Cour d'appel de Paris
I3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-20.152 du 25/10/2018,  partie 2


que le bailleur soutient que ces travaux constituent à la fois des travaux de modification des caractéristiques des lieux loués et des travaux d'amélioration réalisés par le locataire, qui peuvent être pris en considération, dans le cadre de l'article R. 145-8 alinéa 2 du code du commerce, comme motif de déplafonnement à l'occasion du deuxième renouvellement ; qu'or quelle que soit la nature des travaux litigieux - modification des lieux loués et/ou amélioration, pour se prévaloir du déplafonnement du loyer, il appartient au bailleur d'établir la date à laquelle est intervenue la modification des lieux loués ; qu'il convient de relever que même si les travaux décrits par l'expert ont été effectués sans l'accord du bailleur, en infraction à l'article 4 du bail du 5 novembre 2002, qui interdit au preneur de "faire aucun changement de distribution, démolition quelconque, ni construction de quelque nature que ce soit, sans le consentement exprès et par écrit des propriétaires", ils sont néanmoins de nature à justifier le déplafonnement à l'occasion soit du premier renouvellement soit du second renouvellement consécutif à leur réalisation ; que le bail décrit les lieux loués comme suit : - au rez-de-chaussée une boutique avec monte-charge et arrière-boutique avec escalier intérieur desservant le premier sous-sol et WC, et au fond, une pièce, - au sous-sol, deux caves ; que la description des lieux qui est faite dans le bail datant du 5 novembre 2002 diffère peu de la description faite dans le bail précédent du 16 juin 1992 et mentionne toujours l'existence des WC au rez-de-chaussée, mais il ne peut être exclu comme souligné par l'expert que la désignation des lieux loués soit reprise du bail précédent, même lorsqu'elle ne rend plus compte de leur consistance réelle au jour de leur prise d'effet ; que le bailleur a du reste, en contradiction avec cette description faite des lieux loués, affirmé dans un dire adressé à l'expert par son conseil le 30 octobre 2012, que les travaux de transformation des lieux ont été entrepris, non durant la période du bail écoulé, mais au cours du bail précédent ; que le document dont se prévaut la locataire pour établir que les travaux de modification des locaux sont antérieurs à 2000 est une attestation de conformité de matériaux (panneaux décor, portes coupe-feu et faux plafond) établie le 2 mars 1998 par l'entreprise J. Habib, jointe à un plan des lieux et des travaux envisagés ; qu'or, ce plan sommaire, puisqu'il ne mentionne pas les différentes pièces existantes (boutique, arrière-boutique, bureau, WC), est insuffisant à démontrer que les sanitaires avaient déjà été déplacés à cette date ; qu'il s'ensuit en l'état des pièces produites aux débats qu'aucun élément tangible ne vient dater de façon certaine l'époque à laquelle les travaux de suppression des sanitaires en rez-de-chaussée, de transformation de la réserve du sous-sol et de création de doubles sanitaires accessibles au public ont été réalisés, de sorte que le bailleur ne pouvant justifier de leur réalisation soit au cours du bail expiré, soit au cours du bail précédent, il n'y a pas motif à déplafonnement ; que le loyer en renouvellement plafonné sera fixé, comme le sollicite le preneur, à la somme de 30 363,89 euros (1 952 € x 1 498 / 1083) à compter du 1er janvier 2010 ;
 
 ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; que, pour dire n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer en raison de la modification des lieux loués, comme le sollicitait M. X..., l'arrêt retient que les éléments du débat fournis par le demandeur comme par le défendeur ne permettent pas de dater de façon certaine les travaux ; qu'il appartenait pourtant à la cour d'appel de se déterminer sur cette date pour statuer sur la demande dont elle était saisie et qu'en s'abstenant de le faire, elle a violé l'article 4 du code civil.