Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.639 du 19/12/2019,  partie 2


Que l'expropriant réitère devant la Cour la proposition d'indemnisation faite au premier juge sur la base d'un prix de 6,50 €/m2 en produisant notamment un avis réalisé par le service France Domaine de la direction départementale des finances publiques du Doubs du 10 mars 2017 ; Que le commissaire du gouvernement considère pour sa part qu'au vu des éléments de comparaison susceptibles d'être retenus comme similaires au bien exproprié dans un périmètre proche un prix de 6,50 € au m2 tel que proposé par l'appelant est tout à fait indiqué ; que les époux J... estiment au contraire, à l'appui de leur appel incident, que le premier juge n'a pas pris en considération les éléments objectifs permettant de fixer une juste évaluation des parcelles expropriées compte tenu de leur situation privilégiée, et d'indemniser par conséquent intégralement leur préjudice ; qu'ils sollicitent par conséquent que l'indemnité soit évaluée par référence à la valeur des terrains d'aisance, sans pour autant soutenir que les parcelles ont cette qualité, et qu'elle soit fixée à 9,60 €/m2, l'estimation du premier juge à 16,66 € étant manifestement insuffisante à leurs yeux ; Attendu que les époux J... ne peuvent toutefois être suivis lorsqu'ils prétendent que l'estimation de leur tènement devrait être réalisée par référence à la valeur d'un terrain d'aisance au motif qu'il serait contigu avec des parcelles bâties ; qu'en effet, un terrain d'aisance est nécessairement adjacent à un immeuble bâti et lui sert de jardin d'agrément, tel n'étant pas le cas en l'espèce des deux parcelles litigieuses non bâties ; Qu'ils ne produisent aucun élément comparatif portant sur des mutations effectivement intervenues dans le périmètre considéré ou situé à proximité de celui-ci dans un secteur comparable en termes de marché immobilier et dans un zonage identique (UAa), qui soit susceptible de confirmer l'évaluation sollicitée ; que les estimations notariales portant sur la valeur des terrains à bâtir et terrains d'aisance sont inexploitables en la cause comme n'ayant pas la même qualification et partant la même valeur que les parcelles expropriées à l'exception de l'estimation des terres agricoles ; Attendu que la vue des lieux effectuée par le premier juge permet de relever que les deux parcelles sont en nature de pré, en état de friche et non entretenues, non dotées d'arbres séculaires mais ayant mais ayant toutes deux accès à la voie publique et aux réseaux urbains ; que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la friche n'est pas de nature à altérer la valeur du terrain dès lors qu'il est aisé d'y remédier et que le défaut d'entretien s'explique par la procédure d'expropriation ; Qu'ainsi qu'il a été dit précédemment, les parcelles doivent être évaluées au regard de leur situation incontestablement privilégiée, en ce qu'elles sont situées à proximité immédiate d'une zone pavillonnaire et des réseaux urbains et désormais incluses dans la ZAC de la Combe Saint Laurent, par comparaison avec les mutations intervenues dans les conditions rappelées par les textes précités ; Qu'au regard des éléments comparatifs communiqués tant par la partie expropriante que par le commissaire du gouvernement il apparaît que le prix d'un terrain situé en zone AUa oscille entre 6,50 et 9 €/m2 selon les qualités intrinsèques du bien ; qu'il n'est pas contestable que l'accès direct des deux parcelles à la voie publique et à l'intégralité des réseaux leur confère un intérêt particulier par rapport à une parcelle qui en est dépourvue, située dans la même zone, de petite contenance ([...] ) et dont le prix a été fixé à 6,50 €/m2 par jugement du tribunal de grande instance de Besançon du 7 juillet 2017 ; qu'il convient dans ces conditions de fixer à 9 €/m2 la valeur au m2 des deux parcelles en cause, lequel intègre la situation privilégiée décrite ci-dessus étant rappelé que les intimés eux-mêmes administrent la preuve que les parcelles agricoles sont évaluées dans le secteur de Dampierre-les-Bois entre 0,25 et 0,28 €/m2 ; Attendu qu'il résulte des développements qui précèdent que c'est à tort que le premier juge a retenu un prix au m2 de 16,66 € à titre d'indemnisation de l'expropriation ; qu'il sera donc infirmé de ce chef et il sera alloué à l'appelante une indemnisation sur la base d'un prix de 9 €/m2 ; qu'il s'ensuit qu'afin d'indemniser les intimés de leur entier préjudice, conformément aux prescriptions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, il y a lieu de leur allouer une indemnité d'expropriation principale de 15.603 € (1.767 x 9 €) ainsi qu'une indemnité de remploi de 2.590,05 €, calculée selon les modalités de l'article R. 322-5 du même code   »,
 
 1°) Alors qu'il incombe au juge, aux termes de l'article 455 du code de procédure civile, d'exposer les prétentions des parties ainsi que leurs moyens et d'y répondre en motivant la solution retenue ; qu'en application de ce principe, le juge de l'expropriation qui recourt à la méthode par comparaison doit analyser les termes de référence qui lui sont soumis et indiquer sur quel(s) terme(s) il se fonde ;