Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-12.901 du 13/10/2021,  partie 4


La SARL LAUMAN invoque l'absence de modification notable des facteurs de commercialité telle que prévue par le Code de commerce et impactant le bail renouvelé en cause, et soutient que Monsieur [C] a relevé que l'exploitation de cette terrasse était préexistante à l'exécution du bail renouvelé ; qu'il s'agit par définition d'une autorisation "nominative, précaire et révocable". L'expert [C] reconnaît, à la page 54 de son rapport que la terrasse génère une commercialité importante. L'expert relève que la redevance d'occupation du domaine public de 2.259 € pour 2011 n'est pas très importante "eu égard à la commercialité générée". L'expert conclut que "la nature de cette occupation du domaine public, semble pouvoir, sous réserve de l'appréciation du magistrat départiteur, être considérée de nature exceptionnelle tant par la surface que par le prix réglé. La majoration peut être fixée à 15% ». Il retient toutefois dans son calcul final une majoration de 10%. Il est constant que la terrasse située devant l'établissement, et d'une surface de 94 m², est exploitée sur le domaine public avec l'autorisation de la ville de [Localité 1]. Par attestation établie le 24 octobre 2013, Monsieur [Q], adjoint au Maire de [Localité 1] délégué au commerce, indique que "L'IGUANE CAFE" bénéficie d'une terrasse au droit de son établissement, 14, place du huit septembre, et ce depuis le 15 juin 1999. Pour information, une autorisation de terrasse avait été délivrée le 1er janvier 1989 à la même adresse à l'enseigne "LE GRAND VATEL". Il ressort de cette attestation que cette terrasse était déjà exploitée par les prédécesseurs de la SARL LAUMAN depuis 1989. D'autres attestations confirment la préexistence de la terrasse au bail renouvelé. Monsieur [R] se rappelle que cette terrasse était déjà exploitée lorsqu'il était serveur à la Brasserie de l'hôtel de ville, c'est à dire depuis au moins août 1985. Monsieur [V], voisin direct de cette terrasse en sa qualité d'exploitant du manège de chevaux de bois installé place du 8 septembre, confirme que cette terrasse existait antérieurement à l'installation de son manège, c'est-à-dire avant 2002. Les consorts [H] soutiennent que cette terrasse n'aurait été constituée de 1989 à 2005 que de cinq tables et de quelques chaises, prétendument installées sur une surface d'environ 10 m² sous le store de l'établissement, sans verser aux débats d'élément susceptible de corroborer leurs dires. Il est versé aux débats une facture de la société FEUVRIER à la BRASSERIE DU PALAIS, dénomination commerciale de l'entreprise qui exploitait l'établissement après LE GRAND VATEL et avant L'IGUANE CAFE. Cette facture, datée du 22 avril 1999, démontre que la BRASSERIE DU PALAIS a acquis à cette époque 19 tables "DANUBE" et 60 fauteuils « ELEGANCE » pour équiper cette terrasse couvrant, sur la base non contestée d'une surface de confort de 1,5 m² par personne, une surface supérieure aux 10 m² allégués par les consorts [H], ces tables et fauteuils ont été cédés par la BRASSERIE DU PALAIS à la SARL LAUMAN. Les consorts [H] soutiennent, sans en rapporter la preuve, que la surface aurait été augmentée en 2005 suite à une "pétition par les usagers [du] commerce [de la SARL LAUMAN] ". Les consorts [H] font valoir que la SARL LAUMAN aurait mis en oeuvre des aménagements pour cette terrasse, "entraînant de fait une augmentation de la valeur locative des lieux". Les consorts [H] indiquent en page 4 de leur mémoire que la SARL LAUMAN aurait « fixé au sol des panneaux inamovibles ». Toutefois, les éléments constituant la terrasse sont par définition mobiles puisqu'ils occupent, de manière autorisée, le domaine public. Il est constant que tous ces équipements sont rentrés chaque soir pour éviter les risques de vol ou de vandalisme. En définitive, il convient de relever que la modification relative à la terrasse ne porte pas sur les lieux loués eux-mêmes; que les terrasses sur le domaine public sont juridiquement précaires, même si en l'espèce l'autorisation d'occupation du domaine public n'a pas été, de fait, remise en cause depuis plus de 25 ans ; que la surface de la terrasse exploitée est supérieure à celle autorisée par la ville de [Localité 1] ; et que la terrasse est exploitée antérieurement à la date du bail renouvelé. Il convient donc d'exclure ce motif de déplafonnement » ;
 
 1°/ ALORS, D'UNE PART, QUE l'extension des lieux loués à usage de brasserie, par l'agrandissement d'une terrasse extérieure, exploitée sur une autorisation d'occupation du domaine public, accordée et renouvelée depuis des dizaines d'années, constitue une modification notable des conditions d'exploitation et un motif de déplafonnement du loyer ;