Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-29.044 du 13/12/2018,  partie 2


que si la preuve de troubles imputables à des occupants du chef des locataires survenus postérieurement au mois de février 2013 n'est pas rapportée, il n'en demeure pas moins que le prononcé de la résiliation judiciaire du bail est justifié, eu égard à la gravité des troubles liés au trafic de stupéfiants se déroulant dans l'immeuble auquel, notamment, M. Mahamadou Y... fils majeur de M. et Mme Y..., a activement participé durant plusieurs années et du climat persistant d'insécurité pour les autres locataires qui en est résulté ; qu'il convient, par conséquent, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la RIVP de sa demande de résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de M. et Mme Y... ainsi que de tous occupants de leur chef, sans qu'il y ait lieu toutefois d'assortir cette mesure du prononcé d'une astreinte, le recours possible à la force publique se révélant suffisant, ni de supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution étant notamment observé que les intimés occupent les lieux depuis 1998 ; qu'il y a lieu également de condamner solidairement M. et Mme Y... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des charges et ce à compter du présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux, la demande tendant à voir condamner les intimés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % étant, en conséquence, rejetée » ;
 
 1°) ALORS, de première part, QUE des manquements contractuels commis par le preneur au cours du bail expiré ne peuvent fonder la résiliation du bail renouvelé ; qu'en l'espèce, le contrat de bail conclu le 7 août 1998 par les époux Y... et C... , produit aux débats par la RIVP, stipulait qu'il était conclu pour une première période s'achevant le 30 juin 1999, et qu'il pourrait ensuite être reconduit par période triennale (production n° 4) ; que le bail avait donc été renouvelé pour la dernière fois le 1er juillet 2014, ce dont il résultait que le bailleur ne pouvait invoquer des manquements antérieurs à cette date à l'appui de sa demande de résiliation ; que dès lors, en se fondant uniquement sur des manquements antérieurs au mois de mars 2013, relatif au bail expiré, pour décider que la résiliation du bail renouvelé était justifiée, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1184 et 1741 du code civil ;
 
 2°) ALORS, de deuxième part, QUE le juge saisi d'une demande de résiliation judiciaire du bail par le bailleur doit apprécier la situation au jour de sa décision ; que la réparation du manquement par le preneur peut intervenir jusqu'à cette date ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que « la preuve de troubles imputables à des occupants du chef des locataires [M. et Mme Y...] survenus postérieurement au mois de février 2013 n'[était] pas rapportée » (arrêt attaqué, p. 5 § 4) ; que dès lors, en prononçant la résiliation du bail eu égard aux troubles et à l'insécurité liés au trafic de stupéfiants auquel le fils des époux Y... avait participé pendant plusieurs années, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que lesdits troubles avaient déjà cessé depuis plus d'un an lorsque la RIVP avait engagé son action aux fins de résiliation du bail, le 19 août 2014, et depuis plus de quatre ans au jour où elle statuait, la cour d'appel, qui n'a pas tenu compte de la réparation par les époux Y... de leurs éventuels manquements au jour où elle statuait, a violé les articles 1184 et 1741 du code civil, ensemble l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
 
 3°) ALORS, en tout état de cause, QU'en se fondant sur des troubles antérieurs à février 2013 pour décider que la résiliation du bail était justifiée, sans s'expliquer sur les raisons pour lesquelles la période postérieure, pendant laquelle les locataires avaient respecté leur obligation d'user paisiblement des locaux loués – réparant ainsi leurs éventuels manquements plus d'un an avant l'assignation de la RIVP et quatre ans avant la décision d'appel –, n'excluait pas que le bail puisse être résilié, ce d'autant que les premiers juges avaient précisément rejeté les demandes de la RIVP aux motifs que les troubles avaient déjà cessé lors de l'assignation (jugement entrepris, p. 5 § 2), et que les époux Y..., intimés, avaient intérêt à ce que cette motivation du jugement soit reprise en appel ce qui exigeait des juges d'appel qu'ils s'expliquent sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1741 du code civil, ensemble l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Moyen produit, au pourvoi incident, par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils pour la société Régie immobilière de la ville de Paris