Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.281 du 30/01/2020,  partie 3


Il en résulte qu'il doit être admis que l'acte de vente en la forme authentique est intervenu sans mise en oeuvre des dispositions impératives de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Il ne s'agit pas d'une simple irrégularité de la notification du droit de rétractation mais d'une absence de notification de ce droit de rétractation. Il ne saurait en conséquence être valablement soutenu que l'acquéreur suite à la signature de l'acte authentique de vente sans réserve ait pu valablement renoncer à se prévaloir de l'absence de notification du droit de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et puisse être valablement considéré comme ayant renoncé à exercer un droit de rétractation qui ne lui a pas été notifié. Il n'est pas démontré que M. T... ait eu notion du cadre légal applicable. Il doit être constaté qu'il n'a pas bénéficié du délai de réflexion imparti par l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation réputé ne leur ayant été jamais notifié et à ce titre et pour ce seul motif, la vente auquel le notaire, en application de la loi ne pouvait donner force authentique, doit être annulée. Cette demande de nullité de la vente passée sans que ne soient mises en oeuvre les dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction n'exige pas que l'acquéreur fasse valoir son droit de rétractation auprès du vendeur. En réclamant dès l'assignation soit avant l'expiration du délai de cinq ans, la nullité de l'acte authentique de vente, M. T... agi sans que ne puisse leur être opposée une quelconque prescription née de l'absence d'envoi dans ce même délai de cinq ans d'un courrier de rétractation adressé dans les formes de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation » (arrêt p. 13 et 14) ;
 
 Alors, d'une part, qu'en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation prononcée sur le fondement du premier moyen du chef de l'arrêt qui annule le contrat préliminaire de réservation entraînera pas voie de conséquence la censure de son chef qui annule la vente constatée par acte authentique du 25 septembre 2007;
 
 Alors, subsidiairement, et en tout état de cause, que la nullité du contrat préliminaire de réservation, qui est facultatif et autonome par rapport au contrat définitif, n'ayant pas d'incidence sur la validité de ce dernier, la purge du délai de réflexion imparti par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation par notification du projet de vente n'est pas requise, en cas d'anéantissement du contrat préliminaire, dès lors que cette annulation est postérieure à la conclusion du contrat définitif ; qu'en relevant, pour annuler la vente du 25 septembre 2007, « qu'aucun effet juridique ne pouvait résulter de la notification du 6 juin 2007, s'agissant de la notification d'un acte nul dépourvu de tout effet », que « M. T... se trouvait en conséquence dans la situation visée au cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation » et qu'il devait dès lors « être admis que l'acte de vente en la forme authentique est intervenu sans mise en oeuvre des dispositions impératives de l'article L. 271-1 du code de la construction et l'habitation » (arrêt p. 11, § 2 et 3), quand cet acte avait été conclu avant l'annulation du contrat de réservation, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.