Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-10.933 du 27/03/2019,  partie 4



 
 AUX MOTIFS QUE « Les époux Y... invoquent le montant erroné de la SDHOP retenue par le service, la répartition verticale de la surface SDHOP, le fait que les quatre niveaux habitables présentent une surface moyenne de 93 m2 ce qui est relativement faible et, subsidiairement, suffit à faire échec à la notion d'hôtel particulier, les conséquences de l'état juridique d'indivision, les troubles de voisinage liés à l'occupation des immeubles voisins par des ambassades et délégations étrangères contre lesquelles les recours légaux sont inopérants en raison soit de l'immunité diplomatique soit de l'arrogance des tenants de la manne pétrolière liée à leur immunité de fait. Ils soulignent que l'administration avait reconnu ces nuisances en concédant un abattement de 7 à titre qu'elle n'a pas maintenu dans sa notification du 22 décembre 2009.
 Ils invoquent également la diminution des valeurs retenues par l'administration fiscale au cours de la procédure de rectification ainsi que l'absence de prise en compte de la vente du 2 octobre 2007 qui a eu lieu au prix de 7 439 euros le m².
 Les époux Y... invoquent les mesures effectuées par la société Bati-Plans à 436 m².
 Ceci étant exposé, la valeur vénale d'un bien immobilier qui constitue l'assiette de l'ISF est sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. La valeur vénale d'un bien est le prix normal auquel le bien aurait pu se négocier à cette date, dans des conditions normales de marché. La valeur d'un bien immobilier doit être estimée par référence à des biens intrinsèquement similaires reflétant la réalité du marché sans que la nécessité de similitude n'implique que les biens pris en comparaison soient rigoureusement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'espace à celui à estimer.
 Il convient de constater que les époux Y... ont produit devant la commission de conciliation une autre étude de surface que celle réalisée par la société Bati-Plans, effectué par la société Diagnostic Hansen qui a retenu une surface de 443,55 m². Cette surface est proche de celle retenue par l'administration fiscale à hauteur de 453 m² et qui a été établie d'après les renseignements cadastraux.
 Cette dernière sera retenue en l'absence d'éléments contraires probants.
 L'administration fiscale s'est rangée à l'avis de la commission de conciliation du 10 novembre 2009 qui a retenu comme similaires les propositions de l'administration fiscale en termes de nature de l'immeuble (maison individuelle, hôtel particulier), d'année de construction (fin 19ème et début 20ème siècles), de surfaces SDPHO, compte tenu de la spécificité du marché, étant souligné que le marché des hôtels particuliers est un marché spécifique haut de gamme dont le nombre de transactions est moindre que celui des appartements. Il ne peut donc être reproché à l'administration fiscale d'avoir étendu l'étude comparative à l'ensemble du 16ème arrondissement. Ont donc été abandonnés les termes de comparaison correspondant situés dans des lieux d'exception comme par exemple la Villa Montmorency.
 Si les biens comparés doivent être intrinsèque similaires, la nécessité de similitude n'implique pas que les biens pris en comparaison soient rigoureusement identiques en tous leurs éléments â celui à évaluer.
 Ainsi c'est donc â bon droit que l'administration fiscale a fixé la valeur vénale du bien à partir de la valeur moyenne du m² vendu comme suit :
 4 762 euros x 453 m² = 2 157 186 euros au titre de l'ISF 2005,
 5 830 euros x 453 m² = 2 640 990 euros au titre de l'ISF 2006,
 5 922 euros x 453 m² = 2 682 666 euros au titre de l'ISF 2007,
 9 190 euros x 453 m² = 4 163 070 euros au titre de l'ISF 2008,
 et, après abattement pour résidence principale, à :
 2 157 186 euros x 80 % = 1 725 000 euros au titre de 11SF 2005,
 2 640 990 euros x 80 % = 2 112 000 euros au titre de 11SF 2006,
 2 682 666 euros x 80 % = 2 146 000 euros au titre de l'ISF 2007,
 4 163 070 euros x 80 % = 2 900 000 euros au titre de 11SF 2008, L'acquisition du bien a été effectuée conjointement par les époux et l'indivision qu'ils invoquent est liée à leur régime de séparation de biens choisi par eux comme mode de gestion de leur patrimoine commun. Il est donc peu probable que l'un d'entre eux envisage de céder sa quote-part indivise sur ce bien qui constitue leur résidence principale. Il n'y a pas lieu d'admettre un abattement de 30 à 60 % comme sollicité par les époux Y....
 Sur la répartition des surfaces, les époux Y... considèrent que l'étroitesse de leur surface, le nombre de pièces principales par niveau limité à deux et la circulation verticale sont des facteurs négatifs de valorisation. Or, ainsi que le relève l'administration fiscale, les inconvénients d'une circulation essentiellement verticale de la maison sont largement compensés par l'existence d'un ascenseur intérieur qui dessert les étages et dont l'existence peut au contraire constituer un facteur de valorisation.