Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.085 du 28/05/2020,  partie 8



 (...) c'est à bon droit que le juge des loyers commerciaux a considéré qu'il est établi des modifications notables des facteurs locaux de commercialité sur le commerce considéré justifiant un déplafonnement.
 
 Il convient ensuite pour établir la valeur locative du bail renouvelé de déterminer la superficie pondérée du local considéré.
 
 Sur ce point les parties s'opposent principalement sur l'analyse qui doit être faite de la terrasse rigide qui est implantée sur le domaine communal côté front de mer et qui correspond à la salle à manger permanente du restaurant.
 
 C'est par des motifs particulièrement pertinents et circonstanciés que la cour adopte, dans le cadre de son pouvoir d'appréciation souverain pour fixer la valeur locative selon la méthode d'évaluation qui lui apparaît la plus appropriée, que le juge des loyers commerciaux a intégré la terrasse du restaurant pour le calcul de la valeur locative.
 
 En effet, il ressort du bail initial du 25 juin 2003 que la terrasse de 55 m² qui se caractérise alors par une véranda est indiquée comme étant la propriété du bailleur, qu'elle existe depuis l'origine soit depuis 1990 et que plusieurs clauses du bail y font référence.
 
 En outre, s'il n'est pas contestable que cette terrasse est implantée sur le domaine public elle ne revêt cependant aucun caractère de précarité en ce que :
 - l'autorisation administrative perdure depuis 26 ans sans discontinuité, l'implantation de cette terrasse est mentionnée sur le plan cadastral et l'occupation est continue toute l'année, comme d'ailleurs pour les terrasses voisines du local concerné,
 - la terrasse rigide qui se situe côté front de mer n'est jamais démontée et correspond à une salle à manger permanente et principale,
 - il n'y a pas de rupture dans l'espace entre cette salle à manger et le local principal,
 - cette salle à manger offre aux clients une vue dégagée en premier plan sur la promenade et le jardin public et au second plan sur la plage et la mer,
 - cette terrasse forme un tout pour constituer la valeur du fonds peu important pour le preneur la propriété du sol à partir du moment il dispose du bien pour lequel il a contracté et qu'il bénéficie d'une garantie de renouvellement.
 
 Par conséquent il ressort du rapport d'expertise judiciaire que si l'on prend en considération cette terrasse dont la superficie de 55 m² ne fait pas l'objet de critique sérieuse la superficie en m² est de 151,27 soit une surface pondérée de 157,01 m² après application d'un coefficient de pondération conforme à chaque pièce dont une pondération de 1,5 pour la terrasse qui apparaît en fait comme le local principal tant en terme de superficie qu'en terme d'exploitation et de rentabilité du fonds de commerce.
 
 Par ailleurs comme relevé par le juge des loyers commerciaux le preneur met en avant les travaux qu'il a pu réaliser, les clauses spécifiques du bail relatives aux travaux, l'absence d'aménagements extérieurs immédiats sans pour autant en tirer des conséquences directes.
 
 Il sera observé que ces éléments ont été pris en considération par l'expert judiciaire qui a décrit avec précision les locaux, les travaux réalisés, les obligations respectives des parties et qui a constaté que les locaux étaient conformes aux normes exigées par la réglementation pour l'activité exigée.
 
 Le preneur dans ses écritures critique ce dernier point soutenant que le local ne répondrait pas aux normes de sécurité et d'incendie ainsi qu'aux normes pour les personnes handicapées. Pourtant son propre expert Monsieur A... ne va pas dans ce sens puisqu'il se contente sur ce point de souligner que pour que le local reste conforme aux normes exigées la cour doit demeurer accessible ainsi que le passage sur le côté du bâtiment.
 
 Par ailleurs comme relevé par le juge des loyers commerciaux l'expert judiciaire pour établir la valeur du prix moyen au m² du secteur selon les prix couramment pratiqués en pondérant les références des locaux de comparaison a procédé à des investigations complètes.
 
 Ainsi l'expert retient un prix moyen du m² pondéré de 306 euros/m²/HT/an ce qui n'est pas contredit par le rapport de Monsieur A... qui retient lui au titre des comparables qu'il a pris en considération une valeur métrique de 350 euros/m²/HT/an.
 
 Par conséquent le bailleur ne peut venir utilement critiquer le rapport d'expertise judiciaire sur cette évaluation ni la décision du premier juge de retenir la valeur unitaire de 306 euros/m²/HT/an.
 
 C'est également à bon escient que le juge a suivi la proposition de l'expert d'appliquer un correctif de 5 % pour prendre en considération la possibilité donnée au preneur par le bail de pouvoir sous-louer tout ou partie des locaux à une personne de sa famille ou à une société qui lui est apparentée, et de pouvoir céder librement son droit au bail avec comme seule obligation de signifier l'acte de cession au bailleur, possibilités qui avantagent le preneur.