Cour d'appel de Paris
G1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 14-25.682 du 11/02/2016,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur les pourvois n° E 14-25.682 et U 15-50.079 formés par : 
 
 1°/ M. [O] [G], domicilié [Adresse 9],
 
 2°/ Mme [K] [S], épouse [C], domiciliée [Adresse 9],
 
 3°/ M. [Y] [C], domicilié [Adresse 9],
 
 contre un arrêt rendu le 26 juin 2014 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à Mme [Z] [M], domiciliée [Adresse 7],
 
 2°/ à Mme [A] [M], domiciliée [Adresse 1],
 
 3°/ à M. [N] [D], domicilié [Adresse 11],
 
 4°/ à Mme [D], domiciliée [Adresse 6],
 
 5°/ à M. [B] [D], domicilié [Adresse 3],
 
 6°/ à Mme [V] [P], domiciliée [Adresse 4],
 
 7°/ à Mme [U] [I], épouse [E], domiciliée [Adresse 5],
 
 8°/ à M. [H] [I], domicilié [Adresse 8],
 
 9°/ à Mme [Q] [I], domiciliée [Adresse 2],
 
 10°/ à la société Paris 9e 46 Provence, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 10],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Les demandeurs aux pourvois n° E 14-25.682 et U 15-50.079 invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen identique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 12 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mmes Fossaert, Brenot, Masson-Daum, M. Echappé, Mmes Andrich, Dagneaux, Provost-Lopin, M. Barbieri, conseillers, Mmes Proust, Meano, M. Jariel, conseillers référendaires, Mme Salvat, premier avocat général, M. Dupont, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat de M. [G] et de M. et Mme [C], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme [V] [P], de Mme [U] [I], de M. [H] [I] et de Mme [Q] [I], de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Paris 9e 46 Provence, l'avis de Mme Salvat, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 
 
 Vu la connexité, joint les pourvois numéros 14-25.682 et 15-50.079 ; 
 
 Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches : 
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 juin 2014), que M. [G] et M. et Mme [C] ont pris à bail un appartement dans un immeuble appartenant à Mme [Z] [M], Mme [A] [M], M. [L], Mme [D], M. [B] [D], Mme [V] [P], Mmes [U] [I], M. [H] [I] et Mme [Q] [I] (les consorts [M]) ; que, le 2 juillet 2007, les bailleurs ont vendu l'immeuble en son entier à la société Paris 9e 46 rue de Provence (la société Paris 9e) ; que, soutenant que cette vente avait été réalisée en violation de leur droit de préemption, les locataires ont assigné la société Paris 9e et les consorts [M] afin d'en obtenir l'annulation ; 
 
 Attendu que M. [G] et M. et Mme [C] font grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen : 
 
 1°/ que constitue un logement, au sens de l'article 10-1, I, A, de la loi du 31 décembre 1975, tout local qui n'est pas impropre à habitation ; que, compte tenu de leur finalité protectrice des locataires contre les opérations spéculatives de vente « à la découpe » en leur accordant un droit de préemption, tous les locaux à usage d'habitation de l'immeuble vendu en entier doivent être pris en compte dans le calcul du seuil de dix logements qui conditionne l'exercice de ce droit ; qu'en retenant, pour considérer que la vente de l'immeuble n'avait pas à être précédée d'une offre de vente aux locataires, que seuls les logements présentant les caractéristiques fixées par le décret du 20 janvier 2002 devaient être pris en compte pour le calcul du seuil de dix logements, la cour d'appel a violé l'article 10-1, I, A, de la loi du 31 décembre 1975 ;
 
 2°/ que si un local à usage d'habitation ne remplit pas les critères du « logement décent », il est seulement non susceptible d'être donné à bail mais, n'étant pas impropre par nature à l'habitation, le propriétaire peut en disposer, notamment le revendre, de telle sorte qu'il doit être pris en compte pour calculer le seuil de dix logements visé par la loi ;