Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-19.904 du 26/01/2017,  partie 4


que sur les demandes reconventionnelles, le bail renouvelé par acte notarié des 22 et 27 juillet 1999 contenait une clause résolutoire ainsi rédigée : « A défaut pour le preneur d&apos;exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d&apos;user de la présente clause et mentionnant ce délai, resté sans effet. Si le preneur refusait d&apos;évacuer les lieux, il suffirait pour l&apos;y contraindre d&apos;une simple ordonnance de référé rendue par monsieur le Président du tribunal de grande instance compétent » ; que le commandement de payer en date du 24 janvier 2007 visait des loyers impayés depuis décembre 2005 jusqu&apos;à octobre 2006, et rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce ; que cependant, le statut des baux commerciaux, tel que régi par les articles L. 145-1 et suivants dudit code, ne contenait pas de dispositions expresses concernant le paiement des loyers ; qu&apos;en conséquence, la prescription de deux ans prévue par l&apos;article L. 145-60 est inapplicable, et les actions en paiement de loyer se prescrivaient par cinq ans, selon les règles du droit commun ; que le preneurs ne contestaient pas avoir cessé de payer les loyers en décembre 2005 ; que dès lors, la résiliation du bail était acquise le 25 février 2007, sans qu&apos;il soit nécessaire pour la bailleur de solliciter une décision judiciaire ; qu&apos;ainsi qu&apos;il résultait du projet de convention amiable et des courriers échangés, la commune de Tarbes n&apos;avait jamais renoncé à réclamer le paiement des loyers ; que les pourparlers relatifs à un projet de résiliation amiable n&apos;ayant pas abouti, et que les preneurs n&apos;ayant pas repris le paiement des loyers après le commandement interruptif de prescription, il serait constaté la résiliation du bail à la date du 24 février 2007 ; qu&apos;en conséquence, monsieur et madame [L] seraient tenus de payer à la commune de Tarbes la somme de 8.643,83 € au titre des loyers restant dus à la résiliation du bail (jugement, pp. 4 et 5) ;
 
 ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE l&apos;arrêt avait expressément constaté que, nonobstant la délivrance préalable, par la commune aux preneurs des locaux, d&apos;un commandement de payer visant la clause résolutoire du fait du non-paiement de certains loyers, il avait été décidé, au terme de pourparlers, que la commune verserait aux preneurs une somme de 60.000 € à titre d&apos;indemnité d&apos;éviction, dont seraient déduites, par compensation, les sommes restant dues par les preneurs au titre des loyers impayés, un projet d&apos;acte notarié de résiliation amiable étant rédigé en ce sens et une délibération du conseil municipal en date du 27 juin 2007 autorisant le maire à signer ledit acte et inscrivant au budget communal les crédits correspondants ; qu&apos;il résultait de ces constatations qu&apos;en l&apos;absence de signature de l&apos;acte de résiliation amiable, la délibération susmentionnée du conseil municipal devait être regardée comme manifestant l&apos;engagement unilatéral de la commune de payer aux preneurs, après compensation, une somme égale à la différence entre l&apos;indemnité de résiliation de 60.000 € promise et les loyers restant impayés ; qu&apos;en se fondant néanmoins sur l&apos;existence des loyers impayés pour retenir qu&apos;en l&apos;état d&apos;une obligation incombant aux preneurs, la délibération en date du 27 juin 2007 n&apos;aurait pu constituer un engagement unilatéral de la commune, la cour d&apos;appel, qui n&apos;a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l&apos;article 1370 du code civil ;
 
 ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE le projet d&apos;acte de résiliation amiable ne mettait aucune obligation à la charge des preneurs des locaux et stipulait seulement (p.5, in limine) que le versement par le bailleur d&apos;une indemnité de 60.000 € ne pourrait avoir lieu que si les « conditions » suivantes étaient remplies : d&apos;une part, entier paiement préalable par les preneurs des loyers, charges et accessoires, à défaut de quoi l&apos;indemnité serait compensée avec la dette des preneurs, d&apos;autre part, absence de créanciers inscrits sur le fond, à défaut de quoi l&apos;indemnité serait versée en priorité audits créanciers, en vertu de leur droit de préférence, à due concurrence de leurs créances ; qu&apos;en l&apos;état de ces stipulations claires, qui instituaient seulement des modalités de versement de l&apos;indemnité promise par le bailleur et ne faisaient pas naître d&apos;obligations à la charge des preneurs, la cour d&apos;appel, en estimant néanmoins que ledit projet d&apos;acte aurait mis des obligations à la charge de ces derniers, a méconnu l&apos;interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
 
 ALORS, EN TROISIEME LIEU, QU&apos;en relevant d&apos;office, et sans le soumettre à la discussion contradictoire des parties, le moyen pris de la compétence de la juridiction administrative pour apprécier l&apos;éventuelle responsabilité de la commune du fait de l&apos;inexécution de la délibération du conseil municipal, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 16 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE la contestation par une personne privée de l&apos;