Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-22.467 du 20/12/2018,  partie 5


que le démontage de l'escalier de secours et la démolition de la construction constituent des opérations simples, dépourvues de toute difficulté technique ; qu'ils n'entraînent aucune conséquence sur la structure de l'immeuble ; que la démolition demandée ne se heurte donc, par son objet ou ses conséquences sur le seul immeuble concerné, à aucune difficulté technique susceptible de caractériser une impossibilité d'exécution ; qu'il ressort des constatations de Mme L... qu'il n'existe aucun autre emplacement pour installer un escalier de secours et que la démolition de la construction contraindra le locataire à réduire sa cuisine ; que la capacité d'accueil de l'établissement Mc Donald's sera donc fortement réduite ; que cette réduction est susceptible d'entraîner la résiliation du bail ; que, cependant, cette impossibilité de maintenir l'activité du locataire dans sa configuration actuelle ne peut caractériser l'impossibilité de procéder à la démolition des constructions illégales ; qu'elle ne peut priver le créancier de ses droits étant observé, au surplus, que le bail n'a été conclu que parce que les constructions illégales ont été réalisées ; que le refus du locataire de voir démolir les locaux ne peut constituer une impossibilité d'exécution, la mise en location d'un bien ne pouvant, comme l'a rappelé le tribunal, constituer un motif pour conserver une construction illicite élevée en contravention avec les droits d'un tiers au contrat de bail ; que, de même, l'obligation de délivrance et de jouissance dont est redevable le bailleur vis-à-vis de son locataire ne concerne que ses relations avec celui-ci et ne peut constituer un motif permettant au bailleur de ne pas respecter ses engagements contractuels envers un tiers au contrat de bail ; qu'aucune impossibilité d'exécution n'est donc démontrée ; que l'obligation porte sur la destruction d'ouvrages ; que le coût de cette démolition est modique ; que les conséquences financières de cette démolition, l'indemnité éventuellement due au locataire, ne peuvent, compte tenu de l'inopposabilité à la SCI Vaillant Couturier du bail, être prises en compte pour apprécier la disproportion manifeste entre le coût de l'exécution pour le débiteur et l'intérêt pour le créancier prévue par le nouvel article 1221 du code civil, non applicable au présent litige ; qu'enfin, l'intérêt « sociétal » représenté par l'établissement locataire ne peut interdire au tiers de recouvrer ses droits ; que les limites au droit pour le créancier de procéder à la démolition des ouvrages litigieux ne sont donc pas réunies en l'espèce ; que le jugement sera, dès lors, confirmé en ce qu'il a autorisé la SCI Vaillant Couturier à procéder à la destruction des ouvrages illicites ;
 
 ALORS, D'UNE PART, QUE toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur ; que, pour autoriser la SCI Vaillant Couturier à rétablir la cour commune dans son état antérieur, l'arrêt attaqué retient que, en l'absence d'autre emplacement pour installer un escalier de secours, et compte tenu de l'obligation pour la société Mc Donald's France de réduire sa cuisine et la capacité d'accueil de son établissement, la démolition ordonnée est susceptible d'entraîner la résiliation du bail, mais que l'obligation de délivrance et de jouissance dont est redevable le bailleur vis-à-vis de son locataire ne concerne que ses relations avec celui-ci et ne peut caractériser une impossibilité de procéder à la démolition des constructions illégales ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations relatives à l'impossibilité pour la SCI Pardes Patrimoine, bailleur, de procéder aux destructions ordonnées sans se heurter aux droits de sa locataire, a violé les anciens articles 1142 et 1143 du code civil, applicables en l'espèce ;
 
 ALORS, D'UTRE PART, QU' en tout état de cause, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit, sauf si l'exécution forcée entraîne pour son débiteur des difficultés tellement importantes qu'elles équivalent à une impossibilité d'exécution ; que, pour autoriser la SCI Vaillant Couturier à rétablir la cour commune dans son état antérieur, l'arrêt attaqué retient que le coût de la démolition est modique et qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte les conséquences financières de cette démolition, notamment, compte tenu de l'inopposabilité à la SCI Vaillant Couturier du bail conclu entre la société Mc Donald's France et la SCI Pardes Patrimoine, l'indemnité d'éviction due éventuellement par cette dernière à sa locataire ; qu'en statuant ainsi, cependant que l'impossibilité d'exécution s'appréciait en la personne du débiteur de l'obligation de démolition, et non de son créancier, la cour d'appel a violé les anciens articles 1142 et 1143 du code civil, applicables au litige, ensemble l'article 1er du premier protocole à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION