Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.101 du 05/11/2020,  partie 3


Aux termes de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire : a) le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L'action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ; b) Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. En l'espèce, la construction litigieuse est soumise à l'article UD 10 du plan local de l'urbanisme qui fixe la hauteur maximale des constructions, mesurée verticalement par rapport au sol naturel avant travaux, à 4 m à l'égout du toit et à 6 m au faîtage. Elle a fait l'objet d'un permis de construire modificatif délivré le 30 avril 2008 auquel sont joints divers plans et coupes, de même qu'une note descriptive concernant un vide sanitaire et un garage. Ce permis mentionne que la construction doit être édifiée sur un terrain comportant une pente de 5%. Or, il ressort de l'expertise établie par A... S... le 14 janvier 2011 qu'après reconstitution du terrain naturel, sa pente naturelle moyenne est de 26% et qu'alors, si la façade Est de la construction ne dépasse pas 4 m, en revanche sur la façade Ouest, la hauteur de l'égout de la toiture se situe à 6,26 m du sol et celle du faîtage à 7,02 m, dépassant ainsi respectivement de 2,26 m et de 1,02 m les hauteurs autorisées. Il en résulte que si la construction est conforme au permis de construire qui l'a autorisée, ce permis de construire n'a été obtenu que sur la base d'informations erronées et serait donc illégal. Il n'appartient pas aux juridictions de l'ordre judiciaire d'apprécier la légalité du permis de construire : - ou bien, la construction n'est pas conforme au permis de construire et aux plans y annexés et dans ce cas, les juridictions de l'ordre judiciaire peuvent en ordonner la démolition partielle en cas de violation d'une règle d'urbanisme ou d'une servitude d'utilité publique ; - ou bien, la construction est conforme au permis de construire et dans ce cas, la demande de démolition ne peut aboutir que si le permis de construire a été préalablement annulé par la juridiction administrative. En l'absence d'annulation du permis de construire, la demande de démolition formée par G... V... J... doit être rejetée » ;
 
 1°) ALORS QUE la fraude corrompt tout ;
 
 Qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de démolition formée par Mme V... J..., la cour d'appel a retenu que la construction de M. P... est conforme au permis de construire délivré le 30 avril 2008 et a, en conséquence, fait application de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, après cependant avoir relevé, d'une part, que ce permis de construire impose que la construction de M. P... soit édifiée sur un terrain comportant une pente de 5% et, d'autre part, que, selon l'expertise établie par M. S... le 14 janvier 2011, la pente naturelle moyenne du terrain est de 26%, constatant ainsi que ce permis de construire n'avait été obtenu que sur la base d'informations erronées ;
 
 Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le principe selon lequel la fraude corrompt tout ;
 
 2°) ALORS QU'il appartient au juge judiciaire, saisi d'une action en démolition d'un immeuble dont l'édification a fait l'objet d'un permis de construire n'ayant pas été annulé pour excès de pouvoir, de se prononcer, lorsque cette action est fondée sur la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique, sur la conformité des travaux réalisés au permis de construire ;
 
 Qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de démolition formée par Mme V... J..., la cour d'appel a retenu que la construction de M. P... est conforme au permis de construire délivré le 30 avril 2008, après s'être bornée à relever, d'une part, que ce permis de construire impose que la construction soit édifiée sur un terrain comportant une pente de 5% et, d'autre part, que, selon l'expertise établie par M. S... le 14 janvier 2011, la pente naturelle moyenne du terrain est de 26%, sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions d'appel de Mme V... J..., p. 2 et 18), si du fait de cette pente de 26%, M. P... n'avait pas dû poser sa maison sur des pilotis de 2,5 mètres et si, par conséquent, sa construction était, dans son ensemble, conforme au permis de construire ;
 
 Qu'en ne procédant pas à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil ;