décision 16-17.849 du 05/10/2017,  partie 2


que si le bail décrit sommairement les locaux loués, à savoir au rez-de-chaussée un préau avec toilettes, au premier étage quatre salles de classe, une entrée avec réception et un bureau et au deuxième étage, une pièce de cours de cuisine ou laboratoire et deux salles de cours, un constat d'huissier de justice en date du 19 juillet 2012 donne une description détaillée des locaux qui sont équipés d'un standard téléphonique, de réseaux téléphoniques, d'un système d'alarme, de réseaux et câblages pour les équipements informatiques des élèves dans les salles de classe ; que pour déterminer la valeur du droit au bail, il convient de recourir à la méthode du « différentiel » qui consiste à évaluer l'économie qu'aurait réalisée le locataire s'il était resté dans les lieux ; qu'il est dégagé le différentiel découlant de la valeur locative de marché (loyer libre à payer pour un local équivalent) diminuée du montant du loyer s'il avait été renouvelé, puis il est appliqué un coefficient de capitalisation, dit de situation ; que sur la surface pondérée, le premier juge a retenu la surface de 400 m² proposée par l'expert judiciaire et par la commune de Montauban, alors que la société Formasup'82 soutient que cette surface atteint 465 m² au motif qu'une telle surface avait été estimée par l'expert judiciaire dans son pré-rapport ; que dans l'annexe 1 du rapport définitif, l'expert détaille les surfaces prises en compte : au rez-de-chaussée : préau couvert de 90 m², pondérés à 0,3 soit 30 m² ; au premier étage : entrée 30 m², bureau du directeur 20 m², local d'archives 20 m², pondérés à 0,5, salle de réunion informatique 50 m², salles de cours [...] m², soit un total de 200 m² ; au deuxième étage : salles de cours [...] m², salle de réunion 50 m², salle de cours [...] m², soit 170 m² ; qu'il parvient de la sorte à une superficie pondérée de 400 m² qui doit être retenue ; que sur la valeur locative des locaux, la somme de 14 € HT le m² sera retenue dans la mesure où il s'agit de la valeur moyenne des offres communiquées à la commune de Montauban en mai 2011 lors des pourparlers en vue d'une fixation amiable de l'indemnité d'éviction ; que dès lors, la valeur locative de marché s'établit à 67.200 € ( 400 m² x 14 € x 12 mois) ; que concernant le loyer supporté si le bail avait été renouvelé, il doit être observé que la convention entre les parties a pris effet au 1er juin 1991 pour se terminer le 31 mai 2000 puis a été reconduite tacitement jusqu'à la demande de renouvellement formulée le 17 janvier 2003 par la société Formasup'82 à laquelle la commune de Montauban n'a pas répondu ; que de la sorte, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans ; que d'ailleurs, la commune de Montauban a fait délivrer le 27 décembre 2011 un congé sans offre de renouvellement précisant que le bail renouvelé avait pris effet le 17 juillet 2003 et venait à expiration le 16 juillet 2012 ; qu'aucun motif de déplafonnement, autre que celui erroné d'une durée du bail supérieure à douze ans, n'est invoqué par la commune de Montauban ; que le loyer qui s'élevait à 12.830 € HT à la date du renouvellement, aurait été fixé à la somme de 17.702 € au 17 juillet 2012 par application des indices du coût de la construction (1172 en 2003 et 1617 en 2012) ; qu'en conséquence le différentiel est de 49.498 euros (67.200 € - 17.702 €) ; que le tribunal de grande instance a retenu un coefficient multiplicateur de 3 alors qu'en page 10 de ses dernières écritures, la commune de Montauban fait état d'un coefficient 4 retenu pour des locaux d'enseignement situés sur une artère importante d'une ville, et de 3,5 pour une école de musique ; que compte tenu de la localisation des locaux qui étaient donnés à bail à la société Formasup'82, à proximité de la gare, d'arrêts de bus et de parkings publics, mais compte tenu de la destination particulièrement restreinte des locaux ainsi que de l'interdiction de cession du droit au bail sauf cession de l'entreprise, un coefficient multiplicateur de 3 sera retenu ; que dès lors l'indemnité d'éviction sera fixée à la somme de 148 494 € (49.498 € x 3) ;
 
 ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE l'indemnité d'éviction n'est due qu'en cas de disparition du fonds de commerce à la suite du non-renouvellement du bail ; qu'en allouant à la société Formasup'82 une « indemnité d'éviction   fixée à la somme de 148 494 euros » (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 2), tout en constatant que le fonds de commerce de celle-ci subsistait et continuait à être exploité dans de nouveaux locaux (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 5), ce dont il résultait qu'aucune indemnité d'éviction n'était due par le bailleur et que seule était due, le cas échéant, une indemnité compensant les sommes nécessaires au déplacement du fonds existant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L.145-14 du code de commerce ;