Cour d'appel de Besançon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.093 du 01/10/2020,  partie 2


que, selon le courrier adressé le 5 mars 2012 à M. Y... par la ville de Montbéliard, ces travaux avaient « été réalisés sans dépôt préalable   d'une demande d'autorisation d'urbanisme pour un changement de destination (ni) d'un dossier pour la création d'un établissement recevant du public (sécurité incendie et accessibilité) au titre du code de la construction et de l'habitation » ; que ces obligations incombaient à M. Y... qui avait en tout état de cause la faculté de régulariser ainsi que cela résultait du même courrier ; qu'il résultait par ailleurs d'un courrier de la mairie du 15 mai 2012 que M. Y... avait bel et bien retiré les imprimés nécessaires mais n'avait jamais fait diligence pour déposer les demandes sollicitées ; qu'en conséquence, il ne pouvait être reproché à Mme K... une inexécution ou une mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, celle-ci ayant cédé un ensemble immobilier correspondant à l'usage auquel l'acquéreur le destinait, sans obstacle inhérent à des interdictions relatives au règlement de copropriété ; que le respect des règles d'urbanisme incombait à M. Y... lorsque celui-ci avait entrepris des travaux d'aménagement de son local à usage professionnel et sa propre négligence et son défaut de diligence dans la régularisation sollicitée par la ville de Montbéliard ne pouvaient être imputés à Mme K... (jugement confirmé, p. 5, 7ème al. et s., et p. 6, 1er à 7ème al.) ;
 
 ALORS QUE le vendeur d'un bien immobilier manque à son obligation de délivrance conforme lorsque, au moment de la vente, l'usage du bien contractuellement prévu et garanti par le vendeur se révèle en réalité subordonné à l'obtention aléatoire d'autorisations administratives ou de copropriétaires ; qu'en l'espèce, au moment de la vente, l'usage professionnel auquel l'acquéreur destinait expressément l'appartement vendu, usage que la venderesse avait déclaré compatible à la destination de l'immeuble et au règlement de copropriété, était en réalité contraire à la réglementation en vigueur et impossible sans l'obtention préalable et aléatoire de nombreuses validations administratives, outre l'accord de la copropriété sur les travaux de mises aux normes obligatoires, qui les avait refusées ; qu'en retenant cependant que, lors de la vente, le bien correspondait à son usage contractuel, au prétexte que l'acquéreur n'aurait pas ultérieurement déposé les demandes adéquates auprès des administrations compétentes, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien, devenu 1103 nouveau, et 1604 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'acquéreur (M. Y..., l'exposant) d'un bien immobilier à usage d'habitation, qu'il destinait à un usage professionnel, de sa demande en paiement de dommages-intérêts contre le notaire (Maître D...) rédacteur de l'acte de vente ;
 
 AUX MOTIFS QUE la cour d'appel ayant retenu que la non-conformité du bien à un usage professionnel n'était établie au regard des règles ni de la copropriété ni de l'urbanisme, la déclaration faite par la venderesse dans l'acte authentique selon laquelle l'usage professionnel envisagé par l'acquéreur était « compatible avec la destination de l'immeuble et celle du bien vendu, elle-même conforme au règlement de copropriété », n'était pas erronée de sorte que la prétendue absence de vérification de cette déclaration par le notaire ne pouvait être cause de préjudice pour l'acquéreur ; qu'aucune défaillance n'était imputable au notaire au titre de démarches qu'il se serait abstenu d'accomplir auprès de la copropriété, quand il était constant que le règlement de copropriété n'interdisait pas l'usage professionnel des lots et que le notaire ne pouvait anticiper, en dressant la vente du 8 septembre 2011, le refus opposé ultérieurement par les propriétaires, lors de l'assemblée générale du 10 juin 2013, à la demande présentée par M. Y... aux fins de mise en conformité de l'ascenseur avec les normes relatives aux handicapés, refus au demeurant intervenu alors que les relations de M. Y... avec certains copropriétaires étaient devenus très conflictuelles et que, de plus, celui-ci présentait cette demande alors qu'il avait déjà quitté les locaux depuis le 23 décembre 2012 pour installer son cabinet ailleurs ; que, s'agissant d'un manquement du notaire à son obligation de conseil à défaut d'avoir informé l'acquéreur de la nécessité, pour un usage professionnel du bien acquis, d'obtenir préalablement une autorisation de changement de destination des lieux et une autorisation d'ouvrir un établissement recevant du public, l'acheteur n'établissait pas en quoi le notaire aurait été tenu de lui délivrer une telle information, alors que, d'une part, ces formalités relevaient des contraintes administratives de la profession de médecin libéral exercée par l'acquéreur, comme relevé par le premier juge, et, d'autre part, la vente portant sur un appartement situé dans un immeuble où étaient exercées d'autres professions libérales, ne présentait aucun indice pouvant faire soupçonner de futures difficultés dans l'accomplissement des démarches nécessaires à un tel exercice, dont l'échec restait non avéré, à défaut pour l'acquéreur d'avoir déposé des demandes adéquates, ainsi que déjà observé (arrêt attaqué, p. 7, 1er à 4ème al.) ;