Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-10.419 du 12/11/2020,  partie 7



 qu'elle justifie de sa bonne foi dès lors qu'elle ne pouvait d'aucune manière avoir connaissance de la nullité du titre de son auteur puisque l'assignation en nullité du 2 novembre 1993, le jugement prononçant la nullité du 6 mai 1995 n'ont été publiés que les 21 avril 1994 et le 20 juin 1995, postérieurement à son acquisition ;
 
 qu'il ressort en outre des pièces produites que la société Yser VI a justifié de ce que sa possession était publique, le titre de propriété ayant été régulièrement publié le 15 juillet 1993, les impôts fonciers, les factures d'eau ayant été réglées ;
 
 qu'il est justifié enfin du caractère continu de cette possession depuis le 6 mai 1993 dans la mesure où Yser VI a remboursé l'emprunt immobilier souscrit, réglé les charges relatives à l'immeuble, perçu des loyers de mai 1993 à mai 2004 ;
 
 que la possession a donc été paisible jusqu'au 14 septembre 2004, date à laquelle la SCI Yser VI a reçu un courrier du liquidateur portant à sa connaissance la nullité de la vente, demandant que les loyers soient adressés à son étude ;
 
 que la prescription acquisitive a donc produit son effet à compter du 6 mai 2003 ; que le tribunal a rappelé que l'immeuble ne faisant plus partie de l'actif de la liquidation ne pouvait être valablement cédé, que la vente d'un bien dépendant de l'actif d'un débiteur n'est pas opposable au tiers qui invoque un droit de propriété sur ce bien ;
 
 que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI Yser VI propriétaire de l'immeuble, prononcé la nullité de la vente reçue le 8 avril 2011 par Maître A... au profit de Madame X... » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « selon la jurisprudence constance de la Cour de cassation, il est de principe que l'annulation du contrat qui a investi une personne de la propriété d'un immeuble entraîne l'annulation de tous les droits réels que cette personne a concédés sur ledit immeuble, sous la seule réserve de la prescription acquisitive ; que cette règle est de portée générale et absolue, les droits d'un acquéreur étant subordonnés à l'existence et à la validité des droits du vendeur ;
 
 que toutefois, le sous-acquéreur dont l'auteur a perdu son droit de propriété par l'effet d'un jugement de nullité est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive s'il remplit les conditions prévues par le code civil ;
 
 qu'aux termes de l'article 2272 alinéa 2 de ce code, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; que les articles 2274 et 2275 du code civil précisent que la bonne foi est toujours présumée et qu'il suffit qu'elle ait existé au moment de l'acquisition ;
 qu'en l'espèce, il résulte des actes versés aux débats que la SCI Yser VI a acquis de la SARL Codim une maison d'habitation sise à [...] , moyennant un prix de 475 000 francs, par acte authentique au rapport de Maître U... en date des 30 avril et 6 mai 1993 ; que la SARL Codim détenait cet immeuble pour l'avoir acquis de Madame Q... T... par acte authentique en date du 16 janvier 1992 ;
 
 que l'acte de vente précisait que la SCI Yser VI était en formation, que chacun des associés intervenait à l'acte en qualité d'acquéreur, et que l'immatriculation de la société vaudrait reprise des engagements pris en son nom ; que l'acquisition par la société Yser VI est donc devenue parfaite avec l'immatriculation de cette société le 17 juin 1993 ;
 
 qu'il est constant que par jugement en date du 6 mai 1995, le tribunal de commerce de Marennes a prononcé la nullité de la vente de l'immeuble intervenue entre Madame T... et la SARL Codim le 16 janvier 1992 ; que ce jugement étant définitif, la société Codim est réputée n'avoir jamais été propriétaire de l'immeuble litigieux et la vent passée au profit de la SCI Yser VI n'a pu lui transférer valablement la propriété de l'immeuble ;
 
 que toutefois, la SCI Yser VI, pour échapper à la restitution de l'immeuble, peut en revendiquer la propriété sur le fondement de la prescription acquisitive abrégée, à charge pour elle de démontrer qu'elle en remplit les conditions ;
 
 que tel est précisément le cas en l'espèce puisqu'il résulte des pièces versées aux débats que :
 
 - la SCI Yser VI a acquis le bien d'un titulaire qui, par l'effet rétroactif du jugement de nullité de la vente, est réputé n'avoir jamais été propriétaire de l'immeuble ;
 
 - qu'elle se prévaut d'un juste titre, puisqu'elle produit un acte de vente qui aurait valablement transféré la propriété de la SARL Codim à la SCI Yser VI, si la société venderesse avait été le véritable propriétaire du bien ;
 
 - que la possession invoquée est exercée en vertu de ce titre, par lequel la SCI Yser VI a été investie des prérogatives de propriétaire ;