Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.526 du 29/11/2018,  partie 2



 5°/ qu'en se bornant à énoncer qu'il ne serait pas allégué que les montants visés dans les justificatifs produits ne sont pas conformes à la répartition prévue dans le règlement de copropriété ou qu'ils ont réglé des sommes qui ont été omises, sans répondre aux conclusions des époux Z... qui contestaient les sommes réclamées en faisant valoir qu'aucune explication n'est donnée par le syndicat de copropriété sur le détail des charges de cercle et la réalité des sommes refacturées et les services effectivement réalisés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que les charges relatives aux conventions de restauration et aux conventions hôtelières étaient prévues au règlement de copropriété, que la reprise de leur recouvrement directement par le syndicat de copropriété ne nécessitait pas de modification du règlement et que l'utilité que les services ainsi fournis présentaient à l'égard de chaque lot s'appréciait de façon objective, indépendamment de l'utilisation effective par les copropriétaires de ces services ou de l'occupation des appartements, et relevé qu'il n'était pas allégué par M. et Mme Z... que les montants réclamés dans les justificatifs produits par le syndicat n'étaient pas conformes à la répartition prévue dans le règlement de copropriété, la cour d'appel, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté du terme "occupant" dans le règlement de copropriété rendait nécessaire, en a exactement déduit que M. et Mme Z... restaient redevables des charges relatives aux services spécifiques assurés par le syndicat des copropriétaires ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme Z... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Z... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille dix-huit. 
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z...
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme Z... de leurs demandes et de les avoir condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [...] au titre de l'arriéré de charges de copropriété et de charges de cercles pour les deux lots (123 et 131) la somme arrêtée au 21 juin 2012 de 40.237,65 euros avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 26 février 2010 sur la somme de 16.854,32 euros, du 20 octobre 2011 sur la somme de 19.876,98 euros, et des conclusions du 8 août 2011 pour le surplus et d'avoir dit que les intérêts seraient capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la demande en paiement des charges de cercle, les époux Z... contestent en premier lieu la validité de principe de ces charges. Leur acte de vente du 29 décembre 1995, dans la désignation des lots acquis rappelle qu'ils se situent au sein d'un ensemble immobilier ayant fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété, que les acquéreurs ont déclaré bien connaître pour en avoir reçu copie dès avant le jour de la signature (pages 3 et 5). Or, comme l'a relevé justement le premier juge, le règlement de copropriété établi en 1992, dans ses dispositions relatives aux parties communes aux lots compris dans la résidence service, en page 15, contient un chapitre relatif aux droits sur ces parties communes, qui énoncent clairement que « ces charges comprennent les charges de services à la disposition des copropriétaires dont l'utilisation implique des prestations sans fourniture directe de produit. Notamment, elles comprennent tout ce qui a trait aux locaux communs de la résidence services et les charges résultant de l'existence des contrats de prestations de services et/ou de conventions d'exploitation. » Il prévoit en outre une répartition en fonction de la capacité d'occupation des logements définis par des parts dont un nombre est affecté à chaque type de logement. De plus la cinquième partie du règlement de copropriété, relative aux conditions d'usage de l'immeuble rappelle la destination de résidence pour personnes âgées avec services et donne le détail des conventions de restauration et des conventions hôtelières conclues avec Sodexho. Cette destination était d'ailleurs également mentionnée en page 11 de l'acte de vente des époux Z... , dans un chapitre intitulé « contrats de restauration et prestations hôtelières », qui précise la nature des services comme dans leur mode de gestion via à cette époque l'association Résidence [...] dont les acquéreurs ont reconnu avoir reçu les statuts. Dès lors la validité des charges de cercle dont la nature et la répartition ont été prévues dans le règlement de copropriété n'est pas discutable. Le jugement doit être confirmé sur ce point.