cour d'appel de Rennes
1ère Chambre,  décision 16-22.417 du 12/10/2017,  partie 2



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix-sept.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Omnium de constructions développements locations,
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré nulle et de nul effet la promesse synallagmatique de vente signée le 5 décembre 2005 entre M. Francis X... et la société OCDL portant sur des parcelles situées à [...] et cadastrées [...] , [...] , [...] , [...] , [...] , [...] et [...] pour une surface totale de 3 ha 14 ca et 55 a, et d'AVOIR en conséquence condamné la société OCDL à payer à M. Francis X... à titre de dommages et intérêts la somme de 340 000 euros réparant l'immobilisation du bien, celle de 10 000 euros réparant son préjudice moral, et celle de 61 397,26 euros représentant les intérêts dus à la date du 28 février 2015 outre les intérêts postérieurs ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur les conditions de la vente : la promesse synallagmatique contient une clause de détermination du prix rédigée comme suit : « La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de un million sept cent mille euros (1.700.000 € HT) pour une SHON de 11.600 m². Dans l'hypothèse où la SHON serait supérieure à 11.600 m², le prix augmenterait de 150 € HT le m² de SHON supplémentaire. A l'inverse, dans l'hypothèse où la SHON serait inférieure à 11.600 m², le prix diminuerait de 150 € HT par m² de SHON en dessous de 11.600 m². Si sur une partie du terrain il est possible de construire de la SHON supplémentaire et ce dans un délai de dix ans, il sera appliqué le prix de 150 € HT le m² revalorisé du coût de la construction » ; que Mme X..., suivie en cela par M. X..., considère que cette clause de variation de prix est potestative comme dépendant uniquement de la volonté de la société OCDL, qu'il en résulte alors sa nullité et par voie de conséquence celle de la vente à défaut de détermination du prix ; que la clause susvisée ne peut s'analyser qu'au regard d'une autre des clauses de la promesse, à savoir la clause figurant dans le paragraphe « conditions suspensives » et intitulée « obtention d'un permis de construire » ; que cette clause est ainsi rédigée « obtention d'un permis de construire devenu définitif permettant la réalisation d'au moins 11.600 m² de SHON à usage d'habitation avec au maximum 50 % de la SHON autorisée à usage locatif, social et d'accession aidée. De plus la participation due au titre du PAE ne devra pas être supérieure à 34,10 euros HT le m² de SHON » ; qu'il était aussi précisé au chapitre "conditions particulières" que « l'acquéreur s'engage à déposer la demande de permis de construire pour la partie en accession libre au plus tard dans les quatre mois de la signature des présentes. Dans le cadre de l'obtention du permis de construire, il est ici précisé que l'acquéreur s'engage à adresser au vendeur la copie du dossier du permis de construire précisant le nombre de m² de SHON constructible sur le terrain vendu » ; que la combinaison de ces clauses laisse à penser en première lecture que la volonté des parties était de soumettre la détermination du prix de vente aux autorisations administratives pouvant être obtenues quant à la SHON ; qu'un examen plus attentif révèle toutefois que pour le cas où l'autorisation de construire 11.600 m² de SHON n'est pas obtenue, l'acquéreur peut à son choix : - renoncer à la vente en se prévalant de la défaillance de la condition suspensive, - poursuivre la vente en se prévalant de la clause de révision du prix à la baisse ; que l'exécution de la promesse synallagmatique de vente dépend donc non pas des autorisations administratives allant être accordées mais de la seule volonté de l'acquéreur ; qu'en ce sens, la combinaison de la clause de variation de prix à la condition suspensive d'obtention d'une SHON minimale a conduit à l'élaboration d'une convention contenant une condition potestative liée à la poursuite ou non de la vente en cas de SHON inférieure à 11,600 m² ; qu'il n'y avait donc pas d'accord sur la chose et sur le prix dans une telle occurrence et la promesse synallagmatique est nulle et de nul effet ;
 
 1°) ALORS QUE la promesse du 5 décembre 2005 conclue entre M. X... et la société OCDL a pour objet la vente « des immeubles non bâtis situés à [...] (Ille et Vilaine) à [...] , figurant au cadastre sous les références suivantes : section [...]        lieudit La [...] d'une contenance de 1 ha 48 a ; section AL numéro lieudit La [...] d'une contenance de 20 a 30 cas ; section [...]        lieudit [...] d'une contenance de 4 a 60 ca ;