Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-15.020 du 15/12/2021,  partie 3



 Au regard de ces éléments concordants, la valeur vénale 2009 de la maison, considérée en état d'usage, doit être fixée à 1.135.000€, étant rappelé que les autres méthodes utilisées par l'expert judiciaire ont abouti à un supplément de valorisation de 7,40 % ce qui se situe également dans les marges usuelles de variation des prix immobiliers.
 Mme [V] [M] épouse [X] estime, cependant, que la valeur du bien immobilier doit être fixée à 671.000 €, car elle soutient que la valeur proposée par l'expert (1.200.000 € en valeur 2009) doit être réduite d'une somme de 350.000 € au titre des travaux qu'elle a réalisés et d'un abattement de 15 %, parce que le bien doit être évalué occupé (loué).
 Par application de l'article 860 du code civil "le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation...". En l'occurrence, les opérations d'expertise permettent de retenir une valeur du bien s'élevant à 1.135.000 € à l'époque du partage (2009). Dans l'arrêt du 13 mai 2015 rendu par la Cour de cassation, la méthode d'évaluation retenue par la cour d'appel de Versailles, dans l'arrêt rendu le 19 septembre 2013, a été invalidée (ce qui justifie la cassation) parce que la valeur vénale du bien a été diminuée du montant des travaux (350.000 €), qui auraient été effectués par l'appelante, ce qui n'est pas conforme à l'article 860 du code civil, car celui -ci fait uniquement référence à la valeur à la date du partage dans l'état où le bien se trouvait lors de la donation. C'est ce qui est également rappelé dans la motivation de l'arrêt ayant ordonné l'expertise, lorsqu'il est indiqué que l'état de l'immeuble doit s'apprécier abstraction faite des travaux qui ont été réalisés par la donataire.
 La valeur à l'époque du partage déterminée par Mme [O] est une valeur en état normal d'usage et d'habitation car, dans sa motivation (mais non dans son dispositif), l'arrêt rendu le 15 novembre 2017 a retenu qu'il n'était pas démontré que le bien se trouvait en état dégradé, lors de la donation consentie le 6 janvier 1978, et a considéré que l'état du bien, à l'époque de la donation, correspondait à son état actuel, c'est à dire à un état normal d'usage et d'habitation en 1978.
 Il résulte de l'acte de donation du 6 janvier 1978 (pièce 86 appelante), que le bien immobilier était équipé d'un confort normal à cette époque, puisqu'une chaufferie était installée en sous-sol, qu'il existait un cabinet de toilette et des WC au rez-dechaussée, une salle de bains et des WC au premier étage et deux cabinets de toilette et des WC au deuxième étage. Ainsi qu'il est, d'autre part, relevé par les intimés, les factures produites aux débats démontrent que des travaux ont été réalisés en 1977, c'est à dire avant la donation : travaux sur le système de chauffage selon facture du 22 mars 1977 (pièce 24 appelante), travaux de plomberie selon facture du 21 mars 1977 (pièce appelante), travaux de maçonnerie sur balcon, selon facture du 21 mars 1977 (pièce appelante), travaux de couverture selon facture du 23 septembre 1977 pour un montant de 148 537 F (pièce 37), travaux d'isolation thermique selon facture du 23 septembre 1977 (pièce 38 appelante), travaux de maçonnerie et plomberie selon facture du 21 juin 1977 (pièce 39 appelante), travaux de peintures extérieures (notamment dessous de toit) selon facture du 9 octobre 1977 (pièce 49 appelante).
 S'il n'est pas contestable que des travaux divers, parfois importants, ont été réalisés sur la maison après la donation consentie à Mme [V] [X], ces travaux portent sur l'entretien de la maison (nettoyage des gouttières, embellissements) et sur la mise à niveau de ses équipements (notamment remplacement de la chaudière en 1983, dépenses de vitrerie en 1982). L'estimation à 1.530.353 F soit 233.300 € des travaux qui auraient été effectués depuis 1978, pratiquée par l'entreprise VOB ([Localité 9] Ouest Bâtiments) selon étude du 9 octobre 1998 (pièce 5 appelante), porte sur des embellissements, dépenses d'entretien ou gros entretien (réfection couverture) et aménagements courants (réfection salle de bains et cabinets de toilette, réfection étanchéité balcon, démolition de cloisons, peintures, remplacement chaudière, réfection installation électrique...). Les seuls travaux de nature à modifier la structure de la maison portent sur l'agrandissement de la terrasse extérieure et son pavage. Mais aucun élément ne permet de retenir qu'il s'agirait d'un élément déterminant pour la valorisation de la maison en 2009.
 La détermination de la valorisation de La maison à l'époque du e dans l'état où elle se trouvait lors de la donation ne signifie pas que la comptabilité des travaux effectués depuis la donation doit être prise en compte pour l'estimation à l'époque du partage. Elle signifie seulement que si des travaux ont modifié l'immeuble de façon substantielle (doublement de surface, création de sous-sol, création d'étage...), depuis la donation, entraînant une plus-value ou une moins-value en 2009, l'estimation doit en tenir compte en neutralisant leurs effets sur la valorisation du bien à l'époque du partage. 
 En l'espèce, toutefois, il n'existe pas de tels travaux qui auraient modifié la valeur de l'immeuble par rapport à son état lors de la donation.