décision 17-16.695 du 12/04/2018,  partie 3


qu'en l'espèce, la société L'Armoise versait aux débats le rapport d'expertise amiable de M. A..., en date du 20 janvier 2015, dont il résultait que « les éléments de gros oeuvre et de second oeuvre sont dans un état de « vétusté », voire de « ruine » très avancé », en raison de l'existence « en façades : - de maçonneries éclatées (scellement, balcons), - de maçonneries fendues (« vieillissement ») de cadres de baies béton moulé, - de fissures infiltrantes aux eaux pluviales (façades), - d'enduit de façade fissurés et infiltrants aux angles saillants des baies (moustaches), - d'enduits ruinés par boursouflures et décollements issus de maçonneries détrempées (façade Nord Est) sur 80 cm de hauteur de plus de 1m² de surface », et que « l'ensemble des constats met en évidence une absence totale d'intervention sur l'usure du gros oeuvre aussi bien en toiture qu'en façades » (cf. rapport, p. 4 et 5) ; que la société L'Armoise en concluait qu'il était parfaitement démontré « l'état de vétusté des façades », de sorte que les travaux nécessaires à leur réfection ne pouvaient se limiter aux seuls travaux objet des deux devis communiqués par les bailleurs (cf. conclusions d'appel, p. 10 à 12) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans examiner, même sommairement, le rapport de M. A..., de nature à établir que les travaux relatifs à la façade de l'hôtel incombaient aux consorts X..., comme résultant de la vétusté, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°/ ALORS QUE en toute hypothèse, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir celle chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que le bailleur ne peut, par le biais d'une clause contractuelle, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués et de les maintenir conformes à l'usage prévu au bail en assurant au locataire le clos et le couvert ou en effectuant les travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé qu'il résultait du contrat d'huissier du 23 mars 2012 que « les façades sont ternes, grisâtres et partiellement couvertes de poussière incrustée dans la peinture, qu'il n'apparaît pas possible d'enlever avec un simple lessivage, l'enduit est écaillé en plusieurs endroits, les façades présentent de nombreuses fissurations avec éclatement du béton, et enfin la façade est couverte de tags indélébiles, que tous les encadrements de portes et fenêtres sont endommagés et fissurés, leur peinture est écaillée et à refaire » (cf. arrêt, p. 4) ; qu'en outre, la société L'Armoise versait aux débats le rapport d'expertise amiable de M. A..., en date du 20 janvier 2015, dont il résultait que « les éléments de gros oeuvre et de second oeuvre sont dans un état de « vétusté », voire de « ruine » très avancé », en raison de l'existence « en façades : - de maçonneries éclatées (scellement, balcons), - de maçonneries fendues (« vieillissement ») de cadres de baies béton moulé, - de fissures infiltrantes aux eaux pluviales (façades), - d'enduit de façade fissurés et infiltrants aux angles saillants des baies (moustaches), - d'enduits ruinés par boursouflures et décollements issus de maçonneries détrempées (façade Nord Est) sur 80 cm de hauteur de plus de 1m² de surface » et que « l'ensemble des constats met en évidence une absence totale d'intervention sur l'usure du gros oeuvre aussi bien en toiture qu'en façades » (cf. rapport, p. 4 et 5) ; qu'il résultait de ces constatations et pièces que les travaux de façade avaient vocation à rétablir le clos et à remédier aux vices affectant la structure de l'immeuble, de sorte qu'ils incombaient aux consorts X..., quelles que soient les clauses du bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1719 et suivants du code civil ;
 
 3°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir celle chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que le bailleur ne peut, par le biais d'une clause contractuelle, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués et de les maintenir conformes à l'usage prévu au bail en assurant au locataire le clos et le couvert ou en effectuant les travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que « selon M. A..., les menuiseries en bois sont très anciennes, les bois de sont déformés, les assemblages de sont ouverts et n'assurent plus l'étanchéité initiale (hors d'eau), les portes-fenêtres n'ont pas de seuil (étanchéité) et les renvois d'eau en bois sont proches de la ruine ; que d'autre part, cet expert préconise une révision générale des fenêtres qui coincent, bloquent et ne sont plus étanches à l'eau (coulures sur les peintures et tapisseries) (cf. arrêt, p. 5) ;