Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-17.281 du 24/11/2021,  partie 5


que la cession, pendant la période intercalaire, d'un immeuble détenu par une société à prépondérance immobilière dont les titres font l'objet d'un engagement de revente ne revêt pas un effet définitif justifiant la déchéance prématurée du régime de l'article 1115 du code général des impôts, dès lors qu'avant l'expiration du délai légal, elle procède à l'acquisition d'un bien immobilier et demeure une société à prépondérance immobilière ; en jugeant que le bénéfice de l'exonération de l'article 1115 du code général des impôts suppose une conservation continue du caractère immobilier du bien concerné entre son acquisition et sa revente, cependant qu'une telle condition n'est pas au nombre des causes produisant un effet définitif justifiant de la déchéance du régime de faveur avant l'expiration du délai de légal de revente des titres d'une société à prépondérance immobilière, la cour d'appel a violé l'article 1115 du code général des impôts.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris rejetant la demande tendant à l'annulation de la décision du 27 janvier 2016 rejetant la réclamation présentée par la société Hellier du Verneuil en vue d'obtenir la décharge des rappels de droits d'enregistrement ainsi que les pénalités et intérêts de retard y afférents mis à sa charge, et en conséquence débouté la société Hellier du Verneuil de sa demande tendant à la décharge des rappels de droits d'enregistrement ainsi que les pénalités et intérêts de retard y afférents mis à sa charge, 
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE La discussion porte à la fois sur la notion de perte du caractère immobilier du bien et le moment auquel doit s'apprécier la nature immobilière de celui-ci au regard du délai de revente.
 
 L'article 1115 du CGI énonce que :
 
 « Sous réserve des dispositions de l'article 1020, les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans ».
 
 L'article L. 80 A du LPF :
 
 « Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente ».
 
 La société appelante critique la référence faite aux dispositions du BOI du 22 mars 2013 dès lors que les faits s'étant déroulés en 2011, il convenait d'appliquer la doctrine 7 C 2 -11, tout en admettant qu'il s'agit des mêmes dispositions et n'en tirant aucune conséquence.
 
 La doctrine 7 C 2 -11 précise les conditions d'exonération de l'article 1115 du code général des impôts :
 
 "Un assujetti qui, avant l'expiration du délai de cinq ans, consent une donation du bien acquis sous le régime spécial des achats effectués en vue de la revente est déchu du bénéfice de ce régime. De même lors de la transformation d'une SARL en SCI, dès lors qu'une telle transformation n'entraîne pas, au regard des dispositions de l'article 1115 du CGI, mutation d'immeuble, et sauf à ce que l'engagement de la SARL soit repris par la SCI dans un acte rectificatif.
 
 Un bien qualifié d'immeuble lors de son acquisition sous le régime de l'article 1115 du code général des impôts doit, pour continuer de bénéficier dudit régime, avoir conservé sa nature immobilière lors de sa revente avant l'expiration du délai légal. Ainsi l'exonération est remise en cause à hauteur de la partie du prix d'acquisition excédant la valeur du sol lorsque l'exploitation de sa superficie est cédée par anticipation sur la cession du sol."
 
 Il ressort de ces précisions que la déchéance du bénéfice du régime institué par l'article 1115, est encourue lorsqu'un bien qualifié d'immeuble, n'a pas conservé sa nature immobilière lors de la revente, avant l'expiration du délai légal de 5 ans. Le bénéfice de l'exonération suppose donc une conservation du caractère immobilier du bien concerné entre son acquisition et sa revente.
 
 En l'espèce, la SA Hellier du Verneuil a acquis le 7 juin 2011 sous le régime de l'article 1115 du code général des impôts, la totalité des titres de la société Omnium de Paris, société à prépondérance immobilière. En contrepartie de l'exonération des droits d'enregistrement, elle s'est engagée à revendre les parts sociales dans le délai de 5 ans.
 
 Le 29 septembre 2011, la société absorbée a cédé l'immeuble et la boutique constituant son actif à des sociétés tiers. Il s'en déduit qu'à cette date, les cessions lui ont fait perdre le caractère de société à prépondérance immobilière.