Cour d'appel de Besançon,  décision 11-29.011 du 23/05/2013,  partie 3


qu'aucune pièce n'étayait les allégations quant à la connaissance qu'aurait eue la SCI DK TANCHE du vice en cause au moment de la signature du contrat de bail, étant observé que, si cette société était devenue propriétaire avec effet du 5 avril 1995 selon acte de cession régularisé le 17 janvier 1997, l'existence de fissures dès 1995 n'était pas démontrée, l'origine de la mention de cette date dans le rapport FONDASOL, non contradictoire, ayant été indéterminée ; que dans le cas contraire, du reste, les fissures auraient été apparentes pour la société KARLAND qui avait pris à bail l'immeuble après le 5 avril 1995 dans l'état où il se trouvait alors selon les termes du contrat, sans que rien n'ait établi davantage que la SCI DK TANCHE eût alors connu, pour sa part, les causes de ces fissures et les risques liés à leur évolution future, et les eût dissimulés à la société KARLAND, 

ALORS D'UNE PART QUE le bailleur ne peut s'affranchir de son obligation essentielle de délivrance qui lui impose de délivrer au locataire et de maintenir en bon état d'entretien et de réparation un bien conforme à la destination prévue au bail ; que par suite il incombe au bailleur, qui ne peut s'exonérer de cette obligation par une clause de non-recours, de remédier aux défauts structurels de l'immeuble donné à bail ; qu'en l'espèce, comme la cour d'appel l'a relevé, les désordres litigieux avaient pour origine une insuffisance des fondations du bâtiment litigieux ; que ces désordres étaient donc liés à un défaut structurel qu'il appartenait au seul bailleur de réparer ; qu'en considérant néanmoins qu'ils procédaient d'un vice caché, des conséquences duquel le bailleur s'était exonéré, la cour d'appel a violé l'article 1719, ensemble l'article 1720 du code civil, 

ALORS D'AUTRE PART QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la société AUTODISTRIBUTION avait exposé dans ses conclusions du 4 février 2011 (p. 5, paragraphes 2 et 3) que le bailleur ne pouvait s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble, et ce en raison de son obligation de délivrance ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen particulièrement pertinent, dont il se déduisait que la SCI DK TANCHE devait être tenue de rembourser les travaux litigieux rendus nécessaires par un vice structurel du bâtiment nonobstant la clause d'exonération de garantie des vices cachés insérée au bail, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile, 

ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'à défaut de stipulation contraire des parties, les grosses réparations d'un local donné à bail commercial incombent au bailleur ; que constituent des grosses réparations les travaux de gros oeuvre tels que ceux qui affectent les fondations de l'immeuble ; qu'en l'espèce, comme la cour d'appel l'a elle-même relevé, les désordres litigieux avaient pour origine une rupture des fondations de l'immeuble loué et nécessitaient la reprise du sous-oeuvre ; que de tels travaux constituaient à l'évidence des grosses réparations ; qu'en écartant toutefois cette qualification pour exclure que ces travaux de reprise incombassent au bailleur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 606 du code civil, 

ALORS EN OUTRE QUE l'obligation d'entretien et de réparation qui incombe au bailleur lui impose de rembourser au locataire les réparations indispensables à la jouissance normale des lieux que celui-ci a effectuées de sa propre initiative, dans l'urgence et dans des conditions régulières ; qu'en l'espèce, comme la cour d'appel l'a elle-même relevé, les travaux litigieux étaient urgents et indispensables à préserver l'immeuble de sa ruine et avaient été effectués par le locataire dans des conditions régulières; qu'en refusant néanmoins d'en mettre le coût à la charge du bailleur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 1720 de ce même code.Moyen produit au pourvoi provoqué par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour les sociétés Mobivia groupe et Norauto France.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Mobivia Groupe et la société Norauto France de leurs demandes de remboursement du coût des travaux de reprise de fondation effectués sur le bâtiment objet du bail du 1er avril 1995 ;

AUX MOTIFS QUE les parties demanderesses entendaient obtenir remboursement du prix des travaux de reprise de fondation qu'elles avaient engagés pour mettre fin à l'instabilité du bâtiment, causée par la rupture de pieux supportant celui-ci ; que l'origine des dégâts (fissures et affaissements), leur gravité (s'agissant de désordres évoluant vers la ruine du bâtiment ), la réalisation effective et l'efficacité des travaux confortatifs n'étaient pas sérieusement contestables au vu du rapport déposé par M. Y..., expert désigné par ordonnance de référé du 14 novembre 2006 ;