Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-18.949 du 25/10/2018,  partie 3



 Dès lors, l'action ne peut aboutir sur la base de l'article 1382 du Code civil, invoqué en premier dans les motifs des conclusions.
 
 Cependant, il est manifeste que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles à l'égard de la SARL A L'AURE DU SPA, son locataire, dans la mesure où les locaux n'étaient plus accessibles à compter du mois de novembre 2011.
 
 Les pièces produites établissent que cette fermeture a perduré de sorte que la liquidation judiciaire de la demanderesse était la seule issue possible.
 
 Les circonstances ayant amené le dépôt de bilan étant dues à la carence du bailleur, la responsabilité de celui-ci est engagée.
 
 Contrairement à ce que semble soutenir la partie défenderesse, cette fermeture n'est pas due à un manque d'entretien des locaux loués mais du bâtiment proprement dit de sorte que les énonciations du bail quant aux obligations du preneur sont sans effet.
 
 La demande est dès lors justifiée.
 
 Le préjudice est caractérisé par la perte des éléments incorporels du fonds de commerce et du matériel.
 
 S'agissant des objets mobiliers, il est en effet noté dans une requête adressée par le liquidateur au juge commissaire que le propriétaire des murs a refusé l'accès au local "malgré relances", information dont la partie défenderesse ne démontre pas le caractère erroné.
 
 Il convient en conséquence de condamner la SCI HOSTELLERIE 2000 à payer à la partie demanderesse la somme de 118.127€ correspondant à la valeur totale des immobilisations qui résulte du bilan produit en annexe.
 
 Il ressort en outre du bilan que le compte de résultats de l'exercice clos le 31 décembre 2011 affichait un résultat d'exploitation bénéficiaire.
 
 La partie demanderesse est en conséquence fondée à se prévaloir d'une perte de chance de faire fructifier son fond. Il convient de fixer son préjudice à ce titre à 8.000€,
 
 ALORS QUE le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la société A l'Aure du Spa, locataire, du lot loué par la Sci Hostellerie 2000, bailleur, ne pouvait plus accéder au lot loué dans l'immeuble en copropriété à compter du mois de novembre 2011 ; qu'en décidant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance sans constater que l'impossibilité d'accéder au bâtiment en copropriété résultant de la pose de grilles de chantier devant le bâtiment lui était imputable, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil par fausse application et l'article 1725 du code civil par refus d'application,
 
 ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, la société A l'Aure du Spa, locataire, faisait valoir que l'exploitant Elsass Club Hotel avait été destinataire d'avis défavorables de la commission de sécurité et de mises en demeure d'avoir à mettre en conformité l'établissement ; qu'en considérant, pour retenir sa responsabilité contractuelle à l'égard de la société A l'Aure du Spa, que la Sci Hostellerie 2000, bailleur, n'avait pas déféré aux travaux de mise en sécurité qui lui avaient été notifiés à de nombreuses reprises et avait manqué à son obligation d'entretenir la chose en état de servir et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, quand il ne résultait pas des conclusions des parties que ces notifications aient été adressées à la Sci Hostellerie 2000, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile,
 
 ALORS QUE le principe de la réparation intégrale du préjudice oblige les juges à allouer une indemnité qui répare tout le préjudice, mais seulement le préjudice dont il appartient au créancier de l'obligation de démontrer l'étendue ; qu'en allouant à la Sarl A L'Aube du Spa la somme de 118.127 € au titre de la valeur des immobilisations incluant une somme de 53.127 € au titre l'immobilisation corporelle et une somme de 7.332 € pour les stocks sur la base du seul bilan simplifié de ladite société en date du 31 décembre 2011, lorsque cette somme ne résultait que de son enregistrement comptable et n'était étayée par aucun autre document, que de plus la cession du fonds avait été consentie au prix de 80.000 € dont 65.000 € pour les éléments incorporels et que par ordonnance du 30 mai 2013 le juge commissaire avait dit que le propriétaire ferait son affaire personnelles des biens mobiliers incorporels évalués à la somme de 5.600 €, ce dont il suit que le préjudice ne pouvait être évalué à cette somme de 118.1227 €, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civile alors applicable, ensemble le principe de réparation intégrale.