Cour d'appel de Chambéry,  décision 11-24.708 du 06/02/2013,  partie 2



AUX MOTIFS PROPRES QUE selon l'article L 145-51 du code de commerce, lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles ou commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son droit au bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification, étant précisé qu'à défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance, ces dispositions étant également applicables à l'associé unique d'une eurl ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée lorsque celle-ci est titulaire du bail ; que ce texte dérogatoire, permettant une déspécialisation, ne peut être étendu à d'autres situations ou personnes que celles qu'il vise expressément ; qu'en l'espèce Mme X... veuve Y... n'est pas locataire mais seulement usufruitière du droit au bail dont ses trois enfants sont nus propriétaires indivis, de sorte qu'elle ne fait pas partie des personnes visées par l'article L 145-51 ; que les indivisaires, n'ayant pas demandé le bénéfice de leurs droits à la retraite ou n'ayant pas été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité, ne rentrent pas non plus dans le cadre de ce texte ; que la circonstance que Mme X... veuve Y... ait pu demander le bénéfice de ses droits à la retraite est insuffisante pour lui permettre de se prévaloir des dispositions de l'article L 145-51 ; qu'il importe peu qu'elle ait été, comme elle le soutient, mandatée par les nus propriétaires indivis pour délivrer l'acte litigieux, dès lors que ces derniers ne satisfaisaient pas à l'une des conditions posées par le texte ; que l'acte de notification au bailleur du 13/01/2009, délivré sur le fondement d'un texte inapplicable, est nul et de nul effet, les demandes reconventionnelles de régularisation de l'acte de cession et de dommages et intérêts ne pouvant donc prospérer ;

ET AUX MOTIFS réputés adoptés du JUGEMENT QU'il n'est pas contesté que, de son vivant M. Y... père était seul propriétaire du fonds de commerce et seul bénéficiaire d'un contrat de bail commercial ; qu'il est également établi qu'il était marié sous le régime de la séparation de biens ; qu'à son décès, la propriété du fonds de commerce s'est trouvée démembrée et répartie, entre, d'une part, Madame X... veuve Y... pour l'usufruit et, d'autre part, ses trois enfants pour la nue-propriété ; que le bail s'est néanmoins poursuivi puisque Madame A... a perçu des loyers de la part de l'indivision Y... sans remettre en cause la situation ; que pour autant, seule Mme X... a fait l'objet, pour ce fonds de commerce, d'une inscription au registre du commerce et des sociétés en date du 7 avril 2003 ; qu'à ce sujet, il convient de relever que l'inscription n'a pas été effectuée en qualité de propriétaire du fonds de commerce mais en qualité d'usufruitière ; que la question est alors de savoir si Mme X... peut être considérée comme la locataire du bail commercial et partant se prévaloir de la possibilité qui lui est offerte par les dispositions de l'article L 145-51 du code de commerce ; qu'il résulte des dispositions de l'article L 145-1 du code de commerce que le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par son propriétaire, exploitant ou artisan qui fait l'objet d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; que si pour Mme X... deux conditions peuvent être remplies, il n'en demeure pas moins qu'elle n'est pas propriétaire du fonds de commerce de sorte qu'elle ne peut à elle seule bénéficier de la qualité de locataire ; que c'est d'ailleurs pour cette raison que le projet de cession de droit au bail mentionne l'intervention de Mme X... et de tous ses enfants (…) ;

1) ALORS QUE le locataire, l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ou le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, peut signifier à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé ; qu'ainsi que le constatent les juges du fond, Madame Y... était seule immatriculée au registre du commerce pour le fonds exploité dans les lieux et avait demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ; que dès lors le droit de céder le bail (le projet de cession mentionnant l'intervention de Madame Y... et de ses trois enfants nus propriétaires indivis) ne pouvait être limité que dans la mesure où le nouveau commerce aurait été incompatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ;