Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.943 du 17/09/2020,  partie 8


qu'or, la SCI Juliette, tout en ayant la même analyse juridique du bail conclu le 18 avril 2012 (sauf à parler de caducité au lieu de nullité) et en reprenant les clés du local, n'a fait aucune démarche en ce sens et a au contraire tenté d'opposer à sa locataire le maintien de la force obligatoire du bail en demandant le paiement des loyers par courrier du 13 juillet 2012, en la mettant en demeure de le respecter par lettre recommandée avec avis de réception du 1er août 2012 puis en lui faisant signifier sommation de payer les loyers de juillet à septembre 2012 par acte du 4 octobre 2012 ; que par-là même, la SCI Juliette a eu un comportement fautif qui a concouru à la réalisation de son préjudice dans son ampleur puisqu'elle n'a pu percevoir de loyer pendant plus de trois ans ; que cette faute justifie une réduction de son droit à indemnisation à hauteur d'un tiers ;
 
 AUX MOTIFS enfin QUE s'agissant de l'évaluation du préjudice, la perte de loyers subie à compter de juillet 2012 a persisté au-delà de la première période triennale du bail expirant le 20 avril 2015 ; qu'en effet, il n'est établi par aucune pièce que la SARL [...] ait entendu se prévaloir de la faculté octroyée au preneur par le bail de résilier le contrat à l'expiration de cette période, étant précisé que cette faculté n'appartenait pas au bailleur, qui ne pouvait résilier le bail à l'expiration de chaque période triennale que dans les hypothèses prévues par les articles L. 145-18, L. 145-21 et L. 145-24 du code de commerce, non réalisées en l'espèce ; que c'est donc seulement l'arrêt de la cour d'appel de Poitiers du 15 décembre 2015 qui a mis fin au bail ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu d'inclure dans le préjudice subi par la SCI Juliette les intérêts au taux de 10 % stipulés dans le bail, car le non-paiement des loyers par la SARL [...] s'explique par les circonstances particulières du litige et le fait qu'elle entendait se prévaloir de la condition suspensive ; que la perte de loyer sur la base du montant hors taxe, doit être évalué comme suit : du 1er juillet 2012 au 30 avril 2013 : 52.650 € (10 x 5.265), du 30 avril 2013 au 30 avril 2014 : 64.895,88 € (12 x 5.407,99), du 30 avril 2014 au 30 avril 2015 : 65.075,88 € (12 x 5.422,99), du 30 avril 2015 au 30 décembre 2015 : 43.403,84 € (8 x 5.425,48), soit un total de 226.025,60 € ; que compte tenu de la réduction du droit à indemnisation de la SCI Juliette, la SCI Districhaume doit être condamnée à lui payer les deux tiers de cette somme, soit la somme de 150.683,93 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
 
 1/ ALORS QUE le rédacteur d'un acte juridique, auquel il est reproché d'avoir par négligence ou imprudence engagé prématurément les parties dans les liens d'un contrat dont l'efficacité était subordonnée à l'obtention d'une autorisation administrative finalement refusée, ne peut être condamné à réparer que le préjudice résultant directement de ce manquement, à l'exclusion de tout dommage distinct qui ne trouverait sa cause que dans l'impéritie de la partie qui s'est déraisonnablement obstinée à refuser de tirer les conséquences de l'inefficacité de l'acte ; qu'ayant elle-même relevé que, tandis que la SCI Juliette avait eu connaissance dès le 10 mai 2012 du refus de l'Agence régionale de santé d'autoriser le transfert de la [...] et qu'elle avait manifesté dès les 16 et 21 mai 2012 sa parfaite conscience de l'inefficacité du bail en résultant (cf. l'arrêt p. 8, antépénultième al.), puis que la société [...] s'était elle-même prévalue de la caducité du bail le 10 juillet 2012 avant de restituer les clés dès le 24 juillet 2012 (arrêt p. 8, 2 derniers § et suite p. 9), la bailleresse avait pourtant pris inexplicablement le parti de résister et d'attendre le dénouement de la procédure judiciaire qui s'en était suivie sans se préoccuper de faire relouer le local (arrêt p. 9, § 2 et s.), la cour d'appel ne pouvait se borner à réduire, en considération de la faute ainsi commise par la SCI Juliette, son droit à indemnisation, quand cette faute était la cause exclusive de la perte de loyer invoquée au titre de la période postérieure à la restitution des clés, laquelle était en revanche sans lien direct avec la faute initialement commise par la société Districhaume, sauf à violer les articles 1147 et 1151 du code civil, pris dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2/ ALORS QUE la caducité du contrat consécutive à la défaillance d'une condition suspensive opère de plein droit et indépendamment de toute décision judiciaire, l'obligation étant en ce cas réputée n'avoir jamais existé ;