décision 17-21.896 du 28/06/2018,  partie 2


Le même calcul en additionnant les deux nouveaux loyers donnerait un droit au bail de 61 668 euros au lieu de 100 000 euros comme soutenu par la société Ottica. Après indexations, l'expert estime de cette façon le droit au bail de l'ancien local à 52 494 euros. Par ailleurs, la société Ottica avance une troisième méthode pour l'évaluation du droit au bail en actualisant la valeur du droit au bail acheté par elle lorsqu'elle est entrée dans les locaux du [...] le 13 novembre 1998. Elle trouve une valeur en euros d'aujourd'hui de 14. 068 euros. Mais cette estimation in abstracto, qui retient un droit au bail d'une valeur de 50% du prix du fonds de commerce et qui ne tient compte que de la dévaluation de la monnaie qui est fonction d'une multitude de facteurs étrangers au commerce, ne peut être sérieusement retenue. Au vu des éléments ci dessus, l'estimation faite par l'expert apparaît à la cour comme la juste réparation du préjudice réellement subi à ce titre par la société Ottica, compte tenu de sa rapide réinstallation à proximité de l'ancien local et de la forte et rapide augmentation de son chiffre d'affaire après l'éviction. Cette disposition de la décision déférée sera confirmée. Sur les « autres frais » : Les honoraires du notaire, frais de greffe pour cession bail, droit d'enregistrement ont déjà été pris en compte sous le titre « taxe cession droit au bail » dans le poste « 2) indemnités accessoires ». Les frais de greffe transfert social et publicité transfert sont comptés deux fois. Ces doublons, qui se montent à 6.752,85 euros, devront être déduits du total de l'indemnité. Le jugement déféré sera réformé en ce sens. Sur le trouble commercial :Cette indemnité répare la perte de chiffre d'affaires due au transfert. L'expert note justement que le déménagement a eu lieu le 20 décembre 2008 et que le chiffre d'affaires a augmenté en 2009. En l'absence d'interruption d'activité, d'autres éléments et justificatifs, le seul préjudice qui peut être retenu à ce titre est le double loyer pour un montant de 2.083 euros. Le jugement déféré sera réformé en ce sens. Sur les frais de réinstallation: L'expert relève que le bilan 2007 de l'entreprise Ottica fait apparaître que les installations, agencements et aménagements dans l'ancien local étaient amortis à hauteur de 90 %. Contrairement à ce que soutient la société Ottica, l'amortissement comptable d'un bien doit être pratiqué sur sa durée de vie effective dans l'entreprise, selon les usages de la profession et l'utilisation qui en est faite. Il y a dès lors lieu de considérer que seule la valeur résiduelle comptable doit être prise en compte pour calculer la perte subie. Le nouveau local étant plus grand c'est de façon pertinente que l'expert a réduit le montant des factures retenues au prorata de la superficie et évalué le préjudice à 10% de cette somme, soit 16.585 euros. Le jugement déféré sera réformé sur ce point. Sur les pertes sur salaires: La société Ottica ne justifie d'aucune interruption d'activité. La somme allouée à ce titre sera déduite du montant de l'indemnisation. Sur les provisions versées par la société Balthazar: Elles ne sont pas contestées pour un montant de 52.700 euros et devront venir en déduction. Les autres dispositions du jugement déféré qui ne sont pas contestées seront confirmées.» ;
 
 Et aux motifs adoptés des premiers juges que: « L'article L. 145-14 du Code de commerce prévoit que le bailleur qui refuse le renouvellement du droit au bail doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé car le défaut de renouvellement. Ce texte ajoute que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. A. L'indemnité principale, l'indemnité de transfert: En l'espèce, les parties s'accordent pour indiquer que la nature de l'indemnité principale est une indemnité de transfert dans la mesure où l'éviction n'a pas entraîné la perte du fond, le preneur ayant pu transférer son fonds à quelques centaines de mètres plus loin. Cette indemnité est calculée en tenant compte de la valeur du droit au bail par application d'un coefficient dit de situation au différentiel annuel entre le montant du loyer du bail s'il avait été renouvelé et la valeur locative du marché. Il convient d'appliquer la méthode du différentiel du loyer.   En l'espèce, l'expert judiciaire, pour déterminer la valeur locative du marché, va prendre en référence les baux donnés par la SCI Balthazar du 25 septembre 2009 et de Totti du 23 mars 2010. Il indique que la référence relative au bail concernant l'enseigne Oggi prise par la SARL Ottica n'est pas pertinente. En effet, ce bail concerne 3 façades situées à des endroits différents où le prix du marché varie. Dès lors, c'est à bon droit que l'expert n'a pas pris ce bail en référence, se concentrant dès lors sur des baux se rapprochant plus précisément de notre cas d'espèce.