Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 16-11.542 du 02/03/2017,  partie 6


obtenir la réalisation si le contrat n&apos;avait pas été conclu, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1382 du code civil.
 Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [W]
 
 Il est reproché à l&apos;arrêt attaqué d&apos;avoir mis hors de cause la SCP [T]-[G]-[Z] notaires et associés, venant aux droits de Me [S] ;
 
 Aux motifs que le notaire, qui n&apos;était pas tenu d&apos;une obligation particulière d&apos;information des acquéreurs sur la rentabilité financière finale de l&apos;opération, a assuré l&apos;efficacité de son acte, dont la nullité n&apos;a d&apos;ailleurs pas été demandée, et garanti la protection des acquéreurs en recourant à des ventes en l&apos;état futur d&apos;achèvement dont le financement devait se réaliser au fur et à mesure de l&apos;édification de l&apos;immeuble alors que l&apos;effectivité de la défiscalisation attendue n&apos;est pas contestée ; que les faits retenus pour caractériser les manquements à leurs obligations respectives par le promoteur vendeur et par les « commercialisateurs » sont indépendants de l&apos;intervention du notaire, dès lors qu&apos;il n&apos;est pas établi qu&apos;il ait participé ni même eu connaissance de l&apos;argument commercial que constituait l&apos;accompagnement médical annoncé aux acquéreurs, au moyen des pièces en sa possession dont aucune ne le mentionnait et qu&apos;une telle connaissance ne peut se déduire de la seule circonstance que son nom figurait sur la plaquette publicitaire de l&apos;opération ; que les acquéreurs n&apos;établissent donc pas la réalité du « prêt de notoriété » qu&apos;ils invoquent ; que, dans ces conditions, le notaire ne peut être tenu responsable du comportement du promoteur qui n&apos;a pas suffisamment attiré l&apos;attention des acquéreurs lors de la commercialisation du projet en l&apos;absence d&apos;identification claire de l&apos;intervenant à l&apos;opération sur lequel pesait l&apos;obligation d&apos;assurer la coordination médicale présentée dans la plaquette publicitaire ; que le jugement sera confirmé en ce qu&apos;il a mis hors de cause la SCP [T] – [G] – [Z] notaires et associés, venant aux droits de Me [S] ;
 
 Alors 1°) que le notaire est tenu d&apos;attirer l&apos;attention de l&apos;acquéreur d&apos;un bien immobilier sur les insuffisances ou contradictions d&apos;une plaquette publicitaire sur laquelle son nom figure ; qu&apos;en ne tirant pas les conséquences légales de ses constatations selon lesquelles le nom de Me [S] lause figurait sur la plaquette publicitaire de l&apos;opération commercialisée par la société MLNC, ce dont il résultait qu&apos;il avait commis une faute en n&apos;ayant pas attiré l&apos;attention des acquéreurs sur l&apos;absence d&apos;identification claire de l&apos;intervenant sur lequel pesait l&apos;obligation d&apos;assurer la coordination médicale présentée dans la plaquette publicitaire, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1382 du code civil ;

Alors 2°) que le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu&apos;en affirmant qu&apos;aucune pièce à la disposition du notaire ne faisait état de l&apos;argument commercial de l&apos;accompagnement médical annoncé aux acquéreurs, quand l&apos;acte de vente qu&apos;il a instrumenté stipulait en annexe que les acquéreurs donnaient pouvoir au syndicat des copropriétaires pour acquérir dans leur immeuble le lot comprenant un bureau de médecin et une salle de consultation (p. 35), la cour d&apos;appel a dénaturé par omission cet acte, en violation de l&apos;interdiction faite au juge de dénaturer les éléments de la cause ;
 
 Alors 3°) et en tout état de cause, que les notaires sont tenus d&apos;informer et d&apos;éclairer les parties et d&apos;appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique, et le cas échéant, de le leur déconseiller ; qu&apos;en ne recherchant pas, ainsi qu&apos;elle y était invitée, si le notaire avait mis en garde les acquéreurs sur tous les risques de l&apos;opération immobilière envisagée, consistant en la création d&apos;une résidence médicalisée au sein d&apos;une zone de revitalisation rurale, résidant notamment dans le risque de défaillance du preneur à bail, la perte subséquente de toute garantie de rentabilité, et sur l&apos;absence de mise en place effective d&apos;une coordination médicale, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1382 du code civil.²