cour d'appel d'Aix en Provence
11e Chambre B,  décision 17-11.833 du 12/04/2018,  partie 8


que ces baux prévoient que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées (... ) et notamment la modification éventuelle des accès aux étages ( ...) » ; que le bail consenti par la société Biker ajoute que les travaux « se feront sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires et vacations resteront à la charge du preneur (.) Lesdits travaux seront réalisés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur, comme il a été dit au paragraphe ci-dessus. (..) Le bailleur autorise les réunifications éventuelles des (...) étages (.)» ; que le bail consenti par la SCI Indiana le 15 mars 2000 précise : «Le bailleur exécutera les travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués et la partie dont il conserve la jouissance jusqu'au 30 octobre 2000 : fermeture de l'accès au deuxième niveau et ouverture du mur permettant une communication avec le magasin actuellement occupé par le preneur et les locaux loués aux présentes. Les dits travaux devront être effectués au jour de la prise de possession selon plan ci-joint. » ; qu'il en résulte que les bailleurs ont donné l'autorisation d'effectuer des transformations permettant la réunification de l'immeuble et que la SCI Indiana s'est réservée l'exécution de ceux nécessaires à l'indépendance des locaux dont elle conservait la jouissance, soit selon le plan annexé : un mur à monter et une cloison à ouvrir ; que sur la responsabilité au titre des désordres, en application de l'article 1719 du code civil « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : / 1° De délivrer au preneur la chose louée (...) 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 30 D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (.) » et aux termes de l'article 1720 du même code : «Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. /Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » ; qu'il en résulte que l'obligation de délivrance, qui suppose celle d'une chose en bon état de réparation, impose au bailleur de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination et ce, durant toute la période de location ; qu'elle implique ainsi que le bailleur conserve la charge des vices de structure de l'immeuble, en dépit des clauses par lesquelles le preneur déclare prendre les lieux en l'état et/ou renonce à tout recours contre le bailleur ; qu'en revanche, le bailleur n'est pas tenu au titre de réparations résultant d'une activité qui n'invitait pas à penser qu'elles seraient nécessaires ; qu'en effet, et par application des articles 1728 du code civil, le preneur est tenu : « d'user de la chose en bon père de famille, suivant la destination donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention (..) » ; que l'expert judiciaire a relevé des désordres structurels, secondaires et d'humidité sur le plancher du rez-de-chaussée.
 
 1- S'agissant des désordres structurels :
 
 a) concernant les planchers et fissures de façade (travaux évalués à la somme de 188.000 euros HT) :
 
 L'expert précise : « les désordres sont initialement causés par une déformation des planchers surexploités /Les planchers du deuxième et du troisième étage sont anciens et ils ne répondent qu'à des usages d'habitation anciens (...) /Les charpentes bois bénéficient d'une très forte élasticité qui obligent enduits et les plâtras des planchers à la fissure (.) / En sous face des planchers, les fissures observées aux abords des encastrements des poutres bois témoignent des fléchissements de celles-ci ...) /Les fissures observées sur l'angle et la façade de la rue [...], témoignent d'une descente de charge dissymétrique, ce qui signifie d'ailleurs que les fissures de façade sont causées directement par la surcharge des plancher » ; en conclusion de ce paragraphe, l'expert écartant tout vice, erreur de conception ou d'exécution précise encore : « Des désordres de fissures observés sur les maçonneries et planchers porteurs proviennent directement d'une négligence dans l'exploitation des ouvrages. I La SAS CELIO FRANCE use de la surface du plancher du 2ème étage comme entrepôt d'arrière boutique de son commerce et use du troisième étage comme entrepôt occasionnel de son commerce. La structure de l'immeuble n'est pas adaptée à cet usage, / (..) Les planchers intérieurs surchargés ont modifié la structure de l'immeuble (..) les descentes de charges sont mal réparties, et l'ensemble organise des fissures en façade (.) Le désordre affecte la solidité de l'immeuble » ; qu'ainsi, et comme l'a justement relevé le premier juge les fissures des façades et des planchers proviennent d'une surexploitation du deuxième et troisième étage par la société Célio qui y stocke sa marchandise et y a installé des appareils de climatisation ; qu'en effet, il ressort des débats que la société Célio a utilisé les surfaces des planchers des 2ème et 3ème étage, comme entrepôt de stockage de son commerce ;