Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.478 du 20/12/2018,  partie 2


Cette convention contrevient aux dispositions de l'article L 442-4 du code de l'urbanisme qui stipule qu'aucune promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie avant la délivrance du permis d'aménager. Or l'arrêté accordant un permis d'aménager à la société Carbonnell a été signé le 8 décembre 2011. Si, en application de l'article 480-15 du même code, les ventes conclues en méconnaissance des dispositions de l'article 442-4 peuvent être annulées, elles ne peuvent plus l'être lorsque le permis de construire a été accordé. En conséquence, le permis ayant été accordé à la société Carbonnell, les dames X... ne sont pas fondées à demander la nullité de l'acte sous-seing privé de vente. Les conséquences fiscales on légales de cette vente dont les conditions ont été librement décidées par les parties, sont sans conséquence sur la validité de l'acte. Le jugement doit donc être infirmé. Les dames X... soutiennent ensuite que l'acte encourt la nullité puisqu'il contient des conditions purement potestatives concernant la réalisation de la vente à la seule discrétion de l'acheteur ainsi que le paiement du prix consistant en la livraison de trois parcelles viabilisées. Au paragraphe concernant le prix il est indiqué : « la vente si elle se réalise aura lieu moyennant le prix de 215 000 € net vendeur. Cette somme sera payable pair la livraison de trois parcelles viabilisées de 800 m2 chacune ». L'hypothèse de la réalisation de la vente, c'est-à-dire sa réitération par acte authentique, ne dépend pas exclusivement de la volonté de l'acquéreur mais d'autres éléments extérieurs à l'acte ou de la volonté des deux parties, preuve en est le refus des dames X... de signer l'acte authentique. Il ne s'agit donc pas d'une condition potestative. Par ailleurs le prix de vente est parfaitement déterminé mais les parties l'ont converti en une obligation de faire. Ainsi la détermination du prix ne dépend plus de la volonté des parties qui ont simplement prévu une modalité de son règlement. Cette modalité ne dépend pas exclusivement de la volonté de l'acheteur qui peut se heurter pour la viabilisation des terrains à des difficultés économiques ou techniques. Dans l'hypothèse de l'impossibilité de viabilisation des parcelles devant être livrées, le paiement du prix ne dépendrait pas de la seule volonté de l'acheteur comme l'affirment les dames X... puisque le prix parfaitement déterminé leur serait alors versé en argent. L'acte ne contient donc pas de condition potestative et n'encourt pas la nullité. Les intimés seront donc condamnés à signer l'acte authentique de vente aux conditions prévues à l'acte sous-seing privé du 11 février 2011 ».
 
 1°/ ALORS QU'aucune promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d'aménager ; qu'en l'espèce, pour nier la nullité de l'acte stipulé en méconnaissance des dispositions d'ordre public, la cour d'appel a considéré que « le permis ayant été accordé à la société Carbonnell, les dames X... ne sont pas fondées à demander la nullité de l'acte sous-seing privé de vente » (arrêt, p. 4 § 1), violant ainsi l'article L. 442-4 du code de l'urbanisme et l'article L. 480-15 du même code, par fausse application.
 
 2°/ ALORS QUE la condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est du pouvoir de l'une ou l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher et qu'est nulle toute obligation contractée sous une condition potestative ; que, dans leurs conclusions d'appel, les exposantes faisaient valoir que la promesse de vente était affectée d'une « condition purement potestative » (écritures d'appel, p. 7) tenant au bon vouloir de la société JF Carbonnell de procéder à la viabilisation des parcelles, dont il se déduisait que « la contrepartie de la vente, le paiement, dépend[ait] de la seule volonté de l'acheteur » (ibidem, p. 8) ; qu'en retenant néanmoins que cette clause n'était pas potestative, aux motifs inopérants que « l'hypothèse de la réalisation de la vente, c'est-à-dire sa réitération par acte authentique, ne dépend pas exclusivement de la volonté de l'acquéreur mais d'autres éléments extérieurs à l'acte ou de la volonté des deux parties, preuve en est le refus des dames X... de signer l'acte authentique » (arrêt, p. 4 § 5) et que « l'hypothèse de l'impossibilité de viabilisation des parcelles devant être livrées, le paiement du prix ne dépendrait pas de la seule volonté de l'acheteur comme l'affirment les dames X... puisque le prix parfaitement déterminé leur serait alors versé en argent » (arrêt, p. 4 § 6), la Cour d'appel a violé les articles 1170 et 1174 du code civil.