Cour d'appel de Limoges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-15.179 du 06/05/2021,  partie 2



 
 En application de l&apos;article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts [K] et les condamne à payer à la société Elhil et à M. [L], ès qualités de commissaire à l&apos;exécution du plan de la société Elhil, la somme globale de 3 000 euros ; 
 Ainsi fait et jugé par la cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille vingt et un.
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour les consorts [K]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à la cour d&apos;appel D&apos;AVOIR fixé à 12 000 euros hors charges le montant annuler du loyer du bail renouvelé dû à compter du 11 juillet 2018, soit 1 000 euros hors charges par mois, pour le local sis à [Adresse 5] ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Aux termes de ses écritures déposées le 04 novembre 2019, les consorts [K] demandent à la cour d&apos;infirmer la décision des premiers juges et, statuant à nouveau, de dire que leur offre de renouvellement du bail commercial aux mêmes conditions que le bail initial était satisfactoire ; en conséquence, fixer le loyer du bail renouvelé au montant du loyer en cours soit 1 855, 96 ? charges comprises ; débouter la Sari ELHIL de toutes demandes, fins et conclusions contraires ; condamner la Sari ELHIL et Me [L] à leur verser une somme de 3 000 ? sur le fondement des dispositions de l&apos;article 700 du code de procédure civile ainsi qu&apos;aux entiers dépens la procédure ; A l&apos;appui de son recours, les consorts [K] soutiennent que le bail contient une clause d&apos;échelle mobile et que les dispositions de l&apos;article L, 145-39 du code du commerce doivent être appliquées. Ils ajoutent que, dans ce cadre, il appartient à la société locataire de rapporter la preuve d&apos;une variation de plus de 25 % du loyer par le jeu de cette clause ce qu&apos;elle ne fait pas ou la preuve d&apos;une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, ce qu&apos;elle ne fait pas davantage. Enfin, elle conteste les arguments que lui oppose son adversaire en faisant valoir que le loyer n&apos;est pas soumis à la TVA et qu&apos;il ne peut donc être fixé hors taxes et qu&apos;enfin, la modification des facteurs locaux de commercialité ne peut être caractérisée par l&apos;évolution du chiffre d&apos;affaires.
 Aux termes de ses écritures déposées le 16 septembre 2019, la Sari ELHÏL demande à la cour de : confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le quantum du loyer renouvelé ;fixer le montant du loyer renouvelé dû par la Sari ELHIL aux consorts [K] à la somme de 9 600 ? HT par an à compter du 11 juillet 2018 ; subsidiairement, fixer à la somme de 12 000 ? HT par an le montant du loyer renouvelé à compter du 11 juillet 2018. En toute hypothèse, condamner solidairement les consorts [K] à payer à la Sarl ELHIL et à Me [L], en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la Sari ELHIL, une indemnité supplémentaire de 6 000 ? par application des dispositions de l&apos;article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement les mêmes aux dépens d&apos;appel, en accordant à Maître [L] Chabaud, Avocat, le bénéfice de l&apos;article 699 du Code de Procédure Civile. En réponse, la Sari ELHIL fait valoir que les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification sensible qui s&apos;est traduite par une baisse de la destination des lieux et des obligations respectives des parties n&apos;est survenue en cours de bail ; Dès lors, en l&apos;espèce, le déplafonnement du loyer ne peut résulter que d&apos;une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Selon l&apos;article R. 145-6 du code du commerce, ceux-ci dépendent principalement de l&apos;intérêt que présente, pour le commerce considéré, l&apos;importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l&apos;attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l&apos;emplacement pour l&apos;activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d&apos;une manière durable ou provisoire. L&apos;immeuble donné à bail se trouve [Adresse 6] (lOter) dans une lire semi-piétonne située dans le centre-ville [Localité 1]. L&apos;expert judiciaire indique qu&apos;il s&apos;agit de la rue semi-piétonne détenant le plus de locaux vacants dans le coeur [Localité 1]. Selon lui, cette artère présente un problème récurrent de désaffection tant des porteurs de projets que des piétons depuis une huitaine d&apos;années. Les bailleurs ne produisent aucun élément permettant de remettre en cause l&apos;avis neutre et éclairé de l&apos;expert sur ce point. Par ailleurs, il apparaît que l&apos;expert s&apos;est livré à une véritable analyse de la valeur locative du local loué en examinant l&apos;