Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.461 du 27/02/2020,  partie 2


que la cour ne peut donc, sauf à dénaturer la commune intention des parties, faire application de cette clause dont les modalités restent indéterminables; que par conséquent, le loyer minimal dû par la Sa Open Sud Gestion est de 10.580 € pour le lot 23 et de 14.635,86 € pour le lot 24; que Monsieur I... D... et Madame F... D... ne peuvent invoquer le défaut d'indexation du loyer de la villa n°24 pour justifier leur demande de résiliation judiciaire du bail ;
 
 ET AUX MOTIFS QUE, s'agissant de la période litigieuse de 2007 à 2011, dans son courrier du 18 novembre 2011, la Sa Open Sud Gestion reconnaît avoir versé une somme totale de 152.724,71 € tout en tenant pour acquis que le loyer sur la même période s'est élevé à 52.900 € pour la villa n°23 et à 99.892,60 € pour la villa n°24, soit un total de 152.792,60 €; qu'elle a fait un versement complémentaire de 67,89 €; que dans ses dernières conclusions, la Sa Open Sud Gestion prétend n'être redevable que d'une somme totale de 126.079,91 € TTC (25.215,82 € x 5) entre 2007 et 2011 et sollicite le remboursement d'un trop perçu de 1.065,73 € au titre des loyers pour la période écoulée de 2009 à 2013; que Monsieur I... D... et Madame F... D..., quant à eux, considèrent que s'agissant de la villa n°24, c'est le loyer minimum garanti qui doit s'appliquer et que pour la villa n°23, il convient de rajouter au loyer minimum garanti, une somme supplémentaire correspondant à l'application de la clause recette après réintégration des remises commerciales; que cette somme s'élève à 6.828,81 € et non 6.997,98 €, ainsi qu'il est indiqué de manière erronée en page 13 des conclusions des intimés; qu'il ressort des divers comptes versés aux débats par les parties que sur la période en litige de 2007 à 2016, les loyers dus par la Sa Open Sud Gestion sont de :

Villa 23
 Villa 24

loyer minimum garanti: 10 580 €
 loyer minimum garanti: 14 635,86 €

2007
 10580
 14635,86

2008
 10580
 14635,86

2009
 12620,13
 14635,86

2010
 10580
 14635,86

2011
 12152,12
 14635,86

2012
 11234,03
 14635,86

2013
 13142,53
 14635,86

2014
 10580
 14635,86

2015
 10580
 14635,86

2016
 10580
 14635,86

Total
 112628,81
 146358,6

Total général : 258 987,41 € ;
 
 qu'entre 2007 et 2013, la Sa Open Sud Gestion a réglé, selon le décompte établi par Monsieur I... D... et Madame F... D... et non contesté par la Sa Open Sud Gestion, chaque année une somme de 26.794,76 € au titre des loyers, avant déduction des frais retenus pour l'entretien des villas ; qu'elle a versé une somme de 23 763,46 € en 2016 ; qu'elle s'est donc acquittée d'une somme globale de 211.326,78 € ; qu'elle reste donc redevable d'une somme de 47.660,63 € ; qu'elle sera ainsi condamnée à payer cette somme au titre des loyers impayés.
 
 ET AUX MOTIFS ENCORE QUE la cour condamne la Sa Open Sud Gestion à payer à Monsieur I... D... et Madame F... D... une indemnité d'occupation annuelle de 10.580 € pour la villa n°23 et de 14.635,86 € pour la villa n° 24 ;
 
 1°) ALORS QUE la lettre de la Société OPEN SUD GESTION du 18 novembre 2011 comportait un calcul du loyer dû par application de la clause d'indexation stipulée dans le contrat de bail, ce dont il résultait que les modalités de son application avaient été arrêtées ; qu'en affirmant néanmoins que si cette lettre comportait la reconnaissance d'une clause d'indexation, son contenu ne permettait pas d'en déduire un accord des parties sur les modalités d'application de cette clause d'échelle mobile, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la lettre de la Société OPEN SUD GESTION du 18 novembre 2011, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause ;
 
 2°) ALORS QUE, subsidiairement, lorsqu'une clause d'échelle mobile est imprécise, il appartient au juge de procéder à son interprétation, au moyen d'une recherche de la commune intention des parties, afin de déterminer les modalités de son application ; qu'en considérant que la clause d'indexation stipulée dans le contrat de bail, qui disposait que le loyer était indexé sur le taux INSEE du coût de la construction, ne permettait pas de connaître l'indice de référence, ni la périodicité de la variation prévue par les parties, de sorte que les modalités d'application de la clause restaient indéterminables, puis en refusant en conséquence d'en faire application, bien qu'il lui ait appartenu de déterminer le sens et la portée de l'accord intervenu entre les parties quant à l'indexation du loyer, la Cour d'appel, qui a refusé de faire usage de son pouvoir d'interprétation, a méconnu son office, en violation des articles 1134 et 1156 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION