Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.547 du 24/09/2020,  partie 3


qu'aucune clause du bail ne conditionne le paiement des loyers, qui est l'obligation principale du preneur, à la bonne fin des ouvrages entrepris par la société du Matavai pour exploiter les lieux loués, notamment l'obtention de permis de construire ou d'autres autorisations administratives ; que les motifs indiqués par la société du Matavai dans son courrier précité du 15 octobre 2012 ne peuvent donc caractériser une impossibilité totale d'user des lieux conformément à leur destination justifiant le non-paiement des loyers, étant rappelé que la destination du bail est particulièrement large, l'immeuble loué l'étant pour toutes destinations et l'édification de toutes constructions et aménagements à tous usages ; qu'U... A... a satisfait à son obligation de délivrance, notamment, s'agissant de l'existence de son droit de propriété, par le rappel des titres qui figure dans l'acte authentique du bail du 20 juin 2003 ; que sa garantie de jouissance paisible est cantonnée à ce qui fait l'objet du bail, c'est-à-dire un droit de superficie ; que dans sa réponse précitée, la société du Matavai a indiqué qu'elle faisait elle-même l'objet d'une action en revendication de propriété de tiers ; qu'étant titulaire d'un droit de superficie, et par ailleurs propriétaire, elle ne pouvait en effet qu'être incluse dans cette revendication, sans devoir se reposer sur U... A... pour y défendre ; que lorsque le preneur subit une éviction totale, le bail est résilié de plein droit et les loyers cessent d'être dus ; qu'une indemnité peut être mise à la charge du bailleur, s'il y a faute de sa part ; qu'en cas d'éviction partielle, le preneur peut demander, suivant les circonstances, soit une réduction de loyers, soit la résiliation du bail ; qu'en l'espèce, la société du Matavai n'aurait pu subir du fait d'U... A... qu'une éviction partielle puisqu'une seule des deux parcelles louées faisait l'objet de l'action en revendication ; qu'elle n'a demandé ni la réduction du loyer, ni la résiliation du bail ; que le risque d'éviction ne s'est pas réalisé ; qu'U... A... conclut justement que l'occupation des lieux par des revendicateurs a duré quatre mois en 2006-2007, qu'aucune de leurs demandes en justice n'a été admise, et qu'il a constamment et effectivement défendu aux voies de fait comme aux prétentions des revendicateurs ; que la société du Matavai ne peut donc pas être suivie lorsqu'elle fait valoir que la garantie du bailleur qu'elle invoque justifie l'interruption du paiement des loyers, et que les lieux étaient impropres à leur destination du fait du risque d'éviction ; qu'elle se contredit quand elle fait grief à U... A... de ne pas l'avoir garantie, tout en faisant état de plusieurs refus de permis de construire, par la suite annulés, motivés selon elle par la crainte de l'administration, et non du bailleur, d'être en présence d'une revendication foncière fondée ; qu'il ne peut non plus être imputé à U... A... que le permis de construire finalement obtenu par la société du Matavai le 26 décembre 2013 fasse toujours l'objet de recours de tiers devant la juridiction administrative ; qu'il résulte au demeurant d'un jugement du tribunal administratif de la Polynésie française du 24 septembre 2013 qui a annulé un refus d'autorisation de travaux immobiliers opposé à la société du Matavai que ce refus n'avait pas été motivé par l'existence d'un litige foncier ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail et a fait droit à la demande de suspension du paiement des loyers ; que d'autre part, le jugement a retenu que, bien qu'elle ne vise aucun fondement juridique précis, la demande formée par la société du Matavai peut s'analyser en une demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé au titre du manquement par le bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible ; que devant la cour, la société du Matavai fonde ses prétentions (factures de vigiles en 2006-2010, frais de procédure, terrassement du site, clôture, intérêts débiteurs et frais bancaires) sur l'impossibilité totale de disposer du droit de superficie qui lui a été cédé ; qu'elle s'est abstenue de demander une réduction du loyer ou la résiliation du bail ; que les frais dont elle demande le remboursement ont été engagés dans son propre intérêt, qui était, et semble toujours être, de réaliser son programme immobilier, et pour la conservation du bien loué, que doit assurer le preneur ; que comme il a été dit, aucun manquement d'U... A... à son obligation de délivrance et de jouissance paisible n'est établi ; qu'U... A... est recevable et bien fondé à demander la résiliation du bail pour les causes du commandement de payer du 2 août 2012 ; qu'il sera donc fait droit à ses demandes de ce chef ;
 
 ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE le bailleur doit garantie pour tout trouble de droit émanant d'un tiers ; qu'en l'espèce, il est constant que des tiers ont revendiqué une partie du terrain loué à la société Matavai, en assignant celle-ci et M. U... A..., bailleur, devant le tribunal civil de première instance de Papeete aux fins de remettre en cause le titre de propriété du bailleur ;