Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 21-10.283 du 20/04/2022,  partie 2



 2°/ qu'aux termes de l'article 12 de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 dans sa rédaction issue de la loi n° 72-649 du 13 juillet 1972, après versement par les associés souscripteurs du capital initial des sommes nécessaires au paiement des études techniques et financières du programme et à l'achat du terrain, les parts ou actions d'une société ayant pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation en vue de son attribution par fractions divises ne peuvent être volontairement cédées, si ce n'est entre associés, avant la conclusion du contrat de promotion immobilière ou avant l'approbation en assemblée générale de l'écrit fixant les modalités des opérations de promotion immobilière lorsque celles-ci sont confiées au représentant de la société ; que pour l'application de cette disposition, l'objet de la société s'entend de son activité réelle, indépendamment de l'objet social mentionné par les statuts ; qu'en retenant en l'espèce, par motif très éventuellement adopté, que l'article 12 de la loi du 16 juillet 1971, visant les sociétés ayant pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation en vue de son attribution par fractions divises, ne s'appliquait pas aux sociétés ayant pour objet l'acquisition d'un tel immeuble à cette même fin, quand il résultait de ses propres constatations et de celles des premiers juges que la société Clubhôtel Promotion avait cédé des parts sociales donnant droit à la jouissance d'immeubles restant à construire et qui ont été ensuite partiellement achevés par la société Clubhôtel Val Thorens, la cour d'appel a violé l'article 12 de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971, devenu l'article L. 212-10 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 3°/ qu'aux termes de l'article 17 de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 dans sa rédaction issue de la loi n° 72-649 du 13 juillet 1972, les dispositions du titre II, relatives aux sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises, sont d'ordre public ; qu'en opposant, par motif très éventuellement adopté, que les statuts de la société Clubhôtel Val Thorens indiquaient que celle-ci était soumise aux dispositions du chapitre I du titre II de la loi du 16 juillet 1971, sans faire mention du chapitre II contenant l'article 2 relatif aux conditions de validité des cessions de parts sociales, quand les statuts ne pouvaient déroger aux dispositions d'ordre public de cette loi, la cour d'appel a violé les articles 12 et 17 de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971, devenus les articles L. 212-10 et L. 212-13 du code de la construction et de l'habitation. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 9. Il résulte de l'article 12 de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971, dans sa rédaction issue de la loi n° 72-649 du 13 juillet 1972, que l'interdiction de céder volontairement les parts ou actions avant la conclusion du contrat de promotion immobilière ou avant l'approbation de l'écrit en tenant lieu, sauf entre associés, ne s'applique qu'aux sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises, dont l'objet est la construction d'immeubles à usage principal d'habitation. 
 
 10. Ayant souverainement retenu, par motifs adoptés, que la société Clubhôtel Val Thorens, qui n'était pas propriétaire du terrain et ne devait pas construire ou faire construire l'immeuble, mais avait seulement pour projet de l'acquérir, avait pour objet non pas la construction mais l'acquisition d'un immeuble en vue de sa division par fractions destinées à être attribuées aux associés, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les immeubles restant à construire avaient été partiellement achevés par cette société, a exactement déduit, de ces seuls motifs, que, l'article 12 de la loi précitée n'étant pas applicable, la demande en annulation de la cession de parts sociales fondée sur la violation de cette disposition devait être rejetée.
 
 11. Le moyen n'est donc pas fondé.
 
 Enoncé du moyen
 
 Sur le deuxième moyen
 
 12. La société Clubhôtel Val Thorens fait le même grief à l'arrêt, alors : 
 
 « 1°/ que la cour d'appel a constaté que la société SIRT était titulaire d'un total de 14 839 parts de la société Clubhôtel Val Thorens ; qu'en lui reconnaissant ensuite la propriété de 14 942 parts, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°/ qu'en jugeant que la société SIRT était propriétaire de 14 942 parts sociales de la société, après avoir pourtant constaté qu'elle était titulaire de 14 839 parts, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1844 du code civil. » 
 
 Réponse de la Cour