Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.153 du 10/10/2019,  partie 3


que le terrain de 613 m2 acquis par M. N... en 1922 est issu de la parcelle de 1934 m2, limitée dans son ensemble au midi par la rue [...], au nord par une rue impasse innomée de 6 m de largeur sur une profondeur de 60 m et d'une superficie de 360 m2 environ, qui a été apportée à la SCI des Bas Alpins par la veuve de M. E... et M. L... aux termes de l'acte de Me V... du 2 décembre 1912, qui précise que cette rue innomée est également comprise dans l'apport ; que l'acte du 1er décembre 1922 par lequel la SCI des Bas Alpins a vendu à M. N... ce terrain de 613 m2 n'inclut pas dans la vente tout ou partie de la voie innomée de 6 m de large, qui n'est décrite que comme le confront nord du terrain faisant l'objet de l'acte où il a une façade de 26,70 m ; que le fait que la voie litigieuse n'ait pas été incluse dans la vente n'est d'ailleurs pas étonnant, puisqu'il était prévu qu'elle soit classée dans la voirie communale, comme il est indiqué dans l'acte du 7 juillet 1910 faisant état de la possible prise de possession par la ville de [...] de cette rue innomée ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré, après avoir analysé les actes de 1910 et 1922, de même que les titres de propriété de M. et Mme I..., des consorts D..., de Mme C... et de Mme X..., que ces derniers ne pouvaient prétendre, pas plus d'ailleurs que l'association scolaire de l'école [...], détenir des droits de propriété indivis sur l'avenue [...], mais un droit de passage le plus étendu sur cette voie, instauré par le cahier des charges du 10 janvier 1908, à charge pour eux d'en assumer l'entretien ; qu'il importe peu que l'association scolaire de l'école [...] dispose de deux autres accès, d'ailleurs piétonniers, par la rue [...], sachant que d'après les attestations produites aux débats, l'accès des élèves s'est toujours effectué, à tout le moins depuis 1941, par un portail situé au fond de l'impasse ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les demandeurs et intervenantes volontaires soutiennent que l'association scolaire de l'école [...] de [...] ne dispose d'aucun droit de propriété ni d'aucun droit de passage sur l'avenue [...] qui est une voie privée non ouverte à la circulation publique constituant un bien accessoire à des fonds principaux qu'elle dessert, soumise à un régime d'indivision réelle et perpétuelle et qu'en conséquence, ils sont en droit de fermer l'avenue [...] à toute circulation par la pose d'un portail ; qu'ils sollicitent l'interdiction de l'association scolaire de l'école [...] de [...] et tout occupant ou utilisateur de son chef d'emprunter et d'utiliser l'avenue [...], sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ; qu'en l'espèce, il est constant que les différentes parcelles appartenant aux parties en la cause, ainsi que l'avenue [...] litigieuse proviennent toutes d'un même tènement, lequel formant en 1908 le lot n° 34, faisant partie du lotissement E... et L... ; qu'en effet, il résulte des pièces produites que M. HY... E... et M. CJ... L..., propriétaires ont déposé le 10 janvier 1908, entre les mains de Maître A..., notaire à [...] : - un plan de lotissement concernant une propriété sise à [...], acquise par les consorts E... :L... en décembre 1907 et janvier 1908 ; - l'original du cahier des charges, clauses et conditions ordinaires à insérer dans les contrat de vente et concernant la propriété de Messieurs E... et L..., sis à [...] ; qu'il résulte du cahier des charges que « Les vendeurs font établir et se réservent de faire établir sur leur terrain différente places et rues destinées à en faciliter l'accès et la division. Les propriétaires vendeur maintiendront ces places et rue conformément aux données générales du plan d'ensemble de leurs opérations qui est demeuré ci annexé. Les propriétaires se réservent expressément la propriété exclusive des places et des rues dont il s'agit, sauf par eux à les faire classer ultérieurement quand et comme ils l'entendront sans que les acquéreurs aient à s'y opposer. Tout acquéreur aura le droit de passage le plus étendu avec les vendeurs et tous autres ayants droits sur toutes les voies de communication au fur et à mesure que les vendeurs les auront ouvertes à la circulation » ; que ce lotissement, consistant pour les propriétaires d'u vaste terrain à le morceler en lots en vue de les vendre, relevait, compte tenu de sa date de constitution, des règles du code civil ; que le cahier des charges établi et publié à une valeur contractuelle pour l'acquéreur d'un lot qui en accepte les clauses et conditions dans son acte d'acquisition ; que selon délibération du conseil municipal de [...] du 17 juillet 1908, a été décidé le classement de la voirie urbaine des rues [...], [...], [...] et [...], à la suite de la cession de celles-ci faite à la Ville par les consorts E... et L... ; que cette délibération a été approuvée par arrêté préfectoral en date du 10 mai 1910 ;