Cour d'appel de Metz, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.106 du 12/11/2020,  partie 3



 Aux motifs propres qu'il est constant qu'à défaut d'être fixée conventionnellement entre les parties, la « servitude de tour d'échelle », qui n'est pas une servitude légale, ne peut être revendiquée par un propriétaire à son profit et à l'encontre du propriétaire du fonds voisin, que dans des conditions dégagées par la jurisprudence, en considération du fait qu'elle porte atteinte, bien que de façon momentanée, au droit de propriété ; qu'ainsi que rappelé par le premier juge, une autorisation judiciaire de pénétrer sur la propriété d'autrui pour effectuer des travaux ne sera délivrée qu'en fonction de critères d'appréciation stricts, qui doivent se trouver réunis, à savoir : - les travaux que souhaite réaliser le propriétaire requérant doivent avoir un caractère indispensable, - il doit être établi qu'ils ne peuvent être réalisés qu'en passant provisoirement sur la propriété d'autrui, ce caractère provisoire impliquant que ne peuvent être posées et utilisées sur le fonds d'autrui que des installations provisoires (échafaudages, échelles) ne portant pas atteinte à la propriété, - la gêne et le préjudice en résultant pour le propriétaire voisin doivent rester proportionnés à l'intérêt des travaux, - le propriétaire devant supporter le passage provisoire sur son fonds doit être justement indemnisé du trouble résultant de ces travaux ; que s'agissant de la nature des immeubles sur lesquels des travaux de réparation ou d'entretien doivent être effectués, il est constant que la jurisprudence a réservé longtemps la possibilité d'user d'une servitude de tour d'échelle, aux réparations ou à l'entretien à réaliser sur un ouvrage déjà existant, excluant en revanche que le propriétaire d'une construction nouvelle puisse revendiquer à son profit une telle servitude ; que tel était effectivement encore le sens des réponses ministérielles apportées en janvier 2007 et février 2008 à la question de savoir si, dans le cadre d'une construction neuve, une telle servitude peut être créée ex nihilo ; que rappelant les conditions habituellement posées par la jurisprudence pour autoriser la mise en oeuvre de cette « servitude », la réponse ministérielle (JO Sénat Q 28 février 2008) indique que « la délivrance d'un permis de construire un bâtiment en limite séparative, s'il peut rendre nécessaire l'usage de cette pratique, ne dispense pas du respect des conditions d'institution de ce droit résultant des règles du droit civil », étant rappelé que le permis de construire est toujours délivré sous réserve des droits des tiers ; qu'elle rappelle enfin que « la jurisprudence, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes et refuse de l'appliquer pour l'édification de constructions nouvelles » ; que la SC [...] se prévaut à cet égard d'une évolution de la jurisprudence ; que force est cependant de constater qu'aucune des décisions qu'elle produit n'est assimilable au cas de l'espèce, à savoir la revendication d'une telle servitude, non pas pour effectuer un entretien, des réparations, voire des travaux de finition sur une construction déjà existante, quelle que soit la date de sa construction qui peut être très récente, mais pour construire purement et simplement un bâtiment n'ayant encore aucune existence ; qu'aucune des décisions produites ne s'affranchit des critères antérieurement dégagés en jurisprudence, et s' il a été admis par certaines que la servitude de tour d'échelle puisse être utilisée pour des travaux de finition sur une construction nouvelle (bardage notamment), pour autant, et outre que ces décisions restent des cas d'espèce, il s'agissait toujours d'hypothèses dans lesquelles la construction en elle-même avait été édifiée sans aucun recours à la notion de servitude de tour d'échelle, laquelle n'était revendiquée qu'à la fin des travaux pour une construction, qui, de de fait, était donc déjà existante, et de surcroît dans un environnement urbain particulièrement dense impliquant que les constructions se réalisent habituellement en limite de propriété ; qu'en l'espèce, et bien que la S.C. [...] ait obtenu un permis de construire en limite de propriété, les documents et notamment les photos produites ne permettent nullement de considérer que la construction projetée se situerait dans un environnement urbain d'une densité telle qu'elle impliquerait des contraintes particulières susceptibles de s'appliquer à tous les propriétaires ; qu'il apparaît en réalité que l'appelante est propriétaire d'un vaste terrain situé entre plusieurs maisons d'habitation agrémentées de jardins et ne peut se prévaloir de contraintes particulières à cet égard, les photos ne rendant nullement compte d'un environnement urbain dense ; qu'il lui était donc entièrement loisible de faire des choix architecturaux permettant de conjuguer la place (vaste) dont elle disposait et les impératifs de construction (fondations, sous-sol) propres au projet qui était le sien ; qu'en tout état de cause, il est constant que la S.C. [...] revendique à son profit une servitude de tour d'échelle, non pas pour effectuer des travaux d'entretien ou de réparation, voire même des travaux de finition sur un ouvrage nouvellement construit, mais pour entreprendre purement et simplement la construction d'un bâtiment, et se situe par conséquent hors des hypothèses autorisant le passage sur le terrain voisin dans le cadre d'une servitude de tour d'échelle ;