Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-11.146 du 14/10/2020,  partie 5


qu'en retenant que le prix stipulé dans la promesse de vente, consentie par la société SIGEP à la société Cogedim Résidence le 7 mai 2010, d'un montant de 7.600.000 € se fonde sur l'état du bien immobilier et prend en compte le fait qu'il est grevé d'un bail au profit de la société CAT, qui est intervenue à la promesse de vente, la cour d'appel a statué par une simple affirmation, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 4° ALORS QUE la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait déterminé le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt; qu'en affirmant encore que si les parties ont pu prendre en compte les possibilités de réalisation de l'opération de promotion immobilière envisagée par la société Cogedim Résidence sur le terrain, objet de la promesse de vente, ces possibilités dépendent également des caractéristiques intrinsèques du bien, en particulier son emplacement et sa superficie et en ajoutant que le prix stipulé dans la promesse acceptée par la société Cogedim Résidence correspond à la somme qu'un acquéreur est prêt à payer en mai 2010 pour acquérir l'ensemble immobilier appartenant à la société SIGEP moins de trois mois avant le décès de Q... X..., survenu le 22 octobre 2010, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des éléments intéressant la personne du bénéficiaire de la promesse de vente et plus particulièrement les convenances personnelles de la société Cogedim et non la valeur objective des titres non cotés de la société SIGEP sur le marché à la date du fait générateur de l'impôt, a violé les articles 666, 761 du code général des impôts et R194 alinéa 2 du livre des procédures fiscales ;
 
 5° ALORS QUE la valeur des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait déterminé le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt; qu'une offre d'achat, non suivie d'effet, ne constitue pas un terme de comparaison permettant d'établir la valeur vénale effective du bien à la date du fait générateur de l'impôt ; qu'en affirmant néanmoins que la promesse de vente ne s'analysait pas en une simple offre d'achat non suivie d'effet mais en un engagement ferme et irrévocable pris par la société Cogedim Résidence d'acquérir au prix convenu sous la seule condition de la réalisation des conditions suspensives indépendante de la volonté du bénéficiaire, sans rechercher si le prix de 7.600.000 € n'avait pas été fixé compte tenu du souhait de la société Cogedim Résidence de réaliser une opération globale de promotion immobilière, qui supposait la réalisation de diverses conditions suspensives, notamment la modification du plan local d'urbanisme, de sorte qu'il s'agissait d'une offre d'achat non suivie d'effet, en raison de la non réalisation des conditions suspensives, offre qui ne constituait pas un terme de comparaison permettant d'établir la valeur vénale effective du bien à la date du fait générateur de l'impôt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 666, 761 du code général des impôts et R194 alinéa 2 du livre des procédures fiscales ;
 
 6° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent se borner à viser les éléments de preuve versés aux débats, sans les analyser ne serait-ce que sommairement ; qu'en retenant que Mme H... C... X... ne rapportait pas la preuve de l'erreur affectant la valeur des 5367 parts sociales de la SCI SIGEP telle qu'initialement déclarée puis retenue par l'administration fiscale dans sa décision d'admission partielle du 20 septembre 2013 en ce qu'elle se basait sur la valeur du bien immobilier situé [...] correspondant à un tiers du prix de 7.600.000 € stipulé dans la promesse de vente dudit bien en date du 7 mai 2010, sans analyser, ne serait-ce que sommairement, la lettre de Mme F... N..., présidente de Gogedim Paris Métropole en date du 1er avril 2016, régulièrement versée au débat en pièce n° 10, qui indiquait : «Cette promesse de vente était subordonnée à la réalisation de plusieurs conditions suspensives notamment à l'obtention d'un permis de construire ayant acquis un caractère définitif et à la modification simplifiée du Plan local d'urbanisme par la Commune de [...] avant le 30 juin 2010.
 A défaut de la réalisation de ces conditions suspensives, cette promesse de vente devenait caduque et de ce fait la société Cogedim n'était pas disposée à payer une somme de 7.600.000 € pour l'acquisition du terrain de la SCi SIGEP.