Cour d'appel de Colmar, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 15-20.454 du 05/01/2017,  partie 3


apparaît nécessaire, les dispositions du cahier des charges relatives au lot unique n° 89 étant suffisamment claires et ne nécessitant pas d&apos;interprétation ; que, si les lots dont les appelants sont propriétaires sont tous situés en bordure du lac, il résulte cependant des plans fournis que la bande de terrain constituant les rives du lac n&apos;est pas incluse dans les tènements fonciers affectés à chacun de ces lots tels qu&apos;ils sont délimités au cadastre, ce qui n&apos;est au demeurant pas contesté par les appelants qui ne prétendent pas que les aliénations litigieuses porteraient atteinte aux limites des parcelles qu&apos;ils ont acquises en méconnaissance de l&apos;article 6.3 b) ci-dessus rappelé ; que les appelants soutiennent en effet qu&apos;il s&apos;agirait d&apos;équipements communs ; qu&apos;à cet égard le premier juge a exactement retenu, que ces équipements sont limitativement énumérés à l&apos;article 15 du cahier des charges et que, si cette énumération mentionne le plan d&apos;eau, elle ne mentionne cependant pas les rives du lac, lesquelles, au regard de la configuration des lieux, ne peuvent être considérées comme des voies de desserte ou des chemins piétons ; qu&apos;il sera en outre observé que certains des appelants ont mis en place des aménagements privatifs tels que pontons, bancs, salon de jardin sur ces rives, lesquels aménagements sont en contradiction avec le caractère prétendument commun des rives dont ils se prévalent ; que le caractère d&apos;équipement commun des rives du lac n&apos;étant pas démontré, c&apos;est à bon droit que le tribunal a débouté les appelants de leur demande en tant que fondée sur une prétendue violation du cahier des charges ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE s&apos;agissant de l&apos;action engagée à l&apos;encontre de la SCI Les Chalets du Lac, ils reprochent à cette dernière de ne pas avoir veillé à ce que les équipements communs et parties communes restent sa propriété jusqu&apos;au transfert au profit de l&apos;Association Syndicale, de n&apos;avoir pas fait en sorte que le lac reste accessible à l&apos;ensemble des propriétaires et de s&apos;être approprié le rivage, délimitation entre le lac, équipement commun, et les lots privatifs ; que l&apos;article 6 du cahier des charges précise que « la division du terrain constituant l&apos;assiette foncière du groupe d&apos;habitations donnera naissance : a) à autant de parcelles que le groupe comportera de bâtiments, b) et, en outre, aux parcelles à destination de voies et dessertes, espaces verts, emplacements collectifs de stationnement et le cas échéant siège d&apos;équipements communs. La société réalisatrice du groupe d&apos;habitations est en mesure, au jour où est établi le présent cahier des charges, de fixer la forme, les limites et les contenances des 88 parcelles correspondant à la première tranche du permis de construire délivré le 14 septembre 1983. Elle ne pourra fixer qu&apos;ultérieurement les caractéristiques des parcelles correspondant au surplus du programme. En conséquent, il est déclaré ce qui suit : a) que le plan dont il sera fait état en l&apos;article 7 figure lesdites 88 parcelles et constitue le surplus en une parcelle unique (un bloc), laquelle sera subdivisée le moment venu, b) au fur et à mesure de la réalisation de la construction pour le surplus du programme, la société réalisatrice procèdera à des subdivisions de tout ou partie du surplus de la propriété, sous sa seule responsabilité et sans le concours des propriétaires, sous la seule condition que les morcellements à intervenir ne portent pas atteinte aux limites des parcelles précédemment créées » ; que, d&apos;une part, seule est fait référence dans le cahier des charges à la notion d&apos;équipements communs et non pas à celle de parties communes ; que les équipements communs sont précisément énumérés à son article 15 et si le plan d&apos;eau est ainsi qualifié, tel n&apos;est pas le cas pour les rives du lac ; que, d&apos;autre part, si différents plans ont été produits aux débats par les demandeurs et intervenants volontaires, celui identifié comme ayant été annexé au cahier des charges est d&apos;exploitation difficile, voire impossible ; qu&apos;il ne permet notamment pas d&apos;identifier objectivement, en leur délimitation, les 88 parcelles initialement affectées aux différents propriétaires, les parcelles destinées aux voies et désertes, emplacements collectifs de stationnement et sièges d&apos;équipements communs et la parcelle unique constituant le surplus restant propriété de la SCI Les Chalets du Lac et pouvant faire l&apos;objet de subdivision ; que les autres plans restent d&apos;origine non justifiée et ne présentent dès lors aucune force probante ; que l&apos;inventaire des 88 parcelles effectué par monsieur [T] [J], géomètre, le 17 février 1999, confirmant le constat d&apos;huissier du 5 octobre 1998, ne fait que reprendre la correspondance entre les parcelles cadastrales et les n° des lots et permet seulement d&apos;en déduire, compte tenu de la désignation des parcelles litigieuses, que celles-ci n&apos;en font pas parties ; qu&apos;il n&apos;est pas plus établi que la parcelle unique restant initialement la propriété de la SCI Les Chalets du Lac correspondrait en totalité à celle objet de la vente passée en date du 17 juin 1993 avec la SARL Lac de la Chapelle, et que le constructeur ne tiendrait plus aucun terrain autre que celui siège des équipements communs ;