Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.865 du 27/02/2020,  partie 2



 AUX MOTIFS PROPRES QUE « pour expliquer son manquement à son obligation de payer les loyers et d'assurer les locaux loués, M. N... oppose à son bailleur l'exception d'inexécution de ses obligations telles que prévues à l'article 1719 du code civil selon lesquelles : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune situation particulière : [...] 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée: 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;" ; qu'il est constant que les locaux ont été loués, suivant contrat de bail commercial en date du 23 juillet 2010, en nature de bureaux et de garage sur une superficie d'environ 160 m² ; qu'au vu de l'état des lieux d'entrée contradictoire du même jour, les plafonds, murs et sol des trois pièces étaient en bon état général mis à part une dizaine de trous sur l'un des murs et des jointures de lattes espacées et une latte cassée dans l'entrée, des excroissances et une latte manquante dans un coin ainsi qu'un led manquant dans la pièce "en entrant à gauche", 7 leds manquants dans la pièce "en entrant à droite'' ; les plafond, murs et sol du garage étaient décrits comme passables ; qu'il est justifié de l'intervention très rapide de la SCI [...], qui, à l'annonce de la présence de la mérule le 26 mai 2011 par M. N... qui ne conteste pas qu'elle ne concernait que 60 m² sur les 160 m² loués, obtenait dès le 04 juillet 2011 un devis (devis de la société Sept) préconisant Je traitement fongicide pour éradiquer le champignon ; que les travaux étaient entrepris dès le mois de juin 2011 pour permettre une meilleure ventilation des locaux comme l'atteste la facture de la société Chaudronnerie Avraise du 30 juin 2011, et assurer une meilleure sécurisation des locaux en faisant poser des grilles et barreaudages sur deux fenêtres (facture de la société BTP Bellotti du 27 juin 20 11), comme l'a justement souligné le Tribunal ; qu'il versé aux débats aucune pièce probante par M. N..., les photographies et constat étant contemporains du signalement de la mérule et des premières démarches entreprises par la SCI [...] pour remédier aux désordres, et venant confirmer la présence de la mérule et ses conséquences sur l'état des lieux, pour venir contredire le fait que dès le 09 août 2011, le plancher et les cloisons concernés étaient déposés, que le 25 août 2011, le bailleur contactait la société Sept pour faire effectuer le traitement chimique de la mérule, réalisé au début du mois d'octobre 2011 ; qu'il est également établi, et comme l'a à juste titre rappelé le tribunal, que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 octobre 2012, la SCI [...] a sollicité son locataire afin de fixer une visite d'expertise afin de déterminer si le traitement chimique de la mérule avait été efficace et s'il était possible de remettre en état la partie attaquée par la mérule, que, le 22 octobre 2012, la société Sept relevait que le taux d'humidité était redescendu à un niveau acceptable et que le temps de séchage et la ventilation des locaux permettaient de réaliser les travaux de remise en état ; qu'il est également justifié de l'exécution des travaux de remise en état, à savoir les travaux de réfection du sol par la pose d'une dalle en béton en février 2013, et celle de cloisons alvéolaires entre le 29 mai et le 10 juin 2013 ainsi que la réfection de l'installation électrique ; qu'aucune pièce contemporaine de cette période n'est produite par M. N... qui viendrait remettre en cause la réalité des travaux ainsi justifiés, les photographies relatives à la fracture ou plutôt l'effraction de la poignée de porte et acte de vandalisme (contre porte arrachée) au demeurant non datées n'ayant aucun lien avec les désordres auxquels la SCI Valcay justifie ainsi avoir remédié ; que certes ces travaux ont duré deux années de juin 2011 à juin 2013, étant observé à cet égard qu'il a fallu s'assurer de l'efficacité du traitement avant de les entreprendre, il n'en demeure pas moins que la SCI [...] a satisfait à son obligation légale de délivrance et d'entretien de son immeuble prévues à l' article 1719 1° et 2° du code civil, en effectuant les travaux nécessaires à l'éradication de la mérule qui s'apparente davantage à des gros travaux de structure lui incombant en suite de la découverte de l'infestation par la mérule de ses locaux, comme l'ont, à bon droit, retenu les premiers juges ; que par ailleurs, M. N... n'établit pas davantage que les travaux effectués n'auraient pas permis de rendre utilisables les locaux conformément à leur destination ;