décision 17-20.653 du 12/04/2018,  partie 2


que M. X... invoque ainsi la disparition de circonstances particulières ayant conduit à la fixation d'un loyer à un montant sensiblement inférieur à la valeur locative ; qu'en effet, un loyer fixé initialement à un montant anormalement bas pour raisons de famille constitue un motif de déplafonnement lorsque ces circonstances particulières ayant conduit à la fixation de ce loyer ont disparu eu égard à la mésentente entre les parties survenue au cours de bail venu à expiration ; que M. X... doit prouver d'une part que le loyer initial était minoré en raison de circonstances particulières tenant aux relations familiales entre les associés de la société Florimonde et les bailleurs, et d'autre part la disparition de ces circonstances notamment en raison de la mésentente entre les parties ; qu'il verse aux débats notamment les pièces suivantes : / - bail notarié du 8 janvier 2002 conclu entre M. Claude X... et ses parents, Marcel et Simone X..., d'une part, et la société Florimonde, représentée par M. Alain X..., d'autre part, / - rapport de gestion du conseil d'administration de la SA Florimonde en date du 2 juillet 2002, / - procès-verbal des délibérations du conseil d'administration de la société Florimonde en date du 8 juillet 2004, / - ordonnance de référé du tribunal de commerce de Reims en date du 12 janvier 2011 désignant M. Jérôme Y..., administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire de la société Florimonde, / - procès-verbal des délibérations de l'assemblée générale mixte de la société Florimonde du 23 juillet 2013, / - procès-verbal des délibérations du conseil d'administration de la société Florimonde en date du 23 juillet 2013, / - extrait kbis de la SA Florimonde au 7 août 2013, / - ordonnance en la forme des référés du tribunal de grande instance de Reims en date du 1er juillet 2009 désignant Me Béatrice F... en qualité d'administrateur des successions de Simone et Marcel X... ;
 
 ET QU'il résulte de l'ensemble de ces pièces que la société Florimonde était une société familiale dont il est constant que M. Claude X... était associé avec son frère Alain ; qu'en 2002, M. Claude X..., son frère Alain X..., et leurs parents, Marcel et Simone X..., étaient tous les quatre administrateurs de la société, le président étant M. Claude X... et le vice-président étant Marcel X... ; qu'à la suite du décès de Simone X... en [...] et de Marcel X... en 2004, Mme Sandra G...          épouse X... (l'épouse Z...) a été désignée administrateur en remplacement de Simone, tandis qu'il a été décidé de ne pas remplacer Marcel X... ; que des désaccords sont survenus entre Claude et Alain dans la gestion des indivisions successorales, au point qu'un administrateur judiciaire a été désigné en 2009 ; que de même, un administrateur provisoire de la SA Florimonde a dû être désigné en 2011, la société n'ayant plus de conseil d'administration ni dirigeant depuis le 15 novembre 2010, le seul administrateur étant Mme Sandra X... ; qu'en 2013, quatre administrateurs ont été désignés, à savoir M. Philippe A..., M. Alain X..., M. Gabriel X... (fils d'Alain) et Mme Sandra X..., cette dernière étant également désignée président directeur général, ce qui a mis fin à la mission de l'administrateur provisoire ; qu'ainsi, au moment de la signature du bail, les bailleurs, à savoir M. Claude X... et ses parents, Simone et Marcel X..., entretenaient des liens étroits avec la locataire, la société Florimonde dont ils étaient tous trois administrateurs avec Alain, frère de Claude, et M. Claude X... était le président directeur général de la société ; qu'à présent, M. Claude X..., seul bailleur, n'est plus ni président ni administrateur de la société Florimonde, qui est présidée par l'épouse de son frère, lui-même administrateur, avec qui il est en conflit au sujet de la successions de leurs parents ; que même si des liens familiaux existent toujours, ils sont beaucoup moins étroits et M. Claude X... apporte la preuve d'un conflit persistant depuis au moins 2009, de sorte qu'une minoration de loyer pour raisons de famille ne serait plus justifiée ; qu'il résulte du bail notarié du 8 janvier 2002 que le loyer annuel s'élevait à 72 000 francs, soit 10 976,33 euros ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que le loyer fixé dans le bail du 8 janvier 2002 était inférieur à la valeur locative qui était de 12 760 euros à cette date, soit une différence de 16 % ; que, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, un loyer minoré de 16 % ne saurait constituer un loyer anormalement bas ; qu'en outre, M. Claude X... produit lui-même l'acte de vente du 18 mai 1999 par lequel il a acquis de M. B... et des consorts C... le local avec ses parents et dont il ressort que l'immeuble a été vendu loué a la société Florimonde en vertu d'un acte de cession de bail du 16 janvier 1991 et que le loyer s'élevait à la somme de 51 200 francs ; qu'il produit également l'acte du 16 janvier 1991 par lequel Mme D... a cédé à la société Florimonde, représentée à l'époque par M. Marcel X..., ses droits au bail avec un loyer de 50 500 francs ;