Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-14.387 du 16/06/2021,  partie 4


avez constaté, les travaux qui permettent la livraison définitive de l&apos;immeuble et son achèvement ont pris du retard. A ce jour, seul le raccordement ERDF fait défaut [?] ERDF nous a informés que le local technique prévu afin de recevoir les différents tableaux électriques devait être réaménagé » ; que de plus, et surtout, l&apos;attestation de la SAS Prestige Finance du 24 août 2009 était en contradiction formelle avec les contrats préliminaires du 16 février 2009, qui stipulaient expressément des ventes en l&apos;état futur d&apos;achèvement, et qui n&apos;avaient donné lieu à aucun compromis modificatif signé des deux parties ; que cette discordance entre les contrats préliminaires et le projet d&apos;acte définitif constituait en elle-même une grave anomalie ; que la Caisse d&apos;épargne, en se satisfaisant de l&apos;attestation susdite pour établir des offres de prêts correspondant à ces immeubles vendus en l&apos;état, sans les garanties attachées aux ventes en l&apos;état futur d&apos;achèvement, puis en acceptant de verser les fonds au vu de cette seule attestation, manifestement insuffisante pour établir l&apos;achèvement des travaux, a manqué à l&apos;obligation particulière de mise en garde, qui lui incombait au vu de l&apos;anomalie manifeste ci-avant indiquée, qui recelait un risque d&apos;inachèvement des travaux, risque qui s&apos;est réalisé ; que c&apos;est donc à bon droit que le tribunal a retenu la responsabilité de la Caisse d&apos;épargne, conjointement avec celle de l&apos;étude notariale ; que la perte de chance de ne pas contracter, dont Mme [K] demande réparation, sera fixée, au vu des circonstances de la cause à 75 % : si le notaire et la société prêteuse avaient rempli leurs obligations respectives, en attirant notamment l&apos;attention de la société acquéreuse sur les risques que comportait la modification des termes du contrat, et sur l&apos;absence de preuve du bon achèvement des travaux, il est très probable que Mme [K] aurait demandé de plus amples informations sur l&apos;état réel de l&apos;immeuble et qu&apos;elle aurait alors été en mesure de renoncer à l&apos;opération qui lui était proposée ; que la SCP [Y] [J] et la Caisse d&apos;épargne seront donc tenus de garantir la restitution du prix de vente à hauteur de 311.000 x 75 % = 233.250 euros, comme l&apos;a prononcé le tribunal ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ; que la SCP [Y] [J] et la Caisse d&apos;épargne seront d&apos;autre part tenus de garantir, dans cette même proportion, la créance de dommages et intérêts de Mme [K] contre la SAS Prestige Finance, ci-avant établie pour la somme de 10.000 euros, sans qu&apos;il y ait lieu de les condamner directement de ce chef, les éléments de préjudice invoqués étant semblables pour l&apos;une et l&apos;autre des demandes ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité des intervenants à l&apos;opération immobilière, (?) ? sur la responsabilité de la SCP [J] et de la Caisse d&apos;épargne à l&apos;égard de Mme [K], (?) le prêteur professionnel est lui aussi tenu de mettre en garde et d&apos;attirer l&apos;attention de l&apos;emprunteur sur les risques objectifs d&apos;une opération par lui financée ; que si le banquier n&apos;a pas à s&apos;immiscer dans une opération de promotion immobilière, notamment en termes d&apos;opportunité ou de rentabilité, il doit veiller à la régularité des opérations dont il permet la réalisation ; que le passage de vente en l&apos;état futur d&apos;achèvement à vente en l&apos;état a fait peser sur Mme [K] un risque supplémentaire en la privant des garanties afférentes au déblocage échelonné des fonds et d&apos;une chance de remboursement liée à la certitude de l&apos;achèvement des travaux avant le transfert de propriété ; qu&apos;ainsi, la banque a également concouru à faire perdre à Mme [K] la chance de renoncer à l&apos;opération en temps plus utile ; qu&apos;il convient d&apos;évaluer la perte de chance subie par Mme [K] et à laquelle ont également contribué la SCP [J] et la Caisse d&apos;épargne à hauteur de 75 %, laquelle constituera la limite de garantie à laquelle les responsables seront tenus au titre d&apos;un remboursement du prix de vente ; que la garantie mise à leur charge in solidum sera ainsi limitée à 233.250? ; 
 
 1°) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit qui n&apos;est pas soumis à un devoir de conseil sur l&apos;investissement projeté n&apos;est pas tenu d&apos;alerter l&apos;emprunteur qui projette d&apos;acquérir un bien vendu en l&apos;état après avoir conclu un contrat de réservation sur un bien en l&apos;état futur d&apos;achèvement sur les risques liés à l&apos;absence dans le projet d&apos;acte définitif de garanties attachées aux ventes en l&apos;état futur d&apos;achèvement et à l&apos;absence de certitude de l&apos;achèvement des travaux ; qu&apos;en retenant, pour juger que la Caisse d&apos;épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées avait manqué à son devoir de mise en garde à l&apos;égard de Mme [K], qu&apos;elle n&apos;avait pas alerté cette dernière sur les risques tenant à l&apos;absence de garanties afférentes au déblocage échelonné des fonds et à l&apos;absence de certitude de l&apos;achèvement des travaux avant le transfert de propriété, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l&apos;ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS QUE le banquier dispensateur de crédit finançant l&apos;acquisition d&apos;un bien vendu en l&apos;état ayant préalablement fait l&apos;objet d&apos;un contrat préliminaire de réservation en vue d&apos;une vente en l&apos;