Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-23.282 du 15/02/2023,  partie 2


qu'en retenant, pour décider que le preneur s'était engagé à payer l'ensemble des charges visées dans le « document intitulé « Bâtiment grande halle alimentaire du marché aux puces et marché « plein air », sous-titré « règlement intérieur et de jouissance » », que ce règlement intérieur avait été annexé au bail et signé par les parties, cependant que les stipulations du bail concernant les charges et la jouissance de l'immeuble n'y faisaient aucune référence, visant au contraire le règlement général du Marché aux Puces, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier sa décision et derechef dénaturé les clauses du bail commercial liant les parties ;
 
 3°/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE, à supposer même que le règlement intérieur du bâtiment de la grande halle alimentaire soit opposable à la société GMSI au titre du calcul des charges lui incombant, le bail commercial litigieux visait en tout état de cause exclusivement les « charges générales » du Marché aux Puces et les « charges particulières » du bâtiment D, loué par la société exposante ; qu'en conséquence, le preneur ne pouvait être tenu que des « charges générales du Marché » visées par le règlement intérieur en cause, soit celles afférentes aux parties communes générales du Marché aux Puces, à l'exclusion des « charges » propres au bâtiment de la grande halle alimentaire ; qu'en retenant que la société GMSI devait s'acquitter auprès de la société Provençale de la Madrague non seulement des charges générales du Marché aux Puces, mais également des charges propres au bâtiment de la grande halle alimentaire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 4°/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'un preneur ne saurait être tenu de payer que les charges en rapport avec les parties qui lui sont communes, qui peuvent être générales (communes à tous) ou spéciales (communes à certains preneurs seulement) ; qu'en l'espèce, l'existence d'un règlement intérieur général au Marché aux Puces et de règlements intérieurs propres à ses différents bâtiments induisait l'existence de parties communes générales au Marché aux Puces et de parties communes spéciales aux différents bâtiments, auxquelles étaient respectivement attachées des charges générales et des charges particulières ; qu'il en résultait que les preneurs à bail du bâtiment de la grande halle alimentaire étaient seuls tenus de régler les charges particulières aux parties communes spéciales de ce bâtiment, que la société GMSI, preneur à bail du bâtiment D, devait régler les charges particulières à cet immeuble, comme son bail le prévoyait, et que tous les preneurs devaient s'acquitter des charges générales afférentes aux parties communes générales du Marché aux Puces ; qu'en jugeant que la société GMSI était contractuellement tenue de « prendre en charge au prorata de la surface louée les charges des parties communes et celles qui concernent l'entretien, la sécurité et le gardiennage de l'ensemble du site », en ce compris les charges particulières au bâtiment de la grande halle alimentaire, peu important que ces charges ne doivent pas « directement ou indirectement bénéficier au locataire », sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si la structure du Marché aux Puces, comme ses différents règlements intérieurs, n'imposait pas de distinguer les parties communes générales au marché et les parties communes spéciales à chacun des bâtiments le composant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 5°/ ALORS QUE le bail commercial se bornait à indiquer que les charges générales seraient réparties « au prorata des m² loués au preneur par rapport à l'ensemble des m² bâtis, loués dans le Marché aux Puces », sans procéder au chiffrage de ce prorata ; que la société GMSI faisait valoir que le prorata invoqué par la société bailleresse dans ses appels de charges (412/21560) était erroné, dès lors qu'il résultait de divers documents d'urbanisme que l'ensemble des bâtiments du Marché aux Puces représentait une surface de 26.957 m², impliquant donc un prorata de 412/26957 ; qu'en jugeant que la société GMSI ne pouvait remettre en cause la répartition contractuellement établie, cependant que le bail ne chiffrait pas la surface de l'ensemble des bâtiments du Marché aux Puces et qu'il ne pouvait donc être dénié à la société GMSI le droit de contester le bien-fondé du calcul opéré par la société bailleresse à cet égard dans ses appels de charges, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 6°/ ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que le rapport d'expertise indiquait que « si l'on se reporte au PV de la « Sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie » (cf annexe 2), pages PV 3 à PV5, l'on constate que « l'ensemble des m² bâtis, loués dans le « Marché aux Puces » ne ressort pas à 21.560 m², comme mentionné [par le jugement].