Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 20-15.419 du 30/09/2021,  partie 4


que le Syndicat des copropriétaires est encore fondé, après avoir relevé que la demande de remboursement des « frais et intérêts » présentée par Mme [V] n'est pas chiffrée, à faire valoir que la somme de 3767,52 € devaient être payés dès sa date d'exigibilité, peu important son annulation postérieure ; que c'est donc par une juste analyse des éléments qui lui étaient soumis que le tribunal a rejeté les contestations de Mme [V] sur ce point ;
 
 B - la demande de déduction de la somme de 8 068,76 euros pour travaux non commandés ;
 
 que Mme [V] indique que des travaux dans le bâtiment A ayant fait l'objet d'un devis initial à hauteur de 95 583 € TTC, majoré ensuite à 100 330,57 €, en ce compris les honoraires du syndic, avaient été votés par l'assemblée générale du 10 septembre 2007, mais n'ont jamais été commandés ni de plus fort, effectués ; qu'ils ont néanmoins donné lieu à des appels de fonds, alors même que les comptes n'ont pas été approuvés par les assemblées générales, ni quitus donné au syndic pour sa gestion, lors des assemblées générales tenues en 2007, 2008 et le 25 février 2009, les comptes n'ayant pas davantage été approuvé pour les exercices 2013, 2014, 2015 et 2016, ni le quitus donné au syndic, lequel selon Mme [V] n'avait pas autorité pour appeler de nouveaux fonds ni commander des travaux ; que le syndicat des copropriétaires justifie toutefois de ce que le précédent syndic a appelé la somme totale de 8068,76 € sur la base d'un total de 96 171,09 €, que l'assemblée générale du 14 novembre 2009, au terme de sa résolution n° 31, a décidé qu'un solde créditeur de l'ancienne gestion, d'un montant de 415948 €, ainsi que les appels de fonds en cause, devraient être affectés aux travaux de toiture, soit un montant total de 100 330,57 € ; que le report, régulièrement voté par l'assemblée générale, est donc établi ; qu'il résulte encore des pièces produites que l'assemblée générale du 10 décembre 2011 a voté un montant de travaux de 168 059,18 € à répartir sur la nouvelle base des charges spéciales, dont à déduire les montants respectifs de 96 17,09 € et 4159,48 €, et que le compte de Mme [V] s'est trouvé crédité de la somme totale de 8417,73 € (2 525,32€ + 3 367,09€ + 2525,32€), sur appel de fonds du 16 décembre 2011 mais inscrit en comptabilité aux dates d'exigibilité soient les 1er novembre 2011, 1er décembre 2011 et 1er janvier 2012 ; que c'est là encore pertinemment que les premiers juges ont écarté les contestations de Mme [V], considérant que la somme prélevée ayant été affecté à d'autres travaux, il n'y avait pas lieu à déduction ; que la cour relève en outre à la suite du syndicat des copropriétaires que Mme [V] ne chiffre pas les intérêts débiteurs et frais de relance dont elle sollicite vainement le remboursement, étant rappelé que les appels de fonds sont dus à leur date d'exigibilité et qu'à défaut de règlement, ils sont susceptibles de générer des frais restant nécessairement à la charge du copropriétaire défaillant ;
 
 C - les charges relatives aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment A Mme [V] demande la déduction de la somme de 5 802,54 euros ;
 
 qu'elle fait valoir que c'est à tort que les premiers juges ont considéré que le règlement de copropriété n'était pas contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 alors même que cet article opère une distinction entre les deux sortes de charges ; qu'ainsi l'alinéa 1 fait état des charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement communs, calculées en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'il s'agit des « charges communes spéciales » ; que l'alinéa 2 dispose quant à lui dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot ; que ses dispositions étant d'ordre public, toute répartition contraire est réputée non écrite ; qu'en l'espèce, les charges dont s'agit s'apparente bien selon Mme [V] à la conservation des parties communes que constitue la toiture, la copropriété ne constituant par ailleurs qu'un seul bâtiment comprenant deux escaliers, respectivement À et B, en sorte que les travaux de toiture ne peuvent être considérée comme des charges spéciales afférentes au seul bâtiment A, mais bien comme des charges générales ;