décision 16-16.950 du 18/01/2018,  partie 3


qu'il est en outre établi que les intimés et leurs auteurs ont procédé à des aménagements de ces jardins par des plantations d'arbustes et d'arbres, dont certains sont désormais de haute taille, y compris sur la bande de terrain en pente située en contrebas des jardins (plantation d'un cerisier et d'un magnolia) et par la mise en place en 1994 (annexe 60 des intimés) des éclairages contestés dans le cadre de la demande reconventionnelle ; que de plus, il résulte du témoignage de M. Claude G..., ancien propriétaire du lot n°19, qui n'est pas argué de faux et qu'aucun motif ne commande d'écarter, qu'il avait installé une table de ping-pong dans le jardin attenant à son lot et que sa voisine, Mme F..., avait aménagé un potager dans le sien ; que ce dernier, comme Françoise F..., précise en outre avoir considéré ces jardins comme privatifs ; qu'il est enfin établi qu'à tout le moins jusqu'en 2009, l'entretien des jardins a été assuré par les propriétaires des lots n°18 et 19, ainsi qu'en attestent les anciens concierges de la résidence, Mme H... et M. L..., ce dernier étant resté en fonction jusqu'en 2009 et l'ancien syndic, M. Alain I..., ce qui est confirmé par le décompte des charges communes pour l'année 1978 qui ne mentionne pas l'entretien des espaces verts ; que ces éléments concordants ne sont contredits ni par deux factures d'entretien d'espaces verts établies en mai et juillet 1995 au nom de la copropriété, qui concernent une intervention ponctuelle, dont M. A... affirme qu'elle correspond à la remise en état des jardins après la réalisation de travaux de ravalement, ni par le fait que, postérieurement à l'introduction de la procédure, la copropriété ait vainement tenté de procéder à cet entretien (attestation de Mme J..., concierge, qui relate les faits datant de début mars 2010, courrier d'une société Raton Laveur du 28 août 2009 et sommation adressée le 17 mars 2010 aux intimés par le syndic de cesser les travaux entrepris dans le jardin) ; que l'ensemble de ces éléments caractérisent des actes matériels de possession sur les jardins attenants à leurs lots de la part des intimés et de leurs auteurs, et ce au vu et au su des autres copropriétaires, qui n'ont contesté cette jouissance privative qu'à partir de 2009 suite à l'installation de la clôture destinée à empêcher le passage de ragondins ; que le caractère exclusif de cette jouissance est suffisamment établi par le fait qu'à partir de 1975, les jardins n'étaient librement accessibles qu'à partir des appartements des consorts X... A..., la porte de service permettant d'accéder au passage débouchant en contrebas des jardins ayant été fermée à clé et la clé étant en possession du concierge, seul détenteur ; que les attestations produites par le syndicat de copropriétaires ne sont pas de nature à contredire la jouissance exclusive des intimés ou de leurs auteurs depuis cette date, dès lors qu'elles font état soit de fait antérieurs à 1975 (attestations M..., N..., O..., P...), soit d'un accès
 
 aux seules berges du cours d'eau qui dépendent du
 
 domaine publique fluvial (P..., Q...,
 
 R...) et qu'il n'est nullement démontré que,
 
 depuis cette date, les copropriétaires aient exercé aucun droit concurrent sur ces jardins, ni qu'ils aient demandé, avant 2009, à pouvoir disposer de la clé de la porte de service ou à accéder aux jardins, autrement que de manière ponctuelle pour la réalisation de travaux dans leurs lots ; que le caractère exclusif de cette jouissance qui découle de la configuration même des lieux, chacun des lots n°18 et n°19 comprenant un escalier extérieur privatif donnant directement accès aux jardins, est en outre conforté par le témoignage de l'ancien syndic, M. I..., qui indique avoir continué à appliquer les règles mises en place par son prédécesseur M. K... « en ce qui concerne la condamnation de la porte accédant aux berges de [...]pour raison de sécurité et à l'usage exclusif des jardins de [...]aux deux copropriétaires du rez-de-chaussée qui entretenaient à leurs frais ces espaces » ainsi que par procès-verbal d'assemblée générale du 12 juin 1992 rappelant, « suite à une réclamation des occupants des jardins privatifs » l'interdiction de secouer les tapis par les fenêtres, l'ensemble de ces éléments excluant qu'il s'agisse d'une simple tolérance de la part de la copropriété ; qu'enfin, le fait pour les intimés d'avoir sollicité une autorisation d'assemblée générale des copropriétaires en vue de la réfection de leurs terrasses ou de la mise en place d'un dispositif de protection contre les ragondins ne constitue ni une reconnaissance du droit contre lequel ils prescrivent, ni une renonciation non équivoque de leur part à revendiquer la jouissance privative des jardins, dès lors que l'autorisation sollicitée concernait des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, qui même réalisés dans des parties privatives, sont soumis à autorisation de la copropriété ; qu'il s'évince de tous ces éléments preuve suffisante d'une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque par les intimés, pendant plus de trente ans, d'un droit de jouissance exclusif sur les jardins, parties communes, et, par voie de conséquences, de l'acquisition par usucapion d'un droit réel et perpétuel dont les limites matériels ont été ci-dessus définies ;