cour d'appel de Pau
Chambre sociale,  décision 16-28.401 du 15/02/2018,  partie 5


qu'au terme de son rapport daté du15 septembre 2014 l'expert a considéré que : " Les bâtiments actuellement loués par Monsieur B... présentent un manque d'exécution des travaux de gros entretien et de grosses réparations parfaitement visibles: toitures, peintures, menuiseries extérieures entre autre. Il est indispensable d'envisager rapidement des travaux de remise à niveau permettant d'éviter une dégradation irréversible de certains désordres de rendre habitable à l'année la partie maison et de redonner par la même occasion une image de ce centre d'entrainement au niveau des purs sangs qu'il accueille." ; que les travaux de réparation ont fait l'objet de l'estimation suivante: * maison d'habitation: 168.113 €TTC; *garage et écuries dans la cour intérieure : 94.668 € TTC ; * cour intérieure : 9.900 € TTC ; * écuries au Sud Est de la cour intérieure : 138.768 € TTC ; * écuries et hangar au Nord de la maison : 23.640 €TTC; * bâtiment 15 box : 70.704 € ; * bâtiment 20 box : 115.200 €; * honoraires d'études et d'assurance dommages ouvrage (15%): 93.000 €; soit un total de 714.000 € (dont 621.000 € pour les seuls travaux) ; que pour s'opposer à cette demande, la SCI Société d'entraînement des Pyrénées invoque des arguments de portée diverse ; qu'elle fait tout d'abord valoir que ce coût est supérieur à la valeur de la propriété elle-même ce qui est un argument d'autant moins opérant que la perte de valeur de l'immeuble est principalement due au défaut d'entretien imputable au bailleur ; qu'elle invoque ensuite les dispositions de l'article 1731 du Code civil selon lesquelles : "S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire." ; que cependant, ces dispositions n'ont pas lieu de s'appliquer en l'espèce dès lors : * que l'objet du litige ne porte pas sur les réparations "locatives" mais sur les "grosses réparations" ; * qu'aux termes de l'article 1720 du Code civil le bailleur "doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives." ; * qu'aux termes de l''article 1721 du Code civil, "il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail" ; *selon l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; qu'or il ressort non seulement du rapport d'expertise, mais également des pièces produites par l'Earl du Pic que la SCI société d'entraînement des Pyrénées n'a pas donné suite aux alertes et propositions de travaux du preneur sur la dégradation de l'état des bâtiments consécutifs à leur vétusté (installation de chauffage défectueuse), leur inadaptation aux normes en vigueur (absence de système de traitement des eaux, présence d'amiante, dans les couvertures mais aussi dans les murs de la maison d'habitation) ; que l'absence totale de travaux d'entretien a conduit à une dégradation généralisée de l'ensemble des bâtiments d'habitation (inhabitable en hiver du fait de l'absence de chauffage, de l'humidité générale la production de salpêtre, de la plus grande partie des fenêtres n'assurant plus la fermeture) et d'exploitation (toiture en fibrociment en mauvais état; peinture extérieures non refaites depuis plus de 25 ans, zinguerie percée, portes des boxes en très mauvais étal...) qui explique en grande partie l'ampleur et le coût des travaux ; qu'en effet, ta SCI Société d'entraînement des Pyrénées ne peut sérieusement soutenir que des bâtiments d'exploitation équipés de couvertures en matériaux prohibés en raison des dangers pour la santé qu'ils occasionnent (fibrociment en mauvais voire en très mauvais état) , affectés d'infiltrations, de portes en très mauvais état et dépourvus d'abreuvoirs pour les animaux, d'huisseries n'assurant plus leur office sont" en étal de servir à l'usage pour lequel ils sont loués" (article 1719 du Code civil) ; qu'à cet égard, la SCI société d'entraînement des Pyrénées conteste le choix de l'expert d'avoir prévu dans la liste des travaux la mise en place "d abreuvoirs automatiques" alors qu'aucune installation de ce type n'est répertoriée dans le rapport d'expertise, Monsieur A... ayant seulement prévu l'installation "d'abreuvoirs dans les boxes" ; qu'il apparaît toutefois que certaines prestations retenues par Monsieur Pascal A... correspondent: *soit à des améliorations, soit à des travaux qui excèdent "l'entretien de la chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle est louée" : ainsi de la réfection des toitures en ardoises, de la remise en état de la cour intérieure ... * soit à des travaux d'entretien incombant au preneur : ainsi de la réfection des peintures intérieures des boxes, écuries et hangar et des révisions des portes de boxes qui entrent dans les frais d'exploitation ou de "travaux de finition" à l'intérieur de la maison et autres améliorations (reconnues par l'expert) qu'il évalue d'ailleurs pour ce seul poste à 38.000 € ; qu'au total une part représentant 20 % des travaux répertoriés doit être considérée comme n'incombant pas à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées ;