décision 17-13.856 du 12/04/2018,  partie 5



 7) ALORS QUE la vente démembrée d'une parcelle soumise au droit de préemption de la Safer n'est susceptible d'être considérée comme frauduleuse que lorsqu'il est prévu, à bref délai, la reconstitution de la pleine propriété sur une même tête ; qu'en se bornant, pour retenir la fraude, à énoncer que l'opération consistait en une vente simultanée « d'une part de la nue-propriété et d'autre part de l'usufruit à deux personnes certes différentes, mais ayant des liens familiaux étroits et des intérêts communs, qui se sont préalablement entendues pour qu'à un terme d'ores et déjà fixé la pleine propriété soit reconstituée au bénéfice de l'usufruitier [en réalité du nu-propriétaire] », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions d'appel, p. 8 dernier al. et p. 9, production), si la durée de douze ans prévue pour l'usufruit temporaire acquis par l'Earl X... n'excluait pas que l'on puisse considérer le recours à une vente démembrée comme artificiel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe fraus omnia corrumpit. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société B...   Regnier-B... Guilpain.
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de l'acte authentique régularisé le 16 août 2011 en l'étude de Maître B..., régulièrement publié au Bureau des hypothèques de Troyes, portant vente par M. Gérard Y... à l'Earl X... de l'usufruit de la parcelle de terre sise sur le terroir de la commune de [...] Lieudit [...] [...] d'une superficie de 10ha 80a 00ca et d'AVOIR prononcé la nullité de l'acte authentique régularisé le 16 août 2011 en l'étude de Maître B... régulièrement publié au Bureau des Hypothèques de Troyes, portant vente par M. Gérard Y... au profit de M. Julien X... de la nue-propriété de la parcelle de terre sise sur le terroir de la commune de [...] Lieudit [...] [...] d'une superficie de 10ha 80a 00ca ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la validité des ventes litigieuses : qu'en application du droit applicable au moment de la vente litigieuse, le droit de préemption de la Safer ne pouvait jouer, hormis le cas de fraude, à l'occasion de la vente de la nue-propriété ou de l'usufruit d'un bien rural ; qu'est frauduleuse l'opération qui a pour but de faire échec au droit de préemption ; qu'en l'espèce, la Safer invoque l'existence d'une fraude ; qu'à cette fin, elle fait valoir trois faits :
 
 - l'absence de notification de la vente par le notaire instrumentaire,
 
 - la réitération de la vente par démembrement de propriété un mois après une première tentative de vente pour laquelle elle avait manifesté sa décision de préempter,
 
 - l'absence d'intérêt du démembrement autre que celui de contourner la préemption de la Safer ;
 
 que sur ce dernier point, l'absence d'intérêt de la vente par démembrement, la démonstration de la Safer n'est pas pleinement convaincante: si ce type de vente ne présente aucun intérêt pour le vendeur, il peut avoir un intérêt fiscal pour l'acquéreur de l'usufruit ; mais que les deux premiers points suffisent à démontrer la fraude, c'est-à-dire le recours à la vente démembrée pour faire échec au droit de préemption ; qu'en effet, M. Y... savait que la Safer souhaitait préempter sa parcelle [...] , puisque lorsqu'il a voulu la vendre en avril 2011 à l'Earl C... et à M. Sébastien C..., la Safer a exercé son droit de préemption, ce qui l'a d'ailleurs conduit à renoncer à la vente le 9 juillet 2011 ; qu'il a néanmoins remis aussitôt la parcelle en vente et a conclu un nouvel acte de vente de la parcelle dès le 16 août 2011, cette fois au profit de M. Julien X... en nue-propriété et de l'Earl X... en usufruit ; mais que pour cette seconde vente, aucune information n'a été délivrée à la Safer par le notaire ; que pourtant, rien dans l'article R143-4 du code rural, dans sa rédaction en vigueur à l'époque, ne permettait au notaire instrumentaire d'éluder cette information (information d'ailleurs effectuée quelques semaines plus tôt par maître Pascale F..., notaire instrumentaire de la première vente) : "lors d'une vente, d'un échange ou d'un apport en société portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole situé dans une zone où la société d'aménagement foncier et d'établissement rural est autorisée à exercer le droit de préemption, le notaire chargé d'instrumenter est tenu, deux mois avant la date envisagée pour cette aliénation, de faire connaître à ladite société la consistance du bien, sa localisation, le cas échéant la mention de sa classification dans un document d'urbanisme, s'il en existe, le prix et les conditions demandés, ainsi que les modalités de l'aliénation projetée. En outre, le notaire fait connaître à la société les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir le bien" ;