Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-24.020 du 17/10/2019,  partie 8



 que, rappelant qu'en application de l'article L.121-29 alinéa 2 du code de la consommation, la société Akerys est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte, les époux A... soutiennent que les actes dolosifs accomplis durant le démarchage lui sont directement imputables, d'autant qu'elle est à l'origine de la conception du contrat présentant la vente comme une opération de défiscalisation "clé en main", du recours à une filiale pour la gestion locative et de la brochure de présentation fallacieuse au vu de laquelle ils ont contracté et que, malgré une sommation de communiquer, elle persiste à ne pas produire aux débats le mandat en vertu duquel elle a confié à la vente son programme immobilier ;
 
 que les griefs invoqués par les époux A... concernent exclusivement la phase précontractuelle à laquelle elle n'a pas participé, la société Edelis prétend tout d'abord qu'elle n'avait pas connaissance des informations données par M. Q... T... au travers notamment de la simulation qu'il leur a adressée et qu'elle ne peut être tenue pour responsable des éventuelles irrégularités commises par ce dernier ; Contestant par ailleurs les éléments constitutifs du dol, elle soutient qu'il n'est pas établi que M. Q... T... se soit présenté comme conseil en gestion de patrimoine ou en défiscalisation ; que la plaquette commerciale éditée par elle ne comporte que des informations parfaitement conformes à la réalité relativement aux statistiques et chiffres sur la ville de Bourges, la situation géographique et les principales caractéristiques de la résidence [...] et le groupe Akerys ; que la présentation du bien immobilier comme un excellent investissement à fort potentiel locatif ne constitue qu'une exagération n'excédant pas ce qui est habituel dans les pratiques publicitaires et qu'en tout état de cause, le zonage du dispositif Scellier désignant la ville de Bourges comme une zone tendue en matière immobilière, il n'est pas concevable de considérer que l'évocation d'un fort potentiel locatif constitue une manoeuvre dolosive de sa part que la simulation du plan d'épargne fiscal réalisée par M. Q... T..., outre qu'elle ne l'engage pas et ne revêt aucun caractère contractuel, ne contient pas de mention relative à la rentabilité fiscale de l'opération et n'est pas de nature à justifier un quelconque dol de la part de quiconque ; que le démonstration manuscrite du dispositif Scellier, autour d'un schéma attribué à M. Q... T..., n'est ni daté, ni signé, et son auteur n'est pas identifiable, que les informations y figurant correspondent parfaitement à la réalité économique connue et prévisible sur le marché local, par ailleurs soumise à certains aléas qui ne peuvent être déterminés par avance, ainsi qu'aux avantages fiscaux réels du dispositif Sceller: qu'elle ne s'est jamais engagée à ce que le montant du loyer perçu soit égal ou supérieur à la somme de 765 euros mensuels, que seule Akerys Services Immobiliers, entité indépendante, s'est engagée à payer une indemnité d'un semblable montant jusqu'à l'entrée du premier locataire, que le montant du loyer mentionné dans le contrat de réservation l'était au titre de l'assurance de garantie locative mais ne correspondait pas à une promesse de loyer garanti pour une durée de neuf ans et que le différentiel de loyer, légèrement inférieur à 10 %, est loin d'atteindre les 27 % évoqués par la jurisprudence ; qu'aucune mention relative au dispositif fiscal Scellier ne figure dans la plaquette commerciale, le contrat de réservation ou l'acte de vente et qu'elle n'est pas responsable des manquements des époux A... dans la réalisation des formalités nécessaires au bénéfice de l'avantage fiscal ; que l'estimation de la valeur du bien communiquée par les époux A... n'est pas contradictoire et ne saurait démontrer que le prix de vente, fixé à 170 568,56 euros et non 204 000 euros, avait été surévalué, d'autant que le marché immobilier a fortement baissé depuis la conclusion du contrat, qu'il appartenait par ailleurs aux acquéreurs de se renseigner avant d'envisager l'opération, quel que soit l'éloignement géographique entre leur domicile et la situation du bien immobilier acheté ;
 
 qu'elle fait également valoir qu'il n'est pas démontré que l'auteur des manoeuvres alléguées a agi dans l'intention de tromper et que le manquement à une obligation d'information précontractuelle est insuffisant à caractériser le dol par réticence en l'absence précisément d'un tel élément intentionnel, lequel ne saurait résulter d'une prétendue concertation entre des personnes qui ne sont pas intervenues simultanément ; qu'elle soutient encore qu'il n'est pas davantage établi le caractère déterminant des prétendues manoeuvres dolosives, que les époux se sont déterminés car ils recherchaient principalement à financer un investissement par des avantages fiscaux et qu'ils n'ont pu ignorer l'aléa de l'opération dans laquelle ils s'engageaient, d'autant qu'ils ont souscrit des garanties destinées à pallier les éventuelles difficultés de la mise en location de leur bien immobilier.
 
 que, contestant s'être présenté comme un conseiller patrimonial indépendant qui aurait proposé une solution patrimoniale et fiscale parmi d'autres, M. Q... T... fait observer qu'il a agi comme représentant de la société Groupe Eurêka France et a simplement présenté aux époux A... un certain nombre de biens, dont celui commercialisé par Akerys Promotion ;