Cour d'appel de Basse-Terre, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.963 du 12/09/2019,  partie 8


que par ailleurs, par courriers du 7 mars 2014 échangé entre avocats et 27 mai 2014 adressé par la société LA ROTISSERIE SBH à l'indivision P..., il a été rappelé à cette dernière, dans le cadre de la mise en conformité des locaux exigée par l'autorité administrative, l'obligation mise à sa charge et la saisine de la justice, si nécessaire ; que si suivant factures en date du 21 novembre 2011 de Monsieur Q... Thierry charpentier et constat d'huissier des 21 octobre et 23 novembre 2011, le toit du local commercial de la société LA ROTISSERIE a été refait aux frais du bailleur, ce dernier ne justifie pas avoir procédé à la réfection des remontée des eaux usées, problème récurrent du local loué destiné à préparer, à vendre de la nourriture et à servir de la clientèle ; qu'il est admis que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse à la charge du bailleur ; que c'est aussi le cas des grosses réparations ou de la mise en conformité avec le type de commerce exploité mentionné au bail ; qu'en l'espèce, il est constant que dans son arrêté de suspension du 26 janvier 2014, le préfet des îles de Saint-Barthélemy et Saint-Martin a visé entre autres dégradations, des installations ni conformes, ni adaptées à l'activité exercée, des infiltrations d'origine indéterminée au sol ou un risque d'insalubrité du fait de la gestion des déchets et de l'évacuation des eaux usées ; qu'à l'appui de cette demande en exécution de ces travaux d'étanchéité à exécuter qui constituent des grosses réparations puisque touchant à la structure du fonds, la société MODJO a produit deux devis des entreprises FAGAL et GEE en date des 29 mars et 1er avril 2014 pour un montant total de 10 470 euros portant sur la pose d'un drain et l'étanchéité de l'immeuble ; qu'à ce titre, il convient de rappeler que dans sa décision du 14 octobre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Basse-Terre a accordé à la société MODJO la somme provisionnelle de 3 100 euros à ce titre ; que dès lors, vu les pièces produites, il sera de juste appréciation de dire la société MODJO bien fondée en sa demande en paiement in solidum de la somme de 10 740 euros correspondant aux travaux d'étanchéité du fonds loué ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le preneur la société MODJO fonde sa demande de paiement des travaux qu'il a exécutés sur le manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles et aussi sur celles résultant également de l'article 1719 du code civil tenant d'une part à la délivrance et à l'entretien de la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'autre part, à garantir au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail ; qu'il résulte de l'exposé qui a déjà été fait de l'historique des relations entre les parties ayant abouti à la prise par l'autorité préfectorale le 06/03/2014 de l'arrêté de suspension de l'activité d'entreposage, de manipulation, de préparation et de vente de denrées alimentaires de l'établissement et préconisant la mise en conformité des locaux qui a été rendu à la suite des constatations, que les locaux loués présentaient un état de vétusté représentant une menace pour la santé et la sécurité des consommateurs, notamment en ce que l'étanchéité de la toiture était dégradée et avait occasionné à maintes reprises des inondations endommageant les murs et les cloisons ; que comme valablement exposé par la société MODJO, le précédent locataire mis en demeure le 07/08/2009 par la direction des services techniques de la collectivité de faire cesser immédiatement les écoulement insalubres résultant de l'évacuation des eaux usées avait alors mis en demeure à son tour son bailleur dès le 01/09/2009, mais également son avocat, le 05/11/2009, de respecter son obligation légale « d'assurer une jouissance paisible des locaux notamment afin que les locaux soient livrés en conformité avec les règles d'hygiène et de sécurité », lesquelles étaient demeurées vaines ; que de la même façon, une nouvelle mise en demeure datée du 15/04/2014 était adressée par le locataire au bailleur après l'arrêté préfectoral du 06/03/2014 à laquelle était jointe deux devis d'entreprise pour la réalisation des travaux d'assainissement, suivie d'un autre courrier du 27/05/2014, demeurés tous deux sans aucune réponse ; que dès lors, les travaux de mise aux normes de sécurité et d'hygiène indispensables à l'exploitation du fonds de commerce et imposés par l'administration, que la jurisprudence assimile à des réparations rendues nécessaires par la force majeure sont à la charge du bailleur, sauf convention contraire ; qu'à cet égard, il ne résulte d'aucune des clauses du contrat de bail et de son avenant une dérogation au principe sus énoncé ; qu'en conséquence, les travaux d'étanchéité des murs tels qu'il sont rendus nécessaires pour satisfaire aux règles d'hygiène et de sécurité doivent être mis à la charge du bailleur comme valablement demandé par la société MODJO ;