Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.956 du 03/12/2020,  partie 3


que c'est avec la même mauvaise foi manifeste que le bailleur a sommé le preneur, non pas d'obtenir l'accord des copropriétaires prétendument nécessaire afin de remédier au manquement invoqué et d'exécuter la condition prétendument en souffrance, mais plutôt de procéder à la remise en état initial en fermant toute communication créée entre les deux locaux loués pourtant admise au contrat ; que la notification et sommation délivrée à la Sarl [...] le 26 mai 2012 par la SCI VSE MOE, qui ne disposait d'aucune subrogation expresse dans une quelconque action à l'encontre du preneur relativement aux travaux réalisés avant son acquisition des murs, apparaît dès lors infondée et abusive, de telle sorte qu'elle doit être annulée et que la clause résolutoire du contrat ne saurait jouer sur le fondement de cette mise en demeure ; que la SCI VSE MOE sera par suite déboutée de ses demandes en constat de la résiliation de plein droit du bail, expulsion de la société locataire ainsi que de tous occupants de son chef et paiement d'une indemnité d'occupation ;
 
 1°) ALORS QUE le juge est tenu d'examiner les documents versés aux débats ; les plans d'exécution des travaux annexés à la note technique de M. G... du 8 avril 2011 versés aux débats établissent que les travaux réalisés par la société [...] comprenaient « l'ouverture d'une trémie pour le monte/charge » à travers la dalle entre les deux étages devant être réunis ; qu'en affirmant que la SCI VSE MOE ne démontrait pas que les travaux litigieux auraient affecté la dalle séparant les deux locaux ou encore que « la structure du bâtiment (planchers et murs) n'a pas été touchée par les lesdits travaux » sans examiner ces plans qui établissaient clairement que la dalle entre les deux étages avait été percée et/ou que la structure du plancher avait été affectée par ces travaux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE, subsidiairement, par application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux de percement d'une trémie entre deux étages d'un immeuble sont subordonnés à l'autorisation de la copropriété dès lors qu'ils affectent nécessairement une partie commune ; qu'à supposer adoptés les motifs des premiers juges selon lesquels les travaux avaient notamment consisté à « ouvrir une seconde (trémie) pour installer un monte-charge entre les deux niveaux », la cour d'appel qui a affirmé que de tels travaux n'affectaient pas les parties communes, a violé les articles 2, 3 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 3°) ALORS QUE, plus subsidiairement, viole ses obligations contractuelles le locataire qui réalise des travaux ne respectant pas les règles de l'art et/ou qui affectent la solidité de l'immeuble ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la mise en cause de la bailleresse dans un contentieux judiciaire en raison des travaux réalisés par la locataire ne justifiait pas la sommation de remise en état des lieux loués, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné la Sci VSE MOE à payer à la société [...] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE la société [...] s'est trouvée privée de la faculté de commercialiser son fonds de commerce ou de son droit au bail en l'état de menace de résiliation de l'un de ses principaux actifs et ce, pendant six ans ; que cette situation lui a occasionné un préjudice certain qu'il convient de réparer à hauteur de 20.000 € au lieu de la somme de 10.000 € attribué par le premier juge ;
 
 1°) ALORS QUE par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef du premier moyen, dirigé à l'encontre du chef de l'arrêt ayant notamment annulé la sommation délivrée le 26 mai 2012 comme infondée et abusive, entraînera par voie de conséquence, celle du chef du dispositif ayant condamné la Sci VSE MOE à payer à la société [...] une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts avec lequel elle est dans un lien de dépendance ;
 
 2°) ALORS QUE le bailleur, assigné par le syndicat des copropriétaires aux fins d'expertise pour les travaux réalisés par son locataire ayant causé des dommages à un autre copropriétaire, qui délivre à celle-ci une sommation lui imposant une remise en état n'est pas fautif ; qu'en qualifiant d'abusive et infondée la sommation délivrée dans de telles circonstances, la cour d'appel a violé l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil.