Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.305 du 27/02/2020,  partie 3


[que] l'utilisation des locaux à titre professionnel est également autorisée sous réserve que l'activité professionnelle ait été exercée dès l'origine et dans les locaux annexes à ceux servant à l'habitation du propriétaire, ce qui renforce encore l'intention du rédacteur du règlement d'affecter les bâtiments à l'habitation et, sous certaines conditions, à l'habitation concurremment à l'exercice d'une profession, excluant ainsi que les appartements soient utilisés dans le cadre d'une activité commerciale » (cf. arrêt attaqué, p. 11, 3e alinéa) ; que « la sas [...] se sert elle-même du caractère prestigieux de la [...], située dans un quartier historique de la ville de Cannes et répertoriée à l'inventaire général du patrimoine culturel de la région Paca depuis 1982, pour attirer sa clientèle étrangère ; [qu']elle ne saurait dès lors, au simple motif que cet ancien hôtel de luxe, construit en 1872, et divisé en appartements en 1950, nécessite des travaux de réfection et d'entretien, prétendre que les bâtiments sont insalubres au point que le standing de la résidence n'a rien de particulier et son environnement quelconque ; [que] les stipulations du règlement de copropriété, qui affectent les locaux privatifs de cet ensemble immobilier de standing à l'usage d'habitation, n'apparaissent pas dès lors contraires à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; [qu']il s'ensuit que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'activité commerciale exercée par la sa [...] dans ses lots est contraire à la destination de l'immeuble, telle qu'elle résulte du règlement de propriété ; [qu']il convient d'ajouter que ce sont bien trente-neuf appartements sur les soixante que compte la résidence, qui sont affectés à l'exercice d'une activité commerciale de location en meublé, ce qui génère d'inévitables nuisances pour les copropriétaires, inhérentes aux allées et venues perpétuelles des clients (cris et vociférations la nuit dans les étages, dégradations, arrestation d'un individu recherché par la police, scènes de violence
 ), ainsi qu'il ressort des attestations et des coupures de presse versées aux débats » (cf. arrêt attaqué, p. 11, 4e alinéa, lequel s'achève p. 12) ;
 
 1. ALORS QUE le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que toute stipulation contraire est réputée non écrite ; qu'en interdisant purement et simplement, au vu du règlement de copropriété de la copropriété de la [...], lequel a été établi le 22 août 1950 et modifié le 8 février 1951, à la société [...] (sas) de louer, donc de donner à bail, les trente-neuf lots de copropriété dont elle est titulaire dans la [...] et aussi de permettre à l'un quelconque de ses clients d'occuper à quelque titre que ce soit ces mêmes lots, la cour d'appel, qui assujettit le droit de propriété de la société [...] (sas) à une amputation et non pas seulement à une restriction, amputation qui est générale et absolue et qui excède manifestement ce que peuvent justifier la destination contractuelle, le caractère ou la situation de la [...], a violé les articles 8, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 2. ALORS QUE toute personne a droit au respect de ses biens ; que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; que le droit de propriété emporte, au profit de la partie qui le détient, le droit de jouir de la chose qui en forme l'objet et donc d'en percevoir les fruits civils, tels que l'article 584 du code civil les définit ; qu'en interdisant purement et simplement à la société [...] (sas) de donner à bail les trente-neuf lots privatifs dont elle est détentrice dans la copropriété de la [...] et aussi de permettre à sa clientèle d'occuper ces mêmes lots à quelque titre que ce soit, la cour d'appel, qui prive objectivement la société [...] (sas) de la substance même de son droit de propriété sur eux, a violé l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.