cour d'appel d'Aix en Provence
4e Chambre A,  décision 16-18.804 du 07/09/2017,  partie 7



 2°) ALORS QUE le règlement de copropriété de la résidence [...]                 , établi le 27 septembre 1948 et modifié par avenant du 22 mars 1949, stipulait qu'il s'appliquait à « une propriété sise à Nice, Quartier de [...], dénommée [...]         comprenant : grande villa et divers bâtiments annexes, avec parc en copropriété. Le tout occupant une superficie de cinq mille mètres carrés » (p. 3 in fine) ; que l'article II du règlement, tel que modifié par l'avenant, précisait que la copropriété était composée des bâtiments suivants : une villa dénommée [...],             élevée sur  deux étages et comportant sept appartements, un pavillon « Ex Casino », un bungalow, une conciergerie et des garages (p. 6 et 7) ; que, pour juger que le parc était la propriété commune de la copropriété de la [...] et des colotis du [...]                            , la cour d'appel a considéré que « la propriété du parc teinté en jaune est répartie entre ces copropriétaires [de la villa de deux étages divisée en appartements] et les propriétaires des terrains [colotis] », « le règlement de copropriété de 1949 ne s'appliquant qu'à la villa de deux étages divisée en appartements » (arrêt, p. 8 § 5) ; qu'en statuant ainsi, tandis que le règlement de copropriété de la résidence [...]                englobait plusieurs bâtiments et le parc litigieux, sans se limiter à la villa de deux étages qui en constituait seulement le bâtiment principal, et sans comprendre les terrains qui ont ultérieurement permis la constitution du lotissement [...],                   la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété établi le 27 septembre 1948 et son avenant du 22 mars 1949, et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE le régime de la copropriété est d'application exclusive ; qu'un terrain soumis au régime de la copropriété, d'où il résulte qu'il appartient à la communauté des copropriétaires, ne peut parallèlement faire l'objet d'une indivision avec des propriétaires de terrains voisins non soumis au régime de la copropriété ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la référence, dans le règlement de copropriété, à des tantièmes de copropriété attribués aux lots de terrain entourant le terrain de 5.000 m² constituant l'assiette de la copropriété la [...]                        ,ne concernait qu'un projet du vendeur de ce terrain, la société Hôtelière des Basses Alpes, laquelle s'était réservée des terrains répartis en lots d'une surface totale d'environ 9.000 m² entourant la copropriété, dans l'éventualité de construire sur ces lots des bâtiments également soumis au régime de la copropriété, ce qui n'avait pas été finalement le cas (concl., p. 12 § 7 à 9) ;
 que la cour d'appel, pour considérer que les propriétaires colotis étaient également propriétaires indivis, avec la copropriété [...]             , du parc situé sur le sol constituant l'assiette de cette copropriété, a jugé qu'il résultait du règlement de copropriété établi en 1948 et modifié en 1949 « que la propriété du parc teinté en jaune est répartie entre ces copropriétaires et les propriétaires des terrains » (arrêt, p. 8 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la référence, dans le règlement de copropriété, aux terrains qui en définitive ont servi à la constitution d'un lotissement, ne concernait que l'hypothèse où ces terrains se trouveraient soumis au régime de la copropriété, projet qui avait été abandonné, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil et de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 4°) ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, à supposer qu'un règlement de copropriété puisse stipuler des droits de copropriété au profit d'un lotissement voisin, tiers à la copropriété, encore faudrait-il que ce lotissement soit pourvu d'existence juridique à la date d'entrée en vigueur du règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le lotissement [...]                 n'avait aucune existence juridique lors de la constitution de la copropriété [...]        (concl., p. 11 § 8 et s.) ; qu'en décidant néanmoins que les propriétaires des terrains constituant le [...]                             étaient également propriétaires indivis, avec la copropriété [...]                  , du parc situé sur le sol constituant l'assiette de cette copropriété, sans rechercher au préalable, comme il lui était demandé, si le lotissement était dépourvu d'existence juridique lors de la constitution de la copropriété, ce qui excluait que les propriétaires de ce lotissement puissent prétendre au moindre droit sur le parc, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil et de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.