Cour d'appel de Nouméa,  décision 14-24.445 du 07/01/2016,  partie 4



 qu'il en résulte d'ores et déjà clairement que ses auteurs ont entendu contractualiser ses dispositions à supposer que le document en cause ne soit pas d'ores et déjà de nature contractuelle ; 
 qu'ensuite, le libellé de l'article 1er ne fait que reproduire les dispositions du décret n° 51/ 1135 du 21 septembre 1951 réglementant les groupes d'immeubles et les lotissements en Nouvelle-Calédonie (Journal officiel de la Nouvelle-Calédonie, 22/ 29 octobre 1951 p. 453 et s), modifié successivement en 1990 (Délibération n° 109-90 du 31 août 1990, JONC, 25 septembre 1990, p. 2450) puis en 1999 ; 
 qu'en vertu du principe de spécialité législative, qui régit le droit applicable en Nouvelle-Calédonie, ce décret du 21 septembre 1951 constitue le droit applicable en l'espèce ; 
 que le décret du 21 septembre 1951 sous l'empire duquel a été constitué (par acte notarié du 10 juillet 1986) la SCI Hespérides en vue de l'acquisition d'un terrain nu et la réalisation d'un lotissement dénommé « Les jardins du prieuré », dispose :
 - en son article 2-5° que le projet de groupes d'habitation ou de lotissement doit comporter un « cahier des charges »,
 - en son article 7 que : « les conditions du cahier des charges du groupe d'habitations ou du lotissement doivent figurer... dans tous les actes et promesses de vente... le maire ou le président de la commission municipale peut faire afficher lesdites conditions du cahier des charges... » ; 
 que force est de constater, qu'à s'en tenir à une dénomination purement formelle, il n'existe pas sous l'empire du décret de 1951 de « règlement de lotissement », mais un « cahier des charges » dont les stipulations (contractuelles) doivent figurer dans les actes de vente ; 
 qu'ainsi, le fait que les notaires aient pu omettre de se conformer à l'article 7 est sans incidence sur la nature nécessairement contractuelle de ce « cahier des charges » prévu par le décret de 1951, ainsi que le confirme le fait qu'il résulte des pièces produites que certains actes notariés de vente mentionnent le contenu de ce cahier des charges (improprement dénommé « règlement de lotissement ») en précisant bien que ce « règlement de lotissement » contient les conditions du « cahier des charges » ; que cela résulte notamment de l'acte notarié du 16 août 2006 (pièce n° 12) établi entre les époux Y...et A..., par la SCP Bourdeau Bernigaud, lequel précise en page 5 « qu'un exemplaire du règlement de lotissement contenant tant les conditions du cahier des charges que la reproduction de l'arrêté d'approbation précité, est demeuré ci-annexé aux présentes après mention » ; 
 qu'ainsi, le décret du 21 septembre 1951, modifié pour la première fois par la délibération du 31 août 1990, ne comporte aucune mention relative à un document pouvant être dénommé « règlement de lotissement », le décret ne faisant référence qu'au « cahier des charges » ; 
 qu'il pourrait tout au plus s'en déduire le caractère « mixte » des dispositions contenue dans ledit document, s'il n'en résultait l'obligation (rappelée à l'article 7 du décret de 1951) de contractualiser ces dispositions en les reproduisant dans les actes de vente et de location, ce qui lève tout doute possible sur la volonté des auteurs du décret de 1951 d'en faire des dispositions de nature contractuelle ; 
 qu'au demeurant, même le document dénommé « règlement de lotissement », établi par le lotisseur du lotissement « Les Jardins du Prieuré », le 10 avril 1986, rappelle (en son article 1er) que son contenu « doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des parcelles par reproduction in extenso... », conformément à ce que prévoit l'article 7 du décret de 1951, sur l'obligation de contractualiser les termes de ce que le décret de 1951 désigne sous l'appellation « cahier des charges » du lotissement ; 
 que, surabondamment, aux termes de l'article 12 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie « le juge... doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties auraient proposé » ; 
 qu'en l'espèce, et sans qu'il soit même nécessaire de requalifier la totalité du « règlement de lotissement », il suffit de se borner à examiner la disposition contestée de ce document (l'article 16) ; que la clause objet du litige dont la nature (et dont le sens par voie de conséquence) est discutée par les parties, constitue à l'évidence une disposition destinée à régir les rapports entre co-lotis ; 
 que cet article 16 ne constitue pas une règle urbanistique ayant trait au coefficient d'occupation des sols comme le laissent entendre les conclusions du notaire (sur la base de textes inapplicables au cas d'espèce), mais d'une obligation ayant trait aux modalités de vie en commun au sein du lotissement, telles que voulues par les co-lotis lors de la création dudit lotissement, ceux-ci ayant voulu créer un environnement dépourvu de villas jumelées et d'immeubles comportant un ensemble de logements, et ayant souhaité donner à leur lotissement, par la voie du contrat, une configuration bien définie dans l'intérêt de tous ;