décision 17-12.772 du 15/02/2018,  partie 4


qu'il relevait que tous les désordres constatés dans l'appartement du premier étage étaient consécutifs à l'affaissement d'un IPN mis en place au rez-de-chaussée dans le local discothèque par Monsieur X... avant que n'intervienne le bail qui le lie à Monsieur D...     , et que Monsieur X... était intervenu en 2006 pour reprendre l'un des appuis de l'IPN après s'être) aperçu qu'un affaissement de 2 cm s'était produit ; qu'il mentionnait que l'affaissement de l'IPN avait provoqué des désordres dans le logement du premier étage, qui nécessitaient des travaux de remise en état d ' un montant de 20.565,03 € HT, soit 24. 595,78 € TTC ; que dans son rapport complémentaire déposé le 16 mars 2012, l'expert indiquait qu'une première réunion d'expertise s'était déroulée le 22 septembre 2011 et qu' une seconde réunion avait eu lieu le 15 décembre 2011 suite à la mission complémentaire confiée par ordonnance du 25 novembre 2011 ; qu'il notait que les désordres constatés lors de la première mission d' expertise s'étaient aggravés et étaient la conséquence de la vétusté et du non entretien de l'immeuble ; qu'il précisait qu' après examen avec le sapiteur des travaux effectués par le bailleur en cours d'expertise, il apparaissait qu'ils étaient insuffisants (auvent en couverture de l'escalier d'accès au la étage), non conformes aux règles de l'art (appentis est) ou non exécutés pour certains qui sont pourtant nécessaires (linteaux de l'entrée du local commercial, reprise de la gouttière devant l'entrée principale, nouvelle intervention sur la toiture dans la partie où les tuiles ont été changées, reprise et la rive de toiture côté escalier d'accès au 1er étage, mise en oeuvre de parte et d'autre de chaque mur de refend de tirants diamètre 25 mm avec croix d'appui sur les façades, renforcement du plafond par un cadre métallique avec pieds reposant au sol de La solive enrobée de plafonnette) ; qu'il évaluait les travaux de remise en état de la manière suivante : - 20.300, 78 € HT (soit 24.279, 73 € TTC) s'agissant des désordres pris en compte dans le rapport du 3 février 2011, - 35.998,65 € HT (soit 43.054,39 €) s'agissant des désordres non pris en compte dans le rapport du 3 février 2011 suite à l'aggravation de l'état des lieux, - 44.080,00 € HT (soit 52.719,68 €) en cas d'aggravation de l'état actuel du plafond du local commercial et du plancher du 1er étage ; qu'il reprenait enfin ses dernières conclusions s'agissant du préjudice de jouissance subi par l'EURL Le Joker concernant le local d'habitation, qui avait été chiffré à 1.800 euros ; qu'il ressort clairement de ces rapports d'expertise que les désordres constatés proviennent d'un défaut d'entretien des lieux ; que l'attestation de Madame Marie-Thérèse A... quant à l'état des lieux en mai 1995 n'est pas probante en ce qu' ils' agit de l'ex-épouse du demandeur, nécessairement non impartiale, et inopérante, tout comme l'état des lieux le 1er décembre 1997 relativement à la partie habitation, dans la mesure où il n'est pas contesté que les premiers désordres ne sont apparus qu'en juin 2006 ; que le fait que les désordres soient apparus au cours du bail transféré à l'EURL le Joker ne signifie pas nécessairement qu'ils relèvent d'un défaut d'entretien imputable au locataire ; qu'il convient en effet de rappeler que le bailleur était tenu, relativement à 1'entretien de l'immeuble, de prendre en charge les grosses réparations ; qu'aux termes de l'article 606 du Code civil, « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; Toutes les autres réparations sont d'entretien » ; qu'ainsi, constituent de telles réparations l' entretien des murs, poutres et couvertures, sur lesquels les désordres sont apparus ; que les réparations envisagées tendent en effet à remédier à des désordres graves qui peuvent compromettre l'aplomb de l' immeuble (affaissement du sol et de la toiture) et dont la généralité (présence de fissures, pour certaines traversantes, dans l' ensemble des pièces de l' habitation) l' affecte dans sa destination ; que, malgré les demandes réitérées du locataire tendant à ce que le bailleur procède à la remise en état des murs fissurés suite à la suppression avant le contrat de bail d'un mur porteur à l' intérieur du local commercial et à son remplacement par un double IPN appuyé de part et d‘autre sur une partie d e mur ancien et suite à sa seconde intervention en 2006, ce dernier n'a exécuté aucun travaux hormis ceux réalisés au cours des opérations d'expertise et qui ont été jugés insuffisants ou non conformes aux règles de l'art par l' expert aux termes de son second rapport ; qu'il sera observé que l'agence G.R.B. IMMOBILIER, mandataire du bailleur, a alerté ce dernier par courrier du 8 mars 2010, après avoir visité les lieux à la demande du locataire, de la présence de fissures au niveau des murs porteurs, de problèmes relatifs à la solidité des poutres et de l' étanchéité du toit, et lui a rappelé que ces réparations lui incombaient conformément aux dispositions de l'article 606 du code civil ;