Cour d'appel de Chambéry, Cour de cassation
Troisième chambre civile, décision 20-14.570 du 25/03/2021,  partie 4



 Il est fait grief à l'arrêt d'avoir annulé la disposition du règlement de copropriété aux termes de laquelle « III-aucune charge de copropriété ne pourra être réclamée pour les bâtiments constituant les seconde et troisième tranche de travaux avant leur achèvement complet, constaté par l'architecte de l'opération », dit que l'assiette du bâtiment 1 est un lot transitoire sur lequel la société Bel Alp a un droit de construire, dit que dans l'attente de la construction, le syndicat des copropriétaires a la charge de l'entretien et de la sécurisation de ce terrain, dit qu'il était fondé à faire enlever la clôture et le chalet bureau de vente, dit que les charges afférentes à l'entretien de ce terrain sont des charges communes générales et d'avoir débouté la société Bel Alp de ses demandes de dommages intérêts relatives à la démolition du chalet à usage de bureau de vente et de la clôture de l'assiette du bâtiment 1 ;
 
 Aux motifs que « selon l'article 2 de la loi du 10/07/1965, « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire » tandis que l'état descriptif de division indique que l'ensemble immobilier est divisé en 320 lots, répartis en trois bâtiments, le règlement précisant que la totalité du sol, composé de l'ensemble du terrain est une partie commune générale ; qu'il en résulte que si les lots composant le bâtiment 1 sont nécessairement privatifs, le sol sur lequel est édifié l'immeuble est quant à lui partie commune ; que, certes, cet ouvrage n'a pas été édifié par la société Bel Alp, mais il s'agit d'un lot transitoire, défini désormais par la loi du 23/11/2018, reprenant en cela la définition jurisprudentielle qui prévalait jusqu'alors, formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, avec la quote-part de parties communes correspondantes » (arrêt attaqué, p. 9, pénult. et ult. §) ;
 
 1°) Alors, d'une part que le juge ne peut relever de moyen d'office sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que le bâtiment 1 était constitué d'un lot transitoire, sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) Alors, d'autre part, que la société Bel Alp faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 11, pénult. § et s.) que le syndicat des copropriétaires avait reconnu que l'assiette de la copropriété était limitée au bâtiment 3, par de nombreux courriers en ce sens mais également et surtout, en ne convoquant aux assemblées générales et en tenant compte des seuls droits de vote des propriétaires des lots compris dans le bâtiment 3, ce qui lui interdisait de soutenir aujourd'hui que l'assiette de la copropriété inclurait également l'assise foncière du bâtiment 1 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Et aux motifs que « il en résulte que le propriétaire d'un lot transitoire est un copropriétaire comme un autre et que la répartition des charges afférentes à ces lots s'effectue selon les distinctions de la loi ; qu'en conséquence, les dépenses de sécurisation et d'entretien effectuées par le syndicat des copropriétaires concernant le lot transitoire relèvent des dispositions de l'article 10, alinéa 1er, de la loi de 1965, leur répartition s'opérant au prorata de l'utilité ; qu'en l'espèce, le bâtiment n'étant pas construit, son assiette devait nécessairement être entretenue, afin d'éviter d'avoir devant l'immeuble un terrain vague. Les dépenses d'entretien de cette partie du terrain présentent ainsi une utilité pour la totalité de la copropriété, et doivent être intégrées aux charges communes générales » (arrêt attaqué, p. 10, § 1 et 2) ;
 
 3°) Alors, subsidiairement, que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé, mais seulement sur ce qui est demandé ; qu'en disant, d'une part, que dans l'attente de la construction, le syndicat des copropriétaires a la charge de l'entretien et de la sécurisation de ce terrain et, d'autre part, que les charges afférentes à l'entretien de ce terrain sont des charges communes générales, cependant qu'elle n'était saisie d'aucune demande à ce titre, la cour d'appel a modifié l'objet du litige dont elle était saisie et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
 
 Et aux motifs que « de même, le syndicat des copropriétaires se devait de sécuriser le terrain assiette du bâtiment 1 ; que si le promoteur était tout à fait en droit d'y édifier un bureau de vente, il résulte des pièces versées au dossier que le mazot en cause était vétuste, datant de plus de 20 ans, et de plus irrégulier, la commune ayant dressé le 01/04/2015 un procèsverbal d'infraction au code de l'urbanisme et au plan local d'urbanisme, cette construction ne pouvant plus être considérée comme temporaire ;