Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.293 du 09/05/2019,  partie 3


qu'il ajoute qu'il n'est pas responsable du choix du bailleur de rechercher un acquéreur plutôt que de relouer, faisant observer que la mise en vente a été faite très rapidement, dès le 29 octobre 2012 (4 mois après son départ des lieux) ; que la nécessité de travaux de remise en état étant acquise, la faute du locataire qui n'a pas restitué les lieux en bon état est également acquise. Le préjudice subi par le bailleur ne peut toutefois excéder la durée nécessaire à la remise en état des lieux ; qu'en l'espèce, l'expert a indiqué que la durée prévisible des travaux était de 4 à 5 mois pour l'ensemble des travaux, tant de gros oeuvre (non imputables au locataire) que de second oeuvre ; que la cour estime dès lors que la perte de jouissance du bailleur ne peut être évaluée à plus de 2,5 mois ; que le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point, la société EDPI étant condamnée à payer au bailleur la somme de : 1.905,60 euros x 2,5 4.764 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de jouissance » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, dans ses conclusions d'appel, le locataire reconnaissait expressément, pour le cas où le principe d'une indemnité serait retenu, que l'indemnité devait correspondre à une période de huit mois et demi ou même neuf mois et demi correspondant à la période entre la date de libération des lieux par le locataire et la signature de la promesse de vente (conclusions du 29 septembre 2017, p. 9, dernier §, et p. 12, antépénultième §); qu'en décidant de cantonner la période prise en compte à deux mois et demi correspondant à la durée nécessaire à la remise en état des lieux, les juges du fond ont méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, dès lors qu'ils se proposaient de retenir une période inférieure à celle admise par le locataire, les juges du fond devaient interpeller les parties pour la période pouvant être prise en compte et qu'en statuant comme ils l'ont fait, ils ont violé le principe du contradictoire et l'article 16 du Code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, tant que le bénéficiaire du droit à réparation n'est pas en possession de l'indemnité qui lui était due, aucune minoration de l'indemnité ne saurait être retenue au motif qu'il n'aurait pas fait le nécessaire pour minimiser son dommage ; qu'en retenant en l'espèce que le bailleur aurait pu réaliser les travaux sur une période de quatre à cinq mois, dont deux mois et demi pour des travaux incombant au locataire, les juges du fond ont violé les articles 1137 ancien (1197 nouveau) et 1147 ancien (1231-1 Nouveau) du Code civil, ensemble la règle suivant laquelle la victime n'a pas l'obligation de prendre des mesures pour minimiser le dommage.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a rejeté la demande formée par la société IAV à raison de la moins-value ayant affecté l'immeuble du fait de son état ;
 
 AUX MOTIFS QUE « le bail du 23 décembre 1987 comprend une clause relative à l'entretien et à la réparation des lieux rédigée de la manière suivante : "le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, lesdits locaux étant livrés à l'état brut, tous les aménagements intérieurs des locaux loués seront effectués par les soins et aux frais de la société locataire. Il les entretiendra pendant le cours du bail en bon état, sans pouvoir exiger du bailleur aucune autre réparation que celles visées à l'article 606 du code civil, et sans pouvoir exercer aucun recours contre ledit bailleur pour quelque cause que ce soit" ; que le premier juge a fait droit à la demande du bailleur en paiement d'une somme de 40.000 euros au titre des travaux de remise en état des lieux. Il a constaté que la demande portait, d'une part sur des travaux de peinture pour 38.936,56 euros (devis B... du 23 juillet 2012), d'autre part sur des travaux de plomberie pour 2.093,43 euros (devis société Baptiste du 9 août 2012), soit un total de 41.029,99 euros. Toutefois, la demande étant limitée à 40.000 euros, le premier juge a également limité la condamnation à cette somme ; que le bailleur sollicite confirmation du jugement sur ce point, sa demande en paiement portant ainsi d'une part sur les travaux de peinture, d'autre part sur les travaux de plomberie. Il ajoute que l'évaluation de ces travaux par l'expert (à hauteur de 23.160 euros) n'est qu'indicative et ne lie pas le juge, contestant le principe d'application d'un coefficient de vétusté au regard de l'état de dégradation avancé des lieux ; que la société EDPI conteste l'évaluation des travaux de remise en état, faisant observer que l'expert a retenu une somme de 21.600 euros pour les travaux de peinture et 1.560 euros pour les travaux de plomberie, soit une somme totale de 23.160 euros.