cour d'appel de Versailles
3e chambre,  décision 14-28.839 du 30/06/2016,  partie 6


Il était d'ailleurs indiqué dans le diagnostic de LM Conseil, sous le titre "limite de la technique de repérage" : « l'attention est attirée sur le fait que la recherche de matériaux et produits contenant de l'amiante a été limitée aux parties du bâtiment accessibles et visibles sans utilisation d'équipements spécifiques tels que nacelle ou échafaudage. Cette recherche ne comporte aucun démontage hormis le soulèvement de plaques de faux plafonds ou trappes de visite, ni investigations destructives à l'exclusion des prélèvements de matériaux. En conséquence, notre responsabilité ne saurait être engagée en cas de découverte ultérieure de matériaux amiantes dans les endroits non accessibles ou hermétiquement clos lors de la visite ». En conséquence, c'est à raison que le tribunal a considéré que la faute de M. T... était limitée aux zones 1 et 3 et que sa responsabilité n'était pas en cause pour les zones 2 et 4. S'agissant des conséquences de cette faute, le préjudice imputable à M. T... ne peut s'analyser que comme une perte de chance pour la SCI Doun de négocier un meilleur prix compte tenu de la présence d'amiante dans les zones 1 et 3. Il convient d'examiner les cléments qui auraient pu être retenus pour obtenir une diminution du prix, si le diagnostic de M. T... n'avait pas été erroné. S'agissant de la zone 1 (flocage classé 3, les travaux d'enlèvement doivent être réalisés dans un délai de trois ans après la diffusion du repérage), puisque la SCI Doun avait obtenu de la SCI Sevilo, sur la base du premier rapport de LM Conseil, la réalisation de travaux destinés à retirer les matériaux (colle de dalles) qui avaient été repérés comme contenant de l'amiante, elle pouvait envisager de faire la même demande pour cette zone, dont le coût du désamiantage et de la remise en état a été évalué par l'expert (frais annexes inclus) à la somme de 64.103,876 HT. S'agissant de la zone 3, le flocage est classé 1 ou 2, ce qui signifie que l'amiante n'est pas dégradée mais qu'il est nécessaire de réaliser des contrôles périodiques et des mesures d'empoussièrement. La SCI Doun se permet de citer l'expert comme suit (page 29 de ses écritures) "la nécessité défaire effectuer des mesures régulières pour les flocages de classe 1 ou 2 diminue l'usage des lieux" obligation qui "rend la gestion de ce bien plus difficile et plus onéreuse" (page 35 du rapport), alors que la citation exacte est : "la présence d'amiante classe 1 (souligné par la cour) ... rend la gestion de ce bien plus difficile et plus onéreuse". Il apparaît donc que la nécessité de surveiller révolution du flocage dans la zone 3 ne compromet nullement l'usage du bien et constitue seulement une contrainte, assez peu coûteuse comme le montre le devis de la société Socotec produit par la SCI Sevilo (400 ¿ HT/an). Il n'y a donc pas lieu d'évaluer la perte de chance de négocier une baisse du prix de vente à l'aune du coût des travaux de désamiantage et de remise en état de cette zone 3 (124.144,08 ¿ HT). Il sera ainsi considéré que l'acquéreur pouvait solliciter la prise en charge par le vendeur de cinq campagnes de mesures d'empoussièrement, nécessaires pour s'assurer de l'absence de dispersion de l'amiante. L'expert a précisé que les travaux dans la seule zone 1 ne nécessitaient pas le déménagement du mobilier. Il n'y a donc pas lieu de tenir compte des frais "liés à la nécessité d'évacuer les locaux pendant la durée des travaux" évalués à 20.043 ¿ HT par la SCI Doun dans le préjudice imputable à la faute de M. T.... La SCI Doun a dû exposer des frais pour 4.940 ¿ HT afin de faire réaliser une étude pour le dossier technique amiante et des prélèvements ou analyses d'air, dépense validée par l'expert. Il en sera tenu compte dans l'évaluation du préjudice imputable à M. T.... Les autres préjudices allégués par la SCI Doun ("indisponibilité de son dirigeant" et coût de désamiantage et de remise en état des zones 2 et 4) ne sauraient être pris en compte dès lors qu'ils ne présentent pas de lien de causalité direct et certain avec la faute de M. T.... Il en est de même des préjudices allégués par la société [...] (loyers exposés et "amortissement des travaux''). En l'état des éléments dont dispose la cour, la perte de chance pour la SCI Doun de négocier une réduction du prix de vente sera estimée à 90 %. En conséquence, M. T... sera condamné à payer à la SCI Doun la somme de 64.000 ¿. La société Covea Risks sera condamnée in solidum avec lui, sous déduction de sa franchise, laquelle est parfaitement opposable à la SCI Doun en application des dispositions de l'article L 112-6 du code des assurances ;
 
 1) ALORS QUE l'annexe I de l'arrêté du 22 août 2002 applicable en l'espèce, relatif aux modalités de repérage des produits et matériaux contenant de l'amiante, dispose que « lorsqu'un produit ou matériau est considéré comme étant susceptible de contenir de l'amiante, l'opérateur de repérage ne peut conclure à l'absence d'amiante sans avoir recours à une analyse. Les prélèvements doivent être effectués sur toute l'épaisseur pour les flocages, calorifugeages et faux plafonds » ;