Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.518 du 12/03/2020,  partie 4



 Ces éléments démontrent que les désordres étaient présents sur la toiture et étaient nécessairement connus de la SCI Corona puis de l'indivision H... puis des demandeurs à la présente instance, bailleurs successifs, depuis 2007, étant ici observé que dans son courriel du 20 mai 2016, E... W..., responsable de copropriétés, du département syndic de copropriété d'Agefim consultants, souligne que depuis 1998, les bailleurs n'ont jamais assuré leur présence ni leur représentation aux assemblées, sauf pour celles du 20 avril 2005, 31 octobre 2008, 14 juin 2012, 12 mai 2014, 31 juillet 2015 et 12 mai 2016.
 
 Le bâtiment de fond de cour est divisé en plusieurs lots appartenant aux demandeurs, pour les lots 39, 40, 44 et 45 tel qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire, et à la société Norden Equity, tel qu'il ressort des extraits et procès-verbaux d'assemblée générale.
 
 La réfection totale d'une toiture, constituant une grosse réparation, doit être supportée par le propriétaire et s'il existe une aggravation des désordres elle ne peut être la conséquence du défaut d'information des bailleurs par le preneur engageant partiellement sa responsabilité, en ce que ces dégradations étaient connues par les bailleurs dès 2007, ils ne peuvent donc affirmer avoir découvert l'état de l'immeuble lors du constat d'huissier de justice du 6 août 2009.
 
 Par ailleurs, bien que la société Norden Equity apparaisse en difficultés financières, le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juillet 2010 mentionnant l'obtention d'un titre exécutoire pour procéder au recouvrement des sommes dues par elle au titre des charges de copropriété et celui du 12 juin 2012 faisant mention de la procédure de saisie immobilière à l'encontre de cette société, sous administration judiciaire, le locataire actuel, la société Semop, ne saurait supporter la charge de cette réfection, ni se voir reprocher un manquement à son obligation d'entretien courant, justifiant une résiliation du bail, en ce que les principaux désordres constatés par l'expert judiciaire découlent des infiltrations provenant de la toiture, à l'exception de la fenêtre cassée, de la réfection des sols, de l'escalier et du placard, et qu'au jour où le tribunal statue les lieux ont été rafraichis et entretenus par le preneur selon la destination du bail.
 
 Par conséquent, les bailleurs seront déboutés de leur demande de résiliation fondée sur son manquement à son obligation d'entretien et d'information du bailleur, du bail commercial dont bénéficie la société Semop et de leurs demandes subséquentes ;
 
 Alors, d'une part, qu'en déboutant les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail, pour manquement du preneur à son obligation d'entretien et de réparation, après avoir constaté qu'à la date à laquelle elle statuait, la société Semop, preneur, n'y avait toujours pas satisfait, puisqu'elle a confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait dit qu'il lui appartenait d'assurer la réfection des sols, de l'escalier et du placard ainsi que de la vitre cassée, bien que ladite société ait été mise en demeure de l'exécuter dès le 20 novembre 2009, soit près de neuf années auparavant, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles 1728,1729 et 1741 du même code, dans leur rédaction applicable en la cause ;
 
 Alors, d'autre part, qu'en déboutant les bailleurs de leur demande tendant à la résiliation du bail, pour manquement du preneur à son obligation d'entretien et de réparation, motifs pris de ce « qu'au jour où le tribunal statue, les lieux ont été rafraichis et entretenus par le preneur selon la destination du bail », quand le jugement du Tribunal de grande instance de Grasse du 6 novembre 2012 attribuant à la société Semop la jouissance de l'intégralité du bâtiment situé en fond de cour et ordonnant une mesure d'expertise sur l'entretien de ce bâtiment avait relevé que « sans doute consciente de son incurie dans le délabrement du bâtiment, comme le soulignent les requérants, la société Semop a fait dresser un constat d'huissier par Maître T... le 22 avril 2011, dont il ressort que le bâtiment aurait été nettoyé et que une ou deux pièces auraient été repeintes », sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces travaux de nettoyage et de peinture, dont il avait ainsi été justifiés le 22 avril 2011, n'étaient pas tardifs puisque la société Semop avait été mise en demeure de satisfaire à son obligation d'entretien le 20 novembre 2009, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble les articles 1728,1729 et 1741 du même code, dans leur rédaction applicable en la cause ;