Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-12.363 du 30/09/2021,  partie 6


Que, dans ce cadre, deux mandats de commercialisation ont été passés le 2 avril 2007 puis le 14 avril 2008 (dates attestées par la production d'un extrait du registre des mandats) entre la SAS Groupe Sobefi, représentée par Monsieur [N] [R], et la SARL Sobefi Immobilier, représentée par Monsieur [F] [S] ; que ces mandats précisent la grille des prix de vente « net promoteur » et la commission du mandataire à hauteur de 6 % ; Que les prix promoteur indiqués dans la « grille de prix packagée » (grille de prix « Réunion » ajoutant au prix vendeur les commissions des sous-mandats métropolitains) élaborée par la SAS Groupe Sobefi sont par ailleurs parfaitement conformes au budget prévisionnel de l'opération établi le 27 juillet 2006 (chiffre d'affaires brut de 26.400.000,00 € pour l'ensemble de l'opération) ; Qu'ils intègrent le taux de commissionnement sur vente de 6 % également prévu dans le budget prévisionnel ; Qu'enfin, la note de présentation du projet envisage une pré-commercialisation du programme confiée à la SARL Sobefi Immobilier ainsi que le recours à six réseaux de commercialisation métropolitains ; Que la SARL Sobefi Immobilier a ensuite été amenée à confier des sous-mandats de commercialisation reprenant la grille des prix de vente ; Que la SCCV Le Bouvet dénonce des commissions pouvant atteindre 22 %, également qualifiées de "pharaoniques" par la SA Banque de La Réunion, alors que le mandat de commercialisation donné à la SARL LDF le 5 octobre 2011 directement par le promoteur représenté par Monsieur Jacques [E] et non par la SAS Groupe Sobefi envisage une grille de commissions contresignée par la banque représentant plus de 19 % du prix net promoteur ; Qu'un récapitulatif non contesté (pièce n° 11 de la SCP [Q]) indique que, sur la totalité des prix nets promoteur des lots commercialisés (9.273.585,04 €), le fruit des ventes reversé sur le compte centralisateur a été de 9.190.459,59 €, déduction faite des réserves de 5 % sur 13 ventes (pièce n°14) ; Que les pièces n°12 et 13, qui ne sont pas davantage contestées, confirment la conformité des ventes à la grille prix nets promoteurs ; Qu'en toute hypothèse, le budget prévisionnel de la première tranche a été respecté, la rémunération des sous-mandataires n'ayant pas modifié le prix net promoteur, conformément d'ailleurs aux exigences posées par la SA Banque de la Réunion dans le crédit d'accompagnement : « le prix de vente de chaque lot immobilier sera au moins égal à celui qui figure à l'état provisionnel des ventes remis à la banque ». Non seulement la SCP [Q] n'a commis aucune faute en payant les commissions convenues aux différents mandataires intervenus dans la commercialisation des lots, mais encore aucun préjudice pour la banque comme, d'ailleurs, pour le promoteur, n'est avéré ; Qu'il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de la SCP [Q] ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur les demandes au titre des versements effectués directement aux agents commercialisateurs : Sur les mandats de la société SOBEFI IMMOBILIER : la SA BANQUE DE LA REUNION ainsi que la SCCV LE BOUVET exposent que de nombreuses commissions ont pu être versées à la SARL SOBEFI IMMOBILIER alors même que cette dernière n'était titulaire d'aucun mandat (soit avant le mois d'avril 2008), la banque précisant que tout mandat daté d'une période antérieure doit être considéré comme ayant été rédigé pour les besoins de la cause ; Que cependant, les défenderesses communiquent aux débats copie d'un mandat de commercialisation conclu entre la SAS GROUPE SOBEFI et la SARL SOBEFI IMMOBILIER et daté du 2 avril 2007 ; Que ce contrat ne peut être considéré comme étant un faux parce que produit relativement tardivement dans le cadre de la présente procédure, puisque la copie du registre visé par les dispositions de la loi HOGUET, produite par l'office notarial, démontre que le mandat d'avril 2007 y est régulièrement inscrit ; Que dès lors il n'est aucunement établi que des sommes quelconques aient été versées à la société SOBEFI IMMOBILIER sans que cette dernière ait été régulièrement mandatée ; Que sur le versement direct du montant des commissions dès la signature de l'acte authentique : en droit le dernier alinéa de la loi dite HOGUET du 2 janvier 1970 dispose que : « Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire" ; Qu'en l'espèce, BANQUE DE LA REUNION ainsi que sa cliente, la SCCV LE BOUVET font grief à l'officier ministériel de s'être défait de sommes qui lui ont été versées par les acquéreurs, entre les mains de l'agent commercialisateur, sans respecter les clauses du contrat de prêt prévoyant un versement de l'ensemble des sommes sur le compte dit centralisateur ;