Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.565 du 12/12/2019,  partie 2


l'obligation pour le preneur de payer le loyer et les charges justifiées résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet1989 ; le bail signé par les parties contient une clause résolutoire et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit ; par exploit du 3 juin 2015, le bailleur a fait commandement d'avoir à payer la somme de 1086,68 € correspondant aux loyers de mars 2014 à octobre 2014 ; ce commandement, délivré à l'étude d'huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement ; Il n'est pas contesté que la locataire n'a pas payé ses loyers de mars à octobre 2014 (déduction faite de l'APL), alors même que pour cette période, son obligation perdurait et que la suspension de l'exécution n'a débuté qu'à compter de novembre 2014 ; il a été indiqué à la locataire par l'ARS le 29 août 2013, puis rappelé par le préfet le 5 mars 2014 que l'interruption du paiement des loyers devait faire l'objet d'une décision de justice préalable, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce ; la jurisprudence de la Cour de Cassation visée par la locataire (Cass Civ 3ème, 17 déc, 2015) pour faire valoir son droit à suspendre le paiement du loyer pendant la procédure administrative souligne que « seule une impossibilité totale d'utiliser le logement est susceptible de justifier une absence de paiement » ; Force est de constater que depuis la signature du bail, le 10 mars 2013, la locataire continue de résider dans les lieux et donc d'utiliser le logement. Nonobstant, l'état d'indécence constaté plus avant, le locataire ne peut arguer d'une impossibilité totale d'utilisation. En outre, elle n'apporte aucun élément démontrant qu'elle a répondu aux invitations qui lui ont été faites d'examiner des possibilités de relogement, par l'Association pour le Logement dans le Gard, le 28 février 2014, puis le 5 mars 2014 par le Préfet ou encore le 18 novembre 2014 dans un courrier qui rappelle les précédentes tentatives « afin d'étudier les solutions concernant (votre) hébergement. » ; En l'état, il apparaît qu'il n'y a pas d'impossibilité totale d'utiliser le logement. Par conséquent, la locataire doit être condamnée à payer le solde des loyers dus pour la période de mars à octobre 2014, soit la somme de 1086,68 € en principal. Ainsi, les loyers n'ayant pas été réglés dans les deux mois, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 03 août 2015, les dispositions de la loi susvisée étant d'ordre public (jugement entrepris pp.4 et 5) ;
 
 ALORS QUE 1°), le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent autorise le locataire à suspendre le paiement de ses loyers ; qu'au présent cas, la cour d'appel a constaté, tant par motifs propres qu'adoptés (arrêt, pp .2 et 4), « le caractère indécent du logement » loué à Mme X..., ce qui justifiait le non-paiement de ses loyers ; qu'en décidant le contraire, et en ordonnant l'expulsion de la locataire du fait de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, aux motifs qu'elle se serait maintenue dans les lieux « nonobstant l'état d'indécence constaté » (jugement entrepris, p.5), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989,
 
 ALORS QUE 2°), au surplus, tout jugement doit être motivé, à peine de nullité et le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'au présent cas, dans ses conclusions récapitulatives et en réplique devant la cour d'appel de Nîmes (p. 5 et 9), Mme X... faisait valoir qu'elle avait été contrainte de vivre dans un logement inhabitable, les offres de relogement de la préfecture, de trop petite surface, ne lui permettant pas de déménager avec ses animaux de compagnie et ses meubles, sans prendre à ses frais un garde-meuble qu'elle ne pouvait pas payer ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.