Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-16.739 du 24/10/2018,  partie 3


qu'il s'agit donc de savoir si, à cette date, le notaire connaissait, ou avait objectivement les moyens de connaître, les risques inhérents à cette opération immobilière, en particulier, puisque c'est de cela dont il s'agit, la possible déconfiture de toutes les sociétés parties prenantes entraînant l'arrêt du projet ; que plus précisément les appelants M. et Mme E... soutiennent devant la cour d'appel que le notaire, ayant déjà en d'autres occasions accompagné « des opérations de défiscalisation ratées du fait de manquements à son obligation de conseil », n'a pas dans le cas présent respecté de manière fautive son devoir de conseil à leur égard en omettant de les informer sur : le risque encouru en cas d'inachèvement des travaux et de l'absence de livraison des immeubles « le plaçant dans l'impossibilité de rembourser ses échéances en l'absence de perception de loyers » ; le retard de l'opération pour certaines ventes ; l'absence de paiement des loyers par l'exploitant ; l'impossibilité éventuelle de se voir garantir le rachat des murs par la SCI venderesse ; la portée juridique dans l'acte authentique du « pacte de préférence » totalement différente de celle de la « promesse de vente » préalablement signée par les parties « dont il [le notaire] était nécessairement informé » ; l'absence réelle de garanties au regard de la perte des loyers et du rachat des murs, dont il [le notaire] avait nécessairement connaissance, s'agissant d'assurances qui n'ont jamais été souscrites puisque ne pouvant l'être par des organismes non habilités pour ce faire ; qu'il n'est pas possible d'affirmer d'emblée que le notaire, puisqu'il avait précédemment reçu des actes lors de programmes immobiliers, pouvait ou devrait savoir que celui-ci échouerait, alors en outre que de l'acte de vente dont il s'agit a été passé au mois de juin 2004 ; qu'une telle affirmation supposerait une collusion générale et frauduleuse de toutes les personnes ayant participé à cette opération, le notaire y compris, ce qui n'est absolument pas soutenu, ni encore moins démontré ; qu'en effet les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu'à la date de signature de l'acte authentique de vente le 25 juin 2004, le groupe Simbiosis ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en oeuvre de ce programme ou d'autres programmes immobiliers sur le territoire national ; qu'il n'est pas démontré l'existence de faits portés à la connaissance de l'étude notariale avant la régularisation de l'acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à la conduire à alerter les acquéreurs sur les risques pesant sur l'opération et les objectifs fiscaux poursuivis autres que ceux inhérents aux aléas de toute opération immobilière ; que concernant « le risque inhérent aux investissements situés en zone de revitalisation rurale dont le succès dépend de la pérennité de l'exploitant et de la rentabilité locative », qui n'aurait pas été suffisamment mis en évidence par le notaire, le tribunal a parfaitement objecté que pour ces questions qui ressortissent du pur bon sens et de la plus élémentaire prudence, les acquéreurs, même sans compétence particulière en la matière, pouvaient parfaitement se renseigner eux-mêmes, au besoin en se déplaçant pour vérifier in situ l'objet du projet ; que la cour ajoute que même sans procéder à un coûteux voyage, les acquéreurs éloignés pouvaient sans difficulté prendre auprès de professionnels locaux, grâce aux moyens modernes de télécommunication, tous renseignements utiles sur l'attractivité touristique du lieu, le climat, le potentiel locatif et de loisirs ; qu'il convient par ailleurs de constater qu'il n'est nullement démontré que la SCP Jean-Michel et Olivier D... ait été associée de quelque manière à la phase de commercialisation ou à la rédaction des contrats de réservation ; qu'elle n'a en effet été requise que pour recevoir les actes authentiques de vente en l'état d'autorisations administratives en cours de validité, et notamment du permis de construire délivré le 12 août 2002 lequel avait autorisé la restructuration et l'extension des bâtiments existants à destination d'une résidence de tourisme au vu d'un projet architectural conforme aux dispositions alors applicables en la matière ; qu'il apparaît par ailleurs qu'elle n'est nullement intervenue dans la signature du bail commercial établi entre les acquéreurs et la SARL de Gestion Les Hauts du Cordat le 30 décembre 2006 ; que l'acte authentique comporte en outre un avertissement explicite sur le fait que l'ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme et confié en gestion à un exploitant unique en comportant des références aux dispositions fiscales applicables ; qu'à ce titre il ne saurait être reprochée à l'étude de notaires d'avoir failli à son devoir de conseil alors que l'acte de vente précisait le nécessaire classement de l'ensemble immobilier, la nécessité de rédaction d'un bail commercial et le rappel des dispositions fiscales en la matière ; qu'il en va de même pour le risque d'inachèvement des travaux, avec toutes les conséquences détaillées par les appelants dans leurs griefs à l'égard du notaire, dont rien ne démontre que celui-ci pouvait le soupçonner à l'époque de l'acte de vente que de ce chef également la cour observe qu'il s'agit d'un aléa possible, comme tant d'autres événements indésirables, que par principe n'importe quel acheteur moyennement diligent ne peut dans pareilles circonstances totalement ignorer ;