Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-24.748 du 17/03/2016,  partie 3


qu'il a également justement analysé que le preneur n'ayant la faculté de donner congé qu'à l'issue de la seconde période triennale du bail, la durée du sous-bail a été fixée en conséquence au 26 mai 2009, le locataire principal ne pouvant accorder à sa sous locataire plus de droits qu'il n'en détenait, que cette prévision de durée du sous- bail inférieure à la durée de neuf années telle que prévue par les dispositions du statut des baux commerciaux ne constitue cependant aucune renonciation de l'une ou l'autre des parties aux dispositions protectrices du statut ; que les parties ont d'ailleurs expressément prévu de soumettre leurs relations aux dispositions régissant le bail principal dont chaque partie s'accorde à dire qu'il s'agit bien d'un bail commercial ; qu'en conséquence, la société Ricoh France échoue à démontrer qu'en fixant la durée du sous bail à une période inférieure à celle de 9 années, les parties auraient implicitement renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a, faisant application des dispositions statutaires, estimé que le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception en violation des dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce était nul et de nul effet ; que le fait, pour la locataire principale, d'avoir accepté de se rendre à un rendez-vous d'état des lieux et d'avoir dans un premier temps calculé les loyers dus en tenant compte de la date de départ des lieux donnée par la société Ricoh au 26 mai 2009 avant de se raviser et d'éditer une nouvelle facture, ne saurait constituer une acceptation expresse et non équivoque du premier congé dans la mesure où la société Carrefour a ensuite refusé les clefs des locaux et manifesté son désaccord avec le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception dès le 9 avril 2009 ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Sur la durée du bail applicable entre les parties, qu'aux termes de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; que par acte sous seing privé signé par la société Ricoh France le 9 mars 2005 et par CSIF le 18 mars 2005, CSIF a consenti à la société Ricoh France « un bail de sous-location commerciale» prenant effet à compter de la date de la signature de cet acte jusqu'au 26 mai 2009 ; que le contrat litigieux est un contrat de sous-bail, étant rappelé que le locataire principal ne peut accorder à son souslocataire plus de droits qu'il n'en a lui-même ; que cette analyse est conforme à la date de la fin du bail fixée au 26 mai 2009 entre CSIF et la société Ricoh France ; qu'en effet, l'article 2 du bail principal conclu par acte sous seing privé du 18 avril 2001, entre la Sci Massy Paris et la société Carrefour fixait la durée du bail à 9 années à compter de la prise de possession des lieux par le preneur en prévoyant cependant que le preneur n'aura pas la faculté de donner congé à l'expiration de la première période triennale et qu'il s'engage en conséquence à rester au moins 6 ans dans les lieux ; (¿) qu'il résulte de ces éléments que CSIF s'était obligée à rester dans les lieux jusqu'au 31 mai 2009 ; que le sous-bail ne pouvait donc être conclu que pour la durée restant à courir du bail principal et ceci par dérogation aux articles L. 145-4 et L. 145-12 du code de commerce, soit au maximum jusqu'au 31 mai 2009 ;
 que le sous-bail conclu entre CSIF et la société Ricoh France prenait fin le 26 mai 2009 ; Sur la validité du congé délivré le 26 janvier 2009 à effet du 26 mai 2009, qu'aux termes de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ; que ce congé doit être donné par acte extrajudiciaire ; qu'en l'espèce, la société Ricoh France a donné son congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que cette formalité n'ayant pas été respectée par la société Ricoh France, le congé délivré le 26 janvier 2009 pour le 26 mai 2009 est nul et de nul effet ;
 
 1°) ALORS QUE la société Ricoh France faisait valoir que la durée du sous-bail avait été fixée d'un commun accord entre les parties afin de permettre à la société CSIF de mettre fin au bail principal à l'expiration de la deuxième période triennale le 26 mai 2009 et à la société Ricoh de quitter les lieux à une date qui ne correspondait pas, pour elle, à une échéance triennale, ce dont il résultait que la société CSIF avait expressément renoncé au statut des baux commerciaux ;