Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.718 du 18/02/2016,  partie 8


qu'il est ainsi justifié que l'échec de l'opération est précisément dû au fait que le promoteur, malgré ses obligations n'a pas financé la part qui lui revenait, de sorte que l'immeuble, non raccordé aux réseaux est resté inhabitable ; que les acquéreurs se sont trouvés hors d'état de régulariser la situation puisqu'ils ne disposaient même pas des plans et devis nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage, ni même des fluides et réseaux indispensables pour effectuer les travaux dans leurs lots, un financement supplémentaire disproportionné avec leurs facultés et nécessitant un consensus s'avérant impossible ; que les dispositions d'ordre public de la loi sont précisément destinées à prévenir la paralysie d'une opération de construction ou de rénovation en imposant au promoteur de souscrire une garantie d'achèvement ; que c'est bien en contournant cette obligation et en détournant les revenus de l'opération à des fins autres que celles qui devaient permettre le paiement des factures et la réalisation des travaux à sa charge, que le promoteur a manqué à son engagement ; qu'il s'ensuit que le Tribunal qualifiera exactement le contrat de vente comme une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'aux termes de l'article L 261-10 du Code de la construction tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent Code ; qu'il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous ; que celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa précédent ; qu'il n'est pas contesté que la convention de vente ne porte aucune des mentions légales imposées et n'a pas les formes requises pour une vente en l'état de futur achèvement ; qu'il s'ensuit que son annulation doit être prononcée ; qu'en conséquence de cette annulation, les époux [E] sont recevables à invoquer une créance de 12 751 € au titre du prix d'acquisition, - outre les frais générés par la vente, soit 1 917,73 € (pièces 2, 17), - les appels de fonds du syndic pour 326,53 (pièce 10) et 587,47 (pièce 11) = 914 €, - l'imposition à la taxe foncière pour 170 €, 85,67 € et 183 € (pièce 12, 14, 35) = 438,67 €, - les intérêts et frais payés à la banque, à ce titre, le tribunal observe qu'il résulte du contrat de prêt (page 6, réalisation du prêt) que les fonds devaient être mis à disposition au fur et à mesure de la réalisation des travaux, sur présentation de factures, or il ne résulte d'aucun documents que les fonds empruntés, uniquement destinés au financement des travaux, aient été libérés, en revanche il est justifié des frais suivants : assurance prêt 2008: 183,12 € (pièce 16-1) idem pour 2007 : 91,56 € (pièce 16-2) pour 2009: 183,12 € (pièce 18-1), soit un total de 457,8 €, soit un total de 16 937 € ; que les époux [E] justifient en outre d'un préjudice moral imputable à la société Patrimoine Conseil, ainsi que du fait qu'ils ont supporté divers désagréments, perte de temps, avances ; qu'au total, le Tribunal chiffre à 20 000 € leur créance à l'égard de la liquidation de cette société (…) ; que les époux [E] devraient en principe rembourser à la banque le montant du capital débloqué qui n'a pas été amorti, somme nulle puisque le prêt n'a pas été libéré ; que la nullité de la vente s'étant au contrat de prêt accessoire ; (…) que le notaire est soumis à une obligation de conseil à l'égard des parties, il doit, en outre en professionnel du droit s'assurer de l'effectivité juridique de l'acte qu'il rédige ; que manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité in solidum avec le vendeur, le notaire qui omet d'inviter les parties à conclure une vente d'immeuble à construire conforme à l'article L. 261-10 en présence d'une rénovation lourde assimilable à la construction d'un immeuble ; que le notaire ne pouvait méconnaître ces dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient dans le cadre juridique d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé qui devait faire l'objet d'une complète réhabilitation, justifiant de financements sécurisés ; que le notaire ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors que ces travaux étaient chiffrés dans la promesse de vente, il ne peut arguer du fait que l'acte n'en faisait aucune mention, puisqu'il lui appartenait au contraire, au vu des termes de la promesse de vente d'en tirer les conséquences juridiques ;