Cour d'appel d'Aix-en-Provence
1A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.921 du 19/09/2019,  partie 3



 - 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral,
 - 48 000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis,
 - 1 600 € à titre de préjudice locatif par mois à compter du 13 avril 2016 et jusqu'au 7 février 2017,
 - 7 413 € à titre de dommages-intérêts au titre du non-respect de l'obligation de délivrance conforme ;
 
 que le compromis régularisé le 5 octobre 2015 prévoit une clause pénale libellée comme suit (p. 6 et 7) : « Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 48 000 € à titre de clause pénale, indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente » ;
 
 que les époux N... sont fondés à solliciter la parfaite exécution de la vente et compte tenu de la carence du vendeur, à obtenir le paiement de la clause pénale, qui est d'autant plus justifiée qu'ils ont pu prendre possession définitivement du bien acquis avec un retard de dix mois, alors que parallèlement, ils avaient respecté leurs obligations et notamment le paiement du prix ;
 
 que pour le surplus, il appartient à M. et Mme N... de rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice qui soit supérieur à celui qui est déjà réparé par la clause pénale, qui a précisément vocation à sanctionner les conséquences de l'inexécution de ses obligations par l'une des parties ;
 
 que tel est le cas manifestement du préjudice de jouissance ainsi que du préjudice moral, qui sont déjà réparés par la clause pénale, dont il convient de rappeler qu'elle représente un montant de 10 % du prix de vente, ce qui est suffisamment conséquent, pour assurer la réparation des entiers préjudices déplorés par les acquéreurs ;
 
 qu'ils ne peuvent pas davantage invoquer un préjudice financier lié à la nécessité pour eux de mettre en vente deux appartements pour assurer le paiement du prix de leur maison, engendrant une perte locative, laquelle au demeurant n'est étayée par aucune pièce ; qu'en toute hypothèse, une telle cession aurait dû être effectuée pour permettre le financement de la maison, objet du compromis et est sans lien de causalité avec le refus par le vendeur de régulariser la vente dans un premier temps ;
 
 que le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a :
 - condamné M. D... à verser aux époux N... la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts toutes causes de préjudices confondues,
 - ramené la clause pénale à 1 €,
 - condamné M. D... à verser aux époux N... la somme de 1 € à ce titre ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'au regard du délai important déjà prévu entre la date du compromis le 5 octobre 2015 et la date de réitération de l'acte authentique arrêtée initialement au 31 mars 2016, il apparaît que M. D... même souffrant d'une pathologie sérieuse pouvait organiser le déménagement de son immeuble ;
 
 qu'il est à noter qu'il n'a été opéré que le 12 avril 2016 ; qu'il lui était tout à fait loisible de mandater quelqu'un pour signer la réitération de la vente le 13 avril 2016 ; que les nombreuses pièces médicales versées aux débats permettent de considérer que les caractères d'imprévisibilité et d'irréductibilité de la force majeure ne sont pas réunis ;
 
 que M. D... indique dans ses écritures que le Dr U... lui avait remis le 17 décembre 2015 les recommandations pré opératoires ;
 
 que les complications post-opératoires survenues après le 13 avril 2016 ne peuvent être retenues pour fonder la force majeure ;
 
 qu'il est indéniable que, malgré la bonne volonté des demandeurs qui le 14 février 2016 informaient le notaire de M. D... de la nécessité de passer l'acte au plus tard le première quinzaine de mai, le défendeur n'a pris aucune disposition ;
 
 que cette attitude a privé les époux N... de la possibilité de prendre possession des lieux au 31 mars 2016 et de faire effectuer des travaux à compter de cette période ; que leur engagement auprès d'un cuisiniste le 10 mars 2016 était prématuré ;
 
 1°) ALORS QUE la maladie du débiteur d'une obligation présente un caractère exonératoire lorsqu'elle le place objectivement et irrésistiblement pendant le temps de cette maladie dans l'impossibilité d'exécuter cette obligation dans le délai convenu ;