cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-15.350 du 12/07/2018,  partie 6


Au demeurant, les anomalies relevées nécessitent des interventions mineures portant essentiellement sur la maintenance des dispositifs de sécurité. / M. D. X... fait valoir que si ce rapport ne relève que des anomalies mineures c'est parce qu'il est intervenu après la réalisation de travaux par lui. Cependant, il ne rapporte pas la preuve des infractions de sécurité incendie imputables au bailleur auxquelles il a dû remédier. / M. D. X... ayant observé que M. J.-C. Y... n'avait pas fait réaliser les diagnostics obligatoires visés dans le contrat de bail, ce dernier a fait le nécessaire. / Ainsi, le rapport de visite des parties communes de l'immeuble et des parties privatives en cause établi le 15 mars 2001 par la Sté Diagnostiv environnement prévention révèle l'absence de fibre d'amiante dans tous les matériaux recensés. Par ailleurs, ce rapport ne constate " aucune trace apparente d'infestation par les termites au jour du diagnostic ". Les déclarations de M. D. X... à l'huissier selon lesquelles il y aurait une présence possible d'amiante et les normes anti-termites ne seraient pas respectées, sont donc erronées. / Le manquement du bailleur à la réalisation des diagnostics dès la conclusion du bail n'était pas de nature à réduire la jouissance des lieux loués, et ce, d'autant moins que les rapports effectués révèlent l'absence de dangerosité des locaux. / Il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. D. X... ne rapporte ni la preuve de vices cachés dans les locaux ni la preuve que ceux-ci n'auraient pas correspondu à leur usage d'" atelier et show room commercial d'architecture, de design et d'architecture intérieure ". / Il n'y a donc pas eu manquement à l'obligation de délivrance du bailleur ni préjudice en résultant, la circonstance que les locaux n'aient pu être exploités durant les travaux que le preneur a choisi d'effectuer ne pouvant être imputée au bailleur. / M. D. X... n'était, par conséquent, pas fondé à suspendre partiellement le règlement du loyer en se fondant sur l'exception d'inexécution. L'intégralité du loyer était exigible. / Selon les articles 1142 et 1144 du code civil, toute obligation de faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur, " le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ". Il s'en déduit qu'en l'absence de décision de justice autorisant le preneur à faire exécuter des travaux incombant au bailleur, le preneur ne peut pas demander le remboursement de travaux qu'il a exécutés dans les lieux loués sans autorisation. / En outre, en l'espèce, le contrat de bail stipule que le preneur s'est engagé à " ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons,
 , sans le consentement préalable, exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire   ". / En réponse à la lettre du 3 mai 2012 dans laquelle M. D. X... écrivait : "
 J'ai décidé de démarrer les travaux afin de pouvoir rendre les lieux propres à l'exploitation le 1er juillet 2012 ", le mandataire du bailleur répondait le 4 juin 2013 qu'il s'opposait à la réalisation de ces travaux et que le locataire se devait de respecter la clause " travaux-transformations " en page 5 du bail aux termes de laquelle le " le preneur est tenu de ne faire aucun changement, démolition, percement de mur ou cloisons,
 sans le consentement préalable et exprès du bailleur ou de son mandataire. Tous travaux autorisés devront être exécutés par les entreprises de l'immeuble et sous la direction de l'architecte du bailleur, le tout aux frais du preneur ". / Or, il ressort des éléments du dossier et en particulier des déclarations faites par M. D. X... aux huissiers, qu'il a procédé à différents travaux requérant l'autorisation du bailleur, notamment à des démolitions de cloisons. / C'est donc à tort, en contravention des dispositions de l'article 1144 du code civil et des clauses du bail précitées, que M. D. X... a réalisé des travaux de sa propre initiative et contre l'opposition formelle de son bailleur. Au surplus, les justificatifs des frais de travaux engagés par lui ne constituent pas la preuve de la nécessité d'effectuer ces travaux pour rendre les locaux conformes à leur destination. / M. X... n'est donc pas fondé à solliciter le remboursement des travaux qu'il a fait réaliser dans les locaux ni à opérer une compensation entre le coût de ces travaux et les loyers qu'il doit. / Il convient en conséquence de le débouter de sa demande en paiement de la somme de 89 536, 05 euros. / Le 29 mars 2012, M. J-C. Y... a fait délivrer à M. D. X... un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme principale de 10 492, 89 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 mars 2012, en ce non compris le solde débiteur du 20 janvier 2012 reporté amiablement de 27 609, 53 euros. / La somme réclamée est justifiée, M. D. X... n'étant pas fondé en son exception d'inexécution.