décision 16-22.665 du 19/10/2017,  partie 4


Quant aux comparaisons citées par le preneur, il observe que les sociétés bailleresse et locataire sont du groupe Renault, que celle du Bouscat est une occupation très ancienne, que les bâtiments de construction très ancienne sont en état passable sur parties , et que leurs superficies sont très importantes. S'agissant de la valorisation du terrain, M. Z... indique que selon les usages expertaux , notamment en matière d'immobilier d'entreprise , la valeur locative des terrains est toujours incluse dans les prix au mètre carré retenus pour les surfaces bâties, que toutefois au cas présent la superficie du terrain est assez importante par rapport à celle des bâtiments , et offre à la société locataire de larges possibilités de parking et de stockage de véhicules , ce qui est un avantage indéniable pour une concession automobiles. Il considère que ces spécificités doivent être prises en compte dans l'estimation en retenant une plus value sur la valeur locative. Il explique qu'il ne peut pas suivre le raisonnement de la société bailleresse , en soulignant qu'a partir du moment où les parties sont en désaccord sur le loyer, la valeur locative ne peut être appréciée qu'en fonction des éléments limitativement énumérés par le code de commerce , parmi lesquels ne figure pas la valeur vénale, que la valeur locative ne peut donc être fixée que dans le cadre du bail existant et en fonction de l'avantage , du service rendu que confère le terrain excédentaire au preneur. Il ajoute qu'il ne s'agit pas d'un terrain libre à bâtir mais partiellement encombré par les constructions, et qu'on ne peut comparer la valeur au mètre carré d'un terrain supposé libre à bâtir avec celle d'un terrain encombré par des bâtiments. Il relève que la ventilation du loyer dans les comparaisons Peugeot et Citroën entre terrain et bâtiment ne peut servir de base s'agissant d'une répartition de convenance dans un cadre spécifique , et que cette ventilation n'est pas reprise dans le bail Peugeot. Il note en réponse aux dires de la société locataire , que l'évaluation doit tenir compte du fait que ces bureaux n'ont accès que par la rue [...], voie secondaire par rapport à la rue [...] et à l'avenue [...]. Après avoir précisé que les prix au mètre carré retenus s'entendent du terrain compris et incorporent donc l'avantage conféré à la société locataire par l'importance de la surface de la partie non bâtie eu égard à l'activité exercée , et compte tenu de la situation des bureaux , de leurs caractéristiques et des conditions du bail, l'expert judiciaire évalue la valeur locative au 2 mai 2009 à la somme annuelle de 27 000 euros, sur la base d'une valeur au mètre carré de 130 euros pour les bureaux du bâtiment principal, de 120 euros pour les bureaux syndicaux , de 55 euros pour les locaux techniques et de 40 euros pour les archives. Pour prétendre que l'expert a fait une estimation minimaliste et a totalement ignoré la valeur locative de marché de la zone, l'appelant évoque l'évolution qu'aurait subie les loyers si les parties avaient pris l'option d'une référence à l'indice du coût de la construction. Or cette référence est inopérante en l'espèce puisque le bail ne comporte pas de clause d'indexation de ce type, et qu'il s'agit de déterminer la valeur locative du bail renouvelé. En réponse à un dire du bailleur, M. Z... précise qu'il ne comprend pas la méthodologie de ce dernier , auquel il objecte qu'on ne peut tout à la fois estimer la valeur locative en appliquant aux parties bâties des prix au mètre carré issus de comparaisons qui incorporent toutes la valeur des terrains , et par ailleurs y ajouter la pleine valeur locative du terrain considéré séparément, ce qui fait double emploi. Il ajoute qu'il peut d'autant moins suivre ce raisonnement que la valeur locative du terrain y est déterminée en fonction de la valeur de terrains libres à bâtir , alors que le terrain objet du bail est bâti, ou en retenant une possibilité de division comme dans la comparaison Citroën , or les locaux loués à Renault forment un ensemble indissociable dans le cadre du bail.Le bailleur produit en vain un rapport du cabinet Lassus , comportant une analyse financière destinée à déterminer le taux de rendement que peut attendre un investisseur en immobilier d'entreprise sur un actif loué. Concernant ce rapport Lassus, l'expert judiciaire souligne en page 36 de son rapport que la valeur locative qu'il a déterminée tient compte de l'intérêt de l'emplacement des locaux , de leurs caractéristiques, de leur degré d'ancienneté , et des conditions du bail, qu'elle est estimée dans le cadre des données du code de commerce sur les baux commerciaux, qui énumèrent les éléments à prendre en considération pour cette appréciation, et que parmi ces éléments ne figure pas la rentabilité de la valeur vénale.