décision 17-10.021 du 01/02/2018,  partie 3


L'article 29.1 énumère les charges communes que le sous-locataire doit rembourser au locataire principal. Cependant, l'article 29.1.1 prévoit une dérogation accordée spécifiquement à la SA Boulanger qui ne pourrait être transmise au cessionnaire du fonds exploité par cette dernière ; que l'article 29.1.1 stipule : Par dérogation aux stipulations de l'article 29.1 §1 et §2, les parties sont convenues : - Que la quote part des charges communes énumérées ci-avant, afférente au local objet des présentes est fixée pour toute la durée du bail à un montant forfaitaire annuel de 584 600 francs hors taxes sur la valeur ajoutée. - que ledit montant forfaitaire sera modifié comme prévu ci-après. - Que pour le cas où, à l'issue de la liquidation annuelle des charges de fonctionnement et de travaux, le montant du budget de l'année N pour l'ensemble du centre commercial est : 1°) supérieur au montant du budget de l'année N-1dudit centre, pour une fraction inférieure ou égale à 10 % du budget de ladite année, le forfait sera augmenté jusqu'à concurrence d'une augmentation de 2,5 % majorée de l'indice INSEE National de la construction entre les deux années considérées. 2°) supérieur montant du budget de l'année N-1 dudit centre, pour une fraction supérieure à 10 % du budget de ladite année, le forfait sera augmenté dans la même proportion déduction faite de la fraction comprise entre 2,5% majorée de l'indice INSEE National de la construction et 10 %. Il est ici précisé pour l'application du dispositif figurant dans les deux paragraphes précédents : - que l'année N correspond à une année civile complète exploitation. - que si le bailleur a accepté, à titre exceptionnel, la fixation d'un montant forfaitaire de charges communes pour le local objet des présentes c'est en raison de la personnalité même du preneur. Par conséquent, en cas de cession de fonds de commerce, de droit au bail ou de tout autre mutation affectant sous quelque forme que ce soit la personne même du sous locataire, le bailleur en reviendra aux modes usuels de détermination de la quote part de charges communes afférente au local, tel que précisé à l'article 29.1 §1 et §2, en usage dans les baux du centre commercial de Nantes [...] ; que la simple lecture de ces stipulations démontre que les parties ont convenu, pour toute la durée du bail, de mettre, à la charge du preneur, un montant forfaitaire annuel s'agissant des charges communes. Aucune stipulation ne prévoit un quelconque réajustement de ce montant qui serait reporté année après année. Il convient de relever que les stipulations du contrat de sous-location prévoient expressément de tels réajustement, d'une part, en ce qui concerne le loyer de base indexé en fonction des variations de l'indice INSEE du coût de la construction (article 24. 4 et 24. 5) et, d'autre part, en ce qui concerne la cotisation forfaitaire au groupement d'intérêt économique relatif au centre commercial indexée tous les ans au 1er janvier et pour le budget de l'année considérée dans les mêmes conditions que les loyers (article 15.2). Il est seulement stipulé que le montant forfaitaire annuel des charges communes sera modifié chaque année selon l'évolution du montant du budget du centre commercial. Lorsque le budget du centre commercial de l'année N est supérieur au montant du budget de l'année N -1 pour une fraction inférieure ou égale à 10 %, l'augmentation du forfait n'est prévue qu'à concurrence d'une augmentation de 2,5 % majorée de l'évolution de l'indice INSEE National de la construction entre les deux années considérées. Ainsi, chaque année le montant forfaitaire annuel est majoré de l'évolution de l'indice INSEE mais il se déduit de ces stipulations que l'augmentation du forfait est plafonnée à 2,5 % et qu'elle est égale à l'augmentation du budget si celle-ci est inférieure à 2,5 % ; que dans ses conclusions, la SA Boulanger a chiffré, année par année, le trop versé en appliquant ces principes. Cependant, aucun justificatif n'est produit par les parties. Le jugement déféré sera alors infirmé et la SNC Paris gestion condamnée à payer, au titre du trop-perçu des charges communes, une provision de 200 000 € qui portera intérêts à compter de la date du présent arrêt »
 
 1°) ALORS QU' il incombe aux parties de prouver les faits constituant le soutien nécessaire de leurs prétentions ; qu'après avoir considéré qu'en vertu de l'article 29.1 du contrat de sous-location du 27 juillet 1994, les parties avaient convenu de mettre à la charge du sous-locataire un montant forfaitaire fixe au titre des charges communes, qui serait modifié chaque année selon l'évolution du budget du centre commercial dans lequel étaient situés les lieux loués, la cour d'appel a relevé que la société BOULANGER avait dans ses conclusions « chiffré, année par année, le trop-versé [au titre des charges communes] en appliquant ces principes » mais qu' « aucun justificatif n'[était] produit par les parties » ; qu'en condamnant néanmoins la société PARIS GESTION à verser une provision de 200.000 € à la société BOULANGER, quand elle constatait que cette dernière ne versait aucun justificatif de l'existence comme du calcul de sa créance, la cour d'appel a violé les articles 6 et 9 du code de procédure civile, ensemble les articles 1134 (1203) et 1376 du code civil ;