décision 19-84.245 du 08/12/2020,  partie 2



 
 2°/ que la caractérisation de la fraude suppose que le pétitionnaire ait procédé de manière intentionnelle à des manoeuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application de la règle d'urbanisme ; que la régularisation des constructions existantes n'est requise à peine d'illégalité du permis délivré postérieurement qu'à la condition qu'elles forment avec les constructions visées par le permis, un ensemble indivisible ; qu'en se fondant sur la circonstance que la "maison principale" et la "maison de famille" ont finalement été reliées par des galeries « pour constituer un ensemble unique de prestige » (arrêt, p. 33 §3) sans constater, que les deux constructions en cause étaient structurellement indissociables, la cour n'a pas légalement justifié son arrêt en méconnaissance des articles L. 421-1, R. 421-1 et R. 421-2 du code de l'urbanisme alors applicables ;
 
 3°/ que la caractérisation de la fraude suppose que le pétitionnaire ait procédé de manière intentionnelle à des manoeuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application de la règle d'urbanisme ; qu'en se contentant d'affirmer que la prise en compte de la "maison de famille" en tant que surface existante avait permis d'obtenir une autorisation d'extension portant sur une surface plus importante sans caractériser en quoi les règles d'urbanisme alors applicables faisaient obstacle à l'extension autorisée par le permis du 18 juillet 2006 indépendamment de la prise en compte des surfaces de la "maison de famille", la cour n'a pas légalement justifié son arrêt en méconnaissance des articles N2 du règlement du POS, L. 111-1-2 du code de l'urbanisme alors applicables ;
 
 4°/ que l'article NA2 du règlement du POS de la commune de Grasse autorisait en 2005 l'extension et l'aménagement des constructions existantes ; qu'en jugeant que l'extension réalisée sur la "maison principale", consistant environ à un doublement de la SHON, conduisait à regarder le projet comme portant sur une construction nouvelle interdite par ce texte, la cour l'a violé. »
 
 Réponse de la Cour
 
 8. Pour dire que les permis de construire initial et modificatif délivrés respectivement les 18 juillet 2006 et 5 novembre 2008 revêtent un caractère frauduleux , l'arrêt attaqué retient que M.O... et la SCI Lou Joy ont déposé le 5 octobre 2005, par l'intermédiaire d'un architecte, une demande de permis de construire visant à régulariser les travaux constatés dans les procès-verbaux des 18 octobre et 21 novembre 2005.
 
 9. Les juges exposent que, sur la base d'une demande faisant état au titre de l'existant, d'une maison principale, dont l'agrandissement était sollicité, d'une maison de famille, le tout représentant une surface hors oeuvre brut (SHOB) et une surface hors oeuvre nette (SHON) totales respectivement de 644,46 m² et de 481,05 m² et de l'existence d'une piscine, le permis de construire délivré le 18 juillet 2006 a autorisé les pétitionnaires à porter la surface de la maison principale à une SHOB et une SHON totales respectivement de 1463 m² et de 867 m².
 
 10. Les juges observent cependant que tant l'acte d'acquisition du domaine par la société Eléa en 1988, que l'acte de vente en date du 9 mars 2000 portant cession du même domaine par cette société à la société Immo-Californie, constituée par M.O..., ne fait mention que d'une maison de maître et d'une maison de gardien.
 
 11. Les juges relèvent que la désignation résultant de ces actes correspond au cadastre sur lequel ne figure, à proximité de la maison de gardien, que deux petits bâtiments distincts dénommés dans la procédure « bâtis légers». Ainsi, lorsque la société Immo-Californie a cédé le 7 mars 2001 aux époux I... la maison de maître et du terrain, la venderesse ne restait plus propriétaire que de la maison de gardien outre les terrains non cédés.
 
 12. Les juges ajoutent que l'existence d'une deuxième maison apparaît pour la première fois dans l'acte de vente du 5 mars 2004 par la société Immo-Californie à M.O... qui porte sur une maison de gardien édifiée sur deux niveaux et une maison principale édifiée sur trois niveaux avec terrain autour.
 
 13. Pour écarter l'argumentation de M.O..., selon laquelle cette seconde maison était préexistante à l'acquisition faite le 9 mars 2000 auprès de la SCI Eléa, que la désignation de la propriété vendue était incomplète dans les actes et que le cadastre n'avait pas été actualisé, les juges affirment que cette thèse est totalement démentie, d'une part, par les photographies aériennes IGN (Institut géographique national) qui révèlent de façon certaine qu' en 1999 cette maison et la piscine construite à proximité étaient inexistantes, ces ouvrages n'apparaissant que sur des photographies aériennes de 2003 et 2004, d'autre part, par les déclarations de l'architecte qui a admis que dans le dossier de demande de permis de construire, « par rapport à ce qui était déclaré comme existant, ce n'était pas la réalité. J'ai moi-même été trompé par rapport aux existants. Je ne savais pas ce qui existait antérieurement, j'ai fait confiance au propriétaire ».