Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.483 du 19/12/2019,  partie 5


que le document dont s'agit ne permet, de toute façon, pas de considérer que l'« entretien » dont s'agit devrait nécessairement peser sur le preneur alors que, tout au contraire, il précise qu'un bon contrat d'entretien tend à permettre de dégager la responsabilité du « propriétaire », lequel est le bailleur lorsque le bien est donné en location ; que l'entretien défini dans la pèce n° 9 n'a, de toute façon, pas pour objet de mettre aux normes des « relevés » d'étanchéité, au pourtour des dômes, lorsque, comme c'est le cas en l'espèce, ils pâtissent d'une hauteur moindre que celle, pourtant obligatoire, de 15 centimètres, lequel manquement induit nécessairement des fuites puisque, avec un « relevé » d'étanchéité trop court, l'eau passe par-dessus et cause des infiltrations ; que l'« entretien » ne comprend pas davantage la réfection d'une contrepente à l'origine de « flash », facteurs des stagnation d'humidité ; que surtout, une notice d'information sur l' « entretien » d'une toiture terrasse ne dispense pas de se référer aux clauses du bail pour savoir à qui du preneur ou du bailleur il incombe ; que la SAS Sidep chiffre le coût annuel de l'entretien du toit terrasse à 9.500 euros par an et reproche à la SAS Safi de ne pas avoir exposé la somme de « 180.500 euros » durant ses 19 années d'occupation ; que la SAS Sidep ne peut être suivie dans son argumentation de ce chef puisqu'il ne s'agit pas là d'un coût ordinaire assimilable aux « contrats d'entretien » qu'il est effectivement d'usage d'imputer au preneur, notamment pour l'entretien des chaudières ; qu'un entretien dont le coût annuel est tel que la SAS Sidep le chiffre doit être assumé par le bailleur lorsque, comme en l'espèce, c'est ce dernier seul qui est contraint de supporter les conséquences de la vétusté, sachant que la toiture est vétuste, qui doit tenir les lieux clos et couverts (article 6-1 du bail) et qui doit, surtout, assumer « le gros entretien » (article 6-2 du bail), ce à quoi correspond la remise en état périodique du toit-terrasse au prix de 9.500 euros par an suivant la définition que la SAS Sidep en a donnée ; que toutes les clauses et conditions du bail concordent donc pour imposer de faire supporter au seul bailleur les travaux de remise en état de l'étanchéité du toit terrasse, suivant le devis de l'entreprise Batei n° 08079 du 21 mars 2013, pour un montant de 16.509,18 euros HT ou de l'entreprise Ba-Etanchéité n° 2013/21 du 12 avril 2013 pour un montant de 16.838 euros HT ; qu'il doit être rappelé, en effet, que la SAS Safi n'est tenue que de la seule obligation, ordinaire, de « maintenir les lieux en état », avec une obligation limitée au seul entretien courant ou menu entretien ; que c'est donc à tort que la SAS Sidep considère que l'expert a « dérapé » (sic) dans sa conclusion alors que tel n'est pas le cas, la conclusion du rapport étant, au contraire, parfaitement justifiée par les investigations poussées réalisées, les explications précises fournies et les clauses et conditions du bail ; qu'il doit être rappelé que la société Serbaco qui est intervenue le 28 juin 2012 à la demande de la SAS Safi pour procéder à l'entretien courant de la terrasse indique, dans le même sens que le précédent entrepreneur intervenu en 2006 : « nous vous confirmons que nous avons correctement réalisé notre prestation selon notre devis soit : nettoyage des terrasses, passage d'un anti-mousse et le contrôle des relevés. A l'issue de cette intervention, nous avons signalé que l'étanchéité était très vétuste et demande à être refaite dans son ensemble » ; que l'expert a fait sienne cette analyse émanant des professionnels qui se sont succédés pour effectuer l'entretien courant de la terrasse à la demande de la SAS Safi et qui ont considéré qu'aller au-delà du seul nettoyage de la terrasse avec la pose d'un anti-mousse consistait, de facto, à reprendre les conséquences de la vétusté avec l'obligation, dans ce cas, de refaire la toiture dans son ensemble ce qui aurait excédé, de beaucoup, les obligations pesant sur le preneur à l'analyse du bail ; que l'analyse des clauses du bail interdit de faire supporter au preneur les conséquences de la vétusté et le bailleur se prévaut indûment d'un manquement du preneur à son obligation d'entretien, en conséquence ; que la SAS Sidep sera donc déboutée de sa demande principale tendant à voir enjoindre à la SAS Safi de réaliser les travaux de remise en état de l'étanchéité du toit terrasse sous astreinte » ;
 
 alors 1°/ que sur l'origine du défaut d'étanchéité du toit terrasse, l'expert judiciaire a clairement et précisément retenu « un défaut d'entretien de la toiture terrasse » (cf. rapport d'expertise, « III. Avis de l'Expert », p. 17) ; qu'à aucun moment dans son rapport, l'expert n'a relevé le caractère vétuste de la toiture terrasse ;