Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 15-23.162 du 08/02/2017,  partie 3


aucune obligation de communiquer les baux commerciaux concernant les éléments de comparaison ne s&apos;impose à l&apos;administration, laquelle invoque en outre le secret professionnel auquel elle est tenue par application de l&apos;article L. 103 du Livre des procédures fiscales ; que la Cour, adoptant pour le surplus les motifs du jugement entrepris quant à la pertinence des éléments de comparaison, s&apos;agissant de locaux à usage commercial dans des quartiers proches, tous loués avec des configurations comparables, confirmera ledit jugement en ce qu&apos;il a déclaré M. [K] mal fondé en sa contestation sur la valeur retenue par l&apos;administration pour ce bien ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU&apos; il s&apos;agit d&apos;un ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 1] composé d&apos;un lot n° 1 comprenant au rez-de-chaussée, un local commercial à usage de boutique, un garage à la suite sis [Adresse 3]; la totalité du premier sous-sol à l&apos;exclusion de la cave de la concierge et un lot n° 2 comprenant un local commercial au premier étage (entresol), au sous-sol les caves portant les numéros 5, 7, 15, 16 et 21, pour une surface globale de 551 m2 ; que cet ensemble et donné à bail à la SA HERAUD ; qu&apos;il était estimé en 2007 à 2.300.000,00 euros en pleine propriété (suivant attestation de propriété établie le 25 mai 2007 après décès) ; qu&apos;au titre de l&apos;impôt de solidarité sur la fortune 2010, [R] [K] fait figurer l&apos;ensemble de ce bien pour une valeur de 1.900.000,00 euros (soit, une valeur au m2 de 3.448,00 euros) rectifié à 2.400.000,00 euros par l&apos;Administration fiscale soit une insuffisance taxable de 500.000,00 euros ; que l&apos;Administration a fourni quatre termes de comparaison faisant ressortir des prix variant entre 2.528,00 euros et 6.349,00 euros le m2, soit une moyenne de 4.438,50 euros arrondi à 4.400,00 euros le m2 ; que par les quatre références retenues par la nature identique des biens immobiliers sélectionnés s&apos;agissant de locaux à usage commercial dans des quartiers proches et tous loués avec des configurations comparables (avec des lots en sous-sol, local commercial en rez-de-chaussée), l&apos;Administration a fait une appréciation exacte de la valeur vénale de l&apos;immeuble dont s&apos;agit pour 2010 à la somme de 4 400,00 euros/m2 x 551 m2 =2.424.400,00 euros soit, en retenant la somme arrondie à 2.400.000,00 euros ; que ce rehaussement de la valeur vénale par l&apos;Administration est corroborée par l&apos;estimation initiale en 2007 dudit immeuble ; que la rectification de la valeur de cet immeuble [Adresse 4] et le redressement à 500.000 euros par l&apos;Administration au titre de l&apos;insuffisance taxable est donc justifié ;
 
 ALORS QUE la valeur vénale réelle d&apos;un immeuble correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l&apos;offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de droit et de fait dans laquelle l&apos;immeuble se trouve à la date du fait générateur de l&apos;impôt ; que l&apos;Administration fiscale peut procéder à l&apos;évaluation de la valeur d&apos;un bien immobilier servant d&apos;assiette à cet impôt en procédant à une comparaison avec des biens intrinsèquement similaires ; qu&apos;en se bornant, pour décider que l&apos;Administration fiscale avait rectifié à juste titre l&apos;évaluation de l&apos;immeuble à usage commercial situé au [Adresse 4], à énoncer qu&apos;elle avait procédé à une comparaison de locaux commerciaux présentant une configuration comparable et situés dans des quartiers proches, et qu&apos;il ne lui était pas fait obligation de communiquer les baux commerciaux attachés à ces locaux, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les baux consentis sur les immeubles retenus à titre de biens intrinsèquement similaires affectaient de la même manière la valeur des immeubles, dès lors que le propriétaire est tenu d&apos;indemniser le preneur lorsqu&apos;il ne renouvelle pas le bail et que cette indemnisation varie en fonction du loyer consenti, la Cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 17 et L. 55 du Livre des procédures fiscales et 885D et 885S du Code général des impôts.