Cour d'appel de Paris,  décision 13-27.367 du 20/05/2015,  partie 2



REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la SNCF aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SNCF ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Cofitem-Cofimur ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quinze. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour la Société nationale des chemins de fer français (SNCF) 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SNCF de son action en fixation du loyer révisé à la valeur locative de 3. 256. 335 euros ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article L. 145-38 dispose que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou s'il est applicable de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au 1er alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire ; que, ce faisant, l'article L. 145-38 institue un mécanisme de révision détaché de la stricte référence à la valeur locative, sauf en cas de modification des facteurs locaux de commercialité et institue le loyer indexé suivant l'évolution de l'indice du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux, non comme une référence mais comme un plafond, sans cependant définir ce qu'il faut entendre par valeur plancher ; que dès lors qu'il écarte la référence de principe à la valeur locative, par exception à la règle posée à l'article L. 145-33 du code de commerce, l'article L. 145-38 ne peut conduire qu'à s'attacher, pour apprécier cette valeur plancher, aux dispositions contractuelles voulues par les parties ; qu'à cet égard, la SNCF opère une distinction entre d'une part le loyer contractuel qui correspond selon elle au loyer d'origine et constituerait le loyer plancher et d'autre part le loyer indexé à la suite des variations résultant de l'application de la clause d'indexation qui représente le loyer en cours, en deçà duquel le juge pourrait fixer le montant du loyer révisé à la valeur locative, sans pouvoir le fixer à un montant inférieur au montant du loyer contractuel ; que cette distinction ne procède ni de la loi ni de la jurisprudence ; que si la cour de cassation à la faveur de l'arrêt du 6 février 2008 a réintroduit la référence à la valeur locative lors de la révision triennale du loyer, elle a précisé que ce n'est qu'à la condition que celle-ci se situe « entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction » ; que la circonstance invoquée par la SNCF que, dans le cas d'espèce qui a fait l'objet de l'arrêt précité, le bail ne contenait aucune clause d'indexation, n'est pas de nature à diminuer la portée générale de cet arrêt ; qu'en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail et régulièrement appliquée, la distinction qu'elle opère entre loyer contractuel loyer en cours est artificielle ; que si une telle clause ne vise en effet, comme l'admet la locataire en citant les propos de B. X... dans « Définir l'indexation », qu'à pérenniser la valeur économique du loyer contractuel « en le préservant de l'érosion monétaire », « elle tend ainsi à maintenir le prix contractuel à un niveau originaire à francs constants » de sorte que, actualisé par l'effet de la clause d'indexation, le loyer contractuel d'origine constitue une fois indexé le loyer contractuel en cours ; qu'à cet égard, l'article L. 145-38 du code de commerce n'a pas vocation, comme le souligne la bailleresse, à corriger les effets de l'indice du coût de la construction qui se révélerait inadapté parce que ne reflétant pas l'évolution de l'activité commerciale et tertiaire ; qu'ainsi, en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail et régulièrement appliquée comme en l'espèce, les deux valeurs ¿ celle plancher constituée par le loyer en cours et celle plafond résultant de la variation indiciaire ¿ se rejoignent ; qu'il en résulte que le loyer en vigueur étant le résultat de l'application de la clause d'indexation prévue dans le bail qui fait référence à l'indice légal du coût de la construction, il n'y a pas lieu, en l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité, à révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce ; qu'il s'ensuit que, en ce qu'il a débouté la SNCF de sa demande en fixation du loyer révisé à la valeur locative de 3. 256. 335 euros, le jugement sera confirmé ;