Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-22.754 du 20/12/2018,  partie 3



 AUX MOTIFS PROPRES QUE le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a, à bon droit, constaté : - que la SCI Florimures, M. X... et la SARL Zezena n'étant pas copropriétaires de l'immeuble [...] ne peuvent pas se prévaloir de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, - que la prescription n'était pas acquise concernant l'action introduite par les consorts Y... et le syndicat des copropriétaires [...] , s'agissant d'une action réelle fondée sur une demande de suppression d'une servitude illégalement constituée au préjudice de la copropriété et des copropriétaires, dont le délai de prescription n'a commencé à courir que du jour où les consorts Y..., après avoir été incommodés à plusieurs reprises par des odeurs de graisse brûlée émanant de la pizzeria, ont découvert en 2007, à l'occasion de travaux effectués par la société GSM Europe, succédant à M. X..., l'existence du conduit de fumée litigieux installé dans leur immeuble, et ont entrepris les démarches nécessaires pour le faire supprimer, dès le 23 avril 2007, par l'envoi d'une lettre recommandée à la SARL Denena, exigeant la suppression du conduit ; que la saisine du tribunal de grande instance étant intervenue à partir du 20 février 2009, l'action des consorts Y... et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] est en toute hypothèse recevable, les actions en responsabilité extracontractuelles se prescrivant à compter de la manifestation du dommage,
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est pas contesté que l'immeuble du [...] est soumis au régime de la copropriété et que c'est la cheminée, partie commune de l'immeuble, qui est en cause ; que cependant, tant la SCI Florimures que M. X... et que la SARL Zezena ne sont pas co-propriétaires de l'immeuble [...] et ne peuvent donc agir sur la base de l'article précité ; que l'action introduite par les consorts Y... est une action réelle fondée sur la demande de suppression d'une servitude illégalement constituée par son ancien locataire au bénéfice de son fonds immobilier et au préjudice de la copropriété et des copropriétaires, action enfermée dans le délai de prescription de droit commun, qui court selon le tribunal non à compter du 21 mai 1995 (simple courrier d'autorisation à faire rehausser une cheminée) mais à compter du 23 avril 2007, date à laquelle les consorts Y... ont manifesté leur connaissance de la réalité de l'installation faite sans autorisation par M. X... et leur volonté de la voir supprimer ; que les consorts Y... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ayant saisi le tribunal en février 2009, il convient en conséquence de dire que leur action est parfaitement recevable,
 
 1- ALORS QUE le juge est tenu de préciser clairement le fondement de la décision qu'il adopte ; qu'en l'espèce, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires du [...] et des consorts Y..., la cour d'appel a qualifié cette action à la fois d'action réelle en suppression d'une servitude et d'action en responsabilité extracontractuelle ; qu'en laissant ainsi incertain le fondement de la décision adoptée, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile.
 
 2- ALORS QUE l'action exercée par un propriétaire et un syndicat de copropriétaires à l'encontre d'un ancien locataire, visant à ce que ce dernier soit condamné à supprimer un conduit installé dans les lieux sans autorisation des propriétaires et à les indemniser du préjudice subi, est une action personnelle ; qu'en jugeant pourtant, en l'espèce, qu'une telle action était une action « réelle en suppression d'une servitude illégalement constituée », la cour d'appel a violé les articles 2224 et 2227 du code civil.
 
 3- ALORS QUE la prescription court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont relevé qu'il convenait de faire courir le délai de prescription de l'action à compter du 23 avril 2007, jour où les propriétaires avaient manifesté leur connaissance de l'existence de l'installation, après avoir découvert le conduit litigieux à l'occasion de travaux exercés par la GSM Europe dans les locaux ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme cela était demandé, si les propriétaires n'auraient pas dû avoir connaissance de cette installation antérieurement, M. Y... ayant donné son autorisation à la surélévation de la cheminée le 21 mai 1995, la gaine litigieuse ayant été, à cette occasion, raccordée à cette cheminée, et cette installation étant visible de l'appartement de M. Y..., qui avait par ailleurs une parfaite connaissance des lieux et qui n'avait pas réagi lors de la notification de la cession de bail du 22 juillet 2005 faisant mention des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil.
 
 4- ALORS QUE la prescription court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;