Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-26.474 du 14/01/2016,  partie 4



 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES (ce qui a priori n'est pas), QUE par ailleurs, il résulte de l'examen du courriel adressé à leur banque en date du 9 décembre 2010, ainsi que des courriels adressés à Monsieur E...de l'Etude Lodel, en date du 26 novembre 2010 et du 9 décembre 2010, que les époux X...placent au centre de cette acquisition la possibilité de construire un pavillon dans le jardin ; qu'il résulte de ce qui précède que le projet de construction dans le jardin était pour les époux X...déterminant, et que ce projet avait été clairement évoqué précédemment avec l'Etude Lodel ; que ce projet se heurte en l'occurrence à un obstacle imparable, à savoir une servitude non aedificandi qui frappe ce bien, tel que cela ressort clairement du titre de propriété des vendeurs ; qu'il apparaît ainsi que Monsieur Dominique X...et Madame Michèle X...née D... n'ont pas eu connaissance d'un élément déterminant de leur consentement en raison de l'absence d'information sur l'existence de la servitude non aedificandi grevant le terrain et de nature à faire obstacle à leur éventuel projet de construction, ce qui est de nature à justifier la réduction du montant de la commission due à l'agence immobilière (¿) ; que Monsieur Dominique X...et Madame Michèle X...née D... sollicitent en outre la condamnation de la SARL Etude LODEL à leur verser 70. 000 euros de dommages-intérêts en raison des fautes commises ; qu'ils font valoir que ces fautes leur ont causé un préjudice certain, puisqu'ils ont acquis un bien immobilier qui a une valeur bien moindre ; qu'ils considèrent que tout au moins il existe une perte de chance de pouvoir construire indemnisable ; que Monsieur Dominique X...et Madame Michèle X...née D... forment leur demande en paiement de dommages-intérêts sans caractériser de préjudice distinct ; que Monsieur Dominique X...et Madame Michèle X...née D... qui ne justifient d'aucun autre préjudice, indépendant de celui qui sera réparé au titre des frais irrépétibles, seront par conséquent déboutés de leur demande en dommages et intérêts ; 
 
 ALORS QUE, D'UNE PART, l'agent immobilier est tenu, non seulement à l'égard de son mandant, mais également à l'égard de toutes les parties à l'opération conclue par son entremise, d'un devoir de conseil et de diligences dont la méconnaissance peut par conséquent être invoquée par l'acquéreur du bien immobilier, si même il n'a pas été parti au mandat de vente qui a été conclu ; qu'en se déterminant sur la base d'un motif inopérant, tiré de l'absence de mandat directement conclu entre les époux X...et l'Etude Lodel et, partant, de l'impossibilité d'un quelconque manquement contractuel, la Cour prive sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, ensemble au regard des règles régissant les obligations et la responsabilité des agents immobiliers ; 
 
 ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'agent immobilier a notamment pour obligation, à l'égard de toutes les parties à l'acte conclu par son entremise, de procéder à toutes les vérifications utiles, et notamment à l'examen des titres de propriété du vendeur, à l'effet de s'assurer que le bien est conforme à l'usage auquel l'acquéreur le destine ; qu'en écartant toute faute de l'agence immobilière à l'égard des époux X..., sans avoir préalablement recherché si, bien qu'informé de leur projet de construction, qualifié de déterminant de leur consentement par les premiers juges, l'agent immobilier n'avait pas manqué à son obligation de diligences et de conseil en s'abstenant de vérifier les titres de la venderesse ce qui lui aurait permis de découvrir l'existence d'une servitude conventionnelle non aedificandi faisant radicalement obstacle à la réalisation dudit projet (cf. les dernières écritures des époux X..., p. 8 et suivantes), la Cour prive sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, ensemble au regard des règles régissant les obligations et la responsabilité des agents immobiliers ; 
 
 ALORS QUE, DE TROISIEME PART, en relevant, pour disculper l'agent immobilier, que les époux X...« n'ont pas exigé de condition suspensive relative à un certificat d'urbanisme leur assurant la possibilité de construire une maison », cependant qu'il était reproché à l'agent immobilier d'avoir manqué à son obligation de conseil en s'abstenant d'assortir le compromis de vente d'une condition suspensive relative aux servitudes, notamment conventionnelles, susceptibles de contrarier le projet de construction des acquéreurs (dernières écritures des époux X..., p. 10 § 8 et suivants), la Cour répond totalement à côté de la question qui lui était posée, privant derechef sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, ensemble au regard des règles régissant les obligations et la responsabilité des agents immobiliers ; 
 
 ALORS QUE, DE QUATRIEME PART, il appartient à l'agent immobilier de vérifier la conformité du descriptif du bien immobilier qu'il est chargé de vendre à la réalité, ensemble de s'abstenir de fournir des renseignements inexacts ou susceptibles d'induire en erreur les futurs acquéreurs ; qu'en ne recherchant pas si l'agent immobilier n'avait pas également manqué à ses obligations professionnelles à l'égard des acquéreurs, en faisant publier une annonce immobilière comportant de fausses indications de superficies et faisant miroiter la possibilité d'implanter de nouvelles constructions (dernières écritures des époux X..., p. 7 et 8 ;