Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.245 du 10/09/2020,  partie 6



 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES ENCORE QUE « La résolution n° 19 a été votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Selon cette résolution, le modificatif soumis à approbation concernait : - le changement d'affectation du lot 1 initialement à usage de cave et actuellement à usage d'habitation, - le changement partiel d'affectation du lot 4 qui était initialement un. droit de jouissance exclusive d'une partie de jardin se trouvant au regard des lots un et trois et qui est actuellement pour partie à usage d'habitation, pour partie à usage de véranda et pour partie à usage de jardin, - la création d'un lot 60 pris sur les parties communes et à usage d'habitation - la création d'un lot 61 pris sur les parties communes et à usage de terrasse - la création d'un lot 62 pris sur les parties communes et à usage d'habitation - la modification de la désignation du lot 18 initialement à usage de dégagement et actuellement à usage de salle d'eau -WC - la mention de l'existence d'un droit de jouissance privatif sur la partie de terrain commun correspondant aux deux emplacements de stationnement des consorts B... , rattaché aux lots 21 à 58 correspondant à la villa. Il est ensuite précisé que les quotes-parts des parties communes et de charges communes générales seront désormais exprimées en 1 023èmes et les quotes-parts de parties communes et de charges spéciales par bâtiment en 1128 et que la nouvelle répartition des charges sera appliquée à compter de l'ouverture du prochain exercice comptable. Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, aucun des points vises dans cette résolution ne nécessitait un vote à l'unanimité. En effet, des dispositions combinées des articles 25 e), 26 a) et b) et 11 de la loi du I juillet 1 965 il résulte que tous les points qui justifiaient la modification de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges, à l'exception de celui concernant le changement d'affectation du lot 1, nécessitaient que l'approbation de cette modification soit décidée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de l'article 26, un vote à la majorité de l'article 25 étant suffisant pour ce qui concerne le changement d'affectation du lot 1, s'agissant de la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une partie privative. L'annulation de la délibération n° 19 n'est donc pas encourue » ;

ALORS QUE, premièrement, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; qu'emporte aliénation des parties communes, l'édification d'une véranda sur une partie commune à usage privatif, dès lors que l'état descriptif de division, tel que modifié en suite des travaux, mentionne la véranda comme une partie privative ; qu'en retenant, pour dire que l'unanimité n'était pas requise s'agissant du vote de la résolution n° 19, que l'édification d'une véranda sur une partie commune à usage privatif n'emportait pas à elle seule aliénation de cette partie commune, sans s'expliquer quant au nouvel état descriptif de division, lequel mentionne la véranda comme constituant la partie privative du lot n° 4, sans rappeler qu'il s'agit d'une partie commune à usage privatif, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 4 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, faute de s'être prononcés sur le point de savoir si la conservation de la partie commune à usage privatif, sur laquelle a été édifiée la véranda, était ou non nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi n °65-557 du 10 juillet 1965 ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, aux termes de leurs conclusions d'appel, les consorts M... faisaient valoir que la véranda avait été édifiée en contravention de l'article 10 F du règlement de copropriété, pour ne respecter le style normand ; que faute de s'être expliqués sur ce point, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure ;
 
 ALORS QUE, quatrièmement, il ne peut, sous peine de commettre un déni de justice, refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur le point de savoir si la véranda respectait le style normand, au motif que l'avis de l'architecte des bâtiments de France, que les consorts M... citaient, n'était pas produit, les juges du fond ont violé l'article 4 du code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU' il a, confirmant le jugement, débouté les consorts M... de leur demande d'annulation des résolutions n° 19 et 20 de l'assemblée générale du 17 janvier 2015 et de leur demande indemnitaire ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « La résolution n°19. Elle se présente ainsi : « approbation du modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges établi par la société ABAC-GEO (article 26).