Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.873 du 06/12/2018,  partie 3


qu'en conséquence le vendeur a fourni la garantie d'achèvement qui résulte des conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R 261-17 et R261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie d'achèvement a été constatée aux termes d'un acte reçu aux présentes minutes le 31 décembre 2007; L'ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de ces dispositions ainsi que de celles de l'article R261-20 du Code de la construction et de l'habitation et être averti de la garantie d'achèvement qui sera offerte par le VENDEUR. Le VENDEUR déclare avoir justifié que le financement fixé par les textes susvisés est assuré. La présente vente est donc réalisée avec l'agrément de l'ACQUEREUR pour constituer, avec toutes autres qui seraient réalisées dans les mêmes conditions, l'un des éléments exigés » ; que l'acte dressé le 31 décembre 2007 par Maître Z... « contenant DEPOT DE PIECES et CONSTATATION DE REALISATION DE CONDITION SUSPENSIVE », visé à la clause ci-dessus rappelée, mentionne que l'immeuble dont s'agit faisant l'objet d'une rénovation lourde, ayant été édifiée au cours du XIXème siècle et que les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu'elles ne doivent pas faire l 'objet d'une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu'il résulte de l'attestation du maitre d'oeuvre d'exécution annexé au dépôt de pièces ci-après visé, en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007 » ; que s'agissant du financement de l'ensemble immobilier cet acte du 31 décembre 2007 mentionne : « E/ Il résulte que l'ensemble des prix de vente de l'ensemble des lots du bâtiment PAVILLON RAMEL est de DEUX MILLIONS SEPT CENT DEUX MILLE CINQ CENTS € (2.702.500€) et que le seuil de 75% est de DEUX MILLIONS VINGT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE € (2.026.875 €). F/ Qu'il a été conclu, sous condition suspensive de la justification de ce financement les ventes ci-après visées dans une attestation en date de ce jour dressée par le notaire soussigné, dont l'original demeurera ci-joint et annexé après mention, pour un montant total de UN MILLION DEUX CENT QUARANTE NEUF MILLE CINQ CENTS € (1.249.500€). G/Qu'il résulte d'une attestation délivrée le 31 décembre 2007 par la MONTE PASCHI BANQUE, agence de Marseille qu'il a été constaté, savoir : - que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195.0160.00440, la somme de QUATRE CENT MILLE € (400. 000 €) en remboursement du prêt suivant acte reçu par le notaire associé soussigné le 13 septembre 2007, dont une copie authentique est en cours de publication au bureau des hypothèques de SAINT GAUDENS, ledit prêt ayant servi pour l'acquisition des biens et droits immobiliers sus désignés, - que la MONTE PASCHI BANQUE détient sur le compte de la société JARDINS RAMEL ouvert dans ses livres sous le numéro 0195.0160.00440 la somme de QUATRE CENT MILLE € (400.000 €) en fonds propres »; Qu'il résulte des énonciations de cet acte que d'une part les fondations de l'immeuble étaient achevées depuis plusieurs années et qu'aucun élément n'est versé aux débats susceptible de contredire cette affirmation et que d'autre part, au vu des attestations produites (émanant du notaire et la banque MONTE PASCHI) le seuil de financement de 75% fixé à l'article R 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation était atteint; qu'il résulte d'autre part des termes des actes de vente que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avertis de la teneur de la garantie souscrite et ce conformément aux dispositions de l'article 261-20 du Code de la construction et de 1'habitation; que par ailleurs Maître Z... indique, sans être contredit que chaque acquéreur a été destinataire plusieurs jours avant l'acte de vente d'un dossier d'étude complet comportant le projet d'acte comportant expressément l'information de la garantie et les annexes, reçus avant les ventes et sur lesquels ils ont pu exercer leur délai de rétractation, un modèle de procuration comportant deux pages de précision sur la nature de la garantie ; qu'ils ont bénéficié d'un délai de réflexion sur l'ensemble des documents communiqués dans une note valant « avis de conseils donnés »; que pendant ce délai de réflexion ils ne justifient pas avoir contacté le notaire ou celui ayant reçu la procuration pour obtenir des informations complémentaires au sujet de cette garantie; qu'au vu de ces éléments les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir d'un manquement par Maître Z... à son obligation d'information sur le choix de la garantie d'achèvement de l'immeuble objet de la vente; que si en, application de l'article R260-21 du Code de la construction et de l'habitation, l'acte de vente doit préciser que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, justifications constituées, s'agissant des crédits confirmés ou fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose au notaire de vérifier la réalité des termes de l'attestation délivrée par cette banque ;