Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.218 du 06/12/2018,  partie 6


 qu'il ne pourra en être tenu compte ; que le TCO produit l'acte de donation-partage en date du 26 juin 2012 des parcelles [...] et [...] qui sont déclarées pour une valeur de 1 000 euros ; que l'expropriée indique qu'il s'agit d'une valeur déclarée alors que la parcelle était déjà gelée dans la cadre de la ZAD, que cette déclaration a été réalisée pour éviter de payer des droits de mutation trop importants ; que la déclaration dans le cadre d'une donation-partage ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien ; que la donation-partage sera écartée ; que le TCO fait état d'un arrêt de la cour d'appel de Saint-Denis fixant le prix au m2 de parcelle en zone UE à 1 euro à Saint-Paul ; que néanmoins, il ne produit pas l'arrêt ne permettant pas à la présente juridiction de voir si les parcelles sont comparables ; que cette référence sera écartée, que l'expropriée fait état d'une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le 30 décembre 2004 ; que cette parcelle est incluse dans la ZAD en zone NAUe et ND ; que néanmoins, il est indiqué dans l'acte que l'immeuble appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de Cambaie, par suite de substitution effectué par lui en suite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Denis le 27 mai 2004 pour 3.730.000 euros ; que le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le m2 ; qu'il ne s'agit pas d'une adjudication, mais d'une vente libre suite à une adjudication ; que la parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais supporte la station d'épuration ; que les annonces de terrains à vendre, produit par l'expropriée, ne peuvent être retenues s'agissant de parcelles dont la localisation et le zonage sont inconnus ; que Valérie X... produit une délibération du conseil municipal qui valide l'acquisition de la parcelle AB 516p de 1227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé ; qu'il s'agit d'une vente amiable, mais non de l'exercice d'un droit de préemption ; que la parcelle est située en zone Aust depuis le PLU de 2012 ; que néanmoins, il est loisible de constater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriées ; que cette parcelle supporte une maison avec une piscine ; que le jardin est entretenu ; que cette vente permet d'avoir un terme de comparaison d'un bien différent dans la même zone géographique ; qu'ainsi, peuvent être retenues comme termes de comparaison à moduler, la parcelle [...] , dans une situation moins favorable à 20 euros le m2, la parcelle [...] qui est dans une situation proche, mais avec un bâti à 67 euros le m2 et la parcelle AB 516p qui est dans une situation géographique très proche, mais avec un bâti très important et entretenu ; qu'en conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, dans une zone géographique agréable, plate, entre mer et montagne, non loin de zones urbaines, bien desservie, il convient de fixer un prix au m2 de 25 euros ; qu'ainsi, l'indemnité due pour l'expropriation de la parcelle [...] est de 775 euros si elle devait faire 31 m2 ou 2 475 euros si elle devait faire 99 m2 ; que l'indemnité due pour le foncier de la parcelle [...] compte tenu du prix au m2 est de euros ; que de plus, le TCO indique dans ses conclusions qu'il valorise le foncier à 24 000 euros ; qu'il y a lieu de valider cette offre ; qu'ainsi l'indemnité de dépossession due pour la parcelle [...] est de 39.800 euros ; que sur l'indemnité de remploi, aux termes de l'article R 13-46 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale ; que toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique ; que le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculée compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement ; qu'en raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, le taux de remploi sera fixé à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000, 00 euros, à 15% de 5 001, 00 à 15 euros et 10% au-delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement ; que l'indemnité de remploi pour la parcelle [...] , de 99 m2, s'élève à la somme de calculée de la sorte 20% sur 2 475 euros = 247, 50 euros ;