Cour d'appel de Lyon
06, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-20.702 du 13/12/2018,  partie 3


Les deux baux commerciaux versés aux débats ne permettent pas de déterminer quels locaux étaient loués respectivement par chacune des sociétés AIF et A2PI. Il est, dans les deux cas, renvoyé à un plan en annexe qui ne comporte pas d'attribution des pièces à l'une ou l'autre des sociétés, de sorte qu'elles apparaissent être locataires des mêmes locaux... Le bail d'habitation consenti aux époux X... porte sur "diverses pièces à usage d'habitation conformément au plan en annexe et le droit d'usage des parties communes conformément aux plans en annexe", mais ce plan n'est pas versé aux débats. En tout état de cause, les plans annexés aux baux commerciaux ne permettent pas de déterminer quels locaux étaient spécifiquement dévolus aux époux X.... A supposer même que l'on puisse déterminer quelles pièces de la bâtisse étaient louées par la société AIF d'une part, la société A2PI d'autre part, et encore les époux X..., l'EURL Melroses relève à juste titre que les loyers sont d'évidence hors de toute proportion avec la valeur locative d'une villa située dans une petite ville du département de la Loire. Enfin, eu égard à l'identité de dirigeants de droit ou de fait de la société bailleresse et des sociétés locataires, les virements opérés entre leurs comptes au titre des loyers ne sont pas démonstratifs de l'effectivité des baux mais s'avèrent être de simples jeux d'écritures, l'appréciation des services fiscaux sur ce point ne liant pas le juge de l'exécution. On observe d'ailleurs, au vu du tableau des mouvements de fonds figurant en pages 10 et 11 du rapport de contrôle fiscal, qu'il s'agit de virements ou de remises de chèques de montants et de fréquence aléatoires, alors que les baux commerciaux prévoyaient un paiement mensuel des loyers. Qui plus est, aucun des mouvements de fonds ne coïncide avec les montants des loyers. Mieux encore, M. D..., expert-comptable en charge de la comptabilité de la SCI Villa Mag les Acacias et, semble-t-il, des autres sociétés dirigées par les époux X..., a précisé au contrôleur fiscal que ces mouvements de fonds en provenance des sociétés AIF et A2PI étaient des avances permettant d'assurer le paiement des différentes échéances de prêts contractés par la SCI Villa Mag les Acacias, que la société n'avait pas remboursé. Il s'en déduit que l'expert-comptable lui-même ne considérait pas ces mouvements de fonds comme le règlement de loyers. Il est constant que les mouvements créditeurs de l'année 2011 sont très inférieurs au total des loyers théoriquement dus et il n'est pas allégué ni justifié que des loyers ont été versés dans les années suivantes. Les intimées ne soutiennent pas plus s'être vu réclamer par le bailleur le remboursement des contributions, impôts et taxes, ni avoir obtenu un décompte des charges, ni avoir souscrit une assurance en qualité de locataire. Il est ainsi démontré à suffisance que les baux commerciaux dont se prévalent les sociétés AIF et A2PI sont purement fictifs. Concernant le bail revendiqué par les époux X..., le défaut de paiement de tout loyer, ajouté aux considérations qui précèdent sur l'impossibilité de déterminer quelles parties de la villa constituaient l'objet du bail, suffit à démontrer sa fictivité. Etant précisé que la lettre de relance pour taxe d'habitation, établi par le Trésor Public au nom de M. X... à l'adresse de la villa de [...], ne fait pas preuve contraire. D'autant que la production de la seule première page du document ne permet pas de déterminer quel est l'immeuble concerné. Enfin, les intimés soutiennent vainement que l'EURL Melroses aurait reconnu explicitement la réalité des baux en faisant délivrer des commandements de payer des loyers. Il est, en effet, bien spécifié dans le commandement délivré le 24 janvier 2017 aux époux X... que l'EURL Melroses entendait préserver ses droits en attente de la présente décision, ce qui est parfaitement justifié dans la mesure où, si la réalité des baux litigieux avait été admise, l'EURL Melroses, en qualité de bailleur non réglé des loyers, aurait eu un intérêt légitime à engager la procédure devant conduire à l'expulsion des locataires. En conséquence, les intimés ne sont pas fondés à opposer à l'adjudicataire les prétendus baux. Pour autant, la cour ne saurait statuer sur la procédure d'expulsion dont l'appréciation n'entrait pas dans la saisine du premier juge » ;
 
 ALORS, de première part, QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en accueillant le moyen présenté par la société Melroses tiré de la fictivité des baux commerciaux après avoir cependant constaté que la société Melroses avait délivré aux exposants un commandement de payer les loyers relatifs aux baux argués de fictivité, la Cour d'appel a méconnu la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel « nul ne peut se contredire au détriment d'autrui » ;