Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.003 du 24/11/2021,  partie 3



 Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
 
 Condamne la société d'administration et de gestion aux dépens ; 
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société d'administration et de gestion et la condamne à payer à Mme [G], M. et Mme [W], Mme [Y] et aux sociétés civiles immobilières AP, [L] et Agoi la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mmes [G], [O], M. [W], Mme [X], la société AP, la société [L], la société Agoi.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU' il a rejeté les demandes en dommages et intérêts, formées par les copropriétaires, aujourd'hui demandeurs au pourvoi, à l'encontre de la SAG, assignée à titre personnel, pour avoir exonéré fautivement la SCI RENOIR de sa quote-part s'agissant des frais d'entretien de parties communes [escaliers] ;
 
 AUX MOTIFS QUE « le syndicat des copropriétaires n'a pas été appelé en cause, bien qu'il soit l'organe chargé de la conservation des parties communes, seul apte à représenter la copropriété en cas de litige concernant son fonctionnement interne ; que la SARL SAG est donc actionnée seule au titre de sa responsabilité professionnelle et non comme représentant légal du syndicat des copropriétaires, ce qui induit qu'il ne pourrait être retenu à son égard que les fautes détachables de ses fonctions de syndic, se rapportant à des manquements « personnels » caractérisés et ayant causé un préjudice direct à chacun des copropriétaires requérants ; qu'il lui est fait grief d'avoir depuis 2010, appelé les charges de nettoyage de l'immeuble en excluant les lots de la SCI RENOIR, copropriétaire de lots situés au rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier ; que la SAG fait valoir qu'en appelant les charges sans inclure les lots de la SCI RENOIR, elle n'a fait qu'appliquer une décision rendue par le tribunal de grande instance de Grasse le 7 janvier 1993 qui a autorité de chose jugée en ses dispositions ayant jugé que les lots appartenant à la SCI RENOIR ne sont pas tenus de participer aux frais d'entretien de propreté des escaliers ; que pour leur part, les intimés soutiennent comme ils l'ont fait en première instance, que l'autorité de chose jugée d'une décision ne peut être invoquée que si le litige répond aux conditions cumulatives qui sont imposées par l'article 1351 du Code civil, à savoir identité d'objet, de cause, de demande et de parties, ce qui n'est pas le cas du jugement précité rendu dans une espèce opposant le syndicat des copropriétaires à la SCI RENOIR ; que le précédent invoqué par la SAG est un jugement rendu le 16 janvier 1993 par le tribunal de grande instance de Grasse confirmé par un arrêt de la Cour d'appel de céans du 26 septembre 1996 ; que dans ce procès, le tribunal de grande instance était saisi d'un litige opposant la SCI RENOIR au syndicat des copropriétaires ; qu'en effet initialement le règlement de copropriété prévoyait que les charges d'entretien et de réparation concernant les entrées des blocs A et B de l'immeuble étaient réparties entre les lots de ces bâtiments, à l'exception des lots appartenant à la SCI RENOIR qui se constituent les locaux commerciaux situés au rez de chaussée que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 1990 il avait été voté une résolution n°1 supprimant la clause susvisée et décidant que dorénavant les charges de réfection des cages d'escalier seraient réparties entre les tous les copropriétaires y compris la SCI ; que la SCI a donc demandé au tribunal d'annuler cette résolution ; qu'au terme de son jugement du 7 janvier 1993 le tribunal a rejeté la demande d'annulation présentée par la SCI et, faisant droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, a constaté l'inexistence de la clause du règlement de copropriété dispensant les lots de la SCI des charges « escaliers » puis, dans le dispositif de sa décision, a jugé comme suit : « en conséquence, procédant à une nouvelle répartition des charges, DIT et JUGE que les lots 12 3 4 5, 45 et 93 de la SCI devront participer : « au prorata de leurs tantièmes aux charges de réparation et conservation (mais non de simple entretien de propreté) des escaliers () « (sic) ; que ce dispositions ont été confirmées par arrêt du 26 septembre 1996 ; que la SCI RENOIR a formé un pourvoi en cassation qui a été rejeté suivant arrêt du 8 juillet 1998 ;