Cour d'appel de Pau
01, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-26.010 du 08/12/2021,  partie 9


Le vendeur est autorisé pour les lots dont il est encore propriétaire à procéder à leur subdivision ou à leur réunion totale ou partielle à condition que le total des fractions des parties communes et des charges affectées aux lots nouvellement créés soit égale à la fraction des parties communes et des charges affectées aux lots modifiés et supprimés. Il ne pourra être usé de cette autorisation dans la mesure où les modifications envisagées pourraient faire changer la destination de l'immeuble telle qu1elle est définie au règlement de copropriété." ; que par acte de maître [B], notaire, en date du 31 décembre 2010, publié le 19 août 2011 sous la référence volume 2001 P n° 3106, la SCI Camino Azul a fait modifier l'état descriptif de division et subdiviser le lot 1 en lots 112 à 117, etlelot2 en lots 118 et 119 ; que par acte notarié du même jour, elle a revendu les lots 113 et 118 à la SCI Cristal : qu'en agissant ainsi, la SCI Camino Azul n'a fait qu'exercer les droits qu1elle s'était réservés, en vertu des actes de vente passés avec chacun des copropriétaires ; qu'en conséquence, la revendication de propriété formée par le Syndicat des Copropriétaires sera rejetée ainsi que la demande tendant à voir déclarer nul le modificatif de l'état descriptif de division publié le 19 août 2011 ; (jugement, p. 6 et 7) ; que toutefois, l'absence de restaurant et de salle de réunion, la transformation d'un local, actuellement loué à une société d'expertise comptable, et l'éventuelle inexploitation de certains locaux ne sauraient justifier un transfert de propriété au profit du syndicat des copropriétaires, dont les demandes à ce titre sont fondées sur le seul manquement contractuel à l'obligation de délivrance et par voie de conséquence les demandes de remise en état des lieux et de dommages et intérêts, seront rejetées (jugement, p. 8 § 3) ;
 
 1°) ALORS QU' en matière de vente d'immeuble à construire, la notice descriptive et les plans annexés aux actes de vente en l'état futur d'achèvement ont une valeur contractuelle et sont opposables au vendeur ;
 qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la note descriptive annexée aux actes de vente qualifiait de partie commune notamment la salle de restaurant, ce qui était conforté par les plans également annexés à ces actes et par les plaquettes publicitaires remises aux potentiels acquéreurs (concl., p. 21) ; qu'il faisait également valoir que la portée des actes de vente était obscure, compte tenu des termes du règlement de copropriété, et que le juge devait dès lors interpréter la volonté des parties en faveur de l'acquéreur ; qu'en décidant que la note descriptive n'avait pas de valeur contractuelle, pour ensuite considérer que seul le règlement de copropriété fixait les droits des parties, se dispensant dès lors de rechercher si les actes de vente comportaient une ambiguïté qui devait se résoudre en faveur des acquéreurs, ce qui imposait de qualifier les locaux à usage de restaurant et leurs annexes de parties communes et d'en attribuer la propriété initiale au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien, devenu 1103, et 1604 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, pour les résidences de tourisme placées sous le statut de la copropriété déjà existantes au 1er juillet 2014, lorsque les locaux à usage collectif faisant l'objet d'un lot distinct propriété d'un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l'impossibilité de la commercialiser en offrant l'intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l'assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal d'une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater abandon afin que ces lots deviennent la propriété indivise du syndicat des copropriétaires ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a rejeté la demande en restitution formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Camino Azul en considérant notamment qu'il ne rapportait pas la preuve que la SCI Camino Azul ou la SCI Cristal avaient abandonné certains lots sur lesquels elles étaient titrées, en l'absence de volonté positive en ce sens (arrêt, p. 10 § 4) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (concl., p. 28 et s.), si le grand local situé au rez-de-chaussée appartenant à la SCI Camino Azul n'était ni entretenu ni exploité, alors même qu'il correspondait à un espace commun de la résidence de tourisme, si les lots n°2 et 3 n'avaient jamais été achevés par la SCI Camino Azul et n'étaient pas non plus utilisés, et si dès lors il en résultait que les lots privatifs correspondants, affectés à l'usage collectif de la résidence de tourisme, n'étaient pas entretenus, ce qui autorisait le syndicat des copropriétaires à demander la restitution des lots pour qu'ils deviennent la propriété indivise des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 58 V de la loi du 24 mars 2014.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION :