décision 17-19.811 du 05/07/2018,  partie 9


que pour autant, si Mme X... n'y avait pas donné suite, elle aurait privé la SCI de sa seule source de revenus, depuis l'incendie criminel survenu le 12 janvier 2005 qui avait détruit le bâtiment principal de Sarceaux, ce qui aurait été de nature à aggraver la situation de trésorerie de la SCI et ce alors que M. X... a refusé de procéder, lors de l'assemblée générale extraordinaire du 22 avril 2005, à l'augmentation du capital social ; que les difficultés de trésorerie de la SCI ont pu se trouver aggravées du fait que dans le cadre de la procédure collective suivie contre la société EPDXY 61 dont M. X... était le gérant, la SCI a perdu une créance de loyers impayés d'un peu plus de 48 742 euros ; qu'à supposer que ces locations aient été consenties dans des conditions fautives par Mme Z..., il appartient encore à M. X... de démontrer que ces locations ne sont pas conformes au prix du marché et qu'en conséquence elles sont préjudiciables à la SCI ; que la simple variation des loyers encaissés par la SCI d'une année sur l'autre ne peut suffire à établir la faute de la gérante ; que du rapport de l'expertise diligentée pour la détermination de la valeur vénale des immeubles, il est possible de retenir que le loyer du local indépendant occupé par Denis Logistic (bail concédé par la SCI) est conforme au prix du marché, sa valorisation à 40 000 euros correspondant au loyer pratiqué soit 4 000 euros par an, soit une rentabilité de 10 % ; qu'aucune faute n'est donc démontrée à l'encontre de Mme Z... pour ce bail ; que s'agissant du bâtiment principal, il convient de retenir du rapport (page 13) qu'il convient de distinguer la partie bureau de la partie entrepôt ; que s'agissant de la partie « bureaux », soit une surface de 820 m², dont une partie ne bénéficie pas de l'éclairage naturel, elle est évaluée pour une somme de 287 000 euros, une valorisation à 10 % permet donc de raisonner sur un loyer annuel de 26 700 euros pour les bureaux ; que l'entrepôt est pour partie en état correct d'entretien, et pour l'autre partie quasiment abandonnée, la couverture est à refaire ; s'il y a bien 12 745 m² d'entrepôts, ce n'est pas 12 475 m² qui peuvent être donnés en location ; qu'il n'est donné aucune indication par M. X... de la rentabilité d'un entrepôt ; que le dernier bilan certifié produit aux débats pour l'exercice clos au 30 septembre 2009 permet de retenir que la SCI a enregistré au titre des loyers une recette de 48 505 euros et qu'elle a répercuté sur ses locataires le montant des taxes foncières soit 50 821 euros (outre 3 600 euros de charge sur autre locataire) ; qu'elle a ainsi encaissé la somme totale de 99 326 euros (montant sensiblement équivalent aux recettes de l'exercice clos au 30 septembre 2008) ; que s'agissant du loyer versé par la SAPF, il était au moment du rapport d'expertise de 36 390 euros, outre taxe foncière, montant auquel il convient encore d'ajouter le prorata de taxes foncières répercuté sur les locataires ; qu'il est exact que lors de la conclusion du bail le 31 mars 2005, pour un montant mensuel de 2 420 euros, la SAPF a consenti avec l'accord de Mme Z... ès qualités de gérante de la SCI trois sous location, pour un montant total de 3 927 euros, soit une différence de 1500 euros par mois ; que pour autant, le loyer réglé par la SAPF est tout à fait conforme au prix du marché et ne peut être qualifié de vil prix ; que la preuve n'est pas rapportée, et en tout état de cause il n'est pas allégué par M. X... que la SCI a perdu une chance de consentir à des tiers des baux aux conditions et charges des sous locations convenues entre la SAPF et ses sociétés filiales ; qu'il convient en effet de rappeler, comme le fait l'expert judiciaire, que ces locaux sont situés dans la zone industrielle sud d'Argentan, commune qui a peu évolué entre les deux derniers recensements, que son activité économique a connu par le passé une certaine dévitalisation avec plusieurs fermetures d'entreprises et mise en place de places sociaux importants depuis 1997 : fermeture des usines MOULINEX, COGETEX avec des plans sociaux qui ont affecté l'ensemble de la Basse-Normandie ; que de même, en 2003, des restructurations de l'activité de métallurgie et de travaux de métaux, sur laquelle Argentan avait notamment assis son développement industriel historique, ont entraîné des fermetures successives de deux entreprises les plus importantes, la société APM (fonderie aluminium) et la MIC SA (fabrication de transpalettes), cette crise locale ayant engendré la perte brutale de nombreux emplois ; qu'en 2004, soit avant l'incendie de l'immeuble de Bézion, le taux de chômage était de 10,2 % et ce n'est qu'en 2007 qu'il a été ramené à 7,6 % (rapport p. 9) ; que dès lors, à supposer le procédé est fautif, il n'est pas établi qu'un préjudice en est résulté pour la SCI et M. X... doit être débouté de ses demandes, sans qu'il soit justifié de faire droit à sa demande d'expertise comptable ;