Cour d'appel de Bourges, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.443 du 09/07/2020,  partie 3


que cependant, les désordres affectant le carrelage du séjour, en raison de leur caractère évolutif, sont susceptibles de compromettre, à terme, la solidité de l'ouvrage et donc la sécurité physique des occupants, et ne peuvent se traduire par une simple minoration du loyer mais impliquent qu'il y soit remédié par la bailleresse ou, à défaut, qu'il soit mis fin au bail portant sur la maison d'habitation. Il est constant, en l'occurrence, que le preneur a déjà mis fin unilatéralement à cette occupation depuis 2008, pour des raisons au demeurant sensiblement différentes, et que la bailleresse, qui n'ignore pas, depuis le dépôt par M. Q... de son rapport le 4 août 2016, la nature et la gravité de ce désordre, n'a pas proposé d'y remédier en effectuant les travaux de reprise nécessaires et relativement onéreux lui incombant ; que dès lors, nonobstant le principe de l'indivisibilité du bail, la cour ne peut que tirer toutes les conséquences du défaut d'habitabilité de cette maison d'habitation et de l'absence de volonté réelle de l'une comme de l'autre des parties d'assurer la poursuite, dans des conditions normales, de la relation contractuelle portant sur cet élément donné à bail ; qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement entrepris sur ce point et de dire qu'il ne sera pas tenu compte, dans le prix global du fermage, d'un loyer pour des locaux d'habitation que le preneur ne peut plus raisonnablement occuper, sauf à prendre un risque pour sa sécurité ainsi que celle des membres de sa famille ; que sur les autres éléments du fermage ;
 
 que les parties s'accordent pour fixer à 1 550 euros le montant du loyer des bâtiments d'exploitation et à 5 380,67 euros celui des parcelles, à l'exception de la parcelle [...] dite [...], d'une contenance de 54 ares, d'une valeur locative de 61,56 euros, à propos de laquelle elles reconnaissent que, de fait, elle n'est pas exploitée par le preneur ; que Mme C... A... soutient néanmoins, sans être contredite par M. U... H..., que ce dernier a été autorisé à exploiter en contrepartie la parcelle [...] d'une contenance de 18 a 90 ca, comprise dans un ensemble unique composé par ailleurs de la parcelle [...] , d'une contenance de 3 ha 71 ares a l'état de pré, dont la valeur locative a été évaluée par l'expert a 423 euros, soit 114,01617 euros l'hectare ; qu'en conséquence, il y a lieu de déduire de la valeur locative des parcelles la somme de 61,56 euros correspondant à la parcelle [...] et d'y ajouter la somme de 21,55 euros correspondant à la parcelle [...] (0,1890 x 114,01617), soit la somme totale de 5 340,66 euros ;
 
 1) ALORS QUE le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties ; que dans ses conclusions d'appel, M. H... demandait à la cour d'appel de réduire le montant du fermage à concurrence de 2.200 euros par an correspondant à la valeur locative de la maison d'habitation et de 61,56 euros concernant les terres et prés ; que de son côté, Mme A... soutenait qu'il n'existait aucune raison objective qui permette au preneur, même s'il n'occupait pas la maison d'habitation qui avait été donnée à bail, de diminuer le prix du bail de ladite maison non occupée de son propre choix ; qu'en décidant de mettre fin au bail en tant qu'il portait sur la maison d'habitation, la cour d'appel qui a modifié les termes du litige, a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
 
 2) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir, au préalable, invité les parties à s'en expliquer ; qu'en l'espèce, aucune des parties ne prétendait qu'il existait un accord entre elles pour que la maison d'habitation soit retirée de l'assiette du bail ; qu'en décidant de mettre fin au bail en tant qu'il portait sur la maison d'habitation au motif qu'elle ne pouvait que tirer toutes les conséquences de l'absence de volonté réelle de l'une comme de l'autre des parties d'assurer la poursuite, dans des conditions normales, de la relation contractuelle sur la maison d'habitation donnée à bail, la cour d'appel qui a fondé sa décision sur un moyen relevé d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 3) ALORS QUE la force obligatoire du contrat s'impose tant aux parties qu'aux juges ; qu'en l'espèce, le paragraphe « Désignation » du bail rural du 3 septembre 1990 stipule notamment que le bail comprend une « maison d'habitation composée d'une cuisine-séjour, deux chambres, salle de bains et WC, le tout couvert en ardoises. Cave et grenier » et le paragraphe « Fermage » stipule que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel représenté par la valeur en argent de – Deux mille trois cent soixante quatorze kilogrammes de viande de boeuf, première qualité poids net » ;