Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.090 du 11/07/2019,  partie 2


Madame X... sollicite la confirmation du jugement en produit : - le bail en date du 1er janvier 2006, établi par Monsieur E... non signé mais accompagné de l'état des lieux signé des parties au 1er janvier 2006, - les quittances de loyer de janvier 2006 à juin 2006, - les contrats d'abonnement EDF GDF à son nom, - la restitution par ses soins de la caution locative aux consorts C... A... selon son extrait de banque du 4 janvier 2006. Sur ce, il ressort du débat que les parties ont hésité sur la date à donner au bail, dans la mesure où les anciens locataires C... A... ont laissé l'usage du logement à Madame X... dès 2005 en accord avec Monsieur E... qui encaissait les loyers directement de Madame X... et lui en délivrait quittance, tandis que celle-ci payait les abonnements de fluides. Mais c'est pas une exacte appréciation des faits de la cause et par des motifs que la Cour adopte que le tribunal a considéré que la volonté des partis a été d'antidater le bail au 1er janvier 2006, telle que manifestée par un projet de bail et d'un état des lieux à cette date signé à la fois de Madame X... et de Monsieur E... . Il sera ajouté que les locataires sortants, les consorts C... A..., ont également consenti à ce changement de statut au mois de janvier 2006, quoiqu'ils aient pu écrire ensuite à Monsieur E... , en recevant de Madame X... dès le 4 janvier 2006 le remboursement de leur cautionnement. Il en découle que le congé donné pour le 31 mai 2015 était tardif pour n'avoir pas été délivré 6 mois avant la date d'expiration du bail, intervenue le 1er janvier 2015, de sorte qu'il est nul et que le bail a été tacitement reconduit jusqu'au 31 décembre 2017, date pour laquelle un nouveau congé a été délivré à Madame X..., aux fins de vente par acte d'huissier du 30 mars 2017.
 Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée par Monsieur E... – la solution retenue plus haut emporte nécessairement le rejet de cette demande qui découlait de la résiliation du bail, et se trouve privée d'objet. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur E... - [
 ] Sur ce, il est établi que le bail liant Madame X... à Monsieur E... était verbal. Il appartenant donc à ce dernier de recueillir l'accord exprès de la locataire sur la fixation de sa date, ou à défaut de la faire fixer en justice par une action au fond, avant d'opérer le calcul du préavis de résiliation. Comme Madame X... a contesté le congé devant le juge des référés, ainsi qu'il ressort des termes de l'ordonnance du 5 avril 2015, Monsieur E... se devait, à défaut de restitution volontaire des lieux et des clés au 31 mai 2015, d'obtenir une autorisation d'expulsion en application de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Monsieur E... n'est en effet pas fondé à prétendre que la restitution des clefs par les sous-locataires à l'agence immobilière chargée de la vente suffisait à constituer l'exécution du congé dès lors que cette remise était la modalité, qu'en accord avec lui, Madame X... avait choisie pour respecter l'injonction judiciaire d'accès en dépit de son éloignement de PARIS pour raisons professionnelles. Il en résulte que le congé n'ayant pas été validé dans la présente instance, Monsieur E... doit en supporter seul les frais directs et indirects. Le jugement de débouté est encore confirmé. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame X... – S'agissant de sa demande indemnitaire [
 ] Sur ce, c'est à juste titre que le premier juge a dit que Madame X... devait être remboursée des frais de changement de serrure pour 500 € selon facture du 13 août 2015. [
 ] S'agissant de ses conditions d'éviction du logement et de la privation de jouissance entre le 14 juillet 2015 et le 13 août 2015, si elles ont été brutales, elles n'ont pas eu un impact majeur dès lors qu'elle avait encore son appartement sur le même palier dont elle ne prouve pas qu'il était loué, et qu'elle n'était pas particulièrement attachée au local litigieux qu'elle avait d'ailleurs sous loué, étant observé qu'elle n'a recommencé à payer les loyers qu'à compter du 13 août 2015. Le jugement sera donc confirmé quant au montant de l'indemnité allouée » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur la demande de validation du congé – Par application des dispositions de l'article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur peut donner congé au locataire par lettre recommandée ou par acte d'huissier, moyennant un délai de préavis de 6 mois, pour reprendre le logement, pour le vendre ou en raison d'un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire d'une obligation lui incombant. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.