Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-10.214 du 02/02/2017,  partie 8


En conséquence, ce même motif ne peut être utilement invoqué à l&apos;appui de rédhibitoire en garantie des-vices cachés, le vice n&apos;étant pas davantage caractérisé, ni servir de fondement à la recherche de la responsabilité des vendeur, notaire et agent immobilier pour manquement à leurs obligations respectives d&apos;information et de conseil. Sur le motif tenant à l&apos;inconstructibilité ou l&apos;impossibilité d&apos;agrandir l&apos;existant, il convient de vérifier si dans les actes de vente, promesse synallagmatique puis régularisation par acte authentique, l&apos;acquéreur avait mentionné sa volonté soit de faire construire, soit de transformer les biens immobiliers existants en vue d&apos;en faire une habitation principale étant précisé que si la constructibilité totale d&apos;un terrain ou partielle à partir d&apos;un élément existant sur une zone constructible est objectivement un élément essentiel de la vente, il en va différemment d&apos;un terrain déjà bâti en zone non constructible. En l&apos;absence d&apos;une telle mention dans les actes, il ne peut être valablement soutenu que la volonté de construire fut un élément déterminant de la vente sans lequel l&apos;acquéreur n&apos;aurait pas conclu. A ce titre, il n&apos;a nullement été prévu dans la promesse de vente une quelconque condition, suspensive ou résolutoire, quant à l&apos;obtention d&apos;un permis de construire, aussi bien en vue de bâtir que d&apos;étendre les éléments existants. L&apos;obtention du crédit prévu dans l&apos;acte à titre de condition suspensive ne fait nullement mention de son affection spécifique à la réalisation de travaux. Il doit être -présumé demandé et obtenu afin de payer le prix de vente. La mention "Achat résidence principale + travaux" figurant sur la réponse de la Banque Populaire Cote d&apos;Azur ayant libéré le prêt (courrier du 1er août 2011), ne permet pas de renverser une telle présomption dans la mesure où il s&apos;agit d&apos;un document liant la banque et l&apos;emprunteur et non opposable au vendeur. En outre, il ressort expressément de l&apos;acte authentique de vente signe entre les parties le 4 octobre 2011 que "les parties déclarent qu&apos;elles n&apos;ont jamais fait de l&apos;obtention d&apos;un certificat d&apos;urbanisme pré opérationnel et de la possibilité d&apos;exécuter des travaux nécessitant l&apos;obtention préalable d&apos;une permis de construire une condition des présentes", un questionnaire d&apos;urbanisme annoté par la Commune de Pignans en date du 27 juin 2011 ayant été annexé à l&apos;acte. Le même acte précise en page 13 que le bien se trouve en zone ND, lesquelles sont en principe inconstructibles, sauf travaux ayant pour objet la conservation des bâtiments existants, ce qui ne vise pas la possibilité d&apos;extension pour agrément. Il paraît donc contradictoire pour le vendeur de tenter de soutenir devant la présente juridiction qu&apos;il souhaitait réaliser des travaux d&apos;extension du bâtiment existant. Il y est également mentionné que "La vente ne portant pas sur des locaux affectés en tout ou partie à l&apos;habitation ainsi déclaré, il n&apos;y a pas lieu de produire d&apos;état de l&apos;installation électrique". Cela atteste que le projet d&apos;habitation par extension prétendu de l&apos;acquéreur est d&apos;autant plus saugrenu que la vente n&apos;était pas initialement envisagée dans le cadre d&apos;un projet d&apos;habitation, les locaux n&apos;étant pas initialement prévus à cet effet. En conséquence, il importe peu de savoir à quelle date a été connu de l&apos;acquéreur le certificat d&apos;urbanisme du 27 décembre 2010 pour opération non réalisable du projet de construction envisagé par monsieur [Y]. Ainsi, le souhait de réalisation d&apos;extension de constructions existantes comme élément déterminant de la vente n&apos;est pas clairement établi par le requérant auquel en incombe la charge de la preuve. En conséquence, ce même motif ne peut être utilement invoqué à l&apos;appui de l&apos;action rédhibitoire en garantie des vices cachés, le vice n&apos;étant pas davantage caractérisé sur un sol par principe inconstructible et, a fortiori serait apparent en l&apos;état de la connaissance par l&apos;acquéreur au moment de la vente des normes urbanistiques entravant la constructibilité. Il ne peut davantage et pour les mêmes motifs servir de fondement à la recherche de la responsabilité des vendeur, notaire et agent immobilier pour manquement à leurs obligations respectives d&apos;information et de conseil puisqu&apos;il n&apos;y avait pas lieu pour l&apos;un de ces trois protagonistes de conseiller l&apos;acheteur sur la non faisabilité ou de vérifier la faisabilité de son projet de construction » ;
 
 ALORS QUE la cassation, sur le premier moyen, du rejet des demandes de monsieur [Q] en tant qu&apos;elles étaient fondées sur le dol entraînera par voie de conséquence et application de l&apos;article 624 du code de procédure civile, la censure du rejet des prétentions de l&apos;exposant fondées sur le vice caché, dès lors que les motifs de ce rejet renvoient à ceux relatifs au dol.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
 
 L&apos;arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU&apos;il a rejeté la demande de monsieur [Q] fondée sur l&apos;article 1382 du code civil et tendant à la condamnation de monsieur [J], solidairement avec la SCI L&apos;Elodie, à lui verser 30 000 € de dommages-intérêts ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. [Q] expose qu&apos;il a acheté le bien objet du contrat de vente dans l&apos;intention d&apos;en faire sa résidence principale mais qu&apos;il a été victime d&apos;un dol dans la mesure où le vendeur ne l&apos;a pas informé du caractère illégal de la construction qui interdirait la réalisation de tous travaux sur l&apos;immeuble, alors que s&apos;