Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.944 du 28/05/2020,  partie 4


que c'est pourquoi le fait que M. N... soit propriétaire des deux lots qui permettent l'accès à cette terrasse de 1000 m², ne fait pas disparaître qu'il y a 2 lots de copropriétés ; que d'après les plans et photographies produites, la terrasse de 1000 m² est accessible dans sa totalité aux occupants des deux lots, les lots [...] et [...], puisqu'il existe un passage gravillonné qui fait tout le tour de la terrasse et permet l'accès aux deux parties, et qu'il existe seulement une haie rase entre la partie gauche et droite, a priori des buis de petite taille, qui n'empêche pas le passage d'un côté à l'autre de la terrasse ; que, in concreto, il y a donc une seule terrasse accessible aux occupants des deux lots [...] et [...] ; qu'en conséquence, tant au regard du règlement de copropriété que des actes de propriété de M. N..., ladite terrasse est une partie commune sur laquelle Monsieur N... a une jouissance exclusive ; que, sur la responsabilité du syndicat de copropriétaires, aux termes de l'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'administration de l'immeuble des parties communes ; qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; qu'en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires est responsable en partie des dommages dés lors que la vétusté de l'étanchéité en est une des causes ; que le règlement de copropriété prévoit dans son article 10 que « Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes et d'une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d'une utilisation non conforme à leur destination des parties communes que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui. » ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires est donc responsable des dégâts des eaux subis par les studios de M. G... et M. Y... sauf à démontrer en ce qui concerne la partie végétalisée de la terrasse, que M. N... aurait commis des dégradations ou aurait usé abusivement ou aurait utilisé de façon non conforme à sa destination ladite terrasse sur laquelle il a un droit de jouissance privatif ; que dans la mesure où la perforation de la dalle est due au poids des arbres et à leurs racines, et notamment celles des palmiers, le syndicat des copropriétaires sur lequel repose la charge de la preuve, doit démontrer que M. N... aurait planté ou fait planter les arbres et palmiers en cause ; que la seule indication dans l'acte de propriété de M. N... par le notaire que sur la terrasse sont plantés des « arbres (pins et oliviers) », qui n'est pas une liste exhaustive dans la mesure où il n'est pas discuté qu'il existait d'autres espèces d'arbres, est insuffisante pour affirmer que celui-ci est l'auteur des plantations des dits palmiers, alors que cette allégation n'est corroborée par aucune autre pièce, que les photographies jointes démontrent que ces arbres, de taille conséquente, sont en place depuis de nombreuses années au point d'avoir entraîné un affaissement de la dalle, et que M. N... a acheté ces 2 appartements respectivement 14 ans et 16 ans après la construction de la résidence Les Jardins de Thalassa ; que le syndicat des copropriétaires qui échoue à démontrer que M. N... serait intervenu par une quelconque action ou négligence dans la réalisation du dommage, sera donc déclaré seul responsable et devra supporter l'entière indemnisation des préjudices subis par M. G... et M. Y... ; qu'au surplus, les intimés soulignent que le syndicat des copropriétaires a été négligent dans la mesure où d'une part le DTU interdisait la plantation de palmiers sur les terrasses, document dont a connaissance nécessairement le syndicat des copropriétaires, et où d'autre part, dans une précédente affaire, arrêt du 2 avril 2009 de la cour d'appel de céans opposant le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Thalassa aux époux B..., propriétaires d'un appartement situé au troisième étage du bâtiment A, dans laquelle au demeurant n'avait pas été discuté que les époux B... bénéficiaient d'un droit de jouissance exclusif sur le toit terrasse d'une superficie de 1080 m² objet du litige, il avait été mis en évidence, dès 2002, la dangerosité des racines de palmier du fait de leur pouvoir perforant ; que le syndicat des copropriétaires n'a pas entrepris de faire procéder à l'enlèvement des palmiers ornant les divers toits-terrasse de la résidence ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur l'origine des désordres et la nature juridique de la terrasse, partie privative ou partie commune, les deux experts judiciaires, M. K... et M. S..., dont les rapports datent respectivement du 13 avril 2014 et du 2 juin 2014, s'accordent à dire que les infiltrations constatées dans les studios de M. G... et M. Y... sont dues aux racines des palmiers plantés sur la terrasse du dessus ; que même si l'étanchéité est ancienne et vétuste, elle n'est pas à l'origine des infiltrations ;