Cour d'appel de Papeete, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.924 du 10/09/2020,  partie 4


qu'en suite de quoi la société BBC a assigné la société SPDT devant la juridiction des loyers commerciaux qui, par jugement du 17 avril 2008, a sursis à statuer sur la demande de fixation d'un nouveau loyer jusqu'au prononcé d'une décision définitive sur la validité du congé ; qu'une fois rendu l'arrêt précité du 29 septembre 2016, la société BBC a repris l'instance en fixation du loyer à l'égard de la SAS Centre Vaima venue aux droits de la SA SPDT en qualité de sous-locataire ; que la SAS Centre Vaima a produit un historique de l'évolution du loyer qui se résume ainsi : - 1974 : 23 MF CFP ; - 1975 à 1982: nc ; - 1983: 33,9 M FCFP ; - 1984 à 1986: 39,6 M FCFP; - 1987 à 1989 : 41,2 M FCFP ; - 1990 à 1992: 42 M FCFP ; - 1993 à 2001 : 42,420 M FCFP ; qu'un séquestre judiciaire a été mis en oeuvre de 1993 à 1999 et de 2001 à 2004 ; - 2002 à 2004: 46,768 M FCFP ; - 2005 à 2007 : 47,560 M FCFP ; - 2008 à 2011 : 50 332 750 FCFP ; que cet historique mentionne que, suite à une négociation avec Mme P... et signée de V... S..., la SPDT s'est engagée à verser un loyer à hauteur de 46 768 000 FCFP à compter de 2002 ; que c'est vainement que la SAS Centre Vaima invoque la non-commercialité du bail, dès lors que la révision du loyer de ce qui est, comme elle l'analyse elle-même, un bail emphytéotique destiné à une exploitation commerciale, obéit aux mêmes règles que celles qui sont applicables aux baux commerciaux ; qu'il en est de même lorsque le bailleur, comme en l'espèce, offre le renouvellement du bail à un nouveau prix ; qu'en effet, ainsi que l'a jugé la cour dans son arrêt précité du 29 septembre 2016, la circonstance que le contrat de bail contienne, à la fois, une promesse de renouvellement automatique, et une clause d'échelle mobile permettant de faire évoluer automatiquement tous les trois ans le loyer en fonction de l'indice mensuel des prix de détail à la consommation, ne prive pas le bailleur de délivrer congé s'il veut voir fixer un nouveau prix, le bailleur n'ayant pas renoncé à son droit de voir fixer un nouveau prix pour chaque nouveau bail issu du renouvellement ; qu'à défaut de clause particulière fixant une autre modalité de demande du nouveau prix, comme en l'espèce, il doit être fait appel aux règles légales, de la compétence du juge des loyers commerciaux qui a été saisi dans la présente instance ; que le jugement dont appel a à bon droit retenu que, s'agissant du renouvellement du bail, le bailleur est en droit de proposer le montant d'un nouveau loyer qui doit correspondre à la valeur locative de l'immeuble loué, sans que lui soit opposable un dispositif de plafonnement et que ce montant du bail renouvelé est directement sous la dépendance de la valeur locative du bien donné à bail, elle-même déterminée en fonction des caractéristiques intrinsèques du bien et de l'évolution des facteurs locaux de commercialité ; que par conséquent, la SAS Centre Vaima n'est pas fondée à soutenir que le montant du loyer se trouve légalement plafonné par l'article 14 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975, et qu'un déplafonnement pour modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n'est prévu qu'en cas de révision triennale du loyer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'en effet, il a déjà été apprécié par la cour que la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé sera faite dans les conditions et selon les critères prévus par les articles 12 et suivants de la délibération n° 75-41 ; qu'au demeurant, même s'ils ne s'imposaient pas légalement en l'espèce, ces critères permettent concrètement au juge de fixer un loyer correspondant à la valeur locative en l'absence d'accord des parties ou de stipulation contractuelle en cas de renouvellement du bail avec un nouveau prix ; que c'est donc pertinemment et à bon droit que le jugement entrepris a ordonné une expertise pour permettre de déterminer si la valeur locative de l'immeuble a varié à la hausse et si les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés de manière substantielle depuis la signature du bail, tous éléments techniques indispensables à la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé ; que contrairement à ce que soutient la SAS Centre Vaima, le jugement dont appel a aussi à bon droit retenu qu'il n'y aurait pas lieu d'exclure du calcul de la valeur locative les investissements réalisés par le preneur, ainsi que prévu par l'article 16 de la délibération n° 75-41 en cas de révision du loyer ; qu'en effet, la clause d'accession stipulée dans le bail initial aura joué au profit de la société BBC au moment où prendra effet le bail renouvelé, qui est un nouveau contrat ;