Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-27.986 du 08/12/2016,  partie 3



 Le vice ou plutôt les vices dont se prévaut Mme [L] sont :
 - la situation de péril imminent,
 - l&apos;impossibilité de déterminer l&apos;identité du propriétaire du rez-de-chaussée,
 - l&apos;absence de syndic,
 - l&apos;absence de règlement des loyers,
 - l&apos;absence d&apos;un gestionnaire chargé d&apos;encaisser les loyers.
 Les biens immobiliers dont s&apos;agit sont, au vu de l&apos;acte de vente :
 - vendu par la SCI Canovas : un appartement occupant la totalité du premier étage et une quote part indéterminée des millièmes indivis des parties communes dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 8] cadastré section [Cadastre 1], [Adresse 4] d&apos;une contenance cadastrale de 54 ca, formant le lot n° 2 de l&apos;état descriptif de division, d&apos;une surface loi Carrez de 39,15 m2, au prix de 55.000 €.
 - vendu par la SCI Quentin : un appartement occupant la totalité du deuxième étage, comprenant une salle à manger, chambre, dressing, salle de bains avec wc et cuisine, et une quote part indéterminée des millièmes indivis des parties communes dans le même ensemble immobilier sis [Adresse 3], et formant le lot n° 3 de l&apos;état descriptif de division, d&apos;une surface loi Carrez de 41,93 m2, au prix de 55.000 €.
 
 []
 L&apos;impossibilité de déterminer l&apos;identité du propriétaire du rez-de-chaussée, l&apos;absence de syndic, l&apos;absence de règlement des loyers, l&apos;absence d&apos;un gestionnaire chargé d&apos;encaisser les loyers ne sont pas des vices affectant le bien immobilier objet de la vente et de nature à le rendre impropre à son usage d&apos;habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l&apos;acheteur ne l&apos;aurait acquis qu&apos;à un prix moindre » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, aux termes du jugement entrepris, « au cours de l&apos;assemblée générale du 18 septembre 2008, le cabinet Hauteville Immobilier a démissionné de ses fonctions de syndic. La société Immogest, nommée syndic lors de cette assemblée, a indiqué ne pas avoir été destinataire du procès-verbal et retirer son offre. Par ordonnance de référé en date du 20 juillet 2009, un administrateur provisoire de la copropriété a été désigné, lequel n&apos;a pas pu réaliser sa mission en l&apos;absence de règlement de copropriété. L&apos;absence de règlement de copropriété était mentionnée dans le compromis de vente. Par ailleurs, l&apos;existence d&apos;un syndic dans l&apos;acte notarié n&apos;est pas de nature à constituer un vice caché mais également un dol éventuel ».
 
 ALORS en premier lieu QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l&apos;usage auquel on la destine ou diminuent fortement cet usage ; que le syndic est notamment tenu d&apos;administrer l&apos;immeuble, de pourvoir à sa conservation et de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, c&apos;est-à-dire que son absence rend impossible la gestion dudit immeuble, diminuant ainsi largement son usage ; qu&apos;en retenant toutefois que « l&apos;absence de syndic [n&apos;est pas un vice] affectant le bien immobilier objet de la vente » (arrêt, p. 6, § 5), la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1641 du Code civil ;
 
 ALORS en second lieu QUE, en tout état de cause, le jugement doit être motivé ; qu&apos;en l&apos;espèce, l&apos;arrêt énonce uniquement que « l&apos;impossibilité de déterminer l&apos;identité du propriétaire du rez-de-chaussée, l&apos;absence de syndic, l&apos;absence de règlement des loyers, l&apos;absence d&apos;un gestionnaire chargé d&apos;encaisser les loyers ne sont pas des vices affectant le bien immobilier objet de la vente et de nature à le rendre impropre à son usage d&apos;habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l&apos;acheteur ne l&apos;aurait acquis qu&apos;à un prix moindre » (arrêt, p. 6, § 5) ; qu&apos;en statuant ainsi, sans aucunement justifier ses motifs, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 455 du Code de procédure civile ;
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l&apos;arrêt attaqué d&apos;AVOIR débouté Madame [L] de ses demandes contre Maître [E] [E] et Maître [S] [U], notaires, étant précisé que le seul manquement commis par eux, tenant à ne pas avoir vérifié qu&apos;un syndic était en fonction et à ne pas avoir attiré l&apos;attention de Madame [L] sur ce point, n&apos;est pas à l&apos;origine du préjudice dont Madame [L] demande réparation ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l&apos;arrêt attaqué, « Mme [L] agit en responsabilité civile contre les deux notaires qui ont participé à l&apos;acte, à titre principal et en concours.
 Elle reproche aux notaires de ne pas l&apos;avoir clairement informée sur l&apos;absence de syndic, sur l&apos;absence d&apos;identification du propriétaire du rez-de-chaussée, sur le fait que le droit de préemption n&apos;aurait pas été purgé.
 En ce qui concerne le syndic, l&apos;acte de vente mentionne en page 15 : "le vendeur déclare que le syndic est le cabinet Hauteville Immobilier sis à [Adresse 9], qu&apos;une note délivrée par le syndic est ci-annexée, qu&apos;il n&apos;a reçu dudit syndic aucune convocation à une assemblée dont la tenue a été fixée à une date postérieure à celle de la présente vente, subroger expressément l&apos;acquéreur, qui l&apos;accepte, dans tous les droits et actions susceptibles d&apos;être exercés à l&apos;encontre de toute assemblée des copropriétaires".