Cour d'appel de Toulouse
11, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.774 du 08/07/2021,  partie 2


achèvement auprès de la Caisse d&apos;épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées (la Caisse d&apos;épargne), assortie du nantissement, au profit de celle-ci, des sommes résultant de la vente des lots, lesquelles devaient être portées au crédit d&apos;un compte centralisateur ouvert dans ses livres.
 
 8. La SCI a été mise en liquidation judiciaire. 
 
 9. Les travaux de construction n&apos;ont jamais commencé et la Caisse d&apos;épargne a refusé la mise en oeuvre de la garantie d&apos;achèvement en raison de la péremption du permis de construire, intervenue le 14 juin 2008. 
 
 10. Les acquéreurs ont assigné le liquidateur judiciaire de la SCI, la société notariale, leur organisme prêteur et le garant d&apos;achèvement en résolution des contrats de vente et de prêt, ainsi qu&apos;en réparation de leurs préjudices. La société notariale a sollicité la garantie de la Caisse d&apos;épargne en sa qualité de garant d&apos;achèvement.
 
 Examen du moyen
 
 Sur le moyen unique, pris en ses troisième, cinquième, sixième et septième branches, ci-après annexé
 
 11. En application de l&apos;article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n&apos;y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième, quatrième et huitième branches
 
 Enoncé du moyen
 
 12. La société notariale fait grief à l&apos;arrêt de rejeter son recours contre le garant d&apos;achèvement, alors : 
 
 « 1°/ que le garant d&apos;achèvement, ayant connaissance d&apos;un risque de péremption du permis de construire et, partant, d&apos;inefficacité de la garantie d&apos;achèvement qu&apos;il s&apos;est engagé à fournir, doit en informer les acquéreurs et le notaire chargé d&apos;instrumenter les ventes en l&apos;état futur d&apos;achèvement ; que le notaire soutenait que la Caisse d&apos;épargne, auprès de laquelle avait été souscrite la garantie d&apos;achèvement, devant suspecter que les travaux de construction n&apos;avaient pu être engagés en l&apos;absence de toute demande de débit du compte centralisateur concernant de tels travaux, et le risque de péremption du permis de construire qui en résultait, avait manqué à ses obligations en s&apos;abstenant de l&apos;en informer et d&apos;alerter les acquéreurs ; qu&apos;en retenant pour exclure, de ce chef, tout manquement du garant d&apos;achèvement, qu&apos;à cette époque, seuls treize actes de vente auraient été régularisés sur les soixante-douze lots réservés, de sorte que l&apos;absence de débit correspondant à des travaux de construction n&apos;aurait pas été suspecte, quand cette circonstance n&apos;écartait en rien le risque, qui s&apos;est réalisé, de péremption du permis de construire, en l&apos;absence de commencement d&apos;exécution des travaux suffisamment caractérisé, et la connaissance que le garant devait en avoir, la cour d&apos;appel a privé sa décision de base légale au regard de l&apos;article 1382 du code civil ;
 
 2°/ qu&apos;une contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu&apos;en relevant l&apos;absence de tout débit du compte centralisateur correspondant à des travaux de construction, avant d&apos;affirmer que le garant d&apos;achèvement n&apos;aurait été "en mesure de découvrir l&apos;absence de commencement effectif des travaux dissimulée par le promoteur qu&apos;en juillet 2008", après la péremption du permis de construire, la cour d&apos;appel, qui s&apos;est contredite, a violé l&apos;article 455 du code de procédure civile ;
 
 4°/ qu&apos;en tout état de cause, le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu&apos;en se bornant à affirmer que le garant d&apos;achèvement n&apos;aurait pas été "en mesure de découvrir l&apos;absence de commencement effectif des travaux dissimulée par le promoteur qu&apos;en juillet 2008", sans relever comment l&apos;absence de commencement effectif des travaux aurait, jusqu&apos;alors, été dissimulée par le promoteur, la cour d&apos;appel, qui n&apos;a pas mis la Cour de cassation en mesure d&apos;exercer son contrôle, a violé l&apos;article 455 du code de procédure civile ;
 
 8°/ que le garant d&apos;achèvement, ayant connaissance d&apos;un risque de péremption du permis de construire et, partant, d&apos;inefficacité de la garantie d&apos;achèvement qu&apos;il s&apos;est engagé à fournir, doit en informer les acquéreurs et le notaire chargé d&apos;instrumenter les ventes en l&apos;état futur d&apos;achèvement ; que le notaire soutenait que la Caisse d&apos;épargne devait suspecter que les travaux de construction n&apos;avaient pu être engagés, et le risque de péremption du permis de construire qui en résultait, de sorte qu&apos;elle avait manqué à ses obligations en attendant la péremption du permis de construire sans l&apos;informer de cette circonstance et sans mettre en garde les acquéreurs ; qu&apos;en excluant toute responsabilité du garant d&apos;achèvement au motif, supposé adopté, que ses obligations contractuelles ne lui imposaient pas de s&apos;assurer du bon déroulement des travaux, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 1382, devenu 1240, du code civil. 
 
 Réponse de la Cour 
 
 13. La cour d&apos;appel, qui a énoncé à bon droit que le garant d&apos;achèvement n&apos;est pas tenu de s&apos;assurer du bon déroulement des travaux (3e Civ., 17 mars 1999, pourvoi n° 97-12.706, Bull 1999, III, n°71), a relevé que le compte centralisateur ouvert dans ses livres au nom de la SCI avait été débité de sommes en lien direct avec l&apos;opération immobilière, ainsi que de frais de maîtrise d&apos;oeuvre et de maîtrise d&apos;ouvrage délégué.