cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-20.650 du 17/05/2018,  partie 2


qu'or le premier juge a exactement relevé que le bail met à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux avec les normes imposées par l'administration et que le preneur a la charge des travaux d'entretien en bon état de réparations et de remplacement de ce qui a péri du fait de la vétusté, le bailleur ne conservant à sa charge que les travaux prévus à l'article 606 du code civil ; qu'il a justement souligné que les factures produites par le preneur n'étaient pas lisibles en ce qui concerne le montant des travaux de mise en conformité pris en charge par le preneur ainsi que souligné par l'expert dans son rapport qui a suggéré un abattement forfaitaire de 5 % tel que retenu à juste titre par le premier juge au titre de la charge au preneur des travaux de mise en conformité ; que le rapport de M. Z... conclut en effet que de l'étude des pièces communiquées, relatives aux opérations de contrôle et d'entretien des installations techniques de l'établissement, il résulte que si quelques travaux restent à exécuter, l'établissement est en grande partie en conformité avec les normes et règlements techniques qui le concernent du fait des actions engagées par la société Faubourg Champs Elysées depuis juillet 2015 ; que la cour ayant comme le premier juge à fixer le montant du loyer à la date du renouvellement au 1er mars 2011, il ne peut être tenu compte des actions entreprises par l'actuelle locataire depuis juillet 2015 pour déterminer le montant des abattements à pratiquer, le rapport confirmant que les mises en conformité entreprises l'ont été suite à l'intervention de la société Faubourg Champs Elysées et non du précédent locataire Les Nouvelles Résidences ; que le premier juge a justement retenu par ailleurs que la clause du bail imposant au preneur la charge des honoraires de gestion de l'immeuble justifiait dans son principe un abattement de 3% ; qu'il s'ensuit que la valeur des locaux au 1er mars 2011 s'établit à la somme de 570 965 euros + 266 072 euros= 837 037 euros dont à déduire l'abattement forfaitaire de 8%, outre les impôts, taxes et assurances sur justificatifs, soit une valeur locative nette de 699 959,04 euros, arrondie à 700 000 € au 1er mars 2011 » ;
 
 Et aux motifs, à les supposer adoptés, que « sur les abattements, l'expert retient un abattement forfaitaire de 8% qui se décompose ainsi : 5% au titre des travaux de mise en conformité des locaux et 3% au titre des honoraires de gestion de l'immeuble ; que sur les travaux de mise en conformité, la locataire fait valoir qu'elle a réalisé en 2009 et 2010, des travaux de mise en conformité avec les normes incendie et électricité ainsi que des travaux d'entretien courant de sorte que, selon elle, un abattement de 10% est justifié ; que la bailleresse conteste le principe d'un abattement et, subsidiairement, conclut à l'application d'un abattement ne pouvant pas excéder 3% ; qu'il ressort des stipulations du bail que les travaux de mise en conformité des locaux ainsi que l'entretien et les réparations pour un maintien en parfait état, y compris ce qui découle de la vétusté, sont à la charge du preneur, à l'exclusion des grosses réparations relevant de l'article 606 du code civil ; que si la charge des travaux de mise en conformité et de la vétusté est de nature à justifier, en principe, un abattement, elle ne dispense pas la locataire de produire des factures permettant de connaître avec exactitude la nature et le montant des travaux réalisés ; qu'or, en l'espèce, l'expert qui a examiné ces factures, a souligné leur manque de lisibilité ; que par ailleurs, il n'y a pas lieu de prendre en compte les travaux d'entretien courant dès qu'aucun élément ne permet d'établir qu'ils auraient été justifiés par la vétusté ; que partant, un abattement forfaitaire de 5% sera retenu ; que sur les honoraires de gestion de l'immeuble, le bail stipule que le preneur supportera directement ou remboursera au bailleur notamment les honoraires de gestion, ce qui s'analyse comme une charge exorbitante du droit commun ; qu'en l'absence de tout autre élément sur la mise en oeuvre de cette stipulation, un abattement forfaitaire de 3% sera retenu » (jugement, p. 8 § 7- p. 9 § 5) ;
 
 1) Alors qu'en présence de locaux monovalents, la détermination du loyer du bail renouvelé selon les usages de la branche considérée en application de l'article R. du code de commerce exclut la minoration de la valeur locative en fonction des charges transférées sans contrepartie au locataire, prévue par les dispositions de l'article R. 145-8 du même code ; qu'en appliquant un abattement de 8 % à la valeur locative brute déterminée selon la méthode hôtelière au titre des clauses contractuelles mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité d'une part et les frais de gestion d'autre part, la cour d'appel a violé les articles R. 145-8, par fausse application, et R. 145-10 du code de commerce, par refus d'application ;