décision 17-10.610 du 05/04/2018,  partie 4



 La clause dans une convention d'occupation précaire n'autorisant que la construction d'édifices sans caractère de solidité et devant être enlevées en fin de bail est licite et n'est pas considérée comme faisant échec au droit au renouvellement.
 Il ressort des conventions conclues entre les parties que la volonté du bailleur ait été de donner à bail un terrain qu'il puisse récupérer libre de toute construction à l'issue du bail.
 Ceci est expressément formulé à l'article 16 de la convention du 12 décembre 2011 qui prévoit qu'au terme de la convention et pour quelque cause que ce soit l'occupant doit quitter les lieux sans délai et rendre l'emplacement à la commune vierge de toute construction ou aménagement.
 C'est ainsi que suite au non renouvellement de la convention d'occupation, Monsieur X... a fait démonter la structure lui appartenant selon facture du 30 septembre 2012 et il a aussi fait appel à une entreprise de maçonnerie pour procéder à la démolition du socle et des fondations de la crêperie.
 Il revendique néanmoins le bénéfice du statut au motif que la construction aurait un caractère stable et pérenne.
 La Cour de cassation refuse le statut des baux commerciaux aux locations de terrains portant des constructions légères, amovibles pouvant être enlevées au départ du locataire, sans fondations ni fixité au sol.
 Le juge apprécie souverainement si les constructions ont un caractère de fixité et de solidité suffisant mais dans tous les cas le droit au maintien dans les lieux est refusé si le bail n'autorise que des constructions démontables.
 Dans la convention du 18 novembre 2011, il est précisé que le preneur utilisait des locaux "provisoires", c'est-à-dire facilement démontables pour que le terrain puisse retrouver sa vocation de terrain nu.
 Dans la convention du 12 décembre 2011, le bail mentionne que le terrain loué porte une structure fournie par l'occupant. La notion de fourniture d'une structure paraît incompatible avec la notion d'édification d'une construction même légère avec fixation au sol. Surtout, comme il a été dit plus haut, l'article 16 exige du preneur qu'il rende le terrain vierge de toute construction ou aménagement.
 Comme en 2009, il ressort de cette convention que la volonté du bailleur ait été de donner à bail un terrain qu'il puisse récupérer libre de toute construction à l'issue du bail.
 Ce qui était autorisé par le bailleur était l'installation d'une structure légère démontable appartenant au locataire et non l'édification d'un bâtiment reposant sur un socle et des fondations incorporées au sol.
 Monsieur X... a pris le risque de poser la structure du chalet lui appartenant sur un socle béton et a d'ailleurs payé la facture de démolition lors de son départ après avoir rendu les lieux dans l'état dans lequel ils devaient se trouver en fin de bail en vertu des conventions conclues entre les parties.
 Les lieux loués étant un terrain nu sur lequel le preneur apporte une structure démontable et provisoire devant être retirée à l'expiration du bail selon la volonté des parties, le statut des baux commerciaux n'est pas applicable par application de l'article L. 145-1 du Code du commerce.
 
 Par ailleurs, l'article L. 145-5 du Code du commerce exclut du bénéfice des statuts des baux commerciaux les baux successifs lorsqu'ils portent sur une location à caractère saisonnier.
 En l'espèce, la convention du 18 décembre 2011 est conclue pour une durée de 5 mois du 1/12/2009 au 30/4/2010, terme à l'expiration duquel le preneur s'engage à libérer les lieux de manière inconditionnelle.
 La simple tolérance du bailleur permettant au preneur de laisser mobilier et marchandise dans les locaux entre les périodes pour lesquelles la location est conclue ne fait pas bénéficier ce dernier du statut protecteur.
 Le critère retenu par la jurisprudence pour qualifier ou non de saisonnier un bail étant le paiement ou non d'un loyer à l'année, ce qui donne au locataire le droit de disposer des lieux toute l'année.
 En 2009, le loyer a été convenu d'un montant forfaitaire pour les 5 mois d'occupation seulement. Il s'agit donc d'une location de type saisonnier. Peu importe que la commune n'ait pas repris matériellement les lieux à l'issue de chaque période saisonnière.
 Les locations ayant un caractère saisonnier sont exclues du statut en raison de la discontinuité de l'exploitation. Le statut ne leur devient pas applicable en cas de tacite reconduction, de renouvellement amiable ou de conclusion d'un nouveau bail et peu importe le nombre de saisons pendant lesquelles la location se poursuivrait ou serait réitérée entre les mêmes parties et pour les mêmes locaux.
 En l'espèce, seule la convention d'occupation précaire du 12 décembre 2011 prévoit la location pour une durée d'un an avec un loyer annuel, ce qui lui a fait perdre son caractère saisonnier. Toutefois, comme la location a été dénoncée à l'expiration de ce bail par le bailleur, ce seul bail non saisonnier mais non reconduit ne peut faire bénéficier à Monsieur X... du bénéfice du statut.