Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.404 du 26/09/2019,  partie 5


que, compte tenu de l'intervention du notaire, ni dans l'acte de vente du lot de copropriété à M. S... ni dans l'acte de prêt, une clause relative à l'exécution des travaux ne pouvait trouver place, il lui appartenait, s'agissant d'une opération particulière imposant des obligations aux acquéreurs quant à la réalisation des travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation recherchée, d'alerter ceux-ci, comme M. S..., de l'absence de garantie quant à la bonne exécution des travaux de réhabilitation en temps utile, la fin de chantier étant fixée au 30 juin 2004, l' initiative des travaux appartenant aux copropriétaires réunis en Association syndicale libre ; qu'en revanche, M. S... ne peut, comme il le fait pour les autres parties à l'instance, faire grief au notaire, rédacteur des actes, de ne pas avoir vérifié la solidité des entreprises du Groupe Barbatre et de ne pas avoir assuré le suivi du chantier, étant précisé que le règlement des travaux a été réalisé en dehors de la comptabilité du notaire ; qu'en omettant d' informer M. S... que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l' opération dont le succès était économiquement subordonnée la commercialisation et a la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constituait un alea essentiel de cet investissement de défiscalisation, le notaire a manqué à son devoir de conseil ;
 
 1°) ALORS QU'un notaire n'a pas à attirer l'attention de ses clients sur les risques inhérents à l'application d'un dispositif légal, dès lors que les conditions en sont réunies ; qu'en relevant pour imputer une faute à la SCP I...-G..., qu'elle devait « informer les parties des risques dont [elle] a[vait] connaissance », et qu'elle aurait dû attirer l'attention de M. S... sur « l'aléa essentiel de cet investissement » que représentait l'absence de garantie de bonne fin de l'opération (arrêt page 28, al.6, 7, 9 et 10) quand le dispositif de la loi Malraux prévoyait précisément une déduction fiscale, souhaitée par M. S... à la mesure des travaux envisagés sans que le législateur ait prévu de garantie de bonne fin de sorte qu'en l'absence de risque avéré d'impécuniosité du constructeur, le notaire n'avait pas à délivrer de conseil particulier sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE l'obligation de conseil et de mise en garde incombant au notaire ne porte pas sur la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments, qu'il n'a pas à rechercher, lui faisant apparaître un déséquilibre ou un danger manifeste ; qu'en reprochant à la SCP I...-G... d'avoir omis d'informer l'acquéreur des risques dont elle avait connaissance dès lors que le succès de l'opération était « économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble » (arrêt page 28, al.6 et 10), sans relever d'éléments révélateurs d'un risque économique manifeste au jour de la vente quand l'officier ministériel n'avait pas à délivrer un conseil particulier sur l'opportunité économique de l'opération, en l'absence de tels éléments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que dans les limites du mandat qui lui est confié pour la réalisation de l'opération à laquelle il prête son concours ; qu'en imputant à faute à la SCP I...-G... de ne pas avoir alerté l'acquéreur sur l'absence de « garantie de la bonne exécution des travaux » (arrêt page 28, al. 10), quand, ayant instrumenté la seule vente du terrain, elle n'avait pas à conseiller les parties sur les stipulations du marché de travaux qu'elle n'était pas chargée d'établir, la cour d'appel a derechef violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.

Moyen produit au pourvoi n° D 18-23.167 par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocats aux conseils, pour la société Cincinnatus assurance
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Cincinnatus, in solidum avec la SCP de notaires I... – G... – J... – W... – V... – U... – K... à payer à M. S... la somme de 89.048 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE le conseil en gestion de patrimoine n'est pas tenu de garantir à son client la rentabilité à long terme du placement choisi ou de le prémunir de tout aléa financier ; que toutefois, que, tenu de son obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ses conditions ; que, dans le bilan remis à M. S..., la société Cincinnatus lui a conseillé d'investir dans l'opération du [...] ; que la présentation de l'opération conseillée se conclut ainsi : « Vous allez disposer d'une sécurité totale sur votre investissement...votre montage sera totalement sécurisé ... » ; qu'ayant l'ambition de proposer à son client un montage « totalement sécurisé », la société Cincinnatus devait s'imposer une rigueur et une vigilance particulière sur les tenants et aboutissants de l'opération ;