Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-16.142 du 19/09/2019,  partie 3



 ) Le compromis du 18 juillet 2011 concerne la vente d'une parcelle de terrain destinée à la construction d'une maison d'habitation après démolition des bâtiments existants cadastrée à [...] « [...] » [...] pour 1003 m², [...] pour 120 m² et « montée des [...] » [...] pour 1316 m² et une surface de 1500 m² environ à prendre sur un plus grand corps cadastré [...] « montée des [...] » de 8007 m² avec la précision suivante « étant observé que cette bande de terrain sera obligatoirement restituée (à l'exclusion d'une bande d'une surface de 500 m² environ sur l'emplacement des chemins privés qui entourent la parcelle [...] et au delà pour atteindre les 500m² selon représentation en rose sur le plan ci-annexé) aux vendeurs dès que la construction sera habitable et au plus tard dans tous les cas le 31 juillet 2013 moyennant un euro symbolique ... et plus loin, après « division cadastrale à effectuer ...cette bande est à prendre le long de la de la limite divisoire des parcelles cadastrées section [...] et [...] » ; Contrairement à ce qu'affirment les vendeurs, un plan cadastral sur lequel figure en rose la bande de terrain telle que décrite plus haut portant la signature des parties ayant signé le compromis est annexé à l'acte du 18 juillet 2011. De même, il n'est nullement prévu que l'acte authentique comprendra la cession de toute la parcelle de 8007 m² mais seulement un bande de terrain de 500 m² après restitution du solde de la parcelle moyennant le prix de 1 € dont il est parfaitement aisé de déterminer la contenance d'environ 1500 m² et la localisation. Le compromis prévoit comme condition suspensive l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire une construction à usage d'habitation dont la SHON est d'au moins 348m². L'opération conclue entre les époux C... et Monsieur B... telle qu'elle ressort du compromis devait permettre à l'acquéreur de présenter une demande de permis de construire pour une SHON d'au moins 348 m² en se prévalant de la propriété de 2900 m² de terrain (1431 m² correspondant à la superficie des parcelle [...]-[...]-[...]) et de 1500 m² à prendre sur la parcelle [...] , puis de conserver la propriété de seulement 1950 m² environ (1431 + 500) après rétrocession au vendeur de 1000 m² de terrain environ de sorte que ceux-ci restaient propriétaires de 7500 m² de la parcelle [...] . Contrairement à ce qu'affirment encore les vendeurs, le compromis de vente ne comporte aucune clause ou condition liée aux droits à bâtir au profit de ces derniers sur le terrain rétrocédé. La clause de restitution du terrain n'apparaît pas potestative dans la mesure où une date limite est fixée et que cette restitution ne relève donc pas du bon vouloir de l'acquéreur qui s'est engagé, quelque soit l'avancement des travaux à rétrocéder la bande terrain devant revenir aux vendeurs au plus tard le 31 juillet 2013. Le compromis ne comporte aucune ambiguïté sur la consistance, la contenance et sur la localisation des biens vendus sauf à parfaire après division parcellaire restant à effectuer. Il a été rédigé par Maître N..., notaire des vendeurs et ces derniers ont forcément été conseillés et avertis de la portée des engagements réciproques des parties. Toute l'argumentation fondée sur le dol de l'acquéreur lié à l'absence de droit à bâtir sur le terrain revenant aux vendeurs doit être rejetée dès lors qu'elle repose sur de fausses affirmations des vendeurs sur la cession de la totalité des 8007m2 dans l'acte authentique ou encore sur leur prétendue perte de droits à bâtir dont il n'est pas fait mention dans le compromis. En conséquence, la demande de nullité du compromis des époux C... pour vice du consentement, que ce soit sur l'erreur sur la substance ou sur le dol, ne peut être accueillie ;  Monsieur B... et la Sci La Ferme de [...] apparaissent donc bien fondés dans leurs demandes visant à déclarer la vente intervenue selon compromis du 18 juillet 2011 parfaite et à voir dire qu'à défaut de réitération par acte authentique de la dite vente dans un délai de 2 mois à compter du jugement, ce jugement vaudra vente des biens suivants : - les parcelles [...]- [...] et [...] pour 14 a 31 ca avec le bâtiment y édifié soumis au régime de la copropriété et composé de 7 lots tels que décrits dans le compromis du 18 Juillet 2011, - la parcelle [...] issue de la parcelle [...] pour 5a 43 ca telle qu'apparaissant sur le document d'arpentage de la SARL Arpentage publié le 3 septembre 2013 sous le n° 6599 V, - avec la condition particulière suivante, la vente comprend temporairement la parcelle [...] pour 7464 m2 issue de la parcelle [...] visée au compromis, laquelle parcelle sera rétrocédée au vendeur moyennant l'euro symbolique aux frais de l'acquéreur dès que la construction sera édifiée et dans tous les cas avant la date que le tribunal fixe au 6 octobre 2016  . »;
 
 ALORS QUE 1°) les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que les juges du fond ne disposent pas d'un pouvoir de réfaction ;