Cour d'appel de Pau,  décision 13-20.392 du 16/09/2014,  partie 2


que les dispositions sont applicables à la procédure de redressement judiciaire en vertu de l'article L 631-14 du Code de Commerce ; que l'article 1601-3 du Code Civil dispose que « la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution » ; qu'il est patent que le transfert de propriété et donc le transfert des risques ne s'opère le jour de la vente que sur le terrain et les constructions existantes, mais qu'avant la livraison de l'immeuble construit, les risques pèsent sur le vendeur débiteur de la livraison ; qu'en application de l'article L 261-11 du Code de la Construction et de l'Habitation la validité du contrat est subordonnée à la condition que soit garanti l'achèvement de l'immeuble vendu ou le remboursement des sommes versées par l'acquéreur en cas de résolution prononcée pour défaut d'achèvement ; qu'en cas de défaut d'achèvement de l'immeuble, l'acquéreur est donc créancier du vendeur ; que la qualité de créancier de l'acquéreur n'est pas contestable ; que si le vendeur fait l'objet d'une procédure collective alors que l'immeuble n'est pas achevé, il appartient à l'acquéreur de déclarer sa créance au passif de cette procédure ; que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement fait l'objet d'une publication à la Conservation des Hypothèques ; que l'article L 622-24 du Code de Commerce est issu de la loi du 26 Juillet 2005 ; que le législateur a élargi le domaine de l'obligation d'avertissement des créanciers pesant sur le mandataire judiciaire auparavant réservée aux seuls contrats de crédit bail ; que l'article L 622-24 du Code de Commerce ne précise pas quels sont les contrats publiés qui sont visés par ce texte, aucune distinction tenant à la nature ou l'objet du contrat n'est opérée par ce texte ; qu'il ne ressort pas de la lecture de ce texte que seuls seraient visés les contrats liant un créancier propriétaire de biens mobiliers ou immobiliers confiés au débiteur ; que si le législateur avait entendu limiter l'application de ce texte à certains contrats ou types précis de contrats ou de publications, il les aurait énumérés de manière exhaustive ; que la SELARL LEGRAND et la SCI MELISSA ajoutent à ce texte une condition qui ne s'y trouve pas ; qu'en l'espèce, le contrat liant la SCI MELISSA à la SCI SAINT SERNIN est un acte notarié signé le 4 Avril 2008 ; que par ce contrat la SCI MELISSA s'engageait à achever la construction de la maison pour le 30 Décembre 2008 ; que conformément au Code de la Construction et de l'Habitation, la SCI MELISSA a fourni la garantie d'achèvement ; que ce contrat a fait l'objet d'une publication à la Conservation des hypothèques de VILLEFRANCHE DE ROUERGUE, le 26 Mai 2008 ; qu'il est constant que l'immeuble n'a jamais été ni achevé ni livré ; que le jugement du Tribunal de Grande Instance de PAU sera donc confirmé en ce qu'il a jugé qu'en l'absence de l'avertissement prévu par l'article L 622-24 du Code de Commerce, le délai de deux mois n'avait pas couru à l'encontre de la SCI SAINT SERNIN ; que ce jugement sera également confirmé en ce qu'il a jugé que la requête en relevé de forclusion de la SCI SAINT SERNIN était irrecevable, aucune forclusion n'étant encourue ; qu'il y a lieu de constater l'absence de forclusion opposable à la SCI SAINT SERNIN qui a déclaré sa créance le 1er Décembre 2010 » (arrêt, p. 6-7) ;

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « "... Les créanciers titulaires d'une sûreté publiée, ou liés au débiteur par un contrat publié, sont avertis personnellement, ou, s'il y a lieu, à domicile élu, Le délai de déclaration court à l'égard de ceux-ci et à compter de la notification de cet avertissement" ( article L 622-24 du code du commerce ) ; qu'il en résulte que l'application de cc texte impose la réunion de deux conditions : l'une tenant à la qualité de créancier, l'autre tenant à la nature du contrat publié ; que, sur la qualité de créancier dans le cadre d'une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, le transfert de propriété a lieu immédiatement, tout au moins pour ce qui existe déjà, à savoir le terrain et les constructions en cours, l'acquéreur devenant propriétaire des ouvrages réalises ensuite, au fur et à mesure, par voie d'accession ; que le prix est payable entre les mains du vendeur, sans attendre l'achèvement de la construction, au fur et à mesure de la réalisation de celle-ci ; qu'en l'espèce, il convient de relever que la S.C.I. SAINT SERNIN a versé à la signature du contrat de vente le 4 avril 2008 une somme de 135 000 € puis a procédé progressivement au déblocage des fonds à hauteur finalement du 85 % du prix total de l'acquisition ; que cependant, ni la S.C.I.