cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-14.158 du 15/02/2018,  partie 3


que le congé délivré par la société Paris Est Motors le 28 décembre 2009 pour le 30 juin 2010 se rapportant aux locaux loués situés 31/33/35, [...]                      a bien été versé aux débats ; que de troisième part, si l'article 10.1 du bail en ce qu'il prévoit que le bailleur sera toujours réputé satisfaire à toutes ses obligations et notamment à celles visées par l'article 1719 du code civil peut être considérée comme de nul effet en ce qu'elle décharge totalement le bailleur de son obligation essentielle de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil, l'existence de cette clause ne caractérise pas une manoeuvre dolosive ; qu'enfin, pour établir en fin l'affaissement du terrain, il est versé aux débats :
 
 - un procès-verbal dressé par huissier de justice le 10 février 2016, qui a constaté la présence d'une flaque d'eau sur le sol suite aux nombreuses pluies survenues, ainsi que la présence, au droit de cette flaque d'eau, d'une fissuration du mur au-dessus de la fenêtre du bureau de M. X..., et de nombreuses fissurations sur les murs extérieurs, attestant d'un affaissement du bâtiment ;
 
 - un rapport du cabinet Duotec mandaté par Axa France, assureur du locataire, suite à une déclaration de dégât des eaux, daté du 17 mars 2016, qui considère qu'il existe des fissures sur le bâtiment à usage de bureaux, correspondant à un tassement différentiel de fondations dans un angle (mouvement de terrain, fuites sur réseaux enterrés ... ) ; que si les désordres affectant le terrain sont effectivement établis, aucun élément ne permet d'affirmer à ce stade , alors qu'ils sont décrits pour la première fois en 2016, près de six années après la signature du bail, qu'ils sont en lien avec l'existence des cuves en sous-sol et la pollution du sol ; que s'agissant de la pollution, le rapport technique Terbis réalisé le 13 mars 2016 émet l'avis suivant : « Les pollutions mises en évidence montrent des pollutions principalement par des huiles (...) L'extension de cette pollution est à rechercher. La zone des cuves de distribution de carburants n'a pas été investiguée. Compte tenu de la présence de la station-service depuis des années sur ce site il est plus que probable qu'une pollution soit présente sur cette partie du terrain. La présence et l'extension de cette pollution est à rechercher » et conclut : « Pour avancer sur une phase de réhabilitation de ce terrain, il est absolument nécessaire de quantifier les pollutions et leurs extensions. Une étude systématique du terrain avec un maillage assez serré est donc préconisé » ; que la pollution du terrain par les huiles mise en évidence par les études techniques réalisées dans le cadre d'un plan de réhabilitation de la zone pour le projet du GRAND PARIS, et la pollution par hydrocarbures, dont la probabilité n'a pas été confirmée par des études complémentaires, n'ont pas empêché les locataires d'exploiter les lieux et au surplus il ne leur a pas été demandé de payer le coût d'une dépollution du terrain, laquelle sera prise en charge par les pouvoirs publics lors de la poursuite du projet de réhabilitation ; qu'il s'ensuit qu'il n'est pas démontré que la société bailleresse a celé l'existence des cuves dans le but de déterminer le preneur à conclure le bail, d'échapper à son obligation de délivrance et de faire supporter au preneur par l'établissement d'une convention tripartite la charge des travaux de remise en état du site, la société EBS et M. X... démontrant pas au surplus que la pollution du terrain aurait constitué un risque de fermeture administrative ou un risque d'incendie, que ni le rapport technique ni aucun autre document n'évoque ; qu'en l'absence de manoeuvre ou d'intention dolosive démontrée et du caractère déterminant du prétendu dol lors de la signature du bail, toutes les demandes de la société EBS et M. X... seront rejetées ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE il est stipulé au bail, à la suite de la description des biens loués, qu'il n'est pas nécessaire « d'en faire plus ample désignation, le preneur déclarant parfaitement les connaître, pour les avoir vus et visités préalablement aux présentes et les trouver dans les conditions nécessaires à l'usage auquel ils sont destinés » ; que si une telle clause, qui figure en toutes lettres dans le bail signé par les preneurs, ne suffit pas à écarter l'hypothèse du dol, elle prouve en tout cas que ces derniers ont pris le temps de visiter les lieux loués avant de contracter avec les bailleurs, et peut expliquer, tout aussi bien que la réticence dolosive, que personne n'ait cru devoir mentionner au contrat l'existence des cuves litigieuses et ce, d'autant qu'il ressort du rapport du cabinet Terbis, sur lequel s'appuient les demandeurs, que « le site a été occupé pendant cinquante ans par une station-service », ce qui n'a pu échapper à des professionnels de l'automobile tels que Messieurs B... et X... ; qu'à supposer que soient établies des manoeuvres ou une résistance (lire réticence) dolosives, qu'il faudrait encore, pour que l'action des demandeurs prospère, qu'il soit démontré qu'ils ont été déterminants du consentement des preneurs ; que cela ne ressort pas des pièces qu'ils versent aux débats ;