Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.143 du 09/03/2023,  partie 6



 Et aux motifs éventuellement adoptés qu'« aux termes des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces service et éléments présente à l'égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
 
 L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend liquide, certaine et exigible la créance du syndicat sur les copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges.
 
 En l'espèce, la créance du syndicat des copropriétaires est justifié par les pièces versées aux débats suivant bordereau joint à ses écritures et notamment par les délibérations d'assemblées générales ayant approuvé les comptes, et par les décomptes des charges et appels de fonds.
 
 La mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 décembre 2004 est demeurée sans effet.
 
 Le décompte arrêté au 1er février 2006 fait apparaître un solde débiteur de 14.561,34 € cependant certaines sommes ne correspondent pas à des charges au sens de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (frais de relance, de poste, d'honoraires) pour un montant de 205,33 €.
 
 La SCI Solférino reste donc redevable de la somme de 14.561,37 € qu'il devra verser au syndicat des copropriétaires.
 
 Par application de l'article 1153 du code civil les intérêts au taux légal sont dus sur les sommes de 8.504,45 € et 2.054,72 € à compter de la mise en demeure puis des écritures du 7 février 2006 sur le surplus, et jusqu'au règlement intégral, les paiements s'imputant, par application des articles 1253 et 1256 du code civil, en priorité sur les intérêts et sur les dettes les plus anciennes » ;
 
 1/ Alors qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; qu'en retenant, pour condamner la SCI Solferino à payer les charges appelées au titre des dépenses d'entretien du hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A, que, s'il est exact que pour les années 2003 et 2004, il est indiqué, dans l'état des charges de copropriété, que cette imputation des charges de maintenance correspond à 60 % attribuées en charges communes et 40 % attribuées en charges « New Hall & Escalier » ou « Hall & Escalier (nouvelle clé) », aucun élément ne vient démontrer que les sommes imputées mensuellement ou correspondant à la quote-part « Hall & Escalier » sont issues d'une répartition forfaitaire et ne correspondent pas aux différentes factures émises par la société d'entretien, qu'à compter de l'année 2005, cette référence à un pourcentage n'apparaît plus sur les états annuels de charges, qu'il n'est donc pas démontré que le syndic a réparti les dépenses afférentes au hall et à l'escalier en 60 % en charges générales et 40 % en charges spéciales bâtiment A augmentant ainsi artificiellement le quantum des charges générales, quand le décompte récapitulatif de charges pour l'exercice 2005 mentionne, au titre de la répartition des dépenses d'entretien du hall d'entrée et de l'escalier, une somme de 2.087,21 euros en clé 1 « charges communes » et une somme de 1.391,47 euros en clé 3 « Hall & Escalier (nouvelle clé) », soit respectivement 60 % et 40 %, et que le décompte récapitulatif de charges pour l'exercice 2007 mentionne, au titre de la répartition des dépenses d'entretien du hall d'entrée et de l'escalier, une somme de 2.139,48 euros en clé 1 « charges communes » et une somme de 1.426,32 euros en clé 3 « Hall & Escalier », soit respectivement 60 % et 40 %, de sorte qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de démontrer que, malgré cette coïncidence, la répartition de ces charges correspondait aux différentes factures émises par la société d'entretien, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil ;
 
 2/ Alors que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ;