Cour d'appel de Nouméa,  décision 13-25.309 du 25/03/2015,  partie 7


qu'ainsi, il ressort du cahier des charges et des actes de vente ci-dessus que le fonds formant le lot n° 1 du morcellement des deux Baies est grevé de deux servitudes cumulatives lui interdisant d'édifier toute construction au-delà d'une certaine hauteur, à savoir :- d'une part au delà de la côte 20 m NGNC,- d'autre part, au-delà du niveau de la route située en amont du lot n° 1, dite rue LORIOT de ROUVRAY, desservant le lotissement Baie des Citrons ; que l'expert judiciaire Jean-Loup Z...a relevé que la construction dénommée Immeuble LE MIRAGE dépasse le niveau de cette route d'accès de 4, 20 mètres et prive la SCI ACAPULCO d'une partie de la vue dont elle disposait avant la construction ; que la société MIRAGE, à laquelle le rapport d'expertise judiciaire a été transmis, a pu faire valoir toutes observations de sorte qu'il lui sera déclaré opposable ; que l'Immeuble LE MIRAGE, ouvrage illicite situé en contre-bas de la route établissant la hauteur limite de la servitude, a été construit par la SCI MIRAGE, locataire, sur un terrain appartenant à la société SUNSET INVESTISSEMENTS, propriétaire, et est administré par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier SUNSET MIRAGE et MIRAGE APPARTEMENTS ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande et de condamner sous astreinte la société SUNSET INVESTISSEMENT, la SCI MIRAGE et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier SUNSET MIRAGE et MIRAGE APPARTEMENT à démolir la construction dénommée Immeuble LE MIRAGE situées lots 1 et 2 du lotissement de la Baie des Citrons, afin d'en réduire la hauteur au niveau de la rue LORIOT de ROUVRAY conformément à la servitude non altius tollendi établie par le cahier des charges de ce lotissement ; 
 
 1/ Alors que le juge ne peut dénaturer les actes produits aux débats ; que pour retenir que les obligations fixées par le cahier des charges du lotissement de la Baie des Citrons quant à la hauteur des constructions érigées en aval de la voie d'accès à ce dernier s'imposaient à l'immeuble Le Mirage, la cour d'appel retient, par motifs propres (arrêt, page 6, § 6) et adoptés du jugement (page 6, dernier §), que cette construction a été érigée sur les lots 1 et 2 du lotissement de la Baie des Citrons ; que cependant, il ressort, d'une part, de l'acte du 25 juillet 1989 contenant cahier des charges du lotissement de « la Baie des Citrons » que ledit lotissement a été réalisé sur le lot 4 du « Morcellement des deux Baies », d'autre part, des actes des 14 avril 1989 et 27 mars 1998, valant respectivement vente de la SNC René, André de ROUVRAY et Cie à la SA DOH et vente de la SA DOH à la SARL SUNSET INVESTISSEMENT, que les parcelles sur lesquelles a été érigé l'immeuble « Le Mirage » proviennent de la division des lots 1 et 2 du « Morcellement des deux Baies » ; que dès lors, la cour d'appel a dénaturé les stipulations claires et précises de ces actes d'où il ressort que l'immeuble « Le Mirage » a été érigé sur d'autres lots du « Morcellement des Deux Baies » que celui constituant l'assiette du lotissement de « la Baie des Citrons », violant ainsi l'article 1134 du code civil ; 
 
 2/ Alors que le cahier des charges d'un lotissement ne peut grever de restrictions au droit de propriété que les seuls immeubles compris dans le périmètre de ce lotissement ; qu'en retenant que les obligations fixées par le cahiers des charges du lotissement de la Baie des Citrons quant à la hauteur maximale des constructions s'imposaient aux acquéreurs des parcelles sur lesquelles a été érigé l'immeuble Le Mirage, non comprises dans le périmètre de ce lotissement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 
 
 3/ Alors que pour retenir qu'aux termes de l'acte du 14 avril 1989, portant vente par la SNC René, André de ROUVRAY et Cie à la SA DOH, cette dernière s'est engagée, conformément à la servitude prévue au cahier des charges du lotissement de la Baie des Citrons, à n'élever aucune construction en aval de la route desservant le lotissement qui puisse dépasser la hauteur de celle-ci à l'endroit où elle aura été élevée, la cour d'appel retient, par motifs adoptés, que le cahier des charges du lotissement de la Baie des Citrons du 24 juin 1988 précise que « sur la parcelle située en aval de la route du lotissement, la hauteur maximale des constructions ne pourra excéder la hauteur de la route d'accès au lotissement aux endroits où elles sont édifiées » ; que cependant, cette stipulation ne figure pas dans le cahier des charges du lotissement de la Baie des Citrons du 24 juin 1988 ; que la cour d'appel a donc dénaturé les stipulations claires et précises de cet acte, et partant a violé l'article 1134 du code civil ;