Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-13.505 du 04/11/2020,  partie 5


qu'au sujet de la parcelles [...] , l'expert T... Q... a constaté, à partir de photographies aériennes prises par l'Institut géographique national et de plans, qu'elle portait en réalité dès 1989 une maison, une grange et une étable couverts en tuiles, sans lacunes apparentes de sorte qu'on pouvait les considérer comme hors d'eau ; que l'expert a également déduit de documents fiscaux archivés en mairie que l'habitation, classée en catégorie 7 (médiocre) n'était pas en parfait état, demeurait sans confort mais n'était pas inhabitable ; que, selon les plans consultés, la maison d'habitation comportait trois pièces au rez-de-chaussée et un à l'étage pour une surface totale pondérée de 122,50 m² tandis que les surfaces pondérées de la grange et des anciennes écuries étaient respectivement de 56 et 48 m² ; que, des travaux d'aménagement et de réparations n'ont été engagés qu'à la fin de 1999, soit après l'aliénation de 1935 ; que l'expert a relevé huit mutations intervenues entre décembre 1994 et avril 1996 dans six communes voisines, portant sur des parcelles de terrain et des immeubles bâtis ; qu'il a déterminé pour 1995, à partir de valeurs fournies par le service des domaines, un prix médian de 900 euros par m², avec une fourchette allant de 700 à 1 100 euros selon l'état du bien et l'année de construction, en relevant qu'elle s'appliquait à des biens habitables et bénéficiant a minima d'un niveau modeste de confort ; que, se basant sur le minimum de la fourchette et le minorant encore de 550 euros pour tenir compte des travaux à réaliser pour opérer un suivi du gros oeuvre et des toitures et apporter un niveau de confort suffisant aux normes de 1995, il est parvenu à une estimation de (225,50 m² x 150 euros) 33 975 euros ; qu'en ce qui concerne les trois terrains d'environnement de ces immeubles bâtis, l'expert, après avoir constaté qu'aucun plan d'occupation des sols n'était en vigueur à leur sujet en 1995 et retenu que ces parcelles étaient alors, en raison du voisinage d'un élevage, inconstructibles à usage d'habitation dans un rayon de 100 mètres, en a déduit que la seule bande de terrain demeurant constructible était insuffisamment large pour construire, mais devait être considérée comme un terrain d'aisance et d'agrément de l'habitation et contribuait largement à valoriser l'ensemble. Distinguant deux zones en fonction de leur éloignement par rapport à l'habitation, il a retenu une valeur au m² de 3,58 euros pour la première (soit 5 440 m² x 3,58 euros) et de 2 506 euros pour la seconde (soit 5 440 m² x 2,506 euros) ; qu'il est ainsi parvenu à un avis de valeur total, pour les immeubles bâtis et leurs terrains d'environnement dans leur état de 1995, de (33 975 + 19 475 + 13 633) 67 083 euros, somme arrondie à 67 000 euros ; que les investigations approfondies de l'expert démontrent de façon certaine que, contrairement à l'énonciation inexacte de l'acte de donation du 7 décembre 1989, les immeubles bâtis ne se limitaient pas, à cette dernière date, à une maison et n'étaient pas à l'état de ruines ; que l'expert a exactement tenu compte de leur évolution jusqu'à l'aliénation de 1995 en relevant que leur état avait pu considérablement se dégrader, en l'absence d'entretien, entre 1989 et 1995 et en appliquant en conséquence une très importante minoration au prix de vente au m² déterminé pour 1995 à partir d'un ensemble suffisant et fiable de mutations portant sur des biens comparables ; que l'estimation indiquée dans l'acte précité de 1989 ne peut donc pas être reprise pour déterminer la valeur au moment de l'aliénation de 1995 ; que M. U... L... n'apporte aucun justificatif de nature à remettre en cause l'analyse de l'expert sur le caractère constructible d'une partie des parcelles d'environnement ; que la plupart des photographies qu'il communique sont dépourvues de valeur probante faute d'indication certaine quant à leur date ; que, seule datée, la vue aérienne IGN du 21 août 1993 fait apparaître, comme l'a exactement relevé l'expert, des bâtiments couverts de toitures. Enfin l'évaluation de la grange faite en avril 2013 n'est pas susceptible d'éclairer la courser sa valeur en 1995 ; que la cour retient donc la valeur préconisée par l'expert ; que, s'agissant des parcelles boisées cadastrées section [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et section [...] et [...], l'expert a relevé qu'elles sont de l'ordre de quelques ares, non joignantes ou enclavées, à l'exception du lieudit "[...]" où cinq parcelles (cadastrées section [...] , [...], [...], [...], [...]) sont regroupées en seul tènement, qu'elles sont constituées d'un soi de qualité pauvre à moyenne et recouvertes de taillis clairsemé et sans élément de valeur, considérant plus particulièrement pour la parcelle cadastrée section [...] et le lieudit "[...]" qu'en 1989 seul un jeune taillis commençait à émerger de la friche ; qu'il ressort également du rapport d'expertise que les parcelles en nature de pré en 1989, cadastrées section [...] et section [...] sont de petite surface et de qualité moyenne, et que la parcelle de terre cadastrée section [...] , de quelques ares également et de forme irrégulière, était très certainement encore exploitée en 1989 ;