Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.459 du 07/01/2021,  partie 7



 
 Que, par ailleurs, les Lettres patentes du 13 août 1784, dont une transcription est produite aux débats en appel (pièce n°29 des intimés) qui régissent le domaine du Palais Royal, confèrent à ces terrassons du 4e étage, situés sous l'étage des « mansardes » (5e étage), le rôle de chéneaux permettant l'évacuation des eaux de pluie de l'ensemble de l'immeuble ; à ce titre, les propriétaires des logements y attenant ont interdiction d'y poser des bancs ou tout autre élément qui pourrait être préjudiciable à l'écoulement des eaux ;
 
 Qu'il résulte de ces éléments que les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, du tout à l'égout, ainsi que des colonnes montantes et descendantes d'eau, rattachés aux « terrassons » situés au 4e étage dépendant des lots n°9 et 10 de l'immeuble, constituent pour leur part des parties communes ;
 
 Qu'ainsi, seuls les copropriétaires des lots n°9 et 10 sont tenus de contribuer au financement des travaux de restauration des balcons du 4e étage appelés « terrassons », des balustres et vases Médicis, appelés « pots à feu » de cet étage ;
 
 Qu'à l'inverse, tous les copropriétaires de l'immeuble sont tenus au financement des travaux de réfection de l'étanchéité des tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, du tout à l'égout, ainsi que des colonnes montantes et descendantes d'eau, afférents à ces « terrassons » ;
 
 Que le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a jugé que les terrassons du 4e étage de l'immeuble sis [...] , fermés par les balustres et vases qui les entourent et avec lesquels ils forment un tout, assurent le rôle de chéneaux permettant l'évacuation de l'ensemble des eaux de pluie de l'ensemble du Palais Royal et sur lesquels les propriétaires des logements y attenant ont interdiction de poser des bancs ou tout autre élément qui pourrait être préjudiciable à l'écoulement des eaux, ont le caractère de parties communes de cet immeuble ;
 
 Qu'il doit être dit que seuls les copropriétaires des lots n°9 et 10 sont tenus de financer les travaux de restauration des balcons du 4e étage de l'immeuble appelés « terrassons » , des balustres et vases Médicis, appelés « pots à feu » de cet étage, tandis que tous les copropriétaires de l'immeuble sont tenus de financer les travaux de réfection de l'étanchéité des tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales et usées, du tout à l'égout, ainsi que des colonnes montantes et descendantes d'eau, afférents à ces « terrassons » ;
 
 Que, par ailleurs, au regard de la répartition des charges retenue par la cour en application du règlement de copropriété, il convient de rejeter l'ensemble des demandes contraires des parties de ces chefs et notamment les demandes des intimés tendant à voir juger que la mention des « balcons privatifs » dans l'énumération des parties privatives prévue à l'article 3 du règlement de copropriété doit être réputée non écrite et constater que la répartition des charges communes imputant aux seuls copropriétaires des lots n°9 et 10 les charges relatives au service collectif de l'évacuation des eaux pluviales par les terrassons est contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et en prononcer la nullité conformément à l'article 43 alinéa 1er de cette loi ;
 
 1) Alors que les terrassons qui servent de couverture à partie des logements de l'étage inférieur et qui ne peuvent être utilisés de façon privative par les occupants des logements du 4e étage car ils ont pour fonction l'évacuation des eaux pluviales et usées ne sont pas des balcons à usage privatif exclusif ; qu'en se fondant sur l'absence de mention des terrassons dans le règlement de copropriété, la mention de balcons en fait inexistants et une description inexacte des lots n°9 et 10 par le règlement de copropriété pour considérer que les terrassons étaient des balcons, la cour d'appel a dénaturé ce document, en violation de l'article 1103 du code civil ;
 
 2) Alors que dans la loi du 10 juillet 1965 comme dans le règlement de copropriété en cause du 15 février 1968, les parties privatives sont celles réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire ; que le règlement de copropriété dans son article 3 précise que l'énumération qu'il comporte et dans laquelle figurent les balcons particuliers n'a qu'un caractère énonciatif ; qu'en se fondant sur cette énumération étendue à un élément qu'elle ne mentionnait pas, savoir les terrassons, sans rechercher quel usage privatif pouvait en faire le copropriétaire, alors qu'elle constatait elle-même qu'il n'avait pas le droit de poser dessus un quelconque objet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1103 du code civil ;
 
 3) Alors que dans la loi du 10 juillet 1965 comme dans le règlement de copropriété en cause du 15 février 1968, les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ;