Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.116 du 17/09/2020,  partie 5


qu'en son article 2 intitulé « Durée – Renouvellement », ce même acte précisait que le bail était consenti pour une durée de 99 années et qu'à l'issue, en cas d'accord entre les parties soumis alors à la législation des baux commerciaux, chacune des parties conserverait la propriété qui était la sienne ; que si, en revanche, était-il stipulé, la commune de Campan refusait le renouvellement pour quelque motif que ce soit, elle serait tenue de payer à sa locataire la valeur de la construction au jour du refus de renouvellement et d'indemniser le préjudice subi dans les termes de la loi sur la propriété commerciale (jugement, pp. 5-6) ;
 
 ALORS QUE la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, ou par l'effet des obligations, ou encore par accession, ou incorporation, et par prescription ; que, si le jugement entrepris avait estimé que le contrat de bail litigieux avait prévu le transfert au bailleur de la propriété du bâtiment à la fin du bail, quelle qu'en soit la cause, et donc y compris en cas de résiliation anticipée, la cour d'appel a quant à elle au contraire retenu, par des motifs contraires à ceux dudit jugement, lesquels n'ont donc pas été adoptés, que les parties n'avaient pas aménagé conventionnellement les conséquences d'une résiliation anticipée du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit, et qu'en l'absence de stipulation conventionnelle en ce sens, une telle résiliation anticipée du bail n'entraînait pas, par ellemême et à elle seule, déchéance du droit de propriété conféré au preneur sur les constructions existantes et à venir ; qu'en confirmant néanmoins le jugement entrepris, en ce qu'il avait fait droit à la demande de la commune de Campan tendant à se voir reconnaître propriétaire du bâtiment destiné à l'exploitation d'un hôtel-restaurant qui y était construit, sans expliquer comment la commune serait devenue propriétaire de l'immeuble édifié sur le terrain loué, la cour d'appel, qui n'a pas précisé le fondement juridique de sa décision, a privé sa décision de base légale au regard des articles 544, et 712 du code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR, sur le fond, réformant le jugement entrepris sur les demandes reconventionnelles de madame V..., ordonné une expertise judiciaire ayant pour mission de donner tous éléments permettant de déterminer la valeur vénale, en son état au 23 juillet 2013, de la construction alors implantée sur la parcelle sise sur le territoire de la commune de Bagnères de Bigorre, cadastrée section [...] et la valeur, à la même date, du fonds de commerce qui était exploité dans ce bâtiment ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur le fond, si les parties ont aménagé leurs relations à l'expiration de la période de 99 ans pour laquelle le bail a été conclu (en prévoyant, à l'article 2, que le bailleur est et restera le propriétaire du sol et que le preneur restera le propriétaire des constructions y édifiées ou qui y auront été édifiées, que si la commune refuse le renouvellement quels que soient les motifs, elle sera tenue à l'encontre des locataires au paiement de la valeur de la construction au jour du défaut de renouvellement, à la valeur du fonds de commerce, au préjudice et à toutes autres éléments de l'indemnité prévue par la loi sur la propriété commerciale, qu'à défaut d'accord amiable sur le montant de l'indemnité, sa valeur serait déterminée comme en matière d'expropriation), elles n'ont pas aménagé conventionnellement les conséquences d'une résiliation anticipée du bail en suite de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit prévue à l'article 9 du bail en cas de non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles ; qu'en l'absence de stipulation conventionnelle en ce sens, la résiliation anticipée du bail, par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit, n'entraîne pas, par elle-même et à elle seule, déchéance du droit de propriété conféré au preneur sur les constructions existantes et à venir, dont le contrat prévoyait expressément qu'à son expiration 'normale' celui-ci demeurerait propriétaire ; que cependant, la perte du droit de jouissance du terrain d'assise dont la SCI Mengelatte La Mongie était titulaire, par l'effet d'une décision ayant prononcé de manière irrévocable à son égard la résiliation de plein droit du bail - combinée à la démolition de la construction - interdit de facto toute possibilité d'exploitation et/ou de cession du bâtiment et du fonds de commerce en dépendant, en sorte que l'indemnité à laquelle peut prétendre le preneur, suite à cette dépossession, ne peut être supérieure à leur valeur vénale à la date du prononcé de la résiliation du bail ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande de la commune de Campan tendant à se voir reconnaître propriétaire de la parcelle cadastrée [...] située sur le territoire de la commune de Bagnères de Bigorre et du bâtiment destiné à l'exploitation d'un hôtel-restaurant qui y est construit et de le réformer en ce qu'il a débouté madame V... de sa demande indemnitaire reconventionnelle ;