Cour d'appel de Versailles
03, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-17.525 du 17/04/2019,  partie 4


Quant au chiffre d'affaires prévisionnel mirifique de 70 millions d'euros évoqué dans le rapport de gestion de 2004, il est difficilement crédible puisqu'il correspondait à plus de 70 fois celui réalisé en 2004. Il faut ajouter qu'en outre, la société était gérée par une jeune femme de 21 ans qui ne pouvait donc être dotée d'une solide expérience dans le domaine de l'investissement immobilier, activité que la société ne pratiquait que depuis 2002. En outre, Adomos n'avait manifestement pas vérifié la solidité de la société chargée de piloter les travaux, la société Demeures et Châteaux Restauration, filiale de Financière Barbatre, expressément citée dans la plaquette de présentation du projet, puisque celle-ci a été placée en redressement judiciaire le 30 juin 2005, alors que la promesse de vente était conclue depuis le 26 mai 2005. Enfin, il résulte de la réponse que l'administration fiscale a adressée aux époux V... le 18 avril 2012 que l'éligibilité du projet aux dispositions de la loi Malraux était tout à fait discutable puisque ne peuvent être déduites les dépenses relatives aux travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement et aux travaux assimilés, lesquels s'entendent notamment de ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros oeuvre des locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, et de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants, notamment lorsque les locaux étaient initialement destinés à un autre usage. Tel était bien le cas des biens en cause puisqu'il s'agissait notamment d'anciennes écuries, lesquelles avaient un autre usage que l'habitation. En tout état de cause, la mise en vente des biens dans le cadre d'un investissement permettant une défiscalisation n'avait manifestement pas été précédée d'une étude sérieuse au regard de l'importance des travaux à réaliser et de la nature des locaux devant être transformés. Ainsi, son obligation de prudence en sa qualité de prestataire de services d'investissement, prétendant commercialiser des investissements sécurisés, aurait dû conduire Adomos, soit à approfondir ses vérifications, soit à mettre très explicitement en garde ses clients sur les aléas de l'investissement proposé, et tenant tant à l'aléa d'une réhabilitation importante, qu'à celui lié à l'absence de garantie présentée par ses promoteurs. La société Adomos a donc commis une faute en communiquant à la banque des renseignements dont la fiabilité ne correspondait pas aux affirmations de soins et de rigueur dont elle se vantait, puisqu'elle n'avait pas étudié avec sérieux la faisabilité du projet, lequel présentait un risque important de pertes les acheteurs ne bénéficiant d'aucune garantie d'achèvement effectif des travaux, lesquels constituaient l'essentiel de l'investissement. Cette faute, de nature contractuelle entre Adomos et la banque, et de nature délictuelle vis-à-vis des époux V..., a eu pour conséquence directe de convaincre ces derniers de contracter aux conditions annoncées. En effet, correctement informés, tant sur la sécurité du projet que sur son réel intérêt fiscal, ils n'auraient pas contracté.
 Sur la responsabilité de la Caisse d'épargne
 Les époux V... reprochent à la banque à la fois un manquement à son devoir d'information sur l'investissement proposé qui les a conduits à s'engager dans cette acquisition immobilière et une faute contractuelle sur les conditions de déblocage des fonds. La Caisse d'épargne réplique que les seuls documents comptables de la société Financière Barbatre publiés au titre des exercices 2003/2004 et 2004/2005 montraient une situation financière très favorable avec un résultat d'exploitation positif de 3.145.584 euros et qu'elle n'a commis aucune faute lors de la libération des fonds destinés au paiement du second acompte. L'obligation d'information du banquier dispensateur de crédits doit être exécutée avec neutralité, exactitude et loyauté ; en matière d'investissement, l'information ne doit pas éluder les caractéristiques les moins favorables du produit et les risques inhérents au placement choisi. Les dires des époux V... selon lesquels la Caisse d'épargne n'aurait pas même dû leur accorder son financement au regard de leur taux d'endettement de 46 % ne sont pas étayés par la moindre pièce probante puisqu'ils ne versent aux débats ni leurs déclarations de revenus, ni les pièces justifiant de l'état de leur endettement, étant en outre observé que M. V..., haut cadre dirigeant de la société l'Oréal, percevant un salaire mensuel de 14.000 euros, était parfaitement à même de mesurer sa capacité d'endettement. Ce grief est donc dénué de pertinence. La banque, fût-elle mandataire d'Adomos rémunérée pour vendre les biens que celle-ci proposait, est tenue d'apporter à son client, fût-il averti, une information adaptée à son degré de connaissance, sa situation personnelle et ses objectifs, dont elle doit s'enquérir préalablement ; il lui appartient, en outre, d'apporter la preuve qu'elle a satisfait à cette obligation. Or, la Caisse d'épargne, sollicitée par M. et Mme V... pour bénéficier d'une réduction d'impôts, leur a présenté la documentation de la société Adomos, notamment le fascicule relatif au projet dont le promoteur était la société financière Barbatre et qui devait permettre aux investisseurs de bénéficier d'un régime fiscal favorable, mais elle ne donne aucune indication sur les informations données à ses clients concernant le mécanisme fiscal et les conditions leur permettant de bénéficier d'une réduction de leurs impôts au titre de cette opération immobilière ;