Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.333 du 05/11/2020,  partie 3


cependant ne peuvent être retenues que les mutations effectives et non simplement des propositions d'achat, et encore moins de simples lettres d'intention. 2° par la SABEV 94 : - arrêt de la cour de appel de Paris du 10 novembre 2016, un terrain nu situé [...] , indemnité principale de 152 m² X 773 euros X 0,6 (abattement pour occupation commerciale) 66 850 euros. Monsieur M... expert judiciaire conteste cette référence en indiquant que la superficie globale du terrain n'est pas comparable par sa taille et que la valeur d'une indemnité fixée par voie judiciaire ne correspond pas à un prix de ventes amiables et qu'il s'agit d'un prix de vente forcée. Cette référence sera écartée pour un autre motif puisque le zonage est différent, s'agissant de la zone UB, différente de la zone du bien exproprié UAb, - vente du 7 novembre 2013 entre la commune de Villejuif et SADEV 94, un terrain à bâtir situé [...] 2588 m², prix de 500 000 euros, soit 314.euros/m², en valeur libre. Ce terme s'insère dans un marché captif, est ancien et est manifestement déconnecté du prix de marché, puisque la SADEV 94 retient une valeur de 773 euros/m² ; il sera donc écarté, -acte d'adhésion quittance du 8 avril 2014 relatif à un jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 11 juillet 2013, un terrain à bâtir de 675 m2 situés [...] , zone UP, indemnité principale de 405 000 euros, soit 609 euros/m². Cette référence se situe dans un zonage différent UP, et non UA, et dans une autre commune que Villejuif, étant non comparable, elle sera écartée. 3° par le Commissaire de gouvernement : A- mutations de terrain, libre d'occupation, sur la commune de Villejuif : -7 novembre 2013, [...] , 1588 m², 500 000 euros, 314,86 euros, zone UAB ; référence déjà écartée, -3 avril 2014, [...] , 564 m², 451 200 euros, 800 euros du m², zone UAb. Monsieur M... expert judiciaire indique que cette parcelle non constructible ne peut donc servir de terme de référence. Cependant cette référence correspond à une mutation de terrain, libre d'occupation, sur la commune de Villejuif, dans le même zonage UAb et sera donc retenue, -30 mars 2015, [...] , 126 m², 76860 euros, 610 euros le m², zone UA. L'expert Monsieur M... indique que cette parcelle n'est pas un terrain à bâtir, qu'elle ne pourrait être édifiée sans empêcher l'accès au bâtiments existant. Si la superficie est différente étant de 126 m2, s'agissant de la mutation d'un terrain libre d'occupation, sur la commune de Villejuif, dans le même zonage que le bien exproprié UA, cette référence comparable sera retenue, -7 décembre 2015, [...] , 193 m², 140 OOO euros, 725,39 euros du m², zone UB. L'expert Monsieur M... indique à juste titre que le zonage est différent étant UB; cette référence non comparable sera donc écartée. B- arrêt de la cour d'appel de Paris du 10 novembre 2016, valeur du terrain nu et libre de 773 euros/m2. Cette référence a déjà été écartée. Les références retenues sont donc : 500 euros + 800 euros + 610 euros = 1910 euros / 3 = 637 euros. La SADEV 94 propose la base de 733 euros du m². Le Commissaire du gouvernement indique que la valeur unitaire de 950 euros du m² retenue par le premier juge au regard de la qualité particulière du terrain en cause et de l'évolution du marché depuis 2014 est excessive et il demande de retenir une valeur de 800 euros du m² correspondant à la valeur haute. La valeur la plus haute retenue par la cour concerne celle de 800 euros du Commissaire du gouvernement [...] , qui est le terme le plus pertinent de par sa superficie par rapport au bien exproprié; en outre il convient de tenir compte également de l'ancienneté des termes de comparaison retenus, et notamment du terme le plus pertinent, qui est du 3 avril 2014, alors que l'évaluation doit se faire à la date du 7 sur 17 jugement soit le 11 décembre 2017. En outre il convient de retenir les éléments de plus-value suivants : - Monsieur M... expert judiciaire, précise que le bien exproprié se trouve à moins de 50 m de la station de métro Villejuif-Louis Aragon, à proximité du centre-ville (800 m environ de la mairie), ce qui lui confère une situation favorable, ce qui n'est pas contesté, - la qualité particulière du terrain en forme de triangle homogène, donnant à la fois sur une [...] , et sur une rue plus calme. Au vu de ces éléments de plus-value importants et de l'évolution du marché depuis 2014 et 2015, années des références retenues, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu une valeur de 950 euros du m². 2° sur les surfaces, les parties s'accordent comme en première instance sur la surface du terrain fixé à 909 m3. 3° sur la fixation de la valeur unitaire, les Consorts C... indiquent que l'expertise, réalisée par Monsieur M... pouvant être contestée comme non contradictoire, ils sont disposés à ce qu'une expertise judiciaire soit diligentée pour établir définitivement la valeur de leur bien immobilier.