Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.458 du 21/02/2019,  partie 2



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie d'exploitation de résidences services et la société Pythagore Grande Arche.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Cers de sa demande tendant à voir dire et juger que l'indemnité d'éviction principale doit être évaluée sur la base la perte totale du fonds de commerce, et suivant la méthode du chiffre d'affaires, affecté d'un coefficient de 2,5, à la somme de 30.889 € par lot et d'AVOIR condamné la société CERS à verser aux débiteurs des indemnités d'éviction , à la date d'effet des congés et jusqu'à libération des lieus au titre de l'indemnité d'occupation la somme mensuelle de 25,30 € le m² pour les lots à usage de studio pourvu d'un balcon et en y ajoutant 70 € par mois pour tout studio bénéficiant d'un emplacement de parking ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE selon l'article L.145-14 du code de commerce : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; que la cour retiendra en l'espèce la monovalence des locaux, l'immeuble de la résidence Pythagore Grande Arche ayant, selon le règlement de copropriété, une destination exclusive à l'usage de résidence d'habitations locatives en meublé ou non, destinées au logement d'étudiants avec fourniture de service dont notamment ceux prévus à l'article 261-D du code général des impôts et de l'Instruction de la Direction générale des impôts en date du 11 avril, à l'exception : - des lots numérotés 72 et 72 destinés à l'usage d'activités, - et du lot numéro 74 destiné à usage commercial, destination qui ne pourrait être modifiée que dans l'hypothèse, peu probable, d'une décision des copropriétaires prise à l'unanimité, étant en outre observé que pour pouvoir bénéficier de l'amortissement pendant 20 ans, les copropriétaires de cette résidence, édifiée en 1999, ne pourraient en changer la destination avant l'année 2019 ; que de plus, un immeuble divisé en 262 studios destinés à l'habitation, ne pourrait être utilement transformé en un immeuble de bureaux, voire d'entreprise artisanale ou autre sans de coûteux aménagements dont la faisabilité légale ou technique n'est pas avérée ; que cette monovalence des locaux exclut le plafonnement du loyer, puisqu'elle renvoie aux dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce pour fixer le prix du bail selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ; que pour apprécier la valeur marchande du fonds de commerce, la SNC CERS plaide pour la prise en compte d'une unité économique d'exploitation, considérant qu'elle exploite, au travers de baux commerciaux, l'ensemble des lots de la résidence et que la perte d'un seul par non renouvellement du bail correspond ainsi, pour elle, à une perte partielle (i. e : totale) de ce fonds de commerce ; qu'elle entend donc voir la cour retenir la méthode hôtelière et chiffrer, sur la base de la perte globale du fonds de commerce à partir du chiffre d'affaires annuel moyen des trois dernières années, multiplié par un coefficient de 2,5 compte tenu d'une évolution à la hausse des loyers moyens en 2014 et 2015, et des 168 lots qu'elle exploite encore, l'indemnité d'éviction principale à la somme de 30.889 euros par lot, subsidiairement à 29.424 euros si est retenue la moyenne entre la méthode par le chiffre d'affaires et par l'EBE ou, à titre très subsidiaire, à 24.711 euros si le chiffre d'affaires est affecté d'un coefficient 2 ; qu'il est indéniable que la société La Gestion Active Services a été, lors de la livraison de la résidence Pythagore Grande Arche, son seul exploitant, notamment au travers des 262 baux commerciaux que lui ont été consentis par les différents copropriétaires qui se sont portés acquéreurs des parties privatives, mais aussi de la convention de résidence - services, qu'elle a signé le 15 mars 2001 avec la SNC Pythagore Grande Arche, dans laquelle elle s'est engagée à fournir aux occupants de la résidences divers services, dont : - l'accueil des occupants, - la laverie, - le nettoyage régulier des locaux, - l'usage du mobilier des parties communes, - le standard téléphonique, et, sur option des résidents :- les petits déjeuners, - la fourniture de linge de maison, - le nettoyage des parties privatives ;