cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 16-23.562 du 07/12/2017,  partie 2



 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite l'annulation des résolutions n° 4 et 4-1 de l'assemblée générale du 23 mai 2011 et l'injonction faite au syndicat des copropriétaires de fournir les pièces permettant à M. et Mme X... de déterminer le montant des charges indues et de rectifier le compte individuel de charges M. et Mme X... aux charges d'eau froide et d'eau chaude, l'arrêt rendu le 9 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
 
 Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Verrières joli mai aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Verrières joli mai et le condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir annulé que les comptes charges d'eau chaude et eau froide adoptés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions n°4 et 4.1 et d'avoir rejeté les demandes d'annulation de ces résolutions pour le surplus en raison des clés de répartition illégales et des charges indues, ainsi que de rectification du compte individuel des époux X... et de restitution des sommes payées au titre des charges payées et non dues ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Les clés de répartition illégales au regard des dispositions du règlement de copropriété
 M. et Mme X... affirment que les articles 4, 10 et 12 du règlement de copropriété précisent que les halls d'entrée et paliers d'une cage d'escalier sont des parties communes générales dont la jouissance n'est pas réservée aux seuls lots habitation de cette cage d'escalier mais profitent à tous les lots d'un même bâtiment qui ont le droit de circuler et d'accéder à toutes les cages d'escalier d'un même bâtiment ; dès lors, selon eux, les charges d'usage définies à l'article 16 (nettoyage, électricité et gardiennage) doivent être réparties entre tous les copropriétaires du bâtiment en proportion des tantièmes attachés à chaque lot dudit bâtiment en application de l'article 17, alinéa 1, du règlement de copropriété.
 Selon eux, les charges d'électricité, de nettoyage, d'entretien et petites réparations visées par la clé CHARGES HABITATION BÂTIMENT A, B, ... G de l'annexe 3 sont réparties uniquement entre les lots Habitation d'un bâtiment à l'exclusion des lots 'COMMERCE' en contravention avec les termes du règlement et en particulier ses articles 16 et 18.
 Cependant, contrairement à ce que les appelants soutiennent, l'article 4 du règlement de copropriété définit les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage ou l'utilité d'un copropriétaire déterminé. Selon cet article, elles peuvent être 'communes généralement à tous les copropriétaires ou être communes spécialement à certains copropriétaires'. Suit l'énumération, non limitative, des 'parties communes générales' qui comprennent effectivement 'les vestibules et couloirs d'entrée, les escaliers, leurs cages et paliers'. En revanche, l'article 4 n'énumère pas les 'parties communes spéciales' pas plus qu'il ne les définit clairement. L'article 4, in fine, précise toutefois (souligné par la cour) que 'L'énonciation ci-dessus étant indicative, purement énonciative et non limitative, mais est exclusive de tout ce qui est affecté à un bâtiment ou groupe de bâtiments en particulier, ou à l'usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire, et se trouvant à l'intérieur des parties privatives, ainsi que les installations particulières, et constituant des parties communes spéciales ou des parties privatives'.
 Il faut donc en conclure qu'une partie commune générale ne se confond pas avec une partie commune spéciale ou une partie privative.
 Compte tenu des termes de l'article 4 et d'autres dispositions du règlement, dont son article 17, il faut entendre par parties communes spéciales, des parties qui sont communes spécialement à certains copropriétaires d'un même bâtiment, en d'autres termes à certains 'lotis', ou des parties qui sont spécialement communes à certains bâtiments, en d'autres termes à tous les 'lotis' de ces bâtiments.
 Une telle lecture est en effet confirmée et illustrée par les dispositions de l'article 17 du règlement de copropriété qui énoncent (souligné par la cour) que 'Les charges des services communs spéciales à chaque bâtiment seront réparties entre les propriétaires des lots composant chaque bâtiment dans la proportion des parties communes attachées à chaque lot.
 Les charges spéciales à certains lots seulement telles que celles... seront réparties, à part égale entre les lots en bénéficiant'.