Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-27.132 du 10/10/2018,  partie 6



 La faute du notaire leur a donc fait perdre une chance très importante, de l'ordre de 90 %, d'obtenir une garantie extrinsèque ce qui leur aurait permis d'achever l'ouvrage et de remédier aux non-conformités substantielles »,
 
 2) - ALORS QUE la perte de chance est caractérisée par la disparition actuelle et certaine d'une simple éventualité favorable ; qu'en décidant que le préjudice subi par M. Y... et Mme Z... du fait du manquement de Me X... à son obligation d'information sur les limites de la garantie intrinsèque choisie par la société Jigo en cas de défaillance de celle-ci, s'analysait en une simple perte de chance de solliciter et d'obtenir une garantie extrinsèque et d'éviter ainsi les difficultés rencontrées pour assurer la terminaison des travaux, cependant qu'il était certain que mieux informés, les acquéreurs auraient soit exigé une garantie extrinsèque, soit refusé de conclure l'opération s'ils avaient estimé le coût de cette garantie trop élevé ou si celle-ci n'avait pu être fournie, ce qui leur aurait permis de se soustraire au dommage qui s'est finalement réalisé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice,
 
 ET AUX MOTIFS QUE
 
 « Sur les préjudices :
 
 L'expert évalue, en page 21 et 22 du rapport, le coût de terminaison de l'ouvrage à la somme de 56 386,35 euros HT (45 086,35 euros HT + 11 300 euros HT) ;
 
 Les consorts Y... Z... sollicitent le bénéfice d'un taux de TVA à 19,6 % en faisant valoir qu'il s'agit de travaux d'achèvement et de reprise d'un ouvrage inachevé et non livré ce qui est exact ;
 
 Ce taux sera par conséquent retenu ce qui porte le montant TTC à 67 438 euros pour assurer la terminaison de l'ouvrage conformément aux plans convenus ;
 
 L'ouvrage a été achevé le 26 juillet 2012 alors qu'il aurait dû être achevé au 31 décembre 2009 ;
 
 L'expert a évalué la valeur locative de la maison à 1 500 euros par mois et a retenu une valeur de 500 euros par mois pour les périodes de privation de jouissance partielle ;
 
 Les consorts Y... Z... justifient avoir dû s'acquitter d'un loyer de 552,60 euros par mois pendant les 6 mois (1er janvier au 30 juin 2010) au cours desquels ils n'ont pu occuper la maison ce qui permet de retenir une somme de 3 315,60 euros de ce chef s'agissant de dépenses réellement engagées et non de 9 000 euros comme ils le demandent (1 500 x 6) ;
 
 Il sera retenu les sommes de :
 
  12 500 euros pour la privation de jouissance partielle de la maison pendant 25 mois (1er juillet 2010 au 26 juillet 2012) sur la base d'une valeur locative de 500 euros,
 
  1 500 euros pour une perte de jouissance pendant les 3 mois de travaux de réparation et de parachèvement ;
 
 Les frais de déplacements des consorts Y... Z... seront retenus pour un montant de 600 euros de même que les frais de garde meuble pendant 27 mois (du 5 janvier 2010 au 31 mars 2012) suivant factures acquittées) pour 2 915,27 euros ;
 
 L'achèvement de l'ouvrage s'entendant d'un ouvrage pourvu des éléments d'équipements indispensables à son utilisation, la taxe de raccordement au réseau d'assainissement collectif doit faire partie de la terminaison de l'ouvrage et la somme de 3 000 euros sera retenue ;
 
 De même, la Sarl Jigo n'a pas mis en oeuvre un fractionnement entre le garage et la partie de la maison destinée à l'habitation alors que l'étude géotechnique Armasol du 4 novembre 2008 recommandait de "veiller à bien désolidariser le garage de l'habitation" ;
 
 Cette absence de fractionnement étant de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage et donc à le rendre impropre à sa destination d'habitation, le coût de reprise de ce vice doit être inclus dans le périmètre de la garantie d'achèvement que les consorts Y... Z... n'ont pas eu la chance d'obtenir en raison du manquement du notaire ;
 
 L'expert estime le coût de cet achèvement à la somme de 26 970 euros HT incluant les études béton armé et plans d'exécution et la maîtrise d'oeuvre d'exécution TCE ;
 
 Une somme de 6 000 euros HT ayant déjà été prise en compte au titre de cette dissociation dans le coût de terminaison de l'ouvrage de 56 386,35 euros, le surcoût représente par ce fractionnement s'élève à 20 970 euros HT soit 25 080 euros TTC ;
 
 Les intérêts intercalaires n'étant pas inclus dans le champ de couverture de la garantie d'achèvement, cette demande sera rejetée ;
 
 Au total les pertes financières des consorts Y... Z... se chiffrent a 116 348,87 euros ;