décision 16-17.764 du 23/11/2017,  partie 3



 
 En l'espèce, il est constant qu'aux termes du bail notarié du 21 juillet 2006, le fermage annuel de 11542,10 euros est payable les 1er octobre, 1er mars et 1er juillet de chaque année, le premier paiement devant avoir lieu le 1er octobre 2006, le deuxième le 1er mars 2007 et ainsi de suite de terme en terme jusqu'à la fin du bail.
 
 Cette formulation signifie que le fermage doit être payé aux dates indiquées ci-dessus et qu'il est donc exigible à l'issue de chaque période, le montant de chaque échéance étant égal au montant annuel -actualisé chaque année compte-tenu de la variation de l'indice des fermages - divisé par trois.
 
 Les consorts Z... sont donc en droit de revendiquer le bénéfice de l'article susvisé dès lors que deux paiements devant normalement intervenir les 1er octobre, 1er mars et 1er juillet n'ont pas été effectués.
 
 [...]
 
 Le troisième commandement adressé à M. Y... le 30 juin 2011 :
 
 Le texte rappelé ci-dessus n'exige pas qu'il y ait deux mises en demeure visant deux défauts de paiement.
 
 Dès lors, il suffit au bailleur de justifier dans une même mise en demeure de deux défauts de paiement dès lors qu'il s'agit de deux termes différents (3e Civ., 20 juillet 1994).
 
 Cet acte vise le fermage du 2 juillet 2009 au 1er juillet 2010 ainsi que l'échéance du 1er octobre 2010 au 1er juillet 2011.
 
 M. Y... disposait dès lors d'un délai de trois mois pour régulariser sa situation.
 
 Or, il ressort du décompte produit par Maître D... le 17 novembre 2011 que même en considérant le trop perçu sur la période antérieure (180,83 euros), le locataire n'avait pas intégralement réglé sa dette locative puisqu'il n'a effectué sur cette période que des règlements partiels.
 
 Ainsi, au jour de la demande en justice, le 9 décembre 2011, il y a lieu de constater que M. Y... n'avait pas régularisé sa situation au vu du commandement du 30 juin 2011, les versements qu'il a effectués étant postérieurs à la date de saisine de la juridiction paritaire.
 
 Le défaut de paiement constitue un juste motif pour la résiliation du bail.
 
 Il y a lieu par conséquent d'ordonner la libération des parcelles et l'expulsion de M. Y... et de tous occupants de son chef selon des modalités qui seront précisées dans le dispositif »,
 
 1°) ALORS QUE le juge qui doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que si, lorsque la procédure est orale, les moyens soulevés d'office sont présumés avoir été débattus contradictoirement à l'audience, il peut être rapporté la preuve contraire ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que le versement lors de la prise à bail des sommes de 6.000 euros et 9.000 euros par M. Mickaël Y... devrait être prouvé par écrit conformément aux dispositions de l'article 1341 du code civil, sans provoquer les explications des parties, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE le paiement de l'indu, simple fait juridique, peut, s'agissant d'un quasi-contrat, être prouvé par tous moyens ; que les sommes indûment perçues par le bailleur à l'occasion d'un changement d'exploitant sont sujettes à répétition ; qu'en jugeant que le versement lors de la prise à bail des sommes de 6.000 euros et 9.000 euros par M. Mickaël Y... devrait être prouvé par écrit conformément aux dispositions de l'article 1341 du code civil alors que ces paiements étaient indus, la cour d'appel a violé l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1348 du code civil ;
 
 3°) ALORS, subsidiairement, QUE la preuve du paiement, qui est un fait, peut être rapportée par tous moyens ; qu'en jugeant que le versement lors de la prise à bail des sommes de 6.000 euros et 9.000 euros par M. Mickaël Y... devrait être prouvé par écrit conformément aux dispositions de l'article 1341 du code civil alors le paiement est un fait juridique, la cour d'appel a violé l'article 1341 du code civil ;
 
 4°) ALORS QUE le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que le fermage s'entend du loyer annuel dû par le preneur ;