Cour d'appel de Paris
G6, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-20.788 du 18/01/2023,  partie 2


qu'en statuant de la sorte, par des motifs impropres à établir que les éléments d'information communiqués préalablement à l'octroi du prêt au Crédit foncier de France, qui ne s'était pas vu remettre le contrat finalement conclu par les époux [E] avec une autre entreprise, n'ayant disposé que des devis respectivement établis par M. [W] et par la société ARM, dont le premier seulement mentionnait, sans plus de précision quant au cadre juridique de l'opération, « construction d'une maison individuelle », étaient suffisants pour permettre au banquier de savoir que l'opération financée serait placée sous le régime juridique du contrat de construction de maison individuelle, la cour d'appel a violé les articles L. 232-2 et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 
 
 2°/ que l'étendue des obligations incombant au prêteur s'apprécie au regard des seuls documents qui lui ont été remis au moment de la conclusion du prêt ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que l'offre de prêt émise par le Crédit foncier de France avait pour objet de financer « [un] terrain plus construction sans contrat » ; que préalablement à l'octroi du prêt aux époux [E], le Crédit foncier de France s'était vu remettre deux devis, l'un établi par M. [D] [W], l'autre par la société ARM, les emprunteurs ayant toutefois ultérieurement décidé de confier l'opération de construction à une société MBG, selon contrat de construction de maison individuelle du 10 novembre 2002 ; qu'en retenant la responsabilité du Crédit Foncier de France pour ne pas avoir mis en garde les époux [E] des risques qu'ils encouraient en raison de l'absence de garantie de livraison, quand seuls des devis de travaux avaient été communiqués à la banque au moment de l'octroi du crédit et que les emprunteurs avaient finalement décidé, sans en informer la banque, de conclure un contrat de construction de maison individuelle avec une société tierce, en se faisant assister d'un architecte, de sorte qu'aucune faute en lien causal avec le préjudice ne pouvait être reprochée au Crédit foncier de France, la cour d'appel a encore violé les articles L. 232-2 et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1147, désormais 1231-1, du code civil. » 
 
 Réponse de la Cour 
 
 7. La cour d'appel, devant laquelle le CFF précisait avoir subordonné son offre de prêt immobilier à la production de deux devis d'entreprises différentes et qui a constaté que ces devis lui avaient été fournis par M. et Mme [E], a relevé que l'un d'eux mentionnait « construction de maison individuelle » et que l'offre de prêt, à la suite de ce devis indiquait « pour financer le terrain plus construction sans contrat ».
 
 8. Elle a pu en déduire, par une analyse, relevant de son appréciation souveraine, des pièces qui avaient été remises au CFF au moment de la souscription du prêt, que l'opération ainsi financée correspondait de façon manifeste pour un professionnel à la construction d'une maison individuelle et qu'en s'étant abstenu de mettre en garde les emprunteurs profanes des risques qu'ils encourraient en cas de conclusion d'un contrat sans garantie de livraison, celui-ci avait manqué à son devoir d'information et de conseil à leur égard.
 
 9. Le moyen n'est donc pas fondé. 
 
 Sur le second moyen
 
 Enoncé du moyen 
 
 10. Le CFF fait le même grief à l'arrêt, alors :
 
 « 1°/ que le préjudice résultant du manquement du banquier prêteur de deniers à son devoir de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage emprunteur sur les conséquences de l'absence de la garantie de livraison prévue à l'article L. 232-1 g) du code de la construction et de l'habitation consiste en une perte de chance de ne pas contracter ; qu'en jugeant qu'en s'abstenant fautivement de mettre en garde les époux [E], emprunteurs profanes, des risques qu'ils encouraient en raison de l'absence de garantie de livraison, le Crédit foncier de France avait causé aux emprunteurs un préjudice consistant dans la privation de la garantie de livraison, quand ce préjudice ne pouvait s'analyser qu'en une perte de chance pour les époux [E], s'ils avaient été mieux informés, de ne pas réaliser l'opération immobilière en cause, ou de la réaliser sous d'autres conditions, la cour d'appel a violé les articles L. 232-2 et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1147 (désormais 1231-1) du code civil ; 
 
 2°/ que seul est indemnisable le préjudice causé par le manquement contractuel ou la faute du débiteur ; que la garantie de livraison prévue aux articles L. 232-2 et L. 231-6 du code de la construction couvre le maître de l'ouvrage au titre du coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, ainsi que des pénalités de retard ;