Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.160 du 03/06/2021,  partie 4



 AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « sur la validité du commandement de payer du 18 mars 2014, outre les mentions imposées pour la régularité d&apos;un acte d&apos;huissier de justice, le commandement de payer doit définir de façon suffisamment précise les infractions au bail reprochées au preneur ; qu&apos;en l&apos;espèce, était joint à l&apos;acte un décompte des sommes dues permettant précisément : - de connaître la date du premier impayé, à savoir le 23 avril 2013, constitué des provisions sur charges de 900 euros ; - d&apos;identifier que les sommes restant dues au 23 juillet 2013 (6 492,10 euros) et au 17 octobre 2013 (10 078,76 euros) correspondent très précisément aux provisions sur charges trimestrielles d&apos;avril et juillet 2013, aux régularisations des charges pour les années 2011 et 2012, ainsi qu&apos;aux régularisations relatives aux indexations de loyers impayés ; - d&apos;identifier que la somme réclamée d&apos;un montant de 5 790,55 euros correspond au solde restant dû, après appel du loyer et des provisions sur charges du premier trimestre 2014 et payement par le locataire d&apos;un montant de 14 889,76 euros ; qu&apos;ainsi, la société [Personne physico-morale 1] avait une connaissance suffisamment précise des sommes qui lui étaient réclamées et de leur nature ; que par conséquent, la société gestion immobilier [S] Roulland sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer qui sera déclaré comme valide ; que sur le bien-fondé des sommes réclamées par M. [B] à la SAS gestion immobilière Daubèze Roulland, il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l&apos;article 1315 du code civil, celui qui réclame l&apos;exécution d&apos;une obligation doit la prouver ; qu&apos;aux termes des articles 1134 et 1162 du code civil : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites (?) Elles doivent être exécutées de bonne foi » et « Dans le doute, la convention s&apos;interprète contre celui qui a stipulé en faveur de celui qui a contracté l&apos;obligation » ; que le bail commercial du 20 juin 2011, conclu entre les parties, stipule en son article 13.1 « Impôts-taxes et charges » « Le preneur acquittera ses contributions personnelles (?) Il remboursera en outre au bailleurs l&apos;intégralité de la taxe foncière (?) toutes autres taxes » et en son article 13.2 « Charges », « le preneur remboursera au bailleurs toutes les charges, quelle qu&apos;en soit la nature, y compris les frais d&apos;entretien ou de réparation des parties communes, afférentes tant aux biens loués qu&apos;à l&apos;immeuble dans lequel ils se trouvent à l&apos;exception de l&apos;assurance de l&apos;immeuble, des charges d&apos;ascenseur, des honoraires de gestion et des grosses réparations visées à l&apos;article 606 du code civil et des frais de ravalement ; que l&apos;article 6 « Provisions pour charges » du bail stipule quant à lui « Le preneur versera à chaque terme de loyer en sus du loyer, une provision de neuf cent euros (900 euros) par trimestre qui sera réglée en même temps que le loyer par virement bancaire. Il sera procédé à une régularisation en fin d&apos;exercice et la provision sera réactualisée chaque année en fonction des dépenses engagées » ; que la SAS gestion immobilier Daubèze Roulland conteste en application du critère de l&apos;utilité être redevable des charges relatives à l&apos;électricité, au nettoyage des parties communes, aux taxes foncières, à l&apos;absence de justificatifs, au poste eau chaude et eau froide ; qu&apos;elle conteste également être redevable de l&apos;augmentation des provisions trimestrielles sur les charges portées, selon elle, unilatéralement à hauteur de 1 300 euros par le bailleur ; qu&apos;elle considère que les justificatifs doivent être produits en application des dispositions de l&apos;article L 145-40-2 du code de commerce, auquel les parties ont souhaité se soumettre ; que le bailleur rappelle que la SAS [Personne physico-morale 1] dont l&apos;objet social est « gestion immobilière, syndic, administrateur de biens, transactions immobilières » est un professionnel de l&apos;immobilier et soutient qu&apos;en vertu des stipulations elle est redevable de toutes les charges à l&apos;exclusion de celles expressément visées et que les justificatifs sollicités lui ont été adressés ; qu&apos;il convient de rappeler qu&apos;en matière de bail commercial, les parties définissent librement les charges récupérables et leur imputation, l&apos;article L 145-40-2 du code de commerce n&apos;étant applicable qu&apos;aux contrats conclu ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 et ne s&apos;applique donc pas aux contrats en cours ; qu&apos;en l&apos;espèce, la clause du bail commerciale claire et dénuée de toute ambiguïté n&apos;ouvre pas droit à interprétation par la juridiction ; que le preneur est tenu de régler toutes les charges rattachées aux locaux loués, y compris les frais d&apos;entretien ou de réparation des parties communes, ces charges concernent donc celles relatives à l&apos;électricité, au nettoyage des parties communes, à l&apos;eau chaude et à l&apos;eau froide ; que seules sont exclues les charges relatives aux grosses réparations définies à l&apos;article 606 du code civil, les frais de ravalement, l&apos;assurance de l&apos;immeuble, les charges d&apos;ascenseur, les honoraires de gestion ; que M. [W] [B] est donc bien-fondé à solliciter le règlement de l&apos;ensemble des charges ; que sur la justification des sommes, les locaux loués correspondent aux lots numéros 101, 102 et 108 et les parkings aux lots 118, 119, 120 et 124, ce qui n&apos;est pas contesté par la demanderesse ;