Cour d'appel de Montpellier
A1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-26.490 du 17/01/2019,  partie 4



 Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'au moment de l'intervention de M. Y..., la société Résonance Diderot-Hugo était propriétaire de lots non encore vendus à MM. H... et Z... et que la société Gecko, acquéreur d'un local commercial, était dispensée de contribuer aux travaux du fait des conditions de défiscalisation de l'opération, la cour d'appel, qui a fait l'exacte application de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et de l'article L. 322-1 du code de l'urbanisme en retenant leur qualité de propriétaire intéressé par l'exécution des travaux, laquelle n'implique pas leur paiement, et qui n'était pas saisie d'un manquement du notaire à une obligation de prudence et de vigilance en tant que séquestre, a pu en déduire que la constitution des AFUL et leur mode de fonctionnement n'étaient entachés d'aucune irrégularité et que le notaire n'avait pas commis de faute en versant les fonds affectés aux travaux en exécution des résolutions des assemblées générales et des ordres du directeur de ces associations ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en ses septième et huitième branches, ci-après annexé :
 
 Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE les pourvois ;
 
 Condamne l'AFUL du 14 [...] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille dix-neuf. 
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyen produit au pourvoi principal par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour l'AFUL du 14 [...]
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les exposants de leur demande tendant à la condamnation in solidum de Me Y..., notaire, et de M. X... à réparer leur entier préjudice à raison de leurs agissements fautifs,
 
 AUX MOTIFS QUE "Sur la responsabilité du notaire :
 Christophe G..., la Sci Naris, l'Aful Saint Louis, l'Aful du 14 [...] , Pierre I..., et les époux J... reprochent au notaire de ne pas les avoir dissuadés d'acquérir les lots vendus en raison des forts aléas pesant sur l'opération et des irrégularités affectant les délibérations d'assemblées générales qui ont constitué les Aful et autorisé les appels de fond.
 Bien qu'il ne les ait pas rédigées, Gérard Y... a accepté d'être le dépositaire de l'unique exemplaire de chacune des promesses sous-seing privé signées entre la société Résonnance Littoral et les acquéreurs et de procéder aux notifications prévues par l'article L.271-l du Code de la construction et de l'habitation.
 Ces promesses n'étaient pas parfaites au moment où Gérard Y... est intervenu dans la vente puisque les acquéreurs disposaient encore du droit de se rétracter et que le notaire, chargé de leur notifier les bordereaux de rétractation et de régulariser les actes authentiques, pouvaient encore les éclairer sur les enjeux et les risques de l'opération avant que leur engagement ne soit scellé.
 Le notaire n'était donc pas dispensé de son devoir de conseil envers les acquéreurs, contrairement à ce qu'il soutient.
 Gérard Y... a participé aux actes d'acquisition des immeubles par la société Résonnance Littoral en date du 9 décembre 2004.
 Il a rédigé et fait publier l'état descriptif de division ainsi que le règlement de copropriété.
 Il a accepté d'être le dépositaire de l'unique exemplaire de chacune des promesses sous seing privé et de notifier le bordereau de rétractation aux acquéreurs.
 Il a rédigé en outre chacun des actes authentiques de vente des lots de cette copropriété aux divers acquéreurs.
 Même s'il n'est pas le rédacteur des statuts des Aful, ainsi qu'il le soutient, Gérard Y... a avalisé leur contenu en acceptant de les recevoir en son étude le 31 décembre 2004 et d'assurer leur publication.
 Le notaire connaissait l'objectif de défiscalisation poursuivi par les acquéreurs ainsi que le montage mis en place par Yves R... pour y parvenir puisqu'il a indiqué au juge d'instruction, lors de son audition du 30 septembre 2013, avoir régularisé des ventes dans 11 programmes menés par Yves R... selon le même processus et sans aucune difficulté entre 1998 et 2002 (PV de déposition de témoin devant le juge d'instruction en pièce 112 des appelants).
 C'est en raison de cet objectif de défiscalisation que chacun des actes authentiques d'acquisition précise que l'immeuble est vendu « en état de vétusté », qu'il est situé dans le périmètre de protection des monuments historiques et qu'une ASL, à laquelle l'acquéreur s'engage à adhérer, est constituée entre les propriétaires pour faire procéder à sa restauration.