Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.134 du 09/07/2020,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
 
 La société Lau Bat, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° F 19-14.134 contre l'arrêt rendu le 26 février 2019 par la cour d'appel de Pau (2e chambre, section 1), dans le litige l'opposant à la société Auto bilan 64, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société Lau Bat, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la société Auto bilan 64, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 26 février 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 12 janvier 2017, pourvoi n° 15-25.579), la société Lau Bat, qui a donné à bail à la société Auto bilan 64 des locaux à usage commercial situés sur les parcelles cadastrées section [...] et [...], l'a assignée en résiliation du bail en lui reprochant une occupation illicite des parcelles [...] et [...], à l'origine de troubles de voisinage en contravention avec l'obligation imposée au preneur de jouir en bon père de famille.
 
 Examen du moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 2. la société Lau Bat fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors :
 
 « 1°/ que l'usage de parcelles appartenant au bailleur et non comprises dans le bail caractérise une méconnaissance par le preneur de ses obligations contractuelles justifiant la résiliation ; qu'en l'espèce, pour écarter toute infraction du preneur, l'arrêt attaqué a retenu l'existence d'un « droit personnel attaché à son bail » lui octroyant la faculté d'user de voies de passage sur des parcelles non comprises dans le contrat ; qu'en admettant la licéité de leur usage par le preneur, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause et l'article 1741 du même code ;
 
 2°/ qu'au surplus, en affirmant que le contrat accordait au preneur un « droit personnel attaché à son bail » d'user de voies de passage sur les parcelles [...] , [...] et [...], l'arrêt attaqué a ainsi retenu qu'il l'autorisait implicitement à en faire usage ; que, ce faisant, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail qui n'incluait pas lesdites parcelles, violant ainsi l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause. »
 
 Réponse de la Cour
 
 3. Vu les articles 1134, alinéa 1er, 1184, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1741 du code civil :
 
 4. Aux termes du premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il résulte des deux derniers textes que l'inexécution du contrat de bail peut entraîner sa résiliation.
 
 5. Pour écarter l'infraction du preneur tenant au passage sur des parcelles qui ne font pas partie de l'assiette du bail, que le bailleur invoquait comme étant à l'origine d'une violation des obligations du bail, l'arrêt retient que le preneur a la faculté d'user d'un droit personnel attaché à son bail d'utiliser la porte arrière du bâtiment loué et d'emprunter la voie de sortie dont dispose la bailleresse à travers les parcelles [...] et [...] dont elle est propriétaire et le fonds d'un voisin qui lui a concédé une servitude de passage, pour rejoindre l'accès de sortie de son commerce, le contrat de bail ne stipulant aucune interdiction d'user de cette porte arrière de sortie et de cette voie de passage.
 
 6. En statuant ainsi, sans constater que le bail comportait une clause autorisant le preneur à emprunter une voie d'accès sur des parcelles non comprises dans l'assiette du bail et appartenant au bailleur ou sur lesquelles celui-ci bénéficiait d'une servitude de passage, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 février 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
 
 Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;