Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-11.154 du 26/11/2020,  partie 2



 Il sera également confirmé en ce qu'il a dit que la société Groupama pourra opposer la franchise contractuelle à son assuré la société Boisson.
 Le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, demande la réparation de préjudice de jouissance subi par les copropriétaires dans leurs parties privatives.
 Si dans le dispositif de ses conclusions il ne reprend pas le montant chiffré de sa demande il réclame expressément l'indemnisation des préjudices immatériels subis par les copropriétaires. Cette prétention figure donc sans équivoque dans le dispositif des conclusions et doit donc être prise en considération dans son montant indiqué dans les motifs.
 Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des préjudices individuels ayant leur origine dans les parties communes.
 
 Cependant l'action du syndicat en réparation de ces préjudices personnels est admise lorsque ces derniers, par leur importance et leur étendue, affectent tous les copropriétaires avec la même acuité.
 Le syndicat indique dans ses conclusions que l'incapacité d'alimenter la résidence en eau chaude a affecté le taux de remplissage des appartements dans une proportion de 40 à 45 %. Même si certains appartements n'ont pas été l'objet d'une location, tous les propriétaires ont nécessairement subi un préjudice de jouissance en raison de la défaillance de l'alimentation en eau chaude trouvant son origine dans les parties communes. Par ailleurs le spa et le bassin de la piscine n'ont pas été chauffés correctement, le traitement de l'air et la déshumidification de leurs locaux n'ont pas été assurés pendant quatre années.
 Il convient donc de constater que chaque copropriétaire a subi un préjudice de jouissance identique et ainsi la somme allouée au titre des préjudices immatériels sera répartie également entre eux ainsi que le propose le syndicat des copropriétaires.
 Les 60 copropriétaires ont subi un préjudice de jouissance pendant quatre ans et la demande en paiement de la somme de 500 000 € doit être accueillie puisqu'elle correspond seulement à une indemnisation annuelle de 2083,33 € par copropriétaire » (arrêt p. 11 & 12) ;
 
 Alors que M. K... a invoqué, dans ses conclusions d'appel (du 1er juin 2017 p.4), la nullité du jugement pour défaut d'habilitation du syndic ; qu'en le condamnant à payer diverses sommes au syndicat des copropriétaires sans répondre à cette argumentation pertinente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. D... K... à payer à la SARL Cosysnow la somme de 150 337,66 € en réparation de son préjudice,
 
 Aux motifs que « la société Cosysnow est recevable à agir à l'encontre des intervenants à l'acte de construire sur le fondement de la responsabilité délictuelle en raison des manquements contractuels lui ayant causé un dommage.
 L'architecte [...] en n'accomplissant sa mission contractuelle de maîtrise d'oeuvre que partiellement, a commis une faute contractuelle qui a causé un dommage à l'exploitant de la résidence hôtelière puisque celui-ci a dû supporter un surcoût pour l'entretien et la maintenance de l'exploitation ainsi qu'un surcoût énergétique.
 De même les fautes d'exécution de la SARL Boisson ont entraîné les mêmes dommages.
 La société Cosysnow est donc bien fondée à demander réparation de ces dommages sur le fondement délictuel à l'encontre des locateurs d'ouvrage.
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 L'expert judiciaire a retenu, pendant 4 ans, un surcoût d'entretien des surfaces, la nécessité d'un entretien technique et d'un suivi obligatoire, outre des réparations ponctuelles ; qu'il était en effet impératif d'éponger les sols et les parois de la condensation provoquée par les dysfonctionnements du traitement de l'air, l'absence de déshumidification et de renouvellement d'air neuf ; que cette condensation provoquait également des moisissures et des corrosions nécessitant des reprises régulières. Ce préjudice est fixé pour 4 ans par l'expert à la somme totale de 134 759,77 euros.
 La société Cosysnow a également dû supporter la charge de paiement de factures supplémentaires d'eau, d'électricité et de gaz pour pallier aux fuites d'eau sur le circuit hydraulique et à la température insuffisante des bassins de la piscine ; que ce préjudice est estimé pour 4 ans par l'expert à la somme de 115 803 euros.
 Ces préjudices, qui s'élèvent au montant total de 250 562,77 €, ont été calculés sur 4 années à compter de la réception de l'ouvrage mais ont été limités par l'expert aux deux premières années d'exploitation en raison de la difficulté à déterminer l'origine des problèmes et à trouver des réponses adaptées.
 Toutefois seules les fautes conjuguées de l'architecte et de l'entrepreneur sont à l'origine des dysfonctionnements et l'exploitant n'est ni responsable ni compétent pour déterminer la cause des désordres et préconiser des travaux de réparation. En conséquence aucun motif n'autorise la limitation à deux années de l'indemnisation des dommages qu'il a supportés.
 Par ailleurs, l'expert judiciaire souligne que les équipements litigieux nécessitaient un entretien régulier qui n'a pas été mis en place à la fin des travaux.
 La société Cosysnow a négligé cette maintenance malgré la proposition de contrat par la société Boisson.