Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.873 du 06/12/2018,  partie 7



 2°) ALORS QUE le propre de la responsabilité est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu et la victime n'est pas tenue de limiter le dommage subi dans l'intérêt de son auteur ; qu'en se fondant sur la circonstance que certains frais, au demeurant non précisés, résulteraient de la décision de la société GRAHL INVESTISSEMENTS d'avoir renoncé au prononcé de la nullité de la vente et d'être demeurée propriétaire de son lot, cependant qu'une telle circonstance, à la supposer avérée, ne pouvait exonérer le responsable du dommage de sa responsabilité, la Cour a violé l'article 1147 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;
 
 3°) ALORS QU'en retenant, s'agissant du trouble de jouissance, que ce préjudice « ne résulte pas des dépenses que la société GRAHL INVESTISSEMENTS invoque », quand seulement importait de savoir si ce trouble avait été ou non causé par le manquement du vendeur qui n'avait pas achevé l'immeuble, la Cour, qui a statué par des motifs inopérants, a violé l'article 1147 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;
 
 4°) ALORS QU'en retenant, s'agissant des loyers perdus, que la société GRAHL INVESTISSEMENTS ne produisait pas le bail souscrit, seul susceptible de justifier la créance réclamée de ce chef, n'ayant au demeurant pas fait l'objet d'une garantie de paiement, quand il n'était pas contesté que l'acquisition intervenait dans le cadre d'une opération de défiscalisation commercialisée par la SCCV JARDIN DU RAMEL et son gérant, la société G... E... RESIDENCE, laquelle devait être locataire commercial des acquéreurs, la Cour a violé l'article 1147 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;
 
 5°) ALORS QUE la déclaration de créance visait le « préjudice ressenti du fait du manquement du vendeur » et que constituaient des chefs de préjudice causés par le manquement du vendeur, le coût de l'emprunt souscrit en vue de l'achat d'un bien qui n'avait pas été livré ainsi que les commissions d'agence versées à la société G... ; qu'en retenant que la déclaration de créance ne pouvait être regardée comme visant ces dépenses, « qui ne peuvent être considérées comme des coûts liés à la non réalisation des travaux », la Cour a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1147 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté les acquéreurs d'un bien en l'état futur d'achèvement (les époux X...) de leurs demandes dirigées contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente (Monsieur Jean-Jacques Z...) ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le manquement au devoir de conseil du notaire c'est sans erreur d'appréciation et par des motifs complets et pertinents adoptés par la Cour, que le tribunal a constaté que le notaire avait parfaitement satisfait à son obligation d'information quant à la nature de la garantie intrinsèque d'achèvement offerte par le vendeur, observation devant être faite que ces dispositions confirmées par l'arrêt du 8 octobre 2013 n'ont pas été remises en cause par la Cour de cassation; que les époux X... ne sont en conséquence pas fondés à soutenir que le notaire a commis une faute en ne les informant pas des risques inhérents à la garantie intrinsèque d'achèvement telle qu'organisée par les dispositions applicables ; que sur l'existence de la garantie intrinsèque d'achèvement, en application de l'article L26l-11 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige : « Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser : / (...) / d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du Code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent Code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement (...) / L 'inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux (...)» ; que par ailleurs et en application de l'article R. 261- 18 du même Code : « La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des conditions suivantes : /   / b) Si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 p. 100 du prix de vente prévu : - par les fonds propres au vendeur ; - par le montant du prix des ventes déjà conclues; - par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Toutefois, le taux de 75 p. 100 est réduit à 60 p. 100 lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 p. 100 du prix de vente par les fonds propres du vendeur » ;