Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.184 du 19/12/2019,  partie 9


qu'il sera relevé à toutefois sur ce point que Mme F... fait valoir qu'ancienne salariée des Houillères du Midi elle a bénéficié, lors de la vente des maisons d'ouvrier subséquentes à l'arrêt de l'exploitation, d'un abattement qui était consenti à titre de politique sociale en fonction de l'ancienneté des acquéreurs dans l'entreprise et d'une modération de prix liée à la présence d'anciens mineurs ou de leur famille dans les maisons mises en vente, avec obligation pour les acquéreurs de conserver les baux consentis à des loyers modiques, la vie durant des locataires, ce qui suffit à rendre compte de la plus-value réalise plus de 16 ans plus tard ; que le vice caché sera en tout état de cause retenu du chef de l'absence de mention de la clause d'information des risques miniers ;
 
 AUX MOTIFS ensuite QUE l'expert judiciaire invoque un coût de 7.000 € sur 10 ans correspondant à la mise en place d'un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment, lequel, en lien direct avec le vice caché, sera retenu à la charge de la venderesse ; que le coût estimé par l'expert judiciaire de 6.500 € HT pour une étude géothermique et de 3.500 € HT pour une étude béton armé n'est envisagé que dans l'hypothèse de l'observation d'un mouvement structurel, auquel cas ces études devraient être mises en oeuvre immédiatement ; que cependant, aucun mouvement de cette sorte n'ayant été constaté par l'expert, le préjudice résultant de l'engagement de tels coûts est pour l'heure purement hypothétique, de sorte que les époux O... seront déboutés de ce chef demande ; qu'en revanche, les éléments de l'espèce caractérisent à suffisance l'existence d'un préjudice lié à l'inquiétude nécessairement nourrie par les acquéreurs pour l'avenir, qu'ils dénomment préjudice de vigilance accrue et qui caractérise en fait un préjudice moral, lequel sera justement réparé par l'allocation de la somme de 8.000 € ; que les époux O... qui n'agissent pas en annulation ou résolution de la vente ne peuvent sérieusement invoquer une perte de valeur vénale égale au prix d'acquisition tout en conservant la maison qu'ils habitent, cependant que l'expert judiciaire a constaté qu'ils vivaient dans les lieux sans subir pour l'heure de préjudice de jouissance lié à l'éventualité, non advenue près d'un demi-siècle plus tard, d'un risque de ruine totale ; qu'ils invoquent subsidiairement une moins-value de 41.000 € sur la foi d'une estimation réalisée à leur demande par M. V..., hors la présence des autres parties ; que cette estimation n'est pas, en elle-même, pertinente, M. V... ayant en réalité établi un audit de l'immeuble sans aucune considération prise du risque minier, seul fondement des demandes des époux O..., évoquant en revanche, comme l'a relevé l'expert judiciaire, un risque d'inondation sans lien avec le présent litige et le fondement des demandes ; que la perte de valeur vénale en lien direct avec l'absence d'information sur la situation du fonds vendu, jadis exploité à des fins minières, seul fondement des demandes, sera évaluée, compte tenu de l'ensemble des circonstances de l'espèce, au premier titre desquelles figurent l'absence de tout sinistre dans la commune lié à cette activité depuis 1975 et l'état de la maison manifestement spacieuse, agréable et continûment occupé depuis lors, à la somme de 20.000 € ; que les époux O... sont donc en définitive fondés à réclamer à Mme F... les sommes suivantes : 7.000 € pour la mise en place d'un contrôle visuel semestriel par un technicien du bâtiment, 8.000 € en réparation du préjudice moral de vigilance et 20.000 € en réparation de la perte de valeur vénale ;
 
 AUX MOTIFS enfin QU'il appartenait au notaire, rédacteur de l'acte, qui connaissait nécessairement l'origine de propriété du bien vendu, de s'assurer du respect des dispositions de l'article L. 154-2 du code minier nouveau et de reproduire dans l'acte de vente F.../O... les clauses figurant sur le titre de la venderesse, dont l'une précisait explicitement au visa de l'article 16 de la loi du 16 juillet 1994, alors codifié sous le numéro 75-2 du code minier, qu'elle devait être obligatoirement reproduite dans tous les contrats successifs ; que sa faute est d'autant plus caractérisée que la mention des clauses des dégâts miniers font l'objet d'une inscription aux hypothèques et sont mentionnées sur la fiche hypothécaire du bien immobilier vendu aux époux O... ; que le notaire ne saurait s'exonérer de sa faute au motif que l'acte comporte certaines stipulations relatives aux risques naturels, puisque le risque minier n'est pas un risque naturel mais résulte du fait industriel de l'homme et qu'il fait précisément l'objet de dispositions légales spécifiques relatives à l'information des acquéreurs, lesquelles ont été en l'espèce méconnues ; que cette faute est en lien direct avec les chefs de préjudice retenus relatifs au coût des mesures de surveillance à entreprendre, au préjudice moral de vigilance et à la perte de valeur vénale du bien vendu, lequel est invoqué par les acquéreurs contre leur vendeur à titre de dommages-intérêts et non pas à titre de réduction de prix ; que la société de notaires sera en conséquence condamnée in solidum avec Mme F... à payer les sommes retenues aux époux O... ;