Cour d'appel de Versailles
4E, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-26.478 du 02/02/2017,  partie 5


article 18 de la loi du 10 juillet 1970, modifiée le 13 juillet 2006, la valeur des biens est appréciée compte tenu du caractère impropre à l&apos;habitation des locaux et installations, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition ; que la SCI MILLENIUM 53 RS soutient que pour l&apos;immobilier, le prix moyen au m² des appartements est de 7.288 € à [Localité 1] et que les prix des villes voisines sont inférieurs de 9 %, que l&apos;immeuble est en centre-ville, que les prix ont augmenté de 26,6 % en 5 ans ; que compte-tenu de l&apos;évolution des prix entre 2002 et 2013, des propositions d&apos;achat faites, de l&apos;estimation des domaines en septembre 2011 à 1.700.000 €, de la promesse d&apos;achat de 2012, elle demande la somme de 2.212.460 € ; que l&apos;ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DES HAUTS-DE-SEINE observe que l&apos;expropriée ne tient pas compte de la valeur en récupération foncière ; qu&apos;elle propose 2.500 € du m², soit de confirmer le jugement ; que le Commissaire du gouvernement fait mention de quatre termes de références et propose 5.319 € le m² ; que le 20 septembre 2011, le Commissaire du gouvernement avait proposé que la valeur vénale du bien soit de 1.700.000 €, hors frais, soit à déduire les frais de démolition et de relogement ; que le calcul était le suivant : 779,50 m² SHON x 2.200 € = 1.714.900 € arrondi à 1.700.000 € ; que pour les références de la SCI, la promesse de vente de 2012 à 2.212.460 € doit être écartée, les parties ne pouvant ignorer la situation du bien et les prix fixés par les agences immobilières ne constituent pas des ventes mais des offres, ces éléments doivent être écartés ; que les statistiques donnent pour la ville de [Localité 1] un prix moyen de 7.120 € en septembre 2013 pour les appartements, soit pour l&apos;immobilier une augmentation de 26,6 % en 5 ans, ; que cependant, en l&apos;espèce, il s&apos;agit d&apos;un terrain ; que la référence de l&apos;ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DES HAUTS-DE-SEINE de 2011 à 2.613 € est en même zone plus excentrée, mais celle de 2005 trop ancienne doit être écartée, il doit être observé qu&apos;elle est dans la même rue au 189 de 247 m² et que le prix était de 2.468 € le m² de terrain ; que le Commissaire du gouvernement donne trois références en même zone UAA entre 2006 et 2010 pour une moyenne de 5.319 € le m² ; que ces références sont anciennes entre fin 2006 à 5.835 €, juillet 2010 à 4.202 € et 5.919 € le m² ; que la carte des prix versée par l&apos;exproprié pour septembre 2013 mentionne une évolution de 0,2 % en un an, soit depuis septembre 2012 pour les appartements ; que les références pour les terrains du Commissaire du gouvernement peuvent être retenues mais il y a lieu d&apos;observer que s&apos;il s&apos;agit de plus belles surfaces (874, 1.979 et 781 m²), ce qui en ville n&apos;est pas négligeable, elles sont un peu anciennes ; que compte tenu de l&apos;augmentation des prix, la moyenne retenue par le Commissaire du gouvernement peut être portée à 5.724 € ; qu&apos;il en résulte un prix de : 297 m² X 5.724 € = 1.700.000 € (v. arrêt, p. 5 et 6) ;
 
 1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même, le principe de la contradiction ; qu&apos;en soulevant d&apos;office, pour fixer le prix litigieux à la somme de 1.700.000 €, le moyen tiré de ce que, pour les références de la SCI MILLENIUM 53 RS, la promesse de vente de 2012 à 2.212.460 € devait être écartée, les parties ne pouvant ignorer la situation du bien et que les prix fixés par les agences immobilières ne constituaient pas des ventes mais des offres, sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article 16 du Code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu&apos;en ajoutant, pour fixer le prix litigieux à la somme de 1.700.000 €, que le bien litigieux était un terrain, sans répondre aux écritures d&apos;appel de la SCI MILLENIUM 53 RS soutenant qu&apos;il s&apos;agissait d&apos;une ensemble immobilier composé d&apos;immeubles bâtis, l&apos;un sur rue et l&apos;autre sur cour, précisément décrits, la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article 455 du Code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu&apos;en ajoutant encore, pour statuer comme elle l&apos;a fait, que compte tenu de l&apos;augmentation des prix, la moyenne retenue par le Commissaire du gouvernement pouvait être portée à 5.724 €, sans autre indication quant à la détermination de cette somme ainsi retenue, la Cour d&apos;appel a violé l&apos;article 455 du Code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QUE les indemnités allouées doivent couvrir l&apos;intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l&apos;expropriation ; qu&apos;au demeurant, en se déterminant comme elle l&apos;a fait en ce que compte tenu de l&apos;augmentation des prix, la moyenne retenue par le Commissaire du gouvernement pouvait être portée à 5.724 €, sans s&apos;assurer que l&apos;