Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.625 du 01/10/2020,  partie 2



 4. La cour d'appel a relevé que l'article 9 du cahier des charges stipulait que, par le seul fait de leur acquisition, les acquéreurs des lots devenaient obligatoirement membres de l'ASLM et étaient tenus, comme tels, au respect de toutes les dispositions du cahier des charges et que l'article 10 de celui-ci, d'une part, loin de se borner à reproduire les dispositions du plan d'aménagement de zone relatives aux servitudes d'utilité publique et aux conditions d'occupation des sols, reproduisait seulement certaines de ces dispositions, parmi lesquelles celles qui réglementaient la faculté de construire des bâtiments annexes non destinés à l'habitation et, d'autre part, énonçait que les acquéreurs des différents lots et l'ASLM devraient respecter ces dispositions sans recours contre le promoteur.
 
 5. Procédant à une interprétation nécessaire de ces clauses, exclusive de dénaturation, la cour d'appel en a souverainement déduit la volonté non équivoque des colotis de conférer une valeur contractuelle à la règle énoncée à l'article 10 du cahier des charges, autorisant, sous certaines conditions, la construction de bâtiments annexes non destinés à l'habitation.
 
 6. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le moyen unique, pris en ses troisième à sixième branches
 
 Enoncé du moyen
 
 Attendu que l'ASLM fait le même grief à l'arrêt, alors :
 
 « 1°/ que le juge est tenu de ne pas dénaturer les écrits clairs et précis soumis à son examen ; que l'article 10 du cahier des charges de l'ASLM, intitulé Servitudes résultant du plan d'aménagement de zone, stipule que « le plan d'aménagement de zone contient les dispositions ci-après littéralement extraites en ce qui concerne les servitudes d'utilité publique et les conditions d'occupation du sol », lesquelles sont ensuite reproduites en italique et incluent notamment la possibilité d'édifier des bâtiments annexes non destinés à l'habitation sous certaines conditions ; que l'article 12 de ce même cahier des charges, intitulé Servitudes de construction, prévoit ensuite que « toute construction est soumise aux servitudes réciproques et perpétuelles ci-après établies à la charge et au profit de chaque lot », qu'« il ne pourra être édifié sur chacun des lots de maison qu'une maison individuelle dans l'un des types définis à l'article 8 ci-dessus ou de tout autre qui viendrait à être conçu par « Kaufman and Broad » représentant une unité de structure et de composition rigoureusement fidèle aux différents plans ci-annexés ou qui seront établis par « Kaufman and Broad » lors de la réalisation des autres phases de construction », et que « il ne pourra non plus être élevé de constructions annexes ou supplémentaires quelconques, tels que poulaillers, pigeonnier, clapier, hangar, remise ou tout édifice même non fondé, etc
 (ladite énumération n'étant pas limitative) », sous réserve de certaines constructions limitativement énumérées et expressément autorisées par l'ASLM ; qu'il résulte des termes clairs et précis de ce cahier des charges que l'article 12 déroge nécessairement aux dispositions d'urbanisme reproduites à l'article 10 qui autorisent la construction de bâtiments annexes, dès lors qu'il instaure une servitude non aedificandi pour toute construction autre que les maisons individuelles du type expressément autorisé ; qu'en jugeant toutefois que la portée de l'article 12 devait être interprétée de manière à laisser son plein effet à l'autorisation de construire de l'article 10, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du cahier des charges de l'ASLM, en violation de l'article 1192 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et du principe susvisé ;
 
 2°/ que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'article 10 du cahier des charges de l'ASLM prévoit que les constructions annexes sont prohibées, sauf si elles ne sont pas à usage d'habitation, qu'elles s'inscrivent en limites latérales du terrain (soit sur toute la largeur restante, soit en laissant 2,5 mètres minimum pour le passage), qu'elles ne gênent pas l'ensoleillement, ne compromettent pas la tenue d'ensemble du lotissement, et n'ont pas une hauteur supérieure à 3 mètres et une profondeur supérieure au bâtiment auquel elles sont adossées ; que pour dire que les conditions imposées par l'article 10 du cahier des charges de l'ASLM pour la construction de bâtiments annexes avaient été respectées, la cour d'appel a retenu que la destination autre que l'habitation était établie à la date de la construction, dès lors qu'elle résultait de l'autorisation administrative de construire un cabinet d'orthodontie ; qu'en se fondant sur ce seul document, sans constater qu'une activité d'orthodontie avait effectivement été exercée dans l'annexe dès sa construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3°/ que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'il résulte de l'article 9 des statuts de l'ASLM qu'elle est administrée par un comité syndical ;