Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-12.244 du 16/04/2015,  partie 5


Il y avait un service dédié et qui participait au fonctionnement de l'étude. Viviane A..., qui gérait les relations sur l'organisation, via les secrétaires qui avaient une relation directe avec l'étude, nous a demandé de mettre en place une structure qui facilite les échanges entre l'étude et la clientèle d'Apollonia ». 
 
 Dans son audition n° 1 (police le 12 janvier 2010, 5655 et suivants), M. Hervé D..., clerc, ayant précisé être affecté au service promotions immobilières depuis 2005-2006, déclare à propos d'Apollonia : < < la particularité de ce programme c'est qu'on ne voyait jamais les clients, Muriel me disait que d'ici demain ou après-demain qu'un certain nombre de dossiers soient sortis le dossier des clients Apollonia est un dossier R..., nous avions le contrat de réservation signé par les clients avec les conditions d'obtention d'un prêt, Nous demandions l'état civil, l'état hypothécaire et après on attendait l'obtention du prêt.... la procuration était recueillie avant l'obtention du prêt > >. 
 
 Dans son procès-verbal d'audition n° 5 aux services de police M. X... déclare que Mme A... « nous donnait des instructions pour établir des fiches navettes qui servaient à connaître l'évolution du dossier... Elle nous donnait des instructions pour mener à bien le dossier, pour savoir où était le dossier de banque, notamment... » 
 Il précise encore : < < Mme A... m'a expliqué que la clientèle était prise en charge par ses services et que, parallèlement un expert-comptable organisait la défiscalisation de chacun des investisseurs pour mener à bien la défiscalisation. C'est Apollonia qui avait le contact avec la clientèle, qui fixait les rendez-vous, qui définissait la date, ainsi que le lieu avec le client. Le secrétariat d'Apollonia appelait afin de fixer les rendez-vous. En général j'étais avisé une semaine à l'avance. Dans les cas où je ne pouvais pas me déplacer, Apollonia s'adressait à un autre notaire > >. 
 
 Le commercial d'Apollonia était systématiquement présent pendant les rendez-vous de signature. Dans son procès-verbal d'audition du 12 janvier 2010, Mme B..., clerc, répond à la question : pourquoi le commercial d'Apollonia était-il présent : < < il (le commercial) était là parce qu'il assistait le client > > 
 
 Ces éléments confirment une emprise progressive de cette société de commercialisation qui imposait son rythme à M. X..., créant une dépendance de ce dernier à l'égard de la société Apollonia.
 
 - B) Pas de véritable choix du notaire par le client 
 
 Dans son procès-verbal police n° 5, M. X... a déclaré « Apollonia, en fait M. A... décide de l'attribution de certaines promotions à tel ou tel notaire, je ne sais pas pourquoi les programmes étaient attribués à l'étude de G... ou à la mienne.... C'est Apollonia, en fait le secrétariat d'Apollonia qui appelait mon secrétariat afin de fixer le rendez-vous et ensuite M° G... nous envoyait un modèle de procuration » 
 
 Le client-acquéreur était considéré comme un " investisseur " plus que comme un acquéreur. Il était pris en charge par la société Apollonia, qui avait quelques notaires travaillant avec elle, notamment M. X.... Ce notaire était indiqué par Apollonia. Aucune information sur le libre choix du notaire n'était donnée par quiconque.
 
 - C) Le recours systématique à la procuration 
 
 Dans son procès-verbal d'audition n° 2 aux services de police le 13 janvier 2010, M. X... répond à la question, une procuration est-elle systématiquement nécessaire « quand vous avez des clients qui sont dans tous les coins de France, c'est la pratique courante notariale, nous signons toujours des VEFA, avec des procurations ». 
 
 Lors de l'interrogatoire 4 avril 2013, sur l'intérêt des procurations, il précise : « les procurations respectaient les programmes de promotion dont chacune des études avait la charge. Comme les programmes n'étaient pas terminés et attables en même temps, cela permettait de joindre la procuration utile à chaque acte devant être passé à une date donnée. Cela était plus facile pour la gestion des programmes par chacune des études ». 
 
 Mme B..., clerc, déclare le 12 janvier 2010 : « face à l'affaire pénale qui me conduit ici, je peux soulever qu'effectivement le principe systématique de la procuration n'est pas R...... ce système était organisé par Apollonia. Ce système ne me paraissait pas anormal. C'était une organisation comme une autre à mon sens ». 
 
 Cette pratique de la procuration même lorsqu'elle n'était pas nécessaire permettait au promoteur de se prévaloir d'actes de réservation confirmés par une procuration de vente et d'obtenir ainsi une garantie d'achèvement lui permettant de réaliser le programme immobilier. 
 
 Cette pratique correspondait au souci de permettre la réalisation du programme immobilier. Elle n'était pas directement de l'intérêt de l'acquéreur, même si celui-ci avait intérêt à voir le programme se réaliser. Mais l'acquéreur n'était pas informé des raisons pour lesquelles une procuration lui était demandée alors qu'elle n'était pas nécessaire. 
 
 Cette pratique notariale correspond à une association aux affaires du promoteur, lesquelles permettent au notaire de recevoir de nombreux actes.