Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.439 du 04/03/2021,  partie 4



 ET AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QU'« aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que d'autre part, l'article 2272 du même code prévoit que celui qui acquiert de bonne foi et à juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; qu'enfin, il résulte de l'article 682 du même code que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisin un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'en l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. X... que le chemin des Belles Vues se situe entièrement sur les propriétés respectives de Mme Y... V... et de M. D... O..., les actes de vente des autres biens immobiliers mitoyens ne faisant état d'aucun droit de propriété sur le dit chemin, ni d' aucun accès ; que si le cahier des charges, issu d'un arrêté préfectoral du 03 août 1925, du lotissement dont font partie les propriétés des défendeurs prévoit un accès à une route correspondant à l'actuel chemin des Belles vues (pièce numéro 03 de la SCI Le Mesnil) dont la propriété appartiendra aux acquéreurs jusqu'au milieu de la rue, l'expert relève que le dit chemin a finalement été réalisé en limite Est de ces propriétés, donc sur celles des demandeurs ; que dès lors que le chemin a été réalisé en dehors de la propriété des acquéreurs du lotissement, ceux-ci ne peuvent utilement s'en réclamer pour revendiquer la propriété du terrain sur lequel il a été tracé ; que le cahier des charges ne constitue ainsi pas le titre de propriété sur le chemin litigieux allégué par les défendeurs, lesquels s'en trouvent dès lors dépourvus ; qu'il y a donc lieu de débouter la SCI Le Mesnil de sa demande de voir constater qu'elle est propriétaire de la moitié la largeur de la route aux droits de sa propriété » ;
 
 1°) ALORS, D'UNE PART, QU'en retenant, pour écarter les stipulations du cahier des charges prévoyant que le chemin des Belles Vues appartiendrait aux acquéreurs au droit de leur propriété jusqu'au milieu de la rue, que « si le cahier des charges du lotissement Le Pré Sec établi en 1925 par M. R... fait mention de la propriété du sol jusqu'au milieu du Chemin des Belles Vues, c'est au seul motif que ladite voie n'avait pas encore été réalisée et que le susnommé souhaitait se réserver le droit de disposer éventuellement des lots de part et d'autre de celle-ci, situation qui ne s'est jamais produite » (arrêt p. 13 pénultième alinéa), sans répondre au moyen par lequel la SCI Le Mesnil faisait valoir que la clause litigieuse avait été conçue par M. R... pour s'appliquer quel que soit l'emplacement de la voie, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE les stipulations du cahier des charges d'un lotissement et les restrictions au droit de propriété grevant les lots ont un caractère réel et prévalent sur les stipulations contraires des actes individuels de vente ; qu'en retenant, pour écarter les stipulations du cahier des charges du lotissement du Champ des Belles Vues qui prévoyaient que la route créée pour desservir les lots de terrains mis en vente, c'est-à-dire le chemin des Belles Vues, appartiendrait aux acquéreurs au droit de leur propriété jusqu'au milieu de la rue, et juger que Mme K... et M. O... étaient seuls propriétaires du chemin litigieux, « que l'acte de vente des consorts T... aux époux K... indique quant à lui que dans la contenance visée, est inclus le sol de la voie » et « que l'acte de vente par les époux F... à M. O... précise de son côté qu'est incluse dans l'immeuble cédé la partie du chemin de Bellevue contigu à la propriété » (arrêt p. 12 alinéas 3 et 4), la cour d'appel qui a fait prévaloir les stipulations des actes individuels de vente sur celles du cahier des charges, a violé l'article 1103 nouveau du code civil, anciennement 1134 du code civil
 
 3°) ET ALORS QUE les contrats font la loi des parties, que l'acte de vente par M. RK...