Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.725 du 26/03/2020,  partie 5


que cependant, au regard du caractère limité du manquement, de l'amélioration apportée au bien de ce fait, de l'absence de préjudice véritable du bailleur, du défaut de réactivité de ce dernier qui a attendu 3 ans pour dénoncer des travaux apparents au premier coup d'oeil, il apparaît au tribunal que la faute reprochée au preneur ne justifie pas la action particulièrement grave que serait la résiliation judiciaire d'un bail commercial affectant une entreprise d'ampleur certaine et tenant un rôle économique important, reconnu par les pouvoirs publics à l'occasion des travaux d'extension autorisés ; que s'agissant du manquement à l'obligation d'entretien, ce grief a pour seul fondement une mention lapidaire du constat d'huissier du 2 juin 2014 : « la majorité des emplacements de parking du parking public sont effacés. Il y a un défaut d'entretien » ; qu'il est établi au dossier que les marques au sol ont été repeintes en 2015, selon une pratique habituelle dès que le besoin s'en fait sentir ; que par ailleurs de nombreux éléments du dossier et notamment le rapport d'expertise du cabinet X..., mandaté pour évaluer la valeur vénale et locative du supermarché, concourent à établir un bon état du bien ; que le grief, au reste imprécis hors le marquage et la qualité du parkings, n'est dons pas établi ; qu'il ressort des éléments susvisés qu'il convient de débouter la SCI Actium de sa demande de résiliation de bail, observation faite qu'elle ne présente pas de demande subsidiaire, comme l'indemnisation financière du préjudice allégué » (jugement entrepris, p. 3 à 6) ;
 
 1) Alors qu'une tolérance silencieuse n'est pas créatrice de droit ; qu'en retenant qu'il « ne s'agissait pas d'une situation nouvelle et inconnue du bailleur » (arrêt attaqué, p. 6, § 6), pour juger que l'occupation irrégulière de 434 m² de jardinerie ne pouvait pas justifier la résiliation du bail, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser la renonciation par le bailleur à se prévaloir de l'infraction constituée, et partant, violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 2) Alors qu'une tolérance silencieuse n'est pas créatrice de droit ; qu'au cas présent, pour dire que l'occupation d'une surface trapézoïdale de 367 m² ne saurait justifier la résiliation du bail, la cour d'appel a relevé que cette infraction avait été tolérée pendant plus de 14 ans par le bailleur (arrêt attaqué, p. 7, § 10) ; que ce faisant, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser la renonciation par le bailleur à se prévaloir de l'infraction constituée, et partant, violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 3) Alors qu'une tolérance silencieuse n'est pas créatrice de droit ; qu'au cas présent, pour retenir, que la construction de l'auvent de 548 m² à proximité de la jardinerie, sans autorisation du bailleur, ne pouvait pas être utilement invoquée par ce dernier pour faire prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, la cour d'appel a relevé que l'ouvrage litigieux « ne pouvait manifestement pas avoir été ignoré du bailleur » et que « sa réalisation n'était pas contemporaine du constat dressé en novembre 2013 » (arrêt attaqué, p. 7, § 1) ; que ce faisant, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser la renonciation par le bailleur à se prévaloir de l'infraction constituée, et partant, violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 4) Alors qu'une tolérance silencieuse n'est pas créatrice de droit ; qu'au cas présent, pour retenir que la dépose de la clôture d'origine séparant la parcelle [...] de la parcelle [...] sans autorisation du bailleur, ne pouvait pas être utilement invoquée par ce dernier pour faire prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, la cour d'appel a relevé que « la bailleresse, qui ne pouvait ignorer ces travaux, a attendu l'année 2014 et le différend opposant les parties quant au montant du loyer commercial pour dénoncer cette situation qu'elle a pourtant très longuement tolérée et qui ne saurait, après un tel délai, justifier la résiliation judiciaire du bail » (arrêt attaqué, p. 7, § 8) ; que ce faisant, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser la renonciation par le bailleur à se prévaloir de l'infraction constituée, et partant, violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
 
 5) Alors que l'occupation d'un espace en infraction aux clauses du bail, donc non prise en compte dans la détermination du loyer, est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail, peu important que cet espace ne soit pas susceptible d'une autre utilisation ; qu'au cas présent, la cour d'appel a considéré que l'occupation de la jardinerie ne constituait pas une infraction d'une gravité telle qu'elle justifiait la résiliation du bail aux motifs que l'espace de 434 m² ainsi occupé, enclavé, « n'apparaissait pas susceptible d'une autre utilisation » par le bailleur (arrêt attaqué, p. 6, § 6) ;