cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre A,  décision 16-27.853 du 01/03/2018,  partie 4


qu'aux termes du contrat de location-gérance du 23 avril 1996, il était expressément stipulé que les locataires gérants étaient tenus d'entretenir « les bien loués en bon état de réparation et d'entretien et remplacer à ses frais ce qui pourrait manquer en fin de location-gérance libre au matériel et mobilier commercial », ainsi que d'acquitter « à compter du jour de l'entrée en jouissance ci-dessus fixé, tous les impôts, contributions et autres charges, tels que taxe professionnelle, chiffre d'affaires, charges sociales, redevances et autres auxquels les biens donnés en location-gérance peuvent et pourront être assujettis » (cf. p. 3) ; qu'il était également prévu, « à la garantie du paiement régulier des loyers des présentes et de l'exécution de toutes charges et conditions de la présente location-gérance libre », le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 300.000 francs, lequel « sera restitué en fin de gérance aux locataires-gérants après qu'ils auront justifié avoir rempli toutes les obligations leur incombant en vertu des présentes et après avoir payé l'intégralité des impôts dus par eux du fait de leur gérance, ainsi que toutes les dettes dont le propriétaire pourrait être rendu responsable » (cf. p. 10) ; que Mme X... produisait un procès-verbal d'état des lieux établi le 22 septembre 2000, jour de l'expulsion des époux A..., ainsi que trois avis à tiers détenteur reçus au cours en avril 2000 et avril 2001, soit antérieurement à l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de M. A... en date du 28 mai 2001, dont il résultait que les locataires-gérants n'avaient pas rempli leurs obligations, de sorte que Mme X... n'était pas tenue de restituer le dépôt de garantie et justifiait d'une créance certaine, liquide et exigible au 22 septembre 2000 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil (devenu l'article 1103 du même code), ensemble les articles 1289 et suivants du même code, dans leur rédaction applicable en la cause ;
 
 3°/ ALORS QUE, subsidiairement, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'aux termes du contrat de location-gérance du 23 avril 1996, il était expressément stipulé que les locataires gérants étaient tenus d'entretenir « les bien loués en bon état de réparation et d'entretien et remplacer à ses frais ce qui pourrait manquer en fin de location-gérance libre au matériel et mobilier commercial » (cf. p. 3) ; qu'il était également prévu, « à la garantie du paiement régulier des loyers des présentes et de l'exécution de toutes charges et conditions de la présente location-gérance libre », le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 300.000 francs, lequel « sera restitué en fin de gérance aux locataires-gérants après qu'ils auront justifié avoir rempli toutes les obligations leur incombant en vertu des présentes et après avoir payé l'intégralité des impôts dus par eux du fait de leur gérance, ainsi que toutes les dettes dont le propriétaire pourrait être rendu responsable » (cf. p. 10) ; que Mme X... produisait un procès-verbal d'état des lieux établi le 22 septembre 2000, jour de l'expulsion des époux A..., dont il résultait que les locataires-gérants, lesquels étaient présumés avoir reçu les locaux loués en bon état de réparations locatives et devaient les rendre tels, n'avaient pas rempli leurs obligations ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que « l'impossibilité de reconstituer l'état des lieux au regard des années écoulées ne permet pas non plus de constater et chiffrer une créance ou d'opérer une compensation à l'égard de (Mme A...) », la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 4°/ ALORS QUE le locataire-gérant, tenu à l'expiration du contrat de restituer le fonds de commerce en tous ses éléments, doit répondre de la perte de valeur de celui-ci lorsqu'elle est survenue par sa faute ; qu'en l'espèce, la location-gérance consentie aux époux A... était assortie d'une promesse unilatérale de vente du fonds de commerce pour un montant de 3 000 000 de francs, soit 457 347,05 € ; qu'aux termes d'un acte de vente notarié en date du 28 mars 2001, Mme X... a cédé son fonds de commerce pour la moitié de cette somme, soit 228 673,52 €, en raison des travaux de remise en état nécessaires à la suite du départ des époux A... ; qu'en retenant que « la baisse du prix de vente du fonds de commerce revendu à un tiers ne saurait non plus justifier le caractère exigible de cette créance pour que s'opère la compensation que ce soit vis-à-vis de M. A... ou de son épouse non visée par la liquidation », quand la baisse du prix de vente du fonds de commerce, d'un montant de 228 673,52 €, établissait le caractère certain, liquide et exigible de la créance de Mme X..., tant à l'égard de M. A..., dont la liquidation judiciaire avait été ouverte le 28 mai 2001, qu'à l'égard de son épouse, non visée par la procédure collective, la cour d'appel a violé les articles 1289 et suivants du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause.