décision 17-21.981 du 05/07/2018,  partie 3



 L'expropriée conteste l'évaluation retenue par le premier juge soit 25 € le m2 au vu de deux termes de comparaison ceux des parcelles [...] , [...] p. Elle verse aussi aux débats des mandats de vente établis avec deux agences immobilières qui prévoyaient la transaction à un prix global entre 1.100 .000 € et 1.445.000 € pour l'ensemble constitué par les parcelles [...] , [...] , [...] et [...] . Elle réclame l'application d'une moyenne des termes de comparaison et sollicite une indemnisation sur la base de 84,23 € le m2.
 
 L'autorité expropriante verse aux débats un rapport d'expertise privé établi par M. C..., expert de la Cour d'appel de Saint Denis de la Réunion, qui propose une évaluation sur la base de 5,53 € le m2 tout en rappelant l'évaluation initiale dans le cadre de l'opération générale.
 
 Le Commissaire du gouvernement n'a pas conclu en appel mais il y a lieu de relever que dans ses dernières conclusions de première instance, remises au greffe le 24 mars 2015,il fixait la date de référence au POS du 17 janvier 1983 avec un classement en zone 1Ncb. Il contestait la situation privilégiée du terrain. Il relevait que certains des termes de l'expropriant n'étaient pas similaires aux terrains à estimer et retenait des donations-partages. Il notait la difficulté d'obtenir des termes de référence s'agissant d'une zone 1Ncb.
 
 Conformément au code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation. Le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif ou sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence. Au cas d'espèce le bien sera évalué au jour du jugement de première instance, l'ordonnance d'expropriation étant intervenue ultérieurement.
 
 La parcelle expropriée est en zone AU1st et fait donc partie des espaces à urbaniser, dans le futur, sous certaines conditions. Cette vocation future n'a pas à être prise en compte au jour de l'indemnisation, elle n'est pas constructible mais sa situation privilégiée commande de prendre pour référence une valeur excédant celles des terres purement agricoles.
 
 La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché.
 
 a) Sur l'indemnité principale :
 
 La cour se doit de rechercher l'indemnisation raisonnable permettant de compenser l'atteinte à la propriété privée causée par l'expropriation en veillant, notamment, que Madame Z... ne soit pas privée de la plus-value générée par son bien du fait de ses caractéristiques propres.
 
 Le terrain est évalué comme un terrain en situation privilégiée.
 La Cour relève, s'agissant de l'évaluation du commissaire du gouvernement en première instance qu'elle ne retenait pas la desserte de la parcelle contrairement aux parcelles limitrophes pourtant issues de la même donation-partage, n'intégrait pas la situation privilégiée de la parcelle et se référait à une date de référence inexacte alors qu'en application du PLU 2012, cette parcelle est en zone AU1st de l'aveu du TCO.
 L'autorité expropriante conteste les références de Mme Z... et celles qui ont été retenues par le premier juge. Elle se réfère au rapport de M. C....
 Pour les motifs pertinents que la Cour reprend, le premier juge a estimé que la comparaison à des donations-partages ne sauraient constituer des références utiles. S'agissant des références en zone 1 NC elles seront écartées car l'autorité expropriante a admis que le zonage applicable est au cas d'espèce celui issu du PLU de 2012. La cour relève que M. C... par deux méthodes croisées n'intègre pas une évaluation de la situation privilégiée mais abonde l'argumentation du TCO. Ces évaluations seront donc aussi écartées.
 
 La cour relève que l'expropriée, en appel, se réfère à deux références [...] et [...] outre à des mandats de vente confiées à deux agences pour l'ensemble immobilier incluant toutes les parcelles issues de M. Roger Y.... Les mandats de vente ne peuvent en aucun cas constituer des références d'évaluation, c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'ils ne pouvaient constituer des termes de référence.
 
 La référence à la parcelle [...] sur la base de 25,84 € le m2, est géographiquement proche de la parcelle expropriée. En effet cette parcelle est située en zone Aust au PLU 2012. Elle permet d'avoir un terme de comparaison comparable géographiquement proche. Toutefois, elle a une superficie beaucoup plus réduite et des caractéristiques particulières notamment au niveau de la desserte. Elle a fait l'objet d'une vente libre suite à une adjudication et c'est donc à juste titre que le premier juge l'a retenue.