décision 16-16.815 du 23/11/2017,  partie 4



 Par contre, la demande de fixation du loyer de ce bail en application des articles L. 411-46 et L. 411-50 de ce code n'est pas nouvelle devant la cour, ainsi que le prétend le GFR DE LA RAMÉE, les prétentions n'étant pas nouvelles, à l'énoncé de l'article 565 du code de procédure civile, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. Elle est donc recevable et n'est par ailleurs soumise à aucune exigence quant à sa date et au montant du fermage querellé.
 
 En raison de la diversité d'exploitation des parcelles, il sera donné pour mission à l'expert de déterminer la valeur locative à la date du renouvellement » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
 
 « - Sur la demande de fixation du fermage du bail n° 3
 
 La SCEA CANDE FRUITS sollicite la fixation judiciaire du prix du fermage du bail n° 3 à l'occasion de son renouvellement (1er janvier 2013) et ce, en application des articles L. 411-46 et L. 411-50 du Code Rural.
 
 Aux termes de ces dispositions légales, "à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de 9 ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent; toutefois, à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail; le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16."
 
 Le fermage annuel au 1er novembre 2009 était de 15994,19 Euros pour une surface de 93 ha 91 a 81 ca, soit 170,3 Euros/ha.
 
 Les parcelles objet du bail sont reprises dans l'acte de vente et cession comme suit :
 
 - 7 ha 61 a 82 ca en nature de verger ;
 - 3 ha 32 a 51 ca en nature de "verger et terre" ;
 - 12 ha 84 a 85 ca en nature de peupleraie ;
 - 65 ha 43 a 28 ca en nature de peupleraie et terre ;
 - ha 14 ca en nature de terre,
 
 étant rappelé que les vergers ont été arrachés sur 2 ha 60 a 57 ca.
 
 Cette demande n'est soumise à aucune condition de recevabilité.
 
 Toutefois, compte tenu de la structure complexe des parcelles objet de ce bail, et du caractère technique des opérations à réaliser, il conviendra d'ordonner avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire afin de rechercher la valeur locative des terres louées et ce, aux frais avancés de la SCEA CANDE FRUITS qui en demande la fixation.
 
 Il sera précisé que s'agissant d'un bail renouvelé, donc d'un nouveau bail, l'expert devra déterminer le prix du fermage à la date du renouvellement, en fonction de l'état des parcelles qu'il constatera, étant rappelé toutefois que les améliorations dûment autorisées apportées par le preneur comme les dégradations commises par ce dernier sans l'accord du bailleur, seront susceptibles, en tout état de cause, d'être indemnisées pour chaque partie en fin de bail en application des articles L. 411-69 et L. 411-72 (Civ 3ème 5 mars 1985).
 
 L'expert devra ainsi appliquer les règles en la matière telles que prévues par les articles L. 411-11 du Code Rural (selon notamment la qualité des sols et la structure parcellaire et ce en s'inscrivant dans le cadre des maxima et minima définis par l'arrêté préfectoral applicable), L. 411-12 (le cas échéant) et L. 411-16 et ce, en distinguant selon la nature de terre donnée à bail à proportion de chaque catégorie voire de chaque production, lesdites parcelles devant être classées en fonction de leur état sanitaire, leur vigueur et leur bon état culturel.
 
 Enfin, dans l'hypothèse où l'arrêté préfectoral ne viserait pas les catégories de parcelles constatées, leur valeur locative devra être déterminée en fonction des situations locales, usages professionnels et des minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin (Civ 3ème 18 mai 2005 bull civ II n° 109).
 
 - Sur la demande de révision du prix du fermage des baux 1, 2 et 4-
 
 La SCEA CANDE FRUITS, précisant agir au cours de la troisième année des baux renouvelés 1, 2 et 4, sollicite la révision du prix de leur fermage en soutenant, en application de l'article L. 411-13 du Code Rural, que celui-ci est supérieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail.
 
 1- Cette demande en révision en date du 2 avril 2013 a bien été formée au cours de la troisième année des baux renouvelés n° 1 (bail renouvelé à compter du 1er janvier 2011) et n° 2 (bail renouvelé à compter du 1er novembre 2010).
 
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