Cour d'appel de Lyon
3A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.012 du 26/03/2020,  partie 3



 1°/ ALORS QUE le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer d'un bail commercial lors du deuxième renouvellement consécutif à l'exécution de travaux d'amélioration des lieux loués dont il n'a pas assumé la charge ; que constituent des améliorations notables les travaux d'aménagement modifiant la distribution des locaux loués, de même que les travaux ayant pour effet une meilleure adaptation des locaux à l'activité exercée par augmentation de la surface ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire du 26 juin 2006 déposé par M. Sagnol lors du premier renouvellement du bail, que la société locataire avait « * totalement transformé le bâtiment principal ; qui était dans un état médiocre et n'était pas adapté à l'activité de vétérinaire, notamment en remplaçant un vieil escalier en bois par un escalier moderne en béton et en construisant une dalle intermédiaire en béton au niveau du premier étage de la partie Nord dont le plancher était vétuste et inapte à supporter les installations nécessaires à l'activité ; qu'elle a également procédé à la réfection complète de l'installation électrique, de la plomberie, des installations sanitaires ainsi qu'au remplacement des portes et des fenêtres, * construit un bâtiment neuf à la place d'une ancien poulailler et d'une vieille remise qui étaient presque en ruine et inutilisables, * débroussaillé le terrain et créé un parking avec une allée d'accès susceptible de supporter la circulation des véhicules, * refait les évacuations des eaux usées, installé un chauffage adéquat et ravalé l'ensemble des locaux ; que l'expert souligne que ces travaux réalisés en 1991 et 1992, ont totalement transformé la distribution du bâtiment central et il précise qu'ils ont agrandi la surface des locaux affectés à l'activité (hors auvent et parking) de 125,27 m² à 187,44 m² dont 54,13 m² résultent de la reconstruction des dépendances accolées au bâtiment principal et communiquant à l'intérieur, le tout constituant le corps principal des bâtiments » (cf. arrêt, p. 5-6) ; qu'il résultait de ces constatations que les travaux effectués par la société J... & T... en 1991 et 1992 dans les locaux loués, dont la Cour d'appel a considéré qu'ils constituaient une modification notable des caractéristiques des lieux loués, constituaient également des améliorations notables de ces locaux pouvant, à défaut d'avoir été prises en charge par le bailleur, fonder une demande de déplafonnement du prix du loyer lors du second renouvellement consécutif à leur exécution ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-34, R.145-3 et R.145-8 du code de commerce.
 
 2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU' en l'espèce, l'article 5 du bail, relatif aux « Travaux – Réparations – Embellissements » stipulait : « Le preneur pourra effectuer dans les lieux loués tous travaux, améliorations, réparations, embellissements, aménagements nécessités par son exploitation  . Les travaux qui seraient effectués par le preneur, soit à titre de constructions nouvelles, d'améliorations, de changements dans la distribution, percement de murs, de cloisons ou planchers, embellissements, installations pendant le cours du bail, resteront la propriété du preneur jusqu'à son départ effectif et matériel des lieux entraînant la fin de la jouissance. Il est entendu que le preneur restant propriétaire des constructions, améliorations, aménagements, installations, aura la possibilité, en cas de cession de son bail, de céder lesdits constructions nouvelles, améliorations, aménagements ou installations au prix qui lui conviendra et d'en arrêter les conditions avec son successeur » ; que dans leurs conclusions d'appel, les consorts W... faisaient valoir que par acte de cession de droit de présentation de clientèle et de cession de droit au bail conclu le 30 septembre 2006 entre la Scp D... J... – U... T..., qui avait cessé son activité et avait été radiée le 1er décembre 2009, et la Selarl J... et T..., nouvelle personne morale devenue locataire des locaux , la Scp avait cédé à la Selarl ses seuls droits mobiliers corporels et incorporels, sans céder les travaux immobiliers, à savoir les « constructions nouvelles, améliorations, changements dans la distribution, percement de murs, de cloisons ou planchers, embellissements, installations » effectués en 1991 et 1992 ; qu'en conséquence, la « fin de jouissance » de la Scp D... J... – U... T... était intervenue le 30 septembre 2006, date à laquelle les travaux immobiliers précités, dont la Cour d'appel a retenu qu'ils constituaient une modification notable des caractéristiques des lieux loués, avaient fait accession à la propriété des consorts W..., leur permettant d'invoquer déplafonnement du prix du bail lors du renouvellement du 16 décembre 2015 ; qu'en omettant de répondre à ce moyen péremptoire, de nature à fonder le déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 16 décembre 2015, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du code de procédure civile.