Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.032 du 12/12/2019,  partie 2


L'expert a ensuite sérieusement argumenté dans la réponse à la mission de « donner tous renseignements utiles », puis à nouveau dans la réponse à un dire du conseil du bailleur, les raisons pour lesquelles il n'a pas retenu les autres éléments de comparaison produits par les parties, auxquelles la cour renvoie également pour une lecture complète. Le bailleur n'apporte aucune contradiction sérieuse aux investigations de l'expert judiciaire par les pièces qu'il produit, un article de considérations générales sur la méthode de pondération dans la gazette du palais, des pages d'un site Internet d'évaluation encore plus générale d'une base de prix moyen des loyers des commerces urbains à Montpellier, une attestation succincte d'un agent immobilier sur les prix pratiqués des loyers commerciaux à Montpellier. La cour confirmera en conséquence l'appréciation du premier juge de retenir l'évaluation de l'expert judiciaire pour une valeur locative annuelle de 90 € le mètre carré de surface pondérée. L'appréciation de l'expert retenue par le premier juge d'une valeur locative annuelle de 7200 € de la partie habitation n'est pas sérieusement critiquée » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « La société LES HORTASES a produit une évaluation locative des biens immobiliers de Monsieur T... J..., ingénieur conseil DETP, du 6 novembre 2012, dont il ressort les éléments suivants. La superficie commerciale pondérée du rez-de-chaussée est de 136 m2. La superficie pondérée de l'habitation du rez-de-chaussée est de 47,50 m2. La superficie de l'habitation de l'étage est de 124,50 m2. La valeur locative est de 136 m2 x 13 €/m2 = 1 768 euros + (47,50 m2 + 124,50 m2) x 12 €/m2 = 2064 euros, soit 3832 euros hors taxes au total. Monsieur P... a produit un avis de valeur de la société PIERRES ET SOLEIL, agence immobilière, du 9 janvier 2013, dont il ressort les éléments suivants. Un appartement dans l'ancien de type T5 se loue entre 800 et 1 000 euros par mois à Saint-Mathieu-de-Tréviers. Pour un commerce, le prix du m2 locatif varie entre 5 et 8 euros TTC. L'évaluation du logement de fonction est de 800 euros par mois et celle du commerce (167,4 m2 x 7 euros = 1 171,80 euros) de 1172 euros par mois de sorte que la valeur locative totale est de 1 972 euros par mois. Le bail dispose que : « les locaux présentement loués sont exclusivement destinés à usage de bar, restaurant et activités connexes. » Ainsi que le relève l'expert judiciaire le local d'habitation fait partie intégrante du bail commercial et bénéficie du statut mais il est d'usage de le traiter comme un local d'habitation hors statut quant à sa valeur locative avec les pondérations en plus ou moins. Les locaux litigieux relèvent des dispositions de l'article L 145-33 et il n'y a pas lieu de les évaluer selon la méthode de la rentabilité. La pondération de la terrasse couverte et de la cour d'une surface de 523 m2 permettant le stationnement avec un coefficient de 0,10 retenu par l'expert judiciaire correspond à la valorisation des lieux et la surface totale pondérée des locaux commerciaux peut-être arrondie à 180 m2. L'expert judiciaire a à juste titre retenu des éléments de comparaison pour des locaux quasi mitoyens du bien litigieux, écarté les éléments de comparaison du bailleur correspondant à des biens qu'il n'a pas visité, constaté que les prix couramment pratiqués dans le voisinage permettent d'apprécier la valeur locative à 90 € par an au m2 de surface pondérée, et maintenu sa proposition de fixation du prix du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 23 400 € (16 200 € correspondant au loyer de la surface commerciale + 7 200 € correspondant à la valeur locative du local d'habitation en très mauvais état d'habitabilité), soit un loyer mensuel de 1 950 € à compter de la date de renouvellement. Il convient d'homologuer le rapport d'expertise judiciaire et de fixer le loyer du bail renouvelé dans les conditions précisées au dispositif » ;
 
 ALORS QUE la valeur locative de locaux objets d'un bail commercial ne peut être déterminée qu'au regard de l'affectation qui leur est donnée par ce bail commercial ; qu'en l'espèce, en retenant, relativement à la détermination de la valeur locative des locaux objets du bail commercial, que les étages devaient être traités comme un local d'habitation hors statut dès lors qu'ils étaient utilisés par M. M... P... à titre d'habitation, quand elle relevait que le bail commercial stipulait que les locaux loués étaient exclusivement destinés à l'usage de bar, restaurant et activités connexes, autrement dit qu'ils répondaient pour le tout à une affectation commerciale, la cour d'appel a violé l'article L. 145-33 du code de commerce, ensemble les articles R. 145-7 et R. 145-4 du code de commerce.