cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 3,  décision 16-22.445 du 09/11/2017,  partie 6


qu'en désignant un expert avec pour mission de donner son avis sur le bien-fondé des charges appelées au vu des justificatifs et régularisations produits, de vérifier en tant que de besoin le calcul des charges, de donner son avis sur les comptes qui pourront être proposés entre les parties et de fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction de statuer sur les contestations relatives aux charges, sans rechercher si, eu égard au fait, d'une part, qu'une première expertise, close le 3 avril 2009, portant sur les charges de 2003 et 2004 avait déjà mis en évidence les carences du bailleur dans l'établissement de ses décomptes définitifs (conclusions signifiées le 13 mars 2013, p. 18, dernier §, et p. 19 s.), d'autre part, que comme le soutenaient les locataires et L'Amicale des Locataires, les décomptes de charges des exercices 2005, 2006, 2007 et 2008 étaient imprécis et flous et la régularisation des charges relatives aux exercices 2009, 2010, 2011 et 2012 n'était pas encore intervenue (conclusions signifiées le 13 mars 2013, p. 46 s.), cette mesure d'instruction ne tendait pas à pallier la carence du bailleur dans l'établissement de décomptes de régularisation fidèles et fiables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 146 du code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt du 14 avril 2016 d'AVOIR débouté les locataires de leur demande principale de restitution intégrale des provisions sur charges qu'ils ont réglées au titre des années 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 et 2014 ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur la demande de répétition de l'intégralité des provisions pour charges, à la suite d'une opération de fusion- absorption dc la SADIF, enregistrée le 16 septembre 2011 au registre du commerce et des sociétés, la société Immobilière 3F est devenue propriétaire du bâtiment E, résidence Emile Zola sis [...]                                     et vient aux droits de la SADIF en sa qualité de bailleur des appartements de cet immeuble ; que l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant ; qu'en application de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives p euvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale par le budget prévisionnel ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre locataires; que durant un mois à compter de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; que les locataires, au vu des manquements du bailleur, s'estiment fondés à demander à la société Immobilière 3F la restitution intégrale des provisions sur charges qu'ils ont réglées au titre des années 2007,2008,2009, 2010, 2011,2012,2013 et 2014 ; qu'ils dénoncent notamment les erreurs contenues dans les décomptes établis par le bailleur, même après le dépôt du rapport de l'expert, les communications de pièces incomplètes et tardives tant aux intimés qu'à l'expert, ainsi que les retards du bailleur de plusieurs années dans la régularisation des charges,; qu'ils soutiennent que la seconde expertise, ordonnée par la cour, dans son arrêt du 16 mai 2013, après la première expertise instaurée par l'ordonnance de référé du 15 mars 2007, a pallié la carence du bailleur défaillant, celui-ci ayant bénéficié de l'assistance de l'expert pour établir les régularisations des charges qui lui incombaient, et qui l'a ainsi soulagé de la charge de la preuve, alors que cette expertise a compliqué leur tâche, les locataires s'étant heurtés à l'impossibilité d'obtenir une régularisation des charges effective et à un retard de plus de huit années, compte tenu des défaillances de la société Immobilière 3F qui n'a communiqué ni les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétés, ni les décomptes de charges générales des deux syndics pour 2007, ni les décomptes individuels des locataires ; que la société Immobilière 3F précise le fonctionnement et le statut de l'ASL, dont fait partie le bâtiment E, et faisant valoir que ce régime de copropriété a rendu difficile la reddition des comptes, s'oppose à cette demande; qu'elle indique notamment qu'elle est devenue propriétaire seulement depuis 2011, que l'immeuble locatif dépend d'un ensemble immobilier, dont elle n'assure pas elle-même la gestion, et qu'elle est donc tributaire des informations et des ,justificatifs que les syndics de copropriété et que l'association syndicale libre veulent bien lui communiquer ; que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction , et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription ;