Cour d'appel de Noumea, Cour de cassation
Chambre commerciale financière et économique, décision 18-17.812 du 14/11/2019,  partie 2



 Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock

PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock de sa demande tendant à voir condamner la Société Auer à lui payer la somme de 1.445.944 FCFP au titre des charges de copropriété antérieures à l'ouverture de la liquidation judiciaire, et d'avoir en conséquence fixé cette créance au passif de la Société Auer ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur les créances au titre des charges de copropriété impayées, il est acquis aux débats que la Société Auer est restée propriétaire de plusieurs lots de copropriété, et qu'elle ne règle pas les charges afférentes à ces lots ; que, sur les créances antérieures à la liquidation judiciaire de la Société Auer, sur le caractère de ces créances, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock soutient que la créance déclarée constitue une créance « privilégiée » en application de l'article 2374 du Code civil ; que toutefois, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock doit déclarer sa créance antérieure en invoquant son privilège spécial, en application de l'article L. 621-44 du Code de commerce ; qu'en effet, concernant les créances antérieures au jugement d'ouverture de la procédure collective, celles-ci sont garanties par le privilège, qui est une sûreté immobilière spéciale, dont la mise en oeuvre est liée à la vente du lot (cf. l'avis de la Cour de cassation du 21 janvier 2002) ; qu'en l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock a déclaré sa créance à titre privilégié le 13 décembre 2012 ; qu'il est de jurisprudence constante que cette déclaration de créance vaut opposition et mise en oeuvre du privilège avant la vente du lot, mais que son efficience est suspendue à la réalisation effective de la vente ; qu'en conséquence, il conviendra de le rappeler dans le dispositif de la présente décision ; que, sur le montant, la Société Auer a été placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal mixte de commerce, en date du 1er octobre 2012 ; que la Société T... S... a été désignée en qualité de liquidateur de cette société ; que cette décision a été publiée au JONC le 16 octobre 2012 ; que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock a déclaré sa créance pour un montant de 1.445.944 FCFP à titre privilégié, par courrier en date du 13 décembre 2012, reçu le 14 décembre 2012 par la Société T... S... ès qualités ; que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock sollicite la condamnation de la Société T... S... ès qualités, à lui payer la somme de 1.445.944 FCFP au titre des charges de copropriétés antérieures à l'ouverture de la liquidation judiciaire ; que toutefois, au visa des articles susvisés de la délibération n° 352 du 18 janvier 2008, aucune condamnation ne saurait être prononcée ; que la créance ne peut être que fixée au passif ; que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock n'omet pas, d'ailleurs, de solliciter cette fixation, dans sa demande subsidiaire à ce titre ; qu'il y a donc lieu de fixer la créance déclarée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock, au jour de l'ouverture de la procédure collective, à la somme de 1.445.944 FCFP, afin qu'elle soit inscrite sur l'état des créances de la Société Auer ;
 
 1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de ce que l'efficience du caractère privilégié de la créance due par la Société Auer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock, antérieurement au jugement d'ouverture, au titre du paiement des travaux et charges de copropriété, était suspendue à la réalisation effective de la vente des lots de ladite société, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;
 
 2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, en cas de vente d'un lot de copropriété, le syndicat des copropriétaires bénéficie d'un privilège immobilier pour le paiement des charges et des travaux ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock ne pouvait se prévaloir de son privilège spécial immobilier sur le lot vendu, que l'efficience de ce privilège était suspendue à la réalisation effective de la vente des lots de la Société Auer, sans constater qu'aucune vente de lots de cette société n'avait eu lieu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 2374, 1° bis, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

SECOND MOYEN DE CASSATION