Cour d'appel de Grenoble
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.888 du 08/07/2021,  partie 5


appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les articles 1147 et 1315 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l&apos;ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS QUE le vendeur-promoteur, intervenant dans une opération immobilière de défiscalisation, est tenu d&apos;informer et de conseiller l&apos;acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l&apos;investissement proposé ; qu&apos;en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que la Société [Adresse 2] n&apos;avait pas manqué à son obligation d&apos;information et de conseil à l&apos;égard de Monsieur et Madame [O], que tout investissement locatif comporte une part d&apos;aléa et que la Société [Adresse 2] n&apos;avait aucune obligation de résultat l&apos;obligeant à garantir à ces derniers, pendant toute la durée du bail, la perception des loyers convenus initialement, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si, nonobstant son absence de connaissance effective de l&apos;état du marché locatif futur, au jour où l&apos;opération avait été conclue, et par conséquent de son impossibilité de garantir un loyer fixe pendant toute la durée du bail, elle avait néanmoins informé Monsieur et Madame [O] des risques liés à l&apos;investissement proposé, la Cour d&apos;appel, qui s&apos;est prononcée par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l&apos;ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 3°) ALORS QUE le vendeur-promoteur, intervenant dans une opération immobilière de défiscalisation, est tenu d&apos;informer et de conseiller l&apos;acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l&apos;investissement proposé ; qu&apos;en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que la Société [Adresse 2] n&apos;avait pas manqué à son obligation d&apos;information et de conseil à l&apos;égard de Monsieur et Madame [O], qu&apos;elle avait déposé à l&apos;office notarial chargé de la rédaction de l&apos;acte de vente un document d&apos;information contenant les conditions générales de vente en l&apos;état futur d&apos;achèvement, exposant les modalités spécifiques aux résidences de tourisme et les conséquences fiscales pouvant résulter de l&apos;interruption du contrat de bail, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la Société [Adresse 2] avait délivré à Monsieur et Madame [O] une information complète portant non seulement sur les caractéristiques de l&apos;investissement et sur les conséquences fiscales de celui-ci, mais également sur les risques économiques et financiers inhérents à l&apos;opération projetée, la Cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l&apos;ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir débouté Monsieur [A] [O] et Madame [G] [X] épouse [O] de leur demande tendant à voir condamner la Société SELECTYS, in solidum avec la Société [Adresse 2], à lui payer la somme de 75.293,44 euros à titre de dommages-intérêt, en réparation du préjudice subi du fait du manquement à son obligation d&apos;information et de conseil ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU&apos;ils font valoir, au soutien de leur demande, que la SCI [Adresse 2] et la Société SELECTYS sont restées volontairement taisantes sur le contexte de l&apos;investissement dans le but de les tromper, en leur promettant une rentabilité dont elles savaient qu&apos;elle était sans connexion avec la réalité économique ; que la charge de la preuve leur incombe, ils ne produisent aucune pièce établissant qu&apos;à l&apos;époque de la conclusion des contrats, au début de l&apos;année 2008, le promoteur et la société de commercialisation disposaient d&apos;éléments sur le contexte économique local qu&apos;ils auraient volontairement cachés afin de les déterminer à acquérir le bien objet du contrat de vente (...) ; que les époux [O] soutiennent que la SCI [Adresse 2] et la société SELECTYS ont manqué à leur obligation d&apos;information et de conseil ; que le promoteur et l&apos;agent immobilier spécialisé dans l&apos;immobilier de placement sont tenus d&apos;informer les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu&apos;ils leur proposent ainsi que sur les risques qui lui sont associés et qui peuvent être le corollaire des avantages annoncés ; que les époux [O] affirment qu&apos;aucun document ne leur a été remis permettant de justifier la rentabilité annoncée et les alertant sur les risques de l&apos;investissement ; que, cependant, ils procèdent par affirmation et ne démontrent pas, ainsi que cela vient d&apos;être indiqué, que la baisse de la demande locative et, par conséquent, de la rentabilité de l&apos;investissement était connue des intervenants à l&apos;opération ; qu&apos;en outre, tout investissement locatif comporte une part d&apos;aléa et ni la SCI [Adresse 2], ni la Société SELECTYS n&apos;avaient, envers les époux [O], une obligation de résultat les obligeant à garantir pendant toute la durée du bail la perception des loyers convenus à l&apos;origine ; que c&apos;est donc à bon droit que le tribunal a débouté les époux [O] de leur demande ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SCI [Adresse 2] justifie avoir respecté l&apos;obligation mise à sa charge par l&apos;article L 261-11 du Code de la construction et de l&apos;habitation, en déposant le 21 décembre 2007 au rang des minutes de l&apos;office notarial chargé de la rédaction des actes de vente le document d&apos;information contenant les conditions générales des ventes en l&apos;état futur d&apos;