Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.176 du 09/07/2020,  partie 3


- on est ainsi passé d'une division parcellaire antérieurement parallèle aux deux rues à une division désormais établie selon un tracé globalement perpendiculaire à celles-ci, sauf le décalage dû à la nécessité d'inclure dans la partie sud de la propriété C... la largeur d'un bâtiment à usage de garage (depuis agrandi en 1992), situé à l'arrière de la maison d'habitation ; ce décalage a conduit à la création d'un segment séparatif non strictement perpendiculaire aux deux rues entrainant une variation de largeur des parcelles entre les deux segements restés perpendiculaires à ces rues. Les propriétés ont dans le temps été séparées par une clôture grillagée à laquelle ont été substituées les constructions actuelles en dur ; elles ont été édifiées en plusieurs phases, d'abord à l'occasion de la construction par la famille C... d'une extension de l'ancien garage (1992), puis à l'occasion de la construction d'une piscine (même époque) et enfin à l'occasion de l'édification d'une nouvelle construction en partie sud de la parcelle avec l'édification d'un mur construit en 2014 en remplacement d'une haie séparative prexistante en partie arrière ( vu de la [...]). Le permis de construire de ce mur indique qu'il est mitoyen et que le mur de la piscine (antérieur) est privatif à D... C.... La limite séparative des fonds part perpendiculairement à la [...] et cette perpendicularité est d'abord parallèle aux murs des maisons situées de part et d'autres sur les propriétés des parties ; ce mur cesse d'être perpendiculaire à la [...] et parallèle aux murs des maisons d'habitation en un point B qui se situe à hauteur de l'angle Sud Ouest de la propriété de N... K... et à 1,97 m de celui-ci ; à cet endroit, la propriété de ce dernier se rétrécit alors que celle de D... C... s'élargit pour pouvoir inclure la largeur du garage qui à partir de cette distance de la rue doit être contourné ; comme déjà expliqué, cette contrainte aboutit à ce que la partie Sud de la propriété C... est plus large que sa partie Nord. Le mur séparatif des propriétés reprend ensuite un tracé perpendiculaire à la [...] jusqu'à la [...] située à l'opposé. Ce pan coupé a donc été créé lors de la division pour tenir compte de la construction présentée comme l'ancien garage dont le mur Est se trouve dans le prolongement du mur Nord de la propriété K... ; ci ce pan coupé n'avait pas été créé, la propriété attribuée aux auteurs de N... K... n'aurait pas eu d'accès sur la [...] mais n'aurait pu en avoir que dans la rue opposée. (Un mur construit en 1978 barre aujourd'hui cette possibilité de circulation mais cela n'exclut pas que ce mur soit équipé d'une porte conservant un passage ; il reste hors débat). La modification de largeur prévaut donc pour la propriété K... dans le sens inverse. Le mur cesse donc d'être perpendiculaire aux rues selon trois segments BC CD et DE dénommé "pan coupé" dans le dernier plan du rapport d'expertise La ligne divisoire part d'un point A situé au Nord qui n'est pas contesté dans sa position fixée à partir des limites Ouest de la propriété C... dont l'expert a vérifié la certitude à partir de la propriété située à l'Ouest (propriété O... sur le plan de 1935). De la position de ce point A, il vérifie ensuite l'exactitude de l'implantation de l'autre extrémité du Mur sur la [...] en appliquant les côtes figurant sur le plan ; ce point est référencé J. L'expert expose que le mur séparatif est considéré au Nord comme étant mitoyen ; cela signifie que le segment AB est considéré comme mitoyen ; la limite des fonds passe donc par l'axe de ces murs. En partant du Sud, les premières constructions sont d'une part un garage sur la propriété C... (en sus de l'ancien garage au contact de la maison d'habitation) ; d'autre part ce nouveau garage et aussi au contact de l'abri construit sur la propriété K..., mais ce contact n'est pas total puisque si les bâtiments jointent à un angle, les murs ne sont pas accolés sur toute la longueur ; un espace de 3,5 cm est la résultante de ce défaut de contact à l'autre extrémité des murs qui forment entre eux un angle de 0,37 ° ; il n'y a donc pas mitoyenneté du mur de l'abri, mais il y nécessairement eu accord des parties pour considérer que le mur du garage l'est ; cet angle fait partie du mur séparatif que l'expert a segmenté sous les références EF, GH, HI, IJ mitoyen dans sa totalité et qui court perpendiculairement aux deux rues, depuis l'angle Sud Est de l'ancien garage jusqu'à la [...] et qui passe par le point de contact du nouveau garage et de l'abri. Dans la continuité des conclusions techniques et factuelles tirées de cette constatation, l'expert vérifie à 2 ou 3 centimètres près l'implantation des segments GH HI et 1J ; il précise que si l'on veut prendre pour repère l'axe du mur en se reportant aux côtes d'origine de 1935, il aurait empiétement de 2 cm ou de 3 centimètres en prenant en considération l'axe du mur séparatif ;