Cour d'appel de Fort-de-France, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.936 du 12/03/2020,  partie 2


Comme convenu, je mets à votre disposition nos vingt chambres dès le mois de septembre (nous avons fermé les ventes auprès de nos tours opérators) et dès que possible nous libérons le local musée, cuisine etc.. Nous conservons l'espace animalier ainsi que l'activité de piscine et pataugeoire. Dès votre retour de vacances le 24 août, notre avocat se mettra en relation avec vous et Maître G... pour finaliser et officialiser nos accords" ; que par courrier en date du 28 août 2009, le directeur du Centre Hospitalier [...] lui répondait en ces termes: " Nous accusons réception de votre courrier du 10 août 2009 par lequel vous confirmez le prix de 300 000 euros tout en souhaitant conserver votre activité piscine pataugeoire et animalerie. Or, je vous rappelle les termes de ma correspondance du 6 juillet 2009, par laquelle je souhaitais connaître la valorisation financière de celle-ci qui viendrait en déduction du prix du bail. Votre réponse du 10 août n'en fait pas état. En ce qui concerne le maintien de votre activité, l'étude d'opportunité faite par nos unités de soins conclut à la non compatibilité de celle-ci avec l'hébergement de nos patients. Par conséquent et compte tenu de ces éléments, c'est avec regret que nous mettons un terme à nos négociations" ; qu'il s'en déduit, que cet échange de courriers est insuffisant à établir qu'un accord avait été trouvé entre les parties tant sur le prix que sur la chose louée ; qu'à cet égard, les courriers adressés par le CENTRE HOSPITALIER [...] établissent qu'un élément déterminant non pas de la conclusion de la vente mais en premier lieu de celle du bail était au regard de sa mission d'héberger des personnes présentant des troubles psychiatriques de vérifier la compatibilité d'une activité d'accueil de ces personnes avec le maintien dans un périmètre limité et proche, ainsi que l'attestent les photographies des lieux communiquées par l'intimé, d'un espace piscine et animalerie ainsi que d'une pataugeoire ; que le débouté LA SARL ONLY PARADISE et B... J... des demandes formées à ce titre ;
 
 Et aux motifs non contraires réputés adoptés, que sur la formation d'un contrat de bail ou d'une promesse de bail valant bail : la SARL ORLY PARADISE soutient qu'un contrat de bail se serait formé entre elle et le CENTRE HOSPITALIER [...], ce que ce dernier conteste ; que selon l'article 1709 du code civil, « Le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à payer » ; qu'en l'espèce, par courrier daté du 6 juillet 2009, le directeur de l'établissement [...] a indiqué à B... J..., gérante de la SARL ORLY PARADISE : « [...] comme convenu, et dans une phase provisoire de deux années au maximum, nous sommes d'accord pour une location qui ne saurait dépasser 300 000 euros par an. Par ailleurs, nous sommes tenus au respect de normes de sécurité et d'accessibilité minimales, que nous devons mettre en oeuvre obligatoirement, et qui viendront diminuer le coût d'acquisition et (ou) de location. Dès que nous aurons l'information sur la hauteur de ces travaux, nous vous en tiendrons informée. En tout état de cause, nous souhaitons conclure pour le mois de septembre 2009. Nous avons pris bonne note que vous souhaitez conserver une partie de l'immeuble pour une activité de piscine et d'espace animalier, et vous voudrez bien préciser les contours exacts de ce périmètre que vous souhaitez ne pas inclure dans le projet, ainsi que sa valorisation financière afin que nous puissions nous déterminer sur la compatibilité de la simultanéité de nos deux activités » ; qu'il ressort de ce courrier, d'une part qu'aucun accord sur le prix n'avait encore été trouvé, puisque le CENTRE HOSPITALIER [...] mentionnait expressément une diminution probable de celui-ci, et d'autre part que le principe même du bail n'était pas acquis puisque la compatibilité des activités des deux parties devaient être préalablement confirmée ; qu'à ceci, B... J... répondait simplement par courrier daté du 10 août 2009 : « [,..]je vous confirme par la présente la location de notre établissement au prix convenu de 300 000 €par an », sans nullement répondre aux interrogations soulevées par le CENTRE HOSPITALIER [...] ; que contrairement à ce qu'affirmé la SARL ORLY PARADISE, aucune autre pièce versée aux débats n'atteste davantage de l'achèvement des pourparlers, lequel ne peut être démontré par les deux seuls courriers précités ; qu'à cet égard, la SARL ORLY PARADISE ne saurait se prévaloir de sa propre imprudence dans la gestion de ses affaires ; que dans ces conditions, il faut constater qu'aucune rencontre de volontés sur les éléments essentiels du contrat n'avait encore eu lieu à la date de rétractation du CENTRE HOSPITALIER [...] ; que par suite, aucun contrat de bail ne s'était formé, et, à supposer qu'une promesse de bail puisse être caractérisée, celle-ci ne valait pas bail ; qu'en conséquence, les demandes sur ce fondement seront rejetées ;