Cour d'appel de Paris
G6, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.617 du 26/11/2020,  partie 9


que répondant à la question suivante : "chiffrer l'ensemble des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation et ceux nécessaires au parfait achèvement et à la mise en conformité des parties communes", dans son rapport page 45 ( pièce n°13 de la société LYF), M. K... écrit : "Hormis les travaux sur le talus qui peuvent être considérés comme nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation (dans le sens où le cellier situé au pied est impropre à sa destination car il ne peut être utilisé). Il s'agit uniquement des travaux nécessaires au parfait achèvement et à la mise en conformité des parties communes. Tous les travaux sont chiffrés dans le point F" ; que la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 20 mai 2015, non cassé sur ce point, a cependant souverainement apprécié que les éboulements du talus empêchaient les époux I... d'utiliser une partie importante de leur lot conformément à sa destination soit l'abri de jardin et les jardins de sorte que selon elle, l'immeuble n'était pas achevé au sens de l'article R 261-1 précité ; que ce même arrêt a "condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ) à faire exécuter les travaux décrits nécessaires à la stabilisation du talus et décrits dans le rapport d'expertise déposé par Monsieur V... le 21 décembre 2006, point 4.1.1" ; qu'il est justifié par le syndicat des copropriétaires qu'une assemblée générale des copropriétaires en date du 30 juin 2015 a voté le principe des travaux demandés par la Cour, qu'une assemblée générale des copropriétaires en date du 22 mars 2016 (pièce n°10 du syndicat des copropriétaires) qui n'a pas fait l'objet d'une contestation (pièce n°11 du syndicat des copropriétaires) a voté les travaux ordonnés par la cour et notamment la consolidation du talus après étude sol pour 125.808,87 euros TTC, que ces travaux ont fait l'objet d'un procès-verbal de réception du 19 septembre 2016 (pièce n°5 du syndicat des copropriétaires) signé par le syndic et l'entreprise EIBTF et autres et portant notamment sur les travaux de confortement de talus, avec quelques réserves de finition, en présence du maître d'oeuvre (ALTER EGO) et du maître d'oeuvre d'exécution (ACCOTEC), le compte rendu de la réunion de réception étant signé par un homme de l'art le maître d'oeuvre « ATELIER d'ARCHITECTURE ALTER EGO (même pièce), que ce procès-verbal a été notifié le 21 novembre 2016 à M. et Mme I... en l'étude de l'huissier, l'huissier ayant laissé au domicile la lettre prévue par les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ; qu'il résulte donc de ce qui précède que l'immeuble doit être considéré comme achevé, comme le demande la société LYF, depuis le 19 septembre 2016, achèvement résultant des constatations des experts judiciaires sus rappelées et de celles postérieures d'un homme de l'art ; que cependant, la société LYF ne justifie du parachèvement de l'immeuble de sorte que les époux I... sont en droit de conserver à titre de retenue de garantie les 5% du prix de vente soit 19.056 euros ; qu'il y a donc lieu de condamner solidairement M. et Mme I... à verser à la société LYF la somme de 125.768,60 euros (144 825,60 -19 056) avec intérêts au taux conventionnel à compter du 1er août 2017 date de la première demande, postérieure à l'achèvement, de la société LYF par conclusions et ce, avec capitalisation des intérêts dans les termes et conditions de l'article 1154 ancien du code de procédure civile ; que le jugement doit être infirmé de ce chef ; que la demande des époux I... tendant à voir désigner un expert pour effectuer la déclaration d'achèvement de l'immeuble doit donc être rejetée de même que les demandes suivantes : "II... que si la constatation de l'achèvement se révèle impossible dans l'état du lot n°2, le Syndicat des copropriétaires du [...] est condamné, sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter du dépôt du rapport de l'expert, à faire le nécessaire pour constater l'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, et de notifier ladite constatation aux époux I..., faite conformément à l'article R. 261- 2 du CCH, par-devant les notaires W... et F... qui ont reçu la vente ; que cette constatation d'achèvement est une condition contractuelle préalable au paiement de l'appel de fonds d'achèvement, à la livraison des lots des époux I..., et au paiement par ceux-ci des charges de copropriété ; qu'en application des articles 1622 et 1642-1 du code civil, comme le vendeur a disparu et ne peut pas assurer la réparation des vices apparents de parfait achèvement décrits et chiffrés par l'expert V... dans les points 4.1.2 et 4.2.2 de son rapport déposé le 22 décembre 2006, et que la SA LYF ne garantit pas non plus la réparation de ces vices de parfait achèvement, les époux I..., qui n'ont toujours pas pris possession de leurs lots, peuvent retenir sur le solde du prix l'appel de fonds de remise des clés, au titre d'indemnisation de ces vices de parfait achèvement" » ;