décision 16-23.711 du 28/02/2018,  partie 3


qu'en se bornant à énoncer que les parties ne demandent pas que soit écarté le mémoire du commissaire du gouvernement et en prenant ainsi en considération ce mémoire sans vérifier au préalable comme elle y avait été invitée par la Cour de cassation si le mémoire du commissaire du gouvernement avaient bien été adressées au greffe de la première cour d'appel (soit à la cour d'appel de Pau) dans le délai d'un mois à compter du mémoire de l'appelant et si en conséquence le mémoire ultérieur du commissaire du gouvernement était recevable, la cour de renvoi, qui a pris en compte une partie de l'argumentation de ce dernier, n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle au regard de l'article 631 du code de procédure civile, ensemble R. 13-49 ancien du code de l'expropriation devenu l'article R 311-26 du même code.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
 
 - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué statuant sur renvoi de cassation d'avoir confirmé le jugement rendu le 14 juin 2013 rectifié par ordonnance du 25 juillet 2013 fixant les indemnités revenant à l'expropriée (la SCI Sage) à la somme de 953.930 € pour l'indemnité principale et 96.393 € pour l'indemnité de remploi et d'avoir rejeté l'ensemble des demandes de la commune de [...]
 
 - AU MOTIF QUE Sur les dispositions applicables. La Sci Sage est bien fondée à rappeler le principe de la réparation de l'intégralité du préjudice causé, édicté par l'article L. 321-1 du code de l'expropriation. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article L. 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de la propriété (ici au 22 août 2012). En application des dispositions de l'article suivant, L. 322-2, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance (14 juin 2013) en considération de leur usage effectif à la date de référence (ici, le 14 mars 2012 date de l'opposabilité aux tiers du PLU). Aussi, la future modification du PLU ou encore celle du PEB, tout comme la construction, postérieurement à la date de référence, d'une nouvelle voie de déserte de la base aérienne ou encore le devenir du projet de la commune sont-ils sans influence sur le calcul de la valeur du bien exproprié. On ajoutera que le prix d'acquisition du bien exproprié n'entre pas en ligne de compte dans le calcul de sa valeur vénale, pas plus que la nullité supposée des baux consentis ; que la déclaration de valeur nette de l'immeuble aux services fiscaux en 2013 est également sans emport sur la valorisation de l'immeuble à la date de référence alors surtout que réintégrées les dettes, la valeur de l'immeuble ressort à près d'un million d'euros ; que la discussion sur les revenus de l'immeuble est étrangère au débat alors que sa valeur sera recherchée par la méthode dite de comparaison qui reste encore la méthode la plus pertinente lorsque comme en l'espèce ces éléments sont nombreux, notamment pour la valorisation des appartements. Le premier juge après avoir observé qu'il n'existe pas de mutation récente d'immeuble collectif de rapport à usage mixte, habitation et commerce, pour approcher la valeur de l'ensemble immobilier, a recherché la valeur des appartements par comparaison avec des ventes d'appartements isolés, de surfaces comparables et de construction autre que récente, situés à proximité de l'immeuble de la Sci Sage. Concernant la partie commerciale, après avoir distingué les petites surfaces commerciales de la grande, le premier juge a recherché le prix des transactions intervenues en affectant les valeurs moyennes dégagées d'un premier abattement de 15 % pour tenir compte de la situation globalement plus favorable des éléments de comparaison. A ces valeurs, le premier juge a appliqué une décote de 15 % pour tenir compte du caractère collectif de l'ensemble immobilier exproprié. Ce pourcentage a été arbitré au vu de la seule référence d'immeuble collectif qui a pu être trouvé. La multiplicité des termes de référence utilisés, la pertinence des abattements et décotes pratiqués pour tenir compte de la situation de l'immeuble et de sa particularité, conduisent à confirmer la décision déférée pour les motifs qu'elle comporte.
 
 - ALORS QUE D'UNE PART dans son mémoire du 20 novembre 2015 (p 7 à 20) et son mémoire en réplique du 2 mai 2016 p 4 à 13), la commune de [...]avait fait valoir que si en principe la date de référence à prendre en principe en compte était celle du 14 mars 2012, date à laquelle le PLU de la commune de [...], approuvé le 7 février 2012, était devenu opposable aux tiers, cette date devait cependant être modifiée, car, par un arrêt confirmatif définitif du 12 décembre 2013, la cour administrative de Bordeaux avait annulé la délibération municipale du 7 février 2012, en tant qu'elle autorisait l'accroissement de la population dans le secteur de l'opération de renouvellement urbain du quartier Nord-Est [...], délimité par arrêté préfectoral du 2 février 2011 (accroissement de la population en [...]– dans laquelle figurait pour partie le bien exproprié - de la commune de [...]) ;