Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.902 du 13/12/2018,  partie 4


que par ailleurs, c'est à tort que la SCI Campo Rosso s'appuie sur les termes du congé avec offre de renouvellement au 21 janvier 1999, délivré à la Sarl Valinco Village, qui contient la clause suivante : « à l'expiration du présent bail, du fait des agissements du preneur, comme son départ, les travaux de construction et d'aménagement resteront sans indemnité la propriété du bailleur, à moins que celui-ci exige la remise en état des lieux aux frais du preneur » ; que cette clause proposée par le bailleur dans le nouveau bail n'exclut donc l'indemnisation du preneur qu'au cas où le bail prendrait fin du fait de celui-ci, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que le jugement, qui demande au nouvel expert d'actualiser l'évaluation des constructions de l'expert marquis, doit être confirmé, étant précisé que, comme l'avis de l'expert ne lie pas le juge, les parties seront à même de développer dans le cadre du débat sur le fond, la pertinence des éléments de comparaison et le chiffrage final de l'expert ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les constructions réalisées, sur l'applicabilité de la clause prévue au bail initial du 5 septembre 1983, aux termes des dispositions de l'article 555 du code civil, lorsqu'un tiers construit sur le terrain d'autrui, le propriétaire de ce fonds peut soit conserver la propriété, moyennant indemnité, soit obliger le tiers à les enlever ; qu'en toutes hypothèses, ces dispositions s'appliquent entre les parties à un contrat de bail, mais l'accession ne joue au profit du bailleur qu'en fin de bail et non au fur et à mesure des constructions ; que ces règles sont néanmoins supplétives de la volonté des parties, lesquelles peuvent donc déterminer librement si le bailleur accède ou non aux constructions, et, dans l'affirmative, à quel moment, selon quelles modalités, avec ou sans indemnité ; qu'il résulte en tout état de cause des dispositions de l'article 1156 du code civil qu'on doit, dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes, l'article 1162 du même code, rappelant que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation ; qu'en l'espèce, il est constant que le bail commercial signé le 5 septembre 1983 à effet rétroactif au 1er mars 1982 contenait la clause suivante : « pour le cas où, à l'expiration des présentes, les consorts A..., bailleurs, refusaient le renouvellement du bail, ils s'obligent dès à présent à verser à M. B..., ses ayants droits ou ayants cause, une indemnité égale à la valeur des constructions édifiées sur la parcelle et du fonds de commerce y exploité, le tout estimé à l'amiable ou à défaut par un expert nommé par le TGI d'Ajaccio » ; qu'à ce titre, la Sarl Valinco Village soutient qu'elle a aujourd'hui droit à indemnisation des constructions qu'elle a réalisées sur le terrain qu'elle abandonne, alors que la SCI Campo Rosso fait valoir que cette clause ne visait qu'à indemniser le locataire s'il avait été mis fin au bail à sa première échéance, soit avant le 1er mars 1991, et qu'elle a été contredite par une nouvelle clause insérée au congé avec offre de renouvellement du 21 janvier 1999 à effet au 16 août 1999 ; que sur ce, le tribunal relève que l'utilisation de l'expiration « à l'expiration des présentes » revêt un caractère équivoque et qu'il ne saurait, dès lors, en être déduit que les parties s'étaient mises d'accord pour que le preneur ne soit indemnisé de ses constructions que jusqu'à l'expiration d'une première période de neuf années ; que d'ailleurs, si le bailleur avait réellement voulu limiter dans le temps son devoir d'indemnisation, il aurait préféré l'expiration « à l'expiration d'une période de neuf années » à celle précitée ; qu'en toutes hypothèses, la mention de l'expiration « des présentes » signifie à l'expiration de l'ensemble des clauses du bail, soit à l'expiration du contrat lui-même, fût-il renouvelé entre temps ; qu'il reste que le congé avec offre de renouvellement délivré en 1999 aurait pu venir modifier cette clause litigieuse ; que ce serait néanmoins faire une lecture tronquée dudit congé qui n'a exclu l'indemnité au titre des constructions et aménagements réalisés qu'en cas d'expiration du bail « du fait des agissements du preneur », tout en précisant in fine que « toutes autres clauses et conditions du bail précédent demeuraient (demeurant) inchangées » ; que dans ces conditions, il doit être reconnu par les parties que les clauses du bail initial et du bail renouvelé ne sont pas exclusives l'une de l'autre et que la première a subsisté à la seconde en ouvrant droit pour la Sarl Valinco Village à l'indemnisation des constructions qu'elle a réalisées ; que sur l'évaluation des constructions réalisées, le tribunal constate que l'expert judiciaire a retenu une valeur moyenne de 1.716.000€ entre les deux évaluations des sapiteurs, M. C... ayant chiffré les constructions à 1.613.739€ et M. D... à 1.819.000€ ;