Cour d'appel de Toulouse,  décision 12-20.263 du 05/11/2013,  partie 5


Il n'est pas contesté qu'en l'espèce, à ce jour l'immeuble en cause n'est ni vendu, ni loué. En conséquence, l'indemnité de résiliation contractuellement prévue doit être retenue pour fixer le montant de la créance des Sociétés OSEO FINANCEMENT ¿ PICARDIE BAIL et BATIMAP à la somme de 485 752 ¿ et l'admettre pour ce montant à titre chirographaire » ;

ALORS QUE pour apprécier le caractère excessif d'une clause pénale, le juge doit rechercher s'il n'existe pas une disproportion manifeste entre l'importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé ; qu'en l'espèce, les exposants soulignaient que les crédit-bailleurs avaient financé l'acquisition et la construction de l'ensemble immobilier à hauteur de 1.211.800 ¿, après avoir perçu à titre de subvention une somme de 242.218 ¿, et qu'ils avaient également reçu paiement de la somme totale de 308.100 ¿ à titre de loyers, déduction faite des intérêts et frais ; qu'ils faisaient valoir que l'encours financier, qui s'élevait donc à la somme de 903.700 ¿, devait être mis en relation avec la valeur vénale de l'immeuble, dont les crédit-bailleurs demeuraient propriétaires du fait de la résiliation anticipée du contrat de crédit-bail ; que pour dire n'y avoir lieu à réduction de l'indemnité conventionnelle de résiliation correspondant à 35% des loyers restant à échoir, la Cour d'appel, après avoir considéré que l'immeuble n'était, près de trois ans après la résiliation du contrat de crédit-bail, ni reloué ni vendu et représentait en l'état une charge financière, a estimé que l'indemnité contractuelle de résiliation constituait pour les crédit-bailleurs une indemnisation leur permettant de compenser, d'une part, les sommes dont ils ont fait l'avance pour financer la construction de l'immeuble, et d'autre part, le manque à gagner financier subi du fait de la résiliation anticipée du contrat ainsi que les divers frais ayant résulté de la procédure de résiliation ; qu'en statuant de la sorte, quand le préjudice réellement subi par les crédit-bailleurs ne pouvait s'apprécier qu'en tenant compte de la valeur de l'immeuble dont ces derniers avaient conservé la propriété du fait de la résiliation anticipée du crédit-bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil.