Cour d'appel de Paris, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-15.020 du 15/12/2021,  partie 4



 Il sera enfin noté que les travaux de rénovation à hauteur de 350.000 € évoqués dans l'estimation établie le 11 février 2009 par le Cabinet Vermeille (pièce 7 appelante) ne peuvent que conforter la similitude des situations en 1978 et 2009, à savoir que la maison était en état d'usage et nécessitait quelques travaux. Il en est de même du procès-verbal descriptif dressé le 28 mars 2012 à la suite de la délivrance d'un commandement de saisie immobilière, l'huissier décrivant "une construction des années 20 nécessitant des travaux" (pièce 6 intimés).
 La demande de réduction de l'estimation proposée par l'expert à hauteur de l'évaluation du coût des travaux (350.000 €) doit donc être rejetée.
 Pour justifier de la réfaction sollicitée, à hauteur de 15 %, à l'époque du partage, en raison de l'occupation du bien, Mme [V] [M] épouse [X] produit un contrat de bail de trois ans, établi le 4 juin 2011, à effet du 3 juin 2011, ayant pour objet la maison (non meublée) sise [Adresse 4] (pièce 94 appelante) pour un loyer mensuel de 1000 € outre une provision pour charges de 300 € et une clause de révision annuelle. Ce contrat de bail est établi au nom de M. et Mme [Y] [X] et signé par les locataires, mais il n'est pas signé par la bailleresse, puisqu'il n'y a que deux signatures et deux paraphes sur les pages du contrat. Le contrat intègre une clause particulière aux termes de laquelle M. [Y] [X] reconnaît qu'il s'agit "d 'une réactualisation des conditions de son bail du 1er décembre 2001 en raison de son changement d'état marital et que ses obligations et droits antérieurs ne sont pas modifiés de ce chef...". Il est établi qu'il s'est marié le 3 juin 2011 (pièce 99 appelante). En annexe au bail du 4 juin 2011 se trouve un bail daté du 1er décembre 2001 conclu entre Mme [V] [M] épouse [X] et M. [Y] [X] prévoyant un loyer mensuel de 6.500 F (soit 991€), sans charges ni révision.
 Mme [Z] [M], M. [H] [M] et M. [A] [M], intimés, soutiennent que le bien doit être estimé libre car le bail invoqué est de pure convenance familiale, le règlement des loyers et charges n'est pas justifié, le montant du loyer est extrêmement modique et la maison n'a jamais été un immeuble de rapport.
 Il est constant que le loyer est sans commune mesure avec la valeur locative de 24 € par m2 en 2009 (soit 6.000 € pour 250 m2) retenue par Mme [O], expert (rapport page 31). Aucun état des lieux n'a été annexé au bail. Les trois quittances produites pour les mois de juin à août 2019 (pièces 96, 97 et 98 appelante) ne suffisent pas à démontrer que les loyers sont effectivement réglés, étant que ces quittances ne sont pas en concordance avec les clauses du bail de 2011, puisqu'elles ne font pas état de la provision pour charges de 300 € par mois. Surtout, dans le procès-verbal descriptif du mars 2012 (sur saisie immobilière), l'huissier constate que les lieux sont occupés par M. [Y] [X] et [K][X], mais que M. [X] n'a pas pu lui justifier d'être titulaire d'un bail d'habitation ni lui préciser, même approximativement, quel était le montant du loyer.
 Dans ces conditions, il ne peut qu'être retenu que le bail invoqué, qui est sans rapport avec l'état du marché, correspond à un arrangement familial qui ne saurait être pris en compte pour l'évaluation de la valeur vénale du bien à l'époque du partage. L'existence effective de ce bail, en 2009, n'est en outre pas démontrée, faute de production des déclarations de revenus fonciers de l'appelante ou de relevés bancaires établissant l'encaissement des loyers.
 Le bien immobilier en litige doit donc être valorisé, libre, en 2009 à la somme de 1.135.000 €.
 Pour ce qui concerne la valorisation (en 2018) du bien immobilier sis [Adresse 4] 
 Pour proposer une estimation, Mme [O] a eu recours à trois méthodes (rapport pages 30 à 34), conformément aux préconisations contenues dans l'arrêt rendu le 15 novembre 2017 : la méthode par comparaisons, la méthode de capitalisation ou valeur de rendement (qui utilise la valeur locative) et la méthode du fonds (qui utilise comme référence la valeur du terrain constructible et la valeur de la construction). Pour l'année 2018, la première méthode aboutit à une estimation de 1.530.000 € et les deux autres méthodes à une estimation de 1.485.000 €. En prenant en compte les différentes méthodes, de façon indifférenciée, l'expert a proposé de fixer la valeur vénale à 1.500.000 €.
 
 Au regard de cette méthodologie et des références du marché qui ont été utilisées, lesquelles n'ont donné lieu à aucune contestation de la part des parties (les seules estimations établies par des agences immobilières produites par Mme [C] [M] épouse [X] remontent à 2009), la valeur vénale 2018 de la maison, considérée en état d'usage, doit être fixée à 1.500.000 €.