décision 17-10.520 du 03/05/2018,  partie 5



 4) ALORS QU'en affirmant que le préjudice subi par Monsieur X..., constitué par le montant des loyers non perçus, la perte des déductions fiscales et le coût des travaux d'achèvement supportés par lui, trouvait sa seule cause dans la déconfiture de la société Bercam, promoteur immobilier, et dans l'arrêt du chantier, cependant que si la société GFE n'avait pas conduit Monsieur X... à effectuer l'investissement litigieux, le préjudice, constitué par une perte financière, n'aurait pas été subi, de sorte qu'il existait bien un lien de causalité entre les manquements reprochés à la société GFE et le préjudice dont il était demandé réparation, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur X..., acquéreur d'un bien immobilier dans le cadre d'un programme de défiscalisation, de sa demande tendant à ce qu'il soit retenu un défaut d'information et de conseil engageant la responsabilité de Maître Z..., notaire, et de l'avoir, en conséquence débouté de ses demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de Maître Z... ;
 
 AUX MOTIFS QUE « 2°) Sur la responsabilité de Maître Z...
 
 Dans le cadre de son obligation de conseil et d'information, en fonction des finalités révélées de leur engagement, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il est aussi tenu, en qualité de rédacteur d'un acte, de vérifier préalablement les faits et les conditions nécessaires à sa validité afin d'en assurer l'utilité et l'efficacité.
 
 Seule la responsabilité délictuelle du notaire peut être recherchée puisqu'il n'est pas parti à l'acte qu'il instrumente.
 
 Monsieur X... sollicite la confirmation du jugement déféré qui a fait droit à sa demande de condamnation in solidum de Maître Z..., le notaire rédacteur de l'acte de VEFA.
 
 Il invoque à son encontre l'inexactitude de l'attestation de garantie intrinsèque d'achèvement établie le 27 août 2003 et son absence de vérification des déclarations des parties.
 
 La responsabilité éventuelle du notaire doit être appréciée au jour de l'acte authentique qu'il a instrumenté le 31 décembre 2003.
 
 S'agissant de l'inexactitude de l'état d'avancement du chantier, il n'appartenait pas à Maître Z..., qui n'avait pas négocié la vente, de vérifier la véracité des faits énoncés dans l'attestation de l'architecte maître d'oeuvre en l'absence de tout indice permettant de douter de celle-ci. La proximité de son étude du chantier ne faisait peser sur lui aucune obligation de se rendre sur le chantier afin de constater lui-même l'avancement des travaux.
 
 Dans l'acte authentique de vente du 31 décembre 2003 reçu par Maître Z..., la SCCV BERCAM indique que la garantie intrinsèque d'achèvement est financée à hauteur de 5'628'670,80 euros représentant 60 % du prix catalogue de tous les lots d'une part à concurrence de 3'377'000 € sur les fonds propres de la SCCV BERCAM selon attestation de Monsieur Stéphane F... expert-comptable commissaire aux comptes en date du 11 août 2003, et d'autre part à concurrence de la somme de 2'299'202 représentant le montant total des prix des vente déjà signées selon attestation du notaire instrumentaire en date du 27 août 2003.
 
 L'obligation indemnitaire de Maître Z... ne peut résulter du seul fait qu'il n'a pas vérifié que l'attestation du montant des fonds propres qui lui était fournie était conforme à l'article R.261-20 du code de la construction et de l'habitation.
 
 En effet, une réponse ministérielle du 21 novembre 1970 admet la justification du montant des fonds propres par une attestation d'expert-comptable dont la compétence professionnelle pour évaluer le montant des fonds propres d'une société dont il tient les comptes apparaît au moins égale à celle d'un établissement financier.
 
 Par ailleurs, en l'absence d'annulation de la vente, l'acte conserve l'efficacité dont le notaire est garant et il n'existe pas de lien causal entre cette faute éventuelle et les préjudices dont Monsieur X... sollicite l'indemnisation qui résultent, au jour de son engagement contractuel, d'un manque d'information dans les difficultés l'état d'avancement du chantier ainsi que du caractère inexact de la garantie intrinsèque d'achèvement quant au montant total des prix des ventes déjà signées.
 
 Par ailleurs, en instrumentant le 31 décembre 2003 l'acte authentique de VEFA au profit de Monsieur X..., Maître Z... n'a commis aucune faute délictuelle.
 
 En effet, au jour de son attestation de garantie intrinsèque d'achèvement en date du 27 août 2003, il a, à bon droit, pris en compte la vente du 14 août 2003 des lots 1A, 1B, 2A, 2B, 3A, 3B, 4A et 4B par la SCCV BERCAM à la SCI DE MONTJOLY au prix de 1'001'919 €.