décision 15-18.973 du 04/05/2017,  partie 3



 - gérant de la société civile immobilière Home Verderie, ayant notamment pour activité l'acquisition, l'administration et la gestion par voie de location ou autrement de tout bien dont elle viendrait à être propriétaire ;
 - gérant de la société Thémis gestion privée ; que directement ou par le truchement de sociétés qu'il contrôlait et dirigeait, M. X... était ainsi, à la date d'octroi du crédit litigieux, dirigeant social de plusieurs sociétés directement impliquées dans l'activité économique de la gestion de biens immobiliers ainsi que de la société Foncière Thémis Acacias Valenciennes dont il était, au travers de la société Thémis gestion privée, le gérant ; qu'il apparaissait comme un professionnel en matière de montage de sociétés civiles immobilières, et notamment de « foncières » dans lesquelles ses clients pouvaient investir en procédant à l'acquisition de parts de capital, comme la société civile immobilière Foncière Thémis Roubaix Aubaines qu'il a fondée dès 2006 pour lui permettre d'acquérir un ensemble immobilier de 9 750 m² situé à Roubaix en vue de sa revente par lots à des investisseurs, le financement de l'opération étant assuré par le recours à des prêts bancaires supportés directement par la société civile immobilière ou encore la société Foncière Thémis Domont, créée en 2007 ; que la banque a ainsi pu légitimement considérer que M. X..., qui avait ainsi déjà financé de précédents investissements immobiliers par le recours à l'emprunt, notamment auprès d'elle s'agissant de la société Foncière Thémis Roubaix Aubaines à laquelle elle avait consenti un premier prêt de 5 500 000 euros en février 2007 pour la partie acquisition et un second de 800 000 euros en mars 2008 pour la partie travaux et frais, opération dont il n'est pas contesté qu'elle n'a rencontré aucune difficulté tant sur le plan financier qu'immobilier, était parfaitement à même, par l'expérience qu'il en avait déjà, de recourir à ce type de montage ; qu'il en est d'autant plus ainsi que si l'économie du projet reposait en l'espèce sur un recours massif à l'endettement puisque celui-ci était financé quasi exclusivement par l'emprunt bancaire de 3 200 000 euros dont le montant devait ainsi couvrir l'essentiel du prix d'acquisition de l'immeuble, il apparaît que lors de la souscription du prêt au nom de la société Foncière Thémis Acacias Valenciennes, M. X..., qui était intéressé lui-même à l'opération, a fourni à la banque une plaquette de présentation du projet duquel il ressortait que le montant total des loyers escomptés s'élevait à 199 656 euros, hors provisions pour charges, pour des charges annuelles, hors coût intendant, évaluées à 40 144,16 euros et un coût de l'intendant évalué à 1 765,90 euros par mois sur la base de la convention collective des gardiens, concierges et employés d'immeuble pour un employé d'immeuble de catégorie B niveau 4 avec attribution d'un logement de fonction avec avantage en nature conventionnel ; qu'il était indiqué que la taxe foncière s'était élevée en 2007 à 13 443 euros ; que l'opération était présentée de façon très flatteuse puisque était notamment mis en avant l'excellente qualité du site en raison de son emplacement privilégié ainsi que des avantages fiscaux qualifiés d'exceptionnels dans le cadre de la loi Scellier ; qu'il était fait état de travaux pour un total de 36 600 euros seulement ; que la banque s'était en outre procurée le compromis de vente de l'ensemble immobilier daté du 6 mars 2008 moyennant le prix de 2 900 000 euros ainsi que son avenant du mars 2008 ; qu'afin de quantifier le montant de pré-commercialisation, la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe avait également sollicité et obtenu la liste des clients ainsi que l'indication du nombre de lots et du montant des investissements ; qu'il apparaît ainsi que quinze investisseurs parmi lesquels figurait M. X... en personne s'étaient d'ores et déjà réunis afin de se répartir quatre-vingt lots pour un montant total d'investissements de 3 296 000 euros à raison de 41 200 euros par lot ; que la banque s'était par ailleurs assurée de la solvabilité des participants à l'opération, et partant de leur aptitude à faire face à leurs engagements, en se faisant communiquer les synthèses patrimoniales et les mandats de recherche de chacun d'eux ; qu'il n'est à ce sujet nullement démontré ni même prétendu qu'ils auraient été inaptes à répondre par leurs apports de fonds aux besoins de trésorerie de la société Foncière Thémis Acacias Valenciennes ou que leur surface financière aurait été incompatible avec l'opération projetée ; qu'après avoir également recueilli des informations sur la situation tant personnelle que financière de M. X..., la banque s'était également fait remettre les derniers éléments comptables se rapportant à l'exercice de la société Thémis gestion privée clos le 31 mars 2007 ; que la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe avait ainsi obtenu des informations précises sur la situation financière, non seulement de M. X... et de la société Thémis gestion privée, gérante de la société Foncière Thémis Acacias Valenciennes, mais également sur chacun des investisseurs intéressés à l'opération ;