Cour d'appel de Montpellier, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-19.181 du 18/01/2023,  partie 2


 qu'en refusant dès lors de prononcer la résiliation judiciaire du bail, sans préciser si ce manquement était suffisamment grave pour faire obstacle à celle-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184, devenu 1224, du code civil ;
 
 2°) ALORS QU'AU SURPLUS la cour d'appel a constaté que « le preneur [] s'engageait [] dans ses écritures de première instance (soit en 2014) à cesser cet exercice » et « qu'un procès-verbal établi par le même huissier le 26 juillet 2018 » « constate la présence d'un panneau indiquant un plat du jour nécessairement cuisiné sur place et la présence d'un cuisinier travaillant dans les produits frais dans le congélateur et dans la chambre froide » ; qu'il en résultait que, encore quatre ans après ses vaines promesses, le preneur persistait à exercer une activité interdite par le bail ; qu'en refusant pourtant de tirer les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, la cour d'appel a derechef violé l'article 1184, devenu 1224, du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE l'action en résiliation judiciaire peut être mise en oeuvre sans que le locataire ait été préalablement mis en demeure de remédier au manquement invoqué ; qu'en l'espèce, en retenant que la violation de l'interdiction d'exercer une activité de restauration de produits frais cuisinés « ne caractérise pas un motif suffisant de prononcer la résiliation du bail » motif pris « l'absence de toute mise en demeure préalable», la cour d'appel a ajouté une condition à la loi et, partant, a violé l'article 1184, devenu 1224, du code civil ;
 
 4°) ALORS QUE le manquement par le preneur à bail commercial à ses obligations contractuelles justifie la résiliation judiciaire du bail sauf si le juge estime que le manquement n'est pas suffisamment grave pour entraîner une telle sanction ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que le preneur a admis avoir effectué sans autorisation des bailleurs un percement du mur des locaux loués ; qu'en refusant d'en déduire que ce manquement aux clauses du bail justifiait la résiliation judiciaire sans pour autant lui ôter une quelconque gravité, la cour d'appel a encore violé l'article 1184, devenu 1224, du code civil ;
 
 5°) ALORS QUE l'action en résiliation judiciaire peut être mise en oeuvre sans que le locataire ait été préalablement mis en demeure de remédier au manquement invoqué ; qu'en l'espèce, en retenant que la prétention du bailleur fondée sur le manquement du preneur ayant consisté à percer un mur sans l'autorisation des bailleurs « n'est pas suffisamment précise pour être retenue » dès lors qu'« aucune mise en demeure antérieure () de fermer cette ouverture » n'est produite, la cour d'appel a encore ajouté une condition à la loi et, partant, a violé l'article 1184, devenu 1224, du code civil ;
 
 6° ALORS QU'en s'abstenant, en toute hypothèse de rechercher si l'ensemble des manquements contractuels dont elle constatait l'existence (exercice d'une activité interdite par le bail, percement sans autorisation du mur des locaux loués), n'était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, la Cour d'appel s'est encore abstenue de justifier sa décision au regard de l'article 1184, devenu 1224, du code civil.
 
 Le greffier de chambre