Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-27.853 du 15/11/2018,  partie 2



 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y..., Mme A..., M. B..., M. et Mme C..., Mme D..., M. et Mme E..., Mme G..., M. H..., M. et Mme I..., M. et Mme L..., M. et Mme GG... , M. P..., M. et Mme Q..., M. S..., M. et Mme T..., M. et Mme V..., M. et Mme XX... et M. et Mme ZZ...
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré mal fondées les demandes des appelants et d'AVOIR en conséquence débouté ces derniers de leurs demandes ;
 
 AUX MOTIFS QUE la promesse de bail authentique du 11 juin 2009 (pièce 1 appelants) prévoit au chapitre Subrogation dans le bénéfice des présentes -levée d'option au paragraphe Levée d'option : "les modalités de la levée d'option sont les suivantes : le propriétaire de chaque lot bénéficie pour le(s) lot(s) acquis par lui d'une option permettant au bail de prendre effet, sous réserve de ce qui est dit ciaprès à l'article 2. La levée d'option par chaque acquéreur de lot(s) devra intervenir dans les plus brefs délais et, au plus tard dans les trente jours, à compter de la déclaration d'achèvement des travaux qui devra être produite à Me DD... par la Sccv. Cette levée d'option sera constatée par un acte authentique à recevoir par Me Yann DD..., notaire suppléant à Selles sur Cher (Loir et Cher) [...] , avec la participation du notaire du GCSMS, lequel acte reprendra pour chaque lot concerné, les termes et conditions du bail énoncé ci-après. Afin de s'assurer de la conformité du lot de chaque propriétaire bailleur avec la désignation du bien telle qu'elle est indiquée ci-après, le preneur interviendra à l'acte de levée d'option qui réitérera les présentes pour chaque acquéreur de lot(s). Si l'option est levée, les termes et conditions du bail seront ceux qui suivent   ; qu'il convient de préciser les termes de l'article 2 du bail auquel il est fait référence ci-dessus lequel indique pour la durée du bail le présent bail est conclu pour une durée ferme de dix-huit ans qui commencera à courir dans les trente jours à compter de la production au preneur de la déclaration d'achèvement des travaux, délivrée par le constructeur, permettant l'exploitation conforme à fa destination sus visée ; le bail ne produira aucun effet avant cette date" ; que les travaux de construction de l'ensemble immobilier constituant les [...] de [...] ont été achevés le 30 décembre 2011 (pièces 4, 30 appelants) selon le message électronique adressé par Sophie Joessel, secrétaire du directeur du Développement du Groupe Elysée-Vendôme, à l'office notarial de Fumel soit à l'évidence à Jérôme BB..., notaire associé ; qu'était jointe à ce message, la déclaration d'achèvement des travaux datée par la mairie de [...] du 30 décembre 2011(pièce 30 appelants) faite par la Sccv Les [...] de [...] représentée par Jacques ZZ... le même jour ; que les appelants disposaient d'un délai de trente jours s'achevant le 29 Janvier 2012 pour lever l'option donnant plein effet au bail contenu dans la promesse de bail sus évoquée ; qu'il n'est pas discuté par les appelants tout d'abord qu'ils n'ont pas notifié cet achèvement des travaux au GCSMS (cette notification n'ayant été faite que le 4 mai 2012 selon la pièce 2 de l'intimé) et qu'ils n'ont à aucun moment fait constater la levée des options qui leur avaient été consenties dans le délai ci-dessus par actes au rapport du notaire BB..., désigné par les parties pour recevoir ces actes ; que pour autant les appelants soutiennent qu'ils ont levé l'option avant même l'achèvement des travaux en donnant pouvoir à tout clerc de l'étude du même notaire BB... de régulariser un bail commercial avec le Groupement intimé ; que retenir une telle interprétation de la manifestation de volonté intervenue antérieurement à la conclusion des actes de vente reviendrait à priver de tout sens la clause ci-dessus reproduite nécessitant la passation d'un nouvel acte en présence du preneur ; qu'au surplus cette affirmation se trouve erronée pour certains des appelants ; qu'il n'est en effet justifié d'aucun pouvoir de la part de Maraud présent à la passation de l'acte (pièce 23-9), ni de Marie FF... (pièce 23-10). ni de S... (pièce 23-17) présent à la passation de l'acte ; que quoiqu'il en soit de ces mandats de conclure le bail sus évoqué, il convient également de rappeler que les parties à la promesse de bail du 11 Juin 2009 avaient convenu de formaliser la levée d'option -acte unilatéral- par un acte authentique où le preneur devait intervenir "afin de s'assurer de la conformité du lot de chaque propriétaire bailleur"; que cet acte n'était donc pas requis ad probationem comme l'indiquent les appelants mais ad validitatem de sorte qu'ils n'ont pu régulièrement lever l'option par anticipation pour ceux ayant donné procuration ;que les appelants soutiennent encore que cette clause serait nulle comme contenant une condition potestative ;