Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.929 du 17/09/2020,  partie 5


qu'il ressort tant du rapport de la société SOCOTEC, missionnée par le syndicat des copropriétaires, en février 2009, que du rapport de la société SDE Expertises intervenue à la demande de l'assureur de Mme K... et du rapport d'expertise judiciaire de M.O..., que la présence d'une humidité importante a été constatée dans les murs de l'appartement (apparaissant sur les photographies du rapport d'expertise), ces désordres ont pour origine des infiltrations au travers du mur de façade tant dans sa partie enterrée que dans sa partie aérienne ; que monsieur O... relève que les désordres proviennent pour partie du fait que le logement occupé par Mme K... a été aménagé dans un sous-sol, M. R..., le vendeur, a fait lui-même réaliser les travaux d'aménagement intérieurs (cloisonnement, doublages électricité, sanitaire chauffage), les doublages ont été refaits en 2000 à la suite d'infiltrations par façades ; que ces rapports confirment les affirmations de Mme K... sur la présence d'humidité et d'infiltrations et les attestations produites par M. R... (attestation de T... R... L... F..., E... J..., G... Y...) émanant de proches du défendeur, non professionnels de la construction ne sauraient emporter la conviction du tribunal ; que de surcroît depuis 2003,- une procédure oppose le syndicat des copropriétaires aux entreprises et au maître d'oeuvre intervenus pour les travaux de rénovation, concernant notamment des problèmes d'infiltrations par façades, confirmant s'il en était besoin les observations de la demanderesse et des différents experts ; que l'expert judiciaire préconise la réalisation d'un cuvelage des murs de façade estimant les travaux à 69 456,10€ se décomposant en travaux de cuvelage (32 549,14 ) et de réfections intérieures (35 400 E), confirmant le caractère inhabitable de l'appartement ; que M. R..., propriétaire du lot n°3 de la copropriété depuis 1999, par ailleurs frère du maître d'oeuvre des travaux de rénovation, Q... R..., qui reconnaît avoir lui-même fait procéder aux travaux d'aménagement intérieurs de l'appartement notamment par la mise en place de cloison de doublage en plâtre ne pouvait donc pas ignorer l'existence des problèmes d'infiltrations et d'humidité qui ne se résumaient pas ainsi qu'il le soutient en désordres consécutifs à des phénomènes météorologiques extrêmes ; que la promesse synallagmatique de vente en date du 20 août 2007, ne fait état, en son article 7 B « situation de l'immeuble au regard de la copropriété) que des travaux votés lors de l'assemblée générale de copropriété du 28 juillet 2007 qui resteront à la charge de Monsieur W... R..., aucune information particulière n'est donnée sur les procédures en cours ; que dès lors, lorsque que Mme K... s'est engagée à acheter le bien dans la promesse de vente elle ne pouvait avoir connaissance des désordres l'affectant, ce n'est qu'après réitération de la vente et entrée en possession qu'elle a pu constater les problèmes d'infiltrations, dès le 5 décembre 2007, V... K... mettait en demeure M.R... de trouver une solution amiable au regard du dol dont elle s'estimait victime ; que la circonstance que les derniers procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété aient été annexés à l'acte authentique, ne justifie pas d'une information de l'acquéreur au moment où il a donné son consentement à l'acte, en août 2007 lorsque la promesse a été régularisée ; que le défaut d'information de l'acquéreur sur les désordres et les procédures en cours depuis 2003, caractérise de la part de Monsieur R... les manoeuvres dolosives, car il est certain au regard de l'importance des désordres, rendant l'appartement inhabitable que Mme K... n'aurait pas consenti à l'acte si elle avait eu connaissance de la situation exacte de l'immeuble ; qu'en conséquence, il convient de constater la nullité de la vente et par voie de conséquence ordonner la publication du jugement, la restitution du bien et du prix de vente en ce compris les frais de notaire et d'agence soit 68 692 euros ;
 
 1°) ALORS QU'un vendeur ne commet une réticence dolosive qu'à la condition de démontrer qu'il a délibérément dissimulé à l'acquéreur, au moment de la formation du contrat, un fait dont il avait connaissance dans le but de déterminer le consentement de l'acquéreur ; qu'en se bornant à affirmer, pour dire que Monsieur R... « ne pouvait pas ignorer l'existence des problèmes d'infiltrations et d'humidité » affectant l'immeuble qu'il « a lui-même a reconnu avoir fait procéder aux travaux d'aménagement intérieur de l'appartement, notamment par la mise en place de cloisons de doublage en plâtre » en 1999, sans rechercher, comme elle y avait été invitée si Monsieur R... n'avait pas légitiment cru que le risque d'humidité avait disparu à la suite des travaux effectués à la suite des intempéries survenues en 1999, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu les articles 1137 à 1139 du même code ;
 
 2°) ALORS QU'un vendeur ne commet une réticence dolosive qu'à la condition de démontrer qu'il a délibérément dissimulé à l'acquéreur, au moment de la formation du contrat, un fait dont il avait connaissance dans le but de déterminer le consentement de l'acquéreur ;