Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-17.401 du 12/12/2018,  partie 4



 1°/ ALORS QU'il résulte du rapprochement des deux premiers alinéas de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, applicable en la cause, que lorsqu'il est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou qu'il comporte une clause de garantie de rémunération en faveur de l'intermédiaire, le mandat doit rappeler la faculté qu'a chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment, dans les conditions de forme et de délai réglementairement prescrites, et en faire mention, comme de la clause dont cette faculté de résiliation procède, en caractères très apparents ; que cette disposition influant sur la détermination de la durée du mandat, est prescrite à peine de nullité absolue de l'entier contrat, en application de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction applicable à la cause issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la visite du bien des époux X... avait été effectuée par les époux C... au cours du premier mandat exclusif confié à la société SA John Taylor , dont la durée était de six mois ; qu'en retenant, pour condamner les époux X... à payer à la société SA John Taylor la somme de 63 600 euros à titre de clause pénale, que les époux X... avaient conclu directement la vente avec les époux C... pendant la durée du premier mandat, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble les articles 1134, 1152 et 1226 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause ;
 
 2°/ ALORS QUE sont entachés de nullité les mandats confiés à expiration d'un précédent mandat dont la durée était contraire aux deux premiers alinéas de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction applicable à la cause issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les mandats ultérieurs confiés à la société John Taylor avaient été conclus en raison de la durée du premier mandat exclusif qui excédait la durée de trois mois prévue par ces textes ; qu'en condamnant néanmoins les époux X... à payer à la société John Taylor la somme de 63 600 euros au titre de la clause pénale prévue par les deuxième et troisième mandats, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble les articles 1131, 1134, 1152 et 1226 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause ;
 
 3°/ ALORS QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, les mandats confiés à la société John Taylor comportaient une clause pénale selon laquelle le mandant serait tenu au paiement de la rémunération du mandataire en cas de vente du bien, sans le concours de l'agent immobilier, à un acquéreur présenté pendant le mandat ; qu'ayant constaté que la société TSL Immobilier avait présenté les acquéreurs aux époux X... pendant le premier mandat exclusif confié à la société John Taylor , la cour d'appel, en déduisant que la conclusion de la vente constituait une violation des mandats suivants confiés à la société John Taylor , a méconnu les articles 1134, 1152 et 1226 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause ;
 
 4°/ ALORS QU'il résulte de l'article 6 I de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 dans sa rédaction applicable à la cause issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, que les conventions conclues avec les agents immobiliers doivent préciser les conditions dans lesquelles les agents sont autorisés à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ; que la mention du numéro d'immatriculation de l'agent immobilier au registre constitue une condition visée par ce texte ; qu'en écartant en l'espèce le moyen tiré de la nullité des mandats conclus avec la société John Taylor , dont elle a constaté qu'ils ne portaient pas le numéro d'immatriculation effectif de cette société au registre du commerce et des sociétés mais seulement les mentions relatives à son siège et à sa forme sociale, à sa carte professionnelle et à la garantie de son activité par la Socamab, ainsi que son numéro de Siret, aux motifs inopérants que l'indication erronée du numéro de RCS n'est pas de nature à induire le mandant en erreur sur l'identification du mandataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.