Cour d'appel d'Aix-en-Provence
3A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.359 du 23/01/2020,  partie 2


que l'expert conclut dès lors, que les désordres constatés (fissures) sont liés à des venues d'eau anormales au niveau des terrains d'assise des fondations par le biais de deux phénomènes : d'une part, l'altération des caractéristiques mécaniques des sols d'assise par augmentation de leur teneur en eau ou par lessivage des particules fines, et d'autre part, des phénomènes de retrait-gonflement dans les terrains argileux à la faveur de venues d'eau (fuites, accumulation d'eau et événements météorologiques) ; que les conséquences de ces désordres étant une atteinte à la solidité de l'immeuble, l'expert préconise : un confortement des fondations permettant de les ancrer à des profondeurs hors d'atteinte des variations hydriques et dans des terrains présentant des caractéristiques mécaniques homogènes, une inspection des réseaux, avec vérification de leur étanchéité et réfection, et la création d'un drainage périphérique des fondations du bâtiment, un traitement de pente des trottoirs et bordures pour un montant de 321.103,95 euros TTC ; qu'il apparaît dès lors des conclusions de l'expert que les désordres constatés proviennent d'un phénomène de retrait gonflement des terrains d'assise suite à des venues d'eau, qu'elles résultent de fuites dans les réseaux ou d'insuffisance du drain périphérique ; que, comme le précise le règlement de copropriété, sont considérées comme parties communes : les canalisations, gaines et réseaux de toute nature d'utilité commune, et notamment les tuyaux de tout à l'égout, des drains et branchements de prises d'eau ; qu'en l'espèce, les désordres constatés résultant soit d'un défaut d'entretien des parties communes soit d'un vice constructif (drain périphérique inadapté) engageant la responsabilité du Syndicat des copropriétaires LA SIMIANE, la décision des premiers juges sera confirmée ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, à titre subsidiaire, le Syndicat des copropriétaires considère que les canalisations fuyardes révélées par le rapport d'expertise sont à tout le moins des parties communes spéciales à chacun des bâtiments, en l'occurrence le bâtiment ; que si le règlement de copropriété dispose en page 13 que « les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction ou de remplacement relatifs aux éléments et partie des bâtiments, aux canalisations, gaines, conduits, branchements constituant des parties communes spéciales à chacun des bâtiments D,E,F », il précise également (page 5) que sont considérées comme des parties communes générales « les canalisations et gaines et réseaux de toute nature d'utilité commune, et notamment les tuyaux de tout-à-l'égout, les drains, les branchements des prises d'eau, le tout jusqu'à et non compris les branchements particuliers à chacun des bâtiments ou groupe de bâtiments » ; qu'en l'espèce, il n'est pas démontré que les fuites des canalisations proviennent des canalisations exclusives du bâtiment F, d'autant que lesdites fuites ne sont que la cause secondaire des désordres ; qu'il convient de relever à cet égard, que l'expert J... évalue le coût des travaux de reprise à la somme de 321.103,95 euros TTC, dont le détail estimatif concerne exclusivement les reprises des fondations (page 44) ; que la responsabilité du demandeur quant aux fuites des canalisations n'étant pas démontrée, le Syndicat des copropriétaires est ainsi présumé responsable, s'agissant d'un défaut d'entretien des parties communes ; qu'au regard de ces éléments, il convient de condamner le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LA SIMIANE à procéder à l'exécution des travaux de réfection et de réparations préconisés par Monsieur l'Expert J... en page 44 de son rapport en date du 22 décembre 2013 ;
 
 1°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il appartient au copropriétaire, qui recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de désordres affectant les parties privatives, de rapporter la preuve de l'existence d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes ; qu'en décidant néanmoins qu'il appartenait au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LA SIMIANE de rapporter la preuve que les fuites de canalisations provenaient de manière exclusive du bâtiment F, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315, alinéa 2, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
 
 2°) ALORS QUE le rapport d'expertise judiciaire du 22 décembre 2013 mentionne uniquement l'existence de fuites d'eau provenant de la Résidence du soleil de Provence, qui constitue le bâtiment F de l'ensemble immobilier LA SIMIANE ; qu'en affirmant néanmoins qu'il résultait du rapport d'expertise que les fuites des canalisations ne provenaient pas de manière exclusive du bâtiment F, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce rapport, en violation de l'obligation faite pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 3°) ALORS QUE le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier LA SIMIANE dispose que si, en principe, « les canalisations et gaines et réseaux de toute nature d'utilité communes et notamment les tuyaux de tout-à-l'égout, des drains et les branchements d'égout, les prises d'eau, les canalisations principales d'eau », en revanche, « les canalisations intérieures » constituent des parties privatives ;