Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.036 du 13/06/2019,  partie 5



 Lors du transport sur les lieux, l'expropriée a été informée des modalités, et la RATP a informé la SCI Al Domus que les travaux évoqués dans son courrier du 19 octobre 2016 étaient en réalité sans objet. Enfin et surtout ces allégations sont sans lien avec le contentieux de la fixation judiciaire des indemnités et ne relèvent pas de la compétence du juge de l'expropriation.
 
 En indiquant que son locataire ne manquera pas de solliciter une baisse de son loyer, ce qui n'est pas le cas en l'état, voire ne paiera plus ce loyer en raison des nuisances qu'il subira du fait de la présence de la gare de métro devant sa propriété, ce qui n'est pas le cas en l'état.
 
 Le premier juge a exactement considéré qu'il s'agit d'un préjudice hypothétique et indirect qui ne peut être réparé par le juge de l'expropriation.
 
 Les juridictions de l'expropriation qui disposent d'une compétence d'attribution ne sont en effet compétentes que pour statuer sur les conséquences résultant directement de la seule mesure de dépossession et il ne leur appartient pas de se prononcer sur les préjudices éventuels qui pourraient résulter de la mise en oeuvre des travaux de réalisation du projet déclaré d'utilité publique et sur les préjudices éventuels qui pourraient résulter de la construction d'un ouvrage public à proximité de l'emprise expropriée, compétence qui appartient au seul juge administratif.
 
 La SCI Al Domus l'admet d'ailleurs en faisant état d'une demande indemnitaire « quasi potentielle ».
 
 Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a débouté la SCI Al Domus de sa demande de 4 800 000 € et de la débouter de sa nouvelle demande formulée en cause d'appel de 9 252 843 € (arrêt p 5 à 11) ;
 
 Aux motifs adoptés que :
 
 LE BIEN : La parcelle [...] dont la Sci Al Domus est propriétaire a une superficie totale de 8703 m2.
 Y est édifié un bâtiment à usage de logistique et de service pour la clientèle du magasin Alinéa situé à proximité. L'emprise, de 973 m2 et de configuration rectangulaire, représente la quasi totalité du parking situé devant le bâtiment, destiné à la clientèle, accessible par un rond-point depuis la rue de [...], en bordure de la ruelle [...].
 Cet ensemble immobilier est situé dans le quartier [...], classé en zone UArl du plan local d'urbanisme de la commune de Rosny-sous-Bois. La Sci Al Domus l'a acquis de la société Alinéa par acte notarié du 27 mars 2006, moyennant un prix de 11 029 442 euros (vente en l'état futur d'achèvement). Il est donné à bail depuis le 27 mars 2006.
 
 Les parties s'accordent sur la qualification de terrain à bâtir à donner à l'emprise, de même que sur son occupation par un locataire.
 
 L'EVALUATION : L'indemnité principale :Le choix de la méthode d'évaluation par comparaison n'est pas discuté par les parties, mais la Sci Al Domus propose un unique terme de comparaison constitué par son propre acte de vente, exposant que le prix total de l'ensemble (11 029 442 euros)
 ayant été payé en deux temps (3 860 305 euros avant tous travaux et 7 169 137 euros à compter du commencement des travaux de construction de l'immeuble), elle en conclut que le prix du terrain était de 3 860 305 euros, soit un prix du m2 de 443,56 euros en mars 2005, date de l'achat. Elle évalue ainsi le terrain exproprié à la somme de 431 583 euros (973 x 443,56 euros), montant qu'elle actualise à 588 009 euros en appliquant l'indice Insee du coût de la construction.
 
 Cette demande d'évaluation doit être écartée, d'une part parce qu'il ne ressort pas de l'acte de vente que le prix du terrain correspond bien à la somme de 3 860 305 euros, cette valeur ne pouvant se déduire des seules modalités de paiement du prix de vente propres à la vente en l'état futur d'achèvement, d'autre part parce que ce terme unique ne permet pas de déterminer la valeur du marché du bien concerné, enfin parce qu'il est trop ancien (2005), le marché devant être déterminé sur la base de mutations récentes. Au demeurant, la valeur unitaire de 443,56 euros en 2005 qui est invoquée par l'expropriée est proche des valeurs moyennes qui sont retenues par l'expropriant et par le commissaire du gouvernement sur la base des éléments de comparaison récents qu'ils fournissent respectivement et dont la pertinence n'est pas discutée par l'expropriée (435 euros selon les termes de la Ratp, 540 – 100 à 585 selon ceux du commissaire du gouvernement).