Cour d'appel de Rennes
04, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-14.894 du 05/01/2017,  partie 2



 Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. [S].
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l&apos;arrêt attaqué d&apos;AVOIR déclaré parfaite la vente du bien sis [Adresse 5], aux prix et charges du compromis du 25 août 2006 signé par Mme [I] [W] et M. [F] [S], et renvoyé les consorts [W],, héritières de Mme [I] [W], ainsi que M. [F] [S] devant le notaire de leur choix pour l&apos;établissement de l&apos;acte authentique ; d&apos;AVOIR dit que l&apos;arrêt serait publié à la conservation des hypothèques de Saint Nazaire ; d&apos; AVOIR condamné M. [F] [S] à payer aux consorts [W] la somme totale de 1.000 euros au titre de la clause pénale ; d&apos;AVOIR condamné M. [F] [S] à payer à la SARL Jadimmo la somme totale de 11.000 euro au titre de l&apos;indemnité compensatrice de sa rémunération ; d&apos;AVOIR débouté M. [S] de l&apos;intégralité de ses demandes ;
 
 AUX MOTIFS QU&apos;il résulte des dispositions de l&apos;article 1589 du Code civil que la promesse de vente vaut vente lorsqu&apos;il y a accord sur la chose et sur le prix ; que le compromis de vente du 25 août 2006 décrit le bien vendu comme composé de deux parcelles cadastrées section [Cadastre 1] pour une surface de 560m² et section [Cadastre 2] pour une surface de 37m² et prévoit que sur convocation du notaire, l&apos;acte authentique sera établi et signé le 16 octobre 2006 au plus tard, l&apos;acquéreur étant propriétaire du bien à compter du jour de la signature de l&apos;acte authentique ; qu&apos;il ressort des écritures des parties qu&apos;elles étaient d&apos;accord sur la chose et sur le prix et qu&apos;elles n&apos;ont pas entendu faire de l&apos;acte authentique un élément constitutif de leur consentement ; que la clause pénale du compromis stipule que dans le cas où l&apos;une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la vente dans le délai imparti, sauf à justifier d&apos;une condition suspensive, celle qui n&apos;est pas en défaut, pourra à son choix contraindre l&apos;autre partie par toutes les voies de droit ou prendre acte du refus du co-contractant et invoquer la résolution du contrat et qu&apos;en ce cas, la partie qui n&apos;est pas en défaut percevra une indemnité forfaitaire de 17 000 euros ; que postérieurement au compromis, Monsieur [S] a sollicité un bornage, dans une lettre du 20 septembre 2006 adressée à la SARL JADIMMO ainsi rédigée: « Mon père m&apos;a fait remarquer qu&apos;il n&apos;y a pas de bornes de délimitation de propriété côté Est. En effet je n&apos;ai vu qu&apos;un plan avec un vague trait non coté, suite à l&apos;échange de terrain avec la propriété située plus à l&apos;Est. Il est donc absolument nécessaire d&apos;avoir un bornage sur ce côté également. On vérifiera par la même occasion, après bornage, que le terrain fait bien 597 m², ceci pour également éviter tout problème avec la propriétaire, celle côté Ouest, qui nous avez-vous dit, réclamerait 4 m² qu&apos;il lui manquerait » ; que le 15 novembre 2006, Mme [W] a fait procéder au bornage de la limite Est de la propriété, sans en aviser Monsieur [S] ; que par lettre du 3 février 2007, Monsieur [S] a contesté les limites de propriété résultant de ce bornage et a refusé d&apos;acquérir le bien dans ces conditions en terminant son courrier ainsi « Je vous laisse l&apos;initiative de contacter ou non le géomètre de la SCP C.-C. pour une ultime exploration amiable ; qu&apos;en cas de refus de la venderesse, nous serions alors contraints de partir dans la voie judiciaire » ; que Monsieur [S] convient dans ses écritures que le bornage réalisé ne modifie pas le compromis quant à la surface du bien vendu, mais allègue que la limite de propriété était une condition substantielle de la vente ; que Monsieur [S] avait toute possibilité de confronter les plans et le terrain avant signature du compromis et d&apos;y introduire la condition suspensive d&apos;un bornage préalable s&apos;il entendait en faire une condition substantielle de la vente ; qu&apos;il ne démontre, ni n&apos;allègue que la difficulté qu&apos;il a soulevée le 20 septembre 2006 était dissimulée lors de la signature de l&apos;acte ; que dès lors qu&apos;un procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété, et qu&apos;il ne ressort pas du compromis que les limites de propriété étaient à elles seules une condition substantielle de la convention, Monsieur [S] ne peut utilement se prévaloir d&apos;un différend sur cette limite pour refuser la réitération de l&apos;acte de vente au prix et charge du compromis ; que le jugement dont appel sera infirmé et la vente ordonnée ; que par voie de conséquence, Monsieur [S] sera débouté de ses demandes indemnitaires ;
 
 1° ALORS QUE la force obligatoire du contrat s&apos;étend à tous les éléments sur lesquels les parties se sont accordées, qu&apos;ils soient essentiels ou accessoires ; qu&apos;en jugeant que M. [S] ne pouvait se prévaloir d&apos;un différend sur la limite de propriété aux motifs qu&apos;un procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété et qu&apos;