Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-22.754 du 20/12/2018,  partie 7



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, rectifié par l'arrêt du 9 octobre 2017, d'AVOIR condamné la SCI Florimures à payer à l'EURL Zezena la somme de 400 000 € en réparation du préjudice consécutif à l'impossibilité de poursuivre l'activité de restauration depuis le 14 janvier 2016 et d'AVOIR condamné M. X... à garantir la SCI Florimures de la moitié des frais d'indemnisation du préjudice de la Sarl Zezena et à lui payer à ce titre la somme de 200 000 €,
 
 AUX MOTIFS QUE l'installation de cette gaine d'évacuation par M. X... n'est pas contestée ; qu'en lecture de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, extrait du 9 septembre 2009, et des actes versés aux débats, M. X... a pris à bail, le 23 septembre 1982, des locaux situés [...] qui ont été agrandis suite à l'acquisition d'un fonds de commerce [...] , le 31 octobre 1988, sous l'enseigne "Pampi Sports" (vente d'articles de sport et vêtements de loisirs) ; que M. X... a ensuite relié les 2 sites et en 1996, l'activité a été étendue à de la petite restauration par la création d'un coffee shop au [...] ; que l'enseigne Pampi Sports est devenue "Le Spot" ; que c'est par une exacte appréciation des faits de l'espèce, que le premier juge a considéré, que le courrier du 21 mai 1995 par lequel les copropriétaires Y... – Z... autorisaient Pampi Sports, leur locataire (M. X...) à surélever la cheminée partant du rez-de-chaussée du local [...] et n'autorisait rien d'autre que la surélévation de la cheminée et donc en aucun cas, la création d'un conduit entre les 2 immeubles du [...] ; qu'il n'est justifié d'aucune autorisation sollicitée par M. X... auprès de son autre bailleur, pour le fonds situé [...] , dont la SCI Florimures avait acquis les murs le 15 décembre 1994 ; que ce conduit, est décrit par l'expert judiciaire comme étant en tôle à spirales, encloisonné en plaques de plâtre ; qu'il n'est pas visible de l'extérieur du [...] et était dissimulé dans le double plafond du magasin ; qu'il a été réalisé en perçant le mur mitoyen séparant les deux immeubles pour sortir finalement dans la surélévation de la cheminée de ventilation du [...] ; que le 28 octobre 2011, l'expert avait constaté les coulures de graisse sous le conduit horizontal de fumées dans l'arrière-boutique du magasin du [...] , découvertes depuis 4 ou 5 mois ; qu'il en a déduit un défaut d'étanchéité du conduit susceptible de présenter des risques matériels et un danger pour les occupants ; que le diagnostic de sécurité incendie qui a été effectué le 21 novembre 2011 a mis en évidence une impossibilité partielle d'entretien faute d'accès, constituant une non-conformité, et un défaut d'isolement coupe-feu dans tout le parcours horizontal sous la dalle en béton, constituant une 2ème non-conformité en matière de sécurité incendie ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments : - que M. X... n'a jamais sollicité d'autorisation de ses bailleurs les consorts Y..., et la SCI Florimures pour relier les 2 immeubles en posant le conduit devant servir à évacuer les fumées provenant du local [...] , créant ainsi, sans aucune autorisation, une servitude entre les 2 immeubles dont le mur mitoyen a été percé, - qu'il n'est justifié d'aucune autorisation administrative accordée à M. X..., propriétaire du fonds [...] , pour installer un conduit de fumées reliant ses fonds, conformément aux règles de sécurité incendie ; qu'en conséquence, M. X... : - n'a pas respecté ses obligations contractuelles, à l'encontre de la SCI Florimures, en créant dans les locaux du [...] , un conduit d'évacuation de fumées sans aucune autorisation de son bailleur alors qu'il réalisait une transformation importante et durable du local, en violation de ses obligations de locataire, - a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle en créant une servitude entre les 2 immeubles, [...] , sans aucune autorisation des propriétaires et des copropriétaires concernés dont il est résulté un préjudice (nécessité d'engager une procédure judiciaire pour qu'il soit remédié à ce désordre), - a installé ce conduit en partie dans son fonds de commerce sans s'assurer de la conformité de son installation notamment au regard des règles de sécurité incendie,
 
 ET QUE M. X... a cédé le 31 mai 2000, son droit au bail [...] à usage de restauration à la Sarl Denena ; que le 30 mai 2007, suivant acte reçu par Me H..., la Sarl Denena a cédé à la Sarl Zezena son fonds de commerce qu'elle exploitait [...] , y compris son droit au bail de restauration pizzas plats à emporter, sous l'enseigne Don Camillo, au prix de 300 000 € soit 275 000 € pour les éléments incorporels et 25 000 € pour le matériel ; que la SCI Florimures en sa qualité de propriétaire des locaux est intervenue à l'acte ; que dans l'acte de cession, il est expressément stipulé en page 9 : charges et conditions : « Le cessionnaire prendra le fonds avec tous les éléments corporels et incorporels en dépendant dans l'état où le tout se trouve actuellement sans recours contre le cédant pour quelque cause que ce soit » ;