cour d'appel d'Aix en Provence
1ère Chambre A,  décision 17-15.189 du 08/02/2018,  partie 3



 - l'existence d'une créance certaine en son principe antérieure à l'acte attaqué à moins que la fraude n'ait été organisée à l'avance pour porter atteinte à un créancier futur ;
 
 que cette action, dont le but tend, en l'espèce, à l'inopposabilité d'un contrat de vente puis d'une donation, doit s'apprécier indépendamment des autres instances déjà jugées, pourtant invoquées par les appelants, cette observation préalable valant, non seulement pour l'action en comblement du passif diligentée par le liquidateur, mais aussi pour l'action sur le dol relativement au prêt, diligentée par le Crédit Agricole ayant donné lieu aux décisions de la Cour d'appel de Riom du 19 mars 2014 et de la Cour de cassation du 30 septembre 2015 ; que sur la fraude et l'appauvrissement en résultant, la société civile immobilière a acheté le bien, le 13 février 2009, pour le prix de 1.300.000 €, permis de construire compris ; qu'aux termes de l'acte de vente du 3 juin 2009, il devait être revendu aux époux X... (associés dans la SCI jusqu'au 28 janvier 2009, date de la cession de toutes leurs parts à deux sociétés pour 1 €) au prix de 1.351.621 € avant le 31 juillet 2009, le prix devant être réglé par compensation avec le compte courant des acheteurs de 1.167.621 €, outre 184.000 € payables le 31 juillet 2009 ; que cependant, aux termes d'une décision de l'assemblée générale du 23 juin 2009, la société Linexis Immobilier a consenti, par le truchement du fils des acquéreurs, une réduction du prix de vente en raison de difficultés relatives au permis de construire, puis, que le 29 juillet 2009, une seconde réduction du prix a été octroyée en visant la nécessité de refaire la toiture ; que la première réduction s'élevait à 184.000 € et que la deuxième réduction s'élevait à 390.000 € ; que la réduction de 184.000 € correspond exactement à la déduction nécessaire pour faire correspondre le prix de la vente convenu à l'acte du 3 juin 2009 avec le solde du compte courant d'associés de M. et Mme X... ; que cette réduction est présentée comme correspondant à une fraude du vendeur initial sur la portée du permis de construire vendu 49.600 € leur permettant d'envisager la construction de deux chambres supplémentaires et qu'elle se décompose de la manière suivante : 103.621 € pour des frais d'agrandissement « déboursés en vain » suite aux travaux que la SCI a réalisés entre février et mai 2009 et 80.379 € « pour le malus de la maison » ; mais d'une part, à supposer que le permis de construire vendu par les époux B... à la SCI en février 2009 ait été erroné, le Crédit Agricole fait exactement valoir que l'on cherche en vain pourquoi les acquéreurs, qui n'ont pas payé le prix des travaux réalisés par la SCI, devraient bénéficier d'une réduction de prix pour les travaux ainsi déboursés ; d'autre part, qu'il ressort d'un constat d'huissier dressé le 8 mars 2010, que l'extension finalement réalisée s'analyse en un abri couvert, non communicant avec l'habitation, sans eau ni électricité, et non dans les pièces habitables prétendument prévues ; que dans ces conditions, la démonstration de ce qu'il aurait été déboursé la somme invoquée de 103.621 € n'est pas faite ; que son illicéité au regard du permis n'est pas établie et que la réduction de 80.379 € n'est pas plus admissible, que ce soit au regard des motifs propres à cette vente comme au regard des observations contenues au rapport de M. D... concernant l'immeuble de [...]          , dont la situation n'est pas transposable, et ce d'autant que la somme de ces deux montants, ainsi précisément fixés et dont les modalités de calcul ne sont donc pas justifiées, correspond donc très exactement au montant dû par les acquéreurs pour que le prix du bien cédé et à régler au moyen d'une compensation, soit égal au montant du compte courant des époux X... ; qu'il n'est par ailleurs pas plus établi que la seconde réduction de 390.000 € soit justifiée par le problème de hauteur de la construction qui ne respecterait pas les normes du lotissement, le seul mesurage fait de ce chef datant de 2003, alors que l'immeuble était en cours de construction, de telle sorte qu'il n'est pas propre à démontrer la réalité de ce grief au jour de la vente en 2009, ce grief exigeant, en outre, que la hauteur soit mesurée du sol naturel jusqu'à l'égout du toit et la mesure alors faite ne permettant pas de considérer qu'elle l'a été ainsi ; que la SCI qui avait diligenté un procès à ce sujet contre son vendeur, l'a perdu aux termes d'un jugement rendu le 17 mars 2011, alors même que les défendeurs n'avaient pas conclu, la motivation retenue étant tirée de ce que le principe même de la hauteur maximale de 7 m invoquée n'était pas prouvée et que la hauteur réelle de l'immeuble n'était pas démontrée ;