décision 16-14.363 du 11/05/2017,  partie 2


que l'expert a effectivement opéré le 13 janvier 2011 des constatations similaires à celles déjà relevées par l'huissier le 5 février 2010 en relevant notamment qu'au grenier, les murs sont gorgés d'eau, que l'eau coule sur la dalle du grenier, que l'ensemble de la charpente présente des traces d'infiltrations récentes, que le chéneau se trouvant à l'est du bâtiment a été réparé depuis fort longtemps avec des produits bitumeux, qu'il a pu être décelé l'existence d'une ancienne réparation défectueuse, que l'étanchéité est percée et que l'eau pénètre dans le mur, que la souplesse du support a donné à penser à l'expert que les planches étaient pourries, que la couverture d'ardoises en fibro-ciment était recouverte de mousse et de lichen et fissurée par endroits ; que l'expert a attribué ces désordres, non pas à un vice de l'ouvrage, mais à la vétusté de la toiture et à son absence d'entretien « depuis fort longtemps » ; que néanmoins, s'il a constaté que le premier désordre important remontait à novembre 2005, il a énoncé expressément que « les désordres avaient eu lieu bien avant car des bois de charpente ont été remplacés, ce qui signifie que l'eau pénétrait déjà dans ce bâtiment, certainement par le chéneau et depuis fort longtemps » ; qu'en ce qui concerne le point de sa mission consistant à donner son avis sur le coût estimatif des travaux à l'époque de leur apparition, l'expert a exposé qu'il aurait fallu en 2005 faire une révision générale de la toiture, appliquer un antimousse qui aurait limité les remontées d'eau par capillarité et retardé la rénovation complète de la toiture, soit un coût de 6.200 € hors taxes à comparer avec l'estimation qu'il a donnée du coût de la réfection complète de la toiture, soit 43.000 € hors taxes ; qu'il a immédiatement après précisé qu'il était impératif de reprendre totalement la couverture et que la réalisation « de réparations ne serait que du provisoire à très court terme », et a évalué la réfection totale de la toiture au prix ci-dessus indiqué, lequel comprend en particulier le coût du désamiantage ; qu'il découle ainsi des constatations de l'expert judiciaire que le défaut d'entretien et les désordres affectant la toiture de l'immeuble donné à bail étaient déjà présents en novembre 2005 et largement auparavant, soit même antérieurement à l'entrée dans les lieux de la société Somewhere, et qu'une réparation d'ordre locatif n'aurait retardé que de quelques années l'obligation incombant cette fois au bailleur, débiteur d'une obligation de délivrance de la chose louée, d'entreprendre une réfection totale de la toiture de l'immeuble concerné ; qu'il y a lieu dès lors d'approuver le tribunal de grande instance de Metz en ce qu'il a rejeté les demandes et prétentions de la SCI DG Pierre X..., qui ne peut davantage être admise à se prévaloir des dispositions de l'article 1732 du code civil qui mettent à la charge du preneur les dégradations ou pertes arrivant pendant sa jouissance, la notion de dégradation étant étrangère à cette de vétusté ou de défaut d'entretien ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, le contrat de bail prévoit en page 5 au paragraphe « entretien-réparations » : « Les réparations de toutes natures, grosses ou menues, qui deviendraient nécessaires au cours du bail, fût-ce par vétusté ou par usure seront, de convention expresse des parties, à la charge du preneur, en ce compris les travaux visés à l'article 606 du code civil   ; que l'article 606 du code civil, auquel il est fait référence, dispose : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien » ; qu'il résulte du rapport d'expertise que la réfection totale de la toiture est indispensable : « Il est donc impératif de reprendre totalement cette couverture. Des réparations ne seraient que du provisoire à très court terme » ; que la SCI DG Pierre X... indique elle-même en page 5 de ses conclusions que « la remise en location de l'immeuble passait forcément par le changement de la toiture » ; qu'en d'autres termes, comme le rétorque à juste titre la société Somewhere, la présente instance ne concerne pas des réparations, par même les grosses réparations de l'article 606 du code civil, mais une réfection complète ; que dès lors, malgré la clause mettant à la charge du locataire les réparations visées par l'article 606 du code civil, clause devant rester d'interprétation stricte, la société Somewhere n'était pas tenue de prendre en charge la réfection totale de la toiture, cette obligation incombant au bailleur ; que c'est donc à tort que la SCI DG Pierre X... se fonde sur les stipulations susvisées du contrat de bail afin que la société Somewhere soit condamnée à prendre en charge le coût de la réfection de la toiture ;