Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.018 du 14/05/2020,  partie 2


Cependant, le contrat de bail commercial du 6 juin 2006 (pièce numéro 15) prévoit un loyer d'un montant annuel de 48.000 euros, avec en son article 9 une indexation du loyer à la date anniversaire, prenant en compte le montant du loyer mensuel initial, l'indice ayant servi à établir ce montant : 103 78 et le dernier indice connu au mois anniversaire précédant immédiatement la révision ; d'ailleurs la gérante de la SCI du Plessis Trévise pour le loyer du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014 atteste avoir reçu à titre de loyer la somme de 56.279,04 euros (pièce n° 12) ; en outre la STLG verse un paiement d'échéance pour 2017 pour 51.589,12 euros (pièce n° 14). En conséquence la fixation de l'indemnité devant être faite au jour du jugement, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu comme prévu dans ce contrat de bail à loyer la somme de 48000 x (124,83/103,78)= 57.735,98 euros ; / 5° Sur l'indemnité principale pour perte du droit au bail : Terrain nu 3607,20 m² x 16 euros/mètre carré = 57.715,20 euros/an ; Locaux : 368,30 m² x 55 euros/mètre carré = 20.256,80 euros/an ; Loyer actuel connu : 57.735 euros/an ; détermination de la VLM : loyer théorique : 77.971,7 euros arrondis à 77.972 euros ; différentiel : 77972 euros – 57.735 euros = 20.237 euros ; coefficient de situation 4 ; soit une valeur du droit au bail : 20.237 euros x 4 = 80.978 euros ; le jugement sera donc infirmé en ce sens ».
 
 Et aux motifs adoptés que « Compte tenu de l'activité exercée et de l'emplacement du terrain, il sera appliqué un coefficient de situation de 4.   Loyer actuel : Faute de précision sur le loyer effectivement payé, il convient de retenir son actualisation telle que prévue dans le contrat de bail et calculée par la SADEV 94. Le loyer sera ainsi fixé à la somme de 48.000 euros ».
 
 1°/ Alors que l'indemnisation principale est fixée en fonction de la consistance matérielle et juridique du bien à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que si elle doit être évaluée à la date du jugement de première instance, en revanche la valeur du droit au bail doit être calculée en fonction du montant du loyer versé à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; qu'en l'espèce, en tenant compte du montant du loyer actuel connu à la date du jugement de première instance, la cour d'appel a violé les articles L. 322-1 et L. 222-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
 
 2°/ Alors qu'en tout état de cause, la valeur du droit au bail est fonction, notamment, du loyer effectivement versé par l'exproprié et ce n'est qu'en l'absence d'éléments sur le loyer effectivement payé à la date de la décision de première instance que le juge peut calculer le loyer théoriquement versé, en fonction des stipulations du contrat de bail afférentes à son actualisation annuelle ; qu'en l'espèce, la cour a constaté que si la société STLG n'avait pas produit d'information afférente au loyer effectivement versé en première instance, en revanche, elle avait produit en cause d'appel les attestations de la propriétaire certifiant du loyer annuellement versé en 2014 et 2016 ; qu'en calculant le loyer théoriquement versé au regard des stipulations du bail afférentes à l'actualisation du loyer, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles L. 321-1, L. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article 9 du code de procédure civile :
 
 3°/ Alors que devant les juges du fond ; qu'en l'espèce, la société STLG faisait valoir que la valeur du droit au bail devait être calculée en fonction d'un coefficient de situation de « 5 », au regard de la très bonne situation du bien dont elle est expropriée, par rapport à l'activité qu'elle exerce ; qu'en retenant un coefficient de situation de « 4 », correspondant à une bonne situation, sans répondre au moyen par lequel il était soutenu, preuves à l'appui, que la situation du terrain justifiait que soit retenu un coefficient 5, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir limité l'indemnité due par la SADEV 94 à la société Service Travaux Locations Gérances au titre de l'éviction du bien qu'elle occupe sur une parcelle cadastrée section [...] , située [...] à la somme totale de 177.316 euros, décomposée comme suit : / Indemnité principale : valeur du droit au bail : 80.948 euros ; / Indemnité de remploi 6.945 euros ; / Indemnité pour trouble commercial : 89.423 euros,
 
 Aux motifs que « Sur les indemnités accessoires : A. Sur l'indemnité de remploi : Les taux n'étant pas contestés, l'indemnité de remploi sera fixée à la somme de : - 5 % x 23000 euros = 1.150 euros ; - 10 % x 57.948 (80.948 euros – 23000 euros) = 5.795 euros ; total : 6.945 euros.