Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-19.662 du 10/10/2019,  partie 7


La cour renvoie à la motivation détaillée du jugement de première instance, en l'absence d'autres moyens de contestation de la valeur du droit au bail soulevés par les parties, qu'elle adopte, de sorte que la valeur du droit au bail s'établit comme suit : - valeur du marché pour l'ensemble des locaux : 279 170 euros annuels, - loyer contractuel plafonné résultant de l'application de l'indice : 125.410 euros au 31 mars 2013, - coefficient de 4 qui n'est pas discuté par les parties et qui est justifié s'agissant d'une situation sans aucune commercialité mais d'un local de qualité constitué de bureaux et d'un show-room en partie sur rue, soit (279 170 -125 410) x 4 = 615 040 euros. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale d'éviction à 615 000 euros (somme arrondie) ; 2. Sur les indemnités accessoires La SCI DU [...] fait valoir qu'en cas de refus de renouvellement du bail et lorsque le bail comporte une clause d'indivisibilité comme en l'espèce, le sous-locataire est privé de tout recours et il ne peut rien réclamer ; que la société VIZONA ne peut donc prétendre à être indemnisée du préjudice résultant de l'éviction pour elle et pour la société ANSORG. La société VIZONA fait valoir qu'elle a droit à réparation du préjudice résultant de son éviction de la totalité des locaux, y compris la partie sous-louée. La société locataire ne conteste que les montants de l'indemnité allouée au titre du trouble commercial et l'indemnité allouée au titre des frais de réinstallation alors que la SCI DU [...] conteste l'ensemble des montants alloués au titre des indemnités accessoires. Par application de l'article l'article L 145-32 du code du commerce, en cas de sous-location partielle, le sous-locataire n'a de droit direct au renouvellement que lorsque les lieux objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. En l'espèce outre le fait que le bail contient une clause d'indivisibilité conventionnelle, la configuration des locaux, décrite dans le constat d'huissier du 19 décembre 2013 et le rapport d'expertise, révèle qu'ils forment un tout indivisible. Dans ces conditions, la société ANSORG n'a pas droit au renouvellement direct du bail de sorte qu'il n'y a pas lieu de distinguer le préjudice causé spécifiquement à la société VIZONA en raison de sa propre activité, l'ensemble des préjudices résultant de l'éviction devant être pris en compte sans distinguer les sociétés occupantes, la société VIZONA devant être indemnisée du fait de son éviction de la totalité des locaux sous-loués, y compris de la partie sous-louée. - sur l'indemnité de remploi. Ces frais sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu'il devra débourser à l'occasion de l'achat d'un fonds d'une valeur équivalente à celui dont il est évincé et comprennent notamment les droits de mutation et les frais d'agence et de rédaction d'acte. L'expert judiciaire évalue à 56.810 euros les frais de remploi en appliquant les nouveaux barèmes des droits de mutation sur les cessions de fonds de commerce et estimant à 5% les honoraires de transaction et juridiques soit : - droits de mutation pour la première tranche de 23 000 € : néant - droits de mutation pour la seconde tranche de 177 000 € x 3% = 5310 € - droits de mutation pour la troisième tranche de 415 000 € x 5% = 20 750 € - frais et honoraires de transaction : 615 000 € x 5% = 30 750 € La SCI DU [...] reprend ces modalités de calcul en les appliquant à l'indemnité principale qu'elle réclamait à hauteur de à 171.644 euros et demande, en conséquence, de fixer l'indemnisation des frais de remploi à 13.041,52 €. La société VIZONA demande l'application du coefficient forfaitaire de 10%. Le calcul ainsi fait par l'expert judiciaire sur la base des barèmes des droits étant plus précis que l'application d'une indemnité forfaitaire, l'indemnité de remploi sera fixée à la somme de 56.810 euros et non 61 500 euros comme retenu par le jugement de première instance. - sur le trouble commercial La SCI DU [...] expose que le trouble commercial doit correspondre à trois mois d'EBE et elle critique le choix de l'expert qui s'est basé sur le chiffre d'affaires, ce qui ne correspond pas à la réalité du préjudice de la société VIZONA laquelle a un chiffre d'affaire important mais un taux de rentabilité négatif en 2010 et 2011. Elle propose de se référer à l'EBE retraitée positive de la seule l'année 2012. La société VIZONA conteste le montant de l'indemnité retenu au titre du trouble commercial au motif qu'il convient de retenir un trouble égal à deux semaines du chiffres d'affaires HT, et non une semaine, comme l'a préconisé l'expert judiciaire. Mais s'agissant d'une société qui, comme l'a relevé le jugement entrepris, n'a généralement pas d'E.B.E., il convient de se référer au chiffre d'affaires et de retenir une semaine de chiffre d'affaires HT, soit au regard du rapport d'expertise judiciaire, la somme de 212.000 euros, la préconisation de l'expert de retenir deux semaines soit 464 000 euros étant manifestement excessive eu égard à l'activité économique de la société VIZONA. - sur les frais de déménagement et les frais administratifs.