Cour d'appel de Versailles
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-28.536 du 07/03/2019,  partie 7


que les clauses exonératoires de garantie insérées dans les actes de vente, selon lesquelles "la Ville de Nice s'engage à prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve et s'interdit de réclamer une quelconque diminution du prix pour quelque motif que ce soit, notamment pour raison de plus ou moins bon état du sol ou du sous-sol, vice caché ou défaut d'alignement", n'étaient pas valables ; que le vice caché dont elle se prévalait " ne réside pas dans la présence d'une pollution, mais la présence d'une pollution qui a rendu impossible la construction du centre commercial projeté sur le terrain objet du bail à construction sans l'adjonction d'aménagements de construction et de dispositifs coûteux destinés à neutraliser la pollution et a nécessité de réaliser des travaux de dépollution importants et coûteux" (pages71 et 72 de ses conclusions) ; qu'elle évoquait à cet égard les conclusions du sapiteur qui indiquait que "le projet s'est révélé peu compatible avec l'état du site de l'ancien dépôt pétrolier. Que le projet avait entraîné des surcoûts :
 
 - pour l'évacuation des terres excavées renfermant des taux d'hydrocarbures non admissibles dans des décharges de déchets inertes,
 
 - pour permettre l'extraction des vapeurs inflammables et/ou explosives contenues dans le sous- sol de la dalle de fond de fouille, incompatibles avec la présence d'un parking souterrain" ; qu'elle concluait que " le terrain pris à bail était donc inconstructible pour la société SCA [...] qui ne pouvait pas, en l'état, construire le centre commercial projeté" ; que force était de constater que la société SCA [...] ne contestait pas, et ne pouvait contester en l'état des éléments de la procédure, qu'elle avait connaissance de l'ancienne affectation des terrains pris à bail au dépôt et au stockage d'hydrocarbures ; que, comme relevé dans les développements qui précédaient, il lui appartenait, dès lors qu'elle initiait le projet d'édifier sur ces terrains un centre commercial ouvert au public, de se livrer à une étude approfondie de l'état de pollution, ce qu'elle n'avait pas fait ; que le sapiteur avait ainsi observé qu'elle avait conçu son projet sans prendre aucun compte des risques environnementaux inhérents à l'ancienne activité exercée sur le site (page 10 du rapport) ; qu'or, le sapiteur rappelait (pages 10 et 15 du rapport) que, selon les recommandations réglementaires en vigueur en 2002, c'était le projet de construction qui aurait dû être conçu en fonction de la pollution résiduelle et prévoir ainsi de ne pas excaver les zones les plus imprégnées d'hydrocarbures (à savoir la partie nord-est de l'emprise, appartenant anciennement à la SNCF) et de limiter la profondeur des excavations au toit de la nappe alluviale pour éviter la mobilisation des polluants ; que si elle avait adapté son projet à l'état du terrain, la société SCA [...] n'aurait pas eu à supporter les surcoûts liés à l'évacuation des terres excavées renfermant des taux d'hydrocarbures non admissibles et à l'extraction des vapeurs inflammables et/ou explosives ; que le terrain se trouvait ainsi parfaitement constructible, sauf à la société Saint Roch de prendre en considération, dans la conception du projet de construction, les contraintes inhérentes à son affectation antérieure de dépôt d'hydrocarbures ; que la société SCA [...] était ainsi mal fondée à invoquer un vice caché et sa demande formée sur ce fondement ne saurait prospérer ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'acte de vente entre la Ville de Nice et la société Esso comportait une clause de nongarantie du vice caché du sol ; que, concernant la vente des terrains appartenant à Total, l'acte du 22 décembre 1993 mentionnait que le terrain cédé avait servi au dépôt d'hydrocarbures, notait que la Ville de Nice avait reçu toutes informations relatives aux installations classées et renonçait à toutes les actions en découlant ; que l'acte de cession du terrain par la SNCF comportait les mêmes clauses que celui conclu avec Esso ; que ces clauses exonératoires de responsabilité étaient valables, dans la mesure où, même si la Ville n'était pas une professionnelle en matière d'hydrocarbures, elle disposait des services et des conseils nécessaires, notamment auprès des services de la préfecture, pour être éclairée sur ce sujet et consentir valablement à de telles clauses exonératoires de responsabilité ;

1°) ALORS QUE le vendeur dernier exploitant d'un site pollué doit informer l'acquéreur de l'existence éventuelle d'une pollution aux hydrocarbures ; qu'en ayant rejeté l'action en garantie des vices cachés intentée par l'exposante à l'encontre des sociétés venderesses, motif pris de ce que la SCA Saint Roch aurait dû rechercher elle-même l'éventuelle pollution du site, la cour d'appel a violé les articles 8-1 de la loi du 19 juillet 1976 et 1641 du code civil ;

2°) ALORS QUE le vice caché d'un sol lié à sa pollution aux hydrocarbures ne peut être écarté, au simple motif que l'acquéreur n'a qu'à prendre en considération cette pollution pour adapter son projet ; qu'en ayant jugé le contraire, la cour d'appel a violé les articles 8-1 de la loi du 19 juillet 1976 et 1641 du code civil ;

3°) ALORS QUE les derniers exploitants d'un terrain pollué ne peuvent se prévaloir de clauses exonératoires de garantie, contraires à l'ordre public ;