Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.148 du 04/03/2021,  partie 5


- si M. D... ne verse pas le bail lui-même et conteste la qualification de bail commercial en demandant de retenir la qualification de bail de droit commun, il ressort d'un acte qualifié de « renouvellement de bail » (pièce numéro 4) que celui-ci est conclu : « pour une durée de 3,6 ou 9 années entières et consécutives, commençant à courir le 1er janvier 1989 pour expirer à pareille époque des années 1992, 1995 et 1998 au choix seul du preneur », soit avant la préemption ; que le bail a pour destination : « le preneur déclare utiliser le terrain, et plus particulièrement la construction lui appartenant pour partie à usage d'habitation, l'autre partie à usage commercial, artisanal ou professionnel » ; que ce bail dans la rubrique construction prévoit que « Il (M. D...) aura la faculté d'édifier sur le terrain, après avoir satisfait et obtenu les autorisations préfectorales et d'urbanisme, toutes les constructions qu'il jugera convenables ... » « les constructions resteront la propriété du preneur qui, à la fin du bail resteront acquises au bailleur par voie d'accession ou à sa demande, le preneur devra les démolir et les enlever, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, sauf en cas de renouvellement »; que cette clause est qualifiée par toutes les parties, comme étant une clause de nivellement ; que ces caractéristiques démontrent donc que M. D... est titulaire d'un bail commercial en raison de la volonté des parties, portant sur un terrain de 130 m2, comprenant une construction, lequel étant ainsi prorogé, c'est-à-dire qu'il se poursuit aux clauses et conditions du bail même s'il est devenu à durée indéterminée, ce qui rend applicable l'article L 213-10 du code de l'urbanisme ; que cela correspond d'ailleurs à ce que M. D... a indiqué dans le bail précaire qu'il a conclu avec la société A et MB le 6 octobre 1998 qui mentionne : « préalablement à l'engagement de location précaire, objet des présentes, il est exposé que Monsieur S... D... est propriétaire des biens loués pour 1/4 par suite de la succession de son père, Monsieur M... D... décédé le [...] et pour les 3/4 par suite d'un acte de donation de Madame O... F... L..., sa mère, veuve de Monsieur M... D..., intervenu le 11 mai 1979 suivant acte reçu par Maître B... et N..., notaire à [...] (Loiret). Le terrain sur lequel sont édifiées lesdites constructions appartient à la Ville de Paris par acte notarié du 12 septembre 1990 et a fait l'objet d'un bail de 9 années entières et consécutives, venant en renouvellement, au profit de Madame veuve de M... D... et Monsieur S... D..., à compter du ler janvier 1989 pour se terminer à pareille époque de l'année 1998.» ; qu'après avoir occupés directement les locaux édifiés sur cette parcelle, la mère de M. D..., puis M. S... D..., a donné à bail différents preneurs, M. D... utilisant le terme de sous-location, s'agissant de la société A & MB, architecte d'intérieur, intervenant en tierce opposition. (Bail précaire pièce N° 5 du 6 octobre 1998), moyennant un loyer mensuel de 1590,44 euros (pièces N° 6, 7 et 33) ; C sur l'indemnité due à M. S... D... ; qu'aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que M. D... conclut à l'insuffisance d'indemnisation du ce droit au bail comme retenue par le premier juge, et sollicite l'indemnisation en outre de la valeur des constructions ; que Monsieur D... verse à la Ville de Paris un loyer annuel HT-HC de 6285,56 euros pour la location du terrain du numéro 10 ; que le loyer perçu du sous-locataire de M. D..., la société A & MB s'élève à la somme de 19 512 euros par an ; que le loyer versé à la Ville de Paris étant de 6 285,56 euros, le revenu net de M. D... est donc de : 19 512- 6 285,56 euros = 13 226,44 euros arrondis à 13 227 euros par an ; que cette sous-location constitue la seule source de revenus de M. D... ; que le renouvellement de bail du 30 septembre 1988 prévoit à la rubrique CONSTRUCTION une clause de nivellement ; que les dispositions de l'article 555 du Code civil étant supplétives de la volonté des parties et n'étant pas d'ordre public, il est possible de prévoir un autre régime que le régime légal ; que le bail s'étant renouvelé aux clauses et conditions du bail précédent, la clause de nivellement qui n'est contraire à aucune disposition d'ordre public, fait partie des clauses renouvelées et n'est pas devenu caduque ; que la Ville de Paris, propriétaire du sol, a entrepris l'éviction des occupants afin de s'assurer la maîtrise complète de la parcelle ;