Cour d'appel de Versailles,  décision 12-23.793 du 16/10/2013,  partie 3


qu'en l'espèce le climatiseur réversible est installé sur la toiture terrasse, partie commune de l'immeuble, et la canalisation traverse la toiture terrasse ; qu'à l'époque de la rédaction du règlement de copropriété, ce système de climatisation/chauffage n'avait pas encore été prévu par le constructeur-vendeur, et il n'y est donc pas mentionné, pas plus que l'installation de « ventilation mécanique contrôlée » (VMC) dont il n'est pas contesté qu'elle constitue une partie commune ; que le règlement de copropriété précise d'une part, en page 6 article 4 que « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire », d'autre part en page 6 et concernant la définition des parties privatives, qu'il s'agit de « tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux », ce qui exclut le système de climatisation réversible qui se trouve à l'extérieur des locaux ; qu'il convient par conséquent de se référer, comme l'a exactement fait le tribunal, à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » ; que la climatisation étant affectée à tous les lots à usage de bureaux, elle constitue une partie commune en application de l'article 3 précité, et également au vu de ce qui a été indiqué figurant en page 6 du règlement de copropriété, étant précisé que depuis les ventes intervenues en janvier 2012, il y désormais plusieurs propriétaires de lots à usage de bureaux ;

Que la jouissance exclusive de la partie de la terrasse toiture sur laquelle sont implantés les appareils de climatisation n'a pas été vendue à Mme X... mais à la SCI CHATEAU SOYER ; que le procès-verbal de livraison entre la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU, venderesse, et la SCI CHATEAU SOYER, du 15 avril 1996, fait état de la livraison, non seulement des bureaux et des halls d'entrée des bureaux, mais également du « droit de jouissance privative et particulière liée à la partie terrasse sur le lot 9009 » (pièce SCI n° 40), que cette partie de terrasse sert à l'assiette des appareils de climatisation des bureaux acquis par la SCI CHATEAU SOYER aux termes de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 29 décembre 1994 ; qu'aux termes de l'acte de « vente de biens achevés » du 19 mai 2000 reçu par Maître Z..., la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU a vendu à Mme X... divers lots parmi lesquels le lot n° 9009 constitué d'un appartement de 4 pièces et de « la jouissance privative d'une partie de la terrasse accessible », qu'il est annexé à l'acte un plan de la terrasse qui ne comporte ni paraphe ni signature (pièce syndicat des copropriétaires n° 33) ; que la SCI CHATEAU SOYER communique le même plan qu'elle a obtenu du notaire rédacteur de l'acte qui mentionne que le plan est « annexé à la minute d'un acte reçu par le notaire soussigné le 19 mai 2000 » et qui comporte la signature de Mme X... (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 17) ; que ce plan, annexé à l'acte de vente du 19 mai 2000 et signé par Mme X..., marque bien l'emplacement des appareils de climatisation sur la partie de la terrasse dont le droit de jouissance appartient à la SCI CHATEAU SOYER depuis le 15 avril 1996 ; que Mme X... n'a donc pas acquis, le 19 mai 2000, la totalité de la surface de la terrasse accessible, que Mme X... a signé le plan qui délimite l'emprise et qui exclut l'emprise du système de climatisation ; qu'il est à noter que le plan annexé à l'acte de vente du 19 mai 2000 signé par Mme X... (pièce 17 précitée) est en tout point similaire au dessin de la terrasse qui apparaît sur le plan d'exécution du 27 juin 1995 (pièce 13 précitée) ; qu'en outre la description des droits de jouissance exclusifs respectifs cédés à Mme X... par l'acte d'acquisition du 19 mai 2000 et à la SCI CHATEAU SOYER dans le procès-verbal de livraison des locaux du 15 avril 1996 est conforme au plan constituant l'état du règlement de copropriété d'origine du 10 février 1994 après 2ème rectificatif du 5 septembre 1995 du 4ème modificatif du 27 juin 1995 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 1) ; que par l'effet de l'article 711 du code civil, la SCI CHATEAU SOYER est propriétaire de tous les lots à usage de bureaux d'une part, et du droit de jouissance exclusif de la partie de la terrasse servant d'assiette aux appareils de climatisation / chauffage des bureaux, ce qu'a confirmé la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU dans un courrier du 25 août 2003 adressé au notaire rédacteur de l'acte du 19 mai 2000 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 39) ; que le syndicat des copropriétaires ne peut reprocher le transfert d'une partie du droit de jouissance exclusif de la terrasse accessible au profit de la SCI CHATEAU SOYER au regard de la clause « travaux modificatifs et supplémentaires » insérée dans chaque acte de vente en l'état futur d'achèvement qui est conforme à l'article R 261-5 du code de la construction et de l'habitation ;