Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.156 du 03/12/2020,  partie 4


Leur solidité n'est donc pas remise en cause. Pour l'étage, il est nécessaire de prévoir la reconstruction complète de l'ossature en béton armé (poteaux, poutres, chainages) et des remplissages en maçonnerie, la reconstruction de la charpente en acier et de la couverture.
 
 II est donc établi que les locaux n'ont pas été entièrement détruits par l'incendie puisque la partie du commerce abritée au rez-de-chaussée est restée intacte.
 
 Toutefois, l'application de l'article 1722 du code civil n'est pas subordonnée à la destruction totale de la chose louée, il suffit qu'elle ne puisse plus servir à l'usage auquel elle est destinée. La jurisprudence qualifie de destruction totale un immeuble partiellement détruit s'il est établi une impossibilité définitive d'user des locaux. L'appréciation de cette impossibilité est fonction notamment du cout estimé des travaux de reconstruction.
 
 En l'espèce, les experts d'assurance ont estimé la reconstruction possible de sorte qu'il n'existe pas d'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination. L'exploitation du commerce est amputée mais n'est pas impossible. L'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination, au sens de l'article 1722 du code civil n'est pas avérée par les pièces versées aux débats.
 
 II appartient au bailleur qui demande la résiliation du bail pour destruction totale de la chose louée d'apporter la preuve que le cout des travaux est supérieur à la valeur des biens loués. En cas de coût de rénovation de l'immeuble inferieur à la valeur de celui-ci, la destruction totale de la chose louée n'est pas caractérisée.
 
 Un devis de la société des travaux entreprises Polynésie a fixé le montant des réparations à la somme de 42 721 448 Fr.
 
 Les analyses effectuées par la société Eurofins mettent en évidence la présence d'amiante de type chrysotile. Les travaux de retrait de l'amiante, qui autorisent la réoccupation des lieux après achèvement répondent aux exigences du code de la sante publique, de l'arrêté du 22 aout 2002, règlementation postérieure à la conclusion du bail, qui doit être prise en compte dans l'évaluation du coût de rénovation. L'entreprise J-L Polynésie a fixé le montant des travaux à la somme de 15 745 413 Fr. CFP, incluant l'étude administrative, les travaux de retrait et le contrôle et analyse du chantier. Le montant total des travaux s'élève donc à la somme de 58 466 861 Fr. CFP. L'expert désigné par la compagnie d'assurances AXA, assureur de !'association KOO MEN TONG, a évalué le montant des travaux, y compris le désamiantage, la somme de 51 641 564 Fr.
 
 La valeur vénale de l'immeuble n'a pas été précisée et aucune pièce en attestant n'a été versée à la procédure. Toutefois, un immeuble de 1200 m2 situe en plein centre de Papeete, face à la mairie, a une valeur bien supérieure au montant des travaux a réaliser. Le montant des loyers s'élève à 305 700 Fr. Le bailleur ne rapporte pas la preuve que le cout des travaux excède la valeur de la chose.
 
 En vain, le bailleur demande la résiliation du bail commercial sur le fondement de l'article 1722 du code civil, en soutenant que les travaux évalués par l'expert excèdent la valeur de l'immeuble. En effet, non seulement le bailleur ne justifie pas de la valeur vénale de l'immeuble, mais il ne donne aucun élément comptable permettant d'apprécier si la dépense serait excessive, la seule indemnisation par l'assurance n' étant pas suffisante a en justifier.
 
 Le bail n'est donc pas résilié de plein droit par l'effet de la destruction partielle du bien loué »
 
 1°) ALORS QUE doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur vénale, celle-ci s'appréciant au regard de l'évaluation du bâti et de son rendement locatif ; qu'en jugeant, pour écarter la perte totale de l'immeuble loué, que le coût de reconstruction serait financièrement couvert par les indemnités d'assurance allouées à l'association Koo Men Tong et le remboursement, par l'entrepreneur responsable de l'incendie, des travaux facturés mais non livrés à la bailleresse, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants pour apprécier le rapport de proportionnalité entre le coût de reconstruction de l'immeuble et sa valeur vénale, et a violé l'article 1722 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur vénale, celle-ci s'appréciant au regard de l'évaluation du bâti et de son rendement locatif ; qu'en jugeant que le coût des travaux de reconstruction de l'immeuble loué n'était pas excessif alors qu'il résultait de ses propres constatations que ce coût correspondait, selon la plus basse de ses estimations, à quatorze années de revenus locatifs, et, selon l'estimation la plus haute, à trente ans de revenus locatifs, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE les juges du fond ne doivent pas statuer par des motifs hypothétiques ;