Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.784 du 12/12/2019,  partie 3


que l'occupation a été consentie pour régler les relations des parties pendant la période transitoire née de la dénonciation de son bail par la SARL Les Arcades avec effet au 31 décembre 2007 dans l'attente « de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail » par cette dernière dans le délai de 23 mois ; que c'est cet événement incertain et extérieur à la volonté des parties puisqu'impliquant l'intervention d'un tiers se portant acquéreur du fonds, qui en constituait le terme dans la limite maximale fixée ; qu'il est ainsi justifié de l'existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité ; que la précarité s'appréciant au moment de la signature de la convention le 29 juin 2007 l'attestation établie postérieurement par M. L... qui déclare désormais « qu'il n'a jamais été question de rendre précaire l'occupation du local » est sans incidence ; qu'il en est de même de la mention dans l'acte de vente des locaux litigieux par les consorts L... à la société NC lnvest en date du 18 mai 2009 que « le bien est actuellement loué au profit de la SARL Les Arcades pour un usage de charcuterie traiteur aux termes d'un bail commercial demeuré ci-joint et annexé après mention », cette mention étant en toute hypothèse formellement contredite par celle figurant dans l'attestation de vente établie le même jour par le notaire instrumentaire, aux termes de laquelle « l'acquéreur est propriétaire des biens vendus à compter du jour de la signature. Il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les biens vendus étant entièrement libres de location ou occupation » ; qu'il en est encore de même des quittances délivrées postérieurement par M. L... qui ne sauraient en tout état de cause être utilement opposées comme preuve de la persistance d'un bail au motif qu'elles portent la mention « loyer », celle-ci coexistant avec la mention « indemnité d'occupation » ; qu'ayant volontairement mis un terme au bail commercial dont elle était titulaire et aux droits s'y rattachant pour conclure une convention visant néanmoins à lui permettre de céder « son fonds de commerce ou son droit au bail » dans le délai de mois à compter du 1er janvier 2008 et prévoyant l'établissement d'un nouveau bail entre le bailleur et le tiers acquéreur, la SARL Les Arcades ne peut valablement soutenir que la convention du 29 juin 2007 serait nulle et en tous les cas lui serait inopposable comme compromettant les droits qu'elle tient du statut des baux commerciaux, les mêmes éléments excluant toute fraude à ces dispositions d'ordre public ; que dès lors qu'elle se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'était autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties, la convention litigieuse doit être qualifiée de convention d'occupation précaire et le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a statué en sens contraire et déclaré « nul et de nul effet l'accord intervenu le 29 juin 2007 entre M. L... et la SARL Les Arcades », cette dernière étant déboutée de ses demandes contraires ; que cette convention licite et opposable à la SARL Les Arcades exclut explicitement l'application des dispositions des « articles L. 145 et suivants du code de commerce », que l'intimée ne peut utilement invoquer pour se prévaloir de l'existence d'un bail dérogatoire et du statut des baux commerciaux ; que la SARL Les Arcades ne pouvait se maintenir dans les lieux que jusqu'au 30 novembre 2009 ; qu'à compter du 1er décembre 2009 elle avait la qualité d'occupante sans droit ni titre, ce qui autorisait le propriétaire des locaux à lui demander de les libérer ; qu'il ressort des courriers échangés par leurs conseils respectifs que la SCI Le Criquet se prévalant de l'arrêt de la cour d'appel de Rouen du 4 décembre 2013 ultérieurement cassé, a imparti à la SARL Les Arcades un délai expirant le 16 février 2014 pour quitter les locaux litigieux ; qu'il n'est pas discuté qu'à cette date la SARL Les Arcades a effectivement libéré les lieux ; que par conséquent s'il y a lieu de dire que la SARL les Arcades était occupante sans droit ni titre des locaux à compter du 1er janvier [lire : décembre] 2009 il doit être constaté qu'à la date à laquelle la cour statue elle les a libérés ; [...] que faute de rapporter la preuve du comportement déloyal et malveillant et de la résistance abusive ayant pour objet de faire échec à la cession du fonds imputés aux sociétés appelantes, la SARL Les Arcades doit être déboutée de sa demande en paiement d'une somme de 20 000 € de dommages et intérêts à ce titre, le jugement déféré étant infirmé en conséquence ;