Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-13.907 du 15/11/2018,  partie 2



 2°) ALORS QUE dans ses dernières conclusions d'appel, la société Rue société civile immobilière rue Pernette faisait valoir que « la société Rue Pernette sollicite qu'il soit retenu a minima la surface mentionnée par Mme A... dans son rapport d'expertise soit 199,30 m² utiles pondérés » (p. 11) et que « Mme A... estime que la valeur à retenir du m² utile serait de 180 € à 185 € » (p. 14) ; qu'en considérant qu'il apparaîtrait des conclusions du bailleur que celui-ci ferait une lecture sélective du rapport de Mme A... dont il s'écarterait en estimant qu'il faudrait tenir compte d'une surface utile pondérée de 204,75 m², tandis que Mme A... retient une surface utile pondérée de 199 m² et que le prix au m² s'établirait à 244 euros tandis que Mme A... propose un prix de 185 euros, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'exposante, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 19.000 euros par an hors taxe à compter du 1er avril 2012 le prix du loyer du bail commercial liant les parties, renouvelé à compter du 1er avril 2012 ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la surface utile pondérée : les locaux sont décrits au bail initial comme étant constitués de : « une boutique en rez-de-chaussée (9 ml de façade), à usage de tous types de commerces (sauf activités avec nuisance de bruit ou d'odeurs, ni contraire aux bonnes moeurs) de 165 m² environ au rez-de-chaussée intégralement à la vente, plus 100 m² de réserve au 1er étage et 100 m² de réserve au 2ème étage » ; la mention de la cave a été ajoutée par l'avenant notarié du 16 juin 2010 ; les critiques faites par le bailleur du rapport de l'expert judiciaire ne sont pas fondées en ce qui concerne la cave, laquelle fait certes l'objet du bail, mais a bien été prise en considération par l'expert puisque M. Z... a intégré, dans son calcul de surface utile pondérée (cf page 9 du rapport) la cave de 96 m² avec un coefficient de 0,10 ; il convient ensuite de relever que les critiques faites par l'appelante à hauteur de cour sont globalement les mêmes que celles adressées à l'expert judiciaire dans un dire auquel M. Z... a clairement répondu, reprises en première instance et écartées avec pertinence par le premier juge ; si le bailleur conteste tout particulièrement le coefficient appliqué aux locaux en étage pouvant être utilisés pour la vente en soutenant que le choix de l'usage décidé par le preneur ne lui est pas opposable, il convient d'une part de relever que les locaux des 1er et 2ème étages sont expressément qualifiés de « réserve » par le bail commercial qui n'évoque une surface de vente que pour la boutique du rez-de-chaussée, et que surtout l'expert judiciaire a très nettement indiqué clans son rapport, notamment dans sa réponse au dire adressé par le conseil du bailleur, que l'affectation du 1er étage à la vente est impossible car ne répondant pas aux normes de sécurité exigeant pour des locaux accueillant du public qu'ils disposent de deux issues alors que le 1er étage n'est accessible que par un seul escalier hélicoïdal métallique, et particulièrement étroit au vu des photographies annexées au rapport d'expertise ;   il peut encore moins en être question pour le local « réserve » du 2ème étage, accessible par un escalier de bois situé dans le bâtiment en retour sur cour ; il s'ensuit que les critiques, non pertinentes, de la SC1 rue Pernette devront être rejetées, la surface utile pondérée devant être retenue conformément au rapport d'expertise judiciaire et selon ce qu'a décidé à raison le premier juge, pour 153 m² ; sur le prix au mètre carré : l'expert judiciaire a relevé la situation particulièrement favorable des locaux rue aux Cordiers, le long de la principale rue commerçante d'Autun, dans la partie basse de la rue correspondant au meilleur secteur, le beau linéaire de façade sur rue ( 9 ml) qui ne peut que contribuer à la bonne visibilité de la boutique ; en répondant à un dire du bailleur, l'expert judiciaire a précisé que la rue piétonne étant étroite, sans circulation, le piéton peut voir les boutiques situées de part et d'autre de la rue sans avoir à faire de détour, de sorte qu'un côté de la rue ne peut donc être privilégié ; s'agissant de la ville d'Autun, l'expert judiciaire a relevé qu'il s'agit d'une ville relativement touristique, accueillant quelques grandes entreprises (Dim, Ideal standard) et un important lycée militaire, mais qui connaît un déclin industriel et une baisse du nombre d'habitants et dans laquelle les commerces de centre-ville sont directement concurrencés par l'essor d'une importante zone commerciale en périphérie ; il sera observé que cette description n'est aucunement contredite par Mme A... qui retient des observations semblables dans son rapport d'expertise privée, tout en évoquant des travaux d'amélioration effectués dans la ville en 2015 dont il ne peut donc être tenu compte ;