Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.354 du 28/03/2019,  partie 2


b) Si le preneur n'a pas obtempéré, en tout ou partie, à la mise en demeure dans le délai d'un mois qui lui était imparti pour ce faire: en application des dispositions de l'article L145-17-1° du code de commerce, le bailleur entend refuser au preneur tout droit au paiement d'une indemnité d'éviction pour les motifs graves et légitimes ci-après exposés, le preneur: - laissant accès aux locaux loués à des personnes qui ne sont pas membres du cercle, - exploitant une activité commerciale dans les locaux loués, - sous-louant de manière irrégulière les locaux loués à un tiers, - ayant omis d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location ; que sur les griefs tirés de l'accès des locaux à des membres extérieurs au cercle et sur l'exploitation commerciale, l'appelante conteste l'infraction qui lui est reprochée d'avoir laissé l'accès aux locaux loués à des membres extérieurs au Cercle ; qu'elle fait valoir qu'aux termes du constat d'huissier du 5 juin 2013, à 12h, l'huissier de justice a constaté que la salle de restaurant était dressée mais sans clientèle; que le congé délivré le 26 juin 2013 vise l'accès effectif aux locaux de personnes extérieures, ce qui n'est matériellement pas constaté, peu importe à cet égard que le contrat de concession permette à la société exploitant le restaurant de servir toute personne extérieure au cercle ; qu'elle considère que le constat du 7 octobre 2013 n'est pas davantage probant car l'identité des clients n'a pas été recueillie contrairement à la mission de l'huissier et elle rappelle que les parents et amis des membres du Cercle Foch peuvent déjeuner au restaurant ; que l'association Le Cercle du [...] ajoute qu'il n'existe ni enseigne, ni vitrine ou façade du restaurant sur l'avenue Foch ; que le restaurant n'est accessible que par le hall de l'immeuble qui est gardé en permanence et qu'il faut traverser les parties communes pour s'y rendre ; que le site internet du Cercle Foch fait état de l'activité de restauration au même titre que les autres activités du cercle ; qu'elle crique les attestations produites par l'intimée dont certaines émanent de personnes ayant des liens avec M. K..., associé de la société bailleresse ; que sur l'exploitation d'une activité commerciale qui lui est également reprochée par le bailleur à l'appui du congé délivré, elle expose que: - l'activité de restaurant est nécessairement incluse dans son objet car il s'agit d'un lieu de convivialité pour les membres du club ; que l'intimée admet que les membres d'un club puissent disposer d'un service de restauration, - la présence du restaurant depuis 1972 est concomitante avec la création du Cercle Foch et l'édification de l'immeuble, - aucune action n'a été entreprise depuis 40 ans pour contester l'existence de ce restaurant au motif qu'elle contreviendrait au règlement de copropriété. - la loi du 22 juin 1854 et le décret du 13 août 1854 invoqués par le bailleur quant à l'interdiction de l'exercice de commerce ou d'industrie sur les terrains du promenoir de Chaillot sont anciens et contraires aux principes constitutionnels de la liberté d'entreprendre ; qu'elle ajoute, subsidiairement, que la société civile La Foncière du [...] est constituée de deux associés, M. K... et la société BS FONCIERE et que M. K..., qui habite l'immeuble, est aussi associé de la société BS FONCIERE à hauteur de 50%des parts. Selon l'appelante, M. K... est client régulier du restaurant du Cercle depuis plusieurs années et n'ignore pas l'existence et les modalités de l'exploitation de ce restaurant de sorte qu'il s'agit d'une situation connue et tolérée par la bailleresse; qu'il avait voté en 2002 en faveur d'une résolution (non adoptée) ouvrant l'accès du Cercle à des non-membres ;qu'elle considère que ces éléments privent le motif de sa gravité et légitimité que le bailleur a pour projet de créer un spa de luxe à vocation commerciale dans les locaux ; que 'intimée fait valoir que les statuts du Cercle Foch et la destination contractuelle ne permettent pas l'accès aux locaux donnés à bail qu'aux membres du Cercle ; que le contrat de concession conclu par l'appelante a érigé en condition déterminante et essentielle l'ouverture de l'accès au bar et au restaurant aux personnes étrangères au Cercle Foch, ce qui est en contravention avec le bail et le règlement de copropriété et constitue un motif grave et légitime ; qu'elle ajoute démontrer l'accessibilité des locaux aux personnes extérieures au Cercle par les déclarations recueillies par l'huissier de justice des préposés de la société JADI exploitant le restaurant ainsi que par des attestations émanant de personnes étrangères au Cercle et qui ont déjeuné dans le restaurant ; qu'elle expose, sur l'exploitation de l'activité commerciale par un tiers qu'elle reproche à l'appelante, que l'activité de restauration n'est pas incluse dans les clauses du bail ; ni dans l'objet de l'association ajoutant qu'au vu du règlement de copropriété, l'immeuble est à usage principal d'habitation et d'annexe à l'habitation; qu'il ne prévoit pas la faculté d'une exploitation commerciale qui est prohibée pour le périmètre où se situe l'immeuble par un décret du 13 août 1854 rappelé par le règlement de copropriété ;