Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.063 du 09/07/2020,  partie 6



 Enfin, le fait de relever par ailleurs que le projet s'intègre totalement à l'existant sans nuire à l'harmonie, ni à l'esthétique de la construction ou à la destination de l'immeuble, alors qu'en raison de l'aliénation d'une partie de la cour commune qu'il entraîne, il est soumis aux conditions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux actes d'acquisition exigeant l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, est insuffisant pour établir l'absence d'un intérêt commun qui caractériserait un abus de majorité.
 
 Le syndicat de copropriété conteste le caractère abusif pour rupture d'égalité invoquée par les parties intimées résultant du refus qui leur a été opposé à l'adoption de la résolution soumise au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
 
 A cet égard, s'il ne conteste pas que les aménagements sur les balcons, qualifiés parties communes, ont été réalisés sans opposition de sa part, les copropriétaires ont utilisé un espace qui leur était strictement réservé, sans empiéter ni affecter la cour commune, dont ils ont prescrit depuis lors l'assiette.
 
 C'est dans le même sens qu'il y a lieu d'analyser la situation des époux I... qui ont été autorisés à agrandir les sanitaires installés sur leur balcon dépendant de leur lot, c'est-à-dire sur leurs parties privatives, en dehors donc de l'assiette de la cour commune.
 
 Quant à M. X..., propriétaire du lot commercial donnant dans la cour intérieure qui a réalisé une extension de son lot, il résulte des pièces produites, spécialement du procès-verbal de l'assemblée générale du 03 avril 1987, devenue définitive, la mention suivante : "En ce qui concerne le dallage de la cour, les copropriétaires proposent à M. X... de prendre en charge le dallage de la cour en contrepartie de la cession gratuite des parties communes".
 
 Si au sens littéral le terme "propose" se distingue de "accorde" ou encore "autorise", il résulte néanmoins de l'examen des attestations produites, exemptes de toute critique formelle alors même qu'elles proviennent des copropriétaires, que les travaux du dallage complet et de la cour ainsi que la réfection de toutes les conduites d'eaux vannes et usées ont bien été réalisées, conformément à l'assemblée générale, dans l'intérêt commun et en contrepartie de la cession d'une partie des parties communes.
 
 En conséquence, la S.C.I. WCP et les consorts S... qui se trouvent dans une situation distincte, ne caractérisent pas la rupture d'égalité permettant de retenir un abus de majorité.
 
 Enfin pour s'opposer à l'abus de majorité, invoqué de la part des intimés résultant du refus de leur résolution, qui lèserait leurs intérêts, le syndicat des copropriétaires fait justement valoir qu'après avoir acquis le 03 Mars 2005 leurs lots au sein de la copropriété dans lesquels existaient alors des sanitaires, démolis ensuite par les consorts S..., et qu'ensuite la S.C.I. WCP a été autorisée par l'assemblée générale du 15 décembre 2010 à procéder au branchement d'un WC à la colonne existante, ils ne peuvent pas valablement réclamer un avantage gratuit.
 
 De même, les mises en cause considérées comme injustifiées et infondées qui résulteraient de courriers ou de mesures prises par le syndicat des copropriétaires, et seulement en rapport possible avec l'assemblée générale en cours de laquelle la résolution contestée a été prise, sont sans incidence sur la caractérisation de l'abus de majorité imputé au refus qui leur a été opposé lors de la dite assemblée générale.
 
 En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a annulé la résolution de l'assemblée générale du 05 août 2014 n'autorisant pas la S.C.I. WCP à réaliser les travaux sollicités » ;
 
 1°) Alors que sont prises à la majorité des membres du syndicat de copropriété représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition ; que, par exception, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; que la Cour d'appel a retenu que « le projet (de la S.C.I. WCP) s'intègre totalement à l'existant sans nuire à l'harmonie, ni à l'esthétique de la construction ou à la destination de l'immeuble » ; qu'en décidant néanmoins que ce projet, « en raison de l'aliénation d'une partie de la cour commune qu'il entraîne, (...) est soumis aux conditions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux actes d'acquisition exigeant l'unanimité des voix de tous les copropriétaires », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;