Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-28.684 du 08/02/2017,  partie 3


éviter que la demande de révision de loyer ne se trouve prescrite et à tout le moins d&apos;attirer 1&apos; attention de ses clients sur les conséquences de l&apos;absence de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de deux ans ; que les appelants ne sont pas fondés à se retrancher derrière une prétendue absence d&apos;instruction ni les compétences juridiques prétendues de certains indivisaires ou membres de leur famille ; que par des motifs pertinents que la cour approuve que les premiers juges ont retenu le manquement de l&apos;avocat à son obligation d&apos;information et de conseil et dès lors sa faute professionnelle ; que, sur le préjudice, considérant que Me [X] et la SCP [Y] font valoir que les consorts [U] tiennent à tort pour acquis que s&apos;ils avaient saisi le juge des loyers commerciaux, le montant du loyer révisé au 3 janvier 2007 aurait nécessairement été fixé à 148.721 € par an soit la somme résultant du jeu des indices alors que selon la jurisprudence actuelle sur l&apos;article L145-38 du code de commerce, le loyer révisé en fonction du jeu des indices constitue un plafond auquel le bailleur ne peut prétendre qu&apos;autant que la valeur locative des biens à la date de la demande de révision ne se trouve pas située entre le loyer en cours et le loyer plafond, qu&apos;en l&apos;espèce les consorts [U] ne justifient aucunement de la valeur locative au 3 janvier 2007 de sorte qu&apos;ils ne démontrent pas qu&apos;ils auraient pu prétendre à un loyer déterminé par le jeu des indices, que les premiers juges ont inversé la charge de la preuve en leur imposant de faire la preuve de cette valeur locative ; qu&apos;ils ajoutent que les dommages et intérêts alloués excèdent la juste réparation d&apos;une perte de chance et ne tient pas compte de la fiscalité qui aurait été supportée par les bailleurs sur le montant du loyer révisé ; mais considérant que c&apos;est sans inverser la charge de la preuve que les premiers juges ont retenu qu&apos;il appartenait aux défendeurs, s&apos;ils considéraient que les bases de calculs du préjudice réclamé étaient erronées, de rapporter la preuve de ce que la valeur locative au 3 janvier 2007 était inférieure au loyer résultant de l&apos;application des indices visés à l&apos;article L. 145-38 du code de commerce sur la base desquels les consorts [U] ont fixé leur préjudice ; qu&apos;en effet, les consorts [U], en leur qualité de demandeurs, ont évalué le préjudice subi sur la base du loyer qu&apos;ils auraient pu voir fixer si la procédure en fixation de loyer révisé avait été introduite ; que M. [X] et la SCP [Y] ne fournissent aucun élément sur la valeur locative au 3 janvier 2007 permettant d&apos;établir que le loyer révisé avait pu être inférieur au loyer plafond que les consorts [U] auraient été en droit de revendiquer en application des articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce ; qu&apos;il apparaît dès lors que les consorts [U] ont perdu de façon certaine, par la faute de leur avocat, la chance particulièrement sérieuse de voir le loyer de leurs locaux commerciaux révisé au 3 janvier 2007, à la somme de 148.721 €, montant résultant du jeu de la variation des indices, soit un différentiel de loyer sur la période triennale de 51.540 € ; que considérant, cependant, que la réparation du préjudice résultant d&apos;une perte de chance, même certaine, ne peut être égale à l&apos;avantage qu&apos;aurait procuré cette chance si elle s&apos;était réalisée ; qu&apos;il doit être tenu compte en l&apos;espèce de la fiscalité qui aurait été supportée par les bailleurs, si sans la chance perdue, leur action en fixation de loyer révisé avait pu être menée à bonne fin ; qu&apos;au vu de l&apos;ensemble des éléments de la cause, le montant du préjudice subi par les consorts [U] sera entièrement réparé par l&apos;allocation de la somme de 45.000 à titre de dommages et intérêts ; que les appelants seront condamnés solidairement au paiement de ladite somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement et les parties déboutées du surplus de leur demande ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU&apos;il résulte des éléments du dossier, ce qui n&apos;est pas contesté par les défendeurs, qu&apos;aucune action en fixation du loyer révisé n&apos;a été engagée dans les deux ans de la lettre recommandée avec avis de réception adressée à la société Harvey Hotel par Me [X] pour le compte des consorts [U] le 3 janvier 2007 lui notifiant une demande de révision, à compter du 1er janvier 2007, du prix du loyer et fixant le montant du layer principal, à compter de cette date, à la somme de 250.000 euros par an, sous réserve de la fixation définitive du loyer de renouvellement au 1er janvier 2004 par le tribunal de grande instance de Paris ; que dès lors il appartenait à Me [X], en sa qualité de professionnel, de veiller à ce que cette demande puisse aboutir, et donc d&apos;exercer en temps utile l&apos;action en fixation du loyer révisé, ou, tout au moins, d&apos;aviser ses clients du risque de prescription de l&apos;action, s&apos;il estimait qu&apos;il n&apos;avait pas de mandat à cet effet ; outre qu&apos;il ne rapporte aucune preuve de l&apos;exécution de ce devoir d&apos;