décision 16-17.008 du 12/07/2018,  partie 6



 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il dit que l'Earl X... frères est titulaire d'un bail verbal à ferme de 9 ans à compter de sa constitution sur les immeubles agricoles situés à Villiers-le-Sec, le Mesnil-Aubry, Mareuil-en-France, Epinay-Champlatreux, Belloy-en-France et Fontenay-en-Parisis pour une contenance totale de 140 ha 05 a 82 ca, outre divers bâtiments agricoles sis sur la commune de Villiers-le-Sec ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE
 
 « Sur l'existence d'un bail verbal antérieur consenti à l'Earl X... frères
 
 Conformément aux dispositions de l'article L411-1 du code rural et de la pêche maritime, qui, aux termes de son 1er alinéa in fine, sont d'ordre public, le contrat de bail rural suppose la réunion de trois conditions, à savoir, une mise à disposition à titre onéreux, une vocation agricole des biens mis à disposition, en vue d'une exploitation agricole.
 
 En l'espèce, il résulte des productions et de la procédure, comme l'ont très justement relevé les premiers juges, que l'Earl X... frères exploite les terres litigieuses depuis sa création, le 23 avril 1991, qu'elle a régulièrement versé des loyers à C... G... X... , puis, après son décès, à M. Bruno X... et à sa soeur D... X..., en contrepartie de cette mise à disposition. Le paiement de ces loyers est justifié par les extraits du grand livre des fermages et loyers du foncier et du compte bancaire de l'Earl X... frères versés aux débats ; En outre, la vocation agricole de ces biens et leur exploitation agricole sont également établies tout comme la qualité d'exploitant agricole du titulaire du bail.
 
 C'est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu l'existence d'un bail rural verbal accordé en 1991 par C... G... X... au profit de l'Earl X... frères .
 
 Contrairement à ce que soutient M. Bruno X..., il n'est nullement établi par les productions et la procédure, que les biens litigieux aient été simplement mis à disposition, de façon précaire, à l'Earl X... frères de sorte que les dispositions de l'article L 411-2 du code rural et de la pêche maritime, qui constituent une exception au principe posé par l'article L 411-1, d'ordre public, ne s'appliquent pas.
 
 En outre, comme le souligne l'Earl X... frères et M. Patrick X..., le fait que C... G... X... ait engagé une procédure en vue d'être autorisée à conclure seule un bail à long terme n'est pas de nature à exclure l'existence d'un bail verbal antérieur. En effet, un bail verbal présente des inconvénients manifestes puisque :
 
 * son existence peut être facilement querellée, la preuve de celui-ci étant par nature sujette à discussion,
 
 * seul un bail écrit permet d'obtenir de l'administration fiscale des exonérations partielles de droits de mutation à titre gratuit et d'ISF attachés à ce type de baux ; C... G... X... avait du reste clairement exprimé que sa demande poursuivait ces objectifs fiscaux et la cour d'appel d'Amiens (pages 5 et 6) avait rejeté sa demande en retenant que l'avantage constitué par une exonération partielle de droits de mutation relevait d'une pure hypothèse tant était variable la loi fiscale et que l'essentiel de sa fortune étant constituée non par les biens en question, mais par un immeuble de rapport situé à Paris, bien propre de Mme G... X....
 
 En sollicitant devant la cour d'appel d'Amiens, l'autorisation de conclure un bail écrit au profit de son fils Patrick, C... G... X... , qui n'avait pas encore procédé à la donation de ses parts sociales, a pu souhaiter conforter les droits locatifs de ce dernier dans l'exploitation familiale en lui conférant, personnellement un droit au bail.
 
 De même, le fait que C... G... X... n'ait pas revendiqué l'existence d'un bail verbal n'est pas de nature à exclure son existence puisque la qualification de bail rural s'impose à tous peu important la désignation, à supposer erronée, donnée par les parties aux relations qui les unissent ; que des tribunaux ont ainsi pu requalifier les relations entre les parties et retenir l'existence d'un bail rural verbal, et ainsi donner aux faits leur exacte qualification.
 
 Contrairement à ce que soutient M. Bruno X..., l'article L 411-2, dernier alinéa, qui dispose que l'article L. 411-1 n'est pas applicable aux biens mis à la disposition d'une société par une personne qui participe effectivement à leur exploitation au sein de celle-ci, ne sont pas opérantes en l'espèce puisque, comme le relèvent très justement l'Earl X... frères et M. Patrick X..., en procédant à la donation au profit de M. Patrick X... de la nue propriété de ses parts sociales le 7 mai 2004, elle a perdu sa qualité d'associée au sein de l'Earl X... frères .
 
 Contrairement à ce que soutiennent Mme Y... X... épouse Z... et M. A... X..., la mise à disposition des terres effectuées par C... G... X... n'a pas cessé par son décès dès lors qu'il n'est ni soutenu ni justifié que l'indivision successorale a dénoncé la caducité de cette mise à disposition à l'exploitant en place.