Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-10.805 du 20/05/2020,  partie 3


que les demandeurs, qui ne démontrent nullement en quoi leur intervention, durant le mandat, aurait été déterminante pour conduire à cette vente, ne sauraient en conséquence bénéficier du versement d'une quelconque commission par la société Rubis international, avec laquelle ils n'ont même jamais été en contact, qu'ils n'ont jamais représenté au vendeur, et qui a signé une promesse de venten, le 19 mai 2011, soit près de six mois après l'expiration du mandat ; que le simple fait que les demandeurs aient présenté la société Zeromax et que M. B... se soit présenté comme représentant la société Expoline, ne permet pas pour autant d'affirmer qu'ils ont présenté la société Rubis international, société tierce, autonome et indépendante, au vendeur, en l'absence de démonstration d'une quelconque collusion entre ces sociétés ; que si les sociétés avaient eu une intention de fraude, la société Rubis international n'aurait pas fait intervenir la société Freeling dans les négociations en vue de la vente et ne lui aurait donc pas versé une commission de 875 000 €, de même que la société Expoline et la société Zeromax n'auraient pas payé à fonds perdus 6 550 000 € d'indemnité d'immobilisation ; que selon les demandeurs, le fait que M. B..., représentant d'K..., ait agi sans mandat au moment des négociations et que, par voie de conséquence, M. U... n'ait rien à voir avec l'offre ait inopérant, dès lors qu'existait un mandat apparent entre la société Expoline et M. B... ; qu'ils font valoir que l'un des agents ayant déjà traité en 2007 avec la société Expoline et que M. B... agissait pour M. U..., de sorte qu'il n'est pas possible de reprocher à Mme I... de ne pas avoir vérifié les pouvoir de M. B... ; que cependant, si une personne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent, c'est à la condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs (Cass. Civ. 1ère, 29 avr. 1969, n° 67-13.971 ; Cass. Com., 12 juill. 1993, n° 91-15.667) ; qu'or, en l'espèce, un professionnel de l'immobilier ne saurait invoquer la théorie du mandat apparent pour se dédouaner de ses propres obligations de vérification, de surcroît lorsque, comme en l'espèce, l'opération litigieuse portait sur des sommes particulièrement importantes ; que plus précisément, aucune circonstance ne permettait de dispenser les demandeurs d'effectuer les vérifications visant à s'assurer que M. B... avait le pouvoir d'émettre au nom et pour le compte de la société Expoline une offre d'achat d'un montant de 31,5 millions d'euros ; que par ailleurs, il convient de relever que : - les demandeurs sont des professionnels avisés et expérimentés ; - qu'ils ne peuvent prétendre connaître parfaitement la société Expoline ; - que cette vérification pouvait être facilement effectuée puisque l'identité du représentant légal d'K... est mentionné en toute transparence sur des documents publics ; - que cette vérification s'avérait d'autant plus nécessaire du fait de nombreuses imprécisions sur les documents sur lesquels l'offre avait été émise ; que concernant la substitution frauduleuse de la société Zeromax à la société Expoline, les défendeurs n'en apportent pas la moindre preuve ; en définitive, les demandeurs ne rapportent aucune preuve matérielle pouvant expliquer l'intérêt qu'aurait eu les défendeurs de frauder pour tenter d'économiser les commissions des défendeurs ; qu'ils n'établissent pas davantage la fraude effective de la substitution invoquée entre les société Zeromax et Expoline et Zeromax et la société Rubis international ; qu'enfin, ils ne rapportent pas la preuve d'une collusion frauduleuse entre M. V... et la société Rubis international » (jugement entrepris, p. 10 à 12).
 
 1) Alors que toute personne, même professionnelle, peut se prévaloir d'un mandat apparent en se prévalant de circonstances, la dispensant de toute vérification, l'ayant légitimement conduit à croire que son interlocuteur agissait en vertu d'un mandat et dans la limite de ce mandat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que M. S..., la société [...] et la société [...] , agents immobiliers, n'étaient pas fondés à se prévaloir d'un mandat apparent de M. B... en tant que représentant de la société Expoline, candidat acquéreur, dès lors qu'en qualité de professionnels, il leur incombait de vérifier les pouvoirs de celui-ci ; qu'en refusant ainsi, au prétexte de leur qualité de professionnels, de s'expliquer sur l'ensemble des circonstances invoquées par les agents immobiliers de nature à rendre légitime leur croyance en l'étendue des pouvoirs de M. B... et leur absence de vérification, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil ;
 
 2) Alors que les juges du fond sont tenus de motiver leur décision et à ce titre de viser et d'analyser les éléments de preuve versés aux débats par les parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel affirme que les exposants n'établissaient pas que la société Zeromax se serait substituée à la société Expoline, ce lien avec la société Expoline et, par conséquent, avec la société Rubis international, étant selon elle rendu improbable par le paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 6 550 000 € par la société Zeromax à M. V... ;