Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.245 du 10/09/2020,  partie 5


Projet de résolution : l'assemblée approuve le modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges établi par la société ABAC-GEO, géomètre expert, qui a pour objet : - le changement d'affectation du lot [...] initialement à usage de cave et actuellement à usage d'habitation - le changement partiel d'affectation du lot 4 qui était initialement un droit de jouissance exclusive d'une partie jardin se trouvant au regard des lots [...] et 3 et qui est actuellement pour partie à usage d'habitation, pour partie à usage de véranda et pour partie à usage de jardin - la création d'un lot 60 pris sur les parties communes et à usage d'habitation - la création d'un lot 61 pris sur les parties communes et à usage de terrasse - la création d'un lot 62 pris sur les parties communes à usage d'habitation - la modification de la désignation du lot 18 initialement à usage de dégagement et actuellement à usage de salle d'eau-wc - la mention de l'existence d'un droit de jouissance privatif sur la partie de terrain commun correspondant aux deux emplacements de stationnement des consorts K... , rattaché aux lots 21 à 58 correspondant à la villa. Les quotes-parts de parties communes et de charges communes générales seront désormais exprimées en 1023èmes et les quotes-parts de parties communes et de charges spéciales par bâtiment en 1128. (...) Les frais relatifs à ces modificatif et à leurs suites seront intégralement supportés par les époux P.... 3 copropriétaires sur 3 convoqués sont présents lors du vote. Ont voté pour: 226/332 tantièmes. Se sont abstenus : néant. Ont voté contre : de M... Y... (106) représentant 106/332 tantièmes. En conséquence de quoi cette résolution est acceptée à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) » Les consorts M... soutiennent que ce modificatif comporte de nombreuses infractions au règlement de copropriété, impact en très fortement les droits des copropriétaires et en particulier les leurs, de sorte qu'il ne pouvait être ratifiée que par l'unanimité des copropriétaires. Cette résolution est en grande partie le corollaire des autres, dont il est jugé qu'elles ne doivent pas donner lieu à annulation pour défaut de majorité. Il est constant que la modification du règlement de copropriété peut être votée à la majorité de l'article 26. S'agissant du changement d'affectation du lot n°4 pour tenir compte à la fois de la création de la véranda et des travaux entrepris par le passé par les époux P..., dont les consorts M... considèrent qu'il constitue une véritable annexion de parties communes, la cour rappelle ce qui est jugé concernant la véranda » ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « La résolution n° 17 a été votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Les travaux effectués affectant les parties communes, leur ratification aurait pu être décidée, comme l'autorisation de les exécuter, à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le jugement du 3 août 2012 faisant d'ailleurs référence à ce texte. En dépit de longs développements concernant la véranda contenus dans leurs conclusions, les consorts M... ne précisent en effet pas en quoi cet ouvrage, construit en vertu de deux permis de construire obtenus les 15 et 22 juin 2012 sur une partie de jardin sur laquelle les époux P... disposent d'un droit de jouissance exclusive, serait constitutive d'une atteinte à la destination de l'immeuble en copropriété. Au surplus, ils ne démontent pas, ni même ne soutiennent que cette construction serait à l'origine d'une modification à la destination de leurs parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, étant observé que la construction de la véranda ne figure pas parmi les travaux dont ils soutiennent qu'ils dévalorisent leurs biens en ce qu'ils créent une gêne dans la jouissance de leurs lots privatifs. Faute pour les consorts M... de rapporter la preuve qui leur Incombe, la nullité de la décision de l'assemblée générale du 17 janvier 2015 ratifiant les travaux réalisés par les époux P... pour la création d'une véranda n'est pas encourue et la demande formée en ce sens doit être rejetée » ;