décision 16-18.463 du 15/02/2018,  partie 3


que pour M. X..., la cession du fonds de commerce qui vise le bail expirant au 31 décembre 2005 et la lettre de la Ville du Y...  de mars 1999 ont prorogé le bail jusqu'au 31 décembre 2009 ; que ce bail est resté gouverné par le droit commun jusqu'à cette date ; qu'une fois renouvelé, il a été soumis au statut du fermage par application de la loi du 23 février 2005 qui dispose que les activités équestres sont des activités agricoles soumis au statut du fermage ; que pour M. X..., le bail s'est renouvelé le 1er Janvier 2010, postérieurement à la promulgation de la loi du 23 février 2005 qui lui est donc applicable ; que M. X... affirme avoir une activité de centre équestre avec une activité de préparation et entraînement des chevaux, d'élevage en vue de leur exploitation en concours ou pour les vendre ; que le tribunal a, à tort, analysé la comptabilité en retenant la rentabilité des activités, poste par poste, d'autant que les revenus de l'enseignement se sont effondrés en raison du contexte lié à la remise en cause du bail par la Ville ; que M. X... indique en effet qu'étant en situation de précarité, il ne lui était pas possible de prendre de nouveaux élèves, il faut, selon lui, retenir l'activité que se propose de développer le preneur à l'origine de la mise à disposition et non l'évolution des activités en cours de bail ; que M. X... soutient que les parcelles n'ont jamais été constructibles avant l'entrée en vigueur du PLU en 2011, le précédent PLU ayant été annulé à deux reprises ; que l'annulation produit effet ab initio et aucun projet d'aménagement d'intérêt général n'avait en conséquence été conçu à l'époque de la conclusion du bail pas plus que pendant sa prorogation ; que l'activité équestre ne contrevient pas au zonage, actuellement en UG, un stade de football se trouve d'ailleurs à proximité et il n'est pas prévu de le fermer ; qu'il résulte de l'article L. 411-1 du code rural que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public ; que le contrat peut ne pas être écrit et la preuve de l'existence des contrats visés dans l'article L. 411-1 peut être apportée par tous moyens ; que selon l'article L.411-2 du code rural, les dispositions de l'article L. 4111 ne sont pas applicables : (...) - aux conventions d'occupation précaire : (...) 3° tendant à l'exploitation temporaire d'un bien dont l'utilisation principale n'est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée ; que dans l'acte de cession du 30 avril 1999, il était précisé que l'acquéreur avait obtenu l'accord de la bailleresse sur la cession, suivant lettre en date du 11 mars 1999, ainsi qu'un avis favorable pour la prolongation de ce bail jusqu'au 31 décembre 2009, avec régularisation d'un avenant à intervenir ;
 que dans le courrier en question du 11 mars 1999, la Ville précise effectivement qu'elle est favorable " à ce que le bail soit prolongé jusqu'au 31 décembre 2009" ajoutant que "un avenant à ce bail sera donc établi pour régulariser la prolongation" ; que l'avenant prévu n'a jamais été régularisé, néanmoins, qu'il convient de considérer, en dépit de l'absence de signature de l'avenant, que, selon les termes du contrat et de la lettre de la Ville du Y..., le bail a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2009, selon les clauses et conditions des baux antérieurs ; que le fait que la parcelle ait toujours été classée en zone à urbaniser soit par le règlement national d'urbanisme de 1968 soit par les PLU ultérieurs est inopérant ; que de plus il ne s'agissait pas d'une parcelle à destination agricole dont la destination devait être changée, comme prévu à l'article L. 411-2 du code rural ; qu'en tout état de cause, la qualification du bail ne peut pas dépendre du zonage afférent à la parcelle où est exercée l'activité ; que dans le courrier de la Ville du Y... du 16 décembre 2011 adressé à M. X..., sur la création d'un chemin en fond de parcelle, la Ville évoque une convention d'occupation précaire, précise que la transformation en bail rural est à l'étude mais surtout indique s'être "assurée que les loyers étaient perçus", il résulte de ce courrier que M. X... occupe la parcelle à titre onéreux et que les "loyers" sont versés ; que selon l'article L. 311-1 du code rural, issu de la loi du 23 février 2005 : sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation ; que les activités de cultures marines sont réputées agricoles, nonobstant le statut social dont relèvent ceux qui les pratiquent ;