Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 16-23.500 du 26/09/2018,  partie 6


que sur les frais de gestion et charges, les frais de gestion sont contractuellement dus et la vente n'étant pas annulée ne peuvent être réclamés par les souscripteurs ; que sur le préjudice moral, les circonstances dans lesquelles M. et Mme X... ont souscrit un contrat de réservation auprès d'un démarcheur mandaté par des professionnels de l'immobilier et du crédit dont l'intérêt n'était pas celui qu'ils pouvaient légitimement escompter puis les désagréments de tous ordres qu'ils ont dû ensuite subir en raison de l'échec de leur propre opération liée aux difficultés de location et la non réalisation d'avantages fiscaux escomptés justifient que leur préjudice moral soit fixé à la somme de 10.000 € ; que sur le préjudice de M. Y..., sur la différence entre le prix d'acquisition et la valeur réelle du bien estimé par les acquéreurs à 46.628 €, le rapport amiable de M. C... constitue la base de calcul de ce poste de préjudice de M. Y... qui doit être calculé de manière similaire à celui adopté à l'égard des époux X... ; que ce rapport permet de relever que par comparaison avec la vente en 2007 d'un appartement situé dans une autre résidence de la commune une décote de 21 % peut être appliquée au prix de vente de l'appartement acquis par M. Y... dans la résidence du Carré des fées, plus excentrée et mal desservie ; que cette décote aboutit à une valeur inférieure de (111.000 - 87.810) = 23.190 €, du prix qui aurait dû être payé par rapport au prix d'acquisition ; que si ce calcul établi à partir d'un rapport d'expertise dressé de manière non contradictoire est insuffisant pour fixer la différence de prix alléguée, il s'agit d'un élément à mettre en comparaison avec les autres pièces communiquées à l'instance ; qu'à cet égard, l'accord conclu entre Omnium Finance et l'assureur Gan, relaté dans un article de presse et dont le contenu n'est pas sérieusement mis en cause par la partie adverse vient corroborer l'étude réalisée par l'expert C... ; qu'en effet, il résulte de cet article de presse que l'assureur Gan auprès desquels les propriétaires investisseurs avaient souscrit une assurance pour les loyers impayés et les vacances locatives appelée Securimo incluse dans le " pack" a, en août 2007, interrompu sa garantie et n'a plus accepté de nouveaux clients Omnium au motif notamment que la solvabilité des locataires n'avait pas été suffisamment vérifiée par la société Omnium Gestion ; que tant le contrat de réservation souscrit par M. Ludovic Y... que les contrats subséquents de vente et de mandat de gestion par lui souscrits auprès des sociétés intervenantes du Groupe Omnium Finance s'inscrivent dans le contexte juridique et économique décrit par l'article de presse sus mentionné ; qu'aussi la plus-value payée par M. Ludovic Y... au moment de l'acquisition de son appartement sera fixée à 23.190 € ; que, sur les intérêts d'emprunt calculés à tort compte tenu de la valeur réelle du bien : 30.485 €, M. Ludovic Y... fait valoir qu'il a payé à tort des intérêts qu'il n'aurai pas dû acquitter s'il avait acheté le bien à son véritable prix ; qu'il ressort de l'offre de crédit qu'il a souscrite que le montant du crédit, égal à celui du coût de l'opération, était de 115.645 € ; que le coût total du crédit était quant à lui en dehors du remboursement du capital emprunté de 72.582,54 € pour une durée de 24 ans ; que cependant en 2013, M. Y... a pu obtenir un nouveau prêt à durée de 15 ans à un taux plus avantageux dont le montant est de 102.574 € pour un coût de 23.337,38 €, qui lui a permis de rembourser par anticipation le prêt initial ; qu'en conséquence, le surcoût financier calculé sur une décote de 21 % de la valeur de l'appartient par rapport au prix d'acquisition s'‘est trouvé diminué pour M. Y... ; que ce poste de préjudice sera ainsi calculé pour lui de la manière suivante :
 - Coût du crédit initial de mai 2006 au 30 septembre 2013, soit 7 ans et 4 mois ou 88 mois : (72.582,54 : 288) x 88 = 22.177,99€,
 - coût du second crédit du 1er octobre 2013 au 1er septembre 2028, soit 180 mois = 23.337,38 €,
 Soit un coût global des deux emprunts successifs de 22.177,99 + 23.337,38 = 45.153,37 €. ;
 qu'aussi, sachant qu'il est retenu par la cour que la décote du bien acquis par rapport à son prix d'acquisition est de 23.190 € soit 21 %, le surcoût de l'emprunt du capital que M. Y... a dû financer sera fixé à 45.153,37 € : (100 x 21) = 9.482,20 € ; que sur les frais d'acquisition, M. Y... demeurant propriétaire de l'appartement, ne peut réclamer le paiement des frais afférents à la vente, seule la différence acquittée à ce titre en raison de la surévaluation de l'immeuble pouvant être réclamée ; que le surcoût de frais sera calculé sur les mêmes bases soit : frais d'acquisition : 4.623 € : (100 x 21) = 970,83 € ;