Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-10.620 du 27/05/2021,  partie 4


EPF PACA a exercé son droit de préemption sur le bien sis [Adresse 3], le 22 juillet 2008 et a acquis le bien par acte authentique du 25 octobre 2008 ; que le transfert de propriété du bien a eu lieu à cette date qui est aussi celle du paiement intégral du prix par I&apos;EPF PACA aux consorts [X] comme l&apos;atteste l&apos;acte authentique ; que dès lors, toute cession du bien par I&apos;EPF PACA intervenue avant la 25 octobre 2013 ouvrait droit à un droit de rétrocession au profit des anciens propriétaires et subséquemment à l&apos;acquéreur évincé ; que la SARL SIMF fait valoir que la vente par I&apos;EPF PACA à la SCCV NELOU est intervenue avant cette date et plus précisément le 21 juin 2011 comme l&apos;atteste l&apos;acte notarié du 19 mai 2014, donc dans le délai de cinq ans ; qu&apos;il ressort de l&apos;acte authentique du 19 mai 2014 que « I&apos;EPF et la société coopérative de production d&apos;Hlm Gambetta Paca ont conclu un avant contrat de vente sous seing privé en date à [Localité 2] du 21 juin 2011 suivi de quatre avenants » ; que toutefois, il ne saurait être déduit de l&apos;existence de ces avant-contrats que l&apos;aliénation du bien litigieux est intervenue avant le 19 mai 2014 ; qu&apos;en effet, il apparaît tout d&apos;abord que l&apos;avant contrat du 21 juin 2011 est intervenu non avec la SCCV NELOU mais avec la société Gambetta et que ce n&apos;est que plus tard que la SCCV NELOU s&apos;est substituée à la société Gambetta ; qu&apos;en outre, il résulte des termes de l&apos;acte du 19 mai 2014 que le prix final de la vente n&apos;a été fixé qu&apos;à cette date, puisqu&apos;il est mentionné que le conseil d&apos;administration de l&apos;EPF PACA a par délibérations des 28 novembre 2013 et 6 mars 2014, décidé de minorer le prix de la vente ; qu&apos;ainsi, il n&apos;est pas rapporté la preuve d&apos;un accord entre les deux parties sur la chose et le prix avant l&apos;acte authentique du 19 mai 2014, tout comme du transfert de propriété ; que de même, l&apos;existence d&apos;un permis de construire délivré en juillet 2012 à la SCCV NELOU n&apos;est pas de nature à justifier d&apos;une aliénation du bien par I&apos;EPF avant le mois de mai 2014 ; qu&apos;en conséquence, I&apos;EPF PACA ayant vendu le bien préempté après le délai de 5 ans, il importe peu de savoir à quel usage et au profit de quel acquéreur, la SARL SFIM ne bénéficiant plus d&apos;un droit de rétrocession et elle n&apos;est donc plus fondée à demander des dommages et intérêts et elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
 
 Alors d&apos;une première part que selon les dispositions des articles L.210-1, L.213-11 et L.213-12 du code de l&apos;urbanisme, le bien préempté doit recevoir l&apos;affectation prévue par la décision de préemption ou à défaut une affectation de la nature de celles auxquelles fait référence l&apos;article L. 210-1 du code de l&apos;urbanisme qui renvoie à l&apos;article L. 300-1 du même code, sous peine d&apos;ouvrir droit à rétrocession au bénéfice du propriétaire du bien ou à défaut de l&apos;acquéreur évincé ; que dans l&apos;hypothèse d&apos;une cession à un tiers du bien préempté, il incombe de rechercher si, au-delà des stipulations de l&apos;acte de cession, le bien a concrètement reçu l&apos;affectation prévue par la décision de préemption ; qu&apos;en l&apos;espèce en se fondant sur les stipulations de l&apos;acte de vente à la SCCV Nelou réalisée avec charge stipulant comme condition déterminante la réalisation de 9 logements locatifs sociaux, 2 logements en accession à la propriété à prix maitrisés et 15 logements en accession libre à la propriété, qui n&apos;étant pas une condition résolutoire, ne suffisait pas à assurer le respect par l&apos;acquéreur de la destination sociale des logements devant être réalisés à partir du bien préempté, sans rechercher si l&apos;acquéreur avait concrètement donné au bien acquis la destination prévue, devant être conforme à l&apos;objet en vue duquel le bien avait été préempté, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;
 
 Alors d&apos;une deuxième part que selon les dispositions des articles L.210-1, L.213-11 et L.213-12 du code de l&apos;urbanisme, le bien préempté doit recevoir l&apos;affectation prévue par la décision de préemption ou à défaut une affectation de la nature de celles auxquelles fait référence l&apos;article L. 210-1 du code de l&apos;urbanisme qui renvoie à l&apos;article L. 300-1 du même code, sous peine d&apos;ouvrir droit à rétrocession au bénéfice du propriétaire du bien ou à défaut de l&apos;acquéreur évincé ; qu&apos;en l&apos;espèce, le droit de préemption ayant été exercé pour « mettre en oeuvre des opérations de renouvellement urbain, en vue d&apos;accroître la part de logements sociaux pour répondre aux besoins en la matière ainsi qu&apos;à l&apos;objectif de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain de disposer de 20% de logements sociaux » (lettre du 22 juillet 2008), il incombait à la cour de rechercher précisément, ainsi que l&apos;y invitait la société SIMF, si prise en son ensemble, l&apos;opération de construction rénovation entreprise par la SCCV Nelou et portant essentiellement sur la réalisation d&apos;une résidence de standing « Dolly Place » satisfaisait à l&apos;objectif d&apos;accroissement de la part de logements sociaux au sein du parc de la ville, l&apos;