décision 16-15.195 du 22/06/2017,  partie 5


que le syndicat des copropriétaires n'est donc pas soumis au délai de déclaration de 6 mois de l'art. L. 641-13 IV du code de commerce qui ne concerne pas les exceptions au II de ce même article ; que sur le rapport entre les dispositions de l'article L. 641-13 du code de commerce et celles de l'article 2374 du code civil ou de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de rappeler que les charges de copropriété ont pour but de sauvegarder l'immeuble et que dans le cadre de la procédure collective cet objectif permet également de sauvegarder le gage des créanciers ; que c'est la raison pour laquelle le législateur a entendu favoriser le paiement des charges de copropriété dans le cadre de l'exception prévue au II de l'art. L. 641-13 du code de commerce ; qu'il est donc justifié, en l'espèce, de retenir que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre commercial [...] 1800 est
 
 au bénéfice desdites dispositions et doit voir sa créance privilégiée retenue dans les opérations de collocation de Me Y... dans les limites de l'article 2374 du code civil, qui devra, ainsi, établir un nouvel état de collocation tenant compte de la répartition ci-dessus fixée ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre commercial [...] 1800 a régulièrement fait opposition le 30 juin 2014 à hauteur de 11.739,58 € (soit 8.629,42 € (en 2014) + 1.553,77 € (année 2013) + 1.556,39 € (année 2012) pour l'année en cours au moment de la vente et les deux années antérieures, 2.781,04 € (soit 2.000,16 € (avant ouverture liquidation judiciaire) + 780,88 € (après liquidation judiciaire)) pour l'année antérieure aux deux dernières années échues et de 776,88 € (soit 450,00 € (honoraires) + 18,24 € (droit proportionnel) + 238,80 € (coût de l'acte) + 69,84 € (mainlevée à prévoir)) au titre des frais ; qu'en regard des dispositions de l'article 2374 du code civil, il convient de retenir que la créance de 11.739,58 €, correspondant aux charges de l'année en cours et aux deux années antérieures, doit être payée au syndicat des copropriétaires par priorité sur le vendeur et le prêteur de denier, en l'espèce la Caisse d'épargne Rhône-Alpes, sur le prix de vente de l'immeuble ; que pour les charges des deux années antérieures aux deux années échues, en l'occurrence uniquement celle de l'année 2011, comme il a été dit ci-dessus la créance de 2.781,04 € (en ce compris celle de 2.000,16 € traitée ci-dessus) du syndicat des copropriétaires viendra en concurrence avec la Caisse d'épargne Rhône-Alpes ; que le surplus de la somme dont le syndicat des copropriétaires est créancier à titre chirographaire, sera affecté par Me Y... en fonction du solde disponible sur l'actif, qui devrait toutefois être nul au regard de la première mouture de l'état de collocation ;
 
 ET AUX MOTIFS PROPRES QUE, ayant écarté à tort le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires, l'état de collocation établi par Me Jean Y..., ès qualités, ne peut qu'être inexact ; que – sur la créance antérieure à la liquidation, Me Jean Y..., ès qualités, produit la déclaration de créance, d'un montant de 2.000,16 euros, du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété antérieures à la liquidation judiciaire de M. Z..., propriétaire de l'immeuble dont le produit de la vente fait l'objet de la collocation objet du litige ; que le fait que cette créance n'ait été déclarée qu'à titre chirographaire ne la prive pas du privilège immobilier dans la mesure où celui-ci ne s'exerce qu'en cas de vente du lot, c'est donc l'avis de mutation adressé par l'avocat poursuivant au syndicat des copropriétaires qui y a ouvert droit, ainsi que le prévoit le dernier alinéa de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 disposant que l'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège de l'article 19-1 ; que Me Jean Y..., ès qualités, ne précisant par ailleurs par les sommes qu'il vise en faisant valoir que toutes ne constituent pas des charges de copropriété, rend cet argument inopérant ; que – sur les créances postérieures à la liquidation, il résulte en outre de l'article 641-13 II du code de commerce que les créances assorties notamment de sûretés immobilières, sans qu'il faille opérer une distinction selon qu'elles sont nées avant ou après le jugement ayant prononcé la liquidation judiciaire, priment les créances nées régulièrement après ledit jugement ; que cette disposition concernant les procédures collectives concorde pleinement avec les dispositions des articles 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 2374 du code civil en application desquelles la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges des années 2012, 2013 et 2014, soit la somme de 11.739,58 € (8.629,42 + 1.553,77 + 1.556,39) bénéficie du privilège immobilier spécial par préférence à la Caisse d'épargne Rhône-Alpes, tandis que sa créance au titre des charges de l'année 2011 pour un montant de 2.781,04 € (2.000,16 + 780,88) bénéficie du privilège immobilier spécial mais en concurrence avec la créance de la Caisse d'épargne Rhône-Alpes ;