Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.771 du 24/06/2021,  partie 3


acte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais et coûts de la vente. Son exercice constitue l&apos;accomplissement d&apos;une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente, sans opérer une nouvelle mutation. La vente avec faculté de rachat constitue en général un instrument de crédit en ce qu&apos;elle permet au propriétaire d&apos;un immeuble de se procurer les fonds dont il a besoin par la vente de cet immeuble, tout en conservant l&apos;espoir d&apos;en recouvrer la propriété le jour où il sera revenu à meilleure fortune, en restituant à l&apos;acheteur le prix et ses accessoires. Il en résulte que la vente à réméré peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et qu&apos;elle a pour objet d&apos;éluder les dispositions protectrices des droits des emprunteurs relatives au taux de l&apos;usure. En l&apos;espèce, c&apos;est par une exacte analyse et de pertinents motifs que le premier juge a retenu que la vente litigieuse constituait un pacte commissoire prohibé. Il importe peu qu&apos;il se soit référé à une estimation du bien postérieure à la vente dès lors que l&apos;acte litigieux mentionnait une valeur du bien entre 820.000 et 828.000 euros de sorte que le prix convenu de 380.000 euros restait néanmoins très éloigné des prix du marché. Ce point ne constitue d&apos;ailleurs qu&apos;un indice supplémentaire de la nature de l&apos;opération, l&apos;existence d&apos;un prêt à caractère usuraire résultant de la différence entre le prix de vente et le prix de rachat rapportée à la durée de la convention, et de la majoration de la rémunération de l&apos;acquéreur par le versement d&apos;indemnités de jouissance dont le montant annuel correspond à près de 9% du prix d&apos;achat. Selon l&apos;article 1182 du code civil, l&apos;exécution volontaire du contrat en connaissance de la cause de nullité vaut confirmation. Il en résulte que l&apos;exécution d&apos;un acte nul ne peut valoir acte confirmatif que si elle est faite en connaissance de cause de la nullité. En l&apos;espèce, le simple fait que l&apos;acte litigieux mentionne une valeur du bien vendu à 820.000 euros et 828.000 euros ne saurait établir la connaissance par le vendeur de la nullité affectant l&apos;acte de sorte que les conditions de l&apos;article 1182 ne sont pas remplies. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu&apos;elle a prononcé la nullité de l&apos;acte du 19 juillet 2011 et ordonné le remboursement par les consorts [M] de la somme de 380.000 euros correspondant au prix de vente" ;
 
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE "L&apos;article 2459 du code civil indique qu&apos;il peut être convenu dans la convention d&apos;hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l&apos;immeuble hypothéqué. Toutefois, cette clause est sans effet sur l&apos;immeuble qui constitue la résidence principale. Il résulte de cet article que le pacte commissoire est prohibé s&apos;il porte sur la résidence principale du débiteur. Il convient donc de déterminer si en l&apos;espèce il a été conclu une vente avec faculté de rachat ou de façon dissimulée un prêt assorti d&apos;un pacte commissoire prohibé, portant sur la résidence principale des débiteurs. La fraude fondant la requalification peut être reconnue à travers divers éléments qui ne sont que des indices factuels tels que la faiblesse du prix de vente par rapport au prix du marché, la différence existant entre ce prix de vente et le prix du réméré et faisant apparaître un taux d&apos;intérêt supérieur au seuil de l&apos;usure ainsi que la relocation de l&apos;immeuble aux vendeurs à un prix non négligeable. En l&apos;espèce, la vente conclue entre les époux [M] et la société Mipa le 19 juillet 2011 l&apos;a été au prix de 380.000 euros. Il y a lieu de relever qu&apos;il s&apos;agit là d&apos;un prix très éloigné de celui du marché. En effet, le 18 décembre 2013, le bien a été estimé à une valeur comprise entre 850.000 et 880.000 euros par Mme [T] attachée au service immobilier de l&apos;office notarial Laurent-Roze-Sylvestre de Divonne-les-Bains. Il s&apos;agit là d&apos;une évaluation sérieuse dans la mesure où elle précise la façon dont l&apos;estimation a été faite à savoir prise en compte des caractéristiques du bien lui-même et de l&apos;environnement et mentionne que les lieux ont effectivement été visités. Cette évaluation est par ailleurs proche de l&apos;avis de valeur donné par l&apos;agence ORPI le 27 août 2012, à savoir une estimation comprise entre 890.000 et 920.000 euros. En outre, la comparaison entre le prix d&apos;achat : 380.000 euros et le prix du réméré : 493.696 euros fait apparaître un taux d&apos;intérêt sur deux ans de l&apos;ordre de 13,5% soit plus de deux fois supérieur au seuil de l&apos;usure applicable en 2011 aux prêts immobiliers consentis à des particuliers qui était de 5,97%. A ce taux excessif, s&apos;ajoute le prix du bail consenti aux époux [M], soit 2.938,66 euros par mois ce qui est loin d&apos;être négligeable. S&apos;agissant enfin de la commune intention des parties, cette vente a été conclue pour arrêter la procédure de saisie immobilière dont les époux [M] faisaient l&apos;objet. L&apos;ensemble de ces éléments permet donc d&apos;établir que la vente conclue entre les époux [M] et la société Mipa 2 ne constituait qu&apos;