Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.604 du 28/11/2019,  partie 2


 que cette démolition fondée sur le non-respect d'un droit réel n'est pas soumise à l'annulation préalable du permis de construire et il importe peu que les époux G... aient obtenu, après l'annulation du premier permis de construire délivré, un permis de construire modificatif le 18 octobre 2016 ; que le jugement doit donc être confirmé, sauf à dire que la démolition devra intervenir dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, délai passé lequel courra une astreinte de 100 € par jour de retard pendant 90 jours, après quoi il sera à nouveau fait droit ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la recevabilité de la demande en démolition, selon l'article L.480-13 a) du Code de l'urbanisme, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolition du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative (...) ; que, par jugement en date du 27 décembre 2012, le tribunal administratif de Montpellier, statuant sur le permis de construire du 26 octobre 2010 et les deux permis de construire modificatifs en date des 7 septembre 2011 et 21 novembre 2012, a annulé les permis de construire en ce qu'ils "autorisent la réalisation en façade sud de la surélévation projetée d'un balcon sur un acrotère de un mètre de profondeur atteignant les limites séparatives de propriété" ; que, en toute hypothèse, une action en démolition pour trouble anormal de voisinage ne peut pas se voir opposer l'article L.480-13 du Code de l'urbanisme, dès lors qu'elle est engagée sur un autre fondement que la violation des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique ; qu'il en résulte que l'action en démolition, fondée à la fois sur l'existence d'une servitude grevant le fonds de S... et U... G... et des troubles anormaux de voisinage, est recevable ; que, sur la demande de remise en état des lieux, sur l'existence d'une servitude, qu'est une servitude toute charge grevant un fonds servant prenant la forme d'une restriction du droit de construire ou d'une limitation de la hauteur des ouvrages, dès lors qu'elle est établie en faveur du fonds lui-même et non du propriétaire, conférant à la propriété d'autrui une plus-value ; qu'en cas de contestation sur l'existence d'une servitude, il appartient à celui qui s'en prévaut de l'établir, notamment par son titre, et à celui qui se prétend libéré d'établir les faits qui en ont produit l'extinction ; que, par acte notarié en date du 3 mars 1962, C... W..., propriétaire de l'immeuble situé [...] , a autorisé Y... L..., propriétaire de l'immeuble situé [...], à réaliser une surélévation ne dépassant pas la hauteur de 6,75 mètres à partir du trottoir extérieur de la [...] à SETE ; que cette limitation a été qualifiée de "servitude" ; que cet acte a été publié au bureau des hypothèques de Montpellier afin de rendre cette limitation opposable aux tiers, notamment aux propriétaires successifs du fonds, ce qui illustre encore l'intention des parties lorsqu'elles ont convenu de cette limitation de construire ; que cette limitation de la hauteur de la construction était destinée à permettre la conservation de la vue et de l'ensoleillement au profit du fonds dominant ; que, dès lors, elle ne peut s'analyser que comme une charge réelle, et non une obligation personnelle, en ce qu'elle procure au fonds dominant une plus-value ; qu'il en résulte que cet acte constitue un titre de servitude limitant la possibilité de surélever la construction au profit de I... et Q... F... et au détriment de S... et U... G..., et non une simple limitation valable seulement entre ses auteurs   ;
 
 1°) ALORS QUE l'acte notarié en date du 13 mars 1962 indique que Monsieur W... autorise Monsieur L..., en contrepartie de la cession d'une parcelle de terrain d'une superficie de 31 mètres carrés, à faire surélever l'immeuble lui appartenant, sis [...] , jusqu'à une hauteur maximum de 6,75 mètres, sans aucunement faire interdiction à Monsieur L... ou à ses ayants droit de procéder à une nouvelle surélévation, à condition de disposer du droit d'y procéder ; qu'en affirmant néanmoins que, par cet acte Monsieur L... s'était engagé à ne pas procéder à une nouvelle surélévation de l'immeuble, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 13 mars 1962, en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 2°) ALORS QUE si les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée, seules les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif ;