Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.518 du 12/03/2020,  partie 3


-changement du ballon d'eau chaude d'origine, à la charge du bailleur ; réparation de la fenêtre, avec la vitre cassée, à la charge du preneur ;
 
 Sur la demande des bailleurs de résiliation du bail commercial les liant à la société Semop du fait de ses manquements à ses obligations d'entretien et d'information ;
 
 Le 26 avril 1949, Madame O... veuve P... donnait à bail commercial à Monsieur X... le local sis [...] comprenant magasin, cour et caves et petits bâtiments en appentis.
 
 Par avenant du 21 avril 1980, la SCI Corona renouvelait ce bail commercial au bénéfice de Madame veuve X....
 
 Par avenant du 21 novembre 1989, la SCI Corona renouvelait ce bail commercial au bénéfice de la Semop.
 
 Par avenant de régularisation du bail commercial signé le 1er janvier 1949, du 1° mars 2007, l'indivision H..., représentée par Monsieur B..., venant aux droits de la SCI Corona suite au décès de Madame H..., renouvelait le bail commercial, au profit de la société Semop, à effet du 1° janvier 2007, jusqu'au 31 décembre 2015.
 
 Il ressort du courriel du 20 mai 2016 de E... W..., responsable de copropriétés, du département syndic de copropriété d'Agefim consultants, syndic de l'immeuble litigieux, adressé à « [...] » que les problèmes de toitures se sont faits jour au courant 2007, à la suite de l'acquisition des lots 37, 38 et 43 par une société Norden Equity, qui, lors de ses travaux d'installation a dû procéder sur une partie du toit à des bâchages provisoires. Voir à ce sujet
 l'extrait du PV de l'assemblée du 5 juin 2007 et notre demande d'intervention du 6 décembre 2007. Il en ressort donc que le problème de la toiture était connu depuis cette date (mais pas précédemment)
 le sujet a été abordé lors de l'assemblée du 24 août 2008 qui fait état d'un devis de la société [...] en réfection de la totalité de la toiture pour un montant de l'ordre de 32.452n21 euros. Par la suite le sujet n'a pas été immédiatement abordé parce que dans l'intervalle la société Norden Equity -qui avait fait de son propre chef certains travaux de couverture pour se prémunir de toute infiltration- avait fait défaut de paiement de ses charges, la copropriété ayant dès lors suivi une procédure de saisie immobilière. La question a toutefois été évoquée lors de l'assemblée du 27 juin 2011 du fait que vous aviez signalé à notre Cabinet des problèmes d'infiltration. En vue de l'assemblée du 20 juin 2013, vous aviez confirmé plusieurs appels téléphoniques concernant la chute sur votre toiture donnant sur la cour intérieure d'objets divers et en prétendant qu'il appartenait à la Copropriété d'en effectuer le nettoyage. Le sujet étant récurrent, nous avions inclus votre lettre du 25 mai dans les questions à examiner en assemblée ; le cabinet Citya, mandataire du propriétaire, s'est insurgé du fait que l'ordre du jour pouvait contenir une demande d'un locataire
 ».
 
 L'extrait d'assemblée générale du 5 juin 2007 stipule, point 19, demande de la société Norden Equity : « le projet trouve naissance dans le fait que la toiture du bâtiment arrière est à refaire entièrement (plusieurs fuites dues à une vétusté générale). La SCI Norden Equity a dû mettre en place une bâche de protection sur cette toiture. Cette vétusté concerne peut-être aussi le reste de la toiture du bâtiment arrière dit « bloc deux » dans le règlement de copropriété. Le demandeur est seul propriétaire du bâtiment sur cour avec la société Coronna ; le coût des travaux selon la demande ne peut donc concerner que les propriétaires du bâtiment en question même si la demande doit être validée en assemblée. En l'espèce, le demandeur accepte -et c'est tout à fait normal- de supporter seul le coût des travaux en cas d'autorisation de surélévation
 il est regrettable que sur cette question importante on ignore la position de la société Corona
 ».
 
 La demande d'intervention du 6 décembre 2007 était ainsi rédigée par Agefim Consultants, syndic de copropriété [...] : « 1° l'appenti au-dessus de la parfumerie O... : au moins une tuile cassée + devis pour reprise zinguerie ; 2° toiture partiellement bâchée (lots Norden Equity) : vérifier et changer tuiles cassées ; 3) audit de l'ensemble de la toiture du bâtiment arrière et devis éventuel pour remaniement ou réfection (en totalité ou partiellement) en distinguant la partie Norden Equity et le reste (indivision H...).
 
 L'extrait d'assemblée générale du 28 avril 2008 stipule, point 15, débats sur l'état de la toiture du bâtiment arrière (lots 37 à 44) : « des réparations urgentes ont été réalisées comme cela a été relevé ci-dessus. Il n'empêche que cette toiture est vétuste et les réparations effectuées ne mettent pas ledit bâtiment à l'abri de sinistres ou de désordres. Pour information, la réfection totale de cette toiture n'incombe qu'aux lots n° 37 à 44 -représenterait une dépense de l'ordre de 32.452,21 euros
 Il appartient aux copropriétaires concernés de prendre éventuellement position et, en tout cas, de prendre pleine conscience du problème ».