Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-19.178 du 06/01/2021,  partie 5


- la régularisation authentique des actes titrant M. A... sur les parcelles [...] et [...], selon le plan de l'échange établi par le cabinet Atlantique info géo   qui demeurera annexé aux présentes ; qu'il ne fait ainsi que reprendre en la précisant la condition suspensive de l'offre d'acquisition, acceptée par M. A..., qui impliquait nécessairement que l'échange de terrains soit du ressort du vendeur et non de l'acquéreur, celui-ci n'étant pas encore le propriétaire des parcelles en cause ; que par ailleurs, aucun élément ne permet d'établir que la société Eiffage immobilier ouest aurait accepté d'autres dispositions, l'obligeant à prendre en charge cette procédure d'échange et qui auraient alors modifié l'économie générale du contrat ; qu'en outre, ce dernier ne produit qu'une évaluation du préjudice fiscal qu'il invoque, et qui n'est pas actuellement certain, alors que maître J... verse aux débats une étude détaillée du centre notarial d'assistance fiscale qui considère que le préjudice allégué n'est ni certain, ni actuel dans la mesure où l'opération de revente n'est pas encore intervenue et où des modalités de calcul différentes de celles que les vendeurs appliquent pour obtenir leur chiffre sont raisonnablement défendables ; qu'il n'est ainsi pas justifié du préjudice invoqué ; qu'enfin, l'offre d'acquisition prévoyait la prise en charge par le vendeur du risque de pollution lié à la présence de pompes à carburant sur le terrain ; que le compromis stipule que la non-pollution du bien est une condition essentielle de la vente et que le vendeur devra supporter le coût de la dépollution, traitement ou élimination des substances, déchets ou organismes parasitaires, pouvant le cas échéant se trouver sur le bien vendu ; qu'il s'agit d'une obligation générale de dépollution plus large que celle prévue par l'offre ; qu'il n'est pas contesté qu'il a été découvert à la suite d'études techniques en 2004 que le site était pollué, essentiellement par de l'arsenic, et que le coût de la dépollution était très important, s'élevant à plus d'un million d'euros ; que cependant, aucun élément ne permet de considérer que maître J... connaissait l'état réel du site davantage que M. A... ; que par ailleurs, ce dernier n'a pour l'instant engagé aucune dépense à ce titre, puisque malgré les différentes décisions intervenues entre lui et la société qui en réalité a fait l'avance des travaux de dépollution déjà effectués ; que d'autre part, il apparaît que l'économie du contrat repose notamment sur l'achat par la société Eiffage immobilier ouest d'un terrain non-pollué, de sorte que si M. A... avait refusé cette clause, l'acquéreur aurait alors soit diminué le prix offert pour tenir compte du surcoût, soit renoncé à son acquisition, M. A... devant alors trouver un autre acquéreur et être confronté à la même difficulté ; qu'il y a lieu de considérer en outre que si cette clause n'avait pas été demandée par l'acquéreur et insérée au compromis, le vendeur s'exposait à une action en garantie des vices cachés, et à la restitution de tout ou partie des sommes perçues ; que il ne peut donc invoquer un quelconque préjudice à ce titre, et une faute de maître J... ; que les demandes de M. et Mme A... seront par conséquent rejetées » (jugement, pp. 5-7) ;
 
 ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en statuant, par adoption de motifs, sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil, quand Mme A... formulait sa demande, à titre principal, sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil, la cour d'appel de Rennes a violé l'article 4 du code de procédure civile.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure EN CE QU'il a débouté Mme A... de toutes ses demandes ;
 
 AUX MOTIFS QUE « sur les modifications apportées à la promesse synallagmatique de vente, par une lettre d'intention datée du 20 décembre 2002, la société Eiffage proposait aux époux A... d'acquérir leur propriété, après échanges des terrains avec la CUN, au prix net vendeur de 3 354 000 euros, payable à hauteur de 1 219 592 euros à la fourniture d'une garantie bancaire de remboursement un mois après la signature du compromis, le solde à la signature de l'acte authentique ; qu'étaient mentionnées les conditions suspensives suivantes : la procédure de déclassement du domaine public pour formaliser l'échange de terrains et l'obtention de permis de démolir et de construire ; qu'il était fait état d'une clause mettant à la charge du vendeur le risque de pollution lié à la présence de pompes à carburant sur le terrain ; que l'appelante soutient que le contenu de ce document et l'économie générale du contrat ont été modifiés à la leur détriment sur les plans financiers, fiscal et environnemental sans que le notaire, tenu à un devoir de conseil et d'information, ne les ait alertés sur les risques encourus alors qu'ils étaient de simples profanes ;