Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1C, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-10.566 du 21/01/2016,  partie 3


qu'en décidant néanmoins la démolition pure et simple de l'extension du bâtiment « L'Oliveraie », et non la simple réduction de sa surface à concurrence du plafond admis par le cahier des charges, la cour d'appel a imposé au propriétaire constructeur une atteinte à ses biens disproportionnée aux exigences de l'intérêt commun des colotis et a violé l'article 1143 du code civil, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 Mais attendu qu'ayant relevé, sans procéder à une interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés, que l'article 15 du cahier des charges du lotissement excluait toute construction au sol d'une superficie dépassant 250 mètres carrés, quelle que soit sa nature ou la surface du lot ou terrain sur lequel elle était implantée, la cour d'appel, devant laquelle la société Beval avait indiqué que le bâtiment préexistant avait une superficie de 736 mètres carrés environ et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inutile, a retenu, à bon droit, que le moyen de la société Beval tiré de la prescription de l'action de M. [G] était inopérant, que la réalisation de l'extension contrevenant aux dispositions de l'article 15 du cahier des charges constituait pour M. [G] un trouble manifestement illicite et que la démolition de la totalité de l'extension devait être ordonnée pour faire cesser le trouble subi, une telle mesure poursuivant le but légitime d'assurer le respect du cahier des charges régissant les droits des colotis et n'apparaissant pas disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte causée par l'extension litigieuse ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Beval aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Beval et la condamne à payer à M. [G] la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille seize. 
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour la société Beval.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, rendu en référé, D'AVOIR confirmé l'ordonnance du 28 octobre 2013 ayant condamné sous astreinte la SARL BEVAL à faire procéder aux travaux de démolition de l'extension du bâtiment « L'Oliveraie », édifiée en vertu de l'arrêté de la commune d'Antibes en date du 7 décembre 2010 et, y ajoutant, D'AVOIR dit que l'astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard s'appliquerait à nouveau, sans limitation de durée, à compter de la signification de l'arrêt ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur [G] fonde sa demande sur l'article 15 du cahier des charges du lotissement du [Localité 2] du 19 août 1926 selon lequel la surface totale occupée par la construction principale ne pourra en aucun cas dépasser une superficie de 250 mètres carrés et aucune construction ne devra couvrir plus du quart du terrain dans lequel elle sera implantée ; que l'appelante soutient qu'il s'agit d'une clause de nature réglementaire et qu'à tout le moins le juge administratif devrait être saisi d'une question préjudicielle ; que, selon son acte d'acquisition du 4 novembre 1998, la vente est soumise aux clauses et conditions résultant du cahier des charges du lotissement ; que ce cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que son article 22 stipule bien que les dispositions du cahier des charges feront loi entre les différents acquéreurs ; qu'il s'agit d'une convention de droit privé pour laquelle il ne saurait y avoir lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative ; que l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, invoqué par l'appelante, dispose expressément que ses dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement (arrêt, p. 4, premier à troisième alinéas) ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application de l'article 809, alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater soit l'imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation d'un trouble pour y mettre fin ; que le dommage imminent visé par l'article 809, alinéa 1er, du code de procédure civile s'entend du « dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » ;