Cour d'appel de Versailles,  décision 12-14.569 du 10/07/2013,  partie 4



ALORS QUE, premièrement, dans leurs conclusions d'appel (conc. du 13 septembre 2011, pp. 7 et 8) les SCI faisaient valoir que les dépenses d'eau relevaient, non pas des charges communes générales, mais des charges communes spéciales devant être réparties, au prorata des tantièmes, bâtiment par bâtiment ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

ALORS QUE, deuxièmement, le règlement de copropriété dispose : « les dépenses d'eau froide pour les services communs et celles relatives aux consommations individuelles en cas d'absence de compteur individuel seront réparties entre tous les copropriétaires de lots à usage d'habitation au prorata des tantièmes généraux de copropriété attachés à ces lots » (p.78, § EAU FROIDE) ; qu'en estimant qu'il importait peu de savoir si les lots des SCI étaient ou non à usage d'habitation, les juges du fond ont dénaturé le règlement de copropriété.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' après avoir déclaré non écrites certaines dispositions relatives aux charges communes spéciales, il rejette les demandes en remboursement des deux SCI en décidant que la décision des premiers juges relatives aux dispositions non écrites ne vaut que pour l'avenir ;

AUX MOTIFS QUE « la décision des premiers juges de dire que les dispositions du § B de l'article VII du règlement de copropriété sont réputées non écrites ne saurait valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision qui l'a ordonnée a acquis l'autorité de chose jugée ; qu'il convient, sur ce point, de réformer le jugement entrepris» ;

ALORS QUE lorsqu'une disposition d'un règlement de copropriété est réputée non écrite, elle est censée n'avoir jamais existé et ne peut dès lors produire effet même pour le passé ; qu'en décidant le contraire, pour cantonner dans le temps les effets de la décision, les juges du fond ont violé l'article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a rejeté la demande des SCI concernant la répartition des charges communes générales, ensemble rejeter les demandes de remboursement des SCI ;

AUX MOTIFS QUE « Qu' à supposer que les S CI ne disposent pas d'arrivée d'eau dans leurs locaux - ce qui est en contradiction avec la position précédente de leur gérant - , cela ne saurait les exonérer de toute participation aux charges d'eau froide nécessaire aux services communs de tous les lots, sans distinction entre lots à usage ou non d'habitation et ce au prorata des tantièmes généraux de copropriété attachés à ces lots ; que les parties sont désormais d'accord pour convenir que les dispositions du § B de l'article VII du règlement de copropriété intitulé "parties communes spéciales à certains copropriétaires"(pages 60 et 61 du règlement de copropriété) relatives à l'entretien et à l'étanchéité de la toiture des bâtiments A et B soient réputées non écrites ; que, lors de l'assemblée générale du 29 mai 2008, la 12 résolution aux termes de laquelle " l'assemblée générale après avoir entendu les explications données en séance par le syndic sur le caractère illicite des clauses du règlement de copropriété visant la répartition des charges, dites "charges spéciales à certains copropriétaires" et après en avoir délibéré, constate le caractère non écrit de ces clauses et décide de les retrancher purement et simplement du règlement de copropriété" a été rejetée ; que la SCI ALHEL et la SCI ALHELSAMIC ont voté contre cette résolution alors que dans la présente procédure elles en demandent finalement l'application ; qu'il est vrai que cette résolution ne prévoyait pas de remboursement de sommes versées à tort, ce qui peut expliquer le revirement des SCI ; que, par sa 13' résolution, l'assemblée générale du 29 mai 2008 a décidé de faire établir une nouvelle grille de répartition portant sur les charges communes spéciales à certains copropriétaires et a confié la réalisation de cette étude à un cabinet spécialisé ; que cette résolution a été adoptée mais que la SCI ALHEL et la SCI ALHELSAMIC ont voté contre ; que, désormais, les SCI sollicitent de la cour la désignation d'un expert dont la mission est globalement identique à celle confiée au cabinet BURTIN par l'assemblée générale du mai 2008 ; qu'il n'y a donc pas lieu de procéder à la nomination d'un expert judiciaire d'autant que, lors de l'assemblée générale du 24 mai 2011, les copropriétaires ont décidé, par leur 14" résolution, de missionner un géomètre-expert pour établir un projet de modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division; que, certes, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il doit procéder à une nouvelle répartition ; que, cependant, cette nouvelle répartition ne pourra que s' appuyer sur les travaux du cabinet BERTIN et du géomètre-expert ; qu'il est donc prématuré de procéder à cette nouvelle répartition ;