Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-22.334 du 15/04/2021,  partie 7



 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « sur la responsabilité de la société 5 Mirabeau et de Maître [S], les consorts[E]-[D]-[P] soutiennent que la société 5 Mirabeau professionnel de l'immobilier a commis des fautes contractuelles de nature à engager sa responsabilité à leur égard ; qu'ils ajoutent qu'il en est de même en ce qui concerne Maître [S], notaire qui a engagé sa responsabilité civile délictuelle ; que la société AMS et PV s'associe à l'argumentation des consorts [E]-[D]-[P] ; que sur la faute de la société 5 Mirabeau, les demandeurs expliquent avoir confié à leur vendeur, la société 5 Mirabeau, une « mission d'ingénierie et de coordination » dans le cadre d'une opération immobilière, présentée comme une opération d'optimisation patrimoniale et de défiscalisation ; qu'ils font observer que la société 5 Mirabeau est intervenue dans le montage de cette opération et qu'elle était chargée en qualité de professionnelle de s'assurer que l'opération était juridiquement possible ; qu'ils indiquent qu'elle devait également obtenir les autorisations nécessaires pour permettre la mise en location des biens dans le cadre de résidences para-hôtelières et ce préalablement à la signature des actes de vente et la conclusion des baux commerciaux avec la société RBL ; qu'or, ils font valoir qu'en leur laissant croire que l'opération était licite et qu'aucune autorisation n'était obligatoire, alors qu'un bail commercial était conclu entre les copropriétaires/bailleurs et les sociétés d'exploitation et que la destination des lieux sortait de la catégorie "habitation", la société 5 Mirabeau a fait une fausse déclaration ; qu'ils ajoutent que la dissimulation, par la société 5 Mirabeau de la nécessaire obtention d'une autorisation constitue un dol par réticence ; que la SELARL [O] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société 5 Mirabeau conteste l'existence d'une quelconque faute ; qu'elle dénie toute mission d'optimisation fiscale et fait observer qu'aucune des pièces versées aux débats ne confirme l'argumentation des demandeurs sur ce point ; qu'elle exclut toute erreur sur les qualités substantielles des biens vendus, et rappelle les termes de tous les actes précisant que les locaux étaient à «usage d'habitation principale» ; qu'elle indique qu'elle a donc pu déclarer qu'aucune autorisation administrative n'était requise, le règlement de copropriété prévoyant toutefois, pour les propriétaires des lots situés au 7e étage, qu'il y avait lieu d'obtenir les autorisations susceptibles de s'avérer nécessaires, en cas de destination autre que celle prévue dans les contrats de vente ; qu'elle souligne que rien n'empêche les demandeurs de louer les biens vendus en meublé, dans le respect des dispositions réglementaires ; qu'elle conteste tout mensonge ou réticence dolosive ; que sur ce, il est constant que par ordonnances de référé du 8 janvier 2014 confirmées par la cour d'appel de Paris le 2 juillet 2015, M. [E], les consorts [D] et la société AMS et PV ont été condamnés à payer une amende civile pour chacun des lots transformés en chambres d'hôtel, pour infraction aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, aux motifs que "les lots en cause ont cessé d'être affectés à usage d'habitation dans les conditions de durée et de forme de l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation et que ce changement d'usage s'est effectué sans que ces derniers n'aient obtenu d'autorisation" ; que le juge des référés rappelle qu'à la suite d'une enquête, il a été démontré que le 7e étage était entièrement utilisé à usage d'hébergement hôtelier, en infraction avec la réglementation du changement d'usage définie aux articles L 631-7 et suivants du code de la construction ; que les demandeurs exposent qu'ils ont acquis les lots de copropriété auprès de la société 5 Mirabeau dans le cadre d'une opération d'optimisation patrimoniale et fiscale ; qu'ils lui reprochent d'avoir dissimulé qu'une autorisation administrative était nécessaire pour les louer dans le cadre de résidences para-hôtelières ; que la SELARL [O] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société 5 Mirabeau fait valoir que les contrats de vente ne comportent aucune mention établissant que la vente est intervenue dans le cadre d'une opération d'optimisation fiscale ; que les actes de vente ne comportent en effet aucune mention à ce sujet ; que la société AMS et PV ne produit que la première page d'une convention et les consorts [E] un exemplaire signé uniquement par leurs soins ; que le tribunal ne dispose d'aucun autre élément concernant l'existence de ces conventions ; que s'agissant des actes authentiques de vente, ils comportent tous une mention relative à l'usage des biens vendus rédigée comme suit : " les parties déclarent que les biens vendus sont destinés à un usage d'habitation comme devant être loués suivant bail meublé. Par suite le vendeur déclare qu'aucune autorisation administrative n'était requise" ; que toutefois et s'agissant de l'usage des parties privatives, le règlement de copropriété prévoit que l'immeuble est destiné à titre principal à l'habitation.