Cour d'appel de Montpellier
1D, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-29.029 du 14/11/2019,  partie 2



 Aux motifs que « sur les pièces et écritures dans les débats La cour observe que la production de trois pièces nouvelles annexées à des écritures la veille de la clôture le 6 juin 2017, puis encore d'une quatrième pièce nouvelle avec des écritures le jour de la clôture le 7 juin 2017, ne remplit pas les conditions d'une loyauté du débat contradictoire au regard des dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile. Il en résulte que la cour écartera des débats les pièces n° 21, 22, 23, et 24, produites par la SARL Distri Olonzac en annexe de ses écritures du 6 et 7 juin 2017, et s'en tiendra pour cette partie aux écritures et pièces annexes déposées le 12 mai 2017 » ;
 
 Alors qu'en affirmant, pour écarter les pièces n° 21, 22, 23, et 24, produites par la SARL Distri Olonzac en annexe de ses écritures du 6 et 7 juin 2017, qu'elles portent atteinte au principe de la contradiction, sans toutefois expliquer, même sommairement, en quoi elles n'avaient pas été déposées temps utiles avant l'ordonnance de clôture, la cour d'appel a privé sa décision de base légale à l'aune de l'article 15 du Code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2011 au montant annuel de 47.931,50 € hors taxes et d'avoir dit que les parties contractantes pourront réclamer le paiement ou le remboursement des sommes éventuellement dues ou payées indûment au titre des loyers échus et effectivement acquittés depuis le 1er janvier 2011 ;
 
 Aux motifs que « sur le montant du loyer.
 
 Le litige porte sur la fixation d'un loyer de renouvellement d'un bail commercial de neuf ans à compter du 1er janvier 2011. L'article L 145-33 du code de commerce énonce que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée à défaut d'accord au regard de 5 critères énumérés. Dans sa version en vigueur à la date du renouvellement du bail à laquelle le juge doit se placer pour fixer le montant du loyer, l'article L 145-34 énonce qu'à moins d'une modification notable des éléments 1 à 4 de l'article précédent, la variation ne peut excéder celle intervenue depuis la fixation initiale du bail expiré de l'indice trimestriel du coût de la construction ou des loyers commerciaux publié par l'INSEE.
 Le loyer initial du bail expiré avait été fixé à la somme de 32 700 € hors-taxes.
 L'expert judiciaire expose dans ses conclusions que le sapiteur qu'il avait mandaté a proposé aux termes de l'examen de toutes les considérations des parties une valeur locative au moment de son rapport d'un montant de 47 931, 50 € hors-taxes, montant qui pourrait être ramené à 47 065 € en tenant compte de la modification de la destination de l'activité, de la disparition de l'accès arrière, et de l'absence de réparations sur le bâtiment, ou augmenté à 60 893 € dans le cas d'une remise en service de l'accès arrière et d'une remise en état du bâtiment avec la prise en compte de la modification d'activité.
 L'expert précise que le problème de l'accès fermé devrait être prochainement résolu, et que les travaux de reprise en toiture et éventuellement de l'adjonction d'une isolation pouvaient être évalués à des montants respectifs TTC de 37 707,13 € et 12 127,44 €.
 Le rapport déposé par le sapiteur auquel l'expert judiciaire se réfère expressément procède à l'évaluation de la valeur locative par un examen détaillé et argumenté des critères 1 à 4 de l'article L 145-33 du code de commerce, dont la modification notable pourrait seule valider un déplafonnement au regard de la variation des indices de référence.
 Les parties qui ne réclament pas une mesure de contre-expertise n'apportent pas dans les débats d'éléments nouveaux qui n'auraient pas été ou pu être soumis au contradictoire des opérations d'expertise, de sorte que le juge peut utilement se référer à une appréciation résultant des investigations de la mesure d'instruction effectuée.
 Ces investigations conduisent à proposer une valeur locative révisée en fonction de l'indice de référence (au 1er janvier 2013), sur la base d'une valeur moyenne de 85 € le mètre carré, d'un montant annuel de 47 931,50 € hors-taxes.
 Les débats à l'audience et les pièces communiquées par les parties ne permettent pas utilement de retenir une appréciation certaine des circonstances et des responsabilités, ni même de l'imputabilité, ni des conséquences économiques précises, de l'évolution d'une activité initiale de supermarché alimentaire vers une activité de réserves de produits et de ventes de jardinerie, comme des désordres invoqués en toiture, ou encore de la suppression d'une voie d'accès à l'arrière.
 La cour observe que le sapiteur énonce sans être sérieusement critiqué que les conséquences sur la valeur locative de la modification de la destination de l'activité prévue au bail pourraient raisonnablement contrebalancer celles des désordres sur le bâtiment.