Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.606 du 17/09/2020,  partie 9


qu'au demeurant, la liste des documents techniques dont l'acquéreur prétend n'avoir eu connaissance qu'en février 2015 au travers d'un bordereau de pièces communiquées par l'agent immobilier, démontre qu'à la date du 29 octobre 2014, ils avaient bien tous été effectués (le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014) de sorte que le notaire les avait nécessairement en sa possession lorsqu'il a établi le second procès-verbal de carence constatant que toutes les conditions suspensives étaient levées ; que l'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notarial alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter ; qu'aucune démarche n'a été accomplie en ce sens et c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que M. E..., en ne se rendant pas à l'étude notariale chargée de la réitération de l'acte authentique en dépit de deux sommations à comparaître, est bien à l'origine de la non-réitération de l'acte dans des délais plus conformes aux termes du compromis ; que M. E... ne peut davantage reprocher à la SCI Teocalco de l'avoir trompé lors de l'acte du 30 avril 2014 sur la nature de la procédure en cours avec le locataire commercial, alors que la promesse litigieuse décrit précisément en pages 4 et 5, le litige pendant entre le vendeur et M. C... D..., et mentionne plus particulièrement l'assignation délivrée par le locataire « dont copie demeurera ci-annexée » reprenant les condamnations mises à la charge du vendeur, ainsi que l'appel interjeté par ce dernier devant la cour de céans ; qu'il est ensuite expressément indiqué que « l'acquéreur déclare être parfaitement informé de la procédure en cours et dispense le notaire rédacteur des présentes de la relater plus longuement aux présentes » ; qu'en conséquence, l'acquéreur disposait bien d'une copie, tant de l'assignation que du jugement du 26 novembre 2013, la lecture de ce dernier document qu'il produit au dossier permettant de comprendre que le litige ne portait pas sur un problème d'indemnité d'éviction du locataire sortant ; qu'il en résulte que la SCI Teocalco n'a pas commis de manquement à ses obligations contractuelles de sorte que la demande de condamnation à hauteur de 55.000 € à titre de dommages et intérêts par l'appelant ne peut qu'entrer en voie de rejet ; qu'en revanche, et au regard des développements qui précèdent, la SCI Teocalco est fondée à solliciter l'application à son profit de la clause insérée à l'acte du 30 avril 2014 correspondant à 10 % du montant de la vente et due au « cas où l'une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles » (page 12) ; qu'en effet, la non-réitération de la vente au-delà du 29 octobre 2014, date à laquelle les conditions suspensives étaient levées, le notaire attestant que la vente est en l'état d'être finalisée, est exclusivement imputable à M. E... qui sera donc condamné à payer à l'intimée la somme de 55.000 € au titre de la clause pénale insérée au compromis,
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges qu'aux termes de l'article 1134 du code civil : Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi » ; que le compromis du 30 avril 2014 prévoyait, en page 12, l'hypothèse d'une clause pénale dans les conditions suivantes : « Au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mis en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie une somme égale à 10 % du prix de vente. Cette somme sera versée sans délai par la partie défaillante » ; que la non-réitération de la vente au-delà de la date du 10 octobre 2014 étant du fait de M. E... qui ne s'est pas présenté à l'étude notariale en dépit d'une sommation et alors même que le notaire atteste que les diagnostics techniques étaient produits et que la vente était en état d'être finalisée (pièce n° 7 du défendeur), il devra être condamné à verser la clause pénale à la SCI Teocalco dans les conditions contractuelles fixées au compromis,
 
 1° Alors en premier lieu que tout jugement doit être motivé ; que le juge ne peut se fonder sur des motifs dubitatifs ou hypothétiques ;