cour d'appel de Bordeaux
1ère CHAMBRE CIVILE,  décision 17-11.218 du 25/01/2018,  partie 2



 3 - le paragraphe VI prévoit au chapitre intitulé entretien des constructions que le preneur a la charge d'effectuer, à ses frais, les réparations de toute nature y compris les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du Code civil et par l'usage ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire ;
 4 - le même paragraphe VI stipule que le preneur devra notamment effectuer à ses frais sous sa responsabilité tous travaux prescrits par l'autorité publique ;
 5 - le contrat prévoit encore que le bail pourra être résilié de plein droit en cas d'inexécution de l'une ou l'autre des charges et conditions stipulées si bon semble au bailleur un mois après un simple commandement de payer une mise en demeure d'exécuter demeuré infructueux. Une telle clause n'est pas illicite dans un bail à construction ;
 6 - l'expert judiciaire a pu déterminer sans être sérieusement contesté que la seule construction qui avait fait l'objet d'une demande d'autorisation administrative était celle qui avait été prévue au contrat de bail et qui avait bénéficié d'un permis de construire délivré le 26 juillet 1971 alors que d'autres constructions ont été édifiées ensuite sans autorisation pour une surface totale d'un peu plus de 533 m2 ; que de même, toujours au vu du rapport d'expertise, il est constant qu'il y a de l'amiante dans la couverture du bâtiment et que les plaques constituant cette couverture sont dégradées comme le confirme l'importante fissure décrite et photographiée ; que l'article VI du contrat déjà cité ci-dessus énonce clairement que le preneur devra pendant tout le cours du bail conserver en bon état d'entretien, les constructions édifiées et tous les aménagements qu'il y aura apportés, et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil et par l'usage, ainsi que le remplacement de tous éléments de construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire ; qu'il n'y a aucun exclusion pour les travaux de désamiantage qui par application du bail sont à la charge du preneur ;
 7 - LA PERONETTE qui a acquis le droit au bail le 15 janvier 1999 a déclaré expressément qu'elle faisait son affaire personnelle de l'absence de permis de construire pour 2 bâtiments édifiés en sus de celui qui était autorisé par le permis de construire du 26 juillet 1971 ; qu'elle doit donc répondre à l'égard du bailleur du non-respect des obligations qu'elle a contractées en sa qualité de preneur en ce compris le fait des constructions supplémentaires non prévues au contrat de bail des 6 juillet et 16 septembre 1971 ;
 8 - c'est donc à bon droit que Madame X... a signifié le 26 novembre 2010 un commandement qui est exempt d'ambiguïté et qui porte sur la limitation de la surface construite à celle autorisée, la nécessité de faire et effectuer les travaux de désamiantage, l'obligation d'entretenir les constructions, tous points qui sont effectivement au rang des obligations qui pèsent sur le preneur par stricte application du bail ;
 9 - il est constant qu'à l'échéance fixée par le commandement la preneuse n'a pas déféré ;
 10 - au jour où la cour statue il n'a pas davantage établi que la preneuse a mis en un terme à ces manquements dès lors que l'appelante, dans ses dernières écritures devant la cour, réclame un délai pour diligenter les travaux et démarches utiles ; qu'il s'ensuit que c'est à bon droit par des motifs que la cour fait siens que le tribunal a constaté l'acquisition de la clause de résiliation mentionnée au contrat de bail à la date du 27 décembre 2010 et le jugement est confirmé sur ce point ;
 que de même, c'est à bon droit que le tribunal a ordonné l'expulsion ; qu'à cet égard, en considération du délai très raisonnable dont a disposé LA PERONETTE pour régulariser la situation c'est-à-dire plus de 6 années, il n'y a pas prise à octroyer un délai supplémentaire ;
 qu'en ce qui concerne l'indemnité d'occupation elle constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail ; que c'est à bon droit que le tribunal en a fixé le montant à celui du loyer actualisé avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail et dit que cette indemnité serait due et jusqu'à la libération effective des lieux ; que la cour constate que cette somme qui s'élevait au jour du jugement à 567,46 euros est aujourd'hui de 597,81 euros ; qu'il n'y a pas prise à réformer le jugement sur ce point dès lors que l'indemnité d'occupation fixée évolue nécessairement en fonction de l'indexation »
 (arrêt, p. 5-7) ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Madame X... ne se plaint plus du défaut de payement du loyer invoqué dans le commandement du 26 novembre 2010 ; que ce problème sera donc considéré comme résolu ;