Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-22.409 du 28/11/2019,  partie 2


Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable » ; qu'en l'espèce, il est constant que l'enclave de la parcelle [...] appartenant à la ville de Nice résulte exclusivement de la division de la parcelle [...] avec deux autres parcelles : [...] destinée à élargir l'avenue Sainte Colette et [...] dépendant du syndicat des copropriétaires 7, avenue Sainte Colette, dénommé Royal Eden ; qu'il convient donc de rechercher, en application de l'article 684 du code civil, si la parcelle de la ville de Nice peut d'abord être désenclavée par un passage sur le fonds [...], sans que l'ASL Colline Franciscaine puisse utilement invoquer, comme elle le fait dans le corps de ses écritures, un démembrement antérieur et le bénéfice de ce texte sur la parcelle [...] alors que le passage devrait dans ce cas également être pris sur une autre parcelle [...] ; que l'expert a relevé dans sa proposition n° 1 passant par le fonds [...] deux tracés possibles ; que le tracé 1a « consiste à emprunter, à partir de l'[...] , l'accès existant piétonnier (contre-allée) sur la parcelle [...] , puis à créer un accès carrossable entre les deux bâtiments du Royal Eden, passant à proximité de la placette d'agrément et de la piscine (...). La mise en oeuvre de cette solution nécessite d'importants travaux notamment de démolition, de terrassement (remblais) et un grand nombre d'aménagements (...). Il est à noter que l'accès piéton existant (contreallée coursive à proximité de la placette d'agrément et de la piscine) (...) est d'une largeur inférieure à 3,5 mètres. Par conséquent, il sera nécessaire de l'élargir à 3,5 mètres afin de satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l'incendie et de ramassage des ordures ménagères.   Puis il sera nécessaire de le prolonger en créant un accès d'une largeur de 3,5 mètres entre le bâtiment 2 et la piscine. La longueur totale de ce tracé depuis l'avenue Sainte Colette est d'environ 173 mètres. Cette solution s'avère très fortement dommageable pour la copropriété Royal Eden car elle conduit à faire passer des véhicules à très grande proximité des entrées du bâtiment 2 (environ une quinzaine de mètres), de balcons (environ 4 mètres 50 ), de la placette d'agrément (à environ 40 centimètres, qui devra éventuellement être détruite) et de la piscine (à environ une dizaine de mètres, devenant presque inaccessible) (...), engendrant une importante perte de tranquillité et une forte dépréciation de la copropriété et des lots de copropriété. (...) Si le projet de construction de la ville de Nice sur sa propriété (parcelle [...] ) est un immeuble d'habitation, cela engendrera un grand nombre de passages de véhicules à proximité d'entrées d'immeubles. Ce projet d'accès semble d'une particulière dangerosité, ne répondant pas aux caractéristiques imposées par le PLU en matière de sécurité des usagers.(...) La création de cet accès et des travaux à mettre en oeuvre préalablement (démolition d'un mur) seront soumis à des autorisations administratives spéciales et à l'avis des architectes des bâtiments de France » ; que le tracé 1b « consiste à créer, à partir de l'[...] , un accès sur la parcelle [...] [...] (propriété de la ville de Nice), puis à élargir l'accès piéton existant sur la parcelle sise à Nice cadastrée section [...] (contre-allée de la copropriété Royal Eden) et enfin à créer une rampe d'accès sur cette même parcelle (...). La mise en oeuvre de cette solution nécessite d'importants travaux notamment de démolition, de terrassement (déblais et remblais) (...), l'arrachage d'une grande partie de la végétation, la création de deux murs de soutènement (...) imposants dont la hauteur atteindra jusqu'à 5 mètres, sur une longueur pouvant aller de 4,50 mètres à 27 mètres.(...) La longueur totale de ce tracé depuis l'avenue Sainte Colette est d'environ 170 m. Si le projet de construction de la ville de Nice sur sa propriété (parcelle [...] ) est un immeuble d'habitation, cela engendrera un grand nombre de passages de véhicules à proximité d'entrées d'immeubles. Ce projet d'accès semble d'une particulière dangerosité, ne répondant pas aux caractéristiques imposées par le PLU en matière de sécurité des usagers (...). Sa faisabilité reste incertaine car soumise à l'autorisation des autorités administratives compétentes et à l'avis des architectes des bâtiments de France » ; qu'il résulte ainsi du rapport d'expertise que compte tenu du trop fort impact sur le syndicat des copropriétaires [...] , et de son caractère dangereux, il ne peut être créé de passage suffisant sur la parcelle [...] , sans qu'il importe que ces deux solutions 1a et 1b aient pu être envisagées au moment où la ville de Nice a acquis son fonds HE 276, et sans qu'importe la valeur de ce dernier ; que l'assiette du passage pour désenclaver la ville de Nice doit donc être fixée en application des articles 682 et 683 du code civil ; qu'en l'occurrence, l'expert a proposé un trajet n° 2 consistant « à emprunter l'accès carrossable existant, à savoir, l'impasse de la copropriété [...] sur la parcelle sise à Nice et cadastrée section [...] [...] ), puis à prolonger et à élargir l'accès piétonnier existant sur la parcelle cadastrée section [...] (résidence les Cerisiers).