cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 15-25.975 du 06/07/2017,  partie 6


que l'article R 411-1 du code rural et de la pêche maritime pris pour son application impose au préfet de différencier les loyers en fonction de la localisation des biens mais aussi de leur catégorie, laquelle reflète leur rendement (pour les terres) ou leur entretien et leur conservation, leur confort, leur éloignement de l'exploitation, leur utilité... (pour les bâtiments), critères objectifs desquels dépend directement leur valeur locative. Il est en outre recommandé au Préfet de tenir compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement ; qu'il convient de rappeler que le litige porte sur la fixation du fermage des biens mis à disposition par contrat conclu le 1er juillet 2005 requalifié de bail à ferme à compter de cette date ; que la fixation du fermage doit tenir compte de différents éléments : * les installations spécifiques, aux activités équestres, comme les box, les deux carrières, le rond de longe, les locaux d'accueil du public, * les installations non spécifiques, comme les terres herbagères et paddocks, les bâtiments non spécifiques, comme les bâtiments destinés au stockage et fumières, * les habitations ; que la particularité de la situation de l'espèce tient au fait que la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux a placé les installations équestres des Yvelines dans la situation des exploitations spécialisées non visées par l'arrêté préfectoral ; que dès lors, dans ce cas, la valeur locative doit être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin ; qu'il ressort de l'expertise judiciaire que, pour évaluer le montant du fermage depuis le 1" septembre 2005 proposé à cette cour, M. D... a : * repris les arrêtés préfectoraux applicables à la fixation de la valeur locative (arrêtés généraux et annuels, celui sur la détermination des catégories spécifiques et ceux spécifiques à la maison d'habitation et aux installations équestres), * tenu compte également de l'arrêté préfectoral des Yvelines du 30 septembre 2013, * examiné les arrêtés du Val-d'Oise et les a comparés avec ceux des Yvelines, * distingué selon qu'il s'agissait d'installations spécifiques ou non aux activités équestres et de locaux d'habitation, * pour les installations spécifiques : - pris pour référence la valeur haute de l'arrêté ; - tenu compte de la situation du haras implanté dans un secteur propice à l'activité équestre ; - relevé que, en l'espèce, l'état général des installations et le partage de la cour avec le propriétaire ne permettait pas de tirer pleinement profit de la situation de cette zone d'influence d'où provenait la majorité de la clientèle et a fixé à 15% de la valeur haute de l'arrêté préfectoral en vigueur, - précisé que, selon la qualité des éléments, définie à partir des critères mentionnés dans l'annexe de l'arrêté préfectoral, le fermage est compris entre 0,52 et 48,38 €/m2, - retenu les loyers suivants : Box et accueil du public box des bâtiments du haut et du bas (30 €/m2) soit 30 € x 269 m2 = 8.070 € ; box en pâtures (19 € /m2) soit 19 € x 30m2 = 570 € ; accueil du public (17 € /m2) soit 17 € x 15 m2 = 255 € ; Aires d'évolution extérieures dont il apparaît que leur spécificité et leur état permettent de retenir qu'elles bénéficient d'une adaptation du bas de la fourchette de l'arrêté préfectoral soit : Carrière (petite et grande) valeur unitaire retenue 2,5x0,52 = 1,30 €, montant du loyer 1,30 € x 1.440 m2 = 1.872 €, Rond de longe valeur unitaire retenue 1,15 x 0,52 = 0,60 €, montant du loyer 0,60 C x 153m2= 92 €, Sous total installations équestres spécifiques : 10.859 € (8.070 + 570 + 255 + 1.872 + 92) * pour les installations non spécifiques : Les terres herbagères et paddocks - relevé que les arrêtés préfectoraux annuels fixent le fermage minimum et maximum pour les terres labourables et herbagères selon leur catégorie, que l'arrêté préfectoral B96-0033 du 30 septembre 1996 détermine la catégorie à laquelle appartiennent les terres louées en fonction de leur revenu cadastral moyen (RMC), - procédé à des calculs des catégories en 1996 et 2005 selon le RCM actualisés, - procédé au calcul du RMC 2012 des terres louées par la société Les Foulons, appliqué une coefficient amalgamé pour 2012 : 2,058, - parvenu en conséquence au calcul du fermage des terres suivant : 106,59 €/ha x 11,7359 ha = 1.251 € ; Les bâtiments et installations non spécifiques - observé que selon l'article 3, paragraphe A, de l'arrêté en vigueur, il pourra être demandé un complément de fermage de 5,05 € à 21,34 €/ha selon la consistance, l'adaptation et l'état des bâtiments, - relevé que les greniers relèvent de cette liste, - retenu que compte tenu de leur dimension et état, de l'absence de fumière, de hangar à matériel, du parking et de l'état des bâtiments, le minimum autorisé devait être retenu soit 5,05 € :
 5,05 x 11,7359 ha = 59 € ; - suggéré pour le fermage des installations non spécifiques au centre équestre le montant suivant : 106,59 € + 5,05 € = 111,64 € ;