Cour d'appel de Montpellier
5A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-19.092 du 08/04/2021,  partie 4



 - qu'aucun fermage n'était dû pour la période réclamée, les parties ayant convenu la fixation d'un loyer forfaitaire (250.700 francs) pour la durée du bail, loyer acquitté en un seul paiement lors de la prise de possession du bail, conformément à la clause relative au fermage et contenue dans le bail
 
 - qu'elle n'a reçu aucune demande en paiement de fermages jusqu'en 2014,

- qu'aucun titre de recette émis par le Département ne lui a été notifié concernant les sommes dues et n'a été rendu exécutoire contrairement aux, règles de la comptabilité publique, les mises en demeure ne pouvant s'y substituer
 
 - qu'il n'a pas été tenu compte de certains paiements faits par la SCEA, et particulièrement, d'un versement par chèque d'un montant de 2.314, 65 € en date du 18 janvier 2012.
 
 - que le Département a manqué lui-même à ses obligations en n'effectuant pas les travaux de mises aux normes des bâtiments nécessaires pour permettre l'accès aux personnes handicapées, l'isolation des lieux, l'installation des détecteurs de fumée s'agissant des gîtes loués au sein de l'exploitation, en n'effectuant pas les travaux nécessaires pour remédier à un certain nombre de désordres affectant ces mêmes bâtiments et en ne procédant pas aux diagnostics obligatoires relatifs à l'amiante et aux performances énergétiques.
 
 Le bail notarié du 16 novembre 1983 prévoit page 15 qu'il « est consenti et accepté moyennant un loyer payable d'avance pour la durée du présent bail soit la somme de 250.700 francs, non révisable et non remboursable, ce qui correspond à un loyer annuel de 10.028 francs que le bailleur reconnaît avoir reçu avant ce jour et en dehors de la comptabilité du notaire ». Il convient également de relever que ce bail à long terme d'une durée initiale de 25 ans, avec effet à compter du 1er janvier 1983 et expirant le 31 décembre 2007, a été renouvelé tacitement à son expiration, et ce, chaque année, ainsi que prévu par les dispositions du bail initial. La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle ne saurait ainsi prétendre que la somme de 250.700 francs qu'elle a versée le jour de la conclusion du contrat de bail valait paiement pour toute la durée du bail excédant la durée initiale de 25 ans, alors qu'il ressort des termes même de la clause précitée que la somme de 250.700 francs correspondait à un loyer annuel de 10.028 francs et donc à l'équivalent de 25 versements annuels ne correspondant qu'à la durée initiale du bail. Le bailleur pouvait donc continuer à prétendre à compter du 1" janvier 2008 à un fermage annuel de 10.028 francs, soit 1.528,76 euros, dès lors que le bail a été renouvelé chaque année tacitement à compter de cette date. Par ailleurs, si le Département admet avoir omis de réclamer le paiement des fermages à compter du premier renouvellement du bail, il ne résulte d'aucune pièce versée aux débats que cette omission constitue une renonciation du bailleur au paiement du fermage, dès lors au surplus, qu'il appartient à tout preneur de procéder au règlement de ses fermages spontanément, sans attendre une quelconque réclamation de son bailleur, et que le Département, pour prétendre à la résiliation du bail, a respecté les clauses contractuelles du bail en adressant deux mises en demeure successives relatives aux termes impayés en cause avant l'acquisition de la prescription quinquennale. De même, il ne ressort d'aucune disposition légale ou contractuelle que le Département soit contraint, pour prétendre à la résiliation du contrat de bail, à délivrer des titres de recettes correspondant aux fermages impayés. S'agissant d'un contrat de bail de droit privé portant sur des biens dont il n'est pas contesté qu'ils appartiennent au domaine privé du Département, seules sont applicables, sur les conditions de la résiliation du bail, les dispositions prévues au contrat, lesquelles sont conformes, en l'espèce, aux dispositions légales ordinaires du statut du fermage. C'est ainsi que le fermage fixé par le bail est dû de plein droit par le preneur en vertu du seul contrat liant les parties et la résiliation du bail est encourue, à défaut de paiement de deux termes de loyers demeurés impayés, la seule exigence formelle à respecter par le bailleur étant la délivrance d'une mise en demeure, formalité remplie, en l'espèce, par le Département. Peu important, en conséquence, que ce dernier ait ou non préalablement délivré à la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle des titres de recettes. La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle n'établit pas, en outre, avoir régularisé le paiement des fermages impayés pour les années 2010 à 2012, tels que visés par les lettres de mise en demeure des 24 septembre 2014 et 26 janvier 2015 qui lui ont été adressées par le Département et ce, dans le délai de trois mois visé par l'article L. 411-31 du Code Rural. A cet égard, les seuls versements dont il est justifié étant relatifs aux fermages dus pour le Domaine de FALGAS ou à d'autres causes (paiement de taxes notamment).