Cour d'appel d'Aix-en-Provence
B1, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 17-24.873 du 06/12/2018,  partie 5


qu'en relevant de façon inopérante que la société GRAHL INVESTISSEMENTS ne soutenait pas avoir été trompée quant à l'état d'avancement tel que décrit dans l'acte notarié sur la base de l'attestation délivrée les 24 août 2007 au demeurant non contredite par celle du 27 septembre 2007 certifiant l'absence de travaux sur les fondations, qu'il n'était pas contesté qu'elle avait été destinataire plusieurs jours avant la date de vente d'un dossier complet contenant les indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble et qu'elle pouvait exercer son droit de rétractation, sans rechercher si l'attention de l'acquéreur avait été attirée avant la vente ou pendant le délai de rétractation sur les risques inhérents à l'ancienneté de l'attestation d'avancement des travaux et si le notaire, à supposer toujours qu'il n'ait pas été tenu de solliciter une attestation d'avancement des travaux réactualisée, avait à tout le moins invité la société GRAHL INVESTISSEMENTS à s'assurer elle-même de cet état d'avancement avant l'expiration du délai de rétractation, ce qui lui aurait permis de juger de l'opportunité ou non d'exercer ce droit dans le délai imparti après avoir constaté l'état d'abandon du chantier, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;
 
 5°) ALORS QUE le vendeur en l'état futur d'achèvement peut être dispensé de fournir une garantie extrinsèque lorsque les fondations de l'immeuble sont terminées et que le financement de l'opération est assuré à hauteur de 75 % au moyen, outre le prix de ventes conclues, des fonds propres du vendeur, d'ores et déjà investis dans l'opération ou disponibles pour la financer ; que dès lors que le vendeur avait la libre disposition des fonds résultant des financements bancaires et des ventes, le notaire aurait dû s'assurer de la réalité des fonds propres le 17 octobre 2008, date de la vente du lot acquis par la société GRAHL INVESTISSEMENTS, sans se contenter d'une attestation bancaire en date du 31 décembre 2007 attestant du versement de fonds à la société JARDINS DU RAMEL ; qu'en statuant ainsi, la Cour a violé les articles 1382 du Code civil et R. 261-18 b) du Code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable en la cause ;
 
 6°) ALORS QUE le notaire qui ne s'est pas assuré de l'existence de la garantie intrinsèque manque à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte de vente et doit indemniser l'acquéreur, sans qu'il soit besoin de rechercher si les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies, recherche qui, au demeurant, est alors inopérante lorsqu'il est relevé que le notaire a manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte de vente; qu'en se fondant sur la circonstance qu'au surplus, la demande de l'acquéreur contre le notaire se heurtait au fait qu'il ne démontrait pas qu'à la date du 17 octobre 2008 à laquelle il était devenu acquéreur, la condition relative à la justification du financement de l'immeuble faisait défaut, la Cour a violé les articles 1382 du Code civil et R. 261-18 b) du Code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable en la cause ;
 
 7°) ALORS QUE la garantie d'achèvement a pour objet de pallier la défaillance du vendeur ; qu'en relevant que n'était pas en toute hypothèse établi un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte et le préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble et de la liquidation judiciaire du vendeur prononcée le 10 juin 2010, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé la créance de l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (la société GRAHL INVESTISSEMENTS) au passif de la liquidation du vendeur (la SCCV JARDINS RAMEL) à la somme, seulement, de 124.246,07 € ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE la société GRAHL INVESTISSEMENTS qui a déclaré sa créance pour un montant de 401.245 € correspondant d'une part du remboursement de la partie du prix de vente payée pour des travaux non réalisés (185.445 €), d'autre part au préjudice ressenti (200.000 €), enfin à l'astreinte ainsi qu'aux condamnations prononcées par ordonnance du juge des référés du 12 février 2010 (15.800 €) réclame 1a prise en compte de divers préjudices qu'il convient d'examiner au regard de sa déclaration de créance : 1- « quote-part du prix de vente correspondant aux travaux non réalisés » ; que l'arrêt précédent de la Cour d'appel de céans qui a fixé à le montant dû de ce chef à la somme de 83.490,80 €, n'a été cassé qu'en ce qu'il avait limité à la somme de 84.290,80 € la créance de la société GRAHL INVESTISSEMENTS ; qu'il convient en conséquence de retenir le montant précédemment alloué de ce chef ;