Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 19-22.059 du 15/12/2021,  partie 3


En toute hypothèse, l'immeuble a fait l'objet d'une décote de 30 % pour vétusté ; * présence de locaux commerciaux : Le prix de vente retenu pour les cinq termes de comparaison a nécessairement pris en compte le fait que les locaux disposent d'une partie commerciale. Appliquer un coefficient de diminution du prix de vente reviendrait à tenir compte deux fois de la présence de locaux commerciaux * l'état d'entretien : un taux de vétusté de 30 % a déjà été retenu pour l'immeuble de la [Adresse 2]. * Si la défunte se trouvait sous un régime de tutelle, cette circonstance n'affecte aucunement la valeur du bien qui, au jour du décès donc de la transmission, est libre d'occupation ; sur la méthode d'évaluation par le revenu, que Mme [W] prétend qu'il conviendrait d'appliquer un taux de capitalisation de 6,5 % pour tenir compte de la situation de certains locataires bénéficiant de baux sous le régime de la loi de 1948, et de l'état de vétusté du bien ; mais que les baux soumis à la loi de 1948 ne concernent aucun logement de la [Adresse 2] et deux logements sur [Adresse 6] ; qu'il convient d'appliquer un taux de capitalisation de 4,5 % dont le tribunal a justement déduit qu'il conduisait à des valorisations des immeubles supérieurs à ceux retenus par la commission de conciliation ; enfin, sur la méthode d'évaluation par réajustement d'une valeur antérieure, que Mme [W] prétend qu'il ressortirait de deux rapports d'experts des 11 janvier 2005, et 10 avril 2007, que les valeurs déterminées selon cette méthode seraient très proches des valeurs vénales déclarées ; mais que les services fiscaux relèvent justement que le premier rapport établi par M. [N] s'attache à la situation des biens au 1er janvier 2001 alors qu'il convient d'apprécier leur situation en avril 2007 ; que le second rapport également établi par M. [N] invoque des prix de vente pour des cessions non datées et retient un prix au mètre carré largement inférieur à ces prix de cession ; que les conclusions contenues dans ce rapport sont insusceptibles de remettre en cause les estimations auxquelles est parvenue la commission de conciliation ; qu'il se déduit de ce qui précède que le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, en ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ; que la rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ; que l'immeuble du [Adresse 2] ; qu'il a été construit en 1912 ; qu'il montre une façade en pierre ; qu'il est élevé sur caves et comprend un rez-de-chaussée, cinq étages carrés et un étage en retrait ; qu'il est classé en cinquième catégorie cadastrale « assez confortable » ; qu'il est destiné à la location ; qu'il a une emprise au sol de 203,10 mètres carrés ; que sa surface pondérée développée hors oeuvre a été ramenée après observations de la redevable à 1 442,01 mètres carrés ; qu'il se trouve dans le quartier du [13] ; qu'il est bien desservi par les transports en commun ; qu'il est près de la [Localité 14], proche des commerces ; que l'immeuble du [Adresse 11] ; qu'il a été construit en 1921 ; qu'il montre une façade en pierre ; qu'il est élevé sur caves et comprend un rez-de-chaussée, cinq étages carrés et un étage en retrait ; qu'il est classé en cinquième catégorie cadastrale « assez confortable » ; qu'il est destiné à la location ; qu'il a une emprise au sol de 221,50 mètres carrés ; que sa surface pondérée développée hors oeuvre a été ramenée après observations de la redevable à 1 572,65 mètres carrés ; qu'il se trouve dans le quartier du [13] ; qu'il est bien desservi par les transports en commun ; qu'il est près de la [Localité 14], proche des commerces ; que pour la perception des droits d'enregistrement, la valeur vénale réelle d'un immeuble ne peut être déterminée sans qu'il soit procédé à des comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires ; qu'à défaut de ventes d'immeubles de rapport identiques à proximité immédiate du bien à évaluer, la commission départementale de conciliation a retenu deux des trois termes de comparaison cités par l'administration et apparaissant de composition et de catégorie similaires au [Adresse 2] : – la vente, le 28 décembre 2006, d'un immeuble de rapport d'une surface pondérée développée hors oeuvre de 1000,98 mètres carrés, de sixième catégorie « ordinaire », sis au [Adresse 5], au prix de 1 730 euros le mètre carré pondéré ;