Cour d'appel de Versailles
4E, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.042 du 30/01/2019,  partie 4


En effet, il s'agit d'un bâtiment en dur, (pièce 3 de la SEMAG) avec sous-sol à usage de réserve, rez de chaussée de bureaux et ateliers sous toiture translucide pour une surface de 335 m² environ. Cette référence corrobore, les prix proposés car elle a des bâtiments pris en compte, ce qui n'est pas le cas du bien, objet du litige.
 
 La SEMAG soutient qu'une partie des références portent sur des droits à construire qui intègrent le coût de la maîtrise foncière, de la viabilisation, d'une partie des équipements publics et le versement pour le dépassement du plafond légale de densité. Parmi les références citées en première instance par le commissaire du gouvernement, elle retient plusieurs références pour une moyenne de 436 euros et en ajoute deux.
 
 Le commissaire du gouvernement reprend une partie de ses références et précise qu'une des références de l'expropriant avait été évalué à 450 euros le m² et non pas 354 euros. Il peut être ajouté la référence de l'expert amiable en zone Uba (zone prise en compte par le commissaire) de 657 euros, mentionnée dans le jugement.
 
 S'agissant du fait qu'il devrait y avoir un abattement de 5% car il s'agit d'une partie commune à jouissance privative, il y a lieu de prendre en compte le calcul du commissaire du gouvernement qui tient compte de la surface totale du bien et des millièmes attribués à Monsieur X... dans la copropriété.
 
 En conséquence, tenant compte de toutes ces observations, le prix peut être fixé à la somme de 570 euros sur la base des références du commissaire du gouvernement, de la référence en zone Uba de 657 euros et du fait qu'il existe peu de références entre particuliers.
 
 Les indemnités
 Indemnité principale
 Valeur du terrain
 [...] m² X 570 euros = 221.160 euros
 Frais de démolition
 122 m² X 60 € = 7.320 euros
 Total : 213.840 euros
 Valeur en millième
 213 840 : 1000 = 213,84 euros
 Valeur du lot :
 840 x 213,84 euros 179.625 euros
 Remploi
 20% sur 5.000 euros 1.000 euros
 15% sur 10.000 euros 1.500 euros
 10% sur surplus 164.625 euros 16.462 euros
 18.962 euros
 Total : 198.587 euros ;
 
 Alors qu'en se bornant à relever que « le commissaire du gouvernement en appel verse des références portant sur une moyenne de 520 euros le m² et un prix médian de 499 euros » et que « le commissaire du gouvernement reprend une partie de ses références et précise qu'une des références de l'expropriant avait été évalué à 450 euros le m² et non pas 354 euros. Il peut être ajouté la référence de l'expert amiable en zone Uba (zone prise en compte par le commissaire) de 657 euros, mentionnée dans le jugement », pour retenir, in fine, que « le prix peut être fixé à la somme de 570 euros sur la base des références du commissaire du gouvernement, de la référence en zone Uba de 657 euros et du fait qu'il existe peu de références entre particuliers », sans indiquer la nature, la date et les caractéristiques des termes de comparaison qu'elle a estimés pertinents sur lesquels elle fonde son estimation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir alloué à Monsieur X... la somme de 5.160 euros de frais d'expertise ;
 
 Aux motifs que s'agissant des frais d'expertise, l'appelant demande la somme de 5.160 euros TTC. Cette demande, compte tenu de la complexité de la situation, a un lien avec l'expropriation, il y a lieu de condamner la SEMAG 92 à payer cette somme ;
 
 Alors, d'une part, qu'en se bornant à relever, à l'appui de sa décision, que « s'agissant des frais d'expertise, l'appelant demande la somme de 5.160 euros TTC. Cette demande, compte tenu de la complexité de la situation, a un lien avec l'expropriation, il y a lieu de condamner la SEMAG 92 à payer cette somme », la Cour d'appel s'est déterminée à partir de motifs qui laissent incertain le fondement juridique de sa décision, méconnaissant les exigences des articles 12 et 455 du code de procédure civile, qu'elle a ainsi violés ;
 
 Et alors, d'autre part, subsidiairement, qu'en énonçant, à l'appui de sa décision, que cette expertise amiable, « compte tenu de la complexité de la situation, a un lien avec l'expropriation », quand elle avait refusé d'en tenir compte, en ce qu'elle était fondée sur la méthode dite du « promoteur », qui devait être écartée, comme non pertinente, en relevant que « s'agissant de la méthode 'dite du promoteur' retenue par l'expert amiable de l'appelant, elle consiste à partir du prix prévisionnel de vente d'une opération projetée à reconstituer les différents coûts grevant l'opération (frais de construction, financier, honoraires, marge) pour parvenir au final par soustraction à la valeur du terrain.