Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.798 du 27/06/2019,  partie 4


Elle se situe sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elle est proche de la mer et du sentier littoral. Elle est proche d'autres parcelles construites. Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul. À la date de référence, un réseau d'eau potable avait été installé comme le démontre le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 1er juin 1987 de l'association de Cambaie. Les travaux de raccordement au réseau étant effectués par la régie des eaux de la commune de Saint-Paul conformément aux accords passés. De même, le procès-verbal en date du 22 février 1973 démontre l'électrification de l'ensemble du périmètre de Cambaie pour des travaux commencés en 1972 avec notamment des subventions du ministère de l'agriculture. Les réseaux ne passent pas très loin de la parcelle. En conséquence, la proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de réseaux de viabilité et de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain. En conséquence, il sera évalué comme terrain en situation privilégiée. Il résulte des articles L321-1, L321-2, L321-3 du code de l'expropriation que les indemnités allouées doivent couvrir l 'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par/ 'expropriation. Le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif ou sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence. Selon la jurisprudence, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une situation privilégiée peuvent être appréciées à une valeur qui excède celle des terres purement agricoles. Les terrains en zone NA qui bien, que non qualifiés de terrain à bâtir, seront évaluées à une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles. Le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégiée. Le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 800 m2 et 50 000 m2. Il indique un manque de transaction dans un rayon de 3 km. Néanmoins, la zone de la ZAD est très large. Il indique peu de transactions. Un ensemble de parcelles classées en zone constructible pour un prix de 6,47 euros le mètre carré, la parcelle [...] classée en zone NA pour un prix de 5 euros le mètre carré, la parcelle [...] en zone 1 Nca un prix de 66,96 euros le mètre carré supportant une case vétuste. Il retient une moyenne 70 euros le mètre carré auxquelles il applique un abattement de 60 % pour obtenir un prix de 28 euros le mètre carré. Le TCO produit les termes de comparaisons donnés par le service des domaines avec une moyenne de 0,93 euros le m2. Ils se situent en zone lNc mais sont très éloignés par rapport aux parcelles concernées. Ils se situent dans les hauts. Il ne pourra en être tenu compte. Le TCO produit l'acte de donation-partage en date du 24 mai 2012 des parcelles qui sont déclarées pom une valeur de 1 000 euros. L'exproprié indique qu'il s'agit d'une valeur déclarée alors que la parcelle était déjà gelée dans la cadre de la ZAD, que cette déclaration a été réalisée pour éviter de payer des droits de mutation trop importants. La déclaration dans le cadre d'une donation partage ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien. La donation-partage sera écartée. Le TCO fait état d'un arrêt de la Cour d' Appel de Saint-Denis fixant le prix au m2 de parcelle en zone UE à 1 euro à Saint-Paul. Cet arrêt porte sur des parcelles étroites, légèrement pentues, qui longent en longueur la RD 2, comprenant le fossé, bordé par un mur en moellons. Ainsi, il ne s'agit pas de parcelles comparables. Il s'agissait de parcelles en longueur qui longeaient le fossé et supportaient des murs. Cette référence sera écartée. L'exproprié fait état d'une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le 30 décembre 2004. Cette parcelle est incluse dans la ZAD en zoneNAUeetND. Néanmoins, il est indiqué dans l'acte que l'immeuble appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de Cambaie, par suite de substitution effectuée par lui ensuite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Denis le 27 mai 2004 pour 3 730 000 euros. Le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le m2. Il ne s'agit pas d'une adjudication mais d'une vente libre suite à une adjudication. La parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais suppmte la station d'épuration. L'exproprié produit les références fournies par la DRFIP de la Réunion. Les parcelles [...] , [...] et [...] ne pourront être retenues. Il n'est pas possible de savoir s'il s'agit de termes de comparaison comparables, la zone des parcelles n'est pas indiquée. La parcelle [...] a été vendue pour un prix de 66,96 euros le mètre carré. Elle est classée en zone 1 Nca et suppmte m1 bâti vétuste.