Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 17-23.178 du 20/02/2019,  partie 2



2°/ que l'activité de marchand de biens se déduit du caractère spéculatif de l'intention initiale qui a présidé à l'acquisition des immeubles qui en sont l'objet et qui ne doit être appréciée qu'à la date de leur acquisition, indépendamment de toute autre considération, de sorte que, pour conclure au caractère non professionnel des biens acquis par la société Codara en s'appuyant sur des considérations inopérantes tirées de l'usage locatif des immeubles et de la part de cet usage dans le chiffre d'affaires de la société, de l'ancienneté de leur acquisition, de leur inscription en immobilisation et de la non application de l'article 1115 du code général des impôts à l'occasion de leur acquisition, la cour d'appel a violé l'article 35 du même code ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que la société Codara avait accompli, au cours de la période ayant donné lieu au contrôle, certains actes procédant de son activité de marchand de biens, l'arrêt constate qu'elle détient quatre immeubles acquis en 1980, 1985 et 1999, le dernier hors régime d'exonération de l'article 1115 du code général des impôts, qu'elle n'a accompli aucun acte de marchand de biens sur ces immeubles inscrits en immobilisation à son bilan et affectés à une activité locative, que l'intention spéculative qui a présidé à l'achat des premiers ne peut plus être invoquée en l'absence de revente après un aussi long délai et que son activité de louage a été prépondérante ; que de ces constatations et appréciations déduites des éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d'appel, qui a écarté la présomption de commercialité s'attachant à l'activité de la société Codara, a pu déduire que ses titres ne pouvaient être considérés comme des biens professionnels ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. V... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer au directeur chargé de la direction des résidents à l'étranger et des services généraux la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt février deux mille dix-neuf.
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. V...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir confirmé la décision de rejet du 4 août 2011 et rejeté l'ensemble des demandes de M. V... ;

AUX MOTIFS QU'en application l'article 885 O bis du cgi 'Seule la fraction de la valeur des parts ou actions correspondant aux éléments du patrimoine social nécessaires à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société est considérée comme un bien professionnel' ; que, selon l'article 885 O quater du cgi :

'Ne sont pas considérées comme des biens professionnels les parts ou actions de sociétés ayant pour activité principale la gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier';

qu'il convient d'apprécier si, pendant la période considérée en l'occurrence les années 1999, 2000 et 2001, la société Codara a exercé une activité commerciale de marchand de biens ou si elle a uniquement géré un patrimoine immobilier ; que, dans la première hypothèse, les actions détenues par M. V.... au sein de cette société rentreront alors dans la catégorie des biens professionnels exonérés de l'ISF ou, dans la seconde hypothèse, dans la catégorie des biens non professionnels soumis à l'assujettissement à cette imposition ;

que, s'il est constant que la société Codara a accompli pendant la période considérée certains actes relevant de son activité de marchand de biens, il convient d'apprécier si son activité prépondérante relève de cette activité ou de la pure gestion de patrimoine ; que les critères d'activité retenus par l'administration pour des périodes antérieures sont sans incidence puisque les activités ne sont pas nécessairement similaires ; que M. V.... ne peut pas invoquer les dispositions des articles L.80 A et suivants du LPF puisque les positions prises par l'administration lors d'un contrôle diligenté en 1991, 1992 ne portait pas sur le même patrimoine immobilier ;

que le patrimoine de la société CODARA en 1999, 2000 et 2001 comportait notamment les 4 biens immobiliers suivants :

* un ensemble immobilier situé [...] à Courbevoie (92), acquis le 30 mars 1980 au prix de 21 500 000 francs, aucune opération de revente n'étant en conséquence intervenue,

* un ensemble immobilier situé [...] à Courbevoie (92), entré dans le patrimoine de la société Codara par fusion absorption de sa filiale Joseph Riviére le 1er janvier 1988, valorisé à 30 millions de francs au 31 décembre 1997, acquis en 1985 hors exonération de l'article 1115 du CGI,

* un immeuble situé [...] à Paris (75013) entré dans le patrimoine de la société Codara par fusion absorption de sa filiale Joseph Riviére le 1er janvier 1988, valorisé à 11 875 000 de francs au 31 décembre 1997, acquis en 1985,