Cour d'appel de Paris
L2, Cour de cassation
Chambre sociale, décision 18-15.513 du 05/02/2020,  partie 3


Par ailleurs, s'agissant non pas d'une attestation mais d'un document établi par Monsieur W... à l'intention de son employeur dans lequel il détaille les conditions de la commercialisation des biens menée par Monsieur K..., document auquel une copie de sa pièce d'identité a été annexée pour en authentifier l'auteur dans le cadre de la procédure, les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile ne trouvent pas à s'appliquer. Il n'y a donc pas lieu d'écarter ce document des débats. Il résulte des éléments produits que Monsieur K... a effectivement mené la commercialisation des biens appartenant à la société Locafimo dans l'intérêt de la société La Foncière des Parcs, en négociant la vente à des conditions avantageuses pour cette dernière. Il est en effet établi que les biens proposés par la société Locafimo au prix de 2.450.000 euros étaient évalués par la société Savills au 30 juin 2012 à 832.000 euros pour le lot n°6 et à 1.525.000 euros pour le lot 6bis (la société Sofity ayant d'ailleurs fait le 30 mai 2012 une offre d'achat au prix de 1.500.000 euros), soit à un prix global de 2.357.000 euros, ces montants s'entendant net vendeur (pièces 27 et 28 de l'intimée). La société Locafimo a accepté le 25 juin 2013 de vendre les deux lots à la société La Foncière des Parcs pour un montant global de 2.300.000 euros, inférieur à ses attentes, après avoir été convaincue par Monsieur W... qui rendait compte des termes de la négociation à Monsieur K... et à Monsieur F... par mail du 25 avril 2013 (pièce 29) via leurs boîtes mail personnelles, que le lot 6 serait difficile à vendre faute de locataire, sans jamais informer la société Locafimo qu'une offre locative avait été faite par Monsieur R..., gérant de la société Maxilot, que Monsieur W... mettait en avant pour déterminer le vendeur le fait que le lot 6 bis était édifié sans permis de construire, alors qu'il résultait d'un courrier de la mairie d'Herblay du 29 avril 2013 que la situation de l'immeuble ne posait pas de problème en terme d'urbanisme en dépit de l'absence d'autorisation d'urbanisme (pièce 35 de l'appelant). Il ressort ainsi de son mail du 25 avril 2013 que Monsieur W... négociait auprès de la société Locafimo une diminution du prix de vente au profit de la société La Foncière des Parcs et indiquait à ce propos «   Je lui ai remis en main propre la proposition. Bien entendu, il m'a dit que c'était trop bas car il attendait 2.450.000 € net vendeur. Je lui ai dit que l'acquéreur n'avait pas beaucoup de marge de négo. Je lui ai dit qu'on avait de la chance d'avoir un acheteur qui ne demandait pas de garantie locative mais il m'a dit que si on remontait notre prix il était d'accord pour nous accorder un an de garantie de loyer sur la base de 50.000 €/an  . Bien entendu, je lui ai indiqué que cela n'intéressait pas l'acquéreur », alors même que la société Maxilot avait manifesté son intérêt pour louer les locaux, comme le révèle le même mail de Monsieur W... qui écrit « pour ce qui est de l'aspect locatif, le soldeur est accroché et attend une offre locative. » Il est ainsi établi que le but recherché n'était pas l'optimisation de la vente au profit du mandant mais bien la négociation au seul profit de la société La Foncière des Parcs d'une baisse de prix. Dans le document qu'il a remis à son employeur (pièce 11), Monsieur W... expliquait qu'il avait fait visiter le local objet du lot 6 au représentant de Maxilot dès le 15 avril 2013, que celui-ci avait souhaité faire une offre d'acquisition mais que Monsieur K... avait demandé à Monsieur W... de différer son offre, après avoir fait visiter le bien à Monsieur F... dans l'attente de son offre pour les deux lots, que Monsieur K... lui avait demandé de ne plus présenter l'immeuble à d'autres clients et de « garder au chaud Monsieur R... », qu'une rencontre avait été organisée immédiatement après que la société Locafimo ait accepté le 28 juin 2013 l'offre de la société La Foncière des Parcs, entre Monsieur R..., Monsieur F... et Monsieur K..., et que ce dernier lui avait demandé de présenter Monsieur F... comme le propriétaire du lot n°6. Il résulte d'un mail adressé le 11 juillet 2013 par Monsieur W... à Messieurs K... et F... (pièce 33 bis), que lors de cette rencontre le 10 juillet 2013, le lot n°6 a été proposé à Monsieur R... au prix de 1.600.000 euros; Monsieur W... y explique avoir justifié ce prix jugé trop élevé par Maxilot par le fait que le propriétaire ne souhaitait pas vendre initialement le bien de sorte qu'il fallait faire « une proposition qui tienne la route », alors qu'il convient de rappeler que la société Savills avait évalué ce bien un an plus tôt à 832.000 euros et que la société Locafimo l'estimait dans son mandat de vente à 1.000.000 d'euros.