Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.020 du 09/05/2019,  partie 2


Par suite pour démontrer l'existence d'un bail rural, il appartient à celui qui y prétend de prouver une contrepartie à la mise à disposition.
 
 Des pièces versées aux débats il ressort que :
 
 - par acte notarié en date du 18 juillet 1975 Mme S... W... a donné à bail à M. et Mme I... K... diverses parcelles de terre à [...], d'une contenance d'environ 10 ha 40 a, pour une durée de neuf années
 
 - par acte sous seing privé en date du 20 mai 1976 les parties ont précisé que la contenance exacte était de 10 ha et qu'en conséquence le fermage était évalué à 6 000,00 F
 
 - par acte authentique en date du 3 décembre 1982, M. et Mme K... (père et mère de l'appelant) ont accepté de résilier le bail rural portant sur les parcelles [...] et [...] pour une surface de 47 a 39 ca, afin de permettre à Mme W... de vendre ces parcelles à la commune
 
 - par acte SSP en date du 3 mars 2006, les époux K... ont résilié amiablement le bail sur les parcelles [...] et [...] d'une contenance de 18a 71ca
 
 - le 1er janvier 2008 M. T... K... a repris l'exploitation de ses parents qui lui ont cédé le bail renouvelé
 
 - le 26 mars 2010 Mme W... a vendu à M. T... K... 7 ha 11 a 82 ca de terres puis le 9 juillet 2010 2 ha 53a 24 ca, en sorte qu'il ne pouvait plus rester en propriété aux consorts J... qu'une superficie de 71 a 77 ca
 
 - le 2 août 2010 Me D... a informé M. K... de l'intention des consorts J..., neveux et nièces de Mme W... de vendre la maison y compris "le terrain et le bâtiment que vous exploitez", en proposant pour ce bâtiment et une superficie de 1 623 m² à prendre autour un prix de vente de 7 500 euros au locataire au titre de son droit de préemption, proposition refusée
 
 - par lettre recommandée avec avis de réception du 20 octobre 2010 Mme W... a fait écrire au locataire par son avocat, maître B... pour demander des justificatifs de ses droits administratifs à exploitation
 
 - Mme W... est décédée le [...] laissant pour lui succéder les consorts J...
 
 - par 4 courriers des 24 mars, 28 juillet, 18 octobre 2011 et 30 mars 2012, M. K... a récapitulé les locations avec les surfaces ([...]=18 a, [...]=7 a 76, [...] = 46 a 01 ca) et adressé 2 chèques de 142,24 euros joints aux 2 premiers à l'administrateur de biens gestionnaire et 2 chèques de 142,24 euros et 146,40 euros joints aux 2 derniers au notaire. Le notaire lui a adressé des reçus pour les 2 derniers, mais son compte d'indivision après succession montre qu'il aurait renvoyé ces sommes à M. K..., tandis que l'administrateur de biens Q... et Y... a établi une attestation pour les 2 premiers, indiquant qu'ils concernaient un avis d'échéances du 17 février 2011 sans rapport avec les parcelles de terre restantes que l'administrateur indiquait ne pas gérer, son compte d'administration portant effectivement sur d'autres périodes antérieures à la dernière vente.
 
 - par courrier en date du 17 février 2011 le même cabinet d'administrateur de biens, a informé M. T... K... que compte tenu de la faible surface des terres restant louées (mentionnée pour 5 a 38 cas), il était mis fin au contrat de bail, tout en l'informant de ce qu'il était déchargé de "sa" gestion.
 
 Sur la qualification du contrat
 
 L'acte du 18 juillet 1975 ne précise pas les numéros des parcelles, objet de la location, notamment pas les parcelles [...] (devenue [...]), [...] et [...].
 
 M. K... admet que dès le début, le bail ne comportait pas de désignation précise des parcelles louées, mais l'indication générale de la location de diverses pièces de terre d'une contenance d'environ 10 ha 40 a, avec la mention suivante : "la venderesse se réserve le plan et 2 vergées dans l'herbage devant la maison", 2 vergées équivalant selon ses écritures à 40 a, ce qui désignerait selon lui la parcelle [...] . Il invoque la "condition spéciale" visée dans le contrat selon laquelle "le preneur s'engage à faire gratuitement le foin, le charrois du bois et le fumier" moyennant le droit d'entreposer "du foin dans le bâtiment d'en haut", et en déduit que l'utilisation du bâtiment à des fins agricoles avait bien pour contrepartie la réalisation de prestation en nature pour le compte de la bailleresse, en se prévalant d'une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 7 mars 2012 d'où il tire que la moindre contrepartie mise à la charge de l'utilisateur est susceptible de faire basculer la convention dans le statut des baux ruraux.