Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.324 du 13/10/2016,  partie 3


une expertise sur pièces est parfaitement réalisable, les travaux de M. [G], qui apparaissent sérieux et techniquement argumentés, seront jugés probants ; qu&apos;en effet, cet expert, inscrit sur la liste des experts de la cour d&apos;appel de Versailles, a travaillé à partir du procès-verbal d&apos;infraction établi par la DDE, des notes techniques préalables des BET électricité courants forts et faibles, climatisation, désenfumage, protection incendie, plomberie, des contrats et décomptes de la maîtrise d&apos;oeuvre et des autres prestataires, du dossier de la demande de permis de construire, de l&apos;arrêté de permis de construire du 30 mars 2005, du dossier marché (notamment le CCTP et les plans), des devis initiaux, avenants et décomptes définitifs des entreprises, de la demande relative à la redevance pour la création de bureaux, de celle relative à la taxe de raccordement à l&apos;égout) et du jugement entrepris, avec la mission de chiffrer le coût des travaux et dépenses strictement liés à la régularisation des surfaces irrégulièrement transformées en bureaux et de préciser s&apos;il était possible de procéder auxdits travaux en présence des locataires ; qu&apos;il a indiqué que la régularisation des surfaces en cause afin de les rendre conformes à l&apos;usage de bureaux imposait le respect des réglementations relatives aux bureaux en général, mais aussi de celles qui concernent les bureaux « recevant du public » dans la mesure où le CNIT constitue un ERP (établissement recevant du public), lesquelles portent sur les domaines suivants : le schéma général d&apos;organisation et l&apos;éclairage, l&apos;accessibilité aux personnes à mobilité réduite, les dispositions de sécurité incendie et les sanitaires pour le personnel ; qu&apos;il a observé que l&apos;analyse de l&apos;arrêté de permis de construire et de son annexe principale mettait en évidence que les prestations étaient exclusivement liées à ces différents domaines, que l&apos;analyse détaillée de chaque lot technique et de chaque prestation permettait de constater que les seules prestations non directement liées à ces domaines étaient cependant nécessairement connexes, s&apos;agissant de la suppression de cloisons et d&apos;équipements nuisibles à la transformation des locaux en bureaux, à la suppression de tuyaux, câblages et divers devenus obsolètes du fait des travaux de régularisation et du nettoyage global des espaces, supposant un minimum de propreté (fauxplafond général « bas de gamme », peinture de sol dans les sanitaires, moquettes « bas de gamme » dans les couloirs ...) ; que les travaux liés à la régularisation des locaux ne portaient que sur les surfaces des 2ème et 4ème étages, et que les travaux de rénovation n&apos;ont été réalisés que postérieurement, dans le cadre d&apos;un autre permis de construire obtenu le 8 septembre 2006 ; que les travaux de régularisation de l&apos;affectation des surfaces, qui ont fait l&apos;objet d&apos;un certificat de conformité le 2 mai 2006, ne se confondent donc pas avec ceux entrepris quelques mois plus tard (arrêt, pp. 9-10) ; que, sur la perte des revenus locatifs, la société Unibail a également mandaté un expert en immobilier, M. [Q], afin d&apos;évaluer ses pertes locatives. L&apos;expert a déposé son rapport le 28 janvier 2008 ; que là encore, la société Anjou Patrimoine dénie toute valeur probante à cette expertise en raison de son manque d&apos;impartialité, l&apos;expert ayant été mandaté par son adversaire ; que la société Unibail sollicite, à compter du départ de chacun des 26 locataires, le montant des loyers et des charges qu&apos;elle aurait dû percevoir et ce jusqu&apos;au 30 septembre 2006, date à laquelle elle pouvait compter avoir trouvé de nouveaux locataires, les travaux ayant fait l&apos;objet d&apos;un certificat de conformité le 2 mai 2006, soit une somme de 38.996.081 euros ; qu&apos;elle précise que sa demande porte sur la totalité des locaux loués du RDC au R+4 inclus (alors que le permis de régularisation ne portait que sur les surfaces R + 2 et R +
 4), car la décision de ne pas régulariser en bureaux les RDC et R + 1 est indépendante du fait que leur exploitation en local de bureau incriminée devait cesser ; qu&apos;ainsi que l&apos;indique la société Anjou Patrimoine, il apparaît que sur les 24 baux en cours, dix neuf ont été résiliés à l&apos;initiative des locataires, deux l&apos;ont été à l&apos;initiative du bailleur en raison d&apos;arriérés de loyers ou dans la perspective de rénovation du CNIT et trois l&apos;ont été aux termes d&apos;un accord conclu entre les parties ou à la demande du bailleur pour des raisons non précisées ; qu&apos;or, il résulte des propres dires de la société Unibail et des pièces produites qu&apos;elle a introduit une très importante opération de rénovation du CNIT 1 (dans lequel sont implantées les surfaces litigieuses), laquelle a fait l&apos;objet d&apos;un permis de construire accordé le 8 septembre 2006, de sorte qu&apos;il apparaît qu&apos;il était en tout état de cause nécessaire de laisser les locaux se vider de leurs locataires pour que ces travaux puissent être effectués, indépendamment de l&apos;affectation irrégulière de partie de la surface du CNIT en bureaux ; qu&apos;il apparaît d&apos;ailleurs que, sur ce point, la société Unibail est taisante sur l&apos;impact de ces travaux de rénovation et ne produit aucun nouveau contrat de bail des surfaces régularisées postérieur au 30 septembre 2006, date à laquelle elle dit avoir été en capacité de trouver de nouveaux locataires après les travaux de régularisation ; qu&apos;