Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.756 du 14/03/2019,  partie 9


II convient également de rappeler, comme l'a fait l'expert a plusieurs reprises dans son rapport, que les travaux et améliorations, auxquels les locataires ont eux-mêmes procédé, ne sont pas de nature à modifier la surface corrigée. Les majorations qui sont appliquées par l'expert dans son calcul ne sont pas déterminées en fonction de tels travaux, mais résultent d'une part d'un double coefficient lié à l'emplacement de l'immeuble et a l'état d'entretien des parties communes, d'autre part a des équivalences superficielles en fonction de divers équipements. Or Madame N... ne démontre pas que ces équipements, notamment sanitaires ou électriques, auraient été installés par les locataires. En effet, les différentes factures communiquées font toutes état de remplacement des installations privatives et non de leur installation. La surface corrigée sera dès lors fixée à 183 mètres carrés, ce qui permet de retenir un loyer mensuel de 788,96 € au 1er mai 2010, de 804,30 au 1er juillet 2010, de 819,74 € au 1er juillet 2011, de 838,84 € au 1er juillet 2012 et de 852,15 au 1er juillet 2013. 3) sur le montant du trop perçu par la société ELOGIE : II sera fait référence aux sommes détaillées par l'expert en page 18 de son rapport en fonction des loyers déterminés selon la valeur locative ainsi fixée pour chaque année et des loyers perçus par la société ELOGIE, jusqu'au 30 avril 2013, faute pour Madame N... d'avoir actualisé sa demande pour les échéances postérieures au 30 avril 2013. II en résulte le trop perçu suivant, en considération de la seule valeur locative telle que fixée dans le cadre du présent litige : du 1er mai 2010 au 30 juin 2010 : (833,69  788,96) x 2 = 89,46 du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 : (850,36  804,30) x 12 = 552,72 – du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 : (867,37  819,74) x 12 = 571,56  du 1er juillet 2012 au 30 avril 2013 : (886,80  838,84) x10 = 479,60 TOTAL 1.693,34 €. [
 ] Sur la demande reconventionnelle résultant de la majoration de 50 % : L'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit également que le montant du loyer des baux pour lesquels le droit au bail ou le droit au maintien dans les lieux à été, postérieurement au 1er juillet 1966, transmis aux héritiers ou transféré dans les conditions prévues à l'article 5 de la présente loi, est égal à la valeur locative majorée de 50 %. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables en cas d'attribution de l'un de ces droits au conjoint du locataire ou de l'occupant ni en cas de transfert a un descendant mineur. Il résulte du jugement de ce Tribunal en date du 25 ao0t 2006, confirmé en appel par arrêt de la Cour d'appel de Paris du 12 mai 2009, que Madame V... N... a bénéficié du transfert du droit au bail de son père alors qu'elle était majeure. Madame N... n'expose pas en quoi cette disposition légale ne lui serait pas applicable. La société ELOGIE est donc en droit d'exiger la majoration de 50 % du montant de la valeur locative résultant de cette disposition légale, soit : du 12 mai 2009 au 30 septembre 2009 : 801,63x (20/31+4) x 0,5 =1.861,85 E du 1er octobre 2009 au 30 avril 2010 : 833,69 x 7 x 0,5 = 2.917,91 € du 1er mai 2010 au 30 juin 2010 : 788,96 x 2 x 0,5 = 788,96 € du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 : 804,30 x 12 x 0,5 = 4.825,80 € du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 : 819,74 x 12 x 0,5 = 4.918,44 du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 :838,84 x 12 x 0,5 = 5.033,04 € du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 : 900,43 x 12 x 0,5 = 5.402,58 € du 1er juillet 2014 au 17 février 2015 : 905,83 x (7+17/28) x 0,5 = 3.445,39 € TOTAL 29.193,97 €. Après compensation avec le trop perçu du 30 avril 2010 au 30 avril 2013 en lien avec la surface corrigée, Madame V... N... sera donc condamnée à payer à la société ELOGIE la somme de 27.500,63 E. (29.193,97 -1.693,34) » (jugement, p.3 à 6),
 
 1°) ALORS QUE les parties peuvent également, d'un commun accord, fixer un prix de loyer dans la limite de la valeur locative définie à l'article 27 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;
 
 Que Mme V... N..., venant aux droits de ses parents, est titulaire d'un bail d'habitation soumis à la loi du 1er septembre 1948 concernant un appartement sis [...] ; qu'elle faisait valoir l'existence d'un accord initial entre les parties pour fixer la surface corrigée du logement à 77 m² qui résultait tant du bail que du montant du loyer tel que fixé par la bailleur durant de nombreuses années (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p.9 et 10) ;