Cour d'appel de Paris
G2, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.511 du 10/09/2020,  partie 5


L'assemblée générale doit se prononcer au vu du seul solde du copropriétaire dans la comptabilité du syndicat. M. K..., qui n'allègue pas avoir payé les charges de 2012 et 2013 dans des conditions différentes de ce qu'indique le syndicat des copropriétaires, à savoir la veille de l'assemblée générale, et qui ne justifie aucun paiement de charges, se borne à affirmer sans le prouver que le décompte fourni à l'assemblée générale était fallacieux. Dans le cadre de la présente instance, qui n'est pas un procès pour charges impayées, est seulement en question les conditions dans lesquelles l'autorisation peut être donnée au syndic en application de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l'article 11 I 11° pour engager une procédure de saisie immobilière. Le moyen pris du décompte fallacieux, qui n'est pas fondé en fait, sera donc rejeté. Sur l'atteinte au principe de proportionnalité : Il résulte de ce qui précède que le demandeur, afin de faire sanctionner le syndicat sur le fondement de l'article L 111-7 du code de procédure civile doit prouver une faute de celui-ci autre que celle tenant à avoir invoqué un décompte faux, qui n'est pas démontrée, ou encore une créance non justifiée, ce qui n'est pas davantage établi. A cet égard le règlement allégué la veille de l'assemblée générale ne permet pas de présumer que le syndicat aurait dû en tenir compte à peine de commettre une faute. Le syndicat des copropriétaires ne saurait davantage commettre d'abus de droit en se ménageant la possibilité de vendre les deux lots dont est propriétaire M. K... et non seulement le seul lot le plus petit dont la valeur suffirait à couvrir la dette, nonobstant la circonstance que le plus vaste soit le domicile du copropriétaire. L'assemblée a statué dans le sens querellé à l'égard d'un copropriétaire indélicat contre lequel elle avait dû mettre en oeuvre dans un passé récent plusieurs procédures judiciaires en ce compris une procédure de saisie immobilière avant d'obtenir le paiement de son dû. La discrimination fautive alléguée par M. K... n'est donc pas caractérisée, et nul abus n'est établi de ce chef. Contrairement à ce que soutient M. K..., les dispositions de l'article 11-I 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n'interdisent pas au syndicat des copropriétaires d'autoriser au syndic de vendre deux lots ensemble dans la même résolution, tels en l'espèce un appartement et une chambre de service, et les mentions relatives à la mise à prix de 40 000 € ne peuvent être fautives en ellemême, dès lors que cette mise à prix figure dans la décision de l'assemblée générale et qu'elle peut concerner les deux lots dont la vente simultanée est autorisée. Il convient également d'écarter le moyen pris de la violation du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. L'article 4 de ce décret dispose que "Les dépréciations de créances douteuses à l'encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière". Ce texte impose donc au syndicat des propriétaires de mettre en oeuvre des diligences nécessaires au recouvrement avant de donner l'autorisation au syndic d'engager une saisie immobilière. En l'espèce l'autorisation préalable d'un titre exécutoire non exécuté en totalité au moment de la fixation de l'ordre du jour est avéré et il n'était pas nécessaire au syndicat des copropriétaires de se procurer un nouveau titre exécutoire sur les nouveaux impayés avant de décider d'autoriser le syndic à recourir à la saisie immobilière. L'intention de nuire du syndicat des copropriétaires n'est pas caractérisée. M. K... verra donc rejeter ses prétentions »
 
 1°) ALORS QUE si l'autorisation d'engager la procédure de saisie immobilière d'un lot de copropriété peut être accordée par l'assemblée générale des copropriétaires même si le syndicat ne dispose pas encore d'un titre exécutoire, ce dernier doit à tout le moins justifier d'une créance liquide et exigible à la date de l'autorisation ; qu'en l'espèce, Monsieur K... faisait valoir que le décompte annexé aux convocations à l'assemblée générale du 19 décembre 2013, au cours de laquelle avait été autorisée la saisie immobilière de ses deux lots, était erroné en ce qu'il ne tenait pas compte du règlement de la somme de 11.995,62 € effectué le 15 mars 2013 en exécution des chefs de dispositif assortis de l'exécution provisoire d'un jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 27 novembre 2012 ; que pour dire que le syndicat des copropriétaires « disposait d'un titre exécutoire inexécuté » lui permettant d'engager la saisie des lots de Monsieur K..., la cour d'appel a retenu que le règlement de 11.995,62 € n'avait porté « que sur les causes du jugement du 27 novembre 2012 assorties de l'exécution provisoire (M. K... n'a payé au syndicat ni les dépens, ni la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile) », et que l'arrêt confirmatif de la cour d'appel du 15 octobre 2014 « a ajouté 2.500 € d'indemnité de procédure à la charge de M. K..., outre les dépens d'appel » ;