Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.662 du 10/10/2019,  partie 8


L'expert judiciaire a proposé, au regard des devis présentés dont il a fait la moyenne, une somme arrondie à 26 000 euros retenue par le jugement entrepris. La SCI DU [...] critique les devis retenus par l'expert judiciaire au motif qu'ils incluent le déménagement de la société ANSORG. Mais dés lors que l'ensemble des préjudices résultant de l'éviction doit être pris en compte sans distinguer les sociétés occupantes, ce moyen n'est pas fondé. Par conséquent la somme de 26 000 euros sera retenue. Pareillement la somme forfaitaire de 3 000 euros au titre des frais administratifs proposée par l'expert et retenue par le jugement de première instance est appropriée. C'est donc de manière justifié que le jugement entrepris a retenu la somme de 29 000 euros au titre des frais de déménagement et des frais administratifs. - sur les frais de réinstallation L'expert a retenu la valeur d'acquisition actualisée des différents agencements des locaux loués et y a appliqué un coefficient de vétusté de 70% pour fixer les frais de réinstallation à 329.185 euros. Il y ajoute une somme forfaitaire de 4.000 euros au titre des frais de communication, soit un montant proposé de 333.000 euros au titre des frais de réinstallation. La SCI DU [...] estime que l'indemnité de réinstallation ne doit être réglée que sur justificatifs et elle demande de retenir une somme de 2.000 euros au titre des frais de communication faisant valoir qu'il n'y a pas lieu de prendre en ceux de la société ANSORG. La société VIZONA demande de retenir un coefficient de vétusté de 40% ainsi que la valeur d'acquisition actualisée proposée par l'expert que le jugement entrepris n'a pas reprise. Le locataire qui dispose d'un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est fondée à réclamer la prise en compte de ses frais de réinstallation sans que celle-ci ne soit différée comme le sollicite la SCI DU [...] . Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que des devis de dépose, démolition des agencements existants et nouveaux agencements et installations dans les locaux, d'installation réseau et infrastructure ainsi que des devis de fourniture de mobilier debureau ont été fournis par la locataire et l'expert a recensé les travaux réalisés dans les locaux sous forme de tableau. C'est à juste titre que le jugement entrepris a considéré qu'il n'y avait pas lieu de réactualiser la valeur d'acquisition des différents agencement qui seront conservés pour leur valeur nominale, soit un total de 602.446 euros. Le coefficient de vétusté de 70% proposé par l'expert sera retenu étant observé que l'expert judiciaire a relevé que la valeur d'acquisition des agencements est sansrapport avec la valeur nette comptable et que certains des aménagements datent des années 90. En conséquence, les frais de réinstallations seront fixés à 180.733 euros (602.446 x 30%) Les frais de communication de 4.000 euros proposés par l'expert seront retenus, le moyen soulevé par la SCI DU [...] tiré du fait que ces frais comprennent pour partie la société ANSORG étant inopérant.
 
 En conséquence, c'est de manière justifiée que le jugement de première instance a retenu la somme de 184.733 euros au titre des frais de réinstallation et de communication. - sur les frais de double loyer Il peut être pris en compte un poste spécifique de " double loyer ", correspondant à l'indemnisation du préjudice complémentaire subi par le preneur, contraint pour effectuer ses opérations de déménagement et réaménagement des nouveaux locaux, de conserver les anciens locaux parallèlement aux nouveaux.
 
 Au regard de l'état des locaux et en l'absence d'aménagements spécifiques, l'expert retient deux mois de loyer sur la base de la valeur locative, soit 39.377 euros, Faisant valoir que ce double loyer serait partagé avec la société ANSORG, la SCI DU [...] propose de n'en retenir que la moitié, soit la somme de 19.688 euros. Comme exposé ci-dessus ce moyen n'est pas fondé de sorte qu'il convient de retenir la somme de 39.377 euros à ce titre à l'instar du jugement entrepris. Il ressort de l'ensemble de ces éléments, que l'indemnité d'éviction totale due à la société VIZONA s'élève à la somme de :
 
 - indemnité principale : ..............................................615.000 €
 
 - indemnité de remploi : ...............................................56.810 €
 
 - trouble commercial : ................................................212.000 €
 
 - frais réinstallation/communication : .........................184.733 €
 
 - frais de déménagement/administratifs : ....................29.000 €
 
 - indemnité de double loyer : .......................................39.377 €
 
 soit un total de 1.136.920 euros toutes causes confondues et non de 1.141.610 euros comme retenu par le jugement entrepris qui sera donc infirmé sur le montant total toutes causes confondues de l'indemnité d'éviction » ;
 
 1) Alors que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;