Cour d'appel de Paris,  décision 12-13.877 du 26/02/2013,  partie 2



 EN CE QU'il a infirmé le jugement entrepris qui a prononcé le dégrèvement de l'imposition litigieuse ; 
 
 Aux motifs que « le service de contrôle, estimant que la valeur vénale des divers lots de copropriétés situé au 13 rue ..., qui ne sont plus en cause, et situés au 11 rue ..., seuls examinés dans le cadre de la présente instance, portés dans la déclaration de succession de Mme X...pour une valeur de 12. 706. 000 francs (1. 937. 017 euros) a, pour procéder au rehaussement critiqué, s'agissant, non d'un immeuble entier, mais de 32 chambres ou appartements, régulièrement produit, pour chaque catégorie de biens, des termes de comparaison se rapportant à la consistance de ces biens, à leur emplacement et au marché observé, soit :-7 ventes d'appartements de 3 ou 4 pièces dont la surface utile était comprise entre 50 et 115 m2, situés dans des rues proches et dans des immeubles d'aspect similaire aux biens à évaluer ou situés dans des immeubles de moins bonne facture, étant observé que les biens objet du litige sont situés dans un immeuble en pierre de taille partiellement ouvragée signé par un architecte,-3 ventes d'appartements de 2 pièces dont la surface utile était comprise entre 47 et 52 m2 permettant d'estimer les appartements entrant dans cette catégorie, étant précisé que les termes de comparaison sont situés dans des rues proches et dans des immeubles d'aspect similaire aux biens à évaluer ou situés dans des immeubles de moins bonne facture,-3 ventes de chambres isolées dont la surface utile était comprises entre 9 et 21 m2, les termes de comparaison étant situés dans des rues proches et dans des immeubles d'aspect similaire aux biens évalués ou situés dans des immeubles de moins bonne facture ; que les services fiscaux ont ainsi retenu 13 termes de comparaison, chiffre substantiel, constitués par des transactions non seulement antérieures mais encore réalisées à des dates très proches du générateur de l'impôt et, par surcroît, concernant des biens immobiliers dont les emplacements, la qualité des matériaux de construction, la configuration ainsi que la date de construction sont similaires aux biens à évaluer, qui font ressortir un prix au mètre carré compris entre 16 570 francs (2 526 euros) et 21. 176 francs (3228 euros) ; que s'agissant de l'existence, mise en exergue par M. Y..., dans la succession de Mme X..., de biens loués, l'administration peut utilement faire valoir qu'une évaluation au moyen de termes de comparaison constitués par des appartements occupés n'était, d'une manière générale, pas adéquate au cas d'espèce, au regard de l'ancienneté relative du dossier, la déclaration de succession principale n'ayant été déposée deux ans et demi après le décès ainsi que de la variété des types de locaux, de la présence d'occupants sans titre ou encore des différents régimes locatifs en cause ; que, concernant spécialement les biens loués sous le régime de la loi du 1er septembre 1948, l'administration justifie la très grande rareté des transactions intervenues susceptibles de servir de termes de comparaison, dès lors qu'à partir des critères simples de sélection constitués par l'arrondissement et la date de mutation, il est constant :- qu'alors que 973 mutations de lots de copropriété ont été réalisées entre le 1er janvier 1995 et le 10 août 1996 dans le 4ème arrondissement de Paris, trois biens immobiliers cédés seulement étaient loués sous le régime de la loi du 1er septembre 1948,- entre le 1er janvier 1995 et le 10 août 1996, sur 1199 ventes de lots de copropriété situés dans des immeubles à Paris (3ème), 3 lots seulement étaient loués sous le régime de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'au surplus, l'administration est fondée à opposer à M. Y...que l'existence, à Paris, le 20 mai 2009, près de dix ans après le fait générateur de l'impôt, de 300. 000 logements loués sous le régime de la loi du 1er septembre 1948, ne signifie pas pour autant qu'un nombre identique de transactions a été enregistré ; que, dès lors, au regard des particularités de l'occupation des locaux du 11 rue ..., les services fiscaux étaient fondés à mettre en oeuvre la méthode d'évaluation la plus adaptée à la situation d'espèce, qui était constituée par la comparaison par lots et à l'application d'un abattement afin de tenir compte de l'occupation des lieux ; qu'ainsi, les services fiscaux ont pratiqué un abattement substantiel et suffisant, par surcroît conforme à l'avis de la commission de conciliation :- de 40 % sur la valeur vénale brute des lots de copropriété loués sous le régime de la loi du 1er septembre 1948, au nombre de 15,- de 20 % sur la valeur vénale brute des lots de copropriété loués sous les divers régimes de baux libres, au nombre de 20 ; qu'au surplus, s'agissant des locaux libres ou réputés libres en raison de l'absence de bail écrit, la valeur vénale réelle retenue a été de 100 % de la valeur vénale brute, soit le prix au mètre carré multiplié par la surface du bien tirée du rapport d'expertise fourni par le redevable ;