Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.011 du 03/12/2020,  partie 3


que le commandement de payer reproduit les dispositions de l'article 24 précité, mentionne le délai de deux mois offert par le locataire pour s'acquitter de sa dette, les possibilités de saisine du FSL et de la juridiction compétente ainsi que l'avertissement tenant au risque de procédure judiciaire en résiliation de bail et expulsion, et comporte un décompte précis de la créance dont la bailleresse entend se prévaloir, indiquant d'une part les sommes réclamées et d'autre part le décompte détaillé, dont il importe peu qu'il soit « fastidieux » à lire aux yeux de la locataire, s'agissant d'une dette s'étendant sur plusieurs années ; que Mme K... a ainsi été parfaitement mise en mesure de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette telle que la Sa Hlm France Loire l'a évaluée et détaillée, chaque poste de sa créance étant précisément identifiable, peu important sur ce plan que Mme K... ait estimé qu'une partie des sommes réclamées était de son point de vue contestable, dans la mesure où il est constant qu'un commandement de payer notifié pour une somme supérieure au montant réel de la créance est valable à due concurrence des sommes légitimement exigibles;
 
 ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT QU'il apparaît à la lecture du commandement de payer que le contrat de bail date du 4 janvier 1994 ; que le clause résolutoire de ce contrat est reprise en page 2 de l'acte ; qu'enfin le montant des loyers et des charges figure bien en première page du commandement, étant précisé qu'y est joint un relevé de compte pour la période du 4 avril 2011 au 5 novembre 2015, comme l'atteste l'acte de signification versé aux débats lequel fait mention de « 8 feuilles » ;
 
 ALORS QU'est nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à un locataire dont les imprécisions ne lui permettent pas de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette ; qu'en effet les mentions et indications figurant dans le commandement ne peuvent être de nature à créer, dans l'esprit du locataire une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d'y apporter la réponse appropriée dans un délai requis ; qu'en l'espèce, après avoir constaté qu'était joint au commandement de payer un décompte détaillé, la cour d'appel devait rechercher, ainsi qu'elle y était invitée et au regard des énonciations du commandement de payer et du décompte joint, produits aux débats, si ce décompte précisait de façon suffisamment explicite les dates d'échéances des sommes réclamées, en distinguant entre loyers et charges locatives, pour permettre à la locataire d'en vérifier le bien-fondé et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche avant de rejeter la demande en nullité du commandement de payer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 24 de la loi du 24 juillet 1989 ;
 
 ET ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, à l'appui de sa demande en nullité du commandement de payer, Mme K... avait fait valoir que le décompte annexé au commandement de payer ne répondait pas aux prévisions légales dès lors qu'il faisait état de rubriques, celle intitulée « LGT » renvoyant au loyer du logement et celle intitulée « STN » renvoyant à celui du garage, qui toutes deux incluaient les charges et donc s'abstenaient de distinguer entre loyers et charges locatives; que ce moyen était péremptoire dès lors que selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le commandement de payer doit contenir, à peine de nullité, le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen précis assorti d'une offre de preuve, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à la cour d'appel de Bourges d'AVOIR débouté Mme K... de sa demande en répétition à l'encontre de la Sa d'Hlm France Loire portant sur les loyers et accessoires des années 2008 à 2015;
 
 AUX MOTIFS QUE le bail consenti à Mme K... par la SA Hlm France Loire a été signé le 28 mars 1989 avant d'être modifié par avenant le 4 janvier 1994 et se trouve antérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 ; que la prescription quinquennale de droit commun fixée par l'article 2224 du code civil lui est en conséquence applicable ; que le départ du délai de prescription doit être fixé au jour où Mme K... a ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action ;