cour d'appel de Douai
CHAMBRE 1 SECTION 2,  décision 15-16.854 du 09/06/2016,  partie 2


que s'agissant de l'existence et/ou de l'inopposabilité de la résolution 11 de l'ensemble générale du 2 juin 2010, la cour rappelle que les dispositions du règlement de copropriété (dont il n'est pas soutenu qu'elles seraient contraires aux prescriptions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965) distinguaient d'une part, les parties communes générales de « l'immeuble » (ce terme générique désignant l'ensemble formé par le château et les dépendances), à savoir le sol, les clôtures, canalisations etc, des parties communes spéciales affectées à un ou plusieurs locaux privatifs, à savoir fondations, charpente, clos et couvert etc , et des parties privatives, et, d'autre part, les charges communes générales afférents aux parties communes générales, réparties au prorata de la quote-part des copropriétaires dont les parties communes générales selon le tableau des millièmes repris à l'état descriptif de division, susceptibles d'être modifiées à l'unanimité des copropriétaires mais sans modification possible des millièmes de copropriété, des charges spéciales (réparties entre les seuls copropriétaires des locaux intéressés, dans la proportion détenue par chacun des lots dans ces parties communes spéciales, suivant tableau de répartition annexé, colonne A pour le château, B pour les dépendances, Couloir, Escalier, Parking) ; que dès lors qu'il n'est pas contesté dans le cadre du présent litige que les travaux de réhabilitation du château Saint-Aubert relèvent de la catégorie des travaux de conservation de l'immeuble visés à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, cette distinction opérée par le règlement de copropriété entre charges communes générales et charges communes spéciales aux bâtiments imposait au syndicat des copropriétaires de différencier les travaux (et par voie de conséquence les appels de fonds) en fonction de l'objet des travaux entrepris ; que toutefois, le caractère conventionnel du règlement de copropriété autorise d'éventuelles modifications par la copropriété de la répartition des charges communes ; qu'au terme d'une sous-résolution 4.3 (dont il n'est pas prétendu qu'elle ait fait l'objet d'une contestation judiciaire et dont M. I... ne revendique pas l'irrégularité dans le cadre de la présente instance), l'assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2007 a décidé que les appels de fonds restant à effectuer pour financer les travaux de réhabilitation seraient répartis entre tous les copropriétaires sur la base des tantièmes généraux figurant à la colonne G du tableau annexé au règlement de copropriété, autrement dit que les charges communes spéciales générées par les travaux de réhabilitation seraient réparties entre les copropriétaires suivant les mêmes modalités que les charges communes générales, à proportion de leurs tantièmes dans les parties communes générales ce qui, contrairement à ce que prétend M. I..., ne constitue pas une violation des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il n'est pas contesté par M. I... qu'en exécution de cette décision, l'appel de fonds exceptionnel de 300.000 € voté par l'assemblée générale du 27 juillet 2009 a ainsi permis de poursuivre la réhabilitation du bâtiment B en ce compris les parties privatives de son lot livré fin 2009 ; qu'en décidant que le nouvel appel de fonds de 630.000 euros voté le 2 juin 2010 au terme de la résolution n° 11 pour permettre l'achèvement des travaux de réhabilitation serait réparti entre les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes dans les parties communes générales, l'assemblée générale n'a fait que se conformer à la modification de la répartition spécifique de réhabilitation adoptée le 9 juillet 2007 ; que le jugement sera, en conséquence, réformé en ce qu'il déclare cette résolution inopposable à M. I... et celui-ci condamné au versement de sa part dans l'appel de fonds litigieux, soit la somme de 30.172 euros augmentée, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, des intérêts de retard à compter de la première mise en demeure, soit le 28 avril 2011 ;
 
 ALORS QUE, D'UNE PART, la répartition des charges, telle qu'elle résulte du règlement de copropriété, ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; que toute clause contraire est réputée non écrite ; qu'en retenant que l'assemblée générale des copropriétaires avait pu valablement, à la faveur des résolutions successivement adoptées les 9 juillet 2007, 27 juillet 2009 et 2 juin 2010, décider que les charges communes devant être regardées comme spéciales au regard du règlement de copropriété seraient néanmoins réparties entre tous les copropriétaires selon les mêmes modalités que les charges communes générales, sans s'être assurée que ces résolutions avaient été adoptées à l'unanimité des copropriétaires, lors même que Monsieur I... avait souligné dans ses écritures qu'il n'avait jamais donné son consentement au principe de « solidarité » s'évinçant de ces diverses délibérations, que le syndicat cherchait à lui opposer (cf. ses dernières écritures, p.8, al. 8), la cour prive son arrêt de base légale au regard des articles 10, alinéas 2 et 3, 11, premier alinéa, et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble au regard de l'article 12 du code de procédure civile ;
 
 ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, nonobstant toute clause contraire, les copropriétaires ne sont jamais tenus de participer qu'aux charges relatives, soit à l'utilisation des services collectifs et éléments d'équipement communs, soit à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ;