Cour d'appel de Paris,  décision 12-21.165 du 13/11/2013,  partie 2


remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
 
 Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X..., ès qualités et autre
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la somme de 81.960 euros par an en principal à compter du 1er janvier 2007, le loyer du bail renouvelé depuis cette date ;
 
 AUX MOTIFS QUE les consorts Y... sont bien fondés à voir écarter les jurisprudences citées par la société nouvelle REGENCE HOTEL qui ne les verse pas aux débats et n'en donne pas les références de publication ; que les locaux considérés sont situés ..., quasiment en face de l'Institut national de la propriété industrielle (Inpi), dans le quartier de l'Europe, quartier calme le soir mais actif en journée se trouvant entre la gare Saint Lazare et la Place CLICHY ; qu'ils constituent la quasi-totalité d'un immeuble de cinq étages plus entresol, occupés au rez-de-chaussée par un grand café, non concerné par le litige, dont l'exploitant a l'usage de trois chambres au 6ème étage avec libre passage par l'escalier pour s'y rendre ; que la société nouvelle REGENCE HOTEL y exploite un hôtel de 27 chambres au confort usuel mais modeste, classé en 3 étoiles depuis 1998, après rénovation ; que l'expert judiciaire a proposé une estimation de la valeur locative selon la méthode dite hôtelière, conforme aux usages de la profession, sur le principe de laquelle les parties s'accordent comme sur les étapes de calcul, la société nouvelle REGENCE HOTEL ne critiquant que l'abattement pour segmentation de la clientèle de 27,5 % retenu par l'expert au lieu des 30 % qu'elle estime justifiés, le taux d'occupation qu'elle entend voir fixer à 70 % au lieu de 73 % et le coefficient sur recettes qu'elle demande à voir fixer à 12 % au lieu de 13 % ; que les consorts Y... opposent à tort à la société nouvelle REGENCE HOTEL un prétendu aveu judiciaire de la société nouvelle REGENCE HOTEL sur les taux et coefficients critiqués dès lors qu'ils ne s'appuient que sur un simple dire du 6 février 2008 à l'expert tendant au surplus à la contestation d'autres points du projet de rapport ; qu'il ressort du rapport d'expertise que compte tenu de l'implantation de l'établissement, entre la gare Saint Lazare et la ... , la clientèle de l'hôtel, exactement qualifié de "petit 3 étoiles", est constituée à 40% de clients dits "société et affaires" ; qu'il demeure que les clients de l'hôtel restent en majorité des touristes en provenance à 70% des tours opérateurs pour lesquels les rabais, remises et délais de paiement sont plus importants ce qui a pertinemment conduit le premier juge à arrêter un abattement de 30% pour segmentation de la clientèle ; que c'est encore par une exacte appréciation des faits de la cause et des motifs pertinents que la cour approuve, que le premier juge a retenu le taux d'occupation de 73 % et le coefficient sur recettes de 13 % proposé par l'expert ; qu'il suffit d'ajouter que le taux d'occupation moyen des hôtels 3 étoiles a été à Paris de 76,60 % en 2005, que la société locataire ne démontre pas une "désertion" de la clientèle en 2006 et que l'expert a parfaitement pris en considération le caractère moyennement touristique du quartier pour estimer à 73% le taux d'occupation de l'hôtel considéré ; que par ailleurs, il est admis que le pourcentage sur recettes est d'autant plus faible que la catégorie de l'hôtel est meilleure ; que l'argumentation de la société nouvelle REGENCE HOTEL conduirait dès lors à augmenter ce taux de recettes et non à le diminuer ainsi qu'elle le demande ; que le premier juge a relevé à juste titre que l'économie générale du bail, qualifié par l'expert de "plutôt favorable au preneur", est exorbitante du droit commun des baux hôteliers au détriment des propriétaires ; qu'en effet, contrairement aux usages observés dans la branche d'activité considérée, le locataire n'a que la charge des réparations locatives, les parties convenant de ce que les travaux de gros entretien dont le ravalement, sont à la charge des bailleurs ; que la société locataire se réfère vainement, au regard des dispositions de l'article R 145-9 du code de commerce, au droit commun du louage d'immeuble ; que la majoration de 15% est en l'espèce justifiée ;