Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.322 du 11/04/2019,  partie 2


que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail commercial doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le locataire d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce ; que dans ces conditions la valeur locative étant inférieure au montant du loyer plancher, le prix du loyer du bail doit être fixé à la valeur locative ; que la société bailleur demande de retenir un prix au m2 de 350 € retenu par le jugement entrepris ; que l'expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi les références issues tant du marché que des décisions judiciaires ; qu'il en résulte des loyers judiciaires évoluant de 250 € le m2 GS à 460 € le m2, et des loyers conventionnels variant de 384 € le m2 à 786 € le m2, pour des locations nouvelles et de 315 € le m2 à 360 € le m2 pour des renouvellements amiables ; que l'expert judiciaire rappelle qu'il y a eu une baisse significative des loyers depuis le 1er semestre 2008, puis une hausse éphémère pour l'année 2009 2010, et enfin une nouvelle chute des valeurs depuis le début de l'année 2011, puis une nouvelle hausse de la valeur moyenne en 2012 2013 ; qu'il indique en outre qu'en matière de grandes surfaces alimentaires, les usages de la profession limitaient le taux d'effort à environ 4 à 5% du chiffre d'affaires, ce qui correspondait à des loyers décotés par rapport à ceux pratiqués dans l'environnement commercial immédiat des boutiques traditionnelles mais que depuis quelques années cette logique économique s'est trouvée bouleversée par une grande enseigne de proximité Monoprix, avec son enseigne Monop, qui dans une optique de conquête d'emplacements et de parts de marché dans la distribution de centre ville a conclu des baux à des niveaux de loyers élevés déconnectés, non seulement des pratiques habituelles de la profession mais également de ceux pratiqués dans l'environnement commercial considéré ; qu'à l'appui de ses prétentions, la société bailleur évoque un rapport amiable rédigé par M. R... qui est critiqué par la société preneur, compte tenu du nombre d'erreurs relevé dans les références données ; que la cour relève qu'un rapport amiable qui n'a pas de caractère contradictoire ; que la société locataire critique les références produites par l'expert judiciaire ; qu'elle produit pour sa part un certain nombre de fixations judiciaires variant de 280 € le m2 pour un Franprix de 676,28 m2 au 1er janvier 2011 à 380 € le m2 pour 352 m2 au 1er octobre 2011 ; que ces dernières références sont intéressantes dans la mesure où il s'agit de références récentes pour des supermarchés pour autant elles ne peuvent servir de fondement à elles seules à la fixation de la valeur locative, laquelle doit prendre en compte également des références de loyers en première location et en renouvellement amiable ; que par ailleurs, les références données par l'expert quant aux loyers des magasins Monop doivent être écartées puisqu'elles sont manifestement surévaluées et ne peuvent correspondre aux prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que compte tenu de la situation du commerce, de l'état des locaux et de l'immeuble, des charges et conditions du bail échu, de la destination des lieux loués, de la prise en compte tant des décisions judiciaires, que des prix du marché, leur pertinence et leur ancienneté, il convient de retenir une valeur locative de 390 € et une valeur locative annuelle totale de 108 349 € ; qu'en dehors des obligations respectives légales et d'usage, il est stipulé au bail des clauses exorbitantes du droit commun pouvant avoir une incidence sur la valeur locative ; que les parties conviennent du fait qu'il y a lieu de déduire le montant de la taxe foncière soit 2 298 € ; que l'expert judiciaire propose un abattement de 15 % pour accession en fin de jouissance, estimée par analogie avec ce qui se pratique pour des locaux « bruts de béton, fluides en attentes » ; que la société bailleresse soutient qu'il ne faudrait prendre en considération que les travaux de gros oeuvre et de second oeuvre et non les travaux portant sur les équipements que tout locataire achète quand il a créé un fonds de commerce notamment pour les supermarchés alimentaires, création de chambres froides et de portes en verre ; qu'elle demande de ne retenir à ce titre qu'un abattement de 8 % ; que la société locataire admet l'abattement de 15 % proposé par l'expert ; que la cour relève que l'abattement doit correspondre à la différence entre la valeur locative calculée en incluant les travaux et la valeur locative qu'auraient eue les locaux en l'absence de ces travaux immobiliers ; que seule l'augmentation de la valeur locative due à ces investissements doit être prise en compte ; qu'en l'espèce, les lieux donnés en location étaient auparavant occupés par un garage automobile ; que dès lors, c'est à juste titre que l'expert judiciaire par analogie avec ce qui se pratique en matière de locaux bruts de béton a proposé un abattement de 15 % qui sera retenu comme étant conforme aux usages ;