Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.829 du 12/12/2019,  partie 4



 Que ces sommes n'ont fait l'objet d'aucune contestation de la part des participants aux assemblées générales, et contre lesquelles M. R... ne justifie pas avoir exercé de recours dans le délai légal.
 La lecture des pièces communiquées aux débats révèle :
 - que la procédure civile pendante devant la Cour d'appel de Lyon ne concerne pas le paiement des charges pour les années et selon les assemblées générales objet de la présente procédure, si bien que la décision ne pourrait en rien avoir une incidence sur elle ; que le syndicat secondaire est à ce jour représenté par un administrateur provisoire qui n'est pas intervenu aux côtés de M. R... dans la présente procédure ;
 - que les procédures pénales initiées tant par M. R... que par sa femme, qui peut éventuellement permettre l'allocation de dommages et intérêts à la victime, ne modifient en rien l'obligation pour un propriétaire de payer ses charges de copropriété.
 Qu'il n'existe, dans les pièces communiquées par les parties, aucun élément permettant de remettre en cause la validité des assemblées générales fondant la demande en paiement.
 Le demandeur a le pouvoir de mettre à jour sa créance à partir de la dernière assemblée générale approuvant les comptes, intervenue pendant le cours de la procédure.
 En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , représenté par son syndic en exercice, la SARL C2L exerçant sous le nom commercial « Lyon Régie »,
 et de condamner M. R... à lui payer la somme de 4 731,64 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer su 11 avril 2014, correspondant à l'arriéré de charges pour la période du 1er avril 2009 au 1er avril 2015, selon décomptes produits par le demandeur en ses pièces n° 4 et 12. » ;
 
 1°) ALORS QUE le règlement de copropriété est un contrat qui fait loi entre les parties ; que la règle de droit invoquée par la cour d'appel, à savoir la spécialisation des charges considérée par la jurisprudence comme nécessaire à la mise en route du syndicat secondaire, n'est applicable que si le règlement du syndicat initial (production n° 4) stipule que les charges sont indifféremment réparties entre tous les lots (copropriété horizontale) ; que la cour a fondé son estimation de cette applicabilité sur deux éléments du règlement : l'article 5 - RÉPARTITION et le préambule : "Etat descriptif des lots" ; que l'article 5 est en contradiction avec le préambule qui comporte trois intitulés : "DIVISION DE L'IMMEUBLE" (rôle 5), "ÉTAT DESCRIPTIF DES LOTS" (rôles 5 à 8) et "TABLEAU DE LOTISSEMENT" (rôle 8) ; que la "DIVISION DE L'IMMEUBLE" est "établi(e) dans l'état descriptif et résumé(e) dans le tableau de lotissement" ; que le "TABLEAU DE LOTISSEMENT" (production n° 5), appelé aussi "tableau récapitulatif des lots", est l'"état descriptif de division" prévu par l'article 71 du décret du 14 octobre 1955, modifié par le décret n° 59-90 du 7 janvier 1959 ; que le terme "récapitulatif" implique que ce tableau pallie les insuffisances éventuelles du reste du règlement ; que l'"ÉTAT DESCRIPTIF DES LOTS" sur lequel s'est fondée la cour a omis – c'était fastidieux – de mentionner pour chacun des 33 lots de la copropriété les quotes-parts pour chaque immeuble découlant du tableau récapitulatif ; que le TABLEAU DE LOTISSEMENT au verso du rôle 8 prévoit très explicitement, dans son intitulé : "COPROPRIETE VERTICALE, la spécialisation des charges immeuble par immeuble, ce qui distingue les choses communes de la masse générale (article 5 du règlement) et les choses propres à chacun des immeubles ; qu'enfin et surtout la cour a ignoré l'alinéa 2 de l'article 1 du règlement : "PROPRIÉTÉ DES CHOSES COMMUNES" qui précise : "les choses communes (appartiennent) aux divers copropriétaires dans les proportions indiquées à l'état descriptif des lots et au tableau de lotissement récapitulatif" et donc, selon les différentes catégories de charges, par rapport tantôt à la masse générale tantôt à la masse de chaque immeuble ; qu'en privilégiant l'article 5 du règlement et la "DIVISION DE L'IMMEUBLE" au détriment de l'article 1 et du "tableau récapitulatif des lots", la cour d'appel n'a respecté ni l'esprit ni la lettre du règlement ; qu'elle est sortie de sa compétence en estimant que la spécialisation ne serait pas réalisée, sans demander l'avis d'un expert, très éventuellement vu les éléments d'évidence ci-après rappelés ; qu'en effet le "tableau récapitulatif des lots" calcule les sous-totaux des charges pour chacun des immeubles, ce qui implique que les charges propres à chaque immeuble sont réparties entre ses lots ; que, de façon banale, ce tableau présente conjointement les deux modes de répartition selon les différentes catégories de charges : répartition "horizontale" pour les charges communes à tous les immeubles, et répartition "verticale" pour les charges afférentes à chaque immeuble ; que la répartition horizontale pure considère la copropriété comme un seul immeuble, comme le font erronément le syndicat et la cour à sa suite ; qu'elle est très rarement usitée et que la répartition verticale, courante, comporte toujours une part de copropriété horizontale ;