Cour d'appel de Nancy, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-23.750 du 05/02/2020,  partie 2


qu'en se fondant, pour juger que les associés n'apportaient pas la preuve que l'immeuble situé [...] dans lequel la SCI avait acquis des lots était affecté à l'habitation et partant que les travaux que cette dernière y avait réalisés constituaient des travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation et auraient en conséquence pu constituer des charges déductibles des revenus de ses associés si ces derniers, dûment conseillés par le notaire, avaient constitué une société civile immobilière, soumise à l'impôt sur le revenu, pour l'acquisition desdits lots, sur la circonstance que la lettre du 3 avril 2010, dont ils se prévalaient, par laquelle M. T..., notaire à [...], avait certifié que les appartements situés [...] dépendaient d'un ensemble immobilier qui était auparavant une maison d'hébergement pour personnes âgées et où celles-ci avaient leur résidence principale, lequel était par conséquent affecté à l'habitation, était adressée, non pas au gérant de la SCI, mais à celui de la SCI 3 P, après avoir pourtant constaté que la SCI 3P avait acquis des parties du même ensemble immobilier que la SCI, situé [...] , la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants pour écarter la preuve de la destination de l'immeuble litigieux et, partant, de la déductibilité des travaux qui y avaient été réalisés, et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 31, I, 1°, b, ter), dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que dès lors, en retenant encore, pour juger que les associés n'apportaient pas la preuve que les travaux que la SCI avait réalisés dans l'immeuble situé [...] constituaient des travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation, dans le volume bâti existant, dont la conservation était conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur, et auraient en conséquence pu constituer des charges déductibles des revenus de ses associés si ces derniers, dûment conseillés par le notaire, avaient constitué une société civile immobilière, soumise à l'impôt sur le revenu, pour l'acquisition desdits lots, que l'autorisation préfectorale en date du 23 décembre 2005 autorisant les travaux de restauration de l'immeuble litigieux dans le cadre du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de [...] ne pouvait concerner la SCI, la cour d'appel a soulevé d'office un moyen tiré du champ d'application de cette autorisation préfectorale, sans avoir invité au préalable les parties à en débattre contradictoirement, et a ainsi violé l'article 16 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour
 
 6. C'est par une appréciation souveraine, et sans violer le principe de la contradiction, que la cour d'appel a estimé que les pièces produites ne concernaient pas la SCI et n'étaient pas de nature à établir un préjudice lié à l'impossibilité de créer une nouvelle société pour les besoins de l'acquisition des biens immobiliers situés à [...].
 
 7. Le moyen ne peut donc être accueilli.
 
 Mais sur la troisième branche du moyen
 
 Énoncé du moyen
 
 8. Les associés font le même grief à l'arrêt, alors « que si le paiement d'un impôt légalement dû ne constitue pas un préjudice réparable, le paiement des intérêts et majorations de retard consécutifs au non-paiement de cet impôt est indemnisable, dès lors que le contribuable n'a pas acquitté à l'échéance l'impôt légalement dû à raison du manquement du notaire à son devoir de conseil ; qu'en affirmant, pour débouter les associés de leur demande d'indemnisation au titre des majorations et intérêts de retard dus à la suite du redressement fiscal dont ils avaient fait l'objet, que les intérêts et majorations de retard dus à l'administration fiscale étaient de même nature que l'impôt lui-même et ne constituaient donc pas un préjudice réparable, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil :
 
 9. Il résulte de ce texte que si le contribuable n'a pas acquitté à l'échéance l'impôt légalement dû en raison du manquement du notaire à son devoir de conseil, la perte de chance de ne pas payer les majorations et intérêts de retard s'analyse en un préjudice réparable.
 
 10. Pour rejeter les demandes des associés au titre du préjudice lié aux majorations et intérêts de retard, l'arrêt retient que le préjudice ne peut découler du paiement de l'impôt auquel le contribuable est légalement tenu, et que les intérêts et majorations de retard, participant de la même nature, ne peuvent pas davantage constituer un préjudice réparable.
 
 11. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :