Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-17.908 du 23/05/2019,  partie 8


que ce document se rattache à la société Samalex par le tampon de cette société appliqué sous la mention « commercialisateur », qui figure à côté de celle de « promoteur » sous laquelle est mentionné « Financière Barbatre » ; que cette page d'en-tête est à l'enseigne « Résidence Hôtelière Les Ducs de Serquigny » ; que ce document ajouté au précédent démontre par sa remise à M. V... que c'est bien elle qui a proposé l'acquisition d'un lot à M. V..., ce qui correspond à son rôle de commercialisation y mentionné ; qu' * un troisième document, figure en pièce 10 du dossier de M. V..., portant dans sa page d'en-tête « Samalex groupe Secodis » au-dessus d'un encadré où figurent les mentions « LMP Les ducs de Serquigny » [LMP ne pouvant signifier que « loueur en meublé professionnel »] ; qu'il figure en bas de cette page de garde les mentions sur quatre lignes : « documents/bail commercial/attestation garanties des loyers/ documents de réservation » ; que cette pièce est suivie d'un bail (figurant aussi en pièce 5) destiné à lier le propriétaire avec la SA résidences & châteaux, qui fait expressément référence à l'acte authentique passé ou devant être passé par-devant Maître G... ; que même si le corps de l'acte ne fait pas figurer le nom de la société Samalex qui n'apparaît pas non plus, dans l'attestation de garantie des loyers émanant de la SNC Sogecif (les documents de réservations n'étant pas produits par ailleurs), il en ressort au regard des pièces précédemment décrites que la société Samalex était impliquée dans la totalité de l'opération de l'ingénierie financière fiscale à la commercialisation et même à la location du bien ; qu'ainsi la société Samalex a établi une étude financière sérieuse, présenté le programme immobilier avec nécessairement mise en relation avec les professionnels chargés de l'opération dont les dénominations y figure, savoir la société financière Barbatre, la société Sogécif dont on sait le rôle de maître d'oeuvre et la société Résidences & châteaux, sachant que s'il n'est mentionné qu'une société financière Barbatre, c'est une société Foncière Barbatre qui apparaît postérieurement appartenant manifestement au même groupe ; que son rôle contractuel de conseiller financier comportait manifestement la mission de présenter le programme immobilier du promoteur, et de servir de relais entre l'acquéreur et les différents intervenants à l'opération ; qu'il obligeait donc la société Samalex, même si l'activité de conseil en gestion de patrimoine n'était pas définie par la loi à l'époque, à s'assurer de la consistance des biens vendus et de l'état d'avancement des travaux pour éviter d'engager son client dans une opération défavorable sans en connaître les risques ; que ceci est vrai quels que soient les engagements de suivi publiés sur son site Internet postérieurement à l'opération, mais qui s'imposait à elle au regard de l'activité de conseil financier qu'elle prétendait exercer, plus encore à raison de son rôle affiché de commercialisateur d'un programme immobilier ; qu'ainsi c'est à juste titre que M. V... lui reproche de ne pas s'être assuré de la consistance du programme et de l'état d'avancement des travaux, comme elle l'aurait dû afin qu'il soit informé sur les risques de l'opération à ses différents stades, même si M. V... n'invoque pas contre elle un manquement à son obligation de conseil au regard de la législation sur la vente en état futur d 'achèvement ; que le fait que M. V... n'ait pas visité lui-même le bien qu'il achetait avant de s'engager n'exonère nullement la société intimée, l'acquéreur ayant le droit de s'engager en toute confiance au vu des informations qui lui étaient données dans les documents remis qui avaient toutes les apparences du sérieux y compris l'étude financière ; que la responsabilité contractuelle de la société Samalex doit donc être retenue ; qu'il est bien certain que si cette société s'était « informée pour informer » son client, celui-ci aurait été mis dans la position de pouvoir choisir, ce qui n'a pas été le cas en sorte que l'incurie du promoteur lui a fait perdre une chance de ne pas s'engager dans une opération et de ne pas obtenir remboursement de sa mise au regard de la déconfiture du vendeur empêchant quasiment tout espoir de recouvrer les sommes investies ; qu'on peut estimer là aussi la perte de chance à 90 % ; que - sur le préjudice ; le préjudice principal sur lequel porte la perte de chance est évidemment le montant des sommes déboursées par M. V... dans l'opération, à l'exclusion de la somme finale séquestrée qu'il a normalement dû récupérer ; qu'il tient compte de ce que le représentant de la Foncière Barbatre a attesté que les créanciers chirographaires n'avaient quasiment aucune chance d'obtenir un quelconque paiement dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire, sans qu'il y ait lieu d'attendre la clôture de ces opérations, alors que l'affaire dure depuis bientôt 10 ans ;