Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-28.591 du 19/01/2017,  partie 2


un immeuble dont la partie la plus haute culmine au niveau du faîte du toit à 16,44 mètres, alors que le garage préexistant avait une hauteur maximale de 3,60 mètres, a indéniablement subi une perte d&apos;ensoleillement significative dans la cour intérieure, mais aussi dans la maison elle-même au niveau des ouvertures du rez-de-chaussée et du premier étage ; qu&apos;en effet, la largeur de la cour sur laquelle donnent les ouvertures arrières de la maison [D] est de 2,60 mètres ; qu&apos;aussi, la construction d&apos;un immeuble dont la partie habitée est située au droit de la limite sud-ouest de cette parcelle, côté par nature ensoleillé l&apos;après-midi et l&apos;été en fin de soirée, d&apos;une hauteur bien plus importante que celui préexistant, a considérablement amplifié pour les époux [D] les conséquences de l&apos;exiguïté de leur parcelle sur la partie inférieure de celle-ci ; que les constatations de l&apos;expertise amiable apportent l&apos;essentiel des données recueillies pour déterminer cette perte d&apos;ensoleillement en tenant compte de deux points S et T situés l&apos;un à une hauteur de 8,92 mètres et l&apos;autre de 12,50 mètres ; que l&apos;ensoleillement passant par ces deux points a diminué respectivement en moyenne de et [Cadastre 1] % dans l&apos;immeuble [D] avec un pic de 61 %, depuis la construction de l&apos;immeuble de la société Dutles Invest ; que le rapport judiciaire a confirmé ces mesures et ne sont pas pour autant inopérantes comme le soutient la société Dutles Invest puisqu&apos;il s&apos;agit d&apos;investigations contradictoires venant conforter une expertise qui ne l&apos;était pas ; que le fait que l&apos;expert ne se soit pas, comme le demandait la société Dutles Invest dans son dire du 3 septembre 2104, livré à une description de l&apos;environnement du quartier et des caractéristiques du développement du tissu urbain ne sauraient pour autant ôter toute valeur aux données techniques retenues, la mission de l&apos;expert étant de déterminer la perte d&apos;ensoleillement de l&apos;immeuble [D] en raison de la construction de l&apos;immeuble voisin ; que la question du lieu d&apos;implantation de l&apos;immeuble objet de la perte d&apos;ensoleillement en milieu urbanisé soumis à des contraintes d&apos;urbanisme différentes de celles qui existaient dans une zone d&apos;habitat diffus ne doit intervenir que dans la détermination du préjudice, celui-ci étant atténué dans le cas d&apos;un immeuble situé en zone de densité d&apos;urbanisme forte ; qu&apos;en revanche, l&apos;importance de la perte d&apos;ensoleillement subie par une partie importante de la propriété des époux [D], résulte de la configuration particulière de cette propriété implantée sur une parcelle de faible largeur, qui subit ainsi plus fortement la construction voisine plus haute ; que, sur le préjudice des époux [D], ils invoquent deux sources de préjudice, liés directement à la perte d&apos;ensoleillement de leur immeuble : une perte de valeur vénale de 60 000 € et un préjudice de jouissance permanent de 20 000 € ; que la perte de valeur vénale de 60 000 € est celle proposée par l&apos;expert judiciaire ; que cependant, comme il a été dit plus haut, le fait que l&apos;immeuble soit implanté en zone fortement urbanisée, en centre-ville, atténue la perte de valeur dont les époux [D] font état ; qu&apos;en effet, l&apos;emplacement d&apos;un immeuble demeure un élément déterminant particulièrement fort lorsqu&apos;il s&apos;agit d&apos;une maison individuelle du centre-ville pour fixer sa valeur vénale ; qu&apos;aussi, il ne peut être considéré que la perte d&apos;ensoleillement aussi préjudiciable soit-elle, ait entraîné une perte de valeur de 20 % sur 300 000 €, mais de 10 %, le préjudice des époux [D] s&apos;élevant ainsi de ce fait à 30 000 € ; quant au préjudice de jouissance, il est plus faible que celui invoqué par les époux [D], qui certes, voient leur cour intérieure devenir plus sombre ainsi que les pièces de leur maison, mais qui continuent de bénéficier à l&apos;arrière de celle-ci d&apos;un jardin dont il n&apos;est pas soutenu qu&apos;il serait lui aussi atteint par une perte d&apos;ensoleillement et même bien au contraire puisque le mur séparatif, en fond de propriété, est inférieur à celui de l&apos;ancien garage, qui s&apos;élevait à 3,60 mètres et qu&apos;en outre, les nuisances liées à une activité d&apos;atelier de réparation, sonores pour l&apos;essentiel, ont aujourd&apos;hui disparu en raison de l&apos;affectation à l&apos;habitation de l&apos;immeuble voisin, qu&apos;ainsi, le préjudice de jouissance des époux [D] lié à la perte d&apos;ensoleillement sera limité à 3 000 € ;
 
 ALORS QUE nul n&apos;est assuré de conserver son environnement qu&apos;un plan d&apos;urbanisme peut toujours remettre en question ; qu&apos;en indemnisant la perte de valeur et la perte d&apos;ensoleillement causées au fonds voisin par la construction d&apos;un immeuble de plusieurs étages, tout en constatant que la construction nouvelle respectait le plan local d&apos;urbanisme dans un centre-ville densément construit, la cour d&apos;appel a violé par fausse application le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage.