Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.802 du 17/11/2021,  partie 2


Toutefois, la bailleresse, si bon lui semble, pourra demander à la société preneuse le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais exclusifs de la société preneuse » ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de la société The Travellers tendant à voir juger que les travaux réalisés par le preneur, et indirectement financés par le bailleur, avaient augmenté la surface, que l'accession était corrélée à une obligation éventuelle de remise des locaux en leur état primitif, et que s'agissant du terme « primitif », ce terme clair et précis devait s'entendre comme l'état d'origine des locaux tels que décrits dans le bail initial conclu en 1987, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, ensemble l'article L. 145-12 du code de commerce.
 
 3° / qu'un bail commercial renouvelé étant un nouveau bail et non le prolongement du bail antérieur, la clause offrant la possibilité au bailleur « en fin de bail » d'opter pour une remise en l'état primitif des lieux vise les lieux dans leur état existant au début du bail issu du renouvellement ; qu'en se bornant à retenir, pour rejeter la demande de la société The Travellers tendant à voir juger que les travaux réalisés par le preneur, et indirectement financés par le bailleur, avaient augmenté considérablement la surface, que l'accession était corrélée à une obligation éventuelle de remise des locaux en leur état primitif, et que ce terme devait s'entendre comme l'état d'origine des locaux tels que décrits dans le bail initial conclu en 1987, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'état primitif n'était pas celui résultant de l'état de l'immeuble avant travaux de changement de destination et d'activité tel qu'il ressortait des termes du protocole d'accord de juin 2006 valant accord de renouvellement et l'avenant de renouvellement du bail du 17 octobre 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, ensemble l'article L. 145-12 du code de commerce ;
 
 4° / que le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que le protocole d'accord conclu entre les parties le 16 juin 2006 stipulait en son article 5 que « Par dérogation à l'article 8 du bail, le bailleur renonce à réclamer le rétablissement des lieux en leur état actuel, acceptant les locaux tels qu'ils seront après réalisation des travaux prévus au descriptif ci-annexés (...) » ; que l'avenant de renouvellement du bail intervenu 6 mois après la signature du protocole mentionnait que le bail était signé « conformément au protocole d'accord du 16 juin 2006 » ; qu'en énonçant que le bailleur ne pouvait utilement se prévaloir de l'article 5 du protocole d'accord du 16 juin 2006, cette disposition n'ayant pas été reprise expressément dans l'avenant de renouvellement postérieur au protocole d'accord, la cour d'appel a méconnu le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis.
 
 5° / que l'article 5 du protocole d'accord du 16 juin 2006, conformément auquel le bail renouvelé avait été conclu, prévoyait que « par dérogation à l'article 8 du bail, le bailleur renonce à réclamer le rétablissement des lieux en leur état actuel, acceptant les locaux tels qu'ils seront après réalisation des travaux prévus au descriptif ci-annexé... » ; qu'il en résultait clairement que les parties avaient expressément accepté que la deuxième partie de la clause de l'article 8 du bail du 28 juillet 1987 prévoyant la possibilité pour le bailleur de solliciter le rétablissement des lieux en leur état actuel à la fin du bail ne s'appliquait pas, la clause applicable était donc uniquement la clause d'accession suivante « Tous changements, embellissements ou améliorations, et en règle générale, tous travaux exécutés par la Société Preneuse dans les lieux loués, demeureront en fin de bail la propriété de la Bailleresse, sans indemnité », amputée de la seconde phrase liée à la remise en état ; qu'en énonçant, pour écarter la clause d'accession, que cette disposition ne visait pas expressément la date d'accession, la cour d'appel a méconnu le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 6° / que l'article 5 du protocole d'accord du 16 juin 2006, conformément auquel le bail renouvelé avait été conclu, prévoyait que « Par dérogation à l'article 8 du bail, le bailleur renonce à réclamer le rétablissement des lieux en leur état actuel, acceptant les locaux tels qu'ils seront après réalisation des travaux prévus au descriptif ci-annexé... » ; qu'il en résultait clairement que les parties avaient expressément accepté que la deuxième partie de la clause de l'article 8 du bail du 28 juillet 1987 prévoyant la possibilité pour le bailleur de solliciter le rétablissement des lieux en leur état actuel à la fin du bail ne s'appliquait pas, la clause applicable était donc uniquement la clause d'accession suivante «Tous changements, embellissements ou améliorations, et en règle générale, tous travaux exécutés par la Société Preneuse dans les lieux loués, demeureront en fin de bail la propriété de la Bailleresse, sans indemnité », amputée de la seconde phrase liée à la remise en état ;