Cour d'appel de Rennes,  décision 14-11.559 du 18/02/2015,  partie 2


qu'y était également annexé un modèle type de compromis de vente selon lequel la vente devait être réalisée par acte authentique reçu par Me B...; que Me B...ne conteste pas avoir eu connaissance de la motivation fiscale des époux X... pour l'acquisition faite devant lui ; qu'il soutient en revanche qu'il ignorait figurer sur le documents de commercialisation de l'opération en tant que notaire spécialiste des opérations de défiscalisation, et qu'il n'a eu comme rôle que celui de rédacteur de l'acte de vente de l'immeuble sans aucunement intervenir ni antérieurement au stade de la commercialisation ni postérieurement, à celui des travaux de réhabilitation ; qu'il est néanmoins établi que Me B...connaissait, depuis le début des années 2000, M. Thierry Y..., lequel, selon une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel de la Roche-sur-Yon du 16 septembre 2010, s'était fait une spécialité de proposer la vente de biens immobiliers à réhabiliter en vue de bénéficier de dispositions fiscales avantageuses incitant à la conservation du patrimoine historique, que ce soit au titre de la « loi Malraux » ou de la législation sur les monuments historiques, et a ainsi, entre 2004 et 2007, agissant comme dirigeant de sociétés chargées de la rénovation d'immeubles vendus par lots, pu se faire remettre des fonds réunis par des association syndicales de copropriétaires pour le financement des travaux et détourner ceux-ci ; que selon l'ordonnance, les notaires en cause, dont Me B...s'agissant d'une opération « Hôtel Amieux » à Nantes, avaient été chargés de recevoir les fonds destinées aux travaux de la part des investisseurs, et avaient accepté à plusieurs reprises, en fins d'année, de transférer ceux-ci dans l'urgence, convaincus par M. Thierry Y...de l'intérêt pour les propriétaires d'un versement aux entreprises avant le terme de l'exercice fiscal en cours, mais que les notaires n'avaient pas reçu mandat de vérifier l'utilisation des fonds, de suivre les travaux ou de faire les paiements directement aux entreprises ; qu'en l'espèce, Me B...affirme n'avoir jamais réglé aucun appel de fonds à M. Thierry Y...ou une entreprise susceptible d'intervenir au titre des travaux de réhabilitation de l'immeuble, mais avoir seulement, en une occurrence, versé à l'ASL « Maison F... » dont Monsieur Jean-Luc X... était le représentant, une somme de 80. 550, 90 euros le 30 décembre 2004, soit le jour même de l'acquisition par les époux X... de l'un des lots de l'immeuble ; que c'est ce que confirme, après contrôle de la comptabilité de l'étude notariale, M. Jean-Claude Z..., expert-comptable ; mais que même en sa seule qualité de rédacteur d'acte, Me B...était tenu non seulement de s'assurer de l'inscription de l'immeuble à l'inventaire des monuments historiques mais encore d'informer et éclairer les époux X... sur la portée et les effets, en particulier quant à son incidence fiscale eu égard à la classification du bien, et sur les risques, également de ce point de vue, de l'acte auquel il prêtait son concours ; qu'à ce titre, et il n'était pas déchargé de son obligation par les éventuelles compétences personnelles des époux X..., il lui appartenait d'attirer l'attention de ceux-ci sur le fait que les avantages fiscaux espérés, en particulier la possibilité de déduire de ses revenus déclarés l'intégralité des dépenses et charges de restauration du bien et les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition du foncier et aux travaux, sans plafonnement, supposait de fait que l'ensemble de l'immeuble soit effectivement réhabilité, ce qui exigeait des apports de fonds permettant cette réhabilitation, et en conséquence la vente des lots dans une mesure suffisante ; que Me B...ne prouve pas, et ne prétend pas, l'avoir fait ; qu'il ne peut être exclu que, pleinement informés des aléas de la défiscalisation attendue, les époux X... auraient pu reconsidérer leur projet ; mais il n'est pas acquis qu'ils y auraient certainement renoncé puisque l'aboutissement de celui-ci dépendait de la survenance d'autres acquéreurs, circonstance qu'ils ne maîtrisaient pas mais qu'ils pouvaient escompter ; que seule est actuelle et certaine la disparition pour les époux X... de l'éventualité, qui leur aurait été favorable, de ne pas s'engager dans une opération aléatoire et d'éviter ainsi un investissement dépourvu des bénéfices fiscaux espérés ; que le préjudice subi par eux résulte donc, comme l'a justement dit le tribunal, de la perte de cette chance ; que l'assiette de ce préjudice comprend non seulement les dépenses liées à l'acquisition du bien, mais aussi à celles liées à sa restauration, indissociable de l'opération globale au titre de laquelle la responsabilité de Me B...est engagée ; que les époux X... ont payé le prix d'acquisition 60. 236, 00 euros, comptant, au moyen d'un prêt de la somme de 69. 056, 00 euros, amortissable en une échéance payable le 1er janvier 2020 ; qu'ils ont par ailleurs contracté un prêt de 140. 551, 00 euros, également amortissable en une échéance payable au 1er janvier 2020, et versé des sommes pour un total de 140. 550, 90 euros au compte de l'ASL « Maison F... », sur appels de fonds « Travaux » ; que s'agissant de l'acquisition, il doit être considéré que la valeur du foncier est nulle ; que M.