Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-16.022 du 09/07/2020,  partie 3



 Le local sur cour d'environ 35 m² est à usage de réserve et est en état médiocre. La partie d'habitation est, au vu des photographies, en état d'usage avec des fenêtres sur cour de qualité médiocre.
 L'expert judiciaire retient une valeur locative au 1er août 2004 pour la surface commerciale de 16.032 euros (prix unitaire de 290 euros/m²p x 55,28m²p) et une valeur locative pour la partie habitation de 7.848 euros.
 L'expert judiciaire a pondéré la partie commerciale par application des coefficients publiés par la compagnie des experts (AJDI 1999) applicables à l'espèce s'agissant d'un bail renouvelé au 1er août 2004.
 
 Les coefficients de pondération appliqués par l'expert judiciaire seront retenus, celui-ci ayant notamment tenu compte du fait que les lieux se développent en profondeur et que les salles de soins sont desservies par un couloir étroit, sauf pour le coefficient relatif à la cave qui sera fixé à 0,15 au lieu de 0,20 en raison de son accès mal commode celui de l'atelier sur cour sera pondéré à 0,20 au lieu de 0,30 en raison de son état médiocre lié à la vétusté.
 Il s'ensuit que la surface pondérée du rez-de-chaussée est de 46,21 m², celle du sous-sol de 4,32 m²p soit un total de 50,53 m²p au lieu de 55,28m²p retenu par le jugement entrepris.
 L'expert judiciaire n'a pas pondéré la partie habitation accessible par le local commercial mais aussi par les parties communes, ce qui n'est pas discuté. La surface utile du 1er étage à usage d'habitation est donc de 65,40m².
 La cour rappelle que les références de comparaison ne sont qu'un des éléments de la valeur locative.
 Comme l'indique l'appelante, certaines références retenues par l'expert judiciaire incluent l'amortissement du prix de cession, ce qui n'entre pas dans les critères de fixation de la valeur locative, elles doivent donc être retraitées afin de déterminer le loyer unitaire, soit pour le [...] (téléphonie) un loyer unitaire de 280 euros/m²p au lieu de 405 7 euros/m²p et pour place de la république (prêt à porter) un loyer unitaire de 209 euros/m²p au lieu de 412 euros/m²p.
 Les autres références locatives sont conformes aux dispositions de l'article R. 145-7 du code de commerce, elles sont détaillées, comprennent l'activité exercée dans les locaux, leur surface pondérée et leur localisation, certaines des références étant issues au surplus de la rue de France.
 Comme il l'a été précédemment indiqué, l'expert judiciaire a écarté à juste titre les termes de comparaison incomplets ainsi que ceux relatifs à des offres qui ne sont pas des baux conclus.
 Les termes de comparaison issus du rapport d'expertise judiciaire retenus par la cour sont les suivants :
 - locations nouvelles de 209 euros/m²p à 409 euros/m²p (prêt à porter bail de 2003) dont un loyer de 308 euros/m²p (produits et soins de beauté [...] ) et un loyer de 271 euros/m²p (salon de coiffure bail du 01/01/2000),
 - renouvellements amiables : 222 euros/m²p (vins, spiritueux bail renouvelé le 09/01/2000) à 281 euros/m²p (agence immobilière),
 - une fixation judiciaire pour un loyer déplafonné au 01/01/1999 : 171 euros/m²p (prêt à porter rue des sablons).
 En procédant à une analyse comparative des loyers unitaires d'autres locaux rue de France et dans le secteur environnant, au regard de l'ensemble des facteurs de la valeur locative en prenant notamment en considération l'emplacement de bonne commercialité adapté à l'activité exercée, les caractéristiques physiques des locaux en profondeur mais avec une bonne visibilité sur rue, l'agencement et le très bon état de la partie du local recevant la clientèle mais l'état médiocre de l'atelier sur cour à usage de réserve, les clauses et conditions locatives ainsi que la nature de l'activité exercée, la valeur locative unitaire du local commercial s'établit à 270 €/m²p, soit : 50,53 m²p x 270 euros = 13 643,10 euros arrondi à 13.640 €.
 Il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement pour vétusté comme le sollicite Mme A... N... qui soutient que le local doit être apprécié tel qu'il se trouvait avant qu'elle ne procède aux aménagements. En effet comme précédemment indiqué, les caractéristiques du local considéré doivent être examinées à la date du renouvellement, soit le 1er août 2004. Enfin il n'y pas davantage lieu à minorer la valeur locative en raison du prix de la cession du fonds de commerce conclu entre Mme A... N... et la précédente locataire, le prix de cession n'étant pas un élément de la valeur locative.
 Il s'ensuit que la valeur locative de la partie commerciale des locaux est de 13 640 €/an, hors taxes et hors charges.
 L'expert judiciaire a retenu pour la partie habitation un loyer unitaire de 10 euros/m² par mois (soit 120 euros annuel) s'agissant d'une habitation dépendant d'une location commerciale reliée audit local par un accès peu commode et disposant d'une entrée indépendante par les parties communes, d'agencement banal et en état d'usage. Les parties ne discutent pas le prix unitaire qui sera donc retenu.
 Le loyer annuel de la partie habitation s'établit comme suit : 65,40 m² x 120 euros = 7 848 euros.