Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1C, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-10.566 du 21/01/2016,  partie 2


qu'en se déterminant par la considération qu'il n'était pas établi que tous les colotis sans exception n'avaient pas usé pendant trente ans de la servitude en cause et que les travaux litigieux avaient été exécutés en vertu du permis de construire délivré le 7 décembre 2010, quand il appartenait à M. [G] d'établir qu'un coloti avait exercé le droit de servitude qui résultait du cahier des charges du 19 août 1926 depuis moins de trente ans, dès lors qu'il était soutenu par la société Beval que de nombreux colotis avaient méconnu l'article 15 du cahier des charges du lotissement depuis plus de trente ans sans être inquiétés « ni par M. [G], ni par quelque autre colotis, de sorte que M. [G] et l'ensemble des colotis, en laissant perdurer des situations contraires à l'article 15, [avaient] prescrit leur droit de l'invoquer, même au plan civil », la cour d'appel a interverti la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;
 
 3°/ que la servitude est éteinte par non-usage pendant trente ans ; qu'en matière de lotissement, l'extinction par non-usage trentenaire de la servitude de ne pas bâtir au-delà d'une certaine densité, stipulée au cahier des charges, résulte de la preuve de l'édification d'une seule construction en contravention à ladite servitude sans action d'un coloti en vue d'en assurer le respect ; qu'en se déterminant par la considération qu'il n'était pas établi que tous les colotis sans exception n'avaient pas usé pendant trente ans de la servitude en cause et que les travaux litigieux avaient été exécutés en vertu du permis de construire délivré le 7 décembre 2010, quand il était soutenu par la société Beval que de nombreux colotis avaient méconnu l'article 15 du cahier des charges du lotissement depuis plus de trente ans sans être inquiétés « ni par M. [G], ni par quelque autre colotis, de sorte que M. [G] et l'ensemble des colotis, en laissant perdurer des situations contraires à l'article 15, [avaient] prescrit leur droit de l'invoquer, même au plan civil », la cour d'appel a violé les articles 706 et 707 du code civil ;
 
 4°/ que la cour d'appel s'est bornée à retenir qu'il serait résulté du cahier des charges qu'aucune construction ne pouvait excéder 250 mètres carrés de surface dans le lotissement et n'a pas recherché, comme l'y avait invitée la société Beval, si l'article 15 de ce document ne devait pas être lu notamment à la lumière de son deuxième alinéa, selon lequel « aucune construction ne devra[it] couvrir plus du quart du terrain dans lequel elle sera[it] implantée » et s'il n'en découlait pas qu'en l'état d'un coloti tel qu'elle-même, propriétaire de plusieurs lots constitutifs d'un même « terrain » au sens de cette disposition et sur lesquels étaient implantées plusieurs constructions, l'existence d'un lien de principal à accessoire entre ces diverses constructions imposait que la norme de surface édictée à l'alinéa premier du même texte s'appliquât exclusivement à la « construction principale », laquelle était au cas particulier le château de la Brague et non le bâtiment « L'Oliveraie », construction annexe seule critiquée par M. [G] comme comportant une surface au sol excessive ; qu'en ne procédant pas à cette recherche, pourtant indispensable à la solution du litige puisque de nature à faire apparaître l'absence de trouble manifestement illicite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile ;
 
 5°/ que la société Beval avait rappelé que la précédente instance en référé engagée à son encontre par M. [G] et ayant donné lieu au prononcé d'une ordonnance rendue le 23 décembre 2011 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse puis d'un arrêt rendu le 6 décembre 2012 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, avait concerné des travaux de réhabilitation du bâtiment « L'Oliveraie », achevés dès avant cette instance antérieure, et non les travaux d'extension de ce bâtiment, seuls concernés par la présente instance en référé introduite par M. [G] par acte du 20 juin 2013 ; qu'en retenant qu'un trouble manifestement illicite serait d'autant plus caractérisé que la société Beval aurait, en violation de ces précédentes décisions de justice, achevé les « mêmes travaux de construction » que ceux concernés par la précédente instance en référé, sans rechercher si les deux instances en référé successivement introduites par M. [G] n'avaient pas concerné des travaux distincts, de sorte qu'aucune mauvaise foi ni persistance illicite de la société Beval ne pouvait en être déduite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile ;
 
 6°/ que la cour d'appel avait constaté la prohibition dans le lotissement, par l'article 15 du cahier des charges, des constructions d'une surface excédant 250 mètres carrés, ce dont il résultait qu'une mise en conformité au cahier des charges supposait seulement une réduction des constructions implantées en cas de dépassement de cette surface, et non leur entière démolition ;