Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 21-11.846 du 28/09/2022,  partie 5


S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : * si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, où s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, * s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur » ; que la SARL Jarmenil HE, appelant incident, ne peut contester sa qualité d'acheteur professionnel, la société ayant pour objet, suivant ses statuts « L'exploitation de centrales hydroélectriques [] La participation de la Société, par tous moyens, directement ou indirectement, dans toutes opérations pouvant se rattacher à son objet par voie de création de sociétés nouvelles, d'apport, de souscription ou d'achat de titres ou de droits sociaux, de fusion ou autrement de création, d'acquisition, de location, de prise de location-gérance de tous fonds de commerce ou d'établissements ; la prise, l'acquisition, l'exploitation ou la cession de tous procédés ou brevets concernant ces activités ; Et généralement, toutes opérations industrielles, commerciales, financières, civiles, mobilières ou immobilières, pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet social ou à tout objet similaire ou connexe » et connaissant les caractéristiques du fleuve Golo pour avoir, avant l'acquisition litigieuse, d'après ses propres écritures de première instance, acheté une « petite centrale hydroélectrique installée en dérivation du fleuve » ; qu'elle ne peut donc arguer de sa qualité d'acheteur profane, en affirmant n'être pas spécialisée dans le domaine immobilier ; que, comme souligné par Mme [A], la présomption simple de connaissance du vice n'est pas renversée par la SARL Jarmenil HE, qui ne justifie pas d'un caractère indécelable de celui-ci au moment de la vente, malgré sa qualité de professionnel, au sens de la jurisprudence ; qu'en effet, l'acheteur professionnel, qui avait clairement connaissance du caractère inondables du bien, situé à proximité immédiate du fleuve Golo, dans une zone inondable aléa très fort, et cartographié en zone rouge, ne démontre pas que le caractère totalement inondable, voire submersible du moulin était indécelable, tel qu'il l'expose, étant rappelé que le PPRI ou son rapport de présentation, régulièrement publié, pouvait être aisément recherché et consulté par lui, ce qui constituait une vérification élémentaire pour un acheteur sérieux ;
 
 Que dans ces conditions, sans qu'il y ait besoin d'examiner les moyens développés par les parties relativement au caractère caché du vice et à l'application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés insérée au contrat, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la SARL Jarmenil HE tendant à prononcer la résolution de la vente intervenue par acte du 19 novembre 2014 entre Mme [A] et elle, pour vices cachés, condamner Mme [A] – au titre de l'action rédhibitoire visant l'acte authentique du 19 novembre 2014 – à restituer la totalité du prix de vente à la société Jarmenil HE, soit la somme de 160.000 €, outre les frais d'acte notarié, frais de prêt et intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée le 23 mai 2016, à condamner Mme [A] (solidairement avec la SCP [W] [U] [Z] et [C] [R] Notaires associés) à lui verser la somme de 92.698,75 € à titre de dommages-intérêts (sur le fondement de l'article 1645 du code civil), outre les intérêts au taux légal à compter de la date de réception, le 23 mai 2016, de la mise en demeure adressée à ce sujet à chacun des défendeurs ;
 
 1) ALORS QU'en matière de vice caché, l'acquéreur professionnel est celui qui dispose, de par l'activité qu'il exerce, des compétences nécessaires pour déceler le vice dont la chose est affectée; que dans ses conclusions, la société Jarmenil H.E. faisait valoir que si elle était une professionnelle de l'exploitation de centrales hydroélectriques, elle ne disposait, en revanche, d'aucune compétence particulière dans le domaine de l'immobilier lui permettant d'apprécier « l'inondabilité ou la submersibilité d'un logement présenté comme étant à usage d'habitation et dont en réalité l'occupation pour un tel usage est dangereuse » (concl., p. 33 § 1) ; qu'en retenant que, dans le cadre de la vente intervenue avec Mme [A] le 19 novembre 2014, la société Jarmenil HE avait la qualité d'acheteuse professionnelle, sans expliquer en quoi son activité d'exploitation de centrales hydroélectriques lui conférait les compétences nécessaires pour déceler le fait que le moulin, que Mme [A] lui avait présenté comme habitable en ses 1er et 2nd étages, ne pouvait en réalité servir d'habitation dans la mesure où il pouvait être entièrement submergé par les eaux du fleuve voisin, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;
 
 2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le vendeur reste tenu de la garantie des vices cachés lorsque la connaissance que l'acheteur avait du vice, au moment de la vente, n'était pas suffisante pour lui permettre d'en apprécier l'ampleur et les conséquences ;