Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-16.065 du 13/12/2018,  partie 3



 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le Syndicat des Copropriétaires [...], in solidum avec la SCI CANNES [...] et les Consorts Y..., à détruire les ouvrages litigieux et au paiement de la somme totale de 22.664,47 € à titre de dommages-intérêts ;
 
 Aux motifs propres que : « sur la condamnation « in solidum » à la démolition des ouvrages litigieux :
 
 Les travaux réalisés par les époux Y... et la SCI Cannes [...], sur la base de leur déclaration préalable du 29 février 2008 et de l'arrêté de la mairie de Cannes du 8 avril 2008, ont consisté à prendre appui sur le mur situé en limite de propriété en le surélevant de 1,87 m à 2,41 m pour ajouter un étage à leur maison adossée audit mur.
 
 Nul ne conteste en appel que le mur appartient aux consorts B... A....
 
 Il est établi que la construction réalisée n'est pas conforme au plan annexé à la déclaration préalable de travaux du 29 février 2008 qui ne comportait une surélévation que d'environ 80 centimètres au lieu de 1,87 à 2,41 m réalisés.
 
 Quelles qu'aient pu être les décisions du maire du 8 avril 2008 ou du tribunal administratif du 14 octobre 2010 ayant considéré les travaux réalisés conformes au PLU, elles ne sauraient valider une construction prenant appui sur un mur privatif, propriété d'un tiers, les autorisations accordées l'étant toujours sous réserve des droits des tiers.
 
 Du seul fait de l'appui illicite de la construction réalisée sur un mur privatif, la demande de démolition est fondée quand bien même il ne serait pas justifié de désordres.
 
 Les consorts B... A... limitent leur demande de démolition des ouvrages litigieux à leur mise en conformité avec l'autorisation donnée par la mairie de Cannes le 8 avril 2008, mais cette autorisation se référant à la déclaration préalable, la condamnation ainsi prononcée est susceptible de difficultés d'interprétation.
 
 Il sera ordonné la démolition de toute construction en surélévation du mur des consorts B... A....
 
 Le Syndicat des copropriétaires conteste devoir être condamné « in solidum » avec les époux Y... et la SCI Cannes [...] à procéder à cette démolition alors que sa responsabilité est recherchée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant qu'il répond des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.
 
 Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les consorts B... A..., en leurs qualités de tiers par rapport à la copropriété, peuvent agir sur le fondement invoqué.
 
 Le 6 février 2008, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la résolution n° 3 autorisant les époux Y... à surélever les murs existants, de 80 centimètres sur le devant et 1,50 m sur l'arrière, avec une pente de 35 %.
 
 Dès lors que les travaux engagés par les époux Y... portaient sur la toiture de leur maison, partie commune, et que la surélévation réalisée contient à la fois des parties privatives et communes, le syndicat des copropriétaires est tenu des vices de cette construction.
 
 Quand bien même les époux Y... ont dépassé l'autorisation qui leur a été donnée par la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 6 février 2008 de réaliser des travaux, et alors qu'il était prévu qu'ils supporteraient seuls les troubles liés à la surélévation, et devraient prendre toutes autorisations du voisinage, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que cette clause était inopposable aux tiers et ne pouvait s'appliquer que dans les relations entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires eux-mêmes.
 
 La condamnation « in solidum » des consorts Y..., de la SCI Cannes [...] et du syndicat des copropriétaires doit donc être confirmée.
 
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 Sur le montant des indemnisations :
 
 Les consorts B... A... entendent être indemnisés des désordres subis, tels que décrits et chiffrés par l'expert :
 
 - d'une part, à raison de 22 664,47 € TTC pour les désordres relevés dans le studio contigu au mur surélevé, consistant en des infiltrations, fissures, affaissement de la poutre en plafond ;
 
 - d'autre part, à raison de 174 878,69 € TTC pour les désordres relevés sur le mur qui a été surélevé, est déformé et atteint dans sa solidité au point qu'il risque de s'effondrer.
 
 Sur le premier poste de préjudice, l'expertise a mise en évidence que le studio des consorts B... A... était ancré dans le mur surélevé ;
 
 que la surélévation avait provoqué des infiltrations, fissures, notamment à l'endroit de l'escalier d'accès à la terrasse au niveau de la jonction des matériaux différents, et un affaissement de la poutre en plafond.
 
 Sur le second poste de préjudice, les conclusions de l'expert quant au lien de causalité entre les travaux entrepris et les désordres apparus sur le mur sont les suivantes :