Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.290 du 09/07/2020,  partie 3



 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' « il résulte de l'acte notarié du 20 février 2004 portant renouvellement du bail que " pendant le cours du bail initial, la société preneuse a édifié sur le terrain, objet dudit bail, des constructions en dur, avec l'autorisation du bailleur, alors que les termes du bail ne prévoyaient que des constructions légères et démontables" ( page 3, 7°).
 Il s'ensuit que le bailleur avait alors parfaitement connaissance de l'existence de constructions en dur lors de la fixation du prix du bail qui s'est renouvelé à ce jour.
 Par ailleurs, le contrat fait référence à plusieurs reprises, en ses articles 1, 2 et 3 aux constructions et aux locaux de commerce de sorte qu'à l'évidence, la commune intention des parties était de faire porter le bail sur des locaux commerciaux et non pas sur un simple terrain nu sans constructions commerciales.
 Ensuite, le bail ne s'est pas poursuivi au-delà de 12 ans et le bailleur ne fait pas valoir de modification notable des éléments 1 à 4 de l'article L 145-33 susvisé permettant le déplafonnement du loyer.
 Par conséquent, le prix du bail renouvelé doit être fixé au regard de la valeur locative, laquelle ne saura excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, à savoir la somme annuelle de 18.088€ (loyer annuel de 15.259,44€ HT à compter du 1 er octobre 2002 ; indice applicable à la prise d'effet du contrat :105,61 ; indice applicable depuis le 17 avril 2015 : 125,19).
 Aussi, dans la mesure où le preneur propose de payer la somme de 20.460,02€ par an, il n'y a pas lieu d'ordonner d'expertise et le montant du loyer annuel sera fixé à cette somme, HT » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, l'objet du litige est déterminé par les prétentions et moyens respectifs des parties ; qu'en l'espèce, il était constant que les bailleurs agissaient afin de voir fixer à la hausse le montant du loyer du bail renouvelé, et qu'ils s'attachaient à démontrer à cet effet que le plafonnement prévu à l'article L. 145-34 du code de commerce était sans application ; qu'en écartant le moyen fondé sur le montant du loyer que percevait le preneur au titre de la sous-location partielle du bien qui lui était donné à bail par les consorts J... et V..., au motif que ces éléments devaient être appréciés dans le cadre d'un éventuel déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, cependant que tels étaient précisément les termes du litige, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 ET ALORS QUE, deuxièmement, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale ; que cette action en réajustement, qui peut s'exercer indépendamment de tout renouvellement du bail, n'est pas soumise aux règles de plafonnement de l'article L. 145-34 du code de commerce ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-34 du code de commerce, par fausse application, et l'article L. 145-31, alinéa 3, du même code, par refus d'application.