Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.919 du 08/01/2020,  partie 4



 qu'en s'abstenant d'informer les acquéreurs de lots sur l'incidence fiscale et les risques de l'opération, le notaire a manqué à son obligation de conseil et commis une faute de nature à engager sa responsabilité, alors, selon le moyen, que, sauf s'il se voit confier une mission particulière, le notaire qui intervient en tant qu'officier ministériel ne saurait être tenu de donner des conseils, notamment de nature fiscale, relatifs à une opération globale qui fait appel à des éléments nombreux, complexes et distincts de l'acte qu'il est chargé d'instrumenter et qui excède ainsi sa mission légale ; qu'en considérant que le notaire aurait dû informer les acquéreurs de lots des dispositions fiscales applicables à l'opération de défiscalisation immobilière qu'ils poursuivaient et attirer leur attention sur les risques de cette opération, quand il n'avait été requis d'intervenir que pour instrumenter, en sa qualité d'officier ministériel, les états descriptifs de division et les règlements de copropriété, ainsi que les actes de vente des lots en l'état futur d'achèvement et ne s'était pas vu confier une mission spécifique portant sur cette opération de défiscalisation immobilière, qui seule aurait pu lui imposer de recueillir, d'analyser et d'apprécier l'ensemble des données utiles à la délivrance d'un conseil portant sur cette opération globale, la cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ;
 
 Mais attendu que l'arrêt énonce, d'abord, que le notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes par lui reçus, avait été étroitement associé à l'ensemble de l'opération et ne pouvait méconnaître le but d'optimisation fiscale poursuivi par les acquéreurs, qui désiraient être propriétaires en France d'une villa ou d'un appartement destiné à la location, le remboursement de l'emprunt bancaire contracté pour l'acquisition devant être assuré par la perception de loyers ; que l'arrêt retient, ensuite, qu'il n'a pas pris la précaution d'insérer, dans les actes authentiques, un avertissement explicite sur le fait que l'ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme confié en gestion à un exploitant unique, en comportant des références aux dispositions fiscales applicables ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a pu déduire que le notaire avait manqué à son obligation de conseil et d'information ; que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur les quatre dernières branches de ce moyen :
 
 Attendu que les consorts TX... font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :
 
 1°/ qu'en présence d'une garantie légale dont les conditions définies par le législateur de manière stricte et précise sont remplies, le notaire doit s'en tenir à de telles conditions et ne saurait attirer l'attention de ses clients sur leur insuffisance ; qu'en considérant que le notaire aurait dû informer les acquéreurs de lots de l'inefficacité de la garantie intrinsèque d'achèvement que leur avait accordée la société Le Clipper aux motifs que celle-ci était constituée d'un associé unique, n'avait acquitté qu'une faible partie du prix d'acquisition du domaine et ne disposait pas de fonds propres lui permettant de s'acquitter, en sus du prix de vente, des travaux de rénovation lourde de la première tranche de l'opération et des travaux de construction de la seconde tranche, quand toutes les conditions requises par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation pour que la garantie intrinsèque d'achèvement soit caractérisée étaient remplies, puisque, s'agissant de la première tranche, les fondations de l'immeuble étaient achevées et le financement des travaux de rénovation était assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par le montant du prix des ventes déjà conclues et que, s'agissant de la seconde tranche, l'immeuble était hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque, ce dont il résultait que le notaire ne pouvait remettre en cause l'efficacité de cette garantie, la cour d'appel a violé les articles 1382 (devenu 1240) du code civil et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 2°/ que la garantie intrinsèque d'achèvement qui est valablement constituée dès lors que l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ou dès lors que les fondations sont achevées et le financement de l'immeuble est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par le montant du prix des ventes déjà conclues, n'impose pas que le vendeur dispose de fonds propres lui permettant de couvrir l'ensemble du coût de l'opération immobilière ;