Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.333 du 05/11/2020,  partie 4


Cependant aux termes de l'article R322-1 du code de l'expropriation, en vue de la détermination de la valeur d'immeubles et d'éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d'évaluation. le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour, l'ensemble du ressort de la cour d'appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires ; or en l'espèce il n'existe pas de difficultés particulières d'évaluation, puisque la cour dans le cadre de la méthode par récupération foncière, a retenu 3 termes de comparaison ; les Consorts C... seront donc déboutés de cette demande d'expertise, La valeur unitaire est donc de 909 m² X 950 euros le m² = 863 550 euros » ;
 
 et aux motifs éventuellement adoptés que « sur la méthode d'évaluation à mettre en oeuvre, la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement proposent d'utiliser la méthode de la récupération foncière et de déterminer la valeur unitaire par l'utilisation de termes de comparaison. Les consorts C... fondent leur demande sur les conclusions d'un rapport d'expertise qui propose une évaluation du bien d'une part par référence à des valeurs de terrain calculées à partir de la surface de plancher, d'autre part par l'utilisation de la méthode « bilan promoteur ». La méthode «bilan promoteur » est habituellement écartée. En effet, aux termes de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel certain causé par l'expropriation ». Par ailleurs il ressort des articles L.322-l et L.322-2 que la consistance et l'usage du bien doivent être appréciés en général à la date de l'ordonnance d'expropriation et dans tous les cas à une date antérieure à celle du jugement fixant le montant de l'indemnité principale. Ainsi, un bien objet d'une expropriation publique ne peut être évalué par référence à un usage futur. Par conséquent, les conclusions des consorts C... obtenues à partir de la mise en oeuvre de cette méthode seront écartées. Au regard de l'état de dégradation important des bâtiments édifiés sur les parcelles en cause, le bien sera évalué par la méthode de la récupération foncière par référence à des termes de comparaison. Sur les surfaces en cause : Les parties à l'instance s'accordent sur la surface du terrain fixée à 909m². Sur les termes de comparaison proposés par les parties et la valeur unitaire retenue : [
 ] - Les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement : un arrêt CA Paris du 10 novembre 2016, pour une bien sis [...] , donnant une valeur unitaire de 773€/m² pour un terrain nu et libre d'occupation d'une superficie de 152m². Ce terme de comparaison sera écarté la surface de 152m² en cause étant bien plus petite que la surface du bien en cause. -les termes de comparaison publiés sous les références suivantes : 20t5P02395 et 2015P09748 seront écartés car concernant des surfaces respectivement de 126m2 bien plus petites que la surface du bien en cause. - le terme de comparaison publié sous la référence 20 14P03209 sera retenu. Il concerne une mutation réalisée en 2014, d'un terrain libre d'occupation situé à Villejuif en zone UA. Sa valeur unitaire s'élève à 800€/m² - Les termes de comparaison proposés par la SADEV 94 : La vente en date du 7 novembre 2013 sera écartée comme peu pertinente étant conclue entre la SADEV 94 et la commune de Villejuif, toutes deux ayant pour objectif prioritaire la réalisation des aménagements de la ZAC Aragon et non la réalisation d'une vente au meilleur prix pour le vendeur. - L'acte d'adhésion du 8 avril 2014 à un jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 11 juillet 2013 sera également écarté comme concernant un bien situé dans une zone UP, et non UA; d'une autre commune que Villejuif. - Conclusion sur la valeur unitaire : Il ressort de cette analyse que le terme de comparaison le plus pertinent retient, en 2014, une valeur unitaire de 800€/m² Il convient de noter cependant la qualité particulière du terrain en cause en forme de triangle homogène, donnant à la fois sur une grande avenue, le [...] , et sur une rue plus calme, et situé à proximité des moyens de transport public. Compte tenu de cette caractéristique et de l'évolution du marché depuis l'année 2014, la valeur unitaire pour le bien en cause sera fixée à 950€/m² » ;
 
 alors 1°/ que la méthode d'évaluation et les termes de comparaison prenant pour base le m² de surface de plancher constructible peuvent être retenus pour estimer le bien exproprié lorsqu'il s'agit d'un terrain situé en zone constructible du PLU ; que l'arrêt attaqué a retenu que cette méthode, utilisée par les consorts C..., portait sur des cessions de « droits à construire » qui par principe devaient être écartées, qu'elle était contraire à l'article L321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, imposant d'indemniser le préjudice certain, et ne pouvait être utilisée pour estimer le bien exproprié au regard de son utilisation future, puis a conséquence écarté les termes de comparaison fournis par les exposantes en application de la dite méthode ;