Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.713 du 17/09/2020,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020
 
 La société Gesbac, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° U 19-21.713 contre l'arrêt rendu le 10 avril 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société B. Home, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Gesbac, de la SCP Gaschignard, avocat de la société B. Home, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 avril 2019), le 31 juillet 2003, la société civile immobilière Vincennes Revert, aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière Gesbac, a consenti le renouvellement d'un bail commercial à M. et Mme S..., qui, le 3 novembre 2008, ont cédé leur fonds de commerce à la société B Home.
 
 2. Le 16 mars 2011, la société civile immobilière Gesbac a donné congé à la société B Home avec offre de renouvellement au 30 septembre 2011, moyennant la fixation d'un loyer déplafonné.
 
 3. Le 24 mars 2011, la société B Home a accepté le principe du renouvellement, mais s'est opposée à la fixation du loyer au-delà de l'évolution des indices INSEE du coût de la construction.
 
 4. La société civile immobilière Gesbac a assigné la société B Home en fixation d'un loyer déplafonné.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le premier moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 5. La société civile immobilière Gesbac fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2011, alors :
 
 « 1°/ qu'en l'absence de clause d'accession, les travaux d'amélioration financés par le preneur deviennent, par l'effet de l'accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation et se valorisent à l'occasion du second renouvellement suivant leur exécution, étant alors susceptibles, d'entraîner un déplafonnement du loyer ; qu'il résulte des termes clairs et précis du contrat de bail que la clause d'accession prévue au numéro 5°) ne concerne que les travaux effectués par le locataire sur les gros murs ; qu'en décidant toutefois que la clause d'accession s'appliquait à l'ensemble des travaux effectués par le preneur, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et les dispositions de l'article 1103 du code civil ;
 
 2°/ que le bail renouvelé est un nouveau bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'une clause du bail permettait au bailleur, à la « fin du bail », l'accession des travaux effectués par le preneur, sauf pour le bailleur à préférer y renoncer pour être en mesure d'exiger, à l'issue des relations contractuelles, la remise des lieux dans leur état primitif ; qu'en refusant au bailleur d'exercer cette faculté et de pouvoir bénéficier lors d'un second renouvellement de la prise en considération des modifications intervenues dans les lieux loués pour la fixation du prix du loyer en renonçant en conséquence à demander en fin de jouissance la remise en état des lieux, au motif inexact qu'un tel choix ne pourrait se faire qu'à la fin de la relation contractuelle, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis du contrat et a violé les dispositions de l'article 1103 du code civil. »
 
 Réponse de la Cour
 
 6. La cour d'appel a relevé que les travaux effectués au cours du bail expiré par le locataire, à l'exception de ceux relatifs à la mise en conformité des locaux et à la réfection d'un plancher vétuste relevant de l'obligation de délivrance du bailleur, avaient tout à la fois modifié notablement les caractéristiques des locaux et amélioré l'utilisation commerciale du fonds de commerce, de sorte que le régime des améliorations devait prévaloir sur celui des modifications.
 
 7. Elle a constaté qu'aux termes du bail, le preneur avait obligation « de laisser, à la fin du bail, ces modifications ou améliorations au bailleur sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif ».