Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.603 du 13/02/2020,  partie 3


Les consorts K... soutiennent qu'ils étaient tout à fait ignorants de l'acte de 1974 et de l'existence de canalisation souterraine et qu'ils ne pouvaient en conséquence révéler une situation dont ils ignoraient l'existence dans les conditions édictées par l'article 1638 du code civil. Il n'est démontré par le moindre commencement de preuve que les consorts K... aient pu avoir personnellement connaissance du contenu de l'acte du 7 janvier 1974 ou de l'existence matérielle de la canalisation. Il est simplement reproché aux Consorts K... par les époux T... d'avoir fait preuve de laxisme en ne sollicitant pas préalablement à la donation du 4 octobre 2006 qui constitue leur titre, l'ensemble des documents administratifs qui leur auraient permis d'avoir parfaite connaissance de la servitude existante en raison du passage de la canalisation. Il leur est uniquement reproché de n'avoir pas recherché le titre de propriété de leur grand-père qui les aurait informés. Il ne saurait être imposé à un propriétaire profane en droit immobilier de rechercher le contenu des titres antérieurs de ses auteurs afin d'en informer ses acquéreurs. La bonne foi des vendeurs ignorants tout du passage de cette conduite d'eau ne saurait en l'espèce au vu des circonstances, être remise en cause. L'action ne peut prospérer contre les vendeurs et il convient d'infirmer le jugement sur ce point » (arrêt p.5-9) ;
 
 ALORS QUE la cour d'appel a constaté que la clause de non-garantie figurant à l'acte de vente conclu entre les consorts K... et les consorts T... énonçait que l'acquéreur prenait le bien vendu « en l'état sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés
 soit de l'état du sol et du sous-sol à raison des fouilles et excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation » et qu'il souffrira « les servitudes passives, apparentes ou occultes continues ou discontinues pouvant grever le bien sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives s'il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, à l'exception des servitudes le cas échéant créées par ce dernier et non indiquées aux présentes » (arrêt attaqué, p. 8 § 5) ; que cette clause ne visait ainsi pas les charges non constitutives de servitudes ; qu'en jugeant que cette clause de non garantie s'appliquait à la conduite d'eau en litige, cependant qu'elle avait préalablement retenu que cette conduite d'eau constituait une charge mais non une servitude, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1134 ancien du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux T... de leurs demandes indemnitaires formées contre la Selarl Notaires et Conseils ;
 
 AUX MOTIFS QUE « b) Sur l'action contre la Selarl Notaires et Conseils : le notaire est tenu d'assurer l'efficacité juridique des actes auxquels il donne authenticité et il est tenu pour ce faire de se renseigner sur les origines de propriété et de vérifier la teneur des titres. Maître M... P... a bien effectué cette recherche consignée à l'acte de vente page 20 à 21 mais si elle mentionne comme acte originaire, l'acte de vente du 7 janvier 1974 au rapport de Me F..., acte publié au premier bureau des hypothèques d'Angers le 18 janvier 1974 volume 425 n°12, elle n'a pas analysé le contenu de cet acte. Si l'obligation qui pèse sur le notaire ne lui impose pas de procéder à des investigations illimitées, il lui appartient toutefois à l'occasion de la vente d'un immeuble d'effectuer des recherches complètes sur l'origine de propriété du bien vendu et non de se contenter des seuls extraits de fiches tirés de la publicité foncière. En l'espèce, le notaire n'a manifestement pas demandé la copie de l'acte d'acquisition faisant entrer la parcelle dans le patrimoine de la famille K... et il n'a donc pas découvert l'existence de la charge que représentait pour ce fonds l'existence de la conduite d'eau. Il a de ce fait manqué à son devoir d'information et commis à ce titre une faute. Les époux T... se fondant sur le rapport d'expertise amiable unilatérale de M. A... sollicitent des dommages et intérêts représentant en son intégralité le préjudice réel qu'ils estiment subir, constitué d'une part de la perte de jouissance du terrain grevé de la servitude et d'autre part du trouble de jouissance par la moins-value subie par le fonds au regard de la proximité de l'habitation de cette canalisation et des nuisances qu'elle engendre pour réclamer une somme globale de 100.000 euros. Ils se réfèrent à l'estimation de la moins-value apportée par cette charge occulte à leur propriété estimée par leur expert M. A... au regard des travaux importants qu'ils y ont exécutés depuis l'achat à une valeur de 600.000 euros. Ils y ajoutent les frais de fondations complémentaires (sans justifier à cet égard de la nécessité et de l'effectivité de ces travaux et du paiement de la somme de 11.566,30 euros).