Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-15.976 du 15/04/2015,  partie 1


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique :

Vu les articles L. 145- 17 et L. 145-31 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 janvier 2014) que M. X... a acquis divers lots en l'état futur d'achèvement dans une résidence éligible au dispositif fiscal dit Périssol ; que conformément à l'acte de réservation prévoyant la conclusion d'un bail commercial entre l'acquéreur et une société de gestion, M. X... a consenti, le 18 décembre 1997 à la société de gestion hôtelière La Coupole un bail commercial de neuf ans ; qu'il a, par acte du 28 février 2007, délivré à cette société un congé à effet du 29 septembre 2007, avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction, en invoquant la conclusion de contrats de sous-location irréguliers en l'absence de participation du bailleur à l'acte ; 

Attendu que pour valider le congé, l'arrêt retient que les clauses du bail commercial, aux termes desquelles le preneur exercera une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation, ne dispensent pas d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle outre un hébergement, des prestations de services telles qu'énumérés au bail comme définies par l'article 261 D 4° du code général des impôts, la sous-location étant l'objet même de l'activité du locataire, le bailleur n'a pas à être appelé à concourir aux actes de sous location , la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS ;

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à payer à la société de gestion hôtelière La Coupole la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze avril deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société de gestion hôtelière La Coupole 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir validé le congé délivré le 28 février 2007 par M. X... pour motif grave et légitime, dit que la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole est occupant sans droit ni titre depuis le 29 septembre 2007, ordonné en conséquence sa libération des lieux, à savoir les lots n° 155, 39 et 11, dépendant de l'immeuble « La Coupole », situé à Hyères, 8 rue Léon Gautier et condamné la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole à payer à M. X... une indemnité d'occupation trimestrielle de 2.000 € H.T, 

AUX MOTIFS QUE « M. X... a, le 28 février 2007, fait délivrer un congé avec refus de renouvellement à la SGH La Coupole en application de l'article L. 145-17 du code de commerce pour les motifs graves et légitimes suivants :

"- défaut d'information quant à l'étendue des engagements des propriétaires eu égard à la durée des baux commerciaux et à leurs conditions de renouvellement ;

- conclusions de contrats de sous-location irréguliers :

absence de participation des propriétaires à l'acte ;

- des locaux non conformes : un projet initial d'une résidence de grand standing, or de nombreuses prestations n'ont pas été effectuées : absence d'accès indépendant aux appartements obligeant les propriétaires à emprunter l'accueil du restaurant".

Le premier juge a à bon droit considéré que la formalité de la mise en demeure préalable n'était pas exigée au regard du caractère irréversible des infractions reprochées.

Au soutien de sa demande de validation du congé, M. X... n'invoque plus que le motif lié aux contrats de sous-location, rappelant que si les sous-locations sont autorisées par le bail, cette autorisation ne dispense pas le preneur d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location, le bail ne comportant pas de clause expresse et non équivoque de renonciation du bailleur au formalisme de l'alinéa 2 de l'article L 145-31. 

La SGH La Coupole, qui soutient que cette disposition ne saurait concerner des sous-locataires de baux d'habitation, qui sont des personnes physiques non commerçantes, ajoute ainsi une condition au texte que celui-ci ne prévoit pas en indiquant seulement qu'"en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte".