Cour d'appel de Bordeaux
EX, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-19.676 du 08/07/2021,  partie 4


est possible) est par trop différent du zonage de référence, Aulv. L&apos;élément de comparaison n°4 peut-être retenu comme pertinent sauf à tenir compte du fait qu&apos;il s&apos;agit d&apos;une transaction relativement ancienne et quoiqu&apos;en dise le commissaire du gouvernement, il existe des restrictions très fortes sur toutes les formes d&apos;aménagement de ces zones qui doivent pouvoir permettre un retour à l&apos;état naturel (ce qui n&apos;est pas le cas d&apos;une zone qui va supporter une nouvelle voie d&apos;accès automobile à la ville de La Rochelle).Le commissaire du gouvernement cite pour l&apos;écarter un élément n°5. On n&apos;en dira pas plus. Avec les éléments 6 et 7, classés en zone UL (accueil de constructions et d&apos;équipements de loisir, liés aux activités touristiques : fêtes foraines, pistes de karting et discothèque...) on se trouve avec un zonage encore trop éloigné du zonage de référence. Les éléments de comparaison 8 à 14 pour certains sont anciens et ont tous des zonages qui ne sont pas véritablement comparables. Quant à l&apos;élément de comparaison n°15, il sera écarté, car comme le précise le commissaire du gouvernement, la transaction a été réalisée pour ? et le prix affiché est celui d&apos;une estimation de valeur.
 
 L&apos;expropriant propose, quant à lui, 8 éléments de comparaison. Ces éléments de comparaison ont pour eux de se situer sur la commune d&apos;[Localité 1] et d&apos;avoir des zonages plus facilement comparables avec celui des parcelles de référence, à l&apos;exception des éléments de comparaison 7 et 8. En effet, les zonages Nda et Ndb correspondent, pour le premier, à des massifs boisés et d&apos;anciennes carrières pour lesquels seuls seront autorisés les aménagements de constructions existantes et, pour le second, à des terrains d&apos;anciennes carrières, lieux d&apos;une grande richesse écologique, à protéger. Par contre, les éléments de comparaison proposés sont relatifs à des transactions déjà anciennes (2004 à 2008), le projet ayant manifestement gelé toute activité immobilière sur le secteur. Il conviendra d&apos;en tenir compte dans la fixation du prix unitaire. Enfin, l&apos;élément de comparaison n°1 qui ressort pour un prix unitaire de 3.70 ? trop éloigné des autres prix unitaires, a défaut d&apos;explication sera écarté. Par ailleurs, comme le propose avec pertinence l&apos;expropriant, il conviendra de différencier la valeur unitaire des terrains en distinguant ceux qui ne sont que privilégiés de ceux qui de par leur proximité d&apos;une zone urbanisée et de la proximité des réseaux se trouvent hautement privilégiés. Les éléments de comparaison pertinents pour des terrains privilégiés seront en n°1, le n°4 des propositions du commissaire du gouvernement et les éléments de comparaison 2 à 5 de l&apos;expropriant soit :

n°
 date
 réf. cadast.
 adresse
 zone
 superficie
 prix total
 prix du m²

1
 01/12/11
 ZH [Cadastre 1]
 [Localité 2]
 NL
 8.344 m²
 58.408 ?
 7

2
 14/10/2008
 AC [Cadastre 2]/
 
 AC [Localité 3]
 
 [Localité 1]
 
 ND
 
 2.265 m²
 
 18.774 ?
 
 8, 29 ?

3
 11/09/2008
 AR [Cadastre 3]/ AR [Cadastre 4]
 [Localité 1]
 ND

1NA

649 m²

6.015,50 ? 

8, 70

4
 31/10/2006
 AW [Cadastre 5]
 [Localité 4]
 [Localité 1]
 NC
 UXf
 
 2.654 m²
 
 18.996
 
 7, 16 ?

5
 24/11/2006
 AW [Cadastre 5]/AW
 [Cadastre 2]
 [Localité 5]
 NC/
 UXf
 
 10.967 m²
 
 68.753 ?
 
 6, 27 ?

La moyenne des prix unitaires est de 7,48 ?. Compte tenu de l&apos;ancienneté des références le prix unitaire des parcelles privilégiées de l&apos;expropriée sera fixé à 9 ?. Les parcelles hautement privilégiées (604 et 607) seront valorisées sur la base de 30 ? du m² pour tenir compte de l&apos;ancienneté de l&apos;élément de comparaison proposé par l&apos;expropriant.
 
 Sur l&apos;indemnisation :
 
 L&apos;indemnité pour occupation sera calculée, comme l&apos;a fait le premier juge, à partir du barème de la chambre départementale pour le calcul de l&apos;indemnité d&apos;éviction (3.770 ?/ha) :

n°
 identification cadastrale
 surface
 prix/m²
 valeur

1
 AC [Cadastre 6]
 95 m²
 9 ?
 855 ?

2
 AC [Cadastre 7]
 121 m²
 9 ?
 1.089 ?
 
 indemnité de remploi (20 %) 388, 80 ?
 indemnité totale 2.332, 80?
 
 La décision déférée n&apos;est pas discutée qui a écarté la demande d&apos;indemnisation pour dépréciation du surplus.
 
 Alors que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu&apos;en retenant, comme termes de comparaison, des transactions intervenues en 2006 et 2008, soit neuf et sept ans avant la décision de première instance, rendue le 6 mars 2015, la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article L 322-2 du code de l&apos;expropriation.