Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-16.698 du 05/01/2022,  partie 3


C'est donc à bon droit que le Tribunal a débouté la société VB Real Estate de sa demande de commission. En l'absence de mandat, la société VB Real Estate ne peut faire grief à la société La Compagnie des immeubles parisiens de l'avoir écartée des négociations commerciales dans le but de la priver de sa commission. C'est encore à bon droit que le Tribunal a débouté la société VB Real Estate de ses demandes de dommages-intérêts. C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a débouté la société VB Real Estate de sa demande en paiement de la somme de 666 666,67 € à titre de dommages-intérêts qui représenterait la différence entre le montant de la commission prévue par le mandat n° 239 du 12 juin 2015 et celui de la commission perçue à la suite de la vente du 4 novembre 2015 " ;
 
 Et aux motifs adoptés que " par application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet modifiée par l'ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 et la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, pour avoir droit à une rémunération, l'agent immobilier doit être titulaire d'un mandat. Ce mandat doit par ailleurs préciser si la rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée et dans ce dernier cas le montant de la rémunération de la commission et l'indication de la partie ou des parties qui en ont la charge. L'engagement pris par la CIP de donner à la société VB Real Estate un mandat exclusif de commercialisation des appartements et des lots commerciaux de l'ensemble immobilier moyennant une rémunération de 3,5 % HT sur le prix de vente des appartements, n'est pas contestable pour résulter des mails de la CEP des 9 et 14 avril 2015. Cet engagement n'est d'ailleurs pas contesté par la CEP qui ne peut d'autant moins le contester, que sous la plume de Madame [X] dans la lettre du 22 septembre 2015 et son mail du 25 septembre 2015, celle- ci fait référence à ces accords liant expressément l'acquisition du bien immobilier à la revente quasi simultanée des appartements et locaux commerciaux et fait référence à des acquéreurs potentiels. Aucun agent immobilier ne pouvant effectuer une quelconque prestation pour le compte d'autrui ni recevoir une quelconque rémunération, sans être titulaire d'un mandat conforme à la Loi Hoguet, la demanderesse ne peut sérieusement conclure à l'existence d'une faute de la part de la défenderesse qui l'a laissée effectuer diverses démarches pour la commercialisation des biens dont il s'agit, sans mandat, l'exposant ainsi à un risque de poursuites pénales puisqu'en tant que professionnel de l'immobilier, elle avait nécessairement connaissance de l'obligation pour elle d'être titulaire d'un mandat pour travailler et être rémunérée et qu'elle pouvait donc refuser d'effectuer toute diligence demandée en l'absence de tout mandat ou à tout le moins, demander à la défenderesse après le décès de son gérant l'exécution de sa promesse, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait. La demanderesse ne rapporte pas non plus la preuve de ce que son accord de voir réduire sa rémunération est exclusivement lié à la promesse de mandat. En toute hypothèse, n'ayant pas reçu mandat en sa qualité de professionnel de l'immobilier, elle ne peut pas arguer d'un préjudice né de la fin des pourparlers entre les parties. Au surplus, la demanderesse ne démontre aucune collusion entre la défenderesse et les potentiels acquéreurs dans le but de lui nuire. En effet, outre que n'ayant pas de mandat, la demanderesse ne pouvait prétendre à aucune commission, elle ne peut conclure à une faute imputable à la défenderesse du fait de l'absence de vente dont elle pouvait tirer des commissions du fait de l'absence de vente au profit de la société Emmes, car cette absence de vente résulte de la seule décision de cette société de retirer du projet d'acquisition en raison des attentats survenus sur le territoire national. La société VB Real Estate est déboutée de sa demande principale. Le mandat n° 239 signé entre les parties le 12 juin 2015 prévoyait une commission de la société demanderesse d'un million d'euros au titre de l'acquisition par la défenderesse des biens immobiliers litigieux. Cette somme a été réglée à la société demanderesse par la défenderesse après la signature de l'acte authentique de vente, après avoir été mentionnée lors de la signature du mandat et dans la promesse de vente, sans que la demanderesse ne formule aucune observation sur ce montant. La demanderesse ne rapporte pas la preuve de ce que son acceptation de réduire le montant de cette commission était à la condition de bénéficier de la commercialisation exclusive des locaux. En effet les différents mails échangés entre les parties font ressortir une discussion sur le prix d'achat, sur le montant de la commission mais ne font nul mention du lien entre l'accord de la demanderesse pour voir réduire le montant de sa commission avec la promesse d'un mandat de commercialisation des lots.