Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.402 du 26/09/2019,  partie 6


qu'en reprochant à la SCP Z...-S... d'avoir omis d'informer les acquéreurs des risques dont il avait connaissance (arrêt page 18, al. 10) dès lors que « que le succès de l'opération supposait que l'ensemble de l'immeuble soit effectivement réhabilité, ce qui nécessitait des apports de fonds et la vente future des lots dans une mesure suffisante » (arrêt page 19, al. 1er ), sans relever d'éléments révélateurs d'un risque économique manifeste au jour de la vente quand l'officier ministériel n'avait pas à délivrer un conseil particulier sur l'opportunité économique de l'opération, en l'absence de tels éléments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que dans les limites du mandat qui lui est confié pour la réalisation de l'opération à laquelle il prête son concours ; qu'en imputant à faute à la SCP Z...-S..., qui savait que 80% des sommes empruntées par les acquéreurs devait servir à la réalisation des travaux, de ne pas les avoir alertés sur « l'absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux » (arrêt, page 18, dernier al. se poursuivant page 19), quand, ayant instrumenté la seule vente du terrain, elle n'avait pas à conseiller les parties sur les stipulations du marché de travaux qu'elle n'était pas chargée d'établir, la cour d'appel a derechef violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. Moyen produit au pourvoi n° B 18-23.165 par la de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Cincinnatus assurance
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Cincinnatus, in solidum avec la SCP de notaires X... – S... – K... – Q... – N... – G... – B... à payer à la SCI Aviva MH la somme de 320.449 € ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE les objectifs poursuivis par M. P... avaient été portés à la connaissance de la société Cincinnatus puisqu'ils sont mentionnés sur l'étude personnalisée réalisée par cette société ; que M. P... souhaitait optimiser sa fiscalité au titre de l'impôt sur le revenu et de l'impôt sur la fortune, de la transmission de patrimoine, disposer de revenus ou de capitaux à court terme en cas de besoin, et préparer sa retraite dans une stratégie à long terme ; que l'opération qualifiée par la société Cincinnatus de "montage totalement sécurisé" devait assurer à M. P..., conformément aux objectifs poursuivis par ce dernier, la constitution d'un patrimoine immobilier assorti d'importants avantages fiscaux, en toute sécurité, lui fournissant en outre un complément pour sa retraite, prévue à échéance de 9 ans ; que la faisabilité et la pérennité de l'investissement proposé à M. P... reposaient sur la réhabilitation du lot acquis et de l'ensemble immobilier dont il fait partie, inscrit à l'inventaire supplémentaire des Monuments historiques et sur la mise en location de cet ensemble, dans le cadre de l'exploitation d'une résidence hôtelière ; que lorsque le conseil en défiscalisation immobilière oriente les choix de l'investisseur, comme cela a été le cas en l'espèce, puisque les propositions d'investissement soumises à M. P... relevaient du même type d'opérations dépendant toutes du même promoteur et du même groupe financier, il lui incombe de recommander un investissement adapté à ses objectifs et de l'informer sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement proposé ainsi que sur les risques qui lui sont associés et peuvent être le corollaire des avantages annoncés ; qu'ainsi il doit l'avertir des aléas non seulement fiscaux mais encore constructifs qui sont de nature à en compromettre la réalisation ou les résultats ; qu'il incombe à la société Cincinnatus de démontrer qu'elle a rempli son devoir d'information et de conseil envers M. P... ; que c'est à juste titre que, par motifs adoptés, le jugement déféré relève que si le bilan effectué le 3 janvier 2003, comporte un volet complet quant aux avantages fiscaux et à l'engagement financier de l'offre faite à M. P... il présente de manière générale l'investissement immobilier commercialisé par la société Vestalis, sans plus de renseignements sur les sociétés intervenantes que leur dénomination sur la brochure de présentation du programme et se conclut par la mention : « votre montage sera totalement sécurisé ... » ; que la cour ajoute qu'ayant l'ambition de proposer à son client un montage revêtant ce qualificatif, la société Cincinnatus devait s'imposer une rigueur et une vigilance toute particulière sur les tenants et les aboutissants de celui-ci ; qu'il ressort de l'étude réalisée le 5 décembre 2002 réactualisée le 3 janvier 2003, que l'ensemble de la stratégie proposée à M. P... va lui permettre "en toute sécurité et sans aucun souci de gestion, de répondre à l'ensemble de ses objectifs patrimoniaux en optimisant toutes les niches fiscales actuelles et qu'il est ajouté que ses revenus complémentaires à la retraite seront très élevés et non fiscalisés" ; que la présentation de l'investissement proposé à M. P... dans l'étude du 2 décembre 2003, ne comporte aucune explication sur l'opération de restauration immobilière ; que le projet mentionne en conclusion que l'investisseur va "disposer d'une sécurité totale sur son investissement ;