Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-13.446 du 23/03/2017,  partie 3


que si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d&apos;administration mais non les actes de disposition ; qu&apos;en application de ces dispositions, Mme [N] ne pouvait engager Mme [F] par une promesse portant sur un acte de disposition d&apos;un bien indivis sans disposer d&apos;un mandat spécial l&apos;y autorisant ; qu&apos;or, aucun mandat spécial donné à Mme [N] par l&apos;autre indivisaire l&apos;autorisant à conclure une promesse avec la Foncière Escudier n&apos;est produit ; qu&apos;en outre, la Foncière Escudier ne démontre pas qu&apos;elle a pu légitimement croire que Mme [N] était, en apparence, dûment mandatée pour conclure un acte portant sur un bien indivis, compte tenu du montant élevé de la transaction envisagée, de la connaissance qu&apos;elle avait du différend qui s&apos;était élevé entre elles sur l&apos;évaluation des bien dépendant de la succession de leur père et mari, circonstances qui l&apos;obligeaient, depuis le début de son approche, à entretenir des pourparlers séparés avec chacune d&apos;elle ; que compte tenu de ces éléments, elle ne pouvait en effet se méprendre sur l&apos;étendue des pouvoirs de Mme [N] et s&apos;abstenir de vérifier l&apos;existence et l&apos;étendue de ses pouvoirs ; que le fait que la Foncière Escudier adresse à l&apos;une et à l&apos;autre la même lettre est d&apos;ailleurs en soi contradictoire avec la croyance légitime qu&apos;elle revendique selon laquelle Mme [N] agissait en qualité de mandataire de sa belle-mère ; que Mme [N] ne pouvait davantage décider seule d&apos;aliéner le bien indivis, en application de l&apos;article 815-5-1 du code civil qui l&apos;y aurait autorisée, cette disposition supposant une autorisation préalable du tribunal de grande instance dont l&apos;existence n&apos;a jamais été évoquée ; qu&apos;en tout état de cause, la Foncière Escudier ne rapporte pas la preuve qu&apos;un accord ferme et définitif sur la chose et sur le prix est intervenu entre elle et l&apos;ensemble des coïndivisaires, ou encore entre elle et Mme [N] ; qu&apos;en effet, l&apos;acceptation de l&apos;offre signée par Mme [N] n&apos;a pas pu engager la coïndivisaire, Mme [N] n&apos;ayant pas le pouvoir de signer une promesse de vente au nom de sa mandante qui n&apos;a jamais consenti à l&apos;accepter et qui de toute façon était titulaire d&apos;un droit de préemption dans les conditions de l&apos;article 815-14 du code civil, dont il n&apos;est absolument pas démontré qu&apos;elle n&apos;aurait pas alors été en mesure de l&apos;exercer, ou encore qu&apos;elle y aurait alors renoncé si la cession lui avait été notifiée, ce qui n&apos;a pas été le cas ; que dans sa lettre du 18 juin 2010, la Foncière Escudier se propose, au conditionnel, d&apos;acquérir le bien, dont la surface n&apos;est pas précisée, sans mention de dépôt de garantie ou d&apos;indemnité d&apos;immobilisation, à un prix de 2 550 000 euros ; que dans cette lettre, elle propose de signer une promesse de vente dès lors qu&apos;elle aura obtenu de la ville de [Localité 1] la « validation » de son projet ; qu&apos;il s&apos;évince des termes de cette lettre que la Foncière Escudier ne s&apos;engage pas définitivement à acquérir, mais qu&apos;elle se réserve une faculté d&apos;option en fonction de plusieurs éléments considérés comme substantiels s&apos;agissant d&apos;une opération immobilière pour laquelle un rendement est attendu, qui dépendent à la fois de la mairie, portant sur ses exigences sur le nombre de logements sociaux à créer, mais aussi de contraintes inhérentes à la constructibilité de la parcelle, portant sur la nature du terrain, sur la faisabilité de son projet en fonction de l&apos;étude de sol et de recherche de pollution, sur l&apos;obtention du certificat d&apos;urbanisme, et enfin, de circonstances liées à l&apos;occupation actuelle du bien, portant sur l&apos;évaluation du montant des indemnités d&apos;éviction à verser aux locataires en place ; que la Foncière Escudier ne s&apos;engage pas de manière ferme et définitive à acquérir le bien mais se réserve la possibilité de contracter en fonction du résultat de ses investigations ; que la Foncière Escudier a donc établi une offre unilatérale de contracter adressée à deux personnes déterminées assortie d&apos;un délai de six mois et comportant des réserves substantielles ; que l&apos;engagement de la Foncière Escudier s&apos;inscrivait donc dans le temps, en vue de la signature d&apos;un avant contrat dont les modalités restaient à négocier et à matérialiser, eu égard au montant élevé et à la complexité de la vente projetée, des aléas pesant sur sa faisabilité administrative et technique, concernant un bien situé en plein centre de [Localité 1], dans un périmètre dans lequel est institué un droit de préemption urbain renforcé, appartenant à une indivision composée de deux membres en conflit avec lesquels elle menait des négociations séparées ; que la formation d&apos;un contrat de vente n&apos;était à ce stade qu&apos;une possibilité et son absence de réalisation une éventualité ; que par ailleurs, l&apos;intention commune de parties était de parvenir à un accord sur l&apos;ensemble de l&apos;immeuble indivis et qu&apos;il ne ressort d&apos;aucun des actes produits que Mme [N] se soit engagée personnellement à vendre seulement ses parts dans l&apos;indivision à la Foncière Escudier, qui n&apos;a jamais exprimé son intention d&apos;acquérir seulement celles-ci, la commune intention étant de négocier la vente de l&apos;immeuble indivis dans son ensemble ; que la Foncière Escudier ne justifie pas avoir levé l&apos;