Cour d'appel de Rennes
02, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 14-19.915 du 22/03/2016,  partie 7


Si depuis le dernier trimestre 2013, on assiste à une légère reprise, elle demeure fragile" ; que dans ce contexte, il est douteux que M. [H] dont le crédit sera durablement compromis par les procédures collectives dont font l'objet les sociétés qu'il a constituées et dont le patrimoine personnel est lourdement obéré, obtienne à moyen terme le financement bancaire nécessaire à l'opération de construction projetée, à supposer même qu'elle puisse malgré ses handicaps, la moindre solvabilité de la clientèle potentielle et la pléthore de biens sur le marché, faire l'objet d'une pré-commercialisation au prix escompté dans des délais compatibles avec les exigences d'un plan ; qu'en tout état de cause quelle que soit la pérennité et la solvabilité de cette personne morale distincte, il serait déraisonnable d'admettre un plan de redressement de la société TEAM 41 fondé sur l'obtention plus qu'improbable dès 2016 de dividendes en provenant pour un montant de escompte des dividendes de la SARL La Marne GC ; que les pièces produites révèlent que seulement quatre modules (et non cinq comme indiqué initialement) ont été vendus entre les mois de janvier et août 2013, aucune cession n'étant conclue depuis lors ; qu'aussi les indications de M. [Z] selon lesquelles il ne resterait plus à commercialiser que le second étage pour une superficie de 1 025 m2 doivent être rectifiées puisque selon le deuxième expert il reste au premier étage une surface de 200 m2 outre le second étage ; que le premier expert foncier retient, pour la surface non encore vendue, un prix au m2 de 1 210 euros TTC, soit 1011,70 euros HT, tandis que M. [H] l'estimait initialement au prix de 1 210 euros HT et dorénavant de 1 300 euros HT et que M. [G] propose une valeur de 1 200 euros HT tout en soulignant le nombre important de locaux à usage professionnel ou commercial disponibles sur l'agglomération vannetaise (50 000 à 80 000 m2) et un contexte économique difficile pesant sur la capacité contributive des utilisateurs ; que selon les conclusions déposées par l'appelante le 25 février 2014 et sa pièce 56, le passif de la société s'élevait au 1er novembre 2013 à 1 363 930 euros ; qu'il en résulterait si l'évaluation de M. [G] est retenue une opération dégageant une marge de 106 000 euros qui risque cependant d'être obérée par les intérêts débiteurs qui continuent à couru: sur le compte courant de cette société ; que ces éléments rendent invraisemblable le versement des dividendes escomptés par la société TEAM 41 de cette société, soit 217 142 euros répartis sur cinq ans ; 8° la société TEAM 41 fonde enfin ses espoirs de redressement sur les dividendes et honoraires que pourrait lui verser la société Er Huimen qui a réalisé un lotissement en voie d'achèvement, seul le lot n° 5 d'une superficie de 1 694 m2 restant à vendre ; que M. [Z] l'a évalué à 280 000 euros TTC duquel il a déduit les travaux à réaliser conformément au cahier des charges du lotissement, soit 12 900 euros TTC, ramenant la valeur vénale du bien à 223 400 euros HT ; que M. [G] l'évalue lui à 338 800 euros HT, soit 200 euros le m2, sans tenir compte de la valeur pourtant non contestée des travaux à réaliser tandis que M. [H] avance une valeur de 350 000 euros ; que quelle que soit la valeur finalement obtenue de la cession de cet actif, il ne peut être fait abstraction du fait non discuté que les travaux de viabilisation de ce lotissement ne sont pas achevés, leur coût en étant estimé à 160 292 euros TTC soit 134 000 euros HT ; que par ailleurs, selon la pièce 57 de l'appelant, la société doit rembourser un prêt de 300 000 euros qui selon les indications fournies par l'administrateur est garanti par une hypothèque sur le terrain qui absorbera le prix de vente du lot ; que la vente du lot n° 5, même au prix retenu par M. [G], ne permettra donc pas à la société TEAM 41 de percevoir des dividendes à l'achèvement de la première tranche de ce lotissement dont l'équilibre financier apparaît au contraire sérieusement compromis, eu égard aux travaux restant à financer ; qu'elle ne peut donc espérer de ressources que d'un possible déclassement, en 2015, à l'occasion de la révision du PLU, de la parcelle CW [Cadastre 1] d'une superficie de 14.153 m2, actuellement non constructible, sur laquelle elle escompte à terme une marge de 1 300 000 euros HT répartie à concurrence de 300 000 euros en 2016, 300 000 euros en 2017 et 700 000 euros en 2018 ; qu'à supposer l'opération réalisable à terme, le délai d'exécution en apparaît irréaliste et plus encore celui à partir duquel la société Er Huimen aurait la possibilité de verser des dividendes ou honoraires à sa holding.