Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-16.896 du 05/06/2019,  partie 3


qu'à ce sujet, il convient de relever qu'il ne s'agit pas d'une obligation personnelle n'ayant pu engager que les seules parties à l'acte créant l'obligation de ne pas construire, mais bien de la constitution d'un droit réel, puisqu'il a été prévu que « Melle CHAPPUIS s'engage à imposer à son acquéreur l'obligation de ne pas construire », le caractère transmissible de l'obligation démontrant l'intention des parties de faire bénéficier le fonds A... de cette obligation, les deux parcelles étant parfaitement identifiables ; qu'ainsi, on est bien en présence d'un fond servant et d'un fonds dominant, comme l'a du reste indiqué le CRIDON dans sa consultation délivrée à Me X..., le 26/07/2012 ; que c'est donc exactement que le premier juge a relevé que le notaire avait commis une faute dans l'exercice de sa mission, de nature à entraîner sa responsabilité sur le fondement quasi-délictuel ; que certes, il est mentionné dans l'acte réitératif de la promesse de vente en date 07/03/2013 que la société L'ESSENTIEL reconnaît avoir vu son attention attirée expressément sur l'existence de la servitude non aedificandi grevant la parcellé vendue, et renonce irrévocablement à mettre ultérieurement en cause la responsabilité civile professionnelle des notaires rédacteurs de l'acte ainsi qu' solliciter l'allocation de dommages intérêts à leur encontre ; que toutefois, il est de principe que la victime d'un dommage ne peut renoncer par avance à demander la réparation de son préjudice résultant d'une faute délictuelle, les clauses d'exonération ou d'atténuation de responsabilité en matière délictuelle étant nulles, les articles 1382 et 1383 anciens étant d'ordre public, leur application ne pouvant être paralysée d'avance par une convention ; que par ailleurs, cette clause ne peut valoir transaction, en l'absence de contrepartie donnée par les notaires, et est enfin inapplicable à un acte rédigé deux ans auparavant ; qu'enfin, c'est par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a écarté toute faute de la victime, celle-ci, professionnelle de la construction, n'étant pas toutefois débitrice d'un devoir d'examiner les actes anciens, dès lors que leur lecture nécessitait une interprétation et un examen spécifique, notamment en raison du changement de la numérotation cadastrale des parcelles ; que de même, il ne peut sérieusement être reproché à l'architecte chargé de la conception du projet de n'avoir pas détecté l'existence de la servitude, pour les mêmes raisons que celles concernant le maître d'ouvrage ; que le jugement déféré sera confirmé de ce chef ; que sur le préjudice de la société L'ESSENTIEL, il résulte des éléments du dossier que l'existence de la servitude, si elle avait été révélée dès avant la signature de la promesse de vente, n'aurait pas entraîné l'abandon du projet de construction mené par le promoteur ; qu'en effet, celui-ci déclare l'avoir étudié depuis plusieurs années et les documents financiers produits montrent que, malgré le surcoût induit par l'indemnisation des époux V..., l'opération reste rentable pour le constructeur ; qu'ainsi, comme l'a exactement décidé le premier juge, si la société l'ESSENTIEL a subi un préjudice en lien direct avec la révélation tardive de l'existence de la servitude, il s'analyse en la perte de la chance d'avoir pu négocier plus favorablement et le prix avec le vendeur et la contrepartie financière de l'abandon de la servitude avec les consorts V... ; que le dommage subi ne peut être égal au surcoût de l'opération provoqué par la découverte tardive de l'existence de la servitude, le promoteur, pour mener à bien son projet devant, en tout état de cause, mener des négociations financières, que ce soit avec son vendeur ou avec les voisins propriétaires du fonds dominant ; que par ailleurs, il ne peut être reproché au promoteur d'avoir engagé la commercialisation de son projet, dès lors que la promesse de vente était signée et le permis de construire obtenu, plus aucune mauvaise surprise n'étant en principe à attendre de la part du vendeur ; que c'est par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a fixé à 150.000 euros le montant de ce préjudice, une somme significative devant en tout état de cause être versée aux voisins, afin de permettre une issue rapide pour le démarrage de la construction, le vendeur faisant valoir de son côté qu'il avait été très patient, en autorisant la prorogation de la validité de la promesse à trois reprises, jusqu'au 31/07/2012, puis en attendant le résultat des négociations entre le promoteur et les consorts V..., ce qui a amené une signature de l'acte de vente en mars 2013, alors que le permis de construire avait été accordé dès octobre 2011 ; que le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions, y compris concernant le montant des frais irrépétibles alloués à la société civile immobilière demanderesse ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en vertu de l'article 1382 du code civil, seul invoqué par les parties, le notaire rédacteur de l'acte est responsable à l'égard de la partie dont il n'est pas le mandataire, du préjudice qu'il lui a causé par sa faute ;