décision 16-18.414 du 15/06/2017,  partie 2



 Aux motifs que les indemnités allouées par le juge de l'expropriation doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que s'agissant d'une opération d'urbanisation d'ensemble mais qui ne porte pas sur une très grande superficie, il convient dans un premier temps de fixer une valeur pour l'ensemble des parcelles concernées et par la suite de tenir compte pour chacune d'elles, des contraintes spécifiques liées à leur positionnement ; que les parcelles constituent un grand terrain en nature de vignes AOC Côtes du Rhônes Village situées dans la ZAC des Garrigues, elles sont situées à environ 800 m du centre du village, ce qui permet un accès aux commerces et établissements publics à pied ou à vélo, en limite d'une zone d'habitat pavillonnaire et au sein d'une des dernières zones d'urbanisation sur la commune, couverte par un plan de prévention risque inondation ; quelles bénéficient donc d'une situation privilégiée facteur de plus-value ; que la société Citadis ne conteste pas avoir fait des offres amiables pour un prix de 35 euros /m2, elle ne peut être considérée comme tenue par ces offres qui s'inscrivaient dans une tentative de transaction qui n'a pas abouti, toutefois le montant de ces offres qui n'est pas très supérieur à la dernière offre faite dans son dernier mémoire, conforte le fait que les parcelles concernées par l'opération d'aménagement sont dans une situation privilégiée ; qu'il n'entre pas dans les attributions du juge de l'expropriation de porter une appréciation sur les finalités et sur les modalités d'une opération reconnue d'utilité publique, dont le contentieux ressort de la compétence de la juridiction administrative ; qu'il en résulte que le moyen soulevé par les consorts C... savoir le fait que la société Citadis propose un prix délibérément minoré, car elle accepte de prendre à sa charge financière les équipements publics prévus dans le cadre du projet d'aménagement est inopérant pour asseoir une décision relative à l'évaluation des parcelles ; qu'il convient de déterminer la valeur vénale des parcelles, c'est-à-dire celle qui peut être obtenue par le jeu de l'offre et de la demande, à la date de la décision de première instance, soit le 8 novembre 2011 et pour cela, de rechercher les prix pratiqués dans le secteur sur des biens situés dans des zones d'urbanisme comparables ; que le compromis de vente non suivi d'effet, les estimations ou les termes de comparaison postérieurs au jugement de première instance ne peuvent pas constituer des éléments d'évaluation pertinents ; qu'en effet seules doivent être retenues des mutations effectives antérieures au 8 novembre 2011 et portant sur des biens qui présentent les mêmes caractéristiques ; que ne seront donc pas retenus comme des termes de comparaison valables :
 - le compte rendu du conseil municipal du 25 juin 2009 qui ne se réfère à aucune transaction,
 - la délibération du conseil municipal du 23 septembre 2010 qui porte sur une parcelle comportant un immeuble bâti en bordure de la Sorgue,
 - la délibération du conseil municipal du 29 octobre 2010, qui porte sur une parcelle de 240m2 sur les berges de la Sorgues, qui correspond à un jardin d'agrément d'une propriété bâtie,
 - la délibération du conseil municipal du 28 avril 2011 qui porte sur une parcelle de 7m2,
 - les avant-contrats et promesses de vente dont il est fait état dans l'attestation du notaire M. D... et les mutations mentionnées dans le rapport d'expertise de Mme A... qui portent sur des terrains à bâtir,
 - les mutations en date du 24 juin 2005 (propriété sise à Sorgue) et du 5 avril 2007 (propriété sise à Loriol-du-Comtat), les surfaces et les caractéristiques des terrains vendus n'étant pas précisées,
 - l'avis de France domaine du Gard du 23 novembre 2010,
 - la vente conclue le 20 décembre 2007 qui porte sur les parcelles [...], [...], [...] et [...] et celle conclue le 9 novembre 2007 qui porte sur les parcelles [...], [...] et [...] les parcelles étant des terrains à bâtir,
 - la vente du 18 avril 2008 qui porte sur un terrain à bâtir cadastré section [...] commune d'Avignon,
 - l'avis de France domaine du 10 mai 2012 concernant la ZAC de Villeneuve les Avignon,
 - la vente conclue le 27 septembre 2011 de la parcelle cadastrée [...] sur la commune de Bédarrides, dans une zone AU mais fermée à l'urbanisation,
 - la mutation du 27 janvier 2012 postérieure au jugement de première instance,
 - l'arrêt du 19 janvier 2009 qui a fixé une valeur du mètre carré à 12 euros sur la base de nombreux accords amiables conclus au sein de la ZAC concernée,
 - la vente de la parcelle sise commune de Bédarrides, cadastrée [...] qui se trouve en zone UE 13, qui interdit la construction de maison d'habitation,
 - la décision du juge de l'expropriation du département du Vaucluse du 8 novembre 2011 qui a fixé le prix d'indemnisation de la parcelle cadastrée [...] à 17 euros/m2, s'agissant d'une toute petite parcelle de 183 m2 ;
 Que peuvent être retenus comme éléments de comparaison :