cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 2,  décision 17-10.482 du 01/02/2018,  partie 3


que quant à l'article 10 [du règlement de copropriété], il est certes en contradiction avec l'article 4 puisqu'il fait référence à un droit de jouissance de la société Balog tant sur l'abri que sur l'entrée charretière ; que cependant, contrairement à ce que prétend la société Balog, l'article 4 a valeur contractuelle dès lors qu'il fait partie intégrante du règlement de copropriété ; que cet article, en ce qu'il est relatif à la division de l'immeuble, l'emporte sur tout autre article du règlement de copropriété et donc sur l'article 10 relatif à l'énonciation et répartition des charges communes » ;
 
 1°) ALORS, de première part, QUE les juges ont l'interdiction de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, l'article 10 du règlement de copropriété stipulait que « le propriétaire du lot 24 aura seul la charge et l'entretien des lots compris dans son lot (...) ainsi que de la cour, de l'entrée charretière et de l'abri dont la jouissance est comprise dans son lot » (production n° 4, p. 60) ; qu'il résultait des termes clairs et précis de ces stipulations que le propriétaire du lot n° 24 avait la jouissance privative de l'entrée charretière ; que dès lors, en jugeant que l'article 10, précité, « n'énon[çait] nullement que la jouissance exclusive ou privative de l'entrée charretière [était] attribuée au propriétaire du lot n° 24 » (arrêt attaqué, p. 4 dernier §), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis dudit article et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
 
 2°) ALORS, de deuxième part, QUE dans ses conclusions d'appel, la société Balog rappelait l'historique de la constitution de l'immeuble, dont il résultait que l'entrée charretière avait été édifiée en remplacement d'un bâtiment démoli, appartenant aux époux A..., prolongeant les autres bâtiments leur appartenant et préexistant à la construction de l'immeuble ; que l'ensemble avait été rattaché juridiquement à l'immeuble lors de sa mise en copropriété en 1954 pour former le lot n° 24 ; que l'entrée charretière – tout comme la cour et l'abri, le tout formant une unité –étaient donc bien, dès l'origine, affectés au seul usage du propriétaire du lot n° 24 et avaient toujours été destinés à lui seul, ce pourquoi il avait toujours détenu seul la clef de la porte charretière, au su et au vu de tous les copropriétaires, et ce pourquoi le règlement de copropriété prévoyait que ce propriétaire paierait seul les charges afférentes à ces parties communes et aurait seul à sa charge leur entretien (conclusions d'appel, p. 11 à 14, et p. 3 à 5) ; que dès lors, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si ces circonstances ne corroboraient pas et n'éclairaient pas les stipulations de l'article 10 du règlement de copropriété, en ce qu'elles énonçaient que la jouissance de l'entrée charretière était comprise dans le lot du propriétaire n° 24, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1353 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
 
 3°) ALORS, de troisième part, QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la mention d'un « droit de passage » dans l'état descriptif de division au seul bénéfice du propriétaire du lot n° 24, ne révélait pas qu'il s'agissait en réalité d'un droit exclusif (conclusions d'appel, p. 13 in fine) – et donc en réalité d'une jouissance exclusive –, un droit de passage au bénéfice d'un copropriétaire sur une partie commune n'ayant en soi aucun sens dès lors que, par définition, les parties communes peuvent être utilisées par tous les copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
 
 4°) ALORS, en tout état de cause, QUE les indications d'un état descriptif de division, même inséré au règlement de copropriété, ont une valeur inférieure et se trouvent écartées par les stipulations du règlement de copropriété ; que dès lors en l'espèce, en se fondant, pour statuer, sur l'état descriptif de division en ce qu'il décrivait le lot n° 24 appartenant à la société Balog comme comprenant un « droit de passage par l'entrée charretière portant le n° [...] du square de [...] », cependant que l'article 10 du règlement de copropriété stipulait expressément que le propriétaire du lot n° 24 avait la jouissance privative de l'entrée charretière (production n° 4, p. 60), la cour d'appel a violé l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble les articles 2 et 3 du décret d'application du 17 mars 1967 ;
 
 5°) ALORS, en toute hypothèse, QUE dans ses conclusions d'appel, la société Balog faisait valoir que son utilisation privative de l'entrée charretière était connue depuis l'origine – soit 1963 – par l'ensemble des copropriétaires, ce dont il résultait que la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires – fût-elle trentenaire – était acquise (conclusions d'appel, notamment p. 7-8) ;