Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.815 du 08/04/2021,  partie 5



 
 Alors 4°) que, en toute hypothèse, la demande en résiliation judiciaire d'un bail commercial ne doit pas être précédée d'une mise en demeure ; qu'en retenant, pour débouter la société CCB de ses demandes et la condamner à paiement, qu'elle n'avait pas préalablement mis en demeure la société HSB avant de quitter les lieux, la cour d'appel a violé l'article 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, du code civil ;
 
 Alors 5°) que, les juges ne peuvent méconnaitre les termes du litige, lesquels sont fixés par les écritures des parties ; qu'en retenant, pour faire échec aux demandes de la société CCB, que « le locataire pouvait dans le cadre de cette procédure faire valoir l'ensemble de ses arguments et moyens, parmi lesquels les troubles à la jouissance paisible du bien loué, et demander dans le même temps la résiliation du bail aux torts du bailleur, ce qu'il n'a manifestement pas fait » (jugement, p. 8, 6ème attendu) et encore, que « la société CCB ne peut dès lors, après coup, justifier son départ anticipé par la conduite du bailleur » (arrêt, p. 6, 6ème considérant), quand il résulte tant du jugement entrepris (rappel des prétentions des parties, p. 5) que des conclusions de première instance de la société CCB en date du 22 septembre 2015 et du 9 janvier 2017, qu'elle avait expressément formé une demande tendant à « constater la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société HSB, à partir du 9 juillet 2015 » pour méconnaissance de l'obligation de jouissance paisible du locataire, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 Alors 6°) que, lorsque le preneur est contraint de quitter les lieux en raison du comportement de son bailleur qui le prive de la possibilité de jouir paisiblement du bien loué, ce dernier ne peut non seulement prétendre au paiement des loyers restant à courir jusqu'à la fin du bail, et doit de surcroît réparer l'ensemble des préjudices financiers subis par le locataire du fait de son comportement fautif ; qu'en jugeant, pour condamner la société CBC à paiement des loyers dus jusqu'à la fin du contrat de bail et exclure toute indemnisation en lui imputant la responsabilité de l'ensemble des préjudices liés à son départ, que le fait qu'elle ait quitté les lieux de manière anticipée s'analysait comme une rupture unilatérale du contrat de bail, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de l'exposante, p.12 et s.), si la locataire n'avait pas dû quitter les lieux du fait de la bailleresse qui l'empêchait d'y exercer paisiblement son activité, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719, alinéa 3, du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Construction composites bois ne démontre pas une rupture abusive des pourparlers de la part de la SCI HSB et d'avoir en conséquence rejeté sa demande de dommages-intérêts à ce titre ;
 
 Aux motifs propres que, sur la rupture des pourparlers relatifs à la résiliation amiable du bail, si les pièces produites établissent qu'un projet de résiliation amiable de bail a été rédigé, pour autant rien n'établit, d'une part, que la société HSB serait à l'origine de l'échec de cette transaction, d'autre part que le dirigeant de la société CCB aurait passé un temps considérable à la recherche de nouveaux locaux ; que le jugement qui a rejeté la demande indemnitaire de la société CCB à ce titre sera confirmé ;
 
 Et aux motifs adoptés que, la société Construction composites bois soutient dans ses écritures avoir été victime d'une rupture brutale des pourparlers concernant une éventuelle résiliation amiable du bail et sollicite, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, l'octroi de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ; qu'elle indique dans ses écritures que M. W..., son gérant, consacrait un temps très important à la recherche de nouveaux locaux afin de pouvoir respecter le délai proposé par la SCI HSB pour quitter les lieux, et que les dirigeants de cette dernière étaient au courant de cette recherche active ; que pour autant, d'une part, la société CCB ne démontre pas que les dirigeants de la société bailleresse étaient au courant des recherches effectuées, d'autre part et surtout, le fait que le dirigeant de la société preneuse a passé du temps à rechercher de nouveaux locaux, et quand bien même la SCI HSB en aurait été informée, ne permet pas de caractériser une rupture fautive des pourparlers par la SCI HSB ; que ceci est d'autant plus vrai que la société CCB ne justifie pas avoir donné son accord à la résiliation du contrat de bail de sorte que les pourparlers en cours n'obligeaient ni le bailleur ni le preneur à conclure le contrat projeté ; qu'il apparaît finalement que la société CCB ne justifie pas d'une faute de la SCI HSB ;