Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.518 du 12/03/2020,  partie 2



 Attendu que concernant la toiture, une assemblée générale du 28 avril 2008, en point 15, stipulait déjà que la toiture était vétuste et qu'il appartenait aux copropriétaires concernés de prendre position sur le problème ; que ce dernier était donc parfaitement connu dès cette date ; que la réfection de la toiture constituant une grosse réparation, doit être supportée par les bailleurs.

Qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la demande des bailleurs en résiliation du bail eu égard au manquements divers à leur obligation d'entretien et d'information ;
 
 Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés :
 
 L'article 1720 du code civil dispose « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
 
 Le preneur, en application des dispositions de l'article 1732 du code civil, répond de dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
 
 L'article 1754 du code civil édite les réparations dites locatives, les grosses réparations relevant du bailleur. Aux termes de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
 
 Ainsi, pendant la durée du bail, le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il doit en conséquence faire exécuter à ses frais toutes les réparations nécessaires, à la seule exception des réparations locatives, d'une part, et de celles qui auraient été mises à la charge du preneur par une clause particulière du bail, d'autre part.
 
 Par réparations nécessaires à l'utilisation de l'immeuble loué incombant comme telles au bailleur, on doit entendre toutes celles qui sont indispensables pour que l'immeuble et ses dépendances soient exploitables conformément à la destination en vue de laquelle ils ont été loués.
 
 Pour autant qu'elles ne soient pas locatives ou mises à la charge du preneur par une clause du bail, il n'y a pas à rechercher comment ces réparations sont devenues nécessaires, le bailleur doit les effectuer même si elles sont nécessitées par un cas fortuit.
 
 Selon l'article 1184 du code civil, « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances ».
 
 Les manquements doivent être graves et imputables au débiteur pour justifier la résolution.
 
 En l'espèce, selon le bail commercial originel du 26 avril 1949, conclu entre Madame O..., veuve P..., et Monsieur X..., le preneur doit veiller au bon fonctionnement des stores, persiennes, portes et fenêtres, robinets, tuyaux, WC etc
 , entretenir les parquets et planchers et effectuer toutes les réparations locatives qui deviendraient nécessaires au cours du bail.
 
 Il ressort du rapport d'expertise judiciaire, suite à l'examen du petit bâtiment en appentis, constitué des lots 39, 40, 44 et 45 selon l'état descriptif de division de la copropriété, que : -l'absence de réparation notamment au niveau de la toiture va entrainer une aggravation des dégradations ; -l'installation électrique n'est pas conforme ; -du point de vue de la vétusté constatée sur les murs, le ballon d'eau chaude et la toiture, le bâtiment justifie l'exécution de travaux en ce que des fissures sont apparentes, le ballon d'eau chaude ne remplit pas son office, l'étanchéité de la toiture n'est plus assurée entrainant des désordres au niveau du plafond ; - du point de vue de la sécurité et de la santé des locataires, il est nécessaire de réaliser un diagnostic sur la présence d'amiante ; -le bail commercial prévoit qu'il incombe au preneur les réparations consécutives à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif, soit les dépenses relatives à la remise en état : des stores, persiennes, portes, fenêtres, robinets, sauf à les changer, tuyaux, sauf à les remplacer, wc etc
 des sols.
 
 Selon l'expert judiciaire, les travaux suivants sont justifiés : -réfection des sols, à la charge du preneur ; -réfection des murs peints eu égard aux traces d'humidité et/ou fissures, à la charge du bailleur si les infiltrations et fissures provenant du gros oeuvre ont été signalées ;-réfection des plafonds repeints mais gondolés, à la charge du preneur en l'absence d'état des lieux initial ; -réparation de l'important dégât des eaux au plafond de la cuisine de l'étage, à la charge du bailleur si la fuite a été signalée ; -reprise de l'escalier et du placard sous escalier menant au lot 44 et aux combles, à la charge du preneur ;