Cour d'appel de Douai, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-16.042 du 22/06/2022,  partie 3


qu'indéniablement d'une part la stipulation contractuelle ne se réfère pas à un indice en relation directe avec l'objet de la convention ou l'activité de l'une des parties en contravention avec les dispositions précitées de l'article 112-2, d'autre part cette clause exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse ; que toutefois pour que cette stipulation puisse être considérée en contravention avec la réglementation des clauses d'indexation et être réputée non écrite comme le sollicite la SARL Les jardins de l'Atlas, encore faut-il qu'il s'agisse bien d'une clause d'indexation, le seul fait qu'elle soit répertoriée dans le bail sous l'intitulé « indexation » et dans un article distinct de celui consacré au « loyer» n'étant pas en soi suffisant pour lui conférer cette qualification, justifiant que le premier juge se soit livré à l'examen des modalités mêmes prévues par cette stipulation ; qu'en l'espèce, les parties, dans le cadre de cette clause, ont librement décidé de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle de 4,5 %, sans référence à un quelconque indice économique par le biais d'une échelle mobile laquelle fait varier de manière automatique le loyer selon une périodicité convenue et en prenant en compte une donnée objective, extrinsèque, et aléatoire ; que la clause précitée, appliquée dès l'origine du bail, revient, au contraire, à calculer le loyer dû en l'augmentant chaque année forfaitairement de 4,5 % ajoutés au loyer de l'année précédente, permettant ainsi dès l'origine du bail aux parties de déterminer par avance, le montant annuellement dû à chaque premier janvier, et ce tant que dure le bail litigieux, peu important que le montant chiffré pour chaque année ne soit pas expressément mentionné dans la convention ; que le montant année après année du loyer était, au vu des stipulations contractuelles, facilement déterminable et déterminé ; que cette modalité connue et acceptée par le locataire résulte également des relations contractuelles entre les parties, puisque aucune discussion sur le nouveau loyer, dû chaque année au 1er janvier, n'est jamais intervenue entre les parties, les appels de loyer permettant de constater cette augmentation automatique de 4,5% du loyer précédent appliquée, sans autre indexation ; Qu'or, constitue un bail à paliers, un bail dans lequel les parties conviennent par avance de l'évolution du loyer, tant en ce qui concerne son montant que la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l'indexation ; qu'ainsi, c'est par une juste appréciation que la cour fait sienne, au vu des termes mêmes de la stipulation que des modalités de mise en oeuvre entre les parties en cours de bail de cette stipulation, que les premiers juges ont considéré que la clause, improprement qualifiée de clause d'indexation, constituait une clause d'augmentation forfaitaire du loyer annuel dû, non soumise aux prescriptions précitées applicables aux seules clauses d'indexation et à la jurisprudence subséquente en la matière ; que la décision doit donc être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de la SARL Les salons de l'Atlas visant à voir déclarer non écrite ladite clause, laquelle en ce qu'elle obéit à des modalités prévues pour les baux à palier licite, ne pouvant être déclarée illicite ; que les demandes de restitution subséquentes sont dès lors sans objet ; que la décision des premiers juges est donc confirmée de ces deux chefs ; que s'agissant du compte entre les parties, faute de réputée non écrite la clause d'indexation, et au vu des décomptes produits, c'est à bon droit que les premiers juges ont condamné, après prise en compte des deux virements de juin 2018, la société Les salons de l'Atlas à la somme de 89 401,83 euros ;
 
 ALORS QUE les loyers des baux d'immeubles ou de locaux relevant du statut des baux commerciaux ne peuvent être révisés que sous les réserves prévues par les articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce ; qu'il en résulte que la révision du loyer ne peut résulter que d'une demande de révision triennale, de l'application d'une clause d'indexation licite ou d'une demande de révision si la clause d'indexation a entraîné une variation de plus du quart ; qu'en l'espèce, la clause de variation forfaitaire du loyer contenue à l'article 12 du contrat de bail commercial du 1er juin 2009 stipulait que « Les parties conviennent expressément que le loyer sera révisé à la hausse, forfaitairement de 4,5 %, le premier janvier de chaque année » ; qu'en refusant de déclarer cette clause non écrite, bien qu'elle ne relevait d'aucun des cas de révision autorisée du loyer, la cour d'appel a violé les articles L. 145-15, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la déchéance du droit à indemnité d'éviction de la société Les salons de l'Atlas ;