Cour d'appel de Versailles
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-18.680 du 04/03/2021,  partie 2



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. X...
 
 Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de M. et Mme X...,
 Aux motifs que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
 
 En l'espèce, l'article 2.3.1 des conditions générales du bail liant les parties prévoit expressément que "le preneur devra occuper les lieux personnellement et ne pourra en aucun cas sous-louer meublé ou non meublé tout ou partie des lieux loués".
 
 Or, il est constant que M. X... a donné à bail la chambre de service n° 14/15, ce qui résulte d'un contrat de location en date du 31 janvier 2009, ce qui constitue une violation manifeste du contrat de location suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, ce que M. X... en sa qualité d'avocat ne pouvait ignorer.
 
 M. X... n'apporte nullement la preuve d'une tolérance de l'ancien propriétaire. En tout état de cause, dans l'acte de vente du 7 novembre 2014 aux termes duquel la société Autrement Immobilier est devenue propriétaire de l'immeuble, il est spécifié, s'agissant du bail de l'appartement du 3ème étage, qu'aucune sous-location n'a été portée à la connaissance du vendeur ou acceptée par lui.
 
 A la page 17 de l'acte de vente, le vendeur déclare encore : "que l'immeuble ne fait à sa connaissance, l'objet d'aucune sous-location ou domiciliation et qu'il n'a pas autorisé une telle sous-location ou domiciliation, à l'exception du bail d'habitation consenti à Mme V... suivant avenant du 5 septembre 2011" (locataire de l'appartement du 5ème étage).
 
 La libération des lieux loués même intervenue avant que le premier juge ne statue (en décembre 2015) ne peut supprimer l'infraction constatée qui a perduré au moins sept ans.
 
 Par suite le jugement entrepris sera infirmé et la résiliation judiciaire du bail prononcée sans qu'il soit nécessaire d'examiner le grief tiré du défaut de paiement des loyers, et subséquemment l'expulsion ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux, sans qu'il n'y ait lieu de supprimer le délai légal de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux. Les locataires devront régler une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux » (arrêt p.7 et 8) ;
 
 1/ Alors que dans ses conclusions d'appel (p.17), M. X... a soutenu que la société Autrement Immobilier, nouveau propriétaire, était présidée par M. N..., ancien locataire dans l'immeuble, qui avait lui-même procédé pendant de nombreuses années à la sous-location de la chambre de service dépendant de son bail, et avait une parfaite connaissance de la sous-location de la chambre de service n°14/15 dépendant du bail consenti à M. X... et de la tolérance de l'ancien propriétaire à ce sujet ; qu'en estimant que la sous-location d'une chambre de service constituait une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail dès lors que la preuve d'une tolérance de l'ancien propriétaire n'était nullement démontrée, sans répondre au moyen pertinent invoqué par M. X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2/ Alors que pour prononcer la résiliation du bail pour manquement grave du preneur à ses obligations, les juges du fond doivent apprécier la gravité du manquement au jour de leur décision ; que dans ses écritures d'appel, M. X... a fait valoir que s'il avait bénéficié d'une tolérance des anciens propriétaires, il avait, le 8 janvier 2015, dès après la réception de l'assignation du 6 janvier 2015 qu'a cru devoir lui faire délivrer la Société Autrement Immobilier après son acquisition des lieux en novembre 2014, et ce sans toutefois justifier dûment de cette acquisition malgré ses différentes demandes , donné congé aux occupants de la chambre de service (conclusions p.18, al. 6 et suiv.) ; que pour prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, la cour a retenu que ce dernier avait sous-loué une chambre de service depuis 2009 et que la libération des lieux loués, même intervenue avant que le premier juge ne statue en décembre 2015, ne pouvait supprimer l'infraction constatée qui avait perduré au moins sept ans ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas apprécié la gravité du manquement au jour de sa décision, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1729 du code civil.
 
 Le deuxième moyen de cassation (subsidiaire) fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer, outre les charges qui seraient dues si le bail s'était poursuivi,
 
 Aux motifs que « les locataires devront régler une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux » (arrêt p. 8, alinéa 2 in fine) ;