cour d'appel de Versailles
3e chambre,  décision 14-28.839 du 30/06/2016,  partie 4


A supposer qu'il faille, pour évaluer l'opposabilité des clauses d'exclusion de garantie contenues dans l'acte de vente, se pencher sur la qualité, non pas du crédit-bailleur, qui est pourtant l'acquéreur, mais sur celle du crédit-preneur exerçant en ses lieu et place, l'action en garantie, force est de constater à la seule lecture de l'objet social de la SCI Doun, que celle-ci ne se présente pas comme une SCI familiale créée pour financer l'acquisition de la maison d'habitation de ses associés, puisque cet objet est ainsi défini : "l'acquisition, la gestion, la location et l'administration d'immeubles et de toutes opérations financières mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation à condition toutefois d'en respecter le caractère civil". Quant à la SCI Sevilo, la seule lecture de son objet social ("la prise en crédit-bail immobilier, l'acquisition de quelle que nature que ce soit (achat, échange, apport), la prise à bail avec ou sans promesse de vente, la gestion, l'administration, l'exploitation par bail ou location de tous biens immobiliers ou tous droits sociaux donnant vocation à la jouissance et à l'attribution de tous biens immobiliers, la souscription de tous emprunts pour la réalisation de ces opérations et la fourniture de toutes garanties et généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet social pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société" suffit à asseoir sa qualité de professionnelle, sans qu'il soit nécessaire de se pencher sur les compétences de ses associes. Il apparaît donc que la vente est intervenue entre professionnels. Lorsque l'acquéreur est de la même spécialité que le vendeur, il est de principe que les conventions restreignant ou écartant la garantie contre les vices cachés doivent produire leurs effets. Par suite, ce n'est que si la preuve est faite de ce que le vendeur, la SCI Sevilo, avait connaissance du vice en cause, que l'application de la clause de non garantie pourrait être écartée. La SCI Doun prétend que la venderesse lui a vendu cet immeuble en sachant qu'il contenait de l'amiante, nonobstant le diagnostic négatif établi par LM Conseil. Pour accréditer cette accusation, elle s'appuie sur le rapport de la société Coteba de 1997 et la convention de vérification technique conclue le 11 octobre 2010 entre la SCI Sevilo et la société Socotec. Ce second document ne constitue qu'un devis que la SCI Sevilo a sollicité de la société Socotec pour évaluer le coût d'un contrôle de l'amiante (vérification de l'absence de dispersion), et était destiné à démontrer que ce type de vérification à réaliser tous les trois ans n'était pas coûteux (400 ¿ HT). Il ne prouve donc nullement une déloyauté contractuelle de la SCI Sevilo. S'agissant du rapport de la société Coteba, il a été établi près de deux ans avant que la SCI Sevilo n'acquière le bien en cause et portait sur la totalité de l'ensemble immobilier, dont la SCI Sevilo n'a acquis que certains lots. Or, s'agissant des locaux en cause en l'espèce, la société Coteba n'avait pas repéré la présence d'amiante. En conséquence, la SCI Doun ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la SCI Sevilo ait eu connaissance de la présence d'amiante dans les locaux vendus. Ainsi, le vendeur avait pour seule obligation de faire procéder aux diagnostics prévus par la loi s'agissant de la présence d'amiante. Il s'en est remis à un professionnel sur cette question éminemment technique. En conséquence, dès lors qu'il s'est acquitté de cette obligation, les clauses exonératoires de garantie ont vocation à s'appliquer. La SCI Doun sera donc déboutée de toutes ses demandes dirigées à rencontre de la SCI Sevilo et le jugement infirmé de ce chef ;
 
 1) ALORS QUE le vendeur professionnel est présumé connaître les vices cachés de la chose de façon irréfragable ; que cette présomption s'applique même lorsque l'acquéreur est un professionnel de la même spécialité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la seule lecture de l'objet social de la SCI Sevilo suffit à asseoir sa qualité de professionnelle, sans qu'il soit nécessaire de se pencher sur les compétences de ses associés ; qu'en retenant néanmoins que la SCI Doun ne rapportait pas la preuve lui incombant que la SCI Sevilo avait connaissance de la présence d'amiante dans les locaux vendus, quand cette dernière, en sa qualité de vendeur professionnel, était irréfragablement présumée connaître les vices de la chose, même à l'égard d'un acquéreur professionnel, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil, ensemble l'article 1315 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE le fait que l'acquéreur soit un professionnel de la même spécialité que le vendeur n'entraîne qu'une présomption de connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable ; qu'il s'ensuit que la clause de non-garantie des vices cachés doit être écartée, même lorsque la vente intervient entre des professionnels de même spécialité, lorsqu'il est établi que l'acquéreur ne pouvait déceler le vice caché affectant la chose vendue ;