Cour d'appel de Paris,  décision 13-18.925 du 19/11/2014,  partie 3


qu'à la demande de Monsieur X..., une assemblée générale s'est tenu le 23 juin 1994 ; celle-ci a donné tout pouvoir au syndic à l'effet d'examiner et de régulariser éventuellement par acte authentique, la jouissance en toute propriété qui avait accordée à Monsieur Y... et une partie du couloir ; que Monsieur X... a contesté cette décision devant le Tribunal de Grande Instance de Paris qui par jugement du 7 mai 1996, confirmé par arrêt de la Cour d'Appel du 19 décembre 1997 l'a déclaré irrecevable, ayant la seule qualité d'abstentionniste ; que c'est dans ce contexte que les consorts X... sollicitent du Tribunal qu'il condamne les consorts Y... à restituer les parties communes c'est à dire le couloir et le WC situé au 4ème étage du bâtiment 7 dit "Pavillon des Platanes", à démolir la cloison et la porte qu'ils auraient fait installer dans le couloir et à démolir l'escalier intérieur reliant l'appartement du 3ème étage aux chambres du 4ème étage ; que les consorts Y... et le syndicat des copropriétaires soutiennent que les consorts X... n'ont pas qualité à agir, n'étant pas titulaires de droits sur des lots dépendant du bâtiment 7 dit "Pavillon des Platanes" ; qu'il ressort des dispositions du règlement de copropriété qu'ont été précisément distinguées les parties d'immeubles devant rester communes entre tous les copropriétaires des bâtiments indivisément et les parties communes entre tous les copropriétaires de chaque bâtiment seulement ; que sont inclus dans ces dernières, notamment les passages, escalier, couloirs, lesquels ne concernent pas l'ensemble des bâtiments et qui sont, en conséquence considérés comme des parties communes particulières à chaque bâtiment ; qu'il est également précisé que celles ci appartiendront aux copropriétaires dudit bâtiment dans la proportion des millièmes spéciaux de la copropriété de chacun des bâtiments ; qu'il ressort de cette création de millièmes spéciaux par rapport aux millièmes généraux que les autres copropriétaires de l'ensemble immobilier n'ont aucun droit de propriété indivis sur les parties communes particulières et que seuls les copropriétaires ayant des droits indivis sur ces parties peuvent voter en assemblées spéciales et contester les divisions prises au cours de ces assemblées ; qu'il n'est pas contesté que les consorts X... ne détiennent aucun lot dans le bâtiment 7 du "Pavillon des Platanes" et qu'en conséquence ils ne peuvent pas critiquer les décisions prises à l'unanimité par l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment n° 7 en date du 14 février 1984 ; que les consorts X... soutiennent que l'appropriation litigieuse pour Monsieur Y... des couloirs et des WC communs, a eu pour conséquence de modifier les tantièmes relatifs aux parties communes spéciales du bâtiment 7 et qu'elle aurait dû être autorisée par l'ensemble des copropriétaires, conformément aux dispositions du règlement de copropriété ; que le droit de jouissance exclusive qui lui a été accordé n'a pas eu pour corollaire une modification des tantièmes de propriété mais seulement une modification des tantièmes des charges des lots du bâtiment 7 ; que ce moyen sera rejeté ; que les consorts X... font valoir également qu'en raison de l'appropriation du couloir et du WC par Madame Y..., une partie du mur d'enceinte du groupe de bâtiments composant l'immeuble, qui constitue une partie commune générale a été incluse dans cette appropriation ; que le mur litigieux conserve sa qualification de partie commune particulière du bâtiment 7 et ne peut en aucun cas avoir été affecté par le droit à la jouissance d'une portion de couloir accordé à Monsieur Y... qu'il reste partie commune spéciale du bâtiment 7 ; qu'enfin les consorts X... exposent que, ce faisant, un châssis d'accès au toit situé dans le couloir et donnant accès au toit avait été inclus et qu'en conséquence la possibilité d'évacuation par ce toit, en cas d'incendie des personnes présentes tant dans le bâtiment 7 que dans le bâtiment 8, avait disparu ; que ces éléments ne sont nullement établis par les consorts X... et ces moyens seront rejetés ; qu'en conséquence, les consorts X... seront déclarés irrecevables, n'ayant pas qualité à agir car ils ne détiennent aucun droit de propriété sur les lots dépendant du bâtiment 7 dit "Les Platanes" » ;

ALORS QU'en l'absence de syndicat secondaire, l'ensemble des parties communes de tous les bâtiments se trouve dans le patrimoine unique de la copropriété, peu important que l'administration ou la gestion de certains bâtiments soit confiée aux seuls copropriétaires de ces bâtiments ; qu'il en découle que les décisions relevant des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent être prises que par l'assemblée générale de la copropriété, et aux conditions de majorité fixées par ces textes ; qu'en retenant, pour déclarer les consorts X... irrecevables en leur action, que le règlement de copropriété qui prévoit des parties communes particulières à chaque bâtiment, crée une propriété indivise entre les copropriétaires de chaque bâtiment qui s'applique non seulement à la répartition des charges mais aussi au droit de propriété lui-même en sorte que les autres copropriétaires n'ont aucun droit de propriété indivis sur les parties d'immeuble concernées, sans tenir compte de l'absence de syndicat secondaire compétent pour prendre les décisions relatives aux parties communes spéciales, la cour d'appel a violé les articles 17, 25, 26, 27 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.