Cour d'appel de Versailles
1A, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-17.074 du 26/09/2019,  partie 7



 AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; que si le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l' opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, il n'en va par conséquent pas ainsi lorsque l'opération porte, en elle-même, les stigmates de son inopportunité économique, celle-ci pouvant conduire à sa remise en cause ; qu'en l'espèce, la SCP A... X... C... O... Y... Q... H... B... F... E... D... & J... K... avait parfaitement connaissance de ce que le dessein particulier de Mme L... était de réaliser une opération de défiscalisation sous le régime de la loi Malraux ; qu'en effet, elle avait instrumenté l'ensemble des actes de vente du programme, ce qu'elle ne conteste pas ; que la SCP A... X... C... O... Y... Q... H... B... F... E... D... & J... K... devait donc à Mme L... un conseil adapté ; que s'il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir conseillé à Mme L... d'acquérir les biens sous le régime de la vente en l'état futur d'achevèrent ou de la vente d' immeubles à rénover qui ne lui aurait pas permis de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux, 1'acte qu'elle a instrumenté le 17 novembre 2003 (pièce n° 6 de U... L...) fait état d'un financement global par le Crédit agricole d'un montant de 423 590 euros pour prix de vente des lots n°34, 35, 39 et 40 de 81 718 euros ; qu'il ressort donc de l'acte même que 83,82 % du financement devaient être consacrés à la réalisation des travaux et des frais annexes ; qu'en conséquence, eu égard à l'importance de ces travaux, le notaire se devait d'attirer l'attention de Mme L... sur l'aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation que représentait l'absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux ; qu'il importe peu à cet égard que le décalage entre la valeur du fonds et l'importance des travaux de réhabilitation participe du mécanisme même de l'investissement choisi dès lors que la SCP A... X..., C... O..., Y... Q..., H... B..., F... E... R... D... et J... K... devait attirer l'attention de acquéreurs sur l'absence de toute garantie constructive ; qu'ainsi, Mme L... fait justement valoir que l'opération a été traitée par le notaire comme une simple acquisition d'un appartement dans un ensemble en ruine alors que sans avoir à se livrer à une étude approfondie afin d'apprécier l'opportunité économique du projet et, la SCP A... X..., C... O..., Y... Q..., H... B..., f... E..., R... D... et J... K... avait le devoir d'informer l'acquéreur du caractère risqué de 1'opération en cause, devoir que la perfection alléguée de la vente ne la dispensait pas d'accomplir, ce qu'il n'établit pas avoir fait ; que dans ces conditions elle a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle ; que le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point ; que la cour note par ailleurs que si la SCP A... X..., C... O..., Y... Q..., H... B..., F... E..., R... D... et J... K... observe que sa garantie ne peut être que subsidiaire à celle des débiteurs naturels de l'acquéreur, elle n'en tire néanmoins aucune conséquence au niveau de ses demandes ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'au titre du devoir de conseil dont le notaire est débiteur, il doit " éclairer les parties et s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui " ; qu'il est établi que la SCP A... X...-C... O...-Y... Q... - H... B...-F... E... D... & J... K... notaires associés a eu à connaitre de tous les aspects de l'opération immobilière dite du Château d'[...] puisque Maitre O... a établi les actes de vente de l'ensemble immobilier (de la SARL SAINT VICTOR à la SARL FINANCIERE BARBATRE) du 26 décembre 2002 et des lots 34, 35, 39 et 40 de la copropriété (de la société BARBATRE à Mme L...) du 17 novembre 2003, après avoir établi le règlement de copropriété, et fait figurer dans l'acte de vente les deux prêts consentis par le CREDIT AGRICOLE MUTUEL D'AQUITAINE à Mme L... pour fiancer le prix d'achat, d'une part et les travaux de réhabilitation, d'autre part, la plupart des parties auxdits actes ayant donné procuration à des clercs de l'étude notariale située à Nice, par acte du 28 octobre 2003 en ce qui concerne la demanderesse ; que compte tenu de la nature de l' intervention du notaire, rédacteur de l'acte de vente des lots acquis par Mme L..., il ne peut lui être reproché de n'avoir pas prévu une clause relative à 1'exécution des travaux pas plus qu'un quelconque manquement au titre du délai de rétractation, en présence d'une promesse de vente signée préalablement et visée dans l'acte de vente, conformément aux dispositions de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ;