décision 16-22.660 du 19/10/2017,  partie 4


L'expert fait ensuite une description détaillée des différentes parties de chaque bâtiment, analyse les clauses du bail et les travaux réalisés au cours du bail expiré, pendant la période de référence comprise entre le 2 mai 2000 et le I mai 2009, avant d'effectuer une étude des comparaisons. Sur ce point il souligne que les trois expertises amiables diligentées (ATISREAL, CBRE et Y...) dégagent sensiblement les mêmes prix de l'analyse des comparaisons, et apporte les précisions suivantes en vue de l'estimation de la valeur locative : - dans la majorité des cas ces prix s'entendent taxe foncière à la charge des locataires ; - dans la quasi-totalité des cas travaux de mise en conformité à la charge des locataires ; - ces prix s'entendent valeur du terrain incorporée. Il rappelle qu'aux termes du bail des locaux litigieux la société locataire ne supporte pas la taxe foncière ni les travaux de conformité. Les éléments de comparaison invoqués par le bailleur et cités par l'expert en page 25 de son rapport concernent Peugeot à Lormont (promesse de bail du 11 juillet 2008 puis bail du 4 mars 2010) , disposant d'un terrain de 11.359 mètres carrés d'un bâtiment de 2.191 mètres carrés + un bâtiment annexe de 40 mètres carrés, avec un prix au mètre carré de 151 euros, et Citroën, l'expert précisant qu'il s'agit d'un accord entre la société Automobile du Pont d'Aquitaine et la société Citroën pour l'implantation de celle-ci sur une partie du terrain actuellement location Renault, le bâtiment étant construit par le bailleur, terrain de 7.815 mètres carrés et bâtiment de 2173 mètres carrés , pour un loyer projeté de 280.000 euros, soit un prix de 129 euros le mètre carré, mais que ce projet n'a pas abouti, Renault n'ayant pas donné son accord pour la reprise partielle du terrain dépendant de son bail. Le preneur produit à titre de comparaison le bail Renault Bouscat avenue de la Libération (terrain 34.061 m2, surface bâtie 19.145 m2) dont le prix est de 45 euros le mètre carré et le bail Renault Villenave d'Ornon avenue des Pyrénées (terrain [...] m2, bâtiment 403 m2) au prix de 50 euros le mètre carré. L'expert judiciaire a répondu précisément aux dires de chacune des parties. Concernant l'élément de comparaison Peugeot, il mentionne que cette comparaison est intéressante car la concession est d'une situation comparable à Renault, quoiqu'en bordure de rocade, mais remarque qu'il s'agit d'un bâtiment neuf, rationnel et parfaitement adapté aux impératifs actuels de la marque, alors que la construction des locaux litigieux remonte aux années 1990, et que si ces locaux sont globalement en bon état, on ne peut soutenir qu'ils ont la même valeur que des locaux neufs, qu'enfin les locaux Renault sont de superficie beaucoup plus importante , et que cet élément justifie en lui-même également un prix au mètre carré moins élevé que la comparaison Peugeot. Il ne retient pas la comparaison Citroën dans la mesure où le projet ne s'est pas concrétisé, tout en indiquant que les mêmes observations que celles faites pour Peugeot peuvent être reprises concernant le caractère neuf du bâtiment projeté et les superficies des terrains et construction. Quant aux comparaisons citées par le preneur , il observe que les sociétés bailleresse et locataire sont du groupe Renault, que celle de Renault Bouscat est une occupation très ancienne, que les bâtiments de construction très ancienne sont en état passable sur parties , et que leurs superficies sont beaucoup plus importantes que celles de Renault Lormont, que pour la concession Renault Villenave d'Ornon, la superficie de terrain est assez semblable mais la superficie bâtie sensiblement plus importante (10.130 m2). S'agissant de la valorisation du terrain, M. Z... indique que selon les usages expertaux, notamment en matière d'immobilier d'entreprise , la valeur locative des terrains est toujours incluse dans les prix au mètre carré retenus pour les surfaces bâties, tout en soulignant que dans le cas du bail en cause la superficie du terrain est très importante par rapport à celle des bâtiments, que ce terrain est d'angle avec de très importantes façades sur trois voies, ce qui confère une grande visibilité aux locaux, et que l'importance de la surface du terrain offre à la société locataire de larges possibilités de parking et de stockage de véhicules, ce qui est un avantage indéniable pour une concession automobiles. Il considère que ces spécificités doivent être prises en compte dans l'estimation en retenant une plus-value sur la valeur locative. Il relève que les trois expertises amiables diligentées sont très approchantes concernant la valeur locative des bâtiments, mais que l'une, l'expertise ATISREAL, diverge totalement des deux autres sur la valeur supplémentaire à retenir pour le terrain, qu'elle évalue à 300.000 euros, alors que les expertises CBRE et Y... concluent respectivement à 67.775 euros et 68.850 euros. En réponse à l'argumentation de la société bailleresse, l'expert judiciaire souligne que la valeur locative ne peut être appréciée qu'en fonction des éléments limitativement énumérés par le code de commerce , parmi lesquels ne figure pas la valeur vénale, de sorte que la valeur locative du terrain excédentaire ne peut être fixée que dans le cadre du bail existant et en fonction de l'avantage , du service rendu que confère ce terrain excédentaire au preneur.