cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 16-11.470 du 05/10/2017,  partie 2


que pour retenir en l'espèce que le ravalement de l'immeuble incombe à la société locataire, le jugement déféré a relevé que s'il a été fait injonction par arrêté du maire de [...]     du 27 novembre 2010 d'avoir à y procéder, c'est en raison de la défaillance de la société locataire dans l'exécution de ses obligations contractuelles qui mettent expressément à sa charge le ravalement des façades, ajoutant qu'il n'y aurait pas eu lieu à la délivrance d'une injonction si les travaux avaient été normalement effectués par la société locataire, en temps utile, avant qu'ils ne deviennent nécessaires ; que force est de constater que les travaux de ravalement ont été en la cause prescrits par le maire de [...] selon la procédure administrative usuelle consistant à inviter d'abord le propriétaire de l'immeuble, après lui avoir rappelé qu'il lui est fait obligation par les dispositions du code de la construction et de l'habitation de tenir constamment son bien en état de propreté, à entreprendre dans les meilleurs délais les travaux de ravalement nécessaires (lettre du 24 novembre 2009, réitérée le 14 décembre 2010) puis, à l'enjoindre d'avoir à effectuer ces travaux dans le délai fixé sous peine d'amende ou d'exécution d'office par l'administration (arrêté du 27 novembre 2012) ; qu'il n'est justifié, antérieurement à la mise en mouvement de la procédure administrative, d'aucune demande des bailleurs aux fins de voir la société [...]            prendre en charge des travaux de ravalement de l'immeuble conformément à ses obligations contractuelles ; qu'il s'ensuit que, nonobstant la clause du bail faisant supporter par le preneur la charge des travaux de ravalement des façades de l'immeuble, ces travaux incombent au bailleur dès lors qu'ils ont été prescrits par l'autorité administrative et que les parties au contrat de bail n'ont pas expressément stipulé que les travaux prescrits par l'autorité administrative seront, au contraire de ce qui découle des dispositions de l'article 1719-2° du code civil, pris en charge par le preneur ; que par voie de conséquence, les consorts B... seront condamnés solidairement à rembourser à la société [...]          la somme totale de 272.752,69 € TTC correspondant au coût des travaux de ravalement réglés à la société Ungarelli, au coût des honoraires de maîtrise d'oeuvre réglés à la société Altius Architectes, au coût des honoraires versés à la société F3C au titre de la coordination sécurité ; que le détail de cette somme totale n'est pas contesté par les consorts B... ;
 
 1°/ ALORS QUE, les conventions légalement formées tiennent lien de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, aux termes du bail du 23 juin 1982 renouvelé les 1er janvier 1991 et 1er janvier 2002, il était expressément stipulé une clause particulière, selon laquelle « le ravalement des façades de l'immeuble reste à la charge de la partie preneuse » ; que par courriers du 24 novembre 2009 et 1er décembre 2010, la Mairie de Paris a informé les consorts B... que l'immeuble nécessitait « un ravalement notamment de la façade [...]                              » ; que la cour d'appel a expressément retenu qu'il n'était pas contesté que le bail liant les parties ne laissait à la charge du bailleur « que les grosses réparations ou travaux définis à l'article 606 du code civil », et prévoyait, à titre de clause particulière, que « le ravalement des façades de l'immeuble reste à la charge de la partie preneuse » ; qu'en décidant néanmoins que « nonobstant la clause du bail faisant supporter par le preneur la charge des travaux de ravalement des façades de l'immeuble, ces travaux incombai(ent) au bailleur, dès lors qu'ils (avaient) été prescrits par l'autorité administrative et que les parties au contrat de bail n'(avaient) pas expressément stipulé que les travaux prescrits par l'autorité administrative (seraient)
 pris en charge par le preneur », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1719 du code civil ;
 
 2°/ ALORS QUE si les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire, il convient de distinguer les travaux imposés par l'administration, imputables au bailleur en raison du défaut de conformité des locaux à l'activité exercée, et les travaux devant rester à la charge du preneur en raison des non-conformités relevant du défaut d'entretien ; qu'en l'espèce, les consorts B... faisaient expressément valoir, dans leurs conclusions d'appel (cf. p.8), que « l'injonction administrative avait été causée par la carence du preneur dans l'exécution des travaux dont il avait la charge, et que si ces travaux avaient été réalisés spontanément, en temps utile, l'administration n'aurait pas eu à formuler une injonction » ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que « nonobstant la clause du bail faisant supporter par le preneur la charge des travaux de ravalement des façades de l'immeuble, ces travaux incombai(ent) au bailleur dès lors qu'ils (avaient) été prescrits par l'autorité administrative et que les parties au contrat de bail n'(avaient) pas expressément stipulé que les travaux prescrits par l'autorité administrative (seraient)