Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.118 du 13/09/2018,  partie 5


qu'en affirmant, en l'état d'une clause d'accession en fin de bail, que les travaux s'analysaient en une modification notable des caractéristiques du local et en une amélioration, en toute hypothèse, la cour d'appel, qui n'a pas fait prévaloir le régime des améliorations, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ; qu'ainsi, elle a violé les articles R 145-3, R 145-8 et R 145-10 du code de commerce ;
 
 2. ALORS QUE des constructions réalisées sur un terrain nu, en vue d'accueillir la clientèle, conformément aux clauses du bail, constituent des améliorations, au sens de l'article R 145-8 du code de commerce ; qu'il ressort des constatations auxquelles les juges du fond ont procédé que le preneur a fait effectuer des travaux dès la première année du bail pour transformer le terrain nu en une exploitation commerciale de camping par la construction de bâtiments destinés à l'accueil du public et de diverses commodités ; qu'en affirmant que de tels travaux emportaient modification de la structure même des lieux loués, dès lors que la parcelle [...] était devenue bâtie, la cour d'appel a violé les articles R 145-3, R 145-8 et R 145-10 du code de commerce ;
 
 3. ALORS QUE le bailleur ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des aménagements réalisés par le preneur que s'il en a acquis la propriété par accession ; que même en l'état d'une clause d'accession, le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d'amélioration réalisés par le preneur pendant le bail précédent à renouveler que s'il en a intégralement supporté la charge directement ou indirectement ; qu'en affirmant que le bailleur avait indirectement pris à sa charge le financement des travaux structurels par l'acceptation d'un loyer réduit, par l'application de révisions de loyers très avantageuses et, enfin, par la conclusion d'un bail de longue durée de plus de trente ans, sans nier que la société LA TOURRE PLAGE avait participé, pour partie du moins, au financement des travaux, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que les bailleurs avaient financé l'intégralité des travaux ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 145-8 du code de commerce, ensemble l'article R 145-10 du code de commerce ;
 
 4. ALORS si tel n'est pas le cas QU'à tout le moins, il appartient au bailleur de démontrer que le bail mentionne l'existence d'un lien entre les travaux et la réduction de loyer et que la participation du bailleur soit notable pour justifier à elle seule le déplafonnement du loyer ; qu'en s'abstenant d'expliquer en quoi la participation du bailleur était notable pour justifier à elle seule le déplafonnement du loyer, ni vérifier que le bail commercial mentionnait le lien entre les travaux et la réduction de loyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 145-8 du code de commerce, ensemble l'article R 145-10 du code de commerce ;
 
 5. ALORS QUE la monovalence suppose que les locaux soient aménagés de telle sorte qu'ils constituent une exploitation unique concernant une même clientèle ; qu'en se déterminant en considération de la spécificité de l'activité de camping, tout en constatant que des aménagements avaient été réalisés pour équiper en eau et en électricité les emplacements des tentes, des caravanes, des camping-cars et des mobil-homes, et pour fournir un ensemble de services d'hygiène, de restauration, de commerces et de loisirs sur place, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si de tels aménagements constituaient une exploitation unique concernant une même clientèle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 145-10 du code de commerce ;
 
 6. ALORS QUE le caractère de monovalence implique que des locaux ont été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne peuvent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et couteux ; qu'en décidant que la transformation du camping existant en une autre activité rendrait inutiles les coûteux investissements de la société LA TOURRE PLAGE, sans s'expliquer sur l'importance et le coût des travaux nécessaires à une nouvelle affectation, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure de vérifier qu'elle avait exercé le pouvoir souverain qu'elle tient de la loi ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles R 145-3, R 145-8 et R 145-10 du code de commerce.