décision 16-20.038 du 21/03/2018,  partie 4


Il n'est pas précisé que cette notification est une condition d'opposabilité de la convention à la SCI Le Parc B...X...    , alors que ladite convention datée du 10 mars 2009 a été signée tant par celle-ci que par le GPMB, et que dans plusieurs courriers qu'elle a adressés à ce dernier, la SCI vise expressément : « une convention de réservation signée en date du 10 mars 2009 », qu'elle en rappelle les termes, et en sollicite la prorogation. En conséquence le moyen tiré de l'inopposabilité et de l'absence de date certaine de la convention de réservation est inopérant. Cette convention à bien fait naître des obligations réciproques à la charge de chacune des parties à compter du 10 mars 2009. Aux termes de l'article 1er cette convention : « Le GPMB s'oblige vis à vis de la SCI Le Parc B...X...         à lui réserver et a lui offrir par préférence à tous les autres une emprise d'environ 200.0000 m² sur la commune de BORDEAUX en vue son acquisition dans le cadre de son projet caractérisé notamment par le pôle commercial de 45.000 m² ». L'article 3 précise que l'échéance de la réservation est fixée au 30 avril 2010 et que « Si la viabilité du projet n'était pas avérée à l'expiration de la présente convention, le bénéficiaire perdra alors toute priorité sur l'attribution de ce terrain ». L'article 4 prévoit enfin que : « la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de 11.026.000 € HT valeur à la date du 13 septembre 2004. Cette somme sera actualisée à la date de signature de l'acte sur la base de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de référence étant le 3ème trimestre 2004 soit 1272. En contrepartie de la présente réservation qui lui est faite par le GPMD, la SCI Le Parc B...X... versera la somme de 676.996,40 € HT, soit 5 % du prix de vente.   Cette redevance sera due même en cas de non aboutissement du projet de la SC! LE PARC B... X... pour quelque motif que ce soit. Si la vente se réalise, cette redevance sera incluse dans le prix de vente défini ci-dessus ». Les documents versés aux débats établissent que la Commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) avait refusé le 5 mars 2009 d'accorder à la SCI une autorisation d'aménagement pour la création de l'ensemble commercial « Les Comptoirs du Lac » d'une surface de vente de 44.345 m² à Bordeaux, décision qui a été ensuite confirmée par la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) le 30 juin 2009 puis par le Conseil d'Etat le 9 mai 2011. Le fait que le Grand Port Maritime de Bordeaux ait accepté de conclure la convention de réservation le 10 mars 2009 malgré la décision défavorable de la CDAC du 5 mars 2009 est sans incidence sur la détermination de la viabilité du projet au 30 avril 2010. L'EurI Le Parc B... X... ne produit aucun élément concret susceptible d'établir que son projet était viable à cette date, de sotte qu'elle n'était plus prioritaire pour acquérir le terrain. Elle ne peut utilement soutenir qu'en raison du caractère subjectif de l'appréciation de la viabilité du projet, le Grand Port Maritime de Bordeaux pouvait résilier unilatéralement la convention de réservation et décider que l'indemnité d'occupation devait lui être payée. Le caractère potestatif de la clause relative au paiement de l'Indemnité d'immobilisation n'est pas démontré. En effet l'article 1170 du code civil dispose que « la condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou de l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher ». Les premiers juges ont justement estimé que la délivrance de l'autorisation d'aménagement commercial n'était pas soumise à la seule volonté du GPMB, après avoir relevé que celui-ci ne disposait d'aucune voie délibérative au sein de la CDAC, que si le conseil de surveillance du GPMB comportait un représentant de la CUB, un représentant de la commune de Bordeaux et un représentant du conseil général, cela ne constituait pas le quorum suffisant pour refuser l'autorisation demandée par la SCI Le Parc B...X...    , et qu'en tout état de cause, la CNAC au sein de laquelle le GPMB n'avait aucun représentant ainsi que le Conseil d'Etat avaient confirmé la décision de la CDAC. Le tribunal a exactement retenu que l'indemnité d'immobilisation était la contrepartie de l'obligation pesant sur le promettant de ne pas pouvoir disposer de son bien pendant un certain temps et de réserver corrélativement au bénéficiaire la possibilité d'acquérir pendant le délai convenu. Cette indemnité d'immobilisation n'ayant pas pour objet de sanctionner une inexécution contractuelle ne peut recevoir la qualification de clause pénale et être réduite en application des dispositions de l'article 1152 du code civil. Le rejet de la demande de réduction à néant de l'indemnité d'immobilisation doit être approuvé. Le montant de cette indemnité n'est affecté d'aucune erreur substantielle, puisqu'il résulte des termes mêmes de l'article 4 alinéa 1er de la convention de réservation que le prix de vente retenu pour déterminer ce montant est un prix actualisé conformément aux stipulations contractuelles.