Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.959 du 21/11/2019,  partie 2



 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société Via Aurélia en restitution des loyers perçus par M. et Mme I... , l'arrêt rendu le 7 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
 
 Condamne les sociétés Via Aurélia et Stellium immobilier aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour les sociétés Via Aurélia et Stellium immobilier
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation de l'acte notarié de vente conclu le 16 septembre 2009 entre la SCI Via Aurélia et M. et Mme I... , d'AVOIR condamné la SCI Via Aurélia à restituer à M. et Mme I... une somme de 140.000 € correspondant au prix d'acquisition du bien, outre intérêts, d'AVOIR dit que les frais de mainlevée de l'hypothèque garantissant le prêt seraient à la charge de la SCI Via Aurélia, d'AVOIR condamné in solidum la SCI Via Aurélia et la société Stellium Immobilier à payer au Crédit foncier de France une somme de 42.217,28 € à titre de dommages-intérêts, d'AVOIR condamné in solidum la SCI Via Aurélia et la société Stellium Immobilier à payer à M. et Mme I... une somme de 17.368,80 € à titre de dommages-intérêts et d'AVOIR dit que l'arrêt devrait être publié au service chargé de la publicité foncière aux frais de la SCI Via Aurélia ;
 
 AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QU' aux termes de l'article 1116 du code civil alors applicable : «le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiqués par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé » ; qu'hors l'exagération permise sur les qualités d'un bien destiné à la vente dans le cadre de la commercialisation d'un programme immobilier, le mensonge du vendeur ou de son représentant, qui porte sur un élément essentiel du contrat ou sur l'objectif poursuivi par le candidat acquéreur dans l'opération envisagée, constitue un dol s'il a provoqué l'erreur de celui-ci ; qu'en l'occurrence, le programme de promotion «Via Aurélia » a été présenté à M. et Mme I... par la société Omnium conseil, devenue la société Stellium Immobilier, dont il n'est pas contesté qu'elle fait partie du même groupe Omnium Finance que le promoteur de l'opération, par un agent commercial indépendant, M. T..., lié contractuellement à la société Omnium Conseil et la recherche d'avantages fiscaux, tels qu'ils ont été présentés aux candidats acquéreurs, dans le cadre du dispositif dit « Robien recentré » issu d'une loi du 13 juillet 2006 ou du dispositif dit « Scellier », remplaçant le précédent, issu d'une loi du 30 décembre 2008 a été déterminante du consentement de ceux-ci ; M. T... a établi un document intitulé «fiche de radiographie » daté du 16 mars 2009 récapitulant, sur les déclarations de M. et Mme I... , divers éléments d'information sur la situation familiale et matérielle des intéressés, leur a présenté par écrit le groupe Omnium Finance, son organisation et les avantages du dispositif « Scellier » permettant notamment une déduction fiscale égale à 25 % de l'investissement au cours des neuf premières années et de 12 % de la 10e à la 15e année, puis leur a présenté, en guise de simulation, un plan d'investissement dans le cadre de ce dispositif fiscal, faisant apparaître, pour un investissement de 130 721 euros intégralement financé au moyen d'un emprunt, que leur participation de 468 euros, obtenue en déduisant de la mensualité d'emprunt le montant net du loyer, ne serait en réalité que de 299 euros par mois eu égard au gain fiscal, dont ils bénéficieraient sur quinze ans (48 366 euros) ; que ce plan d'investissement établi par M. T... laissait également entrevoir qu'en cas de revente au bout de quinze ans du bien au prix de 175.933 euros compte tenu d'une augmentation de valeur de 2 % par an, il resterait aux investisseurs un capital net d'impôt de 97.501 euros après paiement du solde de l'emprunt (78.432 euros) ;