Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-25.627 du 16/12/2020,  partie 2


qu'en effet, elles sont très générales, et se contentent de rappeler une évidence, à savoir un manque de logements sociaux en France, sans expliquer en quoi il sera possible concrètement à M. J..., dans son secteur des Alpes-Maritimes, de construire de tels logements ; qu'ainsi : 1°) la construction de logements en France se heurte au manque de foncier, à des contraintes réglementaires quant à la qualité des bâtiments et à des réglementations d'urbanisme sévères ; il ne suffit donc pas de dire qu'une demande existe en matière de logements pour en déduire qu'une activité de promoteur est envisageable, l'absence de terrains disponibles étant de nature à empêcher toute construction, même (et surtout) dans un secteur tendu, et ce, quelque soient les efforts déployés par un promoteur ; 2°) la construction de logements sociaux se heurte au surplus à des difficultés spécifiques, à savoir la nécessité d'obtenir un coût moindre de construction, malgré les règles imposées, le coût élevé du foncier se répercutant nécessairement dans le prix final rendant l'obtention d'une rentabilité plus incertaine ; de plus, les promoteurs sont confrontés à la résistance des collectivités locales, souvent enclines à préférer des logements en accès à la propriété ou mixtes, les logements sociaux étant intégrés alors dans des programmes classiques, alors que le concept ARGO est la construction de logements sociaux dans des immeubles dédiés à cet effet ; 3°) le secteur des Alpes-Maritimes présente quant à lui des spécificités en matière de construction immobilière, en raison du manque de terrains disponibles, de leur caractère difficile (falaises, rocher, problème de stabilité..) et de leur prix très élevé, s'agissant d'une région très recherchée du fait de la présence de la mer Méditerranée ; que force est de constater qu'à aucun moment, le DIP fourni à M. J... ne fait état des obstacles à surmonter en matière de logement social, ni de la situation du marché local du front de mer ou de l'arrière-pays niçois, qui est très particulière (zone montagneuse et très accidentée, bord de mer aux constructions denses, avec des réglementations d'urbanisme draconiennes, aussi bien pour le littoral que pour la montagne) ; que par ailleurs, la franchise implique la transmission d'un savoir-faire développé par le franchiseur, propre à ce dernier, et de nature à procurer au franchisé un avantage concurrentiel ; que là encore, la société LIBERTEA ne démontre pas avoir communiqué à M. J... les instruments nécessaires pour lui permettre de réaliser des opérations de promotion ; que certes, la société LIBERTEA a pu mener à bien de multiples programmes immobilier de construction de logements sociaux ; que [toutefois,] ces opérations n'ont été effectuées que dans la région bordelaise, et le franchiseur n'a pas en réalité développé un savoir-faire spécifique tel qu'il puisse à la fois être reproductible dans d'autres régions françaises, chacune d'elle ayant ses particularités, et donner au franchisé un avantage concurrentiel lui permettant de s'implanter sans difficulté majeure ; qu'ainsi, la documentation produite, dont du reste la majeure partie a été élaborée après la résiliation du contrat liant les parties, ne démontre pas l'existence d'un mode de production de logements à un prix sensiblement inférieur à ceux pratiqués couramment sur le marché ; que certes, il est indiqué qu'"en général le type de projet rentable pour le logement social est une construction d'un immeuble R+1 ou R+2 sans attique, sans ascenseur, sans sous-sols et avec des prestations de second oeuvre simplifié. La surface moyenne de ces logements oscille entre 62 m² et 67 m² en fonction des demandes et obligations. Le nombre de logements vendus en blocs par programme est de 20 à 50 lots, au-dessus de ce chiffre, quelques autres problèmes se poseront à nous" ; que [cependant,] ces pratiques sont courantes chez les promoteurs immobiliers, et aucune de ces recommandations, de par leur généralité et leur banalité, ne constitue une originalité et une spécificité telles qu'elles puissent être considérées comme transmettant un modus operandi propre à la société LIBERTEA, qu'elle aurait développé après de multiples expériences ; que par ailleurs, il n'a pas été indiqué à M. J... la marche à suivre pour convaincre efficacement les décideurs en matière de logement social dans les Alpes-Maritimes (maires, organismes d'HLM) de lui confier des opérations, alors que le marché dans ce secteur est délicat, du fait d'un foncier compliqué et au coût élevé et de la pratique de réaliser des immeubles mixtes (accès à la propriété et logement social); que le franchiseur a donc manqué à son obligation de délivrer à son franchisé une méthode autre que celle suivie par n'importe quel promoteur normalement avisé, même si les conseils donnés sont pertinents et de bon sens, comme constituer un dossier foncier à partir du cadastre et du zonage de la parcelle à construire, établir un bilan prévisionnel, rédiger un compromis de vente, connaître les différentes facettes du métier de promoteur (la conception du programme, la commercialisation, la construction, la gestion financière), ainsi que les différents intervenants dans l'acte de bâtir (géomètre, architecte, bureaux d'études, etc..) ; que plus particulièrement, alors qu'il est insisté sur la nécessité de "définir un territoire en fonction des besoins en logement social", aucune méthode n'est proposée pour ce faire, sinon de "trouver une à trois villes de prédilection afin de réitérer un programme immobilier par an" ;