Cour d'appel de Rennes,  décision 12-19.173 du 25/06/2013,  partie 7


- la contestation du congé donné par le bailleur à la société Domaine de Clesseven pour inexécution des travaux était inutile puisque la suspension des effets de la clause résolutoire mise en jeu pour ce même motif avait été déjà obtenue en référé ; - ce congé était la suite logique des annulations intervenues alors que la société Domaine de Clesseven se maintenait dans les lieux sans régler ni loyers ni indemnité d'occupation, et que, désormais inexploité, le fonds lui même périclitait ; - que le protocole transactionnel conclu entre les époux X... et le bailleur le 6 juin 2008, c'est-à-dire après l'expulsion de la société Domaine de Clesseven, tirait les conséquences de cette situation et permettait la conclusion d'un nouveau bail notarié le 19 juillet 2008, sans fraude de quiconque, les biens, les objets mobiliers, les conditions financières notamment étant différents ; que la cession à un tiers le 5 août 2008 de ce nouveau bail dont ils étaient juridiquement titulaires, s'explique par le souhait des époux X... de se retirer en raison de leur âge ; que la licence visée dans la cession du fonds en 2000 était périmée faute d'exploitation de sorte qu'elle n'avait aucune valeur marchande et que l'obtention d'une nouvelle licence de débits de boissons par les nouveaux locataires exploitants n'a pu spolier la société Relais de chasse de Klesseven ; que le matériel cédé au tiers était composé de celui mentionné dans l'acte pour 18.000 ¿, appartenant en propre aux époux X..., compris un tracteur acquis au prix de 12.000 ¿ et de celui, dépourvu de toute valeur faute d'entretien, abandonné par le bailleur ; qu'après avoir fourni en février 2000 des indications gravement erronées sur le nombre d'actions de chasse qui ont entraîné l'annulation pour dol des actes de vente et cession conclus avec la société Relais de chasse de Klesseven, la société Domaine de Clesseven a délibérément quelques semaines seulement après ces actes précipité sa dissolution et la clôture des opérations liquidatives le même jour alors que ces manouvres rendaient très prévisibles une réaction de l'acquéreur cessionnaire ; que cette précipitation a permis à la société Domaine de Clesseven de disposer des fonds correspondant au prix de vente au mépris des droits de la société Relais de chasse de Klesseven, le notaire entre les mains duquel la saisie a été faite ayant indiqué qu'il n'en restait que la moitié ; que redevenu titulaire du bail, la liquidatrice, a poursuivi sa mission et a omis d'en contester le congé tout en déployant beaucoup d'activité pour ensuite tirer profit personnellement des conséquences de ce congé et de l'annulation ; que tout en affirmant qu'elle tenait ce droit de la société Domaine de Clesseven, elle a en effet conclu, avec son époux, un « nouveau » bail moyennant une faible contrepartie (80.000 ¿) sur les mêmes biens pour l'essentiel ainsi qu'il est mentionné à l'article 1er du protocole du 6 juin 2008, et l'a cédé presque immédiatement pour un coût presque trois fois supérieur ; que par ce moyen, tout en perdant le fonds auquel ce bail était attaché, la société Relais de chasse de Klesseven, a été privée des droits résultant de ce bail et de sa rupture dans l'intérêt personnel de la liquidatrice ; que contrairement aux affirmations de madame X..., l'obtention en référé d'une suspension des effets de la clause résolutoire du bail, dont le but était de procurer des délais de paiement, ne dispensait en rien celle ci de contester le refus de renouvellement qui remettait directement en cause les droits de la société Relais de chasse de Klesseven tirés de ce bail ; que ces faits ont entraîné pour la société Relais de chasse de Klesseven la perte du fonds et du droit au bail sans aucune contrepartie, alors que la restitution des fonds perçus par les notaires n'a pu à ce jour avoir lieu, la société Domaine de Clesseven ayant perdu la totalité de son patrimoine ; que la péremption de la licence étant due à l'inexploitation du fonds par les époux X..., après le départ de la société Relais de chasse de Klesseven, alors que cette licence ne devait son existence qu'à l'activité de la société Relais de chasse de Klesseven, c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que la cession de cette licence, incluse dans le fonds, aux époux Le Gall avait lésé cette société ; qu'il en résulte qu'au total, grâce aux fautes de madame X..., le fonds a pu être récupéré par elle même et son époux, sans contrepartie sérieuse, dans la totalité de ses éléments comprenant le droit au bail et la licence ; que cette opération réalisée aux dépens de la société Relais de chasse de Klesseven, justifie en principe sa demande de réparation dirigée contre la liquidatrice ; que tenant compte de la valeur du fonds et des sommes perçues par la société Relais de chasse de Klesseven, le préjudice sera évalué à 60.000 ¿ ;

ALORS QUE le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué à défaut d'exploitation effective du fonds de commerce ;