Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-31.609 du 09/01/2019,  partie 4


qu'à défaut de preuve de soumission de cet acte à la formalité de l'enregistrement, il ne pouvait être admis qu'il avait été conclu après l'acte authentique du 4 septembre 2008 comme paraissaient le suggérer les écritures des X... qui ne s'expliquaient toutefois pas plus avant sur la portée de cet acte et ne répondaient en rien aux moyens opposés à cet égard par les appelants ; qu'il s'ensuivait, comme le soutenaient ces derniers, que rien n'établissait que l'administration fiscale, informée de l'existence d'un bail commercial ayant opéré le transfert de propriété préalablement à l'acte authentique ayant constaté la levée d'option et modifié, dès sa conclusion, le régime fiscal des revenus produits par ce bail, aurait apporté une réponse favorable à une demande de report d'imposition qui aurait été effectuée dans un acte que les parties avaient ultérieurement requis le notaire d'authentifier ; qu'en conséquence, le lien de causalité entre la faute pour manquement à son devoir de conseil pouvant être retenue à l'encontre du notaire et le préjudice invoqué par les consorts X... consistant en la perte de trésorerie résultant de l'exigibilité immédiate de l'impôt sur les plus-values à court terme et leurs accessoires, ainsi que sur la fiscalisation des revenus engendrés par la conclusion du bail commercial, n'était pas établi ; qu'outre l'exigence d'une demande de report d'imposition dans l'acte authentique constatant le transfert de propriété de l'immeuble par ceux des associés de la société acquéreur souhaitant bénéficier du régime différé d'imposition, les contribuables devaient demander, lors du dépôt de la déclaration du bénéfice non commercial, sur une note annexe le report d'imposition de la plus-value en respectant certaines formalités et en joignant à la note un extrait ou une copie de l'acte mentionnant la demande de report; que dans son jugement du 3 mai 2016, le tribunal administratif de Toulouse, pour valider la décision de l'administration fiscale de rejeter la demande de report d'imposition présentée par les consorts X... par l'acte du 27 juillet 2011, avait retenu que cette demande aurait dû être exprimée dans l'acte du 4 septembre 2008 mais également que les consorts X... n'établissaient ni même n'alléguaient avoir satisfait aux obligations découlant des dispositions de l'article 41 novovicies de l'annexe III du code général des impôts dont la réalisation conditionnait l'exercice de l'option en faveur de report, total ou partiel, de l'imposition d'une plus-value ; que les consorts X... n'imputaient pas au notaire l'absence d'accomplissement de ces formalités indispensables à l'admission de la demande de report d'imposition mais articulaient ce grief à l'encontre du seul l'expert-comptable en sorte que la responsabilité du notaire ne pouvait être non plus à engagée ce titre ; qu'en conséquence, les demandes présentées à l'encontre de M. A... et de la Scp Xavier G... , Pierre B..., Pierre A... et Stéphanie C..., qui n'étaient pas fondées, devaient être rejetées et que le jugement déféré serait réformé de ce chef (arrêt, pp. 10 à 13) ;
 
 ALORS, EN PREMIER LIEU, QU'il résulte de l'article 93 quater, IV, du code général des impôts que la levée de l'option d'achat d'un immeuble pris en crédit-bail par une société civile immobilière qui, auparavant, l'exploitait sous forme de sous-location imposable dans la catégorie des bénéfices non commerciaux, constitue, par détermination de la loi, le fait générateur d'une imposition immédiate de la plus-value dégagée par cette opération du fait du changement d'activité de la société et que les associés peuvent obtenir le report d'imposition de la plus-value à la condition d'en faire la demande expresse dans l'acte constatant le transfert de propriété de l'immeuble en cause ; qu'il suit de là que seule la levée de l'option au terme du crédit-bail opère transfert de propriété de l'immeuble et que l'acte constatant cette levée d'option peut seul être pris en considération par l'administration fiscale pour apprécier la validité d'une demande de report d'imposition faite en application du texte susvisé ; que l'éventuelle conclusion, entre le crédit-preneur et le sous-locataire, dans un temps proche de la levée de l'option, d'un bail commercial portant sur le même immeuble, n'emporte pas transfert de la propriété de celui-ci et est donc dénuée de toute portée sous le rapport du respect de la loi fiscale ; qu'en retenant néanmoins que la conclusion d'un tel bail commercial opérerait transfert de la propriété de l'immeuble au crédit-preneur et que l'administration fiscale aurait pu prendre ce bail en considération pour apprécier le droit des associés de la Sci Bmp de bénéficier d'un report d'imposition de la plus-value engendrée par la levée de l'option d'achat de l'immeuble, et en en déduisant que la faute avérée du notaire n'avait pas eu de rôle causal puisque l'acte de cession d'immeuble, constatant la levée de l'option d'achat, à l'occasion duquel il avait manqué à ses obligations, aurait pu ne pas être celui que l'administration fiscale aurait pris en considération pour apprécier le droit au report de l'imposition de la plus-value, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, le texte susvisé ;