cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1,  décision 17-11.015 du 12/04/2018,  partie 3


que Mme X... par courrier du 15 février 2004, a proposé d'acquérir le bien au prix de 1 150 000 euros ; que son offre a été refusée le 26 février 2004 ; que le 1er juillet 2005, le bien a été vendu à la société civile immobilière Edelweiss Marine au prix de 1 525 000 euros ; que les époux X... concluent à la nullité de cette vente au motif que leur droit de préemption n'aurait pas été régulièrement purgé ; qu'il ressort des dispositions de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 applicable à l'espèce que : « I-Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; que l'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit » ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim Vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros, qui subordonnait son acceptation au versement de 10% du prix de vente ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisé accorde au locataire, pour réaliser la vente et donc réunir les fonds nécessaires au paiement du prix, un délai de deux mois ou de quatre mois en cas de recours à un prêt ; qu'il s'en déduit qu'en faisant obligation à M. X..., en cas d'acceptation de l'offre de vente, de verser lors de cette acceptation, 10% du prix de vente, l'offre faite par Cogedim est irrégulière, le droit de préemption de M. X... ne pouvant être regardé comme régulièrement purgé ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, et statuant de nouveau, de déclarer irrégulière l'offre de vente et de déclarer nulle la vente intervenue le 1er juillet 2005 au profit de la société Edelweiss ; que la nullité de la vente d'un bien immobilier emporte anéantissement rétroactif du contrat et a pour conséquence d'obliger les parties à rendre les prestations qu'elles ont effectivement reçues et d'obliger notamment l'acquéreur à restituer le prix de vente au vendeur ; que par conséquent il y a lieu de condamner la société Foncière Résiouest à restituer à la SCI Edelweiss Marine la somme de 1 525 000 euros correspondant au prix de vente ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes des époux X... tendant à la réalisation de la vente forcée du bien litigieux entre eux-mêmes et la société Foncière Résiouest ou à voir ordonner à la société Foncière Résiouest d'émettre de nouvelles offres de vente à leur intention, la nullité de la vente litigieuse n'ayant pas pour effet de les substituer, dans l'acte de vente annulé, à l'acquéreur ; que la demande de la société Foncière Résiouest tendant à voir condamner la SCI Edelweiss à lui verser l'intégralité des loyers qu'elle a perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier sis au ... depuis le 0l/07/05 constitue une demande nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile pour avoir été formée pour la première fois en cause d'appel ; qu'elle sera donc déclarée irrecevable, différant par son objet de ses demandes initiales ; qu'il n'y a pas lieu de dire que la restitution du solde du prix de la vente du 01/07/05 par la Foncière Résiouest se fera contre justification de la mainlevée de toute inscription de toute nature afférente au prêt ayant permis de financer la vente, de telle manière que le bien soit libre de toute inscription, l'obligation de restituer le prix, conséquence de l'annulation de la vente, ne pouvant être subordonnée à de telles conditions ;
 
 ET QUE sur les demandes en remboursement et en dommages et intérêts formées par les époux X... ; que les époux X... demandent le remboursement des loyers qu'ils considèrent avoir indument réglés ; que les époux X... ayant effectivement bénéficié de la jouissance des lieux durant la période où ils se sont acquittés du montant de ces loyers, ils ne caractérisent ainsi aucun préjudice lié au paiement desdits loyers et seront par conséquent déboutés du chef de demande susvisé ;