Cour d'appel de Basse-Terre, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.430 du 19/12/2019,  partie 3



 Madame U... Q... épouse K... produit de son côté les mises en demeure par lesquelles elle réclame à Madame S... N... le paiement des fermages des années 2005 à 2013 à raison de l'exploitation de la parcelle [...] .
 Il s'évince de tout ce qui précède que la parcelle [...] a bien été mise à disposition à titre onéreux de Madame S... N... et que le bail verbal conclu entre I... V... C... X... et E... N... s'est automatiquement poursuivi entre Madame U... Q... épouse K... et Madame S... N....
 Aux termes de l'article L. 461-5 du code rural, applicable aux baux à ferme en Guadeloupe, le bailleur peut faire résilier le bail s'il apporte la preuve de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, faire mention de cette disposition. L'article R. 461-14 du code rural et de la pêche maritime précise qu'il est procédé aux mises de demeure par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
 En l'espèce, Madame U... Q... épouse K... justifie avoir adressé à Madame S... N... deux mises en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
 -la première lettre datée du 12 novembre 2013 adressée à « Madame N... S... O... G... F... » demandant le paiement des arriérés de fermage des années 2005 à 2013 pour un total de 27 432 euros et reproduisant les termes de l'article L. 411-31 du code rural relatif à la résiliation du bail pour défaut de paiement de fermage, lettre présentée le 14 novembre 2013 et retournée par la Poste le 03 janvier 2014 avec la mention « pli avisé non réclamé »,
 -la deuxième lettre datée du 08 avril 2014 adressée à « Madame N... S... O... G... F... » demandant le paiement des arriérés de fermage des années 2005 à 2014 pour un total de 30 480 euros et reproduisant les termes de l'article L. 411-31 du code rural relatif à la résiliation du bail pour défaut de paiement de fermage, lettre retournée par la Poste le 14 avril 2014 avec la mention « destinataire inconnu à l'adresse ».
 Madame S... N... ne peut valablement reprocher à Madame U... Q... épouse K... de lui avoir adressé les lettres de mises en demeure à l'adresse « O... G... F... » qui présente les caractères de son domicile dans la mesure où la parcelle se situe à O... Robert et où la citation de la présente procédure délivrée à sa personne le 04 décembre 2014 fait mention de cette même adresse, sans davantage de précisions.
 En application des dispositions de l'article 1315 du code civil, la preuve du paiement du fermage incombe au fermier.
 Or, hormis pour l'année 2010 par la production de la quittance délivrée par le Cabinet Courrialis, ci-dessus citée, Madame S... N... preuve de paiement des ferrages réclamés, les seuls récépissés de mandats cash postaux et la copie d'un chèque, même de banque, qu'elle produit, ne valant pas attestation de paiement.
 Aucun paiement n'étant intervenu dans le délai de trois mois des lettres de mises en demeure, ni depuis l'assignation, valant également mise en demeure, et restée elle aussi sans effet, à la suite de deux défauts de paiement de fermage au moins, Madame U... Q... épouse K... est donc recevable et bien-fondée en sa demande de résiliation du bail qu'il y a lieu de prononcer à la date du présent jugement.
 Madame N... S... étant donc occupante sans droit, ni titre, il convient, à défaut de départ volontaire, d'ordonner son expulsion et celle des occupants des lieux, dans les conditions prévues au dispositif, sans qu'il soit besoin de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisant » ;
 
 Alors que, d'une part, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que cette mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; qu'en estimant, cependant, en l'espèce, que les lettres recommandées ont été valablement adressées à Mme S... N..., dans la mesure où elles portent mention d'une adresse conforme à celle figurant sur différents actes de la procédure, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la mention « destinataire inconnu à l'adresse » portée sur la seconde mise en demeure ne faisait pas obstacle à sa régularité, peu important que l'adresse soit conforme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 411-31 du code rural ;
 
 Alors que, d'autre part, Madame N... a énoncé dans ses écritures d'appel qu'elle a payé chez Courrialis 2010 (p. 2, in fine) ; que Madame K... a indiqué qu'aucun paiement n'a été effectué, hormis le paiement de l'année 2010 ayant donné lieu à une quittance de loyers délivrée par le cabinet COURRIALIS à hauteur de 3048 euros (conclusions d'appel de madame K..., p. 8, § 5) ;