Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 14-17.469 du 29/10/2015,  partie 5


Dans le cadre de leurs relations précontractuelles la SA ISELECTION a donc manqué à son devoir d'information et de conseil en sa qualité de commercialisateur professionnel spécialisé dans la défiscalisation, étant précisé que toute la plaquette conçue par la SA ISELECTION est exclusivement orientée et établie pour vanter « le + » du programme à savoir une «- défiscalisation 2001/2002 » et « une optimisation de la fiscalité ». La SA ISELECTION ne peut se contenter, forte de sa réputation de conseil en défiscalisation, de présenter un programme immobilier dans un but purement commercial, sans assumer les conséquences de son manque de conseil, d'information et de mise en garde, voire de son manque de loyauté, dès lors qu'en sa qualité de professionnel elle ne peut arguer méconnaître, ni se retrancher derrière les subtilités fiscales entre travaux d'amélioration et travaux de réhabilitation et les conséquences directes qui en découlent au regard de l'imposition et de la défiscalisation vantée. La faute commise par la SA ISELECTION est de nature à engager sa responsabilité. Sur le dommage. Les conséquences du manque d'information et le préjudice en découlant sont les redressements dont le foyer fiscal X... a fait l'objet pour les années 2003 et 2004 lesquels sont consécutifs à l'impossibilité de bénéficier de la défiscalisation promise. Toutefois le courrier de proposition de rectification du 27 février 2006 mentionne trois points de redressement :- les frais et charges relatifs à l'appartement litigieux situé à Lyon,- les pensions alimentaires déduites pour les deux filles du couple,- l'absence de report en ligne 2 DC de la somme de 5. 504 € correspondant au montant des avoirs fiscaux et des crédits d'impôts. Les deux courriers de l'administration fiscale des 30 mars et 10 mai 2007 sont incomplets. Ils ne contiennent aucune information sur les autres points, objet du redressement et ne comportent plus de tableau récapitulatif des conséquences financières des rectifications. Il n'est donc pas possible au Tribunal d'identifier ni de savoir si les montants payés au titre des années 2003 et 2004 à savoir 20 128 € et 28 804 € concernent exclusivement le redressement résultant de la faute commise par la SA ISELECTION. En conséquence il convient d'ordonner la réouverture des débats et d'enjoindre à Madame Nicole X... et Monsieur Jacques X... de produire avant le 15 juin 2013 l'intégralité des courriers de l'administration fiscale et le détail précis des sommes payées au fisc au regard de la faute commise par la SA ISELECTION » ; 
 
 1°) ALORS QUE la personne commercialisant en qualité de mandataire du vendeur un programme d'investissement immobilier auprès des tiers, sans contracter avec eux ni s'entremettre dans la vente, n'est pas personnellement responsable de l'insuffisance ou de la mauvaise information donnée à l'acheteur sur le projet ; qu'en l'espèce, ainsi qu'elle le soulignait dans ses conclusions et que l'a constaté l'arrêt (p. 3), la société ISELECTION s'était bornée, en sa qualité de mandataire de la société SOGIMM, à présenter aux époux X... le projet d'investissement immobilier dénommé « ORANGERIE DE LA DAMETTE », consistant en la rénovation de l'orangerie d'un château en vue de sa location, en leur fournissant une plaquette publicitaire ainsi qu'en réalisant deux études personnalisées qualifiées de « document (s) non contractuel (s) », présentant de manière objective les avantages fiscaux du programme ; qu'elle rappelait qu'elle n'était partie ni à l'avant-contrat de vente de l'immeuble conclu par les époux X... avec la société SOGIMM le 4 décembre 2001, ni à l'acte réitératif du 27 décembre 2001 (ses conclusions d'appel, p. 3 ; p. 4 et 5), et qu'elle n'avait pas participé aux travaux de rénovation de l'immeuble confié à des entreprises tierces par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2002 ; que pour dire que la société ISELECTION avait commis une faute engageant sa responsabilité, la Cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu qu'en sa qualité de « professionnel de la commercialisation de programmes immobiliers d'investissement patrimonial », cette société aurait dû informer les acquéreurs sur les particularités de leur investissement au regard de la législation fiscale, et qu'elle était responsable du redressement subi par les époux X... dans la mesure où ces derniers avaient pu légitimement penser que le coût des travaux effectués pouvaient être déduit de leurs revenus imposables ; qu'en statuant de la sorte, sans constater que la société ISELECTION, intervenue en simple qualité de commercialisateur du programme d'investissement litigieux, pour le compte de son mandant la société SOGIMM avec laquelle la vente du bien immobilier avait été conclue par les époux X..., avait été liée par contrat avec ces derniers ou s'était entremise dans la réalisation de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
 
 2°) ALORS QUE la société ISELECTION faisait valoir qu'elle s'était bornée, en sa qualité de mandataire de la société SOGIMM, à présenter aux époux X..., par ailleurs assistés de leur conseil en gestion patrimoniale, le projet d'investissement immobilier dénommé « ORANGERIE DE LA DAMETTE », pour le compte du promoteur, en leur fournissant une plaquette publicitaire ainsi qu'en réalisant deux études personnalisées qualifiées de « document (s) non contractuel (s) » ;