Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-20.844 du 26/11/2020,  partie 2



 - la notion de "découverte du dommage" ou de "révélation du dommage" ne doit pas s'entendre de la manifestation des charges exorbitantes des servitudes subies depuis 1997 mais comme la révélation le 24 janvier 2014 que le régime de ces charges leur a été "extorqué" grâce à la violation de l'article 2 du décret du 26 novembre 1971 par les deux notaires et leurs études ;
 
 - ce premier dommage resté dissimulé jusqu'en 2014 a engendré un dommage secondaire résidant dès le 30 septembre 1997 dans le transfert d'obligations et l'aggravation d'obligations à la lumière du droit commun, sans aucune indemnité ni contrepartie, qui expliquait les aménagements contractuels opérés et qui se sont manifestés et ont persisté depuis 1997 jusqu'à ce jour ;
 
 - Me K... a admis dans ses écritures de première instance qu'il a bien un lien de parenté avec M. D... S... qui était son oncle par alliance ; il ne dément pas être l'auteur de tous les actes préparatoires à la vente dont la rédaction de l'acte authentique de vente et que l'envoi du projet de vente jusqu 'à l'encaissement des émoluments se sont faits sous l'entête de son étude qui a également adressé le 14 février 1998 le titre authentique de propriété ;
 
 - ce n'est qu'à l'occasion des explications données par Me G... le 24 janvier 2014 quant aux servitudes et à l'opportunité d'un pourvoi contre l'arrêt du 28 novembre 2013 qu'il a été démont(r)é aux époux J... qu'une manipulation avait été faite à l'insu des acquéreurs car le décret du 26 novembre 1971 interdisait qu'un notaire passe seul l'acte pour un membre de sa famille, pour éviter tout conflit d'intérêt, or si cette dissimulation leur avait été faite, c'était que le notaire était parent du vendeur et qu'il entendait profiter de cette circonstance pour l'avantager ;
 
 - la répartition des charges d'entretien et de réparation déroge à la lettre du code civil en matière de servitudes sans que l'attention des acquéreurs ait été attirée sur le caractère dérogatoire et particulièrement défavorable de ces aménagements ;
 
 - le jugement s'est appuyé sur deux postulats tous deux erronés : mise en présente de Me E... et les époux J... le 30 septembre 1997 et mention apparente du nom de l'étude E... sur l 'acte pour soutenir que les acquéreurs avaient forcément eu connaissance dès 1997 de ce notaire et de son étude rendant sans effet en 2014 la découverte de leur erreur sur l'identité du notaire authentificateur et donc aboutissant à prononcer la prescription ; or, jamais les époux J... n'ont rencontré Me E... et ne sont jamais allés à son étude tout s'est déroulé sous le contrôle de Me K... et exclusivement à son étude ; le seul document dissonant est la pièce n° 13 qui est une réponse de Me E..., relancé trois fois par les acquéreurs, ces derniers lui demandant pourquoi ils ne l'avaient jamais croisé alors que ne peut se préconstituer une preuve à lui-même et que l''affirmation selon laquelle il a "reçu" l'acte est la seule exacte et se trouve corroborée par le titre de propriété signé de sa main puisqu'il n'a jamais été contesté que c'est bien ce notaire qui a signé l'acte, en revanche, il n'a pas reçu l'acte en présence physique des acquéreurs qui n'ont pas manqué de le faire remarquer dans leur courrier du 28 mai 2014 ; la mention de l'étude E... sur la page de garde du titre de propriété n'est pas en soi la preuve irréfutable que les acquéreurs en avaient connaissance ;
 
 Me K... et Me E... et leurs études respectives font valoir pour l'essentiel que :
 
 - les époux J... étaient en mesure d'exercer toute action utile dans l'ancien délai de 10 ans et ce, dès la régularisation de l'acte, ces derniers indiquant expressément que les manquements reprochés aux notaires auraient développé leurs effets négatifs depuis 1997 ;
 
 - les éventuels troubles qu'ils invoquent lesquels seraient liés aux servitudes incluses dans l'acte notarié existent donc depuis 1997 ;
 
 - dès 1997, une simple lecture en première et dernière page de l'acte vient attester de ce que l'acte du 30 septembre 1997 a été reçu par Maître E... ,
 
 - c'est donc bien Me E... qui a reçu et authentifié l 'acte de vente le 30 septembre 1997 comme il l'indique d'ailleurs aux termes de sa correspondance adressée aux époux J... le 3 juin 2014 ;
 
 - les époux J... ne démontrent pas l'existence d'une "substitution d'étude" ;
 
 - la prétendue "manipulation" ne peut avoir été découverte en 2014 dans la mesure où les époux J... disposaient de l'ensemble des éléments en leur possession indiquant que Me E... avait reçu l'acte ;
 
 - le délai de prescription décennal a donc commencé à courir à compter de l'acte de vente en date du 20 septembre 1997 de sorte que la prescription de l'action est acquise depuis septembre 2007, or, les concluants ont été assignés à la requête des époux J... suivant exploit d'huissier en date du 13 janvier 2016 ;