Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.325 du 25/03/2021,  partie 3


que la SCI Jimac réplique que sa demande porte sur des travaux de ravalement et non de toiture, contrairement à ce que laisse entendre la société Biodoo dans ses écritures et que compte tenu de leur nature, ces travaux qui ne relèvent pas des grosses réparations doivent être assumés par le preneur ; qu&apos;il résulte de la facture détaillée des travaux de ravalement en date du 30 août 2012 que leur montant s&apos;élève à la somme de 19.963,76 euros ; que s&apos;y ajoutent deux factures de travaux de couverture non produites en date des 21 et 25 août 2012 et les honoraires du syndic ce qui fait un total de 25.023,94 euros ; que le courrier du syndic fait référence aux travaux votés lors de l&apos;assemblée générale de la copropriété du 9 décembre 2010 et est intitulé « travaux de ravalement de la façade rue » et cette somme de 25.023,94 euros a été mise en paiement et répartie selon les tantièmes ; que les dates des différentes factures démontrent que l&apos;ensemble des travaux a été réalisé dans le cadre du ravalement et il sera considéré qu&apos;ils sont indivisibles ; que le tribunal a décrit les travaux de ravalement et a retenu que leur nature justifiait la prise en charge par le preneur, le bailleur, aux termes du bail, se réservant les seules grosses réparations visées à l&apos;article 606 du code civil ; que cependant, il résulte du procès-verbal de l&apos;assemblée générale de la copropriété du 30 juin 2008 que les travaux de ravalement ont été demandés par la mairie de Paris qui a adressé un courrier ; qu&apos;il y a lieu de considérer, contrairement à ce qu&apos;a jugé le tribunal, que ces travaux ont été prescrits par l&apos;administration et que le fait qu&apos;ils aient été votés deux ans plus tard est sans incidence, la procédure à respecter spécifique à la copropriété retardant la décision relative aux travaux ; qu&apos;en l&apos;absence de clause spécifique dans le bail transférant les travaux prescrits par l&apos;administration au preneur, la SCI Jimac devra prendre au charge le coût du ravalement qui sera en conséquence remboursé à la société Biodoo ; qu&apos;il y a lieu de condamner la SCI Jimac à rembourser à la société Biodoo la somme de 3.753,59 euros au titre des frais de ravalement ainsi que les intérêts afférents réglés » ; Sur la prise en charge de la taxe foncière : que la société Biodoo fait valoir qu&apos;à défaut de clause expresse du bail mettant à la charge du preneur l&apos;impôt foncier, ce dernier n&apos;est pas redevable de la taxe foncière puisque cet impôt est à la charge du bailleur ; que la SCI Jimac soutient qu&apos;aux termes du bail, la SAS Biodoo était tenue de lui rembourser la taxe foncière, en l&apos;occurrence celles déjà réglées, couvrant la période de 2009 à 2015, représentant la somme totale de 7.907 euros en principal ; qu&apos;aux termes de l&apos;article « Charges et conditions » en page 3 de l&apos;acte de renouvellement du bail, « le présent bail est respectivement consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que le preneur s&apos;oblige à exécuter, savoir : (...) 5° De satisfaire à toutes les charges de ville, de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet, et en particulier d&apos;acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la patente, et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à titre quelconque, et justifier de leur acquit à toutes réquisitions » ; que l&apos;article 1400 du code général des impôts met la taxe foncière à la charge du seul propriétaire ; que les clauses susvisées du bail mettent expressément à la charge du preneur les taxes locatives, « les taxes et impôts auxquels sont tenus les locataires »; que la mention « d&apos;acquitter... tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à titre quelconque », n&apos;est pas suffisamment précise pour caractériser un transfert de la prise en charge de la taxe foncière ; que la SCI Jimac ne justifiant pas de l&apos;existence dans le bail d&apos;une clause transférant au preneur la charge de la taxe foncière qui doit de par la loi être acquittée par le bailleur, le jugement sera infirmé et la SCI Jimac sera déboutée de sa demande en paiement de la taxe foncière par la société Biodoo ; que la société Biodoo justifiant par le versement des chèques avoir réglé à la société Jimac les taxes foncières suivantes, la société Jimac sera condamnée à rembourser la société Biodoo la somme de 12.599,47 € correspondant aux sommes suivantes indûment payées : - 5.520 € au titre des taxes foncières de 2009 à 2013, - 3.062,40 € pour les années 2014 et 2015, - 1.450 € pour l&apos;année 2016, - 1.441,20 € pour l&apos;année 2017, - 1.125,07 € pour l&apos;année 2018, - 1.125,07 € pour l&apos;année 2018. Total : 12.599,47 € ; Sur la taxe d&apos;enlèvement sur les ordures ménagères : que la SCI Jimac soutient que cette taxe, aux termes des dispositions du bail doit être remboursée par le preneur ce que conteste la société Biodoo ; qu&apos;il résulte du bail qu&apos;