Cour d'appel de Douai
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.711 du 21/02/2019,  partie 2



 ) que concernant les conditions de fixation du loyer lors du premier renouvellement (correspondant au moyen que la Cour de cassation a reproché à la cour d'appel de ne pas avoir examiné), il est constant que lorsque, par deux actes notariés en date du 27 octobre 1994, les époux X... ont cédé à la société d'exploitation de La Botte Chantilly le fonds de commerce de vente de chaussures exploité sous l'enseigne du même nom, la SCI d'Artagnan est intervenue à l'acte ; qu'aux termes de cette intervention, la bailleresse a agréé la cession et s'est engagée à ne pas réévaluer le montant du loyer de base lors du premier renouvellement du bail à intervenir, sauf en cas de cession du droit au bail ou de la majorité des actions de la société d'exploitation de la Botte Chantilly avant l'expiration du bail en cours ; que cette renonciation faite par la bailleresse dès 1994, à demander lors du prochain renouvellement (en 1997) le déplafonnement, constitue un avantage pour la preneuse préservée du risque de déplafonnement lors du premier renouvellement de son bail et assuré d'un plafonnement du loyer pendant 9 années supplémentaires à la période légale ; que cet avantage, bien que consenti en avance, prend bien effet au moment du renouvellement, donc sur la période sur laquelle doit s'apprécier l'existence d'une modification notable des éléments de la valeur locative ; qu'or, il résulte incontestablement du fait que cet avantage était conditionné à l'absence de « cession du droit au bail ou de la majorité des actions de la société d'exploitation de la Botte Chantilly avant l'expiration du bail en cours que celui-ci n'était accordé qu'en raison du caractère « intuitu personae » de la mutation intrafamiliale ; que ces modalités qui placent les conditions du renouvellement en dehors du cadre légal et des stipulations du bail initial pour des raisons d' « intuitu personae » constituent indéniablement des modalités particulières de fixation du prix du bail renouvelé favorables au preneur et s'analysent dès lors comme une minoration du prix du bail ; que cet engagement qui constitue en soi un avantage pour le preneur ne vaut que pour le premier renouvellement, de sorte qu'au jour du second renouvellement, les charges et avantages respectifs qui existaient entre les parties au cours du bail expiré n'étaient plus les mêmes que celles pouvant être déterminées lors du premier renouvellement, ce qui justifie pour cette seule raison, que la règle du plafonnement soit écartée lors de ce deuxième renouvellement ; qu'au surplus, il sera relevé que la bailleresse établit par la production de plusieurs rapports d'expertise et de décisions contemporaines au renouvellement du bail que la valeur locative au m2 de surface utile pondérée des locaux situés dans la rue de la Grande Chaussée  dans l'hyper centre de Lille dans l'une des principales rues commerçantes et qualifiée d'emplacement no 1 d'excellente qualité par l'expert judiciaire 
 
 s'établissait alors à un montant au minimum deux fois supérieur, ce dont il résulte que la bailleresse a perdu de par son engagement a minima une chance de demander le déplafonnement dès le premier renouvellement dès lors que l'existence d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable pour le commerce considéré n'était pas exclue ; qu'il apparaît dès lors que les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé en 1998, maintenant le loyer initial, s'analysent en une minoration justifiant le déplafonnement lors du second renouvellement ; que par ailleurs, et en tout état de cause, par avenant signé les 6 et 19 février 2004 prenant effet rétroactivement à compter du 1er février 2003, les parties se sont accordées pour adjoindre aux locaux un logement en duplex situé au premier étage du [...] et pour augmenter le loyer en conséquence de cette adjonction de 6 300 euros, portant ainsi le loyer annuel à la somme totale de 66.085,08 euros ; que cette modification du prix de plus de 10 % est intervenue par suite de la modification de l'assiette du bail en dehors du cadre légal ou des stipulations du bail ; que de par l'importance de cette majoration du loyer, indépendamment même de la question de I'intérêt pour le commerce de la modification des caractéristiques du local considéré par l'adjonction de locaux, cette modification conventionnelle du loyer intervenue au cours du bail expiré constitue une modification notable des obligations des parties justifiant à elle seule que soit écartée la règle du plafonnement ; que dans ces conditions, la bailleresse prouve que les obligations respectives des parties ont été notablement modifiées ; que cette modification notable justifie à elle seule l'exclusion de la règle du plafonnement sans qu'il y ait lieu d'analyser les autres moyens soulevés par la bailleresse ; que le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a écarté le principe du déplafonnement ;

1°/ ALORS QUE les juges ne peuvent se prononcer par un motif dubitatif ;