Cour d'appel d'Aix-en-Provence
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 16-27.898 du 28/03/2019,  partie 3



 - 2e motif : absence de droit au statut par la société Gitra comme étant non propriétaire et non exploitante du fonds de commerce exploité dans les lieux au visa de l'article L. 145-1 du code de commerce
 
 - 3e motif : défaut d'exploitation régulière d'un commerce identique autorisé par le bail durant les 3 ans précédant le terme du bail au visa de l'article L. 145-8 du code de commerce
 
 - 4e motif : motif grave et légitime et irréparable tiré de l'infraction de sous-location irrégulière et irréparable sans avoir obtenu l'autorisation du bailleur des murs et sans avoir appelé ce dernier à concourir aux actes de sous-location.
 
 . Sur la location-gérance
 
 La bailleresse soutient en substance qu'au jour où la société Gitra a consenti le contrat de location-gérance, il n'existait aucunement une clientèle de vente de bijoux attachée au fonds de commerce litigieux et qu'elle ne pouvait donc justifier de l'exploitation antérieure pendant deux ans d'un fonds de commerce bijoux, celle-ci n'étant d'ailleurs pas incluse dans le bail. La société Gitra avait donc, selon la bailleresse, parfaitement conscience de conclure une location gérance en méconnaissance des articles L. 144-1 et L. 144-3 du code de commerce et de la destination contractuelle.
 
 La société Gitra invoque en réponse son droit à concéder une location-gérance, et fait valoir que le contrat de location ne pourrait être nul puisque les sociétés Saint Paul Bijoux et Sunset Mode ont effectivement exploité un fonds de commerce et payé des redevances. Elle ne répond toutefois pas précisément aux éléments factuels avancés par la bailleresse, pour arguer de l'absence d'une exploitation de 2 ans antérieures d'un fonds de commerce correspondant tant à la destination contractuelle, qu'à l'activité effectivement exercée par le locataire gérant. Elle évoque en revanche le fait qu'elle aurait elle-même enjoint à la société Saint Paul Bijoux de cesser l'infraction au bail consistant à commercialiser des bijoux, et obtenu ainsi de sa locataire gérante la cessation de cette activité. Elle fait valoir enfin que la situation du locataire s'apprécie au moment de la signification du congé soit en l'espèce au 14 juin.
 
 En application des dispositions de l'article L. 144-3 du code de commerce, les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance.
 
 L'article L. 144-10 précise que tout contrat de location-gérance consenti par le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ne remplissant pas les conditions prévues à ces dispositions est nul et cette nullité entraine à l'égard des contractants la déchéance des droits qu'ils pourraient éventuellement tenir des dispositions du chapitre V du présent titre réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal (statut des baux commerciaux).
 
 En l'espèce, la société Gitra tient ses droits d'un acte sous seing privé du 21 janvier 1995 par lequel Mme O... lui a cédé tous les droits pour le temps qui en restait à courir au bail des lieux, à l'exclusion de tout autre élément corporel ou incorporel dépendant du fonds de commerce exploité par la cédante avec jouissance à compter du 23 janvier 1995. La société Gitra a donc acquis un droit au bail à l'exclusion de tout autre élément, et par avenant d'octobre 2004 a bénéficié du renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2002 pour se terminer le 31 décembre 2010 moyennant un nouveau loyer de 13 517 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail précédent demeurant inchangées.
 
 Ce bail porte sur les activités de « vente de parfumerie, cosmétologie, liquoriste, aromaticien, métiers d'art, édition, vente de coquillages de collection et minéraux de collection, institut de beauté » auxquelles ont été ajoutées celles de « prêt à porter, objets de décoration », à l'exclusion de tout autre. Le bail interdit la souslocation sans autorisation expresse du bailleur.
 
 Il est établi par les pièces du dossier que peu après avoir acquis le droit au bail par acte du 21 janvier 1995, la société Gitra a fait procéder à la radiation de l'immatriculation secondaire au registre du commerce et de société d'Antibes, le 15 mai 1995, pour cessation complète d'activité et disparition du fonds de commerce de « vente d'articles vestimentaires » dans le local situé [...] à compter du 28 avril 1995 (cf. extrait tribunal de commerce d'Antibes pièce numéro 16).
 
 La société Gitra est parallèlement immatriculée à titre secondaire sous un nouveau numéro pour les activités de « acquisition de droit au bail et d'importation de tous articles produits alimentaires » dans le local [...] avec un début d'exploitation au 1er février 1995 sous le nom commercial « Gitra ».
 
 Elle a donné en location gérance à la société Saint Paul Bijoux pour une durée d'une année renouvelable à compter du 1er mai 2007 (pièce n° 17).