Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-24.324 du 13/10/2016,  partie 5


équipement, ce dont il résultait que la société Anjou Patrimoine, cédante, avait fautivement causé l&apos;irrégularité de la situation administrative des locaux et, partant, l&apos;absence de jouissance paisible par la cessionnaire des locaux tels qu&apos;elle les avait acquis, c&apos;est-à-dire des locaux loués à usage de bureaux ; qu&apos;il en résultait un préjudice consécutif tenant à l&apos;impossibilité de louer les locaux pour un tel usage, préjudice relevant du champ d&apos;application de la garantie contractuelle souscrite par la cédante au profit de la cessionnaire, dont l&apos;arrêt avait constaté qu&apos;elle portait sur l&apos;affectation des surfaces existantes de façon à assurer à la cessionnaire une jouissance paisible et la continuité d&apos;utilisation et d&apos;exploitation ; qu&apos;en écartant néanmoins le jeu de la garantie contractuelle au titre des pertes locatives, la cour d&apos;appel, qui n&apos;a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l&apos;article 1134 du code civil ;
 
 ALORS, EN DEUXIÈME LIEU, QUE la cour d&apos;appel avait constaté que l&apos;irrégularité de l&apos;utilisation des locaux avait contraint la société Unibail à des travaux de régularisation et l&apos;avaient exposée à un risque – avéré quoique finalement non réalisé du fait d&apos;un classement sans suite par le procureur de la République – de poursuites pénales du chef de construction sans autorisation, à un risque – lui aussi avéré quoique non réalisé – de contentieux civil initié par un tiers lésé, poursuites et contentieux de nature à conduire à une démolition des ouvrages concernés, de même qu&apos;à des risques d&apos;ordre administratif, tels que celui de se voir opposer un refus de permis de construire en cas de demande concernant des travaux futurs portant sur un des locaux irrégulièrement transformés et celui de ne pouvoir bénéficier des dispositions légales permettant une reconstruction à l&apos;identique en cas de sinistre ; qu&apos;il en résultait que la cessionnaire avait été confrontée, par la faute de la cédante, à une impossibilité légale de continuer de louer les locaux à un usage de bureaux et, partant, à la nécessité de réaliser les travaux de régularisation administrative dans des locaux vides de tout occupant ; qu&apos;en retenant néanmoins, pour en déduire l&apos;absence de préjudice locatif pouvant relever de la garantie contractuelle promise à la cessionnaire, que cette nécessité d&apos;effectuer les travaux de régularisation dans des locaux vides n&apos;était pas établie, la cour d&apos;appel, qui n&apos;a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l&apos;article 1134 du code civil ;
 
 ALORS, EN TROISIÈME LIEU, QUE la société Unibail avait fait valoir (conclusions, pp. 28-29), notamment au visa de l&apos;expertise privée réalisée par monsieur [G], qu&apos;il avait été indispensable de réaliser les travaux des locaux vidés de leurs occupants, des travaux en site occupé étant tout à fait irréalistes dans une situation telle que celle des locaux concernés ; que la cour d&apos;appel, qui avait par ailleurs estimé que le rapport de monsieur [G] apparaissait sérieux et techniquement argumenté et devait être jugé probant, mais qui n&apos;a pas recherché, comme elle y avait été invitée, si les éléments relevés par ce rapport n&apos;établissaient pas la nécessité pratique de travaux de régularisation dans des locaux inoccupés et l&apos;existence, au titre de la période de régularisation, d&apos;un préjudice locatif justifiant la mise en oeuvre de la garantie contractuelle, a de plus fort privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1134 du code civil ;
 
 ALORS, EN QUATRIÈME LIEU, QUE la cour d&apos;appel avait constaté que l&apos;importante opération de rénovation du bâtiment dans lequel étaient implantées les surfaces concernées, effectuée par la cessionnaire distinctement des travaux de régularisation administrative, avait été conçue selon un calendrier et à un terme nettement distincts de ceux de ces derniers travaux, la régularisation rendue indispensable par le procès-verbal administratif d&apos;infraction du 11 mars 2000 ayant donné lieu à des travaux sur le fondement d&apos;un permis de construire accordé le 30 mars 2005 et la fin de ces travaux ayant fait l&apos;objet d&apos;un certificat de conformité délivré par l&apos;administration le 2 mai 2006, cependant que, pour sa part, l&apos;opération de rénovation avait fait l&apos;objet d&apos;un permis de construire accordé le 8 septembre 2006 ; qu&apos;il en résultait, d&apos;une part, que si la période antérieure à l&apos;opération de rénovation n&apos;avait pas été perturbée par la nécessité de travaux de régularisation, elle aurait pu donner lieu à une planification optimisant la gestion locative et réduisant au minimum les périodes de non-location des surfaces, d&apos;autre part et en conséquence, que nonobstant l&apos;opération de rénovation, la faute de la cédante, qui avait rendu indispensables les travaux de régularisation, avait causé à la cessionnaire un préjudice locatif ; qu&apos;en retenant néanmoins, pour en déduire que la faute de la cédante n&apos;aurait pas causé de pertes locatives susceptibles de relever de la garantie contractuelle due à la cessionnaire, que l&apos;opération de rénovation effectuée par cette dernière aurait en tout état de cause rendu nécessaire de laisser les locaux se vider de leurs locataires, indépendamment de l&apos;affectation irrégulière des surfaces, la cour d&apos;appel, qui n&apos;a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l&apos;article 1134 du code civil ;
 
 ALORS, EN CINQUIÈME LIEU, QUE comme l&apos;avait du reste expressément constaté l&apos;