Cour d'appel de Riom, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-16.706 du 24/10/2018,  partie 3


l'impossibilité éventuelle de se voir garantir le rachat des murs par la SCI venderesse ; la portée juridique dans l'acte authentique du « pacte de préférence » totalement différente de celle de la « promesse de vente » préalablement signée par les parties « dont il [le notaire] était nécessairement informé » ; l'absence réelle de garanties au regard de la perte des loyers et du rachat des murs, dont il [le notaire] avait nécessairement connaissance, s'agissant d'assurances qui n'ont jamais été souscrites puisque ne pouvant l'être par des organismes non habilités pour ce faire ; qu'il n'est pas possible d'affirmer d'emblée que le notaire, puisqu'il avait précédemment reçu des actes lors de programmes immobiliers, pouvait ou devrait savoir que celui-ci échouerait, alors en outre que de l'acte de vente dont il s'agit a été passé au mois d'août 2006 ; qu'une telle affirmation supposerait une collusion générale et frauduleuse de toutes les personnes ayant participé à cette opération, le notaire y compris, ce qui n'est absolument pas soutenu, ni encore moins démontré ; qu'en effet les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu'à la date de signature de l'acte authentique de vente le 3 août 2006, le groupe Simbiosis ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en oeuvre de ce programme ou d'autres programmes immobiliers sur le territoire national ; qu'il n'est pas démontré l'existence de faits portés à la connaissance de l'étude notariale avant la régularisation de l'acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à la conduire à alerter les acquéreurs sur les risques pesant sur l'opération et les objectifs fiscaux poursuivis autres que ceux inhérents aux aléas de toute opération immobilière ; que « le risque inhérent aux investissements situés en zone de revitalisation rurale dont le succès dépend de la pérennité de l'exploitant et de la rentabilité locative », qui n'aurait pas été suffisamment mis en évidence par le notaire, le tribunal a parfaitement objecté que pour ces questions qui ressortissent du pur bon sens et de la plus élémentaire prudence, les acquéreurs, même sans compétence particulière en la matière, pouvaient parfaitement se renseigner eux-mêmes, au besoin en se déplaçant pour vérifier in situ l'objet du projet ; que la cour ajoute que même sans procéder à un coûteux voyage, les acquéreurs éloignés pouvaient sans difficulté prendre auprès de professionnels locaux, grâce aux moyens modernes de télécommunication, tous renseignements utiles sur l'attractivité touristique du lieu, le climat, le potentiel locatif et de loisirs ; qu'il convient par ailleurs de constater qu'il n'est nullement démontré que la C... ait été associée de quelque manière à la phase de commercialisation ou à la rédaction des contrats de réservation ; qu'elle n'a en effet été requise que pour recevoir les actes authentiques de vente en l'état d'autorisations administratives en cours de validité, et notamment du permis de construire délivré le 12 août 2002 lequel avait autorisé la restructuration et l'extension des bâtiments existants à destination d'une résidence de tourisme au vu d'un projet architectural conforme aux dispositions alors applicables en la matière ; qu'il apparaît par ailleurs qu'elle n'est nullement intervenue dans la signature du bail commercial établi entre les acquéreurs et la SARL de Gestion Les Hauts du Cordat le 29 mars 2006 ; que l'acte authentique comporte en outre un avertissement explicite sur le fait que l'ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme et confié en gestion à un exploitant unique en comportant des références aux dispositions fiscales applicables ; qu'à ce titre il ne saurait être reprochée à l'étude de notaires d'avoir failli à son devoir de conseil alors que l'acte de vente précisait le nécessaire classement de l'ensemble immobilier, la nécessité de rédaction d'un bail commercial et le rappel des dispositions fiscales en la matière ; qu'il en va de même pour le risque d'inachèvement des travaux, avec toutes les conséquences détaillées par les appelant dans leurs griefs à l'égard du notaire, dont rien ne démontre que celui-ci pouvait le soupçonner en 2004 ; que de ce chef également la cour observe qu'il s'agit d'un aléa possible, comme tant d'autres événements indésirables, que par principe n'importe quel acheteur moyennement diligent ne peut dans pareilles circonstances totalement ignorer ; que rien ne démontre que le notaire avait connaissance, ou pouvait avoir connaissance, avant la signature de l'acte authentique de vente au mois d'août 2006, des deux actes sous seing privé suivant lesquels une société nommée « European Company of Guarantee » garantissait aux acquéreurs d'une part le règlement des loyers, d'autre part le rachat du bien à l'issue d'une période de 12 années, ces documents s'étant révélés totalement illusoires puisque la compagnie en question n'avait aucune capacité pour exercer une activité d'assureur sur le territoire français ; que de même rien dans le dossier ne prouve que le notaire avait connaissance ou pouvait avoir connaissance d'une « attestation de garantie locative » établie unilatéralement par la société venderesse, impliquant comme garant mais de manière tout aussi illusoire une société « TRM » ; que dans ces conditions la mention d'un « pacte de préférence » dans l'acte authentique de vente, dont les modalités et la signification sont au demeurant parfaitement claires, ne saurait être reprochée au notaire ;