Cour d'appel de Versailles
13, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-15.992 du 10/03/2021,  partie 6



 La SCI Edison, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre le 7 décembre 2011 et gérée par M. D... M..., a, par acte notarié en date du 12 juillet 2012, régularisé avec les sociétés Batilease et Oséo un contrat de crédit-bail immobilier d'un montant de 3 680 350 euros, pour durée de quinze ans, concernant un immeuble sur lequel est édifié un bâtiment composé de locaux à usage commercial situé à [...] . Le contrat précise, d'une part, que le permis de construire a été délivré à M. D... M..., d'autre part que les locaux ont été donnés à bail à la société Lum lux distribution le 30 mars 2007 pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel hors taxe de 57 000 euros enfin, que la SCI Edison signera avec le locataire un avenant à l'effet de réduire la surface louée et de porter le loyer à 20 000 euros hors taxe.
 
 En réalité, le 20 juin 2012, la société Lum lux distribution, devenue APD, représentée par M. D... M..., a conclu un contrat de sous-location d'une durée de quinze ans, égale à celle du crédit-bail, avec la SCI Edison, également représentée par M. D... M..., portant sur un local de 326 m² moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 57 000 euros, mettant tous les travaux à la charge de la sous-locataire et comportant une clause d'acquisition des embellissements par le propriétaire en fin de bail sans indemnité.
 
 En l'absence de pièce relative à la valeur locative à cette date, la preuve de ce que ce contrat aurait été conclu à un prix très en deçà du tarif du marché, comme prétendu par les appelants, n'est pas rapportée.
 
 Selon avenants en date du 2 avril 2013 et 27 avril 2015, la surface prise à bail n'a pas été diminuée comme précisé dans le contrat de crédit-bail mais a, au contraire, été portée à 1 903 m² pour un loyer annuel de 198 000 euros, puis étendue au local de 365 m² précédemment loué pour un loyer annuel hors taxes et hors charges de 66 000 euros à la société Auto réserve, moyennant un loyer total de 264 000 euros.
 
 Les annonces de location d'entrepôts situés sur la commune de Gennevilliers en 2015 versées aux débats par le liquidateur judiciaire, M. K... et la société Mac parts, non contredites par d'autres annonces, montrent que le prix moyen du mètre carré pour un entrepôt dans cette commune était de l'ordre de 80 euros.
 
 S'il n'est pas contesté que la société APD louait également depuis le 25 octobre 2014 à la société Busoni d'autres locaux situés à [...] , la preuve que le loyer payé était de 194 913,79 euros pour une surface de 1 572 m² n'est en revanche pas faite dès lors que la copie du contrat versée aux débats par les appelants n'est signée par aucune partie.
 
 En outre, l'avis estimatif établi le 27 janvier 2015 par l'agence CBRE concernant les locaux loués, produits par les appelants, a fixé le montant du loyer annuel hors taxe et hors charge, selon une hypothèse qualifiée d'optimiste à 250 577 euros et selon une hypothèse qualifiée de réaliste à 237 410 euros.
 
 Le loyer annuel de 264 000 euros, soit environ 116 euros du mètre carré, payé par la société d'exploitation à la bailleresse était donc manifestement supérieur au prix de marché, et ce nonobstant l'accord de la société Pro discount donné le 2 août 2016, soit plus d'un an après, pour payer un loyer équivalent.
 
 Les augmentations de loyers ont été réalisées une première fois en 2013 alors que selon le rapport In extenso, la société APD avait déjà "une insuffisance de couverture active/passive de - 312 754 €", puis quelques mois après la liquidation judiciaire de la société Auto réserve intervenue le 21 janvier 2015, et ce alors que la société APD était proche de l'état de cessation des paiements, la date en ayant été fixée provisoirement au 22 juin 2015, ce que M. D... M..., dirigeant jusqu'en février 2015 puis resté titulaire de deux actions de la société APD ne pouvait pas ignorer.
 
 L'absence de diminution du loyer prévue dans le contrat de crédit-bail, qu'il ne pouvait pas plus ignorer en sa qualité de gérant de la SCI, ainsi que ces augmentations avaient manifestement pour objectif de faire supporter par la sous-locataire le coût du crédit bail remboursé par la SCI, laquelle devait ensuite acquérir les locaux moyennant un solde de 200 000 euros, et ce sans aucune contrepartie pour la société APD dont la nécessité dans laquelle elle se serait trouvée de disposer de locaux plus grands n'est pas démontrée.