Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.124 du 05/03/2020,  partie 9


que le nombre de logements offerts à la location sur le seul hameau de Montredon ([...]) a donc été très largement supérieur à la demande entre 2004 et 2007, ce qui a entrainé une importante vacance locative décrite en page 12 du programme local de l'habitat de la communauté d'agglomération de Carcassonne de 2009 (pièce 28 d'A... M...) ; que c'est pourquoi A... M... n'avait toujours pas trouvé de locataire en janvier 2009 et qu'il s'est vu proposer une baisse de loyer de 95 € (soit un loyer de 390 € HC) par le gestionnaire des appartements le 27 janvier 2009 (pièce 5 de la Sci) qu'il a refusée ; que la Sci et son mandataire savaient qu'en informant l'acquéreur des risques, qui se sont finalement réalisés, d'une carence locative supérieure aux 12 mois garantis par l'assurance et d'une nécessaire révision à la baisse du loyer envisage de 485 € en cas de conjoncture défavorable, celui-ci n'aurait pas contracté car le poids de l'emprunt par rapport à ses revenus l'aurait dissuadé d'acquérir ; que les réticences délibérées de la Sci et de son mandataire ont déterminé A... M... à contracter en provoquant son erreur, toujours excusable en matière de dol, sur la viabilité économique de l'opération ; que ces réticences dolosives ayant vicié le consentement d'A... M..., elles doivent entrainer l'annulation du contrat du 31 janvier 2006 ; que sur les restitutions, le contrat de vente du 31 janvier 2006 étant nul, la Sci doit restituer à A... M... le prix d'acquisition de 146.330 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance valant sommation de payer et que ce dernier devra lui restituer l'immeuble aussitôt après avoir perçu cette somme en principal et intérêts ;
 
 QU'A... M... a dû intenter une action judiciaire longue et coûteuse et subir toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédure pendant six années avant de voir reconnaître ses droits ; qu'il justifie ainsi d'un préjudice moral que la Sci et la Sarl Patrimoines de France devront indemniser in solidum à hauteur de 10.000 € ; que la demande de dommages-intérêts de 5.000 € formée par A... M... dans le dispositif de ses écriture "au titre du préjudice financier résultant du dol" sera rejetée n'étant étayée par aucune pièce ; que sur la demande de dommages-intérêts de la BNP Paribas, la Sa BNP Paribas Personal Finance justifie d'un préjudice consécutif à l'annulation du contrat puisqu'elle doit restituer à A... M... tous les intérêts conventionnels et les frais de dossier encaissés depuis l'origine du prêt et que l'annulation du prêt lui a fait perdre le droit de réclamer à l'emprunteur l'indemnité de remboursement anticipé ; que ces préjudices sont imputables aux fautes de la Sci et de la Sarl Patrimoines de France qui seront condamnées à lui payer lesdites sommes à titre de dommages-intérêts ;
 
 1. ALORS QUE le dol ne se présume pas ; qu'en imposant à la venderesse de démontrer qu'elle avait informé M. M... du risque de subir une vacance locative au-delà de la période garantie de douze mois et de devoir réviser à la baisse le loyer envisagé, en cas de conjoncture défavorable, « ce qu'elle ne démontre pas avoir fait », alors que la preuve de l'existence d'un dol incombait à la victime, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1117 du code civil dans leur rédaction antérieure applicable au litige ;
 
 2. ALORS QU'il appartient aux juges du fond qui retiennent l'existence d'un dol du vendeur, d'expliquer en quoi il a donné à l'acheteur, une information ou un conseil qui se sont révélés faux, antérieurement à la conclusion de la convention ; qu'en décidant que la société LE PARC MEDIEVAL aurait dû informer M. M... du risque d'une carence locative supérieure aux douze mois et d'une nécessaire révision à la baisse du montant des loyers, en cas de conjoncture défavorable, ce qu'elle ne démontrerait pas avoir fait, sans vérifier que la SCI LE PARC MEDIEVAL avait dissimulé à M. M..., le risque d'une conjoncture locale défavorable, ni expliquer en quoi elle aurait su que le transfert de l'hôpital serait retardé, ni que le laboratoire FABRE renoncerait à s'installer, la cour d'appel qui n'a pas expliqué en quoi le vendeur avait présenté pour certain, un événement aléatoire, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure applicable au litige ;
 
 3. ALORS QU'il appartient aux juges du fond qui retiennent l'existence d'un dol du vendeur, d'expliquer en quoi il a donné à l'acheteur, une information ou un conseil dont il connaissait l'inexactitude ; qu'en affirmant que la SCI LE PARC MEDIEVAL aurait dû avertir M. M... du risque d'une carence locative supérieure aux douze mois et d'une nécessaire révision à la baisse du montant des loyers, en cas de conjoncture défavorable, sans expliquer en quoi elle en avait eu connaissance antérieurement à la conclusion de la vente, ni expliquer en quoi elle aurait su que le transfert de l'hôpital serait retardé, ni que le laboratoire Fabre renoncerait à s'installer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure applicable au litige ;