Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-13.014 du 07/09/2022,  partie 2



 5. Par son cinquième moyen, M. [X] fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes en démolition des locaux construits sur les parties communes selon un permis de construire de juin 1989, alors que « toute action qui tend à mettre fin à un acte d'appropriation d'une partie commune se prescrit par trente ans ; qu'en déclarant irrecevables l'ensemble de ces demandes qui tendaient toutes à faire cesser des empiétements sur des parties communes ou des actes d'appropriation sur elles, la cour d'appel a violé les articles 2227 du code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 2227 du code civil et l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 :
 
 6. Selon le premier de ces textes, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
 
 7. Selon le second, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
 
 8. Pour déclarer prescrites les demandes de M. [X], l'arrêt retient que l'action d'un copropriétaire tendant à la démolition d'un ouvrage édifié par un autre copropriétaire sur une partie commune, même à usage privatif, ou à la remise en état des lieux dans leur état d'origine, est une action personnelle, en ce qu'elle vise à faire cesser un abus de jouissance.
 
 9. En statuant ainsi, alors que la demande de démolition d'une construction édifiée sur une partie commune, fut-elle réservée à la jouissance exclusive d'un copropriétaire, est une action réelle qui se prescrit par trente ans, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 
 Sur le troisième moyen du pourvoi n° K 21-14.261
 
 Enoncé du moyen
 
 10. M. et Mme [E] et la SCI Ça M'Botte font grief à l'arrêt d'annuler la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 27 mai 2013, alors « que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que pour annuler la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 27 mai 2013, adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, relative à la pose de bacs végétaux et de pancartes restreignant le parking dans la cour, à la validation des emplacements des compteurs EDF et gaz posés depuis 1988 et à l'autorisation donnée à M. [E] de construire un abri de jardin et un poulailler sur le terrain à usage privatif, la cour d'appel a déclaré qu'elle portait sur des travaux obéissant à des régimes différents, la validation des emplacements des compteurs EDF et gaz et l'installation d'un poulailler à la place d'un cabanon de jardin entrant dans le cadre de l'article 25 b de la loi susvisée, et l'appropriation des parties communes par la pose de bacs végétaux et de pancartes et l'installation de l'abri de jardin, aménagement nouveau, relevant de la majorité de l'article 26 dans sa rédaction applicable au litige, de sorte que la résolution devait être annulée dans son ensemble ; qu'en statuant ainsi d'office et sans susciter les observations préalables des parties, ni M. [X] ni la SCI Vieni ne revendiquant le caractère complexe de la résolution n° 25 pour en demander l'annulation en son ensemble, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et a violé l'article 16 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 16 du code de procédure civile :
 
 11. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
 
 12. Pour annuler la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 27 mai 2013, l'arrêt retient qu'elle a été adoptée à la majorité de l'article 25, mais que la pose de bacs végétaux et de pancartes, ayant pour objet de restreindre le stationnement dans la cour, s'apparente à une appropriation des parties communes, laquelle, comme l'usage exclusif d'une partie commune par un copropriétaire, nécessite une autorisation donnée à la majorité de l'article 26 dans sa rédaction applicable au litige, et que le droit de jouissance privative sur des parties communes ne confère pas le droit d'y édifier un abri de jardin sans autorisation de l'assemblée générale selon cette même majorité. 
 
 13. En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
 Et sur le septième moyen du pourvoi n° K 21-14.261
 
 Enoncé du moyen