cour d'appel de Rennes
1ère Chambre,  décision 17-11.765 du 12/04/2018,  partie 2


Yoan X... la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
 
 AUX MOTIFS QUE « la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots appartenant à la même copropriété ; que si l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « le sol, les cours parcs et jardins, les voies d'accès sont réputées parties communes' il précise que c'est ‘ dans le silence ou la contradiction des titres » ; que l'article 2.1 du chapitre deux du règlement de copropriété de l'immeuble sis à Saint Herblain énonce que sont parties privatives les jardins privatifs ; que l'article 3 du même chapitre dudit règlement de copropriété définit les parties communes comme « d'une façon générale, toutes les choses ou parties qui ne sont pas affectées à l'usage particulier et exclusif de l'un des copropriétaires de l'immeuble et qui sont communes suivant la loi et les usages » ; que si le sol d'une copropriété est en général commun, certaines parties du sol sont privatives en raison de l'usage exclusif reconnu à leur propriétaire ; que tel est le cas d'un jardin privatif défini comme tel par le règlement de copropriété et le titre d'acquisition de son propriétaire ; que, aussi, ce dernier, dès lors qu'il est propriétaire exclusif du sol, l'est aussi du dessous par application des dispositions de l'article 552 du code civil ; qu'en effet, un jardin étant un terrain où poussent des plantes, le sol et son sous-sol sont nécessairement compris dans le terme jardin qui constitue en totalité une partie privative bien que situé de la même manière que l'ensemble de l'immeuble sur le terrain constituant le sol commun ; qu'il s'ensuit que l'état descriptif de division repris dans l'acte authentique du 29 juillet 2005, qui décrit le lot n° 10 de la manière suivante : « jardin privatif au Nord et à l'Est du n° 2 accès par les circulations communes extérieures et les 232/10.000 de la propriété du sol et des parties communes générales » doit être interprété comme attribuant un usage exclusif du jardin à M. X... sur l'intégralité du sol et du sous-sol, sauf à priver à M. L'H. d'une partie de l'usage de son bien ; qu'aussi, alors qu'il a été constaté par l'expert qu'une canalisation d'évacuation des eaux usées du commerce, constituant le lot n° 7 privatif de la copropriété construit derrière le jardin privatif de M. X..., traverse en diagonale le sous-sol, il en résulte que lors de l'acquisition par M. X... de ce jardin, il aurait dû être fait mention de l'existence d'une servitude de tréfonds dont était grevée la partie privative par lui acquise ; qu'en conséquence, la transaction passée entre les parties à la présente instance le 17 juillet 2011 n'est pas affectée d'une erreur sur l'objet de la contestation et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCP Y..., ès qualité de liquidateur de la S.A.R.L. Elphimmo, de leurs demandes ainsi qu'en ses dispositions sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ; que, sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, il sera alloué à M. X..., contraint d'exposer à nouveau des frais pour faire valoir ses moyens de défense en raison de l'appel formé par la SCP Y..., la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que la SCP Y... sera en outre condamnée aux dépens d'appel ».
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la société Elphimmo soutient que l'article 3 du règlement de copropriété répute partie commune la totalité du sol de sorte que le sous-sol du jardin privatif de M. X... est une partie commune insusceptible grevée par une servitude ; que l'article 2 du protocole serait ainsi sans objet et doit être annulé ; que l'article 2 du règlement de copropriété stipule que sont privatives les parties de l'immeuble qui sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que les parties qui dont l'objet d'une propriété exclusive et particulière comprennent notamment pour chaque lot
 « les jardins privatifs » ; que l'article 3 du règlement de copropriété stipule que forment la propriété indivise de tous les copropriétaires notamment « la totalité du sol et les clôtures privatives ou mitoyennes en limite de propriété »
 « d'une façon générale, toutes les choses ou parties qui ne sont pas affectées à l'usage particulier et exclusif de l'un des copropriétaires
 » ; que le lot n° 10 propriété de M. X... est constitué d'un jardin privatif et des 232/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ; que le jardin est en conséquence la seule partie privative du lot de copropriété, constitué nécessairement d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, en application de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;