Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-16.827 du 03/11/2016,  partie 2


appel de Lyon ;
 
 Condamne la société San Marina aux dépens ;
 
 Vu l&apos;article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l&apos;arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize. 
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils, pour la société Marveine.
 
 IL EST FAIT GRIEF à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir débouté la SCI Marveine de sa demande de fixation judiciaire du loyer de base ;
 
 AUX MOTIFS QUE « le bail qui fait la loi des parties et a à leur égard force obligatoire nonobstant les considérations de la SA San Marina sur le fait qu&apos;il s&apos;agirait d&apos;un contrat d&apos;adhésion comporte une clause intitulée fixation du loyer en renouvellement ainsi rédigée : « de convention expresse entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante du présent bail il est stipulé qu&apos;en cas de renouvellement dans les termes et conditions découlant de la législation en vigueur, le loyer de base sera fixé selon la valeur locative telle que déterminée par les articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ou tout autre texte qui lui sera substitué. A défaut d&apos;accord le loyer de base sera fixé judiciairement selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur. Toute autre clauses et conditions du bail en ce compris le loyer variable addition seront maintenues et appliquées dans le cadre du bail renouvelé. Cet article constitue dans son intégralité une condition déterminante du présent bail sans laquelle le bailleur n&apos;aurait pas contracté ce qui est expressément accepté par le preneur » ; qu&apos;au vue de cette clause, le premier juge a exactement rappelé que la fixation du loyer renouvelé d&apos;un tel bail échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux et à la compétence de la juridiction des loyers commerciaux pour n&apos;être régie que par la seule convention des parties ; que les parties ont expressément stipulé le contraire et prévu une fixation judiciaire du loyer base en cas de désaccord sur la valeur locative ; que pour pallier cette contradiction, la SCI Marveine ne peut utilement invoquer le mécanisme d&apos;extension conventionnelle du statut, puisque le maintien de la clause de loyer binaire voulu par les parties a précisément pour effet d&apos;exclure l&apos;application du statut aux règles de fixation judiciaire, de sorte qu&apos;il ne peut être retenu sans dénaturation de la commune intention des parties que la clause a pour effet de convenir de l&apos;application des règles statutaires ; qu&apos;en effet, si l&apos;existence d&apos;une clause de loyer binaire fait échapper la fixation du loyer renouvelé aux dispositions du statut c&apos;est en raison de l&apos;incompatibilité existant entre la clause recette et les règles statutaires relatives à la fixation du loyer puisque le loyer dans un tel bail n&apos;est pas fixé selon les seuls critères définis à l&apos;article L. 145-33 du Code de commerce (critère que le juge des loyers commerciaux a l&apos;obligation d&apos;appliquer dans le cadre du statut des baux commerciaux) mais peut prendre en considération des éléments étrangers à cette énumération tel qu&apos;un pourcentage sur le chiffre d&apos;affaire réalisé par le preneur ; que vainement encore la SCI Marveine soutient que l&apos;accord des parties et la liberté contractuelle dont il est l&apos;expression permet d&apos;écarter cette incompatibilité ; qu&apos;en effet, et quelque soit les éléments dont il est composé le loyer qualifié d&apos;indivisible par l&apos;appelant représente en définitive la somme payée par le locataire au copropriétaire en contrepartie de la mise à disposition des locaux de sorte que le juge des loyers commerciaux qui a compétence pour fixer le prix du bail révisé ou renouvelé doit nécessairement s&apos;attacher à l&apos;examen de l&apos;ensemble de cette contrepartie, prise dans sa globalité, sans ignorer l&apos;incidence de la part variable ; que si les parties peuvent librement stipuler s&apos;agissant du loyer initial et peuvent le cas échéant d&apos;un commun accord fixer par avance les conditions de fixation du loyer du bail renouvelé, elles ne peuvent que stipuler sur les droits dont elles ont la disposition, ce qui ne peut concerner ni l&apos;ordre public judiciaire ni la mise en oeuvre de disposition législatives impératives ; qu&apos;en l&apos;espèce, même si les dispositions de l&apos;article L. 145-33 du Code de commerce n&apos;entrent pas dans le champ d&apos;application de l&apos;article L.145-15 du Code de commerce qui permettent de fixer les dispositions d&apos;ordre public du statut des baux commerciaux, il n&apos;en demeure pas moins que dans le cadre du débat judiciaire qui s&apos;ouvre à raison du désaccord des parties les dispositions de l&apos;article L. 145-33 s&apos;imposent au juge des loyers commerciaux qui ne saurait fixer par application d&apos;autres critères que ceux que la loi lui prescrit le loyer du bail renouvelé qui ne peut en aucun cas excéder la valeur locative ; qu&apos;