Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.856 du 26/11/2020,  partie 7



 Ce plan de masse comportera un projet de plan parcellaire, ainsi qu'une étude des volumes et des espaces libres (parkings plantés, terrains de jeux, etc...).
 En aucun cas la hauteur des constructions ne devra nuire à l'aspect d'ensemble du lotissement et à l'intérêt des lotis en ce qui concerne les vues".
 
 Le dossier de permis de construire remis par la SARL OYANA comportait bien tous les documents exigés. En outre, le Maire de [...] a autorisé la construction projetée par arrêté du 23 janvier 2013. Aucune violation du cahier des charges ne peut donc être tirée des formalités administratives à accomplir en matière de construction.
 
 (...).
 
 Cela étant dit, la SARL OYANA a entrepris la construction d'un bâtiment pour un usage radicalement différent de celui défini par le cahier des charges. En effet, elle ne pouvait édifier un immeuble de 10 logements alors que son terrain a vocation à accueillir des activités commerciales. Si un logement en annexe d'un commerce pouvait être toléré (tel était le cas pour la station service préexistante qui comportait à l'étage le logement de l'exploitant), il ne peut en être de même pour un immeuble exclusivement à usage d'habitation. La zone commerciale doit rester une zone commerciale sauf volonté contraire des colotis. La SARL OYANA a donc de ce seul chef violé l'article 8 du cahier des charges.
 
 5°) Sur la réparation
 
 (...) la SARL OYANA (devra) transformer son projet de tel sorte qu'il devienne un immeuble à usage commercial. Un délai suffisant lui sera accordé pour réaliser les modifications nécessaires. Une astreinte sera ordonnée pour garantir la bonne exécution de cette mesure. A défaut, la démolition sera ordonnée » ;
 
 1°) Alors que l'article 8 du cahier des charges du lotissement du Domaine des Tourterelles, relatif aux « Constructions », contient un passage relatif à la zone commerciale, rédigé ainsi qu'il suit : « ZONE COMMERCIALE : Tous les commerces seront regroupés dans la zone dite "commerciale" autour de la darse, dont l'aménagement est prévu dans le quartier de la Vigne. Avant tout dépôt de permis de construire dans cette zone, l'architecte du lotissement procèdera à une étude de plan de masse qui sera soumis à l'agrément de l'Administration. Ce plan de masse comportera un projet de plan parcellaire, ainsi qu'une étude des volumes et des espaces libres (parkings plantés, terrains de jeu, etc.). En aucun cas la hauteur des constructions ne devra nuire à l'aspect d'ensemble du lotissement et à l'intérêt des lotis en ce qui concerne les vues » ; que ces dispositions claires et précises se bornent à interdire la construction d'immeubles à destination commerciale à l'extérieur de la zone commerciale, sans interdire, même implicitement, la réalisation d'un bâtiment à usage d'habitation au sein de cette zone ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a dénaturé cet article 8 et, par suite, violé l'article 1134 ancien du Code civil, devenu l'article 1103 nouveau de ce Code ;
 
 2°) Alors que, par ailleurs, la Cour d'appel a expressément retenu « que la partie de la zone dite "commerciale" déroge aux règles générales du lotissement » desquelles fait partie « l'obligation pour les constructions de ne comporter pas plus d'un étage habitable au-dessus du rez-de-chaussée » ; qu'en retenant néanmoins que « l'aspect général du lotissement (...) impose à l'ensemble des lots de ne comporter qu'un seul étage », pour en déduire que « l'aspect d'ensemble du lotissement a été modifié (par) cette construction à deux étages » ou, en d'autres termes, que « cette construction à deux étages tranche avec (ledit) aspect général du lotissement », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations ; que, dès lors, elle a violé par refus d'application l'article 1134 ancien du Code civil, devenu l'article 1103 nouveau de ce Code ;
 
 3°) Alors que, également, l'article 8 du cahier des charges approuvé du lotissement du Domaine des Tourterelles dispose, dans son passage relatif à la zone commerciale, qu' « En aucun cas la hauteur des constructions ne devra nuire à l'aspect d'ensemble du lotissement » ; qu'en se bornant, pour dire que la SARL Oyana a violé cette disposition, à relever que « l'aspect d'ensemble du lotissement a été modifié car cette construction à deux étages tranche avec l'aspect général du lotissement », sans rechercher, comme l'exige l'article 8 du cahier des charges précité et comme cela le lui était expressément demandé par la société OYANA, si la modification et la différence constatées « nuisent à l'aspect d'ensemble du lotissement », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du Code civil, devenu l'article 1103 nouveau de ce Code ;