cour d'appel d'Aix en Provence
3e Chambre B,  décision 16-19.073 du 30/11/2017,  partie 3



 Par ailleurs, il résulte de l'article 1648, alinéa 2, du code civil dans sa rédaction applicable au litige, que l'action en réparation des vices de construction apparents doit être introduite à peine de forclusion dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, de sorte que l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou pendant 13 mois à compter de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession.
 La responsabilité du vendeur peut être par ailleurs engagée sur le fondement de la responsabilité de droit commun de l'inexécution contractuelle pour les défauts de conformité apparents car n'étant pas visés par l'article 1642-1 susvisé dans sa rédaction applicable au litige.
 En l'espèce, si la réception des travaux a eu lieu le 21 décembre 2007, les délais susvisés n'ont pu commencer à courir, en l'absence de prise de possession par les acquéreurs : en effet, la simple occupation des villas ne peut être assimilée à une prise de possession en l'absence de constat d'achèvement des travaux et du caractère substantiel des non-conformités et malfaçons affectant les parties communes.
 Il s'ensuit qu'aucune forclusion ne peut être opposée aux consorts B..., Z..., D... et au syndicat des copropriétaires, et que la décision déférée doit être infirmée en ce qu'elle a déclaré leurs demandes irrecevables » (arrêt, p. 10, § 1 à 5) ;
 Et que « les actes de vente prévoyaient que sauf cas légitime de suspension, en cas de retard du vendeur à mettre les locaux à disposition de l'acquéreur, celui-ci aurait droit à une indemnité fixée forfaitairement à titre de clause pénale, à la somme de 25 € par jour de retard.
 En l'absence d'achèvement des immeubles, Monsieur et Madame Z..., Monsieur et Madame B... et Monsieur et Madame D... sont bien fondés à solliciter l'application de cette clause ;
 la SCI Parc de Valmont sera en conséquence condamnée à payer à chacun d'eux la somme de 54 840 €, eu égard à une livraison contractuellement prévue fin décembre 2007 et à l'absence de toute cause légitime de suspension invoquée par celle-ci » (arrêt, p. 10, § 8 à 10) ;
 
 Alors que, d'une part, dans les ventes en l'état futur d'achèvement, l'achèvement de l'immeuble s'entend du moment où les travaux sont terminés, et se distingue de la livraison, qui correspond à la date de mise à disposition des locaux à l'acquéreur ; que des pénalités prévues en cas de retard du vendeur à mettre les locaux à disposition de l'acquéreur ne peuvent être dues postérieurement à la date à laquelle les locaux ont été occupés par les acquéreurs, peu important à cet égard la date d'achèvement des travaux ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations mêmes de l'arrêt attaqué que les consorts Z..., B... et D... ont occupé leur villa depuis le mois de janvier 2008 ; que dans leurs conclusions d'appel, ces acquéreurs ont demandé la condamnation de la Sci Parc de Valmont à leur régler des pénalités de retard de 54 840 € pour la période allant du 1er janvier 2008 au mois de janvier 2014 ; que la cour d'appel a condamné la SCI au paiement de cette somme et a condamné l'architecte et son assureur à la garantir de cette condamnation ; qu'en allouant ainsi à chacun de ces acquéreurs des pénalités de retard pour une période pendant laquelle ils occupaient leur villa, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1134 du code civil, L. 261-1, L. 261-3 et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, qu'elle a violés ;
 
 Alors que, d'autre part et en toute hypothèse, des non-conformités et malfaçons affectant les parties communes d'un ensemble immobilier ne caractérisent pas un retard de livraison aux acquéreurs leur permettant d'obtenir condamnation du vendeur au paiement de pénalités de retard ; que pour prononcer la condamnation de la Sci venderesse au paiement de pénalités de retard, la cour d'appel s'est fondée sur le caractère substantiel des non-conformités et malfaçons affectant les parties communes (arrêt p.10 § 4) ; qu'en se fondant sur ce motif inopérant, la cour a violé les articles 1134 du code civil, L. 261-1, L. 261-3 et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 Alors qu'enfin, le demandeur qui met en jeu la responsabilité contractuelle de droit commun d'un architecte doit rapporter la triple preuve d'une faute de ce dernier, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que M. Y... avait commis une faute en invitant la SCI Parc de Valmont à prononcer la réception alors que les travaux ne pouvaient être considérés comme achevés ; que cette faute portait sur l'achèvement de l'immeuble et ne concerne donc que les rapports entre le vendeur-maître d'ouvrage et les constructeurs ;