Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-11.146 du 14/10/2020,  partie 2


que Mme C... X... expose que la valorisation au montant déclaré de 2.533.333 € correspondant au tiers des droits de M. Q... X... dans une promesse de vente sous condition suspensive consentie le 7 mai 2010 au profit de la société Gogedim Résidence portant sur les 16.100 parts sociales de la société SIGEP pour un prix de vente de 7.600.000 € ; qu'elle soutient que la valeur du bien immobilier au jour de la signature de la promesse de vente ne doit pas être confondue avec la valeur du bien après réalisation des conditions suspensives qui n'étaient pas réalisées au jour du décès de M. X... ; que ce prix de 7.600.000 € correspond uniquement à la somme que la société Cogedim acceptait de payer en 2010 pour disposer du bien sous réserve de la réalisation préalable des conditions suspensives qui n'ont jamais été réunies peu important que le bien ait finalement été vendu à la Cogedim le 7 juillet 2016 pour un montant de 8.100.000 € ; que Mme C... X... poursuit en indiquant qu'il convient de se reporter à une expertise amiable établie en avril 2012 par M. A... qui a adopté une évaluation multi-méthode et a chiffré à 2.139.000 € la valeur vénale moyenne de l'ensemble immobilier ; que la promesse de vente sous condition suspensive consentie à la société Cogedim le 7 mai 2010 est devenue caduque faute de réalisation dans les délais des conditions suspensives notamment celle portant sur l'acquisition par la bénéficiaire du terrain voisin, la vente ayant ensuite été conclue le 7 juillet 2016 pour un montant de 8.100.000 € ; que les premiers juges ont justement relevé que la promesse de vente ne s'analysait pas en une simple offre d'achat non suivie d'effet mais un engagemen ferme et irrévocable pris par la société Cogedim d'acquérir au prix convenu, sous la seule condition de réalisation des conditions suspensives indépendant de la volonté du bénéficiaire ; que conformément à l'article 1179 du code civil, « la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté » ; que le prix de vente retenu dans la promesse tient compte de l'emplacement du terrain et de sa superficie ; qu'il n'est nullement justifié que la société Cogedim Résidence se serait engagée pour un montant supérieur à celui du marché dans la perspective d'un regroupement avec l'achat d'un autre terrain voisin qui a fait l'objet d'une des conditions suspensives ; que les premiers juges ont également justement écarté l'estimation faite par M. A... dont les termes de comparaison portent sur des ventes majoritairement conclues en 2008 et 2009, alors que l'année de référence était 2010, le décès de M. X... étant survenu le 22 août ; que M. A... propose un prix au mètre carré de 1.100 € alors que ses propres référence se situent entre 3.000 et 5.000 € ; que l'appelante ne prouve pas avoir surévalué les parts sociales de la SCI SIGEP dans sa déclaration de succession du 22 mars 2011 ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la valeur vénale du bien immobilier à la date du décès : il résulte de la déclaration de succession enregistrée le 22 mars 2011 que la valeur au décès des 5.367 parts sociales de la SCI SIGEP « propriétaire seulement d'un terrain sis à [...] , cadastré section [...] , pour une superficie de 2.343 m², sur laquelle existe une construction à usage de bureaux d'une superficie d'environ 1.340 m² composée de 5 étages sur rez-de-chausée et sous-sol, bâtiment annexe d'environ 270 m² en rez-de chaussée et parking en sous-sol comprenant 68 emplacements est provisoirement évaluée, dans l'attente d'une vente et de la délibération de la société sur les comptes sociaux, au tiers de la valeur du terrain pour lequel une promesse de vente a été signée suivant acte reçu par Me O..., notaire à Paris, le 7 mai 2010 au prix de 7.600.000 € dont le tiers est de deux millions cinq cent trente trois mille trois cent trente trois euros » ; qu'aux termes de la promesse de vente du 7 mai 2010, la société SIGEP représentée par ses trois associés, T..., Q... et Y... X..., confère à la société Cogedim Résidence, qui l'accepte, la faculté d'en demander ou non la réalisation et les parties convenant expressément que faute pour la bénéficiaire de la promesse de signer l'acte de vente alors que les conditions suspensives sont réalisées, il est déchu de son droit d'exiger la réalisation et une indemnité d'immobilisation peut être appliquée ; qu'il résulte également de cet acte que la société Compagnie d'Affrètement et de Transports (CAT) bénéficiaire d'un bail commercial sur les biens immobiliers objets de la promesse mais dans lesquels elle n'exploite plus aucun fonds de commerce intervient à l'acte qui prévoit la résiliation amiable dudit contrat de bail ainsi que le versement d'indemnités au locataire par le bénéficiaire de la promesse ; que l'acte du 7 mai 2010 stipule en outre, que la vente en cas de réalisation de la promesse, aura lieu moyennant le paiement d'un prix hors taxe net vendeur de 7.600.000 € ;