Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 12-24.626 du 01/10/2014,  partie 4


qu'en effet, outre que les terres ont été effectivement exploitées par Mme [J] à compter du 1er novembre 1999 date d'effet de l'acte comme le montre les relevés parcellaires d'exploitation ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la Safer, il apparaît que la promesse, de par son caractère unilatéral engageait en fait seulement le vendeur et que de nombreux aléas pouvaient empêcher le preneur d'acquérir les parcelles à la date fixée pour lever l'option au bout de trois ans et de conclure la vente ; que dès lors n'est pas caractérisée une fraude organisée à l'avance par les parties pour faire échec au droit de préemption de la Safer ayant pour conséquence de lui rendre le bail inopposable ; que s'agissant de l'exception de nullité du bail également invoquée par la Safer celle-ci ne peut, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal être accueilli puisqu'une telle exception ne peut être soulevée que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui n'a pas encore été exécuté ; qu'il n'est pas contesté que le bail conclu en octobre 1999 a été régulièrement exécuté ; qu'il se déduit de ces éléments qui ne pouvant remettre en cause la qualité de preneur en place de Mme [J], la Safer ne peut poursuivre la nullité de la vente du 8 août 2003 ; que le jugement sera réformé de ce chef ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE (¿) il est justifié de ce que Mme [J] s'est vu refuser l'autorisation d'exploiter les terres par un arrêté du 28 septembre 2001 au visa des textes issus de la loi du 9 juillet 1999 (¿) ;
 
 1) ALORS QUE les exemptions au droit de préemption de la Safer lui sont inopposables en l'absence de notification régulière du projet de vente ; qu'en décidant au contraire que nonobstant le défaut avéré de notification du projet de vente à la Safer Maine Océan, Mme [J] pouvait valablement faire échec au droit de préemption de la Safer en se prévalant du bénéfice de l'exemption prévue à l'article L 143-6 du code rural et de la pêche maritime, la cour d'appel a violé l'article susvisé, ensemble les articles R 143-9 et R 143-20 du même code ;
 
 2) ALORS subsidiairement QUE l'existence d'un bail rural suppose une contrepartie onéreuse à la mise à disposition des terres ; qu'en se bornant à retenir, pour considérer que Mme [J] pouvait se prévaloir d'un bail régulier de plus de trois ans primant à la date de la vente non notifiée à la Safer le droit de préemption de celle-ci, que Mme [J] avait pris les terres à bail à compter du 1er novembre 1999 et les exploitait depuis cette date, sans vérifier, comme elle y avait été invitée, si cette mise à disposition n'avait pas été effectuée à titre gratuit dans la mesure où il avait été prévu que les loyers seraient in fine entièrement imputés sur le prix de vente ultérieur de l'immeuble et que cette déduction a effectivement été opérée par les partie lors de la vente non notifiée à la Safer en août 2003, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L 143-6, L 411-1, R 143-9 et R 143-20 du code rural et de la pêche maritime ;
 
 3) ALORS QUE le preneur en place ne bénéficie d'aucune exemption au droit de préemption de la Safer s'il est propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la superficie minimale d'installation prévue par l'article L.312-6 du code rural ; qu'en l'espèce, il résultait des pièces régulièrement versées aux débats par la Safer Maine Océan et spécialement des arrêtés préfectoraux successivement applicables dans le département que la surface minimum d'installation avait toujours été fixée à 20 ha de sorte que le preneur en place ne pouvait bénéficier d'un droit de préemption sur le fondement de l'article L 412-5 du code rural que pour autant que la superficie dont il dispose à la date de la vente soit inférieure à 60 ha ; que dans ses conclusions d'appel, la Safer Maine Océan faisait valoir que qu'il résultait des relevés parcellaires produits et de la décision administrative du 28 septembre 2001, que Mme [J] exploitait déjà 74ha 83a 24ca avant de déclarer ensuite une superficie de 97ha 41a 36ca (conclusions p. 8) ; que dès lors, en affirmant que le droit de préemption de la Safer Maine Océan était primé par celui de Mme [J] sans vérifier si cette dernière remplissait effectivement les conditions cumulatives de l'article L 412-5 du code rural lui permettant de bénéficier d'un droit de préemption faisant échec à celui de la Safer, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L 143-6 et L 412-5 du code rural et de la pêche maritime ;
 
 4) ALORS QUE le refus définitif de l'autorisation d'exploiter emporte la nullité du bail que la Safer, lorsqu'elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux ;