Cour d'appel de Poitiers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-13.798 du 17/06/2021,  partie 3



 Le plan annexé à la minute de l'acte du 4 mars 1992 comportant la mention « sous-sol à construire » ne fait pas apparaître de sortie en surface, le seul accès matérialisé donnant sur un bâtiment voisin appartenant à une SCI [Adresse 4]. Le plan annexé à l'acte du 30 août 1994, identique au précédent, comporte en outre la mention « entrée » apposée sur l'accès précité. Maître [N] [Z], huissier de justice associé à [Localité 1], a sur la requête des époux [D] [R] et [A] [O]. fait le 25 février 2016 le constat suivant :
 
 « La propriété des requérants comprend une maison d'habitation (lot n°3) ouvrant sur le [Adresse 5].
 
 A l'arrière de la maison, une cour (lot n°4) aménagée s'étend jusqu'à la [Adresse 6] avec accès par un portail.
 
 Aucun accès à un sous-sol n'est existant, tant sur le [Adresse 5] que [Adresse 6] où l'accès à la propriété des requérants est encadré par un local commercial au n° 14 sur la gauche et par la Résidence [Adresse 4] sur la droite.
 
 Dans l'emprise des deux lots et a fortiori de la cour (lot n° 4) ceinte de hauts murs, j'observe également qu'aucun accès à un sous-sol n'est existant.
 
 Le seul accès, privatif aux requérants, consiste en un escalier béton dans l'emprise de la cour, desservant en contrebas du niveau de celle-ci un local technique fermé (piscine) et un box privatif à usage de garage appartenant aux requérants, intégré dans la résidence [Adresse 6] et figurant dans l'acte de vente du 31 octobre 2005 ».
 
 L'article 552 du code civil dispose notamment que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » et que « le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos ». Ni la profondeur à laquelle débute la surface supérieure du lot n° 2, ni sa hauteur à partir de son sol n'ont été précisées. Ces imprécisions sont de nature à faire échec au droit du propriétaire tenu de l'article 552 précité.
 
 Le permis de construire délivré le 11 août 1992 par le maire de la commune de [Localité 2] à la SCI [Adresse 7] ayant pour objet l'immeuble cédé aux intimés, précise en son article 5 : « Conformément à la demande du pétitionnaire en date du 07.07.92 le projet de parking en sous-sol est exclu de la présente autorisation. Les aires de stationnement requises dans le cadre du présent permis (2 aires pour les 2 logements) sont localisées dans le parking souterrain de 16 ares jouxtant le terrain d'assiette du présent projet ». Le sous-sol litigieux a ainsi été exclu du champ de cette autorisation administrative. Aucun projet d'aménagement n'a par la suite été soumis à l'autorisation de l'autorité administrative.
 
 Il s'ensuit que ce lot n° 2 dont le volume ne peut être déterminé, qui n'est desservi par aucune partie commune, n'a aucun accès à la voie publique ni sur l'ensemble immobilier dont il est présenté dépendre et n'a fait l'objet d'aucune description à l'autorité administrative afin de pouvoir réaliser des emplacements de stationnement, est inexistant. Cette inexistence exclut la qualification de lot transitoire au sens de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
 
 Pour ces motifs, les lots 3 et 4 ayant un même propriétaire, l'ensemble immobilier ne peut être soumis au régime de la copropriété tel que fixé par la loi du 10 juillet 1965. Il s'en déduit qu'est nul le règlement de copropriété du 4 mars 2012 et que doivent être supprimées toutes les références faites à la copropriété dans les actes de copropriété et leurs annexes publiés.
 Le jugement sera pour ces motifs confirmé sur ces points.
 
 Sur les demandes de La Société KNC Hôtels 
 
 1 - sur l'empiétement 
 
 Il résulte des développements précédents qu'aucun empiétement des appelants, propriétaires du dessus et du dessous, ne peut être caractérisé. La société KNC Hôtels n'est pour ces motifs par fondée en sa demande formée de ce chef et en sa demande indemnitaire.
 
 2 - sur un préjudice moral 
 
 L'allégation des appelants selon laquelle la création du lot n° 2 n'avait eu d'autre finalité que de faire échapper la SCI [Adresse 7] (KNC Hôtels) aux taxes communales à supporter en l'absence de création de places de stationnement, n'est pas injurieuse et n'est à l'origine d'aucun préjudice subi par la société.
 
 Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la société KNC Hôtels.
 
 Sur l'administrateur de la Copropriété 
 
 L'immeuble n'étant pas soumis au régime de la copropriété, le jugement a pertinemment mis fin à la mission de l'administrateur désigné par ordonnance du 1er avril 2015.
 
 1°- ALORS QUE constitue un lot transitoire, le lot composé pour sa partie privative du droit de construire et d'une quote-part de parties communes ;