Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-21.594 du 10/10/2019,  partie 4


que toutefois l'acte instrumenté le 23 mai 2003 fait état non seulement du prêt afférent au prix d'acquisition des lots pour un montant de 153 573 euros mais également de celui de 623 800 euros dont il est précisé au paragraphe « affectation hypothécaire », que la partie des prêts immobiliers non affectée au paiement du prix de vente s'élève à la somme de 623 800 euros correspondant au montant du prêt n° 2 et qu'à la sûreté et garantie de cette somme, l'acquéreur affecte au profit du prêteur les droits et biens immobiliers désignés ; que le montant des travaux représente donc plus de 80 % du financement ; que le notaire se devait donc d'attirer l'attention de M. Q... et de la SCI Aviva MH sur l'aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation que représentait l'absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux ; qu'il importe donc peu à cet égard que le décalage entre la valeur du foncier et l'importance des travaux de réhabilitation soit l'essence même de l'investissement choisi ; que le notaire devait donc attirer l'attention de l'acquéreur sur l'absence de toute garantie constructive et par conséquent sur le caractère risqué de l'opération ; que la SCP N... U... T... V... ne justifie pas que le notaire instrumenteur a accompli ce devoir ; que celui-ci a donc commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle ; que le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point » ;
 
 ET QUE « sur le lien de causalité, si les parties intimées font valoir que le préjudice trouve sa source dans la déconfiture des sociétés du groupe Financière Barbatre, une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération auraient pu inciter M. Q... et la SCI Aviva MH à y renoncer ; qu'ainsi, le lien de causalité entre le préjudice subi et les fautes retenues est parfaitement établi » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « le notaire est tenu d'un devoir de conseil ; qu'à ce titre, il doit éclairer les parties et s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui ; que M. Q... et la société Aviva MH soutiennent qu'il appartenait au notaire, qui était en charge de la totalité de l'opération de vente des lots de Château La Grange Le Roy, de prévoir, compte tenu de la spécificité de cette opération à but de défiscalisation, que les acomptes sur travaux ne pourraient être payés qu'après vérification du bon accomplissement de chaque étape du processus de réhabilitation de l'ensemble immobilier ou, à tout le moins, d'informer les investisseurs du risque qu'ils prenaient en l'absence de garantie de bonne utilisation des fonds ; qu'en l'espèce, il est démontré que Me N... a établi les actes de vente de l'ensemble immobilier (de la SCI Neuilly Madrid à la SARL financière Barbatre) et des lots N° 3 et 7 de la copropriété (de la SARL Barbatre à la société Aviva MH) du 23 mai 2003, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine intervenant à l'acte en qualité de prêteur, toutes les parties auxdits actes, à l'exception du vendeur, ayant donné procuration par acte sous seing privé à des clercs de l'étude notariale et, enfin, le règlement de copropriété ; qu'il apparaît également de l'acte authentique qu'est visé non seulement le prêt afférent au prix d'acquisition des lots pour un montant de 153 573 euros mais également celui de 623 800 euros dont il est précisé, au paragraphe « affectation hypothécaire », que la partie des prêts immobiliers non affectés au paiement du prix de vente s'élève à la somme de 623 800 euros correspondant au montant du prêt numéro 2 et qu'à la sûreté et garantie de cette somme, l'acquéreur affecte au profit du prêteur les droits et biens immobiliers désignés ; qu'il apparaît de ce qui précède que la SCP de notaires a eu à connaître d'autres aspects de l'opération immobilière dite du Château La Grange Le Roy que celui de la vente des lots à la société Aviva MH et invoque donc vainement que l'acte que le notaire était chargé d'authentifier était un acte détaché de cette opération immobilière tels que le montage financier et fiscal ou les opérations de travaux de réhabilitation et de location ; que le notaire soutient également en vain qu'il n'y avait plus de place à son devoir de conseil dès lors que la convention était déjà parfaite au moment où il est intervenu, la promesse de vente valant vente ; qu'en effet, si les demandeurs comme le notaire font référence dans leurs écritures à une promesse de vente en date du 8 janvier 2003, aucun d'eux ne verse aux débats cet acte qui n'est pas plus visé dans l'acte authentique dressé le 23 mai 2003, acte authentique qui précise en outre que « l'acquéreur sera propriétaire du bien vendu à compter de ce jour » ;