cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 17-20.650 du 17/05/2018,  partie 8


que l'expert a retiré une surface de 35 m² pour les salons et a retenu une coefficient de pondération de 1 ainsi que pour la salle de bar ; que pour la salle de restaurant, l'office et les locaux du 1er sous-sol, il a retenu respectivement les coefficients de 1, de 0,5 et de 0,25 ; que la bailleresse a exprimé des réserves sur l'assiette du bail au seul motif que M. A... avait retenu la totalité de la surface en 2005 ; que par delà ces réserves, elle ne démontre pas la prétendue erreur de M. D... qui a relevé, dans son rapport, que c'était sur la base des plans fournis par la bailleresse qu'il en avait conclu qu'une partie des salons (environ 35 m²) ne faisait pas partie de l'assiette locative ; que la locataire conteste la pondération de la salle de bar et de la salle de restaurant et demande que la surface du bar soit pondérée à 0,5 et la surface des salons, du restaurant et des offices à 0,3 et la surface du 1er sous-sol à 0,25 ; que la bailleresse fait valoir que la locataire conteste pour la première fois les pondérations proposées par l'expert ; qu'il sera noté que les pondérations proposées par M. D... se recoupent avec celles proposées par M. A... en 2005 ; que les locaux annexes étant principalement destinés, en l'absence de preuve contraire, à la clientèle de l'hôtel, il n'y a pas lieu de leur appliquer les coefficients applicables en matière de boutique ; que seront donc retenus : - pour les salons : une valeur locative de 24.080 € (400 €/m² x 60,20), - pour la salle de restaurant, l'office et les locaux du 1er sous-sol : une valeur locative de 74.552 € (400 €/m² x 186,38 m², - pour la salle de bar : 45.640 € (400 €/m² x 114,10 m²), - pour les emplacements de stationnement : une valeur locative de 121.800 € (175 €/unité/mois x 58 unités x 12 mois) ; que l'expert a ainsi estimé la valeur locative brute au 1er mars 2011 à la somme de 266.072 € » ;
 
 1°/ ALORS QUE le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation doit être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ; qu'en l'espèce, la société Hôtel Faubourg Champs-Elysées faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel (cf. p. 8), qu'il résultait « des statistiques établies par Deloitte, au titre des performances hôtelières à Paris pour un hôtel de cette catégorie (4 étoiles standard), que les prix moyens à retenir au titre du Revenu Moyen à la chambre sont les suivants : - année 2010, Paris 4 «étoiles standard : 179 €, - année 2011, Paris 4 étoiles standard : 194 €  . Ainsi que la concluante le faisait observer dans ses précédentes écritures, l'Office du tourisme et des Congrès de Paris qui procède à une comparaison entre les prix moyens pratiqués entre les exercices 2010 et 2011 pour chacune des catégories hôtelières concernées, il apparaît que le prix moyen pratiqué par l'hôtellerie parisienne pour un hôtel de catégorie 4 étoiles s'élevait en 2011 à 224,80 €, soit un prix légèrement supérieur à celui qui découle des statistiques selon Deloitte, et qui reste inférieur dans des proportions considérables à l'estimation proposée sans aucun motif sérieux par Monsieur D... (296,37 € TTC) » ; que pour statuer comme elle l'a fait, la Cour d'appel s'est bornée à retenir que « l'expert et à la suite, le premier juge ont retenu les prix tels qu'affichés et relevés par Me B..., huissier de justice désigné par ordonnance sur requête dans son constat du 3 novembre 2011 comme correspondant aux prix pratiqués à la date du renouvellement » (cf. arrêt, p. 6) ; qu'en se déterminant ainsi, sans prendre en considération les prix pratiqués dans la branche d'activité considérée, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;
 
 2°/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que dans ses conclusions d'appel, la société Hôtel Faubourg Champs-Elysées faisait expressément valoir (cf. p. 13), que « les locaux de réception, leurs annexes (bagagerie, bureaux administratifs et autres), la salle de petits déjeuners ou la cafétéria implantés dans une exploitation hôtelière homologuée tourisme, de même que les locaux sociaux, locaux techniques, réserves ou autres ne font l'objet, dans le cadre de l'évaluation de la valeur locative d'un hôtel de tourisme, d'aucune estimation particulière venant s'ajouter à la valeur locative déterminée selon les paramètres habituels. Ceci découle du fait que la mise à disposition de tels locaux découle de l'obligation de délivrance du bailleur, dès lors qu'il s'agit bien d'un hôtel de tourisme dont la valeur locative est cependant déterminée à partir des seuls locaux affectés à l'hébergement avec les paramètres financiers qui en découlent » ; qu'en conséquence, aucune valeur locative distincte ne pouvait être retenue pour les salons de réception de l'hôtel, la salle de restaurant, les locaux annexes et la salle de bar qui ne constituaient pas des unités d'exploitation ouvertes à une clientèle extérieure, mais étaient au contraire réservées à la clientèle de l'hôtel ;