décision 17-23.733 du 12/07/2018,  partie 3


que la promesse de vente indique, page 7, l'existence d'un contrat de location-gérance prenant effet le 1er juin 2012 d'une durée de 10 ans, les copies du contrat de location-gérance et de l'avenant étant annexées à la promesse ; que l'acte notarié stipule, à la suite, que le bénéficiaire dispense expressément le rédacteur de rapporter aux présentes la totalité des modalités du contrat de location-gérance déclarant vouloir en faire son affaire personnelle connaissance prise dudit acte tant par lui-même que par la lecture qui lui en a été donnée ; que l'avenant au contrat de location-gérance en date du 7 mars 2013, intégrant une activité de bar et restauration, stipule, dans son article 4 : « Modification article 12 Cession et sous-location » qu'il est convenu entre les parties qu'une éventuelle sous-traitance de l'activité bar restauration à un tiers est possible si bon semble au Locataire Gérant et sous la forme qu'il considérera comme la plus appropriée ; qu'une éventuelle sous-traitance de l'activité bar restauration est donc prévue au contrat sans implication du bailleur principal ; que les requérants étaient donc informés de cette location-gérance et de cette possibilité de sous-location ; qu'ils n'ont pas soumis leur promesse d'achat du bien immobilier et du fonds de commerce à la possibilité d'exploiter personnellement le fonds, que si cette activité les intéressait, ils auraient pu, préalablement à la signature de l'acte notarié, se renseigner auprès du locataire-gérant, qu'ils n'ont jamais manifesté que cet élément devait être déterminant lors de l'achat et qu'ils ne démontrent pas l'existence de manoeuvres de la part de la Sarl Lamy Group pour les empêcher de connaître d'une sous-location de l'activité de restauration ; que M. Michel X..., M. Sébastien Y... et Mme Karine Z... ne justifient donc pas de l'existence d'un dol et que leur demande de nullité à ce titre sera rejetée ; que sur la nullité de la promesse de vente des terrains pour absence de constructibilité, les requérants affirment que le promettant devait confirmer, par le biais de documents d'urbanisme, le caractère constructible des parcelles visées à la promesse de vente, que rien n'a été fait en ce sens et que la Sarl Lamy Group a empêché, malgré les demandes de régularisation, d'obtenir le financement nécessaire à l'acquisition ; qu'en réponse, la Sarl Lamy Group soutient que la promesse de cession contient la désignation précise du bien, qu'il n'est pas mentionné que le caractère constructible des parcelles est une condition déterminante de l'engagement des bénéficiaires que le certificat d'urbanisme est clair sur ce point ; que l'acte notarié inclut un détail des parcelles vendues avec leurs références cadastrales, le tout pour une surface d'environ 72 hectares 72 ares 84 centiares ; qu'il est indiqué, page 4, que le promettant déclare qu'une « partie des terrains est située en zone U, conformément au plan ci-joint, pour environ 6 hectares 70 ares, sous réserve de la confirmation qui sera apportée par la Mairie par la délivrance des pièces d'urbanisme faisant l'objet de la condition suspensive ci-après » ; qu'il est précisé qu'un échange de terrains sans soulte est prévu avec la Mairie, conformément au plan demeuré ci-annexé par un géomètre-expert ; que la condition suspensive est la même que celle mentionnée plus haut, à savoir, en matière d'urbanisme, que les renseignements d'urbanisme et les pièces produites par la commune ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l'affectation sus-indiquée à laquelle le bénéficiaire le destine ; que le plan d'urbanisme et le plan annexé visent les zones constructibles parmi les parcelles vendues ; qu'il appartenait aux bénéficiaires de la promesse de notifier avant la date de signature de la vente définitive leur intention de ne pas acquérir s'ils estimaient que la nature essentiellement non constructible du terrain devait déprécier la valeur du bien ou nuire à son affectation mais qu'ils n'en ont rien fait ; qu'ils n'ont pas plus mentionné qu'ils souhaitaient construire et que cet élément était essentiel dans leur engagement ; qu'au surplus, il s'agit de la vente d'un golf et que la qualité constructible de ses parcelles n'est pas un caractère nécessaire pour son exploitation ; qu'aucune nullité ne saurait donc être constatée ;   que sur les indemnités d'immobilisation, les actes notariés du 14 janvier 2014 prévoient le versement d'une indemnité d'immobilisation à la charge des bénéficiaires de 120.000 euros pour la vente immobilière et de 40.000 euros pour la cession de fonds de commerce au promettant à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ; qu'il résulte de ce qui précède que les conditions suspensives ont été réalisées ou n'ont pas été invoquées par M. Michel X..., M. Sébastien Y... et Mme Karine Z... et que ces derniers n'ont pas réalisé l'acquisition de leur fait ; qu'ils seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 160.000 euros au titre des indemnités d'immobilisation ; qu'en application de l'article 1153, alinéa 3 du code civil, les intérêts au taux légal courront à compter du 27 mai 2014, date des mises en demeure ;