Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-26.120 du 11/01/2017,  partie 3


Orléans qui exploitait la résidence, quand l&apos;existence de ce bail ne faisait pas obstacle à la réalisation de l&apos;objectif voulu par les parties, à savoir la mise en location des lots en vue d&apos;une exploitation de l&apos;établissement, quelle que soit l&apos;identité du preneur, et, partant, ne rendait pas inefficace les vente reçue par l&apos;officier ministériel, la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1382 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QU&apos;en toute hypothèse, une partie peut s&apos;engager à prendre à bail un bien déjà loué à un tiers en faisant son affaire personnelle du contrat ainsi existant ; qu&apos;en imputant à faute à la SCP [A] d&apos;avoir omis d&apos;informer la Sarl Brion Patrimoine, qui entendait les louer à la SNC Cognac d&apos;Orléans, de l&apos;obstacle tiré de l&apos;existence d&apos;un bail précédemment consenti sur les lots à la société Résidence Charles d&apos;Orléans qui exploitait la résidence, quand cela n&apos;empêchait nullement la SNC Cognac d&apos;Orléans de s&apos;engager valablement envers la Sarl Brion Patrimoine à leur payer des loyers, engagement qu&apos;elle a d&apos;ailleurs respecté, dès lors qu&apos;elle avait choisi de faire son affaire personnelle du bail préalablement consenti à la société Résidence Charles d&apos;Orléans, la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1382 du Code civil ;
 
 3°) ALORS QU&apos;en toute hypothèse, ne peut être considéré comme juridiquement inefficace l&apos;acte qui a préalablement développé ses effets ; qu&apos;en imputant à faute à la SCP [A] d&apos;avoir omis d&apos;informer la Sarl Brion Patrimoine de l&apos;obstacle juridique tiré de l&apos;existence d&apos;un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d&apos;Orléans qui exploitait la résidence, et qui aurait fait obstacle à ce que la SNC Cognac d&apos;Orléans loue ces biens, quand il n&apos;était pas contesté que cette dernière avait versé les loyers promis à la Sarl Brion Patrimoine tant qu&apos;elle avait été in bonis, sans avoir jamais contesté son engagement, la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1382 du Code civil ;
 
 4°) ALORS QU&apos;en toute hypothèse, le notaire n&apos;est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde portant sur l&apos;insolvabilité des parties, à moins que celle-ci ne soit manifeste ; qu&apos;en retenant, pour imputer à faute à la SCP [A] d&apos;avoir omis d&apos;informer la Sarl Brion Patrimoine, à laquelle la Snc Cognac d&apos;Orléans devait verser un loyer, du bail conclu précédemment avec la société Résidence Charles d&apos;Orléans, que « la différence existant entre le montant du loyer servi par la SNC Cognac d&apos;Orléans à la Sarl Brion Patrimoine et celui du loyer versé par la SAS Résidence Charles d&apos;Orléans à la SNC, qui n&apos;avait aucune autre activité, générait un déficit structurel que seuls pouvaient combler des fonds ne provenant pas de l&apos;exploitation des lots » (jugement page 5, al. 3), sans rechercher, comme elle y était invitée, si, compte tenu de la faiblesse du différentiel de loyers à supporter, de l&apos;ordre de 1000-1500 € par an et par lot, et du prix de vente des lots qu&apos;elle avait encaissé, laissant subsister une plus-value de 2.600.000 €, la capacité de la SNC Cognac d&apos;Orléans, dont les associés étaient solidairement et indéfiniment tenus des dettes, à payer le différentiel promis à la Sarl Brion Patrimoine jusqu&apos;à ce qu&apos;elle reprenne l&apos;exploitation du site, ne pouvait être raisonnablement mise en doute de sorte que son insolvabilité n&apos;était pas manifeste, la Cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1382 du Code civil ;
 
 5°) ALORS QU&apos;en toute hypothèse, le notaire n&apos;a pas à indemniser son client de la réalisation des risques sur lesquels ne portait pas son devoir de conseil ; qu&apos;en relevant, pour condamner la SCP [A], in solidum avec la société MMA Iard, à indemniser la Sarl Brion Patrimoine au titre d&apos;une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, que l&apos;officier ministériel les avait exposés au risque, qui s&apos;était réalisé, d&apos;une défaillance de la Snc Cognac d&apos;Orléans, qui s&apos;était retrouvée en redressement puis en liquidation judiciaire, quand le risque ainsi pris en compte était étranger à l&apos;information qu&apos;aurait pu transmettre l&apos;officier ministériel sur l&apos;existence d&apos;un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d&apos;Orléans de sorte qu&apos;il n&apos;était pas tenu d&apos;en répondre, la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1382 du Code civil ;
 
 6°) ALORS QU&apos;en toute hypothèse, il doit être tenu compte, dans la détermination du préjudice, des avantages que la victime a pu retirer de la situation prétendument dommageable ; qu&apos;en condamnant la SCP [A], in solidum avec la société MMA Iard, à verser la somme de 90.000 € à titre de dommages et intérêts, au titre de la perte d&apos;une chance de contracter à des conditions plus avantageuses, sans rechercher, ainsi qu&apos;elle y était invitée, si ce préjudice n&apos;était pas compensé, en tout ou partie, par tous les avantages que la Sarl Brion Patrimoine avait tirés de la situation dommageable, celle-ci ayant en particulier racheté, auprès du liquidateur, les lots d&apos;exploitation de la maison de retraite (cuisine, salle à manger, salon.), le tout pour un prix modique en sorte que les investisseurs avaient valorisé leur patrimoine à peu de frais (conclusions page 13, al. 9, 10 et s. ; page 16, al. 12 et 13), et ayant bénéficié de l&apos;