Cour d'appel de Versailles
13, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-27.148 du 15/12/2016,  partie 3


avenant mentionnant que « toutes les clauses, charges et conditions du bail et de son avenant n° 1 non modifiées par le présent avenant restent et demeurent inchangées » ne peut suffire à contredire une mention qui ne nécessite aucune interprétation ; que, si les parties avaient entendu soumettre ce montant au jeu de l&apos;indexation avant d&apos;en faire le loyer nouvellement fixé, elles l&apos;auraient écrit ; qu&apos;il n&apos;y a pas lieu de s&apos;attacher au loyer effectivement payé par le locataire ; que le premier terme de la comparaison est donc le montant expressément et clairement stipulé, soit 8.141.144,91 euros ;
 
 ET QUE, sur le second terme de la comparaison - le prix du loyer tel qu&apos;obtenu par le jeu régulier de la clause d&apos;échelle mobile -, si les parties s&apos;opposent sur le premier terme, elles s&apos;accordent en revanche sur le second terme, que toutes deux admettent comme s&apos;élevant à 10.580.334,24 euros, ce qui correspond au loyer effectivement payé par la société RTE au jour de la demande de révision en décembre 2009 ; que, pour vérifier que les conditions d&apos;application de l&apos;article L. 145-39 sont remplies, la cour doit effectuer la comparaison avec le second terme tel que défini par cette disposition, soit le loyer résultant d&apos;une application régulière de la clause d&apos;indexation ; qu&apos;il n&apos;y a donc lieu de se référer au loyer effectivement payé que si celui-ci correspond à l&apos;application régulière de l&apos;indexation sur la base initiale ; que si tel n&apos;était pas le cas, les termes de comparaison en seraient faussés ; qu&apos;en l&apos;espèce, la clause d&apos;indexation prévoit une indexation annuelle sur la base de la variation annuelle de l&apos;indice du coût de la construction du 2ème trimestre ; que le bail stipule que le loyer sera indexé le 1er janvier de chaque année ; que l&apos;indexation a donc eu lieu pour la première fois depuis la nouvelle fixation du prix, le 1er janvier 2008, sur la base de l&apos;indice de référence du 2ème trimestre 2006 (1366) et de l&apos;indice de comparaison du 2ème trimestre 2007 (1435), puis le 1er janvier 2009, sur la base de l&apos;indice de référence du 2ème trimestre 2007 et de l&apos;indice de comparaison du 2ème trimestre 2008 (1562) ; que l&apos;application de l&apos;échelle mobile au loyer de 8.141.144,91 euros a donc porté le loyer dû à la somme de 8.552.374,04 euros au 1er janvier 2008 puis à 9.309.274,04 euros au 1er janvier 2009 ; que, par le jeu de l&apos;application régulière de cette clause, sur la base adéquate, soit le dernier loyer contractuellement fixé, le loyer s&apos;est donc trouvé augmenté de 14,34% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ; que les conditions de l&apos;article L. 145-39 du code de commerce ne sont donc pas remplies ; qu&apos;il n&apos;y a donc pas lieu à révision ; que le jugement du 18 octobre 2011 sera donc infirmé en toutes ses dispositions ; que la société RTE sera déboutée de sa demande tendant à la révision du loyer sur le fondement de cette disposition ; que les demandes principales et subsidiaires en fixation d&apos;un loyer à titre provisionnel ou en séquestration d&apos;une partie du loyer payé deviennent sans objet ;
 
 1°/ ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu&apos;en particulier, il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu&apos;il a relevés d&apos;office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu&apos;ayant constaté que, pour la mise en oeuvre de la clause d&apos;échelle mobile, les parties s&apos;accordaient sur le second terme de la comparaison, soit la somme de 10.580.334,24 euros, correspondant au loyer effectivement payé par la société RTE au jour de la demande de révision judiciaire en décembre 2009, la cour d&apos;appel a néanmoins énoncé, pour retenir comme second terme de la comparaison le loyer indexé au 1er janvier 2009, soit la somme de 9.309.274,04 euros, qu&apos;il lui appartenait de rechercher, conformément aux dispositions de l&apos;article L. 145-39 du code de commerce, le loyer résultant d&apos;une application régulière de la clause d&apos;indexation ; qu&apos;en relevant d&apos;office ce moyen de droit, sans avoir invité les parties à présenter préalablement leurs observations et alors qu&apos;elles s&apos;accordaient sur le second terme de la comparaison, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°/ ALORS QU&apos; en toute hypothèse, lorsqu&apos;un bail est assorti d&apos;une clause d&apos;échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d&apos;un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ; qu&apos;ayant constaté qu&apos;au 18 décembre 2009, date de la demande de révision, le loyer indexé exigé par la SCI [Adresse 1] et payé par la société RTE s&apos;élevait à la somme de 10.580.334,24 euros, la cour d&apos;appel, qui a néanmoins retenu, pour rejeter la demande de révision, qu&apos;il lui appartenait de tenir compte, non du loyer indexé et payé par le preneur, mais du loyer résultant du jeu « régulier » de la clause d&apos;échelle mobile, a ajouté à la loi une condition qu&apos;elle ne prévoit pas et violé l&apos;article L. 145-39 du code de commerce.