décision 17-14.668 du 05/04/2018,  partie 9


II- Sur l'abus de droit : Aux termes de l'article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il convient de relever que le contrat de bail étant résilié de plein droit au 24 décembre 2011, la communauté de communes de la Vallée du Louron n'a fait qu'une stricte application de la loi en proposant un nouveau bail à la signature de la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE. Un nouveau contrat devant être conclu, l'objet du contrat étant modifié, la communauté de communes de la Vallée du Louron est donc en droit de proposer à son cocontractant de nouvelles conditions contractuelles au regard de la nouvelle situation économique, et est libre de retirer une promesse de vente qui n'avait de sens que dans l'économie du contrat résilié, notamment au regard de la différence de valeur pécuniaire des constructions en cause. S'il est certain que la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE avait réalisé des investissements en agrandissant le bâtiment moyennant un prêt de 250 000 euros, dans la perspective de la levée d'option de la promesse de vente, l'incendie est un cas fortuit étranger à la volonté du bailleur qui n'est pas responsable de la perte de la chose, objet de la promesse de vente. Au surplus, il sera précisé qu'aucun élément sur une absence de prise en charge du prêt restant dû par une assurance n'a été justifié. De plus, la communauté de communes de la vallée du Louron n'a pas manqué à ses obligations précontractuelles de loyauté en présentant à la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNEE, un nouveau projet de bail qui s'il ne reprend certes pas les conditions du contrat conclu le 11 avril 2007, ne fait qu'adapter ce contrat initial au nouvel objet du contrat, étant précisé que le nouveau loyer annuel proposé de 38 460 euros HT n'a pas subi une augmentation significative. Enfin, il n'est pas possible de considérer que la communauté de communes de la vallée du Louron était tenue d'une obligation de proposer un nouveau contrat incluant un loyer similaire et surtout une promesse de vente du bien, compte tenu de la différence de valeur entre le bâtiment objet du contrat initial évalué à 500 000 euros et la construction nouvellement édifiée d'un coût de 1.900.000 euros et objet du projet de contrat soumis à la signature de S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE. On ne peut dès lors considérer que la communauté de communes de la vallée du Louron cherchait, en présentant à la signature ce nouveau bail, à écarter abusivement la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE de la gérance du restaurant d'altitude. La S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE sera donc déboutée de cette demande » ;
 
 ALORS, D'UNE PART, QUE sauf si le contrat d'assurance incendie contient une clause prévoyant que l'indemnité d'assurance doit être utilisée pour remettre en état ou remplacer le bien sinistré, l'assuré peut librement disposer de l'indemnité d'assurance et n'est pas tenu de l'employer pour remettre en état ou remplacer le bien sinistré ; qu'ainsi, pour décider que la bailleresse avait vocation à percevoir le montant de l'indemnité d'assurance couvrant la perte de l'immeuble sinistré, la Cour d'appel ne pouvait se borner à retenir que le versement de cette indemnité était conditionné par la reconstruction du bâtiment et qu'il n'était pas contesté que la bailleresse avait assumé le coût intégral de cette reconstruction (arrêt p. 9 § 8 et jugement p. 7 § 4), sans vérifier ni constater que le contrat d'assurance incendie souscrit par l'exposante contenait une clause prévoyant que l'indemnité d'assurance devait être utilisée pour remettre en état ou remplacer l'immeuble sinistré ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 121-13 du code des assurances, dans leur rédaction applicable au litige ;
 
 ALORS, D'AUTRE PART, QUE lorsque le bail prévoit que le bailleur n'accèdera à la propriété des améliorations réalisées dans les lieux loués par le locataire qu'à la fin du bail et qu'en cours de bail, un incendie détruit ces améliorations, l'indemnité d'assurance couvrant la perte desdites améliorations revient au locataire, qui en était propriétaire au jour du sinistre ; qu'en l'espèce, il est constant qu'avant l'incendie, conformément aux stipulations du bail du 11 avril 2007, l'exposante avait réalisé des travaux d'agrandissement et de rénovation du restaurant pour un montant de 220.000 € HT (arrêt p. 3 § 8) ; qu'ainsi, pour décider que la bailleresse avait vocation à percevoir le montant de l'indemnité d'assurance couvrant la perte de l'immeuble sinistré, la Cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer, par motifs éventuellement adoptés, que l'exposante n'était pas propriétaire du bâtiment (jugement p. 7 § 4), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions p. 11), si le bail du 11 avril 2007 ne prévoyait pas que la bailleresse n'accèderait à la propriété des améliorations réalisées dans les lieux loués par l'exposante qu'à la fin du bail et si, partant, cette dernière ne devait pas percevoir la partie de l'indemnité d'assurance couvrant la perte de l'agrandissement et de la rénovation dont elle était propriétaire au jour de l'incendie survenu en cours de bail ;