Cour d'appel de Toulouse, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-16.905 du 01/02/2023,  partie 2


qu'en statuant ainsi, cependant que le notaire, même s'il ne connaissait pas le montant exact des dettes de Mme [H] à apurer, se devait d'éclairer les parties sur l'efficacité de la transaction envisagée au regard de l'objectif recherché, visé au compromis, fut-ce en s'enquérant préalablement du passif de Mme [H] à apurer et/ou de tout élément utile, la cour d'appel a méconnu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°/ que le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels il prête son ministère et d'en assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité, au besoin en procédant à la vérification des faits et des conditions nécessaires à cet effet ; que pour exclure toute faute du notaire pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l'apurement des dettes de Mme [H] et l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d'appel a retenu qu'il ne pouvait personnellement s'en convaincre, sauf à recueillir des éléments d'appréciation supplémentaires sur l'opportunité économique de l'opération de vente à réméré envisagée, ce qu'il n'avait pas à faire ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, pour assurer l'efficacité de l'acte prévoyant une opération dont l'objectif était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », au moyen d'une vente immobilière au prix net de 105 000 euros, le notaire ne devait pas attirer l'attention du vendeur sur le prix de vente stipulé au compromis, dont les vendeurs soulignaient qu'il ne se montait qu'à environ la moitié de l'estimation qui avait été faite de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 4°/ que le devoir de conseil et d'information auquel est tenu le notaire a un caractère absolu, et qu'il y est donc soumis quelles que soient les compétences et connaissances personnelles des parties à l'acte qu'il dresse ; que pour exclure toute faute du notaire pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l'apurement des dettes de Mme [H] et l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d'appel, constatant que le compromis stipulait que l'objectif de l'opération litigieuse était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », a retenu que Mme [H] était mieux à même que quiconque de savoir que ses dettes, dont le montant de 175 394,12 euros ne figurait pas au compromis, pas plus que le solde, inclus dans ce montant, du crédit de restructuration souscrit le 29 mai 2007 et garanti par une inscription hypothécaire et le dépôt de son dossier de surendettement, ne pourraient être intégralement acquittées grâce au produit net de la vente fixé selon l'accord des parties à la somme de 105 000 euros, soit le prix de vente minoré des frais d'étude, montage financier, préparation des actes, déplacement et gestion du dossier, les frais de l'investisseur et l'avance sur indemnité d'occupation ; qu'en statuant ainsi par un motif insusceptible d'exclure la propre faute du notaire, tiré de la connaissance que Mme [H] avait de son passif et de sa capacité à se convaincre elle-même de l'inefficacité de l'opération envisagée pour apurer ses dettes et racheter son immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 7. Le notaire instrumentaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l'acte par lequel elles s'engagent, dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties et sans avoir à porter d'appréciation sur l'opportunité économique de l'opération.
 
 8. Ayant relevé que la promesse de vente, qui énonçait que le vendeur avait contacté l'acquéreur pour la réalisation d'une vente à réméré lui permettant une restructuration financière et la sauvegarde de son patrimoine, ne mentionnait ni le dépôt par Mme [A] d'un dossier de surendettement, ni l'évaluation par la commission de surendettement du montant des engagements de celle-ci et ayant retenu que le notaire ne pouvait personnellement se convaincre, même en levant un état hypothécaire, de l'inadaptation de l'acte à l'apurement du passif et à l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer la faculté de rachat, sauf à rechercher, ce qui ne lui incombait pas, des éléments supplémentaires d'appréciation de l'opportunité économique de l'opération, la cour d'appel a pu en déduire, sans avoir à procéder à une recherche concernant la valeur de l'immeuble qui ne lui était pas demandée,que le notaire n'avait pas manqué à son devoir d'information et de conseil.
 
 9. Le moyen n'est donc pas fondé
 
 Mais sur le premier moyen, pris en ses cinquième et sixième branches
 
 Enoncé du moyen
 
 10. Les vendeurs font le même grief à l'arrêt alors :