Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.347 du 09/07/2020,  partie 3


qu'il résulte également de la lecture des nombreux échanges de courriers entre Mme J... G... épouse O... et M. F... O... et des tiers et/ou l'Office Public de l'Habitat - Les résidences de l'Orléanais que les recherches se sont portées dans un premier temps vers la construction elle-même dont le caractère récent pouvait légitimement laisser penser à un vice de construction ; qu'ainsi, la réunion du 2 février 2007 a conduit à un nouveau raccord de VMC, et à une retouche du seuil de la porte d'accès à la terrasse ; que, par suite, d'autres désordres sont apparus, notamment de nouvelles moisissures noires, dont l'origine a été établie comme étant la condensation résultant « d'une insuffisance de renouvellement de l'air vicié tandis que l'insuffisance d'entretien des entrées d'air et bouches d'extractions des VMC a été relevée » (mai 2011) ; que la cause des traces de moisissures dans les angles des plafonds de plusieurs pièces a été à nouveau désignée, lors des expertises menées au mois d'août 2012, comme étant « défaut d'entretien et d'usage des installations de la VMC (grilles d'entrée d'air sur fenêtres obstruées, encrassement des conduites d'extraction dans la cuisine et la salle de bains de l'étage), empêchant ainsi la bonne circulation de l'air dans le logement. Ce désordre qui relève d'un défaut d'entretien courant de l'ouvrage ne peut engager la responsabilité décennale des constructeurs et demeure totalement exclu des garanties » ; qu'en 2013, une nouvelle expertise a relevé la présence d'une fissure sur le pignon sud-ouest (juillet 2013) dont le rebouchage a été effectué le 29 juillet 2013. Le premier rapport d'expertise judiciaire a confirmé l'encrassement des bouches d'extraction des pièces humides et des réglettes d'arrivée d'air présentes sur les fenêtres, des voilages épais étant en outre positionnés devant ; que le détalonnage des portes et la pose de tapis épais ont obstrué encore davantage la circulation de l'air ; qu'en revanche, cette expertise a permis de révéler un nouveau désordre, à savoir une forte humidité des murs (80 % dans la masse) dont l'origine a été confirmée dans le rapport complémentaire déposé le 11 mars 2016 comme étant une large fissure dans la façade, outre d'autres plus fines ; que toutefois il est observé que le bailleur a fait diligence en acceptant un devis de réparation dès le 3 mai 2016, soit moins de deux mois après l'identification d'une des causes pour un montant total de 40 030,61 € TTC ; qu'il résulte de tout ce qui précède que les désordres ont eu des origines multifactorielles lesquelles se sont parfois succédées dans le temps à mesure que le bâtiment vieillissait mais qu'en tout état de cause, la responsabilité de Mme J... G... épouse O... et M. F... O... a toujours été soulignée par le défaut d'entretien, obstruction et encrassement des VMC de façon constante lors de toutes les expertises qui se sont succédées durant plusieurs années ; qu'enfin, il est observé que le bailleur a toujours fait diligences dans des délais rapides pour prendre en compte, solutionner et réparer les désordres, au besoin en engageant des frais importants ; qu'en conséquence, il y a lieu de dire n'y avoir lieu à indemnisation du préjudice de Mme J... G... épouse O... et M. F... O... en l'absence de faute et de responsabilité de l'Office public de l'habitat - les résidences de l'Orléanais » ;
 
 1) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état, de procéder à son entretien, sauf réparations locatives et menu entretien, et de garantir ses vices ou défauts ; qu'en déboutant intégralement les preneurs de leurs demandes de remise en état dirigées contre le bailleur à la suite de désordres trouvant leur origine notamment dans des fissures en façade relevant de la garantie du bailleur en ce que le bailleur avait effectué d'importants travaux, sans rechercher si lesdites réparations avaient épuisé ses obligations contractuelles de remise en état des désordres et de leurs suites, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
 
 2) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état, de procéder à son entretien, sauf réparations locatives et menu entretien, et de garantir ses vices ou défauts ; qu'en déboutant intégralement les preneurs de leurs demandes indemnitaires au titre des troubles de jouissance résultant tant de l'apparition des désordres successifs, dont des fissures en façade relevant de la garantie du bailleur, que des conditions dans lesquelles s'étaient déroulés les travaux de reprise diligentés par ledit bailleur, en ce que le bailleur avait fait d'importants travaux, sans rechercher si lesdits troubles résultaient des obligations du bailleur et de leurs modalités d'exécution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
 
 3) ALORS QUE le bailleur est tenu de toutes les réparations nécessaires autres que locatives ; que s'agissant de la VMC, si le nettoyage des entrées d'air incombe au locataire, celui des bouches d'aération relève du bailleur ;