Cour d'appel de Paris,  décision 13-27.367 du 20/05/2015,  partie 3



ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce et conformément aux dispositions des articles L. 145-38 et L. 145-39 du même code, la révision du loyer est soumise au plafonnement et ne peut donc être fixée à la valeur locative qu'à titre d'exception dans 3 hypothèses : la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, l'augmentation de plus de 25 % du loyer par le jeu de la clause d'échelle mobile, la valeur locative elle-même située entre le loyer en cours et le loyer plafond ; que la SNCF qui n'apporte pas la preuve, ni d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ni d'une variation de plus de 25 % du loyer, exerce une action en révision triennale du loyer à la valeur locative qui se situe entre le loyer contractuel d'origine et le loyer plafond ; que dans ce cas, la valeur locative ne peut légalement descendre sous le loyer en cours qui est celui pratiqué par les parties à la date de la demande de révision triennale et qui résulte du jeu de la clause contractuelle d'échelle mobile ; que la correction des excès de l'indexation ne peut se faire que dans le cadre des dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce ; qu'il y a un article pour cela dont les conditions ne sont pas en l'espèce réunies ; qu'en d'autres termes, le loyer en cours n'est pas le loyer contractuel d'origine mais le prix indexé à la date de la révision triennale et la SNCF ne peut pas légalement solliciter la fixation du loyer révisé à une valeur locative qui est inférieure à ce loyer plancher dont l'objet est d'écarter les révisions triennales à la baisse ; qu'il convient dès lors de débouter la SNCF de son action en fixation du loyer révisé au 20 avril 2010 à la valeur locative de 3. 256. 335 ¿ inférieure au loyer plancher ; 

1/ ALORS QUE les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties formée trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le départ du bail renouvelé et le cas échéant, tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ; que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, selon lequel le montant du loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; qu'en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le loyer révisé peut être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le prix plancher et le plafond résultant de la variation de l'indice légal applicable ; que le prix plancher correspond au loyer issu de la dernière fixation amiable ou judiciaire ; qu'il en va de même en présence d'une clause d'échelle mobile stipulée au bail, le prix plancher ne pouvant s'entendre du loyer résultant de l'indexation annuelle, sous peine de se confondre alors avec le loyer plafond et interdire, en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, toute révision du loyer à la baisse à la demande du locataire, en contravention des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38 du code de commerce ; qu'en décidant au contraire qu'en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail du 7 février 2005 et régulièrement appliquée, le prix plancher était constitué par le loyer résultant de l'indexation annuelle, de sorte que cette valeur plancher et la valeur plafond résultant de la variation indiciaire se rejoignaient et que dès lors, il n'y avait pas lieu à révision du loyer, la cour d'appel a violé l'article L. 145-38 du code de commerce ; 

2/ ALORS QUE les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties formée trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le départ du bail renouvelé et le cas échéant, tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ;