Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.208 du 30/06/2021,  partie 2


une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. » Ainsi, pour bénéficier du dispositif, institué par la loi du 30/12/1985, autorisant les locataires partant à la retraite à céder leur droit au bail en vue de l&apos;exercice d&apos;autres activités, sous réserve qu&apos;elles soient compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l&apos;immeuble, le preneur doit signifier par acte extrajudiciaire, son intention d&apos;user de la faculté que lui ouvre l&apos;article L 145-51 du code de commerce en indiquant la nature des activités dont l&apos;exercice est envisagé dans les locaux loués ainsi que le prix de la cession envisagée. Il suffit que le preneur ait l&apos;intention de céder son droit au bail et il n&apos;est donc pas envisagé qu&apos;il ait trouvé un acquéreur. Lorsqu&apos;une promesse de vente existe, le preneur n&apos;est pas tenu de la communiquer au bailleur. En revanche, si le preneur signifie l&apos;acte de cession lui-même, lequel peut contenir des conditions particulières telles que celle par laquelle l&apos;acquéreur s&apos;engage à prendre les locaux dans leur état actuel et à exécuter au lieu et place du cédant toutes les clauses, charges et conditions dont l&apos;accomplissement lui incombait aux termes du bail cédé, l&apos;acte de cession est alors opposable en totalité au bailleur en raison de l&apos;indivisibilité existant entre le prix et les obligations convenues. En l&apos;espèce, l&apos;acte notifié à Mme [F] (lire : [P]) le 13 janvier 2009 intitulé notification au bailleur d&apos;une cession de fonds de commerce contenant déspécialisation pour cause de retraite du preneur », après rappel de l&apos;historique des relations contractuelles, est ainsi rédigé : « Que Mme [F] [N], veuve de M. [F] [R] a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite à la CRAM [Localité 1] à laquelle elle est affiliée, ainsi qu&apos;il résulte de la lettre de demande en date du 25/11/2008 adressée à cette caisse et de l&apos;accusé réception émanant de cette même caisse en date du 28 novembre 2008 dont copies jointes au présent acte. Que n&apos;ayant pas trouvé à céder son fonds, la requérante entend, comme le lui permet l&apos;article L 145-51 du code de commerce, céder son droit au bail sur les locaux susvisés et cesser son activité. Que Mme [F] a trouvé un acquéreur et que la cession doit intervenir aux clauses et conditions suivantes : Le prix de cession sera de Deux Cent Mille euros (200 000) payable comptant au jour de la signature de l&apos;acte de vente ; Le cessionnaire entend exercer dans les lieux l&apos;activité de vente, distribution, location, courtage et toutes prestations, liées aux économies d&apos;énergie et économies alternatives, domotique, informatique et télécommunication, laquelle est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l&apos;immeuble ; La passation de l&apos;acte authentique doit intervenir au plus tard le 15 février 2009 par le ministère de Me [U] [V], notaire à [Localité 2] avec le concours de Me [L] notaire à [Localité 3] ». D&apos;une part il n&apos;est fait aucune mention de la commission d&apos;agence de 16 000 euros HT à la charge de l&apos;acquéreur qui figurait au compromis signé entre les consorts [F] et les consorts [S], [M] et [U], d&apos;autre part il n&apos;est pas contesté que ledit compromis n&apos;était pas annexé à la notification du 9 janvier 2009, annexion qui aurait fait l&apos;objet d&apos;une mention dans l&apos;acte. Néanmoins le projet de cession [F]/ [P], reprend la même clause que celle figurant dans le compromis de vente [F]/ consorts [S], [M] et [U] en ces termes : Négociation. Les parties déclarent que la cession de droit au bail par les consorts [F] à Mrs [S], [M] et [U], sus relatée dans l&apos;exposé qui précède, avait été négociée par le cabinet Hermes Century 21, [Adresse 5] et que ses honoraires qui s&apos;élèvent à la somme de 16 000 euros hors taxe restaient à la charge des acquéreurs, et par conséquent du cessionnaire. Par courrier du 31 mars 2009, le notaire a adressé à Mme [P] le projet d&apos;acte de cession de droit au bail qu&apos;il avait établi et cette dernière, en réponse, par courrier en date du 9 avril 2019, s&apos;est insurgée sur la présence de ce paragraphe, faisant valoir que ces honoraires d&apos;agence immobilière ne figuraient pas dans la notification du 9 janvier 2009. Mais les vendeurs n&apos;ont pas renoncé au maintien de cette clause. Cependant cette dernière clause n&apos;ayant pas été notifiée à la bailleresse dans l&apos;acte extrajudiciaire du 9 janvier 2009, elle lui est inopposable et de surcroit elle a pour effet d&apos;augmenter le prix de cession qui lui avait été signifié, portant ce dernier à la somme de 219 184 euros soit une augmentation de près de 10%. Par ailleurs, ainsi que le fait valoir à juste titre Mme [P], l&apos;agent immobilier ne pouvait plus légitimement revendiquer des honoraires pour avoir mis en relation les consorts [F] avec les consorts [S], [M] et [U], dès lors que le compromis du 25 novembre 2008 était frappé de caducité du fait de la priorité de rachat exercée par la bailleresse le 11 mars 2009 et ce n&apos;est pas cette agence immobilière qui a mis en relation Madame [P] et les consorts [F] lesquels étaient en relation contractuelle dans le cadre du bail existant.