Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-15.029 du 27/04/2017,  partie 2


article 16 dispose que le fait de tolérance ne sera pas créateur de droit ni de dérogation en faveur du preneur ; que c&apos;est ce contrat qui est apporté à la SARL la BOUTIQUE des ENFANTS lors de sa constitution le 08 juillet 2004 avec l&apos;autorisation écrite de MONSIEUR [K] du 16 octobre 2003 ;que sur le fondement des articles L 145-18, L 145-19 et L 145-14 du Code de commerce Monsieur [K] a donné congé pour reconstruire le 26 août 2008 à la SARL Boutique des Enfants, avec offre d&apos;indemnité d&apos;éviction ; que la SARL Boutique des Enfants a fait signifier une demande d&apos;indemnité d&apos;éviction le 25 février 2009 puis a saisi le juge des référés qui a ordonné le 16/09/2010 une expertise afin de fixation de cette indemnité ; que le pré-rapport d&apos;expertise est du 6 juin 2011 et le rapport définitif du 30 juillet 2011 ; que le 5 septembre 2011, Monsieur [K] a fait délivrer commandement de démolir visant la clause résolutoire insérée au bail en cas de manquement aux obligations du preneur ; que les parties discutent la validité de ce commandement ; que c&apos;est de façon conforme aux dispositions de l&apos;article L 145-28 du Code de commerce que le premier juge a décidé que la délivrance du congé en 2008 ne privait pas MONSIEUR [K] de la possibilité d&apos;invoquer l&apos;application de la clause résolutoire pour un motif dont il n&apos;aurait pas eu connaissance lors du congé ; qu&apos;en faisant délivrer le commandement de démolir le 5 septembre 2011 alors que le preneur avait accepté le congé, dont le principe était acquis, seule l&apos;offre et le montant de l&apos;indemnité d&apos;éviction restant en discussion, Monsieur [K] a en effet agi en l&apos;absence de fait nouveau et alors que le contrat judiciaire était noué sur le fondement du congé ; que par des motifs que la cour adopte, le premier juge a constaté que les travaux d&apos;agrandissement admis par le locataire étaient connus du bailleur depuis l&apos;époque de la cession du bail par Monsieur [P] à la SARL Boutique des Enfants comme le démontre le document manuscrit établi en 2004 par Monsieur [K] qui ne le dénie pas, selon lequel il a manifestement cherché à évaluer l&apos;augmentation de loyer en conséquence de la réalisation des travaux par le preneur initial, en 1993 pour l&apos;étage et en 1996 pour la cour ; qu&apos;ajoutant à cette argumentation, il sera retenu qu&apos;il ressort du rapport d&apos;expertise que Monsieur [K] n&apos;a pas découvert lesdits travaux lors des opérations d&apos;expertise au motif que non seulement les travaux étaient visibles depuis la rue, que son attention avait été attirée sur leur existence depuis 2004, mais encore que Monsieur [K] a fait état de ces travaux lors de la première réunion d&apos;expertise le 13/12/2010 au cabinet de l&apos;expert alors que les parties ne s&apos;étaient pas encore rendues sur les lieux (page 5 du rapport) ; qu&apos;en outre à l&apos;occasion des opérations d&apos;expertise et notamment par dires des 1er avril et 20 juin 2011 Monsieur [K] a demandé que le calcul de l&apos;indemnité d&apos;éviction tienne compte de la différence de surfaces, ce que l&apos;expert a fait, afin qu&apos;il puisse tirer les conséquences de l&apos;absence d&apos;autorisation en termes d&apos;indemnisation de l&apos;éviction, ce qui conforte l&apos;idée selon laquelle le litige était noué ; qu&apos;aucune conséquence en termes de sanction des manquements aux obligations contractuelles n&apos;ayant été tirée par le bailleur jusqu&apos;au retour du rapport d&apos;expertise ; que l&apos;occupation des lieux par la SARL depuis 2008 est seulement en rapport avec la discussion sur l&apos;indemnité d&apos;éviction offerte par le bailleur, la locataire ayant indiqué avoir trouvé un autre local à proximité ; que c&apos;est par volonté de se soustraire totalement au paiement de l&apos;indemnité d&apos;éviction que le commandement de démolir a tardivement été délivré, ce qui caractérise la mauvaise foi, et ne peut pas constituer une cause licite au dit commandement ; que le jugement entrepris sera confirmé ; que la demande afin de prononcer la résiliation judiciaire et les demandes accessoires se heurtent aux mêmes motifs ; que la décision de débouté du premier juge sera également confirmée ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le fait que [B] [K] ait délivré un congé à son locataire avec l&apos;offre d&apos;indemnité d&apos;éviction, dans le but de reconstruire l&apos;immeuble, ne le prive pas de la possibilité d&apos;invoquer l&apos;application d&apos;une clause résolutoire pour un motif dont il n&apos;aurait pas eu connaissance lors du congé ; qu&apos;en effet, en application de l&apos;article L. 145-28 du code de commerce, le locataire a droit de rester dans les lieux après le terme, jusqu&apos;au paiement de l&apos;indemnité d&apos;éviction, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; qu&apos;il s&apos;en déduit qu&apos;il est toujours soumis aux obligations du bail et qu&apos;un manquement est toujours susceptible de motiver une demande de résiliation de la part du bailleur ; qu&apos;[B] [K] est donc fondé à solliciter l&apos;application de la clause résolutoire prévue au contrat ; que cette clause dispose qu&apos;à défaut notamment d&apos;exécution d&apos;une seule condition du bail – qui toutes sont de rigueur – et un mois après, un simple commandement ou sommation d&apos;exécuter faits à personne ou à domicile, le bail est résilié de plein droit ; que cette disposition est parfaitement valable, le législateur n&apos;