Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-15.720 du 23/09/2021,  partie 4


que l'expert relève cependant les facteurs défavorables suivants : caractère saisonnier de l'activité exploitée pendant 6 mois, aléa climatique, influence des marées, restrictions d'accès liées aux horaires de bateaux et vétusté des équipements et des aménagements ; qu'au regard de ces éléments et de l'activité de crêperie exercée dans les lieux, il convient de retenir un coefficient de 70%, soit une valeur du fonds de commerce de 161.000 euros ; que sur l'estimation du résultat, la méthode de rentabilité consiste à affecter l'EBE retraité d'un multiplicateur variable selon la nature de l'exploitation et en fonction de différents critères d'appréciation permettant de dégager les éléments positifs et dépréciatifs du fonds considéré ; qu'afin de déterminer l'EBE reconstitué, il convient d'appliquer aux résultats comptables actualisés la méthode qui résulte du rapport d'expertise de M. [Q] ; qu'ainsi l'EBE reconstitué doit-il être déterminé en ajoutant au résultat d'exploitation les dotations aux amortissements et le salaire du dirigeant sans qu'il y ait lieu, contrairement à ce que soutient la SARL Le Bellevue Chausey, d'y ajouter les autres rémunérations ni les charges sociales, pas davantage que le remboursement du compte courant associés, des charges exceptionnelles, des honoraires d'avocat et d'huissier et les frais d'expertise dans la mesure où ces éléments ont déjà été pris en compte dans la détermination de l'EBE ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces comptables versées aux débats que l'EBE reconstitué de la SARL Le Bellevue Chausey doit être déterminé pour les exercices 2013 à 2015 ainsi qu'il suit : Exercice 2013 Résultat d'exploitation ; 7.353,98 Dotation aux amortissements : 1.764,37 euros Salaire du dirigeant 7.565,90 Soit un EBE reconstitué annuel de 16.684,25 euros Exercice 2014 Résultat d'exploitation : 47.117,42 euros Dotation aux amortissements : 2.951,95 euros Salaire du dirigeant : Soit un EBE reconstitué annuel de 50.069,37 euros Exercice 2015 Résultat d'exploitation : 60.455,64 euros Dotation aux amortissements : 3.753 euros Salaire du dirigeant : Soit un EBE reconstitué annuel de 64.208,64 euros ; que l'EBE reconstitué s'établit donc à une moyenne de 43.654,08 euros ; qu'en égard aux facteurs favorables et défavorables ci-dessus exposés, il convient de retenir un coefficient multiplicateur de 4, ce qui conduit à une valeur du fonds de 174.616 euros ; qu'il convient en conséquence de valoriser le fonds de commerce en retenant la valeur moyenne entre la méthode du chiffre d'affaires et la méthode de la rentabilité, soit en l'espèce la somme de 157.308,73 euros ; que sur les facteurs de minoration de l'indemnité d'éviction, qu'afin de voir réduire à la somme de 60.000 euros l'indemnité due au preneur, la SCI L'île aux oiseaux argue notamment du maintien du preneur dans les lieux, de l'absence de droit au bail résultant de la convention d'occupation précaire, de la faiblesse de l'EBE, de la vétusté des locaux, du manque d'entretien général, du caractère saisonnier de l'activité, de l'influence des marées et du temps et soutient que le preneur n'est fondé à former aucune revendication au titre des travaux accomplis sans l'autorisation du bailleur ; qu'il ne saurait être reproché au preneur son maintien dans les lieux jusqu'au 20 juin 2016, lequel est conforme aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, qui prévoit que le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ; que s'agissant de la convention d'occupation précaire conclue le 7 juin 2017 entre la SCI L'île aux oiseaux et le conservatoire du littoral, à supposer que l'appelante en établisse l'incidence sur la valeur du fonds, il est constant que cette convention est postérieure à la restitution des lieux, date à laquelle il y a lieu d'apprécier le préjudice subi par le preneur évincé de sorte qu'elle ne saurait constituer un facteur de dépréciation de la valeur du fonds ; que l'état de vétusté des équipements et des aménagements ainsi que l'influence prépondérante de l'aléa climatique sur l'exploitation du fonds ont déjà été pris en compte dans l'évaluation des coefficients multiplicateurs, ce dont il résulte qu'ils ne sauraient constituer un facteur de minoration du préjudice subi ; qu'enfin les travaux d'amélioration réalisés par la SARL Le Bellevue Chausey, fut-ce sans autorisation, ne sauraient constituer un élément de minoration du préjudice subi du fait de l'éviction ; qu'il sera observé au surplus que les dispositions définitives de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Caen le 12 novembre 2015 ont débouté la SCI L'île aux oiseaux de sa demande de résiliation du bail formée sur le fondement du manquement du preneur à son obligation d'exécuter les travaux lui incombant, de sorte que l'appelante n'est pas fondée à se prévaloir desdits manquements pour voir minorer la valeur du fonds ; qu'il en résulte que la SCI L'île aux oiseaux n'est pas fondée à soutenir que la valeur du fonds ne saurait excéder la somme de 60.000 euros ; que sur les facteurs de majoration de l'indemnité d'éviction, afin de voir évaluer le préjudice subi par le preneur à la somme de 480.000 euros, la SARL Le Bellevue Chausey argue principalement des prix pratiqués dans la région de [Localité 1] pour des fonds équivalents et de l'évaluation du fonds entre 460 à 480.000 euros en 2011 par M. [D], agent immobilier ;