décision 16-11.206 du 28/06/2017,  partie 2



 Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la variabilité du taux du prêt, en ce qu'il était susceptible de provoquer une majoration des mensualités ainsi qu'une augmentation de la durée de l'emprunt, pouvait justifier la mise en garde de l'emprunteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2015,entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
 
 Met hors de cause, sur sa demande, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc relativement aux premier et deuxième moyens ;
 
 Condamne M. Y..., en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Aronoff conseil immobilier, et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc à payer à M. X... la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. X...
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a confirmé le chef du jugement dont appel ayant débouté monsieur X... de ses demandes contre la société Aronoff conseil immobilier ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la responsabilité de la société Aronoff, les premiers juges ont exonéré de toute responsabilité en considérant que la preuve de sa faute dans son obligation de conseil n'était pas rapportée. A son égard, M. X... soutient l'existence d'un manquement spécifique consistant en une violation du devoir d'information et de conseil pour ne pas avoir attiré son attention sur le risque né de l'insuffisance de la garantie d'achèvement Les pièces produites par M. X... établissent que l'opération de défiscalisation lui a été présentée par la société Aronoff, laquelle était inscrite au RCS de Nîmes au titre d'une activité d'agence immobilière mais exerçait en fait une activité de cabinet de conseil en immobilier d'investissement ayant pour objet principal la défiscalisation (Robien, Girardin, monument historique...) et/ou la constitution de revenus non fiscalisés sur le très long terme, tel qu'il ressort de l'extrait du site internet Viadeo. La carte de visite de l'agence se présentant comme cornmercialisateur jointe à la brochure publicitaire remise au candidat acquéreur, à la simulation de l'investissement immobilier et au devis-facture caractérisent ce rôle de conseil en immobilier de placement tenu par la société Aronoff dans l'opération spécifique intéressant l'acquisition de deux studios par M. X... dans la résidence hôtelière les ducs de la grange le Roy. Cette opération portait sur la réhabilitation d'un château et pavillons sis sur un domaine de 70 ha à destination de résidence hôtelière "haut de gamme". La simulation démontre que tous les éléments formalisés postérieurement étaient présentés à M. X... dès le mois de mai 2005, la simulation accentuant par l'emploi de caractères gras sur l'avantage fiscal de la récupération de la TVA et faisant apparaître in fine une rentabilité de l'opération de 391 889 euros sur 30 ans. M. Geoffray X..., alors âgé de 28 ans, jeune gendarme mobile, sa solde annuelle étant portée pour 13 884 euros, était confronté à sa première opération d'investissement immobilier et se trouvait manifestement dans la situation d'un investisseur non averti. Il est acquis que l'agent immobilier spécialisé dans l'immobilier de placement est tenu d'informer les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu'il leur propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés et peuvent être le corollaire des avantages annoncés. Manifestement, l'opération de vente en état futur de biens immobiliers telle que commercialisée par la société Aronoff présentait des risques liés à l'existence d'un bâti préexistant, permettant à terme au promoteur de s'exonérer de la garantie extrinsèque de la vente en l'état futur d'achèvement. L'immeuble vendu était d'ores et déjà hors d'eau le 18 mai 2005 puisque le cabinet 2AD Ingénérie avait délivré une attestation en ce sens le 16 juin 2003. La société Aronoff facturant un suivi de dossier (back office) ne pouvait l'ignorer et se devait d'attirer l'attention de l'investisseur non averti sur les conséquences financières possibles de la souscription d'une simple garantie d'achèvement intrinsèque, privée de tout effet en cas de faillite du promoteur. Elle ne l'a pas fait alors qu'elle disposait des compétences et de la connaissance exacte du bien qu'elle commercialisait.