décision 16-22.660 du 19/10/2017,  partie 5


Il ajoute qu'il ne s'agit pas d'un terrain libre à bâtir mais partiellement encombré par les constructions, et qu'on ne peut comparer la valeur au mètre carré d'un terrain supposé libre à bâtir, de moindre superficie, avec celle d'un terrain beaucoup plus important, encombré par divers bâtiments. M. Z... évalue la valeur locative les trois bâtiments , en précisant la surface et le prix au mètre carré de chaque partie de chacune des constructions , à la somme totale de 444.190 euros, à laquelle il ajoute 66.628 euros correspondant à une majoration de 15 % pour tenir compte de l'avantage conféré au preneur par l'importance de la superficie du terrain eu égard à la nature de l'activité exercée. Il propose en conclusion de retenir une valeur locative totale au 2 mai 2009 de 511.000 euros , hors constructions et améliorations réalisées par la société locataire en cours de bail expiré , ou une valeur locative de 533.000 euros dans l'hypothèse où il serait tenu compte de ces constructions et améliorations, en estimant à 21.780 euros, sur la base de 60 euros le mètre carré, l'extension carrosserie et vestiaires-sanitaires sur 363 mètres carrés. A cet égard , dès lors que le bail contient une clause selon laquelle le preneur devient propriétaire de tous les travaux , embellissements , améliorations , installations et constructions quelconques à son départ, soit en fin de jouissance lors de la sortie des lieux, les travaux réalisés par la société RRG ne peuvent être pris en compte dans l'appréciation de la surface ou de la valeur locative , et celle-ci doit être appréciée dans l'état des locaux antérieur aux travaux. Le bailleur critique le rapport de M. Z... auquel il reproche d'avoir commis des erreurs d'appréciation graves aboutissant pour certaines à une totale contradiction. Il fait grief à l'expert judiciaire d'avoir cité les trois expertises amiables sans les différencier, alors que l'expertise amiable ATISREAL est la seule expertise contradictoire prévue à l'article 6 du contrat de bail réalisée à la demande des parties. Or l'expertise judiciaire ayant été précisément ordonnée en raison de l'erreur grossière d'évaluation apparaissant dans le rapport ATISREAL, au regard des éléments des rapports amiables non contradictoires produits par le preneur, aucun reproche ne peut être fait à l'expert sur ce point. Pour prétendre que l'expert a fait une estimation minimaliste et a totalement ignoré la valeur locative de marché de la zone, l'appelant évoque l'évolution qu'aurait subie les loyers si les parties avaient pris l'option d'une référence à l'indice du coût de la construction. Or cette référence est inopérante en l'espèce puisque le bail ne comporte pas de clause d'indexation de ce type, et qu'il s'agit de déterminer la valeur locative du bail renouvelé. C'est également en vain qu'il produit un rapport du cabinet Lassus, comportant une analyse financière destinée à déterminer le taux de rendement que peut attendre un investisseur en immobilier d'entreprise sur un actif loué. Concernant ce rapport Lassus, l'expert judiciaire souligne en page 36 de son rapport que la valeur locative qu'il a déterminée tient compte de l'intérêt de l'emplacement des locaux, de leurs caractéristiques, de leur degré d'ancienneté , et des conditions du bail, qu'elle est estimée dans le cadre des données du code de commerce sur les baux commerciaux , qui énumèrent les éléments à prendre en considération pour cette appréciation, et que parmi ces éléments ne figure pas la rentabilité de la valeur vénale. Il précise que si cette approche pouvait être établie, elle conduirait à un résultat sensiblement identique , en rappelant que l'on ne peut à la fois retenir le prix des bâtiments et y ajouter le prix du terrain comme s'il était libre à bâtir. Au demeurant force est de constater qu'aucune des expertises amiables citées, y compris celle réalisée par ATISREAL, invoquée par le bailleur, ne fait apparaître cet élément comme un des critères déterminants de la valeur locative. Le bailleur prétend que la comparaison entre les filiales Peugeot et Renault a été largement ignorée par l'expert, ce qui est inexact, l'expert ayant examiné la comparaison Peugeot. Le preneur fait observer que le bail Peugeot ne pourrait être pris en compte à titre de comparaison car il a été conclu le 4 mars 2010, postérieurement au renouvellement, ce à quoi le bailleur répond que ce bail entérine les accords successifs passés entre Peugeot, JC Conseil et la SCI Pont d'Aquitaine depuis le 14 avril 2008 et notamment les conditions de loyer. En tout état de cause l'expert après avoir examiné cet élément de comparaison a expliqué de manière pertinente pour quelles raisons il lui apparaissait justifié de retenir un prix au mètre carré moins élevé pour les locaux Renault, au regard des caractéristiques respectives de ces locaux ; surface bâtie de Renault beaucoup plus importante, bâtiment Peugeot neuf, alors que ceux de Renault dataient de 14 à 18 ans en 2009 ratio surface hall d'exposition et bureaux / surface des ateliers et réserves sensiblement plus important dans la comparaison Peugeot que pour Renault.