Cour d'appel de Grenoble
02, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.201 du 08/04/2021,  partie 3



 Condamne MM. G..., L... et J... R... et Mme R..., la SCI CSS, Mme N..., M. I..., M. et Mme S..., M. W... et Mme C... aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum MM. G..., L... et J... R... et Mme R..., la SCI CSS, Mme N..., M. I..., M. et Mme S..., M. W... et Mme C... à payer à la SCI [...] et M. et Mme E... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société [...] et M. et Mme E....
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société civile immobilière [...], Monsieur M... E... et Madame A... T..., épouse E... de leurs demandes tendant 1) à la confirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Albertville en ce qu'il a dit que la décision de l'assemblée générale du 13 avril 1990 relative à la répartition des charges concernant la galerie marchande est contraire à une disposition d'ordre public et qu'en conséquence elle est réputée non écrite ; 2) à voir dire que la voie intérieure couverte servant par endroits de galerie marchande
 (reliant) entre tous les bâtiments dépendants « de la Croisette
 supportant à titre de servitude perpétuelle un passage public, désigné comme « galerie commerciale au niveau piste » dans la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mai [avril] 1990, ne constitue pas une partie commune spéciale aux commerçants ; que cette partie commune est une partie générale, utilisée par les copropriétaires de la partie habitation, par les copropriétaires commerçants et le public en raison de la servitude perpétuelle de passage public ; en conséquence, que, par application des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges relatives à cette voie intérieure doivent être réparties entre tous les copropriétaires de l'immeuble [...] proportionnellement à leurs millièmes dans les parties communes ; à voir réputées non écrites les dispositions du règlement de copropriété et l'état descriptif de division qui seraient contraires à ces dispositions ; 3) à voir ordonner s'il y a lieu la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ; 4) à la condamnation en ce cas du syndicat des copropriétaires à accomplir toutes les formalités nécessaires à cette modification dans les trois mois suivant la signification de la décision à intervenir, à peine, passé ce délai, d'une astreinte de 500 € par jour de retard ; 5) à voir dire que la répartition des charges résultant de l'assemblée générale du 13 avril 1990, et éventuellement du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, non conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est censée n'avoir jamais existé ; que les modalités de répartition des charges de copropriété telles qu'elles ont été pratiquées par le syndicat des copropriétaires, en ce qu'il a fait supporter aux seuls copropriétaires commerçants les charges relatives à la galerie commerciale au niveau piste, sont contraires aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6) dans le cas où la cour l'estimerait nécessaire, à ce que soit ordonnée une expertise ; 7) à dire que l'arrêt à intervenir sera publié au service de la publicité foncière aux frais du syndicat des copropriétaires ;
 
 AUX MOTIFS QUE l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son premier alinéa que « sont communes les parties de bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » ; que les termes de cette disposition légale ouvrent la possibilité de créer des parties communes spéciales à certains copropriétaires seulement, selon la définition qui en est faite dans le règlement de copropriété ; que l'article 7 du règlement de copropriété de l'immeuble « [...] » stipule à cet égard que « certaines parties communes plus spécialement affectées à certains copropriétaires (NB souligné par la cour) seront à la charge seulement d'un groupe de propriétaires intéressés (couloir des niveaux piste et route, quai de déchargement ou escalier des étages » ; que cette stipulation, qui retient ainsi comme celui d'une affectation principale à certains copropriétaires et non pas celui d'une affectation exclusive, n'est en rien contraire à une quelconque disposition d'ordre public de la loi rappelée ci-dessus, qui laisse aux parties la liberté de fixer le critère de la définition des parties communes spéciales ; qu'il convient d'ailleurs de noter que les appelants ne sollicitent pas expressément la nullité de cet article 7 du règlement ;