Cour d'appel de Bordeaux
02, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-20.443 du 22/10/2020,  partie 4


que le bail litigieux est intervenu postérieurement à la loi Pinel et son économie même traduit sans équivoque possible la volonté des parties de se soumettre à ladite législation, en limitant le bail à la durée d'un an, pour demeurer dans les conditions édictées par l'alinéa 1 de l'article L 145-5 du code de commerce, et ne pas excéder la durée plafonnée à trois années prévue par les textes, au regard de la durée du bail précédent de deux années au cours duquel est intervenu le changement de législation ; qu'en application de l'article 2 du code civil, il y a lieu de rappeler que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif ; que dès lors, la durée cumulée des baux antérieurs à la date du 1er juin 2013 est indifférente à l'examen de l'affaire ; que les échanges préalables entre les parties sont éclairants sur le contexte et les pourparlers en cours quant à une vente des lieux loués, ce compris éventuellement entre elles, et traduisent clairement la volonté de mettre fin au renouvellement du bail à échéance ; que cette manifestation de volonté n'a pas été contredite ultérieurement, la SCI La Cadène faisant savoir clairement qu'elle ne donnait pas suite à la proposition d'achat de M. U... dès le 27 février 2016 et donnait congé suivant acte du 31 mars 2016 ; que le bailleur a, dès février 2016, fait connaître à son locataire son intention de récupérer les locaux loués en vue de les vendre à échéance, et, a, dans le délai d'un mois prévu par l'article L. 145-5 du code de commerce, fait connaître à celui-ci qu'il ne comptait pas le laisser en possession des lieux par acte d'huissier en date du 7 juin 2016 lui commandant de quitter les lieux, sans équivoque possible ; que la renonciation au statut des baux commerciaux par le bailleur est par conséquent certaine, non équivoque et régulière, puisqu'effectuée dans le délai légal et n'ouvre aucun droit au locataire, en application du contrat de louage signé entre les parties, lequel a pris fin par l'arrivée de l'échéance, en application de l'article 1137 du code civil, la SCI La Cadène rapportant suffisamment la preuve qu'elle a notifié à son locataire sa volonté de le voir quitter les lieux en qualité de locataire à l'expiration du bail ; que dès lors, il ne peut qu'être fait droit à la demande d'expulsion de M. U... qui se maintient dans les lieux, sans droit ni titre, à compter du 1er juin 2016, de fixation d'indemnité d'occupation à hauteur du montant du loyer soit 1.142 euros par mois jusqu'à évacuation des lieux et d'astreinte à hauteur de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et sur un délai d'un mois ; que sur l'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive : il n'est pas rapporté la preuve d'un préjudice certain et actuel ouvrant droit à indemnisation ; que la demande à ce titre sera rejetée ; qu'il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire au regard du délai écoulé depuis l'expiration du bail à durée déterminée ;
 
 1°) ALORS QUE le preneur acquiert son droit à la propriété commerciale à l'issue du bail dérogatoire, lorsqu'il justifie d'une entrée dans les lieux depuis au moins trois ans en application de l'article L. 145-5 du code de commerce en sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ; que, pour dire que M. U... n'avait pas acquis la propriété commerciale, la cour d'appel a retenu que les parties avaient conclu un bail dérogatoire le 1er juin 2013, d'une durée de 24 mois, puis un nouveau bail dérogatoire le 1er juin 2015, d'une durée de 12 mois, ce dont elle a déduit que la durée globale des baux successifs n'excédait pas la durée maximale de trois ans ; qu'en statuant ainsi, quand elle constatait que M. U... justifiait d'une entrée dans les lieux antérieure au 1er juin 2013, ce dont il résultait que le preneur avait acquis la propriété commerciale à la date du 1er juin 2016 et qu'il n'était pas, en conséquence, occupant sans droit, ni titre, à cette date, la cour d'appel a violé l'article susvisé ;
 
 2°) ET ALORS, subsidiairement, QUE la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale ; qu'en opposant dès lors à M. U... sa renonciation, dans l'acte du 1er juin 2013, au bénéfice du statut des baux commerciaux, qu'il avait acquis à cette date, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la clause de renonciation au statut n'avait pas été imposée au preneur à bail en fraude de ses droits, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-5 du code de commerce en sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)