décision 17-18.408 du 21/06/2018,  partie 2



 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Open immobilier
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Sarl Open immobilier à garantir la Sci Patton investissement de la condamnation in solidum au paiement de la somme de 71 304,85 euros prononcée à son encontre et d'avoir débouté la Sarl Open immobilier de sa demande tendant à être garantie, par la Sci Patton investissement, de la condamnation in solidum au paiement de la somme de 71 304,85 € prononcée à son encontre,
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande en nullité de l'acte de vente ; qu'en vertu d'un mandat de vente sans exclusivité du 7 octobre 2010, la Sarl Open immobilier a négocié et rédigé une promesse synallagmatique de vente en date du 20 janvier 2011 aux termes de laquelle M. Sébastien X... et Mme Elodie Y..., son épouse, ont acquis sous une condition suspensive relative au financement de l'acquisition, une maison d'habitation située [...] construite sur un terrain de 2,85 ares cadastré section [...] n°643/104 appartenant à la Sci Patton investissement au prix de 207 000 euros ; qu'il était précisé que le bien vendu n'était, à la connaissance du vendeur, grevé d'aucune servitude ; que la Sci Patton investissement avait consenti par acte notarié du 16 janvier 2008 un droit de passage à pied grevant la parcelle vendue à M. et Mme X... au profit du fonds voisin cadastré section [...] n°644/104 ; qu'il n'est pas contesté qu'au cours d'une visite des lieux préalable à la vente ayant eu lieu le 18 janvier 2011 en présence du gérant de la Sci Patton investissement et de l'agent immobilier, il avait été indiqué aux futurs acquéreurs qu'ils ne devaient pas stationner devant la porte d'entrée de l'immeuble voisin afin de ne pas entraver l'accès à cette propriété ; que cet avertissement ne valait pas information sur la nature et l'étendue du droit de passage dont était grevé le bien objet de la vente puisqu'il n'a pas été précisé aux époux X... que le droit réel concernait un passage à pied sur une bande d'une largeur de 2 mètres et qu'il s'exerçait non seulement à l'avant de la propriété voisine mais également sur le côté de cette propriété contiguë, c'est-à-dire que la servitude grevait également le terrain à l'arrière de la maison d'habitation ; que l'information omise était déterminante du consentement des acquéreurs dès lors que la bande de terrain située à l'arrière de la maison, d'une largeur de 4,44 mètres, n'était plus aménageable notamment pour la création projetée d'une terrasse arrière et d'une véranda dont la réalisation était rendue impossible du fait de la nécessité de laisser libre un passage de 2 mètres de large ; que la nature et l'assiette de la servitude grevant le bien vendu ont donc été sciemment cachées par le vendeur aux futures acquéreurs dès lors qu'il n'a pas précisé aux acquéreurs au moment de la visite des lieux du 18 janvier 2011 que le passage vers l'entrée de l'immeuble voisin devait être libéré en exécution d'un droit de passage s'exerçant sur la totalité de la longueur du terrain vendu et pas seulement sur une partie de celui-ci ; qu'il y a lieu de retenir que la rétention d'information concernant le droit de passage a été faite de mauvaise foi par la Sci Patton investissement qui, non seulement n'a pas informé complètement les époux X... lors de la visite des lieux puisque son représentant ne leur a fourni que des explications sommaires qu'imposaient au minimum la configuration des lieux puisque l'entrée de la propriété voisine ne pouvait se faire que par le passage sur le terrain des futurs acquéreurs, mais a également indiqué dans l'acte de promesse de vente qu'il n'existait pas de servitude grevant le fonds alors que la Sci Patton investissement avait consenti elle-même la servitude de passage seulement trois ans auparavant ; qu'en indiquant aux époux X... qu'ils ne devaient pas stationner leur véhicule devant l'entrée de la maison voisine pour ne pas entraver l'accès à cette habitation, le vendeur leur a laissé croire qu'il s'agissait d'une simple commodité d'accès à consentir aux voisins sans que ceux-ci aient à faire valoir un droit à cet égard, les acquéreurs étant renforcés dans cette interprétation par le fait que le vendeur indiquait lors de la conclusion de la promesse de vente que le fonds n'était grevé d'aucune servitude ; qu'il convient donc de retenir que le consentement des époux X... a été vicié au moment de la conclusion de la promesse de vente par le dol commis par la Sci Patton investissement ;