Cour d'appel de Rennes
07, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.218 du 12/09/2019,  partie 3


Cette lettre précise que cet examen fait, la direction de la société Sadef a arrêté ses arbitrages et pris la décision de la fermeture définitive des magasins de Quimper, Tollevast et Verdun et que le magasin de Quimper cumulait plusieurs caractéristiques ayant conduit à ce choix : en tout premier ordre, le refus par le propriétaire des bâtiments de renouveler le bail, en second lieu et à titre subsidiaire, une dégradation continuelle et inéluctable du chiffre d'affaires et une stagnation des résultats négatifs de ce magasin malgré un coût immobilier particulièrement faible à ce jour et en dernier lieu, un contexte concurrentiel défavorable avec l'arrivée d'un magasin Castorama et l'ouverture en 2014 d'un magasin Leroy Merlin, "deux aspirateurs de chiffre d'affaires qui ne lui laisseront qu'une part réduite de marché ne lui permettant pas d'assurer sa pérennité" ; que pour justifier de cet ordre prioritaire dans ses motifs de fermeture, la société Sadef relate qu'une bataille relationnelle puis juridique a été engagée entre les parties pour faire revenir le propriétaire sur sa décision de refus de renouvellement du bail mais que cette bataille est restée vaine et que depuis, un droit de repentir a été exercé par le propriétaire en dehors des règles légales et que la direction ne pouvant pas accepter en l'état ce droit de repentir, elle a décidé de le contester et se trouvait, "dans ces conditions, contrainte de rendre les clefs du bâtiment et de cesser son exploitation" ; que cette bataille juridique n'est cependant pas prouvée alors même que la société Sadef a fait assigner sa bailleresse en paiement de l'indemnité d'éviction avant même d'avoir commencé la procédure de fermeture du magasin de Quimper ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments, qu'au jour de la notification du droit de repentir, le licenciement économique des salariés n'était pas intervenu et le stock de marchandises n'était pas vendu de sorte que la société Sadef n'avait pas engagé un processus irréversible de départ des lieux rendant impossible la continuation de son exploitation dans les lieux et de nature à faire obstacle à l'exercice du droit de repentir par la bailleresse : qu'en conséquence, le jugement sera infirmé en sa totalité, l'exercice de son droit de repentir par la SCI Jules Verne n°8 déclaré valable et la société Sadef déboutée de sa demande d'indemnité d'éviction ; que conformément aux dispositions de l'article L. 145-58 du code de commerce, la SCI Jules Verne n°8 ayant exercé son droit de repentir devra supporter les frais de l'instance » ;
 
 1°) ALORS QUE l'exercice par le propriétaire de locaux commerciaux de son droit de repentir ne peut valablement résulter d'un acte par lequel il notifie à son locataire une proposition de nouveau bail comportant des modifications substantielles aux obligations des parties telles qu'elles résultaient du bail antérieur, en particulier quant aux modalités de fixation du loyer ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la SCI JULES VERNE et la société SADEF étaient liées par un bail commercial comportant une clause-recette fixant le loyer à 3,65 % du chiffre d'affaires HT du preneur ; que par acte du 23 mars 2012, la SCI JULES VERNE a fait signifier à la société SADEF un congé sans offre de renouvellement, à la suite duquel un expert judiciaire, désigné en référé, a fixé le montant de l'indemnité d'éviction due à la société SADEF à la somme de 773.000 €, hors coût des licenciements et perte sur stock ; qu'alors que la société SADEF avait engagé une procédure de licenciement économique de ses salariés, la SCI JULES VERNE, par acte du 5 juin 2013, a fait signifier à la société SADEF son droit de repentir avec une proposition de renouveler le bail moyennant un loyer annuel de 160.000 € HT ; que, pour déclarer valable l'exercice par la SCI JULES VERNE de son droit de repentir, la cour d'appel a retenu que le bailleur pouvait valablement exercer son droit de repentir tout en proposant une modification des conditions du bail, même relative au montant du loyer ; qu'en statuant de la sorte, quand l'exercice par la SCI JULES VERNE de son droit de repentir ne pouvait valablement résulter d'un acte comportant proposition de modification des conditions de fixation du loyer, la cour d'appel a violé les articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS, QU'IL EN VA D'AUTANT PLUS AINSI QUE la clause fixant le loyer en fonction du chiffre d'affaires du preneur est dérogatoire aux dispositions du statut des baux commerciaux relatives aux modalités de fixation du loyer ; qu'elle doit être reconduite dans le bail renouvelé, sans que le juge n'ait le pouvoir de la modifier ; qu'il en résulte que la proposition du bailleur commercial de modifier une telle clause en faveur d'une clause de loyer fixe, ne peut constituer un mode d'exercice valable de son droit de repentir par le bailleur ; qu'en validant néanmoins l'exercice par la SCI JULES VERNE de son droit de repentir, la cour d'appel a violé les articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce ;