Cour d'appel de Rennes
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 17-18.303 du 26/09/2018,  partie 6


que, pour retenir la responsabilité civile professionnelle de Maître Jean-Claude MMM..., à l'occasion de l'acte de cession des baux commerciaux du 29 juin 2007, le tribunal a considéré : - que celui-ci avait été négligent en ne vérifiant pas l'existence de la garantie de loyers alléguée par la société MVM Eole Europe dont il avait, dans la perspective de la cession, vanté la fiabilité aux propriétaires bailleurs auxquels il avait transmis lui-même la documentation qui en faisait état, alors qu'il savait nécessairement que cette garantie était pour ceux-ci, qui avaient investi dans un programme important, un élément déterminant, - que Maître Jean-Claude MMM... n'avait pas respecté le mandat qui avait été confié à son assistant par les propriétaires bailleurs, qu'il avait lui-même rédigé, de n'approuver la cession de bail que sous réserve de la garantie solidaire du cédant avec le cessionnaire du paiement des loyers, alors qu'une telle solidarité n'était pas stipulée à l'acte de cession ; que ce sont ces mêmes griefs que les intimés opposent à l'appel formé par Maître Jean-Claude MMM... ; qu'il y a lieu cependant de distinguer les groupes de propriétaires bailleurs selon qu'ils ont été concernés ou non par l'acte de cession reçu par Maître Jean-Claude MMM... le 29 juin 2007, qui portait sur les soixante et un baux commerciaux du groupe 1, mais non sur ceux des groupes 2 et 3, dont il a été dit qu'ils avaient été conclus directement avec la société MVM Eole Europe ;   B/ Responsabilité à l'égard des propriétaires du groupe 1 : a) Les fautes : que s'agissant des baux ayant fait l'objet de la cession par la société Elithéa à la société MVM Eole Europe devant Maître Jean-Claude MMM..., il est constant que ce dernier avait, dans cette perspective, adressé le 21 novembre 2006 à chacun des propriétaires du groupe 1 un courrier l'informant du projet de cession, en indiquant que la société MVM présentait "tous les gages de sérieux et de fiabilité comme vous le découvrirez dans la notice" jointe ; qu'il invitait les propriétaires à intervenir à l'acte authentique qu'il devrait recevoir pour formaliser la cession, "pour en prendre connaissance, à défaut (de quoi) il conviendrait de
 la signifier par acte extra-judiciaire" ; qu'il annexait au courrier une procuration aux fins de représentation, ainsi que la notice éditée par la société MVM Eole Europe qui y mentionnait qu'elle s'engageait, pour toute résidence gérée par elle, à verser aux bailleurs un loyer annuel garanti quel que soit le taux d'occupation, et qu'elle bénéficiait pour cela, pendant trois ans, d'une assurance Insor/Gan ; que Maître Jean-Claude MMM... s'obligeait, s'il donnait ainsi en sa qualité de notaire et alors qu'il n'était pas tenu de le faire, avec les commentaires rassurants qui s'y rapportaient, une telle information à chaque propriétaire qui dès lors pouvait légitimement s'attendre à ce qu'elle soit vraie, à en vérifier la fiabilité, ce qu'il n'a pas fait ; qu'or il s'est avéré par la suite qu'aucune assurance n'avait été souscrite par la société MVM Eole Europe qui, confrontée à un environnement concurrentiel défavorable, n'a plus pu, à partir de juin 2009, honorer les loyers des baux commerciaux tels que fixés contractuellement ; que la négligence fautive relevée par le tribunal est ainsi constituée ; que, par ailleurs, le mandat soumis par Maître Jean-Claude MMM... aux propriétaires du groupe 1 pour se faire représenter à l'acte de cession par un notaire assistant était rédigé ainsi : "Approuver au nom du mandant la cession de bail qui y est contenue et se la tenir pour signifiée, sous réserve, toutefois que le cédant reste répondant solidaire du cessionnaire pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions du bail cédé. Dispenser, par suite, le notaire chargé de recevoir l'acte d'en faire signification au mandant" ; que Maître Jean-Claude MMM... reconnaît dans ses écritures que c'est à tort qu'il a mentionné dans l'énoncé du mandat une garantie de paiement des loyers par le cédant alors que celle-ci n'était pas prévue à la convention de cession conclue entre la société Elithéa et la société MVM Eole Europe ; que la faute est également constituée sur ce point mais seulement en ce que les mandants n'ont pas été correctement informés des conditions de l'approbation ; que la cour ne suit en effet pas le tribunal lorsque celui-ci considère qu'en insérant au mandat la condition de solidarité du cédant au paiement des loyers, Maître Jean-Claude MMM... a nécessairement ajouté cette condition à la validité même de la cession de sorte que celle-ci ne serait dès lors, faute de stipulation en ce sens dans l'acte, pas valablement intervenue au profit de la société MVM Eole Europe, et que le notaire devrait en conséquence être tenu responsable du préjudice subi par les propriétaires bailleurs à la suite de la défaillance de cette société, et lui-même garant du paiement des loyers que celle-ci n'a pas réglés ; qu'il faut ici préciser les modalités et effets de l'application à laquelle il a été procédé en l'espèce, des règles d'opposabilité du transport des créances et autres droits incorporels prévues par l'article 1690 du code civil ;