Cour d'appel de Montpellier
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.398 du 05/03/2020,  partie 6


qu'en l'absence de purge amiable, il appartient à l'acquéreur de procéder aux formalités légales de purge ; qu'en décidant que c'est de façon illégitime que les époux P... ont refusé de procéder à la purge amiable de l'immeuble quand ils n'étaient pas tenus d'y consentir, les juges du fond ont violé l'article 2475 du Code civil, ensemble l'article 1583 du code civil.
 
 ALORS QUE, deuxièmement, aucune faute, tenant à une volonté de dissimuler la cession, ne saurait être retenue à l'égard du débiteur s'opposant à la mise en oeuvre d'une purge amiable, dès lors que les créanciers sont nécessairement informés de l'existence de la cession, dès sa réalisation, par la mise en oeuvre des règles relatives à la purge légale de l'hypothèque ; qu'en retenant que le refus de époux P... de procéder à la purge amiable était justifié par « une volonté de cacher la vente au créancier hypothécaire » pour le qualifier d'illégitime, la cour d'appel a violé l'article 2475 et 2478 du code civil ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, en se fondant sur l'accord donné par le CREDIT LYONNAIS de donner mainlevée contre le paiement de la somme de 64 021,01 euros, pour décider que le refus des époux P... était fautif, quand ils restaient libres de refuser la purge amiable en dépit de l'accord de leur créancier, la cour d'appel, qui s'est fondée sur une circonstance inopérante, a violé l'article 2475 du Code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt confirmatif attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a condamné ces derniers à verser 15 000 euros à titre de dommages et intérêts à la SCI JLM ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « la cour ne peut que constater, ainsi que l'avait déjà relevé le premier juge, que les parties qui renouvellent l'affirmation selon laquelle la vente est parfaite souhaitent ensemble la réitération de la vente par acte authentique, le litige se réduisant à la définition des modalités de paiement du prix en présence d'un créancier hypothécaire et aux conséquences des occasions manquées d'y parvenir ; que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend afin d'assurer à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue; qu'il ne transmet à l'acquéreur aux termes de l'article 2477 du code civil que la propriété et les droits qu'il avait lui-même sur la chose vendue sous l'affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont la chose vendue était grevée ; que le créancier hypothécaire bénéfice d'un droit de préférence sur le prix et du droit de suite prévu à l'article 2461 du code civil qui lui permet de saisir l'immeuble en quelque main qu'il se trouve ; qu'aux termes de l'article 2475 du code civil, lorsque, à l'occasion de la vente d'un immeuble hypothéqué, tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances ou de certaines d'entre elles, ils exercent leur droit de préférence sur le prix et ils peuvent l'opposer à tout cessionnaire comme à tout créancier saisissant de la créance de prix ; que c'est par l'effet de ce paiement que l'immeuble se trouve purgé du droit de suite attaché à l'hypothèque et qu'à défaut il est procédé aux formalités de purge conformément aux articles 2476 et suivants ; qu'enfin le notaire, tenu d'un devoir de conseil impératif à l'égard de tous ceux qui sont parties à l'acte qu'il instrumente doit répondre de la validité comme de l'efficacité juridique de la convention ; que s'il est ainsi tenu d'éclairer ses clients sur le contenu et les effets des engagements qu'ils ont souscrits, il pèse encore sur lui, en raison de sa qualification professionnelle, de sa connaissance de la règle de droit et des garanties de compétence qu'il représente, l'obligation de vérifier les conditions de fait et de droit nécessaires à la régularité et à la validité de l'acte dont il a la charge ; et que cette obligation d'investigation juridique doit le conduire à rechercher l'ensemble des éléments pouvant menacer une convention et ainsi attenter à son efficacité afin de pouvoir les porter à la connaissance des parties ; qu'au cas précis, il lui appartenait de se renseigner sur l'état hypothécaire de l'immeuble avant de rendre possible l'extinction de l'hypothèque par la remise de partie du prix au créancier hypothécaire à l'issue de la distribution amiable de ce prix, afin d'éviter à l'acquéreur le risque de subir l'exercice de son droit de suite par le créancier inscrit et, dans l'hypothèse d'un désaccord sur cette distribution amiable, la procédure de purge prévue en pareil cas ; qu'il s'ensuit du tout qu'aucune faute ne saurait être reproché au notaire, ni davantage à l'acquéreur fondé à exiger la transmission d'un bien libre de tout recours quelle que soit la potentialité du risque encouru et sur lequel il avait vocation dès l'entrée en jouissance à exercer la plénitude de ses droits ;