décision 16-10.579 du 24/05/2017,  partie 4


que l'estimation arrêtée le 7 février 2011 n'apparaît donc nullement critiquable (encore moins au regard de la prise en compte d'une décote limitée à 10 % parfaitement justifiée compte tenu de la vocation locative des immeubles en cause, de la simplicité de la gestion de ces immeubles et de la base de calcul retenue (arrêt, p. 11, al. 2 à p. 12, al. 3) ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des documents qui sont soumis à l'appréciation du tribunal que l'administration s'est livrée à une étude extrêmement minutieuse des éléments en sa possession ; qu'elle a utilisé deux méthodes pour vérifier la valeur vénale des immeubles appartenant, en pleine ou en nue-propriété, à M. X... : la méthode de capitalisation des loyers et celle par comparaison ; que s'agissant de la méthode de capitalisation des loyers, les calculs ont permis de mettre en évidence un taux de rendement de 20 %, ce qui est sans commune mesure avec le taux communément admis de 5 %, alors et surtout que M. X... s'emploie à dénigrer la valeur des immeubles qu'il loue ; que s'agissant de la méthode d'évaluation par comparaison, le service a comparé les valeurs des immeubles litigieux avec de nombreuses ventes concernant des immeubles de même nature situés dans la même localité ou dans une localité voisine ; que de plus, l'administration a appliqué des décotes pour tenir compte de l'état d'entretien des immeubles appartenant à M. X... ; que les documents soumis à l'appréciation du tribunal sont argumentés, étayés, soutenus par des calculs décomposés très précisément ; que de plus, le service a tenu compte des observations du contribuable et n'a pas hésité à revoir à la baisse les rectifications proposées et à abandonner des rehaussements envisagés (les immeubles contenant les garages) ; que sur les critères matériels, s'agissant de la méthode de calcul employée, celle-ci ne peut être valablement remise en cause par le contribuable ; qu'en effet, les éléments avancés par M. X... pour venir contredire l'administration fiscale ne sont pas sérieux : le pavillon proposé comme élément de comparaison ne correspond pas aux critères des immeubles litigieux qui sont des immeubles collectifs de rapport et ne proposant que de petits logements ; que de plus, les attestations des agences immobilières produites par le contribuable lui-même, viennent confirmer les évaluations faites par l'administration fiscale ; que le constat d'huissier du 15 novembre 2011, tendant à mettre en évidence que l'administration aurait gonflé la superficie des immeubles, se borne à décrire les parties communes des immeubles et ne démontre rien de particulier ; que cet argument devra également être rejeté ; que s'agissant de l'argument tiré de ce que l'administration n'aurait pas actualisé la catégorie dans laquelle elle situe les immeubles appartenant à M. X..., il convient de considérer que la définition donnée par l'article 324 H de l'annexe III du Code général des impôts reflète exactement la situation des immeubles litigieux ; qu'au surplus, pour minimiser la valeur des immeubles qu'il possède, M. X... s'emploie notamment à dénigrer leur état, dû à une absence d'entretien ; que cependant, il convient de constater que cet état de fait est imputable au demandeur, en tant que propriétaire et qu'il lui appartient de ne pas laisser le patrimoine qui lui a été légué par ses parents se déprécier, à moins que ce ne soit une stratégie pour tenter d'échapper à l'impôt ; que de même, s'agissant du caractère « mal famé » des quartiers dans lesquels est implantée la propriété de M. X..., il a été tenu compte de cette caractéristique puisque les immeubles avec lesquels la comparaison a été faite sont situés dans les mêmes endroits et que les agences immobilières, quand elles proposent une évaluation, prennent en considération la qualité du lieu de situation de l'immeuble ; qu'enfin, il convient de relever que l'administration n'a pas été sourde à certains arguments du contribuable et n'a pas hésité à appliquer de nouvelles décotes ou à abandonner certains rehaussements ; que s'agissant des critères juridiques qui viendraient encore amoindrir la valeur des biens appartenant à M. X..., il convient de constater que ce dernier n'est pas en mesure de produire le moindre bail régi par les dispositions, présentées comme attentatoires à la propriété, de la loi du 1er septembre 1948 ; que de plus, il est admis que le démembrement du droit de propriété et/ou qu'une clause d'inaliénabilité n'affecte pas la valeur vénale de l'immeuble ; que ces arguments techniques ne peuvent venir à l'appui de la demande de M. X... de voir la valeur de ses immeubles revue à la baisse ; qu'il convient en conséquence de considérer que les évaluations chiffrées auxquelles l'administration fiscale est parvenue, à l'issue d'une procédure étayée et contradictoire, sont conformes à la valeur vénale des immeubles appartenant à M. X... (jugement, p. 7, al. 4 à 6, p. 8, al. 2 à p. 9, al. 3) ;
 
 1°) ALORS QUE les juges statuant sur la valeur vénale d'un bien sont tenus de procéder à un examen concret des éléments de comparaison présentés ;