Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-10.016 du 16/11/2022,  partie 8



 3) ALORS QUE la déclaration d'une partie portant sur des points de droit, tels que l'existence d'un contrat, ne constitue pas un aveu, lequel ne peut porter que sur des points de fait ; qu'en retenant, pour condamner la société DG Holidays à régulariser des baux conformes aux clauses et conditions contenues dans une lettre du 2 septembre 2010 du conseil des copropriétaires dont les termes auraient été acceptées par la société DG Résidences, que dans ses conclusions de première instance n° 2, la société DG Holidays avait indiqué qu'elle « ne conteste pas avoir donné son consentement à signer de nouveaux baux dans les conditions du courrier du 2 septembre susvisé », quand cette déclaration, portant sur un point de droit, ne pouvait constituer un aveu, la cour d'appel a violé l'article 1356, devenu 1383-2 du code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société DG Holidays de ses demandes, d'AVOIR condamné la société DG Holidays à payer à chaque copropriétaire la somme de 2 000 euros à titre de dommages et d'AVOIR condamné la société DG Holidays à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Splendid » la somme de 1 012 047,26 euros au titre des travaux de mise en conformité aux normes de de sécurité et d'accès aux handicapés, réalisés et à réaliser ;
 
 AUX MOTIFS QUE - Sur les demandes du syndicat au titre des travaux : A. Demandes formées contre la SARL DG HOLIDAYS : la lettre du 2 septembre 2010, qui forme la loi des parties entre les copropriétaires et la SARL DG HOLIDAYS, stipule en page 4 paragraphe 6 que la société acquéreuse du fonds « accepte de supporter l'ensemble des réparations de toute nature, y compris les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil, ainsi d'une façon générale que l'ensemble des coûts et dépenses générées par l'entretien, la réparation et l'exploitation de l'hôtel-restaurant, à l'exclusion de la taxe foncière qui restera à la charge individuelle de chacun des copropriétaires » ; il est rappelé que le tribunal, par le jugement déféré, a condamné la SARL DG HOLIDAYS – in solidum avec la SARL MT – à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 012 047,26 euros, pour le « coût total des travaux de mise en conformité de la résidence de tourisme, déjà exécutés et à exécuter », chef de décision conforme à la demande du syndicat, et dont celui-ci demande la confirmation ; le tribunal a en outre condamné la SARL DG HOLIDAYS à effectuer les démarches nécessaires au classement de l'hôtel en résidence de tourisme, après avoir effectué les travaux nécessaires à ce classement ; il a enfin condamné cette société à payer au syndicat une somme de 71 896,26 euros pour des travaux de réfection de la toiture ; a) travaux de mise en conformité aux règles de sécurité : la somme de 1 012 047,26 euros, demandée à ce titre par le syndicat, correspond au coût total des travaux déjà réalisés ou à réaliser, tel qu'il ressortent d'une part de factures émises par l'entreprise IPSI Sécurité Incendie pour des travaux réalisés jusqu'en mars 2017 date de la dernière facture, et d'autre part de tableaux estimatifs des travaux « à réaliser ou restant à réaliser pour mise en conformité incendie et accessibilité handicapés », tableaux dressés en mars puis en novembre 2018 par M. [TN] [JH], de la SARL BLT-Consultant (pièces n° 44 et 49 des copropriétaires et du syndicat) ; ces documents visent des travaux de mise en conformité des parties communes, avec les normes de sécurité en matière de protection contre l'incendie et d'accès aux personnes handicapées ; les parties s'opposent sur la charge de ces travaux de mise aux normes de sécurité, la SARL DG HOLIDAYS faisant valoir que, faute d'une clause expresse sur ce point, les copropriétaires bailleurs ne peuvent s'exonérer de l'obligation qui leur est faite de délivrer la chose louée, et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, comme prévu à l'article 1719 du code civil ; comme l'indique la société appelante, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont en principe à la charge du bailleur, en exécution de son obligation de délivrance de lieux loués, à moins d'une stipulation expresse contraire (Cass. Civ. 3ème 19 juin 2002, pourvoi n° 01-01.769) ; la mention, contenue dans la lettre du 2 septembre 2010, que la société preneuse supporterait « l'ensemble des coûts et dépenses générées par l'entretien, la réparation et l'exploitation de l'hôtel-restaurant » ne constitue pas une clause expresse sur ce point, suffisante pour transférer, à la charge de cette société, le coût de mise en conformité des lieux aux normes de sécurité incendie ; cette même lettre prévoyait cependant, au paragraphe 9, que les baux à conclure par écrit maintiendraient inchangées « l'ensemble des autres clauses et conditions incluses dans les baux actuels » ;