Cour d'appel de Rennes
02, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 14-19.915 du 22/03/2016,  partie 6


que ces éléments ne permettent pas de valider les affirmations de la société TEAM 41 concernant la perception d'un montant supplémentaire de 193 021 euros réparti par moitié en 2014 et en 2015, lequel apparaît surévalué ; 2° les dividendes versés par la société Centre d'affaires Vannes PIBS II qu'elle détient à 95 % laquelle a vendu le lot n° 1 au Crédit agricole pour le prix de 794 000 euros et espère céder son second lot pour 145 300 euros, cette société ayant à rembourser un passif de 445 733 euros qui devra être réglé par priorité, ce qui réduira et différera nécessairement le paiement des dividendes attendus ; 3° M. [H] soutient également que sa société percevra des honoraires au titre d'une opération à [Localité 5] au titre de laquelle une autre de ses sociétés, la société ABI (dont les comptes ne sont pas produits) aurait signé un compromis (non communiqué) pour l'acquisition d'un terrain ; que cependant, cette opération n'est qu'un simple projet dont la faisabilité à moyen terme, par les acteurs en cause dans le contexte économique actuel, apparaît improbable ; 4° qu'en dépit des liquidations judiciaires de plusieurs de ses filiales, la société TEAM 41 indique avoir l'intention de constituer une nouvelle filiale pour construire trois maisons sur un terrain ne lui appartenant pas, dit [Localité 4] à [Localité 1] ; que les travaux auraient dû commencer avant le 31 octobre 2013 mais M. [H] a indiqué à l'administrateur que faute de moyens pour les engager, il recherchait un acquéreur du projet (cf. rapport du 23 octobre 2013) ; que les affirmations contenues dans les conclusions selon lesquelles ce projet lui permettrait de percevoir 45 000 euros en 2014, 57 000 euros en 2015 et 36 000 euros en 2016 n'apparaissent dès lors pas crédibles ; 5° les honoraires de 30 000 euros figurant sur le prévisionnel comme à percevoir en 2014 au titre de la cession d'un permis de construire à [Localité 5] à la SAS Le 25, suivant protocole du 6 septembre 2013 (pièce 51) suppose que l'opération immobilière soit réalisée et commercialisée, puisque le paiement doit s'effectuer par tiers au fur et à mesure de la conclusion des actes notariés de ventes ; que l'exigibilité de cette somme en 2014 ou même en 2015 est dès lors également improbable ; 6° la société TEAM 41 se prévaut également de sa participation dans la SARL [Adresse 2] dont le bilan n'est pas produit. M. [Z] a évalué la valeur vénale du foncier détenu par cette société à 430 000 euros tandis que M. [G] s'est attaché au chiffre d'affaires qui pourrait être retiré de l'édification d'un immeuble collectif de dix appartements sur les deux parcelles destinées initialement à deux constructions individuelles, chiffre d'affaires qu'il estime à 2 293 000 euros HT sur la base d'un prix de 4 000 euros TTC le m2 ; que M. [H] évalue quant à lui ce chiffre d'affaires à 2 453 000 euros, sur la base d'un prix de vente moyen de 4 500 euros TTC ; qu'il résulte de ces deux dernières évaluations un différentiel de 326 000 euros absorbant la majeure partie de la marge de 428 000 euros HT avancée par le gérant, de sorte que même l'expertise de M. [G] ne valide pas l'optimisme de l'appelant ; que les évaluations des deux experts sus-rappelées ne sont pas contradictoires puisque l'un estime la valeur vénale actuelle du bien et l'autre le chiffre d'affaires qui pourrait en être retiré si un immeuble collectif y était construit, ce qui ne préjuge pas de la marge qui pourrait être retirée de cette opération dans un contexte d'accroissement des prix de la construction, de moindre solvabilité des acquéreurs potentiels et d'une offre importante de biens de qualité proposés à des prix en baisse ; qu'il sera rappelé que la société filiale a acquis ce bien d'une superficie disponible de 984 m2 il y a bientôt neuf ans au mois de juin 2005, qu'elle supporte depuis des frais financiers afférents à son financement, qu'elle a exposés des travaux de construction d'une maison inachevée d'un montant de 113 513 euros HT (passif de 987 607 euros selon le rapport de l'administrateur), qu'il faudra y ajouter les frais de démolition de cette construction, que le terrain présente des caractéristiques physiques et d'exposition qui réduisent l'intérêt découlant de sa localisation centrale, qu'un contentieux sur le permis de construire accordé le 12 janvier 2012 est en cours devant le tribunal administratif et même si son évolution apparaît favorable à la société, la date de sa solution définitive n'est pas prévisible, et qu'enfin les travaux de construction de l'immeuble sont évalués par M. [H] à 1 035 000 euros HT ; que selon les dernières données (février 2014) recueillis par les deux experts immobiliers auprès de la Chambre départementale des notaires du Morbihan reprises par M. [G] dans son rapport, "L'érosion des volumes de ventes constatée en 2012 s'est poursuivie en 2013, le marché du neuf ayant particulièrement souffert. La morosité ambiante a pénalisé le marché, l'attentisme s'est développé chez les acquéreurs comme chez les vendeurs. Du côté des prix, la baisse constatée l'an dernier s'est poursuivie. Localement, les corrections de prix ont pu être sévères. Les acquéreurs ont clairement repris la main.