Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.068 du 13/04/2022,  partie 5


que les époux [W] ajoutent qu'il faut déduire l'impôt foncier, obligation exorbitante du droit commun du bail selon eux, ce à quoi les époux [K] répliquent qu'il s'agit en fait d'une charge habituellement supportée par le preneur et qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte ; que les bailleurs estiment que l'expert aurait dû retenir un prix du m2 utile pondéré de 102 € par an du fait que l'établissement a une terrasse couverte et une terrasse extérieure non couverte, soit de grands volumes permettant les activités de tabac et de presse, lesquelles sont pourtant rarement cumulatives, de bar, de snack, vente à emporter, de loto, rapido et jeux outre des activités de restauration et de pétanque ; que selon l'étude de l'expert qui précise ne pas avoir pu identifier de renouvellement judiciaire pertinent dans la commune, avoir procédé à la vérification des termes de comparaison donnés par les preneurs mais avoir dû corriger et pondérer les surfaces communiquées, les termes de comparaison situés dans le centre du bourg sont les suivants :
 - bail de 2014, boutique de 56,25 m² up. loyer 5 400 €/an HC et HT =
 96 € HT/m²up/an 
 - bail de 2016, boutique de 125,4 m² up., loyer 11 040 € HC et HT = 88 €
 HT/m² up/an 
 - bail de 2008, boutique de 67,50 m² up. loyer de 6 888 € HC et HT =
 102 € HT/m² up/an 
 - bail de 2007, boutique de 57 m² up. loyer de 5 624 € HC et HT = 98,7 €
 HT/m² up/an 
 soit une valeur moyenne de 96 175 € HT/m²up/an 
 et les termes de comparaison situés dans un secteur de commercialité proche sont :
 - bail renouvelé en 2014, boutique de 75,6 m² up. et appartement de 90 m² (pondéré à 0,5) avec terrasse AOT loyer 12 240 € HC et HT = 101,49 € HT/m² up/an 
 - bail de 2012, boutique de 32 m² up. et appartement de 64 m² (pondéré à 0,5) loyer 6 000 € HC et HT = 93,75 € HT/m²up/an 
 - bail de 2010 boutique de 80 m² up et appartement de 45 m² (pondéré à 0,5)
 loyer 8 223 € HC et HT = 80,22 € € HT/m² up/an 
 soit une valeur moyenne de 91,82 € HT/m² up/an ;
 que les preneurs fournissent eux-mêmes des éléments de comparaison pour des commerces dans saint André de l'Eure :
 - bail du 1er janvier 2012 pour un salon de coiffure d'une surface de 162 m² réels au prix de 6 000 € par an soit 37 €/m²/an 
 - bail du 1er mai 2007 pour une banque d'une surface de 112 m² réels au prix de 5 624 € par an soit 50,20 €/m²/an 
 - bail du 1er juillet 2012 pour un commerce de restaurant brasserie d'une surface de 214 m² réels au prix de 12 240 € par an soit 57,20 € /m²/an 
 - bail du 1er octobre 2010 pour un café, bar, restaurant, jeux, d'une surface de 185 m² réels au prix de 7 487,64 € par an soit 40,47 € /m²/an 
 - bail du 16 septembre 2014 pour un commerce de restauration rapide d'une surface de 75 m² réels au prix de 5 400 € par an soit 72 €/m²/an 
 soit une valeur moyenne de 51 374 € HT/m² up/an ;
 que les loyers de ces références sont moins élevés, toutefois, il doit être noté que la valeur locative au m² de locaux de grande surface est, de manière générale, moins élevée que celle de petites surfaces, de sorte que ces éléments de comparaison, dont l'expert dit avoir tenu compte en pondérant les surfaces, certains des baux produits par les preneurs se retrouvant dans les éléments que lui-même a produits (sans que soient précisés lesquels) ne peuvent être transposés en l'espèce ; que l'expert a retenu une valeur locative de 92 €/m² up ; que s'agissant de l'impôt foncier remboursé par le preneur, l'expert indique que, dans la très grande majorité des baux commerciaux, la charge de l'impôt foncier est transférée au preneur, il n'y a donc pas lieu de le déduire d'autant que les loyers de référence cités sont nets d'impôt, l'expert relève par ailleurs que le bail est peu permissif, en ce qui concerne la terrasse l'expert considère, à juste titre, qu'elle impacte de manière significative l'activité du commerce concerné non seulement en termes de surface d'exploitation mais aussi en termes de visibilité des chalands, elle fait l'objet d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public, aussi l'expert a indiqué préférer, plutôt que d'appliquer une pondération à la surface, majorer de 2 % la valeur locative pour cette terrasse, ce qui correspond à ce qui est en moyenne pratiqué dans ce cas par une jurisprudence constante (entre 2 et 10 % selon les cas) ; qu'ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé la valeur locative annuelle à la somme de 92 € x 163,63 m² x 1,02 = 15 355 € par an ;