Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.753 du 06/06/2019,  partie 4


que l'expert judiciaire a retenu un coefficient de remplissage de 50 % en tenant compte de ce que tous les clients de l'hôtel n'utilisent pas le parking pour diverses raisons (voyages organisés, place de stationnement libre dans les environs ou absence d'utilisation de véhicules par les clients) ; que la bailleresse ne produit aucune pièce qui démontrerait une occupation complète et constante du parking par la clientèle de l'hôtel considéré ; qu'au contraire, il convient de relever qu'il résulte de l'expertise privée réalisée le 29 décembre 2014 par Monsieur N... Q... L... à la demande de la bailleresse même (pièce n°17) que l'utilisation des parkings en sous-sol apparaît entravée par des modifications des accès par le maître d'ouvrage limitant l'usage desdits parking à des véhicules de petite taille ; que quant aux pièces invoquées par la locataire, l'expertise judiciaire de Monsieur M... réalisée le 15 mai 2007 dans le cadre d'une instance judiciaire liée à des malfaçons met en lumière les difficultés de manoeuvres pour accéder au Parking de l'établissement ; que l'attestation datée du 1er décembre 2014 du cabinet d'expertise GFE, comptable de la locataire, versée aux débats par cette dernière, qui mentionne un chiffre d'affaires au titre du parking, d'un montant de 8.271 € pour la période du 1 er décembre 2012 au 30 novembre 2013 et 11.459 € pour la période postérieure du 1 er décembre 2011 au 30 novembre 2012, tend à confirmer l'occupation limitée par la clientèle de l'hôtel du Grand Cap dudit parking ; qu'en conséquence, faute d'éléments des deux parties permettant de remettre en cause l'évaluation de l'expert judiciaire, la valeur locative du parking afférent à l'hôtel à hauteur de 4.904 € sera entérinée ;
 que sur la valeur locative du restaurant, la SARL France location fait grief à l'expert judiciaire d'avoir retenu une somme de 30.631 € au titre de la valeur locative afférente au restaurant, au motif qu'elle n'exploite plus aucune activité de restauration ; qu'à l'occasion de la visite des lieux, l'expert judiciaire a constaté que les locaux destinés à la restauration servaient en pratique exclusivement au service des petits déjeuners, l'activité de restauration ayant été abandonnée. Ce point n'est pas contesté par les parties ; que néanmoins, l'activité de restauration est expressément prévue dans le bail commercial liant les parties. Si le changement de l'activité autorisée peut constituer une modification notable permettant le déplafonnement du loyer commercial et donc sa fixation à sa valeur locative, conformément à l'article L 145-34 du code de commerce, encore faut-il que ce changement ait été accepté ou toléré par le bailleur ; qu'en l'espèce, il n'est pas établi par la procédure que la SARL LA GRANDE MAISON, bailleresse, ait explicitement ou tacitement accepté l'abandon par sa locataire de l'activité de restauration ; qu'en conséquence, il convient d'inclure l'activité afférente à la restauration dans la valeur locative de l'établissement, l'abandon de ladite activité relevant des choix personnels de gestion de la locataire, l'éventuelle conclusion d'un nouveau bail à l'issue du présent litige pouvant au surplus être l'occasion d'actualiser ses clauses et conditions, conformément à l'article L 145-57 du code de commerce ;
 
 que sur les éléments de comparaison retenue pour la valeur locative de restaurant, la bailleresse reproche à l'expert judiciaire un choix ubuesque des éléments de comparaison retenue pour fixer la valeur locative du restaurant de l'hôtel du Grand Cap ; que faute par la bailleresse de produire aux débats des éléments concrets chiffrés permettant de remettre en cause utilement l'analyse de l'expert judiciaire, l'évaluation de la valeur locative du restaurant à hauteur de 30.631 € sera retenue ;
 que sur la piscine, la bailleresse fait grief à l'expert judiciaire de ne pas avoir pris en considération la piscine laissée à disposition de la clientèle de l'hôtel considéré ; que dans son expertise, page 25, Madame R... a relevé que la piscine, intégrée à la publicité de l'hôtel, n'est toutefois pas accessible directement à partir de l'établissement, puisqu'il faut en sortir et y accéder par l'immeuble voisin, l'amenant à conclure que cet ouvrage n'avait aucune incidence sur la valeur locative de l'établissement ; que force est de constater que les expertises produites par les parties (expertise privée de Monsieur N... Q... L... du 29 décembre 2014 pour la bailleresse et expertise judiciaire de Monsieur M... du 15 mai 2007 pour la locataire) confirment l'impossibilité d'accès direct à la piscine, le premier expert susnommé parlant même d'une « pérégrination en empruntant la voie publique » ; qu'en conséquence, c'est à juste titre que Madame R... a exclu ladite piscine dans son évaluation de la valeur locative des lieux loués ;
 que sur les facteurs locaux de .commercialité, la SARL LA GRANDE MAISON reproche à l'expert judiciaire de ne pas avoir tenu compte de l'évaluation favorable des facteurs locaux de commercialité ; que ce grief sera écarté, l'expert judiciaire ayant répondu à la mission qui lui était demandée, à savoir évaluer la valeur locative de l'hôtel considéré selon la méthode hôtelière qui justement ne tient pas compte des facteurs locaux de commercialité ;