Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.334 du 27/05/2021,  partie 2


elle a prêtée à sa soeur était de 121 959,22 euros, date de 2005, et est mentionnée expressément à l&apos;acte notarié de vente du 27 décembre 2005 ; qu&apos;elle rappelle par ailleurs que le litige judiciaire qui l&apos;oppose à M.et Mme [V] quant à l&apos;absence de désolidarisation des deux biens date de 2007, soit 6 ans avant la vente consentie à M. [J] et que les allégations de ce dernier qui affirme qu&apos;il aurait été initié pour se prévaloir d&apos;un préjudice acoustique inexistant sont sans fondement ; que Mme [K] soutient par ailleurs que le bien vendu à M. [J] par M.et Mme [V] n&apos;a nullement été sous-évalué compte tenu des nombreux désordres l&apos;affectant et que c&apos;est au travers d&apos;une simple affirmation contredite par les pièces produites que le tribunal a pu présumer de la valeur du bien à 280 000 euros et en déduire qu&apos;il y avait eu dissimulation de prix ; que M. [J] réplique que le protocole est illicite car il n&apos;a pas d&apos;autre cause que d&apos;éviter la "plus-value immobilière et l&apos;impôt sur le revenu", que les échanges de mails entre lui et Mme [K] démontrent bien que les parties s&apos;étaient accordées pour fixer la valeur du bien à 280 000 euros et que Mme [K] a souhaité obtenir un versement direct personnel (en remboursement du prêt consenti à sa soeur de 100 000 euros ; que M. [J] affirme que le préjudice acoustique que le protocole tend à indemniser n&apos;existe pas puisque il s&apos;agit d&apos;un préjudice futur, que lui-même s&apos;engageait dans le compromis de vente à effectuer des travaux de désolidarisation des deux immeubles et que ces travaux ont été réalisés ; que l&apos;acte de vente du 26 décembre 2013 mentionne que le vendeur déclare que la construction a été édifiée par la société MJM -qui depuis a déposé le bilan et n&apos;avait pas souscrit d&apos;assurance décennale - avec "énormément de vices de constriction" pouvant mettre en péril la solidité de la construction et rappelle l&apos;existence de deux rapports d&apos;expertise, établis par M. [U] et M. [N], ce dernier ayant mis de surcroît en évidence la solidarisation des deux maisons à l&apos;origine de nuisances pour Mme [K] ; que l&apos;acte ajoute que cette dernière se trouve ainsi dans l&apos;obligation d&apos;entreprendre pour la sauvegarde de son patrimoine des travaux qui auront en outre pour conséquence de réduire la surface habitable de son bien ; qu&apos;il est ensuite mentionné que M. [J] s&apos;oblige à faire toute diligence pour entreprendre à ses seuls frais les travaux nécessaires à la remise en état de ce bien et à conclure avec Mme [K] un protocole d&apos;accord de façon à ce que les vendeurs ne soient pas inquiétés à ce sujet ; que dans le cadre de cet acte de vente, auquel Mme [K] n&apos;est pas partie, l&apos;engagement de M. [J] est pris envers ses vendeurs et non Mme [K] ; que le protocole d&apos;accord conclu entre Mme [K] et M. [J] le 26 décembre 2013 rappelle tout d&apos;abord les préjudices subis par Mme [K] du fait de la construction réalisée par M. et Mme [V] "au mépris des règles de construction les plus élémentaires" ; qu&apos;au titre de ces préjudices figurent les nuisances acoustiques, que Mme [K] ne subit pas personnellement puisque personne n&apos;occupe le bien, mais aussi la nécessité d&apos;entreprendre des travaux qui auront pour conséquence de réduire la surface habitable de la maison et qui génèrent à l&apos;évidence une dépense conséquente, la dépréciation de la valeur du bien durant les dix dernières années et l&apos;impossibilité pour Mme [K] d&apos;entreprendre des travaux d&apos;amélioration ou de revendre son bien ; que c&apos;est afin de dédommager Mme [K] de "l&apos;ensemble des préjudices par elle subis" que M. [J] se reconnaît débiteur de la somme de cent mille euros à titre de dommages-intérêts ; qu&apos;il est donc inexact de soutenir comme le fait M. [J] et comme l&apos;a retenu le tribunal que le protocole visait à réparer le seul préjudice acoustique subi par Mme [K] lequel était inexistant ; que bien au contraire, cet acte inclut le coût des travaux de mise en conformité que Mme [K] doit entreprendre et dont M. [J] s&apos;est engagé à assurer le financement ; qu&apos;il n&apos;est pas anodin de relever que les parties avaient expressément prévu "pour assurer la parfaite efficacité des présentes" de déposer le protocole au rang des minutes de Maître [E], notaire à [Localité 1], ce qui ne correspond pas à la pratique usuelle d&apos;une contre-lettre dont la caractéristique est sa dissimulation ; que le notaire a rédigé un projet d&apos;acte de dépôt, Mme [K] a réglé la provision pour frais mais M. [J] s&apos;est abstenu de se présenter au rendez-vous fixé pour la signature ( pièces n°13,14 et 18 de l&apos;appelante) ; qu&apos;ainsi le protocole conclu entre les parties avait une cause ; que comme il était amplement prévisible, des difficultés ont surgi entre les parties tenant au fait que le règlement de la somme de cent mille euros devait s&apos;effectuer par le paiement par M. [J] des factures de travaux à entreprendre dans la maison de Mme [K] tels que décrits dans les devis joints en annexe au protocole. Mme [K] a reproché à M. [J] d&apos;