Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.753 du 06/06/2019,  partie 2



 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir retenu le caractère monovalent des locaux ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU' il ne peut être valablement soutenu que le principe de la monovalence des locaux aurait été définitivement tranché par le jugement en date du 1er octobre 2014 ; qu'en effet, cette décision était un jugement avant dire droit et ne reprenait pas dans son dispositif la qualification de monovalence des locaux ; que la présente Cour se doit en conséquence de trancher cette difficulté ; que la société LA GRANDE MAISON soutient que les locaux litigieux ne seraient pas monovalents, car ils serviraient outre à l'activité hôtelière, à des activités de syndic et de gestion immobilière ; qu'il n'est pas rapporté au dossier que ces éventuelles activités annexes aient une quelconque importance ; que d'ailleurs, l'expert judiciaire n'a relevé aucune activité annexe ou accessoire lors de ses visites et lors de ses opérations d'expertise ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' il sera fait observer que si les éléments de la procédure (pièces n° 6, 7 et 17 bailleresse) font apparaître que l'accueil de l'hôtel ainsi que les locaux afférant à l'ancienne cuisine pourraient être affectés pour partie à la gestion de la résidence immobilière « Les Jardins du Cap », Madame R..., expert judiciaire, n'a pour sa part relevé aucune activité annexe lors de la visite des lieux, comme indiqué dans son rapport page 18 ;
 
 1° ALORS QUE l'évaluation du loyer du bail commercial renouvelé doit tenir compte du caractère monovalent ou non des locaux donnés à bail ; qu'en l'espèce, la société LA GRANDE MAISON démontrait que la société France location exerçait dans ses locaux, outre l'activité d'hôtellerie et de restauration, celle de syndic de copropriété et de gestion immobilière ; qu'elle produisait à cet effet l'extrait Kbis de la société France location relatif à cet établissement, un constat d'huissier, ainsi qu'un courrier du service de la répression des fraudes, établissant tous que les locaux abritaient également une activité de vente immobilière et d'accueil des habitants non hôteliers de la résidence ; qu'en opposant que l'expert judiciaire n'avait pour sa part relevé aucune activité en ce sens lors de sa visite, sans procéder à aucune analyse même sommaire des éléments qui leur étaient soumis, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du code de commerce ;
 
 2° ALORS QUE l'évaluation du loyer du bail commercial renouvelé doit tenir compte du caractère monovalent ou non des locaux donnés à bail ; qu'en l'espèce, la société LA GRANDE MAISON démontrait que la société France location exerçait dans ses locaux, outre l'activité d'hôtellerie et de restauration, celle de syndic de copropriété et de gestion immobilière ; qu'elle produisait à cet effet l'extrait Kbis de la société France location relatif à cet établissement, un constat d'huissier, ainsi qu'un courrier du service de la répression des fraudes, établissant tous que les locaux abritaient également une activité de vente immobilière et d'accueil des habitants non hôteliers de la résidence ; qu'en opposant également qu'il n'était pas démontré l'importance de ces autres activités, sans procéder à aucune recherche quant à l'existence de ces activités parallèles, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du code de commerce.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 4 mai 2016 en toutes ses dispositions, et d'avoir ce faisant fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 156.090 euros par an ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE l'hôtel dont s'agit est composé de 60 chambres sur trois niveaux ave restaurant au rez-de-chaussée et 50
 emplacements de parkings ; que ledit hôtel est implanté sur la commune de de Roquebrune Cap Martin et ne se trouve nullement en bord de mer ; que pour y parvenir, il convient d'emprunter une petite rue étroite ; que l'hôtel est caché par l'établissement Pierre & Vacances ; que l'expert indique que si l'établissement litigieux convient à l'hébergement, il n'est pas idéal pour l'activité de restauration ; que conformément aux usages, l'expert a procédé à la fixation de la valeur locative en appliquant la méthode dite hôtelière convenant parfaitement à la situation de l'espèce, en tenant compte des éléments suivants : -établissement de la recette théorique de l'hôtel correspondant aux prix affichés x 365 jours, - calcul de la recette annuelle théorique corrigée par la prise en compte des rabais moyens consentis aux groupes, - calcul du chiffre d'affaires HT déduction de la TVA, - détermination de la valeur locative brute par application d'un pourcentage sur les recettes variables selon la catégorie ; que c'est sur la base de ces principes que l'expert a opéré ses calculs en tenant compte des tarifs appliqués sur les mois de juillet, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2012, ainsi que sur la période couvrant janvier à juin 2013, le renouvellement étant intervenu le 1er juillet 2013 ;