décision 16-28.140 du 12/04/2018,  partie 3


que la demanderesse ne peut donc engager la responsabilité de la bailleresse dans la mesure où les manquements du locataire précédent sont à l'origine des dommages provoqués par le dégel des canalisations non purgées ; qu'or le bail initial prévoyait que le preneur prendrait toute mesure pour éviter les dégâts du gel ; que par ailleurs l'obligation pour le bailleur de délivrer une chose en bon état de réparations de toute espèce est de la nature du contrat et naît antérieurement à l'entrée en jouissance ; que cette obligation de délivrance en bon état doit s'entendre très largement ; que ce sont les réparations de toute espèce que le bailleur doit avoir réalisées sans qu'il y ait besoin de distinguer entre réparations locatives et grosses réparations ; que sous l'empire de l'article 1720 du code civil il incombe au bailleur de prendre les initiatives nécessaires pour rendre la chose louée propre à l'usage auquel elle est destinée dans la convention des parties ; que, cependant, le bailleur peut convenir avec le locataire que celui-ci ne pourra exiger la délivrance en bon état ; que le bailleur s'engage alors à délivrer, mais sans autre obligation ; qu'or le bail initial prévoit en page 4 une clause « Etat des lieux » qui énonce que le locataire prend les lieux dans leur état au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réparation ou remise en état ; qu'en tout état de cause le locataire ne peut obtenir du bailleur réparation de désordres antérieurs à la conclusion du bail dès lors qu'ayant visité les lieux il en avait expressément accepté l'état qui au cours du bail ne s'est pas modifié ; que la SARL CLAEA a visité les lieux avant la vente le 21 mars 2012 ; qu'elle a pu à cette date constater l'enlèvement de radiateurs ; que la demanderesse mentionne dans ses écritures en page 10 que ce n'est qu'en avril 2012 lorsqu'elle a entrepris les premiers travaux de rénovation que l'ampleur des dégâts a été réellement connue ; qu'or ces désordres étaient connus de la demanderesse à la date de signature par elle de l'avenant au bail commercial le 7 juin 2012 ; qu'elle a donc accepté la signature du bail en connaissance des désordres, de l'état de l'immeuble et n'a fait à ce moment aucune remarque ; qu'enfin, compte tenu des éléments qui précèdent la société demanderesse ne peut invoquer les vices cachés ; qu'en effet le bailleur n'est pas responsable des vices apparents de la chose louée que la simple inspection des lieux a pu révéler au preneur avant la conclusion du bail et que par suite il est censé ne pas ignorer ; qu'il convient donc de rejeter les demandes formées par la SARL CLAEA à l'encontre de Madame Lucienne A... » ;
 
 ALORS 1/ QUE le bailleur est tenu de garantir le preneur contre les vices cachés de la chose louée, y compris lorsqu'ils résultent des manquements contractuels du locataire précédent ou de la faute d'un tiers ; que, pour débouter la société CLAEA de sa demande en réparation au titre de la garantie des vices cachés formée contre Mme A..., propriétaire du local commercial, la cour d'appel a relevé que le contrat de bail conclu entre cette dernière et Mme C..., précédente locataire, imposait au preneur de mettre en oeuvre toutes mesures propres à éviter les dégâts du gel et que, pendant la durée du bail, toutes les réparations étaient à la charge du locataire, à l'exception des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a déchargé le bailleur de la garantie des vices cachés à raison du manquement de l'ancien locataire ou de son liquidateur judiciaire à l'obligation d'entretien relative aux dégâts du gel, a violé l'article 1721 du code civil ;
 
 ALORS 2/ QUE la clause par laquelle le preneur s'engage à assumer les réparations locatives et d'entretien et à prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent ne dispense pas le bailleur de garantir les vices cachés de la chose louée ; que, pour débouter la société CLAEA de sa demande en réparation au titre de la garantie des vices cachés formée contre Mme A..., propriétaire du local commercial, la cour d'appel a relevé que le contrat de bail conclu entre cette dernière et Mme C..., précédente locataire, imposait au preneur de mettre en oeuvre toutes mesures propres à éviter les dégâts du gel et à prendre les lieux loués en l'état lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réparation ou remise en état par le bailleur ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1721 du code civil ;
 
 ALORS 3/ QUE le bailleur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose louée envers le cessionnaire du bail, y compris lorsqu'ils résultent des manquements contractuels du locataire précédent ou de la faute d'un tiers, peu important à cet égard que la cession n'opère pas conclusion d'un nouveau bail entre le bailleur et le cessionnaire ;