Cour d'appel de Paris
A3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.800 du 07/11/2019,  partie 3



 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a rejeté la demande de la VILLE DE PARIS visant à faire prononcer des amendes civiles sur le fondement de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation et d'obtenir la réaffectation du [...] , à usage d'habitation ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « le règlement de copropriété du 23 mai 1970 décrit les lots 1102 et 3 de la copropriété Bâtiment A :"Lot N°2 - Au rez de chaussée, à droite de l'entrée commune de l'immeuble, une boutique, une arrière-boutique et water-closets (...) Lot N°3 - Au premier étage, escalier A, porte gauche : un studio. Droit à l'usage des water-closets communs." ; que l'acte de partage du 9 Mars 1994 en vertu duquel ces lots ont été transmis à M. D... V... indique que le lot n°3 est composé d'un "studio" et qu'ils ont été acquis en 1971 par son père, qui les avaient donnés à bail commercial le 9 mars 1972 puis le 15 décembre 1981 en indiquant que le lot n°3 correspondait à une "chambre" ; que l'acte d'acquisition des lots n°2 et 3 par M. T... V..., auteur de M. D... V..., du 4 février 1971, désigne le lot n°3 comme un "studio" ; que, s'il résulte de ces documents qu'à une date approchant 1970, le lot litigieux était désigné dans les actes de transmission comme une chambre ou un studio, il n'est pas pour autant établi qu'en 1970 ce lot était affecté à un tel usage, alors que le rapport d'enquête de la direction du logement et de l'habitat de la Ville du 27 avril 2015 relève que le local est constitué d'une pièce d'environ 13m2, utilisée en réserve et chambre froide du restaurant du rez de chaussée et précise : "Il convient de signaler que cette pièce exiguë et dépourvue de commodités offre peu d'intérêt pour l'habitation" ; qu'en outre, les divers baux et cessions de fonds de commerce successifs ne sont pas des baux mixtes mais ont été contractés uniquement pour un usage commercial ; qu'il se déduit de ce qui précède que la Ville de Paris ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le lot n°3 était affecté à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU » « en l'espèce, la Ville de Paris produit une déclaration H2 relative à la révision des évaluations servant de base à certains impôts directs locaux et portant sur l'immeuble litigieux ; que cependant, cette déclaration est biffée sur toute sa diagonale avec une mention "annulée" ; qu'elle est en outre datée du 8 février 1972 ; qu'il n'a été donné aucune explication sur la raison d'une telle mention qui est de nature à faire perdre à cette pièce toute valeur probante ; que le premier bail produit, en date du 9 mars 1972, mentionne un usage commercial et ne prévoit pas une occupation d'habitation de la chambre au 1er étage ; que la seule indication dans une assignation du 30 janvier 2017 que le local du premier étage n'était pas à « usage commercial » est insuffisante pour déterminer un usage antérieur au 1" janvier 1970 ; que dès lors, la Ville de Paris ne rapporte pas la preuve qui lui incombe
 » ;
 
 ALORS QUE, à supposer que chacun des indices mis en avant par la VILLE DE PARIS n'ait pas été suffisamment probant, de toute façon les juges du fond devaient se livrer à une analyse groupée de ces indices pour déterminer si, se corroborant les uns les autres, les indices en cause ne permettaient pas d'établir une affectation à l'habitation à la date du 1er janvier 1970 ; qu'à ce titre, ils devaient procéder à un examen groupé des indices suivants : mentions du règlement de copropriété, mentions de l'acte de vente du 4 février 1971 relative aux déclarations faite à l'administration, mentions de la déclaration « H » du 8 février 1972 concernant le lot n°3 et mentions de la déclaration récapitulative « R » du 21octobre 1970 ; que faute d'avoir procédé à cette analyse groupée, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L.631-7 du code de la construction et de l'habitation.