décision 16-17.343 du 01/06/2017,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. Frédéric X...,
 
 2°/ Mme Meriem Y..., épouse X..., 
 
 tous deux domiciliés [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 7 mars 2016 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, société anonyme à directoire, dont le siège est [...],
 
 2°/ à la société Crédit immobilier de France développement, société anonyme, dont le siège est [...],
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 3 mai 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le moyen unique :
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 7 mars 2016), que, par acte du 27 décembre 2007, la société civile immobilière Résidence du Grand Hôtel (la SCI), aujourd'hui en liquidation judiciaire, a vendu, en l'état futur d'achèvement, à M. et Mme X..., deux lots dans une résidence de tourisme ; que M. et Mme X... ont financé cette acquisition en souscrivant un emprunt auprès de la société Crédit immobilier de France Ouest ; que, le 27 mars 2007, la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi Pyrénées (la Caisse d'épargne) a accordé à la SCI une garantie d'achèvement sous forme d'un cautionnement ; que l'immeuble n'a pas été achevé ; que, le 12 juin 2009, certains acquéreurs, dont M. et Mme X..., ont mis le garant en demeure d'achever l'immeuble ; qu'un administrateur provisoire de la SCI a été désigné à la demande de la Caisse d'épargne ; que le permis de construire a été atteint de péremption ; que le garant ayant refusé de financer l'achèvement de l'immeuble, M. et Mme X... l'ont assigné en responsabilité et ont mis en cause la société Crédit immobilier de France Ouest ;
 
 Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'annuler le jugement et de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen :
 
 1°/ que la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation est un cautionnement ; qu'aux termes de l'article 2288 du code civil, la caution s'oblige envers le créancier à satisfaire à l'obligation du débiteur cautionné s'il n'y satisfait pas lui-même ; que le garant d'achèvement, caution, est donc tenu envers l'acquéreur en l'état futur d'achèvement, créancier, à satisfaire à l'obligation du promoteur, débiteur cautionné, en cas de défaillance de celui-ci ; que le garant d'achèvement caution est ainsi tenu à une obligation de faire, celle de garantir l'acquéreur de l'immeuble en cas de défaillance financière du vendeur, notamment lorsque cette défaillance a conduit à la péremption du permis de construire ; qu'au cas présent, la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, s'étant portée caution de la SCI Résidence du Grand Hôtel, était donc tenue d'achever l'immeuble ou d'indemniser les acquéreurs en l'état futur d'achèvement en cas d'impossibilité d'achever ; que la cour d'appel a considéré que la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées serait tenue d'une simple obligation de financer l'achèvement dont elle serait libérée par la péremption du permis de construire consécutive à une défaillance financière du vendeur ; qu'ainsi, la cour d'appel a considéré que la caution serait, non pas tenue à garantie en cas de défaillance du débiteur principal, mais libérée en cas de défaillance du débiteur principal ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation et 2288 du code civil ;
 
 2°/ qu'en vertu de l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation, le garant d'achèvement caution est tenu de garantir l'acquéreur en cas de défaillance du vendeur, notamment en cas de péremption du permis de construire causée par la défaillance du vendeur ; que l'organisme bancaire qui donne sa garantie financière dans le cadre d'une opération immobilière ne peut limiter la portée des dispositions légales et d'ordre public applicables à cette garantie ; qu'il s'ensuit que toute clause déchargeant la caution en cas de défaillance du vendeur, notamment pour cause de péremption du permis de construire, est réputée non écrite ;