Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.602 du 22/10/2020,  partie 6


Une expertise a été réalisée par Monsieur H... T..., expert judiciaire, le 11 septembre 2009. L'appartement est composé de cinq pièces principales (trois chambres, un salon et un séjour), d'une entrée (9,40 m2), d'une cuisine (12,40 m2), d'une salle de bains (5,60 m2), d'un ancien cabinet de toilette transformé en 2ème salle de bains (4,20 m2), de WC (1,80 m2) et dégagements. La surface de l'appartement est de 157 m2, Les locataires disposent également d'une pièce de service de 3,80 m2, d'une 2eme pièce de service de 8,60 m2 avec lavabo et d'une cave de 10 m2 environ. L'expert note que l'appartement possède un confort satisfaisant. Il fait toutefois valoir que la distribution n'est pas fonctionnelle (cuisine éloignée, long couloir), que les deux pièces de réception (salon et séjour) et l'une des chambres sont exposées au nord et ne sont pas ensoleillées, que la grande chambre exposée à l'est est sombre, que seules les cinq pièces principales sont équipées de radiateurs, que les fenêtres sont à vitrage simple (isolation thermique médiocre), que l'installation électrique est ancienne et non conforme aux normes de sécurité, que la seconde salle de bains ne possède ni fenêtre, ni ventilation et ses équipements sont anciens et de qualité médiocre, que le sol de la salle de bains n' est pas étanche et vétuste (parquet affaissé), que le parquet du fond du couloir est affaisse vers la cuisine, qu'il n'y a pas de ventilation haute dans la cuisine, que la fenêtre de l'entrée ne possède pas de trous d'évacuation des eaux de ruissellement, que les peinturés sont anciennes, vétustes et non entretenues. L'expert relève que la situation de l'immeuble est très bonne, entre la [...] : L'immeuble a été édifié dans les années 1890, il est de type haussmannien. Le gros oeuvre est bon. la façade présente un bon aspect avec présence de balcons aux étages nobles. Le ravalement est récent et en bon état. Les parties communes sont en bon état d'entretien mais ne sont pas spacieuses. L'entretien des parties communes est assuré par une gardienne. L'immeuble possède un digicode. un interphone, un ascenseur, le chauffage collectif, un tapis d'escalier, un escalier de service. Le standing de l'immeuble est qualifié de bon. L'expert a retenu une moyenne générale de 17,98 euros le m2 en prenant en considération la moyenne de 7 références de l'OLAP correspondant à des appartements de surface entre 133 et 175 m2 anciens avec confort et de qualité moyenne situé dans le quartier [...], soit 18,60 euros le m2, et 5 références comparables de l'immeuble, soit 17.36 euros le m2. Il a estimé le loyer à la somme de 2.822,86 euros, soit une différence de 1.041.87 euros avec l'ancien loyer. L'Institut de France a contesté les conclusions de l'expertise en faisant valoir que la référence aux autres loyers de l'immeuble n'était pas pertinente, l'ensemble des loyers devant faire l'objet d'une revalorisation et que certaines des références OLPA retenues par l'expert étaient contestables, l'une des références concernant un appartement en rez-de-chaussée. Concernant les défauts relevés par l'expert, il a souligné le fait que l'usure des revêtements résultait d'un défaut d'entretien du locataire, que celui-ci avait réalisé les travaux dans l'ancien cabinet de toilette sans autorisation et qu'il ne pouvait se plaindre de la mauvaise qualité-des matériaux qu'il avait lui-même installés. Enfin il a considéré que la surface des deux chambres de service, de 3,80 m2 et 8,60 m2 devait être prise en considération dans la superficie de l'appartement. Monsieur Q... P... a également contesté les conclusions d'expertise en exposant que l'expert avait retenu comme référence l'appartement de Monsieur Y... pour un loyer de 26,83 le m2 alors qu'il s'agissait d'un appartement de deux pièces non comparables. Les références OLAP retenues ne se situaient par ailleurs pas dans le même quartier que l'appartement litigieux. Le locataire a retenu pour sa part cinq références d'appartements situés dans le même immeuble pour une moyenne de 15,02 euros. Il a souligné qu'il convenait de prendre en considération les défauts relevés par l'expert dans son rapport, que la surface des chambres de service ne pouvait être prise en considération et qu'il avait pris possession de l'appartement en 2000 en mauvais état. 11 convient de retenir une surface de l'appartement de 157 m2 conformément à l'évaluation faite par l'expert, les surfaces des chambres de service ne pouvant être prises en considération. La jouissance par le locataire de deux chambres de service sera en revanche prise en compte comme élément accroissant la valeur locative de l'appartement. Le loyer actuellement pratiqué, d'un montant mensuel de 1.781,12 euros par mois, soit compte tenu de la surface, 11,34 euros le m2, est inférieur à la moyenne basse des références soumises par le locataire lui-même est donc manifestement sous-évalué.