Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.295 du 18/03/2021,  partie 2



 
 DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
 
 Rejette la demande tendant à la fixation d'une indemnité pour trouble commercial ;
 
 Fixe à la somme de 383 929,02 euros l'indemnité due par l'EPA ORSA au titre de la dépossession des parcelles [...] , [...] et [...] sises [...] se décomposant en :
 
 - indemnité principale : 346 575 euros
 - indemnité de remploi : 33 508 euros
 - indemnité pour frais de déménagement : 3 846,02 euros
 
 Condamne Mme L..., épouse S... aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour l'Etablissement public d'aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont.
 
 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité d'éviction due au titre du fonds de commerce appartenant aux consorts L... à la somme de 390 727 euros, soit 546 575 euros à titre d'indemnité principale, 33 508 euros à titre d'indemnité de remploi, 6 798 euros à titre d'indemnité pour trouble commercial, et 3 846 euros à titre d'indemnité de déménagement ;
 
 AUX MOTIFS QUE 1° Sur l'absence de bail, l'EPA ORSA conclu à l'absence de bail commercial, puisqu'il est produit un contrat de location-gérance souscrite au profit de Monsieur Q... A... le 2 avril 2010 pour une durée d'un an renouvelable chaque année moyennant une redevance mensuelle de 2 315 euros ; QUE le fondement du droit à l' indemnité d'éviction se trouve dans le droit de renouvellement du bail commercial prévu à l'article L. 145–9 du code de commerce ; QUE les consorts L... sont propriétaires des murs et du fonds de commerce, de sorte qu'ils ne peuvent se donner un bail commercial à eux-mêmes . QU'en outre il ne peut y avoir de bail si aucun loyer n'est payé ; QUE les consorts L... ne peuvent en conséquence prétendre à une indemnité d'éviction commerciale ; QUE le seul préjudice subi par Madame L... est celui de la perte du contrat location-gérance et c'est sur cette base que l'indemnisation devrait être calculée ; QU'aux termes de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; QU'aux termes de l'article L. 321-2 du code de l'expropriation, les indemnités doivent être allouées à tous ceux dont les intérêts et les droits sont directement lésés par l'expropriation ; QU'en l'espèce, le bien est occupé en totalité en vertu d'un bail commercial consenti aux consorts L... par Madame J..., renouvelé le 8 novembre 2006, à effet jusqu'au 31 décembre 2015 ; QUE les consorts L... ont accordé un contrat de location-gérance à Monsieur Q... A... le 1er avril 2010, renouvelable chaque année tacitement (pièce numéro huit), un avenant a été signé le 18 décembre 2014, renouvelant la location-gérance tacitement pour les biens pour des périodes de trois mois à compter du 1er avril 2015 ;
 
 QU'en cas d'expropriation du fonds, l'indemnité d'éviction est due au propriétaire du fonds et non au gérant ; QUE la valeur du fonds se calcule suivant les usages de la profession et non comme le demande l'EPA ORSA d'après le montant de la redevance payée par le gérant ; QU'en effet le montant de cette redevance est pris en considération uniquement si la cour ne dispose d'aucun renseignement sur le chiffre d'affaires réalisé ; QU'en espèce, les consorts L... versent au débat les bilans du fonds de commerce loué pour les années 2013, 2014, 2015 et il convient de confirmer en conséquence le jugement en ce qu'il a débouté l'EPA ORSA de sa demande subsidiaire de calcul de l'indemnité d'éviction sur la base de la perte de loyer location-gérance ;
 
 QUE, 2° sur la méthode d'évaluation, le premier juge a exactement retenu pour chiffrer le préjudice au titre de l'éviction la méthode de la perte du fonds de commerce en se basant sur le chiffre d'affaires ;
 
 QUE 3° sur l'indemnité pour perte du fonds de commerce: détermination du chiffre d'affaires et du taux à lui appliquer, le chiffre d'affaires non contesté par les parties est le suivant : –2014–2015 : 123 758 euros, résultat d'exploitation de 16 512 euros –2015–2016 : 107 946 euros, résultat d'exploitation de 779 euros –2016–2017:101 024 euros, résultat d'exploitation de -2898 euros, soit un chiffre d'affaires annuel moyen de 115 525 euros et un résultat d'exploitation de 4798 euros ; QUE le premier juge a indiqué qu'il est habituellement appliqué pour les activités d'hôtel meublé un coefficient multiplicateur compris entre 2,5 et 4 ;