Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-16.125 du 25/01/2023,  partie 2


que cette similitude s'apprécie non seulement en fonction des caractéristiques physiques de l'immeuble à évaluer, en particulier, de sa date de construction, de sa superficie, de la surface de son terrain, du nombre d'étages et d'appartements, mais aussi en fonction de sa situation juridique notamment en cas de démembrement de propriété, et en fonction de sa localisation géographique et de son environnement, les termes de comparaison devant être situés dans un quartier et un environnement similaires à celui du bien à évaluer, lorsqu'il est situé dans une ville ; que la valeur vénale réelle d'un bien immobilier doit être déterminée en tenant compte d'une caractéristique essentielle telle que la surface de son terrain ; qu'en l'espèce, par motifs adoptés du jugement du 26 octobre 2016, la cour d'appel a considéré que les termes de comparaison étaient intrinsèquement similaires parce qu'ils portaient sur des biens immobiliers qui "offrent une surface habitable importante () et sont d'un standing proche de celui de la villa objet du litige, nonobstant l'absence de précision relative à la surface de leurs terrains respectifs" ; qu'en retenant qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de la surface des terrains respectifs des termes de comparaison, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des exigences de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article L. 17 du livre des procédures fiscales :
 
 11. Il résulte de ce texte que l'administration fiscale peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, cette valeur vénale réelle devant, en principe, être établie par la comparaison, à l'époque du fait générateur de l'imposition, de biens intrinsèquement similaires. 
 
 12. Pour déterminer la valeur vénale réelle du bien immobilier litigieux, l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que celui-ci est une villa de 392 m² construite sur un terrain de 2 925 m², comprenant 15 pièces principales, 6 salles de bains, un garage et une piscine de 90 m², classée en catégorie cadastrale 2,5, dans un quartier considéré par l'expert comme constituant un environnement de standing moyen, alors que la villa présente les caractères d'une villa de luxe. 
 
 13. Il relève ensuite que la commission départementale de conciliation a proposé de retenir une valeur de 5 026 euros le m² en se fondant sur cinq des huit termes de comparaison proposés par l'administration, qu'elle a pris acte de ce que l'administration avait veillé à retenir des villas possédant une surface habitable importante (entre 200 et 423 m²), comprenant de nombreuses pièces principales et une piscine, que ces biens sont d'un standing proche de celui de la villa litigieuse, nonobstant l'absence de précision relative à la surface de leurs terrains respectifs, et qu'ils sont de catégorie cadastrale identique ou inférieure au bien litigieux. 
 
 14. Il en déduit que les termes de comparaison cités présentent une cohérence avec le bien en cause et qu'il y a lieu de retenir la valeur proposée par la commission départementale de conciliation. 
 
 15. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir le caractère intrinsèquement similaire au bien litigieux des biens retenus à titre de comparaison, dès lors que la superficie du terrain d'un bien immobilier constitue un des critères de détermination de sa valeur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. 
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu statuer sur le dernier grief, la Cour :
 
 CONSTATE la déchéance du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence rendu entre les parties le 3 juillet 2018 ;
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
 
 Condamne le directeur général des finances publiques et le directeur chargé de la direction nationale des vérifications de situations fiscales, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le directeur général des finances publiques et le directeur chargé de la direction nationale des vérifications de situations fiscales, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, et les condamne à payer à M. [D] [P] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;