Cour d'appel de Paris
G3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-21.602 du 22/10/2020,  partie 4


Que M Q... P... soutient, à titre subsidiaire, que selon les conclusions du rapport d'expertise de M M..., le loyer doit être fixé à partir du loyer des locations suivantes de l'immeuble : - appartement de M A..., - appartements de : M F..., Mme L..., M. R..., et M C..., qui sont des baux récents ( 2007/2008), logements qui n'ont pas fait l'objet de travaux de rénovation de la part du bailleur, - appartements de M Y... et de M J... qui ont fait l'objet de rénovation mais sans donner lieu à une rénovation somptuaire ; Mais attendu qu'il a été retenu ci-dessus que, même s'ils ne concernent pas des logements de l'immeuble, les loyers de six des références de l'Olap retenues par l'expert judiciaire peuvent utilement servir de références pour l'application de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 ; Que concernant les sept références citées par M Q... P... l'expert judiciaire a écarté à juste titre : - les références correspondant aux locations de M F... et M R..., s'agissant de grands appartements type F6 de plus de 185 m², - la référence au logement de M A..., au motif que le loyer de cette location ( à savoir 10,88 euros le m² ) est anormalement bas et n'est pas représentatif de la moyenne des loyers pratiqués dans l'immeuble ; - la référence au logement de Mme L..., s'agissant d'un appartement situé au rez-de-chaussée, alors que l'appartement de M Q... P... est situé au quatrième étage ; Que les références correspondant aux logements de M Y... et de M J... ont été retenues par l'expert judiciaire ; Attendu que bailleur demande que le loyer mensuel soit fixé à la somme de 3588 euros, soit 22,85 euros le m² ; Qu'au soutien de son appel incident il fait valoir essentiellement que : - les loyers pratiqués dans l'immeuble du bailleur-propriétaire de tous les appartements de l'immeuble ne constituent pas des références de loyers habituellement constatés dans le voisinage car ils portent sur des logements qui vont, eux-mêmes, faire l'objet d'une procédure de réévaluation, - ces références ne sont donc pas pertinentes ; - par ailleurs parmi les 7 références de l'Olap retenues par l'expert judiciaire, se trouve un logement en rez-de-chaussée ( référence de la rue [...]) ; - or cette référence n'est pas pertinente dans la mesure où, l'appartement de M Q... P... se trouve au quatrième étage et où la situation en rez-de-chaussée est un facteur de dépréciation de l'appartement et donc de minoration du loyer, - s'agissant des références de locations de l'immeuble l'expert judiciaire aurait dû retenir la location de Mme L... dont le loyer est manifestement sous-évalué ; - l'Institut de France fournit trois nouvelles références locatives : il s'agit de nouveaux contrats de location conclus en 2017 et 2018 pour des logements situés dans l'immeuble, - s'agissant des défauts de l'appartement notés par l'expert, le défaut d'entretien des locaux est imputable au locataire, - en outre celui-ci a réalisé sans autorisation des travaux dans l'ancien cabinet de toilette ; - la surface des deux chambres de service doit être prise en considération dans le calcul de la valeur locative ; Attendu sur le premier point que les dispositions de l'article 19 de du 6 juillet 1989 n'interdisent pas de prendre en considération les loyers pratiqués dans l'immeuble appartenant au bailleur dès lors que les loyers servant de référence sont représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; Attendu sur les deuxième et troisième points que l'expert judiciaire propose (p 14 du rapport) de retenir les références de l'immeuble correspondant à des appartements en étage; qu'il a ainsi demandé au bailleur de produire un état locatif de l'immeuble pour des logements situés en étage ; Attendu que l'appartement M Q... P... étant situé au quatrième étage, les logements situés au rez-de-chaussée ne peuvent être regardés comme des logements comparables ; Qu'il s'ensuit que sur les 5 références de L'Olap, l'une d'entre elles retenue par l'expert ( référence n° 4 ) ne peut servir d'élément de comparaison, s'agissant d'un logement situé en rez-de-chaussée ; Que pour le même motif ( s'agissant des références de l'immeuble ) l'appartement de Mme L... ne peut servir d'élément de comparaison ; Attendu sur le quatrième point ( portant sur la production de nouvelles références locatives), que s'agissant de locations nouvelles, postérieures à octobre 2008, date de prise d'effet du renouvellement du bail de M Q... P... , les loyers concernés ne peuvent servir de référence car il ne peuvent être représentatifs de loyers habituellement constatés, en octobre 2008, dans le voisinage pour des logements comparables; Attendu sur le cinquième point que l'expert judiciaire fait essentiellement état de conséquences de la vétusté, laquelle relève des obligations du bailleur ; Attendu toutefois que les défauts constatés dans la pièce que, sans autorisation, le locataire a transformé en salle de bains, ne peuvent pas être pris en considération dans l'évaluation du loyer, ces désordres étant imputables au locataire ; Attendu sur le dernier point que l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 vise les loyers concernant des logements comparables ; Que l'expert a réuni des références locatives afférentes à des logements comparables ;