Cour d'appel de Rennes,  décision 14-11.557 du 18/02/2015,  partie 3


qu'à l'offre de vente faite par M. X... à la commune, le maire répondait le 10 juin 2009 par la négative en indiquant que celle-ci n'avait pas les moyens d'entretenir l'immeuble ; que cette valeur n'est pas susceptible d'évoluer puisque, selon la convention d'honoraires entre l'architecte, M. B..., et l'ASL « Maison G... », le coût prévisionnel total des travaux de restauration, honoraires compris, était de 1. 410. 890, 00 euros HT, que le solde disponible sur les comptes bancaires de l'ASL était de 315. 972, 81 euros au 13 juin 2013 et que les seuls travaux qui ont été réalisés sont des travaux de mise en sécurité des planchers qui l'ont été au printemps 2007 ; que le préjudice du chef de l'acquisition est en conséquence égal au prix du bien augmenté des frais d'acte, soit 62. 849, 00 euros + 4. 612, 97 euros = 67. 461, 97 euros, auxquels s'ajoutent les intérêts et frais d'assurances échus et à échoir du prêt lié à cette acquisition, à solder au 1er août 2021, soit un total de 38. 275, 20 euros ; que le montant global de ce poste de préjudice est de 67. 461, 97 euros + 38. 275, 20 euros = 105. 757, 17 euros ; que s'agissant du prêt travaux, également amortissable pour la totalité du capital emprunté au 1er août 2021, le préjudice comprend ce capital, 154. 568, 00 euros, et les intérêts et frais d'assurance échus et à échoir, soit un total de 94. 131, 00 euros ; que le montant global de ce poste de préjudice est de 154. 568, 00 euros + 94. 131, 00 euros = 248. 699, 00 euros ; que le préjudice total subi par M. X... est donc de 105. 737, 17 euros + 248. 699, 00 euros = 354. 436, 17 euros ; mais qu'il y a lieu de déduire de ce préjudice le montant des économies d'impôts ¿ IRPP et CSG ¿ effectivement réalisées à ce jour, soit 83. 274, 00 euros ; qu'il doit encore en être déduit les sommes figurant au solde créditeur des comptes bancaires de l'ASL « Maison G... » et revenant à M. X... pour sa quote-part d'apport ; que dès lors que celui-ci avait provisionné l'ASL de 154. 567, 52 euros sur un total de 401. 063, 12 euros, soit 38, 54 %, sa quote-part sur les soldes des comptes s'évalue au 13 juin 2012 à 315. 972, 81 euros x 38, 54/ 100 = 121. 775, 92 euros ; que la cour est ainsi en mesure de fixer le montant du préjudice réparable à la somme de 354. 436, 17 euros ¿ (83. 274, 00 euros + 121. 775, 92 euros) = 149. 386, 25 euros, sans qu'il y ait lieu de surseoir à statuer jusqu'à la décision définitive sur le litige afférent aux honoraires de l'architecte, M. B..., et l'ASL dont le tribunal de grande instance de Toulouse a été saisi, l'aggravation du dommage, aujourd'hui éventuelle comme l'est par ailleurs le risque de remise en cause par l'administration fiscale des avantages effectivement consentis pour 83. 274, 00 euros, étant seulement susceptible d'ouvrir droit, le cas échéant, à une demande complémentaire ultérieure ; mais que le préjudice à indemniser est celui qui résulte de la perte de chance, qui ne peut être équivalent à la totalité du dommage subi ; que la cour fixe à 50 % la fraction du préjudice correspondant à la perte de la chance de l'éviter, soit un montant de 74. 693, 13 euros ; que le jugement déféré sera en conséquence infirmé et Me Bernard C...et la SCP C...-D...-E...seront condamnés, in sodium, au paiement de dommages et intérêts pour ce montant, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'assignation initiale devant le Tribunal de grande instance de Nantes ; 
 
 1° ALORS QUE le notaire authentificateur n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant la fiabilité et l'opportunité économiques de l'opération globale dans laquelle s'insère l'acte qu'il instrumente ; qu'en jugeant, pour en déduire que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, qu'ayant connaissance de la motivation fiscale de son client désireux de bénéficier des avantages fiscaux de la loi sur les monuments historiques, qu'il était tenu non seulement de s'assurer de l'inscription de l'immeuble dont il instrumentait la vente à l'inventaire des monuments historiques, mais encore d'informer et éclairer son client de la portée, des effets et des risques de l'opération et aurait dû, à ce titre, attirer l'attention de celui-ci sur le fait que les avantages fiscaux espérés supposaient de fait que l'ensemble de l'immeuble soit effectivement réhabilité, ce qui exigeait des apports de fonds permettant cette réhabilitation, et en conséquence la vente des lots dans une mesure suffisante, quand elle constatait que le notaire n'était intervenu qu'en sa seule qualité de rédacteur de l'acte de vente de l'immeuble à réhabiliter, ne participant ni à la commercialisation du projet, ni à la réalisation de l'opération de réhabilitation, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;