Cour d'appel d'Orléans, Cour d'appel d'Orléans, décision 18-14.024 du 14/11/2019,  partie 9


qu'à cet égard, le syndicat des copropriétaires fait justement valoir qu'au cas particulier et à défaut de décision en ce sens, n'a pas vocation à trouver l'application l'ultime alinéa de cet article selon lequel « l'assemblée générale des copropriétaires peut décider, pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, que le syndic procède à la ventilation comptable en cinq sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l'enregistrement des opérations » et que, conformément à l'article 1256 ancien du code civil, les versements sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne ; qu'en deuxième lieu, si l'appelante rappelle utilement que l'absence d'approbation des comptes empêche l'imputation à chaque propriétaire de sa part définitive de charges de dépenses communes, l'argumentation qu'elle développe porte sur la situation lors de la saisine du tribunal selon la procédure du jour fixe, que le syndicat des copropriétaires actualise sa demande dans le cadre de la présente instance devant la cour et que si elle déclare « pour la bonne moralité des débats » que le procès-verbal d'assemblée générale approuvant les comptes, a fait l'objet d'un recours, elle ne sollicite pas pour autant une mesure de sursis à statuer du fait que de ce recours dépendrait la solution du litige ; qu'en troisième lieu, l'appelante qui reproche au tribunal « d'avoir balayé d'un trait toutes les contestations relatives aux frais », fait valoir, en évoquant l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction de la loi dite Alur que ne peuvent lui être imputés que des frais de relance remplissant la condition de nécessité et que tel n'est pas le cas en l'espèce en regard de la date de signification de l'assignation ou d'un courrier du syndic en exercice daté du 5 mars 2006 évoquant la nécessité de suspendre les appels permettant de financer les travaux ou encore des mises en demeure postérieures à l'assignation ; qu'en outre, poursuit-elle, doivent être annulées les deux mises en demeure postérieures au 24 mars 2015, date de la signification du changement de représentant légal de l'indivision auprès du syndic ; que cette demande ne saurait prospérer dès lors que l'appelante ne démontre pas, indépendamment de l'assignation en justice qui ne l'a pas conduite à s'acquitter des sommes réclamées, que ne correspondaient à aucune réalité comptable (tant au titre des charges de copropriété que des travaux entrepris) les mises en demeure dont les frais sont par quatre fois depuis février 2016 imputés dans son décompte, qu'il s'agisse de la relancer tant en sa qualité de propriétaire des lots 1 et 10 qu'en sa qualité d'indivisaire, ne fût-elle plus le représentant désigné de l'indivision ; qu'en quatrième lieu, Mme D... invoque « la question conventionnelle ou légale de la répartition des charges » et, reprochant au tribunal un défaut de motivation, se réfère à l'article 5 du règlement de copropriété pour dire qu'est évidente la différence de tantièmes attachés à chaque lot et que « la répartition des demandes du syndicat entre les concluants n'est donc pas conforme à la spécialisation des charges et aux critères légaux d'ordre public » ; qu'elle ajoute que de surcroît et face à la carence du syndicat des copropriétaires, elle a dû assigner une copropriétaire à l'effet de lui voir imposer, à la suite de l'aménagement de son lot, une modification à ses frais de l'état descriptif de division de l'immeuble et de la répartition des charges, ce qui rend en tout cas incertaine la dette présentement revendiquée ; que le syndicat des copropriétaires intimé lui oppose toutefois à juste titre la circonstance qu'aux termes de la résolution n° 14 du 11 décembre 2014, aujourd'hui définitive et exécutoire, les copropriétaires ont à la majorité requise, Mme D... ne s'y opposant pas et se contentant de s'abstenir, « autorisé le syndic à procéder selon la clé de répartition « charges générales » aux appels de provision exigibles » ; que, par ailleurs, elle n'explicite pas les modifications qui pourraient affecter la créance du syndicat des copropriétaires présentement revendiquée en suite de l'action contre une autre copropriétaire dont elle fait état ; qu'en cinquième lieu et s'agissant de la remise en peinture des volets de l'appartement qui est sa propriété, l'appelante fait valoir que la somme de 601,69 euros qui lui est imputée selon la répartition ayant fait l'objet de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 11 décembre 2014, n'a figuré que tardivement dans le décompte du syndicat des copropriétaires, qu'elle ne s'est pas acquittée des sommes réclamées à ce titre car elle avait payé d'avance et de sa propre initiative l'entrepreneur pour l'intégralité de sa facture, qu'elle s'en est ouverte au syndic par lettre du 1er juillet 2015, demandant en outre, par la suite, une déduction par compensation au titre de charges, selon elle fictives, d'entretien de la piscine ou de charges imputées à l'indivision précitée ; qu'elle estime qu'après ces compensations, elle ne doit rien des charges courantes mais est en revanche créancière d'une somme de 159,14 euros, concluant à nouveau que les comptes du syndicat des copropriétaires sont inexacts et que la créance revendiquée n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible ;