Cour d'appel de Paris,  décision 12-18.918 du 10/07/2013,  partie 2



 MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les époux X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les exposants à payer les sommes de 5.225,28 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et suppléments de loyers de solidarité arrêté au mois d'avril 2009 inclus et de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Considérant que l'article 10 - 1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants à usage d'habitation, modifié par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006, dans sa version en vigueur le 15 novembre 2006, énonce que « Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe... » ;

Qu'aux termes de l'acte de vente du 15 novembre 2006 (article 8), la Ville de Paris, vendeur, et la société La Sablière, acquéreur, sont expressément convenues de renoncer à l'application de ce texte puisque la seconde s'est engagée à proroger les baux à usage d'habitation actuellement en cours pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique, l'engagement ainsi pris étant « une condition essentielle et déterminante des présentes sans laquelle le VENDEUR n'aurait pas contracté » ;

Qu'il est acquis qu'aucun congé n'a été délivré par la société La Sablière et que tous les baux en cours ont été prorogés pour une durée de six ans à compter du 15 novembre 2006 ;

Qu'est, dès lors, sans incidence, le fait que la loi du 25 mars 2009 ait modifié l'article 10-1 en précisant que « les dispositions du I ne sont pas applicables aux cessions d'immeubles à un organisme visé à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ni, pour les logements faisant l'objet de conventions conclues en application de l'article L. 351-2 du même code, aux cessions d'immeubles à une société d'économie mixte visée à l'article L. 481-1 du même code » ;

Considérant que les appelants font valoir que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, l'engagement de prorogation du bail, qui n'existe que parce que les locataires ont perdu le bénéfice du droit de préemption qu'ils tirent des dispositions d'ordre public de la loi du décembre 1975, impliquait que les baux en cours restent soumis aux dispositions légales qui leur étaient applicables jusqu'à leur date d'expiration, en ce qui concerne le prix convenu, conformément aux dispositions de l'article 1709 du code civil, l'article 1743 du même code énonçant par ailleurs que la vente d'un immeuble loué a pour effet de transmettre à l'acquéreur le bail en cours qui doit être respecté jusqu'à son terme ;

Qu'ils ajoutent que la société La Sablière était ainsi tenue de maintenir le loyer en cours augmenté de l'indice IRL jusqu'au terme contractuel prorogé soit le 15 novembre 2012, ce qui n'a pas été le cas et justifie leurs prétentions ;

Mais considérant que le bail en cause a bien été prorogé et est toujours en cours ;

Que cette prorogation n'est pas la contrepartie de la perte du droit de préemption des locataires mais la conséquence du renoncement, dans l'acte de vente du 15 novembre 2006, par la société ICF La Sablière, en accord avec la Ville de paris, à appliquer les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ».

S'agissant de la modification du loyer, la société intimée rappelle à juste titre être un organisme d'habitations à loyers modérés qui doit se conformer à la législation d'ordre public applicable aux logements appartenant à ces organismes telle que prévue par les articles L. 411 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ;

Qu'elle établit avoir dès le 16 novembre 2006 signé avec l'Etat, représenté par le président du Conseil de Paris, siégeant en formation de Conseil Général, des conventions types, en application des articles L. 353-1 à L. 353-17 du Code de la construction et de l'habitation, annexées à l'acte de vente, fixant notamment les loyers maximum et leurs modalités de révision ;

Que du fait du conventionnement de l'immeuble qui institue un régime dérogatoire applicable quels que soient les textes auxquels se réfère le bail, les contrats de location en cours ont été soumis tant aux dispositions légales que conventionnelles dès l'entrée en vigueur de cette convention dont il n'est pas discuté qu'elle a été mise à la disposition des locataires ;