Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.602 du 22/10/2020,  partie 8



 3°)ALORS DE TROISIEME PART QU'il résulte de l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que pour déterminer si, au sens de l'article 17 c) de la même loi, le loyer du logement concerné est manifestement sous-évalué, il convient de prendre comme références des loyers représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés « dans le voisinage » de celui du logement concerné ;Qu'en l'espèce, il résulte des propres énonciations de l'arrêt attaqué que pour contester la pertinence des références retenues par le bailleur, d'une part, et par l'expert judiciaire, d'autre part, l'exposant a soutenu que celles-ci ne se situaient pas dans le voisinage de l'immeuble où se trouve l'immeuble concerné (arrêt, page 7) ; Qu'en relevant, pour statuer comme elle l'a fait, que l'expert avait pu à bon droit retenir, et prendre pour éléments de référence de son étude, les loyers pratiqués dans le « quartier administratif » où se situe l'appartement litigieux, la cour d'appel qui s'est retranchée derrière une notion qui n'est pas légalement reconnue, a privé sa décision de toute base légale au regard des textes susvisés ;
 
 4°) ALORS DE QUATRIÈME PART QU'il résulte de l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que pour déterminer si, au sens de l'article 17 c) de la même loi, le loyer du logement concerné est manifestement sous-évalué, il convient de prendre comme références des loyers représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés « dans le voisinage » de celui du logement concerné ; Qu'en l'espèce, il résulte des propres énonciations de l'arrêt attaqué que pour contester la pertinence des références retenues par le bailleur, d'une part, et par l'expert judiciaire, d'autre part, l'exposant a soutenu que celles-ci ne se situaient pas dans le voisinage de l'immeuble où se trouve l'immeuble concerné (arrêt, page 7) ; Qu'en relevant, pour statuer comme elle l'a fait, que l'expert avait pu à bon droit examiner les loyers pratiqués dans le « quartier administratif » où se situe l'appartement litigieux, sans rechercher si ces références se situaient dans le voisinage de cet appartement, la cour d'appel, qui s'est déterminée par une motivation inopérante, a privé sa décision de toute base légale au regard des textes susvisés ;
 
 5°) ALORS DE CINQUIÈME PART QUE pour statuer sur une demande de réévaluation du loyer sur le fondement des articles 17 c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989, le juge doit vérifier que les références produites au débat, et susceptibles de démontrer l'existence d'une sous-évaluation manifeste du loyer, concernent pour au moins deux tiers d'entre elles des locations pour lesquelles il n'y avait pas eu de changement de locataires depuis trois ans ; Qu'en l'espèce, pour rejeter l'argumentation du preneur, qui faisait valoir que la règle des deux tiers susvisée n'avait pas été respectée par l'expert judiciaire, dès lors que sur les 12 références qu'il retient, plus de quatre concernent des locations de moins de trois ans d'ancienneté, la cour d'appel a retenu que les obligations résultant de l'article 19 al. 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989 s'imposent au bailleur et non au juge ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'en se fondant exclusivement, pour trancher le litige, sur les références fournies par l'expert, elle devait vérifier si les références litigieuses retenues par l'homme de l'art se rapportaient pour deux tiers au moins à des locations pour lesquelles il n'y avait pas eu de changement de locataires depuis trois ans, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ;
 
 6°) ALORS DE SIXIÈME PART QUE pour fixer la valeur locative de l'appartement litigieux à la somme de 19 € le m², après avoir estimé que les références des logements comparables aboutissaient à une moyenne de 17,41 € le m², la cour d'appel s'est bornée à relever que cette valeur se déduit des références retenues par l'expert judiciaire pour des logements comparables et des données propres tant à l'appartement qu'à l'immeuble et à l'emplacement de celui-ci, telles que décrites par l'expert judiciaire ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions d'appel du preneur, faisant valoir que, comme l'expert M... et l'expert judiciaire T... l'ont énoncé, l'appartement était affecté de plusieurs défauts et éléments de nature à réduire sa valeur locative, notamment la distribution des pièces qui n'est pas fonctionnelle, l'exposition au nord de plusieurs pièces, le manque d'isolation des fenêtres, l'absence de ventilation de la salle de bains, l'affaissement du parquet du fond du couloir, l'absence, dans le fenêtre de l'entrée, de trous d'évacuation des eaux de ruissellement, la non-conformité de l'installation électrique, le caractère énergivore du logement du fait de son défaut d'isolation, enfin le fait que M. P... a repris l'appartement en très mauvais état en 2000 (conclusions d'appel de l'exposant, pages 14 à 16), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;