Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.513 du 25/01/2023,  partie 4


que c'est sur le fondement contractuel lié à l'existence du bail commercial initial du 29 mars 1945, renouvelé successivement, que les consorts [L] ont engagé la présente procédure tendant à voir interdire la sous-location, voir réévaluer le montant du loyer commercial en raison de cette sous-location et à voir ordonner la remise en état initial des locaux ; qu'antérieurement à. la loi du 17 juin 2008, la responsabilité contractuelle était soumise au délai de prescription de 30 ans ; que la société SPGC ne fournit pas d'indication précise sur la date de réalisation de percement du mur séparatif entre les locaux litigieux ; que Monsieur [F] expert judiciaire désigné en 1997, indique que les importants travaux réalisée par la société preneuse à partir de 1976 ont créé un complexe en vue d'une seule et unique réalisation de cinémas ; que toutefois, l'expert ne relève pas que ces travaux auraient porté sur la liaison entre les deux locaux commerciaux ; qu'une délibération du conseil d'administration de la société Olympia en date du 12 novembre 1977, fait état de la nécessité de consacrer une société en participation qui gère en commun les quatre salles de spectacles ; qu' à cette date, il n'est nullement fait état des cinq autres salles ; que par ailleurs, la société SPGC a adressé à l'administration fiscale la déclaration d'existence de la société en participation, faisant état de quatre salles de cinémas ; que là encore, à cette date, les cinq autres salles n'avaient pas été ajoutées aux quatre premières ; que ce n'est que le 2 juillet 1980 que la société Olympia est devenue propriétaire et que ce n'est de toute évidence que postérieurement à cette date que les travaux de réunion des salles ont pu se réaliser ; que c'est à juste titre que le premier juge a indiqué que la société SPGC est défaillante dans l'administration de la preuve de la réalisation des travaux plus de 30 ans avant l'assignation diligentée le 30 décembre 2010 par les bailleurs et a débouté la société SPGC de sa demande de prescription. Sur l'autorité de la chose jugée : qu'il est établi que dans le cadre d'une procédure ancienne qui a opposé les parties à propos d'un congé délivré avec offre de renouvellement et déplafonnement du loyer, le juge des loyers a été saisi ; qu'un jugement a été rendu le 12 juin 1997 par lequel le juge des loyers a fixé provisoirement le montant du loyer commercial avant d'ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer le montant du loyer ; que la société SPGC soutient que pour cette fixation du loyer, l'existence de la double situation locative avec exploitation en commun par la société Olympia et la société SPGC avait déjà été prise en compte et qu'il y aurait, dans la présente procédure, autorité de la chose jugée ; qu'aux termes de l'article 1351 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu' à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, soit entre les même parties et formée par elles et contre elles en la même qualité ; qu''il est établi que la procédure ayant donné lieu au jugement du 12 juin 1997 avait pour objet la fixation du prix du loyer commercial ; que le jugement rendu après le dépôt du rapport d'expertise en date du 10 avril 2006 a fixé le loyer annuel dû par la société SPGC à 90 692 euros ; que ce jugement à fait l'objet d'un appel ; que le juge, pour retenir le prix du loyer commercial à la somme précitée, a retenu que l'abattement de 10 % auquel pouvait prétendre la société SPGC au titre des réparations foncières, a fait l'objet d'une compensation avec l'avantage dont elle bénéficie, en mettant à la disposition de la société Olympia, les 5 salles de cinémas ; que la Cour de céans, dans son arrêt du 24 avril 2008, a modifié le prix du loyer à la somme de 71 830 euros ; qu'elle a précisé, qu'elle devait appliquer un abattement de 10 % pour compenser le fait que toutes les réparations sont à la charge du preneur ; qu'il convient de noter que la Cour ne fait aucunement référence à une quelconque compensation de cet avantage avec un autre, tiré de la mise à disposition au profit de la société Olympia de divers aménagements, propres aux locaux commerciaux loués à la société SPGC ; qu'il résulte de la lecture des motivations et du dispositif de l'arrêt rendu le 24 avril 2008 et de l'arrêt rectificatif du 26 mars 2009, que la question portant sur la sous- location n'a pas été tranchée ni même évoquée par la Cour de céans ; qu'il ne saurait être soutenu par la société SPGC qu'il y aurait eu autorité de la chose jugée ; que cet argument sera rejeté et le jugement querellé confirmé sur ce point.
 
 ET AUX MOTIFS QU'il résulte d'un constat d'huissier en date du 17 février 2010, que les locaux exploités par la société SPGC et par la société Olympia sont reliés entre eux par divers passages ;