Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-15.834 du 17/09/2020,  partie 2



 En effet, comme l'a justement relevé M. Q... R... dans son rapport d'expertise privée du 12 octobre 201 8, l'issue de secours et son mur séparatif sont dessinés sur le plan du rez-de-chaussée du corps de bâtiment B, qui représente une porte à un seul battant s'ouvrant vers l'extérieur en contrebas d'une volée de trois marches, à gauche de l'escalier montant aux étages, dont elle est séparée par une cloison.
 De fait, l'acte authentique du 2 février 1987 par lequel la SA TISO a acquis l'entier immeuble avant sa mise en copropriété indique, à l'article (propriété - jouissance», que l'acquéreur en aura la jouissance par la perception des loyers en ce qui concerne "1°) le sous-sol comprenant des caves se trouvant sous le premier corps d'immeuble, [...] avec accès par l'escalier donnant dans le couloir dudit corps d'immeuble, loué par le vendeur aux présentes à Monsieur G... Y..., aux droits duquel se trouve actuellement la S.A.R.L. LE STYX [
 ], aux termes d'un acte sous signatures privées en date à TOULOUSE du 25 janvier 1963 et d'un avenant de renouvellement en date à TOULOUSE du 14 avril 1981, aux termes duquel il a été ajouté aux locaux dont la S.A. R.L. LE STYX était déjà locataire, l'ensemble des caves se trouvant sous le deuxième corps de l'immeuble, sis à [...] , avec autorisation par le locataire de créer dans la cour commune l'entrée de son établissement et d'utiliser l'escalier qui desservait les caves du deuxième corps d'immeuble comme issue de secours, cet escalier devenant de ce fait privatif", ce dont il ressort que l'issue de secours a, dès avant la division de l'immeuble, été aménagée dans l'escalier desservant les caves du corps de bâtiment B lorsque l'exploitant de la discothèque est devenu locataire de l'intégralité du sous-sol de l'immeuble et a été autorisé à modifier les accès de l'établissement.
 La non-reprise de cette clause dans l'acte authentique du 23 juin 1988 par lequel la SA TISO a revendu les lots n° 1 et 28 à la SCI Studio 28 est sans incidence dès lors que cet acte se réfère au règlement de copropriété du 20 novembre 2007 et au bail renouvelé le 14 avril 1981.
 Les photographies de la sortie de secours (n° 4) et du couloir d'accès de secours (n° 5) intégrées au rapport d'étude établi le 22 octobre 1997 par M. I... V... à la demande du mandataire judiciaire de la SARL CIPAF "Version Originale" confirment que la porte de l'issue de secours était déjà à cette date encastrée entre deux cloisons en contrebas du couloir du rez-de-chaussée du corps de bâtiment B et sous l'escalier menant aux étages.
 La seule différence entre le plan susvisé et la configuration actuelle concerne une porte à double battant installée désormais au fond du couloir, après les trois marches menant à l'issue de secours, dans le prolongement de la cloison séparant cette issue de secours du reste de la cage d'escalier.
 L'attestation de M. I... D..., copropriétaire du lot n° 13, certifiant que, depuis qu'il a acquis ce lot le 9 décembre 1987, les parties communes du rez-de-chaussée du bâtiment B ont été modifiées au seul bénéfice du copropriétaire du lot n° 1, est trop peu précise pour faire preuve de modifications supplémentaires.
 Enfin, selon le tableau de répartition des charges figurant sous l'article 14bis du règlement de copropriété, le lot n° 1 est, à l'instar du lot n° 26, dispensé de toute participation aux charges d'entretien de l'escalier du corps de bâtiment B.
 Or, au regard du critère d'utilité avancé par le syndicat des copropriétaires, si la cage d'escalier desservant les étages n'est d'aucune utilité pour ce lot, il en va différemment pour le palier et les trois marches d'accès de l'issue de secours, que les occupants de ce lot et le public qu'il a vocation à accueillir franchissent nécessairement lorsqu'ils empruntent cette issue pour sortir du local commercial au sous-sol.
 Ces éléments convergents conduisent à privilégier, dans le cadre de l'interprétation nécessaire de la « clause concernant le lot n° 1 » susvisée employant le terme de servitude réelle, juridiquement inadéquat car une servitude ne peut grever des parties communes au profit d'un lot de copropriété, l'interprétation conférant à l'issue de secours un caractère privatif par rapport à la seule autre interprétation possible lui conférant la nature d'une partie commune à jouissance privative.
 Du tout, il résulte que l'issue de secours constituée par la totalité de l'escalier menant du rez-de-chaussée au sous-sol du bâtiment B doit être considérée comme dépendant du lot privatif n° 1, tant dans sa partie située derrière la porte de l'issue de secours, à l'intérieur du local, que dans celle située devant cette porte et correspondant au palier et à la volée de trois marches jusqu'au niveau du couloir du rez-de-chaussée.