Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.170 du 12/11/2020,  partie 4


Il résulte des pièces versées aux débats que dans les lieux donnés à bail était exploitée par l'association une auberge de jeunesse, pour laquelle elle disposait d'une véritable clientèle qui la rémunérait de façon habituelle et régulière en contrepartie de la fourniture d'un service d'hébergement, comparable à une activité hôtelière. L'association éprouvant des difficultés financières et souhaitant éviter un dépôt de bilan a fait appel à M. R... J... A..., lequel a accepté, par l'intermédiaire de la SARL INTER HOTELS, de faire l'acquisition par acte authentique du 3 décembre 1999 du crédit-bail jusqu'alors consenti par la société AUXICOMI à l'association BVJ et a donné à bail à ladite association les lieux objets du crédit-bail, suivant un bail daté du 21 mai 1999, d'une durée de 10 ans devant prendre effet dès l'accord d'AUXICOMI . Cet accord est intervenu le 30 juin 1999. La cour constate qu'il résulte de l'extrait Kbis de la SARL INTER HOTELS que cette société, dont le gérant est M. R... J... A... a commencé son activité le 1er juin 1999 et qu'elle a pour activité "gestion hôtellerie" ; que dès lors, le sous-bail qu'elle a consenti portant sur les locaux dans lesquels était exploité une auberge de jeunesse, entre dans l'objet de son activité. En conséquence, le présent litige est soumis à la prescription de l'article L110-4 du code de commerce qui vise toutes les obligations nées à l'occasion du commerce du commerçant. En application des dispositions transitoires de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, réformant la prescription, les dispositions de la loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. En l'espèce, le point de départ de l'action en requalification est celui de la conclusion de la convention locative établie le 21 mai 1999 avec effet au 30 juin 1999. Lors de l'entrée en application de la loi du 17 juin 2008, la prescription était en cours. Le délai de prescription de l'action de 10 ans a été réduit à 5 ans, mais ce délai ne peut excéder la durée totale de 10 ans, si bien que ce délai a expiré le 29 juin 2009. Lorsque la demande de requalification en bail professionnel a été présentée pour la première fois en 2012, ce délai était écoulé. À supposer que l'on soutienne que ce délai aurait été interrompu par l'acte introductif d'instance délivré le 26 mars 2010 à la demande de l'association, ce délai pour agir était également écoulé à cette date. L'association soutient également que par acte sous seing privé du 12 octobre 2001, les parties sont convenues d'une résiliation amiable du contrat les liant, à compter du 31 décembre 2002 et que s'étant maintenue dans les lieux en continuant d'acquitter les avis d'échéance qui lui étaient adressés sur les bases contractuelles différentes, sans que la SARL Inter hôtels ne sollicite la libération des lieux, il s'est opéré à compter du 1er janvier 2003, un bail verbal entre les parties. Le point de départ de l'action en requalification du bail en bail professionnel étant dans ce cas, le 1er janvier 2003, si bien que l'action en requalification ne serait pas prescrite. La société INTER HOTELS conteste l'existence d'un bail verbal et soutient que c'est le bail initial qui a continué à produire ses effets. Pour établir qu'un nouveau bail verbal, aurait commencé à courir à compter du 1er janvier 2003, l'association soutient qu'à compter de cette date les loyers ont été payés mensuellement à termes échus, alors que sous l'empire du bail initial ils étaient payés trimestriellement et d'avance ; qu'il ne résulte pas des procès-verbaux d'assemblée générale de la société bailleresse, ni des rapports de gestions de ladite société que celle-ci ait contesté ces nouvelles modalités de paiement, alors que celles-ci avaient été modifiées. Il résulte des pièces produites aux débats que l'association est restée dans les lieux, alors que les parties avaient signé une convention de résiliation du sous-bail les liant. La société INTER-HOTELS a appelé les loyers et redevances, tels que définis au sous-bail et à l'avenant du 6 mai 1999, qui ont régulièrement été payés par l'association. Les rapports de gestion de la société INTER-HOTELS des années 2003, 2005 et 2006 indiquent tous que la société « poursuit l'acquisition d'un bien par crédit-bail et la sous-location de ce bien à BJV », montrant ainsi que la société bailleresse, qui ne fait aucune allusion à une novation du sous-bail, considère qu'il se poursuit. Le fait que les modalités de paiement aient pu être modifiées postérieurement au 1er janvier 2003, point qui n'est d'ailleurs pas établi puisque l'association se contente de verser aux débats des factures relatives aux loyers et redevances pour les années 2009 et 2010, ne peut suffire à établir la volonté des parties de poursuivre leurs relations contractuelles sur le fondement d'un nouveau sous-bail verbal. Aucune conséquence ne peut davantage être tirée du fait que les parties n'aient pas cru devoir matérialiser par une convention leur accord quant à leur renonciation réciproque à la convention de résiliation ;