Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-26.410 du 26/04/2017,  partie 2


annulation de la cession de leur villa de [Localité 1] à la SCI, définitivement jugée depuis 2000, dans la mesure où l&apos;article 2 de ses statuts prévoit qu&apos;elle a pour objet l&apos;acquisition, la construction et la gestion de tous biens immobiliers ; qu&apos;il ajoute que les bilans arrêtés aux 31 décembre 2005 et 2006, qui auraient pu établir sur quelles bases les parts litigieuses ont été évaluées, ne font pas partie des pièces communiquées, que l&apos;absence d&apos;évaluation de ces parts par l&apos;administration fiscale ne signifie pas que la SCI ne disposait alors d&apos;aucun patrimoine et que l&apos;existence de comptes courants d&apos;associés créditeurs caractérisait au contraire un droit de créance à l&apos;égard de la SCI, lequel constituait un actif devant être déclaré au titre de l&apos;ISF ; que, sans exiger la preuve d&apos;un fait négatif, la cour d&apos;appel a pu déduire de ces constatations et appréciations que M. et Mme [P] ne rapportaient pas la preuve de l&apos;absence de patrimoine de la SCI en 2006 et 2007 et de la réalité de l&apos;erreur qu&apos;ils prétendaient avoir commise ; que le moyen n&apos;est pas fondé ;
 
 Mais sur le premier moyen, pris en ses premième, deuxième et quatrième branches :
 
 Vu l&apos;article 455 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que pour rejeter la demande de M. et Mme [P] tendant à l&apos;admission partielle de leur réclamation, l&apos;arrêt valide la décision de l&apos;administration fiscale du 7 juin 2010 corrigée le 21 décembre 2010 après avoir dit, dans ses motifs, que l&apos;évaluation de la villa, qui constitue un bien d&apos;exception, nécessite la mise en oeuvre d&apos;une expertise, les termes de comparaison produits par l&apos;administration fiscale étant, pour l&apos;essentiel, situés sur une autre commune et que les valeurs proposées manquent de cohérence ;
 
 Qu&apos;en statuant ainsi, la cour d&apos;appel s&apos;est contredite ;
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu&apos;il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu&apos;il confirme la validation par le jugement de la décision de l&apos;administration du 7 juin 2010 corrigée le 21 décembre 2010 et en ce qu&apos;il déboute M. et Mme [P] de leur demande de décharge des pénalités, l&apos;arrêt rendu le 15 septembre 2015, entre les parties, par la cour d&apos;appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l&apos;état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d&apos;appel de Rouen ;
 
 Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
 
 Vu l&apos;article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l&apos;arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six avril deux mille dix-sept.
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [P]

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l&apos;arrêt attaqué, d&apos;AVOIR, confirmé le jugement déféré en ce qu&apos;il avait validé la décision de rejet partiel de la réclamation du contribuable prise par l&apos;administration le 7 juin 2010 et corrigée le 21 décembre 2010 ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Sur l&apos;évaluation du bien omis dans les déclarations au titre de l&apos;ISF pour les années 2006 et 2007 La valeur vénale d&apos;un bien soumis à l&apos;impôt doit s&apos;apprécier au regard de son état matériel et de son état juridique. S&apos;agissant d&apos;un immeuble ou de droits de propriété afférents à un immeuble, la valeur vénale doit ainsi prendre en compte les caractéristiques de la construction, la vétusté et l&apos;emplacement et le caractère éventuellement indivis des droits détenus. Les droits indivis résultant de la copropriété du bien entre plusieurs personnes sans qu&apos;une fraction physique soit affectée à chacune d&apos;elle doivent ainsi être évalués séparément puisque leur valeur diffère de la seule fraction de la valeur totale de bien correspondant à la propriété des droits indivis. Et cette valeur est, en principe, appréciée par comparaison avec des éléments concrets résultant de la cession de biens intrinsèquement similaires dans un temps voisin de la date de référence. Mais lorsque l&apos;évaluation par comparaison n&apos;est pas possible en raison de l&apos;inexistence sur le marché de biens strictement similaires en fait et en droit (ce qui est le cas en l&apos;espèce en l&apos;absence de marché de biens indivis actif, et concentré sur la période et dans la région), l&apos;administration peut utiliser d&apos;autres méthodes. Elle peut ainsi procéder à l&apos;évaluation de droits indivis par référence à la valeur du bien immobilier par production d&apos;éléments de comparaison résultant de la cession de biens immobiliers intrinsèquement similaires avec application d&apos;un abattement en raison de caractère indivis de la propriété qui peut rendre plus difficile l&apos;aliénation du bien. Dès lors en l&apos;espèce la méthode utilisée et les éléments de comparaison fournis par l&apos;