cour d'appel de Paris
Pôle 4 - Chambre 1,  décision 17-16.657 du 03/05/2018,  partie 3


qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, même en présence d'une clause pénale destinée à le contraindre à signer, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'article 4 a du mandat conclu le 2 mai 2012 entre M. et Mme X... et la société Century Immo'Villiers 17 obligeait les mandants à signer, aux prix et conditions prévus, un compromis de vente avec tout acquéreur présenté par l'agence, sans pour autant autoriser cette dernière à les engager pour l'opération envisagée ; qu'en condamnant M. et Mme X... à payer à la société Century Immo'Villiers 17 la somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts, pour avoir refusé de respecter cet engagement, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 201-1707 du 30 décembre 2010 ;
 
 2) ALORS subsidiairement QUE la preuve du contenu du mandat donné à un agent immobilier ne peut être rapportée que par un écrit ; que le mandat d'entremise donné, le 2 mai 2012, par les époux X... à la société Century Immo'Villiers 17 portait uniquement sur un bien immobilier estimé à 808.000 euros ; qu'en se fondant sur un échange de courriels et sur une liste de mobilier, prétendument établie et adressée par les époux X..., pour un total de 5.000 euros, postérieurement à la signature du mandat, pour dire qu'ils avaient accepté la cession des meubles meublants en même temps que l'appartement et la ventilation du prix de vente dans le compromis entre l'appartement pour 803.000 euros et le mobilier pour 5.000 euros, quand seul un acte sous seing privé complémentaire au mandat signé des époux X... et de l'agence pouvait autoriser cette dernière à procéder à la vente des meubles, la cour d'appel a violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
 
 3) ALORS QU'excède ses pouvoirs l'agent immobilier mandaté aux fins de vendre un bien qui présente aux vendeurs sans leur accord un acquéreur à un prix, des charges et des conditions différentes de celles fixées dans le mandat ; que le mandat d'entremise donné à la société Century 21 par les époux X... ne prévoyait pas la vente de meubles meublants mais portait uniquement sur un bien immobilier estimé à 808.000 euros ; que le compromis présenté à la signature le 3 juillet 2012 qui stipulait la vente du bien immobilier pour le prix de 803.000 euros et celle de meubles meublants pour le prix de 5.000 euros, différait sur la chose et sur le prix des conditions de vente fixées dans le mandat sans l'accord des époux X... ; qu'en affirmant, pour dire que l'agence avait présenté à ses mandants un acquéreur au prix du mandat, soit 808.000 euros net vendeur, que la ventilation, à objectif purement fiscal, du prix de vente, ne concernait que l'acquéreur, ne modifiait pas le prix global net perçu par les vendeurs, quand cette ventilation procédait d'une modification unilatérale des conditions du mandat, la cour d'appel a violé l'article 1989 du code civil ;
 
 4) ALORS, en toute hypothèse, QUE l'agent immobilier, rédacteur d'acte, a le devoir de conseiller son client et de le mettre en garde sur la réglementation fiscale applicable à la vente ; qu'en l'espèce, les époux X... soulignaient que le mandat litigieux rappelait qu'il incombait au mandataire d'informer le mandant de tous les éléments nouveaux pouvant modifier les conditions de vente, notamment en matière de prix ou de législation ; qu'ils faisaient valoir, preuve à l'appui, qu'à la date de l'intervention de la société Century 21, la réforme des plus-values immobilières applicable à la vente litigieuse était acquise (cf. concl. p. 16 à 22) ; qu'en se bornant à retenir, pour dire que la société Century 21 n'avait pas manqué à son devoir de conseil, que celle-ci n'avait aucune obligation de renseignement quant à la virtualité du vote des lois à venir, sans rechercher si, eu égard à l'avancement des travaux législatifs sur la fiscalité applicable aux plus-values immobilières de résidents français à l'étranger, à l'époque de l'intervention de la société Century 21 Immo'Villiers 17, il n'était pas certain que l'opération envisagée serait soumise à une taxation préjudiciable aux époux X..., de sorte qu'il lui incombait, soit de déconseiller l'opération litigieuse, soit, à tout le moins, d'avertir les époux X... de l'incidence de la réforme fiscale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147, 1991 et 1992 du code civil ;