Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 16-16.548 du 10/10/2018,  partie 4



 AUX MOTIFS QUE le fait que la CRAMA ne puisse pas exercer une activité de banque-assurance dans les locaux de la SCI Les Orionnais était la conséquence de leur implantation dans un secteur de la ville de Nantes où le PLU prévoit que « le changement de destination des immeubles à activités artisanales implantés le long de ces voies en bureau, services financiers, bancaires, d'assurance, d'immobilier et de travail temporaire est interdit » : en effet, l'activité précédemment exercée dans les locaux était celle de café-restaurant ; qu'elle ait pu exercer son activité dans des locaux très proches était sans incidence sur la validité de cette interdiction dans la mesure où il était apparu dès l'origine que les locaux de la SCI Les Orionnais étaient situés en limite de la zone au sein de laquelle les activités de banque-assurance étaient impossibles, ce dont il se déduisait que la zone où de telles activités étaient autorisées était géographiquement très proche ; qu'enfin, il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir attendu l'issue de négociations avec la mairie de Nantes : l'opération qui s'était réalisée avait pour objet une activité commerciale devant s'exercer immédiatement et non à l'issue d'une hypothétique demande de dérogation ; qu'enfin, il devait immédiatement être relevé que s'il était admis que la CRAMA disposait de compétences juridiques certaines en droit bancaire et droit des assurances, il n'était pas en revanche démontré que son domaine de compétence s'étende au droit de l'urbanisme ; qu'aucune exonération ou partage de responsabilité ne pouvaient donc être invoqués par ceux qui l'avaient conseillée dans l'opération litigieuse ; que, sur l'acte intitulé « cession de droit au bail » du 10 juillet 2008, différents avant-contrats avaient été conclus avant que cet acte ne soit signé : d'une part, la CRAMA avait confié à la société Zambon Entreprises un mandat de recherche de locaux commerciaux ; celui-ci n'était pas versé aux débats, mais était évoqué par les deux contractants ; parallèlement, la société Zambon Entreprises avait reçu de la société Café du Boulevard (VAE Entreprises) un mandat d'entremise pour la vente d'un « pas de porte » ; versé aux débats, ce mandat d'entremise était daté du 18 février 2008 ; ensuite, la société Zambon Entreprises avait rédigé un acte intitulé « offre d'achat de droit au bail » aux termes duquel la CRAMA s'était engagée à acheter au prix de 180.000 euros le droit au bail détenu la société Café du Boulevard, sous conditions suspensives de l'accord du bailleur pour la cession du bail, la des spécialisation de l'activité, et la réalisation de travaux d'aménagements ;
 aucune condition suspensive relative à des dispositions d'urbanisme ne figurait ; le 4 avril 2008, cette « offre d'achat de droit au bail » avait été signée par la CRAMA, mais aussi par la société Café du Boulevard avec la mention « Bon pour la vente au prix de 180.000 euros » ; qu'il s'en déduisait que l'option avait été immédiatement levée par le vendeur ; que l'offre d'achat prévoyait cependant qu'en cas de levée de l'option, un « compromis » de cession de droit au bail serait signé « aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction », semblant donc indiquer que la levée d'option n'était pas suffisante à ce que la vente puisse être déclarée parfaite ; que, le 15 avril 2008, était alors rédigé par Me Y..., avec la participation de Me Z... qui représentait la CRAMA, une promesse synallagmatique de cession de droit au bail sous seings privés, Me Y... intervenant au surplus à l'acte en qualité de gérant de la SCI Les Orionnais, bailleur ; que le prix de vente était différent de l'acte précédent (170.000 euros) et certaines conditions suspensives avaient été rajoutées : obtention d'une note d'urbanisme qui n'empêchait pas la nouvelle activité envisagée, signature d'un nouveau bail commercial dans les huit jours de la prise de possession, obtention par le cessionnaire des autorisations administratives ou réglementaires permettant l'installation de ses bureaux (il était indiqué sous cette clause rédigée à la main « voir Me Z... ») ; qu'enfin, les 3, 7 et 10 juillet 2008, avait été passé, par acte authentique rédigé par Me Y... (qui de façon surprenante intervenait de nouveau comme rédacteur de l'acte et comme représentant du bailleur), avec la participation de Me Z..., une « cession de droit au bail » ; qu'il était d'abord rappelé dans l'acte que le cédant exploitait un fonds de café-débit-de-boisson-jeux, que le cessionnaire déclarait que l'activité qu'il voulait exercer dans les lieux loués était celle de banque et assurance, totalement différente de celle du cédant et qu'il était précisé « observation est faite qu'un nouveau bail sera établi au profit du cessionnaire postérieurement aux présentes » ; qu'ensuite, il était écrit que « le cédant cède sans aucune garantie autre que celle de l'existence du bail ci-dessus énoncé, au cessionnaire qui accepte, tous ses droits au bail ci-dessus... » ; qu'il résultait de la lecture de ces actes que les conditions suspensives qui intéressaient le présent litige n'étaient pas relatives au vendeur et que ce dernier n'avait aucune maîtrise sur leur réalisation ;