Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.917 du 23/05/2019,  partie 3


qu'en vertu des dispositions de l'article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constitue un facteur de diminution de la valeur locative ; que de la même façon en présence d'une clause mettant à la charge du preneur tous travaux d'entretien, en ce compris les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil, comme en l'espèce, un abattement peut être retenu sur la valeur locative ; qu'il n'y a pas lieu de retenir l'éventualité d'une modification législative sur le transfert des charges pour s'opposer à un abattement sur la valeur locative dans cette hypothèse ; qu'en ce qui concerne la taxe foncière, lorsque celle-ci est mise à la charge du preneur, cela justifie une réduction de la valeur locative car il s'agit d'une charge exorbitante qui doit être déduite de la valeur locative ; que pour déterminer la valeur locative il convient de se placer à la date de renouvellement du bail consenti à la société SUPERMARCHE MATCH soit à la date du 29 mars 2012 ; que le premier juge avait retenu en juin 2013, une valeur locative moyenne de 168 € par mètre carré pondéré en se basant sur des locaux correspondants "à très peu de choses près aux deux commerces alimentaires situés en ville" ; que l'expert judiciaire a retenu comme référence des beaux consentis à la société Carrefour à compter du mois de janvier 2013, consenti à la société SIMPLY MARKET à compter du 1er novembre 2015 et consenti à la société U EXPRESS à compter du mois d'octobre 2011 ; que ces baux n'ayant pas été consentis la même année que le bail liant la société SUPERMARCHE MATCH à Monsieur K..., ils ne peuvent constituer des baux de référence, d'autant plus qu'ils ne sont pas situés dans le même secteur ; que l'expert judiciaire n'a pas relevé de transaction de surface supérieure à 1500 m2 dans le quartier de la ROBERSTAU ; que dans la présente affaire, aucune des parties ne produit aux débats, après l'arrêt rendu le 20 mai 2015, des références dont la date est contemporaine de celle de la date de renouvellement du bail et située dans un environnement immédiat de la société SUPERMARCHE MATCH ; que dans ces conditions il conviendra de retenir une valeur locative unitaire qui se réfère à la valeur locative unitaire des références données par l'expert judiciaire, mais en les minorant car le quartier de la ROBERSTAU n'est pas situé au centre de la ville de Strasbourg et car la clientèle n'est pas la clientèle attractive du centre-ville et en retenant comme l'a fait le premier juge deux supermarchés dont les références ont été retenues par l'expert privé H... et qui sont comparables à celui en litige ; que dans ces conditions la valeur locative unitaire sera fixée à la somme de 168 € le mètre carré pondéré, à laquelle il conviendra d'appliquer des correctifs qui tiennent compte des charges exorbitantes soit un abattement de 20 % et un prix élevé du foncier dans le quartier de la ROBERSTAU permettant de majorer la valeur locative de 20 % ; qu'après abattements, la valeur locative sera fixée à 161,38 €/m2 ; qu'en définitive, la valeur locative annuelle sera ainsi déterminée par le calcul suivant : 2121 m2 x 161,38 € = 342 286,98 € ; que de cette somme, il convient par ailleurs de déduire le montant de l'impôt foncier arrondi à 32 000 € ; qu'en conséquence, la valeur locative annuelle sera fixée à la somme de 310 286,98 €/an hors taxes et hors charges ; que le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a fixé le loyer renouvelé à compter du 1er avril 2012 à la somme de 398 200 € hors taxes et hors charges par an et confirmé pour le surplus ; que Monsieur K... sera condamné au paiement des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2012, sur la somme représentant la différence existant entre le loyer réellement payé et le loyer du bail renouvelé tel que fixé par la Cour ; que concernant les frais du géomètre-expert, il ressort du courrier de l'expert judiciaire en date du 21 septembre 2015 adressé au greffe, que celui-ci a indiqué qu'il s'avérait qu'une partie des locaux loués par le supermarché MATCH, prenait son assise sur deux parcelles lui appartenant en pleine propriété et que pour éviter toutes contestations ultérieures, il y aurait lieu de faire procéder au calcul et au rétablissement des limites foncières entre la partie en propriété et la partie en location tout en complétant la mission par un relevé précis des surfaces pour le périmètre location uniquement ; que ces frais ayant été engagés pour les besoins de l'expertise judiciaire et afin que l'expert détermine la surface réellement louée par Monsieur K..., ces frais suivront le sort de ceux de l'expertise ;
 
 1°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ;