Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-11.685 du 30/06/2021,  partie 4



 Pour la période du 13 janvier 2011 au 30 juin 2016, date de son départ des lieux, elle sollicite remboursement de la somme totale de 261.420 euros, correspondant à la différence entre les loyers réglés (avec l&apos;indexation) et les loyers dus (sans indexation), outre intérêts au taux légal à compter des paiements.
 La société Orsi se borne à soutenir que la clause d&apos;indexation ne peut être annulée que partiellement, mais ne conteste pas le quantum de la demande en remboursement.
 II convient dès lors de faire droit à la demande en remboursement des loyers trop versés, à hauteur de la somme de 261.420 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016.
 La société Max Transports sera déboutée de sa demande complémentaire au titre de la restitution d&apos;une partie du dépôt de garantie, dès lors qu&apos;elle soutient elle-même que ce dépôt , tel que détenu par le bailleur est inférieur à ce qu&apos;il devrait être.
 
 1°) ALORS QU&apos;en application de l&apos;article L. 112-1 du code monétaire et financier, seule la stipulation qui crée une distorsion entre la période de variation indiciaire et la durée écoulée lors d&apos;une variation du loyer doit être réputée non écrite, nonobstant la stipulation que la clause d&apos;indexation dans son ensemble est essentielle et déterminante de la volonté de contracter ;
 qu&apos;il résulte des constatations de l&apos;arrêt que, si la stipulation de la clause d&apos;indexation litigieuse applicable à la première révision avait certes conduit à la prise en compte d&apos;une période de variation de l&apos;indice supérieure à la durée écoulée depuis la prise d&apos;effet du bail, les stipulations de cette clause applicables aux révisions postérieures ne prévoyaient pas une période de variation de l&apos;indice supérieure à la durée écoulée entre lesdites révisions ;
 qu&apos;en retenant néanmoins que la clause d&apos;indexation devait être réputée non écrite en son entier et non pas seulement en sa stipulation régissant ponctuellement et spécialement la première révision du loyer, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article L.112-1 du code monétaire et financier ;
 
 2°) ALORS QUE la stipulation d&apos;une clause d&apos;indexation excluant tout ajustement à la baisse du loyer est réputée non écrite ; que cette sanction ne peut rejaillir sur l&apos;intégralité de la clause d&apos;indexation que si ladite stipulation présente un caractère essentiel au consentement des parties et qu&apos;elle est indivisible des autres stipulations de cette clause ; qu&apos;en se fondant encore, en l&apos;espèce, pour déclarer non écrite la clause d&apos;indexation litigieuse, sur la présence d&apos;une stipulation excluant tout ajustement à la baisse et sur le caractère essentiel et déterminant de la clause d&apos;indexation pour le consentement du bailleur au bail, mais sans relever le caractère essentiel de la stipulation considérée pour les parties ni son caractère indivisible avec les autres stipulations du bail, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce ;
 
 3°) ALORS QU&apos;en déclarant non écrite la clause d&apos;indexation en son entier au seul constat de la présence d&apos;une stipulation excluant tout ajustement à la baisse, sans rechercher si cette stipulation avait trouvé à s&apos;appliquer durant l&apos;exécution du bail litigieux, c&apos;est-à-dire si le preneur avait été privé d&apos;une réévaluation à la baisse du loyer par l&apos;effet de cette stipulation, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-15 et L. 15-39 du code de commerce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION :
 
 IL EST FAIT GRIEF à l&apos;arrêt attaqué d&apos;AVOIR ordonné la compensation entre la somme de 70 681,28 euros due par la société Max Transports à la société Orsi avec celle de 78 094,35 euros que la société Orsi reconnaît devoir à la société Max Transports et d&apos;avoir dit en conséquence que la société Orsi restait devoir à la société Max Transports une somme de 7 413,07 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE :
 
 3 - sur la demande reconventionnelle du bailleur en paiement de taxes foncières, et de travaux de remise en état après le départ du locataire 
 
 La société Orsi sollicite la condamnation de la société Max Transports au paiement de la somme de 87.052,72 euros au titre de la remise en état des lieux.
 
 En réalité , cette somme comprend, selon décompte de sortie du 26 août 2016:
 
 - au débit de la société Max Transport, d&apos;une part 35.292 euros correspondant à des taxes foncières, d&apos;autre part 51.760,72 euros au titre de travaux de remise en état, soit un total de 87.052,72 euros,
 - au crédit de la société Max Transport : :le remboursement du dépôt de garantie pour 69.181 euros outre 8.913,35 euros correspondant à des avoirs, de sorte qu&apos;au final, la société Max Transport n&apos;est finalement débitrice que de la somme de 8.958,37 euros.
 
 Sur la demande en paiement des taxes foncières pour 35.292 euros : la société Max Transports ne conteste pas devoir cette somme, de sorte qu&apos;elle sera condamnée à la payer.