Tribunal supérieur d'appel de Saint-Pierre-et-Miquelon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-29.446 du 05/01/2017,  partie 2


appel que par acte notarié en date du 13 mai 2009, Madame [A] [R] et Monsieur [T] [C] ont vendu à Monsieur [K] [P] et Madame [B] [G] épouse [P], une maison d&apos;habitation située [Adresse 4], ce moyennant la somme de 295.000 € ; il n&apos;est pas plus contesté aux débats qu&apos;à plusieurs reprises, en juillet 2010, septembre 2010, février et août 2011 le sous-sol de l&apos;habitation acquise par les époux [P] a été l&apos;objet d&apos;inondations qui ont endommagé divers biens mobiliers installés en sous-sol ; se fondant, à titre principal, sur les dispositions des articles 1641 à 1644 du code civil, les époux [P] sollicitent l&apos;annulation de la vente intervenue en mai 2009 au titre de la garantie des vices cachés ; l&apos;article 1641 du code civil prévoit en effet que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l&apos;usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l&apos;acheteur ne l&apos;aurait pas acquise, ou n&apos;en aurait donné qu&apos;un moindre prix, s&apos;il les avait connus » ; l&apos;article 1642 du même code énonce cependant que « Le vendeur n&apos;est pas tenu des vices apparents et dont l&apos;acheteur a pu se convaincre lui-même » ; pour relever de la garantie des vices cachés, il est nécessaire que le vice qui affecte la chose vendue soit antérieur à la vente et la rende impropre à sa destination normale ; la jurisprudence précisant, pour l&apos;application de l&apos;article 1642, que, pour considérer que l&apos;acheteur a pu se convaincre lui-même de l&apos;existence de vices, il faut qu&apos;il en ait constaté l&apos;existence dans leurs causes et leur amplitude et qu&apos;il en ait mesuré l&apos;étendue et la gravité ; en l&apos;espèce, les époux [P] soutiennent que le vice affectant le sous-sol de la maison dont ils ont fait l&apos;acquisition des consorts [R]-[C] (inondation du sous-sol lors des périodes de fortes précipitations à la suite de remontées d&apos;eau), était préexistant à la vente et connu des vendeurs qui avaient été eux-mêmes confrontés à des inondations, ayant été contraints d&apos;installer un puisard à l&apos;intérieur du sous-sol et de nombreux drains à l&apos;extérieur de la maison, et que lors de la vente, ils n&apos;ont pas été informés de cet état de fait, les inondations récurrentes rendant impropre le sous-sol à son habitabilité ; il apparaît de l&apos;examen des pièces produites aux débats que le permis de construire relatif à la construction litigieuse a été demandée par Monsieur [T] [C] le 19 avril 2000 et délivré le 14 juin 2000 par le Président du Conseil Général des îles de SAINT PIERRE et MIQUELON ; la demande de permis de construire faisait état d&apos;une résidence principale pour une surface au sol de construction de 150 m², les plans annexés à la demande étant relatif à un pavillon constitué d&apos;un rez-de-chaussée et d&apos;un premier étage, le sous-sol étant constitué d&apos;un vide sanitaire d&apos;une hauteur de 0,90 m ; il est également constant pour les parties à la présente instance que la construction réalisée par Madame [A] [R] et Monsieur [T] [C] n&apos;a pas été réalisée conformément au permis de construire délivré puisque le vide sanitaire réalisé par l&apos;entreprise HELENE & FILS, à la demande des maîtres d&apos;ouvrage, a été construit à une hauteur de 1,80 m comme le révèle la facture n° F200305 du 23 août 2000 établie par la société HELENE & FILS « vide sanitaire, hauteur 1,80 m, épaisseur 0,20m », l&apos;expert judiciaire désigné par le tribunal de première instance retenant quant à lui une hauteur sous-plafond moyenne de 1,771 m, les voiles de structures faisant 1,80 m ; il convient cependant de relever que les travaux de construction réalisés par la société HELENE & FILS, bien que non conformes au permis de construire délivré au bénéfice des époux [T] [C], ont été exécutés conformément aux plans et prescriptions de Monsieur et Madame [T] [C] ; pour ce qui concerne l&apos;acte de vente notarié, en date du 13 mai 2009, il est indiqué de façon fort peu détaillée, au paragraphe « Désignation de l&apos;immeuble vendu » : « le vendeur vend à l&apos;acquéreur, qui accepte, la pleine propriété de l&apos;immeuble dont la désignation suit : un immeuble en nature de maison à usage d&apos;habitation principale sis à [Adresse 5] avec terrain cadastré en ladite commune sous les numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] de la section AO pour des contenances respectives de 10 ares et de 5 ares. Ainsi que les meubles meublants garnissant ladite maison, décrits et estimés par les parties dans un état demeuré ci-annexé, tel que ledit immeuble existe, sans exception ni réserve » ; les plans de construction de la maison, objet du présent litige, qui ont été remis aux acheteurs postérieurement à la signature de l&apos;acte de vente, selon les déclarations de ces derniers, sont également peu précis pour ce qui concerne le soubassement de la construction et plus particulièrement pour le vide sanitaire qui est partiellement enterré ; l&apos;expert mandaté indique dans son rapport que les désordres constatés sont des infiltrations dans le local situé au « sous-sol » semi-enterré qui est aménagé en locaux « habitables » et que lors de fortes pluies l&apos;eau s&apos;infiltre par l&apos;angle nord-ouest du bâtiment, sur toute la surface de ces deux pièces situées au niveau -1 semi-enterré ; il prend soin cependant de précision aux pages 65 et 66 de son rapport qu&apos;