Cour d'appel de Bordeaux
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-24.856 du 26/11/2020,  partie 2



 L'objet de ces dispositions est destiné à limiter dans le temps les effets des règles d'urbanisme propres aux lotissements afin de les soumettre aux règles en vigueur dans la commune. Un coloti ne peut donc plus se prévaloir d'une règle devenue caduque dans ses relations avec la commune pas plus que celle-ci ne pourra lui opposer une telle règle.
 Au visa de ces dispositions, la SARL Oyana prétend que Mme R... ne peut fonder ses prétentions sur un cahier des charges qui est devenu caduc du fait de l'existence d'un plan d'urbanisme qui couvre le lotissement. Le permis de construire accordé pour l'édification de l'ouvrage contesté, vise en effet un plan local d'urbanisme approuvé le 11 août 2011.
 Cependant, s'agissant des relations entre colotis, la Cour de cassation a toujours donné tout son sens au troisième alinéa de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme dont se prévaut avec justesse Mme R..., en ayant notamment affirmé par arrêt de la 3éme chambre civile du 21 janvier 2016, que "Le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis et continuent à s'appliquer entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, y compris celles qui ont trait aux conditions d'utilisation du sol".
 L'autorité administrative n'est certes pas démunie en présence de vieux cahiers des charges contenant notamment des règles relatives à l'utilisation des sols plus contraignantes que les règles d'urbanisme en vigueur dans la commune. L'article L. 442-11 du code de l'urbanisme prévoit en effet que, lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, qu'il soit approuvé ou non approuvé, pour mettre en concordance ces documents avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu, au regard notamment de la densité maximale de construction résultant de l'application de l'ensemble des règles du document d'urbanisme.
 L'autorité administrative a donc la faculté de modifier unilatéralement les règles d'urbanisme contenues dans un cahier des charges. Par suite l'arrêté municipal modifiant un cahier des charges d'un lotissement pour le mettre en concordance avec le plan d'occupation des sols est opposable à tous les colotis dès qu'il a été régulièrement publié.
 En l'espèce, des pièces produites il s'établit que le cahier des charges du lotissement du "Domaine des Tourterelles " a été élaboré en 1960 et approuvé par des arrêtés préfectoraux entre 1961 et 1963.
 La commune de Lege Cap ferret est couverte par un plan d'urbanisme approuvé le 11 août 2011.
 Pour autant preuve n'est pas apportée qu'une démarche ait été entreprise pour voir modifier le cahier des charges afin de le mettre en conformité avec ce plan d'urbanisme.
 Par suite le cahier des charges constituant la charte contractuelle du lotissement et s'imposant au lotisseur ainsi qu'à tout acquéreur de lots, c'est à bon droit que le jugement entrepris a considéré qu'il avait dans sa rédaction inchangée depuis son élaboration toujours force obligatoire entre les colotis.
 Située en plein coeur du lotissement "Domaine des Tourterelles", la propriété de la SARL Oyana est donc soumise au cahier des charges de ce lotissement et se doit d'en respecter les termes » ;
 
 Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « Sur la caducité du cahier des charges du lotissement :
 
 La SARL OYANA prétend que le cahier des charges invoqué par Mme R... serait devenu caduc en application de l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme issu de l'article 159-I de la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR.
 
 Le premier alinéa de cet article dispose que "Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu".
 
 En l'espèce, le cahier des charges a été élaboré en 1960 et approuvé par des arrêtés préfectoraux entre 1961 et 1963. Par ailleurs, la commune de [...] est couverte par un plan local d'urbanisme (le permis de construire vise un plan local d'urbanisme approuvé le 11 août 2011). Le cahier des charges du Domaine des Tourterelles est donc apparemment frappé de caducité au regard du seul alinéa 1er de l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme.
 
 Toutefois, c'est à juste titre que Mme R... se prévaut du troisième alinéa du même texte, qui est ainsi rédigé : "Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes".