Cour d'appel de Lyon
1B, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 18-18.614 du 19/09/2019,  partie 2


qu'il y a lieu en application de l'article 12 du code de procédure civile, de requalifier ladite clause en clause pénale, son objet étant de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence et de prévoir de façon anticipée une sanction contractuelle en cas d'inexécution ce qui caractérise la clause pénale ; qu'il n'y a cependant pas lieu de réduire la clause pénale, telle qu'elle a été prévue entre deux professionnels de l'immobilier au compromis, celle-ci n'étant pas manifestement excessive, et par conséquence de confirmer la décision déférée quant au montant des condamnations » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLLEMENT ADOPTES QU'« il résulte des éléments ci-dessus exposés que le défaut de régularisation de la vente, alors que les conditions suspensives étaient réalisées provient de la défaillance de l'acquéreur et que dans ces conditions le vendeur est fondé à solliciter, en exécution du compromis signé par les parties, le versement tant du dépôt de garantie que du montant de la clause pénale » ;
 
 1°) ALORS QUE constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; qu'une clause pénale insérée dans un compromis de vente vise ainsi à sanctionner l'inexécution de ses obligations par l'acquéreur ; que la même faute ne saurait être sanctionnée deux fois par deux clauses pénales distinctes ayant le même objet ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que le compromis de vente contenait deux clauses pénales ; qu'en premier lieu, une « clause pénale » stipulait le versement d'un montant de 36 000 euros « au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles » ; qu'en second lieu, une clause dénommée « dépôt de garantie » et requalifiée de clause pénale par la cour d'appel, prévoyait de la même manière que l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie que s'il justifie de la non réalisation, hors sa responsabilité, des conditions suspensives, la cour d'appel ayant relevé que cette clause visait à prévoir de façon anticipée une sanction contractuelle en cas d'inexécution ; que ces deux clauses visaient donc à sanctionner l'absence de réitération de la vente par acte authentique ; qu'en appliquant ces deux clauses pénales qui conduisaient à sanctionner deux fois l'acquéreur pour la même faute, la cour d'appel a violé l'article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 devenu l'article 1231-5 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; que le même préjudice ne saurait être indemnisé deux fois par des clauses pénales distinctes ayant le même objet ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que le compromis de vente contenait deux clauses pénales ; qu'en premier lieu, une « clause pénale » stipulait le versement d'un montant de 36 000 euros « au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles » ; qu'en second lieu, une clause dénommée « dépôt de garantie » et requalifiée de clause pénale par la cour d'appel, prévoyait de la même manière que l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie que s'il justifiait de la non réalisation, hors sa responsabilité, des conditions suspensives ; que ces deux clauses visaient donc à réparer le préjudice de l'acquéreur résultant de l'absence de réitération de la vente par acte authentique ; qu'en condamnant le vendeur à régler l'indemnité prévue pour chacune de ces clauses pénales sans faire ressortir qu'elles répareraient des préjudices distincts, la cour d'appel a violé l'article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 devenu l'article 1231-5 du code civil ensemble le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société AJR Transaction de sa demande de diminution de la clause pénale et de l'avoir en conséquence condamnée à payer à la SCI 14 cours Charlemagne la somme de 18 000 euros, au titre du dépôt de garantie prévu au compromis de vente et de 36 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente,
 
 AUX MOTIFS QUE « la société AJR Transaction sollicite la requalification de la clause de dépôt de garantie en clause pénale et la réduction des condamnations ; qu'il y a lieu de déclarer ces demandes qui constituent l'accessoires, la conséquence ou la complément, au sens de l'article 566 du code de procédure civile, de la demande de rejet des prétentions adverses formulées en première instance, recevables ;