Cour d'appel de Bordeaux,  décision 14-12.151 du 15/04/2015,  partie 3


que le règlement de copropriété régulièrement publié ne contenant aucune stipulation particulière relative à une destination exclusivement hôtelière ou para-hôtelière de tous les lots de copropriété, ni même la moindre référence à une obligation de donner ses lots en location pour une durée minimum, les copropriétaires ne peuvent se voir imposer une telle destination ; qu'en conséquence, les lots dont les intimés sont propriétaires doivent être considérés comme étant à usage d'habitation, ainsi que l'a justement décidé le tribunal ; 
 
 ET AUX MOTIFS QUE l'objet du litige porte sur l'interprétation du règlement de copropriété du 30 décembre 1991, étant admis que le modificatif du 9 mars 1993, non publié, n'est pas opposable aux défendeurs ; que l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que l'article 9 prévoit que chaque copropriétaire dispose d'une partie privative comprise dans son lot, qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; qu'en ce qui concerne la destination de l'immeuble, dans un premier titre relatif à la désignation générale et à l'exposé du programme de construction, le règlement de copropriété désigne un hôtel, un bâtiment hôtel résidence, des villas et un bâtiment écurie, précisant que l'ensemble immobilier comprendra des équipements communs, tels qu'un bâtiment accueil et que ce tourisme à savoir les lots des bâtiments B et C et des villas ; qu'il est encore rappelé plus loin (p 41 du règlement) que ce bâtiment d'accueil ne sera commun qu'entre les lots soumis au statut des résidences de tourisme, à savoir les lots des bâtiments B (hôtel-résidence constitué d'appartements), C (écuries) et des villas ; qu ¿ après un descriptif des différents lots et de leur composition, le paragraphe « destination des lots » se borne à préciser que celle-ci ne pourra être modifiée sans autorisation de l'assemblée générale et des administrations compétentes ; que le paragraphe « usage des parties privées » stipule « chaque copropriétaire aura, en ce qui concerne les locaux constituant la propriété privative, le droit d'en jouir et d'en disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété, sous les réserves concernant les lots soumis au statut des résidences de tourisme, des règles de ce statut » ; qu'il ressort de l'examen de ces clauses du règlement que les initiateurs du programme de construction avaient effectivement le projet de faire procéder au classement de l'ensemble immobilier en résidence de tourisme ; mais qu'il ressort de l'arrêté du 14 février 1986 relatifs aux hôtels et aux résidences de tourisme que « article I : définitions et normes de classement, a) La Résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation commerciale saisonnière ¿ b) elle peut être placée sous le statut de la copropriété loi du 10 juillet 1965 sous réserve que le règlement de copropriété prévoient expressément : 1) une destination et des conditions de jouissance conformes au mode d'utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d'au moins 70 pour 100 des chambres ou appartements meublés ; 2) une gestion assurée pour l'ensemble de la Résidence par une seule personne physique ou morale » ; qu'il est acquis que l'ensemble immobilier n'a pas fait l'objet d'un classement en résidence de tourisme, seul l'hôtel (bâtiment A) a bénéficié d'un classement tourisme trois étoiles le 29 juillet 1997 ; que contrairement à ce que soutient la société A Plus Lacanau, l'absence de classement en Résidence de tourisme fait perdre à la copropriété tout droit à ce statut puisqu'une résidence de tourisme est un établissement classé par définition ; que les copropriétaires ne peuvent donc se voir imposer une destination exclusivement commerciale qui devrait se déduire de cette seule référence au statut des résidences de tourisme dans le règlement de copropriété ; que le principe étant celui de la libre jouissance par un propriétaire de son bien, tout restriction à ce droit se doit d'être clairement exprimée par le règlement de copropriété, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le règlement de copropriété ne contenant aucune disposition particulière relative à une destination exclusivement commerciale des lots de copropriété, ni à l'obligation de donner ses lots en location pour une durée minimum ; que dès lors, toute référence dans le règlement de copropriété aux lots soumis au statut des résidences de tourisme ne peut avoir d'effet, faute de classement effectif ; que par ailleurs, les textes cités par la société A Plus Lacanau sur la faculté de faire classer ou non son établissement en Résidence de tourisme sont relatifs aux différentes catégories possible de classement existant et ne contredisent pas l'obligation de classement pour bénéficier du statut de Résidence de tourisme ;