Cour d'appel de Paris,  décision 12-13.877 du 26/02/2013,  partie 3


qu'en outre, les services fiscaux ont tenu compte de la dépréciation des lots situés en étage élevé d'un immeuble dépourvu d'ascenseur selon les modalités suivantes : 5 % sur les lots situés au 4ème étage, 10 % sur des lots situés au 5ème étage et 15 % sur les lots situés au 6ème étage ; qu'il résulte de ce qui précède que l'administration a mis en oeuvre au cas d'espèce une méthode appropriée, conforme aux principes qui ont été rappelés, prenant en compte la spécificité des biens en cause pour retenir une valeur vénale plus élevée que celle qui avait été portée dans la déclaration de succession et qui a ainsi conduit au rehaussement critiqué, étant observé que les modifications apportées par les services fiscaux en cours de procédure à l'évaluation des biens objet du litige ne révèlent pas l'inadéquation des termes de comparaison initialement retenus mais, seulement, que l'administration a pris en compte, dans le cadre de la procédure contradictoire, les observations formulées par le redevable en ce qui concerne certaines particularités des biens en cause ; » 
 Alors, en premier lieu, que M. Y...avait soutenu, devant la Cour d'appel, que la procédure concernant l'immeuble sis 11, rue ... est irrégulière pour défaut de motivation en raison de l'absence de justification des abattements forfaitaires appliqués pour pallier l'inadéquation des termes de comparaison ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce moyen, qui était pourtant de nature à influer sur le litige, les juges d'appel ont entaché leur décision d'un défaut de réponse à conclusions, et partant, violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
 
 Alors, en second lieu, qu'en application des articles L. 17 et L. 55 du Livre des procédures fiscales, l'administration peut rectifier le prix ou la valeur d'un bien ayant donné lieu à perception de droits d'enregistrement lorsque ceux-ci semblent inférieurs à la valeur vénale réelle ; que pour déterminer la valeur locative réelle d'un bien, il convient de procéder à des comparaisons tirées de la cession, en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit ; que, cependant, l'obligation de procéder à des comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires pour déterminer la valeur vénale réelle d'un immeuble n'implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques dans le temps, l'environnement et l'emplacement à ceux qui constituent l'objet du litige ; que lorsque toute comparaison se révèle impossible, une méthode d'évaluation autre que la méthode par comparaison peut être utilisée à condition qu'elle autorise de fixer la valeur vénale réelle du bien en cause ; que, toutefois, le méthode à une telle méthode doit revêtir un caractère exceptionnel et ne peut concerner que des situations dans lesquelles toute comparaison est totalement impossible ; qu'en se bornant, au cas présent, à considérer que l'administration fiscale pouvait faire valoir qu'une évaluation au moyen de termes de comparaison constituée par des appartements occupés n'était pas adéquate alors même qu'il s'agissait de biens loués, sans constater expressément que toute comparaison était impossible, la Cour d'appel a méconnu les dispositions des articles L. 17 et L. 55 du Livre des procédures fiscales.