Cour d'appel de Reims, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.308 du 10/10/2019,  partie 3


qu'en effet, les consorts T... avait objecté le caractère inopérant de cet argument dès lors que la verrière surélevée, constituée de châssis fixes, ne comportait aucun dispositif de désenfumage ; qu'en se bornant dès lors à rappeler les dires de l'expert, selon lesquels, en particulier, la commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie avait indiqué que « l'aménagement de la verrière était une nécessité ayant trait notamment aux prescriptions de désenfumage », sans avoir retenu aucun élément permettant de justifier que le rehaussement de la verrière, laquelle n'était équipée d'aucun dispositif de désenfumage, répondait à la nécessité évoquée de cet aménagement par ladite commission et entrait, dès lors, dans le champ des travaux « accessoires » à l'adaptation des lieux à l'activité du preneur, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34, R. 145-8 et R. 145-3 du code de commerce ;
 
 2° ALORS QUE le déplafonnement peut être opéré lorsqu'une modification notable est intervenue dans les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, en l'occurrence dans les caractéristiques du local considéré, selon les critères fixés par l'article R. 145-3 du même code, c'est-à-dire : 1° sa situation dans l'immeuble où il se trouve, sa surface et son volume, la commodité de son accès pour le public, 2° l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, 3° ses dimensions, la conformation de chaque partie et son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée, 4° l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et la conformité aux normes exigées par la législation du travail, 5° la nature et l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ; que le caractère notable de la modification s'apprécie ainsi au regard de l'importance du changement opéré par les travaux réalisés par le preneur sur ces éléments, en particulier en termes de volume, et non pas en fonction de leur coût ; qu'en jugeant dès lors que les modifications apportées par le preneur sur la verrière, en la portant de 2,5 m à 6 m, ne pouvaient pas constituer des améliorations notables en raison de leur coût de 4 594 euros, la cour a violé les articles L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce ;
 
 3° ALORS QUE les consorts T... avaient soutenu, en critiquant les conclusions du rapport de l'expert, qui avait justifié la destruction du mur de séparation entre les deux immeubles, réalisée par le preneur, que ce dernier ne s'était pas ainsi borné à couvrir la cour mais qu'en faisant disparaître ce mur il avait considérablement accru la surface commerciale des lieux, ainsi que le montrait clairement le plan annexé au rapport d'expertise (reproduit en concl. p. 11), de sorte que les travaux ainsi réalisés ne constituaient pas de simples travaux d'adaptation des lieux, mais bien des travaux qui, ayant notablement augmenté la surface commerciale, ne pouvaient être analysés que comme des modifications justifiant le déplafonnement ; que, pour écarter cette objection, la cour a retenu que « le percement d'une ouverture entre le local commercial, objet du bail, et le local voisin également exploité par le locataire » avait été un « aménagement prévu par le bail initial et ne pouvait, à ce titre, être considéré comme une amélioration susceptible de motiver le déplafonnement du loyer » (arrêt, p. 6, § 2) ; qu'en identifiant ainsi erronément la destruction du mur, non autorisée par le bail [et donc prohibée], au « percement d'une ouverture entre le local commercial, objet du bail et celui voisin actuellement loué par la société L'Apostrophe » (contrat, p. 8, § 6), qui seul était autorisé, la cour a violé l'article 1134, devenu 1103 du code civil ;
 
 4° ALORS QU'en retenant, pour exclure tout déplafonnement, que le preneur, autorisé uniquement par le bail à percer « une ouverture entre le local commercial, objet du bail, et celui voisin actuellement loué par la société L'Apostrophe », n'avait procédé, en faisant disparaître le mur entre ces deux immeubles, qu'à des travaux d'aménagement prévus au bail, quand cette destruction, non prévue par le bail, et qui a dégagé une surface commerciale considérable, a apporté une amélioration certaine aux locaux loués, ayant de ce chef une incidence notable sur leur commercialité, la cour a violé les articles L. 145-34, R. 145-8 et R. 145-3 du code de commerce ;