Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 16-11.537 du 02/03/2017,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l&apos;arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l&apos;arrêt n° RG : 14/01082 rendu le 30 novembre 2015 par la cour d&apos;appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l&apos;opposant :
 
 1°/ à M. [R] [T], domicilié [Adresse 7],
 
 2°/ à M. [G] [D], domicilié [Adresse 3], pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société Marc Le Nezet consultants,
 
 3°/ à la société Marc Le Nezet consultants, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],
 
 4°/ à la société [K]-[Y], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 5],
 
 5°/ à la société Les Jardins du moulin, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 La demanderesse invoque, à l&apos;appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l&apos;audience publique du 25 janvier 2017, où étaient présents : Mme Flise, président, Mme Gelbard-Le Dauphin, conseiller rapporteur, M. Savatier, conseiller doyen, Mme Parchemal, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Gelbard-Le Dauphin, conseiller, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz IARD, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. [T], l&apos;avis de M. Grignon Dumoulin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Attendu, selon l&apos;arrêt attaqué (Toulouse, 30 novembre 2015, RG n° 14/01082), qu&apos;au cours de l&apos;année 2006, la société Marc Le Nezet consultants (la société MLNC) a commercialisé un programme relevant d&apos;un dispositif légal de défiscalisation, portant sur quatre-vingt-sept logements dépendant de deux résidences de tourisme, dénommé "[Adresse 6]", implanté en zone de revitalisation rurale et réalisé par la société Les Jardins du moulin, promoteur vendeur ; que M. [T] (l&apos;acquéreur) a acquis de cette société, par acte du 17 août 2006, deux appartements dépendant de ce programme au prix de 130 719 euros chacun, financés à l&apos;aide d&apos;un emprunt ; qu&apos;il a donné à bail commercial ces biens, moyennant un loyer annuel de 7 008 euros, à la société Financière sport et loisir (la société FSL) qui avait conclu le 20 décembre 2006 une convention commerciale en vue de l&apos;exploitation des résidences en cause avec la société Les Jardins du moulin ; qu&apos;une procédure de sauvegarde a été ouverte au profit de la société FSL par jugement du 5 novembre 2008 et que l&apos;administrateur a résilié les baux commerciaux conclus avec tous les copropriétaires à compter du 15 décembre 2008 ; que l&apos;acquéreur a transigé avec la société chargée de l&apos;exploitation des résidences, suivant acte du 24 mars 2009, et choisi de se faire régler comptant, pour solde de tout compte, une somme de 5 031,64 euros au titre de l&apos;arriéré de loyers ; que le nouveau bail signé avec la société Trebas exploitation garantissait un loyer fixe de 60 000 euros minimum pour l&apos;ensemble de la résidence à compter du 25 avril 2010 et un loyer variable correspondant à 50 % du chiffre d&apos;affaires net réalisé et encaissé pour l&apos;activité "hébergement" ; que se plaignant de n&apos;avoir jamais perçu l&apos;intégralité des loyers initialement prévus et de l&apos;absence de compte séquestre destiné à garantir ceux-ci, l&apos;acquéreur a assigné, notamment, la société MLNC, qui a ultérieurement fait l&apos;objet d&apos;une procédure collective, son assureur, la société Assurances générales de France, aux droits de laquelle se trouve la société Allianz IARD (l&apos;assureur), et la société Les Jardins du moulin ;
 
 Sur le premier moyen :
 
 Attendu que l&apos;assureur fait grief à l&apos;arrêt de le débouter de sa demande de mise hors de cause, de dire qu&apos;il ne pouvait opposer aucune exclusion de garantie et de le condamner, in solidum avec la société Les Jardins du moulin, à verser à l&apos;acquéreur la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation d&apos;une perte de chance et celle de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral, alors, selon le moyen :
 
 1°/ que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « Hoguet » et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 s&apos;appliquent exclusivement aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à une opération prévue par l&apos;article 1er de cette loi, et chargées d&apos;un mandat écrit consistant en la recherche de clients et la négociation, ou en l&apos;une de ces missions seulement ; qu&apos;elles ne bénéficient pas à la personne à laquelle est confiée une mission de conception, d&apos;assistance et de commercialisation d&apos;un programme immobilier, par exemple dans le cadre d&apos;une opération de défiscalisation immobilière ;