Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-23.536 du 22/10/2020,  partie 6


que, contrairement à ce que prétend l'association MIJE, le quantum de la créance n'est pas dépourvu de tout fondement légal et contractuel, puisqu'il résulte du contrat que la ville de Paris pouvait solliciter un loyer égal à la valeur locative à partir de l'année 1996 ; que c'est donc à tort que l'association MIJE soutient que la ville de Paris a agi au mépris des principes les plus élémentaires du droit des contrats en s'arrogeant le droit de réévaluer la redevance fixée à 100 francs ; que bien plus, la ville de Paris n'a pas décidé du montant de manière unilatérale puisqu'elle a retenu un montant de loyer proche de l'estimation proposée par la locataire elle-même ; qu'enfin, l'association MIJE conteste la date à laquelle la valeur locative a été recherchée en 2013, alors que les loyers se sont envolés au cours des vingt dernières années et elle produit un rapport d'expert qui estime que la valeur locative au 1er avril 1996 s'élève à 145 000 € HT maximum par an ; que, toutefois, rien n'interdisait à la locataire de proposer dès 1996 un loyer égal à la valeur locative, comme le prévoit le contrat qu'elle a signé ; que si la ville de Paris a attendu seize années de plus pour augmenter le montant de la redevance et pour solliciter un loyer conforme à la valeur locative, l'association MIJE est bien mal fondée à le lui reprocher ; qu'enfin, l'association MIJE s'appuie sur le fait que les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer, pour s'opposer à tout paiement ; que, toutefois, il convient de rappeler qu'il lui appartenait de saisir le tribunal compétent en cas de contestation du montant demandé, ce qu'elle n'a jamais fait ; qu'en conséquence, rien ne justifie en l'état des pièces que le loyer ne soit pas réévalué à la somme proposée par la ville de Paris, la créance de la bailleresse n'étant pas hypothétique, mais résultant du contrat de bail ; que l'association MIJE conteste la révision du loyer, telle qu'opérée par la ville de Paris et soulève l'illicéité de la clause de révision ; que le contrat précise que le loyer sera révisable tous les trois ans, sur la base de l'indice du coût de la construction, ce qui implique que la révision peut avoir lieu, si la bailleresse le souhaite, sans que le locataire ne puisse s'y opposer et sans que la révision du loyer puisse être considérée comme illicite ; que, quant à l'indice du coût de la construction, il est parfaitement défini par l'INSEE et ne correspond pas à une « rédaction pathologique » du contrat, comme l'écrit la demanderesse ; qu'en conséquence, la demande d'annulation des deux titres de recette doit être rejetée ;
 
 1°) ALORS QUE le bail stipulait que le loyer serait porté à la valeur locative « à compter de la 19e année » et serait « ultérieurement révisable tous les trois ans, les révisions étant indexées sur le coût de la construction » ; que l'exposante faisait valoir qu'il en résultait que le loyer devait être fixé en prenant en considération la valeur locative en 1996 et non, comme l'avait fait la bailleresse en 2013 ; qu'en se fondant pour écarter ce moyen, sur les circonstances inopérantes tirées de ce que l'association MIJE n'avait pas proposé un loyer égal à la valeur locative en 1996 et que la ville de Paris avait attendu seize années de plus pour augmenter le montant de la redevance et pour solliciter un loyer conforme à la valeur locative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2°) ALORS subsidiairement QU'en jugeant que la bailleresse avait pu valablement fixer le montant du loyer en considération de la valeur locative des lieux en 2013, quand le bail prévoyait la fixation du loyer à la valeur locative en 1996, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.