Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-20.068 du 24/10/2019,  partie 6


que selon l'acte du 21 mars 1963, le Grand Ensemble devait être constitué sous forme de syndicat des copropriétaires regroupant l'ensemble des membres, conformément à l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965, avec un règlement, mais qu'aucune assemblée n'a été convoquée ; que le mandataire n'avait aucun pouvoir ; que les règlements de copropriété mentionnent comme parties communes les canalisations souterraines de chauffage et la chaufferie commune située sur le terrain dépendant de la propriété de la CIRP ; que les bailleurs privés émanation des trois sociétés fondatrices ne pouvaient pas concéder l'usage des installations de chauffage ; que l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 reconnaît l'intérêt à agir aux syndicats des copropriétaires pour sauvegarder leurs droits ; que chaque syndicat demande la restitution à concurrence des droits dans l'indivision ;
 
 AUX MOTIFS ENCORE QUE les parties s'accordent sur le fait qu'il avait été prévu pour la gestion de l'ensemble un mandataire commun ; que contrairement aux prescriptions du cahier des charges, aucun règlement n'a jamais été établi pour régir la situation ; que l'ensemble comporte à ce jour 14000 logements ; que le mandataire commun a fait reprendre par la ville les voiries, l'entretien des réseaux, l'éclairage et les espaces verts et par la suite le chauffage ; que les règlements de copropriété ne sont pas versés au dossier ; qu'il existe des contradictions, car si les appelants indiquent que ces derniers mentionnent que le chauffage est une partie commune, ils indiquent également qu'à partir de 1969, les règlements de copropriété n'ont pas repris la clause du cahier des charges concernant le fait que le chauffage est la propriété conjointe de tous et qu'ainsi, ils n'ont pas été informés du statut de ces installations ; qu'il est précisé par les intimés que le foncier sur lequel est bâti la chaufferie et les sous-stations appartiennent aux propriétaires d'origine ; que cela relève du cahier des charges et des règlements de copropriété selon les parties ; que la cour observe qu'il s'agit d'une partie de la ville de Sarcelles, soit 14000 logements, que les décisions de transfert ont nécessité des discussions, que l'historique retracé par les intimés notamment la société Icade permet de comprendre que face à l'importance des équipements et à leurs coûts, et à la difficulté de les gérer en assurant une bonne gestion, la ville a été dans l'obligation d'intervenir ; qu'il doit être distingué d'une part, l'infrastructure de l'ensemble immobilier, les voies d'accès, jardins, la voirie, le chauffage et, d'autre part, chaque immeuble divisé par lots qui continue d'être administré par le syndicat des copropriétaires ; que conformément à l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, et comme les appelants l'indiquent, les syndicats des copropriétaires pris individuellement sont recevables à agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble s'agissant d'un préjudice collectif à chaque copropriétaire qui est allégué ; que l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne que « à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi s'applique aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs » ; que les appelants fondent leur action sur le cahier des charges de 1963 ; que ce document visait à instaurer des servitudes et à organiser la charge des frais en résultant ; que ce document a instauré un mandataire commun, la société CIRP, qui devait établir un règlement afin de déterminer le mode d'élection de ce dernier et dans cette attente la répartition des charges devait être faite au prorata des superficies utiles construites ou à la charge des bâtiments sur lesquels ils sont aménagés ; que le règlement n'a jamais été établi et la CIRP puis la CIRS ont géré l'ensemble des servitudes en leur qualité de mandataire commun comme prévu dans le cahier des charges ; que ce document n'a organisé aucune copropriété en ce sens que les immeubles n'étaient pas bâtis et n'avaient pas encore été organisés en lots et qu'ainsi, la loi du 10 juillet 1965 ne pouvait pas s'appliquer à ce stade ; qu'un ensemble immobilier se définit par le critère de l'hétérogénéité du régime du sol à titre principal ; qu'en l'espèce, selon les appelants, les sociétés d'origine sont restées propriétaires d'immeubles sans les vendre et donc des terrains ; qu'il existe des copropriétaires sur d'autres parcelles et certains équipements étaient privatifs à l'immeuble et d'autres communs ; qu'enfin, le chauffage a toujours été sur une parcelle privée et serait même en partie sur une parcelle extérieure ; qu'il existe donc une hétérogénéité au niveau de la propriété des sols ; que le sol n'est pas indivis ; qu'il est constitué de servitudes incluses dans chaque lot et la propriété est répartie entre plusieurs parcelles du groupe sur lesquelles il s'exerce des droits de propriété exclusifs ; qu'enfin, il existait des éléments d'équipements communs ; que le législateur dans le cadre de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 a voulu appliquer le statut des copropriétés aux ensembles immobiliers ;