décision 15-11.419 du 02/03/2017,  partie 10


que la convention a été conclue moyennant le versement d'une redevance annuelle forfaitaire de 500 euros, pour une durée d'un an tacitement reconductible, les parties se réservant le droit de la dénoncer unilatéralement à tout moment, par lettre recommandée, en respectant un préavis de six mois ; que EDF s'est également réservée le droit d'y mettre fin, à tout moment, avec l'accord de la DRIRE, sans préavis ni indemnité, par lettre recommandée motivée pour des motifs de sécurité ou des motifs tirés de son exploitation et des nécessités de service public dont elle a la charge ou encore si une telle mesure lui était imposée par l'Etat ; que de plus, à la fin du mois de mai 2012, EDF a déposé une requête devant le tribunal administratif de Toulouse aux fins d'exécution de la convention par la SCI des Berges de la Garonne ; qu'un message électronique échangé entre avocats en date du 13 novembre 2012 indique clairement qu'EDF attend le paiement régulier de la redevance annuelle et qu'à défaut, elle dénoncera la convention en cas de nouvelle inexécution ; qu'il résulte de ces éléments que l'exploitation d'une partie des locaux loués est soumise au bon vouloir d'un tiers qui dispose de droits incontestables venant contredire ceux conférés par le bailleur au preneur, lui permettant à tout moment de solliciter la restitution du bien concédé, sous la seule réserve du préavis précité ; que le défaut par le bailleur du respect de son obligation d'assurer une jouissance paisible au preneur ainsi établi conduit à prononcer la résiliation du bail commercial par application des dispositions de l'article 1741 du code civil et à dire que la S.A.R.L. Magreg réglera à la S.C.I. des Berges de la Garonne, à compter de la présente décision, à titre d'indemnité d'occupation, l'équivalent du loyer et de ses accessoires jusqu'au départ des lieux ou au paiement effectif de l'indemnisation ; que s'il n'est pas possible d'allouer des dommages-intérêts en réparation d'un préjudice purement éventuel, il en est autrement lorsque le préjudice, bien que futur, apparaît aux juges du fait comme la prolongation certaine et directe d'un état de choses actuel et comme étant susceptible d'estimation immédiate ; que la situation juridique d'une partie des biens loués édifiés sur le terrain d'autrui caractérise un préjudice, certes futur, mais certain découlant directement de cette situation ; que dès lors, une mesure d'instruction sera ordonnée pour fournir à la cour d'appel les éléments nécessaires à l'évaluation de ce préjudice,
 
 1) ALORS QUE le bailleur doit assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail ; que l'obligation de délivrance concerne les conditions d'exploitation actuelles du bien, qui doivent correspondre à la destination prévue au bail ; que la possible revendication par EDF d'une partie des lieux loués, circonstance non seulement future mais encore éventuelle, n'affectait pas la jouissance du bien loué, dans lequel la société Magreg exploitait un restaurant, conformément à la destination prévue au contrat ; qu'en retenant que la SCI des Berges de la Garonne avait manqué à son obligation de délivrance, dès lors qu'EDF pouvait à tout moment solliciter la restitution du bien concédé, la cour d'appel a violé les articles 1719 et suivants du code civil ;
 
 2) ALORS QUE le préjudice, pour être réparé, doit être actuel et certain ; que le préjudice résultant d'une éviction consécutive à une éventuelle revendication par EDF d'une partie du terrain n'était pas certain ; qu'en jugeant le contraire la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.