décision 16-18.059 du 05/10/2017,  partie 5


Dés lors, il n'y a aucune raison pour que ces recettes - qui font parti intégrante du chiffre d'affaires réalisées par la SARL Détente et Loisirs - ne soient pas intégrées dans la base du calcul de la recette sur laquelle vont être appliqués les coefficients d'occupation et de rendement. Ces recettes sont bien réalisées sur le terrain loué par le preneur à bail. S'il avait sous-loué la partie du terrain affecté à ces activités annexes, les revenus de ces activités ne figureraient pas dans son bilan. Mais, par contre, y figureraient les loyers de sous-location. C'est bien la raison pour laquelle nous avons d'entrer fait préciser ce qu'il en était à cet égard. Nous maintenons donc dans sa totalité le chiffre d'affaires sur lequel nous avons ensuite appliqué les coefficients d'occupation et de rendement. " ; que la cour, partageant l'analyse de l'expert, rejettera ce moyen du preneur ; sur la mise à disposition de mètres carrés supplémentaires pour permettre l'aménagement du complexe aquatique : que le bailleur soutient que la création du parc aquatique doit être prise en compte dans la fixation du prix du loyer de renouvellement dans la mesure où il ne s'agirait pas d'une amélioration au sens de l'article R. 148-8 du code de commerce, mais d'une construction à laquelle le bailleur aurait participé par la mise à disposition d'un terrain supplémentaire de 940 m² ; qu'il est observé que cette mise à disposition était prévue par le bail à titre gratuit pendant 10 ans et, passée ce délai, que les mètres carrés supplémentaires seraient facturés comme prévus au bail ; que cependant, dés lors que l'on applique la méthode dite hôtelière, le prix du loyer n'est pas recherché en fonction de la surface louée mais relativement au chiffre d'affaires ; qu'or, les constructions réalisées par le preneur ont une incidence directe sur le chiffre d'affaires ; qu'en effet, le parc aquatique créé sur les mètres carrés supplémentaires offerts par le bailleur, sans diminuer la capacité d'hébergement, a considérablement augmenté l'attrait du camping et les tarifs pratiqués ; que dés lors que, par la méthode dite hôtelière, le prix du loyer est calculé proportionnellement au chiffre d'affaires, il est évident que le bailleur profite directement de l'incidence de ces constructions et de celle des mètres carrés supplémentaires ; que s'il n'avait pas mis à disposition les mètres carrés supplémentaires, la construction du parc aquatique aurait eu pour effet de réduire la capacité d'hébergement de sorte que le chiffre d'affaires annuel aurait été également moindre ; que la prise en compte, dans le montant du loyer, des mètres carrés supplémentaires mis à disposition, est - de fait - déjà réalisée puisque le loyer est calculé à partir de pourcentages appliqués à la recette annuelle ; que le moyen du bailleur sera en voie de rejet ; sur la prétention d'abattements : que s'agissant des autres travaux réalisés par le preneur qui peuvent être analysés comme des améliorations au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce, leur prise en compte ne pourrait intervenir a minima que lors du second renouvellement du bail ; qu'aucun abattement afférent à ces travaux ne peut donc intervenir lors du premier renouvellement ; que l'expert note d'ailleurs que les parties en avaient convenu lors de l'accedit ; que le moyen du preneur sera en voie de rejet ; sur la confrontation des résultats obtenus avec celle de la méthode dite " économique " ou méthode du rendement : que cette méthode consiste à appliquer un taux de rendement sur le revenu net existant ou potentiel ; que le taux de rendement est le taux de la rémunération du capital attendue par le propriétaire ; que le rendement d'un actif immobilier est en effet le rapport entre le revenu net annuel et la valeur de l'immeuble, ce qui permet d'apprécier la valeur de l'immeuble par le rapport : revenu net annuel de l'année n / taux de rendement ; que lorsque l'on connaît la valeur de l'immeuble, il est facile d'en déduire le taux de rendement théorique pour pouvoir le comparer à d'autres modalités de calcul ; qu'il a donc été recherché par l'expert le prix du mêtre carré " d'un terrain non constructible en zone inondable, mais sur lequel est autorisée l'exploitation d'un camping au moins 5 mois par an ", et le prix de vente du terrain ressort en moyenne à 20 € du mêtre carré ; que le terrain - d'une superficie initiale de 7 ha, à laquelle le bailleur a ajouté 940 m2 supplémentaires pour permettre la construction du parc aquatique - ressort à une valeur de : 1 418 800 € (= 70 940 m2 x 20 €) ; qu'il y a lieu d'y appliquer le taux de rendement habituellement retenu pour les établissements hôteliers, soit le taux de 11%, ce qui dégage théoriquement un rendement annuel du bien pour le bailleur de 156 068 € ; que toutefois, il faut encore appliquer un abattement de 10 à 15 % sur la valeur locative ainsi obtenue, en cas de mise à la charge du preneur de l'impôt foncier et des grosses réparations ;