Cour d'appel d'Orléans, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 16-21.483 du 26/09/2018,  partie 7


qu'il est constant que les travaux devaient durer dix-huit mois à compter de l'ordre de service, soit une livraison en juillet 2006 alors que celle-ci n'est intervenue qu'en juillet 2010, après reprise du chantier par la société Kana en juin 2006, et avec des surcoûts par rapport au marché conclu par l'association syndicale libre le 27 décembre 2004 ; que Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... font grief à la société Valority et au notaire d'avoir manqué à leur obligation de conseil faute de mise en garde sur les risques de l'entreprise quant à la réalisation des travaux par la société Continentale TMO et recherchent leur responsabilité en application de l'article 1382 du Code civil ; que, comme le font valoir les défenderesses, le « Groupe Quarante » avait dans le passé mené à bien de nombreuses réalisations de qualité, comme il ressort de sa plaquette informative dont les exemples mentionnés ne sont pas controuvés par les demandeurs ; que la décision de distribution de la totalité des bénéfices de la société Continentale TMO à l'issue de l'exercice 2003, figurant dans ses comptes déposés le 26 mai 2004, ne pouvait laisser présager des difficultés futures ni ne constitue une manoeuvre fautive ; qu'une démission de deux administrateurs est intervenue le 3 août 2004 mais n'a été publiée au registre du commerce et des sociétés que le 29 mars 2005 ; que cet évènement ne pouvait constituer un indice des difficultés dans la réalisation du chantier dont aucun élément de preuve n'établit qu'il aurait déjà subi des retards, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'association syndicale libre du 23 mai 20058 n'en faisant nullement état ; que, selon une publication émanant de la société Kana, un gestionnaire de patrimoine a rencontré quelques-uns de ses confrères à la fin de l'été 2005 pour débattre des solutions aux difficultés apparues au sein du « Groupe Quarante » et des moyens d'assurer la bonne fin de l'ensemble des chantiers ; qu'il ressort du rapport de gestion établi par le conseil d'administration de la société Continentale TMO pour l'exercice clos le 30 septembre 2005, mais en date du 10 février 2006, que des plaintes avec constitution de partie civile avaient été déposées contre un administrateur démissionnaire le 8 juillet 2005 et contre des sous-traitants les 16 février et 8 juillet 2005 ; que le procès-verbal d'assemblée générale du 23 mai 2006 de l'association syndicale libre mentionne une intervention de Monsieur D..., conseil en gestion de patrimoine d'un groupe ISF, selon laquelle Monsieur B... avait rencontré des difficultés opérationnelles en juin 2004 et qu'il avait alors expliqué que son principal collaborateur et architecte avait, avec une entreprise générale de sous-traitance, effectué des malversations et qu'une procédure pénale était en cours, qu'il avait voulu s'en sortir seul mais que manifestement il n'avait pas mis les compétences techniques en place pour y arriver, ce qui s'est traduit par leur intervention en décembre 2005 pour arrêter cette situation ; que les stades d'avancement des chantiers concernés étaient plus ou moins différents ainsi que leur date de démarrage et que, sur le plan financier, des opérations se trouvaient déficitaires et d'autres bénéficiaires, qu'au vu de ce qui précède, si la société Continentale TMO a rencontré des premières difficultés, dont les causes exactes sont mal définies, à compter de l'été 2004, connues de ses dirigeants, il n'est pas démontré que celles-ci pouvaient être connues de la société Valority à la date de la présentation du compromis de vente ou du notaire, même à considérer que celui-ci était le notaire habituel du « Groupe Quarante », au jour de la vente par acte authentique, le 6 décembre 2004 ; que l'assemblée générale de l'association syndicale libre du 23 mai 2005, dont la régularité n'est pas contestée, a ratifié les résolutions adoptées lors de son assemblée générale du 27 décembre 2004 ; que le notaire ne s'est pas immiscé dans le fonctionnement de l'association syndicale libre et qu'il ne lui appartenait pas d'effectuer les démarches nécessaires pour qu'elle obtienne la personnalité juridique ; qu'il n'a pris aucun engagement, même implicite, s'agissant de la réalisation des travaux ou des loyers escomptés, étant à la connaissance de tous que la mise en location d'un bien est sujette à aléa ; qu'il a, le 17 juin 2008, rectifié l'acte de vente du 6 décembre 2004 s'agissant de la désignation erronée du bien vendu, un "local à usage d'habitation", en remplaçant ces termes par celui de "local" et que Monsieur Joël X... et Madame Laura Y... ne démontrent pas de préjudice en découlant pour eux ; que le contrat de location de longue durée conclu le 25 février 2004 entre la société Yveco Finance et Patrimoine pour 39 places dans un parc de stationnement privé à proximité de la résidence des Lices était une condition de la délivrance du permis de construire du 10 août 2004 ; que cette société n'a pas commis de faute en faisant souscrire aux acquéreur un engagement de location indissociable de la vente de leurs lots et que le notaire ne pouvait différer la prise en location à la date effective d'achèvement des travaux ;