Cour d'appel de Bastia, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-25.037 du 12/12/2019,  partie 4



 Aux motifs que « Le congé portant refus de nouvellement pour motif grave ayant été validé, la SARL A Trama est redevable d'une indemnité d'occupation à la SCI Cartarana.
 
 Ainsi que l'a exactement retenu l'expert, la locataire ayant perdu son droit au renouvellement en raison de motifs graves et légitimes, l'indemnité d'occupation est due sur le fondement du droit commun. De ce fait, elle est à la fois compensatoire et indemnitaire et destinée à réparer tous les préjudices.
 
 La SCI Cartarana sollicite à ce titre la somme de 84.282 euros HT par an, avec indexation ainsi que retenue par l'expert. La SARL A Trama réplique que celle-ci doit être fixée à 61.000 euros, incluant un coefficient de précarité.
 
 En l'état des constatations de l'expert et de son analyse, laquelle n'est sur ce point, pas sérieusement contestée, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation due par la SARL A Trama à la SCI Cartarana à la somme de 84.282 euros à compter du 1er juillet 2009, aucun coefficient de précarité n'ayant vocation à être appliqué, compte tenu de la nature de l'indemnité d'occupation, fondée sur le droit commun, avec déduction de l'indemnité provisionnelle déjà versée entre les mains de la SCI Cartarana et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés à la bailleresse.
 
 Même si le bail signé entre les parties le 27 mars 2000 ne prévoyait pas d'augmentation, il échet de constater qu'il avait alors été fixé à la somme de 620.000 francs soit 119.739 euros, somme bien supérieure à l'indemnité d'occupation fixée par le présent arrêt, alors que la situation économique de la SARL A Trama ne s'est pas dégradée. En conséquence, il sera fait droit à la demande d'indexation présentée par la SCI Cartarana. »
 
 1°) Alors que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation s'étend à tous les chefs de l'arrêt qui sont unis au chef cassé par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que le locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; que pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société A Trama à la SCI Cartarana, la cour d'appel a jugé que la locataire ayant perdu son droit au renouvellement en raison de motifs graves et légitimes, l'indemnité d'occupation devait être évaluée sur le fondement du droit commun en excluant la prise en compte des stipulations du bail expiré et d'un coefficient de précarité ; qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de l'arrêt qui a déclaré valable le congé avec refus de renouvellement délivré par la SCI Cartarana pour motifs graves et légitimes et ordonné l'expulsion de la société A Trama sans droit au paiement d'une indemnité d'éviction doit entraîner par voie de conséquence, la cassation du chef de l'arrêt qui a fixé l'indemnité d'occupation par application des principes applicables en droit commun quand l'indemnité d'occupation devait être fixée en application de l'article L. 145-28 du code de commerce.
 
 2°) Alors que, en toute hypothèse, la société A Trama contestait dans ses écritures (conclusions d'appel société A Trama, p. 67) le montant retenu par l'expert pour fixer la valeur locative du bien donné à bail par la SCI Cartarana et en déduire le montant de l'indemnité d'occupation qu'elle devait ; qu'en jugeant, pour fixer le montant de cette indemnité à 84.282 euros par an, que les constations et l'analyse de l'expert n'étaient pas sérieusement contestées, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.