cour d'appel de Paris
Pôle 2 - Chambre 2,  décision 16-16.102 du 15/06/2017,  partie 6


L'article 5.1 de la convention, intitulé Conditions particulières à la sixième condition suspensive, stipule précisément que Dans le cas où à sa demande de dérogation, le bénéficiaire se voit notifier parla Préfecture de Paris, un refus pour surface recevable mais insuffisante ou bien un accord de principe ou une autorisation sous condition de proposer une compensation complémentaire ou encore un courrier demandant une surface de compensation complémentaire pour accorder la dérogation sollicitée, il s'oblige à rechercher et à proposer à la Préfecture de Paris, le complément de compensation nécessaire pour que la surface totale proposée corresponde à ce que demande la Préfecture de Paris pour délivrer sa dérogation.
 
 L'article 5.2 précise, quant au délai de réalisation de cette condition, une fois la cinquième effectivement réalisée, que la convention prendra fin automatiquement 20 mois après la date de signature du présent acte, l'accord devenant caduc, sauf nouvel accord des parties. Aux termes de l'article 1 178 du code civil, La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. Il incombe à celui qui entend se prévaloir de ces dispositions de rapporter la preuve que c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché la réalisation. L'article 3 de la convention intitulé Engagements du Bénéficiaire, stipule (S g) que d'une façon générale, le bénéficiaire s'oblige à faire diligence pour mener les démarches lui incombant auprès des administrations municipales et préfectorales et à informer le promettant de ses demandes. A cet égard, le bénéficiaire souscrit à l'endroit du promettant une obligation de moyen et s'engage à poursuivre jusqu'à sa fin les différentes étapes de la procédure de demande de dérogation, à mettre tout en oeuvre pour y parvenir et à remplir les conditions mises par la Préfecture de Paris pour délivrer un accord de principe, puis une dérogation définitive à la dérogation sollicitée. De sorte que si par sa faute ou sa carence, les conditions matérielles ou administratives venaient à ne pas être remplies ou bien encore s'il venait à renoncer unilatéralement à sa demande de dérogation, le promettant serait en droit d'exiger l'exécution de la convention, notamment en ce qui concerne l'indemnisation prévue à l'article 4, la condition étant réputée accomplie, comme i/ est dit à l'article 1178 du Code Civil. En l'espèce, la préfecture de Paris a écrit à Generali Immobilier, le 25 novembre 2003 : Je vous signale que la règle est que les compensations doivent être constituées d'un ou de plusieurs lots complets. En aucun cas la compensation ne peut être une partie d'un lot parfaitement identifié (...). En conséquence, pour permettre la poursuite de l'examen de votre dossier, il vous est demandé de bien vouloir proposer l'ensemble du local situé rue Jean Goujon comme compensation à votre opération de transformation situé [...] soit 198 m2. Vous voudrez bien, sous un délai d'un mois, me faire connaître votre décision. A défaut votre demande pourrait être classée sans suite. (...) Generali Immobilier a informé Michel X... de cette difficulté lors d'un rendez-vous dans ses locaux, le 15 décembre 2003 et lui a confirmé par lettre recommandée du 13 février 2004 que . Nous nous référons au courrier que nous adressé la Préfecture de Paris le 25 novembre 2003 et dont nous vous avons remis copie le 15 décembre 2003. Vous avez pu constater que la Préfecture de Paris énonce « qu'en aucun cas la compensation ne peut être une partie d'un lot parfaitement identifié ». Vous avez également noté que la Préfecture nous demande de proposer la compensation de l'ensemble de votre local situé rue Jean Goujon. Après un examen approfondi de ce dossier, il n'apparaît pas possible de poursuivre plus avant ce projet En effet, aux termes de l'article 3h de la convention que nous avons signé ( sic) le 11 avril 2003, Generali Immobilier bénéficiait d'un délai expirant le 12 mai 2003 pour lever éventuellement l'option que vous lui avez consentie en vue d'acquérir le solde de compensation d'une surface de 50,5 rn 2 environ, Compte tenu de l'expiration de ce délai et des exigences de la préfecture, la sixième condition suspensive prévue à l'article 5 de nos accords ne peut être remplie. En conséquence, il convient de considérer comme caduque la convention Il résulte de ces éléments qu'aucune des parties ne pouvait prévoir le soudain renforcement des exigences de la préfecture de Paris, intervenu en novembre 2003, quant aux caractéristiques des lots offerts à la compensation. A cette date, la société Generali-Vie ne pouvait plus exercer l'option d'achat du solde disponible de 50,5 m 2 de compensation détenu par Michel X..., qui avait expiré le 1 1 mai 2003 et le promettant ayant, par ailleurs, signé avec la société Cofima, dès le 5 juin 2003, une convention de cession portant sur les droits de compensation attachés à cette surface, un accord de principe étant intervenu entre eux dès le 9 mai 2003. Cofima a d'ailleurs écrit à Michel X..., le 6 février 2004, pour lui confirmer son désistement concernant la demande de dérogation en raison du refus de la préfecture, ajoutant que leur convention du 5 juin 2003 et portant sur les 50,5 m 2 complémentaires n'est donc plus valable.