Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.334 du 15/04/2021,  partie 2



 8. Le 10 janvier 2012, la Ville [Localité 1] a demandé aux copropriétaires de justifier de l'exploitation des lieux sans autorisation administrative, dès lors qu'il apparaissait qu'au lieu de location meublée entrant dans la catégorie « habitation » de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, les lieux étaient exploités en tant que chambres d'hôtel.
 
 9. Mme [R] et M. [D], ainsi que d'autres copropriétaires, ont assigné le vendeur, le notaire et le preneur à bail afin de voir reconnaître la licéité de l'opération et, à défaut, la nullité des ventes intervenues. 
 
 10. Condamnés, le 8 janvier 2014, au paiement d'une amende civile pour changement d'usage des locaux sans l'autorisation prévue à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, les acquéreurs ont également sollicité l'indemnisation de leurs divers préjudices.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le premier moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 11. Mme [R] et M. [D] font grief à l'arrêt de rejeter les demandes formées contre la société 5 Mirabeau, alors :
 
 « 1°/ que, si le propriétaire d'un appartement condamné à payer une amende civile en application de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ne peut se dégager de sa responsabilité lorsqu'il a, en connaissance de cause, donné le bien en location dans des conditions illicites, en revanche le paiement de cette amende civile constitue un préjudice réparable dont il peut solliciter l'indemnisation lorsqu'il ignorait le caractère illicite de la mise en location, laquelle résultait du fait d'un tiers ; qu'en retenant néanmoins, pour écarter toute responsabilité de la société 5 Mirabeau, en sa qualité de vendeur, au titre des demandes d'indemnisation du préjudice de Mme [R] épouse [D] et de M. [D] constitué par le paiement des amendes civiles, que l'amende civile a la nature d'une peine soumise au principe de personnalité des peines et ne peut s'analyser comme un préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable, et devenu 1240 du même code ;
 
 2°/ qu'en retenant, pour débouter Mme [R] épouse [D] de ses demandes en indemnisation contre la société 5 Mirabeau tendant à voir constater que cette dernière devait l'informer de la nécessité d'un changement d'affectation des studios, qu'elle ne rapportait pas la preuve d'avoir été, avec M. [D], « liés à la société 5 Mirabeau, en dehors de la vente, par un contrat d'assistance et d'ingénierie prévoyant qu'elle devait, en particulier, élaborer le cahier des charges de l'opération et rédiger le bail annulé », après avoir pourtant constaté que l'opération litigieuse s'apparentait à une « opération d'investissement décrite à l'acte notarié comme devant être réalisée avec le recours à un bail commercial pour réaliser des sous-locations meublées », ce dont il s'inférait que le vendeur professionnel ayant proposé cette opération d'investissement avait l'obligation d'informer et de conseiller les acquéreurs sur son économie globale, notamment en élaborant un cahier des charges, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;
 
 3°/ que le silence gardé par le vendeur professionnel, tenu d'une obligation précontractuelle de renseignement à l'égard de l'acquéreur, sur une particularité déterminante du bien qu'il ne pouvait ignorer, est constitutif d'une réticence dolosive ; qu'en écartant le moyen de Mme [R] épouse [D] tendant à voir constater que la société 5 Mirabeau avait retenu de façon dolosive des informations essentielles relatives à la nécessité d'obtenir un changement d'affectation des lieux pour pouvoir les exploiter dans le cadre du bail commercial conclu concomitamment à l'acte de vente, motifs pris qu'elle ne rapportait pas la preuve qu'en vertu des actes de vente, le vendeur avait l'obligation de lui livrer des biens pouvant être loués sans autorisation administrative en vue d'une exploitation autre que pour l'habitation et ne démontre pas que la société 5 Mirabeau savait que les baux étaient irréguliers, sans prendre en compte, comme il lui était demandé par Mme [R] épouse [D], les termes du contrat de cession de fonds de commerce conclu le 31 mars 2010 entre la société RBL et la société Résidathènes, stipulant que les baux secondaires concernant les locaux sis [Adresse 13] devaient consister « en la sous-location meulée des logements situés dans les locaux d'Exploitation, pour des périodes déterminées, avec la fourniture de services ou prestations suivantes : -Nettoyage quotidien des locaux privatifs et communes ; Distribution de petits-déjeuners ; - Fourniture de linge de maison ; - Accueil », ce dont il résultait que la société 5 Mirabeau, qui avait pour gérant M. [C], également co-gérant de la société RBL au moment de la cession du fonds de commerce, ne pouvait ignorer que les biens devaient être loués en tant que résidence para-hôtelière, en vue d'une exploitation autre que pour l'habitation et que le bail commercial conclu concomitamment à la vente des studios était irrégulier au vu de leur destination à usage d'habitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable à la cause, et devenu 1137 du même code. »