Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.780 du 20/06/2019,  partie 2


Seul un manquement grave du preneur à l'une de ses obligations peut justifier le prononcé de la résiliation du bail. En l'espèce, le bailleur reproche à la société Fabb de s'être approprié la cour intérieure «située en plein centre de l'immeuble» alors que celle-ci ne fait pas partie des surfaces données en location II ne précise pas toutefois si cette cour constitue un lot privatif ou une partie commune de l'immeuble Le bailleur conclut à l'appropriation de la cour par la société Fabb au motif de l'existence, dans cette cour « d'un robinet de puisage extérieur, d'un cabinet de toilettes qui aurait été pourvu d'un lave-mains, d'une cuvette de wc, d'une alimentation par une petite canalisation d'eau froide, d'un câblage électrique permettant d'en assurer l'éclairage et d'autre part et surtout de l'existence de deux blocs échangeurs de climatisation, outre des flexibles de fluide frigorigène et autres objets mobiliers ». Le premier juge a rejeté la demande de résiliation du bail au motif que le preneur disposait d'autorisations pour l'utilisation des WC et l'implantation des climatiseurs, estimant que les autres griefs n'étaient pas démontrés. La société Paris Pologne sollicite confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail. La cour constate en premier lieu qu'il résulte du constat d'huissier réalisé le 18 novembre 2014 que l'on accède à la cour litigieuse « par un porche donnant sur la rue Grande Fontaine », l'huissier ne mentionnant aucun obstacle à cet accès. Si, comme cela est soutenu, il existe une « appropriation illicite » par la société Fabb, celle-ci ne concerne manifestement pas la totalité de la cour, dès lors qu'elle reste accessible à tous, mais certains éléments de cette cour, ce qui pourrait alors correspondre à une éventuelle « appropriation partielle ». La société Paris Pologne invoque une appropriation de certains éléments de la cour par la société Fabb * sur la présence d'un robinet de puisage extérieur La société Paris Pologne ne produit aucun élément permettant de penser que ce robinet a été installé par la société Fabb, ni que celle-ci en fait un quelconque usage. Il n'est donc pas démontré une appropriation de ce robinet. * Sur la présence d'un cabinet de toilettes pourvu d'un lave-mains, d'une cuvette de wc, d'une alimentation par une petite canalisation d'eau froide, d'un câblage électrique permettant d'en assurer l'éclairage. L'huissier a constaté la présence dans la cour d'un cabinet de toilettes équipé, y compris avec câblage électrique permettant-den assurer l'éclairage La société Fabb soutient que ce cabinet existait antérieurement à son entrée dans les lieux. Elle ajoute qu'elle dispose de la jouissance de ces WC aux termes de son bail, et que le bailleur l'a même autorisé à y. effectuer des travaux de remise en état en 1998. Le bailleur soutient qu'il existerait en réalité deux wc, l'un dans le couloir d'accès à l'immeuble depuis la rue de Pologne, l'autre dans la cour, sous-entendant que l'autorisation de jouissance et de travaux ne porte que sur le wc du couloir d'accès de l'immeuble. A défaut de plan actuel, ou de constat englobant la totalité des lieux, il n'est pas possible d'établir s'il existe deux wc comme soutenu par le bailleur. La seule certitude est que la société Fabb bénéficie, au terme de son bail d'un « droit à l'usage des wc communs à rez-dechaussée », et que le bailleur lui a en outre indiqué, par courrier du 25 novembre 1998 : « il n'y a pas d'objection concernant la remise en état des toilettes situées dans la cour de l'immeuble ». L'autorisation ainsi donnée par le bailleur portait donc bien sur les toilettes situées dans la cour de l'immeuble, ce qui tend à démontrer que celles-ci sont bien les toilettes communes sur lesquelles le locataire bénéficie d'un droit d'usage au terme de son bail (et non pas celles situées dans le couloir d'accès à l'immeuble). Dès lors que le locataire bénéficie d'un droit d'usage sur les toilettes communes, et qu'il n'est pas justifié ni même allégué qu'il ait bloqué l'accès à ces toilettes afin de se les approprier, la preuve d'une appropriation n'est pas rapportée. * sur les blocs de climatisation L'huissier a constaté la présence de deux blocs de climatisation posés dans la cour litigieuse, ainsi que des flexibles d'alimentation de ces deux blocs. La société Fabb admet que ces climatiseurs lui appartiennent, mais soutient que le bailleur a autorisé leur installation qui est ancienne puisqu'elle remonte à l'époque de la signature du premier bail, en 1982, ainsi que cela ressort du plan annexé à ce bail. Le bailleur soutient que la signature d'un plan (comportant la mention des climatiseurs) par son administrateur de biens n'est pas suffisante à établir son autorisation d'installation des climatiseurs. Il ajoute que la société Fabb a sollicité une autorisation d'installation de climatiseur dans la cour en avril 1997, ce qui est incompatible avec le plan plus ancien. Elle fait valoir qu'aucune autorisation n'a été donnée en avril 1997. Le bail initial signé le 12 mars 1982 comporte une clause particulière autorisant le locataire à effectuer des travaux de modifications des lieux, dont de gros travaux (déplacement du couloir d'accès à l'immeuble, création de couloirs, percements de cloison....).