Cour d'appel d'Aix-en-Provence,  décision 12-23.607 du 21/05/2014,  partie 3



 Attendu, sur la nullité des actes comme constituant un acte pignoratif, que c'est également à bon droit que le tribunal a rejeté les prétentions de M. X...; 
 Qu'en effet, celui-ci prétend que la vente à réméré conclue parallèlement à l'acte de prêt avec constitution d'hypothèque constituerait un montage permettant de contourner l'interdiction des pactes commissoires en donnant au créancier, bénéficiaire d'une hypothèque, la possibilité d'appréhender le bien immobilier servant de garantie en l'acquérant et en conservant la propriété si le vendeur n'a pas les fonds nécessaires à l'exercice du rachat ; qu'il soutient que la nullité des actes est encourue, nonobstant les dispositions de l'ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés qui rend le pacte commissoire licite, dès lors que celui-ci reste prohibé dans l'hypothèse où l'immeuble constitue la résidence principale du débiteur, ce qui est, dit-il, le cas de l'espèce ; 
 Mais que la cour observe que la vente à réméré est une convention admise légalement et que sa requalification en acte pignoratif n'est pas une opération aisée qui pourrait se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente, mais doit s'apprécier en fonction d'un certain nombre d'indices
 -la vileté du prix,
 - la relocation du bien au vendeur,- la fréquence des achats effectués par la même personne,
 - le caractère usuraire de l'opération ; 
 Que le critère de la vileté du prix est essentiel puisqu'en l'état d'un prix raisonnable, l'opération revêt le caractère d'une véritable vente ; qu'en l'espèce, M. X...ne démontre pas que le prix de 97. 000 € serait éloigné des valeurs du marché immobilier pour ce type de bien ; que les attestations des agents immobiliers locaux estimant le studio entre 150, 000 et 180. 000 € n'ont aucune valeur probante ; que le rapport établi par M. C...retenant une valeur de 153. 950 ¿ n'apparaît pas probant, la cour relevant que cet expert a retenu une superficie de l'appartement de 51 m2 (en intégrant dans la superficie habitable la véranda), alors que la surface Carrez mentionnée dans l'acte de vente est de 40, 13m2 ; que par ailleurs, l'évaluation a été faite en valeur novembre 2010, alors que l'acte de vente conclu entre les parties date d'août 2008, soit plus de deux armées auparavant ; 
 Que par ailleurs, M. X...prétend vainement que, dans l'opération, il était prévu qu'il reste dans les lieux ou que le bien lui serait reloué ; qu'en effet, l'acte de vente précise que le bien est libre de toute occupation et qu'aucun engagement de location n'y est pris par l'acquéreur au profit du vendeur ; que les faits démentent également cette affirmation puisque M. Y... a, dès le 5 septembre 2008, réclamé le départ dos lieux de M. X..., d'abord par lettre simple, puis par lettre recommandée enfin par sommation interpellative, sans aucune réaction de la part de ce dernier ; que, bien qu'assigné en expulsion devant le tribunal d'instance, celui-ci n'a pas comparu pour faire valoir son prétendu droit d'occupation ; qu'il ne justifie d'ailleurs pas avoir versé quelque somme que ce soit à titre de loyer ou d'indemnité d'occupation depuis le mois d'août 2008 ; 
 Qu'il n'est pas plus rapporté la fréquence des achats effectués par M. Y..., la seule. qualité de marchand de biens n'étant pas suffisante pour établir qu'il aurait l'usage de ce type d'opérations ; 
 Qu'enfin, il est admis, en matière de vente à réméré, qu'une clause prévoyant un prix de rachat différent du prix de vente est en principe valable et n'est pas contraire à l'essence de ce type de vente, sauf si la somme à rembourser était très supérieure au prix de vente, ce qui donnerait à l'opération, un caractère usuraire ; qu'en l'espèce, ainsi que l'expose longuement et précisément M. Y... dans ses écritures, la faculté pour M. X...de racheter le bien moyennant le paiement du prix-augmenté des frais et travaux nécessaires supportés par l'acquéreur-assorti d'une majoration de 16 % n'apparaît pas usuraire s'il est tenu compte du fait qu'il avait désintéressé les créanciers de M. X...et réglé sa situation à l'égard de la copropriété dès le mois de mars 2008, de sorte que la majoration correspondait à une avance des fonds pendant 18 mois et non pendant un an ; 
 Attendu que la cour constate enfin, comme l'avait fait le tribunal, que, contrairement à ce qui est soutenu par M. X...dans ses écritures, la reconnaissance de dette est parfaitement fondée, les sommes payées par M. Y... pour le compte de M. X...pour désintéresser ses créanciers, stopper l'astreinte courant contre lui au profit du syndicat des copropriétaires, régler les divers frais et avancer des fonds à M. X...pour ses dépenses personnelles, telles que détaillées très précisément dans l'acte, étant justifiées par la production, pour chacune d'elles, du chèque ou de la quittance établissant leur règlement ; 
 Attendu qu'il convient en conséquence de débouter M. X...de sa demande en nullité des actes de prêt et de vente des 6 et 12 août 2008 ainsi que de sa demande en dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et d'un, prétendu préjudice financier à l'encontre de M. Y... » ;