Cour d'appel d'Aix-en-Provence
4A, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-21.153 du 10/10/2019,  partie 2


que lorsque la société civile E... et L... a vendu à M. F..., par acte notarié du 4 février 1910, une parcelle de 530 m2 détachée du lot 34, elle s'est ainsi engagée à créer à ses frais, conformément au cahier des charges, un chemin de 6 m de largeur, qui partant de l'avenue [...] prolongé, aboutira au mur de clôture de la villa de M. F... qui pourra y prendre accès (...) et il est indiqué dans cet acte que ce chemin sera établi dans les mêmes conditions que ceux précédemment exécutés par M. L... au même quartier (...) et que ce chemin un fois créé et établi sera entretenu par tous les usagers à frais communs et chacun d'eux aura une action contre les autres pour les obliger à cet entretien ; qu'il est constant que la voie innomée de 6 m de large, telle que désignée dans les divers actes de vente établis en 1910 et 1922, aujourd'hui l'avenue [...], n'a pas été classée dans la voirie communale à la différence des autres rues aménagées par les lotisseurs ; que, pour autant, cette voie a été réalisée en vue d'assurer la desserte des diverses parcelles détachées du lot 34, dont la parcelle de 530 m2 vendue à M. F... par acte de Me V... du 4 février 1910, la parcelle de 1820 m2 vendue à l'abbé L... par acte de Me W... du 7 juillet 1910 et la parcelle de 613 m2 vendue à M. N... par acte de Me W... du 1er décembre 1922, parcelles riveraines de cette voie et dont il est clairement précisé dans les actes que son entretien sera à la charge des propriétaires qui en ont l'usage, c'est-à-dire des propriétaires riverains ; que le cahier des charges du 10 janvier 1908 prévoit effectivement que tout acquéreur aura un droit de passage sur toutes les voies de communication au fur et à mesure que les vendeurs les auront ouvertes à la circulation, mais il ne peut être soutenu que la parcelle acquise en 1910 par l'abbé L..., aux droits duquel se trouve l'association scolaire de l'école [...], ne bénéficie pas d'un droit de passage sur l'avenue [...] au motif que celle-ci n'a jamais été ouverte à la circulation ; que la notion « d'ouverture à la circulation », figurant dans le cahier des charges de1908, s'entend, en effet, de la création de la voie, qui n'existait pas lors de l'établissement du cahier des charges, et de sa mise à disposition des propriétaires riverains pour la desserte de leurs fonds ; que l'acte reçu le 1er décembre 1922 par Me W..., par lequel la SCI des Bas Alpins a vendu à M. N... un terrain à bâtir de 613 m2, désigne d'ailleurs la voie innomée de 6 m de large comme une voie commune entre ledit lot et les autres propriétés touchant à cette voie ; qu'il s'ensuit que le cahier des charges du 10 janvier 1908 doit donc être regardé comme le titre constitutif d'un droit de passage bénéficiant à la parcelle de 1820 m2 acquise en 1910 par l'abbé L..., sachant que l'acte d'acquisition de ladite parcelle établi le 7 juillet 1910 par Me W... énonce clairement que l'entretien de la rue innomée, constituant le confront sud du terrain ainsi acquis, est à la charge des propriétaires riverains et ce tant que la ville de [...] n'aura pas pris possession de ladite rue innomée ; qu'à suivre la thèse développée par les appelants, l'acquéreur de la parcelle de 1820 m2 et ses ayants droits ne bénéficieraient pas d'un droit de passage sur l'avenue [...], mais devraient en assumer l'entretien ; que M. et Mme I..., les consorts D..., Mme C... et Mme X..., propriétaires des parcelles actuellement cadastrées [...] , [...], [...] et [...], viennent aux droits de M. N... et soutiennent être les seuls propriétaires de l'indivision forcée correspondant à l'avenue [...], la qualification de « commune » utilisée dans l'acte d'acquisition de leur auteur du 1er décembre 1922 faisant, selon eux, référence à une affectation de la voie à titre d'accessoire indispensable à l'usage commun des cinq parcelles enclavées issues du terrain à bâtir de 613 m2 ainsi acquis en 1922 ; que, cependant, l'acte du 1er décembre 1922 énonce clairement que la voie innomée, devenue l'avenue [...], est commune entre le lot acquis par M. N... et les autres propriétés touchant à cette voie, ce dont il ne peut être déduit, sauf à dénaturer les termes de l'acte, que M. N... est devenu propriétaire en 1922 d'une voie, dont il se proposait d'attribuer une quote-part indivise à chacun des futurs acquéreurs des parcelles issues de la division du terrain à bâtir de 613 m2, dont il faisait ainsi l'acquisition ; qu'en désignant l'impasse litigieuse comme une « voie commune », l'acte signifie simplement qu'elle est réservée à l'usage des propriétaires riverains, bénéficiant sur celle-ci d'un droit de passage instauré par le cahier des charges de 1908 à charge pour eux d'en assumer l'entretien ;