décision 15-21.239 du 07/09/2017,  partie 2



 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits, au pourvoi principal, par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR annulé la vente intervenue le 14 mai 2009 en l'étude de Me Claude D..., notaire associé, membre de la SCP Claude D... et Maud D..., entre Mme Georgina B... veuve X... et M. Francis X..., d'une part, et Mme Claudette Y... et M. Roger Y..., d'autre part, portant sur des parcelles de terres situées commune de Saint Flovier (37600), cadastrées section [...] lieudit "Les Crailes" pour 4 ha 53 a 10 ca, section [...] lieudit "Les Terres Noires" pour 6ha 36a 55ca, section [...] lieudit "Les Crailes" pour 6ha 07a 60ca, section [...] lieudit " [...] " pour 7ha 70a 98ca et section [...] lieudit [...] pour 3ha 79a 90ca, d'AVOIR rappelé que l'annulation de la vente entraînait la réintégration de M. Jean-Louis A..., preneur à bail, dans les biens loués, et d'AVOIR condamné Mme Georgina B... veuve X... et M. Francis X..., d'une part, et Mme Claudette Y... et M. Roger Y..., d'autre part, in solidum, à payer à M. Jean-Louis A... une somme de 54.015 euros à titre de dommages-intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide de l'aliéner à titre onéreux ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant-preneur en place. Le droit de préemption est écarté s'il s'agit de biens dont l'aliénation profite à des parents ou alliés du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus. Ces dispositions s'appliquent, aux termes de l'article L. 412 - 2 du code rural et de pêche maritime, à toutes les ventes et il en est même en cas de vente portant sur la nue-propriété ou l'usufruit. Selon l'article L. 412-8 de ce code, le propriétaire qui entend aliéner le fonds loué doit en informer le notaire qu'il a chargé de recevoir l'acte, ce notaire ayant l'obligation de faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption l'intention de vendre du propriétaire. Il n'est pas contesté que Mme Y... est la parente au troisième degré de Mme X... pour être sa nièce, M. X... étant parent au quatrième degré de sa cousine. Il n'est pas contesté que l'exception de parenté était applicable à la vente des biens désignés sous l'article 3, détenus en totalité en pleine propriété par Mme X... . Il est certain qu'il importe peu, pour que joue l'exception de parenté, dans le cas de vente de biens indivis, que certains indivisaires seulement soient parents au troisième degré de l'acquéreur et que les autres ne le soient pas. Cependant, il n'y a pas d'indivision sur un même bien entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, l'indivision supposant que s'exercent sur ce bien des droits de même nature. II s'ensuit que pour la vente des biens visés à l'article 1 de l'acte de vente, détenus pour moitié en pleine propriété et moitié en usufruit par Mme X..., moitié en nue-propriété par M. X..., l'exception de parenté était applicable en raison de l'indivision en nue-propriété existant entre les vendeurs. Par contre, les biens désignés sous l'article 2, détenus pour la totalité en usufruit par Mme X..., la totalité en nue-propriété par M. X..., étaient soumis au droit de préemption du preneur. II est admis que le droit de préemption susceptible de s'exercer sur une partie des biens objet de la vente, peut s'étendre à leur totalité lorsqu'ils constituent un ensemble indivisible, ce qui suppose que ces biens ne sont pas matériellement divisibles en raison de la situation des lieux. Tel est le cas, M. et Mme Y... reconnaissant, page 8 de leurs écritures, que la parcelle [...] (article 2 de l'acte) "Les Terres Noires" est enclavée entre la parcelle [...] [...] côté Ouest, la parcelle [...] [...] côté Est (toutes deux sous l'article 3) et la parcelle [...] [...] au Nord (article 1), un prix global ayant d'ailleurs était affecté à l'ensemble des parcelles. Les biens n'étant pas matériellement divisibles, M. A... bénéficiait d'un droit de préemption sur leur totalité. Aucune notification valant offre de vente, conforme aux exigences de l'article L. 412-8 du code précité ne lui ayant été faite, il convient, infirmant le jugement, d'appliquer la sanction prévue à l'article L. 412-12 en annulant la vente intervenue le 14 mai 2009 entre les consorts X... et M. et Mme Y..., l'action en nullité ayant été intentée dans le délai de six mois prévu ce texte. Cette décision, qui a pour conséquence la réintégration de M. A... dans les biens loués, devra être publiée. En l'absence de preuve de l'intention malicieuse des intimés, il y a lieu de débouter M. A... de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.