Cour d'appel de Lyon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-28.147 du 17/01/2019,  partie 2


 qu'il en a identifié d'autres apparus après la signature de l'acte authentique de vente ; qu'il en va ainsi de la vétusté des murs conservés et des reprises de sous-oeuvre mal réalisés, de la non conformité des réseaux d'alimentation en eau potable, et de l'absence de réalisation d'un réseau d'évacuation des eaux usées ; qu'il résulte de son rapport que l'absence d'isolation du bâtiment, la vétusté des murs conservés, la mauvaise réalisation par la société ARC des reprises en sous oeuvre, les bouchages sommaires d'ouvertures en façade avec des matériaux non adaptés, n'étaient pas nécessairement connus par Jean-Jacques Y... au moment de la vente ou que les travaux non réalisés l'ont peut être été à son insu ; qu'ainsi, la preuve n'étant pas rapportée de la connaissance certaine de ces désordres par le vendeur au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte notarié, toute réticence dolosive doit être exclue à leur sujet ; qu'en ce qui concerne la défectuosité de la charpente, il ressort du rapport de l'expert que la société ARC devait refaire les couvertures après sa reprise, mais que cette prestation n'a pas été réalisée ; que l'expert précise que ces désordres n'étaient pas décelables sans sondage préalable ; qu'en ce qui concerne l'alimentation en eau, vétuste et non conforme, il énonce que cette intervention, qui n'a pas été effectuée, était connue de Jean-Jacques Y... ; qu'il considère que celui-ci connaissait l'état dans lequel il a acheté le bien et ne pouvait ignorer quels étaient les travaux initialement prévus et ceux finalement non réalisés, "a minima au niveau de la charpente et de l'alimentation en eau" ; que cependant, il énonce aussi qu'il ne dispose d'aucun élément permettant d'affirmer que le vendeur a sciemment celé des informations ; que son rapport ne fait donc pas la preuve que Jean-Jacques Y... a dissimulé ces informations relatives aux désordres de la charpente et à la non conformité de l'alimentation en eau avec l'intention de tromper l'acheteur ; que Monique X... ne produit aucun autre élément permettant de constater un manquement intentionnel de Jean-Jacques Y... qui n'est pas un professionnel de l'immobilier, à son obligation précontractuelle d'information ; que dans ces conditions la preuve d'une réticence dolosive imputable au vendeur n'étant pas rapportée, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il prononce la nullité de la vente et fait droit aux demandes subséquentes de Monique X..., y compris celle tendant à faire supporter par Jean-Jacques Y... les frais d'inscription d'une hypothèque judiciaire conservatoire ;
 
 ALORS QUE le vendeur qui s'abstient de révéler des informations essentielles sans lesquelles l'acquéreur n'aurait pas consenti à la vente commet un dol entraînant la nullité de celle-ci ; qu'en écartant toute réticence dolosive de M. Y... sans rechercher si celui-ci n'avait pas sciemment dissimulé à l'acquéreur qu'il avait refusé de payer le solde des factures de travaux qu'il avait commandés à raison des défaillances de l'entrepreneur, et s'il ne connaissait pas nécessairement les vices affectant la charpente et l'alimentation en eau puisqu'il avait commandé les travaux nécessaires et que ceux-ci n'avaient pas été facturés la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION :
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Mme X... irrecevable en sa demande subsidiaire fondée sur la garantie des vices cachés,
 
 AUX MOTIFS QUE Jean-Jacques Y... soutient qu'au vu de la clause de l'acte de vente intitulée "convention particulière-transaction", Monique X... n'est plus recevable à exercer une action à laquelle elle a renoncé, et ne peut faire état d'un différend à propos duquel la transaction a l'autorité de la chose jugée en dernier ressort, l'accord ayant porté à la fois sur les désordres ayant donné lieu aux devis de deux entreprises, mais également sur ceux inconnus au moment de la vente ; que pour faire échec à l'application de cette clause, Monique X... prétend que le protocole d'accord régularisé entre les parties les 2 et 5 novembre 2009 ne visait pas les désordres qui ont été révélés après la vente de l'immeuble et que cette transaction constatée dans l'acte notarié ne mentionnant pas les vices affectant l'immeuble révélés après la vente, elle ne lui est pas opposable ; que la clause de l'acte authentique de vente relative à la transaction conclue entre les parties ne fait pas de distinction entre les vices cachés découverts avant et après cet acte ; que cette transaction ayant été conclue après que Monique X... a constaté les désordres affectant l'isolation et la charpente de l'immeuble, il y a lieu d'en déduire que l'action en garantie à laquelle elle a renoncé concerne nécessairement les vices cachés révélés postérieurement à la vente de l'immeuble ; qu'en conséquence, l'action en garantie des vices cachés exercée par l'intimée est irrecevable, en application des articles 2052 du code civil et 122 du code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris ;