Cour d'appel de Toulouse,  décision 13-13.553 du 18/06/2014,  partie 1


 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 
 Sur le moyen unique, pris en sa première branche : 
 
 Vu l'article 1371 du code civil, ensemble les articles 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
 
 Attendu que les règles de l'enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d'ordre public de ces deux derniers textes, lesquels subordonnent la licéité de l'intervention d'un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, à la détention d'un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties à l'opération ; 
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Central immobilier qui, en exécution d'un mandat de recherche non exclusif reçu de la société Patrimoine compagnie, avait cherché, découvert et présenté à son mandant un terrain constructible conforme aux caractéristiques convenues, puis rédigé un projet d'acte de vente non suivi d'effet, a, après qu'elle eut appris que la société Fonta avait acheté ce terrain, sans intermédiaire, aux prix et conditions du projet qu'elle avait établi, assigné celle-ci en paiement de ses prestations de recherche et de négociation, en se prévalant, principalement, d'un accord autonome de reprise par l'acquéreur des engagements du mandant, devenu la société Kaufman et Broad Pyrénées, et subsidiairement de l'action de in rem verso ;
 
 Attendu qu'ayant écarté, faute de preuve, l'existence d'un accord de reprise des engagements du mandant, l'arrêt, pour condamner la société Fonta à payer à la société Central immobilier la somme de 50 000 euros sur le fondement de l'action de in rem verso, retient que l'exercice de cette action, seul moyen juridique dont l'agent immobilier dispose pour obtenir de la société Fonta la rémunération de son travail, n'a pas vocation à contourner les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 puisque les parties ne pouvaient pas être liées par un mandat, le bénéfice que l'acquéreur a tiré gratuitement du travail de l'agent immobilier lui ayant été transmis par un tiers, la société Kaufman et Broad Pyrénées ;
 
 Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés, le premier par fausse application, les deux derniers par refus d'application ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deux autres branches du moyen : 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
 
 Condamne la société Central immobilier aux dépens ; 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Central immobilier à payer à la société Fonta la somme de 2 500 euros ;
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
 Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Fonta.
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR accueilli l'action en enrichissement sans cause qu'un agent immobilier, la société CENTRAL IMMOBILIER, avait exercée contre l'acquéreur d'un terrain, la société FONTA, en l'absence de tout mandat conclu entre ces deux parties, et D'AVOIR condamné en conséquence la société FONTA à payer à la société CENTRAL IMMOBILIER la somme de 50 000 € représentant le montant de son appauvrissement ;
 
 AUX MOTIFS QUE le tribunal a considéré que la S.A.S FONTA ne pouvait être tenue contractuellement au respect des engagements pris par la société KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRÉNÉES dans le cadre d'un compromis de vente qui n'est pas signé ; que d'autre part la preuve d'un engagement autonome de la S.A.S FONTA de reprendre les engagements contractés par la société KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRÉNÉES auprès de la S.A.R.L CENTRAL IMMOBILIER ne pouvant reposer sur la seule attestation de M. X..., ancien directeur salarié de la SAS PATRIMOINE COMPAGNIE devenue société KAUFMAN & BROAD MIDI-PYRÉNÉES, au regard des prescriptions de l'article 1341 du code civil qui exigent la production d'un écrit pour tout engagement excédant une valeur de 1.500 € ; que l'appelante se prévaut de faction de in rem verso ; qu'il est de principe que celui qui s'est appauvri sans cause au bénéfice d'une autre personne est fondé à obtenir restitution du montant de cet appauvrissement, à condition qu'il n'ait commis aucune faute, et qu'il ne dispose d'aucune autre action lui permettant d'obtenir satisfaction ;