décision 16-15.195 du 22/06/2017,  partie 4



 ALORS QUE la validité de l'opposition du syndicat des copropriétaires suppose que celle-ci énonce de manière précise le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux années échues, ainsi que le montant et les causes de celles afférentes aux deux années antérieures aux deux dernières années échues ; qu'en conséquence, l'opposition doit comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le « super privilège » invoqué par le syndicat, mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, en distinguant entre le montant des charges d'une part, et des travaux d'autre part, et le lot auquel elles sont afférentes ; qu'à défaut, les créances du syndicat ne peuvent valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour déclarer régulière l'opposition pratiquée par le syndicat des copropriétaires du centre commercial [...], a retenu qu'il n'était « nul besoin », pour les créances afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux années échues, ainsi que pour celles afférentes aux deux années antérieures aux deux dernières années échues, « de distinguer entre les différentes natures de charges et de travaux pour la mise en oeuvre des articles 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 2374 du code civil » ; qu'en se déterminant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 2374-1° bis du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la créance de charges de 11.739,58 € correspondant aux charges de l'année en cours et aux deux années antérieures à celles de la vente devait être payée au syndicat des copropriétaires par priorité au vendeur et au prêteur de deniers, en l'espèce la Caisse d'épargne Rhône-Alpes, sur le prix de vente de l'immeuble, dit que pour les charges des deux années antérieures aux deux années échues, en l'occurrence l'année 2011, la créance de charges de 2.781,04 € du syndicat des copropriétaires viendrait en concurrence avec celle de la Caisse d'épargne Rhône-Alpes, sur le prix de vente de l'immeuble, et dit que le surplus de la somme dont le syndicat des copropriétaires était créancier à titre chirographaire lui serait payé par Me Y..., ès qualités, sous réserve d'un solde disponible sur le montant de l'actif ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QUE Me Jean Y..., mandataire liquidateur de l'Eurl Proserest et de M. Nicolas Z... a dressé un état de collocation dans lequel il n'a été tenu compte de la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre commercial [...] 1800, qu'à hauteur de 1.197,90 € sur le solde de la masse mobilière restant à distribuer, soit après collocation sur le prix retiré de la vente immobilière de la Caisse d'épargne Rhône-Alpes créancier inscrit sur le bien vendu au titre d'un privilège du vendeur et de prêteur de deniers ; que Me Y... explique que le syndicat des copropriétaires n'a déclaré dans les délais de la loi qu'une créance de 2.000,16 € pour les charges antérieures à l'ouverture de la procédure collective, mais uniquement à titre chirographaire que pour le surplus des charges, il indique qu'il n'y a pas eu de déclaration dans le délai de six mois à compter de la publication du jugement ouvrant la liquidation judiciaire ; qu'il indique également que la Cour de cassation a rendu un avis dans lequel les charges de copropriété postérieures au jugement d'ouverture sont primées par les créances privilégiées ; que sur la créance antérieure à l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de M. Z..., il convient de relever que celle-ci qui n'est discutée ni sur sa liquidité, ni sur son exigibilité, et qui a fait l'objet d'une déclaration chirographaire le 4 juillet 2011, bien avant la vente forcée, n'a trouvé son caractère privilégié que du fait de la vente sur adjudication de l'immeuble et des dispositions des articles 2374 du code civil et 20 de la loi du 10 juillet 1965, au titre des deux années de charges antérieures aux deux années échues, comme cela apparaît dans l'opposition du 30 juin 2014 ; qu'au regard de la validité de cette opposition, il appartient à Me Y..., dans son état de collocation, de reprendre au moins cette créance de 2.000,16 € qui vient en concurrence avec celles de la Caisse d'épargne Rhône-Alpes en application des dispositions du 1° de l'article 2374 du code civil ; que sur le surplus de la créance, il est constant qu'elle est constituée de charges postérieures à l'ouverture de la procédure collective de M. Nicolas Z..., qui sont, dès lors qu'elles portent sur l'année courant et sur les quatre dernières années échues, au bénéfice de la sûreté immobilière de l'article 2374-1° du code civil et 20 de la loi du 10 juillet 1965 ;