Cour d'appel de Noumea, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-22.528 du 04/04/2019,  partie 2


que M. N..., expert judiciaire, relève, en s'appuyant notamment sur le rapport du bureau d'études LBTP missionné par la commune du Mont-Dore dès le 10 mars 2008, que ces désordres sont dus à un glissement de terrain qui s'est produit dans la nuit du 3 au 4 mars 2008 et dont les causes principales sont « le caractère exceptionnel des pluies et l'impossibilité d'évacuer les eaux de ruissellement par des réseaux correctement calibrés », ce phénomène affectant également 4 autres lots contigus ; que ces désordres « atteignent les éléments constitutifs de l'immeuble et les éléments d'équipement. Ils compromettent la solidité de l'ouvrage et rendent la villa impropre à sa destination » ; que l'expert note par ailleurs : - page 11 : « Le terrain de M. B... se trouve sur une forte pente. Il y a des murs de soutènement à l'arrière de la maison en contrebas de la [...], et des murs de soutènement à l'aval, en limite avec le lot 215. Le terrain de M. B... a subi par le passé de gros soucis qui ont entraîné des procédures judiciaires : des murs se sont effondrés et ont été reconstruits en béton armé par la précédente propriétaire Mme E... U.... Le mur d'angle à l'aval Est n'a pas été refait. Il était d'une hauteur de 5 m et avait une conception inadaptée par rapport à sa hauteur », - page 16 (réponse au dire de Me A... ) : « Concernant les différents glissements de terrain survenu sur la propriété de M. B..., il faut apporter les précisions suivantes :- l'élément moteur des glissements de terrain, c'est l'eau. Si les réseaux d'évacuation sont bouchés ou trop faibles, on peut se retrouver dans une situation où le sol perd sa cohésion et glisse sur une pente. - La mairie de Mont-Dore n'avait pas la charge complète de ces réseaux d'évacuation puisqu'une partie de ceux-ci étaie des servitudes privées. – Concernant le mur en maçonnerie, qui a été démoli à la suite du glissement de terrain, if faut lui reconnaître un avantage. En effet, s'il n'y avait pas eu ce mur, dès le départ sous dimensionné, et qu'il y avait eu un mur en béton comme ceux réalisés à côté, les dégâts auraient été beaucoup plus importants parce que c'est la totalité des murs en béton qui seraient partis E subissant une poussée hydrostatique qui n'est pas prise en compte dans le calcul de ces ouvrages. Le mur en maçonnerie a agi comme une soupape de sécurité en se cassant », - Page 17 : « concernant la dangerosité des lieux, il ne faut pas oublier que le LBTP a souligné qu'il y avait un risque de glissements de terrain profond, que ce risque n'a pas été chiffré par l'expert parce que c'est toute la colline qui risque de partir » ; que par ailleurs il convient de noter que dans son évaluation des risques et des travaux nécessaires pour y remédier, l'expert, reprenant là encore l'analyse du LBTP, évoque tour à tour un « glissement de surface » et un « glissement profond », sans trancher entre les deux hypothèses en l'absence d'étude géotechnique plus poussée, non réalisée par la commune bien que recommandée par le bureau d'études ; qu'à cet égard il convient de noter que dans son rapport du 18 mars 2008, le LBTP préconise « afin de limiter les instabilités futures et les risques sur le lot 71 » situé en contrebas, de réaliser sur le lot 214 d'importants travaux de terrassement, mesure qui « permettront de "retirer" les quantités importantes de matériaux devenu instable et ainsi limiter le risque de ruine du soutènement et de glissement vers le lot 71. Les eaux de ruissellement devront être également correctement gérées... » ; que ces diverses constatations convergent pour établir l'instabilité du terrain vendu, se traduisant, à la suite de fortes pluies, par un glissement de terrains dont les divers experts intervenants ne semblent pas en mesure d'affirmer s'il se limite à un « glissement de surface » du lot 214, menaçant les constructions qui y sont édifiées et mettant en péril la sécurité de ses occupants, ou s'il constitue les prémices visibles d'un « glissement profond » susceptible d'entraîner toute la colline ; qu'en toute hypothèse cette instabilité de l'ensemble de la plate-forme constituant le lot 214, révélée par le glissement de terrain des 3 et 4 mars 2008, constitue un vice du sol rendant le terrain acheté impropre à sa destination, dont l'acheteur n'avait aucun moyen de connaître l'existence avant la vente ; qu'elle constitue en conséquence un vice caché justifiant la mise en jeu de la garantie du vendeur ; que, sur la clause de non garantie, en application de l'article 1643 du Code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie » ;