Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-16.742 du 24/10/2018,  partie 5


que l'opération économique à laquelle madame Nathalie X... a souscrit était destinée à lui procurer [un rapport important], ainsi que des avantages substantiels en matière fiscale et que, comme toute opération financière, elle comportait nécessairement un aléa ; qu'il ne peut toutefois qu'être relevé (et sans qu'il n'y ait lieu de rentrer dans la discussion de savoir si la résidence de tourisme relevait ou non du secteur dit "protégé" de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ou si elle en était exclue au regard du caractère commercial des locaux) que la Sci Résidence de Cordat a fourni aux acquéreurs une garantie d'achèvement, conformément à l'article R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation, et que cette garantie a été assortie de l'obligation pour les acquéreurs mentionnée dans l'acte authentique, de verser tous les appels de fonds sur un compte financier centralisateur auprès de la Fortis Banque, permettant un contrôle [de leur utilisation par la CEGC et devant donc leur garantir cette bonne utilisation,], notamment en cas de défaillance de la Sci Résidence le Cordat ; que le succès de l'opération dépendait de l'achèvement des travaux permettant ensuite le classement en résidence de tourisme et la location des biens rénovés ; que la question à laquelle le tribunal doit répondre est donc de déterminer si cette opération présentait des risques particuliers pouvant sérieusement compromettre le but recherché par les investisseurs, et si le notaire a commis des fautes ayant permis ou favorisé la réalisation du risque ; Sur les manquements reprochés : 1) sur le défaut de conformité du permis de construire ; que la Scp Dagot-Malbosc et Malbosc fait valoir avec pertinence que le permis de construire délivré le 12 août 2002 n'a pas mentionné le nombre de logements à créer ; qu'il a déjà été dit ci-dessus qu'entre la date de délivrance de ce permis de construire et celle du dépôt en l'étude notariale le 09 janvier 2004 de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, il a été procédé par la Sci Résidence le Cordat et par l'architecte D... à un réaménagement du bâtiment B - Le Bourbon [n'ayant pas entraîné d'augmentation de surface pour les logements] puisque le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008 mentionne une augmentation de la SHOB et de la SHON uniquement pour la partie en extension (piscine et salles de conférence) [et que seule cette modification impliquait la délivrance d'un nouveau permis de construire], il est en revanche inexact pour la Scp Dagot-Malbosc et Malbosc de soutenir que le réaménagement n'a pas entraîné de modification de l'aspect extérieur des logements puisque ceci est précisé dans le permis modificatif qui devait donc être requis ; qu'en toute hypothèse, la situation a été régularisée par le permis modificatif délivré le 02 septembre 2008, qu'il n'en subsiste donc aucun grief pour madame Nathalie X... comme pour les autres acquéreurs ; que c'est donc vainement, en l'absence de tout dommage actuel en relation de causalité avec un tel manquement, qu'elle reproche au notaire de n'avoir pas vérifié la conformité du permis de construire aux caractéristiques de l'immeuble ; 2) sur le défaut de classement en résidence de tourisme : [qu'il a également déjà été dit ci-dessus qu'en l'absence de disposition législative ou réglementaire prévoyant un classement à titre provisoire, le classement ne pouvait donc être délivré que lorsque tous les travaux auraient été terminés et qu'il est acquis aux débats que le classement définitif du bâtiment B – Le Bourbon – a été refusé à la Sci Résidence Le Cordat le 22 juin 2009 au seul motif de travaux inachevés avec des locaux ni meublés, ni équipés et de l'absence d'exploitation effective comme résidence de tourisme ; que c'est là aussi vainement, en l'état du droit positif applicable, que madame Nathalie X... reproche au notaire de n'avoir pas vérifié que les autres conditions requises pour la délivrance de cet agrément n'auraient pas été réunies au jour de la vente, ce qu'elle ne démontre pas ; que ce grief n'est donc pas fondé] ; 3) ; [qu'aucun document déposé au rang des minutes du notaire le 09 janvier 2004 n'a fait mention des garanties de loyers et de rachat ; que l'existence de ces garanties n'est en outre apparue : -ni dans le contrat de réservation qui ne fait état que d'un pacte de préférence, par ailleurs repris dans l'acte notarié de vente ; - ni dans le bail commercial passé entre la Sci Résidence Le Cordat et la Sarl Gestion Les Hauts du Cordat ; -ni dans le bail commercial conclu entre la Sarl Gestion Les Hauts du Cordat et madame Nathalie X... ; que madame Nathalie X... ne rapporte pas la preuve que d'autres documents faisant état de ces garanties facultatives aient pu être portés à la connaissance du notaire ; qu'elle n'allègue même pas le fait qu'elle ait elle-même porté à sa connaissance la promesse synallagmatique de ventre signée le 30 septembre 2003, le "pack du vendeur" ou la pièce établie par la Sci Résidence Le Cordat et faisant état de la garantie de loyers par la société TRM ;