cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-20.650 du 17/05/2018,  partie 5


 que la comparaison des plans produits et des autres baux révèle l'existence au rez-de-chaussée du bâtiment B d'un appartement avec terrasse dépendant d'un autre bail et qui coïncide avec l'un des salons, vraisemblablement le salon Ruysdael ; qu'en conséquence, il convient de retenir au titre des salons de réception dépendant du bail en cause une superficie de 60,20 m² ; qu'en revanche, l'éloignement allégué des salons, de la salle de restaurant, de la salle de bar par rapport à l'entrée de l'hôtel est sans portée dès lors que ces espaces dédiés à la clientèle de l'établissement qui peut y accéder sans difficulté particulière ; que la pondération des surfaces des autres locaux (office et locaux en sous-sol) en fonction de leur utilité et de leur situation n'est pas contestée ; que la valeur unitaire telle qu'elle a été appréciée par le premier juge, sera confirmée ; qu'il s'ensuit que les locaux annexes seront évalués à la valeur de : salons : 400 € x 60,20 m² = 24 080 €, restaurant : 400 € x 127,70 m² égale 51 080 €, office : 400 € x (36,5 m² x 0,50) et locaux en sous-sol 400 € x (161,70 x 0,25) = 23 472 €, salle de bar : 400 € x 114,10 m² = 45 640 €, soit au total la somme de 144 272 € ; que la société Bassano Développement fait en outre valoir que pour les 58 emplacements de stationnement (nombre expressément visé par la convention locative et retenu par les deux rapports d'experts contradictoires) estimés à la valeur de 100 € par mois et par emplacement 1er juillet 1996, leur valorisation doit être désormais de 220 € par emplacement ; que la société Les Nouvelles Résidences de France, Me X... et Me C... ès-qualités soutiennent que le nombre de places de stationnement et de 44 et non de 58 ; que la société Hôtel Faubourg ChampsÉlysées soutient pour sa part que le constat du huissier établi à sa demande le 22 novembre 2016 démontre que sur les 58 emplacements de parking, seuls 44 font partie du bail et qu'en outre, le constat établi que 23 places sont de faible hauteur une de faible largeur, justifiant l'application d'une valeur de 100 € au lieu de 175 € ; le bail prévoit qu'il est donné à bail 58 emplacements de stationnement, les emplacements de stationnement ne sont pas matérialisés au sol et l'expert relève dans son rapport que la distribution des locaux en infrastructure a été modifiée en sous-sol, et qu'il n'a pu constater la présence de 58 emplacements ; que pour autant, aucune partie n'a sollicité d'investigations complémentaires de la part de l'expert ; que le constat non contradictoire qui est produit par la société Faubourg Champs-Elysées ne saurait valoir preuve de ce qu'il n'existe que 44 places de parking en sous-sol quand l'huissier au terme de relevés non contradictoires note l'existence de 31 places au niveau -3 dont trois sont impactées par des grilles de ventilation, de 24 emplacements niveau -2 dont certains ont un problème de hauteur, et se borne à indiquer que deux places de parking au niveau -1 sont impactées par la présence d'une gaine en aluminium, sans indiquer s'il s'agit des deux seuls emplacements qui existent à ce niveau, l'huissier ayant dénombré de toute façon 57 emplacements et non 44 ; qu'il n'y a pas lieu en conséquence, en l'état de ce seul constat non contradictoire, de retenir un nombre d'emplacements inférieurs à celui défini précisément dans le bail, faute de preuve suffisamment établie d'un nombre moindre et sans qu'il y ait un nouvelle expertise ; que leur valeur doit être fixée en fonction des caractéristiques de ces emplacements à la valeur unitaire de 175 €, la somme de 100 € par emplacement tel que proposé étant sans comparaison utile quand Monsieur A... proposait en 2008 une valeur unitaire de 150 € à compter du 1er juillet 2005 ; que la valeur locative brute des locaux annexes s'établit ainsi à la somme de 144 272 € + 121 800 € = 266 072 € ; que sur l'abattement au titre des clauses exorbitantes du bail, la société Bassano Développement soutient qu'aucun abattement ne doit être retenu titre de la charge des travaux de mise en conformité des locaux en l'absence de preuve de la réalisation effective des travaux de mise en conformité, en particulier par la production de factures, faisant valoir que la note technique de Monsieur Z..., architecte, en date du 4 novembre 2016 produite par la société Faubourg Champs-Élysées ne saurait être considérée comme pertinente dès lors que Monsieur Z... est intervenu préalablement dans l'intérêt du bailleur ; qu'en outre, elle demande qu'aucun abattement ne soit octroyé au regard de la clause selon laquelle le preneur supportera les honoraires de gestion de l'immeuble dès lors qu'il n'est pas justifié de la rémunération d'un quelconque mandataire ; que la société Les Nouvelles Résidences indique avoir procédé à des travaux de mise aux normes incendie et électriques qui ne sont pas en principe à sa charge pour un montant total de 761 357,65 euros, justifié par des factures ;