cour d'appel de Pau
1ère Chambre,  décision 17-14.113 du 05/04/2018,  partie 2



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X...
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que M. Philippe X..., notaire à Dijon, avait commis des manquements fautifs à ses obligations professionnelles directement à l'origine du dommage subi par les époux Y..., de l'AVOIR condamné à payer aux époux Y... à titre de dommages et intérêts en réparation de son dommage les sommes suivantes : - la somme de 150 436,80 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2010 pour la somme débloquée à hauteur de 117 006,40 euros, et à compter du 29 avril 2011 pour celle débloquée à hauteur de 33 430,40 euros jusqu'à complet remboursement à la banque de cette somme totale, diminuée des remboursements déjà effectués, - la somme de 27 392,80 euros correspondant au montant de la TVA réglée, sous réserve de justifier de son non remboursement par tes services fiscaux, - le montant des cotisations de l'assurance ADI à parfaire au jour du remboursement à la banque de la fraction du prêt débloqué et d'AVOIR condamné M. Philippe X... à payer à la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, en réparation de son dommage, la différence entre les intérêts conventionnels et les intérêts au taux légal sur le somme de 117 006,40 euros à compter du 11 mars 2010, et sur la somme de 33 430,40 euros à compter du 29 avril 2011, diminuées des remboursements déjà effectués jusqu'à leur complet remboursement, outre le montant de l'indemnité de remboursement anticipé tel que défini au contrat de prêt ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité du notaire, les époux Y... reprochent au notaire des manquements à son obligation d'information et à celle d'assurer la validité et l'efficacité de son acte, de leur avoir fait signer une vente en l'état futur d'achèvement dénuée de toute garantie d'achèvement, sans les informer de l'insuffisance d'une garantie intrinsèque, et d'avoir fait débloquer les fonds en violation des dispositions contractuelles ; que le notaire fait tout d'abord valoir à titre de remarques préliminaires, que la vente litigieuse de cet immeuble qui devait être exploité en résidence de tourisme et loué à une société gestionnaire par le biais de différents baux commerciaux, ne relève pas du secteur protégé tel que défini par l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ; que toutefois, ce notaire ne peut à la fois, invoquer ce moyen et exposer dans ses écritures que c'est lui-même, dans un souci protecteur des acquéreurs, qui a délibérément placé la commercialisation de cet ensemble immobilier sous le régime VEFA ce qu'ont accepté les parties à l'acte ; que d'ailleurs, il convient de relever qu'il n'en tire aucune conséquence que ce moyen ne sera donc pas accueilli ; que Me X... fait valoir que le transfert des droits réels immobiliers ayant elle incontestablement opérés au profit des époux Y..., l'acte qu'il a reçu, a en conséquence trouvé se pleine efficacité, et que par ailleurs, les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies et établies dès lors qu'il était attesté que l'immeuble était hors d'eau, que les travaux portaient uniquement sur le second oeuvre et que l'immeuble n'était gravé d'aucun privilège et hypothèque, faisant valoir encore, qu'il ne lui appartenait pas d'attirer l'attention des acquéreurs sur les mérites de la garantie extrinsèque plutôt qu'intrinsèque et sur l'insuffisance théorique de la garantie intrinsèque, ni même sur la viabilité économique du projet ; que le notaire est un officier public et ministériel tenu de conseiller les parties et d'assurer l'utilité et l'efficacité des actes passés ; qu'à cet effet, il doit éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. sans que cette obligation ne s'étende en principe, à l'opportunité économique de l'opération instrumentée en l'absence d'éléments d'appréciation que le notaire n'a pas à rechercher ; que jusqu'au nouveau texte applicable aux opérations postérieures au 1er janvier 2015, la garantie intrinsèque était une option ouverte par la loi au vendeur, et même si elle ne présentait pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en était pas moins licite à la date où les époux Y... ont fait l'acquisition de ce bien en VEFA, et en présence d'une telle garantie, le responsabilité du notaire ne peut, en principe, être mise en jeu dès lors que les conditions d'application sont réunies ;