décision 16-21.640 du 14/09/2017,  partie 2



 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE il revient à la société Compagnie financière Hoche de rapporter la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité qu'elle invoque au cours du bail expiré (15 octobre 1999 - 1er octobre 2011), mais également de son incidence favorable sur l'activité exercée par la société Le Royaume du jouet ; que la société bailleresse se prévaut de l'élargissement des trottoirs, de la piétonisation de la place d'Erlon et de l'amélioration des moyens de transport comme autant de modifications notables des facteurs locaux de commercialité, reprenant en cela tant les conclusions du rapport du cabinet LH&A (page 15) que celles de l'expert judiciaire (page 14) ; () que, concernant l'amélioration des moyens de transport, M. Y... (cabinet LH&A) explique qu'au « au cours du bail expiré, Reims s'est équipée de deux lignes de tramway parcourant 11 kilomètres ponctués de 23 stations, afin de faciliter l'accès au centre-ville en reliant le quartier rémois d'Orgeval au nord de la ville à la gare TGV de Bezannes au sud-ouest de Reims. Le tracé des deux lignes a été défini selon la fréquentation des lignes de bus. Alors que le réseau de bus transportait 112 000 Rémois par jour, la combinaison tramway-bus transporterait quelques 144 000 voyageurs dont 45 000 grâce au seul tramway. En effet, ces deux lignes de tramway ouvertes le 16 avril 2011 constituent la nouvelle colonne vertébrale des transports collectifs de 1'agglomération et offre une bien meilleure desserte du centre-ville. L'une des stations majeures de ces lignes après Opéra est la station Vesle située à proximité des lieux loués (150 m environ). Il s'agit en effet d'une station principale desservant le centre-ville, apportant un important flux complémentaire de chalands se déversant rue de Vesle, rue de Talleyrand et rue de Chanzy. La fréquence des rames est importante puisqu'une rame s'arrête à la station Vesle toutes les six minutes au maximum avec une plage horaire étendue de 5h30 à 0h30 » (page 15) ; que l'inauguration du tramway au cours du bail expiré, avec un tracé le long de la rue de Vesle et deux arrêts situés à quelques mètres seulement du commerce considéré (Opéra et Vesle) constitue indéniablement une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que cependant, l'expert judiciaire précise que « les travaux entrepris pour l'installation du tram ont assurément perturbé le commerce du centre-ville. La clientèle qui a fui devant les travaux est-elle revenue ? Cette question n'apporte aucune réponse certaine et définitive. Une partie de la clientèle s'est vraisemblablement tournée vers les zones de périphérie .Le tram, à l'évidence, draine un flux de voyageurs important ; celui induit-il que le commerce Le Royaume du jouet en tire un bénéfice ? Rien n'est moins sûr. Le flux de voyageurs est très diversifié et la clientèle du Royaume du jouet n'est peut-être pas celle qui émane de certains quartiers des périphéries. En outre, les travaux du tram ont eu pour conséquences le détournement de la circulation précisément avant la section de rue où se trouve le commerce considéré ; par ailleurs, le tram a supprimé des places de stationnement. (...) En effet, ce n'est que de manière très ponctuelle que le tram a pu favoriser tel ou tel commerce (...) », pour conclure que « de notre point de vue, le tram n'a eu aucune influence notable (...) » (pages 12-14) ; qu'il n'est dès lors pas établi avec certitude que l'inauguration du tramway a eu une incidence favorable sur l'activité exercée par la société défenderesse, ce d'autant plus sûrement en l'espèce que le tramway n'a été mis en circulation (16 avril 2011) que peu de temps avant l'expiration du bail litigieux (30 septembre 2011 ) et qu'aucun élément n'autorise à considérer que les effets bénéfiques d'une augmentation de la chalandise sur cette seule période aient suffit à compenser les désagréments occasionnés pendant plusieurs mois par le chantier de sa construction ; que, sur l'élargissement des trottoirs, l'expert judiciaire indique que « si le tram en tant que tel n'a pas boosté de manière très importante le commerce de centre-ville, les aménagements dus au tram ont certainement favorisé la chalandise (embellissements, élargissement de certains trottoirs, rénovation complète des trottoirs, piétonisation de certaines artères proches du Royaume du jouet) » (page 13) et conclut que « seul l'embellissement du centre-ville et les aménagements dus à l'installation du tram ont dans une certaine mesure favorisé la chalandise permettant de conclure à un déplafonnement (...) » (page 14) ; que ces propos rejoignent en partie ceux de M. Y... (cabinet LH&A) lorsqu'il relève qu'on « notera également la réfection de la chaussée et l'élargissement des trottoirs de la rue de Talleyrand en 2006-2007, facilitant la circulation du flux de chalands et palliant ainsi l'augmentation de celui-ci » (page 15) ; que la société Le Royaume du Jouet relève cependant à juste titre qu'il n'est pas mentionné quelles « installations » ou quels « « embellissements » sont précisément visés par l'expert judiciaire, cette dernière notion étant du reste éminemment subjective ;