Cour d'appel de Paris
H4, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-17.408 du 08/02/2023,  partie 3



 2/ ALORS QUE l'indemnisation du préjudice de jouissance de l'acquéreur d'un bien immobilier, consécutif à l'inexécution par le vendeur de son obligation de délivrer un bien conforme à la situation locative décrite dans l'acte de vente, ne saurait être subordonnée à la preuve d'un vice du consentement ; qu'en refusant d'indemniser les époux [D] de leur préjudice de jouissance, au motif qu'ils auraient échoué à établir que s'ils avaient été fidèlement informés de la situation locative du bien vendu, ils n'auraient pas acquis le bien ou l'auraient acquis dans des conditions différentes, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles 1109, 1110 et 1116 du code civil, pris dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et, par refus d'application, les articles 1147 devenu 1231-1 et 1604 du code civil ;
 
 3/ ALORS QUE, en tout état de cause, l'indemnisation du préjudice de jouissance consécutif au manquement du vendeur à son obligation de délivrer un bien immobilier conforme à la situation locative annoncée dans l'acte de vente ne saurait dépendre de la contestation par l'acquéreur du droit du locataire à occuper le bien considéré, dès lors que le défaut de délivrance du vendeur provient précisément de ce que le bien considéré a été décrit comme libre de toute occupation, quand il faisait pourtant l'objet d'un bail régulier ; qu'ayant elle-même constaté que le bail du 2 janvier 1974 conférait un titre à la locataire pour occuper, non seulement l'appartement situé au 2ème étage, mais également la chambre du 3ème étage correspondant au lot n° 307 (cf. arrêt p. 5, 3 derniers §), ce dont il résulte que toute contestation par les époux [D] du droit même de la locataire d'occuper cette chambre eût été vaine, la cour d'appel ne pouvait néanmoins prétendre déduire de l'absence de contestation par les époux [D] du droit de leur locataire à occuper la chambre litigieuse la conséquence qu'ils échouaient à rapporter la preuve qu'ils n'auraient pas acquis le bien ou l'auraient acquis à des conditions différentes s'ils avaient connu la situation locative exacte du bien, ainsi que celle du lien de causalité entre le préjudice de jouissance invoqué et la faute imputée à leur vendeur ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à justifier leur décision, les juges du fond l'ont privé de toute base légale au regard des articles 1147 devenu 1231-1 et 1604 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Les époux [D] reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés de l'intégralité de leurs demandes tendant à la confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il avait condamné in solidum la SCP Sfez Cohen-Addad, aux côtés de la SCI J2E, à leur payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts et dit que la restitution des sommes versées en exécution du jugement est de droit ;
 
 1/ ALORS QUE le notaire instrumentaire qui, faute de vérification de la situation locative du bien vendu, a délivré à l'acquéreur une information erronée sur l'étendue du périmètre du bail dont ce bien faisait l'objet, concourt par sa faute à la délivrance d'un bien non-conforme aux caractéristiques annoncées dans l'acte de vente et au préjudice de jouissance qui en résulte nécessairement pour l'acquéreur qui s'est trouvé dans l'impossibilité, à cause de la présence d'un locataire, d'user et de jouir à sa guise d'une partie de l'immeuble vendu ; qu'ayant elle-même constaté que faute d'avoir été correctement informés, par la faute du notaire, de la situation locative exacte du bien vendu, les époux [D] n'avaient découvert que la chambre du 3ème étage était louée que lorsqu'ils avaient entrepris d'en prendre possession en la débarrassant des objets qu'elle contenait et s'étaient heurtés à la résistance de la locataire, ce dont il résultait que le notaire avait rendu possible le manquement par le vendeur à son obligation de délivrance et donc concouru par sa propre faute au préjudice de jouissance qui en était nécessairement résulté, la cour d'appel ne pouvait, sauf à refuser de tirer les conséquences de ses propres constatations, nier tout lien de cause à effet entre ce préjudice et le manquement qu'elle a imputé au notaire, ce en quoi elle a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
 
 2/ ALORS QUE le devoir d'information et de conseil du notaire ne se limite pas à s'assurer de l'intégrité du consentement des parties au regard de l'erreur ou du dol ; que dès lors, en prétendant déduire de ce que les époux [D] auraient échoué à rapporter la preuve que, dûment informés de la situation locative du bien vendu, ils n'auraient pas acquis le bien ou l'auraient acquis dans des conditions différentes, l'absence de lien de causalité entre la faute commise par le notaire et le préjudice dont il était sollicité réparation, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;