Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-18.118 du 05/06/2019,  partie 4


que par ailleurs, aucune disposition de la loi du 2 janvier 1970 ou du décret du 20 juillet 1972 ne fait obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat d'un acquéreur, pour la même opération ; qu'il s'ensuit que chaque mandat s'exerce indépendamment de l'autre ; qu'ainsi, en évinçant la SARL Golfe Strim exerçant sous l'enseigne le Bec Immobilier de la négociation pour l'acquisition de la maison des époux A..., les époux M... ont violé le mandat de négociation confié à celle-ci ; que conformément à la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, les manoeuvres réalisées pour éluder le droit à commission d'un agent immobilier n'ouvrent pas droit au payement de la commission contractuellement prévue, mais seulement à des dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice subi ; que la convention conclue entre les époux M... et la SARL Golfe Strim exerçant sous l'enseigne le Bec Immobilier prévoit en application de l'article 1152 du code civil, le versement à titre de clause pénale de la commission due, ce qui, vu les circonstances de l'espèce ne présente pas de caractère excessif ; qu'il y a donc lieu, en conséquence, de condamner les époux M... à payer de ce chef à la SARL Golfe Strim exerçant sous l'enseigne le Bec Immobilier une somme de 58 000 € » ;
 
 1/ ALORS QUE lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, il doit, à peine de nullité, être remis un exemplaire du mandat au mandant ; qu'il incombe au mandataire, sur qui repose l'obligation de remettre un exemplaire du mandat, de démontrer qu'il a exécuté cette obligation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu qu'« il apparaît que Mme M... a apposé sa signature sous la mention « Fait à Vannes, le 09/05/2012, en 2 exemplaires (un pour chaque partie) » et n'apporte pas la preuve de ce qu'elle aurait signé une mention inexacte » (arrêt, p. 5, alinéa 2, in fine) ; qu'en statuant ainsi, quand la mention faisait état de la rédaction de deux exemplaires, mais non de la remise immédiate de l'un d'entre eux à Mme M..., ce qu'il appartenait à l'agent immobilier de démontrer, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l'article 1315 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
 
 2/ ALORS QUE passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une clause d'exclusivité peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'est nul, et n'ouvre droit ni à rémunération, ni à l'application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l'exclusivité du mandat, la clause restreignant d'une quelconque manière la faculté de résiliation unilatérale ou les effets de la résiliation prononcée à l'expiration du délai de trois mois ; qu'en retenant pourtant en l'espèce que la clause du mandat selon laquelle « le mandant s'engage durant le mandat et pendant les quinze mois suivant son expiration à [
 ] ne traiter l'achat éventuel de ces affaires que par l'intermédiaire du mandataire » serait valable en ce qu'elle « n'est pas en contradiction » avec la clause de résiliation et « qu'édictant un délai raisonnable, elle soit être réputée valide » (arrêt, p. 5, alinéa 3), la cour d'appel a violé l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction applicable en la cause ;
 
 3/ ALORS QU'à peine de nullité du mandat, un mandataire ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat ; qu'en retenant pourtant en l'espèce que « les termes de l'article 72 du décret n'interdisent nullement à l'agent immobilier de détenir un mandat de vente et un mandat de négociation pour la même opération » et que « l'existence ou non d'un mandat de vente à titre exclusif ou non sur l'opération n'a pas d'incidence sur le mandat de négociation consenti à l'agence par les époux M... » (arrêt, p. 4, alinéa 8), la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1984 de ce code ;
 
 4/ ALORS QU'en cas de démarchage, avant l'expiration du délai de réflexion, nul ne peut exiger ou obtenir du client, directement ou indirectement, à quelque titre ni sous quelque forme que ce soit une contrepartie quelconque ni aucun engagement ni effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit ; que le professionnel qui a, en méconnaissance de cette obligation, effectué une prestation de services avant expiration du délai de réflexion ne peut obtenir, serait-ce d'un tiers, une quelconque contrepartie ; qu'en l'espèce, l'agence le Bec Immobilier a, pendant le délai de réflexion laissé aux époux A..., conclu un mandat de négocier leur bien avec les époux M... et fait visiter leur maison ;