Cour d'appel de Pau
21, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-14.461 du 27/02/2020,  partie 4


qu'elle fait référence à de précédentes demandes de remise en état qui ne sont nullement justifiées et que les bailleurs ont contesté vigoureusement dans leur réponse du 3 juin 2014 ; qu'il est constant que le défaut d'entretien de l'immeuble autorise seulement le preneur à demander la résiliation du bail ou à requérir l'exécution des travaux nécessaires mais ne justifie pas le non-paiement des loyers, sauf à rapporter la preuve qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité totale d'exploiter le bien ; qu'en l'espèce, si le constat d'huissier du 15 janvier 2014 fait ressortir, s'agissant de la villa n° 23, que la poutrelle de l'entrée est rouillée, que la dernière marche menant au perron est affaissée, que certaines lames du deck sont pourries, que le bois de la rambarde est pourri par endroits et la peinture largement écaillée, que les peintures murales sont défraîchies et le lambris sale, et s'agissant de la villa n°24, que la poutrelle métallique de l'entrée est rouillée, que le deck n'est pas correctement entretenu, que certaines lattes s'affaissent et que la peinture de la rambarde est légèrement écaillée, qu'il y a d'importante traces de rouille sur les clins de la façade, qu'autour de la piscine, le deck est dépourvu d'entretien, que certaines lames ont été changées, que de l'herbe pousse entre les lattes, que certaines lattes sont surélevées et pourries par endroits, d'autres affaissées et que certaines vis sont apparentes, ni les photographies, ni la description faite par l'huissier ne permettent d'en déduire que les deux maisons louées seraient totalement impropres à la location en particulier pour des raisons de sécurité ; qu'à cet égard, il ne peut être tenu compte de l'observation purement subjective de l'huissier qui considère que certaines lattes menacent de céder sous le poids, sans qu'un homme de l'art n'ait été requis pour en faire la constatation technique ; que si l'état général du deck apparaît médiocre en raison d'un défaut avéré d'entretien, il n'interdit pas l'usage de la piscine ; que d'ailleurs, la société Open Sud Gestion produit elle-même un constat du 13 août 2014 qui démontre que la villa était occupée et que les espaces extérieurs et notamment le deck étaient utilisés et un constat du 12août 2015 qui établit la location de la villa par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière ; que de manière contradictoire, elle présente en outre à l'encontre des bailleurs une demande de dommages-intérêts pour concurrence déloyale leur reprochant d'avoir loué les lieux en contradiction avec le bail liant les parties, durant la période où elle-même a refusé de proposer à la location les deux villas ; qu'alors que la société Open Sud Gestion n'a jamais officiellement alerté les bailleurs sur la nécessité de procéder à des travaux de réfection des lieux pour défaut d'entretien de la totalité des parties extérieures, elle a de manière unilatérale, autoritaire et sans préavis, suspendu tout versement des loyers sans chercher par ailleurs à faire fixer en justice les droits et les obligations de chacun ; qu'au surplus, il résulte des échanges de courrier figurant au dossier que les travaux se sont déroulés du 4mai 2015 au 10 juillet 2015 ; que par conséquent, pendant cette période et en exécution des clauses du bail, la société Open Sud Gestion devait souffrir les travaux de remise en état ; qu'elle a par ailleurs été informée de la fin des travaux et de leur date de réception et pouvait donc dès le 11 juillet 2015 reprendre l'exploitation commerciale ; que par conséquent, la société Open Sud Gestion ne démontrant pas l'impossibilité de proposer les deux villas à la location, c'est de manière totalement injustifiée que la société Open Sud Gestion a suspendu de manière unilatérale le paiement des loyers à compter de 2014 et jusqu'en 2016 ; que durant cette période, elle devait au minimum s'acquitter du montant minimum prévu au bail ; que sur la charge des travaux, aux termes du bail, la locataire s'est engagée à «entretenir les lieux et le mobilier en bon état de réparations locatives pendant le cours du bail et à souffrir sans indemnité toutes les grosses réparations ou autres qui deviendraient utiles ou nécessaires, alors même que la durée des travaux excéderait 40 jours» ; que le bailleur pour sa part, «supportera l'ensemble des charges dues au titre de propriétaire comprenant notamment l'entretien des voiries, jardin, piscine et clôtures» ; que la société Open Sud Gestion en déduit que les baux ont mis à la charge des époux D... l'entretien des extérieurs et notamment de la terrasse ; qu'elle invoque également l'application des dispositions de l'article 1755 du code civil qui met à la charge du bailleur les réparations résultant de la vétusté ; que pour leur part, les époux D... estiment que le défaut d'entretien des lieux loués en cours de bail constitue un manquement qui justifie le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur ; qu'ils considèrent que le bail n'a mis à la charge des bailleurs que l'entretien des voieries, jardin, piscine et clôtures et ce, de manière limitative ; que les obligations du bailleur ne sont pas spécifiquement régies par le code de commerce et relèvent du droit commun du louage de chose des articles 1714 et suivants du code civil ;