décision 17-20.661 du 27/06/2018,  partie 5


Mustapha X... prétend avoir déployé une activité régulière depuis 2005, ayant consisté en : déplacement sur les lieux des différents immeubles, recherche d'artisans afin de faire réaliser des travaux de conservation, choix d'un devis et surveillance des travaux, recherche de locataires pour les différents biens, organisation des visites, choix du locataire, bon suivi du bail, rédaction de nombreux courriers et appels téléphoniques nécessaires à la réalisation de ces objectifs, paiement des charges, assurances, taxes sur les biens; qu'or, l'expert judiciaire fait un bilan très contrasté de cette gestion locative; qu'en effet, comme relevé par M. B..., il ressort du bail commercial du [...] que les locaux devaient être utilisés par le preneur à usage principal de salon de thé, toute modification dans cette destination des lieux ou la nature du commerce exploité devant recevoir l'accord exprès préalable et écrit du bailleur. Or, il apparaît qu'une activité de bar de nuit avec fumerie a été exercée, de sorte que M. Mustapha X... ne peut se prévaloir d'un bon suivi de ce bail ; que par ailleurs, l'expert note l'absence d'entretien ou des travaux mal conçus et mal conduits par des artisans peu capables s'agissant de la maison de [...] qui a connu une très forte perte de valeur. Acquise 230 000 € en 1999, sa valeur n'est plus aujourd'hui que de 150.000 €, soit une perte de valeur patrimoniale de 80.000€. Contrairement à ce que soutient M. Mustapha X..., il n'est pas justifié d'une erreur de plume puisque l'attestation notariée pour la vente de 1999 est établie en 2012 et fait mention d'un prix de 230 000 € (et non FF). D'ailleurs le dire du conseil de M. Mustapha X... en date du 1er juin 2012 mentionnait bien ce montant et il n'a jamais été soulevé une erreur sur ce point ; qu'en outre, comme relevé précédemment, une série de travaux prétendus dans les différents biens n'a pas été démontrée ; que M. Mustapha X... ne saurait donc réclamer une indemnité de 200 € par mois ni même prétendre à l'équivalence d'une rémunération pour gestion déléguée de 1200 à 1400 € par an ou 15 000 à 19 000 € pour la totalité de la période ; que compte tenu des constatations précédentes, cette indemnité sera limitée à 500 € par an, soit à la date du présent jugement à la somme de 4500 € » ;
 
 ALORS QUE l'indivisaire qui gère les biens indivis a droit à la rémunération de son activité ; que le montant de cette rémunération n'est pas limitée par les résultats de la gestion, sauf à tenir compte, le cas échéant, de la responsabilité éventuelle du gérant pour ses actes de gestion ; qu'en l'espèce, en réduisant la rémunération allouée à M. X... à la seule somme 500 € par année en raison notamment de caractère moyen du produit locatif, la cour d'appel a violé l'article 815-12 du code civil.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé la créance due par M. X... à l'indivision post-communautaire au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée à février 2012, à la somme de 44 302 € ;
 
 AUX MOTIFS QUE « sur l'indemnité d'occupation due par M. X... ; que d'abord, les parties ne remettent pas en question le montant mensuel de l'indemnité fixé par l'expert à la somme de 879 €, ni la durée de jouissance privative ;que le premier Juge a exactement considéré que l'occupation de l'immeuble commun et devenu indivis de [...] par M. X... avec les deux enfants issus de l'union, constituait une modalité d'exécution par Mme Z..., de son devoir de contribuer à l'entretien des enfants, de nature à réduire le montant de l'indemnité d'occupation, dans la proportion de 15 % pour chacun, des deux enfants ; que la demande de M. X..., tendant à porter cette réduction à 30 % par enfant, apparaît excessive, de sorte que le jugement peut être confirmé de ce chef, soit le montant de 44.302 € » ;
 
 ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, QUE « sur les indemnités d'occupation ; qu'en application de l'article 815-9 du Code civil, ('indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ; que sur l'indemnité de gestion due par M. Mustapha X... ; que l'expert retient une indemnité d'occupation sur la période de février 2006 à février 2012, date à laquelle il est admis que la maison de [...] n'était plus habitable, ainsi calculée : 879 € par mois X 72 mois = 63 288 € ; que M. Mustapha X... sollicite une décote de 60 % compte tenu de l'hébergement de ses deux enfants ; que si le jugement de divorce du 16 janvier 2006 a dit qu'il n'y avait pas lieu à contribution maternelle à l'entretien des enfants, il convient toutefois de considérer que la liquidation de la communauté, notamment l'indemnité d'occupation fixée ce jour, procure rétroactivement à Mme Dalila Z... un revenu qui justifie qu'elle contribue à cet entretien ; qu'il convient donc d'accorder une décote mais qui sera limitée à 30 % ; que M.