décision 16-24.096 du 14/12/2017,  partie 2



 CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 décembre 2015 faisant l'objet du pourvoi n° X 16-24.096, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
 
 Condamne M. et Mme Z... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Z... à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits au pourvoi n° X 16-24.096 par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. X...
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 M. X... fait grief au jugement attaqué D'AVOIR prononcé la nullité de la vente notariée conclue entre les époux Z... et la société Ixia ;
 
 AUX MOTIFS QUE « les époux Z... , domiciliés [...]             , se sont adressés, dans un premier temps, pour réaliser leur projet de défiscalisation, à M. X..., conseil en gestion de patrimoine ; que sur son site internet celui-ci explique sa méthodologie en matière de défiscalisation en ces termes : « étude du profil de mon client – sélection des biens répondant aux évolution du marché – présentation des possibilités d'investissement dans des tableaux prévisionnels – négociation des financement – suivi des opérations – accompagnement ultérieur des clients au fil des années ; que les époux Z... versent à leur dossier un tableau prévisionnel réalisé par M. X... sur la base d'une acquisition d'un T1 bis dans la résidence «  » à  ; que si cette étude contient la mention « document non contractuel », elle n'en demeure pas moins une pièce remise aux époux Z... pour leur permettre de prendre leur décision ; que l'examen de ce tableau montre que les acquéreurs pouvaient espérer un loyer mensuel de 295 euros indexé annuellement à 2% avec valorisation du bien au même taux à l'expiration du prêt ; que le montant des diverses charges, réévaluées chaque année de 2% n'est justifié par aucune donnée complémentaire ; qu'in fine, l'opération de défiscalisation devait se révéler sans risque financier et fiscalement avantageuse ; que M. X... n'explique pas dans ses conclusions de quelle manière il a orienté les époux Z... vers ce projet immobilier, très éloigné de leur lieu de résidence ; qu'il n'expose pas davantage quelles recherches il a personnellement effectuées pour apporter à ses clients des informations autres que celles contenues dans la plaquette commerciale ; que les époux Z... se sont vus remettre avant la signature du contrat de vente une plaquette de présentation du projet immobilier composée de quatre pages et intitulé « Résidence Le Château, vivre et investir à Dole » (page 1) ; que la page 2 du document consacre un long développement aux « avantages fiscaux De Robien » (l'intitulé du paragraphe est rédigé en majuscules, en caractère gras et souligné) ; que la résidence y est présentée comme un produit d'investissement idéal amplifié par son éligibilité aux régime Besson-De Robien ; que les différentes déductions auxquelles pouvaient donner droit le dispositif de Robien se trouvent alors détaillées ; que la page 3 de la plaquette met en avant la situation géographique de l'agglomération de Dole qualifiée d' « emplacement privilégié », de « carrefour géographique » et de « ville dynamique » ; que la dernière page précise enfin le calendrier de résiliation et de la livraison des appartements ; qu'il convient de constater que la plaquette commerciale, dont le contenu est sus-décrit, était exclusivement dédiée aux investisseurs désirant réaliser des opérations de défiscalisation en usant des dispositions de la loi De Robien ; qu'il s'ensuit que le potentiel locatif des biens vendus dans la résidence constituait une qualité substantielle de ces biens, tant pour le vendeur que pour l'acquéreur, et ce même en l'absence de clause spécifique dans le contrat de vente ; qu'il y a lieu ensuite de rechercher si, pour vendre le bien litigieux, M. X... et la société Ixia ont volontairement trompé la religion des époux Z... sur le potentiel locatif de l'appartement acquis par eux ; que, pour ce faire, il y lieu de s'intéresser à une étude versée aux débats par les époux Z... , laquelle contient des données chiffrées élaborées par l'INSEE sur le village de Villette-Les-Dole ; que cette pièce apporte des enseignements utiles pour trancher le litige ; qu'il s'évince en effet de ce document que le village de Villette-les-Dole, qui compte aujourd'hui environ 798 habitants, est une commune à vocation essentiellement résidentielle, les logements étant constitués jusqu'en 1999 exclusivement de maisons occupées par leurs propriétaires ;