Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.887 du 27/02/2020,  partie 6


qu'en s'abstenant de faire des recherches pour déterminer l'origine des infiltrations dans les parties communes, affectant ensuite le bien immobilier de Monsieur J... A..., le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CENTENAIRE a manqué à son obligation d'entretien des parties communes et a ce faisant, engagé sa responsabilité ; qu'en conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CENTENAIRE doit être déclaré responsable des désordres subis par l'appartement de Monsieur J... A... sis [...] » ;
 
 1°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il faut donc que les préjudices invoqués par un copropriétaire trouvent leur origine de façon certaine dans un défaut d'entretien des parties communes ; que la cour d'appel a relevé que la cause précise des désordres n'avait pas pu être établie de façon définitive, précisant que les infiltrations d'eau pouvaient avoir pour origine un mauvais entretien de la partie de la terrasse dépendant de la copropriété voisine ; qu'en retenant toutefois la responsabilité du syndicat des copropriétaires, tout en retenant que l'origine des désordres n'était pas déterminée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 2°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il faut donc que les préjudices invoqués par un copropriétaire trouvent leur origine dans un défaut d'entretien des parties communes ; qu'en énonçant qu'un défaut d'entretien était établi , que si les infiltrations d'eau pouvaient avoir pour origine de façon certaine un mauvais entretien de la partie de la terrasse dépendant de la copropriété voisine, la terrasse, partie commune de l'immeuble du centenaire avait une étanchéité défectueuse, que par ailleurs, les infiltrations provenaient de la toiture terrasse, que l'eau s'infiltrait dans les parties communes, et qu'en conséquence, le dommage subi était causé par les parties communes, la cour d'appel qui a statué par des énonciations qui ne permettent pas de caractériser un lien de causalité entre le défaut d'entretien allégué et les préjudices invoqués, a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 3°) ALORS QUE si le juge estime que le rapport de l'expert judiciaire, versé aux débats, n'est pas suffisamment précis pour expliquer la cause des désordres invoqués, il doit ordonner une mesure d'instruction afin de compléter la première ; que la cour d'appel a retenu que la cause des désordres n'avait pas pu être établie de manière définitive par l'expert, l'expertise n'ayant pu aller jusqu'à son terme ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires, en dépit de cette incertitude, quand il lui appartenait d'ordonner une mesure d'expertise complémentaire, pour déterminer la cause des désordres, question au coeur des débats, dès lors qu'elle estimait que le rapport ne permettait pas d'expliquer leur cause exacte, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil, ensemble l'article 144 du code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QUE, à supposer que les motifs du jugement de première instance soient adoptés, un défaut de recherche de l'origine d'infiltrations ne peut caractériser un manquement à une obligation d'entretien des parties communes ; qu'en jugeant le contraire, pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 5°) ALORS QUE, à supposer que les motifs du jugement de première instance soient adoptés, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il faut donc que les préjudices invoqués par un copropriétaire trouvent leur origine dans un défaut d'entretien des parties communes ; qu'il ne saurait être reproché au syndicat de copropriétaires de ne pas avoir pris les mesures pour mettre un terme à des infiltrations, dès lors qu'il n'en a pas connaissance ; qu'en retenant la responsabilité du syndicat des copropriétaires à ce titre, sans rechercher s'il avait eu connaissance des infiltrations, et s'il avait eu en conséquence la possibilité matérielle de prendre des mesures utiles pour y mettre un terme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué
 
 D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. A... diverses sommes au titre de la perte de loyers afférente au logement du 14 faubourg reclus et au titre de la perte de loyers afférente au logement du [...] ,
 
 AUX MOTIFS QUE « l'importance des venues d'eau et les dégâts commis par celles-ci sont tels que les appartements ne peuvent être loués en l'état ; que dès lors, M. A... est fondé à se voir indemniser de la perte de loyers subie, avec toutefois une minoration pour tenir compte des délais de vacance qui surviennent régulièrement entre deux locations, des risques d'impayés et de la nécessité d'effectuer régulièrement des travaux d'embellissement ;