décision 16-17.000 du 29/06/2017,  partie 2


que la poursuite des discussions et négociations n'a jamais cessé ; que certes, Yannick X..., fils des époux X..., a indiqué à partir du mois d'août 2007 que c'était lui qui se proposait dorénavant d'acquérir l'immeuble avant de déclarer au mois de mai suivant que c'étaient ses parents qui étaient acquéreurs ; puis qu'au mois de juillet 2008, Yannick X... se proposait à nouveau d'acquérir le bien mais demandait à ce que son prix soit ramené à la somme de 680.000 € au motif que des travaux étaient nécessaires et qu'ils s'élevaient à 150.000 € ; que cette offre était refusée par les vendeurs ; que c'est dans ces conditions que les époux Z... ont le 6/01/2009 fait délivrer aux époux X... commandement de payer la somme de 41.500 €, montant de la clause pénale prévue au compromis de vente puis mis en demeure ces derniers par lettre recommandée avec accusé de réception du 26/06/2009 de passer l'acte authentique dans les meilleurs délais ; que l'ensemble de ces éléments démontre que les époux Z... n'ont jamais manifesté la volonté de renoncer à la vente ni aux conditions fixées conventionnellement ; qu'en effet, il apparaît que tant le délai écoulé entre le compromis et la mise en demeure, soit deux ans, que les arrangements mis en place et ayant fait l'objet du protocole du 9/09/2007 n'ont été accordés que pour arranger la famille X... ; que les appelants prétendent que le non-respect des délais prévus conventionnellement suffirait à rendre l'acte caduc mais aux termes de cet acte, seule la non réalisation de la condition suspensive de l'obtention du prêt dont bénéficiaient les acquéreurs peut justifier que la convention soit nulle et non avenue ; qu'en outre, à la lecture de l'acte, il a été convenu la possibilité pour les parties de le résilier amiablement, mais aucune des parties n'en a manifesté la volonté ; que dès lors, pour déterminer si l'acte du 26/06/2007 doit être considéré comme caduc deux ans plus tard lors de la mise en demeure, il convient de rechercher la commune intention des parties, ce qui ne ressort en l'espèce d'aucun élément d'autant que ce sont les acquéreurs qui invoquent cette caducité alors qu'en même temps ils n'établissent nullement avoir respecté leur engagement notamment en sollicitant un prêt conforme aux caractéristiques convenues ; qu'il apparaît au contraire, ainsi qu'il a été développé ci-dessus, que les vendeurs n'ont jamais interrompu les pourparlers avec les époux X... ; que l'acte ne saurait donc dans ces conditions être déclaré caduc ;
 que la convention litigieuse a été conclue sous conditions suspensives, l'une de ces conditions étant l'obtention par l'acquéreur qui pourra toujours y renoncer avant l'expiration du délai (20/07/2007) d'un ou plusieurs prêts qu'il se propose de contracter pour un montant total minimum de 900.000 € productif d'intérêts à un taux nominal ne pouvant excéder 5% l'an hors assurance et d'une durée maximale de 20 ans ; que les époux X... ne démontrent pas avoir accompli ces formalités dans le délai, l'attestation Cetelem produite aux débats faisant état d'une demande de prêt immobilier en juin 2008 soit hors délai ; que de plus cet organisme n'a pas repris dans son attestation les caractéristiques du prêt que les acquéreurs s'étaient engagés à solliciter de telle sorte que ces derniers ne rapportent pas la preuve qu'ils ont effectué les démarches prévues conventionnellement ; qu'il convient donc de considérer qu'ils ont empêché la réalisation de cette condition qui doit dès lors être réputée accomplie ; qu'il est prévu à l'acte que, si toutes les conditions suspensives sont réalisées et que l'acquéreur n'a pas usé de la faculté de rétractation prévue à l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, celui-ci refuse d'acheter le bien immobilier, il sera redevable envers le vendeur de la somme de 41.500 € à titre de dommages-intérêts ; qu'aux termes de l'article 1152 du code civil, le juge peut modérer la peine convenue si elle est manifestement excessive ; que les époux X... qui revendiquent l'application de ces dispositions invoquent le caractère excessif de cette peine exposant que les époux Z... ont bénéficié de compensations financières fixées par les termes du protocole signé avec leur fils ; que cependant, celles-ci émanaient d'un tiers au contrat de vente et ont été versées en exécution d'un contrat de bail totalement distinct du compromis de vente liant les parties ; qu'ils ne sauraient donc en faire état ;
 qu'au contraire, il ressort des pièces produites aux débats que les époux Z... ont remis leur bien en vente en 2009 en diminuant son prix (630.000 €) expliquant que l'état du marché immobilier ne leur permettait plus de demander le même prix que deux ans auparavant ; que par ailleurs, les époux Z... justifient qu'ayant acquis un autre bien immobilier en 2006, ils ont dû faire face au remboursement du crédit contracté pour une durée plus longue que prévue puisqu'une partie de ce crédit aurait dû être remboursée par les fonds à provenir de la vente du domaine de La Tour ; que dans ces conditions, eu égard au préjudice subi et justifié, la clause pénale n'apparaît pas manifestement excessive et le montant prévu contractuellement n'a pas lieu d'être diminué ;