décision 17-10.520 du 03/05/2018,  partie 6



 Monsieur X... ne rapporte pas la preuve que, le 31 décembre 2003, Maître Z... savait qu'il s'agissait d'une vente fictive viciant son attestation alors que les actes de rétrocession pour un euro n'ont été passés qu'en décembre 2004 et juillet 2005, étant précisé que sa bonne foi est présumée.
 
 En conséquence, la cour infirmera le jugement déféré en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de Maître Z... qui sera mis hors de cause » ;
 
 1) ALORS QUE les circulaires et réponses ministérielles – a fortiori lorsqu'elles sont contraires à la loi - sont dépourvues de toute valeur normative ; qu'il pèse sur le notaire une obligation d'investigation à l'égard des éléments qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en l'espèce, pour juger que le notaire n'aurait pas manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte par lui instrumenté en s'abstenant de vérifier que l'attestation de fonds propres émanait d'une banque ou d'un établissement financier habilité conformément aux prescriptions de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a retenu « qu'une réponse ministérielle du 21 novembre 1970 admet la justification du montant des fonds propres par une attestation d'expert-comptable » (arrêt, p. 13 § 4) ; qu'en se déterminant au regard d'une circulaire dépourvue de toute valeur normative – et, au demeurant, contraire à l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation qui impose que soit fournie une attestation délivrée par un établissement bancaire, la cour d'appel a violé la hiérarchie des normes, ensemble l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, par refus d'application, et l'article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE, tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il rédige, le notaire doit s'abstenir de dresser un acte qu'il sait irrégulier ; que celle des parties à l'acte qui subit un préjudice du fait de l'exécution de cet acte peut agir en réparation de ce préjudice à l'encontre du notaire, alors même qu'il n'en sollicite pas l'annulation ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur X... ne remettait pas en cause la validité de la vente du 31 décembre 2003, de sorte qu'il ne pouvait reprocher utilement à Me Z... de l'avoir dressé irrégulièrement, sur le fondement d'une garantie d'achèvement intrinsèque elle-même irrégulière, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil ;
 
 3) ALORS QU'en affirmant que le préjudice subi par Monsieur X..., constitué par la perte financière liée à l'investissement litigieux, trouvait sa cause dans « un manque d'information dans les difficultés l'état d'avancement du chantier ainsi que du caractère inexact de la garantie intrinsèque d'achèvement quant au montant total des prix des ventes déjà signées », de sorte qu'il n'existait « pas de lien causal entre (la) faute éventuelle (du notaire) et les préjudices dont Monsieur X... sollicite l'indemnisation » (arrêt, p. 13 § 4), cependant que si le notaire s'était abstenu d'instrumenter ou avait dissuadé Monsieur X... de conclure l'acte dans de telles conditions, l'investissement effectué n'aurait pas été perdu, à défaut d'avoir été effectué, de sorte qu'il existait un lien de causalité entre les manquements reprochés au notaire et le préjudice dont il était demandé réparation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil. Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Groupe France épargne, demanderesse au pourvoi incident

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir écarté la responsabilité de Maître H... Z... , notaire, et, en conséquence, de l'avoir mis hors de cause ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Sur la responsabilité de Maître Z.... Dans le cadre de conseil et d'information, en fonction des finalités révélées de leur engagement, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il est aussi tenu, en qualité de rédacteur d'un acte, de vérifier préalablement les faits et les conditions nécessaires à sa validité afin d'en assurer l'utilité et l'efficacité. Seule la responsabilité délictuelle du notaire peut être recherchée puisqu'il n'est pas parti à l'acte qu'il instrumente. M. X... sollicite la confirmation du jugement déféré qui a fait droit à sa demande de condamnation in solidum de Maître Z..., le notaire rédacteur de l'acte VEFA. Il invoque à son encontre l'inexactitude de l'attestation de garantie intrinsèque d'achèvement établie le 27 août 2003 et son absence de vérification des déclarations des parties. La responsabilité éventuelle du notaire doit être appréciée au jour de l'acte authentique qu'il a instrumenté le 31 décembre 2003. S'agissant de l'inexactitude de l'état d'avancement du chantier, il n'appartenait pas à Maître Z..., qui n'avait pas négocié la vente, de vérifier la véracité des faits énoncés dans l'attestation de l'architecte maître d'oeuvre en l'absence de tout indice permettant de douter de celle-ci.