Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-23.771 du 04/10/2018,  partie 2


qu'il en ressort que ces mandats ne comportaient pas une limitation de leurs effets dans le temps ; que les parties ne remettent cependant pas en cause leur validité mais la société COGIMMO fait valoir que le mandat a pris fin au terme de la durée initiale de trois mois, invoquant la nullité de la clause de tacite reconduction en vertu des dispositions sus énoncées ; que cette nullité est une nullité absolue d'ordre public que la société COGIMMO, qui y a intérêt, est en droit d'invoquer ; que la 1ère période était limitée dans le temps et le mandat doit être considéré comme valable pour cette période ; que par contre, à défaut de limitation des effets du mandat dans le temps à partir du 22/09/2010, la clause de renouvellement doit être déclarée nulle et le mandat doit être considéré comme ayant pris fin le 22/09/2010 ; que certes, la société COGIMMO a continué, après cette date à se comporter comme un mandataire puisqu'elle a publié des annonces au-delà de ce terme et notamment en août 2012 ; qu'il s'agit incontestablement d'un comportement blâmable mais qui n'est pas susceptible d'être interprété comme une renonciation à se prévaloir de la nullité, celle-ci étant absolue et d'ordre public ; que dès lors, au moment de la dénonciation de surenchère le 16/07/2013, puis au moment de l'adjudication, le 7/11/2013, le mandat n'était plus en cours depuis 3 ans de telle sorte que Alain X... est mal fondé à invoquer les dispositions de l'article 1596 du code civil qui prévoient que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées les mandataires des biens qu'ils sont chargé de vendre » ;
 
 ET QUE « Alain X... reproche par ailleurs à la société COGIMMO d'avoir été défaillante dans l'exécution de ses obligations ; qu'or, la preuve de ces défaillances n'est pas rapportée alors que le mandat donné, non exclusif, ne l'a réellement été que pour une durée limitée de trois mois et que les anomalies de rédaction de ce mandat, certes imputables à la société COGIMMO, ne pouvaient cependant échapper à la vigilance de Alain X... ; qu'Alain X... reproche aussi au mandataire de ne pas l'avoir avisé des risques économiques ou financiers de l'opération en ayant manifestement surévalué son bien puisque le prix de vente avait été initialement fixé à 1 260 000 € en 2007 et que la société COGIMMO a affiché un prix de vente de 720 000 € en 2014 ; qu'outre le fait que le prix de vente d'un bien immobilier est fixé d'un commun accord entre le vendeur, mandant, et l'agence immobilière, mandataire, le manquement à l'obligation de conseil, s'il était établi, ne pourrait être à l'origine d'un préjudice subi plus de trois ans après l'expiration du 2èrne mandat prévoyant un prix de vente de 980 000 €, alors que le mandat donné n'était pas exclusif et que la société COGIMMO ne pouvait raisonnablement supposer que ce bien ferait l'objet d'une procédure de saisie trois ans plus tard ; qu'il ne peut dès lors être retenu de faute à la charge de la société COGIMMO, en sa qualité de marchand de biens, hormis l'indélicatesse de s'être portée adjudicataire sur surenchère d'un immeuble pour lequel elle avait reçu mandat de vente plus de trois ans auparavant ; que cependant ce comportement ne saurait être à l'origine d'un préjudice ; qu'au contraire l'intervention de la société COGIMMO a permis d'augmenter le prix de vente puisque l'immeuble initialement adjugé à 455 000 €, a finalement été vendu au prix de 570 000 € ; qu'il sera ajouté que Alain X... ne justifie pas avoir subi un préjudice de 410 000 € ce qui correspond à la différence entre le prix de vente fixé dans le 2ème mandat (980 000 €) et le prix de vente après surenchère (570 000 €) puisque la vente d'un bien au prix demandé initialement est toujours hypothétique, le prix dépendant de la loi du marché, toujours fluctuante, et ne peut servir de référence pour calculer un préjudice ; que dès lors, et même si une faute pouvait être retenue, il y a lieu de constater que le préjudice invoqué n'est pas établi et que le lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué n'est pas non plus établi ; que la décision du tribunal qui a débouté Alain X... de l'ensemble de ses demandes sera dans ces conditions, confirmée » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « sur la validité de l'adjudication, conformément aux dispositions de l'article 1596 du Code civil, ne peuvent notamment se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, les mandataires des biens qu'ils sont chargés de vendre. Le fait pour le mandataire du vendeur de se porter adjudicataire d'un bien vendu, en opposition avec les dispositions de l'article 1596 précité, et en ait retiré un profit personnel, donne lieu au versement de dommages intérêts au profit du vendeur ;