Cour d'appel de Poitiers,  décision 14-18.072 du 23/06/2015,  partie 2


qu'il en résulte que lorsqu'il ne fait pas la preuve de ce que le feu n'a pas commencé dans la partie qu'il occupait ou de ce qu'il a commencé dans la partie donnée en location, le bailleur ne peut agir contre ses locataires qu'en vertu du droit commun, c'est-à-dire en faisant la preuve d'une faute à leur charge ; qu'en l'espèce, si les époux X... produisent bien la copie d'un acte sous seing privé dénommé « contrat de location » daté et signé par le propriétaire du 31 mars 2008 et par le locataire saisonnier du 5 avril 2008, portant sur la location d'un logement meublé, du 2 août 2008 à 16 heures au 16 août 2008 à 10 heures, moyennant un prix de 3. 200 ¿, que la localisation du logement n'est pas mentionnée dans le contrat ni la consistance des lieux ; que cependant M. Y... reconnaît dans ses écritures qu'il a bien pris en location saisonnière une maison d'habitation située ... à Saint-Clément-des-Baleines mais qu'il soutient que le garage ne faisait pas partie des locaux pris en location, car les époux X... en avaient conservé l'usage exclusif ; que faute de rapporter la preuve contraire par un bail décrivant exactement l'adresse et la consistance des biens donnés en location, seul l'aveu de M. Y... permet d'établir la consistance du logement et que dans ces conditions il en résulte que le garage était exclu du contrat de location saisonnière ; que le rapport établi par la SARL Elex, technicien mandaté par l'assureur de M. X..., mentionne que le garage sous toiture distincte était utilisé comme lieu de stockage de mobilier, ce qui confirme bien l'allégation des locataires en faveur d'une utilisation du garage par les bailleurs pour stocker du mobilier leur appartenant et que cette observation n'est pas contraire aux indications du bail qui ne mentionnait nullement le garage comme faisant partie de la maison donnée en location ; qu'aucun élément certain ne permet de situer le lieu où l'incendie a pris naissance puisque les deux techniciens mandatés par les assureurs des parties ont retenu l'origine indéterminée de l'incendie : que les témoins qui ont aperçu des flammes n'ont pas fourni des témoignages suffisamment précis pour localiser le lieu d'origine de l'incendie dans la cuisine ou l'arrière-cuisine de même que les gendarmes, dont le procès-verbal n'est pas versé en totalité aux débats alors que le procès-verbal de synthèse précise bien que le départ précis du feu ne peut pas être confirmé, de par l'explosion d'une bouteille de gaz ; qu'au demeurant, dans leur assignation, les époux X... ont bien mentionné que l'origine du feu n'a pas pu être déterminée et qu'un rapport d'expertise amiable a confirmé l'origine indéterminée de l'incendie ; qu'ils ne soutenaient pas dans leur exploit introductif d'instance que le feu avait pris naissance dans la cuisine puisqu'ils affirmaient seulement que les locataires « doivent ainsi répondre de l'incendie survenu pendant la durée de la location et dont les causes n'ont pu être déterminées » ; que contrairement à ce que le tribunal de grande instance a retenu, rien ne permet de situer l'origine de l'incendie de la cuisine occupée par les locataires et a contrario rien ne permet également d'exclure une origine du feu dans le garage dont les époux X... avaient conservé l'usage ; que lorsque le propriétaire bailleur conserve la jouissance d'une partie de l'immeuble donné en location, la présomption de l'article 1733 du Code civil ne s'applique que s'il est établi que l'incendie a pris naissance dans les zones dévolues aux locataires, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque l'origine du sinistre est indéterminée aux termes des rapports des deux techniciens mandatés par les assureurs, tant du bailleur-propriétaire que du locataire et qu'aucun élément ne permet d'établir que l'incendie n'a pas pu prendre naissance dans le garage dont il n'est pas établi par les époux X... que M. Y... en avait l'usage ; qu'en fonction de la pluralité d'occupants et s'agissant d'un incendie dont l'origine n'est pas déterminée, ni le lieu exact où il a pris naissance, tous les locataires et assimilés, dont le propriétaire ayant conservé l'usage exclusif d'une partie de la maison, en sont responsables proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent ; qu'en l'espèce le rapport de la SARL Elex mentionne un garage d'une superficie de 25 m ² et en fonction de la localisation et de l'époque de location, la valeur locative s'élève à 90 ¿ par mois soit 45 ¿ pour quinze jours et que par rapport à une location globale de 3. 200 ¿, la valeur locative du garage représente 1, 40 % de la valeur locative de l'ensemble contre 98, 60 % pour la partie occupée par M. Y... et qu'en conséquence, ce dernier et son assureur supporteront 98, 60 % du montant de la réclamation complémentaire des époux X... soit : 109. 719, 80 ¿ : 100 x 98, 60 ¿ = 108. 183, 72 ¿ et que le jugement contesté sera réformé en ce sens ; 

1) ALORS QUE le juge ne peut relever un moyen d'office sans inviter au préalable les parties à formuler leurs observations ;