Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-16.734 du 11/01/2017,  partie 3


appui de sa demande, a pu déduire que celui-ci ne rapportait pas la preuve du caractère exagéré de la valeur de l&apos;immeuble litigieux indiquée dans la déclaration de succession ; que le moyen n&apos;est pas fondé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. [D] aux dépens ;
 
 Vu l&apos;article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer au directeur général des finances publiques la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
 
 Moyen produit par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils, pour M. [D].
 
 Il est reproché à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir confirmé le jugement du 27 juin 2011 du Tribunal de grande instance de Caen ayant lui-même confirmé la décision de rejet de l&apos;administration fiscale du 09 avril 2010 ;
 
 Aux motifs propres que « la date de référence est celle du décès de M. [G] [D] soit le [Date décès 1] 2007 ; qu&apos;il appartient à M. [W] [D] de rapporter la preuve que l&apos;évaluation de l&apos;immeuble (à hauteur de 8.013.825 euros) faite dans la déclaration de succession est erronée ; que, comme l&apos;a justement observé en substance le Tribunal, il n&apos;y a pas lieu de considérer que les évaluations de cet immeuble faites par l&apos;administration fiscale pour les années 2005 et 2006 dans le cadre d&apos;un redressement d&apos;impôt sur la fortune sont nécessairement plus conformes à la réalité du marché (en mars 2007) que celle retenue lors de la déclaration de succession par le contribuable ; qu&apos;il convient de remarquer que les évaluations faites par l&apos;administration fiscale dans le cadre du redressement de l&apos;ISF des années 2005 et 2006 portaient sur cet immeuble de rapport tandis que la déclaration de succession reprend l&apos;immeuble divisé en 47 lots au moyen d&apos;un règlement de copropriété adopté en septembre 2006 ; que ceci modifie radicalement les caractéristiques de l&apos;immeuble et ne permet pas à M. [D] de se prévaloir utilement de ce redressement, lequel utilisait de surcroît des termes de comparaison des années 2004 et 2005 qui n&apos;étaient plus pertinents en 2007, le marché immobilier ayant évolué dans l&apos;intervalle ; que pour déterminer la valeur du bien immobilier litigieux, il s&apos;agit donc de se référer à des ventes définitives portant sur des biens comparables à la même période ; qu&apos;il convient d&apos;ajouter qu&apos;aucune décote n&apos;est prévue en cas de baisse des prix du marché immobilier postérieure au fait générateur de l&apos;impôt et qu&apos;aucune majoration n&apos;est applicable en cas de cession du bien à un prix supérieur ; que le Tribunal a justement estimé, par des motifs appropriés que la Cour adopte, que le raisonnement de M. [D] reposait sur une évaluation au m² contestable, ainsi que sur des réductions et abattements opérés de façon forfaitaire et/ou sur des bases hypothétiques ou purement théoriques ; qu&apos;ainsi, l&apos;argument tiré de la prétendue gestion de la rareté par les vendeurs qui ne permettrait pas d&apos;évaluer un immeuble divisé en lots de copropriété par référence au prix de vente de l&apos;un ou l&apos;autre de ces lots ou de lots équivalents n&apos;est-il pas fondé sur des exemples précis ; que l&apos;appelante, qui a procédé à l&apos;évaluation du bien litigieux en connaissance des prix de vente d&apos;appartements situés dans le même immeuble et qui ne se réfère à aucune autre vente définitive réalisée à la période de référence sur des biens comparables, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe ;
 
 Et aux motifs adoptés qu&apos;« il n&apos;y a pas lieu de considérer à priori que les évaluations faites en 2005 et 2006 par l&apos;administration fiscale sont plus conformes à la réalité du marché que celle retenue lors de la déclaration de succession ; () que le raisonnement () repose sur une évaluation au m² qui est contestable et contredite par ses propres pièces ; que la valeur du m² invoquée pour l&apos;année 2010 (6.400 euros du m²) est une valeur moyenne correspondant par conséquent à des transactions multiples dans le quartier [Localité 1] à des prix nécessairement très différents selon la situation, la nature et l&apos;état des biens ; qu&apos;il ne s&apos;agit pas d&apos;une référence fiable pour déterminer la valeur des droits immobiliers litigieux ; que pour retenir un prix de base de 5.200 euros du m², [W] [D] procède ensuite à une réduction du prix du m² par rapport à 2010 en considérant que la variation annuelle est de 6,22%, soit un cinquième de la variation sur cinq ans ; que rien ne permet d&apos;affirmer que cette variation a été constante et régulière au cours de cette période ; qu&apos;au contraire, la pièce n° 5 mentionne une variation de 0,83% sur la dernière année, soit entre 2009 et 2010 ; que l&apos;application de la réduction de 6,22% par an entre 2010 et 2007 est donc hypothétique et ne peut être retenue ; que l&apos;abattement forfaitaire de 15% appliqué pour la vétusté n&apos;est étayé par aucune pièce permettant de connaître précisément l&apos;état de l&apos;