Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 13-10.257 du 21/05/2014,  partie 3


que pour rejeter sa demande de ce chef, le premier juge s'est fondé sur la clause du bail prévoyant que les constructions effectuées sur le terrain de la société Neyrolle donné en location lui reviendrait sans indemnité à la libération dudit terrain ; que la demande du locataire ne se fonde pas sur l'indemnisation du bâtiment abandonné mais sur le coût imposé pour en construire un autre sur le nouveau terrain ; que ce motif du rejet de l'indemnisation pour frais normaux de réinstallation est inopérant ; que le bail liant la société Neyrolle et la société Ciffreo Bona imposait à celle-ci de construire un bâtiment d'environ 1.200 m² ; qu'ainsi, cette édification ressort d'une obligation du bail et non pas d'un choix du seul preneur ; que la nouvelle location conclue le 17 janvier 2002 stipule également une obligation de construire, étant précisé qu'elle ne constitue pas un bail commercial mais un bail à construction d'une durée de 20 ans ; que les frais de réinstallation doivent prendre en compte l'obligation où se trouve la société Cifreo Bona pour se réinstaller d'édifier un immeuble équivalent à celui qu'elle occupait ; que contrairement à ce que soutient la société Neyrolle, il ne convient pas de comparer le terrain nu avec obligation de construire qu'elle a donné à bail à la société Ciffreo Bona le 1er mars 1990 avec le terrain nu pris en location avec aussi obligation de construire par celle-ci le 17 janvier 2002 mais le local commercial délaissé avec bâtiment avec la nouvelle location ; qu'ainsi, l'édification d'un nouveau bâtiment pour exercer son activité donne droit à indemnisation à la société Ciffreo Bona ; que cependant, la somme de 1.645.607 euros réclamée ne peut être allouée pour ce montant ; qu'en effet, l'expertise judiciaire montre que la valeur neuve du bâtiment édifié sur le terrain de la société Neyrolle était de 975.000 euros ; que la différence de prix établit que la nouvelle construction ne correspond pas à l'ancienne et s'avère soit en importance soit en aménagement d'un niveau supérieur ; qu'ensuite, l'ancienne construction édifiée entre 1992 et 1996 présentait une certaine vétusté qui aurait occasionné des frais d'entretien supérieurs à ceux du nouveau bâtiment ; qu'en raison de ces considérations, il convient d'évaluer l'indemnité de réinstallation à la somme de 750.000 euros ;
 
 ALORS, 1°), QUE l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Neyrolle faisait valoir que le montant de la taxe locale d'équipement était déterminé en fonction de la nature des construction réalisées et qu'en l'espèce, la construction nouvelle édifiée par la société Ciffreo Bona n'était pas de même valeur que celles édifiées sur son terrain ; que la cour d'appel a elle-même constaté que la nouvelle construction ne correspondait pas à l'ancienne et s'avérait soit en importance, soit en aménagement d'un niveau supérieur ; qu'en octroyant néanmoins à la société Ciffreo Bona la somme de 25.153 euros à titre d'indemnité de remploi correspondant à la taxe locale d'équipement réglée par elle, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ; 
 ALORS, 2°), QUE seuls les frais normaux de déménagement et de réinstallation peuvent être pris en considération, dans l'évaluation du préjudice du locataire évincé ; qu'en octroyant à la société Ciffreo Bona la somme de 60.000 euros au titre des frais de déménagement, après avoir expressément retenu que sur la somme de 61.929,39 euros réclamée par la société locataire, la charge de la somme de 24.825,62 euros représentant le salaire de sept de ses salariés affectés au déménagement n'était pas établie, ce dont il résultait nécessairement qu'elle ne pouvait prétendre à une somme supérieure à 37.103,77 euros au titre des frais de déménagement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
 ALORS, 3°), QU'aux termes de l'article 14 du bail liant les parties, « Les constructions édifiées par le preneur, et les aménagements qui y auront été effectuées, resteront la propriété du preneur pendant toute la durée du bail et de ses éventuels renouvellements. En fin de jouissance du Preneur, toutes les constructions édifiées deviendront la propriété du bailleur sans indemnité d'aucune sorte au Preneur et sans que cette accession ait besoin d'être constatée par acte. (¿) » ; que cette stipulation, qui valait renonciation du preneur à tout droit sur les construction édifiées, contractuellement réputées devenir la propriété du bailleur sans indemnité, s'opposait à ce que la construction que le preneur pourrait être tenu réaliser dans le cadre de sa réinstallation donne lieu à une indemnité à son profit ;