Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.756 du 14/03/2019,  partie 3


Qu'elle produit aux débats des factures de travaux réalisés dans le courant des années 1996, 1998, 2004 et 2005 dans l'immeuble où est situé le local concerné, et ayant principalement pour objet la réfection totale du ravalement, le remplacement des menuiseries extérieures par des menuiseries PVC, la rénovation complète du système de chaufferie, la modernisation des ascenseurs, la réfection des couvertures et des installations électriques des cages d'escaliers ; que par leur ampleur, ces travaux, qui ont eu en particulier une incidence sur le coefficient d'entretien de l'immeuble, ont entraîné une modification partielle des éléments qui avaient servi de base à la détermination du loyer initial ; que compte tenu de ce qui précède la bailleresse est recevable à solliciter la révision du montant du loyer ; que cette révision doit être faite en application des dispositions légales et règlementaires actuellement en vigueur, le moyen tendant à voir écarter l'application des modifications législatives et réglementaires intervenues postérieurement à la date de conclusion du bail initial n'étant pas fondé ; Sur la prescription de la demande en restitution de trop-perçu : [
 ] Que cela exposé, selon les dispositions de l'article 63 de la loi du 1er septembre 1948 " Toutes les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition" ; que l'article 68 de la même loi dispose que " les actions en répétition prévues par le présent chapitre se prescrivent par trois ans" ; Qu'en application de ces textes, toutes les sommes indument perçues par le bailleur au titre d'une habitation relevant des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 sont sujettes répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans ( Cass civ 3ème 16 juin 2010 ). Que le fait pour le bailleur d'avoir demandé le paiement d'un loyer calcule sur une base erronée ne saurait avoir pour effet d'écarter le délai de prescription abrégé susvisé ; qu'en conséquence, en considération de la date de délivrance de l'assignation, l'action en répétition de l'indu engagée par Mme N... est : - prescrite pour les loyers échus avant le 30 avril 2010, - et recevable pour les loyers échus depuis lors ; Sur la valeur locative : Sur la surface corrigée : qu'aux termes de l'article 35 de la loi du 1er septembre 1948 " les loyers qui dépassent la valeur locative telle que définie à l'article 27 sont ramenés a cette valeur locative" ; que selon les dispositions de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 : "la valeur locative d'un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues a l'article 30" ; que l'article 8 alinéa 1er de cette loi énonce que : un décret déterminera les conditions dans lesquelles sera obtenue la surface corrigée en affectant la superficie des pièces habitables, et celle des autres parties du logement, de correctifs dont il donnera le taux pour qu'il soit tenu compte, notamment de la hauteur du plafond de l'éclairement, de l'ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables, ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local. ... » ; Attendu en l'espèce, que l'expert judiciaire a retenu pour la détermination de la valeur corrigée les principaux éléments suivants : - surface réelle de l'appartement : 85,60 m2 (la surface ayant été calculée par le géomètre expert que l'expert judiciaire s'est adjoint), - surface corrigée : 77,68 m2, obtenue après application, - A la surface réelle de chaque pièce ou annexe, notamment d'un correctif destine à obtenir la surface utile,- classement en catégorie II B, non conteste par les parties, - coefficient de situation de l'immeuble: 1,20, - coefficient d'entretien de l'immeuble : 2,25, - coefficient moyen : 1, 20 + 2,25 : 2 = 1,725, - produit de la surface corrigée : 77,68 m2 X 1,725 = 133,99 m2 - équivalences superficielles : 49,80 m2 - surface corrigée totale : 133,99 + 49,80 = 183,79 m2; [
 ] Que cela exposé s'agissant du classement de la cuisine, que Mme N... soutient que la cuisine, qui ne comporte pas d'installation de chauffage, doit être classée comme pièce secondaire et non comme pièce habitable, en sorte que le correctif à appliquer est de 0, 90 et non de 1 ; qu'en réponse au dire adressé sur ce point par Mme N..., l'expert judiciaire indique essentiellement que la cuisine concernée répond aux conditions prévues par l'article 2 du décret du 22 novembre 1948 pour être assimilée a une pièce habitable ; que les principales caractéristiques de la cuisine rappelées par l'expert judiciaire montrent que ce local répond aux conditions prévues par l'article 2 du décret du 22 novembre 1948 pour titre assimilée aux pièces habitables ; que ce chef de contestation n'est donc pas fondé ; que concernant le classement de la salle de bains Mme V... N... fait valoir essentiellement qu'alors que ce local n'est pas une pièce mais une annexe, l'expert judiciaire le classe parmi les 5 pièces chauffées du logement ; qu'en réponse l'expert précise que l'article 4 du décret du 22 novembre 1948 classe comme annexe notamment les salles de bain, l'article 6 imposant d' appliquer pour celles-ci un coefficient de nature de 1 ;