décision 17-16.380 du 24/05/2018,  partie 3


La jurisprudence apprécie à une valeur supérieure à celle de terres purement agricoles, des parcelles qui bien que n'ayant pas la qualification de terrains à bâtir, bénéficient d'une situation privilégiée, en raison notamment de la proximité de zones pavillonnaires, d'un lotissement, d'une zone fortement urbanisée etc. Dans ce cas, la valeur du terrain en situation privilégiée peut être fixée selon différentes méthodes, dont celle de l'évaluation à partir du prix d'un terrain contigu en zone constructible, affecté d'un abattement de 60 % si la zone est délimitée par des zones UA et UH. Le commissaire du gouvernement a pris pour référence: - une vente du 7 décembre 2012 d'un terrain de 4 876 m2 pour un prix de 287 684 Euros , soit 59 euros le m2 - une vente du 19 février 2013 d'un terrain à bâtir de 398 m2 pour un prix de 23 482 Euros, soit 59 euros le m2 - une vente du 21 Mars 2013 d'un terrain en nature de lande, d'une superficie de 1 554 m2 cadastrée n° [...] section BP, pour =prix de 31 080 euros, soit 20 €/m2. Il s'agit de termes de comparaison particulièrement pertinents au regard de leur date et l'application d'un abattement de 60 % sur ces ventes, n'est pas, contrairement à l'affirmation de la DREAL, subjectif, mais constitue au contraire un tare d'abattement consacré par la jurisprudence pour tenir compte de la position intermédiaire des terrains privilégiés. C'est par ailleurs à bon droit que le premier luge a .écarté des exemples de ventes anciennes, ou le prix de terrains à bâtir. Dès lors, le commissaire du gouvernement a procédé à une juste évaluation du prix des parcelles privilégiées à hauteur de 20 euros le m2, pour les parcelles en situation privilégiée, mais l'abattement de 20 % au titre de la déclivité marquée n'est pas justifié. Enfin, l'autorité expropriante et les expropriés s'accordent sur la valeur de 1,65 euros/m2 pour les parcelles agricoles. Ainsi, les indemnités principales s'établissent comme suit : parcelle [...] : 11,5 x 18 ou (11,5 x 20 – 10 % à = 207,00 €, parcelle [...] : 5014 x 18 ou (5014 x 20 – 10 %) = 90.252,00 €, Parcelle [...] : 128 x 18 ou (128 x 20 – 10 %) = 2.304,00 €, parcelle [...] : 3.669 x 18 ou (3.669 x 20 -10 %) = 66.042,00 €, parcelle [...] : 3.445 x 18 ou (3445 x 20 – 10 %) = 62.010,00 €, parcelle [...] : (11,5 x 1,65) – 10 % = 17,07 €, parcelle [...] : (488 x 1,65) - 10 % = 724,68 €, parcelle [...] : (286 x 1,65) – 10 %= 424,71 € TOTAL = 221.981,46 €. Sur l'indemnité de remploi : L. 'article R. 322,5 du code de l'expropriation indique que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. L'indemnité principale constitue la base de calcul de l'indemnité accessoire de remploi. En outre, en cas d'indivision, il y a lieu pour son calcul, de considérer la somme allouée à l'indivision et non les quotes-parts revenant à chaque co-indivisaire, car l'indivision constitue une entité juridique qui ne saurait être traitée divisément selon une répartition des droits de chacun. L'indemnité principale est attribuée à l'indivision en tant que telle et non à chacun des indivisaires. L'indemnité de remploi est calculée sur la base de taux établis de façon forfaitaire. Les taux généralement retenus sont les suivants : 20 % pour la fraction de l'indemnité principale inférieure ou égale à 5 000 euros, 15 % pour la fraction comprise entre 5 001 euros et 15 000 euros 10 % pour le surplus. Les taux de : 30 % jusqu'à 6 000 euros, 25 % pour la fraction comprise entre 6 000 euros et 20 000 euros, 20 % pour le surplus, préconisés par la convention sur les modalités d'indemnisation dans le cadre d'accords amiables d'acquisition après procédure de déclaration d'utilité publique, seront écartés en cc qu'ils résultent d'une convention trop ancienne (8 janvier 2003), et en tout état de cause, largement antérieure à la procédure d'expropriation. Ainsi, l'indemnité de remploi s'établit comme suit : 5 000 euros x 20 % = 1 000,00 euros, 9 999 euros x 15 % = 1.499,85 euros 211 982,46 x 10 % euros = 21 198,24 euros TOTAL = 23 698,09 euros. - Sur l'indemnité pour dépréciation du surplus : Dans le cas d'expropriation partielle, le surplus non touché par l'emprise peut parfois se trouver déprécié. Cette dépréciation peut résulter du Morcellement de la parcelle qui rend son exploitation plus difficile, de l'amputation d'une partie importante de sa superficie, de la perte d'accès direct à un chemin départemental, d'une situation d'enclave etc, ainsi que le rappellent les consorts A... en citant plusieurs décisions ayant statué sur l'existence d'une dépréciation du surplus. Concernant l'indivision X..., le commissaire du gouvernement répartit les parcelles expropriées en 2 ilots, c'est-à-dire en 2 ensembles de parcelles contiguës, appartenant à un même propriétaire et non séparées par un obstacle.