Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-18.896 du 25/10/2018,  partie 2



 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille dix-huit.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du [...]

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] de sa demande tendant à la condamnation de Mme D... X... épouse Y... aux sommes de 10.259,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2e trimestre 2016 inclus, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 15 octobre 2010 et D'AVOIR débouté le syndicat de sa demande tendant à la condamnation de Mme Y... à la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et financier subi par le syndicat des copropriétaires ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante. L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose cependant que « l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. » Il résulte de cette disposition qu'un copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est toujours en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel, en particulier lorsqu'il soutient que la répartition des charges n'a pas été calculée conformément au règlement de copropriété. Il convient enfin de rappeler qu'il revient au syndicat de démontrer le bien fondé de ses prétentions. Le règlement de copropriété est versé aux débats. Il enseigne que cette copropriété ne prévoit aucune charge générale, mais uniquement des charges communes spéciales afférentes aux différents lots (pages 23 à 28). Il est incontestable que Mme Y... est propriétaire des seuls lots 37, 39 et 53.
 Elle n'est dès lors concernée que par les charges communes spéciales réservées à ces lots soit : - les charges communes spéciales aux lots 34 à 42 (bâtiment III), page 22 du règlement de copropriété, - l'entretien du palier du rez-de-chaussée de la cage d'escalier B du bâtiment III ainsi que la porte d'accès à ce bâtiment soit 200/1000, page 25 du règlement de copropriété, - l'entretien de la cage de l'escalier C, pour sa partie située à l'extérieur du bâtiment III soit 133/1000, page 25 du règlement de copropriété, - l'entretien du dégagement situé au sous-sol du bâtiment II donnant accès aux caves soit 222/1000, page 26 du règlement de copropriété. En l'espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires, qui réclame la somme de 10.259,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2e trimestre 2016 inclus, ne justifie pas avoir adressé à Mme Y... les appels de fonds couvrant les périodes litigieuses, ni les décomptes individuels de charges régulièrement adressés à l'intéressée. A cet égard, parmi les 38 pièces produites par le syndicat des copropriétaires, seules les pièces 22, 23 et 36b font état d'appels de fonds pour les exercices 2014, 2015 et 2016. Or la pièce 22 ne représente nullement un appel de charges de copropriété adressé à Mme Y.... Il s'agit tout au plus d'un document interne au syndicat des copropriétaires qui récapitule de manière globale, indifférenciée et non explicitée le montant des charges à appeler à l'encontre de l'ensemble des copropriétaires. Un tel document est insuffisant pour justifier la régularité et le bien fondé des demandes du syndicat des copropriétaires à l'égard de Mme Y.... Les pièces 23 et 36b ne sont guère plus probantes puisqu'elles présentent les mêmes caractéristiques. Il est en outre patent que les procès verbaux des assemblées générales ne permettent pas de vérifier que les travaux votés étaient destinés au bâtiment 3, dans lequel les lots de Mme Y... sont situés. Ainsi en particulier, les procès-verbaux des assemblées générales de : *2009 indique que : - les travaux de « peinture extérieure », pour un coût de 5275 euros, concernent exclusivement un « bâtiment » mais ne précise pas lequel, - le rehaussement du regard existant devant « la porte d'entrée » ne précise pas le bâtiment concerné, - le remplacement des gouttières concerne le « bâtiment principal » , ce bâtiment n'étant visiblement pas celui dans lequel les lots de Mme Y... sont situés, *2010 enseigne que : - les travaux de « peinture extérieure », pour un coût de 5275 euros, concerne encore un bâtiment mais ne précise pas lequel, *2014 sous une résolution n°8 est noté ce qui suit :
 « annulation des travaux et remboursement des provisions (demande de Mme et M. B...) rejet. Adopté » ;