décision 15-28.035 du 12/04/2018,  partie 3


qu'à cet égard, il sera d'ailleurs observé qu'en l'état, il n'est nullement démontré, à défaut de production de tous plans ou devis, que les locaux construits présentaient une spécificité telle qu'ils ne pouvaient donner lieu à aucune autre utilisation ; qu'en outre et de surcroît, il n'est pas sans intérêt de relever qu'il n'est pas allégué par les époux X... de modifications des constructions édifiées, ce qui tend à démontrer que la SARL Wanders en fait un usage conforme à leur destination de locaux de conditionnement et de stockage ; que dans ces conditions, il convient de considérer, l'allongement de la durée des baux à construction suivant avenant du 15 septembre 1986 ne traduisant pas davantage l'existence d'un accord commun des parties sur l'affectation exclusive des locaux, outre à un usage de bureau, au conditionnement d'oeufs et à leur stockage, que la SARL Wanders, cessionnaire des baux à construction litigieux aux termes de l'acte du 19 mai 2009, ne manquent pas ses obligations contractuelles, et de débouter, par voie de conséquence, les époux X... de leur demande en résolution desdits baux, et de leurs demandes subséquentes tendant à l'expulsion de cette dernière sous astreinte, à la fixation d'une indemnité d'occupation et à la purge des droits réels, hypothèques, antichrèses ou autre constitués de son chef »
 (jugement, p. 7 et 8) ;
 
 1) ALORS QUE les juges sont tenus de rechercher la commune intention des parties au contrat ; que cette intention doit être recherchée, non seulement dans les stipulations de l'acte produit par les parties, mais également, s'ils en sont requis par ces dernières, au regard des circonstances de fait ayant entouré la conclusion du contrat ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... soulignaient notamment que, en dépit du silence des baux à construction des 4 janvier 1973 et 11 août 1980 sur la destination des lieux, il s'inférait de l'ensemble des circonstances, et notamment de l'intérêt poursuivi par M. X... dans la mise à disposition de ses parcelles pour l'exploitation de son entreprise avicole, ainsi que de la teneur des documents techniques annexés aux actes notariés, que ces baux avaient été consentis à seule fin d'y développer une activité de conditionnement d'oeufs de poules ; qu'en se bornant à opposer que, si tel avait été le cas, les propriétaires n'auraient pas manqué de stipuler une clause en ce sens, et en s'abstenant ainsi de rechercher si cette intention des parties ne pouvaient pas résulter des éléments invoqués par M. et Mme X..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles L. 251-1 et L. 251-3 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 2) ALORS QUE M. et Mme X... faisaient valoir en particulier que les baux à construction obligeaient le preneur à respecter la destination des bâtiments résultant des plans et descriptifs d'architecte annexés aux actes notariés, que ces documents précisaient que les constructions devraient contenir une chambre froide, un laboratoire, une climatisation avec chauffage au sol, un emplacement pour des calibreuses et un entrepôt d'emballage pour les oeufs, et qu'il en résultait que l'activité de production de poêles de chauffage par la société Wanders méconnaissait la destination des lieux ; que saisis de ce moyen, les juges du fond ont eux-mêmes constaté qu'il était convenu au titre des charges et conditions des baux à construction que le preneur s'obligeait à faire édifier des constructions conformes aux plans et devis descriptif établis par l'architecte et à n'y apporter aucune modification qui n'ait recueilli l'accord écrit du bailleur ; qu'en s'abstenant néanmoins de s'expliquer sur la raison pour laquelle, au vu de la teneur des documents techniques annexés aux actes notariés, la nouvelle activité du cessionnaire ne méconnaissait pas la destination initiale des lieux, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles L. 251-1 et L. 251-3 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 3) ALORS QUE les exposants se prévalaient également de ce que M. X... avait consenti les baux à construction à la société-mère de son groupe, dont il était fondateur et dirigeant, dans le seul but de lui permettre de développer son activité avicole ; qu'en s'abstenant encore de toute recherche en ce sens, pour s'en tenir à l'absence de clause expresse de destination dans les actes notariés, les juges du fond ont une nouvelle fois privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles L. 251-1 et L. 251-3 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 4) ALORS QUE l'absence de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... fondaient leur demande de résolution des baux à construction, non seulement sur le non-respect de la destination de ces baux, mais également, à titre subsidiaire, sur l'existence d'un bail verbal à usage commercial dont la spécialisation aurait été méconnue et dont la résolution devait emporter celle des baux à construction par voie de conséquence ;