Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-31.799 du 30/01/2019,  partie 2



 1) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut retenir dans sa décision que les moyens invoqués par les parties et sur lesquels elles ont contradictoirement débattu ; qu'aussi, en retenant la date du 30 mars 1990 comme date de référence en application des dispositions de l'article L 142-6 du code de l'urbanisme, quand le Conservatoire du Littoral n'avait pas contesté la date du 15 novembre 2006 retenue par les premiers juges en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et que la société Résidence Azur n'avait pas davantage contesté cette date de sorte que l'application de l'article L 142-6 n'avait jamais été discutée entre les parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 ET AUX MOTIFS QU'en vertu des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance et les indemnités sont fixées d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et avec prise en considération de l'usage effectif du bien à la date de référence. Selon le procès verbal de transport sur les lieux du 9 juin 2016, la parcelle est un immense terrain de configuration régulière, accessible à partir de la RD7 située en son Nord Est. Elle est constituée d'une colline boisée et d'un chemin de terre non carrossable qui se prolonge ensuite au travers de la parcelle [...] . La bordure Nord Est jouxte des maisons d'habitations et une petite partie de route nationale D87. Elle bénéficie d'une vue sur mer. Située en zone Np, zone naturelle protégée, elle n'est pas un terrain à bâtir. Le premier juge a écarté l'unité foncière de cette parcelle avec celle cadastrée [...] qu'elle jouxte, en raison de la contestation existante sur la propriété de ces deux terrains. Il a également exclu la situation privilégiée de la [...] en soulignant qu'elle est en nature de bois, non entretenue, qu'elle ne dispose d'aucun équipement propre, d'un accès limité à la route départementale 7 et largement bordée de zones non desservies par des réseaux. La société Résidence Azur fait valoir au contraire la situation privilégiée de ce terrain. Elle souligne à cet égard valablement que : - il dispose d'une façade de 50 mètres sur la RD 7, large voie qui va de [...] à [...], - il est mitoyen au Nord Ouest d'une grande zone urbaine vouée à l'habitat et n'est situé qu'à 365 m au Sud, d'une zone bâtie encore plus importante qui se poursuit sans discontinuer le long du littoral, et s'intercale ainsi entre deux zones urbanisées, UCd, au nord avec une résidence de loisirs et au sud avec un bâtiment artisanal et des maisons d'habitations, - la viabilité (eau, électricité, assainissement) existe au droit de la parcelle puisqu'elle alimente la grande zone d'habitation dont elle est mitoyenne et la plus petite au Sud. Ce terrain doit donc bénéficier d'une plus-value par rapport au prix d'une terre en zone naturelle dépourvue toute spécificité particulière, peu important qu'elle ne dispose pas d'équipements propres   le Conservatoire du littoral a produit des termes de comparaison reprenant les accords amiables ayant abouti à la signature d'actes authentiques sur la base d'une estimation de France Domaine, portant sur des ventes de terrains situés à l'intérieur du périmètre de l'opération, entre 2010 et 2013, qui font apparaître un prix moyen de 0, 82 € / m² mais une valeur métrique supérieure à 1€ pour des parcelles de qualité. Avec les autres actes de vente produits, le prix moyen des parcelles inconstructibles sans qualité particulière situées en zone IND sur la commune de [...], varie entre 0,21 et 0,70 / m² tandis qu'il oscille entre 1,05 et 1,50 € / m² en fonction de la superficie de la parcelle et/ou de sa qualité pour des parcelles de qualité. Y est incluse la vente de la parcelle [...] pour une superficie de 26 ares et 10 centiares au prix de 1,57 € le m² visée par la société Résidence Azur. Le premier juge s'est référé à des termes de comparaison portant sur des terrains de taille identique et mis en avant la vente de parcelle [...] , [...] et [...] d'une surface vendue de plus de 50 hectares à un prix unitaire de 0,77 le m² et a modéré cette valeur à 0,70 €/ m². L'appelante fait valoir que : - le prix retenu de 0,72 €/ m² ne correspond pas à la valeur de sa parcelle mais, au regard des références citées par le commissaire du gouvernement et le Conservatoire du littoral, à la valeur de parcelles excentrées par rapport à l'urbanisation et au littoral, - aucune différence ne saurait être faite entre [...] et la parcelle mitoyenne [...] valorisée à 1,44 €/ m², - [...] est de meilleure configuration et bénéficie d'un accès sur une importante route goudronnée. Elle en déduit qu'il convient de retenir un prix de 1,70 € le m² pour la [...] ;