Cour d'appel d'Angers, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-19.652 du 10/03/2016,  partie 4


que l'expert a préconisé, outre la suppression complète de la végétation, le grattage et le dégagement des joints altérés, des reprises ponctuelles de maçonnerie, notamment, la réfection sur environ 10 m du mur bordant la propriété [S], la réfection des joints au mortier de chaux, le démontage et la réfection des couronnements en briques ou en moellons, l'injection de coulis de chaux pour confortation interne des maçonneries, la pose de soutènements par tirants ancrés dans le sol pour le mur bordant les propriétés [F] et [R] [T] ; qu'il est certain que les dommages atteignant le mur d'enceinte sont suffisamment graves puisqu'ils le rendent dangereux, compromettent sa solidité et le rendent impropre à sa destination ; qu'il est tout aussi certain que si les vices de ce mur étaient visibles à la réception, puisqu'ils avaient fait l'objet de réserves, ils doivent être considérés comme cachés, leur ampleur et leurs conséquences ne s'étant révélées que postérieurement, lorsque l'importante végétation le masquant et le recouvrant a été enlevée, le rapport d'expertise ayant seul permis de les appréhender dans toutes leurs dimensions ; qu'en conséquence, Sarthe Habitat doit être déclaré responsable de plein droit des dommages et condamné à les réparer » (arrêt, p. 6 et 7) ;
 
 ALORS QUE, en matière de vente d'immeuble à construire, constitue un vice caché relevant de la garantie décennale du vendeur ou du constructeur le désordre qui affecte la solidité même de l'immeuble vendu ou qui le rend impropre à sa destination ; que par suite, lorsque les désordres concernent un élément d'équipement ou extérieur à l'ouvrage, les juges sont tenus de s'assurer que le vice affectant cet élément est de nature à compromettre la solidité ou l'usage de l'immeuble dans son ensemble ; qu'en l'espèce, il est constant que la vente en l'état futur d'achèvement a porté sur un ensemble immobilier de trois bâtiments édifiés sur un terrain bordé à un endroit par un mur d'enceinte préexistant ; qu'en se bornant en l'espèce à considérer que les fissures de ce mur constituaient un vice caché pour cette raison qu'elles compromettaient sa solidité et le rendaient impropre à sa destination, sans constater que ces désordres affectaient la solidité ou l'usage de la résidence dans son ensemble, seul objet de la vente en l'état futur d'achèvement, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1646-1 et 1792 du code civil.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION, à titre plus subsidiaire
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU' il a condamné l'établissement SARTHE HABITAT au titre de la garantie des vices cachés due par le vendeur en l'état d'achèvement à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence LE DONJON pour une somme totale de 177.295,10 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE « l'action en garantie des vices apparents doit être exercée à peine de forclusion, à l'énoncé de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, dans l'année qui suit le plus tardif des deux événements visés à l'article 1642-1, à savoir, la date de réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; que ce délai de forclusion est susceptible d'être interrompu par l'assignation en référé, un nouveau délai d'un an courant à compter du prononcé de l'ordonnance ; que c'est donc à raison que le premier juge a retenu que la responsabilité de Sarthe Habitat ne pouvait être recherchée sur le fondement des vices apparents, puisque, si l'ordonnance de référé avait été rendue le 9 mai 2007, l'assignation au fond du 30 avril 2008 ne contenait aucune demande, au contraire des conclusions déposées le 17 octobre 2008 soit postérieurement au délai d'un an ayant expiré le 9 mai 2008 ; que par contre, ainsi que le soutient Sarthe Habitat, l'article 1648 alinéa 1er du code précité est inapplicable à la garantie des vices cachés due à l'acquéreur par le vendeur d'immeuble en état futur d'achèvement, ce vendeur étant tenu, à l'énoncé de l'article 1646-1, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du code civil ; que ce vendeur est donc responsable, de plein droit, pendant une durée de 10 ans, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ou affectent la solidité des éléments d'équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert ; que l'action en garantie, mise en oeuvre par le syndicat des copropriétaires dans le délai de 10 ans à compter de la réception du 8 juin 2006, est recevable ; que les dommages dont le syndicat des copropriétaires demande la réparation doivent présenter un caractère de gravité suffisant et relever de l'une des trois catégories de dommages précitées ;