Cour d'appel de Douai
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-17.985 du 25/01/2023,  partie 3


que pour limiter la restitution à la locataire des acomptes qu'elle a versés au titre des charges de copropriété du bien loué, l'arrêt a retenu que la bailleresse justifiait avoir été facturée par le syndic de copropriété au titre des charges courantes de copropriété en s'appuyant, pour les années 2010, 2013 et 2015, sur les seuls appels de provisions et non sur la régularisation annuelle de ces charges ; qu'en statuant ainsi, après avoir pourtant constaté que la bailleresse n'avait pas produit la régularisation des charges de copropriété du bien loué pour les années 2010, 2013 et 2015, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évinçait que la bailleresse ne justifiait pas du montant réellement réglé par elle des charges de copropriété pour ces années, a violé l'article 1134, ensemble l'article 1376, applicables en la cause. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 Vu les articles 1134, alinéa 1er, et 1376 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
 
 11. Aux termes du premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
 
 12. Aux termes du second, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui était pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. 
 
 13. Pour conserver les sommes versées au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d'un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d'y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.
 
 14. Pour limiter la restitution des provisions versées pour les charges de copropriété, l'arrêt énonce que si le syndic de copropriété doit tenir à la disposition des copropriétaires avant toute assemblée générale les factures justifiant des charges communes, ces derniers justifient valablement envers leurs propres locataires la réalité des charges qu'ils souhaitent récupérer auprès de ceux-ci par la production des factures de régularisation présentées par le syndic.
 
 15. Il constate que la bailleresse a produit pour justifier des charges de copropriété réclamées à la locataire entre février 2009 et octobre 2015 les relevés d'appel de provisions et les décomptes de régularisation établis par le syndic de copropriété au titre des années 2009, 2011, 2012 et 2014 mais que les régularisation des charges ne sont pas produites pour les années 2010, 2013 et 2015. 
 
 16. En statuant ainsi, sans tirer les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que la bailleresse ne justifiait pas du montant des dépenses pour les charges de copropriété pour les années 2010, 2013 et 2015, la cour d'appel a violé les textes susvisés. 
 
 Portée et conséquences de la cassation 
 
 17. Le pourvoi incident ne critique l'arrêt qu'en ce qu'il a, pour limiter à la somme de 283 575,33 euros le montant de la créance de remboursement de la bailleresse, rejeté le surplus des demandes en restitution des provisions versées correspondant, d'une part, à la somme de 16718,42 euros pour les provisions appelées pour l'entretien des pelouses et parking, d'autre part, à la somme de 3 334,14 euros pour les charges de copropriété des années 2010, 2013 et 2015. 
 
 18. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation sur le second moyen du pourvoi incident est donc limitée au rejet par la cour d'appel de cette dernière demande sans s'étendre à la condamnation globale, qui ne s'y rattache pas par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que, rejetant le surplus des demandes de M. [W] et de la société MJA, prise en la personne de M. [D], en leur qualité de liquidateurs judiciaires de la société Lilnat, en restitution des provisions versées d'un montant de 3 334,14 euros pour les charges de copropriété des années 2010, 2013 et 2015, il limite à la somme de 283 575,33 euros le montant de la créance de remboursement de la société civile immobilière Nicolas I pour les provisions perçues au titre des charges indues ou non justifiées, l'arrêt rendu le 18 mars 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; 
 
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
 
 Condamne la société civile immobilière Nicolas I aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Nicolas I et la condamne à payer à la société MJS Partners et à la société Mandataires judiciaires associés, en leur qualité de liquidateurs judiciaires de la société Lilnat, la somme de 2 000 euros chacune ;