Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.037 du 12/12/2019,  partie 3


qu'en affirmant que le raccordement des locaux édifiés sur la parcelle des consorts W... / I... au réseau d'assainissement de l'hôtel caractérisait une violation des règles d'hygiène sans préciser quelles étaient les règles d'hygiène qui auraient été violées ni en quoi le raccordement litigieux leur était contraire, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision et partant, violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 4°) Alors que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même ; que ne peut constituer un tel motif le fait d'un tiers ; qu'en jugeant que la construction d'un escalier, quand bien-même se trouverait-il sur un mur appartenant à la SCI Campagne Marie Judith, était constitutive d'une infraction au bail commercial du 30 mars 2000 suffisamment grave pour valider le congés portant refus de renouvellement par la société Cartarana et priver la société A Trama du droit à une indemnité d'éviction quand il devait se déduire de la circonstance selon laquelle l'emprise de l'escalier litigieux se trouvait sur la parcelle de la SCI Campagne Marie Judith, tiers au contrat, que le fait reproché n'était pas le fait de la société A Trama, la cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ;
 
 5°) Alors que la réalisation de travaux sur le bien d'un tiers ne peut constituer de la part du preneur une infraction à un bail commercial ; qu'en jugeant que la construction d'un escalier dans un mur appartenant à la SCI Campagne Marie Judith était constitutive d'une infraction au bail commercial du 30 mars 2000, cependant que la construction d'un tel escalier ne portait pas sur le bien donné à bail mais sur celui d'un tiers, la cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ;
 
 6°) Alors que seules les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par la possession ; que les servitudes discontinues ne peuvent s'établir que par des titres ; qu'en jugeant que la création d'une voie de circulation entre deux fonds est susceptible d'être créatrice d'un droit réel, quand une telle voie de circulation, qui ne peut être l'assiette que d'un droit de passage, servitude discontinue ne pouvant s'établir que par un titre, n'est pas susceptible d'être à elle seule créatrice d'un tel droit, la cour d'appel a violé l'article 691 du code civil ;
 
 7°) Alors que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits commis au cours du bail dont le renouvellement est refusé ; qu'un fait antérieur à la signature dudit bail ne peut constituer un tel motif ; qu'en l'espèce, la société A Trama soutenait (conclusions d'appel société A Trama, pp. 22 et 23), ce qui n'était pas contesté, que l'escalier litigieux avait été construit en 1994 ; qu'en jugeant que la construction d'un escalier établissant une voie de circulation entre les lieux loués et une parcelle appartenant à un tiers était constitutive d'une infraction au bail commercial du 30 mars 2000, cependant qu'il était établi que la construction de cet escalier était antérieure à la conclusion dudit bail, la cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ;
 
 8°) Alors que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement le fait dont il avait connaissance au moment de la conclusion du bail ; qu'en l'espèce, la société A Trama soutenait (conclusions d'appel société A Trama, pp. 22 et 23) que l'escalier litigieux avait été construit en 1994 et que la SCI Cartarana était parfaitement informée de cette construction, la gérante et les associés de la SCI Cartarana ayant été également gérante et associés de la société A Trama et leur domicile étant situé au voisinage immédiat de la parcelle donnée à bail ; qu'en jugeant que la construction d'un escalier établissant une voie de circulation entre les lieux loués et une parcelle appartenant à un tiers était constitutive d'une infraction au bail commercial suffisamment grave pour valider le congé portant refus de renouvellement par la société Cartarana et priver la société A Trama du droit à une indemnité d'éviction, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI Cartarana n'avait pas connaissance de l'existence de l'escalier litigieux lors de la conclusion du bail du 30 mars 2000, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement en date du 9 juillet 2012 du tribunal de grande instance d'Ajaccio et d'avoir condamné la SARL A Trama au paiement d'une indemnité d'occupation, au titre de son maintien dans les lieux, du 1er juillet 2009 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés à la SCI Cartarana, d'un montant annuel hors taxe de 84.282 euros, avec indexation le 1er juillet de chaque année, sur l'évolution de l'indice des loyers commerciaux paru au 3ème trimestre de l'année considérée ;