Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-16.433 du 17/11/2021,  partie 3


que la clause visant comme partie privative non seulement « les garde-corps, balustrades, barres d'appui des balcons » mais encore la « rampe » qui désignait la plateforme du balcon, excluant ainsi des parties communes toutes les parties du balcon à défaut de précision de ce qui restait commun, est ambigüe et nécessitait de se référer aux présomptions légales ; que la cour d'appel a considéré que cette clause ne présentait aucune ambiguïté nécessitant de se référer aux présomptions légales, qu'elle opérait seulement une distinction précise entre la structure du balcon qui se rattachait au bâti constituant une partie commune et les éléments accessoires de sécurité, rampe, barre d'appui, balustradeconstituant une partie privative, violant ainsi les articles 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°) Alors que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; qu'en l'espèce, la SCI Danjou a fait valoir que seul le cinquième étage de l'immeuble comportait des appartements avec des balcons dont seuls les propriétaires de 3 lots sur 21 bénéficiaient, si bien que ces balcons n'étaient d'aucune utilité pour les autres copropriétaires ; qu'en considérant par motifs adoptés que la définition des parties communes résultant de la clause du règlement de copropriété était conforme à la définition donnée à titre supplétif par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 des parties communes sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 Le deuxième moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Danjou de sa demande d'annulation de la délibération de l'assemblée générale du 6 mars 2014 relative aux travaux de l'appartement du 5ème étage ;
 
 Aux motifs que « la SCI appelante critique le vote lors de cette assemblée générale de "travaux balcon dernier étage" dans les termes suivants :
 "l'assemblée adopte le principe de la réalisation des travaux de mise en sécurité, approuve pour exécution pour partie le devis de l'entreprise Capobat qui était joint à la convocation, pour un montant maximum de 14 987,50 €, Mme [Y] faisant son affaire personnelle et prenant à sa charge exclusive les postes de dépose, fourniture et pose du carrelage estimé par l'entreprise à 4 350 € hors taxes ; l'assemblée décide de confier au cabinet [J] une mission de maîtrise d'oeuvre avec suivi des travaux suivant sa proposition d'honoraires d'un montant de 2 033,20 €l'assemblée vote un budget de 17 500 € qui sera appelé à raison de 50 % au 1er avril 2014 et 50 % au 1er juillet 2014
 -contre : néant
 -abstention : néant,
 -pour : tous les copropriétaires présents et représentés,
 Totalisant 685/685èmes ,
 La résolution est adoptée"
 Elle soutient que cette résolution doit être annulée en ce qu'elle met à la charge des copropriétaires des dépenses qui sont pourtant exclues par le règlement de copropriété, Mme [Y] ne prenant en charge que le carrelage.
 Au vu du devis de la société Capobat et de l'attestation technique de M. [F] [J] (pièce 8 et 9 de l'appelante) c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la résolution litigieuse respectait les dispositions du règlement de copropriété, dès lors que les travaux de maçonnerie et de renforcement des balcons (lot serrurerie) sont relatifs à la structure des balcons, et comme tels relèvent des parties communes, hormis la pose du revêtement sur le balcon.
 L'article 10, alinéa 2, de la loi, d'ordre public, énonce que les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de l'immeuble "telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5", sans qu'il y ait lieu de considérer le degré d'utilité.
 Il s'ensuit que la SCI Danjou sera déboutée de sa demande » (arrêt p 5 § 4 et suiv.) ;
 
 Et aux motifs adoptés du jugement que « la SCI Danjou sollicite l'annulation des résolutions de l'assemblée tenue le 6 mars 2014 relatives aux travaux concernant le bien de Mme [Y]. Au soutien de sa prétention, elle fait valoir que seuls les appartements du 5ème étage disposent de balcons et que la résolution inclut dans les charges communes des travaux qui en sont pourtant exclus par le règlement de copropriété (assistance au serrurier pour fixation arceaux, garde-corps en rive de balcon, rebouchageaprès mise en place jambes force métallique par le serrurier", puis tout le lot serrurerie "renforcement de balcons").
 Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande. Il soutient que les délibérations votées ne concernent pas exclusivement les parties privatives de Mme [Y]. Il soutient que dans la délibération contestée, les postes relatifs à la fourniture, la dépose et la pose du carrelage, revêtement superficiel sont imputés à la copropriétaire, tandis que les travaux votés concernent la structure béton.
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