Cour d'appel de Reims, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-13.619 du 19/01/2022,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 19 JANVIER 2022
 
 La société Nouvelle ILL, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], exerçant sous l'enseigne ILL immobilier, a formé le pourvoi n° S 20-13.619 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2019 par la cour d'appel de Reims (1re chambre civile, section instance), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à [F] [Y], ayant été domicilié [Adresse 6] (Belgique), décédé,
 
 2°/ à Mme [R] [U], épouse [Y], domiciliée [Adresse 6] (Belgique),
 
 3°/ à Mme [T] [Y], domiciliée [Adresse 2] (Belgique), 
 
 4°/ à Mme [K] [Y], domiciliée [Adresse 5] (Belgique), 
 
 5°/ à M. [M] [Y], domicilié [Adresse 4] (Belgique), 

6°/ à Mme [W] [Y], domiciliée [Adresse 6] (Belgique), 
 
 venant tous cinq aux droits de [F] [Y] décédé,
 
 défendeurs à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Nouvelle ILL, après débats en l'audience publique du 23 novembre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
 
 la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Reims, 22 novembre 2019), par acte sous seing privé du 29 novembre 2013, M. et Mme [Y] ont confié à la société Nouvelle ILL (l'agent immobilier) un mandat de recherche portant sur des murs et un fonds de commerce.
 
 2. Le 14 janvier 2014, ils ont signé deux promesses de vente portant sur un fonds de commerce et sur des murs mitoyens. La vente ne s'est pas réalisée, M. et Mme [Y] ayant fait valoir qu'ils n'avaient pas obtenu le financement nécessaire.
 
 3. Le 20 septembre 2017, l'agent immobilier les a assignés en paiement de dommages-intérêts, sur le fondement de leur responsabilité civile délictuelle.
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen, pris en sa seconde branche
 
 Enoncé du moyen
 
 4. L'agent immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que les règles gouvernant la responsabilité civile délictuelle, qui sont d'ordre public, ne peuvent être neutralisées contractuellement par anticipation, de sorte que sont dépourvues de tout effet les clauses ayant pour objet ou pour effet d'atténuer la responsabilité civile délictuelle des parties à une convention ou de restreindre les conditions de sa mise en oeuvre ; qu'en faisant néanmoins produire effet à des clauses qui, telles qu'interprétées par ses soins, restreindraient par avance le droit de l'agent immobilier à obtenir réparation, sur le fondement des règles gouvernant la responsabilité civile délictuelle, du préjudice par lui subi en cas de défaillance, par la faute de l'acquéreur, de la condition suspensive relative à l'obtention d'un financement, la cour d'appel a violé les articles 1240 et 1241 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu les articles 1382 et 1383, devenus 1240 et 1241, du code civil :
 
 5. Ces textes régissant la responsabilité délictuelle étant d'ordre public, leur application ne peut être limitée ou neutralisée contractuellement par anticipation.
 
 6. Pour rejeter les demandes de l'agent immobilier, l'arrêt retient que les stipulations des deux promesses de vente prévoient que l'indemnisation du mandataire pour le préjudice causé par la faute de l'acquéreur défaillant est subordonnée à ce que le vendeur ait lui-même agi, avec succès, devant le tribunal compétent aux fins de déclarer la condition suspensive du prêt réalisée et que ces dispositions interdisent à l'agent immobilier de contourner ces conditions par le recours au mécanisme de la responsabilité délictuelle.
 
 7. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Amiens ;
 
 Condamne M. et Mme [Y] aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;