cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-18.160 du 12/04/2018,  partie 3


que la SCI Marine, devenue bailleresse le 30 décembre 2008 a souhaité, en application des dispositions légales soumettre à la TVA les locaux loués à usage d'hôtel en vertu du code général des impôts mais n'a pas informé la société locataire de sa décision d'exercer son droit d'option et des conséquences qui en résulteraient sur le loyer et a fait délivrer à la société Le Vélodrome un commandement de payer visant la clause résolutoire sans aucune demande préalable écrite ; que la société Le Vélodrome justifie qu'elle a alors saisi un avocat spécialisé qui a formé auprès de l'administration fiscale une demande de renseignement sur l'option exercée par la société bailleresse et qu'après avoir appris que la demande de la SCI Marine était fondée, elle a alors payé la somme réclamée le 1er octobre 2009 ; qu'ainsi la délivrance du commandement de payer une somme de 2.069,65 € qui correspond principalement au montant de la TVA, sans courrier préalable par la SCI Marine, nouvelle bailleresse, n'a pas été effectuée de bonne foi et dès lors il est dépourvu d'effet ; que la SCI Marine est déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire incluse dans ce premier commandement délivré le 13 août 2009 ; que suivant acte d'huissier en date du 13 août 2009, la SCI Marine a fait délivrer un deuxième commandement visant la clause résolutoire et contenant une mise en demeure de respecter les clauses du bail concernant la destination et il est indiqué dans le commandement que « vous êtes locataire de locaux commerciaux et il ressort du procès-verbal de constat de Me Y..., huissier de justice, qu'il existe au premier étage deux pièces utilisées à des fins d'habitation » ; que la SCI Marine fait valoir que le commandement et la mise en demeure n'ont pas été suivis d'effet dans le délai d'un mois, que la société locataire a continué à ne pas respecter la destination contractuelle prévue par le contrat de bail qui est exclusivement commerciale, que l'hôtel comprenait non pas 12 mais 17 chambres, que la société Le Vélodrome a procédé à des modifications sans autorisation et, en tout état de cause, décidé de changer la destination d'une partie des lieux loués à des fins d'habitation ; qu'elle demande que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans ce deuxième commandement délivré le 13 août 2009 ; que la SCI Marine a déposé une requête devant le président du tribunal de grande instance de Paris afin que ce dernier désigne un huissier de justice pour constater les conditions d'occupation des lieux et il ressort du constat de Me Y... en date du 31 juillet 2009 qu'au premier étage, il existe une pièce meublée à usage de salon pour la clientèle, une pièce à usage de bureau pour la direction de l'hôtel dans laquelle sont entreposés le bureau du gérant, un ordinateur, un meuble bibliothèque contenant des dossiers et des classeurs et trois fauteuils ainsi qu'une pièce meublée à usage de chambre de repos pour le gérant et le veilleur de nuit qui contient un lit pour une personne avec sa literie, un coin douche-lavabo, une machine à laver le linge, un meuble de rangement contenant des produits d'entretien de l'hôtel et du stockage de petit matériel (ampoules, fils électriques, petit outillage divers) ; que le procès-verbal de constat indique que l'hôtel est homologué pour 12 chambres par les services de la Préfecture de police de Paris ; que la société Le Vélodrome rapporte la preuve en produisant les différentes déclarations effectuées auprès de la Préfecture de police depuis 1986 ayant entraîné de ces services la délivrance des récépissés du 9 décembre 1986, du 17 février 1987, du 5 janvier 1995, du 24 mars 2004 que le nombre de chambres dans l'hôtel était déjà de 12 ; qu'il ressort de ces documents que les locaux sont occupés conformément aux dispositions du bail, que la société locataire justifie que le salon est une pièce courante dans un hôtel, que l'activité d'hôtellerie nécessite l'existence d'un bureau pour exécuter les tâches administratives et que la pièce de repos pour le gardien est nécessaire car l'activité d'hôtellerie oblige à une présence permanente sur le site commercial ; qu'au regard de ces éléments, il y a lieu de constater que le deuxième commandement en date du 13 août 2009 n'a pas été délivré de bonne foi par la SCI Marine et qu'il est dépourvu d'effet ; que la SCI Marine est donc déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire incluse dans ce deuxième commandement du 13 août 2009 ;
 
 1°/ ALORS QUE la mauvaise foi s'apprécie au jour où le commandement a été délivré ; qu'en l'espèce, la SCI Marine faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel, que « dès la première échéance du 1er trimestre 2009, l'appel de loyer fait logiquement apparaître le paiement de la TVA – TVA obligatoire en matière de location de locaux nus pour des prestations hôtelières depuis 1990 (article 261 D du CGI), ce que la défenderesse, professionnelle du secteur depuis de longues années comme elle le répète à plusieurs reprises, sait parfaitement (pièces 16 et 41 à 43).