Cour d'appel de Paris
I9, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.243 du 26/11/2020,  partie 5


qu'or, le bail a été conclu pour un loyer annuel de 365.760 euros, donc excessif par rapport aux estimations, et les dirigeants de la société EPI et de la société Carrare ne pouvaient qu'être conscients des conditions trop onéreuses de la location ; que sont versés à la procédure trois procès-verbaux de délibération du conseil d'administration de la société EPI datés du 22 avril 2002 (2) et du 2 mai 2002 ; que les procès-verbaux datés du 22 avril 2002 mentionnent que le conseil d'administration a statué sur l'acquisition de l'immeuble, sa revente à la société Carrare et la prise à bail par la société EPI ; que dans un des exemplaires des procès-verbaux datés du 22 avril 2002, signé par les administrateurs et portant mention qu'il a été annexé à l'acte d'acquisition du 2 mai 2002, il a également été décidé la souscription de deux prêts de 343.000 euros chacun pour l'acquisition de divers biens mobiliers, matériels et outillages ; que quant à l'autre exemplaire il ne porte pas trace d'une telle décision ; que la résolution indique que l'objet des prêts a été l'acquisition de divers biens mobiliers, matériels et outillages alors que le montant d'un prêt (Société générale) a été affecté à l'acquisition du bien immobilier par la société Carrare, ainsi qu'il ressort des expertises, ce qui n'a pas été contesté par la société Dal industries, et que le second prêt (Banque Fortis) a servi à rembourser une avance consentie par la société Dal industries pour l'acquisition de l'immeuble ; que le procès-verbal daté du 2 mai 2002 porte, quant à lui, sur l'autorisation donnée à M. K..., président de la société, de signer l'acte notarié d'acquisition de l'immeuble par la société EPI en exécution de la levée d'option des crédits-bails ; que le registre de présence au conseil, signé par les administrateurs, ne mentionne que la réunion du 2 mai 2002 et pas celle du 22 avril 2002, et le registre des délibérations ne porte pas trace des procès-verbaux datés du 22 avril 2002, de telle sorte qu'il existe une incertitude sur la régularité des deux procès-verbaux portant cette date ; qu'enfin, les différentes opérations autorisées par le conseil d'administration de la société EPI relèvent des conventions réglementées mais n'ont pas donné lieu à un rapport spécial du commissaire aux comptes comme l'exige l'article L.225-40 du code de commerce ; que les anomalies affectant la procédure d'autorisation par le conseil d'administration de la société EPI des conventions litigieuses, qui ne sont ni expliquées ni justifiée par la société Carrare, rendent suspectes les conditions dans lesquelles ces conventions ont été passées et révèlent le manque de transparence des dirigeants des deux sociétés dépendantes du groupe [...] ; que la société Carrare affirme que la société Bouygues a été informée de l'opération de revente de l'immeuble du 2 mai 2002 ; qu'elle produit deux attestations de Maître S... des 10 décembre 2009 et 17 mai 2010 qui exposent que le 2 mai 2002 ont été signés les actes de cession CMCIC LEASEEPI et EPI-Carrare dans l'étude de Maître C..., en présence, s'agissant de la seconde vente, des représentants de la société Bouygues ; que leur présence, dans des conditions indéterminées, dans leur participation, ne démontre pas qu'ils avaient été tenus informés, avant la signature de l'acte, des opérations de revente et de location de l'immeuble, qui ont eu lieu le même jour que la première vente ; que Maître S... indique dans son attestation du 17 mars 2010 que les représentants de la société Bouygues attendaient la signature de la seconde vente pour vérifier que celle-ci était totalement dégagée du contrat de crédit-bail ; qu'aucune pièce ne vient étayer cette déclaration qui relève de sa propre appréciation, faite plusieurs années après le 2 mai 2002 et alors que dans une attestation du 25 février 2010 M. Q..., représentant de la société Bouygues affirme quant à lui qu'il a bien assisté à la levée d'option anticipée mais qu'il n'a ni participé ni assisté à la revente de l'usine le même jour ; que la société Carrare invoque également des échanges de courrier entre les notaires des parties en mars et avril 2002 ; que dans un courrier du 15 mars 2002, la société Bouygues récapitule pour la société Dal industries les conditions de la cession de la société EPI à la suite des échanges entre les parties mais n'invoque pas la revente et la mise en location de l'immeuble ; que si le courrier fait état de la substitution de la société Bouygues dans les droits de la société EPI au titre des crédits-bails, c'est seulement dans le cas où la levée d'option n'aurait pas lieu, et cette prise de garantie a été effectivement actée le 21 mars 2002, mais il n'en ressort pas que la société Bouygues était d'accord pour que la société EPI revende l'immeuble après la levée de l'option qui la rendait propriétaire, comme le soutient la société Carrare ;