décision 16-20.150 du 14/12/2017,  partie 3


Les principes fondamentaux d'évaluation de l'indemnisation en matière d'expropriation auxquels renvoie la législation sur le droit de préemption urbain seront rappelés : qu'en effet, il s'agit de fixer le montant d'une indemnité en réparation du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation au sens des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation; que la procédure d'expropriation ou de préemption constitue un moyen exorbitant du droit commun dont dispose les collectivités publiques territoriales pour acquérir des biens privés indispensables à la réalisation de leurs projets reconnus d'utilité publique ; qu'en droit, l'exproprié ne reçoit pas un prix de vente mais une indemnité en réparation de son préjudice car on considère que l'expropriation et/ou la préemption constituent une vente forcée et ce, en considération des dispositions de l'article 545 du code civil qui prévoit que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est moyennant une juste et préalable indemnité ; que cette indemnité est à la mesure du dommage et ne doit pas l'excéder ; que de ce qui précède, on déduit les principes et méthodes d'évaluation du bien et notamment le fait que le juge du fond dispose d'un pouvoir souverain d'adopter la méthode qui paraît la plus appropriée ; que le contentieux qui oppose les parties en cause d'appel tient uniquement à la critique par l'EPFL appelant de la décision de première instance qui a fixé à la somme de 3.422.640 euro la valeur du bien de la SCI BAB ROMAGNY préempté par l'EPFL Pays Basque ce qui représente la valeur de 780 €/m² ; que cette indemnisation est acceptée par la SCI BAB ROMAGNY en l'état de ses dernières conclusions ; que par conséquent, cette valeur qui représente la prétention de l'expropriée constitue la référence la plus haute pour la suite du présent ; que la valeur proposée par l'EPFL appelant de 1.960.000 euro représente 447 /m² ; que si l'on admet, pour la mise en oeuvre des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation relatif à la fixation des indemnités qu'existent plusieurs méthodes d'évaluation, il n'en demeure pas moins vrai qu'en droit, sauf au cas où une disposition particulière impose au juge de déroger à ce principe, la méthode par comparaison reste largement privilégiée ; qu'en effet, elle consiste à rechercher la valeur d'immeubles identiques, similaires dans leur situation géographique, ce qui implique des éléments de référence en rapport avec les parcelles expropriées et par conséquent, des termes de comparaison utiles relatifs à des cessions de terrains effectives et publiées ; que tel est bien le cas des termes de comparaison (TC1, TC2, TC3 et TC4) versés aux débats, retenus par le premier juge, repris par le commissaire du gouvernement et contradictoirement débattus ; que ces termes de comparaison directe sont les suivants : TC1 : vente Sepia/Foch du 13/09/2010, parcelle [...] de 1056 m² à 1120 €/m² ; TC2 : vente Agglo/Kaufman du 28/09/2012, parcelles [...], [...], [...], [...] de 10906 m² à 435 €/m² ; TC3 : vente Agglo/Eiffage du 24/12/2013, parcelle [...] de 3761 m² à 713 €/m² ; TC4 : vente CG/EPFL parcelles [...], [...] de 169 m² à 100 €/m², et BN 379, de 914 m² à 200 euro/m² ; qu'ainsi que le souligne justement le commissaire du gouvernement et le premier juge, le TC4 doit être écarté car il s'agit d'une cession entre deux collectivités territoriales, le conseil général et l'EPFL lui-même, en marge du marché de l'immobilier, concernant des parcelles dont la taille et la configuration interdisent la réalisation d'un programme collectif ; Mais il n'existe par ailleurs aucun motif objectif d'écarter les autres termes de comparaison qui concernent des parcelles immédiatement voisines des terrains de la SCI BAB ROMAGNY, notamment la vente la plus récente entre la communauté d'agglomération et le groupe Eiffage qui a rapporté au vendeur 713 /m², à rapprocher de la valeur retenue, et ce, pour une parcelle de superficie très proche, incluse dans le même périmètre, ayant donné lieu à une opération de promotion immobilière importante avec construction de bureaux, un hôtel et logements ; que la valeur moyenne résultant des termes de comparaison directe, qui est par ailleurs la méthode de valorisation préconisée par l'EPFL lui-même dans ses conclusions, est donc de 756 euro/m² ; que contrairement à ce que conclut l'EPFL appelant, il n'existe aucune raison juridiquement ou économiquement fondée de procéder à une diminution ou un abattement quelconque sur ce prix ; en effet, il y a lieu d'observer que le bien préempté, patrimoine de la SCI BAB ROMAGNY, est un bien potentiellement accessible à tous acquéreurs sur le marché de l'immobilier, marché notamment ouvert aux promoteurs ; qu'or, il est constant que le prix de vente d'un tel bien est un prix net pour le cédant puisque l'acquéreur prend en compte, dans l'offre qu'il fait, le montant des travaux à réaliser avant de construire, notamment les travaux de démolition qui viendront s'imputer sur sa marge bénéficiaire ; que la Cour considère par conséquent qu'aucun abattement pour frais de démolition ne doit être effectué sur le prix du bien ;