décision 16-20.468 du 27/06/2018,  partie 2


que les exposants faisaient valoir, à l'appui de leurs conclusions d'appel, qu'ils n'avaient pas pu avoir accès au fichier immobilier utilisé par l'administration et qu'il n'avait donc pas pu vérifier s'il n'existait pas des mutations immobilières portant sur des immeubles de bureaux, à des prix inférieurs à ceux retenus par l'administration et qu'il résultait de cette situation un déséquilibre contraire au principe d'égalité des armes, défini par l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme ; qu'en retenant néanmoins que le seul
 fait que l'administration dispose d'informations sur les mutations immobilières auxquelles le contribuable n'a pas accès, ne suffisait pas à vicier la méthode d'évaluation des biens immobiliers par comparaison, la cour d'appel a méconnu le principe d'égalité des armes et l'article 6 § 1 précité ;
 
 4°/ qu'il appartient à l'administration d'établir le caractère intrinsèquement similaire des biens qu'elle retient comme termes de comparaison pour déterminer la valeur vénale d'un bien ; qu'en estimant que
 les termes de comparaison retenus étaient, au cas présent, intrinsèquement
 similaires avec les immeubles à évaluer et qu'ils étaient réputés en bon état
 sous prétexte que les époux X... n'établissaient pas l'absence de similitude des termes de comparaison avec leurs propres immeubles à partir
 de la production de photographies ainsi que l'état de vétusté de ces derniers, les juges d'appel ont inversé la charge de la preuve, violant ainsi les dispositions de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 5°/ que lorsque l'administration conteste, en application de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, le prix ou l'évaluation énoncés dans un acte ou portés dans une déclaration, il lui appartient d'établir le bien-fondé de ses propres évaluations par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit ; qu'à l'appui de leurs conclusions d'appel, les époux X... contestaient la pertinence des termes de comparaison retenus par l'administration, compte tenu de leurs différences avec les biens à évaluer,
 quant à l'année de construction, quant à la qualité de construction, à l'état
 d'entretien et aux éléments de confort (isolement, type de chauffage, ascenseur) ; qu'en se bornant à justifier le caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison, retenus par l'administration, avec les immeubles des époux X... et de la SCI Echinopsis, à partir de leur nombre de pièces et de leur localisation dans une même rue, un même quartier ou un quartier proche, sans rechercher si ces termes de comparaison étaient similaires aux biens à évaluer au regard de la qualité de construction, de l'étage ou du nombre d'étages, de l'état de vétusté et des éléments de confort, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des exigences des articles 885 D, 885 S, 761 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales ;
 
 6°/ que pour contester la valeur des parts sociales de la SCI
 Echinopsis, retenue par l'administration, à partir de leur valeur mathématique
 et donc de la valeur vénale des immeubles composant l'actif social, les époux X... faisaient valoir que la valeur des parts d'une société propriétaire d'immeubles ne se confondait pas avec la valeur de ces derniers ; qu'ils précisaient que les parts d'une société propriétaire d'immeubles hétéroclites ne présentaient certainement pas la même valeur
 que celle des immeubles détenus directement par le contribuable parce que,
 dans ce dernier cas, il existait un marché et donc des perspectives de rencontrer une demande, contrairement aux parts de la société ; qu'à défaut d'avoir répondu à ce moyen pertinent, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision et a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 7°/ que pour contester la valeur des immeubles de la SCI Echinopsis, retenue pour évaluer les parts sociales de cette dernière, les époux X... faisaient valoir que, contrairement aux exigences de la jurisprudence, l'administration avait retenu comme termes de comparaison des échantillons identiques d'immeubles, pour plusieurs des années en litige, et pour des immeubles à évaluer différents, qu'il s'agisse de l'immeuble du [...] , de l'immeuble du [...] , de l'immeuble du [...] , de celui du [...] ou de celui du [...] ; qu'à défaut d'avoir répondu à ce chef péremptoire des conclusions des exposants, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;