Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-25.117 du 01/03/2023,  partie 2


qu'en décidant de condamner la société Vinci Immobilier Résidentiel à payer à la société Sud Immo Conseil des dommages-intérêts équivalents à la commission qui avait été prévue par le mandat du 28 février 2011, parce que la société Vinci Immobilier Résidentiel avait « reconnu le droit à commission » de la société Sud Immo Conseil et, qu'en négociant directement avec les vendeurs en 2017, elle aurait « gommé les diligences de la société Sud Immo Conseil en 2011 et cherché à éluder son droit à rémunération qu'elle avait reconnu malgré la caducité de la promesse de vente », après avoir pourtant constaté que « la SARL Sud Immo Conseil ne peut pas se fonder sur le mandat de recherche du 28 février 2011 pour réclamer sa commission », en raison de la caducité de la promesse unilatérale de vente, ce qui excluait tout droit à une telle commission, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
 
 2°/ que la rémunération de l'agent immobilier est conditionnée par la conclusion, préalable à tout engagement, d'un mandat écrit répondant à un certain nombre de conditions de forme, par la conclusion effective de l'opération constatée dans un seul écrit contenant l'engagement des parties et par la participation effective du mandataire dans l'aboutissement de l'opération ; qu'en l'espèce, après avoir relevé qu'une nouvelle promesse unilatérale de vente était intervenue le 22 février 2017 portant sur le même terrain, la même superficie, et entre les mêmes parties que la promesse unilatérale de vente du 21 juin 2011, la cour d'appel a retenu que cette nouvelle promesse portait sur « une autre opération », parce que le prix était en baisse, et que la hauteur des construction et la SHON étaient réduites ; qu'elle en a déduit que la société Sud Immo Conseil ne pouvait « pas se fonder sur le mandat de recherche du 28 février 2011 pour réclamer sa commission » sur la vente intervenue en 2017, qui « ne portait pas sur les mêmes conditions et n'était pas relative au même projet immobilier » ; qu'en décidant pourtant de condamner la société Vinci Immobilier Résidentiel à payer à la société Sud Immo Conseil des dommages-intérêts équivalents à la commission qui avait été prévue par le mandat du 28 février 2011, parce que la société Vinci Immobilier Résidentiel avait « reconnu le droit à commission » de la société Sud Immo Conseil, après avoir pourtant constaté que la vente de 2017 portait sur une autre opération que la promesse de vente du 21 juin 2011 pour laquelle le mandat du 28 février 2011 avait été donné, de sorte que la mission du mandataire encadrée par le mandat du 28 février 2011 n'avait pu permettre la vente intervenue en 2017, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
 
 3°/ que si la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le paiement des honoraires de l'agent immobilier à la conclusion effective de la vente, celui-ci a droit à la réparation de son préjudice en cas de comportement fautif de son mandant ou de l'autre partie, qui lui a fait perdre sa commission ; que, néanmoins, le mandataire ne peut prétendre au paiement d'aucune indemnité compensatrice de sa perte de rémunération lorsque celle-ci ne lui était pas due ; que la cour d'appel a constaté que le mandat du 28 février 2011 était arrivé à son terme sans qu'aucune opération correspondante eût été effectivement conclue, en raison de la caducité frappant la promesse unilatérale de vente du 21 juin 2011 ; que la cour d'appel en a déduit que le mandat du 28 février 2011 n'avait fait naître aucun droit à commission au profit de la société Sud Immo Conseil ; qu'en condamnant néanmoins la société Vinci Immobilier Résidentiel à payer à la société Sud Immo Conseil une indemnité de 152 500 euros à titre de dommages-intérêts, quand cette dernière n'avait droit à aucune rémunération au titre du mandat du 22 février 2011, de sorte qu'elle ne pouvait obtenir une indemnité compensant sa perte de rémunération, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
 
 4°/ que l'agent immobilier peut obtenir une indemnité compensant sa perte de commission s'il démontre que cette perte a pour origine le comportement fautif du mandant ou de l'autre partie ; que la cour d'appel a relevé, d'une part, que le mandat du 28 février 2011 était parvenu à son terme sans que l'opération pour laquelle il avait été conclu ait été effectivement réalisée et, d'autre part, que la vente de 2017 « ne portait pas sur les mêmes conditions et n'était pas relative au même projet immobilier » que la promesse unilatérale de vente du 21 juin 2011 pour laquelle le mandat du 28 février 2011 avait été conclu ;