décision 15-26.851 du 08/06/2017,  partie 4


qu'il résulte de l'acte de vente du 31 mai 2005 que le prix de 754 200 000 FCFP a été fixé pour l'ensemble des lots 292 et 73, sans distinction entre eux ; que l'administration fiscale était donc bien fondée à calculer la valeur du lot 73 sur la base du prix de vente et au prorata de la surface dudit lot par rapport à la superficie totale de l'unité foncière vendue ; qu'elle n'avait pas à recourir à une estimation par rapport à des éléments de comparaison sur des unités foncières équivalentes ; que cette méthode est au demeurant celle proposée par M. Z... lui-même dans son courrier du 13/07/2010 : "Dans le cas où, à l'échéance du nouveau délai de construction ne pouvait être fourni, il appartiendra au service d'extourner de la base d'imposition la valeur, au prorata de la superficie, de la parcelle de terrain indûment vendue par la mairie" et qu'il est mal fondé à venir la contester ; qu'il appartenait aux parties à l'acte de vente de distinguer au besoin la valeur des lots en fonction du potentiel de construction du terrain, ce qu'elles n'ont pas fait ; qu'en conséquence, la demande de la SAS Magenta Développement tendant à voir fixer une valeur inférieure du lot 73 et à prononcer un dégrèvement en fonction de cette valeur sera rejetée comme mal fondée ;
 
 1°) ALORS QUE, en ce qui concerne les droits d'enregistrement, l'administration fiscale peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition, lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ; que pour procéder à une telle rectification, elle a l'obligation de justifier l'évaluation retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, à l'époque du fait générateur de l'impôt, de biens similaires ; qu'en décidant que l'administration fiscale n'avait pas à recourir à une estimation du lot 73 par rapport à des éléments de comparaison sur des unités foncières équivalentes et qu'elle était fondée à calculer le prix de cession sur la base du prix de vente, au prorata de la surface du lot litigieux par rapport à la superficie totale de l'unité foncière vendue, après avoir pourtant constaté que le prix de cession, tel qu'il résultait de l'acte de vente du 31 mai 2005, avait été fixé pour l'ensemble des lots 292 et 73, ce dont il résultait que l'administration fiscale avait rectifié le prix de cession et qu'elle devait justifier de l'évaluation retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, à l'époque du fait générateur, de biens similaires, la Cour d'appel a violé les articles 930 et 967 du Code des impôts de Nouvelle-Calédonie ;
 
 2°) ALORS QUE, en ce qui concerne les droits d'enregistrement, l'administration fiscale peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition, lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ; que pour procéder à une telle rectification, elle a l'obligation de justifier l'évaluation retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, à l'époque du fait générateur de l'impôt, de biens similaires ; qu'en relevant que le dirigeant de la Société MAGENTA DEVELOPPEMENT, M. Z... avait lui-même proposé, à un moment, de recourir à une méthode d'évaluation prenant en considération le prorata de la superficie, bien que cette proposition, formulée dans le cadre d'une négociation, n'ait pas interdit à la Société MAGENTA DEVELOPPEMENT d'exiger le respect des règles d'évaluation applicables, la Cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 930 et 967 du Code des impôts de Nouvelle-Calédonie.