Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 19-14.387 du 16/06/2021,  partie 3



 La Caisse d&apos;épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées fait grief à l&apos;arrêt attaqué de l&apos;avoir condamnée in solidum avec la SCP [Y] [J] à garantir la société Prestige Finance de la restitution du prix à Mme [K] dans la limite de 233.250 euros ainsi que du paiement de la créance de dommages et intérêts de Mme [K] à l&apos;encontre de la société Prestige finance d&apos;un montant de 10.000 euros et d&apos;avoir dit que la charge définitive de ces deux condamnations serait supportée, dans les rapports entre co-obligés, à concurrence de 75 % par la SCP [Y] [J] et de 25 % par la Caisse d&apos;épargne ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur les actions en responsabilité, (?) 3) Contre la Caisse d&apos;épargne, le banquier dispensateur de crédit est principalement tenu, en application de l&apos;article 1147 du code civil, d&apos;une obligation de vérification et de mise en garde à l&apos;égard des emprunteurs non avertis sur l&apos;adéquation entre leurs ressources et la charge de l&apos;emprunt afin que leur capacité de remboursement soit exactement mesurée aux échéances du prêt ; qu&apos;il n&apos;est en principe pas obligé de contrôler la pertinence et la viabilité de l&apos;opération réalisée par l&apos;emprunteur au moyen du prêt consenti ; que c&apos;est uniquement dans le cas où il serait informé, au moment de l&apos;octroi du prêt, des risques de l&apos;opération, qu&apos;il lui appartiendrait de mettre en garde son client ; que sous cette seule réserve, la banque prêteuse n&apos;a pas à s&apos;immiscer dans les affaires de ses clients, notamment sur la nature et la qualité de leurs investissements immobiliers ; que le tribunal a retenu la responsabilité de la Caisse d&apos;épargne envers Mme [K] au motif qu&apos;elle devait s&apos;assurer de la régularité des opérations dont elle permettait la réalisation, que le passage d&apos;une vente en l&apos;état futur d&apos;achèvement à une vente en l&apos;état a fait peser sur l&apos;acquéreuse un risque supplémentaire et que la Caisse d&apos;épargne avait elle aussi concouru à faire perdre à Mme [K] la chance de renoncer à l&apos;opération en temps plus utile ; que la Caisse d&apos;épargne conteste toute responsabilité, aux motifs qu&apos;elle n&apos;est tenue d&apos;aucune obligation générale de veiller à la régularité des opérations qui reçoivent son concours et que Mme [K] ne rapporte pas la preuve d&apos;une collusion qu&apos;elle lui reproche avec la société venderesse ; que la Caisse d&apos;épargne ne conteste pas, cependant, que les acquéreurs de lots dans l&apos;ensemble dénommé Les Jardins de Cusset étaient dirigés par la SCI venderesse initiale, pour le financement de leur acquisition, vers la Caisse d&apos;épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, point qui apparaît confirmé par le concours de cette caisse a donné à une autre acquisition, faite dans le même bâtiment par M. et Mme [F] (cf. l&apos;arrêt prononcé par la présente cour dans le litige ayant opposé lesdits acquéreurs à la Caisse d&apos;épargne et à d&apos;autres parties, arrêt prononcé le 25 novembre 2015 et produit aux débats par Mme [K] ; que la Caisse appelante avait donc une connaissance particulière, sinon de la réalisation des travaux, du moins du cadre juridique dans lequel l&apos;opération s&apos;est poursuivie ; que la substitution à des contrats de vente préliminaires expressément soumis au régime des ventes en l&apos;état futur d&apos;achèvement, d&apos;un contrat de vente en l&apos;état constituait un bouleversement important dans l&apos;économie du financement proposé à Mme [K] puisqu&apos;au versement des fonds fractionné, inhérent aux ventes initialement prévues, devait se substituer le versement en une seule fois des capitaux prêtés à la société vendeuse avec les risques résultant de ces versements pour le cas où les travaux n&apos;auraient pas été achevés à la date de la libération des fonds ; que cette modification du mode de financement, résultant d&apos;une modification substantielle de la nature même des ventes, constituait une situation particulière qui obligeait la Caisse d&apos;épargne à une vigilance accrue, notamment sur la réalité de l&apos;achèvement des travaux, avant de verser les capitaux prêtés ; que la Caisse d&apos;épargne produit sur ce point, en pièce n° 7, une lettre du président de la SAS Prestige Finance, M. [D] [I], par laquelle celui-ci a « certifié et attesté », le 24 août 2009, que « les contrats de réservation ayant été signés entre les 2 parties font bien l&apos;objet d&apos;une vente en réhabilitation lourde achevée et non d&apos;une vente en l&apos;état futur d&apos;achèvement » ; que dans cette même lettre, la SAS Prestige Finance affirmait encore : « Les actes de vente passés par devant Me [J], notaire à [Localité 1], seront bien soumis au droit commun et non assujettis à la TVA. Par ailleurs, je vous remercie de bien vouloir éditer les offres de prêt des deux acquisitions de Mme [K], en fin de quoi cette attestation est délivrée pour servir et valoir ce que de droit » ; que cette attestation, faite par la société venderesse elle-même, était dépourvue de valeur probante ; qu&apos;elle ne portait d&apos;ailleurs que sur la nature de l&apos;acte de vente, et ne certifiait pas expressément l&apos;achèvement et la bonne fin des travaux ; qu&apos;il s&apos;est d&apos;ailleurs avéré ensuite que ceux-ci n&apos;ont pas été menés à bonne fin, comme l&apos;a constaté M. [M], et comme l&apos;a admis en définitive la SAS Prestige Finance, après divers atermoiements, dans sa lettre à Mme [K] du 15 juin 2010 : « Vous l&apos;