Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-15.648 du 08/04/2021,  partie 3


 que le vendeur ne peut pas se dispenser de cette notification en faisant valoir que le syndic connaissait l&apos;existence de la vente et le nom du nouvel acquéreur (Cass. 3e civ., 22 mars 2000 n° 98-14409) ; qu&apos;en l&apos;espèce, il sera relevé que la Sa Picardie Habitat- Groupe Procilia ne produit que deux pièces : le procès-verbal de l&apos;assemblée litigieuse du 30 juin 2015 et l&apos;acte de notification dudit procès-verbal ; qu&apos;il ressort des extraits du règlement de copropriété du 14 octobre 2010 produits par le syndicat des copropriétaires Domaine De l&apos;Abbatiale, que celui-ci rappelait les dispositions précités de l&apos;article 23 de la loi de 1965, à savoir que en cas d&apos;usufruit d&apos;un lot, « les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d&apos;accord, désigné par le Président du Tribunal de Grande instance, à la requête de l&apos;un d&apos;entre eux ou du syndic » ; que le règlement a cependant aménagé des règles spécifiques, notamment pour les assemblées ayant pour objet l&apos;administration courante des parties communes générales ou spéciale de l&apos;ensemble immobilier, pour lesquelles « l&apos;usufruitier sera réputé détenir de plein droit tous pouvoirs du ou des nus-propriéraires des lots concernés, sauf opposition expresse de ces derniers ; les votes seront alors valablement exprimés (pour les lots démembrés) par l&apos;usufruitier temporaire, sauf opposition expresse du ou des nus-propriétaires concernés » ; que ce règlement de copropriété permettait ainsi de déroger à la libre désignation d&apos;un mandataire commun par les nu-propriétaires et l&apos;usufruitier et désignait par principe l&apos;usufruitier temporaire, sauf opposition expresse des nus-propriétaires ; que force est de constater qu&apos;il n&apos;a pas été respecté, puisque l&apos;usufruitier temporaire n&apos;a pas été autorisé à voter pour les lots concernés, alors même qu&apos;il n&apos;y a eu d&apos;opposition expresse que de 4 nus-propriétaires -sur les 24- qui ont fait un pouvoir en faveur d&apos;une autre personne que l&apos;usufruitier ; que pour autant, l&apos;assemblée ne pourrait être annulée pour violation de ces règles qu&apos;autant que le syndic avait régulièrement reçu la notification du démembrement de propriété sur les lots et de la constitution d&apos;un usufruit ; qu&apos;or le syndicat soutient qu&apos;une telle notification n&apos;a jamais été faite ; que l&apos;usufruitier demeure taisant sur point, alors même que le syndicat des copropriétaires a versé aux débats un courrier adressé à la SA Picardie Habitat- Groupe Procilia en date du28 avril 2015, soit antérieurement à l&apos;assemblée litigieuse, lui demandant de bien vouloir lui indiquer quels étaient les nus-propriétaires dont elle était l&apos;usufruitière et les documents officiels en attestant ; que manifestement aucune réponse n&apos;a été apportée à ce courrier ; que dans ses conclusions, le syndicat réitère cette demande, ce à quoi ne répond pas la demanderesse, qui n&apos;a d&apos;ailleurs pas cru bon de produire l&apos;acte notarié de cession de l&apos;usufruit en date du 24 novembre 2010 attestant de sa qualité d&apos;usufruitier et désignant les lots concernés ; que faute de justification de la notification de la constitution d&apos;un usufruit temporaire comme l&apos;impose l&apos;article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et comportant notamment la désignation complète du lot, l&apos;indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu du titulaire de droit et l&apos;indication du mandataire commun prévu par l&apos;article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (notification qui ne se confond pas avec l&apos;avis de mutation de l&apos;article 20 du décret qui permet au syndic de connaître l&apos;identité des acquéreurs des lots sans pouvoir deviner qu&apos;il y avait parallèlement création d&apos;un démembrement du droit de propriété) le syndic était en droit de considérer les acquéreurs des lots de VEFA comme plein propriétaires, ne convoquer qu&apos;eux et de ne prendre en considération que leur vote.
 
 1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que lorsqu&apos;il choisit de relever d&apos;office un moyen, il est tenu d&apos;inviter les parties à s&apos;expliquer sur celui-ci ; qu&apos;au cas présent, en retenant d&apos;office que la pratique de l&apos;ancien syndic était indifférente puisque l&apos;obligation de notifier l&apos;acte de mutation ou de constitution de droit démembrée au syndic, édictée par l&apos;article 6 du décret du 17 mars 1967, était d&apos;ordre public, sans inviter les parties à s&apos;expliquer sur ce moyen, la cour d&apos;appel n&apos;a pas respecté le principe de la contradiction et a ainsi violé l&apos;article 16 du Code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE le bénéficiaire d&apos;une mesure d&apos;ordre public de protection peut toujours y renoncer expressément ou tacitement au moyen d&apos;un acte témoignant de cette renonciation de manière certaine, éclairée et non équivoque ; qu&apos;ainsi, si un syndicat des copropriétaires peut invoquer l&apos;inopposabilité d&apos;un transfert de propriété d&apos;un lot ou de la constitution sur ce lot d&apos;un droit réel démembré en l&apos;absence de la notification prévue par l&apos;article 6 du décret du 17 mars 1967, il renonce à invoquer cette inopposabilité lorsque, par l&apos;entremise de son syndic, il convoque le nouveau titulaire de droit sur le lot à l&apos;assemblée générale, lui fait prendre part au vote et lui réclame le paiement de charge conformément à aux droits acquis en vertu de l&apos;acte non notifié ; qu&apos;au cas présent, il n&apos;était pas contesté que, jusqu&apos;