Cour d'appel de Fort-de-France, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-12.405 du 21/03/2019,  partie 2


Ces deux clauses sont claires en ce que la CRCAM de la Martinique et de la Guyane affirme, à deux reprises, qu'il n'existe ni litige ni procédure en cours, l'obscurité de l'alinéa 2 de la clause « Procédures » conduisant à une interprétation en faveur de l'acquéreur en vertu de l'ancien article 1602 du Code civil. Or, il est constant que, dès avant la conclusion de la promesse de vente, un dégât des eaux était survenu dans le local provoquant le décollement de dalles du faux-plafond et que, après des démarches amiables, la CRCAM de la Martinique et de la Guyane avait, le 17 août 2011, assigné en référé d'heure à heure aux fins d'expertise tant le propriétaire de l'appartement du dessus que le syndicat des copropriétaires. La CRCAM de la Martinique et de la Guyane ne démontre pas qu'en fait, et contrairement aux mentions de la promesse de vente, les infiltrations en toiture étaient visibles lors de la visite des lieux par la Société MBA, ni qu'elle l'a informée de leur existence et de leur ampleur ainsi que de l'expertise judiciaire en cours. Elle n'est pas non plus fondée à reprocher à la Société MBA de n'avoir pas recherché et obtenu par elle-même des renseignements qui devaient lui être spontanément communiqués. M. S... Q..., expert commis par l'ordonnance du16 septembre 2011 du juge des référés, a conclu son rapport de la façon suivante :
 * les désordres (fuites diverses sur une colonne montante d'alimentation et sur la canalisation de vidange du lavabo de la salle de bains de l'appartement du dessus propriété de M. V..., infiltrations en plafond du rez-de-chaussée) proviennent pour les premières d'une erreur d'exécution, pour les secondes d'une défaillance du revêtement, * ils ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage mais rendent le local du rez-de-chaussée impropre à sa destination, * les travaux chez M. V... ont été effectués, il reste à exécuter l'étanchéité de la terrasse entre les deux corps de bâtiment,* la responsabilité est partagée entre M. V... et la copropriété, * la CRCAM de la Martinique et de la Guyane a subi un trouble important de jouissance pendant de nombreux mois. La CRCAM de la Martinique et de la Guyane a ainsi dissimulé à son co-contractant des éléments importants sur l'état de l'immeuble et manqué à son obligation d'information loyale à son égard. Une telle faute présente un caractère dolosif au sens de l'ancien article 1116 du Code civil en ce que la CRCAM de la Martinique et de la Guyane a sciemment tu, même si elle le justifie par un défaut de communication entre ses services, des données dont elle avait connaissance et qui auraient conduit la société MBA à ne pas s'engager aux conditions de la promesse, notamment en ce qui concerne le prix et la clause d'exclusion de garantie. En dépit de cette faute affectant la promesse de vente, la Société MBA est fondée à poursuivre l'exécution de la vente, assortie de dommages-intérêts, puisqu'elle justifie avoir levé l'option qui lui était offerte et que la vente n'a pas été régularisée du seul fait de la révélation à l'acheteur des désordres affectant l'immeuble. La clause d'exclusion de garantie étant en revanche inopérante, elle doit bénéficier de la garantie de la CRCAM de la Martinique et de la Guyane pour toute conséquence qui résulterait de ces désordres. S'agissant des préjudices liés au retard apporté à la conclusion de la vente, la CRCAM de la Martinique et de la Guyane en est seule responsable. A ce titre, l'appelante sollicite d'abord le paiement des intérêts de l'emprunt de 230.000 € qu'elle a souscrit auprès de la BNP-Paribas le 30 avril 2013. Il résulte de l'accord de principe de la banque du 17 janvier 2012 et de son attestation du 14 novembre 2016 que le prêt a bien été souscrit par la Société MBA en vue de l'acquisition de l'immeuble en cause et que son remboursement est honoré par l'emprunteur. Les intérêts de cet emprunt n'étant pas compensés par la jouissance du bien, c'est à juste titre que la Société MBA en demande la prise en charge par la Société MBA. Elle revendique également la somme de 4.000 € par mois jusqu'à la remise des clés, soit à ce jour plus de 100.000 € correspondant aux loyers qu'elle aurait dû percevoir puisqu'elle disposait d'un locataire en attente de changement de local. Cependant, les deux seules quittances de loyer produites sont insuffisantes pour caractériser un tel manque à gagner qui sera réparé par une somme de 40.000 €. Quant aux dommages-intérêts « pour dol et manquement à l'obligation de loyauté contractuelle », ils ne sont pas autrement explicités et ne peuvent être accueillis sans que soit établi un préjudice véritable subi. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par la Société MBA, dit qu'il vaudrait vente aux conditions de la promesse de vente et ordonné sa publication, sans qu'il soit nécessaire de commettre un notaire à cet effet, et en y ajoutant que la CRCAM de la Martinique et de la Guyane devra, sous astreinte, remettre à la Société MBA les annexes et le dossier technique nécessaires.