Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.218 du 06/12/2018,  partie 9



 Aux termes de l'article 1 du Protocole additionnel n°1 CEDH ' Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.'
 Cette disposition consacre le droit pour la partie expropriée d'obtenir une indemnisation raisonnable en rapport avec la valeur du bien dont elle est privée au profit de l'intérêt général.
 L'article 6-II de la loi n° 2010-597 prévoit une modification de la durée des zones d'aménagement différé- ZAD- en la limitant. La création d'une ZAD a pour objectif d'éviter une spéculation foncière pour permettre, au nom de l'intérêt général, un projet d'utilité publique et ce dans un lieu strictement déterminé.
 Au cas d'espèce la ZAD de Cambaie, projet d'utilité publique, était déjà créée, par arrêté préfectoral du 20 avril 2001, publié le 15 mai 2001, avant la date d'entrée en vigueur de la loi précitée, elle a donc pris fin, en application des dispositions transitoires, au terme du délai de 14 ans. Elle a pour conséquence de geler la qualification urbanistique du bien exproprié.
 Il est constant que la conséquence de l'arrêt MOTAIS de NARBONNE contre France (CEDH 2 juillet 2002) consacre l'obligation pour la FRANCE de mettre en place des mécanismes aboutissant à une indemnisation équitable de la propriété privée atteinte par l'opération d'expropriation, y compris à posteriori.
 La limitation, pour l'avenir, de la durée des ZAD est une application concrète de cet arrêt. Les dispositions transitoires maintiennent une durée maximale de 14 ans pour les ZAD existantes.
 S'il est constant que le juge judiciaire n'a pas à se prononcer sur l'utilité publique de l'opération générale, l'expropriation étant une atteinte au droit de propriété constitutionnellement protégé il se doit de rechercher, comme il lui a été demandé, si Mme G. n'a pas été privée d'une plus-value générée par son bien du fait du délai important entre la création de la ZAD et l'ordonnance d'expropriation et notamment au regard de la date de référence.
 Mme X... concrètement démontre qu'à la date de publication de la ZAD le document d'urbanisme était le POS de 1983, soit une analyse très ancienne, environ 20 ans, alors que le PLU a été modifiée en 2012.
 Au cas d'espèce, bien que la nature du terrain n'ait pas été modifiée, il est certain qu'une date de référence, renvoyant à un document d'urbanisme de 1983, prive Mme X... d'une analyse actualisée de la valeur de ses parcelles.
 Dans le cadre de son contrôle de conventionnalité et de proportionnalité, réformant la décision du premier juge, la date de référence sera fixée au 27 septembre 2012 qui classe toujours ce terrain en zone inconstructible mais en zone AUst1.
 - Sur le caractère privilégié de la parcelle :
 La cour constate que l'expropriée ne remet pas en cause la décision du premier juge sur la nature privilégiée de la parcelle contrairement à l'autorité expropriante qui en conteste le caractère privilégié en rappelant que la charge de la preuve repose sur l'expropriée.
 L'autorité expropriante soutient que la situation de la parcelle, au coeur d'une vaste zone inconstructible est non viabilisée et dédiée à l'extraction minière, interdit de retenir une situation privilégiée.
 Il est constant que le caractère de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine ou s'exerce une forte pression foncière.
 En l'espèce, les parcelles sont situées en zone périurbaine proche de l'Etang-Saint-Paul et du centre de Saint-Paul. Elles sont desservies par des voies d'accès contrairement aux affirmations de l'expropriant. En effet, y compris à la date de référence, elles étaient, via un chemin privé, certes en mauvais état, à proximité d'une voie de circulation.
 Elles se situent sur des zones plates avec une vue sur les montagnes, dans la continuité de la zone d'activité de Cambaie et sont reliées aux compteurs d'eau et d'électricité.
 L'absence d'équipements publics type écoles, etc... est établie toutefois ces équipements sont accessibles par les voies de circulation, il en est de même pour les zones commerciales qui sont situées à proximité.
 Enfin ces parcelles sont localisées dans une zone ou suivant l'agence pour l'observation de la Réunion, l'aménagement et l'habitat 'il existe une pression foncière caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul'.
 S'agissant des activités d'extractions, il y lieu de relever que les autorisations d'exploitation sont postérieures à la date de référence.
 Les éléments fournis à la Cour confirment l'appréciation du premier juge sur les caractéristiques du bien exproprié : zone de pression foncière, proximité des zones commerciales, présence d'équipements, existence de réseaux de viabilité et de voies de circulation sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
 En conséquence, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a retenu les parcelles expropriées comme étant en situation privilégiée.