Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.176 du 09/07/2020,  partie 4


mais il s'agit d'une conclusion purement géométrique dont il est impossible de déduire la réalité d'un empiétement imposant une démolition partielle car non seulement, toute mesure se fait avec un coefficient d'incertitude mais ensuite et surtout, le mur est qualifié devant lui par les parties de mur mitoyen ce qui équivaut, faute de contestation précise devant la cour, que ce mur représente bien la limite de propriété. Il n'y a donc aucun empiétement entre l'angle sud est de l'ancien garage implanté sur la propriété C... et le point J sur la [...]. Les limites sont correctement implantées sur les 4 segments EF FG GH HI et IJ. Le reste du litige concerne les trois segments BC CD et DE qui correspondent au « pan coupé ». Se référant à l'implantation des bâtiments qui est antérieure à la division à laquelle ont procédé les époux I..., l'expert vérifie que la thèse d'un empiétement de plusieurs mètres carrés avancée par D... C... ne se vérifie pas. Il vérifie en revanche les côtes du plan de 1935 et il relève que le début du pan coupé représenté par le segment BC courant du point B (angle déviant de la perpendiculaire venant de la rue) au point C est considéré comme mitoyen par les deux parties, ce qui équivaut encore à reconnaître que le mur est implanté sur la limite de propriété ; le point C est donc correct, tout comme le point D; quant au point E, on ne peut que le situer à ce stade en deux points logiques : soit à l'angle des deux plans verticaux constitués par les murs de l'extension et de l'ancien garage mais cela n'est pas compatible à la qualification de mur mitoyen attribuée par les deux parties tant au mur de l'extension construite en 1992 qu'au mur réalisé deux ans plus tard, soit à l'intersection d'une ligne passant par les axes des constructions avec la conséquence qu'il y a une discontinuité de la limite entre les murs mitoyens situés au Nord entre parties non construites et le mur mitoyen ainsi reconnu du bâti sur la propriété C... (la cour reporte ici sur le segment BCDE l'hypothèse C exposée et illustrée dans le rapport par un plan moins segmenté). La reconnaissance de la mitoyenne du mur construit en 1994 entre les parties non construites de part et d'autre des segment BC et CD conforte de manière juridique les conclusions techniques de l'expert selon lesquelles le tracé qu'il retient correspond à la limite de propriété, tout en réservant cependant une incertitude mathématique ; celle-ci se trouve levée par la qualification admise par les parties pour le mur séparant les espaces non bâtis. La thèse de la mitoyenneté est aussi la seule compatible avec la reconnaissance par D... C... du fait que le plan du mur de l'ancien garage (parallèle à la construction du mur mitoyen) est un mur privatif situé en retrait de la ligne divisoire ; c'est donc bien sur ce retrait que le mur mitoyen a été construit en doublant le mur privatif du bâtiment. A la jonction des segments CD (entre deux espaces non bâtis reconnus mitoyen) et DE (Mur de l'extension reconnu mitoyen) la limite de propriété se trouve brisée en raison du décalage existant entre les axes de ces deux murs mitoyens et dans la limite de ce décalage ; juridiquement, la limite de propriété peut parfaitement suivre le tracé d'une ligne brisée. Par ces motifs, confortant ceux non contraires du premier juge, la décision dont appel sera confirmée en toutes ses dispositions » ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « L'expert judiciaire a déposé un rapport extrêmement complet circonstancié pour aboutir au bornage ordonné. Il relève, tout d'abord, qu'initialement les fonds de parties appartenaient à Monsieur I... qui a scindé et vendu sa propriété en deux parties en 1935, l'une vendue à Monsieur C... dont a hérité Madame P... en 1960, l'autre à Monsieur F... . Cette propriété a été achetée en 1975 par Monsieur K.... Il va donc étudier en détail les actes mais n'y trouvera dans les premiers « qu'un croquis sans la moindre échelle » et dans le dernier « un plan cadastral dont les contours ont été surlignés ce qui diminue la lisibilité et la précision ». L'étude des plans cadastraux celui d'origine daté en 1832 ou celui qui a été renouvelé en 1970, ensuite, ne lui apportera pas davantage d'information pouvant se traduire en mesures certaines. Ces documents lui fournissent néanmoins des cotes lui permettant de déterminer avec une précision acceptable l'emplacement de la plupart des points de la ligne divisoire. Pour remplir sa mission, il va donc justement confronter ces différents éléments avec les déclarations des parties et la configuration des lieux. Il explique que, sur une limite qui n'est pas aujourd'hui rectiligne, ce travail s'est fait en cinq tronçons pour tenir compte du bâti existant, car, à l'origine, un grillage séparait les deux propriétés lequel a progressivement disparu au fur et à mesure des constructions sur chacun des fonds, ce qui est admis par les parties.