Cour d'appel de Paris
G9, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-20.179 du 26/01/2022,  partie 3



 Que de son côté, la Sci Santiago Investissements demandait à la cour d'appel de requalifier le « bail précaire de 12 mois » en une convention de mise à disposition et de prononcer la résiliation de ce contrat purement et simplement à la date du 22 août 2014, prétendant qu'il s'agissait d'une demande des deux parties ; qu'en jugeant qu'il y a lieu de constater que les parties s'entendent aujourd'hui pour réclamer la confirmation du jugement ayant prononcé la résiliation du bail litigieux au 22 août 2014, pour prononcer en conséquence, à la demande des parties, la résiliation du bail conclu le 1er août 2012 à la date du 22 août 2014, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Mme [L] [J] et l'Earl Le Pied à l'Etrier de leur demande de réduction des loyers dus à compter du 1er septembre 2013 et d'AVOIR condamné in solidum Mme [L] [J] et l'Earl Le Pied à l'Etrier à payer à la SCI Santiago Investissements la somme de 30.920,91 euros au titre du solde locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt ;
 
 AUX MOTIFS QUE la résiliation sera donc confirmée mais il importe d'apprécier la gravité des fautes respectives des parties pour allouer, le cas échéant des dommages-intérêts ; qu'il ressort des pièces produites que les relations entre les parties se sont dégradées à partir du moment où la SCI promettante a refusé de proroger le délai de la condition suspensive d'un mois jusqu'au 30 novembre 2012 comme lui demandait Mme [J], qu'elles se sont encore aggravées lorsque la locataire a souhaité en mars 2013 que le bail précaire initialement fixé pour une durée de douze mois soit requalifié et prolongé à huit années supplémentaires, et plus encore lorsque les loyers n'ont plus été réglés régulièrement, dès le mois de mai 2013, l'Earl ayant été déclaré en cessation des paiements le 1er juin 2014 puis en liquidation le 7 novembre ; qu'il importe de constater que Mme [J] ne justifie cependant d'aucune condition légale justifiant une résiliation à son initiative du bail rural qu'elle revendique, ce qui n'est pas le cas de la bailleresse qui a dû subir un défaut de paiement des loyers, cause légitimant une résiliation du bail rural, en application de l'article L. 411-31 ; que s'il n'est pas contestable que les règles du code civil relatives au louage et au droit commun des contrats ont vocation à s'appliquer, le contexte des relations contractuelles nées d'une promesse de vente ne peut être écarté ; qu'en l'espèce, un malentendu est rapidement apparu entre les parties lorsqu'il est devenu manifeste que le contrat initial de promesse de vente, ayant accessoirement justifié la signature d'un bail précaire, ne serait pas suivi d'une vente ; que dans ces circonstances, il est établi que les fautes des parties ont été réciproques. Pour autant, le manquement à l'obligation de jouissance paisible, qui est avéré en août 2013, n'est pas démontré dans les proportions alléguées et doit être apprécié au regard du défaut de paiement des loyers à compter du mois de mai 2013, qui reste une obligation essentielle d'un contrat de bail ; que la demande de réduction du loyer, non justifiée par les reproches allégués, sera par conséquent rejetée à l'exception du loyer du mois d'août 2013 qui sera réduit dans les proportions précisées infra ; qu'au vu de la solution adoptée au litige, Mme [J] sera déboutée de sa demande d'indemnisation en conséquence de la résiliation anticipée aux torts exclusifs de la Sci Santiago Investissements ; que sur les comptes entre les parties ; que la Sci Santiago Investissements réclame une somme de 56.671,98 euros au titre de l'arriéré locatif dû pour une occupation du 1er août 2012 au 22 août 2014 ;
 
 Que Mme [J] estime que l'arriéré locatif s'élève à 53.365,84 euros, soit 48.825,51 euros au titre des loyers et 4.540,33 euros au titre des charges et subsidiairement, si une réduction de 30 % est appliquée à 77.506, 63 euros dont 72.966,30 euros au titre des loyers et qu'ayant versé 104.919,76 euros, le tropperçu s'élève à 51.553,92 euros ; que comme le relève justement le premier juge, il ressort du contrat que le loyer mensuel a été fixé à 4.006,60 euros et que les charge n'étaient exigibles que sur justificatifs. Le loyer a par la suite été porté à 3.468,40 euros puis 3.480 euros, ce qui n'est pas contesté par l'intimée ; que les parties s'accordent pour dire que Mme [J] a réglé à sa bailleresse, durant le contrat, une somme de 104.919,76 euros ; qu'il ressort des pièces produites, notamment du compte locatif et des factures, que la bailleresse justifie partiellement des charges 2013 (897 x 7 + 657,8 x 5 soit 9.568 € non justifiés) et qu'elle ne justifie pas des charges réclamés en 2014 (660 + 504,71) x 8 soit 9.317,68 €. Les autres charges ont été réglées sans contestation par la locataire ; que les charges non justifiées, d'un montant de 18.885,68 euros sont donc à déduire du solde du compte de Mme [J] ;