décision 17-10.514 du 14/02/2018,  partie 3


Fabrice C... ne se serait pas plus rétracté que sa compagne alors même que les acquéreurs avaient obtenu leur prêt, que Mme X... avait installé un compteur indépendant, levant ainsi la dernière condition suspensive, que les acquéreurs étaient déjà entrés dans les lieux et que M. Fabrice C... entendait toujours acquérir à la date du 8 décembre 2011 ; que dès lors du fait de la non comparution de M. Fabrice C... et de Mme D... pour la réitération d'une vente pour laquelle il subsistait une chance infime qu'ils rétractent leur consentement, Mme Z... X... avait quant à elle, une chance quasi certaine d'obtenir de ses acquéreurs amiablement ou judiciairement paiement de la clause pénale prévue à l'acte ; que par suite, Mme Z... X... n'aurait pas engagé une action judiciaire vouée à l'échec et exposé ainsi en pure perte d'importants frais si elle avait eu connaissance que ce compromis n'avait pas été notifié à M. Fabrice C... ; que le premier juge a donc bien caractérisé le préjudice de Mme Z... X... et le lien entre ce préjudice et la faute de Me Jean-Cyril Y... ; qu'il a correctement apprécié l'ampleur de ce préjudice et parfaitement fixé son indemnisation à 19 625 euros ; que sa décision mérite confirmation en tous points ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort des éléments de l'espèce que le compromis de vente a été adressé par l'étude notariale à M. C..., par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juillet 2010 ; que toutefois, ce pli n'a pas pu être distribué, la boîte aux lettres n'étant pas identifiable ; que Me Y... a tenté une deuxième notification le 29 juillet 2010 ; que le pli recommandé a été retourné à l'envoyeur avec la mention « non réclamé » ; qu'il en ressort que le notaire n'a pas régulièrement notifié le compromis de vente à l'un des deux acquéreurs, en violation des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que le délai de rétractation n'a pas commencé à courir à l'égard de M. C... ; qu'en effet, l'alinéa 2 de cet article dispose que cet acte doit être notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; qu'alors que le notaire avait connaissance de ce que l'acte n'avait pas été remis à son destinataire, il n'a entrepris aucune démarche pour tenter un autre mode de délivrance, afin de s'assurer de la réception du document, et il n'a pas avisé la venderesse de cette difficulté ; qu'au contraire, par un courrier en date du 21 novembre 2011, Me Y... a confirmé à Mme X... que le compromis de vente avait été bien notifié aux acquéreurs, conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en ne s'assurant pas de l'efficacité de la notification du compromis de vente et en n'avisant pas la venderesse de cette difficulté, le notaire a commis une faute au sens de l'article 1382 du code civil ; que par ailleurs, il ressort des documents produits que la vente a été conclue au bénéfice de particuliers, quand bien même ces derniers se sont vus autorisés, postérieurement, à se substituer une SCI ; que dès lors, les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation demeuraient applicables ; que la faute commise par le notaire a causé un préjudice certain à Mme X..., lié à la perte du bénéfice de la clause pénale ; qu'en effet, si le notaire avait veillé à l'efficacité de la notification adressée à M. C..., celui-ci n'aurait pu se rétracter valablement plusieurs mois après ; que les circonstances de l'espèce permettent, en outre, de considérer que ce dernier ne l'aurait pas fait dans le délai de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, à l'instar de son co-acquéreur qui n'avait pas usé de ce droit, alors que le compromis lui avait été régulièrement notifié ; que le préjudice lié à la perte de chance d'obtenir la clause pénale stipulée sera évalué, au vu de son caractère quasi-certain, à hauteur de 95 %, compte tenu du fait que les conditions suspensives étaient réalisées de part et d'autre et que les acquéreurs étaient déjà dans les lieux à la date du 4 mars 2011 ; que Mme X... est ainsi bien fondée à réclamer la somme de 16 625 euros de ce chef ; que, par ailleurs, si Mme X... avait été avisée de ce que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir à l'encontre de l'un des deux acquéreurs, il est manifeste qu'elle n'aurait pas introduit une action judiciaire devant le tribunal de grande instance de Montpellier à l'effet de recouvrer le montant de la clause pénale ; que Mme X... est ainsi bien fondée à réclamer la somme de 3 000 euros au titre des frais et honoraires qu'elle a exposés en pure perte dans le cadre de cette procédure ;