décision 16-22.053 du 23/11/2017,  partie 2



 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Avenir 99, demanderesse au pourvoi principal,
 
 IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE, confirmatif du jugement du Tribunal de grande instance de NANCY en ce qu'il avait dit que la société SOGILOR avait commis des fautes dans l'accomplissement de sa mission de syndic de copropriété et engagé sa responsabilité à l'encontre de la SCI AVENIR 99, D'AVOIR infirmé ce jugement sur le montant des dommages intérêts dus en réparation du préjudice subi et condamné la société SOGILOR, in solidum avec son assureur, la société ALLIANZ IARD, au seul paiement de la somme de 179.457,30 € ;
 
 AUX MOTIFS QUE «   S'agissant de l'assiette de calcul de cette perte de chance qui correspond à un pourcentage du préjudice total, les deux rapports d'expertise versés aux débats aboutissent à la conclusion que le montant des dommages subis par la société Avenir 99 à la suite de l'incendie du 20 août 2007 s'élève aux sommes suivantes : - parties communes: 315.813 €, - parties privatives mitoyennes: 24.947 €, - parties privatives : 257.431 €. Total : 598.191 € hors taxes. Alors que ces sommes correspondent à une indemnisation tenant compte de la vétusté, la société Avenir 99 soutient qu'il y a lieu de prendre pour assiette de calcul la somme de 843.862 € correspondant à une réparation en valeur à neuf. Toutefois, il résulte du courrier adressé, le 2 avril 2007, à la société Sogilor, par M. Y..., agent de la société Axa assurances, que celle-ci avait refusé d'assurer la copropriété contre le risque d'incendie, et il ajoutait qu'après s'être déplacé pour visiter les lieux, il n'avait pas réussi, en sa qualité de courtier, à placer le risque auprès d'un autre assureur, compte tenu des antécédents et des activités des occupants. En définitive, il doutait fortement qu'il fût possible, en l'état de la conjoncture, de trouver un assureur. En fonction de ces éléments, la chance de trouver un assureur qui accepte de couvrir le risque ne peut être évaluée à plus de 30 %, et celle de garantir le risque en valeur à neuf doit être considérée comme nulle en raison du montant des primes qu'une telle garantie devait supposer. La société Avenir 99 soutient également qu'elle est en droit d'être indemnisée pour la perte des aménagements et embellissement que la société Colisprint avait réalisés dans les locaux qu'elle prenait à bail, et se réclame en ce sens du contrat de bail selon lequel ces aménagements et embellissements devaient devenir sa propriété au terme de la location ; qu'en vertu de l'article 1722 du code civil, le bail s'est trouvé résilié de plein droit du fait de la destruction des lieux loués. Sur ce point, la partie appelante se réclame à bon droit de l'arrêt du 20 juin 2011 par lequel la cour d'appel de Nancy a condamné la société Axa France lard à payer à la société Colisprint la somme de 76.925 € en garantie des aménagements et des embellissements par elle effectués. En effet, un même préjudice ne pouvant être réparé deux fois, serait-ce au profit de deux personnes différentes, il n'y a pas lieu d'intégrer cette somme dans l'assiette de calcul du préjudice subi par la société Avenir 99. Celle-ci soutient encore que dans l'assiette de calcul de son préjudice, il doit être intégré la perte de loyers qu'elle a subie, et qui aurait été prise en charge par l'assureur si la société Sogilor avait satisfait à ses obligations. Cependant, le risque de perte de loyers est propre non pas à la copropriété, mais au copropriétaire bailleur auquel il appartient de s'assurer, le cas échéant contre ce risque. Il n'y a donc pas lieu d'intégrer dans l'assiette de calcul du préjudice de la société Avenir 99 une quelconque perte de loyers. En conséquence, le préjudice résultant pour la société Avenir 99 de la perte de chance de voir assurer l'immeuble dont elle était copropriétaire sera évalué à la somme de 598.191 € hors taxes x 30 % = 179.457,30 €, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1153 -1 du code civil, et à laquelle s'ajoutera le montant de la TVA au taux en vigueur au jour du paiement ; le jugement sera infirmé en ce sens, mais confirmé en ce qu'il a dit que dans les rapports entre la société Sogilor et son assureur de responsabilité, la société Allianz, une somme de 15.245 € devait rester à la charge de l'assurée en vertu de franchise prévue au contrat d'assurance.