décision 17-23.384 du 12/07/2018,  partie 3


Selon une jurisprudence constante, l'indemnité d'éviction doit être calculée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, c'est-à-dire à la date de la décision de justice lorsque le locataire est encore dans les lieux. 1. La sarl Garage de la Rocade sud demande qu'en l'absence de possibilité de relogement l'indemnité principale soit fixée à la somme de 57 000 euros comme cela ressort de l'expertise judiciaire. Les consorts Y... répondent qu'il convient d'écarter la démarche du sapiteur qui a appliqué des coefficients différents à chacune des sous-activités, qui s'est fondé sur le barème Francis D... établi sur des mutations intervenues essentiellement en région parisienne et qui a obtenu en appliquant ce barème un résultat très éloigné des résultats obtenus par la méthode de l'excédent brut d'exploitation (EBE) et par la méthode dite de comparaison. Ils considèrent que l'estimation résultant de l'application du barème Francis D... ne devrait pas être retenue. Ils ajoutent que, même dans la méthode de l'EBE, le sapiteur n'a voulu prendre en compte ni une majoration du loyer dans la provision annuelle pour risque ni une rémunération et des charges pour le gérant de la société alors que l'indemnité d'éviction doit représenter la rentabilité normale du fonds. Ils en déduisent que, pour tenir compte de ces corrections, le fonds doit être évalué à 9 915 euros sur la base d'un EBE corrigé à 3 305 euros. Ils signalent que l'approche de la méthode dite par comparaison n'est pas contestable mais que le sapiteur n'a retenu qu'une approche par le chiffre d'affaires alors que les statistiques de l'union régionale bretonne des centres de gestion agréés permettaient aussi une comparaison par l'EBE, cette dernière méthode conduisant à une valeur moyenne de 25 140 euros. Ils ajoutent que cette dernière valeur demeure encore favorable à la sarl Garage de la Rocade sud puisque la valeur nette comptable du fonds au bilan établi le 30 juin 2015 est de 12 347 euros et que, lors du décès de M. Ferdinand E..., gérant associé de la société, intervenu en janvier 2011, le fonds avait été évalué à 37 243 euros. Ils demandent la fixation de l'indemnité principale à 25 140 euros. Pour évaluer au mieux la valeur du fonds de commerce, le sapiteur expert-comptable a effectué trois approches, la première selon la méthode professionnelle par le chiffre d'affaires, la deuxième selon la méthode de l'excédent brut d'exploitation et la troisième selon la méthode par comparaison. En ce qui concerne la méthode professionnelle par le chiffre d'affaires, il ne peut être reproché au sapiteur d'avoir distingué les différentes activités au sein d'un garage automobile avant de les affecter de coefficients différents puisqu'il est de jurisprudence constante que, lorsque plusieurs activités sont exercées, il y a lieu d'évaluer l'indemnité en fonction de l'une et l'autre des branches d'activité. Au titre de l'approche par l'excédent brut d'exploitation, le sapiteur a, à juste titre, retenu les éléments comptables certifiés. Enfin, la méthode comparative a consisté à rechercher des cessions de fonds de commerce et artisanal de garages sans carburant,, comme le fonds exploité par la sarl Garage de la rocade sud, et à obtenir le pourcentage du chiffre d'affaires correspondant au prix de vente moyen de tels fonds. Pour ce faire, le sapiteur a recueilli les statistiques 2004 de l'union régionale bretonne des centres de gestion agréées et retenu le chiffre d'affaires moyen pondéré de la sarl Garage de la rocade sud pour les années 2013 à 2015. La première méthode a conduit à une évaluation à hauteur de 76 451 euros, la seconde de 36 296 euros et la troisième de 57 574 euros. Le sapiteur en a déduit une valeur moyenne de 56 773 euros qu'il a arrondie à 57 000 euros. Il convient de relever que cette dernière valeur est très proche de celle obtenue par la méthode de comparaison, cette dernière méthode étant fondée non pas sur une approche seulement mathématique ou théorique, mais sur une analyse des ventes de fonds de commerce et fonds artisanaux de garage automobile sans vente de carburant dans la région Bretagne. Cette valeur de 57 000 euros sera alors retenue » ;
 
 1°) ALORS QUE la méthode d'évaluation de l'indemnité d'éviction fondée sur l'excédent brut d'exploitation (ebe) implique un retraitement de ce dernier, sur les trois derniers exercices comptables, afin de refléter la rentabilité réelle du fonds ; qu'en l'espèce, les consorts Y... faisaient valoir que, jusqu'en 2014, le loyer comptabilisé ne correspondait pas à la charge réelle, la société Garage de la rocade sud ayant inscrit une provision annuelle pour risque d'un montant de 6 077 euros, minorant de ce fait la charge afférente aux loyers ; qu'il était également exposé que les comptes de la société Garage de la rocade sud ne mentionnaient ni rémunération ni charges sociales pour le gérant tandis qu'il était manifeste que celui-ci participait à l'exploitation ; qu'en laissant sans réponse un tel moyen révélant une erreur de méthode dans l'évaluation et établissant le montant anormalement élevé de l'excédent retenu, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;