Cour d'appel de Rennes
1B, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-14.427 du 10/03/2021,  partie 3



 C'est donc à juste titre que le tribunal a jugé que la BNP IRTC avait été chargée de la commercialisation de l'ensemble immobilier Crystal Beach sur délégation de mandat de la société Samo1er et que la vente au bénéfice de M. et Mme O... avait été réalisée par son entremise.
 C'est également à bon droit que les premiers juges ont retenu que la BNP IRTC était tenue, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs notamment sur les conditions fixées par la loi Girardin pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investissement étant présenté comme permettant d'atteindre cet objectif de défiscalisation.
 Le fondement de la responsabilité de la BNP IRTC ne peut qu'être délictuel en l'absence de lien contractuel avec les acquéreurs.
 Il est constant que la BNP IRTC a soumis à M. et Mme O... une étude personnalisée qui précisait qu'elle n'avait pas de valeur contractuelle et qui contenait une simulation des résultats financiers pouvant être escomptés de l'opération sur une durée de six années, en tenant compte du coût d'acquisition du bien, des caractéristiques du prêt sollicité pour son financement, des revenus annuels des acquéreurs (177 200 euros), du montant de loyer mensuel prévisible (770 euros), des charges de gestion locative et de copropriété et de l'avantage fiscal accordé par la loi Girardin.
 Cette simulation, qui décrit dans le détail le coût annuel de l'investissement, l'économie d'impôt réalisée et le capital constitué au terme de la dernière année après revente du bien, informait précisément M. et Mme O... du poids financier de l'opération au regard des dispositions fiscales applicables.
 Il importe au demeurant de relever que M. et Mme O... ne contestent pas tant la pertinence des calculs présentés dans cette simulation que les éléments chiffrés sur la base desquels ils ont été effectués.
 Or, s'il est exact que les revenus mentionnés pour un montant de 177 200 euros annuels ne correspondaient pas aux revenus réellement perçus par le couple en 2006, M. et Mme O... n'expliquent pas la raison pour laquelle ils n'ont pas contesté cette évaluation, s'ils l'estimaient exagérée, ni sollicité la réalisation d'une nouvelle étude compatible avec leur situation exacte.
 Il ne peut être fait grief à la BNP IRTC d'avoir construit son étude sur la base d'une évaluation erronée des revenus des acquéreurs alors que seuls ces derniers étaient à même de lui communiquer le montant précis de leurs ressources et de déceler une éventuelle anomalie dans leur estimation.
 Par ailleurs, M. et Mme O... sont mal fondés à reprocher à la BNP IRTC d'avoir retenu un loyer mensuel de 770 euros dans la mesure où cet élément, chiffré pour les besoins de la simulation en fonction du prix du marché, n'engageait nullement l'intermédiaire chargé de la commercialisation du bien, étant souligné que la BNP IRTC n'avait contracté aucune obligation à l'égard des acquéreurs et n'avait pas été chargée de la gestion locative du bien.
 La simulation était nécessairement établie sur la base d'éléments soumis à variation, dont l'évolution sur plusieurs années était imprévisible, tels que le montant du loyer, la durée de la location ou le prix de revente du bien, ainsi que les appelants le reconnaissent d'ailleurs en page 16 de leurs écritures.
 De plus, il n'est pas sérieusement contestable que la crise économique et sociale constatée en Guadeloupe à compter de l'année 2008 - qui a suivi, comme dans d'autres régions du monde, la crise financière survenue aux Etats-Unis - a affecté tant le marché immobilier locatif que les transactions immobilières.
 Il sera d'ailleurs observé que malgré l'intervention successive de deux agents immobiliers auxquels ils avaient confié la gestion de leur bien à compter du mois de juin 2007, M. et Mme O... n'ont pas été en mesure de trouver un locataire, ainsi que cela résulte notamment d'un courrier de leur conseil en date du 17 mars 2011.
 Il en est de même des difficultés rencontrées pour revendre l'appartement qui a été proposé à la vente au cours de l'été 2010 à un prix compris entre 190 000 euros et 200 000 euros, selon les mandats de vente produits aux débats, et qui a finalement été vendu le 30 mars 2015 au prix de 126 000 € étant précisé que les époux O... ne démontrent pas que le prix de vente initial qui s'élevait à 229 989 euros, hors frais de vente, était surévalué ainsi qu'ils croient pouvoir l'affirmer.
 Les appelants ne sauraient en outre faire grief à la BNP IRTC de ne pas avoir émis de réserves sur le risque d'une baisse de revenus, d'une carence locative, d'une variation à la baisse du loyer et d'une perte de valeur du bien lors de la revente dès lors que le caractère aléatoire de ces différents éléments ne peut être ignoré d'un acquéreur même profane, étant souligné en ce qui concerne l'évolution des revenus que selon leurs propres déclarations, M. et Mme O... avaient perçus des revenus exceptionnels en 2006, ce qui confirme qu'ils avaient conscience de leur possible fluctuation » (arrêt p. 5-6),