décision 17-13.574 du 08/02/2018,  partie 2



 Que la SCI le rocher du clocher apporte la preuve de la possibilité de mettre l'immeuble en copropriété en produisant elle-même le projet d'état descriptif et règlement de copropriété qu'elle a fait établir ;
 
 Qu'il convient en conséquence de faire application de l'article 1178 ancien du code civil selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;
 
 Que le moyen doit donc également être écarté » ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES « qu'il résulte de la simple lecture de ces clauses claires et insusceptibles de toute interprétation que le consentement à la vente a été donné sans aucunement le faire dépendre de sa réitération sous forme authentique, en faisant seulement de cette formalité le terme et non la condition du transfert de propriété prévu, sans prévoir aucune caducité en cas d'inexécution mais au contraire en en faisant le point de départ de l'exigibilité des obligations réciproques, notamment de délivrance et de paiement du prix de la chose vendue, à partir duquel chaque partie pourra, conformément au droit commun de la responsabilité contractuelle, soit poursuivre l'exécution forcée des obligations nées à son profit, soit réclamer les dommages et intérêts compensatoires stipulés forfaitairement au terme d'une clause pénale sanctionnant cette inexécution, dont les conditions, les termes expresses et les références légales excluent évidemment toute assimilation dénaturée à une faculté de dédit discrétionnairement instituée au profit de l'une ou l'autre des parties moyennant indemnité ;
 
 Que de plus fort, par un acte sous seing privé signé les 24/9/2010 et 7/10/2010 et un suivant signé les 10 et 21/12/2010, les parties, reconnaissant la réalisation de la condition suspensive d'octroi du prêt et l'exercice régulier de la faculté de substitution au profit de la SCI Le rocher du clocher, ont prorogé le délai de réalisation par acte authentique à la demande de la SARL Les trappeurs dans le seul but de régulariser son retard dans l'établissement de l'état descriptif de division censé permettre la levée du droit de préemption urbain et du règlement de copropriété, c d'abord jusqu'au 31/12/2011 moyennant renonciation à toute indexation du prix, définitivement limité à 900 000 euros, et ce, dans les deux cas, sous la réserve expresse du droit pour l'acquéreur de poursuivre la réalisation forcée de la vente à défaut de respect par le vendeur de son engagement, confirmant si besoin était que la régularisation par acte authentique n'était nullement une condition du consentement réciproque et qu'aucun dédit n'était prévu ;
 
 Que ce consentement porte en outre sur un prix clairement fixé et un objet parfaitement déterminé selon les mentions des surfaces, les plans annexés et la référence à la location en cours ayant le même objet ;
 
 Que le fait éventuel qu'une ouverture dans le local vendu doive être aménagée pour sa mise en conformité à l'activité commerciale du locataire est sans effet sur le caractère parfait de la vente et n'intéressera au mieux que les rapports entre le nouveau bailleur et son locataire avec la copropriété le cas échéant ;
 
 Qu'il y a donc lieu de déclarer la vente parfaite et exécutoire entre les parties et de prendre les mesures nécessaires pour assurer l'exécution par le vendeur de son engagement accessoire d'établir l'état descriptif de division et le règlement de copropriété et permettre en tant que de besoin l'opposabilité de la vente aux tiers, selon les modalités indiquées au dispositif ».
 
 1°/ ALORS QUE pour être valable, un contrat doit avoir un objet au moins déterminé quant à son espèce ; que la promesse de vente portant sur une partie d'un immeuble sans description précise de la mise en copropriété à intervenir doit être déclarée nulle pour indétermination de la chose promise ; qu'en l'espèce, en se bornant à affirmer que la chose vendue était « parfaitement déterminée » (arrêt p. 4 § 7), sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'absence d'état descriptif de division et de règlement de copropriété, en ce qu'ils empêchaient d'identifier les lots privatifs et les quotes-parts de parties communes, ne rendait pas impossible l'identification de l'objet de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1129 du code civil, dans sa version applicable à la cause ;
 
 2°/ ALORS QUE les juges du fond sont tenus de respecter les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les conclusions respectives des parties ; qu'en décidant « de faire application de l'article 1178 ancien du code civil selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement », cependant qu'aucune des parties n'invoquait le jeu de cette disposition qui n'était pas dans le débat, la Cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;