Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.402 du 26/09/2019,  partie 4


 que la SCI Aviva MH n'était donc nullement contrainte d'acquérir le bien étant précisé, en outre, qu'aucune indemnité d'immobilisation n'avait été fixée ; que la Scp notariale ne peut dès lors utilement prétendre que la bénéficiaire de la promesse était tenue par cet acte d'acquérir ou que la convention était parfaite et qu'il « n'y avait plus de place pour l'exercice du devoir de conseil » ; que Maître S..., membre de la SCP notariale intimée, a établi l'acte de vente par la Sarl Saint Victor de l'ensemble immobilier à la Sarl Financière Barbatre le 26 décembre 2002, puis, le même jour, le règlement de copropriété ; qu'elle a reçu, le 27 décembre 2003, l'acte de vente du lot au profit de la SCI Aviva MH ; que Maître S... a encore, le 10 décembre 2003, reçu la procuration de M. P... agissant en qualité d'associé, de caution et de gérant de la SCI Aviva MH, au nom de celle-ci, au terme de laquelle il a instauré pour mandataire, tout clerc de l'étude à l'effet d'acquérir le lot n°5 dépendant du château d'Abondant et d' emprunter la somme de 564 400 euros et en son nom personnel et pour le compte de la SCI Aviva MH de se rendre et se porter caution et répondant solidaire ; que l'acte de prêt a été régularisé par ladite SCP ; qu'ainsi, la SCP notariale a procédé à tous les actes permettant la réalisation par la société Financière Barbatre de l'opération et à ceux permettant à la SCI Aviva MH constituée par M. P... d'acquérir le lot promis y compris d'emprunter les fonds nécessaires à l'opération ; qu'elle a donc eu à connaître de tous les aspects de l'opération immobilière dite du Château d'Abondant et de l'acquisition par la SCI susvisée de son lot ; qu'il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir conseillé à la SCI Aviva MH d'acquérir les biens sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ou de la vente d'immeubles à rénover qui ne lui aurait pas permis de bénéficier des avantages fiscaux ; que si le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, il doit, à tout le moins, informer les parties des risques dont il a connaissance ; qu'ayant connaissance de tous les aspects de l'opération immobilière, la SCP savait qu'il s'agissait d'une opération particulière imposant, notamment, aux acquéreurs de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation ; qu'elle savait également que l'opération correspondait à un montage indivisible ; qu'elle ne peut donc utilement prétendre que la SCI Aviva MH était dans la même situation que celle de n'importe quel propriétaire désireux d'entreprendre des travaux dans le bien qu'il acquérait ;
 Considérant que, concernant la SCI Aviva MH, elle savait que la somme empruntée était destinée à hauteur d'environ 80 % au financement des travaux ; qu'elle n'ignorait pas l'absence de toute garantie de la bonne exécution des travaux de réhabilitation ; que le succès de l'opération supposait que l'ensemble de l'immeuble soit effectivement réhabilité, ce qui nécessitait des apports de fonds et la vente future de lots dans une mesure suffisante ; que le notaire se devait donc d'attirer l'attention de M. P... et de la SCI Aviva MH sur l'aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation que représentait l'absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux, ce que la SCP X..., S..., K..., Q..., G..., N... et B... n'établit pas avoir fait ; que dans ces conditions elle a manqué à son devoir de conseil et commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil ; qu'à ce titre, il doit " éclairer les parties et s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui " ; que M. P... et la SCI Aviva MH soutiennent qu'il appartenait an notaire, qui était en charge de la totalité de l'opération de vente des lots du Château d'Abondant, de prévoir, compte tenu de la spécificité de cette opération à but de défiscalisation, que les acomptes sur travaux ne pourraient être payés qu'après vérification du bon accomplissement de chaque étape du processus de réhabilitation de l'ensemble immobilier ou, à tout le moins, d'informer les investisseurs du risque qu'ils prenaient en l'absence de garantie de la bonne utilisation des fonds ;