décision 16-20.468 du 27/06/2018,  partie 7


que les différentes mutations ayant dégagé une moyenne de 1.277 € par m² de surface habitable après 2007, l'administration a retenu la valeur de 1.277 € pour les ISF 2008 ; 2009 et 2010 ; que s'agissant d'un immeuble de rapport, toujours occupé, aucun abattement n'a lieu d'être retenu pour cause d'occupation ; qu'en conséquence l'administration rapporte la preuve au vu de ces éléments de comparaison similaires de la sous-évaluation effectuée par les époux X... et il y a lieu de faire droit au redressement ;
 
 1°) ALORS QUE l'administration doit adresser au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que lorsque l'administration a recours à des éléments de comparaison pour déterminer la valeur vénale réelle d'un immeuble, elle doit préciser, dans la proposition de rectification, les circonstances qui permettent d'établir que ces éléments de comparaison sont similaires au bien à évaluer ; que cette similitude s'apprécie au regard de leur situation géographique, de leur environnement et de leur desserte par les transports, des écoles et des commerces, quant à leur situation économique, à leur situation juridique et quant à leurs caractéristiques physiques, en particulier la date et la qualité des constructions, leurs éléments de confort, leur état d'entretien et de vétusté ; qu'en l'espèce, à l'appui de leurs conclusions d'appel, les époux X... se prévalaient de l'insuffisante motivation de la proposition de rectification du 21 décembre 2010 à défaut pour cette dernière de préciser les caractéristiques physiques, en particulier, l'état d'entretien et de vétusté des termes de comparaison retenus par l'administration pour justifier les rehaussements de l'évaluation des biens immobiliers et des parts sociales en litige ; qu'en retenant néanmoins que la proposition de rectification contenait, pour chaque terme de comparaison, tous éléments permettant au contribuable de les identifier et d'en discuter la pertinence, sans rechercher si elle comportait effectivement les caractéristiques physiques des termes de comparaison retenus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 57 et R.57 du livre des procédures fiscales ;
 
 2°) ALORS QUE l'article L.107 B du Livre des procédures fiscales a été créé par l'article 57 de la loi n°2011-1978 du 28 décembre 2011 et que le décret d'application n°2013-718 qu'il prévoit, est intervenu le 2 août 2013 ; qu'il ressort de l'arrêt confirmatif attaqué que les rehaussements de valeur vénale en litige ont été notifiés par une proposition de rectification du 21 décembre 2010, que les avis de mise en recouvrement correspondants ont été émis le 9 mai 2011 et que la décision de rejet de réclamation a été prise le 25 août 2011, c'est-à-dire à des dates antérieures à l'entrée en vigueur de l'article L.107 B susvisé ; qu'en opposant aux époux X... l'absence de recours, par eux, au droit de communication prévu par ce texte, pour justifier la régularité de la procédure d'imposition et l'absence de méconnaissance du principe d'égalité des armes entre l'administration et le contribuable, bien que ce texte ne fût pas en vigueur au stade de la procédure d'imposition litigieuse, la cour d'appel a violé l'article L.107 B du livre des procédures fiscales et le principe d'égalité des armes ;
 
 3°) ALORS QUE, en tout état de cause, que les parties à un procès doivent pouvoir disposer des mêmes moyens pour faire valoir leurs arguments et que l'inégalité d'accès à un fichier immobilier entre le contribuable et l'administration pour déterminer la valeur vénale d'un bien, caractérise une méconnaissance du principe d'égalité des armes ; que les exposants faisaient valoir, à l'appui de leurs conclusions d'appel, qu'ils n'avaient pas pu avoir accès au fichier immobilier utilisé par l'administration et qu'il n'avait donc pas pu vérifier s'il n'existait pas des mutations immobilières portant sur des immeubles de bureaux, à des prix inférieurs à ceux retenus par l'administration et qu'il résultait de cette situation un déséquilibre contraire au principe d'égalité des armes, défini par l'article 6 §1 de la Convention européenne des droits de l'homme ; qu'en retenant néanmoins que le seul fait que l'administration dispose d'informations sur les mutations immobilières auxquelles le contribuable n'a pas accès, ne suffisait pas à vicier la méthode d'évaluation des biens immobiliers par comparaison, la cour d'appel a méconnu le principe d'égalité des armes et l'article 6§1 précité ;
 
 4°) ALORS QU'il appartient à l'administration d'établir le caractère intrinsèquement similaire des biens qu'elle retient comme termes de comparaison pour déterminer la valeur vénale d'un bien ; qu'en estimant que les termes de comparaison retenus étaient, au cas présent, intrinsèquement similaires avec les immeubles à évaluer et qu'ils étaient réputés en bon état sous prétexte que les époux X... n'établissaient pas l'absence de similitude des termes de comparaison avec leurs propres immeubles à partir de la production de photographies ainsi que l'état de vétusté de ces derniers, les juges d'appel ont inversé la charge de la preuve, violant ainsi les dispositions de l'article L.17 du Livre des procédures fiscales ;