Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.242 du 17/09/2020,  partie 3


que de même, en application de l'article R. 123-238 du même code, les actes et documents émanant de la société et destinés aux tiers, notamment les lettres, factures, annonces et publications diverses, indiquent la dénomination sociale, précédée ou suivie immédiatement et lisiblement de la forme sociale et du capital social ; qu'en affirmant que ces exigences ne s'appliquaient pas à une lettre de mise en demeure, la cour d'appel a violé les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce ;
 
 2° ALORS QU' on ne peut déroger aux lois qui intéressent l'ordre public ; que toute violation à des dispositions d'ordre public est susceptible d'entraîner la nullité de l'acte passé en contravention à ces dispositions, sans que cette sanction ait à être spécialement prévue par les textes ; qu'il en va notamment ainsi lorsque l'acte litigieux a concouru à la commission d'une infraction pénale ; qu'en affirmant qu'il n'y avait pas lieu de sanctionner de nullité le congé ne comportant pas les mentions exigées par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce au motif que la seule sanction expressément prévue par ces textes d'ordre public était une sanction pénale, les juges ont violé l'article 6 du code civil et les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société SEDAD tendant à voir condamner la société SGI KOSMO une somme de 214.539,20 euros en principal correspondant au montant des loyers indûment payés compte tenu du déficit de superficie des locaux donnés à bail ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et sur le montant des loyers indûment facturés et payés par la société Sedad
 La société Sedad fait reproche à la société bailleresse de ne pas lui avoir délivré la chose louée d'un superficie égale à celle indiquée dans le bail. Elle indique qu'il ressort du rapport établi par un cabinet de géomètre expert que la surface du 3ème étage comme étant de 845 m2 dans le bail est de 648 m2 soit inférieure à la surface déclarée et que pour le quatrième étage, la surface privative déclarée était de 466 m2 alors-que la surface réelle est de 319,25 m2
 Elle conclut à l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de ses demandes en paiement au titre de surfacturations de loyers qu'elle chiffre au total à la somme de 214539,20 €.
 La société bailleresse fait valoir que la clause du bail selon laquelle le preneur renonce à toute contestation sur les surfaces mentionnées l'exonère de son obligation de délivrance et que d'autre part le loyer n'est pas fixé en fonction de la surface des lieux loués.
 Le bailleur est tenu à une obligation de délivrance en application de l'article 1719 du code civil mais en l'espèce, la clause qui figure au bail en son article 1 et qui mentionne que "le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des lieux loués pour les avoir vus et visités en vue des présentes. Le preneur renonce en conséquence à toute contestation sur l'état des locaux ainsi que sur les surfaces mentionnées ci-dessus" a un contenu précis en stipulant expressément que le preneur renonce à tout recours concernant les surfaces mentionnées au bail. La clause s'oppose dès lors à ce que le preneur recherche le bailleur sur le terrain de son obligation de délivrance concernant les surfaces des lieux loués lequel est mal fondé en sa demande. » ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et sur la demande d'expertise
 La société SEDAD invoque le fait que le contrat de bail stipulait une surface de 845 m2 pour les locaux du 3ème étage, et de 466 m2 pour les locaux du 4ème étage, alors qu'ils ne seraient respectivement que de 648 m2 et de 319,25 m2, ainsi qu'il résulte d'un rapport d'un géomètre-expert qu'elle a mandaté. La clause de renonciation à contestation de surface figurant dans le bail devrait être réputée non-écrite dès lors qu'elle contrevient à l'obligation de délivrance du bailleur.
 La société ACEP INVEST 2 CDG NEUILLY, pour s'opposer à cette prétention, se prévaut de cette clause de renonciation à recours.
 L'article 1719 du Code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
 1 ° De délivrer au preneur la chose louée (...) ».
 L'article 1 du contrat de bail, après avoir mentionné la superficie des locaux loués, stipule que « le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des locaux pour les avoir vus et visités en vue des présentes. Le preneur renonce, en conséquence, à toute contestation sur l'état des locaux ainsi que sur les surfaces mentionnées ci-dessus ». Aucun motif ne permet d'écarter l'application de cette clause dès lors que la société SEDAD avait eu la possibilité de visiter préalablement les locaux loués et a accepté la renonciation en toute connaissance de cause.