Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.862 du 27/02/2020,  partie 2



 ET AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QU' « il résulte des pièces versées aux débats que, par lettre datée du 16 août 2016 reçue par l'EARL Haras du Logis le 19 août 2016, la SCEA de la Gastine a mis en demeure le preneur de lui régler la somme de 1.886,12 euros correspondant au fermage indexé dû au 30 juin 2016, la somme de 6.000 euros due au titre du fermage 2015 et la somme de 11.054,53 euros au titre du rappel des sommes dues entre 2007 et 2015 ; qu'il est constant que le montant dû, ramené à la somme de 14.646,99 euros eu égard à la prescription libératoire extinctive applicable, n'a pas été réglé intégralement dans le délai de trois mois ; que le versement de la somme de 7.886,12 euros le 23 août 2016 n'a réglé que partiellement le montant dû et il n'est pas de nature à faire échec au prononcé de la résiliation du bail dès lors, que, mise en demeure d'acquitter plusieurs échéances, l'EARL Haras du Logis n'a pas réglé l'intégralité de celles-ci dans le délai de trois mois de la mise en demeure ; qu'en outre, compte-tenu du principe d'imputation des règlements sur les créances les plus anciennes, ce versement a été imputé à juste titre sur les arriérés d'indexation, lesquels ne constituent pas un accessoire du fermage mais un élément de son calcul, de sorte que la défaillance du preneur dans le règlement intégral des deux fermages des mois de décembre 2015 et juin 2016 à l'expiration du délai de trois mois suivant la mise en demeure est ainsi caractérisée ; que dès lors que les motifs de résiliation judiciaire doivent s'apprécier au jour de la demande en justice, soit en l'espèce au 22 décembre 2016, il n'y a pas lieu de tenir compte des versements invoqués postérieurement à cette date ; que ne sont pas caractérisées les raisons sérieuses et légitimes de nature à exclure la résiliation au sens des dispositions de l'article L. 411-31 ; qu'en effet, si le preneur invoque à cet égard le caractère erroné de la somme réclamée dans la mise en demeure, il n'est cependant pas contesté que l'EARL Haras du Logis n'a jamais procédé à l'indexation convenue ni que les sommes réclamées procédaient d'un calcul exact, l'inexactitude du montant visé par la mise en demeure tenant exclusivement à l'application de la prescription quinquennale ; qu'aucun manquement de la bailleresse à son devoir de loyauté envers la locataire n'est caractérisé par les faits de l'espèce, qui ferait obstacle à l'action en résiliation engagée sur le fondement du défaut de paiement des fermages ; que la circonstance que la mise en demeure de payer a été adressée au preneur le 16 août 2016 alors que le premier congé avait été annulé et qu'une instance en annulation était en cours pour le second est insuffisante à elle seule à caractériser la déloyauté du bailleur dans la mise en oeuvre des dispositions de l'article L. 411-31 ; qu'enfin, les conséquences économiques de la résiliation du bail invoquées sont sans incidence sur les conditions d'application des dispositions de l'article 411-31 ; que c'est en conséquence par de justes motifs que le premier juge a prononcé la résiliation du bail liant les parties et ordonné l'expulsion sous astreinte de l'EARL Haras du EARL DU HARAS DU LOGIS » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « en l'espèce, force est de constater que le contrat de bail en cause prévoit que le montant du fermage en cause est indexé sur la variation de l'indice des fermages ; qu'il y a lieu de relever qu'aucun élément versé aux débats ne permet de dire que la bailleresse a renoncé à appliquer la dite indexation qui aurait dû s'appliquer à l'échéance contractuelle à l'initiative du preneur et non sur réclamation du bailleur, sauf à dénaturer la règle en la matière, étant observé que la novation ne se présume pas ; qu'en effet, il ne ressort pas des éléments communiqués que les parties au bail ont eu la volonté d'opérer un novation, l'écoulement du temps alimentant seulement le mécanisme de la prescription au profit du preneur ; qu'il y a lieu de relever au contraire que la SCEA de la Gastine a notamment mis en demeure son preneur le 16 août 2016 de régler les indexations omises et qu'elle a par la suite saisi la juridiction de céans le 26 décembre 2016, soit plus de quatre mois après, ce qui lui permet de réclamer les sommes dues à tout le moins à compter de 2012 comme elle le sollicite ; qu'il ressort ainsi de la mise en demeure délivrée par la SCEA de la Gastine, et en tenant compte de la prescription pour les années antérieures, que le montant des fermages sont les suivants : - pour 2012, 8.907,86 euros après indexation, l'indice étant de 103,95, et qu'il n'a été réglé que le fermage initial soit 7.500 euros, soit un différentiel de 1.407,86 euros ; - pour 2013, 9.141,80 euros après indexation, l'indice étant de 106,68, et qu'il n'a été réglé que le fermage initial soit 7.500 euros, soit un différentiel de 1.641,80 euros ;