Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-18.612 du 22/06/2022,  partie 3


 
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société Régie immobilière de la ville de Paris
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 La Régie Immobilière de la Ville de Paris fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir déboutée de sa demande de résiliation du bail conclu le 15 décembre 2004 avec Mme [P], ainsi que de ses demandes subséquentes ;
 
 1°) ALORS QU' en application des articles 1728 et 1729 du code civil, le preneur peut sous-louer en tout ou en partie son bail ou le céder s'il n'est pas privé de ce droit, en tout ou en partie, par la loi ou la convention ; qu'en matière de location de logements sociaux conventionnés, l'article R. 353-37 du code de la construction et de l'habitation pose à l'égard du preneur une interdiction formelle de sous-louer ; qu'ainsi, la mise en sous-location d'un logement social conventionné est considérée comme une circonstance aggravante du manquement du preneur qui sous-loue en violation des termes du contrat de bail ; qu'en retenant que « le manquement litigieux est dans la présente occurrence insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail » (arrêt attaqué, p. 4§6), motifs pris que « 136 locations, entre le mois de novembre 2014 et le mois de janvier 2018, date de l'assignation, soit 38 mois, la moyenne des locations par mois durant cette période serait de 3,5 locations, ce qui n'est pas considérable » (arrêt attaqué, p. 4§3), que « la location portait sur une des trois chambres et que l'appelante continuait d'occuper son logement avec ses trois filles » et que « la bailleresse ne justifie pas avoir mis en demeure la locataire de cesser cette infraction à la clause du bail lui interdisant la sous-location » (arrêt attaqué, p. 4§4 et 5), sans prendre en compte, comme il lui était demandé par la Régie Immobilière de la Ville de Paris (p. 4 § 6 et 7 concl.) pour apprécier la gravité du manquement, sa qualité de bailleur social et l'interdiction formelle de sous-louer qui pesait sur Madame [P], en application de l'article D. 353-37 du code de la construction et de l'habitation, dont il résultait que l'activité particulièrement lucrative de location d'un bien par l'intermédiaire du site Airbnb était radicalement contraire à la destination d'un tel logement ouvrant droit à des prestations sociales et destiné à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain montant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728 et 1729 du code civil, et D. 353-37 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 2°) ALORS, EN OUTRE, QU'en retenant que « le manquement litigieux est dans la présente occurrence insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail » (arrêt attaqué, p. 4§6), motifs pris que « 136 locations, entre le mois de novembre 2014 et le mois de janvier 2018, date de l'assignation, soit 38 mois, la moyenne des locations par mois durant cette période serait de 3,5 locations, ce qui n'est pas considérable » (arrêt attaqué, p. 4§3), cependant que la gravité du manquement est manifeste lorsque la sous-location en violation des stipulations du bail est constatée sur une longue période, en l'occurrence de 38 mois et réitérée 136 fois, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé les articles 1728, 1729 du code civil et D. 353-37 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 3°) ALORS, AU SURPLUS, QU'en retenant que « le manquement litigieux est dans la présente occurrence insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail » (arrêt attaqué, p. 4§6), motifs pris qu'« il doit être surtout relevé que la location portait sur une des trois chambres et que l'appelante continuait d'occuper son logement avec ses trois filles » et que « la bailleresse ne justifie pas avoir mis en demeure la locataire de cesser cette infraction à la clause du bail lui interdisant la sous-location » (arrêt attaqué, p. 4§4 et 5), cependant que la sous-location d'une partie des lieux qui était interdite au même titre que la location de la totalité des lieux, était indifférente pour apprécier la gravité du manquement commis par Mme [P], tout comme l'absence de mise en demeure préalable, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728, 1729 du code civil et D. 353-37 du code de la construction et de l'habitation.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION