décision 17-21.981 du 05/07/2018,  partie 5



 Le TCO produit les termes de comparaison donnés par le service des Domaines avec une moyenne de 0,93 euro le m2. Ils se situent en zone 1 Nc mais sont très éloignés par rapport aux parcelles concernées.
 
 Ils se situent dans les hauts. Il ne pourra en être tenu compte.
 
 Le TCO produit l'acte de donation-partage en date du 26 juillet 2012, 24 mai 2012 et 21 juin 2012 des parcelles qui sont déclarées pour une valeur de 1 000 euros. La déclaration dans le cadre d'une donation-partage ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien. La donation-partage sera écartée.
 
 Le TCO fait état d'un arrêt de la Cour d'appel de Saint Denis fixant le prix au m2 de parcelle en zone UE à 1 euro à Saint Paul. Cet arrêt porte sur des parcelles étroites, légèrement pentues, qui longent en longueur la RD 2, comprenant le fossé, bordé par un mur en moellons. Ainsi, il ne s'agit pas de parcelles comparables. Il s'agissait de parcelles en longueur qui longeaient le fossé et supportaient des murs. Cette référence sera écartée.
 
 L'expropriée fait état d'une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le 30 décembre 2004. Cette parcelle est incluse dans la ZAD en zone NAUe et ND. Néanmoins, il est indiqué dans l'acte que l'immeuble appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de Cambaie, par suite de substitution effectuée par lui en suite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de saint Denis le 27 mai 2004 pour 3 730 000 euros. Le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le m2. Il ne s'agit pas d'une adjudication mais d'une vente libre suite à une adjudication.
 
 La parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais supporte la station d'épuration.
 
 Mme Y... produit une délibération du conseil municipal qui valide l'acquisition de la parcelle [...] de 1 227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé. Il s'agit d'une vente amiable mais non de l'exercice du droit de préemption. La parcelle est située en zone Aust depuis le Plu de 2012. Néanmoins il est loisible de constater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriées.
 
 La parcelle a été acquise pour un prix de 150,90 euros le m2 avec le bâti.
 
 Cette parcelle supporte une petite maison. Le jardin est entretenu. Cette vente permet d'avoir un terme de comparaison dans la même zone géographique mais avec un bâti.
 
 Elle produit des mandats de vente qui ne peuvent constituer des termes de comparaison.
 
 Ainsi, peuvent être retenus comme termes de comparaison à moduler la parcelle [...] , dans une situation moins favorable à 20 euros le m2, et la parcelle [...], qui est dans une situation géographique très proche avec un bâti.
 
 En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, dans une zone géographique agréable, plate, entre mer et montagne, non loin de zones urbaines, bien desservies, il convient de fixer un prix au m2 de 25 euros ;
 
 Alors, d'une part, que la situation privilégiée d'un bien s'apprécie à la date de référence ; qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « s'agissant de sa desserte, il y a lieu de relever qu'elle se fait, via un chemin, sur la Rue [...] qui aujourd'hui permet d'accéder à l'axe mixte » et qu'elle était ainsi « desservie par des voies d'accès », énonciation dont il ne résulte pas que la parcelle considérée aurait été effectivement desservie par une voie d'accès à la date de référence, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 Alors, d'autre part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « s'agissant de sa desserte, il y a lieu de relever qu'elle se fait, via un chemin, sur la Rue [...] qui aujourd'hui permet d'accéder à l'axe mixte » et qu'elle était ainsi « desservie par des voies d'accès », et, si elle était réputée avoir adopté les motifs du jugement entrepris, qu'« au moment du POS de 1983, des voies d'accès existaient déjà », sans répondre aux conclusions du TCO dans lesquelles celui-ci faisait valoir, pour le contester, que la rue Marthe Bacquet était une voie privée, non goudronnée ni viabilisée, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Alors, de troisième part, qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la parcelle expropriée se trouvait en situation privilégiée, que « les éléments versés à l'appréciation de la cour établissent qu'avant de procéder à la donation-partage M. Y... réglait des notes d'électricité et d'eau à une période antérieure à la date de référence.