Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.924 du 10/09/2020,  partie 5


que par contre, il est dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, au regard de la très longue durée de l'instance, d'admettre la demande que fait aussi la SAS Centre Vaima d'inclure dans la mission de l'expert l'évaluation d'une indemnité en cas d'éviction, dans l'hypothèse où elle déciderait de prendre congé ; que le débat entre la société BBC et la SAS Centre Vaima sur la méthode de calcul de la valeur locative, et notamment sur la valeur vénale du terrain, est prématuré, puisque l'expertise a précisément pour objet de permettre à la juridiction de disposer des éléments pertinents de fixation du loyer ;
 
 ET AUX MOTIFS, À LES SUPPOSER ADOPTÉS, QUE les parties s'accordent sur le fait que le cadre juridique du nouveau loyer n'est pas celui d'une révision mais celui d'une fixation suite à offre de renouvellement de bail ; que les parties s'accordent sur le fait que conformément à l'article L. 145-33 du code de commerce « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » ; que les parties s'opposent sur la suite: la société BBC affirme que la fixation du loyer ne dépendra que de la seule référence à la valeur locative alors que la SAS Centre Vaima considère que le nouveau loyer pourra effectivement être libéré, pour tenir compte de la valeur locative nouvellement déterminée, mais dans la limite du plafond autorisé et défini par la délibération du 14 février 1975 précitée ; que si le raisonnement de la SAS Centre Vaima était suivi, il s'en déduirait que la loi ne distinguerait pas la révision d'un loyer en cours de la fixation d'un nouveau loyer suite à un renouvellement de bail ; qu'or, si la loi a instauré deux régimes de détermination du loyer, ce n'est pas pour qu'ils obéissent aux mêmes règles ; que la liberté initiale dont disposent les parties pour déterminer le loyer lors de la conclusion du bail ne disparait pas ultérieurement mais ne s'exerce pas avec la même intensité lorsqu'il s'agit de procéder à la révision du loyer en cours de bail et au moment du renouvellement du bail ; que dans le cas de la révision triennale, les parties sont tenues par un cadre qui permet de faire évoluer le montant du loyer mais dans des proportions qui respectent un certain rapport entre le prix initialement fixé et l'évolution des conditions économiques ; que dans le cas du renouvellement, la liberté des parties retrouve sa vigueur et s'il est permis au bailleur, sous conditions d'indemnisation, de ne pas renouveler le bail, a fortiori dans le cas d'un renouvellement au profit du même preneur, il est permis au bailleur de fixer le montant du nouveau loyer ; que cette liberté reste conditionnée par le principe qui a valu lors de la fixation du précédent loyer initial, c'est-à-dire que ce montant doit correspondre à la valeur locative de l'immeuble ; qu'entre taxation autoritaire du loyer commercial et liberté totale, le dispositif législatif et réglementaire applicable en Polynésie française tiré de l'article L. 145-33 du code de commerce et des alinéas l et 2 de l'article 12 de la délibération du 14 février 1975, est parfaitement cohérent ; qu'en l'espèce, s'agissant du renouvellement d'un bail, le bailleur est en droit de proposer le montant d'un nouveau loyer qui doit correspondre à la valeur locative de l'immeuble loué sans que ne lui soit opposable un dispositif de plafonnement ; que ce montant du bail renouvelé est directement sous la dépendance de la valeur locative du bien donné à bail, elle-même déterminée en fonction des caractéristiques intrinsèques dudit bien et de l'évolution des facteurs locaux de commercialité ; qu'en outre, conformément à l'article 16 de ladite délibération, la détermination de la valeur locative ne peut prendre en compte ni les investissements réalisés par le locataire ni les plus ou moins- values résultant de sa gestion pendant la durée du bail ; que la SAS Centre Vaima sera déboutée de sa prétention de ce chef ; que sur la prise en compte, pour la détermination de la valeur locative, des investissements réalisés par le locataire, l'évaluation de la valeur locative devra être réalisée en considération de l'état actuel de l'immeuble pris à bail (parcelle et bâtiment), c'est à dire en prenant en considération la totalité des travaux réalisés par le preneur ; qu'en effet, il est de principe (Com., 6 mai 1953, Bull n° 160) que le bail reconduit tacitement comporte les mêmes clauses et conditions que le bail initial ; qu'il s'ensuit, en l'espèce, que la clause du contrat initial afférente à l'accession des ouvrages réalisés par le preneur constitue la loi des parties et que, partant, lesdits ouvrages et travaux font partie intégrante de l'immeuble donné à bail et doivent être pris en compte pour la détermination de la valeur locative ; qu'en effet, l'article 16 de la délibération du 14 février 1975, aux termes duquel en aucun cas il ne sera tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur, ne peut recevoir application que dans l'hypothèse où les parties n'ont pas prévu une clause d'accession dans le contrat de bail ;