Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.917 du 23/05/2019,  partie 2


qu'il convient de rappeler que le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, à condition qu'il existe une modification notable des quatre premiers éléments visés à l'article L145-33 du code de commerce ; qu'à défaut, le loyer est plafonné au montant de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice des loyers commerciaux ; que l'évaluation du loyer du bail renouvelé au montant de la valeur locative est assortie, par l'article L145-34 alinéa 1er du code de commerce, à une restriction importante, à savoir l'existence d'une modification notable des quatre premiers éléments visés à l'article L145-33 du code de commerce, soit : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ; qu'à défaut, et sous réserve de l'exception prévue pour les baux d'une durée contractuelle supérieure à neuf ans, le loyer est "plafonné", et ne peut pas être fixé à la valeur locative ; que les juges du fond ne peuvent tenir compte que des seuls éléments existant à la date du renouvellement ; que concernant les caractéristiques du local considéré l'expert retient en page 16, que la désignation des lieux n'a pas été modifiée au cours du bail expiré, concernant la destination des lieux, il précise que la destination des lieux n'a pas été modifiée au cours du bail expiré, il parle de "continuité de l'exploitation dans la même branche'" et s'agissant des obligations respectives des parties l'expert retient qu'il n'y a pas eu de modification des obligations respectives des parties au cours du bail expiré et pas de charges nouvelles découlant de la loi ; que s'agissant des facteurs locaux de commercialité, les parties ont développé des argumentations opposées, concernant l'augmentation de la population du quartier, l'implantation d'une pharmacie non loin du supermarché et le caractère monovalent des locaux loués ; que s'agissant du caractère monovalent des locaux, ce critère ne peut pas être retenu par la cour pour les motifs précédemment énoncés ; que s'agissant de l'évolution de la démographie dans le quartier de la ROBERSTAU, où est implanté le supermarché MATCH, le recensement de la population permet de constater qu'elle est passée de 16 338 habitants à 17 123 habitants pendant la durée du bail initial, ce qui ne constitue pas une augmentation notable de la population alors que la population nationale a connu pendant cette période une hausse de 6,9 % ; qu'en page 18 de son rapport, l'expert judiciaire indique : "sur l'augmentation de la population et d'après la direction "urbanisme et territoires" de la ROBERSTAU, nous pouvons constater, sur le tableau qui nous a été transmis par les services, que l'évolution de la population entre 2007 et 2012 aurait été de 2,2 % ; que cependant, le système de comptage ayant changé en 2007, nous sommes donc remontés à 1999, date du recensement précédent, afin de couvrir la période comprise entre 2003 et 2012 ; que de l'étude de ces données et en écartant la comparaison en pourcentage, il nous est apparu plus pertinent de rapprocher le nombre d'habitants présents en 1999 et 2012 ; qu'en effet, les conclusions de ce rapprochement sont sans appel et font apparaître un accroissement de la population de très exactement 1014 personnes, ce qui ne saurait, à notre sens, être considéré comme une augmentation notable de la population, d'autant que le chiffre exact devrait en toute logique être encore inférieur sur la période visée, 2003/2012 ; que sur l'implantation de la pharmacie, elle ne saurait à elle seule provoquer un bouleversement des habitudes de la clientèle. À cela deux raisons majeures : la première étant que le quartier de la ROBERSTAU compte déjà au total cinq pharmacies et même une sixième au niveau de la cité de l'ILL voisine, la deuxième étant qu'une structure comme le supermarché MATCH est, comme on peut le constater en pareille matière, bien plus à même de jouer un rôle de "locomotive" commerciale que l'inverse" ; qu'en page 23 de son rapport, et en réponse à un dire déposé par la partie appelante, l'expert indique qu'à son avis l'implantation de la pharmacie est due à un réajustement du "numerus clausus" des officines présentes dans ce secteur et qu'il n'a pas constaté de création d'autre commerce, plus quelques rares changements d'enseignes déjà existantes ; que dans ces conditions il n'est pas démontré une modification notable des facteurs de commercialité et dans ces conditions, le loyer ne doit pas faire l'objet d'un déplafonnement ; que cependant, il ne faut pas confondre plafond et plancher et, lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, c'est à celle-ci que doit être fixé le prix de renouvellement, non au loyer plafonné ; qu'en l'espèce, le supermarché MATCH demande à la Cour de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative ; que concernant la surface pondérée, il convient de retenir celle déterminée par l'expert judiciaire soit 2121,30 m3 qui prend notamment en compte la superficie réellement louée par la partie appelante ;