Cour d'appel de Caen, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 18-20.342 du 19/06/2019,  partie 6



 La cour prend acte, à titre liminaire, de ce que les époux B... renoncent, en cause d'appel, au moyen tiré de l'erreur dans la qualification de la vente.
 Pour le surplus, ils persistent à soutenir que la société susnommée, en sa qualité de vendeur du bien litigieux, a manqué à son obligation Précontractuelle d'information et de conseil en ce que, pas plus que la société Financière du cèdre, elle ne les a avertis des aléas financiers attachés à l'opération qu'ils entendaient réaliser, l'acquisition des lots litigieux ayant été motivée par la perspective d'une défiscalisation avantageuse.
 Les époux B... n'opèrent aucune distinction, à cet égard, entre les deux sociétés intimées, « ayant toutes deux comme gérant M. V... », et qui « avait l'obligation, en leur qualité de professionnel de l'immobilier, d'informer préalablement M. et Mme B... de façon loyale, claire et précise, avant la conclusion du contrat de vente, sur la fiabilité de leur placement ».
 Force est de constater toutefois que les appelants procèdent ainsi par affirmation sans démontrer la faute alléguée, et que c'est dès lors par une motivation pertinente que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir relevé que les objectifs visés par chaque partie à la vente litigieuse étaient clairement définis, de même que le mandat au titre duquel la Sarl Financière du cèdre a été amenée à solliciter la Sarl Champs Maillet, que l'acte de vente n'était sujet à aucune interprétation, que les acquéreurs avaient été parfaitement informés de l'existence de travaux à réaliser et qu'une estimation leur avait même été soumise, comme de la nécessité pour la copropriété de solliciter un permis de construire, la société venderesse n'avait commis aucun manquement aux obligations lui incombant en cette qualité.
 À bon droit en effet, la Sarl Les Champs Maillet fait valoir que, abandonnant devant la cour le moyen tiré d'un défaut d'information ou d'un dol résultant du cadre juridique de la vente, les époux B... admettent en effet que le cadre approprié était bien la vente d'un bien immobilier en l'état à rénover et aménager sans aucune intervention du vendeur qui n'a réalisé qu'une simple opération d'achat/revente n'impliquant aucune obligation d'information particulière sur les aléas financiers de l'opération envisagée par l'acquéreur.
 Les époux B... maintiennent ensuite le moyen tiré d'une prétendue réticence dolosive de la part de la société précitée et de la Sarl Financière du cèdre, rappelant encore leur communauté de gérant et considérant que les deux sociétés ne pouvaient l'une comme l'autre ignorer que le montant des travaux qui seraient finalement prêts réalisés ne pourraient être déduits des revenus fonciers des acquéreurs au titre du régime spécifique des Monuments historiques.
 Ils se prévalent notamment d'un courrier adressé à M. V... le 14 juin 2006, soit avant le dépôt le 4 août 2006 de la demande de permis de construire, émanant de la direction des services fiscaux du Calvados, qui prévenait l'intéressé de ce que : « s'agissant d'un régime dérogatoire au droit commun, il est d'application stricte. Il vous appartient donc de justifier, une fois l'opération de réhabilitation terminée, que l'ensemble des travaux réalisés auront concouru réellement et précisément à la protection de l'ensemble architectural.
 Ils soutiennent dans ces conditions que le gérant commun aux deux sociétés savait avant même la signature de l'acte de vente que l'opération ne pourrait être assimilée à une simple opération de réhabilitation permettant le bénéfice de la défiscalisation attendue, information que les deux sociétés auraient ainsi délibérément conservée par devers elles, au préjudice des acquéreurs.
 Là encore, force est de constater que les époux B... n'opèrent aucune distinction entre les deux sociétés intimées, motif pris de la communauté de gérance, et ce, en méconnaissance de leurs obligations respectives attachées à la qualité que l'une et l'autre avaient dans l'opération.
 Il convient donc de rappeler que la société Les Champs Maillet s'est contentée de vendre un bien en l'état, sans prendre aucun engagement sur les conditions, la nature des travaux incombant à l'acquéreur ou encore sur le bénéfice de tel ou tel régime de défiscalisation.
 
 Le fait que son gérant, en sa qualité de gérant de la Sarl Financière du cèdre, ait vu son attention attirée sur la rigueur des conditions nécessaires au succès de l'opération de défiscalisation, est sans emport sur l'étendue des obligations de la société venderesse, et, partant, la solution du litige.
 Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les époux B... de leurs demandes dirigées contre la Sarl du Cèdre [Champs Maillet]
 
 AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QUE « - La réticence dolosive :
 La cour relève la timidité avec laquelle ses moyens lui est soumis : « (...) Il y a même lieu de s'interroger si Monsieur et Madame B... n'ont pas été victimes, en réalité, d'une réticence de los Yves de la part des sociétés Sarl des Champs Maillet et Sarl Financière du cèdre ».
 Le courrier adressé au gérant M. V... par la direction des services fiscaux du Calvados le 14 juin 2006 attirait certes son attention sur le caractère dérogatoire du régime fiscal envisagé et subséquemment les exigences des pouvoirs publics quant à la nature de l'opération.