Cour d'appel de Besançon,  décision 11-29.011 du 23/05/2013,  partie 4


que cependant le preneur qui entendait mettre à la charge du bailleur, sur le fondement des articles 1720 et 606 du code civil, l'exécution des grosses réparations, comme prévu en l'espèce par le bail initial, était tenu de mettre celui-ci en demeure, ou de se faire autoriser en justice à procéder lui-même ; qu'or le premier courrier adressé à la SCI DK Tanche était daté du 19 janvier 2005, alors que la société Norauto avait fait procéder à des sondages par la société Fondasol dès août 2004 et fait exécuter des travaux de consolidation dès octobre 2004 ; que certes les travaux avaient continué après le 19 janvier 2005, une étude complémentaire de la société Fondasol ayant mis en évidence, en sus de la rupture d'un pieu constatée précédemment, l'insuffisance d'encastrement de quatre autres pieux ; que cependant, comme il ressort ait du courrier la société Bureau Veritas du 14 janvier 2005, la reprise des fondations était organisée dès cette date sans que la SCI DK Tanche, bailleur, eût été associée au constat des désordres, à l'identification de leurs causes et au choix ainsi qu'à la mise en oeuvre des travaux nécessaires ; que, jusqu'à réception de la lettre de la société Autodistribution du 22 décembre 2004, qui avait refusé de supporter le coût de la réfection en les renvoyant au propriétaire de l'immeuble, ni le preneur, ni sa maison mère ne s'étaient avisés d'invoquer les obligations du bailleur ; que de plus, s'il était certain que les travaux devaient être faits sous peine de voir le bâtiment en venir à la ruine, l'urgence n'était pas telle que le preneur eût dû faire exécuter les travaux avant de pouvoir mettre en demeure le bailleur ; que l'instabilité de l'immeuble était mentionnée dans le protocole de cession de parts du 30 décembre 2003 ; que la société Norauto avait fait procéder à la première étude de sol en août 2004 ; que, les travaux ayant débuté en octobre-novembre 2004 et pendant une durée d'un an, la SCI DK Tanche n'avait été avertie de rien ; qu'en tout état de cause, la demande ne pouvait aboutir sur le fondement de l'obligation pour le bailleur d'effectuer les grosses réparations ; qu'en effet , la rupture des fondations en raison de l'insuffisance des pieux utilisés pour la réalisation de celles-ci, comme exigée dans le sous-sol considéré, procédait d'un vice caché, des conséquences duquel la SCI DK Tanche s'était exonérée dans le contrat de bail, de même que les époux Z... s'en étaient exonérés dans le contrat de bail à construction ; qu'aucune pièce n'étayait les allégations quant à la connaissance qu'aurait eue la SCI DK Tanche du vice en cause au moment de la signature du contrat de bail, étant observé que, si cette société était devenue propriétaire avec effet du 5 avril 1995 selon acte de cession régularisé le 17 janvier 1997, l'existence de fissures dès 1995 n'était pas démontrée, l'origine de la mention de cette date dans le rapport Fondasol, non contradictoire, ayant été indéterminée ; que dans le cas contraire, du reste, les fissures auraient été apparentes pour la société Karland qui avait pris à bail l'immeuble après le 5 avril 1995 dans l'état où il se trouvait alors selon les termes du contrat, sans que rien n'ait établi davantage que la SCI DK Tanche eût alors connu, pour sa part, les causes de ces fissures et les risques liés à leur évolution future, et les eût dissimulés à la société Karland ;

1°) ALORS QUE le bailleur ne peut s'affranchir de son obligation essentielle de délivrance qui lui impose de délivrer au locataire et de maintenir en bon état d'entretien et de réparation un bien conforme à la destination prévue au bail ; que par suite il incombe au bailleur, qui ne peut s'exonérer de cette obligation par une clause de non-recours, de remédier aux défauts structurels de l'immeuble donné à bail ; qu'en l'espèce, comme la cour d'appel l'a relevé, les désordres litigieux avaient pour origine une insuffisance des fondations du bâtiment litigieux ; que ces désordres étaient donc liés à un défaut structurel qu'il appartenait au bailleur de réparer ; qu'en considérant néanmoins qu'ils procédaient d'un vice caché, des conséquences duquel le bailleur s'était exonéré, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;

2°) ALORS QU'à défaut de stipulation contraire des parties, les grosses réparations d'un local donné à bail commercial incombent au bailleur ; que constituent des grosses réparations les travaux de gros oeuvre tels que ceux qui affectent les fondations de l'immeuble ; qu'en l'espèce, comme la cour d'appel l'a relevé, les désordres litigieux avaient pour origine une rupture des fondations de l'immeuble loué et nécessitaient la reprise du sous-oeuvre ; que de tels travaux constituaient des grosses réparations ; qu'en écartant toutefois cette qualification pour exclure que ces travaux de reprise incombent au bailleur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 606 du code civil ;