Cour d'appel d'Aix-en-Provence
3A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-15.292 du 09/12/2020,  partie 3



 La SCI JUAN soutient ainsi que Maître F... I... a commis une faute en ne satisfaisant pas à son obligation de conseil, alors que celui-ci était parfaitement conscient, en sa qualité de notaire, des difficultés occasionnées par l'absence de syndic en précisant les modalités judiciaires de désignation du syndic défaillant, et n'ignorait pas qu'il entrait dans les prérogatives du syndic de souscrire les contrats d'assurance afférents à la copropriété ;
 
 La SCI JUAN rappelle qu'il incombe au notaire rédacteur d'un acte de vente de lot de veiller à l'efficacité des conventions qu'il reçoit ; Elle estime que pour assurer cette efficacité, Maître F... I... aurait dû attirer son attention sur les risques encourus du fait de l'absence de syndic notamment en terme d'assurance des parties communes ;
 
 En réponse, Maître F... I... et la société MMA IARD contestent tout manquement s'agissant du devoir de conseil du notaire ;
 
 Ils entendent rappeler que cette obligation consiste à fournir aux parties les informations nécessaires afin qu'elles soient aptes à prendre en toute connaissance de cause la décision la plus appropriée, en fonction du but de l'opération tel qu'il a été contractuellement défini ;
 
 Ils font valoir que si le notaire est tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, cette obligation n'inclut pas celle d'informer les parties de circonstances dont elles ont déjà connaissance ;
 
 Ils poursuivent en rappelant que Maître F... I... a incontestablement informé la SCI JUAN du fait que la copropriété n'avait pas désigné de syndic et qu'elle bénéficiait d'une assurance collective contre le risque d'incendie, ce qui résulte de la lecture de l'acte de vente ;
 
 Ils contestent le raisonnement de la SCI JUAN consistant à reprocher au notaire de ne pas lui avoir fourni une information plus précise s'agissant des risques encourus du fait de l'absence de syndic en termes d'assurance des parties communes ;
 
 Les défendeurs soutiennent ainsi que la SCI JUAN ne pouvait ignorer qu'une assurance contre l'incendie ne couvre que les risques inhérents à ce type de sinistre et que pour obtenir des garanties complémentaires, il lui fallait se rapprocher de l'assureur, dont les coordonnées figuraient à l'acte de vente, afin de souscrire un avenant au contrat ;
 
 Ils rappellent en ce sens que le devoir de conseil ne constitue qu'une obligation de moyens et qu'il n'appartient pas au notaire d'assurer les fonctions de courtier en assurances.
 
 Sur ce, le tribunal relève que le devoir de conseil pesant sur le notaire rédacteur de l'acte est essentiellement constitué par l'obligation d'informer et d'éclairer les parties au regard du but poursuivi par elles et ce, conformément au droit positif en vigueur ;
 
 Aux termes de l'acte de vente en date du 8 octobre 2004, Maître F... I... a précisément informé la SC1 JUAN en ces termes au titre des conditions afférentes à la copropriété :
 
 "ABSENCE DE SYNDIC
 
 Le nouveau propriétaire reconnaît avoir été informé par le Notaire soussigné :
 
 - Qu'aucun syndic n'est chargé de l'administration et de la gestion de l'immeuble en copropriété,
 
 - Qu'en application du troisième Alinéa de l'Article 27 de la Loi du 10 juillet 1965, un syndic peut être désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble à la requête d'un ou de plusieurs copropriétaires." (page 14) ;
 
 "ASSURANCE COLLECTIVE CONTRE L'INCENDIE
 
 L'immeuble en copropriété dont dépend ce bien est couvert contre le risque d'incendie par une police collective souscrite auprès de la Compagnie LA BPCA par l'intermédiaire de son agent bpca dont l'adresse est [...] ." (page 15) ;
 
 Il résulte de ces mentions que Maître F... I... a expressément informé la SCI JUAN de l'absence de syndic en charge de l'administration et de la gestion de l'immeuble en copropriété, des modalités de désignation éventuelle d'un tel syndic par le Président du tribunal de grande instance du ressort de l'immeuble ainsi que de la souscription d'un contrat d'assurance contre les risques d'incendie s'agissant des parties communes ;
 
 Il s'en déduit nécessairement que Maître F... I... n'a pas manqué d'informer la SCI JUAN de :
 
 - l'importance du rôle d'un syndic dans le fonctionnement de la copropriété, s'agissant d'une mission générale de gestion et d'administration,
 - la possibilité d'envisager la désignation judiciaire du syndic ce qui ne pouvait que conforter son rôle prépondérant dans les rouages de la copropriété,
 
 - la seule couverture de la copropriété contre les risques d'incendie, ce qui de facto excluait toutes les autres garanties et devait inciter les copropriétaires, le cas échéant, à solliciter l'assureur dont les coordonnées étaient expressément visées afin de souscrire des garanties supplémentaires ;