Cour d'appel de Douai,  décision 14-23.693 du 05/11/2015,  partie 4


Le litige opposant les parties est effectivement ancien et les constatations de l'huissier ne contredisent pas celles de Monsieur B..., expert ultérieurement désigné. Cet expert retient que l'état général de l'immeuble témoigne à la fois de sa vétusté et d'un manque d'entretien. L'expert a détaillé, autant que cela pouvait se faire, les désordres en distinguant ceux imputables à la vétusté de ceux dont le défaut d'entretien est responsable. Il a chiffré à 63.514 euros le montant hors taxes des travaux rendus nécessaires par la vétusté de l'immeuble et à 23.580 euros ceux destinés à remédier au défaut d'entretien. Toutefois, comme le soulignent Monsieur et Madame Z..., il est effectivement impossible pour le locataire d'entretenir correctement un immeuble vétuste et, dans un tel cas, il ne peut pas lui être reproché le fait qu'un manque d'entretien aggrave cette vétusté, alors qu'il appartenait au propriétaire de réaliser les travaux de nature à y remédier. Au surplus, Monsieur et Madame Z... occupent l'immeuble depuis plus de 36 ans et la remise à neuf des embellissements, si elle était possible malgré la vétusté de l'immeuble, ne peut pas être mise à leur charge. Les éventuelles dégradations dont ils pourraient être directement et exclusivement responsables devront être appréciées à l'occasion de la libération des lieux à la fin du bail. Les demandes présentées par Monsieur Y... au titre des réparations locatives seront donc rejetées » ;

1°) ALORS QUE la vétusté n'exonère le locataire de son obligation d'entretien que si elle a occasionné la réparation demeurée inexécutée ; qu'en l'espèce, la Cour a constaté que l'expert avait pu faire le départ entre les désordres imputables à la vétusté et ceux l'étant au défaut d'entretien, les premiers étant chiffrés à 63.514 euros HT, les seconds à 23.580 euros HT ; qu'en outre, Monsieur Y... soutenait à juste titre que, présents dans les lieux depuis 36 ans, les preneurs n'avaient jamais entretenu le bien loué de sorte que la vétusté non seulement n'avait pas occasionné les réparations demeurées inexécutées tout au long du bail mais avait été, si ce n'est engendrée du moins aggravée par cette inexécution ; qu'en déboutant cependant Monsieur Y... de sa demande au titre des réparations locatives au motif qu'il est impossible pour un locataire d'entretenir correctement un immeuble vétuste et qu'ainsi l'état de vétusté exclut nécessairement l'obligation d'entretien y compris lorsque le défaut d'entretien a aggravé cet état, la Cour d'appel, qui n'a pas recherché si le défaut d'entretien reproché aux preneurs, tout au long de l'exécution du contrat, portait sur des réparations occasionnées par la vétusté, a privé sa décision au regard des articles 1730, 1731, 1732 et 1755 du Code civil ;

2°) ALORS en tout état de cause QUE Monsieur Y... rappelait en cause d'appel qu'il était stipulé au contrat de bail que Monsieur et Madame Z... s'engageaient solidairement à entretenir les locaux et à assumer la charge de toutes réparations d'entretien y compris celles du clos et du couvert et des peintures extérieures (bail, page 2 : Charges et conditions, 2°) et que les preneurs s'engageaient à remettre en état la peinture extérieure des boiseries, au fur et à mesure que cela serait nécessaire pour leur conservation (bail, annexe) et à réviser la toiture, les souches de cheminées, les gouttières et descentes d'eaux pluviales, à chaque fois que leur état défectueux serait néfaste à la conservation de la maison (ibid.) ; qu'il était encore rappelé que les travaux de nature à remédier à la vétusté récapitulés par l'expert portaient essentiellement sur les couvertures et les menuiseries extérieures ; qu'en se bornant à retenir que Monsieur Y..., en tant que bailleur, devait remédier à la vétusté sans rechercher si l'inexécution prolongée par Monsieur et Madame Z... de leur engagement contractuel n'avait pas précisément, au fil du temps, engendré l'état de vétusté finalement déploré et ne pouvant, dans ces conditions, constituer une cause exonératoire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147, 1730, 1731, 1732 et 1755 du Code civil ;

3°) ALORS QUE la demande en paiement de Monsieur Y... tendait à obtenir réparation au titre de l'inexécution de l'obligation d'entretien, inexécution ancienne, constante, successive et contemporaine à l'apparition des divers désordres depuis l'entrée dans les lieux en 1978 ; qu'il était ainsi insisté sur le fait que ce défaut d'entretien, ancien et admis, avait accentué voire engendré la vétusté apparue progressivement depuis cette date ; qu'en justifiant le rejet de cette demande par l'ancienneté de l'occupation - 36 ans - et l'impossibilité consécutive de mettre à la charge des preneurs la remise à neuf des embellissements, la Cour, qui a considéré à tort que la demande présentait la nature d'une simple demande ponctuelle de remise en état contemporaine à la procédure, a déduit un motif dépourvu de toute valeur et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1730, 1731, 1732 et 1755 du Code civil ;

4°) ALORS QUE la demande de Monsieur Y... tendait à obtenir réparation au titre de l'inexécution de l'obligation d'entretien, inexécution ancienne, constante, successive et contemporaine à l'apparition des divers désordres ;