Cour d'appel de Paris,  décision 13-24.360 du 17/12/2014,  partie 2



 Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Swisslife Prestigimmo subrogée dans les droits de la société Swisslife Assurance et patrimoine ;
 
 AUX MOTIFS QUE : « les appelantes versent aux débats les actes authentiques d'apport du 30 décembre 2009 des immeubles de la société Swisslife Assurance et Patrimoine à la société Swisslife Prestigimmo et notamment celui qui concerne les immeubles des 167 et 169 boulevard Malesherbes à Paris ; les époux X... sont mal fondés à contester le transfert des droits personnels liés aux immeubles puisque l'acte général d'apport prévoit, à l'article 5.7, au paragraphe « procédure avec les locataires, que « le bénéficiaire fera son affaire personnelle de toute procédure » ; que contrairement aux affirmations de monsieur et de madame X... aucune limitation de la subrogation aux loyers impayés n'existe dans l'acte ; que la subrogation est donc explicite et acceptée ; que le jugement sera donc infirmé et l'intervention volontaire de la société Swisslife Prestigimmo subrogée dans les droits de la société Swisslife Assurance et Patrimoine déclarée recevable ;
 
 ALORS QUE : si, en cas de transmission du bail à la suite d'un apport en société de l'immeuble, les actions personnelles sont transmises au nouveau propriétaire, c'est à la condition que soit intervenue, à son profit, une subrogation expresse ; qu'en l'espèce, pour déclarer recevable l'action en fixation d'un nouveau loyer exercée par la société à laquelle a été apporté l'immeuble loué, la cour d'appel énonce que celle-ci est subrogée dans les droits de la société qui a consenti l'apport ; que toutefois, le traité d'apport stipule que « toutes les sommes dues par les locataires pour la période antérieure à la date de résiliation de l'apport resteront la propriété de l'apporteur » ; que cette clause écarte toute subrogation du bénéficiaire de l'apport dans les droits de l'apporteur ; qu'en retenant toutefois la qualification de subrogation, la cour d'appel a méconnu les dispositions des articles 1249 et 1250 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à 5.342,16 euros par mois le montant du loyer du bail renouvelé par la société Swisslife Prestigimmo et consenti à monsieur et madame X... ;
 
 AUX MOTIFS QUE : « la surface habitable de 215,85 m2 de l'appartement de sept pièces est établie par une attestation d'un géomètre et n'est pas contestée, que le bail porte aussi sur deux chambres de service et une cave et est à usage mixte puisqu'il inclut un cabinet dentaire ; que les références du bailleur concernent des appartements situés dans les deux immeubles voisins, du 167 et du boulevard Malesherbes, objets de l'apport ; que le fait qu'ils soient la propriété du bailleur n'est pas rédhibitoire puisque les références restent probantes car représentatives du voisinage immédiat et appartiennent donc à la même zone géographique que les lieux loués au sens de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 ; que les références produites comportent, conformément à l'article 19 précité, au moins pour deux tiers des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataires depuis trois ans à la date de notification de l'offre faite aux époux X... ; que M. et Mme X... font état dans leurs écritures d'autres références, mais qu'ils n'en justifient par aucune pièce ; qu'ils invoquent en effet une pièce 23 des appelantes qui n'a pas été versée aux débats ; que le bailleur produit, lui, les baux qu'il invoque ; que la personnalité des locataires n'affecte pas la valeur de la référence ; que, dès lors, M. et Mme X... n'établissent pas que les références données par le bailleur ne sont pas conformes à l'article 19 susvisé ; que ces références font apparaître, pour des logements de 6-7 pièces principales, comparables à ceux loués, d'une superficie comprise entre 193 m2 et 256,69 m2, une valeur locative moyenne de 22,48 euros le m2 ; que le caractère mixte du bail, l'appartement étant en partie affecté à un cabinet dentaire, justifie la majoration de 20 % apportée au montant du loyer (soit 26,97m2) ; que la sous-évaluation du loyer du bail venu en renouvellement est manifeste puisqu'il est de 26,97 - 17,04 = 9,93 euros le m2 ; que M. et Mme X... reconnaissent que des travaux dans l'immeuble ont été réalisés en 2009 dans les parties communes mais invoquent, pour justifier de l'état des parties privatives, un constat d'huissier du 4 mars 2004 alors que la proposition de renouvellement est du 26 février 2009 ; que dès lors ils ne justifient pas de l'état de l'appartement en février 2009 ;