Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-15.633 du 20/05/2021,  partie 3



 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Leclerc Bellevue à Le Pecq la somme de 7.291,22 euros, outre les intérêts au taux légal, à titre d'arriéré de charges de copropriété impayées arrêté au quatrième trimestre 2011 ;
 
 AUX MOTIFS QUE l'intimé demande à la cour de condamner Mme [A] à lui payer la somme de 8.810,30 euros au titre des charges impayées arrêtées au 5 octobre 2011 ; que si l'appelante demande le rejet de toutes les prétentions du syndicat des copropriétaires, elle n'élève de contestation précise à l'encontre du jugement qui l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires au titre de ces charges, la somme de 7.291,22 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2011, que sur l'appel de fonds du 4ème trimestre 2011 d'un montant de 761,66 euros, au motif que l'adjudication étant intervenue le 5 octobre 2011, c'est l'adjudicataire qui est redevable de cet appel à hauteur de 98 % ; cependant, que c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires objecte que l'appel de fonds étant devenu exigible le 1er octobre 2011, soit avant la mutation du 5 octobre, il incombe en totalité à Mme [A] ;
 
 ALORS, D'UNE PART, QUE les articles 6-2 du décret du 17 mars 1967 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoient qu'« à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot », le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur, celle-ci étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale, ne s'appliquent pas dans le cas d'une vente forcée sur adjudication ; qu'en condamnant Mme [A], sur le fondement de ces textes, à acquitter la provision pour charge du 4ème trimestre 2011, la cour d'appel a violé par fausse application les articles 6-2 du décret du 17 mars 1967 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 ALORS, D'AUTRE PART, et subsidiairement, QUE l'obligation de paiement qui pèse sur le vendeur porte sur la provision exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; qu'en condamnant Mme [A] à acquitter la provision pour charge du 4ème trimestre 2011, sans préciser la date d'exigibilité fixée par l'assemblée générale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6-2 du décret du 17 mars 1967 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir condamné Mme [E] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Leclerc Bellevue à Le Pecq les sommes de 442,52 euros au titre de l'état daté et de 538,44 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la différence entre cette condamnation et le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires, soit 1.519,08 euros, qu'elle correspond pour : 442,52 euros au coût de l'état daté, 277,95 euros aux frais du syndic pour une sommation de payer du 27 janvier 2011, 173,30 euros à une sommation de payer du 17/02/2011, 198,30 + 336,68 euros aux frais d'opposition à la vente effectuée le 31/01/2012 résultant d'une facture du syndic et d'une facture de l'huissier de justice, 90,03 euros, à des frais de mise en demeure du 12/05/2010 et de deux relances outre des intérêts de retard ; Attendu, s'agissant de l'état daté, que c'est également à bon droit que le syndicat des copropriétaires soutient qu'il doit être établi par le syndic en cas de mutation d'un lot à titre onéreux, quelle que soit la nature de cette mutation, contrairement à ce qu'affirme Mme [A] ; Que Mme [A] sera donc condamnée à payer la somme de 442,52 euros au syndicat des copropriétaires ; Qu'en ce qui concerne les autres sommes, il convient de rappeler que selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Que les frais nécessaires au sens de cet article sont donc les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts ; Qu'en conséquence, ne relèvent pas de ces dispositions, les frais du syndic relatifs à la constitution de dossier pour l'huissier de justice ou l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes ;