Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.180 du 01/04/2021,  partie 3


En revanche, "si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout autre abus de droit de l'acquéreur le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre". L'indemnité forfaitaire est fixée à 81 000 euros. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 13 juin 2016 à 18 heures, durée qui a été prorogée jusqu'au 30 juin 2016 à 18 heures, par acte du 3 juin 2016. En l'espèce, il est constant qu'au 30 juin 2016, les acquéreurs n'ont pas obtenu le prêt mentionné dans le compromis de vente.
 La condition suspensive est réputée accomplie lorsque les acquéreurs n'ont pas demandé l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations du compromis de vente. Il leur incombe de prouver qu'ils ont satisfait à leurs obligations en sollicitant un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente.
 Sur ce point, la condition suspensive prévue dans le compromis de vente (paragraphe D) dispose que, pour l'application de cette condition, les caractéristiques financières du prêt sont les suivantes: un montant de 757 800 euros avec un taux d'intérêt maximum (hors assurance, frais de dossiers et d'hypothèque) de 2,30% par an, remboursable sur une durée de 25 ans.
 Il résulte de la lecture combinée des courriers du 29 juin 2016, 10 septembre 2016 et du 26 avril 2018, auquel est jointe la demande de prêt n°003574036 00, qu'il est établi que les époux V... ont déposé une demande de prêt auprès de la banque LCL, d'un montant de 757 800 euros, sur 25 ans, pour un taux de 1,80%; demande qui a fait l'objet d'un refus le 29 juin 2016. La banque précise, dans son courrier du 10 septembre 2016, que le prêt aurait été refusé aussi au taux de 2,3%; étant relevé que la lecture combinée de ces trois courriers établit sans aucun doute que le courrier du 10 septembre 2016 a bien trait à la demande de prêt de 757 800 euros ét n'est pas relatif à un quelconque autre prêt.
 Dès lors, les époux V... établissent qu'ils ont déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques du compromis de vente, telles que définies dans son paragraphe D; peu important que les documents annexés au protocole de désengagement du 7 juillet 2016 soient relatifs à un autre prêt sollicité pour un montant de 872 693 euros et rejeté le 28 juin 2016. La question de la réalité des démarches des acquéreurs auprès de "Meilleur taux Enghien-les-Bains" et l'appréciation de la conformité de leurs démarches auprès des courtiers "Meilleur taux Enghien-les-Bains" et Avisofi par rapport aux conditions du compromis de vente sont inopérantes, étant relevé que s'il est exact qu'il est précisé au paragraphe E du compromis de vente que "les acquéreurs entendent solliciter tout organisme de leur choix et Meilleur taux Enghien-les-Bains", il n'en demeure pas moins que la condition suspensive renvoie uniquement aux caractéristiques du prêt défini au paragraphe D, et non pas au paragraphe E. Dès lors, les organismes financiers sollicités par l'acquéreur n'apparaissent qu'à titre purement informatif et n'impliquent aucune obligation de leur part. Le compromis prévoyant que l'acquéreur s'oblige à déposer une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies au paragraphe D, et les époux V... ayant démontré qu'ils avaient déposé une demande de prêt conforme auprès de la Banque LCL, il y a lieu de dire qu'ils n'ont pas manqué à leurs obligations contractuelles.
 Il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal de grande instance de Pontoise a retenu que les époux V... n'établissaient pas avoir sollicité un prêt qui correspond aux caractéristiques définies dans le compromis de vente et c'est à tort qu'il a considéré que la condition suspensive doit être réputée accomplie, en application de l'article 1178 ancien du code civil » ;
 
 1°) ALORS QU'il incombe à l'acquéreur d'un bien immobilier, bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente conclue sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui entend se prévaloir de la défaillance de cette condition, d'établir qu'il a effectivement demandé, en temps utile, un prêt conforme aux critères prévus par le contrat ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que le compromis de vente précisait que les acquéreurs devaient solliciter un ou plusieurs prêts d'un montant hôtel de 757 800 €, au taux maximum de 2,30 % par an, sur une durée de 25 années, correspondant à des charges mensuelles maximales de 3323,80 €, d'une part et que les époux V... avaient déposé une demande de prêt auprès de la banque LCL d'un montant de 757 800 €, sur 25 ans, pour un taux de 1,80 % ;