Cour d'appel de Paris
G6, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.714 du 20/06/2019,  partie 6


Cette situation justifie que la valeur locative globale proposée soit affectée d'une décote de 30% pour tenir compte de la division des lieux, qui était envisagée dès l'acq uisition (mais dont les modalités exactes n'ont pas été précisées), et de l'évolution des loyers depuis 2003. La perte des loyers (incluant le préjudice de jouissance pour la partie des locaux, qui aurait pu être affectée à l'habitation) doit donc être calculée sur la base annuelle suivante : 42 000 € HT et HC x 0,70 : 29 400 €. Cette somme à caractère indemnitaire n'entre pas dans le champ d'application de la TV A, car elle ne constitue pas la contrepartie d'une prestation de service individualisée, qui aurait dû être fournie par le syndicat des copropriétaires. L'indemnité allouée pour perte de loyers et préjudice de jouissance personnel ne doit donc pas être majorée du taux de la TVA, taxe qui aurait dû être reversée au Trésor Public par la SCI So Good (la non application de la TVA n'a donc aucune incidence sur l'évaluation du préjudice subi). Le point de départ du préjudice de la SCI So Good a déjà été fixé au 1er janvier 2004. Ainsi qu'il est indiqué par la SCI So Good (conclusions page 37), le préjudice consiste en une perte de chance d'avoir pu louer les locaux. L'appréciation de cette perte de chance doit être limitée à 50% de la valeur locative globale retenue, puisque le projet de location ne portait que sur une partie des locaux, à l'exclusion de la partie affectée à l'habitation. Pour la partie qui aurait été affectée à l'habitation, la base annuelle du préjudice s'élève à 14.700 €, (soit 29.400 € 12) depuis le 1er janvier 2004 jusqu'au 31 octobre 2017, soit : 14 700 €, x 13 ans + 14.700 x 10/12: 203.350 €. Pour la partie qui aurait été affectée à usage commercial ou professionnel, la base annuelle du préjudice s'élève également à 14.700 € mais avec la prise en compte de l'aléa induit par la présentation du bien sur le marché de la location, soit : 203.350 € x 0,85 : 172.847,50 €. Le préjudice de perte de loyers s'élève donc à la somme totale de 376.197, 50 € selon compte arrêté au 31 octobre 2017. Ce préjudice ne peut pas être majoré des frais induits par l'établissement des rapports d'évaluation de la valeur locative (1.554,80 € et 1.200 € TTC), car il s'agit de fra is qui sont induits par la charge de la preuve de démontrer le montant du préjudice subi, qui incombe à la SCI So Good. Aucune condamnation ne peut être prononcée pour le préjudice futur (postérieur au 31 octobre 2017) car il est par nature incertain, dès lors qu'il dépend notamment de la situation juridique des parties, cette situation juridique n'étant pas nécessairement pérenne (possibilité notamment de vente de lots ou rachat de l'immeuble par un tiers). Le syndicat des copropriétaires doit, en conséquence, être condamné à payer à la SCl So Good la somme de 376.197,50 € en réparation du préjudice de perte de loyers. 4/ Demande de remboursement des taxes foncières sur la période 2001-2016 : L'obligation de payer la taxe foncière est liée à la propriété, indépendamment de l'usage des lieux. Toutefois, dans le cadre d'un bail commercial ou professionnel, cette taxe peut être mise à la charge du preneur, ainsi qu'il a été relevé dans le rapport d'évaluation de la valeur locative établi en novembre 2003 (pièce 50 So Good - page 5). La SCI So Good, qui peut se plaindre d'avoir perdu une chance de louer ses locaux, peut donc également se plaindre d'avoir perdu une chance de récupérer la taxe foncière sur son preneur. Ce préjudice peut être retenu pour 50 %, puisqu'il était envisagé de conserver la moitié des locaux à usage d'habitation (superficie évaluée à 50 % faute d'autres précisions). depuis le 1er janvier 2004, et avec une réfaction de 15 % pour prendre en compte la perte de chance. Depuis 2004, la SCI So Good justifie des taxes foncières suivantes (pièces 51 et 125 So Good) : - 3.411 € au titre de l'année 2004, - 3.499 € au titre de l'année 2005, - 3.766 €, au titre de l'année 2006, - 3.878 € au titre de l'année 2007 , - 4.423 € au titre de l'année 2008, - 4.844 €, au titre de l'année 2009, - 4.980 € au titre de l'année 2010, - 5.078 € au titre de l'année 20Il , - 5.187 € au titre de l'année 2012, - 5.319 € au titre de l'année 2013, - 5.373 € au titre de l'année 2014, - 5.74 € au titre de l'année 2015, - 5.864 € au titre de l'année 2016, ce qui fait un total de 61.370 €. Le préjudice constitué par la perte de chance de récupérer 50 %de ce montant sur un preneur s'établit à : 61.310 € 1 2 x 0,85 : 26.082, 25 €.