Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.493 du 14/05/2020,  partie 3



 AUX MOTIFS QUE sur l'imputabilité de la non-réitération de la vente par acte authentique, pour condamner les époux X... au paiement de la clause pénale, le jugement entrepris a retenu qu'il n'était pas établi que les obligations de Mme G... P... relatives à l'exercice de la servitude de passage et aux travaux de viabilisation du terrain aient été exigibles avant la signature de l'acte authentique de vente, au contraire de l'obligation de démolir partiellement la construction existante sur le lot A, laquelle avait été exécutée à temps, dans le respect des prévisions du contrat faisant la loi des parties ; que le jugement a ainsi statué au vu de la rédaction de l'avantcontrat litigieux qui prévoit, d'une part, la constitution de la servitude « sous réserve de la constatation authentique de la réalisation des présentes » et qui énonce au futur les obligations du vendeur en matière de viabilisation du terrain, sauf pour ce qui concerne la démolition partielle dont les parties ont été d'accord pour dire que, malgré une erreur de rédaction, le vendeur s'était engagé à procéder à la démolition partielle « préalablement à la signature de l'acte authentique » ; que le jugement entrepris a retenu que Mme G... P... rapportait la preuve d'avoir satisfait aux obligations qui lui incombaient au moyen d'un constat d'huissier du 16 mai 2012 et d'une facture Y... du 30 janvier 2012 ; que toutefois, les époux X... font valoir en cause d'appel que Mme G... P... n'a jamais démontré avoir satisfait aux règles d'urbanisme concernant un terrain issu d'une division foncière et découlant des dispositions de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, règles qui, selon eux, se sont imposées aux parties ; que selon les appelants, Mme G... P... ne démontrerait pas, en particulier, que le terrain objet de la vente litigieuse ait été viabilisé pour la date de signature de l'acte définitif ; que s'agissant des travaux de viabilisation du terrain et de ceux garantissant son accessibilité, il résulte des dispositions d'ordre public de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la déclaration préalable et à celle de l'avant-contrat litigieux, que « constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments » ; qu'en application de ces dispositions, tout détachement, dès l'émergence du premier lot à construire, est constitutif d'un lotissement et nécessite a minima une déclaration préalable ; que Mme G... P... a, en l'espèce, elle-même voulu faire précéder l'avant-contrat litigieux d'une déclaration préalable selon la procédure de lotissement, et que cette déclaration a fait l'objet d'une décision administrative définitive de non-opposition ; que cette décision administrative s'est imposée aux parties comme elle s'impose au juge ; que si l'avant-contrat énonce, au sujet du défaut de bornage préalable, que le terrain objet du contrat n'est pas un lot de lotissement, il mentionne néanmoins expressément que l'opération entre dans le cadre des dispositions de l'article L. 442-3 du code de l'urbanisme, raison pour laquelle il a été divisé selon la procédure de déclaration préalable ; qu'or, cet article a pour seul objet de soumettre à déclaration préalable « les lotissements qui ne sont pas soumis à autorisation d'aménager » ; que par conséquent, dès lors que la cour doit retenir que Mme G... P... a vendu un lot de lotissement, celle-ci avait l'obligation corrélative de livrer un terrain déjà équipé, sans pouvoir laisser aux acquéreurs d'autre charge que la réalisation des branchements de leurs futures installations privées aux réseaux publics, en limite de la voie publique et de la servitude assurant la desserte de l'unité foncière ; que cela implique en particulier que Mme G... P... a la charge de prouver que le passage de 3,50 mètres de largeur imposé pour la desserte de l'unité foncière était aménagé sur toute la longueur nécessaire pour rejoindre la voie publique ; qu'en effet, la viabilisation de la parcelle comprend nécessairement son accessibilité par la desserte de 3,50 mètres de large dans les conditions définies par la décision administrative ; que Mme G... P... , pour justifier de l'application de la clause pénale contre les époux X..., a donc la charge de prouver d'une part qu'elle avait satisfait à ces obligations dans les délais prévus pour la signature de l'acte authentique de vente, et d'autre part, qu'elle avait permis aux acquéreurs de s'en assurer avant de signer ; qu'or, un premier projet d'acte authentique de vente proposé à la signature des époux X... s'est borné à indiquer que les frais de viabilisation du terrain (eaux usées, eaux pluviales, réseau de télécommunication ainsi que le réseau d'électricité) « seront à la charge du vendeur propriétaire du lot A » ainsi que les frais de réalisation du passage sur le lot A ;