Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-10.214 du 02/02/2017,  partie 4


acte mentionne clairement qu&apos;au moment de l&apos;achat, ce bien n&apos;est pas destiné à l&apos;habitation ; en conséquence, il ne peut faire grief à la SCI L&apos;Elodie ni à son gérant de ne pas l&apos;avoir informé de ce que le bien ne pouvait pas faire l&apos;objet de travaux ni d&apos;agrandissement en l&apos;état de la réglementation existante ; de même, le notaire ne peut être tenu pour responsable de la croyance erronée mais non induite par les énonciations de l&apos;acte quant à l&apos;existence de droits à rénover ou agrandir l&apos;existant, alors même que les parties n&apos;ont jamais fait de la possibilité de rénovation et/ou d&apos;extension un élément déterminant de la vente, nonobstant les mentions du contrat de prêt qui ne lient ni le vendeur ni le notaire mais ressortent de la relation contractuelle entre la banque et M. [Q] ; le jugement sera dès lors confirmé en ce qu&apos;il l&apos;a débouté de sa demande d&apos;annulation du contrat de vente en date du 4 octobre 2011 » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU&apos;« en application de l&apos;article 1109 du code civil, il n&apos;y a point de consentement valable si le consentement n&apos;a été donné que par erreur ou s&apos;il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; qu&apos;il ne se présume pas et doit être prouvé. L&apos;article 1116 du même code précise que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l&apos;une des &apos;parties sont telles, qu&apos;il est évident que, sans ces manoeuvres, l&apos;autre partie n&apos;aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. []-Sur le motif tenant à l&apos;illégalité des constructions, le requérant se fonde en premier lieu sur l&apos;illégalité des constructions existantes vendues avec le fonds et sur la connaissance de ce caractère par la partie venderesse avant la vente pour en obtenir nullité sur la base d&apos;une réticence dolosive. Cela suppose a minima que le caractère illégal desdites constructions soit établi avec certitude. Le requérant produit à cet effet l&apos;arrêté communal portant refus de permis de construire qui lui a été opposé suite à dépôt le 15 mars 2012 pour extension de la construction existante et construction d&apos;un garage-atelier contigu à la maison existante pour une surface de plancher créé de 15 m2. S&apos;&apos;il ressort de cet acte administratif que le projet de construction est contraire aux dispositions du règlement du Plan Local d&apos;Urbanisme article N2 et surtout que rien ne permet de s&apos;assurer de la légalité des constructions existantes, il n&apos;en demeure pas moins qu&apos;une telle assertion ne résulte que de l&apos;analyse du dossier déposé par le pétitionnaire, ce qui la rend contingente des pièces contenues dans le dossier. Il en ressort par conséquent que la légalité des constructions peut ne pas avoir été établi parce que le dossier du pétitionnaire était incomplet. Le caractère illégal des constructions existantes n&apos;est pas clairement établi par le requérant auquel en incombe la charge de la preuve. En conséquence, ce même motif ne peut être utilement invoqué à l&apos;appui de rédhibitoire en garantie des-vices cachés, le vice n&apos;étant pas davantage caractérisé, ni servir de fondement à la recherche de la responsabilité des vendeur, notaire et agent immobilier pour manquement à leurs obligations respectives d&apos;information et de conseil. Sur le motif tenant à l&apos;inconstructibilité ou l&apos;impossibilité d&apos;agrandir l&apos;existant, il convient de vérifier si dans les actes de vente, promesse synallagmatique puis régularisation par acte authentique, l&apos;acquéreur avait mentionné sa volonté soit de faire construire, soit de transformer les biens immobiliers existants en vue d&apos;en faire une habitation principale étant précisé que si la constructibilité totale d&apos;un terrain ou partielle à partir d&apos;un élément existant sur une zone constructible est objectivement un élément essentiel de la vente, il en va différemment d&apos;un terrain déjà bâti en zone non constructible. En l&apos;absence d&apos;une telle mention dans les actes, il ne peut être valablement soutenu que la volonté de construire fut un élément déterminant de la vente sans lequel l&apos;acquéreur n&apos;aurait pas conclu. A ce titre, il n&apos;a nullement été prévu dans la promesse de vente une quelconque condition, suspensive ou résolutoire, quant à l&apos;obtention d&apos;un permis de construire, aussi bien en vue de bâtir que d&apos;étendre les éléments existants. L&apos;obtention du crédit prévu dans l&apos;acte à titre de condition suspensive ne fait nullement mention de son affection spécifique à la réalisation de travaux. Il doit être -présumé demandé et obtenu afin de payer le prix de vente. La mention "Achat résidence principale + travaux" figurant sur la réponse de la Banque Populaire Cote d&apos;Azur ayant libéré le prêt (courrier du 1er août 2011), ne permet pas de renverser une telle présomption dans la mesure où il s&apos;agit d&apos;un document liant la banque et l&apos;emprunteur et non opposable au vendeur. En outre, il ressort expressément de l&apos;acte authentique de vente signe entre les parties le 4 octobre 2011 que "les parties déclarent qu&apos;elles n&apos;ont jamais fait de l&apos;obtention d&apos;un certificat d&apos;urbanisme pré opérationnel et de la possibilité d&apos;exécuter des travaux nécessitant l&apos;obtention préalable d&apos;une permis de construire une condition des présentes", un questionnaire d&apos;urbanisme annoté par la Commune de Pignans en date du 27 juin 2011 ayant été annexé à l&apos;acte.