cour d'appel de Pau
1ère Chambre,  décision 17-14.116 du 05/04/2018,  partie 3


que dans ces conditions, le notaire ne rapporte manifestement pas la preuve que les conditions de la garantie intrinsèque auraient été remplies le jour de ta vente, dès lors que la copie des documents remis, leur teneur, et de surcroît, le destinataire pour l'un deux, lesquels étaient en outre non contemporains à l'acte, ainsi que l'insuffisance des documents fournis, auraient dû manifestement l'alerter, ce dont il résulte que Me X... a commis des manquements fautifs à ses obligations d'information et de conseil, mais également à celle d'assurer l'efficacité et l'utilité de son acte, dès lors que le lot ainsi acquis par les époux Z... ne leur sera jamais livré ; que ces manquements fautifs de la part du notaire sont de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, et les dommages invoqués par les époux Z... qui sont avérés du fait de l'insolvabilité du promoteur vendeur mis en liquidation judiciaire, trouvent directement leur cause dans les fautes commises par ce notaire, lesquels seront indemnises par ce dernier ; que, sur l'étendue du préjudice des époux Z..., le notaire sera condamné à les indemniser de leur dommage avéré du fait de l'insolvabilité du promoteur vendeur de la somme de 80 147,90 et celle de 5 824,71 euros ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité du notaire, l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation en vigueur du 8 juin 1978 au 30 septembre 2010 dispose qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement : « le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser : d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement » ; que l'article R. 261-17 du même code dispose que la garantie de l'achèvement de l'immeuble peut être - soit intrinsèque, en raison de l'existence de conditions propres à l'opération, - soit extrinsèque, du fait de l'intervention d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917 ; qu'en application de l'article R. 261-18 du même code : « La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes : a) Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque, b) Si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 p. 100 du prix de vente prévu : - par les fonds propres au vendeur ; - par le montant du prix des ventes déjà conclues ; - par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus » ; que l'article R. 261-20 du même code précise que : « pour l'application des dispositions de l'article R. 261-18, b, le contrat doit préciser : - que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties ;- que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties, en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente. Les justifications sont constituées : - en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues, par une attestation du notaire ; - en ce qui concerne les crédits confirmés ou les fonds propres, par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier » ; qu'à la page 13 de l'acte de vente litigieux, il est indiqué que « le bâtiment est hors d'eau, ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée le 23 avril 2009 par la société Attic Manager, dont le siège est Toulouse , [...]        ... » ; que l'acte de vente prévoit en page 18 une garantie d'achèvement intrinsèque au sens des articles L. 261-11 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, en précisant que : « l'immeuble dont dépendent les fractions vendues est hors d'eau, ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée par Monsieur Jacques C..., architecte [...]      .... laquelle est ci-annexée après mention » ; que cependant, l'attestation de M. C... en date du 30 mars 2009 versée aux débats ne mentionne nullement la mise hors d'eau de l'immeuble et se borne à indiquer que le projet consistera en une réhabilitation complète, avec mise à nu des plateaux, remplacement des matériaux du second oeuvre et des menuiseries extérieures ; que cette attestation est également visée à l'acte du 23 juillet 2009 par lequel le notaire a constaté que la double condition suspensive prévue par l'article R. 261-18 alinéa 1er susvisé était réalisée tant en ce qui concerne l'absence d'inscription de privilège ou d'hypothèque que la mise hors d'eau ; que d'une part, l'attestation de M. C... est inexactement reproduite dans deux actes notariés successifs ;