décision 16-18.059 du 05/10/2017,  partie 4


que la recette annuelle de l'année 2010 - telle qu'elle résulte du compte de résultat établi par l'expert-comptable du preneur - s'établit à la somme de 2 333 571 € hors-taxes, ce qui correspond en réalité aux cinq mois d'exploitation de mai à septembre ; que la recette moyenne mensuelle théorique est de 466 714 € pour les 5 mois d'exploitation ; qu'on ne peut nullement projeter cette recette moyenne mensuelle sur chacun des 12 mois de l'année ; que dés lors, en l'espèce la recette théorique annuelle et la recette réelle annuelle se superposent pour se confondent ; sur le coefficient de fréquentation : qu'il ne s'agit pas du coefficient de fréquentation du fonds exploité sur le terrain loué mais du coefficient de fréquentation tel qu'il est constaté par l'INSEE et par les divers observatoires économiques (notamment les chambres de commerce) dans la région dans laquelle se trouve le fonds, pour les hébergements collectifs, en ce compris les campings ; qu'il ressort des documents INSEE établis pour l'année 2011 comme pour l'année 2010 que le taux de fréquentation a été de 44 % sur toute l'année ; qu'il y a lieu de retenir en totalité ce coefficient, puisque du fait de l'obligation de fermeture pendant 7 mois sur 12, ce pourcentage correspond bien au temps de fréquentation du camping si on le reportait sur 12 mois ; que les 56 % de non fréquentation correspondent au mois de fermeture, sachant que pour les mois d'ouverture la fréquentation est de 100 % ; le taux de rendement de cette catégorie de camping dans la région : que le taux de rendement d'un camping 3 ou 4 étoiles dans la région Languedoc-Roussillon s'établit à une moyenne de 14 % ; que ce pourcentage est confirmé par les documents comptables produit par la SARL détente et loisirs ; qu'en effet si l'on prend 14 % du chiffre d'affaires de 2 333 571 € hors-taxes, on aboutit à un résultat brut de 325 700 € ; qu'or, le compte de résultat ressort un résultat brut d'exploitation de 252 997 € et un résultat net comptable (après impôts) à 203 105 € ; que les charges d'exploitation (incluant des frais en dehors de la période d'ouverture du fond) justifient la différence entre le résultat brut théorique en appliquant un pourcentage de 14 % et le résultat brut d'exploitation réel à partir du compte d'exploitation ; qu'il y a donc lieu de retenir le taux de rendement moyen de 14 % ; qu'en définitive, en appliquant la méthode hôtelière - telle qu'adaptée à l'activité de camping et hôtellerie de plein air, le prix du loyer de renouvellement ressort à : 2 333 571 € HT x 44 % x 14 % = 143 748 €, somme qui sera arrondie à celle de 144 000 € par an ; que le bailleur est mal fondé dans sa prétention d'une erreur de l'expert judiciaire, en ce qu'il n'aurait pas tiré les conséquences de la substitution de la recette réelle à la recette théorique : en effet, ainsi que l'a parfaitement analysé l'expert qui a répondu à tous les dires des parties, le fait que la recette théorique corresponde en définitive au cas d'espèce à la recette réelle, ne doit nullement conduire à omettre l'application du taux moyen d'occupation des campings de même catégorie du littoral du département pour l'année 2011 correspondant à la date de renouvellement, selon les données statistiques transmises par l'INSEE, puis du taux moyen de rendement des campings de même catégorie ; que manifestement, le bailleur - qui prétend qu'en utilisant la recette réelle il y avait déjà incidence du taux de fréquentation réelle du camping dans le chiffre d'affaire réel retenu par l'expert - fait une confusion entre d'une part les taux de fréquentation et de rendement du terrain de camping de l'espèce et d'autre part les taux appliqués par l'expert qui sont issus de données statistiques et moyennes régionales ; que le preneur quant à lui fait une analyse erronée sur la recette : il prétend encore que la recette à prendre en compte ne devrait pas intégrer d'autres ressources que celles de l'activité hébergement ; qu'or, l'expert a pourtant parfaitement répondu à cette question dans sa réponse au dire du 10 novembre 2014, figurant en page 23 de son rapport, en ces termes : " Notre confrère écrit que nous aurions omis d'ôter du chiffre d'affaires les recettes qui ne sont pas des recettes d'hébergement, c'est-à-dire les recettes du bar, du restaurant, du snack, de l'alimentation etc.(8 postes). Nous n'avons pas " omis " d'ôter du chiffre d'affaires ces recettes. C'est en pleine connaissance de cause que nous ne les avons pas déduites. Lors de notre accedit, nous avons bien demandé au gérant de la SARL Détente et Loisirs si les recettes annexes à la location des emplacements et bungalows étaient générées par une ou plusieurs autres entités commerciales que celle de l'exploitation du camping lui-même. Autrement dit si, par exemple, le fonds d'épicerie était la propriété d'un sous-locataire, comme cela est souvent le cas dans les campings. Il nous a été répondu que tous les services et commerces annexes étaient assurés par la SARL Détente et Loisirs, sans aucune exception. Il s'agit d'un fonds unique.