cour d'appel de Paris
Pôle 5 - Chambre 3,  décision 16-13.914 du 30/03/2017,  partie 2



 AUX MOTIFS QUE la société appelante Merygreg soutient que la société Whatever n'est pas fondée à prétendre à la fixation du loyer du bail révisé au 1er juillet 2010 à un montant inférieur, fût-il égal à la valeur locative, au montant annuel de 27.440,82 euros par an en principal correspondant au loyer contractuel initial ; elle se prévaut, pour faire écarter une telle prétention, de la clause du bail aux termes de laquelle il a été "expressément convenu, comme constituant une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n'aurait pas été consenti, que le preneur renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel et ce nonobstant les dispositions de l'article L. 145-38 du code de commerce" ; elle estime qu'il s'infère de la clause précitée, tenant de loi aux parties, la renonciation expresse et non équivoque de la société locataire à demander, pendant toute la durée du bail, la fixation judiciaire du prix du bail révisé à une somme inférieure au loyer contractuel initial, et ce, que la demande de révision soit fondée sur l'article L. 145-38 du code de commerce ou sur l'article L. 145-39 du même code ; la société intimée Whatever, soulignant à titre liminaire que sa demande de révision est formée au fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce, fait valoir que la clause qui lui est opposée est d'interprétation stricte en ce qu'elle est dérogatoire aux dispositions d'ordre public relatives à la révision des loyers commerciaux, qu'elle ne se réfère expressément qu'à l'article L. 145-38 du code de commerce instituant la révision triennale et n'entend déroger en conséquence qu'à ce seul article et non pas à l'article L. 145-39, qui n'est pas cité, propre aux baux assortis d'une clause d'échelle mobile, qu'elle doit être appréciée au regard du contexte dans lequel le bail a été conclu, c'est-à-dire à l'époque, antérieure à la loi Murcef du 11 décembre 2001, où s'était développée une jurisprudence admettant, lors de la révision triennale d'un bail commercial, et en l'absence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, que le juge puisse fixer le loyer à la valeur locative lorsque celle-ci se révèle inférieure au loyer contractuel ; elle s'en rapporte pour le surplus aux motifs retenus par le premier juge aux termes desquels "la clause contractuelle dont se prévaut la bailleresse figure au paragraphe "Loyer" du bail" ; "aucune clause dérogatoire similaire ne figure au paragraphe "Révision" où se trouve la clause d'indexation annuelle" ; "en conséquence, les parties n'ont pas entendu limiter le mécanisme de révision des loyers indexés prévu à l'article L. 145-39 du code de commerce ni, plus précisément, le preneur renoncer à obtenir la fixation du loyer révisé à la valeur locative même inférieure au loyer contractuel initial, dès lors que les conditions de l'article L. 145-39 se trouveraient remplies" ; or, il importe de relever que la clause "loyer" du bail pose, en des termes clairs et dénués de toute équivoque, à titre de condition essentielle et déterminante sans laquelle le bail n'aurait pas été consenti, que le preneur renonce, pendant toute la durée du "présent bail", à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus (180.000 francs soit 27.440,82 euros hors taxes par an) ; la clause concerne les demandes du preneur en fixation judiciaire du loyer pendant la durée du "présent bail", c'est-à-dire les demandes de révision du loyer, et ne distingue pas selon que la demande de révision serait fondée sur l'article L.145-38 du code de commerce ou sur l'article L. 145-39 du même code, visant les demandes tendant à faire fixer judiciairement le loyer du bail révisé, quel qu'en soit le fondement ; elle tend à garantir au bailleur, avec le consentement exprès du preneur, un loyer minimum intangible pendant toute la durée du bail ; la partie de la clause indiquant in fine "..., même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel et ce nonobstant les dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce" n'apporte aucune restriction aux stipulations qui la précèdent mais tend au contraire à les renforcer en venant préciser, pour prévenir toute discussion sur ce point, que, dans tous les cas, y compris celui où la valeur locative serait inférieure, le loyer du bail révisé ne pourra être fixé en dessous du loyer contractuel initial ; pas davantage les parties n'ont entendu limiter la portée de la clause avec la mention "et ce nonobstant les dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce" laquelle vise au contraire à réaffirmer, en considération de la jurisprudence antérieure à la loi Murcef, que le loyer du bail révisé ne pourra être fixé en dessous du loyer contractuel initial quand bien même la valeur locative serait inférieure ;