Cour d'appel de Paris,  décision 12-21.165 du 13/11/2013,  partie 4


qu'en relevant, pour écarter le coefficient sur recette de 12% invoqué par l'exposante et appliquer un coefficient sur recette de 13% qu'« il est admis que le pourcentage sur recettes est d'autant plus faible que la catégorie de l'hôtel est meilleure » (arrêt p. 4, al. 1er), quand cette circonstance n'était pas dans le débat, la Cour d'appel a violé l'article 7 du Code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE l'exposante demandait la prise en compte par le juge d'un taux de recette de 12% inférieur à celui de 13% retenu par l'expert et par les premiers juges en se fondant non pas sur la catégorie de l'hôtel mais sur les caractéristiques des locaux qui nuisaient à une bonne exploitation ; qu'en jugeant que « l'argumentation de la société nouvelle REGENCE HOTEL conduirait ¿ à augmenter ce taux de recettes et non à le diminuer ainsi qu'elle le demande » (arrêt p. 4, al. 1er), la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'exposante et a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QUE le juge ne peut modifier les conventions des parties et substituer des clauses nouvelles à celles qui ont été librement consenties ; qu'en se fondant sur la circonstance que le contrat de bail aurait été « plutôt favorable au preneur » (arrêt p. 4, al. 2) pour appliquer au montant du loyer une « majoration de 15%» (arrêt p. 4, al. 2), la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
 
 4°) ALORS QUE le bailleur doit mettre la chose louée à la disposition du preneur et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ; que sauf stipulation expresse contraire du contrat de bail, le ravalement est à la charge du bailleur ; qu'en jugeant que « l'économie générale du bail serait exorbitante du droit commun des baux hôteliers au détriment des propriétaires » dès lors que «contrairement aux usages observés dans la branche d'activité considérée, le locataire n'a que la charge des réparations locatives, les parties convenant de ce que les travaux de gros entretien dont le ravalement, sont à la charge des bailleurs » (arrêt p. 4, al. 2), la Cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du Code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué après AVOIR fixé à la somme de 81.960 euros par an en principal à compter du 1er janvier 2007, le loyer du bail renouvelé depuis cette date, d'AVOIR dit que la société nouvelle REGENCE HOTEL bénéficierait d'un abattement pour travaux de 10% sur le montant de ce loyer du 1er janvier 2007 jusqu'au 2 février 2008 seulement ;
 
 AUX MOTIFS QU'en vertu de l'ancien article 2 de la loi du 1er juillet 1964 codifié à l'époque des faits sous l'article L. 311-3 du Code du tourisme (désormais article L 311-2) « le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification¿ : que selon ce même texte, dans le cas où les travaux affectent le gros oeuvre de l'immeuble « le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord » ; que l'article L.311-4 du Code du tourisme, applicable à l'époque des faits (actuellement L. 311-3 du même Code) dispose que « pendant toute la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution mentionné à l'article L. 311-3, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation de l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution des travaux mentionné à l'article L. 311-2 » ; qu'en l'espèce, le gérant de la société nouvelle REGENCE HOTEL a notifié au propriétaire son intention d'entreprendre des travaux de modernisation de son établissement afin de le rendre conforme aux nouvelles normes hôtelières par lettre recommandée avec avis de réception du 20 décembre 1995 en indiquant qu'il s'agissait principalement de rénovation dans les chambres, les salles de bains, peintures des lieux communs et hall d'entrée ; que le propriétaire a donné son accord par lettre du 8 janvier suivant en demandait que ses servies et l'architecte de l'immeuble soient informés en cas d'intervention sur le gros oeuvre ; qu'après que les plans d'avant-projet de réhabilitation eurent été remis à l'architecte de l'immeuble, le propriétaire a donné son accord sur ceux-ci le 2 février 1996 ; qu'il n'est pas contesté que les travaux n'ont pas débuté avant la parfaite connaissance par le propriétaire de la nature et de l'ampleur des travaux ;