Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-10.214 du 02/02/2017,  partie 3


infraction au POS alors applicable en date du 1er octobre 1999. En application des dispositions des articles 1109 et 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l&apos;une des parties sont telles qu&apos;il est évident que, sans ces manoeuvres, l&apos;autre partie n&apos;aurait pas contracté. M. [Q] affirme que la possibilité de rénover et d&apos;agrandir l&apos;existant était pour lui un élément déterminant de son consentement et que la SC1 L&apos;Elodie et M. [Y] qui le savaient se sont volontairement gardé de lui dire que cela était impossible en raison de l&apos;illégalité de la construction dont ils avaient connaissance. Il n&apos;est pas contestable qu&apos;en 1950, la parcelle objet de la vente ne comportait aucune construction mais que le 17 avril 1996, date de son acquisition par la SCI L&apos;Elodie, un cabanon de 18 m2 ainsi qu&apos;une véranda de 40 m2 y avaient été érigés depuis plus de cinq ans ainsi que cela résulte des titres de propriété versés aux débats ; il est donc établi que la SCI L&apos;Elodie n&apos;est pas à l&apos;origine des constructions et aucun élément du dossier ne permet de retenir qu&apos;elle ou son gérant avait connaissance de l&apos;éventuel caractère illégal de ces constructions, à supposer que celui-ci soit démontré. En effet, si le premier refus de permis de construire opposé à M. [Q] en mars 2012 indique que "au vu de l&apos;analyse de l&apos;ensemble des pièces du dossier tel que déposé, aucune pièce ne prouve l&apos;existence légale de la construction" et le second refus en date du 4 avril 2012 que" la construction sur laquelle le projet de travaux est envisagé n&apos;a pas d&apos;existence légale", il convient de constater que les dossiers présentés par M. [Q] faisaient état d&apos;une habitation de deux pièces, l&apos;une de 18,5 m2 et l&apos;autre de 32 m2, ce qui n&apos;a jamais été le cas, la véranda non fermée ne pouvant être assimilée à une pièce d&apos;habitation au sens de la législation alors en vigueur, sa surface, non contestée, étant au surplus de 40 m2 et que les plans de l&apos;état initial du bâti qui y sont joints n&apos;ont rien de comparable à la réalité des lieux au vu des photographies produites par l&apos;appelant lui-même ; en conséquence, il n&apos;est pas établi que l&apos;illégalité des constructions telle que retenue par l&apos;administration ne résulte pas de leur présentation par M. [Q] aux services concernés. Quant au refus de permis de construire opposé à M. [Y], (et non à la SCI L&apos;Elodie) il n&apos;est pas fondé, contrairement aux dires de l&apos;appelant, sur l&apos;illégalité de la construction mais sur le fait que le projet se situe dans "une zone boisée et qu&apos;elle est soumise au risque de feu de forêt" et que "sur cet emplacement, ce risque est majeur et qu&apos;un sinistre peut occasionner des dommages conséquents à cette construction" et il n&apos;est pas démontré que M. [Y] ait été informé des mentions relevant de l&apos;instruction de sa demande, mentions dont on ignore qui est le scripteur et faisant état d&apos;une absence de permis de construire sur le cabanon et la véranda, d&apos;autant qu&apos;il est justifié que la SCI L&apos;Elodie a payé des taxes d&apos;habitation pour une maison au moins pour les années 2007 à 2009. Par ailleurs, il résulte de la promesse de vente que le bâtiment se trouvant sur la parcelle n&apos;est desservi ni en eau ni en électricité et que la seule condition suspensive en était l&apos;obtention d&apos;un prêt ; l&apos;acte de vente précise que le bien vendu est une parcelle de terrain sur laquelle se trouve édifié un cabanon d&apos;une superficie de 18 m2 et qu&apos;une véranda existe également sur la propriété d&apos;une superficie approximative de 40 m2, que les parties déclarent n&apos;avoir jamais fait de l&apos;obtention d&apos;un certificat d&apos;urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d&apos;exécuter des travaux nécessitant l&apos;obtention préalable d&apos;un permis de construire une condition de l&apos;acte ; il ressort également de ses énonciations que le bien n&apos;est pas desservi par l&apos;assainissement communal et que le vendeur n&apos;utilise pas un assainissement individuel, qu&apos;il ne possède pas d&apos;installation intérieure de gaz et que la vente ne portant pas sur des locaux affectés en tout ou partie à l&apos;habitation, il n&apos;y a pas lieu de produire l&apos;état de l&apos;installation électrique ; de même, il est précisé, de manière non équivoque, que le bien étant affecté dans sa totalité à un usage autre que l&apos;habitation n&apos;entre pas dans le champs d&apos;application de la réglementation sur le saturnisme et que le diagnostic de performance énergétique n&apos;a pas été établi, le bien entrant dans l&apos;une des catégories d&apos;exception prévues par le décret du 15 mai 2008 (bâtiment non chauffé..., ou destiné à être utilisé moins de quatre mois par an ou à. usage agricole, artisanal ou industriel) ; la mention que le bien est libre de toute location ou occupation ne permet pas de déduire qu&apos;il est habitable, L&apos;acquéreur prenant le bien dans l&apos;état ; enfin, l&apos;acte mentionne que le bien se trouve en zone ND et que le notaire en a averti l&apos;acquéreur. ainsi que des conséquences de cette classification. M. [Q] ne peut donc utilement soutenir qu&apos;il avait informé le vendeur et/ou le notaire de son intention d&apos;acquérir le bien immobilier dans le but de rénover l&apos;existant et d&apos;y habiter, alors même que l&apos;