Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-25.542 du 15/02/2023,  partie 2



 8. En statuant ainsi, alors que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi, la cour d'appel a violé les textes susvisés. 
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. [Z] à verser à la régie immobilière de la ville de [Localité 3] la somme de 780 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, au titre de la restitution des fruits, l'arrêt rendu le 12 octobre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
 
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
 
 Condamne M. [Z] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la régie immobilière de la ville de [Localité 3] ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Régie immobilière de la ville de [Localité 3]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir déboutée de sa demande de résolution du bail et de ses demandes subséquentes ;
 
 1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en retenant qu'« il n'est pas contesté que les seules sous-locations réalisées par M. [Z], ont eu lieu pour quelques nuits durant les mois de juillet et août 2017, et ne portaient que sur une des chambres de l'appartement » (arrêt attaqué, p. 4 § 9 de l'arrêt), cependant que, dans ses dernières conclusions, déposées et signifiées le 18 mai 2021, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] soutenait qu'il était établi par le procès-verbal de constat du 15 juillet 2017 que Monsieur [Z] sous-louait de manière permanente une chambre dans l'appartement (concl., p. 4 § 9)
 soulignant que « Monsieur [P] [Z] a[vait] lui-même reconnu avoir sous-loué le logement social qui lui était loué, durant les mois de juillet et août 2017 » (concl., p. 6§4 de ses conclusions), ce dernier admettant en effet avoir sous-loué l'appartement du 10 juillet au 30 août 2017 (concl. de M. [Z], p. 4§8), de sorte qu'il était contesté que la sous-location ait concerné seulement « quelques nuits durant les mois de juillet et août » (page 4§9), la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QU' en application des articles 1728 et 1729 du code civil, le preneur peut sous-louer en tout ou en partie son bail ou le céder s'il n'est pas privé de ce droit, en tout ou en partie, par la loi ou la convention ; qu'en matière de location de logements sociaux conventionnés, l'article R. 353-37 du code de la construction et de l'habitation pose à l'égard du preneur une interdiction formelle de sous-louer ; qu'ainsi, la mise en souslocation d'un logement social conventionné est considérée comme une circonstance aggravante du manquement du preneur qui sous-loue en violation des termes du contrat de bail ; qu'en considérant que « le manquement n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail » (arrêt attaqué, p. 4 § 12), motifs pris que « la sous-location litigieuse a eu un caractère occasionnel et partiel, l'annonce de proposition de location a été immédiatement supprimée et le locataire a répondu sans délai à sommation par la bailleresse de lui communiquer les locations consenties via le site internet Airbnb » (arrêt attaqué, p. 4 § 10), sans prendre en compte, comme il lui était demandé par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (concl., p. 6), pour apprécier la gravité du manquement, sa qualité de bailleur social et l'interdiction formelle de sous-louer qui pesait sur M. [Z], en application de l'article D. 353-37 du code de la construction et de l'habitation, dont il résultait que l'activité particulièrement lucrative de location d'un bien par l'intermédiaire du site Airbnb était radicalement contraire à la destination d'un tel logement ouvrant droit à des prestations sociales et destiné à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain montant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728 et 1729 du code civil, et D. 353-37 du code de la construction et de l'habitation.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION