Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-19.494 du 12/09/2018,  partie 2



 Ce remboursement immédiat et intégral doit porter sur tous les acomptes versés sans qu'il puisse être opposé par la SARL Atelier 48.2 qui a violé les dispositions d'ordre public du code de la consommation, qu'ils correspondent à des prestations déjà effectuées.
 Par ailleurs, la SARL Atelier 48.2 s'étant privée elle-même de toute possibilité de stipuler une limitation de durée de la condition suspensive l'obtention de prêt, celle-ci n'est censée défaillie qu'a la date du refus de prêt.
 S'agissant du montant et des caractéristiques du prêt objet de cette condition, celui-ci doit permettre de couvrir la totalité de l'opération de construction, honoraires d'architecte compris, sans que la SARL Atelier 48.2 puisse exiger de Mme X... qu'elle affecte au financement de l'opération immobilière tout ou partie de la somme de 149 250 € perçue le 4 août 2009 de la vente d'un bien indivis.
 Pour s'opposer aux demandes de l'appelante, la SARL Atelier 48.2 invoque la mauvaise foi de celle-ci, le retard dans ses demandes de prêt et son absence de diligences pour faire aboutir ces demandes.
 Les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation étant édictées dans l'intérêt exclusif du débiteur du prix prévu au contrat, seule Madame X... peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance présumée de la condition suspensive d'obtention de prêt.
 Il incombe à Madame X... de rapporter la preuve qu'elle a déposé une demande de prêt pour le financement de l'opération immobilière objet du contrat d'architecte et que celle-ci lui a été refusée.
 Cette preuve résulte de l'attestation du Credit Agricole en date du 12 mai 2010 qui refuse sa demande de prêt à hauteur d'un montant de 199.000 €.
 Madame X... prouve par ailleurs avoir fait réaliser par le Crédit Agricole deux simulations de crédit en date des 6 février et 26 mars 2010 pour financer son projet immobilier à hauteur de 171 000 €, une simulation en date du 22 avril 2010 pour financer son projet à hauteur de 284.000 € , ainsi qu'une simulation du 11 mai 2010 pour un projet immobilier d'un montant de 271 000 €.
 Sur la base du contrat de maîtrise d'oeuvre du 4 novembre 2008, Madame X... n'était tenue de solliciter un prêt que pour couvrir l'enveloppe financière globale prévisionnelle hors acquisition du terrain de 269 100 € TTC et non 290 000 € comme le soutient la SARL Atelier 48.2.
 Ainsi, en déposant des demandes de prêt à hauteur de 171 000 € en février et mars 2010 qui lui ont été refusées en raison d'un taux d'endettement inacceptable pour la banque compris entre 39 et 42 %, Madame X... a respecté son obligation de solliciter un prêt conforme à la condition suspensive d'obtention de prêt présumée puisqu'un prêt d'un montant supérieur à cette somme lui aurait à l'évidence été refusé.
 
 En sa qualité de créancière de l'obligation contractée sous condition suspensive d'obtention de prêt, la SARL Atelier 48.2 doit, en application de l'article 1134 du code civil, rapporter la preuve de la mauvaise foi de Madame X... dans la réalisation de cette condition.
 La SARL Atelier 48.2 fait valoir que l'appelant a, de façon déloyale, tardé à déposer une demande de prêt la laissant exécuter les prestations contractuelles dont elle a bénéficiées.
 Cependant, il ne peut être utilement reproché à Madame X... d'avoir attendu, pour contacter le Crédit Agricole, la perception du prix de vente du terrain indivis le 4 août 2009 constituant pour partie son apport personnel, puis de connaître le montant, au moins approximatif, du coût définitif de son projet immobilier que la SARL Atelier 48.2 a manifestement tardé à lui communiquer en lui annonçant seulement des augmentations de l'enveloppe initialement prévue et en lui indiquant que le chiffrage global de l'opération immobilière ne pourrait être effectué qu'à l'issue de l'appel d'offres.
 Cette incertitude sur le montant du prêt à solliciter résulte aussi du fait que la SARL Atelier 48.2 a fait figurer sur ses facturations, jusqu'au 13 avril 2010,un montant final HT des travaux de 225 000 € alors que l'« estimation projet APD » qui lui a servi de base de travail fait apparaître un coût total des travaux HT de 256 009,93 euros et un coût TTC de 306 187,88 euros, ce qui représente un dépassement important de l'enveloppe financière dont Madame X... a déclaré disposer lors de la conclusion du contrat d'architecte.
 En tout état de cause, les demandes de prêt présentées à compter de février 2010 par Madame X... étaient, en raison de son taux d'endettement excessif, manifestement vouées à l'échec tant sur la base d'un projet financé à hauteur de 171 000 € que sur la base d'un projet financé à hauteur de 199 000 €, ou de 284 000 €.
 Il résulte de tout ceci que, par voie d'infirmation, la cour, au constat de la violation des dispositions d'ordre public ci-dessus rappelées et de l'absence de responsabilité de Madame X... dans la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt présumée, ordonnera la restitution de toutes les sommes versées par l'appelante à la SARL Atelier 48.2, soit au totale la somme de 12 593,88 euros.