Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.018 du 28/05/2020,  partie 3



 Qu'il explique et justifie qu'il louait ce studio en location saisonnière de 800 à 1000 € la semaine et que sur l'année, il pouvait obtenir un taux de remplissage d'environ 80 % ;
 Qu'il offre donc ce studio en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour en location à la semaine ou quinzaine ou au mois et qui n'y élit pas domicile. Ces locations « répétées » de courtes durées, qui entraînent des services annexes tels que fourniture de linge de maison et ménage, sont considérées comme destinées à un usage hôtelier et non plus à un usage d'habitation ;
 Que le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions du règlement de copropriété ;
 Que l'article 8 dudit règlement indique que l'immeuble est à usage d'habitation avec deux exceptions aux niveaux +2 et +3 du bâtiment A, appartements dans lesquels pourra être exercée la profession de médecin et celle de chirurgien-dentiste et prothésiste dentaire ;
 Que l'article 9 ajoute que : « Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. La location en meublés d'appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite » ;
 Qu'enfin l'article 43 relatif aux locataires dans son alinéa 2 stipule : « L'entrée dans les lieux pourra être refusée aux locataires tant que le copropriétaire intéressé n'aura pas avisé le syndic de la location par lui consentie » ;
 Qu'il suit de là que la location d'appartements entiers en meublé n'est autorisée que pour une occupation bourgeoise, ce qui exclut la location en meublé pour de brèves périodes de nature hôtelière ;
 Que M. I... ne sera donc pas indemnisé de son préjudice de jouissance sur la base de la perte de chance de pouvoir louer ce studio à raison de 800 à 1000 € la semaine sur 80 % de l'année ;
 Que d'après le rapport d'expertise de M. N..., les dommages constatés n'empêchaient pas l'occupation de ce studio ;
 qu'il sera donc alloué à M. I... la somme de 15.000 € au titre de la perte de jouissance ;
 Que compte tenu des développements qui précèdent, M. I... qui ne peut prétendre à être indemnisé des loyers perdus ensuite de la location saisonnière de ce logement, sera aussi débouté de sa demande formulée au titre des charges locatives qu'il n'a pu récupérer pendant la période d'indisponibilité de ce logement ;
 Qu'au surplus, dans la mesure où en matière de location meublée saisonnière, les charges sont comprises dans le prix de la location, ce poste de préjudice aurait été compris dans le préjudice perte des loyers si celui-ci avait été retenu comme base d'indemnisation,
 
 1) Alors que les juges doivent suffisamment motiver leur décision ; qu'ils doivent notamment, lorsqu'un fait n'est pas constant pour avoir été admis par les parties concernées, préciser sur quel élément de preuve ils se sont fondés pour le retenir ; qu'en retenant que les locations de courte durée entraînaient des services annexes tels que la fourniture de linge de maison et le ménage, ce qui transformait l'usage d'habitation en usage hôtelier, sans aucunement indiquer sur quel élément de preuve elle se fondait pour estimer que de tels services annexes auraient été fournis, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2) Alors que le règlement de copropriété stipulait d'une part que l'immeuble était à usage d'habitation, d'autre part que « Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. La location en meublés d'appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite » ; que la location saisonnière n'implique pas d'autre usage que l'habitation pendant la durée stipulée et que l'appartement de M. I... ne comportant qu'une pièce principale, il ne pouvait y avoir location de chambres à des personnes distinctes ; qu'en retenant néanmoins que ce règlement prohibait la location saisonnière à des touristes, la cour d'appel l'a dénaturé, en violation de l'article 1134, devenu les articles 1103 et 1104, du code civil ;
 
 3) Alors que la loi nouvelle ne peut produire d'effet rétroactif ; que la règle selon laquelle le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage résulte seulement de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR ; qu'en appliquant ce texte de loi qui venait régir une situation auparavant ignorée du législateur à une période antérieure à son entrée en vigueur, la cour d'appel a violé les articles 1 et 2 du code civil, ensemble l'article L. 631-7 du code de la constructeur tel qu'issu de la loi ALUR par fausse application.