Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-22.150 du 09/03/2017,  partie 2


état hypothécaire et à l&apos;absence de sûretés dépassant le prix de vente ; qu&apos;en effet, le notaire, Me [M] qui a pu consulter le livre foncier informatisé, a écrit le 23 janvier 2007 qu&apos;il disposait de tous les éléments nécessaires pour établir l&apos;acte de vente, peu importe que matériellement l&apos;état hypothécaire n&apos;ait été communiqué que début février ; qu&apos;en conséquence, le société Kimmolux est bien fondée à revendiquer le bénéfice de la clause pénale contractuelle ; que les appelants ne se sont pas opposés à l&apos;évocation du litige quant au montant de cette pénalité ; que l&apos;indemnité mise à la charge de la partie défaillante a été fixée dans le compromis de vente, de manière définitive et forfaitaire, à 10 % du prix de vente, à titre de dommages intérêts, ce qui correspond en l&apos;espèce à une somme de 345 000 € eu égard au prix convenu de 3 450 000 € ; que ce montant ne présente pas en soi un caractère manifestement excessif compte tenu des usages en la matière et des difficultés pour retrouver un autre acquéreur pour un bien de cette nature ;
 
 1 ) ALORS QU&apos;est nulle la convention souscrite par une société non immatriculée au registre du commerce et des sociétés et n&apos;ayant pas la personnalité juridique ; que l&apos;irrégularité ne peut pas être couverte par des actes postérieurs et notamment par la substitution à la société acquéreur d&apos;une autre ; qu&apos;en l&apos;espèce, le compromis de vente, signé par la SCI du Manège, non immatriculée et dépourvue de personnalité morale, était nul, de nullité absolue et celle-ci ne pouvait être régularisée par l&apos;exercice de la faculté de substitution prévue précisément par le compromis de vente ; qu&apos;en retenant que cette faculté de substitution avait été exercée et acceptée, ce qui avait constitué la régularisation de la convention initiale et créé un lien contractuel entre la société Kimmolux et la société Alpha AK et qu&apos;en conséquence la clause pénale devait s&apos;appliquer, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1842 du code civil, ensemble l&apos;article 1227 du même code ;
 
 2 ) ALORS QUE subsidiairement, la condition doit être accomplie de la manière que les parties ont voulu qu&apos;elle le fût ; que lorsqu&apos;une obligation est contractée sous la condition qu&apos;un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l&apos;événement soit arrivé ; qu&apos;en l&apos;espèce, le compromis de vente signé les 5 et 28 décembre 2006 prévoyait que l&apos;une des conditions suspensives, qualifiées expressément de « déterminantes » et sans lesquelles l&apos;acquéreur n&apos;aurait pas contracté, résidait dans le fait que l&apos;examen des titres et de l&apos;état hypothécaire ne révèlerait pas l&apos;existence d&apos;hypothèques ou autres sûretés que le prix de la vente ne permettrait pas de rembourser en totalité, la réalisation des conditions suspensives devant intervenir au plus tard le 31 janvier 2007 ; que la cour d&apos;appel a constaté que l&apos;état hypothécaire n&apos;avait été communiqué qu&apos;après la date d&apos;expiration du délai de réalisation mais que le notaire du vendeur avait écrit disposer, le 23 janvier 2007, des informations nécessaires sur l&apos;état hypothécaire du bien ; qu&apos;en disant que le compromis de vente, en dépit de la non réalisation d&apos;une condition suspensive à la date prévue, n&apos;était pas caduc et que la clause pénale devait s&apos;appliquer à l&apos;égard des bénéficiaires de la promesse, la cour d&apos;appel a violé les articles 1175 et 1176 du code civil, ensemble l&apos;article 1134 du même code.
 
 3 ) ALORS QUE dans ses conclusions, la société Alpha AK a fait valoir que l&apos;article 42 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924, mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas Rhin, Haut Rhin et de la Moselle imposait qu&apos;un acte entre vifs translatif de propriété immobilière soit formé en la forme authentique dans les six mois, ou qu&apos;en cas de refus de l&apos;une des parties, une demande en justice soit formée, dans les six mois qui suivent la passation de l&apos;acte ; que la société Alpha AK précisait qu&apos;en cas de refus de réitération, l&apos;acte translatif doit être suivi d&apos;une demande en justice aux fins de passation de l&apos;acte mais qu&apos;en l&apos;espèce, la demande en justice formée par la société Kimmolux avait pour objet non pas la passation de l&apos;acte et l&apos;exécution forcée du compromis de vente mais exclusivement, le paiement d&apos;une somme de 345 000 € à titre de dommages intérêts, ce dont il résultait qu&apos;à l&apos;expiration du délai de six mois, le compromis était caduc et la clause pénale ne pouvait pas être mise en oeuvre, à défaut de volonté d&apos;exécution; qu&apos;en s&apos;abstenant de répondre à ce moyen tout en déclarant que la clause pénale insérée dans le compromis de vente pouvait être mise en oeuvre, la cour d&apos;appel n&apos;a pas satisfait aux exigences de l&apos;article 455 du code de procédure civile.