Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-25.706 du 25/11/2020,  partie 2


Que l'acte authentique de vente indique que: - compte tenu de l'état d'avancement des travaux "hors d'eau", la pallie exigible du prix est de 60%, le solde devant être payé selon l'échelonnement suivant: 20% à la mise hors d'air, 13,61% aux travaux de peinture et carrelages réalisés à 95%, 11,39 % à l'achèvement des travaux de rénovation et 5% à la mise à disposition des locaux, - le délai de livraison des locaux est prévu pour le 4e trimestre 2004, soit au plus tard le 31 décembre 2004, sauf survenance d'un cas de force majeure, - le vendeur constitue une garantie d'achèvement intrinsèque au sens des articles L 261 -11 d) et R 261-18a) du code de la construction et de l'habitation en l'état d'une attestation délivrée par le cabinet 2AD Ingénierie le 16 juin 2003 attestant de l'état hors d'eau de l'immeuble et de absence d'inscription de privilège ou d'hypothèque sur l'immeuble; Attendu que les locaux n'ont pas été livrés par la Sarl Financière Barbatre qui a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire puis d'un jugement de liquidation judiciaire le 1er avril 2008 ; Que les acquéreurs produisent un constat d'huissier en date du 8 septembre 2011 dont il ressort que le chantier est â l'abandon, que les travaux ne sont pas achevés et que l'ensemble est fortement dégradé en raison de l'humidité et des eaux de pluie qui se déversent dans les bâtiments, certains étant privés de toiture et de fenêtres; Qu'ils considèrent qu'ils n'ont pu bénéficier de la garantie d'achèvement en raison de sa totale inefficacité et mettent en cause la responsabilité des notaires intervenus dans la rédaction des actes et des procurations; Attendu que c'est en vain que les acquéreurs prétendent que Me C... U... aurait commis une faute en choisissant de soumettre la vente au régime de la vente en l'état futur d'achèvement au motif que celui-ci ne serait pas adapté à la vente d'un immeuble objet d'une rénovation lourde; qu'en effet, les contrats de vente sont antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi n°2006-872 dite "Engagement National pour le Logement" du 13 juillet 2006 qui a créé le régime spécifique de la vente d'immeuble à rénover dont le décret d'application n'est intervenu que le 16 décembre 2008 ; qu'à la date des actes de vente passés par Me C... U..., seul le régime de la vente en l'état futur d'achèvement était protecteur des intérêts des acquéreurs, même s'il n'était pas précisément adapté aux particularités de la vente avec rénovation lourde ; Que c'est également vainement que les acquéreurs font le reproche au notaire d'avoir "choisi" la garantie intrinsèque, alors que la garantie extrinsèque serait plus protectrice des intérêts de l'acheteur ; qu'en effet, le tribunal ajustement rappelé que le choix entre ces deux garanties relève du seul promoteur vendeur, sans que le notaire rédacteur puisse s'immiscer dans un tel choix; que la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur et que, si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite ; qu'il incombe seulement au notaire, dans le cadre de cette option, de vérifier que les conditions légales et réglementaires de cette garantie sont remplies pour que celle-ci soit utile et efficace ; Attendu que les acquéreurs font ensuite grief au notaire de ne pas avoir rempli son devoir de conseil et d'information en ne les informant pas de la teneur de la garantie intrinsèque et de ses risques et en n'insérant pas dans l'acte une mention établissant que l'acheteur reconnaît avoir été averti de la teneur des garanties souscrites ; mais que si l'article R 261-20 du code de la Construction et de l'habitation prévoit expressément que le contrat de vente doit préciser "que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties", ces dispositions ne sont applicables que pour la garantie prévue par l'article R 261-18 b) ; qu'en l'espèce, la garantie intrinsèque répondait au a) de l'article R 261-18 dans sa rédaction applicable au litige, à savoir la situation d'un immeuble mis hors d'eau et non grevé de privilège ou hypothèque, et non au b) correspondant à la situation d'un immeuble dont les fondations sont achevées et dont le financement répond à des conditions impératives; Attendu que les acquéreurs reprochent pour l'essentiel au notaire d'avoir manqué à son obligation d'efficacité de l'acte en ayant inscrit dans l'acte une garantie privée de tout effet; qu'ils fondent leurs reproches sur deux points d'une part, l'absence de vérification de l'attestation du 16 juin 2003 délivrée par le cabinet 2AD Ingénierie, d'autre part la prise en compte d'un état hors d'eau permettant un déblocage des fonds à 70% alors que les travaux n'avaient pas encore commencé; Attendu qu'il doit être retenu que le notaire a une obligation d'investigation qui relève de son obligation d'efficacité et s'inscrit dans la logique de sécurité juridique des actes qu'il reçoit et que sa responsabilité est engagée s'il n'a pas usé de la possibilité d'empêcher que l'acte qu'il instrumente ne soit privé d'effet ;