Cour d'appel de Montpellier
1B, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-14.009 du 12/12/2018,  partie 3



 Qu'en effet, seule l'exécution à bonne fin du mandat, par l'entremise de l'agent immobilier, donne droit à commission, de même que seule la faute éventuelle du mandant à l'occasion de l'exécution de ce mandat peut ouvrir droit à dommages-intérêts ;
 
 Que dans les deux cas, le mandat constitue le support juridique nécessaire de l'action de l'agent, et sa nullité a pour conséquence inéluctable le débouté de toutes les demandes de l'agent » ;
 
 1) ALORS QUE le mandat donné à un agent immobilier, régi par les dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat d'entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à ce dernier d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément ; que chacun des époux a le pouvoir d'administrer seul les biens communs et, à ce titre, peut confier seul à un agent immobilier un mandat d'entremise aux fins de rechercher un acquéreur éventuel pour un bien commun ; qu'en l'espèce, il est constant que l'article 5 du contrat de mandat confié à la société Sarro Immobilier énonçait clairement, en son titre I, B, intitulé « Pouvoirs », qu'« afin que le mandataire puisse accomplir sa mission, le mandant lui donne les pouvoirs suivants : 1) Proposer, présenter, visiter et faire visiter les biens à toute personne qu'il jugera utile. 2) faire la publicité qu'il jugera utile  . 3) Communiquer le dossier de l'opération à tout confrère qu'il jugera susceptible de concourir à la vente. 4) Réclamer toutes pièces actes et certificats nécessaires au dossier  . 5) Etablir tous acte sous seing privé aux prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature de l'acquéreur » (conditions générales du mandat, Titre I, B) ; que ledit mandat conférait ainsi seulement à l'agent immobilier une mission d'entremise, consistant dans la recherche d'acquéreurs et n'autorisait nullement ce dernier à engager le mandant pour l'opération envisagée ; qu'en retenant cependant, pour écarter la demande indemnitaire de l'agent immobilier, que ledit mandat aurait été un mandat de vente portant sur un bien commun et qu'un tel acte de disposition ne pouvait être accompli sans le consentement de chacun des deux conjoints, sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant aurait donné pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, la cour d'appel a violé les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, ensemble l'article 1421 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et avec loyauté ; que la fraude corrompt tout ; qu'en l'espèce, la société Sarro Immobilier faisait expressément valoir dans ses écritures d'appel, d'une part, que les consorts X... ne remettaient pas en cause la validité d'un second mandat signé exactement dans les mêmes conditions avec la société Malaucène Immobilier, et, d'autre part, que les vendeurs qui après avoir été mis, par la société Sarro, en relation avec une personne intéressée, avaient recouru ensuite – et ce sans la prévenir - à la société Malaucène Immobilier en la chargeant des ultimes négociations moyennant une commission moins élevée ; qu'elle en déduisait justement que les vendeurs avaient « invoqué la nullité du mandat litigieux que pour évincer l'agent immobilier qui lui a présenté l'acquéreur et choisir, pour conclure le contrat de vente avec ce dernier, un autre agent dont la commission serait moins élevée (puisqu'il n'a pas eu à trouver l'acquéreur
 ) » et que « le manquement à l'obligation de bonne foi imposée par l'article 1134 al. 3 du Code civil (était) donc bien caractérisé » (conclusions, p. 7 § 5-8) ; que, pour écarter les prétentions indemnitaires de l'exposante, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que « les modalités de passation de cet autre mandat ne peuvent influer en droit sur celles ayant présidé à la signature du mandat litigieux, rien ne permettant de retenir l'existence d'un mandat donné à Madame Z..., au moment de la signature du mandat litigieux, au prétexte qu'elle a signé dans les mêmes conditions un mandat donné à une agence tiers » (arrêt, p. 5 § 3) ; qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les consorts X... n'avaient pas invoqué la prétendue nullité du mandat litigieux dans le seul but de sortir à bon compte de la relation contractuelle et d'éluder la commission de la société Sarro, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et du principe selon lequel la fraude corrompt tout.