Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.603 du 13/02/2020,  partie 2


Si la Commune a proposé aux époux T... une indemnisation sans que cela ne débouche sur un accord, les époux T... soutenant sans en mentionner le montant qu'elle était insuffisante, l'autorité publique s'est emparée de l'existence de cette canalisation pour imposer aux époux T... différentes obligations à respecter dans le cadre du permis de construire qu'ils ont sollicité. Il n'est pas soutenu par les intimés, que ce soit les vendeurs ou le notaire que les époux T... pourraient aisément obtenir de la personne publique la suppression de cette conduite d'eau alimentant la ville d'Angers et ce, d'autant plus que l'existence du passage de cette canalisation figure au titre du fonds qui la supporte à la rubrique « rappel de servitude ». La Communauté d'agglomération ne dispose pas en l'état de droits réels de servitude publiables faute d'existence d'un titre régulier instituant la servitude mais la canalisation, par le seul fait de sa présence, est pour les époux T... source de contraintes et de charges dont ils n'ont eu connaissance qu'après l'acquisition de l'immeuble et constitue à tout le monde une charge occulte grevant le fonds. Ils sont recevables à agir pour obtenir indemnisation du préjudice subi du fait du passage de cette canalisation sur leurs fonds   2°) Sur les demandes d'indemnisation présentées par les époux T...   a) Sur la demande des époux T... contre les consorts K... : aux termes des dispositions de l'article 1638 du code civil, si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. Les consorts K... , petits-fils de M. et Mme R... K... /M... V... dont le titre de propriété du 7 janvier 1974 mentionne l'existence de la canalisation d'eau ont reçu la propriété immobilière [...] au décès de leur père S... K... suivant acte notarié du 10 octobre 2005. Par donation en date du 4 octobre 2006 reçu par Me N..., notaire à [...], leur mère leur a fait donation de sa part. Leur père, S... K... avait lui-même acquis cet immeuble indivisément avec son frère au décès de ses parents et il avait fait cesser l'indivision par licitation au rapport de Me J... en date du 6 mars 2001. Seul l'acte du 7 janvier 1974 fait état du passage de la canalisation. Le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur des charges prétendues sur l'objet vendu, non déclarées lors de la vente mais les parties peuvent par conventions particulières ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l'effet. Elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. Ainsi, aux termes des textes en vigueur, ce n'est que lorsque l'acte de vente comporte une clause de non-garantie valide, que les vendeurs peuvent invoquer leur ignorance pour échapper à la garantie dont ils sont débiteurs à l'égard des acquéreurs. Le tribunal a condamné les consorts K... au titre de cette garantie. Il a retenu à la fois que les vendeurs ne pouvaient alléguer qu'ils ignoraient l'existence de la servitude de canalisation puisque leurs auteurs les époux R... K... en avaient été informés aux termes de l'acte du 7 janvier 1974 les titrant et que la clause de non garantie inscrite à l'acte de vente du 13 août 2012 employait une formule générale et ne visait pas les charges non déclarées ne pouvant les exonérer de leur obligation légale de garantie. Dès lors qu'ils arguent de leur ignorance pour échapper au paiement d'une indemnité, les consorts K... se réfèrent nécessairement à l'existence de la clause de nongarantie inscrite à l'acte de vente. En l'espèce, l'acte de vente [...] ne mentionne pas l'existence de passage en tréfonds de la canalisation mais comporte la clause habituelle de non-garantie au terme de laquelle l'acquéreur « prend le bien vendu en l'état sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés
 soit de l'état du sol et du sous-sol à raison des fouilles et excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation »
 et ajoute qu'il « souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives s'il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, à l'exception des servitudes le cas échéant créées par ce dernier et non indiquées aux présentes sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait eu en vertu de titres réguliers non prescrits par la loi ». Il existe ainsi à l'acte une clause de non-garantie susceptible de s'appliquer à la conduite d'eau en litige à supposer que les consorts K... n'en connaissaient pas l'existence.