cour d'appel de Paris
Pôle 2 - Chambre 2,  décision 16-16.102 du 15/06/2017,  partie 2



 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné la société Generali Vie à payer à M. X... la somme de 15.245 € au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle ;
 
 AUX MOTIFS QUE dans le but de revendre des mètres carrés commerciaux en transformant un local commercial en local d'habitation, Monsieur Michel X... a signé, le 13 février 2003, une promesse unilatérale de vente expirant le 31 mai 2003, pour l'acquisition de locaux à usage commercial, situés [...], d'une surface totale de 198,55 m2 ; qu'il a signé le 11 avril 2003 avec la société GPA Vie devenue Generali Vie une convention par laquelle : - Michel X..., promettant, s'est engagé irrévocablement envers la société GPA Vie, à transformer en local à usage d'habitation les locaux commerciaux qu'il vient d'acquérir ; - la société GPA Vie, bénéficiaire, doit les offrir en compensation pour obtenir de la préfecture de Paris la dérogation prévue à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, afin de pouvoir affecter à un usage commercial les locaux dont elle était propriétaire, situés [...] ; - en contrepartie, Michel X... doit recevoir une indemnité fixée à 2.896,50 € le m2 et calculée au prorata de la surface retenue par la préfecture de Paris comme compensation, évaluée à titre provisionnel à 430.130,25 € pour 148,05 m2 ; que par acte sous seing privé du 11 avril 2003, la société Generali Vie a confié à la société Tresca & Conseils un mandat pour négocier l'acquisition de cette compensation avec le vendeur et effectuer toutes les démarches nécessaires à la demande de dérogation ; que la convention du 11 avril passée entre GPA Vie et M. X... prévoyait que le bénéficiaire envisageait éventuellement d'acquérir le solde de la compensation d'une surface de 50,50 m2 environ, le promettant lui a proposé de lui accorder une option payante de 30 jours à compter de la date de la signature de la convention ; qu'en contrepartie le bénéficiaire s'est engagé à payer au promettant une indemnité forfaitaire et irréductible de 15.245 € au cas où il ne lèverait pas cette option ou bien qu'il y renoncerait dans le délai de validité de cette option payante ; que cette option devait être levée au plus tard le 11 mai 2003 ; qu'il est incontestable que le 11 mai 2003 GPA Vie n'avait pas levé l'option et n'y avait pas non plus renoncé de sorte que l'indemnité de 15.245 € destinée à compenser la période pendant laquelle le reliquat de la surface n'était pas disponible, était due à cette date ; que dès le 13 mai 2003 la société Tresca & Conseils a proposé la cession du solde de 50,50 m2 à la société Cofima qui a signé une convention dans ce but le 5 juin 2003 ; que dès lors lorsque la préfecture a demandé, dans un courrier du 25 novembre 2003 que la compensation s'effectue sur la totalité de l'appartement de la rue Jean Goujon cela n'était plus possible ; que le 18 décembre 2003, Generali Immobilier a sollicité un délai de deux mois auprès de la préfecture concernant la proposition de compensation litigieuse qui lui a été accordé exceptionnellement par courrier du 6 février 2004 ; que la difficulté de répondre aux exigences de l'administration a conduit GPA Vie à renoncer à l'opération par courrier du 13 février 2004, ce que Monsieur X..., qui était propriétaire des locaux depuis le 15 mai 2003 et qui avait souscrit un crédit relais, a accepté ; que Cofima renoncera également à la convention la liant à M. X... en raison du refus de la préfecture, par un courrier du 6 février 2004 ; que M. X... ayant accepté verbalement la proposition de vendre la commercialité de la totalité de ses locaux à la société Rueil-Danton début février 2014, GPA Vie a renoncé au dossier de dérogation qu'elle avait déposé à la préfecture et Monsieur X..., après avoir signé avec la Samaf-Sedi une convention de recherche d'acquéreur de compensation le 18 février 2004, a cédé à la société Rueil-Danton, la totalité de la commercialité de ses locaux le 18 mars 2004 ; que pour autant la renonciation des parties à la convention du 11 avril 2003 n'entraîne pas la nullité de ses clauses de sorte que M. X... est en droit de percevoir l'indemnité forfaitaire et irréductible prévue en raison de l'option payante qui n'a pas été levée ; que le jugement déféré sera infirmé sur ce point ; que l'article 3 § g de la convention intitulé « Engagements du Bénéficiaire », stipule que d'une façon générale, « le bénéficiaire s'oblige à faire diligence pour mener les démarches lui incombant auprès des administrations municipales et préfectorales et à informer le promettant de ses demandes. A cet égard, le bénéficiaire souscrit à l'endroit du promettant une obligation de moyen et s'engage à poursuivre jusqu'à sa fin les différentes étapes de la procédure de demande de dérogation, à mettre tout en oeuvre pour y parvenir et à remplir les conditions mises par la préfecture de Paris pour délivrer un accord de principe, (...) puis une dérogation définitive à la dérogation sollicitée.