Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-22.059 du 15/12/2021,  partie 2


qu'après adoption de la méthode de comparaison et application d'un abattement de 30 % pour vétusté concernant le premier bien elle a proposé de chiffrer la valeur vénale de la moitié indivise à 715 417 euros pour le premier bien et à 834 653 euros pour le second bien, estimation acceptée par les services fiscaux ; que la procédure a ainsi été suivie de manière parfaitement régulière, les contestations soulevées n'étant pas fondées ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'au titre des éléments d'appréciation de la valeur des immeubles, la notification décrit en premier lieu chaque immeuble en précisant notamment son emplacement, sa composition, son ancienneté, son affectation, sa catégorie cadastrale, sa surface au sol, sa surface développée pondérée hors oeuvre ; qu'elle énumère en deuxième lieu trois ventes d'immeuble entier de rapport en précisant également pour chacune la date de la mutation, les références de publication de l'acte, la situation de l'immeuble, la composition et la contenance du bien, son ancienneté, son affectation, sa catégorie cadastrale, et le prix payé ; qu'elle indique en troisième lieu que, compte tenu de l'étroitesse du marché des immeubles de rapport, les immeubles choisis comme termes de comparaison sont les plus comparables ; qu'elle procède en quatrième lieu, à titre de recoupement, à une évaluation par le revenu ; que la proposition de rectification incriminée comporte ainsi toutes précisions utiles sur les raisons ayant permis à l'administration de considérer que les cessions citées concernaient des biens intrinsèquement similaires aux immeubles légués à [P] [W] née [K], et sur les critères adoptés pour parvenir à l'évaluation retenue pour ceux-ci, de façon à permettre à son destinataire de prendre son parti au vu de ses seules indications ;
 
 1°) ALORS QUE la notification de redressement adressée au contribuable doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; qu'en se bornant à relever que pour l'immeuble situé [Adresse 2]) ont été versés trois termes de comparaison portant sur des immeubles intrinsèquement similaires avec énumération de l'ensemble de leurs caractéristiques (date de mutation, références de publication de l'acte, situation de l'immeuble, composition et contenance, ancienneté, affectation, catégorie cadastrale, prix payé) et que ces précisions se retrouvent également pour les trois termes de comparaison se rapportant au bien immobilier situé [Adresse 11], sans procéder, comme elle y était invitée, à un examen concret des termes de comparaison pour en apprécier la pertinence et établir le caractère intrinsèquement similaire des biens pris comme termes de comparaison dans les conditions usuelles sur le marché réel considéré, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 17 et L. 57 du livre des procédures fiscales ;
 
 2°) ALORS QUE l'avis de la commission départementale de conciliation doit être motivé de manière à permettre aux parties, à défaut d'accord, de poursuivre utilement leur discussion devant le juge au vu des éléments qu'elle a pris en considération ; qu'en se bornant à relever que la commission de conciliation a retenu deux termes de comparaison pour le bien situé [Adresse 2], sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'avis de la commission départementale de conciliation était suffisamment motivé par la mention de deux termes de comparaison au lieu des trois termes de comparaison retenus par l'administration, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 60-3 du livre des procédures fiscales.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Mme [P] [W] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il l'avait déboutée de sa demande de décharge des impositions et des intérêts de retard contestés, et confirmé la décision de rejet du 27 mai 2015, et d'avoir rejeté toutes autres demandes ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'à titre subsidiaire, Mme [W] prétend que les valeurs vénales des immeubles dans la déclaration de legs enregistrée le 23 mai 2008 étaient justifiées, cela par application des méthodes d'évaluation par comparaison, par le revenu, ou par réajustement de la valeur vénale ; sur la méthode d'évaluation par comparaison, que Mme [W] demande de prendre en compte cinq correctifs se rapportant à la localisation des biens comparés, à la présence ou non d'ascenseur, à la présence de locaux commerciaux, à l'état d'entretien, et enfin la situation de tutelle de la défunte présentant un risque de conflit qui justifierait l'application d'une décote de 5 % sur la valeur de chacun des immeubles litigieux ; que, par de justes motifs que la cour adopte, les premiers juge ont procédé à un examen des termes de comparaison retenus par la commission de conciliation, se sont prononcés sur les correctifs invoqués par l'appelante et ont retenu les valeurs vénales proposées par ladite commission ; qu'il convient d'ajouter les éléments suivants : * sur la localisation: les références fournies par l'appelante (pièce n° 8) sont totalement inopérantes puisqu'elles ne concernent pas des ventes d'immeubles entiers ni des prix de surface pondérée hors oeuvre ; * sur la présence d'ascenseur : s'agissant de la [Adresse 2] , seul l'immeuble de comparaison situé au [Adresse 5] est doté d'un ascenseur.