Cour d'appel de Paris
G4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 22-22.735 du 06/04/2023,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 AVRIL 2023
 
 M. [J] [O], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° S 22-22.735 contre l'arrêt rendu le 21 juin 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à Mme [R] [B], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Marc Lévis, avocat de M. [O], de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de Mme [B], après débats en l'audience publique du 28 février 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 juin 2022), le 30 octobre 2017, Mme [B] (la bailleresse), propriétaire d'un appartement donné à bail à M. [O] (le locataire), lui a délivré un congé aux fins de reprise pour habiter au bénéfice de son fils à effet du 30 avril 2018, puis l'a assigné en validation de ce congé, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.
 
 Examen du moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 2. Le locataire fait grief à l'arrêt de rejeter son exception de nullité des baux conclus les 1er mai 1994 et 1er mai 1997, de valider le congé, d'ordonner son expulsion et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, alors :
 
 « 1°/ que, à défaut de congé donné dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement ; que ce n'est qu'à défaut de congé ou de tacite reconduction que le contrat parvenu à son terme peut être renouvelé ; qu'en l'espèce, le contrat du 1er mars 1991, à effet du même jour, s'est reconduit tacitement au 1er mars 1994 ; qu'en considérant néanmoins que les parties auraient pu conclure un bail daté du 1er mai 1994 à effet du même jour (puis un autre bail daté du 1er mai 1997), quand un renouvellement du bail n'était pas possible dès lors qu'il s'était déjà reconduit tacitement au 1er mars 1994, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
 
 2° / que lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; qu'à défaut, le congé délivré est irrégulier sans que le locataire ait à démontrer l'existence d'une fraude ; qu'en retenant néanmoins que le contrôle introduit par la loi du 24 mars 2014 « vise le caractère réel et légitime de la non-reconduction du bail, c'est-à-dire principalement l'absence de fraude aux droits du locataire » et que le bailleur doit « démontre(r) la réalité, le sérieux et la légitimité de la délivrance du congé », la cour d'appel qui ne s'est pas prononcée en considération du seul critère légal du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, a violé l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 6 août 2015 ;
 
 3°/ que lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; que cette justification doit être présentée ab initio au locataire au moment où le congé lui est délivré, sans que le bailleur puisse se borner à en justifier a posteriori devant le juge chargé de statuer sur la régularité du congé ; qu'en retenant néanmoins que la réalité, le sérieux et la légitimité de la délivrance du congé sont établis, sans constater que l'acte de congé aurait contenu des justificatifs du motif de reprise énoncé péremptoirement par la bailleresse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 6 août 2015. »
 
 Réponse de la Cour