Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-28.055 du 13/12/2018,  partie 6



 Sur le montant de l'indemnité d'occupation, la SGH La Coupole expose qu'en application de l'article L. 145-28 du code de commerce, elle est redevable d'une indemnité d'occupation statutaire correspondant à la valeur locative, généralement affectée d'un abattement de précarité, indemnité dont elle rappelle que seule l'issue de la procédure permettra de la qualifier, soit de droit commun soit statutaire et qu'en attendant, une indemnité est réglée à titre provisoire sur la base de l'ancien loyer ;
 
 Elle fait valoir qu'à ce jour, la valeur locative des locaux est inférieure au montant des loyers actuels après indexation et qu'au regard de l'application d'un abattement de précarité, l'indemnité d'occupation versée depuis plus de dix avant sera nécessairement moindre que la somme effectivement due, en déduisant que l'indemnité d'occupation doit être fixée au seul montant du loyer applicable au moment de la prise d'effet du congé ;
 
 L'appelante ajoute que le bail ne prévoit pas l'indexation de l'indemnité d'occupation mais seulement celle du loyer et que de plus, aucune réclamation ne lui a été adressée depuis 2007 ;
 
 Les intimés font valoir que dans l'attente de la détermination de la valeur locative, les parties sont tenues des clauses et conditions du bail expiré, y compris la clause d'indexation et qu'il importe peu que l'article 16 du bail vise le loyer et non l'indemnité d'occupation ;
 
 Ils considèrent également que les indemnités d'occupation versées par la locataire sont inférieures à la valeur locative, se référant notamment à un rapport d'expertise déposé par Mme III... en 2013 dans un litige opposant un autre couple de propriétaires bailleurs de la résidence, M. et Mme JJJ... à la SGH La Coupole, ,ajoutant que cette situation leur cause un préjudice financier justifiant la résiliation judiciaire avec déchéance du droit à indemnité d'éviction;
 
 Seule l'expertise ordonnée par le premier juge permettra d'établir le montant de l'indemnité d'occupation en référence à la valeur locative de chaque lot et non pas au préjudice subi par le bailleur s'agissant d'une indemnité d'occupation statutaire et de fixer celui de l'abattement de précarité généralement appliqué, sans que les copropriétaires bailleurs ne puissent, à ce stade de la procédure, s'opposer à la prévision de cet abattement ;
 
 S'il est admis par la jurisprudence qu'après l'expiration de son bail le locataire est maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, y compris la clause d'indexation ainsi que le font valoir les intimés, seul un manquement à une disposition expresse du bail peut être cependant reproché au locataire ;
 
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 4. Les indemnités d'occupation :
 
 Les intimés critiquent le jugement en ce qu'il a fixé une condamnation uniquement en deniers et quittances alors que les comptes entre les parties peuvent d'être faits, pour la majorité au moins de la période et en ce qu'il a dit que les indemnités d'occupation antérieures au 4e trimestre 2010 étaient prescrites ;
 
 Alors que devant le premier juge, les intimés sollicitaient l'indemnisation d'un préjudice matériel constitué par l'absence d'indexation des indemnités d'occupation, ceux-ci sollicitent le paiement d'indemnités d'occupation statutaires, qualification désormais acquise dès lors que le droit de la locataire à une indemnité d'éviction a été consacré par le présent arrêt, indemnité qui prendra rétroactivement effet à la date pour laquelle les congés ont été délivrés ;
 
 Dès lors, c'est à bon droit que les intimés font valoir que les indexations de 2007 et 2008 ne sont pas couvertes par la prescription, tel que considéré par le premier juge, le délai de prescription ne commençant à courir qu'à compter du jour où le droit au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire est reconnue dans son principe ou, s'il y a une décision judiciaire, à compter du jour où cette décision consacrant le droit à indemnité d'éviction est devenue définitive, le jugement étant réformé du chef de la prescription et du montant des indemnités d'occupation allouées ;
 
 Il convient en ces conditions de faire droit aux demandes des copropriétaires bailleurs, selon la date de délivrance des congés, en paiement à la fois d'un arriéré d'indemnités d'occupation statutaires, nécessairement formées à titre provisionnel dans l'attente de la fixation définitive de ladite indemnité, et en fixation de l'indemnité d'occupation trimestrielle à compter du 4e trimestre 2016 pour certains bailleurs et du deuxième trimestre 2017 pour d'autres, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ;
 
 À titre liminaire, il convient d'observer qu'il est sollicité paiement au profit des « consorts » T... et qu'il a été obtenu condamnation au profit des « consorts » H..., O..., KK... Didier et DD... alors que seul M. a souscrit le bail commercial, que concernant les « consorts » TTT..., Mme KKK... n'est pas dans la cause, et les « consorts » DDD..., que seule Mlle Nelly DDD... a signé le bail, le jugement étant réformé concernant ces condamnations ;