décision 16-18.414 du 15/06/2017,  partie 3



 - la décision du juge de l'expropriation d'Avignon du 31 août 2011 qui concerne les parcelles sises sur la commune de Vedene qui est une agglomération comparable située à 8 km de Bédarrides, cadastrées [...], [...], [...], 11p et 4p, en nature de vignes et prairies, en zone Nad, d'urbanisation à court terme à vocation principale d'habitat à proximité immédiate des réseaux dans une commune où les biens disponibles sont rares, au prix de 31,50 euros le mètre carré,
 - la vente du 11 mars 2011 des parcelles de terre en nature de landes, plantées d'oliviers sur la commune de Bédarrides zone 3AUe, zone d'urbanisation future non équipée, cadastrées section [...], [...] et [...] au prix de 32,93 euros le mètre carré ;
 que la moyenne de ces deux termes de comparaison donne un prix de 32,21 euros par mètre carré ; que les évaluations retenues par la Cour d'appel de Nîmes dans ses décisions définitives du 19 novembre 2012, reprises dans les conclusions de la société Citadis n'ont pas été contestées à l'audience ; que la Cour d'appel de Nîmes a fixé le prix du mètre carré de la parcelle cadastrée [...] (GFA Font de Micheles) d'une superficie de 1632 m2 et de la parcelle cadastrée [...] (Gonzales) d'une superficie de 2375m2 au prix de 18 euros le mètre carré et a fixé à la somme de 30 euros le mètre carré le prix des parcelles cadastrées [...] (Sabatier) d'une superficie de 3740m2, AP 101 (Durand) d'une superficie de 708m2, AP 93 (B... Léonard) d'une superficie de 2263m2 et AP 211 (B... Christian) d'une superficie de 1179m2 ; qu'il n'a pas été contesté que la valeur des parcelles [...] et [...] a été minorée à 18 euros/m2 du fait des caractéristiques particulières de ces 2 parcelles qui sont constituées de terrains en nature de bois de type garrigue, soit des espaces boisées classés ; qu'il peut donc être déduit de ces décisions que la Cour a retenu une valeur de base pour l'ensemble des parcelles concernées de 30 euros /m2 ; que les deux premiers éléments de référence (la décision du juge de l'expropriation d'Avignon du 31 août 2011 et la vente du 11 mars 2011) qui font apparaitre une moyenne de 32,21 euros /m2 concernent des terrains plats dont l'aménagement est de ce fait plus facile que celui des terrains constituant la ZAC des Garrigues qui sont situés dans une zone collinaire générant plus de contraintes pour la réalisation des travaux de viabilisation et par conséquent des coûts plus élevés ; que les nuisances sonores provenant de la ligne de chemin de fer et de l'autoroute A7 Paris Lyon Marseille, qui se situent à l'ouest de la ZAC, existent mais sont peu importantes ; que le fait qu'il n'existe à ce jour aucun axe de circulation traversant la ZAC ne peut être retenu comme un élément de moins-value ; que par conséquent il convient de retenir, eu égard aux deux éléments de moins-value (zone collinaire et légère nuisance sonore) le prix de 30 euros le mètre carré comme évaluation de base de la totalité des parcelles qui font partie de la ZAC ; que la parcelle [...] est entièrement exploitée en vigne, parfaitement entretenue, elle n'est reliée à la voie publique que par un chemin de terre des Casers auquel elle est reliée par un simple sentier piéton qui passe sur la parcelle [...], elle ne bénéficie donc d'aucun accès direct au lotissement ou à une voie publique, cet élément justifie une réduction de la valeur de base, la valeur de la parcelle sera donc fixée à la somme de 28 euros/m2, le jugement sera infirmé de ce chef ;
 
 1°- Alors qu'en appliquant à la moyenne de prix résultant des éléments de comparaison qu'elle avait retenus, une première moins-value pour fixer le prix de base de l'ensemble des parcelles concernées par l'opération en ce que la ZAC des Garrigues est située dans une zone collinaire générant plus de contraintes pour la réalisation des travaux de viabilisation et par conséquent des coûts plus élevés et en raison de nuisances sonores provenant de la ligne de chemin de fer et de l'autoroute A7 Paris Lyon Marseille, qui se situent à l'ouest de la ZAC, puis en appliquant une deuxième moins-value à ce prix déjà minoré, pour fixer le prix de la parcelle des consorts C... qui ne bénéficierait d'aucun accès direct au lotissement ou à une voie publique, sans préciser en quoi une telle évaluation largement minorée par rapport aux termes de comparaison retenus, prendrait néanmoins en considération la situation privilégiée de la parcelle expropriée qu'elle avait pourtant expressément reconnue, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15 du code de l'expropriation ;
 
 2°- Alors que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, que toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions du II du présent article, sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 11-1 ou, dans le cas visé à l'article L. 11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique ;