Cour d'appel de Douai
22, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.081 du 07/02/2019,  partie 3



 - bénéficiant d'une situation de première envergure, la place Rihour constituant le point névralgique du commerce de Bouche, au coeur d'une zone de passage, le commerce litigieux est implanté en pleine zone touristique, cette dernière ayant bénéficié du développement touristique de la ville : augmentation sur la période 1998-2008 du nombre de nuitée de 1,650 millions à près de 3,4 Millions, désignation de Lille comme capitale européenne en 2004, progression entre 2002 et 2004 de la fréquentation de l'office de tourisme, puis stabilisation, augmentation du tourisme d'affaire et des congressistes passant de 65 000 environ congressistes en 2002 à plus de 295 000 congressistes en 2008, autant d'éléments qui assurent une sur-fréquentation du centre ville sur la période étudiée ;
 
 il s'ensuit que c'est à juste titre qu'a pu être retenue l'existence de modifications notables des facteurs de commercialité, les affirmations du preneur concernant un déplacement en périphérie de cette fréquentation (Quartier Euralille, Quartier du Palais des congrès, et vieux Lille), n'étant étayées par aucun élément probant et objectif ;
 
 cependant, l'expert, dans le paragraphe consacré à l'environnement économique (Page 15) note expressément que : "mis à part le très bon chiffre d'affaires réalisés en 2004, sans doute dû à la présence de nombreux touristes et visiteurs en liaison avec la manifestation de 'Lille capitale européenne de la culture 2004", la moyenne du chiffre d'affaires apparaît se stabiliser autour d'un montant de 2,5 M€ HT" ; or, si ne peuvent être retenues les pièces visant une période postérieure à la période de référence ( notamment pièces 76 à 81) ou concernant une autre activité ( par exemple pièces 98, 99), la cour retient des pièces et documents versés par le preneur, relatives à l'activité de restauration et à la période litigieuse, non d'ailleurs précisément contestés par le bailleur, qui estime, à l'instar des premiers juges, l'intérêt pour le commerce et l'impact pour le Flore caractérisé, que :
 
 - les difficultés économiques du secteur de la restauration, touchant le commerce de bouche traditionnel et de débit de boisson en général, sont réelles (Pièces 59, 61, 75 et analyse France Boisson), la région Nord Pas de Calais étant plus profondément touchée en raison de sa situation économique et démographique, même si cela reste plus mesuré dans les grandes villes;
 
 - selon le récapitulatif des chiffres d'affaires TTC de 18 restaurants de 2004 à 2009 produit en pièce 74 par le preneur, sur la période 2004 à 2009, l'ensemble des chiffres d'affaires des restaurants listés a baissé de près de 5 %, avec des évolutions en dent de scie, 6 sur 18 ayant perdu plus de 10 % du chiffre d'affaires et seul un restaurant progressant chaque année (Chez Armand) ;
 
 - le Flore a connu certes une évolution de son chiffre d'affaires nets en 2004, avec une hausse de ce dernier de 2 918 785 euros, mais les chiffres d'affaires annuels nets sur la période de 1998 à 2008, repris dans l'attestation de l'expert-comptable de la société Brasserie Le Flore, à l'exception de 2004, sont demeurés stables ( 2 271 361 euros en 1998 et 2 434 697 euros en 2008), ce que confirment les études réalisées du preneur sur les chiffres clefs de sa société ( pièces 84, 64 par exemple) ;
 
 - cette même évolution est perceptible chez les restaurants gérés par Marc B..., dirigeant de la société Brasserie Le Flore, sur la période 2004-2009, les chiffres d'affaires des restaurants ne variant que peu et évoluant également en dents de scie, et notamment ceux de l'ilôt place Rihour (Flore, Chicorée, la Paix),
 
 - la légère augmentation du chiffre d'affaires du Flore ( 2 271 361 euros en 1998 et 2 434 697 en 2008) doit être rapprochée de l'inflation sur la même période, relativisant nettement la hausse de ce chiffre,
 
 - elle doit également être mise en relation avec l'augmentation du loyer sur la même période, ce dernier étant passé de 68 602,06 euros en 1998 à un montant de 97 067,38 euros en 2008 ;
 
 il n'est dès lors pas démontré que l'activité commerciale exploitée dans les lieux loués et exercée par le preneur ait effectivement au cours de la période du bail expiré bénéficié d'une évolution favorable et ait eu une incidence bénéfique pour le commerce considéré ; en conséquence, il n'y a pas lieu d'ordonner le déplafonnement du loyer du bail renouvelé de ce chef ; la décision de première instance doit donc être infirmée » (arrêt p. 5, in medio – p. 8, § 3) ;
 
 1/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que, pour rejeter la demande de déplafonnement du loyer présentée par la SCI 21 place Rihour, bailleresse, en raison de la prétendue absence d'incidence favorable des modifications notables des facteurs de commercialité sur l'activité du preneur, la Brasserie Flore, la cour d'appel a statué exclusivement au vu des pièces versées par ce dernier ;