cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 15-21.862 du 07/09/2017,  partie 4


qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé expressément que « la conclusion du nouveau bail du 13 mars 2008 » « constituait l'un des préalables de la vente » et qu'il résultait du courriel de Mme B... contresigné par M. Y... qu'une des conditions à la vente de l'hôtel au profit « d'une des sociétés appartenant à M. ou Mme Y... » était le «paiement d'un loyer de 30.000 € HT à compter du 1er avril avec prise de possession anticipée dès que le montant de 500.000 € sera crédité sur le compte qui sera indiqué la signature de l'acte définitif devant intervenir le 1er avril 2009 » ; qu'il en résultait une interdépendance manifeste entre le contrat de bail du 13 mars 2008 prévoyant un loyer exorbitant et la vente de l'immeuble qui avait échoué, peu important que ni le contrat de bail, ni le courrier originel de M. Y... ne la mentionne expressément ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses constatations, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1218 du Code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Mme A... et M. François Y... étaient en l'état d'un avant contrat portant sur l'acquisition de l'immeuble situé [...]                            , dit que M. Y... avait manqué à ses obligations en découlant et de l'avoir condamné en conséquence à payer à Mme A... la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE Mme Jacqueline A... se fonde sur la notion d'avant contrat pour demander l'indemnisation du préjudice découlant de l'absence de réalisation de cette vente ; que l'avant contrat se distingue de la promesse de contrat par laquelle les parties sont définitivement liées, il a pour finalité de définir le cadre juridique d'un accord et met à la charge de la partie qui s'engage l'obligation de poursuivre loyalement les négociations sur les éléments essentiels du contrat à conclure ; que par courriel du 11 mars 2008, M. François Y... écrivait : « Je fais suite à notre entretien téléphonique relatif à la vente de l'hôtel le Mandala et ce dans les conditions suivantes prix 11.200.000 euros. Cette offre est faite en considération des éléments suivants : - la présente offre est valable jusqu'au 14 mars 2008 à 18 heures. Si cette offre est acceptée nous serons à votre disposition pour régulariser un compromis de vente au profit de l'une de nos sociétés en vous précisant qu'il n'est pas nécessaire de prévoir une condition suspensive d'obtention de financement. Ce compromis de vente devra cependant prévoir le délai habituel jusqu'au 30 mars 2010 comme convenu pour mener les opérations habituelles d'audit juridique fiscal et technique » ; qu'en retour Mme Annette B... mandataire de Mme Jacqueline A... a confirmé son accord pour vendre l'hôtel à diverses conditions exactement relatées par le premier juge et notamment : - la signature de la cession des parts de l'EURL pour un montant symbolique de 1 euros, avec Mme Y... ou M. Y... porteur d'une procuration ; - le virement à faire le lundi 17 mars de la somme de 500.000 € sur un compte bancaire à l'étranger représentant le compte courant du fonds de commerce outre 5 mois de loyers HT ; - la signature avec Mme Jacqueline A... d'une promesse de vente pour un montant de 11.000.000 € dont 500.000 en liquide ; - paiement d'un loyer de 30.000 € HT à compter du 1er avril avec prise de possession anticipée dès que le montant de 500.000 € sera crédité sur le compte qui sera indiqué la signature de l'acte définitif devant intervenir le 1er avril 2009 ; que le mail de Mme Annette B... est contresigné par M. Y... ; que la confrontation de ces écrits montre un rapprochement des parties sur le prix de la vente envisagée et la signature de M. Y... apposée sans aucune réserve sur la contre-offre de Mme Jacqueline A... permet de déduire en l'absence de toute autre proposition d'explication de son auteur que les contre offres de Mme A... étaient acceptées ; qu'il n'en demeure pas moins que M. Y... envisageait une vente au profit "de l'une de nos sociétés" et ne se présentait pas comme acquéreur lui-même, et qu'il précisait que la signature de la vente devait être précédée des opérations habituelles d'audit juridique fiscal et technique, ce qui démontre que des investigations plus précises étaient envisagées avant de finaliser l'acquisition, et plus encore que certains aspects de l'opération restaient encore à définir ; qu'il résulte donc qu'un accord de principe était intervenu sur la vente son objet et son prix, le surplus des clauses du contrat restant encore à définir, de sorte que l'existence d'un avant contrat telle que revendiquée par Mme A... est ainsi démontrée ; que si l'avant contrat, qui n'est pas une promesse de contrat ne constitue pas un engagement ferme, il emporte toutefois l'engagement de poursuivre de bonne foi les négociations entreprises et son inexécution est sanctionné par l'allocation de dommages-intérêts de nature contractuelle ;