Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-26.344 du 17/06/2021,  partie 3


 - les passages et corridors ; que sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surélever un bâtiment affecté à l&apos;usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d&apos;en affouiller le sol ; - le droit d&apos;édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d&apos;affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ; qu&apos;en l&apos;espèce, à l&apos;occasion de travaux de création de cloison dans les caves, votés en 2009, le syndicat des copropriétaires indique avoir constaté que la porte d&apos;accès à une partie commune constituant une soute se situant sous le lot n°1, avait été retirée et une cloison créée, interdisant ainsi l&apos;accès à ce local ; qu&apos;il ressort en effet du constat d&apos;huissier du 27 septembre 2013 que le local constituant le lot n°1 est affecté à usage de bureaux par la société Le Chamarre qui gère les réservations de quatre restaurants situés sur la butte Montmartre, selon les explications qui sont fournies ; que l&apos;huissier a relevé qu&apos;il existe un grand bureau avec ouverture côté avenue, puis un deuxième bureau feinté qui donne côté cour ; que toujours côté cour, il existe un débarras et un cabinet de WC ; que depuis un escalier qui se trouve dans le premier bureau, on a accès à un local, au sous-sol affecté à usage de réserve : il s&apos;agit d&apos;une pièce aveugle, sans aucune porte vers les caves ou le soussol ; que la superficie de ce local est de l&apos;ordre de 15m2 ; que le constat établit l&apos;existence d&apos;un escalier qui donne accès à un sous-sol utilisé de manière privative à des fins de réserve ; or il ressort tant de l&apos;acte de partage immobilier établi entre les consorts [X], [E] et [X] le 30 mars 1978, que du règlement de copropriété de même date, que la donation du 16 juillet 2012, que le lot n°1 qui est propriété actuelle de l&apos;indivision [X] de la Barbelais, est ainsi désigné « à droite du porche d&apos;entrée, en regardant l&apos;immeuble et en façade une boutique avec arrière-boutique, une chambre, une cuisine, water-closets. Et les cent dix-sept/dix millièmes des parties communes » ; qu&apos;il n&apos;est fait référence à aucun moment à un sous-sol affecté à un usage de réserve, pas plus qu&apos;une cave qui serait rattachée à ce lot ; que par comparaison, le lot n°2, propriété de la même indivision et constituant le local commercial sis sur la gauche de l&apos;immeuble est ainsi désigné tant à l&apos;acte de partage qu&apos;au règlement de copropriété : « à gauche du porche d&apos;entrée de l&apos;immeuble, une boutique en façade, une arrière-boutique, à usage de bureaux, cuisine, escalier d&apos;accès au sous-sol où se trouve un local à usage de réserve, water closet. Et les deux cent trente-quatre/dix millièmes des parties communes » ; que selon les défendeurs propriétaires de ce lot, vraisemblablement en établissant le règlement de copropriété, Maître [K] a omis la réserve en soussol du lot N° 1 qui a toujours existé et à laquelle on ne peut pas accéder autrement que par la boutique constituant le lot n° 1 ; que de fait, le syndicat des copropriétaires n&apos;établit en rien que ce local est accessible à tous ni qu&apos;une partie commune existait à cet endroit auparavant ; que l&apos;affirmation selon laquelle « la porte d&apos;accès à une partie commune constituant une soute se situant sous le lot n°1, avait été retirée et une cloison créée, interdisant ainsi l&apos;accès à ce local » n&apos;est étayée par aucune pièce ni aucun témoignage ; qu&apos;il ne démontre aucunement l&apos;existence d&apos;une partie affectée à l&apos;usage ou à l&apos;utilité de tous ; qu&apos;au contraire, les défendeurs propriétaires du lot n°1 produisent les attestations de différents locataires faisant état de ce sous-sol d&apos;aspect ancien accessible par un escalier intérieur, déjà en 1990 (pièce n°4) mais également dans les années 1970 comme l&apos;indique l&apos;ancienne gardienne (pièce n°5) ; qu&apos;ils produisent également une analyse d&apos;un architecte DPLG qui indique que l&apos;immeuble a été bâti en 1910 et que, concernant le local litigieux : - les cloisons incorporent une rambarde visible en bois de dessin et facture ancienne, début 20e ; - l&apos;escalier droit à double balancement est en bois à limons épais, soutenu par des pitons fer forgés et fichés à l&apos;ancienne et mur en meulière, type avant 1939 ; - la forme de la découpe de la trémie en trapèze dénote une façon ancienne ; le sol du local est en terre cuite ancienne non remaniée identique à celle visible en palier rez-de-chaussée de l&apos;escalier de service, datant de la construction de l&apos;immeuble, au point que l&apos;ensemble de ces éléments indiquent que ce local existe depuis la construction de l&apos;immeuble ; qu&apos;enfin, l&apos;accès au local litigieux, assuré par le seul escalier intérieur venant des locaux privatifs des défendeurs propriétaires du lot n°1, établit le caractère privatif de ce local ; que le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande en revendication de propriété et de l&apos;ensemble de ses demandes subséquentes en remise en état, indemnité d&apos;occupation et dommages et intérêts » ;