Cour d'appel de Paris
G5, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.366 du 17/11/2021,  partie 4


Les consorts [RB] ne peuvent non plus aujourd'hui reprocher à la partie adverse, la société ATAC/AUCHAN, qui n'était pas preneur en 1970 et qui n'est pas le maître d'ouvrage des constructions objet du litige, de ne pas leur avoir communiqué la déclaration d'achèvement ou le procès-verbal de réception des travaux, qu'il leur appartenait de réclamer auprès du maître d'ouvrage initial. Il appartenait en effet aux consorts [RB] de se soucier de cette communication en temps utile, auprès de l'entité bailleresse seule capable de lui fournir ces documents. Le permis de construire initial ayant été obtenu le 22 février 1971, le preneur devait, conformément aux termes du bail cités plus haut, démarrer les travaux dans un délai de trois mois à compter de cette autorisation, soit avant le 22 mai 1971, et les achever dans un délai de 18 mois, soit avant le 22 août 1972. A compter de cette date, les consorts [RB] étaient en droit de solliciter du preneur la communication de la déclaration d'achèvement des travaux, demande dont ils ne justifient pas. Après réception de cette déclaration d'achèvement, les consorts [RB] n'auraient certes pas pu pas agir contre les locateurs d'ouvrage sur le fondement de leur garantie légale décennale des articles 1792 et suivants du code civil (les bailleurs n'étant pas propriétaires du bien), ni contre le preneur sur ce même fondement (le preneur n'étant pas constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil). Mais ils auraient pu, conformément aux dispositions du bail citées plus haut, agir contre le preneur en cette seule qualité pour lui notifier dans les dix mois de la réception du document les éventuels défauts de conformité, sans perdre contre le preneur une éventuelle action en responsabilité contractuelle à ce même titre, dans les délais impartis à l'époque pour engager une telle action.
 Les premiers juges ont donc à juste titre, sans dénaturation de la charge de la preuve, retenu que les consorts [RB], qui avaient la possibilité de contester la conformité des constructions après avoir si besoin sollicité le certificat de conformité (ou la déclaration d'achèvement ou encore le procès-verbal de réception des travaux), faute d'avoir satisfait à cette formalité, ne sont plus fondés, après plus de trente ans d'usage des bâtiments construits, de contester cette conformité auprès du preneur à bail. La période de trente ans évoquée par les juges ne correspond pas à un délai d'action et de prescription, mais à la durée d'utilisation effective des bâtiments construits par le preneur du bail à construction, durée pendant laquelle les consorts [RB] ont, faute d'action, semblé se désintéresser de leur bien.
 (2) sur l'économie générale du bail à construction 
 L'économie générale du bail à construction réside dans un premier temps dans l'obligation du preneur de construire un bâtiment dont il reste propriétaire pendant la durée du bail et dont il est tenu de l'entretien pendant cette durée, en contrepartie d'un loyer prévu pour un terrain nu, inférieur à celui d'un terrain bâti. Le bailleur, dans un second temps, perçoit un loyer certes limité, mais ne supporte aucune charge d'entretien et se voit remettre en fin de bail, en l'espèce au bout de trente ans et donc sans charge fiscale, un bâtiment à la construction duquel il n'a pas contribué. Ainsi le contrat doit trouver son équilibre.
 Cette obligation de construction conforme doit être distinguée de l'obligation de délivrance conforme dont font état les consorts [RB], obligation empruntée au droit de la vente. Le preneur ne peut en aucun cas être assimilé à un vendeur et le bailleur peut prétendre en fin de bail à construction à la restitution de son terrain et à la remise, non d'un bâtiment neuf, mais, alors que le bail a duré au moins 18 ans et en l'espèce 30 ans, d'un bâtiment en bon état d'entretien.
 Les consorts [RB], d'un côté, et la société ATAC/AUCHAN, de l'autre, se battent sur l'importance de "l'effort économique" qui aurait été consenti par les premiers au preneur du bail à construction. Chacune des parties a mandaté des experts pour analyser l'équilibre économique de l'opération, lequel doit prendre en considération la valeur réelle du terrain nu en 1970, le coût de la construction du bâtiment en cause à l'époque de son édification et sa valeur à ce jour, la nature de ce bâtiment, la valeur locative du terrain nu et de la construction et son évolution depuis 1970 portant attention au décalage possible entre l'évolution indiciaire et la variation locative réelle, le coût des charges d'entretien du bâtiment depuis sa construction.
 Les experts ne parviennent pas aux mêmes conclusions. Ainsi, les consorts [RB], qui se fondent sur une "ESTIMATION DE LA VALEUR LOCATIVE D'UNE PLATEFORME DE MESSAGERIE FRIGORIFIQUE A [Localité 8] () AINSI QUE DU PREJUDICE S'Y RAPPORTANT" du 5 septembre 2015 complétée par un "AVIS ESTIMATIF" du 7 juillet 2017, établis par Madame [EP] [RL] et Monsieur [MJ] [AY], experts, ainsi qu'un "AVIS ESTIMATIF" du 7 juillet 2017 et une "CONSULTATION" du 11 décembre 2017 dressés par Monsieur [N] [YV] et Madame [VD] [YV], font valoir, selon leurs propres termes, un "effort économique" de leur part de 10.513.844,86 euros sur toute la durée du bail ou, à tout le moins de 7.483.844 euros.