Cour d'appel de Paris
G6, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-17.617 du 26/11/2020,  partie 8


Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation" ; qu'aux termes de l'article R 261-2 du même code, "l'achèvement de l'immeuble vendu à terme est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée. La constatation par les parties fait l'objet d'un acte du notaire qui a reçu la vente à terme ; cet accord vaut livraison de l'immeuble. La constatation est faite par une personne qualifiée lorsque l'acte de vente l'a prévu ou lorsqu'il n'y a pas accord des parties. Cette personne est désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble, soit parmi celles que le tribunal commet habituellement, soit parmi celles figurant sur une liste établie par arrêté du ministre de la justice et du ministre chargé de la construction et de l'habitation. La constatation de l'achèvement fait l'objet par la personne qualifiée ainsi désignée d'une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente. La constatation de l'achèvement est parfaite par la déclaration ainsi faite. Elle est notifiée par la partie la plus diligente à l'autre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification vaut livraison de l'immeuble à la date de cette réception" ; que les époux I... B... ont acquis leurs lots "en leur état futur d'achèvement" ainsi que cela résulte de l'acte de vente du 28 octobre 2003 (pièce n°13 des époux I...) ; que l'article R 261-14 du même code prévoit que les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : "35% du prix de l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau, 95% à l'achèvement de l'immeuble, le solde est payable lors de la mise à la disposition de l'acquéreur. Toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité" ; qu'or, le garant d'achèvement d'une construction vendue en l'état futur d'achèvement prévu par l'article R 261-21 du code de la construction et de l'habitation qui achève ou fait achever en les payant les travaux, est seul fondé à exiger des acquéreurs le solde du paiement du prix de vente encore dû par ces derniers ; qu'il est également fondé à bénéficier des intérêts conventionnels convenus entre le vendeur et les acheteurs ; qu'il est justifié (pièce n°38 de la société LYF : virement de compte CARPA de la société LYF, contestée par les époux I... en raison du biffage de deux numéros mais présentée en original lors de l'audience ainsi que cela a été noté au plumitif d'audience) que le garant s'est acquitté auprès du syndicat des copropriétaires du coût des travaux de reprise notamment du talus (213 188,29 euros). La société LYF est donc bien recevable en sa demande ; que les époux I... soutiennent que la constatation de l'achèvement n'a pas été faite et ils sollicitent une mesure d'expertise pour ce faire tandis que la société LYF soutient qu'il y a achèvement bien que soit retenue à tort comme il a été dit précédemment la date du 17 octobre 2005 date de la note aux parties de l'expert M. K... concluant à l'habitabilité de l'appartement I... ; que la notion d'achèvement au sens de l'article R 261-1 précité seul applicable en l'espèce comme précédemment évoqué exige simplement que l'immeuble puisse être utilisé conformément à sa destination ; qu'il suffit que soient exécutés les ouvrages et soient installés les éléments d'équipement indispensables à son utilisation ; que l'article R 261-24 du même code dans sa version issue du décret n°2011-550 du 19 mai 2011 applicable aux contrats en cours, précise que la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble tel que défini à l'article R 261-1 ; que cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art ; que, dans son rapport (pièce n°13 du syndicat des copropriétaires), M. V... conclut que les lots n°2, 24 et 47 ne présentent que quelques défauts de conformité avec les prévisions du contrat mais qu'une partie du lot n°2 (l'abri de jardin et la jouissance privative du jardin) n'est pas utilisable du fait d'un glissement de terrain dans le talus constituant le jardin pleine terre : "l'appartement étant, à notre avis, techniquement habitable sans la jouissance du jardin (comme le sont tous les autres appartements de l'immeuble qui eux sont habités) et de l'abri de jardin" ;