Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-17.525 du 17/04/2019,  partie 5


elle a, au contraire, rempli l'imprimé destiné à l'administration fiscale en commettant des erreurs sur les sommes susceptibles d'ouvrir droit à déduction en y intégrant le prix et les frais d'achat du bien (sachant au surplus que la déduction était limitée à 50 % du coût des travaux et non 100 %, ainsi que le rappelle l'administration fiscale dans sa proposition de rectification du 24 décembre 2008, sous réserve qu'il s'agisse de simples travaux de réparation et d'entretien), ce qui en dit long sur la maîtrise qu'elle avait du mécanisme de la loi Malraux et la qualité du conseil qu'elle a pu apporter aux époux V... à ce titre. Il est ainsi établi que la Caisse d'épargne ne démontre pas avoir donné une information complète et satisfaisante à M. et Mme V..., qui cherchaient en priorité à réduire leurs impôts, sur les conditions de défiscalisation liées à leur investissement, puisque compte tenu de la nature des travaux, l'investissement n'était même pas éligible au dispositif de déductions fiscales de la loi Malraux. La banque a ainsi manqué à ses obligations professionnelles, et cette faute est directement à l'origine de la souscription de ses clients à l'opération en cause et donc du paiement du bien et du premier acompte sur travaux. La Caisse d'épargne invoque la faute des époux V... qui auraient laissé débloquer le second versement (114.104,50 euros) alors qu'ils savaient que les travaux n'avaient même pas commencé, ce qui résulte sans aucune ambiguïté du courrier de M. V... en date du 16 mai 2007 dans lequel il explique avoir visité plusieurs fois le bien en 2006 et avoir remarqué que « rien n'avait bougé depuis le premier jour où j'avais vu le terrain ». M. V... explique dans ce courrier que malgré ce constat, la société Adomos l'a convaincu de ne pas s'inquiéter, l'éventuel retard dans l'achèvement des travaux n'ayant pas d'incidence sur le fait qu'il percevrait quand même les loyers dès janvier 2007. Invoquant en outre le fait que dans la lettre précitée écrite par M. V... le 16 mai 2007, celui-ci écrit qu'il a payé la société Sogecif avant que la banque ne lui débloque les fonds, la Caisse d'épargne soutient également que son préjudice était acquis dès cet instant, indépendamment de sa faute éventuelle ayant consisté à libérer les fonds sans avoir reçu aucun des documents prévus par le contrat de prêt. Cependant, l'article 6.3 des conditions générales du contrat de prêt stipulait qu'en cas d'opérations d'acquisition-amélioration, « les fonds seront débloqués, au choix du prêteur, entre les mains des emprunteurs ou des entrepreneurs, sur production des mémoires ou des factures de matériaux, après justification de la prise de garantie, à la demande écrite des emprunteurs lors de chaque appel de fonds », « le solde du montant des prêts... ne pourra être versé qu'après production de la totalité des factures justificatives » et que, pour toutes les opérations nécessitant la délivrance d'un permis de construire, le versement du solde du montant du prêt « sera subordonné à la présentation du récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux délivré par la mairie ou la direction départementale de l'équipement ». Ainsi, s'agissant du versement du solde du prêt, la banque était tenue de ne pas se contenter de la production d'une facture revêtue d'un ordre de paiement de l'emprunteur, mais devait s'assurer, avant tout déblocage, que la totalité des travaux avait bien été facturée. Il est constant que la Caisse d'épargne a reçu de M. V... le 20 décembre 2006 une facture de la société Sogecif d'un montant de 125.102,50 euros, intitulée « 2ème acompte pour les travaux de rénovation de votre appartement au château de Maintenon », revêtu de cette mention manuscrite des époux V... : « bon pour accord de déblocage des fonds ». Les époux V... ont établi le 4 janvier 2007 le chèque à l'ordre de la société Sogecif. Ainsi, la Caisse a débloqué le solde du prêt alors qu'elle avait la preuve que les travaux n'étaient pas achevés, ni facturés en totalité, puisque n'était réclamé qu'un second acompte. Il résulte par ailleurs des relevés du compte bancaire des époux V... que c'est par erreur que M. V... a indiqué avoir réglé la facture Sogecif avant d'avoir perçu les fonds de la banque puisque ceux-ci ont été crédités sur son compte le 22 décembre 2006, soit avant l'établissement du chèque au profit de Sogecif. La banque ne peut donc s'exonérer des conséquences de sa propre faute en invoquant l'imprudence de l'emprunteur, alors que tant la loi que les dispositions contractuelles lui faisaient obligation de vérifier la facturation effective de la totalité des travaux, et ainsi leur exécution avant d'accéder à une demande de paiement formulée par l'emprunteur. Aucune faute ne peut donc être reprochée par la banque aux époux V... s'agissant du paiement de ce second acompte.
 Sur le préjudice
 Les époux V... réclament la somme de 318.895,93 euros en réparation de leur préjudice se composant du coût total du prêt (347.120,31 euros, soit 256.566 euros en principal et 90.554,31 euros au titre du coût total du crédit en ce compris les intérêts), dont ils déduisent le prix du bien (25.357 euros) et les frais d'achat (2.867,38 euros).