Cour d'appel de Paris
G7, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-10.301 du 30/01/2020,  partie 3



 
 L'article L 322-3 du code de l'expropriation réserve la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, aux terrains qui, à la date de référence, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols et qui sont effectivement desservis par les diverses réseaux (voie d'accès, électricité, eau potable, assainissement) à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.
 
 Le même article indique expressément que, lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme comme devant faire partie d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
 
 Pour apprécier cette qualification, il doit être retenu la date de référence, soit en l'espèce le 10 avril 2012, correspondant à la date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été révisé par la commune de Chevilly-Larue et non la date, comme demandé par les consorts T..., de l'approbation de la ZAC par arrêté préfectoral du 22 mai 2014.
 
 A la date de référence susvisée, les parcelles considérées étaient situées dans la zone Ufb du PLU, soit une zone d'activités à vocation d'industrie, d'entrepôt de commerce et d'activités tertiaires avec interdiction des constructions nouvelles à usage d'habitation et de certaines entreprises, l'emprise au sol étant de 50 %.
 
 L'expropriant apporte la preuve (pièces N°5) que le dossier de réalisation de la ZAC approuvé par l'arrêté préfectoral du 22 mai 2014 détaille l'ensemble des réseaux et voies qui devront être réalisées dans le cadre de cette opération, notamment au poste création de voies, création des réseaux d'alimentation et d'évacuation, des fluides énergies diverses, réalisation de réseaux d'eaux usées et d'eau pluviale, pour un coût prévisionnel de 11.250.000 € ; l'étude du bureau d'études techniques BERIM (pièce N°20) qui présente l'état existant des réseaux ainsi que l'état projeté établit que la réalisation de la ZAC [...] nécessite la création de nouveaux réseaux compte tenu de l'insuffisance des réseaux situés à proximité immédiate du site (réseaux d'eau pluviales, usées, eau potable, d'électricité, Télécom et chauffage urbain).
 
 Les consorts T... critiquent ce rapport et ont établi des tableaux comprenant : - réseaux existants desservant les différentes parcelles selon l'AVO réalisé en novembre 2014 ; - réseaux projetés nécessaires pour desservir la future ZAC selon DCE réalisé en septembre 2017 ; -observations des consorts T....
 
 Le rapport B... peut valoir de preuve, dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties.
 
 Il s'agit d'un bureau d'études qui a établi une note sur la desserte réseaux des parcelles [...] et [...] en août 2018 (pièce 20).
 
 Il dresse : - en 1-2 les réseaux existants desservant les différentes parcelles, dont celles des consorts T..., en assainissement, eaux potable- défense incendie- gaz- électricité, télécommunications ; - 2 : projet du site ; -2-1 réseaux projetés nécessaires pour desservir la future ZAC.
 
 Il y est mentionné : ' les réseaux existants sur l'avenue [...] et la RD 7 ne permettent pas de desservir le programme prévu dans le cadre de la Zac. Il y a une difficulté à raccorder la Zac au réseau situé à l'ouest [...] du fait de la présence du tramway, mais également une nécessité de création de nouveaux réseaux.
 
 Une création des nouveaux réseaux suivants est nécessaire : -réseaux d'eau pluviale ; -réseaux d'eau usée ; -réseaux d'eau potable mise en place de nouvelle bouche incendie ; -réseaux électricité HTA et BT, nouveau poste de transformation ; -réseaux Télécom ; -réseaux de chauffage urbain.
 
 Il est joint en annexe les plans de réseaux projetés.
 
 La note détaille ensuite l'aménagement de la Zac par la création des ouvrages concernant l'assainissement, réseaux d'eau pluviale, le réseau de collecte des eaux usées, réseaux d'eau potable, la défense incendie, gaz, électricité, Télécom, le chauffage urbain.
 
 Les consorts T... se contentent d'apporter des observations sur cette étude technique ; cependant il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions ; or ils ne produisent aucune pièce à l'appui de leurs allégations et ils ne sollicitent aucune expertise.
 
 En conséquence le rapport d'expertise du bureau d'études BERIM a une valeur probatoire supérieure par rapport à de simples observations ; il est donc établi que les réseaux actuels sont manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseau de l'ensemble de la ZAC et que les parcelles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir.
 
 Le jugement sera donc infirmé en ce sens ;