Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-27.411 du 09/01/2019,  partie 3


qu'en application de l'ancien article 2103 2° (devenu 2374 2°) du code civil, sont créanciers privilégiés sur les immeubles ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble pourvu qu'il soit authentiquement constaté par l'acte d'emprunt que la somme était destinée à cet emploi et par la quittance du vendeur que ce paiement a été fait des deniers empruntés ; que l'ancien article 2108 devenu l'article 2379, alinéa 1er du code civil prévoit que ce privilège se conserve par une inscription effectuée conformément aux articles 2426 à 2428 du code civil dans le délai de deux mois à compter de l'acte de vente ; que l'article L. 643-2 du code de commerce édicte que les créanciers privilégiés, dès lors qu'ils ont déclaré leur créance, peuvent exercer leur droit de poursuite individuelle si le liquidateur n'a pas entrepris la liquidation des biens grevés dans les trois mois du jugement ouvrant la procédure ; que le privilège de prêteur de deniers prévu par l'article 2374 2° du code civil (ancien article 2103 2°) bénéficie à celui qui a fourni les deniers « pour l'acquisition d'un immeuble » et naît par conséquent dès lors que les deniers fournis sont bien utilisés pour acquérir un immeuble ; qu'il en résulte que le privilège grève de plein droit la totalité de l'immeuble acquis, même s'il est né du chef d'un seul des acquéreurs comme c'est le cas en l'espèce ; qu'il s'agit donc d'une garantie autonome qui permet au prêteur de bénéficier d'une garantie sur la totalité du bien ; que c'est dès lors à bon droit que l'acte du 20 novembre 2003 prévoit l'inscription du privilège du prêteur de deniers sur l'entier immeuble et précise expressément que Mme Z... est informée que l'inscription prise contre M. Y... porte sur la totalité du bien ; qu'il en résulte que la Banque pouvait poursuivre la vente forcée de l'immeuble dont elle a financé l'acquisition sans passer par une procédure préalable de partage et sans que puissent lui être opposés les démembrements de la propriété convenus entre les acquéreurs ou l'éventuelle inefficacité de ces conventions ; qu'il en résulte que la garantie est efficace nonobstant l'acquisition de l'immeuble en indivision sur la nue-propriété et en tontine sur l'usufruit ; que la publicité foncière est destinée à l'information des tiers et à leur rendre opposables les conventions portant sur les droits réels et les sûretés de sorte que le caractère restrictif de l'inscription litigieuse, tenant aux règles issues du décret du 4 janvier 1955, est sans incidence sur les droits que la Banque tient du titre ; que de surcroît, la Banque, qui n'a pas mis en oeuvre sa garantie alors qu'elle avait conservé son droit de poursuivre la vente du bien sur saisie immobilière en application de l'article L. 643-2 du code de commerce, ne rapporte pas la preuve d'un préjudice en lien de causalité avec les diligences du notaire ; qu'elle doit être en conséquence déboutée de sa demande » ;
 
 ALORS 1/ QUE : le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il instrumente ; que seuls les créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu'il n'y eût indivision sont payés sur l'actif indivis avant le partage ; que le créancier prêteur de deniers qui n'est créancier que de l'un des emprunteurs indivisaires ne peut agir, avant l'acquisition indivise, sur l'immeuble qui n'appartient pas à son débiteur ; qu'en retenant pourtant en l'espèce que « la Banque pouvait poursuivre la vente forcée de l'immeuble dont elle a financée l'acquisition sans passer par une procédure préalable de partage » (arrêt, p. 5, antépénultième alinéa), la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l'article 815-17 de ce code ;
 
 ALORS 2/ QUE : le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il instrumente ; qu'en vertu de l'effet déclaratif du partage, l'indivisaire à qui le bien est attribué dans l'acte de partage est réputé en être seul propriétaire depuis la date de son acquisition ; qu'en conséquence, le privilège du prêteur de deniers inscrit du chef de l'autre indivisaire est réputé rétroactivement n'avoir jamais existé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que, s'agissant de l'immeuble assiette de la sûreté, Mme Z... et M. Y... sont « en indivision pour la nuepropriété » à concurrence, respectivement, de 62 % et 38 % ; que la cour d'appel a encore relevé que le notaire instrumentaire n'a inscrit le privilège que « du seul chef de M. Y... sur les 38 % de la propriété et sur l'usufruit en tontine » (arrêt, p. 2, alinéas 1 et 3) ; qu'il en résultait nécessairement que l'acte instrumenté par Me X... n'était pas efficace, puisqu'il faisait courir le risque à la banque de perdre le bénéfice de sa sûreté au moment du partage, si le bien était attribué à Mme Z... ; qu'en décidant l'inverse au prétexte que « le privilège grève de plein droit la totalité de l'immeuble acquis » (arrêt, p. 5, alinéa 9), la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l'article 883 de ce code ;