Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.203 du 07/01/2021,  partie 3


qu'en revanche, les autres défauts particulièrement mineurs qui ont été constatés par l'huissier ne relèvent pas de cette obligation d'entretien mais tiennent à l'usure normale du local, étant observé que les constats décrivent un local dont tous les éléments, autres que ceux cités sont en bon état ; que la société Marti Saint-Quentin est bien fondée à solliciter l'indemnisation des dommages incombant au preneur quand bien même elle n'aurait pas fait procéder aux travaux de reprise ; que pour autant, les devis qu'elle verse aux débats ne sauraient être retenus dans leur intégralité en ce qu'ils portent sur des prestations qui excèdent les obligations du preneur (telle la remise en peinture de l'ensemble du local qui s'apparente à une remise à neuf) ou en ce qu'ils sont excessifs au regard des défauts constatés (tel le remplacement intégral de deux nouveaux blocs de climatisation et l'alarme incendie qui avait été régulièrement vérifiée au cours du bail alors que l'impossibilité de réparer ces éléments n'est pas étayée) ; que les éléments de fait produits conduisent à retenir à la charge de la société Baey conception la somme de 2 050 euros HT comprenant : - remplacement de dalles amovibles du faux-plafond : 750 euros, - remplacement de spots lumineux, de néons et réparation de l'alarme incendie : 700 euros, - réparation de deux des trois blocs de climatisation : 600 euros ; que dès lors que la société Marti Saint-Quentin n'a pas fait réaliser les travaux de reprise et a redonné le local en location en l'état, manifestant ainsi son intention de ne pas assumer la charge de ces réparations et qu'elle récupère la TVA, seul le montant hors taxe sera pris en considération ; qu'il est par ailleurs constant que la société Marti Saint Quentin a refusé de restituer le dépôt de garantie s'élevant à la somme de 23 170,73 euros ; que compensation étant opérée entre les créances respectives et réformant le jugement de ce chef, il convient de condamner la société Marti Saint Quentin à payer à la société Baey conception la somme de 21 120,73 euros en principal, le jugement étant confirmé quant au cours des intérêts de retard ; qu'il est étayé que la société Marti Saint Quentin a donné à bail le local litigieux dans l'état dans lequel l'a laissé la société Baey conception, à la société Urban Street Factory à compter du 15 juillet 2016 moyennant un loyer annuel hors taxe de 55 800 euros HT tandis que le loyer acquitté par la société Baey conception au terme de son bail s'élevait à la somme de 76 359,32 euros HT ; qu'il faut observer que le délai écoulé entre les deux baux successifs est de près d'une année et qu'il n'a pas été mis à profit par la bailleresse pour faire réaliser les travaux de reprise particulièrement mineurs incombant au locataire sortant ; que dans ces circonstances, l'allégation selon laquelle le défaut de réalisation de menus travaux pour un montant total de 2 050 euros serait en lien causal avec la baisse de loyer consentie par la bailleresse au locataire suivant, manque assurément de sérieux ; qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Marti Saint Quentin de sa demande indemnitaire de ce chef ; que la disproportion entre le caractère modique des travaux de remise en état à la charge du preneur et le montant du dépôt de garantie traduit le caractère abusif du refus de restitution de ce dépôt de garantie qui est corroboré par l'absence d'exécution spontanée du jugement dont appel ; que pour autant, le fait que le jugement dont appel a été finalement exécuté rend sans objet la demande de réformation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'astreinte que la société Baey conception ne reprend d'ailleurs pas devant la cour ; qu'en revanche, cette rétention abusive du dépôt de garantie dont le montant correspond environ à 10 % de la trésorerie disponible de la société Baey conception au terme de l'exercice 2016 et est supérieur aux bénéfices distribués, a privé l'intéressée de disponibilités qui avaient vocation à faciliter sa réinstallation dans un autre local ; qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a accordé à la société Baey conception la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'en conséquence, sous la seule réserve de la modification du montant en principal de la condamnation prononcée à l'encontre de la société Marti Saint Quentin, le jugement dont appel est confirmé en toutes ses dispositions ; que succombant dans l'essentiel de ses prétentions, l'appelante supporte les dépens d'appel ; que l'équité commande qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'il suit, étant observé que le caractère indemnitaire de la somme allouée de ce chef exclut l'application de la TVA » (arrêt attaqué, p. 5 à 7) ;
 
 Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « 1- Sur la demande en paiement du coût des travaux de remise en état ; que selon l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;