Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-25.559 du 02/12/2020,  partie 4


que l'appréciation de la prépondérance immobilière s'effectue au jour de la cession , ou à tout moment au cours de l'année précédant la cession des participations en cause ; qu'il convient d'analyser les postes en litige aux fins de déterminer si la SAS SHHB est à prépondérance immobilière (...) ; qu'en revanche, il convient avec la société demanderesse de ne pas prendre en compte le poste matériel outillage, installation technique ; que ces postes sont retenus par l'administration car considérés en vertu de l'article 524 du code civil comme immeubles par destination ; que cependant, force est de constater que le texte 726 du CGI ne mentionne que les immeubles et droits réels immobiliers et non les immeubles par destination ; que les articles 524 ou 517 du code civil ne sont pas inclus dans la législation fiscale qui n'y fait jamais référence ; que ce poste ne doit donc pas être pris en compte ; que doit donc figurer au numérateur la somme de 739 683 euros ; que s'agissant de la détermination du dénominateur, l'administration reconnaît à minima une valeur de l'ensemble des immobilisations corporelles à hauteur de 1 534 731 euros ; que dès lors, il ressort le taux suivant : (immobilisations corporelles / total de l'actif ) X 100 = 739 683 /1 534 731 ) X 100 = 48,196% ; qu'en conséquence, la SAS SHHB n'est pas une société à prépondérance immobilière » ;
 
 ALORS QUE, l'article 726.-I. du C.G.I. prévoit en son 2 ° que les cessions de droits sociaux sont soumises à un droit d'enregistrement dont le taux est fixé à 5 % pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière ; que s'agissant de la notion de « prépondérance immobilière », le même article précise qu' « est à prépondérance immobilière la personne morale (...) dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales (...) elles-mêmes à prépondérance immobilière » ; que l'article 726 du C.G.I. se réfère ainsi à la notion d' « immeubles ou de droits immobiliers », sans autre précision, pour apprécier la prépondérance immobilière ; qu'en pareil cas, à défaut de dispositions spécifiques relatives à la notion d'« immeubles ou de droits immobiliers », le caractère des biens doit nécessairement être déterminé selon les règles du droit civil ; qu'il résulte à cet égard des dispositions de l'article 517 du code civil que « les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auxquels ils s'appliquent » ; que l'article 524 du même code précise par ailleurs que « les animaux et les objets que le propriétaire d'un fonds y a placé pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination » et que sont notamment immeubles par destination « tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure » ; que la notion d'immeuble, telle qu'elle résulte des dispositions du code civil, englobe ainsi les immeubles par nature comme les immeubles par destination, de sorte que le tarif immobilier a vocation à s'appliquer aux ventes d'immeubles par nature, aux ventes d'immeubles par destination et aux ventes d'immeubles par l'objet auxquels ils s'appliquent ; que pour l'appréciation de la prépondérance immobilière au sens des dispositions de l'article 726 du C.G.I., la notion d'immeubles et de droits immobiliers s'entend donc nécessairement de l'ensemble des immeubles, qu'il s'agisse d'immeubles par nature ou d'immeubles par destination ; qu'en jugeant le contraire, en retenant en particulier, par motifs propres et adoptés, que « le texte [de l'article] 726 du C.G.I. ne mentionne que les immeubles et droits réels immobiliers et non les immeubles par destination », de sorte que « ceux-ci ne peuvent y être inclus par référence aux dispositions du code civil », la cour d'appel de Toulouse a nécessairement violé les dispositions de l'article 726.-I. 2° du C.G.I. ainsi que celles des articles 517 et 524 du Code civil.