Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-28.484 du 15/11/2018,  partie 2



 ALORS 1°) QUE les provisions sur charges sont dues en vertu du contrat et exigibles à la date prévue au bail ; que la prescription de l'action en paiement de ces provisions commence à courir à la date prévue pour chacune des provisions convenues au bail ; qu'en l'espèce, il résultait du contrat de bail, et ainsi que la société preneuse l'avait souligné, que les charges étaient appelées par provisions trimestrielles (article 18 du contrat de bail), et qu'en conséquence, l'action de la société Bailleresse au titre des charges dues au titre de l'exercice 2007 était prescrite respectivement depuis les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2012 ; qu'en jugeant cependant que le bailleur avait vu la créance établie dans son quantum au jour de la reddition des charges, et que la prescription avait commencé à courir à compter de cette date, sans distinguer pour le calcul du point de départ de la prescription selon qu'il s'agissait d'action en paiement de provision sur charges ou de régularisation sur charges, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil ;
 
 ALORS 2°) QUE le montant des honoraires de gestion était fixé par la convention conclue entre le bailleur et la société HSBC REIM et que par conséquent dès la conclusion de cette convention le bailleur connaissait le montant précis de sa créance et pouvait exercer l'action en paiement de ces honoraires ; qu'en jugeant que le point de départ de la prescription de l'action en reddition des charges pour l'année 2007 devait être fixé au jour où le bailleur a établi la facture dans son quantum, soit le 14 mars 2008, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 2224 du code civil ;
 
 ALORS 3°) QUE le point de départ de la prescription de l'action du bailleur, en paiement des charges dues au titre de la régularisation, se situe au jour où le bailleur a eu entre les mains tous les documents lui permettant de régulariser les comptes et non au jour il a décidé d'établir des factures ; qu'en fixant le point de départ de la prescription de l'action en reddition des charges pour l'année 2007 au jour où le bailleur a établi la facture dans son quantum, soit le 14 mars 2008, la cour d'appel a violé l'article 2224.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Legal and General, devenue la société Gresham, à payer à la société HSBC assurances immo la somme de 279 867 € au titre des honoraires de gestion impayés de 2007 à 2012, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
 
 AUX MOTIFS QUE «la société HSBC assurances immo expose que le bail met à la charge du preneur le remboursement des honoraires de gestion et qu'au visa des articles 1134 et 1728 du code civil, le preneur est tenu au paiement de ses loyers et charges ; qu'elle indique que le preneur n'est tenu que de sa quote-part de charges, au prorata de la surface occupée, comme le mentionnent les factures qui lui sont adressées et conteste le caractère potestatif de la clause relatives aux charges retenu par le tribunal, en arguant d'une jurisprudence selon laquelle les clauses insérées dans le bail sont librement négociées et de ce que leur mise en oeuvre ne dépend pas de la seule volonté du bailleur ; qu'elle indique avoir aussi communiqué au preneur copie de la convention de gestion et l'intégralité des factures payées à son gestionnaire la société HSBC REIM, pour les années 2007 à 2012 ; qu'elle s'appuie sur une jurisprudence qui considère que le preneur est de tenu de rembourser les honoraires de gestion au bailleur et ce même si le bail ne stipule pas de montant pour ces honoraires de gestion dès lors que cette rémunération n'est pas excessive ; qu'elle précise que, bien que contestant la refacturation des honoraires de gestion depuis le 14 janvier 2010, la locataire, après avoir refusé de payer ces honoraires pour les années 2008 à 2011, a procédé au règlement des honoraires dus au titre des années 2011 et 2012, reconnaissant ainsi sans ambiguïté le principe de sa dette de ce chef ; que la SA Legal and General (France) sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande de condamnation au titre des honoraires de gestion. Elle rappelle qu'aucune modalité de répartition et de règlement n'est mentionnée dans le bail, notamment aucun honoraire de gestion de 3% du montant des loyers et charges et que la convention communiquée par l'appelante n'est pas annexée à l'acte de cession et lui est donc inopposable ; que soutenant que les modalités de répartitions ne sont pas précisées dans le bail, elle en déduit qu'aucun paiement à ce titre ne saurait être mis à la charge de la locataire ; qu'en outre, considérant que la société HSBC REIM, gestionnaire du bien, est une filiale de la bailleresse, elle conclut que la facturation de 3 % supplémentaires en sus des charges locatives représenterait un supplément de loyer non-convenu entre les parties ;