Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.156 du 03/12/2020,  partie 3



 En cause d'appel, il n'a pas davantage été produit d'évaluation, en valeur vénale, d'un immeuble identique, à usage mixte d'habitation et de commerce, représentant une surface totale de 725 m2 (et non de 1.200 m2 comme indiqué par erreur par M. E... en page 3 de son rapport d'expertise provisoire du 9 janvier 2013, en contradiction avec sa page 4 qui mentionne bien une surface développée totale de 740 m2, outre 40 m2 de servitude de passage au rez-de-chaussée). Néanmoins, la cour relève que dans le rapport précité de Monsieur L..., celui-ci indique en page 10 «Valeur du bâtiment neuf à l'identique le coût d'un tel bâtiment commercial, sans aucun luxe, se situe en 2017 autour de 160 000 F/m², ce qui donnerait pour une surface de 725 m2, a minima, une valeur vénale de 116.000.000 FCP.
 
 Ces éléments ne démontrent donc pas que la reconstruction du bâtiment en objet serait impossible du point de vue économique.
 
 Au final, il ne peut donc être retenu une perte totale de la chose louée au sens des dispositions des articles 1722 et 1741 précités du Code civil, de sorte que le bail en objet n'est pas résilié de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si la cause de sa destruction partielle est imputable à un cas fortuit ou à une faute du bailleur ou du preneur. Par suite, il est sans incidence d'examiner le second moyen soulevé par les consorts C..., aux termes duquel l'association KOO MEN TONG aurait renoncé à se prévaloir des dispositions de l'article 1722 susvisé.
 
 Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a jugé que le bail conclu le 27 juin 1991 entre l'association Koo MEN TONG et Mme K... P..., épouse C..., n'a pas été résilié de plein droit du fait des conséquences de l'incendie survenu le 22 novembre 2012 »
 
 ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QUE
 
 « A la destruction totale au sens de l'article 1722 du code civil, il convient d'assimiler l'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût est disproportionne par rapport à la valeur vénale du local commercial ou des revenus du local.
 
 II résulte du rapport d'expertise provisoire établi le 9 janvier 2013 par le laboratoire des travaux publics de Polynésie, que le bâtiment détruit, âgé de 50 ans, est constitué de 1200 m2, divise en 3 parties louées a Terii Photo, [...] et magasin [...], moyennant 3 loyers fixes respectivement à 84 414 Fr. CFP, 112 549 Fr. CFP, et 108 737 Fr. II est précisé qu'au rez-de-chaussée, le magasin Terii Photo et le magasin [...] ont subi des désordres peu importants dus à l'eau d'extinction du feu par les pompiers; le magasin [...] a subi des dégâts au rez-de-chaussée par le feu, la fumée et l'eau d'extinction du feu. L'incendie ayant laisse en équilibre instable des éléments de tôles et bois calcines et des tôles de couverture déformées, laissant pénétrer la pluie et risquant d'aggraver les désordres, il a été demandé au propriétaire de faire exécuter les travaux urgents de mise en sécurité. Pour permettre une réutilisation du rez-de-chaussée des locaux, les travaux suivants étaient à envisager:
 
 - démontage et évaluation appentis [...]+ partiel TERII (bardage et planchers),
 
 - fermeture provisoire des ouvertures en façade arrière,
 
 - remise en état porte arrière [...],
 
 - refixation provisoire des tôles en toiture pour éviter les infiltrations,
 
 - nettoyage et remise en peinture des 3 locaux du rez-de-chaussée,
 
 - réparation des gouttières dégradées.
 
 Au rez-de-chaussée la remise en état définitive, comportant des travaux de déblaiement, étaient en cours d'évaluation en accord avec les autres experts.
 
 Un complément d'expertise du 8 mars 2013 précise que les magasins peuvent fonctionner pendant la phase de travaux.
 
 Le rapport d'expertise dresse le 10 février 2013 par Monsieur X... N..., mandaté par la compagnie d'assurances Allianz, note que les dommages au bâtiment, à l'étage sont en perte totale mais la dalle est demeurée intacte. Compte tenu des dommages à l'étage, de la pollution, de par l'importance des stocks carbonisés, de la condamnation des réseaux d'électricité et d'eau, l'activité commerciale est totalement interrompue. L'activité commerciale pourra reprendre hypothétiquement des lors que l'étage sera dépollué, mis en sécurité (clos et couvert), l'électricité et l'eau rétablis.
 
 L'expert, F... T..., mandate par QBE Insurance Limited assureur de Monsieur I..., confirme dans son rapport du 18 mai 2013 que la reconstruction totale de l'étage ainsi que la rénovation générale de l'immeuble aurait pu être mené dans un délai de 9 mois minimum. Une rénovation partielle du rez-de-chaussée de l 'immeuble aurait pu être menée dans un délai de 6 mois.
 
 Le rapport SOCOTEC du 15 avril 2013 précise que l'incendie s'étant exclusivement déclaré et propagé dans les locaux de l'étage, l'élément d'ossature en béton arme du bâtiment sur la hauteur de son rez-de-chaussée et en plancher haut rez-de-chaussée n'ont pas subi les effets du sinistre, notamment /'exposition aux effets thermiques.