Cour d'appel de Versailles
4B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-17.702 du 13/09/2018,  partie 6


qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'incendie du 3 mars 2011 avait été permis par l'absence de réparation de la porte d'entrée, et si les travaux de réparation des désordres consécutifs à cet incendie, qui avait affecté des parties communes, ne devaient pas dès lors être mis à la charge du syndic défaillant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, devenu l'article 1231-1 du même code, de l'article 1992 du code civil et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 Alors 2°) qu'il appartient au syndic, dans le cadre de son obligation de conservation, de garde et d'entretien de l'immeuble, de mettre en oeuvre avec toutes les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et la conservation de l'immeuble ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires reprochait à la société Nexity Lamy, en charge de l'administration de l'immeuble depuis 2007, d'avoir tardé à mettre en oeuvre les voies de droit appropriées pour libérer les appartements squattés, puisqu'elle n'avait pris contact avec les pouvoirs publics pour porter plainte qu'à compter de 2010, sans le faire systématiquement ; qu'il lui reprochait également de n'avoir pas mis en oeuvre les mesures de sécurisation nécessaires dès 2007, lors de son entrée en fonction, la carence du syndic ayant permis l'aggravation des dégradations existantes (conclusions p. 30 à 32) ; que pour écarter tout manquement du syndic sur ce point, la cour d'appel a jugé qu'il appartenait aux propriétaires de gérer ou faire gérer leurs biens, que des réunions avaient été organisées sur les problèmes liés aux squatters, qu'en mai 2010, il existait environ 10 lots squattés et que les procédures liées à l'expulsion des squatters pouvaient être longues (arrêt, p. 8 § 6) ; qu'en se prononçant ainsi sans rechercher si, dès son entrée en fonction en 2007, la société Nexity Lamy avait mis en oeuvre avec diligences des mesures de sécurisation et déposé systématiquement des plaintes afin de permettre l'expulsion des squatters présents dans l'immeuble et de prévenir l'aggravation des dégradations existantes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, devenu l'article 1231-1 du même code, de l'article 1992 du code civil, et de l'article 10 de la loi du 18 juillet 1965 ;
 
 Alors 3°) que pour rejeter la demande d'indemnisation du syndicat des copropriétaires au titre des travaux de réhabilitation, des travaux complémentaires et de la franchise acquittée à la suite de l'incendie survenu le 3 mars 2011, la cour d'appel a considéré que l'assemblée générale des copropriétaires avait refusé de voter l'installation de caméras de surveillance en janvier 2010 et des travaux visant à poser des barreaux et à élever un mur devant la laverie en mars 2011 (arrêt, p. 11 § 2) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions p. 20 et 21), si la résolution relative à l'installation de caméras de surveillance n'avait pas été refusée qu'en raison d'une demande d'information complémentaire qui n'avait pas reçu de réponse de la société Nexity Lamy, et si la résolution relative à la pose de barreaux et d'un mur devant la laverie n'était pas étrangère à la sécurisation de l'immeuble, de sorte que la décision des copropriétaires sur ce point n'avait pu avoir aucune influence sur la mission du syndic en matière de sécurisation de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil, devenu l'article 1231-1 du même code, de l'article 1992 du code civil, et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Berges de Seine situé [...] la [...] de sa demande tendant à la condamnation de la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 50.000 € au titre de la franchise incendie du 3 mars 2011 ;
 
 Aux motifs propres que « le syndicat des copropriétaires demande la somme de 50.000 € en remboursement de la franchise, car sur 131 215 € pouvant être pris en charge par l'assureur il a été appliqué 50.000 € de franchise et il a été payé la somme de 81.215,90 € ; que le syndicat des copropriétaires reproche au syndic de l'avoir exposé à une franchise d'assurance de 50 000 € appliquée unilatéralement en 2011, de ne pas avoir entrepris des démarches pour défendre ses intérêts ayant contracté avec un assureur du même groupe, que depuis 2011 un seul sinistre a été indemnisé, que d'ailleurs le nouveau syndic a négocié un contrat avec des franchises de 15.000 € pour l'incendie et 2.500 € pour les dégradations ; que la société Nexity Lamy justifie de ce que l'assureur visé par le syndicat des copropriétaires est en réalité un courtier, que des échanges sont intervenus entre les gestionnaires d'assurance (pièces 60 et 61) pour évoquer les risques de cet immeuble et la résiliation du contrat ;