décision 16-18.394 du 14/09/2017,  partie 2


QU'il n'existe pas non plus de justificatif concernant la prise en charge, sur la trésorerie de la SCI, de la dette propre à Mme Y..., correspondant à la somme de 23 720 francs (et non 25000 Francs   ) réclamée par la société Elysées Finances Conseils dans son courrier du 19 juillet 1994 au titre de la participation de l'appelante aux frais de courtage pour la conclusion du prêt in fine avec le Comptoir des Entrepreneurs ; QU'au demeurant, l'expert judiciaire n'a pas retenu cette somme et celle-ci n'a pas été portée en débit du compte-courant de Mme Y... ; QU'en revanche, il résulte clairement du courrier adressé le 14 novembre 2005 à M. Dominique X... par le Crédit Foncier venant aux droits du Comptoir des Entrepreneurs que Mme Y... n'a pas donné suite aux demandes réitérées du prêteur de deniers, tendant au versement de la somme figurant à son contrat d'assurance-vie CARDIF, pourtant affecté en nantissement en garantie du remboursement du prêt ; QU'après vente de l'immeuble sur saisie immobilière, et accord de mainlevée totale donné par la banque qui avait été désintéressée par le prix d'adjudication, Mme Y... a pu ainsi récupérer ta somme de 72 523,03 euros lors d'un rachat partiel du 7 février 2007, ainsi que l'indique la société: CARDIF par courrier du 10 mars 2008 ; QUE du fait de son comportement Mme Y... a donc privé la SCI d'une somme de 3 272 + 72 523 = 75 795 euros QUE par ailleurs, il ressort des conclusions du rapport d'expertise (page 40) que les apports nets dans la trésorerie de la SCI ont été de 326 083,20 euros pour M. X... et de seulement 149 672,47 euros pour sa soeur Mme Y..., soit une différence de 176 411 euros, ce qui caractérise une contribution insuffisante aux charges de la part de l'appelante ; QU'il n'est pas établi pour autant que cette carence soit à l'origine de la déconfiture de la SCI et de la vente sur saisie de l'ensemble immobilier ; QU'il ressort en effet du rapport d'expertise judiciaire que les exercices comptables étaient structurellement déficitaires ; - les loyers et remboursements par les locataires s'élevaient en moyenne à 446 437 Francs par an sur les années pleines de 1995, 1996 et 1997 ; - les charges étaient en moyenne de 635 947 francs sur les mêmes années (les seuls intérêts de l'emprunt in fine à 10 % s'élèvent à 402 000 francs par an) ; - soit un déficit cumulé de 193 873 + 194 884 + 179771 = 568 528 Francs sur ces trois années ; QUE même durant l'année 1998 durant laquelle la SCI a perçu un revenu exceptionnel du fait d'un dégrèvement d'impôts de 162 519 Francs, le déficit était de 22 956 Francs ; QU'il apparaît que par absence de tout compte prévisionnel, les associés n'ont pas évalué sérieusement les charges liées à l'immeuble qui venaient s'ajouter à celles liées aux intérêts déjà élevés du prêt in fine, et en particulier les taxes foncières (193 809 Francs en 1995, 201 365 Francs en 1996, 205 116 Francs en 1997) ; QUE même après réduction à 106 915 Francs en 1998, la trésorerie de la SCI ne pouvait faire face à cette taxe foncière ; QU'en réalité, les revenus locatifs permettaient seulement de couvrir les intérêts de l'emprunt et le coût des assurances et des charges diverses ; QU'en page 9 de son rapport, l'expert judiciaire relève que ta SCI était de fait en cessation des paiements dès la fin de l'exercice 1996, la trésorerie ne permettant pas le paiement de la TVA et des taxes foncières ; QUE seuls les apports substantiels en compte courant de M. X... durant les exercices 1991 et 1998 ont permis de régler l'arriéré de TVA et un arriéré d'impôts fonciers pour 210 69,15 Francs ; QU'à compter de 1999, la comptabilité n'a plus été tenue par un expert-comptable et les retards au niveau du paiement des taxes foncières et de la TVA ont conduit le Trésor public à pratiquer des avis à tiers détenteurs entre les mains des locataires, si bien que les loyers n'ont plus été portés au crédit du compte bancaire de la SCI et que les intérêts de l'emprunt immobilier in fine n'ont plus été payés que partiellement à la banque ; QUE les exercices ont de nouveau été déficitaires en 1999 (138 125 Francs). en 2000 (170 892 Francs), en 2001 (478 784 Francs), en 2002 (37 810 Euros), et en 2003 (13 198 Euros) ; QU'au 7 janvier 2004, alors qu'elle était déjà créancière de 101 646 euros au titre du retard dans le paiement des intérêts normaux, la banque Entenial venant aux droits du Crédit Foncier a, conformément au contrat, sollicité le remboursement du capital prêté soit 609 196 euros (4 millions de Francs), le total réclamé au 7 janvier 2004 s'élevait donc à 737 337,76 euros ; QUE par courrier du 14 novembre 2005 adressé à M. X..., la banque a fait savoir que faute d'obtenir les versements attendus et le remboursement de sa créance hypothécaire, elle allait envisager la vente judiciaire du bien ;