Cour d'appel de Basse-Terre, Cour de cassation
Deuxième chambre civile, décision 18-19.174 du 27/02/2020,  partie 2


Claridge le 8 juillet 2015, et ordonné la vente des biens inventoriés dans le procès-verbal d'expulsion et d'avoir ainsi débouté Monsieur et Madame F... de leurs conclusions tendant à l'annulation de la procédure d'expulsion suivie à la leur encontre, ainsi qu'à la condamnation de la société adjudicataire et de l'huissier instrumentaire à leur payer des dommages et intérêts pour expulsion illégale et d'avoir condamné les époux F..., in solidum avec la S.C.I. Claridge, à payer à la société Bestin Realty la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 Aux motifs que, sur l'inexistence d'un titre d'occupation des époux F..., opposable à la SA Bestin Realty après jugement d'adjudication du 16 septembre 2016, selon l'article L.321-2 du code des procédures civiles d'exécution, l'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint le droit de jouissance et d'administration du saisi ; que l'article L.321-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que : « Les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen » ; qu'en l'espèce, les époux F... se prévalent d'un contrat de bail que leur a consenti à la S.C.I. Claridge le 15 septembre 2008 à effet du 1er septembre 2008 pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction ; que la SA Bestin Realty soutient qu'il s'agirait d'un bail frauduleux curieusement signé par le gérant de la société Claridge, M V... F..., à son propre profit, quatre jours après la dénonciation de l'inscription d'hypothèque qu'elle a prise sur la villa le 11 septembre 2008 ; qu'en tout état de cause, ce contrat de bail venu à expiration au 31 août 2014 n'a pu se reconduire tacitement du fait de la saisie opérée par la SA Bestin Realty sur l'immeuble suivant commandement du 4 mars 2013, validée par le jugement d'orientation du juge de l'exécution de Basse-Terre du 29 avril 2014 ; qu'à la date du jugement d'adjudication du 16 septembre 2016 , les époux F... ne disposaient donc d'aucun titre d'occupation opposable à l'adjudicataire ; que sur la validité de la procédure d'expulsion, le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi et de tous occupants de son chef en vertu des articles L.322-13 et R.322-64 du code des procédures civiles d'exécution ; que la SA Bestin Realty a fait délivrer un commandement de quitter les lieux le 6 décembre 2014 à la société Claridge ; que l'expulsion a eu lieu suivant procès-verbal du 8 juillet 2015 en présence de la force publique et le procès-verbal d'expulsion avec inventaire des biens garnissant les lieux a été dénoncé à la S.C.I. Claridge le 11 juillet 2015 avec assignation à comparaître devant le juge de l'exécution ; que cette procédure d'expulsion est parfaitement valable tant en ce qui concerne la société Claridge qu'en ce qui concerne les époux F..., occupants du chef de cette dernière.
 
 Alors, de première part, que Monsieur et Madame F... faisaient valoir en leurs écritures d'appel, délaissées de ce chef, que le juge de l'exécution ne pouvait déclarer inopposable le renouvellement du bail d'habitation à leur profit sur le bien saisi au créancier poursuivant et adjudicataire, sans méconnaître les dispositions de l'article R.121-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution et modifier le dispositif de la décision de justice servant de fondement aux poursuites, qui avait en l'occurrence rejeté la contestation déduite de ce que leur bail n'avait pas été pris en compte, considérant dès lors celui-ci comme nécessairement opposable à l'adjudicataire à la date de l'adjudication ; que la cour d'appel qui n'a pas répondu à ce chef pertinent des écritures d'appel des exposants a, par la même, entaché son arrêt d'un défaut de réponse à conclusions et l'a privé de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
 
 Alors, de deuxième part, que la délivrance d'un commandement de saisie ne fait pas obstacle à la conclusion d'un bail par le propriétaire saisi, ni a fortiori à la reconduction ou au renouvellement de ce bail après la date de ce commandement, qui seront opposables à l'adjudicataire dès lors que celui-ci en avait connaissance du bail avant l'adjudication ; qu'en estimant que la saisie faisait en soi obstacle à la reconduction tacite du bail conclu antérieurement à celle-ci, la cour d'appel a violé les articles L.321-2 et L.321-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
 
 Alors, de troisième part, que, de surcroît, l'article L.321-4 code des procédures civiles d'exécution, qui déclare inopposables au créancier poursuivant et à l'acquéreur les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie, ne saurait faire obstacle, ni rendre inopposable au créancier poursuivant et à l'acquéreur la reconduction tacite ou le renouvellement du bail se produisant de plein droit en l'absence de toute initiative du bailleur ; qu'en estimant le contraire, la cour d'appel a une nouvelle fois méconnu les articles L.321-2 et L.321-4 du code des procédures civiles d'exécution.