Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-10.800 du 11/07/2019,  partie 9


15 % sur 10.000 € = 1.500 € ; 10 % sur 1.541.203 € = 154.120 €.
 L'indemnité de remploi sera donc fixée à la somme de 156.620 €, la décision du premier juge sera réformée en ce sens.
 
 Et aux motifs le cas échéant réputés adoptés du jugement entrepris, bien que l'arrêt soit infirmatif :
 
 Sur la qualification de terrain en situation privilégiée
 Selon la jurisprudence, la situation de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s'exerce une forte pression foncière.
 En l'espèce, les parcelles sont situées conformément au plan d'occupation des sols approuvé le 17 janvier 1983 en zone 1 Ncb. Cette zone correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie.
 La parcelle est située en zone Ndb, qui correspond au périmètre de la station Oméga.
 Les parcelles sont situées en zone périurbaine proche de l'Etang Saint-Paul et du centre de Saint Paul. Elles sont parfaitement desservies par des voies d'accès. Au moment du POS de 1983, des voies d'accès existaient déjà. Elles se situent sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elles sont proches de la mer et du sentier littoral. Elles sont proches d'autres parcelles construites.
 Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint Paul.
 A la date de référence, un réseau d'eau potable avait été installé comme le démontre le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 1er juin 1987 de l'association de Cambaie. Les travaux de raccordement au réseau étant effectués par la régie des eaux de la commune de Saint-Paul conformément aux accords passés. De même le procès-verbal en date du 22 février 1973 démontre l'électrification de l'ensemble du périmètre de Cambaie pour des travux commencés en 1972 avec notamment des subventions du ministère de l'agriculture. C'est donc l'association libre de Cambaie qui a mis en place des réseaux sur la zone.
 En conséquence, la proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l'existence de réseaux de viabilité et de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.
 En conséquence, il sera évalué comme terrain en situation privilégiée.
 
 Sur l'évaluation
 Sur l'indemnité principale
 Selon la jurisprudence, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une situation privilégiée peuvent être appréciées à une valeur qui excède celle des terres purement agricoles.
 Les terrains en zone NA qui, bien que non qualifiés de terrain à bâtir, seront évalués à une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles.
 Le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégie.
 Le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 800 m2 et 50 000 m2. Il indique un manque de transactions dans un rayon de 3 km. Néanmoins la zone de la ZAD est très large. Il indique peu de transactions. Un ensemble de parcelles classées en zone constructible pour un prix de 6,47 euros le m2, la parcelle [...] classée en zone NA pour un prix de 5 euros le m2, la parcelle [...] en zone 1 NCa à 66,96 euros le m2 supportant une case vétuste. Il rappelle que la parcelle a fait l'objet d'une rétrocession le 14 mai 2007 à un prix de 0,39 euro le m2. Il retient un prix de 0,90 euro le m2 en zone 1 Ncb et 0,50 le m2 en zone Ndb.
 Le TCO produit les termes de comparaison donnés par le service des domaines avec une moyenne de 0,93 euro le m2. Ils se situent en zone 1 Nc mais sont très éloignés par rapport aux parcelles concernées. Ils se situent dans les hauts. Il ne pourra en être tenu compte. Il produit les termes de comparaison de la route du littoral pour un prix de 0,50 euro le m2.
 Le TCO produit les actes de donation-partage en date du 24 mai 2012, 21 juin 2012 et 26 juillet 2012 des parcelles qui sont déclarées pour une valeur de 1 000 euros. La donation dans le cadre d'une donation-partage ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien. La donation-partage sera écartée.
 Le TCO fait état d'un arrêt de la Cour d'appel de Saint Denis fixant le prix au m2 de parcelle en zone UE à 1 euro à Saint Paul. Cet arrêt, s'agissant de parcelles étroites, légèrement pentues, qui longent en longueur la RD 2, comprenant le fossé, bordé par un mur en moellons. Ainsi, il ne s'agit pas de parcelles comparables. Il s'agissait de parcelles en longueur qui longeaient le fossé et supportaient des murs. Cette référence sera écartée.
 Le TCO fait état en ce qui concerne la zone Ndb des ventes à titre de rétrocession pour une moyenne à 0,36 euro le m2. Néanmoins, la vente à titre de rétrocession d'une parcelle déjà expropriée ne peut être comparable à une vente du marché libre. Ces références seront écartées.
 L'exproprié fait état d'une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le 30 décembre 2004. Cette parcelle est incluse dans la ZAD en zone NAUe et ND.