Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.218 du 06/12/2018,  partie 10


La situation privilégiée étant constituée par : - La localisation en [...] , - La présence des réseaux ;
 - Sur l'expertise sollicitée par l'expropriée
 Mme X... sollicite la désignation d'un expert pour évaluer le terrain compte tenu du peu de transaction dans la zone ce à quoi s'oppose le TCO.
 Selon les dispositions applicables en matière d'expropriation, si des difficultés particulières d'évaluation se présentent le juge peut notamment désigner un expert.
 Le fait qu'il y ait peu de transactions comparables ainsi que le relevait le Commissaire du Gouvernement en première instance ne signifie pas qu'il soit impossible d'obtenir des éléments de comparaison. En l'espèce reprenant l'analyse pertinente du premier juge, la cour estime que la parcelle à évaluer ne comporte pas de difficulté particulière d'évaluation.
 La demande d'expertise sera écartée et la décision du juge de l'expropriation est confirmée.
 - Sur l'évaluation de la parcelle
 Conformément au Code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation. Le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif à bâtir à la date de référence.
 Au cas d'espèce le bien sera évaluée au jour de jugement l'ordonnance d'expropriation étant intervenue ultérieurement.
 Les parcelles expropriées ne sont pas constructibles mais présentent une situation privilégiée, elles seront donc évaluées à un prix supérieur à celui des terrains agricoles en tenant compte de leurs plus - values dues à une situation en zone périurbaine connaissant une forte pression sur le marché foncier.
 La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché.
 Les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation consécutive à la procédure d'expropriation, l'expropriant proposant dans le dernier état de son mémoire la somme de 2, 62 € le m2 (rapport de M. A...), l'expropriée réclamant 400 € du M2.
 Le rapport d'expertise de M. A..., expert près la Cour d'appel de Saint Denis de La Réunion, propose diverses évaluations (pages 51 et suivantes du mémoire) pour conclure à une moyenne de 2,62 €.
 Les conclusions du commissaire de Gouvernement versées en cause d'appel ont été écartées et ne seront pas prises pour référence, toutefois il résulte du mémoire de première instance qu'il y a peu de termes de comparaison. Il fixait un prix de 0,97 € au m2.
 En préliminaire cette évaluation, écartée par le premier juge, ne peut être prise en compte dans la mesure où le TCO par son offre de 6,34 € le m2 admet que cette évaluation n'est pas raisonnable.
 Plusieurs références découlant de donations partages sont analysées par l'autorité expropriante qui soutient qu'elles s'imposent au juge de l'expropriation.
 C'est à bon droit que le premier juge a relevé que les donations-partages étaient supérieures à la valeur retenue par le service des domaines.
 Par ailleurs son offre, basée sur le rapport de son expert, étant supérieure à ces évaluations, les rend inopérantes en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile. Elles n'ont donc pas à être examinées en appel.
 La cour constate que les caractéristiques des terrains proposées comme référence, par analogie sur des communes ou des ZAD différentes ne peuvent pas être retenues comme pertinentes compte tenu des caractéristiques propres de la parcelle.
 L'expropriée réclame une indemnisation sur la base de 400 € le m2 et se fonde en appel sur les transactions des parcelles [...] , [...] , [...] , [...] et [...] , AB 658 : - la parcelle [...] qui n'a pas le même zonage, mais fait partie de la ZAD, a été acquise par le TCO au prix de 20 € le m2, - les parcelles [...] et [...] , sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 entre 492,26 € et 503,47 € le m2, - la parcelle [...] , dans la [...] a été vendue en 2014 à 533,66€ le m2, elle est classée en zone U1, - la parcelle [...] , située de l'autre côté de la RN1 a été vendue à 66, 96 € le m2.
 Les parcelles [...] et [...] et HN 291 sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 et 2014, ces terrains sont intégrés dans des zonages différents. Reprenant l'analyse pertinente du premier juge dont la décision est confirmée ces références sont écartées car les caractéristiques sont trop éloignées.
 La parcelle [...] a été acquise par le TCO le 30 décembre 2004 sur la base de 20 € le m2. Cette parcelle est géographiquement proche de la parcelle expropriée et supporte la station d'épuration.
 La parcelle [...] a été vendue au prix de 66,96 € le m2. Elle supporte un bâti et elle est actuellement classée dans un zonage résidentiel donc cette référence n'est pas pertinente.
 La parcelle [...] qui se situe de l'autre côté du chemin prive, d'une contenance de 1227 m2, est construite, située en Zone Aust a été