Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.717 du 09/05/2019,  partie 3



 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence du Val Cenis et la société Cogestour de leurs demandes tendant à voir dire et juger que les lots 137 à 140 et 226 sont des parties communes et dire que l'arrêt vaudra titre de propriété et, subsidiairement, de voir condamner la société PM3C à restituer les lots 138 à 140 au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Alpages du Val Cenis et la société Jupidal à restituer les lots 137 et 226 au même syndicat ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE le raisonnement des appelants vise encore la clause des actes de vente selon laquelle les caractéristiques techniques des fractions vendues du bâtiment qui les comprend et des équipements extérieurs résultent de la notice descriptive établie par le vendeur qui indique encore les éléments d'équipement propres aux fractions vendues ; qu'il est vrai que les notices descriptives annexées aux actes de vente mentionnent comme parties communes extérieures à l'immeuble :
 - 6.1 Voirie et parking
 - 6.2 Circulation des piétons
 - 6.3 Espaces verts
 - 6.4 Terrasse
 - 6.5 Mur de clôture
 - 6.6 Piscine (bassin extérieur, locaux annexes (douches, WC, locaux techniques)
 - 6.7 Fitness, hammam, sauna (suivant plan de décoration de l'architecte)
 - 6.8 Salle de réunion (suivant plan de décoration de l'architecte)
 - 6.9 Restaurant, hall, boutique (suivant plan de décoration de l'architecte ;
 que les appelants revendiquent la propriété de cinq lots et subsidiairement, forment des demandes de dommages et intérêts en indemnisation du manquement à l'obligation de délivrance, à savoir :
 - le lot nº137 correspondant au magasin de ski, (le règlement de copropriété le désigne comme « un local d'activité »),
 - le lot nº138 correspondant à la salle de restaurant et le bar, (le règlement de copropriété le désigne comme « un local d'activité en duplex entre le rez-de-chaussée et le sous-sol du bâtiment E »),
 - le lot nº139 correspondant à l'espace de balnéothérapie, (le règlement de copropriété le désigne comme « un local d'activité »),
 - le lot nº140 correspondant à la salle de séminaire, (le règlement de copropriété le désigne comme « un local d'activité »),
 - le lot nº226 correspondant à la réserve du magasin de ski. (Le règlement de copropriété le désigne comme « un local à usage de réserve ») ; que les appelants sont fondés à faire valoir que la notice descriptive, qui a valeur contractuelle, est susceptible de faire naître à leur profit une obligation de délivrance à la charge de la SCI les Arcellins et qu'elle doit prévaloir sur le règlement de copropriété ; que toutefois, ils ne sont pas en mesure d'établir de façon suffisante une correspondance entre les énonciations figurant au § 6 de la notice descriptive et les lots dont ils revendiquent la propriété ; qu'il convient de considérer que les énonciations figurant dans ce paragraphe sont affectées d'une telle imprécision qu'elles ne sont pas susceptibles de faire naître des droits au profit des acquéreurs, notamment en raison de la mention selon laquelle les locaux seront construits « suivant plan de décoration de l'architecte », de sorte qu'il est impossible de les identifier ; qu'au surplus, selon l'article R 231-4 du code de la construction et de l'habitation, la notice descriptive indique les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ; qu'elle n'a donc pour seul rôle que de déterminer les caractéristiques principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux, sans pour autant définir davantage les droits de l'acquéreur ; que pour le surplus, les premiers juges ont relevé avec pertinence que les cinq lots litigieux tels qu'ils sont décrits dans le règlement de copropriété n'ont pas la nature de parties communes selon les termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'il n'apparaît pas qu'ils soient affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, et qu'au contraire, le règlement de copropriété leur attribue des tantièmes des parties communes générales et les désignent sous l'intitulé « lot », ce qui doit conduire à les faire considérer comme des parties privatives ; qu'enfin, aucune disposition légale n'interdit que les locaux à usage collectif des résidences de tourisme soient des parties privatives de la copropriété ; que les actes de vente des acquéreurs ne peuvent donc créer aucun droit de propriété sur les parties de l'immeuble dont le syndicat revendique la propriété comme parties communes ; qu'il convient dès lors de confirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté l'action en revendication fondée sur la notice descriptive ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en l'espèce, le règlement de copropriété incluant l'état descriptif de division a énuméré les lots privatifs dont ceux revendiqués le plan de situation correspondant, les quotes-parts de charges correspondants et n'a établi aucun autre élément d'équipement commun que ceux usuels et ceux afférents à la piscine et aux tennis avec leurs accessoires en définissant et imputant les charges générées par ces parties ; (...) ;