décision 17-21.980 du 05/07/2018,  partie 3



 L'expropriée réclame l'application d'une moyenne des termes de comparaison et sollicite une indemnisation sur la base de 84,23 € le m2.
 
 L'autorité expropriante verse aux débats un rapport d'expertise privé établi par M. B..., expert de la Cour d'appel de Saint Denis de la Réunion, qui propose une évaluation sur la base de 2,83 € le m2 tout en rappelant l'évaluation initiale dans le cadre de l'opération générale.
 
 Le Commissaire du gouvernement n'a pas conclu en appel mais il y a lieu de relever que dans ses dernières conclusions de première instance s'il fixait la date de référence au POS du 17 janvier 1983 avec un classement en zone 1Ncb, il contestait la situation privilégiée du terrain. Il notait que certains des termes de l'expropriant n'étaient pas similaires aux terrains à estimer et retenait des donations-partages . Il soulevait la difficulté d'obtenir des termes de référence s'agissant d'une zone 1Ncb et proposait 0,90 € du m2.
 
 Conformément au code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation. Le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif ou sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence. Au cas d'espèce le bien sera évalué au jour du jugement de première instance, compte tenu de la date de l'ordonnance d'expropriation.
 
 La parcelle expropriée est en zone 1 Ncb non constructible au jour de la fixation de l'indemnisation mais sa situation privilégiée commande de prendre pour référence une valeur excédant celles des terres purement agricoles.
 
 La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché.
 
 a) Sur l'indemnité principale :
 
 La cour se doit de rechercher l'indemnisation permettant de compenser l'atteinte à la propriété privée causée par l'expropriation en veillant, notamment, que les expropriés ne soient pas privés de la plus-value générée par leur bien du fait de ses caractéristiques propres.
 
 Le terrain est évalué comme un terrain en situation privilégiée.
 
 L'autorité expropriante conteste les références de Mme X... et celles qui ont été retenues par le premier juge. Elle se réfère au rapport de M. B.... Les références aux donations-partages ne peuvent pas être considérées comme des termes de comparaison utiles. S'agissant des références en zone 1 NCb elles seront écartées car elles n'entrent pas dans le périmètre de l'opération. La cour relève que M. B... n'intègre pas une évaluation de la situation privilégiée mais abonde l'argumentation du TCO. Ces évaluations seront donc écartées comme étant non utiles.
 
 La cour relève que l'expropriée, en appel, se réfère à deux références [...] et [...] outre à des mandats de vente confiées à deux agences pour l'ensemble immobilier incluant toutes les parcelles issues de M. Roger X.... Les mandats de vente ne peuvent en aucun cas constituer des références d'évaluation, c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'ils ne pouvaient constituer des termes de référence.
 
 La référence à la parcelle [...] sur la base de 25,84 € le m2, est géographiquement proche de la parcelle expropriée. En effet cette parcelle est située en zone Aust au PLU2012 zone correspondant aujourd'hui à la zone 1NCb du POS de 1983. Elle permet d'avoir un terme de comparaison comparable géographiquement bien qu'elle ait une superficie beaucoup plus réduite et des caractéristiques particulières. Elle a fait l'objet d'une vente libre suite à une adjudication et c'est donc à juste titre que le premier juge l'a retenue.
 
 Aussi la cour estime, reprenant les termes de comparaison du premier juge, dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, que les références qui se rapportent le plus à la parcelle [...] sont celles de la parcelle [...] zone équivalente mais avec un bâti entretenu pour le prix de 142,62 € et de la parcelle [...] , dans une zone comparable, sans desserte acquise sur la base de 25,84 €.
 
 Ces références sont à moduler notamment la première au regard des caractéristiques particulières du bâti qui lui confère une plus-value exceptionnelle et qui conduit à minorer la valeur du terrain nu. La seconde devra aussi être pondérée, mais à la hausse, car sa situation privilégiée n'est pas explicite et elle n'a pas de desserte.
 
 En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée avec ses caractéristiques propres sus décrites, de 12 243 m2, dans une zone géographique de qualité, à la périphérie de zones urbaines, avec des caractéristiques particulières, après avoir apprécié les caractéristiques des références de comparaison la cour retient une indemnisation raisonnable sur la base de 34 € le m2. La décision du premier juge sera donc infirmée en ce sens.
 
 L'indemnité principale est fixée à la somme de 416 262 €.