Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-25.526 du 09/12/2020,  partie 3


que les photos des bâtiments de l'ensemble LA GRANGE LE ROY figurant sur la plaquette commerciale de la SARL FINANCIERE BARBATRE présentant l'existant avant travaux font apparaître que ceux-ci sont munis d'une toiture dont rien ne permet de supposer qu'elle devrait faire l'objet d'une réfection et que les constatations, très sommaires, faites par l'huissier en 2011, soit plus de huit années après l'attestation, sur un chantier à l'abandon, ne permettent pas de remettre en cause l'existence des toitures sur le bâtiment concerné par la présente vente ; que dès lors, il n'existait pas d'éléments contradictoires ou discordants justifiant que le notaire ait quelques soupçons sur la véracité de l'attestation du 16 juin 2003 et sur la réalité du caractère « hors d'eau » des bâtiments dans lesquels les lots étaient vendus ; qu'en insérant dans son acte une clause de garantie intrinsèque pour laquelle il disposait d'une attestation de « mise hors d'eau » et d'un certificat des hypothèques attestant de l'absence de privilège, hypothèque ou gage sur l'immeuble, conditions posées par l'article R 261-18 a) et en mettant en place un échéancier de paiements correspondant aux prévisions de l'article R 261-14 du Code de la construction de l'habitation, le notaire, qui ne pouvait soupçonner que cette garantie serait inefficace, n'a commis aucune faute ; que le jugement qui a débouté les demandeurs de toutes leurs prétentions contre Me I... D... et la SCP [...] sera donc confirmé en toutes ses dispositions ; que les demandes présentées contre le notaire ayant rédigé l'acte en participation avec Me I... D... ont également été justement rejetées, pour les mêmes motifs ;
 ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE sur l'existence d'une faute imputable au notaire, il résulte des pièces versées aux débats que l'acte d'acquisition en VEFA par les demandeurs de lots de copropriété dans le cadre de la commercialisation du programme immobilier LA GRANGE LE ROY, reçu par Maître Q... N... en date du Ier décembre 2003, mentionne en page 4, dans le paragraphe « Paiement du prix » « I) Partie exigible immédiatement » que, compte tenu de l'avancement des travaux « hors d'eau », la partie actuellement exigible est de 50 % et mentionne au « II) Paiement du solde du prix » l'échelonnement : - 20 % à la mise hors d'air, 10 % aux travaux de peinture et de carrelage réalisés à 95%, 15 % à l'achèvement des travaux de rénovation, 5 % à la mise à disposition des locaux par l'acquéreur ; que l'acte authentique a précisé dans sa deuxième partie (pages 9 et suivantes) que le vendeur a déclaré avoir fait l'acquisition et entreprendre la rénovation lourde d'un ensemble immobilier comprenant neuf bâtiments en changeant sa destination en usage de résidence services, la partie non construite du terrain devant être aménagée en espaces verts, circulation véhicules, allées piétonnières, zone de parkings communs, que la consistance des lots vendus dans leur état futur de rénovation est portée à la connaissance de l'acquéreur par la remise d'un plan côté de l'appartement qui demeure annexé à l'acte de vente, que les caractéristiques techniques des lots vendus, du bâtiment et de ses équipements extérieurs sont exprimées dans une notice descriptive, conformément au modèle de l'arrêté du 10 mai 1968, qui demeure annexée à un acte reçu le 16 septembre 2003 (acte de dépôt de la note de renseignements d'urbanisme et d'autres actes) et dont la lecture a été faite par le notaire lors de la signature de l'acte de vente des lots, que, concernant l'état d'avancement des travaux, il est précisé que les fondations du bâtiment dont dépendent les fractions présentement vendues sont achevées, le vendeur ayant conservé la structure du bâtiment existant, qu'au jour du présent acte, les travaux de rénovation sont parvenus au stade suivant « hors d'eau » ainsi qu'il résulte d'une attestation du cabinet 2AD INGENIERIE à [...] , en date du 16 juin 2003; que le paragraphe GARANTIE D'ACHEVEMENT, en page 19 du contrat de vente, stipule que la société venderesse par son représentant ès-qualités déclare que les conditions propres à l'opération qui vont être ci-après exposées constituent la garantie de son obligation d'achever l'immeuble vendu au sens des articles L 261-11 d et R 261-18 a du Code de la construction et de l'habitation : article 261-18 : la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes : a) si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé qu'aucun privilège ou hypothèque; que le vendeur précise en effet que l'ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus sont hors d'eau ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée le 16 juin 2003 par le cabinet 2AD INGENIERIE à [...] ; qu'il est établi qu'au jour de la signature de l'acte de vente litigieux, le promoteur vendeur sous le régime de la « vefa » de lots de copropriété dépendant d'un ensemble immobilier disposait du choix de la garantie d'achèvement, soit une garantie intrinsèque, soit une garantie extrinsèque ; que ce choix appartient au seul promoteur vendeur sans que le notaire rédacteur de l'acte de vente puisse s'immiscer dans un tel choix;