Cour d'appel de Toulouse
20, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.339 du 12/12/2019,  partie 2



 AUX MOTIFS QUE sur la clause d'indexation, l'article L. 112-1 alinéa du code monétaire et financier disposait qu'était réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ; que cet article prohibait les clauses prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision afin que le prix du contrat puisse garder sa valeur d'origine quelles que soient les fluctuations de la monnaie ; qu'il cherchait à éviter les manipulations visant, au travers de périodes indiciaires supérieures à la période de révision, à augmenter artificiellement le prix du contrat ; que la période s'écoulant entre deux révisions devait être égale à la période de variation de l'indice retenue ; qu'ainsi, lorsque l'indexation était annuelle, l'indice devait varier sur la période d'une année, les deux périodes devant être à l'unisson ; que la clause de révision du loyer insérée au bail du 1er octobre 1997, qui avait été reprise sans modification lors de l'avenant du 30 août 2005 portant renouvellement du loyer, était ainsi rédigée : « Le loyer sera automatiquement révisé à l'expiration d'une première période annuelle suivant la date du renouvellement, soit le 1er octobre 1998, puis ultérieurement à l'expiration de chaque période annuelle suivant la dernière date de révision ; / Le loyer sera révisé en plus ou en moins proportionnellement aux variations qu'aura enregistrées l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE. / La valeur de l'indice de référence sera celle du premier trimestre 1997 qui s'établit à 1047. / La valeur de l'indice de révision sera celle de l'avant-dernier trimestre civil précédant la date d'effet de la révision » ; que la clause d'indexation selon laquelle les parties se référaient à un indice de base fixe – ici celui du premier trimestre 1997 – n'était pas prohibée dès lors qu'elle ne conduisait pas, lors des indexations successives, à une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions, étant rappelé en l'espèce que le loyer était stipulé révisable chaque année au 1er octobre et que l'indice de base était celui du premier trimestre et l'indice de comparaison, celui de l'avant-dernier trimestre précédant la révision ; qu'il appartenait à la partie intimée, demandeur à l'action, de démontrer que la période de variation indiciaire prévue par la clause d'échelle mobile était supérieure à la période de révision annuelle du loyer et qu'elle introduisait, par elle-même, une distorsion, indépendamment de la pratique suivie par les parties ; que pour ce faire, il y avait lieu de comparer deux périodes, la période séparant l'indice de base de l'indice de comparaison et la période s'écoulant entre deux révisions, la première ne devant pas être supérieure à la seconde ; qu'en l'espèce, il résultait des documents produits aux débats que le bailleur avait procédé chaque année, à la date anniversaire du bail, soit au 1er octobre, à la révision du montant du loyer en prenant pour indice de base, l'indice premier trimestre de l'année précédente et pour indice de comparaison, le premier trimestre de l'année au cours de laquelle la révision était calculée ; qu'il n'avait donc pas appliqué un indice de base fixe puisqu'il avait pris comme indice de base, l'indice de comparaison de l'année précédente, c'est-à-dire un loyer déjà augmenté auquel on appliquait le taux de variation de l'indice ; que la société Cèdre n'établissait pas que la clause, qui posait une règle de périodicité annuelle avait pour effet, pour chaque révision, de faire référence à un indice ayant plus d'une année d'ancienneté ; qu'en effet, la distorsion n'était pas démontrée par le seul fait, contrairement à ce qui était soutenu, que « le loyer de base pris en compte [était] celui applicable au 1er septembre 2005 mais que l'indice de référence [était] celui du premier trimestre 1997 » alors que les parties n'avaient pas appliqué un indice de base fixe, que l'indice de comparaison n'était pas supérieur à un an et que la période de révision était toujours annuelle, avec une date anniversaire fixée au 1er octobre ; que par contre, le bailleur ne pouvait réviser le loyer au 1er octobre 2010 par rapport au montant du loyer augmenté le 1er août 2010 et devait prendre pour base de comparaison, le loyer applicable un an auparavant, soit celui du 1er octobre 2009 (26 037,40 euros pour le trimestre) ; qu'en appliquant au 1er octobre 2010, la clause d'indexation annuelle au montant du nouveau loyer majoré de 5 % c'est-à-dire sur la somme de 27 339,27 euros, il avait de fait indexé sur la sur la variation des quatre trimestres passés, un loyer qui pourtant n'avait été fixé que deux mois auparavant en sorte que la réclamation formée par le preneur dans son courrier du 12 décembre 2014 était justifiée et devait donner lieu à répétition ;