Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-10.477 du 24/06/2020,  partie 3


qu'il revient donc à l'administration fiscale d'établir l'existence des biens omis ou de la mutation non déclarée et d'établir l'imposition à partir de la valeur apparente du bien sans être tenue de recourir à la méthode de comparaison avec des biens intrinsèquement similaires à ceux en cause, sauf à réviser son évaluation eu égard aux observations du contribuable en réponse au redressement ; qu'il appartient au contribuable de rapporter la preuve que la valeur des biens retenue par l'administration fiscale est erronée ; qu'en réponse à la proposition de rectification, les époux E... ont fait valoir un nombre insuffisant de termes de comparaison, notamment pour l'année 2005, et leur absence de pertinence au regard de l'année de construction et leur prix au m² éloigné de celui du quartier Odéon selon l'indice des notaires Insee-Paris ; que la réponse de l'administration fiscale, selon laquelle, sur les termes de comparaison, elle n'était pas tenue de donner plusieurs termes de comparaison pour l'évaluation des immeubles la proposition préalable ayant pour but de démontrer que le patrimoine d'un contribuable dépasse le seuil d'imposition à l'ISF, est donc conforme au niveau d'exigence de motivation de la proposition de rectification visant à démontrer que les contribuables sont défaillants à leur obligation déclarative en matière d'ISF telle qu'exigée par l'article 57 du livre des procédures fiscales » ;
 
 ALORS QUE, si l'administration fiscale entend procéder à la taxation d'office des droits en matière d'ISF, elle doit établir préalablement, dans les formes et sous les garanties prévues par les articles L. 55 et suivants du livre des procédures fiscales, que le contribuable s'est indûment soustrait à ses obligations légales en matière d'ISF ; qu'a ce titre, en vertu de l'article L. 57 5ème alinéa du même livre, elle est tenue de répondre de façon suffisamment motivée aux observations que le contribuable a formulé en réponse à la proposition de rectification ; que la motivation en cause doit permettre d'éclairer pleinement le contribuable sur les motifs de droit et de fait qui conduisent le fisc à maintenir la rectification envisagée ; qu'en l'espèce, en réponse à la proposition de rectification, les époux E... ont justement fait valoir le nombre insuffisant de termes de comparaison, notamment pour l'année 2005 où les deux termes correspondent au même appartement revendu à huit mois d'intervalle, leur absence de pertinence au regard de l'année de construction et leur prix au m² éloigné des prix moyens dans le quartier Odéon selon l'indice des notaires-INSEE ; que, dans leur réponse à ces critiques argumentées et développées, les services fiscaux se sont bornés à affirmer, aussi péremptoirement que brièvement, qu' « à ce stade, l'administration n'est pas tenue de donner plusieurs termes de comparaison pour l'évaluation des immeubles » ; qu'en retenant qu'une telle réponse était conforme aux exigences de motivation tandis qu'elle ne mettait manifestement pas le contribuable en mesure de discuter comparativement des évaluations du service tant au stade de la réclamation préalable que devant le juge de l'impôt, la cour a violé les dispositions des articles L. 55 et L. 57 du livre des procédures fiscales.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief a l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR ordonné le rétablissement des impositions déchargées en première instance et débouté les époux E... de toutes leurs demandes ;
 
 AUX MOTIFS QU' « il résulte des articles L. 17, L. 55 et L. 56 du livre des procédures fiscales, que les règles d'évaluation en matière d'insuffisance de prix déclaré ne concernent pas les procédures d'omission de bien ou de taxation d'office ; que la détermination de la valeur vénale est fixée en retenant une valeur apparente ; qu'en pratique pour un bien immobilier, la valeur apparente sera donnée par la méthode comparative ; que le redevable doit apporter la preuve que l'estimation donnée par l'administration fiscale est exagérée et que la valeur réelle du bien est inférieure à la valeur apparente ; qu'en l'espèce, les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale sont situés soit dans le même immeuble que celui des époux E..., soit dans des immeubles de la même rue ou dans des rues voisines qui présentent des caractéristiques d'environnement sinon comparables tout au moins répondant à des critères très recherchés, étant précisé que le bien des époux E... est situé face au jardin du Luxembourg ; qu'il se trouve dans un immeuble de haut standing de type haussmannien, disposant d'un ascenseur de maître et d'un ascenseur de service qui dessert les studios de service et les cuisines ; que les époux E... critiquent les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale sans établir que la valeur réelle du bien est inférieure à la valeur apparente retenue par le service ; que la valeur retenue par l'administration fiscale sera dès lors retenue » ;
 
 ALORS QUE, si, en vertu de l'article L. 193 du livre des procédures fiscales, la charge de la preuve repose sur la tête du contribuable dans la procédure de taxation d'office, il n'en demeure pas moins que celui-ci peut apporter la preuve du caractère non pertinent des évaluations opérées par l'administration fiscale en se fondant sur des éléments d'analyse tirés de comparaison portant sur des immeubles comparables ;