Cour d'appel de Bordeaux, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.245 du 12/03/2020,  partie 5


qu'en l'espèce, pour considérer que l'application combinée de deux méthodes d'évaluation par l'expert M. F..., de la sté Atisreal, désigné par les parties pour procéder à l'évaluation, constituait une erreur grossière, la cour d'appel a énoncé que celui-ci a notamment écrit, dans son courrier du 18 janvier 2019 que « c'est à l'expert d'apprécier les spécificités propres à tout bien et d'adapter son évaluation en fonction des cas particuliers lorsqu'ils existent, et qu'il a analysé la valeur locative par une méthode permettant de déterminer celle-ci « à rebours » à partir de la valeur vénale de terrains commerciaux », ce qui constitue une citation tronquée en ce qu'elle occulte l'ensemble des justifications fournies par l'expert eu égard au caractère particulier du site à évaluer, puisque l'expert énonçait clairement dans ledit courrier du 18 janvier 2016, d'une part, que « c'est à l'expert d'apprécier les spécificités propres à tout bien et d'adapter son évaluation en fonction des cas particuliers lorsqu'ils existent » (p. 2,§ 3) et, d'autre part, qu'au regard des spécificités du terrain loué par la sté RRG, qui disposait d'un nombre de places de parking hors norme au regard des superficies construites et « afin de pallier à la rareté des références directes à des loyers de terrains commerciaux, souvent intégrés dans la valeur locative pour les immeubles commerciaux d'un nombre normal de places et non surnuméraire, nous avons analysé la valeur locative par une méthode permettant de déterminer celle-ci à rebours à partir de la valeur vénale de terrains commerciaux et d'une rentabilité usuelle de l'ordre de 8 à 10% comme nous l'indiquons dans notre étude de marchés » (p. 3, § 3) ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;
 
 3°) ALORS, en outre, QUE l'expert communément désigné par les parties pour fixer la valeur du loyer du bail renouvelé n'est tenu que par les stipulations contractuelles prévoyant son intervention et que sauf stipulation contraire, il est libre de déterminer les critères qu'il juge les plus opportuns pour calculer la valeur locative du bien ; qu'en l'espèce, l'article 6 du bail stipulait que « lorsque la présente sous-location parviendra à son terme, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert. A cet effet les parties se rencontreront pour désigner ensemble l'expert à cette fin » sans aucune précision sur la méthode d'évaluation ni aucune référence aux dispositions légales relatives à la fixation judiciaire du loyer renouvelé des baux commerciaux ; que dès lors, la cour d'appel ne pouvait considérer que l'expert avait commis une erreur grossière en utilisant, au moins partiellement, la méthode par le revenu pour évaluer le bien, au prétexte que ce choix n'entrait « pas dans le cadre des données du code de commerce sur les baux commerciaux qui énumèrent les éléments à prendre en considération, parmi lesquels ne figure pas la rentabilité de la valeur vénale », car, ce faisant, le juge a imposé le respect des critères de l'article L. 145-33 alinéa 2 du code de commerce, que les parties avaient pourtant conventionnellement exclus en décidant de s'en remettre à dire d'expert sans lui imposer de respecter les critères légaux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé ce texte par fausse application, ensemble, l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 10 février 2016, par refus d'application ;
 
 4°) ALORS, en tout état de cause, QUE l'expert désigné en commun par les parties pour fixer la valeur du loyer du bail renouvelé n'est tenu que par les stipulations contractuelles ; qu'en l'espèce, l'article 6 du bail stipulait que « lorsque la présente sous-location parviendra à son terme, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert. A cet effet les parties se rencontreront pour désigner ensemble l'expert à cette fin » sans aucune référence aux critères d'évaluation énoncés par le second alinéa de l'article L. 145-33 du code de commerce relatif à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé ; que dès lors, en considérant que l'expert était tenu par ces critères d'évaluation au motif qu'il avait précisé que sa mission s'inscrivait « dans le cadre de la détermination du montant du loyer révisé résultant de l'article 6 des baux en cours, en référence à l'article L. 145-33 du code de commerce », quand cette référence était inopérante et impropre à encadrer le pouvoir de l'expert en l'absence de toute référence à ce texte dans la convention prévoyant que le loyer du bail renouvelé serait fixé à dire d'expert ; qu'ainsi, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article L. 145-33 du code de commerce par fausse application, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 10 février 2016, par refus d'application ;