Tribunal d'instance de Bordeaux, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-13.640 du 10/03/2021,  partie 2


qu'au vue de l'ensemble de ces éléments, il y avait lieu de débouter monsieur E... de sa demande (jugement, pp. 3 à 4) ;
 
 ALORS, EN PREMIER LIEU, QU'est un consommateur toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ; qu'en conséquence, la qualité de consommateur s'apprécie au regard de la nature de l'activité exercée par la personne physique au moment où elle conclut un contrat avec un professionnel ; qu'en déniant la qualité de consommateur à monsieur E... lors de la conclusion par ce dernier, le 3 novembre 2016, d'un contrat de mandat de vente d'un bien immeuble avec la société Bourse de l'immobilier, professionnel de l'immobilier, par la considération inopérante et erronée que monsieur E... aurait, par le passé, exercé une activité en lien avec l'immobilier, le tribunal d'instance a violé l'article préliminaire du code de la consommation ;
 
 ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE le professionnel de l'immobilier, qui est légalement tenu d'une obligation particulière d'information et de conseil, doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'en retenant, pour débouter monsieur E... de sa demande en réparation pour manquement de l'agent immobilier à son obligation d'information et de conseil, qu'il n'était « nullement établi » (jugement, p. 3, § 16) que ledit agent immobilier aurait failli à son devoir d'information et de conseil, cependant qu'il ne devait pas être établi une défaillance de l'agent immobilier, mais au contraire, être établi par l'agent immobilier lui-même qu'il s'était correctement acquitté de son obligation d'information et de conseil, le tribunal d'instance, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1353 du code civil ;
 
 ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE l'agent immobilier, professionnel, qui rédige un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique des clauses dudit acte ; qu'en l'espèce le tribunal d'instance avait constaté que l'efficacité de la clause de « garantie d'annulation du compromis » insérée dans le contrat conclu avec monsieur E... et rédigée par l'agent immobilier était subordonnée à la conclusion d'un mandat semiexclusif et d'une convention d'annulation amiable, ce dont il résultait qu'il incombait à l'agent immobilier, au titre de son obligation d'information et de conseil, d'attirer l'attention de monsieur E... sur ce point et de lui proposer la conclusion de tels actes ; qu'en se bornant néanmoins à retenir, pour juger que la responsabilité de l'agence immobilière n'était pas engagée, que monsieur E... n'avait conclu ni mandat semi-exclusif, ni convention d'annulation amiable, sans rechercher, ainsi qu'il y était invité (concl. M. E..., p. 3, §§ 10 et 11), si l'agence immobilière avait attiré l'attention de monsieur E... sur cette nécessité et proposé la conclusion de tels actes nécessaires à l'efficacité juridique de la « garantie d'annulation du compromis », le tribunal d'instance a privé sa décision de base légale au regard des articles L.111-1 du code de la consommation et 1991 du code civil ;
 
 ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE l'agent immobilier n'est pas déchargé de son obligation d'information et de conseil à l'égard de son cocontractant par les compétences personnelles de celui-ci ; qu'en excluant cependant que la responsabilité de l'agence immobilière puisse être engagée pour manquement par cette dernière à ses obligations d'information et de conseil, par la considération inopérante que monsieur E... aurait été « très informé des questions de vente immobilière » (jugement, p. 3, § 14), le tribunal d'instance a violé les articles L.111-1 du code de la consommation et 1991 du code civil ;
 
 ALORS, EN CINQUIEME LIEU, QUE les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; qu'en l'état, dans un contrat, d'une condition suspensive dont la réalisation dépend partiellement de la volonté du débiteur de l'obligation, celui-ci doit, de bonne foi, tout mettre en oeuvre pour permettre la réalisation de ladite condition ; qu'en l'espèce, le tribunal d'instance avait constaté que le contrat conclu par l'agence immobilière avec monsieur E... comportait une clause rendant l'agence immobilière débitrice d'une somme d'argent en cas de rétractation d'un acquéreur, dont l'efficacité était notamment subordonnée à la réalisation d'une condition tenant à la conclusion par l'agence immobilière d'un mandat semi-exclusif avec monsieur E... ; qu'il en résultait qu'en exécution de son obligation de bonne foi, l'agence immobilière avait le devoir de proposer à monsieur E... la conclusion d'un tel contrat pour permettre la réalisation de la condition ; qu'en se bornant cependant, pour débouter monsieur E... de sa demande en réparation de son préjudice, à retenir que les conditions nécessaires à la mise en oeuvre de ladite clause n'étaient pas réalisées, sans rechercher, ainsi qu'il lui en avait été fait la demande (conclusions de monsieur E..., p. 5), si l'agence immobilière débitrice de l'obligation de paiement, en exécution de son devoir de bonne foi, avait proposé à monsieur E... la conclusion d'un tel contrat, le tribunal d'instance a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1104 du code civil.