Cour d'appel de Douai
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-11.404 du 21/04/2022,  partie 2



 « 2° / que l'acquiescement du bailleur à la cession du bail, postérieur à une cession irrégulière, suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire et ne peut résulter du seul encaissement des paiements opérés par ce dernier au titre des loyers et charges, ni d'une demande isolée formée à ce titre ; qu'en l'espèce, en déduisant de ce que Mme [L] [H] avait perçu des loyers de la société [U], postérieurement à la date de renouvellement du bail initialement fixée au 30 mai 2004 et de ce qu'elle lui avait réclamé, par l'entremise de son conseil, des régularisations de charges, qu'elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d'appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil ;
 
 3° / que l'acquiescement du bailleur à la cession du bail, qui suppose des actes manifestant sans équivoque sa reconnaissance du cessionnaire comme son locataire, ne peut résulter d'appels de loyers dont le destinataire ne peut être précisément identifié ; qu'en l'espèce, en déduisant de ce que la société BP immo avait procédé auprès de la "Librairie [Z]" simple enseigne –des fonds- à des appels de loyers et provisions pour charges pour la somme mensuelle de 435,58 euros, d'avril à octobre 2015, qu'elle avait acquiescé à la cession du bail commercial intervenue au profit de la société [U], la cour d'appel a violé les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1717 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 Vu les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1717 du code civil :
 
 8. Aux termes du premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
 
 9. Selon le second, le preneur a le droit de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.
 
 10. Pour retenir l'acquiescement des propriétaires successifs de l'immeuble à la cession du bail, l'arrêt retient que Mme [H] a, par virements sur un compte ouvert dans les livres de la Banque postale au nom de « [U] », perçu des loyers de la société [U] et lui a, par l'entremise de son conseil, adressé une demande de régularisation de charges.
 
 11. Il ajoute que la société BP Immo a procédé auprès de la « Librairie El-Azhar » à l'appel de loyers et provisions pour charges.
 
 12. En statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser, d'une part, l'accord de Mme [H] à la cession du bail à la société [U] et, d'autre part, la connaissance par la société BP Immo de l'identité réelle du preneur, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 février 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai autrement composée ;
 
 Condamne la société [U] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un avril deux mille vingt-deux.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. [V], demandeur au pourvoi principal
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 M. [T] [V] FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré la société [U] bénéficiaire du bail du 26 avril 1995 soumis au statut des baux commerciaux, et donc recevable en son action et d'AVOIR en conséquence constaté la violation du droit de préemption du preneur et prononcé la nullité de la vente du bien immob ilier sis [Adresse 1] (Nord) intervenue le 12 novembre 2015 entre la société BP immo, venderesse, et M. [V] acquéreur, avec toutes les conséquences de droit ;
 
 1) ALORS QUE lorsque la cession du bail commercial est intervenue en méconna issance d'une clause du bail commercial, et notamment de la clause imposant l'accord du bailleur préalable à la cession, le cessionnaire ne peut se prévaloir du droit de préemption institué par l'article L. 145 46 1 du code de commerce en cas de vente des locaux par le bailleur ;