Cour d'appel de Rouen,  décision 14-12.845 du 30/09/2015,  partie 9


qu'il s'ensuit que Me X..., en manquant à son obligation de vérifier la conformité aux dispositions légales de cet acte de vente, l'a privé d'efficacité et doit en conséquence répondre des conséquences qui en découlent pour les acquéreurs ; qu'il sera dès lors condamné, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, à garantir M. Serge Y... et Mme Ingrid Z... du risque de défaillance de la SCCV Célia au paiement des sommes dues par celle-ci en conséquence de l'annulation de la vente, en l'occurrence la restitution des sommes versées par eux à la société de construction vente, soir, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2011 date de l'assignation, les sommes de 120. 900 euros au titre des paiements effectués sur appels de fonds du 3 juin 2008 au 4 mai 2009 et euros due par la société Célia aux acquéreurs au titre de la clause pénale stipulée à l'acte de vente égale à 10 % du prix ; que sur la résolution du contrat de prêt ; que le contrat de vente résolu étant censé n'avoir jamais existé, sa disparition rétroactive entraîne la résolution de plein droit du contrat de prêt, souscrit pour assurer le financement de l'acquisition de l'immeuble, ainsi que de ses accessoires ; qu'il résulte de la « note de débit de prise en charge des intérêts intercalaires arrêtés au 5 mars 2010 » et l'échéancier de l'année 2010 produite par les emprunteurs que ceux-ci se sont acquittés à ce titre de la somme de 8. 237, 32 euros ; qu'en conséquence, la restitution de toutes sommes perçues de part et d'autre doit être ordonnée, soit, augmentées des intérêts au taux légal à compter de leur demande, par M. Serge Y... et Mme Ingrid Z... celle de 120. 900 euros au titre des sommes avancées par la banque en utilisation du contrat de prêt et par le Crédit Foncier de France celle de 8. 237, 32 euros au titre des intérêts intercalaires payés par les emprunteurs ; que par le fait de la société Célia la banque a subi un préjudice, en terme d'immobilisation sans contrepartie des fonds prêtés, dont la faute commise par Me X... est également cause médiate mais suffisamment directe ; que toutefois cette banque ne subit aucun manque à gagner sur 24 ans dès lors que la restitution des fonds prêtés constitue pour celle-ci une ressource dont elle peut à nouveau disposer ; qu'il y a donc lieu à condamnation de Me X... au paiement au Crédit Foncier de France, de la somme de 8. 237, 32 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 
 
 1° ALORS QUE l'achèvement de l'immeuble au jour où le juge statue fait obstacle au prononcé de la nullité de la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, à raison de l'absence de mention dans l'acte de vente de la constitution d'une garantie intrinsèque d'achèvement conforme aux dispositions de l'article R. 621-18 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en jugeant que les époux Y... étaient fondés à demander l'annulation de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement conclue le 7 février 2008 avec la société Célia, à raison de l'absence de constitution de la garantie intrinsèque d'achèvement prévue à l'article R. 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, aux motifs que la condition d'inachèvement de l'immeuble devait être appréciée à « la date de l'acte introductive d'instance devant le Tribunal » (arrêt p. 7, § 3), la Cour d'appel a violé les articles L. 261-11 et R. 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation ; 
 
 2° ALORS QU'aux termes de l'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation, la sanction de l'absence de fourniture de la garantie d'achèvement, qui constitue un vice de formation du contrat, est la nullité du contrat de vente, non sa résolution, laquelle ne peut être prononcée qu'en cas d'inexécution contractuelle ; qu'en jugeant qu'à supposer que les époux Y... ne puissent demander la nullité du contrat de vente pour absence de délivrance de la garantie d'achèvement, leur action subsidiaire en résolution de la vente ne pourrait qu'être accueillie, la démonstration de l'inexécution de ses obligations contractuelles par la SCCV Célia étant faite plus qu'à suffire, quand l'absence de fourniture de la garantie d'achèvement, à la supposer établie, ne justifiait pas la résolution de la vente, la Cour d'appel a violé les articles L. 261-11 et R. 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, et 1184 du Code civil ; 
 
 3° ALORS QU'en jugeant, au terme de son dispositif, que le contrat était nul, après avoir considéré, dans ses motifs, qu'il était résolu, la Cour d'appel, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
 
 4° ALORS QUE le juge ne peut modifier les termes du litige ;