Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.217 du 14/03/2019,  partie 7



 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 (subsidiaire)
 
 ll est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris et, ainsi, déclaré irrecevable la demande des époux L... en ce qu'elle était « dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] » au lieu du syndicat des copropriétaires de la résidence « [...] B », gérée par un syndicat secondaire » ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la recevabilité des demandes des consorts L... à l'encontre du syndicat, le syndicat conclut à l'irrecevabilité des demandes des consorts L..., arguant qu'elles sont mal dirigées, l'étant contre le « syndicat Résidence de la [...] », alors que l'assemblée générale en cause a réuni uniquement les copropriétaires du bâtiment [...] B ; qu'il en déduit que les consorts L... auraient dû assigner le syndicat « Résidence la [...] B » ; que, pour leur part, les consorts L... avancent que le syndicat « Résidence la [...] B » n'a pas d'existence juridique, qu'il n'existe qu'un seul syndicat dit « Résidence la [...] », institué par le règlement de copropriété du 21 février 1964 ; que si les consorts L... relèvent que le syndicat Résidence la [...] B n'a pas été assigné, ils n'en tirent cependant aucune conséquence juridique et ne forment aucune demande qui tendrait à déclarer irrecevable la défense du syndicat Résidence la [...] ; qu'il appert des pièces du dossier que l'ensemble immobilier en cause se compose de deux immeubles nettement distincts : l'immeuble A. désigné résidence « [...] A » et l'immeuble L, désigné résidence « [...] B » ; qu'existent ainsi deux groupes de lots et donc deux groupes de copropriétaires ; qu'il est rappelé qu'un syndicat existe de droit dès lors que la propriété d'un immeuble est divisée entre plusieurs propriétaires, entraînant l'existence de parties privatives et communes ; que le règlement de copropriété datant du 21 février 1964 stipule précisément qu'existent des parties communes spécifiques à chaque immeuble et que, pareillement, seront appelées des charges communes spécifiques à chaque immeuble ; qu'il n'est pas contesté qu'aucune charge commune aux deux immeubles n'a jamais été appelée ; que, de plus, les extraits de livre foncier produits aux débats montrent que les deux immeubles sont situés sur deux parcelles séparées et que l'une bénéficie d'un droit de passage au profit de l'autre; que le fait que le règlement de copropriété ne prévoie qu'un seul syndicat ne peut faire obstacle à ce qu'un syndicat existe de droit dès lors qu'existe une copropriété ; qu'il résulte encore des éléments versés aux débats, qu'en cohérence avec cet état de fait, les copropriétaires des deux immeubles sont réunis en syndicats séparés ; que les consorts L..., parfaitement conscients de cette situation, ne s'y étaient pas opposés alors qu'ils participaient régulièrement aux réunions du syndicat de l'immeuble [...] B ; que, comme l'a relevé le premier juge, les consorts L... avaient proposé, lors de l'assemblée générale contestée, que soit prise une décision visant à « acter la séparation des deux copropriétés, [...] A et B, et modifier en conséquence le règlement de copropriété » ; que ceci indique qu'ils avaient pleine conscience de l'existence des deux copropriétés, et qu'ils proposaient que le règlement de copropriété initial soit mis en adéquation ; qu'il appert ainsi que les époux L... n'ont jamais contesté l'existence de deux syndicats distincts, et, au contraire, ont participé au fonctionnement du syndicat [...] B, avant que des litiges nés avec leurs copropriétaires ne les conduisent à demander l'annulation de l'assemblée générale litigieuse ; que, par ailleurs, les consorts L... ne sont pas fondés à se prévaloir des stipulations de l'article 7 du règlement de copropriété de 1964, celles-ci ne concernant que la situation de l'ensemble immobilier avant attribution en propriété d'un lot ; que l'action des consorts L... est donc mal dirigée en ce qu'elle vise le syndicat « Résidence la [...] », alors que l'assemblée générale litigieuse a été tenue par les copropriétaires de la résidence [...] B ; qu'en conséquence, il ne peut être fait droit à aucune demande des consorts L... ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur l'irrecevabilité de la demande pour défaut de légitimation passive, le syndicat conclut à l'irrecevabilité de la demande au motif que le syndicat secondaire de la résidence « [...] B » aurait dû être assigné car l'immeuble identifiée L au règlement de copropriété est seul concerné par la procédure ; que Mme et M. L... sollicitent l'annulation de l'assemblée générale précisément du fait de l'inexistence d'un tel syndicat secondaire qui n'a pas été ni prévu au règlement de copropriété du 21 février 1964, ni mis en place lors d'une assemblée générale spéciale ; que le règlement de copropriété du 21 février 1964 prévoit que l'ensemble immobilier comprend deux immeubles collectifs dont celui identifié par la lettre L, d'une part ; que, d'autre part, il est indiqué à l'article 5 du règlement de copropriété que les charges communes de chaque immeuble collectif comprendront toutes les dépenses nécessitées, pour quelque cause que ce soit ... d'une manière générale toutes les dépenses nécessitées par la jouissance commune de cet immeuble » ;