Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-24.526 du 16/06/2021,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 16 JUIN 2021
 
 La société Blot immobilier émeraude, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 19-24.526 contre l&apos;arrêt rendu le 19 septembre 2019 par la cour d&apos;appel de Rennes(4e chambre), dans le litige l&apos;opposant :
 
 1°/ à M. [C] [T],
 
 2°/ à Mme [N] [C], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 2],
 
 défendeurs à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l&apos;appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Blot immobilier émeraude, de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. [T], et l&apos;avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l&apos;audience publique du 4 mai 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l&apos;arrêt attaqué (Rennes, 19 septembre 2019), par actes sous seing privé des 27 et 28 février 2014, la société Blot immobilier émeraude (l&apos;agent immobilier) s&apos;est vue confier un mandat de vente sans exclusivité d&apos;une maison d&apos;habitation, moyennant une rémunération de 13 400 euros.
 
 2. Par acte sous seing privé du 5 juin 2014, Mme [C] et M. [T] ont signé avec l&apos;agent immobilier un mandat de recherche concernant ce bien, qui les engageait à traiter en exclusivité avec lui pour la durée du mandat et les douze mois après son terme, le mandat stipulant une clause pénale en cas de non-respect des obligations par le mandant.
 
 3. Mme [C] et M. [T] ayant acquis la maison par l&apos;entremise d&apos;un autre intermédiaire, l&apos;agent immobilier les a assignés, le 18 septembre 2014, en paiement de la somme de 13 400 euros au titre de la clause pénale
 
 Examen du moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 4. L&apos;agent immobilier fait grief à l&apos;arrêt de dire n&apos;y avoir lieu à application de la clause pénale et de rejeter sa demande en paiement, alors :
 
 « 1° / que la charge de la preuve de la nullité d&apos;un mandat de recherche immobilière incombe au mandant qui invoque cette exception pour s&apos;opposer à la mise en oeuvre des dispositions du contrat ; qu&apos;en rejetant la demande de paiement de l&apos;agent immobilier, après avoir retenu que ce dernier versait aux débats un mandat de recherche daté, numéroté, signé des parties et établi en double exemplaire, au motif que l&apos;agent immobilier ne rapportait pas la preuve de la remise de l&apos;un de ces exemplaires au mandant, la cour d&apos;appel a inversé la charge de la preuve et violé l&apos;article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l&apos;article 78 alinéa 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
 
 2°/ que les juges du fond sont tenus de motiver leur décision ; qu&apos;en se bornant à énoncer, par motif adopté, qu&apos;il n&apos;était pas démontré que les dispositions de l&apos;article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l&apos;article 78 du décret du 20 juillet 1972 aient été mises en oeuvre, « notamment » quant à la remise aux mandants d&apos;un exemplaire du mandat, sans préciser les autres dispositions qui n&apos;auraient pas été mises en oeuvre en l&apos;espèce, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 455 du code de procédure civile. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 5. Selon l&apos;article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu&apos;un mandat est assorti d&apos;une clause d&apos;exclusivité ou d&apos;une clause pénale, ou lorsqu&apos;il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l&apos;opération est conçue sans les soins de l&apos;intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d&apos;une stipulation expresse d&apos;un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.
 
 6. Il en résulte qu&apos;en cas de contestation, il appartient à l&apos;intermédiaire de rapporter la preuve qu&apos;il a satisfait à son obligation de remise d&apos;un exemplaire du mandat au mandant.
 
 7. Après avoir énoncé, à bon droit, qu&apos;il appartenait à l&apos;agent immobilier, débiteur de l&apos;obligation résultant de l&apos;article 78 précité, de rapporter la preuve de la remise d&apos;un exemplaire du mandat à M. [T] et Mme [C], la cour d&apos;appel en a justement déduit qu&apos;en l&apos;absence de preuve de cette remise, il ne pouvait se prévaloir de la clause pénale prévue au mandat.