Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.920 du 07/11/2019,  partie 4


Le lien causal entre l'irrespect de l'autorisation administrative et les désordres est ainsi établi.
 Il se déduit de l'ensemble de ces éléments d'une part que la présence d'un sous-sol était entrée dans le champ contractuel, d'autre part que les vendeurs ont tu les infiltrations d'eau affectant le sous-sol et la réalisation de celui-ci sans permis de construire. Ce faisant, ils ont déterminé le consentement des appelants qui, en connaissance de la fréquence et de l'importance des infiltrations, ainsi que de l'irrégularité de la construction au regard des règles d'urbanisme, n'auraient pas contracté.
 Le dol par réticence étant caractérisé, les appelants sont fondés en leur demande de nullité de la vente.
 CONSEQUENCES DE LA NULLITE
 L'acte annulé étant censé n'avoir jamais existé, les parties doivent être remises dans la situation qui existait antérieurement.
 Les vendeurs doivent restitution du prix de vente, de 565.000 euros. Ce montant doit être augmenté des droits de mutation calculés en page 9 et 10 de l'acte de vente, d'un montant de 28.021 euros. Les autres frais dont il demandé remboursement n'ont pas été justifiés. Les vendeurs sont ainsi tenus solidairement au paiement de la somme de 593.021 euros (565.000 + 28.021). Les intérêts de retard seront calculés au taux légal à compter du 3 février 2015, date de l'acte introductif d'instance.
 Les appelants devront laisser les vendeurs reprendre à leurs frais possession du bien, après restitution de la somme précitée.
 PRÉJUDICES ACCESSOIRES
 Le dol par réticence est une faute de nature délictuelle, dont leurs auteurs doivent réparation des conséquences dommageables.
 Les appelants étant par l'effet de l'annulation censés n'avoir jamais été propriétaires du bien, ils ne peuvent solliciter réparation d'un préjudice de jouissance.
 Ils ont toutefois subi à raison de l'acquisition du bien rendu possible par la déloyauté de leurs cocontractants et des désordres l'affectant un trouble dans leurs conditions d'existence. Cette déloyauté, outre le sentiment d'avoir été trompés, a justifié d'engager une procédure judiciaire. L'irrespect des règles d'urbanisme a été cause d'une incertitude sur le devenir du bien acquis. Le préjudice moral en résultant sera réparé par l'attribution de la somme sollicitée de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.
 Les intimés sont tenus solidairement. Les intérêts de retard seront calculés au taux légal à compter de la date du présent arrêt » ;
 
 Alors que, d'une part, l'acte authentique du 26 juillet 2011 définit l'objet de la vente comme étant « "une maison d'habitation comprenant :
 - au rez-de-chaussée : entrée, salon, salle à manger, chambre avec salle d'eau, toilettes, bureau, cuisine, cellier, garage.
 - à l'étage : quatre chambres, salle de jeu, deux bureaux, salle de bains, salle d'eau, toilettes.
 Abri de jardin" (clause « Désignation », p. 3) ; qu'en retenant, pour caractériser l'existence d'un dol, que le sous-sol est entré dans le champ contractuel, la cour d'appel a refusé de faire application de la clause claire et précise de l'acte de vente stipulant que la vente porte uniquement sur une maison d'habitation sans sous-sol et a ainsi violé l'ancien article 1134 du Code civil ;
 
 Alors que, d'autre part (subsidiaire), si les juges du fond peuvent prendre en compte des éléments extra-contractuels pour définir l'objet du contrat, encore faut-il que ces éléments aient été portés à la connaissance des acquéreurs ; qu'en considérant, néanmoins, en l'espèce, qu'il s'évince des annonces relatives à l'immeuble litigieux que celui-ci a été proposé à la vente comme comportant un sous-sol, sans rechercher si ces éléments ont été portés à la connaissance des acquéreurs, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'ancien article 1134 du Code civil ;
 
 Alors que, en toute hypothèse, en relevant que les annonces immobilières mentionnaient un sous-sol et que les acquéreurs ont visité le sous-sol avant la vente, tout en constatant que les parties ont exclu le sous-sol de l'objet de la vente, ce dont il se déduisait que les acquéreurs ont nécessairement eu connaissance de l'irrégularité d'une telle construction, ainsi que des infiltrations, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du Code civil ;
 
 Alors que enfin, la clause intitulée « Absence de conformité » de l'acte de vente du 26 juillet 2011 stipule que le bien objet de la vente n'a pas fait l'objet de la délivrance d'un certificat de conformité et que les parties sont expressément averties des sanctions résultant de l'absence de certificat de conformité ; qu'en estimant que l'acte en cause devait être interprété comme attestant de la régularité de la construction, quand la clause et précise de l'acte de vente « Absence de conformité » stipule pourtant que la vente n'a pas fait l'objet d'un certificat de conformité, la cour d'appel a violé l'ancien article 1134 du code civil.