Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 18-18.054 du 26/09/2019,  partie 4


que l'article L. 145-34, alinéas 1er et 4, du même code quant à lui dispose : « A moins d'une modification des facteurs mentionnés aux 1º à 4º de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés au premier et deuxième de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculé sur la période neuf ans antérieure au dernier indice publié. » [
 ] « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l'article 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente » ; que le rapport d'expertise judiciaire diligentée par M. O... V... a été établi avec objectivité et sérieux de telle manière qu'il peut utilement éclairer la religion de la cour s'agissant de la détermination de la valeur locative même si certains points mériteront d'être nuancés ; que dans le cas présent le bail expiré en date du 23 avril 1993, ayant eu du fait de sa tacite reconduction au-delà de son terme au 31 mai 2002, une durée supérieure à douze ans, le loyer sur renouvellement au 9 janvier 2014, doit en application de l'article L.145-34 du code de commerce précité, être fixé à la valeur locative ; que le bâtiment litigieux se trouve édifié sur une parcelle de 5.627 m² ; que les locaux en cause situés [...] , exploités sous l'enseigne Grao, comportent une partie proprement commerciale et une partie privative d'habitation ; qu'ainsi il y a au rez-de-jardin notamment une partie privative constituée par un appartement avec une entrée séparée avec quatre pièces ; qu'au rez-de-chaussée se trouve la partie commerciale avec le magasin de boulangerie et la réserve ; que l'expert judiciaire dans la conclusion de son rapport estime la surface pondérée de ces locaux à 325 m² ; que cette surface pondérée est contestée tant par l'appelante que par l'intimée dans des sens opposés que l'article R.145-4, alinéa 2, du code de commerce dispose : « Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée en comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorée ou minorés pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial » ; qu'ainsi par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge, opérant une exacte application du droit aux faits (notamment en appliquant des modalités de calcul différentes de la valeur locative selon qu'il s'agit de surfaces dédiées à l'habitation ou de surfaces commerciales au sens strict), a considéré à juste titre que la valeur locative au 9 janvier 2014 devait être fixée à la somme de 42.734 € par an se décomposant de la manière suivante : - maison d'habitation : 12.000 €, - partie commerciale : 264 m² x 125 € : 33.000 €, - total : 45.000 €, - à déduire taxe foncière : 2.266 €, - soit la somme de : 42.734 € ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la pondération du logement, en application de l'article R.145-4, alinéa 2, du code de commerce, « lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial » ; qu'en l'espèce, l'expert n'a pas déterminé la valeur locative du logement selon les modalités préconisées par cet article, mais a intégré la superficie de l'habitation de 120,90 m² dans la superficie des locaux, et l'a pondérée à 0,50, faisant ressortir une surface pondérée, par l'appartement seul, de 60,45 m² ; que d'après l'expertise, la valeur locative de cet appartement ressort donc, sur la base de la valeur locative de 125 €/m² par an retenue par l'expert pour l'ensemble, à la somme de 60,45 m² x 125 € = 7.556,25 € par an, soit 629,68 € par mois ; que même si cette villa est située dans un quartier excentré de Saint-Paul-de-Vence, hors des secteurs de standing, et même s'il doit être tenu compte du fait qu'elle est intégrée dans une exploitation commerciale, ce loyer de 629 € par mois apparait particulièrement bas pour une habitation de 120 m², avec accès indépendant du commerce, et composé d'un séjour, de trois chambres, d'un bureau, avec cuisine, salle de bain et buanderie ;