Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.304 du 11/07/2019,  partie 2



 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que l'association syndicale libre de la zone commerciale de la Sauvagine n'a pas été valablement constituée et débouté la SCI Opale de l'intégralité de ses prétentions tendant à ce qu'il soit constaté l'existence de l'association syndicale libre de la zone commerciale de la Sauvagine depuis l'adhésion de la SCI Opale et de la DSA en 1999, à ce qu'il soit constaté la transmission des droits et obligations de membre de l'association de la SADEF à la société Bricolage Properties venant aux droits de la société Icade Bricolage et à ce qu'il soit enjoint, sous astreinte, à la société à la société Bricolage Properties venant aux droits de la société Icade Bricolage de procéder à l'adoption des statuts de l'association syndicale libre tels qu'ils figurent en annexes aux actes de ventes du 28 avril 1999 et 5 décembre 2011 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la constitution d'une association syndicale libre : La SCI Opale reproche au tribunal de ne s'être fondé que sur le dernier acte de vente intervenu entre la société SADEF et la société Icade Bricolage et de ne pas avoir pris en compte la constitution de l'association syndicale libre en 1999 dès l'acquisition des lots par la SCI Opale et la société DSA ni la transmission des droits et obligations de membre de l'association syndicale à chacun des propriétaires successifs de lot au sein de la zone commerciale alors qu'il s'agit d'un droit réel. S'agissant de la constitution de l'association syndicale libre dès 1999 elle fait valoir que pour former une association syndicale libre il suffit d'un accord unanime des propriétaires constaté par écrit à l'origine lors de la formation d'un ensemble immobilier et que cet accord peut être constaté au moment de la constitution des lots et qu'en conséquence le tribunal a ajouté au texte une condition relative à la constitution d'une association syndicale libre en considérant que l'association en l'espèce n'était pas constituée car l'engagement ne portait que sur le principe de la création et non sur les modalités de fonctionnement de l'association syndicale objet de ses statuts. Elle soutient que la vérification du consentement des propriétaires pour adhérer à l'association doit avoir lieu au moment de la constitution de l'association ou au moment de la signature de l'acte de vente et que relevant du droit privé la constitution d'une association syndicale libre peut avoir lieu en dehors de toute notion de lotissement. Elle fait valoir que dès lors que dès l'origine l'adhésion contractuelle des propriétaires à une association syndicale est constatée l'accord unanime pour la constitution d'une association syndicale libre doit être constaté. Elle soutient que c'est au moment de la constitution de la zone commerciale en 1999 que l'accord unanime a été donné par la signature par la SCI Opale et la SAS DSA aux statuts de l'association et au cahier des charges de la zone et rappelle qu'ils étaient annexés aux actes de vente. Elle fait valoir par ailleurs que le défaut de publicité n'a pour conséquence que le défaut de personnalité morale de l'association syndicale ce qui n'empêche pas cependant la convocation d'une assemblée générale. Elle rappelle que la zone commerciale n'est pas un lotissement et qu'il n'y a donc pas d'exception au principe d'unanimité mais que cela est sans incidence dès lors qu'en l'espèce les premiers acquéreurs de lots ont tous donné contractuellement leur accord pour la constitution de l'association syndicale qui se trouve légalement établie. Elle soutient par ailleurs que les associations syndicales sont libres autorisées ou constituées d'office et que si leurs modalités de constitution leur sont propres leur point commun est que tous les droits et obligations incombant aux membres de ces associations ont un caractère réel nonobstant la distinction lotissement ou hors lotissement et que dès lors quelque soit la nature de l'association de la zone commerciale la société Icade Bricolage a agréé aux obligations réelles qui grevaient son lot et se doit de respecter les statuts et le cahier des charges de l'association syndicale, les propriétaires successifs du lot n° 3 s'étant retrouvés substitués les uns après les autres aux droits et obligations de leur cédant et ayant accepté d'adhérer à l'association syndicale dont ils ont reconnu l'existence. Elle rappelle que la société Icade Bricolage a pris l'engagement de constituer un séquestre afin de couvrir les frais de constitution de l'association et que cette disposition ne visait que la mise en fonctionnement de l'association. Elle considère que la signature des actes de vente atteste valablement de la transmission d'une obligation d'adhésion à l'association syndicale déjà constituée, ayant un caractère réel. La SAS Bricolage Properties soutient pour sa part en premier lieu que les conditions de constitution de l'association syndicale ne sont pas réunies en l'espèce. Elle soutient qu'il n'y a pas eu de consentement unanime écrit des propriétaires de la zone commerciale.