cour d'appel de Bordeaux
CHAMBRE SOCIALE SECTION B,  décision 15-18.796 du 06/10/2016,  partie 2



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société viticole de France.
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Viticole de France de ses demandes en paiement au titre d'une plus-value du domaine et bâtiments donnés à bail,
 
 AUX MOTIFS QUE « sur l'indemnité complémentaire liée à la plus-value apportée au fonds
 
 Aux termes des articles L.411-69 et L.411-71 du Code rural et de la pêche maritime, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail, calculée selon des modalités définies à l'article L. 411-71 pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, les plantations, les travaux de transformation du sol et les travaux imposés par l'autorité administrative, la plus-value apportée au fonds par ces plantations y étant mentionnée comme référence plafond de l'indemnité due au preneur sortant ;
 
 Il résulte de la teneur de l'article L.411-69 suscité, et de ceux qui suivent sous la section IX du chapitre I du titre I du livre IV du code rural et de la pêche maritime, et il est constant que ces dispositions légales d'ordre public excluent pour le preneur sortant toute autre forme d'indemnisation que l'indemnité prévue par l'article L. 411-69, qui est égale au coût des travaux et améliorations évalués à l'expiration du bail après déduction d'un amortissement par année d'utilisation, quelque soit le fondement juridique invoqué, sauf le cas échéant à ce que les parties aient convenu d'une indemnisation complémentaire tenant à faire bénéficier le preneur de la plus-value apportée aux fonds loués par ses travaux ;
 
 Au demeurant la SAS société Viticole de France ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une faute du bailleur dans le cadre de l'exécution du contrat de bail et n'invoque expressément ni les dispositions de l'article 555 du code civil ni la théorie de l'enrichissement sans cause, se fondant sur un accord des parties relatif à une "surindemnité" ;
 
 Or le protocole d'accord conclu le 20 décembre 2008 entre la SAS société Viticole de France et M. et Mme X... et le [...] pour l'organisation de "certaines des conditions et des conséquences de la fin des baux, et notamment concernant le transfert de l'exploitation viticole de la SVF aux bailleurs ou tout autre successeur substitué" et pour consentir une convention d'occupation précaire à l'expiration du bail permettant au preneur de rester dans tout ou partie d'un bien loué à compter du 1er novembre 2008 et jusqu¿au 31 août 2009, fait référence à la saisine en référé par le preneur " d'une action en fixation des indemnités qu'elle estime lui être due en contrepartie de son exploitation des fonds pris à baux et de leur retour au bailleur", les parties précisant que "cette discussion indemnisation est expressément exclue du présent protocole et se réglera entre (elles) de manière séparée", mais ne mentionne en aucun cas l'accord du bailleur et du preneur sur le principe d'une indemnité quelconque et a fortiori d'une indemnité complémentaire ;
 
 Dès lors, sans qu'il y ait lieu d'examiner la validité de la clause du bail du 26 février 1974 au 4° du paragraphe I de la 4ème feuille qui importe peu sur le sort de la demande de la SAS société Viticole de France, celle-ci n'est pas fondée à réclamer d'indemnité complémentaire ;
 
 Dans ces conditions, la cour confirme le jugement déféré sur ce point» ; (arrêt p.6 et 7)
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur l'indemnité due au preneur sortant et à la plus-value
 
 L'article L.411-71 du code rural prévoit expressément que l'indemnité au preneur sortant, égale à l'ensemble des dépenses engagées par le preneur avant l'entrée en production des plantations déduction faite d'un amortissement calculé à partir de cette date, ne peut être supérieure à la plus-value apportée au fonds ; la plus-value n'intervient dans l'appréciation de l'indemnité due au preneur sortant qu'en lui fixant un maximum, ce qui exclut par définition qu'elle puisse être invoquée pour une indemnisation complémentaire ; les articles L.411-69 et suivants du code rural excluent quelconque indemnisation d'une plus-value et il est constant que le code rural exclut tout autre droit à indemnisation de fin de bail que l'indemnité au preneur sortant ;
 
 Le demandeur vise ensuite de façon empirique les articles 1134 et 1147 du code civil ; cependant en l'espèce aucune faute contractuelle du bailleur n'est invoquée et aucun manquement à l'obligation de loyauté n'est établi ; en effet non seulement les parties ne sont jamais convenues d'un droit à bénéfice sur la plus-value pour le preneur (¿) ;