Cour d'appel de Lyon
3A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-25.098 du 06/01/2021,  partie 3



 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la nullité du contrat de cession de fonds de commerce conclu entre la société LES GRIOTTINES et la société CHAMPIGNON le 17 mars 2010, D'AVOIR condamné la société CHAMPIGNON, représentée par Madame L..., son mandataire ad hoc, à restituer à la société LES GRIOTTINES le prix d'achat du fonds de commerce soit 45.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2011 qui sera versé entre les mains du séquestre que la société LES GRIOTTINES désignera, D'AVOIR condamné la société LES GRIOTTINES à restituer à la société CHAMPIGNON représentée par Madame L..., son mandataire ad hoc, le fonds de commerce dans l'état où il se trouvait au jour de l'entrée en jouissance, dès consignation du prix de vente entre les mains du séquestre désigné, D'AVOIR prononcé la nullité du contrat de bail commercial conclu le 17 mars 2010 entre Madame L... et Monsieur O... et la société LES GRIOTTINES, D'AVOIR constaté que les parties ne formulent pas de demandes subséquentes à cette nullité, et D'AVOIR débouté Madame L... de ses demandes ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Sur la nullité du bail et de la cession de fonds de commerce Le règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouve le fonds de commerce vendu à la société Les Griottines mentionne (page 21) que les locaux situés en rez-de-chaussée sont affectés à un usage commercial mais que sont exclus les commerces dangereux, insalubres et immoraux ou de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs ; que les baux consentis par les propriétaires devront contenir la déclaration par les locataires qu'ils se soumettent à l'obligation de se conformer à toutes les dispositions du règlement de copropriété et du règlement intérieur sous peine de résiliation des baux après constatation régulière des faits ; qu'en cas d'inobservation par un locataire et après un deuxième avertissement donné par le syndic au copropriétaire, celui-ci sera tenu de donner congé à son locataire et d'en poursuivre l'expulsion par toutes voies de droit et qu'en tout état de cause, le copropriétaire intéressé demeurera responsable à l'égard du syndicat des agissements de son locataire. L'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 11 mai 1989 comprenait la question : "activité de restauration exercée dans les locaux de la SCI [...] (local nord du rez-de-chaussée) - décision éventuelle à prendre au regard du règlement de copropriété (page 21)". Le procès-verbal mentionne sur cette question : "Mme X... expose aux copropriétaires qu'étant situé à moins de 150 m d'une école, leur local ne pourra jamais bénéficier d'une licence IV permettant l'activité de bar et le service d'alcool. Après une discussion sur l'activité exercée dans les locaux de la SCI [...], les copropriétaires décident en définitive de tolérer l'installation d'une salle de dégustation de plats cuisinés prêts à emporter et donc l'exercice de l'activité actuelle, sous la réserve que les conditions de cet exercice ne soient pas modifiées et qu'il n'y ait pas de réception de clientèle après 20 heures". L'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 janvier 2000 comprenait au titre des questions intéressant la bonne marche de la copropriété les "nuisances apportées dans l'immeuble par le local appartenant à la SCI Desplandef'. Le procès-verbal mentionne, après rappel de la décision du 11 mai 1989, : "Cette autorisation excluait donc toute fabrication de plats sur place et interdisait donc toute activité de restauration traditionnelle. Les copropriétaires présents se plaignent d'odeurs de cuisine en provenance du local appartenant à la SCI Desplandel en rez-de-chaussée, le syndic adressera à cette société un courrier recommandé avec accusé de réception lui rappelant les termes de la décision prise en 1989 et la mettant en demeure d'exiger de ses locataires de la respecter. Dans le cas où ce courrier resterait sans suite, cette question sera inscrite éventuellement à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale pour toute prise de décision, en vue d'obtenir la cessation de toute nuisance constatée". L'acte d'achat en date du 4 mars 2008 du fonds de commerce par la société Le Champignon à M. et Mme E..., qui l'avait acheté à la société Le Galibier le 31 mai 2001, précise d'une part que le chiffre d'affaires des trois derniers exercices, qu'il indique, a été réalisé avec une ouverture du lundi au vendredi de 12 heures à 14 heures et fermeture le samedi et le dimanche ainsi que le mois d'août et d'autre part, que le cessionnaire déclare être parfaitement informé de l'interdiction de recevoir la clientèle après 20 heures et dispense le notaire de relater plus amplement cette interdiction, déclarant s'en référer au procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 11 mai 1989. A la même date, M. et Mme E... ont vendu à Mme L... et M. O... les locaux dans lequel le fonds était exploité et ces derniers ont signé avec la société Champignon un bail commercial d'une durée de 9 ans. L'acte du 17 mars 2010 portant cession par la société Champignon à la société Les Griottines d'un fonds de commerce de restaurant-grill-plats à emporter, licence restaurant ne porte aucune information sur une restriction de l'activité.