cour d'appel d'Aix en Provence
3e Chambre B,  décision 16-14.339 du 11/05/2017,  partie 2


Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ". / Et " sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans " (article 42 1er alinéa). / Enfin, l'article 43 de cette loi précise que " toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites
 ". / En conséquence, alors que le présent litige concerne la mise en cause de la responsabilité d'un copropriétaire par le syndicat des copropriétaires, il est soumis aux dispositions de la loi précitée portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, et non, comme indiqué par erreur par le premier juge, au régime jurisprudentiel de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage. / [
 ] Il résulte des explications des parties, des constats d'huissier versés, de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, de l'analyse de l'expert judiciaire, dont le sérieux, la compétence, et l'impartialité, ne sont pas discutés par les parties ; / que l'ensemble immobilier dénommé Le Vermeil à [...] comporte deux bâtiments " jointifs ", l'un à usage d'habitation portant le numéro 14, comprenant 13 niveaux dont deux en sous-sol, l'autre, principalement à usage de parking, portant le numéro 32, comprenant deux étages de parking en sous-sol et une terrasse de couverture en rez-de-chaussée (page 16 de l'état descriptif de division) ; / qu'il est établi sur la terrasse de couverture du bâtiment 32 une servitude de " passage public le long du bâtiment 14 " (page 19 du même document) ; / que dans l'énumération des parties privatives figure notamment " le revêtement des terrasses au-dessus de la couche d'étanchéité " (article 1à II B, page 23 de l'état descriptif de division) ; / que la Sa société de gestion d'Isola 2000, dite Sgi 2000, est propriétaire du lot numéro 486 ainsi décrit : " situé au niveau terrasse - cote 2025, 14 - du bâtiment 32, localisé par le plan et consistant en : une terrasse aménageable, et les deux cent trente/dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes " (état descriptif de division, page 106) ; / qu'en vertu de l'article 48 B 2° du règlement de copropriété concernant le mode d'occupation du lot numéro 486 : " le propriétaire du lot numéro 486, qualifié " terrasse aménageable " par l'état de division qui précède, aura la faculté s'il le désire, de faire aménager sur sa terrasse des installations sportives ou de loisirs, telles que tennis et patinoire. Il pourra également y édifier une construction d'un seul niveau dont l'emprise au sol ne devra pas excéder 15 % de la surface dudit lot de terrasse
 " (page 145) ; / que constituent notamment des parties communes spéciales au bâtiment 32 "
 le gros oeuvre des planchers et de la toiture terrasse à l'exclusion de tous revêtements qui pourraient être posés sur cette terrasse en vue notamment de l'aménagement de tennis " (page 22) ; / que constituent notamment des charges relatives aux parties communes générales " les frais d'entretien des jardinières situées sur la dalle de couverture des parkings, en limite des jardins privatifs ainsi que les dépenses relatives aux plantations qui seront faites dans ses jardinières " (page 148) ; / que les charges relatives aux parties communes spéciales au bâtiment 32 comprennent notamment " les frais d'entretien, de réfection et de réparations, grosses ou menues, du gros oeuvre du bâtiment 32 " (page 149) ; / que le syndicat des copropriétaires se plaint d'infiltrations se produisant au plancher haut de l'étage du parking du bâtiment 32 situé immédiatement sous la terrasse, dont une partie constitue le lot précité 486 ; / que les conclusions de l'expert judiciaire commis sont les suivantes : " le plancher haut du niveau R est constitué par une dalle en béton armé reposant sur des poutres en béton armé supportées par des poteaux en béton. La dalle est recoupée par un joint de dilatation parallèle au bâtiment 14. Un joint périphérique la sépare aussi des bâtiments 14 et 15. Les eaux pluviales sont récupérées aux moyens de grilles et drainées dans un collecteur en fonte passant en plafond. De nombreuses infiltrations se produisent en plafond de ce niveau, en partie courante de façon plus importante au droit du joint de dilatation, des descentes pluviales, et au-dessus de la rampe d'accès au niveau S. Ces infiltrations occasionnent la création de stalactites de calcite et des dépôts de rouille au droit des descentes d'eaux pluviales et provoquent en quelques points la désagrégation du béton.