Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.665 du 14/02/2019,  partie 9


que la société Odélia Développement soutient que les pénalités de retard ne seraient pas dues, au motif qu'elle se trouverait substituée dans les droits des acquéreurs privés pour solliciter la compensation entre l'indemnisation des préjudices à venir de ces derniers résultant des retards de livraison imputables à la société Icade Promotion Tertiaire et les intérêts moratoires exigibles ; que, pour les motifs explicités plus haut, la société Odélia Développement ne peut toutefois se prévaloir valablement d'une subrogation conventionnelle dans les droits des sous-acquéreurs ; que par ailleurs, une éventuelle compensation entre l'indemnisation de ses préjudices personnels et les intérêts moratoires dont elle est redevable, en raison des retards de paiement qui lui sont imputables directement, voire de ceux imputables aux sous-acquéreurs, compte tenu de son cautionnement solidaire sans bénéfice de discussion et de division, nécessiterait en tout état de cause un calcul préalable de la créance de la société Icade Promotion Tertiaire ; que la société Odélia Développement critique, outre le principe de sa dette, les modalités de calcul retenues par la société Icade Promotion Tertiaire ; qu'elle fait ainsi valoir à juste titre qu'il ne peut être stipulé que tout mois commencé est compté entier, les pénalités devant cesser de courir à la date même du paiement ; qu'il sera précisé que la date de paiement correspond à celle du versement réalisé sur le compte centralisateur n° 30003-03010-00025716758-35 ouvert au nom de la société Icade Promotion Tertiaire dans les livres de la Société Générale, agence de Paris, agence centrale, ou en l'étude de Maître A..., ainsi que prévu en page 23 de l'acte authentique du 8 octobre 2008 ; qu'en revanche, la société Odélia Développement n'est pas fondée à soutenir que le calcul des intérêts ne peut partir qu'à compter de la date d'achèvement de l'ouvrage, de sorte que les intérêts intermédiaires n'auraient pas dû être comptabilisés, dès lors que l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, qui prévoit expressément un échelonnement des paiements selon le degré d'avancement des travaux, vise dans son dernier alinéa le retard dans les paiements ou les versements sans autre précision ou restriction ; que de même, il n'y a pas lieu de prendre en compte, dans le calcul à opérer, la date d'obtention des permis de construire modificatifs, ce critère ne résultant pas des dispositions de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation ; que la société Odélia Développement fait par ailleurs valoir que les contrats de réservation signés de façon tripartite entre elle-même, la société Icade Promotion Tertiaire et les investisseurs privés prévoyaient que les versements postérieurs à la vente devaient intervenir, au plus tard, dans les trente jours suivant la réception de la notification du stade d'avancement des travaux rendant exigible une nouvelle fraction bancaire ; qu'elle précise que ce n'est qu'à partir de ce délai écoulé que les intérêts de 1 % pouvaient courir ; qu'elle soutient que, la société Icade Promotion Tertiaire ne justifiant pas des notifications aux investisseurs privés du stade d'avancement des travaux, les intérêts moratoires réclamés ne seraient pas dus ; que le Tribunal n'a pas trouvé trace, dans les pièces versées aux débats, des stipulations contractuelles invoquées par la société Odélia Développement ; qu'il sera cependant relevé que les cessionnaires étaient substitués de plein droit dans les droits et obligations de la société Odélia Développement envers la société Icade Promotion Tertiaire, conformément aux dispositions des article 1601-4 du code civil et L. 261-4 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que les stipulations de l'acte authentique du 8 octobre 2008 avaient vocation à régir les relations entre la société Icade Promotion Tertiaire et les sous-acquéreurs ; que tel était en particulier le cas de la clause subordonnant le versement de la pénalité de retard de 1 % au défaut de paiement des sommes dues dans un délai de 10 jours à compter de la réception de la lettre recommandée envoyée par la société Icade Promotion Tertiaire établissant la survenance des événements déclenchant l'exigibilité des différentes fractions du prix, et rappelant le montant de la somme stipulée payable ainsi que le lieu du paiement ; qu'en l'espèce, la société Icade Promotion Tertiaire ne justifie, ni même n'allègue, qu'elle aurait envoyé aux sous-acquéreurs une lettre recommandée les informant du stade d'avancement des travaux et des fractions du prix devenues en conséquence exigibles ; qu'elle n'est dès lors pas fondée à réclamer à la société Odelia Developpement, dont les obligations en sa qualité de caution solidaire des cessionnaires de contrats de VEFA ne sauraient excéder celle des dits cessionnaires, le montant des pénalités de retard contractuelles, lesquelles n'ont pu valablement courir, faute de notification valable des situations de travaux ; qu'en revanche qu'il ressort des éléments du dossier, et notamment du courrier de la société Odelia Developpement en date du 23 mars 2011, que cette dernière a conservé courant 2010 et 2011, outre la propriété de certaines parties communes (cuisine et salle de restaurant...), celle de divers lots pour lesquels elle n'avait pas encore trouvé de sous-acquéreurs ;