Cour d'appel d'Orléans
C1, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 19-12.350 du 19/03/2020,  partie 2


que, si elle reconnaît qu'une réforme de la tarification est intervenue en 2005, dite réforme T2A (tarification à l'acte), la Clinique Velpeau prétend que cette nouvelle tarification n'est applicable qu'aux seules activités de court séjour pour les cliniques dites MCO (médecine, chirurgie, obstétrique) mais non aux établissements de soins de suite et réadaptation (SSR) et en déduit que la méthode traditionnellement utilisée qui tenait compte d'une combinaison entre une appréciation 'hôtelière', une appréciation « au lit » et une appréciation selon la superficie doit également continuer à être appliquée ; Mais attendu que l'appelante n'apporte pas la preuve qui lui incombe de ce que la réforme de tarification dite T2A, dont le texte indique expressément qu'elle concerne les cliniques SSR, n'est pas applicable ni appliquée à celles-ci ; Qu'elle ne produit en effet aucun élément sur la tarification aujourd'hui appliquée pour son établissement et qu'il ne peut dès lors qu'être retenu que la conséquence de cette réforme, sans doute appliquée différemment pour les cliniques MCO et SSR mais ne tenant plus compte exclusivement d'un prix au lit, est qu'il n'existe plus d'usage avéré en matière de fixation de la valeur locative des cliniques ; Qu'en ce qui concerne la méthode assise sur l'activité (méthode hôtelière) qui tient compte de l'activité, de la notoriété des praticiens et de nombreux éléments extrinsèques et la méthode « au lit » qui ont été utilisées par le passé, elle est également devenue inadaptée en raison de la réforme T2A ; qu'ainsi que l'a relevé l'expert, il existe désormais une déconnexion de fait entre l'immeuble et l'activité qui y est exercée, laquelle est soumise à un régime administratif et réglementaire lourd, contraignant, complexe ; Que l'expert judiciaire conclut que, si s'agissant de locaux considérés comme monovalents, la recherche de leur valeur locative doit se faire conformément aux usages de la profession, il n'y a pas d'usage codifié dans l'ensemble de la profession dont l'établissement exploité par le preneur fait partie, c'est-à-dire le secteur hospitalier privé ; Que la locataire ne saurait sérieusement prétendre que constitue un usage au sens de l'article R.145-10 du code de commerce le prix moyen des loyers versés par deux groupes cotés en Bourse, ORPEA et KORIAN, lesquels au surplus exercent une partie de leur activité en dehors d'établissements SSR ; Que la charge immobilière moyenne dans ces deux groupes vaut tout au plus d'usages observés par eux mais n'est en aucun cas transposable à tous les établissements SSR ; Qu'en conséquence et en l'absence d'usages particuliers permettant de déterminer la valeur locative des cliniques SSR, le tribunal s'est à raison fondé sur les critères d'appréciation définis aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants du code de commerce lesquels seront ci-dessous détaillés ; 1/ Attendu en ce qui concerne les caractéristiques du local considéré , que l'expert a retenu une surface pondérée des locaux de 4.324 m² sur la base -en l'absence d'un mesurage par géomètre - des surfaces qu'il avait retenues lors de la première expertise; Que la locataire faisant valoir qu'une partie des locaux n'était plus exploitable du fait de son changement d'activité, l'expert a indiqué qu'il n'était pas possible de retenir qu'au fur et à mesure de l'exploitation décidée par le preneur, des surfaces qui étaient auparavant utilisées ne l'étaient plus ; Qu'il a conclu que « ce n'est pas la faute de l'immeuble lui-même si l'on ne peut pas en sortir » ; qu'il ne peut cependant être tiré de cette conclusion quelque peu abrupte l'indication que l'expert a omis de tenir compte du changement d'activité de l'appelante; Qu'il convient en effet de rappeler que cette dernière a contractuellement l'obligation de supporter les travaux de mise en conformité nécessaires à son activité ; Qu'elle se contente de produire une liste des chambres ne pouvant être utilisées par des personnes en fauteuil roulant ainsi qu'un rapport d'expertise et une note établis par le Cabinet H... ; Que, cependant, aucun de ces documents ne permet de vérifier qu'ainsi qu'elle le prétend, les pièces qu'elle n'utilise pas ne pourraient être normalement utilisées après réalisation de travaux de mise en conformité ; Qu'elle ne communique en effet aucun rapport d'architecte ni aucun compte-rendu de la commission de sécurité ni aucun document technique permettant de vérifier ses dires d'une superficie non utilisable du bâtiment ayant varié depuis son changement d'activité ; Que l'expert a au contraire précisé qu'il n'avait constaté aucune modification de destination des lieux ou des surfaces utilisables, le fait que l'ancienne chapelle soit actuellement vide n'empêchant pas son usage soit en bureaux comme tel était le cas auparavant, soit en cafétéria, soit en boutique ; que l'appelante ne saurait combattre la pondération appliquée par l'expert en se rapportant à l'expertise réalisée pour un autre établissement SSR implanté à Orléans, la clinique de la Cigogne ; Qu'en effet, M. I..., qui a procédé aux deux évaluations de superficie pondérée, précise que les critères d'appréciation de la surface pondérée de ces deux établissements ne pouvaient être identiques, la clinique de la Cigogne ayant été construite en 1990 spécifiquement pour abriter une clinique SSR et ayant un caractère fonctionnel et professionnel marqués avec une conception d'origine homogène et adaptée ;