Cour d'appel de Poitiers,  décision 12-29.856 du 22/01/2014,  partie 4


ET AUX MOTIFS EXPRESSÉMENT ADOPTÉS QUE, s'agissant des réparations, aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; qu'en l'espèce, aucun état des lieux n'a été dressé lors de l'entrée des époux Y... ; que la présomption de l'article 1731 du code civil, invoqué par madame Z... peut néanmoins être combattue par la seule lecture du bail, ce dernier prévoyant une réduction de loyer de 2. 000 francs par mois pendant neuf ans, soit une remise de 216. 000 francs, en contrepartie de l'engagement des locataires à effectuer les travaux nécessaires à la réfection de l'installation électrique, du sanitaire et du chauffage central, à l'exception de la chaudière ; qu'en outre, les parties avaient reconnu l'importance des travaux à réaliser justifiant que soit accordée aux époux Y... la possibilité d'accéder à l'immeuble trois mois avant le début du bail ; qu'il ressort également des écritures mêmes de madame Z..., ainsi que des attestations qu'elle produit, que l'immeuble avait été rénové dans les années 1950, et occupé jusqu'en 1986 ; qu'il s'ensuit que le bien a été inhabité durant les quatre années précédant l'entrée des époux Y... dans les lieux ; qu'à cet égard, le fait qu'un tournage ait eu lieu en mai 1990 est indifférent, dans la mesure où il est difficilement concevable, et au demeurant non allégué ni démontré, que cette circonstance ait donné lieu à une rénovation complète de l'habitation ; que l'indéniable cachet de l'immeuble, qui a pu motiver le choix des réalisateurs pour y effectuer le tournage, n'est nullement incompatible avec la vétusté de ses équipements, telle qu'elle ressort des énonciations précédemment rappelées ; qu'à cet égard, monsieur B..., intervenu pour réaliser les travaux lors de l'entrée des époux Y... dans les lieux atteste : 
 « Je peux affirmer que le parc et la maison étaient dans un état d'abandon manifeste. Un film avait été tourné dans l'immeuble, mais les tapisseries qui avaient été posées dans quelques pièces n'étaient que du papier très fin et ne couvraient qu'une partie des murs ; (...) Pour le parc, des carrés de gazon avaient été déposés devant la façade. Pour le reste, nous avons dû dégager à la pioche une épaisse couche de feuilles mortes entassées là manifestement depuis longtemps » ; que cette attestation n'est pas contradictoire avec celles produites par madame Z..., qui énoncent que l'immeuble était parfaitement entretenu jusqu'en 1986 ; 
 que les époux Y... ont donc pris possession en septembre 1990 d'un immeuble en état d'usage, entretenu jusqu'en 1986 ; que les clichés photographiques insérés à l'état des lieux de sortie dressé le 2 octobre 2008 permettent encore de constater que la plupart des carrelages, faïences, éléments de sanitaires et cuisine accusaient un âge certain ; qu'il convient de relever que les demandes indemnitaires formulées par madame Z... au titre des réparations se fondent sur un devis réalisé le 23 janvier 2009, ne prennent pas en compte les sommes prévues pour le remplacement des papiers peints, peintures, revêtements de sols, et concernent principalement les éclats et dégradations sur les huisseries, plinthes, menuiseries, carrelages et parquets ; que ces dégradations figurent également dans l'état des lieux de sortie contradictoirement dressé le 2 octobre 2008 ; que madame Z... ne produit cependant aucune facture justifiant de la réalisation des réparations listées, et n'établit pas avoir subi un préjudice particulier, tel qu'une difficulté de relocation à des conditions défavorables ; qu'il ne saurait par ailleurs être ignoré que les éléments, certes dégradés, étaient affectés d'une vétusté certaine eu égard à la durée d'occupation des lieux par les locataires et à l'ancienneté de la rénovation de l'immeuble ; que surtout, la rédaction du devis du 23 janvier 2009, comme celle du devis du 15 décembre 2008, relatif au nettoyage, pourtant effectué par une entreprise différente, est pour le moins surprenante, et autorise à s'interroger sur la visite effective des lieux par les entreprises avant de réaliser leurs devis ; qu'en effet, ces documents se contentent de reprendre mot pour mot les termes du devis, et d'y accoler une évaluation forfaitaire ; l'exactitude des estimations peut dès lors être mise en doute ; que, compte tenu de ces éléments, et du caractère indemnitaire de la demande de madame Z..., la réparation du préjudice résultant des dégradations occasionnées par les époux Y... pourra être fixée à la somme de 3. 000 € ; 
 
 ALORS QU'il résulte de l'article 1731 du code civil que, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ;