Cour d'appel de Rouen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-25.325 du 07/01/2021,  partie 3


que toutefois, la résiliation du bail étant contestée et faisant l'objet d'une action devant le juge du fond, le départ des lieux de la locataire est en soi insuffisant pour mettre juridiquement fin au bail ; que dès lors, sa demande de remboursement des consommations d'eau et d'électricité est sérieusement contestable et doit être rejetée ; que l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné à titre provisionnel à paiement de la somme de 383 950,55 € correspondant aux loyers impayés d'octobre 2018 à février 2019 inclus » ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « Il n'est pas discuté par la défenderesse qu'elle ne s'acquitte plus des loyers dus au titre de l'occupation des locaux C et H, en faisant état d'une exception d'inexécution l'y autorisant. Il convient de rappeler que le locataire doit respecter son obligation essentielle au paiement des loyers, qu'il ne peut s'y soustraire qu'en cas d'impossibilité totale de jouir des lieux, et que c'est dans ce cadre que la Cour suprême rappelle que le juge des référés n'a pas qualité à trancher d'une exception d'inexécution. En effet, soit le locataire jouit des lieux, et le juge doit faire droit aux demandes tirées du défaut d'inexécution de la convention par le preneur, soit il est justifié d'une impossibilité d'user (ce qui implique le constat et non le jugement de la gravité du manquement) et dès lors, les prétentions du bailleur sont en voie de rejet. Ici, il n'est pas justifié par le locataire de son impossibilité d'user des lieux. Certes, il fait état de ce qu'il a dû prendre à bail d'autres lieux, mais comme le relève à juste titre, la bailleresse, les conventions d'occupation communiquées aux débats liant le GRAND PORT MARITIME DU HAVRE à la défenderesse, en date du 6 mai 2015, ne sont que la poursuite des conventions, antérieures conclues avant les actes en cause. Il ne peut, donc, ressortir de ces occupations précaires, la preuve de l'impossibilité de jouir des locaux, objet des conventions litigieuses. Bien plus, et selon courrier du 29 juin 2017, adressé par la défenderesse à la demanderesse, il était indiqué la volonté de la locataire de poursuivre les locations à compter du 1er janvier 2018. Certes, et à ce courrier, la défenderesse arguait des manquements de la bailleresse à ses obligations d'entretien et de maintenance des groupes "froid". Cependant, il en découle que ces manquements connus de la locataire, pour les invoquer, à cette date, n'étaient pas suffisamment graves, inquiétants, quant à la poursuite de l'activité, pour ne pas solliciter la continuation du contrat. Certes, des dysfonctionnements du refroidissement des locaux, ou leur conformité à la loi (usage de gaz indiqués comme interdits dorénavant) ont pu être pointés, mais ils sont ponctuels, comme se déroulant quelques heures et ne sont pas démontrés comme ayant conduit à la dégradation suffisante de l'ambiance pour entraîner des pertes de marchandises. Le locataire ne démontre pas que ces dysfonctionnements au-delà de ses craintes qu'ils ne se renouvellent l'ont conduit à cesser son occupation à raison d'une absence de réfrigération. Quant à l'existence d'un contrat de maintenance, il doit être rappelé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur l'étendue des obligations du bailleur, en l'absence de stipulations contractuelles de ce chef, ce qui est de la compétence du juge du fond ; le magistrat des référés ne pouvant ni interpréter le contrat, ni dire la commune intention des parties dans le silence de la convention. Au total, il ne ressort de rien que la locataire a dû cesser son occupation des locaux, à raison des manquements du bailleur, en sorte que la défenderesse ne pouvait se refuser à acquitter le prix de cette occupation, sauf à saisir le tribunal afin de faire prononcer la résolution de la convention, ce qu'elle n'a fait que postérieurement à l'action nous saisissant. A la date de l'ordonnance, le locataire, comme il ne le conteste pas lui-même, reste à devoir les loyers courant depuis octobre 2018 et à savoir 383.950,55 euros à titre provisionnel. Il écherra, dès lors, de le condamner au paiement de cette somme. » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, le preneur à bail commercial n'est pas tenu au paiement du loyer lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité d'exercer son activité dans les locaux ; qu'aux termes de ses conclusions d'appel, la société SEAFRIGO LOGISTIQUE faisait valoir que la situation s'était considérablement aggravée en 2018, le nombre d'incidents répertoriés cette année-là étant très largement supérieur à celui de 2017 ; que faute de s'être expliqués sur ce point, avant que de retenir que le renouvellement des baux par la société SEAFRIGO LOGISTIQUE en juin 2017, quand les dysfonctionnements existaient déjà, démontrait que ceux-ci ne rendaient pas impossible l'exercice de l'activité dans les locaux, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1728 du code civil, ensemble l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile ;