Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.896 du 17/09/2020,  partie 3



 que dès lors, il convient de considérer que les locaux ont été détruits par cas fortuit en totalité, compte tenu de l'impossibilité absolue et définitive d'user du local conformément à sa destination, alors que le coût des travaux de remise en état du bien, qui ne peuvent s'analyser en de simples réparations, chiffré à une somme supérieure à 180.000 € excède très largement le montant du loyer annuel qui s'élevait à la somme de 69.432 € ;
 qu'en conséquence, en application de l'article 1722 du code civil, il y a lieu de dire que le bail est résilié de plein droit ; que le jugement sera infirmé sur ce point ;
 que le bail étant résilié de plein droit, le jugement du 24 janvier 2017 sera infirmé en ce qu'il a condamné M. E... à effectuer des travaux de remise en état du local et en ce qu'il a ordonné une diminution du loyer » (arrêt p.9 et 10) ;
 
 1/ ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen de droit qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur son bien-fondé ; qu'en l'espèce, pour prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial en application de l'article 1722 du code civil, la cour a retenu qu'il ressortait du rapport d'expertise que l'incendie avait détruit deux fermes de la charpente de la couverture du local, fortement détérioré une troisième et détruit les faux plafonds de la piste de danse, que le local était en l'état inexploitable et ne pouvait être loué par l'effet combiné de l'incendie qui s'était déclaré dans le local et de malfaçons liés à des travaux effectués par un sous-locataire non autorisé de l'ancien preneur en liquidation judiciaire, que les locaux avaient été détruits par cas fortuit en totalité, que le coût des travaux de remise en état du bien, qui ne pouvaient s'analyser en de simples réparations, chiffré à une somme supérieure à 180.000 €, excédait très largement le montant du loyer annuel qui s'élevait à la somme de 69.432 € ; que pourtant, aucune des parties n'a invoqué le moyen pris de la destruction de la chose louée par cas fortuit permettant la résiliation de plein droit du bail, en application de l'article 1722 du code civil ; qu'en prononçant cette résiliation compte tenu de la destruction de la chose louée, sans avoir invité les parties à s'expliquer sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les articles 6 de la convention européenne des droits de l'homme et 16 du code de procédure civile ;
 
 2/ ALORS QUE si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite par cas fortuit, le bail peut être résilié ; que l'incendie dont la cause n'est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit ; qu'en affirmant, pour prononcer la résiliation de plein droit du bail en application de l'article 1722 du code civil, qu'il ressortait du rapport d'expertise que l'incendie, dont la cause est indéterminée et qui s'est déclaré au cours de la nuit du 29 au 30 mars 2015, avait détruit deux fermes de la charpente de la couverture du local, fortement détérioré une troisième et détruit les faux plafonds de la piste de danse, que le local était en l'état inexploitable, après avoir néanmoins constaté que la cause de l'incendie était indéterminée, ce qui ne caractérisait aucun cas fortuit, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil ;
 
 3/ ALORS QUE la destruction de la chose louée peut être caractérisée lorsque le coût de sa remise en état dépasse sa valeur ; qu'en l'espèce, pour juger que le bail était résilié de plein droit, la cour a retenu que le coût des travaux de remise en état excédait largement le montant du loyer annuel ; qu'en fondant ainsi sa décision sur le montant du loyer et non sur la valeur du bien loué, la cour d'appel a violé l'article 1722 du Code civil.
 
 Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. W... à payer à M. E... une somme de 2000 € au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 19 février 2016 et jusqu'au 23 mai 2018 ;
 
 AUX MOTIFS QUE « le bail étant résilié à la date du sinistre (soit le 30 mars 2015), il convient de condamner M. W... à verser une indemnité d'occupation pour la période courant du 19 février 2016 (date de la vente du fonds de commerce) jusqu'à la restitution des lieux, intervenue le 23 mai 2018 (selon les écritures du 4 décembre 2018 de M. E... dans l'affaire enregistrée sous le RG n°18.02468) ;
 
 que M. E... ne chiffre pas le montant de l'indemnité d'occupation qu'il sollicite ;
 que cette indemnité, déterminable, est destinée à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local ; ce dernier a récupéré les lieux loués le 23 mai 2018 ; les locaux ne pouvaient permettre à un locataire commercial d'exercer un commerce depuis l'incendie du 30 mars 2015 ;