décision 17-13.850 du 07/06/2018,  partie 3


Aussi, la cour, dans le cadre de son pouvoir d'appréciation souveraine des termes de comparaison estime que les références qui se rapportent le plus à la parcelle [...] sont d'une part, celle du prix d'achat des parcelles [...] et [...] qui ont été acquises en 2004 moyennant un prix de 600 000 euros pour 1 312 m2 soit 457 euro le m2, d'autre part, celle du rapport d'expertise de M. Z... qui, sur la base de la vente de la parcelle [...] au sein de la même section cadastrale à 367 € le mètre carré et après avoir appliqué un coefficient de 50% compte tenu de la bien meilleure situation de la parcelle [...] , retient un prix de la parcelle à 551 euros le mètre carré, et enfin celle du rapport d'expertise de 2014 de M. A... qui évalue les parcelles [...] et [...] à 800 000 euros pour 1 312 m2 soit 609,75 € le m2, étant toutefois observé que les montants retenus par les experts doivent être modulés puisqu'ils ont pris en compte le bâti existant alors que la parcelle expropriée ne comporte pas de bâti. Au vu de ces éléments, il sera retenu un prix de 450 euros le mètre carré. La décision du juge de l'expropriation est donc confirmée s'agissant de l'indemnité principale qui a été fixée à 207 450 euros. Sur l'indemnité de remploi : conformément à l'article R. 13-46 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais, de tous ordres, normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Il est constant que cette indemnité doit tenir compte de la situation fiscale applicable. En l'espèce, c'est de manière justifiée que le juge de l'expropriation a tenu compte de la baisse des droits de mutation à titre onéreux. C'est par une appréciation fondée, que la cour adopte, que le taux de remploi a été fixé à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 euros, 15% de 5001 à 15 000 euros et 10% au-delà. Ainsi l'indemnité de remploi de 21 745 euros est confirmée »,
 
 Et aux motifs adoptés que « Sur l'évaluation : la méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions du marché. Ainsi, la méthode par le coût de reconstitution sera écartée. Sur l'indemnité principale : Le commissaire du gouvernement produit des termes de comparaison pour des biens de 3 000 m2 avec une moyenne à 367 euros le mètre carré. L'expropriée produit un terme de comparaison avec la parcelle [...] pour un montant de 332 euros le mètre carré. Néanmoins, il n'est pas possible de savoir si le bien est comparable. Elle produit la parcelle « rue d presbytère » pour un prix de 1 000 euros le mètre carré. Néanmoins, il n'est pas possible de connaître la consistance de la parcelle. L'expropriée produit l'acte de vente en date du 23 mars 2004 pour les parcelles [...] et [...] qui ont été acquises à un prix de 600 000 euros pour 1 312m2 soit 457 euros le mètre carré. Il rappelle que la valeur réelle compte tenu des frais d'acquisition, du prêt peut être portée à 629,72 euros le mètre carré. L'expropriée produit un rapport d'expertise de Stéphane Z.... Il indiquait la vente de ka parcelle [...] à 367 euros le mètre carré. Il applique un coefficent de 50% compte tenu de la meilleure situation du bien et retient un prix de la parcelle à 551 euros le mètre carré. Déjà dans un rapport en date de 2000, l'expert avait chiffré le prix du mètre carré à 426,82 euros. L'expropriant, quant à lui, produit des termes de comparaison compris entre 250 et 500 euros le mètre carré. En l'espèce, compte tenu des termes de comparaison produits, du prix d'achat en 2004, des expertises produites, des caractéristiques propres de la parcelle, plate, d'une zone commerciale, avec un accès direct à la route, il convient de retenir un prix de 450 euros le mètre carré. L'indemnité principale est donc fixée à la somme de 207 450 euros pour la parcelle [...] . Sur l'indemnité de remploi : Aux termes de l'article R. 13-46 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité de principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. Le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculé compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition du bien de remplacement. En raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, du passage à l'euro et de la nécessaire indemnisation de frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, le taux de remploi sera fixé à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000 euros, à 15% de 5 001 à 15 000 euros et 10% au-delà.