Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-26.231 du 08/02/2017,  partie 2


appartement acquis ainsi que la copropriété, le diagnostic opéré par M. [S] le 22 janvier 2011 ne permet pas de mettre en cause la qualité même des matériaux utilisés; au surplus, les défauts de la réalisation des travaux postérieurs au mandat de recherche ne saurait en l&apos;état imputée à la société IFB ; que ce grief sera écarté ; que, sur les garanties et l&apos;imbrication des sociétés, il est certain que le "package défiscalisation" imposait aux époux [O] le choix du gestionnaire et des garanties souscrites au titre de la location. Demeurant les liens existants entre les sociétés intervenues dans cette opération, chacune d&apos;elles a une personnalité propre et il n&apos;est pas démontré notamment que le label de la société EDC a été déterminant de leur consentement ; que la simulation mentionne expressément qu&apos;elle n&apos;a pas de caractère contractuel si bien qu&apos;elle ne peut constituer un engagement de l&apos;agent immobilier à garantir le bénéfice fiscal poursuivi mais une estimation soumise aux aléas du marché immobilier local. De plus, malgré la limitation de la garantie vacance locative, les garanties souscrites sont habituelles en la matière et avaient donc pour vocation à sécuriser l&apos;opération sans que tout risque ne puisse être écarté dans une telle opération. Le dol sur ce point n&apos;est également pas établi ; qu&apos;il est constant que l&apos;agent immobilier qui s&apos;entremet régulièrement dans des opérations immobilières de placement se doit d&apos;informer et de conseiller l&apos;acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l&apos;investissement qu&apos;il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu&apos;en l&apos;espèce, la société IFB France a été le seul interlocuteur des époux [O]; cette société après étude patrimoniale a remis une plaquette "projection financière" fait mention notamment de ce que le bien sera loué sans difficultés, du recours à un professionnel permettant d&apos;atteindre des "taux de location supérieurs à 90%", "la constitution d&apos;un patrimoine en toute sécurité" ; que, quant aux contraintes fiscales de l&apos;opération, cette plaquette se limite aux seuls avantages sans évoquer clairement et expressément la contrainte essentielle du dispositif à savoir la location pendant une durée minimale d&apos;amortissement de 9 années; sauf à vider cette obligation de tout contenu, la société IFB ne saurait exiger pour limiter son obligation d&apos;information d&apos;exiger des acquéreurs potentiels, profanes en la matière, de se renseigner par eux-mêmes ; qu&apos;ainsi, en présentant l&apos;avantage fiscal comme une certitude de même que la location du bien proposé comme une quasi-certitude sans évoquer de manière aussi apparente les contraintes et donc les risques de l&apos;opération de défiscalisation afin de permettre aux époux [O] d&apos;apprécier la sécurité financière promise et les garanties fournies, la société IFB a manqué à son obligation d&apos;information, ce qui ouvre droit à réparation ;
 
 1. ALORS QUE le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d&apos;information est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, et non par la perte d&apos;une chance d&apos;obtenir les gains attendus ; qu&apos;en décidant que le préjudice de M. et Mme [O] s&apos;analysait en un manque à gagner au titre des recettes locatives, soit la différence entre les loyers perçus et ceux qu&apos;ils comptaient retirer de l&apos;opération, d&apos;après l&apos;estimation que la société IFB France en avait donnée dans une simulation financière dépourvu de caractère contractuel, après avoir constaté que la société IFB France avait manqué à son obligation d&apos;information et de conseil en s&apos;abstenant de les mettre en garde contre les aléas de la location, la Cour d&apos;appel qui a indemnisé la perte de gains attendus, a violé les articles 1147 et 1149 du Code civil ;
 
 2. ALORS si tel n&apos;est pas le cas QUE le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d&apos;information est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue mais ne peut être égale à l&apos;avantage qu&apos;elle aurait procuré si elle s&apos;était réalisée ; qu&apos;en allouant à M. et Mme [O], l&apos;intégralité du préjudice constitué par la perte des bénéfices escomptés d&apos;après la simulation de la société IFB France, après avoir constaté que la société IFB France avait manqué à son obligation d&apos;information et de conseil en s&apos;abstenant de les mettre en garde contre les aléas de la location, la Cour d&apos;appel qui a indemnisé M. et Mme [O] de la totalité de l&apos;avantage dont ils avaient été privés, a subsidiairement violé les articles 1147 et 1149 du Code civil ;
 
 3. ALORS en toute hypothèse QUE le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d&apos;information est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses ; qu&apos;en tenant pour établi que la société IFB France n&apos;aurait pas informé M. et Mme [O] des conditions dont dépendait le bénéfice des avantages fiscaux prévus par la loi dite « De Robien », soit le maintien de la location pendant une durée de neuf années au moins (jugement entrepris, p. 4, dernier alinéa), quand ils se plaignaient, non pas de la perte des bénéfices fiscaux attachés au maintien de la location, mais seulement de la moindre rentabilité d&apos;un investissement locatif, indépendamment de toute perte d&apos;