Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.665 du 14/02/2019,  partie 3


que cependant, il résulte des multiples pièces du dossier et en particulier des échanges de courriers que, si les travaux concernant les logements et diverses parties communes y afférentes ont bien été achevés avant la fin du mois de mars 2011, et ont d'ailleurs fait semble-t-il l'objet d'une livraison aux sous-acquéreurs (investisseurs privés) entre les 25 et 30 mars 2011, tel n'était toutefois pas le cas des travaux concernant les parties communes constituées par la cuisine et le restaurant ; que les attestations de la société Sud Groupe en date des 9 et 31 mars 2011 dont se prévaut la défenderesse concernent d'ailleurs uniquement la "Partie Nord" de la résidence Odélia ; qu'ainsi, la référence faite par la société Odélia Développement dans ses courriers en date des 11 mars 2011 et 25 octobre 2011 à un achèvement des travaux ou à une livraison au 25 mars 2011 peut s'analyser comme portant uniquement sur la partie logements, de sorte que ce courrier ne saurait nullement valoir constatation de l'achèvement de l'immeuble dans son ensemble par les parties ; qu'il résulte en revanche des correspondances versées aux débats, et notamment des courriers de la société Icade Promotion Tertiaire des 4 et 17 février 2011, que les travaux concernant les parties communes constituées par la cuisine et le restaurant ne seraient pas terminés au mois de mars 2011 ; que les termes du courrier de la société Icade Promotion Tertiaire du 30 juin 2011 confirment que la livraison des parties communes n'avait pas encore été finalisée à cette date ; que des procès-verbaux de constatation d'achèvement et de remise des clés concernant la salle de restaurant et la cuisine n'ont d'ailleurs été établis entre les parties – conformément aux prévisions de l'acte authentique du 8 octobre 2008, en page 32 – en ce qui concerne la salle de restaurant et la cuisine, que le 28 septembre 2011 ; que cependant, s'agissant d'une résidence meublée de services aux personnes âgées, il convient de retenir que le restaurant constituait un élément indispensable à l'exploitation de la résidence ; que l'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation précité, et donc sa livraison, ne peuvent en conséquence être considérés comme réalisés au 25 mars 2011 ; que la date de livraison complète de l'ensemble immobilier sera ainsi fixée au 20 juin 2011, ainsi que proposé par les requérants ;
 
 que sur l'imputabilité du retard de livraison, la société Icade Promotion Tertiaire soutient que le retard de livraison ne lui serait pas imputable ; que l'acte de vente prévoyait des causes de suspension du délai de livraison liées aux intempéries, et qu'il n'est pas contesté qu'un retard de 36 jours sur le planning initial est consécutif aux intempéries survenues au cours de l'hiver 2009/2010, justifiant ainsi un report légitime de la date de livraison au 24 novembre 2010 ; que la société Icade Promotion Tertiaire précise que, indépendamment de ces circonstances, la société Odélia Développement a demandé des travaux modificatifs, ce qui constitue une cause de report de la date de livraison, ainsi que prévu au contrat de VEFA ; qu'un courrier de la société Icade Promotion Tertiaire en date du 9 novembre 2010 évoque en effet une "modification de typologie sur la partie « famille »", ayant abouti à l'obtention le 14 juin 2010, d'un permis de construire modificatif n° 4 justifiant un appel de fonds de 143.520 € TTC, ainsi que "divers travaux modificatifs" ; que l'acte de vente du 8 octobre 2008 envisage bien en page 35 l'hypothèse d'une demande de travaux modificatifs ou complémentaires par l'acquéreur, en précisant toutefois qu'il appartient dans ce cas au vendeur, s'il accepte ces travaux, d'en déterminer le coût et les conditions de paiement, mais également l'incidence éventuelle sur le délai de livraison ; qu'en l'espèce, la société Icade Promotion Tertiaire, qui ne produit aucun avenant au contrat de vente en l'état futur d'achèvement, pas plus que des pièces techniques permettant d'apprécier l'étendue des travaux modificatifs demandés par la société Odélia Développement, ne justifie pas que ces travaux seraient à l'origine du retard de livraison de l'immeuble ; que son courrier du 9 novembre 2010 n'émet d'ailleurs aucune réserve en ce sens, puisqu'il fait seulement état, concernant le décalage de livraison, d'un excès d'optimisme, conjugué à la défaillance de certaines entreprises et à l'incidence de la période de fêtes de fin d'année ; que suivant courrier postérieur en date du 14 décembre 2010, la société ICADE PROMOTION TERTIAIRE a en outre proposé à titre commercial et au regard du décalage de livraison un dédommagement consistant en la réduction du montant des pénalités de retard due par Odélia, geste qu'elle n'aurait pas fait si elle avait estimé que le retard résultait des modification de travaux demandées par cette dernière ; que la société Icade Promotion Tertiaire indique par ailleurs que malgré la convocation qui lui a été adressée le 17 février 2011, la société Odélia Développement n'a pas assisté au rendez-vous de prise de possession, entraînant la nécessité d'une nouvelle convocation par acte extrajudiciaire, et donc un retard dont elle ne saurait être tenue pour responsable ;