Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1C, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.977 du 07/02/2019,  partie 2


qu'elle prétend qu'à la date du 26 septembre 2016, du fait de l'exercice par la ville de Nice de son droit de préemption, elle n'était plus titulaire du bail et qu'elle n'avait donc pas à se conformer à la mise en demeure du 18 octobre 2016 ; que toutefois, sans que le juge des référés n'ait la compétence de statuer sur la validité ou non de la déclaration du 27 juillet 2016, il ressort à l'évidence que la ville de Nice n'a en l'état pas donné suite à sa proposition de préemption et qu'aucune cession n'a été réalisée dans le trois mois de l'accord sur le prix et les conditions de cession prévus par l'article R. 214-9 du code de l'urbanisme ; que la société Lenôtre n'était dès lors pas autorisée à cesser son exploitation du fonds, cette cessation constituant un trouble manifestement illicite au sens de l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile ; qu'en effet, la condition suspensive de la promesse synallagmatique de cession du droit au bail concernant la purge du droit de préemption n'était pas levée ; qu'enfin, le litige opposant la société Lenôtre à la ville de Nice n'est pas opposable à la Sci Aidabo qui avait un intérêt certain à poursuivre l'exploitation du fonds afférente aux lieux loués ; que l'exploitation du fonds n'ayant pas été reprise dans le mois de la mise en demeure, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail à effet du 18 novembre 2016, un mois après la mise en demeure d'exploiter et fixé l'indemnité d'occupation due à compter de cette date ; que la cour constatera que l'expulsion est devenue sans objet en raison du départ de la locataire au mois d'avril 2017 » ;
 
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « l'obligation d'exploitation des lieux est l'une des obligations essentielles du preneur en ce qu'elle permet de garantir la pérennité du fonds de commerce ; qu'il résulte de l'examen des pièces produites, à savoir notamment le contrat de bail et le constat d'huissier du 14 octobre 2016, que la société Lenôtre a cessé toute exploitation depuis le 10 septembre 2016 avant même la notification, le 26 septembre 2016, de la décision de préemption, qu'elle n'a pas régularisé sa situation malgré la délivrance, le 18 octobre et par ministère d'huissier de justice, d'une mise en demeure d'avoir à maintenir les lieux loués en état permanent d'utilisation effective ; qu'il lui appartenait a minima de maintenir l'exploitation des lieux dans le délai de 3 mois suivant la notification de la décision de préemption ; que le différend susceptible de l'opposer dorénavant à la ville de Nice, quant à la validité et aux conséquences devant être tirées de l'exercice par cette dernière de son droit de préemption, est inopposable au bailleur ; qu'il n'est, pour mémoire, pas justifié, nonobstant les écritures de la société Lenôtre, de l'effectivité de la saisine de la juridiction administrative à l'effet de trancher ce litige ; qu'à supposer qu'elle soit effectuée prochainement, le bailleur ne peut être contraint de supporter, malgré un paiement conservatoire des loyers, les aléas d'une procédure signifiant de fait la disparition totale de son fonds ; qu'il appartenait au preneur, avisé de cette difficulté depuis le 16 novembre 2016, de reprendre l'exploitation des lieux ; qu'il ne saurait être tiré argument valable d'une prétendue acceptation de l'arrêt de l'exploitation découlant de la signature par le bailleur d'un contrat de bail sous conditions suspensives ; que la juridiction de céans ne peut donc que constater, au vu du manquement du preneur à son obligation d'exploitation du fonds, la résiliation de la convention liant les parties avec toutes conséquences de droit ; qu'il sera notamment donné suite à la demande en fixation d'une indemnité d'occupation » ;
 
 1°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en l'espèce, la Sci Aidabo avait sollicité, auprès de juge des référés du tribunal de grande instance de Nice, « de voir constater, pour défaut d'exploitation caractérisé, l'acquisition d'une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail commercial conclu le 28 avril 2008 » (cf. ordonnance, p. 3) ; que dans ses conclusions d'appel, la société Aidabo a sollicité de voir « confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 10 mars 2017 par le président du tribunal de grande instance de Nice », en faisant valoir que celui-ci avait, à bon droit, « constaté que la société Lenôtre a cessé toute activité depuis le 10 septembre 2016 sans régulariser la situation malgré la délivrance d'une mise en demeure le 18 octobre 2016 et ce, en totale violation des termes et conditions du bail commercial du 28 avril 2008 » (cf. pp. 15 et 16) ;