cour d'appel de Douai
CHAMBRE 1 SECTION 1,  décision 15-15.129 du 29/09/2016,  partie 10



 Aux motifs adoptés que « sur les responsabilités encourues : la SCI Kal a acquis un immeuble dont ses propres dirigeants, par l'intermédiaire du Cabinet Maréchal, étaient en charge de sa vente, en utilisant pour le compromis de vente un prêtenom, tout en ayant connaissance de cette incompatibilité. Ainsi, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, la SCI Kal a commis une faute en ne démontrant pas avoir clairement informé les vendeurs de la nullité réelle de la vente encourue du fait de ce lien, de sorte que sa responsabilité est engagée à leur égard. S'agissant du notaire : En droit, le notaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente et de conseiller les parties. Or, en l'espèce, il convient de relever que le notaire a accepté d'authentifier la vente du 13 avril 2007 alors qu'il savait qu'elle était passée en violation de l'article 1596 du code civil. À cet égard, l'attestation, rédigée pour les besoins de la cause, par Maître F..., partie au procès, est sans effet sur la nullité encourue et dont il avait connaissance. Et le courrier signé de M. C... O... ne permet nullement de s'assurer que le notaire a rempli son office en informant clairement l'ensemble des parties des incompatibilités prévues par ce texte et des conséquences encourues par l'acte en terme de nullité. Ce courrier doit, ainsi, davantage être assimilé à une tentative de régularisation qui ne saurait pourtant avoir le moindre effet, puisque, d'une part, il ne fait pas référence expressément au vice et à la nullité encourue et, d'autre part, car il n'est pas signé par les nu-propriétaires également concernés. (...) En conséquence, il convient de dire que le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité. S'agissant de l'agent immobilier : Comme déjà mentionné, les dirigeants du Cabinet Maréchal, en charge d'un mandat de vente de l'immeuble, se sont, par le biais de la SCI Kal dont ils sont associés, portés acquéreurs de l'immeuble en cause, alors que l'article 1596 du code civil interdit clairement ce type d'opération. De même, l'agent immobilier n'a pas rempli son mandat en ne justifiant pas avoir réellement mis en vente le bien sur le marché. Aussi, il convient de retenir, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, que le Cabinet Maréchal a commis une faute en régularisant le compromis de vente par l'intermédiaire d'un prête nom, M. J..., sans justifier avoir porté à la connaissance de ses mandats la nullité encourue par l'acte, de sorte que sa responsabilité est engagée à leur égard ; que sur les préjudices complémentaires invoqués par les consorts O... (...) : les consorts O... rappellent que la vente réalisée en 2007 leur a fait bénéficier d'une exonération des plus-values en raison de la durée de la détention de l'immeuble, dispositif dont ils ne peuvent plus bénéficier désormais, la loi fiscale imposant les plus-values immobilières pour les cessions intervenues à compter du 1er février 2012, en ne les exonérant que pour une durée de détention supérieure à 30 ans. Cependant, le régime fiscal ne peut constituer un préjudice indemnisable. Par ailleurs, les consorts O... ne précisent nullement le lien de causalité entre ce préjudice éventuel et les fautes reprochées à la SCI Kal, au Cabinet Maréchal et au notaire » ;
 
 Et aux motifs propres que « outre le paiement de la commission de l'intermédiaire, demande étudiée ci-dessus, les consorts O... sollicitent : - 94 804 ¿ en réparation du préjudice résultant du surcoût fiscal consécutif au retard dans la réalisation de la vente (...). Ils invoquent (...) la modification du régime fiscal des plus-values qui est aujourd'hui moins favorable qu'en 2007. C'est à juste titre que le jugement déféré a souligné que l'évolution du régime fiscal ne peut caractériser un préjudice indemnisable étant observé en outre que le préjudice ainsi causé relève du choix délibéré des consorts O... de mettre en oeuvre une nullité relative dans un contexte qui ne leur était pas préjudiciable. (...), il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de ce chef (...) » ;
 
 Alors, d'une part, que la perte des avantages fiscaux attachées à la réalisation d'une vente par la suite annulée constitue un préjudice indemnisable qui, dans la mesure où elle n'est pas couverte par l'annulation et les restitutions qu'elle déclenche, constitue un préjudice dont la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut demander la réparation à la partie fautive ; qu'en énonçant, pour refuser de réparer le préjudice invoqué par les consorts O... au titre du surcoût fiscal consécutif au retard dans la réalisation de la vente, que « l'évolution du régime fiscal ne peut caractériser un préjudice indemnisable », la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;
 
 Alors, d'autre part, que la partie de bonne foi à un contrat de vente annulé peut demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé ; qu'en retenant, pour les débouter de leur demande, que le préjudice dont ils faisaient état relevait « du choix des consorts O... de mettre en oeuvre une nullité relative dans un contexte qui