Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-17.908 du 23/05/2019,  partie 6


qu'or les notaires pourtant alertés de l'ampleur des travaux, et qui pouvaient soupçonner un problème au regard des contradictions des pièces en leur possession, se sont abstenus de donner à l'acquéreur toute information sur cette législation protectrice ; que de plus, contrairement aux allégations de Me L... I... qui se prévaut de ce que la société défenderesse avait établi une attestation le 13 janvier 2006 certifiant que 11 lots vendus étaient habitables, ce qui aurait conduit les notaires à ne pas penser, plusieurs mois plus tard, que l'opération « en voie d'achèvement » devrait être régie par les règles applicables aux immeubles à construire, le rôle du notaire était précisément de s'interroger face à des contradictions patentes, sachant en plus que l'attestation vantée tient sur deux lignes et émane du seul vendeur ; que Me U... I... fait observer que la jurisprudence était équivoque à l'époque sur l'application de la législation en question aux opérations de rénovation ; mais qu'en admettant que les critères d'application jurisprudentiels de la vente en état futur d'achèvement pouvaient prêter à incertitude, le simple fait d'avoir mentionné à l'acte que l'opération équivalait à une reconstruction ne pouvait pas laisser place au moindre doute sur l'applicabilité de la législation de 1967 ; qu'elle indique que la soumission au régime de la vente en état futur d'achèvement ne pouvait procéder que de la commune intention des parties, à partir d'une interprétation in concreto de leur situation ; que ce moyen ne saurait prospérer dès lors que, comme le fait remarquer M. V..., cette législation était impérative, et que le notaire en tant que garant de la sécurité juridique et de la finalisation de ses actes et en sa qualité de professionnel du droit ne pouvait manquer sans faute d'attirer l'attention des parties sur l'existence des conséquences de cette législation protectrice de l'acquéreur ; que la notaire soutient aussi que M. V..., engagé par l'acte sous-seing-privé signé passé sans le concours des notaires n'apporte pas la preuve qu'il n'aurait pu effectivement se délier de ses engagements sans pouvoir être contraint à réitérer la vente sous le régime juridique de la vente simple ; que c'est là encore faire fi du caractère impératif invoqué par l'appelant de cette législation protectrice qui « s'imposait de plein droit », ce qui se suffit à soi-même sans qu'il y ait lieu de reprendre l'argument de M. V... sur le bail commercial régularisé avec la société Résidences & châteaux où il est mentionné qu'il avait acquis l'immeuble sous le régime de la vente en état futur d'achèvement, alors que cette société avait le même siège social et le même dirigeant (en réalité, c'est la fille du dirigeant de la société venderesse qui était aux commandes de la société hôtelière) ; que Maître L... I... fait encore valoir que l'acte authentique prévoyait une convention de séquestre qui garantissait que les travaux de finition restant à faire pourraient être effectivement financés en tout état de cause ; mais que la stipulation en cause, qui permettait à M. V... de séquestrer le solde du prix jusqu'à l'achèvement des travaux n'apportait qu'une maigre garantie au regard de la garantie d'achèvement dont il aurait bénéficié sous le régime de la vente en état futur d'achèvement, laquelle comme il a été dit supra aurait imposé au vendeur de démontrer ses garanties financières ; qu'elle fait remarquer que M. V... ne démontre pas au cas où la société venderesse avait décidé de maintenir le cadre juridique initial qu'il aurait renoncé à se porter acquéreur en raison de la privation du bénéfice du régime de la vente en l'état de futur achèvement ; que toutefois l'acquéreur a été privé de la possibilité de discuter de cette application avec son vendeur, et de choisir de poursuivre ou pas en connaissance de cause ; que c'est bien pourquoi notamment l'acquéreur ne demande l'indemnisation que d'une perte de chance ; que de plus un avertissement par les notaires sur l'importance de surveiller l'état d'avancement des travaux dépourvus de garanties particulières, aurait été de nature en l'état d'avancement du chantier au moment de l'acte authentique à éclairer l'acquéreur sur les risques de l'opération et de faire ses choix ; qu'elle prétend également que la société venderesse n'aurait jamais accepté de se plier volontairement au régime juridique en question, puisque selon elle, M. V... estime lui-même que la garantie intrinsèque ne pouvait pas être considérée comme constituée ; que toutefois dans ses écritures M. V... regrette de n'avoir pas pu bénéficier de cette garantie et la notaire ne peut prétendre savoir quelle aurait été la position de l'acquéreur dans l'hypothèse précitée, sachant que M. V... se positionne dans le cadre d'une perte de chance ; que la notaire ajoute qu'à supposer même que le vendeur ait finalement accepté la soumission au régime juridique en question, l'immeuble était hors d'air et non pas simplement au stade de l'achèvement des fondations ; que cependant il résulte de la conjugaison des deux actes d'huissier que la couverture n'était pas terminée plusieurs mois après la vente, en sorte que l'immeuble n'était pas hors d'eau non plus, et le premier constat montrait qu'il en était au stade des murs et de la charpente bruts sans fenêtres, donc non hors d'air ;