décision 17-14.387 du 15/03/2018,  partie 3


la première (et seule) pièce bancaire communiquée est datée du 9 novembre 2011 et communiquée aux vendeurs le 10 novembre 2011, soit postérieurement à la date contractuellement fixée au 31 octobre 2011 ; en tout état de cause, s'agissant de l'attestation "d'accord sous réserve" de la Caisse d'Epargne de Normandie, il ne peut qu'être constaté que celle-ci ne porte que sur un montant de 364.000 euros et non 480.000 euros, et que le financement est soumis à la un certain nombre de réserves "bloquant pour l'émission du contrat" et à des conditions de mise en place "bloquant pour le déblocage des fonds" ; ainsi, outre qu'elle est tardive, l'attestation est également non conforme aux prévisions contractuelles (articles D et G), de sorte que même si elle avait été transmise quelques jours plus tôt, elle ne pouvait constituer "le prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt répondant aux caractéristiques définies au paragraphe D" permettant de considérer la condition suspensive comme réalisée ; il ne peut donc qu'être conclu que la clause suspensive inclue au contrat du 17 août 2011 n'est pas réalisée en application des prévisions contractuelle (jugement p. 4, al. 6 à 10) ; que même s'il connaissait les conséquences juridiques et financières du non-respect des délais contractuels, M. X... ne démontre pas avoir évoqué ces difficultés prétendues d'accès à l'immeuble avant le 2 décembre 2011, soit en réponse au courrier des époux Y... l'avisant de leur souhait de tirer les conséquences de l'absence prêt bancaire ; il n'a pas non plus sollicité, au vu de ces difficultés, une prorogation des délais impartis ; en outre, M. X... et la Sarl Themma ne démontrent pas le lien entre les démarches qu'ils disent n'avoir pu entreprendre et l'obtention d'un concours bancaire ; enfin, si ces obstacles - dont la réalité n'est pas démontrée - ont eu pour conséquence le caractère conditionnel et tardif de l'attestation d'accord de principe émanant de la Caisse d'Epargne du Calvados - ce qui n'est pas non plus démontré -, il n'en demeure pas moins que comme indiqué plus haut, cette offre portait en toute hypothèse sur un montant non conforme aux prévisions contractuelles ; dans ces conditions, il doit être constaté que la clause suspensive d'obtention de prêt n'a pas été réalisée, et considéré que M. X... et la Sarl Themma ont commis, au sens de l'article J. du contrat conclu le 17 août 2011, "une faute, négligence, passivité, mauvaise foi ou tout autre abus ayant eu pour conséquence la non-obtention d'un prêt, autorisant le vendeur à demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive du bien à vendre (jugement p. 5, al. 7 à 11) ;
 
 ALORS, d'une part, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la promesse de vente du 17 août 2011 contient la clause suivante : "En application de la rubrique "réalisation" et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 43.000 euros" (paragraphe IX de la promesse) ; qu'il résulte des termes de cette clause que sa mise en oeuvre suppose que l'une des parties refuse de régulariser la vente par acte authentique nonobstant la réalisation et la levée des conditions suspensives ; qu'en condamnant M. X... et la société Themma à payer à M. et Mme Y... l'indemnité forfaitaire de 43.000 euros prévue par la clause précitée, sans constater, en dépit des écritures des intéressés qui le contestaient (cf. leurs conclusions d'appel signifiées le 20 juin 2016, p. 15 al. 3 et 4), que M. X... et la société Themma avaient refusé de régulariser la vente par acte authentique, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code ;
 
 ALORS, d'autre part, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les conventions produites aux débats par les parties ; qu'en affirmant confirmer le jugement entrepris, et en adoptant ainsi les motifs de celui-ci à l'appui de sa propre décision, quand les premiers juges avaient expressément fondé la condamnation litigieuse sur l'article J de la promesse de vente, relatif à la non-réalisation de la condition suspensive, qui ne prévoit pas le paiement de l'indemnité forfaitaire de 43.000 euros, la cour d'appel a dénaturé la promesse synallagmatique de vente et a violé l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code ;