Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-15.105 du 17/03/2016,  partie 2


qu'il n'est ni démontré ni même prétendu que le locataire a opéré des changements de distribution des démolitions, des percements de mur ou de voute, et le grief porte sur la réalisation de travaux en violation de l'interdiction de réaliser des constructions ; que la clause contractuelle interdit toute construction, et non les travaux de construction de locaux, ou les constructions en élévation, de sorte qu'en l'état de cette interdiction générale, le seul constat que les ouvrages réalisés par la SAS Impérial Véhicules et Matériels Industriels ne s'élèvent pas au-dessus du sol est inopérante pour régler la question ; que pour déterminer si il y a construction il convient de rechercher si les ouvrages incriminés présentent des critères de fixité et de solidité les distinguant des réalisations sommaires ou provisoires ne nécessitant pas l'autorisation du propriétaire bailleur ; qu'il résulte du rapport de Mme [J] que le terrain a été loué en état de terre battue, ce qui n'est pas discuté par les parties ; que les travaux incriminés ont consisté selon facture du 29 septembre 2010 en « aménagement d'une plate-forme de stationnement », pour un coût de 108.836 euros TTC comprenant la mise en oeuvre d'un enrobé bitumineux sur toute la parcelle de 2.000 m2, (fourniture et mise en oeuvre d'EBM à raison de 190lg/m2 et de BBME à raison de 120kg/m2,) la création d'un réseau d'eau pluviale et la création d'un séparateur d'hydrocarbure, ces deux aménagements étant rendus nécessaires ainsi que l'indique la SAS Impérial Véhicules et Matériels Industriels par l'imperméabilisation apportée par la pose de l'enrobé ; qu'il en résulte que les travaux désignés sous le terme de « goudronnage » consistent non pas dans la pose d'une simple pellicule superficielle mais dans la réalisation sur toute la superficie louée d'un ensemble complexe associant à la structure externe un réseau en sous-sol qu'elle a rendu nécessaire de sorte que l'ouvrage ainsi réalisé présente bien les caractères de fixité et de solidité qui caractérisent l'ouvrage de construction et dont la réalisation rendait nécessaire l'autorisation du bailleur ; que cette autorisation ne saurait être supplée par le constat que les travaux incriminés auraient pour conséquence une amélioration du terrain ; que par ailleurs le preneur ne peut utilement soutenir que les travaux réalisés ne sont que la conséquence nécessaire de l'utilisation commerciale des locaux, car la seule destination prévue au bail est celle de terrain, et l'utilisation faite par le preneur depuis 1993 soit pendant plus de 17 ans des terrains dans leur état d'origine suffit à démontrer leur conformité à leur destination commerciale ; que le preneur n'était donc aucunement exonéré de son obligation contractuelle de ne pas construire sans autorisation préalable du bailleur et l'infraction aux clauses du bail est démontrée ; que le preneur n'ayant pas régularisé la situation dans le mois suivant la délivrance du commandement, la clause résolutoire est acquise ; qu'en conséquence la résiliation du bail sera constatée par voie d'infirmation à compter du 29 octobre 2010, et l'expulsion de la SAS Impérial Véhicules et Matériels Industriels ainsi que celle de tout occupant de son chef seront ordonnées ; que la SAS Impérial Véhicules et Matériels Industriels sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer antérieurement acquitté, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux ;
 
 1°) ALORS QUE la clause résolutoire est d'interprétation stricte ; qu'en l'espèce, la clause 7 du bail commercial interdisait au preneur, à peine de résiliation, « de ne faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition (…) aucune construction sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur » ; que le simple goudronnage du terrain objet du bail ne pouvait être assimilé à une construction en ce qu'il ne constitue que l'application d'un revêtement sur le sol ; qu'en décidant le contraire pour déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-1 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QUE la clause résolutoire soit être invoquée de bonne foi par le bailleur ; qu'en l'espèce, la société locataire avait invoqué la mauvaise foi de la SCI La Bastie en soutenant (conclusions d'appel p. 8) que « le commandement visant la clause résolutoire n'était qu'une nouvelle tentative de déstabilisation et de création d'un contentieux et d'un conflit stérile (…) développé pour [lui] nuire » ; que dès lors, en se bornant à énoncer que les travaux désignés sous le terme de « goudronnage » caractérisaient l'ouvrage de construction dont la réalisation rendait nécessaire l'autorisation du bailleur sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi par la bailleresse, la cour d'appel a, en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3 du code civil, ensemble l'article L. 145-1 du code de commerce.