Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-21.566 du 28/11/2018,  partie 3


que durant cette longue phase de discussion préalable à la réitération par acte authentique de l'acte de vente passé devant le notaire le 17 octobre 2011, à aucun moment le notaire, associé et artisan de ce montage, ne démontre avoir informé les époux B... de l'impossibilité pour cet immeuble achevé depuis plus de 5 années d'entrer dans le champ d'application de la TVA conformément à l'article 261-5, alinéa 2 du code général des impôts, et donc de mener à bien leur projet, ni encore de l'inutilité de créer une SCI, mais a, au contraire, affirmé le contraire dans les mails échangés, mentionnant en outre, dans l'acte, un prix d'achat sans mentionner expressément qu'il s'entendait HT, ce qui est habituellement précisé quand c'est le cas d'espèce, et notamment lorsqu'il s'agit d'un contrat de vente conclu entre non commerçants, confortant ainsi les époux B... qu'il s'agissait bien d'une somme toutes taxes comprises ; qu'à cet égard, il admet expressément à la page 6 de ses conclusions, 1er paragraphe, ne pas avoir « expressément détrompé M. et Mme B... quand celui-ci a fait mention d'un prix TTC » (pièce adverse 4), même s'il ajoute en complète contrariété qu'il n'a en revanche jamais laissé croire à quiconque que la vente aurait été soumise à la TVA, précisant qu'il existe en effet un nombre considérable de taxes autres que la TVA telles que la taxe foncière, la taxe départementale, etc
 , lesquelles, il convient de le relever, sont rarement incluses dans un prix de vente que le notaire, pour éluder sa responsabilité ; ne saurait non plus se retrancher derrière la clause insérée à l'acte authentique portant sur les « déclarations fiscales » énonçant que le bien vendu n'entrait pas dans le champ d'application de la TVA, dès lors que cette clause est venue en substitution de celle contenue au compromis de vente, en en modifiant radicalement le contenu et la portée, et par là même le régime fiscal applicable à l'immeuble qui n'entrait plus dans les prévisions des parties et ce, sans démontrer par ailleurs, ni alléguer qu'il aurait tout spécialement attiré l'attention de M. et Mme B... sur cette clause modifiée qui allait à l'encontre de leur prévision en ne leur permettant plus de réaliser leur opération projetée de récupérer la TVA pour financer les travaux de remise en état et mises aux normes du bâtiment ainsi acquis, trompant ainsi, non sans une certaine déloyauté, la vigilance des époux B... qui avouent ne pas avoir prêté attention à la clause convenue à l'acte, au regard du contenu du compromis de vente et des échanges intervenus avec le notaire avant la signature de cet acte authentique, qui avaient fait naître avec ce professionnel une relation de confiance certaine ; qu'or, au titre de son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte de vente, il est constant que le notaire doit, avant de dresser des actes, procéder à la vérification des conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ceux-ci ; qu'en l'espèce, il aurait dû aviser les époux B... de cette impossibilité fiscale dès l'exposé de leur objectif ; qu'en sa qualité de juriste et par sa fonction, « il ne peut ignorer les règles du droit positif et est donc responsable lorsqu'il commet une erreur de droit lorsqu'elle porte sur une question juridique certaine ou lorsqu'il méconnaît une solution jurisprudentielle et doit informer ses clients de ce qui est juridiquement possible et de ce qui ne l'est pas » ; qu'en l'espèce, le notaire a commis des manquements fautifs à son obligation de conseil, d'information, ainsi qu'à celle d'assurer l'efficacité de son acte en ce qu'il n'a pas permis aux époux B... de réaliser leurs prévisions économiques que pourtant, et tel qu'il est démontré par les mails, le notaire connaissait, et en les laissant s'engager en les accompagnant dans un projet d'acquisition immobilière qui était irréalisable fiscalement ; qu'il en résulte que les époux B... qui avaient envisagé cette opération dans le cadre d'une enveloppe financière globale de 360.000 € comprenant l'acquisition de l'immeuble et les travaux de réfection et de mise aux normes de l'immeuble, se trouvent contraints de rajouter à cette somme de 360.000 €, une somme correspondant au coût des travaux de réfection et mise aux normes de l'immeuble qui avait été calculé précisément dans leur plan de financement au montant de la TVA qu'ils escomptaient pouvoir récupérer ; que leur préjudice est donc certain, car les époux B... se retrouvent désormais propriétaires de cet immeuble et seront contraints d'acquitter en sus de son prix d'acquisition le coût de ces travaux, ce qui ne faisait pas partie de leurs prévisions économiques et qui porte le montant total de leur investissement à la somme de 418.997 €, ce qui représente un écart significatif et important entre la prévision de leur investissement financier et le coût réel qui va leur en coûter ; que M. X... sera en conséquence condamné, in solidum avec son assureur à indemniser M. et Mme B... à concurrence de leur entier préjudice évalué à la somme de 58.997 €, correspondant au montant de la TVA qu'ils auraient dû récupérer et affecter au paiement des travaux ;