Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.216 du 03/12/2020,  partie 4



 AUX MOTIFS PROPRES QUE (Sur la résiliation du bail) adoptant les motifs par lesquels le premier juge a exactement retenu que le locataire, en l'absence de demande de travaux, ne peut se prévaloir de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et que, ne s'étant pas trouvé dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués, il n'était pas fondé à retenir les loyers et avait manqué à son obligation de payer les loyers, et y ajoutant que la régularisation intervenue depuis le premier jugement n'efface pas ce manquement dès lors que le locataire était tenu non seulement du paiement mais encore du paiement à l'échéance, de sorte que le paiement tardif reste un manquement au sens de l'article 1741 du code civil, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, celle-ci prenant effet à la date du présent arrêt ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les dispositions du droit commun impose une obligation de décence au moment de la délivrance du logement tandis que celle de la loi du 6 juillet 1989 prolongent les effets de cette obligation au cours du bail ; qu'en l'espèce, le locataire produit au débat un procès-verbal établi par huissier le 21 mai 2014, qui fait les constatations suivantes sur l'état du logement loué par M. O... ; dans l'appentis du premier étage (après la salle de bains), présence de coulures sur la charpente ; la laine de verre est tombée; présence d'une fissure au niveau de la dalle ; dans la chambre du premier étage, le plafond en plâtre est écaillé ;   ; dans le grenier, présence de coulures d'eau sur la charpente ; la laine de verre est tombée où totalement absente; des fissures sont visibles sur la dalle ;  , dans la chambre faisant office de bureau, il existe une trouée dans la cadre de la fenêtre laissant passer l'air extérieur ainsi que du moisi ; dans la salle de bains du bas, la fenêtre est moisie ; des traces de condensation sont visibles au plafond ; la ventilation de la pièce ne fonctionne pas ; à l'extérieur de la maison, la frisette sous toiture s'affaisse ; certaines lattes tombent; le portail à l'entrée du jardin est hors d'état de fonctionner ; le toit de la maison est en mauvais état ; des tuiles faîtières sont effritées; la dalle de terrasse est fissurée; le béton menace ruine par plaques;   ; M. O... a ensuite confié à M. I... G..., expert en bâtiment, la réalisation d'une expertise qui a donné lieu à la rédaction d'un rapport en date du 27 avril 2015 établi hors la présence du bailleur; que ce rapport met en exergue les constatations suivantes : la couverture présente des désordres importants qui provoquent de nombreuses infiltrations d'eau à l'intérieur de la maison : dégradation avancée des arêtiers sur les quatre pans de la toiture ; détérioration importante des habillages en volige bois des avant-toits, principalement aux quatre angles sur la périphérie de la maison  ; absence de raccordement d'une descente d'eau pluviale côté sud-ouest de la maison ; sans ce raccordement, ces effondrements se poursuivront ; à l'intérieur de la maison, dégradation du plafond de la cuisine suite à une infiltration située côté sud-ouest et nord-ouest : la peinture du plafond est totalement écaillée sur l'ensemble de la surface de la pièce suite à un dégât des eaux provenant de la toiture ;   ; réalisation de relevés d'humidité ambiante ; l'expert constate environ 2,4g d'humidité par kilo d'air de plus à l'intérieur de la maison par rapport à l'extérieur et estime qu'elle est donc insalubre ;   ; qu'un nouveau procès-verbal de constat a été établi le 2 février 2016 par le même huissier de justice qui confirme ses premières constatations et indique que la dégradation de la terrasse extérieure s'est amplifiée ; que M. G... a établi un nouveau rapport d'expertise contradictoire le 14 juin 2016 ; qu'il constate l'absence d'intervention du bailleur depuis sa dernière expertise ainsi qu'une aggravation des dégâts causés par les infiltrations d'eau sur les plafonds et les murs des pièces de la maison outre l'apparition de fuites sur les chéneaux de la toiture et d'autres voliges en bois se décrochant des angles de la toiture ; que comme l'huissier de justice, il relève une aggravation de la détérioration du béton du balcon terrasse permettant l'accès à l'entrée de la maison, celle-ci menaçant de tomber à tout moment et entraînant des risques de chutes de blocs de béton sur les personnes ; que l'état de l'escalier d'accès s'est encore dégradé, des marches se fissurant ; qu'enfin il ajoute que la fosse septique, qui n'est pas conforme à la réglementation, ne fonctionne plus et génère des désordres au niveau de l'assainissement de la maison ; (...) ; que le logement présente également des problèmes d'humidité, s'agissant d'un bâtiment ancien et vétuste, ne disposant pas d'un système de ventilation aux normes ; que l'isolation des combles, abîmée par les infiltrations d'eau, doit être intégralement refaite; que l'escalier et le balcon permettant l'accès à la porte d'entrée doivent à l'évidence être repris, menaçant de s'effondrer ;