Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.798 du 27/06/2019,  partie 3


que les conclusions du commissaire de gouvernement versées en cause d'appel ont été écartées et ne seront pas prises pour référence, toutefois il résulte du mémoire de première instance qu'il y a peu de termes de comparaison ; qu'il fixait un prix de 28 euros au m² ; que plusieurs références découlant de donations partages sont analysées par l'autorité expropriante qui soutient qu'elles s'imposent au juge de l'expropriation ; que c'est à bon droit que le premier juge a relevé que les donations-partages étaient supérieures à la valeur retenue par le service des domaines ; que par ailleurs son offre, basée sur le rapport de son expert, étant supérieure à ces évaluations, les rend inopérantes en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile ; qu'elles n'ont donc pas à être examinées en appel ; que la cour constate que les caractéristiques des terrains proposées comme référence par analogie sur des communes ou des ZAD différentes ne peuvent pas être retenues comme pertinentes compte tenu des caractéristiques propres de la parcelle ; que l'exproprié réclame une indemnisation sur la base de 400 euros le m² et se fonde en appel sur les transactions des parcelles [...] , [...] , [...] , [...] et [...] , [...] ; que la parcelle [...] qui n'a pas le même zonage, mais fait partie de la ZAD, a été acquise par le TCO au prix de 20 € le m² ; que les parcelles [...] et [...], sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 entre 492,26 euros et 503,47 euros le m² ; que la parcelle [...] , clans la zone de Cambaie, de l'autre côté de la RN7 a été vendue en 2014 à 533,66 euros le m², elle est classée en zone W ; que la parcelle [...] , située de l'autre côté de la RN1 a été vendue à 66, 96 € le m² ; que les parcelles [...] et [...] et [...] sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 et 2014, ces terrains sont intégrés dans des zonages différents ; que reprenant l'analyse pertinente du premier juge dont la décision est confirmée ces références sont écartées, car les caractéristiques sont trop éloignées ; que la parcelle [...] a été acquise par le TCO le 30 décembre 2004 sur la base de 20 euros le m² ; que cette parcelle est géographiquement proche de la parcelle expropriée et supporte la station d'épuration ; que la parcelle [...] a été vendue au prix de 66,96 euros le m² ; qu'elle supporte un bâti et elle est actuellement classée dans un zonage résidentiel donc cette référence n'est pas pertinente ; que la parcelle [...] qui se situe de l'autre côté du chemin privé, d'une contenance de 1227 m², est construite , située en Zone Aust a été acquise, bâti compris, sur la base de 150, 90 € le m² ; que la proximité géographique de cette parcelle justifie, ainsi que l'a fait le premier juge, à la retenir bien qu'étant construite comme référence utile ; que dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison, la Cour estime que les références qui se rapportent le plus à la parcelle expropriée sont les transactions des parcelles [...] et [...] ; qu'en conséquence s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence , avec les caractéristiques propres sus décrites, la cour fixe la compensation à l'atteinte à la propriété de M. W... P... sur la base de 25 euros le m² la décision du juge de l'expropriation étant confirmée ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la parcelle [...] se situe sur la zone de Cambaie. Elle est d'une superficie de 5 754 rn2. La parcelle est triangulaire le long de l'axe mixte avec sa pointe dans le rondpoint. Elle est entièrement clôturée et supporte une entreprise sous l'enseigne "maison tendance" qui vend du matériel de construction. Il y a un magasin d'exposition sous un hangar recouvert de tôle. C'est le locataire qui a clôturé la parcelle. Elle supporte de nombreuses .palettes avec du carrelage etc. Le long de la clôture, il y a de nombreux rack qui permettent d'entreposer de la tôle, les poutrelles métalliques et du bois. Au fond de la parcelle, il y a un hangar en armature métallique avec un toit en tôle qui permet de protéger le matériel de la pluie. La parcelle est goudronnée et bétonnée, en état d'usure de chantier. On entend le bruit de la route. L'eau agricole arrive sur la parcelle. L'exproprié explique qu'il n'a pas pu obtenir de réseau d'eau et d'électricité puisqu'il n'y a pas de construction sur la parcelle. Ce sont les panneaux photovoltaïques qui sont sur un container derrière le magasin qui permettent d'éclairer. En l'espèce, la parcelle est située conformément au plan d'occupation des sols approuvé le 17 janvier 1983 en zone 1 Ncb. Cette zone correspond à la partie restante du périmètre irrigue de Cambaie. La parcelle est située en zone périurbaine proche de l'Etang-Saint-Paul et du centre de Saint-Paul. Elle est parfaitement desservie par des voies d'accès. Au moment du POS de 1983 des voies d'accès existaient déjà.