Cour d'appel de Douai
22, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.081 du 07/02/2019,  partie 2



 il ressort des écritures des parties que le motif de déplafonnement évoqué par le bailleur sont de deux ordres, la modification des caractéristiques propres du local et le motif en lien avec la modification des facteurs de commercialité ;
 
 les parties s'opposent sur ces motifs, étant rappelé que la modification doit être notable entre l'origine du bail expiré et la date de renouvellement, soit pour la période du bail à renouveler, du 1er août 1998 au 30 septembre 2008 (ou 1er octobre à voir) ;
 
 le juge des loyers puis la cour, doit se placer à la date du 30 septembre 2008, pour fixer le loyer après examen de la modification des facteurs sur la période du bail à renouveler, ce qui rend inopérants les pièces et développements du preneur sur l'évolution économique difficile récente du centre ville, la situation sur les trois dernières années de la Brasserie Flore, au niveau comptable ;
 
 sur le motif lié à la caractéristique des lieux :
 
 en vertu des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions ;
 
 en l'espèce, la SCI invoque la réalisation de travaux importants pouvant être qualifiés de travaux modificatifs, ayant modifié l'assiette du bail et les caractéristiques du local ou subsidiairement de travaux d'amélioration ;
 
 au soutien de ce motif de déplafonnement, le bailleur produit les relevés et plans du sapiteur, ainsi qu'une pièce 51 ; il est par ailleurs produit les investissements en immobilisation du Flore pour les années 2004 à 2009 ;
 
 cependant, les plans et relevés produits sont insuffisants pour établir la modification invoquée ;
 
 nombre d'entre eux ont une origine inconnue et ne sont pas datés (pièces 13, 72 Me Y...) ;
 
 et, ceux issus des relevés intérieurs, effectués en mai 2014, produits en pièce 48 par le bailleur, ne peuvent être confrontés à la situation antérieure faute de production d'état des lieux ou de procès-verbal de constat pour la période antérieure au bail renouvelé ; il est dès lors impossible d'en déduire une quelconque modification en cours de période de référence ;
 
 enfin, la pièce 51, par laquelle il est fait état du constat de modification des lieux et de travaux d'agrandissement inexistants lors de l'installation du Flore, ne dispose d'aucune valeur probante, s'agissant d'une preuve que le gérant de la SCI, bailleur des locaux, se fait à lui-même ; elle n'est d'ailleurs étayée par aucun autre élément, le bailleur ne prenant même pas la peine d'examiner les pièces relatives aux investissements en immobilisation ; il ne peut en être déduit des travaux d'ampleur tels que ceux évoqués ;
 
 en outre si, dans ses écritures, le bailleur se réfère à l'exercice dans les locaux d'une activité strictement identique à celle exploitée actuellement par le preneur antérieur, aucune attestation de ce dernier, ni même de la clientèle n'est versée aux débats permettant de justifier cette allégation ;
 
 en conséquence, ce moyen ne peut qu'être rejeté ;
 
 sur le motif lié au facteur de commercialité :
 
 Sur la période de référence du bail à renouveler, le preneur conteste toute évolution des facteurs de commercialité, les modifications étant selon lui, soit d'ores et déjà intervenues lors de la période antérieure, soit d'un caractère limité ; elles n'ont, si elles sont établies, aucune répercussion favorable pour le commerce litigieux ;
 
 aucune disposition, comme le laisse à penser le preneur, n'impose que l'évolution ait pu être constatée sur l'intégralité de la période de référence du bail, soit en l'espèce, sur la période 1998-2008 ; toutefois le caractère ponctuel ou éphémère du phénomène constaté viendra colorer le caractère notable ou non de l'évolution ;
 
 des pièces produites par les parties et de l'expertise de M. Z..., il peut toutefois être retenu que :
 
 - le commerce litigieux bénéficie d'un emplacement de qualité, situé dans l'hyper centre de Lille, à proximité de la Grand Place, de l'office de tourisme et implanté à côté de la station de métro et de la chicorée, restant ouvert 7 jours sur 7 et 24 heures sur 24,
 
 - bien que non situé sur les grands axes, il est facilement accessible grâce à une possibilité de parking à proximité, l'offre de parking couvert ayant augmenté sur la période, contrebalançant la diminution des places en surface invoquée mais non quantifiée, et grâce à une offre de transport en commun (Métro, multiplication des dessertes TGV), marqué par une progression conséquente de la fréquentation de la station de Métro Rihour, située face à l'entrée secondaire du Flore et à quelques mètres du restaurant ( 51,4 % de progression de 1997 à 2006), la place Rihour étant en outre le point de liaison entre le nouveau centre piétonnier et le vieux Lille,