cour d'appel d'Aix en Provence
3e Chambre  A,  décision 17-14.191 du 14/06/2018,  partie 2


Il existe aussi un cinquième lot situé entre le mur de soutènement en amont et la maison de Monsieur Y.... Ce lot se compose d'un appartement type duplex. Dans la continuité de l'appartement il existe une terrasse Jean-Christophe BALAT Avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation [...] extérieure. Depuis cette terrasse nous constatons la présence d'un reste de mur en parpaing creux de 10 cm d'épaisseur sur une hauteur approximative de 1,50 m. Nous constatons que le remplissage en béton n'est pas uniforme, des parpaings restent vides de béton. Ce mur prenait visiblement naissance contre le mur de soutènement en pierres et avait un retour parallèle à la ligne de foulées des marches extérieures. Le retour retenait probablement les terres de la terrasse. D'après nos constatations ce mur se trouve sur le 5ème lot, hors de la propriété de Monsieur Y.... Une partie du mur en parpaings s'est effondrée sur le terrain sous-jacent, nous constatons qu'un escalier en béton s'est également effondré. Enfin nous n'avons pas relevé d'éléments provenant de la propriété de Monsieur Y... sur le terrain situé au nord de la maison » ; que les désordres subis par les époux Z... résultent de l'écroulement d'un mur de clôture et d'un escalier situé en limite de propriété ; qu'il ressort du règlement de copropriété que l'immeuble sis [...] est divisé en cinq lots ; que le cinquième lot comprend la petite construction accolée à l'immeuble principal et se compose de deux pièces avec cabinet de toilettes water-closet, terrasse au-devant avec le jardin faisant suite ainsi que la cour et l'escalier d'accès ; que le propriétaire de ce lot a l'entretien exclusif de l'escalier et de la cour d'accès, ainsi que du jardin ; qu'il ressort des titres de propriété et règlement de copropriété que M. Y... n'est propriétaire d'aucun escalier, ni jardin ; que les désordres proviennent exclusivement des constructions se trouvant sur le lot 5 dont M. Y... n'est pas propriétaire ; que suivant acte en date du 23 juillet 2010, M. Joseph X... a fait l'acquisition de la SCI Valpas de ce lot nº 5, à savoir : « Une petite construction accolée à l'immeuble principal se composant de deux pièces avec cabinet de toilette water-closet, terrasse au-devant avec le jardin y faisant suite ainsi que la cour et l'escalier d'accès ainsi que les 120/1000ème des parties communes » ; qu'il est noté dans cet acte que les biens vendus sont en très mauvais état et qu'ils ne disposent d'aucun système de chauffage, ni d'installation électrique ; qu'il est également noté que l'acquéreur prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s'ils existent, pourraient être affectés ; qu'il est également indiqué au titre « Procédure » de l'acte en page 15 : « Les parties déclarent : - que les biens vendus sont inclus dans une copropriété qui n'est pas organisée suite à l'absence de syndic ainsi qu'il a été dit ci-dessus, - qu'il y a des murs semblant dépendre de la copropriété qui se sont affaissés, - que le voisin a assigné un des copropriétaires. L'avocat de ce copropriétaire a déposé ses conclusions et la copropriété sera certainement assignée après nomination d'un syndic. La copie de l'assignation et des conclusions sont demeurées ci-jointes et annexées après mention et visa par l'acquéreur. Ainsi sans préjuger des actions futures et des décisions de justice l'acquéreur ou la copropriété pourra être condamnée à faire de travaux sur ces murs et à acquitter des dommages et intérêts et dépens... » ; que cet acte notarié précise : « Le vendeur et ses ayants droit ou ayant cause, personne physique ou morale et Monsieur Marcel D... à titre de caution personnelle, s'engagent à relever de toute condamnation, dépenses et frais, l'acquéreur concernant cette procédure éventuelle ainsi que l'aboutissement de celle-ci, par suite à lui rembourser à première demande et sur justificatif l'intégralité du coût des dépenses que l'acquéreur pourrait être amené à exposer. Le tout sous réserve que l'acquéreur tienne informé le vendeur de toute procédure action à venir ainsi que des devis éventuels qui devront être établis [...] » ; que le règlement de copropriété de l'immeuble en date du 2 juin 1954 transcrit au premier bureau des hypothèques de Nice le 2 juin 1954 volume 1913 nº 25, confirme que le 5ème lot comprend la petite construction accolée à l'immeuble principal et « se compose de deux pièces avec cabinet de toilette-water-closet, terrasse avec au-devant le jardin y faisant suite ainsi que la cour et l'escalier d'accès. Le dit lot figurant sous la teinte bistre est le numéro 5 au plan ci-annexé. Le propriétaire de ce lot aura l'entretien exclusif de l'escalier de la cour d'accès ainsi que du jardin » ; qu'il résulte de ce qui précède que seul M. X... est propriétaire du lot n° 5 à l'origine du trouble de voisinage ; qu'il doit en supporter les conséquences conformément aux dispositions de l'acte de vente précité ;