Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.906 du 28/01/2021,  partie 3


qu'or, le premier juge a relevé à juste titre que lors de l'assemblée du 27 juillet 2013, certaines résolutions concernaient l'ensemble des copropriétaires, tandis que d'autres ne concernaient qu'un bâtiment, A, B ou C, et que si la feuille de présence indique le nombre de voix attribuées à chaque copropriétaire correspondant à sa quote-part dans les parties communes, ce document ne mentionne nullement le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire proportionnellement à sa participation dans les parties communes spéciales ; que ce défaut ne permet pas d'identifier le nombre de voix de chaque copropriétaire, attaché aux parties communes spéciales, de calculer les majorités à l'occasion du vote et de s'assurer de la régularité des résolutions qui ont été prises, ce dont il résulte que l'annulation de l'assemblée générale annuelle du 27 juillet 2013 est encourue ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point ;
 
 ET QUE sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 juin 2014 [
 ], le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte ; qu'il sera confirmé ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 27 juillet 2013 [
 ] compte tenu de l'irrégularité de la feuille de présence de l'assemblée du 27 juillet 2013, le statut de la copropriété a instauré un formalisme rigoureux quant à l'établissement des documents de séance pour constater l'existence et la régularité des décisions prises, notamment s'agissant de la feuille de présence ; que les règles de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 sont d'ordre public et doivent être strictement observées, sous peine d'entraîner la nullité des décisions adoptées, même en l'absence de démonstration d'un grief par un copropriétaire ; qu'aux termes de l'article 14 du décret du 17 mars 1967, il est tenu une feuille de présence aux assemblées générales qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu s'il y a lieu des dispositions des articles 22 et 24 de la loi ; qu'en effet, aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes et, aux termes de l'article 24 de la même loi, des assemblées particulières peuvent être tenues où le nombre de voix attribuées à chaque copropriétaire est proportionnel à sa participation aux charges spéciales ; qu'ainsi, dans les copropriétés comprenant plusieurs bâtiments, les règlements de copropriété-états descriptifs de division établissent une distinction entre parties communes générales, réparties entre tous les lots, et parties communes particulières, dites spéciales, à chaque bâtiment, réparties entre les seuls lots qui le composent ; que rien ne s'oppose à ce que ces assemblées se déroulent au cours des séances d'assemblées générales, sous la condition que les copropriétaires non concernées s'abstiennent de participer à leurs délibérations ; qu'en l'espèce, lors de l'assemblée du 27 juillet 2013, certaines résolutions concernaient l'ensemble des copropriétaires, tandis que d'autres ne concernaient qu'un bâtiment (A, B, ou C) et seuls les copropriétaires concernés votaient alors ; que, sur la feuille de présence, les voix indiquées pour chaque copropriétaire correspondent à leurs quotes-parts dans les parties communes ; qu'il n'est pas indiqué leur nombre de voix s'agissant des votes sur les parties communes spéciales, affectées à un seul des bâtiments ; que, dans le procès-verbal d'assemblée, ces nombres de voix sont repris et indiqués notamment en cas d'opposition d'un copropriétaire au vote de la résolution, néanmoins ils n'apparaissent pas sur la feuille de présence ; que, si la jurisprudence applique de manière libérale le formalisme prévu pour la tenue de la feuille de présence, celle-ci devant être considérée comme étant régulière dès lors qu'elle contient les éléments suffisants pour identifier les copropriétaires qui ont assisté à l'assemblée générale, il est rappelé que la feuille de présence a pour but de déterminer les majorités à recueillir pour l'adoption des résolutions de l'assemblée au moment des votes en identifiant les copropriétaires et le nombre de voix dont ils disposent et ainsi de constater la régularité des décisions prises ; que l'indication du nombre de voix des copropriétaires en fonction des parties communes spéciales, s'agissant des décisions d'assemblées particulières à chaque bâtiment, doit ainsi être obligatoirement indiqué ; que cette mention faisant défaut dans la feuille de présence relative à l'assemblée générale du 27 juillet 2013, cette dernière ne permet pas clairement d'identifier le nombre de voix afférent à chaque copropriétaire ; qu'elle est donc irrégulière ; qu'en conséquence, l'irrégularité de la feuille de présence entraîne la nullité de l'assemblée générale du 27 juillet 2013 ;
 
 ET QUE sur l'annulation de l'assemblée générale du 26 juin 2014, l'annulation de la décision d'assemblée générale qui avait désigné le syndic rend annulable l'assemblée suivante convoquée par ce même syndic rétroactivement privé de pouvoir ; que, cependant, pour être annulée, cette deuxième assemblée doit elle-même avoir fait l'objet d'une action en contestation intentée dans le délai de deux mois, l'annulation d'une assemblée générale n'entraînant pas de plein droit l'annulation des assemblées tenues ultérieurement ;