cour d'appel de Rennes
1ère Chambre,  décision 16-22.417 du 12/10/2017,  partie 4


qu'en agissant ainsi, la société OCDL a obtenu que les vendeurs immobilisent leur bien durant cinq années, avec l'espérance de la perception d'un prix de vente de 1.700.000 euros HT dont elle-même savait sans les en avoir avisés qu'elle ne les offrirait pas ; que d'ores et déjà, à cette date, pour les époux X..., la différence entre le prix espéré et le prix qui allait au mieux être offert était de 77.912 euros HT (11.600-11.080,00) x 150)) ; qu'après cette attente et sans exiger qu'un recours soit formé contre le jugement du tribunal administratif ayant annulé le permis accordé à Archipel Habitat, elle a ensuite indiqué en janvier 2012 « renoncer » à la condition suspensive d'obtention d'une SHON de 11.600 m² et offrir un prix de 1.174.700 euros pour les 8.098 m² de SHON obtenue, attitude en contradiction flagrante avec la prorogation antérieurement demandée, qui devenait dès lors inutile ; que d'autre part, par l'intermédiaire de Me A... , la société avait fait adresser à M. X..., le 27 octobre 2006, un premier avenant contenant prorogation de la promesse de vente jusqu'au mois de janvier 2007 et moyennant le paiement d'une somme de 100.000 euros à titre d'acompte ; qu'après que M. X... ait accepté et signé cet avenant, la société OCDL ne l'a pas signé (et n'a pas versé l'acompte) mais l'a fait remplacer sept semaines plus tard par l'avenant du 22 décembre 2006 remplaçant l'acompte par un prêt hypothécaire de 150.000 euros avec intérêts au taux de 5% à compter du 1er avril 2007, remboursable par déduction du prix de vente ; qu'un tel comportement est déloyal et confine au dol, puisque les intérêts courraient tout au long de l'immobilisation du bien, laquelle n'avait aucune contrepartie ; que les comportements de la société OCDL ont donc conduit les époux X... à immobiliser leur bien inutilement jusqu'en janvier 2012, date à laquelle elle leur a offert un prix très inférieur à leurs espérances, puis durant quatre années supplémentaires où elle s'est opposée aux prétentions de M. X... visant à voir déclarer la vente nulle ou caduque par les juridictions ;
 qu'il en est résulté une immobilisation du bien durant dix années ; que M. X... se prévaut de l'attestation d'un expert immobilier pour voir fixer la valeur locative des lieux à 31.656 euros par an ; que si cette attestation est trop succincte pour être réellement probante, il peut être relevé que la valeur vénale moyenne du bien était de 1.700.000 euros, ce qui placé à 2% l'an donnait un rendement brut de 34.000 euros, se rapprochant de la valeur locative, d'où une perte sur dix ans de 340.000 euros ; qu'il n'y a pas lieu d'y ajouter les frais engagés annuellement par M. X..., ceux-ci étant la contrepartie du rendement du capital ; qu'en revanche seront rajoutés les intérêts dus sur la somme de 150.000 euros portée par la société OCDL, en décembre 2006, leur accumulation étant la conséquence tant de la déloyauté du comportement de la société OCDL que de l'immobilisation du bien ; que compte tenu du grand âge de M. X..., incompatible avec une dizaine d'années de soucis et de tracas, il lui sera accordé au surplus la somme de 10.000 euros de préjudice moral ; que par conséquent, la société OCDL est condamnée à payer à M. X... une somme de 340.000 euros d'indemnité d'immobilisation, une somme de 10.000 euros de préjudice moral, et la somme de 61.397,26 euros représentant les intérêts dus à la date du 28 février 2015 outre les intérêts postérieurs ;
 
 1°) ALORS QUE la promesse du 5 décembre 2005 conclue entre M. X... et la société OCDL stipule une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire « permettant la réalisation d'au moins 11 600 m² de SHON à usage d'habitation avec au maximum 50 % de la SHON autorisée à usage locatif, social et d'accession aidée » (p. 5) et fait obligation à la société OCDL de « déposer la demande de permis de construire pour la partie en accession libre » (p. 3) ; qu'en affirmant néanmoins que la société OCDL avait l'obligation de faire en sorte que les demandes de permis de construire visent une surface supérieure ou égale à 11 600 m², quand tel n'était pas le cas dès lors que la demande relative aux logements en accession aidée devait être déposée par un organisme de logement social, de sorte que la société OCDL ne pouvait être contrainte de formuler une demande visant une surface devant être sollicitée par un tiers, la cour d'appel a dénaturé la promesse en violation de l'article 1134 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE l'avis de dépôt de la demande de permis de construire versée aux débats en pièce 2 porte la date du 5 avril 2006 ; qu'en affirmant néanmoins que les demandes de permis de construire avaient été déposées postérieurement au délai prévu au compromis, soit après le 5 avril 2006, la cour d'appel a dénaturé l'avis susvisé, en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ;