Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-25.475 du 25/11/2020,  partie 5


Attendu que le moyen tiré du manquement à l'obligation d'efficacité de l'acte rédigé par le notaire sera rejeté comme étant inopérant en ce qu'aucun argument particulier n'est développé pour permettre de conclure que le contrat de vente en VEFA ne pouvait pas recevoir une exécution conforme au but recherché par les parties , notamment par les acquéreurs; qu'au contraire, il a été correctement précisé dans l'acte de vente les modalités relatives au calendrier des futures échéances de payement des acomptes conformes aux dispositions légales et réglementaires en fonction de l'état d'avancement du chantier; Attendu qu'en conclusion, Maître O... Q... n'a commis, lors de la rédaction de l'acte de vente en VEFA relatif à l'acquisition par les demandeurs des lots de copropriété de la promotion immobilière [...], sis à [...] , aucune faute de nature à engager sa responsabilité et celle de la Scp M...-Z...-L...-B...-V...-Q...-F..., titulaire d'un office notarial à Nice, dont il est un associé; Sur le préjudice et le lien de causalité avec une faute du notaire Attendu que, surabondamment, dans l'hypothèse où il aurait été établi que le notaire a commis une faute lors de la rédaction de l'acte de vente, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le tribunal relève que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d'un préjudice indemnisable qui aurait un lien avec une quelconque faute imputable au notaire rédacteur, lequel ne peut pas se substituer au promoteur vendeur dans ses obligations contractuelles envers les acquéreurs;   Attendu que le tribunal ne pourra que débouter (les demandeurs) de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de Maître O... Q... et la Scp M...-Z...-L...-B...-V...-Q...-F..., titulaire d'un office notarial à Nice » ;
 
 ALORS QUE 1°) le notaire est tenu d'assurer l'efficacité et la validité des actes qu'il dresse ou auquel il prête son concours et d'une obligation de conseil ; qu'il lui appartient de rechercher si la garantie intrinsèque offerte par le vendeur est adaptée aux risques présentés par l'opération de rénovation lourde d'un immeuble existant ; qu'en l'espèce il est constant que l'opération immobilière concernait la rénovation lourde d'un immeuble ancien existant particulièrement risqué dès lors que la majeure partie du prix, sinon la totalité, était versée à la signature de l'acte, sur la base de l'attestation hors d'eau délivrée ; qu'en considérant qu'il n'appartenait pas au notaire de rechercher si la garantie intrinsèque était adaptée à l'opération lourde de rénovation en cause aux motifs qu' « il incombe seulement au notaire, dans le cadre de cette option, de vérifier que les conditions légales et réglementaires de cette garantie sont remplies pour que celle-ci soit utile et efficace » (arrêt p. 7 al. 3), la cour d'appel a violé les articles R. 261-17 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation tels qu'applicables à la cause, ensemble l'article 1382 (désormais 1240) du code civi ;
 
 ALORS QUE 2°) le notaire est tenu d'assurer l'efficacité et la validité des actes qu'il dresse ou auquel il prête son concours et d'une obligation de conseil ; qu'il lui appartient de rechercher avec une diligence particulière si les conditions de la garantie intrinsèque sont réunies, s'agissant d'une garantie très peu protectrice de l'acquéreur particulier et dépendant de la seule volonté du promoteur ; qu'il doit en particulier s'assurer de la qualité et de la compétence du signataire de l'attestation « hors d'eau » permettant la mise en place de la garantie intrinsèque ; qu'en l'espèce l'attestation d'un état hors d'eau du bien – révélée fausse – a été délivrée le 16 juin 2003 et réitérée le 31 janvier 2005 par le Cabinet 2AD Ingénierie, qui ne figure pas sur le tableau des architectes et est une autre entité juridique que la Société A2 Architecture, l'attestation étant signée par M. Y... N... qui n'est pas davantage architecte ; qu'en considérant que le notaire avait effectué des diligences suffisantes s'agissant des conditions de la garantie intrinsèque en se contentant d'une attestation sans vérifier la qualité du signataire aux motifs « qu'il importe peu que cette attestation ait été signée par la Société Sas 2AD Ingénierie et non par le cabinet 2AD Architecte dès lors qu'il apparaît que cette société (avait) le même siège social que le cabinet d'architecture 2AD Architecture », la Cour d'appel a manqué de bases légales au regard des articles R. 261-11 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation tels qu'applicables à la cause, ensemble l'article 1382 (désormais 1240) du code civil ;
 
 ALORS QUE 3°) nul ne peut dénaturer les pièces du dossier ; qu'en retenant à cet égard que la Sas 2AD Ingénierie avait « une activité de maître d'oeuvre et architecte » quand la pièce adverse n° 6 produisant le Tableau de l'ordre ne mentionnait que la Société 2AD Architecture et ne faisait pas figurer M. Y... N... parmi les architectes ; que ce faisant la Cour d'appel a violé le principe de non dénaturation des pièces du dossier ;
 
 ALORS QUE 4°) l'information sur les risques présentés par la seule prise d'une garantie intrinsèque d'achèvement a précisément pour objet de pallier la défaillance du constructeur ;