Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.279 du 07/02/2019,  partie 3


qu'enfin, si l'expert a relevé pendant le bail expiré la faible rotation des enseignes nationales, considérant que la rotation de 25% était une évolution qu'il convenait de modérer eu égard au fait que l'avenue des Ternes a toujours constitué un axe au tissu commercial dynamique, il a relevé dans le secteur étudié (tronçon n° 3 de l'avenue des Ternes où se sont implantés les locaux) un renforcement de l'offre de prêt à porter, en particulier pour femmes, au cours du bail expiré relevant qu'il s'agit du secteur d'activité où l'augmentation du nombre d'enseignes nationales a été la plus significative, ce qui constitue une modification des facteurs locaux de commercialité ; qu'en revanche, le supermarché Monoprix et la Fnac ne sont pas situés sur le tronçon n° 3 de l'avenue des Ternes et le bailleur ne démontre pas que la rénovation de ces enseignes serait intervenue pendant le bail expiré, de sorte qu'il n'y a pas lieu de retenir l'impact éventuel de ces enseignes ; que si le preneur a évoqué la tendance baissière de son chiffre d'affaires, l'expert judiciaire n'a pas précisément repris les chiffres d'affaires dans son rapport, ni ne les a analysés, se contentant d'indiquer que cela traduisait une pression concurrentielle en raison de la présence d'une autre parfumerie Marionnaud et d'un magasin Sephora dans l'avenue des Ternes, de sorte que cet élément n'est pas un indicateur probant dans le cas d'espèce pour avoir un impact sur l'intérêt que peuvent présenter pour le commerce considéré les modifications susvisées ; que l'augmentation significative des logements aux alentours du commerce, la forte hausse du revenu fiscal de la population du 17ème arrondissement qui traduit une augmentation du pouvoir d'achat dans le secteur considéré, la hausse de la fréquentation de l'hôtel rénové qui se situe dans le même immeuble et le renforcement de l'offre de prêt à porter pour femmes dans le tronçon de l'avenue des Ternes où est implanté le local donné à bail constituent, pris ensemble, une modification notable des facteurs locaux de commercialité suffisamment significative pour le commerce exploité s'agissant d'une parfumerie/institut de beauté, car de nature à drainer un flux de chalands supplémentaires, aisés et pour partie féminin ; que par conséquent, il convient de déplafonner le loyer de sorte que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point ;
 
 ALORS QUE, D'UNE PART, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; qu'en l'espèce, la cour a constaté d'une part, que le nombre de logements aux alentours du commerce exercé par Marionnaud avait augmenté de manière significative, mais d'autre part, que « la population dans le secteur est en très légère augmentation (1,26%), ce qui n'est pas significatif » ; qu'en retenant, pour faire droit à la demande de déplafonnement formée par le bailleur, que l'augmentation du nombre de logements à proximité du commerce exploité par Marionnaud constituait une modification notable de l'un des facteurs locaux de commercialité et que cette évolution présentait un intérêt pour le commerce considéré, sans rechercher, comme elle y était invitée (Prod. 2, concl. p. 10), si l'incidence favorable de la hausse du nombre de logements sur l'activité de parfumerie n'était pas tempérée par la faible augmentation de la population, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-6 du code de commerce ;
 
 ALORS QUE, D'AUTRE PART, les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis, sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis et sur lesquels un moyen est spécifiquement articulé ; qu'en l'espèce, la cour a énoncé qu'il ressortait de la pièce 27 versée aux débats par le bailleur que depuis les travaux de rénovation de l'hôtel au rez-de-chaussée duquel est exploitée le commerce de parfumerie, le taux d'occupation des chambres de l'hôtel était passé de 70% en 2006 à 97% en 2013 avec un prix par chambre en forte augmentation (86 euros à 159 euros), de sorte que la clientèle drainée était nécessairement plus aisée ; qu'en se fondant exclusivement sur une pièce établie par le bailleur lui-même, sans examiner, comme elle y était invitée (Prod. 2, concl. p. 9), le rapport d'expertise judiciaire de M. Y..., dont il résulte qu'aucun élément de comptabilité ne venait confirmer l'existence d'une augmentation qualitative et quantitative de la clientèle de l'hôtel trois étoiles, qui n'avait pas changé de catégorie à la suite des travaux de rénovation, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile.