Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.661 du 23/09/2020,  partie 3


que l'article 15.3.4 de la promesse, tel que modifié par l'avenant n°2, stipulait que « si le permis de construire est refusé ou s'il n'est pas délivré dans le délai prévu, la promesse deviendra nulle et non avenue sauf décision contraire du Bénéficiaire, et l'indemnité lui sera restituée, sauf toutefois si ce refus ou cette absence de délivrance est du au retard ou au fait du bénéficiaire » ; que l'article 12.4 de la promesse prévoyait qu'en cas « de non-réalisation de la vente, [l'indemnité d'immobilisation] sera intégralement restituée au Bénéficiaire : si l'une au moins des Conditions Suspensives ci-dessus stipulées venait à défaillir, sauf si le Bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette défaillance et décide de poursuivre l'acquisition du bien objet des présentes, si la non réalisation de la Vente promise était imputable au seul Promettant » ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la défaillance de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire était imputable à la société MB TRANSACTIONS (arrêt, p. 4, dernier §) mais a toutefois considéré que l'absence de réalisation de la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption urbain, mise à la charge de la société SFEP, n'empêchait pas cette dernière de demander l'attribution de l'indemnité d'immobilisation, la promesse prévoyant que celle-ci était acquise au promettant en cas de non-réalisation de la condition relative au permis de construire obligeant le bénéficiaire ; qu'en statuant de la sorte, quand la défaillance de la condition suspensive tenant à la purge du droit de préemption de la commune avait pour effet d'obliger le promettant à restituer l'indemnité d'immobilisation au bénéficiaire, peu important qu'une autre condition suspensive de la vente n'ait pas été levée du fait de ce dernier, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil ;
 
 2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l'avenant n°2 à la promesse de vente du 25 avril 2013 stipulait en son article 3.7 que « le Bénéficiaire devra faire toute diligence pour parvenir à la délivrance [du permis de construire] et spécialement fournir aux services instructeurs tous les éléments qui leur sont nécessaires. Il devra, le cas échéant, apporter à son projet de construction les modifications demandées par lesdits services » ; qu'il en résultait que l'obligation pesant sur la société MB TRANSACTIONS de présenter une demande de permis de construire conforme aux règles de l'urbanisme était une obligation de moyens, dont le respect devait s'apprécier au regard de la complexité du projet et des exigences des services d'urbanisme de la mairie ; qu'en se bornant à retenir, pour dire que la défaillance de la condition tenant à l'obtention d'un permis de construire était imputable à la société MB TRANSACTIONS, que la demande de permis déposée par cette dernière avait été refusée par la mairie pour des motifs notamment liés à des manquements aux obligations imposées par le PLU, et que la société MB TRANSACTIONS, qui n'avait pas exercé de recours contre la décision de refus, ne justifiait pas que ces motifs n'étaient pas fondés, quand il lui appartenait de rechercher si la société MB TRANSACTIONS avait accompli les diligences pouvant raisonnablement être attendues du pétitionnaire en vue de l'obtention d'un permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 (désormais 1103) du code civil ;
 
 3°) ALORS QU' en se bornant à retenir que la société MB TRANSACTIONS, « qui n'a pas exercé de recours contre la décision de refus, ne justifie pas que ces motifs n'étaient pas justifiés », pour en déduire que la défaillance de la condition suspensive était imputable à la société MB TRANSACTIONS et qu'en conséquence l'indemnité d'immobilisation était acquise à la société SFEP, quand il lui incombait de se prononcer sur le bien-fondé des motifs ayant présidé au refus par la commune de délivrer un permis de construire, que la société MB TRANSACTIONS contestait de manière précise et circonstanciée (ses conclusions d'appel, p. 21 à 27), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 (devenus 1103 et 1304-3) du code civil ;
 
 4°) ALORS QUE la société MB TRANSACTIONS faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 20-21) qu'elle avait renoncé à exercer un recours contre la décision du 25 juillet 2014 de refus de délivrance d'un permis de construire, au regard de la durée prévisible d'examen de ce recours qui n'aurait très vraisemblablement pas abouti avant l'expiration du délai de réalisation de la promesse, et contestait de manière précise et circonstanciée chacun des motifs invoqués par la mairie de SAINT-CLOUD dans l'arrêté du 25 juillet 2014 portant refus de délivrance du permis de construire (ses conclusions d'appel, p. 21 à 27) ; qu'en se bornant à énoncer que la société MB TRANSACTIONS « qui n'a pas exercé de recours contre la décision de refus, ne justifie pas que ces motifs n'étaient pas justifiés », sans répondre aux conclusions de la société MB TRANSACTION expliquant les raisons pour lesquelles aucun recours n'avait été exercé contre l'arrêté du 25 juillet 2014, ni examiner les contestations formulées contre la décision de refus de la mairie, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.