Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.245 du 28/05/2020,  partie 2



 7. Abstraction faite du motif erroné mais surabondant relatif à la dation en paiement, la cour d'appel a pu en déduire que, par ce mécanisme, le prix de cession était nécessairement réparti proportionnellement aux tantièmes de parties communes générales détenues par chaque copropriétaire et qu'aucune nullité n'était encourue sur le fondement de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.
 
 8. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. B... aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt

MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. B...

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Albertville le 17 mars 2017 en toutes ses dispositions, déboutant ainsi l'exposant de ses demandes ;
 
 Aux motifs que « 2/ Sur l'absence de mise en concurrence (article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965)
 
 M. B... et M. F... soutiennent que la décision de cession du droit à construire en surélévation (résolutions n° 17 à 19), du droit à construire en addition d'un bâtiment à usage de stationnement (résolution n° 20) et du droit à construire des casiers à skis sur des parties communes (résolution n° 21) auraient dû faire l'objet d'une mise en concurrence conformément aux dispositions de l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, la mise en concurrence s'entend de marchés ou contrats dans lesquels le syndicat des copropriétaires se trouve débiteur d'une obligation de payer (marché de travaux essentiellement), et non de ceux dans lesquels il est amené à recevoir le paiement d'un prix pour une cession. En effet, la vente de droits à construire ou de parties communes, pour être valable, est seulement soumise à la condition d'être faite à titre onéreux, sous les conditions de majorité prévues par la loi et, le cas échéant, par le règlement de copropriété, ce qui est bien le cas en l'espèce. Concernant les travaux de rénovation de l'immeuble, dont l'absence de mise en concurrence n'est d'ailleurs pas expressément invoquée par les appelants, il est joint à la convocation à l'assemblée générale un cahier des charges contenant un descriptif et une estimation des travaux à réaliser, l'acquéreur s'engageant formellement à prendre en charge les surcoûts éventuels. Une mise en concurrence pour ces travaux n'aurait dans le cas présent aucun sens puisqu'ils sont, dans le projet adopté par l'assemblée générale, entièrement pris en charge par l'acquéreur des droits à construire, la promesse de vente jointe à la convocation précisant à cet égard (pages 8 et 9): « le syndicat des copropriétaires (...) et la SARL Avenir Investissement d'Albigny conviennent d'un commun accord entre eux, de convertir et nover l'obligation de payer le prix de la présente vente, soit la somme de 387.000 euros en l'obligation contractée par l'acquéreur, de réaliser les travaux de rénovation lourde sur les parties communes de l'immeuble en copropriété Le Toubkal et de les remettre en paiement au syndicat des copropriétaires dudit immeuble en copropriété, et ce, conformément au cahier des charges qui demeurera ci-annexé après visa par les parties (...) Lesdits travaux évalués à titre forfaitaire à la somme de 381.000 euros toutes taxes comprises, montant ferme et définitif. Le montant des travaux ci-dessus chiffré est forfaitaire et ne saurait donc donner lieu à une compensation quelconque au profit ou à la charge de l'une ou l'autre des parties aux présentes dans l'éventualité où les travaux devraient être réalisés pour un coût inférieur ou supérieur à ce montant. » Dès lors, aucune nullité des résolutions critiquées n'est encourue sur le fondement de l'article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu'il soit besoin, comme l'a fait le tribunal par erreur, d'examiner ce qui avait été précédemment soumis aux copropriétaires lors d'assemblées générales antérieures
 
 3/ Sur les dispositions de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965
 
 M. B... et M. F... soutiennent que les résolutions autorisant la vente des droits à construire sont illicites en ce que le prix de cession n'est pas reparti conformément aux dispositions d'ordre public de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.
 Le syndicat des copropriétaires n'a pas répondu à ce moyen, qui n'avait pas été soulevé devant le tribunal.
 En application de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965, les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.