Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-15.276 du 21/09/2022,  partie 5


qu'en outre, compte tenu de la détention majoritaire du capital de la société civile J. Massol, l'administration était fondée à retenir quatre fois la valeur mathématique pour une fois la valeur de productivité ; que M. [W] et Mme [P] [X] sont dès lors mal fondés à contester le bien fondé du redressement fiscal concernant la société civile J. Massol ; que le patrimoine de la société civile Villa Voltaire étant constitué d'un immeuble affecté exclusivement à l'usage des deux associés de cette société, dont il constitue la résidence principale, l'administration était fondée à déterminer la valeur des parts sociales en considérant le patrimoine de cette société ; que le montant du passif pris en compte n'est pas contesté. Pour l'évaluation de l'actif, constitué d'un bien immobilier, l'administration a recherché les ventes d'immeubles présentant des caractéristiques intrinsèques similaires ; que, contrairement à ce que soutiennent M. [W] et Mme [P] [X], l'administration ne s'est pas contentée de rechercher des ventes réalisées dans un même secteur géographique, mais a recherché des biens similaires par leurs caractéristiques. La circonstance que deux de ces références sont éloignées de plusieurs centaines de mètres de l'immeuble à évaluer est en elle-même sans emport, dans la mesure où, la localisation de chaque bien présentant des avantages équivalents, la distance n'entraîne par elle-même aucune différence sensible de prix ; que M. [W] et Mme [P] [X], qui invoquent une situation de mitoyenneté avec la maison construite sur le terrain voisin de celui appartenant à la société civile Villa Voltaire, ne versent aux débats aucun élément permettant de démontrer la réalité des charges supplémentaires qu'entraînerait cette situation, alors que le fait de partager les frais d'entretien d'un mur commun n'entraîne pas nécessairement, pour chaque propriétaire, une dépense supérieure à celle que nécessiterait un mur non mitoyen. Si une telle situation est de nature à justifier une réduction de prix en raison du moindre attrait du bien pour un acquéreur qui suspecterait d'éventuelles nuisances, l'administration a tenu compte de cette situation en appliquant une décote de 5 %, qui apparaît suffisante en l'absence de tout élément permettant de démontrer la réalité de telles nuisances ; qu'outre la contestation de la valeur de l'immeuble constituant le patrimoine de la société civile Villa Voltaire, M. [W] et Mme [P] [X] sollicitent l'application de décotes sur la valeur des parts sociales elles-mêmes en invoquant une illiquidité des titres et l'occupation gratuite du bien ; que, néanmoins, s'agissant de la liquidité des titres, M. [W] et Mme [P] [X], tous deux propriétaires de la totalité des parts de la société civile Villa Voltaire, ne justifient d'aucun obstacle à la cession de ces parts ; s'ils soutiennent qu'il est plus difficile de vendre des parts de société qu'un immeuble en raison des craintes qu'éprouverait un acquéreur à l'égard d'un éventuel passif, en tout état de cause cette circonstance ne justifie pas l'application d'une décote supérieure à celle de 10 % retenue par l'administration ; que, pour demander une décote supplémentaire de 20 % en raison de l'occupation du bien par eux-mêmes à titre de résidence principale, M. [W] et Mme [P] [X] se prévalent des dispositions de l'ancien article 885 S du code général des impôts prévoyant qu'un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire, en soutenant qu'« il serait absurde de ne pas appliquer un tel abattement alors qu'il est prévu dans le cas où l'immeuble est occupé directement par son propriétaire » ; que, cependant, en réservant le bénéfice de cet abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble aux redevables de l'impôt de solidarité sur la fortune qui occupent à titre de résidence principale un bien dont ils sont propriétaires, le législateur a institué une différence de traitement, fondée sur une différence de situation, en rapport direct avec l'objet de la loi ; que M. [W] et Mme [P] [X], titulaires des parts sociales d'une société civile, sont dès lors mal fondés à soutenir qu'il devrait être tenu compte d'un tel abattement pour l'évaluation de ces parts, quand bien même cette société est propriétaire d'un immeuble constituant leur résidence principale ; qu'en outre, en l'espèce, la seule circonstance que M. [W] et Mme [P] [X] occupent à titre gratuit l'immeuble dont la société civile Villa Voltaire est propriétaire ne justifie pas l'application d'une décote, dans la mesure où cette occupation n'est pas indépendante de la détention des parts sociales de la société, dont ils sont les seuls associés ;
 
 1°) ALORS QUE lorsque l'administration conteste le prix ou l'évaluation énoncés dans un acte ou portés dans une déclaration, il lui appartient d'établir le bien-fondé de ses propres évaluations par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit ; qu'elle n'établit pas le bien-fondé de ses évaluations en déterminant la valeur vénale d'un immeuble loué à usage uniquement de bureaux en fonction du prix de cession de termes de comparaison constitués d'immeubles d'habitation ou à usage mixte sans précision sur la proportion de locaux d'habitation et de locaux professionnels ;