Cour d'appel de Dijon
3, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-20.186 du 24/11/2021,  partie 5


que s'agissant d'un bail verbal, le contrat type départemental de bail à ferme s'applique, qui accorde expressément au bailleur la faculté de se prévaloir d'un droit de reprise sexennal, ce qui est le cas en l'espèce ; que le bailleur est ainsi parfaitement recevable à faire délivrer un congé de reprise sexennale ;
 
 1) ALORS QUE le bailleur ne peut délivrer un congé pour reprise avant le terme du bail, si le bail écrit ne comporte pas de clause de reprise sexennale ; que si l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural, en revanche, le consentement du nu-propriétaire n'est pas requis pour la régularisation par écrit du bail verbal existant d'ores et déjà entre les parties ; qu'en l'espèce, M. [B] et l'Earl [B]-[I] faisaient valoir que [N] [B] et [U] [O] ne pouvaient délivrer un congé pour le 10 novembre 2016, soit trois ans avant le terme du bail, dans la mesure où à la demande de [N] [B], usufruitière, le bail verbal existant entre les parties depuis 1983 avait été régularisé dans un document en date du 11 novembre 2003 qui ne contenait pas de clause de reprise sexennale ; que la cour d'appel a constaté qu'il était acquis aux débats que le bail verbal liant les parties avait débuté le 11 novembre 1983 et s'était renouvelé en 1992 et 2001 ; qu'en affirmant que dans la mesure où l'acte du 11 novembre 2003 n'avait pas été signé par [U] [O], nue-propriétaire, il n'avait pas la valeur d'un bail, la cour d'appel a violé l'article 595 du code civil, ensemble les articles L. 411-1, L. 411-6 et L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime ;
 
 2) ALORS, subsidiairement, QUE le bailleur ne peut délivrer un congé pour reprise avant le terme du bail, si le bail écrit ne comporte pas de clause de reprise sexennale ; que le nu-propriétaire ne peut agir en nullité du bail rural qu'il a ratifié ; qu'en tenant pour indifférente la circonstance que le fermage avait été modifié pour tenir compte des stipulations de l'acte du 11 novembre 2003, que cet acte avait été régulièrement communiqué par les parties dans le cadre des précédentes instances et qu'il avait été exécuté par les parties pendant plusieurs années, la cour d'appel qui a nié toute possibilité de régularisation par le nupropriétaire d'un bail rural conclu sans son accord, a violé les articles 595 et 1304 devenu 1179 du code civil, ensemble les articles L. 411-1, L. 411-6 et L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime ;
 
 3) ALORS, en toute hypothèse, QUE le bailleur ne peut délivrer un congé pour reprise avant le terme du bail, si le bail écrit ne comporte pas de clause de reprise sexennale ; que la nullité du bail conclu sans l'accord du nu-propriétaire étant relative, il en résulte que la régularisation d'un bail verbal en bail écrit sans l'accord du nu-propriétaire est valable tant que le juge n'en a pas prononcé la nullité ; qu'en affirmant que l'acte du 11 novembre 2003 ne pouvait valoir contrat de bail, quand la circonstance que [U] [O], nue-propriétaire, n'avait pas signé ce document ne pouvait, faute pour un juge d'en avoir prononcé la nullité, affecter son existence, la cour d'appel a violé les articles 595 et 1304 devenu 1179 du code civil, ensemble les articles L. 411-1, L. 411-6 et L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. [M] [B] et l'Earl [B]-[I] de leur demande d'annulation du congé pour exercice du droit de reprise délivré par Mmes [N] [C] et [U] [O] par acte d'huissier en date du 15 mai 2014, à effet au 10 novembre 2016 et d'AVOIR validé le congé délivré le 15 mai 2014 pour le 10 novembre 2016 à 24 heures à M. [M] [B] et à l'Earl [B]-[I] par Mmes [N] [C] et [U] [O] ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'() il s'ensuit que Mme [O] est fondée à se prévaloir de la reprise sexennale mais qu'elle doit, à cet effet, réunir toutes les justifications requises, à savoir - la condition d'âge, - la condition d'habitation, - la capacité ou l'expérience professionnelle, - la législation sur le contrôle des structures, - la détention des cheptels, matériels d'exploitation et bâtiments d'exploitation ; qu'or, l'Earl [B]-[I] et M. [M] [B] soutiennent que Mme [O], née [B], ne remplit pas la condition tenant à l'âge ainsi que la dernière condition précitée ; qu'il ressort de l'article L. 411-64 du code rural que le droit de reprise tel qu'il est prévu aux articles L. 411-58 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 ne peut être exercé au profit d'une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s'il s'agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise, de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application de l'article L. 732-39 ;