décision 16-21.597 du 19/10/2017,  partie 3


en mars 2012, la commission de sécurité d'ouverture de la partie ERP avait demandé une liaison de téléphone urbain entre la centrale incendie de l'établissement et les sapeurs-pompiers qui n'a toujours pas été installée ; la performance énergétique attendues (65 kWh/m2) est largement dépassée (environ 180 à 200 kWh/m2) ; que la société Maquarie en tire la conclusion que les éléments constructifs présentent de telles non-conformités qu'elles empêchent une jouissance paisible des lieux et que l'usage de la totalité de la capacité d'accueil va conduire à des surcoûts importants d'exploitation ; que l'association MAJT produit également un courrier de la société Chronobat chargé de l'entretien et de la maintenance de l'immeuble qui met en avant des problèmes de conception et/ou de mise en oeuvre non conforme affectant notamment les douches dans lesquelles sont régulièrement constatées des fuites par suite de manque de serrage des siphons et manque d'étanchéité entre le bac à douche et le carrelage, ainsi qu'un courrier de l'entreprise Mille qui a réalisé une inspection vidéo révélant des contre-pentes à l'origine de risque de bouchon et d'odeurs à répétition nécessitant, à défaut de travaux pour y remédier, un curage au moins trois fois par an ; que ces dysfonctionnements ne sont pas formellement contestés par la société Habitat du Nord qui a, à une date non précisée, effectué une déclaration de sinistre dommages-ouvrage pour laquelle a été programmée une expertise portant sur le dysfonctionnement chauffage et distribution ECS ; que l'association MAJT justifie ainsi qu'elle ne peut jouir que partiellement des locaux donnés à bail ainsi que de surcoûts pour l'exploitation de ceux-ci ; que dans cette situation, la demande en paiement de loyers sera admise dans la limite de 100.000 € et il sera fait droit à la demande d'expertise ;
 
 1°) ALORS QUE dans le cadre des règles de fond du bail, le preneur ne peut refuser de régler le loyer stipulé dans le contrat que lorsqu'il est totalement privé de la jouissance des lieux ; qu'aussi, dans le cadre du référé, ne peut constituer une contestation sérieuse opposée à une demande du bailleur en paiement d'une créance de loyers certaine, liquide et exigible fondée sur le bail, l'allégation par le preneur d'une créance de dommages-intérêts fondée sur des troubles de jouissance qui, quelle qu'en soit l'importance, ne le privent pas totalement de la jouissance du local ; qu'au cas d'espèce, en retenant au contraire que si la créance de loyers dont se prévalait le bailleur était certaine, liquide et exigible, la provision allouée devait être limitée en raison de la créance de dommages-intérêts dont pouvait se prévaloir le preneur au titre de troubles de jouissance, laquelle constituait une contestation sérieuse, quand il était constaté par ailleurs que le preneur n'était pas totalement privé de la jouissance des lieux, la cour d'appel a violé l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, ensemble l'article 1728 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE le locataire ne peut, pour refuser le paiement de loyers échus, qui constituent une créance certaine, opposer au bailleur l'inexécution par lui de travaux qui représentent une créance indéterminée ; qu'en limitant le montant de la provision allouée au titre des loyers échus en considération d'une créance de dommages et intérêts certaine dans son principe, tant au titre des troubles de jouissance que des surcoûts générés par les désordres et non-conformités affectant les locaux donnés à bail, la a cour d'appel a violé l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, ensemble l'article 1728 du code civil.