Cour d'appel de Paris
G5, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.366 du 17/11/2021,  partie 7


Ils critiquent en revanche le jugement en ce qu'il a rejeté leurs autres demandes, concernant la conformité des constructions réalisées par la société AUCHAN SUPERMARCHES LOGISTIQUE, les postes voirie, création d'emplacements de stationnement, butte, réseaux d'assainissement extérieurs, portes sectionnelles, sols/réseaux d'assainissement intérieurs enterrés, couverture et étanchéité, bardages, installations électriques, chauffage, gaz extérieur, aménagements intérieurs/traitement de la charpente métallique, structure de la construction, sécurité de la construction/dispositifs coupe-feu, froid alimentaire (isolation thermique, systèmes de réfrigération), frais et honoraires divers et frais d'expertise.
 La société AUCHAN émet des critiques sur chacun des postes, certains points emportant cependant son accord.
 Sur ce, 
 Les désordres allégués par les consorts [RB] et leurs demandes de ces chefs, seront examinés à l'aune des obligations précitées de la société ATAC/AUCHAN au titre des trois baux conclus entre les parties.
 
 A. sur les aménagements extérieurs 
 (1) voiries 
 La société ATAC/AUCHAN ne peut être tenue de défauts constructifs de la voirie ni de sa non-conformité initiale aux prévisions contractuelles ou règles de l'art, défauts et non- conformités non contestés en temps utile par les consorts [RB] (telle notamment une insuffisance de dimensionnement de l'ensemble de la structure des chaussées relevée par le CEBTP SOLEN dans son rapport du 8 août 2007, complété le 31 octobre 2007). Elle ne peut non plus se voir reprocher un défaut de conformité des travaux réalisés en 2001 après l'effondrement partiel de la butte, survenu après l'expiration du bail à construction, au cours du bail commercial n'exigeant que des travaux d'entretien. La société ATAC/AUCHAN ne peut donc se voir imposer aujourd'hui la réfection totale de la voirie entourant l'entrepôt.
 La société ATAC/AUCHAN reste en revanche tenue des reprises de voirie dues dans le cadre de son obligation d'entretien, tant au titre du bail à construction que des baux subséquents (bail commercial et bail de courte durée).
 Les consorts [RB] ne peuvent affirmer que le preneur n'a procédé à aucun entretien ni évoquer un manque total d'entretien des voiries. La société ATAC/AUCHAN justifie en effet de divers travaux d'entretien entre 1990 et 2005, telles la réfection de la voie d'accès, d'enrobés, de caniveaux et bordures, des reprises et réfections de voiries, etc.
 Cet entretien, réel, s'est cependant avéré insuffisant pour restituer, en fin de bail en 2007, les lieux "en bon état d'entretien".
 L'expert judiciaire a pu constater sur la voirie, plusieurs années après le départ de la société ATAC/AUCHAN, des fissures et crevasses et un faïençage et des nids de poule sur environ 20% de la surface totale d'emprise de la voirie. Plus ponctuellement, il a relevé une dégradation généralisée du revêtement en trois points, à l'entrée sud-ouest des poids lourds, à leur sortie sud-est de l'aire de déchargement et à la sortie nord-ouest. Des affaissements (par tassement du sol d'assise) côté sud et la dégradation d'un rail dans la zone de déchargement nord, puis des poinçonnements au droit des aires de stationnement devant les quais de déchargement et enfin la dégradation accidentelle de trottoirs chasse-roues et des dégradations ponctuelles (fissurations, crevasses, épaufrures) des murs et murets. Est ainsi certes mise en lumière une réelle dégradation de la voirie, mais limitée, correspondant d'ailleurs aux constatations de Monsieur [D] [GR] [V], architecte des consorts [RB], qui dans son rapport du 23 janvier 2008, évalue à plus ou moins 20% de sa surface totale la proportion de la surface de voirie dégradée. 
 Ne peuvent être mis à la charge de la société ATAC/AUCHAN que des travaux de remise en état de bon entretien tel que les lieux auraient dû se présenter lors de son départ en 2007, état conforme à l'utilisation des lieux par l'entreprise.
 La réfection de la voirie n'est donc en premier lieu justifiée non sur sa surface totale d'environ 5.000 m=<, mais sera limitée à la surface affectée par les désordres, soit 5.000 X 20% = 1.000 m=<.
 M onsieur [S] [K]-[U], expert mandaté par les consorts [RB], dans son "Rapport d'évaluation des travaux de remise en état du bâtiment industriel sis [Adresse 7] à l'époque de sa restitution par la société ATAC aux Consorts [RB]" du 22 mai 2015, estime, au vu des 27 quais de déchargement, d'une durée d'une à deux heures d'une opération de chargement ou déchargement, de la durée d'ouverture du site 10 heures par jour, qu'une "fréquentation journalière du site par les camions doit être arrêtée" à 180 véhicules (caractères gras du rapport). Les consorts [RB] relèvent que l'expert est catégorique sur ce point. L'expert judiciaire, à partir de ces observations, a retenu que "l'hypothèse de 200 PL [poids lourds] /jour" apparaissait "plausible eu égard au nombre de quais de déchargement (27) et au trafic à double sens (accès unique par la voirie nord)".
 Cette estimation de la fréquentation du site par des poids lourds repose cependant sur un calcul théorique hypothétique envisageant une utilisation maximale "plausible", mais non sur la réalité du trafic observé. Aucun document contractuel, ni les permis de construire successifs ne font état d'un trafic de 180 ou 200 véhicules poids lourds par jour.