Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-23.693 du 24/11/2021,  partie 3



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société CTM Promotion de sa demande tendant à voir condamner la société Axeva à lui payer la somme de 160.000 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance de référé du 15 mars 2012 ayant ordonné le paiement à titre provisionnel de ladite somme ;
 
 AUX MOTIFS QUE la convention du 8 mars 2011 stipule en son article 8 que la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 lui est applicable ; que le litige porte sur les honoraires de la société Axeva au titre de cinq ventes du programme Kerazur en décembre 2011 et janvier 2012 ; que les actes authentiques ne sont pas produits mais il n'y a pas de contestation sur ce point ; que pour s'opposer à la demande en paiement de la société Axeva, l'appelante fait valoir, en premier lieu, que la convention est nulle en raison de l'indétermination du montant de sa rémunération et de l'absence d'indication de la personne devant la payer, en violation de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ; que l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 73 du décret imposent la mention des conditions et de la charge de la rémunération dans le mandat ; qu'il doit être indiqué notamment si elle est à la charge exclusive du mandant, ou de l'acquéreur, ou si elle est partagée ; que contrairement à ce que soutien l'intimée, il est indifférent que l'acquéreur ne soit pas partie à la convention de mandat ; que le non-respect de ces dispositions n'est pas sanctionné par la nullité du mandat mais par la privation du droit à rémunération du mandataire ; qu'en l'espèce, l'article 4 de la convention du 8 mars 2011 prévoit : « En rémunération de sa mission, il est expressément prévu par les parties que le mandataire percevra des honoraires fixés à 12 % Ht du prix de vente total immobilier Ttc du ou des lots vendus considérés. La facturation et le règlement de cette commission seront effectués au moment de la signature de l'acte authentique après la levée de toute option ou condition suspensive prévue dans le cadre du compromis ou contrat de vente du ou des lots considérés. Dans l'éventualité où l'acquéreur potentiel ayant signé un compromis de vente se rétracte et qu'un acompte avait été convenu et versé à cette occasion, de sorte qu'il resterait définitivement acquis au bénéfice du mandant, cette somme serait alors partagée à part égale entre le mandant et le mandataire » ; que le montant de la rémunération est donc déterminé mais pas son débiteur ; que l'intimée invoque l'article 5 ainsi rédigé : « Les honoraires dus conformément à l'article 4 devant faire l'objet d'un règlement lors de la signature de l'acte authentique de réitération de la vente du ou des lots considérés devant le notaire chargé de cette opération seront payés par la remise d'un ordre irrévocable de virement par le mandant correspondant aux honoraires dus au mandataire » ; qu'il découle de la référence au mandant que la société CTM Promotion est la débitrice de la rémunération ; () qu'aucun moyen n'étant fondé, le jugement qui a condamné l'appelante à verser la somme de 160.000 € à l'intimée est confirmé par substitution de motifs ;
 
 1°/ ALORS QUE, l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 que si, préalablement toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des partie et précisant la condition de détermination de la rémunération ou de la commission, ainsi que la partie qui en aura la charge ; que le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée ; qu'à défaut, cette convention est nulle ; qu'en l'espèce, l'article 4 du contrat de commercialisation exclusif et convention d'honoraires conclu entre les sociétés CTM Promotion et Axeva le 8 mars 2011 stipulait qu' « en rémunération de sa mission, il est expressément convenu par les Parties que le Mandataire recevra des honoraires fixés à 12 % (douze pour cent) hors taxes du prix de vente total immobilier TTC du ou des lots vendus considérés. La facturation et le règlement de cette commission seront effectués au moment de la signature de l'acte authentique après la levée de toute option ou condition suspensive prévue dans le cadre du compromis ou contrat de vente du ou des lots considérés » ; que l'article 5 ajoutait que « les honoraires dus conformément à l'article 4 devant faire l'objet d'un règlement lors de la signature de l'acte authentique de réitération de la vente du ou des lors considérés devant le notaire chargé de cette opération seront payés par la remise d'un ordre irrévocable de virement par le Mandant à ce notaire pour un montant correspondant aux honoraires dus au Mandataire » ;