Cour d'appel de Toulouse
30, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.393 du 19/03/2020,  partie 4


Il s'agit, par cette obligation, d'assurer une transparence et de dissuader les requérants d'exercer des pressions, tout en préservant la possibilité d'une transaction lorsque celle-ci est légitime". De même, les travaux préparatoires énoncent que "dans la majorité des cas, ces transactions non seulement n'ont rien de malhonnête, mais sont un instrument utile permettant de construire et consolider des compromis raisonnables entre des intérêts initialement divergents. (...) Il arrive cependant que la transaction soit l'aboutissement d'un processus de chantage exercé par un requérant qui, s'étant le cas échéant construit artificiellement un intérêt pour agir, engage une action en justice non pas pour faire échec au projet, qui en réalité l'indiffère, mais aux seules fins d'exploiter, en vue de l'obtention d'un gain financier, la pression qui s'exerce sur le titulaire de l'autorisation (...) Ces pratiques qui dévoient le recours en justice, désorganisent l'économie du secteur et renchérissent le coût de la construction ne sont pas que marginales, sont plus que marginales. Aussi le groupe de travail a-t-il estimé indispensable de moraliser le régime des transactions, en recherchant pour ce faire une solution efficace et qui, pour autant, n'ait pas pour effet induit d'empêcher ni même de gêner la conclusion de transactions entre acteurs de bonne foi. (...) En proposant de soumettre les transactions en cause à une obligation d'enregistrement auprès de l'administration des impôts indirects, ce n'est naturellement pas un quelconque effet dissuasif lié au droit y afférent qu'il a recherché. Le fait que ces opérations doivent intervenir en parfaite transparence vis-à-vis du fisc lui est en revanche apparu pouvoir, à la fois, faire réfléchir les quelques requérants qui font profession des désistements contre rémunération et préserver, pour le reste, les espaces de négociation qui sont nécessaires dans des opérations complexes telles que les projets de construction. Faire de l'enregistrement une condition de validité d'un acte n'est d'ailleurs pas complètement sans précédents (...) Concrètement, l'effectivité du dispositif serait, pour les affaires d'urbanisme, assurée par une disposition législative expresse ayant pour objet de réputer sans cause les contreparties prévues par une transaction n'ayant pas été dûment enregistrée. A défaut d'enregistrement, donc, les sommes versées en contrepartie du désistement pourraient être récupérées à tout moment, soit par le promoteur directement, soit même par les acquéreurs successifs".
 
 Il s'induit de cette présentation que le législateur a cherché à garantir l'effectivité de l'enregistrement lui-même, la publicité de la transaction et la transparence vis à vis de l'administration fiscale étant le moyen d'identifier les opposants d'habitude et de dissuader les recours abusifs. Aucune allusion quelconque n'est en revanche faite au délai imparti pour procéder à cet enregistrement, la perception de l'impôt et des intérêts de retard attachés à des déclarations tardives n'étant nullement le but premier des dispositions introduites.
 
 Il doit donc être considéré que l'enregistrement effectif de la transaction, quel que soit le délai dans lequel il intervient, fait obstacle à la répétition de l'indemnité transactionnelle versée par le promoteur.
 
 Il est exact que de fait, cette interprétation fera le plus souvent obstacle à la répétition effective de l'indemnité transactionnelle : si le bénéficiaire de l'indemnité n'a pas spontanément procédé à l'enregistrement de la transaction, il le fera lorsque le promoteur lui demandera justification de l'accomplissement de cette formalité, ou agira en répétition à son encontre. Il n'en résulte pas pour autant que les dispositions de l'article L 600-8 soient vidées de leur sens : le dispositif législatif mis en oeuvre conduit en effet les deux parties à avoir un intérêt personnel à s'assurer de la publicité effective de la transaction, le bénéficiaire de l'indemnité pour échapper à la sanction prévue et le promoteur pour tenter d'obtenir restitution de l'indemnité payée. Il ne peut au contraire être considéré que le législateur ait entendu faire bénéficier les promoteurs d'une sanction couperet, leur permettant de plein droit d'obtenir restitution de l'indemnité transactionnelle venant d'être versée, dans tous les cas où la transaction n'a pas été enregistrée dans le mois de sa conclusion, même dans les hypothèses où le bénéficiaire de bonne foi ignorait l'obligation d'enregistrement.
 
 Les demandes de la SARL SAGEC doivent donc être rejetées » (jugement, pp. 3-5) ;
 
 Alors que, il ressort de la combinaison des articles L. 600-8 du code de l'urbanisme et 635, 1, 9° du code général des impôts que la formalité de l'enregistrement d'une transaction prévoyant le désistement d'un recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire en contrepartie du versement d'une somme d'argent, doit être accomplie dans le mois de la date de la signature de la transaction, à défaut de quoi la contrepartie prévue par la transaction est réputée sans cause ; qu'en jugeant que la formalité de l'enregistrement de la transaction signée le 15 octobre 2013 pouvait avoir été valablement réalisée le 21 juillet 2015, soit non pas dans le mois de sa signature mais plus de 19 mois après, de sorte que la contrepartie monétaire versée ne se trouvait pas indue, la cour d'appel a violé les articles L. 600-8 du code de l'urbanisme et 635, 1, 9° du code général des impôts.