Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.944 du 28/05/2020,  partie 5


que M. K... indique que les racines sont passées au droit des joints de dalles béton et ont traversé l'étanchéité et M. S... précise que la végétation très importante de la terrasse a généré des racines qui se sont répandues sur toute la surface de celle-ci et plus particulièrement autour des regards d'eau et en particulier celui situé à l'aplomb de la gaine technique sinistrée de l'appartement de M. Y... ; qu'il ajoute que les racines sont d'une telle virulence que peu important l'état de vétusté de l'étanchéité, dans tous les cas les racines détériorent profondément toute l'étanchéité multicouche à base de produit bitumineux ; que l'étanchéité de la terrasse doit donc être refaite et il convient de rechercher quelle est la nature juridique de la terrasse afin de déterminer à qui incombe la charge des travaux ; que selon l'article 3 du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier les Jardins de Thalassa, les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division, sont compris dans la composition d'un lot sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des parties privatives ; que les parties privatives comprennent en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les terrasses et jardins ; qu'il est constant au vu de la convocation à l'assemblée générale extraordinaire du 22 septembre 2014 et du procès-verbal de cette même assemblée, que M. N... est propriétaire de deux lots, numéro 957 et [...] et que par conséquent la terrasse située devant ces lots de copropriété n'est pas réservée à un seul lot et à un copropriétaire déterminé conformément à la définition de la partie privative du règlement de copropriété mais est partagée entre deux lots de copropriété ; qu'un des lots est d'ailleurs occupé par une autre personne que M. N... ; que de plus, ladite terrasse constitue la toiture des biens immobiliers situés au-dessous, appartenant à d'autres copropriétaires et l'article 4 du règlement de copropriété précise que les parties communes comprennent les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles ; que la toiture terrasse objet du litige est donc une partie commune et le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des dégâts des eaux subis par les appartements de MM. G... et Y..., causés par le défaut d'entretien de la terrasse, dès lors qu'il ne démontre pas que le fait d'un tiers, copropriétaire ou non ait causé des dégradations à l'origine des infiltrations ; que selon l'article 10 du règlement de copropriété « chacun des copropriétaires usera librement des parties communes suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires... Chaque propriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes et, d'une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d'une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui » ; qu'en l'espèce, il n'est pas établi que M. N... ait commis une faute ou ait fait un usage abusif de la terrasse, partie commune ; qu'en effet, aucune pièce versée aux débats par les parties ne vient prouver que ce copropriétaire, qui n'a pas acheté son bien immobilier lors de la construction de l'ensemble immobilier les Jardins de Thalassa, ait planté les arbres qui se situent sur la terrasse ; que M. P... qui a vendu son appartement à M. N... indique d'ailleurs dans un courrier du 21 avril 1986 que « la terrasse de 850 m2 est complantée d'arbres " et à la différence de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 2 avril 2009 gui précisait que les arbres avaient été plantés par les locataires dont les bailleurs étaient garants, aucune faute ne peut être reprochée à M. N... ; que si l'entretien des petites plantations relèvent de la jouissance privative, tel n'est pas le cas des grands arbres (notamment les palmiers et les pins) plantés sur la terrasse avant l'acquisition du bien immobilier par M. N... ; que, de surcroit, ces arbres participent à l'harmonie de l'ensemble immobilier et ne concernent pas uniquement M. N..., sachant que celui-ci ne peut intervenir sur une partie commune et n'a pas à garantir le syndicat des copropriétaires des travaux mis à sa charge car l'entretien, la surveillance des racines, la taille, la suppression et le remplacement de ces arbres appartiennent au syndicat des copropriétaires qui en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est responsable, en l'absence de faute de la part de M. N..., des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il sera également précisé que si par courrier du 11 janvier 2008 M. N... avait écrit au cabinet Lieutaud : « Afin de poursuivre ces investigations et pour remédier au plus tôt aux désordres constatés dans l'intérêt de la copropriété de M. Dossetti, je vous propose de faire procéder à mes frais avancés, suivant les recommandations de l'entreprise Maceri à l'enlèvement de la totalité de la terre au-dessus du studio de M. Dossetti à faire reprendre l'étanchéité de cette zone.