Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-17.469 du 29/10/2015,  partie 4


La plaquette de présentation, communiquée en original, permet de savoir dans l'intercalaire intitulé « déficit foncier » à propos du programme proposé par la SA ISELECTION à Lyon que :- les contribuables concernés par ce déficit foncier sont des personnes en pleine activité, ou à l'approche de la retraite et que ce support leur permet d'investir dans un logement à rénover, dans le but de la louer et de bénéficier, à terme des loyers,- la catégorie concernée est l'immobilier locatif ancien,- la fiscalité consiste d'une part en une imputation des déficits fonciers sur le revenu global jusqu'à 70 000 F/ an, d'autre part en une déductibilité des dépenses relatives aux travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration, et enfin en intérêts d'emprunt imputables uniquement sur les revenus fonciers (pendant 10 ans). Il est précisé que ce type d'investissement permet de diminuer son revenu imposable tout en se constituant un patrimoine immobilier,- l'obligation est la location pendant au moins trois ans. Il est proposé à l'acquéreur dans cette même plaquette « un kit de réservation » lequel comporte la convention de vente, un engagement de travaux, un descriptif sommaire des travaux et un mandat de gestion au profit de CAPITALES. Le bien immobilier proposé à l'acquisition est décrit comme un produit de défiscalisation relevant du droit commun de la fiscalité immobilière à savoir qu'eu égard aux travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration à effectuer, il se créé un déficit foncier qui s'impute alors sur le revenu global jusqu'à 70 000 F par an et qui permet une économie d'impôt. Madame X... a acquis le lot n° 3 pour la somme de 54. 043, 18 Q. A la suite du procès-verbal de l'assemblée générale du 25 septembre 2002 les frais de rénovation se sont élevés pour son appartement à 143 610, 48 dont 86. 165, 12 € pour la partie privative et 57 445, 38 pour les parties communes (selon les conclusions des demandeurs, la pièce s'y rapportant étant illisible). Dans sa réponse aux observations du contribuable du 10 mai 2007, le contrôleur des impôts a maintenu en totalité les rectifications proposées pour les motifs suivants :- le défaut de location de l'appartement au moment de la déduction des travaux,- l'importance des travaux déduits. L'administration fiscale retient d'une part qu'en application de l'article 31 du CGI, les frais et charges peuvent être déduits seulement s'ils sont relatifs à des immeubles productifs de revenus. Or l'appartement qui a été acquis le 27 décembre 2001 n'a pas été loué en 2002, ni en 2003 ni en 2004. D'autre part, elle relève que l'article précité permet de déduire les travaux de réparation et d'entretien seulement s'ils ont pour objet de maintenir ou de remettre en état un immeuble afin d'en permettre un usage normal, sans en accroître la valeur,- que vu l'importance des travaux de réhabilitation, la réfection totale des installations électriques, de gaz et de chauffage, la création d'une salle de bain et le montant total des travaux qui s'élève à la somme de 143. 610 ¿ pour un prix d'acquisition de 54 000 €, la valeur de l'immeuble s'est considérablement accrue. Le PDG de la SA ISELECTION, Stéphane Y..., précise (pièce n° 21) que la création et l'application de process internes bien définis permettent de gérer toute la chaîne de commercialisation d'un programme immobilier de son identification très en amont, au plus près du promoteur jusqu'à la signature de l'acte notarié par le client en passant par un ensemble d'étapes intermédiaires indispensables. En sa qualité de « professionnel de la commercialisation de programmes immobiliers d'investissement patrimonial » la SA ISELECTION ne pouvait ignorer les dispositions claires, précises et constantes de l'article 31 du CGI, et la différence entre les travaux d'amélioration déductibles et les travaux de reconstruction non déductibles. En l'espèce les travaux nécessaires au changement de destination de l'orangerie d'un château en une résidence d'habitation ne peuvent s'analyser en des travaux d'entretien ou de réparation, mais en des travaux de reconstruction et de réhabilitation de l'immeuble, lesquels compte tenu de leur ampleur et de leur importance sont exclus des dispositions de l'article précité et ne sont pas déductibles, ce qu'en sa qualité de professionnel spécialisé dans la défiscalisation la SA ISELECTION ne pouvait méconnaître. D'autre part, il convient de relever qu'à aucun moment la SA ISELECTION n'a informé Madame X... de ce que les travaux ne pouvaient être déduits que sur le bien loué et non pas sur l'ensemble des revenus fonciers. Il convient de relever que dans cette opération immobilière « clef en main » dans laquelle l'acquéreur ne choisit aucun des intervenants : notaire, maître d'oeuvre, gérant du bien, locataire (voir « fiche administrative » de présentation du projet), le seul interlocuteur de Madame X... a été la SA ISELECTION, qui se décrit comme un professionnel spécialisé et un « acteur de référence de la commercialisation de programmes immobiliers d'investissement patrimonial, permettant de s'assurer un complément de retraite, se constituer un patrimoine, préparer sa succession, ou tout simplement alléger sa fiscalité ». En cette qualité la SA ISELECTION se devait d'informer l'acquéreur sur les particularités de son investissement au regard de la législation fiscale.