Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.881 du 10/09/2020,  partie 3



 L'arrêt de la cour du 30 janvier 2014 a été cassé au visa de l'article 1134 du code civil en ce qu'il a dit qu'en application du règlement de copropriété d'origine, le propriétaire du lot n° 31 devait contribuer aux charges communes générales à concurrence de 45/1000èmes, sauf pour les charges générées par l'entretien du chemin allant de l'avenue [...] à la courette, y compris la courette, tandis que la réparation et l'entretien du bâtiment B étaient à la charge de ce lot, en raison de la dénaturation par la cour des termes clairs et précis du règlement de copropriété ; si la clause du règlement définissant la part des charges communes générales supportée par le propriétaire du lot n° 31, qui assume également la charge de la réparation et l'entretien du bâtiment B, a effectivement valeur contractuelle, elle n'en doit pas moins être conforme aux dispositions d'ordre public des articles 5 et 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; ainsi, pour apprécier la conformité de cette clause, qui consiste à imputer au propriétaire du lot considéré seulement 10/1000cmcs des charges communes, alors que la quote-part, intangible, des parties communes afférentes à ce lot est de 45/1000èmes, il importe de vérifier si cette imputation est ou pas proportionnelle à la valeur relative des parties privatives de ce lot par rapport aux valeurs des autres lots de copropriété.
 
 D'après le règlement de copropriété des 22 décembre 1964 et 4 janvier 1965, le lot n° 31 consiste en un grand local composé de box, buanderie, douche et water-closet auquel se trouvent affectés 45 millièmes indivis des parties communes de l'entier immeuble ; à l'issue de ses opérations, l'expert, M. G..., a proposé d'affecter au lot n° 31 une quote-part de charges communes générales égale à 32/1000èmcs ; pour parvenir à ce résultat, il s'est fondé sur les plans annexés au règlement de copropriété, dont il a obtenu une copie auprès du notaire détenteur des archives, et à partir desquels il a pu calculer les superficies, sans qu'il puisse lui être reproché de n'avoir pas procédé à un nouveau mesurage de la superficie des lots, dès lors que par référence à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la valeur relative de chaque lot doit être appréciée à la date d'établissement de la copropriété abstraction faite de la situation physique actuelle des lots, qui a pu a évolué depuis l'élaboration des premiers plans établis avant la construction de l'immeuble ; à cet égard, il a indiqué que si les résultats obtenus ne peuvent qu'être approximatifs, ils n'en sont pas moins suffisants eu égard au but recherché consistant à vérifier un ordre de grandeur des millièmes contestés ; il a ensuite déterminé la superficie pondérée de chaque lot en fonction d'un coefficient K de consistance ou nature (variant de 0,20 à 1), d'un coefficient K' de situation (de 0,90 à 1,08) selon que le lot est ou pas desservi par l'ascenseur et d'un coefficient K" de vue, d'éclairement et d'ensoleillement (de 0,90 à 1,06) ; ainsi, pour le lot n° 31, d'une superficie de 113,50 m2, il a obtenu une superficie pondérée de 82,74 m2 correspondant à une quote-part de charges de 32/1000èmcs en tenant compte d'un coefficient K de 0,90, d'un coefficient K' de 0,90 et d'un coefficient K" de 0,90.
 
 L'expert a d'ailleurs recalculé la quote-part des parties communes de chaque lot, faisant en particulier apparaître que pour le lot n° 31, la quote-part de parties communes s'établissait à 48/1000èmcset non à 45/1002èmes comme mentionné dans l'état descriptif de division d'origine.
 
 La SCI Notre Ami Enzo reproche à l'expert le choix de coefficients K, K' et K" de 0,90, estimant que le bâtiment B formant le lot n° 31, construit de murs en parpaings légers et dépourvu d'isolation, ne bénéficie pas des mêmes éléments de confort que les appartements de standing de l'immeuble principal A et qu'il comporte en réalité 69 m2 de garage, outre une partie débarras et buanderie de 40,53 m2 ; elle en déduit qu'à tout le moins, le coefficient K de consistance et nature aurait dû être fixé à 0,35, ce qui conduirait alors à une quote-part de charges de 12/1000èmcs par référence à une surface de 109,53 m2 mentionnée sur son titre de propriété ; pour autant, le coefficient 0,35 a été appliqué par l'expert à un garage en sous-sol auquel ne peut être assimilé le lot n° 31 eu égard à son aspect physique, tel que résultant des photographies annexées au rapport d'expertise, et à la définition dudit lot donnée par le règlement de copropriété (un grand local composé de box, buanderie, douche et water-closet), sachant qu'hormis les garages en sous-sol, caves, parkings, terrasses et balcons affectés de coefficients variant de 0,20 à 0,35, les appartements dépendant de l'immeuble principal A se sont vus attribuer un coefficient égal à 1 supérieur à celui affecté au lot n° 31.
 
 Il résulte de ce qui précède que la clé de répartition, conduisant à attribuer 10/1000èmcs des charges communes générales au propriétaire du lot n° 31, n'est pas conforme à la valeur relative du lot déterminé selon les critères d'ordre public de l'article 5 susvisé ;