Cour d'appel de Montpellier,  décision 11-28.701 du 15/01/2014,  partie 1


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 4 octobre 2011), qu'à la suite du défaut de livraison des appartements vendus en l'état futur d'achèvement par les époux X..., Mme Z..., Mme A..., les époux B... 
 C..., les époux D..., Mme E..., M. F..., les époux G... et les époux Y... ont assigné MM. N... et O..., notaires, et la société civile professionnelle O...- N...- P... (les notaires) en paiement de sommes provisionnelles au titre de leur préjudice de jouissance ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Patio du Millénaire et d'autres acquéreurs, M. I..., M. J..., Mme K..., M. L..., les époux M...et les sociétés civiles immobilières LBN I, LBNII et Tosca, sont intervenus volontairement en cause d'appel ; 
 
 Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
 
 Attendu qu'ayant constaté que le syndicat des copropriétaires et les acquéreurs, confrontés à l'inachèvement des parties communes et de certains lots privatifs, reprochaient aux notaires de ne pas avoir respecté l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, alors que, dans l'autre procédure, la responsabilité de ceux-ci était recherchée par les époux X..., pour manquement à l'obligation de conseil, et retenu, par une appréciation souveraine, que du fait de cette différence de fondement, le syndicat des copropriétaires et les acquéreurs étaient fondés à invoquer l'absence de litispendance et de connexité de ces deux procédures, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; 
 
 Sur le second moyen : 
 
 Attendu que les notaires font grief à l'arrêt de dire qu'ils ont commis des fautes dans la constitution d'une garantie intrinsèque d'achèvement en relation de causalité directe avec le préjudice subi par chacun des intimés et des intervenants volontaires et de les condamner à leur verser diverses sommes à titre de provision, alors, selon le moyen : 
 
 1°/ que le vendeur en l'état futur d'achèvement peut être dispensé de fournir une garantie extrinsèque lorsque les fondations de l'immeuble sont terminées et que le financement de l'opération est assuré à hauteur de 75 % au moyen, outre le prix de ventes conclues, des fonds propres du vendeur, dores et déjà investis dans l'opération ou disponible pour la financer ; qu'en affirmant que la somme de 686 020, 57 euros représentant la valeur du terrain ne pouvait plus être considérée comme investie dans l'opération ou disponibles pour la financer et ne pouvait, partant, entrer dans le calcul de la garantie intrinsèque dès lors qu'elle avait été remise aux vendeurs qui n'avaient pas l'obligation de la déposer sur un compte bloqué, quand la seule disposition de cette somme par les vendeurs permettait de la prendre en compte pour caractériser la garantie intrinsèque, la cour d'appel a violé l'article R. 261-18 b) du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause ; 
 
 2°/ que les éventuels manquements d'un notaire à ses obligations professionnelles ne peuvent s'apprécier qu'au regard du droit positif existant à l'époque de son intervention ; qu'en reprochant aux exposants d'avoir versé entre les mains des époux X... la somme de 686 020 euros représentant la contre valeur du terrain d'assiette de l'immeuble, sans l'immobiliser de son propre chef pour qu'elle puisse être considérée comme toujours investie dans l'opération quand il n'existait, à l'époque de la rédaction de l'acte du 11 août 2005, aucune obligation de verser les fonds destinés au financement de l'opération sur un compte spécial ouvert à cet effet, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 
 
 3°/ que la seule faute imputée au notaire par les demandeurs à l'action consistait à avoir « pris en compte la valorisation du terrain comme fonds propres en l'état du retirement du prix par les époux X... avant l'achèvement de la résidence » ; qu'en retenant, aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que la dissociation entre le vendeur et le promoteur avait privé de tout effet la garantie intrinsèque, le vendeur s'étant dépossédé de tout fonds propres à l'exception de la somme de 686 020 euros perçue par eux dès le 12 août 2005, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 
 
 4°/ que les conditions de la garantie d'achèvement s'apprécient exclusivement en la personne du vendeur qui reste seul tenu de l'obligation de construire, peu important qu'il ait confié à une société de construction le soin d'édifier l'immeuble objet du contrat, en percevant directement le prix des ventes auprès des acquéreurs ;