cour d'appel de Pau
1ère Chambre,  décision 16-25.767 du 18/01/2018,  partie 6


Faute de possibilité de reconstruction, le préjudice réparé en valeur vénale est exclusif, sous peine de double indemnisation d'un même dommage, de tout préjudice de perte de loyer » ;
 
 1°) ALORS QUE la présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire en cas d'incendie suppose une occupation effective des lieux par le preneur ; qu'elle cesse en revanche lorsque le locataire, avec l'accord du bailleur, a cessé d'occuper les locaux donnés à bail ; qu'en l'espèce, l'association AGES.HELIO faisait valoir (ses conclusions d'appel, not. p. 13 à 15 ; p. 23) qu'à compter de l'année 1996, avec l'accord de son bailleur la SA INSTITUT HELIO MARIN, elle avait cessé l'exploitation de la chapelle et de l'aumônerie en raison de l'état de délabrement de ces dépendances ; qu'elle soulignait que les locaux effectivement exploités avaient été clôturés en 1996 (p. 15) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas de ces éléments que l'association avait cessé toute occupation de l'aumônerie et de la chapelle à compter de l'année 1996, de sorte que la présomption de responsabilité en cas d'incendie ne pouvait concerner ces locaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1733 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE le locataire est présumé responsable de l'incendie survenu dans les lieux loués, à moins qu'il ne prouve que le sinistre est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; que constitue un cas de force majeure exonératoire l'incendie causé par des tiers s'étant introduits dans les lieux à l'insu et contre le gré du locataire ; qu'en l'espèce, il est constant et résulte des constatations de l'arrêt attaqué (not. p. 9) que l'incendie survenu le 8 octobre 2001 dans l'aumônerie avait été causé par des squatteurs s'étant introduit par effraction dans les locaux ; qu'en jugeant que ces circonstances ne suffisaient pas à caractériser un cas de force majeure exonératoire pour le preneur, la cour d'appel a violé l'article 1733 du code civil ;
 
 3°) ALORS, A TOUT LE MOINS, QUE constitue un cas de force majeure l'incendie criminel causé par des tiers dès lors que sa commission a été facilitée par l'absence de mise en oeuvre par le bailleur des travaux de sécurisation et de mise en conformité de l'immeuble ; qu'en l'espèce, l'association AGES.HELIO faisait valoir qu'en dépit des multiples demandes en ce sens qu'elle lui avait faites, son bailleur la société INSTITUT HELIO MARIN n'avait jamais mis en oeuvre les travaux de sécurisation et de mise aux normes de l'aumônerie qui lui incombaient légalement (ses conclusions d'appel, not. p. 13-15 ; p. 17) ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée par les écritures d'appel de l'association AGES.HELIO, si l'intrusion des squatteurs dans les locaux n'avait pas été causée par leur état de délabrement, consécutif à la carence de la société INSTITUT HELIO MARIN à réaliser les travaux dont elle avait la charge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1733 du code civil ;
 
 4°) ALORS QUE les juges du fond doivent examiner, fût-ce de manière sommaire, les éléments de preuve produits par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, l'association AGES.HELIO produisait de nombreux courriers échangés avec son bailleur ainsi qu'avec l'administration démontrant que la société INSTITUT HELIO MARIN n'avait pas effectué les travaux de raccordement de l'immeuble aux réseaux publics (ses conclusions d'appel, p. 17), pas plus que les travaux de mise en conformité et de sécurisation de l'immeuble, en dépit des multiples demandes qui lui avaient été faites (Ibid., p. 13-15) ; qu'en s'abstenant d'examiner les pièces versées aux débats par l'association AGES.HELIO pour démontrer la carence fautive de son bailleur (en particulier les pièces n° 25 à 32 ; n° 81 à 87), la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 5°) ALORS QUE la restitution du dépôt de garantie par le bailleur à la suite de l'établissement de l'état des lieux de sortie exonère le preneur de toute responsabilité au titre des réparations locatives ; qu'en l'espèce, l'association AGES.HELIO faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 18 ; p. 33) que la société INSTITUT HELIO MARIN avait fait dresser par huissier un constat d'état des lieux de sortie lors du départ de l'association le 30 octobre 2007, et que les comptes entre les parties avaient été soldés le 31 décembre 2007 ; qu'en s'abstenant de rechercher si cette circonstance ne permettait pas d'exclure toute responsabilité de l'association à raison de l'état du bien loué, dès lors qu'il avait été restitué sans doléances du bailleur en octobre 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1731 et 1733 du code civil ;
 
 6°) ALORS ENCORE QUE seul est indemnisable le préjudice en lien de causalité avec le fait dommageable ;