cour d'appel de Douai
CHAMBRE 1 SECTION 1,  décision 16-11.180 du 18/10/2017,  partie 3


que le litige porte sur l'évaluation de la première que les époux X... ont proposé de fixer à 230 000 € alors que l'administration a retenu la somme suggérée par la commission départementale de conciliation, soit 601 854 € après déduction de 50 000 € au titre du coût des travaux de réfection de la toiture ; que s'il est exact qu'une première proposition de rectification portant sur les années 2007 à 2009 avait été initiée puis abandonnée, et que la maison était estimée à 614 080 € pour l'année 2007, à rapprocher des 651 854 € retenus par l'administration avant déduction du coût des travaux pour les années 2007 à 2011, il convient d'observer que la première proposition retenait, pour les années 2008 et 2009, 701 801 €, de sorte que l'on ne peut tirer quelque conséquence que ce soit de l'estimation portant sur la seule année 2007 ; que la valeur d'un immeuble est à fixer, comme le rappelle justement le jugement critiqué, d'abord par comparaison avec la valeur de biens similaires, négociés au cours de la période de référence ; que l'examen des six termes de comparaison retenus par l'administration et validés par la commission départementale de conciliation confirme, pour les motifs développés dans le jugement critiqué, qu'ils sont pertinent par leur situation, la superficie des biens, la qualité des constructions, la date des transactions ; que par ailleurs, les arguments avancés par les contribuables ont été écartés pour de justes motifs : le désavantage induit par une construction en pente est contrebalancé par l'agrément d'une situation élevée ; que la construction sur trois niveaux de sept marches est caractéristique d'une construction des années 70 dans ce secteur, étant observé que si, comme l'indique les contribuables, des édifices plus récents ne présentent pas cet inconvénient, les termes de comparaison sont des constructions de la même époque ; qu'il en va de même de la vétusté des équipements et aménagement ; que l'absence de garage ne constitue pas un facteur significatif de diminution de la valeur du bien dès lors que la parcelle est d'une ampleur permettant d'y stationner un véhicule ; que sa situation excentrée est sans effet dans la mesure où, d'une part, c'est aussi celle des biens de référence et, d'autre part, où il s'agit du quartier le plus prisé de la commune de N. ; qu'enfin les évaluations proposées par Maître C... ainsi que les évaluations réalisées par deux agences immobilières en 2011 ne sont pas de nature à contredire le constat tiré des ventes effectivement conclues ; que les appelants revendiquent en outre un abattement de 30% du fait qu'ils occupent cette maison qui constitue leur résidence principale et qui n'est pas leur propriété mais celle de la SCI qui comprend quatre actionnaires ; que l'administration fiscale confirme que les résidences principales ouvrent droit, au bénéfice de leur propriétaire occupant, à un abattement de 30% mais souligne que la SCI étant propriétaire de l'immeuble, ce sont les dispositions du BOI-PAT8 ISF-30-10-20140121§120 qui doivent s'appliquer, lesquelles prévoient que si les parts des sociétés dont les associés sont réputés directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits sont concernées par ce régime, tel n'est pas le cas des titres des sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier alors même que l'immeuble détenu par le contribuable constituerait sa résidence principale ; que les appelants ne contestent pas cette règle mais invoquent un principe général imposant à l'administration de tenir compte de la situation de pur fait que constitue l'occupation du bien ; que ce principe a en effet été affirmé sous cette forme lorsque l'occupant est le propriétaire du bien ; qu'il n'a pas vocation à s'appliquer lorsque le bien n'est pas propriété du contribuable, mais d'une société dans laquelle il détient des parts ; que dès lors que cette société ne répond pas aux exigences visées ci-dessus, c'est-à-dire quand il s'agit notamment d'une société de gestion qui ne permet pas de considérer que l'associé est directement propriétaire de l'immeuble correspondant à ses droits, il n'y a pas lieu de faire bénéficier le contribuable de l'abattement revendiqué par les époux X... » (arrêt pages 3 et 4) ;
 
 Et aux motifs réputés adoptés que « la valeur des parts de la B... immobilier déclarée par les demandeurs a été contestée par l'administration qui estime que la valeur déclarée de l'immeuble situé [...]                                       (230 000 euros pour 2008, 2009 et 2010) était insuffisante ; qu'en application des articles 761 et 885 S du code général des impôts, la valeur des biens est déterminée, pour l'assiette de l'ISF, selon les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès, soit d'après leur valeur vénale réelle à la date du fait générateur de l'impôt (valeur au 1er janvier de chaque année en ce qui concerne l'ISF) ;