Tribunal d'instance de Sens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-25.686 du 14/11/2019,  partie 7



 8° ALORS QUE les délibérations du conseil d'administration des offices publics de l'habitat sont opposables aux tiers en tant que faits juridiques ; qu'à ce titre, les décisions par lesquels l'office public de l'habitat fixe le montant de ses loyers pour mettre en oeuvre une convention conclue avec l'État et la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) à l'effet de rétablir l'équilibre financier de son exploitation sont opposables aux locataires de ses logements ; qu'en décidant le contraire, le tribunal a violé les articles L. 442-1, L. 442-2 et L. 452-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles R. 421-13 et R. 421-16 du même code.
 
 QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION (plus subsidiaire)
 
 IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué, rectifié par jugement du 5 octobre 2017, d'avoir condamné l'OPH Domanys à restituer un trop perçu de loyer de 195 euros, condamné en conséquence l'OPH Domanys à payer à M. K... une somme globale de 997,28 euros ainsi que d'avoir fixé le montant du loyer de M. K... à 224,85 euros par mois pour l'année 2017 ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la révision des loyers, il n'est pas contesté que les loyers révisés étaient de 221,62 € en 2013 et que Domanys a, réévalué les loyers de 2,91 % en 2014, de 3,68 % en 2015 et de 3,70 % en 2016 ; que l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que les loyers sont révisés chaque année : – en application de l'augmentation de l'indice de référence des loyers, y compris pour les contrats antérieurs à la création de cet indice (article 35 de loi 2005-841) ou – conformément à l'autorisation donnée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation et le ministre chargé des finances agissant par décision conjointe (article R. 442-2 – dispositions temporaires créées par l'article 210 III de la loi n° 2010-1657 et pérennisées par la loi n° 2017-86) ; que Domanys justifie de la signature d'un protocole CGLLS avec différent partenaire dont l'Etat dans lequel Domanys s'engage (article 1) « à faire évoluer la masse des loyers [...] au minimum de 2% par an » ; que ce contrat ne peut pas être interprété comme donnant l'autorisation pour une augmentation supplémentaire prévu au dernier alinéa de l'article L. 442-1 car : – cette clause est rédigée comme un engagement et non une autorisation, – il s'agit d'un engagement issu d'un article « engagement de l'OPH Domanys » de sorte qu'il ne peut pas s'interpréter comme engageant l'État a contrario de l'article 5 de la convention, – le protocole n'est pas signé par les personnes prévues par l'article R. 442-2, – la clause peut s'interpréter comme prévoyant une augmentation des loyers des nouveaux baux et une diminution du taux de vacance ; que l'article fait par ailleurs référence à des plafonds par programme figurant dans l'annexe 2e que les parties n'ont pas produite au débat ; que les délibérations du conseil d'administration de Domanys ne peuvent avoir d'effet juridique au détriment des tiers ; qu'ils ne peuvent donc pas justifier une augmentation du loyer supérieur à l'IRL ; que les loyers sont donc indexés sur l'indice IRL soit une évolution de + 0,90 % au 1er janvier 2014, + 0,47 % au 1er janvier 2015 et 0,02 % au 1er janvier 2016 ; que les loyers dues étaient donc les suivants :

Augmentation
 Imputée Due
 Loyers
 Différence

Payés Dues
 Mensuelle
 Annuelle

2013
 2,91%
 0,90 %
 221,62€
 0
 0,00 €

2014
 3,68%
 0,47 %
 228,07€
 223,61€
 4,45 €
 53,45 €

2015
 3,70%
 0,02 %
 236,46€
 224,67€
 11,80 €
 141,56 €

2016
 
 0,06 %
 245,21€
 224,71€
 20,50 €
 246,01 €

2017

224,85€

que l'article 1302 du code civil permet à celui qui a trop payé d'obtenir restitution de ce qu'il a payé ; que concernant les années 2014 et 2015, I... K... a donc payé 141,56 + 53,45 = 195,01 € en trop ; que le juge étant limité par la demande, Domanys sera condamné à payer à I... K... 195 € ; que le loyer sera de plus fixé, pour l'année 2017, à 224,85 € ;
 
 1° ALORS QUE dans le cas où la situation financière d'un organisme d'habitations à loyer modéré fait craindre qu'il ne puisse plus faire face à ses obligations, il peut être procédé, par décision de l'autorité administrative ou par convention conclue avec la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), à l'augmentation du loyer afin de rétablir l'équilibre financier de l'activité de l'exploitant ; que les augmentations de loyer en résultant sont applicables de plein droit aux bénéficiaires des baux ou engagements de location, sous réserve qu'elles n'entraînent pas une hausse de loyers semestriels supérieure à 10 % par rapport au semestre précédent ;