Cour d'appel de Basse-Terre, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-21.985 du 15/02/2023,  partie 3



 Condamne la société Nettle immo à payer à la société Royal Food Store la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant les juges du fond ;
 
 Condamne la société Nettle immo aux dépens de cassation ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Nettle immo à payer à la société Royal Food Store la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les sociétés Royal Food Store et BCM prise en la personne de M. [H], ès qualité
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 La société Royal Food Store fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Nettle Immo a valablement exercé son droit de repentir, de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir juger nul et de nul effet l'exercice de ce droit de repentir, d'avoir infirmé le jugement du 3 novembre 2016 en ce qu'il a évalué l'indemnité d'éviction à la somme de 1.599.890 euros et condamné la société Nettle Immo à lui payer la somme de 1.599.890 euros à titre d'indemnité d'éviction, de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir confirmer le jugement en ce qu'il a évalué l'indemnité d'éviction à la somme de 1.599.890 euros, de l'avoir déclarée irrecevable en sa demande tendant à voir condamner la société Nettle Immo à lui payer ladite somme en application de l'article L 622-21 du code de commerce et de l'avoir en outre déboutée de sa demande tendant à voir fixer au passif de la société Nettle Immo les condamnations prononcées à son encontre ;
 
 1°- ALORS QUE commet une faute le bailleur qui exerce le droit de repentir après avoir lancé un programme de réhabilitation de la galerie marchande abritant les locaux loués, comportant des travaux d'envergure qui ont pour conséquence de modifier sensiblement les facteurs locaux de commercialité et partant d'impacter substantiellement le chiffre d'affaires réalisé par le preneur, avec la volonté de le mettre en difficulté pour obtenir son départ sans avoir à régler une indemnité ; qu'en écartant la faute de la bailleresse en raison d'une prétendue poursuite « normale » de l'exploitation, après avoir constaté que la bailleresse avait exercé son droit de repentir postérieurement à la mise en oeuvre de travaux d'envergure sur le site, du 29 avril 2013 au 12 octobre 2016, et après avoir obtenu un permis de démolir les locaux loués, que ces travaux avaient dégradé sensiblement les facteurs locaux de commercialité, et partant nécessairement le chiffre d'affaires de la société Royal Food Store, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé les articles 1147 ancien du code civil et L 145-58 du code de commerce ;
 
 2°- ALORS QU'en se fondant pour retenir une poursuite normale de l'exploitation et énoncer qu'il serait faux de prétendre qu'à l'époque de l'exercice du droit de repentir soit le 30 juillet 2015 la plupart des cellules de l'ensemble commercial constitué des galeries A et B n'étaient plus exploitées, sur un constat dressé le 5 février 2014, soit plus d'un an avant et sur un état locatif établi par la société Nettle Immo elle-même pour les besoins de la cause, sans examiner les conclusions de l'expert judicaire qui en juin 2015, soit un mois avant l'exercice du droit de repentir, constatait non pas seulement une dégradation sensible des facteurs locaux de commercialité, mais relevait aussi « la fermeture de nombreux commerces avoisinants » et précisait que « la plupart des autres commerces ont fermé et l'ensemble ressemble davantage à un vaste chantier », la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°- ALORS QUE le preneur qui a reçu congé sans offre de renouvellement, et se trouve confronté à la baisse sensible des facteurs locaux de commercialité tenant à la décision du bailleur de réaliser des travaux d'envergure, n'a pas l'obligation de solliciter une baisse du loyer et peut préférer s'opposer à l'exercice manifestement fautif de son droit de repentir par le bailleur en sollicitant le paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'en se fondant pour écarter la faute de la bailleresse, sur la circonstance qu'il aurait incombé à la société Royal Food Store de demander une baisse du loyer ce qu'elle n'aurait pas fait, la Cour d'appel a violé les articles 1147 ancien du code civil et L 145-58 du code de commerce ;