Cour d'appel de Bordeaux
02, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.443 du 22/10/2020,  partie 3


qu'il invoque ensuite une succession de baux dérogatoires d'une durée de deux ans mais sans les produire, étant toutefois observé que l'existence de ces actes successifs n'est pas contestée en elle-même ; que selon acte du 1er juin 2013, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire, l'acte stipulant certes que M. U... était à cette date dans les lieux, à tout le moins depuis le point de départ du précédent bail dérogatoire, mais également qu'il renonçait de manière expresse à se prévaloir du statut des baux commerciaux ; que la régularité de cet acte conclu avant la loi Pinel n'est pas contestée ; que M. U... soutient certes qu'il en résulte une fiction de son entrée dans les lieux mais il n'en demeure pas moins que c'est l'entrée dans les lieux au sens juridique qui doit être retenue puisque M. U..., dans l'acte du 1er juin 2013, avait bien renoncé au statut des baux commerciaux, droit. qu'il avait acquis ce 1er juin 2013 ainsi que rappelé à l'acte ; que c'est ainsi un nouveau droit qui lui était concédé, sans antériorité, et pour une période de 24 mois ; que c'est dans ces conditions que la loi Pinel a été adoptée ; qu'elle s'appliquait dès son entrée en vigueur à la relation des parties mais sans avoir sur cette relation un effet rétroactif ; que dès lors, si les parties ne pouvaient plus, le 1er juin 2015, conclure un nouveau bail dérogatoire pour une période de 24 mois, puisque cela aurait conduit à une durée totale des baux successifs supérieure à trois ans, il n'en demeure pas moins que cette loi n'emportait pas une requalification de la situation antérieure et donc la prise en compte d'une occupation réelle des lieux avant le 1er juin 2013 ; que dès lors, sans qu'il y ait lieu de solliciter l'avis de la Cour de cassation, le débat ne relevant pas d'une question nouvelle présentant une difficulté sérieuse, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le bail du 1er juin 2015 ne contrevenait pas à la loi nouvelle ; qu'en effet, ce bail d'une durée de douze mois avait pour effet de porter la durée cumulée des baux pouvant être retenue à trente six mois, c'est-à-dire le cumul maximum désormais autorisé ; qu'il a été régulièrement dénoncé comme bail dérogatoire de sorte que M. U... était occupant sans droit ni titre à compter du 1er juin 2016 et qu'il y avait lieu d'ordonner son expulsion ; que M. U... ne peut prétendre à la rupture abusive d'un bail commercial puisque ce n'est pas d'un bail relevant du statut qu'il était titulaire mais bien d'un bail dérogatoire venu à son terme et pour lequel il a fait l'objet d'un commandement de quitter les lieux à la date de ce terme ; que les demandes principales de M. U... tendant à être remis en possession de son bail commercial sont ainsi mal fondées en l'absence de propriété commerciale ; que les demandes subsidiaires tenant aux conséquences de son départ des lieux au 27 janvier 2017 le sont également puisqu'il fonde ses prétentions sur la perte de la propriété commerciale et la privation d'exploiter pendant le reste de la durée d'un bail de neuf ans, fondement qui ne peut être admis dans le cadre d'un bail reconnu comme dérogatoire ; que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ; qu'il n'y a pas davantage lieu d'ordonner la production d'un acte authentique de vente dont l'intimée soutient qu'il n'existe pas et dont il ne saurait être tiré aucune conséquence ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la fin du bail signé le 1er juin 2015 et la demande d'expulsion sous astreinte : l'article L. 145-5 du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que Ia durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ; qu'à l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ; que si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ; qu'il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local ; qu'en l'espèce, il résulte clairement des pièces versées aux débats que les parties, en relation d'affaires depuis de nombreuses années, ont clairement favorisé la succession de baux de courte durée, en renonçant sans équivoque, au statut protecteur des baux commerciaux, ainsi que le permettait l'état du droit antérieurement à la loi dite Pinel du 18 juin 2014, dont l'esprit et la lettre viennent encadrer la gestion des baux de courte durée dérogatoire tant pour le bailleur que le preneur ;