Cour d'appel de Montpellier
5A, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 18-25.330 du 27/02/2020,  partie 2


qu'ils sont d'une valeur suffisante, l'appelant produit une offre d'achat d'un promoteur immobilier établie en 2008 pour un montant de 4 100 000 €, une évaluation du service des domaines précisant qu'en février 2010, la valeur du foncier sur la zone concernée s'élève à 500 € le m2, diverses évaluations établies par l'agence immobilière Square habitat indiquant le 7 mars 2007 une valeur vénale de 900 000 € net vendeur pour la parcelle [...] ; que, contestant cette argumentation, la banque se fonde sur un rapport d'expertise établi en 2014 fixant une valeur de 75 000 € ramenée à 50 000 € en cas de saisie ainsi que sur le procès verbal descriptif des biens dressé dans le cadre de la procédure de saisie immobilière ; qu'il apparaît à l'examen de ces divers documents que : -l'offre d'achat d'un promoteur immobilier n'est guère probante, compte tenu de son ancienneté, 2008, et des circonstances de sa formulation, dans le cadre d'un projet de promotion immobilière dont on ignore tout si ce n'est qu'il ne s'est manifestement pas réalisé ; -la rédaction de l'avis émis par le service des domaines pour une valeur de 100 000 € qui ne concerne qu'une partie constructible, soit 200m2, non précisée et non identifiable de l'ensemble des parcelles d'une superficie totale de 7758 m2, ne permet pas de déduire que la valeur du foncier annoncée à 500 € le m2 soit uniformément applicable à la totalité des surfaces concernées ; -l'évaluation par l'agence immobilière Square Habitat indiquant le 7 mars 2017 une valeur vénale de 900 000 € net vendeur pour la parcelle [...] , que cette estimation n'est pas convaincante en considération du rapport d'expertise adverse, qui fait état d'une servitude de voirie, au profit de la commune, nécessitant une démolition partielle des deux locaux ainsi que leur implantation dans un secteur d'inconstructibilité, de l'ordre de 60% du fait d'un fort risque de submersion marine, qui interdit toute nouvelle construction ou installation d'autre part, du procès verbal descriptif dressé par un huissier, qui décrit des espaces commerciaux non exploités, installés dans des bâtiments vétustes et en très mauvais état ; que dès lors, vu le montant de la somme due, il n'y a pas lieu de considérer que par la mise en oeuvre de la mesure provisoire litigieuse le 16 mars 2016, la Caisse de Crédit mutuel a excédé son droit à garantir sa créance ; que quant à la nouvelle inscription prise en 2017, sur deux biens appartenant à l'épouse, situés à B..., en l'état des rares éléments fournis, notamment en l'absence de précision du rang de la sureté, et en présence de simples évaluations faites par le même agent immobilier, il n'est pas possible d'affirmer qu'elle soit désormais suffisante pour couvrir l'intégralité de la dette, et justifier la mainlevée sollicitée ; que le jugement déféré sera également confirmé sur ce point ;
 
 1) ALORS QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; que la cour d'appel, statuant sur la prescription de la créance de la banque, a énoncé qu'il n'était pas nécessaire de statuer juridiquement sur la prescription biennale invoquée par M. U..., qu'en statuant ainsi pour déclarer la créance non prescrite, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
 
 2) ET ALORS QU'en énonçant qu'il n'était pas nécessaire de statuer sur le moyen tiré de la prescription, sans énoncer de motifs à l'appui de cette affirmation, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3) ALORS QUE lorsque la valeur des biens grevés est manifestement supérieure au montant des sommes garanties, le débiteur peut en faire limiter les effets s'il justifie que les biens demeurant grevés ont une valeur double de la somme garantie ; qu'il était constant que la banque bénéficiait d'une garantie hypothécaire sur les biens appartenant à M. U... à la [...], soit un terrain de 7758 m2 en front de mer, évalué par le service des domaines à la somme de 3 879 000 € en 2010, outre une autre hypothèque sur un immeuble de 2015 m2, appartenant à sa femme, à B..., ainsi qu'une hypothèque sur un immeuble lui appartenant à Laguiole ; qu'il est également constant que la créance de la banque s'élevait à la somme de 1 011 613 € ; que la cour d'appel qui, après avoir nié la force probante de l'estimation du service des domaines quant à l'immeuble de la [...] comme des autres évaluations produites, en raison du caractère inondable du terrain, mais qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée par M. U... dans ses conclusions, si la valeur cumulée des trois immeubles sur lesquels la banque avait inscrit une hypothèque n'excédait pas le montant, même doublé, de la créance, et qui a refusé de prononcer la mainlevée de l'hypothèque ou d'en limiter les effets a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 532-9 du code des procédures civiles d'exécution.