Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-25.984 du 13/10/2021,  partie 3


Les termes de comparaison apportés par le requérant ne sont pas pertinents car ils présentent des caractéristiques nettement inférieures à son bien. Contrairement à ce que soutient l'appelant, aucun des biens retenus comme éléments de comparaison n'a les « pieds dans l'eau ». L'appelant ne rapporte pas la preuve que la vue panoramique sur la rade de [Localité 4] serait limitée en raison de la végétation ni de l'existence d'une vue plongeante de la villa voisine qui le priverait de la jouissance de certains espaces dans la mesure où la villa voisine ne s'élève que sur un étage ce qui la met à hauteur de la haie entourant la propriété. Enfin, il ne saurait utilement invoquer des difficultés d'aménagement du terrain en raison de sa forme triangulaire dans la mesure où des aménagements ont été faits (terrasses, piscine, tennis) »
 
 Et aux motifs, à les supposer adoptés, que « Sur la contestation de la valeur de l'immeuble Monsieur [R] [G] conteste l'évaluation faite par l'administration fiscale de son immeuble situé [Adresse 1], en faisant notamment valoir que : - L'administration fiscale n'a pas pris en compte le fait que ce bien est d'une conception obsolète et d'une architecture datée, que la toiture est vétuste, que les bains et toilettes ne sont pas toujours utilisables, que le bien n'est pas entretenu et qu'il est bordé par une route, ce qui crée des nuisances ; - Un expert et des agents immobiliers indiquent que le bien devrait être rénové et ne correspond plus aux attentes d'acheteurs éventuels ; - La configuration du terrain est mauvaise ; - L'emplacement par rapport à la mer n'est pas idéal ; - Dans le cadre de la méthode de la comparaison utilisée par l'administration, cette dernière a retenu des éléments de comparaison non pertinents, alors qu'il existe en réalité des biens comparables qui n'ont pas quant à eux été retenus dans le cadre de la comparaison. Il sera toutefois jugé que l'évaluation retenue par l'administration apparaît fondée, en ce qu'elle a considéré que la valeur de l'immeuble litigieux était de 23 397 000 euros en 2009 et 2010 et de 25 581 000 euros en 2011, pour les motifs suivants. En premier lieu, l'administration fiscale a établi une comparaison avec huit autres bien situés soit dans la même commune soit dans des communes limitrophes, biens vendus, pour certains entre octobre 2007 et décembre 2008, soit peu de temps avant la période litigieuse, étant précisé que si Monsieur [R] [G] indique que la crise de 2008 a eu un impact sur le marché immobilier, il ne fournit pas d'éléments chiffrés conduisant à retenir que l'immobilier de prestige a été impacté dans le secteur de [Localité 1]. Or, les éléments fournis par l'administration fiscale conduisent à considérer que les biens retenus à titre de comparaison ont des caractéristiques communes avec le bien litigieux. Il est vrai que Monsieur [R] [G] fournit d'autres éléments de comparaison. Néanmoins, les biens retenus par Monsieur [R] [G] n'ont pas les mêmes caractéristiques que le bien litigieux, notamment en ce qui concerne les surfaces habitables et la superficie du jardin. En deuxième lieu, il est constant que la valeur déclarée par Monsieur [R] [G] au titre des années 2009 et 2010 était de 3 225 euros et correspondait donc à la valeur retenue par la Commission départementale de conciliation en 1996 (25 000 000 francs), étant précisé que pour l'année 2011 Monsieur [R] [G] a retenu une valeur de 3 900 000 euros. Or, Monsieur [R] [G] n'explique pas la raison pour laquelle il a pu retenir en 2009 et 2010 une évaluation qui datait de 1996, malgré l'évolution importante du marché immobilier en général sur cette période et malgré la localisation de l'immeuble dans une commune très recherchée et face à la mer méditerranée. En troisième lieu, ainsi qu'il vient d'être indiqué, Monsieur [R] [G] fait valoir que le bien comporte différents points négatifs. Or, il ne fournit pas de constats d'huissier permettant d'apprécier, notamment, la vétusté alléguée, la nécessité de procéder à une rénovation importante ou les nuisances dues à la route qui borde la propriété. Bien plus, les photographies annexées au rapport établi par la société [Localité 3] Expertises, qui va être évoqué, ne laissent rien apparaître en ce sens. En quatrième lieu, Monsieur [R] [G] fait état d'une expertise réalisée pour évaluer la valeur de l'immeuble par la société [Localité 3] Expertises. Toutefois, si le rapport réalisé par cette société retient une évaluation très inférieure à celle retenue par l'administration fiscale, il y a lieu de relever qu'aucune information n'est fournie sur cette société, quant à sa forme juridique, quant à la compétence de la personne qui a établi le rapport ou encore quant au prix payé par Monsieur [R] [G] pour obtenir ce rapport, ce qui conduit à douter de l'objectivité des éléments apparaissant dans ce rapport. En cinquième lieu, Monsieur [R] [G] fournit des estimations d'agents immobiliers, à savoir [C] Real Estate et Azur Méditerranée Immobilier. Ces estimations appellent toutefois les remarques suivantes : ces estimations ne sont pas datées ; Monsieur [R] [G] n'indique pas si ces estimations ont été demandées en vue d'une vente éventuelle ou uniquement à l'occasion du litige qui est apparu avec l'administration fiscale ;