Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.433 du 17/09/2020,  partie 5



 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTS, QUE « Vu les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, La SAS DI.PRO.BA demande au titre du renouvellement du bail intervenant à la date du 1er juillet 2014 que le prix du loyer annuel soit revalorisé à la somme de 161.995 € HT, ce prix dérogeant aux règles légales de plafonnement contenues dans les dispositions susvisées. Pour cela la SAS DI.PRO.BA doit être en mesure de prouver qu'une modification notable de la valeur locative est intervenue. A cet effet la bailleresse estime que les obligations respectives des parties ont évolué, en ce que les dépenses de grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil sont à sa charge. Or, à la date du 1er juillet 2014, date de renouvellement accepté du bail, qui s'était poursuivi tacitement, ces dépenses étaient stipulées dans le contrat de bail à la charge du preneur, de telle sorte que la SAS DI.PRO.BA n'est pas fondée à considérer qu'il y a eu une modification notable des obligations des parties. Par ailleurs, la SAS DI.PRO.BA fait état d'une monovalence des locaux loués, ce qui autoriserait un déplafonnement par application des dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce. Elle s'appuie sur le rapport de décembre 2013 de M. I..., expert qu'elle a mandaté, qui considère que les locaux sont de nature monovalente. Or, le contrat de bail prévoit qu'il «pourra être exercé dans les lieux loués toute activité commerciale ou artisanale (...) », lieux dont il est prévu qu'ils sont remis au preneur « brut de décoffrage », à charge pour lui de réaliser à ses frais les agencements nécessaires à son activité. De plus, d'un point de vue matériel, il n'est pas établi, selon les différentes pièces versées aux débats, en particulier le rapport de M. I... réalisé à partir d'une « simple visite sommaire des parties accessibles », que les locaux présentent un caractère monovalent. La SAS DI.PRO.BA ne justifie pas que la pose de poutres IPN de soutien, ainsi que de treillages au niveau du plafond, dans un local qualifié lors de sa remise, de brut de décoffrage, c'est-à-dire vide et nu, constitueraient des aménagements caractérisant une monovalence, limitant ou empêchant l'exploitation d'autres activités que celle exercée par la SARL EXPO LUMINAIRES (vente de luminaires), et surtout que ces aménagements ne sont pas démontables en vue de retrouver le lieu tel que mis à disposition au début du bail. Enfin, la SAS DI.PRO.BA considère qu'il y aurait eu une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité pour justifier le déplafonnement du loyer. Ce moyen doit être apprécié dans le cadre plus large de la valeur locative, dans la mesure où le facteur local de commercialité qui aurait changé favorablement selon le bailleur, à savoir la création en 2013 d'une nouvelle zone commerciale voisine dénommée Mondevillage, est appréhendé à l'inverse par la SARL EXPO LUMINAIRES comme ayant affecté notablement la commercialité des activités situées en dehors de celle-ci. Ainsi, la SARL EXPO LUMINAIRES fait valoir, à l'appui de sa demande de fixation du montant du loyer à hauteur de 45 euros H.T./m2/an, que l'état initial des locaux loués doit être pris en compte dans l'évaluation, la clause d'accession susceptible d'être appliquée au profit du bailleur ne pouvant trouver application qu'à la sortie des lieux. Elle ajoute que le marché s'est depuis le début de la location effondré. La valeur locative devant être fixée doit reposer sur un prix de marché, lequel doit être apprécié en fonction de sa tendance et selon la situation précise du bien dans son environnement. Dans le vaste secteur commercial où se situent les locaux commerciaux exploités par la SARL EXPO LUMINAIRES, il faut souligner que les clients y accèdent essentiellement par l'automobile. La question de l'emplacement de l'immeuble et sa visibilité par rapport au flux routier est donc déterminante pour en apprécier l'attractivité et la valeur locative   En raison de cette nouvelle fixation de loyer, la SAS DIPROBA doit être condamnée à rembourser à la SARL EXPO LUMINAIRES les surloyers qu'elle lui a versés depuis le 1er juillet 2014, avec intérêts de droit, ainsi que le solde résultant du réajustement du dépôt de garantie » ;
 
 1°) ALORS QUE l'obligation pour le preneur, stipulée dans le bail commercial, de prendre à sa charge des travaux incombant légalement au bailleur ne peut justifier une diminution du montant de la valeur locative et corrélativement du loyer qu'à la condition qu'elle ait été effectivement exécutée par le locataire ; qu'en l'espèce, la société DIPROBA faisait valoir qu'en dépit de la clause du bail faisant peser sur la société EXPO LUMINAIRES la charge des grosses réparations, notamment de la toiture de l'immeuble, c'était elle qui avait assuré le coût de ces réparations ; qu'elle produisait notamment aux débats un constat d'huissier permettant de constater que la société EXPO LUMINAIRES n'avait pas correctement entretenu la toiture de l'immeuble qui se trouvait dans un état de délabrement ;