cour d'appel de Douai
CHAMBRE 1 SECTION 1,  décision 17-15.336 du 13/06/2018,  partie 5


qu'elle fait valoir qu'elle a été confrontée à un cas de force majeure à la suite de l'annulation successive des permis de construire sollicités la dispensant de régularisation ; que la force majeure constitue un événement imprévisible, insurmontable et indépendant de la volonté de l'acquéreur ; qu'il résulte des éléments du dossier que si la SARL Sodimer a obtenu le 26 mars 2004, soit antérieurement à sa signature de l'acte d'acquisition, un permis de construire délivré par le maire de la commune de [...] pour la construction d'un immeuble collectif [...] à [...], une requête en annulation formée par les copropriétaires voisins a été enregistrée par le tribunal administratif de Lille dès le 25 octobre 2004 de sorte que la SARL Sodimer ne pouvait ignorer l'existence de ce recours au jours de la vente et le permis de construire a été annulé par jugement en date du 20 octobre 2005 ; qu'un nouveau permis de construire a été accordé à la SARL Sodimer le 10 juillet 2006 et a été annulé par le tribunal administratif de Lille le 20 mars 2008 ; qu'en outre, une troisième demande de permis de construire a été déposée par la SARL Sodimer le 19 décembre 2008, soit quatre après l'acquisition et ce permis de construire a été annulé le 9 février 2009 en raison du non-respect du plan local d'urbanisme du 2 juillet 2008 ; qu'enfin, un nouveau permis de construire a été obtenu le 27 juin 2012 et a fait l'objet d'une annulation par le tribunal administratif de Lille le 5 janvier 2016 en raison du non-respect des dispositions du plan d'occupation des sols de la commune de [...] ; que, dès lors, il y a lieu de considérer que ces annulations successives des permis de construire sollicités par la SARL Sodimer ne constituent pas un cas de force majeure dispensant la SARL Sodimer de régularisation dans la mesure où, d'une part, s'agissant de la première annulation, le refus du permis de construire n'était pas imprévisible en raison du dépôt préalable d'une requête en annulation par des tiers et d'autre part, les annulations postérieures étaient motivées par le non-respect du plan local d'urbanisme et du plan d'occupation des sols ; qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer la décision entreprise sur ce point ;
 
 Aux motifs adoptés que«   ce sont les procédures engagés par des tiers, à l'origine des recours et des annulations, qui constituent les obstacles au respect de l'engagement pris par l'acquéreur ; que, dans le cas de la parcelle [...] , un recours préexistait à l'acquisition par la SARL Sodimer et dans l'autre situation, le dépôt de la demande de permis de construire un an seulement avant l'issue du délai a pris du retard du fait des difficultés du programme, puis fait l'objet d'un recours ; qu'à la date des acquisitions desdites parcelles, la SARL Sodimer ne pouvait méconnaître ni le recours existant déjà à la date du compromis ou les contestations soulevées par son projet immobilier sur la parcelle [...] , ni les difficultés de conception et mise en oeuvre du second programme ; que, par ailleurs, comme le démontre le dossier de la parcelle [...] , ni les recours ni les annulations ne constituent des fins de non-recevoir définitives et absolues à la finalisation des projets de la demanderesse, qui en réagissant rapidement aux annulations et refus, a renouvelé régulièrement et rapidement les demandes de permis ; que, dans ces conditions, qu'il s'agisse de l'un ou de l'autre des terrains litigieux, les recours et les annulations des permis de construire ne peuvent être qualifiés de cas de force majeure, faute de présenter les caractères d'imprévisibilité, d'irréversibilité et d'insurmontabilité qui seules permettent de dire qu'un événement relève de la force majeure ; qu'en conséquence, la SARL Sodimer sera déboutée de ses réclamations et condamnée aux entiers dépens ».
 
 Alors que la qualification d'un fait comme constitutif d'un cas de force majeure nécessite que soient constatées son imprévisibilité, son irrésistibilité et son extériorité ; que le 1er septembre 2004, la société Sodimer a obtenu un permis de construire qui a fait l'objet d'un recours de la part de plusieurs syndicats de copropriétaires avoisinants ; que le 20 octobre 2005, le permis de construire a été annulé, en raison d'un vice de forme de l'arrêté municipal ; que le 10 juillet 2006, un nouveau permis de conduire a été accordé à la société Sodimer qui a fait l'objet d'un nouveau recours ; que le 20 mars 2008, le tribunal administratif de Lille a, de nouveau, annulé le permis de construire ; qu'à la suite d'un nouveau plan local d'urbanisme, une troisième demande de permis de construire a été déposée par la société Sodimer qui a été refusée le 9 février 2009 ; qu'un nouveau permis de construire a finalement été obtenu le 27 juin 2012 qui a fait l'objet d'un recours en août 2012 et a été annulé partiellement le 5 janvier 2016 ; qu'un permis modificatif a été délivré par la mairie de [...] le 24 mars 2016 ;