Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-25.559 du 02/12/2020,  partie 3


que l'administration fiscale a retenu la valeur de l'ensemble des immobilisations corporelles figurant au bilan clos le 31 décembre 2009 précédant la cession des parts de la SAS SHHB et a déterminé, après avis de la commission départementale de conciliation du Pas-de-Calais, le numérateur comme suit : - immobilisations corporelles : constructions : 739.688 euros, installations techniques : 341.955 euros, total : 1.081.638 euros ; que l'actif total brut comptable étant de 1.534.731 euros, le rapport s'établit à 1.081.638 euros/1.534.731 euros X 100 = 70,48 % excédant le seuil de 50 % nécessaire à la qualification de société à prépondérance immobilière ; que, s'agissant des constructions, l'administration a retenu la valeur d'inscription à l'actif du bilan à ce titre, soit 739.693 euros (bâtiment métallique : 45.564 euros HT et ouvrage d'art barrages : 694.119 euros HT) alors que la SA Etablissements Bernard Escande et Cie propose de ne retenir qu'une valeur vénale de 400.000 euros ; qu'il résulte de l'article 666 du code général des impôts que les droits d'enregistrement sont assis sur les valeurs ; que la valeur se définit comme le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation, établi par comparaison avec des mutations réelles similaires, portant sur des biens intrinsèquement similaires dans les conditions usuelles du marché considéré, sans qu'il soit nécessaire de produire des termes de comparaison parfaitement identiques ; que, toutefois, lorsqu'en raison de la singularité du bien soumis aux droits de mutation, toute comparaison est impossible, d'autres méthodes peuvent être utilisées ; que c'est à bon droit que le tribunal a écarté la proposition de la SA Etablissements Bernard Escande et Cie de fixer à 400.000 euros la valeur vénale de l'immeuble que l'administration était fondée à la refuser en relevant que la dépréciation comptable n'implique pas une dépréciation de la valeur vénale compte tenu de la nature même des constructions destinées à la production d'électricité dont les éléments essentiels, qui doivent être continuellement entretenus et sont sous la surveillance constante de la police de l'eau, n'ont pas vocation à se dégrader avec le temps et en estimant insuffisante pour justifier ladite proposition l'appel d'offres avec date limite de réponse fixée au 30 mai 2011 par la commune de Saint André d'Embrun (Hautes-Alpes) pour l'exploitation d'une centrale située à proximité de celle en cause ; qu'au titre des installations techniques qualifiées d'immeubles par destination, ont été retenus par l'administration fiscale la turbine (136.633 euros), le câble CEAT (9.482 euros) et l'armoire électrique (195.840 euros) pour un montant s'élevant à 341.955 euros excluant la valeur de la roue Pelton de rechange (29.136 euros) ; que l'article 524 du code civil dispose que les animaux et les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination ; que si l'article 14 du code général des impôts inclut dans les revenus fonciers les revenus "de l'outillage des établissements industriels attachés au fonds à perpétuelle demeure", ces dispositions sont propres à la définition d'une catégorie de revenus et ne constituent pas les éléments d'une définition fiscale des biens immobiliers ; que c'est dès lors à bon droit que le jugement déféré a retenu que l'article 726 I 2° du code général des impôts qui ne mentionne que les immeubles et droits réels immobiliers et non spécifiquement les immeubles par destination, ceux-ci ne peuvent y être inclus par référence aux dispositions du Code civil ; qu'il s'ensuit que le jugement déféré, qui a constaté que le taux résultant du rapport immobilisations corporelles retenues à hauteur de 739.683 euros et total de l'actif brut s'élevant à 1.534.731 euros était inférieur à 50 %, a déclaré non fondée la décision du 27 avril 2015, doit être confirmé » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE «l'article 726-1-2° du CGI soumet au taux de 5. % « les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière. Est à prépondérance immobilière la personne morale ,quelle que soit sa nationalité ,dont tes droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L 424-1 du même code et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause , principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales » ; qu'au regard des dispositions en vigueur au moment des faits, est qualifiée de société à prépondérance immobilière une personne morale dont l'actif brut total est constitué pour plus de la moitié des immeubles ou droits immobiliers sis en France ou de participation dans des personnes morales elles mêmes à prépondérance immobilières ; que l'appréciation de la prépondérance immobilière se détermine par le rapport entre le numérateur, constitué de la valeur des immeubles et droits réels immobiliers détenus au jour de la cession, et du dénominateur, déterminé par la valeur brute réelle de la totalité des éléments d'actif ; que les éléments d'actif doivent être estimés â leur valeur vénale ;