Cour d'appel de Douai,  décision 14-23.693 du 05/11/2015,  partie 2



CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. et Mme Z... à payer à M. Y... la somme de 40 344,46 euros au titre de l'indexation des loyers pour la période du 1er février 2004 au 31 mars 2014 et la somme de 56 051 euros au titre de la majoration de loyers du 1er février 2004 au 30 novembre 2013, l'arrêt rendu le 7 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. et Mme Z... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Y... ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z..., demandeurs au pourvoi principal

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement M. Z... et Mme A... épouse Z... à payer à M. Y... la somme de 40.344,46 € au titre de l'indexation des loyers pour la période du 1er février 2004 au 31 mars 2014 ;

AUX MOTIFS QUE le bail contient la clause suivante : "II est convenu que le loyer sera annuellement révisable pendant la durée du bail pour la première révision devant intervenir le 1er juillet 1979 et les suivantes les 1er juillet de chaque année pour les 12 mois suivants. Cette révision sera calculée sur la base de l'indice de construction publié par l'INSEE, étant convenu que l'indice de base pris sera celui du 1er trimestre de l'année au cours de laquelle a lieu la révision. L'indice de base pour le calcul de l'actuel loyer soit 2.500 francs étant 438 du 3ème trimestre 1977" ; qu'une telle clause prévoit bien une indexation annuelle du loyer en fonction de l'indice de la construction publié par l'INSEE ; que cette clause est sans rapport avec le mécanisme de révision du loyer prévu par l'article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 en cas de modification des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer ; que le mécanisme contractuel d'indexation s'applique indépendamment de l'éventuelle vétusté de l'immeuble et du trouble de jouissance pouvant en résulter pour les locataires ; que M. Y... a limité sa demande au titre de l'indexation aux cinq années antérieures à son assignation en date du 30 janvier 2009 ; que l'indexation doit donc se faire à compter du 1er février 2004, sur la base du montant du loyer qui aurait dû être payé à cette date si l'indexation avait été effectuée, conformément au bail, le 1er juillet de chaque année sur la base de l'indice de la construction publié par l'INSEE au cours du 1er trimestre de la même année ; que l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 27 janvier 1989 avait fixé le montant du loyer, au 1er juillet 1988, à 622,38 € ; que l'indice du coût de la construction s'établissait à 908 au 1er trimestre 1988 et à 1183 au 1er trimestre 2003 ; que le montant du loyer aurait donc dû être fixé à 810,88 € à compter du 1er juillet 2003 et qu'à compter du 1er juillet 2008, l'indice à utiliser est l'indice de référence des loyers qui s'élevait à 115,12 au 1er trimestre de cette même année et 113,07 au 1er trimestre 2007 ;

1°) ALORS QUE le prix initial du bail soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 comme le montant des loyers révisés doivent être déterminés conformément aux dispositions d'ordre public de cette loi et du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 ; qu'en se fondant sur la clause du bail prévoyant une révision annuelle du loyer calculée sur la base de l'indice de la construction publié par l'INSEE et en calculant le montant des loyers indexés sur la base de cet indice puis de l'indice de référence des loyers, cependant que les révisions annuelles du loyer ne pouvaient être déterminées par application d'une clause d'indexation contractuelle, la cour d'appel a violé les articles 27, 28, 30 et 63 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, ensemble le décret n°48-1881 dans ses rédactions successives applicables pendant la période du 1er février 2004 au 31 mars 2014 ;

2°) ALORS QUE, en tout état de cause, le prix du bail soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ne doit pas dépasser la valeur locative du logement, déterminée conformément aux dispositions d'ordre public de cette loi et du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 ;