Cour d'appel de Versailles
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-20.123 du 13/12/2018,  partie 3


L'autorisation donnée au syndic doit indiquer avec précision les désordres dont la réparation est demandée et ne peut procéder par référence à des documents dont la teneur n'est pas analysée et dont il n'est pas constaté qu'ils aient été annexés au procès-verbal ; En la cause, l'instance au fond contre la société Pontoise [...] a été introduite par une assignation du syndicat des copropriétaires de la [...], représenté par son syndic, en date du 8 avril 2008 ; Le procès-verbal des délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2007 mentionne en 4) : Point sur une éventuelle procédure au fond visant à obtenir des dommages-intérêts et visant à faire courir les délais de garantie (assurance biennale, décennale, dommages-ouvrages). Projet de résolution : Il est décidé de lancer une procédure au fond à l'encontre du promoteur et de la SCI [...] aux fins d'obtenir des dommages-intérêts et faire courir les délais de garantie   La résolution est adoptée ; Or, la résolution adoptée ne décrit aucunement les désordres au fondement desquels sera engagée la demande en dommages-intérêts dirigée à l'encontre de la société civile immobilière Pontoise [...] ; S'il est précédemment indiqué en 2) qu'un point a été fait, sans être suivi d'un vote, sur la procédure de référé et sur "le rapport de l'expert judiciaire au sujet des non façons et non conformités constatées par celui-ci", il n'en ressort aucune information quant à la nature des désordres dénoncés dans l'assignation en référé, ni davantage quant à celle des désordres constatés par l'expert ; Or, force est de relever qu'à la date de l'assemblée générale du 11 décembre 2007, les copropriétaires étaient dans l'ignorance des désordres visés dans l'assignation en référé expertise du 10 avril 2007, engagée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires sans autorisation de l'assemblée générale, une telle autorisation n'étant pas nécessaire dans le cas d'une procédure en référé ; que les copropriétaires étaient encore dans l'ignorance des désordres constatés par l'expert M. L... dont les opérations étaient en cours et le rapport n'a été clos que le 31 janvier 2012 ; Il n'est pas permis, en l'état des observations qui précèdent, de définir les désordres pour lesquels l'assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2007 a donné au syndic l'autorisation d'agir en justice contre la société civile immobilière Pontoise [...] , ni de considérer, ainsi que le prétend le syndicat des copropriétaires, que cette autorisation porterait "à l'évidence" sur les désordres mentionnés dans l'assignation en référé, ou encore, constatés par l'expert judiciaire, rien ne montrant que l'assemblée générale des copropriétaires ait été en mesure d'avoir une connaissance précise de la nature et de l'étendue de ces désordres ; Il s'ensuit que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2007 n'a pu habiliter le syndic représentant le syndicat des copropriétaires, à agir au fond à l'encontre de la société civile immobilière Pontoise [...] suivant assignation du 8 avril 2008 ; Selon procès-verbal du 11 février 2009, l'assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution n°5, portant "autorisation (du) syndic à engager une procédure judiciaire en recherche de responsabilité, garantie et indemnisation ou condamnation sous astreinte concernant les non finitions, malfaçons et désordres affectant les parties communes et privatives de la [...]" ; il est expressément précisé, aux termes de la résolution adoptée, que l'autorisation donnée au syndic concerne les "désordres mentionnés au procès-verbal de constat de la SCP Tristan-Le Peillet, huissier de justice à Pontoise en date du 15 septembre 2006 et repris dans l'assignation en référé expertise du 10 avril 2007" et , "les désordres constatés dans le cadre de l'expertise L... et notamment ceux affectant. (.,)" ; est énoncée ici la liste non exhaustive des "désordres constatés dans le cadre de l'expertise L..." ; Il est soutenu par le syndicat des copropriétaires que le défaut d'habilitation du syndic a été régularisé par le procès-verbal précité qui confirme expressément, avant que le juge ait statué sur la procédure au fond, en des termes clairs et pour des désordres précisément définis, l'autorisation donnée au syndic d'agir en réparation à l'encontre de la société civile immobilière Pontoise [...] ; Or, si le défaut d'habilitation du syndic peut être régularisé jusqu'au moment où le juge statue, c'est à la condition que la régularisation intervienne avant l'expiration du délai de prescription de l'action ; Le syndicat des copropriétaires agit en la cause sur le fondement de la garantie du vendeur d'immeuble à construire pour les vices apparents, instituée à l'article 1642-1 du code civil ; selon les dispositions de l'article précité le vendeur ne peut être déchargé de cette garantie ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; l'article 1648-2 du code civil précise que l'action fondée sur l'article 1642-1 doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ; C'est vainement que le syndicat des copropriétaires prétend agir, aussi, au fondement de la garantie décennale ;