Cour d'appel de Paris
I9, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-17.118 du 20/10/2021,  partie 3



 3°/ qu'en retenant, d'une part, que la société ZV Holding devait verser une partie de l'indemnité convenue dans la promesse de vente signée par la société 3i avec faculté de substitution, et, d'autre part, que cette somme avait été versée à titre d'avance puisque seule la société 3i Capital était tenue de verser l'intégralité de cette indemnité, la cour d'appel a statué par des motifs juridiques contradictoires en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 4°/ que la partie alléguant l'existence d'un prêt doit établir son intention de prêter; qu'en ne recherchant pas si, en payant une indemnité d'immobilisation de trois millions d'euros entre les mains du vendeur, la société ZV Holding aurait été animée d'une intention de prêt à l'égard de la société 3i Capital, la cour d'appel, par motifs éventuellement adoptés, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1875 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 5°/ qu'en toute hypothèse, la cassation sur le premier moyen du pourvoi entraînera, par voie de conséquence, celle sur le second par application de l'article 624 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 14. D'une part, la cour d'appel a retenu que, la promesse de vente avec faculté de substitution ayant été conclue entre la société Klépierre et la société 3I capital, c'était cette dernière qui s'était engagée lors du versement du dépôt de garantie, alors qu'aucun accord de partenariat n'avait été contracté avec la société ZV Holding.
 
 15. Elle en a déduit que le versement, par la société ZV Holding, de la somme de 3 000 000 euros constituait une avance sur une opération future, qui devait lui être remboursée, dès lors que l'opération ne s'était pas réalisée pour des motifs qui ne lui étaient pas imputables.
 
 16. La cour d'appel, qui n'a pas retenu l'existence d'un prêt ou d'un contrat d'avance, a, sans statuer par des motifs de pure équité ou contradictoires, fait l'exacte application, à ce fait juridique, de l'article 1376 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, invoqué par la société ZV Holding comme fondement de sa demande.
 
 17. D'autre part, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen du pourvoi principal, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
 
 18. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le moyen du pourvoi incident 
 
 Enoncé du moyen
 
 19 . La société ZV Holding fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en remboursement des sommes versées au titre des opérations [Adresse 3] et [Adresse 4], alors :
 
 « 1°/ que, selon l'article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 selon l'article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier « Est frappé d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier » ; qu'en écartant le moyen tiré de la nullité des conventions litigieuses comme entrant sous le coup de la prohibition prévue par ce texte, aux motifs « qu'ainsi que l'ont relevé les premiers juges les dispositions de cette loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent, ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à des opérations sur les biens d'autrui. Or, 3I Capital n'a pas agi en tant qu'agent immobilier, mais en tant que co-investisseur aux côtés de la société ZV holding », cependant que la loi à laquelle les premiers juges faisaient ainsi référence était la loi Hoguet du 2 janvier 1970 sur le fondement de laquelle ils étaient exclusivement saisis, laquelle loi est relative à une activité sans rapport avec celle que prohibe l'article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993, la cour d'appel, qui a écarté le moyen de nullité fondé sur ce texte par des motifs sans lien avec la question en litige, a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ;
 
 2°/ que selon l'article 52 de la loi n°93-122 du 29 janvier 1993 « Est frappé d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier» ; que ce texte s'applique à celui qui se livre de façon habituelle, même à titre accessoire, à des cessions de promesse de vente faites à titre onéreux, peu important qu'il ait ou qu'il ait conservé des intérêts dans l'opération que la cession a pour finalité de réaliser ;