Cour d'appel d'Orléans
C1, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 19-12.350 du 19/03/2020,  partie 3


Que cette clinique pouvait donc mettre en oeuvre les dispositions de l'article R 145-3 du code de commerce qui permettent de tenir compte de la nature et de l'état des équipements, des moyens d'exploitation spécifiquement mis à sa disposition pour l'exercice d'une telle activité, ce qui n'est pas le cas des locaux occupés par l'appelante, simplement mis à disposition sans adaptation de quelconques équipements pour une surface brute de 4.692 mètres carrés ; Que cette comparaison dépourvue de pertinence n'a dès lors pas à être examinée ; que l'appelante, qui a communiqué de nombreuses pièces générales, tels qu'exposés de doctrine ou articles de presse, n'a pas produit de procès-verbal de constat ou de mesurage de surfaces permettant de contredire la pondération motivée et convaincante appliquée par M. I... de 1 pour le bâtiment principal, 0,5 pour le sous-sol, 0,7 pour les bureaux et l'ancienne chapelle et 0,1 sur une proportion d'1/4 pour le terrain ; Que le calcul de superficie pondérée a dès lors été à raison validée par le premier juge ; 2/ Attendu en ce qui concerne les obligations respectives des parties , qu'aux termes de l'article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, de même que pour ce qui est des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi et des usages ; Que les énonciations de l'acte portant bail renouvelé en date du 10 mars 2000 démontrent certes que c'est à la demande du preneur que les parties sont convenues d'un renouvellement anticipé du bail pour une durée de trente années assortie d'une promesse de prorogation du bail pour douze années supplémentaires ; Qu'il y est mentionné en effet que la société Clinique Velpeau a fait savoir à la société Maison de santé Velpeau qu'elle hésitait à quitter les lieux pour se regrouper sur un autre site avec d'autres cliniques et avait besoin d'être certaine de pouvoir maintenir durablement son activité sur place ; Que cependant, si la durée du bail peut constituer un avantage consenti au preneur au sens de l'article L.145-8 du code de commerce, cet avantage était contrebalancé en l'espèce par un avantage consenti au bailleur, qui a, quant à lui, interdit tout congé à l'expiration de quelque période triennale du bail que ce soit et a exigé la conclusion d'un bail d'une durée ferme et irrévocable de 30 ans « sans laquelle il n'aurait pas contracté » ; Qu'au regard de ces éléments, la durée du bail, qui a déjà eu une contrepartie ne peut à elle seule justifier l'intégralité du transfert à la charge du preneur de l'impôt foncier et qu'il convient dès lors de faire droit à la demande de l'appelante tendant à voir diminuer la valeur locative de la moitié du montant de cette charge, soit 41.000 euros ; que par ailleurs est justifié l'abattement de 10% appliqué par le tribunal sur la valeur locative pour compenser la mise à la charge du locataire de toutes les réparations, dont celles que prévues à l'article 606 du code civil et celles liées à l'usage et à la vétusté, laquelle n'est pas la contrepartie de la durée du bail puisqu'une durée de trente ans rend très probable la nécessité, pour la locataire, de mettre en oeuvre de telles réparations ; 3/ Attendu en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage que le prix de 130 euros du m² observé par l'expert judiciaire est certes en cohérence avec les éléments recensés par l'expert E... dans son rapport de novembre 2006 produit par l'appelante ( sa pièce nº10 ) mais que ce prix ne peut cependant être considéré comme entièrement éclairant au regard de la différence d'activité entre une clinique et les locaux à usage de bureaux qui ont servi d'éléments de comparaison ; Que le rapport H... communiqué par l'appelante n'est pas plus éclairant puisqu'il n'aborde pas la question des facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage, se contentant de faire état des loyers pratiqués lors de locations d'établissements de santé de manière générale, son analyse faisant d'ailleurs ressortir des ratios de 74,59 à 174,48 euros m2 par an ; Que dans sa note complémentaire, le cabinet H... insiste sur le fait que l'expert judiciaire a opéré des comparaisons avec des transactions dont aucune ne porte sur des locaux de plus de 1700 m2 et il diminue de 25% le montant du loyer « pour tenir compte de la taille exceptionnelle du local » sans exposer quels usages le conduisent à pratiquer ainsi, ce qui ne permet pas de retenir cette évaluation opérée sans motivation convaincante pour le compte exclusif de l'appelante ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire qui mentionne les éléments de comparaison qu'il a pu recueillir tout en exposant qu'ils ne sont pas entièrement satisfaisants puisque ne correspondant pas à la superficie des locaux litigieux ni à l'activité de l'appelante, qu'en 2013 les locaux professionnels de « seconde main » se louaient à Tours centre, localisation de la Clinique Velpeau, entre 110 et 150 euros ;