Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-12.284 du 22/09/2021,  partie 2


que, contrairement à ce que soutient M. [L] assisté de son curateur, il ne ressort ni des débats ni des pièces du dossier que la défaillance de l'acquéreur dans l'exécution de son obligation au paiement du solde du prix est imputable à l'inefficacité des garanties de paiement prévues à l'acte de vente, alors qu'il est établi, qu'à la date d'expiration du terme prévu pour le paiement du solde du prix, soit au 30 juin 2009, l'acquéreur ne s'était pas exécuté et qu'il avait opposé au vendeur une exception d'inexécution en raison de l'impossibilité d'utiliser les parkings de l'immeuble du fait de l'insuffisance de solidité de la dalle de la terrasse ;
 
 Qu'à cette date, le vendeur était en mesure d'agir en résolution de la vente immobilière et d'exercer son privilège spécial, aucune des pièces produites ne démontrant que ce privilège, dont la publication est justifiée, n'aurait pas produit effet en raison de l'existence de créanciers privilégiés ; que le préjudice dont se plaint le vendeur résulte donc, non pas de l'inefficacité des garanties prévues à l'acte, mais de leur absence de mise en oeuvre dans un délai utile, étant observé que les versements complémentaires de 100.000 euros et 70.000 euros effectués par l'acquéreur au titre du paiement du solde du prix de vente sont intervenus les 8 juillet et 7 août 2009 ; que, par ailleurs, l'intimé ne justifie d'aucun mandat confié à Me [W] portant sur la mise en oeuvre des garanties de paiement ou le renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur, aucune des stipulations de l'acte de vente ne prévoyant l'intervention du notaire rédacteur à cet égard ; que c'est donc à tort que le tribunal a retenu que le notaire rédacteur avait engagé sa responsabilité en manquant à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il avait authentifié ; que cependant il ne ressort ni des mentions de l'acte notarié ni des documents produits par l'appelant que le notaire a particulièrement attiré l'attention du vendeur sur les risques du paiement à terme de la majeure partie du prix de vente, qui devait intervenir hors sa comptabilité et en l'absence de séquestre, ou sur la nécessité du renouvellement de l'inscription du privilège spécial qui lui était réservé en garantie de ce paiement, ni qu'il lui a davantage expliqué les conditions d'efficacité et les modalités de mise en oeuvre des garanties prévues à l'acte ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que Me [W] avait manqué à son devoir et de conseil et d'information ; que le préjudice résultant pour le vendeur de la faute du notaire n'est toutefois pas la perte du solde du prix de vente mais la perte d'une chance de conclure la vente dans des conditions plus sécurisées, en retardant notamment le transfert de propriété au paiement intégral du prix ou en exigeant un paiement comptant de la totalité du prix ; qu'au vu des pièces produites, cette chance était toutefois minime, dès lors que le compromis de vente signé entre les parties prévoyait que le prix de vente était payable comptant à la signature de l'acte authentique et que l'acquéreur a ensuite négocié, hors la présence des notaires, un paiement différé des deux tiers du prix de vente cinq mois après la signature de l'acte, en raison d'un différend intervenu entre les parties ; que la perte de chance résultant du manquement par le notaire à son devoir de conseil sera ainsi évaluée à 20% de la somme que le vendeur a perdue en acceptant les conditions du paiement à terme sans être suffisamment informé, et Me [W] sera condamné à lui payer la somme de 17.400 euros à titre de dommages-intérêts, qui produiront intérêts au taux légal à compter de ce jour, infirmant sur ce point le jugement entrepris ;
 
 1) ALORS QUE le bordereau d'inscription du privilège et l'inscription d'une date de dépôt sur ce dernier ne suffisent pas à justifier de la publication du privilège, le service chargé de la publicité foncière étant libre, après avoir accepté le dépôt du bordereau, de refuser l'inscription en cas d'omission d'une mention obligatoire ou d'une discordance entre les énonciations du bordereau ; qu'en l'espèce, pour juger que Me [W] n'avait pas manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il avait authentifié, la cour d'appel a retenu qu'il était justifié de la publication du privilège du vendeur par le notaire ; qu'en statuant ainsi quand Me [W] se bornait à produire un simple bordereau d'inscription du privilège qui ne suffisait pas à justifier de la publication de celui-ci, la cour d'appel a violé l'article 2428 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE le juge est tenu d'examiner chacun des éléments de preuve versés aux débats par les parties au soutien de leurs prétentions ;