cour d'appel de Douai
CHAMBRE 2 SECTION 2,  décision 16-20.814 du 14/09/2017,  partie 4


que les présentes sont valables à compter de ce jour, et jusqu'au 26 juillet 2007 à 12h00 ; qu'à défaut de réponse reçue par nous-mêmes à ces date et heure au plus tard, nous considérerons les termes de cette lettre comme caducs » ; qu'il s'avère que, pour l'acquéreur potentiel, la société AMB, la société Realista (pourtant l'intermédiaire chargé de la gestion de l'immeuble par la Sci) était qualifiée de vendeur ; qu'ainsi les titres et qualités de chacun n'étaient pas exacts et que l'existence du contrat de crédit-bail, ainsi que le nom du véritable propriétaire, étaient manifestement ignorés de ce candidat à l'acquisition ; qu'il en ressort aussi, d'une part, que « le vendeur » (donc Realista - la Sci) devait produire un audit environnemental satisfaisant, d'autre part, que AMB devait obtenir l'approbation définitive de son comité d'investissement et « réaliser un audit juridique et fiscal satisfaisant » avant le 15 septembre 2007 ; qu'il résulte des pièces produites que : l'offre faite par AMB est datée du 12 juillet 2007 et fut reçue par Realista le même jour (mail en annexe à la pièce n°69 des appelantes) ; que le lundi 16 juillet 2007, Realista a transmis cette offre à la Sci (annexe à la pièce n°69, mail de M. A... à Mme B...) ; que par courrier et télécopie du 18 juillet 2007, la représentante de la Sci, Mme B... (pièce n°4), a « confirmé à » Bail Immo Nord que la société Realista, société de gestion d'actifs, gérait pour elle l'immeuble (en cause) et lui précisait qu'elle lui « serait reconnaissante de bien vouloir répondre aux demandes de M. A... de la société Realista » ; que le 20 juillet 2007 (pièce n° 6), le directeur général du crédit-bailleur a répondu à Mme B... que « la teneur quelque peu péremptoire du courrier du 18 n'avait pas manqué de les surprendre ; qu'en effet, elle leur demandait de faire le nécessaire pour fournir des éléments à une société tierce censée s'occuper de la gestion de ses biens alors que parallèlement (la Sci) avait présenté plusieurs impayés dont les montants cumulés étaient très élevés et pour lesquels ils avaient été obligés de lancer une procédure ; qu'en conséquence, avant de répondre à ses exigences, il lui était demandé, comme condition préalable, d'honorer au moins pour partie les échéances impayées à ce jour » ; que le 24 juillet 2007 (télécopie qualifiée "officielle" envoyée au conseil de Bail Immo Nord), l'avocat de la Sci « faisait suite au commandement délivré à la Sci », indiquait que « les termes de ce commandement ne se fondaient sur aucune stipulation contractuelle puisque l'échéancier prévu par l'acte de crédit-bail était dépourvu de toute valeur contractuelle », et ajoutait que, « quoi qu'il en soit, dans un souci de parfait apaisement, sa cliente allait faire prochainement virer les sommes réclamées sans pour autant accepter dans son principe l'échéancier que le créditbailleur entendait lui imposer », mais aussi qu'il « se permettait de rappeler que sa cliente (la Sci) avait écrit à Bail Immo Nord pour s'enquérir des montants qui seraient dus en cas de remboursement anticipé (et qu')à sa grande surprise ce décompte lui avait été refusé dans des termes pour le moins étonnants ; qu'il s'agissait certainement d'un malentendu, et qu'il le remerciait de bien vouloir inviter (le crédit-bailleur) à faire le nécessaire en ce sens » ; que dans un courrier officiel du 17 septembre 2007, le conseil de Bail Immo Nord (visant la télécopie du 24 juillet) informait celui de la Sci que, à titre indicatif, le prix d'une levée d'option anticipée s'élevait « actuellement» à la somme de 2.337.109 euros, ce prix s'entendant après paiement du loyer du 16 septembre 2007 - exigible au 31 octobre -, hors frais et droits liés à la vente et hors impayés résiduels divers (alors de 2.926,73 euros TTC, à parfaire) ; qu'il concluait en ces termes : « je vous serais obligé de bien vouloir me préciser si la Sci envisage effectivement une levée d'option anticipée, sur les bases évoquées ci-dessus » ; qu'aux termes de son attestation établie le 11 septembre 2014, M. C... (dirigeant de Realista), explique que « l'avis favorable de son mandant à l'offre de la société AMB fut transmis en temps utile ; qu'après le refus de Bail Immo Nord du 20 juillet ce n'est que le 17 septembre qu'une réponse fut finalement donnée sur le prix de la levée d'option » et soutient que ce « délai de réponse tardif n 'a pas permis à la Sci de se déterminer sur l'offre d'AMB dans son délai de validité ; que le montant de la levée d'option était en effet nécessaire pour déterminer si l'opération présentait pour la Sci un intérêt financier (...) ; que lorsque AMB a été interrogée sur sa volonté de poursuivre celle-ci a exprimé que son offre était devenue caduque dans la mesure où un audit technique, juridique et fiscal satisfaisant n 'avait pas été réalisé avant la date fixée contractuellement du 15 septembre 2007 » ;