Cour d'appel de Nancy, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.835 du 11/12/2019,  partie 3


que l'acte de vente en cause stipule au paragraphe " Garanties dues par le vendeur" " garantie d'achèvement résultant des conditions propres de l'opération de construction" que le vendeur fournit à l'acquéreur la garantie "intrinsèque" résultant des conditions de l'opération prévue à l'article R 261-18 du code de la construction et de l'habitation, ce texte ainsi que celui de l'article R 261-20 pris pour son application étant reproduits intégralement. Après avoir mentionné la détermination chiffrée de la garantie en indiquant le coût global du programme (2 millions d'euros), la nécessité pour le vendeur de justifier de 75% de ce prix de vente (soit 1,5 million d'euros), le notaire a mentionné que le vendeur justifiait avoir ce financement à sa disposition par le montant des fonds propres ayant servi à l'acquisition de l'emprise du terrain à concurrence de 202 611 € et par le montant total des ventes conclues à titre définitif dans un délai maximum de 6 mois du jour de l'achèvement des fondations à hauteur de 1 297 389 € ; qu'en outre, selon attestation de Me C... notaire à [...], en date du 20 septembre 2006, il a été constaté la réalisation à titre définitif de ventes pour un montant de 1 646 327 € et qu'il s'ensuivait que la garantie intrinsèque était établie ; qu'il est également indiqué dans cet acte qu'en application de l'article R 261-18 du code de la construction et de l'habitation, l'acheteur reconnaît être averti de la teneur de la garantie d'achèvement fournie ; qu'or pour que soit valablement constituée la garantie intrinsèque, les articles R 261-18 b et R 261-20 du code de la construction dans leur rédaction applicable à l'époque des faits, exigent la réunion de plusieurs conditions parmi lesquelles celle relative à l'achèvement des fondations ; que si l'acte de vente en cause mentionne au paragraphe " achèvement des fondations et état d'avancement des travaux" que les fondations du bâtiment dans lequel sont situés les biens et droits immobiliers acquis par les époux H... sont achevés à la date du 18 septembre 2006 ainsi qu'il résulte d'une attestation du maître d'oeuvre en date du 18 septembre 2006 annexée à l'acte de dépôt en l'étude de Me N..., la cour constate qu'aucune des parties, qu'il s'agisse du notaire ou des époux S... n'a pu produire une copie de cette attestation ; qu'aucun élément ne permet donc d'affirmer que l'achèvement des fondations avait été constaté par M. N... alors pourtant que ce dernier, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il a dressé, aurait dû procéder lui-même aux vérifications nécessaires ; que parmi les autres conditions exigées par le code de la construction et de l'habitation destinées à établir la garantie intrinsèque, figure celle relative au financement des biens immobiliers compris dans le programme assuré à concurrence de 75% du prix de vente prévu, par les fonds propres du vendeur, par le montant du prix des ventes déjà conclues, par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier ; qu'or M. N..., bien qu'ayant mentionné dans l'acte que le montant des fonds propres s'élevait à 202 611 €, ne fait pas état de l'attestation délivrée par une banque ou un établissement financier confirmant ce chiffre ; que l'attestation de son confère M. C..., qui ne peut être suspectée de faux si tant est qu'elle existe réellement (n'étant pas produite aux débats), ne portant pas sur cet élément de la garantie mais seulement sur le montant total des ventes représentant un taux supérieur à celui de 75% requis par les textes ; qu'il appartenait en conséquence à M. N... de solliciter une attestation d'une banque ou d'un établissement financier spécialisé en matière de crédit immobilier ; que la cour constate d'ailleurs qu'aux paragraphes " dépôt des documents" à son étude et liste des annexes de l'acte, M. N... n'y mentionne pas l'attestation relative aux fonds propres ni l'attestation de M. C... ; que M. N... a donc commis une faute en ne donnant pas à son acte l'efficacité requise ; que par ailleurs il a manqué à son devoir absolu de conseil en s'abstenant d'éclairer utilement les acquéreurs sur la nature et la portée de la garantie offerte par le vendeur, cette information ne pouvant résulter de la seule reproduction dans son acte des articles R 261-18 et R 261-20 du code de la construction et de l'habitation, ni de la mention selon laquelle l'acheteur reconnaît être averti de la teneur de la garantie d'achèvement fournie, qui ne constitue à l'évidence qu'une clause de style ne correspondant pas à la situation réelle, le notaire étant tenu d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques importants que présente une garantie intrinsèque en cas de défaillance du vendeur, risques qu'il ne peut ignorer en sa qualité de notaire ; qu'il lui appartenait donc, d'autant que les époux H... n'étaient pas présents à la signature de l'acte de vente, d'attirer leur attention de manière complète et circonstanciée sur la garantie en cause, au moins dans le courrier par lequel il leur a adressé son projet d'acte, afin de les mettre en mesure d'apprécier leurs engagements ;