Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-25.984 du 16/03/2023,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2023
 
 M. [W] [O], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° C 21-25.984 contre l'arrêt rendu le 23 septembre 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société [Adresse 7], société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ à la société Actifs & Associés, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 5],
 
 3°/ à la société Global patrimoine investissement, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],
 
 4°/ à la société [V]-[J], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de M. [G] [J], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Global patrimoine investissement,
 
 défenderesses à la cassation.
 
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [O], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société [Adresse 7], après débats en l'audience publique du 7 février 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. David, conseiller et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 septembre 2021), rendu sur renvoi après cassation ( 3e Civ., 24 septembre 2020, pourvoi n° 19-18.637), le 21 septembre 2009, après avoir signé un contrat de réservation, M. [O] (l'investisseur) a, sur les conseils de la société Global patrimoine investissement, dans le cadre d'une opération de défiscalisation, acquis un appartement dans une résidence de tourisme, vendu par son promoteur, la société [Adresse 7] (le promoteur-vendeur) et commercialisé par la société Actifs et associés. L'investisseur a consenti concomitamment, comme le prévoyait l'opération, un bail commercial d'une durée minimale de onze ans, à la société Cap Sensoria (la locataire).
 
 2.Le 29 novembre 2010, la locataire a été placée en redressement judiciaire. L'exploitation de la résidence a alors été interrompue, puis, reprise par une autre société, moyennant une baisse des loyers.
 
 3. Estimant, d'une part, avoir été victime de manoeuvres dolosives de la part du promoteur-vendeur, de la société qui a commercialisé le bien et de la société de conseil en patrimoine, d'autre part, que ces dernières sociétés avaient manqué à leur devoir d'information et de conseil, l'investisseur les a assignés en indemnisation de ses préjudices.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le premier moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen
 
 4. L'investisseur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes dirigées contre le promoteur-vendeur, alors « qu'une fausse information, garantissant la rentabilité d'un investissement immobilier défiscalisé, qui est déterminante du consentement de l'investisseur privé, caractérise le dol ; qu'en l'espèce l'arrêt attaqué constate que la plaquette de présentation garantissait la rentabilité de l'investissement et relève que «la rentabilité du projet, pris dans son ensemble comportant un bail commercial lequel comporte nécessairement un aléa » ; qu'en excluant néanmoins qu'une fausse information constitutive d'un dol ait déterminé le consentement de M. [O], investisseur, l'arrêt attaqué n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations de fait en violation des articles 1116 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu les articles 1116 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
 
 5. Il résulte de la combinaison de ces deux textes qu‘il incombe au vendeur tenu d'informer l'investisseur même averti, des risques liés à l'achat d'un bien immobilier entrant dans un programme de défiscalisation, de justifier qu'il a exécuté cette obligation, sans s'être tu sur ceux qui y sont associés.
 
 6. Pour rejeter les demandes formées contre le promoteur-vendeur, l'arrêt retient que les mentions portées sur la plaquette commerciale ou sur le contrat de réservation ne garantissent pas un quantum de rentabilité de l'opération, ni la pérennité du preneur commercial, mais uniquement la rentabilité du projet, pris dans son ensemble. 
 
 7. Il ajoute que le bail commercial, compris dans ce projet, comporte nécessairement un aléa que l'investisseur, qui, exerçant la profession d'actuaire, était en mesure d'appréhender, et que celui-ci ne démontre pas que le vendeur connaissait la situation obérée de la société devenue locataire.