Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-14.741 du 13/09/2018,  partie 5


Or, il est indéniable que le manque d'entretien régulier entraîne une accélération des outrages du temps et de la vétusté. Ainsi, par exemple, le défaut d'application régulière d'une peinture sur un bardage métallique engendre une usure prématurée en raison de l'action de la rouille sur le fer. L'absence d'entretien régulier d'une chaussée surtout en zone de montagne, accélère le processus d'apparition des fissures et nids de poule. Un dégât des eaux occasionne une dégradation plus rapide des plafonds s'il n'y est pas remédié avec diligence.
 
 Même s'il est bien évident que ce bâtiment, laissé à l'abandon depuis 2011, a fait l'objet de dégradations importantes constatées selon procès-verbal du 9 avril 2015, qui ne peuvent être imputables à l'ancien locataire, il n'en demeure pas moins qu'à la date de restitution des lieux, le défaut d'entretien régulier et de réparations de nature à maintenir les lieux en bon état était criant et de la seule responsabilité de la SAS LOGIDIS et de la SA SOMADIS.
 
 Il convient également de rappeler que le désamiantage du bâtiment, qui tombe sous le coup de l'article 606 du code civil, incombe en vertu du bail liant les parties, au preneur.
 
 Par ailleurs, il est également établi que les locataires ont procédé à des travaux de modification des lieux et que le bailleur est parfaitement en droit d'exiger la remise dans l'état d'origine en exécution des clauses du bail. En effet, contrairement aux allégations de la SAS LOGIDIS, le congé délivré par le bailleur le 24 août 2004 n'a pas produit d'effet, puisqu'aucun nouveau bail n'a été signé entre les parties depuis. C'est donc bien le bail du 21 juillet 1998 qui doit recevoir application et la SAS LOGIDIS ne saurait opposer à la SCI X... A la clause d'accession des nouvelles constructions.
 
 La cour trouve dans l'étude qui est versée aux débats, intitulée « programme technique de remise en état » réalisé par le cabinet Assistance et Coordination à la demande Monsieur André X..., les éléments suffisants pour chiffre le montant des travaux de remise en état qui seront mis à la a charge de la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS.
 
 En particulier, les frais de remise en état du parking (100.850 €), le retrait de l'amiante (140.000 €), la réfection du carrelage (10.600 €) et les travaux de peinture et nettoyage du bardage métallique (36.300 €) doivent être imputés aux anciens locataires. En revanche, pour le surplus, les demandes de la SCI X... A et de Monsieur André X... seront rejetées car insuffisamment détaillées, étant rappelé qu'il appartient à celui qui émet une prétention d'en rapporter la preuve.
 
 Au total, il sera mis à la charge de la SAS LOGIDIS et de la SA SOMADIS une somme de 287.750 € HT, soit 345.300 € TTC au titre des travaux de remise en état.
 
 Il conviendra d'y ajouter le coût de l'étude aux fins d'évaluation facturée 5.083 € RRC ainsi qu'il en est justifié, ainsi que les frais de maîtrise d'oeuvre évalués à 5% du montant des travaux, soit 17.265 € TTC.
 
 Par conséquent, le jugement sera infirmé sur ce point et la SAS LOGIDIS et la SA SOMADIS seront condamnées solidairement à payer à la SCI X... la somme de 367.648 € TTC » ;
 
 1°/ ALORS QUE, sauf stipulation expresse contraire, les travaux de désamiantage sont à la charge du bailleur ; qu'en énonçant que le désamiantage tombait sous le coup de l'article 606 du code civil et par conséquent incombait au preneur conformément aux stipulations contractuelles, tandis que les travaux de désamiantage ne constituent pas des réparations et n'appartiennent pas à la catégorie des grosses réparations visées à l'article précité, la cour d'appel l'a violé par fausse application ;
 
 2°/ ALORS QUE, sauf stipulation expresse contraire, les travaux de désamiantage sont à la charge du bailleur ; qu'en énonçant que le désamiantage tombait sous le coup de l'article 606 du code civil et par conséquent incombait au preneur conformément aux stipulations contractuelles, sans rechercher, comme elle y était invitée, si une clause expresse du bail mettait de tels travaux à la charge du preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719, 2° du code civil ;
 
 3°/ ALORS QUE le renouvellement d'un contrat de bail commercial par acceptation tacite d'un congé porteur d'une offre de renouvellement emporte extinction du contrat de bail initial et conclusion d'un nouveau contrat de bail ; qu'en énonçant qu'aucun nouveau bail n'avait été signé entre les parties depuis le congé délivré par le bailleur le 24 août 2004 et que le bail du 21 juillet 1998 continuait de recevoir application, tandis que le congé porteur d'une offre de renouvellement, accepté tacitement par le locataire, avait emporté renouvellement du contrat de bail à compter du 1er mars 2005, la cour d'appel a violé l'article L.145-9 du code de commerce ;
 
 4°/ ALORS QUE la clause mettant les réparations, sans aucune exception, à la charge du preneur, doit en raison de son caractère exorbitant être interprétée de façon restrictive ;