Cour d'appel de Toulouse
71, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.919 du 20/12/2018,  partie 2



 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour MM. X... et Gaëtan Y..., Mme Mélanie Y..., de la SCI du Ruisseau et de la société Y....
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme totale de 958.000 euros seulement l'indemnité de dépossession due par Toulouse Métropole à la SCI du Ruisseau ;
 
 AUX MOTIFS QUE la SCI du Ruisseau est propriétaire de la maison d'habitation de 157 m2 située sur la parcelle cadastrée [...] d'une superficie totale de 1071 m2. Les appelants sollicitent la confirmation de la décision du premier juge ayant fixé la valeur à 500.000 € HT. Il s'avère à la lecture des motifs que ce magistrat a entendu prendre en compte l'existence d'une piscine desservant la maison, après avoir néanmoins constaté l'accord des parties pour un montant de 470.000 € correspondant à l'évaluation donnée par le service des Domaines. Les douze termes de référence produits par le Commissaire du Gouvernement en première instance conduisent à retenir la valeur de 470.000 € HT. En effet, si la maison est le logement de la famille Y..., il est également établi que cette habitation n'a pu être édifiée qu'en raison de sa fonction de logement de fonction, puisque les constructions à usage d'habitation en zone UE ne sont en principe destinées qu'au logement des personnes dont la présence est nécessaire à la direction, à la surveillance, à la sécurité ou au bon fonctionnement d'un établissement dans la zone. Qui plus, l'autorité expropriante fait remarquer que la maison est nettement plus grande que la surface normalement autorisée par le PLU, soit 100 m2 . De par sa fonction, elle est contiguë à un atelier de réparations mécaniques, ce qui entraine nécessairement des nuisances, près d'un grand axe de circulation, et plus généralement dans le cadre d'une zone industrielle et commerciale. Enfin, l'expertise privée soumise par les appelants dans leurs pièces, et qui vise spécialement la piscine et ses accessoires, fixe néanmoins un prix global de 465.000 € à l'immeuble. C'est donc la somme précitée de 470.000 € qui sera retenue de ce chef ;
 
 1°- ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en statuant comme elle l'a fait par infirmation du jugement, sans qu'il résulte de ses constatations qu'elle se plaçait, pour estimer la maison de la SCI du Ruisseau, à la date de la décision de première instance, la Cour d'appel a violé l'article L 322-2 du code de l'expropriation ;
 
 2°- ALORS QUE le jugement doit être motivé ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans préciser les termes de comparaison retenus à l'appui de son évaluation de la maison de la SCI du Ruisseau, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme totale de 958.000 euros seulement l'indemnité de dépossession due par Toulouse Métropole à la SCI du Ruisseau ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur l'indemnisation pour la perte de locaux commerciaux, la SCI du Ruisseau sollicite que la privation de ses parcelles soit indemnisées indépendamment de la privation des constructions, en faisant application de la méthode dite « sol + construction ». Mais cette méthode, comme le fait remarquer l'expropriante, conduit à raisonner de manière hypothétique, comme si l'assiette de l'expropriation était composée de terrains nus et comme si les bâtiments Industriels concernés étaient dénués de toute emprise extérieure, du type emplacements de stationnement. Or, il est manifestement difficile de trouver des termes de référence correspondant à cette hypothèse d'un bâtiment dépourvu de terrains adjacents, puisqu'aucune des parties n'en propose. Il faut noter que l'expert privé auquel a recours l'appelante utilise alors un calcul du coût de la construction pour évaluer le bâtiment, ce qui introduit une complexité et un aléa supplémentaire. Enfin, le calcul effectué sur la base d'un terrain nu, comme la référence à un potentiel de constructibilité, sont en contradiction avec le principe fixé par l'article L. 322-1 du code de l'expropriation selon lequel l'indemnisation est fixée d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation et selon son usage effectif à la date de référence (article L. 322-2 du même code). En l'occurrence, outre la maison d'habitation, il s'agit d'un bâtiment à usage de concession et de réparation automobile pour une surface au sol de 460 m 2, le surplus du terrain étant à destination de stationnements, destination conforme à l'activité exercée par la locataire de la SCI du Ruisseau. C'est pourquoi la méthode de calcul proposée par l'appelante sera écartée.