Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-13.505 du 04/11/2020,  partie 9


que, selon l'acte de vente en cause, reçu les 28 février et 21 août 1959 par Me C... N..., notaire à [...], les immeubles litigieux sis à [...], vendus au prix déclaré de 200 000 francs, comportaient : - une maison comprenant une pièce au rez-de-chaussée et, à l'étage, une seconde pièce et une troisième à l'usage de grenier, - une grange et une écurie ainsi qu'un terrain joignant en nature de verger, cadastrés avec la maison section [...] et [...], - le tout en mauvais état ; qu'après avoir constaté que ces biens étaient maintenant situés sur le territoire de la commune de [...] (Haute-Saône), [...] , et cadastrés section [...] et section [...] , l'expert T... Q... a décrit leur environnement et leur état à la date du 30 mai 2013, les qualifiant de ferme comtoise typique ; qu'il y a trouvé : - au rez-dechaussée de la maison d'habitation, une cuisine et un séjour réaménagés en 1934, la cuisine ayant été rafraîchie en 2011 après un incendie, ainsi qu'une chambre et un dégagement distribuant une salle de bains et un WC séparé, ce dégagement ayant été aménagé en 1964 et modifié en 2010 dans une pièce auparavant à usage de rangement ayant mesuré environ 20 m², - au premier étage, une autre chambre d'environ 12,30 m², - au second niveau, accessible par une échelle de meunier, une troisième chambre rénovée postérieurement à 1959, mesurant environ 10,5 m², - une cave en sous-sol, - une grange attenante d'environ 175 m², - une ancienne bergerie, surmontée d'un fenil, d'environ 85 m² occupant la partie nord de la grange, - dans le prolongement de l'habitation, la seconde parcelle décrite dans l'acte de vente, portant une étable édifiée en vertu d'un permis de construire du janvier 1979 ainsi qu'une fumière ; que l'expert en a déduit que la description faite dans l'acte de vente était inexacte dès lors que les pièces qu'il a trouvées dans la maison existaient déjà en 1959 ; qu'il a retenu que le gros-oeuvre, non repris depuis 1959, était alors dans le bon état encore constaté au jour de l'expertise ; qu'à partir d'un coefficient de vétusté de l'ordre de 1,2 à 1,5 % par an, il a exposé que les enduits extérieurs devaient également être en bon état en 1959 ; qu'il a déduit de l'état de la charpente que la toiture, affectée seulement par des travaux d'entretien courant, remplissait son office et était encore étanche en 1959 ; qu'il a décrit les travaux de second oeuvre réalisés depuis 1959 ; qu'il s'est enfin assuré, à partir de prises de vue réalisées par l'Institut géographique national, que le verger était libre de toute construction en 1959 ; qu'écartant comme difficiles à utiliser diverses méthodes, faute de disposer de données nécessaires (méthode par réajustement des valeurs antérieures, méthode par le prix de revient, méthode par le coût de reconstruction, méthode par le revenu ou la rentabilité), il a proposé d'appliquer la méthode par comparaison, s'appuyant sur les prix constatés à l'occasion de transactions portant sur des immeubles semblables à l'immeuble à évaluer ; qu'à partir d'une surface pondérée de 187,55 m² et de quatre mutations intervenues entre février 2015 et janvier 2016 à [...] et dans la commune voisine de [...], il est parvenu à une évaluation de 81 686,15 euros, ainsi décomposée : - 78 711 euros pour la maison, - 1 460 euros pour la cour et le terrain d'environnement immédiat, - 1 515,15 euros pour le verger, qu'il arrondit à 82 000 euros ; que la cour d'appel estime que la simple conversion en euros du prix d'acquisition stipulé en 1959, même affectée d'un coefficient de revalorisation pour tenir compte de l'inflation comme le propose M. U... L..., n'est pas susceptible en l'espèce, faute de tenir compte de facteurs comme l'évolution du marché de l'immobilier, de permettre une évaluation du bien litigieux à l'époque du partage ; que, parmi les attestations soumises à l'appréciation de la cour, celles de D... J..., F... A..., I... K..., V... K... et P... O... ne permettent pas d'établir précisément l'état de l'habitation en 1959 dès lors qu'elles rapportent, pour l'essentiel, que la toiture s'est effondrée seulement en 1970, ainsi qu'une cheminée, et que la maison était alors en état de délabrement ; que leurs témoignages ne remettent pas en cause les constatations de l'expert, objectivement déduites de l'état de l'immeuble au moment de l'expertise, selon lesquelles la toiture était, en 1959, demeurée étanche tandis que le gros oeuvre et les enduits extérieurs étaient en bon état ; que ce fait est corroboré par les attestations de D... K... et D... X... qui ne signalent pas de désordres affectant la toiture ou le gros-oeuvre, tandis que le témoignage de OZ... QS..., qui affirme de façon non circonstanciée un « piteux état de ruine », n'est pas suffisamment probant pour emporter la conviction de la cour ; que, de même, l'attestation de D... K..., qui a demeuré dans la maison jusqu'en 1968, montre que dès 1959, la description faite dans l'acte de vente étant inexacte sur ce point, le rez-de-chaussée comprenait déjà trois pièces ; que, cependant ce témoin précise que le grenier n'était pas aménagé et que la maison ne disposait d'aucun confort ;