Cour d'appel d'Agen, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 19-12.966 du 27/02/2020,  partie 2


que ce cependant c'est à juste titre que la Sarl [...] fait valoir qu'aucune clause du bail ne fait obligation au preneur d'exercer simultanément toutes les activités autorisées ; qu'en effet, lorsque le bail prévoit l'exercice de plusieurs activités, il doit être stipulé de manière expresse que le preneur a l'obligation de toutes les exploiter, clause qui ne figure pas dans le contrat de bail versé aux débats ; que contrairement à ce que soutiennent les appelants, les activités de bar, hôtel, restauration, brasserie, vente à emporter constituent des activités distinctes et le preneur peut exercer l'une d'entre elles sans être tenu de toutes les exercer simultanément dès lors qu'il exerce son commerce dans les limites du bail ; qu'en application de l'article 1162 ancien du code civil qui prévoit que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation, la clause de destination des locaux ne saurait s'interpréter comme imposant au preneur l'exercice simultané des activités autorisées mais comme lui imposant l'exercice d'au moins l'une d'entre elles ; que dès lors il est constant que le preneur n'a pas modifié la destination des locaux et qu'il y exerce bien une activité de restauration, le défaut d'exploitation de l'activité d'hôtellerie ne caractérise pas un manquement du preneur à la clause de destination des locaux et ne saurait fonder la mise en oeuvre de la clause résolutoire ;
 
 ET AUX MOTIFS d'autre part QUE les époux K... font principalement valoir qu'en arrêtant d'exploiter l'activité d'hôtellerie et en utilisant certaines chambres comme réserve ou débarras, la Sarl [...] n'use pas raisonnablement de la chose louée au sens de l'article 1728 du code civil et que la gravité des manquements du preneur à son obligation d'entretien des lieux justifie de prononcer la résiliation du bail ; que cependant les manquements du preneur à ses obligations contractuelles de nature à justifier la résiliation du bail prévue par l'article 1741 code civil sont appréciés à la date à laquelle la cour statue ; qu'en l'espèce, il est constant que l'activité de sophrologie n'est plus exercée dans les lieux, que les locaux ne sont plus utilisés pour l'usage personnel du locataire ni du gérant et que les travaux prévus par le jugement de première instance ont été pour l'essentiel réalisés par la Sarl [...] ; que dès lors, la seule utilisation des chambres non exploitées à l'usage d'hôtellerie aux fins de réserve ou de débarras ne constitue pas un manquement du preneur d'une gravité telle qu'elle justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
 
 1/ ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes de l'écrit qui lui est soumis ; que le bail stipulait à la clause « destination des locaux » que « les locaux, objet des présentes, sont uniquement destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce de Bar-Hôtel-Restauration-Brasserie-et vente à emporter, ainsi que de toute autre activité connexe ou complémentaire à l'activité principale, à l'exclusion de tout autre commerce » ; que la clause visait précisément et clairement une seule et unique « activité principale », les tirets figurant entre chaque terme soulignant que l'ensemble des termes constituait l'activité principale, sans pouvoir les dissocier ; que le bail faisait obligation au preneur d'exploiter un fonds de commerce de « bar-Hôtel-restauration-brasserie et vente à emporter », sans dissocier ces activités ; qu'en affirmant cependant, pour écarter la mise en oeuvre de la clause résolutoire, que la clause de destination des locaux permettait au preneur d'exercer une seule des activités visées et que le défaut d'exploitation de l'activité d'hôtellerie ne caractérisait pas un manquement du preneur à la clause de destination, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code, et méconnu le principe de l'interdiction de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
 
 2/ ALORS QUE la cour d'appel a constaté que le bail stipulait à la clause « destination des locaux » que « Les locaux, objet des présentes, sont uniquement destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce de Bar-Hôtel-Restauration-Brasserie-et vente à emporter, ainsi que de toute autre activité connexe ou complémentaire à l'activité principale, à l'exclusion de tout autre commerce » ; qu'elle a constaté que l'utilisation des chambres non exploitées à l'usage d'hôtellerie aux fins de réserve ou de débarras constituait un manquement du preneur ; qu'en affirmant cependant, pour écarter la mise en oeuvre de la clause résolutoire, que le défaut d'exploitation de l'activité d'hôtellerie ne caractérisait pas un manquement du preneur à la clause de destination, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code, ensemble les articles 1184 du code civil, devenu les articles 1217 et 1224 du même code, et 1729 du code civil.