Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.784 du 12/12/2019,  partie 2



 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf. 
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Les Arcades.
 
 Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement, sauf en ce qu'il avait « reçu la société NC invest en ses demandes » et, statuant à nouveau et y ajoutant, d'AVOIR dit que la convention conclue le 29 juin 2007 par M. L... et la société Les Arcades était une convention d'occupation précaire, et que la société Les Arcades était occupant sans droit ni titre des locaux, objets de la convention, à compter du 1er décembre 2009, et d'AVOIR débouté la société Les Arcades de ses demandes contraires et de sa demande en paiement de la somme de 167 000 € « à titre de dommages et intérêts » ;
 
 AUX MOTIFS QUE la 29 juin 2007, les époux L..., bailleurs, et la SARL Les Arcades ont conclu la convention suivante : « La SARL les Arcades se trouve aux droits de la SA Charcuterie L... par suite de la transmission universelle du patrimoine de la SA charcuterie L... à la SARL les Arcades en date du 13 septembre 2000. Par convention en date du 24 octobre 2005 ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives couvrant la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2013. La SARL Les Arcades a notifié, ce qui a été accepté par le bailleur qui s'interdit d'invoquer à cet égard une quelconque nullité, sa volonté de voir mettre un terme au dit bail à effet du 31 décembre 2007. IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT : Par les présentes le bailleur autorise le preneur à se maintenir dans les lieux à compter du 1er janvier 2008, aux conditions de paiement de loyer et de charges figurant dans le bail en date du 24 octobre 2005, pour la durée qui lui sera nécessaire afin d'un commun accord de favoriser les intérêts des parties en présence et notamment pour le preneur, la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail. Cette autorisation est librement consentie et sans limitation de durée avec un maximum de 23 mois à compter du 1er janvier 2008. Toutefois le preneur devra aviser le bailleur de son éventuel départ avec un préavis de trois mois qui sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. A l'occasion d'une cession de fonds de commerce ou de droit au bail, un nouveau bail sera établi directement avec le successeur de la SARL Les Arcades, quel que soit le mode de transmission du bail. Les présentes sont expressément dérogatoires aux articles L. 145 et suivants du code de commerce, de la volonté commune des parties. Pour le surplus les relations contractuelles et notamment les charges et conditions du bail précédemment signé, restent toutes de vigueur » ; que les appelantes soutiennent que cette convention est une convention d'occupation précaire, ce que conteste la SARL Les Arcades qui prétend qu'il s'agit d'un bail dérogatoire à l'issue duquel elle s'est maintenue dans les locaux sans opposition de la bailleresse de sorte qu'elle bénéficiait à nouveau d'un bail soumis au statut des baux commerciaux ; que la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties ; que si la précarité doit procéder de l'intention des parties cette intention ne suffit pas et la preuve de l'existence, au moment de la signature de la convention, de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d'occupation précaire doit être rapportée ; qu'en l'espèce la SARL Les Arcades a entendu mettre un terme au bail commercial dont elle bénéficiait le 31 décembre 2007 au terme de la première période triennale ; qu'elle confirme dans ses conclusions qu'elle souhaitait vendre son fonds de commerce dans la perspective du départ à la retraite de son gérant, lequel a effectivement fait valoir ses droits à la retraite au début de l'année 2010 ; que les parties ont entendu limiter à 23 mois à compter du 1er janvier 2008 la durée du droit d'occupation concédé par le bailleur à la SARL Les Arcades afin de lui permettre de céder son fonds de commerce, celle-ci disposant de la faculté de mettre fin à la convention à tout moment moyennant un bref préavis de trois mois ; que ces éléments conjugués démontrent que la précarité du droit de la SARL Les Arcades à occuper les lieux procède bien de l'intention des parties ;