décision 16-22.660 du 19/10/2017,  partie 3


Elle s'oppose à l'application de la valeur locative déterminée par le cabinet ATISREAL en soutenant que la valeur locative déterminée par ce dernier est grossièrement erronée car les surfaces extérieures ne sont pas correctement valorisées et la valeur locative retenue est fortement surévaluée. Elle produit pour étayer sa contestation deux rapports amiables non contradictoires, le premier réalisé par la société CBRE en août 2009 , estimant la valeur locative annuelle à la somme de 536 454 euros , et le second établi par M. Y... au mois de septembre 2011, proposant une évaluation de 440.000 euros. La confrontation des éléments contenus dans ces deux rapports amiables avec ceux du rapport du cabinet ATISREAL fait apparaître une différence d'évaluation supérieure à 30 %. Le caractère non contradictoire de ces deux rapports ne suffit pas à démontrer qu'ils sont de pure complaisance et ils constituent un élément de discussion recevable. Cette variation significative s'agissant à la fois des surfaces, de la valeur locative au mètre carré , mais aussi et plus particulièrement de celle du terrain excédentaire, valorisé par le cabinet ATISREAL à 300.000 euros au regard d'une valeur des bâtiments de 420.125 euros, alors que la société CBRE et M. Y... proposent une évaluation maximale de ce même terrain respectivement de 79.250 euros et de 68.850 euros, est suffisamment importante pour caractériser une erreur grossière du cabinet ATISREAL en comparaison des documents produits par le preneur, et justifier la demande de fixation de la valeur locative par la voie judiciaire formée par celui-ci, sans que puisse être utilement reproché au preneur de l'avoir fondée sur deux rapports amiables non contradictoires , ni au premier juge d'avoir pris en considération les éléments contenus dans ces rapports pour apprécier le bien-fondé de cette demande. Le bailleur reproche au tribunal d'avoir commis plusieurs erreurs dans sa décision avant dire droit et d'avoir omis sans aucune motivation les dispositions de l'article R 145-7 du code de commerce qui visent les prix couramment pratiqués dans le voisinage, concernant des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6. Il est exact que le jugement du 5 juin 2012 indique de façon erronée dans ses motifs que le cabinet ATISREAL a évalué la valeur locative à une somme annuelle de près de deux fois supérieure à celle initialement proposée par le bailleur (879.500 euros) et qu'il comporte dans son dispositif une erreur quant au montant du loyer provisionnel. Deux jugements rectificatifs sont intervenus sur ce dernier point , et en ce qui concerne l'évaluation ATISREAL, le tribunal évoque également le fait qu'elle est supérieure de manière significative à celle d'une expertise amiable réalisée par le cabinet CBRE (563.454 euros), en réalité 536.454 euros. Dans son dispositif le jugement du 5 juin 2012 donne mission à l'expert de déterminer la valeur locative dans les conditions de l'article L 145-33 et des articles R 145-4 à 6 et R 145-8 du code de commerce, sans mentionner l'article R 145-7. Il demeure que l'article L 145-33 auquel la mission fait référence, et qui concerne la fixation du montant des loyers des baux renouvelés, mentionne le critère des prix couramment pratiqués dans le voisinage, dont les modalités sont prévues à l'article R 145-7, comme l'un des éléments de calcul de la valeur locative. Par ailleurs, ainsi que l'ont relevé le preneur et le premier juge, l'expert judiciaire a tenu compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage, et la société Automobile du Pont d'Aquitaine n'a pas soulevé de difficulté devant le juge chargé du contrôle de l'expertise ni formé de recours contre la décision ordonnance cette expertise. L'appelant admet dans ses dernières écritures que les motifs de la décision avant dire droit plusieurs fois rectifiée n'ont pas causé de grief dans l'exécution par l'expert de la mission qui lui a été confiée. L'expert judiciaire M. Z... indique que les locaux sont situés [...]              , à l'angle de cette voie et de la rue Pierre Mendès France, avec une façade sur la rue Cantelaudette, ce qui constitue une bonne situation pour un concessionnaire automobile , dans un secteur d'activités bien desservi par la rocade périphérique et où sont implantées diverses concessions automobiles, et que la contenance cadastrale totale est de 2 ha 70 a 25 a, étant observé que le congé délivré par le bailleur pour cet ensemble immobilier mentionne une contenance de 2 ha 41 a 25 ca. Il décrit la surface utile bâtie , composée d'un bâtiment A, à usage de hall d'exposition et de bureaux, d'un bâtiment B comprenant des ateliers, bureaux et réserves, et d'un bâtiment annexe abritant les bureaux des véhicules d'occasion, pour une surface totale de 6.064 mètres carrés environ, outre 493 mètres carrés d'auvents divers et aires couvertes. Il précise que les superficies mentionnées ne comprennent pas l'extension de l'atelier de carrosserie et des vestiaires sanitaires réalisées par ta société locataire en cours de bail, pour des surfaces respectives de 324 mètres carrés et 30 mètres carrés.