Cour d'appel de Rennes
07, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.218 du 12/09/2019,  partie 2


qu'en premier lieu, dans le cadre de la signification de son droit de repentir du 5 juin 2013, la SCI Jules Verne n° 8 a offert à la société Sadef de renouveler le bail des locaux commerciaux aux conditions suivantes : a) le nouveau bail prendrait effet du jour de la présente notification et serait d'une durée de neuf ans, b) le loyer proposé serait de 160 000 € HT par an et, à défaut d'accord sur cette proposition, fixé judiciairement selon la procédure prévue aux articles R. 145-24 et suivants du code de commerce, le bailleur se réservant de notifier un mémoire préalable justifiant le chiffre demandé, c) les clauses du bail expiré seraient reportées dans le nouveau bail, sauf celle relative au prix du loyer ; que l'article L. 145-58 précité prévoit expressément que les conditions du renouvellement du bail, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Proposer une modification des conditions du bail, même sur les modalités de fixation du loyer, n'est donc pas interdit ; que si la stipulation d'une clause-recettes dans le bail initial provenait de la commune intention des parties d'exclure l'application des dispositions du statut des baux commerciaux relatives aux modalités de fixation du loyer et si le juge saisi en cas de contestation sur cette condition du bail ne pourrait que constater qu'il n'entre pas dans ses pouvoirs de modifier une telle clause et qu'elle devrait être reconduite dans le bail renouvelé, cette proposition de modification d'une condition du renouvellement du bail n'est pas de nature à entacher la validité du repentir exercé par la SCI Jules Verne n° 8 ; qu'en second lieu, l'article L. 145-58 précité ajoute que le droit de repentir ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation et la jurisprudence a précisé que ce droit ne pouvait plus être exercé dès lors que bien que toujours dans les lieux, le preneur avait pris des mesures irréversibles en vue de son déménagement rendant impossible la continuation de son exploitation dans les lieux ; que si, dans son rapport de gestion sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2012, la société Sadef mentionne que le nombre de magasins "intégrés" qu'elle exploite est de 73 comme l'année précédente après fusion par absorption de trois sociétés, cession de deux fonds de commerce et destruction d'un magasin par incendie, que le groupe Mr Bricolage étudie la possibilité de fusionner en 2014 des sociétés d'exploitation récemment acquises dans la société Sadef et qu'elle même étudie de nombreux projets afin de dynamiser son parc de magasins sans évoquer la vente de certains, elle mentionne également un déficit net comptable de 9 672 816,23 € pour l'exercice écoulé, contre un déficit net comptable de 4 387 984 € au 31 décembre 2011 ; que le congé sans offre de renouvellement a été délivré le 23 mars 2012 et l'expert a déposé son rapport relatif à l'indemnité d'éviction le 17 janvier 2013. A la date du 11 avril 2013 où la société Sadef a saisi le tribunal d'une demande de paiement de l'indemnité d'éviction, elle n'avait pas encore initié le processus de fermeture du magasin puisque selon ses propres allégations, la procédure de licenciement des 13 salariés du magasin a été engagée le 25 avril suivant par l'information du comité d'entreprise, la réunion en magasin annonçant la fermeture a eu lieu le 26 avril, l'approvisionnement du magasin a cessé le 25 mai et des solutions de reclassement ont été proposées aux salariés les 31 mai et 11 juin ; que le jour même où la SCI Jules Verne n° 8 a fait notifier par acte extra-judiciaire l'exercice de son droit de repentir, soit le 5 juin 2013, la société Sadef et non la société Mr Bricolage comme le soutient à tort la bailleresse, a sollicité du préfet l'autorisation de procéder à la liquidation de son stock. S'il est prouvé par un mail du même jour à 9 h45 et l'obtention d'un extrait du Kbis de la société Sadef du 30 mai que celle-ci était en relation antérieurement à cette date avec l'administration afin d'obtenir une telle autorisation, il doit être relevé que l'autorisation préfectorale donnée dès le 6 juin ne devait prendre effet qu'au 1er juillet suivant ; que par ailleurs, les notifications des licenciements économiques sont datées du 21 juin 2013 et ceux-ci ont été effectifs le 30 juin suivant ; que la lettre de licenciement produite aux débats fait état d'un projet de réorganisation des magasins et activités de la société Sadef nécessaire afin de "faire face à ses difficultés et à la sauvegarde de la compétitivité du groupe", d'un constat de résultats économiques "calamiteux"
 avec un cumul de pertes de plus de 24 millions d'euros en quatre ans et d'une dégradation du chiffre d'affaires du groupe depuis 3 ans imputable à la branche "magasins intégrés" soit quasi exclusivement à la société Sadef alors que la branche "services en réseaux" progresse.