Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.459 du 07/01/2021,  partie 3



 7. La cour d'appel a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du règlement de copropriété, qu'il résultait des dispositions combinées des articles 3, 4 et 5 que les balcons, qui n'existaient qu'au 4ème étage de l'immeuble, étaient des parties privatives dépendant des lots n° 9 et 10 et non des parties communes à usage privatif attachées à ces lots, que les petites terrasses, les balustres et les vases Médicis constituant les balcons du 4ème étage formaient un tout, ces petites terrasses particulières aux lots n° 9 et 10 correspondant, en réalité, aux « terrassons » invoqués par les parties, qu'en l'absence de référence aux « terrassons » dans le règlement de copropriété, il devait être considéré que ceux-ci étaient les « balcons particuliers » prévus à l'article 3 du règlement de copropriété, qu'à ce titre, le balcon, la balustrade et les vases intégrés à cette balustrade formaient un tout à l'usage exclusif des propriétaires des lots n° 9 et 10, de sorte qu'ils constituaient des parties privatives au sens de l'article 3 précité et que seuls les copropriétaires des lots n° 9 et 10 étaient tenus de contribuer au financement des travaux de leur restauration.
 
 8. La cour d'appel, qui a réfuté les motifs des premiers juges et qui n'avait pas à procéder à des recherches, que ses constatations rendaient inopérantes, sur les règles supplétives prévues par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, a ainsi légalement justifié sa décision.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne MM. E..., F... et la SCI du Merle aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour MM. E..., F... et la SCI du Merle.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir d'une part dit que seuls les copropriétaires détenant les lots n°9 et 10 de l'immeuble sis [...] seraient tenus de financer les travaux de restauration des balcons du 4e étage de l'immeuble, appelés « terrassons », des balustres et vases Médicis, appelés « pots à feu » de cet étage tandis que tous les copropriétaires seraient tenus de financer les travaux de réfection de l'étanchéité des tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales ménagères et usées, du tout à l'égout et des colonnes montantes et descendantes d'eau afférentes à ces « terrassons », d'autre part rejeté la demande tendant à voir constater que la répartition des charges communes imputant aux seuls copropriétaires des lots n°9 et 10 les charges relatives au service collectif de l'évacuation des eaux pluviales par les terrassons serait contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et à en prononcer la nullité conformément à l'article 43 alinéa 1er de la même loi,
 
 Aux motifs que le présent litige, comme d'ailleurs celui déjà tranché par l'arrêt du 30 mai 1983 (RG n°I 18423) porte sur la nature privative ou commune des « terrassons », balustres et vases Médicis du 4e étage et donc sur la répartition de la charge du paiement des travaux de restauration et de réfection de l'étanchéité de ces éléments, soit entre les seuls copropriétaires disposant de l'usage de ces terrassons s'il s'agit de parties privatives, soit entre tous les copropriétaires s'il s'agit de parties communes ;
 
 Qu'il résulte de l'analyse des divers plans et photographies versées aux débats (notamment pièces n°3, 9, 10, 13 et 15 du syndicat ; pièce n°48 des intimés) que les « terrassons », balustres et vases Médicis ne sont présents qu'au 4e étage, comme en atteste d'ailleurs l'architecte du patrimoine, M. D..., dans une note du 24 juin 2013 (pièce n°8 du syndicat) : « Chaque maison comprend un rez-de-chaussée et un entresol donnant en retrait sur la galerie, un étage noble, un second plus réduit situé au niveau de l'entablement. Le quatrième étage et les combles destinés aux domestiques sont à demi cachés par une balustrade supportant des vases (p.2) ;
 
 Que cette note est accompagnée d'une photographie prise du côté du jardin en 1957 qui démontre que seul le quatrième étage comporte un balcon incluant une balustrade supportant les vases (p.2) étant précisé en outre qu'il existe un 5e étage composé de diverses chambres mansardées (lots n°11 à 19) sur lequel repose la toiture ;
 
 Que les clichés photographiques produits font apparaître que les fenêtres des appartements litigieux (lots n°9 et 10) situés au 4e étage desservent effectivement un balcon filant, fermé en façade par des balustres en pierre surmontés à espaces réguliers de vases ornementaux, qui correspond à une ouverture de ces appartements sur ces « terrassons » ;
 
 Il ressort de l'article 3 du règlement de copropriété (pièce n°34 des intimés)