Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-16.896 du 05/06/2019,  partie 4


que le notaire est tenu d'un devoir de vérification et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte et doit notamment rechercher, dans le cadre de la rédaction d'un acte de vente de bien immobilier, les origines de propriété de l'immeuble vendu et les servitudes susceptibles de le grever ; qu'en l'espèce, il est établi que le titre de propriété de la CPAM de la HAUTE SAVOIE, propriétaire cédant, contenait une servitude grevant le fonds, s'analysant en une servitude non aedificandi au profit du fonds voisin, sur une bande de 6 mètres en limite de propriété ; qu'il appartenait au notaire, professionnel du droit, et non aux parties elles-mêmes, de révéler l'existence de cette servitude, d'en analyser la portée et d'informer les parties, en particulier l'acquéreur, sur ses conséquences au regard de son projet de construction ; qu'en s'abstenant d'une telle vérification et d'une telle information lors de l'établissement du compromis de vente en date du 29 mars 2011, Maître Y..., rédacteur de l'acte, a commis une faute manifeste, d'autant plus que cette servitude ressortait expressément du titre de propriété du vendeur ; que si la faute de la victime peut être une cause d'exonération partielle ou totale de responsabilité, encore faut-il qu'une telle faute soit démontrée et ait concouru à la réalisation du dommage ; qu'en l'espèce, d'une part, les défendeurs ne peuvent faire grief à la SCI L'ESSENTIEL d'avoir commencé à commercialiser les lots de sa construction, dès lors que le permis était obtenu et que les recours étaient, sinon purgés, en tout cas indifférents aux difficultés résultant de la révélation tardive de la servitude, seul obstacle persistant à la construction envisagée et seul objet de l'indemnisation de 400 000 € réglée aux époux V... ; que d'autre part, il ne saurait être reproché à la SCI L'ESSENTIEL de ne pas avoir renégocié le prix de vente avec la CPAM de la HAUTE SAVOIE dès lors que la servitude, bien que le notaire n'ait pas attiré l'attention sur son existence, ressortait déjà du titre de propriété de la CPAM de la HAUTE SAVOIE au moment de la vente, parfaite, réalisée lors de la signature du compromis en 2011 ; que de même il ne peut être reproché à la SCI L'ESSENTIEL de ne pas « avoir fait marche arrière » alors que la révélation tardive de l'existence de la servitude n'était pas une cause empêchant la réalisation de la condition suspensive insérée dans le compromis, qui portait uniquement sur l'obtention d'un permis de construire conforme aux règles d'urbanisme ; qu'enfin, le notaire ne saurait se prévaloir d'une faute de l'architecte mandaté par la SCI L'ESSENTIEL alors que la charge de la vérification juridique de l'existence de servitudes grevant le bien incombe au professionnel du droit qu'est le notaire, et non à l'architecte, seulement tenu techniquement de respecter les servitudes dont l'existence lui est révélée ; par ailleurs que non seulement les clauses insérées dans l'acte authentique de vente tendant à écarter la responsabilité du notaire rédacteur sont sans effet dès lors qu'elles s'analysent en transaction dénuée de concessions réciproques, seul l'acquéreur concédant au notaire une renonciation à un droit, mais elles sont en tout état de cause inapplicables à la faute commise par le notaire antérieurement à leur stipulation, lors de la rédaction du compromis de vente deux années plus tôt ; que la SCP S... Q... L... F... S... Y... est donc responsable du préjudice qu'a causé à la SCI L'ESSENTIEL la tardiveté de la révélation de la servitude non aedificandi grevant le fonds acquis ; que le préjudice en résultant ne peut pas se confondre avec l'indemnisation de 400 000 € versée aux époux V... et les frais liés à l'annulation de la servitude, ces deux éléments ayant pour origine non pas le défaut d'information imputable au notaire, mais l'existence elle-même de la servitude, sans lien avec la faute du notaire ; qu'en réalité, le seul préjudice résultant de la révélation tardive de la servitude consiste en l'inadéquation du prix d'acquisition du terrain avec sa valeur réelle, la SCI L'ESSENTIEL n'ayant pas été en mesure, lors du compromis, de faire valoir cette servitude pour négocier le prix de vente en fonction des possibilités réelles, réduites, de construction ; qu'en outre, le fait pour la SCI L'ESSENTIEL d'apprendre tardivement l'existence de la servitude, à un moment où elle avait déjà commercialisé une partie de son bien, lui a fait perdre une possibilité de négocier plus favorablement avec les propriétaires du fonds voisin l'abandon de la servitude ; qu'il convient d'apprécier l'ampleur de ce préjudice à la somme de 150 000 € ; qu'en conséquence, la SCP S... Q... L... F... S... Y... sera donc condamnée, in solidum avec son assureur la société LES MUTUELLES DU MANS, à payer à la SCI L'ESSENTIEL la somme de 150 000 € en réparation de son préjudice ;
 
 1°) ALORS QUE la défaillance d'une condition suspensive emporte la caducité du contrat ;