Cour d'appel de Paris,  décision 13-24.451 du 05/11/2014,  partie 2


que ne justifiant pas du montant des charges des exercices 2001 à 2005 inclus, 2008 à 2010 inclus, elle doit à la Société KAMEZ remboursement des provisions versées sans justificatifs soit pour les huit exercices concernés la somme de 51 200 euros ; que la Société KAMEZ reste donc devoir à la Société SAMRIF au 31 décembre 2010, au titre de l'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation, la somme de 48 432,66 euros (99 632,66 - 51 200 = 48 432,66 euros) au paiement de laquelle elle sera condamnée avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2008 sur la somme de 39 216,76 euros et à compter du 11 octobre 2010 pour le surplus ; 
 
 ALORS QUE D'UNE PART, comme l'avait fait valoir l'exposante dans ses conclusions, l'expert Gilles X... avait reçu pour mission de « déterminer si les charges réclamées par la Société SAMRIF sont justifiées », et avait conclu « les pièces communiquées par les parties ne font pas apparaître de difficulté particulière du point de vue de la répartition des charges » ; que cette conclusion n'avait été contestée ni devant l'expert, ni devant le Tribunal ; qu'ainsi la Cour d'appel qui n'a opposé aucune réfutation aux conclusions de l'expert a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant l'article 455 du Code de procédure civile ; 
 
 ALORS D'AUTRE PART QUE la Cour d'appel qui, sans justifier d'aucune disposition contractuelle sanctionnant le défaut de production de certains justificatifs de répartition annuelle des charges par la déchéance du droit pour le bailleur à remboursement des charges, n'a pas recherché quel était le montant des charges mises contractuellement à la charge de la locataire et effectivement supportées par le bailleur, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ; 
 
 ET ALORS ENFIN QU'en ne réparant pas, pour la période où la SARL KAMEZ était devenue occupante sans droit ni titre après résolution du bail et était tenue à ce titre d'une indemnité d'occupation de caractère mixte indemnitaire et compensatoire, le préjudice subi par la Société SAMRIF en raison du non-paiement par l'occupante des charges de l'immeuble qu'elle occupait sans droit, la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ; 
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme symbolique d'un euro le montant de la clause pénale ; 
 
 AUX MOTIFS QUE la clause pénale n'a pas pour vocation à s'appliquer pour la dette d'indemnité d'occupation ; que pour le surplus, les premiers juges en ont à juste titre relevé le caractère manifestement excessif en la réduisant à la somme de 1 euro ; 
 
 ET AUX MOTIFS, adoptés du jugement, QU'il y a lieu de réduire le montant de cette clause pénale, manifestement excessif, à la somme de 1 € ; 
 
 ALORS QUE D'UNE PART, la clause pénale visait le défaut à son échéance « d'un seul terme de loyer ou de toutes sommes mises à sa charge », et l'indemnité d'occupation, incluant le double des loyers, charges et accessoires, était expressément mise à la charge du preneur en cas de refus d'évacuer les locaux après résolution du bail, si bien qu'en excluant l'indemnité d'occupation du domaine de la clause pénale, la Cour d'appel a méconnu le contenu clair et précis du bail du 23 juin 2000, violant l'article 1134 du Code civil ; 
 
 ET ALORS D'AUTRE PART QUE le juge ne peut prétendre réduire le montant d'une pénalité contractuelle à la somme symbolique d'un euro, et priver par là même le créancier de toute réparation effective, sans constater l'absence totale de préjudice si bien que les juges du fond, en réduisant la clause pénale à la somme symbolique d'un euro sans constater dans leurs motifs l'absence de préjudice subi par la Société SAMRIF du fait du non-paiement par la SARL KAMEZ des sommes contractuellement mises à sa charge par le bail du 23 juin 2000, et en caractérisant au contraire dans leur décision les éléments d'un tel préjudice, n'ont pas justifié légalement leur décision au regard de l'article 1152 du Code civil ; 
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné la restitution du dépôt de garantie par la Société SAMRIF à la Société KAMEZ; 
 
 AUX MOTIFS QUE le jugement sera confirmé sur la restitution du dépôt de garantie que la Société SAMRIF ne prouve pas devoir conserver ; 
 
 ET AUX MOTIFS, adoptés du jugement, QUE le dépôt de garantie doit être affecté aux réparations locatives ; qu'en l'espèce la SARL KAMEZ a quitté les lieux et la Société SAMRIF ne soutient pas que des réparations locatives soient à sa charge ;