Cour d'appel de Noumea, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.875 du 21/01/2021,  partie 4


que, sur la division du foncier en trois lots distincts, cette division était implicitement mais de manière non équivoque présentée comme une possibilité par le CHT dès l'appel d'offre à projets d'acquisition émis par le CHT au mois de septembre 2015 lequel détaillait en ces termes en page 1 du document le rappel des possibilités de développement sur site : " (...) une grande souplesse est laissée concernant le détail des opérations portées par les candidats acquéreurs qui peuvent revêtir plusieurs formes projet de réserve foncière, projet d'implantation d'activités avec réhabilitation plus ou moins légère des bâtiments existants, projet urbain de reconversion du site avec démolitions et reconstructions des bâtiments... De plus au regard des objectifs exprimés par le CHT et des contacts pris par la SECAL avec les collectivités (province Sud, ville de Nouméa, SIGN, Gouvernement de Nouvelle-Calédonie, etc...) La présente consultation n'impose aux candidats aucun élément particulier en termes de projet ou de programme, ce qui leur laisse une grande latitude pour établir le projet le plus pertinent et optimiser leur offre financière." ; que, le caractère protéiforme des opérations pouvant être projetées sur le site foncier tel que présenté par le vendeur, apparaît comme emportant obligatoirement un découpage en zone distinctes au regard du plan d'urbanisme et de développement local, découpage en différents lots selon la nature de leur exploitation ; que la cour constate en l'espèce que la division du site en trois lots distincts a été présentée par le Groupement comme un préalable au projet d'acquisition, et ce, dès la première offre émise le 4 juin 2015, division reprise expressément dans la troisième offre qui fait référence à une division en quatre parcelles distinctes ; que cette division n'a fait l'objet d'aucune observation de la part du CHT, les négociations n'ayant porté, ainsi que le révèle les échanges produits aux débats, que sur le prix et la nature des travaux restant à la charge de l'acquéreur, relativement aux ouvrages lourds et au désamiantage ; que, par conséquent, la division du foncier en plusieurs lots distincts apparaît comme une modalité d'exécution de la vente, comprise par les parties dès le stade des pourparlers l'offre des acquéreurs visant expressément : "la reconversion du site en trois lots distincts .. l'un à vocation sanitaire et social, le second à vocation commerciale et le troisième à vocation résidentielle." ; que cette division ne saurait être imputée aux acquéreurs comme une modification substantielle du consentement échangé sur la chose dont la perfection est acquise, contrairement à ce qui a été jugé en première instance, en ce qui concerne l'identification en plusieurs parcelles distinctes des lots objet de la vente ; qu'il importe peu au regard de la volonté exprimée par les acquéreurs et de l'acceptation non équivoque des vendeurs, que finalement au lieu de quatre lots, trois aient été délimités par le géomètre mandaté par le Groupement dès le 18 novembre 2016, dès lors que cette division qui présentée comme un préalable obligatoire à la réalisation du projet d'acquisition initialement soumis au CHT le 4 juin 2015, n'a jamais été remise en cause par les négociations postérieures ainsi qu'il a été dit plus haut ; que, c'est donc avec une évidente mauvaise foi que le vendeur impute à l'acquéreur comme une faute, justifiant l'acquisition à son profit de l'indemnité d'immobilisation, la modification de l'un des éléments essentiels de la vente, en tirant parti d'une division en lots qui était dès le départ des négociations, la condition sine qua non de l'acquisition du foncier par le Groupement ; que le CHT ne saurait donc prospérer en ce moyen ; que, sur la substitution de trois sociétés au groupement, cette substitution a été expressément prévue à l'article 7 du protocole ainsi rédigé : "Le groupement est autorisé à se substituer ou s'adjoindre dans l 'exécution du présente protocole, toutes personnes physiques ou morales qu'il aura décidé mais sera et demeurera garant du respect par ces dernières de l'ensemble des obligations au titre de ce protocole et de ses suites, notamment quant au parfait paiement du prix de vente de l'ensemble immobilier" ; que cette clause emporte donc acceptation du principe et des conséquence de la substitution au Groupement de toutes personnes physiques ou morales, dès lors que cette substitution ne remet pas en cause le respect de l'ensemble des obligations prévues au dit protocole, au rang desquelles figure l'obligation rappelée à l'article 1 selon laquelle : "Le groupement s'engage définitivement et irrévocablement à acquérir l'ensemble immobilier dans les conditions fixées à l'article 2 ci-après, les sociétés dénommées sous le vocable Groupement étant chacune solidairement tenues." ; que, par conséquent dès lors que la faculté de substitution respecte les engagements pris par le Groupement aux termes de l'article 2 du protocole, à savoir "de s'engager définitivement et irrévocablement à acquérir l'ensemble immobilier au prix ferme définitif et irrévocable et payable comptant de 2.178.000.000 (DEUX MILLIARDS CENT SOIXANTE DIX-HUIT MILLIONS) F CFP" et "de verser une somme de 217.800.000 (DEUX CENT DIX-SEPT MILLIONS ET HUIT CENT MILLE) FCFP à titre d'indemnité d'immobilisation en la comptabilité du notaire sous 10 jours à compter de la signature du protocole" ;