cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1,  décision 16-21.329 du 14/09/2017,  partie 3


Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4. Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier. La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l'objet d'un décret. La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l'application du même article L. 442-10. ». Il est clair que par la modification apportée par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, à l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme, le législateur a souhaité réduire, voire supprimer, la portée et les effets de toutes dispositions des cahiers des charges des lotissements à caractère réglementaire se rapportant à l'urbanisme. Ainsi, dès lors qu'une règle contenue dans un cahier des charges approuvé présente le caractère de règle d'urbanisme, elle devient caduque au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Par ailleurs, le fait que ces règles soient rappelées dans les actes de vente ne saurait leur conférer un caractère contractuel. En l'espèce, le cahier des charges concerné a été annexé à l'arrêté du préfet en date du 28 septembre 1968 approuvant le lotissement et a été déposé chez un notaire et publié à la conservation des hypothèques le 20 mai 1969, volume 3263 n°5. Il est également établi que la commune concernée est dotée d'un plan local d'urbanisme Les époux X... soutiennent que le projet de Monsieur Mamadou C... ne respecte pas l'article 2 du cahier des charges en ce qui concerne la superficie minimale de chaque lot et le nombre des lots après éventuelle subdivision mais aussi l'article 3 pour l'affectation de certaines parties du lotissement. Ils soutiennent également que la maison qu'envisage d'implanter Monsieur Mamadou C... aurait une hauteur qui dépasserait les préconisations du cahier des charges. De toute évidence, les infractions au cahier des charges que, selon les époux X..., le projet de construction constituerait, concernent des règles d'urbanisme que la nouvelle rédaction de l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme rend caduques au terme d'un délai de dix ans. Il n'est même pas soutenu qu'une majorité de colotis auraient demandé le maintien de ces règles conformément à l'article L. 442-9 dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR. Les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement sont donc caduques et les époux X... doivent être déboutés de leurs demandes basées sur ce fondement » ;
 
 ALORS 1°) QUE les clauses du cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, notamment celles qui fixent la superficie minimale des lots et l'affectation de certaines parties des lots ; qu'ayant constaté que monsieur et madame X... invoquaient la violation, par les époux Z..., des articles 2 et 3 du cahier des charges relatifs à la superficie minimale de chaque lot et à l'affectation de certaines parties du lotissement, en jugeant qu'il s'agissait de règles d'urbanisme devenues caduques parce que le cahier des charges a été annexé à l'arrêté préfectoral du 28 septembre 1968, que ce dernier a donné l'autorisation de lotir et qu'il s'est depuis lors écoulé plus dix ans sans qu'une majorité de colotis ait demandé le maintien des règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges, la cour d'appel a violé les articles L. 442-9 du code de l'urbanisme et 1134 (ancien) du code civil ;