Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.015 du 26/03/2020,  partie 4


que ces conventions ont été signées moyennant le versement mensuel de 425 euros puis de 450 euros pour la seconde convention, ce qui révèle en soi la modicité de ce qui est qualifié d'indemnité et ne correspond d'ailleurs pas à un loyer qui serait affecté d'une clause d'échelle mobile ; que par ailleurs, il existe effectivement un terme apporté à ces deux convention, fixé à l'issue d'une période d'occupation de 23 mois, soit en deçà de la limite imposée avant le 1er septembre 2014 par l'article L. 145-5 du code de commerce relatif à la conclusion d'un bail dérogatoire, lequel ne peut en sus et par principe être renouvelé sauf à voir l'occupant acquérir la propriété commerciale ; que cependant ce terme certain, et qui n'apparaît de fait pas lié en l'espèce à un événement correspondant au motif de précarité invoqué en défense, n'est pas exclusif de la reconnaissance d'une convention d'occupation précaire dès lors qu'il peut tendre à permettre une exploitation sans contrevenir, de par sa durée limitée, au projet invoqué par la ville de Deauville ; que l'existence de la convention d'occupation précaire doit en tout état de cause être recherchée au-delà des seuls éléments apposés dans l'acte par les parties comme devant nécessairement reposer sur une cause objective de précarité soit une cause tenant non à l'intérêt personnel du propriétaire mais à la situation des lieux dans la mesure où celle-ci aurait rendu inapplicable la législation protectrice des locataires ; que la ville de Deauville justifie de l'existence d'une zone d'aménagement concerté dite de la presqu'île de la Touques, initiée par délibération du conseil municipal du 12 mars 1999 et approuvée par délibération en date du 20 juin 2002, cette création faisant suite à plusieurs décisions ayant conduit à l'usage du droit de préemption pour la constitution d'une réserve foncière préalable ; que sur ce point, il est à noter que la ville de Deauville justifie de l'acquisition en 1987 des lots n° 9 et [...] (pièce 35) qu'elle indique correspondre au local commercial en cause, sans être contredite sur ce point par un élément quelconque, et de l'inclusion de ce local dans la zone d'aménagement concerté (plans versés), les pièces versées étant effectivement celles relatives à la zone d'aménagement concerté en cause et ces éléments apparaissant suffisamment probants sans qu'il n'y ait lieu d'exiger des éléments complémentaires (contrôle de légalité ou nécessité actuelle de récupérer un local en vue de l'aménagement notamment) ; qu'or, en vertu de l'article L. 221-2 du code de l'urbanisme, applicable au cas de constitution d'une réserve foncière, la personne publique ne peut consentir sur les immeubles inclus dans la réserve que des concessions temporaires qui ne confèrent au preneur aucun droit au renouvellement ; que la ville de Deauville ne pouvait dès lors donner à bail autrement que dans le cadre d'une convention précaire, ce en considération de l'intérêt général ainsi préservé par les dispositions susvisées, étant au surplus précisé que les développements relatifs au local voisin Pantashop n'ont aucune incidence quant à la détermination au cas d'espèce de ce qui pouvait être légalement consenti par la ville de Deauville ; que ce motif de précarité n'apparaît certes pas dans la première convention signée avec la société [...] , la seconde ne faisant d'ailleurs que référence à l'inclusion du local dans la zone d'aménagement concerté, ce qui ouvre sans nul doute la voie à des difficultés de qualification ; que l'absence de mention à ce titre ne peut toutefois ipso facto exclure que la commune intention des parties, liée, pour la collectivité publique, à cette volonté d'aménagement et à ce classement qui limitait sa capacité contractuelle et, pour la société [...] , à ce qu'elle ne pouvait ignorer cette situation au regard tant des conditions consenties et de son acceptation de la seconde convention qui faisait référence à cette zone, a en réalité été celle de conclure des conventions d'occupation précaire dont l'existence est justifiée par le motif d'intérêt général ainsi exposé ; qu'il doit en outre être noté que la ville de Deauville n'avait aucunement à justifier d'une reprise en vue de son utilisation définitive dès lors que la convention était simplement parvenue à son terme ; qu'en conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande tendant à ce qu'il soit dit que la société [...] bénéficie d'un bail commercial ainsi que l'intégralité de leurs demandes subséquentes ;
 
 1°) ALORS QUE la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties ;