Cour d'appel de Dijon
3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-20.186 du 24/11/2021,  partie 4



 AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la validité du congé pour reprise sexennale ; qu'en vertu de l'article L. 411-6 du code rural et de la pêche maritime, par dérogation à l'article précédent, au moment du renouvellement du bail, le preneur ne peut refuser l'introduction d'une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant ce renouvellement au profit du conjoint, du partenaire d'un pacte civil de solidarité ou d'un ou de plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés, qui devront exploiter personnellement dans les conditions fixées à l'article L. 411-59 ; que lorsqu'une clause de reprise en cours de bail figure dans le bail initial ou dans le bail renouvelé, elle ne peut s'exercer que dans les conditions prévues à l'alinéa qui précède, sauf s'il s'agit d'un bail conclu ou renouvelé au nom du propriétaire ou d'un copropriétaire mineur, qui peut, à compter de sa majorité ou de son émancipation, exciper à son profit de la clause inscrite dans le bail à l'expiration de chaque période triennale en vue d'exploiter personnellement dans les conditions susmentionnées ; que le propriétaire qui entend exercer la reprise en cours de bail doit notifier congé au preneur deux ans au moins à l'avance dans les formes prescrites à l'article L. 411-47 ; que la clause de reprise dont il est fait état au présent article ne peut s'exercer à l'encontre d'un preneur se trouvant dans l'une des situations prévues au deuxième alinéa de l'article L. 411-58 du présent code ; en l'espèce, qu'il est acquis aux débats que le bail liant les parties a débuté le 11 novembre 1983 ; que depuis, les relations contractuelles se sont renouvelées, à savoir les 10 novembre 1992, 10 novembre 2001 et 10 novembre 2010 ; que le congé pour exercice du droit de reprise délivré par Mmes [C] et [O] le 15 mai 2014 a indiqué expressément qu'il était donné en application des articles L. 411-4 et L. 411-6 du code rural ; qu'il visait donc la reprise sexennale de sorte que le 4e congé pour exercice du droit de reprise à la date du 10 novembre 2016 est valable ; qu'il est établi que les relations contractuelles liant les parties sont purement verbales, le premier juge ayant à bon droit relevé que le document du 11 novembre 2003 n'avait pas été régularisé entre toutes les parties de sorte qu'il ne pouvait avoir la valeur d'un contrat de bail, ni même celle d'un avenant ; que la circonstance que le fermage ait été modifié entre les parties ou que ce document ait été régulièrement communiqué dans le cadre des précédentes instances, voire ait été exécuté, ne saurait lui conférer force obligatoire à défaut de conclusion d'un contrat définitif ; que les parties sont donc liées par un contrat verbal aux conditions du contrat type départemental prévoyant notamment, en son article 3, la faculté pour le bailleur de reprendre les biens loués à la fin de la 6e année du bail renouvelé et des baux suivants ; qu'il s'ensuit que Mme [O] est fondée à se prévaloir de la reprise sexennale ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la recevabilité du congé ; que les dispositions de l'article L 411-4 du code rural précisent que «Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. A défaut d'écrit enregistré avant le 13 juillet 46, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour 9 ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux» ; les dispositions de l'article L 411-6 du code rural précisent que : «Par dérogation à l'article précédent, au moment du renouvellement du bail, le preneur ne peut refuser l'introduction d'une clause de reprise à la fin de la 6e année suivant ce renouvellement au profit du conjoint, du partenaire d'un pacte de solidarité ou d'un ou de plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés qui devront exploiter personnellement dans les conditions fixées à l'article L 411-59» ; que les dispositions de l'article L 411-47 du code rural précisent que : «Le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur 18 mois au moins avant l'expiration du bail par acte extrajudiciaire. A peine de nullité, le congé doit - mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ; - indiquer en cas de congé pour reprise le(s) nom(s), prénom(s), âge(s), domicile(s) et profession(s) du ou des bénéficiaire(s) devant exploiter le bien loué ; - reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L.411-54» ; qu'il apparaît que le congé délivré l'a été plus de 24 mois avant le terme du bail, 15 mai 2014 pour le 10 novembre 2016, et qu'il remplit ainsi les mentions légales obligatoires, en conséquence ce dernier sera déclaré recevable ; () ; sur la recevabilité du congé de reprise sexennale ; que de l'ensemble des pièces versées aux débats, le tribunal constate que le bail liant les parties est un bail verbal, et que tous les écrits qui lui ont succédé ne constituent nullement un bail écrit, notamment en ce que l'intégralité des parties n'y est pas représentée, et ainsi n'a pu valablement donner son accord ;