Cour d'appel de Fort-de-France, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.233 du 28/01/2021,  partie 5


Il ressort du constat établi le 23 juin 2010 par Maître F..., huissier de justice nommé sur ordonnance du juge d'exécution du tribunal de grande instance de Basse-Terre, des photographies et des plans que la société SHB20 exploite son commerce à l'enseigne "The Beauty Shop" à une distance de 20 mètres de la pharmacie dans le même centre commercial et bien que situé à l'arrière et séparé par une petite place n'en est pas moins visible de celle-ci et présente à la vente principalement des produits de parapharmacie. Par suite, dès le 10 septembre 2008, Madame M... a en effet fait sommation à son bailleur de se conformer à la clause d'exclusivité. Dans ces conditions, la SCI [...] qui s'était engagée pendant la durée du bail à interdire l'exercice de toute activité concurrente à celle dont l'exclusivité était déjà réservée à Madame M... a manqué à ses obligations et a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de sa locataire. Le jugement attaqué sera en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté la violation de la clause d'exclusivité par la SCI [...]. Sur la demande de réparation du préjudice Aux termes de l'article 1145 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, si l'obligation est de ne pas faire, celui qui y contrevient doit des dommages intérêts par le seul fait de la contravention. L'article 149 du même code dans sa rédaction applicable au litige dispose que les dommages intérêts dus au créancier sont en général de la perte qu'il a faite ou du gain dont il a été privé. Dans ce contexte, la S.C.I [...] est tenue de sa faute caractérisée par la violation de la clause d'exclusivité stipulée au profit de Madame M.... Les parties s'opposent sur l'appréciation du préjudice qui en est résulté au regard des comptes annuels comparés des années 2008 à 2013 certifiés par l'expert-comptable. Si en 2008, année au cours de laquelle s'est mise en place la concurrence de "The Beauty Shop" , le chiffre d'affaire net de la pharmacie de l'aéroport s'est globalement élevé à 2 225 676 euros, il est descendu à 2 095 049 euros en 2009 avant de remonter à 2 312 322.38 euros en 2010, 2 449 791, 99 euros en 2011 et 2 521 085,85 euros en 2012. L'examen des comptes fait également apparaître un bénéfice net au 30 juin 2008 de 514 470 euros, au 30 juin 2009 de 489 872 euros; au 30 juin 2010 de 459 068 euros; au 30 juin 2011 de 546 447 euros et au 30 juin 2012 de 601 769 euros. Or, il n'est pas possible de distinguer dans les documents transmis par Madame M... le chiffre d'affaires se rapportant à la vente de produits de parapharmacie en tant que telle. Pour parer à cette difficulté, celle-ci verse aux débats des attestations de son expert-comptable présentant une ventilation sur la période visée entre les ventes tiers payant et les autres ventes sans qu'il ne soit encore possible de distinguer dans cette catégorie la marge exacte provenant de la parapharmacie qu'elle estime toutefois à 40 % . Cela étant, il s'agit de chiffre d'affaires et pas de marge, seule notion à considérer compte tenu de facteurs de déperdition de clientèle ne tenant pas spécialement à la concurrence exercée par "The Beauty Shop". Par ailleurs, aucune explication n'est donnée par Madame M... sur l'augmentation soudaine à partir de juillet 2009 jusqu'en 2012 des ventes tiers payant représentant pourtant selon elle un pourcentage moindre de son chiffre d'affaires jusqu'en 2012 puis de leur chute brutale en 2013, en corrélation cette fois avec l'augmentation des autres ventes prétendument due au départ du commerce concurrent. Les chiffres sont par ailleurs inversés par rapport à ceux présentés dans les comptes annuels de résultat. Les chiffres avancés par Madame M... au soutien de sa demande ne sont donc pas suffisamment justifiés. Pourtant, le manque à gagner dû à l'installation à proximité immédiate d'un concurrent direct lui cause immanquablement un préjudice qu'il est nécessaire de réparer. La cour n'est cependant tenue que de l'indemniser du préjudice dû au non-respect par la SCI [...] de son engagement de ne pas louer ses immeubles proches à des commerçants concurrents. Au vu de l'ensemble de ces considérations, la cour dispose d'éléments suffisants et sans qu'il soit besoin de procéder à une quelconque mesure d'instruction pour arbitrer par voie de confirmation du jugement déféré à la somme de 48.000 euros la réparation du préjudice subi par Madame M... de la date d'installation du magasin concurrent intervenu en septembre 2008 jusqu'à son départ en 2012 ».
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « En vertu des principes généraux relatifs aux baux notamment commerciaux, le bailleur est tenu d'une jouissance paisible pour son locataire et loyale en matière commerciale. La société civile immobilière [...] ne pouvait méconnaître l'obligation de ne pas créer une concurrence déloyale pour sa locataire. Une officine de pharmacie comprend nécessairement une activité de parapharmacie. Ainsi, en donnant à bail à la société SAINT JEAN BIO COMÉTIQUES un local adjacent dans la même petite galerie marchande sur un territoire de 8.000 habitants dont une partie des associés sont 17 des confrères concurrents de Mme M....