Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.549 du 12/11/2020,  partie 8


qu'en reprochant à la banque de n'avoir pas effectué de diligences pour activer le chantier ou se tenir informée de son avancée, la cour d'appel a violé les articles L. 261-11 et R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation, en leur rédaction applicable à l'espèce ;
 
 alors 5/ que depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 modifiant l'article L. 261-10-1 du code de la construction et de l'habitation, le garant financier d'achèvement a le pouvoir de faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête avec pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ; que ce texte, entré en vigueur le 25 novembre 2018, n'est pas applicable au cas présent, les faits litigieux étant antérieurs à cette date ; que pour condamner la banque à indemniser l'acquéreur du chef d'un retard dans la mise en oeuvre de sa garantie d'achèvement, la cour d'appel a retenu qu'elle aurait dû assurer l'effectivité et l'efficacité de cette garantie, notamment en faisant désigner un administrateur judiciaire ayant pour mission de déterminer la nature et les modalités d'exécution des travaux à effectuer et de les faire réaliser par un maître d'ouvrage ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles L. 261-11 et R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation, en leur rédaction applicable à l'espèce, ensemble l'article L. 261-10-1 du code de la construction et de l'habitation en sa rédaction issue de la de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Moyen produit au pourvoi incident par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société [...] , ès qualités.
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué,
 
 D'AVOIR, ayant déclaré la société Prophal représentée par son liquidateur judiciaire et la Banque populaire Rives de Paris responsables in solidum du préjudice subi par les époux A... en raison du retard de livraison de l'appartement et ayant condamné la Banque populaire Rives de Paris à payer aux époux A... une somme de 7 500 euros à titre de dommages-intérêts arrêtés au 30 avril 2017 et une somme mensuelle de 230 euros du 1er mai 2017 au jour de la livraison de l'appartement, fixé ces sommes au passif de la liquidation judiciaire de la société Prophal et déclaré la société Prophal représentée par son liquidateur judiciaire tenue de garantir la Banque populaire Rives de Paris à concurrence de 60 % des sommes mises à sa charge au titre de cette condamnation et fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Prophal la créance correspondante de la Banque populaire Rives de Paris ;
 
 AUX MOTIFS QUE la livraison de l'appartement à M. et Mme A... était prévue au 31 décembre 2013 ; qu'il convient d'évaluer le préjudice causé par ce retard, arrêté au 30 avril 2017 comme l'a fait le tribunal, à la somme de 7 500 euros et à la somme mensuelle de 230 euros du 1er mai 2017 au jour de la livraison de l'appartement ; que ces sommes doivent être mises à la charge de la société Prophal en sa qualité de vendeur, tenu à ce titre à une obligation de résultat, ainsi qu'à la banque qui, tenue de la garantie de parfait achèvement, a manqué à ses obligations, comme l'a constaté le tribunal dans ses motifs que la cour adopte, d'effectuer toutes diligences pour mettre en oeuvre sa garantie dès la constatation de la défaillance de la société Prophal, afin de permettre à celle-ci d'achever les travaux ; que du fait de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société Prophal, il y a lieu de fixer cette créance au passif de la procédure ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'indemnisation de [l'acquéreur] est fondée en son principe, la date de livraison du bien étant dépassée de près de 33 mois ; que les demandeurs ne justifient pas de pertes financières précises ni de pertes de revenus locatifs ; que leur indemnisation ne pourra donc être évaluée que forfaitairement et ce à hauteur de 7 500 euros, compte tenu de la consistance du bien ;
 
 1°) ALORS QUE les juges du fond doivent caractériser le préjudice dont ils entendent ordonner la réparation ; qu'en allouant à l'acquéreur une somme arrêtée au 30 avril 2017 et une somme mensuelle du 1er mai 2017 au jour de la livraison de l'appartement en réparation du préjudice causé par le retard dans la livraison, sans préciser en quoi consistait ce préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS QUE le juge ne peut allouer une indemnisation au demandeur qu'à condition de caractériser le dommage subi ;