Cour d'appel de Douai
22, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-11.802 du 24/01/2019,  partie 7


Enfin, force est de constater que la société du Bibrou qui argue du préjudice subi par elle du fait des travaux, n'apporte pas de preuve de ce qu'ils dénatureraient les locaux, comme le soutient, tout en écrivant qu'ils "ne sont pas des plus-values". En effet, se borner à énumérer les modifications opérées dans les locaux, modifications dont l'ampleur n'est pas contestée, ne peut suffire à établir qu'ils constitueraient une moins-value. D'ailleurs, comme l'ont justement relevé les premiers juges, le fait d'avoir créé deux chambres accessibles aux personnes à mobilité réduite, et ce peu de temps avant que cela ne devienne obligatoire, ne peut constituer une "dénaturation" des locaux. En outre, la société Hôtel des Tours établit que diverses prescriptions avaient été émises en décembre 2012 par la commission communale de sécurité afin que les locaux soient mis en conformité avec les normes, notamment incendie (cf. Pièce 40 de son dossier). Elle justifie également que, grâce aux travaux réalisés, beaucoup de ces prescriptions ont été suivies et que seules des réserves sur le système de désenfumage persistent (cf Pièce 80). Ainsi, il est établi que les travaux réalisés ont également permis de mettre aux normes les locaux loués. Enfin, la société du Bibrou qui estime ses locaux dénaturés, n'invoque, ni ne prouve de ralentissement de l'activité économique de son locataire, depuis la réalisation des travaux litigieux. En conséquence, il apparaît que la société du Bibrou n'excipe d'aucun motif justifiant du prononcé de la résiliation du bail commercial la liant à la société Hôtel des Tours. Le jugement entrepris sera donc également confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à ce titre et de toutes ses demandes subséquentes » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la demande reconventionnelle de prononcé de la résiliation du bail commercial: La résiliation d'un bail commercial entraînant la perte du fonds de commerce ne doit être prononcée que lorsque le bailleur apporte la preuve que le preneur a manqué gravement à l'une des obligations essentielles du bail. Cette gravité se mesure à ce que des dommages et intérêts ne suffiraient pas ou à ce qu'une réparation en nature ne serait plus possible ou à ce qu'une clause déterminante du contrat a été violée, ou encore à ce que les intérêts du cocontractant sont réellement mis en péril. En l'espèce, il est constant que la société HÔTEL DES TOURS a procédé dans l'immeuble appartenant à la SC1 du BIBROU à des travaux de rénovation des chambres, de création de 11 chambres dont 2 accessibles aux personnes à mobilité réduite à compter de juillet 2014. Il ressort d'un courrier du gérant de la SCI du BIBROU adressé à la société OLETIS, nouveau propriétaire de la société HOTEL DES TOURS daté du 12 décembre 2013 que le principe des travaux était connu et autorisé par le bailleur dans les conditions suivantes: "je fais suite à votre sollicitation auprès de M. Francis Y..., propriétaire de la société HÔTEL DES TOURS concernant une demande de travaux notamment sur une augmentation de chambres. Je vous confirme par la présente, en tant que bailleur de l'Hôtel des tours, dès lors que vous aurez la propriété de la société HÔTEL DES TOURS vous donner autorisation pour la création de chambres supplémentaires, sous réserves d'acceptation des demandes de travaux auprès de la municipalité ainsi que l'accord préfectoral du nord. Les plans de ces transformations devront m'être fournis au préalable pour acceptation, après l'accord de la mairie de Lille et conformément à l'article 5 du bail commercial." ; Puis, selon le contrat de bail, "le preneur ne pourra faire dans les lieux aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur ou de voûte, aucune construction ou addition sans l'autorisation écrite et expresse du bailleur, et dans les conditions définies par lui. Dans le cas où l'autorisation serait accordée, les travaux seront exécutés sous la direction de l'architecte ou du technicien du bailleur, dont les honoraires seront à la charge du preneur." ; Il convient en conséquence de retenir que si la SCI du BIBROU avait donné son accord de principe sur les travaux, elle avait posé certaines conditions relatives aux autorisations administratives à obtenir et aux plans devant lui être fournis dans le respect des conditions du bail, les travaux devant être réalisés sous la direction de l'architecte du bailleur. La SCI du BIBROU soutient qu'ayant manqué à ses engagements et aux obligations du contrat de bail sur ce point, elle est bien fondée à demander que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail. Il convient donc d'examiner successivement les griefs mis en avant par le bailleur. S'agissant des autorisations administratives, il convient de constater que la société HOTEL DES TOURS justifie avoir déposé sa demande d'autorisation de construire dans le cadre d'un ERP le 28 juillet 2014, (pièce 37 et 9) et avoir fait l'objet d'un avis favorable de la commission communale de sécurité du 12 décembre 2014 relatif au projet en cause (pièce 8).