Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-14.138 du 07/02/2019,  partie 3


que tous les courriels précédents ont été adressés au mandataire des époux X... de la même manière, et le syndicat professionnel du commerce a confirmé dans un courriel adressé au conseil des époux X... daté du 15 décembre 2015 que M. X... s'était entretenu téléphoniquement avec les deux parties le 12 décembre 2015 et n'entendait pas faire valoir son droit de préemption au prix de 75.000 euros ; que les époux X... sont donc aujourd'hui malvenus à soutenir qu'ils auraient été privés du droit de préemption sur cette seconde promesse de cession de bail ; qu'en conséquence, aucune faute ne pouvant être reprochée à l'EURL Jess and Co, leur demande en résiliation ne saurait prospérer ; Sur la vente parfaite : les époux X... prétendent que la vente était parfaite dès l'acceptation de l'offre faite aux termes du courrier du 8 décembre, et affirment que c'est à réception de l'intention du cédant de vendre à un prix déterminé que le bénéficiaire du pacte peut accepter ou refuser la vente, le comportement des tiers potentiels acquéreurs étant indifférent ; que rappelant que l'intention de vendre et le prix de vente ont été communiqués par le cédant le 1er décembre 2015 et le 4 décembre 2015, qui s'analysent en une offre adressée par la locataire aux époux X... en vertu du pacte de préférence inclus dans le bail , ils en concluent que l'acceptation du bailleur formulée dans le courrier recommandé en date du 8 décembre 2015 permet de déclarer la vente parfaite ; qu'ils demandent donc l'annulation de la vente conclue entre le cédant et le bénéficiaire, la société Iness, en raison de la violation du pacte de préférence ; qu'ils sollicitent également la substitution des bénéficiaires évincés dans les droits du tiers acquéreur qui connaissait l'existence du pacte de préférence et l'intention des époux X... de s'en prévaloir ; que la SASU Iness réplique que le droit de préemption qui avait été précédemment exercé par les bailleurs était sans objet du fait de la caducité de la promesse de cession du 4 novembre 2015, comme l'a relevé le jugement de première instance ; qu'elle en déduit que les bailleurs ne peuvent prétendre à la réalisation d'une vente parfaite et, en conséquence, à l'annulation de l'acte de vente du 13 décembre 2015 entre la société Jess and Co et la SASU Iness ; que la cour relève que dès lors qu'il a été démontré ci-dessus que la promesse synallagmatique de vente n'existait plus à la date à laquelle les époux X... ont manifesté leur volonté d'acquérir, la rencontre des volontés n'a pas été formalisée, et aucune vente n'a pu se concrétiser ; que la demande en annulation de l'acte de vente du 13 décembre 2016 passé entre l'EURL Jess and Co et la SASU Iness sera rejetée » (arrêt p.6-8) ;
 
 Et aux motifs adoptés que « Sur la demande de résiliation du bail : Aux termes de l'article 10.17 du bail, le preneur ne peut céder son droit au bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf à un successeur dans son activité, le bailleur devant obligatoirement intervenir à l'acte de cession ou être dûment appelé, à défaut de quoi l'acte de cession ne lui sera pas opposable ; qu'il était précisé que, lors de la cession, le bailleur se réservait le droit de préemption ; que les époux X... affirment que la locataire a agi en fraude de leurs droits, car ils avaient exercé leur droit de préemption par lettre du 8 décembre 2015 et ils n'ont pas été appelés à l'acte de cession du 13 décembre 2015 ; que la société Jess and Co répond que les bailleurs ne pouvaient exercer leur droit de préemption sur la promesse de cession du 4 novembre 2015 à laquelle le cessionnaire avait renoncé, qu'ils avaient été informés de la cession intervenue le 13 décembre 2015, qu'ils ne pouvaient s'opposer à cette cession puisque la société Iness lui a succédé dans son activité, et que la cession ne leur a pas causé préjudice, le cessionnaire ayant amélioré le local par des travaux d'embellissement ; que la société Iness et la Banque BCP appuient l'argumentation soutenue par la locataire ; que s'il est vrai que les bailleurs ont notifié à la locataire l'exercice de leur droit de préemption par lettre recommandée du 8 décembre 2015, il n'en demeure pas moins que cette lettre était sans objet, la cessionnaire ayant entre-temps renoncé au bénéfice de la promesse de cession du 4 novembre 2015 ; que la lettre de renonciation à la promesse, en date du 7 novembre 2015, n'avait pas à être notifiée aux bailleurs, ces derniers n'ayant pas été parties à la promesse du 4 novembre ; que le seul fait que cette renonciation soit intervenue avant la lettre du 8 décembre suffit à ôter tout effet à l'exercice du droit de préemption ; que les lettres du 25 novembre et 1er décembre 2015 évoquent un projet de cession programmée le 9 décembre 2015, mais ne font pas référence à la promesse du 4 novembre ;