Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.903 du 06/06/2019,  partie 3



 ALORS QUE, premièrement, dès lors qu'ils constataient qu'un parking en sous-sol de l'immeuble était accessible depuis l'avenue [...] et qu'en outre, une aire d'attente existait permettant d'accueillir les véhicules utilitaires des fournisseurs et des prestataires, les juges du fond devaient dire si l'aménagement d'un passage sur le fonds voisin pour atteindre une aire de stationnement située dans la partie basse de la parcelle relevait d'une nécessité pour permettre un usage normal de la parcelle ou consistait en une simple commodité ; que faute de l'avoir fait, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil ;
 
 ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, ne peut donner lieu à un droit de passage un garage ou un parking dont l'état d'enclave résulte du fait que les propriétaires de la parcelles l'ont construit sans s'assurer que cette construction était accessible ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'état d'enclave du parking aménagé dans la partie basse de la parcelle, et dédié aux véhicules utilitaires des fournisseurs et des prestataires, ne résultait pas en tout état d'un fait volontaire, faute pour le constructeur de s'être assuré que cet espace était accessible lorsqu'il en a entrepris l'aménagement, les juges du fond ont en tout état de cause privé leur décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU' il a décidé que la copropriété [...] devait déplacer le portillon, concernant l'accès piéton, ou remettre à la copropriété LES PERGOLAS des télécommandes ;
 
 AUX MOTIFS QU' « il résulte des pièces produites, notamment les plans établis le 3 décembre 2003 par le cabinet d'architecture H... dans le cadre du dépôt de la demande de permis de construire, finalement obtenu le 3 mai 2004, la notice explicative rédigée par M. U... , architecte, en annexe à la demande de permis modificatif, obtenu le 24 novembre 2009, le plan de masse à l'échelle de 1/100 joint à cette demande (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Pergolas) et le plan de masse à l'échelle de 1/200 également joint à la demande de permis modificatif (pièce n° 6. 2 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...]), que l'immeuble, dont la construction a été réalisée sur la parcelle [...] comportait initialement une entrée pour véhicules par l'avenue [...] au moyen d'une rampe d'accès conduisant au parking en sous-sol par un « monte voitures », l'accès à l'immeuble se faisant sur le toit par un escalier ouvert avec deux ascenseurs internes desservant l'un le garage (le « monte voitures »), l'autre les niveaux d'habitation, ainsi qu'une entrée piétonne sur le chemin [...] par un portail où se trouvaient un interphone et les boîtes aux lettres (au nombre de 9), visibles sur les photographies n° 4, 5 et 6 du procès-verbal de constat dressé le 13 novembre 2015 par Me A..., huissier de justice, et que la modification, objet du second permis délivré le 24 novembre 2009, a consisté pour f essentiel à déplacer l'entrée principale piétonne du chemin [...] sur l'avenue [...] et à fusionner deux appartements, le nombre d'appartements passant ainsi de 9 à 7, sans modification de la SHON de 608 m2 initiale. Entre-temps, par un courrier du 29 août 2006, le conseil des propriétaires indivis de la parcelle [...] (MM. V..., N... et P...), bénéficiaires du permis de construire du 3 mai2004, ont sollicité auprès du syndic de la copropriété le [...] l'octroi d'un droit de passage sur la route privée [...] afin de pouvoir accéder au terrain, moyennant le paiement d'une indemnité forfaitaire de 100 000 €, ce courrier précisant que le droit de passage ne doit porter que sur une distance d'une vingtaine de mètres entre la RN 7 (l'avenue [...]) et / 'accès au garage aujourd'hui détruit sur le terrain ; soumise au vote de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le [...] réunie le 20 octobre 2006, cette demande a été rejetée aux termes de la décision n° 13 ; il est constant et cela résulte clairement du plan topographique établi le 10 novembre 1998 par M. D..., géomètre expert, que les anciennes parcelles [...] et [...] (formant factuelle parcelle [...]), sur lesquelles se trouvaient édifiés une villa et un garage attenant, démolis lors de l'édification de l'immeuble, n'étaient accessibles que par le chemin [...], l'entrée du garage se trouvant sur cette voie, de même que la villa au moyen de deux portails, l'un près du garage, l'autre en contrebas ; que l'immeuble construit sur la parcelle [...], qui comporte quatre niveaux, a permis la réalisation d'un accès par l'avenue [...], puisqu'une rampe a été créée conduisant au toit de l'immeuble à partir duquel on accède au garage et aux appartements ; jusqu'à la mise en place, au cours de l'été 2015, d'un portail et d'un portillon sur le chemin [...], les copropriétaires de l'immeuble les Pergolas bénéficiaient d'une tolérance, leur permettant d'accéder par cette voie à un parking situé sous la rampe d'accès et d'utiliser le portail piétons installée dans la partie basse de la parcelle ;