Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-22.822 du 03/02/2021,  partie 3


que, suivant courrier du 30 décembre 2009, Maître C... a informé Maitre B..., notaire des vendeurs, du refus de la société MCK de régulariser l'acte authentique de vente ; qu'il résulte clairement du projet d'acte authentique adressé par courriel du 23 décembre 2009 à Madame R... (pages 11) qu'un paragraphe complet relatif à la réglementation sur l'amiante a été rédigé par le notaire, qu'il y est rappelé la teneur des résultats de l'état-établi par Geodiags diagnostiqueur et que l'acquéreur y déclare avoir pris connaissance du rapport, être informé de la règlementation personnelle, et faire son affaire personnelle de la situation ; qu'il en est de même au paragraphe suivant consacré à la réglementation sur le saturnisme ; que la société MCK qui ne conteste pas en avoir eu parfaitement connaissance ; qu'au demeurant dans son courrier du 29 décembre 2009, à l'agence Immo Littoral la société MCK tire les conséquences de ces diagnostics en décidant de ne pas donner suite à la vente ; que la société MCK allègue avoir fait part au notaire instrumentaire au vu de ces diagnostics de son doute sur l'opportunité d'un tel achat et de ce que Maître C... lui a fait part de ce qu'elle avait la possibilité de se désengager au vu des mauvais diagnostics ; qu'elle se contente de procéder sur ces deux points par voie d'affirmation, alors même qu'il lui incombe en vertu de l'article 9 du code de procédure civile de prouver les faits nécessaires au succès de la prétention ; qu'en toute hypothèse il n'est pas anodin d'observer que la société MCK n'a pas informé directement par écrit le notaire de son désengagement mais en a simplement avisé l'agent immobilier par courrier du 29 décembre 2009, faxé au notaire qui l'a transmis à Maître B... notaire des vendeurs le 30 décembre 2009 ; qu'elle ne justifie pas avoir informé le notaire de « son doute marqué sur l'opportunité d'un tel achat », ni a fortiori l'avoir interrogé sur les conséquences de son choix ; qu'or le devoir de conseil et d'information du notaire qui s'exerce préalablement à la conclusion de l'acte pour assurer son efficacité ne s'étend pas, sauf mission particulièrement, à la réalisation des conditions suspensives ou résolutoires se livrer d'office à des investigations sur la solvabilité des parties ou l'opportunité économique de l'opération ; que dès lors aucun manquement au devoir de conseil n'est établi concernant le résultat des diagnostics immobiliers et la défection de la société acquéreur en considération du résultat de ces diagnostics ; que la société MCK fait en deuxième lieu valoir que le notaire a manqué à son devoir de conseil lors de l'établissement de l'acte de vente ; qu'elle leur reproche de ne pas avoir Indiqué au regard de l'accord des parties, les conséquences préjudiciables qui pouvaient découler de sa renonciation à la vente convenue ; que la société MCK fait ainsi soutenu que Maitre C... ne devait pas adopter une position de neutralité mais au contraire l'éclairer sur les conséquences d'un refus d'acheter ; que toutefois il est constant que le compromis de vente rédigé par les soins de la seule agence immobilière, a stimulé (page 10) une clause pénale d'un montant de 48.000 euros (cf. article IX Clause Pénale libellée comme suit : « En application de la rubrique « Réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle poutre y être contrainte par tous tes moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et do recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêt. Toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourra, a son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 48 500 € ») ; qu'aucune condition suspensive n'a assorti ce compromis ; que dès lors par application des dispositions de l'article 1583 du code civil la vente était parfaite dès la signature de ce compromis, les parties étant convenues de la chose et du prix ; que le contrat de vente était donc dès la signature de ce compromis, définitivement scellé ; que la société MCK engagée par ce compromis ne pouvait ignorer qu'en cas de refus sa part de régulariser la vente par acte authentique dans le délai imparti, le vendeur pourrait invoquer la résolution du contrat et qu'elle serait alors tenue immanquablement, à titre d'indemnisation, au paiement de la somme de 48.500 euros en vertu de la clause pénale ainsi stipulée ; que la sanction de la clause pénale était donc une conséquence contractuelle connue de l'acheteur, du défaut de réitération de l'acte ; qu'en l'espèce soutenir que le notaire a failli à son devoir de conseil en n'informant pas l'acquéreur des conséquences de son choix de ne pas réitérer l'acte, revient à imputer à celui-ci le choix de l'opportunité économique de l'opération, ce qui ne relève pas de son devoir de conseil ;