Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.433 du 17/11/2021,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 NOVEMBRE 2021
 
 La société Danjou, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 20-16.433 contre l'arrêt rendu le 23 janvier 2020 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Billon SMGI, dont le siège est [Adresse 2], défendeur à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat de la société Danjou, après débats en l'audience publique du 5 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Danjou aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Danjou
 
 Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Danjou de sa demande tendant à ce que soit déclarée non écrite l'article 1er du chapitre 1er du règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1] ;
 
 Aux motifs que « selon le chapitre premier, article premier du règlement de copropriété du 25 novembre 1983 « les parties communes à l'ensemble des lots comprendront la totalité du sol des parties construites, tous les gros murs des façades, des pignons et de refend, les charpentes, la toiture, les têtes de cheminées, les ornements extérieurs des façades, balcons et fenêtres mais non compris les garde-corps, balustrades, rampe, barres d'appui des balcons et fenêtres ni les persiennes et leurs accessoires".
 La SCI appelante demande à la cour de déclarer cette clause non écrite en ce qu'elle inclut les balcons dans les parties communes et donc dans les dépenses communes, tout en excluant la quasi-totalité des éléments les composant, ce qui lui donne un caractère ambigu. Par ailleurs, ces balcons, situés uniquement dans les trois lots du cinquième étage, ne participent pas à la structure de l'immeuble et ne sont d'aucune utilité pour les autres copropriétaires.
 Les dispositions légales relatives à la détermination des parties privatives et des parties communes ne sont pas d'ordre public puisque l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qui déclare impératifs la plupart de ces articles ne vise pas les articles 2 et 3. La répartition conventionnelle est intangible sauf accord unanime des copropriétaires. L'énumération des parties communes contenue dans l'article 3 n'est pas impérative, elle n'a été fournie par le législateur que pour aider à la qualification lorsque les titres sont muets, vagues ou contradictoires.
 En l'espèce, ladite clause ne présente aucune ambiguïté nécessitant de se référer aux présomptions légales, en effet, elle opère seulement une distinction précise entre la structure du balcon qui se rattache au bâti, constituant une partie commune et les éléments accessoires de sécurité, rampe, barre d'appui, balustradeconstituant une partie privative.
 Il s'ensuit que la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI appelante aux fins de voir déclarer ladite clause non écrite » (arrêt p 4, § 7 et suiv.) ;
 
 Et aux motifs, adoptés du jugement, que « la SCI Danjou sollicite, sur le fondement de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que la clause du règlement de copropriété soit réputée non écrite, en ce qu'elle inclut, pour partie, les balcons dans les parties et les charges communes.
 Elle fait valoir que les balcons du cinquième étage ne participent ni de la structure de l'immeuble, ni de son couvert et qu'ils sont des parties à jouissance exclusivement privative qui ne présentent strictement aucune utilité pour tous les autres copropriétaires de l'immeuble.
 Le syndicat des copropriétaires soutient que les balcons sont des parties construites, les sols de ces balcons étaient inévitablement des parties communes ;