaient à la charge des acquéreurs ; qu'aucune obligation de versement au vendeur, la SAS SOGIMM, de fonds au titre des travaux, n'a été souscrite par les acquéreurs ; que le coût des travaux n'était pas inclus dans le prix de vente des lots cédés par la SAS SOGIMM, qui n'a pas eu davantage à assurer la charge de la maîtrise d'ouvrage des travaux à exécuter ; que la SAS SOGIMM a vendu en l'espèce des lots en l'état de locaux industriels désaffectés, dont la transformation en locaux d'habitation avait été autorisée par un permis de construire, à charge pour les acquéreurs de réaliser à leurs frais les travaux de transformation ; qu'elle n'a pas vendu des locaux en l'état futur d'achèvement des travaux de transformation ; que l'exécution des travaux a certes été confiée à la SARL LDR, du groupe SOGIMM, et la SARL SLM Maîtrise d'Ouvrage, du même groupe, est certes intervenue en qualité d'assistant à maître d'ouvrage ; que si la dissociation de l'opération entre d'une part une vente et d'autre part des conventions distinctes portant sur la réalisation des travaux doit être sanctionnée par la nullité lorsqu'elle est révélatrice d'une fraude caractérisée destinée à priver les acquéreurs de la protection offerte par un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, il ressort des éléments du dossier soumis à l'appréciation de la cour que les appelants ont eu pour motivation exclusive la réalisation d'un investissement rendu particulièrement avantageux par les possibilités de défiscalisation offertes, avec cumul de deux dispositifs de déduction (loi MALRAUX et loi de ROBIEN), situation qui ne se rencontrait pas dans les espèces ayant donné lieu aux arrêts des cours d'appel de Douai, Orléans, Paris et Toulouse invoqués par les appelants ; qu'or, pour que le régime favorable institué par la loi MALRAUX puisse bénéficier aux contribuables appelants, ces derniers devaient, selon le Conseil d'Etat, impérativement justifier de ce qu'ils assumaient la responsabilité et le financement des travaux en se comportant en maître d'ouvrage, directement ou par l'intermédiaire d'une personne morale les regroupant (ASL) ; que les ventes ne pouvaient donc être conclues qu'en la forme ordinaire ; qu'il n'est pas allégué que l'administration fiscale aurait remis en cause l'avantage fiscal dont ont bénéficié les appelants ; que vendeur et acquéreurs s'étant entendus en pleine connaissance de cause pour que les seconds bénéficient d'avantages fiscaux substantiels (« le complexe immobilier, inscrit à l'inventaire des monuments historiques, permettra aux investisseurs de profiter d'avantages fiscaux considérables tout en investissant dans un programme de qualité », est-il mentionné sur la plaquette de présentation), il ne peut être reproché aux intimés d'avoir participé à un montage artificiel ou frauduleux engageant leur responsabilité ; que force est de constater, à cet égard, qu'aucun des acquéreurs n'établit que, dans l'hypothèse où la vente n'aurait pas été assortie des avantages fiscaux de l'espèce, incompatibles avec une vente ordinaire, il aurait néanmoins contracté ; que le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en nullité et toutes demandes subséquentes formées par M. Z... et par les époux P... Q..., ce rejet devant être étendu aux actions en nullité et autres demandes subséquentes formées par les autres appelants, jugées recevables par la cour » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « aucune obligation de versement de fonds n'est souscrite dans l'acte authentique de vente au-delà du prix du lot expressément stipulé acquis en l'état ; que l'existence de versements autres à la SOGIMM n'est pas prétendue ; qu'aucune conclusion contraire ne peut non plus se déduire de la référence à un prêt pour un montant bien supérieur au prix d'achat, dès lors qu'une telle référence est classique dans les actes de vente d'un immeuble en mauvais état, que l'acquéreur envisage de rénover à ses frais, à l'aide d'un emprunt couvrant à la fois le prix de vente et le coût des travaux ; que la lecture du contrat de réservation n'est pas plus déterminante, dès lors qu'il vise un « ensemble immobilier anciennement à usage industriel », destiné à être divisé sous le régime de la copropriété ; que certes les plans remis à cette occasion semblent faire référence à une résidence habitable ; que toutefois ce seul élément ne caractérise pas l'engagement de la SOGIMM de faire des travaux et du candidat acquéreur de les financer avant leur achèvement ;