cour d'appel de Pau
1ère Chambre,  décision 17-14.114 du 05/04/2018,  partie 6



 AUX MOTIFS QUE du fait de l'effet rétroactif de l'annulation, il convient de replacer les parties dans la situation où elles se trouvaient à la date de la conclusion du contrat de prêt et en conséquence, de dire que la SCI Le Moulin de Boly recouvrera les droits immobiliers sur le lot ainsi précisé ci-dessus au profit de la liquidation à laquelle Mme A... a déclaré sa créance qui comprendra en application de l'article 1611 du code civil, outre la restitution du capital versé, le montant de tous les dommages intérêts en réparation de ses préjudices subis correspondant aux sommes qu'il a versées sans contrepartie ou en pure perte et qui seront fixés comme suit : - la somme de 118 879,20 euros versée sans contrepartie, au titre de la fraction du prix d'achat débloqué, outre intérêts au taux légal à compter de la date de chacun des versements soit à compter du 2 février 2010 pour la somme débloquée à hauteur de 92 461,60 euros et à compter du 8 mai 2011 pour celle débloquée à hauteur de 26 147,60 euros jusqu'à complet remboursement à la banque de cette somme, - la somme de 4 439,85 euros au titre des frais de vente (frais notarié, taxe hypothécaire), - la somme de 1 717,17 euros au titre de la caution qui ne donnera pas lieu à restitution selon les écritures de la banque (page 5 in fine), - la somme de 600 euros au titre des frais de courtage, - le montant des cotisations de l'assurance groupe versé par la demanderesse outre celui qu'elle sera tenue de verser jusqu'au remboursement du prêt à la banque, - la somme de 436 euros au titre des frais de prestataire en matière fiscale, - la somme de 21 646,53 euros correspondant au montant de la TVA réglée sous réverse de justifier de son non remboursement par les services fiscaux ;   que l'opération de défiscalisation consiste à investir dans l'achat d'un bien entrant dans une opération de défiscalisation, laquelle permet en contrepartie, de diminuer le montant des impôts sur les revenus à concurrence d'un pourcentage fixé par l'Etat ; qu'eu égard à ces circonstances, le préjudice invoqué par Mme A... n'est pas tant financier puisqu'en l'espèce, du fait de la résolution de la vente et du contrat de prêt accessoire, celle-ci n'aura plus à honorer le financement de ce bien, que celui de voir augmenter son patrimoine par l'avantage fiscal qui lui était consenti lui permettant Indirectement d'affecter partie de la somme d'argent qu'il aurait dû débourser au titre de l'impôt, à financer l'acquisition d'un bien ; que toutefois, ce préjudice ne peut constituer qu'une perte de chance dès lors que la réussite de cette opération est soumise à plusieurs aléas contractuels : que le bénéficiaire de cette défiscalisation honore jusqu'au bout ses engagements financiers par rapport la banque, que le contrat de location de 9 années ne soit pas interrompu, et qu'enfin, l'acquéreur ne soit pas mis en situation d'avoir à revendre le bien avant l'expiration du délai de 20 années, sous peine de perdre ses avantages fiscaux ; qu'en revanche, du fait de l'existence de ces prêts contractés, la capacité d'emprunt de Mme A... s'en est trouvée amputée d'autant, et lorsqu'à l'issue de cette procédure, elle retrouvera sa pleine capacité financière à emprunter pour éventuellement souscrire à nouveau à une telle opération, il est avéré qu'elle ne pourra à cette date, bénéficier d'un taux de défiscalisation aussi intéressant qu'en 2010 ; que l'indemnisation de cette perte ce chance peut dès lors être portée à la somme de 30 000 euros ; que le jugement sera amendé sur le montant du préjudice à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Le Moulin de Baty ; que Mme A... a régulièrement déclaré sa créance à titre chirographaire au passif de la SCI à hauteur de 274 433,09 euros ; qu'au vu de ce qui précède, il convient de fixer sa créance à la judiciaire de la SCI à hauteur de la somme de 177 718,72 majorée du montant des cotisations de l'assurance groupe à parfaire au jour du remboursement de cette somme à la banque , ainsi que des intérêts au taux légal sur la somme de 92 461,60 euros à compter du 2 février 2010 et sur celle de 26 147,60 euros à compter du 8 mai 2011 jusqu'à complet remboursement de ces sommes à la banque ;   que, sur l'étendue du préjudice de Mme A..., le notaire sera condamné à l'indemniser de son dommage constitué par la somme équivalente au montant de celles qu'elle a déclarée à la liquidation du promoteur vendeur, et qui n'ont reçu aucune contrepartie ou encore, ont été versées en pure perte, et qui constituent son préjudice avéré ;
 
 1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ;