Cour d'appel de Nîmes, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 15-24.268 du 08/02/2017,  partie 5


immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l&apos;acquéreur déclare être maison d&apos;habitation et de l&apos;obtention auprès de la mairie de [Localité 1] de l&apos;autorisation d&apos;habiter les lieux du fait du caractère inondable de la zone. Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l&apos;acquéreur qui sera seul fondé à s&apos;en prévaloir. Au cas il déciderait de ne pas s&apos;en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque (...) ». Il apparaît que cette clause permettait uniquement aux acquéreurs de renoncer à la vente s&apos;ils n&apos;obtenaient pas l&apos;autorisation d&apos;habiter dans les lieux du fait du caractère inondable de la zone, toute autre considération, notamment liée à l&apos;état de vétusté de certaines parties de l&apos;immeuble, n&apos;étant pas concernée. Or, il résulte de la réponse du Maire de [Localité 1] après sollicitation du défendeur en mars 2012, qu&apos;"il n&apos;y a jamais eu une interdiction d&apos;habiter". D&apos;ailleurs le caractère habitable et même habité du bien litigieux ressort des actes authentiques précédents, à savoir les actes de donation-partage des 14 mars 1969 et 29 décembre 1998, ainsi que du compromis de vente, actes qui décrivent le bien comme "une maison d&apos;habitation". De même l&apos;acte de vente du 26 avril 2010 donne cette précision, avec la mention que le conjoint du vendeur est intervenu pour donner son consentement s&apos;agissant du "logement de la famille", considération non contredite par l&apos;attestation du chef de la police municipale de [Localité 1] du 16 mars 2011 selon laquelle l&apos;immeuble n&apos;est plus occupé depuis le 1er janvier 2011, soit 8 mois après à la réitération de la vente. Il résulte encore clairement des comptes rendus des dossiers de diagnostic sur l&apos;alimentation en gaz et en eau qu&apos;il s&apos;agit d&apos;un immeuble à usage d&apos;habitation, le plan faisant apparaître les différentes pièces à vivre composant habituellement une maison. En outre, on peut lire dans la notice de présentation du projet architectural soumis à permis de construire en mars 2013 par les époux [V] eux-nièmes que l&apos;état initial du bien est "un mas existant dont le 1er étage est habitable" avec toutefois une partie de la construction en ruine dont il ne reste plus que les murs. Il apparaît donc qu&apos;au jour de la vent ; la clause suspensive n&apos;avait plus d&apos;utilité particulière puisque le bien vendu était un bien habitable malgré le risque d&apos; inondabilité des lieux, étant rappelé que l&apos;état de ruines supposé du rez-de-chaussée est sans rapport avec cette clause puisque le problème d&apos;inhabitabilité qui en découlerait n&apos;aurait rien à voir avec le caractère inondable des lieux mais avec un état de vétusté dont les époux [V] se seraient nécessairement rendus compte lors de la visite des lieux. Ces derniers affirment ensuite que par la faute du notaire, ils ont acheté un bien qu&apos;ils ne peuvent pas rénover. Ils produisent ainsi un courrier de l&apos;adjoint au cadre de vie et à l&apos;urbanisme de la mairie de [Localité 1] daté du 25 février 2011 qui indique que le projet de reconstruction et de changement d&apos;affectation présenté par eux n&apos;est pas envisageable compte tenu de fait que le bâtiment à réhabiliter n&apos;est pas référencé au cadastre de 1a commune et aurait donc été construit sans autorisation, et que par conséquent le fait d&apos;autoriser les travaux envisagés reviendrait à autoriser la construction d&apos;un nouveau bâtiment, ce qui n&apos;est pas envisageable vu le risque d&apos;inondabilité du secteur. Toutefois, malgré la demande en ce sens de la SCP [R]-[Z], les époux [V] n&apos;ont pas versé aux débats le projet de reconstruction et de changement d&apos;affectation évoqué. Ces derniers produisent en revanche une demande de permis de construire déposée mairie de [Localité 1] en mars 2013. Or, à la lecture de l&apos;arrêté de refus du permis de construire, il apparaît que, contrairement à ce que sous-entendait le courrier de l&apos;adjoint au maire quant à une difficulté tenant à l&apos;inexistence administrative du mas, la rénovation du bâtiment en tant que telle est possible, seule l&apos;extension du l&apos;Affinent étant prohibée en raison de la situation en zone inondable. Plus précisément, le projet déposé par les époux en 2013, qui est le seul dont ils justifient, avait pour objet la réhabilitation de l&apos;étage et la reconstruction en 2 zones sur la partie en ruine, une en terrasse et l&apos;autre en habitable, pour une surface créée de 96.35m2 et 39.24m2 de changement de destination, et le rejet du permis de construire est motivé ainsi : « Le projet consiste en l&apos;extension d&apos;une construction existante qui ne va pas dans le sens de la diminution de la vulnérabilité alors que l&apos;article 2 de la zone NU du PPRI dispose que seuls sont autorisés les changements de destination des constructions allant dans le sens de la diminution de la vulnérabilité étant donné que dans ce secteur dit inondable aucune construction nouvelle n&apos;est autorisée », sous réserve des extensions des bâtiments d&apos;habitation existants occupés liés à l&apos;exploitation agricole qui sont autorisées jusqu&apos;à 20 m2, ce qui n&apos;est pas le cas en l&apos;espèce puisque la surface supplémentaire n&apos;est pas liée à une exploitation agricole. C&apos;est donc pour ces uniques raisons que le projet présenté par les demandeurs a été considéré comme non conforme aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur sans qu&apos;il ne soit question d&apos;un problème d&apos;