Cour d'appel de Papeete,  décision 13-25.656 du 15/04/2015,  partie 3


L'acte constitutif de cette servitude met l'entretien de celle-ci à la charge des « usagers à raison d'une part par foyer occupant les parcelles desservies par ce chemin ». Ah Kui A... est ainsi débiteur d'une portion des frais d'entretien, réparations ou remises en état de la parcelle AK 268 ; que d'autre part, James X... a créé sur le reste du terrain acquis d'Albert Y... en 1967, soit une superficie de 38a64, le lotissement dénommé Papehue, dont le cahier des charges a été établi par actes du 2 août 1972 ; que la desserte du lotissement à partir de la route de ceinture a été définie comme suit par l'article 1, chapitre IV du cahier des charges : « Il sera établi par le lotisseur une voie s'embranchant sur une route existante de huit mètres de largeur, elle-même reliée à la route de ceinture, qui formera un angle droit à la hauteur du lot 1-0 et après avoir longé la limite sud-est des lots du lotissement, se terminera à la hauteur du lot 10-0 par une aire de giration » ; que les extraits du plan cadastral et le rapport de l'expert D... permettent d'identifier la partie de la desserte reliée à la route de ceinture comme étant l'actuelle parcelle AK 267, et l'autre portion comme étant l'actuelle parcelle AK 268. Le cahier des charges prévoit que cet ensemble demeurera la propriété du lotisseur qui s'interdit d'en disposer, ce qui est conforme à la matrice cadastrale qui désigne James X... comme étant le propriétaire de ces deux parcelles ; que l'article 4 du chapitre IV du cahier des charges affecte la voie d'accès ainsi définie à une « servitude réciproque entre le lotisseur et les propriétaires de chacun des lots, de même qu'entre les propriétaires des lots entre eux et tous autres futurs propriétaires desdits lots et du surplus de la propriété du lotisseur, au bénéfice de laquelle ce dernier réserve le droit d'usage de ladite route à titre de servitude réelle et perpétuelle » ; que l'article 5 du chapitre IV met l'entretien de la chaussée de cette voie à la charge des propriétaires des lots du lotissement et du ou des propriétaires du surplus de la propriété du lotisseur, selon les règles stipulées sous le chapitre V ; que ce dernier prévoit la constitution d'une association syndicale libre régie par la loi du 21 juillet 1865 dont les membres sont :- le lotisseur, c'est-à-dire James X..., pendant tout le temps qu'il restera propriétaire d'un ou plusieurs lots ;- les acquéreurs et tous futurs propriétaires des lots ;- et tous ceux qui, indépendamment de toute qualité de propriétaire d'un lot, auront néanmoins-sous l'obligation d'adhérer aux statuts de l'association-été autorisés par le lotisseur à utiliser tout ou partie des voies, réseaux, espaces et ouvrages communs dont la gestion et l'entretien incombent à l'association syndicale ; que la qualité de membre de celle-ci ne se perd, de plein droit, que par la perte de la qualité de propriétaire d'un lot, ou par la renonciation à l'exercice des droits d'usage précités (chapitre V, article 6) ; que l'association a notamment pour objet la gestion, l'entretien et éventuellement l'amélioration des voies, réseaux divers, espaces et ouvrages communs réalisés ou devant l'être sur le lotissement Papehue, et la répartition des frais et charges entre les usagers membres de l'association et leur recouvrement (V-3). Les membres de l'association y contribuent à raison d'une part par lot (V-14) ; que comme l'a à bon droit relevé le premier juge, une association syndicale libre peut englober des terrains extérieurs à un lotissement, dès lors que ces terrains profitent des services du lotissement ; que l'association syndicale libre, qui est régie localement par la loi du 21 juin 1865, est en effet un groupement de caractère réel constitué en vue de la construction ou l'entretien d'ouvrages ou la réalisation de travaux immobiliers d'intérêt collectif ; qu'elle diffère ainsi d'un syndicat de copropriétaires ou d'une association de la loi de 1901 ; que la régularité de la constitution de l'association et l'adhésion de ses membres résultent de la production de copies : ·- de l'acte authentique du 2 août 1972, qui n'est pas argué de faux et qui a été transcrit le 21 août 1972 au bureau des hypothèques de Papeete (vol 655 no 21) ;- des procès-verbaux d'assemblées générales des 29 décembre 1997, 13 janvier 2000 et 7 mars 2001 ;- du jugement précité du 19 septembre 2005 qui a constaté la recevabilité de la demande en paiement faite par l'ASSOCIATION SYNDICALE à l'encontre de Ah Kui A... ;- et d'un arrêt de la cour rendu le 28 octobre 2004 qui, dans une instance opposant James X... à l'ASSOCIATION SYNDICALE, a aussi admis la qualité à agir de celle-ci ; qu'en cet état : Le titre d'Ah Kui A..., qui est l'acte de vente du 25 septembre 1979, donne à celui-ci la qualité de membre de l'ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES DU LOTISSEMENT PAPEHUE, puisqu'il rappelle l'existence des droits de passage sur les parcelles AK 267 et AK 268, dont l'assiette est identique à celle qui est définie par le cahier des charges du lotissement Papehue ;