Cour d'appel de Lyon
3A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-25.098 du 06/01/2021,  partie 2


que, pour prononcer l'annulation pour dol de l'acte de cession du fonds de commerce de restauration conclu le 17 mars 2010 avec la société Les Griottines, et du bail commercial conclu avec cette société le même jour, la cour d'appel a considéré que la SARL Champignon, Mme L... et M. O... auraient dû porter à la connaissance de la société Les Griottines, de M. U... et de Mme R... les dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble excluant les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs, et les conséquences d'une contravention à ces dispositions, ainsi que la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 1989 indiquant que l'activité de consommation de plats cuisinés était tolérée à condition qu'aucune clientèle ne soit accueillie sur place après 20 heures ; qu'en statuant de la sorte, quand il incombait à la société Les Griottines de se renseigner sur les modalités d'exploitation du fonds de commerce cédé au sein de la copropriété dans lequel il était situé, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; nouvel article 1137 du code civil).
 
 Réponse de la Cour
 
 7. L'arrêt constate, d'abord, que le règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouve le fonds de commerce vendu à la société Les Griottines mentionne, concernant les locaux affectés à un usage commercial, que sont exclus les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs, que les baux consentis par les propriétaires devront contenir la déclaration par les locataires de ce qu'ils se soumettent à l'obligation de se conformer à toutes les dispositions du règlement de copropriété et du règlement intérieur sous peine de résiliation des baux, et qu'en cas d'inobservation par un locataire et après un deuxième avertissement donné par le syndic au copropriétaire, celui-ci sera tenu de donner congé à son locataire et d'en poursuivre l'expulsion. L'arrêt constate, ensuite, que l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 1989 a décidé de tolérer, dans les locaux objet du bail litigieux, l'installation d'une salle de dégustation de plats cuisinés prêts à emporter, et donc l'exercice de l'activité de restauration, sous la réserve que les conditions de cet exercice ne soient pas modifiées et qu'il n'y ait pas de réception de clientèle après 20 heures. Il constate, en outre, que le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 janvier 2000 mentionne, après rappel de la décision du 11 mai 1989, que « cette autorisation excluait donc toute fabrication de plats sur place et interdisait donc toute activité de restauration traditionnelle » et qu'à cette date, les copropriétaires ont décidé que le syndic adresserait au propriétaire des locaux une mise en demeure afin qu'il exige de ses locataires le respect de la décision du 11 mai 1989, ce à quoi se sont conformés les propriétaires du fonds de l'époque, qui n'ont pas ouvert le restaurant le soir.
 
 8. L'arrêt retient, ensuite, que Mme L... et M. O..., propriétaires des locaux, connaissaient le contenu du règlement de copropriété, ainsi que les termes de la décision de l'assemblée générale du 11 mai 1989, portée à leur connaissance lors de leur acquisition du fonds le 4 mars 2008, que Mme L..., à la fois bailleresse de la société Les Griottines et représentante de la société cédante Champignon, ne démontre pas avoir porté à la connaissance de la société Les Griottines que le fonds cédé ne pouvait être exploité qu'à certaines conditions et que l'obligation légale de loyauté contractuelle imposait à la société Champignon de porter à la connaissance de sa cocontractante la décision de l'assemblée générale qui avait une incidence directe sur les conditions d'exploitation du fonds, comme l'avaient fait à son égard les précédents propriétaires.
 
 9. De ces constatations et appréciations, la cour d'appel a pu déduire que la société Champignon avait commis une réticence dolosive justifiant l'annulation des cessions du fonds de commerce et du bail commercial.
 
 10. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme L..., agissant tant à titre personnel qu'en qualité de mandataire ad hoc de la société Champignon, aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme L..., agissant tant à titre personnel qu'en qualité de mandataire ad hoc de la société Champignon, et la condamne à payer à M. A... la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du six janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour Mme L... agissant tant à titre personnel qu'en qualité de mandataire ad hoc de la société Champignon.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION