Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.256 du 19/12/2019,  partie 2


En l'espèce, le contrat de bail intervenu entre les parties le 5 mars 2010 dispose dans les CONDITIONS GÉNÉRALES en son article 27 intitulé Charges modifié dans les CONDITIONS PARTICULIÈRES (Article 27.1 dernier paragraphe) que le preneur devra régler au bailleur pendant toute la durée du bail sa quote-part de la dépense supportée par le bailleur dans toutes les charges communes de l'ensemble immobilier. Cet article précise que l'ensemble des charges communes de l'ensemble immobilier ainsi que les charges communes relatives à l'immeuble correspondra à des dépenses engagées pour compte commun de l'ensemble des preneurs qu'il s'agisse des dépenses engagées par le bailleur ou par le syndicat de copropriété ou tout autre organe de gestion. Cet article définit les dépenses visées avec la précision que cette liste n'est pas limitative et notamment : - l'entretien...les réparations y compris celles occasionnées par la vétusté...et rénovations de toute nature des parties, installations réseaux et équipements communs tant en ce qui concerne les structures ou sols...les circulations extérieures... - ...réparation, remplacement renouvellement des parties,... à usage commun en ce compris celles occasionnées par la vétusté ou la force majeure et y compris celles visées par les articles 605, 606 du code civil à l'exception des gros travaux engendrés par un défaut affectant les fondations de la construction. Il ressort de ces dispositions que les parties ont entendu mettre à la charge du preneur le coût des travaux notamment des parties communes même lorsque ceux-ci résultaient de la vétusté ou de la force majeure. La cour constate d'ailleurs que la société Socultur ne remet pas en cause formellement être débitrice des travaux portant sur les parties communes dans la mesure où elle conteste seulement le fait que la vétusté devrait être postérieure à la prise d'effet du contrat. Cependant il convient de relever que la charge des travaux concernant les parties communes même en cas de vétusté n'a fait l'objet d'aucune limite quant au point de départ de cette vétusté. Au contraire, cette clause contractuelle est claire et sans équivoque. Soutenir le contraire serait de nature à entraîner une difficulté d'interprétation quant à l'appréciation de la date d'apparition d'une telle vétusté. Dans ces conditions, en l'absence de limitation quant à la date d'apparition de la vétusté contenue dans cette clause contractuelle, il y a lieu de dire que c'est à bon droit que le bailleur, la société Bègles Papin, a adressé à la société Socultur les factures correspondant à sa quote-part dans la réalisation des travaux concernant le parking conformément aux dispositions contractuelles s'imposant aux parties. Il convient en outre de relever que contrairement à la mention contenue dans le jugement déféré, la délibération votée pour la réalisation des travaux concernant le parking est intervenue le 21 novembre 2011 soit postérieurement à la signature du bail du 5 mars 2010. En ce qui concerne un manquement de la part de la société Bègles Papin quant à la délivrance du bien objet du bail commercial, la cour constate que la Bègles Papin a bien délivré à la société Socultur le bien tel qu'il est décrit dans le bail et que les parties communes ne font évidemment pas parties de ce bail. Dans ces conditions, il ne peut être reproché à la société Bègles Papin un quelconque manquement à son obligation de délivrance. Il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris et de débouter la société Socultur de sa demande visant à obtenir le remboursement de la somme de 121.216,91 euros HT outre les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2015. La société Bègles Papin demande la condamnation de la société Socultur à lui restituer la somme de 122.965,97 euros qui a été consignée entre les mains de M. Le bâtonnier de l'ordre des avocats de Bordeaux le 28 février 2017. Cependant le présent arrêt, affirmatif sur ce point, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement déféré et les sommes devant être restituées portent intérêt au taux légal à compter de la signification, valant mis en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution. En conséquence il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande de la société Bégles Papin. D'autre part, il y a lieu de faire droit à la demande de la société Bègles Papin sollicitant le paiement du solde des travaux à savoir les factures du 28 juillet 2014 et du 13 août 2014 pour un montant HT de 62.846,45 euros soit 75.415,73 euros TTC. Il y a lieu de condamner la société Socultur au paiement de cette somme augmentée des intérêts au taux légal majorés de cinq points conformément aux dispositions contractuelles à compter du 1er septembre 2014 sur la somme HT de 49.207,62 euros plus TVA et à compter du 1er octobre 2014 sur la somme HT de 13.638,83 euros plus TVA, date d'exigibilité de ces deux factures ».
 
 1) Alors que le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose loué ;