décision 17-11.850 du 15/03/2018,  partie 5



 AUX MOTIFS QUE «les époux X... ont fait l'acquisition d'une maison d'habitation, qui ne souffre d'aucune impropriété à destination ni de désordres, de sorte que le fondement de la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du code civil doit être écarté » (arrêt, page 4) ;
 
 ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait pas donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'inconstructibilité rend le bien immobilier vendu impropre à sa destination ;
 qu'en l'espèce, les époux X... avaient fait valoir devant la cour d'appel que « cette inconstructibilité de fait et la précarité juridique de l'immeuble constituent
 un vice caché. L'usage de la maison en est dès lors considérablement diminué de sorte que les époux X... ne l'auraient pas acquise au prix de 2.300.00 euros, s'ils avaient eu connaissance de l'irrégularité affectant la construction ». (conclusions page 20, § 8 et s.) ; qu'il résulte en effet de l'arrêt que la maison d'habitation « avait été construite illégalement » (arrêt page 4, § 6) et que l'acte authentique indique « faussement que l'immeuble avait bénéficié d'un permis de construire » (arrêt page 5, § 2) ; qu'en écartant néanmoins la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du code civil, au motif que la maison d'habitation acquise par les époux X... « ne souffre d'aucune impropriété à destination ni de désordres » (arrêt page 4, § 4), la Cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil.
 
 QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné Me Z... et la SCP C... à payer aux époux X... la seule somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts et d'avoir débouté les époux X... du surplus de leurs demandes ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur les demandes contre le notaire
 
 Selon les époux X..., le notaire aurait commis une faute en indiquant faussement que l'immeuble avait bénéficié d'un permis de construire.
 
 Il convient d'écarter ce moyen, en effet, l'acte mentionne en page 13 et en page 15 que pour la réglementation relative à l'amiante, le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, que pour la réglementation relative au plomb, le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949.
 
 Ces mentions ont pour seul objet de faire connaître à l'acquéreur que ces dispositions règlementaires ne s'appliquent pas, mais ne signifient pas que l'immeuble ait été régulièrement édifié.
 
 Cependant que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de son acte en considération du but poursuivi par les parties.
 
 Selon les époux X..., le notaire était informé de leur intention d'édifier de nouvelles constructions, ainsi qu'il résulterait de l'acte de renonciation au droit de rétractation établi en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.
 
 Mais la formule utilisée ne fait que reproduire la première phrase de cet article, en toute hypothèse, elle est trop imprécise pour informer le notaire rédacteur du but poursuivi par les acquéreurs.
 
 Toutefois les époux X... avaient certainement pour intention d'acquérir une construction pérenne.
 
 Celle-ci n'est plus exposée au risque de démolition, puisque l'action de l'administration ne peut être exercée que devant le tribunal correctionnel en vertu de l'article L 152-5 du code de l'urbanisme, et que l'action publique est prescrite depuis longtemps.
 
 Selon l'article L 111-15 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.
 
 Un « bâtiment régulièrement édifié » s'entend d'un bâtiment qui a été édifié conformément à une autorisation d'urbanisme devenue définitive soit d'un
 bâtiment qui a été édifié avant l'institution des autorisations d'urbanisme, de sorte que la maison acquise par les époux X... ne peut être considérée comme telle.
 
 En l'espèce, il est constant que la maison est construite dans une zone visée par la loi littoral et par la loi montagne, dans laquelle toute construction est interdite, ce qui apparaît clairement dans l'acte.
 
 Selon le PLU de la commune de Sevrier, dans la zone Nb, la reconstruction d'un bâtiment sinistré est admise dans un délai de quatre ans dans l'enveloppe du volume ancien et sans qu'il ne soit fait application des autres règles de la zone dans laquelle il se situe sous différentes conditions et notamment que sa destination au moment du sinistre soit conservée (pièce n° 90 des notaires).
 
 En conséquence la circonstance que la maison soit édifiée sans permis de construire prive les époux X... de toute possibilité de la reconstruire en cas de sinistre.