Cour d'appel de Besançon
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-12.901 du 13/10/2021,  partie 5


qu'en l'espèce, la cour d'appel ayant constaté que la brasserie bénéficiait d'une terrasse agrandie dont l'expert judiciaire a considéré qu'elle constitue un avantage exceptionnel pour les preneurs, par sa surface, le faible montant de la redevance d'occupation du domaine public payée en comparaison avec le chiffre d'affaires élevé généré et la meilleure visibilité donnée au bar-brasserie exploité dans les lieux, avantage justifiant, selon lui, une majoration de 10 à 15 % de la valeur locative, la cour d'appel ne pouvait refuser de considérer qu'il y avait une modification notable des caractéristiques des lieux loués dans leurs conditions d'exploitation permettant aux bailleurs d'obtenir le déplafonnement du loyer, aux motifs inopérants que la terrasse ne fait pas partie des locaux loués, n'appartient pas aux preneurs et se trouve sur le domaine public dont le caractère précaire résulte de ce que l'autorisation municipale est révocable à tout moment, sans violer les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige ;
 
 2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la modification notable des facteurs locaux de commercialité qui a une incidence favorable sur le commerce exploité par le preneur constitue un motif de déplafonnement ; que les facteurs locaux de commercialité dépendent notamment de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance du lieu de son implantation, de l'attrait particulier que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter les bailleurs de leur demande en déplafonnement du loyer, que l'extension de la terrasse de plein air qui se trouve devant l'établissement ne pouvait être regardée comme une modification notable des caractéristiques des locaux loués (arrêt p. 7 § 5), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions p. 9-10), si, conformément aux constatations effectuées par l'expert judiciaire, elle pouvait être regardée comme une modification notable des facteurs locaux de commercialité qui avait nécessairement une incidence favorable sur le commerce de bar-brasserie exploité par la preneuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, dans leur rédaction applicable au litige ;
 
 3°/ ALORS, AUSSI, QU' il est interdit au juge de dénaturer les conclusions des parties ; que, pour obtenir le déplafonnement du loyer, les bailleurs ont fait valoir dans leurs conclusions (p. 7-10) que l'extension de la terrasse de plein air qui se trouve devant l'établissement constituait une modification notable des caractéristiques des locaux loués ou des facteurs locaux de commercialité ; qu'en énonçant que parmi les quatre critères d'évaluation utiles visés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, les bailleurs invoquaient seulement la modification des caractéristiques du local loué (arrêt p. 7 § 3), la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 4°/ ALORS, EGALEMENT, QUE tout jugement doit être motivé ; que, dans leurs conclusions (p. 7 et 9), les bailleurs faisaient valoir que l'exploitation de la terrasse par les preneurs, bien qu'ayant commencé en 1989, avait subi une modification notable au cours du bail renouvelé en 2002 justifiant le déplafonnement du loyer dès lors qu'à compter de 2005, la superficie de la terrasse exploitée, de quelques mètres carrés seulement à l'origine, était passée à 94 m² ; que pour en justifier, ils produisaient trois attestations, pour la première fois devant la cour d'appel, en plus des annexes au rapport d'expertise judiciaire déjà produites devant le premier juge ; qu'à supposer adoptés les motifs du premier juge ayant exclu cette cause de déplafonnement en énonçant que « les consorts [H] soutiennent que cette terrasse n'aurait été constituée de 1989 à 2005 que de cinq tables et de quelques chaises, prétendument installées sur une surface d'environ 10 m² sous le store de l'établissement, sans verser aux débats d'élément susceptible de corroborer leurs dires » (jugement p. 4 § 4), la cour d'appel, qui ne s'est pas expliquée sur le moyen, étayé par les attestations nouvellement produites devant elle par les bailleurs, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 5°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU' il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; que, dans leurs conclusions (p. 7 et 9), les bailleurs faisaient valoir que l'exploitation de la terrasse par les preneurs, bien qu'ayant commencé en 1989, avait subi une modification notable au cours du bail renouvelé en 2002 justifiant le déplafonnement du loyer dès lors qu'à compter de 2005, la superficie de la terrasse exploitée était passée de quelques mètres carrés à 94 m² suite à une pétition par les usagers du commerce de la société Lauman ; que pour en justifier, ils versaient aux débats trois attestations, la photographie annexée à la déclaration de travaux déposée par Mme [H] en 2004 (annexe 33/5 du rapport d'expertise judiciaire), les photographies annexées au rapport d'expertise judiciaire et au procès-verbal de constat établi le 30 juillet 2004 (annexes 33/8, 33/9, 33/15 à 33/19 du rapport d'expertise), ainsi que les annexes 24-9 et 24-14 au rapport d'expertise ;