Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.902 du 13/12/2018,  partie 2



 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les principes gouvernant les indemnités principale et accessoires d'éviction, aux termes des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code (motif grave et légitime, immeuble devant être totalement ou partiellement démoli, reconstruction de l'existant, exécution de travail nécessitant l'évacuation des lieux
 ), payer au locataire une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par l'offre de renouvellement ; que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'il en résulte une présomption de perte de fonds de commerce qui peut être combattue par le bailleur qui rapporterait la preuve que le préjudice que va subir le locataire évincé est moindre ; qu'en toutes hypothèses, et dans la mesure où la loi n'impose aucune règle impérative pour le calcul de l'indemnité, son appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond ; que par suite, et en l'espèce, il convient de déterminer si le refus de renouvellement par la SCI Campo Rosso entraîne la perte du fonds de commerce par la Sarl Valinco Village, auquel cas la bailleresse devra régler une indemnité de remplacement ayant pour assiette la valeur du fonds de commerce, ou si le fonds peut être déplacé sans perte importante de clientèle, auquel cas la demanderesse n'aura à régler qu'une indemnité principale de déplacement, ayant pour assiette la valeur du droit au bail, éventuellement majorée des indemnités accessoires liées au transfert ; que dans tous les cas, et puisqu'il appartient au bailleur de démontrer que le préjudice du preneur évincé est moindre, le premier doit établir que le second ne se réinstallera pas s'il soutient ne pas avoir à payer les indemnités accessoires ; que sur l'indemnité principale d'éviction, le tribunal constate que la SCI Campo Rosso ne rapporte pas la preuve du caractère non transférable du fonds de commerce de la société Valinco Village ; que bien au contraire, elle reconnaît que le preneur a indiqué, au cours des opérations d'expertise, que son fonds était transférable sur un terrain proche du site en cause, et qu'à ce titre, l'indemnité principale d'éviction devait correspondre à la valeur du droit au bail ; qu'elle estime toutefois qu'en cas de chiffrage de cette valeur du droit au bail, la valeur marchande du fonds de commerce nécessairement différente et supérieure, doit constituer un plafond d'indemnisation ; que pour autant, il ne peut qu'être constaté le confusion opérée par la société demanderesse entre un plafond d'indemnisation au titre de l'indemnité principale d'éviction, et un plafond d'indemnisation au titre de l'indemnité globale d'éviction ; qu'en effet, il convient de rappeler que les dispositions précitées de l'article L. 145-14 du code de commerce, selon lesquelles la valeur marchande du fonds peut éventuellement être augmentée d'indemnité d'accessoires, sauf preuve d'un préjudice moindre par la bailleresse ; que dans ces conditions, l'évaluation de la valeur du fonds de commerce est inopérante, de sorte que les conclusions de M. Z... sur ce point doivent être écartées, le tribunal notant que l'expert avait même reconnu, en page 32 de son rapport définitif, que si le locataire se réinstallait, son indemnité principale d'éviction devait être égale à la valeur du droit au bail, valeur qu'il n'a pas déterminée ; que le nouvel expert aura donc pour mission de déterminer la valeur du droit au bail, au regard des éléments suivants : - le droit au bail doit être calculé selon la méthode dite de « l'économie de loyer » consistant à capitaliser la différence qui existe entre la valeur locative de marché, c'est-à-dire le loyer libre sans droit d'entrée (ou pas-de-porte) et ce qu'aurait été le loyer en cas de renouvellement, en fonction d'un multiple variable, - l'expert devra donc identifier trois paramètres : premièrement, la valeur locative du marché, - deuxièmement, le montant du loyer théorique de renouvellement, ce qui imposera de vérifier si le loyer de renouvellement aurait été plafonné ou déplafonné, et troisièmement, le multiple applicable à la différence annuelle, étant précisé qu'il ne saurait être retenu un multiple de 9 sur la seule justification qu'il correspondrait au surcoût annuel pendant les neuf années du bail renouvelé, - l'expert pourra enfin apporter tous éléments correctifs à la méthode arithmétique précitée, notamment en ce que le litige porte sur des locaux recevant du public et au regard de l'avantage, pour l'acquéreur, pouvant résulter de la possibilité de profiter d'une situation touristique préexistante ou du gain de temps susceptible d'être réalisé par rapport à la nécessité d'obtenir une autorisation de la Commission départementale d'équipement commercial (CDEC) ; que sur les indemnités accessoires d'éviction,   sur les frais de réinstallation, le tribunal rappelle qu'aux termes des dispositions précitées de l'article L. 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction est éventuellement augmentée des frais de réinstallation ;