Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.423 du 15/12/2021,  partie 8


Selon le budget prévisionnel, le chiffre d'affaires prévisionnel de l'année 2011 était de 950 000 euros HT. Le CA moyen au m2 de surface de vente de la région parisienne a varié de 15 627 euros TTC/m2 an en 2012, à 12 910 euros TTC/m2 par an en 2016. Le taux de marge brute de 42 % n'est pas utilement contesté par le bailleur. S'agissant d'une perte de chance et compte tenu de l'ensemble des éléments évoqués ci-dessus le préjudice subi par la société AMC pour la période écoulée entre l'année 2012 et son départ des lieux en mars 2016, s'élève à la somme arrondie de 172 000 euros.
 
 1°) ALORS QUE l'annexe 2 au bail litigieux indiquait que le centre commercial comprenait 18 moyennes unités dont une moyenne surface alimentaire et une jardinerie, entre 5 et 8 restaurants (...), un espace ludique et interactif d'une surface de 4 000 M2 dédié à l'image et au numérique, définissait les travaux de construction et d'aménagement « à effectuer par la bailleresse et les preneurs », précisant les coûts du bureau de contrôle devant être supportés par la Jardinerie, la nature des structures de la serre et de la façade « TV Cité » le type d'abonnement et le dimensionnement du flux électrique du poste abonné « TV Cité » et le type de vitrine dont doit se doter « l'animalerie » ; qu'il était en outre tenu compte de l'existence de ces commerces dans les clauses relatives, d'une part, à la répartition des contributions au fonds d'animation et de promotion du centre commercial et, d'autre part, à la réparation des charges ; qu'il résultait clairement de ces stipulations que la bailleresse s'était engagée à édifier un espace ludique et interactif dédié à l'image et au numérique, une jardinerie et une animalerie ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé le principe de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 2°) ALORS QUE, le bail stipulait que le centre commercial devait « répondre au respect permanent d'une organisation rationnelle et d'un équilibre entre les différents commerces et services mis à la disposition des consommateurs » ; que l'exposante avait fait valoir que cet équilibre avait été rompu par le bailleur, l'offre du centre commercial étant déséquilibrée, avec la suppression du pôle culturel, la disparition de toute notion de complémentarité entre les enseignes, l'arrivée massive de « solderies », outre une surreprésentation du pôle « restauration » représentant près de 25 % des commerces effectivement exploités, contre 6 % à 8 % initialement ; qu'en se bornant à énoncer qu'il ne pouvait être fait reproche au bailleur, ni de n'avoir pas développé le pôle culturel, ni d'avoir augmenté le nombre de commerces de restauration, qui n'étaient pas contractuellement définis, sans rechercher si le bailleur n'avait méconnu l'équilibre entre les différents commerces et services mis à la disposition des consommateurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable ;
 
 3°) ALORS QUE le bail stipulait que le centre commercial avait un positionnement et une démarche "HQE" devant lui permettre de bénéficier d'une image très qualitative, que sa réalisation nécessitait la mise en oeuvre de moyens exceptionnels pour atteindre cet objectif et érigeait en absolue nécessité le fait de pouvoir offrir aux consommateurs du centre des concepts et des aménagements de boutiques eux-mêmes exceptionnel, ceci afin de permettre à ce centre commercial de marquer sa différence par rapport à un environnement concurrentiel ; qu'il en résultait pour le bailleur l'obligation de mettre tout en oeuvre en vue d'une commercialisation conforme à ces objectifs ; qu'en s'abstenant de rechercher si la société du Bassin du Nord avait effectué les diligences qui lui incombait pour tenter de maintenir une commercialisation minimum pour satisfaire à son obligation, spécialement au premier étage, ce que contestait l'exposante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable ;
 
 4°) ALORS QU'énonçant que la preuve n'était pas rapportée par la société locataire qu'à l'époque à laquelle son bail a pris fin, le bailleur avait abandonné la commercialisation du premier étage qu'elle lui reprochait, quand il appartenait à la bailleresse de justifié de l'exécution de ses obligations, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable.
 
 5°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé et la contradiction entre les motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant, d'une part, qu'à l'époque du départ de la société AMC - au mois de mars 2016-, la réorientation de la clientèle cible commençait et, d'autre part, qu'il était établi que le gestionnaire du centre a fait le choix dès 2014 d'orienter les enseignes en fonction des besoins de la clientèle, celui-ci annonçant en septembre 2014 avoir fait le choix de se tourner vers des enseignes davantage mass market, réorientant ses offres vers un positionnement un peu plus populaire, la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;