Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-12.301 du 20/04/2022,  partie 3



 « 1°/ que le préjudice réparable de la victime d'un dol qui fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat correspond uniquement à la perte de la chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, et ne peut consister dans la perte de la chance de ne pas contracter ; que la cour d'appel a constaté que M. [J], à hauteur d'appel, ne sollicitait plus l'annulation de la vente pour dol, mais recherchait seulement la responsabilité de la SCI Mestade et de la société Promotion Pichet au titre d'un tel dol ; qu'en décidant néanmoins, après avoir pourtant écarté la nullité du contrat de vente conclu entre la SCI Mestade et M. [J], de réparer un préjudice de perte de chance de ne pas contracter, cependant qu'en l'état du choix de M. [J] de ne pas demander l'annulation du contrat, un tel préjudice n'était pas réparable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016, et l'article 1382, devenu 1240, du même code ;
 
 2°/ que le juge saisi d'une demande en annulation du contrat ne peut, en l'état d'un dol, refuser de prononcer la nullité du contrat si, sans ce dol, la victime n'aurait pas contracté ; qu'il suit de là qu'en l'état d'un dol, le juge ne peut, tout en refusant de prononcer la nullité du contrat, regarder comme un préjudice réparable la perte d'une chance de ne pas contracter ; qu'en décidant, après avoir retenu l'existence d'un dol et pourtant écarté la nullité du contrat de vente conclu entre la SCI Mestade et M. [J], de condamner la société Promotion Pichet, in solidum avec cette SCI, à l'indemniser au titre d'un préjudice de perte de chance de ne pas contracter, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »
 
 Réponse de la Cour
 
 13. Ayant retenu qu'il n'était pas sûr que, sans la fraude, le contrat de vente n'aurait pas été signé, la cour d'appel a calculé la perte de chance de l'acquéreur sur la perte de valeur du bien net vendeur établie au vu des reventes intervenues sur d'autres lots, en excluant d'y intégrer d'autres coûts financiers exposés par l'acquéreur en raison des contreparties qu'il y avait trouvées dans la réalisation de l'opération maintenue.
 
 14. Il s'ensuit que la cour d'appel a souverainement évalué une perte de chance équivalente à celle de ne pas avoir contracté dans des conditions plus favorables.
 
 15. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Sur le moyen du pourvoi provoqué n° E 21-12.301 et du pourvoi provoqué n° X 21-12.340, rédigés en termes identiques, réunis
 
 Enoncé des moyens
 
 16. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter son action en responsabilité contre M. [H] et la SCP, notaires instrumentaires, alors :
 
 « 1°/ que le notaire rédacteur de l'acte de vente d'un bien s'inscrivant dans une opération de promotion immobilière de défiscalisation est débiteur à l'endroit des acquéreurs d'une obligation d'information et de conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération ; qu'en rejetant la demande de M. [J], profane en matière d'investissements immobiliers, tendant à voir engager la responsabilité de Me [Z] [H] et la SCP [H], [I], [L] et [E], notaire unique de l'opération de défiscalisation, qui avait rédigé actes de prêt et de vente, pour avoir manqué à leur obligation de conseil et d'information faute de l'avoir alerté sur les risques pris par la souscription à une opération de défiscalisation, aux prétextes que l'acquéreur ne lui avait pas demandé d'examiner la simulation qui était l'outil de la tromperie et que les conditions de l'opération ayant été portées à sa connaissance, le dol n'aurait pu être évité, la cour d'appel, qui a ainsi nié l'obligation d'information et de conseil à la charge du notaire instrumentaire, a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°/ que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique en considération des informations à sa disposition ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que Me [H] centralisait la commercialisation d'une partie au moins du programme immobilier et devait s'assurer de l'information des acquéreurs quant aux risques présentés par l'opération ; qu'en excluant pourtant la responsabilité de Me [H] au titre de la teneur trompeuse de la simulation présentée aux acquéreurs, au prétexte erroné qu'il aurait appartenu à l'acquéreur de lui demander de contrôler la teneur de la simulation puisqu'elle ne constituait pas un document contractuel nécessaire à l'efficacité de l'acte, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations quant à l'implication de Me [H] dans l'opération immobilière, a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour
 
 Recevabilité du moyen