Cour d'appel de Paris
C2, Cour de cassation
Première chambre civile, décision 20-17.269 du 20/10/2021,  partie 3



 160 parts numérotées 501 à 660 donnant jouissance et vocation au lot numéro 5, 380 parts numérotées 1145 à 1524 donnant jouissance et vocation au lot numéro 6.
 Ce même acte précise l'origine de propriété des 540 parts détenues par M. [Z], lesquelles dépendaient originairement de la communauté ayant existé entre ses parents. Sont rappelés le décès de [V] [Z] le 14 février 1987, le décès de [F] [Z] le 27 décembre 2016, et la qualité d'héritier de M. [X] [Z].
 L'acte de retrait partiel de la SCI du 3 rue du 29 juillet, dressé par Me [M] [R], notaire associé à Paris de la SCP [R], le 20 juin 2017, soit le même jour que l'acte de vente, confirme que M. [Z] n'est devenu attributaire, à sa requête, de la propriété privative des biens et droits immobiliers vendus à M. [U] qu'aux termes de cet acte, soit concomitamment à l'acte de cession.
 L'appelante échoue à rapporter la preuve d'un engagement personnel du mandataire ou que le mandat a été poursuivi par M. [Z], qui ne ressort d'aucune pièce et les énonciations de l'acte notarié de vente selon lesquelles "Les parties déclarent que les conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d'un intermédiaire... Le vendeur déclare qu 'il avait donné un mandat de vente à l'agence Paris premier immobilier le 2 novembre 2016, mais que cette agence n 'est pas parvenue à vendre les biens dans les conditions du mandat" sont sans incidence alors que sa qualité de mandant n'est pas établie et qu'il ne s'est pas non plus engagé en son propre nom.
 En conséquence des développements qui précèdent, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Paris Premier Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 97 500 euros au titre de l'indemnité compensatrice forfaitaire prévue au mandat.
 La société Paris premier immobilier fait valoir, à titre subsidiaire, que si la cour ne retenait pas la qualité de mandant de M. [Z], il y aurait lieu de faire application, sur le fondement de l'article 1301 du code civil, de la gestion d'affaires. Elle soutient que [F] [Z] n'avait donné aucun mandat à son fils en son nom pour signer le mandat de vente, que M. [Z] a agi volontairement pour le compte de sa mère, dont il a indiqué être le représentant, sans y être contraint, et enfin que les actes qu'il a accomplis ont été utiles puisqu'ils ont mené directement à la vente du bien immobilier. Elle estime que M. [Z] doit être tenu des actes accomplis dans le cadre de la mise en vente du bien immobilier et être condamné sur le fondement de la convention des parties à lui payer la somme de 97 500 euros TTC au titre de la clause pénale figurant au mandat de vente.
 Cependant, elle ne peut se prévaloir des règles de la gestion d'affaires puisqu'elle ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur, et de plus fort, au regard des règles d'ordre public qui gouvernent le mandat de l'agence immobilière, et de la nature de la demande qui tend au paiement de la clause pénale contenue dans l'acte que la cour écarte. Par suite, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
 La société Paris Premier Immobilier sollicite la condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi. Elle fait valoir que cette demande n'est pas fondée sur l'application de la clause pénale qui ne couvre que le droit à rémunération, mais qu'il s'agit d'indemniser le préjudice subi du fait de la mauvaise foi de M. [Z] qui a tenté d'occulter son droit à rémunération.
 Toutefois, compte tenu du sens de la présente décision, le jugement déféré sera confirmé sur le rejet de la demande de dommages et intérêts de la société Paris Premier Immobilier. "

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE :
 " Aux termes du mandat sans exclusivité conclu le 2 novembre 2016, il est convenu que "le mandant s'interdit pendant la durée de celui-ci et pendant la période suivant son expiration soit 6 mois, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.
 En cas de non-respect de cette obligation, il s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto.
 Selon l'article 2003 du code civil, "le mandat finitpar la mort, soit du mandant, soit du mandataire
 Mme [F] [Z] est décédée le 27 décembre 2016
 Le mandat de vente qu'elle a confié à la société Paris 1er Immobilier a donc pris fin.
 La société Paris 1er Immobilier est donc mal fondée à agir à l'encontre de M. [X] [Z] pour le voir condamner au paiement d'une clause pénale contractuelle résultant d'un mandat consenti par Mme [F] [Z].
 Il convient donc de la débouter de sa demande en paiement d'une somme de 97 500 euros.