Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.463 du 19/03/2020,  partie 3


les vues aériennes permettent d'observer, tout au plus, un terrain nu correspondant à une cour intérieure cimentée ne présentant aucun traçage au sol et la disposition des voitures laisse à penser qu'une fois le véhicule à l'arrêt, ce dernier devient inaccessible sans que les autres voitures se trouvant autour ne soient déplacées ; aucun acte de vente ou contrat de bail faisant état de ces emplacements n'a été produit ; le prétendu parc de stationnement n'est rien d'autre que le terrain résiduel des parcelles sur lesquelles l'immeuble est édifié, terrain déjà indemnisé par application de la méthode « terrain intégré » ; indemniser l'emplacement distinctement constitue un enrichissement sans cause ; en tout état de cause, la capacité d'accueil a été surestimée ; de plus l'évaluation effectuée ne repose sur aucune référence probante ;
 
 La SCI Bligny répond que :
 
 - l'ensemble immobilier n'est pas seulement à usage d'habitation et d'atelier, il est également à usage de boutique et de magasin ; la galerie constitue un espace de stockage dont le sol est cimenté, l'application d'un abattement de 0,40 utilisé en présence de caves, doit être écartée ; la surface du toit-terrasse, au-dessus de l'appartement, est de 115 m² ; un balcon d'une surface de 15 m² a également été écarté ;
 
 - les biens sont dans un bon état d'entretien, même si la présence de locataires laisse généralement quelques traces et implique un rafraîchissement ;
 
 - s'il est possible d'évaluer le bien en intégrant les différentes catégories d'usage et de destinations, il existe des termes de comparaison récents pour le même type d'ensemble immobilier ;
 
 - l'utilisation de références issues de la base « BIEN », constituée par les notaires, n'est pas exclue par la jurisprudence ; au contraire, il ressort de la jurisprudence (CA Paris, 3 mai 2012, RG n°09-09870 et 6 octobre 2011, RG n°10-00113, 13 octobre 2016, RG n°15-24603) que ces références sont exploitables à condition que le juge dispose d'informations sur les biens concernés eux-mêmes ainsi que sur leur environnement ; à partir des informations données (mois, année de la mutation et emplacement du bien), il est possible de faire une demande de renseignement auprès du service de la publicité foncière afin de demander les actes correspondants, ce qu'elle a fait pour les ventes sur lesquelles le jugement s'est fondé ;
 
 - concernant la partie habitation, tous les termes qu'elle cite sont pertinents tant en ce qui concerne leur localisation, leur consistance et leur état d'entretien, dès lors que la SADEV94 ne démontre pas que les termes de comparaison portent sur des biens de meilleure qualité et ne produit que des photographies de portes d'entrées d'immeuble ; les termes de comparaison du commissaire du gouvernement ne peuvent être retenus puisqu'ils sont trop anciens (2011), portent sur des lots de copropriété avec des contraintes juridiques associées à ce régime et ne comprenant pas les mêmes accessoires que le bien en cause (toit-terrasse, balcon, cellier, buanderie) et certaines mutations ont été effectuées dans des conditions anormales ; les termes de comparaison cités par la SADEV ne sont pas exploitables en raison de leur nature (acte de quittance), de leur date, de leur localisation et/ou de leur consistance ;
 
 - concernant la partie atelier, les termes de comparaison du commissaire du gouvernement comportent des erreurs factuelles, portent sur des biens non comparables et sur des biens épuisant la totalité des droits à construire ; de plus, certaines références portent sur des ventes assorties de clause anti-spéculatives dans le cadre d'une action d'insertion sociale ayant donné lieu à une minoration des prix ; les termes de la SADEV relèvent d'un marché captif et non représentatif et sont incomparables au bien en cause (surface, localisation, arrêté d'insalubrité) ;
 
 - la SADEV 94 nie la présence des places de parking mais n'affirme pas que le juge de première instance a commis une erreur de fait en retenant les emplacements de parking ; l'importance de l'espace dédié aux places de parking étant l'une des caractéristiques prépondérantes du bien et tous les termes de comparaison cités ne comprenant pas de place de stationnement, la valorisation distincte des places de parking est justifiée ;
 
 Le commissaire du gouvernement observe que :
 
 - la référence indiquée dans la base BIEN est une référence d'enregistrement propre à la chambre des notaires et ne correspond pas au numéro de publication au service de la publicité foncière, or, seul ce numéro permet aux parties de commander l'acte de vente afin d'en analyser le contenu ;
 
 - les références de la SCI Bligny concernant les locaux d'activités constituent des ventes de droits à construire et doivent être écartées ;
 
 - seules certaines références proposées par la SADEV sont comparables et exploitables les autres devant être écartées en raison de leur localisation ou surface ;
 
 - le coefficient de 0,4 retenu pour la « galerie » doit être confirmé ;
 
 SUR CE
 
 Les conclusions des parties sont recevables.