décision 16-24.170 du 14/12/2017,  partie 10


que, compte tenu de son degré d'information supérieur à celui de l'agent immobilier sur la nature des désordres affectant l'immeuble vendu, le notaire doit être débouté de sa demande en garantie dirigée contre l'agent immobilier ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE des déclarations des parties et des pièces versées au débat, il ressort que le vendeur de l'immeuble, M. Y..., avait quant à lui une parfaite connaissance de l'état de l'immeuble lors de son acquisition intervenue le 4 juillet 2000, car si la même mention que celle rappelée ci-dessus [à l'acte de vente litigieux] figurait à son acte, le jugement du tribunal de grande instance de Bourges du 25 septembre 1997 était bien annexé à l'acte, lequel jugement indique d'une part que les désordres compromettent la solidité de l'immeuble et nécessitent « soit la réalisation d'importants travaux confortatifs et de remise en état évalués à 461.782 francs, doit la démolition et la reconstruction de la maison pour un coût de 544.454 francs » ; que ce jugement précise encore que l'expert a constaté que le certificat de conformité n'avait pas été délivré car l'implantation de la construction par rapport à la limite séparative n'était pas réglementaire (2,20 m au lieu de 3 m) ; qu'in fine le tribunal avait conclu que la solution qui devait être retenue était la démolition et la reconstruction de la maison, seul moyen raisonnable de remédier aux conséquences des désordres ayant aussi pour avantage de régler le problème de l'implantation ; que toutes ces informations ont été cachées par M. Y... aux époux Z... qui auraient pu se convaincre que les modestes travaux réalisés par M. C... ne pouvaient remédier aux désordres tels que repris par le jugement ; que cette situation a été aggravée par l'état visuel de l'immeuble au moment de l'achat, M. Y... ayant masqué celui-ci par la réfection des enduits ; que ces défauts cachés rendent à l'évidence le bien impropre à sa destination puisqu'il convient de le démolir avant de le reconstruire et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a accueilli la demande des époux Z... fondée sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, et considéré que M. Y... devait voir sa responsabilité engagée sur ce fondement et que, connaissant parfaitement les vices affectant l'immeuble qu'il a sciemment caché à ses acquéreurs, il ne pouvait se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie figurant à l'acte de vente ;
 
 ALORS QU'en l'absence de tout élément extrinsèque propre à faire douter de la véracité des déclarations de son client, l'agent immobilier n'est pas tenu d'identifier la supercherie du vendeur qui, par ses manoeuvres dolosives, lui a fourni des informations et des justificatifs permettant de dissimuler l'état réel du bien ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le vendeur avait sciemment caché les vices rédhibitoires affectant l'immeuble d'une part, en faisant réaliser des travaux par l'entreprise C... qu'il avait mensongèrement présentés comme ayant réparé un précédent sinistre relatif à des fissures dont le dossier avait été clôturé par le jugement définitif du 25 septembre 1997 sans possibilité de recours et, d'autre part, en aggravant encore cette représentation inexacte de l'état du bâtiment par la réalisation de travaux de réfection des enduits juste avant la vente ; qu'en imputant à faute à la société Marc Immobilier de ne pas avoir déjoué les manoeuvres dolosives du vendeur en sollicitant de sa part plus d'information et de justificatif et en ne s'étant pas livrée à plus de recherche, quand, en l'absence de tout élément extrinsèque propre à faire douter de la véracité de ses déclarations, il n'appartenait à l'agent immobilier, au regard des éléments dont il disposait, de remettre en cause la bonne foi de son client, la cour d'appel a violé l'ancien article 1147 du code civil (nouvel article 1231-1 du code civil).
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. Y... à verser aux époux Z... la somme totale de 238.291,08 € et d'AVOIR dit que la société Marc Immobilier devra supporter l'indemnisation à revenir aux époux Z... à concurrence de 10 % des sommes mises à la charge de M. Y... ;
 
 AUX MOTIFS QUE des déclarations des parties et des pièces versées au débat, il ressort que le vendeur de l'immeuble, M. Y..., avait quant à lui une parfaite connaissance de l'état de l'immeuble lors de son acquisition intervenue le 4 juillet 2000, car si la même mention que celle rappelée ci-dessus [à l'acte de vente litigieux] figurait à son acte, le jugement du tribunal de grande instance de Bourges du 25 septembre 1997 était bien annexé à l'acte, lequel jugement indique d'une part que les désordres compromettent la solidité de l'immeuble et nécessitent « soit la réalisation d'importants travaux confortatifs et de remise en état évalués à 461.782 francs, doit la démolition et la reconstruction de la maison pour un coût de 544.454 francs » ; que ce jugement précise encore que l'expert a constaté que le certificat de conformité n'avait pas été délivré car l'implantation de la construction par rapport à la limite séparative n'était pas réglementaire (2,20 m au lieu de 3 m) ; qu'in fine le