cour d'appel de Rennes
1ère Chambre,  décision 17-11.765 du 12/04/2018,  partie 3


qu'il n'est pas contestable que le sol sur lequel sont implantés les bâtiments et partant les parties privatives des lots situés immédiatement au-dessus du sol constitue une partie commune de sorte que les copropriétaires ne sauraient se l'approprier et l'affouiller ; qu'en l'absence de précision à l'article 3 du règlement de copropriété qui prévoit que sont partie communes d'une façon générale, toutes les choses qui ne sont pas affectées à l'usage particulier et exclusif de l'un des copropriétaires, il convient de constater que la partie privative du lot n° 10 n'est en conséquence pas une partie commune mais aussi que la notion de sol est insuffisamment définie par le règlement de copropriété ; qu'en effet, la propriété privative du jardin emporte nécessairement et à tout le moins la propriété du dessus du sol faute de quoi il ne saurait y être fait des plantations ; que cette imprécision du règlement de copropriété est confirmé par l'interprétation de la société Elphimmo qui a fait plaider que le droit privatif sur le jardin ne pouvait se comprendre qu'en un droit de jouissance exclusif d'une partie commune, en se fondant sur l'article 3 du règlement de copropriété ; que de surcroît, tout au long de la procédure en référé, la société Elphimmo n'a pas su expliciter la raison pour laquelle il lui apparaissait que l'obligation lui incombant en application du protocole ne pouvait être régularisée par le notaire, de sorte qu'il est patent que les termes du règlement de copropriété ne sont pas clairs et nécessitent une interprétation en application des articles 1156 et suivants du code civil ; que l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que l'article 9 de la même loi prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il en use et en jouit librement sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; qu'en l'absence de précision au règlement de copropriété sur un usage limité de la partie privative du lot n° 10, le copropriétaire ne saurait se voir interdire la possibilité des plantations ou d'affouiller le sol de son jardin alors que l'article 552 du code civil dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; que c'est cette interprétation du règlement de copropriété qu'en ont faite les parties laquelle a abouti à la signature par chacune d'entre elles du protocole transactionnel, étant rappelé que la société Elphimmo qui est à l'initiative du placement sous le statut de la copropriété de l'ensemble immobilier qu'elle a fait édifier ; qu'enfin, s'agissant d'un contrat d'adhésion, pour M. X..., il convient d'interpréter les articles 2 et 3 du règlement de copropriété en sa faveur, contre son rédacteur ; qu'il doit par ailleurs être observé que la cour de cassation a admis que le droit d'affouiller le sol d'un jardin privatif de propriété pouvait être reconnu même lorsque le règlement de copropriété prévoyait expressément que la totalité du sol y compris des jardins est une partie commune (Civ. 3ème, 13 novembre 2013, 12-24097) ; que par ailleurs la même juridiction a jugé depuis le 30 juin 2004 que la division en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots en se fondant sur la propriété exclusive dont dispose le copropriétaire sur la partie privative de son lot, sans que soit faite une distinction entre les servitudes (de passage ou de tréfonds) susceptibles de grever le fonds ; qu'il résulte de ces énonciations que les articles 2 et 3 du règlement de copropriété doivent être interprétés, conformément à l'interprétation initiale des parties reprise dans le protocole transactionnel, en ce sens que la partie privative du lot n° 10 emporte la propriété du sol au sens de l'article 552 du code civil, c'est-à-dire la propriété du dessus et du dessous ; que dans ces conditions, l'établissement d'une servitude grevant la partie privative de M. X... au profit de la partie privative du copropriétaire du bâtiment commercial n'est pas prohibé de sorte que l'article 2 du protocole transactionnel n'est pas sans objet et n'a pas lieu d'être annulé ; que la société Elphimmo sera en cons ».
 
 1°/ ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents en la cause ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété stipulait, d'une part, que « la totalité du sol » était une partie commune (art. 3 du règlement de copropriété, prod. 10, p. 10) et, d'autre part, que le lot n° 10 comprenait un « jardin privatif » (art. 2.1 du règlement de copropriété, prod. 10, p. 9) ; que ces actes dissociaient le sol, qualifié de partie commune, et le jardin lui-même qui se voyait affecté à l'usage exclusif du titulaire du lot n° 10 ;