Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.547 du 24/09/2020,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2020
 
 La société du Matavai, société anonyme, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° D 19-16.547 contre l'arrêt rendu le 14 février 2019 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. U... A..., domicilié [...] ,
 
 2°/ à M. C... Q..., domicilié [...] , pris en qualité de représentant des créanciers de la société du Matavai,
 
 défendeurs à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de la société du Matavai, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M. A..., après débats en l'audience publique du 30 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 14 février 2019), M. A... a concédé à la société du Matavai un droit de superficie portant sur un terrain lui appartenant, en vue de la construction d'un ensemble immobilier. Des tiers, se prétendant propriétaires d'une partie du terrain, les ont assignés afin de faire valoir leurs droits. La société du Matavai ayant cessé de payer les loyers en avril 2012, M. A... lui a signifié, le 2 août 2012, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail. La société du Matavai a assigné M. A... en suspension du paiement des loyers et en paiement de dommages-intérêts.
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches
 
 Enoncé du moyen
 
 2. La société du Matavai fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et de prononcer la résiliation du bail, alors :
 
 « 1°/ que le bailleur doit garantie pour toute éviction ou tout risque d'éviction du preneur de la chose louée ; qu'en affirmant que la société Matavai ne pouvait prétendre à la garantie de M. A... dans la mesure où « le risque d'éviction ne s'est pas réalisé » cependant que le simple risque d'éviction qui a pesé sur la société Matavai suffisait à justifier la garantie du bailleur, la cour d'appel a violé les articles 1726 et 1728 du code civil ;
 
 2°/ que le bailleur doit garantie pour tout trouble de droit émanant d'un tiers ; que le preneur est en droit d'invoquer l'exception d'inexécution et refuser de régler les loyers lorsque le bailleur manque à ses obligations ; qu'en exonérant le bailleur de toute garantie et de toute responsabilité au titre du risque d'éviction subi par la locataire au motif que la société Matavai n'avait « demandé ni la réduction du loyer, ni la résiliation du bail », cependant que la société Matavai était en toute hypothèse en mesure de se prévaloir de l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers litigieux, la cour d'appel a violé les articles 1726 et 1728 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 1726 du code civil :
 
 3. Selon ce texte, si le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble ou l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire.
 
 4. Pour rejeter les demandes de la société du Matavai, l'arrêt retient qu'en cas d'éviction partielle, le preneur peut demander, suivant les circonstances, soit une réduction de loyers, soit la résiliation du bail, que la société du Matavai, qui n'aurait pu subir qu'une éviction partielle puisqu'une seule des deux parcelles louées faisait l'objet de l'action en revendication, n'a demandé ni la réduction du loyer ni la résiliation du bail, que le risque d'éviction ne s'est pas réalisé et qu'aucun manquement de M. A... à son obligation de délivrance et de jouissance paisible n'est établi.
 
 5. En statuant ainsi, alors que le bailleur est tenu de répondre du trouble subi par son locataire par suite d'une action concernant la propriété du fonds en cas d'éviction ou de risque d'éviction du preneur et que la possibilité offerte au preneur de solliciter la diminution du prix du bail ne lui interdit pas d'invoquer l'exception d'inexécution, la cour d'appel a violé le texte susvisé.