cour d'appel de Paris
Pôle 1 - Chambre 3,  décision 17-17.173 du 17/05/2018,  partie 5


qu'en l'espèce, il existe une situation de fait résultant de la cession intervenue le 22 décembre 2015 du fonds de commerce de l'EURL Société Hôtelière de Pantin à la société Doctegestio, celle-ci n'ayant repris la gestion que de 55 lots, celle de cinq autres lui ayant été confiée postérieurement ; qu'il est constant et non contesté, même par la demanderesse, que les 70 lots restant ne sont plus compris dans le fonds de commerce, et sont donc libres de toute gestion ; qu'au moment de la reprise, la société Doctegestio a déclaré faire son affaire des lots dont elle ne reprenait pas la gestion ; qu'elle avait donc conscience de la difficulté et a fait un choix ; que s'agissant de la classification de l'exploitant d'une résidence, il n'est pas contestable qu'elle perdure jusqu'au 3 septembre 2017, la société Doctegestio venant pleinement aux droits de l'EURL Société Hôtelière de Pantin une fois que les actes de cession auront été réalisés ; qu'il convient de rappeler que cette classification n'a que des incidences fiscales ; que dès lors, deux questions se posent : la question principale est de savoir si la société Doctegestio peut imposer à ces 37 copropriétaires de se conformer au règlement de copropriété qui prévoit une gestion par un exploitant unique de la résidence alors même qu'elle n'a de par la cession, aucun droit sur eux ; la deuxième question est de savoir si Rhodes Affaires par le truchement d'une SARL peut gérer les lots non compris dans la cession, sans être en concurrence déloyale ; que sur le règlement de copropriété : le règlement de copropriété a été établi le 5 décembre 2007 antérieurement au classement de l'exploitant d'alors en résidence de tourisme ; qu'il précise en son article 6 que les services spécifiques sont gérés par un gestionnaire unique selon des conditions définies avec chacun des copropriétaires de l'immeuble ; qu'il précise les locaux concernés par ces services spécifiques, qui correspondent également à des lots privatifs donc la propriété est ou sera transférée à la société d'exploitation : à usage d'activités ; accueil et secrétariat ; local de direction ; local technique ; vestiaires hommes et femmes ; réserve; salons, bureaux et bagagerie ; bar-accueil ; sanitaires hommes et femmes ; annexes ; salle polyvalente ; que cet article rappelle bien que la société d'exploitation assurera la gestion de l'ensemble des logements locatifs avec services ; qu'in fine, il prévoit que l'ensemble de ces obligations devront être reprises par tous les exploitants des services locatifs de la résidence qui viendraient à se substituer sous quelque forme que ce soit à la société d'exploitation pour l'ensemble des logements locatifs avec services ; que seul l'exploitant unique est en mesure d'assurer l'exécution des services et prestations caractéristiques de la résidence de tourisme ; que dès lors c'est à juste titre que les 37 copropriétaires avec lesquels la société Doctegestio n'a aucun contrat de bail sont en droit de gérer directement ou par l'intermédiaire d' un administrateur de biens ou même un ensemble d'entreprises, leur bien conformément aux conditions du règlement intérieur concernant les parties privatives et les parties communes, ce que les réponses ministérielles des 26 avril 2011 et 4 août 2015 ne fait que rappeler ; que par contre ils ne pourront directement ou par le biais de tiers ni leurs ayants droit bénéficier des services et accéder aux lieux dont seule la société Doctegestio a la gestion ; qu'ils se trouvent de facto exclus de tout service relevant de l'exploitant unique ; que dès lors, la société Doctegestio ne justifie nullement d'un péril imminent ni d'un trouble manifestement illicite à leur égard ; qu'elle sera donc déboutée de ses demandes à leur encontre, et devra leur laisser libre accès aux parties communes et privatives ;
 
 1) ALORS QUE constitue un trouble manifestement illicite qu'il incombe au juge des référés de faire cesser la méconnaissance manifeste d'une règle de droit ; qu'aux termes de l'article D. 321-1 du code du tourisme, un établissement d'hébergement classé comme résidence de tourisme est géré dans tous les cas par une seule personne physique ou morale ; qu'aux termes de l'article D. 321-2 du même code, lorsqu'une résidence de tourisme est placée sous le statut de la copropriété, le règlement de copropriété doit expressément prévoir que la gestion est assurée pour l'ensemble de la résidence par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou un mandat aux copropriétaires ; qu'aussi, constitue un trouble manifestement illicite la présence de plus d'un gestionnaire dans une résidence de tourisme ; qu'au cas d'espèce, il ressortait des constatations du juge des référés que l'immeuble abritait une résidence de tourisme et disposait déjà d'un gestionnaire en la personne de la société Doctegestio (à laquelle s'était substituée la société DG Urbans), par suite du jugement de cession prononcé par le tribunal de commerce de Bobigny le 22 décembre 2015 ; qu'il était dès lors exclu qu'un second gestionnaire pût être engagé pour la même résidence par certains copropriétaires, peu important que leurs baux n'eussent pas été cédés par le jugement du 22 décembre 2015 ;