Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.578 du 04/07/2019,  partie 4



 L'expert judiciaire a noté lors de la visite des locaux loués, "la présence de mobilier, livres et divers objets de décoration (cheval à bascule, petits bureaux, livres...), de jeux/jouets (ours en peluche, déguisements...) et autres (cartables, sacs à dos...), dont quelques-uns étaient certes laissés à la libre disposition des enfants au sein de l'espace de jeux qui leur est destiné, mais dont certains étaient étiquetés et donc proposés à la vente", ainsi que la présence d'un petit studio photo dans la première pièce du sous-sol accessible à la clientèle. M. C... a fait état de "vente de jeux pour enfants et des meubles (même si accessoirement)".
 Le constat d'huissier de justice du 27/03/2014 réalisé de l'extérieur du magasin atteste de l'apposition, sur la devanture des locaux entre les deux vitrines, d'un panneau mentionnant "Chaussures vêtements objets accessoires livres".
 Toutefois, ces éléments comme l'a retenu le jugement entrepris ne sont pas suffisants pour apprécier quantitativement les "mobilier, livres et divers objets de décoration, jeux/jouets et autres" qui seraient effectivement proposés à la vente alors que l'expert judiciaire relève que "quelques uns étaient, certes, laissés à la disposition des enfants".
 De surcroît, la société CHAUSSURES MARALEX a une activité, hors bail, de vente en ligne de ces mêmes produits et la part du chiffre d'affaires qu'elle réalise correspondant à la vente d'"accessoires divers" représente entre 1 et 3 % de son chiffre d'affaires annuel selon l'expert judiciaire, ce qui est faible, et l'expert judiciaire n'a pas été en mesure d'apprécier sur ce pourcentage, la part relevant du fonds de commerce et celle de l'activité de vente par internet.
 
 Enfin la présence d'un studio photo ne suffit pas à établir une activité de photomaton, aucun élément ne venant accréditer le fait que cette activité serait payante.
 Dans ces conditions, Madame V..., en charge de cette preuve, n'établit pas - que la déspécialisation partielle des locaux loués qu'elle invoque constitue une modification notable, au sens de l'article L. 145-34 du code de commerce, de leur destination contractuelle.
 C'est donc à juste titre que le jugement entrepris a écarté le second motif de déplafonnement allégué par Madame V... :
 - sur les facteurs locaux de commercialité
 L'appelante considère que la population a augmenté dans le 16e arrondissement, ainsi que le nombre de m² construit ; que le pouvoir d'achat s'est sensiblement amélioré ; que de nouvelles enseignes haut de gamme se sont installées et que la fréquentation des métros s'est accrue.
 L'intimée réplique que l'augmentation de la population est relative ; que la fréquentation du métro est inférieure à celle de l'ensemble du réseau métropolitain et que seuls 49 logements ont été construits.
 La cour relève qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la population du 16e arrondissement a augmenté de 12,1 %, ce qui est supérieur à celle de la population parisienne. Toutefois, outre le fait que Madame V... ne démontre pas que le pouvoir d'achat de la population se soit accru au cours du bail expiré, l'effet de l'accroissement de la population doit être relativisé en raison d'une part de l'activité du commerce, drainant une chalandise particulière à savoir celle des parents ayant des enfants âgés de à 14 ans, et d'autre part parce qu'il s'agit d'un arrondissement assez vaste. D'autre part, les 49 logements neufs sont sans incidence, leur volume étant trop faible. Il en est de même pour l'augmentation de la fréquentation de la station de métro la plus proche, de + 5,84 %, celle-ci étant inférieure à celle du réseau métropolitain sur la même période (+ 14,10%).
 En revanche, si l'expert judiciaire n'a pu obtenir de données concernant l'évolution de la commercialité de la [...] où se situent les locaux donnés à bail, elle a relevé une évolution globalement positive de la commercialité des rues voisines.
 Toutefois, il n'est pas rapporté la preuve que ces modifications des facteurs locaux de commercialité présentent un intérêt favorable pour le commerce exercé dans les locaux donnés à bail et ont augmenté sa chalandise.
 Au regard de l'ensemble de ces éléments, la bailleresse est défaillante à rapporter la preuve d'un motif de déplafonnement.
 Par conséquent, le jugement entrepris qui a débouté Madame V... de sa demande de déplafonnement sera confirmé.
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'existe pas de modification notable d'un des éléments de la valeur locative et que le loyer est donc plafonné (p. 14, § 7 du jugement attaqué) ;
 
 1°) ALORS QUE le déplafonnement des loyers s'impose en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative ; que la modification cumulée de plusieurs de ces éléments peut être notable, quand bien même aucun d'eux pris individuellement ne serait notablement modifié ; que Madame V... faisait valoir (conclusions d'appel p. 10) que les modifications apportées à la destination des lieux et à celle du bail devaient s'apprécier cumulativement ; qu'en se limitant à examiner séparément chaque motif de déplafonnement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;