Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-27.898 du 28/03/2019,  partie 5



 Dès lors qu'il est jugé que le congé du 14 juin 2010 est bien fondé et valable, il y a lieu de faire droit à la demande tendant à voir dire que la société Gitra n'a droit ni au renouvellement ni à une indemnité d'éviction. Se trouvant occupante sans droit ni titre depuis le premier janvier 2011, la bailleresse est bien fondée à voir ordonner son expulsion. Il sera en conséquence fait droit à cette demande selon détail précisé au dispositif.
 
 - arriéré de provision
 
 Selon ordonnance du 27 octobre 2011, le juge de la mise en état a fixé provisoirement la somme mensuelle due par la société Gitra à un montant de 1 419,14 euros réglable par virement au compte Carpa.
 
 Le propriétaire soutient que la société Gitra n'a pas respecté les termes de la décision et que pour l'année 2011, seuls 10 versements ont été effectués au lieu de 12. Concernant 2013, il n'a été reçu que 10 versements au lieu de
 12 et un seul pour 2014. Au 22 mai 2014, il manquait 5 versements, et 7 versements au 9 septembre 2014.
 
 Mme E... sollicite la condamnation de la société Gitra à lui verser la somme de 9 933,98 euros représentant cet arriéré de 7 mois.
 
 Cette demande ne fait l'objet d'aucune contestation de la part de la société Gitra, qui ne contredit pas le décompte avancé par sa bailleresse. La demande sera accueillie.
 
 - demande de provision à titre d'indemnisation d'occupation
 
 Mme E... sollicite la condamnation de la société Gitra à lui verser la somme de 1 500 euros mensuels à titre de provision sur l'indemnité d'occupation.
 
 Il y a lieu de maintenir la somme de 1 419,14 euros, somme retenue par le juge de la mise en état, au titre de l'occupation des locaux dans l'attente de la fixation définitive de l'indemnité d'occupation » (jugement pages 9 à 14).
 
 ALORS D'UNE PART QUE le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que, toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; que cette mise en demeure devra, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire et préciser le motif invoqué ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté l'existence de « motifs suffisamment sérieux et légitimes
 (qui) justifient le congé délivré le 14 juin 2010
 privant la Sarl Giorgi International Trading de son droit au renouvellement du bail et à une indemnité d'éviction » (arrêt page 7, § 4) sans néanmoins constater l'existence d'une mise en demeure conformément aux termes de l'article L. 145-17 du code de commerce ; que l'exposante avait pourtant fait valoir devant la cour d'appel que « lorsque le motif grave et légitime est invoqué, la code de commerce exige que le congé soit précédé d'une mise en demeure : le motif ne pourra être invoqué que si l'infraction s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après la mise en demeure
 aucune mise en demeure correspondant aux exigences de ce texte n'est versée aux débats » (conclusions page 5, § 9 et page 14 § 10) ; qu'en confirmant le jugement en ce qu'il avait dit et jugé le congé valable et dit qu'il a mis fin au bail depuis le 31 décembre 2010 entre Mme E... et la société GITRA, sans répondre au moyen pertinent de l'exposante tiré d'un non-respect par le bailleur des dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 ALORS D'AUTRE PART QUE le bailleur refusant le renouvellement du bail à raison de l'exploitation illégale du fonds est tenu de délivrer une mise en demeure au preneur dès lors que ce dernier peut régulariser sa situation selon différentes voies de droit ; que l'infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; que la transformation complète de l'activité d'origine, constitutive d'un changement d'affectation prohibé par le bail ne présente pas un caractère irréversible et ne dispense pas le bailleur d'une mise en demeure conforme aux dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce ; qu'en l'espèce, loin d'être irréversible tout manquement de la part de la société Sunset Mode entrainait la résiliation « de plein droit (du contrat de location-gérance) si bon semble au bailleur, et expulsion pourra être prononcée par simple ordonnance de référé, exécutoire par provision nonobstant appel, de M. le Président du tribunal compétent » (contrat de location-gérance signé par les sociétés Gitra et Sunset Mode le 20 mai 2009, page 6 et 7) ; que l'infraction au bail invoquée par Mme E... n'était en conséquence aucunement irréparable ;