Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-21.586 du 15/02/2023,  partie 2



 8. En statuant ainsi, sans qualifier ce droit réel de servitude ni constater qu'il conférait une jouissance exclusive de parties communes d'une copropriété, la cour d'appel, qui lui a reconnu une durée de plus de trente ans, a violé les textes susvisés. 
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la parcelle BX n° [Cadastre 5] est grevée d'un droit d'usage au profit de la parcelle BX n° [Cadastre 3], rejette la demande de condamnation de M. [K] à détruire le four accolé au mur situé au sud-est (en réalité sud/ouest) sur la parcelle BX n° [Cadastre 5] et rejette les autres demandes de démolition formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], l'arrêt rendu le 24 juin 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
 
 Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
 
 Condamne M. [K] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [K] et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence copropriété [Adresse 7]
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la parcelle BX n° [Cadastre 5] (anciennement cadastrée AS n° [Cadastre 2]) est grevée d'un droit d'usage au profit de la parcelle BX n° [Cadastre 3] (anciennement cadastrée AS n° [Cadastre 6]), d'AVOIR rejeté les demandes de démolition autres que du four, formulées par le syndicat des copropriétaires ; d'AVOIR rejeté la demande de condamnation de [E] [K] à détruire le four accolé au mur situé au sud-est (en réalité sud/ouest) sur la parcelle BX n° [Cadastre 5] et d'AVOIR rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires ;
 
 AUX MOTIFS QUE Sur l'existence d'un droit d'usage et ses conséquences, pour le syndicat des copropriétaires, le droit d'usage concédé sur l'assiette de la servitude de passage ne constituait qu'un droit réel viager, non transmissible aux ayant-droit de [J] et [Y] [K] ; que, pour [E] [K], les termes de l'acte, et la construction d'un muret ancien par la copropriété mettent en évidence que les droits de passage et d'usage sont indissociables, le plan annexé ne distinguant pas l'assiette de la servitude de passage de la zone correspondant au droit d'usage ; qu'il est exact qu'en principe et en vertu des articles 625 et suivants du code civil, un droit d'usage a un caractère viager et s'éteint à la mort de son bénéficiaire ; que, toutefois, en l'espèce : selon les termes mêmes de l'acte constitutif, le droit d'usage est créé «au profit des biens immobiliers présentement cédés...» et non au profit des nouveaux propriétaires de ces biens, la zone correspondant au droit d'usage est qualifiée, sur le plan annexé, de « pateq à l'usage du lot n° [Cadastre 6] » ; que ces références aux « biens immobiliers » ou au « lot n° [Cadastre 6] » permettent de considérer que le droit d'usage institué n'était pas limité aux propriétaires actuels du fonds en bénéficiant, mais était attaché au fonds lui-même ; que, dès l'origine, la copropriété a d'ailleurs édifié un muret délimitant le chemin piétonnier d'un côté, et la zone correspondant au droit d'usage de l'autre ; que, jusqu'en 2012, la copropriété n'a jamais contesté à [E] [K] l'usage exclusif de cette zone qui se trouve entièrement clôturée par un grillage ou un mur élevés sur le muret, et une haie végétale ; que ce n'est qu'à partir de l'assemblée générale du 7 juillet 2012 qu'elle a envisagé de vendre ou de louer ce terrain aménagé en jardin à [E] [K], après avoir appris qu'il entendait se prévaloir de son usucapion et qu'elle a dénoncé, par courrier du 27 décembre 2012, l'installation des clôtures, en invoquant son incompatibilité avec de simples droits de passage ou d'usage ; que deux témoignages précis de [D] [W] et [F] [P] [N] sont produits par [E] [K] attestant de l'existence du muret et du grillage séparant le chemin piétonnier du fonds [K] depuis l'édification de la copropriété [Adresse 7], avant même que [E] [K] ait acquis sa propriété ; qu'aucun élément ne permet de contredire ces témoignages qui sont confortés par le procès-verbal d'huissier dressé le 23 octobre 2017 à la demande de [E] [K] mettant en évidence l'ancienneté de la végétation faisant haie le long du muret ;