cour d'appel de Versailles
4e chambre,  décision 15-20.435 du 22/09/2016,  partie 2



 Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour Mme R..., demanderesse au pourvoi principal ;
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le montant des fermages pour l'année 2003 aux sommes de 1.958 € pour la partie habitation des bâtiments, et de 9.598 € pour la partie exploitation des bâtiments, dit que les sommes dues par Mme R... pour la période allant de 2003 à 2010 étaient de 17.955 € représentant le total des loyers afférents à la partie habitation et de 77.201 € représentant le montant total des loyers portant sur la partie exploitation des bâtiments, et condamné en conséquence Mme R... à verser à la SCI Les Ormeteaux, après compensation, la somme de 4.234,67 € ;
 
 AUX MOTIFS QU' « il ressort tant de l'arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 22 octobre 2012 que de celui rendu par la Cour de cassation le 11 mars 2014, qu'il a été jugé qu'aucun arrêté préfectoral n'était applicable à la situation d'espèce ; que c'est précisément la raison pour laquelle l'arrêt de cassation est intervenu puisque, après avoir relevé que la cour d'appel de Versailles retenait « qu'à défaut de toute autre référence et d'accord de gré à gré sur la base d'un bail rural, le loyer doit être calculé conformément au droit commun du bail rural et que le calcul de l'expert en page 22 du rapport doit être repris », la Cour de cassation a dit « qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'existence ou non d'un arrêté préfectoral adapté à l'activité pratiquée par Mme R..., et sur les éléments en fonction desquels la valeur locative a été déterminée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; que le « calcul de l'expert en page 22 » qui aboutissait à la solution retenue par l'arrêt censuré était celui proposé par le conseil de Mme R... qui a été établi sur le fondement des arrêtés préfectoraux des Yvelines n° 92-004 du 27 décembre 1991 et n° 02-000027 du 7 octobre 2002 ; qu'il doit également être observé que la cassation n'est pas « disciplinaire », mais pour « violation de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime » ; qu'il est donc clair que la cour d'appel de Versailles se voit reprocher d'avoir appliqué par défaut le droit commun du fermage et donc les arrêtés préfectoraux manifestement inapplicables à la situation d'espèce, et de ne pas avoir fixé celui-ci selon les autres critères rappelés dans l'attendu de principe de la Cour de cassation, soit « selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin » () ; que sur la fixation de la valeur locative de la partie exploitation des bâtiments, il est manifeste que les parties sont en désaccord sur les conditions du nouveau bail rural en sorte que, contrairement à ce que soutient la SCI Les Ormeteaux, il ne peut être retenu que le loyer, convenu aux termes du contrat conclu en février 2003, fait la loi des parties dans leur nouveau rapport résultant de l'application du statut des fermages ; qu'en raison de ce désaccord entre les parties sur le prix du fermage, il revient au juge de le fixer en tenant compte de l'intérêt mutuel des parties et en respectant les articles L. 411-11 et suivants ainsi que les arrêtés préfectoraux en vigueur en l'espèce ; que l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime précise que le prix du fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ; qu'il prévoit le principe de l'encadrement du loyer des baux à ferme et confie au préfet de chaque département le soin de fixer, par voie d'arrêté, les minima et maxima applicables ; que les préfets doivent établir deux échelles des fermages distincts, d'une part, pour les terres et les bâtiments d'exploitation et, d'autre part, les bâtiments à usage d'exploitation ; que l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime pris en son application impose au préfet de différencier les loyers en fonction de la localisation des biens mais aussi de leur catégorie, laquelle reflète leur rendement (pour les terres) ou leur entretien et leur conservation, leur confort, leur éloignement de l'exploitation, leur utilité(pour les bâtiments), critères objectifs desquels dépend directement la valeur locative ; qu'il est en outre recommandé au Préfet de tenir compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement ; qu'il convient de rappeler que le litige porte sur la fixation du fermage des biens mis à disposition par contrat conclu le 28 février 2003, requalifié de bail à ferme à compter de cette date ; que contrairement à ce que soutient Mme R..., le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 17 mars 2009 n'a pas jugé, de manière irrévocable, qu'elle exerçait une activité d'éleveur d'équidés à l'exclusion de toute autre activité équestre au sens de la loi du 23 février 2005 ;