Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-21.293 du 13/07/2022,  partie 9



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande tendant à ce que la SCP [G], [V], [R], [I], [X] et [L], solidairement avec la société Era Immoteam, soit condamnée à garantir et relever indemne Mme [A] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « sur la responsabilité du notaire : que MM. [U] et [H] soutiennent que le notaire a commis une faute en ne vérifiant pas la conformité de l'immeuble vendu aux règles d'urbanisme en vigueur d'autant que les informations et documents en sa possession auraient dû créer un doute dans l'esprit des rédacteurs de l'acte ; que le notaire conteste la faute alléguée au motif qu'il a satisfait à ses obligations d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs qui étaient parfaitement informés de la situation du bien et de ses caractéristiques en ce compris de sa situation en zone inondable ; qu'en l'espèce, ainsi que l'a relevé le premier juge, figurent dans les annexes de l'acte de vente l'ensemble des autorisations administratives communiquées par les services de l'urbanisme au notaire lors de la préparation de l'acte ; que l'acte comporte également la vérification de l'origine de propriété avec retranscription de l'acte de vente du bien à M. [Z] et à Mme [A] le 28 janvier 2010 ainsi que la mention en annexe de l'origine de propriété antérieure et une information sur la situation du bien en zone inondable ; que dès lors que les actes antérieurs faisaient état d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, le seul fait que le notaire disposait d'un plan de 1949 faisant état d'un sous-sol à usage de remise et de cave ne pouvait être suffisant à créer un doute sur la consistance du bien justifiant des vérifications approfondies sur cette consistance ; qu'aucune faute n'est donc établie à l'encontre de la SCP [G], [V], [R], [I], [X] et [L] et MM. [U] et [H] seront déboutés de leur demande au titre de la perte de chance ; que le jugement sera confirmé de ce chef [] ; sur l'appel en garantie de Mme [A] à l'encontre de la SCP Cosson, Bancarel, Montassier, [I], [X] et [L] En l'absence de faute retenue à l'encontre de la SCP Cosson, Bancarel, [R], [I], [X] et [L] et de la société Era Immoteam, les demandes de MM. [U] et [H] au titre de l'appel en garantie seront rejetées et le jugement confirmé de ce chef » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « sur la responsabilité du notaire : que suivant les dispositions de l'article 1382 du code civil, dans sa version en vigueur lors du fait dommageable, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que le notaire en tant que rédacteur de l'acte doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, même s'il n'en a pas été le négociateur ou qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; que s'il n'appartient pas au notaire de faire des investigations sur place, il doit procéder préalablement à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de l'acte qu'il rédige ; qu'il a notamment l'obligation de procéder à des recherches sur la situation des biens, de vérifier les origines de propriété de l'immeuble vendu, de s'assurer des droits du vendeur en se référant notamment aux actes de vente précédents concernant le même bien immobilier ; que le notaire est également tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en l'espèce, M. [H] et M. [U] font valoir que la SCP notariale a manqué à son obligation de conseil en ne les informant pas que l'aménagement du rez-de-chaussée n'était pas conforme aux règles d'urbanisme et de ce qu'aucune extension des pièces à vivre n'était possible en rez-de-chaussée du fait de la situation en zone inondable ; que toutefois, figurent dans les annexes de l'acte de vente l'ensemble des autorisations administratives (permis de construire, certificat de non-conformité, déclaration de travaux pour les abris de jardin) communiqués par les services de l'urbanisme au notaire lors de la préparation de l'acte ; que s'il résulte de ces documents que le permis de construire de cette maison délivré en 1949 désignait une seule pièce et qu'elle comportait lors de sa vente à Mme [A] et M. [Z] puis à M. [H] et M. [U] des pièces aménagées au rez-de-chaussée (salon, cuisine), le notaire ne peut informer les parties que de faits dont il a eu connaissance et n'a à opérer des vérifications approfondies que s'il existe des raisons objectives de douter de la véracité des informations ou des documents émis ; qu'or du fait de l'ancienneté de la construction et de la désignation identique du bien dans les deux précédents actes de vente de 2010 et de 2000, le notaire n'avait en l'espèce aucune raison de s'interroger sur les modalités d'aménagement du rez-de-chaussée ;