décision 16-24.226 du 06/09/2018,  partie 4


que compte tenu des dysfonctionnements relevés, à l'origine d'un trouble de jouissance pour les locataires, c'est à juste titre que le premier juge a ramené le loyer à la somme de 650 euros par mois jusqu'à l'accomplissement des travaux prescrits, cette réduction de loyer prenant effet à partir du 26 mars 2008, date à laquelle la SCI Bouzonie a été mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de réaliser certains travaux ;
 
 ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut écarter la demande dont il est saisi sans avoir examiné tous les éléments de preuve produits à son soutien ; que la société exposante a fait valoir qu'avant de donner en location l'immeuble dont s'agit, elle a fait effectuer d'importants travaux de rénovation concernant à la fois les gros oeuvres (par exemple toiture - pièce n° 28) et l'intérieur de l'immeuble (carrelage, nettoyage et peinture), comme en témoignent les factures produites aux débats (voir pièces n° 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 et 34), qu'à aucun moment les locataires ne l'ont informée de prétendues désordres dont ils ont fait état quasiment en fin de bail en 2008 ; qu'en retenant qu'il est établi par les pièces produites que la SCI Bouzonie avait acquis l'immeuble le 19 avril 2002 au prix de 289 653 euros, qu'une estimation faite en septembre 2001 avait chiffré la valeur de ce bien à 335 000 euros sous réserve de la réalisation de travaux d'un coût non négligeable, étant précisé que selon ce document toutes les couvertures étaient à reprendre, l'entretien courant n'était plus assuré depuis des années, et les ouvrages bois, en particulier les volets étaient en très mauvais état et à la limite du récupérable, que l'état parasitaire annexé à l'acte de vente confirmait existence d'un affaissement du plancher de la chambre Nord Est, d'une dégradation importante du petit salon par une pourriture cubique généralisée, d'une infiltration des eaux pluviales en sous face de la couverture du garage générant une altération des bois, ainsi que d'un dégât des eaux important et récent au rez de chaussée de l'immeuble, que l'acte authentique de vente mentionnait également qu'un état des risques d'accessibilité au plomb positif avait été établi, que la SCI Bouzonie fournit des factures attestant de la réalisation de certains travaux de réparation concernant la toiture, le nettoyage et le ponçage des sols, les équipements de la salle de bains et l'installation de chauffage, que cependant il ne s'agit pas de travaux de grande ampleur, la rénovation de la toiture ayant été effectuée sans fourniture pour un montant de 1978,12 euros, la cour d'appel qui n'a procédé à aucune analyse des pièces produites, qu'elle ne vise même pas a violé les articles 455 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
 
 ALORS D'AUTRE PART QUE la société exposante faisait valoir que le 20 mai 2008 elle a reçu un courrier du maire de la commune d'[...] l'informant du mécontentement de ses locataires et insistant sur deux points : consommation excessive d'eau et vétusté de l'installation électrique (pièces n° 8 et 9), ce qui n'a rien à voir avec les travaux dont la réalisation est mise par le jugement dont appel à sa charge ; que le maire a affirmé tout et son contraire puisque dans son dernier courrier du 3 décembre 12009 qu'il lui adressait (pièce n° 48) il faisait état d'un logement satisfaisant ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR prononcé la nullité pour fraude aux droits des locataires du congé signifié par actes séparés en date du 6 février 2008, confirmé le jugement ayant condamné la SCI Bouzonie à réaliser, dans l'immeuble objet du bail les travaux nécessaires, soit la suppression des infiltrations d'eau en toiture, la suppression des remontées d'humidité, des fuites des canalisations et des odeurs nauséabondes, la consolidation ou au remplacement des garde-corps du balcon, la réparation ou au remplacement de la cuve à fioul fuyarde, la mise aux normes de l'installation électrique et ordonné que jusqu'à la réalisation de tous ces travaux, le montant du loyer serait ramené à 650 euros par mois, à partir du 26 mars 2008, et rejeté les demandes de l'exposante,
 
 AUX MOTIFS QUE la SCI Bouzonie soutient que les consort Y... occasionnent un trouble anormal du voisinage en raison des aboiements de leurs chiens, que leurs animaux causent des désordres, et demande la condamnation des locataires à faire cesser ce trouble, ainsi qu'à remettre en état l'immeuble ; que l'expert judiciaire note que les locataires hébergent une vingtaine de chats et plusieurs chiens ce qui n'est pas sans conséquence sur l'état général d'entretien de l'immeuble, et que le jardin a été complètement détérioré par les chiens ;