Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.873 du 06/12/2018,  partie 6


2 - « préjudice ressenti du fait du manquement du vendeur » : ce préjudice avait été déclaré pour un montant de 200.000 €, la société GRAHL INVESTISSEMENTS précisant : « sans que cette liste soit exhaustive : privation et trouble de jouissance, perte de loyers, surcoût des travaux et formalités, frais et dettes imprévus » : la société GRAHL INVESTISSEMENTS réclame la fixation de cette créance ainsi que suit : 2.003,30 € au titre des frais d'expertise, 4.532,91 € an titre des droits, émoluments el honoraires, recalculés sur la base du prix de vente rectifié, 25.219,06 € au titre de la commission d'agence, recalculée sur la base du prix de vente rectifié, 25.000 € au titre des frais irrépétibles ; qu'elle soutient que les émoluments, honoraires et commissions d'agence doivent être recalculés sur la base du prix de vente rectifié ; que le mandataire judiciaire qui s'en rapporte quant aux frais d'expertise, conteste les autres demandes au motif que ces préjudices n'ont pas été déclarés ; que toutefois, la société GRAHL INVESTISSEMENTS est fondée à soutenir que le poste « surcoût des formalités » doit être regardé comme incluant les suppléments d'honoraires et de commissions réclamés sur la base d'un prix indu, le montant des frais d'expertise et frais irrépétibles relevant par ailleurs du poste « frais et dettes imprévus» ; qu'il convient dès lors d'accueillir ces demandes en fixant à la somme de 6.000 € le montant de l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - 18.394,64 € au titre de la commission G... , en vertu du contrat de prestation de service, de conseil et d'assistance, - 14.214,04 € au titre de la commission G... , pour la recherche des locataires, négociation et rédaction de bail commercial, - 15.000 € à titre de trouble de jouissance, - 64.743 € au titre des loyers perdus à compter du 1er janvier 2009 jusqu'à l'année 2015 comprise, - 165.604,82 € au titre du coût de l'emprunt qu'elle a contracté, assurance comprise, - 9.249 € à titre de perte de trésorerie, évaluée à titre forfaitaire à une annuité de loyers ; que la société GRAHL INVESTISSEMENTS fait valoir en premier lieu que les commissions prohibitives, versées à la société G... , se sont révélées inutiles à l'aune de la situation dans laquelle elle se trouve confrontée ; qu'elle fait valoir en second lieu qu'il ressort des conclusions expertales que les travaux nécessaires à la réalisation du projet immobilier ont été évalués à une somme de 2.375.000 € en 2010 à laquelle il convient d'ajouter les frais nécessaires à la présentation de nouveaux permis de démolir et de construire outre nouvelles études, dépenses que les copropriétaires n'ont pas les moyens de refinancer alors qu'ils doivent assumer la responsabilité de lots en ruine dont ils sont propriétaires ; qu'elle fait valoir en troisième lieu que sa créance au titre des loyers perdus a augmenté depuis la date de sa déclaration de créances, s'agissant d'une créance à exécution successive, pour laquelle seule les créances antérieures au jugement d'ouverture sont soumises à déclaration ; qu'elle soutient enfin qu'elle subit un double préjudice résultant d'une perte de revenus et d'une atteinte à sa trésorerie, aggravée par le coût d'une longue procédure ; que toutefois, et comme le soutient le mandataire à la liquidation de la société LES JARDINS RAMEL, la société GRAHL INVESTISSEMENTS n'est pas fondée à réclamer le remboursement de frais dont elle ne justifie pas et/ou qui résultent de sa décision d'avoir renoncé au prononcé de la nullité de la vente et d'être demeurée propriétaire de son lot, observation devant être faite, s'agissant du trouble de jouissance, que ce préjudice ne résulte pas des dépenses qu'elle invoque, s'agissant des loyers perdus, qu'elle ne produit pas le bail souscrit, seul susceptible de justifier la créance réclamée de ce chef, n'ayant au demeurant pas fait l'objet d'une garantie de paiement ; que s'agissant de l'emprunt souscrit ainsi que des commissions versées à la société G... que sa déclaration ne peut être regardée comme visant ces dépenses, qui ne peuvent être considérées comme des coûts liés à la non réalisation des travaux ; que dès lors, et faute de démonstration d'un préjudice recevable plus ample, il lui sera alloué une somme complémentaire de 3.000 € au titre de la perte de trésorerie, résultant de l'abandon par le promoteur du projet immobilier objet de la vente ; qu'il suit de ce qui précède que la créance de la société GRAHL INVESTISSEMENTS doit être fixée à la somme de 124.246,07 € ;
 
 1°) ALORS QU'en retenant que la société GRAHL INVESTISSEMENTS n'était pas fondée à réclamer le remboursement de frais dont elle ne justifie pas « et/ou » qui résultent de sa décision d'avoir renoncé au prononcé de la nullité de la vente et d'être demeurée propriétaire de son lot, sans préciser quels frais n'étaient pas justifiés et quels frais résultaient « de sa décision d'avoir renoncé au prononcé de la nullité de la vente et d'être demeurée propriétaire de son lot », la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 1147 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;