décision 17-10.021 du 01/02/2018,  partie 2



 IL EST REPROCHE à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR infirmé le jugement du tribunal de grande instance de NANTES du 20 février 2014, et statuant à nouveau, d'AVOIR condamné la SNC Paris gestion à payer à la SA Boulanger une provision de 200 000 € au titre du trop-perçu des charges communes,
 
 AUX MOTIFS QUE « La SNC Paris Gestion est titulaire d'un contrat de bail commercial consenti par la SCI du Perray Haluchère ayant pour objet un ensemble immobilier sis à [...] (Loire-Atlantique), [...] - [...]- sur un chemin délimité par le Chemin de [...] et le [...]. Cet ensemble immobilier comprend un centre commercial constitué par une galerie marchande, un hypermarché, un parc de stationnement. La SCI du Perray Haluchère et la SNC Paris gestion ont toutes les deux pour gérant M. X... ; que suivant acte sous seing privé en date du 27 juillet 1994, la SNC Paris gestion a sous loué avec l'accord de la SCI du Perray Haluchère à la société "Ets Boulanger Frères SA" et à la société "SNC Boulanger", aux droits de laquelle intervient désormais la SA Boulanger, un local commercial d'une surface approximative de 2 400 m². La sous-location a été consentie pour douze années à compter du 27 mars 1995 pour venir à expiration le 27 mars 2007 ; que ce contrat a été renouvelé par congé avec offre de renouvellement de bail signé le 25 septembre 2006 à l'initiative de la SNC Paris Gestion. Une nouvelle période de douze ans a été initiée à compter du 27 mars 2007. Le contrat de bail est en cours d'exécution ; que dans le courant de l'année 2009, la SA Boulanger a soutenu qu'il existait une erreur dans les modalités d'appel de charges émanant de son cocontractant ; qu'aucun accord n'est intervenu entre les deux parties ; que dans ces conditions, par acte d'huissier du 7 décembre 2010, la SA Boulanger a fait assigner la SNC Paris gestion devant le tribunal de grande instance de Nantes sur le fondement des articles 1134 et 1376 du code civil, et au visa du contrat de sous-location du 27 juillet 1994 et son avenant du 23 avril 1995, aux fins principalement de voir condamner la SNC Paris gestion à lui payer les sommes dues au titre d'un trop perçu des charges et au titre du remboursement des cinq derniers exercices de taxe foncière ; que par le jugement déféré, le tribunal de grande instance de Nantes a débouté la SA Boulanger de l'ensemble de ses demandes. Il a retenu d'une part, s'agissant de la demande relative aux charges communes, que la clause prévoyant la fixation d'un montant forfaitaire de charges communes ne prévoit pas que ce montant soit invariable, ce dernier prenant nécessairement en compte la réalité économique, et que la SA Boulanger avait été dûment informée de l'évolution du budget global annuel du centre commercial puisqu'elle avait été régulièrement destinataire de "l'édition du réalisé", document sur lequel figure les charges communes totales du centre commercial ainsi que leur détail. Le premier juge a constaté d'autre part qu'il ressortait de l'article 30 du bail commercial en date du 27 juillet 1994, du règlement intérieur du centre commercial de [...], et du préambule du contrat de sous-location que de manière conforme au contrat la SNC Paris gestion avait refacturé la taxe foncière à la SA Boulanger concernant le local en cause. Enfin, le tribunal a débouté la SNC Paris Gestion de sa demande reconventionnelle en paiement en l'absence d'éléments chiffrés précis ; 1. La SA Boulanger reproche au premier juge d'avoir rejeté son action en répétition de l'indu, les charges réclamées par la SNC Paris gestion ne correspondant pas aux stipulations contractuelles prévues à l'article 29.1. Elle rappelle que la commune intention des parties était de fixer les charges de manière forfaitaire avec une base invariable. Elle réclame en conséquence par provision l'écart de facturation en sa défaveur pour les années 2006 à 2010, soit 243 621,06 € HT ou 291 370,79 € TTC, les sommes devant être actualisées pour les années postérieures après communication par la SNC Paris gestion des budgets réalisés pour ces années ; que la SNC Paris gestion répond que le forfait initialement fixé à 584 600 francs, ou 89 121,69 €, selon avenant du 23 avril 1995 évolue chaque année et doit être modifié pour chaque nouvelle année en prenant en compte le forfait tel que modifié l'année précédente. Elle rappelle que la SA Boulanger a toujours admis l'application des 2,5 % chaque année. Elle considère que par une stricte application de la clause en débat, la SA Boulanger reste lui devoir pour les années 2006 à 2010 la somme de 93 830,44 € HT. Elle sollicite la condamnation de son adversaire au paiement de cette somme ; que les parties s'opposent sur l'interprétation des stipulations dérogatoires contenues à l'article 29 relatif aux charges du contrat de sous-location en date du 27 juillet 1994. Il convient de noter que l'article 29.1 n'a pas été modifié par l'avenant du 23 avril 1995, seul l'article 29.1.1 ayant été modifié par cet avenant afin de porter le montant forfaitaire annuel des charges communes de 500 000 à 584 600 francs.