Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.718 du 18/02/2016,  partie 7


qu'il existe une contrariété de rédaction entre les deux actes, le second acte, authentique, ne reproduisant pas la condition particulière de vente « en l'état » ; que néanmoins le compromis de vente comporte dans un encadré «sommes à financer » le montant des travaux pour 69 389 € ; que face à une telle contrariété, le Tribunal considère que l'interprétation doit se faire dans le sens de l'acte authentique, celui-ci est en effet postérieur et pouvait tenir compte de l'évolution de l'engagement des parties ; que la vente n'a donc pas été faite «en l'état», les travaux prévus étant chiffrés par le promoteur dans la promesse de vente ; qu'il sera analysé plus loin des conséquences, pour le notaire, de l'absence de mention claire («vente en l'état» ou «vente en l'état futur d'achèvement» avec indication du montant des travaux) ; que de même n'est pas assimilable à une vente en l'état de futur achèvement le contrat de vente d'immeuble à construire lorsque les travaux de transformation, même assimilables à des travaux de construction, sont à la charge de l'acquéreur, l'engagement de construire pour le vendeur constitue la « prestation caractéristique » de ce contrat sauf hypothèse de fraude dont la preuve doit être rapportée, il appartient en conséquence à l'acquéreur de l'immeuble de démontrer cette obligation ou la fraude ; que cette prestation caractéristique ne figure pas à l'acte de vente ; que néanmoins, il résulte des documents précontractuels que les époux [E] ont fait l'objet dans le temps de la réalisation de la vente, d'une « étude personnalisée d'investissement immobilier » au terme de laquelle les lots de l'immeuble leur ont été proposés avec un chiffrage précis des travaux et du prix d'acquisition pour 84 130 € ; que par ailleurs, comme il a été précisé, la promesse de vente qui est un document contractuel mentionnait le coût des travaux, ce qui implique que ces travaux avaient été déterminés et chiffrés par le promoteur en qualité de maître d'oeuvre ; qu'enfin, ainsi qu'il sera analysé plus loin le prix de vente de 12 751 € incluait le foncier mais aussi ses aménagements (réseaux) ; que le vendeur, promoteur a, en effet, fait établir un « programme de réhabilitation résidence [Adresse 9] » comportant des clichés d'un état actuel et un état projeté et des plans d'aménagement « en état futur », ainsi qu'un descriptif des travaux tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives ; que le montant des travaux par lot a été chiffré ; qu'il peut être observé qu'après avoir acquis la propriété de l'ensemble immobilier pour 250 000 € le promoteur a chiffré la revente de ce foncier, incluant nécessairement les travaux à sa charge, à 974 883 €, les travaux pour la finition des lots étant chiffrés de manière distincte à 626 031 € et ceux pour la réalisation des parties communes à 310 225 € (pièce 39), soit un total de plus de 1 820 000 € correspondant pour près de 1 580 000 € à des travaux de construction-réhabilitation dont une part significative (près de 700 000 €) était à la charge du promoteur ; que ces travaux concernaient selon l'architecte : les façades, charpente hors solivage et planchers privatifs, la couverture et la zinguerie, l'aménagement de la cour et des parkings, l'éclairage extérieur, le réseau d'assainissement en cour commune et la réalisation des caves et de la cage d'escalier du bâtiment A (la vente [E] concernant le bâtiment C) ; qu'un dossier intitulé « Programme de réhabilitation » était remis aux candidats acquéreurs, ce dossier comportant de manière complète une présentation de « l'état futur » avec détail des prestations (pièce 45) ; qu'il est indiqué dans un courrier de l'architecte du 2 novembre que les travaux dits de réseaux incombaient au vendeur (distribution intérieure et extérieure en eau, tout à l'égout, EDF et télécom, compteurs), ce qui résulte effectivement (pièce 45) du programme de réhabilitation remis aux candidats acquéreurs ; qu'il apparaît que le coût des travaux (12 751 €) au regard du prix des lots acquis (comportant la part du promoteur dans la réalisation des travaux de viabilisation) démontre que ces travaux nécessaires à la destination de l'immeuble étaient très importants et qu'ils modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble ; qu'ainsi, le promoteur qui a fait les formalités nécessaires pour l'établissement des plans de division et le programme de réhabilitation et qui devait en outre financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides, d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau ne peut invoquer le fait que d'autres travaux restaient à la chargé de l'acquéreur pour exclure la convention du champ d'application de la loi sur la vente en l'état futur d'achèvement ; qu'au total, la part déterminante que le promoteur devait prendre dans la réhabilitation de l'immeuble, pour des travaux modifiant substantiellement l'immeuble et dont il devait effectivement assurer la charge, permet de considérer comme réunies les conditions légales permettant de qualifier le contrat de vente en vente en l'état futur d'achèvement ;