Cour d'appel de Montpellier
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.398 du 05/03/2020,  partie 3


que le créancier hypothécaire bénéfice d'un droit de préférence sur le prix et du droit de suite prévu à l'article 2461 du code civil qui lui permet de saisir l'immeuble en quelque main qu'il se trouve ; qu'aux termes de l'article 2475 du code civil, lorsque, à l'occasion de la vente d'un immeuble hypothéqué, tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances ou de certaines d'entre elles, ils exercent leur droit de préférence sur le prix et ils peuvent l'opposer à tout cessionnaire comme à tout créancier saisissant de la créance de prix ; que c'est par l'effet de ce paiement que l'immeuble se trouve purgé du droit de suite attaché à l'hypothèque et qu'à défaut il est procédé aux formalités de purge conformément aux articles 2476 et suivants ; qu'enfin le notaire, tenu d'un devoir de conseil impératif à l'égard de tous ceux qui sont parties à l'acte qu'il instrumente doit répondre de la validité comme de l'efficacité juridique de la convention ; que s'il est ainsi tenu d'éclairer ses clients sur le contenu et les effets des engagements qu'ils ont souscrits, il pèse encore sur lui, en raison de sa qualification professionnelle, de sa connaissance de la règle de droit et des garanties de compétence qu'il représente, l'obligation de vérifier les conditions de fait et de droit nécessaires à la régularité et à la validité de l'acte dont il a la charge ; et que cette obligation d'investigation juridique doit le conduire à rechercher l'ensemble des éléments pouvant menacer une convention et ainsi attenter à son efficacité afin de pouvoir les porter à la connaissance des parties ; qu'au cas précis, il lui appartenait de se renseigner sur l'état hypothécaire de l'immeuble avant de rendre possible l'extinction de l'hypothèque par la remise de partie du prix au créancier hypothécaire à l'issue de la distribution amiable de ce prix, afin d'éviter à l'acquéreur le risque de subir l'exercice de son droit de suite par le créancier inscrit et, dans l'hypothèse d'un désaccord sur cette distribution amiable, la procédure de purge prévue en pareil cas ; qu'il s'ensuit du tout qu'aucune faute ne saurait être reproché au notaire, ni davantage à l'acquéreur fondé à exiger la transmission d'un bien libre de tout recours quelle que soit la potentialité du risque encouru et sur lequel il avait vocation dès l'entrée en jouissance à exercer la plénitude de ses droits ; que le refus du vendeur de consentir à la vente dans ces conditions le 14 février 2013 ne peut être jugé légitime, ainsi qu'il y prétend, dès lors que ce refus n'avait d'autre motif que de cacher la vente au créancier hypothécaire dans le souci d'échapper au risque, au demeurant virtuel, d'une revendication par celui-ci de la totalité du prix pour garantie d'autres dettes sans lien avec celle garantie ; qu'en tout état de cause les époux P... ne pouvaient imposer le processus complexe leur permettant de parvenir à cette fin à un acquéreur tenu dans l'ignorance de l'inscription grevant le bien et que rien ne garantissait qu'il serait ainsi à l'abri de l'exercice de ses droits par le créancier par la mise en oeuvre des procédures déjà évoquées ; que ce refus est d'autant plus inadmissible qu'il a été réitéré lors de la sommation à comparaître en l'étude du notaire le 1 1 juillet 2014, alors qu'à cette date le CREDIT LYONNAIS avait, depuis le 24 mars précédent, manifesté son accord pour donner mainlevée de l'inscription contre paiement de la somme de 64 0241.01 € correspondant au montant de sa créance en principal et intérêts, de telle sorte que le vendeur ne pouvait par hypothèse le tenir dans l'ignorance de la vente alors même que ce créancier n'avait manifesté aucune velléité consistant à profiter de cette information pour exiger le règlement d'une quelconque autre créance ; qu'en dépit de cet accord U... P... a maintenu ses exigences par courrier d'instructions au notaire du 4 juin 2014; que ces modalités encore exigées devant la cour ne sont dès lors pas justifiées de telle sorte que la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a ordonné la réalisation par acte authentique selon un processus des plus classiques et parfaitement approprié au respect des droits des parties à l'acte ; qu'il convient toutefois de prévoir que l'astreinte ne courra qu'à l'issue du délai de deux mois du présent arrêt et non du jugement ; que l'incertitude dans laquelle a été tenue la SCI IL quant au sort de l'immeuble et l'immobilisation de la somme de 261 300 € depuis le 14 février 2013 constituent un préjudice indemnisable découlant directement du refus opposé par le vendeur à la réitération de la vente en un acte authentique que le premier juge a exactement indemnisé par l'allocation d'une indemnité de 15 000 €, sans que soit justifiée la demande actuellement formée par l'intimée de la porter à 124 000 € alors que celle-ci n'a pas cru de son intérêt de mettre en oeuvre l'exécution provisoire dont se trouvait assortie l'injonction faite par le premier juge au vendeur de procéder à la signature de l'acte » ;