Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-22.007 du 02/10/2019,  partie 5


que le 11/04/2011, la préfecture a écrit à Mme C... : « en 2002, mes services avaient estimé que ce terrain était en discontinuité de l'urbanisation existante. (..) Après examen, il apparaît que l'évolution du bâti autour de cette parcelle rend désormais compatible une demande de permis de construire avec le principe édicté à l'article L. 145-3, III du code de l'urbanisme » ; que les consorts V... font valoir que cette lettre ne permet d'établir la constructibilité du terrain qu'à compter de l'année 2011 mais non à la date de la donation ; qu'il résulte des éléments du dossier qu'aujourd'hui, la parcelle en cause est en partie constructible, la société Romed ayant déposé une demande de permis de construire de deux chalets individuels, ERDF ayant donné son accord pour le raccordement au réseau électrique moyennant le remboursement par l'indivision V... à la commune de [...] de la somme de 8.212 euros, la parcelle constructible portant désormais le n° [...], pour 3.554 m², le reste étant cadastré sous le numéro [...] pour 2 ha 58 a 78 ca ; que l'examen du plan annexé à la décision de ERDF montre que 4 chalets ont été édifiés côté Sud de la [...], au Nord de la parcelle, tandis qu'à l'Est de celle-ci, au [...], se trouvent désormais 7 bâtiments ; qu'or, si ceux-ci n'étaient pas encore construits au moment de la donation, en réalité, en avril 2008, de multiples terrains avaient été vendus aux fins de construction, concernant notamment les parcelles [...] , [...] (shon de 399 m²), [...], (shon de 279 m²), [...] (shon de 250 m²), avec pour conséquence la création d'un véritable hameau au [...] ; que la parcelle en cause étant très proche de ces nouvelles constructions, dont le projet existait dès avril 2008, est ainsi devenue constructible dès avril 2008, soit à une époque antérieure à la donation ; qu'en effet, si un permis de construire avait été demandé à ce moment, il aurait été nécessairement accordé sur cette partie du terrain, les constructions à édifier s'avérant être la continuité de celles en projet pour lesquelles des autorisations avaient été délivrées ; que c'est donc exactement que l'administration fiscale a considéré que la valeur de la parcelle à prendre en cause devait être réévaluée » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur le caractère constructible de la parcelle [...] : qu'il convient de déterminer le caractère constructible de ladite parcelle avant de vérifier l'évaluation des biens immobiliers faite par l'administration fiscale puisque de ce caractère dépendra une partie de l'évaluation ; que la préfecture a clairement indiqué le 9 avril 2013 que ladite parcelle classée en zone UB du plan d'occupation des sols du 23 mars 1993 dispose d'un caractère constructible ; qu'à la date du 30 octobre 2009, l'évolution du bâti autour de cette parcelle rendait possible sa constructibilité au regard des dispositions de la loi montagne ; qu'ainsi, quand bien même la préfecture indique le 24 mai 2002 à la commune de [...] que ladite parcelle appartenait à un des cinq secteurs du PLU de ladite commune, apparaissant incompatible au regard du principe de constructibilité en continuité des bourgs, hameau et village, et que cette information a été retransmise par ladite commune le 1er juillet 2002 à un tiers copropriétaire de ladite parcelle, M. U... G..., ces informations ne sont pas contradictoires entre elles ; qu'en effet, cela signifie que la parcelle a été chronologiquement classée en zone constructible dans le plan d'occupation des sols du 23 mars 1993 et ce, par erreur, comme l'indique la préfecture de Haute-Savoie le 4 mai 2002, mais que compte tenu de l'évolution du bâti autour de cette parcelle et en fait du bâti en continuité du bâti déjà existant, ledit bâti s'étant rapproché de ladite parcelle, sa constructibilité en 2009, soit sept années plus tard est avérée en respect dudit principe de constructibilité en continuité ; qu'ainsi, lors de la donation du 20 octobre 2009, les demandeurs ont, au minimum avec une légèreté coupable, requis le notaire de ne pas demander de note de renseignements d'urbanisme alors que sept années s'étaient écoulées depuis l'avis de la mairie de [...], alors que le principe même de la loi Montagne de constructibilité en continuité rend évolutif le caractère constructible des parcelles et qu'à tout le moins les dispositions d'urbanisme pouvaient avoir évoluées durant une si longue période ; que cette déclaration dans l'acte notarié de requérir le notaire de ne pas demander la note de renseignements d'urbanisme en ajoutant qu'il résulte des documents délivrés par la mairie que l'immeuble objet des présentes se situe dans une zone naturelle, sans d'ailleurs préciser la date dudit document, pourrait même faire songer à de la mauvaise foi ; qu'il s'en déduit que l'administration fiscale établit le caractère constructible de l'immeuble disputé au jour de la donation » ;
 
 ALORS QUE pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelles que soit leur nature sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission ; qu'en zone de montagne, l'urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants, et non simplement en projet ;