Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.118 du 13/09/2018,  partie 3


que c'est précisément parce qu'il existe dans la branche professionnelle des critères touristiques de comparaison et des catégories, à partir de la situation des lieux et des prestations offertes, que l'évaluation du prix du loyer selon les usages observés dans la branche considérée est la méthode la plus pertinente et que les dispositions précitées de l'article R 145-10 du code de commerce doivent trouver application s'agissant de campings ; que l'expert désigné, s'il peut bien évidemment confronter les résultats obtenus par plusieurs méthodes, se doit donc en la matière d'utiliser principalement la méthode dite hôtelière, mais telle qu'appliquée aux campings ; que c'est bien ce qu'a recherché le rapport Z... du Cabinet Temple-Boyer, tandis que l'expert judiciaire avait éludé cette méthode aux motifs que le preneur ne lui fournissait pas les bilans comptables ; qu'il est vrai que le preneur a adopté une stratégie de rétention d'informations notamment sur sa gestion, et a par ailleurs fourni à l'expert des baux de comparaison qui lui sont favorables, l'engageant à aller dans cette seule voie ; que l'expert judiciaire – qui avait reçu une mission générale classique et non une mission spécifique adaptée aux campings – a tenté comme il a pu de répondre aux questions posées avec les seules données fournies par les parties ; qu'or, son approche par comparaison s'est avérée d'autant moins pertinente qu'elle est en l'espèce essentiellement documentée par des références fournies par le preneur ; qu'aux termes des alinéas 3 et 4 de l'article R 145-30 du code de commerce, si des divergences portent sur des points défait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments défait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R, 145-3 à R 145-7, L. 145-34, R 145-9, R, 145-10 ou R 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge ; que toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ; que si l'on ne peut que regretter que le jugement du 10 janvier 2013 n'ait pas d'emblée, en application des dispositions des articles R 145-30 et R 145-10 du code de commerce, réduit le périmètre de la mission de l'expert, le rapport Z... démontre que l'expert judiciaire aurait néanmoins pu – de la même façon qu'il l'a lui-même fait – se passer des bilans comptables détaillés pour calculer le chiffre d'affaires théorique de l'ensemble du camping à partir des différents tarifs selon les périodes d'ouverture, du nombre d'emplacements et du taux d'occupation moyen des camping dans le département l'année de renouvellement du bail ; qu'en toute logique, le camping constituant une activité économique spécifique doit donc se voir appliqué un prix du loyer au mètre carré pour l'ensemble, calculé à partir du chiffre d'affaires théorique et du taux d'effort, selon la méthode dite hôtelière appliquée aux campings, ainsi que Monsieur Z... y procède en pages 18 à 21 de son rapport ; que dans un second temps, l'évaluation de chacune des parcelles peut se faire en considération du pourcentage qu'elles représentent relativement à la surface totale des terrains loués au preneur pour l'exploitation du camping, en affectant d'un coefficient de pondération représentant l'importance et l'utilité commerciale des différents espaces et bâtiments ; que c'est ce à quoi Monsieur Z... s'est employé en page 21 de son rapport ; que Monsieur Z... a bien distingué, pour le calcul du chiffre d'affaires théorique, des sous-totaux partiels se référants aux différents tarifs, selon les trois périodes tarifaires, pour un emplacement standard, puis appliqué aux 450 emplacements existants, et en prenant en compte, pour chacune de ces périodes, le taux d'occupation moyen des camping relevé dans le département, soit : /-129 jours de basse saison (du 4 avril au 4 juillet et du 29 août au 4 octobre) avec un taux d'occupation moyen de 25,70 % ; / - 50 jours de haute saison (du 4 juillet au 22 août) avec un taux d'occupation moyen de 80 % ; / - 8 jours de moyenne saison (du 22 août au 29 août) avec un taux d'occupation moyen de 78,70 % ; / qu'à partir des tarifs de l'année 2014, il obtient un chiffre d'affaires théorique TTC de 1 346 171,85 €, soit un chiffre d'affaires hors-taxes de 1 223 791,59 € ; qu'il justifie le taux d'effort de 15 % appliqué au chiffre d'affaires HT en retenant qu'en l'espèce les prestations hôtelières sont plus limitées que celles d'un hôtel d'une résidence de service de classement identique (4 étoiles) ; que la valeur locative annuelle de l'ensemble immobilier, soit le chiffre d'affaires théorique pondéré du taux d'effort, s'établit donc la somme de 183 568,88 € (=1 223 791,59 X 0,15) ; que pour calculer la valeur locative de la parcelle [...] , Monsieur Z... retient que : / - sur la surface totale de 115 231 m² correspondant aux 22 parcelles de terrain composant le camping, la surface exploitée ne concerne que 94 725 m² en zone INAC, excluant ainsi du calcul les parcelles non exploitées pour être situées en zone NDL, telle la parcelle précitée AW 5 ;