Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.777 du 03/06/2021,  partie 3


elle ajoute que la définition des parties communes figurant au règlement original exclut expressément « les gardes corps, balustrades, barres d'appui des balcons, des fenêtres » et les inclut dans les parties privatives, alors que le règlement de copropriété projeté adopte une toute autre définition des parties communes et privatives, puisqu'il inclut parmi les parties communes de l'immeuble « les ornements des façades, les balcons et du revêtement du sol », ainsi que « les gardes corps, balustrades et barres d'appui » ; qu'il résulte de ces modifications, selon Mme [K], une atteinte substantielle au droit de propriété des copropriétaires ; que le règlement de copropriété du 21 avril 1949 stipule que « les parties communes de l'immeuble comprendront : ... les ornements des façades et des balcons (mais non pas les gardes corps, balustrades, barre d'appui des balcons, de fenêtres, ni les abats jours, jalousies, persiennes stores, volets et leurs accessoires » ; que le même règlement prévoit que les parties privatives comprendront « les fenêtres sur rue et sur cour avec leurs abats jours, jalousies, persiennes, volets, garde-corps et barre d'appui, balustrades, rampes, barre d'appui des balcons et accessoires » ; que le nouveau règlement de copropriété adopté par la résolution n° 91 de l'assemblée générale du 9 juillet 2017 stipule que les parties communes comprennent notamment « les ornements des façades, les balcons et du revêtement du sol, les garde-corps, balustrades et barres d'appui » et les parties privatives comprennent « les fenêtres, les persiennes, volets ou stores ainsi que leurs accessoires et, d'une façon générale, les ouvertures et vues des locaux privatifs » ; que dans les deux règlements, les ornements des façades et des balcons sont des parties communes, mais dans le règlement initial, les garde-corps et barres d'appui des balcons, ainsi que les balustrades sont des parties privatives, alors que dans le nouveau règlement ces trois éléments deviennent des parties communes ; qu'il existait une contradiction dans le règlement de copropriété initial, en ce sens que les balcons étaient inclus dans les parties communes, alors que les garde-corps et barre d'appui des balcons étaient privatifs ; or les balcons, y compris les garde-corps (ou balustrades) et les barre d'appui des balcons qui font corps avec le gros oeuvre sont en réalité des parties communes par application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le nouveau règlement mettait fin à cette contradiction ; qu'il avait donc été valablement adopté à la majorité de l'article 26 de la même loi ; que par ailleurs, ces modifications tendant à faire retrouver aux garde-corps et balustrades des balcons leur qualification de parties communes, n'entraînaient pas une atteinte substantielle au droit de propriété des copropriétaires ; que le moyen de Mme [K], inopérant, devait être rejeté (arrêt p. 15 et 16) ; (?)
 
 ? que sur l'annulation de la résolution n° 11 : dispense de mise en concurrence pour la désignation du syndic, l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée » ; qu'il n'est pas contesté que l'assemblée générale du 5 avril 2016 qui précède celle du 19 juillet 2017 n'a voté aucune dispense de mise en concurrence ; qu'au terme de la résolution n° 11 de l'assemblée du 19 juillet 2017 « l'assemblée générale décide de dispenser le conseil syndical de l'obligation de mise en concurrence du contrat de CPAB » ; que cette dispense vaut pour l'assemblée générale ordinaire suivante ; que Mme [K] sollicite l'annulation de cette résolution, au motif que la dispense de mise en concurrence ne peut bénéficier au seul cabinet CPAB, que l'assemblée générale a outrepassé ses pouvoirs s'agissant du vote de cette dispense, qui est illégale ; que cependant, aussi bien le non-respect par le conseil syndical de l'obligation de mise en concurrence, que les termes de la dispense votée par l'assemblée générale ne sont assortis de sanctions ; que Mme [K] doit être déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n° 11 (arrêt ; p. 17 et 18) ; (?)
 
 ? que sur l'annulation de la résolution n°10 : désignation du cabinet CPAB -