cour d'appel de Bordeaux
1ère CHAMBRE CIVILE,  décision 17-11.218 du 25/01/2018,  partie 3


que l'intéressée ne peut pas se prévaloir d'un changement de destination sans son autorisation de certains bâtiments pour un usage d'habitation ; qu'en effet, il n'a jamais été délivré de commandement à la SCI LA PERONETTE lui demandant expressément de cesser un tel usage ; que ce grief ne peut dès lors être retenu ; qu'indépendamment de la question de l'amiante, l'expert Y... n'a pas identifié de problème d'entretien ; qu'il précise que s'agissant de constructions légères revêtues extérieurement d'un bardage métallique, leur état correspond à celui de bâtiments similaires régulièrement entretenus ; que cet autre grief ne saurait donc justifier une quelconque résolution de bail ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire mais aussi de deux rapports d'expertise privée que de l'amiante a été repérée sur la couverture d'un bâtiment ; que dans le cadre de son obligation générale d'entretien résultant du bail à construction originel (p. 9), le preneur et ses ayant-droits sont censés effectuer à leurs frais et sous leur responsabilité les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles que définies par l'article 666 du code civil et par l'usage, ainsi que le replacement de tous éléments de la construction et son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire ; qu'il appartenait en conséquence à la SCI LA PERONNETTE d'entreprendre les travaux de désamiantage qui s'imposaient compte-tenu de la nocivité avérée du matériau en cause ; que faute de l'avoir fait, le preneur a manqué à ses obligations contractuelles sur ce point ; que force est de constater également qu'une partie des bâtiments a été édifiée sans permis de construire ; que la SCI LA PERONNETTE n'a rien fait pour régulariser leur situation administrative ; que le bail à construction originel lui imposait pourtant (page 7) de faire toute diligence pour obtenir dans les plus brefs délais le certificat de conformité prévu par la réglementation en vigueur ; que la négligence du preneur est d'autant plus grande qu'il connaissait cette difficulté dès son entrée dans les lieux, l'acte de cession du droit au bail du 15 janvier 1999 indiquant que la SCI LA PERONNETE était parfaitement au courant de ce fait et ferait son affaire personnelle de l'absence de permis de construire pour les bâtiments concernés ; qu'il y a lieu en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire, qui n'est pas équivoque, pour absence de désamiantage et défaut de régularisation de la situation des bâtiments construits sans autorisation administrative ; que la résiliation du bail est ainsi acquise de plein droit depuis le 27 décembre 2010 compte-tenu du délai d'un mois laissé au preneur pour déférer au commandement » (jugement, p. 3-4) ;
 
 ALORS QUE, premièrement, en application des principes en vigueur jusqu'à l'ordonnance du 10 février 2016, la cession d'un contrat à exécution successive n'opère que pour l'avenir ; qu'à ce titre, le cédant reste seul tenu à l'égard du cocontractant cédé des manquements antérieurs à la date de la cession ; qu'en l'espèce, la SCI LA PERRONETTE soutenait que, si la cession du bail à construction stipulait que le cessionnaire ferait son affaire personnelle des conséquences de l'absence d'obtention d'un permis de construire pour deux des trois bâtiments édifiés, cette clause ne concernait nullement les rapports des parties à la cession avec le bailleur ; qu'en déduisant de la présence de cette clause que la cessionnaire devait répondre de ces constructions à l'égard même du bailleur, sans procéder à la recherche qui leur était demandée, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1717 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce ;
 
 ET ALORS QUE, deuxièmement, si un tiers peut se prévaloir du contrat en tant que situation de fait, c'est à la condition que celle-ci soit de nature à fonder l'application d'une règle juridique lui conférant le droit qu'il invoque ; qu'en l'espèce, la SCI LA PERRONETTE rappelait que la stipulation de la cession de bail selon laquelle le cessionnaire ferait son affaire personnelle des conséquences de l'absence de permis de construire ne concernait que les rapports des parties au contrat, sans faire aucune mention de leurs rapports avec le bailleur ; qu'en se fondant néanmoins sur cette stipulation pour juger que le bailleur pouvait invoquer ces manquements pour obtenir la résiliation du contrat à l'égard du cessionnaire, les juges du fond ont également privé leur décision de base légale au regard des articles 1165 et 1717 du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce.