Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.310 du 27/06/2019,  partie 5


que faute pour M. R... de rapporter la preuve d'un dol, subsidiairement d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, son refus de réitérer la vente est fautif ; que M. et Mme C... sont bien fondés en conséquence à demander qu'il soit condamne à leur verser le montant de la clause pénale, soit 36 000 euros ;
 
 1°) ALORS QUE le contrat par lequel une personne vend un immeuble bâti à usage d'habitation et s'engage à réaliser des travaux sur cet immeuble doit être soumis au régime impératif et protecteur de l'acquéreur des ventes d'immeubles à rénover ; qu'en affirmant que seuls les vendeurs encourraient des sanctions pénales en cas de méconnaissance des dispositions relatives à la vente d'immeuble à rénover, quand M. R... était fondé à refuser de conclure un acte authentique qui ne prévoyait pas l'application des règles impératives et protectrices applicables aux ventes d'immeubles à rénover bien que l'opération ait relevé d'un tel régime, la cour d'appel a violé l'article L. 262-1 du code de la construction ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse le bénéficiaire d'un avant-contrat de vente est fondé à refuser de concourir à la régularisation d'un acte authentique nul ; qu'en jugeant que le refus de M. R... de régulariser l'acte dans les conditions d'une vente de droit commun était fautif au motif que seuls les vendeurs encourraient des sanctions pénales en cas de méconnaissance des dispositions relatives à la vente d'immeuble à rénover, quand M. R... était fondé à refuser de conclure un acte authentique qui ne respectait pas les règles impératives applicables aux ventes d'immeuble à rénover et ne prévoyait notamment pas de justification de la garantie financière d'achèvement des travaux fournie par les vendeurs, de sorte qu'il était nul, la cour d'appel a violé l'article L. 262-4 du code de la construction ;
 
 3°) ALORS QUE toute personne qui vend un immeuble bâti à usage d'habitation et qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble et perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions de la vente d'immeuble à rénover ; qu'en jugeant qu'il n'était pas démontré que le régime impératif de la vente d'immeuble à rénover s'appliquait à la vente conclue entre M. R... et les époux C..., quand il résultait des propres constations de l'arrêt que la vente portait sur une maison à usage d'habitation (arrêt, p. 3, al. 2) et que les vendeurs s'étaient engagés, aux termes de l'avant-contrat, à réaliser les travaux relatifs au réseau d'assainissement dans un délai d'un an après la vente (arrêt, p. 8, antépén. al. et p. 4, antépén. al.), la cour d'appel a violé l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse le bénéficiaire d'un avant-contrat de vente est fondé à refuser de concourir à la régularisation d'un acte authentique dont le contenu modifie, sans qu'il ait consenti, les termes de l'avant-contrat ; qu'en jugeant que le refus de M. R... de régulariser l'acte authentique était fautif, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions, p. 32, al. 4 et suivants), si M. R... n'était pas fondé à refuser de régulariser le projet d'acte authentique qui, sans que le prix de vente ne soit modifié à la baisse, avais mis à sa charge l'obligation de procéder aux travaux relatifs au réseau d'assainissement, quand une telle obligation incombait aux époux C... aux termes de l'avant-contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 2 du code civil, devenu 1193 du même code ;
 
 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut dénaturer la convention des parties ; qu'en jugeant que le refus de M. R... de réitérer la vente était fautif et qu'il n'était pas fondé à invoquer le défaut de justificatif de l'accomplissement des travaux relatifs à l'installation de gaz, au motif qu'il ne résulterait pas du compromis d'autre engagement des époux C... que de procéder à l'enlèvement de la citerne de gaz au cas où M. R... ne souhaiterait pas conclure de contrat de fourniture de gaz avec la société qui avait prêté la citerne et que l'acquéreur ne justifiait pas de l'option qu'il aurait pu prendre, quand l'avant-contrat précisait que l'installation fixe de gaz était « non conforme » et que « le vendeur prend en charge les travaux » (avant-contrat, p. 13), la cour d'appel a dénaturé le contrat et violé l'article 1134 du code civil, devenu 1192 du même code ;
 
 6°) ALORS QUE le bénéficiaire d'un avant-contrat de vente est fondé à refuser de concourir à la régularisation d'un acte authentique dont le contenu modifie, sans qu'il ait consenti, les termes de l'avant-contrat ;