Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-26.808 du 05/02/2020,  partie 4


que par courrier du 28 mai 2015, la SCI L'ETOILE s'est étonnée de ce rendez-vous fixé par Monsieur X... le 12 juin prochain mais est restée ouverte à une réunion à une date ultérieure ; que par courrier du 27 mai 2015, la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER a indiqué à Monsieur Y... d'une part, qu'elle lui avait présenté l'offre d'ACQUASOURCA lors d'un rendez-vous le 23 mars 2015 correspondant aux conditions du mandat, d'une seconde part, qu'il avait effectivement évoqué l'accord préalable nécessaire des associés de la SCI pour entériner cette offre avec un engagement de retour de l'offre signée sous 72 heures et d'une troisième part, qu'elle estime avoir rempli ses obligations et sollicite la clause pénale figurant au mandat à hauteur de 720000 euros ; que par courrier en date du 11 juin 2015 adressé à la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER, la SCI L'ETOILE a considéré que la clause pénale ne pouvait recevoir application dès lors qu'elle était parfaitement informée de l'accord nécessaire préalable des associés à la vente ; que selon divers échanges de mails entre le 16 et le 22 juin 2015 entre le cogérant de la SCI L'ETOILE et Monsieur I... pour la SA AQUASOURCA, il est convenu d'une rendez-vous le 7 juillet 2015, étant précisé que Monsieur Y... a ajouté que la vente a toujours été conditionnée à l'accord des associés de la SCI, la société AQUASOURCA soutenant au contraire qu'une telle condition ne figurait pas au mandat ; que selon procès-verbal en date du 22 juin 2015, l'assemblée générale ordinaire de la SCI L'ETOILE a refusé à 86,51 % la vente du bien immobilier sis [...] moyennant le prix minimal de 12000000 euros d'euros et d'autoriser le gérant à rechercher un acquéreur ; que selon échange de mails en date des 10 et 15 juillet 2015, Monsieur C... I... et Monsieur Y... ont eu une analyse totalement divergente des discussions ayant eu lieu le 7 juillet 2015, la SA AQUASOURCA considérant qu'une vente pourra intervenir aux conditions du mandat alors que Monsieur Y... soutient qu'il a uniquement envisagé de concéder à la SA AQUASOURCA un droit de préférence sur l'immeuble en cas de vente après accord des associés ; que sur ce,   quatrièmement, il résulte de l'article 1849 du code civil que doit être annulé l'acte passé par le gérant sans autorisation conforme aux statuts et engageant la société dès lors qu'il n'entre pas dans l'objet social ; qu'il résulte des statuts mis à jour de la SCI L'ETOILE en date du 28 janvier 1997 que la société a pour objet : "la propriété, l'acquisition, l'administration, l'exploitation par bail ou autrement, de tous biens et droits immobiliers et plus particulièrement d'un immeuble sis à LYON [...], [...] . L'emprunt sous toute forme auprès de tous organismes financiers de crédit pour permettre l'acquisition ou l'aménagement de ces biens et droits immobiliers et à la sûreté et garantie de ces emprunts, l'affectation hypothécaire des biens acquis. Et généralement toutes opérations quelconques se rattachant directement ou indirectement à cet objet, pourvu qu'elles ne modifient pas le caractère civil de la société" ; que cet objet social est repris au KBIS de la société et a donc été régulièrement porté à la connaissance des tiers ; que le fait que l'objet social soit la propriété d'un immeuble ne permet pas d'en déduire au visa de l'article 544 du code civil que ceci implique qu'entre implicitement mais nécessairement dans l'objet social de la société celui d'en disposer en ce qu'il est immédiatement préciser "l'acquisition" et "l'administration" mais aucunement sa disposition ; qu'en outre, il importe de noter que nonobstant le fait que la SCI L'ETOILE puisse être propriétaire d'un autre immeuble [...] , l'immeuble litigieux sis à LYON est expressément mentionné dans l'objet social de la société de sorte que sa propriété, son acquisition et son administration, à l'exclusion de sa disposition, est l'objet même de la SCI L'ETOILE ou à tout le moins partie essentielle ; que sa vente modifierait en conséquence nécessairement l'objet social de la société ; que la convocation par la gérance non pas d'une assemblée générale extraordinaire comme elle aurait dû le faire en vertu des articles 35 et 36 des statuts publiés de la SCI L'ETOILE mais d'une assemblée générale ordinaire pour proposer au vote le 22 juin 2015 l'autorisation faite au gérant de vendre l'immeuble litigieux ne saurait avoir une quelconque valeur de reconnaissance par la SCI que la disposition du bien entre dans son objet contrairement à l'énoncé clair et précis de ses statuts publiés et opposables aux tiers, une assemblée générale pouvant d'ailleurs faire l'objet d'une annulation ; qu'il s'ensuit que Monsieur Y... en sa qualité de co-gérant n'avait pas pouvoir pour engager seul et sans autorisation la SCI L'ETOILE à l'égard de la SARL JCB INTERMEDIATION CONSEIL IMMOBILIER en vue de proposer à la vente son bien immobilier sis [...] , cadastré section [...] d'une contenance de 10 ares et 96 centiares [...] ;