décision 16-18.231 du 29/06/2017,  partie 2



 AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 1591 du code civil le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties, et en l'absence d'un prix sérieux, l'acte de cession ne constitue pas une vente. / L'action en nullité pour vileté du prix peut être exercée indépendamment de toute action en rescision pour lésion. / Par ailleurs, le contrat de rente viagère est aux termes des articles 1964 et 1976 du code civil, une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou certaine d'entre elles, dépendent d'un événement incertain, et la rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer. / La constitution d'une rente viagère n'est pas valable si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, la vente étant alors dépourvue de tout aléa. / Les conclusions de Mme Z... sont les suivantes : - le prix global de 167 693, 92 € ne semble pas conforme aux conditions du marché en septembre 2002, la valeur à cette date étant estimée à 390 000 €, - le montant global des revenus générés par les divers immeubles de 2003 à juillet 2010 est de 174 818, 71 €, un montant global de charges de 13 465 € restant à la charge du propriétaire, - la valeur de l'immeuble compte tenu de l'occupation partielle par le crédirentier est de 366 474 € (abattement de 18 % sur la valeur du T5), la fixation du bouquet est libre, s'il est retenu 90 000 €, soit 20 à 30 % de la valeur vénale comme il est d'usage, le capital restant de 276 474 € doit être converti en rente viagère. En ne retenant pas de taux technique, on obtient une rente annuelle de 21 456 € (1 788 € par mois), en retenant un taux technique en raison entre autre des revenus de l'immeuble, la rente serait d'à peu près 40 000 € par an (soit 3 333 € par mois). / La promesse de vente, initialement signée par Monsieur Christophe X..., auquel s'est substituée la Sci " Mach invest ", mentionne que le total mensuel des loyers versés par les locataires de l'immeuble était à la date de la vente de 1 828, 38 €. / La cour relève que cette promesse de vente comporte s'agissant du prix de vente es ratures approuvées, le prix initialement porté étant de 240 869, 45 €, et prévoit une indexation de la rente sur l'indice du coût de la construction qui n'a pas été reprise dans l'acte définitif, lequel prévoit une indexation sur les prix à la consommation. / L'expert évalue, sur la vase d'une simulation a minima, correspondant à une gestion professionnelle du bien, tenant compte d'une période de vacance entre chaque location, qu'entre 2003 et la date du décès, le montant moyen [...] perçu par l'acquéreur, compte tenu des charges qu'il a supportées, est de 1 773 €, ce qui démontre que la rentabilité du bien est resté quasiment au même niveau, elle précise que : - l'appartement T1 du rez-de-chaussée loué 381, 12 € par mois en 2002 a été entièrement rénové à partir de septembre 2009 ce qui a permis une augmentation de loyer, la porte d'entrée n'était pas conforme et a été réhaussée, - l'appartement T2 du premier étage loué 330, 45 € par mois en 2002 a été entièrement rénové à partir d'octobre 2008 ce qui a permis une augmentation de loyer, les photos avant travaux montrent des traces d'humidité, - l'appartement T1 bis du premier étage loué 365, 88 € par mois en 2002 n'a pas fait l'objet de travaux et est inoccupé à la date de l'expertise, - l'appartement T1 bis du premier étage loué 411, 61 € par mois en 2002 est resté loué au même locataire sans qu'aucun travaux n'ait été effectué, - la maison T3 louée 350, 53 € en 2002 est inoccupée suite au départ du locataire en 2010 et aucun travaux n'a été effectué. / La valeur locative de l'appartement de type 5 occupé par Adrien Y... est estimée à 583 € par l'expert, qui précise qu'il est en mauvais état et nécessite des travaux de rénovation importants. / Pour évaluer le bien à la somme de 390 000 €, l'expert fait la moyenne de la valeur obtenue par application de deux méthodes : - par la valeur locative de marché (valeur de location réelle 2002 pour les logements loués), auquel elle soustrait 20 % s'agissant d'une vente en bloc et en raison des travaux de mise en état qu'il convenait de réaliser en 2002 ainsi que de deux baux verbaux : 417 677 € arrondis à 400 000 €, - par comparaison avec d'autres ventes dans le secteur, en soulignant la qualité de l'emplacement (centre village et vue sur Garonne) : 380 000 €, par multiplication du prix moyen du mètre carré sans abattement. / Contrairement à ce qu'écrivent les intimés, l'expert ne reconnaît nulle part qu'il faudrait envisager 100 000 € de travaux pour parvenir à la valeur locative qu'elle retient, et dans ses calculs de valeur, inclut un abattement notamment pour travaux de