Cour d'appel de Versailles
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.049 du 04/04/2019,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par la société Domaxis, société anonyme d'HLM, dont le siège est [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 22 janvier 2018 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre ), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. X... K...,
 
 2°/ à Mme N... D..., épouse K...,
 
 domiciliés [...],
 
 3°/ à Mme G... K..., domiciliée [...],
 
 4°/ à Mme W... K..., épouse V..., domiciliée [...],
 
 5°/ à M. Z... K..., domicilié [...],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. Pronier, Bureau, Mmes Farrenq-Nési, Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, conseillers, Mme Guillaudier, Mme Georget, Mme Renard, Mme Djikpa, conseillers référendaires, M. Brun, avocat général, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de Me Le Prado, avocat de la société Domaxis, de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. et Mme K..., de Mmes G... et W... K..., de M. Z... K..., l'avis de M. Brun, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 
 
 Sur le moyen unique :
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 janvier 2018), qu'en mai 1985, M. et Mme K... ont acquis des parts de la société civile d'attribution Le Jardin Modèle, ayant pour objet l'acquisition d'un terrain, donné à bail à construction pour une durée de vingt-cinq ans à la société d'HLM de l'agglomération parisienne, aux droits de laquelle vient la société d'HLM Domaxis (Domaxis), laquelle s'est engagée à faire édifier des logements, les entretenir et les louer pour la durée du bail, expirant le 19 juillet 2010 ; que M. et Mme K... ont consenti à leurs trois enfants, Mmes G... et W... K... et M. Z... K..., une donation portant sur la nue-propriété de leurs parts sociales ; que les consorts K..., devenus propriétaires de trois appartements, occupés à l'expiration du bail à construction, ont assigné la société Domaxis en indemnisation ;
 
 Attendu que la société Domaxis fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, que la présence d'occupants sans droit ni titre dans l'immeuble objet du bail à construction, au jour de son échéance, n'est susceptible d'engager la responsabilité du preneur que s'il est constaté qu'il avait consenti des baux pour une période allant au-delà de cette échéance, sans avoir averti en temps utiles les locataires de ce que ces baux s'éteindraient au jour de cette échéance ; qu'en l'espèce, en retenant à l'encontre de la société Domaxis un manquement à son obligation de restitution, en ce que les appartements devenus la propriété des consorts K... au sein de l'immeuble objet du bail à construction n'étaient pas tous libres de tout occupant à l'échéance de ce bail à construction, le 19 juillet 2010, sans constater que la société Domaxis avait conclu des baux pour une période allant au-delà de cette échéance, et alors qu'elle relevait qu'elle avait prévenu dès le 12 mars 2009 les locataires de ce qu'ils deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette échéance, la cour d'appel a violé l'article L. 251-6, alinéa 1, du code de la construction et de l'habitation dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 Mais attendu qu'ayant relevé que, conformément à l'article L. 251-6 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version antérieure à celle issue de la loi du 24 mars 2014, prévoyant que les contrats de location consentis par le preneur d'un bail à construction s'éteignent à l'expiration du bail, le contrat de bail à construction mentionnait que le preneur pourrait louer les constructions pour une durée ne pouvant excéder celle du bail, que la société d'HLM, qui, seule, pouvait fixer le terme des baux qu'elle avait consentis sur les appartements, ne disposait de droits sur les immeubles que jusqu'au 19 juillet 2010, date d'expiration du délai contractuel de vingt-cinq ans figurant au contrat de bail à construction du 19 juillet 1985, et que les trois appartements des consorts K... ne leur avaient été restitués respectivement qu'en novembre 2010 et novembre 2011, la cour d'appel en a exactement déduit que la société d'HLM avait manqué à son obligation de restituer les lieux libres de tous occupants ;