décision 16-16.653 du 22/06/2017,  partie 2



 « Le premier juge a justement rappelé que le bail du 3 janvier 1994 avait été conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, qui s'était réalisée lorsque le maire de Gassin, par arrêté du 13 avril 1995, avait délivré un permis pour la construction de trois bâtiments incluant des boxes à chevaux et des locaux à usage de bureaux et de garage, nécessaires à l'exploitation de M. X... qui projetait, selon l'étude économique prévisionnelle de la chambre d'agriculture de la Sarthe d'octobre 1994, d'adjoindre à son activité d'élevage de chevaux une activité d'hivernage et d'entraînement à proximité des champs de course hivernaux comme Cagnes-sur-Mer, et qu'à compter d'avril 1995, l'intéressé n'avait ni pris possession des terres affermées, ni entrepris la réalisation des constructions autorisées, pourtant indispensables à l'exercice de son activité, ni réglé de fermages à la D... Médecin de Campagne, qui ne les lui a d'ailleurs pas réclamés;
 
 Il est constant que le bail n'a reçu, à compter d'avril 1995, aucun commencement d'exécution, avant que M. X..., par l'intermédiaire de son conseil, ne mette en demeure la D... Médecin de Campagne, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 16 mars 2007, soit de lui permettre de réintégrer les lieux loués jusqu'au terme du bail renouvelé (janvier 2012), soit de mettre fin au bail moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction ; comme l'a pertinemment retenu le premier juge, le fait que M. X... ait sollicité et obtenu son immatriculation à la MSA du Var ne peut être regardé comme caractérisant de sa part un commencement d'exécution du bail ;
 
 Aucune stipulation du bail ne met à la charge du bailleur l'obligation de réaliser les constructions, nécessaires à l'activité d'hivernage et d'entraînement de chevaux du preneur, alors que le prix du fermage, représentant la valeur de 29 quintaux de blé, était peu élevé, et il n'est justifié d'aucun engagement particulier de la D... Médecin de Campagne, qui aurait été souscrit hors contrat de bail, d'assumer le coût de ces constructions, en dépit du lien d'amitié unissant M. X... à l'ancien gérant de la D... (M. Z...) et de l'intérêt que présentait pour celle-ci l'installation d'un centre d'entraînement de chevaux de polo sur la Côte d'Azur ; il n'est d'ailleurs pas établi en quoi le permis de construire du 13 avril 1995 aurait été obtenu seulement en raison de la qualité d'exploitant agricole de M. X..., alors que, selon l'expert, M. A..., la D... Médecin de Campagne était elle-même en mesure d'obtenir un tel permis eu égard à son objet social (consistant en l'acquisition, la prise ou la mise à bail de tous terrains à vocation agricole, leur mise en valeur et leur exploitation) ; de même, l'expert indique que l'étude réalisée en octobre 1994 par la chambre d'agriculture de la Sarthe est sans rapport avec l'obtention du permis de construire ;
 
 Le permis délivré en avril 1995 était périmé lorsque la D... Médecin de Campagne a obtenu, le 19 février 2001, un second permis pour la construction de 48 boxes à chevaux et deux hangars agricoles ; après réalisation des travaux, elle a exploité sur le site un club de polo (le polo-club de Saint-Tropez C...) avec club-house et restaurant ; reste que pendant douze ans, d'avril 1995 à mars 2007, M. X... n'a entrepris aucune démarche en vue de l'exploitation effective des parcelles faisant l'objet du bail et n'apporte aucun élément de nature à établir que le bailleur ait empêché cette exploitation ;
 
 Il ne peut être sérieusement soutenu que le bail du 3 janvier 1994 présente un caractère fictif et est donc entaché de nullité, l'absence d'exécution n'étant pas en soi révélatrice d'une cause illicite au sens de l'article 1131 du code civil ;
 
 Cependant, dans son jugement du 29 juillet 2011, le tribunal a retenu, en l'état des déclarations des parties, que celles-ci sont d'accord sur le principe de la résiliation du bail mais en désaccord sur les circonstances et la date de cette résiliation ; partant de ce constat, d'un accord de M. X... et de la D... Médecin de Campagne sur la résiliation amiable du bail, le tribunal a donc ordonné une expertise confiée à M. A... destinée précisément à rechercher et décrire les améliorations apportées au fonds par le preneur et de donner tous éléments permettant d'apprécier l'indemnité susceptible de lui être due sur le fondement de l'article L. 411-69 du code rural et ce, quelle que soit la cause ayant mis fin au bail ;
 
 Il résulte de ce qui précède que même si ce constat de la résiliation amiable du bail, consentie par les parties, n'est pas repris dans le dispositif du jugement, il y est implicitement intégré puisqu'en l'absence d'accord sur la résiliation du bail, l'expertise ordonnée, destinée à déterminer l'indemnité due au preneur sortant, aurait été sans objet ;