Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-13.144 du 14/10/2020,  partie 3


que l'expert a écarté à juste titre l'estimation du bien faite par Century 21 en 2010 à la somme de 300.000 euros en relevant, d'une part que le chiffre était donné sans aucun justificatif ni aucune référence, d'autre part qu'il ne prenait pas en compte la possibilité de détacher une parcelle de 700 m2 sur laquelle le fils de M. O... a fait édifier sa maison ; qu'il a précisé qu'en ajoutant à la valeur de 300.000 euros fournie pour la maison de M. N... O..., la valeur de la parcelle détachée pour 154.700 euros, on obtenait un total de 454.700 euros correspondant à 1% près à l'estimation qu'il avait faite de 460.000 euros ; que contrairement à ce que soutient M. O..., l'expert a bien pris en compte la situation du terrain (ancienne gravière), mis en exergue la rareté des terrains à Gaillard et la forte demande (proximité de Genève), ainsi que le fait que les terrains de petites surfaces se vendent 10% plus chers que ceux de moyenne surface prenant la peine de rechercher des références pour confirmer les chiffres ; que s'agissant de la comparaison entre la maison de M. O... et celle de son fils J..., par la méthode sol + construction, l'expert, en réponse au dire de M. O..., a retenu une valeur de 341.924 euros pour la maison du fils construite en 2004 sur la parcelle détachable de 700 m2 du bien donné, et non de 298.700 euros comme soutenu dans les conclusions, alors qu'il a retenu pour la maison objet de la donation une valeur de 290 868 euros, et non de 312.135 euros comme soutenu dans les conclusions ; qu'ainsi, Monsieur O... n'apporte aucun élément probant de nature à contredire les conclusions de l'expert et c'est à bon droit que le tribunal a retenu les valeurs proposées par ce dernier ; que dès lors, le jugement sera confirmé en ce que, constatant que la valeur du bien immobilier objet de la donation-partage avait augmenté de plus du quart entre la date de la donation et la date à laquelle la soulte était due par M. O..., soit avril 2006, il y avait lieu d'appliquer la règle proportionnelle conduisant à fixer à la somme de 146.101 euros le montant de la soulte due par ce dernier ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE - Sur le montant de la soulte due par Monsieur N... O... ; L'expert Monsieur H... a croisé trois méthodes (méthode par sol + construction, méthode comparative bâti-terrain intégré et méthode par le revenu) pour déterminer la valeur en pleine propriété de l'immeuble de sorte qu'en reprenant les valeurs obtenues par les trois méthodes pondérées en fonction de leur pertinence, la valeur du bien en pleine propriété a été évaluée très justement à la somme de 461.000 e en 2006 soit une valeur en nue-propriété en 2006 de 414.900 euros, l'expert ayant répondu objectivement aux dires de Monsieur N... O... qui sont repris dans ses présentes conclusions ; L'expert rappelle que la valeur de la nue-propriété retenue lors de la donation le 03 novembre 1988 était de 540.530 francs soit 82.403,27 euros, ce qui lui permet de conclure que la valeur de la nue-propriété a augmenté de plus d'un quart soit de plus de 20.600,82 euros (1/4 de 82.403,27 euros) entre ces deux dates puisque la valeur de la nue-propriété au mois d'avril 2006 est fixée à la somme de 414.900 euros et correspond à l'état et à la configuration du bien immobilier en 1988 et ce sans tenir compte des améliorations, diligences et impenses faites par Messieurs N... et J... O..., la valeur de la nue-propriété déterminée en 2006 correspondant aux variations des conditions économiques locales uniquement ; Ainsi, puisqu'il n'est pas contesté que la valeur du bien immobilier, objet de la donation-partage, a augmenté de plus du quart entre la date de la donation et la date à laquelle la soulte était due par Monsieur N... O... soit le 21 avril 2006, il y a lieu de réévaluer la soulte due à Madame W... O... en appliquant la règle proportionnelle avec un coefficient de 5,03 (414.900/82.403,27) ce qui conduit à fixer le montant de la soulte due à la somme de 146.101 euros, somme que Monsieur N... O... sera condamné à payer ; Monsieur N... O... a payé entre les mains du notaire la somme de 59.239,15 euros le 12 juin 2006. En conséquence, les intérêts sur cette somme ne peuvent courir qu'à compter du jugement. Cependant, Monsieur N... O... sera condamné à payer à Madame W... O... les intérêts légaux sur le solde de 86.861,85 euros (146.101 euros - 59.239,15 euros) au titre de la soulte avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2006, date à laquelle cette somme était due. En effet, dès cette date, Monsieur N... O... savait ainsi que le notaire lui indiquait par lettre du 31 mai 2006 (pièce 1 de Me V... E...) que le paiement de la soulte de 59.239,15 euros pourrait être remis en cause.