Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.203 du 22/10/2020,  partie 3


- d'un courrier de M. E..., ingénieur conseil, daté du 11 janvier 2008 auquel est jointe une attestation respectant les prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, expliquant que dans le cadre du projet de cession du bail commercial, il a présenté cet emplacement commercial aux enseignes Ed, groupe Carrefour et Grand Frais en précisant qu'une extension de surface jouxtant le local était possible ; qu'il précise que le bailleur a semblé sensible et ouvert aux choix qui lui étaient proposés ; que « cependant, au cours des mois qui ont suivi nos entretiens et des relances que nous lui avons adressées, celui-ci nous a opposé une attitude faite d'atermoiements et trouvant tous prétextes au demeurant contradictoires pour ne pas avoir à se prononcer sur son choix tout en nous laissant croire à une possible réalisation » ; que par courrier du 18 juin 2007 en réponse à une demande de la société Pâtissier Traiteur Opéra, la mairie de Livry Gargan lui a indiqué que la Sci du [...] n'avait pas encore déposé de permis de démolir et de permis de construire, et a ajouté « je pense toutefois que cette situation devrait évoluer rapidement puisqu'un architecte a été choisi par M. et Mme K... pour finaliser le projet de construction sur le site » ; que par un courrier du 15 novembre 2007, la société Pâtisser Traiteur Opéra, après avoir rappelé à la Sci bailleresse qu'elle mettait tout en oeuvre depuis plusieurs mois pour céder son fonds de commerce, qu'elle l'avait conviée à de nombreuses réunions organisées avec les acquéreurs potentiels du fonds de commerce, et que ces derniers, n'ayant jamais obtenu de sa part de réponse claire sur le renonciation à ses projets immobiliers, n'avaient pas donné suite à leur projet du fait de cette incertitude, a ajouté avoir interrogé le maire de [...] qui lui a confirmé que la bailleresse devait leur proposer un projet immobilier par l'intermédiaire de son architecte ; que le 30 novembre 2007, la société du [...] a répondu par son gérant M. K..., dans les termes suivants : « Le protocole exprime très clairement que la Sci du [...] renonce à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra Traiteur ou de son cessionnaire. En tant que de besoin, je réitère qu'il n'existe pas de projet immobilier en cours. Mon engagement est donc respecté. Les prétendues inquiétudes de vos acquéreurs ne peuvent dès lors être liées à des projets inexistants » ; qu'il ressort de l'ensemble des éléments qui précèdent que la société locataire a appris au mois d'avril 2006, par l'intermédiaire de l'acquéreur potentiel de son fonds de commerce, la société DSD Cash, que les locaux donnés à bail faisaient l'objet d'un permis de démolir daté du 11 mars 2006, la Sci bailleresse ne produisant aucun élément pour justifier qu'elle avait informé la société locataire lors du dépôt de la demande de permis de démolir en janvier 2006 ou de son obtention en mars 2006, la seule mention dans le cadre du protocole signé en décembre 2006 de ce que « les discussions ont permis au bailleur d'informer le locataire d'un projet immobilier   » ne suffisant à prouver que cette information étant antérieure au mois d'avril 2006 ; qu'il est également démontré que la bailleresse a ensuite annoncé à la société locataire en octobre 2006 que le projet de démolition ne concernerait pas ses locaux, puis s'est engagée dans le protocole transactionnel du 6 décembre 2006 à renoncer à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra ou de son cessionnaire, puis lui a indiqué faussement le 30 novembre 2007 qu'elle n'avait aucun projet immobilier en cours, alors que maire de Livry-Gargan indiquait par courrier du 18 juin 2007 que le projet de construction sur le site devait être finalisé très prochainement ; qu'un tel comportement de la Sci d'Avron qui a maintenu la société locataire dans l'incertitude quant à la mise en oeuvre du programme de démolition et de construction et a ainsi découragé les candidats potentiellement repreneurs du fonds de commerce ou du droit au bail, est fautif, et ce d'autant qu'il constitue une violation des engagements pris dans le protocole transactionnel du 6 décembre 2006 aux termes duquel la Sci bailleresse s'engageait à agréer tout candidat acquéreur du fonds de commerce ou du droit au bail et à répondre favorablement à toute opération immobilière qui impliquerait la restriction des droits de la société Opéra ou de son cessionnaire ; que la cour rappelle que la perte de chance réparable est la privation actuelle et certaine d'une éventualité raisonnable favorable ; qu'en outre, la réparation de la perte de chance se limite à la fraction du préjudice correspondant à la seule chance perdue ;