cour d'appel de Versailles
1re chambre 1re section,  décision 15-15.683 du 29/06/2016,  partie 2



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille seize.
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
 
 Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. J....
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. J... de l'ensemble de ses demandes ;
 
 AUX MOTIFS QUE la SCP notariale E... D..., qui ne comparaissait pas en première instance, soutient que Me N... n'a commis aucune faute lors de la rédaction de l'acte du 21 janvier 1997, ayant repris la description du passage commun telle qu'elle résultait des actes de propriétaires antérieurs ; qu'à aucun moment dans l'acte, il n'est fait mention d'une cour commune, mais d'un simple droit de passage ; que M. J... ne démontre nullement avoir eu la jouissance de la cour autrement que pour accéder au lot dont il est propriétaire ; qu'elle ajoute que la difficulté relative au statut de la cour litigieuse n'est apparue qu'à la lecture de l'acte de propriété de Mme X..., voisine de M. J..., et non à la lecture de la chaîne de propriété du lot cédé, la seule devant être vérifiée par Me N..., qui n'avait pas à effectuer des vérifications cadastrales ; qu'en réponse, M. J... soutient que le notaire se doit de vérifier l'étendue et la nature des droits de propriété faisant l'objet de l'acte auquel il prête son ministère ; que la tâche du notaire consiste à rechercher et à analyser d'une façon approfondie l'ensemble des titres de propriété ; qu'en l'espèce, il relevait de la compétence de Me N... de vérifier la nature et l'étendue des droits de propriété qui lui ont été transférés dans l'acte du 21 janvier 1997 ; que rien ne pouvait lui laisser supposer que la cour litigieuse n'était pas une cour commune, sa porte d'entrée étant au fond de celle-ci ; qu'il constate que le titre de propriété se borne à mentionner que la maison « donne Grande Rue n° 13 par un passage commun », le titre ne distinguant pas la cour du porche ; que Me N... aurait dû faire des vérifications cadastrales qui, s'il les avaient effectuées, lui auraient révélé une différence de contenance de la propriété entre l'acte du 31 janvier 1963 et l'acte litigieux du 21 janvier 1997 ; qu'il rappelle que le notaire est tenu d'une obligation de résultat, en sa qualité de rédacteur d'acte ; Qu'ainsi que le relève à juste titre la SCP notariale, les énonciations de l'acte reçu par le ministère de Me N... traduisent l'étendue de ses droits en mentionnant l'accès de l'immeuble vendu au numéro 13 de la grande rue par un passage commun ; qu'il n'est pas contesté que la cour mentionnée dans l'acte ne concerne que la cour directement attenante à la maison, dont M. J... est propriétaire et a la jouissance exclusive ; qu'il n'est fait mention d'aucune autre cour ; que M. J... ne peut pond prétendre avoir été induit en erreur par les mentions de l'acte sur l'existence d'un droit de propriété, tant sur la cour litigieuse que sur le porche, qui constituent l'assiette du droit de passage ; que le caractère commun du droit de passage exprime le fait que d'autres parcelles bénéficiaient du même droit ; que c'est en vain que M. J... reproche au notaire de ne pas avoir procédé à des vérifications concernant le titre de Mme X... dès lors que cette vérification, si elle avait été conduite, n'aurait pas imposé au notaire de décrire différemment l'étendue des droits cédés à l'égard de la cour litigieuse ; qu'il n'y a pas de conséquences à tirer de la différence de contenance de 50 ca relevée par M. J... entre son acte et celui publié à la conservation des hypothèques le 26 janvier 1966 (vente Jacovides / Albagli-Melun) ; qu'en effet, l'acte publié en 1966 porte sur un ensemble plus vaste (5 a 45 ca au total contre 3 a 45 ca) lequel a fait l'objet de divisions ultérieures et d'une nouvelle numérotation parcellaire ; que la description de la maison objet de la vente dans l'acte publié en 1966 est, du reste, différente (maison élevée sur cave alors que la maison vendue à M. J... est sur terre-plein dans l'acte de 1997) ; que l'efficacité de l'acte au regard de l'étendue des droits de M. J... est incontestable, et le notaire ne peut être tenu pour responsable de la croyance erronée et non induite par les énonciations de l'acte, de l'existence de droits autres qu'un simple droit de passage sur la cour litigieuse ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement et de débouter M. J... de l'ensemble de ses demandes ;
 
 1) ALORS QUE le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il instrumente, a l'obligation de qualifier juridiquement les droits qui sont transmis à l'acquéreur par le vendeur afin de lui délivrer une information complète et précise sur la nature de ses droits ;