Cour d'appel de Toulouse, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-16.905 du 01/02/2023,  partie 8


que pour exclure toute faute de Me [U] pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l'apurement des dettes de Mme [H] et l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d'appel a retenu que ce compromis, qui stipulait expressément que l'objectif de l'opération était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », ne mentionnait pas le montant des dettes de Mme [H], pas plus que le solde, inclus dans ce montant, du crédit de restructuration souscrit le 29 mai 2007 et garanti par une inscription hypothécaire et le dépôt de son dossier de surendettement, et que le notaire ne pouvait personnellement se convaincre de l'impropriété de l'acte à atteindre l'objectif susvisé, sauf à recueillir des éléments d'appréciation supplémentaires sur l'opportunité économique de l'opération de vente à réméré envisagée, ce qu'il n'avait pas à faire ; qu'en statuant ainsi, cependant que le notaire, même s'il ne connaissait pas le montant exact des dettes de Mme [H] à apurer, se devait d'éclairer les parties sur l'efficacité de la transaction envisagée au regard de l'objectif recherché, visé au compromis, fut-ce en s'enquérant préalablement du passif de Mme [H] à apurer et/ou de tout élément utile, la cour d'appel a méconnu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels il prête son ministère et d'en assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité, au besoin en procédant à la vérification des faits et des conditions nécessaires à cet effet ; que pour exclure toute faute de Me [U] pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l'apurement des dettes de Mme [H] et l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d'appel a retenu qu'il ne pouvait personnellement s'en convaincre, sauf à recueillir des éléments d'appréciation supplémentaires sur l'opportunité économique de l'opération de vente à réméré envisagée, ce qu'il n'avait pas à faire ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, pour assurer l'efficacité de l'acte prévoyant une opération dont l'objectif était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », au moyen d'une vente immobilière au prix net de 105 000 euros, le notaire ne devait pas attirer l'attention du vendeur sur le prix de vente stipulé au compromis, dont les consorts [H] soulignaient qu'il ne se montait qu'à environ la moitié de l'estimation qui avait été faite de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels il prête son ministère et d'en assurer l'utilité, l'efficacité et la sécurité ; que la cour d'appel ayant constaté que le compromis de vente prévoyait que le prix de la vente, initialement de 155 000 euros, devait être diminué de frais d'étude, montage financier, préparation des actes, déplacement et gestion du dossier (18 600 euros), de frais de l'investisseur (9 800 euros) et de l'avance sur indemnité d'occupation (21 600 euros), a relevé que la cause de ces frais n'était « qu'imparfaitement exprimée dans l'acte qui ne précis[ait] pas l'identité [des] intervenants » en bénéficiant ; qu'en omettant de rechercher, comme elle y était invitée par les consorts [H], qui stigmatisaient cette opacité, si le notaire n'avait pas manqué à son devoir d'information et de conseil en omettant d'attirer l'attention de Mme [H] sur ces frais non clairement justifiés, qui amputaient le prix de vente de 50 000 euros, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 4°) ALORS QUE le devoir de conseil et d'information auquel est tenu le notaire a un caractère absolu, et qu'il y est donc soumis quelles que soient les compétences et connaissances personnelles des parties à l'acte qu'il dresse ; que pour exclure toute faute de Me [U] pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l'apurement des dettes de Mme [H] et l'obtention d'un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d'appel, constatant que le compromis stipulait que l'objectif de l'opération litigieuse était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », a retenu que Mme [H] était mieux à même que quiconque de savoir que ses dettes, dont le montant de 175 394,12 euros ne figurait pas au compromis, pas plus que le solde, inclus dans ce montant, du crédit de restructuration souscrit le 29 mai 2007 et garanti par une inscription hypothécaire et le dépôt de son dossier de surendettement, ne pourraient être intégralement acquittées grâce au produit net de la vente fixé selon l'accord des parties à la somme de 105 000 euros, soit le prix de vente minoré des frais d'étude, montage financier, préparation des actes, déplacement et gestion du dossier, les frais de l'investisseur et l'avance sur indemnité d'occupation ;