Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.490 du 17/01/2019,  partie 2



 
 Attendu que l'AFUL du 14 [...] fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes en réparation du préjudice causé par les agissements fautifs du notaire et du directeur des AFUL ;
 
 Mais attendu que, l'association n'ayant pas qualité pour critiquer le rejet de demandes d'indemnisation formées exclusivement par les copropriétaires, le moyen est irrecevable ;
 
 Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en ses six premières branches :
 
 Attendu que les demandeurs font grief à l'arrêt d'écarter la responsabilité du notaire, alors, selon le moyen :
 
 1°/ que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; que pour débouter les acquéreurs de leur action en responsabilité dirigée contre M. Gérard Y..., l'arrêt retient que, si ce notaire a bien manqué à son devoir d'information et de mise en garde sur les risques de l'opération envisagée, il n'y avait pas lieu de retenir sa responsabilité dès lors qu'il n'était pas démontré qu'« ils auraient renoncé à contracter alors que l'objectif de défiscalisation poursuivi par ces investisseurs, soumis à forte pression fiscale, fit présumer, au contraire, qu'ils étaient prêts à les assumer pleinement pour obtenir le plus rapidement possible la défiscalisation attendue » ; qu'en se déterminant ainsi, alors que, mieux informés des aléas de la défiscalisation attendue, les acquéreurs auraient pu reconsidérer leur projet, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;
 
 2°/ que pour écarter l'existence d'un lien de causalité entre, d'une part, le défaut d'information et de conseil du notaire sur l'absence d'obtention, au moment de la vente, du permis de construire et de l'autorisation spéciale de travaux, et d'autre part, le préjudice tenant à l'échec de l'opération immobilière défiscalisée à laquelle les investisseurs avaient souscrit, l'arrêt retient que « les permis de construire et les autorisations spéciales ont été obtenues et transférées aux deux AFUL courant 2005, de sorte qu'il n'est justifié d'aucun préjudice en lien avec l'absence de conditions suspensive » ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la circonstance que la vente avait été conclue avant la délivrance du permis de construire et de l'autorisation préalable des travaux, n'était pas de nature à alerter le notaire sur le risque lié à la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu'il leur incombait d'en informer les investisseurs, lesquels, ayant eu la volonté de s'engager dans une opération parfaitement sécurisée, auraient pu, étant informés et conseillés, renoncer à cet investissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l'article 1382, devenu 1240 du même code ;
 
 3°/ que si la réparation d'une perte de chance ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré la chance perdue si elle s'était réalisée, elle ne saurait être réduite à zéro ; qu'il résulte des constatations des juges du fond qu'« il appartenait à Gérard Y..., en sa qualité d'officier ministériel, chargé de procéder aux notifications prévues par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et de rédiger les actes authentiques, d'attirer l'attention des acquéreurs profanes sur les contraintes liées à l'objectif de défiscalisation et sur les risques induits, notamment en cas de non-obtention du permis de construire ou de l'autorisation spéciale de travaux obligatoires pour lesquels il aurait dû recommander l'insertion d'une condition suspensive, et de les éclairer sur les règles de fonctionnement des AFUL, ce qu'il ne prouve pas avoir fait » ; que cependant, après avoir relevé le défaut d'information du notaire, la cour d'appel a cru pouvoir considérer qu'il n'existait entre ce défaut de conseil et le préjudice subi en se contentant d'énoncer qu'« il n'est pas démontré que le défaut de conseil du notaire aurait fait perdre une chance raisonnable aux acquéreurs de ne pas contracter » ; qu'en statuant par des motifs impropres à démontrer l'absence de toute probabilité que les acquéreurs ne contractent pas, alors que la perte certaine d'une chance, même faible, est indemnisable, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;
 
 4°/ que celui qui expose fautivement une personne à un risque ou lui tait fautivement l'existence d'un risque, doit réparation intégrale du dommage subi en cas de réalisation du risque ; qu'il est constant que M. Gérard Y... s'est départi des fonds très importants versés par les acquéreurs en vue de l'acquisition et de la réhabilitation de lots dans le cadre du dispositif « loi Malraux », entre les mains de la CTMO, qui les a détournés ;