Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.116 du 17/09/2020,  partie 2


 aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire, ..., notamment tous travaux de ravalement prescrits par l'autorité publique (article 5), * que le preneur versera un loyer payable intégralement d'avance au premier janvier de chaque année entre les mains du receveur-percepteur de la commune (article 8), * que le preneur a obligation d'ouverture et d'exploitation de son établissement pendant toute la durée d'exploitation hivernale de la station de la Mongie..., * le tout, sous peine de résiliation du bail, prévue l'article 9, ainsi rédigé : à défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail, de payer à son échéance un seul terme de loyer..., le bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure d'exécuter et que si le preneur refusait d'évacuer les lieux, il suffirait pour l'y contraindre, d'une simple ordonnance de référé... (article 9) ; que par acte du 20 mars 2013, la commune a fait signifier à la SCI Mengelatte La Mongie mise en demeure avec commandement de s'exécuter visant l'absence de travaux de ravalement d'entretien, de réparation et de remplacement d'éléments de toiture, une dette locative de 1.204,33 €, le défaut d'exploitation de l'établissement pendant la saison hivernale en cours et la cessation de toute exploitation du fonds sans raison légitime et sérieuse, - que la réalité de ces manquements est établie par les titres exécutoires, s'agissant des impayés locatifs et des procès-verbaux de constat des 10 septembre 2012 et 22 janvier 2013 s'agissant du défaut d'entretien/réparation du local et du défaut d'exploitation du fonds de commerce, que la situation n'a pas été régularisée dans le mois de la signification de la mise en demeure, - que les offres postérieures de régularisation formulées par madame V... sont sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la commune, du fait des manquements graves et renouvelés de la SCI Mengelatte La Mongie à ses obligations contractuelles ; - que la commune de Campan est en conséquence recevable à solliciter devant la juridiction du fond que soient tirées les conséquences de la résiliation anticipée du bail ; que, sur le fond, si les parties ont aménagé leurs relations à l'expiration de la période de 99 ans pour laquelle le bail a été conclu (en prévoyant, à l'article 2, que le bailleur est et restera le propriétaire du sol et que le preneur restera le propriétaire des constructions y édifiées ou qui y auront été édifiées, que si la commune refuse le renouvellement quels que soient les motifs, elle sera tenue à l'encontre des locataires au paiement de la valeur de la construction au jour du défaut de renouvellement, à la valeur du fonds de commerce, au préjudice et à toutes autres éléments de l'indemnité prévue par la loi sur la propriété commerciale, qu'à défaut d'accord amiable sur le montant de l'indemnité, sa valeur serait déterminée comme en matière d'expropriation), elles n'ont pas aménagé conventionnellement les conséquences d'une résiliation anticipée du bail en suite de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit prévue à l'article 9 du bail en cas de non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles ; qu'en l'absence de stipulation conventionnelle en ce sens, la résiliation anticipée du bail, par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit, n'entraîne pas, par elle-même et à elle seule, déchéance du droit de propriété conféré au preneur sur les constructions existantes et à venir, dont le contrat prévoyait expressément qu'à son expiration 'normale' celui-ci demeurerait propriétaire ; que cependant, la perte du droit de jouissance du terrain d'assise dont la SCI Mengelatte La Mongie était titulaire, par l'effet d'une décision ayant prononcé de manière irrévocable à son égard la résiliation de plein droit du bail - combinée à la démolition de la construction - interdit de facto toute possibilité d'exploitation et/ou de cession du bâtiment et du fonds de commerce en dépendant, en sorte que l'indemnité à laquelle peut prétendre le preneur, suite à cette dépossession, ne peut être supérieure à leur valeur vénale à la date du prononcé de la résiliation du bail ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande de la commune de Campan tendant à se voir reconnaître propriétaire de la parcelle cadastrée [...] située sur le territoire de la commune de Bagnères de Bigorre et du bâtiment destiné à l'exploitation d'un hôtel-restaurant qui y est construit et de le réformer en ce qu'il a débouté madame V... de sa demande indemnitaire reconventionnelle ; qu'à défaut d'éléments suffisants pour apprécier la valeur des biens immobiliers et incorporels litigieux qui ne saurait être déterminée sur la base des documents unilatéraux et non contradictoires versés aux débats par la commune de Campan, il convient d'ordonner une mesure d'instruction, selon des modalités qui seront précisées dans le dispositif de la présente décision ; qu'il n'y a pas lieu d'allouer à madame V... une provision en l'attente de la liquidation définitive de son préjudice personnel, pour lequel, seul, elle est recevable à agir ; qu'il sera statué sur les demandes accessoires en fin de cause (arrêt, pp. 7-8) ;