Cour d'appel de Bordeaux
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-11.038 du 30/06/2021,  partie 4


un cru classé ou de notoriété reconnue et si le bailleur, propriétaire du fonds et de la marque commerciale, cru classé ou de notoriété reconnue, consent à ce que le preneur puisse, par une clause expresse du bail, pour la durée du fermage des terres à vocation viticole, user pour le vin produit par les vignes complantées sur la dite terre, du nom du château - cru classé ou de notoriété reconnue- à titre commercial, dans ce cas, le prix du fermage des dites terres à vocation viticole sera fixé, pour les baux de 9 ans en quantité d&apos;hectolitres à l&apos;hectare et par an de l&apos;AOC la plus noble à laquelle a droit l&apos;aire où est située la parcelle en cause dans le cadre des quantités minimales et maximales suivantes ; ce fermage sera à évaluer en monnaie jusqu&apos;à la 4en,e année : catégorie exceptionnelle : minimum : 3 hectolitres ; maximum : 5 hectolitres."
 
 S&apos;agissant de la première condition relative à la notion de notoriété reconnue, les bailleurs démontrent qu&apos;ils sont en droit de la revendiquer dans la mesure où la propriété viticole [Adresse 3] était classée Cru bourgeois exceptionnel puis supérieur jusqu&apos;à la disparition de cette classification en 2003. Les extraits de revues spécialisées produits aux débats attestent également d&apos;une telle notoriété pour la période contemporaine à la demande de mise en conformité et le propre site internet du château s&apos;en prévaut toujours aujourd&apos;hui. Il importe peu que lors de la conclusion du bail, une partie des terres n&apos;étaient plus plantées en vignes dès lors que cette notoriété résulte d&apos;un état antérieur lié, notamment, à la situation géographique privilégiée du château au sein du vignoble du médoc et à la qualité de ses vins reconnue depuis le 18ème siècle ainsi que l&apos;a retenu un expert judiciaire mandaté dans un autre litige opposant les mêmes parties dans le cadre de la liquidation de la succession.
 
 En ce qui concerne la deuxième condition relative à l&apos;autorisation donnée au preneur pour qu&apos;il puisse, par une clause expresse du bail, pour la durée du fermage des terres à vocation viticole, user pour le vin produit par les vignes complantées sur la dite terre, du nom du château - cru classé ou de notoriété reconnue- à titre commercial, il résulte des pièces du dossier que le preneur utilise la marque " Château de Lamarque " depuis la signature du bail initial du 4 juillet 1963 avec l&apos;accord express et réitéré du bailleur qui, bien que seul titulaire de la marque en qualité de propriétaire du fonds, ne s&apos;est pas opposé au dépôt de la marque en 1971 par la société fermière [A] d&apos;[Localité 1], dont les statuts, approuvés par Mme [P] en sa double qualité de bailleresse et d&apos;associé de la société, prévoient que celle-ci a pour objet l&apos;exploitation du domaine viticole de Lamarque sous l&apos;appellation Château de Lamarque. Il découle de ces éléments que la deuxième condition requise par l&apos;arrêté préfectoral pour fixer le prix du fermage selon les prescriptions de l&apos;article 8-E est bien remplie.
 
 C&apos;est donc à bon droit que les premiers juges ont apprécié la modification du prix du fermage au regard des dispositions de cet arrêté.
 
 [?]
 Sur la majoration du prix du fermage au titre de la durée du bail, les preneurs concluent à une absence de majoration du prix du bail en raison de sa durée car le bail n&apos;entre dans aucune catégorie prévue par l&apos;arrêté préfectoral applicable, étant observé, de surcroît, que la majoration n&apos;est pas de plein droit ; elle est soumise à l&apos;accord des parties qui, en l&apos;espèce, ne l&apos;ont pas prévue dans le bail. / Les bailleurs considèrent que les deux baux d&apos;une durée supérieure à 25 ans s&apos;analysent comme des baux de carrière dont la durée est calquée sur celle de la vie de l&apos;exploitant et pour lesquels l&apos;arrêté préfectoral institue une majoration du prix de fermage de 1% par an. Ils en déduisent que c&apos;est donc à bon droit que le tribunal a fixé une majoration de 60% correspondant à une durée totale de 60 ans des deux baux signés par les parties. / Si, en application de l&apos;article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, soit en monnaie ou en denrée selon la nature des biens loués, ce prix demeure enserré entre des maxima et des minima arrêtés par l&apos;autorité administrative. / Ces dispositions d&apos;ordre public sont d&apos;interprétation stricte.
 
 L&apos;arrêté préfectoral du 10 mai 2007 applicable à ce point du litige dispose que les baux à long terme tels que définis à l&apos;article L 416-1 du code rural et de la pêche maritime autorisent une augmentation du prix du fermage par rapport au prix retenu pour un bail de 9 ans de :
 
 - pour un bail d&apos;au moins 18 ans donnant droit au renouvellement (416-1) : + 20 %
 
 - pour un bail de 25 ans renouvelable : + 25 %