Cour d'appel de Paris
J1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-13.498 du 05/11/2020,  partie 7



 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « ce défaut d'information ne peut être imputé aux autres intervenants dont il n'est pas démontré qu'ils aient eu ces éléments à leur disposition lorsqu'ils sont intervenus à l'acte de vente immobilière, à l'acte de prêt ou dans le cadre du mandat fiscal ou qu'ils aient été débiteurs envers les époux M... d'une obligation de conseil sur l'opportunité et la rentabilité de l'investissement réalisé qui aurait dû les conduire à vérifier la situation financière du locataire commercial. Ainsi, il convient de rappeler que le devoir de conseil et d'information du notaire qui s'exerce préalablement à la conclusion de l'acte pour s'assurer de son efficacité ne s'étend pas, sauf mission particulière, à l'obligation de vérifier la solvabilité des parties ou l'opportunité économique de l'opération. En l'espèce, il résulte des pièces produites que Maître F... Y..., notaire à [...], est intervenu pour la seule régularisation de la procuration en date du 23 septembre 2010 adressée par Maître A... aux époux M... aux fins de se faire représenter par un clerc de son étude lors de la réitération par actes authentiques de la vente immobilière et de prêt. M. A... M... et Mme Q... S... épouse M... ne démontrent pas que la procuration authentifiée par Maître F... Y... a manqué d'efficacité juridique quand bien même elle indiquerait par erreur que les locaux seront loués nus. De même, le fait que le bâtiment dans lequel leur appartement se situe soit construit n'ôte pas à la vente son caractère de vente en l'état futur d'achèvement, d'autres bâtiments faisant partie de l'ensemble immobilier de la résidence de tourisme n'étant pas encore édifiés. En outre, Maître F... Y... n'était pas tenu à leur encontre d'un devoir de conseil sur la rentabilité d'un investissement immobilier à des fins de défiscalisation négocié en dehors de sa présence en amont de son intervention et d'ores et déjà finalisé par un compromis de vente lorsqu'il a été chargé d'établir la procuration. Aucun élément versé aux débats ne permet de retenir qu'il aurait disposé sur cet investissement d'informations permettant de douter de sa viabilité. Aucune faute n'est donc établie à son égard. Concernant la SCP [...] , notaires associés à [...], il est établi que par courrier recommandé avec avis de réception du 1er septembre 2010 elle a transmis à M. A... M... et Mme Q... S... épouse M... un projet d'acte de vente, une copie du règlement de copropriété, les plans, la notice descriptive, le dossier fiscal et l'état des risques technologiques et naturels de l'immeuble. Il n'est pas démontré ni même allégué par M. A... M... et Mme Q... S... épouse M... que la SCP [...] soit intervenue à un titre quelconque antérieurement au 12 octobre 2010, en particulier sur le choix de l'appartement, le choix du locataire commercial et le montant du loyer où encore dans l'octroi du prêt immobilier. Il ne peut donc lui être reproché un manquement à un devoir d'information ou de conseil à ce titre, en particulier sur l'équilibre financier de l'opération tel que présenté par les simulations réalisées par la société Joreva, ni sur l'opportunité d'un tel investissement à dés fuis de défiscalisation pour les époux M.... De même, les époux M... ne remettent pas en cause la validité et l'efficacité juridique des actes authentiques de vente immobilière et de prêt dressés par la SCP [...] ni l'éligibilité de leur investissement aux avantages fiscaux escomptés. Ils lui reprochent de ne pas les avoir alertés du surcoût du prix d'achat, surcoût qui n'est pas établi et d'un risque de déséquilibre financier de l'opération en cas de défaillance du locataire commercial, défaillance effectivement survenue mais plusieurs mois après la vente. Les époux M... ne justifient pas que la SCP [...] a disposé, entre la réception de la convention synallagmatique de vente sous conditions suspensives qu'ils ont signé le 12 mai 2010 et la signature des actes authentiques le 12 octobre 2010, d'informations sur d'éventuelles difficultés rencontrées par la société Maurienne Exploitation Cela [...]. A ce titre, aucun lien entre la société d'exploitation et la SCP [...] n'est démontré, quand bien même celle-ci pouvait être le notaire habituel du constructeur vendeur des lots de la résidence, la SCI [...]. De plus, le risque locatif dont font état les époux M... pouvait apparaître, dans cette opération, limité par la mise à bail commercial du bien acquis au profit de l'unique société d'exploitation de la résidence de tourisme qui s'engageait sur le montant du loyer annuel et pour une durée de onze-années. Enfin, le risque de défaillance du locataire commercial, en particulier l'ouverture d'une procédure collective le concernant, est un risque inhérent à la vie des affaires que les époux M... ne pouvaient ignorer, même en étant des investisseurs profanes, et qui fait automatiquement peser un aléa sur l'équilibre financier de l'acquisition immobilière dès lors qu'elle est financée par Un prêt dont le remboursement repose sur la perception dudit loyer. De même, il n'est pas démontré par les époux M... que la société Joreva, les notaires rédacteurs des actes, l'établissement de crédit, l'expert-comptable ou le constructeur se sont engagés à leur garantir un tel risque »