décision 17-15.221 du 28/02/2018,  partie 3


que la SCI BZ Immobilier est une personne morale distincte des deux associés, personnes physiques, qui détiennent son capital social, qu'elle a un représentant légal en la personne de son gérant qui a reçu tous pouvoirs pour acheter, vendre ou échanger les immeubles et fonds de commerce et engager la société vis à vis des tiers selon l'article 12 de ses statuts ; que le notaire n'avait pas à convoquer les associés de la SCI BZ Immobilier dans le cadre de la procédure d'exécution forcée ordonnée par le tribunal d'instance de Thionville le 3 septembre 2013 ; que l'absence de convocation au procès-verbal d'adjudication de Mme A..., en sa qualité d'associé, n'affecte pas la validité des opérations réalisées par Maitre X... ; qu'elle n'avait pas à signer le procès-verbal d'adjudication ; que la procédure est régulière ; que la mise à prix a été fixée à 40 000 € par le notaire après un débat entre les parties, dont la SCI BZ Immobilier, représentée par son gérant qui avait le pouvoir de le faire sans l'accord de l'autre associé et de son épouse ; qu'il n'est pas démontré que cette mise à prix est sous-évaluée ; qu'il n'est rapporté aucune preuve des travaux et des embellissements allégués qui auraient valorisés le bien ; qu'il est établi par les pièces produites que M. Z... n'a pas remis au notaire chargé des opérations de vente le contrat de bail qu'il a signé en sa qualité de gérant de la SCI BZ Immobilier avec la SARL Boulangerie de la Marne, représentée par son gérant, M. Malik Z..., le 22 mai 2014 moyennant un loyer annuel de 9 030,10 € et que c'est devant la cour que ce bail, non enregistré, est produit pour la première fois ; que les relevés du compte courant de la société Boulangerie de la Marne d'octobre, novembre et décembre 2014 mentionnant un virement de 900 euros ne prouvent rien et notamment pas que le loyer commercial est versé depuis le 1er juin 2014 jusqu'à ce jour par la société Boulangerie de la Marne ; qu'il ne peut pas être reproché au notaire de ne pas avoir tenu compte d'un contrat de bail qui ne lui a pas été communiqué et d'un droit de préférence conventionnel qui n'a pas été porté à sa connaissance et n'a fait l'objet d'aucune revendication de la part du preneur ; que le locataire n'est pas partie à la procédure d'exécution forcée immobilière opposant le débiteur à son créancier et n'avait pas à être convoqué ; que le notaire n'avait pas à lui notifier le cahier des charges et le procès-verbal d'adjudication qui a, par ailleurs, fait l'objet d'une publicité.
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES qu'il résulte du décompte de créance ayant été produit par la SA Coopérative banque populaire lorraine champagne que la SCI BZ Immobilier est redevable d'une somme de 98980,37 euros, outre les frais ayant pu s'adjoindre ; qu'aucune cause de nullité ou irrégularité n'entache les opérations diligentées par Maître Julien X... dans le cadre de la procédure d'exécution forcée immobilière litigieuse ni le procès-verbal d'adjudication du 13 juin 2014, dès lors que M. Belkacem Z... en sa qualité de gérant de la SCI BZ Immobilier était présent lors des opérations et avait tout pouvoir pour représenter la société , que M. Belkacem Z... a consenti expressément à ce que la mise à prix de l'immeuble soit fixée à 40.000 euros, étant rappelé que la mise à prix est fixée par le notaire, après débats devant lui, qu'elle doit tenir compte d'éléments objectifs tels que la nature de l'immeuble, la situation et l'état du marché immobilier, qu'en considération de ce dernier facteur, elle ne doit pas atteindre un niveau dissuasif mais au contraire rester attractive pour les acheteurs virtuels afin de les inciter à participer aux enchères et qu'elle doit présenter un compromis équitable entre les intérêts du débiteur et ceux du créancier poursuivant qui, en vertu de l'article 153 de la loi précitée, sera déclaré adjudicataire si elle n'est pas couverte. Ce qui est le cas en l'espèce, qu'aucun bail concernant l'immeuble concerné n'est produit et qu'il n'appartient pas au notaire de notifier le cahier des charges aux locataires qui ne sont pas partie à la procédure et dont l'existence, en l'espèce, n'est au surplus pas démontrée.
 
 ALORS QUE Les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l'aliénation est soumise à publicité [
 ] ; qu'en considérant que l'absence de convocation au procès-verbal d'adjudication de Mme A..., en sa qualité d'associé, au demeurant non partie à la procédure, n'affecte pas la validité des opérations réalisées par Maître X... et en se bornant à énoncer que le gérant avait le pouvoir de le faire sans l'accord de l'autre associé et de son épouse, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1424 du code civil.