Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-17.271 du 25/03/2021,  partie 5



 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir fixé le prix du loyer de renouvellement à la valeur locative de 23.731,20 euros Ht et Hc par an à compter du 1er octobre 2010 ;
 
 AUX MOTIFS QUE « la Sci Paris Patrimoine Nazareth invoque une surface pondérée de 359 m² déterminée à partir d&apos;un mesurage de superficies établi par M. X..., expert foncier et géomètre expert ; que la société Aromes, pour sa part, se réfère à l&apos;expertise judiciaire et retient une surface pondérée de 296,24 m² dans la configuration actuelle des locaux après adjonction d&apos;un soussol directement relié au rez-de-chaussée du local ; que le mesurage de M. X... a été établi après le dépôt du rapport d&apos;expertise de M. N... et la Sci Paris Patrimoine Nazareth n&apos;a formulé aucune réserve sur les surfaces utiles retenues par l&apos;expert judiciaire pendant le cours de ses opérations ; qu&apos;il convient en outre de relever que la divergence des surfaces utiles constatées entre les deux rapports est minime, l&apos;expert judiciaire retenant 647,60 m² et M. X... 657,65 m², la divergence des parties résultant des pondération opérée ; que la cour ne peut que constater, concernant la pondération proposée par la Sci Paris Patrimoine Nazareth qu&apos;elle n&apos;est nullement détaillée ; que les coefficients de pondération retenus par l&apos;expert judiciaire sont en revanche adaptés aux caractéristiques physiques propres à chacun des parties des locaux concernant notamment les réserves et la suite des réserves constituée de caves en enfilades avec un sol en terre battue, murs bruts et plafond ourdi dont la hauteur sous plafond et poutre varie entre 1,70 et 1,80 m, avec une pondération de 0,25 pour les premières et de m² ; QUE LA Sci Paris Patrimoine Nazareth soutient que la cour intérieure, d&apos;une superficie de 50 m² pondérée à 5 m² n&apos;est pas comprise dans l&apos;assiette du bail ; que la cour relève que cette cour intérieure n&apos;est pas mentionnée dans la description des lieux loués telle qu&apos;elle ressort du bail et de ses avenants et que la société locataire qui s&apos;abstient de répondre à ce moyen, ne produit aucune élément de nature à établir que cette cour intérieure est intégrée dans l&apos;assiette du bail ; que la cour sera ainsi déduite et la pondération ramenée à 291,24 m² ; qu&apos;en définitive, il sera retenue une surface pondérée de 291,24 m² (296,24-5) ; que la Sci Paris Patrimoine Nazareth soutient que le prix au m& ne peut être intérieur à 140 euros/m² et fait valoir que la quasi-totalité des références citées par l&apos;expert judiciaire pour retenir un prix de 100 euros/m² sont situées dans les villes d&apos;Ivry/Seine ou Champigny sur Marne, distantes de près de 14 km de Paris ; que pour étayer sa position, elle se prévaut de baux portant sur des locaux situés à Alfortville ; que la société Arômes considère que la valeur locative ne peut excéder 80 euros annuels le m² au motif que l&apos;état des lieux et notamment la présence de fuites rend difficilement exploitable son commerce et justifie un abattement de 20% pour la partie du rez-de-chaussée et 80% pour les caves ; que les références produites aux débats par la Sci Paris Patrimoine Nazareth portent sur des locaux dont elle est propriétaire dans le même ensemble immobilier à Alfortville et ayant fait l&apos;objet de baux tous postérieurs à la date d&apos;effet du congé donné à la société Arômes, deux d&apos;entre eux étant au surplus très récents pour avoir pris effet les 6 avril 2015 et 20 octobre 2015 ; qu&apos;il sera en outre relevé que ces baux portent sur des locaux s&apos;une superficie moindre sans rapport avec celle des locaux loués à la société Arômes ; que les références ainsi produites ne sont dès lors pas pertinentes ; que le rapport d&apos;expertise est en revanche circonstancié sur les éléments de comparaison retenus, à savoir des locaux dans un secteur recherché en matière de locaux d&apos;activités présentant une accessibilité moyenne par les transports en commune, bénéficiant de prestations très ordinaires, fonctionnels mais sans aucun confort ; que c&apos;est dès lors par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a fixé à 100 euros le prix unitaire du bail renouvelé, soit une somme annuelle de 29.604 euros, parking inclus (291,24 m² x 100/m² + 480) ; que la société Arômes ne peut prétendre pratiquer un abattement en considération des troubles de jouissance qu&apos;elle subit du fait de l&apos;état des locaux, l&apos;expert qui retient une valeur locative de 100 euros/m² avant abattement tenant déjà compte de l&apos;état très moyen et des prestations obsolètes des locaux dans leur état extérieur et de l&apos;état d&apos;usage de l&apos;intérieur ; qu&apos;il est en revanche indéniable que la configuration actuelle des locaux résulta des travaux d&apos;amélioration réalisés à ses frais par la société locataire qui ne pourront être valorisés que dans le second renouvellement suivant leur réalisation alors que le déplafonnement repose sur la seule modification de l&apos;assiette du bail ; que le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu&apos;il pratique un abattement de 10 % sur la valeur locative de ce chef, étant toutefois précisé que cet abattement ne saurait porter sur le parking, soit un abattement de 2.912,40 euros ;