Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-23.881 du 10/09/2020,  partie 4


le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] est donc fondé à soutenir que la clause relative à la répartition des charges communes entre le lot n° 31 et les autres lots doit être réputée non écrite ; le tribunal d'instance de Nice, qui a ordonné une mesure d'expertise aux fins d'apurement des comptes par un jugement préparatoire du 20 avril 2015, reste en revanche saisi de l'action en paiement des charges engagée par le syndicat des copropriétaires, étant rappelé que la décision de réputer non écrite une clause illicite ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date à laquelle cette décision a acquis l'autorité de la chose jugée » ;
 
 ALORS QU' en se bornant, pour réputer non écrite la clause figurant dans les conditions particulières du règlement de copropriété relative à la répartition des charges communes entre le lot n° 31 et les autres lots à concurrence de 10 millièmes et à sa participation pour 10 millièmes à l'entretien du chemin allant de l'avenue [...] à la courette, à affirmer, que « la clé de répartition, conduisant à attribuer 10/1000èmes des charges communes générales au propriétaire du lot n° 31 n'est pas conforme à la valeur relative du lot déterminé selon les critères d'ordre public de l'article 5 susvisé » sans préciser en quoi la répartition des charges résultant de l'application du règlement de copropriété était contraire aux critères légaux de répartition de charges prévus à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que le lot n° 31 appartenant actuellement à la SCI Notre Ami Enzo, consistant en un grand local composé de box, buanderie, douche et water-closet auquel se trouvent affectés 45 millièmes indivis des parties communes de l'entier immeuble, supportera 32/1000ème des charges communes générales, telles que définies en page 30 du règlement de copropriété, les réparations et l'entretien du bâtiment B (lot n° 31) demeurant à la charge de son propriétaire ;
 
 AUX MOTIFS QUE « L'arrêt de la cour du 30 janvier 2014 a déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété issue de son modificatif voté le 3 octobre 1966 (le modificatif établi le 26 octobre 1967) et ce chef du dispositif n'a pas été atteint par la cassation prononcée par l'arrêt rendu le 9 juin 2015 par la Cour de cassation.
 
 L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37,41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites et le syndicat des copropriétaires est recevable, comme les copropriétaires eux-mêmes, à invoquer l'illicéité d'une clause du règlement de copropriété tant par voie d'action que d'exception.
 
 Il ressort, par ailleurs, de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5, et que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; l'article 5 énonce que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties commîmes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
 
 Ainsi, s'agissant des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, le renvoi de l'article 10, alinéa 2, à l'article 5 a pour effet de rendre d'ordre public la répartition des charges aux copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs sont déterminées en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans qu'il soit tenu compte de leur utilisation effective.
 
 En l'occurrence, le règlement de copropriété-état descriptif de division établi les 22 décembre 1964 et 4 janvier 1965, antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, distingue, pages 30 et 31, les charges communes à l'ensemble des parties communes (1° les impôts, charges et contributions de toute nature auxquels sont et seront assujetties les choses communes ... ; 2° les rétributions du syndic - les gages des personnes chargées de l'entretien des choses communes et les assurances les concernant et celles envers les tiers - les cotisations aux assurances sociales ;