Cour d'appel de Douai
22, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-19.115 du 04/07/2019,  partie 2


A l'égard des procédures en cours, il convient de spécifier : - que M. et Mme U... Y... ont demandé le renouvellement du bail commercial en cours le 20 février 2004 ; - que par ministère d'huissier en date du 23 avril 2004, le propriétaire a subordonné le renouvellement dudit bail d'une part, à une augmentation du loyer, d'autre part, à la réalisation de travaux dans le mois l'acte de même que la constitution d'un dépôt de garantie - qu'une requête a été introduite par le propriétaire des locaux pour dresser un état des lieux aux fins de constater ou non si la remise en état de lieux a été effectivement réalisée ; - qu'une ordonnance en date du 27 mai 2004 a donné droit à cette requête ; - qu'un état des lieux a été réalisé le 12 juillet 2004 aux fins de vérifier si la réalisation des travaux conditionnant le renouvellement du bail a été effectivement réalisée ; - qu'une assignation en référé, en date du 27 août 2004, a été délivrée par le propriétaire des locaux à M. et Mme U... Y... afin, en raison du non-respect de la réalisation des travaux dans le délai signifié par le propriétaire, de procéder à l'application de la clause résolutoire et ce faisant, de procéder à l'expulsion du locataire ; en conséquence, l''acquéreur' a donc été dûment averti par le rédacteur des présentes, qu'en l'absence de renouvellement du bail commercial en cause et en raison du litige l'opposant au propriétaire, il ne dispose pas du droit au bail consécutif d'un des éléments composant le fonds de commerce, objet de la présente vente ; de plus, l''acquéreur' reconnaît également que, conformément au bail expiré, il n'a pas sollicité l'agrément au préalable du propriétaire des locaux, ne respectant pas une clause dudit bail ; dans ces conditions, l'acquéreur exonère le rédacteur des présentes de toute responsabilité quant aux conséquences qui résulteraient du non renouvellement du bail en cause et de son absence d'agrément par le bailleur » ; tant dans le premier acte que dans ce second, l'avocat rédacteur a pris soin également d'exposer les difficultés nées du litige opposant le propriétaire des locaux aux cédants ; sont ainsi dans ce second acte clairement décrites l'absence de renouvellement du bail au moment de l'opération et l'existence d'une procédure en cours visant à ordonner l'expulsion des locataires des lieux ; les stipulations de l'acte de cession portent, de manière claire et apparente un avertissement des parties, et notamment de l'acquéreur sur le non renouvellement du bail commercial en cause ; d'ailleurs, dans le cadre de cet avertissement, l'avocat rédacteur a même présenté une situation plus critique à l'acquéreur que celle existant à l'époque, concluant expressément que l'acquéreur « ne dispose pas du droit au bail consécutif d'un des éléments composant le fonds de commerce, objet de la présente vente » ; or, lors de la levée des conditions suspensives, le bail existait encore puisque la non obtention du renouvellement du bail ne signifie pas automatiquement l'inexistence de tout bail et la procédure de résiliation ou d'expulsion n'était pas aboutie ; par cette clause, l'avocat rédacteur d'acte justifie avoir expressément informé les associés, Mme U... Y... et M. L..., représentant de la société, et la SELARL Pharmacie L... de l'aléa existant sur un des éléments essentiels de la cession de fonds de commerce ; il a par ailleurs également pris la peine de rappeler l'importance d'obtenir l'agrément du bailleur, conformément aux dispositions du bail expiré ; alors même que dans le premier acte les parties avaient dispensé l'avocat de toutes diligences sur ce point et fait leur affaire personnelle de l'obtention de cet agrément, l'avocat acte que l'acquéreur reconnaît ne pas avoir sollicité l'agrément et rappelle l'infraction commise aux dispositions conventionnelles, les parties « ne respectant pas une clause du bail » ; s'il appartient au rédacteur d'acte de prendre toutes dispositions utiles pour assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente eu égard aux buts poursuivis par les parties, il ne peut lui être reproché, après avoir clairement informé les parties des difficultés de l'opération, des risques encourus et des conséquences possibles, que ces dernières aient en connaissance de cause maintenu leur volonté de conclure l'acte, malgré cet avertissement ; tel est le cas en l'espèce, la société Pharmacie L... ne pouvant soutenir ne pas avoir souscrit l'acte de cession en connaissance de cause, notamment du profond aléa pesant sur la possibilité de se maintenir dans le local et d'obtenir avec certitude un bail, au vu des mentions contenues dans la clause précitée ; la cession de fonds de commerce comportant un bail litigieux n'étant ni illicite ni frauduleuse, l'avocat rédacteur ne pouvait refuser de participer à la rédaction de l'acte ; il n'était pas non plus tenu de conseiller aux associés et représentant de la SELARL de renoncer à cette opération ; ainsi, aucun manquement au devoir de conseil ou de mise en garde n'est établi sur ce point ; or, ce n'est qu'après avoir procédé à cette double information, que l'avocat a ensuite envisagé une exonération « de toute responsabilité par l'acquéreur quant aux conséquences qui résulteraient du non renouvellement du bail en cause et de son absence d'agrément par le bailleur » ;