Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-12.706 du 18/02/2016,  partie 6


qu'il ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors que ces travaux étaient chiffrés dans la promesse de vente, ni arguer du fait que l'acte n'en faisait aucune mention, puisqu'il lui appartenait au contraire, au vu des termes de la promesse de vente, d'en tirer toutes les conséquences juridiques ; qu'il importe peu qu'il se soit ou non, renseigné sur la solvabilité et le sérieux du promoteur ou qu'il ait été ou non informé par son ordre des risques de ce type d'opération, dès lors qu'en sa seule qualité de notaire, la prudence et la science du droit lui commandaient de refuser d'instrumenter dans ce cadre en éludant les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient à lui ; qu'en omettant d'inviter les parties à rechercher un cadre juridique plus approprié, le notaire a commis une faute dont il résulte que son acte annulé n'a pu produire les effets attendus ; que par ailleurs, en ne donnant pas la forme juridique appropriée, le notaire a empêché les acquéreurs de renoncer en connaissance de cause ou de bénéficier d'une garantie de bonne fin qui les aurait assuré de disposer des fonds utiles pour faire réaliser la part significative des travaux à la charge du promoteur en cas de défaillance de ce dernier, ce qui s'est effectivement produit ; qu'il est vainement soutenu que les acquéreurs auraient eu la possibilité de faire achever immeuble, alors qu'il résulte des éléments financiers que les acquéreurs, qui avaient pratiquement épuisé leur épargne ou leur capacité de financement, se trouvaient confrontés à une impossibilité d'avoir recours, au lieu et place du promoteur défaillant, à des financements complémentaires, de sorte qu'ils se trouvaient précisément dans la situation que le législateur a souhaité éviter en prévoyant un cadre juridique que l'officier ministériel ne pouvait méconnaître ; que le tribunal a jugé à bon droit le notaire, à titre de garant et son assureur tenus in solidum au remboursement de la somme mise à la charge du promoteur ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. [S] [T] et Mme [P] [D], ci-après dénommés « les demandeurs » ont été démarchés par la Société Patrimoine Conseil du Centre en vue de l'acquisition en copropriété d'un ou plusieurs lots d'un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments, divisé initialement en 57 lots, situé à [Localité 1], cadastré section DM n°[Cadastre 1] [Adresse 9], d'une contenance totale de 14 a 18 ca, cet ensemble étant destiné à être réhabilité et transformé en résidence haut de gamme ; que les demandeurs se sont portés acquéreurs selon acte du 31 août 2007 reçu par Me [X] des lots suivants : - lot numéro 44, composé d'un grenier au premier étage du bâtiment B d'une superficie de 55,80 m2, avec les 602 /10000e des parties communes générales et les 492/1000e des parties privées, - lot n° 63, composé d'un local situé au rez-de-chaussée et au premier étage du bâtiment D d'une superficie de 47,70 m2 outre les 417/10000e des parties communes et les 322/1000e des parties privées, - lot numéro 57, emplacement à l'usage de parking constituant les 36/10000e des parties communes générales, - lot numéro 59, emplacement à l'usage de parking constituant les 36/10000e des parties communes générales ; que la vente s'est effectuée à un prix principal de 74 345 € outre travaux à financer d'un montant de 103516 €, selon devis établi par une société choisie par le promoteur, somme à laquelle s'est ajoutée les frais d'acte pour un total à financer de 184 211 € ; que pour financer cette acquisition les demandeurs ont souscrits un prêt auprès de la Banque Populaire Val de France d'un montant de 186 000 € au taux nominal de 4,10% remboursable en 252 mensualités : 12 échéances de 678, 28 € et 240 échéances de € ; que les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ont pas été réalisés ; qu'aux termes des articles 1601-1 du Code civil et L 261-1 du Code de la construction et de l'habitat la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ; que par ailleurs les dispositions de l'article 1601-3 du Code civil et l'article L 261-3 du Code de la construction et de l'urbanisme indiquent que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; que l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; que le vendeur conserve les pouvoirs de maitre de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'il résulte de ces dispositions que n'est pas une vente d'immeuble à construire le marché de construction ou le contrat par lequel un vendeur cède à l'acquéreur un immeuble en cours de construction en l'état où il se trouve au moment de la signature de l'acte sous seing privé avec le seul engagement de faire des finitions avant la signature de l'acte authentique ;