Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.483 du 19/12/2019,  partie 6


que, par motifs propres et adoptés des premiers juges, en se fondant expressément sur le rapport d'expertise, la cour d'appel a retenu que les infiltrations litigieuses étaient dues à la vétusté de l'étanchéité de la toiture terrasse et ne relevaient pas d'un défaut d'entretien de la société locataire (cf. arrêt p. 5, § 4, et p. 5, § 2 et 3 ; jugement p. 6, dernier §) ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 alors 2°/ que l'expert judiciaire s'est borné à citer dans son rapport le courrier du 7 décembre 2006 de la société Armetal (cf. rapport d'expertise, « III. Avis de l'Expert », p. 19) et à y annexer le courrier de la société Serbaco du 28 juin 2012, produit par la société Safi, aux termes notamment desquels respectivement « la couverture existante est trop vétuste » et « l'étanchéité était très vétuste » ; qu'en considérant que l'expert judiciaire avait « fait sienne cette analyse émanant des professionnels qui se sont succédés pour effectuer l'entretien courant de la terrasse à la demande de la SAS Safi », la cour d'appel a encore à ce titre dénaturé le rapport d'expertise en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 alors 3°/ qu'en toute hypothèse, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; que la vétusté constitue l'état de détérioration produit par le temps ; qu'en l'espèce, l'article 7.4 « Entretien » du bail liant les parties stipule que « Le preneur devra maintenir les lieux loués en bon état. A cette fin, il effectuera à ses frais, pendant toute la durée du bail, les réparations, les travaux d'entretien et le nettoyage qui s'avéreraient nécessaires. Il répondra de toutes les détériorations survenant par suite d'abus de jouissance, soit de son fait, soit du fait d'un tiers, même si les réparations sont normalement à la charge du bailleur » ; qu'il en résultait que la société Safi, qui en avait la jouissance exclusive au titre du bail, avait une obligation de réparation, d'entretien et de nettoyage du toit-terrasse ; que la cour d'appel a relevé que les problèmes d'infiltration de la toiture étaient caractérisés par des décollements du complexe d'étanchéité, des manquements aux normes de relevés d'étanchéité et des problèmes de contre-pentes entraînant une mauvaise évacuation des eaux (cf. arrêt p. 5, § 3) ; qu'en considérant que ces éléments, sans rapport avec le simple écoulement du temps, relevaient de la vétusté et que les travaux litigieux étaient donc à la charge de la bailleresse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1732 du code civil ;
 
 alors 4°/ qu'en toute hypothèse, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en l'espèce, l'article 7.4 « Entretien » du bail liant les parties stipule que « Le preneur devra maintenir les lieux loués en bon état. A cette fin, il effectuera à ses frais, pendant toute la durée du bail, les réparations, les travaux d'entretien et le nettoyage qui s'avéreraient nécessaires. Il répondra de toutes les détériorations survenant par suite d'abus de jouissance, soit de son fait, soit du fait d'un tiers, même si les réparations sont normalement à la charge du bailleur » ; qu'il en résultait que la société Safi, qui en avait la jouissance exclusive au titre du bail, avait une obligation de réparation, d'entretien et de nettoyage du toit terrasse ; que la cour d'appel, tout en relevant le manque d'entretien évident des lieux litigieux, a retenu que ce n'était pas le défaut d'entretien ou de nettoyage du toit terrasse qui expliquait les infiltrations à l'intérieur des locaux mais son défaut d'étanchéité ; qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si les lieux loués se seraient dégradés à ce point si la société preneuse avait respecté son obligation d'entretien régulier de la toiture terrasse dont elle avait la jouissance privative et si elle avait avisé la société bailleresse d'une quelconque détérioration ou dégradation des lieux loués constatée par elle depuis 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1732 du code civil, ensemble des articles 1134 et 1147 du même code, dans leur version applicable à la cause, antérieure au décret du 10 février 2016.