cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1,  décision 17-20.121 du 05/07/2018,  partie 7


qu'en excluant toute responsabilité du vendeur en s'abstenant de rechercher si l'erreur ainsi provoquée par son représentant à l'égard de l'acquéreur portait sur les qualités substantielles de la chose vendue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI Mandalla et M. X... de leur demande au paiement d'une somme de 2 130 572 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à l'encontre de la SCP L... et associés ainsi qu'au remboursement de la somme de 525 000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation versée en exécution de l'avant-contrat, D'AVOIR condamné in solidum M. X... et la SCI Mandalla à payer à la SCI Aman, à la société Q... Immobilier, à M. A... et la E... une somme de 2 000 € d'indemnité de procédure à chacun, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
 
 AUX MOTIFS QUE « il est essentiellement reproché au notaire une absence de vérification des autorisations administratives pour les aménagements du sous-sol ; qu'en droit le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; que la faute intentionnelle d'un mandataire du vendeur ne prive pas l'acquéreur de toute action en responsabilité contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu'il a commise ; que le notaire ne doit jamais prêter son concours à une fraude et il doit, à cette fin, s'efforcer de vérifier les affirmations des parties, avec les moyens juridiques et techniques d'investigation dont il dispose ; que s'agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d'une construction régulièrement édifiée, il ne peut-être reproché au notaire d'avoir manqué à son obligation d'information au préjudice de l'acquéreur, en présence de l'attestation précise et circonstanciée remise par l'homme de l'art, M. B.... Il n'est pas établi que le notaire aurait, au vu des documents qui lui étaient transmis dans des conditions non précisées, pu s'apercevoir de l'irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet objet de la vente ; que les responsabilités de M. A... et de la E... & Associés ne peuvent donc être retenues ».
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Monsieur X... est mal fondé à reprocher au notaire un manquement à son devoir de conseil en omettant de s'assurer que le sous-sol n'avait pas été créé sans autorisation d'urbanisme ; qu'il résulte en effet des pièces versées aux débats qu'entre la signature de la promesse et la vente le collaborateur de Maître A... a envoyé à Monsieur X... les éléments qu'il avait reçus de l'architecte ; qu'il ne peut en effet être reproché au notaire de ne pas avoir vérifié la consistance matérielle des biens vendus en procédant à une visite sur place ; qu'aucune faute ne peut être reprochée au notaire, de sorte que la SCI MANDALLA et Monsieur X... doivent être déboutés de leur demande ».
 
 1°/ ALORS QUE, le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'il est ainsi tenu de vérifier l'existence des autorisations administratives dont se prévaut le vendeur qui a procédé à l'aménagement en surface habitable du sous-sol de l'immeuble vendu et, le cas échéant, d'informer l'acquéreur des conséquences qui résulteraient de leur absence ; qu'en l'espèce, l'acquéreur avait précisément interrogé le notaire sur le point de savoir si les travaux d'aménagement du sous-sol avaient fait l'objet d'une autorisation administrative ; qu'en refusant de retenir la faute du notaire, aux motifs qu'il n'était pas établi que le notaire aurait pu s'apercevoir de l'irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol compte tenu de l'attestation établie par l'architecte, alors pourtant qu'elle relevait elle-même que cette attestation « s'avère trop elliptique pour permettre d'en mesurer la portée » (arrêt attaqué, p. 9, §4) et que l'irrégularité de l'aménagement du sous-sol ne supposait pas une visite sur les lieux mais résultait de l'absence de toute autorisation à pratiquer les travaux litigieux dans les différents permis de construire et autorisations administratives, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2106-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats.
 
 2°/ ALORS QUE seule la faute du tiers présentant les caractères de la force majeure peut exonérer le notaire de la responsabilité qu'il encourt à raison de la violation de son devoir de conseil et de mise en garde ;