Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-12.337 du 30/06/2021,  partie 5


article 1743 du code civil posant le principe de la poursuite du bail en cas de vente de la chose louée et la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyant pas la possibilité pour le bailleur de donner congé pour modifier le montant du loyer, de sorte que ces textes ne se contredisaient ni ne s&apos;excluaient l&apos;un l&apos;autre, mais se complétaient en visant des situations différentes ; que cette interprétation était confirmée par la précision donnée par le législateur, lequel, par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, avait ajouté à l&apos;article L. 353-16 un alinéa aux termes duquel « Les deuxième et troisième alinéas du présent article ne sont pas applicables aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l&apos;article L. 353-7 », précision qui impliquait nécessairement que ces deux textes, les articles L. 353-7 et L. 353-16, n&apos;étaient pas exclusifs l&apos;un de l&apos;autre ; que, s&apos;il était exact que cette loi du 23 novembre 2018 n&apos;était pas applicable à la situation antérieure à son entrée en vigueur, elle validait l&apos;interprétation selon laquelle, contrairement à ce qu&apos;avait jugé le tribunal, l&apos;article L 353-7, inclus dans la section relative aux « dispositions générales », trouvait également à s&apos;appliquer aux logements visés par la section 2, c&apos;est-à-dire, ceux appartenant aux organismes d&apos;habitation à loyer modéré mentionnés à l&apos;article L. 411-2, lorsque les textes de cette section 2 n&apos;y dérogeaient pas ; que d&apos;ailleurs, la société ICF La Sablière avait bien conscience de cette obligation, ainsi que cela résultait du contrat de bail qui avait été proposé à un autre locataire du même immeuble en 2008, dans lequel il était indiqué que ce locataire était engagé par un bail auprès de l&apos;ancien propriétaire et que, pour tenir compte de l&apos;acquisition par la société ICF La Sablière et du conventionnement de l&apos;immeuble, « il est alors devenu nécessaire de procéder à la signature d&apos;un nouveau bail entre les parties présentes », le locataire dans le bail produit, acceptant ce nouveau bail ; que cette interprétation était également conforme à la réponse ministérielle faite par le ministère du logement et de l&apos;habitat durable publiée au Journal Officiel du mars 2017, rappelant que l&apos;article L. 353-7 du code de la construction et de l&apos;habitation s&apos;appliquait aux locataires dont les baux étaient, avant la date d&apos;entrée en vigueur d&apos;une convention, soumis au droit privé ; que, de surcroît, l&apos;article L. 353-16 du code précité dont se prévalait la société ICF La Sablière, ne prévoit nullement une obligation de fixer un nouveau loyer, mais une simple faculté du fait de l&apos;emploi du verbe pouvoir : « le bailleur peut (...) fixer un nouveau loyer », et ce, dans une limite maximale « dans la limite du maximum prévu par la convention » ; que la fixation d&apos;un nouveau loyer ne constituait donc pas une obligation légale qui aurait pu permettre au bailleur de s&apos;affranchir de l&apos;engagement qu&apos;il avait pris à l&apos;égard des locataires soumis au droit commun, présents dans l&apos;immeuble lors de son acquisition ; qu&apos;en effet il résultait de l&apos;extrait de l&apos;acte de vente du 15 novembre 2006 versé aux débats par l&apos;appelante et non contesté par la bailleresse partie à ce contrat en qualité d&apos;acquéreur de l&apos;immeuble, qu&apos;il était précisé dans cet acte au 8°) Prorogation des baux, que les dispositions de l&apos;article 10-1 de la loi n°2006-685 du 31 décembre 1975 modifiée par la loi n°2006-685 du 13 juin 2006, relatives à la protection des occupants de locaux d&apos;habitation en cas de vente de tout ou partie d&apos;un immeuble, étaient applicables à l&apos;immeuble et qu&apos;afin de ne pas entrer dans le champ d&apos;application de ce texte, ainsi que celui-ci l&apos;autorisait pour éviter de permettre aux locataires d&apos;exercer un droit de préemption, l&apos;acquéreur s&apos;engageait à proroger les baux d&apos;habitation en cours pour une durée de six ans à compter de l&apos;acte authentique ; que par cette stipulation, la société ICF s&apos;était engagé envers les locataires concernés, en contrepartie de la privation de leur droit de préemption, à proroger les baux en cours pour une durée de six ans c&apos;est-à-dire à ne pas modifier les stipulations de ce bail ; que la société ICF était donc tenue de proroger le bail de Mme [E] [N] aux conditions stipulées dans le contrat antérieur et ne pouvait, durant cette période, exercer la faculté que lui offrait la convention conclue avec l&apos;état, de majorer périodiquement son loyer de 10% ; qu&apos;en conséquence il serait fait droit à la demande de Mme [E] [N] tendant à ce que les majoration de loyer, qui avaient été faites en violation de l&apos;engagement contractuel figurant dans l&apos;acte de vente comme des dispositions de l&apos;article L. 353-7 du code de la construction et de l&apos;habitation, lui fussent déclarées inopposables faute pour la bailleresse d&apos;avoir prorogé son ancien bail pendant six ans et de lui avoir proposé un bail en application de l&apos;article L. 353-7 du code de la construction et de l&apos;habitation, 
 
 Alors, d&apos;une part, qu&apos;en retenant que l&apos;article L. 353-16 du code de la construction et de l&apos;habitation dans sa rédaction issue de la loi nouvelle n°2018-1021 du 30 novembre 2018 ne s&apos;appliquait pas à la situation antérieure de l&apos;espèce mais en en assurant néanmoins l&apos;application à celle-ci, la cour d&apos;appel n&apos;