Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.172 du 19/09/2019,  partie 2



 AUX MOTIFS PROPRES QUE « le litige porte sur l'occupation, à titre gratuit ou onéreux, par la société N... et S..., entre 2003 et 2006, d'un appartement situé dans un immeuble [...] , dont la société la société Ream Real Estate Asset management a été reconnue propriétaire à la suite d'un litige l'ayant opposée à son vendeur, la société RVG consultants, et ayant donné lieu : - à un jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 29 janvier 2007, constatant que la vente était parfaite depuis le 6 décembre 2002, ledit jugement précisant qu'il tenait lieu d'acte de vente entre les sociétés, - et à une décision confirmative de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 28 septembre 2010, devenue définitive suite au rejet du pourvoi intervenu le 22 mai 2012, la vente ayant été préalablement convenue entre les parties pour un prix de 1 326 306,40 € ; que la promesse de vente à l'origine de la vente ainsi consacrée a été passée entre la société RVG Consultants et la société Notre Consulting, alors représentée par M S..., le 6 décembre 2002 ; qu'elle prévoyait, en sa page 6, à deux reprises que le transfert de propriété était retardé au jour de la constatation de la vente en la forme authentique ou en vertu d'une décision de justice définitive ; que ce même acte dressait aussi l'état locatif de l'immeuble en listant précisément les titres d'occupation et qu'il ne mentionnait pas, à ce propos, l'existence d'un bail relativement au 1" étage ; que pendant les pourparlers et au cours de la procédure engagée ayant donné lieu aux décisions sus citées, la société N... et S... s'est installée au 1" étage de l'immeuble ; que, par ailleurs, le 25 août 2005, la société Ream Real Estate Asset management a signé, au prix de 1 660 000 €, un compromis de vente de l'entier immeuble avec la société Festimmo, lequel est devenu caduc après que l'acheteur n'eut pas réuni les fonds nécessaires à son projet ; que ce compromis listait les biens y compris donnés en location et spécifiait que le 1" étage était occupé à titre gratuit par la société d'avocats ; que la question de la prescription, opposée en premier lieu aux demandes de la société appelante par la société N... et S..., exige au préalable que la cour apprécie l'existence du droit revendiqué par la société Ream Real Estate Asset management à pouvoir bénéficier de l'indemnité en litige ; qu'à cet égard, il sera retenu qu'à la suite de la procédure judiciaire sus relatée, intervenue à la signature de l'acte du 6 décembre 2002, la vente est, certes, devenue parfaite le 6 décembre 2012, mais que la promesse ayant différé le transfert de propriété jusqu'à la régularisation de la vente par acte authentique ou jusqu'à sa consécration par décision de justice définitive, ce n'est qu'à la date de l'arrêt de la cour d'appel du 28 septembre 2010 ayant confirmé le jugement du 21 janvier 2007 , que s'est opéré le transfert effectif de propriété avec l'entrée en jouissance, étant de ce chef considéré que cette décision a dit qu'elle tenait lieu de vente, qu'aucune mention de son dispositif, qui seul a autorité de chose jugée, ne contredit les dispositions du compromis, et que la vente s'est ainsi faite aux conditions convenues dans l'avant contrat ; que la société Ream n'a donc aucun droit contre un occupant des lieux à une période où elle n'était pas encore titrée : que par ailleurs, la société appelante prétend que la société d'avocats aurait été en négociation avec elle, négociation dont il résulterait que malgré "la caducité des accords conditionnés" évoquée dans un courrier du 12 juin 2003, son offre du 26 février 2003 proposant un loyer de 2500 € par mois pendant un an, puis de 3800 E par mois, que la société d'avocats aurait acceptée, n'aurait pas été remise en cause ; que ces échanges, loin de caractériser la rencontre des volontés des parties sur le paiement d'un loyer, démontrent, au contraire, que les questions de ce chef n'ont pas été résolues, que les parties n'ont précisément formalisé aucun accord sur un éventuel bail, le courrier de février 2003 spécifiant clairement que la location, dont les conditions financières étaient ainsi en discussion, n'était "bien entendu" convenue que sous la condition que la société Ream devienne propriétaire ; que le seul fait qu'il résulterait par ailleurs d'un courrier du 23 janvier 2012 que la société RVG aurait perçu des loyers ne démontre pas son droit de ce chef et notamment pas à l'égard de la société N... et S... ; que l'emploi dans le procès verbal dressé lors de la sortie des lieux, le 7 février 2006, par l'huissier qui sans mettre les guillemets contient la phrase suivante : "pendant toute la durée de la location, M N... m'indique que cet appartement n 'a jamais été utilisé", ne peut non plus suffire à démontrer le bien fondé de sa réclamation, étant, en outre, observé que même si la société N... et S... devait un loyer, elle n'en serait débitrice qu'au profit de la personne titrée, à savoir la société RVG Consultants ;