Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-24.268 du 08/02/2017,  partie 2


à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l&apos;acte authentique, prorogation qui ne pourra excéder le 30 mars 2010. Enfin et surtout, la date d&apos;expiration de ce délai et de sa prorogation, y est mentionnée comme n&apos;étant pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l&apos;une des parties pourra obliger l&apos;autre à s&apos;exécuter. Dans ce contexte, un délai ayant été fixé pour la réalisation de la condition suspensive, la défaillance de cette condition à la date prévue entraîne, la caducité de la promesse. Cependant seule la partie en faveur de laquelle la condition a été stipulée peut se prévaloir de cette caducité et la jurisprudence a toujours considéré que la condition stipulée en faveur d&apos;une seule partie peut être encore valablement réalisée entre la date fixée pour la réalisation de la condition et la date fixée pour la réitération de la promesse. Entre ces deux dates, le bénéficiaire de la condition peut également y renoncer. En l&apos;espèce, il a déjà été rappelé que le bien vendu n&apos;est grevé d&apos;aucune inscription hypothécaire suivant état du 9 février 2010. Le certificat d&apos;urbanisme a été obtenu le 8 février 2010, il est reproduit pour partie dans l&apos;acte de vente et annexé à la minute de l&apos;acte du 26 avril 2010. Le maire de [Localité 1] a fait connaître le 9 février 2010 qu&apos;il n&apos;était pas dans ses intentions d&apos;exercer le droit de préemption et la SAFER n&apos;a pas notifié sa décision d&apos;acquérir dans le délai de deux mois qui lui a été imparti suite à la déclaration d&apos;aliéner qui lui a été adressée le 5 février 2010. La propriété vendue est, en vertu d&apos;un acte authentique du 22 octobre 1921, grevée d&apos;une servitude de passage sur le [Adresse 3] et sur le chemin dit du [Localité 2]. Il n&apos;est pas établi que ces servitudes fort anciennes, apparentes au jour de la visite des lieux par les acheteurs potentiels, diminuent sensiblement la valeur de l&apos;immeuble. En tout état de cause, elles ne le rendent pas impropre à sa destination, l&apos;usage d&apos;habitation. S&apos;agissant de l&apos;impropriété de l&apos;immeuble à sa destination, le compromis de vente constate, les rapports d&apos;analyse de l&apos;eau d&apos;alimentation du 24 novembre 2009 et le dossier de diagnostics techniques du 14 octobre 2009 étant joints aux débats : - la présence hors normes d&apos;enterocoques dans l&apos;eau ; - le défaut de raccordement au réseau d&apos;eau potable et au réseau d&apos;assainissement collectif de l&apos;immeuble ; - la déclaration par le vendeur de l&apos;existence : . d&apos;une part, d&apos;une installation d&apos;assainissement privée existant depuis une date dont il n&apos;a pas connaissance, qui n&apos;a fait l&apos;objet d&apos;aucun contrôle technique par le service communal d&apos;assainissement non collectif, qu&apos;il a entretenu et avec lequel il n&apos;a rencontré aucun problème particulier, . d&apos;autre part, de trois forages dont l&apos;un à usage domestique dont il produit l&apos;analyse, . la présence de revêtements dégradés contenant du plomb pour une concentration inférieure au seuil toléré, . des traces de petites vrillettes et de capricornes, . des anomalies des installations intérieure gaz et électricité. Le compromis indique en page 9 que l&apos;immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949. L&apos;ancienneté de l&apos;installation d&apos;assainissement et du forage d&apos;eau est patente tout comme celle des installations d&apos;électricité et de gaz. L&apos;immeuble est vétuste et n&apos;a pas été rénové. La clause d&apos;impropriété de l&apos;immeuble à sa destination permettant aux acquéreurs de renoncer à la vente n&apos;est donc pas liée à la vétusté de cet immeuble parfaitement connue au jour du compromis, les époux [V] ayant visité les lieux et reçu du vendeur toutes les informations nécessaires. Le maire de [Localité 1] a fait connaître le 22 mars 2012 qu&apos;il n&apos;y a jamais eu interdiction d&apos;habiter. Si les vendeurs n&apos;habitaient plus le mas au jour du compromis - l&apos;âge même de M. [B] 85 ans peut parfaitement l&apos;expliquer - , il ne peut valablement être prétendu que cet immeuble était à l&apos;abandon depuis de nombreux mois, preuve en étant l&apos;ensemble des documents administratifs adressés aux époux [B] au "[Adresse 4]", lequel constituait leur résidence principale - Mme [H] [B] ayant dû consentir à la vente du logement familial appartenant en nu-propriété à sa fille et en usufruit à son époux - et les factures EDF confirmant - l&apos;installation de gaz n&apos;était pas utilisée car dangereuse, le contrôleur diagnostic ayant condamné le chauffe-eau - à tout le moins une consommation normale d&apos;électricité pour un couple. Même si une partie de la construction est "en ruine", ce dont ont parfaitement pu se rendre compte les acquéreurs lors de la visite des lieux, le premier étage du mas est parfaitement habitable, ainsi qu&apos;en atteste le dossier de diagnostic. Enfin, un raccordement aux réseaux collectifs est toujours possible moyennant paiement. Aucune inhabitabilité éventuelle du mas n&apos;a donc été révélée postérieurement au compromis. La condition suspensive n&apos;a pas failli de ce chef et aucune faute ne peut être retenue à l&apos;encontre de Me [R]. Sur la modification substantielle du compromis de vente : La servitude non aedificandi révélée par le certificat d&apos;urbanisme du 8 février 2010, si elle ne rend pas l&apos;immeuble impropre à sa destination est bien de nature à modifier sa valeur de l&apos;immeuble puisqu&apos;elle interdit aux époux [V] toute extension de l&apos;