Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.925 du 08/04/2021,  partie 4


que le bail du 5 mars 1998 et l'acte de cession du 25 janvier 2008 désignent une assiette du bail inchangée comprenant le jardin terrasse et garage correspondant au lot n° 3 devenu la propriété de M. A..., et sur lequel se trouve la chambre froide, ainsi que le local commercial correspondant depuis la mise en copropriété au lot n° 1 ; qu'ils ajoutent qu'ainsi, contrairement aux énonciations de l'acte de vente du lot n° 3 à M. A..., le bien n'était pas libre de location puisque le bail se poursuivait par tacite reconduction ; que même si M. A... a été tenu dans l'ignorance le cas échéant de l'existence du bail, celui-ci lui est opposable par application de l'article 1743 du code civil ; qu'il lui appartient de se retourner contre la société Imminvest et la société du [...] ; qu'ils soutiennent que le bail du 6 novembre 2007 produit en cause d'appel par M. A... n'est pas enregistré, n'a pas date certaine ; qu'il ne fait pas mention du bail précédent ; que le bail est consenti à M. et Mme T..., mais que celle-ci, qui est propriétaire du fonds de commerce qu'elle a acquis avant son mariage avec M. T..., n'a ni paraphé les pages, ni signé l'acte de sorte que ce bail litigieux est dépourvu de toute force probante ; qu'ils disposent donc d'un titre pour occuper le lot n° 3 résultant du bail du 6 novembre 1998 qui est opposable à M. A... ; que M. A... et la société BM & Partners soutiennent que M. et Mme T... ne pouvaient que céder le droit au bail qui avait été régularisé entre eux et la société Imminvest le 6 novembre 2007 lequel ne porte pas sur le lot n° 3 mais a pour assiette le seul lot n° 1 ; que ceux-ci ne pouvaient pas céder à M. W... V... U... plus de droits qu'ils n'en détenaient ; que c'est pour cette raison que les consorts U... n'ont donné en location gérance que le local commercial correspondant au lot n° 1 avec un loyer mensuel de 2.000 € correspondant au loyer stipulé dans le bail du 6 novembre 2007 ; qu'ils ajoutent que la cession du 2 janvier 2008 n'a en tout état de cause pas été signifiée à la société Imminvest par application de l'article 1690 du code civil, de sorte que la cession du fonds de commerce est inopposable à cette dernière et à M. A... ; que les intimés précisent qu'en outre Mme T... s'était engagée à vendre le fonds de commerce avec établissement d'un nouveau bail à M. Y... par acte du 28 mars 2007 avec faculté de substitution au profit de l'acquéreur du fonds ; que M. W... V... U... devait substituer la société ; que c'est dans ces circonstances qu'un nouveau bail a été établi le 6 novembre 2007 entre la société Imminvest (dont le gérant est M. Y...) et les époux T... ; que le 31 octobre 2007 dans le prolongement de cette promesse, les lots n° 1,2 et 3 étaient cédés à la société Imminvest qui renonçait à acquérir le fonds de commerce ; qu'ils soutiennent que c'est ce bail seul qui pouvait être cédé par les époux T... et non celui de 1998 devenu caduc ; que par application de l'article 1743, alinéa 1, du code civil « si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » ; qu'il s'ensuit que le bail authentique ou qui a date certaine est opposable à l'acquéreur quand bien même l'acte d'acquisition ne fait pas mention de l'existence d'un bail ; que la cour observe que tous les actes versés aux débats sont des copies ; qu'il constant que l'acte de vente notarié en date du 7 juillet 2011 entre la société Imminvest et M. A... précise que les biens vendus sont libres de location ou d'occupation ; que la cour rappelle que la société du [...] , dont le gérant est M. T..., a donné à bail par acte sous seing privé du 5 mars 1998 à Mme I... , immatriculée au RCS et exerçant en son nom personnel une activité de café-restaurant, les locaux commerciaux correspondant, suite à la mise en copropriété de l'immeuble en 2007, au lot n° 1 (local commercial) et au lot n° 3 décrit au bail comme étant un jardin et un garage ; qu'il est versé aux débats l'acte sous seing privé du 6 novembre 2007 établi entre, d'une part, la société Imminvest qui venait d'acquérir le 31 octobre 2007 de la société [...] les lots n° 1,2 et 3 et, d'autre part, M. T... et Mme I... , épouse T... portant bail commercial moyennant un loyer de 24.000 €/an HT/H ; que l'assiette de ce bail, à savoir, au rez-de-chaussée du bâtiment A existant avec cave, un local commercial à usage de café-restaurant accessible depuis la rue, correspond au lot n° 1 ; que l'acte du 6 novembre 2007 est paraphé et signé par M. T... ;