Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-15.663 du 11/03/2021,  partie 4



 ) les clients des professionnels occupants les locaux commerciaux, tout comme les visiteurs ne peuvent accéder à la copropriété "Le Bleu Azur", ni même se signaler, à moins de connaître le code d'accès », et a fait sien ce constat des copropriétaires que « le portillon est actionné par un code de manière électrique et en cas de panne de courant, il nous est impossible de sortir ou d'entrer, sauf à être en possession de la clé de la serrure du portillon, ce qui n'est pas notre cas, contrairement à l'ensemble des copropriétaires du Baie Azur » et que, « à la suite d'un changement de code unilatéralement fait par la copropriété Baie Azur, [un copropriétaire] n'a pu accéder à ses propres locaux par la [...], faute d'avoir reçu le nouveau code à temps » ; que le même procès-verbal a constaté, ainsi que l'a relevé le syndicat de l'immeuble « Le Bleu Azur », que « la copropriété Bleu Azur référencées au [...] est complètement enclavée, enfermée à l'intérieur de la copropriété Baie Azur au [...] , sauf à emprunter l'accès de contournement par la voie privée, située [...] , seule servitude que j'ai pu constater comme étant respectée par la copropriété Baie Azur » ; que le procès-verbal H... a confirmé ces constatations, notamment quant au fait que le portillon d'accès desservant la propriété « Le Bleu Azur » était simplement « équipé d'un digicode, mais d'aucun Vigik, ni parlophone permettant aux services de secours, médecin, et autres visiteurs de contacter les copropriétaires ou exploitants de locaux professionnels ou commerciaux à l'intérieur de la copropriété Bleu Azur   aucun parlophone ni passe Vigik n'est visible aux abords du portillon » (p. 5) ; qu'en affirmant dès lors que ces procès-verbaux mettaient en évidence l'absence de difficulté relativement à la servitude litigieuse, la cour a dénaturé ces documents, en violation du principe susvisé ;
 
 3° ALORS QUE, lorsqu'on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user ; que l'existence de plaques, indiquant le nom d'un immeuble bénéficiaire d'une servitude, situé en retrait, et celui de ses occupants, ainsi que des boîtes aux lettres et une sonnette reliée à cet immeuble constituent des « accessoires indispensables de la servitude de passage » ; qu'en l'espèce, le syndicat de l'immeuble « Le Bleu Azur », totalement enclavé, avait soutenu que l'ensemble de ses copropriétaires, professionnels ou non, rencontraient les plus grandes difficultés pour être localisés par des tiers extérieurs à la copropriété, et que la copropriété « Baie Azur » refusait indûment notamment l'apposition de plaques professionnelles, ce qui constituait une entrave à la servitude de passage ; que, pour rejeter ses demandes, la cour a retenu que la servitude convenue, qui n'était que de passage, ne prévoyait pas l'apposition de telles plaques sur les parties communes du syndicat « Baie Azur », et que l'apposition de plaques et enseignes sur la façade de l'immeuble « Baie Azur » par ses copropriétaires ne créait pas de droit pour la copropriété voisine à y adjoindre les siennes, dès lors que l'occupation des parties communes demandée ne constituait pas un accessoire de la servitude de passage ; qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée si les plaques en question, permettant l'identification des copropriétaires de l'immeuble « Le Bleu Azur » bénéficiant de la servitude, ne constituaient pas elles-mêmes un accessoire indispensable à l'exercice du droit de passage, dès lors qu'il était nécessaire que son accès fût signalé aux tiers, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 696 du code civil ;
 
 4° ALORS QUE l'exposant avait soutenu dans ses écritures, que la circonstance, relevée par les deux procès-verbaux des 2 juillet 2015 et 12 juin 2018, que le portillon n'était équipé d'aucun parlophone relié à l'immeuble « Le Bleu Azur » – le syndicat de l'immeuble « Baie Azur » se refusant à en installer un – constituait un obstacle majeur au libre usage de la servitude, dès lors que les tiers, privés ou professionnels, se trouvaient ainsi empêchés d'identifier les habitants de l'immeuble « Le Bleu Azur » ou les professionnels qui y exerçaient leur activité, libérale ou commerciale ; qu'en se bornant, pour juger que la servitude n'était pas entravée, à retenir que le passage était libre, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette absence de parlophonene constituait pas un obstacle majeur à ce libre usage, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 701 du code civil.