décision 17-10.156 du 08/02/2018,  partie 6


que cette clause limitative est d'interprétation stricte et il ne résulte pas des termes employés que l'exclusion de garantie puisse porter sur autre chose que le terrain et le gros oeuvre des constructions, cette clause ne peut s'appliquer pour les vices réglementaires et la régularité de la construction ; que pour l'acte du 4 novembre 2008, la clause de non garantie des vices cachés ne peut être prise en considération car le vendeur, la sarl Lubéron Investissement Patrimoine est un professionnel de l'immobilier, qui, eu égard à cette qualité est présumé connaître les vices de la chose vendue ; qu'il appartient à l'acquéreur qui entend se prévaloir de la garantie des vices cachés d'établir, conformément à l'article 1641 du code civil, l'existence d'un vice, la gravité du vice, le caractère caché du vice, son antériorité par rapport à la vente ; qu'aux termes de l'acte de vente du 4 novembre 2008, M. et Mme X... ont acheté à la société Lubéron Investissement Patrimoine au rez-de-chaussée une partie de local (dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m et à l'étage un local brut pour appartement de 68,20 m²
 qui constitue les lots 7 et 9 conformément au règlement de copropriété selon lequel les locaux pourront être affectés à usage d'habitation ou à usage professionnel ou mixte, à l'exclusion de toute activité commerciale ou artisanale ; que le 28 octobre 2010, Mme C... a acquis les mêmes lots décrits de la manière suivante : au rez-de-chaussée de l'immeuble une partie de local dont la hauteur sous plafond est pour partie (1,95 m²) supérieure à 1,80 m et une partie (2,80 m2) inférieure à 1,80 m, ainsi qu'un appartement à l'étage comprenant une entrée, un wc, une salle de bains, un séjour, une cuisine et deux chambres, du mobilier et des millièmes indivis des parties communes ; qu'ainsi, conformément aux actes de vente les acheteurs ont légitiment pensé acquérir des locaux à usage d'habitation or il résulte de la lecture de l'opposition à déclaration préalable du 2 février 2011 et du jugement du tribunal administratif de Nîmes du 31 décembre 2013 qu'aucun permis de construire n'a été accordé pour l'édification d'un immeuble à usage d'habitation ; que le permis initial du 8 septembre 1988 ne prévoyait qu'un logement de fonction pour un gardien conformément à la note d'urbanisme du 17 décembre 2007 ; que le tribunal administratif précise qu'eu égard à l'ampleur des modifications apportées au projet autorisé en 1988 qui a bouleversé son économie générale, la construction ne pouvait être régulièrement réalisée sans délivrance d'un nouveau permis et si un permis de construire a été accordé pour ce bâtiment le 4 novembre 1999, ce permis ne portait que sur l'extension pour 138 m² du garage existant ; que C... n'avait en aucun cas l'obligation d'engager un recours contre la décision du tribunal administratif, sachant de surcroît que l'arrêt B... dont fait état la société Lubéron Investissement Patrimoine ne peut s'appliquer en l'espèce car comme l'a souligné le tribunal administratif de Nîmes les dispositions de l'article L 111-12 du code de l'urbanisme ne sont pas applicable lorsque la construction a été édifiée sans permis de construire, or aucun nouveau permis n'a été demandé pour régulariser la construction litigieuse ; que Mme C... a acheté un appartement qui n'a pas d'existence légale ; qu'il existe donc manifestement un vice et si Mme C... comme les consorts X... ont pu vivre dans le bien immobilier acheté il n'en demeure pas moins que la vente de locaux commerciaux au lieu et place de locaux à usage d'habitation rend le bien acquis impropre à sa destination ; que le bien vendu devait présenter les qualités qui étaient mentionnées à l'acte or le vice décrit précédemment rend la chose vendue impropre à l'usage auquel elle était destinée, l'habitation, puisque les travaux réalisés qui concernent notamment le système de climatisation ne peuvent être autorisés par la mairie, qu'elle ne peut bénéficier d'un permis de construire régulier et que le bien ne peut être revendu comme un bien à usage d'habitation ; que la régularisation de la situation n'est pas possible au vu du jugement du tribunal administratif de Nîmes ; qu'il sera également précisé que Mme C... comme les époux X... ignoraient le vice au moment de l'achat, car les actes de vente faisaient état de locaux ou appartement à usage d'habitation les permis de construire accordés en 1988 et 1999 et la note d'urbanisme qui mentionnait les occupations et utilisations du sol admises dans la zone UE n'étaient pas annexés aux actes notariés en date du 4 novembre 2008 et 28 octobre 2010 ; que de surcroît, le vice était antérieur aux ventes intervenues en 2008 et 2010 puisque les permis de construire n'autorisaient pas la création d'appartements à usage d'habitation à l'exception du logement du gardien ;