Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-19.107 du 10/11/2021,  partie 2


ENTREPRISE [S] ait pu laisser passer la date de signature de l'acte authentique, sans prendre soin d'informer le vendeur du refus de la banque par l'envoi d'un pli recommandé, ainsi que le prévoyait le compromis, ne peut suffire à établir qu'elle avait renoncé à la condition suspensive stipulée à son profit. La renonciation peut n'être qu'implicite mais à condition que puisse être caractérisée de la part de celui à qui la condition bénéficie, en l'espèce l'acquéreur, une volonté non équivoque de renoncer. A cet égard, le fait que la S.A.R.L. [S] ait pu compléter le 24 juillet 2007, postérieurement au refus de la SOFIDER, une demande de permis modificatif, qui avait été déposée le 21 mai 2007, bien avant le refus de la banque, ne permet pas, à lui seul, de considérer qu'elle avait ainsi décidé de poursuivre la réalisation de la vente en renonçant au bénéfice de la condition suspensive. Quant aux conventions que la S.A.R.L. [S] a ensuite conclues avec deux autres promoteurs, le 1er septembre 2008 puis le 17 novembre 2008 (PROMOJET et SIAA), il ne peut être sérieusement soutenu qu'elles seraient le reflet d'une quelconque volonté de poursuivre la vente tant elles marquent de manière évidente la volonté exactement opposée, l'entreprise [S] y évoquant une revente du projet et la cession du permis de construire qu'elle avait obtenu, ou encore celle des parts de la Société Civile de Construction vente (SCCV) qu'elle avait constituée en vue de la réalisation son programme immobilier. Pour le surplus, les allégations d'[G] [K]-[O] ne sont étayées par aucun élément précis et probant. Au total, il apparaît que la condition suspensive tenant à l'obtention d'un financement bancaire a défailli sans que ne soit établie de la part de l'acquéreur une volonté non équivoque de poursuivre la vente. Dès lors, c'est à tort qu'[G] [K]- [O] a cru pouvoir s'opposer à la restitution à la S.A.R.L. [S] de son acompte. Il convient par conséquent de confirmer la décision des premiers juges » (arrêt, p. 3 à 5), 
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « La société [S] prétend que la vente n'a pas été conclue en raison de la défaillance de certaines conditions suspensives tandis que la venderesse affirme que c'est la société [S] qui a décidé unilatéralement, sans l'en informer, de ne plus acquérir le bien et qu'elle a maintenu l'apparence de sa situation de futur acquéreur afin de se dégager de la vente tout en négociant les permis de construire qu'elle avait obtenus pour la réalisation du projet initial. Il convient donc dans un premier temps d'examiner si, comme l'affirme la demanderesse, les conditions suspensives ont défailli sans qu'elle en ait empêché l'accomplissement. La promesse de vente a été conclue le 15 juin 2006 et modifiée par un avenant du 30 juin 2006. Elle comportait des conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire et de vote d'un PLU qui se sont réalisées contrairement à ce qu'affirme la société [S]. Il n'est pas contesté qu'un permis de construire a été obtenu le 20 février 2007 pour la construction de 144 logements et un second permis de construire modificatif a été délivré le 26 septembre 2007 pour la construction de 169 logements. L'autre condition suspensive tenant au vote d'un PLU est également intervenue dans le délai prévu puisque le conseil municipal de la commune de [Localité 4] l'a approuvé 18 juillet 2006. L'annulation du PLU prononcée ultérieurement par le tribunal administratif (le 27 septembre 2007) ne peut être invoquée par l'acquéreur dès lors que cette décision n'a eu aucune incidence sur la validité des permis de construire, lesquels de ce fait ont certainement pris de la valeur. La seule difficulté concerne donc la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt. La société [S] produit une lettre de sa banque lui notifiant le 9 juillet 2007 un refus de lui consentir un prêt "pour l'opération de 144 logements destinés à la vente en état de futur achèvement dont le coût global est estimé à un peu plus de 19 millions d'euros" "compte tenu de la taille du programme envisagé et du montant des concours à mettre en place". Sans qu'il soit nécessaire de vérifier si la demande de prêt était conforme à ce qui était prévu dans la promesse, ce qui semble d'ailleurs être le cas, et si la société [S] a effectué des démarches suffisantes pour obtenir ce crédit, le tribunal constate que la preuve que la venderesse ait été informée du refus de prêt n'est pas rapportée. Mais la société n'a jamais évoqué ce point avant d'engager une action en vue de récupérer l'acompte de 100.000 €. Ainsi, dans sa lettre du 16 avril 2009 par laquelle elle réclame à [G] [K]-[O] la restitution de cette somme elle n'en fait pas état, de même que dans son assignation du 27 juin 2010 où elle ne fait référence qu'à la non réalisation de la condition suspensive tenant au vote du PLU. Toutefois, [G] [K]-[O] ne s'est pas plus inquiétée de cet aspect de l'opération. Ainsi, elle n'a jamais mis en demeure la société [S] de produire la lettre d'accord de la banque ainsi qu'il était prévu à la promesse de vente et n'a, à aucun moment, exigé la réalisation de la vente.