Cour d'appel de Versailles
12, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.576 du 04/03/2021,  partie 2


que la clause « promesse de bail » s'inscrit dans une volonté des parties d'introduire une souplesse dans l'occupation des surfaces louées soit en les accroissant, soit en permettant une mise à disposition ponctuelle, soit en prévoyant une diminution des loyers en cas de diminution des lieux loués sans pour autant que ces aménagements figurant au paragraphe « promesse de bail » ne touchent l'assiette du bail ; qu'il ne suffit pas à la société [...] de s'appuyer sur la dernière mention litigieuse ajoutée dans le contrat de bail du 20 octobre 2000 qui prévoit une diminution des loyers au cas d'une diminution des surfaces louées pour justifier de la délivrance d'un congé partiel dont la possibilité résulterait de l'accord des parties ; qu'en effet, la répartition des locaux loués n'est pas définie dans le bail, ceux-ci étant approximativement visés comme étant une salle des ventes d'environ 465 m² et à des bureaux pour une superficie de 150 m² destinés à l'office de commissaire-priseur ; que dans le congé qu'elle a fait délivrer par acte d'huissier du 1er juillet 2013, la société [...] indique entendre vouloir mettre fin au bail et restituer une partie des locaux qu'elle occupe pour ne conserver que la salle des ventes cotée 010 et 009 au plan d'architecte, la galerie cotée 007 ainsi que les bureaux 015, 023, 016 alors qu'aucune description détaillée des lieux loués ne figure au contrat de bail permettant une division des locaux ; que si les parties avaient eu l'intention de déroger au principe d'indivisibilité du bail par leur seule volonté, la divisibilité matérielle des locaux au contrat de bail serait venue conforter cette volonté ce qui n'est pas le cas en l'espèce, aucun descriptif détaillé des locaux n'étant fait ; que le seul fait pour la société [...] de ne plus occuper des locaux ne démontre pas que la divisibilité des locaux était possible d'autant plus que M. D... expose qu'il n'existe pas d'autre accès que celui bénéficiant à la société [...] , aucune autre ouverture ne permettant un accès indépendant ce qui n'est pas contesté par la société [...] ; qu'enfin, aucune clause de délivrance de congé partiel par le preneur n'est prévue au bail ; que dès lors le principe d'indivisibilité de l'objet du bail commercial qui interdit tout congé partiel doit recevoir application ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bail en date du 20 novembre 2000 liant les parties contient un paragraphe intitulé Promesse de bail, aux termes duquel le bailleur s'engageait à consentir au preneur, par préférence ou à première demande, un bail commercial portant sur toutes autres parties de l'immeuble ; que cette clause prévoyait un accroissement du loyer consécutif et ses modalités ; que le dernier alinéa du paragraphe stipule « dans l'hypothèse où une partie des locaux faisant l'objet du présent bail ne serait plus louée, les parties conviennent que le loyer serait diminué en proportion des surfaces retirées » ; que cette clause régit seule l'hypothèse de la location des surfaces supplémentaires en prévoyant à cet effet un engagement exprès du bailleur ; que le dernier alinéa du paragraphe sur lequel se fonde spécifiquement la SCP L... Q... pour revendiquer la validité du congé partiel qu'elle a délivré réglemente seulement une diminution du loyer en cas de diminution de la surface louée ; qu'il ne peut être déduit de la seule mention d'une diminution du loyer dans l'hypothèse où une partie des locaux faisant l'objet du bail ne serait plus louée, la faculté pour le preneur de délivrer congé partiel c'est-à-dire portant sur une partie des locaux loués ; qu'en effet, précisément, l'hypothèse visée par le bail, où une partie des locaux faisant l'objet du bail ne serait plus louée n'est pas définie ; que le bail ne donne d'ailleurs à aucune des parties la faculté de délivrer un congé partiel, qui n'a pas été stipulé par le bail ; que si la faculté de donner congé est également permise, celle-ci ne peut s'exercer que sur la totalité du bien loué, en vertu du principe de l'indivisibilité du bail ; que l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; que le congé partiel délivré à l'initiative du preneur a pour effet de remettre en cause de façon unilatérale l'objet même du bail et porte atteinte à l'effet obligatoire du contrat ; qu'il n'est donc pas valide ;
 
 ALORS, 1°), QU'il est interdit au juge de dénaturer l'écrit que lui est soumis ; que la clause « promesse de bail » du contrat du 20 octobre 2000 stipulait « Le bailleur s'engage par ailleurs à consentir au preneur, par préférence ou à première demande   un bail commercial portant sur toute autre partie de l'immeuble.   Dans l'hypothèse où une partie des locaux faisant l'objet du présent bail, ne serait plus louée, les parties conviennent que le loyer serait diminué en proportion des surfaces retirée » ;