Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-20.010 du 20/12/2018,  partie 3


par la suite, le jugement du tribunal administratif du 19 novembre 2015 ayant annulé le permis de régularisation délivré le 11 février 2013 ne remet pas en question cette règle mais relève le décalage entre la demande portant sur une construction de 160,52 m² pour un terrain de 4 013 m² alors que la construction est en réalité édifiée pour une SHON de 253,60 m², et en déduit que la demande de régularisation était entachée d'une manoeuvre frauduleuse de nature à tromper l'administration sur le respect de la règle fixée par l'article NB 14 du règlement du plan d'occupation des sols applicable au permis de construire délivré le 11 février 2013 par le maire de la commune de la Destrousse ; qu'il ressort de cette décision et des règles du plan d'occupation des sols que le terrain des époux X... est inconstructible faute d'avoir une superficie en zone NB2 d'au moins 4 000 m² ; que si un plan local d'urbanisme approuvé par délibération du conseil municipal du 12 avril 2013 a supprimé la règle fixant un coefficient d'occupation des sols, il n'est pas justifié d'une régularisation de la construction litigieuse, les décisions administratives ayant statué à l'inverse ; que le manquement aux règles d'urbanisme est donc caractérisé par le seul fait d'avoir entrepris la construction sur un terrain qui s'avère inconstructible et le moyen tiré de l'avancement important des travaux au démarrage de l'expertise est inopérant dès lors qu'un contentieux était engagé sur la validité des permis de construire délivrés les 22 février 2001 et 1er mars 2002 ; que le préjudice invoqué par MM. Z... et A... n'a pas lieu d'être apprécié au regard du seul dépassement éventuel de la SHON autorisée (dans l'hypothèse où le terrain aurait été constructible) mais au regard de l'existence même de la construction illicite ; que dans, la mesure où MM. Z... et A... se sont établis dans un secteur protégé définissant des superficies minimales de terrain pour permettre une construction, le fait d'avoir à supporter un chantier de construction, une habitation dont la SHON a été calculée par l'expert à 253,60 m² dans son rapport complémentaire (non valablement critiqué dès lors qu'il n'y a intégré ni le vide sanitaire, ni le cabanon, ni le garage et qu'aucun document ne contredit son rapport), des allers et venues liées à cette habitation et une suppression d'espaces non bâtis de 4 013 m², est de nature à leur causer un préjudice alors qu'ils sont les propriétaires des terrains limitrophes ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a fait droit à leur demande de démolition de la construction illicite sans que puissent être opposées les conséquences familiales et sociales en découlant pour la famille X..., laquelle ne produit d'ailleurs aucun justificatif de celles-ci hormis la souscription de deux emprunts sur 15 ans en 2001 et en 2003 pour de sommes de 224 500 francs (34 225 €) et 83 923 € ; que sur les préjudices, sur la demande de dommages et intérêts de MM. Z... et A... ; que le premier juge a exactement décrit et évalué les préjudices engendrés par cette construction aucun élément nouveau n'est produit permettant de modifier son appréciation ; qu'il y a lieu de confirmer sa décision ayant fixé à 10 000 € le montant des dommages et intérêts dû à chacun des demandeurs ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'action en responsabilité civile, fondée sur la violation des règles d'urbanisme, mis en oeuvre par une action pétitoire aux fins de démolition, s'appuie sur l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme et est subordonnée à trois conditions: la violation d'une règle de fond, - en cas de construction édifiée conformément à un permis, l'annulation dudit permis pour excès de pouvoir ou illégalité constatée par la juridiction administrative, - l'existence démontrée d'un préjudice personnel résultant directement de l'irrégularité commise ; qu'en premier lieu, il ressort des pièces produites, du rapport d'expertise et de son complément, que la construction présente des défauts de conformité tant au permis de construire accordé le 22 février 2001 qu'au permis de construire modificatif accordé le 13 novembre 2002 ; que l'expert précise notamment que la construction réalisée par M. C... X... présente une surface hors oeuvre nette, la SHON, de 254 m² sur un terrain de 4013 m², soit un COS de 0,063, soit pratiquement le double de ce qui est autorisé par le POS, soit 160 m² ; que la surface hors oeuvre brute, la SHOB, et de 436 m² pour 313 m² autorisés par l'arrêté de permis de construire ; qu'il est à souligner que les époux X... n'ont pas contesté le complément d'expertise aux termes duquel l'expert confirme et explicite ses calculs de la SHON et de la SHOB estimées dans son premier rapport ; qu'ainsi, les surfaces construites par les époux X... étant très supérieures aux surfaces autorisées par le permis de construire et les règles d'urbanisme, le POS en particulier, la violation d'une règle de fond précise est démontrée ;