Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-11.169 du 12/01/2022,  partie 4



 5) ALORS en tout état de cause QUE le principe de proportionnalité s'oppose à ce que le bailleur soit privé des effets de la clause d'indexation du loyer prévue au bail à raison de la stipulation selon laquelle l'indexation ne pourra pas intervenir à la baisse, dès lors qu'il suffirait de réputer non écrite cette seule stipulation, et le cas échéant de calculer les restitutions dues au preneur sur ce fondement, pour assurer le respect des finalités de l'interdiction de telles clauses ; qu'en condamnant cependant le bailleur à restituer au preneur la totalité des sommes qu'il avait perçues en application de la clause d'indexation depuis la conclusion du bail, sans s'assurer que cette sanction, issue d'une règle prétorienne qui n'existait pas à la date de la conclusion du bail, ne portait pas une atteinte disproportionnée, au regard des objectifs de cette règle, aux principes de liberté contractuelle et de sécurité juridique, la cour d'appel a violé l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles L.145-39 du code de commerce et L.112-1 du code monétaire et financier.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 La société Philippe Auguste fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer à la société Proxiserve la somme de 108 597 euros TTC au titre du coût de remplacement de l'installation de climatisation, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2017 et capitalisation ;
 
 ALORS QUE l'article 14.1 du contrat de bail stipulait que le preneur devait entretenir les locaux loués et effectuer tous travaux d'entretien et de réparation à l'exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, et entretenir et réparer tous les appareils, équipements, et installations, dont il donnait une liste expressément déclarée non exhaustive ; qu'en énonçant de façon inopérante, pour condamner cependant le bailleur à payer le coût du remplacement de l'installation de climatisation, que l'article 14-1 du bail devait être interprété de façon restrictive, et en se fondant sur le coût de l'installation de climatisation qui ne pouvait constituer un critère l'excluant de la catégorie des appareils, équipements et installations dont l'entretien incombait au preneur, la cour d'appel a méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause et violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil. Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Proxiserve (demanderesse au pourvoi incident)
 
 La société Proxiserve fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement, en ce qu'il avait condamné la société Philippe Auguste à lui payer la somme de 176 316,54 € TTC au titre des frais de gestion et d'AVOIR rejeté l'intégralité de sa demande formée de ce chef ;
 
 1°) ALORS QUE le bail stipulait que le preneur s'engageait à acquitter sa quote-part des charges de fonctionnement de l'immeuble comprenant notamment, si elles existaient, les dépenses afférentes à la gestion, y compris les honoraires de gestion, à savoir le coût des frais et honoraires de gérance des lieux loués ainsi que les honoraires liés à l'administration des charges ; que la société Proxiserve demandait le remboursement des sommes indument perçues à ce titre par la société Philippe Auguste, chaque année, de 2011 à 2016, d'un montant total de 184 908,54 € TTC, dès lors que la bailleresse ne justifiait pas des tâches de gestion ou de l'administration de charges qu'elle aurait effectuées, la société Proxiserve, seule locataire de l'entier immeuble, en ayant, seule, assuré sa gestion ; qu'en retenant, pour débouter la locataire de l'intégralité de sa demande, que la bailleresse justifiait avoir réalisé « certaines interventions (remplacement de stores, réalisation d'un audit sur les équipements techniques) » et l'avait autorisée à effectuer des travaux, sans constater qu'elle ces trois seules « interventions » auraient eu lieu chaque année, de 2011 à 2016, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que la société Philippe Auguste ne prétendait pas avoir supporté des frais et honoraires de gestion locative, et ne faisait état ni ne produisait, à ce titre, aucun avis d'échéance, aucune quittance, aucun suivi des règlements ; qu'en retenant, pour débouter la société Proxiserve de l'intégralité de sa demande, que la société Philippe Auguste justifiait avoir assumé « des frais et honoraires de gestion locative (établissement des avis d'échéances et quittance, suivi des règlements []) », la cour d'appel, qui a fondé sa décision sur des faits qui n'étaient pas dans le débat, a violé l'article 7 du code de procédure civile.