Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-26.010 du 08/12/2021,  partie 10



 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires La Résidence Camino Azul de ses demandes tendant à la condamnation de la SCP [B] [I] à payer la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCP de notaires ne pouvait, même dans le cadre de son obligation de conseil découlant de ses obligations d'officier ministériel, préconiser l'intégration dans les parties communes de la copropriété des lots destinés aux services communs de la résidence hôtelière ; qu'elle était liée par les dispositions du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qui qualifiait ces locaux de parties privatives affectés d'une quote-part de parties communes ; les notaires devaient aussi respecter l'effet relatif de la publicité foncière et ne pouvaient conseiller de reconnaître au syndicat des copropriétaires un droit de propriété sur les lots privatifs dont la SCI Camino Azul demeurait propriétaire en sa qualité de promoteur pour ne pas les avoir vendu, la situation faisant d'elle un copropriétaire forcé de la copropriété à partir du moment où cette dernière a eu la personnalité morale. S'ils l'avaient fait, ils auraient engagé leurs responsabilités professionnelles en portant atteinte au droit de propriété de la SCI Camino Azul ; que les actes reçus le 31 décembre 2010 (modification du règlement de copropriété mettant en place une nouvelle distribution des locaux du rez-de-chaussée et vente d'une partie de ces lots à la SCI CRISTAL) respectent la destination de l'immeuble et la libre disposition de tout copropriétaire sur son lot privatif ; c'est au contraire la revendication du syndicat des copropriétaires qui plaide dans l'intérêt de la SARL sans droit ni titre qui méconnaît l'article 544 du code civil comme les articles 6 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 réglementant la copropriété, loi qui est d'ordre public ;
 que l'obligation de conseil ne pouvait pas les conduire à conseiller à la SCI Cristal et au syndicat des copropriétaires la modification dont ce dernier énonce qu'elle aurait dû être proposée ; qu'en outre, les notaires n'avaient pas le pouvoir de contrôler à priori les conditions dans lesquelles la SCI Cristal utiliserait les droits réels par elle acquis ; que les droits des autres copropriétaires autres que la SCI Camino Azul et son ayant droit, n'étaient pas concernés ; que les notaires n'ont pas à se rendre sur les lieux pour vérifier le bon état de la chose vendue pour comparer les lieux avec l'état descriptif établi par un géomètre et déposé en leur étude en annexe nécessaire du règlement ; ils n'avaient pas à se préoccuper de l'état effectif des lots vendus, ni à contrôler les erreurs commises ; ils n'avaient pas au 31 décembre 2010 à se préoccuper de la délivrance au syndicat des copropriétaires des parties communes telles qu'elles avaient pu être déterminées dans le règlement de copropriété en vigueur jusqu'à cette date.
 Ce qui est au demeurant reproché au notaire relativement à un manquement de délivrance de parties communes n'est en réalité que la reformulation du reproche qui leur est fait de ne pas avoir requalifié en parties communes de copropriété des lots privatifs qui étaient restés la propriété de la SCI Camino Azul pour ne pas les avoir vendus ; qu'en outre, s'agissant du préjudice, il y a lieu de rappeler qu'il n'en existe pas qui ait été causé à la SARL La Closerie Lourdes puisqu'elle occupe sans titre une partie des locaux et qu'elle ne peut donc pas se prévaloir des incohérences matérielles induites dans les faits par la division opérée en décembre 2010 et par l'entrée de la SCI Cristal dans une partie des locaux, ayant eu pour conséquence de compliquer les communications entre les lots qu'elle continue d'occuper de fait ; que les actions visant la SCP de notaires sont donc infondées et le jugement sera confirmé de ce chef (arrêt, p. 13) ;
 
 ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QU'aucune faute ne peut être retenue contre la société civile professionnelle de notaires, qui n1avait pas à exiger du vendeur qu1il intègre dans les parties communes les lots litigieux et qui a assuré la validité et l'efficacité des actes reçus (jugement, p. 8 § 1) ;
 
 ALORS QUE le notaire, rédacteur d'acte, doit, avant de dresser cet acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'efficacité ; qu'il est, à ce titre, notamment tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard des parties sur les risques juridiques dont il a pu prendre connaissance au regard des documents utilisés pour préparer la rédaction de l'acte ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Camino Azul faisait valoir (concl., p. 35) que la SCP [B] [I], qui avait instrumenté les ventes de lots de copropriété de la résidence de tourisme, aurait dû alerter les copropriétaires sur les contradictions entre le règlement de copropriété et la notice descriptive annexée à l'acte de vente, dans la mesure où les espaces communs de la résidence de tourisme étaient des lots privatifs destinés à un usage commercial sans réelle affectation à l'usage de la résidence de tourisme, tandis que la notice descriptive faisait croire le contraire