Cour d'appel de Montpellier
02, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-31.202 du 23/06/2021,  partie 4


ensuit que ces deux mutations ne portaient pas sur des biens intrinsèquement similaires à celui objet de la donation ; qu&apos;en outre, les deux appartements objets des points de comparaison retenus par l&apos;administration avaient été vendus libres tandis que l&apos;appartement objet de la donation était occupé ; qu&apos;en jugeant cependant la proposition de rectification suffisamment motivée, la cour d&apos;appel a violé les articles L 17 et L 57 du livre des procédures fiscales.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir débouté M. [L] de ses demandes tendant à la décharge totale des droits d&apos;enregistrement supplémentaires auxquels il a été assujetti ;
 
 AUX MOTIFS QUE l&apos;appartement donné le 4 juin 2009 à M. [L] peut être évalué à la somme de (2 150,00? x 97 m²= 208 550? - 10 % (location)= 187 695 ? -5% (vétusté) = 178 310,25 ? ; que toutefois l&apos;administration fiscale ayant retenu la somme inférieure de 177 000 ?, il convient de fixer la valeur vénale au montant de cette demande présentée par la cour ; ??que l&apos;administration rappelle qu&apos;elle accepte de prendre en compte la vétusté issue de la location de longue date des appartements (-5%) et l&apos;occupation des appartements par des locataires limitant les droits du propriétaire de jouir de ce bien (-10%) dans l&apos;évaluation des appartements ; que s&apos;agissant des deux grands appartements hérités le 30 juillet 2011, ?.la valeur moyenne pour un grand appartement s&apos;élève donc à la somme de 2 535?, arrondie ; rapportée aux deux appartements hérités par M. [L], cette moyenne leur confère les valeurs suivantes : lot n°5 : 140m² x 2 535 ? = 354 900? - 10% (location) = 319 410 ? - 5% (vétusté) = 303 439,5?, arrondie à 303 439, 00 ? ; lot n°7 :145m² x 2 535,00 ?= 367 575,00? - 10% (location) = 330 817,50? - 5% (vétusté)=314 276,62?, arrondie à 314 276,00? ; que s&apos;agissant des deux petits appartements de type 2, ?le prix au m² peut être évalué à la somme de 2 648,00? ; qu&apos;il convient de retenir ce chiffre moyen, également proposé par l&apos;administration qui conduit à évaluer comme suit les deux appartements de M. [L] : lots n°6 et 8 et lots n°72 et 34 : 58 m² x 2 648,00? = 153 584,00? - 10 % (location) = 138 225,60? - 5% (vétusté) = 131 314,32 ?, arrondie à 131 314,00? ; que cependant l&apos;administration ayant accepté une évaluation arrondie à 130 000,00? pour chacun de ces deux petits appartements, après avis de la commission de conciliation, il convient de retenir cette seule valeur vénale proposée, dans la limite de la demande ;
 
 1°) ALORS QUE la valeur vénale d&apos;un bien doit être déterminée de manière concrète et objective, à partir des seuls termes de comparaison tirés de la cession de biens similaires, à la date de la mutation litigieuse ; qu&apos;il est constant que les appartements transmis à M. [L] soit dans le cadre de la donation, soit dans celui de la succession de son père, étaient loués depuis de nombreuses années et présentaient pour cette raison un certain état de vétusté ; qu&apos;en pratiquant sur la valeur de ces appartements, laquelle a été reconstituée à partir de la mutation d&apos;appartements vendus libres, un abattement forfaitaire de 10 % pour tenir compte de leur location au moment où ils ont été transmis, puis de 5 % pour tenir compte de leur vétusté, sans constater l&apos;impossibilité où se trouvait l&apos;administration de se fonder sur des mutations d&apos;appartements similaires vendus occupés, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 666 du code général des impôts et L.17 du livre des procédures fiscales. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour le directeur régional des finances publiques du Languedoc-Roussillon et du département de l&apos;Hérault, agissant sous l&apos;autorité du directeur général des finances publiques.
 
 L&apos;arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU&apos;il a infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier et annulé l&apos;avis de mise en recouvrement du 24 mars 2014 ;
 
 AUX MOTIFS QUE « compte tenu des modifications des montants de l&apos;insuffisance des valeurs déclarées, retenues dans cette décision, modifiant le montant des droits d&apos;enregistrement dus par M. [K] [H] [L], il y a lieu d&apos;annuler l&apos;avis de mise en recouvrement n° 1413560 du 24 mars 2014, d&apos;un montant global de 32 660, 00 ? en principal, outre intérêts et pénalités de retard ».
 
 ALORS QUE, premièrement, en application de l&apos;article L.190 du livre des procédures fiscales (L.P.F.), constitue une réclamation contentieuse toute demande tendant à obtenir la réparation d&apos;erreurs commises dans l&apos;assiette ou le calcul des impositions ; qu&apos;il résulte par ailleurs des dispositions de l&apos;article L. 199 du L.P.F. que les décisions rendues par l&apos;administration sur les réclamations contentieuses portant sur les droits d&apos;enregistrement, la taxe de publicité foncière, les droits de timbre, et de taxes assimilées à ces droits peuvent être portées devant le tribunal de grande instance (T.G.I.) ; qu&apos;