Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.068 du 13/04/2022,  partie 7


qu'il a précisé également que toutes les références ont été vérifiées et visualisées pour citer des valeurs pertinentes ; que l'expert a indiqué sur ce point : « Vous pourrez retrouver quelques-uns des baux que vous m'avez d'ailleurs communiqués ; les références ont pu être rapprochées du bail considéré en fonction des surfaces utiles. Mes recherches n'ont pas permis d'identifier de renouvellement judiciaire pertinent notamment dans la commune de [Localité 8] » ; que les valeurs locatives de références proposées par l'expert seront donc retenues ; que, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir une valeur locative annuelle de 15 355 E ; que sur la déduction de l'impôt foncier, les preneurs font valoir qu'ils supportent l'impôt foncier et qu'il s'agit d'un transfert de charge exorbitant du droit commun de sorte que son montant doit être déduit pour le calcul de la valeur locative ; qu'aux termes de l'article R 145- 8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement aux bailleurs dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ; que l'expert a cependant précisé que la valeur locative proposée dans son rapport s'entendait nette de l'impôt foncier ; qu'en outre le preneur est contractuellement tenu de rembourser l'impôt foncier au bailleur ; que par conséquent il n'y a pas lieu de déduire l'impôt foncier de la valeur locative retenue ;
 
 1°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 10 à 14), les consorts [W] faisaient valoir que la clause d'accession des travaux en fin de jouissance interdisait que soit pris en considération, tant pour apprécier le déplafonnement que pour fixer la valeur locative, les travaux réalisés par le preneur au cours de la durée du bail expiré ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE le bailleur ne peut se prévaloir d'une modification des caractéristiques des lieux loués résultant de travaux réalisés par le preneur, que lorsqu'il en est devenu propriétaire par l'effet de l'accession ; qu'en retenant, comme de nature à justifier le déplafonnement du loyer litigieux, la réalisation par les preneurs des travaux d'installation d'une terrasse en bois, couverte d'une tente style barnum, amovible, d'une trentaine de m² et de création un terrain de pétanque, après avoir relevé que le bail prévoyait que tous travaux, embellissements, et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l'autorisation du bailleur deviendraient à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, la cour d'appel a violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
 
 3°) ALORS QUE le bailleur ne peut se prévaloir d'une modification des caractéristiques des lieux loués résultant de travaux réalisés par le preneur, que lorsqu'il en devenu propriétaires par l'effet de l'accession ; qu'en tenant compte pour fixer la valeur locative, des travaux réalisés par les preneurs au cours du bail expiré, après avoir relevé que le bail prévoyait que tous travaux, embellissements, et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l'autorisation du bailleur deviendraient à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce.