Cour d'appel de Paris
I3, Cour d'appel de Paris, décision 17-14.010 du 13/09/2018,  partie 2


qu'en l'espèce, la cour d'appel a mis à la charge du bailleur la réfection de l'ensemble des couvertures, à l'exclusion des travaux de charpente rendus nécessaires par l'absence de réparation adéquates sur les couvertures ayant permis à l'humidité de s'infiltrer au niveau des charpentes bois dont la dégradation s'est accélérée et qui resteront à la charge du preneur ; qu'elle a ensuite relevé que dès le dépôt du rapport d'expertise, le preneur avait entrepris un certain nombre de travaux dont ceux afférents aux couvertures, sans les soumettre préalablement à l'architecte du bailleur comme le bail lui en faisait l'obligation en application de l'article 5 ; qu'il résultait de ces constatations que la société d'exploitation des Folies Bergère et la société Omnium parisien de participations avaient effectué les travaux incombant au Centre national d'ophtalmologie des Quinze-vingts en l'absence de toute mise en demeure adressée à celui-ci, d'avoir à les réaliser et, à défaut d'accord, de décision de justice l'autorisant à les faire exécuter, de sorte que le bailleur n'était pas tenu d'en supporter la charge ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1144 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
 
 2°/ que, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d'accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a mis à la charge du bailleur la réfection de l'ensemble des couvertures, à l'exclusion des travaux de charpente rendus nécessaires par l'absence de réparation adéquates sur les couvertures ayant permis à l'humidité de s'infiltrer au niveau des charpentes bois dont la dégradation s'est accélérée et qui resteront à la charge du preneur ; qu'elle a ensuite relevé que dès le dépôt du rapport d'expertise, le preneur avait entrepris un certain nombre de travaux dont ceux afférents aux couvertures, sans les soumettre préalablement à l'architecte du bailleur comme le bail lui en faisait l'obligation en application de l'article 5 ; qu'en faisant droit à la demande des sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium parisien de participations tendant à obtenir le remboursement des dépenses de travaux de couverture devant être en définitive supportées par le bailleur au terme de la décision, et qui avaient été avancées par le preneur, sans relever aucune circonstance caractérisant l'urgence dans laquelle la société d'exploitation des Folies Bergère se serait trouvée de les faire exécuter, la cour d'appel a violé l'article 1144 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
 
 Mais attendu qu'après avoir retenu que la réfection de l'ensemble des couvertures, à l'exclusion de certains travaux rendus nécessaires par l'absence de réparations adéquates, incombait au bailleur et ayant relevé que celui-ci, qui invoquait l'application du bail et l'obligation d'entretien du preneur, l'avait, lui-même, mis en demeure, puis assigné aux fins d'exécuter les travaux de couverture, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que le bailleur ne pouvait exciper d'un défaut d'autorisation préalable à la réalisation de travaux dont il avait exigé l'exécution ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur le moyen unique du pourvoi incident de la locataire dirigé contre l'arrêt du 25 novembre 2016 :
 
 Attendu que la locataire fait grief à l'arrêt de dire que les travaux de ravalement des façades du bâtiment secondaire rue [...] lui incombent, alors, selon le moyen :
 
 1°/ que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire ; qu'en mettant à la charge du preneur les travaux de ravalement de la façade de la rue [...], après avoir pourtant constaté que ces travaux de ravalement avaient fait l'objet d'une injonction de l'administration, la cour d'appel n'a pas tiré les bonnes conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1719, 2° du code civil ;
 
 2°/ qu'en confirmant le jugement qui avait mis à la charge du preneur les travaux de ravalement de la façade de la rue [...], au motif inopérant que, s'il est constant que la charge du ravalement du fait de l'intervention de l'administration incombe au bailleur, il en va différemment lorsque le défaut de ravalement motivant cette injonction est due aux lenteurs d'une procédure judiciaire, la cour d'appel a violé le même texte ;
 
 3°/ qu'à tout le moins, en vertu de l'article 1755 du code civil, les dégâts causés par la vétusté doivent être supportés par le bailleur ; que la cour d'appel ne pouvait dès lors, sans méconnaître les dispositions du texte précité, mettre à la charge du preneur les travaux de ravalement de la façade de la rue [...], quand elle avait pourtant constaté que les dégâts subis par cette façade avaient été causés par la vétusté des couvertures, dont la réfection a été mise à la charge du bailleur ;