Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.620 du 27/05/2021,  partie 2


opération ne caractérisant pas à elle seule une augmentation de la part relative des logements sociaux au sein du parc communal ; qu&apos;en se bornant à constater la réalisation de 6 logements sociaux sur les 26 logements du programme de construction de la société Nelou, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;
 
 3°/ que les dispositions du 1er l&apos;alinéa de l&apos;article L. 213-11 du code de l&apos;urbanisme prévoyant que « Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés aux fins définies à l&apos;article L. 210-1. L&apos;utilisation ou l&apos;aliénation d&apos;un bien au profit d&apos;une personne privée autre que le concessionnaire d&apos;une opération d&apos;aménagement ou qu&apos;une société d&apos;habitations à loyer modéré doit faire l&apos;objet d&apos;une délibération motivée du conseil municipal ou, le cas échéant, d&apos;une décision motivée du délégataire du droit de préemption » instituent une garantie au profit du propriétaire du bien et de l&apos;acquéreur évincé, garantie dont le non-respect par la collectivité publique préemptrice est constitutif d&apos;une faute, susceptible d&apos;ouvrir droit à réparation au profit du propriétaire et de l&apos;acquéreur évincé ; qu&apos;en l&apos;espèce, en retenant que le non-respect du formalisme de la désignation de la société Nelou, dont le gérant est la société HLM Gambetta, et la différence de forme juridique non approuvée par une délibération du conseil d&apos;administration de l&apos;EPF PACA, sont sans emport à cet égard, la condition de fond de l&apos;usage des biens immobiliers aux fins de la préemption ayant été respectée, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article L. 213-11 du code de l&apos;urbanisme, ensemble l&apos;article 1382 du code civil dans sa rédaction alors applicable ;
 
 4°/ que le droit de se voir proposer l&apos;acquisition du bien préempté, ou à défaut le droit à indemnisation, reconnu au propriétaire initial ou à l&apos;acquéreur évincé par l&apos;article L. 213-11 du code de l&apos;urbanisme, ne joue que lorsque le titulaire du droit de préemption décide d&apos;utiliser ou d&apos;aliéner à d&apos;autres fins un bien acquis depuis moins de cinq ans par l&apos;exercice de ce droit ; qu&apos;en l&apos;espèce en se fondant sur la circonstance que l&apos;aliénation du bien litigieux n&apos;est pas intervenue dans le délai de cinq ans de son acquisition par l&apos;EPF PACA, soit avant le 19 mai 2014, puisque l&apos;avant contrat du 21 juin 2011 dont se prévaut la SIMF est intervenu non avec la société Nelou mais avec la société Gambetta et que ce n&apos;est que plus tard que la société Nelou s&apos;est substituée à la société Gambetta, sans rechercher si la clause de substitution stipulée dans la vente synallagmatique sous condition suspensive conclue le 21 juin 2011 entre l&apos;EPF PACA et la société coopérative d&apos;HLM Gambetta, prévoyant que cette dernière pouvait se substituer une ou deux sociétés de construction vente dans le bénéfice de la présente vente à condition d&apos;en être directement associée gérant à concurrence de 85 % minimum, ne faisait pas obstacle à l&apos;expiration du délai de cinq ans dans lequel pouvait être engagée l&apos;action indemnitaire de la SIMF contre l&apos;EPF PACA, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 213-11 du code de l&apos;urbanisme et 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable.
 
 5°/ que le droit, reconnu au propriétaire initial ou à l&apos;acquéreur évincé par l&apos;article L. 213-11 du code de l&apos;urbanisme, de se voir proposer l&apos;acquisition du bien préempté, ou à défaut le droit à indemnisation, ne joue que lorsque le titulaire du droit de préemption décide d&apos;utiliser ou d&apos;aliéner à d&apos;autres fins un bien acquis depuis moins de cinq ans par l&apos;exercice de ce droit, et ce quand bien même l&apos;aliénation n&apos;est effective qu&apos;au-delà de ce délai ; qu&apos;en l&apos;espèce, l&apos;acte dénommé vente sous condition suspensive, conclu entre l&apos;EPF PACA et la société d&apos;HLM Gambetta le 21 juin 2011, s&apos;analysant en une promesse synallagmatique de vente caractérisant ainsi une décision d&apos;aliénation par l&apos;EPF PACA du bien acquis par préemption, au sens de l&apos;article L. 213-11, l&apos;établissement public s&apos;était juridiquement engagé à céder le bien en cause avant l&apos;expiration du délai de cinq ans, sous des conditions suspensives qui lui étaient étrangères (modification par la commune de son plan local d?urbanisme et obtention de permis de construire par la société), peu important à cet égard que la réitération ultérieure de la vente par acte authentique ait été effectuée sur la base d&apos;un prix différent de celui initialement convenu en raison d&apos;une autre vente entre les mêmes parties ; qu&apos;en retenant néanmoins que la décision d&apos;aliénation était intervenue au-delà du délai de cinq ans, prévu par l&apos;article L. 213-11 du code de l&apos;urbanisme, la cour d&apos;appel a méconnu cet article, ensemble l&apos;article 1134 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 5. La cour d&apos;appel a relevé qu&apos;il résultait de la décision de préemption que le droit de préemption avait été exercé pour la constitution de réserves foncières et la mise en oeuvre des opérations de renouvellement urbain, en vue d&apos;accroître la part de logements sociaux afin de répondre à l&apos;objectif de construction de 20 % de logements sociaux poursuivi par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à solidarité et au renouvellement urbain.