Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-22.439 du 13/09/2018,  partie 2


pour s'opposer à cette demande, la société Groupe Gesco Assurances demande que soit prononcée la rupture du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur pour défaut de délivrance conforme au 30 septembre 2013, conformément à son courrier de demande de rupture amiable du bail en date du 18 juillet 2013 ; il est établi et nullement contesté qu'une odeur nauséabonde affectait les locaux donnés à bail depuis l'entrée dans les lieux du locataire et qu'elle s'est amplifiée à la suite de la location de l'étage supérieur, toute circulation d'air devenant alors impossible ; que la pose d'un extracteur d'air n'a pas amélioré la situation attestée par de nombreux témoins ; cette odeur aurait eu pour origine une fuite de la fosse septique des propriétaires voisins du local litigieux, affirmation non prouvée ; en application de l'obligation de délivrance de l'article 1719 du code civil, le bailleur doit vérifier que la chose louée est apte à servir à l'usage prévu par le bail ; au terme du bail le local loué était destiné à une activité de courtage d'assurances, ce qui supposait la présence constante d'un personnel et l'accueil de la clientèle ; le local loué n'était pas conforme à sa destination ; le locataire avait courtoisement avisé le propriétaire qu'en raison de la persistance du problème, elle avait l'intention de quitter les lieux et de mettre un terme au bail en cours ; le bailleur a accepté de se rendre dans les lieux loués le 30 septembre 2013 pour la remise des clefs, ce qui pouvait laisser présumer son accord mais qu'il a finalement refusé au motif principal que l'enseigne publicitaire était toujours présente sur la façade extérieure, qu'il a ensuite fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ; il y a lieu compte tenu du manquement du bailleur à ses obligation de prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur à la date du 30/09/2013 et de réformer la décision ;
 
 1°) ALORS QUE la résiliation du contrat aux torts exclusifs d'une partie implique que cette dernière ait commis une faute ; qu'en résiliant le contrat aux torts du bailleur en raison d'une odeur nauséabonde régnant dans les locaux loués, sans rechercher si le bailleur en était responsable, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé de faute imputable au bailleur a violé les articles 1184 et 1725 du Code civil dans leur rédaction applicable au litige ;
 
 2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes du litige ; que les parties s'entendaient sur l'existence de nuisances ayant pour origine la fosse septique de propriétaires voisins ; qu'en décidant que l'affirmation de ce que l'odeur nauséabonde aurait eu pour origine une fuite de la fosse septique des propriétaires voisins du local litigieux n'était pas prouvée, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige, ensemble l'article 4 du Code de procédure civile.
 
 3°) ALORS QUE respecte son obligation de délivrance conforme le bailleur qui met à disposition de son locataire un bien dans lequel celui-ci exerce son activité ; qu'en décidant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance conforme en louant un local dans lequel régnait une odeur nauséabonde persistante et qu'il convenait de prononcer la résiliation du bail à ses torts, quand elle constatait que durant toute la durée du bail le locataire a exercé son activité dans les locaux loués qui lui ont donc été délivrés conformément au bail prévu, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y... de sa demande d'indemnités d'occupation,
 
 AUX MOTIFS QUE le bailleur sollicite l'octroi de la somme de 18.700 € au titre d'indemnité d'occupation soutenant que si le bail a été résilié au 24 novembre 2013, le local ne lui a été restitué que le 3 octobre 2014 ; une tentative de restitution des clefs est intervenue le 30 septembre 2013 et que le bailleur qui s'était lui aussi fait accompagner d'un huissier a refusé la restitution des locaux en raison de la présence d'éléments d'actifs (enseigne publicitaire et boîtiers informatiques) ; le bailleur a pu constater à cette occasion que son local était vacant au 30 septembre 2013, que les locaux était propres et non dégradés ainsi que cela ressort du constat d'huissier du preneur et des photos qui le complètent ; si le bailleur a refusé la restitution des clés au 30 septembre, il ne justifie d'aucune démarche positive afin d'obtenir la restitution des clés à compter du 24 novembre 2013, date de rupture de plein droit du bail commercial en application de la décision du juge des référés saisi par lui ; l'obligation de restitution des clés incombe normalement au preneur, en l'espèce le bailleur savait que le locataire était disposé à lui restituer les clés ; en l'absence de démarches de la part du bailleur afin d'obtenir la restitution des clés du local qu'il savait vacant, ce dernier a fait preuve d'une passivité fautive ;