Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.490 du 17/01/2019,  partie 10



 Qu'en relevant que le notaire « ne pouvait pas s'opposer aux ordres de paiement du directeur de l'Aful, dûment habilité à cet effet, même si le permis de construire et l'autorisation de travaux n'avaient pas encore été obtenus », que « certains de ces paiements ont été effectués avec l'accord de Jean-Christophe G... et des époux J... » et que « tous ces règlements effectués par Gérard Y... entre le 31 décembre 2004 et le 23 janvier 2006 inclus, au bénéfice des Aful ou de la société CTMO ont été expressément entérinés par le président de chacune des associations à l'occasion de la signature des conventions de séquestre passées avec le notaire en février 2006 », pour en conclure que « le notaire ayant versé les fonds travaux en exécution des résolutions des assemblées générales du 31 décembre 2004 et des ordres du directeur des Aful, régulièrement habilité, et tous ces règlements ayant été avalisés expressément jusqu'au 23 janvier 2006 inclus dans les conventions de séquestre précitées, aucun manquement ne peut lui être reproché de ce chef étant précisé que le notaire n'a pas l'obligation de se rendre sur place pour vérifier l'état d'avancement des travaux et qu'il n'est produit aucun élément permettant d'affirmer que Gérard Y... savait, à l'époque où il a procédé aux règlements litigieux, que les fonds seraient détournés et les travaux jamais exécutés », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, alors applicable ;
 
 5°) ALORS QUE les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l'ordonnance du 1er juillet 2004, constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2 du code de l'urbanisme ;
 
 Que dans leurs conclusions d'appel, les acquéreurs faisaient valoir que le notaire n'ignorait pas que les Aful n'avaient pu être constituées régulièrement au 31 décembre 2004 et ne pouvait en conséquence ni recevoir les fonds des banques ni les remettre à M. R..., dès lors que d'une part, M. H... ou M. Z... n'ont acquis leur lot qu'en décembre 2005, et d'autre part, la société Gecko, acquéreur d'un local à usage commercial, participait aux assemblées générales de l'Aful, alors même qu'elle était dispensée de l'obligation de contribuer aux travaux ;
 
 Qu'en considérant que Me Y... n'avait pas commis de faute, alors même que les Aful n'étaient pas régulièrement constituées lors des assemblées générales, la cour d'appel a violé l'article L. 322-1 du code de l'urbanisme, ensemble l'ordonnance du 1er juillet 2004 ;
 
 6°) ALORS QUE, pour être valable, une confirmation doit émaner d'une personne ayant la qualité et la capacité nécessaires pour la faire, n'intervenir que lorsque la cause du vice rendant nulle l'obligation a cessé et enfin être faite en connaissance précise de ce vice et avec l'intention formelle de le réparer ;
 
 Qu'en l'espèce, il est constant que M. X..., courtier et conseiller en gestion de patrimoine de M. R..., investi en qualité de directeur des Aful dans des conditions irrégulières par des assemblées générales irrégulièrement tenues, a délivré au notaire – lui-même également complice de M. R... – des ordres de virement pour les travaux alors qu'il savait que les autorisations administratives n'étaient pas encore obtenues et que les travaux n'étaient pas effectués ;
 
 Que, pour considérer que M. X... n'avait pas outrepassé le mandat qui lui avait été confié, la cour d'appel a relevé que « tous les ordres de virement délivrés par le directeur entre le 31 décembre 2004 et le 23 janvier 2006 inclus et exécutés par le notaire ont été avalisés par les présidents des Aful dans les conventions de séquestre signées en février 2006 avec le notaire », pour en déduire que « les règlements ont été expressément confirmés par les présidents de chacune des Aful » ;
 
 Qu'en statuant ainsi, sans avoir recherché la prétendue ratification avait été faite en connaissance précise de ce vice et avec l'intention formelle de le réparer, la cour d'appel a violé les articles 1991 et suivants, et 1998 du code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme J..., MM. G..., H... et I..., l'AFUL du 36 [...] au Puy-en-Velay et la SCI Naris
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les exposants de leur demande tendant à la condamnation in solidum de Me Y..., notaire, et de M. X... à réparer leur entier préjudice à raison de leurs agissements fautifs,
 
 AUX MOTIFS QUE "Sur la responsabilité du notaire :
 Christophe G..., la Sci Naris, l'Aful Saint Louis, l'Aful du 14 [...] , Pierre I..., et les époux J... reprochent au notaire de ne pas les avoir dissuadés d'acquérir les lots vendus en raison des forts aléas pesant sur l'opération et des irrégularités affectant les délibérations d'assemblées générales qui ont constitué les Aful et autorisé les appels de fond.
 Bien qu'il ne les ait pas rédigées, Gérard Y... a accepté d'être le dépositaire de l'unique exemplaire de chacune des promesses sous-seing privé signées entre la société Résonnance Littoral et les acquéreurs et de procéder