décision 17-14.668 du 05/04/2018,  partie 4


ALTITUDE COMPAGNIE, locataire, prévoyait une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1 er janvier 2007 jusqu'au 31 décembre 2016. L'article 16 du contrat de bail stipule que, dans le cas où, par cas fortuit, force majeure ou toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur, les biens loués venaient à être démolis ou détruits, totalement ou partiellement, ou encore déclarés insalubres, le présent bail serait résilié purement et simplement, sans indemnité à la charge du bailleur. Il est constant que le bâtiment dans lequel était installé le restaurant d'altitude dénommé Le Cabanou, objet du contrat de bail, a été détruit par incendie dans la nuit du 23 au 24 décembre 2011. L 'expert indique, dans son rapport, que le sinistre est total, tant au niveau du bâtiment que du contenu, et qu'il est dû au développement d'un incendie accidentel qui a pris naissance au niveau de la cheminée équipée d'un insert. L'immeuble objet du contrat de bail a ainsi été détruit en totalité par cas fortuit et entre donc dans les prévisions de l'article 1722 du code civil et des dispositions particulières inscrites à l'article 16 du contrat de bail. Sur la poursuite du contrat par exception de transaction : Aux termes de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit à titre de preuve. En conséquence si la transaction peut résulter d'un échange de lettres missives, il faut qu'elle en résulte de façon certaine. De plus, il est constant que la validité d'une transaction est subordonnée à l'existence de trois éléments caractéristiques: une situation litigieuse, l'intention d'y mettre fin, et des concessions réciproques. En l'espèce, la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNE considère que l'échange de courriers entre le Président de la communauté de communes de la vallée du Louron (courrier du 30 avril 2012) et la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE (courrier du 23 mai 2012) constitue une transaction qui a été respectée, qui a écarté l'application de l'article 1722 du Code civil, et qui a eu pour effet d'entraîner la continuation du bail signé le 1er janvier 2007 et l'irrecevabilité de la dénonciation de bail commercial avec sommation de signer un nouveau bail. Cependant, cet échange de correspondances ne peut être qualifié de transaction tant il est manifeste que, si ces écrits concernent une situation litigieuse née ou à naître, rien ne permet de considérer qu'ils avaient pour objet de mettre définitivement un terme à cette contestation. En effet, les éléments avancés par chaque partie dans ces missives évoquent la volonté de poursuivre le bail malgré la perte de la chose, sur le principe, mais non sur les modalités précises. Le fait que plusieurs points de contestation apparaissent dans ces courriers démontre qu'aucun accord définitif n'était trouvé entre les parties, comme en témoignent les points de vue divergents sur le versement de certaines sommes et leurs contreparties (loyers, participation à la promotion de la station de ski de PEYRAGUDES, réversion des primes d'assurances) ou sur la possibilité de lister le matériel et de négocier les prix pour en acheter. Si l'indemnité d'assurance liée aux travaux effectués par le locataire durant le bail commercial a effectivement été versée au bailleur pour financer les travaux de reconstruction, ce seul élément est insuffisant pour caractériser une transaction, étant rappelé que le locataire n'aurait pas pu bénéficier de cette indemnité d'assurance à titre personnel, en tout état de cause, puisqu'il n'était pas propriétaire du bâtiment et que le versement de cette indemnité d'assurance est conditionnée par la reconstruction du bâtiment Dès lors, et même en considérant que chaque partie faisait part de sa volonté de faire des concessions, notamment le transfert de l'indemnité d'assurance au bailleur d'une part et la poursuite du bail par renonciation aux dispositions de l'article 1722 d'autre part, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l'intention des parties de mettre fin à la contestation. L'échange de correspondances ne peut, par conséquent, recevoir la qualification de transaction et le bail ne peut être considéré comme se poursuivant de ce chef. Au surplus, il sera rappelé que le Président de la communauté de communes ne dispose pas du pouvoir de décider de la poursuite du bail et de renoncer à l'application d'une disposition légale sans l'accord préalable de l'organe délibérant, de sorte, qu'une éventuelle transaction aurait été entachée d'un vice substantiel. Dès lors, l'exception de transaction soulevée par la société Altitude Compagnie sera rejetée. Sur la continuation du contrat de bail du 11 avril 2007 par l'effet de la volonté des parties : Aux termes de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise, et doivent être exécutées de bonne foi.