Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.727 du 06/02/2020,  partie 2


que le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires Quartier Latin III en date du 20 juillet 1990 reprend in extenso les dispositions ainsi reproduites et y ajoutant que « ce cahier des charges déterminant les devoirs, droits et obligations de la SEMAF, des constructeurs, des utilisateurs, et tous les propriétaires des lots de copropriété » ; que dès lors, il est indiscutable que ce cahier des charges se trouve contractualisé de sorte que la décision susdite du conseil d'état est sans incidence et qu'il doit recevoir application en l'espèce ; qu'à cet égard, son titre III contient un article 45 rédigé comme suit : « Les parties constituant les arcades ainsi que celle constituant des circulations piétonnes ouverts au public sont grevés d'une double servitude de passage à usage des piétons :
 - l'une au profit de la voirie communale qui constitue le fonds dominant ;
 - l'autre au profit des fonds inclus dans le périmètre soumis au présent cahier des charges. Cette servitude a un caractère de servitude réciproque.
 Le tout précisément analysé sous le titre « passages » ; que ce dernier correspond à l'article 21 dénommé « passages publics » du chapitre II relatif aux terrains privés, titre II et stipule :
 « En conformité du plan de masse générale, des voies de circulation publique seront prévues à travers certains terrains privés.
 Le terrain d'emprise de ses voies sera laissé gratuitement à la disposition de la Société par l'Acquéreur du terrain traversé. Celle-ci aménagera, gérera et entretiendra lesdits passages, destiné à être incorporé dans le domaine public communal, jusqu'à leur remise à la commune.
 Toutefois il y a lieu de distinguer plusieurs types de « passages » publics :
 I Ceux qui sont soumis à des servitudes d'intérêt public
 A. [...] L'emprise des voies, places, trottoirs, jardins au droits de l'immeuble dont s'agit établi en continuité des voies, places, trottoirs, jardins constituera une servitude perpétuelle d'intérêt et d'utilisation publics.
 L'entretien de cette assise sera public. [...]
 B. Il en sera de même des passages sous arcades, destinées à faire l'objet de droits privatifs, des passages nécessaires d'un lieu public à un autre lieu public.
 L'emprise du sol au rez-de-chaussée, sous ses arcades passage constituera une servitude perpétuelle d'intérêt et d'utilisation publics.
 L'entretien de cette assiette sera public. [...]
 II Ceux qui seront ouverts au public mais dont la gestion restera privée Certains immeubles pourront comporter en principe, au rez-de-chaussée, des galeries ou couloirs ouverts au public, pouvant permettre l'accès d'un lieu public à un autre lieu public.
 La réglementation de ces passages (fermeture éventuelle de nuit et/ou jours fériés, éclairage, décor, entretien, etc.) sera assurée dans le cadre de la ou des copropriétés de l'immeuble, ou des immeubles dans son dont s'agit, éventuellement entre les seuls propriétaires de locaux bordant ce passage ; que l'entretien de ces passages sera assuré par la ou les copropriétés concernées qui supportent également tous les frais relatifs » ; qu'en l'occurrence le projet de travaux de l'appelant emporte fermeture de la [...] qui lui appartient comme étant sur sa parcelle [...] ; qu'il est constant que cette place ne fait pas partie des espaces ayant été remis à la commune et qui doivent être distingués des autres passages publics ainsi que le prévoit expressément l'article 21 de sorte que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III prétend qu'elle n'est pas concernée par ce texte ; qu'au contraire les dispositions combinées de celui-ci et de l'article 45 instaurent sur cette place une circulation publique piétonnière, qui est perpétuelle d'intérêt et d'utilisation publics , et réciproque entre les syndicats de copropriétaires ; qu'en effet, il est rappelé par l'intimé qui n'est pas démenti sur ce point, que Port-Fréjus a été conçu à l'effet que chacun, qu'il soit copropriétaire, occupant de l'ensemble immobilier ou extérieur puisse accéder au port ; que le fait que cette place soit entretenue par le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III et non par la commune ne permet pas à celui-ci de s'opposer au passage piétonnier prévu contractuellement et sur lequel elle ne peut revenir unilatéralement ; qu'au surplus, le syndicat des copropriétaires Quartier Latin III ne peut se prévaloir de l'avis de non opposition à la déclaration préalable de travaux par arrêté municipal des 19 avril et 15 mai 2013, dans la mesure où les autorisations administratives sont toujours faites sous réserve des droits des tiers, en l'occurrence celui du syndicat des copropriétaires Quartier Latin IV ; que l'appelant ne peut non plus utilement invoquer l'article 33 c) du cahier des charges qui permet l'implantation de clôtures à l'intérieur des ilots, mais seulement dans le cas ' « où il existe un espace privatif entre le pied des bâtiments et les espaces publics, à l'exception des espaces libres privatifs restant en limite des espaces cédés par la commune » ;