Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-23.771 du 04/10/2018,  partie 4



 1°) ALORS d'une part QUE la méconnaissance de la règle relative à la limitation dans le temps des mandats de vente confiés à un agent immobilier, qui ne tend qu'à réguler cette profession et à protéger sa clientèle, est sanctionnée par une nullité relative dont ne peut se prévaloir l'agent immobilier ; et que les mandataires ne peuvent se rendre adjudicataires des biens qu'ils sont chargés de vendre ; qu'en retenant, pour dire que la société Cogimmo n'avait commis aucune faute en se rendant adjudicataire du bien immobilier que M. X... l'avait chargée de vendre, qu'elle pouvait invoquer la nullité absolue de la clause de tacite reconduction convenue avec lui dans le mandat de sorte que celui-ci n'était plus en cours à la date d'adjudication, la cour d'appel a violé les articles 7 alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 1596 du code civil ;
 
 2°) ALORS d'autre part QUE la nullité relative est susceptible de renonciation ; qu'en retenant encore, pour dire que la société Cogimmo n'avait commis aucune faute en se rendant adjudicataire d'un bien immobilier que M. X... l'avait chargée de vendre, que par l'effet de la nullité de la clause de tacite reconduction convenue, ce mandat avait déjà pris fin à la date d'adjudication, et que la société Cogimmo ne pouvait être réputée avoir renoncé à cette nullité en continuant à publier des annonces au-delà du terme puisqu'il s'agissait d'une nullité absolue, la cour d'appel a violé les articles 7 alinéa 1er de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1338 du code civil dans sa rédaction applicable au litige et 1596 du même code ;
 
 3°) ET ALORS QUE, tenu d'une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant, l'agent immobilier doit notamment lui donner une information loyale sur la valeur du bien mis en vente ; qu'en l'espèce, M. X... reprochait à la société Cogimmo d'avoir failli à son obligation de conseil sur la valeur du bien qu'il l'avait chargée de vendre, proposé par elle au prix de 1 260 000 euros en 2007, puis au prix de 980 000 euros entre 2010 et 2012, et finalement acquis en 2013 par cette société, par voie d'adjudication, au prix de 570 000 euros et remis en vente par elle, en 2014, au prix de 720 000 euros ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité de la société Cogimmo, qu'un éventuel manquement à une obligation de conseil quant à la valeur du bien mis en vente ne pourrait être à l'origine d'un préjudice subi en 2013, au moment de l'adjudication du bien litigieux, soit plus de trois ans après l'expiration du second mandat prévoyant un prix de vente de 980 000 euros dès lors qu'elle ne pouvait raisonnablement supposer que ce bien ferait l'objet d'une procédure de saisie trois ans plus tard, quand par l'effet de la clause de tacite reconduction convenue entre les parties, ce second mandat avait poursuivi ses effets jusqu'à cette procédure d'adjudication, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ensemble les articles alinéa 1er de la loi du 2 janvier 1970 et 1338 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
 
 4°) ALORS QU'en retenant, pour écarter la responsabilité de la société Cogimmo, que le manquement à son obligation de conseil, s'il était établi, ne pourrait être à l'origine d'aucun préjudice pour M. X... dès lors que le prix de vente d'un bien immobilier est fixé d'un commun accord et qu'elle ne pouvait raisonnablement envisager l'ouverture d'une procédure de saisie à l'encontre de son client, mais sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Cogimmo lui avait délivré une information loyale sur la valeur de son bien et sur le risque qu'il ne puisse être vendu de gré à gré aux prix qu'elle proposait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
 
 5) ALORS QUE l'agent immobilier, même lié par un mandat non exclusif, est tenu de délivrer à son client une information loyale sur la valeur du bien qu'il met en vente ; qu'en l'espèce, M. X... reprochait à la société Cogimmo d'avoir failli à son obligation de conseil sur la valeur du bien qu'il l'avait chargée de vendre, proposé par elle au prix de 1 260 000 euros en 2007, puis au prix de 980 000 euros entre 2010 et 2012, et finalement acquis en 2013 par cette société, par voie d'adjudication, au prix de 570 000 euros puis remis en vente par elle, en 2014, au prix de 720 000 euros ; qu'en énonçant, pour écarter la responsabilité de la société Cogimmo, qu'elle n'était lié à M. X... que par un mandat de vente non exclusif, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
 
 6°) ALORS QUE les juges ne peuvent statuer par des motifs d'ordre général et abstrait ;