Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-10.285 du 01/07/2020,  partie 9


qu'il convient de rappeler que la société [...] était liée à la société [...] jusqu'au 18 novembre 2014 par un mandat exclusif de vente pour les deux premiers mois, puis simple, le courrier de la société [...] adressé au mandataire étant sans ambiguïté sur ce point en précisant que leurs relations se poursuivaient dans le cadre du mandat de vente sans exclusivité ; que s'agissant de M. S..., le mandat de recherche conclu avec la société [...] et renouvelé par tacite reconduction, a pris fin le 4 février 2015, étant précisé que l'interdiction de traiter l'achat éventuel directement avec le vendeur perdurait jusqu'au 4 février 2016 ; qu'il ressort des éléments du dossier que : - compte tenu des délais pour obtenir un permis de construire (délai d'instruction de trois mois, non compris une éventuelle majoration d'un ou deux mois, sans compter les délais de recours des tiers) en déposant la demande de permis de construire seulement le 18 avril 2014, M. S... ne pouvant pas raisonnablement espérer obtenir ledit permis de construire avant le 15 juillet 2014, date se trouvant de surcroît en pleine période de congés, sans compter l'imprécision quant au permis de construire sollicité, en l'absence de descriptif technique et/ou de plan ; que dès le 11 juin 2014, un courrier émanant de la société [...] adressé à M. S... et transmis en copie à la société [...] et son conseil, ayant pour objet « compromis de vente relatif au bien sis [...] entre le SAS [...] et M. E... S... » évoquait le souhait du vendeur d'étudier une cession de parts sociales de la société [...] au profit de M. S... ainsi qu'une discussion ayant permis d'aboutir à un acte de cession au prix net cédant de 380.000 euros outre des honoraires de négociation pour 25.000 euros HT et annulation concomitante dudit compromis de vente ; que ce courrier n'a jamais fait l'objet d'une quelconque contestation ni de la moindre réponse de la part des parties ; - que M. S... a dénoncé le compromis le 11 juillet 2014, soit 4 jours avant le délai d'obtention du permis de construire, alors que la sous-commission départementale pour la sécurité publique ne s'était pas encore réunie concernant le projet de salle polyvalente "L'Etoile" et émettra d'ailleurs un avis favorable au projet sous réserve de modifications mineures tenant au nombre de place de parking ; que cette dénonciation n'a fait l'objet là encore d'aucune réaction ni de la part du mandataire ni de la part du vendeur ; - M. S... a complété sa demande de permis de construire le 12 août 2014 ; - le 31 octobre 2014, le transfert d'actions entre la société [...] et la Sarl Elégance dont M. S... est le co-gérant a eu lieu, ladite société devenant de ce fait l'actionnaire unique de la société [...] ; - que le 6 novembre 2014, M. S... a demandé aux services de la mairie d'annuler sa demande de permis de construire initiale et sans attendre la confirmation du retrait du dossier le 25 novembre 2014, a déposé une nouvelle demande de permis de construire le 14 novembre 2014, permis de construire obtenu le 6 février 2015 ; que M. S... et la société [...], incontestablement présentés par la société [...] ont finalement conclu, non une vente d'un bien immobilier mais une cession ou transfert de la totalité des actions du vendeur, ce qui a permis à M. S..., via la Sarl Elégance, de devenir l'unique actionnaire de la société [...], propriétaire dudit bien immobilier, cette opération étant d'ailleurs connue du mandataire pendant le cours des mandats et avant même la date de levée des conditions suspensives et la date de réitération de la vente par acte authentique ; qu'il résulte de ce qui précède que les défendeurs se sont manifestement entendus pour éluder les droits de l'intermédiaire qui peut, de ce fait, demander des dommages et intérêts équivalent au montant de la commission dont il a été privé ; qu'en conséquence, M. S... et la société [...] ont engagé leur responsabilité contractuelle résultant des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil en n'exécutant pas de bonne foi la convention conclue entre les parties ;
 
 4/ ALORS subsidiairement QU'aucune commission ni somme d'argent à quelque titre que ce soit ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; que si le mandat confié à l'agent immobilier est un mandat d'entremise qui ne permet pas à l'agent de signer la vente en lieu et place du mandant, ce dernier peut, sans faute, refuser de conclure la vente avec une partie découverte en exécution de ce contrat d'entremise ; qu'en énonçant, pour allouer à l'agent immobilier à titre de dommages et intérêts le montant de la commission fixée dans le compromis de vente du bien immobilier, que la société [...] et M. S... s'étaient entendus pour éluder les droits de l'intermédiaire en ne concluant pas la vente initialement projetée mais une cession d'actions, la cour d'appel s'est prononcée par un motif impropre à caractériser une faute ou une fraude commise à l'encontre de l'agent immobilier, violant l'article 1147 du code civil, devenu 1231-1 du même code, ensemble le principe fraus omnia corrumpit ;