Cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 22-10.288 du 13/04/2023,  partie 1


 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 AVRIL 2023
 
 1°/ M. [E] [L],
 
 2°/ Mme [C] [F], épouse [L], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 2],
 
 ont formé le pourvoi n° N 22-10.288 contre l'arrêt rendu le 1er octobre 2021 par la cour d'appel de Saint-Denis, dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société SCCV Lima, dont le siège est [Adresse 4],
 
 2°/ à la société Crédit agricole immobilier services, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], venant aux droits de la société Selexia,
 
 3°/ à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel (CRCAM) du Languedoc, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défenderesses à la cassation.
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de M. et Mme [L], de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la société Crédit agricole immobilier services et de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, après débats en l'audience publique du 7 mars 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 1er octobre 2021), le 25 septembre 2008, M. et Mme [L] (les acquéreurs) ont acquis de la société civile de construction-vente Lima (le vendeur), par l'intermédiaire de la société Selexia, aux droits de laquelle vient la société Crédit agricole immobilier services, un appartement en l'état futur d'achèvement, à titre d'investissement immobilier locatif défiscalisé.
 
 2. L'opération a été financée au moyen d'un prêt souscrit auprès de la Caisse régionale du Crédit agricole mutuel du Languedoc (la banque).
 
 3. Estimant que les objectifs de l'opération n'étaient pas atteints du fait d'un manquement des intervenants à leur obligation d'information et de conseil, M. et Mme [L] ont assigné le vendeur, la société Selexia et la banque pour obtenir le paiement de diverses sommes au titre de la perte de chance de ne pas avoir réalisé l'investissement et les gains escomptés.
 
 Examen des moyens
 
 Sur le troisième moyen 
 
 Enoncé du moyen
 
 4. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande contre la banque, alors :
 
 « 1°/ qu'une obligation d'information étendue pèse sur le banquier dispensateur de crédit intervenant dans une opération complexe permettant une défiscalisation ; qu'il appartient aux juges du fond de rechercher, dans un tel cas, si la banque a informé ses clients de ce que l'effort financier attendu de leur part pourrait être supérieur à celui initialement prévu et de ce que, dans l'attente de la livraison du bien immobilier, ils seraient tenus de supporter le remboursement de leur emprunt sans percevoir de loyers en contrepartie ; qu'en ne recherchant pas, comme les époux [L] le lui demandaient, si la CRCAML n'avait pas manqué à son obligation d'information, en particulier en ne leur remettant aucun document d'information préalable mentionnant les risques de l'opération immobilière, notamment sur les plans locatifs et de la construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des anciens articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenus respectivement les articles 1103 et 1231-1 du code civil ;
 
 2°/ que la banque partenaire d'une opération de défiscalisation doit, pour remplir son devoir de conseil à l'égard de l'emprunteur, lui fournir un conseil supplémentaire par rapport à la seule vérification de ses capacités financières au regard de l'opération financée ; qu'en retenant que l'obligation de conseil pesant sur la CRCAML portait sur les capacités de remboursement des époux [L] par rapport au montant du prêt, la cour d'appel a violé les anciens articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenus respectivement les articles 1103 et 1231-1 du code civil ;
 
 3°/ qu'une banque qui a financé une acquisition défiscalisée engage sa responsabilité pour ne pas avoir exercé le devoir de mise en garde auquel elle était tenue à l'égard de l'acquéreur non averti lors de la conclusion du contrat, lorsqu'elle ne l'a pas mis en garde contre la saturation du marché locatif du type de celui de l'immeuble en cause et les aléas de la construction, de sorte que sa capacité à rembourser le prêt était étroitement tributaire du succès du projet immobilier ;