Cour d'appel de Paris
G6, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-26.785 du 17/12/2020,  partie 6


qu'en se bornant à retenir, pour condamner la société [...] au versement de la deuxième échéance de 1 584 000 euros TTC, que le permis de construire avait été déposé et obtenu, et que la société [...] était redevable de ces prestations réalisées, sans rechercher, comme le faisait valoir la société [...], si ces différentes échéances devaient permettre de financer les phases et prestations suivantes, et non de rémunérer les prestations antérieures réalisées, de sorte que le versement de la deuxième échéance de 1 584 000 euros TTC, due à l'obtention du permis de construire, devait financer les travaux à accomplir jusqu'au démarrage du chantier, correspondant à la troisième échéance de prix, et n'avait donc pas pour objet de rémunérer l'obtention du permis de construire, qui, financée par la première échéance 528 000 euros TTC, ne faisait que conditionner l'exigibilité du financement de la phase à venir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
 
 Réponse de la Cour
 
 24. La cour d'appel a relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que l'article 10 du contrat de promotion immobilière stipulait que le prix dû par le maître de l'ouvrage au promoteur était de 2,5 % du prix (528 000 euros) à la signature du contrat et de 7,5 % (1 584 000 euros) à l'obtention du permis de construire.
 
 25. Elle a constaté que le contrat de promotion immobilière avait été conclu le 17 février 2014, que la demande de permis de construire avait été déposée le 31 mars 2014 et que le permis de construire avait été obtenu le 23 septembre 2014, postérieurement à la résiliation du contrat de promotion intervenue le 2 mai 2014.
 
 26. Elle a pu en déduire, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants, que la société [...] était redevable envers la société [...] des deux prestations entièrement réalisées, soit les sommes de 528 000 euros et de 1 584 000 euros.
 
 27. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
 
 Sur le deuxième moyen du pourvoi incident de la société [...]
 
 Enoncé du moyen
 
 28. La société [...] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de condamnation de la société [...] en paiement de la somme de 2 520 000 euros au titre de l'indemnité de résiliation de 10 % prévue par l'article 22 du contrat de promotion immobilière ou la somme de 1 260 000 euros au titre de l'indemnité de résiliation de 5 % prévue par l'article 22 du contrat de promotion immobilière si la cour devait juger que les « conditions suspensives » pertinentes n'étaient pas remplies, alors :
 
 « 1°/ que, tenu de respecter lui-même le principe du contradictoire, le juge ne peut soulever d'office un moyen de droit sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu 'en soulevant d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations, le moyen tiré de ce que la résiliation du contrat de promotion immobilière a fait l'objet d'un accord entre les deux parties, la société [...] reconnaissant qu'elle n'était plus en mesure de continuer sa mission et qu'il n'y avait dès lors pas lieu de faire application des dispositions de l'article 22 du contrat susvisé, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
 
 2°/ que le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu 'en réponse à la lettre datée du 2 mai 2014 par laquelle la société [...] notifiait à la société [...] sa volonté de résilier en application de l'article 22 intitulé « Résiliation en cas de manquement grave » le contrat de promotion immobilière avec effet immédiat, la société [...] adressait le 19 mai 2014 à la société [...] une lettre rédigée en ces termes : « J'accuse bonne réception de votre courrier en date du 2 mai 2014 selon lequel vous nous notifiez la résiliation du contrat de promotion immobilière liant [...] à votre société [...]. Il est exact que A..., et plus généralement, sa maison mère, Orco Property Group, ont connu ou vont connaître prochainement un remaniement substantiel de leurs équipes dirigeantes. Ce remaniement aura notamment pour conséquence un arrêt de nos activités en France. De ce fait, et bien que nous le regrettions, nous ne pouvons que prendre acte de votre décision. Aussi, il est de mon devoir de vous rappeler que notre société a dument procédé au dépôt du permis de construire en vue de la réalisation de l'opération de réhabilitation de l'immeuble « Le Bonaparte ». Ce dépôt de PC avait fait l'objet d'une facturation d'une société tierce à savoir B... R... pour un montant de 440.000 euros, montant dont vous seriez toujours redevable envers cette société, selon nos informations. Aussi, et à toutes fins utiles, du fait de la résiliation de ce contrat, K... sera désormais seul dépositaire et futur unique bénéficiaire du permis de construire déposé le 3 mars 2014 en la municipalité du Blanc-Mesnil et actuellement en cours d'instruction » ;