Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-18.049 du 12/09/2019,  partie 3


que tout associé de SCI peut et en tout cas doit savoir lire les statuts et connaître à tout le moins les règles essentielles de fonctionnement d'une société de sorte que les demandeurs ne peuvent encore soutenir que M. M... était le gérant alors que les statuts ne lui accordait ces fonctions que pour une durée de 2 années et qu'il leur appartenait de se préoccuper de la vacance de direction avant le 19 février 2009, date à laquelle ils ont sollicité la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire ; que leur volonté de reprendre une saine gestion de la SCI en utilisant les revenus du commerce de Courbevoie au remboursement des prêts CCF/HSBC laisse également perplexe, l'absence évoquée de la Caisse d'Épargne dans la distribution des deniers dans l'immeuble de Courbevoie, alors qu'elle avait une hypothèque de 1er rang laissant supposer qu'elle percevait ses échéances de remboursement ; que soutenir enfin qu'il faut informer un investisseur de la règle fondamentale selon laquelle son patrimoine est le gage général de ses créanciers et que la banque poursuivra ses saisies si le premier bien du débiteur ne solde pas sa créance est peu sérieux de même que solliciter une explication du texte suivant, rédigé par un avocat, précisant que la banque consent à la mainlevée du commandement.. et de toutes inscriptions grevant les lots vendus à savoir... (suit la description complète et précise des biens objet des actes critiqués) en contrepartie de la remise intégrale de la vente soit la somme de 190.000 € ;
 
 1) ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil envers toutes les parties à l'acte qu'il instrumente ou auxquelles cet acte est opposable ; que les associés d'une société civile immobilières sont tenus de répondre personnellement des dettes contractées par la société ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le 11 mai 2005, date de la vente de plusieurs de ses biens par la SCI Hector Lecas, MM. U... et J... étaient tous deux associés de la SCI ; qu'en affirmant pourtant que MM. U... et J... ne pouvaient reprocher au notaire un devoir de conseil dont ils n'étaient pas bénéficiaires, la cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ;
 
 2) ALORS QUE le notaire instrumentaire est tenu, envers les parties à l'acte qu'il instrumente ou auxquelles cet acte est opposable, d'un devoir de conseil dont le caractère est absolu, et a notamment l'obligation d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur les conséquences et les risques que comportent les transactions auxquelles il prête le concours de son office ; que, dans leurs conclusions d'appel (p. 9, § 3-7), MM. U... et J... faisaient valoir que le notaire, qui avait connaissance des deux commandements valant saisie immobilière délivrés par la banque à la SCI Hector Lecas les 19 mars et 4 mai 2004 pour une somme globale de 221.259,40 €, puisque ces commandements étaient publiés et annexés à l'acte de vente, avait commis une faute en ne les alertant pas sur le fait que le produit de la vente du 11 mai 2005, à savoir 190.00 €, ne permettrait pas de couvrir l'intégralité de la créance de la banque visée dans lesdits commandements ; qu'en affirmant, pour écarter toute responsabilité du notaire, que celui-ci n'avait pas à « rechercher si la banque restait créancière et pour quel montant après perception du prix des ventes du 11 mai 2005 de 190.000 € » (arrêt, p. 6, § 6), la cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ;
 
 3) ALORS QUE le notaire instrumentaire est tenu, envers les parties à l'acte qu'il instrumente ou auxquelles cet acte est opposable, d'un devoir de conseil dont le caractère est absolu et a notamment l'obligation d'informer les parties de la situation juridique du bien, objet de la vente qu'il instrumente, aucune présomption de connaissance ne pesant à cet égard sur les parties ; qu'en affirmant, pour écarter tout manquement du notaire à son devoir de conseil, que MM. U... et J... ne pouvaient ignorer l'existence des procédures d'exécution pesant sur les biens de la SCI Hector Lecas, objets de la vente du 11 mai 2005, dès lors que les commandements valant saisie immobilière délivrés par la banque poursuivante avaient été régulièrement publiés et que, concernant M. J..., ce dernier ne pouvait ignorer l'état des dettes de la SCI dont il était nécessairement avisé compte tenu de sa qualité de caution des emprunts consentis par la banque, la cour d'appel a derechef violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ;
 
 4) ALORS QUE les juges sont tenus de ne pas dénaturer les conclusions qui les saisissent ;