décision 16-22.665 du 19/10/2017,  partie 3


Elle produit pour étayer sa contestation deux rapports amiables non contradictoires, le premier réalisé par la société CBRE en août 2009 , estimant la valeur locative annuelle à la somme de 27 650 euros , et le second établi par M. Y... au mois de septembre 2011, proposant une évaluation de 10 000 euros. Le caractère non contradictoire de ces rapports ne suffit pas à établir qu'ils sont de pure complaisance, et ils constituent un élément de discussion recevable. Il convient d'observer que la valeur locative déterminée par le cabinet Atisreal est presque deux fois supérieure à a celle proposée par le bailleur lors du congé avec offre de renouvellement (49 500 euros), et plus de trois fois supérieure à celle de l'expertise amiable CBRE, ainsi que l'a relevé le premier juge, mais aussi neuf fois supérieure à celle de M. Y.... La disparité très importante entre ces évaluations est de nature à mettre en évidence une erreur grossière commise par le cabinet Atisreal dans la détermination de la valeur locative de l'ensemble immobilier objet du bail renouvelé, de sorte qu'elle a été valablement remise en cause par le preneur. Le tribunal a sans encourir la critique pris en compte les éléments de fait résultant d'une expertise amiable non contradictoire établie à la demande du preneur pour ordonner une expertise judiciaire dont il n'est pas contesté qu'elle s'est déroulée dans le respect du principe de la contradiction. L'expert judiciaire M. Z... indique que les locaux concernés forment partie de la concession Renault [...]                        , à l'angle de cette voie et de [...], avec une façade sur la rue [...], ce qui constitue une bonne situation pour un concessionnaire automobile, dans un secteur d'activité bien desservi par la rocade périphérique et où sont implantés diverses concessions automobiles, et que la contenance totale de l'ensemble s'établir à 41 a et 91 ca. Suivant la description faite par l'expert, la surface bâtie est de 291 mètres carrés environ, et correspond à un bâtiment principal datant de 1997 comprenant des bureaux, locaux techniques et une rochelle (archives), ainsi qu'à un bâtiment annexe abritant des bureaux syndicaux, bâtiments en assez bon état d'entretien. La partie non bâtie est composée d'un terrain ayant une façade d'environ 107 mètres sur la rue [...] et environ 33 mètres sur la rue [...], elle est bitumée et à usage d'aires de circulation et de parking. L'expert analyse les clauses du bail avant de procéder à une étude des comparaisons. Il remarque que les trois expertises amiables diligentées (Atisrezl, CBRE et Y...) dégagent sensiblement les mêmes prix de l'analyse des comparaisons, et apporte les précisions suivantes en vue de l'estimation de la valeur locative : - dans la majorité des cas ces prix s'entendent taxe foncière à la charge des locataires ; - dans la quasi-totalité des cas travaux de mise en conformité à la charge des locataires ; - ces prix s'entendent valeur du terrain incorporée. Il rappelle qu'aux termes du bail des locaux litigieux la société locataire ne supporte pas la taxe foncière ni les travaux de conformité. Les éléments de comparaison invoqués par le bailleur et cités par l'expert en page 16 de son rapport concernent Peugeot [...]                       ( promesse de bail du 11 juillet 2008 puis bail du 4 mars 2010 ), disposant d'un terrain de 11 359 mètres carrés, d'un bâtiment de 2191 mètres carrés + un bâtiment annexe de 40 mètres carrés, avec un prix au mètre carré de 151 euros, et Citroën, l'expert précisant qu'il s'agit d'un accord entre la société Automobile du Pont d'Aquitaine et la société Citroën pour l'implantation de celle-ci sur une partie du terrain actuellement location Renault, le bâtiment étant construit par le bailleur , terrain de 7815 mètres carrés et bâtiment de 2173 mètres carrés , pour un loyer projeté de 280 000 euros, soit un prix de 129 euros le mètre carré , mais que ce projet n'a pas abouti , Renault n'ayant pas donné son accord pour la reprise partielle du terrain dépendant de son bail. Le preneur produit à titre de comparaison le bail Renault Bouscat avenue de la Libération (terrain 34 061 m², surface bâtie 19 145 m² ) dont le prix est de 45 euros le mètre carré et le bail Renault Villenave d' [...] ( terrain [...] m2, bâtiment 403 m²) au prix de 50 euros le mètre carré. L'expert judiciaire a répondu précisément aux dires de chacune des parties. Il estime la comparaison Peugeot intéressante caria concession est d'une situation comparable à Renault, quoiqu'en bordure de rocade , mais remarque qu'il s'agit d'un bâtiment neuf, rationnel et parfaitement adapté aux impératifs actuels de la marque , alors que les locaux litigieux sont des bureaux dont la construction remonte à 1997 , et que s'ils sont globalement en bon état, on ne peut soutenir valablement que des locaux d'une certaine ancienneté ont la même valeur que des locaux neufs. Il ne retient pas la comparaison Citroën dans la mesure où le projet ne s'est pas concrétisé , tout en indiquant que les mêmes observations que celles faites pour Peugeot peuvent être reprises concernant le caractère neuf du bâtiment projeté et les superficies des terrains et construction.