Cour d'appel de Paris
G3, Cour d'appel de Paris
G3, décision 19-25.160 du 09/09/2021,  partie 4



 AUX MOTIFS QUE « Sur la demande principale de nullité du congé et la demande reconventionnelle d&apos;expulsion : La Caf de Paris expose en substance qu&apos;elle a : - par lettre recommandée avec avis de réception du 27 janvier 2016 notifié son intention de ne pas poursuivre la convention arrivant à expiration le 31 décembre 2016 en raison de l&apos;importance de la dette locative, - rappelé par lettre du 19 juillet 2016 que la convention ne serait plus en vigueur au 1er janvier 2017, - réitéré le congé par lettre du 8 août 2016 auprès de la Sa Docte Gestio, puis par acte extra-judiciaire du 5 octobre 2016 pour le 31 décembre 2016. Elle plaide que le congé du 27 janvier 2016 est régulier pour respecter les conditions de délai et de forme exigées par l&apos;article 57A de la loi du 23 décembre 1986. Pour l&apos;annulation du congé, la Sa Docte Gestio et l&apos;Association Apats Plm rétorquent que : - le courrier du 27 janvier 2016 ne traduit nullement de façon univoque sa volonté de mettre un terme au contrat, puisqu&apos;il y est écrit que concernant le 4ème étage, la Caf se dit disposée à en laisser l&apos;usage au terme du bail en cours, - si par extraordinaire le courrier du 27 janvier 2016 était reconnu comme un congé valable, la Caf y a renoncé par son courrier du 19 juillet 2016 lequel confirmait la proposition de convention transmise le 3 juin 2016 pour le renouvellement, - la lettre du 8 août 2016 constitue effectivement un congé, mais elle ne respecte pas les conditions de délai, pour n&apos;être pas antérieure de six mois à la date d&apos;échéance du bail, - le congé par huissier du 5 octobre 2016 encoure les mêmes griefs, Sur ce, l&apos;article 57A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que : « Chaque partie peut notifier à l&apos;autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l&apos;expiration de celui-ci en respectant an délai de préavis de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d&apos;avis de réception ou par acte d&apos;huissier ». Cela exposé, aux termes de sa lettre recommandée avec avis de réception en date du 27 janvier 2016, la Caf de Paris a écrit à l&apos;Association Etudes et Santé pour lui rappeler l&apos;existence d&apos;un arriéré locatif de 203.451 € dont elle a réclamé paiement et pour lui préciser « en effet, votre bail arrive prochainement à expiration et il ne saurait être question de le renouveler au-delà de son échéance (31 décembre 2016) si la situation n&apos;est pas régularisée à cette date ». Il y est indiqué qu&apos;une libération anticipée au 1er juillet 2016 pour les locaux du 3ème étage pouvait être envisagée pour minorer le passif à venir et qu&apos;une nouvelle convention serait envisageable pour le 4ème étage seulement sous condition du règlement des loyers en cours pour cette surface. Ce courrier formalisé par lettre recommandée avec avis de réception constitue un congé conditionnel pour la date d&apos;échéance du bail qui vaut congé effectif en l&apos;espèce dès lors qu&apos;il n&apos;est pas contestable que les impayés n&apos;ont pas été régularisés en temps requis, l&apos;Association Etudes et Santé ayant fait l&apos;objet d&apos;un jugement de redressement judiciaire antérieurement à la date d&apos;expiration du bail. C&apos;est en en dénaturant les termes, que les appelantes soutiennent que la Caf aurait renoncé à ce congé dans sa lettre adressée à la Sa Docte Gestio le 19 juillet 2016, alors qu&apos;elle ne comporte aucune renonciation expresse mais rappelle au contraire que « la convention d&apos;occupation venant à expiration le 31 décembre 2016, elle ne sera plus en vigueur au 1er janvier 2017 » et que ce courrier ne tend qu&apos;à prendre acte de la décision du Tribunal de grande instance en date du 30 juin 2016 ordonnant la poursuite du bail à son profit et à ouvrir des négociations sur la passation d&apos;un autre contrat. En conséquence, le congé du bailleur ayant été délivré dans les formes requises plus de six mois avant le 31 décembre 2016, est régulier et la demande d&apos;annulation sera rejetée. Le jugement est donc confirmé en ce qu&apos;il a constaté que la convention d&apos;occupation a pris fin le 31 décembre 2016, et a ordonné l&apos;expulsion des locaux loués sauf à rectifier leur adresse qui est située au [Adresse 2] et non au [Adresse 3] »
 
 1)° ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu&apos;en soulevant d&apos;office le moyen tiré de la validité du congé conditionnel délivré par la CAF de PARIS à l&apos;association ETUDES ET SANTE, à raison de loyers impayés antérieurement au plan de cession des actifs de cette association arrêté par jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 30 juin 2016, dans la mesure où l&apos;association avait « fait l&apos;objet d&apos;un jugement de redressement judiciaire antérieurement à la date d&apos;expiration du bail », sans solliciter préalablement les observations des parties sur ce moyen, la cour d&apos;appel a violé l&apos;article 16 du code de procédure civile ;