cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 16-24.045 du 08/06/2017,  partie 4


qu'il y a lieu en conséquence de condamner M. Y... ès qualités de co-preneur et caution au paiement non pas de la somme de 68 525,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à l'échéance du troisième trimestre 2014 incluse comme le réclame la société TD Montargis mais de la somme de 44 504,43 euros correspondant aux loyers et charges dus au 13 octobre 2013, selon le décompte locatif produit par la bailleresse, ce qui correspond à la fin de la première période d'échéance triennale compte tenu du congé donné par les preneurs et d'ordonner, en conséquence, la fixation de ladite créance de la société TD Montargis au passif de la société JB Galerie ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE M. Y... sera débouté de ses demandes tendant à ce qu'il soit dit que le bail a été résilié le 20 mai 2012 ou, subsidiairement, le 13 octobre 2010, qu'il soit indemnisé par la bailleresse au titre du préjudice de jouissance et que celle-ci doit être condamnée à lui payer une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
 
 ALORS, 1°), QUE, selon l'article 1738 du code civil, si, à l'expiration d'un bail écrit, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit ; que ces dispositions s'appliquent alors même que les parties auraient stipulé dans le contrat que le terme du bail était irrévocable ; que, selon l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction applicable en l'espèce : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soient pas supérieure à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les dispositions du présent chapitre » ; qu'il résulte de ces dispositions que le statut des baux commerciaux n'est susceptible de régir le contrat de bail que si le preneur est resté et a été laissé en possession à l'expiration d'un délai de deux ans, suivant la conclusion du premier bail dérogatoire ; qu'à l'intérieur de ce délai de deux ans, si le preneur est resté et a été laissé en possession à l'expiration du terme du bail dérogatoire, seul l'article 1738 du code civil reste applicable, ; qu'ainsi, si, après l'expiration d'un premier bail mais à l'intérieur d'un délai du deux ans, le preneur est laissé en possession des lieux, nait un nouveau bail à durée indéterminée, soumis aux seules dispositions du code civil, auquel les parties peuvent mettre fin à tout moment ; qu'en l'espèce, en relevant, pour dire que le maintien dans les lieux de M. Y... et de la société JB Galerie, à l'expiration du terme du bail dérogatoire, devait donner lieu à application de l'article L. 145-5, alinéa 2, du code de commerce, et avait fait naître un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, que les parties avaient entendu contracter pour une durée de quatre mois irrévocable, sans que cette durée puisse être prorogée de sorte qu'il était exclu que le bail ait pu être tacitement reconduit, cependant que cette circonstance ne pouvait tenir en échec l'application de l'article 1738 du code civil, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé par refus d'application l'article 1738 du code civil et par fausse application l'article L. 145-5 du code de commerce ;
 
 ALORS, 2°), QUE le défaut de restitution de la chose louée à l'expiration du bail ne peut donner lieu au paiement des loyers convenus, mais seulement à celui d'une indemnité d'occupation, qu'il appartient au juge d'évaluer ; qu'en retenant que, dès lors que les parties avaient entendu faire de la durée de quatre mois une durée irrévocable qui ne pouvait pas être prorogée, le bail n'avait pas pu être reconduit par tacite reconduction malgré le maintien de M. Y... et de la société JB Galerie dans les lieux loués, tout en retenant qu'il devait être fait application de l'article L. 145-5 du code de commerce de sorte qu'il fallait considérer que le maintien dans les lieux avait donné naissance à un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1737, 1738 du code civil et L. 145-5 du code de commerce ;
 
 ALORS, 3°), QUE le juge doit motiver sa décision ; qu'en déboutant M. Y... de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 13 octobre 2010, en raison des manquements graves de la société TD Montargis à son obligation de délivrance, sans assortir sa décision d'aucun motif, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION