décision 17-15.202 du 12/04/2018,  partie 3


il est décrit dans les documents et dépliants publicitaires comme un hôtel de charme de 16 chambres et trois suites dans le cadre d'un ancien hôtel particulier, sans que dans ces publicités, soit mentionnée systématiquement l'existence d'un restaurant attenant ; de plus, et contrairement au restaurant principal, l'hôtel reste fermé pour des périodes égales à au moins deux mois de l'année.
 
 C'est à juste titre que le premier juge a retenu que les locaux présentaient au jour du congé avec offre de renouvellement un caractère polyvalent.
 
 Par suite, le prix du bail renouvelé doit être déterminé en application des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce.
 
 - Sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité

Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative d'un fonds de commerce est déterminée d'après :
 
 1° Les caractéristiques du local considéré ;
 
 2° La destination des lieux ;
 
 3° Les obligations respectives des parties ;
 
 4° Les facteurs locaux de commercialité ;
 
 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
 
 Toute modification notable de l'un de ces éléments justifie le calcul du nouveau loyer selon la valeur locative et lorsqu'elle concerne les facteurs locaux de commercialité doit être en relation certaine et directe avec l'activité réellement exercée dans le local conformément aux dispositions de l'article R. 145- 6 du code de commerce.
 
 Il convient de rappeler que la période de référence pour l'appréciation des modifications se situe en l'espèce du 1er octobre 2000 au 30 septembre 2009.
 
 Les documents et éléments produits par la société locataire et postérieurs au 30 septembre 2009 restent donc sans incidence sur l'évolution à prendre en considération.
 
 Il est certain que la situation géographique d'un hôtel et d'un restaurant situé en bordure de la Croisette à Cannes a toujours constitué un emplacement privilégié.
 
 Cependant en 2007-2008, l'ouverture de la galerie 65 Croisette sur 1 800 m2 en lieu et place d'une esplanade vide constituée de 8 boutiques de luxe représentant 1 800 m2 de surfaces de vente et située à moins de 100 mètres des lieux loués est de nature à drainer une clientèle qui peut profiter notamment des restaurants qui bénéficient d'une situation exceptionnelle sur la Croisette.
 
 La perte d'attractivité au cours de la même période de deux galeries commerciales plus vétustes et plus éloignées n'est pas comparable au titre du retentissement commercial de cette nouvelle galerie, les locaux loués étant situés sur le parcours désormais qualifié « de Faubourg Saint-Honoré de la méditerranée » depuis cette création.
 
 L'augmentation des croisiéristes dont le nombre a explosé sur la décennie concernée, représentant 100 000 croisiéristes en 2001 pour s'élever jusqu'à 288 000 en 2009, et dont tous ne relèvent pas de croisières low cost mais également de bateaux toujours plus luxueux, est également susceptible de drainer une clientèle pour le restaurant.
 
 L'expert explique en outre que la croissance du nombre des croisiéristes s'explique par la forte augmentation de la capacité des bateaux mais également par un allongement de la saison maritime.
 
 Le directeur du port estime qu'environ 50% des participants restent à Cannes visitent la ville et y déjeunent et le président de la CCI rapporte qu'« un touriste sur cinq qui vient sur la Côte d'Azur y retourne en séjour plus long dans les dix-huit mois ».
 
 Il s'agit donc d'une clientèle potentielle nouvelle pour les restaurants comme pour l'hôtel, et ce d'autant que l'article de presse paru le 8 juillet 2008 précise que l'offre d'hôtels se raréfie sur la Croisette car la majorité d'entre eux sont transformés en résidence.
 
 L'évolution du tourisme d'affaire, du festival international du film, des manifestations et salons professionnels sur la période référencée draine principalement d'octobre à mai une population de congressistes qui a augmenté selon les chiffres communiqués par le palais des festivals et des congrès qui, à lui-seul, a comptabilisé une évolution positive de plus de 59% entre 2000 et 2009.
 
 Les résultats d'exploitation du seul Hôtel Beau Rivage, sans tenir compte du chiffre d'affaires de la S.A.R.L. gérant les restaurants qui se sont développés au détriment de l'hôtel, ne sont pas opérants pour contrebalancer la réalité des facteurs favorables de commercialité sur l'ensemble des lieux loués ; par ailleurs l'attestation de l'expert-comptable chiffrant la baisse du chiffre d'affaires de l'hôtel de 339 181,25 euros en 2006/2007 par rapport à 153 543 euros en 2011/2012 n'est pas probante, la seconde branche de la comparaison se situant hors période de référence.
 
 L'ensemble des éléments conduit à retenir une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité sur l'exploitation considérée et constituée de l'ensemble des lieux loués.
 
 Le loyer doit être ainsi fixé à la valeur locative.