Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.746 du 27/06/2019,  partie 2


que, certes, la grille des loyers prévoyant un loyer de 418 € pour le lot 22 était jointe au contrat de réservation et signée comme une annexe contractuelle, mais il y avait lieu de relever que le loyer était fonction de l'offre et de la demande, que rien n'obligeait Mme J... à accepter une baisse et qu'en outre elle avait donné un mandat de gérance à une agence pour louer son bien à hauteur de 418 € de loyer, aucun élément ne permettant d'attester que les problèmes locatifs étaient dus exclusivement au défaut d'attractivité du bien ; que Mme J... avait signé l'acte authentique de vente et ne justifiait pas davantage avoir été contrainte par une manoeuvre de son vendeur à donner une procuration à un notaire aux fins de la représenter à la signature de l'acte authentique ; que, sur la violation des règles du démarchage à domicile, le tribunal avait pertinemment observé que la signature de l'acte notarié réitérant la vente en forme authentique avait couvert les irrégularités pouvant affecter le contrat de réservation, étant observé sur ce dernier point que Mme J... ne justifiait pas avoir vainement demandé, tant lors de l'avant-contrat qu'au moment où elle avait reçu le projet d'acte notarié, des renseignements complémentaires par rapport à ceux qui lui avaient été fournis d'office par son cocontractant ; que, du reste, la cour constatait que, dans ses dernières conclusions, Mme J... fondait ses demandes sur l'article 1382 du code civil ; que la SCI Mourenx était son cocontractant, le vendeur du bien qu'elle avait acquis, de sorte que la responsabilité invoquée dans le cadre de la signature du contrat de réservation et de vente du bien en défiscalisation ne pouvait être que contractuelle ; que la société FCI n'était pas en cause devant la cour, si bien que ses agissements ne pouvaient être critiqués qu'indirectement, dans le cadre du mandat de vente donné par la SCI Mourenx, et donc nécessairement dans ce même contexte contractuel puisque Mme J... invoquait des manquements au devoir de conseil et obligation d'information qui l'auraient mystifiée et donc contrainte à acheter l'immeuble litigieux ;
 
 ALORS QUE, d'une part, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; que les motifs, seraient-ils le soutien nécessaire du dispositif, n'ont pas autorité de chose jugée ; qu'en retenant que l'acquéreur avait accepté les motifs du jugement en se désistant de son action en nullité et/ou résolution des contrats et que, tenue d'éviter une contradiction de décisions comme de prendre en compte les exigences juridiques moindres d'une action en responsabilité, elle les considérerait elle-même pour acquis, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile, ensemble l'article 1351 ancien du code civil, devenu l'article 1355 ;
 
 ALORS QUE, d'autre part, le désistement partiel a pour conséquence de rendre irrévocables les chefs du jugement qui font l'objet de cette renonciation et interdit à la personne qui se désiste de les contester ; qu'en considérant que l'exposante avait acquiescé aux motifs du jugement et en s'estimant elle-même liée par ces motifs quand le désistement partiel avait seulement eu pour effet d'interdire à son auteur de contester ultérieurement le chef du dispositif du jugement ayant fait l'objet de cette renonciation, la cour d'appel a violé l'article 403 du code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE, en outre, le vendeur est débiteur envers l'acquéreur d'une obligation précontractuelle d'information et de conseil ; qu'en retenant que le vendeur ne pouvait voir sa responsabilité engagée que sur un fondement contractuel dans le cadre de la signature du contrat de réservation et de la vente du bien en défiscalisation, de sorte que l'exposante ne pouvait fonder sa demande sur les règles de la responsabilité délictuelle, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240 ;
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en état futur d'achèvement (Mme J..., l'exposante) de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre les agents commerciaux du promoteur vendeur (la Sarl X... et M. X...) ;
 
 AUX MOTIFS QUE, de leur côté, M. X... et la SARL X... étaient mis en cause comme les préposés de la société FCI, elle-même mandataire de la SCI Mourenx, et il ne leur était imputé aucune faute "personnelle", qui aurait été de nature délictuelle, détachable du contexte des relations contractuelles entre la SCI Mourenx et Mme J... dans lequel celle-ci affirmait avoir été trompée et prétendait n'avoir pas disposé de l'information qu'elle était en droit d'attendre du vendeur professionnel ;
 
 ALORS QUE l'agent commercial qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ;