Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.981 du 24/09/2020,  partie 7


qu'ainsi par des motifs pertinents que la cour adopte - non contraires aux motifs qui viennent d'être évoqués - le premier juge se fondant notamment sur le rapport d'expertise judiciaire, a à bon droit, dit que l'obligation de remettre les lieux dans leur état d'origine de la SAS Thales Alenia Space France doit être fixée par référence à l'état du bien au 24 avril 2005, date d'entrée en vigueur du bail commercial conclu le 9 septembre 2004 entre la SNC du Golfe et la SAS Alcatel Space, condamné la SAS Thales Alenia Space France à payer à la SCI Todel la somme de 702.851,50 euros au titre des frais nécessaires à la remise des lieux dans leur état d'origine, hors déduction de la provision déjà versée, débouté la SAS Thales Alenia Space France de sa demande visant à voir appliquer au coût de la remise en état un coefficient de vétusté de 50 %, débouté la SCI Todel de ses demandes formulées au titre de la perte locative, et débouté la SCI Todel du surplus de ses demandes en ce compris les demandes formulées au titre des frais d'exécution forcée qui pourraient survenir ; que le jugement querellé sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la SCI Todel fait valoir que dans la matière contractuelle, par application du principe de réparation intégrale du préjudice, il n'y a pas lieu d'appliquer la déduction pour vétusté sur le coût des travaux et que ce coût incombe contractuellement au preneur ; que sur ce point, M. X... a en effet conclu qu' « au 24 avril 2005 les locaux alors nouvellement donnés en location à la Société Alcatel Space par leur tout récent propriétaire la SCI Todel, bien qu'étant en bon état d'usage, étaient alors tous affectés d'une vétusté en rapport avec leur date de réalisation, soit 8 à 10 ans pour les plus récents et plus de 20 pour les plus anciens » ; qu'il évoque ainsi la possibilité d'appliquer aux locaux concernés un taux de vétusté de 50 % à récupérer sur le coût des travaux de remise en état ; que toutefois, s'il n'est pas contestable que la remise en état des lieux dans l'état où ils se trouvaient lors du commencement du bail est susceptible de donner lieu à une restitution dans un meilleur état que celui dans lequel ils étaient au moment de la prise d'effet du bail, aucune clause du contrat ne mentionnait que cette remise en état, qui n'était en outre pas envisagée en valeur, se ferait avec l'application d'un coefficient de vétusté ; qu'en conséquence, l'obligation de remise en état devant porter sur l'ensemble des opérations nécessaires à celle-ci et en vue d'un rétablissement des locaux dans la situation qui était la leur en 2005, il convient de fixer les droits de la SCI Todel sans application du taux de vétusté envisagé par l'expert ;
 
 1) ALORS QU'en matière de bail, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; qu'en l'espèce, pour refuser d'appliquer un coefficient de vétusté au coût de la remise en état des lieux après l'expiration du bail, la cour d'appel a affirmé que s'il n'est pas contestable que la remise en état des lieux dans l'état où ils se trouvaient lors du commencement du bail est susceptible de donner lieu à une restitution dans un meilleur état que celui dans lequel ils étaient au moment de la prise d'effet du bail, aucune clause du contrat ne mentionnait que cette remise en état, qui n'était en outre pas envisagée en valeur, se ferait avec l'application d'un coefficient de vétusté ; qu'en statuant ainsi, quand, nonobstant l'absence d'une telle clause, les travaux de remise en état rendus nécessaires par la vétusté ne sont pas à la charge du preneur, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1755 du même code ;
 
 2) ALORS QUE sauf clause expresse contraire, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté s'agissant de la restitution des locaux, que l'article 14 du contrat de bail litigieux prévoyait que « le preneur devra au plus tard le jour de l'expiration du bail, rendre les lieux en bon état de réparation » et que les réparations à effectuer, si le bailleur le demande, s'entendent « d'une remise des lieux en l'état où ils se trouvaient lors de l'entrée en jouissance », ce dont il résultait que cette clause n'avait pas mis les travaux rendus nécessaires par la vétusté à la charge du preneur ;