Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-25.882 du 05/01/2017,  partie 2


AVOIR, infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau, condamné les époux [G] à payer aux époux [B] la somme de 33.500 euros correspondant au montant du dépôt de garantie consigné par Me [S], notaire, à la Caisse des dépôts et consignations ;
 
 AUX MOTIFS QU&apos;au titre de la condition suspensive d&apos;obtention d&apos;un prêt figurant dans l&apos;acte sous seing privé du 3 août 2010, l&apos;acquéreur déclare vouloir souscrire pour financer une partie du prix d&apos;acquisition de l&apos;immeuble un prêt de 450.000 euros d&apos;une durée de deux ans et un prêt de 250.000 euros d&apos;une durée de douze ans, au taux maximum annuel de 5 % ;
 qu&apos;"il s&apos;oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l&apos;obtention du prêt et notamment à déposer le dossier complet dans un délai de 30 jours à compter de la signature définitive des présentes et à en justifier à toute réquisition du vendeur ou du notaire" ; qu&apos;il est précisé que : "la condition suspensive sera considérée comme réalisée dès réception de l&apos;offre de prêt correspondant aux caractéristiques décrites ci-dessus par l&apos;acquéreur. Si cette condition n&apos;était pas réalisée le 20 octobre 2010 chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d&apos;autre, et toute somme remise par l&apos;acquéreur lui serait immédiatement restituée, déduction faite des frais des présentes, sans qu&apos;il puisse prétendre à des intérêts. Il est expressément convenu que, pour pouvoir se prévaloir de la présente condition suspensive, l&apos;acquéreur s&apos;engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d&apos;octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé" ; que le délai contractuel de 30 jours imparti à l&apos;acquéreur pour effectuer toutes les démarches nécessaires à l&apos;obtention du financement et notamment déposer un dossier complet inclut d&apos;évidence celles relatives à la garantie d&apos;assurance dès lors que ces éléments sont indispensables à la banque pour se prononcer sur la demande de prêt ; qu&apos;il résulte du courrier électronique adressé aux époux [G] par M. [E], responsable espace patrimonial de la BNP Paribas, qu&apos;une rencontre a eu lieu le 7 juillet 2010 afin de préparer un futur projet d&apos;acquisition immobilière, que la banque sollicitée a reçu de M. [G] les premières pièces nécessaires au montage de son dossier fin août, a fait une proposition commerciale d&apos;un prêt de 250.000 euros à 3,20 % hors assurance sur ans, et d&apos;un prêt relais de 450.000 euros à 3,27% hors assurance sur 2 ans ; qu&apos;il a été demandé à M. [G] de passer des examens médicaux afin d&apos;obtenir un accord d&apos;assurance décès et le taux d&apos;assurance décès, que M. [G] a effectué ces examens en septembre et octobre, et a retourné le document de demande d&apos;adhésion de l&apos;assurance décès début novembre ; qu&apos;un refus de couvrir ce risque ayant été signifié par Cardif le 24 novembre 2010, la banque a refusé le prêt ; que ces données factuelles, dont l&apos;exactitude n&apos;est pas discutée, font apparaître que les acquéreurs n&apos;ont remis à l&apos;établissement bancaire fin août qu&apos;une partie des éléments indispensables à la constitution du dossier, que la demande d&apos;adhésion à l&apos;assurance décès n&apos;a été retournée à la banque qu&apos;en novembre 2010, soit bien après l&apos;expiration du délai stipulé dans l&apos;acte sous seing privé ; que les intimés ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d&apos;avoir effectué toutes les démarches nécessaires à l&apos;obtention du prêt exigées par l&apos;acte sous seing privé dans le délai contractuellement convenu, soit au plus tard le 3 septembre 2010, ni même avant l&apos;expiration du délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive ; que les époux [G] ne peuvent valablement soutenir que les délais de réunion des documents nécessaires étaient insoutenables, alors que le courrier précité démontre que dès le 7 juillet 2010 ils s&apos;étaient rapprochés de leur banquier qui avait dû leur fournir toutes les indications utiles à la constitution de leur dossier, d&apos;autant que M. [G], qui connaissait sa pathologie cardiaque, ne pouvait pas ignorer que les formalités d&apos;obtention d&apos;une garantie d&apos;assurance seraient plus lourdes que pour un emprunteur ne présentant pas de problème de santé particulier ; que les acquéreurs ne peuvent donc se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive d&apos;obtention d&apos;un prêt pour justifier la non réitération de la vente de leur fait et prétendre à la restitution du dépôt de garantie ; que l&apos;acte sous seing privé de vente prévoit que si la défaillance provient de l&apos;acquéreur : "le vendeur aura la possibilité d&apos;exiger la réalisation de la vente ou de mettre fin aux présentes tout en percevant le montant du dépôt de garantie, sans aucune formalité judiciaire" ; qu&apos;il s&apos;ensuit qu&apos;en cas de défaillance de l&apos;acquéreur, le dépôt de garantie reste acquis au vendeur ; que les époux [B] sollicitent le paiement des dommages et intérêts fixés conventionnellement à la somme de 33.500 euros, somme qui correspond au dépôt de garantie versé par les époux [G] entre les mains du notaire ; que les parties ont convenu d&apos;évaluer de façon forfaitaire dans le contrat à ce montant le préjudice réputé subi par les vendeurs du fait de la non réalisation de la vente, et en tout état de cause il n&apos;est versé aux débats aucun élément objectif de nature à établir le caractère excessif de cette évaluation ; qu&apos;