Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.324 du 12/05/2021,  partie 2



 - le secteur Ufb, correspondant à une zone de transition entre des espaces d&apos;activités et des espaces résidentiels ;
 - le secteur Ufc, correspondant au secteur d&apos;activités les plus importants de [Localité 2], en développement.
 
 Le jugement sera donc confirmé sur ces points.
 
 Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s&apos;agit pour :
 * procédure d&apos;expropriation poursuivie par la RATP de cinq parcelles cadastrées I N° [Cadastre 4], [Cadastre 6][Cadastre 1], I N°[Cadastre 2] et AK n° [Cadastre 5] situées sur le territoire de [Localité 1] d&apos;une superficie totale de 2385 m2; elles sont situées dans le nord-est de la commune, à proximité des villes de [Localité 3] et de [Localité 4] ; les parcelles cadastrées section I n° [Cadastre 2], I n° [Cadastre 4], [Cadastre 7][Cadastre 1] et I n° [Cadastre 3] de surface respective de 785 m2, 55 m2, 1448 m2 et 4 m2, longent l&apos;[Adresse 4], du haut vers le bas ; de forme longitudinale, elles sont constituées de places de stationnement, de voirie, de quelques installations techniques et d&apos;espaces verts ; la parcelle AK n° [Cadastre 5] en bordure sud-ouest de l&apos;emprise foncière, est une fine bande de terrains, à usage de chemins pour les piétons ; la société RED PARK indique que ces emplacements de stationnement sont au nombre de 62 ;
 
 (?)
 
 La société RED PARK souligne s&apos;agissant de l&apos;environnement géographique :
 
 - que la commune de [Localité 1] est séparée des limites de la capitale d&apos;environ 15 km ;
 
 - que la desserte locale par les réseaux routiers et autoroutiers est des plus intéressante grâce à la proximité des autoroutes A4 ou A86 d&apos;où une sortie est située à quelques encablures de l&apos;immeuble ;
 
 - que pour les transports en commun, c&apos;est essentiellement le RER A en sa station « ville de [Localité 2] » qui est utilisé ; que lors du transport sur les lieux, il a été constaté que cette station est mitoyenne du site concerné, ce qui constitue un avantage indéniable ;
 
 S&apos;agissant de la situation locative, la société RED PARK fait état d&apos;un bail de location du 31 août 2012 avec la SAS SHRED-IT-FRANCE pour les stationnements n° 1 et n° 2, et d&apos;un bail commercial avec la SA d&apos;exploitation des ÉTABLISSEMENTS ROBERT DELORME, pour les emplacements numérotés de 5 à 16 ;
 
 S&apos;agissant de la date d&apos;estimation du bien exproprié il s&apos;agit de celle du jugement de première instance, soit le 12 avril 2018 ;
 
 Sur l&apos;indemnité principale
 
 A) sur les surfaces en cause
 
 Les parties s&apos;accordent sur la surface totale des parcelles en cause fixées à (?) 2385 m2 s&apos;agissant des parcelles I [Cadastre 3], I [Cadastre 4],1 [Cadastre 1][Cadastre 1],1 [Cadastre 2] et AK [Cadastre 5] ;
 
 B) sur la méthode d&apos;évaluation
 
 Le juge de l&apos;expropriation dispose du pouvoir souverain d&apos;adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés ;
 
 Aux termes de l&apos;article L322-8 du code de l&apos;expropriation, sous réserve de l&apos;article L322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l&apos;expropriant et les divers titulaires de droits à l&apos;intérieur du périmètre des opérations faisant l&apos;objet d&apos;une déclaration publique et les prend pour base lorsqu&apos;ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu&apos;ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ;
 
 Comme en première instance, les parties s&apos;accordent pour appliquer la méthode par comparaison ;
 
 C) sur la valeur unitaire
 
 Le premier juge a indiqué que les parcelles expropriées sont des parcelles de terrains nus, utilisées partiellement par des places de stationnement, que compte tenu de leur configuration en forme de bande et de leur surface d&apos;assiette insuffisante, elles ne sont pas constructibles ;
 
 Après avoir écarté l&apos;ensemble des termes de référence de la société RED PARK, ainsi que ceux de la RATP, il a retenu 3 termes de comparaison sur 4 du commissaire du gouvernement, en appliquant un abattement de 50 %, le bien en cause ayant épuisé son potentiel de constructibilité et il a fixé la valeur unitaire à la somme de 155 euros/ m2.
 
 La société RED PARK indique que les parcelles expropriées n&apos;ont pas épuisé leur potentiel de constructibilité, que le découpage et la configuration actuel ne sont pas de son fait, mais de la volonté des autorités et qu&apos;elles doivent être valorisées telles des parcelles de terrains constructibles, situés dans des secteurs à dominante résidentielle ;
 
 La valeur d&apos;un terrain repose sur les facteurs physiques (situation, superficie, configuration), mais surtout sur son potentiel de constructibilité ; en l&apos;