Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.516 du 28/11/2019,  partie 2



 qu'il résulte en tout état de cause du tempérament apporté par cette mention, que les bâtiments existants ne sont pas concernés par la bande de terres de 20 m à partir de l'enrochement ;
 
 qu'il est constant et en tant que de besoin établi par les photographies produites aux débats, qu'il existait un garage sur la parcelle [...] au jour de la vente ;
 que Monsieur et Madame D... considèrent néanmoins que le nouveau garage constitue bien une construction nouvelle interdite par la clause instaurant la servitude, qui, de surcroît, porte atteinte à la vue depuis leur propriété, sans qu'il y ait lieu d'avoir égard à l'esthétique du nouveau bâtiment ;
 que les époux V..., rappelant que la preuve de la violation alléguée de la servitude litigieuse incombe aux appelants, entendent se prévaloir de l'obligation faite par la même clause d'entretenir les constructions existantes d'une part, du droit des propriétaires du fonds servant de jouir de leur propriété conformément à son usage, consacré par la jurisprudence, qui autorise même les modifications de la propriété conforme à son usage normal, de seconde part, et enfin des limites de l'interdiction contenue dans la clause instaurant la servitude puisque seules sont interdites les constructions ayant pour effet d'établir un obstacle à l'aspect dont on jouit du fonds dominant, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
 qu'ils indiquent et justifient de ce que le garage préexistant à la vente, dont il résulte clairement des photographies produites qu'il était visible en son entier depuis leur propriété, a été effondré par une tempête de sable (pièce 1) ;
 que vainement les époux D... soulignent que le dossier de demande de permis de construire ne faisait état que d'un effondrement partiel du toit et d'une partie du mur de soutènement, et non pas d'un effondrement total du bâtiment ;
 que l'effondrement partiel en effet peut nécessiter une reprise totale de l'existant ;
 qu'ils versent aux débats un procès-verbal de constat dressé le 23 avril 2014 destinée à rapporter la preuve de ce que les travaux de construction du garage ne seraient pas conformes à ceux autorisés par le permis de construire ;
 que la cour le rappelle à cet égard qu'ils ont échoué à contester le dit permis, le tribunal administratif ayant rejeté leur requête par jugement du 29 septembre 2015 ;
 que comme ils le font eux-mêmes valoir, en outre, le permis de construire n'a pas vocation à sanctionner des dispositions de droit privé ;
 que les photographies qu'ils produisent par ailleurs en pièces 14.1 et 14.2 comme étant une vue avant réparation du garage puis après réparation du garage n'ont aucune date certaine ni de manière générale aucune force probante ;
 qu'à bon droit les époux V... soulignent par ailleurs que la pièce n° 23, qui n'est que la reprise de la pièce n° 21 mais portant la date du 18 octobre 2004 dont il est difficile d'apprécier la véracité, n'a été produite aux débats que deux ans après les conclusions d'appelants, ce qui contribue à jeter le doute sur sa force probante ;
 
 que Monsieur et Madame D... se prévalent par ailleurs d'un procès-verbal de constat dressé le 7 mars 2015 par Maître M... Y..., huissier de justice à [...], qui a pris des mesures qu'il qualifie lui-même d'approximatives, et constaté que depuis la terrasse-solarium de la propriété D..., le garage des époux V... était visible, ce qui ne constitue pas un élément nouveau. Ces observations sont toutefois sans emport sur la solution du litige dès lors que la cour, comme les premiers juges, retient que seule doit être prise en considération l'éventuelle aggravation résultant pour les propriétaires du fonds servant de la réparation du garage, peu important que cette réparation soit quasiment assimilable à une reconstruction, du seul chef de la vue dont ils peuvent jouir depuis la propriété. Mais en tout état de cause, les photographies jointes à ce procès-verbal prouvent bien que le garage se trouve nettement plus en retrait de la mer que les constructions voisines, et que le toit se situe approximativement dans l'alignement de la partie haute du terrain surplombant le chemin littoral, le garage ne dépassant pas la hauteur de la digue et n'étant pas visible de la plage ;
 que le même huissier de justice, dans son procès-verbal de constat du 24 août 2014 (pièce n° 3 du dossier V...), après avoir pris des mesures cette fois-ci précises, avait à cet égard conclu en ces termes : « je constate donc que le garage actuel est moins profond que le précédent ou que tout au moins il ne s'étend pas aussi loin dans la dune de séparation avec la mer que le précédent, et que l'ancien mur est toujours existant sur l'arrière du nouveau garage » ;
 que cette réalité s'évince encore de la comparaison des photographies illustrant le procès-verbal, avec celle réalisée en mai 2013, soit avant la réfection du garage dans lequel divers matériels étaient entreposés tout en laissant la place à un véhicule ;