Cour d'appel d'Aix-en-Provence
5A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-15.035 du 06/10/2021,  partie 3



 Que cette fonction indemnisatrice convenue entre les parties n'a pas pour effet de faire perdre à la clause qui la prévoit sa nature de clause pénale au sens de l'article 1226 du code civil, l'objectif d'une telle clause étant en effet double, à savoir constituer un moyen de pression et servir à indemniser d'une éventuelle inexécution ou comme au cas d'espèce, d'une non-réalisation de la vente ;
 
 Qu'il est en effet relevé que par rapport à l'acte du 13 avril 2015, qui prévoyait une indemnité d'immobilisation de 50 000 € qui se trouvait toutefois inférieure aux causes d'un nantissement inscrit par le Crédit Agricole qui refusait donc d'en donner mainlevée, l'acte du 29 mai 2015, qui prévoit une indemnité d'un montant de 85 000 € permettant d'obtenir la mainlevée du nantissement, contient un paragraphe supplémentaire où il est dit que l'indemnité d'immobilisation est acquise au vendeur dans le cas où la condition suspensive relative au prêt n'est pas remplie ;
 
 Que l'indemnité a donc bien vocation à réparer un préjudice en cas de non réalisation de la vente mais c'est au regard des difficultés rencontrées par le vendeur, et du préjudice qui en est résulté que doit s'apprécier le quantum de l'indemnité, la qualité de commerçant des deux contractants n'ayant pas pour effet de priver la clause de sa nature de clause pénale, fût-elle rédigée en prévoyant que l'indemnité reviendra en totalité au vendeur ;
 
 Que la société CASA PASTA, qui fait valoir qu'elle ne pouvait reprendre l'exploitation du fonds à la fin de la location-gérance car ses associés avaient pris d'autres engagements professionnels et que le fonds avait perdu sa clientèle de sorte qu'elle n'a pu le vendre qu'au prix de 49 000 €, ne versent toutefois aucune pièce aux débats pour en justifier, alors qu'elle était informée depuis juin 2016 que le prêt était refusé et alors que la location-gérance était arrivée à son terme depuis le 31 mai 2016, ce qui lui laissait alors toute latitude pour rechercher un nouvel acquéreur ; que la société CASA PASTA soutient qu'elle a dû vendre le fonds à vil prix à cause du comportement des locataires gérants mais sans en justifier, notamment quant au vil prix allégué puisqu'aucun élément de comparaison n'est versé au débat, et l'affirmation selon laquelle le matériel a été dégradé est en outre contredite par l'annonce publiée le 29 novembre 2016 aux fins de vente du fonds où il est précisé que les matériel et fournitures sont en excellent état ;
 
 Qu'il ne peut être fait pour autant abstraction du fait que le fonds s'est trouvé immobilisé quelque temps du seul fait de la non réalisation de la vente qui a contraint le vendeur à rechercher un nouvel acquéreur mais l'indemnité d'immobilisation telle qu'elle est prévue à l'acte du 29 mai 2015 est manifestement excessive dans la mesure où elle représente environ 53 % du prix de vente, sans contrepartie le justifiant et en contradiction avec les usages en la matière, ainsi qu'au regard du chiffre d'affaires qui était de l'ordre de 90 000 €, de sorte il y a lieu de la réduire à la somme de 15 000 € ;
 
 Que le jugement dont appel doit être en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné la SARL LA CASA PASTA à rembourser la somme de 45 000 €
 à la SARL F2C INVEST et statuant à nouveau, la SARL LA CASA PASTA sera condamnée au remboursement d'une somme de 70 000 € au titre de la clause pénale contenue dans l'acte du 29 mai 2015 » ;
 
 Et aux motifs des premiers juges, éventuellement adoptés :
 
 « Attendu que la SARL LA CASA PASTA n'apporte aucun élément visant à établir que la SARL F2C INVEST n'a pas réellement et avec diligence recherché un prêt en vue de l'acquisition ;
 
 Attendu qu'il apparaît des échanges de mails, que l'acquéreur n'a obtenu des éléments chiffrés nécessaires à son dossier qu'au bout d'un mois, retardant ainsi l'instruction de son dossier par la banque ;
 
 Attendu qu'en l'espèce cette perte de temps ne saurait lui être reprochée d'autant plus qu'il les a demandés avec insistance ;
 
 Attendu que par mail en date du 14 mai 2016, le CREDIT AGRICOLE COTE D'AZUR signifie à Monsieur [L] [W] son refus de prêt ;
 
 Attendu que par courrier en date du 13 juin 2016, le CIC LYONNAISE DE BANQUE signifie également son refus de financement ;
 
 Attendu que ces deux réponses montrent que l'acquéreur a bien instruit ses demandes de prêt et que le refus de financement ne lui est pas imputable ;