décision 16-18.059 du 05/10/2017,  partie 6


qu'en l'espèce, la taxe foncière est à la charge du preneur - et ce pour un montant moins élevé que celui afférent à un bâtiment hôtelier - ce qui justifie un abattement de 10 % selon l'expert ; que la somme de 15 680 € doit dés lors être déduite du rendement locatif du bien ci-dessus obtenu ; qu'en définitive, par l'application de la méthode de rendement économique, le loyer annuel ressort à : 140 388 € (= 156 068 € - 15 680 €) ; sur la confrontation des résultats obtenus avec celle de la méthode dite de comparaison : que l'expert a recherché des éléments de comparaison à Portiragnes ; qu'il a, à juste titre, exclu les campings situés au bord de la plage qui offrent une situation beaucoup plus favorable, de sorte qu'il n'a trouvé qu'un seul élément de comparaison utile, soit un camping de 4 étoiles situé également en zone inondable et dont le loyer a été renouvelé à la même époque avec une mise à la charge du preneur de la taxe foncière ; que cependant, ainsi que le relève pertinemment l'expert et ce qui est confirmé par la photo aérienne, le camping objet du litige est beaucoup mieux situé que celui " des Sablons ", notamment en raison de sa proximité du port Cassafiéres ; que dés lors, si le montant du loyer du camping " des Sablons " ressort à 1,70 euros du mètre carré, celui " des mimosas ", exploité par la SARL Détente et Loisirs, devrait ressortir selon l'expert au moins à 2 € du mètre carré, soit donc un loyer de : 141 880 € (= 70 940 m2 x 2 €) ; mais que : - si l'on retenait un loyer légèrement supérieur, de 2,20 euros du mètre carré, le loyer ressortirait alors à : 156 068 € (= 70 940 m2 x 2,2 €) - et si l'on retenait un loyer ne serait-ce que de 2,10 euros du mètre carré, il ressortirait alors à : 148 974 € (= 70 940 m² x 2,1 €) ; qu'il est difficile de pouvoir valider en elle-même la méthode de comparaison à partir d'un seul élément, même avec la projection de correctifs ; que toutefois cette méthode, comme celle dite de la méthode économique, permettent de vérifier que l'évaluation - supposée plus fine - faite par la méthode hôtelière adaptée aux campings, soit celle en définitive retenue par l'expert, apporte un résultat qui n'est pas très éloigné de celui obtenu par d'autres méthodes ; qu'en définitive, la cour, rejetant tout autre moyen des parties, fixera le montant du loyer à la somme de 144 000 € par an, d'autant qu'il apparaît comme un prix intermédiaire entre un loyer calculé sur le taux de rendement (méthode économique) et celui calculé en fonction d'un prix locatif pouvant être estimé à 2,1 €/ m² ;
 
 ALORS QUE les améliorations apportées aux lieux loués par le preneur, au cours du bail à renouveler, ne sont pas susceptibles d'être prises en considération lors du premier renouvellement du bail ; qu'en l'espèce, la société Détente et loisirs faisait valoir que le montant du loyer du bail renouvelé pour la première fois devait être calculé en appliquant, au titre des importantes améliorations auxquelles elle avait procédé au cours du bail à renouveler, se chiffrant à plus de sept millions d'euros, un abattement de 40 % sur la valeur locative des lieux loués, calculée par référence aux usages en matière de campings, selon la méthode dite hôtelière adaptée aux campings et fondée sur les recettes du preneur ; qu'en excluant néanmoins, pour fixer à la somme de 144 000 euros le montant du loyer du bail renouvelé pour la première fois, tout abattement à ce titre, alors qu'elle constatait l'existence de telles améliorations opérées au cours du bail renouvelé par la société Détente et loisirs, la cour d'appel a violé les articles R.145-8, L.145-33 et R.145-10 du code de commerce.