Cour d'appel de Rennes
07, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.302 du 09/07/2020,  partie 3


qu'elle signale que l'expert judiciaire ne justifie pas dans son expertise de la pondération qu'il effectue, ce qui est reconnu par le juge des loyers commerciaux, qui par ailleurs lui fait un reproche infondé en retenant l'absence d'éléments donnés par le preneur alors que les expertises de Monsieur V... et Monsieur H... ont été versées aux débats ; qu'elle souligne que le bail ne peut pas être assimilé à un bail "tous commerces" ; qu'en réponse, la SCI 337 fait valoir qu'il s'agit d'un bâtiment de 40 ans sur un terrain de 5500 m2 ; qu'elle ajoute qu'elle a toujours respecté ses obligations et que l'état de vétusté des bâtiments ne lui est pas imputable ; qu'elle conclut à l'absence de réduction pour vétusté, en tout cas pas à hauteur de 30 % comme proposée par l'expert judiciaire mais au maximum à 15 % comme l'a retenue le premier juge ; qu'elle indique que le bail stipule qu'il est tout commerce ; que les bâtiment ont été construits à une époque, qui n'a pas été déterminée avec précision au cours de l'expertise judiciaire, pour abriter un garage automobile ; qu'il ressort de l'expertise et du procès-verbal d'état des lieux de sortie que les bâtiments, vieux d'au moins 40 ans, étaient vétustes ; qu'il est incontestable que l'activité dans les lieux ne pouvait être modifiée sans réaliser des travaux extrêmement importants dans le bâtiment ; que d'ailleurs, la Cour relève que le bailleur a depuis détruit les bâtiments pour réaliser une nouvelle opération d'immobilier commercial ; que dans ces conditions, il n'y a pas lieu de retenir une majoration pour l'avantage "tous commerces" et il convient de fixer à 15 % la réduction pour vétusté ; qu'en ce qui concerne les lieux loués, la Cour note que l'expert judiciaire a dans l'annexe 5 de son rapport précisé les coefficients de pondération ; que la Société HONORE QUIMPER fait valoir à raison que le hall numéro 1 dit de livraison, n'est qu'un local de stockage qui n'a pas à être affecté du coefficient de pondération 1,5 mais seulement du coefficient 1 ; qu'en conséquence, la surface pondérée retenue sera de 774 m2 et non de 1 868 m2 comme proposée par l'expert judiciaire ; qu'en vertu de l'article R. 145-6 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; que la Société HONORE QUIMPER souligne que le commerce automobile se fait dans un autre quartier de Quimper et qu'il est démontré que son chiffre d'affaires n'a pas varié ; qu'elle souligne qu'elle a quitté les lieux pour se réinstaller dans la zone du commerce automobile ; que la Société 337 répond que l'environnement commercial est très favorable et que le chiffre d'affaires du preneur a augmenté de 15 % ; qu'il est démontré par les pièces produites que dans la région de Quimper, un véritable pôle automobile s'est établi sur la zone commerciale du Guélen ; que la Société HONORE QUIMPER, effectuant dans les lieux loués le commerce de véhicules d'occasion, n'était donc pas implantée dans un lieu présentant un attrait particulier pour des personnes recherchant un véhicule de ce type ; qu'en outre, comme l'a rappelé l'expert judiciaire, dans la formation du chiffre d'affaires et sa progression, la proportion de l'évolution des facteurs locaux de commercialité et celle du dynamisme du locataire en place ne sont pas quantifiables l'une par rapport à l'autre ; qu'aucune incidence particulière n'est à retenir au titre des facteurs de commercialité ; qu'aux termes de l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 du même code, à savoir les caractéristiques propres au local, la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité ; qu'à défaut d'équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; qu'enfin, ces dispositions réglementaires rappellent que les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque lot, son adresse et sa description succincte, ces références proposées devant être corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ; que la Société HONORE QUIMPER reproche à l'expert d'avoir pris comme éléments de comparaison l'[...], qui est un commerce de vente de mobilier ; qu'elle ajoute que de plus ce commerce a fait faillite ;