cour d'appel de Rennes
1ère Chambre,  décision 17-16.575 du 21/06/2018,  partie 4



 AUX MOTIFS PROPRES QUE « L'acte de vente par Mme C... aux époux X... en date du 24 mai 2011, rédigé par Me D..., contenait la mention suivante au titre des servitudes : "Suivant acte reçu par Me A... (homonyme de Mme A...), notaire à [...], le 7 février 1983, dont une copie authentique été publiée..., il a été créé la servitude ci-après rapportée : «Les consorts B...
 précisent également que la partie est de la parcelle section [...] est grevée d'une servitude de passage pour véhicule au profit de l'immeuble présentement vendu et que cette servitude s'exerce depuis plus de trente ans le long de la limite nord». L'acquéreur se trouve subrogé dans les droits et obligations du vendeur pouvant résulter de ces servitudes." Pour contester la mise en cause de la responsabilité du notaire et l'annulation de la vente, Me D... et Mme C... font valoir que s'il n'existe en effet pas de servitude conventionnelle grevant la parcelle [...] , aujourd'hui [...] , appartenant à Mme A..., les époux X... sont en droit de faire valoir que leur fonds bénéficie d'une servitude légale d'enclave au sens de l'article 682 du Code civil afin d'assurer une issue suffisante sur la voie publique pour l'exploitation normale du bâtiment annexe à usage de dépendance contigu à leur maison d'habitation et situé à l'arrière de celle-ci, et notamment, pour stationner dans ce bâtiment, si telle est leur intention, un ou des véhicules. Me D... expose à cet égard que c'est bien un tel droit de passage légal qui était décrit dans l'acte du 7 février 1983 et qu'elle a rapporté dans l'acte du 24 mai 2011 qu'elle a reçu, la référence à l'usage trentenaire ne concernant selon elle que l'assiette de ce droit. Elle soutient que la demande d'annulation de la vente ne pourrait être examinée que dans le cas où il serait jugé de l'inexistence d'un droit de passage légal pour enclavement. Mais, il n'est pas établi que l'usage du bâtiment annexe, contigu à la maison d'habitation des époux X..., laquelle ouvre sur la rue [...], nécessite un accès indépendant pour des véhicules, et il résulte des pièces produites que Mme A... n'a pas contesté un passage piétonnier dans sa cour au profit des époux X.... La configuration des lieux rend hautement discutable l'état d'enclave allégué ; il est exclu pour la cour de statuer sur un droit fondé sur un tel état, droit dont la reconnaissance aurait pour effet de porter atteinte à la libre jouissance du fonds prétendument servant par son propriétaire, Mme A..., alors que celle-ci n'a été appelée à la cause ni en première instance ni en appel pour en débattre, et il n'y a nullement lieu de renvoyer l'affaire pour une mise en cause de Mme A..., à laquelle les parties avaient tout loisir de procéder si elles y avaient intérêt, les termes du litige étant depuis longtemps circonscrits. Les époux X... sont recevables à invoquer le vice de leur consentement à l'acquisition sur le fondement des articles 1109 et 1110 du Code civil (ancien), qui affecte la formation même du contrat, nonobstant la clause d'exclusion de garantie des vices cachés de la chose acquise contenue à l'acte du 24 mai 2011. Les époux X... avaient fait de l'existence d'une servitude de passage pour véhicules un élément déterminant de leur consentement à l'acquisition de la propriété vendue par Mme C..., et celle-ci comme Me D... le savaient pertinemment puisque dans l'acte sous seing privé rédigé par le notaire le 24 mars 2011, les parties avaient convenu d'une condition suspensive de la réalisation de la vente tenant au rétablissement effectif d'une servitude de passage pour véhicule dont la configuration, alors, des lieux ne permettait pas l'exercice. Mme A... avait en effet fait poser des pierres sur son fonds, le long de la rue [...] qui, laissant le passage aux piétons, l'interdisaient aux véhicules ; Me D... a, au terme d'échanges de correspondances avec Mme A... courant avril 2011, obtenu de celle-ci qu'elle procède à l'enlèvement de ces pierres dans un esprit de conciliation ; pour autant, elle n'a pas consenti par-là la constitution d'une servitude de passage pour véhicule. Or, l'existence d'une telle servitude était bien une qualité substantielle de la propriété que les époux X... entendaient acquérir et, cette qualité s'étant révélée faire défaut, leur demande d'annulation de la vente pour vice du consentement est bien fondée. » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « La condition spécifique insérée au compromis de vente démontre que l'existence d'un accès par véhicule était une caractéristique essentielle de l'immeuble, entrée comme telle dans le champ contractuel entre les parties. Cet immeuble est normalement desservi par la voie publique, de sorte que les époux X... ne peuvent invoquer l'état d'enclave pour exiger le passage sur la propriété A.... C'est d'ailleurs pour cette raison que l'acte de 1983 évoquait une servitude conventionnelle. En tout état de cause, la condition posée au compromis n'a pas été satisfaite, de sorte que les défendeurs ne peuvent prétendre renvoyer les époux X... sur Mme A.... On ne peut donc que constater qu'il manque à l'immeuble livré l'une de ses caractéristiques jugée essentielle à la vente, de sorte que celle-ci doit être annulée, aux torts de la venderesse » ;