Cour d'appel de Toulouse, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.713 du 17/09/2020,  partie 2



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Delamarre et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme S...
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la parcelle [...] , anciennement cadastrée [...] est enclavée, et d'avoir dit que M. K... est fondé à revendiquer l'existence d'une servitude de passage sur la parcelle [...] propriété des époux S... à hauteur de la parcelle [...] ;
 
 AUX MOTIFS QUE : « selon l'article 682 du code civil, "le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner" ; que selon l'article 684 du même code, "si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable" ; qu'en l'espèce, M... K... est propriétaire, sur le territoire de la commune d'[...], d'une propriété d'un seul tenant constituée d'une part, par trois parcelles bâties, cadastrées [...] (cour), [...] (remise) et [...] (maison d'habitation), sur lesquelles se situent une maison d'habitation et une grange accolée implantées au nord de la parcelle [...], en bordure de la route départementale 8, et d'autre part des parcelles non bâties [...] (jardin) et [...] (prairie) devenues [...] et [...] situées à l'arrière des constructions. Il a recueilli l'ensemble de ces parcelles de la succession de sa mère, décédée le [...] ; que les époux S... sont propriétaires de la parcelle cadastrée [...] contigüe à la propriété de M. K... et de la construction y édifiée en vertu d'un permis de construire délivré le 26 février 1975 pour l'avoir acquise suivant acte notarié des 4, 7 et 11 juillet 1987, lequel ne mentionne pas l'existence d'une servitude de passage ; que par jugement du 10 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Foix a jugé que les époux S... ont acquis par prescription la propriété d'une partie du terrain situé en limite des deux propriétés allant de la route départementale, au droit des parcelles [...] et [...], en alignement du mur de la maison K..., au fond de la parcelle [...] ; que M. K... expose qu'il disposait auparavant d'un passage sur ce terrain lui permettant d'accéder à pied de la voie publique aux parcelles [...] et [...] ; il soutient également que la nouvelle délimitation de la ligne divisoire de propriété aggrave l'état d'enclave de ses parcelles non bâties, alors que la parcelle [...] est normalement constructible et qu'elle doit pouvoir être desservie par un passage permettant l'accès à la parcelle au moyen d'un véhicule automobile ; qu'à l'appui de ses allégations, il verse aux débats un certificat d'urbanisme négatif délivré par le maire de la commune d'[...] le 30 octobre 2016 qui indique que le terrain n'est pas desservi par une voie publique ou privée ni par un réseau public d'eau potable et d'assainissement ni en électricité ; qu'il résulte des photographies et plans cadastraux versés aux débats que les parcelles [...] et [...] se situent à l'arrière des parcelles [...] et [...] ; que la parcelle [...] constitue le jardin de la maison, lequel est accessible par la porte de la maison et par la porte du garage ouvrant sur le jardin ; elle est prolongée par la parcelle [...] , laquelle est, selon les termes du procès-verbal de visite des lieux et de comparution des parties ordonnées par le premier juge, une prairie plate, entretenue, supportant arbres et arbustes ; qu'en l'état, le fonds de M. K..., constitué par les parcelles [...], [...], [...],[...] et [...] n'est pas enclavé ; il dispose d'un accès direct à la voie publique par véhicule pour les parcelles [...] et [...] formant la maison et le garage accolé, construits depuis plus de trente ans, qui occupent toute la largeur de la parcelle donnant sur la voie publique ; que M. K... accède sans difficulté à pied aux parcelles [...] et [...] par ses bâtiments ; qu'il expose vouloir vendre la parcelle [...] , devenue [...], en vue d'être construite ; que son projet se heurte cependant à l'absence, d'une part d'accès à la voie publique, d'autre part de desserte par les réseaux publics d'eau potable, d'électricité et d'assainissement, ainsi que cela résulte de l'examen du certificat d'urbanisme négatif délivré à M. K... le 30 novembre 2011, alors même que la commune d'[...] est dotée d'une carte communale approuvée le 21 juin 2005 et que la parcelle [...] est située en zone U de la commune, normalement constructible ;