décision 16-17.140 du 19/10/2017,  partie 3



 En revanche, le preneur réclame à juste titre l'indemnisation de la rupture brutale de la poursuite du bail fondée sur la faute du bailleur.
 La CRCAM réclame à ce titre un montant de 200 000 e.
 Le jugement déféré a écarté par un motif pertinent la demande aujourd'hui renouvelée en appel de paiement d'une somme de 260 756,12 € au titre de travaux effectués d'aménagement des locaux, en retenant que le bail précise que le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger de réfection ou travaux quelconques même rendus nécessaires pour l'adaptation à l'activité ou tout autre cause, et que les travaux d'amélioration ne donneront lieu à aucune indemnisation.
 Cependant, la perte du bénéfice de l'usage des locaux dans lesquels ont été effectués ces aménagements, dont le prix n'est pas contesté, constitue nécessairement un élément d'appréciation du préjudice imputable à la rupture brutale du bail par la faute du bailleur.
 Même si le preneur ne fournit pas d'éléments justificatifs d'un préjudice économique propre à la poursuite de l'exploitation de la clientèle de son activité bancaire dans les agences avoisinantes de la caisse de crédit agricole, la perte brutale du bénéfice de l'aménagement des locaux objets du bail, ajoutée à un préjudice découlant nécessairement de la délocalisation des services de cette agence, fonde suffisamment une indemnisation à hauteur de 200 000 € » ;
 
 ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT CONFIRMÉ QU' « En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
 4° D'assurer également en permanence la qualité des plantations.
 L'article 1741 du même code prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
 En l'espèce, la CRCAM fait valoir que la SCI X..., bailleresse, a très gravement manqué à ses obligations de jouissance paisible des locaux donnés à bail puisque c'est elle-même qui a détruit la chose louée.
 Elle lui fait également grief de ne pas avoir porté à la connaissance de la preneuse l'arrêt de la cour d'appel, de ne pas avoir délivré congé ni initié d'action en résiliation, de n'avoir proposé aucun locaux de remplacement, de n'avoir rien entrepris les travaux de démolition que 3 ans plus tard, sans aucune demande préalable de restitution des lieux.
 Il est constant que la perte de la chose louée est consécutive à l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 4 février 2006 ayant ordonné sous astreinte la démolition d'une partie de l'immeuble appartenant à la SCI X... et abritant les locaux donnés à bail à la CRCAM.
 La SCI X... n'est pas fondée à soutenir qu'elle n'aurait commis aucune faute dès lors qu'elle n'a fait que se conformer une décision définitive, au demeurant opposable à sa locataire qui n'a pas formé tierce opposition
 En effet, cette décision de justice ne peut être assimilée à un cas fortuit ou de force majeure. Si la cour a ordonné la démolition, c'est bien parce que l'immeuble appartenant à la SCI X... avait causé un trouble anormal de voisinage. L'arrêt condamne d'ailleurs la SCI réparer l'intégralité des dommages subis par les voisins.
 La démolition n'est donc pas la résultante d'un cas fortuit ou de force majeure indépendant de la volonté du bailleur, mais bien de la reconnaissance d'un trouble anormal de voisinage dont ce dernier a été reconnu responsable.
 Il en résulte que la SCI X... ne peut se
 
 prévaloir de la clause insérée en page du contrat de bail au paragraphe "destruction des locaux loués", laquelle ne fait référence qu'aux cas de destruction pour cause de vétusté désordre, servitude administrative faits de guerre, guerre civile émeutes ou cas fortuit, ou toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur.
 Concernant les manquements imputés au bailleur, il doit être relevé que la SCI X... a interjeté appel de
 
 la décision de première instance sans en informer sa locataire ; qu'elle n'a communiqué l'arrêt rendu par la cour d'appel que par courrier du janvier 2009, soit près de trois ans après que la décision a été rendue ; qu'entre-temps, le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte provisoire ; qu'entre le 14 février 2006 (arrêt de la cour d'appel) et le 11 décembre 2008, la SCI ne justifie pas avoir informé sa locataire de l'obligation de démolir les locaux loués, ni avoir donné congé, ni avoir proposé la résiliation du bail, ni envisagé de solution de relogement sérieuse.