décision 17-10.249 du 31/01/2018,  partie 3


que s'agissant enfin du défaut de vérification de la souscription d'une assurance dommages ouvrages par le constructeur, l'acte de vente fait expressément mention à deux reprises du justificatif de l'assurance dommages-ouvrage souscrite auprès de la compagnie AGF sous le nº 42146869 (pages 11 et 19) ; que ce document est versé aux débats par les notaires intimés en pièce 2 et mentionné comme annexé à l'acte de dépôt de pièces du programme établi le 29 octobre 2007 qui fait foi jusqu'à inscription de faux (pièce intimé 3) ; que s'il apparaît que par suite de détournement de primes, la compagnie AGF aurait été amenée à dénier sa garantie, cette circonstance n'est pas opposable au notaire instrumentaire qui n'avait pas à se livrer à une enquête pour vérifier la validité d'une attestation apparemment régulière ; qu'ainsi le jugement qui a débouté Madame Y... de ses demandes contre Maîtres F... et la SCP B...C...E... devra être confirmé en toutes ses dispositions, à l'exception de celles rejetant la demande d'indemnisation du préjudice moral subi par Madame Y... ; qu'en effet, les circonstances de la mauvaise opération immobilière réalisée par Madame Y..., l'angoisse de ses conséquences pour une personne âgée et de condition modeste, lui ont causé un préjudice moral distinct des préjudices matériels déjà indemnisés au titre de la résolution de la vente et qui sera évalué à 5.000€, somme qui sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Charente Résidence ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la notion de « hors d'eau » se caractérise dans la pratique par la pose de la toiture ou l'exécution de l'étanchéité des terrasses, la pose des portes et des fenêtres qui constitue pour les techniciens un stade ultérieur de la construction, parfois appelé « hors d'air » n'est donc pas nécessaire pour obtenir la garantie ; que la preuve du hors d'eau, à défaut de précision dans les textes, peut résulter d'une attestation de l'homme de l'art, en l'espèce l'architecte responsable des travaux ; que l'architecte a indiqué que l'immeuble était hors d'eau et ce point n'est pas contesté ; que s'agissant de l'absence d'hypothèque, Me F... disposait de renseignements hypothécaires récents puisqu'ils remontaient au 3 octobre 2007, ce qui suffit à satisfaire à la condition de l'absence d'inscription ; qu'ainsi les conditions dites de la garantie intrinsèque de l'article R. 261-18 sont remplies et aucune faute ne peut être reprochée au notaire à ce titre ; que Madame Y... reproche également aux deux notaires de ne pas avoir attiré son attention sur la faiblesse des garanties du promoteur, alors qu'ils n'ignoraient pas la fragilité financière de la SARL Charente Résidence et notamment la clause d'inaliénabilité exigée du promoteur par la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel Charente-Périgord, et ce, d'autant plus que Me F... avait instrumenté la totalité des ventes en l'état futur d'achèvement, parmi lesquelles celle au profit des époux D... qui s'étaient plaints de malfaçons et retards affectant aussi bien leur appartement que les parties communes y étant attachées ;   ; qu'en ce qui concerne la connaissance de la fragilité financière, il n'est pas établi qu'au moment de la signature de l'acte, les notaires disposaient d'éléments faisant craindre une fragilité économique du promoteur, alors que le législateur n'a pas interdit au promoteur de contracter des emprunts ;
 
 1°) ALORS QUE le notaire, tenu à un devoir de conseil, doit éclairer ses clients sur les conséquences de ses actes et leur fournir toute information permettant d'expliquer à ces derniers la nature et la portée de leurs actes ou de leurs engagements ; qu'en l'espèce, il était constant que la clause d'inaliénabilité souscrite par le promoteur au profit de la banque, et dument mentionnée dans l'acte de vente, lui interdisait d'aliéner et d'hypothéquer les parcelles sans l'accord écrit de l'établissement de crédit et exigeait, pour y renoncer, que la totalité du prix de vente disponible lui soit versée ; qu'il appartenait donc à Me F... d'informer et d'éclairer Madame Y... sur les conséquences des stipulations de l'acte qu'elle avait rédigé, notamment en attirant son attention sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de la clause d'inaliénabilité consentie à l'organisme prêteur ; que faute de l'avoir fait, le notaire a manqué à son devoir de conseil ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 (ancien) du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE la circonstance selon laquelle seule aurait été mentionné à l'acte le premier emprunt et non le second était sans aucune influence sur l'existence de l'obligation de conseil du notaire ; qu'en conséquence, en relevant que « seul est mentionné à l'acte le premier emprunt accorder pour financer l'opération à la SARL Charente Résidence sous l'interdiction expresse d'aliéner et d'hypothéquer la parcelle concernée sans l'accord écrit de la banque, le second emprunt accordé le 6 février 2008, postérieur à l'acte de vente, ne pouvant être pris en compte », la cour d'appel a statué par un motif inopérant et, partant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 (ancien) du code civil ;