Cour d'appel d'Amiens, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.372 du 04/07/2019,  partie 2


que le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique mais prioritairement dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ; que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes à moins qu'un passage suffisant ne puisse être établi sur les fonds divisés ; que l'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu ; que Monsieur et Madame M... soutiennent que leur maison est enclavée ; que les premiers juges ont estimé que la maison était effectivement enclavée mais que le droit de passage devait être aménagé sur les parcelles [...] ou [...], issues de la division de la parcelle [...] ; que les pièces versées établissent qu'il n'existe aucun accès à la maison à partir de la voie publique, qu'aucune ouverture ne peut être aménagée dès lors qu'à l'emplacement de l'ancienne grange, qui apparait sur le plan de division de la parcelle de Monsieur E..., établi, ou repris d'un ancien plan, le 15 octobre 1979, un mur a été édifié, dont on ne sait pas à quelle date, que les demandeurs ont installé leur salle de bains dans la pièce se trouvant derrière, qu'une ouverture entraînerait la suppression de cette salle de bains ainsi que le déplacement des compteurs d'électricité et de gaz que le mur abrite et qui sont ouverts sur la façade, ce qui entraînerait d'importants travaux et la redistribution des pièces de la maison ; que les demandeur produisent de nombreuses attestations établissant que l'entrée s'est toujours faite par l'accès donnant sur la ruelle, que même dans les années soixante, les enfants passaient par la ruelle pour aller au cours de catéchisme qui avait lieu dans la maison ; que l'acte de vente de la maison aux époux M... indique lui-même que l'accès à la maison se fait par la ruelle ; qu'il existe ainsi une enclave de la maison qui ne peut être imputée aux époux M... ; que le 8 juin 1979, Monsieur E... a divisé la parcelle dont il était propriétaire, cadastrée section [...] en trois parcelles, la parcelle section [...] qu'il vendra à Monsieur et Madame M..., les parcelles même section n° [...] et [...] qu'il vendra le 12 juin 1984 à Monsieur et Madame J... ; que Monsieur et Madame J... ont construit une maison à l'arrière de celle qui se trouvait en bordure de rue sur la parcelle n° [...] ; que cette maison est occupée par des locataires ; que sur la parcelle n° [...] située à l'arrière, est exploitée une menuiserie ; que tant les locataires que la menuiserie utilisent le côté des maisons pour entrer sur les parcelles ; qu'il n'apparaît pas réaliste de permettre à Monsieur et Madame M... d'utiliser le même côté en sus des véhicules de la menuiserie, des locataires de la maison construite et de Monsieur et Madame J... ; qu'en tout état de cause, il ne résulte pas des dossiers que l'enclave résulte de la division de la parcelle puisque l'accès à la maison se faisait déjà avant par la ruelle ; qu'en conséquence, il convient de dire que Monsieur et Madame M... bénéficient d'une servitude de passage sur la ruelle et d'ordonner à Monsieur et Madame Q... d'ôter le portail empêchant l'accès à la ruelle (arrêt attaqué, p. 5-6) ;
 
 1°) ALORS QUE si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange ou d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de cet acte ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté, d'une part, que la parcelle n° [...] vendue aux époux M..., ainsi que les parcelles n° [...] et [...], provenaient de la division de la parcelle n° [...] en date du 8 juin 1979 et, d'autre part, que la parcelle n° [...] disposait d'un accès à la voie publique (arrêt attaqué, p. 5) ; qu'il ne pouvait qu'en être déduit qu'avant d'être divisée en trois lots, la parcelle n° [...] avait un accès à la voie publique qui dessert aujourd'hui la parcelle n° [...], de sorte que l'état d'enclave de la parcelle n° [...] résultait nécessairement de la division de la parcelle n° [...] ; qu'en estimant néanmoins qu'il ne ressortait pas des dossiers que l'enclave résultait de la division de la parcelle, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations et a violé, par-là, l'article 684 du code civil ;
 
 2°) ALORS QU' est enclavé le fonds qui n'a aucun accès ou un accès insuffisant à une voie publique ;