décision 17-21.980 du 05/07/2018,  partie 2



 La cour relève que les parties dans leurs appels respectifs limités ne remettent pas en cause la décision du premier juge sur la date de référence qui a été fixée à la date de la publication de l'arrêté du 20 avril 2001 créant la ZAD [...], soit le 15 mai 2001. Cette date est donc acquise.
 
 - Sur les caractéristiques particulières de la parcelle :
 
 La cour constate que l'expropriée ne remet pas en cause la décision du premier juge sur la nature privilégiée de la parcelle, contrairement à l'autorité expropriante qui en conteste le caractère privilégié en rappelant que la charge de la preuve de cette situation repose sur l'expropriée.
 
 Il revient à la cour de vérifier, au vu des éléments fournis par Madame X..., quelle était la situation de la parcelle [...] à la date de référence.
 S'agissant de sa desserte, il y a lieu de relever qu'elle a toujours été accessible par la rue [...] qui aujourd'hui permet d'accéder à l'axe mixte qui se situe au-dessus, à une sortie, sur l'ancienne voie de circulation existant déjà à la date de référence. Cette parcelle était située selon le POS de 1983 en zone 1 NCb, c'est-à-dire non constructible.
 
 La cour se doit d'avoir une appréciation 'in concreto' pour apprécier l'atteinte au droit de propriété. Le législateur a impérativement prévu un transport sur les lieux en première instance pour permettre au juge de l'expropriation d'avoir cette approche concrète. En conséquence il y a lieu de se référer aux constatations du premier juge lors du transport sur les lieux permettant de prendre connaissance de l'environnement particulier de la parcelle et dont le procès-verbal est le reflet.
 
 Il n'est pas contesté que la parcelle de[...] est issue, comme les parcelles limitrophes, d'une donation-partage familiale de M. Roger X... La parcelle [...] attribuée à Mme X... jouxte des parcelles attribuées à ses soeurs.
 
 Les éléments versés à l'appréciation de la cour établissent qu'avant de procéder à la donation-partage M. X... réglait des notes d'électricité et d'eau courante. Il en résulte la preuve de la desserte en eau et électricité de l'ensemble, donc de la parcelle [...] . Les photos des cases aussi sommaires soient-elles attestent de cette desserte. Il résulte aussi de la pièce n° 9 qu'en octobre 1994 [...] est desservi par un réseau d'alimentation en eau potable.
 
 Il est constant qu'une parcelle non constructible peut se voir reconnaître la nature de terrain privilégié si des éléments concrets le justifient. La parcelle [...] est classée dans une zone qui correspond à la partie restante du périmètre irrigué de [...] et la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.
 
 Elle est située en zone périurbaine proche de [...] et du centre de[...] . Elle est desservie pas des voies d'accès.
 
 Elle se situe sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elle est proche de la mer et du sentier littoral ainsi que d'autres parcelles construites. Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur[...] .
 
 Selon le TCO la présence d'une carrière rendrait l'environnement défavorable. Toutefois l'analyse du plan révèle que la parcelle [...] est isolée des activités d'extraction par la parcelle [...]. Cet élément doit être mis en perspective avec d'autres éléments très favorables de cette parcelle et sus-décrits.
 
 La proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
 
 Au terme de cette analyse il y a lieu de confirmer la décision du premier juge qui a retenu, à juste titre, la situation privilégiée de la parcelle [...] .
 
 - Sur la demande d'expertise :
 
 Mme X... sollicite la désignation d'un expert pour évaluer le terrain compte tenu du peu de transaction dans la zone ce à quoi s'oppose le TCO.
 
 Selon les dispositions applicables en matière d'expropriation, si des difficultés particulières d'évaluation se présentent le juge peut notamment désigner un expert.
 
 Le fait qu'il y ait peu de transactions comparables ainsi que le relevait le Commissaire du Gouvernement en première instance ne signifie pas qu'il soit impossible d'obtenir des éléments de comparaison. En l'espèce reprenant l'analyse pertinente du premier juge, la cour estime que la parcelle à évaluer ne comporte pas de difficulté particulière d'évaluation.
 
 La demande d'expertise sera écartée et la décision du juge de l'expropriation est confirmée.
 
 - Sur la fixation de l'indemnisation :
 
 L'expropriée conteste l'évaluation retenue par le premier juge soit 25 € le m2 au vu de deux termes de comparaison ceux des parcelles [...] , [...] p. Elle verse aussi aux débats des mandats de vente établis avec deux agences immobilières qui prévoyaient la transaction à un prix global entre 1.100 .000 € et 1.445.000 € pour l'ensemble constitué par les parcelles [...] , [...] , [...] et [...] .