Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.892 du 27/05/2021,  partie 2


immeuble afin de permettre à la société NCG de s&apos;y maintenir. La société SFMG confirme aux consorts [K] son intention d&apos;acquérir le terrain et les bâtiments situés au [Adresse 5] au prix de 1.400 ? HT par m² de surface de plancher développée soit pour une surface de 2.028 m² un prix total de 2.839.200 ? hors taxe. Elle indique qu&apos;elle se portait fort dans le cas de son acquisition de l&apos;immeuble du fait que la société NCG ne ferait valoir aucune indemnité d&apos;éviction. La proposition était soumise à plusieurs conditions suspensives s&apos;agissant de l&apos;obtention d&apos;un permis de construire et de l&apos;obtention d&apos;un prêt de six millions d&apos;euros en cours de discussion avec la banque Palatine. Les réponses des consorts [K] faisant part de leur accord devaient être transmises avant le 31 août 2016. Les consorts [K] ont adressé des mails en réponse donnant leur accord le 24 août 2016 pour Mme [G] [K], le 24 août 2016 pour Mme [Y] [K], le 26 août 2016 pour Mme [E] [K] et le 31 août 2016 pour M. [P] [K]. Les consorts [K] estiment que le projet de la société SFMG est une lettre d&apos;intention, s&apos;agissant donc d&apos;un document de négociations précontractuelles n&apos;obligeant pas les parties, conformément à sa dénomination et qui est assorti d&apos;importantes conditions suspensives visant à ne pas être engagé directement. Ils font valoir avoir donné leur accord pour rédiger un projet de promesse de vente et non une vente dans le cadre de pourparlers engagés préalablement. Ils soutiennent qu&apos;aucune précision aussi essentielle que la date et le paiement du prix n&apos;étaient indiquées dans la lettre d&apos;intention ni davantage sur les délais d&apos;obtention du prêt et du permis de construire, sur la date de réitération de l&apos;acte ou sur le montant de l&apos;indemnité d&apos;immobilisation. Ils estiment donc que c&apos;est à bon droit qu&apos;un an après, ils ont rompu les pourparlers en mars 2017, le projet n&apos;ayant pas abouti et la proposition de la société SFMG manquant de sérieux. Ils font valoir en tout état de cause que si l&apos;offre était retenue comme valable, elle est devenue caduque faute pour la société SFMG d&apos;avoir recueilli l&apos;acte de renonciation de l&apos;indemnité d&apos;éviction de la société NCG qui était mise à sa charge et obtenu le financement bancaire alors que cette dernière condition était déterminante, que la société SFMG ne peut pas y renoncer, alors que sans cette condition, les consorts [K] ne seraient pas entrés en pourparlers. Enfin, ils estiment que la condition suspensive du permis de construire n&apos;est pas davantage remplie, celui obtenu ne respectant pas les surfaces mentionnées à l&apos;acte, et dans le jugement dont il est fait appel, alors que le prix d&apos;acquisition du bien est fixé sur le nombre de mètres carrés construits. La société SFMG réplique que l&apos;offre est circonstanciée et contient les éléments essentiels du contrat, que le prix y est déterminé (2.839.200 euros hors taxes) et que les modifications qui avaient été demandées par les consorts [K] y sont intégrées. Elle ajoute que les consorts [K] ont tous donné leur accord par différents mails en août 2016. Elle indique avoir purgé les conditions suspensives. Elle a obtenu un permis de construire et fait remarquer que si la surface de plancher accordée est inférieure à celle de la clause, la mesure de la constructibilité du terrain ne concerne pas le vendeur dans la mesure où la surface autorisée n&apos;a pas d&apos;effet sur le prix retenu et où l&apos;offre n&apos;en fait pas une condition de validité pour les vendeurs. Elle estime en outre que la condition d&apos;obtention d&apos;un prêt étant édictée que dans son seul intérêt, afin de sécuriser son acquisition, elle peut valablement y renoncer. La société SFMG relève que la signature de la promesse de vente n&apos;est pas une condition de l&apos;offre ou de l&apos;acceptation, que le fait qu&apos;elle soit ou non advenue ne modifie pas l&apos;existence de l&apos;engagement. Quant à la promesse de porte-fort de la société SFMG, elle n&apos;impose pas d&apos;acte matérialisé de renonciation de la société NCG sachant que cette dernière a reconnu devant les premiers juges, et dans ses conclusions d&apos;appel, qu&apos;elle renonçait à l&apos;indemnité d&apos;éviction si la vente était constatée au profit de la société SFMG. Il ressort de ce qui précède que les parties ont échangé sur les termes d&apos;un éventuel accord jusqu&apos;au 15 août 2016, date d&apos;un mail adressé par Mme [K] à M. [B] de la société SFMG dans lequel elle indiquait que les co-indivisaires n&apos;accepteraient pas de négociation sur le prix à la baisse puis la société SFMG a fait le 19 août 2016 une offre d&apos;acquisition circonstanciée, ferme et précise, décrivant les éléments essentiels du contrat identifiant l&apos;immeuble, objet de la vente, le prix, les conditions suspensives et l&apos;engagement de la société NCG de ne pas solliciter une indemnité d&apos;éviction. La société SFMG a confirmé son intention d&apos;acquérir le bien et en cas d&apos;accord, celle de lancer la rédaction de la promesse de vente via les notaires respectifs des parties. L&apos;acceptation des consorts [K] avant le 31 août 2016 est transmise par mail au retour de l&apos;offre qui leur était communiquée, certains ayant fait précéder leur signature de la mention « bon pour accord » ou exprimé leur accord de façon littérale comme M. [K]. Les consorts [K] considèrent que l&apos;