Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-26.958 du 13/07/2016,  partie 4


qu'exposant qu'elle est réciproquement et de manière non contestée créancière de la société venderesse d'une somme de 24 655,69 ¿ au titre du solde créditeur de son compte courant d'associé et que cette somme doit s'imputer en priorité sur le solde impayé du prix d'acquisition du lot n° 16 (appartement T5 par elle personnellement occupé), madame [G] demande à la Cour d'exclure ce lot de l'assiette de la résolution de la vente, en se prévalant des dispositions combinées des articles 1253 et 1256 du code civil ; qu'il ne saurait cependant être fait droit à cette demande dès lors même que l'acte de vente ne porte mention que d'un prix global, non ventilé entre les divers lots objets de la cession ; que le jugement déféré sera également confirmé en ce que tirant les exactes conséquences de la résolution de la vente, il a disposé : /- que madame [G] devrait restituer à la société Jalym les lots de copropriété objets de la vente résolue et les libérer de toute occupation personnelle ou de son chef, /- que la société Jalym était réciproquement tenue de restituer à madame [G] les sommes par elle versées en exécution du contrat résolu ; que la société Jalym demande à la cour d'appel, réformant partiellement le jugement entrepris de condamner madame [G] à lui payer les sommes de : /- 54.000 ¿ au titre des fruits perçus au titre de la location d'un appartement de type T3 n° 75, évalués au 1er janvier 2013, à parfaire au jour de la restitution, sur la base d'une valeur locative estimée de 750 ¿ par mois, /- 144.600 ¿ à titre de dommages-intérêts correspondant au préjudice subi du fait de l'immobilisation des lots, selon évaluation arrêtée au 1er janvier 2013, à parfaire, dont 81.400 ¿ au titre de la dépréciation des biens, 20.000 ¿ au titre des frais financiers exposés et 43.200 ¿ au titre du préjudice lié à l'immobilisation des biens, /- 1.200 ¿ par mois à titre d'indemnité d'immobilisation de l'appartement T5 n° 79, personnellement occupé par madame [G], jusqu'à la restitution effective ; qu'il y a lieu de rappeler que : /- lorsque, comme en l'espèce, un contrat synallagmatique est résolu pour inexécution par l'une des parties de ses obligations, les choses doivent être remises en l'état dans lequel elles se seraient trouvées si les obligations nées du contrat n'avaient jamais existé, /- que-sur-le fondement de l'article 1234 du code civil, le vendeur ne peut, en raison de l'effet rétroactif de la résolution, prétendre obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble, /- que la partie de bonne foi, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat résolu ; que dès lors, d'une part, que les loyers constituent des fruits, simples accessoires de la chose et, d'autre part, que la résolution de la vente a été prononcée aux torts exclusifs de madame [G] qui ne peut dès lors être considérée comme de bonne foi au sens de l'article 549 du code civil, le jugement déféré sera confirmé en ce que les premiers juges ont de ce chef : /- exactement estimé, sur la base du descriptif du bien contenu dans l'acte de vente et à défaut de production des contrats de bail y afférents, la valeur locative de l'appartement T3 à la somme de 700 ¿ par mois, cette évaluation n'étant pas remise en cause par les éléments (pages d'offres de locations immobilières) versés aux débats par la société Jalym faisant état de loyers dans une fourchette comprise entre 602 ¿ et 819 ¿ pour des biens de même nature, /- condamné en conséquence madame [G] à payer à la société Jalym la somme de 48.300 ¿ au titre de la restitution des loyers perçus sur l'appartement type 3, somme à parfaire au jour de la restitution, sur la base d'une valeur locative mensuelle de 700 ¿, à compter du 1er janvier 2007 et jusqu'à restitution effective du bien ; que, s'agissant de l'indemnité de dépréciation sollicitée par la société Jalym à concurrence de la somme de 81.400 ¿ correspondant à la différence de valeur entre un bien immobilier neuf et un bien ancien, sur la base d'un taux de décote moyen de 22% tel que prétendument estimé par les professionnels de l'immobilier, il y a lieu de considérer que, quels que soient l'état dans lequel les biens seront restitués par madame [G] et l'entretien dont ils ont pu faire l'objet depuis la prise de possession par celle-ci en janvier 2007, ces biens ne pourront être commercialisés sur la base d'une valeur à neuf en sorte que la réalité d'une perte de valeur et, partant, du préjudice invoqué de ce chef par la société Jalym est incontestable et qu'il lui sera alloué, compte tenu de la durée de possession par madame [G] et du prix de vente initial de ceux-ci une indemnité de 37 000 ¿, le jugement déféré devant en conséquence être réformé en ce qu'il a débouté la société Jalym de ce chef de demande ;