cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-18.576 du 14/06/2018,  partie 2


que s'agissant de la qualité à agir, l'appelante fait valoir que le juge des loyers commerciaux a déclaré recevable l'action en révision de loyer au 2 juillet 2012 et dit que la révision de loyer ne prendra effet qu'à compter du 18 décembre 2012 alors que d'une part, seule la date du 2 juillet 2012, qui représente celle de la demande doit être prise en compte pour la prise d'effet de la révision ainsi qu'il résulte expressément de l'article R. 145-20 al. 2 du code de commerce et de l'article L. 145-38 tel que modifié par la loi du 18 juin 2014 (applicable en présence d'une assignation en date du 8 octobre 2014), que d'autre part, l'action en révision est personnelle et appartenait à la société Emeraude, qui a notifié la demande de révision le 2 juillet 2012, que les actions personnelles ne se transmettent pas à l'acquéreur d'un immeuble en l'absence de cession de créance, que l'acte notarié du 18 décembre 2015 ne fait état ni d'une cession du droit ni d'une subrogation dans l'action, que si la société GMF Vie a qualité et intérêt pour exercer toutes les actions en paiement postérieures à l'acquisition de l'immeuble, elle n'a pas qualité à agir en révision du loyer à une date antérieure à l'acquisition ; que la société GMF Vie soutient que la vente de l'immeuble à son profit lui a octroyé tous droits en tant que bailleresse de la société locataire et qu'en toute hypothèse, l'article 19 de l'acte notarié du 18 décembre 2012 concernant les charges et conditions de la vente précise que l'acquéreur est subrogé dans tous les droits du vendeur relativement à l'immeuble ; qu'or, la révision du loyer formée par la société Emeraude a pris effet à la date de la demande, soit à la date du 2 juillet 2012, qui est celle de la lettre recommandée qu'elle a adressée à la locataire la société Sephora ; que le contrat de vente passé entre la société Emeraude et la société GMF Vie le 18 décembre 2012 ne contient aucune mention de cette lettre ; que s'il prévoit en son article 19 que l'acquéreur est subrogé dans tous les droits du vendeur relativement à l'immeuble, cette clause qui a en principe pour objet de substituer l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur ne comporte cependant aucune précision quant à une quelconque subrogation au titre d'une créance de loyers antérieurs à l'acquisition alors que l'article 16-2-2 de l'acte de cession prévoit au contraire que les locataires sont à jour du paiement de leurs loyers et charges ; qu'en page 12 de l'acte, il est en outre indiqué que le vendeur a adressé les avis d'échéance des loyers du 1er trimestre 2013 sans là encore aucune indication concernant la demande d'un loyer révisé concernant la société Sephora en fonction de l'indice CC applicable du 3ème trimestre 2012, qui devait précisément paraître en janvier 2013 ; qu'aucune des deux lettres simples de révision du loyer adressées par GMF Vie par son mandataire à la société locataire ne comporte davantage le visa de la clause de subrogation dans les droits et obligations du bailleur et la société bailleresse n'a d'ailleurs dans un premier temps (son courrier du 10 décembre 2013) réclamé de loyer révisé que pour l'avenir à compter du mois de décembre 2012 avant de se raviser et demander dans un courrier postérieur du 14 mars 2014 une somme correspondant au loyer révisé à compter du 1er juillet 2012 au 31 mars 2014 ; qu'en conséquence de ce qui précède, et alors que la société GMF Vie n'a elle-même adressée aucune lettre recommandée valant demande de révision dans le délai de deux ans à compter de la date à laquelle elle pouvait valablement solliciter la révision triennale du loyer, elle est irrecevable dans son action en révision du loyer à compter du 2 juillet 2012, la seule notification du mémoire en date du 2 juillet 2014 ne valant pas demande de révision au sens des articles L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce ;
 
 1°) ALORS QUE l'article L. 145-38 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, n'est applicable qu'aux contrats « conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi », soit à compter du 1er septembre 2014 ; qu'en jugeant néanmoins que l'article L. 145-38 précité, tel que modifié par la loi du 18 juin 2014 était applicable en présence d'une assignation en date du 8 octobre 2014, la cour d'appel a violé l'article 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ;
 
 2°) ALORS QUE la demande en révision triennale du loyer peut être formée par le bailleur ; que le nouveau bailleur a, du seul fait de la vente de l'immeuble, qualité pour poursuivre la procédure de révision initiée par son prédécesseur ; qu'en exigeant dès lors que le nouveau bailleur démontre avoir été subrogé dans l'action en révision du loyer initiée par le précédent bailleur, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé l'article L. 145-37 du code de commerce ;