décision 16-17.140 du 19/10/2017,  partie 2



 L'obligation d'exécution de décisions judiciaires définitives, l'arrêt du 24 février 2006 ordonnant la démolition sous astreinte d'une partie de l'immeuble affectant les lieux loués, l'arrêt du 19 février 2009 prononçant la liquidation de l'astreinte provisoire et confirmant la poursuite de l'astreinte définitive, n'exonère pas le bailleur de sa responsabilité contractuelle envers le preneur tiers aux litiges ayant conduit aux condamnations judiciaires.
 
 La SCI X... n'est pas davantage fondée à opposer à la CRCAM que le contrat de bail l'avait informée de l'existence de recours de voisins contre les permis de construire, alors qu'il n'est pas contesté que les permis de construire ont été validés par le tribunal administratif.
 D'autre part l'information donnée au preneur d'un litige concernant la construction de l'immeuble n'exonère pas le bailleur de son obligation principale de garantir la jouissance paisible des lieux, alors que le bail précise : le bailleur fait son affaire personnelle de ces procédures, et qu'il n'est pas stipulé une acceptation contractuelle du preneur des conséquences de ces procédures sur la poursuite du bail.
 La cour confirme en conséquence la résiliation du bail aux torts contractuels du bailleur, à la date non critiquée du 13 janvier 2009.
 Les modalités de la rupture contractuelle
 Par un courrier du 11 décembre 2008, la SCI X... rappelle à la CRCAM que la décision de justice lui impose de réaliser des travaux affectant le local loué qui vont rendre momentanément impossible la poursuite de son activité.
 Le courrier précise :
 dans le cadre des entretiens que nous avons eu, je vous ai proposé une solution qui éviterait la suspension de votre activité ; je vous saurais gré de bien vouloir me faire part de votre position.
 Le preneur répond le 30 décembre 2008 notamment qu'il n'est pas concerné par les décisions de justice auxquelles il n'a pas été appelé.
 Il précise :
 la proposition de solutions que vous auriez oralement exposées lors d'entretien n'a pas fait l'objet d'un écrit fixant clairement les bases de propositions afin d'aboutir à une issue raisonnable des difficultés dont la SCI est la seule responsable.
 Le bailleur répond le 7 janvier 2009 que le preneur avait la possibilité de faire tierce opposition à la décision judiciaire qui lui portait préjudice.
 Il précise :
 je vous remercie après avoir pris connaissance de la décision de la cour d'appel jointe de me faire part de votre position, nonobstant la solution que je vous ai proposée qui consiste à vous reloger dans les locaux mitoyens situés dans la sur la même zone d'activité, évitant toute conséquence pour l'exploitation de votre clientèle.
 Dans un mail du 13 janvier 2009, un responsable de l'établissement bancaire demande d'arrêter immédiatement le chantier de démolition, et de lui donner un délai raisonnable de un mois minimum pour évacuer les biens ;
 Un deuxième mail le du même jour demande après une communication téléphonique que le délai raisonnable permette de poursuivre l'exploitation dans les lieux jusqu'au 30 février 2009.
 L'architecte atteste le 6 mars 2009 que les travaux préparatoires avaient débuté en janvier 2009, et que : suite à l'accord du crédit agricole nous demandant un délai d'exploitation jusqu'à fin février les travaux ont repris début mars 2009.
 Ces documents sur le déroulement des négociations entre les parties au contrat de bail ne suffisent pas à établir un accord opposable au locataire sur les conditions de la rupture, alors qu'il n'est produit aucune formalisation écrite d'un accord, et que le bailleur ne produit aucune justification dans les débats du contenu de sa proposition de relogement.
 Les préjudices du preneur imputables à la rupture du bail
 La cour confirme l'obligation du bailleur consécutive à la rupture qui lui est imputable du contrat de bail de restituer le montant du dépôt de garantie, de 3658,70 €, alors qu'il n'est pas fait grief au preneur évincé de loyers impayés ou d'une responsabilité de dégradation des locaux.
 La cour confirme également la condamnation au paiement des frais de mise en sécurité, gardiennage, déménagement et garde-meubles, en retenant la somme réclamée de 9422,78 € dont les factures justificatives sont produites, le jugement déféré n'ayant pas argumenté précisément la réduction au montant de 8823,58 € des sommes allouées.
 L'indemnisation de l'éviction du preneur
 La cour confirme le motif pertinent du premier juge, retenant que le locataire n'est pas fondé à réclamer l'indemnité légale d'éviction, alors que le bail a pris fin non par un refus de renouvellement mais par une résiliation judiciaire à sa demande.
 Les dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce ont mis en place une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
 L'application de ce texte s'inscrit dans les conséquences précises d'un congé délivré par le bailleur à l'échéance du bail, au regard du droit spécifique au maintien dans les lieux dans le statut des baux commerciaux, qui ne sont pas mises en oeuvre dans l'espèce par une rupture en cours de bail pour un défaut de jouissance paisible imputable au bailleur.
 La demande sera rejetée, ainsi que celle d'une expertise judiciaire pour procéder à son calcul.