Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.433 du 17/09/2020,  partie 3


C'est également à tort que la société DIPROBA soutient que dès lors qu'elle a indirectement assumé la charge des travaux d'amélioration réalisés par la SARL Expo luminaires en lui consentant une baisse de loyers de l'ordre de 130 000 € "l'accession est intervenue dès la réalisation des travaux". En effet une clause d'accession reportant, comme en l'espèce, les effets de l'accession en fin de jouissance du preneur interdit la prise en compte des "aménagements, agencements et améliorations réalisés" par sa locataire lors de la fixation du loyer du bail renouvelé et tout déplafonnement pour ce motif. La société DIPROBA ne peut donc se prévaloir des dispositions de l'article R145-8,alinéa ler in fine du code de commerce. Par conséquent le local à prendre en compte dans l'évaluation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2014 est l'entrepôt dans son état initial c'est à dire brut de décoffrage. Pour soutenir ensuite qu'il y a eu une modification des obligations respectives des parties au cours du bail expiré soit entre le 15 novembre 2002 et le 1er juillet 2014 la bailleresse fait valoir qu'elle assumerait les réparations de l'article 606 du code civil. Mais le bail qui met expressément l'exécution de ces réparations à la charge de la SARL Expo luminaires, n'a pas été modifié sur ce point entre le 15 novembre 2002 et le 1er juillet 2014. Le fait que la société DIPROBA ait pris en charge des travaux ponctuels sur la toiture protégeant l'entrepôt de la SARL Expos luminaires et des locaux commerciaux voisins durant l'année 2013, est insuffisant à établir la modification des obligations respectives des parties alléguée et contestée par la locataire et il en est de même du mail adressé le 10 décembre 2018 par la SARL Expos luminaires à la bailleresse pour lui signaler "une importante fuite d'eau sur toiture, structure". La preuve d'une modification notable des obligations respectives des parties au sens de l'article L 145-34 du code de commerce n'est donc pas rapportée. La société DIPROBA se prévaut aussi d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il ressort des trois rapports d'expertise amiable rédigés par messieurs I..., et P... pour le compte de la société DIPROBA et par monsieur V... pour le compte de la SARL Expo luminaires que durant la période à prendre en compte soit du 15 novembre 2002 au 1er juillet 2014 deux nouvelles enseignes, lxina (cuisiniste) et Aasgard (poêles et cheminées scandinaves) se sont implantées en 2011 à proximité du magasin exploité par la SARL [...] à Mondeville et que le 6 novembre 2013 s'est ouvert le centre Mondevillage qui jouxte ses locaux et regroupe 35 enseignes dont trois restaurants. En ce qu'elles ont créé un afflux de clientèle complémentaire améliorant la chalandise et la commercialité de la zone ces implantations et ouverture nouvelles constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Mais cette modification ne peut être prise en compte dans la fixation de la valeur locative des locaux donnés à bail à la SARL Expo luminaires que si elle a eu un effet positif pour l'activité du commerce concerné. Or il ressort de l'évolution du chiffre d'affaires réalisé par la SARL Expo luminaires sur la période de 2009 à 2014 que celui-ci a été divisé par deux, passant de 1 236 000 € en 2009, 1 190 000 € en 2010, 1 045 000 en 2011, à 960 456 € en 2012, 784 604 € en 2013 et 648 748 € en 2014, l'appelante justifiant de sa stagnation en 2015 où elle a réalisé un chiffre d'affaires de 643 792 €. L'afflux de clientèle complémentaire créé par les événements précités n'a donc pas profité au commerce exploité par la SARL Expo luminaires puisqu'il n'a ni stoppé ni inversé l'évolution à la baisse de son chiffre d'affaires amorcée en 2010. Par conséquent cette modification des facteurs locaux de commercialité ne peut être utilement invoquée par la société DIPROBA comme justifiant le déplafonnement du loyer. Du fait des révisions successives le loyer dû par la SARL Expo luminaires s'élève actuellement à la somme annuelle de 11 525 € H.T. Il a été précédemment retenu que les locaux devaient être pris en compte dans leur état initial avant tous travaux c'est à dire bruts de décoffrage. S'agissant d'un entrepôt livré à l'état brut c'est sa surface utile brute qui doit être prise en compte sans pondération dans le calcul de la valeur locative soit une superficie de 1070 m2 au vu des pièces versées aux débats. Aucune des parties ne produit de référence exploitable des prix couramment pratiqués dans le voisinage par unité de surfaces, concernant des locaux équivalents. Celles produites par la société DIPROBA qui demande à voir fixer à 165 € par m2 et par an la valeur locative pour une surface pondérée de 892 m2, ne peuvent qu'être écartées en ce qu'elles ne concernent pas des locaux à l'état brut mais aménagés, prennent en compte des surfaces pondérées et intègrent le déplafonnement du loyer précédemment rejeté.