Cour d'appel de Fort-de-France, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 22-15.868 du 04/01/2023,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JANVIER 2023
 
 La société Tropical Hôtel & Beach, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 7], anciennement dénommée NBHR SBH, a formé le pourvoi n° C 22-15.868 contre l'arrêt rendu le 22 mars 2022 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige l'opposant à M. [R] [X], domicilié [Adresse 4], défendeur à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations et les plaidoiries de la SAS Hannotin Avocats, avocat de la société Tropical Hôtel & Beach, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. [X], et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, auquel les parties ont répliqué, après débats en l'audience publique du 15 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 22 mars 2022), rendu en référé et sur renvoi après cassation (3e Civ., 25 mars 2021, pourvoi n° 20-13.846), M. [X], invoquant le bénéfice d'une servitude conventionnelle de passage, a assigné la société NBHR SBH, devenue la société Tropical Hôtel & Beach (la société), propriétaire d'un ensemble immobilier à usage d'hôtel dont elle avait fait l'acquisition par acte du 23 septembre 2016, en remise en état de la voie empruntée pour accéder aux parcelles dont il est propriétaire, laquelle, selon lui, a été obstruée à la suite de travaux de rénovation et d'extension des installations hôtelières.
 
 Examen du moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 2. La société fait grief à l'arrêt d'ordonner, sous astreinte, l'arrêt des travaux, la remise en état des lieux et le rétablissement du passage, alors :
 
 « 1°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que lorsque les stipulations d'un contrat sont ambiguës, il appartient au juge de déterminer quelle a été la commune intention des parties ; que méconnaît son office à cet égard le juge qui, déclarant claire un acte qui ne l'est pas, ne procède pas à cette recherche de la commune intention des parties ; qu'au cas présent, la prétention de M. [X] selon laquelle la convention de voisinage de 1978 aurait créé une servitude se heurtait : - aux termes de ladite convention, qui ne faisait état que d'obligations de personne à personne et qui ne comportait pas même de référence cadastrale, et encore moins d'assiette de servitude, - à la mention de l'acte authentique du 23 septembre 2016 selon laquelle le vendeur n'avait créé aucune servitude, - à la mention du même acte selon laquelle la convention de voisinage, étant créatrice uniquement de droits personnels, n'avait donné lieu ni à publication foncière, ni à réitération par acte authentique, - à la circonstance que cette prétendue servitude n'avait été rappelée par aucune des actes ayant titré M. [R] [X] ; - à l'absence totale de nécessité d'un passage de M. [X] par le fonds de la société Tropical Hôtel, à défaut d'enclave ; que la cour d'appel a considéré que « les termes de la convention reproduite dans l'acte authentique sont parfaitement clairs et l'acquéreur ne pouvait se méprendre sur l'existence de la servitude conventionnelle de passage résultant de la convention du 26 janvier 1978 ; qu'en statuant ainsi, cependant que la convention du 26 janvier 1978 était à tout le moins ambiguë, rendant ainsi nécessaire une opération d'interprétation pour qualifier de réel ou personnel le droit conféré à l'auteur de M. [X], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien, devenu 1103, du code civil ;
 
 2°/ qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; que la distinction entre une servitude et un simple droit personnel, non transmissible aux acquéreurs successifs des fonds servant et dominant, s'opère au moyen d'un faisceau d'indices ; que seule la constatation de plusieurs indices convergents de réalité du droit – utilisation du terme de servitude, références au cadastre et non au seul nom des parties, rédaction de l'acte en la forme authentique, publication à la publicité foncière, définition d'une assiette précise – est susceptible de soutenir la qualification de servitude d'un droit litigieux dont la nature, réelle ou personnelle, est contestée ;