Cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 22-10.288 du 13/04/2023,  partie 2


qu'en retenant que l'obligation de mise en garde pesant sur la CRCAML portait sur les capacités de remboursement des époux [L] par rapport au montant du prêt et que la banque justifiait avoir contrôlé les capacités financières des emprunteurs, pour dire que les époux [L] auraient échoué à démontrer que la banque avait manqué à son obligation de mise en garde, la cour d'appel a violé les anciens articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenus respectivement les articles 1103 et 1231-1 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 5. La cour d'appel, contrairement à ce qu'affirme le moyen, n'ayant pas constaté que la banque était partenaire de l'opération de défiscalisation, le moyen manque en fait en sa deuxième branche.
 
 6. Elle a exactement retenu qu'en tant que prêteur de deniers, l'obligation de mise en garde, d'information et de conseil ne portait que sur les capacités de remboursement de M. et Mme [L] par rapport au montant du prêt et non sur l'opportunité ou sur les risques de l'opération financée.
 
 7. Ayant constaté que la banque justifiait avoir contrôlé les capacités financières des acquéreurs, elle a pu en déduire que l'action en responsabilité exercée par eux devait être rejetée. 
 
 8. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche
 
 Enoncé du moyen
 
 9. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande contre le vendeur, alors « que le vendeur-promoteur d'un bien immobilier dont la vente participe d'une opération de défiscalisation est tenu d'une obligation d'information, de conseil et de mise en garde à l'égard de l'acquéreur réalisant un achat en vue de la réalisation d'une défiscalisation, même s'il n'est pas tenu de garantir la réalisation de cet avantage ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance N° 2016-131 du 10 février 2016, devenus respectivement les articles 1103 et 1231-1 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
 
 10. Il résulte de ce texte que le débiteur, qui s'abstient de l'obligation pour laquelle il s'est contractuellement engagé, est tenu de réparer le préjudice que cette inexécution a causé à son cocontractant.
 
 11. Le vendeur, promoteur d'une opération d'investissement immobilier bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation, est tenu envers les acquéreurs d'un devoir d'information sur les caractéristiques et les risques de cette opération (1re Civ., 26 septembre 2018, pourvoi n° 16-23.500).
 
 12. Pour exclure la responsabilité du vendeur, l'arrêt retient que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve qu'il était tenu d'une obligation d'information et de conseil portant sur les bénéfices attendus de l'opération globale de défiscalisation.
 
 13. En statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que le vendeur était le promoteur de l'opération immobilière et que l'acquisition s'inscrivait dans une opération de défiscalisation éligible à la loi Girardin en cas d'achat, sous conditions, de biens immobiliers neufs situés dans un département d'outre-mer, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 
 Et sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche 
 
 Enoncé du moyen
 
 14. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande contre la société chargée de la commercialisation, alors « que, dès lors qu'elle a constaté que l'appartement litigieux avait été commercialisé par la société Selexia, ce qui faisait peser sur elle une obligation délictuelle d'information, de conseil et de mise en garde à l'égard de tout candidat acquéreur, la cour d'appel ne pouvait pas rejeter les demandes des époux [L] à l'encontre de cette société au motif que ceux-ci n'apportaient pas les éléments de preuve dont ils se prévalaient justement de l'absence pour démontrer la méconnaissance de ces obligations par la société Selexia, sauf à violer l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
 
 15. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
 
 16. L'intermédiaire professionnel qui commercialise des opérations immobilières de placement a l'obligation d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l'investissement qu'il lui propose (1re Civ., 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-20.504, Bull. 2013, I, n° 194).
 
 17. Pour exclure la responsabilité de la société Selexia, l'arrêt retient que les acquéreurs ne justifient pas des obligations de cette société, ni du préjudice allégué en l'absence de production d'un plan de défiscalisation comprenant une couverture des échéances par les loyers ou autres prévisions.