Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.157 du 22/11/2018,  partie 2


Mais les époux X... ne justifient pas avoir fait de la reconstructibilité après sinistre un élément déterminant de leur consentement, et ce, alors même qu'avisés que des travaux sur toiture courant 2005 ainsi qu'une citerne et du bardage avaient été faits sans autorisation administrative, ils ont déclaré en faire leur affaire personnelle et vouloir poursuivre leur acquisition. Au surplus, l'impossibilité de reconstruire après un éventuel sinistre ne peut constituer un vice caché comme ne rendant pas le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s'il l'avait su au sens de l'article 1641 du code civil (arrêt attaqué, p.4) ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'article 1641 du code civil prévoit que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ». Les demandeurs doivent établir que le vice qu'ils allèguent était caché lors de la vente. En l'espèce, le compromis de vente et d'achat du 13 avril 2007 conclu entre les époux X... et madame Z... indiquait déjà que l'immeuble avait été construit à la fin des années 60 et il contenait une condition suspensive au profit des acheteurs que les titres de propriété et les pièces d'urbanisme ne révèlent pas de vices et que le vendeur obtienne une copie du règlement de la zone du PLU sur le bien vendu n'interdisant pas la reconstruction à l'identique du bâtiment en cas de sinistre. Malgré la présence de cette clause, les époux X... ont acquis le bien sans disposer de plus d'information que celle selon laquelle la construction avait été édifiée dans les années 60, à l'exception de la réfection de la toiture effectuée en 2005 sans autorisation administrative. L'acte notarié d'achat mentionne que le bien est situé en zone ND et en Espace Boisé (EBC). Le notaire a pris soin de rappeler les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, selon lequel dans une zone inconstructible, la reconstruction à l'identique en cas de sinistre est possible si elle a été régulièrement édifiée. Les époux X... étaient donc informés, lors de l'achat, de l'incertitude sur la date de la construction et sa régularité administrative puisque le vendeur n'a pas affirmé que l'autorisation de construire existait et qu'elle n'était pas visée dans l'acte d'achat. Ils étaient en outre avertis de l'impossibilité de reconstruire la toiture en cas de sinistre compte tenu de l'absence d'autorisation et de la zone non constructible dans laquelle l'immeuble se trouve. Le vice dont ils se prévalent n'est donc pas caché car ils disposaient, au jour de la signature de l'acte de vente, des renseignements qui leur permettaient de se convaincre de la réalité de la situation et il leur appartenait de demander plus de précision ou de renoncer à l'achat si l'autorisation de construire d'origine était une condition déterminante de leur consentement. En tout état de cause, ils ne justifient pas d'une atteinte à l'usage ou la destination du bien acheté ni d'un préjudice actuel et certain. Il convient donc de rejeter la demande d'annulation de l'acte de vente pour vice caché. La demande d'expertise sur la valeur du bien sera également rejetée car justifiée par l'existence du vice caché non démontré, elle n'est pas fondée. Sur la demande d'annulation fondée sur l'erreur sur la substance de la chose achetée. Il s'agit d'un vice du consentement prévu par l'article 1109 du Code civil et défini par l'article 1110 du même code qui entraîne la nullité du contrat de vente lorsqu'il atteint la substance même de la chose qui en est l'objet. En l'espèce, les époux X... ne peuvent se prévaloir d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose achetée car le bien qui leur a été e du correspond à celui qui était décrit dans l'acte de vente. La construction a été édifiée dans les années 1960 sans qu'il soit précisé si elle a fait l'objet d'une autorisation de construire, elle n'est pas menacée de démolition administrative dans l'immédiat et ils étaient avertis que toute nouvelle construction était interdite et qu'en cas de destruction totale ou partielle la reconstruction ne pourrait avoir lieu que si la construction d'origine était autorisée. Ils ont donc donné leur consentement à l'acte en toute connaissance de cause et ils n'établissent aucune erreur sur la chose achetée. Ils seront donc déboutés de leur demande (jugement, p.5 et 6).
 
 ALORS D'UNE PART QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ;