Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-23.449 du 20/12/2018,  partie 4



 Il est constant que sauf urgence, le preneur ne peut obtenir du bailleur le remboursement des travaux dont il est tenu que s'il l'a préalablement mis en demeure de les réaliser et si à défaut d'accord, il a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.
 En l'espèce, la locataire ne rapporte ni la preuve d'avoir mis en demeure les bailleresses d'exécuter les travaux, préalablement à leur réalisation en 2007 et 2008, ni celle d'avoir obtenu l'autorisation judiciaire de se substituer à elles.
 Elle établit encore moins l'existence d'une urgence lui permettant de passer outre la mise en demeure préalable du bailleur et l'autorisation judiciaire de substitution.
 En conséquence, elle doit être déboutée de ses demandes relatives au remboursement des travaux déjà réalisés dont le coût a été fixé par la cour à la somme de 61 655,58 € HT, le surplus réclamé consistant en des travaux d'embellissement ou d'entretien et devant restant, en tout état de cause, à sa charge.
 2 - Sur les travaux restant à réaliser :
 a - Si des travaux relatifs à l'accessibilité de l'établissement par les personnes handicapées doivent nécessairement se faire, il n'en demeure pas moins que les documents versés aux débats par les bailleresses (pièce 14 de leur dossier) démontrent que l'évaluation qui en a été faite par l'expert ne peut être retenue par la Cour dans la mesure où ils ne s'effectueront absolument pas dans les termes qu'il a prévus et qu'aucun chiffrage des nouveaux travaux n'a été réalisé.
 
 En effet, il résulte du rapport dressé le 26 mars 2015 par la préfecture des Pyrénées atlantiques et de la décision de dérogation qui en découle en date du 17 avril 2015 concernant les règles d'accessibilité que la locataire a déposé le 5 mars 2015 une demande de dérogation relative à l'impossibilité technique d'agrandir l'ascenseur de l'hôtel à laquelle il a été fait droit compte-tenu de la présence d'éléments participant à la solidité du bâtiment qui ne permettent pas d'agrandir l'ascenseur existant et de la mise à disposition d'un fauteuil spécial permettant à une personne à mobilité réduite d'accéder aux étages et en particulier à la chambre n° 12 prévue, adaptée au 1er étage.
 Ainsi, le coût des travaux restant à réaliser pour répondre aux exigences de l'administration s'établit comme suit :
 .la maçonnerie : 16 662,00 € HT
 .les travaux d'électricité : 79 096,33 € HT
 .le tableau électrique : 10 131,00 € HT
 .l'alarme incendie (chambre 51): 355,20 € HT
 .pose et fourniture du matériel lutte contre incendie : 16 735 € HT
 .avenant électricité : 3 810,67 € HT
 Total : 117 790,56 € HT
 b - Ensuite, le surplus des travaux préconisés par l'expert judiciaire sous les rubriques " plomberie, chauffage, peinture intérieure, ensemble des chambres, sous sol local chaudière, buanderie, comptoir, 1er étage, SAS, paliers 2ème, 3ème , 4ème et 5ème étages, appartement 51, ne concerne que des travaux d'entretien ou d'embellissement devant rester contractuellement à la charge de la locataire.
 c - Enfin, les travaux intitulés " travaux préparatoires, démolitions, menuiserie intérieure (portes coupe feu etc...) ne doivent être mis à la charge des propriétaires qu'à hauteur de la moitié de leur coût dans la mesure où leur évaluation englobe l'ensemble des travaux et pas exclusivement les travaux nécessaires pour satisfaire aux exigences administratives.
 Ainsi, le montant à supporter par les propriétaires sera fixé comme suit:
 .les travaux préparatoires : 2 700,00 € HT
 .les démolitions : 8 081,25 € HT
 .la menuiserie intérieure (portes coupe feu etc..) : 20 748,37 € HT
 Total : 31 529,62 € HT
 En conséquence, le coût total des travaux à réaliser en conformité avec les exigences de la Commission de sécurité et d'accessibilité s'élève à la somme de 149 320,18 € HT.
 Comme il a été rappelé précédemment, sauf urgence, le preneur ne peut obtenir du bailleur le remboursement des travaux dont il est tenu que s'il l'a préalablement mis en demeure de les réaliser et si à défaut d'accord, il a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.
 En l'espèce, la société Alcade établit que par courriers recommandés en date du 18 mars 2015, elle a mis en demeure les propriétaires de réaliser les travaux exigés par l'administration et qu'elle a invoqué l'urgence qu'il y avait pour elle de se substituer à elles sous peine de fermeture administrative.
 
 Elle n'encourt donc aucun grief de ce chef.
 En tout état de cause, la présente procédure démontre l'opposition des bailleresses à réaliser les travaux qui leur incombent et qui viennent d'être chiffrés par la Cour à la somme de 149 320,18 € HT » (arrêt p. 8 à 13) ;
 
 1°) Alors que le juge ne doit pas dénaturer les conventions passées entre les parties ; qu'aux termes du contrat de bail passé entre M. X... et la société Alcade, les preneurs prenaient les lieux dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance et devaient supporter toutes les réparations qui deviendraient nécessaires, le bailleur ne devant supporter que les réparations nécessaires au clos et au couvert ;