décision 17-11.507 du 29/03/2018,  partie 2



 Mme Z... et M. Y... font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à seulement 816.000 € l'indemnité principale de dépossession et à 82.600 € l'indemnité de remploi revenant aux consorts Y... ;
 
 AUX MOTIFS QUE la cour considère que la meilleure méthode d'évaluation est celle qui prend en compte les contraintes juridiques imposées par la réglementation relative à la mixité sociale, dite de la charge foncière ; que l'appelante et le commissaire du Gouvernement critiquent l'évaluation faite par le premier juge qui a considéré dans son recours à la méthode de la charge foncière que seule une proportion de logements sociaux d'un tiers devait être retenue pour des raisons juridiques de normes sociales s'imposant à la commune comme pour d'évidentes raisons de marché, une proportion supérieure ayant un effet dissuasif sur les investisseurs ; qu'au contraire, les consorts Y... concluent à l'entérinement de la proportion retenue par le juge de l'expropriation ; que le commissaire du Gouvernement et la commune de [...] se réfèrent aux dispositions des points 4.1 et 4.2 de l'article UB 2 des dispositions spécifiques à la zone UB du règlement du plan local d'urbanisme, par ailleurs effectivement rappelées par l'expert des intimés ; que ces dispositions prévoient que pour toute opération de construction de plus de trois logements ou supérieure à 250 m² de plancher, un pourcentage minimum de la surface de plancher doit être attribué à du logement aidé ; que, plus spécifiquement, toutes les parties sont d'accord pour retenir, dans le cadre de la méthode d'évaluation par la charge foncière, une surface plancher constructible de 3.000 m² ; qu'en vertu de ces dispositions du règlement du PLU, le pourcentage de la surface de plancher attribuée au logement locatif social est de 50 % et celle attribuée au prêt social location accession est de 20 % ; que les consorts Y... contestent ces pourcentages en soutenant que le schéma de cohérence territoriale applicable fixe un maximum de 30 % de logements sociaux, et soutiennent donc que le PLU de la commune de [...] contrevient à cette norme supérieure ; que cependant, l'article L. 111-1-1 du code de l'urbanisme (aujourd'hui L. 131-4) dispose que les PLU sont compatibles avec le ScoT ; que cette formulation n'impose rien d'autre qu'une « compatibilité » ; que, plus précisément, il résulte des pièces produites par les consorts Y... (pièces 8 et 17) que le ScoT de la grande agglomération toulousaine fixe des objectifs de production de logements locatifs sociaux afin d'atteindre un parc locatif social d'au moins 20 % du parc total, les opérations d'aménagement de ZAC ou similaires programmant au moins 30 % de logement locatif social ; que, dès lors, c'est à tort que les consorts Y... soutiennent que le taux de 30 % de logements sociaux serait un maximum qui s'imposerait au détriment des prescriptions du PLU de la commune de [...] fixant une proportion supérieure ; que le rapport d'expertise présenté par les consorts Y... retient une valeur du m² selon la méthode de la charge foncière comprise entre 400 et 450 € ; que celle-ci est proche de l'estimation faite par le commissaire du Gouvernement à 440 € ; qu'en revanche, la commune de [...] ne propose aucune valeur à ce titre, et se réfère à sa propre sélection de vente de terrains nus ; que compte tenu de ces éléments, la valeur de référence qu'il convient d'entériner est celle proposée par le commissaire du Gouvernement ; que les consorts Y..., en demandant la confirmation de la décision de première instance, retiennent nécessairement, dans le cadre de la méthode de la charge foncière, l'évaluation en charge foncière « sociale » utilisée par le juge de l'expropriation et proposée par le commissaire du Gouvernement, soit 180 € du m² de surface plancher ; qu'ici encore, la commune de [...] n'offre aucun élément compte tenu de sa propre méthode d'évaluation par le terrain nu ; que la cour entérinera la valeur de 180 €/m² à ce titre ; que s'agissant enfin du logement en location accession (PSLA), le commissaire du Gouvernement propose la valeur de 250 €/m² de plancher en fonction de programmes de construction comparables ; que faute de toute critique explicite sur ce point de la part des parties, il convient de retenir cette valeur ; que l'indemnité principale revenant aux consorts Y... s'évalue dès lors de la manière suivante :
 - logements libres : 3.000 m² SP x 440 €/m² x 30 % = 396.000 €
 - logements en location accession : 3.000 m² SP x 250 €/m² x 20 % = 150.000 €
 - logements locatif social : 3.000 m² SP x 180 €/m² x 50 % = 270.000 €
 soit une indemnité totale de 816.000 € ;
 que l'indemnité de remploi se calcule de la manière suivante :
 - 5.000 € x 20 % = 1.000 €
 - 10.000 € x 15 % = 1.500 €
 - 801.000 € x 10 % = 80.100 €
 soit une indemnité de remploi de 82.600 € ;