Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.655 du 15/11/2018,  partie 5



 4°) Et alors que, partant, et faute d'avoir recherché, comme la société SOFRA le lui demandait, si l'implantation de nouvelles enseignes, retenue par l'expert pour conclure à une modification notables des facteurs locaux de commercialité, pouvait être de nature à lui apporter une clientèle supplémentaire alors, d'une part, qu'il s'agissait en fait d'un simple renouvellement d'enseignes sans création de nouveaux commerces, d'autre part, que parmi ces nouvelles enseignes celles constituant des commerce de restauration ou d'alimentation destinés à la même clientèle que la sienne, étaient de nature à lui faire une concurrence directe et, au demeurant, avaient eu pour conséquence la fermeture ou la liquidation judiciaire de plusieurs commerces de restauration voisins, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-34, al. 1er, du Code de commerce.
 
 Second moyen de cassation
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait fixé à 47 800 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 1er octobre 2013, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées, dit que les compléments de loyer échus et impayés porteraient intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis le 2 octobre 2013 et ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions posées par l'article 1154 du Code civil,
 
 Aux motifs propres que « Considérant que, subsidiairement, la société Sofra conteste la valeur locative estimée par l'expert et retenue par le premier juge ; qu'elle fait valoir que cette valeur ne saurait excéder la somme de 30 940 euros pour la surface pondérée ;
 
 Qu'elle expose que les références citées par l'expert sont relatives à des commerces situés au-delà du périmètre de voisinage de 400 mètres, que la majoration de 10 % à raison du droit à la terrasse est injustifiée, que doit être pratiqué un abattement de 15 % du fait de travaux, que doit être déduit le montant de la taxe foncière ;
 
 Or considérant que la Sci du Souvenir établit par un tableau versé aux débats (pièce 24) que la moyenne retenue par l'expert a bien été calculée sur la base exclusive des références situées à moins de 400 mètres de l'adresse du restaurant, de sorte que la valeur de 570 euros/m²p est justifiée ;
 
 Que la majoration de 10 % en raison de la terrasse d'une surface de 26 m², contenant l'emplacement de 16 couverts, doit être retenue, s'agissant d'une terrasse couverte intégrée formant un tout avec la boutique ;
 
 Que les travaux allégués par la société Sofra datent de juillet 2014 et sont postérieurs à l'expiration du bail et n'ont pas à être pris en compte ;
 
 Que le bail comporte des clauses et conditions usuelles, ne comporte aucune clause dérogatoire ou exorbitante du droit commun, l'article 11 de ce bail ne stipulant nullement que la taxe foncière serait à la charge du preneur, de sorte qu'il n'y a pas lieu de déduire le montant de cette taxe ou de pratiquer un abattement ;
 
 Considérant par voie de conséquence que le premier juge a justement retenu une valeur locative, pour la partie commerce de 570 x 56,70 m² = 32 319 (euros) outre une majoration de 10 % au titre de la terrasse, soit 35 550 euros, pour la partie habitation de 12 250 euros, soit 47 800 euros annuelle, hors taxes et hors charges, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ;
 
 Que le jugement mérite confirmation » ;
 
 Et aux motifs réputés adoptés des premiers juges que « Le renouvellement du bail au 1er octobre 2013 est acquis.
 
 Selon les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mensurant le coût de la construction.
 
 Au vu des éléments d'appréciation résultant des pièces et documents produits par les parties et des conclusions du rapport d'expertise, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 15 décembre 2003 sera fixé compte tenu des éléments suivants :
 
 Le montant du loyer plafonné au 1er octobre 2013 est de 20 155 euros hors taxes et hors charges par an.
 
 Ce dernier est inférieur à la valeur locative estimée par l'expert à 47 800 euros hors taxes et hors charges par an.
 
 Les locaux, selon les constatations de l'expert, sont situés à la limite des quartiers Centre Ville et République sur un axe majeur de circulation à double sens traversant Boulogne d'ouest en est dans un environnement d'immeubles à usage mixte de commerce en rez-de-chaussée et d'habitation ou bureaux en étage.