Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.853 du 15/11/2018,  partie 3


que l'article 1170 du code civil définit la condition potestative comme "celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou l'autre des parties contractantes de faire arriver ou empêcher" ; que la condition tenant à la levée de l'option ne dépendait cependant pas de la seule volonté de l'intimé dès lors qu'il appartenait aux appelants dans les trente jours de l'achèvement des travaux de requérir le notaire déjà désigné de préparer les actes de levée d'option et de convoquer les parties dans le délai imparti (bref pour des raisons fiscales, voir à cet égard l'instruction du 29 Décembre 2009 de la Direction générale des impôts 5B-2-10 publiée au Bulletin Officiel des Impôts Paragraphe 11, pièce 1 intimé et 24 appelants) pour la signature de ceux-ci ; qu'en réalité, la défaillance de l'intimé aurait alors entraîné l'application de l'article 1176 du code civil qui indique que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur (soit en l'espèce le Groupement) obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; que la condition de levée d'option insérée à la promesse de bail du 11 Juin 2009 n'est donc pas une condition purement potestative (voir à cet égard les commentaires du manuel Les Obligations de Terré et autres citée par ailleurs par les appelants en pièce 32, voir numéro 1223, Dalloz 8e édition page 1135) et ne relève donc pas des dispositions de l'article 1174 du code civil et ne saurait donc être déclarée nulle ; qu'enfin les appelants font valoir que l'intimé a renoncé à la condition de délai stipulée pour la levée de l'option et en veulent pour preuve non seulement les échanges intervenus postérieurement au 29 Janvier 2012 entre l'administratrice du Groupement et la Sccv voire avec certains d'entre eux mais aussi que dans des conditions de promesse de bail similaires, les conditions de levée d'option ne furent pas respectées ; mais que les conventions n'ont d'effet selon l'article 1165 du code civil qu'entre les parties de sorte qu'il est indifférent qu'en effet l'intimé dans des circonstances voisines ait fait fi de l'expiration du délai de levée d'option ; que par ailleurs, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être prouvée ; que rien n'établit que l'intimé ait renoncé à se prévaloir du défaut de levée de l'option dans le délai imparti alors surtout que la déclaration d'achèvement des travaux n'a été transmise au Groupement que le 4 mai 2012 (annexée à la lettre de mise en demeure de Jacques ZZ... pour la Sccv), les messages électroniques produits datant pour l'essentiel de février 2012 (pièces 10.11) et mars 2012 (pièces 12, 13, 14, 54) et le dernier message produit du 16 mai 2012 (pièce 15) ; que ces messages en effet échangés avec le gérant de la Sccv [...] de [...], Jacques ZZ..., n'abordent à aucun moment la question de la levée de l'option par les copropriétaires, mais laissent en effet accroire pour certains que le GCSMS s'interrogeait sur l'achèvement des travaux (ameublement) et continuait à suivre l'évolution des candidatures de possibles résidents pour les locaux édifiés ce que confirment au demeurant le procès-verbal de la réunion du GCSMS du 22 mars 2012 (pièce 75 appelants) et le projet de budget (pièce 16 appelants) ; qu'il ne saurait cependant en être déduit que le délai d'option a été prorogé sans aucun terme par l'intimé ; que la promesse de bail du 11 Juin 2009 était ainsi caduque, faute de levée d'option dans le délai imparti ; qu'il résulte de ce qu'il précède que le GCSMS n'a pas manqué à ses obligations contractuelles en refusant de régulariser le projet de bail valant levée d'option préparé par Jérôme BB... (pièce 7 appelants) ; qu'il n'a pas plus commis de faute au sens de l'article 1382 du code civil en refusant de passer les baux prévus à la promesse de bail du 11 Juin 2009; que les appelants seront donc déboutés de leurs demandes de dommages intérêts ;
 
 1/ ALORS QUE la promesse de bail stipulait que « Le propriétaire de chaque lot bénéficie pour le(s) lot(s) acquis par lui d'une option permettant au bail de prendre effet, sous réserve de ce qui est dit ci-après à l'article 2. La levée d'option par chaque acquéreur de lot(s) devra intervenir dans les plus brefs délais et, au plus tard dans les trente jours, à compter de la déclaration d'achèvement des travaux qui devra être produite à Maître DD... par la SCCV. Cette levée d'option sera constatée par un acte authentique à recevoir par Maître Yann DD..., notaire suppléant à SELLES-SUR-CHER (Loir et Cher), [...] , avec la participation du notaire du GCMS, lequel acte reprendra, pour chaque lot concerné, les termes et conditions du bail énoncé ci-après. Afin de s'assurer de la conformité du lot de chaque copropriétaire bailleur avec la désignation du bien telle qu'elle est indiquée ci-après, le Preneur interviendra à l'acte de levée d'option qui réitérera les présentes pour chaque acquéreur de lot(s) » et que « La levée d'option sera constatée par acte à recevoir par Maître DD..., avec la participation du notaire du PRENEUR, au plus tard dans les trente jours, suivant la Déclaration d'Achèvement des Travaux » ;