Cour d'appel de Dijon, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-17.873 du 09/07/2020,  partie 3


que force est cependant de constater qu'aux termes de ses écritures Madame H... ne revendique pas l'attribution du fonds sur lequel s'exercent les vues créées puisqu'elle fait expressément valoir en ses conclusions que son fonds bénéficie d'un droit de vue sur le fonds de la société RMPG ; qu'en outre, la société RPMG fait valoir que son titre de propriété tire son origine dans la vente par acte notarié du 11 septembre 1936 qui mentionnait expressément : « désignation : 1° une maison d'habitation sise à [...] ... 2° jardin sur le déversoir derrière la maison d'habitation et derrière deux maisons restant la propriété des vendeurs. Au bout du jardin, cabinets d'aisances se trouvant en appentis sur un bâtiment restant la propriété des vendeurs » ; qu'il résulte de cette mention que selon la désignation faite, les auteurs de la société RPMG ont acquis la propriété d'un jardin se trouvant derrière la maison achetée ainsi que derrière des bâtiments de leur vendeur et comportant des cabinets d'aisances se trouvant en appentis d'un bâtiment de leur vendeur ; que cette désignation est au demeurant conforme au relevé cadastral produit par la société RPMG qui, s'il ne saurait valoir titre de propriété comme l'indique Madame H..., corrobore néanmoins la désignation ci-dessus, peu importe à cet égard que les époux Y... aient attesté n'avoir été locataires que de la maison des époux Q... dans les années 1950 sans pour autant ainsi affirmer que le jardin situé derrière cette maison ou derrière la maison contigüe ait pu ne pas appartenir à leurs bailleurs ; qu'en outre, les servitudes de vue et d'évacuation des eaux pluviales ou ménagères expressément prévues en 1936 ne sauraient se comprendre que si la vente du jardin bordant l'habitation conservée par le vendeur nécessitait de prévoir de telles servitudes à son profit ; qu'au cas où, comme le soutient Madame H..., il ne saurait s'être agi pour les consorts W... que de vendre aux époux Q... une maison et la seule parcelle de jardin située derrière cette maison, il n'aurait existé aucune nécessité de prévoir à l'acte notarié de 1936 une quelconque servitude de vue ou de déversement sur une parcelle de jardin non vendue ; qu'en conséquence de quoi, la SCI RPMG est recevable et bien fondée à invoquer à son profit les dispositions de l'article 678 du code civil qui prévoit que « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la « partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé ce au profit du fonds qui en bénéficie d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions »,
 
 1° Alors en premier lieu que le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'aux termes de l'acte de vente du 11 septembre 1936 les biens vendus étaient désignés comme suit : « désignation : 1° une maison d'habitation à [...] ... 2° jardin sur le déversoir derrière la maison d'habitation et derrière deux maisons restant la propriété des vendeurs. Au bout dudit jardin, cabinets d'aisances se trouvant en appentis sur un bâtiment restant la propriété des vendeurs » ; qu'il était ajouté dans ce même acte sous la rubrique « Réserves » que les vendeurs se réservaient « 3° le droit de faire passer dans le jardin vendu toutes canalisations qu'ils jugeraient utiles de faire de leurs bâtiments au renvoi pour l'évacuation des eaux pluviales et ménagères que des cabinets d'aisance. En outre, il demeurera interdit aux acquéreurs de construire sur le jardin vendu, entre les bâtiments restant la propriété et le renvoi, sauf jusqu'à la hauteur du premier étage » ; qu'il s'évinçait de ces énonciations dénuées de toute équivoque que le jardin vendu par Madame W... était celui derrière la maison dont est aujourd'hui propriétaire la SCI RPMG sur lequel avait été institué une servitude conventionnelle de passage de canalisations et une servitude non aedificandi ; qu'en énonçant tant par motifs propres que » c'est à bon droit que, pour prétendre être propriétaire de la cour et du cabinet d'aisance litigieux, la SARL [sic] RPMG se prévaut des termes de l'acte de 1936 duquel il ressort que Madame W... a vendu à Monsieur Q... un « ... jardin sur le déversoir derrière la maison d'habitation et derrière deux maisons restant la propriété des vendeurs.