décision 17-14.281 du 05/09/2018,  partie 2


qu'en conséquence, un manquement à l'obligation d'information et de conseil de la SAS BNP Paribas IRTC, venant aux droits de la société Espaces immobiliers à l'égard de M. Luc X... et Mme Carine Y... épouse X... et une faute de cette même société à l'égard de la X...D... ne sont pas démontrés ; que le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'il ressort des pièces que le premier objectif de Mr et Mme X... était la défiscalisation qu'il n'est pas démontré que leur priorité était la rentabilité du projet, cette rentabilité n'apparaissant dès lors que comme étant secondaire, juste une éventualité économique, mais pas une condition essentielle à la réalisation de l'achat ; qu'en créant la société X..., qui acheta le bien immobilier et le mit en location, les époux X... ont atteint cet objectif fiscal ; qu'à ce titre le tribunal dit que BNP Paribas et BNPP RTC ont parfaitement conseillé les époux X... ; que, pour asseoir sa position, le tribunal constate que X... a pour objet la « location meublée professionnelle », et dit que Mr et Mme X... ne peuvent pas raisonnablement soutenir qu'ils ignoraient qu'une telle activité puisse comporter des risques économiques ; que d'ailleurs Mr et Mme X... ont été destinataires de suffisamment d'informations relatives à leur investissement pour en mesurer les opportunités mais aussi les risques ; que ces informations étaient certainement suffisantes, puisque Mr et Mme X... ne justifient pas avoir investigué davantage pour mesurer ces risques, à tel point qu'ils ne justifient même pas avoir demandé conseil à leur expert comptable, la société Fiducys, quant à la pertinence économique de cet investissement ; que par ailleurs, l'économie générale du projet a permis à X... de toucher normalement ses loyers jusqu'à ce que Merigest subisse de plein fouet la crise économique, ce qui ne saurait être reproché à BNP Paribas et BNPP IRTC ; enfin, qu'aucune obligation de résultat quant à d'éventuels gains économiques espérés par un investisseur immobilier ne saurait peser sur l'agent immobilier nt sur la banque qui ont accompagné cet investisseur dam son projet ; qu'il résulte de tout cela que le tribunal dit que les sociétés BNP Paribas et BNPP IRTC n'ont à aucun moment manqué à leur devoir de conseil et d'Information ;
 
 1° ALORS QUE la « simulation avec le bilan patrimonial » remise aux consorts X... a été élaborée compte tenu de leur situation particulière et présentait sous forme de tableaux, précisant, sans aucune réserve, les revenus et charges devant résulter, pour eux, de l'opération immobilière projetée ; qu'en retenant qu' « il ne s'évince pas de la simulation avec bilan patrimonial de l'opération remise par la société Espaces immobiliers que cette rentabilité serait effective dans le cas de l'investissement » des consorts X... (arrêt, p. 8, al. 2), quand ce document avait précisément pour objet de déterminer la rentabilité annoncer dans leur cas particulier, la cour d'appel l'a dénaturé et a ainsi violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ;
 
 2° ALORS qu'en toute hypothèse, tout opérateur économique qui propose une opération d'investissement doit présenter de façon équivalente, dans les documents publicitaires, les risques qu'elle engendre et les gains qu'elle peut procurer ; qu'en retenant, pour exclure tout manquement de la société BNPP IRTC, que les documents présentés aux investisseurs et ne mentionnant pas les risques affectant la rentabilité économique de l'opération n'étaient pas des documents contractuels, quand une telle circonstance n'était pas de nature à exclure la faute de l'agent immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
 
 3° ALORS QU'en toute hypothèse, l'agent immobilier est tenu de mettre en garde son client contre les inconvénients et risques économiques de l'opération immobilière projetée ; qu'en jugeant qu'aucun manquement de la société BNP Paribas IRTC à son obligation d'information et de conseil n'était démontré, sans rechercher, comme elle y était invitée, si celle-ci avait mis en garde les consorts X... contre les risques et inconvénients de l'opération et notamment le caractère largement surévalué du bien acquis, dont les documents précontractuels ne leur permettaient pas de se convaincre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
 
 4° ALORS QU'en toute hypothèse, la charge de la preuve de l'exécution par l'agent immobilier de son obligation d'information et de conseil lui incombe ; qu'en retenant, pour débouter les consorts X..., qu'aucun manquement de la société BNP Paribas IRTC à son obligation d'information et de conseil n'était démontrée, quand il revenait à cette dernière de prouver qu'elle avait exécuté cette obligation, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et ainsi violé l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
 
 5° ALORS QUE l'agent immobilier est tenu de mettre en garde son client contre les inconvénients et risques économiques de l'opération immobilière projetée ;