Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.091 du 12/03/2020,  partie 2


que le syndicat des copropriétaires fait justement valoir que, selon le deuxième alinéa de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont réputés parties communes « les coffres, gaines et têtes de cheminées » que « dans le silence ou la contradiction des titres », qu'aux termes de l'article 24-II du règlement de copropriété de l'immeuble en cause certaines de ses parties peuvent « en raison de la conformation des lieux n'être communes qu'à certains copropriétaires entre eux », parmi lesquels « les conduits de fumée (coffres et gaines), les têtes de cheminées » et que pour déterminer le caractère privatif ou commun d'un élément, il convient de s'attacher au critère objectif que constituent son affectation et son utilité, exclusives pour un seul copropriétaire ou bien bénéficiant d'une présomption de communauté quand elles en concernent plusieurs ; que les époux S... ne peuvent être suivis lorsqu'ils affirment qu'il appartient à la partie appelante de démontrer que, contrairement à ce qu'a retenu le jugement querellé, le conduit litigieux ne serait pas une partie commune alors que le syndicat appelant en critique la motivation et qu'il est surtout constant qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver ; que la charge de la preuve du caractère commun du conduit de fumée litigieux repose, par conséquent, sur les demandeurs à l'action, ainsi que cela résulte, d'ailleurs, de la doctrine de la Cour de cassation (3ème Civ., 6 février 2013, n° 12-12.118) ; qu'à cet égard, les époux S... ne peuvent utilement se prévaloir, comme ils le font, du vote de la résolution n° 4 de l'assemblée générale qui s'est tenue le 20 octobre 2016 (selon eux « frappée de la forclusion découlant de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965) aux termes de laquelle « les copropriétaires manifestent leur volonté de réaliser les travaux de réfection du conduit de cheminée » dès lors que ce vote est intervenu postérieurement au jugement rendu le 22 septembre 2016 qui constatait que le conduit de cheminée litigieux était une partie commune et ordonnait, en conséquence, sous astreinte au syndicat des copropriétaires de faire exécuter à ses frais les travaux réclamés mais qu'il ne s'agissait pas d'une décision définitive ; que, sur le critère objectif d'appréciation ci-avant précisé, force est de constater que les époux S... ne produisent aucun document technique permettant de considérer qu'ils peuvent se prévaloir d'une présomption de communauté, de la même façon qu'ils ne peuvent tirer argument de l'appréciation non étayée par un tel élément technique d'un représentant du syndic ; que s'il est vrai qu'ils versent aux débats le devis de la société I... N... SARL daté du 26 juin 2013 (en pièce 8) celui-ci ne permet pas d'établir que ce conduit serait une partie commune ; qu'il en ressort, en effet, qu'il porte sur un unique conduit et son tubage, à savoir celui de « l'appartement de monsieur S... » et précise « l'intervention sera tentée par l'appartement de monsieur et madame Y... (sic) à droite de leur propre conduit de fumées. Il sera effectué par percement de deux conduits de fumées pour retirer l'obstacle, (...) » ; que le syndicat des copropriétaires appelant produit de son côté (en pièce 13) un rapport établi par la SARL d'architectes Cabinet A... Q... établi le 7 janvier 2017 après l'intervention alors réalisée, laquelle était destinée à dégager le conduit des corps étrangers présents à l'intérieur repérés lors de la visite caméra réalisée le 4 novembre 2016 ; que celui-ci ne permet pas davantage de retenir la qualification de partie commune à plusieurs copropriétaires du conduit litigieux, indiquant notamment qu' « une nacelle a été mise en place dans l'angle nord-ouest de la cour, permettant ainsi un accès depuis le haut en même temps que celui, existant depuis l'intérieur de l'appartement, au bas du conduit », puisqu'il n'en résulte pas que l'accès à ce conduit pouvait se faire par d'autres parties privatives de la copropriété en laissant présumer de son utilité commune à plusieurs copropriétaires ; que, par ailleurs et ainsi que cela ressort des conclusions des consorts E... et P..., intimés, si les époux S... ont pu se prévaloir devant les premiers juges de courriels des 31 mai, 3 et 17 juin 2013 qui ont conduit le tribunal à qualifier de collectif le conduit de cheminée, force est de considérer que lors de l'assemblée générale du 28 juin 2013 M. S... ne s'en est pas prévalu mais a simplement proposé (selon la 19ème résolution n'ayant pas donné lieu à un vote) sans produire ni même évoquer quelques éléments relatifs au caractère privatif ou commun de ce conduit « de réaliser les travaux à frais avancés par lui, sous contrôle de l'architecte de l'immeuble à charge de qui il appartiendra » et que les copropriétaires en ont simplement pris acte (pièce 9 des époux S...) ;