cour d'appel de Versailles
12e chambre,  décision 17-10.023 du 08/02/2018,  partie 3


Que le compromis de vente, page 10, dans le chapitre « Réitération par acte authentique » précise que « si les conditions suspensives sont toutes réalisées : Au cas où toutes les conditions suspensives relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de DEUX CENT QUATRE CINQ MILLE euros, à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts » ; Que dans le cas où les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, le compromis de vente stipule que « le vendeur et l'acquéreur reprendront leur entière liberté et la caution produite par l'acquéreur lui sera restituée » ; qu'en l'espèce, il est versé aux débats par SIP un « Certificat d'urbanisme d'information », établi le 27 juin 2012 par le président de la communauté d'agglomération Porte de l'Isère, adressé au notaire de SIP, attestant de l'absence de droit de préemption et de servitudes d'utilité publique ; Qu'ainsi la condition suspensive de l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme a bien été levée ; Qu'il se déduit de ce document que l'absence de droit de préemption mentionnée par l'autorité administrative compétente vaut purge du droit de préemption ; que, concernant la condition suspensive à lever par SIP de « l'acquisition par SIP des biens objet des présentes dans le cadre d'une levée d'option devant intervenir dans le cadre d'un crédit-bail immobilier qui lui a été consenti par EUROSIC et SAN PAOLO MUR, contenant promesse de vente », il est versé aux débats une lettre de NATIXIS venant aux droits d'EUROSIC ET SAN PAOLO MUR, datée du 12 juillet 2011, faisant part à SIP de « notre accord de principe sur la levée d'option » ; Que SIP verse aux débats une lettre de NATIXIS adressée à SIP le 29 juin 2012 ainsi rédigée : « nous vous confirmons que la levée d'option anticipée de l'option d'achat dont bénéficie la société SIP, crédit-preneur, devait intervenir ce jour pour le prix de 1 764 699,49 € » ; Que l'emploi du verbe devoir à l'imparfait (« devait » dans la lettre précitée montre, à l'évidence, que cette levée de l'option ne s'est pas réalisée à la date du 29 juin 2012 ; Qu'en outre, SIP verse aux débats un projet de levée d'option du crédit-bail à intervenir entre elle-même et CICOBAIL, démontrant ainsi l'absence de réalisation de l'acquisition par SIP des biens immobiliers litigieux préalablement à la réitération de l'acte authentique, prévue le 29 juin 2012, alors même que le compromis de vente prévoit, en page 2, sous le titre «Effet relatif », « Levée d'option suivant acte reçu par Me A... à réaliser préalablement à la vente » ; Que, de surcroit, par lettre du 13 septembre 2012, Me A..., notaire de SIP, a précisé à FRANCE TERRE que « l'acte de levée d'option n'a pu être régularisé car le coût de cette levée d'option devait être assuré au moyen des liquidités acquises de la société SIP lors de la passation de l'acte de vente qui aurait dû être régularisé le même jour » ; que, par son notaire, SIP reconnait ainsi l'absence de régularisation de l'acte de levée d'option préalablement à la vente à FRANCE TERRE du terrain litigieux ; Que l'explication fournie par le notaire de SIP est en contradiction avec le compromis de vente qui ne prévoyait aucunement que le produit de la cession du terrain litigieux à FRANCE TERRE, soit 2 580 000 €, soit réemployé ultérieurement par SIP afin de financer la levée d'option auprès du crédit bailleur pour un montant de 1 764 699,49 € ; Que le tribunal constatera ainsi que SIP n'a pas rempli la condition suspensive qui lui incombait de procéder à la réalisation de la levée d'option préalablement à la cession des terrains litigieux à FRANCE TERRE ; que par ailleurs, que le compromis de vente impose à FRANCE TERRE de fournir la preuve du dépôt d'un permis de construire avant le 31 octobre 2011, sur la base d'une surface hors oeuvre nette de 16 500 m2 de locaux à usage d'habitation ; Que le compromis de vente qui forme la loi des parties, ne mentionne nullement qu'il pourrait être substitué à cette obligation celle d'un dépôt de permis d'aménager, correspondant à une autorisation de lotir le terrain litigieux ; Qu'en outre le permis d'aménager obtenu le 21 mai 2012 par FRANCE TERRE ne porte que sur une SHON constructible de 5 800 m2, très éloignée de celle de 16 500 rn2 prévue par le compromis de vente, qui apporte ainsi une modification substantielle au projet de construction ; Que FRANCE TERRE n'apporte pas la preuve que SIP ait accepté de renoncer à la condition suspensive du dépôt d'un permis de construire pour la remplacer par celle d'un permis d'aménager ;