cour d'appel de Lyon
1ère chambre civile A,  décision 16-16.669 du 08/06/2017,  partie 2


Car ce fait du percement du mur est un fait certain que l'huissier a constaté qui ne peut être remis en cause par M. X... qui ne démontre pas qu'il existait lors de son entrée dans les lieux.
 
 Sur les violations graves des obligations des baux, la décision attaquée doit aussi être confirmée en ce qu'elle s'appuie sur un non-respect des mesures d'ordre et de propriété dans les parties communes, par des faits imputables à M. X... et à sa société et tenant à l'absence de réaction et de mesures après les mises en demeure.
 
 Il en est de même pour l'encombrement intempestif dans les parties communes par divers matériels.
 
 Par ailleurs, les constatations contenues dans le constat d'huissier dressé le 29 octobre 2015 à la demande la société CTKM, si elles établissent les conditions actuelles d'exploitation de l'activité de cette décision dans les lieux loués et dans les parties communes, ne font pas disparaître les constatations qui ont été faites depuis l'année 2011 au jour de la décision attaquée rendue le 21 mai 2015 et contre lesquelles M. X... et la société CTKM n'apportent aucune preuve contraire certaine de nature à les détruire : les troubles apportés à la jouissance des parties communes sont bien le fait de l'activité de la société CTKM pour la période antérieure au jugement attaqué.
 
 En conséquence, l'appel de M. X... et de la société CTKM est mal fondé, la confirmation s'impose en toutes ses dispositions »,
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
 
 « il sera rappelé que les stipulations du bail du 1er décembre 2006 font obligation au preneur (article 4.1) de se soumettre à toutes les mesures d'ordre et de propreté de l'immeuble ; qu'elles énoncent qu'il lui est interdit de déposer quoi que ce soit, même temporairement, dans les halls et parties communes de l'immeuble, escaliers, parkings, voies d'accès ; qu'il doit s'abstenir de tout ce qui pourrait nuire, par son fait ou par celui de ses préposés, à l'exercice de l'activité des autres occupants de l'immeuble, à leur tranquillité et au bon ordre, et qu'il doit se conformer aux règlements établis par le preneur ou les services municipaux pour l'enlèvement des ordures.
 
 Les stipulations de l'article 5.3.I de ce même bail énoncent qu'il ne peut faire aucune modification, procéder à aucune démolition, percement de mur ou de cloisons sans le consentement exprès préalable et par écrit du bailleur.
 
 Le bail conclu le 28 octobre 2008 énonce de façon plus générale que le preneur s'oblige à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des autres occupants ou des voisins de l'immeuble, tant en raison de son activité qu'à l'occasion des livraisons ou des allées et venues du personnel employé.
 
 Il convient aussi de rappeler, au visa de l'article 1er de l'ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers de justice, que les constatations matérielles effectuées par ceux-ci font foi jusqu'à preuve contraire.
 
 Il en résulte que M. X... et la société CTKM ne peuvent contester utilement les constatations transcrites dans les procès verbaux établis par Maître Y... les 28 février 2011 et 13 février 2013, s'agissant notamment du percement du mur entre les deux pièces annexes, sans rapporter de preuve contraire.
 
 Il résulte de ces procès-verbaux que les manquements relatifs au percement du mur et à la réalisation de travaux dans les parties communes, à proximité des locaux loués et en lien avec leur exploitation (cf procès-verbal du 13 février 2013), sans l'accord de la bailleresse, au non respect des mesures d'ordre et de propreté s'agissant du stockage des ordures, ainsi qu'à l'entreposage de différents matériels (palette, bidons, pvc, cartons, plateau) dans les parties communes, outre le stationnement des scooters dans la cour intérieure et les dégradations occasionnées par ceux-ci, ont perduré malgré l'envoi des mises en demeure et la délivrance du commandement d'y mettre fin le 25 février 2011, le courrier adressé par la société Nettoyage Express à la SCI DB le 8 octobre 2012 (pièce n° 11 de cette dernière) confortant par ailleurs ces constatations.
 
 La formulation de la demande de la SCI DB "d'ordonner" la résiliation des deux baux étant ambigüe en ce qu'il n'est pas demandé de "constater" l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l'article 1134 du code civil ou de "prononcer" la résiliation des baux sur le fondement de l'article 1184 du code civil ; il sera, d'une part, constaté qu'il n'a pas été déféré au commandement du 25 février 2011 dans le mois ayant suivi sa délivrance, s'agissant notamment de remédier au percement du mur entre les deux locaux annexes, et que la clause résolutoire est acquise de ce chef, et, d'autre part, considéré que la persistance, pendant plusieurs années, des manquements relatifs à l'encombrement, aux dégradations et aux salissures des parties communes, outre le stockage des ordures, revêt un caractère de gravité suffisant pour justifier le prononcé de la résiliation des baux.