Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.218 du 06/12/2018,  partie 4


que sur l'évaluation de la parcelle, conformément au code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation, le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif à bâtir à la date de référence ; qu'au cas d'espèce le bien sera évalué au jour de jugement l'ordonnance d'expropriation étant intervenue ultérieurement ; que la parcelle expropriée située en [...] qui couvrent des espaces à urbaniser dans le futur, avec modification préalable du PLU ; qu'elle n'est donc pas constructible, elle est en friche, mais présente une situation privilégiée, elle sera donc évaluée à un prix supérieur à celui des terrains agricoles en tenant compte de leurs plus - values dues à une situation en zone périurbaine connaissant une forte pression sur le marché foncier ; que la méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché ; que les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation consécutive à la procédure d'expropriation, l'expropriant proposant clans le dernier état de son mémoire la somme de 6,34 euros le m2 (rapport de M. A...), l'expropriée réclamant 400 euros du m2 ; que le rapport d'expertise de M. A..., expert près la cour d'appel de Saint Denis de La Réunion, propose diverses évaluations ( pages 51 et suivantes du mémoire) pour conclure à une moyenne de 6, 34 euros ; que les conclusions du commissaire de gouvernement versées en cause d'appel ont été écartées et ne seront pas prises pour référence, toutefois il résulte du mémoire de première instance qu'il y a peu de termes de comparaison ; qu'il fixait un prix de 0,97 euros au m2 ; qu'en préliminaire cette évaluation, écartée par le premier juge, ne peut être prise en compte dans la mesure ou le TCO par son offre de 6,34 euros le m2 admet que cette évaluation n'est pas raisonnable ; que plusieurs références découlant de donations partages sont analysées par l'autorité expropriante qui soutient qu'elles s'imposent au juge de l'expropriation ; que c'est à bon droit que le premier juge a relevé que les donationspartages étaient supérieures à la valeur retenue par le service des domaines ; que par ailleurs son offre, basée sur le rapport de son expert, étant supérieure à ces évaluations, les rend inopérantes en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile ; qu'elles n'ont donc pas à être examinées en appel ; que la cour constate que les caractéristiques des terrains proposées comme référence par analogie sur des communes ou des ZAD différentes ne peuvent pas être retenues comme pertinentes compte tenu des caractéristiques propres de la parcelle ; que l'expropriée réclame une indemnisation sur la base de 400 euros le m2 et se fonde en appel sur les transactions des parcelles [...] , [...] , [...] , [...] et [...] , AB 658 ; que la parcelle [...] qui n'a pas le même zonage, mais fait partie de la ZAD, a été acquise par le TCO au prix de 20 € le m2 ; que les parcelles [...] et BN 1204, sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 entre 492,26 euros et 503,47 euros le m2 ; que la parcelle [...] , clans la [...] a été vendue en 2014 à 533,66 euros le m2, elle est classée en zone W ; que la parcelle [...] , située de l'autre côté de la RN1 a été vendue à 66, 96 € le m2 ; que les parcelles [...] et [...] et I-1N 291 sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 et 2014, ces terrains sont intégrés dans des zonages différents ; que reprenant l'analyse pertinente du premier juge dont la décision est confirmée ces références sont écartées, car les caractéristiques sont trop éloignées ; que la parcelle [...] a été acquise par le TCO le 30 décembre 2004 sur la base de 20 euros le m2 ; que cette parcelle est géographiquement proche de la parcelle expropriée et supporte la station d'épuration ; que la parcelle [...] a été vendue au prix de 66,96 euros le m2 ; qu'elle supporte un bâti et elle est actuellement classée dans un zonage résidentiel donc cette référence n'est pas pertinente ; que la parcelle [...] qui se situe de l'autre côté du chemin privé, d'une contenance de 1227 m2, est construite , située en Zone Aust a été acquise, bâti compris, sur la base de 150, 90 € le m2 ; que la proximité géographique de cette parcelle justifie, ainsi que l'a fait le premier juge, à la retenir bien qu'étant construite comme référence utile ; que dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, la Cour estime que les références qui se rapportent le plus à la parcelle expropriée sont les transactions des parcelles [...] et [...] ;