Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.046 du 23/01/2020,  partie 3


que, sur les travaux relatifs à la véranda, à la rénovation complète du pigeonnier et du bâtiment contigu, il est constant que la parcelle sur laquelle ont été réalisés les travaux litigieux figure au cadastre section B [...] et que, selon l'acte de propriété des époux S... en date du 18 avril 2006, cette parcelle leur appartient ; que selon le schéma réalisé en page 5 du rapport de l'expert judiciaire, les constructions litigieuses alléguées concernent :
 - la partie de la véranda construite par la SCI et matérialisée par une couleur verte,
 - l'entière rénovation du pigeonnier et du bâtiment contigu matérialisés par la zone en violet.
 qu'il ressort tout d'abord du permis de construire accordé à la Sci le 21 juillet 2011 ainsi que du document d'arpentage dressé le 24 septembre 2009 par M. X..., géomètre expert, que la Sci a obtenu un permis de construire et de rénover son bien immobilier sur une partie délimitée par la couleur rose sur le document d'arpentage et sur le schéma de l'expert judiciaire en page 5 de son rapport ; que cette zone a été respectée et les travaux qui y ont été réalisés ne posent aucune difficulté ; que la Sci a également été autorisée à procéder à des travaux selon autorisation des époux S... sur leur parcelle suivant accord du 23 octobre 2009 rédigé comme suit : « nous autorisons la SCI Montagne (...) à pouvoir construire sur une partie de notre parcelle [...] (représenté en violet) comprenant le pigeonnier » ; que cette zone de couleur violette sur le document d'arpentage est matérialisée par des bandes striées sur le schéma de l'expert ; que l'autorisation, limitée à une construction sur cette zone a été respectée au travers de la de la véranda réalisée par la Sci située sur la zone bleue sur le schéma de l'expert et que les époux S... ne contestent pas ; que cependant, au vu de la zone de construction autorisée par le permis de construire de la commune d'une part, celle autorisée par l'accord écrit des époux S... d'autre part, la partie de la véranda matérialisée en vert sur le schéma de l'expert est manifestement hors du champ des deux zones de construction autorisées ; qu'il en va de même de l'ouvrage matérialisé en violet dont la majeure partie se situe à l'extérieur de toute zone autorisée, que de surcroît, il correspond à des travaux de rénovation d'un bâtiment et d'un pigeonnier appartenant aux époux S... alors que leur autorisation, rédigée en des termes clairs, précisait que seule une construction n'était admise et aucunement une rénovation de bâtiments existants et leur appartenant ; qu'il apparaît que cette autorisation n'a été donnée qu'en vue de permettre la construction matérialisée par la couleur bleue sur le schéma, incluant certes le pigeonnier mais sans qu'aucune rénovation de ce bâtiment et du bâtiment contigu ne soit même implicitement visée ; qu'il ne s'agissait en effet pas d'une autorisation pour accaparer le pigeonnier et le bâtiment contigu mais seulement d' un accord pour ériger une construction sur la partie de la parcelle des époux S... qui comprend le pigeonnier ; que, de surcroît, l'ensemble de ces constatations faites par l'analyse des pièces versées aux débats, est confirmé par l'expert judiciaire qui conclut que « les travaux réalisés sur le pigeonnier et sur le bâtiment attenant sont des travaux qui empiètent sur la propriété de M. et Mme S... (...) », qu'« effectivement le pigeonnier fait partie de la zone violette sur laquelle la SCI avait l'autorisation de construire, mais pas de transformer ou modifier l'existant » et enfin que « l'ensemble des travaux réalisés et non prévus sur le permis de construire ( ...) hormis la partie située devant le pigeonnier, constituent un empiètement sur la propriété S... » ; que le moyen soulevé par la Sci selon lequel les époux S... ont implicitement acquiescé à ces travaux dont l'étendue dépasse les zones autorisées en ne les contestant pas lors de leur réalisation alors qu'ils vivaient à proximité est inopérant ; qu'en effet, la Sci ne rapporte tout d'abord pas la preuve de la période, dont le commencement et la fin sont contestés, pendant laquelle ces travaux ont été précisément réalisés ; Que, tout en reconnaissant que M. J... S... a quitté les lieux avant la fin des travaux, elle indique sans toutefois verser aucun élément probant au soutien, que les travaux réalisés avant son départ ont consisté en du gros-oeuvre que le demandeur n'a pas pu ne pas voir ; Qu'ensuite, elle ne rapporte pas suffisamment la preuve de l'existence d'un accord tacite des époux S... à ces travaux ; qu'au surplus, l'existence d'un accord écrit et circonscrit du 23 octobre 2009 des époux S... accordant à la Sci une zone délimitée de construction sur leur parcelle suffit à considérer que les demandeurs souhaitaient s'assurer par cet écrit que leur autorisation encadrée ne serait pas discutable ;