Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 12-29.368 du 22/01/2014,  partie 2


que l'article 1601-4 du Code civil prévoit « la cession des droits par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur » ; qu'ainsi, à la différence de la vente à terme, dans l'hypothèse d'une vente en l'état futur d'achèvement, le transfert de propriété s'effectue immédiatement ; qu'il importe peu, dès lors, que l'acquéreur n'ait pas pris possession de son lot ou qu'il n'y ait pas eu de réception, dans la mesure où c'est lui qui est désormais le propriétaire du sol, de ce qui a été construit et, au fur et à mesure, de ce qui se construit et non plus le vendeur ; que c'est donc l'acquéreur qui a la qualité de copropriétaire, dès lors que la copropriété est constituée et qui est redevable des charges, conformément à la loi de 1965 ; qu'en conséquence, Monsieur X... Antoine et Madame X... née A...Michelle ayant acquis les lots 125 et 48 au sein de la copropriété de la Résidence l'Altamira, en l'état futur d'achèvement, ont bien la qualité de propriétaires et sont redevables de la quote-part de charges et provisions ; 
 
 ALORS QU'en cas de vente d'un lot de copropriété en l'état futur d'achèvement, le vendeur et l'acquéreur ont sur ce lot des droits concurrents tant que le bien immobilier correspondant n'est pas achevé, c'est-à-dire que tant que n'ont pas été exécutés les ouvrages ni installés les éléments d'équipements indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; qu'il s'ensuit que, jusqu'à l'achèvement de l'ouvrage, l'acquéreur du lot à construire ne peut être regardé comme tenu, et en tout cas comme seul tenu, au règlement des charges de copropriété y afférentes ; qu'en considérant néanmoins que les époux X... étaient seuls redevables des charges de copropriété afférentes aux lots litigieux et en les condamnant à régler l'intégralité de ces charges, sans s'être préalablement assurés que l'appartement en cause disposait des éléments d'équipements indispensables à son utilisation et qu'il pouvait dès lors être regardé comme achevé, ce que contestaient fermement les époux X... dans leurs conclusions d'appel, preuves à l'appui (cf. leurs dernières écritures, p. 6 à 8), la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1601-3 du Code civil, R 261-1 du Code de la construction et d'habitation et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION : 
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Altamira la somme de 13. 606, 21 euros au titre des charges exigibles à la date du 17 décembre 2009 ; 
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'aucune dépense de chauffage n'a été mise à la charge des époux X... ; que les dépenses d'eau sont relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; que les dépenses d'électricité ont été entraînées par des équipements communs présentant une utilité objective pour les lots des époux X... ; que ces derniers sont donc tenus de participer à ces dépenses sans pouvoir opposer au Syndicat des Copropriétaires le fait, d'une part, que leur lot 125 ne dispose pas de convecteur électrique, ne bénéficie pas d'installation sanitaire ni même de l'eau, d'autre part, que leur lot n° 43 ne serait pas identifiable, ce que, de surcroît, ils ne démontrent pas ; que le Syndicat des Copropriétaires justifie de l'exigibilité de sa créance par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de l'exercice 1994/ 1995 et des exercices postérieurs, des décomptes de charges, des relevés d'appels de fonds adressés aux époux X... et d'un état récapitulatif détaillé de sa créance faisant apparaître un solde débiteur de 13. 606, 21 euros à la date du 17 décembre 2009 ; que les époux X... ne rapportant pas la preuve de leur libération, il convient de les condamner au paiement de cette somme ; 
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; que le Tribunal doit donc distinguer selon la nature des charges réclamées et déterminer s'il s'agit de charges communes générales imputables aux copropriétaires en fonction de leurs tantièmes ou de charges communes spéciales imputables en fonction de l'utilité qu'elles présentent pour les lots litigieux ; que la notion d'utilité est appréciée « in abstracto », objectivement par rapport à chaque lot et non pas de l'usage que les copropriétaires en font au gré de leur convenance ;