Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.405 du 19/11/2020,  partie 6


Elle soutient que la loi du 18 juin 2014, ne contient aucune disposition transitoire quant à la date d'entrée en vigueur de la modification de la rédaction de l'article L. 145-15 du code de commerce, que dès lors, la convention demeure régie par le droit existant au moment de sa conclusion, que quand bien même la loi nouvelle s'appliquerait aux baux en cours lors de son entrée en vigueur, il n'en demeure pas moins que la prescription biennale de l'article L. 145-60 dudit code est toujours en vigueur, de sorte la demande de nullité du commandement et des actes subséquents devient sans objet et donc irrecevable.
 
 Ce à quoi s'oppose la société locataire qui fait remarquer qu'elle poursuit le prononcé du caractère non écrit de ladite clause, en application de l'article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction donnée par la loi du 18 juin 2014, lequel est imprescriptible. Elle soutient en outre que la présente procédure ayant été introduite après l'entrée en vigueur de cette loi, celle-ci intervenant en matière statutaire et sur une question d'ordre public est d'application immédiate ; que de surcroît, la révision triennale trouvant sa source dans la loi, elle constitue un effet légal du contrat, alors que le principe de non-rétroactivité des lois ne trouve pas à s'appliquer aux "effets légaux" d'un contrat qui sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.
 
 La cour relève que la loi du 18 juin 2014, en ce qu'elle a modifié la rédaction de l'article L. 145-15 du code de commerce, substituant le terme "nullité" en "non écrit" si elle ne s'applique pas aux procédures en cours, s'applique aux baux en cours.
 
 En l'espèce, l'action a été introduite par la société Cap Aud par un acte d'huissier de justice en date du 13 janvier 2016, postérieurement à l'entrée en application de l'article L. 145-15 du code de commerce, dans sa nouvelle version.
 
 L'action en reconnaissance du caractère non écrit d'une clause n'est pas soumise à la prescription.
 
 En conséquence, l'action de la locataire tendant à voir déclarée non écrite la clause du bail relative à la "révision" étant imprescriptible, n'est pas soumise au délai de l'article L. 145-60 du code de commerce.
 
 Dès lors, il convient de rejeter la demande d'irrecevabilité de ce chef présentée par la bailleresse. [
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 Sur le caractère non écrit de la clause du bail intitulée "révision".
 
 Pour conclure à la nullité du commandement, la société locataire soutient tout d'abord que des sommes dont le paiement était réclamé dans cet acte étaient dépourvues de fondement dans la mesure où elles résultaient de l'application d'une clause du bail, qui devait être déclarée non écrite.
 
 La SCI Caravelle, fait valoir qu'en tout état de cause quand bien même la clause litigieuse ne pourrait s'appliquer, la révision légale demeure possible, or celle-ci est intervenue par lettre du 19 septembre 2013 adressée à M. X... à effet au 1er octobre 2013 ; puis réitérée par une lettre officielle du conseil de la SCI en date du 27 septembre 2013 ; que M. X... s'est acquitté du nouveau loyer, qu'il en a été de même de la société Cap Aud, d'autant que le montant du loyer révisé au 1er octobre 2013 était indiqué dans l'acte de cession du fonds de commerce. L'intimée soutient que compte tenu du sa rédaction, la clause litigieuse n'est pas une clause d'échelle mobile, car elle n'a pas de caractère automatique ; que la révision dont se prévaut la société bailleresse est irrégulière car, le courrier du 19 septembre 2013 n'a pas été envoyé sous forme recommandée, que de surcroît cette révision est intervenue un an seulement après la précédente modification du loyer alors, que l'article L. 145-38 du code de commerce impose un délai de trois ans entre chaque révision légale.
 
 La clause litigieuse est rédigée de la manière suivante :
 
 "XIV révision du loyer :
 Le loyer sera révisé, légalement en plus ou en moins, à l'initiative du bailleur tous les ans à la date anniversaire de la date de prise d'effet du bail, telle que définie ci-dessus et pour la première fois le 1er avril 1999, par application des dispositions des articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 ou de tout texte qui fixerait d'autres modalités pour les révisions légales".
 
 La cour relève que la clause litigieuse, en ce qu'elle stipule une "révision" annuelle du loyer, à la demande du bailleur et vise des dispositions relatives aux révisions légales du loyer, doit être réputée non écrite, en ce qu'elle ne correspond pas à une clause d'échelle mobile au fonctionnement automatique.
 
 Certes, le caractère non écrit de cette clause ne peut pas priver la société bailleresse du bénéfice des dispositions de l'article L. 145-38 du code de commerce relatives à la révision triennale, ainsi que cette dernière le souligne. Cependant, une telle révision légale doit intervenir dans les conditions prévues par les textes.