Cour d'appel de Nancy, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 20-15.358 du 15/12/2021,  partie 2



 que M. [N] [F] et Mme [R] [T] soutiennent en l'espèce que la société Banque CIC Est a commis en faute, en ne les alertant pas sur l'inadéquation des prêts consentis à leur projet de construction, lequel prévoyait l'achat d'une parcelle de 835 m2 sur le territoire de la commune de [Localité 3] (Moselle), ainsi que l'édification sur celle-ci d'une maison d'une superficie de 126 m2, moyennant la somme de 257 649 euros financée au moyen de trois prêts d'un montant total de 247 649 euros et d'un apport personnel de 10 000 euros ;
 
 que sur la base de plusieurs annonces de ventes immobilières correspondant à des biens présentant les mêmes caractéristiques, la société Banque CIC Est justifie cependant que le prix de revient de l'immeuble, avec l'achat du terrain, ne présentait aucune anomalie flagrante, étant conforme au prix du marché ; que seule l'expertise de M. [W] [S], architecte, a permis de révéler, après calcul du ratio au m2 pour chaque lot, que la société Baticréation avait largement sous-évalué dans son budget prévisionnel le coût global du projet ;
 
 que l'erreur commise par cette société en charge du projet de construction n'était pas décelable par la banque, laquelle ne disposait, pas plus que M. [N] [F] et Mme [R] [T], des compétences techniques nécessaires pour la découvrir, ou même la suspecter ; qu'il ne peut donc être reproché à la société Banque CIC Est de ne pas avoir alerté ces derniers sur l'inadéquation des prêts consentis à leur projet de construction ;
 
 que l'article L. 213-10 du code de la construction et de l'habitation dispose qu'aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds, s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie livraison ;
 
 qu'en l'espèce, il convient de relever préliminairement que les obligations prévues par ce texte ne peuvent en l'espèce être imposées à la société Banque CIC Est, en l'absence d'un contrat de construction de maison individuelle conclue entre les emprunteurs et la société Baticréation, laquelle n'avait pas en effet la qualité de constructeur, mais de simple mandataire des emprunteurs, aux termes d'une convention dite de 'mandat de recherche' établie le 1er mars 2008 ;
 
 que si la conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle offrait indéniablement plus de garanties que celles prévues dans les autres contrats de construction, la banque qui est tenue à un devoir de non-immixion dans les affaires de son client ne pouvait exiger des intimés la signature d'un tel contrat, avant d'accorder les prêts immobiliers litigieux ;
 
 qu'en sa qualité de dispensateur de crédit, la société Banque CIC Est n'était pas non plus dans l'obligation de conseiller ses clients sur les avantages de la conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle, au regard des garanties offertes, alors que ces derniers avaient fait le choix de mandater la société Baticréation, afin de désigner les artisans ou les entreprises intervenant sur le chantier ; que l'établissement d'un tel mandat n'était pas prohibé par les dispositions du code de la construction et de l'habitat, lesquelles n'imposent la signature d'un contrat de construction de maison individuelle qu'aux seuls constructeurs ;
 
 qu'il n'est pas allégué en cause d'appel que ce mandat, ainsi que le budget prévisionnel y afférent, n'auraient pas été communiqués à la banque, en vue de l'établissement des prêts litigieux ; que les informations contenues dans ces documents, jointes à celles figurant dans la demande de permis de construire étaient à elles seules suffisantes pour permettre à la banque d'apprécier la viabilité apparente du projet des intimés ; que ces documents contenaient en effet tous les renseignements sur la nature et le coût de la construction poste par poste ;
 
 qu'en l'absence de signature d'un contrat de construction de maison individuelle, conformément au choix opéré par les emprunteurs qui ont préféré mandater la société Baticréation, et non désigner un constructeur, la société Banque CIC Est n'avait pas l'obligation de recueillir auprès de ces derniers les renseignements exigés par l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitat ; qu'elle n'a donc commis aucune faute en s'abstenant de le faire ;
 
 que la société Banque CIC Est ne peut enfin être tenue responsable des malfaçons qui ont été constatées par l'expert ; que ne pouvant s'immiscer dans les fonctions du maître de l'ouvrage, il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir assuré la surveillance du chantier et de ne s'être pas rendue compte que la société Bati Création, investie d'une mission de courtage, avait outrepassé ses missions en s'imposant comme le maître d'oeuvre sur le chantier ;
 
 que la banque n'a enfin commis aucune faute dans le déblocage des fonds, qu'elle a effectué au fur et à mesure de l'exécution des travaux, à la demande expresse des emprunteurs, sur la base des factures qui lui étaient communiquées par ces derniers