Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.493 du 14/05/2020,  partie 4


qu'un second projet, revenant sur cette rédaction défectueuse, a prévu d'indiquer que les travaux de viabilisation, comprenant l'eau courante, avaient été effectués, ainsi qu'il résultait d'un procès-verbal de constat d'huissier, mais que le notaire rédacteur n'a précisé ni l'auteur ni la date d'un tel constat ; que Mme G... P... avait d'ailleurs formellement déclaré dans sa lettre recommandée de mise en demeure du 31 mai 2012, puis dans celle du 3 juillet 2012, que ces obligations n'étaient, selon elles et en vertu de l'avant-contrat, exigibles qu'après la signature de l'acte définitif et qu'elle avait justifié de ses obligations en faisant réaliser une tranchée depuis la limite du terrain litigieux à la limite de la voie publique, dans laquelle passent toutes les canalisations et câbles nécessaires à la viabilisation, « en attente de raccordement au réseau de distribution » ; que le seul constat d'huissier produit relatif à ces travaux est celui de M. R..., huissier de justice à Saint-Maur-des-Fossés, réalisé le 16 mai 2012 à la demande de Mme G... P... , qui fait effectivement état de canalisations et câbles en attente de raccordement au réseau public à la limite de la voie publique sur la propriété que devait conserver la venderesse, l'huissier ayant identifié les câbles d'alimentation d'eau et d'électricité, ainsi que le regard neuf de tout à l'égout installé près du portail et raccordé à une canalisation d'eau usée ; que toutefois, Mme G... P... , ainsi qu'elle le souligne dans ses conclusions, n'a communiqué ce constat d'huissier que par lettre du 16 juin 2012, soit après l'expiration du délai maximum de prorogation de la date de signature de l'acte authentique et à l'appui de sa demande au notaire de dresser un procès-verbal de carence ; qu'en outre, si ce constat d'huissier précise que la tranchée a été rebouchée, Mme G... P... n'établit pas avoir réalisé, en dehors de la démolition partielle de sa maison, aucuns travaux concernant l'assiette du passage avec tous véhicules et de nature à permettre d'assurer la desserte de la parcelle vendue, conformément à la décision de non-opposition à sa déclaration préalable ; qu'en effet, Mme G... P... s'est bornée à produire une facture Y... du 30 janvier 2012 relative au seul passage des canalisations et à la démolition partielle de la maison ; qu'il doit encore être relevé qu'alors que les époux X... reprochent à Mme G... P... de ne pas avoir délimité le terrain vendu, ce qui suppose la délimitation du passage ; qu'or, bien que les projets d'acte authentique fassent référence précise à un bornage des biens vendus réalisé le 16 janvier 2012, un tel document n'est pas produit ; que malgré le constat d'huissier du 16 mai 2012, Mme P... G... ne rapporte pas non plus la preuve qui lui incombe de l'aménagement d'un passage de largeur d'au moins 3,50 mètres sur toute sa longueur, conformément à l'autorisation administrative de création de l'unité foncière vendue ; que Mme G... P... qui a décidé à tort qu'elle pouvait s'acquitter de cette obligation après la signature de l'acte authentique, a déclaré devant le notaire à l'occasion du procès-verbal de difficulté que « s'il s'avère qu'il y a lieu de démolir partiellement ou totalement les piliers de soubassement du portail pour atteindre au moins 3,50 mètres de largeur, elle exécutera ces travaux » ; que par conséquent, dès lors que Mme G... P... est défaillante dans l'administration de la preuve qui lui incombe du respect de ses obligations dans les délais de réalisation par acte authentique de l'avant-contrat litigieux, la cour doit retenir que les acquéreurs, dont la mauvaise foi n'est pas démontrée, ont seulement fait respecter leurs droits en refusant de signer ce projet d'acte authentique ; que le fait que l'acte définitif de vente n'ait pas été signé ne peut donc pas être imputé aux époux X... ; que le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions ; que Mme G... P... sera déboutée de toutes ses demandes ; que sur les demandes reconventionnelles, dès lors que toutes les conditions suspensives de l'avant-contrat ont été levées et que la vente n'a pas été signée à cause des seuls manquements de Mme G... P... , celle-ci doit être condamnée au paiement de la clause pénale ; que Mme G... P... sera donc condamnée à payer à ce titre aux époux X... une somme de 18.600 € ;   que Mme G... P... qui succombe en appel supportera la charge des entiers dépens de première instance et d'appel ;   que les frais d'affichage du permis de construire réglés à la SCP Q... V..., huissier de justice, et dont le remboursement est demandé à hauteur de 308,15 € sont justifiés par l'acte produit ; que la demande à ce titre sera accordée au titre des dépens ;